第1篇 物業(yè)管理前期介入工作內(nèi)容-2
物業(yè)管理前期介入的工作內(nèi)容(2)
第二節(jié) 銷(xiāo)策劃階段介入
營(yíng)銷(xiāo)策劃階段包括:
物業(yè)管理模式研究、物業(yè)管理方案策劃、確定《業(yè)主臨時(shí)公約》內(nèi)容和簽定《前期物業(yè)服務(wù)合同》、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)和樣板房的日常管理、地產(chǎn)銷(xiāo)售活動(dòng)的配合、以及客戶(hù)信息的跟蹤處理。
物業(yè)管理模式研究:
通過(guò)對(duì)新物業(yè)管理項(xiàng)目的深入了解和調(diào)研分析,以及對(duì)目標(biāo)客戶(hù)群的需求調(diào)研分析,獲得該項(xiàng)目物業(yè)管理的特色及物業(yè)管理前期規(guī)劃改進(jìn)的提示與參考,最終確定明確的、有特色的管理模式。模式應(yīng)密切結(jié)合項(xiàng)目管理特色,可以管理服務(wù)概念為主提出,如招商物業(yè)推出的'蘭溪谷禮賓式管理模式'、'城市主場(chǎng)酒店式管理模式'、'海月社區(qū)區(qū)域客戶(hù)助理'管理模式等。
服務(wù)內(nèi)容按照項(xiàng)目的特點(diǎn)及客戶(hù)群體,結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)能力及服務(wù)成本測(cè)算,有針對(duì)性的提出服務(wù)內(nèi)容,如家政服務(wù)、家教服務(wù)、護(hù)理服務(wù)、禮儀服務(wù)、代購(gòu)服務(wù)、交通、娛樂(lè)、飲食、購(gòu)物、托幼、體育及會(huì)所服務(wù)及社區(qū)文體服務(wù),并對(duì)以上服務(wù)內(nèi)容進(jìn)一步細(xì)化,重點(diǎn)展示改進(jìn)、創(chuàng)新的服務(wù)內(nèi)容。
完整的物業(yè)管理概念和模式推出前,需要獲得地產(chǎn)公司的批準(zhǔn),并與樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)相結(jié)合,必要時(shí)物業(yè)可在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行推介和答疑。
編制《物業(yè)管理方案》:
在項(xiàng)目正式完成營(yíng)銷(xiāo)推廣方案前,需要確定物業(yè)管理方案,它是物業(yè)公司對(duì)物業(yè)管理服務(wù)工作的全面策劃,同時(shí)也作為地產(chǎn)與物業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》重要依據(jù)。
1.編制程序
地產(chǎn)下發(fā)委托物業(yè)管理的意向書(shū),并提供詳細(xì)的項(xiàng)目資料。
物業(yè)對(duì)項(xiàng)目及周邊情況的考察和調(diào)研。
制訂編制計(jì)劃落實(shí)責(zé)任人,完成項(xiàng)目物業(yè)管理方案初稿。
召集專(zhuān)題會(huì)議,修改補(bǔ)充相關(guān)內(nèi)容。
報(bào)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審閱,并組織召開(kāi)物業(yè)管理方案評(píng)審會(huì)。
在該項(xiàng)目物業(yè)管理方案評(píng)審會(huì)上,向地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門(mén)介紹方案主要內(nèi)容,聽(tīng)取評(píng)審意見(jiàn)。
根據(jù)地產(chǎn)評(píng)審意見(jiàn),修改方案,定稿后經(jīng)物業(yè)總經(jīng)理和地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)審批后,組織實(shí)施。
2.物業(yè)管理方案包含內(nèi)容
物業(yè)管理方案中應(yīng)包含管理模式、服務(wù)內(nèi)容、內(nèi)部管理機(jī)制、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、品質(zhì)控制方式、資源要求及管理費(fèi)測(cè)算等內(nèi)容。
簽定《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》
《物業(yè)管理方案》經(jīng)地產(chǎn)確認(rèn)后,據(jù)此與地產(chǎn)簽定《前期物業(yè)服務(wù)合同》,并在房屋銷(xiāo)售時(shí)協(xié)助地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者簽訂《業(yè)主臨時(shí)公約》。
銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)和樣板房的日常管理、地產(chǎn)銷(xiāo)售活動(dòng)的配合、以及客戶(hù)信息的跟蹤處理
1.人員籌備:依據(jù)營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)場(chǎng)的要求配備相應(yīng)工作人員; 并對(duì)工作人員進(jìn)行禮儀、售樓知識(shí)、物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)知識(shí)等崗前培訓(xùn)工作;進(jìn)行崗前考核,合格者上崗。
2.規(guī)范管理:編寫(xiě)各崗位工作說(shuō)明書(shū),服務(wù)操作流程,使工作標(biāo)準(zhǔn)化、模板化如《售樓處服務(wù)操作規(guī)程》、《樣板房服務(wù)操作規(guī)程》等。
3.溝通:定期與營(yíng)銷(xiāo)中心負(fù)責(zé)人進(jìn)行溝通,了解營(yíng)銷(xiāo)狀況、所需配合工作及日常工作的開(kāi)展情況;不定時(shí)與營(yíng)銷(xiāo)人員溝通,了解現(xiàn)有工作的不足之處,并及時(shí)進(jìn)行整改;每月以簡(jiǎn)報(bào)的形式向地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)匯報(bào)當(dāng)月的工作情況及下月的工作計(jì)劃。
4.日常管理:不定時(shí)檢查、督促員工做好現(xiàn)場(chǎng)接待、服務(wù)、秩序維護(hù)及物品等的管理工作;配合營(yíng)銷(xiāo)做好樓盤(pán)推廣活動(dòng),落實(shí)相應(yīng)工作;及時(shí)對(duì)客戶(hù)信息進(jìn)行跟蹤、處理、回訪(fǎng);
營(yíng)銷(xiāo)策劃階段應(yīng)注意事項(xiàng):
物業(yè)應(yīng)主動(dòng)了解地產(chǎn)在銷(xiāo)售時(shí)對(duì)外宣傳和承諾的內(nèi)容,根據(jù)地產(chǎn)需要提供物業(yè)推介資料,地產(chǎn)對(duì)與物業(yè)管理有關(guān)的宣傳和承諾內(nèi)容需要獲得物業(yè)書(shū)面確認(rèn)。地產(chǎn)應(yīng)適時(shí)安排物業(yè)相關(guān)人員參加相關(guān)培訓(xùn),根據(jù)地產(chǎn)委托要求,物業(yè)可在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助地產(chǎn)進(jìn)行銷(xiāo)售推廣,了解客戶(hù)情況,進(jìn)行客戶(hù)調(diào)查,并現(xiàn)場(chǎng)解答有關(guān)物業(yè)管理承諾問(wèn)題。
第2篇 物業(yè)車(chē)輛管理員工作紀(jì)律
物業(yè)車(chē)輛管理員的紀(jì)律
1.模范遵守國(guó)家的法律法規(guī)及公司內(nèi)部各項(xiàng)規(guī)章制度。
2.堅(jiān)守崗位,忠于職守,嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制。
3.上崗必須做到“五不準(zhǔn)”:不準(zhǔn)喝酒,不準(zhǔn)遲到、早退,不準(zhǔn)閑聊,不準(zhǔn)容留外來(lái)人員,不準(zhǔn)擅離工作崗位。
4.執(zhí)行公司文明禮貌用語(yǔ)規(guī)范,講究文明服務(wù),禮貌待人。
5.愛(ài)護(hù)各種治安設(shè)備,不丟失、不損壞、不轉(zhuǎn)借。
6.嚴(yán)格執(zhí)行請(qǐng)、銷(xiāo)假制度。
7.依法辦事,廉潔奉公,堅(jiān)持原則,是非分明。
8.團(tuán)結(jié)互助,不鬧事,不說(shuō)臟話(huà),不做不利團(tuán)結(jié)、不利公司的事。
第3篇 物業(yè)管理前期介入工作內(nèi)容-4
物業(yè)管理前期介入的工作內(nèi)容(4)
第四節(jié) 驗(yàn)收階段介入
接管驗(yàn)收定義:
物業(yè)公司在接管委托方的物業(yè)時(shí),以物業(yè)房屋質(zhì)量和滿(mǎn)足使用功能為主的驗(yàn)收,內(nèi)容包括:資料、房屋本體、道路、工建配套、設(shè)施設(shè)備、綠化景觀(guān)等。
成立驗(yàn)收小組制定驗(yàn)收計(jì)劃:
1.由物業(yè)總經(jīng)理在物業(yè)管理合同規(guī)定的接管日期前一個(gè)月成立物業(yè)接管小組,并委任組長(zhǎng),組員包括各工程技術(shù)人員、職能部門(mén)人員、管理處人員并經(jīng)過(guò)相關(guān)專(zhuān)業(yè)的教育或培訓(xùn)。
2.物業(yè)接管小組組長(zhǎng)擬定物業(yè)接管計(jì)劃并報(bào)總經(jīng)理審批,物業(yè)接管計(jì)劃應(yīng)包括以下內(nèi)容:
a) 物業(yè)接管驗(yàn)收項(xiàng)目清單;
b) 小組人員分工;
c) 接管日程安排;
d) 其他(如提前介入在建工程驗(yàn)收等)。
3.小組組長(zhǎng)擬定接管計(jì)劃時(shí)應(yīng)注意,圖紙資料應(yīng)至少提前于現(xiàn)場(chǎng)十五天完成驗(yàn)收。
圖紙資料的驗(yàn)收
1.應(yīng)予驗(yàn)收的圖紙資料一般應(yīng)包括:
a)全套工程竣工圖紙(具體以政府檔案管理要求);
b)施工承包合同復(fù)印件;
c)機(jī)電設(shè)備使用說(shuō)明書(shū);
d)電梯使用許可證;
e)隱蔽工程驗(yàn)收記錄(涉及物業(yè)管理過(guò)程的項(xiàng)目);
f)供水、供電的指標(biāo)批文;
g)供氣系統(tǒng)驗(yàn)收證明(含指標(biāo)批文);
h)智能化系統(tǒng)驗(yàn)收證明;
i)消防系統(tǒng)驗(yàn)收證明;
j)接地電陰檢測(cè)記錄;
k)防雷引下線(xiàn)焊接記錄;
l)地下管網(wǎng)竣工圖;
m)設(shè)備供貨合同復(fù)印件;
n)其他資料。
物業(yè)的驗(yàn)收
1.房屋及分戶(hù)(層)設(shè)施的驗(yàn)收
a) 房屋墻、地、門(mén)、窗裝修情況;
b) 供水、供電情況;
c) 水、電設(shè)施,潔具及其他設(shè)施(按設(shè)計(jì)及房屋銷(xiāo)售合同規(guī)定);
d) 智能化設(shè)備情況;
e) 其他(按房屋使用功能劃分,各功能房屋具有各不同功能設(shè)施)。
2驗(yàn)收要求
a) 房屋本體和分戶(hù)(層)設(shè)施符合設(shè)計(jì)要求和具備使用條件。
b) 質(zhì)量和使用功能必須符合《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》,驗(yàn)收責(zé)任人將驗(yàn)收情況記錄于《房屋及公共設(shè)施接管驗(yàn)收交接表》、《工程驗(yàn)收表》和《房屋及公共設(shè)施清單》,并提交接管小組組長(zhǎng)。
3.公共設(shè)施驗(yàn)收
a) 給排水系統(tǒng);
b) 供電系統(tǒng);
c) 燃?xì)庀到y(tǒng);
d) 空調(diào)系統(tǒng);
e) 消防系統(tǒng);
f) 通訊系統(tǒng);
g) 安防系統(tǒng);
h) 電梯系統(tǒng);
i) 園林綠化系統(tǒng);
j) 道路、照明系統(tǒng);
k) 管理配套系統(tǒng)(含管理房、停車(chē)場(chǎng)、車(chē)棚、垃圾房等)。
4.驗(yàn)收要求:
a) 公共設(shè)施完善,符合小區(qū)的規(guī)劃的記載;
b) 給排水系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、管理配套設(shè)施系統(tǒng)的質(zhì)量和使用功能應(yīng)符合《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》。
c) 對(duì)燃?xì)庀到y(tǒng),接管小組應(yīng)索取有關(guān)專(zhuān)業(yè)公司驗(yàn)收合格證明。
d) 對(duì)安防、智能化系統(tǒng)及電梯工程接管小組應(yīng)索取有關(guān)專(zhuān)業(yè)公司和政府監(jiān)管部門(mén)的驗(yàn)收合格證明。
e) 消防系統(tǒng)要求有消防部門(mén)檢驗(yàn)驗(yàn)收合格證明。
f) 系統(tǒng)的質(zhì)量和使用功能應(yīng)符合設(shè)計(jì)圖、說(shuō)明書(shū)及安裝合同的有關(guān)規(guī)定。
g) 園林綠化系統(tǒng)應(yīng)符合綠化設(shè)計(jì)方案和綠化保養(yǎng)合同的要求。
驗(yàn)收責(zé)任人將驗(yàn)收情況記錄于《工程驗(yàn)收表》和《房屋及公共設(shè)施清單》,并將記錄表提交小組組長(zhǎng)。
5.物業(yè)接管小組在接管理驗(yàn)收前應(yīng)組織相關(guān)人員對(duì)接管物業(yè)的圖紙及技術(shù)文件進(jìn)行學(xué)習(xí)和研究,在驗(yàn)收組織驗(yàn)收時(shí),應(yīng)提前至少一天確定驗(yàn)收時(shí)間并通知相關(guān)人員。
6.驗(yàn)收責(zé)任人根據(jù)驗(yàn)收情況將存在的問(wèn)題填寫(xiě)于《交接問(wèn)題處理單》,并跟進(jìn)完善情況,該單由移交單位代表和驗(yàn)收人簽字后,正本交移交人,副本由驗(yàn)收責(zé)任人和接管小組組長(zhǎng)交管理處存底備查。
7.驗(yàn)收責(zé)任人對(duì)自己簽發(fā)的《交接問(wèn)題處理單》的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)控,并在完善期限滿(mǎn)或移交單位要求對(duì)存在問(wèn)題項(xiàng)目重新進(jìn)行驗(yàn)收時(shí),驗(yàn)收責(zé)任人按規(guī)定組織人員參與驗(yàn)收,驗(yàn)收合格的,在備注欄內(nèi)注明,并簽字,驗(yàn)收仍不合格的,要求其繼續(xù)完善。
8.驗(yàn)收責(zé)任人在自己簽發(fā)的《交接問(wèn)題處理單》全部完成后,提交接管組長(zhǎng)審核。
9.接管小組組長(zhǎng)根據(jù)物業(yè)接管驗(yàn)收項(xiàng)目和驗(yàn)收責(zé)任人提交的《工程驗(yàn)收表》、《交接問(wèn)題處理單》對(duì)物業(yè)接管驗(yàn)收工作進(jìn)行監(jiān)控,發(fā)現(xiàn)有遺漏的應(yīng)驗(yàn)收項(xiàng)目時(shí),即時(shí)要求驗(yàn)收責(zé)任人進(jìn)行驗(yàn)收。
物業(yè)預(yù)驗(yàn)收
1.對(duì)于在建大型物業(yè),由于工程期長(zhǎng)、工程量大,接管小組組長(zhǎng)可指定小
組成員適當(dāng)提前于整體工程的完工前進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收(初步驗(yàn)收),如隱蔽工程等。
2.對(duì)物業(yè)進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收時(shí),責(zé)任人應(yīng)同時(shí)了解工程建設(shè)過(guò)程,小區(qū)規(guī)劃、工
程建設(shè)進(jìn)度、物業(yè)交付使用(入伙)時(shí)間,房屋銷(xiāo)售對(duì)象(業(yè)主)基本情況,房屋結(jié)構(gòu)等,并做好記錄。
物業(yè)的正式驗(yàn)收接管
1.物業(yè)接管小組組長(zhǎng)在圖紙資料,房屋及分戶(hù)(分層)設(shè)施和公共設(shè)施均
完成驗(yàn)收后,制作《房屋及公共設(shè)施竣工和接管驗(yàn)收交接表》和《物業(yè)整體移交驗(yàn)收表》,物業(yè)即正式接管。
2.對(duì)新建保修期內(nèi)的物業(yè),《物業(yè)整體移交驗(yàn)收表》應(yīng)一式三份,由開(kāi)發(fā)商、施工單位和物業(yè)管理公司三方簽章后各執(zhí)一份。
3.對(duì)保修期滿(mǎn)的物業(yè),《物業(yè)整體移交驗(yàn)收表》一式兩份,由物業(yè)管理公司和開(kāi)發(fā)商雙方簽章各執(zhí)一份。
4.物業(yè)正式驗(yàn)收接管后,物業(yè)交付給業(yè)主前,開(kāi)發(fā)商基于任何考慮對(duì)物業(yè)進(jìn)行改建、增建,接管小組
組長(zhǎng)(或管理處主任)均需要求開(kāi)發(fā)商事先提供改建、增建設(shè)計(jì)資料及委托施工單位的證明、施工計(jì)劃等,并在施工完畢時(shí)對(duì)改建、增建部分按要求進(jìn)行補(bǔ)充驗(yàn)收。
入伙前信息處理流程圖
第4篇 物業(yè)衛(wèi)生管理員執(zhí)行工作標(biāo)準(zhǔn)
物業(yè)衛(wèi)生管理員執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)
衛(wèi)生管理員執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)如下:
一、做好物業(yè)管理公共區(qū)域的衛(wèi)生。
二、督促?gòu)S家、商鋪執(zhí)行好門(mén)前'三包'合同,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,及時(shí)聯(lián)系解決,原則上必須當(dāng)天完成。
三、每月安排半天大掃除,提前一周報(bào)辦公室安排。
四、環(huán)境衛(wèi)生涉及商家與有關(guān)職能部門(mén)的關(guān)系時(shí),應(yīng)及時(shí)向環(huán)衛(wèi)所、公司口頭或書(shū)面報(bào)告,提出解決辦法。
五、對(duì)商鋪的門(mén)面衛(wèi)生應(yīng)以嚴(yán)抓緊,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)督促解決。
六、惡劣天氣造成影響環(huán)境衛(wèi)生,應(yīng)采取突擊清理辦法解決,不得無(wú)故拖延。
七、凡裝修工程造成環(huán)境衛(wèi)生破壞,必須及時(shí)督促清理,必要時(shí)采取非常措施。
第5篇 某物業(yè)環(huán)境管理工作程序
環(huán)境管理是物業(yè)管理工作中重要的關(guān)鍵性環(huán)節(jié),是物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志,是延長(zhǎng)設(shè)備和建筑物壽命的重要因素,整潔的物業(yè)環(huán)境為業(yè)主和使用人創(chuàng)造了清潔衛(wèi)生、健康舒適、優(yōu)美的工作環(huán)境和生活環(huán)境。
環(huán)境管理可分為二大部分:清潔管理、綠化管理。本課程重點(diǎn)探討清潔管理的有關(guān)知識(shí)。
清潔管理的定義:對(duì)所管物業(yè)范圍內(nèi)(紅線(xiàn)范圍)進(jìn)行定點(diǎn)、定時(shí)、定人的日常清潔、廢棄物的收集和清運(yùn),依照管理規(guī)定對(duì)物業(yè)使用人進(jìn)行宣傳教育、管理和監(jiān)督,通過(guò)清、掃、擦、拭、除、洗等常規(guī)性的工作,維持公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生。
清潔管理工作的五個(gè)方面
清潔管理工作范圍
清潔外包的招投標(biāo)工作
清潔工作監(jiān)管
清潔工作中注意'安全管理'
蟲(chóng)害的防治與消殺工作
一、清潔管理工作范圍
分大廈和住宅區(qū)兩種物業(yè)類(lèi)型進(jìn)行闡述
(一)大廈
大廈類(lèi)(含高層住宅)的清潔管理主要工作范圍又分室內(nèi)、室外兩種情況。
a、室內(nèi):
大堂:
1、地面;2、墻面;3、天花;4、信報(bào)箱;5、指示牌;6、服務(wù)臺(tái)(總臺(tái));7、宣傳板欄;8、消防器材;9、室內(nèi)綠化;10、果皮箱。
電梯廳:
1、地面;2、墻面;3、天花;4、指示牌;5、消防器材;6、果皮箱;7、室內(nèi)掛飾;8、室內(nèi)綠化。
電梯:
1、地面;2、電梯門(mén);3、三壁;4、天面。
扶梯道(人行梯)
1、地面;2、墻面;3、扶手;4、臺(tái)階;5、天面。
樓層走道:
1、地面;2、墻面;3、門(mén)窗;4、天花;5、消防器材;6、果皮箱。
公共衛(wèi)生間(寫(xiě)字樓):
1、衛(wèi)生器具;2、地面;3、墻面;4、天花。
公共茶水間(寫(xiě)字樓):
1、衛(wèi)生器具;2、地面;3、墻面;4、天花。
樓層垃圾房(住宅):
1、垃圾桶;2、地面;3、墻面;4、天花。
會(huì)議廳(寫(xiě)字樓):
1、一切設(shè)施。
地下車(chē)庫(kù):
1、地面;2、墻面;3、天面;4、管道;5、停車(chē)場(chǎng)設(shè)施(包括自行車(chē)、摩托車(chē))。
樓層管道井房
天面:
1、地面;2、水池;3、廣告牌;4、水溝;5、其它設(shè)施。
b、室外:
外墻面
道路
綠化帶
路燈、宣傳牌、雕塑
排風(fēng)口
沙井、雨水井、污水井、管道、化糞池
管線(xiàn)與明裝公共設(shè)施
垃圾房垃圾桶、果皮箱
(二)住宅區(qū)
住宅區(qū)(多為多層住宅)的清潔管理工作主要內(nèi)容也可分室內(nèi)、室外兩種情況。
a、室內(nèi):
樓道
1、臺(tái)階;2、扶手;3、墻面;4、天面;5、窗戶(hù);6、門(mén);7、信報(bào)箱;8、電表箱;9、燈具。
天面:
1、地漏;2、水溝。
b、室外:
外墻面:公共管道
道路
綠化帶
路燈、宣傳牌、指示牌、雕塑
公共游樂(lè)設(shè)施
沙井、雨水井、污水井、化糞池、管道
垃圾中轉(zhuǎn)房、垃圾桶、果皮箱
自行車(chē)棚
二、清潔外包的招投標(biāo)工作
清潔管理的招投標(biāo)工作可分解為六個(gè)步驟:確定標(biāo)底、成立招標(biāo)小組、發(fā)標(biāo)工作、開(kāi)標(biāo)過(guò)程、發(fā)中標(biāo)通知、簽訂清潔工作承包合同。
(一)確定標(biāo)底:編制招標(biāo)書(shū)
(二)成立招標(biāo)小組:公司領(lǐng)導(dǎo)、智深清潔顧問(wèn)、業(yè)務(wù)分管成員、管理處主任。
(三)發(fā)標(biāo)工作
1、發(fā)函邀請(qǐng)清潔工作企業(yè)。
2、確定投標(biāo)企業(yè):應(yīng)具備清潔工作資質(zhì)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記、企業(yè)資質(zhì)。
3、領(lǐng)取招標(biāo)書(shū)。
(四)開(kāi)標(biāo)過(guò)程
1、標(biāo)書(shū)評(píng)定
2、現(xiàn)場(chǎng)答辯
3、清潔工作現(xiàn)場(chǎng)考察
4、招標(biāo)小組成員的評(píng)分確定中標(biāo)企業(yè)
(五)發(fā)中標(biāo)通知書(shū)
(六)簽訂清潔工作承包合同
三、清潔工作監(jiān)督
(一)清潔工作監(jiān)管的重要性
清潔工作監(jiān)管十分重要,是清潔管理過(guò)程控制中的重要一環(huán),雖然外包清潔公司配備一定數(shù)量的監(jiān)管人員控制清潔工作質(zhì)量,::但因監(jiān)管人員自身素質(zhì)與責(zé)任性的問(wèn)題,會(huì)造成清潔工作達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)要求,物業(yè)管理公司管理處的日常監(jiān)管工作一定不能松懈,按照標(biāo)準(zhǔn)和中標(biāo)承諾去檢查,確保清潔工作達(dá)標(biāo)。
(二)清潔監(jiān)管工作要點(diǎn):
1、監(jiān)管工作要熟悉與掌握清潔工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與承包合同內(nèi)容。
