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是什么
物業(yè)維修過程的檢驗工作規(guī)程旨在確保物業(yè)設(shè)施的正常運行，通過規(guī)范化的檢驗流程，及時發(fā)現(xiàn)并解決設(shè)施設(shè)備的問題，以提高服務(wù)質(zhì)量和居民滿意度。這一規(guī)程涵蓋了從故障報告、維修執(zhí)行到驗收確認(rèn)的全過程，旨在確保維修工作的高效、準(zhǔn)確和安全。
模板
1. 故障報告
- 接收：物業(yè)人員接到業(yè)主或使用人的設(shè)施故障報告后，應(yīng)詳細(xì)記錄問題描述、位置及影響范圍。
- 登記：將故障信息錄入物業(yè)管理系統(tǒng)，生成維修工單。
2. 維修計劃
- 評估：根據(jù)工單內(nèi)容，技術(shù)團隊評估維修難度、所需資源和預(yù)計時間。
- 安排：制定維修計劃，分配任務(wù)給相應(yīng)維修人員，并確定優(yōu)先級。
3. 維修執(zhí)行
- 準(zhǔn)備：維修人員攜帶必要工具和材料，前往現(xiàn)場進(jìn)行初步檢查。
- 實施：依據(jù)維修計劃，進(jìn)行維修作業(yè)，確保遵守安全規(guī)定。
4. 過程監(jiān)督
- 現(xiàn)場管理：物業(yè)管理人員應(yīng)定期檢查維修進(jìn)度，確保工作按計劃進(jìn)行。
- 安全監(jiān)控：確保維修過程符合安全標(biāo)準(zhǔn)，防止意外發(fā)生。
5. 驗收與確認(rèn)
- 驗收：維修完成后，由物業(yè)人員進(jìn)行質(zhì)量檢查，確認(rèn)問題已解決。
- 用戶反饋：通知業(yè)主或使用人進(jìn)行試用，收集反饋，確保滿意。
6. 記錄與歸檔
- 記錄維修詳情：包括所用材料、工時、費用等，更新物業(yè)管理系統(tǒng)。
- 歸檔：保存維修記錄，便于后續(xù)的維護和參考。
標(biāo)準(zhǔn)
1. 故障報告必須準(zhǔn)確無誤，不得遺漏重要信息。
2. 維修計劃需在接報后2小時內(nèi)完成，緊急情況應(yīng)優(yōu)先處理。
3. 維修執(zhí)行過程中，維修人員需遵守操作規(guī)程，確保作業(yè)安全。
4. 過程監(jiān)督應(yīng)至少每小時一次，確保維修進(jìn)度與計劃一致。
5. 驗收標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)包括設(shè)備功能恢復(fù)、外觀完好、無安全隱患。
6. 記錄與歸檔應(yīng)在維修完成后24小時內(nèi)完成，保證信息的時效性。
本規(guī)程旨在為物業(yè)維修工作提供標(biāo)準(zhǔn)化的操作指南，通過嚴(yán)格執(zhí)行，確保物業(yè)設(shè)施的良好狀態(tài)，提升物業(yè)服務(wù)的整體水平。各環(huán)節(jié)的工作人員應(yīng)熟悉并遵守這些規(guī)定，以實現(xiàn)高效、安全的維修管理。在實際操作中，應(yīng)根據(jù)具體情況進(jìn)行靈活調(diào)整，但始終以保障業(yè)主利益和設(shè)施安全為首要目標(biāo)。
物業(yè)維修過程的檢驗工作規(guī)程范文
第1篇 物業(yè)維修過程的檢驗工作規(guī)程
1.目的
確保維修過程的質(zhì)量達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，使業(yè)戶滿意。
2.適用范圍
適用于各管理處對維修過程的檢驗。
3.職責(zé)
3.1管理處主任每周巡視樓宇公共部分不少于一次，并負(fù)責(zé)對工程主任（工程主管）提交的月維修情況檢查。
3.2工程主任（工程主管）每天對公共設(shè)備進(jìn)行維修情況巡查不少于一次，并每日對《維修單》完成情況進(jìn)行檢查。
4.檢驗內(nèi)容
4.1維修過程檢驗的原則
4.1.1服務(wù)及時性的檢驗
4.1.1.1根據(jù)維修預(yù)約時間，準(zhǔn)時到達(dá)維修地。
4.1.1.2對于廣泛影響整體或局部房屋、危及房屋或業(yè)戶人命安全、引發(fā)極度不便等的維修，應(yīng)立即維修，維修期限在24小時內(nèi)。
4.1.1.3對于造成某些或個別業(yè)戶不便、屬設(shè)施功能失效之類的，應(yīng)作應(yīng)急維修，維修期限在72小時內(nèi)。
4.1.1.4屬項目零星而非緊急性者，所有不屬4.1.1.2、4.1.1.3兩限的維護、維修、更換等保養(yǎng)維修，維修期限在14天內(nèi)。
4.1.2服務(wù)質(zhì)量的檢驗：按維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢驗；功能性維修以恢復(fù)原有功能為準(zhǔn)；外觀性維修：表面應(yīng)無色差、無高低不平現(xiàn)象，滿足業(yè)戶的合理要求、嚴(yán)格按維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
4.2檢驗
4.2.1日檢：工程主任（工程主管）對每日的《維修單》要及時檢查完成情況，對已完成的維修項目進(jìn)行抽查，以檢查服務(wù)的及時性和業(yè)戶對維修服務(wù)過程是否滿意，并對當(dāng)時未能解決的項目查找原因，及時監(jiān)督解決。
4.2.2周檢：管理處主任依據(jù)《維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》，每周對公共部分進(jìn)行巡視，對發(fā)現(xiàn)存在的問題及時反饋給工程主任（工程主管），并督促解決，并對公共設(shè)施設(shè)備維修情況巡查不少于一次。
4.2.3月檢：每月工程主任（工程主管）根據(jù)《維修回訪制度》規(guī)定抽取20%進(jìn)行回訪；80%由管理處值班人員進(jìn)行回訪，以檢查服務(wù)過程質(zhì)量，工程主任（工程主管）將每月維修工作報告提交管理處主任審閱檢查。
4.3對于以上檢驗中發(fā)現(xiàn)的嚴(yán)重不合格應(yīng)立即查找原因，及時采取糾正措施；在檢驗過程中發(fā)現(xiàn)隱患的應(yīng)及時采取預(yù)防措施，具體處理程序按《持續(xù)改進(jìn)數(shù)據(jù)收集及糾正和預(yù)防措施程序》。
4.4維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
序? 號內(nèi)? 容服 務(wù) 標(biāo) 準(zhǔn)備?? 注
1上樓時間接到維修要求，預(yù)約時間的按約定時間上樓，需即時維修的15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場。
2服務(wù)態(tài)度熱情、謙虛、使用文明用語。
3提供維修材料應(yīng)向業(yè)戶提供合格的維修材料。
4維修服務(wù)時間視工藝復(fù)雜情況而定，一般不超過8小時，最多不超過72小時。如超出上述時間，應(yīng)向業(yè)戶說明原因。
5服務(wù)對象滿意率應(yīng)達(dá)到95%。對不滿意的5%應(yīng)盡快組織二次維修，使業(yè)戶滿意。
6洗臉盆漏水應(yīng)達(dá)到原先標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)反復(fù)試用，不漏水，服務(wù)對象滿意。
7洗菜盆漏水接頭、閥門、軟管應(yīng)按原標(biāo)準(zhǔn)安裝，維修時間不超過1小時。
8洗菜盆堵塞達(dá)到暢通標(biāo)準(zhǔn)，對切口處的修補應(yīng)盡力恢復(fù)原樣，維修時間不超過2小時。
9浴缸堵塞及漏水達(dá)到暢通標(biāo)準(zhǔn)，對切口處的修補盡力恢復(fù)原樣，經(jīng)反復(fù)使用達(dá)到暢通、不漏水。
10維修墻內(nèi)水管應(yīng)摸準(zhǔn)管路，打墻時盡量少破壞磁片，維修完畢后我觀應(yīng)恢復(fù)原樣，做到工完場清。
11洗臉盆堵塞下水應(yīng)達(dá)到相當(dāng)流暢，檢查口應(yīng)恢復(fù)原狀，并對維修現(xiàn)場進(jìn)行清理，維修小時不超過2小時。
12疏通馬桶使之相當(dāng)暢通，即使往馬桶里扔少許紙巾也不影響暢通，維修時間不超過2小時嚴(yán)重堵塞除外，如馬桶內(nèi)掉進(jìn)梳子、瓶子等。
13疏通地漏使之暢通，并對切口恢復(fù)原樣，維修時間不超過1小時。
14房間沒水此項原因多種，應(yīng)盡快解決業(yè)戶用水問題。（市政停水除外）閥門、濾網(wǎng)、高位水箱等可能使業(yè)戶家中停水。
15換鎖應(yīng)按住戶要求安裝，并反復(fù)試用使之靈活，開關(guān)自如，緊密性好。維修時間：木門不超過30分鐘，鐵門不超過2小時。
16水龍頭漏水維修后應(yīng)達(dá)到原來標(biāo)準(zhǔn)，密閉、開關(guān)自如，維修時間不超過30分鐘。
17接頭漏水應(yīng)達(dá)到緊固、密封、不滴水，維修時間不超過1小時。
18樓上水漏到樓下盡快找到漏水原因，以達(dá)到處理好不漏水為標(biāo)準(zhǔn)，并對墻地面等污染清理干凈，維修時間不超過4小時。上層業(yè)戶不在家除外。
19馬桶漏水以不漏水為標(biāo)準(zhǔn)，如需拆馬桶安裝，應(yīng)恢復(fù)原樣，維修時間不超過2小時。
20房間無電以恢復(fù)房間正常用電為標(biāo)準(zhǔn)，在維修完畢后應(yīng)盡量保持原狀，維修時間不超過2小時。比較復(fù)雜的不超過24小時。
21燈不亮應(yīng)達(dá)到原來照明標(biāo)準(zhǔn)，維修時間不超過30分鐘。
22業(yè)戶門鈴不響以達(dá)到清脆悅耳為標(biāo)準(zhǔn)，維修時間不超過30分鐘。
23房間插座無電使用方便、安全為標(biāo)準(zhǔn)，并把故障原因告訴業(yè)戶。維修時間不超過2小時。比較復(fù)雜的不超過24小時。
24業(yè)戶門窗修理使之能開關(guān)靈活自如，密封性能良好，維修時間不超過2小時。如玻璃損壞的不超過24小時。
5.記錄 無
6.附件 無
第2篇 物業(yè)項目電梯日常維修保養(yǎng)規(guī)程制度
物業(yè)項目電梯日常維修保養(yǎng)規(guī)程
為規(guī)范電梯維修保養(yǎng)工作,確保電梯各項性能完好,特制定本規(guī)程。
1.0電梯維修保養(yǎng)安全操作
1.1維修保養(yǎng)前的安全準(zhǔn)備工作:
a.在電梯基站門口處放置檢修停用標(biāo)牌;
b.關(guān)好廳門,不能關(guān)廳門時,用合適的護攔擋住入口處,防止無關(guān)人員進(jìn)入電梯轎廂或進(jìn)入電梯井道;
c.有人在轎頂上做檢修工作時,必須按下轎頂檢修箱上的檢修開關(guān),關(guān)好廳門。
