z商業(yè)中心維修保養(yǎng)工作規(guī)程

是什么

z商業(yè)中心維修保養(yǎng)工作規(guī)程是一套詳細的操作指南，旨在確保商業(yè)設施的高效運行和長期維護。它涵蓋了從預防性維護到應急響應的所有環(huán)節(jié)，旨在降低設備故障率，延長設施壽命，同時保障顧客與員工的安全，提升整體運營效率。

模板

1. 日常巡查

- 設定每日、每周、每月的巡查計劃，涵蓋所有公共區(qū)域、設施設備。

- 巡查內(nèi)容包括但不限于：照明系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、電梯運行、消防安全設備、環(huán)境衛(wèi)生等。

- 記錄并報告異常情況，及時處理。

2. 預防性維護

- 根據(jù)設備制造商建議制定維護周期，執(zhí)行定期檢查、清潔、潤滑和調(diào)整。

- 對高負載設備進行負荷測試，預防過熱或其他潛在問題。

- 定期更換易損件，如濾網(wǎng)、電池等。

3. 緊急維修

- 建立24/7應急響應機制，快速響應突發(fā)設備故障。

- 維修團隊需具備處理常見問題的能力，如電力中斷、水管破裂等。

- 在修復過程中，確保安全措施到位，避免二次損害。

4. 合作與外包

- 對于專業(yè)性強或復雜設備，如電梯、暖通空調(diào)系統(tǒng)，與專業(yè)服務商簽訂維護合同。

- 確保服務商資質(zhì)齊全，服務質(zhì)量可靠，定期評估其表現(xiàn)。

5. 文檔管理

- 維護記錄需詳細、準確，包括維修日期、問題描述、解決方案及負責人。

- 制定電子化管理系統(tǒng)，便于追蹤歷史記錄，分析故障模式，優(yōu)化維護策略。

6. 培訓與教育

- 定期對物業(yè)團隊進行設施管理培訓，提高問題識別和處理能力。

- 提供安全操作和應急處理培訓，確保所有員工了解基本安全規(guī)定。

7. 預算與成本控制

- 制定年度維修預算，包括常規(guī)維護、應急維修和資本改善項目。

- 追蹤實際支出，評估成本效益，優(yōu)化資源分配。

標準

1. 合規(guī)性

- 所有維修保養(yǎng)活動必須符合國家和地方的法規(guī)標準，確保商業(yè)中心的合法運營。

- 定期進行安全審計，確保設施符合消防、環(huán)保等相關規(guī)定。

2. 效率

- 維修保養(yǎng)工作應盡可能減少對正常營業(yè)的影響，如夜間作業(yè)或靈活安排。

- 目標是將設備故障導致的停機時間降至最低，保證商業(yè)活動的連續(xù)性。

3. 客戶滿意度

- 維修保養(yǎng)工作應確保商業(yè)環(huán)境的舒適性和吸引力，以提高客戶滿意度。

- 定期收集顧客反饋，持續(xù)改進服務質(zhì)量和設施狀況。

4. 可持續(xù)性

- 優(yōu)先選擇節(jié)能、環(huán)保的維護方案，降低運營成本，支持綠色商業(yè)實踐。

- 推動設施升級，采用更先進、高效的設備和技術。

通過遵循這些規(guī)程，z商業(yè)中心能夠實現(xiàn)高效、安全、可持續(xù)的運營，為顧客和租戶創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的商業(yè)體驗。

z商業(yè)中心維修保養(yǎng)工作規(guī)程范文

商業(yè)中心維修保養(yǎng)工作規(guī)程

(一)機電維修工作規(guī)程

1、對于維修部不能完成的維修保養(yǎng)工作,經(jīng)管理處研究后,外請專業(yè)公司進行維修保養(yǎng),維修部配合,共同完成;

2、維修部負責按管理處編制的維修保養(yǎng)計劃對設施、設備進行維修保養(yǎng),并巡視檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時處理;

