物業(yè)工程部接管驗(yàn)收工作規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)與細(xì)節(jié)要求匯編（15篇范文）

是什么

物業(yè)工程部接管驗(yàn)收工作規(guī)程是對(duì)新建或改造完成的物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn)與功能確認(rèn)的過程，旨在確保設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行，滿足業(yè)主和使用人的需求。這一規(guī)程涵蓋了從前期準(zhǔn)備到現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收、問題記錄及后續(xù)跟進(jìn)的各個(gè)環(huán)節(jié)，旨在確保物業(yè)工程的全面、高效管理。

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1. 前期準(zhǔn)備

- 收集資料：獲取項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙、施工合同、設(shè)備清單等相關(guān)文件。

- 制定計(jì)劃：確定驗(yàn)收時(shí)間、人員分工、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及流程。

- 協(xié)調(diào)溝通：與開發(fā)商、施工單位建立聯(lián)系，安排驗(yàn)收事宜。

2. 現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收

- 設(shè)施檢查：逐項(xiàng)核對(duì)設(shè)施設(shè)備的型號(hào)、數(shù)量、位置，檢查其完好性。

- 功能測(cè)試：對(duì)水電、空調(diào)、電梯等系統(tǒng)進(jìn)行運(yùn)行測(cè)試，確保正常。

- 安全評(píng)估：檢查消防設(shè)施、應(yīng)急設(shè)備，確認(rèn)符合安全規(guī)定。

3. 問題記錄

- 記錄缺陷：詳細(xì)記錄驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)的問題和不足。

- 分類整理：將問題分為急需整改、一般性整改和建議改進(jìn)三類。

4. 整改跟進(jìn)

- 反饋問題：向開發(fā)商和施工單位提交問題清單，要求限時(shí)整改。

- 復(fù)驗(yàn)確認(rèn)：整改完成后，再次驗(yàn)收，確保問題已解決。

- 文檔歸檔：整理驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，存檔備查。

標(biāo)準(zhǔn)

1. 規(guī)范性：所有驗(yàn)收活動(dòng)應(yīng)依據(jù)國家和行業(yè)的相關(guān)法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，確保公正公平。

2. 全面性：驗(yàn)收范圍需涵蓋所有設(shè)施設(shè)備，無遺漏，確保物業(yè)功能完整。

3. 準(zhǔn)確性：?jiǎn)栴}記錄要具體、準(zhǔn)確，避免模糊描述，便于后期整改。

4. 時(shí)效性：整改跟進(jìn)要及時(shí)，確保問題能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)得到解決。

5. 安全性：驗(yàn)收過程注重安全，避免因設(shè)備問題引發(fā)的安全隱患。

6. 協(xié)調(diào)性：與各方溝通協(xié)調(diào)要順暢，確保驗(yàn)收工作順利進(jìn)行。

物業(yè)工程部接管驗(yàn)收工作規(guī)程是保證物業(yè)品質(zhì)的重要環(huán)節(jié)，通過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牧鞒毯透邩?biāo)準(zhǔn)的要求，可以為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境，也為物業(yè)的長(zhǎng)期維護(hù)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

物業(yè)工程部接管驗(yàn)收工作規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)與細(xì)節(jié)要求范文

第1篇 物業(yè)工程部接管驗(yàn)收工作規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)與細(xì)節(jié)要求

物業(yè)工程部接管驗(yàn)收工作規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)及細(xì)節(jié)要求

1.0目的

規(guī)范新物業(yè)的接管驗(yàn)收工作,確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格。

2.0適用范圍

適用于物業(yè)部對(duì)新接物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。

3.0職責(zé)

3.1地產(chǎn)公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建接管驗(yàn)收小組并同地產(chǎn)公司具體辦理物業(yè)的接管工作。

3.2接管驗(yàn)收小組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收的工作質(zhì)量。

3.3物業(yè)工程部具體負(fù)責(zé)公共設(shè)施物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。

3.4地產(chǎn)公司售后服務(wù)部具體負(fù)責(zé)接管后的物業(yè)質(zhì)量問題的處理。

4.0程序內(nèi)容

4.1接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作

4.1.1新建物業(yè)竣工驗(yàn)收后、業(yè)主入住前,地產(chǎn)公司應(yīng)及時(shí)組建接管驗(yàn)收小組,對(duì)所接管的物業(yè)進(jìn)行綜合性的接管驗(yàn)收,以確保所接管物業(yè)基本合格,滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。

4.1.2成立物業(yè)接管小組

a)在接到總經(jīng)理的接管驗(yàn)收指令后,管理處各相關(guān)部門應(yīng)立即按照總經(jīng)理的要求參與接管工作;

b)接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)由公司以下部門人員組成:

---物業(yè)管理處管家部負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗(yàn)收移交,以及協(xié)助房屋的驗(yàn)收移交工作;

---物業(yè)管理處工程部具體負(fù)責(zé)公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收移交工作。

c)地產(chǎn)公司售后服務(wù)部具體負(fù)責(zé)接管后的物業(yè)質(zhì)量問題的處理工作

4.1.3接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備:接管驗(yàn)收開始之前接管驗(yàn)收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作:

a)與地產(chǎn)公司聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等;

b)提前參與地產(chǎn)公司申請(qǐng)的竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作。數(shù);

c)準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格:

---《公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表》;

---《機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表》;

---《接管驗(yàn)收問題整改表》。

4.2資料的接管驗(yàn)收。地產(chǎn)公司委托物業(yè)管理時(shí)須向物業(yè)部移交相關(guān)資料。

4.2.1綜合竣工驗(yàn)收資料:

a)竣工圖(包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程個(gè)專業(yè)竣工圖及地下管線布置竣工圖);

b)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書;

c)建設(shè)消防驗(yàn)收合格證;

d)公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書;

e)供水合同;

f)供電協(xié)議書、許可證;

g)供氣協(xié)議書、許可證;

4.2.2施工設(shè)計(jì)資料:

a)全套設(shè)計(jì)圖紙;

b)圖紙會(huì)審記錄;

c)設(shè)計(jì)變更通知單;

d)工程預(yù)決算報(bào)告書;

e)重要的施工會(huì)議紀(jì)要;

f)隱蔽工程驗(yàn)收記錄;

g)沉降觀測(cè)記錄;

h)其他可能會(huì)影響將來管理的原始記錄。

4.2.3機(jī)電設(shè)備資料:

a)機(jī)電設(shè)備出廠合格證;

b)機(jī)電設(shè)備使用說明書(要求中文);

c)機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告;

d)設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。

4.2.4業(yè)主資料:

a)已購房業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等;

b)已夠房業(yè)主的付款情況或付款方式。

4.3物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收和竣工的區(qū)別

4.3.1接管驗(yàn)收主要是觀感驗(yàn)收和使用驗(yàn)收,它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合業(yè)主要求;而竣工驗(yàn)收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗(yàn)收。

4.3.2接管驗(yàn)收是物業(yè)部接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴(yán)重問題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗(yàn)收,而非具有法律效力的政府評(píng)價(jià)行為。

4.4接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收方法

4.4.1驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及業(yè)主生活的合理要求。

4.4.2驗(yàn)收方法為觀感驗(yàn)收法和使用驗(yàn)收法。

4.5房屋本體硬件設(shè)施的具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

4.5.1主體結(jié)構(gòu):

a)外墻不得滲水;

b)屋面排水暢通、無積水、不滲漏;出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。

4.5.2樓地面面層與基層粘結(jié)牢固,不空鼓。整體面層平整,無裂縫,無脫皮,起砂;塊料面層表面平正,接縫均勻順直,無缺棱掉角,粘貼牢固,色澤均勻一致,無明顯色差。

4.5.3內(nèi)墻面:

a)抹灰面平整,面層涂料均勻,無漏刷。無面層剝落,無明顯裂縫,無污漬;

b)塊料(如瓷磚)面層:粘貼牢固,無缺棱掉角;面層無裂紋、損傷,色澤一致;對(duì)縫沙漿飽滿,線條順直。

4.5.4頂棚抹灰面平整,面層涂料均勻,無漏刷,無脫皮,無裂紋,無霉點(diǎn),無滲水痕跡,無污漬。

4.5.5衛(wèi)生間、陽臺(tái)地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右,不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏。

4.5.6木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。

4.5.7門、窗

a)門開啟自如,無晃動(dòng)和裂縫,零配件齊全,位置準(zhǔn)確,無翹曲變形;

b)門鎖、窗銷連接牢固,開啟靈活;

c)玻璃安裝牢固,膠封密實(shí),無明顯刮花痕跡,無損傷;

d)油漆均勻,色澤光亮新鮮、完整;

e)電子防盜門通話清晰,完好,無銹跡;

f)不銹鋼房門表面光亮,無刮花、變形;

g)高檔裝飾門裝飾完整。

4.5.8樓梯、扶手:

a)鋼木樓梯安裝牢固,無銹蝕、彎曲,油漆完好,色澤均勻,表面平滑;砼樓梯無裂縫,無表皮剝落。

4.5.9木裝修工程表面光潔,線條順直,對(duì)縫嚴(yán)密、牢固。

4.5.10飾面磚表面平整,無空鼓、裂縫、起泡和缺角,對(duì)縫平直。

4.5.11油漆、刷漿色澤一致,無脫皮、滲漏現(xiàn)象。

4.5.12電器插座安裝牢固,符合“左零右火”規(guī)定,電源已接通正常。

4.5.13光纖已開通,收視良好。

4.5.14開關(guān)安裝牢固,開關(guān)靈活,接觸良好。

4.5.15燈具安裝牢固,完好無損,反應(yīng)靈敏,發(fā)光正常。

4.5.16水表、電表、氣表安裝牢固,讀數(shù)正常,無損傷。

4.5.17衛(wèi)生潔具安裝牢固,配件齊全,無污漬和刮花,接口密實(shí),無滲漏現(xiàn)象、無堵塞,排水通暢。

4.5.18給水設(shè)施安裝牢固,接口密實(shí),無滲漏、銹跡,流水通暢,有足夠壓力。

4.5.19地漏、排水管道安裝牢固,配件齊全,接口密實(shí),無滲漏現(xiàn)象,無堵塞,排水通暢,完好無損。

4.5.20門鈴、對(duì)講電話安裝牢固,操作靈活,效果良好。

4.5.21其他配備設(shè)施要求齊全、完好,型號(hào)與設(shè)計(jì)相符,工作正常。

4.6公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

4.6.1天臺(tái):

a)天溝、落水口暢通完好;

b)隔熱層、防水層完好。

4.6.2散水坡無下陷、斷裂、去墻體分離,坡度適宜、平整。

4.6.3屋面避雷設(shè)施連接牢固。

4.6.4路燈、裝飾燈安裝牢固,完好無損,工作正常;燈柱安裝牢固,油漆完好。

4.6.5道路:

a)路面平整,無水泥塊,無起砂、斷裂;

b)路牙石砌筑整齊,灰縫飽滿,無缺角損傷;

c)塊料面層拼砌整齊,平整牢固,無明顯裂縫、缺棱掉角;

d)交通標(biāo)識(shí)線、路牌清楚完好。

4.6.6室外消防栓:

a)消防箱標(biāo)識(shí)清楚,玻璃完好;

b)消防設(shè)施配件齊全;

c)消防管安裝牢固,標(biāo)識(shí)明顯,閥門完好,無滲漏水,水壓充足。

4.6.7樓宇門牌、樓棟號(hào)牌安裝牢固,標(biāo)識(shí)清楚。

4.6.8垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好,外表裝飾完整,油漆完好,使用方便。

4.6.9崗?fù)ぐ惭b牢固,配件齊全,標(biāo)識(shí)清晰,完好無損。

4.6.10道閘安裝牢固,開啟靈活,標(biāo)識(shí)清楚,完好無損。

4.6.11停車場(chǎng)地面平整,照明充足,標(biāo)識(shí)清楚,安全設(shè)施良好,排水設(shè)施良好。

4.6.12自行車、摩托車棚安裝牢固,照明充足,標(biāo)識(shí)清楚,安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。

