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第1篇 寫字樓綜合管理規(guī)定范本
第一章 總則(略)
第二章 企業(yè)進(jìn)駐條件和辦理進(jìn)駐手續(xù)
第二條 持有以下技術(shù)領(lǐng)域:電子信息、機電一體化、生物工程、新材料、新能源和高效節(jié)能環(huán)保的項目,以及被國家、省科委認(rèn)定的其他領(lǐng)域的高新技術(shù)項目(不合污染環(huán)境的項目),具有市場競爭力有出口創(chuàng)匯前景、并具有自主開發(fā)、經(jīng)營能力,經(jīng)在本中心'孵化'一年至三年便可發(fā)展為具有一定經(jīng)濟(jì)規(guī)模的高新技術(shù)企業(yè),且承認(rèn)和執(zhí)行本中心制定的各項規(guī)章制度,愿意履行與本中心簽訂的各項合同與協(xié)議書者,均可向本中心提出進(jìn)駐申請。
第三條 申請進(jìn)駐的企業(yè)按如下步驟辦理進(jìn)駐手續(xù):
一、到企業(yè)發(fā)展部領(lǐng)取本管理規(guī)定和《企業(yè)進(jìn)駐申請表》,按該表的要求準(zhǔn)備齊全各種有關(guān)資料和如實填寫表中的各項內(nèi)容,然后將填好的表及有關(guān)資料送回企業(yè)發(fā)展部。
二、企業(yè)發(fā)展部根據(jù)進(jìn)駐企業(yè)的申請表和各種資料進(jìn)行審核,提出意見后呈送中心主任審批。
三、被批準(zhǔn)進(jìn)駐的企業(yè)到企業(yè)發(fā)展部簽訂《高新技術(shù)企業(yè)孵化協(xié)議》。
四、進(jìn)駐企業(yè)到財務(wù)部交納工作用房使用保證金、電話保證金和有關(guān)費用。
五、進(jìn)駐企業(yè)憑財務(wù)部開具的收款憑證(發(fā)票)到企業(yè)發(fā)展部領(lǐng)取房間的鑰匙。并會同綜合管理部雙方派人一起當(dāng)面移交和驗收房間,經(jīng)驗收符合《高新技術(shù)企業(yè)孵化協(xié)議》第七條款內(nèi)容后,進(jìn)駐手續(xù)便告辦理完畢(附程序表)。
第三章 服務(wù)項目和收費管理
第四條 本中心為進(jìn)駐企業(yè)提供通郵服務(wù),為進(jìn)駐企業(yè)訂閱報紙、收發(fā)信報、投寄信件。按郵電部門規(guī)定計收通郵費。
第五條 本中心為進(jìn)駐企業(yè)提供商務(wù)服務(wù)。包括有文件、資料的夏印、打字、傳真和國際、國內(nèi)長途電話的使用。根據(jù)頁數(shù)、規(guī)格和通話距離、時間等收服務(wù)費。
第六條 本中心為進(jìn)駐企業(yè)提供《高新技術(shù)企業(yè)孵化協(xié)議》中所列項目和企業(yè)的經(jīng)營注冊或注銷登記,辦領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照及變更法人代表等業(yè)務(wù)。
第七條 本中心為進(jìn)駐企業(yè)提供票務(wù)服務(wù),包括代購飛機、火車票。
第八條 本中心為進(jìn)駐企業(yè)提供人員交通和貨物、儀器等的運輸服務(wù),其中包括業(yè)務(wù)用小客車、小貨車的租用。::用車企業(yè)必須提前一天到本中心綜合管理部辦理申請用車的手續(xù),且按市價收服務(wù)費。如使用中發(fā)生因租用者強行要司機違反交通規(guī)則操作,造成車輛損壞或違章被罰款扣證乃至發(fā)生安全事故的,一切責(zé)任和直接經(jīng)濟(jì)損失均由租用者承擔(dān)。
第九條 本中心為進(jìn)駐企業(yè)提供如下使用場地的服務(wù):會議室、接待室(會客室)和自行車、摩托車、汽車停車場等。各進(jìn)駐企業(yè)使用會議室、接待室須提前一天到中心綜合管理部提出申請,綜合管理部按使用者要求做好準(zhǔn)備。(如有關(guān)儀器設(shè)備準(zhǔn)備、會場布置、會間服務(wù)、會場整理及茶水供應(yīng)等工作)。會場使用中因進(jìn)駐企業(yè)自行操作發(fā)生設(shè)施損壞,由使用者照價賠償。
第十條 本中心為進(jìn)駐企業(yè)提供娛樂設(shè)施的服務(wù)。中心設(shè)卡拉ok室和舞廳,并相應(yīng)配有音響、電視、放錄機、燈光等設(shè)施,均按場次預(yù)約(每場次2小時),提供給進(jìn)駐企業(yè)使用。需使用者可到中心綜合管理部辦理手續(xù),按所用的場次付費,并愛護(hù)室(廳)內(nèi)的所有設(shè)施,遵守綜合管理部制定的管理辦法。使用期間,如發(fā)生違反治安管理條例及損壞設(shè)備等,均由使用者承擔(dān)一切法律經(jīng)濟(jì)責(zé)任。
第十一條 本中心還為進(jìn)駐企業(yè)提供車輛保管、住宿等項目服務(wù)。
第十二條 本中心上述提供的各項服務(wù),均收取合理的服務(wù)費。大部分項目的收費標(biāo)準(zhǔn)略低于廣州市的標(biāo)準(zhǔn)價格、部分項目如電話、打字等按廣州市標(biāo)準(zhǔn)價格收費。各進(jìn)駐企業(yè)人員須按中心規(guī)定,按時辦理各項服務(wù)費用的日結(jié)、月結(jié)、季結(jié)和年結(jié)繳交手續(xù),不得拖欠。否則按各項收費的規(guī)定繳交滯納金。
第四章 進(jìn)駐企業(yè)的用房管理
第十三條 本中心大樓的工作用房及房內(nèi)附設(shè)的一切設(shè)備均屬中心財產(chǎn),各進(jìn)駐企業(yè)人員必須保持用房的完好、整潔,不得隨意損壞室內(nèi)的墻壁和設(shè)施,挪走設(shè)備;不得擅自封閉陽臺或在陽臺、平臺、走廊等外搭建(掛)招牌、廣告、雨棚、爐灶和鋁合金門、窗等。
第十四條 未經(jīng)中心綜合管理部批準(zhǔn),不準(zhǔn)擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和布局、或改變房屋的使用性質(zhì)。對確因孵化工作所需要裝修使用的,有關(guān)進(jìn)駐企業(yè)必須事前將裝修設(shè)計方案圖紙、施工單位執(zhí)照復(fù)印件和申請裝修的報告向中心綜合管理部報批,并簽汀《裝修工程隊治安責(zé)任書》和《裝修施工保證書》,待審核批準(zhǔn)后方可實施;否則中心有權(quán)責(zé)令其停工、復(fù)原、退房或施以經(jīng)濟(jì)處罰。由此造成的一切后果和損失,均由進(jìn)駐企業(yè)負(fù)責(zé)承擔(dān)和賠償。借用期滿后,工作用房及借用場地中因裝修增加的設(shè)施,其財產(chǎn)歸本中心所有,進(jìn)駐企業(yè)不得拆卸挪走(增加的非照明電器設(shè)備可拆走,但不能收線)。
第十五條 進(jìn)駐企業(yè)在工作用房陽臺或樓宇立面之外,不準(zhǔn)自行安裝防盜
網(wǎng)、空調(diào)、廣告、招牌等。需要安裝者,請到中心綜合管理部辦理報批手續(xù),按照統(tǒng)一的規(guī)格、樣式和指定位置安裝。否則,中心將根據(jù)情節(jié)輕重給予拆除或處罰。
第十六條 進(jìn)駐企業(yè)對工作用房內(nèi)的電話機,在遵守有關(guān)使用規(guī)定,未經(jīng)中心綜合管理部批準(zhǔn),不得隨意拆裝調(diào)換。違者,中心有權(quán)收回電話機或罰款。
第十七條 本中心為企業(yè)提供的工作用房,必須是用于從事科技開發(fā)、生產(chǎn),不得用作宿舍、純辦公用房,或貿(mào)易活動用房,否則,使用期滿后不再續(xù)簽。
