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是什么
商業(yè)中心維修保養(yǎng)工作規(guī)程是指一套詳細(xì)的操作指南，旨在確保商業(yè)中心的設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行，提高其運(yùn)營(yíng)效率，保障顧客安全，并延長(zhǎng)建筑及其設(shè)備的使用壽命。規(guī)程涵蓋了日常維護(hù)、預(yù)防性保養(yǎng)、應(yīng)急處理和周期性檢查等多個(gè)方面，旨在為商業(yè)中心的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)提供清晰的工作流程和標(biāo)準(zhǔn)。
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1. 日常維護(hù)
- 設(shè)施清潔：每日進(jìn)行公共區(qū)域清潔，包括地面、墻面、門窗等，確保環(huán)境整潔。
- 設(shè)備檢查：每日對(duì)電梯、空調(diào)、照明系統(tǒng)等進(jìn)行常規(guī)檢查，確保正常運(yùn)行。
- 廢棄物管理：定期清理垃圾，保持垃圾分類和及時(shí)清運(yùn)。
2. 預(yù)防性保養(yǎng)
- 定期檢修：每季度或半年對(duì)關(guān)鍵設(shè)備進(jìn)行深度檢查和保養(yǎng)，如電梯年檢、消防系統(tǒng)測(cè)試等。
- 維修記錄：建立設(shè)備維修檔案，記錄每次保養(yǎng)和維修的情況，以便追蹤設(shè)備狀態(tài)。
- 預(yù)警系統(tǒng)：安裝監(jiān)控和報(bào)警系統(tǒng)，提前預(yù)警可能的故障。
3. 應(yīng)急處理
- 應(yīng)急預(yù)案：制定詳細(xì)的應(yīng)急預(yù)案，包括火災(zāi)、電力中斷、設(shè)備故障等情況的應(yīng)對(duì)措施。
- 應(yīng)急培訓(xùn)：定期對(duì)員工進(jìn)行應(yīng)急演練，提升快速響應(yīng)能力。
- 聯(lián)系機(jī)制：確保與外部救援機(jī)構(gòu)的聯(lián)系方式暢通，以便在緊急情況下迅速求助。
4. 周期性檢查
- 結(jié)構(gòu)安全：每年進(jìn)行一次建筑結(jié)構(gòu)安全評(píng)估，確保建筑穩(wěn)定性。
- 環(huán)境安全：定期檢測(cè)空氣質(zhì)量、噪音水平等，確保符合健康標(biāo)準(zhǔn)。
- 法規(guī)合規(guī)：跟蹤相關(guān)法規(guī)更新，確保商業(yè)中心運(yùn)營(yíng)符合法律法規(guī)要求。
標(biāo)準(zhǔn)
1. 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：所有維修保養(yǎng)工作應(yīng)達(dá)到行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和制造商推薦的規(guī)格，確保設(shè)施設(shè)備的高效穩(wěn)定運(yùn)行。
2. 時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)：規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成各項(xiàng)任務(wù)，如日常維護(hù)應(yīng)在營(yíng)業(yè)前完成，預(yù)防性保養(yǎng)按預(yù)定計(jì)劃執(zhí)行。
3. 安全標(biāo)準(zhǔn)：遵守安全操作規(guī)程，防止工傷事故，確保顧客和員工的安全。
