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第1篇 設(shè)施設(shè)備綜合管理規(guī)定辦法
設(shè)施設(shè)備綜合管理規(guī)定
1目的
從總體上確立各類設(shè)施設(shè)備的管理要求,確保各類設(shè)施設(shè)備管理工作的統(tǒng)一、完整和完善。
2適用范圍
適用于公司各部門對設(shè)施設(shè)備的綜合管理。
3引用標準和文件
3.1iso9001:2000 6.1資源提供
6.3基礎(chǔ)設(shè)施
6.4工作環(huán)境
3.2公司《質(zhì)量手冊》第六章第一節(jié)資源的提供與管理
4職責
4.1各小區(qū)/大廈管理處具體負責本小區(qū)設(shè)施、設(shè)備的管理。
4.2工程技術(shù)部負責對小區(qū)的設(shè)施設(shè)備管理工作進行組織、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)。
4.3維修中心和各小區(qū)維修組負責責任范圍內(nèi)設(shè)施設(shè)備維修和維護,建立設(shè)備臺帳。
5程序要求
5.1設(shè)施設(shè)備管理流程圖(附后)
5.2設(shè)施設(shè)備的交接驗收
5.2.1公司在接管新物業(yè)時,主管責任部門負責按國家的法律法規(guī)、設(shè)備使用說明書和設(shè)施設(shè)備移交清單等相關(guān)資料對接管區(qū)域的設(shè)施設(shè)備進行驗收。對達不到要求的,應(yīng)通知有關(guān)單位進行整改。設(shè)備的接管由主管責任部門辦理相應(yīng)手續(xù),相關(guān)資料由主管責任部門復(fù)核存檔。(設(shè)施設(shè)備管理納入維修中心管理的小區(qū)或大廈,維修中心為設(shè)施設(shè)備管理的責任部門;未納入維修中心管理的設(shè)施設(shè)備管理的責任部門為小區(qū)或大廈管理處。)
5.2.2設(shè)施設(shè)備正式接管后,由主管責任部門進行清點,并分別在《設(shè)施/設(shè)備臺帳》上登記。
5.2.3新接管物業(yè)設(shè)施設(shè)備的交接驗收操作具體見《設(shè)施設(shè)備交接驗收制度》。
5.3設(shè)備的購置
5.3.1設(shè)備的決策與選擇
5.3.1.1使用部門根據(jù)需要提出購置申請,由該部門組織進行可行性論證后呈報總經(jīng)理審閱。總經(jīng)理批準后,由工程部對同類多家產(chǎn)品做出經(jīng)濟技術(shù)性能綜合評價提交總經(jīng)理決策。具體操作詳見《設(shè)備購置規(guī)程》。
5.3.1.2工程部負責對設(shè)備進行綜合評價。
必要時應(yīng)采取以下措施:
a) 了解國內(nèi)外市場信息,如生產(chǎn)廠家、價格、質(zhì)量、性能等;
b) 向經(jīng)初步挑選的供貨方索取報價單、技術(shù)說明書等有關(guān)資料。
5.3.2設(shè)備采購的審批
5.3.2.1總經(jīng)理根據(jù)工程部提交的綜合評價及申請的實際情況對設(shè)備采購進行審批。
所有權(quán)屬于業(yè)主的設(shè)備在經(jīng)過總經(jīng)理審核后由管理處呈報給業(yè)主委員會審批。
5.3.3設(shè)備的采購
設(shè)備在辦妥購置審核手續(xù)后,按“公開、公平、公正”原則采用詢價、議價、招標等形式,由相關(guān)部門進行采購。
5.3.4設(shè)備的驗收
