是什么
前期工作規(guī)程是指在項(xiàng)目啟動(dòng)階段，為確保項(xiàng)目順利進(jìn)行而制定的一系列標(biāo)準(zhǔn)化流程和操作指南。它涵蓋了項(xiàng)目的規(guī)劃、調(diào)研、分析、資源籌備等多個(gè)環(huán)節(jié)，旨在為后續(xù)工作的執(zhí)行提供清晰的方向和基礎(chǔ)。前期工作規(guī)程的目的是降低不確定性，提高效率，確保項(xiàng)目從一開始就站在堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)上。
模板
1. 項(xiàng)目定義：
- 明確項(xiàng)目目標(biāo)和預(yù)期成果。
- 定義項(xiàng)目范圍，包括核心任務(wù)和可交付物。
2. 市場(chǎng)調(diào)研：
- 分析市場(chǎng)需求、競爭態(tài)勢(shì)和潛在風(fēng)險(xiǎn)。
- 確定目標(biāo)客戶群體，收集相關(guān)數(shù)據(jù)。
3. 資源評(píng)估：
- 列出所需人力、物力、財(cái)力資源，估計(jì)成本。
- 考慮時(shí)間安排，制定初步的時(shí)間表。
4. 技術(shù)可行性研究：
- 評(píng)估技術(shù)實(shí)施的難度和可能性。
- 確定必要的技術(shù)支持和合作伙伴。
5. 法律合規(guī)性審查：
- 研究相關(guān)法律法規(guī)，確保項(xiàng)目合法性。
- 預(yù)估可能涉及的許可證和合規(guī)要求。
6. 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與管理：
- 識(shí)別潛在的風(fēng)險(xiǎn)因素，制定應(yīng)對(duì)策略。
- 建立風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，定期審查更新。
7. 溝通計(jì)劃：
- 設(shè)定內(nèi)部和外部溝通渠道，確定信息傳遞方式。
- 安排定期會(huì)議，報(bào)告項(xiàng)目進(jìn)度。
8. 初步項(xiàng)目計(jì)劃：
- 制定詳細(xì)的工作分解結(jié)構(gòu)（wbs）。
- 劃分任務(wù)，分配責(zé)任，設(shè)定里程碑。
標(biāo)準(zhǔn)
前期工作規(guī)程應(yīng)滿足以下標(biāo)準(zhǔn)： - 清晰性：每個(gè)步驟都應(yīng)明確無誤，避免模糊表述。 - 完整性：涵蓋項(xiàng)目啟動(dòng)的所有關(guān)鍵環(huán)節(jié)，無遺漏。 - 靈活性：允許根據(jù)具體項(xiàng)目情況進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化。 - 可操作性：規(guī)程應(yīng)包含具體的操作步驟和決策依據(jù)，便于執(zhí)行。 - 適應(yīng)性：能夠應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化和技術(shù)進(jìn)步，保持更新。 - 合規(guī)性：符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和法規(guī)要求，確保合法性。 - 有效性：通過實(shí)踐檢驗(yàn)，能有效提高項(xiàng)目啟動(dòng)階段的效率和成功率。
在執(zhí)行前期工作規(guī)程時(shí)，團(tuán)隊(duì)需遵循這些標(biāo)準(zhǔn)，確保每個(gè)步驟的實(shí)施都能為項(xiàng)目帶來實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，為后續(xù)階段打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。管理層應(yīng)定期評(píng)估規(guī)程的執(zhí)行情況，根據(jù)反饋進(jìn)行必要的修訂和完善。
前期工作規(guī)程范文
第1篇 分公司物業(yè)新項(xiàng)目前期介入工作規(guī)程