4.6.13明溝、暗溝排水暢通,不積水,無斷裂,溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。

4.6.14沙井、檢查井、化糞池排水暢通,池壁無裂縫,池內(nèi)無雜物。

4.6.15護(hù)坡、擋土墻泄水通暢,砌筑牢固。

4.6.16臺(tái)階、踏步砌筑平實(shí)、牢固,無裂縫。

4.6.17水池、水箱衛(wèi)生清潔,無滲漏。

4.6.18信報(bào)箱安裝牢固,完好無損,標(biāo)識(shí)清楚,表面平整光潔。

4.7機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收

4.7.1變配電設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符,工作狀態(tài)良好,安全防護(hù)裝置齊全,標(biāo)識(shí)清楚、機(jī)房配置齊全,通風(fēng)、采光良好,設(shè)備表面油漆完好,無損傷。

4.7.2中央空調(diào)設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符,工作性能達(dá)到設(shè)計(jì)指標(biāo),配置齊全,標(biāo)識(shí)清楚,機(jī)房通風(fēng)、采光、降溫良好,設(shè)備表面油漆完好,無損傷。

4.7.3消防監(jiān)控設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符,工作狀態(tài)良好,標(biāo)識(shí)清楚,設(shè)備表面完好無損,設(shè)備安裝牢固,機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好。

4.7.4給排水設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符,工作狀態(tài)良好,標(biāo)識(shí)清楚,設(shè)備表面油漆完好無損,安裝牢固,無滲漏現(xiàn)象,機(jī)房配置完整。

4.7.5安全監(jiān)控報(bào)警設(shè)備:同消防監(jiān)控設(shè)備。

4.8接管驗(yàn)收遺留問題的處理

4.8.1遺留問題的登記確認(rèn):

a)對(duì)資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問題,接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收資料遺留問題登記表》中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn);

b)對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題,接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備問題登記表》中并請(qǐng)地產(chǎn)公司售后服務(wù)部相關(guān)人員簽字確認(rèn)。

4.8.2對(duì)資料遺留的問題,接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同地產(chǎn)公司聯(lián)系補(bǔ)齊。

4.8.3對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題,一般問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求地產(chǎn)公司售后服務(wù)部在兩周內(nèi)解決;重大問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在一個(gè)月內(nèi)解決。

4.8.4對(duì)于長(zhǎng)期解決不了、勢(shì)必會(huì)影響物業(yè)管理的問題,物業(yè)部應(yīng)當(dāng)以備忘錄的形式將問題登記后交給地產(chǎn)公司進(jìn)行備錄。

4.9《接管驗(yàn)收遺留問題登記表》和備忘錄交物業(yè)工程部歸檔長(zhǎng)期保存。

5.0記錄

5.1《接管驗(yàn)收資料遺留問題登記表》

5.2《接管驗(yàn)收設(shè)施、設(shè)備遺留問題登記表》

6.0相關(guān)支持文件

6.1《接管驗(yàn)收資料遺留問題登記表》

6.2《接管驗(yàn)收設(shè)施、設(shè)備遺留問題登記表》

第2篇 z物業(yè)工程維修人員工作規(guī)程5

物業(yè)工程維修人員工作規(guī)程(五)

一、接到部門主管的維修指令后,維修人員根據(jù)維修內(nèi)容準(zhǔn)備好所需維修工具和維修材料后,并持《維修單》趕到維修地點(diǎn)。

二、共區(qū)域的維修程序

10、首先做好消防安全防范措施,如安全護(hù)欄、維修告示牌、高空作業(yè)告示牌等。

11、做好公共場(chǎng)地的保護(hù)措施,將維修工具或維修材料放在舊報(bào)紙或抹布上,避免對(duì)公共場(chǎng)地造成損壞。

12、維修工具及材料須安放在不影響用戶使用的位置,如有用戶出入必須主動(dòng)禮讓用戶。

13、維修結(jié)束后,立即清理維修現(xiàn)場(chǎng),及時(shí)撤掉告示牌。

三、室內(nèi)有償維修程序

1、記清維修用戶的房號(hào)或單元,到達(dá)維修地點(diǎn)并核對(duì)無誤后用食(中)指關(guān)節(jié)輕聲扣門。

2、用戶詢問時(shí),主動(dòng)向用戶問好,自報(bào)部門,說明維修內(nèi)容。

3、進(jìn)入室內(nèi)前必須穿上塑料鞋套,進(jìn)入用戶房間后,首先做好維修現(xiàn)場(chǎng)的保護(hù)措施。

4、如維修中會(huì)產(chǎn)生較大噪聲時(shí),同時(shí)提醒客人并禮貌地客人表示歉意。

5、如維修中會(huì)產(chǎn)生較大灰塵或漏水時(shí),必須事前做好防護(hù)措施,盡量減少污染,同時(shí)提醒客人并禮貌地客人表示歉意。

6、維修時(shí)應(yīng)盡量保持戶內(nèi)環(huán)境雅靜,嚴(yán)禁高聲喧嘩、散漫。不準(zhǔn)隨意動(dòng)顧客的物品,不準(zhǔn)在施工現(xiàn)場(chǎng)吸煙、吃東西。

7、維修完成后,立即清理維修現(xiàn)場(chǎng)并請(qǐng)用戶進(jìn)行驗(yàn)收。

8、用戶驗(yàn)收合格后,請(qǐng)作戶在《維修單》內(nèi)簽名確認(rèn)。

9、用戶簽名確認(rèn)后,向用戶表示謝意,與用戶道別,并輕輕退出房門,輕聲關(guān)閉房間。

10、修結(jié)束后,維修人員必須將《維修單》妥善保存。

四、相關(guān)記錄:《維修單》gd/e-qe-001-005-01

第3篇 物業(yè)工程部維修工具管理規(guī)程7

物業(yè)工程部維修工具管理規(guī)程(七)

1.0目的

保持維修工具的有效、美觀、整潔

2.0適用范圍

工程部所有個(gè)人及公用工具。

3.0管理職責(zé)

3.1工作負(fù)責(zé)人:工程部主管

3.2維修人員負(fù)責(zé)個(gè)人工具的管理

4.0內(nèi)容

4.1工程部維修人員入職時(shí)統(tǒng)一領(lǐng)取個(gè)人日常維修用的工具及工具箱、工具包等,倉管員做好記錄并存檔,員工離職時(shí)交清所有工具。

4.2公用工具、儀器儀表的保管由倉管員負(fù)責(zé),當(dāng)值主管人員監(jiān)管,個(gè)人工具的保管由領(lǐng)用人自行負(fù)責(zé)。大型及貴重工具、儀器儀表的借用應(yīng)填寫借用單,使用完后及時(shí)歸還。

4.2維修工具使用后應(yīng)擦拭干凈,保持其美觀清潔,個(gè)人工具歸入指定地點(diǎn)存放,公用工具交倉管員統(tǒng)一保管。維修人員在戶內(nèi)面客區(qū)域維修時(shí),不得使用外觀太臟的工具及工具包。

4.3公用工具在使用過程中如有損壞,應(yīng)及時(shí)報(bào)相關(guān)主管人員檢修,無法修復(fù)時(shí),應(yīng)報(bào)部門負(fù)責(zé)人決定是否報(bào)損。個(gè)人工具使用過程中如有丟失,由領(lǐng)用人及時(shí)自行購買相同規(guī)格的替換品。

4.4個(gè)人工具或公用工具的報(bào)損應(yīng)報(bào)部門主管批準(zhǔn),填寫《報(bào)損申請(qǐng)單》經(jīng)財(cái)務(wù)核準(zhǔn)后報(bào)損,并按原工具的規(guī)格、型號(hào)以舊換新。

第4篇 金融城物業(yè)工程維修工作規(guī)程

金融中心工程維修工作規(guī)程

l、目的

使工程維修工作能有序、高效地開展,確保公用機(jī)電設(shè)施、設(shè)備正常安全運(yùn)行,并得到及時(shí)的維護(hù)和保養(yǎng)。

2、范圍

管理處的日常維修管理工作,以及設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)。

3、運(yùn)作程序

3.l運(yùn)行班組運(yùn)作程序

3.1.1運(yùn)行班組人員負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)施、設(shè)備的24小時(shí)操作、監(jiān)控、檢查、巡視、記錄,并處理一般性維修保養(yǎng)工作。

3.1.2值班人員必須嚴(yán)格安排班時(shí)間表上下班,不得擅離職守,并嚴(yán)格按交接班制度進(jìn)行交接。

3.1.3運(yùn)行班組每天向工程管理人員匯報(bào)前一天值班情況,如實(shí)反映設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)。

3.1.4值班期間發(fā)生緊急情況,應(yīng)采取臨時(shí)應(yīng)急措施,并及時(shí)向工程管理人員匯報(bào)。

3.1.5vrv空調(diào)運(yùn)行人員在空調(diào)停用期間轉(zhuǎn)為維修班組成員,負(fù)責(zé)對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行維修和保養(yǎng)。

3.1.6運(yùn)行人員負(fù)責(zé)配合并協(xié)助維修人員進(jìn)行設(shè)施、設(shè)備的維修和保養(yǎng)工作,如單獨(dú)操作時(shí),應(yīng)填寫《設(shè)施/設(shè)備維修保養(yǎng)記錄》。

3.2維修班組運(yùn)作程序

3.2.1對(duì)于運(yùn)行班組不能完成的維修保養(yǎng)工作,經(jīng)工程管理人員統(tǒng)籌安排后,由維修組負(fù)責(zé)實(shí)施,運(yùn)行組配合,共同完成。

3.2.2維修班組負(fù)責(zé)按編制的維修保養(yǎng)計(jì)劃對(duì)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng),并負(fù)責(zé)填寫《設(shè)施/設(shè)備維修保養(yǎng)記錄》。

3.2.3維修人員按規(guī)定定期對(duì)各設(shè)備進(jìn)行巡視檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理,處理不掉的應(yīng)立即向工程管理人員匯報(bào)。

3.2.4維修人員負(fù)責(zé)承擔(dān)日常報(bào)修(含急修)處理和業(yè)主特約維修工作.在發(fā)生突發(fā)性設(shè)備故障后,應(yīng)迅速集中人員趕到現(xiàn)場(chǎng),進(jìn)行搶修。

3.2.5維修班組成員下班后向值班人員留下通訊聯(lián)系方式,以便緊急情況下能及時(shí)調(diào)度。

3.3工程值班運(yùn)作程序

3.3.1工程值班室平時(shí)設(shè)在班組辦公室,夜間設(shè)在變配電房或中控室。

3.3.2工程值班室由管理處直接管理,工程管理人員兼職,保證二十四小時(shí)有人值守。

3.3.3負(fù)責(zé)接聽并記錄設(shè)備設(shè)施報(bào)修電話、設(shè)備運(yùn)行狀況報(bào)告和業(yè)主意見,及時(shí)通知相關(guān)人員處理并向管理處領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。