第十八條 進(jìn)駐企業(yè)在使用中心房屋期間,不得擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租給其他單位或個人使用。違者,中心將按違約處理,終止使用合同,收回被轉(zhuǎn)租的房屋;用房保證金不退還,歸中心所有:此外并處以罰款。由此造成的經(jīng)濟(jì)、法律等責(zé)任,均由該違約企業(yè)承擔(dān),中心概不負(fù)責(zé)。
第十九條 進(jìn)駐企業(yè)必須如實填寫一份《進(jìn)駐企業(yè)人員登記表》,進(jìn)駐企業(yè)值班保衛(wèi)人員應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定辦理臨時戶口登記手續(xù),做好計劃生育管理工作,否則,進(jìn)駐企業(yè)承擔(dān)由此引起的一切經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任。
第五章 大樓外的場地管理
第二十條 進(jìn)駐企業(yè)不得在其所使用工作用房外及大樓外的場地堆放物品、材料、淤泥、雜物及垃圾等物,經(jīng)通知兩次仍不處理者,由中心派人清理,費用由違規(guī)企業(yè)負(fù)責(zé)。嚴(yán)重者還處以人民幣500元以上、5000以下的罰款。
第二十一條 進(jìn)入中心場地的車輛,必須服從中心管理人員的統(tǒng)一指揮與安排,按指定的路線、位置行駛和停放。一切車輛都不準(zhǔn)亂停、亂放,否則中心有權(quán)禁止該車輛駛?cè)胫行拇笤?。強行駛?cè)胝咛幰匀嗣駧?000元以下罰款。
第二十二條 嚴(yán)禁5噸以上的大型貨車進(jìn)入本中心內(nèi)。嚴(yán)禁裝有易燃易爆物品的車輛在中心內(nèi)存放。采用欺騙、瞞報手法停放的車輛,由此引起的火災(zāi)、爆炸、道路損壞等事故,一概由車主及其所屬單位負(fù)全部刑事、法律和經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。
第二十三條 進(jìn)入中心的車輛如有損壞路面、花基、房舍、車輛及其他設(shè)施,除照價賠償外,還要根據(jù)其情節(jié)輕重給予人民幣500元以上、5000元以下罰款。如發(fā)生交通事故,則將肇事者送交通管理部門依法處理。
第六章 安全與消防管理
第二十四條 進(jìn)駐企業(yè)使用的工作用房以外走道不準(zhǔn)堆放物品,不準(zhǔn)亂扔煙頭,每天下班前要有專人檢查安全,做到斷水、關(guān)電、關(guān)窗、鎖門。
第二十五條 進(jìn)駐企業(yè)必須嚴(yán)格遵守本中心制定的用電規(guī)定(第八章),因違反用電規(guī)定而引起的各種事故,由肇事者承擔(dān)全部責(zé)任。
第二十六條 使用易燃易爆及其他危險品的進(jìn)駐企業(yè),必須提前向中心綜合管理部門申報備案,未經(jīng)批準(zhǔn),禁止存放與使用(參閱第五章第二十二條)。
第二十七條 各進(jìn)駐企業(yè)必須有完善的消防措施及必要的消防設(shè)備。大樓原設(shè)置各處的消防器材,不準(zhǔn)隨意移動或作其他使用。
第二十八條 各進(jìn)駐企業(yè)人員應(yīng)自覺遵守執(zhí)行維護(hù)社會治安和公共秩序、防火安全和計劃生育等有關(guān)法令法規(guī),做遵紀(jì)守法的公民和文明市民。各進(jìn)駐企業(yè)不準(zhǔn)隨意雇請不符合安全要求和不明身份的人到大樓內(nèi)服務(wù)。本中心在大院和門口均有保安人員值班,各進(jìn)駐企業(yè)的工作人員應(yīng)自覺支持保安人員的工作。協(xié)同搞好中心防火、防盜等治安保衛(wèi)工作。
第二十九條 各進(jìn)駐企業(yè)要與創(chuàng)業(yè)中心簽訂《安全責(zé)任書》,凡違反本規(guī)定十二四至二十八條而引起火災(zāi)或其他安全事故的,由肇事企業(yè)或肇事人負(fù)全部刑事及經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。
第七章 衛(wèi)生與綠化管理
第三十條 各進(jìn)駐企業(yè)人員要養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習(xí)慣,講文明,講道德,自覺遵守中心的衛(wèi)生管理制度。垃圾雜物應(yīng)倒進(jìn)設(shè)置的垃圾桶內(nèi),不準(zhǔn)在墻壁、電梯、走廊上亂寫亂畫、亂貼字畫、廣告,保持大樓和各工作用房及公共場所的衛(wèi)生整潔。
第三十一條 保護(hù)環(huán)境是中心和每個進(jìn)駐企業(yè)的共同職責(zé)。
各進(jìn)駐企業(yè)人員應(yīng)愛護(hù)中心大樓院內(nèi)的花、草、樹木等,不準(zhǔn)損壞草地和堆放物料在草地上;不準(zhǔn)攀折樹木和利用樹干掛曬衣物;嚴(yán)禁在花基內(nèi)倒磚石塊、淤泥、雜物、污水及其他有害物質(zhì),違者視情節(jié)輕重給予批評教育或賠款等處罰。
第八章 附則
第三十九條 進(jìn)駐企業(yè)應(yīng)自覺遵守本中心及小區(qū)管理處頒布的各項管理規(guī)定,如有違反,按有關(guān)條例進(jìn)行處罰;情節(jié)嚴(yán)重的將提請有關(guān)部門另行處理。違反本管理規(guī)定某一款者,均記錄備案,作為進(jìn)駐企業(yè)能否續(xù)簽《高新技術(shù)企業(yè)孵化協(xié)議》的資格參考。
第四十條 本中心聘請有關(guān)律師事務(wù)所律師為顧問,受理中心內(nèi)發(fā)生的包括各進(jìn)駐企業(yè)委托辦理的一切有關(guān)業(yè)務(wù)糾紛案件。
第四十一條 本規(guī)定自在1999年4月1日起執(zhí)行。本中心于1994年9月1日頒發(fā)的《綜合管理規(guī)定》同時停止執(zhí)行。
第四十二條 本《綜合管理規(guī)定》和本中心與進(jìn)駐企業(yè)簽訂的《高新技術(shù)企業(yè)孵化協(xié)議》同時使用,同具法律效力。
第2篇 建筑工程施工現(xiàn)安全場綜合管理規(guī)定
建筑工程施工現(xiàn)安全場綜合規(guī)定
1、參加施工的工人(包括新上崗人員、實習(xí)生、農(nóng)民工、合同工)均要熟知本工種的安全技術(shù)操作規(guī)程,遵守施工現(xiàn)場安全生產(chǎn)、文明施工有關(guān)規(guī)定,堅守工作崗位,嚴(yán)禁酒后作業(yè)。
2、電工、焊工、司爐工、爆破工、起重機司機、打樁機司機和各種機動車輛司機,必須經(jīng)過專門培訓(xùn),考試合格,持有上崗操作證,方準(zhǔn)獨立操作。
3、正確使用個人防護(hù)用品和安全防護(hù)措施。進(jìn)入施工現(xiàn)場,必須帶好安全帽,禁止穿拖鞋、皮鞋或赤腳,在沒有防護(hù)設(shè)施的高空、懸崖和陡坡施工,必須系好安全帶,上下交叉作業(yè)有危險的出入口要求防護(hù)棚或其他隔離設(shè)施,距離地面2米以上作業(yè)要有防護(hù)欄桿、擋板或安全網(wǎng)、安全帽、安全帶,安全帶要定期檢查,不符合要求的,嚴(yán)禁使用。
4、施工現(xiàn)場的腳手架、防護(hù)設(shè)施安全標(biāo)志和警示牌,不得擅自拆動、嚴(yán)禁使用。