5.3.4.1外購設(shè)備到貨后,應(yīng)由工程技術(shù)部、采供部門和設(shè)備使用部門一起參加開箱驗收,并將驗收情況記錄在“設(shè)備開箱驗收單”中,有關(guān)技術(shù)資料由工程技術(shù)部收集存檔。
5.3.4.2在驗收中,如發(fā)現(xiàn)問題,應(yīng)及時向有關(guān)方面查詢或向責任方索賠,如設(shè)備驗收不合格,由采購人員與供貨方進行交涉和處理。
5.3.4.3對技術(shù)要求比較復(fù)雜,且公司無法進行驗收的,由工程技術(shù)部報告總經(jīng)理批準后,委托第三方驗收,工程部及相關(guān)部門協(xié)同參加。
5.3.5安裝、調(diào)試和移交
5.3.5.1需要安裝的設(shè)備,如水泵、巡更設(shè)備等,其安裝工作由工程技術(shù)部負責組織實施,工程部可獨立完成該項工作,也可委托專業(yè)單位進行檢查、調(diào)試,確信達到技術(shù)規(guī)定的要求后,即可提交驗收。
5.3.5.2工程技術(shù)部、安裝單位會同使用部門對設(shè)備進行安裝驗收,驗收合格后,必須填寫“設(shè)備安裝驗收交接報告 ”移交給使用部門。詳見《設(shè)備驗收、安裝與移交規(guī)程》。
5.4設(shè)施設(shè)備的檔案管理
5.4.1技術(shù)資料的管理
5.4.1.1公司自有設(shè)備(所有權(quán)屬于公司)的技術(shù)資料應(yīng)集中交工程技術(shù)部歸檔,并進行統(tǒng)一管理。工程部可對技術(shù)資料進行備份,視情況在統(tǒng)一登記后分發(fā)給使用部門。
5.4.1.2業(yè)主所有設(shè)備(所有權(quán)屬于業(yè)主)的技術(shù)資料由小區(qū)管理處歸檔,并進行統(tǒng)一管理。
5.4.2設(shè)備的檔案管理
工程技術(shù)部負責對設(shè)備進行統(tǒng)一分類和編號,并建立設(shè)備臺帳由專人負責保管。各管理處應(yīng)建立設(shè)備分類臺帳。具體操作詳見《設(shè)施設(shè)備檔案管理制度》。
5.5設(shè)施設(shè)備的使用、維護與維修
5.5.1設(shè)施設(shè)備的維護保養(yǎng)和維修
5.5.1.1各小區(qū)維修組應(yīng)對設(shè)施設(shè)備進行日常巡檢,發(fā)現(xiàn)問題及時排除,具體操作詳見《設(shè)施設(shè)備日常巡檢制度》。
5.5.1.2設(shè)備的定期維護保養(yǎng)由專職維修人員完成,具體操作詳見《設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程》。
5.5.1.3電梯、水泵、鍋爐、冷水機組等重要設(shè)備必須由專人管理、維護、檢修,并建立相應(yīng)的機房管理制度。
5.5.1.4發(fā)生設(shè)備事故后,事故發(fā)生部門應(yīng)填寫“設(shè)備事故報告書”,經(jīng)工程技術(shù)部經(jīng)理簽署意見后,送總經(jīng)理批示,轉(zhuǎn)由工程部和相關(guān)部門處理。
5.5.1.5維修中心、各小區(qū)維修組負責指定責任范圍內(nèi)設(shè)施、設(shè)備的年度維修保養(yǎng)計劃,報工程技術(shù)部審核后實施,具體操作詳見《設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程》
5.5.1.6設(shè)施設(shè)備如發(fā)生故障或損壞,則應(yīng)由使用部門報維修組或維修中心進行維修。具體操作詳見《日常報修規(guī)程》。
5.5.1.
