物業(yè)管理作業(yè)規(guī)程15篇

包括什么內容

1. 服務標準與規(guī)范：明確物業(yè)管理的服務范圍、質量標準和服務流程，確保為業(yè)主提供專業(yè)、高效的服務。

2. 財務管理：詳細規(guī)定物業(yè)費的收取、使用和審計流程，保證財務透明。

3. 設施設備管理：涵蓋設施設備的日常維護、檢修及緊急處理措施，確保設施正常運行。

4. 環(huán)境衛(wèi)生管理：制定清潔、綠化、垃圾處理等環(huán)境衛(wèi)生標準和程序。

5. 安全管理：包括治安、消防、應急處理等方面的規(guī)定，保障小區(qū)安全。

6. 業(yè)主溝通與投訴處理：建立有效的業(yè)主溝通機制，規(guī)范投訴處理流程。

7. 法規(guī)遵守：確保物業(yè)管理活動符合相關法律法規(guī)要求。

編制指南

1. 根據(jù)物業(yè)類型和規(guī)模，制定個性化的作業(yè)規(guī)程，確保規(guī)程的適用性和針對性。

2. 吸取行業(yè)最佳實踐，結合物業(yè)公司的實際情況，不斷優(yōu)化和完善規(guī)程。

3. 與業(yè)主委員會、業(yè)主代表充分溝通，確保規(guī)程的合理性和可接受性。

4. 涵蓋所有關鍵工作環(huán)節(jié)，明確責任分工，確保每個環(huán)節(jié)都有明確的操作指引。

5. 定期對規(guī)程進行審查和更新，以適應環(huán)境變化和技術進步。

復審規(guī)定

1. 每年至少進行一次全面復審，確保規(guī)程的時效性和合規(guī)性。

2. 當法規(guī)政策、行業(yè)標準發(fā)生變化時，及時修訂規(guī)程。

3. 遇到重大事件或業(yè)主普遍反饋的問題，應立即啟動規(guī)程復審，并根據(jù)需要調整。

4. 復審由物業(yè)管理部門主導，涉及相關部門參與，確保復審的全面性。

5. 復審結果需經公司管理層審批，通過后及時向全體員工傳達并培訓執(zhí)行。

6. 記錄復審過程和結果，作為改進工作的依據(jù)，以持續(xù)提升物業(yè)管理水平。

本規(guī)程旨在為物業(yè)管理提供清晰的操作指導，確保服務質量和業(yè)主滿意度。在實施過程中，應靈活應對各種情況，保持與業(yè)主的良好溝通，以實現(xiàn)和諧、有序的物業(yè)管理環(huán)境。

物業(yè)管理作業(yè)規(guī)程范文

第1篇 物業(yè)管理公司合同管理標準作業(yè)規(guī)程

物業(yè)管理公司合同管理標準作業(yè)規(guī)程

(五)

1.0目的規(guī)范合同的評審、簽署、履約跟進、歸檔管理工作程序,確保公司利益、信譽得到保障。

2. 0適用范圍適用于物業(yè)管理公司所有合同的管理工作。

3. 0職責3.1總經理負責公司所有合同的簽署及重要合同的評審。

3. 2行政部負責公司所有合同備案及歸檔(員工勞動合同除外)。

3. 3部門負責人負責合同的履約執(zhí)行。

4.0程序要點

4.1合同管理的范圍:包括對外提供服務的合同和對外委托服務的合同。

4.1.1對外提供服務的合同,包括以下幾類:a)開發(fā)/建設單位或業(yè)主委員會委托進行物業(yè)管理的合同;

b)投標書;

c)對外租賃合同;

d)公司承諾提供的常規(guī)服務和管理;

e)顧客(業(yè)主、住戶或其他委托方)委托公司進行采購、安裝、修繕、裝修、貯存、檢修、保養(yǎng)、清潔、搬運及其他有償服務的合同;

f)公司車庫、車棚、車位使用或泊車合同;

g)其他對外提供服務的合同。

4.1.2對外委托服務的合同,包括以下幾類:a)采購合同;

b)招標合同;

c)勞動合同;

d)公司委托顧客(供應商或其他受委托單位)進行采購、安裝、修繕、裝修、貯存、檢修、保養(yǎng)、清潔、搬運等合同;

e)其他須進行對外委托服務的合同。

4.2合同的形式包括以下幾種形式。

4.2.1 書面的和非書面的。

4.2.2 協(xié)議或其他法規(guī)性文件的規(guī)定和要求

4.2.3 規(guī)范合同和格式合同。

4.2.4 口頭承諾。

4.2.5 招、投標書。

4.3合同的制定

4.3.1 一般情況下由合同的執(zhí)行部門負責制定,其內容包括以下條款:a)標的;

b)數(shù)量和質量(或工作內容);

c)價款或酬金;

d)履約期限、地點方式及其他履約條件;

e)合同終止條件;

f)違約責任;

g)專用合同約定的其他必要條款。

4.3.2 各種合同若有合同范本,可依照合同范本填寫或修改各項條款。

4.4合同的評審

4.4.1評審權限:所有合同由總經理組織有關人員進行評審。

4.4.2評審內容a)對外提供服務合同的評審內容:--公司的履約能力;

--顧客提供的價格;

--合同的風險;

--合同的條款是否明確;

--合同是否合法;

--合同的社會效益;

--其他需要評審的內容。

b)對外委托服務合同的評審內容:--分供方的履約能力;

--分供方提供的價格;

--分供方的信譽;

--分供方提供服務的售后服務;

--合同的條款是否明確;

--合同是否違法;

--合同的風險;

--合同履約監(jiān)控能力;

--其他需要評審的內容。

4.5合同的簽署與生效。

4.5.1 合同經評審合格,由總經理簽署或授權人簽署。

非書面的合同除外。

4.5.2 經簽署的合同按《印章管理標準作業(yè)規(guī)程》辦理蓋章審批手續(xù)。

4.5.3 所有書面合同均須加蓋公司印章,合同頁數(shù)在一頁以上的必須加蓋騎縫章。

4.5.4 經簽署并加蓋公司印章的合同正式生效,須公證的合同,經公證后生效。

4.5.5 公司承諾提供常規(guī)服務和管理的合同簽署與蓋章形式不受以上條款的限制。

4.5.6 生效的合同原則上一式四份,公司與顧客各兩份,需進行公證的須報公證機關一份備案。

4.6合同的編號與歸檔。

4.6.1 書面合同統(tǒng)一進行編號,編號的方法按《檔案管理標準作業(yè)規(guī)程》辦理。

4.6.2 一般情況下書面合同由公司行政部統(tǒng)一歸檔(經總經理審批同意,由其他部門保管的除外),歸檔方法按《檔案管理標準作業(yè)規(guī)程》辦理。

4.6.3 行政部歸檔合同原件,合同履行完畢或需分階段付款的,報財務部存檔一份,部門需按合同條款監(jiān)督顧客履約的,按《檔案管理標準作業(yè)規(guī)程》辦理復印審批程序后,由部門負責人保管一份復印件。

合同執(zhí)行完畢后,須將合同返還歸檔。

4.6.4 合同條款涉及保密事項的,有關部門均承擔保密責任。

4.7合同的履約。

4.7.1 對外提供服務的合同,由提供合同服務的部門負責履約,重要的合同由總經理或行政部監(jiān)督履約。

4.7.2 對外委托服務的合同,由合同執(zhí)行部門監(jiān)督分供方履約,重要的合同由總經理或行政部監(jiān)督履約。

4.7.3 合同執(zhí)行部門須將合同履約階段性情況向總經理匯報,重要合同須以書面形式匯報。

4.7.4 財務部監(jiān)控所有書面合同的履約進度,對違反合同進度的及時向總經理匯報。

4.7.5 合同履約完畢,對重要合同的執(zhí)行效果再次進行評審。

4.8合同的變更與廢止。

合同雙方不能履約或不能完全履約或合同中須變更廢止情況出現(xiàn)需進行合同條款變更或廢止時,由合同執(zhí)行部門向辦公室提出合同變更申請,辦公室按合同評審程序跟進評審變更條款或廢止合同,重要合同由總經理直接組織變更條款或廢止合同。

4.9合同的續(xù)約。

合同期滿且需辦理續(xù)約的,由合同執(zhí)行部門按合同要求提前通知辦公室,由行政部主管按合同評審程序跟進評審.重要合同由總經理直接組織合同評審。

4.11記錄:書面合同必須有書面的評審記錄,與合同一起歸檔保管。

5.0記錄6.0相關支持文件

6.1《檔案管理標準作業(yè)規(guī)程》

第2篇 物業(yè)管理公司行政獎罰標準作業(yè)規(guī)程

物業(yè)管理行政獎罰標準作業(yè)規(guī)程

1、目的

規(guī)范行政獎罰的標準及獎罰程序,確保公司行政獎罰有法可依,適度合理。

2、適用范圍

適用于物業(yè)管理有限公司部門經理(含)以下人員的行政獎罰處理。

3、職責

(1)總經理負責公司機關員工和管理處員工記大過與記大功以上行政獎罰決定的審批。

(2)人事部負責公司行政獎罰工作的組織實施與決定復核。

(3)各部門負責人負責本部門行政獎罰工作的提出。

4、程序要點

(1)獎罰原則

有功必獎,有過必罰;依法管理,執(zhí)法必嚴;獎罰面前,人人平等。

(2)獎罰形式

a)獎勵:嘉獎、記小功、記大功、晉升工資、晉職。

b)處罰:警告、記小過、記大過、降級(薪)、解聘(勸退、解雇、自動離職)

(3)獎罰標準

a)嘉獎1次獎1天崗位工資,警告1次扣1天崗位工資。

b)記小功1次獎3天崗位工資,記小過1次扣3天崗位工資。

c)記大功1次獎當月崗位工資,記大過1次扣當月崗位工資。

d)一年累計嘉獎3次者,加記小功1次;一年累計記小功3次者,加記大功一次。

e)一年累計警告3次者,加記小過1次,一年累計記小過3次者,加記大過一次。

f)一年累計記大功兩次,晉升一級工資,一年累計記大過兩次給予解聘。

(4)獎罰條件

a)符合下列條件之一者,可建議給予嘉獎、記小功、記大功的獎勵:

對提高公司信譽,做出顯著成績者;

發(fā)現(xiàn)事故隱患,及時采取措施防止重大事故發(fā)生者;

為保護公司、員工和顧客生命財產安全,見義勇為者;

提出合理化建議,經實施有顯著成績者;

嚴格控制費用,節(jié)約開支有顯著成績者;

拾金不昧,做好人好事事跡突出者;

在抗洪、滅火、防風工作中有突出表現(xiàn)者,

接待業(yè)主及客人、受到一致好評者;

工作中任勞任怨、記小功1次獎3天崗位工資

有效舉報違法、違規(guī)行為者;

其他應給予嘉獎、記小功、記大功的行為。

b)符合下列條件之一者,可建議晉升、調薪獎勵:

表現(xiàn)優(yōu)異,半年之內的月度績效考評分數(shù)有3次列本部門第一者;

工作有突出貢獻者;

有突出才能、為公司急需者;

為同行業(yè)競相爭取者。

c)有下列行為之一者,可建議給予警告處罰:

上班時間處理私人事務者;

拖延執(zhí)行上級指令及時效制規(guī)定,影響工作進度,尚未造成損失者;

儀容不整,影響公司形象者;

在辦公室或公共場所發(fā)泄個人不滿情緒,造成不良影響者;

無故串崗,閑聊、亂丟果皮、雜物者;

未經主管領導同意私自調班、調休者;

使用褻瀆性或辱罵性語言者;

其他不認真工作、不文明、不道德行為,需給予警告處分者。

d)有下列行為之一者,可建議給予記小過處分:

一年內給予警告處分3次者;

違反標準作業(yè)規(guī)程,造成嚴重不良后果,尚未造成公司利益損失者;

捏造請假理由或偽造有薪假期證明,經查證屬實者;

公司機關員工工作時間睡覺者;

未經許可出借公司財物者;

辱罵同事或管理人員,情節(jié)嚴重者;

向他人誤傳個人或他人薪金數(shù)額者;

拾遺不報,造成不良影響者;

隨身攜帶考勤卡,代他人打卡,授意他人打卡,涂卡、冒簽卡一次者;

曠工一天者;

擅自挪用公款在1000元(含)以下者;

管理處員工對住戶服務時,違反時效制規(guī)定,造成住戶投訴者;

其他有礙生產安全或管理,但未造成經濟損失,須給予記小過處分者,

e)有下列行為之一者,可建議給予記大過處分:

一年內給予記小過3次者;

造謠惑眾,挑撥是非,有事實證明但尚未造成惡劣影響者;

管理處員工工作時間睡覺者;

違反標準作業(yè)規(guī)程,造成公司利益受損者;

私配辦公室、宿舍及營業(yè)區(qū)鑰匙者;

隨身攜帶考勤卡,代他人打卡,授意他人打卡,涂卡、冒簽卡兩次者;

曠工兩天者;

明知有病而有意拒絕接受公司指定體驗、治療或防疫注射者;

故意浪費公司財物者;

擅自挪用公款1000-2000元者;

服務態(tài)度差,遭住戶合理投訴者;

其他損害公司利益的行為,需給予記大過處分者。

f)有下列條件之一者,可建議給予降職、降薪處分:

管理不善者;

多次重復違反公司標準作業(yè)規(guī)程,但未造成嚴重后果者;

一年內記大過一次,記小過兩次者;

績效考評連續(xù)兩個月考評分數(shù)均為未位者;