5、施工現(xiàn)場的洞、坑、溝、升降口、漏斗等危險處,應(yīng)有防護(hù)設(shè)施或明顯標(biāo)志。
6、施工現(xiàn)場要有交通指示標(biāo)志。交通頻繁的交叉路口,應(yīng)設(shè)指揮;火車道口兩側(cè),應(yīng)設(shè)落桿;危險地區(qū),要掛“危險”或“禁止通行”警示牌,夜間設(shè)紅燈示警。
7、工地行使斗車、小平車的軌道坡度不得大于3%,鐵軌終點應(yīng)有車擋,車輛的制動閘和掛鉤要完好可靠。
8、坑槽施工,應(yīng)經(jīng)常檢查邊壁土質(zhì)穩(wěn)定情況,發(fā)現(xiàn)有裂縫,疏松或支撐走動要隨時采取加固措施,根據(jù)土質(zhì)、溝深、水位、機械設(shè)備重量等情況,確定堆放材料和施工機械距坑邊距離,往坑槽運材料,應(yīng)用信號聯(lián)系。
9、調(diào)配酸溶液緩慢的注入水中,攪拌均勻,嚴(yán)禁將水倒入酸中,貯存酸溶液的容器應(yīng)加蓋和設(shè)有標(biāo)志。
10、做好女工在月經(jīng)、懷孕、生育和哺乳期間的保護(hù)工作,女工在懷孕期間對原工作不能勝任時,根據(jù)醫(yī)生的證明,應(yīng)調(diào)換輕便工作。
第3篇 某某商業(yè)大廈綜合管理規(guī)定
某商業(yè)大廈綜合管理規(guī)定
為提高大廈物業(yè)管理的服務(wù)水平,加強大廈房屋、公共設(shè)施設(shè)備、市政道路、公共綠地、車輛交通、安全防范、環(huán)境衛(wèi)生等綜合管理,為用戶提供良好的辦公環(huán)境,保障物業(yè)的合理使用,特制定本規(guī)定,望共同遵守。
一、房屋管理
使用房屋時應(yīng)遵守以下規(guī)定:
1)承租、退租必須通知管理處。
2)不得改變房屋的使用功能,不利用房屋從事危害社會或公共利益的活動。
3)不得在房屋內(nèi)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等危禁物品。
4)維護(hù)房屋外貌的完整、整潔,不得堵塞,增設(shè)、改變外墻、梯間、陽臺,門窗的尺寸,形狀和位置。
5)不得對房屋的結(jié)構(gòu),承重墻、梁、柱、板、陽臺、天臺等進(jìn)行違章鑿、拆、搭、建。
6)未經(jīng)許可,不得對承重墻等結(jié)構(gòu)造體進(jìn)行改動。
7)整層使用的在裝修時應(yīng)對衛(wèi)生間有防水要求的地方補做好防水層。
8)用戶進(jìn)場裝修,必須在管理處辦理裝修施工手續(xù),必須遵守《kh商業(yè)中心裝修管理規(guī)定》。
二、公共地方、公共設(shè)施設(shè)備管理
物業(yè)內(nèi)各類公共設(shè)施設(shè)備及公共地方,如:樓梯間、天臺、門廳、屋面、架空層、圍墻、道路、路燈、梯燈、園林燈、電房、水房、電表箱、水表、管道、管線、管井、指示牌、告示牌、交通標(biāo)志、消防設(shè)施、綠地園林、建筑小品、大堂、電梯廳、電梯、監(jiān)控系統(tǒng)、發(fā)電機、供配電、給排水系統(tǒng)等不可隨意占用,污染、拆除和損壞,如有違反規(guī)定的行為,管理處將給予警告,如有損壞者,將要求給予恢復(fù)或賠償。
三、安全防范管理
1)用戶必須遵守《中華人民共和國治安管理處罰條例》,積極配合保安人員維護(hù)大廈正常的工作秩序。
2)大廈實行封閉式管理,24小時均有保安值班,各出入口有電視監(jiān)控系統(tǒng)和車輛管理系統(tǒng),出入口設(shè)固定崗,大廈范圍內(nèi)設(shè)有巡邏崗。
3)進(jìn)入大廈的外來人員必須出示證件,來訪人員必須經(jīng)被訪單位同意并核實、登記后才能進(jìn)入。
4)保安人員如發(fā)現(xiàn)可疑人員,有權(quán)詢問。如發(fā)現(xiàn)有違反大廈管理規(guī)定,損壞公共設(shè)施的事件,有權(quán)提出警告,制止其違章行為。
5)為安全起見,凡運出的大件物品,必須到管理處開具放行條,由保安人員核實后放行。
6)進(jìn)入車場的所有機動車輛必須憑月卡證或者停放卡出入,并按規(guī)定交納停放費。
四、環(huán)境衛(wèi)生管理
1)用戶要處處講文明、講道德、講衛(wèi)生、講秩序,自覺搞好環(huán)境衛(wèi)生,自覺維護(hù)公共環(huán)境的干凈、清潔。
2)所有公共區(qū)域均有保潔員維護(hù),每層梯間均設(shè)有垃圾桶,每天8:00前,14:00前收集垃圾,用戶應(yīng)自覺將垃圾廢物用塑料袋裝好放入桶內(nèi)。
3)不得將垃圾隨意丟在梯間、道路旁、通道等公共地方。
4)不要隨地吐痰,不要在道路、草坪等公共地方亂丟果皮紙屑等垃圾物。
5)嚴(yán)禁從窗口往外拋物。
6)不準(zhǔn)在樓宇外墻、梯間墻壁、公用門窗、道路、地面等公共地方亂寫、亂貼、亂畫。
7)對違反衛(wèi)生管理的人員,管理處有權(quán)進(jìn)行警告,責(zé)令賠償、處罰。
五、物業(yè)管理服務(wù)費、水電費
1)物業(yè)管理服務(wù)費、水電費暫按《商品房購銷合同》的約定執(zhí)行,交納時間為每月10前。
2)屬于辦公單元內(nèi)的水電費由該單位于每月10前至管理處物業(yè)管理服務(wù)費一同交繳。
3)用于大廈的電梯電費與用于大廈燈箱廣告的霓紅燈,公共照明電費按實按每單元之用電量進(jìn)行分?jǐn)?連同物業(yè)管理服務(wù)費于每月10前至管理處交繳。
4)逾期交納以上費用15天者,將按規(guī)定每日按欠費總額的千分之三收取滯納金,逾期一個月未交付者,將采取停水、停電等催交措施,并按法律程序催繳所欠費用。
第4篇 物業(yè)設(shè)施設(shè)備綜合管理規(guī)定-5
物業(yè)設(shè)施設(shè)備綜合管理規(guī)定5
1目的
從總體上確立各類設(shè)施設(shè)備的管理要求,確保各類設(shè)施設(shè)備管理工作的統(tǒng)一、完整和完善。
2適用范圍
適用于公司各部門對設(shè)施設(shè)備的綜合管理。
3引用標(biāo)準(zhǔn)和文件
3.1iso9001:2000
3.2公司《質(zhì)量手冊》第六章第一節(jié)資源的提供與管理
4職責(zé)
4.1各小區(qū)/大廈管理處具體負(fù)責(zé)本小區(qū)設(shè)施、設(shè)備的管理。
4.2工程技術(shù)部負(fù)責(zé)對小區(qū)的設(shè)施設(shè)備管理工作進(jìn)行組織、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)。
4.3維修中心和各小區(qū)維修組負(fù)責(zé)責(zé)任范圍內(nèi)設(shè)施設(shè)備維修和維護(hù),建立設(shè)備臺帳。
5程序要求
5.1設(shè)施設(shè)備管理流程圖(附后)
5.2設(shè)施設(shè)備的交接驗收
5.2.1公司在接管新物業(yè)時,主管責(zé)任部門負(fù)責(zé)按國家的法律法規(guī)、設(shè)備使用說明書和設(shè)施設(shè)備移交清單等相關(guān)資料對接管區(qū)域的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行驗收。對達(dá)不到要求的,應(yīng)通知有關(guān)單位進(jìn)行整改。設(shè)備的接管由主管責(zé)任部門辦理相應(yīng)手續(xù),相關(guān)資料由主管責(zé)任部門復(fù)核存檔。(設(shè)施設(shè)備管理納入維修中心管理的小區(qū)或大廈,維修中心為設(shè)施設(shè)備管理的責(zé)任部門;未納入維修中心管理的設(shè)施設(shè)備管理的責(zé)任部門為小區(qū)或大廈管理處。)