4. 記錄標(biāo)準(zhǔn)：所有維修保養(yǎng)活動(dòng)需詳細(xì)記錄，便于追蹤和審計(jì)，同時(shí)利于優(yōu)化工作流程。
5. 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：提供專業(yè)、及時(shí)的服務(wù)，提升顧客滿意度，維護(hù)商業(yè)中心的良好形象。
本規(guī)程旨在為商業(yè)中心的運(yùn)維團(tuán)隊(duì)提供清晰指導(dǎo)，通過(guò)規(guī)范化的操作，確保商業(yè)環(huán)境的安全、舒適和高效。每個(gè)團(tuán)隊(duì)成員都應(yīng)熟悉并嚴(yán)格遵守這些規(guī)程，以實(shí)現(xiàn)商業(yè)中心的長(zhǎng)期穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)。
商業(yè)中心維修保養(yǎng)工作規(guī)程范文
(一)機(jī)電維修工作規(guī)程
1、對(duì)于維修部不能完成的維修保養(yǎng)工作,經(jīng)管理處研究后,外請(qǐng)專業(yè)公司進(jìn)行維修保養(yǎng),維修部配合,共同完成;
2、維修部負(fù)責(zé)按管理處編制的維修保養(yǎng)計(jì)劃對(duì)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng),并巡視檢查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理;
3、維修部成員長(zhǎng)駐現(xiàn)場(chǎng)接到發(fā)生突發(fā)情況的報(bào)告后,應(yīng)迅速集中人員趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行搶修;
4、維修部成員下班后離開駐地時(shí)應(yīng)向班長(zhǎng)報(bào)告去向,以便緊急情況下能緊急調(diào)度。
(二)電梯定期保養(yǎng)規(guī)程
1、機(jī)房:
(1)先關(guān)閉電源:控制柜掃塵、各接電點(diǎn)清潔、主要接觸器、電阻、電抗器等的清潔及引線螺絲收緊;
(2)電動(dòng)機(jī)、測(cè)速發(fā)電機(jī)、卷?yè)P(yáng)機(jī)、曳引輪的檢查及油質(zhì)油量的檢查;
(3)卷?yè)P(yáng)機(jī)牙箱、油量、油質(zhì)的檢查;
(4)限速器及限速器的開關(guān)檢查、清掃,活動(dòng)部位注油;
(5)制動(dòng)器的行程、動(dòng)作、靈活性,制動(dòng)瓦磨耗的檢查及活動(dòng)部位注油;
(6)選層器詳細(xì)檢查及清掃注油;
(7)電動(dòng)機(jī)冷卻風(fēng)扇注油;
(8)各回路絕緣電阻測(cè)量(半年一次)。
2、機(jī)身及井道
(1)保養(yǎng)時(shí)從最高層向下保養(yǎng)(用檢修速度);
(2)轎頂清掃及轎頂各操作開關(guān)有效確認(rèn);(安全窗開關(guān)、急停開關(guān)、安全鉗開關(guān)、檢修開關(guān)、鋼帶防斷開關(guān)等)
(3)內(nèi)外門開閉動(dòng)作及門腳膠檢查;
(4)內(nèi)外門藕合檢查,清掃注油;開關(guān)門輪、傳動(dòng)裝置、吊門輪、門聯(lián)鎖、門頭鏈條、路軌檢查清掃;
(5)內(nèi)外門閘銷及廳轎門聯(lián)鎖開關(guān)內(nèi)部檢查及接點(diǎn)清潔,廳轎門聯(lián)鎖開關(guān)接線檢查;
(6)接合開關(guān)裝置、快慢門的各活動(dòng)部位清掃、注油;
(7)各種撞動(dòng)開關(guān)清掃、抹油,鋼帶開關(guān)檢查;
(8)鋼帶清掃、注油;
(9)超重開關(guān)清掃、注油;