1.2檢修過程中的安全注意事項:
a.給轉(zhuǎn)動部位加油、清洗或觀察鋼絲繩的磨損情況時必須停閉電梯;
b.人在轎頂上工作時,站立之處應(yīng)有選擇,腳下不得有油污,否則應(yīng)打掃干凈,以防滑倒;
c.人在轎頂上準(zhǔn)備開動電梯以觀察有關(guān)電梯部件的工作情況時,必須牢牢握住鋼絲繩,并應(yīng)注意整個身體置于轎廂外框尺寸之內(nèi),防止被其他部件碰傷。需由轎內(nèi)檢修人員開電梯時,要交代和配合好,未經(jīng)許可不準(zhǔn)開動電梯;
d.禁止在井道內(nèi)和轎頂上吸煙;
e.檢修電器部件時應(yīng)盡可能避免帶電作業(yè),必須帶電操作或難以在安全切斷電源的情況下操作時,應(yīng)將底坑檢測視燈箱上的急停開關(guān)或限速器張緊裝置的斷繩開關(guān)斷開;應(yīng)預(yù)防觸電,并應(yīng)有監(jiān)護人,必備的工具和材料,特別應(yīng)注意電梯突然起動運行。
f.使用的手燈必須采用帶護罩的,電壓為36v以下的安全燈。最好使用手電筒;
嚴(yán)禁維修人員站在井沿處向井道內(nèi)探身,嚴(yán)禁維修人員兩只腳分別站在轎廂頂與門;
g.廳上坎之間進(jìn)行長時間的維修操作;
h.底坑深度超過1.5m的,應(yīng)用梯子上下,禁止攀附隨線和轎底其他部位上下。進(jìn)入底坑后,應(yīng)將底坑檢視燈箱上的急停開關(guān)或限速器張緊裝置的斷繩開關(guān)斷開
i.應(yīng)盡量避免在井道內(nèi)上下同時作業(yè),必須同時作業(yè)時,下方作業(yè)人員應(yīng)戴上安全帽;
j.檢修未完,檢修人員需暫時離開現(xiàn)場時,應(yīng)做到:
--關(guān)閉所有廳門,暫時關(guān)不上的必須設(shè)置明顯標(biāo)示物,進(jìn)行安全圍擋,并在該廳門口懸掛危險、切勿靠近警告牌,并派人看守;
--切斷電梯總電源開關(guān);
--排除熱源,如烙鐵、電焊、噴燈等。
k.檢修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)做到:
--將所有開關(guān)恢復(fù)到原來狀態(tài),檢查工具、材料有無遺落在設(shè)備上;
--清點工具、材料、打掃工作現(xiàn)場,摘除懸掛的告示牌;
--送電試運行,觀察電梯運行情況,發(fā)現(xiàn)異常及時整改;
--通知有關(guān)人員電梯恢復(fù)正常運行。
2.0電梯的日常保養(yǎng)維修由外委完成。
3.0每月對電梯各部位進(jìn)行二次檢查、清潔、潤滑(著重對各安全裝置效能檢查),對電梯進(jìn)行保養(yǎng)時,可以一臺電梯的全部保養(yǎng)項目一次性進(jìn)行,也可以對所有電梯分項目進(jìn)行保養(yǎng)。
3.1檢查曳引電動機、減速箱有無異常響聲,如有則應(yīng)對曳引電動機軸承加注潤滑油,對減速箱加入蝸輪蝸桿潤滑油。
3.2檢查曳引電動機和減速箱聯(lián)軸器彈性圈有無損壞,如有則應(yīng)更換彈性圈,檢查曳引電動機、減速箱地腳螺栓有無松動現(xiàn)象,如有則應(yīng)擰緊。
3.3檢查制動器電磁鐵與銅套間是否潤滑良好、動作是否靈活無阻礙,否則應(yīng)加潤滑劑,檢查各固定螺栓、彈簧調(diào)節(jié)螺母是否緊固無松動,如松動則應(yīng)擰緊。制動器溫度不超過60℃。
3.4門機自流電動機碳刷磨損如果超過新裝時的1/3時則應(yīng)更換。
3.5限速器轉(zhuǎn)銷處應(yīng)加潤滑油,限速器輪、張緊輪輪槽應(yīng)無異常磨損,如磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換并作必要調(diào)整;鋼絲繩應(yīng)完好無油污;限速器夾繩鉗口應(yīng)無油污或異物,發(fā)腳螺栓應(yīng)緊固。
3.6檢查張緊裝置動作是否正常,否則應(yīng)作機械調(diào)整;檢查限位器開關(guān)是否處于正常位置,如未在正常位置則應(yīng)扳回。
3.7檢查安全鉗傳動連桿動作是否靈活無卡阻,如果有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)對各傳動加注潤滑油,安全鉗楔塊與導(dǎo)軌間隙應(yīng)為2-4mm。安全鉗鉗口應(yīng)清潔無油污。
3.8清潔控制柜內(nèi)各元器件,檢查接觸器、繼電器動作是否正常,有無異常聲響,觸點有無打火、熔焊、積碳現(xiàn)象,如有則應(yīng)進(jìn)行整修,整修達(dá)不到要求的則應(yīng)更換同型號規(guī)格的接觸器、繼電器;檢查熔斷器有無松動、發(fā)熱現(xiàn)象,如有則應(yīng)處理并擰緊;檢查各儀表、信號燈是否正常,如損壞則應(yīng)予以更換。
3.9檢查機械選層器鋼帶有無斷齒、開裂和扭曲現(xiàn)象,如有則應(yīng)更換鋼帶;檢查各傳動機構(gòu)動作是否靈活無阻滯,如阻滯則應(yīng)對各傳動部位加潤滑油;檢查電氣觸頭或開關(guān)接觸是否良好,否則應(yīng)擦拭和修理。
3.10清除轎門、各廳門導(dǎo)軌的灰塵、油污。
3.11檢查各廳門門鎖接觸是否良好,否則應(yīng)修理,門鎖轉(zhuǎn)動部位應(yīng)注入潤滑油;檢查操縱箱按鈕、開關(guān)操作是否靈活可靠,失效的應(yīng)及時更換。
3.12檢查自動門傳動機構(gòu),安全觸板傳動機是否正常,各部位螺釘、定位裝置是否緊固,門機皮帶有無損壞,開關(guān)門動作是否靈活可靠,轎廂門限位開關(guān)、減速開關(guān)、門鎖接點、電阻器等有無損壞。要求門刀距廳門地坎5-8mm,運行中門刀不能碰門轆轤,門刀與門轆轤間隙為3mm,廳門不能從外面用手扒開。對各轉(zhuǎn)動軸加潤滑油,保證轉(zhuǎn)動自如,安全觸板動作靈敏可靠。
3.13檢查轎廂和對重導(dǎo)靴油盒中油量(正常應(yīng)為2/3油盒),缺油應(yīng)及時加好;檢查滾輪導(dǎo)靴膠皮有無開裂、膨脹,如開裂、膨脹則應(yīng)更換。
3.14檢查斷相保護、超速保護、機械聯(lián)鎖、廳門和轎門機電聯(lián)鎖油壓緩沖器復(fù)位開關(guān)、急停開關(guān)、安全開關(guān)、檢修開關(guān)、終端限位安全裝置是否動作可靠,對不符合要求的要調(diào)整或更換,對傳動部位應(yīng)加潤滑油。
3.15清除對重架、對重塊、緩沖器上的雜物,清掃底坑,清潔接油盒。
3.16檢查緊固感應(yīng)器各部位螺栓,清除各部位塵土、污物。
3.17檢查曳引鋼絲繩張力是否一致,繩有無伸長,如伸長則應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。曳引輪繩槽應(yīng)清潔無油污。
3.18檢查導(dǎo)軌連接板、壓道板螺栓是否緊固,如松動則應(yīng)擰緊。
3.19做好中間接線盒外部清潔,緊固各端子板壓線螺母。
4.0每年對電梯進(jìn)行一次全面綜合性檢查、清洗、潤滑、修理、調(diào)整和測試。
4.1每年對減速箱更換一次新的蝸輪蝸桿油。
4.2檢查制動片磨損情況,如磨損厚度超過新裝時厚度的1/2時則應(yīng)更換。
4.3清潔限速輪、張緊輪并加潤滑油。
4.4張緊輪底平面距底坑地面距離應(yīng)為500±50mm,超過規(guī)定的應(yīng)予以截繩。
4.5檢查安全鉗楔塊和導(dǎo)靴的間隙(正常值2-4mm),試驗安全鉗動作是否靈敏可靠,如不滿足要求則應(yīng)作機械調(diào)整。
4.6清潔機械選層器,對各轉(zhuǎn)動部位加潤滑油,損壞的元器件應(yīng)予以更換。
4.7清潔廳門吊門輪、軌道和鋼絲繩,更換磨損的門輪、地腳滑塊,調(diào)整好門機速度。
4.8調(diào)整廳轎門位置、門鎖位置,緊固各部位螺栓,門刀與層門地坎、門鎖滾輪與轎廂的間隙應(yīng)保證5-8mm。
4.9緊固對重塊鎖緊裝置、繩頭板及各部位螺栓,調(diào)整緊固補償鏈,運行時應(yīng)無撞擊聲。
4.10加緩沖器油,作緩沖器復(fù)位試驗時,復(fù)位開關(guān)應(yīng)動作準(zhǔn)確傳動部分應(yīng)靈活。
4.11對終端極限開關(guān)做越程試驗,其越程距離為上下端站廳門地坎以外50-70mm。
4.12對終端極限開關(guān)做越程試驗,其越程距離為上下端站廳站地坎以外150-200mm。
4.13檢查動力部分絕緣電阻應(yīng)在0.5兆歐以上,其余電氣線路應(yīng)在0.25兆歐以上,電氣設(shè)備的金屬外殼對地應(yīng)在4兆歐以上,如果達(dá)不到要求則應(yīng)進(jìn)行干燥處理。
4.14檢查各熔斷器、熔斷體、熱繼電器、相序繼電器等保護裝置是否工作正常,如果不行則應(yīng)更換。
5.0突然發(fā)生的電梯故障,先組織解決而后寫出《--事故報告》并上報公司。
第3篇 物業(yè)轄區(qū)中央空調(diào)維修保養(yǎng)規(guī)程制度2
物業(yè)轄區(qū)中央空調(diào)維修保養(yǎng)規(guī)程(二)
1、目的
規(guī)范中央空調(diào)維修保養(yǎng)工作,確保中央空調(diào)各項性能完好。
2、范圍
適用于物業(yè)轄區(qū)內(nèi)各類中央空調(diào)的維修保養(yǎng)。
3、職責(zé)
3.1 制冷技工具體負(fù)責(zé)中央空調(diào)的維修保養(yǎng)。
3.2 工程維修部主管負(fù)責(zé)組織制冷技工研究、制定制定中央空調(diào)維修保養(yǎng)計劃并組織實施。
3.3 管理處主任負(fù)責(zé)審核年度維修保養(yǎng)計劃并檢查該計劃的執(zhí)行情況。
3.4 綜合部負(fù)責(zé)向有關(guān)業(yè)主/用戶通知停用中央空調(diào)的情況。
3.5 分公司運營技術(shù)部負(fù)責(zé)中央空調(diào)維修保養(yǎng)的技術(shù)指導(dǎo)。
4.、工作內(nèi)容
4.1 中央空調(diào)維修保養(yǎng)計劃的制定。
4.1.1 每年的12月26日前,由工程維修部主管組織制冷技工一起研究、制定《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計劃》報管理處主任審核。
4.1.2 工程維修部主管根據(jù)審批后的年度保養(yǎng)計劃,在每月26日前制定《月份設(shè)備維修保養(yǎng)計劃》,報管理處主任審核后組織實施。
4.1.3 制定年度維修保養(yǎng)計劃的原則:
a.中央空調(diào)使用的頻度;
b.中央空調(diào)運行狀況(故障隱患);
c.合理的時間(避開節(jié)假日、特殊活動日等)。
4.1.4 年度維修保養(yǎng)計劃應(yīng)包括如下內(nèi)容:
a.維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容;
b.具體實施維修保養(yǎng)的時間;
c.預(yù)計費用;
d.備品、備件計劃。