5.2.2設(shè)施設(shè)備正式接管后,由主管責(zé)任部門進(jìn)行清點,并分別在《設(shè)施/設(shè)備臺帳》上登記。
5.2.3新接管物業(yè)設(shè)施設(shè)備的交接驗收操作具體見《設(shè)施設(shè)備交接驗收制度》。
5.3設(shè)備的購置
5.3.1設(shè)備的決策與選擇
5.3.1.1使用部門根據(jù)需要提出購置申請,由該部門組織進(jìn)行可行性論證后呈報總經(jīng)理審閱?？偨?jīng)理批準(zhǔn)后,由工程部對同類多家產(chǎn)品做出經(jīng)濟(jì)技術(shù)性能綜合評價提交總經(jīng)理決策。具體操作詳見《設(shè)備購置規(guī)程》。
5.3.1.2工程部負(fù)責(zé)對設(shè)備進(jìn)行綜合評價。
必要時應(yīng)采取以下措施:
a)了解國內(nèi)外市場信息,如生產(chǎn)廠家、價格、質(zhì)量、性能等;
b)向經(jīng)初步挑選的供貨方索取報價單、技術(shù)說明書等有關(guān)資料。
5.3.2設(shè)備采購的審批
5.3.2.1總經(jīng)理根據(jù)工程部提交的綜合評價及申請的實際情況對設(shè)備采購進(jìn)行審批。
所有權(quán)屬于業(yè)主的設(shè)備在經(jīng)過總經(jīng)理審核后由管理處呈報給業(yè)主委員會審批。
5.3.3設(shè)備的采購
設(shè)備在辦妥購置審核手續(xù)后,按'公開、公平、公正'原則采用詢價、議價、招標(biāo)等形式,由相關(guān)部門進(jìn)行采購。
5.3.4設(shè)備的驗收
5.3.4.1外購設(shè)備到貨后,應(yīng)由工程技術(shù)部、采供部門和設(shè)備使用部門一起參加開箱驗收,并將驗收情況記錄在'設(shè)備開箱驗收單'中,有關(guān)技術(shù)資料由工程技術(shù)部收集存檔。
5.3.4.2在驗收中,如發(fā)現(xiàn)問題,應(yīng)及時向有關(guān)方面查詢或向責(zé)任方索賠,如設(shè)備驗收不合格,由采購人員與供貨方進(jìn)行交涉和處理。
5.3.4.3對技術(shù)要求比較復(fù)雜,且公司無法進(jìn)行驗收的,由工程技術(shù)部報告總經(jīng)理批準(zhǔn)后,委托第三方驗收,工程部及相關(guān)部門協(xié)同參加。
5.3.5安裝、調(diào)試和移交
5.3.5.1需要安裝的設(shè)備,如水泵、巡更設(shè)備等,其安裝工作由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)組織實施,工程部可獨立完成該項工作,也可委托專業(yè)單位進(jìn)行檢查、調(diào)試,確信達(dá)到技術(shù)規(guī)定的要求后,即可提交驗收。
5.3.5.2工程技術(shù)部、安裝單位會同使用部門對設(shè)備進(jìn)行安裝驗收,驗收合格后,必須填寫'設(shè)備安裝驗收交接報告'移交給使用部門。詳見《設(shè)備驗收、安裝與移交規(guī)程》。
5.4設(shè)施設(shè)備的檔案管理
5.4.1技術(shù)資料的管理
5.4.1.1公司自有設(shè)備(所有權(quán)屬于公司)的技術(shù)資料應(yīng)集中交工程技術(shù)部歸檔,并進(jìn)行統(tǒng)一管理。工程部可對技術(shù)資料進(jìn)行備份,視情況在統(tǒng)一登記后分發(fā)給使用部門。
5.4.1.2業(yè)主所有設(shè)備(所有權(quán)屬于業(yè)主)的技術(shù)資料由小區(qū)管理處歸檔,并進(jìn)行統(tǒng)一管理。
5.4.2設(shè)備的檔案管理
工程技術(shù)部負(fù)責(zé)對設(shè)備進(jìn)行統(tǒng)一分類和編號,并建立設(shè)備臺帳由專人負(fù)責(zé)保管。各管理處應(yīng)建立設(shè)備分類臺帳。具體操作詳見《設(shè)施設(shè)備檔案管理制度》。
5.5設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)與維修
5.5.1設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)和維修
5.5.1.1各小區(qū)維修組應(yīng)對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常巡檢,發(fā)現(xiàn)問題及時排除,具體操作詳見《設(shè)施設(shè)備日常巡檢制度》。
5.5.1.2設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng)由專職維修人員完成,具體操作詳見《設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程》。
5.5.1.3電梯、水泵、鍋爐、冷水機組等重要設(shè)備必須由專人管理、維護(hù)、檢修,并建立相應(yīng)的機房管理制度。
5.5.1.4發(fā)生設(shè)備事故后,事故發(fā)生部門應(yīng)填寫'設(shè)備事故報告書',經(jīng)工程技術(shù)部經(jīng)理簽署意見后,送總經(jīng)理批示,轉(zhuǎn)由工程部和相關(guān)部門處理。
5.5.1.5維修中心、各小區(qū)維修組負(fù)責(zé)指定責(zé)任范圍內(nèi)設(shè)施、設(shè)備的年度維修保養(yǎng)計劃,報工程技術(shù)部審核后實施,具體操作詳見《設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程》
5.5.1.6設(shè)施設(shè)備如發(fā)生故障或損壞,則應(yīng)由使用部門報維修組或維修中心進(jìn)行維修。具體操作詳見《日常報修規(guī)程》。
5.5.1.7業(yè)主需要維修、安裝等服務(wù)的,由小區(qū)維修組提供,具體操作詳見《日常報修規(guī)程》。
5.5.2監(jiān)視和測量裝置的管理
5.5.2.1工程技術(shù)部負(fù)責(zé)建立監(jiān)測設(shè)備的定期校準(zhǔn)計劃,并做好各類校準(zhǔn)、鑒定記錄。
5.5.1.2工程技術(shù)部負(fù)責(zé)監(jiān)測設(shè)備的校準(zhǔn)、鑒定,本公司無法鑒定或國家規(guī)定的應(yīng)送國家專門檢測機構(gòu)進(jìn)行'外檢',其余設(shè)備則由工程部負(fù)責(zé)進(jìn)行'內(nèi)檢',具體操作詳見《監(jiān)視和測量裝置控制規(guī)程》。
5.5.3設(shè)備的封存和啟封
5.5.3.1各部門根據(jù)需要停用某設(shè)備或新購未使用達(dá)三月以上的設(shè)備,由維修中心或維修組對設(shè)備進(jìn)行封存處理,并在設(shè)備檔案中予以記錄。
5.5.3.2需要重新使用封存設(shè)備時,應(yīng)由維修中心或維修組進(jìn)行啟封檢查和試運行,確認(rèn)合格后方可投入使用,并在原檔案中注明啟封日期和相關(guān)事項。
5.5.4維修零備件管理
維修中心負(fù)責(zé)組織維修零備件管理,各小區(qū)維修組負(fù)責(zé)本小區(qū)的維修零部件管理。具體操作詳見《維修零部件管理制度》。