(10)行車情況檢查;(起動(dòng)、行車、加減速及停車之平穩(wěn)性、振動(dòng)、噪音程度、平層差等)
(11)各訊號(hào)燈檢查及燈泡更換;
(12)各油盅油量檢查補(bǔ)充,張緊輪加油;
(13)檢查、清掃、抹油,各種安全開關(guān)、急停開關(guān)、地坑照明等開關(guān)的有效確認(rèn)。
(三)電梯故障維修規(guī)程
1、電梯發(fā)生故障應(yīng)快速到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)(值班員和電梯工五分鐘;分包單位二十分鐘內(nèi));
2、在進(jìn)行電梯維修工作前,應(yīng)由主持人進(jìn)行安全技術(shù)交底;
3、先了解故障現(xiàn)象,分析發(fā)生故障原因,分析故障位置;
4、電梯故障一般分機(jī)械故障和電器故障兩類。
(1)一般常見機(jī)械故障
a、機(jī)房
①、電機(jī)軸承故障。電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)發(fā)出異常響聲,如判斷是軸承故障,拆下電機(jī)檢查軸承,如有發(fā)卡、磨損過(guò)大,須更換軸承。
②、選層器故障一般有以下幾種:
a、滑鏈:調(diào)整鏈條長(zhǎng)度,調(diào)整帶動(dòng)輪位置。
b、選層器三角觸頭不動(dòng):多為污塵太多所致,用除污劑清除(philip390cc3),此劑除污快、去污強(qiáng),而且還有滑潤(rùn)作用。
c、上、下滑桿不靈活主要是導(dǎo)向軸承銹死,或?qū)к墰]有潤(rùn)滑、主導(dǎo)軸生銹、沒有潤(rùn)滑所致。應(yīng)更換導(dǎo)向軸承,導(dǎo)軌加潤(rùn)滑油,除去主導(dǎo)軸銹污,加潤(rùn)滑油。
③、制動(dòng)器故障:制動(dòng)閘瓦與制動(dòng)輪之間有相互磨擦現(xiàn)象,調(diào)整制動(dòng)閘瓦,制動(dòng)輪有油污,更換制動(dòng)閘瓦,除去制動(dòng)輪上的油污。
④、限速器故障:夾繩鉗口及繩槽處有雜物、軸承損壞。清除雜物、更換軸承。
b、井道與轎廂
①、轎廂門和自動(dòng)門機(jī)構(gòu)故障:開關(guān)門時(shí)有抖動(dòng)聲、不開門、不關(guān)門,開門時(shí)有碰聲、門隙過(guò)大等。清除地坎滑槽雜物、調(diào)整限位輪、更換損壞的吊門輪、調(diào)整門閘隙、調(diào)整安全觸板、連桿轉(zhuǎn)動(dòng)處加油等。
②、廳門故障同上。
③、開門刀故障:運(yùn)行時(shí)有碰聲,或突然停車。調(diào)整開門刀位置以及開門刀與廳門地坎間隙、開門刀與廳門掛輪間隙。
④、導(dǎo)軌故障:運(yùn)行不平穩(wěn)、發(fā)抖、振動(dòng)等現(xiàn)象。調(diào)整軌道尺寸,用找道尺調(diào)正,用軌道銼修平接口。
⑤、導(dǎo)靴故障:運(yùn)行不平穩(wěn),有磨鐵聲、振動(dòng)現(xiàn)象。導(dǎo)靴片磨嚴(yán)重,則更換;導(dǎo)靴座位置不對(duì),則調(diào)整。
⑥、安全鉗故障:運(yùn)行時(shí)有磨鐵聲,嚴(yán)重時(shí)安全鉗還會(huì)動(dòng)作剎車,或單邊剎車。調(diào)整安全鉗間隙、安全聯(lián)動(dòng)機(jī)構(gòu),加油潤(rùn)滑,保證各活動(dòng)部位靈活。
c、底坑
①、補(bǔ)償鏈故障:運(yùn)行時(shí)有碰鏈聲,由于補(bǔ)償鏈增長(zhǎng)或縮短等原因所致。調(diào)整補(bǔ)償鏈。
②、安全鉗鋼絲繩張緊輪故障:運(yùn)行時(shí)有磨鋼絲繩聲或有異常聲。調(diào)整安全鏈鋼絲繩,更換軸承。
③、緩沖器故障:緩沖器生銹,不活動(dòng),液壓油量不足。除去鐵銹 ,補(bǔ)充液壓油。