2、監(jiān)管工作要不怕臟、不怕苦,認(rèn)真、仔細(xì)的巡查,要做好工作記錄。
3、巡查中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)與承包方現(xiàn)場(chǎng)管理者溝通,及時(shí)糾正,如屢提不改,以書(shū)面形式上報(bào)管理處主任、相關(guān)部門(mén),讓其與承包者溝通,達(dá)到清潔工作標(biāo)準(zhǔn)。
4、清潔工作檢查是管理處主任日常巡查工作的重要事項(xiàng)之一。
四、清潔工作中注意安全管理。
清潔工作中的安全管理是十分重要的,由于機(jī)械使用不當(dāng)造成的碰傷、電傷,清潔化學(xué)藥品使用不當(dāng)?shù)钠つw燒傷和高空作業(yè)中不慎的摔傷等時(shí)有發(fā)生,一旦發(fā)事,將增大日常管理的工作量甚至造成經(jīng)濟(jì)損失。
因此,在日常清潔工作中要將安全放在首位,才能確保清潔工作有效運(yùn)作。
(一)機(jī)械使用安全
1、常用機(jī)械:
(1)吸塵吸水機(jī);(2)高速磨機(jī);(3)高壓水清潔機(jī)。
2、操作中的注意事項(xiàng):
(1)機(jī)械使用要嚴(yán)格按照使用說(shuō)明與操作規(guī)程作業(yè);
(2)機(jī)械使用前要檢查電源是否安全;
(3)機(jī)械使用前檢查是否完好,完好的才能使用;
(4)機(jī)械使用后要保養(yǎng),完好入庫(kù)。
(二)清潔化學(xué)用品使用安全
1、常用的清潔劑:
(1)堿性清潔劑--全能清潔劑、中性清潔劑(綠水)、洗潔精,適用于各種表面清潔,如墻壁、地板、木制品、家私、玻璃、金屬,具有消毒、殺菌功效;
(2)酸性清潔劑--潔廁靈、硫酸、鹽酸,適用于潔具、地磚,具有殺菌功效。
2、使用堿性、酸性清潔劑注意事項(xiàng):
(1)操作時(shí)要帶膠手套,避免濃度高的清潔劑傷害皮膚;
(2)認(rèn)真閱看使用說(shuō)明,掌握劑與水的稀釋比例;
(3)禁止酸性與堿
性清潔劑混合使用,混合會(huì)產(chǎn)生大量毒氣傷人。
3、其它清潔材料:
(1)起臘水; (2)地毯清潔劑; (3)化油劑;
(4)凈電除塵液; (5)不銹銅油; (6)漂白劑;
(7)酒精; (8)臘水(地臘、面臘、噴潔臘)。
(三)其它方面安全:
1、工作中意外傷害:
(1)扭傷; (2)跌傷; (3)撞傷;
(4)割傷; (5)姿勢(shì)不當(dāng)?shù)膭趽p。
2、垃圾收集中安全:
(1)細(xì)菌、病毒、寄生蟲(chóng);(2)異味氣體;(3)放射性物質(zhì)。
3、高空作業(yè)安全:
(1)操作人員要求; (2)風(fēng)向、氣候;
(3)吊籃、吊板; (4)固定裝置。
4、電梯清潔安全:
(1)停層作業(yè); (2)電梯門(mén)擠傷。
5、消殺過(guò)程安全:
(1)藥品濃度; (2)風(fēng)向。
清潔工作中一定要牢固樹(shù)立'安全第一'的思想,才能確保清潔工作順利開(kāi)展。
五、蟲(chóng)害的防治與消殺工作分四害防治與消殺、其它蟲(chóng)害防治與消殺。
人類(lèi)與昆蟲(chóng)之間共存,::昆蟲(chóng)給人類(lèi)帶來(lái)疾病與災(zāi)害,鼠疫就是由老鼠傳播,病疾是由蚊蟲(chóng)傳播,蒼蠅可傳播大腸桿菌。因此,對(duì)四害的防治與消殺是清潔衛(wèi)生工作中的重要工作項(xiàng)目。
(一)四害的防治與消殺:老鼠、蒼蠅、蚊子、蟑螂
四害防治與消殺工作重點(diǎn):
1、掌握與了解四害生存與活動(dòng)規(guī)律,進(jìn)行有效的誘殺。
2、定期、定人對(duì)管轄的公共區(qū)域進(jìn)行蟲(chóng)害消殺,并作好記錄。
3、使用防治與消殺的藥品、器具必須符合國(guó)家和相關(guān)的規(guī)定的藥品,一般去所在地愛(ài)衛(wèi)會(huì)與衛(wèi)生防疫站購(gòu)買(mǎi)。
4、在噴殺藥物前要知會(huì)物業(yè)使用人,讓其作好相應(yīng)的準(zhǔn)備。
5、指導(dǎo)物業(yè)使用人進(jìn)行蟲(chóng)害的有效防治與消殺。
6、消殺后的器具要清洗,剩余藥品要放專(zhuān)門(mén)庫(kù)存處,并作好記錄,杜絕亂放造成兒童與寵物誤用。
7、消殺用完的藥瓶與藥渣不可隨意丟棄,要按規(guī)定妥善處理,避免造成污染。
8、防治與消殺盡量在所在地愛(ài)委會(huì)指導(dǎo)下工作。
(二)其它蟲(chóng)害的防治與消殺工作
1、白蟻的防治與消殺
白蟻與四害的根本區(qū)別是不傳播疾病、細(xì)菌,但也不能小看,白蟻有'無(wú)齒老虎'之稱(chēng),白蟻可以把'價(jià)值連城'的古文化藝術(shù)、古木、古家私都被其蛀空,它也是物業(yè)管理的天敵,因此物業(yè)管理工作中也要對(duì)白蟻有效的防治與消殺,與白蟻防治所聯(lián)系誘殺。
2、螞蟻、黃蜂。
螞蟻--噴灑殺蟲(chóng)劑,爬走路線(xiàn)。
第6篇 某某物業(yè)管理評(píng)審控制工作程序
某物業(yè)管理評(píng)審控制程序
1 目的
按計(jì)劃的時(shí)間間隔評(píng)審質(zhì)量管理體系,以確保質(zhì)量管理體系持續(xù)的適宜性、充分性和有效性。
2 適用范圍
適用于對(duì)公司質(zhì)量管理體系的評(píng)審。
3 職責(zé)
3.1 總經(jīng)理批準(zhǔn)管理評(píng)審計(jì)劃和管理評(píng)審報(bào)告,主持管理評(píng)審活動(dòng)。
3.2 管理者代表負(fù)責(zé)向總經(jīng)理報(bào)告質(zhì)量管理體系運(yùn)行情況,提出改進(jìn)建議,編制相應(yīng)的管理評(píng)審計(jì)劃和報(bào)告,檢查整改的落實(shí)情況并加以協(xié)調(diào)、評(píng)價(jià)。
3.3各相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)準(zhǔn)備、提供與本部門(mén)工作有關(guān)的評(píng)審所需資料,并負(fù)責(zé)實(shí)施管理評(píng)審中提出的相關(guān)的糾正、預(yù)防措施。
4 工作程序
4.1管理評(píng)審計(jì)劃
4.1.1每年至少進(jìn)行一次管理評(píng)審,可結(jié)合內(nèi)審后的結(jié)果進(jìn)行,也可根據(jù)需要安排。
4.1.2管理者代表于每次管理評(píng)審前一個(gè)月編制《管理評(píng)審計(jì)劃》,報(bào)總經(jīng)理審批。評(píng)審計(jì)劃主要內(nèi)容包括:
a)評(píng)審時(shí)間;
b)評(píng)審目的;
c)評(píng)審內(nèi)容;
d)參加評(píng)審部門(mén)(人員);
4.1.3當(dāng)出現(xiàn)下列情況之一時(shí),評(píng)審內(nèi)容可增加管理評(píng)審頻次。
a)公司組織機(jī)構(gòu)、服務(wù)范圍、資源配置發(fā)生重大變化時(shí);
b)發(fā)生重大質(zhì)量事故或用戶(hù)關(guān)于質(zhì)量有嚴(yán)重投訴或投訴連續(xù)發(fā)生時(shí);
c)法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)及其他要求有變化時(shí);
d)市場(chǎng)需求發(fā)生重大變化時(shí);
e)即將進(jìn)行第二、三方審核或法律、法規(guī)規(guī)定的審核時(shí);
f)質(zhì)量審核中發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重不合格時(shí)。
4.2管理評(píng)審輸入
管理評(píng)審輸入應(yīng)包括與以下方面有關(guān)的當(dāng)前的業(yè)績(jī)和改進(jìn)的機(jī)會(huì):
a)審核結(jié)果,包括第一方、第二方、第三方質(zhì)量管理體系審核的結(jié)果;
b)業(yè)主和住戶(hù)的反饋,包括滿(mǎn)意程度的測(cè)量結(jié)果及與業(yè)主和住戶(hù)溝通的結(jié)果等;
c)過(guò)程的業(yè)績(jī)和服務(wù)的符合性,包括過(guò)程、服務(wù)測(cè)量和監(jiān)控的結(jié)果;
d)改進(jìn)、預(yù)防和糾正措施的狀況,包括對(duì)內(nèi)部審核和日常發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)采取的糾正和預(yù)防措施的實(shí)施及其有效性的監(jiān)控結(jié)果;
e)以往管理評(píng)審跟蹤措施的實(shí)施及有效性;可能影響質(zhì)量管理體系的各種變化,包括內(nèi)外環(huán)境的變化,如法律法規(guī)的變化等。
f)質(zhì)量管理體系運(yùn)行狀況,包括質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)的適宜性和有效性。
4.3評(píng)審準(zhǔn)備
4.3.1預(yù)定評(píng)審前十天,管理者代表向總經(jīng)理匯報(bào)現(xiàn)階段質(zhì)量管理體系運(yùn)行情況,并提交本次評(píng)審計(jì)劃,由總經(jīng)理審批。
4.3.2管理者代表根據(jù)評(píng)審輸入的要求,組織各部門(mén)收集管理評(píng)審的資料,編制《管理評(píng)審輸入資料》,交由總經(jīng)理確認(rèn)。
4.3.3管理者代表將評(píng)審會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、參加人員、評(píng)審輸入內(nèi)容以《管理評(píng)審?fù)ㄖ獑巍返男问桨l(fā)給參加評(píng)審的人員。
4.4 管理評(píng)審會(huì)議
a)總經(jīng)理主持評(píng)審會(huì)議,各部門(mén)負(fù)責(zé)人和有關(guān)人員對(duì)評(píng)審輸入做出評(píng)價(jià),對(duì)于存在或潛在的不合格項(xiàng)提出糾正和預(yù)防措施,確定責(zé)任人和整改時(shí)間;
b)總經(jīng)理對(duì)所涉及的評(píng)審內(nèi)容作出結(jié)論(包括進(jìn)一步調(diào)查、驗(yàn)證等)。
4.5管理評(píng)審輸出
4.5.1管理評(píng)審的輸出應(yīng)包括以下方面有關(guān)的措施:
a)質(zhì)量管理體系及其過(guò)程的改進(jìn),包括對(duì)質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)、組織結(jié)構(gòu)、過(guò)程控制等方面的評(píng)價(jià);
b)與業(yè)主和住戶(hù)要求有關(guān)的服務(wù)的改進(jìn),對(duì)現(xiàn)有服務(wù)符合要求的評(píng)價(jià),包括是否需要進(jìn)行服務(wù)、過(guò)程審核等與評(píng)審內(nèi)容相關(guān)的要求;
c)資源需求等。
4.5.2 會(huì)議結(jié)束后,由管理者代表根據(jù)管理評(píng)審輸出的要求進(jìn)行總結(jié),編寫(xiě)《管理評(píng)審報(bào)告》,經(jīng)總經(jīng)理審批,并發(fā)至相關(guān)部門(mén)并監(jiān)控執(zhí)行。本次管理評(píng)審的輸出可以作為下次管理評(píng)審的輸入。
4.6改進(jìn)、糾正、預(yù)防措施的實(shí)施和驗(yàn)證
管理者代表根據(jù)《糾正和預(yù)防措施控制程序》的規(guī)定,對(duì)改進(jìn),糾正和預(yù)防措施的實(shí)施效果進(jìn)行跟蹤驗(yàn)證。
4.7 如果評(píng)審結(jié)果引起文件更改,應(yīng)執(zhí)行《文件控制程序》。
4.8 管理評(píng)審產(chǎn)生的相關(guān)的質(zhì)量記錄應(yīng)由總經(jīng)理按《記錄控制程序》保管,包括管理評(píng)審計(jì)劃、評(píng)審前各部門(mén)準(zhǔn)備的評(píng)審資料及管理評(píng)審報(bào)告等。
5 相關(guān)文件
5.1 《內(nèi)部審核控制程序》
5.2 《糾正和預(yù)防措施控制程序》
5.3 《文件控制程序》
5.4 《記錄控制程序》
6.相關(guān)記錄 qr-003-01 <管理評(píng)審計(jì)劃>
qr-003-02 <管理評(píng)審?fù)ㄖ?