其他須給予降職、降薪的處分者。

g)有下列行為之一者,可建議給予勸退。勸退人員如果在試用期的,公司無須提前即可通知員工辦理正常離職手續(xù)。勸退人員屬公司正式員工(含聘用工),一般情況下需提前一個月通知員工或以一個月工資作補償后即刻辭退員工(勞動合同特殊約定的按《合同管理標準作業(yè)規(guī)程》辦理):績效考評分數(shù)在60分以下者;

連續(xù)3個月考評分數(shù)均為未位者;

半年度或年度績效考評分數(shù)不合格者;

其他須給予勸退處分者;

h)有下列行為之一者,可建議給予解雇。解雇員工無須提前通知,不給予工資以外的任何經濟襝,給公司造成損失的,公司保留追究其有關責任的權利。

一年內給予記大過處分兩次者,

賭博、吸毒、盜竊或參與其他違法活動,被子依法追究刑事責任者。

泄竊公司機密,貪污、挪用公款在2000元以上者;

在公司無理取鬧且先動手打人者;

造謠惑眾,挑撥是非或以強暴手段唆使他人怠工或罷工,情節(jié)嚴重者;

利用職務之便,收取他人賄賂為自己牟取私利者;

擅用公司名義在外招搖撞騙有損公司利益、聲譽者;

利用社會不良分子解決公司內部問題者;

故意損壞公司設備、工具、原材料及重要文件者;

遇非常事變,借故逃避義務,致使公司財物蒙受損失者;

對公司員工及其家屬實施威脅、暴行者;

長期遲到、早退者;

疏于職守,給公司造成較大損失者;

向公司提供虛假證明或資料者;

服務態(tài)度惡劣,損害住戶或客戶利益,影響公司聲譽者;

竊取公司機密、技術資料或財物者;

其他嚴重違反公司規(guī)定,須給予解雇者。

(5)獎罰程序

a)部門負責人向人事部提出,人事部給予《獎罰單》。

b)審核。部門依據(jù)獎罰條件或(及)《績效考評管理標準作業(yè)規(guī)程》進行以下審核,并將審核意見記錄在“部門意見”欄,并簽名確認:

建議內容是否真實、清楚、完整。

獎罰標準是否恰當。

c)人事總得和核。人事部經理依照用人部門上述程序進行復核,并將復核結果記錄在“人事部意見”欄,并簽名確認:

部門意見真實、獎罰恰當?shù)陌凑Ｊ掷m(xù)辦理;

經審核,用人部門意見不真實或獎罰標準欠恰當?shù)?人事部須將調查情況附于《獎罰單》后一章報總經理審批。

d)審批。管理處經理負責管理處員工記大過與記大功以下決定的審批。總經理負責其他決定的審批。

用人部門和人事部意見統(tǒng)一時,總經理(管理處經理)在一日內給予審批意見。由人事部按正常手續(xù)辦理;

用人部門和人事部門意見不統(tǒng)一時,總經理(管理處經理)在兩日內給予審批意見。

e)資料處理:

涉及調薪的資料處理:

――人事部將審批后的《獎罰單》復印一份,復印件公布在“員工公告欄”內;

――原件創(chuàng)刊在〈轉正、晉升、降職、調薪表〉后,按〈轉正/晉升/降職/調薪標準作業(yè)規(guī)程〉處理。

勸退、解雇、自動離職人員資料的處理:

――人事部將審批后的《獎罰單》復印一份,復印件公布在“員工公告欄”內;

――原件附在〈員工離職表〉后按〈員工離職、內部調職標準作業(yè)規(guī)程〉辦理。

嘉獎、記小功、記大功、警告、記小過、記大過人員資料的處理:

――人事部將審批后的〈獎罰單〉復印兩份,原件存入員工本人人事檔案并記錄;

――一份復印件公布在“員工公告欄”內;

――一份復印件于次月初報財務部核發(fā)獎罰工資。

f)員工對獎罰有異議的按《員工投訴與行政復議標準作業(yè)規(guī)程》處理。

h)記錄

人事部文員將員工獎罰情況記錄在《員工花名冊》及員工人事檔案的《員工記錄表》內;

人事部文員交員工獎罰情況記錄在人事月報的《當月獎罰統(tǒng)計表》內,并于次月初與《獎罰單》一齊報財務部核發(fā)獎罰工資。

(6)本規(guī)程作為員工轉正、晉升、降級、調薪、勸退、解雇等人事處理工作的依據(jù)之一。

5、記錄

6、相關支持文件

(1)《轉正、晉升、降級、調薪標準作業(yè)規(guī)程》

(2)《員工離職、調職標準作業(yè)規(guī)程》

(3)《員工投訴行政復議標準作業(yè)規(guī)程》

第3篇 小區(qū)大廈物業(yè)管理達標創(chuàng)優(yōu)標準作業(yè)規(guī)程

小區(qū)(大廈)物業(yè)管理達標創(chuàng)優(yōu)標準作業(yè)規(guī)程

1.0目的

規(guī)范住宅小區(qū)(大廈)物業(yè)管理達標創(chuàng)優(yōu)工作,確保創(chuàng)優(yōu)達標工作完善有效。

2.0適用范圍

適用于物業(yè)管理公司創(chuàng)優(yōu)達標工作。

3.0職責

3.1公司總經理負責達標創(chuàng)優(yōu)工作的組織、監(jiān)控。

3.2公司分管副總經理和管理處經理具體負責組織實施達標創(chuàng)優(yōu)工作。

3.3管理處和公司機關各部門負責依照本規(guī)程進行達標創(chuàng)優(yōu)工作的具體作業(yè)。

4.0程序要點

4.1物業(yè)管理“達標創(chuàng)優(yōu)”簡介

4.1.1“國家級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈工業(yè)區(qū)”達標評比:是由國家建設部每年組織的全國物業(yè)管理達標考評分為90分(百分制),參加評比的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)由各省建委或物業(yè)管理主管部門推薦考評合格后(90分)可榮獲由建設部頒發(fā)的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈1t_業(yè)區(qū)”榮譽稱號(考評總分在95分以上可獲“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)/大廈工業(yè)區(qū)”稱號)。達標后由建設部每兩年復查一次,復查合格后可繼續(xù)保持“國優(yōu)”稱號。

4.4.2“省級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)達標評比”:是由各省建委每年組織的全省范圍物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)評比。考評達標分數(shù)一般為85分,參加考評的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)由省內各城市推薦。考評合格后,可榮獲省級“城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)”稱號。達標后由各省建委每兩年復查一次,合格可繼續(xù)保持“省優(yōu)”稱號。

4.1.3“市級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)達標評比”:是由國內各主要城市自己每年舉行的全市范圍物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)評比。參加考評的小區(qū)/大廈it業(yè)區(qū)達標后可榮獲市級“物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)”榮譽稱號。

4.1.4“區(qū)級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)達標評比”:是由各主要城市的各區(qū)級住宅主管部門舉行的全區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)評比。參加考評的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)達標后可榮獲區(qū)級“物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)”榮譽稱號。

4.2物業(yè)管理公司創(chuàng)優(yōu)工作一般需要經過以下幾個步驟確立目標。

4.2.1確立目標。

4.2.2成立創(chuàng)優(yōu)領導小組。

4.2.3內部動員。

4.2.4對照“創(chuàng)優(yōu)”標準進行內部整改。

4.2.5進行“自檢”和“預檢”o

4.2.6迎檢達標o

4.3“創(chuàng)優(yōu)”達標的基本工作要點確立“創(chuàng)優(yōu)”目標:物業(yè)管理公司應首先確定準備“創(chuàng)優(yōu)”的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的創(chuàng)優(yōu)目標,即明確是達到“國優(yōu)”標準還是“省優(yōu)”、“市優(yōu)”、“區(qū)優(yōu)”,以便為創(chuàng)優(yōu)工作定下一個基本格調。定立“創(chuàng)優(yōu)”目標時,應注意結合參加“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)的實際情況和公司的保證能力,不可一味地好高騖遠。

4.3.1成立“創(chuàng)優(yōu)”領導小組:“創(chuàng)優(yōu)”工作開始前應由公司領導親自掛帥成立“創(chuàng)優(yōu)”領導小組。創(chuàng)優(yōu)小組一般應由公司各部門的負責人和管理處主要領導組成。對于重要地“創(chuàng)優(yōu)”工作,應由公司總經理親自掛帥以便加強“創(chuàng)優(yōu)”工作的協(xié)調,支持力度,確?！皠?chuàng)優(yōu)”工作必要的人力、物力保障。

4.3.3內部動員:“創(chuàng)優(yōu)”開始時,應首先對內部員工,特別是參加“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)管理處的全體員工進行“創(chuàng)優(yōu)”總動員,通過會議、宣傳,加強管理力度等措施使相關員工盡快進入緊張的“創(chuàng)優(yōu)”工作狀態(tài),提高、加快工作效益、工作節(jié)奏,作好打硬仗、“吃苦”的準備。

4.3.4對照“創(chuàng)優(yōu)”標準進行內部整改:“創(chuàng)優(yōu)”工作應當遵循的“創(chuàng)優(yōu)”達標準備為

參照,邊整邊改邊對照“標準”逐步達到“創(chuàng)優(yōu)”標準的工作方式。內部工作“創(chuàng)優(yōu)”整改包括“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)硬件設施(房屋、設備、設施、環(huán)境等的整改和“創(chuàng)優(yōu)”資料(原始憑證、管理體系等)的完善兩大部分。

4.3.5在“硬件”設施的整改方面,應當作到以下幾個方面的完善:

a)所管理物業(yè)樓宇外觀的完好、整潔?！皠?chuàng)優(yōu)”小區(qū)應當做到或基本做到樓宇外觀完好,無墻皮剝落、亂涂亂畫亂張貼,整潔無污染、銹跡,油漆鮮亮,標識清楚。特別應注意陽臺封閉的統(tǒng)一有序和不違反法規(guī),不改陽臺的使用功能,各種外觀管道清潔完好,無銹跡污染,不違反裝修管理規(guī)定的亂拉線、亂搭建、

隨意改動門窗色調等現(xiàn)象(詳見《裝修管理標準作業(yè)規(guī)程》);

b)所管理的樓宇內部整潔、有序、安全。無違反裝修管理和消防管理法規(guī)的亂搭、亂建、亂改(改動房屋的使用功能,物別是隨意改動房屋結構)等違章現(xiàn)象;各類樓宇內部基本設施完好、整潔、標識完整清晰(詳見《裝修管理標準作業(yè)規(guī)程》和《防火管理標準作業(yè)規(guī)程》);

c)所管理小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)各類公共設施、設備使用功能保持良好的工作狀態(tài)“創(chuàng)優(yōu)”整改時應對照“創(chuàng)優(yōu)”標準。特別注意兩個方面的問題:一是各類公共配套設備、設施的完備,即作為小區(qū)規(guī)劃和居家生活應當配置的公共配套設施、設備不能缺項和隨意減少;二是各類公共設施、設備的使用完好率應注意達標,對日常管理比較被忽略的設施、設備,如路燈、路牌等要特別加以注意保持其使用的完好率;

d)設備機房的環(huán)境和設備表面維護管理應做到整潔、干爽,無灰塵、銹跡、脫漆、雜物,無蟲、鼠害跡。設備機房的和設備表面狀況反映出來的是直觀的設備維護管理水準的高低,整改時應特別注意機房的環(huán)境整改和設備表面的維護工作,力爭做到機房整潔、干爽、通風降溫和防護措施完善,設備表面光澤飽滿、標識清晰,無油漬、銹跡、脫漆現(xiàn)象(詳見機電維修部相關標準作業(yè)規(guī)程);

e)消防系統(tǒng)配置齊全,標識清楚完善,消防疏散通道暢通o“創(chuàng)優(yōu)”整改時應特別注意對消防系統(tǒng)的整改,力爭做到消防設施、設備齊全完好,可隨時啟用,消防疏散應急照明燈、消防疏散指示牌、疏散圖和標識齊全、完好,消防疏散通道暢通,無任何阻礙,通往天臺、逃生平臺防火門無鎖閉;樓宇四周消防通道無占用、停車等已被忽略的消防隱患(詳見消防管理中心各標準作業(yè)規(guī)程);

f)除消防以外的其他涉及到居民身心健康、安全的重要設施如二次供水系統(tǒng)、池、水箱的清潔、消毒,煤氣管道、電梯等設施、設備的安全防護措施一定要完善到位;

g)衛(wèi)生狀況至關重要o“創(chuàng)優(yōu)”整改時要特別注意整改小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的各個衛(wèi)生死角的衛(wèi)生,如商業(yè)網(wǎng)點門前、停車場、雨棚、天臺、垃圾中轉站、綠化花叢等處的衛(wèi)生狀況。嚴格管理控制好小區(qū)內的亂張貼、亂涂畫等現(xiàn)象,嚴禁在小區(qū)內養(yǎng)家禽(詳見保潔部相關標準作業(yè)規(guī)程);

h)“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的環(huán)境美化對“創(chuàng)優(yōu)’’評比影響極大。整改時應特別注意環(huán)境美化、綠化的整改,力爭做到使人耳目一新、賞心悅目的境界,以有效地提高分值(詳見園林綠

化部相關標準作業(yè)規(guī)程);

i)公共秩序的整改要力爭做到各類治安、交通標識完善齊備,各種必要的防護設施完好齊整,保安設備先進完善(詳見保安部相關標準作業(yè)規(guī)程)。

4.3.6在“創(chuàng)優(yōu)”迎檢資料的整理中應力求資料的完善與真實、可靠o“創(chuàng)優(yōu)’’迎檢資料通常包括以下內容:

a)“創(chuàng)優(yōu)小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的產權資料

――規(guī)劃許可證;