4.2 對中央空調(diào)進(jìn)行維修保養(yǎng)時應(yīng)按計劃進(jìn)行。
4.3 制冷技工負(fù)責(zé)中央空調(diào)的日常維修保養(yǎng)。中央空調(diào)的大型修理及pc中央處理器的故障處理由外委完成。
4.4 冷卻塔維修保養(yǎng):制冷技工每半年對冷卻塔進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。
4.4.1 用500v搖表檢測電機絕緣電阻應(yīng)不低于0.5mω,否則應(yīng)干燥處理電機線圈,干燥處理后仍達(dá)不到0.5mω以上時則應(yīng)拆修電機線圈。
4.4.2 檢查電機、風(fēng)扇是否轉(zhuǎn)動靈活,如有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)加注潤滑油;如有異常摩擦聲則應(yīng)更換同型號規(guī)格的軸承。
4.4.3 檢查皮帶是否開裂或磨損嚴(yán)重,如是則應(yīng)更換同規(guī)格皮帶;檢查皮帶是否太松,如是則應(yīng)調(diào)整(每半個月檢查出一次);檢查皮帶輪與軸配合是否松動,如是則應(yīng)整修。
4.4.4 檢查布水器是否布水均勻,否則應(yīng)清潔管道及噴嘴。
4.4.5 清洗冷卻踏(包括填料、集水槽),清潔風(fēng)扇風(fēng)葉。
4.4.6 檢查補水浮球閥是否動作可靠,否則應(yīng)修復(fù)(不定期)。
4.4.7 擰緊所有緊固件。
4.4.8 清潔整個冷卻塔外表。
4.5 風(fēng)機盤管維修保養(yǎng):制冷技工每隔半年對風(fēng)機盤進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。
4.5.1 每周清洗一次空氣過濾網(wǎng),排除盤管內(nèi)空氣(不定期)。
4.5.2 檢查風(fēng)機是否轉(zhuǎn)動靈活,如有阻滯現(xiàn)象,則應(yīng)加注潤滑油,如有異常摩擦響聲則應(yīng)更換風(fēng)機軸承。
4.5.3 用500v搖表檢測風(fēng)機電機線圈,絕緣電阻應(yīng)不低于0.5mω,否則應(yīng)整修處理。檢查電容有無變形、鼓脹或開裂,如是則應(yīng)更換同規(guī)格電容;檢查各接線頭是否牢固,是否有過熱痕跡,如是則作相應(yīng)整修。
4.5.4 清潔風(fēng)機風(fēng)葉、盤管、積水盤上的污物。
4.5.5 用鹽酸溶液(內(nèi)加緩蝕劑)清除盤管內(nèi)壁的水垢。
4.5.6 擰緊所有緊固件。
4.5.7 清潔風(fēng)機盤管外殼。
4.6 冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng):制冷技工每半年對冷凝器、蒸發(fā)器進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。
4.6.1 柜式蒸發(fā)器維修保養(yǎng):
a.每周清洗一次空氣過濾網(wǎng);
b.清潔蒸發(fā)器散熱片;
c.清潔接水盤。
4.6.2 水冷式冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)(清除污垢):
a.配制10%的鹽酸溶液(每1kg酸溶液里加0.5g緩蝕記);
b.拆開冷凝器、蒸發(fā)器兩端進(jìn)出水法蘭封閉,然后向里注滿酸溶液,酸洗時間為24小時。也可用泵循環(huán)清洗,清洗時間為12小時;
c.酸洗完畢后用1%的naoh溶液或5%naco3溶液清洗15分鐘,最后再用清水沖洗3次以上。
d.全部清冼完畢后,檢查是否漏水,如漏水則申請外委維修,如不漏水則重新裝好(如法蘭的密封膠墊已老化則應(yīng)更換)。
4.7 冷卻水泵機組、冷凍水泵機組維修保養(yǎng):制冷技工每半年對冷卻水泵機組、冷凍水泵機組進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。
4.7.1電動機維修保養(yǎng):
a.用500v搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5mω以上,否則應(yīng)
進(jìn)行干燥處理或修復(fù)。
b.檢查電動機軸承有無阻滯現(xiàn)象,如有則應(yīng)加潤滑油,如加潤滑油后仍不行則應(yīng)更換同型號規(guī)格的軸承。
c.檢查電動機風(fēng)葉有無擦殼現(xiàn)象,如有則應(yīng)修整處理。
4.7.2 水泵維修保養(yǎng):
a.轉(zhuǎn)動水泵軸,觀察是否有阻滯、碰撞、卡住現(xiàn)象,如是軸承問題則對軸承加注潤滑油或更換軸承;如是水泵葉輪問題則應(yīng)拆修水泵;
b.檢查壓盤處是否漏水成線,如是則應(yīng)加壓盤根(不定期);
4.7.3 堅持彈性聯(lián)軸器有無損壞,如損壞則應(yīng)更換彈性橡膠墊(不定期)。
4.7.4 清洗水泵過濾網(wǎng)。
4.7.5 擰緊水泵機組所有緊固螺栓。
4.7.6 清洗水泵機組外殼,如脫漆或銹蝕嚴(yán)重,則應(yīng)重新油漆一遍。
4.8 制冷技工每半年對冷凍水管路、送冷風(fēng)管路、風(fēng)機盤管路進(jìn)行一次保養(yǎng),檢查冷凍水管路、送冷風(fēng)管路、風(fēng)機盤管路處是否有大量的凝結(jié)水或保溫層已破損,如是則應(yīng)重做保溫層。
4.9 閥類維修保養(yǎng):制冷技工每半年對閥類進(jìn)行一次保養(yǎng)。
4.9.1 節(jié)制閥與調(diào)節(jié)閥的維修保養(yǎng):
a.檢查是否泄露,如是則應(yīng)加壓填料;
b.檢查閥門開閉是否靈活,如阻力較大則應(yīng)對閥桿加注潤滑油;
c.如閥門破裂或開閉失效,則應(yīng)更換同規(guī)格閥門;
d.檢查法蘭連接處是否滲漏,如是則應(yīng)拆換密封膠墊。
4.9.2 電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥維修保養(yǎng):
a.
干燥過濾器:檢查干燥過濾器是否已臟堵或吸潮,如是則更換同規(guī)格的干燥過濾器;
b.電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥:
--通斷電檢查電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥是否動作可靠,如有問題則更換同規(guī)格電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥;
--對壓差調(diào)節(jié)閥間閥桿加潤滑油,如壓填料處泄露則應(yīng)加壓填料。
4.10 檢測、控制部分維修保養(yǎng):制冷技工每半年對檢測、控制部分進(jìn)行一次保養(yǎng)。
4.10.1 檢測器件(溫度計、壓力表、傳感器)維修保養(yǎng):
a.對于讀數(shù)模糊不清的溫度計、壓力表應(yīng)拆換;
b.送檢溫度計、壓力表合格后方可使用;
c.檢測傳感器參數(shù)是否正常并做模擬實驗,對于不合格的傳感器應(yīng)拆換;
d.檢查裝檢測器的部位是否滲漏,如滲漏則應(yīng)更換密封膠墊。
4.10.2 控制部分維修保養(yǎng):
a.清潔
控制柜內(nèi)外的灰塵、贓物。
b.檢查、緊固所有接線頭,對于燒蝕嚴(yán)重的接線頭應(yīng)更換。
c.交流接觸器維修保養(yǎng):
--清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒;
--清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭),如觸頭燒蝕嚴(yán)重則應(yīng)更換同規(guī)格交流接觸器;
--清潔鐵芯上的灰塵及贓物;
--擰緊所有緊固螺栓。
d.熱繼電器我誒修保養(yǎng):
--檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱或燒傷痕跡,如有則應(yīng)整修處理,處理后達(dá)不到要求的要更換;
--檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整,如損壞則應(yīng)更換。
e.自動空氣開頭維修保養(yǎng):
--用500v搖表測量絕緣電阻應(yīng)不低于0.5mω,否則應(yīng)烘干處理;
--清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒,如滅弧罩損壞則應(yīng)更換;
--清除觸頭表面上的小金屬顆粒(不要修銼)。
f.信號燈、指示儀表維修保養(yǎng):
--檢查各信號燈是否正常,如不亮則應(yīng)更換同規(guī)格的小燈泡;
--檢查各指示儀表指示是否正確,如偏差較大則應(yīng)做適當(dāng)調(diào)整,調(diào)整后偏差仍較大應(yīng)更換。
g.中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng):對中間繼電器、信號繼電器做模擬實驗,檢查二者的動作是否可靠,輸出的信號是否正常,否則應(yīng)更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。
h.pc中央處理器、印刷線路板如出現(xiàn)問題,則申請外委維修。
4.11 壓縮機維修保養(yǎng):制冷技工每年對壓縮機進(jìn)行一次檢測、保養(yǎng)。
4.11.1 檢查壓縮機油位、油色。如油位低于觀察鏡的1/2位置,則應(yīng)查明漏油原因并排除故障后再充注潤滑油;如油已變色則應(yīng)徹底更換潤滑油。
4.11.2 檢查制冷系統(tǒng)內(nèi)是否存在空氣,如有則應(yīng)排放空氣。
4.11.3 具體檢查壓縮機如下參數(shù):
a.壓縮機電機絕緣電阻(正常0.5mω以上);
b.壓縮機運行電流(正常為額定值,三相基本平衡);
c.壓縮機油壓(正常10~15kgf/cm2);
d.壓縮機外殼溫度(正常85℃以下);
e.吸氣壓力(正常值4.9~5.4kgf/cm2);
f.排氣壓力(正常值12.5kgf/cm2);
g.檢查壓縮機是否有異常的噪音或振動;
h.檢查壓縮機是否有異常的氣味。
通過上述檢查綜合判斷壓縮機是否有故障,如有則應(yīng)更換壓縮機(外委維修)。
4.11.4 擰緊所有緊固件并清潔壓縮機。
4.12 中央空調(diào)維修保養(yǎng)的時間計劃不允許超過8小時,如必須超過8小時,工程維修部須報管理處主任,經(jīng)同意后方能繼續(xù)維修保養(yǎng)工作。
4.13 對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作,應(yīng)由工程維修部盡快補充至計劃中;對于突發(fā)性的設(shè)備設(shè)施故障,先經(jīng)主任口頭批準(zhǔn)后,可以先組織解決后上報管理處主任。