qr-003-03 <管理評(píng)審報(bào)告>
qr-ty-o1 <會(huì)議記錄>
第7篇 物業(yè)項(xiàng)目管理處工作職責(zé)2
物業(yè)項(xiàng)目管理處工作職責(zé)(二)
1、貫徹執(zhí)行國(guó)家的有關(guān)政策、法律、法令和公司的各項(xiàng)規(guī)章制度;
2、負(fù)責(zé)管理所轄物業(yè)的日常業(yè)務(wù)、糾正各種違章行為,為住戶(hù)創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美整潔、方便舒適、文明安全的工作和居住環(huán)境;
3、樹(shù)立住戶(hù)至上的觀(guān)念,及時(shí)為住戶(hù)提供各種優(yōu)質(zhì)服務(wù);
4、協(xié)助公司工程部對(duì)物業(yè)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和維修,確保其正常使用;
5、積極配合公司其他部門(mén)在所轄物業(yè)區(qū)域開(kāi)展的各種工作;
6、向住戶(hù)宣傳黨的方針政策,協(xié)助公安部門(mén)和居委會(huì)做好安全防范和計(jì)劃生育工作;
7、調(diào)查研究,深入了解住戶(hù)對(duì)管理服務(wù)工作意見(jiàn),處理住戶(hù)對(duì)管理服務(wù)工作的投訴,重大問(wèn)題報(bào)請(qǐng)公司物業(yè)部或公司領(lǐng)導(dǎo)處理解決;
8、完成領(lǐng)導(dǎo)布置的其他工作。
第8篇 某物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理部工作職責(zé)
物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理部工作職責(zé)
1.根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》的規(guī)定、要求,結(jié)合公司的具體情況,制訂適合物業(yè)管理需要的會(huì)計(jì)核算制度和財(cái)務(wù)管理制度。
2.根據(jù)服務(wù)合同、委托協(xié)議和公司運(yùn)作情況,編制財(cái)務(wù)預(yù)算,確定合理可行的管理費(fèi)用。
3.組織日常的會(huì)計(jì)核算,遵守各項(xiàng)收入制度、費(fèi)用開(kāi)支范圍和開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn),做到帳實(shí)相符、帳帳相符、帳表相符。
4.統(tǒng)一歸口管理各類(lèi)票據(jù)、現(xiàn)金、存款,監(jiān)督檢查有關(guān)收費(fèi)項(xiàng)目的收支憑證和帳目,杜絕公司收益和資產(chǎn)的流失。
5.定期檢查財(cái)務(wù)預(yù)算的執(zhí)行情況,加強(qiáng)與部門(mén)(項(xiàng)目)間的協(xié)調(diào),發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)調(diào)整,確保管理費(fèi)收支基本平衡。
6.及時(shí)催收應(yīng)交的管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、租賃費(fèi)等各項(xiàng)應(yīng)繳費(fèi)用,按期上繳各種稅收。
7.妥善保管會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)帳簿、會(huì)計(jì)報(bào)表及其他相關(guān)檔案資料,負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的維護(hù)保管和重要資料的備份、存檔。
8.參與公司重大業(yè)務(wù)以及合同簽約和管理業(yè)務(wù)開(kāi)拓的可行性研究,為總經(jīng)理室決策提供參考意見(jiàn)。
第9篇 物業(yè)工程部工作管理辦法-物業(yè)前期管理
物業(yè)工程部工作管理辦法:物業(yè)的前期管理
1.竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收
1.1竣工驗(yàn)收
當(dāng)一個(gè)建筑工程項(xiàng)目經(jīng)過(guò)建筑施工和設(shè)備安裝之后,達(dá)到了該工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求,具備了使用的條件,我們稱(chēng)之為竣工。工程項(xiàng)目竣工以后,施工單位需向建設(shè)單位辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時(shí)需經(jīng)建設(shè)單位或?qū)ｉT(mén)組織的驗(yàn)收委員會(huì)對(duì)竣工項(xiàng)目進(jìn)行查驗(yàn),在認(rèn)為工程合格后辦理工程接收手續(xù),把產(chǎn)品移交給建設(shè)單位,這一交接過(guò)程稱(chēng)為竣工驗(yàn)收?？⒐を?yàn)收是工程項(xiàng)目由建設(shè)投入使用的標(biāo)志,也是對(duì)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量和施工質(zhì)量的檢驗(yàn)。
1.2接管驗(yàn)收
接管驗(yàn)收是指物業(yè)管理公司接管開(kāi)發(fā)公司、建設(shè)單位或個(gè)人托管的新建房屋或原有房屋時(shí),以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿(mǎn)足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。在完成接管驗(yàn)收后,整個(gè)物業(yè)連同設(shè)備就應(yīng)移交給物業(yè)管理公司。之所以履行這一程序,是因?yàn)槲飿I(yè)在完成驗(yàn)收后,就進(jìn)入了使用階段,而使用管理是由物業(yè)管理公司來(lái)進(jìn)行的,加上物業(yè)管理公司參與了前期設(shè)計(jì)和施工,只有它才對(duì)各種情況十分清楚,而且早已為投入使用作了各種準(zhǔn)備,包括制定管理規(guī)章,組織人員進(jìn)行崗位培訓(xùn)等。另外,在房屋產(chǎn)權(quán)分散的情況下,也只有由物業(yè)管理公司代為接管驗(yàn)收,才能保證全體業(yè)主的權(quán)益不受侵犯。當(dāng)物業(yè)管理公司向業(yè)主移交時(shí),移交過(guò)程中還有許多與管理有關(guān)的程序需要完成,如簽訂管理公約、預(yù)交水電費(fèi)押金、領(lǐng)取《用戶(hù)手冊(cè)》等。
1.3質(zhì)量記錄:
《接管驗(yàn)收申請(qǐng)表》ed-tb-0309-001
2.接管驗(yàn)收的作用
接管驗(yàn)收是物業(yè)管理過(guò)程中重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。如果物業(yè)管理公司在接管驗(yàn)收是馬虎從事,放寬標(biāo)準(zhǔn),最后可能自食其果。因?yàn)橐坏庸芎贤?物業(yè)管理公司就必須承擔(dān)合同中規(guī)定的義務(wù)和責(zé)任。而且物業(yè)能夠長(zhǎng)期使用,在日后使用中出現(xiàn)的問(wèn)題必須由物業(yè)管理公司和業(yè)主來(lái)應(yīng)付。因此,物業(yè)管理公司應(yīng)充分利用自己在工程驗(yàn)收中的權(quán)力和爭(zhēng)取質(zhì)量補(bǔ)償?shù)臋?quán)力。一方面考慮質(zhì)量問(wèn)題對(duì)自己日后管理的影響,另一方面還應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上,充分維護(hù)業(yè)主的權(quán)益。接管驗(yàn)收的作用主要體現(xiàn)在:
2.1明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。通過(guò)接管驗(yàn)收和接管合同的簽訂,實(shí)現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移,在法律上界定清楚各自的義務(wù)和權(quán)利。
2.2確保物業(yè)具備正常的使用功能,充分維護(hù)自身和業(yè)主的利益。通過(guò)物業(yè)管理公司的前期介入和接管驗(yàn)收,能進(jìn)一步促使開(kāi)發(fā)或施工企業(yè)按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和建設(shè),減少日后管理中的麻煩和開(kāi)支。同時(shí),能夠彌補(bǔ)部分業(yè)主專(zhuān)業(yè)知識(shí)的不足,從總體上把握整個(gè)物業(yè)的質(zhì)量。
2.3為后期管理創(chuàng)造條件。通過(guò)接管驗(yàn)收,一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求,減少日常管理過(guò)程中的維修、養(yǎng)護(hù)工作量。另一方面,根據(jù)接管中的有關(guān)物業(yè)的文件資料,可以摸清物業(yè)的性能與特點(diǎn),預(yù)防管理事務(wù)中可能出現(xiàn)的問(wèn)題,計(jì)劃安排好各管理事項(xiàng),建立物業(yè)管理系統(tǒng),發(fā)揮專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢(shì)。
3.物業(yè)接管驗(yàn)收的程序及條件
3.1接管驗(yàn)收程序
3.1.1建設(shè)單位書(shū)面提請(qǐng)接管單位驗(yàn)收;
3.1.2接管單位按接管驗(yàn)收條件和應(yīng)提交的資料逐項(xiàng)進(jìn)行審核,對(duì)具備條件的應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間;
3.1.3接管單位會(huì)同建設(shè)單位對(duì)物業(yè)的質(zhì)量與使用功能進(jìn)行檢驗(yàn);
3.1.4對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,按質(zhì)量問(wèn)題處理辦法辦理;
3.1.5經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋,接管單位應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證,簽發(fā)接管文件。
3。2物業(yè)接管驗(yàn)收的條件
新建房屋的接管驗(yàn)收,是在竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上,以主體結(jié)構(gòu)安全和滿(mǎn)足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。接管驗(yàn)收應(yīng)具備以下條件:
3.2.1建設(shè)工程全部施工完畢,并已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格;
3.2.2供電、空調(diào)采暖、通風(fēng)消防、給水排水、通信、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用;
3.2.3房屋幢、戶(hù)編號(hào)業(yè)經(jīng)有關(guān)部門(mén)確認(rèn)。
3.3物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的資料
3.3.1產(chǎn)權(quán)資料:
a)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件;
b)用地批準(zhǔn)文件;
c)建筑執(zhí)照;
d)拆遷安置資料。
3.3.2技術(shù)資料:
a)竣工圖--包括總平面、結(jié)構(gòu)、建筑、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線(xiàn)的全套圖紙;
b)地質(zhì)勘察報(bào)告;
c)工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告;
d)工程預(yù)決算;
e)圖紙會(huì)審記錄;
f)工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄);
g)隱蔽工程驗(yàn)收簽證;
h)沉降觀(guān)察記錄;
i)竣工驗(yàn)收證明書(shū);
j)鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū);
k)新材料、新配件的鑒定合格證書(shū);
l)水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的說(shuō)明書(shū);檢驗(yàn)合格證書(shū);保修單據(jù)等文件;
m)砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告;
n)供水、供暖的試壓報(bào)告。
3.4驗(yàn)收的組織
3.4.1驗(yàn)收由物業(yè)的總經(jīng)理、總工程師牽頭,各專(zhuān)業(yè)工程師帶領(lǐng)專(zhuān)業(yè)人員參與,會(huì)同發(fā)展商、監(jiān)理、施工單位,本著客觀(guān)、公正的原則進(jìn)行驗(yàn)收。
3.4.2參與驗(yàn)收人員須明確自己的身份。作為物業(yè)管理公司,在驗(yàn)收中須表明自己客觀(guān)的意見(jiàn),反映物業(yè)的真實(shí)狀況。但由于物業(yè)公司特殊的身份,表達(dá)這些意見(jiàn)時(shí)應(yīng)與甲方、監(jiān)理相協(xié)調(diào),與他們?nèi)〉靡恢隆?/p>
3.4.3參與驗(yàn)收人員不可接受施工方的禮物、接待。除非事先得到物業(yè)總經(jīng)理或發(fā)展商的批準(zhǔn),否則一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將嚴(yán)肅處理。
3.5質(zhì)量記錄
《驗(yàn)收提交文件目錄》ed-tb-0309-002
接管驗(yàn)收程序
4物業(yè)接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)
在接管驗(yàn)收過(guò)程中,對(duì)工程質(zhì)量,要以北京市設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)中的相應(yīng)條文為準(zhǔn)。當(dāng)工程合同中另有規(guī)定時(shí),要以較高的標(biāo)準(zhǔn)為驗(yàn)收依據(jù)。依據(jù)各施工項(xiàng)目的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),對(duì)今后可能影響業(yè)主使用的、影響物業(yè)公司管理的及不利環(huán)保節(jié)能的問(wèn)題要逐一指出,要求施工單位改進(jìn)。這些標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)包括但不限于下列項(xiàng)目:
4.1主體結(jié)構(gòu):
4.1.1地基基礎(chǔ)的沉降不得超過(guò)gbj202-83(地基與基礎(chǔ)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)的允許變形值;不得引起上部結(jié)構(gòu)的開(kāi)裂或相鄰房屋的損壞;