3、維修部成員長駐現(xiàn)場接到發(fā)生突發(fā)情況的報告后,應迅速集中人員趕到現(xiàn)場進行搶修;

4、維修部成員下班后離開駐地時應向班長報告去向,以便緊急情況下能緊急調(diào)度。

(二)電梯定期保養(yǎng)規(guī)程

1、機房:

(1)先關閉電源:控制柜掃塵、各接電點清潔、主要接觸器、電阻、電抗器等的清潔及引線螺絲收緊;

(2)電動機、測速發(fā)電機、卷揚機、曳引輪的檢查及油質(zhì)油量的檢查;

(3)卷揚機牙箱、油量、油質(zhì)的檢查;

(4)限速器及限速器的開關檢查、清掃,活動部位注油;

(5)制動器的行程、動作、靈活性,制動瓦磨耗的檢查及活動部位注油;

(6)選層器詳細檢查及清掃注油;

(7)電動機冷卻風扇注油;

(8)各回路絕緣電阻測量(半年一次)。

2、機身及井道

(1)保養(yǎng)時從最高層向下保養(yǎng)(用檢修速度);

(2)轎頂清掃及轎頂各操作開關有效確認;(安全窗開關、急停開關、安全鉗開關、檢修開關、鋼帶防斷開關等)

(3)內(nèi)外門開閉動作及門腳膠檢查;

(4)內(nèi)外門藕合檢查,清掃注油;開關門輪、傳動裝置、吊門輪、門聯(lián)鎖、門頭鏈條、路軌檢查清掃;

(5)內(nèi)外門閘銷及廳轎門聯(lián)鎖開關內(nèi)部檢查及接點清潔,廳轎門聯(lián)鎖開關接線檢查;

(6)接合開關裝置、快慢門的各活動部位清掃、注油;

(7)各種撞動開關清掃、抹油,鋼帶開關檢查;

(8)鋼帶清掃、注油;

(9)超重開關清掃、注油;

(10)行車情況檢查;(起動、行車、加減速及停車之平穩(wěn)性、振動、噪音程度、平層差等)

(11)各訊號燈檢查及燈泡更換;

(12)各油盅油量檢查補充,張緊輪加油;

(13)檢查、清掃、抹油,各種安全開關、急停開關、地坑照明等開關的有效確認。

(三)電梯故障維修規(guī)程

1、電梯發(fā)生故障應快速到達現(xiàn)場(值班員和電梯工五分鐘;分包單位二十分鐘內(nèi));

2、在進行電梯維修工作前,應由主持人進行安全技術交底;

3、先了解故障現(xiàn)象,分析發(fā)生故障原因,分析故障位置;

4、電梯故障一般分機械故障和電器故障兩類。

(1)一般常見機械故障

a、機房

①、電機軸承故障。電機運轉時發(fā)出異常響聲,如判斷是軸承故障,拆下電機檢查軸承,如有發(fā)卡、磨損過大,須更換軸承。

②、選層器故障一般有以下幾種:

a、滑鏈:調(diào)整鏈條長度,調(diào)整帶動輪位置。

b、選層器三角觸頭不動:多為污塵太多所致,用除污劑清除(philip390cc3),此劑除污快、去污強,而且還有滑潤作用。

c、上、下滑桿不靈活主要是導向軸承銹死,或導軌沒有潤滑、主導軸生銹、沒有潤滑所致。應更換導向軸承,導軌加潤滑油,除去主導軸銹污,加潤滑油。

③、制動器故障:制動閘瓦與制動輪之間有相互磨擦現(xiàn)象,調(diào)整制動閘瓦,制動輪有油污,更換制動閘瓦,除去制動輪上的油污。

④、限速器故障:夾繩鉗口及繩槽處有雜物、軸承損壞。清除雜物、更換軸承。

b、井道與轎廂

①、轎廂門和自動門機構故障:開關門時有抖動聲、不開門、不關門,開門時有碰聲、門隙過大等。清除地坎滑槽雜物、調(diào)整限位輪、更換損壞的吊門輪、調(diào)整門閘隙、調(diào)整安全觸板、連桿轉動處加油等。