4.14 中央空調(diào)因維修保養(yǎng)等原因需停用時,應(yīng)由主管填寫《停申請表》經(jīng)主任批準(zhǔn)后,客戶中心提前一周通知業(yè)主/業(yè)主/用戶。如因突然故障停用中央空調(diào),應(yīng)在恢復(fù)使用后2小時內(nèi)向業(yè)主/業(yè)主/用戶解釋。
5、表格、標(biāo)識
第4篇 物業(yè)區(qū)域消防設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程制度
物業(yè)區(qū)域消防設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)規(guī)程
一、消防設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)的一般原則
1、管理處區(qū)域消防設(shè)施的日常維護、維修要落實到責(zé)任人。
2、消防設(shè)備的管理應(yīng)按照公司設(shè)備管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
3、消防設(shè)備維修后必須恢復(fù)原來狀態(tài),不得隨意更改原器材、線路。
4、消防設(shè)施設(shè)備的故障,按急修處理,管理處無法解決的故障,應(yīng)及時填寫《物業(yè)維修單》報工程部,若情況緊急可先用電話聯(lián)系。
5、管理處負(fù)責(zé)監(jiān)督外包方履行維修保養(yǎng)責(zé)任并填寫維修保養(yǎng)記錄表。
二、消防設(shè)施設(shè)備每月須保養(yǎng)的項目:
1、室內(nèi)消防栓每月逐個檢查不少于一次,并記錄在《消火栓檢查表》。《消火栓檢查表》要求張貼在栓箱上。
2、消防泵(包括噴淋泵、控制柜)每月進(jìn)行一次預(yù)防性運轉(zhuǎn)的操作,操作要求按照《水泵站技術(shù)安全操作規(guī)程》進(jìn)行并記錄在《設(shè)備保養(yǎng)記錄表》上。
3、疏散出口指示燈(包括應(yīng)急燈)每月進(jìn)行一次檢查保養(yǎng),斷開交流電源,備用電池放電(亮燈)半小時后再合上交流電源。檢查情況記錄在《消防設(shè)施檢查維修記錄表》。
4、火災(zāi)報警系統(tǒng)的檢查保養(yǎng),每月須對火災(zāi)報警監(jiān)護儀的各項功能檢查,同時對報警系統(tǒng)所包含的設(shè)施(煙溫感、警鈴等)進(jìn)行抽查。此工作記錄在《消防設(shè)施檢查維修登記表》上。
三、每季須檢查保養(yǎng)的項目:
1、室內(nèi)栓消防水的檢查:每季度檢查不少于一次,在每個消防立管的試驗栓處放水檢查水壓是否正常,若有故障須立即解決,確保消防供水,記錄在《消防設(shè)施檢查維修登記表》。
2、防火卷簾、送風(fēng)排煙機、濕式報警閥、消防廣播:每季度檢查保養(yǎng)試運行各系統(tǒng)主機,同時對各系統(tǒng)所包含的設(shè)施(如風(fēng)閥、放水閥、音箱等)進(jìn)行抽查,此工作記錄在《消防設(shè)施檢查維修登記表》。
3、室外消火栓的檢修:每季度逐個檢修一次,放水檢查供水是否正常,給予活動部位加油潤滑,保證設(shè)施能應(yīng)急使用。并記錄《消防設(shè)施檢查維修登記表》上。
4、噴淋、消防結(jié)合器、閘閥的檢修:每季度逐個檢修一次。噴淋、消防結(jié)合器的接口部位要上油潤滑保養(yǎng),以便急用時能夠迅速接口使用。噴淋、消防閘閥的轉(zhuǎn)動部位須上油潤滑保養(yǎng),以防生銹轉(zhuǎn)動不便。檢修工作記錄在《消防設(shè)施檢查維修登記表》。
第5篇 物業(yè)項目消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程制度
物業(yè)項目消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程
為規(guī)范消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)工作,確保消防系統(tǒng)設(shè)備各項性能良好,特制定本規(guī)程。
1.0程序要點
1.1檢查
1.1.1日檢:每班次在高級技工的指導(dǎo)下由消防管理中心監(jiān)控員對火災(zāi)報警系統(tǒng)進(jìn)行下列檢查:
a)每班次均應(yīng)進(jìn)行系統(tǒng)設(shè)備的外觀檢查;
b)火警功能。誤報火警應(yīng)勘察誤報的火災(zāi)探測器探頭現(xiàn)場有無蒸汽、煙霧、粉塵等影響探頭正常工作的環(huán)境干擾存在,如有其它干擾存在,應(yīng)設(shè)法排除。對于誤報頻繁又無其它干擾影響探頭正常工作的,或探頭顯示燈不亮、不能接收信號,應(yīng)及時清洗更換;
c)自檢功能。按自檢鍵后,進(jìn)行復(fù)位,讓系統(tǒng)處于正常狀態(tài),不能復(fù)位應(yīng)查明原因;
d)故障功能:
--主電源故障,檢查輸入電源是否完好,熔絲有無燒斷、接觸不良等情況;
--備用電源故障,檢查充電裝置,電池有否損壞,有無斷線;
--探測回路故障,檢查該回路至火災(zāi)探察器的接線是否完好,有無探頭被取下,終端監(jiān)控器有無損壞。
2.1.2月檢:每月由安全主管及維修人員組織對消防自動系統(tǒng)進(jìn)行下列功能檢查,并填寫《消防系統(tǒng)月檢查保養(yǎng)記錄表》:
a)月檢全部內(nèi)容;
b)測試探測器主要工作電壓是否正常;
c)火災(zāi)探測器(溫感、煙感、破玻)安裝傾斜度不大于45度,與底座接觸是否良好,外觀是否清潔完好,指示燈是否閃亮。隨機抽取5%的煙感噴煙后,消防主機是否收到報警信號;
d)對樓層消防栓進(jìn)行外觀檢查,查看外接線是否固定良好,油漆脫落應(yīng)補刷新漆;
e)檢查手動報警按鈕、緊急旋鈕安裝是否牢固,有無破損及丟失;任選兩個手動報警按鈕進(jìn)行模擬報警,測試報警功能是否正常;
f)對消防主機、聯(lián)動柜、動力配電箱、滅火顯示器及其附屬設(shè)施進(jìn)行擦拭除塵,線路松動應(yīng)給予緊固;
g)對主電源和備用電源做自動轉(zhuǎn)換試驗。
1.1.3每半年檢查和試驗自動報警系統(tǒng)的下列功能,并填寫《消防系統(tǒng)年(半年)檢查保養(yǎng)記錄表》:
a)采用專用檢測儀器分批試驗火災(zāi)探測器的動作及確認(rèn)燈顯示;
b)試驗火災(zāi)報警的聲光顯示;
c)試驗水流指示器,壓力開關(guān)等報警功能,信號顯示;
d)對備用電源進(jìn)行1~2次充放電試驗,1~3次主要電源和備用電源自動切換試驗;
e)用手動或自動檢查防火卷簾的關(guān)閉情況、防火卷簾有無變形、扭曲情況;
f)用手動或自動檢查消防栓泵、自動噴淋滅火系統(tǒng)的控制設(shè)備;
g)對固定式系統(tǒng)進(jìn)行外觀巡視,查看管網(wǎng)系統(tǒng)的密封情況,讀出壓力表指針數(shù)值,用手動或自動檢查固定滅火系統(tǒng)的控制設(shè)備;
h)用手動檢查消防應(yīng)急廣播、火災(zāi)應(yīng)急照明及疏散指示標(biāo)志燈;
i)從消防聯(lián)動柜上按強制消防開關(guān)鍵使客貨梯停于首層試驗;
j)在消防管理中心進(jìn)行消防通訊設(shè)備對講通話試驗;
k)檢查所有轉(zhuǎn)換開關(guān)和強制切斷非消防電源功能試驗。
1.1.4年檢:每年由維修人員及安全主管組織對火災(zāi)自動報警系統(tǒng)的功能作下列檢查和試驗,并填寫《消防系統(tǒng)年(半)檢查保養(yǎng)記錄表》:
a)應(yīng)用專用檢測儀器對所安裝的火災(zāi)探測器探頭(取50%)進(jìn)行一次實效模擬試驗,對電纜、接線盒、設(shè)備作直觀檢查、清理塵埃;
b)進(jìn)行本規(guī)程1.1.3的檢查內(nèi)容(a、b除外);
c) 試驗火災(zāi)應(yīng)急廣播設(shè)備的功能。
1.1.5對本規(guī)程1.1.3和1.1.4的檢查內(nèi)容,合同期內(nèi)由安裝廠家指導(dǎo)檢查,合同期滿后外委公安消防局(或安裝廠家)檢查。
1.2維修保養(yǎng)
1.2.1對消防系統(tǒng)的外部清洗及部分附件的維修保養(yǎng)由工程部主管指導(dǎo)完成。
每班次監(jiān)控員應(yīng)對消防設(shè)備外部清潔一次,進(jìn)行吹污、吹塵,再用干的干凈抹布擦拭,保持設(shè)備光潔。
1.2.2需外委維修的,由品質(zhì)技術(shù)部組織委托安裝廠家或公安消防局進(jìn)行維修保養(yǎng)。
1.2.3消防泵維修保養(yǎng)見《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程》相關(guān)內(nèi)容。
1.2.4消防系統(tǒng)設(shè)備的檢查、維修保養(yǎng)均應(yīng)有完整的記錄,分類歸檔管理,保存期五年。
第6篇 工業(yè)區(qū)物業(yè)維修部工作規(guī)程
工業(yè)園區(qū)物業(yè)維修部工作規(guī)程
1、掌握和監(jiān)視設(shè)備的運行狀態(tài),遇天氣變化要加強巡視,如發(fā)現(xiàn)異常情況要及時排除和匯報。
2、隨時掌握負(fù)荷容量,如遇高峰不下,立即請示處理。
3、停電時應(yīng)先拉開各路開關(guān),再拉負(fù)荷總開關(guān),并在操作把手上懸掛有人工作,禁止合閘的告示牌和安裝接地線,確保安全。
4、送電時,應(yīng)先檢查工作證、工作時間和現(xiàn)場工作情況,待工作人員匯報后,離開工作現(xiàn)場,手續(xù)完備后方可送電,先合總開關(guān),再合各分路開關(guān)。
5、變電所各設(shè)備操作規(guī)程按設(shè)備技術(shù)要求和國家規(guī)定的操作規(guī)程進(jìn)行操作。
第7篇 物業(yè)項目中央空調(diào)維修保養(yǎng)規(guī)程制度
物業(yè)項目中央空調(diào)維修保養(yǎng)規(guī)程
為規(guī)范中央空調(diào)維修保養(yǎng)工作,確保中央空調(diào)各項性能完好,特制定本規(guī)程。
(一)冷卻塔維修保養(yǎng):專業(yè)人員每半年對冷卻塔進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。
1、用500v搖表檢查電機絕緣電阻應(yīng)不低于0.5兆歐,否則應(yīng)干燥處理電機線圈,干燥處理后仍達(dá)不到0.5兆歐以上時則應(yīng)拆修電機線圈。
2、檢查電機、風(fēng)扇是否轉(zhuǎn)動靈活,如有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)加注潤滑油;如有異常摩擦聲則應(yīng)更換同型號規(guī)格的軸承。