7業(yè)主需要維修、安裝等服務(wù)的,由小區(qū)維修組提供,具體操作詳見《日常報修規(guī)程》。
5.5.2監(jiān)視和測量裝置的管理
5.5.2.1工程技術(shù)部負責建立監(jiān)測設(shè)備的定期校準計劃,并做好各類校準、鑒定記錄。
5.5.1.2工程技術(shù)部負責監(jiān)測設(shè)備的校準、鑒定,本公司無法鑒定或國家規(guī)定的應(yīng)送國家專門檢測機構(gòu)進行“外檢”,其余設(shè)備則由工程部負責進行“內(nèi)檢”,具體操作詳見《監(jiān)視和測量裝置控制規(guī)程》。
5.5.3設(shè)備的封存和啟封
5.5.3.1各部門根據(jù)需要停用某設(shè)備或新購未使用達三月以上的設(shè)備,由維修中心或維修組對設(shè)備進行封存處理,并在設(shè)備檔案中予以記錄。
5.5.3.2需要重新使用封存設(shè)備時,應(yīng)由維修中心或維修組進行啟封檢查和試運行,確認合格后方可投入使用,并在原檔案中注明啟封日期和相關(guān)事項。
5.5.4維修零備件管理
維修中心負責組織維修零備件管理,各小區(qū)維修組負責本小區(qū)的維修零部件管理。具體操作詳見《維修零部件管理制度》。
5.6設(shè)施設(shè)備的改造和更新
當原有設(shè)施設(shè)備已不能適應(yīng)需要時,可由使用部門提出申請,經(jīng)工程部簽署意見后,報總經(jīng)理審批。所有權(quán)屬于業(yè)主的還需報業(yè)主委員會審批。如果屬于改造范疇,則由工程技術(shù)部會同有關(guān)部門實施,具體操作見《設(shè)備更新改造和大修管理規(guī)程》和《共用設(shè)施大中修管理規(guī)程》;如果屬于更新范疇,則由使用部門按《設(shè)備購置程序》辦理。
5.7設(shè)備的報廢
5.7.1設(shè)備的報廢應(yīng)由使用部門提出申請,由工程部負責進行技術(shù)鑒定,確認符合報廢要求后,填寫“設(shè)備報廢申請單”,經(jīng)總經(jīng)理批準后由使用部門作報廢處理(所有權(quán)屬于業(yè)主的還需經(jīng)業(yè)主委員會批準),設(shè)備作報廢處理后,財務(wù)部應(yīng)注銷設(shè)備資產(chǎn),各建帳部門應(yīng)注銷設(shè)備臺帳。
5.7.2報廢設(shè)備有多種處理方法
具體可作如下處理:
a) 出售;
b) 零拆,對可利用零部件進行拆除備用;
c) 無用部件作廢品處理;
d) 處理資金交財務(wù)部作設(shè)備殘值處理。
5.8意外事件處理預(yù)案
5.8.1電梯緊急援救預(yù)案
維修組接到報告后,立即派人前往電梯機房,切斷機房主電源并對曳引機進行手動操作,使電梯轎廂移至最近層平層處,打開廳門、轎門放人或卸貨。具體操作見《電梯應(yīng)急處理規(guī)程》
5.8.2斷電預(yù)案
當發(fā)現(xiàn)停電時,配電房值班人員應(yīng)首先確認是外線停電還是內(nèi)部故障。如果是外線停電,應(yīng)立即進行倒閘操作,將負荷切換到另一個供電回路上。如果是內(nèi)部跳閘,則應(yīng)先把分開關(guān)拉開,進行檢查。沒有異常情況就試送總開關(guān),再試送各分開關(guān)。如果發(fā)現(xiàn)異常,應(yīng)迅速派出維修人員搶修。具體操作見《供電系統(tǒng)應(yīng)急處理規(guī)程》
5.8.3斷水預(yù)案
如果是內(nèi)部水管爆裂或其他故障而導(dǎo)致停水,維修組應(yīng)迅速派出人員搶修。如果是外部停水,維修組應(yīng)立即通知水廠搶修并切斷所有公共區(qū)域用水,以保證業(yè)主用水得以暫時維持。具體操作見《給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理規(guī)程》
6相關(guān)文件
《設(shè)施設(shè)備日常巡檢制度》
《設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程》