3.3.4負(fù)責(zé)收集維修結(jié)果的反饋信息,向管理處領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。

3.3.5負(fù)責(zé)記錄各運(yùn)行班組上一天值班情況,并向管理處領(lǐng)導(dǎo)轉(zhuǎn)報(bào)。

3.3.6在發(fā)生突發(fā)事件情況下根據(jù)管理處領(lǐng)導(dǎo)的指示下達(dá)通知,調(diào)動(dòng)人員、物資,保證事件能得到及時(shí)處理。

3.4管理處主任運(yùn)作程序

3.4.1根據(jù)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況、維修保養(yǎng)計(jì)劃和相應(yīng)材料需求,以及工器具計(jì)劃,組織設(shè)備運(yùn)行和維修保養(yǎng)計(jì)劃的實(shí)施,并進(jìn)行監(jiān)督檢查.超出權(quán)限范圍的報(bào)公司批準(zhǔn)。

3.4.2根據(jù)值班室的報(bào)告,合理調(diào)配維修力量,進(jìn)行設(shè)施設(shè)備的維修。

3.4.3發(fā)生重大、緊急情況時(shí),及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)并根據(jù)的指示,迅速組織人員、物資進(jìn)行搶修、搶救工作。

3.4.4負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)工作的質(zhì)量檢查和員工的培訓(xùn)考核工作,每月組織工程管理人員和各班組長(zhǎng)對(duì)機(jī)電設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行一次全面檢查。

3.4.5負(fù)責(zé)工程對(duì)外協(xié)調(diào)聯(lián)系工作。

相關(guān)質(zhì)量記錄:

1.《設(shè)施/設(shè)備維修保養(yǎng)記錄》 zc-05/b03

第5篇 物業(yè)工程部設(shè)備綜合管理規(guī)程與細(xì)節(jié)要求

物業(yè)工程部設(shè)備綜合管理規(guī)程及細(xì)節(jié)要求

1.0目的

制定設(shè)備設(shè)施管理制度,確保物業(yè)管理設(shè)備管理工作的統(tǒng)一、完整和完善。、

2.0適用范圍

適用于管理處所管理的所有設(shè)備設(shè)施綜合管理。

3.0職責(zé)

3.1工程主管全面負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施的綜合管理工作

3.2工程領(lǐng)班負(fù)責(zé)本區(qū)域內(nèi)設(shè)備設(shè)施的組織實(shí)施工作;

4.0程序內(nèi)容

凡價(jià)值在2000元(人民幣)以上的、連續(xù)使用一年以上、安全壽命周期內(nèi)都需要技術(shù)管理的固定資產(chǎn),都應(yīng)列入工程設(shè)備檔案管理。

4.1設(shè)備設(shè)施的檔案建立

4.1.1對(duì)工程部管轄設(shè)備建立《設(shè)備臺(tái)帳》。

4.1.2工程部對(duì)管轄設(shè)備進(jìn)行設(shè)備標(biāo)識(shí)和設(shè)備編號(hào)。

4.1.3所有設(shè)備應(yīng)按單機(jī)單臺(tái)或功率系統(tǒng)建立《設(shè)備卡》。

4.1.4設(shè)備臺(tái)帳應(yīng)和設(shè)備現(xiàn)行的狀態(tài)保持一致。

4.1.5《設(shè)備臺(tái)帳》和設(shè)備出廠原件資料工程部統(tǒng)一保存,工程部留復(fù)印件。

4.2檔案資料管理規(guī)程

4.2.1有工程設(shè)備檔案由工程部負(fù)責(zé)管理,工程檔案管理人員應(yīng)嚴(yán)格遵守公司檔案管理制度和保密守則。

4.2.2各類檔案應(yīng)按系統(tǒng)分類:強(qiáng)電、弱點(diǎn)、空調(diào)、機(jī)管等,統(tǒng)一存放檔按盒并貼上標(biāo)簽。

4.2.3編制檔按目錄,內(nèi)容和檔案盒外標(biāo)簽一致。

4.2.4外單位交來圖紙由文員統(tǒng)一簽收,并將有關(guān)圖紙交各系統(tǒng)工程師核對(duì)實(shí)物,如圖紙無誤則由文員按系統(tǒng)歸檔;圖紙有誤,則有文員聯(lián)系交圖單位更正。

4.2.5檔案及圖紙是工程維修保養(yǎng)的重要依據(jù),應(yīng)妥善保存,如發(fā)現(xiàn)用途不明的資料應(yīng)交工程師審閱確定用途。需銷毀的資料應(yīng)由總工程師及系統(tǒng)工程師組成鑒定小組研究后決定。

4.2.6借閱檔案須經(jīng)工程主管批準(zhǔn),文員登記并指定歸還日期,由文員按期追還,需續(xù)借的要重新登記。

4.3設(shè)備的購置管理

4.3.1設(shè)備的購置包括原有設(shè)備的更新和新添設(shè)備的購置。

4.3.2設(shè)備的購置應(yīng)遵循滿足服務(wù)提供需求的原則。

4.3.3設(shè)備更新需在原設(shè)備辦理了報(bào)廢手續(xù)后進(jìn)行。

4.3.4新添設(shè)備由工程部提出服務(wù)用途或配套功能以及主要技術(shù)指標(biāo)的需求。

4.3.5工程部對(duì)新購設(shè)備進(jìn)行清點(diǎn)驗(yàn)收、資料整理、協(xié)調(diào)安裝、調(diào)試和試運(yùn)行。

4.3.6驗(yàn)收符合要求的設(shè)備,按規(guī)定納入臺(tái)帳、設(shè)備卡片等日常管理。

4.4設(shè)備的封存停用

4.4.1連續(xù)停用6個(gè)月以上的設(shè)備,由使用部門就地封存,填寫《設(shè)備封存單》。

4.4.2封存的設(shè)備應(yīng)切斷電源,將設(shè)備擦拭保養(yǎng),做好防塵、放銹蝕處理。4.4.3表明封存設(shè)備的保管人,未經(jīng)允許任何人不得拆卸零配件,以保證其完好性。

4.5設(shè)備設(shè)施的大修改造

4.5.1現(xiàn)行設(shè)備的運(yùn)行狀況、維修記錄、零配件的更換等。

4.5.2大修改造的方案的論證審批,填寫《設(shè)備大修改造審批單》,報(bào)物業(yè)管理處審批。

4.5.3設(shè)備大修改造竣工后,由管理處組織驗(yàn)收,填寫《設(shè)備大修改造竣工報(bào)告單》,并觀察其運(yùn)行狀況。

4.6設(shè)備報(bào)廢處理作業(yè)程序

設(shè)備使用達(dá)到一定年限,或科技進(jìn)步,或不符合環(huán)保達(dá)標(biāo)要求,或因?yàn)槠渌?對(duì)現(xiàn)行設(shè)備不得不做報(bào)廢處理。

4.6.1申請(qǐng)報(bào)廢

a)對(duì)具備報(bào)廢條件的設(shè)備提出報(bào)廢。

b)注明設(shè)備詳細(xì)資料,如購買日期、安裝日期、投入使用日期、使用中的狀況、維修記錄、配件好材記錄、維修成本狀況等。

c)提出報(bào)廢理由。

d)設(shè)備能耗過大,或環(huán)境污染嚴(yán)重,國家規(guī)定應(yīng)以淘汰的產(chǎn)品。

e)已超過設(shè)備規(guī)定使用年限,損壞嚴(yán)重,維修費(fèi)用過高,大修以后設(shè)備使用性能仍不能滿足要求。

f)設(shè)備屢屢發(fā)生故障和事故,存在比較嚴(yán)重的不安全因素,且在經(jīng)濟(jì)投入上不宜大修和改造。

g)因自然災(zāi)害,事故損壞,修理費(fèi)用接近或超過該設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)值。

4.6.2鑒定

a)工程部按報(bào)廢設(shè)備的規(guī)定對(duì)設(shè)備進(jìn)行技術(shù)鑒定。

b)財(cái)務(wù)部對(duì)設(shè)備報(bào)廢的經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行審核。

4.6.3審批

公司根據(jù)實(shí)際需求和工程部、財(cái)務(wù)部的鑒定審核意見批復(fù)。

4.6.4撤消臺(tái)帳

批準(zhǔn)報(bào)廢的設(shè)備,工程部撤消設(shè)備臺(tái)帳。

4.6.5報(bào)廢處理

a)需新用設(shè)備替換的在用設(shè)備,待新設(shè)備投入使用后再進(jìn)行報(bào)廢。

b)批準(zhǔn)報(bào)廢的在用設(shè)備,在保證安全的前提下運(yùn)行,不再進(jìn)行大修。

c)可轉(zhuǎn)讓的設(shè)備作價(jià)轉(zhuǎn)讓。

d)不可轉(zhuǎn)讓的設(shè)備,將可利用的零部件拆下留用,其余部分做廢品處理。

5.0相關(guān)文件

6.0記錄

6.1《設(shè)備設(shè)施臺(tái)帳檔案表》

6.2《設(shè)備卡》

6.3《設(shè)備購置審批單》

6.4《設(shè)備封存單》

6.5《設(shè)備計(jì)劃大修保養(yǎng)審批表》

6.6《設(shè)備大修保養(yǎng)驗(yàn)收表》

6.7《設(shè)備報(bào)廢申請(qǐng)表》

第6篇 某物業(yè)小區(qū)工程部親情服務(wù)操作規(guī)程

物業(yè)小區(qū)工程部親情服務(wù)操作規(guī)程

一、有償服務(wù):

1、接到客戶報(bào)候電話或物業(yè)部通知后,即到現(xiàn)場(chǎng)處理。

2、到客戶門口,按門鈴、講明來意、待客戶同意后,才能入戶。

3、入戶時(shí),穿上鞋套,主動(dòng)微笑,并向業(yè)主講:“您好,我是工程部員工,是來處理報(bào)修的故障,請(qǐng)問故障點(diǎn)在哪里”。

4、待明確故障點(diǎn)后,即檢查并馬上進(jìn)行修復(fù)。工作時(shí)注意噪音控制,減輕對(duì)業(yè)主的干擾。

5、要停水、停電工作時(shí),維修人員要向業(yè)主耐心解釋,待業(yè)主同意后才能工作。

6、如需要換材料的,維修人員要向業(yè)主耐心解釋材料不能再使用的原因,材料應(yīng)由業(yè)主提供,若業(yè)主不能提供時(shí),可由工程部暫時(shí)提供,但材料費(fèi)用要由業(yè)主支付。

7、完成工作后,請(qǐng)用戶驗(yàn)收,并請(qǐng)用戶在維修服務(wù)單上簽名確認(rèn)。

8、清理好現(xiàn)場(chǎng),向業(yè)主道別:“如有需要維修服務(wù),歡迎來電!”