物業(yè)分公司新項(xiàng)目前期介入工作規(guī)程
1總則
1.1物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)交付使用前,物業(yè)管理單位向開發(fā)商提供的為了優(yōu)化設(shè)計(jì)、優(yōu)化施工、服務(wù)銷售的一系列有償物業(yè)管理服務(wù),它是前期物業(yè)管理服務(wù)的重要內(nèi)容。
1.2物業(yè)管理的前期介入必須保證充分、嚴(yán)密、細(xì)致,為后續(xù)的物業(yè)奠定良好基礎(chǔ),并按管理公司制度規(guī)定及時(shí)協(xié)助、配合項(xiàng)目開發(fā)工作。
1.3對(duì)ee地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言,管理公司物業(yè)管理部、物業(yè)分公司(籌建處)均有責(zé)任主動(dòng)參與項(xiàng)目前期介入工作;管理公司相關(guān)職能部門、項(xiàng)目所在公司均有責(zé)任為物業(yè)前期介入提供必要條件。
2相關(guān)職責(zé)界定
2.1物業(yè)分公司(籌建處)負(fù)責(zé)施工圖設(shè)計(jì)階段開始至項(xiàng)目正式接管前的前期介入作和營銷配合工作。
2.2項(xiàng)目所在公司負(fù)責(zé)組織和監(jiān)督物業(yè)分公司(籌建處)的前期介入工作,提供必需的工作配合和資源支持,并對(duì)物業(yè)人員的意見和建議做出反饋。
2.3管理公司物業(yè)管理部具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的前期介入工作,并對(duì)物業(yè)分公司(籌建處)的前期介入工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。
3項(xiàng)目前期介入階段、內(nèi)容和責(zé)任
3.1根據(jù)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)特點(diǎn),以及物業(yè)服務(wù)的需要,物業(yè)管理前期介入的階段和內(nèi)容包括(但不限于):
3.1.1項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段,前期介入工作由管理公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)組織,應(yīng)在規(guī)
劃管理部編制項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書之前提供給規(guī)劃管理部。其主要任務(wù)是:
a)將集團(tuán)開發(fā)的其他樓盤中出現(xiàn)過的問題整理匯總、分析;
b)通過調(diào)查3個(gè)以上當(dāng)?shù)?或附近地區(qū))類似樓盤,收集并分析這些樓盤在規(guī)劃及房屋質(zhì)量方面的通病;
c)從物業(yè)的使用便利、配套完善的角度提出建議。
將以上問題整理編制成《物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段前期介入意見書》提交給管理公司規(guī)劃管理部及項(xiàng)目所在公司。
3.1.2施工圖設(shè)計(jì)階段在施工圖設(shè)計(jì)階段,前期介入工作由物業(yè)分公司籌備處負(fù)責(zé),其主要工作任務(wù)
是:從方便業(yè)主生活,降低日后物業(yè)管理成本的角度,向項(xiàng)目所在公司開發(fā)設(shè)計(jì)部提出物業(yè)管理《施工圖設(shè)計(jì)階段物業(yè)管理前期介入報(bào)告》。也可通過相關(guān)項(xiàng)目的調(diào)查,總結(jié)類似的工程質(zhì)量問題,如建筑中出現(xiàn)的漏水、墻面冷橋、維護(hù)欄的設(shè)置等,在接入報(bào)告中列入反饋給項(xiàng)目所在公司開發(fā)設(shè)計(jì)部,以便在設(shè)計(jì)中關(guān)注并避免。