《維修零部件管理制度》
《維修工具管理制度》
《供電系統(tǒng)應(yīng)急處理規(guī)程》
《給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理規(guī)程》
《電梯應(yīng)急處理規(guī)程》
《日常報修規(guī)程》
《設(shè)備事故處理規(guī)程》
《設(shè)備更新改造和大修管理規(guī)程》
《共用設(shè)施大中修管理規(guī)程》
7流程圖
設(shè)備的購置
設(shè)施設(shè)備的交接驗收
分類、編號、建檔
建賬
使用與維護
修理
改造與更新
第2篇 物業(yè)設(shè)施設(shè)備綜合管理規(guī)定
物業(yè)設(shè)施設(shè)備綜合管理規(guī)定51目的從總體上確立各類設(shè)施設(shè)備的管理要求,確保各類設(shè)施設(shè)備管理工作的統(tǒng)一、完整和完善。
2適用范圍適用于公司各部門對設(shè)施設(shè)備的綜合管理。
3引用標準和文件
3.1iso9001:20223.2公司《質(zhì)量手冊》第六章第一節(jié)資源的提供與管理
4職責
4.1各小區(qū)/大廈管理處具體負責本小區(qū)設(shè)施、設(shè)備的管理。
4.2工程技術(shù)部負責對小區(qū)的設(shè)施設(shè)備管理工作進行組織、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)。
4.3維修中心和各小區(qū)維修組負責責任范圍內(nèi)設(shè)施設(shè)備維修和維護,建立設(shè)備臺帳。
5程序要求
5.1設(shè)施設(shè)備管理流程圖(附后)
5.2設(shè)施設(shè)備的交接驗收
5.2.1 公司在接管新物業(yè)時,主管責任部門負責按國家的法律法規(guī)、設(shè)備使用說明書和設(shè)施設(shè)備移交清單等相關(guān)資料對接管區(qū)域的設(shè)施設(shè)備進行驗收。
對達不到要求的,應(yīng)通知有關(guān)單位進行整改。
設(shè)備的接管由主管責任部門辦理相應(yīng)手續(xù),相關(guān)資料由主管責任部門復(fù)核存檔。
(設(shè)施設(shè)備管理納入維修中心管理的小區(qū)或大廈,維修中心為設(shè)施設(shè)備管理的責任部門;
未納入維修中心管理的設(shè)施設(shè)備管理的責任部門為小區(qū)或大廈管理處。)
5.2.2 設(shè)施設(shè)備正式接管后,由主管責任部門進行清點,并分別在《設(shè)施/設(shè)備臺帳》上登記。
5.2.3 新接管物業(yè)設(shè)施設(shè)備的交接驗收操作具體見《設(shè)施設(shè)備交接驗收制度》。
5.3設(shè)備的購置
5.3.1 設(shè)備的決策與選擇
5.3.1.1使用部門根據(jù)需要提出購置申請,由該部門組織進行可行性論證后呈報總經(jīng)理審閱。
總經(jīng)理批準后,由工程部對同類多家產(chǎn)品做出經(jīng)濟技術(shù)性能綜合評價提交總經(jīng)理決策。
具體操作詳見《設(shè)備購置規(guī)程》。
5.3.1.2工程部負責對設(shè)備進行綜合評價。
必要時應(yīng)采取以下措施:a)了解國內(nèi)外市場信息,如生產(chǎn)廠家、價格、質(zhì)量、性能等;
b)向經(jīng)初步挑選的供貨方索取報價單、技術(shù)說明書等有關(guān)資料。
5.3.2 設(shè)備采購的審批
5.3.2.1 總經(jīng)理根據(jù)工程部提交的綜合評價及申請的實際情況對設(shè)備采購進行審批。
所有權(quán)屬于業(yè)主的設(shè)備在經(jīng)過總經(jīng)理審核后由管理處呈報給業(yè)主委員會審批。
5.3.3 設(shè)備的采購設(shè)備在辦妥購置審核手續(xù)后,按'公開、公平、公正'原則采用詢價、議價、招標等形式,由相關(guān)部門進行采購。
5.3.4 設(shè)備的驗收