二、無償服務(wù):

1、配合開展對(duì)業(yè)主的親情服務(wù),工程部每?jī)蓚€(gè)月為業(yè)主免費(fèi)檢查和測(cè)試煤氣的安全使用。

2、提前一天,與業(yè)主聯(lián)系好,確定次日上門服務(wù)。

3、到業(yè)主門口先按門鈴,講明來意,待業(yè)主同意后,才能入戶。

4、入戶時(shí),穿著鞋套,面帶微笑,向業(yè)主解釋:“__先生/小姐您好,我是工程部員工,是來幫您檢查和測(cè)試煤氣。”

5、工作進(jìn)行中,需要移動(dòng)物品,要待業(yè)主同意后才能搬動(dòng),過程中要細(xì)心。

6、工作完成后,要還原搬運(yùn)過的物品,并請(qǐng)用戶在維修服務(wù)單簽名確認(rèn)。

7、清理好現(xiàn)場(chǎng),向業(yè)主打招呼:“您好,煤氣檢查已完成,可安全使用煤氣。”然后向業(yè)主道別。

三、對(duì)業(yè)主、客人親情服務(wù)用語要求:

a)遇到業(yè)主、客人要面帶微笑、站立服務(wù),員工應(yīng)先開口、主動(dòng)問好打招呼,稱呼要得當(dāng)。對(duì)于熟悉業(yè)主的姓氏要稱呼客人姓氏。例如早上見到業(yè)主應(yīng)主動(dòng)稱呼周先生早上好、王小姐早上好,晚上見到業(yè)主主動(dòng)稱呼周先生晚上好、王小姐晚上好。

b)與客人對(duì)話時(shí)宜保持1米左右的距離,要注意使用親情禮貌用語,注意“請(qǐng)”字當(dāng)頭,“謝”字不離口,表現(xiàn)對(duì)業(yè)主客人的尊重。

c)對(duì)業(yè)主的話要全神貫注用心傾聽,眼睛要望著客人面部,要等客人把話說完,不要打斷客人的談話,客人與你談話時(shí)不要有任何煩躁的表示,要停下手中的工作,眼望對(duì)方,面帶笑容,要有所應(yīng)。

d)對(duì)客人的問詢應(yīng)圓滿答復(fù),若遇“不知道、不清楚”的事應(yīng)查找有關(guān)資料或請(qǐng)示領(lǐng)導(dǎo)盡量答復(fù)客人,絕對(duì)不能以“不知道”,不清楚“作回答?；卮饐栴}要負(fù)責(zé)任,不能不懂裝懂,胡亂作答。

e)說話時(shí),特別是業(yè)主、客人要求我們服務(wù),我們從言語要體現(xiàn)出樂意為客人服務(wù)。不要表現(xiàn)出厭煩、冷漠,應(yīng)說:“好的,我馬上就來”,千萬不能說:“你怎么這么哆嗦,你沒看見,我忙著呀”。如果不屬自己服務(wù)范圍,不可以講“不知道”或“你自己去找__部門”等話語來答復(fù)業(yè)主,一定要先承諾業(yè)主,然后通知物業(yè)助理,由物業(yè)助理再通知相應(yīng)部門去落實(shí)處理。

f)與業(yè)主對(duì)話時(shí),如遇另一業(yè)主有事,應(yīng)點(diǎn)頭示意打招呼;或請(qǐng)客人稍等,不能視而不見,無所表示,冷落業(yè)主,同時(shí)盡快結(jié)束談話,招呼業(yè)主客人如時(shí)間較長(zhǎng),應(yīng)說“對(duì)不起,讓你久等了”,不能一聲不響就開始工作。

g)當(dāng)業(yè)主提出的某項(xiàng)服務(wù)要求我們一時(shí)滿足不了時(shí),應(yīng)主動(dòng)向客人講清原因,并向客人表示歉意,同時(shí)要給客人一個(gè)解決問題的建議或主動(dòng)協(xié)助聯(lián)系解決。要讓業(yè)主感到,雖然問題一時(shí)沒解決,但卻受到重視,并得到了應(yīng)有的幫助。

h)原則性、較敏感的問題上,態(tài)度要明確,但說話方式要婉轉(zhuǎn)、靈活,既不違反公司規(guī)定,也要維護(hù)業(yè)主的自尊心,切忌使用質(zhì)問式、懷疑式、命令式,要使用詢問式、請(qǐng)求式、商量式、解釋式的說話方式。

①詢問式。如“請(qǐng)問――――”

②請(qǐng)求式。如“請(qǐng)你協(xié)助我們”

③商量式。如“你看這樣好不好”

④解釋式。如“這種情況,公司的規(guī)定是這樣的”

四、對(duì)于業(yè)主的困難,要表示關(guān)心、同情和理解,并盡力想辦法解決。若遇某問題與顧客有爭(zhēng)議,可婉轉(zhuǎn)解釋或請(qǐng)上級(jí)處理,切不可與顧客爭(zhēng)吵。另外,在對(duì)為主服務(wù)中還切記以下幾點(diǎn):

(1)三人以上對(duì)話,要用互相都懂的語言。

(2)不得模仿他人的語言、聲調(diào)和談話。

(3)不得聚堆閑聊、大聲講、大聲笑、高聲喧嘩。

(4)不高聲呼喊另一個(gè)人。

(5)不得以任何借口頂撞、諷刺、挖苦客人。

⑹不講過分的玩笑。

(7)不講有損公司形象的語言。

第7篇 物業(yè)區(qū)域工程維修操作規(guī)程制度

物業(yè)區(qū)域工程維修操作規(guī)程

1 目的和范圍

1.1目的

本作業(yè)指導(dǎo)書明確規(guī)定了yy物業(yè)管理公司各管理項(xiàng)目?jī)?nèi)區(qū)域內(nèi),對(duì)住戶報(bào)修或工程維修的維修工作規(guī)程,規(guī)范維修服務(wù)工作,為住戶提供滿意的服務(wù)。

1.2適用范圍

適用于yy物業(yè)管理公司各管理項(xiàng)目?jī)?nèi)區(qū)域內(nèi)的維修服務(wù)項(xiàng)目,包括水電系統(tǒng)日常維修維護(hù)及住戶有償服務(wù)維修。

2 工作流程

2.1 接到工程報(bào)修的維修指令后,維修人員根據(jù)維修內(nèi)容準(zhǔn)備好所需維修工具和維修材料后,并持《維修單》趕到維修地點(diǎn)。

2.2 做好維修安全防范措施,如安全護(hù)欄、維修告示牌、高空作業(yè)告示牌等。

2.3 做好公共場(chǎng)地的保護(hù)措施,將維修工具或維修材料放在舊報(bào)紙或抹布上,避免對(duì)公共場(chǎng)地造成損壞。

2.4 維修工具及材料須安放在不影響住戶使用的位置,如有住戶出入必須主動(dòng)禮讓。

2.5 維修結(jié)束后,立即清理維修現(xiàn)場(chǎng),及時(shí)撤掉告示牌。

3 室內(nèi)有償維修程序:

3.1 記清維修用戶的房號(hào)或單元,到達(dá)維修地點(diǎn)并核對(duì)無誤后用食(中)指關(guān)節(jié)輕聲扣門。

3.2 用戶詢問時(shí),主動(dòng)向用戶問好,自報(bào)部門,說明維修內(nèi)容。

3.3 進(jìn)入室內(nèi)前必須穿上塑料鞋套,進(jìn)入用戶房間后,首先做好維修現(xiàn)場(chǎng)的保護(hù)措施。

3.4 如維修中會(huì)產(chǎn)生較大噪聲時(shí),同時(shí)提醒客人并禮貌地客人表示歉意。

3.5 如維修中會(huì)產(chǎn)生較大灰塵或漏水時(shí),必須事前做好防護(hù)措施,盡量減少污染,同時(shí)提醒客人并禮貌地客人表示歉意。

3.6 維修時(shí)應(yīng)盡量保持戶內(nèi)環(huán)境雅靜,嚴(yán)禁高聲喧嘩、散漫。不準(zhǔn)隨意動(dòng)顧客的物品不準(zhǔn)在施工現(xiàn)場(chǎng)吸煙、吃東西。

3.7 維修完成后,立即清理維修現(xiàn)場(chǎng)并請(qǐng)用戶進(jìn)行驗(yàn)收。

3.8 用戶驗(yàn)收合格后,請(qǐng)作戶在《維修單》內(nèi)簽名確認(rèn)。

3.9 用戶簽名確認(rèn)后,向用戶表示謝意,與用戶道別,并輕輕退出房門,輕聲關(guān)閉房間。

3.10維修結(jié)束后,維修人員必須將《維修單》妥善保存。

第8篇 物業(yè)工程部供配電設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理規(guī)程與細(xì)節(jié)要求

物業(yè)工程部供配電設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理規(guī)程及細(xì)節(jié)要求

1.0目的

制定供電管理制度并實(shí)施,確保各物業(yè)管理配電設(shè)備正常運(yùn)行供電。

2.0適用范圍

適用于管理處所管理的所有配電設(shè)備設(shè)施。

3.0職責(zé)

3.1值班電工負(fù)責(zé)供電設(shè)備的運(yùn)行監(jiān)控,輕微故障的維修,用電安裝;

3.2維修領(lǐng)班負(fù)責(zé)供電故障的維修、供電設(shè)施的保養(yǎng)

4.0程序內(nèi)容

4.1值班電工崗位管理規(guī)程

4.1.1值班電工的崗位責(zé)任制是搞好配電房工作的一項(xiàng)基本制度。它有利于增強(qiáng)人員的責(zé)任感,有利于每一個(gè)人做好本質(zhì)工作,便于檢查評(píng)比;

4.1.2值班電工必須熟悉電氣設(shè)備,并經(jīng)考核合格,取得值班電工合格證(或操作證),值班電工應(yīng)有一定的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn);

4.1.3值班電工在運(yùn)行領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)下,完成本職的設(shè)備巡視、倒閘操作、事故處理、監(jiān)視各種儀表和保護(hù)裝置、填寫運(yùn)行記錄;

4.1.4單人值班不得單獨(dú)從事修理工作;

4.1.5接班人員應(yīng)提前到位做好接班準(zhǔn)備工作。若接班人員因故未到,交班人員應(yīng)堅(jiān)守崗位,并立即報(bào)告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo),做好安排;

4.1.6交班時(shí),應(yīng)盡量避免倒閘操作。交接班過程中發(fā)生事故或異常情況,原則上應(yīng)由交班人員負(fù)責(zé)處理;

4.2值班巡視制度

4.1.1每日巡檢配電房配電設(shè)備的運(yùn)行情況;

4.1.2每周巡檢電力計(jì)量表,如電流表、電壓表、功率表的指示情況和配線接觸情況;

4.1.3每月巡檢各組團(tuán)的配電箱接觸情況;

4.1.4遇有大風(fēng)、雨雪等天氣,應(yīng)巡檢電力線情況;

4.1.5巡視發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)及時(shí)檢修,當(dāng)值人員巡視后應(yīng)將巡視結(jié)果記錄于運(yùn)行表中。

4.3配電房的管理規(guī)程

4.3.1保持良好的室內(nèi)照明和通風(fēng),墻上配掛溫度計(jì),室內(nèi)溫度控制在35。c以下。

4.3.2房?jī)?nèi)禁止拉接臨時(shí)線路,供電線路嚴(yán)禁超載供電。

4.3.3嚴(yán)禁違章操作,操作或檢修時(shí)必須按規(guī)定使用電工絕緣工具,絕緣鞋套等。

4.3.4保持配電房?jī)?nèi)無雜物堆放,地面干凈,鋪設(shè)絕源橡膠墊層,設(shè)備外表清潔無塵。

4.3.5做好配電房的日常防水、防潮工作,堵塞漏洞,嚴(yán)防蛇、鼠等進(jìn)入配電房,以防短路事故的發(fā)生。

4.3.6配電房?jī)?nèi)設(shè)備及線路需改變,必報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),請(qǐng)專業(yè)人員確認(rèn)方可改變。