②、廳門故障同上。

③、開門刀故障:運行時有碰聲,或突然停車。調(diào)整開門刀位置以及開門刀與廳門地坎間隙、開門刀與廳門掛輪間隙。

④、導軌故障:運行不平穩(wěn)、發(fā)抖、振動等現(xiàn)象。調(diào)整軌道尺寸,用找道尺調(diào)正,用軌道銼修平接口。

⑤、導靴故障:運行不平穩(wěn),有磨鐵聲、振動現(xiàn)象。導靴片磨嚴重,則更換;導靴座位置不對,則調(diào)整。

⑥、安全鉗故障:運行時有磨鐵聲,嚴重時安全鉗還會動作剎車,或單邊剎車。調(diào)整安全鉗間隙、安全聯(lián)動機構,加油潤滑,保證各活動部位靈活。

c、底坑

①、補償鏈故障:運行時有碰鏈聲,由于補償鏈增長或縮短等原因所致。調(diào)整補償鏈。

②、安全鉗鋼絲繩張緊輪故障:運行時有磨鋼絲繩聲或有異常聲。調(diào)整安全鏈鋼絲繩,更換軸承。

③、緩沖器故障:緩沖器生銹,不活動,液壓油量不足。除去鐵銹 ,補充液壓油。

(2)電梯一般常見的電氣故障

a、機房

①、保險絲故障:緩沖器、底坑急停、斷繩開關有短路等原因所致。排去底坑積水,排除短路點,換上相同保險絲;廳門轎門安全回路,由于井道有水,回路有短路點所致,斷去來水源,排除短路點換上相同的保險絲;指示燈回路,由于廳外指示有水或有線破裂短路等原因所致,排干水,排除短路點,更換保險絲;控制回路由于控制線圈被燒,控制元件內(nèi)部短路,更換控制線圈和控制元件,排除線路短路點,換上相同保險絲。

③、接觸器和繼電器故障:接觸器或繼電器不工作,由于接觸器或繼電器線圈燒壞,控制線路或插件有斷開點,控制線路保險被燒壞等原因所致,更換接觸器或繼電器,排除斷開點,更換保險絲。

b、井道與轎廂

①上、下限位及極限開關故障:此故障出現(xiàn)電梯不能走車,一般是由于開關接觸不好或斷路等原因所致,清潔接觸點或更換、排除斷點等。

②轎門、廳門聯(lián)鎖開關故障:此故障出現(xiàn)電梯只關門不走車,一般是由于聯(lián)鎖開關接觸不好或開關損壞,線路斷路等原因所致。清潔接觸點,更換開關排除線路斷點等。

③安全鉗開關、安全窗開關、轎頂急停:此故障出現(xiàn)電梯不走車,一般是由于開關接觸不良或損壞等原因所致。清潔接觸點,更換開關。

c、底坑

①緩沖器開關、底坑急停開關:此故障出現(xiàn)電梯不走車,一般是由于接觸不良,緩沖器復位不到位,主鋼絲繩過長,對重碰到緩沖器開關損壞所致;清潔接

觸點,緩沖復位,縮短主鋼絲繩,更換開關。

②張緊輪斷繩開關故障:此故障出現(xiàn)電梯不走車,一般是由于開關接觸不良,安全鉗鋼絲過長,開關損壞等原因所致,清潔接觸點,縮短安全鉗鋼絲,更換開關。

第2篇 商業(yè)中心維修保養(yǎng)工作規(guī)程

(一)機電維修工作規(guī)程

1、對于維修部不能完成的維修保養(yǎng)工作,經(jīng)管理處研究后,外請專業(yè)公司進行維修保養(yǎng),維修部配合,共同完成;