3.1.3項(xiàng)目施工階段在項(xiàng)目施工階段,前期介入工作由物業(yè)分公司籌備處負(fù)責(zé),其主要工作任務(wù)是:
重點(diǎn)掌握隱蔽工程、配套工程關(guān)鍵部位的材料選擇和施工質(zhì)量,及時(shí)向項(xiàng)目所在公司提出改進(jìn)建議和防治通病的措施,減少業(yè)主入伙后投訴數(shù)量,為接管驗(yàn)收做好前期準(zhǔn)備工作,并及時(shí)(每周或每月)向項(xiàng)目所在公司提出《施工階段物業(yè)管理前期介入報(bào)告》。
3.1.4營銷配合根據(jù)項(xiàng)目所在公司具體提出的配合要求,在房產(chǎn)銷售過程中物業(yè)分公司(籌建處)
有責(zé)任提供協(xié)助和支持,包括:配合促銷活動(dòng)的實(shí)施、銷售現(xiàn)場(chǎng)秩序維持,以及銷售中心、樣板間的清潔和維護(hù)等。針對(duì)營銷推廣過程中涉及的物業(yè)管理內(nèi)容向項(xiàng)目所在公司營銷(策劃)部提出《營銷配合物業(yè)管理前期介入報(bào)告》。
3.2特殊情況下,物業(yè)分公司可提供其它內(nèi)容的前期介入報(bào)告。
3.3物業(yè)分公司(籌建處)在前期介入及營銷配合工作所發(fā)生成本均應(yīng)視為第三方提供的咨詢服務(wù),按雙方合同約定的價(jià)格提供服務(wù),費(fèi)用由項(xiàng)目所在公司承擔(dān),列入成本開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理成本。每一階段的前期介入和配合工作開展前,物業(yè)分公司(籌建處)必須按本手冊(cè)第6.1節(jié)的規(guī)定做好成本測(cè)算,并作為工作計(jì)劃(方案)的必需組成部分報(bào)項(xiàng)目所在公司審批(確認(rèn))。
3.4對(duì)外承接項(xiàng)目的前期介入必須與開發(fā)商簽訂正式的物業(yè)前期介入服務(wù)合同,明
確約定雙方責(zé)任、權(quán)利,前期介入工作內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
4前期介入工作的控制
4.1為保證前期介入工作的密切配合,管理公司規(guī)劃管理部、項(xiàng)目所在公司在上述項(xiàng)目開發(fā)的各階段,應(yīng)將開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃提前知會(huì)物業(yè)部門(管理公司物業(yè)管理部、物業(yè)分公司<籌建處>),以便物業(yè)部門做出相應(yīng)的前期介入工作安排。
4.2前期介入工作必須有計(jì)劃地進(jìn)行。根據(jù)管理公司和項(xiàng)目所在公司提出的配合要求,以及本手冊(cè)及其支持文件的規(guī)定,物業(yè)分公司(籌建處)總經(jīng)理應(yīng)有針對(duì)性地制定各階段前期介入工作計(jì)劃,明確介入工作內(nèi)容、執(zhí)行責(zé)任部門(人員)、工作要求和依據(jù)等,經(jīng)項(xiàng)目所在公司分管領(lǐng)導(dǎo)審批后,報(bào)管理公司物業(yè)管理部備案。
4.3物業(yè)分公司(籌建處)在各階段的前期介入工作必須形成書面的介入工作報(bào)告,有針對(duì)性地提出物業(yè)專業(yè)意見和建議。
4.4項(xiàng)目所在公司相關(guān)職能部門在收到物業(yè)管理前期介入報(bào)告后,須對(duì)報(bào)告進(jìn)行評(píng)審,將評(píng)審結(jié)果記錄在案并執(zhí)行,同時(shí)向物業(yè)分公司(籌建處)做出反饋。
4.5物業(yè)分公司(籌建處)在每一階段的前期工作結(jié)束后應(yīng)進(jìn)行物業(yè)前期介入工作小結(jié),形成前期介入工作小結(jié)報(bào)告(周期超過1個(gè)月的按月度報(bào)告),經(jīng)項(xiàng)目所在公司確認(rèn)。
5支持文件
5.1wdwy-wi-mm7301前期介入階段與工作內(nèi)容要點(diǎn)
5.2wdwy-wi-mm7302營銷配合管理規(guī)定
第2篇 _項(xiàng)目前期售樓現(xiàn)場(chǎng)秩序維護(hù)工作規(guī)程