3、檢查皮帶是否開裂或磨損嚴(yán)重,如是則應(yīng)更換同規(guī)格皮帶;檢查皮帶是否太松,如是則應(yīng)調(diào)整(每半個月檢查一次);檢查皮帶輪與軸配合是否松動,如是則應(yīng)整修。
4、檢查布水器是否布水均勻,否則應(yīng)清潔管道及噴嘴。
5、清洗冷卻塔(包括填料、集水槽),清潔風(fēng)扇風(fēng)葉。
6、檢查補水浮球閥是否動作可靠,否則應(yīng)修復(fù)(不定期)。
7、擰緊所有緊固件。
8、清潔整個冷卻塔外表。
(二)風(fēng)機盤管維修保養(yǎng):專業(yè)人員每隔半年對風(fēng)機進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。
1、檢查風(fēng)機是否轉(zhuǎn)動靈活,如有阻滯現(xiàn)象,則應(yīng)加注潤滑油,如有異常摩擦響聲則應(yīng)更換風(fēng)機軸承。
2、每周清洗一次空氣過濾網(wǎng),排除盤管內(nèi)的空氣(不定期)。
3、用500v搖表檢查風(fēng)機電機線圈絕緣電阻應(yīng)不低于0.5兆歐,否則應(yīng)整修處理。檢查電容有無變形、膨脹或開裂,如是則應(yīng)更換同規(guī)格電容;檢查各接線頭是否牢固,是否有過熱痕跡,如是則作相應(yīng)整修。
4、清潔風(fēng)機風(fēng)葉、盤管、積水盤上的污物。
5、用鹽酸溶液(內(nèi)加緩蝕劑)清除盤管內(nèi)壁的水垢。
6、擰緊所有緊固件。
7、清潔風(fēng)機盤管外殼。
(三)冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng):專業(yè)人員每半年對冷凝器、蒸發(fā)器進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。
1、柜式蒸發(fā)器維修保養(yǎng):
(1)每周清洗一次空氣過濾網(wǎng);
(2)清潔蒸發(fā)器散熱片;
(3)清潔接水盤。
2、水冷式冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)(清除污垢):
(1)配制10%的鹽酸溶液(每1kg酸溶液里加0.5g緩蝕劑);
(2)拆開冷凝器、蒸發(fā)器兩端進(jìn)出水法蘭封閉,然后向里注滿酸溶液,酸洗時間為24小時也可用酸泵循環(huán)清洗,清洗時間為12小時;
(3)酸洗完后用1%的naoh溶液或5%na2co3溶液清洗15分鐘,最后再用清水沖洗三次以上;
(4)全部清洗完畢后,檢查是否漏水,如漏水則申請外委維修;如不漏水則重新裝好(如發(fā)蘭的密封膠墊已老化則應(yīng)更換)。
(四)冷卻水泵機組、冷凍水泵機組維修保養(yǎng):專業(yè)人員每半年對冷卻水泵機組、冷凍水泵機組進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。
1、電動機維修保養(yǎng):
(1)用500v搖表檢查電動機線圈絕緣電阻是否在0.5兆歐以上,否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理或修復(fù);
(2)檢查電動機軸承有無阻滯現(xiàn)象,如有則應(yīng)加潤滑油,如加潤滑油后仍不行則應(yīng)更換同型號規(guī)格的軸承;
(3)檢查電動機風(fēng)葉有無擦殼現(xiàn)象,如有則應(yīng)修整處理。
2、水泵維修保養(yǎng):
(1)轉(zhuǎn)動水泵軸,觀察是否有阻滯、碰撞、卡住現(xiàn)象,如是軸承問題則對軸承加注潤滑油或更換軸承;如是水泵葉輪問題則應(yīng)拆修水泵;
(2)檢查壓盤根處是否漏水成線,如是則應(yīng)加壓盤根(不定期)。
3、檢查彈性聯(lián)軸器有無損壞,如損壞則應(yīng)更換彈性橡膠墊(不定期)。
4、清洗水泵過濾網(wǎng)。
5、擰緊水泵機組所有緊固螺栓。
6、清洗水泵機組外殼,如脫漆或銹蝕嚴(yán)重,則應(yīng)重新油漆一遍。
(五)專業(yè)人員每半年對冷凍水管路、送冷風(fēng)管路、風(fēng)機盤管管路進(jìn)行一次保養(yǎng),檢查冷凍水管路、送冷風(fēng)管路、風(fēng)機盤管管路處是否有大量的冷凝水或保溫層已破損,如是則應(yīng)重做保溫層。
(六)閥類維修保養(yǎng):專業(yè)人員每半年對閥類進(jìn)行一次保養(yǎng)。
1、節(jié)制閥與調(diào)節(jié)閥的維修保養(yǎng):
(1)檢查是否泄漏,如是則應(yīng)加壓填料;
(2)檢查閥門開閉是否靈活,如阻力較大則應(yīng)對閥桿加潤滑油;
(3)如閥門破裂或開閉失效,則應(yīng)更換同規(guī)格閥門;
(4)檢查法蘭連接處是否滲漏,如是則應(yīng)拆換密封膠墊。
2、電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥維修保養(yǎng):
(1)干燥過濾網(wǎng):檢查干燥過濾網(wǎng)是否已臟堵或吸潮,如是則應(yīng)更換同規(guī)格的干燥過濾器;
(2)電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥:
--通斷電檢查電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥是否動作可靠,如有問題則更換同規(guī)格電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥;
--對壓差調(diào)節(jié)閥間閥桿加潤滑油,如壓填料處泄漏則應(yīng)更換密封膠墊。
(七)檢測、控制部分維修保養(yǎng):專業(yè)人員每半年對檢測、控制部分進(jìn)行一次保養(yǎng)。
1、檢測器件(溫度計、壓力表、傳感器)維修保養(yǎng):
(1)對于讀數(shù)模糊不清的溫度計、壓力表應(yīng)拆換;
(2)送檢溫度計、壓力表合格后方可再使用;
(3)檢測傳感器參數(shù)是否正常并做模擬實驗,對于不合格的傳感器應(yīng)拆換;
(4)檢查裝檢測器的部位是否滲漏,如滲漏則應(yīng)更換密封膠墊。
2、控制部分維修保養(yǎng):
(1)清潔控制柜內(nèi)外的灰塵、臟物;
(2)檢查、緊固所有接頭線,對于燒蝕嚴(yán)重的接頭線應(yīng)更換;
(3)交流接觸器維修保養(yǎng):
--清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒;
--清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭),如觸頭燒蝕嚴(yán)重則應(yīng)更換同規(guī)格交流接觸器;
--清潔鐵心上的灰塵及臟物;
--擰緊所有緊固螺栓。
(4)熱繼電器維修保養(yǎng):
--檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱或燒傷痕跡,如有則應(yīng)修整處理,處理后達(dá)不到要求的應(yīng)更換;
--檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整,如損壞則應(yīng)更換。
(5)自動空氣開關(guān)維修保養(yǎng):
--用500v搖表測量絕緣電阻應(yīng)不低于0.5兆歐,否則應(yīng)烘干處理;
--清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒,如滅弧罩損壞則應(yīng)更換;
--清除觸頭表面上的小金屬顆粒(不要修銼
)。
(6)信號燈、指示儀表維修保養(yǎng):
--檢查各信號燈是否正常,如不亮則應(yīng)更換同規(guī)格的小燈泡;
--檢查各指示儀表指示是否正確,如偏差較大則應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整,調(diào)整后偏差仍較大應(yīng)更換。
(7)中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng):對中間繼電器、信號繼電器做模擬實驗,檢查兩者的動作是否可靠,輸出的信號是否正常,否則應(yīng)更換同型號的中間繼電器、信號繼電器;
(八)壓縮機維修保養(yǎng):專業(yè)人員每年對壓縮機進(jìn)行一次檢測、保養(yǎng)。
1、檢查壓縮機油位、油色。如油位低于觀察鏡的1/2位置,則應(yīng)查明漏油原因并排除故障后再沖注潤滑油;如油已變色則應(yīng)徹底更換潤滑油。
2、檢查制冷系統(tǒng)內(nèi)是否存在空氣,如有則應(yīng)排放空氣。
3、具體檢查壓縮機如下參數(shù):
(1)壓縮機電機絕緣電阻(正常0.5兆歐以上);
(2)壓縮機運行電流(正常為額定值,三相基本平衡);
(3)壓縮機油壓(正常10--15kgf/c
第8篇 綠景物業(yè)工程部維修操作規(guī)程制度
物業(yè)工程部維修操作規(guī)程
一.工作內(nèi)容
根據(jù)工程部內(nèi)勤的報修通知,為用戶提供日常小修服務(wù),確保用戶單元內(nèi)設(shè)施設(shè)備完好,滿足用戶生活和辦公需要。
二.工作要求
1.作業(yè)前
(1)上班后穿好工作制服,準(zhǔn)備好常用的工具,隨時接受報修任務(wù)。
(2)在沒有報修任務(wù)時,按照工程部維修保養(yǎng)計劃或主管人員的具體安排對各設(shè)備系統(tǒng)例行維修保養(yǎng)任務(wù)。
(3)在接到修理通知時,應(yīng)立即到工程部辦公室領(lǐng)取《報修單》,并根據(jù)報修內(nèi)容準(zhǔn)備所需的工具和材料。
2.作業(yè)中
(1)維修人員在進(jìn)入用戶單元進(jìn)行維修操作時,須穿著整潔,注意禮節(jié)禮貌,在征得用戶同意后方可入內(nèi)。
(2)進(jìn)入用戶單元后,要仔細(xì)詢問和觀察故障的情況,以便作出準(zhǔn)確判斷。
(3)如故障嚴(yán)重,維修人員無法單獨進(jìn)行操作,應(yīng)立即向工程部報告,以便安排足夠的維修力量。
(4)在修理過程中要做到手輕、腳輕、說話輕,盡量不影響用戶單元內(nèi)的正常辦公秩序。
(5)操作中如需關(guān)閉單元電源,應(yīng)征得用戶同意,并在做好必要保護才可關(guān)閉。
(6)操作完成后,應(yīng)作仔細(xì)調(diào)試,確保維修質(zhì)量,并請用戶在《報修單》上簽字認(rèn)可。
(7)離開用戶單元時,應(yīng)將工具和維修垃圾收拾干凈,給用戶留下良好的影響。
3.作業(yè)后
(1)完成修理任務(wù)后,維修人員應(yīng)立即返回工程部辦公室,將用戶簽過字的《報修單》交給工程部內(nèi)勤。
(2)由工程部內(nèi)勤或系統(tǒng)主管回訪客戶,征詢客戶對維修服務(wù)質(zhì)量的意見和建議。