4.1.2地下室防水工程應(yīng)符合gbj208-83(地下防水工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)的規(guī)定。
4.1.3鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生的變形、裂縫,不得超過(guò)gb50204-92(混凝土結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)的規(guī)定值;
4.1.4木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點(diǎn)牢固,支撐系統(tǒng)可靠,無(wú)蟻害,其構(gòu)件的選材必須符合gbj206-83(木結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)中的有關(guān)規(guī)定;
4.1.5磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度,不允許有明顯裂縫;
4.1.6凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋,必須符合gbj11(建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范)的規(guī)定
4.2外墻:
4.2.1不得滲水。
4.2.2保溫層完好。
4.2.3幕墻石材、玻璃安裝牢固,無(wú)損壞。
4.2.4符合jg102-96(玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)范)的有關(guān)規(guī)定。
4.3屋面:
4.3.1各類(lèi)屋面必須符合gb50207-94(屋面工程技術(shù)規(guī)范)中的規(guī)定,排水暢通,無(wú)積水,不滲漏;
4.3.2平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施,三層以上房屋在公用部位設(shè)置屋面檢修孔;
4.3.3陽(yáng)臺(tái)和三層以上的房屋的屋面應(yīng)有組織排水,出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固,接口嚴(yán)密、不滲漏。
4.4樓地面:
4.4.1面層與基層必須粘結(jié)牢固,不空鼓。整體面層平整,不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷;塊料面層應(yīng)表面平整、接縫均勻順直、無(wú)缺棱掉角;
4.4.2衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、盥洗間地面與相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求,不應(yīng)有積水,不允許倒泛水和滲漏;
4.4.3樓地面應(yīng)平整牢固,接縫密合。
4.4.4符合gb50209-95(建筑地面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)的規(guī)定。
4.5裝修:
4.5.1鋼木門(mén)窗應(yīng)安裝平整牢固,無(wú)翹曲變形,開(kāi)關(guān)靈活,零配件裝配齊全,位置準(zhǔn)確,鋼門(mén)窗縫隙嚴(yán)密,木門(mén)窗縫隙適度:
4.5.2木裝修工程應(yīng)表面光潔,線(xiàn)條順直,對(duì)縫嚴(yán)密,不露釘帽,與基層必須釘牢;
4.5.3門(mén)窗玻璃應(yīng)安裝平整,油灰飽滿(mǎn),粘貼牢固;
4.5.4抹灰應(yīng)表面平整,不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷;
4.5.5飾面磚應(yīng)表面潔
凈,粘貼牢固,陰陽(yáng)角與線(xiàn)角順直,無(wú)缺棱掉角;
4.5.6油漆,刷漿應(yīng)色澤一致。表面不應(yīng)有脫皮、漏刷等現(xiàn)象。
4.5.7符合jgj73-91(建筑裝飾工程工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)的規(guī)定。
4.6強(qiáng)電:
4.6.1電氣線(xiàn)路應(yīng)安裝平整、牢固、順直,過(guò)墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線(xiàn)連接必須緊密,導(dǎo)線(xiàn)連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線(xiàn)時(shí),連接點(diǎn)必須緊密、可靠,使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。
4.6.2應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位,并有電氣接地裝置;
4.6.3照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固,部件齊全,接觸良好,位置準(zhǔn)確;
4.6.4各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠,接地阻值必須符合gb50169-92(電氣裝置安裝工程接地裝置施工及驗(yàn)收規(guī)范〉的要求;
4.6.5電梯應(yīng)能準(zhǔn)確地啟動(dòng)運(yùn)行、選層、平層、停層、曳引機(jī)的噪聲相震動(dòng)聲不得超過(guò)gbj232的規(guī)定值。制動(dòng)器、限速器及其他安全役備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程,試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測(cè)記錄及完整和圖紙資料均應(yīng)符合要求;
4.6.6可電視信號(hào)有屏蔽影響的住宅,電視信號(hào)場(chǎng)強(qiáng)同微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅,應(yīng)設(shè)置共用天線(xiàn);
4.6.7除上述要求外,同時(shí)應(yīng)符合'低壓電器安裝規(guī)程'的有關(guān)要求。
4.7水、衛(wèi)、消防:
4.7.1管道應(yīng)安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無(wú)滴漏。水路應(yīng)試驗(yàn),保溫及防腐措施必須符合gbj242-82(采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范〉的要求。
4.7.2高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修;
4.7.3衛(wèi)生間、廚房?jī)?nèi)的排污管應(yīng)分設(shè),地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏,管道排水必須流暢;
4.7.4衛(wèi)生器具質(zhì)量良好,接口不得滲漏,安裝應(yīng)平正、牢固,部件齊全、操作靈活;
4.7.5水泵安裝應(yīng)平穩(wěn),運(yùn)行時(shí)無(wú)較大震動(dòng);
4.7.6消防設(shè)施必須符合gbj16-87(建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范)、gb50045-95(高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范)的要求,并且有消防部門(mén)檢驗(yàn)合格簽證。
4.8空調(diào)采暖:
4.8.1箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平正、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后,必須有專(zhuān)業(yè)部門(mén)的檢驗(yàn)合格簽證;
4.8.2各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確,安全裝置必須靈敏、可靠,控制閥門(mén)應(yīng)開(kāi)關(guān)靈活;
4.8.3管道的管徑、坡度及檢查井必須符合gbj242-82(采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)的要求,管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修,管架、支、吊架應(yīng)牢固;
4.8.4設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象;
4.8.5經(jīng)過(guò)48小時(shí)連續(xù)試運(yùn)行,冷凍機(jī)和附屬設(shè)備的熱工、機(jī)械性能和采溫必須符合設(shè)計(jì)要求。
4.9附屬工程及其他:
4.9.1室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、檢查井設(shè)置、管道坡度、管徑必須符合gbj14(室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范)第二章2、3、4節(jié)的要求。管道應(yīng)順直且排水通暢,井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈;
4.9.2化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置,池內(nèi)無(wú)垃圾雜物。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度,并不應(yīng)超過(guò)兩個(gè)彎;
4.9.3明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象;
4.9.4房屋入口處必須做室外道路,并與主干道相通。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象;
4.9.5煙道、通風(fēng)道應(yīng)暢通,無(wú)阻塞物;
4.9.6單位工程必須做到工完料盡場(chǎng)地清、臨時(shí)設(shè)施及過(guò)渡廚房拆除清理完畢。室外地面平整,室內(nèi)外高差符合設(shè)計(jì)要求;
4.9.7群體建筑應(yīng)檢驗(yàn)相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施,達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。
以上為接管驗(yàn)收的一般要求,具體驗(yàn)收區(qū)域、驗(yàn)收內(nèi)容、驗(yàn)收項(xiàng)目及運(yùn)作方式詳見(jiàn)附則《接管驗(yàn)收運(yùn)作手冊(cè)》。
5.物業(yè)移交
在完成了物業(yè)驗(yàn)收之后,所有物業(yè)連同設(shè)備就移交給物業(yè)管理公司。驗(yàn)收沒(méi)有問(wèn)題的設(shè)備在驗(yàn)收簽字的同時(shí)就可予以移交。物業(yè)管理公司在接受移交時(shí)必須有全體專(zhuān)業(yè)人員參加,才能作最后的驗(yàn)收確認(rèn),尤其是要查對(duì)責(zé)成返工的工程是否保證質(zhì)量地完成了。在交接時(shí),每把鑰匙和門(mén)牌都要作好清楚的標(biāo)記,以免弄錯(cuò)。
5.1交接雙方的責(zé)任
5.1.1為盡快發(fā)揮投資效益,建設(shè)單位應(yīng)按接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件和應(yīng)提交的資料提前做好房屋交驗(yàn)準(zhǔn)備,房屋竣工后,及時(shí)提出接管驗(yàn)收申請(qǐng)。接管單位應(yīng)在15日內(nèi)審核完畢,及時(shí)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定時(shí)間驗(yàn)收,經(jīng)檢驗(yàn)符合要求,接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格憑證,并應(yīng)及時(shí)簽發(fā)接管文件。未經(jīng)接管的新建房屋一律不得使用。
5.1.2接管驗(yàn)收時(shí),交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。驗(yàn)收不合格時(shí),雙方協(xié)議處理辦法,并商定時(shí)間復(fù)驗(yàn),建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格,組織復(fù)驗(yàn)。
5.1.3房屋接管交付使用后,如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故,應(yīng)由接管單位會(huì)同建設(shè)單位,共同分析研究,查明原因,如屬設(shè)計(jì)、施工、材料的原因應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理,如屬使用不當(dāng),管理不善的原因,則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。
5.1.4新建房屋從驗(yàn)收之日起,應(yīng)執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定,由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修,并向接管單位預(yù)付保修保證金。接管單位在需要時(shí)用于代修。保修期滿(mǎn),按實(shí)計(jì)算,也可以在驗(yàn)收接管時(shí),雙方達(dá)成協(xié)議。建設(shè)單位一次性撥付保修費(fèi)用,由接管單位負(fù)責(zé)保修。
5.2交樓流程
用戶(hù)入伙是指商貿(mào)樓宇中業(yè)主和用戶(hù)的遷入。用戶(hù)入伙是物業(yè)管理公司與服務(wù)對(duì)象的首次接觸。為了入伙手續(xù)及日后管理工作的順利進(jìn)行,物業(yè)管理公司需要做大量的工作。首先應(yīng)及時(shí)將入伙通知書(shū)、入伙手續(xù)辦理程序通知、收樓須知、收費(fèi)通知書(shū)寄給業(yè)主,以方便業(yè)主順利辦好入伙手續(xù)。其次還應(yīng)向用戶(hù)發(fā)放《用戶(hù)手冊(cè)》,并舉辦學(xué)習(xí)班貫徹物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)定,便于日后管理。物業(yè)管理公司與全體用戶(hù)代表簽訂公共契約后,組織用戶(hù)搬遷入伙。遷入新房的用戶(hù),一般都要對(duì)房屋進(jìn)行不同程度的裝修,物業(yè)管理公司應(yīng)對(duì)其進(jìn)行管理,以保證物業(yè)的安全和其他用戶(hù)的合法權(quán)益。
5.3質(zhì)量記錄
《房屋及設(shè)備驗(yàn)收表》ed-tb-0309-003
《遺漏、缺陷工程申報(bào)表》ed-tb-0309-004
交樓流程圖
銷(xiāo)售部通知用戶(hù)或其代表前來(lái)
管理處收樓,并繳付有關(guān)費(fèi)用
第10篇 物業(yè)管理公司前臺(tái)工作守則
第一條 前臺(tái)由辦公室主任直接領(lǐng)導(dǎo)。