-一用地協(xié)議書;

――投資許可證;

――開工許可證;

――紅線圖;

――總平面圖o

b)竣工驗收資料:

――土建竣工驗收書;

――消防竣工驗收證明;

――水電竣工驗收書;

――電梯竣工驗收書、電梯準用證;

――通信系統(tǒng)竣工驗收證明;

――燃氣系統(tǒng)竣工驗收證明o

c)管理移交資料:

――圖紙移交記錄;

――開發(fā)建設其他資料(如隱蔽工程記錄等)移交資料;

――接管驗收記錄;

――鑰匙移交記錄;

――發(fā)展商委托管理合同書o

d)管理公司成立登記資料:

--營業(yè)執(zhí)照;

--稅務登記證;

--企業(yè)法人代碼卡;

--管理處營業(yè)執(zhí)照;

--停車場營業(yè)執(zhí)照;

--管理處管理用房產權資料。

e)業(yè)主委員會成立與活動資料:

--業(yè)主管委會章程;

--業(yè)主管委會社團法人登記證;

--業(yè)主委員選舉產生記錄;

--業(yè)主管委會成立記錄;

--業(yè)主管委會召開的屆次會議紀要;

--業(yè)主管委會發(fā)布的公告。

f)公眾管理制度(詳見住戶手冊);

g)所有內部管理標準作業(yè)規(guī)程(管理制度);

h)所有內部管理的日常質量記錄;

i)員工績效考評結果記錄;

j)所有的住戶投訴記錄;

k)所有的住戶回訪記錄;

i)所有的住戶報修記錄;

m)所有的住戶意見征集記錄;

n)所有的管理處對外通知、通知記錄;

o)所有的財務運作損益表和其他財務報表;

p)所有的對外委托合同書;

q)所有的員工培訓記錄;

r)所有的員工崗位、職稱證書、員工檔案;

s)小區(qū)業(yè)主/住戶檔案;

t)所有的住戶裝修管理檔案;

u)政府相關部門出具的無治安案件、火災事故證明書

v)所有社區(qū)文化記錄;

w)所有的電梯年檢、二次供水檢疫、衛(wèi)生消殺檢疫證書;

_)所有的標識復印件;

y)年有的多種經營資料;

z)所有的政府、住戶、上級公司、外界對管理處工作的評價資料以及其他應提供的資料、記錄。

物業(yè)創(chuàng)優(yōu)標準作業(yè)規(guī)程

4.3.7進行“自檢”和“預檢”:

a)在整改硬件和整理“創(chuàng)優(yōu)”迎檢資料過程中,“創(chuàng)優(yōu)”領導小組應不定期地組織“創(chuàng)優(yōu)”管理處進行內部自檢。每次自檢均以目標為標準,詳細、全面地進行自查自糾,對發(fā)現(xiàn)的問題詳細記錄下采逐項落實到責任人身上限時整改完畢?！白詸z”一次,整改一次,提高一步,力爭在較短的時間內大幅度地提高“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)的迎檢水平。

b)在“創(chuàng)優(yōu)”迎檢前一個月,內部整改即將結束的時候,“創(chuàng)優(yōu)”領導小組應邀請行業(yè)專家對“創(chuàng)優(yōu)”管理處進行正式迎檢前的“預檢”,“預檢”完全采用正式檢查評比的形式進行,由檢查團依照評比標準,對“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理水準逐項驗收,最后將結果總分和存在的問題逐一列出,以便在正

式迎檢前進行有針對性的最后準備并以此鍛煉管理處的全體員工。

4.3.8“迎檢”準備。在正式“創(chuàng)優(yōu)”迎檢前“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)應著重做好以下工作:

a)硬件整改基本達標。

b)資料、記錄真實、全面、說服力強。

c)取得業(yè)主/住戶諒解和支持:“乜1憮,’管理處應當“創(chuàng)優(yōu)”的意義與業(yè)主/住戶達成充分的理解,使業(yè)主/住戶的絕大多數(shù)都能支持創(chuàng)優(yōu)工作。

d)取得業(yè)主管理委員會的支持和配合。

e)選好住戶代表,為向考評團匯報工作作好準備:“國優(yōu)”、“省優(yōu),’評比一般考評團都要求參加考評的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)有業(yè)主代表的發(fā)言和評價,認真選好住戶代表,贏得住戶代表的鼎力支持對考評至關重要。

f)寫好“迎檢”匯報材料:“迎檢”匯報材料是為向考評團匯報工作所用發(fā)言稿,

發(fā)言稿應突出“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)的物業(yè)管理特色和成績,簡潔明快、重點突出,切

記冗長乏味o“迎檢”匯報發(fā)言一般應包括以下幾部分:

--小區(qū)/大廈lt.業(yè)區(qū)簡介;

--物業(yè)管理工作匯報;

--社區(qū)文化與精神文明匯報;

--“創(chuàng)優(yōu)”工作情況。

g)分工負責,注意迎檢環(huán)境的布置:“迎檢”環(huán)境的布置應注意迎檢氣氛的烘托,力爭創(chuàng)造出一個有利于迎檢、能夠給考評團留下“好印象”的環(huán)境。

h)注意儀表儀容、言行舉止,以最飽滿的精神風貌迎接考評。迎檢時員工的儀容

儀表、言行舉止都應著力進行雕鑿,“創(chuàng)優(yōu)”領導小組應確保迎檢員工的最飽滿

的精神風貌和精神狀態(tài)參加考評,以求爭取最佳的考評成果。

i)迎檢時的基本要求:

--精神飽滿、儀容整潔;

--紀律嚴明,緊張有序;

--熱情大方,不卑不亢;

--環(huán)境優(yōu)雅,輕松活潑;

--自信嚴謹、應答適度。

4.4迎檢結束后,由“創(chuàng)優(yōu)”領導小組寫出總結材料,歸檔保存。

5.0記錄

第4篇 物業(yè)管理公司低值易耗品管理標準作業(yè)規(guī)程-5

物業(yè)管理公司低值易耗品管理標準作業(yè)規(guī)程(五)

1.0目的

規(guī)范低值易耗品的管理工作,確保低值易耗品得到合理的管理和核算。

2.0適用范圍

適用于物業(yè)管理有限公司的低值易耗品的管理工作。

3.0職責

3.1倉管員負責辦理低值易耗品的驗收、入庫、出庫工作。

3.2領用人負責低值易耗品的保管工作。

3.3財務部會計負責低值易耗品的攤銷、核算工作。

3.4財務部主管負責低值易耗品管理、攤銷、核算工作的監(jiān)督。

4.0程序要點

4.1低值易耗品的定義:低值易耗品是指價值在500元以下、使用期限在一年以內不能作為固定資產的勞動工具。

4.2低值易耗品按其在生產經營過程中的作用的分類。

4.2.1工具。

4.2.2辦公用品。

4.2.3勞保用品。

4.2.4其他用品。

4.3低值易耗品的入庫。

4.3.1公司新購的低值易耗品,應由倉管員按照《物品驗證標準作業(yè)規(guī)程》、《倉庫管理標準作業(yè)規(guī)程》中的相關規(guī)定辦理驗收入庫手續(xù)。

4.3.2采購人員將《入庫單》、購貨發(fā)票一起拿到財務部,按《費用報銷審核標準作業(yè)規(guī)程》中的相關規(guī)定辦理報銷手續(xù)。

4.3.3會計根據(jù)費用報銷單編制記賬憑證。

4.3.4閑置或暫停使用的低值易耗品,由倉庫進行統(tǒng)一管理;庫存低值易耗品重新使用前,應由相關人員進行檢查、保養(yǎng)后,方可投人使用。

4.4低值易耗品的領用。

4.4.1需領用低值易耗品的人員,應按《倉庫管理標準作業(yè)規(guī)程》中的相關規(guī)定辦理相關手續(xù)。

4.4.2《出庫單》經領用人所在部門的負責人簽字確認后,到倉庫辦理領用手續(xù)。

4.4.3倉管員按照《出庫單》上填制的有關內容,發(fā)放低值易耗品后,并及時登記低值易耗品進、出、存明細賬。

4.4.4倉管員應于每月25日前將《出庫單》的財務聯(lián)編制低值易耗品領用匯總表交會計。會計據(jù)此核算庫存低值易耗品的減少和在用低值易耗品的增加。

4.4.5低值易耗品領用人應妥善的管理自己領用的低值易耗品,如與其他部門或個人輪流使用的低值易耗品,應在每次輪流使用時,作好使用情況記錄。

4.4.7低值易耗品領用人或使用人因工作調動或離職,應按《員工離職、內部調職標準作業(yè)規(guī)程》中的相關規(guī)定辦理低值易耗品的移交手續(xù)。

4.5低值易耗品的攤銷。

4.5.1會計應根據(jù)在用的低值易耗品的價值的大小、使用期限的長短等不同情況在每月末進行分別攤銷。

4.5.2一般情況下,低值易耗品可采用以下幾種常用的攤銷方法:

a)一次攤銷法:會計對辦公用品進行攤銷核算時,應采用一次性攤銷法,即在辦公用品領用時,將其全部價值一次性計入費用賬戶;

b)分次攤銷法:會計對工具類的低值易耗品進行攤銷核算時,應采用分次攤銷法,即將其價值分期攤人費用之中;

c)五五攤銷法:會計在服裝類低值易耗品被領用時,應先攤銷其50%的價值,在服裝類低值易耗品廢棄時再攤銷其余下的50%。

4.6低值易耗品的報廢。

4.6.1低值易耗品在使用過程中,由于磨損而喪失使用效能時,由低值易耗品的使用人或倉庫管理員填寫《物品報廢單》,經其部門主管簽字后,交財務部主管審核。

4.6.2財務部主管經審核,如屬于自然損耗報廢的,應在財務審核欄內簽名后報總經理審批;如經審核屬于人為因素報廢的,應會同相關部門,查明原因后,除責令責任人全額賠償外,還應按照《行政獎罰標準作業(yè)規(guī)程》中的相關規(guī)定處罰。

4.6.3會計應根據(jù)總經理批準后的報廢單,將低值易耗品的殘料估價人庫或出售,并同時根據(jù)低值易耗品不同的攤銷方法進行相應的賬務處理。

4.6.4會計在處理一次攤銷法和分次攤銷法報廢的低值易耗品時,應將殘料價值沖減有關費用。

4.6.5會計在處理應用五五攤銷法報廢的低值易耗品時,應將低值易耗品的應攤銷的50%減去殘料價值。

4.7低值易耗品的保養(yǎng)與維修。

4.7.1公司各部門對本部門內經常使用的低值易耗品應按公司其他部門相關標準作業(yè)規(guī)程中的相關規(guī)定予以維修、保養(yǎng)。

4.7.2對在使用中出現(xiàn)的損毀,由公司內部人員進行維修的低值易耗品,應作好維修記錄;對公司內部無法維修的低值易耗品應按照《對外委托服務標準作業(yè)規(guī)程》中的相關規(guī)定處理。

4.8低值易耗品的盤點。

4.8.1會計必須于每季度最后一個月的25日~31日會同各相關部門人員及倉管員對在庫低值易耗品和在用低值易耗品進行清查盤點。

4.8.2會計根據(jù)盤點結果編制季度《盤點表》交財務主管審核。

4.8.3經審核,存有疑問,應及時查明原因,予以更正;如經審核無誤,應根據(jù)《盤點表》進行在庫低值易耗品、在用低值易耗品及攤銷的低值易耗品的相關賬務處理。

4.9低值易耗品資料的保管。

4.9.1低值易耗品的相關財務資料,由會計、倉管員在每月月末匯總報送財務主管審核。

4.9.2經審核無誤后,由會計編制記賬憑證、登記賬簿后,在財務部長期保存。

4.10本規(guī)程的執(zhí)行情況,作為財務部相關人員績效考評的依據(jù)之一。

5.0記錄

5.1《物品報廢單》。

5.2《盤點表》

6.0相關支持性文件

6.1《物資驗證標準作業(yè)規(guī)程》。

6.2《倉庫管理標準作業(yè)規(guī)程》。

6.3《行政獎罰標準作業(yè)規(guī)程》。

6.4《員工離職、內部調職標準作業(yè)規(guī)程》。

6.5《對外委托服務標準作業(yè)規(guī)程》。

第5篇 物業(yè)管理公司檔案管理作業(yè)規(guī)程怎么寫

。

4.1.5檔案編號舉例:a)物業(yè)管理有限公司編號:※※※-※※-※※※-※※※檔案序號類別編號部門編號物業(yè)管理公司編號b)管理處編號:※※※一※※※一※※一※※※一※※※檔案序號類別編號部門編號管理處編號物業(yè)管理有限公司編號

4.2檔案的分類

4.2.1 區(qū)分全宗,按物業(yè)管理的組織機構劃分,全宗可分為以下幾類:a)行政、人事類;

b)財務類;

c)物業(yè)管理類;

d)保潔類;

e)工程維修類;

f)保安類

4.2.2 全宗檔案的分類:要從檔案形成的特點和規(guī)律出發(fā),符合檔案形成的實際情況,保持檔案之間的歷史聯(lián)系,它應具有思想性、科學性、排它性和伸縮性。

根據(jù)物業(yè)管理的特性,我們采用組織機構--問題分類法,如:收文類發(fā)文類合同類a)綜合部員工人事檔案圖紙類后勤類收文類報表類b)財務部 帳冊類憑證類合同類工程圖紙類合同類收文類發(fā)文類業(yè)主檔案類c)管理部員工檔案類維修類投訴類回訪類有償服務與多種經營類計劃總結類……