第9篇 物業(yè)空調(diào)設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)維修規(guī)程
質(zhì)量/環(huán)境/安全管理體系作業(yè)指導(dǎo)書
--物業(yè)空調(diào)設(shè)備(設(shè)施)保養(yǎng)維修規(guī)程
1.0 目的
有計劃地對機組進(jìn)行保養(yǎng)和檢查各種功能部件,其保持最高的工作效率。
2.0 適用范圍
適用于__管理處。
3.0 職責(zé)
3.1機電維修人員負(fù)責(zé)維護保養(yǎng)工作。
3.2 機電班長負(fù)責(zé)維護保養(yǎng)工作的安排、指導(dǎo)。
4.0 工作程序
4.1 壓縮機回油系統(tǒng)除污器的清洗方法
4.1.1 關(guān)閉除污器兩側(cè)的截止閥。
4.1.2 慢慢(為了泄壓)擰松帽蓋螺紋,讓帽蓋板保持壓在除污器殼體上,設(shè)法截取留在除污器殼體上的油。
4.1.3 卸下并清洗除污器的濾芯。
4.1.4 插入濾芯,再重新裝上帽蓋。
4.1.5 開啟除污器兩側(cè)的截止閥,檢查冷媒是否滲漏。
4.1.6 應(yīng)每半年清洗一次回油系統(tǒng)的除污器。
4.2 油過濾器的清洗和更換方法
4.2.1 關(guān)閉過濾器兩側(cè)的截止閥。
4.2.2 每只過濾器有一只級泄去過濾器內(nèi)壓力的小閥門,泄壓時要緩慢、小心。
4.2.3 如機組配的是旋裝式罐型過濾器,可作板手或小工具卸下過濾器,扔棄后再安裝新。
4.2.4 如果機組配的是芯子可更換的過濾器,用板手套在過濾器底部的六角帽蓋上把蓋卸下,然后取出并扔過濾芯子,清洗殼體內(nèi)壁,安裝新芯子,最后再把過濾器裝好。
4.2.5 開啟過濾器兩側(cè)的截止閥,開啟過濾器上的小閥門,放出過濾器內(nèi)的空氣。
4.2.6 檢查冷媒是否滲漏。
4.3 機組注油的方法
4.3.1 機組應(yīng)停機。
4.3.2 將注油泵的吸油口浸入清潔的新油桶內(nèi),再將其排油口與組注油閥相接。先不要擰緊注油閥接口,在油泵進(jìn)行了幾次行程將空氣壓出后再擰緊。這樣既使油注入管內(nèi)又防止空氣被入機內(nèi)。
4.3.3 打開注油閥將油泵入機組。直到油分離器中的油位約在上視鏡中間為止,然后關(guān)閉注油閥,卸下手動油泵接口。
4.3.4 在一完成注油工作后即閉合至啟動器的電源,使油加熱器通電,它可使油的冷媒農(nóng)度保持在最低值。
4.4 機組滲漏檢查
4.4.1 運行期間的滲漏檢查
機組受截運行之后,高壓部件應(yīng)用檢漏儀認(rèn)真檢漏,要確認(rèn)所有接口是嚴(yán)密的。如有滲漏,就會出現(xiàn)抽氣頻繁和冷媒損失,當(dāng)表明有滲漏時,應(yīng)立即予以修理。
4.4.2 機組r22壓力試驗檢測方法
4.4.2.1在系統(tǒng)中沒有壓力時,通過充注閥將r-22汽體干燥氮氣注入系統(tǒng)中,使其壓力達(dá)到150磅/英寸表壓。
4.4.2.2 確認(rèn)冷媒農(nóng)度已達(dá)到系統(tǒng)中的各個部分,稍微開啟注油閥,用檢漏儀檢測是否有冷媒出來。
4.4.2.3檢油要圍繞在每個連接點和在廠內(nèi)焊的焊逢。
4.4.2.4 如需對蒸發(fā)器和冷凝器進(jìn)行檢漏,打開蒸發(fā)器和冷凝器封蓋上的放空氣口,檢測是否有冷媒出來。
4.4.2.5 當(dāng)機組已達(dá)到絕對嚴(yán)密后,用充注閥注入氮氣和冷媒混合物。
4.5 機組抽真空
4.5.1 真空試驗的方法
4.5.1.1將一臺帶指示器的高容量真空泵與機組的充注閥相接,然后啟泵。
4.5.1.2 開大機上所有閥門,包括抽氣閥和表閥,確認(rèn)所有通大氣的閥門是關(guān)閉的。
4.5.1.3 依照真空干燥這節(jié)內(nèi)容運行真空泵,直至濕球溫度達(dá)到+32
第10篇 物業(yè)上門維修服務(wù)規(guī)程制度-4
物業(yè)上門維修服務(wù)規(guī)程4
1目的
為體現(xiàn)業(yè)主至上、服務(wù)第一的宗旨,保證維修服務(wù)質(zhì)量,規(guī)范維修服務(wù)行為,特制定此規(guī)程。
2適用范圍
適用于本公司接管的各類物業(yè)中,業(yè)主/使用人要求的上門維修服務(wù)。
3職責(zé)
3.1上門維修的維修人員負(fù)責(zé)按本規(guī)范為業(yè)主/使用人提供上門維修服務(wù)。
3.2維修中心負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)檢查上門維修服務(wù)規(guī)范落實情況。
4上門維修要求
4.1接受報修
4.1.1接/應(yīng)報修電話
接/應(yīng)報修電話過程:
a)拿起聽筒先講:您好,我是維修中心/管理處,先生/小姐有什么事情
請講!;
b)記錄業(yè)主報修內(nèi)容及房號,并約定上門維修時間;
c)道再見后輕輕放下聽筒。
4.1.2如業(yè)主直接上門報修或托人傳遞報修信息,應(yīng)主動與業(yè)主溝通確定維修內(nèi)容,約定維修時間。
4.1.3如業(yè)主通過管理處報修,上門維修人員在維修結(jié)束后,應(yīng)及時通報管理處維修服務(wù)已經(jīng)結(jié)束。
4.2及時上門服務(wù)
從接到報修開始應(yīng)在15分鐘內(nèi)或約定時間前到達(dá)業(yè)主家。
4.3上門維修準(zhǔn)備
所有維修人員出工前必須隨身攜帶工具箱,仔細(xì)檢查箱內(nèi)工具,并根據(jù)維修項目做好相應(yīng)調(diào)整,做到工具齊備,箱體清潔。
4.4入戶維修
4.4.1按規(guī)定門鈴、叩門
按業(yè)主家門鈴或叩門必須統(tǒng)一、規(guī)范:
a)到達(dá)業(yè)主家門口先輕按門鈴,如無反應(yīng)則在間隔10秒鐘后再按第二次,不能連續(xù)按。
b)如無門鈴則應(yīng)輕輕地叩門,先叩兩下如無反應(yīng)間隔10秒鐘以后再叩。
4.4.2在隔門與業(yè)主對話時,必須說明身份和來意;業(yè)主開門后應(yīng)招呼一聲您好,取得同意后,穿上專用鞋套,在業(yè)主帶領(lǐng)下進(jìn)入維修房間,不可隨意走動。
4.4.3在維修開始前,應(yīng)再次詢問需維修項目,仔細(xì)查看維修現(xiàn)場及周邊狀況,如有妨礙修理的物品應(yīng)主動協(xié)助業(yè)主移開。
4.4.4攤開塑料布或報紙以擺放工具及材料,并事先鋪好自備的毛巾或報紙等隔離物以防止?jié)B水及垃圾撒落。
4.4.5在維修中應(yīng)專心致志,保證質(zhì)量,提高效率,并盡可能降低噪音,工具輕拿輕放;嚴(yán)禁吃、喝、抽和收取小費。
4.4.6維修完畢后,應(yīng)對維修結(jié)果進(jìn)行自檢,待業(yè)主驗收認(rèn)可后,請業(yè)主簽字。
4.4.7按公司收費標(biāo)準(zhǔn)收費,如業(yè)主有異議,應(yīng)耐心解釋,不可與之爭執(zhí)。同時,維修人員應(yīng)主動向業(yè)主交代使用中應(yīng)注意事項。
4.4.8對未能及時完成維修的(如無法獨立完成、專業(yè)性太強、配件不齊等),應(yīng)對業(yè)主說明情況,解釋原因,取得業(yè)主的諒解和支持或說明維修計劃(包括完成時間),并盡快將其解決。
4.4.9如因各種原因確實無力完成的,應(yīng)告知業(yè)主,請其另行解決。
4.5清場
工作完畢后要做好清潔工作,工作前移動的物品要放回原處。
4.6離場
離開業(yè)主家時應(yīng)說聲如有需要盡管與管理處/維修中心聯(lián)系并向業(yè)主說再見。
4.7維修材料注意事項
原則上所需維修材料均由業(yè)主自行購買,業(yè)主確實不便購買的,可代為購買,購買材料時,應(yīng)要求供方出示質(zhì)保卡,并開具發(fā)票。
4.8與管理處的通報
如該次維修服務(wù)為業(yè)主通過管理處報修,當(dāng)維修結(jié)束或與業(yè)主溝通后,及時將情況向管理處通報,便于及時閉環(huán)。
5記錄
維修單
接聽報修電話記錄
有償/委托服務(wù)聯(lián)系單
第11篇 物業(yè)維修過程檢驗工作規(guī)程
1.目的
確保維修過程的質(zhì)量達(dá)到標(biāo)準(zhǔn),使業(yè)戶滿意。
2.適用范圍
適用于各管理處對維修過程的檢驗。
3.職責(zé)
3.1管理處主任每周巡視樓宇公共部分不少于一次,并負(fù)責(zé)對工程主任(工程主管)提交的月維修情況檢查。
3.2工程主任(工程主管)每天對公共設(shè)備進(jìn)行維修情況巡查不少于一次,并每日對《維修單》完成情況進(jìn)行檢查。
4.檢驗內(nèi)容
4.1維修過程檢驗的原則
4.1.1服務(wù)及時性的檢驗
4.1.1.1根據(jù)維修預(yù)約時間,準(zhǔn)時到達(dá)維修地。
4.1.1.2對于廣泛影響整體或局部房屋、危及房屋或業(yè)戶人命安全、引發(fā)極度不便等的維修,應(yīng)立即維修,維修期限在24小時內(nèi)。
4.1.1.3對于造成某些或個別業(yè)戶不便、屬設(shè)施功能失效之類的,應(yīng)作應(yīng)急維修,維修期限在72小時內(nèi)。
4.1.1.4屬項目零星而非緊急性者,所有不屬4.1.1.2、4.1.1.3兩限的維護、維修、更換等保養(yǎng)維修,維修期限在14天內(nèi)。
4.1.2服務(wù)質(zhì)量的檢驗:按維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢驗;功能性維修以恢復(fù)原有功能為準(zhǔn);外觀性維修:表面應(yīng)無色差、無高低不平現(xiàn)象,滿足業(yè)戶的合理要求、嚴(yán)格按維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
4.2檢驗
4.2.1日檢:工程主任(工程主管)對每日的《維修單》要及時檢查完成情況,對已完成的維修項目進(jìn)行抽查,以檢查服務(wù)的及時性和業(yè)戶對維修服務(wù)過程是否滿意,并對當(dāng)時未能解決的項目查找原因,及時監(jiān)督解決。
4.2.2周檢:管理處主任依據(jù)《維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》,每周對公共部分進(jìn)行巡視,對發(fā)現(xiàn)存在的問題及時反饋給工程主任(工程主管),并督促解決,并對公共設(shè)施設(shè)備維修情況巡查不少于一次。
4.2.3月檢:每月工程主任(工程主管)根據(jù)《維修回訪制度》規(guī)定抽取20%進(jìn)行回訪;80%由管理處值班人員進(jìn)行回訪,以檢查服務(wù)過程質(zhì)量,工程主任(工程主管)將每月維修工作報告提交管理處主任審閱檢查。
4.3對于以上檢驗中發(fā)現(xiàn)的嚴(yán)重不合格應(yīng)立即查找原因,及時采取糾正措施;在檢驗過程中發(fā)現(xiàn)隱患的應(yīng)及時采取預(yù)防措施,具體處理程序按《持續(xù)改進(jìn)數(shù)據(jù)收集及糾正和預(yù)防措施程序》。