5.6設(shè)施設(shè)備的改造和更新
當(dāng)原有設(shè)施設(shè)備已不能適應(yīng)需要時,可由使用部門提出申請,經(jīng)工程部簽署意見后,報總經(jīng)理審批。所有權(quán)屬于業(yè)主的還需報業(yè)主委員會審批。如果屬于改造范疇,則由工程技術(shù)部會同有關(guān)部門實施,具體操作見《設(shè)備更新改造和大修管理規(guī)程》和《共用設(shè)施大中修管理規(guī)程》;如果屬于更新范疇,則由使用部門按《設(shè)備購置程序》辦理。
5.7設(shè)備的報廢
5.7.1設(shè)備的報廢應(yīng)由使用部門提出申請,由工程部負(fù)責(zé)進(jìn)行技術(shù)鑒定,確認(rèn)符合報廢要求后,填寫'設(shè)備報廢申請單',經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后由使用部門作報廢處理(所有權(quán)屬于業(yè)主的還需經(jīng)業(yè)主委員會批準(zhǔn)),設(shè)備作報廢處理后,財務(wù)部應(yīng)注銷設(shè)備資產(chǎn),各建帳部門應(yīng)注銷設(shè)備臺帳。
5.7.2報廢設(shè)備有多種處理方法
具體可作如下處理:
a)出售;
b)零拆,對可利用零部件進(jìn)行拆除備用;
c)無用部件作廢品處理;
d)處理資金交財務(wù)部作設(shè)備殘值處理。
5.8意外事件處理預(yù)案
5.8.1電梯緊急援救預(yù)案
維修組接到報告后,立即派人前往電梯機房,切斷機房主電源并對曳引機進(jìn)行手動操作,使電梯轎廂移至最近層平層處,打開廳門、轎門放人或卸貨。具體操作見《電梯應(yīng)急處理規(guī)程》
5.8.2斷電預(yù)案
當(dāng)發(fā)現(xiàn)停電時,配電房值班人員應(yīng)首先確認(rèn)是外線停電還是內(nèi)部故障。如果是外線停電,應(yīng)立即進(jìn)行倒閘操作,將負(fù)荷切換到另一個供電回路上。如果是內(nèi)部跳閘,則應(yīng)先把分開關(guān)拉開,進(jìn)行檢查。沒有異常情況就試送總開關(guān),再試送各分開關(guān)。如果發(fā)現(xiàn)異常,應(yīng)迅速派出維修人員搶修。具體操作見《供電系統(tǒng)應(yīng)急處理規(guī)程》
5.8.3斷水預(yù)案
如果是內(nèi)部水管爆裂或其他故障而導(dǎo)致停水,維修組應(yīng)迅速派出人員搶修。如果是外部停水,維修組應(yīng)立即通知水廠搶修并切斷所有公共區(qū)域用水,以保證業(yè)主用水得以暫時維持。具體操作見《給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理規(guī)程》
6相關(guān)文件
《設(shè)施設(shè)備日常巡檢制度》
《設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程》
《維修零部件管理制度》
《維修工具管理制度》
《供電系統(tǒng)應(yīng)急處理規(guī)程》
《給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理規(guī)程》
《電梯應(yīng)急處理規(guī)程》
《日常報修規(guī)程》
《設(shè)備事故處理規(guī)程》
《設(shè)備更新改造和大修管理規(guī)程》
《共用設(shè)施大中修管理規(guī)程》
6.1資源提供
6.3基礎(chǔ)設(shè)施
6.4工作環(huán)境
第5篇 物業(yè)設(shè)施設(shè)備綜合管理規(guī)定
物業(yè)設(shè)施設(shè)備綜合管理規(guī)定51目的從總體上確立各類設(shè)施設(shè)備的管理要求,確保各類設(shè)施設(shè)備管理工作的統(tǒng)一、完整和完善。
2適用范圍適用于公司各部門對設(shè)施設(shè)備的綜合管理。
3引用標(biāo)準(zhǔn)和文件
3.1iso9001:20223.2公司《質(zhì)量手冊》第六章第一節(jié)資源的提供與管理
4職責(zé)
4.1各小區(qū)/大廈管理處具體負(fù)責(zé)本小區(qū)設(shè)施、設(shè)備的管理。
4.2工程技術(shù)部負(fù)責(zé)對小區(qū)的設(shè)施設(shè)備管理工作進(jìn)行組織、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)。
4.3維修中心和各小區(qū)維修組負(fù)責(zé)責(zé)任范圍內(nèi)設(shè)施設(shè)備維修和維護(hù),建立設(shè)備臺帳。
5程序要求
5.1設(shè)施設(shè)備管理流程圖(附后)
5.2設(shè)施設(shè)備的交接驗收
5.2.1 公司在接管新物業(yè)時,主管責(zé)任部門負(fù)責(zé)按國家的法律法規(guī)、設(shè)備使用說明書和設(shè)施設(shè)備移交清單等相關(guān)資料對接管區(qū)域的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行驗收。
對達(dá)不到要求的,應(yīng)通知有關(guān)單位進(jìn)行整改。
設(shè)備的接管由主管責(zé)任部門辦理相應(yīng)手續(xù),相關(guān)資料由主管責(zé)任部門復(fù)核存檔。
(設(shè)施設(shè)備管理納入維修中心管理的小區(qū)或大廈,維修中心為設(shè)施設(shè)備管理的責(zé)任部門;
未納入維修中心管理的設(shè)施設(shè)備管理的責(zé)任部門為小區(qū)或大廈管理處。)
5.2.2 設(shè)施設(shè)備正式接管后,由主管責(zé)任部門進(jìn)行清點,并分別在《設(shè)施/設(shè)備臺帳》上登記。
5.2.3 新接管物業(yè)設(shè)施設(shè)備的交接驗收操作具體見《設(shè)施設(shè)備交接驗收制度》。
5.3設(shè)備的購置
5.3.1 設(shè)備的決策與選擇
5.3.1.1使用部門根據(jù)需要提出購置申請,由該部門組織進(jìn)行可行性論證后呈報總經(jīng)理審閱。
總經(jīng)理批準(zhǔn)后,由工程部對同類多家產(chǎn)品做出經(jīng)濟(jì)技術(shù)性能綜合評價提交總經(jīng)理決策。
具體操作詳見《設(shè)備購置規(guī)程》。
5.3.1.2工程部負(fù)責(zé)對設(shè)備進(jìn)行綜合評價。
必要時應(yīng)采取以下措施:a)了解國內(nèi)外市場信息,如生產(chǎn)廠家、價格、質(zhì)量、性能等;
b)向經(jīng)初步挑選的供貨方索取報價單、技術(shù)說明書等有關(guān)資料。
5.3.2 設(shè)備采購的審批
5.3.2.1 總經(jīng)理根據(jù)工程部提交的綜合評價及申請的實際情況對設(shè)備采購進(jìn)行審批。
所有權(quán)屬于業(yè)主的設(shè)備在經(jīng)過總經(jīng)理審核后由管理處呈報給業(yè)主委員會審批。
5.3.3 設(shè)備的采購設(shè)備在辦妥購置審核手續(xù)后,按'公開、公平、公正'原則采用詢價、議價、招標(biāo)等形式,由相關(guān)部門進(jìn)行采購。
5.3.4 設(shè)備的驗收