5.3.4.1 外購設(shè)備到貨后,應(yīng)由工程技術(shù)部、采供部門和設(shè)備使用部門一起參加開箱驗收,并將驗收情況記錄在'設(shè)備開箱驗收單'中,有關(guān)技術(shù)資料由工程技術(shù)部收集存檔。
5.3.4.2 在驗收中,如發(fā)現(xiàn)問題,應(yīng)及時向有關(guān)方面查詢或向責任方索賠,如設(shè)備驗收不合格,由采購人員與供貨方進行交涉和處理。
5.3.4.3 對技術(shù)要求比較復(fù)雜,且公司無法進行驗收的,由工程技術(shù)部報告總經(jīng)理批準后,委托第三方驗收,工程部及相關(guān)部門協(xié)同參加。
5.3.5 安裝、調(diào)試和移交
5.3.5.1 需要安裝的設(shè)備,如水泵、巡更設(shè)備等,其安裝工作由工程技術(shù)部負責組織實施,工程部可獨立完成該項工作,也可委托專業(yè)單位進行檢查、調(diào)試,確信達到技術(shù)規(guī)定的要求后,即可提交驗收。
5.3.5.2 工程技術(shù)部、安裝單位會同使用部門對設(shè)備進行安裝驗收,驗收合格后,必須填寫'設(shè)備安裝驗收交接報告'移交給使用部門。
詳見《設(shè)備驗收、安裝與移交規(guī)程》。
5.4設(shè)施設(shè)備的檔案管理
5.4.1技術(shù)資料的管理
5.4.1.1公司自有設(shè)備(所有權(quán)屬于公司)的技術(shù)資料應(yīng)集中交工程技術(shù)部歸檔,并進行統(tǒng)一管理。
工程部可對技術(shù)資料進行備份,視情況在統(tǒng)一登記后分發(fā)給使用部門。
5.4.1.2業(yè)主所有設(shè)備(所有權(quán)屬于業(yè)主)的技術(shù)資料由小區(qū)管理處歸檔,并進行統(tǒng)一管理。
5.4.2設(shè)備的檔案管理工程技術(shù)部負責對設(shè)備進行統(tǒng)一分類和編號,并建立設(shè)備臺帳由專人負責保管。
各管理處應(yīng)建立設(shè)備分類臺帳。
具體操作詳見《設(shè)施設(shè)備檔案管理制度》。
5.5設(shè)施設(shè)備的使用、維護與維修
5.5.1設(shè)施設(shè)備的維護保養(yǎng)和維修
5.5.1.1各小區(qū)維修組應(yīng)對設(shè)施設(shè)備進行日常巡檢,發(fā)現(xiàn)問題及時排除,具體操作詳見《設(shè)施設(shè)備日常巡檢制度》。
5.5.1.2設(shè)備的定期維護保養(yǎng)由專職維修人員完成,具體操作詳見《設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程》。
5.5.1.3電梯、水泵、鍋爐、冷水機組等重要設(shè)備必須由專人管理、維護、檢修,并建立相應(yīng)的機房管理制度。
5.5.1.4發(fā)生設(shè)備事故后,事故發(fā)生部門應(yīng)填寫'設(shè)備事故報告書',經(jīng)工程技術(shù)部經(jīng)理簽署意見后,送總經(jīng)理批示,轉(zhuǎn)由工程部和相關(guān)部門處理。
5.5.1.5維修中心、各小區(qū)維修組負責指定責任范圍內(nèi)設(shè)施、設(shè)備的年度維修保養(yǎng)計劃,報工程技術(shù)部審核后實施,具體操作詳見《設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程》
5.5.1.6設(shè)施設(shè)備如發(fā)生故障或損壞,則應(yīng)由使用部門報維修組或維修中心進行維修。
具體操作詳見《日常報修規(guī)程》。
5.5.1.7業(yè)主需要維修、安裝等服務(wù)的,由小區(qū)維修組提供,具體操作詳見《日常報修規(guī)程》。
5.5.2監(jiān)視和測量裝置的管理
5.5.2.1 工程技術(shù)部負責建立監(jiān)測設(shè)備的定期校準計劃,并做好各類校準、鑒定記錄。