(2)電梯一般常見的電氣故障
a、機(jī)房
①、保險(xiǎn)絲故障:緩沖器、底坑急停、斷繩開關(guān)有短路等原因所致。排去底坑積水,排除短路點(diǎn),換上相同保險(xiǎn)絲;廳門轎門安全回路,由于井道有水,回路有短路點(diǎn)所致,斷去來(lái)水源,排除短路點(diǎn)換上相同的保險(xiǎn)絲;指示燈回路,由于廳外指示有水或有線破裂短路等原因所致,排干水,排除短路點(diǎn),更換保險(xiǎn)絲;控制回路由于控制線圈被燒,控制元件內(nèi)部短路,更換控制線圈和控制元件,排除線路短路點(diǎn),換上相同保險(xiǎn)絲。
③、接觸器和繼電器故障:接觸器或繼電器不工作,由于接觸器或繼電器線圈燒壞,控制線路或插件有斷開點(diǎn),控制線路保險(xiǎn)被燒壞等原因所致,更換接觸器或繼電器,排除斷開點(diǎn),更換保險(xiǎn)絲。
b、井道與轎廂
①上、下限位及極限開關(guān)故障:此故障出現(xiàn)電梯不能走車,一般是由于開關(guān)接觸不好或斷路等原因所致,清潔接觸點(diǎn)或更換、排除斷點(diǎn)等。
②轎門、廳門聯(lián)鎖開關(guān)故障:此故障出現(xiàn)電梯只關(guān)門不走車,一般是由于聯(lián)鎖開關(guān)接觸不好或開關(guān)損壞,線路斷路等原因所致。清潔接觸點(diǎn),更換開關(guān)排除線路斷點(diǎn)等。
③安全鉗開關(guān)、安全窗開關(guān)、轎頂急停:此故障出現(xiàn)電梯不走車,一般是由于開關(guān)接觸不良或損壞等原因所致。清潔接觸點(diǎn),更換開關(guān)。
c、底坑
①緩沖器開關(guān)、底坑急停開關(guān):此故障出現(xiàn)電梯不走車,一般是由于接觸不良,緩沖器復(fù)位不到位,主鋼絲繩過(guò)長(zhǎng),對(duì)重碰到緩沖器開關(guān)損壞所致;清潔接觸點(diǎn),緩沖復(fù)位,縮短主鋼絲繩,更換開關(guān)。
②張緊輪斷繩開關(guān)故障:此故障出現(xiàn)電梯不走車,一般是由于開關(guān)接觸不良,安全鉗鋼絲過(guò)長(zhǎng),開關(guān)損壞等原因所致,清潔接觸點(diǎn),縮短安全鉗鋼絲,更換開關(guān)。
d、以上是一般常見故障,維修時(shí),可根據(jù)實(shí)際情況處理,維修時(shí)參照《電梯定期保養(yǎng)及維修主要標(biāo)準(zhǔn)》。
第2篇 z商業(yè)中心維修保養(yǎng)工作規(guī)程
商業(yè)中心維修保養(yǎng)工作規(guī)程
(一)機(jī)電維修工作規(guī)程
1、對(duì)于維修部不能完成的維修保養(yǎng)工作,經(jīng)管理處研究后,外請(qǐng)專業(yè)公司進(jìn)行維修保養(yǎng),維修部配合,共同完成;
2、維修部負(fù)責(zé)按管理處編制的維修保養(yǎng)計(jì)劃對(duì)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng),并巡視檢查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理;
3、維修部成員長(zhǎng)駐現(xiàn)場(chǎng)接到發(fā)生突發(fā)情況的報(bào)告后,應(yīng)迅速集中人員趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行搶修;
4、維修部成員下班后離開駐地時(shí)應(yīng)向班長(zhǎng)報(bào)告去向,以便緊急情況下能緊急調(diào)度。
(二)電梯定期保養(yǎng)規(guī)程
1、機(jī)房:
(1)先關(guān)閉電源:控制柜掃塵、各接電點(diǎn)清潔、主要接觸器、電阻、電抗器等的清潔及引線螺絲收緊;