項(xiàng)目前期售樓現(xiàn)場(chǎng)秩序維護(hù)工作規(guī)程
1.0 目的
通過對(duì)售樓現(xiàn)場(chǎng)及周邊轄區(qū)的秩序管理及對(duì)機(jī)動(dòng)車與非機(jī)動(dòng)車的管理等工作實(shí)施有效的控制,以確?，F(xiàn)場(chǎng)秩序達(dá)到客戶要求。
2.0 范圍
適用于本公司新接項(xiàng)目前期管理階段各責(zé)任區(qū)域秩序管理及車輛停放管理工作。
3.0 職責(zé)
3.1在公司保安部經(jīng)理的組織下由各項(xiàng)目主管負(fù)責(zé)根據(jù)秩序維護(hù)工作特點(diǎn)策劃、編制并完善作業(yè)規(guī)程,同時(shí)組織學(xué)習(xí);
3.2各項(xiàng)目主管負(fù)責(zé)對(duì)其所在項(xiàng)目的秩序維護(hù)工作開展情況與本規(guī)程的執(zhí)行情況進(jìn)行檢查并提供指導(dǎo);
3.3各項(xiàng)目秩序維護(hù)工作分管人員負(fù)責(zé)對(duì)其項(xiàng)目的秩序維護(hù)進(jìn)行具體的工作安排、管理及對(duì)秩序維護(hù)工作質(zhì)量的指導(dǎo)、巡查及記錄;
3.4各崗位秩序維護(hù)人員負(fù)責(zé)所轄區(qū)域內(nèi)秩序維護(hù)及受托管理的物品和設(shè)施的安全守護(hù)工作。
4.0 使用說明
4.1.1以下規(guī)程為標(biāo)準(zhǔn)規(guī)程,各項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)自身具體情況選擇使用;
4.1.2所有崗位責(zé)任以交接班的簽字時(shí)間進(jìn)行劃分,原則為誰當(dāng)班誰負(fù)責(zé)、誰手上出現(xiàn)的問題在誰手上處理;
4.1.3如本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)程中有未提及的特殊事項(xiàng),各項(xiàng)目主管應(yīng)及時(shí)將情況報(bào)告公司及公司保安部,并與保安部協(xié)同對(duì)其進(jìn)行完善。
5.0工作程序
5.1售樓部大廳門崗(禮儀崗)工作規(guī)程
5.1.1交、接班
5.1.1.1每四或八個(gè)小時(shí)進(jìn)行一次交接班,在交接班時(shí)保安人員之間須互致舉手禮;
5.1.1.2在交接班時(shí),交班人員應(yīng)將須告知的事項(xiàng)全部向接班人員說明,必要時(shí)應(yīng)在《工作記錄表》上予以登記說明;
5.1.1.3接班人員應(yīng)將交接物品進(jìn)行查看,無誤后在《工作記錄表》上進(jìn)行登記確認(rèn),交接班結(jié)束。
5.1.2當(dāng)班巡檢
5.1.2.1交接完成后,接班人員應(yīng)開始進(jìn)行內(nèi)部巡回檢查,(間隔時(shí)間為1小時(shí)一次),以確保售樓部內(nèi)的秩序得到有效控制;
5.1.2.2巡檢期間應(yīng)根據(jù)室內(nèi)光線的明、暗程度及時(shí)的開、關(guān)照明用燈具同時(shí)應(yīng)查看所有用電器具的使用情況,以及時(shí)消除不安全隱患;
5.1.2.3巡檢時(shí)應(yīng)檢查室內(nèi)的溫度及空氣流通情況,并根據(jù)檢查結(jié)果及時(shí)調(diào)整空調(diào)和換氣裝置的工作狀態(tài),標(biāo)準(zhǔn)以人體感到舒適為宜;
5.1.2.4巡檢期間應(yīng)隨時(shí)注意觀查飲水機(jī)水桶余水量,如不足則立即進(jìn)行更換;
5.1.2.5經(jīng)常性的查看資料架上的資料是否齊全、擺放是否整齊,需要時(shí)應(yīng)及時(shí)進(jìn)行補(bǔ)充或整理;
5.1.2.6適時(shí)更換現(xiàn)場(chǎng)背景音樂;
5.1.2.7如現(xiàn)場(chǎng)有顧客帶來的小孩在兒童娛樂區(qū)玩耍時(shí),巡檢人員應(yīng)提醒小孩注意安全,同時(shí)對(duì)小孩的活動(dòng)范圍進(jìn)行觀查,以確保其不會(huì)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)物品造成損壞;