4.3立卷與編制目錄

4.3.1 立卷:就是按照單份文件相互之間的聯(lián)系和價值大小組合成案卷。

檔案管理員按以上分類方法,用檔案盒(或文件夾)將檔案分別立卷:a)根據(jù)檔案(或文件夾)的規(guī)格準備相應的檔案標貼紙;

b)在檔案標貼紙上打印出標準黑一號字體的檔案類別名稱,其格式一般是由組織機構、名稱組成,如:--物業(yè)管理有限公司綜合部收文:※※※--收文;

--物業(yè)管理有限公司財務部報表:※※※-cw-報表;

--管理部業(yè)主檔案:※※※一※※※-gw--業(yè)主檔案。

c)將制作好的檔案標貼紙貼在檔案盒(或文件夾)左側立面距頂部3cm位置處,并排列在檔案柜中;

d)將需歸檔的資料按其所屬類別及人檔時間先后順序存放于相應檔案盒(或文件夾)內。

4.3.2 編制目錄:a)檔案管理員在檔案盒內首頁位置準備活頁〈檔案目錄〉;

b)每一份檔案在歸檔時,均需將該份檔案登記在〈檔案目錄〉(內容包括:序號、文件編號、文件標題、頁數(shù)、發(fā)文單位、發(fā)文日期、接收日期、歸檔編號、備注等項目)中,以便查閱。

4.4檔案的保管期限

4.4.1檔案的保管期限分為永久保存、定期保存兩種。

4.4.2各部門負責人應依據(jù)部門工作情況及其部門有關標準作業(yè)規(guī)程,對檔案的保存價值進行鑒定及標注。

4.5檔案的保管

4.5.1 檔案保管的工作任務是:a)便于查閱;

b)保證檔案的安全;

c)防止檔案的損壞;

d)采取修復技術,延長檔案壽命。

4.5.2 檔案保管的責任部門:a)財務部保管財務檔案;

b)綜合部保管公司對內、對外文件、合同、保管分供方評審、員工人事檔案、圖紙、后勤資料、員工績效考評檔案及公司其他部門所需保管的資料;

c)管理部保管物業(yè)租賃和多種經營資料:d)管理處綜合科保管管理處工程圖紙、合同、收發(fā)文、業(yè)主檔案、員工檔案、維修、投訴資料、回訪記錄、有償服務多種經營記錄及計劃、總結及管理處各職能部門需要保管的其他檔案;

e)各職能部門除經常使用的部分資料外,原則上不保管檔案。

4.5.3 檔案的保管程序:a)各職能部門將需保管的資料經文書處理程序后,移交給檔案管理員;

b)檔案管理員將該資料登記在〈檔案目錄〉中,歸入相應案卷并統(tǒng)一編號;

c)檔案管理員定期將〈檔案目錄〉輸入電腦,以便查詢;

d)檔案原則上保管原件。

4.6檔案的密級

4.6.1 檔案的密 為三級:絕密、機密、普通:a)絕密檔案包括:員工人事檔案、合同、業(yè)主檔案、公司重大經營、管理、決策形成的檔案、財務類檔案、其他屬絕密的檔案;

b)機密檔案包括:iso9000質量體系文件、重要的會議記錄(紀要)、公司收發(fā)文(通知、通告除外)、工程圖紙、維修、回訪記錄、計劃總結和其他屬機密的檔案;

e)普通檔案包括:公司的通知、通告等普通性文件。

4.7檔案的查閱權限

4.7.1 物業(yè)總經理可查閱公司所有檔案。

4.7.2 物業(yè)副總經理(經理助理)可查閱分管工作的檔案。

4.7.3 部門負責人可查閱該部門所有檔案。

4.7.4 其他人員根據(jù)審批查閱有關檔案。

4.8檔案的查閱/借閱/復制

4.8.1 查閱/借閱/復制人到檔案室在〈文件查閱/借閱/復制登記表〉中登記。

4.8.2 檔案管理員審核其查(借)閱資格:a)權限內(經授權/審批)的按正常手續(xù)辦理;

b)權限外的,檔案管理員開具〈檔案查閱/借閱/復制審批單〉給查閱人辦理審批手續(xù):屬部門(財務類除外)的檔案,由部門負責人審批;

屬管理處的檔案,由管理處負責人審批;

屬公司的檔案,由物業(yè)總經理審批;

財務類的檔案也應由物業(yè)總經理審批。

4.9在檔案歸還日期前,檔案管理員應督促借閱人將檔案完好交還檔案室。

4.10須復制檔案的,絕密檔案報物業(yè)總經理審批;

機密檔案由綜合部負責人審批;

普通檔案由部門負責人審批。

4.11檔案的銷毀

4.1

1.1超過保管期限的檔案,由檔案管理員依據(jù)檔案的保管期限(詳見各部門標準作業(yè)規(guī)程)每年編制銷毀計劃及清單,報綜合部主管審核。

4.1

1.2綜合部主管審核無誤后報物業(yè)總經理審批。

4.1

1.3物業(yè)總經理審批同意后由綜合部指定3名監(jiān)銷人員(檔案管理員、人事文員、管理部文員)將超過保存期限的檔案銷毀。

4.1

1.4監(jiān)銷人員確認銷毀文件無誤簽字后,選擇安全地點銷毀檔案。

序號文件編號文件標題頁數(shù)發(fā)文單位發(fā)文日期接收日期歸檔編號備注檔案目錄文件查閱/借閱/復制登記表序號姓 名查閱文件標題檔案編號查閱時間歸還時間借閱時間備注檔案查閱/借閱審批表部門姓名職務借檔文件名借檔理由是否復制□是 □否借還時間年 月 日至 日審批人簽名檔案銷毀清單序號文件編號文件標題頁數(shù)所屬部門歸檔日期保管日期銷毀日期備注審批人: 審批人: 制表:

第6篇 某物業(yè)管理中心回訪管理作業(yè)規(guī)程

物業(yè)管理中心回訪管理作業(yè)規(guī)程

1目的

規(guī)范回訪工作,及時驗證管理服務工作的質量和效果,確保管理服務工作質量。

2適用范圍

適用于各項管理(服務)中心服務工作效果的回訪。

3職責

3.1 客服人員依照本規(guī)程實施具體回訪工作。

3.2 客服主管負責制定回訪計劃和組織、安排一般回訪工作,并對回訪記錄進行審核、匯總。

3.3 經理負責重大投訴的回訪工作。

4回訪類型

4.1 投訴事件的回訪,應在投訴處理完畢后的3天內進行,投訴回訪率100%;

4.2 維修工程的回訪,應在完成維修工程1個月后進行,維修工程回訪率10%。每月回訪不得少于10單,10單以下每單回訪;

4.3 特約服務的回訪,應安排在合同執(zhí)行期的中期階段和結束后進行;

5作業(yè)流程

5.2 客服主管按照計劃,安排相關人員進行回訪。

5.3 回訪人員在限定時間內對業(yè)戶進行回訪,回訪工作可采用致電或上門等方式進行,將回訪內容記錄在相關表單內。

5.3 回訪結束,回訪人員應在相關回訪記錄表上簽名確認。

5.4 對于回訪中有業(yè)戶表示不滿意的事項,應及時以書面形式告知相關部門負責人。

5.5 客服主管每月對回訪結果進行統(tǒng)計、分析,對發(fā)現(xiàn)的回訪不合格、連續(xù)就同一事項投訴兩次以上、同一種維修三次以上的現(xiàn)象,整理成統(tǒng)計分析報告,以書面形式經管理中心經理審核后,制定相應整改措施,并加以實施。

第7篇 物業(yè)管理達標創(chuàng)優(yōu)作業(yè)規(guī)程

物業(yè)管理達標創(chuàng)優(yōu)標準作業(yè)規(guī)程

1.0 目的

規(guī)范住宅小區(qū)(大廈)物業(yè)管理達標創(chuàng)優(yōu)工作,確保創(chuàng)優(yōu)達標工作完善有效。

2.0 適用范圍

適用于物業(yè)管理公司創(chuàng)優(yōu)達標工作。

3.0 職責

3.1 公司總經理負責達標創(chuàng)優(yōu)工作的組織、監(jiān)控。

3.2 公司分管副總經理和管理處經理具體負責組織實施達標創(chuàng)優(yōu)工作。

3.3 管理處和公司機關各部門負責依照本規(guī)程進行達標創(chuàng)優(yōu)工作的具體作業(yè)。

4.0 程序要點

4.1 物業(yè)管理“達標創(chuàng)優(yōu)”簡介

4.1.1 “國家級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈工業(yè)區(qū)”達標評比:是由國家建設部每年組織的全國物業(yè)管理達標考評分為90分(百分制),參加評比的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)由各省建委或物業(yè)管理主管部門推薦考評合格后(90分)可榮獲由建設部頒發(fā)的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈1t_業(yè)區(qū)”榮譽稱號(考評總分在95分以上可獲“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)/大廈工業(yè)區(qū)”稱號)。達標后由建設部每兩年復查一次,復查合格后可繼續(xù)保持“國優(yōu)”稱號。

4.1.2 “省級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)達標評比”:是由各省建委每年組織的全省范圍物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)評比?？荚u達標分數(shù)一般為85分,參加考評的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)由省內各城市推薦?？荚u合格后,可榮獲省級“城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)”稱號。達標后由各省建委每兩年復查一次,合格可繼續(xù)保持“省優(yōu)”稱號。

4.1.3 “市級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)達標評比”:是由國內各主要城市自己每年舉行的全市范圍物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)評比。參加考評的小區(qū)/大廈it業(yè)區(qū)達標后可榮獲市級“物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)”榮譽稱號。

4.1.4 “區(qū)級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)達標評比”:是由各主要城市的各區(qū)級住宅主管部門舉行的全區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)評比。參加考評的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)達標后可榮獲區(qū)級“物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)”榮譽稱號。

4.2 物業(yè)管理公司創(chuàng)優(yōu)工作一般需要經過以下幾個步驟確立目標。

4.2.1 確立目標。

4.2.2 成立創(chuàng)優(yōu)領導小組。

4.2.3 內部動員。

4.2.4 對照“創(chuàng)優(yōu)”標準進行內部整改。

4.2.5 進行“自檢”和“預檢”o

4.2.6 迎檢達標o

4.3 “創(chuàng)優(yōu)”達標的基本工作要點確立“創(chuàng)優(yōu)”目標:物業(yè)管理公司應首先確定準備“創(chuàng)優(yōu)”的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的創(chuàng)優(yōu)目標,即明確是達到“國優(yōu)”標準還是“省優(yōu)”、“市優(yōu)”、“區(qū)優(yōu)”,以便為創(chuàng)優(yōu)工作定下一個基本格調。定立“創(chuàng)優(yōu)”目標時,應注意結合參加“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)的實際情況和公司的保證能力,不可一味地好高騖遠。

4.3.1 成立“創(chuàng)優(yōu)”領導小組: “創(chuàng)優(yōu)”工作開始前應由公司領導親自掛帥成立“創(chuàng)優(yōu)”領導小組。創(chuàng)優(yōu)小組一般應由公司各部門的負責人和管理處主要領導組成。對于重要地“創(chuàng)優(yōu)”工作,應由公司總經理親自掛帥以便加強“創(chuàng)優(yōu)”工作的協(xié)調,支持力度,確保“創(chuàng)優(yōu)”工作必要的人力、物力保障。

4.3.3 內部動員:“創(chuàng)優(yōu)”開始時,應首先對內部員工,特別是參加“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)管理處的全體員工進行“創(chuàng)優(yōu)”總動員,通過會議、宣傳,加強管理力度等措施使相關員工盡快進入緊張的“創(chuàng)優(yōu)”工作狀態(tài),提高、加快工作效益、工作節(jié)奏,作好打硬仗、“吃苦”的準備。

4.3.4 對照“創(chuàng)優(yōu)”標準進行內部整改:“創(chuàng)優(yōu)”工作應當遵循的“創(chuàng)優(yōu)”達標準備為

參照,邊整邊改邊對照“標準”逐步達到“創(chuàng)優(yōu)”標準的工作方式。內部工作“創(chuàng)優(yōu)”整改包括“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)硬件設施(房屋、設備、設施、環(huán)境等的整改和“創(chuàng)優(yōu)”資料(原始憑證、管理體系等)的完善兩大部分。

4.3.5 在“硬件”設施的整改方面,應當作到以下幾個方面的完善:

a) 所管理物業(yè)樓宇外觀的完好、整潔?！皠?chuàng)優(yōu)”小區(qū)應當做到或基本做到樓宇外觀完好,無墻皮剝落、亂涂亂畫亂張貼,整潔無污染、銹跡,油漆鮮亮,標識清楚。特別應注意陽臺封閉的統(tǒng)一有序和不違反法規(guī),不改陽臺的使用功能,各種外觀管道清潔完好,無銹跡污染,不違反裝修管理規(guī)定的亂拉線、亂搭建、