5.3.4.1 外購設(shè)備到貨后,應(yīng)由工程技術(shù)部、采供部門和設(shè)備使用部門一起參加開箱驗收,并將驗收情況記錄在'設(shè)備開箱驗收單'中,有關(guān)技術(shù)資料由工程技術(shù)部收集存檔。
5.3.4.2 在驗收中,如發(fā)現(xiàn)問題,應(yīng)及時向有關(guān)方面查詢或向責(zé)任方索賠,如設(shè)備驗收不合格,由采購人員與供貨方進(jìn)行交涉和處理。
5.3.4.3 對技術(shù)要求比較復(fù)雜,且公司無法進(jìn)行驗收的,由工程技術(shù)部報告總經(jīng)理批準(zhǔn)后,委托第三方驗收,工程部及相關(guān)部門協(xié)同參加。
5.3.5 安裝、調(diào)試和移交
5.3.5.1 需要安裝的設(shè)備,如水泵、巡更設(shè)備等,其安裝工作由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)組織實施,工程部可獨立完成該項工作,也可委托專業(yè)單位進(jìn)行檢查、調(diào)試,確信達(dá)到技術(shù)規(guī)定的要求后,即可提交驗收。
5.3.5.2 工程技術(shù)部、安裝單位會同使用部門對設(shè)備進(jìn)行安裝驗收,驗收合格后,必須填寫'設(shè)備安裝驗收交接報告'移交給使用部門。
詳見《設(shè)備驗收、安裝與移交規(guī)程》。
5.4設(shè)施設(shè)備的檔案管理
5.4.1技術(shù)資料的管理
5.4.1.1公司自有設(shè)備(所有權(quán)屬于公司)的技術(shù)資料應(yīng)集中交工程技術(shù)部歸檔,并進(jìn)行統(tǒng)一管理。
工程部可對技術(shù)資料進(jìn)行備份,視情況在統(tǒng)一登記后分發(fā)給使用部門。
5.4.1.2業(yè)主所有設(shè)備(所有權(quán)屬于業(yè)主)的技術(shù)資料由小區(qū)管理處歸檔,并進(jìn)行統(tǒng)一管理。
5.4.2設(shè)備的檔案管理工程技術(shù)部負(fù)責(zé)對設(shè)備進(jìn)行統(tǒng)一分類和編號,并建立設(shè)備臺帳由專人負(fù)責(zé)保管。
各管理處應(yīng)建立設(shè)備分類臺帳。
具體操作詳見《設(shè)施設(shè)備檔案管理制度》。
5.5設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)與維修
5.5.1設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)和維修
5.5.1.1各小區(qū)維修組應(yīng)對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常巡檢,發(fā)現(xiàn)問題及時排除,具體操作詳見《設(shè)施設(shè)備日常巡檢制度》。
5.5.1.2設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng)由專職維修人員完成,具體操作詳見《設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程》。
5.5.1.3電梯、水泵、鍋爐、冷水機組等重要設(shè)備必須由專人管理、維護(hù)、檢修,并建立相應(yīng)的機房管理制度。
5.5.1.4發(fā)生設(shè)備事故后,事故發(fā)生部門應(yīng)填寫'設(shè)備事故報告書',經(jīng)工程技術(shù)部經(jīng)理簽署意見后,送總經(jīng)理批示,轉(zhuǎn)由工程部和相關(guān)部門處理。
5.5.1.5維修中心、各小區(qū)維修組負(fù)責(zé)指定責(zé)任范圍內(nèi)設(shè)施、設(shè)備的年度維修保養(yǎng)計劃,報工程技術(shù)部審核后實施,具體操作詳見《設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程》
5.5.1.6設(shè)施設(shè)備如發(fā)生故障或損壞,則應(yīng)由使用部門報維修組或維修中心進(jìn)行維修。
具體操作詳見《日常報修規(guī)程》。
5.5.1.7業(yè)主需要維修、安裝等服務(wù)的,由小區(qū)維修組提供,具體操作詳見《日常報修規(guī)程》。
5.5.2監(jiān)視和測量裝置的管理
5.5.2.1 工程技術(shù)部負(fù)責(zé)建立監(jiān)測設(shè)備的定期校準(zhǔn)計劃,并做好各類校準(zhǔn)、鑒定記錄。
5.5.1.2工程技術(shù)部負(fù)責(zé)監(jiān)測設(shè)備的校準(zhǔn)、鑒定,本公司無法鑒定或國家規(guī)定的應(yīng)送國家專門檢測機構(gòu)進(jìn)行'外檢',其余設(shè)備則由工程部負(fù)責(zé)進(jìn)行'內(nèi)檢',具體操作詳見《監(jiān)視和測量裝置控制規(guī)程》。
5.5.3設(shè)備的封存和啟封
5.5.3.1 各部門根據(jù)需要停用某設(shè)備或新購未使用達(dá)三月以上的設(shè)備,由維修中心或維修組對設(shè)備進(jìn)行封存處理,并在設(shè)備檔案中予以記錄。
5.5.3.2 需要重新使用封存設(shè)備時,應(yīng)由維修中心或維修組進(jìn)行啟封檢查和試運行,確認(rèn)合格后方可投入使用,并在原檔案中注明啟封日期和相關(guān)事項。
5.5.4維修零備件管理維修中心負(fù)責(zé)組織維修零備件管理,各小區(qū)維修組負(fù)責(zé)本小區(qū)的維修零部件管理。
具體操作詳見《維修零部件管理制度》。
5.6設(shè)施設(shè)備的改造和更新當(dāng)原有設(shè)施設(shè)備已不能適應(yīng)需要時,可由使用部門提出申請,經(jīng)工程部簽署意見后,報總經(jīng)理審批。
所有權(quán)屬于業(yè)主的還需報業(yè)主委員會審批。
如果屬于改造范疇,則由工程技術(shù)部會同有關(guān)部門實施,具體操作見《設(shè)備更新改造和大修管理規(guī)程》和《共用設(shè)施大中修管理規(guī)程》;
如果屬于更新范疇,則由使用部門按《設(shè)備購置程序》辦理。
5.7設(shè)備的報廢
5.7.1 設(shè)備的報廢應(yīng)由使用部門提出申請,由工程部負(fù)責(zé)進(jìn)行技術(shù)鑒定,確認(rèn)符合報廢要求后,填寫'設(shè)備報廢申請單',經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后由使用部門作報廢處理(所有權(quán)屬于業(yè)主的還需經(jīng)業(yè)主委員會批準(zhǔn)),設(shè)備作報廢處理后,財務(wù)部應(yīng)注銷設(shè)備資產(chǎn),各建帳部門應(yīng)注銷設(shè)備臺帳。
5.7.2 報廢設(shè)備有多種處理方法具體可作如下處理:a)出售;
b)零拆,對可利用零部件進(jìn)行拆除備用;
c)無用部件作廢品處理;
d)處理資金交財務(wù)部作設(shè)備殘值處理。
5.8意外事件處理預(yù)案
5.8.1 電梯緊急援救預(yù)案維修組接到報告后,立即派人前往電梯機房,切斷機房主電源并對曳引機進(jìn)行手動操作,使電梯轎廂移至最近層平層處,打 門、轎門放人或卸貨。
具體操作見《電梯應(yīng)急處理規(guī)程》