5.1.3秩序控制
5.1.3.1當(dāng)售樓部內(nèi)顧客較多時(shí),本崗自動(dòng)調(diào)整至門內(nèi),注意力應(yīng)放在現(xiàn)場(chǎng)物品的安全及客戶財(cái)產(chǎn)安全上;
5.1.3.2如發(fā)現(xiàn)有可疑人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng),應(yīng)及時(shí)將其勸出,如規(guī)勸無效則可強(qiáng)行清出售樓現(xiàn)場(chǎng)以確?，F(xiàn)場(chǎng)秩序不被破壞;
5.1.3.3當(dāng)有大宗物品出入現(xiàn)場(chǎng)時(shí),應(yīng)在委托方工作人員的配合下確認(rèn)物品的歸屬,如屬委托方公司物品時(shí),應(yīng)在帶物人出示委托方出具的出門條并核對(duì)無誤后方可放行;
5.1.3.5 如發(fā)現(xiàn)有物品損壞或被盜現(xiàn)象,則應(yīng)及時(shí)通知當(dāng)班主管及委托方現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人,由雙方共同對(duì)責(zé)任進(jìn)行確定,并按確定結(jié)果由雙方負(fù)責(zé)人共同進(jìn)行相應(yīng)的處置;
5.1.3.6在委托方現(xiàn)場(chǎng)最高負(fù)責(zé)人的要求下,可對(duì)個(gè)別在現(xiàn)場(chǎng)鬧事的客戶進(jìn)行規(guī)勸;
5.1.3.7在與客戶交談時(shí)必須面帶微笑,并使用禮貌用語請(qǐng)、謝謝、對(duì)不起、請(qǐng)走好等;
5.1.3.8在客戶進(jìn)出售樓現(xiàn)場(chǎng)接待中心時(shí),如當(dāng)班秩序維護(hù)人員在門口站崗,則必須行舉手敬。
5.1.4下班前的檢查工作
5.1.4.1當(dāng)售樓現(xiàn)場(chǎng)委托方工作人員全部下班時(shí),當(dāng)班主管應(yīng)負(fù)責(zé)檢查對(duì)經(jīng)理室、物管室、財(cái)務(wù)室進(jìn)行全面檢查,以確認(rèn)門、窗是否全部關(guān)閉,如沒關(guān)好,則應(yīng)提醒銷售工作人員將其關(guān)閉;
5.1.4.2售樓部人員下班后,當(dāng)班人員應(yīng)將各房間及大廳的用電全部關(guān)閉器具(有規(guī)定要求長明開啟的除外);
5.1.4.3根據(jù)光線及能見度的具體狀況,決定外圍燈具的開、關(guān);
5.1.4.4將應(yīng)進(jìn)行登記的重要事項(xiàng)在《工作記錄表》進(jìn)行記錄,全天工作結(jié)束。
5.2樣板間固定崗
5.2.1交、接班
5.2.1.1每四或八個(gè)小時(shí)進(jìn)行一次交接班,在交接班時(shí)保安人員之間須互致舉手禮;
5.2.1.2在交接班時(shí),交班人員應(yīng)將須告知的事項(xiàng)全部向接班人員說明,必要時(shí)應(yīng)在《工作記錄表》上予以登記說明;
5.2.1.3接班人員應(yīng)對(duì)包括樣板間內(nèi)所有的交接物品進(jìn)行查看,如有問題須及時(shí)指出并由交接雙方進(jìn)行登記確認(rèn),無誤后在《工作記錄表》上進(jìn)行記錄,交接班結(jié)束。
5.2.2巡檢及陪同參觀
5.2.2.1交接完成后,接班人員應(yīng)開始對(duì)樣板間進(jìn)行內(nèi)部巡回檢查,以確保樣板間內(nèi)的的物品及物品擺設(shè)不被破壞;
5.2.2.2巡檢期間應(yīng)根據(jù)室內(nèi)光線的明、暗程度及時(shí)的開、關(guān)照明用燈具同時(shí)應(yīng)查看所有用電器具的使用情況,以及時(shí)消除不安全隱患;
5.2.2.3巡檢時(shí)應(yīng)注意室內(nèi)的空氣流通情況,并根據(jù)檢查結(jié)果及時(shí)調(diào)整空調(diào)或換氣裝置的工作狀態(tài),標(biāo)準(zhǔn)以人體感到舒適為宜;