4.3.7每年對(duì)配電房?jī)?nèi)全部機(jī)電設(shè)備大檢修一次。

4.3.8值班人員應(yīng)認(rèn)真做好值班記錄,仔細(xì)填寫《配電房運(yùn)行記錄表》,認(rèn)真執(zhí)行交接班記錄制度。

4.4供配電設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程

4.4.1每天定期巡查供配電系統(tǒng)設(shè)備,包括(高、低壓室,變壓器室),并將設(shè)備運(yùn)行參數(shù)記錄在供配電系統(tǒng)運(yùn)行記錄表上。

4.4.2發(fā)現(xiàn)供配電負(fù)荷有顯著變化或其他設(shè)備異常,應(yīng)馬上查找原因,并通知維修領(lǐng)班安排處理。

4.4.3用電高峰或潮濕天氣期間,應(yīng)每班兩次關(guān)燈檢查接頭是否有過流放電現(xiàn)象,發(fā)現(xiàn)異常馬上處理。

4.4.4未經(jīng)領(lǐng)班師同意,不得私自更改設(shè)備線路和運(yùn)行設(shè)置。特殊情況下,須經(jīng)領(lǐng)班批準(zhǔn)并做記錄。

4.4.5嚴(yán)格執(zhí)行機(jī)房管理規(guī)定和交接班、值班規(guī)定。

4.4.6高壓工具應(yīng)每年送供電局年檢,年檢合格標(biāo)志貼在工具表面上。

4.4.7與系統(tǒng)有關(guān)的鑰匙集中放置在鑰匙箱中,交接班時(shí)清點(diǎn)數(shù)量,發(fā)現(xiàn)缺失立即追究。

4.4.8外借鑰匙應(yīng)做好登記并按時(shí)追收。

4.5供配電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程

4.5.1嚴(yán)格按照供配電系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行轄區(qū)設(shè)備的保養(yǎng)。

4.5.2維修領(lǐng)班每年12月制訂下一年度的設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃。

4.5.3工作過程應(yīng)嚴(yán)格遵守電氣作業(yè)規(guī)程。

4.5.4根據(jù)系統(tǒng)設(shè)備的特點(diǎn),重點(diǎn)做好除塵、潤滑、緊固接線端子等保養(yǎng)工作。

4.5.5各系統(tǒng)的維修保養(yǎng)以不影響物業(yè)服務(wù)正常營運(yùn)為原則,特殊情況,須報(bào)告管理處主任,及時(shí)通知受影響的用戶。

4.5.6使用期中,每月重點(diǎn)檢查電器的各部件,注意可動(dòng)部分是否有卡住,緊固件是否有松脫等現(xiàn)象。

4.5.7配電設(shè)備導(dǎo)電部分與接地電阻及其他部分的絕緣電阻,定期用搖表檢查絕緣接地電阻是否良好,一般應(yīng)大于10兆歐。

4.5.8接觸器的觸頭表面應(yīng)經(jīng)常保持清潔,不允許用金屬的工具摩擦觸頭。

4.5.9母線支架無污損、破裂,導(dǎo)體無松動(dòng),連接部分無過熱或變形現(xiàn)象。

4.5.10配電柜各相電壓、電流工作平衡,繼電器動(dòng)作顯示正常,信號(hào)指示燈正常

4.5.11電壓互感器(pt)、電流互感器(ct)無異常的聲音、氣味、無放電痕跡,保險(xiǎn)完好無損。

4.5.12補(bǔ)償電容器無漏電等異?，F(xiàn)象,無異常工作聲音及氣味,無溫度過熱現(xiàn)象,保護(hù)電容器的保險(xiǎn)工作正常。

4.5.13對(duì)電器的轉(zhuǎn)動(dòng)部分,如自動(dòng)開關(guān)操作機(jī)構(gòu)等,每年添加潤滑油,以保持轉(zhuǎn)動(dòng)靈活。

4.5.14高低壓開關(guān)的運(yùn)行無異?，F(xiàn)象,絕緣電阻在正常范圍內(nèi),動(dòng)力照明配電設(shè)備的配電分柜工作正常,無過熱異?，F(xiàn)象。所有配電設(shè)備的金屬部分,均有可靠接地裝置。

4.5.15維修保養(yǎng)結(jié)束后,應(yīng)將有關(guān)工作情況記錄在高壓電房設(shè)施檢查表、變壓器設(shè)備檢查表、低壓柜設(shè)備檢查表或當(dāng)值日志上。

4.5.16高壓設(shè)備發(fā)生接地時(shí),在室內(nèi)不得接近故障點(diǎn)4米以內(nèi),在室外不得接近故障點(diǎn)8米以內(nèi),進(jìn)入上述范圍必須穿絕緣鞋;接觸設(shè)備外殼或構(gòu)架時(shí)應(yīng)戴絕緣手套。

4.6變壓器保養(yǎng)操作規(guī)程

4.6.1前的準(zhǔn)備與檢查

a)記錄保養(yǎng)前變壓器電流和油溫的指標(biāo)。

b)按批準(zhǔn)指令辦理停電手續(xù),斷開變壓器高壓閘主開關(guān)。

c)備好工具、器材和儀表。

d)檢查并確認(rèn)變壓器高壓閘主開關(guān)已斷開,掛牌并上鎖。

e)放電并接好地線后方可工作。

4.6.2保養(yǎng)工作

a)清潔變壓器外殼、瓷瓶和瓷套管,發(fā)現(xiàn)有裂縫或損壞的予以更換。

b)檢修吸濕器和閥門。檢查油位,缺油須補(bǔ)充,有不合格須更換。

c)檢查并調(diào)整分接頭開關(guān),保證其切換動(dòng)作正確。

d)檢查硅膠有無變色,變色須更換。

e)檢查變壓器中性線與變壓器外殼接地情況。

f)對(duì)變壓器的整體進(jìn)行檢查,緊固所有螺絲,確認(rèn)保養(yǎng)無誤后,清理現(xiàn)場(chǎng)。

4.6.3結(jié)尾工作

a)驗(yàn)收合格后,按程序辦理送電手續(xù),拆除地線、撤鎖、撤牌、斷開變壓器低壓閘主開關(guān)及全部負(fù)荷開關(guān)。

b)按程序送電,拉合二次高壓閘主開關(guān),充電。一切正常后,正式合上高壓閘主開關(guān)。

c)合上低壓閘主開關(guān),在分別合上分開關(guān)。

d)測(cè)量各種參數(shù),確認(rèn)工作程序無誤。

4.7電房倒閘操作制度

4.7.1倒閘操作必須根據(jù)領(lǐng)班指令,操作人確認(rèn)無誤后執(zhí)行。發(fā)布指令應(yīng)準(zhǔn)確、清晰,使用正規(guī)操作術(shù)語和設(shè)備雙重名稱(即設(shè)備名稱和編號(hào))。

4.7.2停電拉閘操作必須按照開關(guān)+負(fù)荷側(cè)刀閘+母線側(cè)刀閘順序依次操作,送電合閘的順序與此相反。如變壓器需要停電時(shí),應(yīng)先停低壓,后停高壓;送電時(shí)先送高壓,后送低壓。嚴(yán)防帶負(fù)荷拉合隔離開關(guān)(刀閘)。為防止誤操作,高壓電氣設(shè)備都應(yīng)加裝防止誤操作的閉鎖裝置。

4.7.3倒閘操作由操作人填寫操作票,每張操作票只能填寫一個(gè)操作任務(wù)。下列項(xiàng)目應(yīng)填入操作票內(nèi):

a)應(yīng)拉合的開關(guān)和刀閘。

b)檢查開關(guān)和刀閘的位置。

c)檢查接地線是否拆除。

d)檢查負(fù)荷分配。

e)裝拆接地線。

f)安裝或拆除控制回路、電壓互感器回路的保險(xiǎn)器。

g)切換保護(hù)回路和檢驗(yàn)是否確無電壓等。

4.7.4倒閘操作應(yīng)由兩人執(zhí)行,其中一人操作,一人監(jiān)護(hù)。

4.7.5操作中發(fā)生疑問時(shí),不準(zhǔn)擅自更改操作票,不準(zhǔn)隨意解除閉鎖裝置,應(yīng)立即向領(lǐng)班報(bào)告,查明原因后再操作。

4.7.6電氣設(shè)備突然停電后,即使是事故停電,在末拉開有關(guān)刀閘和做好安全措施以前,不得觸及設(shè)備或進(jìn)入遮攔,以防突然來電。

4.7.7下列各項(xiàng)工作可以不用操作票:

a)事故處理。

b)拉合開關(guān)的單一操作。

c)拉開

接地刀閘或拆除全電房?jī)H有的一組接地線。

4.8用電安裝審批制度

4.8.1業(yè)主提出用電安裝申請(qǐng);

4.8.2管理員審閱業(yè)主提交的用電安裝申請(qǐng),并在接申請(qǐng)后一個(gè)工作日內(nèi),根據(jù)物業(yè)原設(shè)計(jì)容量簽署意見,提交管理處主任;

4.8.3管理處主任在接表后一個(gè)工作日內(nèi)審批物業(yè)原設(shè)計(jì)容量?jī)?nèi)的用電安裝申請(qǐng);

4.8.4當(dāng)值電工負(fù)責(zé)執(zhí)行經(jīng)批準(zhǔn)的用電安裝任務(wù)。

5.0相關(guān)文件

6.0記錄

6.1《配電房運(yùn)行記錄表》

6.2《供配電設(shè)備維保工作記錄表》

第9篇 小區(qū)物業(yè)工程部績(jī)效考評(píng)管理規(guī)程與細(xì)節(jié)要求

小區(qū)物業(yè)工程部績(jī)效考評(píng)管理規(guī)程及細(xì)節(jié)要求

1.0目的

規(guī)范員工績(jī)效考評(píng)工作,確保公平、公正、公開考評(píng)員工的德、績(jī)、能、勤。

2.0適用范圍

適用于工程部員工的績(jī)效考評(píng)工作。

3.0職責(zé)

3.1工程部管理員負(fù)責(zé)依照本辦法進(jìn)行維修工的檢查工作。

3.2工程部主管負(fù)責(zé)依照本辦法進(jìn)行管理員及維修工的檢查工作。

3.3管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)依照本辦法進(jìn)行工程部主管、工程師、管理員和維修工的檢查工作。

4.0程序內(nèi)容

4.1工程部員工工作標(biāo)準(zhǔn)。

4.1.1工程部員工應(yīng)符合《業(yè)主家庭設(shè)施維修管理規(guī)程》、《房屋維修管理辦法》、《給水系統(tǒng)管理規(guī)程》、《供配電設(shè)備管理規(guī)程》、《弱電系統(tǒng)管理規(guī)程》、《公共設(shè)備設(shè)施維護(hù)管理規(guī)程》、《公共設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理規(guī)程》的要求進(jìn)行工作。

4.1.2工程部工程師、管理員、維修工,必須參加物業(yè)管理處的培訓(xùn)和達(dá)到培訓(xùn)要求,培訓(xùn)合格后上崗。

4.1.3工程部工程師、管理員、維修技工,除應(yīng)嚴(yán)格按照本部門的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)進(jìn)行工作外,還應(yīng)嚴(yán)格遵守物業(yè)管理處其他相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的要求。

4.1.4工程部主管應(yīng)按上述各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程履行自己的職責(zé),符合標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的要求。

4.2績(jī)效考評(píng)評(píng)分結(jié)構(gòu)。

4.2.1績(jī)效考評(píng)中的周檢、月檢、抽檢均按百分制進(jìn)行,各種檢查考評(píng)的要求詳見《工作、服務(wù)績(jī)效綜合考評(píng)辦法》。