(2)電動(dòng)機(jī)、測(cè)速發(fā)電機(jī)、卷?yè)P(yáng)機(jī)、曳引輪的檢查及油質(zhì)油量的檢查;
(3)卷?yè)P(yáng)機(jī)牙箱、油量、油質(zhì)的檢查;
(4)限速器及限速器的開關(guān)檢查、清掃,活動(dòng)部位注油;
(5)制動(dòng)器的行程、動(dòng)作、靈活性,制動(dòng)瓦磨耗的檢查及活動(dòng)部位注油;
(6)選層器詳細(xì)檢查及清掃注油;
(7)電動(dòng)機(jī)冷卻風(fēng)扇注油;
(8)各回路絕緣電阻測(cè)量(半年一次)。
2、機(jī)身及井道
(1)保養(yǎng)時(shí)從最高層向下保養(yǎng)(用檢修速度);
(2)轎頂清掃及轎頂各操作開關(guān)有效確認(rèn);(安全窗開關(guān)、急停開關(guān)、安全鉗開關(guān)、檢修開關(guān)、鋼帶防斷開關(guān)等)
(3)內(nèi)外門開閉動(dòng)作及門腳膠檢查;
(4)內(nèi)外門藕合檢查,清掃注油;開關(guān)門輪、傳動(dòng)裝置、吊門輪、門聯(lián)鎖、門頭鏈條、路軌檢查清掃;
(5)內(nèi)外門閘銷及廳轎門聯(lián)鎖開關(guān)內(nèi)部檢查及接點(diǎn)清潔,廳轎門聯(lián)鎖開關(guān)接線檢查;
(6)接合開關(guān)裝置、快慢門的各活動(dòng)部位清掃、注油;
(7)各種撞動(dòng)開關(guān)清掃、抹油,鋼帶開關(guān)檢查;
(8)鋼帶清掃、注油;
(9)超重開關(guān)清掃、注油;
(10)行車情況檢查;(起動(dòng)、行車、加減速及停車之平穩(wěn)性、振動(dòng)、噪音程度、平層差等)
(11)各訊號(hào)燈檢查及燈泡更換;
(12)各油盅油量檢查補(bǔ)充,張緊輪加油;
(13)檢查、清掃、抹油,各種安全開關(guān)、急停開關(guān)、地坑照明等開關(guān)的有效確認(rèn)。
(三)電梯故障維修規(guī)程
1、電梯發(fā)生故障應(yīng)快速到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)(值班員和電梯工五分鐘;分包單位二十分鐘內(nèi));
2、在進(jìn)行電梯維修工作前,應(yīng)由主持人進(jìn)行安全技術(shù)交底;
3、先了解故障現(xiàn)象,分析發(fā)生故障原因,分析故障位置;
4、電梯故障一般分機(jī)械故障和電器故障兩類。
(1)一般常見機(jī)械故障
a、機(jī)房
①、電機(jī)軸承故障。電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)發(fā)出異常響聲,如判斷是軸承故障,拆下電機(jī)檢查軸承,如有發(fā)卡、磨損過(guò)大,須更換軸承。
②、選層器故障一般有以下幾種:
a、滑鏈:調(diào)整鏈條長(zhǎng)度,調(diào)整帶動(dòng)輪位置。
b、選層器三角觸頭不動(dòng):多為污塵太多所致,用除污劑清除(philip390cc3),此劑除污快、去污強(qiáng),而且還有滑潤(rùn)作用。
c、上、下滑桿不靈活主要是導(dǎo)向軸承銹死,或?qū)к墰]有潤(rùn)滑、主導(dǎo)軸生銹、沒有潤(rùn)滑所致。應(yīng)更換導(dǎo)向軸承,導(dǎo)軌加潤(rùn)滑油,除去主導(dǎo)軸銹污,加潤(rùn)滑油。
③、制動(dòng)器故障:制動(dòng)閘瓦與制動(dòng)輪之間有相互磨擦現(xiàn)象,調(diào)整制動(dòng)閘瓦,制動(dòng)輪有油污,更換制動(dòng)閘瓦,除去制動(dòng)輪上的油污。
④、限速器故障:夾繩鉗口及繩槽處有雜物、軸承損壞。清除雜物、更換軸承。
b、井道與轎廂