5.5.1.2工程技術(shù)部負責監(jiān)測設(shè)備的校準、鑒定,本公司無法鑒定或國家規(guī)定的應(yīng)送國家專門檢測機構(gòu)進行'外檢',其余設(shè)備則由工程部負責進行'內(nèi)檢',具體操作詳見《監(jiān)視和測量裝置控制規(guī)程》。
5.5.3設(shè)備的封存和啟封
5.5.3.1 各部門根據(jù)需要停用某設(shè)備或新購未使用達三月以上的設(shè)備,由維修中心或維修組對設(shè)備進行封存處理,并在設(shè)備檔案中予以記錄。
5.5.3.2 需要重新使用封存設(shè)備時,應(yīng)由維修中心或維修組進行啟封檢查和試運行,確認合格后方可投入使用,并在原檔案中注明啟封日期和相關(guān)事項。
5.5.4維修零備件管理維修中心負責組織維修零備件管理,各小區(qū)維修組負責本小區(qū)的維修零部件管理。
具體操作詳見《維修零部件管理制度》。
5.6設(shè)施設(shè)備的改造和更新當原有設(shè)施設(shè)備已不能適應(yīng)需要時,可由使用部門提出申請,經(jīng)工程部簽署意見后,報總經(jīng)理審批。
所有權(quán)屬于業(yè)主的還需報業(yè)主委員會審批。
如果屬于改造范疇,則由工程技術(shù)部會同有關(guān)部門實施,具體操作見《設(shè)備更新改造和大修管理規(guī)程》和《共用設(shè)施大中修管理規(guī)程》;
如果屬于更新范疇,則由使用部門按《設(shè)備購置程序》辦理。
5.7設(shè)備的報廢
5.7.1 設(shè)備的報廢應(yīng)由使用部門提出申請,由工程部負責進行技術(shù)鑒定,確認符合報廢要求后,填寫'設(shè)備報廢申請單',經(jīng)總經(jīng)理批準后由使用部門作報廢處理(所有權(quán)屬于業(yè)主的還需經(jīng)業(yè)主委員會批準),設(shè)備作報廢處理后,財務(wù)部應(yīng)注銷設(shè)備資產(chǎn),各建帳部門應(yīng)注銷設(shè)備臺帳。
5.7.2 報廢設(shè)備有多種處理方法具體可作如下處理:a)出售;
b)零拆,對可利用零部件進行拆除備用;
c)無用部件作廢品處理;
d)處理資金交財務(wù)部作設(shè)備殘值處理。
5.8意外事件處理預(yù)案
5.8.1 電梯緊急援救預(yù)案維修組接到報告后,立即派人前往電梯機房,切斷機房主電源并對曳引機進行手動操作,使電梯轎廂移至最近層平層處,打 門、轎門放人或卸貨。
具體操作見《電梯應(yīng)急處理規(guī)程》
5.8.2 斷電預(yù)案當發(fā)現(xiàn)停電時,配電房值班人員應(yīng)首先確認是外線停電還是內(nèi)部故障。
如果是外線停電,應(yīng)立即進行倒閘操作,將負荷切換到另一個供電回路上。
如果是內(nèi)部跳閘,則應(yīng)先把分開關(guān)拉開,進行檢查。
沒有異常情況就試送總開關(guān),再試送各分開關(guān)。
如果發(fā)現(xiàn)異常,應(yīng)迅速派出維修人員搶修。
具體操作見《供電系統(tǒng)應(yīng)急處理規(guī)程》
5.8.3 斷水預(yù)案如果是內(nèi)部水管爆裂或其他故障而導(dǎo)致停水,維修組應(yīng)迅速派出人員搶修。
如果是外部停水,維修組應(yīng)立即通知水廠搶修并切斷所有公共區(qū)域用水,以保證業(yè)主用水得以暫時維持。
具體操作見《給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理規(guī)程》6相關(guān)文件《設(shè)施設(shè)備日常巡檢制度》《設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程》《維修零部件管理制度》《維修工具管理制度》《供電系統(tǒng)應(yīng)急處理規(guī)程》《給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理規(guī)程》《電梯應(yīng)急處理規(guī)程》《日常報修規(guī)程》《設(shè)備事故處理規(guī)程》《設(shè)備更新改造和大修管理規(guī)程》《共用設(shè)施大中修管理規(guī)程》