5.8.2 斷電預(yù)案當(dāng)發(fā)現(xiàn)停電時,配電房值班人員應(yīng)首先確認(rèn)是外線停電還是內(nèi)部故障。
如果是外線停電,應(yīng)立即進(jìn)行倒閘操作,將負(fù)荷切換到另一個供電回路上。
如果是內(nèi)部跳閘,則應(yīng)先把分開關(guān)拉開,進(jìn)行檢查。
沒有異常情況就試送總開關(guān),再試送各分開關(guān)。
如果發(fā)現(xiàn)異常,應(yīng)迅速派出維修人員搶修。
具體操作見《供電系統(tǒng)應(yīng)急處理規(guī)程》
5.8.3 斷水預(yù)案如果是內(nèi)部水管爆裂或其他故障而導(dǎo)致停水,維修組應(yīng)迅速派出人員搶修。
如果是外部停水,維修組應(yīng)立即通知水廠搶修并切斷所有公共區(qū)域用水,以保證業(yè)主用水得以暫時維持。
具體操作見《給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理規(guī)程》6相關(guān)文件《設(shè)施設(shè)備日常巡檢制度》《設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程》《維修零部件管理制度》《維修工具管理制度》《供電系統(tǒng)應(yīng)急處理規(guī)程》《給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理規(guī)程》《電梯應(yīng)急處理規(guī)程》《日常報修規(guī)程》《設(shè)備事故處理規(guī)程》《設(shè)備更新改造和大修管理規(guī)程》《共用設(shè)施大中修管理規(guī)程》
6.1資源提供
6.3基礎(chǔ)設(shè)施
第6篇 設(shè)施設(shè)備綜合管理規(guī)定辦法
設(shè)施設(shè)備綜合管理規(guī)定
1目的
從總體上確立各類設(shè)施設(shè)備的管理要求,確保各類設(shè)施設(shè)備管理工作的統(tǒng)一、完整和完善。
2適用范圍
適用于公司各部門對設(shè)施設(shè)備的綜合管理。
3引用標(biāo)準(zhǔn)和文件
3.1iso9001:2000 6.1資源提供
6.3基礎(chǔ)設(shè)施
6.4工作環(huán)境
3.2公司《質(zhì)量手冊》第六章第一節(jié)資源的提供與管理
4職責(zé)
4.1各小區(qū)/大廈管理處具體負(fù)責(zé)本小區(qū)設(shè)施、設(shè)備的管理。
4.2工程技術(shù)部負(fù)責(zé)對小區(qū)的設(shè)施設(shè)備管理工作進(jìn)行組織、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)。
4.3維修中心和各小區(qū)維修組負(fù)責(zé)責(zé)任范圍內(nèi)設(shè)施設(shè)備維修和維護(hù),建立設(shè)備臺帳。
5程序要求
5.1設(shè)施設(shè)備管理流程圖(附后)
5.2設(shè)施設(shè)備的交接驗收
5.2.1公司在接管新物業(yè)時,主管責(zé)任部門負(fù)責(zé)按國家的法律法規(guī)、設(shè)備使用說明書和設(shè)施設(shè)備移交清單等相關(guān)資料對接管區(qū)域的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行驗收。對達(dá)不到要求的,應(yīng)通知有關(guān)單位進(jìn)行整改。設(shè)備的接管由主管責(zé)任部門辦理相應(yīng)手續(xù),相關(guān)資料由主管責(zé)任部門復(fù)核存檔。(設(shè)施設(shè)備管理納入維修中心管理的小區(qū)或大廈,維修中心為設(shè)施設(shè)備管理的責(zé)任部門;未納入維修中心管理的設(shè)施設(shè)備管理的責(zé)任部門為小區(qū)或大廈管理處。)
5.2.2設(shè)施設(shè)備正式接管后,由主管責(zé)任部門進(jìn)行清點,并分別在《設(shè)施/設(shè)備臺帳》上登記。
5.2.3新接管物業(yè)設(shè)施設(shè)備的交接驗收操作具體見《設(shè)施設(shè)備交接驗收制度》。
5.3設(shè)備的購置
5.3.1設(shè)備的決策與選擇
5.3.1.1使用部門根據(jù)需要提出購置申請,由該部門組織進(jìn)行可行性論證后呈報總經(jīng)理審閱?？偨?jīng)理批準(zhǔn)后,由工程部對同類多家產(chǎn)品做出經(jīng)濟(jì)技術(shù)性能綜合評價提交總經(jīng)理決策。具體操作詳見《設(shè)備購置規(guī)程》。
5.3.1.2工程部負(fù)責(zé)對設(shè)備進(jìn)行綜合評價。
必要時應(yīng)采取以下措施:
a) 了解國內(nèi)外市場信息,如生產(chǎn)廠家、價格、質(zhì)量、性能等;
b) 向經(jīng)初步挑選的供貨方索取報價單、技術(shù)說明書等有關(guān)資料。
5.3.2設(shè)備采購的審批
5.3.2.1總經(jīng)理根據(jù)工程部提交的綜合評價及申請的實際情況對設(shè)備采購進(jìn)行審批。
所有權(quán)屬于業(yè)主的設(shè)備在經(jīng)過總經(jīng)理審核后由管理處呈報給業(yè)主委員會審批。
5.3.3設(shè)備的采購
設(shè)備在辦妥購置審核手續(xù)后,按“公開、公平、公正”原則采用詢價、議價、招標(biāo)等形式,由相關(guān)部門進(jìn)行采購。
5.3.4設(shè)備的驗收
5.3.4.1外購設(shè)備到貨后,應(yīng)由工程技術(shù)部、采供部門和設(shè)備使用部門一起參加開箱驗收,并將驗收情況記錄在“設(shè)備開箱驗收單”中,有關(guān)技術(shù)資料由工程技術(shù)部收集存檔。
5.3.4.2在驗收中,如發(fā)現(xiàn)問題,應(yīng)及時向有關(guān)方面查詢或向責(zé)任方索賠,如設(shè)備驗收不合格,由采購人員與供貨方進(jìn)行交涉和處理。
5.3.4.3對技術(shù)要求比較復(fù)雜,且公司無法進(jìn)行驗收的,由工程技術(shù)部報告總經(jīng)理批準(zhǔn)后,委托第三方驗收,工程部及相關(guān)部門協(xié)同參加。
5.3.5安裝、調(diào)試和移交
5.3.5.1需要安裝的設(shè)備,如水泵、巡更設(shè)備等,其安裝工作由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)組織實施,工程部可獨立完成該項工作,也可委托專業(yè)單位進(jìn)行檢查、調(diào)試,確信達(dá)到技術(shù)規(guī)定的要求后,即可提交驗收。
5.3.5.2工程技術(shù)部、安裝單位會同使用部門對設(shè)備進(jìn)行安裝驗收,驗收合格后,必須填寫“設(shè)備安裝驗收交接報告 ”移交給使用部門。詳見《設(shè)備驗收、安裝與移交規(guī)程》。
5.4設(shè)施設(shè)備的檔案管理
5.4.1技術(shù)資料的管理
5.4.1.1公司自有設(shè)備(所有權(quán)屬于公司)的技術(shù)資料應(yīng)集中交工程技術(shù)部歸檔,并進(jìn)行統(tǒng)一管理。工程部可對技術(shù)資料進(jìn)行備份,視情況在統(tǒng)一登記后分發(fā)給使用部門。