第二條 前臺(tái)上班須穿公司制服、化淡妝。
第三條 前臺(tái)應(yīng)按以下程序工作:8:15到公司,穿制服,監(jiān)督檢查簽到;8:20,站立迎候員工上班。
第四條 前臺(tái)接聽(tīng)外線(xiàn)電話(huà)的標(biāo)準(zhǔn)用語(yǔ)為:'您好,××公司'告知分機(jī)電話(huà)時(shí),說(shuō):'請(qǐng)稍等!'如分機(jī)占線(xiàn),說(shuō)'電話(huà)占線(xiàn),請(qǐng)稍后再打!'接聽(tīng)內(nèi)線(xiàn)電話(huà)的用語(yǔ)為:'您好,前臺(tái)!'其他內(nèi)容視情回答,總的要求是規(guī)范、簡(jiǎn)潔、禮貌。
第五條 前臺(tái)對(duì)待員工或來(lái)訪(fǎng)客人,要禮貌大方,熱情周到,對(duì)來(lái)找高層領(lǐng)導(dǎo)的客人,要問(wèn)清事先有無(wú)預(yù)約,并主動(dòng)通知被找領(lǐng)導(dǎo),按照領(lǐng)導(dǎo)的安排安置客人。
第六條 要保持前臺(tái)的整潔。
第七條 前臺(tái)負(fù)責(zé)打印電話(huà)清單,每月末報(bào)辦公室主任。
第八條 前臺(tái)的上班時(shí)間為8:15-17:30,其間12:00-1:00為午餐時(shí)間。前臺(tái)工作時(shí)間離崗應(yīng)告知辦公室。下班前應(yīng)檢查各辦公室,如發(fā)現(xiàn)辦公室沒(méi)有工作人員時(shí),應(yīng)即時(shí)鎖門(mén)關(guān)燈,做到人離燈滅。
第九條 前臺(tái)人員應(yīng)遵守公司所有規(guī)章制度。
第11篇 物業(yè)公司項(xiàng)目綠化管理控制工作程序
物業(yè)公司項(xiàng)目綠化管理控制程序
1.0 目的
通過(guò)對(duì)各轄區(qū)的綠化環(huán)境實(shí)施全面指導(dǎo)和監(jiān)督管理,為住戶(hù)創(chuàng)造最佳的生活環(huán)境。
2.0 范圍
適用于公司管轄項(xiàng)目的綠化工作。
3.0職責(zé)
3.1清潔綠化部負(fù)責(zé)制定綠化工作程序、標(biāo)準(zhǔn)和檢查驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。
3.2質(zhì)管部每月(季)對(duì)各管理處進(jìn)行綠化檢查。
3.3管理處負(fù)責(zé)對(duì)日常綠化的維護(hù)并對(duì)各分包方進(jìn)行監(jiān)督。
4.0程序
4.1綠化工每天要對(duì)管轄區(qū)內(nèi)的園林景觀(guān)及花草樹(shù)木進(jìn)行保養(yǎng)、修剪和整形。
4.2根據(jù)花草樹(shù)木的長(zhǎng)勢(shì),按照綠化工作程序,綠化工要對(duì)生長(zhǎng)不良、肥力不充足的花木適量施肥,提供花木正常生長(zhǎng)發(fā)育所需的營(yíng)養(yǎng)。
4.3清潔綠化部負(fù)責(zé)制定綠化工作程序、檢查和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),并定期對(duì)綠化工作人員進(jìn)行行業(yè)務(wù)知識(shí)的培訓(xùn)、考核。
4.4清潔綠化部要根據(jù)花木病害發(fā)生規(guī)律,制定預(yù)防管理措施,防止病蟲(chóng)害的發(fā)生。
4.5管理處在日常生活和管理中要對(duì)本管轄區(qū)的綠化進(jìn)行維護(hù),要制止一切對(duì)綠化植物、綠化設(shè)施的破壞行為。
4.6質(zhì)管部在每月(季)檢查中要對(duì)花木造型美觀(guān)定期修剪,防止病蟲(chóng)害等情況進(jìn)行檢查,根據(jù)問(wèn)題對(duì)管理提出要求,并限期糾正綠化中存在的不合格項(xiàng)。
4.7在臺(tái)風(fēng)暴雨來(lái)臨時(shí) ,管理處要對(duì)易吹折的樹(shù)木做好預(yù)防措施,防止在臺(tái)風(fēng)暴雨期間花木遭受損害。
5.0相關(guān)文件和記錄
wi/q《清潔綠化管理手冊(cè)》
第12篇 物業(yè)園區(qū)門(mén)崗安全管理工作措施
門(mén)崗包括進(jìn)出入口,員工通道,車(chē)輛通道等。
設(shè)在物業(yè)人員及車(chē)輛進(jìn)出的主要通道口,由保安員負(fù)責(zé)門(mén)崗安全保衛(wèi)工作。在當(dāng)值時(shí),對(duì)人員、車(chē)輛及物品的進(jìn)出進(jìn)行控制,做好檢查和登記工作。發(fā)現(xiàn)可疑的人或事,必須認(rèn)真妥善作出處理,并向上級(jí)匯報(bào)同時(shí)做好記錄。原則上對(duì)客戶(hù)我們應(yīng)24小時(shí)提供方便,并做好人員進(jìn)出的登記工作。對(duì)大樓內(nèi)進(jìn)行裝修的施工人員必須實(shí)行出入證管理制度,否則不得進(jìn)入。門(mén)崗之間必須互通情況,相互協(xié)調(diào)進(jìn)行工作。
由于門(mén)崗的職責(zé)相當(dāng)重要,因此列出下列崗位責(zé)任供參考:
大堂主要職責(zé)
1.大堂保安兼有保安員和迎賓員的雙重職能,除做好本區(qū)域的安全警衛(wèi)工作外,在不影響本職工作的情況下,盡可能多地向客人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
2.崗位設(shè)置應(yīng)固定在視野開(kāi)闊的位置,按規(guī)定穿著和佩帶胸牌,精神飽滿(mǎn),跨立站好,不得與無(wú)關(guān)人員閑聊或做與工作無(wú)關(guān)的事。
3.提高警惕,認(rèn)真進(jìn)行觀(guān)察,注意發(fā)現(xiàn)可疑人和可疑物,必要時(shí)有禮貌地進(jìn)行盤(pán)問(wèn),發(fā)現(xiàn)可疑情況立即妥善處理,處理不了的及時(shí)向自己的上級(jí)報(bào)告,并做好值班記錄。
4.熟悉本物業(yè)客戶(hù)及員工的情況,對(duì)從非員工出入口出入的員工,應(yīng)有禮貌地進(jìn)行勸阻,并做詳細(xì)記錄。
5.積極完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項(xiàng)具體任務(wù)和穩(wěn)妥處理各種突發(fā)事件。
員工進(jìn)出入口職責(zé)
1.文明禮貌,站立服務(wù),嚴(yán)格檢查進(jìn)入物業(yè)員工的證件,對(duì)未帶員工證件者應(yīng)將其部門(mén)、姓名及原因做詳細(xì)記錄,并通知其部門(mén)領(lǐng)導(dǎo),才準(zhǔn)放行。
2.私人來(lái)客、來(lái)訪(fǎng)者一般不得進(jìn)入物業(yè),若有緊急情況先通知其部門(mén)領(lǐng)導(dǎo),請(qǐng)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)通知本人到物業(yè)外會(huì)面。
3.施工人員進(jìn)入必須持有保安部簽發(fā)的施工出入證,保安須核實(shí)施工證上的姓名、日期等,如發(fā)現(xiàn)有不符或其它問(wèn)題,及時(shí)報(bào)告領(lǐng)班和主管。
4.提高警惕,發(fā)現(xiàn)員工出入口附近的可疑人物應(yīng)禁止進(jìn)入,禁止任何易燃、易爆及其它危險(xiǎn)品帶入物業(yè),對(duì)用明火施工者,要主動(dòng)檢查其是否持有保安部簽發(fā)的動(dòng)火證,否則不準(zhǔn)將動(dòng)火用具帶入物業(yè)內(nèi)。
5.任何攜帶物業(yè)物品出店必須持有部門(mén)經(jīng)理簽發(fā)的攜物外出證明,否則,保安人員有權(quán)將物品扣留,并交還當(dāng)事人部門(mén)經(jīng)理進(jìn)行處理。
停車(chē)場(chǎng)崗位職責(zé)
1.積極指引車(chē)輛安全駛?cè)胲?chē)位停車(chē)。
2.檢查并提示車(chē)主鎖好車(chē)門(mén),并詳細(xì)記錄車(chē)輛進(jìn)出時(shí)間、車(chē)況及牌號(hào)。
3.做好對(duì)機(jī)動(dòng)車(chē)的監(jiān)護(hù)及車(chē)場(chǎng)(庫(kù))的安全巡視工作。
4.提示司機(jī)嚴(yán)格遵守停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))的安全管理規(guī)定和使用規(guī)定。
5.嚴(yán)格杜絕停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))內(nèi)有明火發(fā)生。
6.認(rèn)真檢查停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))內(nèi)的消防設(shè)施、器材,使之保持正常使用狀態(tài)。
7.對(duì)停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))周?chē)氖┕で闆r進(jìn)行管理,避免因施工影響到物業(yè)的正常停車(chē)秩序。
8.阻止未經(jīng)許可或未辦理停車(chē)位的機(jī)動(dòng)車(chē)輛使用地下車(chē)庫(kù)。
9.阻止裝有易燃、易爆、危險(xiǎn)物品的車(chē)輛駛?cè)胪＼?chē)場(chǎng)(庫(kù)),發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)立即向領(lǐng)班或保安主管報(bào)告。
10.阻止無(wú)關(guān)人員、閑散人員(包括非工作需要的員工)穿物車(chē)庫(kù)或在停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))內(nèi)逗留。
11.對(duì)停放一天以上的車(chē)輛要記錄,并報(bào)告領(lǐng)班和主管。
12.嚴(yán)格禁止在停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))內(nèi)停放非機(jī)動(dòng)車(chē)和存放貨物。
13.認(rèn)真做好當(dāng)班各種記錄,并做好交接班工作。
14.完成上級(jí)下達(dá)的各項(xiàng)工作。
物品的進(jìn)出管理
對(duì)外來(lái)各類(lèi)物品的進(jìn)出,各崗必須認(rèn)真檢查,并問(wèn)清物品所到部位。對(duì)危險(xiǎn)的易燃、易爆、易污染物品,不得擅自進(jìn)入大廈。對(duì)物品的出門(mén),必須憑有效的出門(mén)單?？腿说奈锲愤M(jìn)入大廈原則上必須使用貨梯搬運(yùn),但在貨梯有故障的情況下,可以根據(jù)實(shí)際情況使用客梯搬運(yùn)。但必須避免人流高峰。當(dāng)值保安員必須做好檢查核對(duì)及記錄工作。
車(chē)輛的進(jìn)出管理
外來(lái)車(chē)輛運(yùn)輸物品,要強(qiáng)化驗(yàn)證這一環(huán)節(jié),仔細(xì)檢查核導(dǎo)。發(fā)現(xiàn)車(chē)輛強(qiáng)行闖進(jìn)闖出、停車(chē)則又不接受檢查的,一方面要采取有效的措施,加以制止;另方面要詳細(xì)的記錄車(chē)型、車(chē)號(hào)及司乘人員的相貌特徵,以備后查。在物業(yè)主要出入口要做好車(chē)輛的流通工作,防止因車(chē)輛聚集過(guò)多或急搶進(jìn)出而造成交通堵塞等事故的發(fā)生。
巡邏工作管理
管理處當(dāng)值的巡邏人員必須對(duì)物業(yè)進(jìn)行定時(shí)或不定時(shí)的以安全為主的綜合性巡查。內(nèi)容包括物業(yè)設(shè)備、設(shè)施、防火、防盜以及清潔、綠化等各個(gè)方面,夜間和節(jié)假日應(yīng)加強(qiáng)巡邏,在巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑的人或者事,必須作出追蹤盤(pán)查。施工現(xiàn)場(chǎng)以及停車(chē)位置、各種通道是巡邏的重要目標(biāo),必須認(rèn)真仔細(xì)。例如在施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)有不安全因素應(yīng)立即責(zé)成有關(guān)施工單位進(jìn)行整改,發(fā)現(xiàn)重大隱患應(yīng)立即責(zé)成停止操作,并做好記錄,逐級(jí)上報(bào)處理。
第13篇 物業(yè)公司質(zhì)量管理體系評(píng)審控制工作程序
物業(yè)公司質(zhì)量管理體系評(píng)審控制程序
1 目的
按計(jì)劃的時(shí)間間隔評(píng)審質(zhì)量管理體系,以確保其持續(xù)的適宜性、充分性和有效性。
2 范圍
適用于對(duì)公司質(zhì)量管理體系的評(píng)審。
管理評(píng)審控制程序是由最高管理者就質(zhì)量方針和目標(biāo),對(duì)質(zhì)量體系的現(xiàn)狀和適應(yīng)性進(jìn)行的正式評(píng)價(jià)。
3 職責(zé)
3.1總經(jīng)理主持管理評(píng)審會(huì)議。
3.2管理者代表負(fù)責(zé)向總經(jīng)理報(bào)告質(zhì)量管理體系運(yùn)行情況,提出改進(jìn)建議,編寫(xiě)相應(yīng)的管理評(píng)審報(bào)告。
3.3物業(yè)部部負(fù)責(zé)評(píng)審計(jì)劃的制定、收集并提供管理評(píng)審所需的資料,同時(shí)按策劃的計(jì)劃時(shí)間對(duì)各相關(guān)部門(mén)進(jìn)行評(píng)審,負(fù)責(zé)對(duì)評(píng)審后的糾正、預(yù)防措施進(jìn)行跟蹤和驗(yàn)證。
3.4各相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)準(zhǔn)備、提供與本部門(mén)工作有關(guān)的評(píng)審所需資料,并負(fù)責(zé)實(shí)施管理評(píng)審中提出的相關(guān)的糾正、預(yù)防措施,并提前三個(gè)工作日將有關(guān)內(nèi)容書(shū)面報(bào)物業(yè)部。
4 程序
4.1管理評(píng)審計(jì)劃
4.4.1每年組織一次管理評(píng)審,時(shí)間間隔不超過(guò)12個(gè)月,可結(jié)合內(nèi)審后的結(jié)果進(jìn)行,也可根據(jù)需要安排。
4.1.2物業(yè)部于每次管理評(píng)審前一個(gè)月編制《管理評(píng)審計(jì)劃》,報(bào)管理者代表審核,經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)。計(jì)劃主要內(nèi)容包括:
a)評(píng)審日期;
b)評(píng)審目的;
c)評(píng)審范圍及評(píng)審重點(diǎn);
d)參加評(píng)審組成員;
e)評(píng)審依據(jù);
f)評(píng)審內(nèi)容;
g)評(píng)審工作文件;
h)評(píng)審綜述。
4.1.3當(dāng)出現(xiàn)下列情況之一時(shí)可增加管理評(píng)審頻次。
a)公司組織機(jī)構(gòu)、運(yùn)行機(jī)制、服務(wù)范圍、資源配置發(fā)生重大變化時(shí);
b)發(fā)生重大質(zhì)量事故或用戶(hù)關(guān)于質(zhì)量有嚴(yán)重投訴或投訴連續(xù)發(fā)生時(shí);
c)當(dāng)法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)及其他要求有變化時(shí);
d)市場(chǎng)需求發(fā)生重大變化時(shí);