5.2.2.4在無客戶參觀時(shí),可協(xié)助清潔人員進(jìn)行樣板間的內(nèi)部保潔工作。
5.2.3秩序控制
5.2.3.1當(dāng)有客戶進(jìn)入樣板間參觀時(shí),當(dāng)班人員先應(yīng)禮貌的提醒客戶穿上鞋套,然后陪同進(jìn)入樣板間,在陪同期間,應(yīng)將關(guān)注點(diǎn)放在樣板間物品及飾品的安全方面;
5.2.3.2如參觀樣板間的客戶帶有小孩,巡檢人員應(yīng)提醒小孩注意安全,同時(shí)對(duì)小孩的活動(dòng)圓心注意,以確保其不會(huì)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)物品造成損壞;
5.2.3.3如發(fā)現(xiàn)有可疑人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng),應(yīng)及時(shí)將其勸出,如規(guī)勸無效則可強(qiáng)行清出售樓現(xiàn)場(chǎng)以確保現(xiàn)場(chǎng)秩序不被破壞;
5.2.3.4當(dāng)客戶進(jìn)入樣板間參觀時(shí)攜帶有大宗物品及危險(xiǎn)物品時(shí),應(yīng)建議其將上述物品暫時(shí)存放在其他不進(jìn)入樣板間的同行人員處,如無同行人員,則可由我公司其他當(dāng)班工作人員暫時(shí)代為保管。如對(duì)方一定要自行帶入,應(yīng)加強(qiáng)陪同工作時(shí)的監(jiān)督力度。
5.2.3
.5 如發(fā)現(xiàn)有物品損壞或被盜現(xiàn)象,則應(yīng)及時(shí)通知當(dāng)班主管及委托方現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人,由雙方共同對(duì)責(zé)任進(jìn)行確定,并按確定結(jié)果由雙方負(fù)責(zé)人共同進(jìn)行相應(yīng)的處置;
5.2.3.6在委托方現(xiàn)場(chǎng)最高負(fù)責(zé)人的要求下,可對(duì)個(gè)別在現(xiàn)場(chǎng)鬧事的客戶進(jìn)行規(guī)勸;
5.2.3.7在與客戶交談時(shí)必須面帶微笑,并使用禮貌用語請(qǐng)、謝謝、對(duì)不起、請(qǐng)走好等。
5.2.4下班前的檢查工作
5.2.4.1當(dāng)售樓現(xiàn)場(chǎng)委托方工作人員全部下班時(shí),當(dāng)班人員應(yīng)負(fù)責(zé)將樣板間所有門窗全部關(guān)閉,并進(jìn)行檢查確認(rèn)。
5.2.4.2售樓部人員下班后,當(dāng)班人員應(yīng)負(fù)責(zé)將樣板間所有用電器具的電源全部關(guān)閉,并進(jìn)行檢查確認(rèn)。
5.2.4.3將應(yīng)進(jìn)行登記的重要事項(xiàng)在《工作記錄表》進(jìn)行記錄,全天工作結(jié)束。
5.3外圍固定崗及流動(dòng)崗
5.3.1交、接班
5.3.1.1每四或八個(gè)小時(shí)進(jìn)行一次交接班,在交接班時(shí)保安人員之間須互致舉手禮;
5.3.1.2在交接班時(shí),交班人員應(yīng)將須告知的事項(xiàng)全部向接班人員說明,必要時(shí)應(yīng)在《工作記錄表》上予以登記說明;
5.3.1.3接班人員應(yīng)對(duì)交接物品(包括所負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)受托管理的物品及設(shè)施、設(shè)備或停放的車輛)的完損情況進(jìn)行查看,如有問題應(yīng)在接班前予以指出并記錄后由交接班雙方簽字確認(rèn)。如無誤,在《工作記錄表》上進(jìn)行登記確認(rèn),交接班結(jié)束。
5.3.2巡邏執(zhí)勤
5.3.2.1接班人員接班后,應(yīng)定期對(duì)責(zé)任區(qū)域進(jìn)行巡邏檢查,每次巡檢結(jié)束后,均應(yīng)在《巡邏簽到表》上記錄巡檢到達(dá)時(shí)間;