6.1資源提供
6.3基礎(chǔ)設(shè)施
第3篇 物業(yè)設(shè)施設(shè)備綜合管理規(guī)定-5
物業(yè)設(shè)施設(shè)備綜合管理規(guī)定5
1目的
從總體上確立各類設(shè)施設(shè)備的管理要求,確保各類設(shè)施設(shè)備管理工作的統(tǒng)一、完整和完善。
2適用范圍
適用于公司各部門對設(shè)施設(shè)備的綜合管理。
3引用標準和文件
3.1iso9001:2000
3.2公司《質(zhì)量手冊》第六章第一節(jié)資源的提供與管理
4職責
4.1各小區(qū)/大廈管理處具體負責本小區(qū)設(shè)施、設(shè)備的管理。
4.2工程技術(shù)部負責對小區(qū)的設(shè)施設(shè)備管理工作進行組織、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)。
4.3維修中心和各小區(qū)維修組負責責任范圍內(nèi)設(shè)施設(shè)備維修和維護,建立設(shè)備臺帳。
5程序要求
5.1設(shè)施設(shè)備管理流程圖(附后)
5.2設(shè)施設(shè)備的交接驗收
5.2.1公司在接管新物業(yè)時,主管責任部門負責按國家的法律法規(guī)、設(shè)備使用說明書和設(shè)施設(shè)備移交清單等相關(guān)資料對接管區(qū)域的設(shè)施設(shè)備進行驗收。對達不到要求的,應(yīng)通知有關(guān)單位進行整改。設(shè)備的接管由主管責任部門辦理相應(yīng)手續(xù),相關(guān)資料由主管責任部門復(fù)核存檔。(設(shè)施設(shè)備管理納入維修中心管理的小區(qū)或大廈,維修中心為設(shè)施設(shè)備管理的責任部門;未納入維修中心管理的設(shè)施設(shè)備管理的責任部門為小區(qū)或大廈管理處。)
5.2.2設(shè)施設(shè)備正式接管后,由主管責任部門進行清點,并分別在《設(shè)施/設(shè)備臺帳》上登記。
5.2.3新接管物業(yè)設(shè)施設(shè)備的交接驗收操作具體見《設(shè)施設(shè)備交接驗收制度》。
5.3設(shè)備的購置
5.3.1設(shè)備的決策與選擇
5.3.1.1使用部門根據(jù)需要提出購置申請,由該部門組織進行可行性論證后呈報總經(jīng)理審閱?？偨?jīng)理批準后,由工程部對同類多家產(chǎn)品做出經(jīng)濟技術(shù)性能綜合評價提交總經(jīng)理決策。具體操作詳見《設(shè)備購置規(guī)程》。
5.3.1.2工程部負責對設(shè)備進行綜合評價。
必要時應(yīng)采取以下措施:
a)了解國內(nèi)外市場信息,如生產(chǎn)廠家、價格、質(zhì)量、性能等;
b)向經(jīng)初步挑選的供貨方索取報價單、技術(shù)說明書等有關(guān)資料。
5.3.2設(shè)備采購的審批
5.3.2.1總經(jīng)理根據(jù)工程部提交的綜合評價及申請的實際情況對設(shè)備采購進行審批。
所有權(quán)屬于業(yè)主的設(shè)備在經(jīng)過總經(jīng)理審核后由管理處呈報給業(yè)主委員會審批。
5.3.3設(shè)備的采購
設(shè)備在辦妥購置審核手續(xù)后,按'公開、公平、公正'原則采用詢價、議價、招標等形式,由相關(guān)部門進行采購。
5.3.4設(shè)備的驗收
5.3.4.1外購設(shè)備到貨后,應(yīng)由工程技術(shù)部、采供部門和設(shè)備使用部門一起參加開箱驗收,并將驗收情況記錄在'設(shè)備開箱驗收單'中,有關(guān)技術(shù)資料由工程技術(shù)部收集存檔。
5.3.4.2在驗收中,如發(fā)現(xiàn)問題,應(yīng)及時向有關(guān)方面查詢或向責任方索賠,如設(shè)備驗收不合格,由采購人員與供貨方進行交涉和處理。