4.4維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
序 號內(nèi) 容服 務(wù) 標(biāo) 準(zhǔn)備 注
1上樓時間接到維修要求,預(yù)約時間的按約定時間上樓,需即時維修的15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場。
2服務(wù)態(tài)度熱情、謙虛、使用文明用語。
3提供維修材料應(yīng)向業(yè)戶提供合格的維修材料。
4維修服務(wù)時間視工藝復(fù)雜情況而定,一般不超過8小時,最多不超過72小時。如超出上述時間,應(yīng)向業(yè)戶說明原因。
5服務(wù)對象滿意率應(yīng)達(dá)到95%。對不滿意的5%應(yīng)盡快組織二次維修,使業(yè)戶滿意。
6洗臉盆漏水應(yīng)達(dá)到原先標(biāo)準(zhǔn),經(jīng)反復(fù)試用,不漏水,服務(wù)對象滿意。
7洗菜盆漏水接頭、閥門、軟管應(yīng)按原標(biāo)準(zhǔn)安裝,維修時間不超過1小時。
8洗菜盆堵塞達(dá)到暢通標(biāo)準(zhǔn),對切口處的修補應(yīng)盡力恢復(fù)原樣,維修時間不超過2小時。
9浴缸堵塞及漏水達(dá)到暢通標(biāo)準(zhǔn),對切口處的修補盡力恢復(fù)原樣,經(jīng)反復(fù)使用達(dá)到暢通、不漏水。
10維修墻內(nèi)水管應(yīng)摸準(zhǔn)管路,打墻時盡量少破壞磁片,維修完畢后我觀應(yīng)恢復(fù)原樣,做到工完場清。
11洗臉盆堵塞下水應(yīng)達(dá)到相當(dāng)流暢,檢查口應(yīng)恢復(fù)原狀,并對維修現(xiàn)場進(jìn)行清理,維修小時不超過2小時。
12疏通馬桶使之相當(dāng)暢通,即使往馬桶里扔少許紙巾也不影響暢通,維修時間不超過2小時嚴(yán)重堵塞除外,如馬桶內(nèi)掉進(jìn)梳子、瓶子等。
13疏通地漏使之暢通,并對切口恢復(fù)原樣,維修時間不超過1小時。
14房間沒水此項原因多種,應(yīng)盡快解決業(yè)戶用水問題。(市政停水除外)閥門、濾網(wǎng)、高位水箱等可能使業(yè)戶家中停水。
15換鎖應(yīng)按住戶要求安裝,并反復(fù)試用使之靈活,開關(guān)自如,緊密性好。維修時間:木門不超過30分鐘,鐵門不超過2小時。
16水龍頭漏水維修后應(yīng)達(dá)到原來標(biāo)準(zhǔn),密閉、開關(guān)自如,維修時間不超過30分鐘。
17接頭漏水應(yīng)達(dá)到緊固、密封、不滴水,維修時間不超過1小時。
18樓上水漏到樓下盡快找到漏水原因,以達(dá)到處理好不漏水為標(biāo)準(zhǔn),并對墻地面等污染清理干凈,維修時間不超過4小時。上層業(yè)戶不在家除外。
19馬桶漏水以不漏水為標(biāo)準(zhǔn),如需拆馬桶安裝,應(yīng)恢復(fù)原樣,維修時間不超過2小時。
20房間無電以恢復(fù)房間正常用電為標(biāo)準(zhǔn),在維修完畢后應(yīng)盡量保持原狀,維修時間不超過2小時。比較復(fù)雜的不超過24小時。
21燈不亮應(yīng)達(dá)到原來照明標(biāo)準(zhǔn),維修時間不超過30分鐘。
22業(yè)戶門鈴不響以達(dá)到清脆悅耳為標(biāo)準(zhǔn),維修時間不超過30分鐘。
23房間插座無電使用方便、安全為標(biāo)準(zhǔn),并把故障原因告訴業(yè)戶。維修時間不超過2小時。比較復(fù)雜的不超過24小時。
24業(yè)戶門窗修理使之能開關(guān)靈活自如,密封性能良好,維修時間不超過2小時。如玻璃損壞的不超過24小時。
5.記錄 無
6.附件 無
第12篇 z物業(yè)工程維修人員工作規(guī)程5
物業(yè)工程維修人員工作規(guī)程(五)
一、接到部門主管的維修指令后,維修人員根據(jù)維修內(nèi)容準(zhǔn)備好所需維修工具和維修材料后,并持《維修單》趕到維修地點。
二、共區(qū)域的維修程序
10、首先做好消防安全防范措施,如安全護欄、維修告示牌、高空作業(yè)告示牌等。
11、做好公共場地的保護措施,將維修工具或維修材料放在舊報紙或抹布上,避免對公共場地造成損壞。
12、維修工具及材料須安放在不影響用戶使用的位置,如有用戶出入必須主動禮讓用戶。
13、維修結(jié)束后,立即清理維修現(xiàn)場,及時撤掉告示牌。
三、室內(nèi)有償維修程序
1、記清維修用戶的房號或單元,到達(dá)維修地點并核對無誤后用食(中)指關(guān)節(jié)輕聲扣門。
2、用戶詢問時,主動向用戶問好,自報部門,說明維修內(nèi)容。
3、進(jìn)入室內(nèi)前必須穿上塑料鞋套,進(jìn)入用戶房間后,首先做好維修現(xiàn)場的保護措施。
4、如維修中會產(chǎn)生較大噪聲時,同時提醒客人并禮貌地客人表示歉意。
5、如維修中會產(chǎn)生較大灰塵或漏水時,必須事前做好防護措施,盡量減少污染,同時提醒客人并禮貌地客人表示歉意。
6、維修時應(yīng)盡量保持戶內(nèi)環(huán)境雅靜,嚴(yán)禁高聲喧嘩、散漫。不準(zhǔn)隨意動顧客的物品,不準(zhǔn)在施工現(xiàn)場吸煙、吃東西。
7、維修完成后,立即清理維修現(xiàn)場并請用戶進(jìn)行驗收。
8、用戶驗收合格后,請作戶在《維修單》內(nèi)簽名確認(rèn)。
9、用戶簽名確認(rèn)后,向用戶表示謝意,與用戶道別,并輕輕退出房門,輕聲關(guān)閉房間。
10、修結(jié)束后,維修人員必須將《維修單》妥善保存。
四、相關(guān)記錄:《維修單》gd/e-qe-001-005-01
第13篇 物業(yè)小區(qū)發(fā)電機維修保養(yǎng)工作規(guī)程制度
物業(yè)小區(qū)發(fā)電機維修保養(yǎng)工作規(guī)程
1.0目的
保障發(fā)電機處于良好的工作備用狀態(tài),確保發(fā)電機在停電后能及時正常提供應(yīng)急電源。
2.0適用范圍
適用公司管轄的各物業(yè)小區(qū)的發(fā)電機組維修保養(yǎng)工作。
3.0職責(zé)
3.1工程部主管負(fù)責(zé)發(fā)電機組維修保養(yǎng)計劃的制定、組織和督導(dǎo)。
3.2工程部領(lǐng)班負(fù)責(zé)發(fā)電機組維修保養(yǎng)工作的組織和實施。
3.3工程部技工負(fù)責(zé)發(fā)電機組維修保養(yǎng)工作的實施。
4.0工作程序
4.1每半個月應(yīng)使備用柴油發(fā)電機試運行一次,試運行時間為10-15分鐘,做好試運行記錄。
4.2關(guān)閉電機組的輸出自動空氣開關(guān),把發(fā)電機控制屏上的選擇開關(guān)置于手動停止位置。
4.3查啟動電瓶液位,電解液應(yīng)高出極板10-15毫米,不足加蒸餾水補齊。拆下電瓶線夾,在蘇打溶液中浸過并擦干凈,涂上凡士林,然后緊固其接線螺絲,并測試電瓶電壓(dc24v)。
4.4電機組運行250小時后,更換機油濾清器、燃油濾清器和水濾清器。
4.5換燃油濾清器后,應(yīng)檢查油閥及閥門是否調(diào)到滿負(fù)荷運轉(zhuǎn)時的油量,固定的螺絲有無松動,然后進(jìn)行手動泵油,排除油路中的空氣。
4.6電機組運行250小時后,拆下空氣濾清器,用汽油清洗并除塵,太陽曬后再裝上。發(fā)電機組運行500小時后,更換空氣濾清器。
4.7查機油的油質(zhì),如渾濁有變質(zhì)應(yīng)進(jìn)行更換。檢查機油油位應(yīng)在油尺高線位置,不夠則加補。發(fā)電機組運行250小時后,更換機油。
4.8查冷卻水箱中的水位,水箱水應(yīng)在水蓋下50毫米,不夠則加補 。發(fā)電機組運行250小時后,更換水箱中的冷卻水,換水后加dca60l防銹水。
4.9檢查發(fā)電機組有無漏油、漏水現(xiàn)象,搞好機組清潔。
第14篇 物業(yè)轄區(qū)電梯故障維修規(guī)程-5
物業(yè)轄區(qū)電梯故障維修規(guī)程5
1目的
規(guī)范電梯故障維修工作,確保電梯的安全運行。
2適用范圍
適用于公司管轄范圍內(nèi)的電梯故障維修工作。
3職責(zé)
3.1電梯分包公司和電梯維修工負(fù)責(zé)電梯發(fā)生故障時的緊急維修工作。
3.2維修主管負(fù)責(zé)電梯故障維修的組織監(jiān)控工作。
4規(guī)程要求
4.1電梯發(fā)生故障后,電梯維修工應(yīng)快速到達(dá)現(xiàn)場(值班人員和電梯工15分鐘內(nèi);分包公司根據(jù)維修合同的約定或30分鐘內(nèi))。
4.2維修時應(yīng)先察看故障現(xiàn)象、分析發(fā)生故障原因、分析故障的位置,根據(jù)不同的故障,進(jìn)行相應(yīng)的處理。
4.3一般常見機械故障及處理措施。
4.3.1機房
機房常見故障及處理措施:
a)電機軸承故障:電機運轉(zhuǎn)時發(fā)出異常聲響,如判斷是軸承故障,應(yīng)拆下電機檢查軸承,如發(fā)卡、磨損過大,則需更換軸承;
b)選層器故障:一般有以下幾種:
--滑鏈:應(yīng)調(diào)整鏈條長度,調(diào)整帶動輪位置;
--選層器三角出觸不動:多為污塵太多所致,應(yīng)用除污劑清除污染。此劑除污快、去污強,而且還有潤滑作用;
--上、下滑桿不靈活:主要是導(dǎo)向軸承銹死、或?qū)к墰]有潤滑、主導(dǎo)軸生銹、沒有潤滑油所致。應(yīng)更換導(dǎo)向軸承、導(dǎo)軌加潤滑油、出去主導(dǎo)軸銹污、加潤滑油。
c)制動器故障:制動閘瓦與制動輪之間有摩擦現(xiàn)象。應(yīng)調(diào)整或更換制動閘瓦,并除去制動輪上的油污;
d)限速器故障:夾繩鉗口及繩槽處有雜物、軸承損壞。應(yīng)清除雜物、更換軸承。
4.3.2井道與轎廂
井道與轎廂常見故障及處理措施:
a)轎廂門和自動門機構(gòu)故障:開關(guān)門時有抖動聲、不開門、不關(guān)門,開門時有碰聲、門隙過大等。應(yīng)清除地坎滑槽雜物、調(diào)整安全觸板、連桿轉(zhuǎn)動處加油等;
b)廳門故障同上;
c)開門刀故障:表現(xiàn)為運行時有碰聲、或突然停車。應(yīng)調(diào)整開刀門位置(開刀門與廳門地坎間隙、開門刀與廳門掛輪間隙);
d)導(dǎo)軌故障:表現(xiàn)為運行不平穩(wěn)、發(fā)抖、振動等現(xiàn)象。應(yīng)調(diào)整軌道尺寸,用找道尺調(diào)正、用軌道銼修平接口;
e)導(dǎo)靴故障:表現(xiàn)為運行不平穩(wěn)、有磨鐵聲、振動等現(xiàn)象,導(dǎo)靴片磨損嚴(yán)重、導(dǎo)靴座位置不對等,應(yīng)更換導(dǎo)靴,調(diào)整導(dǎo)靴座位置;