e)即將進(jìn)行第二、三方審核或法律、法規(guī)規(guī)定的審核時(shí);
f)質(zhì)量審核中發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重不合格時(shí)。
4.2管理評(píng)審輸入
管理評(píng)審輸入應(yīng)包括與以下方面有關(guān)的當(dāng)前的業(yè)績(jī)和改進(jìn)的機(jī)會(huì):
a)審核結(jié)果,包括第一方、第二方、第三方質(zhì)量管理體系審核、服務(wù)質(zhì)量審核等的結(jié)果;
b)顧客的反饋,包括滿(mǎn)意程度的測(cè)量結(jié)果及與顧客溝通的結(jié)果;
c)過(guò)程的業(yè)績(jī)和服務(wù)的符合性,包括過(guò)程、服務(wù)測(cè)量和監(jiān)控的結(jié)果與產(chǎn)品有關(guān)的要求;
d)改進(jìn)、預(yù)防和糾正措施的狀況,包括對(duì)內(nèi)部審核和日常發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)采取的糾正和預(yù)防措施的實(shí)施及其有效性的監(jiān)控結(jié)果;
e)以往管理評(píng)審跟蹤措施的實(shí)施及有效性;
f)可能影響質(zhì)量管理體系的各種變化而引起的體系的變更,包括內(nèi)外環(huán)境的變化,如法律法規(guī)的變化等。
g)質(zhì)量管理體系運(yùn)行狀況,包括質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)的適宜性和有效性。
h)由于各種原因而引起的有關(guān)組織的產(chǎn)品過(guò)程和體系改進(jìn)的建議。
4.3評(píng)審準(zhǔn)備
4.3.1預(yù)定評(píng)審前十天,物業(yè)部以書(shū)面形式向管理者代表匯報(bào)現(xiàn)階段質(zhì)量管理體系運(yùn)行情況并提交本次評(píng)審計(jì)劃,由管理者代表審核,總經(jīng)理批準(zhǔn)。
4.3.2物業(yè)部負(fù)責(zé)根據(jù)評(píng)審輸入的要求,組織評(píng)審資料的收集,準(zhǔn)備必要的文件,評(píng)審資料由管理者代表確認(rèn)。
4.3.3物業(yè)部向參加評(píng)審的人員發(fā)放《管理評(píng)審?fù)ㄖ獑巍?及本次評(píng)審計(jì)劃和有關(guān)資料。
4.4管理評(píng)審會(huì)議
a)總經(jīng)理主持評(píng)審會(huì)議,各部門(mén)負(fù)責(zé)人和有關(guān)人員對(duì)評(píng)審輸入做出評(píng)價(jià),對(duì)于存在或潛在的不合格項(xiàng)提出糾正和預(yù)防措施,確定責(zé)任人和整改時(shí)間;
b)總經(jīng)理對(duì)所涉及的評(píng)審內(nèi)容作出結(jié)論(包括進(jìn)一步調(diào)查、驗(yàn)證等)。
c)物業(yè)部對(duì)責(zé)任部門(mén)的整改項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤和再次驗(yàn)證,并向總經(jīng)理作匯報(bào)。
4.5管理評(píng)審輸出
4.5.1管理評(píng)審的輸出應(yīng)包括以下方面有關(guān)的措施:
a)質(zhì)量管理體系及其過(guò)程的改進(jìn),包括對(duì)質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)、組織結(jié)構(gòu)、過(guò)程控制等方面的評(píng)價(jià);
b)與顧客要求有關(guān)的服務(wù)的改進(jìn),對(duì)現(xiàn)有服務(wù)符合要求的評(píng)價(jià),包括是否需要進(jìn)行服務(wù)、過(guò)程審核等與評(píng)審內(nèi)容相關(guān)的要求;
c)資源需求等;
d)對(duì)質(zhì)量管理體系及其過(guò)程運(yùn)行情況的說(shuō)明。
4.5.2會(huì)議結(jié)束后,由物業(yè)部根據(jù)管理評(píng)審輸出的要求進(jìn)行總結(jié),編寫(xiě)《管理評(píng)審報(bào)告》,經(jīng)管理者代表審核,交總經(jīng)理批準(zhǔn),并發(fā)至相應(yīng)部門(mén)并監(jiān)控執(zhí)行。本次管理評(píng)審的輸出可以作為下次管理評(píng)審的輸入。
4.6改進(jìn)、糾正、預(yù)防措施的實(shí)施和驗(yàn)證
物業(yè)部根據(jù)《改進(jìn)控制程序》的規(guī)定,對(duì)改進(jìn)、糾正和預(yù)防措施的實(shí)施效果進(jìn)行跟蹤驗(yàn)證。
4.7如果評(píng)審結(jié)果引起文件更改,應(yīng)執(zhí)行《文件控制程序》。
4.8管理評(píng)審產(chǎn)生的相關(guān)的質(zhì)量記錄應(yīng)由物業(yè)部按《質(zhì)量記錄的控制程序》保管,包括管理評(píng)審計(jì)劃、評(píng)審前各部門(mén)準(zhǔn)備的評(píng)審資料、評(píng)審會(huì)議記錄及管理評(píng)審報(bào)告等。
5 相關(guān)文件
5.1《內(nèi)部審核程序》。
5.2《改進(jìn)控制程序》。
5.3《文件控制程序》。
5.4《質(zhì)量記錄控制程序》。
6 質(zhì)量記錄
6.1《管理評(píng)審計(jì)劃》。
6.2《管理評(píng)審會(huì)議簽到》。
6.3《糾正和預(yù)防措施記錄表》。
6.4《管理評(píng)審報(bào)告》
6.5《文件發(fā)放登記表》
第14篇 物業(yè)管理處采購(gòu)控制工作程序
物業(yè)管理處采購(gòu)控制程序
1.目的
對(duì)物資采購(gòu)的申請(qǐng)、計(jì)劃的編制、審批等過(guò)程制定相應(yīng)程序,確保采購(gòu)物資符合規(guī)定要求。
2.適用范圍
適用于物業(yè)管理處提供服務(wù)所需物資的采購(gòu),其他物資(如辦公用品)的采購(gòu)可參照?qǐng)?zhí)行。
3.術(shù)語(yǔ)(略)
4.職責(zé)
4.1提出采購(gòu)的部門(mén)制定《采購(gòu)計(jì)劃》和其他采購(gòu)文件,由部門(mén)負(fù)責(zé)人審核報(bào)公司批準(zhǔn)。
4.2經(jīng)批準(zhǔn)后的《采購(gòu)計(jì)劃》發(fā)至財(cái)務(wù)部,由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)實(shí)施采購(gòu)。
5.工作程序
5.1物資的采購(gòu)
5.1.1計(jì)劃性采購(gòu)
a.財(cái)務(wù)部庫(kù)管員根據(jù)物資庫(kù)存情況,做出下月補(bǔ)充物資采購(gòu)計(jì)劃。
b.各部門(mén)主管每月下旬制定下個(gè)月的物資采購(gòu)計(jì)劃,說(shuō)明物資的名稱(chēng)、型號(hào)、規(guī)格、數(shù)量等(如有特殊要求,須說(shuō)明)。
c.采購(gòu)計(jì)劃經(jīng)部門(mén)負(fù)責(zé)人審核后,報(bào)經(jīng)理批準(zhǔn),各部門(mén)將批準(zhǔn)后的《采購(gòu)計(jì)劃》交給財(cái)務(wù)部,由財(cái)務(wù)部采購(gòu)人員在合格供方處進(jìn)行采購(gòu)。
5.1.2零星采購(gòu)
a.公司零星采購(gòu)是指在物業(yè)管理活動(dòng)中少量隨時(shí)采購(gòu)的物品。
b.各部門(mén)需要零星物資和計(jì)劃外的物資時(shí),先填寫(xiě)《申購(gòu)單》,說(shuō)明物品的名稱(chēng)、型號(hào)、規(guī)格、數(shù)量、用途等(如有特殊要求,須注明)?！渡曩?gòu)單》經(jīng)部門(mén)負(fù)責(zé)人審核,經(jīng)理批準(zhǔn)。
c.申請(qǐng)部門(mén)將批準(zhǔn)后的《申購(gòu)單》交財(cái)務(wù)部,財(cái)務(wù)部安排采購(gòu)人員進(jìn)行采購(gòu)。
d.采購(gòu)人員一般在合格供方處進(jìn)行采購(gòu),如有急需等特殊情況,經(jīng)物業(yè)管理公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后也可在其它供應(yīng)商處對(duì)實(shí)物質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)證后購(gòu)買(mǎi)。
5.2供方的選擇按《供方評(píng)價(jià)和選擇程序》執(zhí)行。
5.3采購(gòu)物資的驗(yàn)證。
5.3.1財(cái)務(wù)部庫(kù)管員依據(jù)審批后的《申購(gòu)單》或《采購(gòu)計(jì)劃》對(duì)所采購(gòu)回來(lái)的物資進(jìn)行入庫(kù)檢驗(yàn)。工程部專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員參與工程設(shè)備.材料及工具的質(zhì)量驗(yàn)收。
5.3.2驗(yàn)證根據(jù)情況采用核對(duì)數(shù)量、外觀(guān)檢查和合格證檢查等方式進(jìn)行。對(duì)涉及安全性能的產(chǎn)品如電器類(lèi)、水絕緣材料類(lèi)、標(biāo)準(zhǔn)件類(lèi)暖器材、消防用具類(lèi)、化工原料類(lèi)必須要有合格證;對(duì)小五金類(lèi)、其他雜項(xiàng)類(lèi)應(yīng)核對(duì)規(guī)格、型號(hào)和數(shù)量與采購(gòu)文件是否一致,外觀(guān)和包裝有無(wú)破損等。
5.3.3由庫(kù)管員對(duì)物資驗(yàn)證結(jié)果進(jìn)行記錄,《物品驗(yàn)證記錄表》驗(yàn)證欄簽名確認(rèn)并保存,參與驗(yàn)收的工程部專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員也應(yīng)簽名。對(duì)驗(yàn)證中發(fā)現(xiàn)的不合格品按《不合格控制程序》執(zhí)行。
5.4采購(gòu)人員在進(jìn)行采購(gòu)時(shí),將采購(gòu)物資的時(shí)間、供方登記在計(jì)劃表或《申購(gòu)單》相應(yīng)欄目?jī)?nèi)。
5.5采購(gòu)回來(lái)的物資交倉(cāng)管員辦理入庫(kù)手續(xù)并作記錄。
6.相關(guān)文件和記錄
6.1《供方評(píng)價(jià)和選擇程序》
6.2《采購(gòu)計(jì)劃》
6.3《申購(gòu)單》
6.4《物品驗(yàn)證記錄表》
第15篇 商城前期物業(yè)管理服務(wù)工作內(nèi)容
商城項(xiàng)目前期物業(yè)管理服務(wù)工作內(nèi)容
我司若能得到zz國(guó)際商城的管理服務(wù)資格,在簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》后,將正式介入該項(xiàng)目的前期物業(yè)管理服務(wù)工作。
1前期介入按以下內(nèi)容開(kāi)展:
*與原管理單位協(xié)調(diào)交接工作
*設(shè)施設(shè)備調(diào)試物業(yè)管理跟蹤
*物業(yè)接管驗(yàn)收前期物業(yè)管理資料儲(chǔ)備
*其它前期準(zhǔn)備工作
前期管理是物業(yè)管理整體階段的基礎(chǔ)和重要環(huán)節(jié),我司將傾注大量人力物力,了解熟悉并參與整體物業(yè)的接管驗(yàn)收工作,資料登記造冊(cè)存檔,為將來(lái)的物業(yè)管理工作開(kāi)個(gè)好頭,夯下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
*進(jìn)駐準(zhǔn)備方案
1.1設(shè)施設(shè)備調(diào)試工作:
1.1.1管理要點(diǎn): 設(shè)施設(shè)備性能了解及調(diào)試。
1.1.2管理方式: 由各專(zhuān)業(yè)工程師組成的小組到現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助工作除進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)工作外,與管理機(jī)構(gòu)的工程技術(shù)人員一起參與調(diào)試工作。
1.1.3管理內(nèi)容:
a、對(duì)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)施設(shè)備狀況進(jìn)行檢查
b、及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護(hù)的問(wèn)題,從物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)角度提出相應(yīng)的整改意見(jiàn)。
c、設(shè)備的調(diào)試:將工程技術(shù)分成四個(gè)小組參與設(shè)施的調(diào)試,分別參與供配電、電梯、給排水(包括消防供水等)、弱電(包括消防自動(dòng)報(bào)警、保安電視監(jiān)控、綜合布線(xiàn)等)等項(xiàng)目的調(diào)試,掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)、工作環(huán)境條件和操作要領(lǐng),進(jìn)行詳細(xì)的記錄,在進(jìn)行調(diào)試觀(guān)摩的同時(shí),根據(jù)了解的實(shí)際情況,編制zz國(guó)際商城的設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程和各項(xiàng)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)。
1.2接管驗(yàn)收期物業(yè)管理工作:
1.2.1管理要點(diǎn):做好物業(yè)的接管驗(yàn)收和全面進(jìn)駐的準(zhǔn)備。
1.2.2管理方式:在此期間,我司委派公司接管驗(yàn)收小組來(lái)現(xiàn)場(chǎng)工作,幫助和指導(dǎo)管理處接管驗(yàn)收物業(yè)、清點(diǎn)接管的物資、設(shè)備、及財(cái)務(wù)帳目,并按管理方案開(kāi)展工作。
1.2.3管理內(nèi)容:
a、物業(yè)管理驗(yàn)收:接管驗(yàn)收是業(yè)主向物業(yè)管理方移交物業(yè),驗(yàn)收的方式是按業(yè)主進(jìn)駐的使用要求進(jìn)行檢查,大量的工作內(nèi)容是功能檢查,物業(yè)接管驗(yàn)收分現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收,資料交接,其它交接與接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)等四個(gè)方面。
b、現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收主要項(xiàng)目:土建工程、裝飾工程、供配電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、環(huán)境配套設(shè)施。
c、資料交接:產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料、驗(yàn)收資料
e、其它交接:設(shè)施設(shè)備的備品備件、公共區(qū)域各通道門(mén)、設(shè)備及管理用房、各種管井等。