2、維修部負責按管理處編制的維修保養(yǎng)計劃對設施、設備進行維修保養(yǎng),并巡視檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時處理;

3、維修部成員長駐現(xiàn)場接到發(fā)生突發(fā)情況的報告后,應迅速集中人員趕到現(xiàn)場進行搶修;

4、維修部成員下班后離開駐地時應向班長報告去向,以便緊急情況下能緊急調(diào)度。

(二)電梯定期保養(yǎng)規(guī)程

1、機房:

(1)先關閉電源:控制柜掃塵、各接電點清潔、主要接觸器、電阻、電抗器等的清潔及引線螺絲收緊;

(2)電動機、測速發(fā)電機、卷揚機、曳引輪的檢查及油質(zhì)油量的檢查;

(3)卷揚機牙箱、油量、油質(zhì)的檢查;

(4)限速器及限速器的開關檢查、清掃,活動部位注油;

(5)制動器的行程、動作、靈活性,制動瓦磨耗的檢查及活動部位注油;

(6)選層器詳細檢查及清掃注油;

(7)電動機冷卻風扇注油;

(8)各回路絕緣電阻測量(半年一次)。

2、機身及井道

(1)保養(yǎng)時從最高層向下保養(yǎng)(用檢修速度);

(2)轎頂清掃及轎頂各操作開關有效確認;(安全窗開關、急停開關、安全鉗開關、檢修開關、鋼帶防斷開關等)

(3)內(nèi)外門開閉動作及門腳膠檢查;

(4)內(nèi)外門藕合檢查,清掃注油;開關門輪、傳動裝置、吊門輪、門聯(lián)鎖、門頭鏈條、路軌檢查清掃;

(5)內(nèi)外門閘銷及廳轎門聯(lián)鎖開關內(nèi)部檢查及接點清潔,廳轎門聯(lián)鎖開關接線檢查;

(6)接合開關裝置、快慢門的各活動部位清掃、注油;

(7)各種撞動開關清掃、抹油,鋼帶開關檢查;

(8)鋼帶清掃、注油;

(9)超重開關清掃、注油;

(10)行車情況檢查;(起動、行車、加減速及停車之平穩(wěn)性、振動、噪音程度、平層差等)

(11)各訊號燈檢查及燈泡更換;

(12)各油盅油量檢查補充,張緊輪加油;

(13)檢查、清掃、抹油,各種安全開關、急停開關、地坑照明等開關的有效確認。

(三)電梯故障維修規(guī)程

1、電梯發(fā)生故障應快速到達現(xiàn)場(值班員和電梯工五分鐘;分包單位二十分鐘內(nèi));

2、在進行電梯維修工作前,應由主持人進行安全技術交底;

3、先了解故障現(xiàn)象,分析發(fā)生故障原因,分析故障位置;

4、電梯故障一般分機械故障和電器故障兩類。

(1)一般常見機械故障

a、機房

①、電機軸承故障。電機運轉時發(fā)出異常響聲,如判斷是軸承故障,拆下電機檢查軸承,如有發(fā)卡、磨損過大,須更換軸承。

②、選層器故障一般有以下幾種:

a、滑鏈:調(diào)整鏈條長度,調(diào)整帶動輪位置。

b、選層器三角觸頭不動:多為污塵太多所致,用除污劑清除(philip390cc3),此劑除污快、去污強,而且還有滑潤作用。

c、上、下滑桿不靈活主要是導向軸承銹死,或導軌沒有潤滑、主導軸生銹、沒有潤滑所致。應更換導向軸承,導軌加潤滑油,除去主導軸銹污,加潤滑油。

③、制動器故障:制動閘瓦與制動輪之間有相互磨擦現(xiàn)象,調(diào)整制動閘瓦,制動輪有油污,更換制動閘瓦,除去制動輪上的油污。

④、限速器故障:夾繩鉗口及繩槽處有雜物、軸承損壞。清除雜物、更換軸承。

b、井道與轎廂

①、轎廂門和自動門機構故障:開關門時有抖動聲、不開門、不關門,開門時有碰聲、門隙過大等。清除地坎滑槽雜物、調(diào)整限位輪、更換損壞的吊門輪、調(diào)整門閘隙、調(diào)整安全觸板、連桿轉動處加油等。