f)安全鉗故障:表現(xiàn)為運行時有磨鐵聲,嚴(yán)重時安全鉗還會動作剎車,或單邊剎車。應(yīng)調(diào)整安全鉗間隙、安全聯(lián)動機構(gòu),加油潤滑,保證各個活動部位靈活。
4.3.3底坑
底坑常見故障及處理措施:
a)補償鏈故障:運行時間有碰鏈聲,由于補償鏈增長或縮短等原因所致,應(yīng)調(diào)整補償鏈長度;
b)安全鉗鋼絲繩張緊輪故障:運行時有磨鋼絲繩聲或有異常聲,應(yīng)調(diào)整安全鉗鋼絲繩,更換軸承;
c)緩沖器故障:緩沖器生銹,不活動,液壓油量不足,應(yīng)除去鐵銹,補充液壓油。
4.4電梯一般常見的電氣故障及維修處理方法
4.4.1機房
機房常見的電氣故障及處理方法:
a)保險絲故障:
--表現(xiàn)為緩沖器、底坑急停、斷繩開關(guān)短路,應(yīng)排去底坑積水,排除短路點、換上雙同保險絲、廳門轎門安全回路;
--井道有水,回路有短路點,應(yīng)斷去來水源,排除斷路點,換上雙同保險絲、指示燈回路;
--廳外指示有水或有線破裂斷路,應(yīng)排干水,排除短路點,更換保險絲、控制回路;
--控制線圈被燒,控制元件內(nèi)部斷路,應(yīng)更換控制線圈和控制元件,排除線路斷路點、換上雙同保險絲。
b)接觸器和斷路器故障:接觸器或繼電器不工作,由于接觸器和繼電器線圈燒壞,控制線路或插件有斷開點,控制線路保險絲被燒壞等原因所致,應(yīng)更換接觸器或繼電器,排除斷開點,更換保險絲。
4.4.2開道與轎廂
開道與轎廂常見的電氣故障及處理方法:
a)上、下限位及極限開關(guān)故障:此故障出現(xiàn)時電梯不能走車,一般是由于開關(guān)接觸不好或斷路等原因所致,應(yīng)清潔接觸點或更換、排除斷點等;
b)轎門、廳門聯(lián)鎖開關(guān)故障:此故障出現(xiàn)時電梯只關(guān)門不走車,一般是由于聯(lián)鎖開關(guān)接觸不好或開關(guān)損壞、線路斷路等原因所致,應(yīng)清潔接觸點,更換開關(guān),排除線路斷點等;
c)安全鉗開關(guān)、安全窗開關(guān)、轎頂急停:此故障出現(xiàn)時電梯不走車,一般是由于開關(guān)接觸不良或損壞等原因所致;應(yīng)清潔接觸點,更換開關(guān)。
4.4.3底坑
底坑常見的電氣故障及處理方法:
a)緩沖器開關(guān)、地坑急停開關(guān)故障:此故障出現(xiàn)電梯不走車,一般是由于接觸不良,緩沖器復(fù)位不到位,主鋼絲繩過長,對重碰到緩沖器開關(guān)損壞所致,應(yīng)清潔接觸點,緩沖器復(fù)位,縮短主鋼絲繩,更換開關(guān);
b)張緊輪斷繩開關(guān)故障:此故障出現(xiàn)電梯不走車,一般是由于開關(guān)接觸不良,安全鉗鋼絲過長,開關(guān)損壞等原因所致。應(yīng)清潔接觸點,縮短安全鉗鋼絲,更換開關(guān)。
4.5電梯故障排除后,電梯工應(yīng)將電梯故障維修情況記錄在《電梯維修記錄表》中,歸檔長期保存。
5記錄
《電梯維修記錄表》
6相關(guān)支持文件
《電梯維護保養(yǎng)規(guī)范》
第15篇 物業(yè)公用設(shè)施維修規(guī)程制度
1.0目的
1.1本指導(dǎo)書規(guī)定了室外公用設(shè)施的維修方法,使室外公用設(shè)施恢復(fù)使用功能及外觀,延長使用壽命,確保正常運作狀態(tài),為業(yè)主(住戶)提供一個安全、舒適、美觀的生活環(huán)境。
2.0適用范圍
2.1本指導(dǎo)書適用于小區(qū)室外公用設(shè)施的維修。
3.0職責(zé)
3.1樓宇管理員、工程組、保安隊負(fù)責(zé)室外公用設(shè)施的巡查。
3.2工程組負(fù)責(zé)對室外公用設(shè)施的維修;對不能解決的問題報工程部組織維修。
3.3工程組組長負(fù)責(zé)對維修工作的檢查和監(jiān)督。
3.4服務(wù)中心負(fù)責(zé)與開發(fā)商或業(yè)主委員會的協(xié)調(diào)。
4.0工作程序
4.1維修原則
4.1.1堅持經(jīng)濟、合理、安全、實用的原則,在保證使用功能和正常運作的前提下,注意節(jié)約維修材料。
4.1.2修理及更改配件應(yīng)盡量與原有配件型號、規(guī)格一致的原則。
4.1.3為業(yè)主(住戶)服務(wù)的原則。
4.2各項維修項目的標(biāo)準(zhǔn)
4.2.1小區(qū)道路(人行道和車道)。
4.2.1.1修補損壞的砼路面。
如果損壞面積大,可以用107膠拌水泥,按附帶的說明書進(jìn)行修補;對于大面積的損壞修補,采用1:2:2硅酸鹽干硬性砼。
a)將人行道或車道表面松散或破碎的砼鑿掉,鑿除深度以達(dá)到新面及結(jié)實面為準(zhǔn);
b)用鑿子將坑底鑿毛(注意戴上護目眼鏡),在表面涂一層普通硅酸鹽素水泥漿,在水泥漿硬化前將修補用砼拌合物填入坑內(nèi),并將其搗實,如修補面積較大,應(yīng)用平板式振動器振搗。填入坑內(nèi)的砼要稍稍高出坑內(nèi),以便搗實下沉。
c)用木抹子輕輕地將修補表面抹平。在砼開始硬化時,還要用抹子再細(xì)抹一遍。然后養(yǎng)護不少于7晝夜,并澆水一保持混凝土具有足夠的水分處于濕潤狀態(tài)(養(yǎng)護期間不得讓人或車行走,保持表面清潔)。
4.2.1.2修補塊料地面(如:地磚、石塊材料預(yù)制砼塊等)。
a)鑿出損壞的塊材面層,鑿掉結(jié)合層,清掃干凈,噴灑水使表面充分濕潤;
b)待表面積水完全滲入后,涂抹普通硅酸鹽素水泥漿(如為人行道板砼預(yù)制塊,無須此道工序);
c)將塊材充分灑水或浸濕后,用1:2.5水泥砂漿座砌,并用木錘或膠錘錘平;
d)必須留縫,灰縫表面必須光滑平整,不得高出塊材面;
e)修補完畢后,把塊材表面清掃干凈;
f)對于有防水要求的塊材地面,預(yù)做水泥砂漿防水層(可摻3%防水劑),然后座砌塊材。
4.2.2路燈
4.2.2.1燈不亮:參照《室內(nèi)維修規(guī)程》中4.2.18“燈不亮”的維修規(guī)定。
4.2.2.2燈柱油漆:先將燈柱清潔,生銹處應(yīng)用砂紙打磨后清潔,再刷防銹漆兩道,刷面漆兩道。
4.2.3雨水管道
4.2.3.1如雨水管道堵塞,排水不暢,應(yīng)先查找堵塞原因,如因雜物堵塞引起,應(yīng)清除雜物,使之暢通;如因管道不夠標(biāo)準(zhǔn)或倒坡,應(yīng)開挖重新鋪設(shè)管道,注意管道要做襯底(基礎(chǔ)),使管道放置平穩(wěn);如因管道接口錯位,應(yīng)開挖校正接口,并注意保證坡度和接口防漏,以及管道平穩(wěn)。
4.2.3.2如管道破損,無法修復(fù),應(yīng)用同型號同規(guī)格的管道替換,接口應(yīng)用瀝青麻絲或防水水泥砂漿砌結(jié)。
4.2.3.3最后修復(fù)地坪。
4.2.4化糞池
4.2.4.1如池水外溢或排水不暢,請環(huán)衛(wèi)部門掏清池內(nèi)沉淀物和堵塞雜物,并制定定期清掏制度。
4.2.4.2如井蓋缺損,應(yīng)及時更換同型號及規(guī)格的井蓋,使其保持完好,避免造成人身安全事故。
4.2.4.3如池壁缺損,應(yīng)先通知業(yè)主(住戶)停用衛(wèi)生間,然后抽干化糞池清掏沉淀物,再將缺損池壁修復(fù),注意池壁要作好防滲處理。
4.2.5電纜溝
4.2.5.1如是溝蓋損壞,應(yīng)按原來設(shè)計規(guī)格制作(放足鋼筋),并按設(shè)計要求把損壞的蓋板換掉。
4.2.5.2如溝內(nèi)積水過多,影響電的供應(yīng),應(yīng)先關(guān)掉總閘,然后打開溝蓋板,查明積水原因和位置,一般的電纜溝內(nèi)積水有兩種原因:一為溝底坡度不夠標(biāo)準(zhǔn)和倒坡,遇此種情況應(yīng)通知開發(fā)單位或供電部門及時解決;二為溝內(nèi)掉入雜物,使水流不暢,遇此種情況將雜物清除即能恢復(fù)正常。
4.2.5.3如是電纜線路出現(xiàn)故障,應(yīng)先通知業(yè)主(住戶),然后請供電部門及時修復(fù)。
4.2.6排水渠
4.2.6.1如是蓋板損壞,應(yīng)按原來設(shè)計要求,使用同一規(guī)格和同一材料,把損壞的蓋板換掉。
4.2.6.2如是渠壁損壞,應(yīng)將損壞處鑿除、清潔、噴水濕潤,然后用與原壁相同的材料修復(fù);如是砼或鋼筋砼壁還需在噴水濕潤后先刷一道素水泥漿,然后再做飾面面層。
4.2.6.3如是雜物堵塞,使排水不暢,應(yīng)及時清除雜物。
4.2.6.4池(井)壁損壞。通知業(yè)主(住戶)停用或采取其他措施,不影響業(yè)主(住戶)的日常生活,然后抽干池里的的水,并清理里面的淤泥雜物等沉淀物,將破損面鑿至結(jié)實層,并清理、噴水濕潤、刷素水泥漿再修補飾面,清理飾面殘余的水泥漿等。
4.2.7圍墻、圍欄
4.2.7.1砌體圍墻
維修方法參照《房屋本體公用設(shè)施維修規(guī)程》中4.2.3條執(zhí)行。
4.2.7.2鐵制圍墻
4.2.7.2.1銹蝕:
a)用砂紙除銹;
b)均勻涂刷兩道紅色防銹漆一道銀漆,每道漆之間要間隔一段時間,以上一道漆干為準(zhǔn);
c)如銹蝕特別嚴(yán)重,應(yīng)將該部分更換,并用電焊連接,刷上防銹漆。
4.2.7.2.2連接部位斷開:
a)除銹清潔后,焊接牢固;
b)刷兩道防銹漆。
4.2.8綠化用水管網(wǎng)
4.2.8.1漏水
a)如是水管接頭處漏水,應(yīng)先將水管總開關(guān)關(guān)掉,然后在漏水接口處將水管卸下,在外絲處繞上防水膠帶或止水麻絲,再將水管接好,打開總開關(guān)閉水檢查,至不漏水為止;
b)如是噴頭或水龍頭漏水,應(yīng)先關(guān)總開關(guān),然后拆下噴頭或水龍頭檢查是否因內(nèi)芯或止水膠片破損漏水,更換相應(yīng)配件,裝回水龍頭,開總開關(guān),檢查至不漏為止,如無法修復(fù),應(yīng)更換新噴頭或水龍頭。
4.2.8.2水管銹蝕
a)如銹蝕程度不大,可將相關(guān)部位除銹后,清潔干凈,然后刷兩道防銹漆,并應(yīng)定期檢查;
c)如銹蝕程度較大,應(yīng)更換水管(注意用熱鍍鋅管更換)。
4.3報修程序:
保安隊及除工程組外其他人員對巡查中發(fā)現(xiàn)室外公共設(shè)施損壞,及時通知服務(wù)中心,由服務(wù)中心通知工程組組織維修。維修完成后,由維修人員記錄在《公共設(shè)施(設(shè)備)維修記錄表》上,管理處組織有關(guān)人員驗收,合格后在《公共設(shè)施(設(shè)備)維修記錄表》上簽名?！豆苍O(shè)施(設(shè)備)維修記錄表》由工程組負(fù)責(zé)保管,按規(guī)定每月交檔案管理員歸檔。
4.4每年初,工程部應(yīng)將室外公用設(shè)施(設(shè)備)的大、中修及更新改造計劃呈總經(jīng)理助理審核、總經(jīng)理審批,報開發(fā)商(或業(yè)主委員會)審批后,再組織進(jìn)行維修。
5.0引用文件和記錄表格
5.1 《室內(nèi)維修規(guī)程》
5.2 《房屋本體公用設(shè)施維修規(guī)程》