①、轎廂門和自動(dòng)門機(jī)構(gòu)故障:開關(guān)門時(shí)有抖動(dòng)聲、不開門、不關(guān)門,開門時(shí)有碰聲、門隙過(guò)大等。清除地坎滑槽雜物、調(diào)整限位輪、更換損壞的吊門輪、調(diào)整門閘隙、調(diào)整安全觸板、連桿轉(zhuǎn)動(dòng)處加油等。
②、廳門故障同上。
③、開門刀故障:運(yùn)行時(shí)有碰聲,或突然停車。調(diào)整開門刀位置以及開門刀與廳門地坎間隙、開門刀與廳門掛輪間隙。
④、導(dǎo)軌故障:運(yùn)行不平穩(wěn)、發(fā)抖、振動(dòng)等現(xiàn)象。調(diào)整軌道尺寸,用找道尺調(diào)正,用軌道銼修平接口。
⑤、導(dǎo)靴故障:運(yùn)行不平穩(wěn),有磨鐵聲、振動(dòng)現(xiàn)象。導(dǎo)靴片磨嚴(yán)重,則更換;導(dǎo)靴座位置不對(duì),則調(diào)整。
⑥、安全鉗故障:運(yùn)行時(shí)有磨鐵聲,嚴(yán)重時(shí)安全鉗還會(huì)動(dòng)作剎車,或單邊剎車。調(diào)整安全鉗間隙、安全聯(lián)動(dòng)機(jī)構(gòu),加油潤(rùn)滑,保證各活動(dòng)部位靈活。
c、底坑
①、補(bǔ)償鏈故障:運(yùn)行時(shí)有碰鏈聲,由于補(bǔ)償鏈增長(zhǎng)或縮短等原因所致。調(diào)整補(bǔ)償鏈。
②、安全鉗鋼絲繩張緊輪故障:運(yùn)行時(shí)有磨鋼絲繩聲或有異常聲。調(diào)整安全鏈鋼絲繩,更換軸承。
③、緩沖器故障:緩沖器生銹,不活動(dòng),液壓油量不足。除去鐵銹 ,補(bǔ)充液壓油。
(2)電梯一般常見的電氣故障
a、機(jī)房
①、保險(xiǎn)絲故障:緩沖器、底坑急停、斷繩開關(guān)有短路等原因所致。排去底坑積水,排除短路點(diǎn),換上相同保險(xiǎn)絲;廳門轎門安全回路,由于井道有水,回路有短路點(diǎn)所致,斷去來(lái)水源,排除短路點(diǎn)換上相同的保險(xiǎn)絲;指示燈回路,由于廳外指示有水或有線破裂短路等原因所致,排干水,排除短路點(diǎn),更換保險(xiǎn)絲;控制回路由于控制線圈被燒,控制元件內(nèi)部短路,更換控制線圈和控制元件,排除線路短路點(diǎn),換上相同保險(xiǎn)絲。
③、接觸器和繼電器故障:接觸器或繼電器不工作,由于接觸器或繼電器線圈燒壞,控制線路或插件有斷開點(diǎn),控制線路保險(xiǎn)被燒壞等原因所致,更換接觸器或繼電器,排除斷開點(diǎn),更換保險(xiǎn)絲。
b、井道與轎廂
①上、下限位及極限開關(guān)故障:此故障出現(xiàn)電梯不能走車,一般是由于開關(guān)接觸不好或斷路等原因所致,清潔接觸點(diǎn)或更換、排除斷點(diǎn)等。
②轎門、廳門聯(lián)鎖開關(guān)故障:此故障出現(xiàn)電梯只關(guān)門不走車,一般是由于聯(lián)鎖開關(guān)接觸不好或開關(guān)損壞,線路斷路等原因所致。清潔接觸點(diǎn),更換開關(guān)排除線路斷點(diǎn)等。
③安全鉗開關(guān)、安全窗開關(guān)、轎頂急停:此故障出現(xiàn)電梯不走車,一般是由于開關(guān)接觸不良或損壞等原因所致。清潔接觸點(diǎn),更換開關(guān)。
c、底坑
①緩沖器開關(guān)、底坑急停開關(guān):此故障出現(xiàn)電梯不走車,一般是由于接觸不良,緩沖器復(fù)位不到位,主鋼絲繩過(guò)長(zhǎng),對(duì)重碰到緩沖器開關(guān)損壞所致;清潔接
觸點(diǎn),緩沖復(fù)位,縮短主鋼絲繩,更換開關(guān)。
②張緊輪斷繩開關(guān)故障:此故障出現(xiàn)電梯不走車,一般是由于開關(guān)接觸不良,安全鉗鋼絲過(guò)長(zhǎng),開關(guān)損壞等原因所致,清潔接觸點(diǎn),縮短安全鉗鋼絲,更換開關(guān)。