5.4.1.2業(yè)主所有設(shè)備(所有權(quán)屬于業(yè)主)的技術(shù)資料由小區(qū)管理處歸檔,并進(jìn)行統(tǒng)一管理。
5.4.2設(shè)備的檔案管理
工程技術(shù)部負(fù)責(zé)對設(shè)備進(jìn)行統(tǒng)一分類和編號,并建立設(shè)備臺帳由專人負(fù)責(zé)保管。各管理處應(yīng)建立設(shè)備分類臺帳。具體操作詳見《設(shè)施設(shè)備檔案管理制度》。
5.5設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)與維修
5.5.1設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)和維修
5.5.1.1各小區(qū)維修組應(yīng)對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常巡檢,發(fā)現(xiàn)問題及時排除,具體操作詳見《設(shè)施設(shè)備日常巡檢制度》。
5.5.1.2設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng)由專職維修人員完成,具體操作詳見《設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程》。
5.5.1.3電梯、水泵、鍋爐、冷水機組等重要設(shè)備必須由專人管理、維護(hù)、檢修,并建立相應(yīng)的機房管理制度。
5.5.1.4發(fā)生設(shè)備事故后,事故發(fā)生部門應(yīng)填寫“設(shè)備事故報告書”,經(jīng)工程技術(shù)部經(jīng)理簽署意見后,送總經(jīng)理批示,轉(zhuǎn)由工程部和相關(guān)部門處理。
5.5.1.5維修中心、各小區(qū)維修組負(fù)責(zé)指定責(zé)任范圍內(nèi)設(shè)施、設(shè)備的年度維修保養(yǎng)計劃,報工程技術(shù)部審核后實施,具體操作詳見《設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程》
5.5.1.6設(shè)施設(shè)備如發(fā)生故障或損壞,則應(yīng)由使用部門報維修組或維修中心進(jìn)行維修。具體操作詳見《日常報修規(guī)程》。
5.5.1.
7業(yè)主需要維修、安裝等服務(wù)的,由小區(qū)維修組提供,具體操作詳見《日常報修規(guī)程》。
5.5.2監(jiān)視和測量裝置的管理
5.5.2.1工程技術(shù)部負(fù)責(zé)建立監(jiān)測設(shè)備的定期校準(zhǔn)計劃,并做好各類校準(zhǔn)、鑒定記錄。
5.5.1.2工程技術(shù)部負(fù)責(zé)監(jiān)測設(shè)備的校準(zhǔn)、鑒定,本公司無法鑒定或國家規(guī)定的應(yīng)送國家專門檢測機構(gòu)進(jìn)行“外檢”,其余設(shè)備則由工程部負(fù)責(zé)進(jìn)行“內(nèi)檢”,具體操作詳見《監(jiān)視和測量裝置控制規(guī)程》。
5.5.3設(shè)備的封存和啟封
5.5.3.1各部門根據(jù)需要停用某設(shè)備或新購未使用達(dá)三月以上的設(shè)備,由維修中心或維修組對設(shè)備進(jìn)行封存處理,并在設(shè)備檔案中予以記錄。
5.5.3.2需要重新使用封存設(shè)備時,應(yīng)由維修中心或維修組進(jìn)行啟封檢查和試運行,確認(rèn)合格后方可投入使用,并在原檔案中注明啟封日期和相關(guān)事項。
5.5.4維修零備件管理
維修中心負(fù)責(zé)組織維修零備件管理,各小區(qū)維修組負(fù)責(zé)本小區(qū)的維修零部件管理。具體操作詳見《維修零部件管理制度》。
5.6設(shè)施設(shè)備的改造和更新
當(dāng)原有設(shè)施設(shè)備已不能適應(yīng)需要時,可由使用部門提出申請,經(jīng)工程部簽署意見后,報總經(jīng)理審批。所有權(quán)屬于業(yè)主的還需報業(yè)主委員會審批。如果屬于改造范疇,則由工程技術(shù)部會同有關(guān)部門實施,具體操作見《設(shè)備更新改造和大修管理規(guī)程》和《共用設(shè)施大中修管理規(guī)程》;如果屬于更新范疇,則由使用部門按《設(shè)備購置程序》辦理。
5.7設(shè)備的報廢
5.7.1設(shè)備的報廢應(yīng)由使用部門提出申請,由工程部負(fù)責(zé)進(jìn)行技術(shù)鑒定,確認(rèn)符合報廢要求后,填寫“設(shè)備報廢申請單”,經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后由使用部門作報廢處理(所有權(quán)屬于業(yè)主的還需經(jīng)業(yè)主委員會批準(zhǔn)),設(shè)備作報廢處理后,財務(wù)部應(yīng)注銷設(shè)備資產(chǎn),各建帳部門應(yīng)注銷設(shè)備臺帳。
5.7.2報廢設(shè)備有多種處理方法
具體可作如下處理:
a) 出售;
b) 零拆,對可利用零部件進(jìn)行拆除備用;
c) 無用部件作廢品處理;
d) 處理資金交財務(wù)部作設(shè)備殘值處理。
5.8意外事件處理預(yù)案
5.8.1電梯緊急援救預(yù)案
維修組接到報告后,立即派人前往電梯機房,切斷機房主電源并對曳引機進(jìn)行手動操作,使電梯轎廂移至最近層平層處,打開廳門、轎門放人或卸貨。具體操作見《電梯應(yīng)急處理規(guī)程》
5.8.2斷電預(yù)案
當(dāng)發(fā)現(xiàn)停電時,配電房值班人員應(yīng)首先確認(rèn)是外線停電還是內(nèi)部故障。如果是外線停電,應(yīng)立即進(jìn)行倒閘操作,將負(fù)荷切換到另一個供電回路上。如果是內(nèi)部跳閘,則應(yīng)先把分開關(guān)拉開,進(jìn)行檢查。沒有異常情況就試送總開關(guān),再試送各分開關(guān)。如果發(fā)現(xiàn)異常,應(yīng)迅速派出維修人員搶修。具體操作見《供電系統(tǒng)應(yīng)急處理規(guī)程》
5.8.3斷水預(yù)案
如果是內(nèi)部水管爆裂或其他故障而導(dǎo)致停水,維修組應(yīng)迅速派出人員搶修。如果是外部停水,維修組應(yīng)立即通知水廠搶修并切斷所有公共區(qū)域用水,以保證業(yè)主用水得以暫時維持。具體操作見《給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理規(guī)程》
6相關(guān)文件
《設(shè)施設(shè)備日常巡檢制度》
《設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程》
《維修零部件管理制度》
《維修工具管理制度》
《供電系統(tǒng)應(yīng)急處理規(guī)程》
《給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理規(guī)程》
《電梯應(yīng)急處理規(guī)程》
《日常報修規(guī)程》
《設(shè)備事故處理規(guī)程》
《設(shè)備更新改造和大修管理規(guī)程》
《共用設(shè)施大中修管理規(guī)程》
7流程圖
設(shè)備的購置
設(shè)施設(shè)備的交接驗收
分類、編號、建檔
建賬
使用與維護(hù)
修理
改造與更新