隨意改動門窗色調等現(xiàn)象(詳見《裝修管理標準作業(yè)規(guī)程》);

b) 所管理的樓宇內部整潔、有序、安全。無違反裝修管理和消防管理法規(guī)的亂搭、亂建、亂改(改動房屋的使用功能,物別是隨意改動房屋結構)等違章現(xiàn)象;各類樓宇內部基本設施完好、整潔、標識完整清晰(詳見《裝修管理標準作業(yè)規(guī)程》和《防火管理標準作業(yè)規(guī)程》);

c) 所管理小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)各類公共設施、設備使用功能保持良好的工作狀態(tài)“創(chuàng)優(yōu)”整改時應對照“創(chuàng)優(yōu)”標準。特別注意兩個方面的問題:一是各類公共配套設備、設施的完備,即作為小區(qū)規(guī)劃和居家生活應當配置的公共配套設施、設備不能缺項和隨意減少;二是各類公共設施、設備的使用完好率應注意達標,對日常管理比較被忽略的設施、設備,如路燈、路牌等要特別加以注意保持其使用的完好率;

d) 設備機房的環(huán)境和設備表面維護管理應做到整潔、干爽,無灰塵、銹跡、脫漆、 雜物,無蟲、鼠害跡。設備機房的和設備表面狀況反映出來的是直觀的設備維護管理水準的高低,整改時應特別注意機房的環(huán)境整改和設備表面的維護工作,力爭做到機房整潔、干爽、通風降溫和防護措施完善,設備表面光澤飽滿、標識清晰,無油漬、銹跡、脫漆現(xiàn)象(詳見機電維修部相關標準作業(yè)規(guī)程);

e) 消防系統(tǒng)配置齊全,標識清楚完善,消防疏散通道暢通o“創(chuàng)優(yōu)”整改時應特別注意對消防系統(tǒng)的整改,力爭做到消防設施、設備齊全完好,可隨時啟用,消防疏散應急照明燈、消防疏散指示牌、疏散圖和標識齊全、完好,消防疏散通道暢通,無任何阻礙,通往天臺、逃生平臺防火門無鎖閉;樓宇四周消防通道無占用、停車等已被忽略的消防隱患(詳見消防管理中心各標

準作業(yè)規(guī)程);

f) 除消防以外的其他涉及到居民身心健康、安全的重要設施如二次供水系統(tǒng)、 池、水箱的清潔、消毒,煤氣管道、電梯等設施、設備的安全防護措施一定要完善到位;

g) 衛(wèi)生狀況至關重要o“創(chuàng)優(yōu)”整改時要特別注意整改小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的各個衛(wèi)生死角的衛(wèi)生,如商業(yè)網(wǎng)點門前、停車場、雨棚、天臺、垃圾中轉站、綠化花叢等處的衛(wèi)生狀況。嚴格管理控制好小區(qū)內的亂張貼、亂涂畫等現(xiàn)象,嚴禁在小區(qū)內養(yǎng)家禽(詳見保潔部相關標準作業(yè)規(guī)程);

h) “創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的環(huán)境美化對“創(chuàng)優(yōu)’’評比影響極大。整改時應特別注意環(huán)境美化、綠化的整改,力爭做到使人耳目一新、賞心悅目的境界,以有效地提高分值(詳見園林綠化部相關標準作業(yè)規(guī)程);

i) 公共秩序的整改要力爭做到各類治安、交通標識完善齊備,各種必要的防護設 施完好齊整,保安設備先進完善(詳見保安部相關標準作業(yè)規(guī)程)。

4.3.6 在“創(chuàng)優(yōu)”迎檢資料的整理中應力求資料的完善與真實、可靠o“創(chuàng)優(yōu)’’迎檢資 料通常包括以下內容:

a) “創(chuàng)優(yōu)小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的產權資料

――規(guī)劃許可證;

-一用地協(xié)議書;

――投資許可證;

――開工許可證;

――紅線圖;

――總平面圖o

b) 竣工驗收資料:

――土建竣工驗收書;

――消防竣工驗收證明;

――水電竣工驗收書;

――電梯竣工驗收書、電梯準用證;

――通信系統(tǒng)竣工驗收證明;

――燃氣系統(tǒng)竣工驗收證明o

c) 管理移交資料:

――圖紙移交記錄;

――開發(fā)建設其他資料(如隱蔽工程記錄等)移交資料;

――接管驗收記錄;

――鑰匙移交記錄;

――發(fā)展商委托管理合同書o

d) 管理公司成立登記資料:

--營業(yè)執(zhí)照;

--稅務登記證;

--企業(yè)法人代碼卡;

--管理處營業(yè)執(zhí)照;

--停車場營業(yè)執(zhí)照;

--管理處管理用房產權資料。

e) 業(yè)主委員會成立與活動資料:

--業(yè)主管委會章程;

--業(yè)主管委會社團法人登記證;

--業(yè)主委員選舉產生記錄;

--業(yè)主管委會成立記錄;

--業(yè)主管委會召開的屆次會議紀要;

--業(yè)主管委會發(fā)布的公告。

f) 公眾管理制度(詳見住戶手冊);

g) 所有內部管理標準作業(yè)規(guī)程(管理制度);

h) 所有內部管理的日常質量記錄;

i) 員工績效考評結果記錄;

j) 所有的住戶投訴記錄;

k) 所有的住戶回訪記錄;

i) 所有的住戶報修記錄;

m) 所有的住戶意見征集記錄;

n) 所有的管理處對外通知、通知記錄;

o) 所有的財務運作損益表和其他財務報表;

p) 所有的對外委托合同書;

q) 所有的員工培訓記錄;

r) 所有的員工崗位、職稱證書、員工檔案;

s) 小區(qū)業(yè)主/住戶檔案;

t) 所有的住戶裝修管理檔案;

u) 政府相關部門出具的無治安案件、火災事故證明書

v) 所有社區(qū)文化記錄;

w) 所有的電梯年檢、二次供水檢疫、衛(wèi)生消殺檢疫證書;

_) 所有的標識復印件;

y) 年有的多種經營資料;

z) 所有的政府、住戶、上級公司、外界對管理處工作的評價資料以及其他應提供的資料、記錄。

物業(yè)創(chuàng)優(yōu)標準作業(yè)規(guī)程

4.3.7 進行“自檢”和“預檢”:

a) 在整改硬件和整理“創(chuàng)優(yōu)”迎檢資料過程中,“創(chuàng)優(yōu)”領導小組應不定期地組織“創(chuàng)優(yōu)”管理處進行內部自檢。每次自檢均以目標為標準,詳細、全面地進行自查自糾,對發(fā)現(xiàn)的問題詳細記錄下采逐項落實到責任人身上限時整改完畢?！白詸z”一次,整改一次,提高一步,力爭在較短的時間內大幅度地提高“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)的迎檢水平。

b) 在“創(chuàng)優(yōu)”迎檢前一個月,內部整改即將結束的時候,“創(chuàng)優(yōu)”領導小組應邀請行業(yè)專家對“創(chuàng)優(yōu)”管理處進行正式迎檢前的“預檢”,“預檢”完全采用正式檢查評比的形式進行,由檢查團依照評比標準,對“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理水準逐項驗收,最后將結果總分和存在的問題逐一列出,以便在正

式迎檢前進行有針對性的最后準備并以此鍛煉管理處的全體員工。

4.3.8 “迎檢”準備。在正式“創(chuàng)優(yōu)”迎檢前“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)應著重做好以下工作:

a) 硬件整改基本達標。

b) 資料、記錄真實、全面、說服力強。

c) 取得業(yè)主/住戶諒解和支持:“乜1憮,’管理處應當“創(chuàng)優(yōu)”的意義與業(yè)主/住戶達成充分的理解,使業(yè)主/住戶的絕大多數(shù)都能支持創(chuàng)優(yōu)工作。

d) 取得業(yè)主管理委員會的支持和配合。

e) 選好住戶代表,為向考評團匯報工作作好準備:“國優(yōu)”、“省優(yōu),’評比一般考評團都要求參加考評的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)有業(yè)主代表的發(fā)言和評價,認真選好住戶代表,贏得住戶代表的鼎力支持對考評至關重要。

f) 寫好“迎檢”匯報材料:“迎檢”匯報材料是為向考評團匯報工作所用發(fā)言稿,

發(fā)言稿應突出“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)的物業(yè)管理特色和成績,簡潔明快、重點突出,切

記冗長乏味o“迎檢”匯報發(fā)言一般應包括以下幾部分:

--小區(qū)/大廈lt.業(yè)區(qū)簡介;

--物業(yè)管理工作匯報;

--社區(qū)文化與精神文明匯報;

--“創(chuàng)優(yōu)”工作情況。

g) 分工負責,注意迎檢環(huán)境的布置:“迎檢”環(huán)境的布置應注意迎檢氣氛的烘托,力爭創(chuàng)造出一個有利于迎檢、能夠給考評團留下“好印象”的環(huán)境。

h) 注意儀表儀容、言行舉止,以最飽滿的精神風貌迎接考評。迎檢時員工的儀容

儀表

、言行舉止都應著力進行雕鑿,“創(chuàng)優(yōu)”領導小組應確保迎檢員工的最飽滿

的精神風貌和精神狀態(tài)參加考評,以求爭取最佳的考評成果。

i) 迎檢時的基本要求:

--精神飽滿、儀容整潔;

--紀律嚴明,緊張有序;

--熱情大方,不卑不亢;

--環(huán)境優(yōu)雅,輕松活潑;

--自信嚴謹、應答適度。

4.4 迎檢結束后,由“創(chuàng)優(yōu)” 領導小組寫出總結材料,歸檔保存。

5.0 記錄

第8篇 物業(yè)管理收費作業(yè)規(guī)程范例

1.0目的

規(guī)范服務費用的收繳工作,確保如數(shù)、及時、安全地收回各項費用。

2.0適用范圍

適用于物業(yè)管理公司租金、服務費及其他有償服務費的收繳工作。

3.0職責

3.1出納員或收費員負責按本規(guī)程辦理各項費用的銀行托收及現(xiàn)金收取工作。

3.2各部門主管負責對本部門相關有償服務項目計算與審核。

3.3財務部會計負責各項有償服務費用的計算、租金及填制收費通知單。

3.4管理部管理員負責通知單的派發(fā)及催繳工作。

3.5財務部主管負責費用收繳工作的監(jiān)督。

4.0程序要點

4.1費用收取的范圍。

4.1.1 租金。

4.1.2管理服務費。

4.1.3機電維修、清潔、綠化等各項特約服務費。

4.1.4代收代繳的水、電、煤氣、電話等費用。

4.1.5兼營的餐飲、娛樂等各項服務費。

4.1.6其他各項多種經營服務費用。

4.2滯納金的計算方法。

4.2.1對每月銀行第二次托收未果,也未到物業(yè)管理公司用現(xiàn)金交納費用的客戶,公司財務部應自每月一日起按_%0計收其滯納金。(_為滯納金基數(shù),按合同收取,若合同沒有約定,每日按1%0計收)。

4.2.2滯納金的計算公式:本金_(1+_%0)n;(n為滯納天數(shù))。

4.3各項費用的收繳。

4.3.1管理費的收取標準:

a)寫字樓:2.00元/(月.平方米);

4.3.2租金、服務費、水、電費用的收繳程序。

a) 公司財務部從客戶簽定合同約定之日起開始計收租金及管理費。

b) 工程部電工每月3日前應根據(jù)客戶實際用水、電進行抄表工作送至財務部會計。

c) 財務部會計每月5日前應根據(jù)客戶資料編制下月《應收費用明細表》,內容包括:編號、房號、姓名、房屋面積、租金、管理費標準、應收金額、上月欠費、滯納金、本月應收等。

d) 財務部會計將《應收費用明細表》于每月5日報財務部主管審核,經審核如有差錯,應及時更正;如無疑問,財務部主管在財務審核欄內簽署姓名、日期。

e) 財務部主管應在7日前將審核無誤后的《應收費用明細表》交財務部會計打印《收費通知單》。

f) 財務部會計應在每月9日前將有效的《收費通知單》交財務部主管審核。經審核有誤的,應及時查明予以更正。

g) 財務部主管在每月10日前將有效的《收費通知單》交管理部管理員派發(fā)。

h) 管理部的管理員根據(jù)客戶資料填寫信封,裝入《收費通知單》,視客戶不同情況采取不同的派發(fā)方式。

----需要直接送達的,管理員應在2個工作日內送交客戶單位,并請客戶簽收;

----如客戶單位無人接收的,應在2個工作日內送進客戶信箱。

----需要郵寄的,管理員應

貼足郵資,并在2個工作日內到郵局發(fā)送。

i) 管理部管理員應詳細的記錄《收費通知單》派發(fā)情況。

j) 出納員根據(jù)《應收管理費收繳明細》填制委托收款憑證及相關資料,在銀行規(guī)定的托收日期前一日送交開戶行。

k) 出納員在銀行每次托收后的2日內到銀行讀取已托收數(shù)據(jù),并根據(jù)托收情況向已全額托收的客戶出具加蓋“轉賬收訖”章的有效收款收據(jù)。

l) 未辦理銀行托收的客戶租金、管理費,由客戶到公司財務部用現(xiàn)金支付。出納員在收取客戶用現(xiàn)金交納的費用時應按《現(xiàn)金管理標準作業(yè)規(guī)程》中的相關規(guī)定收取。

m) 出納員應于規(guī)定收費日后的5日內編制《費用收繳明細表》報財務主管審核。經審核存有疑問的,應及時查明,予以更正;經審核無誤的應在財務審核欄內簽署姓名及日期后交財務部會計。

n) 財務部會計將已全額收回的管理費用按《會計核算標準作業(yè)規(guī)程》進行賬務處理;對未能收取的費用,應在銀行第一次托收后的3日內根據(jù)欠費資料填寫《管理費用催繳通知單》。

o) 《催繳通知單》經財務部經理審核無誤后,交管理部在3日內派發(fā)。

p) 管理部原則上應在規(guī)定期限內,將催繳通知單送交客戶或其單位人手中,并讓接收人在回執(zhí)上簽收;特殊情況無法找到客戶及其單位人的,應將催繳通知單用郵寄的方法寄交客戶。

q) 管理部應做好送達、郵寄的派發(fā)記錄,保管好客戶簽收的回執(zhí),并將派發(fā)情況向部門主管匯報。

4.4有償服務費用收繳。

4.4.1機電維修部、保潔部、園林綠化部等各部門的工作人員在為客戶提供各項有償服務時,應根據(jù)相關服務的收費標準計費,并請客戶對服務項目進行驗收,在服務單上簽字確認。