②、廳門故障同上。

③、開門刀故障:運行時有碰聲,或突然停車。調(diào)整開門刀位置以及開門刀與廳門地坎間隙、開門刀與廳門掛輪間隙。

④、導軌故障:運行不平穩(wěn)、發(fā)抖、振動等現(xiàn)象。調(diào)整軌道尺寸,用找道尺調(diào)正,用軌道銼修平接口。

⑤、導靴故障:運行不平穩(wěn),有磨鐵聲、振動現(xiàn)象。導靴片磨嚴重,則更換;導靴座位置不對,則調(diào)整。

⑥、安全鉗故障:運行時有磨鐵聲,嚴重時安全鉗還會動作剎車,或單邊剎車。調(diào)整安全鉗間隙、安全聯(lián)動機構,加油潤滑,保證各活動部位靈活。

c、底坑

①、補償鏈故障:運行時有碰鏈聲,由于補償鏈增長或縮短等原因所致。調(diào)整補償鏈。

②、安全鉗鋼絲繩張緊輪故障:運行時有磨鋼絲繩聲或有異常聲。調(diào)整安全鏈鋼絲繩,更換軸承。

③、緩沖器故障:緩沖器生銹,不活動,液壓油量不足。除去鐵銹 ,補充液壓油。

(2)電梯一般常見的電氣故障

a、機房

①、保險絲故障:緩沖器、底坑急停、斷繩開關有短路等原因所致。排去底坑積水,排除短路點,換上相同保險絲;廳門轎門安全回路,由于井道有水,回路有短路點所致,斷去來水源,排除短路點換上相同的保險絲;指示燈回路,由于廳外指示有水或有線破裂短路等原因所致,排干水,排除短路點,更換保險絲;控制回路由于控制線圈被燒,控制元件內(nèi)部短路,更換控制線圈和控制元件,排除線路短路點,換上相同保險絲。

③、接觸器和繼電器故障:接觸器或繼電器不工作,由于接觸器或繼電器線圈燒壞,控制線路或插件有斷開點,控制線路保險被燒壞等原因所致,更換接觸器或繼電器,排除斷開點,更換保險絲。

b、井道與轎廂

①上、下限位及極限開關故障:此故障出現(xiàn)電梯不能走車,一般是由于開關接觸不好或斷路等原因所致,清潔接觸點或更換、排除斷點等。

②轎門、廳門聯(lián)鎖開關故障:此故障出現(xiàn)電梯只關門不走車,一般是由于聯(lián)鎖開關接觸不好或開關損壞,線路斷路等原因所致。清潔接觸點,更換開關排除線路斷點等。

③安全鉗開關、安全窗開關、轎頂急停:此故障出現(xiàn)電梯不走車,一般是由于開關接觸不良或損壞等原因所致。清潔接觸點,更換開關。

c、底坑

①緩沖器開關、底坑急停開關:此故障出現(xiàn)電梯不走車,一般是由于接觸不良,緩沖器復位不到位,主鋼絲繩過長,對重碰到緩沖器開關損壞所致;清潔接觸點,緩沖復位,縮短主鋼絲繩,更換開關。

②張緊輪斷繩開關故障:此故障出現(xiàn)電梯不走車,一般是由于開關接觸不良,安全鉗鋼絲過長,開關損壞等原因所致,清潔接觸點,縮短安全鉗鋼絲,更換開關。

d、以上是一般常見故障,維修時,可根據(jù)實際情況處理,維修時參照《電梯定期保養(yǎng)及維修主要標準》。