5.3.2.2在巡邏期間,如發(fā)現(xiàn)包括花柱、沿街廣告牌、外設(shè)大型廣告牌及外設(shè)照明燈具在內(nèi)的特殊區(qū)域人進(jìn)行破壞,則應(yīng)立即出面制止,如是成團(tuán)伙的人員欲進(jìn)行破壞且又不聽勸阻時(shí),則必須立即用對(duì)講機(jī)通知當(dāng)班分管人員和其他當(dāng)班人員前往協(xié)助,對(duì)那些不聽勸阻蓄意破壞的社會(huì)閑雜人等,在條件許可的前提下可將其擋獲并扭送至當(dāng)?shù)嘏沙鏊痪教幚?如局面復(fù)雜,則當(dāng)班人員應(yīng)立即向110報(bào)警;
5.3.2.3如在當(dāng)班期間遇有客戶打聽售樓部位置,則應(yīng)熱情、禮貌的為其指明路線;
5.3.2.4經(jīng)常性的提醒在兒童娛樂區(qū)游戲的小朋友注意安全,如萬一有較嚴(yán)重的傷害事故發(fā)生,則應(yīng)立即撥打120急救報(bào)警電話,同時(shí)通知當(dāng)班管理人員并開展緊急救助;
5.3.3車輛通行及停放管理
5.3.3.1嚴(yán)格按照委托方的規(guī)定進(jìn)行車輛通行管理,對(duì)禁止進(jìn)入的車輛應(yīng)嚴(yán)禁其進(jìn)入控制區(qū),對(duì)允許進(jìn)入的車輛進(jìn)行合理引導(dǎo),并將其帶往指定的位置停放;如無停放位置,則應(yīng)禮貌的將情況告訴對(duì)方請(qǐng)求諒解并可建議其到最近的停車場(chǎng)停放;
5.3.3.2在指揮車輛停放到位后,應(yīng)及時(shí)提醒車主在離車時(shí)關(guān)好門窗,同時(shí)要求勿在車內(nèi)存放貴重物品;
第3篇 項(xiàng)目部交樓前期工作組織管理規(guī)程
項(xiàng)目部交樓前期工作的組織管理
1.商品房交付使用前的組織管理工作由該項(xiàng)目部全面負(fù)責(zé);
2.該項(xiàng)目部于收樓前30天組織成立收樓工作小組,并在成立當(dāng)天召開綜合協(xié)調(diào)會(huì),討論確定交樓方案(含交樓時(shí)間、進(jìn)度、地點(diǎn)、費(fèi)用、現(xiàn)場(chǎng)布置、人員安排、維修隊(duì)等事項(xiàng)),明確應(yīng)售已售物業(yè)、應(yīng)售未售物業(yè)、自營物業(yè)、應(yīng)向政府移交的物業(yè)等。交樓工作小組由該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為組長,營銷、行政、物業(yè)、工程負(fù)責(zé)人為副組長,營銷、行政、物業(yè)、工程各指定協(xié)調(diào)、組織、實(shí)施的專職人員任組員;
3.物業(yè)服務(wù)中心在綜合協(xié)調(diào)會(huì)召開之后,按會(huì)議精神與項(xiàng)目部確定《樓宇質(zhì)量保證書》、《樓宇使用說明書》等資料的交付時(shí)間和責(zé)任人;與項(xiàng)目部確定《駿工驗(yàn)收備案表》、永久水、電使用文件、消防驗(yàn)收文件等需公示文件的交付時(shí)間和責(zé)任人,并按時(shí)專負(fù)責(zé)跟蹤溝通獲得上述資料;
4.物業(yè)服務(wù)中心在綜合協(xié)調(diào)會(huì)召開三天內(nèi)起草該期樓宇《交樓工作方案》交物業(yè)公司本部審核。工作方案內(nèi)容包括:
4.1樓工作小組組織架構(gòu)
4.2交樓工作流程(見后)
4.3人員安排(見后)
前期準(zhǔn)備-- 收樓 -- 收樓 --前期 準(zhǔn)備
4.4費(fèi)用預(yù)算:現(xiàn)場(chǎng)布置、資料印刷、辦公文具、人員加班等
4.5現(xiàn)場(chǎng)物品布置及來源:環(huán)境氣氛布置物品、指引牌、標(biāo)識(shí)牌、文件公示牌、辦公桌椅、臺(tái)布等落實(shí)到部門。
4.6現(xiàn)場(chǎng)公示文件落實(shí)安排公示文件有: 根據(jù)《商品房買賣合同》交付樓宇的條件進(jìn)行公示。
4.7收樓資料的印刷:業(yè)主公約、物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主檔案表、樓宇情況驗(yàn)收表、業(yè)主資料簽收表、收樓確認(rèn)書等。