4.4.2各部門主管應根據(jù)用戶簽字后的服務單對本部門員工計費的項目進行審核,并在部門審核欄內簽名確認。

4.4.3各部門主管應在每月25日前將服務單匯總后交財務部會計。

4.4.4財務部會計在2個工作日內根據(jù)《服務單》上的相關記錄本填寫《收費通知單》。

4.4.5財務部會計應在28日前將《收費通知單》交財務部主管審核,經審核存在疑問的,應及時查明予以更正;如經審核無誤的,交管理部在3個工作日內向客戶派發(fā)。

4.4.6委托銀行代收的,出納員應于銀行每次托收后的兩日內,到銀行抄錄收繳數(shù)據(jù),并向客戶提供填制完整的、加蓋“轉賬收訖”章的收款憑據(jù);收取現(xiàn)金的,由出納員按照《現(xiàn)金管理標準作業(yè)規(guī)程》中的相關規(guī)定執(zhí)行。

4.4.7出納員在規(guī)定交費期限后的3日內,編制費用收繳明細表》報財務負責人。

4.4.8財務部主管對費用收繳明細表進行審核,經審核存有疑問的,應及時查明予以更正,經審核無誤的,對已交納的費用按照《會計核算標準作業(yè)規(guī)程》中的相關規(guī)定處理,對尚未交納的費用,按照《應收賬管理標準作業(yè)規(guī)程》中的相關規(guī)定進行處理。

4.5氣、電話費用的代收代繳。(暫無)

4.5.1對已辦理銀行劃賬手續(xù)的客戶,出納員應及時到銀行抄錄托收記錄。

4.5.2對未辦理銀行劃賬,需用現(xiàn)金代繳的客戶,出納員應在煤氣公司或電信局等相關部門規(guī)定的交費日期到相關單位去交納相關費用。 4.5.3財務會計根據(jù)相關部門提供的收費單據(jù),填制《收款通知單》。

4.5.4收款通知單經財務經理審核,如有疑問應及時查明予以更正;如無疑問,加蓋財務專用章后交管理部有關人員在3個工作日內向客戶派發(fā)。

4.5.5客戶用現(xiàn)金繳煤氣、電話費用時,出納員在向客戶提供煤氣、電信等公司的收費憑據(jù)的同時,還應按《現(xiàn)金管理標準作業(yè)規(guī)程》中的相關規(guī)定向客戶開具收款收據(jù)。

4.5.6出納員應在規(guī)定交費日后的三日內編制《費用收繳明細表》報財務部主管審核。

4.5.7經審核,如存有疑問,應及時查明并予以更正;如經審核無誤的,對已如數(shù)收回的費用按照《會計核算標準作業(yè)規(guī)程》中的有關規(guī)定進行賬務處理;對尚未收回的費用,按照《應收賬款管理標準作業(yè)規(guī)程》中的有關規(guī)定進行相關的催繳工作。

4.6兼營的餐飲、娛樂等服務費用的收繳。(暫無)

4.6.1餐飲、娛樂部門的服務員應在客戶消費時開具消費項目清單(四聯(lián))。

4.6.2該部門的收費員應根據(jù)各項服務收費標準對消費明細單上的消費項目進行準確計費、收費。

4.6.3收費員應于每日下午3時前將當日(前日下午3時―當日下午3時)的收取的款項填制收款清單,交財務部出納員處;收費員同時應將消費清單的財務聯(lián)交財務會計按照《會計核算標準作業(yè)規(guī)程》進行相關的賬務處理。

4.6.4每月31日,收費員應將當月1日―31日的收入明細匯總后交財務部經理審核,如經審查核存有疑問,應及時查明予以更正;經審核無誤,應根據(jù)《會計核算標準作業(yè)規(guī)程》作相應的賬務處理。

4.7費用收繳資料的保管。

4.7.1財務會計應于每月末將費用收繳資料匯總編制記賬憑證登記賬簿后交財務部經理審核。

4.7.2財務部主管經審核存有疑問應責令會計及時更正;如無疑問應將收費資料加密在財務部長期保存。

4.8本規(guī)程的執(zhí)行情況作為財務部相關人員的績效考評依據(jù)之一。

4.9管理服務費用收繳率原則上應達到98%,費用收

繳的情況作為管理部相關人員的績效考評依據(jù)之一。

5.0記錄

5.1《繳費通知單》。

5.2《應收管理費用明細表》。

5.3《費用收繳明細表》。

6.0相關支持性文件

6.1《現(xiàn)金管理標準作業(yè)規(guī)程》。

6.2《銀行存款管理標準作業(yè)規(guī)程》。

6.3《應收賬管理標準作業(yè)規(guī)程》。

第9篇 物業(yè)管理中心對外宣傳工作作業(yè)規(guī)程

物業(yè)管理中心對外宣傳工作標準作業(yè)規(guī)程

1.0目的

為了規(guī)范物業(yè)管理中心各項對外宣傳工作,確保社區(qū)文化宣傳活動工作質量,特制定本規(guī)程。

2.0適用范圍

本規(guī)程適用于物業(yè)管理公司所屬各物業(yè)管理中心對外宣傳工作。

3.0職責

3.1公司分管副總負責物業(yè)管理中心宣傳工作的總體質量控制。

3.2客戶服務部負責制定各項目對外宣傳工作的主題。

3.2物業(yè)管理中心檔案員負責物業(yè)管理中心的對外宣傳工作的具體實施。

4.0程序要點

4.1物業(yè)管理中心的宣傳工作計劃制定

4.1.1客戶服務部根據(jù)社區(qū)文化需要,制定物業(yè)管理中心對外宣傳的主題并下達任務給檔案資料員。

4.1.2檔案資料員著手制定物業(yè)管理中心各類宣傳的工作計劃。

4.1.3項目宣傳工作包含以下幾項:

a)宣傳欄、報刊欄的定期更換;

b)定期(臨時)發(fā)放的通知及溫馨提示、安全提示、指導性提示、生活常識等;

4.2宣傳資料的發(fā)放、審核

4.2.1凡屬通知類,必須有項目經理簽字認可,按正式文件形式在項目內公布,同時將原件存檔。

4.2.2屬引導、提示類,可采用較溫馨的語言等給予公布。

4.2.3宣傳資料的內容布置將采用公司統(tǒng)一格式,如:紙張顏色、大小、版頭等。

4.3資料歸檔保管

4.3.1物業(yè)管理中心檔案員將每次宣傳內容記錄在《項目宣傳統(tǒng)計表》。

4.3.2物業(yè)管理中心檔案員應定期將宣傳資料加以分類、歸檔。

4.3.3物業(yè)管理中心將審核過的上述資料由本部門保存。

4.4相關信息反饋與收集

物業(yè)管理中心檔案資料員可通過項目每月的回訪進行意見的收集。

4.5項目經理會同經理助理根據(jù)回訪反饋回來的信息,對物業(yè)管理中心宣傳工作做出客觀評價,并據(jù)此作為對經理助理及檔案資料員績效考評的依據(jù)之一。

5.0相關記錄

《項目宣傳統(tǒng)計表》

6.0相關支持文件

《回訪管理標準作業(yè)規(guī)程》

第10篇 物業(yè)管理公司固定資產管理作業(yè)規(guī)程

1.0目的規(guī)范固定資產的管理,確保公司財產的完好和安全。

2. 0適用范圍適用于物業(yè)管理公司的所有固定資產的管理。

3．0職責

3.1 財務部主管負責固定資產管理工作的組織、實施及監(jiān)督。

3.2 固定資產管理員負責固定資產的分類、登記、管理、盤點及清查。

3.3 使用部門的主管或使用人負責保管和維護。

4. 0程序要點

4.1 固定資產的定義。

4.1.1 固定資產是指使用期限超過一年的房屋及建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產經營有關的設備、器具、工具等。

4.1.2 不屬于生產經營主要設備的物品,單位價值在500元以上,并且使用期限超過一年的也應當作固定資產。

4.2 固定資產的分類。

4.2.1 固定資產按具體用途可分為以下幾類。

a)房屋及建筑物。房屋是指企業(yè)各部門用房以及連同房屋不可分離的附屬設備,如電梯、衛(wèi)生設備等。建筑物是指房屋以外的圍墻、水塔和企業(yè)內花園、噴水池等設施。b)機器設備。是指用于經營服務的洗衣設備、排水泵;用于產生電力、冷暖氣的各種設備。

c)家具設備。是指用于經營服務和經營管理部門的高級沙發(fā)、組合家具等。

d)交通運輸工具。是指用于經營服務和公司內部運輸?shù)母鞣N車輛,如小轎車、卡車、吊車、電瓶車等。

e)電器設備。是指用于企業(yè)經營服務或管理用的電子計算機、電視機、電冰箱、通訊設備等。

f)其他設備。是指不屬于以上各類的其他經營管理、服務用的固定資產。

4.3 固定資產的建賬和日常管理。

4.3.1 固定資產管理員根據(jù)倉庫出具的《出庫單》,在三個工作日內建立《固定資產臺賬》。臺賬內容包括:資產代碼、資產名稱、類別、使用部門、存放地點、購買日期、原值、使用年限、月折舊額、累計折舊額、責任人等。

4.3.2 會計應按《企業(yè)固定資產分類折舊年限表》的有關規(guī)定采用平均年限法按月計提固定資產折舊,平均年限法的固定資產折舊率和折舊額的計算公式如下:

a)年折舊率=(1-預計凈殘值率)/折舊年限_100%;

b)月折舊率=年折舊率÷12;

c)月折舊額=固定資產原值_月折舊率。

4.3.3 凈殘值率按照固定資產原值的3%-5%確定,凈殘值率低于3%或高于5%的,由財務部自主確定,報主管上級公司財務備案。

4.3.4 使用部門負責人和使用人因工作崗位調動或離職,應按《員工離職、內部調職標準作業(yè)規(guī)程》中的有關規(guī)定辦理資產移交手續(xù)。

4.3.5 對流動使用的固定資產,各部門應完整地記錄每次使用情況。

4.3.6 對部門與部門之間調整使用的固定資產,雙方應在調整使用后的一個工作日內到財務部辦理相關手續(xù),以便于日后資產核對。

4.3.7 出售或外借的固定資產,憑總經理批準的相關資料到財務部辦理相關手續(xù)。

4.3.8 日常報廢或丟失的固定資產,應由使用部門負責人組織相關人員查清原因、提出處理意見,報總經理批準后到財務部辦理相關手續(xù)。

4.3.9 閑置和暫停使用的資產,由倉庫進行統(tǒng)一庫存管理;庫存資產重新使用前應由相關人員進行檢查、保養(yǎng)后,方可投人使用。

4.4 固定資產的盤點和清查。

4.4.1 倉庫管理員于每年12月份會同各部門主管對各部所管轄的資產進行清查。清查內容包括:固定資產的數(shù)量、固定資產的流向、固定資產的使用情況及現(xiàn)狀。

4.4.2 財務部主管在資產清查工作結束后,應根據(jù)清查資料編制相關的資產報表,在次年1月30日之前上報公司總經理。

4.5 固定資產清查結果的處置。

4.5 .1對不能維修或已無使用價值的資產,由使用部門填寫《固定資產報廢申請表》,經相關技術部門檢查驗證、財務部門審核、報總經理批準后,到財務辦理報廢及除賬手續(xù)。

4.5 .2如報廢資產的零配件拆除后可以出售或作為其他資產維修配件使用的,應報財務部作相應的賬務處理。

4.5 .3需修理的固定資產,由使用人按相關部門的相關規(guī)定處理。

4.5 .4盤盈或盤虧的固定資產參照有關規(guī)定進行相關賬務處理。

4.5 .5各部門要求報廢、出售和修理的固定資產均須報財務部辦理相關手續(xù)。

4.6 固定資產檔案的保管。

4.6 .1固定資產的賬務資料,由會計分類、整理、歸檔和裝訂。

4.6 .2資料經財務部主管審核后,加密在財務部內作長期保存。

4.6 .3固定資產資料的整理、各項報表的編制、報送等作為倉庫管理員的績效考評的依據(jù)之一。

5. 0記錄

5.1 《固定資產卡片》。

5.2 《固定資產盤點表》。

5.3 《固定資產報廢申請表》。

6. 0相關支持性文件

6.1 《員工離職、內部調職標準作業(yè)規(guī)程》。

第11篇 物業(yè)管理中心接待工作作業(yè)規(guī)程

物業(yè)管理中心接待工作標準作業(yè)規(guī)程

1.0目的

為了規(guī)范物業(yè)管理中心的各項服務工作,確保業(yè)主的問題及時得到解決,保證雙方的共同利益,特制定本規(guī)程。

2.0適用范圍

本規(guī)程適用于物業(yè)管理中心接待、投訴、表揚、回訪等工作的有效處理。

3.0職責

3.1項目經理負責物業(yè)管理中心各項接待工作的安排。

3.2項目經理助理負責各項工作監(jiān)督。

3.3物業(yè)管理中心相關部門主管負責協(xié)助經理助理和項目經理處理本部門的各項工作,并及時向項目經理反饋相關處理信息。

3.4物業(yè)服務中心接待員負責接待現(xiàn)場投訴工作。

4.0程序要點

4.1接待處理流程

4.1.1接待員接到業(yè)主來訪、來電時,將業(yè)主的問題準確的記錄下來。

a)屬售后部門問題,登記《業(yè)主接待記錄》(外部),并填寫房屋回修單(三聯(lián))當天返給現(xiàn)場售后部門,在規(guī)定的時間內,督促落實。在規(guī)定時間內落實的問題,由售后人員簽字后,注銷接待記錄;未落實問題,與現(xiàn)場售后人員積極聯(lián)系,督促其在規(guī)定的時間內解決。并每周匯總填寫《售后未返單匯總表》,由現(xiàn)場售后人員簽字認可,確定下次的維修時間,若還不能解決,通過《一周工作通報》上報項目分管副總經理,由售后協(xié)調部負責協(xié)調;重大問題,詳細記錄并可通過《督辦單》落實。

b)除售后問題外,其余問題均登記于《業(yè)主接待記錄》,其中接待類別的劃分和填寫:

--屬維修類需求,應填寫報修字樣;

--屬服務質量問題,應填寫投訴字樣;

--屬特約服務類需求,應填寫服務字樣;

--屬業(yè)主表揚類,應填寫表揚字樣;

--屬業(yè)主建議類,應填寫建議字樣;

--屬其它類,應填寫其它字樣。

c)屬報修類問題,處理方法見《業(yè)主報修標準作業(yè)規(guī)程》。屬服務質量類問題,見《投訴處理標準作業(yè)規(guī)程》;屬特約家政服務需求(如家政清潔等),處理方法見《住戶有償保潔服標準作業(yè)規(guī)程》;屬表揚類問題,查證屬實,按《員工手冊》相關規(guī)定執(zhí)行;屬業(yè)主建議類,應收集上報經理助理;其他類問題,如物品遺失,可登記在《失物招領登記表》中、業(yè)主飼養(yǎng)寵物可登記《業(yè)主豢養(yǎng)寵物情況登記》。

d)服務中心接待人員根據(jù)問題的難易情況,組織解決。若解決不了的問題,可及時上報經理助理。

e)所有問題落實完后,應及時注銷《業(yè)主接待記錄》臺帳。

4.2投訴處理流程

a)當接到住戶投訴時,接待員首先代表被投訴部門向住戶表示歉意,并立即在《業(yè)主接待記錄》中作好詳細記錄:

b)接待住戶時應注意:

--請住戶入座,耐心傾聽住戶投訴,并如實記錄;

--必要時,通知經理助理或項目經理出面解釋;

--注意力要集中,適時地與住戶進行交流,不應只埋頭記錄。

c)對于物業(yè)自身的投訴,項目經理要求被投訴部門主管兩日內對投訴事件進行處理。接待員收到被投訴部門投訴處理的反饋信息后,將情況上報經理助理,并及時將處理結果反饋給投訴的業(yè)主。反饋方式可采用電話通知或入戶回訪。

f)經理助理在投訴處理完畢后安排專人回訪。在每月25日前對投訴進行統(tǒng)計、分析,并登記《投訴情況月匯總表》,同時上呈項目經理審閱。

g)公司接到投訴后,由客戶服務部按《業(yè)主投訴處理標準作業(yè)規(guī)程》及《不合格糾正與預防標準作業(yè)規(guī)程》文件的規(guī)定處理。

h)其他形式的投訴(如信函),物業(yè)管理中心參照本程序辦理。

4.3項目重大治安事件、重大設備、設施情況,政府部門重要領導在《重大事件記錄表》中。

5.0相關記錄

《業(yè)主接待記錄表》

《業(yè)主接待記錄表》(外部)

《房屋回修單》(集團統(tǒng)一印制)

《售后未返單匯總表》

《投訴情況月匯總表》

《業(yè)主豢養(yǎng)寵物情況登記表》

《失物招領登記表》

《一周工作通報》

《重大事件記錄表》

6.0相關支持文件

《回訪管理標準作業(yè)規(guī)程》

《工作督辦單標準使用規(guī)程》

《管家服務中心有償保潔服標準作業(yè)規(guī)程》

第12篇 物業(yè)管理公司合同管理標準作業(yè)規(guī)程（5）

物業(yè)管理公司合同管理標準作業(yè)規(guī)程(五)

1.0目的

規(guī)范合同的評審、簽署、履約跟進、歸檔管理工作程序,確保公司利益、信譽得到保障。

2.0適用范圍

適用于物業(yè)管理公司所有合同的管理工作。

3.0職責

3.1總經理負責公司所有合同的簽署及重要合同的評審。

3.2行政部負責公司所有合同備案及歸檔(員工勞動合同除外)。

3.3部門負責人負責合同的履約執(zhí)行。

4.0程序要點

4.1合同管理的范圍:包括對外提供服務的合同和對外委托服務的合同。

4.1.1對外提供服務的合同,包括以下幾類:

a)開發(fā)/建設單位或業(yè)主委員會委托進行物業(yè)管理的合同;

b)投標書;

c)對外租賃合同;

d)公司承諾提供的常規(guī)服務和管理;

e)顧客(業(yè)主、住戶或其他委托方)委托公司進行采購、安裝、修繕、裝修、貯存、檢修、保養(yǎng)、清潔、搬運及其他有償服務的合同;

f)公司車庫、車棚、車位使用或泊車合同;

g)其他對外提供服務的合同。

4.1.2對外委托服務的合同,包括以下幾類:

a)采購合同;

b)招標合同;

c)勞動合同;

d)公司委托顧客(供應商或其他受委托單位)進行采購、安裝、修繕、裝修、貯存、檢修、保養(yǎng)、清潔、搬運等合同;

e)其他須進行對外委托服務的合同。

4.2合同的形式包括以下幾種形式。

4.2.1書面的和非書面的。

4.2.2協(xié)議或其他法規(guī)性文件的規(guī)定和要求

4.2.3規(guī)范合同和格式合同。

4.2.4口頭承諾。

4.2.5招、投標書。

4.3合同的制定

4.3.1一般情況下由合同的執(zhí)行部門負責制定,其內容包括以下條款:

a)標的;

b)數(shù)量和質量(或工作內容);

c)價款或酬金;

d)履約期限、地點方式及其他履約條件;

e)合同終止條件;

f)違約責任;

g)專用合同約定的其他必要條款。

4.3.2各種合同若有合同范本,可依照合同范本填寫或修改各項條款。

4.4合同的評審

4.4.1評審權限:

所有合同由總經理組織有關人員進行評審。

4.4.2評審內容

a)對外提供服務合同的評審內容:

--公司的履約能力;

--顧客提供的價格;

--合同的風險;

--合同的條款是否明確;

--合同是否合法;

--合同的社會效益;

--其他需要評審的內容。

b)對外委托服務合同的評審內容:

--分供方的履約能力;

--分供方提供的價格;

--分供方的信譽;

--分供方提供服務的售后服務;

--合同的條款是否明確;

--合同是否違法;

--合同的風險;

--合同履約監(jiān)控能力;

--其他需要評審的內容。

4.5合同的簽署與生效。

4.5.1合同經評審合格,由總經理簽署或授權人簽署。非書面的合同除外。

4.5.2經簽署的合同按《印章管理標準作業(yè)規(guī)程》辦理蓋章審批手續(xù)。

4.5.3所有書面合同均須加蓋公司印章,合同頁數(shù)在一頁以上的必須加蓋騎縫章。

4.5.4經簽署并加蓋公司印章的合同正式生效,須公證的合同,經公證后生效。

4.5.5公司承諾提供常規(guī)服務和管理的合同簽署與蓋章形式不受以上條款的限制。

4.5.6生效的合同原則上一式四份,公司與顧客各兩份,需進行公證的須報公證機關一份備案。

4.6合同的編號與歸檔。

4.6.1書面合同統(tǒng)一進行編號,編號的方法按《檔案管理標準作業(yè)規(guī)程》辦理。

4.6.2一般情況下書面合同由公司行政部統(tǒng)一歸檔(經總經理審批同意,由其他部門保管的除外),歸檔方法按《檔案管理標準作業(yè)規(guī)程》辦理。

4.6.3行政部歸檔合同原件,合同履行完畢或需分階段付款的,報財務部存檔一份,部門需按合同條款監(jiān)督顧客履約的,按《檔案管理標準作業(yè)規(guī)程》辦理復印審批程序后,由部門負責人保管一份復印件。合同執(zhí)行完畢后,須將合同返還歸檔。

4.6.4合同條款涉及保密事項的,有關部門均承擔保密責任。

4.7合同的履約。

4.7.1對外提供服務的合同,由提供合同服務的部門負責履約,重要的合同由總經理或行政部監(jiān)督履約。

4.7.2對外委托服務的合同,由合同執(zhí)行部門監(jiān)督分供方履約,重要的合同由總經理或行政部監(jiān)督履約。

4.7.3合同執(zhí)行部門須將合同履約階段性情況向總經理匯報,重要合同須以書面形式匯報。

4.7.4財務部監(jiān)控所有書面合同的履約進度,對違反合同進度的及時向總經理匯報。

4.7.5合同履約完畢,對重要合同的執(zhí)行效果再次進行評審。

4.8合同的變更與廢止。

合同雙方不能履約或不能完全履約或合同中須變更廢止情況出現(xiàn)需進行合同條款變更或廢止時,由合同執(zhí)行部門向辦公室提出合同變更申請,辦公室按合同評審程序跟進評審變更條款或廢止合同,重要合同由總經理直接組織變更條款或廢止合同。

4.9合同的續(xù)約。

合同期滿且需辦理續(xù)約的,由合同執(zhí)行部門按合同要求提前通知辦公室,由行政部主管按合同評審程序跟進評審.重要合同由總經理直接組織合同評審。

4.11記錄:書面合同必須有書面的評審記錄,與合同一起歸檔保管。

5.0記錄

6.0相關支持文件

6.1《檔案管理標準作業(yè)規(guī)程》

第13篇 物業(yè)管理公司文書管理標準作業(yè)規(guī)程(5)

物業(yè)管理公司文書管理標準作業(yè)規(guī)程(五)

1.0目的

規(guī)范文件分類、編號、擬制、審批、用印、收發(fā)處理工作。

2.0適用范圍

適用于物業(yè)管理有限公司及下屬管理處各部門的文書管理工作。

3.0職責

3.1總經理負責所有發(fā)文審批。

3.2部門經理負責本部門文件的擬制與審核。

3.3行政部主管負責公司文件格式及內容的審核,用印管理。

3.4行政部文員負責公司文件收發(fā)及歸檔。

3.5管理處經理負責管理處文件審批。

3.6行政部負責文件的打印及文號的管理工作。

4.0程序要點

4.1公文格式。

4.1.1公文種類。

a)按《國家行政公文管理與處理辦法》有關規(guī)定要求,常用行政文書包括:命令、指令;決定(決議);指示;公告、通告(布告);通知;通報;請示;批復;函;會議紀要;計劃;總結。

b)根據(jù)物業(yè)管理特點,可引人以下文件類別:

--上行文:請示、報告、計劃、總結;

--下行文:批復、決定、通知、通告、通報;

--平行文:函、會議紀要。

4.1.2文件標題:

a)行政發(fā)文統(tǒng)一使用以上文件類別,字間距要適當,以清晰、美觀為原則;

b)標題統(tǒng)一使用2號黑體字,放在公文紙間隔線以下,文號上方居中位置。

4.1.3發(fā)文字號。簡稱文號,包括機關代字、年號和順序號三項內容。

a)根據(jù)發(fā)文順序及發(fā)文時間對文件編號。

b)物業(yè)管理公司文號作為以下統(tǒng)一規(guī)定。

--物業(yè)公司文號:

××發(fā)[×××××]××號

文件序號

發(fā)文日期,前兩位為年份

公司代號

如:物發(fā)[000430]15號,是指物業(yè)管理有限公司2000年4月30日所發(fā)的公司第×個文件;物管發(fā)「001121」92號,是指物業(yè)管理處2000年11月21日所發(fā)的管理處第92號文件。

c)文號統(tǒng)一使用5號宋體字,放在文件標題下一行的偏右位置。

d)公司文號由行政部統(tǒng)一管理。

e)發(fā)文部門需到以上部門登記領取文號后,方可發(fā)文。

4.1.4秘密等級和緊急程度,用來確定公文發(fā)送方式及辦理速度:

a)普通文件不加注明;

b)秘密文件必須在文件的左上角位置注明秘密字樣;

c)急件必須在文件的左上角位置注明急件字樣;

d)為示區(qū)別,一般用紅色字體進行標注,統(tǒng)一使用2號宋體字。

4.1.5主送機關。是指用來處理或答復公文中有關問題和有關事項的機關:

a)應放在文號下方,正文之上,專行頂格,結尾用冒號,;

b)主送機關不止一個時,要按其機關級別的高低、職權范圍大小依次排列,中間用頓號隔開;

c)根據(jù)文件內容量,一般選擇使用4號或小4號宋體字。

4.1.6正文。是文件的主體部分。文件制發(fā)的目的和根據(jù),講述什么事情,解決什么問題以及辦法和要求,都要在正文中闡述清楚:

a)正文文字一律自左而右橫排;

b)要合理地劃分段落、正確使用標點符號,每段開頭空兩個字;

c)正文字體與主送機關保持一致。

4.1.7附件。通常指隨正文發(fā)出的補充說明材料:

a)如果該文件有附件的,應在正文之下、機關落款的左上側,專行空兩格注明附件:×××字樣;如果附件較多,還須編上序號1、2、3……末尾用分號,最后一個附件用句號結束;文件無附件的,無須注明;

b)要寫明附件的全稱;

c)附件字體與正文相同。

4.1.8落款。指發(fā)文單位全稱或規(guī)范化的簡稱。以總經理的名義發(fā)出的,要用負責人姓名(前面冠以職務身份)署名:

a)落款一般放在正文(或附件標記)的右下角,相當于書信中具名的位置;

b)如果正文恰好占滿全頁,落款必須放在另頁空白紙上時,并在其上面加注一行(此頁無正文)字樣;

c)落款字體與正文相同。

4.1.9日期:

a)一般應寫發(fā)文日期;

b)會議通過的文件應寫會議通過的日期;

c)重要的文件應寫簽發(fā)的日期;

d)日期的字體與正文相同,放在落款下面正下方位置。

4.1.10蓋章。是發(fā)文機關對文件負責的標志,是文件合法生效的標志,一般情況下文件都應加蓋印章(單位經理署名除外):

a)蓋章應在公文打印校對完之后進行,由管理印章的工作人員經手并登記;

b)印章應蓋在落款和年月日中間,即騎年蓋月位置。

4.1.11公文文尾。指落款以下的頁面部分,位于末頁下端,包括:抄送機關、印刷機關、印刷時間和印刷份數(shù)等內容:

a)公文文尾與文件日期中間應有間隔,一般需用一直線分割以示區(qū)別;

b)公文文尾字體與正文相同,另行頂格;

c)抄送機關是協(xié)助或配合主送機關執(zhí)行任務或需要知道文件內容的機關。對上級機關的抄送叫抄報。先寫抄報機關,再寫抄送機關;

d)印刷時間指開印的時間,印刷機關和印刷時間排在一行,通常用兩條黑色橫線夾住,與版頭遙相呼應;

e)印刷份數(shù)指的是印刷的總份數(shù),位于底線的偏右側位置。

4.2發(fā)文辦理。包括交擬、擬議、撰寫、審核、簽發(fā)、裝訂、蓋印、發(fā)放等工作。

4.2.1交擬和擬議。

a)經理將撰寫文書的任務和意圖明確具體交代給負責草擬文稿的具體部門或人員。

b)擬稿人員接受任務后,對所要撰寫的文書進行醞釀和構思:

--深人領會意圖,掌握其精神實質;

--注意提煉觀點,選擇材料;

--安排文稿的結構、搭好文件的骨架;

--如對原交擬意圖不清或需有重大修正時,須征得交擬人同意,不可擅自做主。

4.2.2撰寫和審核(正規(guī)文件須打印,一般情況下,由公司行政部負責打印,擬稿人進行校對)。

a)擬稿人在擬議的基礎上,按照擬議的設計撰寫文稿,撰寫時應注意:

--不與國家法律、法規(guī)相違背;

--把握各種文書的特點、規(guī)律和寫作方法;

--堅持觀點與材料相統(tǒng)一。

b)交擬人對擬稿人的文件進行審核:

--審查文稿內容,看其主旨是否符合交擬原意,是否違法;

--所提的任務、措施或方法是否切實可行;

--所規(guī)定的步驟和期限是否恰當;

--主送和抄送單位規(guī)定的是否恰當;

--文字中的引語、事例、數(shù)字以及專用術語是否正確。

c)行政部主管審核文件以下內容:

--文稿體式和格式是否完備、規(guī)范;

--所用文種和名義是否恰當;

--文件的密級和緊急程度是否恰當;

--文字表達是否通順、清晰、嚴密,符合標準的,附上《發(fā)文審批表》交擬稿部門簽署后報總經理審批;不符合的退回擬稿部門。

4.2.3簽發(fā):總經理對簽發(fā)的文件負有完全責任,應本著負責精神,仔細閱讀文實事求是地擬寫批語。同意簽發(fā)的,注明同意發(fā)文字樣后按正常手續(xù)辦不同意的寫出具體意見返還行政部或管理處重新撰寫。

4.2.4蓋章和發(fā)放:

a)蓋章部門管理人員(一般為行政部經理/管理處經理)依據(jù)總經理簽準的意印:

--總經理未簽準的公文一律不能蓋章;

--蓋章的份數(shù)嚴格按照文件要求印發(fā)的份數(shù)要求蓋章;

--須將蓋章文件至少保留一份存檔(對特殊約定的按約定處理);

--對一頁以上的重要文件還須加蓋騎縫印章。

b)發(fā)放。發(fā)放(裝封和發(fā)送)工作要迅速、準確、安全:

--發(fā)文登記:由行政部將要發(fā)放的文件進行登記后,依據(jù)范圍(包括:主送單位、抄報部門、抄送部門)填寫《文件發(fā)放登記表》;

--采用快捷方式(電子郵件、信件或親自送達)發(fā)放文件,并落實收到情況;

--將發(fā)放情況登記在《文件發(fā)放登記表》中;

--次年二月底將當年的《文件發(fā)放登記表》與所發(fā)文件底稿移交檔案室保管;--重要文件接收方需簽收。

4.3收文辦理。一般包括:收拆、登記、擬辦、批辦、承辦、催辦、歸檔等工作

4.3.1收拆。指文書的收進和拆封。

a)公司行政部或管理處公共事務部為收拆工作的主要部門。

b)凡封套上寫明給本機關或辦公室收啟的文件由行政部拆封;寫明為具體部門或具體人收啟的信,信部門/人拆封,拆封時應注意:

--檢查信封內文件是否齊全,發(fā)現(xiàn)問題,要做出必要的記載和及時處理;

--取凈封內的文件及附件,注意保持封套和文件的完好;

--急件拆封后要立即登記分送,密件一般交由部門經理拆封。

4.3.2登記。

a)凡重要、保密、有指導意義、要求承辦、需要辦復、有保存和查考價值、期限長的公文,都要登記。

b)以下文件無須進行登記:

--各種無機密性的出版物;

--一般性的簡報、資料;

--告之性的廣告;

--事務性的便函等。

c)文書管理人員(一般為行政部文員或公共事務部相關人員)將文件登記在《收文登記簿》內,內容包括:總流水號、收文日期、發(fā)文機關、發(fā)文標題、發(fā)文字號、發(fā)文日期、份數(shù)、處理情況、備注等,登記時應注意:

--要將收到的文件編列總流水號,每年編一次;此編號應與《收文登記簿》上的總流水號相同;

--需要辦復的文件,還要填寫《公文處理單》,夾在文件前面,一并送有關人員或部門辦理;

--字跡要清晰整潔;

--及時登記,不錯登、漏登、積壓。

4.3.3擬辦與批辦。

a)擬辦是對收文如何處理提出初步意見,供領導或業(yè)務部門主管審核裁決:

--擬辦工作一般由行政部門主管;如果來文內容專業(yè)性很強,也可以直接由相關部門主管擬辦;

--擬辦時要仔細閱讀來文,同時要掌握本機關各部門的職責范圍、業(yè)務分工和工作情況;

--擬辦意見要準確恰當,明確具體,切實可行,簡明扼要;

--擬辦意見要填寫在《公文處理單》的擬辦欄內,并簽署姓名,寫明日期。

b)批辦是總經理或管理處經理針對擬辦意見做出的批示意見:

--屬公司文件的,由總經理批辦;屬管理處文件的,由管理處經理批辦;

--批辦意見應當比擬辦意見更明確、具體、肯定;

--對擬辦意見中內容不全面、不妥當?shù)牡胤?應加以補充和修改;

--要求幾個部門合辦的,應指明由哪個部門牽頭主辦;

--需要傳閱的,應當寫出傳閱的對象和范圍;

--需要傳達貫徹的,應寫出由誰傳達和傳達范圍;

--如果擬辦意見有兩種以上方案,批辦時應有所裁決;

--批辦意見應寫在《公文處理單》的批辦欄內,并簽署姓名、日期。

4.3.4承辦和傳閱。

a)承辦是有關部門根據(jù)批辦意見對收文的處理。包括辦文與辦事兩種情況。辦文是整理文字材料、制發(fā)文件;辦事是以實際行動落實收文內容,如召開會議、電話聯(lián)系、當面洽談、現(xiàn)場調查等:

--承辦時應認真閱讀來文和批辦意見,有時還要提出承辦方案送有關領導審核指示后再著手辦理;

--屬本部門獨立承辦的,要及時認真辦理,不能推諉、拖拉;

--由本部門牽頭主辦的,應準備好有關文件和辦理意見,主動與有關部門協(xié)商,整理、綜合協(xié)商意見,報送有關領導審批;

--承辦完畢,把承辦情況填寫在《公文處理單》的處理結果欄內,并簽署--姓名及日期。

b)傳閱工作一般由公司行政部辦理:

--安排傳閱應先主后次,對主要領導、主管應優(yōu)先安排閱讀;

--傳閱范圍要適當,不能隨意擴大或縮小;

--各閱讀人收退文件均應直接與行政部或公共事務部聯(lián)系,切不可在閱讀人之間傳遞和交接;

--閱讀人在閱讀后應簽署姓名、日期。

4.3.5催辦包括對內催辦和對外催辦兩種情況:

a)催辦可以當面催詢、電話催辦、派人催辦、發(fā)信催辦、用催辦單催辦等;

b)催辦時應注意催辦的時機和方式,講究禮貌,表示對對方的信任和尊重。

4.3.6歸檔:

文件辦理完畢后,由行政部文員或公共事務部文員將文件報檔案室按《檔案管理標準作業(yè)規(guī)程》辦理歸檔工作。

5.0記錄

6.0相關支持文件

6.1《印章管理標準作業(yè)規(guī)程》。

第14篇 物業(yè)管理公司服務收費標準作業(yè)規(guī)程-5

物業(yè)管理公司服務收費標準作業(yè)規(guī)程(五)

1.0目的

規(guī)范服務費用的收繳工作,確保如數(shù)、及時、安全地收回各項費用。

2.0適用范圍

適用于物業(yè)管理公司管理服務費及其他各項有償服務費的收繳工作。

3.0職責

3.1財務部收費員負責按本規(guī)程辦理各項費用的銀行托收及現(xiàn)金收取工作。

3.2各部門主管負責對本部門相關有償服務項目計費與審核。

3.3財務部負責各項有償服務費用的計算及填制收費通知單。

3.4管理部管理員負責通知單的派發(fā)及催繳工作。

3.5財務部主管負責費用收繳工作的監(jiān)督。

4.0程序要點

4.1費用收取的范圍。

4.1.1管理服務費。

4.1.2家庭維修、清潔、綠化等各項特約服務費。

4.1.3代收代繳的水、二次供水費用。

4.1.4家政服務費用。

4.1.5其他各項多種經營服務費用。

4.1.6停車費用。

4.2管理費的收繳。

4.2.1管理費的收取標準:(含電梯費、公用水、電費)

a)住宅:0.9元/

第15篇 物業(yè)管理公司印章管理標準作業(yè)規(guī)程（5）

物業(yè)管理公司印章管理標準作業(yè)規(guī)程(五)

1.0目的

規(guī)范印章的刻制、用印、借用、保管與廢止工作。

2.0適用范圍

適用于物業(yè)管理有限公司各類印章的管理。

3.0職責

3.1總經理負責公司印章用印的審批并承擔審批責任。

3.2部門負責人負責部門印章用印的審核并承擔審核責任。

3.3行政部主管負責公司及管理處印章的刻制、發(fā)布、廢止、監(jiān)督管理,保管公司印章并承擔相應的責任。

3.4財務部主管負責財務專用章的管理并承擔管理責任。

3.5管理處主任負責管理處印章用印的審批并承擔審批責任。

4.0程序要點

4.1印章刻制。

4.1.1部門主管提出印章刻制申請,并提供印章圖案及要求。

4.1.2行政部審核印章圖案是否美觀及合法,要求是否符合規(guī)格。

4.1.3總經理審核后,加注審核意見。

4.1.5行政部登記并安排刻制:

a)行政部依據(jù)以上審批程序擬出刻制公章證明文件;

b)行政部主管審批并安排刻制。

4.1.6行政部將印章登記在《公章印模登記表》內,并將印章交給相關部門保管。

4.2借用。

4.2.1部門提出書面借章申請。

4.2.2部門負責人審核借章用途是否屬實及其可靠性,原則上公章不攜帶出公司。

4.2.3總經理審批。

4.2.4行政部收到經審批同意的申請后方可借出公章并登記。

4.2.5公章必須在歸還日期前完好地交還行政部。如果超時歸還,需附書面說明并由部門主管確認后報行政部備案。

4.2.6財務部攜帶公章出公司時,由財務部直接報總經理辦理審批手續(xù)。

4.3損壞、丟失處理。

4.3.1印章丟失后,必須立即書面寫出報告,部門主管審核確認后,報行政部登記。

4.3.2行政部及時將報告轉給總經理,總經理審批意見,由行政部予以備案,須予以登報聲明的由行政部辦理。

4.3.3行政部按《行政獎罰標準作業(yè)規(guī)程》對責任人予以行政處罰。

4.3.4使用部門提出重新刻制申請,并經審批、刻制。

4.3.5使用部門交還舊印章至行政部并領取新印章(丟失的直接領取)。

4.3.6行政部核對,收回舊章并登記。

4.4印章的廢止。

4.4.1相關部門提出廢止印章意見書。

4.4.2總經理審批。

4.4.3行政部發(fā)出收回廢止印章通知并派專人收回。

4.4.4行政部核對廢止章,記錄歸檔。

4.5印章的保管。

4.5.1印章由行政部專職人員保管,財務部印章由財務部專職人員保管。

4.5.3印章必須統(tǒng)一放置于專用保險柜內。

4.5.4用印前必須履行用印手續(xù)。

5.0記錄

5.3《公章印模登記表》。

5.4《借用公章登記表》。

5.5《廢止公章登記表》。

6.0相關支持文件

6.1《文書管理標準作業(yè)規(guī)程》。

6.2《行政獎罰標準作業(yè)規(guī)程》。