1.2.4物業(yè)接管驗(yàn)收流程圖
不合格 合格
1.2.5接管驗(yàn)收注意事項(xiàng):
在接管驗(yàn)收前,管理處將主動(dòng)與原管理單位協(xié)商接管驗(yàn)收的問(wèn)題(包括交接方具體人員、驗(yàn)收具體時(shí)間、注意事項(xiàng)等),同時(shí)要盡量統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。
接管驗(yàn)收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量,而且還應(yīng)清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、隨機(jī)資料、綠化小品等的類(lèi)型、數(shù)量及其它要求的參數(shù),驗(yàn)收?qǐng)?bào)告須經(jīng)交接雙方認(rèn)可簽字后才能生效。
針對(duì)初驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,,若發(fā)現(xiàn)必須改正的,書(shū)面報(bào)請(qǐng)施工管理方督促施工單位返修;一時(shí)無(wú)法返修的項(xiàng)目要確定維修的期限并請(qǐng)認(rèn)可;屬于無(wú)法返修的項(xiàng)目,報(bào)告記錄備案。
1.3其它前期準(zhǔn)備
1.3.1清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入
管理處要注意清潔外墻石材墻地面、玻璃面、瓷磚墻地面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具、作業(yè)方式等,防止腐蝕和劃傷以上材料,造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。
1.3.2消防及安全管理前期介入
zz國(guó)際商城的消防工作重點(diǎn)從根本上杜絕火源及控制易燃材料。管理處將嚴(yán)格巡視檢查,及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解除危險(xiǎn)隱患,以保證生命財(cái)產(chǎn)的安全。
1.3.3外部公共關(guān)系建立
為保證今后物業(yè)管理的順利開(kāi)展,管理處經(jīng)理須在全面接管前,與相應(yīng)的政府及公用事業(yè)各職能機(jī)構(gòu)(工商、稅務(wù)、物價(jià)、供電、供水、供氣、電信、市政、環(huán)衛(wèi)、園林、環(huán)保、交管、郵電等)建立穩(wěn)定的溝通渠道,辦理相應(yīng)的法律文本、文件,并獲得主管部門(mén)的批準(zhǔn)。
2入駐準(zhǔn)備方案
2.1全面調(diào)查,掌握需求
我司將組織專(zhuān)人與委托方聯(lián)系,全面了解和掌握業(yè)主在使用、維護(hù)等方面的需求,做到有的放矢,心中有數(shù)。
2.2周密策劃,制訂計(jì)劃
我司在全面分析研究業(yè)主需求和掌握商城周邊環(huán)境(交通治安、公共設(shè)施)等基本情況的基礎(chǔ)上,針對(duì)整個(gè)商城可能出現(xiàn)的各種問(wèn)題,以及需要提供的各種服務(wù)作出周密的安排。
主動(dòng)與業(yè)主聯(lián)系、協(xié)調(diào),補(bǔ)充、完善入駐計(jì)劃。
2.3人員安排計(jì)劃
2.3.1臨時(shí)派往人員計(jì)劃安排:
工期項(xiàng)目負(fù)責(zé)人部門(mén)職責(zé)備注
接管驗(yàn)收期管理處經(jīng)理
(1人)管理骨干(7人)*負(fù)責(zé)物業(yè)籌備期工作
*負(fù)責(zé)招聘、培訓(xùn)
*參與驗(yàn)收工作擬定〈物業(yè)管理接管驗(yàn)收方案〉
機(jī)電運(yùn)行維修組長(zhǎng)
(1人)機(jī)電運(yùn)行維修人員*負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備的接管與運(yùn)行調(diào)試工作
接管期管理處經(jīng)理
(1人)管理處主要骨干人員*協(xié)助管理處開(kāi)展工作
注:*派駐人員包括臨時(shí)前往的項(xiàng)目組成員和外派長(zhǎng)駐人員。
接管驗(yàn)收前十天內(nèi),管理處全部外派人員到位。
3接管前各種物資準(zhǔn)備工作
3.1物資準(zhǔn)備計(jì)劃
配備物品:確定管理用房以后,裝備計(jì)劃裝備的辦公、生活、交通及通訊設(shè)施,設(shè)備工具及用品的裝備、小型機(jī)具,備品備件不足部分,易損易耗品。以上的物資配備宜在7月底之前完成(隨接管時(shí)間的變化可做修改)。
3.2建立公眾文件
為保證業(yè)主能夠全面了解商城物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目及管理處的有關(guān)管理規(guī)定,管理處將建立一系列公眾文件,如《用戶(hù)手冊(cè)》、《裝修管理規(guī)定》等,將注意事項(xiàng)、管理處聯(lián)系電話(huà),值班電話(huà)、管理承諾等一系列文件放于《用戶(hù)手冊(cè)》中。由甲方審閱后,整理裝冊(cè),再行發(fā)放。
第16篇 酒店物業(yè)安全管理工作程序
1.0 目的
為有效開(kāi)展安全防范工作,消除安全隱患,貫徹'安全第一,預(yù)防為主'的方針,確保人身、財(cái)產(chǎn)和設(shè)備安全。
2.0 范圍
適用于**酒店物業(yè)管理有限公司各項(xiàng)目的安全管理。
3.0 職責(zé)
3.1 分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)相關(guān)單位安全管理工作的具體領(lǐng)導(dǎo)。
3.2 公司禮賓部負(fù)責(zé)安全工作的監(jiān)督和指導(dǎo)。
3.2 各項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為物業(yè)管轄區(qū)域安全管理工作第一責(zé)任人。負(fù)責(zé)管理范圍內(nèi)安全管理領(lǐng)導(dǎo)小組的組建,任命小組成員,并承擔(dān)相應(yīng)的安全責(zé)任。
3.3 禮賓主管為管理范圍內(nèi)治安、消防、車(chē)輛安全管理的直接責(zé)任人,負(fù)責(zé)組織制定和落實(shí)各類(lèi)安全防范方案、應(yīng)急預(yù)案。
3.4 工程部負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)設(shè)備安全的管理,定期檢查,制定維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃并組織實(shí)施。
3.5 項(xiàng)目其他部門(mén)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)本部門(mén)安全管理工作。
3.6 品質(zhì)督導(dǎo)部負(fù)責(zé)完善相關(guān)安全管理制度,對(duì)各項(xiàng)目安全管理工作進(jìn)行檢查、監(jiān)督。
4.0 工作內(nèi)容
4.1安全管理組織
4.1.1 分管領(lǐng)導(dǎo)為所管區(qū)域安全管理工作主要責(zé)任人,是區(qū)域安全工作的總指揮,對(duì)所分管項(xiàng)目的安全管理工作負(fù)全面領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。負(fù)為責(zé)審定各項(xiàng)目安全管理制度,與各項(xiàng)目經(jīng)理簽訂《安全管理責(zé)任書(shū)》。
4.1.2 禮賓部經(jīng)理是公司專(zhuān)設(shè)的安全組長(zhǎng),為公司安全工作的直接責(zé)任人,負(fù)責(zé)各項(xiàng)目安全工作的指導(dǎo),協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理開(kāi)展安全管理工作。
4.1.3 項(xiàng)目經(jīng)理為項(xiàng)目安全工作第一責(zé)任人,為安全管理副組長(zhǎng),全面負(fù)責(zé)所管項(xiàng)目的安全防范。
4.1.4其他人員由項(xiàng)目經(jīng)理直接指定,組建管理范圍內(nèi)安全應(yīng)急工作小組。
4.2 安全管理內(nèi)容
4.2.1 治安管理
4.2.1.1項(xiàng)目禮賓部為各項(xiàng)目治安管理的直接責(zé)任部門(mén),負(fù)責(zé)管理范圍內(nèi)治安監(jiān)控、秩序維護(hù)、巡邏,治安突發(fā)事件的處理,協(xié)助、配合公安部門(mén)、居委會(huì)等做好本社區(qū)的治安工作。
4.2.1.2治安管理具體按各崗操作細(xì)則執(zhí)行。
4.2.2 消防管理
4.2.2.1消防工作實(shí)行'預(yù)防為主,防消結(jié)合'的方針,落實(shí)'誰(shuí)主管,誰(shuí)負(fù)責(zé)'的原則,建立公司、項(xiàng)目、班組三級(jí)防火責(zé)任制。
4.2.2.2 由項(xiàng)目禮賓部負(fù)責(zé)消防安全的管理工作,組織進(jìn)行消防安全大檢查,及時(shí)督促整改,消除安全隱患。
4.2.2.3項(xiàng)目禮賓部設(shè)消防專(zhuān)員,負(fù)責(zé)園區(qū)消防安全工作,進(jìn)行消防安全宣傳,編制消防預(yù)案,定期組織進(jìn)行消防演練。
4.2.2.4工程維修部負(fù)責(zé)消防設(shè)備的維修保養(yǎng),協(xié)助項(xiàng)目禮賓部做好消防安全工作。
4.2.2.5消防管理工作具體按《消防安全管理辦法》執(zhí)行。
4.2.3車(chē)輛管理
4.2.3.1項(xiàng)目禮賓部負(fù)責(zé)園區(qū)車(chē)輛停放和交通安全的管理,引導(dǎo)園區(qū)車(chē)輛有序停放,保證車(chē)輛和行人的安全。
4.2.3.2項(xiàng)目禮賓部對(duì)園區(qū)車(chē)輛進(jìn)行登記,按規(guī)定收取服務(wù)費(fèi)用。
4.2.3.3車(chē)輛管理具體按《停車(chē)場(chǎng)管理辦法》執(zhí)行。
4.2.4設(shè)備安全管理
4.2.4.1由工程維修部負(fù)責(zé)園區(qū)設(shè)備設(shè)施的安全管理工作,工程維修部經(jīng)理為設(shè)備安全管理第一責(zé)任人。
4.2.4.2加強(qiáng)對(duì)有毒、有害、易燃、易爆等危險(xiǎn)物品和特種設(shè)備的管理,確保所使用的設(shè)備設(shè)施符合國(guó)家的安全標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。
4.2.4.3各系統(tǒng)工程師定期組織培訓(xùn),提高員工的安全意識(shí),防微杜漸。
4.2.4.4系統(tǒng)工程師編制設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃,按計(jì)劃組織實(shí)施,確保設(shè)備的正常運(yùn)行。
4.2.4.5對(duì)設(shè)備設(shè)施的管理具體按《設(shè)備設(shè)施管理程序》執(zhí)行。
4.3 建筑物安全管理
建筑物安全管理按《房屋建筑本體維護(hù)管理程序》執(zhí)行。
4.4 安全操作管理
4.4.1 工程維修部所有技術(shù)人員都必須持證上崗,對(duì)設(shè)備進(jìn)行操作時(shí)須做好安全防范措施,嚴(yán)格遵守相關(guān)操作規(guī)程。
4.4.2 保安人員熟練使用消防器材,操作消防設(shè)備。
4.4.3 綠化、保潔機(jī)具要指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)管理,定期進(jìn)行維修保養(yǎng)。操作人員須經(jīng)培訓(xùn)合格后方可使用、操作機(jī)具。
4.4.4 其它設(shè)施、機(jī)具的操作要嚴(yán)格按照使用說(shuō)明書(shū)和注意事項(xiàng)進(jìn)行。
4.5 工程施工安全管理
4.5.1 各項(xiàng)目應(yīng)在工程施工前編制方案,進(jìn)行施工組織,做好安全防范措施,工程質(zhì)量符合相關(guān)技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。
4.5.2 對(duì)外委工程項(xiàng)目,各項(xiàng)目須做好工程安全監(jiān)管工作,消除安全隱患。
4.6 安全標(biāo)識(shí)管理
4.6.1 各服務(wù)中心應(yīng)對(duì)公共區(qū)域安全防范的重點(diǎn)部位設(shè)置警示標(biāo)識(shí)、可能引發(fā)人身傷亡事故的部位或場(chǎng)所要設(shè)置統(tǒng)一規(guī)范、文明禮貌、用語(yǔ)簡(jiǎn)明且醒目的警示標(biāo)識(shí),告示注意事項(xiàng),明確禁止行為。同時(shí),對(duì)以下部位強(qiáng)化防范措施:
4.6.1.1游泳池、水景、親水平臺(tái):應(yīng)標(biāo)明水深,照明及線(xiàn)路應(yīng)有防漏電裝置;
4.6.1.2 兒童娛樂(lè)設(shè)施、健身設(shè)備:應(yīng)在醒目位置設(shè)置使用說(shuō)明標(biāo)示牌,注明使用方法、注意事項(xiàng)等,部分須注明生產(chǎn)企業(yè)名稱(chēng),提供質(zhì)保承諾和維修電話(huà);
4.6.1.3假山、雕塑:應(yīng)標(biāo)明禁止攀爬等行為;
4.6.1.4樓宇玻璃大門(mén):應(yīng)有醒目的防撞條等防護(hù)措施及警示標(biāo)識(shí);
4.6.1.5電梯:應(yīng)設(shè)有安全使用和故障注意事項(xiàng)的標(biāo)識(shí),維修養(yǎng)護(hù)時(shí)應(yīng)設(shè)置圍護(hù)措施;
4.6.1.6電表箱、消防箱:應(yīng)保持箱體、插銷(xiāo)、表具和器材完好,設(shè)置警示標(biāo)識(shí);
4.6.1.7水箱、水池:應(yīng)加蓋或加門(mén)并上鎖;
4.6.1.8窨井、水污水處理池:應(yīng)保持蓋板完好,維修養(yǎng)護(hù)時(shí)應(yīng)設(shè)置圍護(hù)和警示標(biāo)識(shí);
4.6.1.9垃圾堆放:應(yīng)規(guī)定生活和建筑垃圾分類(lèi)堆放,建筑垃圾實(shí)行袋裝化;
4.6.1.10挖溝排管:應(yīng)標(biāo)明施工期、設(shè)置圍護(hù)和警示標(biāo)識(shí);
4.6.1.11腳手架:應(yīng)確保穩(wěn)固、警示標(biāo)識(shí)明確、行人出入口有防護(hù)、底擋笆牢靠。
4.6.1.12 提醒居民對(duì)雨篷、花架、曬衣架、空調(diào)室外機(jī)架等部位及陽(yáng)臺(tái)扶手?jǐn)[放花盆、吊掛雜物等行為,防止高空墜物。
4.6.2 對(duì)安全標(biāo)識(shí)的管理可參照《標(biāo)識(shí)管理程序》執(zhí)行。
5.0 相關(guān)文件
5.1 **wy/qp/6.3-01 《房屋建筑本體維護(hù)管理程序》
5.2 **wy/qp/7.5.1-gc-01 《設(shè)備設(shè)施管理程序》
5.3 **wy/wi/7.5.1-aq-07 《停車(chē)場(chǎng)管理辦法》
5.4 **wy/wi/7.5.1-aq-11 《消防安全管理辦法》
5.5 **wy/wi/7.5.3- 《標(biāo)識(shí)管理程序》
6.0記錄表格
6.1 **wy/qp/7.5.1-aq-02-f1 《安全管理責(zé)任書(shū)》