4.8收樓進(jìn)度安排:由項(xiàng)目與物業(yè)部一同根據(jù)實(shí)際情況確定。
4.9環(huán)境清理時(shí)間安排項(xiàng)目提前十天確認(rèn)清潔進(jìn)場(chǎng)工作,物業(yè)部跟進(jìn)質(zhì)量和進(jìn)度。
4.10后勤安排由項(xiàng)目行政、物業(yè)服務(wù)中心行政人員安排。
物業(yè)公司在二天內(nèi)審核完交項(xiàng)目部行政部結(jié)合項(xiàng)目部各部門的工作匯總后,報(bào)項(xiàng)目部下發(fā)《交樓工作方案》,各部門按方案確定的項(xiàng)目、時(shí)間分別落實(shí)完成。明確項(xiàng)目和物業(yè)服務(wù)中心各自負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。
5.物業(yè)公司在綜合協(xié)調(diào)會(huì)召開以后,由該項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)中心成立分戶驗(yàn)收小組和設(shè)施、設(shè)備驗(yàn)收組,對(duì)物業(yè)進(jìn)行分戶驗(yàn)收和設(shè)備驗(yàn)收,即時(shí)將驗(yàn)收情況反饋至項(xiàng)目工程組交樓工作小組成員組織進(jìn)行整改,全程跟進(jìn)整改情況;與承建單位、項(xiàng)目工程單位及相關(guān)部門對(duì)機(jī)電設(shè)備、消防、給排水、電梯等公共設(shè)施進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)交底,全程跟進(jìn)調(diào)試過程,接收全套技術(shù)資料。該小組應(yīng)明確工作目標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)、完成時(shí)間及考核措施,將工作安排計(jì)劃表上墻,由公司本部品質(zhì)督導(dǎo)部監(jiān)督、檢查;
6.物業(yè)公司在綜合協(xié)調(diào)會(huì)召開以后五天內(nèi)由該項(xiàng)目物業(yè)部呈報(bào)該期樓宇的《物業(yè)管理方案》,物業(yè)服務(wù)中心在三天給予批復(fù),報(bào)項(xiàng)目部;項(xiàng)目部應(yīng)于三天內(nèi)批復(fù)。物業(yè)服務(wù)中心從收樓前十天開始按項(xiàng)目批復(fù)的《物業(yè)管理方案》實(shí)施物業(yè)管理;
7.該項(xiàng)目工程部門、物業(yè)公司會(huì)同承建單位在交樓三天前成立快速維修隊(duì),由項(xiàng)目工程部門指定兩名以上工程師任隊(duì)長,由土建、給排水、鋁合金、及裝修等人員組成,交樓期間常駐收樓現(xiàn)場(chǎng)待命(物業(yè)服務(wù)中心指定待命地點(diǎn))即時(shí)維修。交樓工作沒有結(jié)束,維修隊(duì)不得撤離。(建議此條項(xiàng)目部在施工合同中注明);
8.該項(xiàng)目的相關(guān)部門應(yīng)按綜合協(xié)調(diào)會(huì)確定的時(shí)間按時(shí)完成現(xiàn)場(chǎng)布置、客戶交樓進(jìn)度組織、資料交付、物品準(zhǔn)備等工作,由項(xiàng)目總經(jīng)理檢查、監(jiān)督。交樓前三天、前一天交樓工作小組人員分別對(duì)前期準(zhǔn)備情況進(jìn)行檢查、修正;
9.物業(yè)公司在交樓前三天對(duì)全體參與收樓工作人員進(jìn)行培訓(xùn),前一天進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)模擬培訓(xùn)。
10.收樓前二十天,由項(xiàng)目或項(xiàng)目委托物管公司對(duì)應(yīng)交樓宇進(jìn)行清潔開荒工作招標(biāo)。費(fèi)用由項(xiàng)目部承擔(dān),組織和質(zhì)量檢查由物管公司負(fù)責(zé)。在收樓前十天開始清潔開荒,確保業(yè)主收樓良好的第一印象。