4.2.2工程部管理員、維修技工的考評(píng)分值構(gòu)成如下:

a)執(zhí)行“操作規(guī)程”質(zhì)量(滿分10分)。

b)執(zhí)行“運(yùn)作管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程”質(zhì)量(滿分10分)。

c)執(zhí)行“維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程”質(zhì)量(滿分10分)。

d)服務(wù)質(zhì)量(滿分10分)。

e)合理使用工具質(zhì)量(滿分10分)。

f)培訓(xùn)質(zhì)量(滿分10分)。

g)值班質(zhì)量(滿分10分)。

h)進(jìn)入住戶家庭維修質(zhì)量(滿分10分)。

i)執(zhí)行公司相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程質(zhì)量(滿分10分)。

j)其他質(zhì)量(滿分10分)

4.2.3工程部主管、工程師績(jī)效考評(píng)的周檢、月檢、抽檢分值構(gòu)成如下:

a)崗位標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程執(zhí)行質(zhì)量(滿分10分)。

b)培訓(xùn)質(zhì)量(滿分10分)。

c)自身工作技能(滿分10分)。

d)服務(wù)質(zhì)量(滿分10分)。

e)工作效果(滿分10分)。

f)工作責(zé)任心(滿分10分)。

g)處事公正性(滿分10分)。

h)遵守公司其他相關(guān)作業(yè)規(guī)程質(zhì)量(滿分10分)。

i)團(tuán)結(jié)配合質(zhì)量(滿分10分)。

j)道德水平(滿分10分)。

4.3績(jī)效考評(píng)扣分細(xì)則

4.3.1工程部管理員、維修技工扣分細(xì)則:

a)工程部管理員、維修技工當(dāng)值工作時(shí),違反各類設(shè)備操作規(guī)程者,每次檢查每發(fā)現(xiàn)一

項(xiàng)輕微違規(guī),扣減對(duì)應(yīng)考評(píng)項(xiàng)目0.5-2.0分;嚴(yán)重違規(guī)扣3-10分;引起不良后果的,視情況按《行政獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)程》進(jìn)行處罰;

b)工程部管理員、維修技工當(dāng)值工作時(shí),違反各類運(yùn)行管理規(guī)程者,每次檢查每發(fā)現(xiàn)一

項(xiàng)輕微違規(guī),扣減對(duì)應(yīng)考評(píng)項(xiàng)目0.5-2分;嚴(yán)重違規(guī)扣減3-10分;引起不良后果的,視情況按《行政獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)程》進(jìn)行處罰;

c)工程部管理員、維修技工當(dāng)值工作時(shí)違反各類維修保養(yǎng)規(guī)程者,每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)

輕微違規(guī),扣減對(duì)應(yīng)考評(píng)項(xiàng)目0.5-2分;嚴(yán)重違規(guī)扣減3-10分;引起不良后果的,視情況按《行政獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)程》進(jìn)行處罰;

d)工程部管理員、維修技工當(dāng)值工作時(shí)的儀容儀表、言談舉止不符合員工服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)者,

每次檢查每發(fā)現(xiàn)一次一般違規(guī),扣減相應(yīng)考評(píng)項(xiàng)目0.5-1分;嚴(yán)重

違規(guī)扣減2-3分;引起不良后果的,視情況扣減4-10分,扣完為止;

e)工程部管理員、維修技工當(dāng)值工作使用工具時(shí)違反機(jī)電維修工具作業(yè)者,每次檢查每

發(fā)現(xiàn)一次一般違規(guī),扣減對(duì)應(yīng)考評(píng)項(xiàng)目0.5-2分;嚴(yán)重違規(guī)扣減4-10分;引起不良后果的,視情況按《行政獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)程》給予處罰;

f)工程部管理員、維修技工不按員工培訓(xùn)要求參加培訓(xùn)或達(dá)不到培訓(xùn)要求,每次檢查每

發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)一般違規(guī),扣減對(duì)應(yīng)考評(píng)項(xiàng)目0.5-1分;嚴(yán)重違規(guī)扣減2-3分;引起不良后果的,視情況扣減4-10分,扣完為止;

g)引起不良后果的,視情況扣減4-10分,扣完為止;

h)工程部管理員、維修技工進(jìn)入住戶家庭進(jìn)行安裝維修、違反維修安裝規(guī)程者,每次檢

查每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)一般違規(guī),扣減對(duì)應(yīng)考評(píng)項(xiàng)目1-3分;嚴(yán)重違規(guī)扣減4-10分;引起不良后果的,視情況按《行政處罰標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)程》進(jìn)行處罰;

i)工程部管理員、維修技工不遵守公司其他相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程,每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)一

般違規(guī),扣減對(duì)應(yīng)考評(píng)項(xiàng)目0.5-1分;嚴(yán)重違規(guī)扣減2-3分;引起不良后果的,視情況扣減4-10分,扣完為止;

j)管理員、維修技工考評(píng)時(shí),如發(fā)出同時(shí)違反兩個(gè)以上考評(píng)項(xiàng)目的違規(guī)行為,應(yīng)在對(duì)應(yīng)

項(xiàng)目同時(shí)進(jìn)行扣減。

4.3.2工程部主管、工程師績(jī)效考評(píng)扣分細(xì)則:

a)嚴(yán)格按工程部所有標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程進(jìn)行工作,每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)一般違規(guī),扣減對(duì)應(yīng)

考評(píng)項(xiàng)目1-2分;嚴(yán)重違規(guī)扣價(jià)對(duì)應(yīng)項(xiàng)目3-4分;引起不良后果的,扣減5-10分,扣完為止;

b)工程部主管、工程師當(dāng)值時(shí)儀容儀表、言談舉止達(dá)不到員工服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求者,每次檢

查每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)一般違規(guī),扣減對(duì)應(yīng)考評(píng)項(xiàng)目1-2分;嚴(yán)重違規(guī)扣價(jià)對(duì)應(yīng)項(xiàng)目3-4分;引起不良后果的,扣減5-10分,扣完為止;

c)工程部主管、工程師安排、組織、檢查不力,員工工作或本部門、本班組工作效果達(dá)

不到相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程要求的,每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)一般違規(guī),扣減對(duì)應(yīng)考評(píng)項(xiàng)目1-2分;嚴(yán)重違規(guī)扣價(jià)對(duì)應(yīng)項(xiàng)目3-4分;引起不良后果的,扣減5-10分,扣完為止;

d)工程部主管、工程師不遵守公司其他相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程,每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)一般違

規(guī),扣減對(duì)應(yīng)考評(píng)項(xiàng)目1-2分

;嚴(yán)重違規(guī)扣價(jià)對(duì)應(yīng)項(xiàng)目3-4分;引起不良后果的,扣減5-10分,扣完為止;

e)上述各項(xiàng)考評(píng),發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象(行為)時(shí),除應(yīng)在上述對(duì)應(yīng)考評(píng)項(xiàng)目?jī)?nèi)進(jìn)行扣分外,

還應(yīng)同時(shí)分析造成違規(guī)的原因,如屬因培訓(xùn)不夠、不合格造成的,應(yīng)同時(shí)在“培訓(xùn)”欄目?jī)?nèi)扣分(一般扣1-2分,嚴(yán)重扣3-10分);如屬自身工作技能低、素質(zhì)差造成的,應(yīng)同時(shí)在“工作技能”欄目?jī)?nèi)扣分(標(biāo)準(zhǔn)同上);如屬工作責(zé)任心不夠造成的,應(yīng)同時(shí)在“工作責(zé)任心”欄目?jī)?nèi)扣分)(標(biāo)準(zhǔn)同上)‘如屬處事不公正造成的,應(yīng)同時(shí)在“公正處事”欄目?jī)?nèi)扣分(標(biāo)準(zhǔn)同上)‘如屬團(tuán)結(jié)不暢造成的,應(yīng)同時(shí)在“團(tuán)結(jié)配合”欄目?jī)?nèi)扣分(標(biāo)準(zhǔn)同上)’如屬道德水準(zhǔn)不高造成的,應(yīng)同時(shí)在“道德水準(zhǔn)”欄目?jī)?nèi)扣分(標(biāo)準(zhǔn)同上);

f)考評(píng)時(shí)如發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為同時(shí)觸犯兩個(gè)以上的考評(píng)項(xiàng)目,則應(yīng)同時(shí)在對(duì)應(yīng)的考評(píng)項(xiàng)目

中同時(shí)扣分,直至扣完對(duì)應(yīng)欄目分?jǐn)?shù)為止。

4.3.3一般違規(guī)、一般程度、一般情況是指偶發(fā)性的,因粗心大意引起的,或因記錄簽名不清、不合要求或有一定的客觀因素(需經(jīng)確認(rèn)),造成的程度輕微不合格。嚴(yán)重違規(guī)、嚴(yán)重程度是指明知故犯引起的不合格;造成不良后果是指引起連鎖反應(yīng),造成實(shí)際損害、惡劣影響或引起其他工作質(zhì)量受到連帶影響的結(jié)果。

4.3.4“其他”欄目是為本公司相關(guān)作業(yè)規(guī)程所未包括,或超本規(guī)程4.3.1和4.3.2所列出的原因造成的不合格所設(shè)置,如果未發(fā)生或未出現(xiàn),該欄目考評(píng)時(shí)應(yīng)當(dāng)給出滿分10分。

4.3.5檢查、考評(píng)時(shí),如出現(xiàn)《行政獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)程》中所列明的應(yīng)受嘉獎(jiǎng)事件,則應(yīng)在視情節(jié)在正常考評(píng)完畢后在總分中追加1-20分(但總分不應(yīng)超過100分),另依據(jù)《行政獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)程》對(duì)受考人進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。

4.3.6獎(jiǎng)評(píng)時(shí)受考人的行為造成的不良后果已觸犯《行政獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)程》所列出的必須加以懲處的情形,則除在考評(píng)檢查表相應(yīng)欄目?jī)?nèi)扣完相應(yīng)的發(fā)分值外,另依據(jù)《行政獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)程》對(duì)受考人追加處罰。

5.0相關(guān)文件

6.0記錄

6.1《工程維修部管理員、技工考核表》

第10篇 物業(yè)工程部弱電系統(tǒng)維護(hù)管理規(guī)程與細(xì)節(jié)要求

物業(yè)工程部弱電系統(tǒng)維護(hù)管理規(guī)程及細(xì)節(jié)要求

1.0目的

規(guī)范弱電系統(tǒng)維修程序,確保高效率、高質(zhì)量地完成弱電系統(tǒng)的機(jī)電處員工作。

2.0適用范圍

適用于物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的弱電系統(tǒng)的維修。

3.0職責(zé)

3.1工程部主管負(fù)責(zé)檢查弱電系統(tǒng)機(jī)電處員工作的實(shí)施情況。

3.2組長(zhǎng)負(fù)責(zé)弱電系統(tǒng)作的組織實(shí)施。

3.3弱電工負(fù)責(zé)弱電系統(tǒng)工作。

4.0程序要點(diǎn)

4.1弱電系統(tǒng)維護(hù)管理規(guī)程

4.1.1嚴(yán)格遵守系統(tǒng)各項(xiàng)運(yùn)行制度、保證系統(tǒng)處于良好的狀態(tài)。

4.1.2領(lǐng)班每年12月制定下年度的保養(yǎng)計(jì)劃,并負(fù)責(zé)實(shí)施。

4.1.3在日常維修中作好防靜電工作。

4.1.4對(duì)撤除的部件與端子作好記錄和標(biāo)貼,以防止混亂。

4.1.5對(duì)于一主一備的設(shè)備不可同時(shí)保養(yǎng),以先主后備的順序進(jìn)行。

4.1.6對(duì)于紅外、激光、微波等發(fā)射裝置,不能用濕式清潔劑清洗,應(yīng)用吸塵器進(jìn)行清潔。

4.1.7各設(shè)備的元器件、參數(shù)不得隨意更改。

4.1.8系統(tǒng)維護(hù)結(jié)束以后,將系統(tǒng)調(diào)試運(yùn)行正常,在觀察一段時(shí)間,將系統(tǒng)調(diào)試運(yùn)行正常,填寫記錄表格。

4.2弱電系統(tǒng)維護(hù)注意事項(xiàng)

4.2.1應(yīng)熟悉維修設(shè)施的電路原理及功能方框圖。

4.2.2應(yīng)注意安全操作:

a)確保人身安全:維修時(shí)如需帶電作業(yè)(電壓高于36v時(shí)),應(yīng)做好相應(yīng)的絕緣措施;

b)確保維修設(shè)施的安全:測(cè)量某焊點(diǎn)電壓切忌與相鄰焊點(diǎn)相碰;維修設(shè)施印刷線路板底面切忌與金屬物件相碰,最好用絕緣板托起;注意合理放置機(jī)電處員工作以免引起意外。

4.2.3必須正確判斷故障部位、故障元器件,切忌亂換亂拆、胡亂調(diào)整。

4.3基本維修方法

4.3.1觀察法:

a)有無虛焊、松脫、燒焦的元器件;

b)有無異常的聲音;

c)觀察圖象效果。

4.3.2靜態(tài)測(cè)量法:

a)短路電阻測(cè)量法;

b)電流測(cè)量判斷法;

c)電壓測(cè)量判斷法。

4.4小區(qū)組團(tuán)對(duì)講機(jī)維修

4.4.1室內(nèi)聽不到鈴聲:

a)檢查主機(jī)按鈕開關(guān)是否接觸良好,否則應(yīng)更換按鈕開關(guān);

a)檢查室內(nèi)分機(jī)待機(jī)轉(zhuǎn)換開關(guān)是否接觸良好,如接觸不行則應(yīng)整修處理。

b)通過上述兩個(gè)部驟如仍不振鈴,則應(yīng)重點(diǎn)檢查振鈴放大電路,直至故障排除。

4.4.2不能對(duì)講:

a)檢查通話線是否接觸良好,如不行則重新焊接;

b)檢查室內(nèi)分機(jī)擴(kuò)音器、揚(yáng)聲器是否正常,如不正常則應(yīng)更換。

c)檢查室內(nèi)分機(jī)放大電路,重點(diǎn)檢查三極管直至故障排除。

4.4.3不能開樓下大閘門:

a)檢查鎖舌不見是否靈活,如阻滯則應(yīng)加潤滑油;

b)檢查開鎖磁線圈接線是否良好、線圈是否燒壞,如時(shí)則應(yīng)重新接好線頭或更換電磁線圈;

d)開鎖按鈕是否接觸良好、開鎖繼電器是否動(dòng)作可靠、開鎖電路有無損壞的元器件,如有問題則應(yīng)逐一檢查并排除故障。

4.4.4主機(jī)無電源:

a)檢查轎式整流二極管有無損壞,如損壞則應(yīng)更換同規(guī)格二極管;

b)檢查電源變壓器是否燒壞,如是則應(yīng)更換同規(guī)格的變壓器。

4.5可視對(duì)講機(jī)維修

4.5.1無圖象、聲音,但開鎖正常:

a)調(diào)節(jié)亮度電位器觀察屏幕有無光柵,如油光柵則應(yīng)檢查室內(nèi)機(jī)與門口機(jī)的圖象信號(hào)連接是否接牢,則應(yīng)重新接好(燙錫焊接);

b)如調(diào)節(jié)亮度電位器屏幕仍無光柵,此時(shí)應(yīng)檢查室內(nèi)急電路板,包括震蕩電路、推動(dòng)電路、輸出電路、圖象顯示電路等逐級(jí)檢查,直至故障排除。

4.5.2通話無聲音:

a)檢查聽筒與室內(nèi)機(jī)的界限是否牢固,否則應(yīng)重新接好(燙錫、焊接);

b)調(diào)節(jié)音量電位器,如揚(yáng)聲器理有交流聲發(fā)出,則說明室內(nèi)機(jī)的放大電路有問題,室內(nèi)機(jī)放大電路包括音頻輸入電路、牽制放大電路、攻防電路,此時(shí)應(yīng)逐級(jí)進(jìn)行檢查直至故障排除。

4.6程控交換機(jī)維護(hù)管理規(guī)程

4.6.1程控交換機(jī)的有關(guān)維護(hù)包養(yǎng)工作由弱點(diǎn)技工負(fù)責(zé)。

4.6.2要保證交換機(jī)工作電源的供應(yīng)(ups),中央空調(diào)的開啟。

4.6.3值班人員巡檢交換機(jī)的運(yùn)行情況,如發(fā)現(xiàn)異聲、異味、電壓不穩(wěn)定立即檢查維修。

4.6.4未經(jīng)同意,禁止修改交換機(jī)的運(yùn)行參數(shù)。改動(dòng)參數(shù)后,必須記錄在當(dāng)班日志和保養(yǎng)記錄表上。

4.6.5配線架的配線改動(dòng)后必須修改配線資料。

4.6.6維護(hù)終端平時(shí)運(yùn)行是處于關(guān)閉狀態(tài),使用時(shí)再開啟。

4.6.7檢查或維修功能卡前必須先關(guān)閉交換機(jī)電源,帶上防靜電手套。

4.5.8保持機(jī)架、個(gè)功能卡、整流器、散熱柵的衛(wèi)生清潔工作,各連接端子連接可靠。

4.6.9當(dāng)交換機(jī)發(fā)生故障而不能立即修復(fù)時(shí),應(yīng)在最短的時(shí)間內(nèi)通知廠商到場(chǎng)維修恢復(fù)。

4.6.10所有的保養(yǎng)工作結(jié)束后,應(yīng)測(cè)試系統(tǒng)是否正常,并填寫設(shè)備檢查保養(yǎng)記錄表。

5.0記錄

5.1監(jiān)控中心設(shè)備檢查

6.0相關(guān)支持文件

6.1《監(jiān)控中心設(shè)備檢查表》

第11篇 物業(yè)部跟進(jìn)工程遺漏管理規(guī)程

物業(yè)部跟進(jìn)工程遺漏的管理

工程遺留問題是指竣工驗(yàn)收和樓宇使用過程中,發(fā)現(xiàn)的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設(shè)計(jì)無法達(dá)到使用要求、保修無法解決的設(shè)計(jì)缺陷等方面的工程質(zhì)量問題。

物業(yè)部對(duì)完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職責(zé),指定專人作好協(xié)調(diào)工作。對(duì)發(fā)現(xiàn)的遺留問題,及時(shí)向管理處經(jīng)理匯報(bào),并作好與開發(fā)建設(shè)單位的聯(lián)系工作。在進(jìn)行工程完善和遺留問題的改造時(shí),要加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理,具體有兩種不同情況的管理:

(1)在業(yè)主(租戶)未入伙之前的施工管理。

1).分清責(zé)任范圍,物業(yè)部指定專人與施工隊(duì)保持聯(lián)系,協(xié)調(diào)解決交叉工作的予質(zhì),以確保已接管房屋和設(shè)施的完好。

2).配合施工隊(duì)的用水、用電,要求施工隊(duì)進(jìn)出場(chǎng)有序(必要時(shí)可簽訂合同)。

3).限制施工隊(duì)的活動(dòng)范圍,不許到施工現(xiàn)場(chǎng)以外區(qū)域活動(dòng)。

(2)在業(yè)主(租戶)已入伙之后進(jìn)行施工時(shí),除按上面第(1)條規(guī)定執(zhí)行以外,還必須加強(qiáng)以下工作的管理:

1).限制噪音施工時(shí)間,確保業(yè)主(租戶)的工作和休息。

2).嚴(yán)禁施工人員穿拖鞋及袒胸露臂,嚴(yán)禁吸煙。

3).施工單位必須提前把安全負(fù)責(zé)人、施工人員名單交物業(yè)部,辦理臨時(shí)出入證,施工完畢將證交回。

4).增強(qiáng)保安力量,加強(qiáng)對(duì)施工人員的管理監(jiān)督,避免給已入伙的業(yè)主(租戶)帶來安全隱患。

5).施工隊(duì)離場(chǎng)前,必須到物業(yè)部申請(qǐng)放行條,經(jīng)有關(guān)人員核查無誤并簽名后,施工隊(duì)方可撤離寫字樓。

第12篇 物業(yè)管理綠化工程接管驗(yàn)收規(guī)程

物業(yè)管理公司綠化工程接管驗(yàn)收規(guī)程

一.目的

規(guī)范綠化工程驗(yàn)收程序,確保綠化質(zhì)量得以嚴(yán)格控制。

二.適用范圍

適用于物業(yè)管理公司對(duì)由承包方承擔(dān)的綠化工程的驗(yàn)收接管。

三.職責(zé)

1.主管經(jīng)理負(fù)責(zé)工程驗(yàn)收結(jié)果審核、審核。

2.園林綠化主管負(fù)責(zé)綠化標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施及工程進(jìn)度的跟進(jìn)。

3.園藝師負(fù)責(zé)施工質(zhì)量及苗木質(zhì)量的把關(guān),并報(bào)告予主管經(jīng)理。

四.竣工初驗(yàn)

1.施工單位在苗木全部種植完畢后,向園林綠化部提交竣工報(bào)告及初驗(yàn)申請(qǐng)。

2.施工單位還應(yīng)同時(shí)遞交《工程綠化設(shè)計(jì)圖》、《工程竣工圖》、《種值更改簽證》、《苗木種值一覽表》等相關(guān)資料。

3.物管公司園林綠化主管、園藝師會(huì)同施工單位負(fù)責(zé)人現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)工程竣工情況,并做好相關(guān)記錄提高予主管經(jīng)理。

4.在初驗(yàn)過程中應(yīng)著重注意以下事項(xiàng):

a.苗木種植種類、數(shù)量、位置是否與圖紙相符;

b.苗木規(guī)格是否符合設(shè)計(jì)要求;

c.苗木生長(zhǎng)情況及保護(hù)措施是否符合要求:

d.施工場(chǎng)地是否按要求清理干凈;

e.所有綠化植物是否確實(shí)種植完畢,符合設(shè)計(jì)要求;

5.對(duì)初驗(yàn)不合格苗木,按《不合格糾正、預(yù)防標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》處理。

6.對(duì)于沒有上述問題的,園林綠化主管簽署初驗(yàn)意見,正式進(jìn)入養(yǎng)護(hù)期。

五.養(yǎng)護(hù)期滿復(fù)驗(yàn)

1.施工單位在養(yǎng)護(hù)期滿過后,填寫?zhàn)B護(hù)期間自檢報(bào)告及養(yǎng)護(hù)期滿復(fù)驗(yàn)申請(qǐng)報(bào)告,申請(qǐng)復(fù)驗(yàn)。

2.主管經(jīng)理、園林綠化主管、園藝師會(huì)同施工單位負(fù)責(zé)人現(xiàn)場(chǎng)檢驗(yàn)苗木養(yǎng)護(hù)情況。

3.合格苗木必須符合以下標(biāo)準(zhǔn):

a.喬灌木長(zhǎng)勢(shì)良好,沒有枯枝、黃葉、殘葉現(xiàn)象;

b.喬灌木種值位置適當(dāng),高低錯(cuò)落有致,外形美觀,造型、修剪合理;

c.喬灌木規(guī)格符合設(shè)計(jì)要求;

d.枝葉無病蟲害,無蛀干害蟲;

e.喬木保護(hù)措施得當(dāng),有護(hù)樹架,無倒?fàn)?、搖動(dòng)現(xiàn)象;

f.無裸露土面,草坪及地被植物無雜草或雜草率小于5棵/m2;

g.施工場(chǎng)地?zé)o殘留垃圾、余土。

4.不合格苗木及枯死、生長(zhǎng)不良苗木限在一周內(nèi)補(bǔ)種整改完畢。新補(bǔ)種部分,要從補(bǔ)種工作完畢起重新計(jì)算養(yǎng)護(hù)期。

5.對(duì)檢驗(yàn)合格苗木及綠化項(xiàng)目簽署復(fù)驗(yàn)意見及接管意見。

六.驗(yàn)收后的工作

1.物管公司綠化主管統(tǒng)計(jì)實(shí)際工程量,并連同接管意見上報(bào)物業(yè)管理公司總經(jīng)理審核后并提交總經(jīng)理審批。

2.將審批的驗(yàn)收結(jié)果及實(shí)際工程量遞交開發(fā)商結(jié)算部予以結(jié)算。

3.物管公司安排人手對(duì)已接管的苗木及綠化項(xiàng)目加強(qiáng)養(yǎng)護(hù)管理。

七.驗(yàn)收后的資料整理

1.將下列資料及相關(guān)記錄加以整理并歸檔;

a.《綠化工程合同》;

b.《綠化工程設(shè)計(jì)圖》;

c.《綠化種植更改簽證》;

d.《綠化工程竣工圖》;

e.《苗木種植一覽表》;

f.《綠化工程初驗(yàn)、復(fù)驗(yàn)表》;

g.《綠化工程預(yù)決算書》;

h.《實(shí)際工程量統(tǒng)計(jì)表》;

i.《綠化工程竣工報(bào)告》。

2.對(duì)上述資料均應(yīng)存檔公司檔案室長(zhǎng)期保管。

第13篇 物業(yè)小區(qū)工程部緊急事件處理工作規(guī)程制度

物業(yè)小區(qū)工程部緊急事件處理工作規(guī)程

1.0目的

保證工程部人員處理物業(yè)設(shè)施設(shè)備緊急事件的快速性、準(zhǔn)確性,以確保小區(qū)設(shè)施設(shè)備發(fā)生緊急事件后的影響面最小,損失最低。

2.0適用范圍

適用公司管轄的各物業(yè)小區(qū)物業(yè)設(shè)施設(shè)備緊急事件的處理工作。

3.0職責(zé)

3.1物服中心主任負(fù)責(zé)緊急事件處理工作的組織、指揮和督導(dǎo)。

3.2工程部主管緊急事件處理工作的組織和實(shí)施。

3.3工程部領(lǐng)班和技工緊急事件處理工作的實(shí)施。

4.0工作程序

4.1緊急性電氣故障處理程序

4.1.1發(fā)生市電停電或配電房總開關(guān)跳閘停電時(shí),配電值班人員立即手持手電進(jìn)入配電房檢查屬于市電停電還是配電房總開關(guān)跳閘停電,屬市電停電應(yīng)立即打電話至供電局詢問停電原因和來電時(shí)間,同時(shí)報(bào)告運(yùn)行領(lǐng)班和工程部主管,報(bào)客服中心前臺(tái);

4.1.2配電值班人員留守配電值班室等候恢復(fù)供電操作,同時(shí)接聽解答顧客的電話咨詢,做好停電的相關(guān)記錄;

4.1.3工程部維修領(lǐng)班立即帶領(lǐng)全班人員分頭檢查電梯困人情況,如有則立即實(shí)施《電梯困人員救援工作規(guī)程》,同時(shí)向顧客提供必要的電氣技術(shù)方面的支持,工程部其他技術(shù)人員回配電值班室協(xié)助配電值班人員工作;

4.1.4屬配電房總開關(guān)跳閘停電,配電值班人員應(yīng)立即報(bào)告運(yùn)行領(lǐng)班或工程部主管和物服中心主任,同時(shí)初步檢查分析跳閘停電原因,并做好停電的相關(guān)記錄;

4.1.5維修領(lǐng)班立即帶領(lǐng)全班人員檢查電氣設(shè)備,并知會(huì)運(yùn)行值班人員是否屬設(shè)備故障造成,同時(shí)執(zhí)行1.3項(xiàng)的工作;

4.2緊急性溢、停水處理程序

4.2.1由于管道破裂、水閥或浮球閥失靈等故障發(fā)生溢水后工程部人員應(yīng)首先關(guān)閉相關(guān)的水閥防止繼續(xù)溢水,同時(shí)立即向工程部其他人員通報(bào)要求給予支援,如果溢水發(fā)生在負(fù)層,排污水泵不能及時(shí)自動(dòng)時(shí)轉(zhuǎn)為手動(dòng)抽水,如果溢水發(fā)生在其他樓層,由于沒有排污水泵應(yīng)立即將溢水掃進(jìn)最近的地漏,避免溢水進(jìn)入配電室、弱電房等設(shè)備機(jī)房重地;

4.2.2工程部其他人員在接到通報(bào)后應(yīng)立即全力趕赴現(xiàn)場(chǎng)共同清掃溢水,維修班長(zhǎng)組織搶修故障管道或設(shè)備等,維修工作完成后即時(shí)將水閥開啟,當(dāng)事人做好溢水的相關(guān)記錄;

4.2.3市政供水停水后由于小區(qū)儲(chǔ)水池有一段時(shí)間的自供水能力,此時(shí)運(yùn)行人員應(yīng)立即向自來水公司詢問停水原因和恢復(fù)供水時(shí)間,同時(shí)報(bào)告運(yùn)行班長(zhǎng)或工程部主管;屬市政提前通知停水的,運(yùn)行人員應(yīng)在停水前將水池水補(bǔ)滿,并報(bào)告工程部主管和物服中心主任。

4.3燃?xì)庑孤┨幚沓绦?/p>

4.3.1當(dāng)燃?xì)庑孤┌l(fā)生時(shí),運(yùn)行值班人員應(yīng)立即先將燃?xì)饪傞y關(guān)閉,報(bào)告工程部運(yùn)行領(lǐng)班和工程部主管,通知安管部派員保證安全,此時(shí)泄漏點(diǎn)嚴(yán)禁操作開關(guān)各類電氣設(shè)備,嚴(yán)禁動(dòng)用任何火源和有可能產(chǎn)生閃點(diǎn)的金屬碰撞火花等;

4.3.2工程部主管在接到報(bào)告后立即趕泄漏點(diǎn)指揮,通知客服中心前臺(tái)報(bào)通知燃?xì)夤緭屝?

4.3.3工程部人員積極配合安管消防員同共處理燃?xì)庑孤┑陌踩乱?當(dāng)值人員做好相關(guān)的記錄;

4.3.4工程部人員積極協(xié)助燃?xì)夤镜娜細(xì)夤艿罁屝?做好相關(guān)的記錄。

4.4火災(zāi)事件處理程序

4.4.1當(dāng)發(fā)現(xiàn)火警時(shí),工程部當(dāng)事人應(yīng)立即通知客服中心前臺(tái)和安管部,并打電話向119報(bào)警,同時(shí)向工程部主管報(bào)告,由工程部主管協(xié)調(diào)火災(zāi)事件的處理;

4.4.2工程部運(yùn)行值班人員堅(jiān)守崗位,保證供水、供電,保證消防水泵、正壓風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)機(jī)正常運(yùn)行;

4.4.3凡工程部人員必須積極撲救,不遺余力,務(wù)求把火災(zāi)事故消滅在萌芽之中,把損失減小到最低限度,同時(shí)積極配合安管部或消防部門的火災(zāi)撲救工作。

第14篇 物業(yè)工程部突發(fā)性水浸事故處理規(guī)程制度

物業(yè)工程部突發(fā)性水浸事故處理

1、工程值班人員接到水浸情況報(bào)告后,及時(shí)前往現(xiàn)場(chǎng)查看。

2、抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后,立刻檢查漏(滲)水正確位置及所屬水質(zhì)、水源,設(shè)法制止漏水,不能制止的應(yīng)立即通知客戶服務(wù)中心、中控室,尋求支援,且盡量控制現(xiàn)場(chǎng),防止范圍擴(kuò)散。

3、觀察四周環(huán)境,滲(漏)水是否影響各項(xiàng)設(shè)備(如高壓電力房、電線槽、電梯等),是否影響其它設(shè)施(如天花、墻身、地面等)。

4、利用沙包及可用物料堆筑,防止漏水滲入配電房、電梯井等設(shè)備,并須將電梯升上最高樓層,以免被水浸濕而使機(jī)件受損。如電梯受損應(yīng)立即通知電梯維修承包商,要求維修人員30分鐘到達(dá)事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)處理。

5、如漏水、滲水可能影響日常操作、保養(yǎng)及可能涉及申報(bào)保險(xiǎn)金等問題須拍照片以作日后存檔及證明。

6、通知保潔人員協(xié)助清理現(xiàn)場(chǎng)積水,檢查受影響范圍,通知受影響業(yè)戶。

方案制定人:z

第15篇 物業(yè)工程部高空作業(yè)安全操作規(guī)程制度

物業(yè)工程部高空作業(yè)安全操作規(guī)程

1.高空作業(yè)搭的架子或高梯必須進(jìn)行安全檢查,各部位是否安裝牢固,是否有損壞,確認(rèn)完好無損后方可進(jìn)行高空作業(yè)。

2.高空作業(yè)時(shí)必須系好安全帶,有安全措施,嚴(yán)格按高空作業(yè)有關(guān)安全規(guī)程進(jìn)行作業(yè)。

3.凡參加高空作業(yè)的人員應(yīng)進(jìn)行體格檢查合格,患有不宜從事高空作業(yè)病癥的人員不得參加高空作業(yè)。

4.在露天高空作業(yè)時(shí),如遇六級(jí)以上大風(fēng)或惡劣氣候,及霜凍、雨雪天氣時(shí)應(yīng)停止高空作業(yè),必須進(jìn)行時(shí)應(yīng)采取安全措施后有專人進(jìn)行監(jiān)護(hù),方可進(jìn)行。

5.高空作業(yè)人員應(yīng)配帶工具袋,較大的工具應(yīng)系保險(xiǎn)繩,傳遞物品時(shí)嚴(yán)禁拋擲。

6.高空作業(yè)周圍應(yīng)設(shè)圍欄,掛警示牌,嚴(yán)禁其他人員逗留或通行,并設(shè)專人看管好施工現(xiàn)場(chǎng)。

7.在高空架子上工作時(shí),要根據(jù)架子的承重量,禁止超重上人或放物品。擺放物品不要影響作業(yè),防止掉下摔壞或傷人。

8.在移動(dòng)式高架上作業(yè)移位時(shí),高架上不準(zhǔn)有人,架子上的物品及工具要有防掉下措施。