5.3.4.3對技術(shù)要求比較復(fù)雜,且公司無法進行驗收的,由工程技術(shù)部報告總經(jīng)理批準后,委托第三方驗收,工程部及相關(guān)部門協(xié)同參加。
5.3.5安裝、調(diào)試和移交
5.3.5.1需要安裝的設(shè)備,如水泵、巡更設(shè)備等,其安裝工作由工程技術(shù)部負責組織實施,工程部可獨立完成該項工作,也可委托專業(yè)單位進行檢查、調(diào)試,確信達到技術(shù)規(guī)定的要求后,即可提交驗收。
5.3.5.2工程技術(shù)部、安裝單位會同使用部門對設(shè)備進行安裝驗收,驗收合格后,必須填寫'設(shè)備安裝驗收交接報告'移交給使用部門。詳見《設(shè)備驗收、安裝與移交規(guī)程》。
5.4設(shè)施設(shè)備的檔案管理
5.4.1技術(shù)資料的管理
5.4.1.1公司自有設(shè)備(所有權(quán)屬于公司)的技術(shù)資料應(yīng)集中交工程技術(shù)部歸檔,并進行統(tǒng)一管理。工程部可對技術(shù)資料進行備份,視情況在統(tǒng)一登記后分發(fā)給使用部門。
5.4.1.2業(yè)主所有設(shè)備(所有權(quán)屬于業(yè)主)的技術(shù)資料由小區(qū)管理處歸檔,并進行統(tǒng)一管理。
5.4.2設(shè)備的檔案管理
工程技術(shù)部負責對設(shè)備進行統(tǒng)一分類和編號,并建立設(shè)備臺帳由專人負責保管。各管理處應(yīng)建立設(shè)備分類臺帳。具體操作詳見《設(shè)施設(shè)備檔案管理制度》。
5.5設(shè)施設(shè)備的使用、維護與維修
5.5.1設(shè)施設(shè)備的維護保養(yǎng)和維修
5.5.1.1各小區(qū)維修組應(yīng)對設(shè)施設(shè)備進行日常巡檢,發(fā)現(xiàn)問題及時排除,具體操作詳見《設(shè)施設(shè)備日常巡檢制度》。
5.5.1.2設(shè)備的定期維護保養(yǎng)由專職維修人員完成,具體操作詳見《設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程》。
5.5.1.3電梯、水泵、鍋爐、冷水機組等重要設(shè)備必須由專人管理、維護、檢修,并建立相應(yīng)的機房管理制度。
5.5.1.4發(fā)生設(shè)備事故后,事故發(fā)生部門應(yīng)填寫'設(shè)備事故報告書',經(jīng)工程技術(shù)部經(jīng)理簽署意見后,送總經(jīng)理批示,轉(zhuǎn)由工程部和相關(guān)部門處理。
5.5.1.5維修中心、各小區(qū)維修組負責指定責任范圍內(nèi)設(shè)施、設(shè)備的年度維修保養(yǎng)計劃,報工程技術(shù)部審核后實施,具體操作詳見《設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程》
5.5.1.6設(shè)施設(shè)備如發(fā)生故障或損壞,則應(yīng)由使用部門報維修組或維修中心進行維修。具體操作詳見《日常報修規(guī)程》。
5.5.1.7業(yè)主需要維修、安裝等服務(wù)的,由小區(qū)維修組提供,具體操作詳見《日常報修規(guī)程》。
5.5.2監(jiān)視和測量裝置的管理
5.5.2.1工程技術(shù)部負責建立監(jiān)測設(shè)備的定期校準計劃,并做好各類校準、鑒定記錄。
5.5.1.2工程技術(shù)部負責監(jiān)測設(shè)備的校準、鑒定,本公司無法鑒定或國家規(guī)定的應(yīng)送國家專門檢測機構(gòu)進行'外檢',其余設(shè)備則由工程部負責進行'內(nèi)檢',具體操作詳見《監(jiān)視和測量裝置控制規(guī)程》。
5.5.3設(shè)備的封存和啟封
5.5.3.1各部門根據(jù)需要停用某設(shè)備或新購未使用達三月以上的設(shè)備,由維修中心或維修組對設(shè)備進行封存處理,并在設(shè)備檔案中予以記錄。
5.5.3.2需要重新使用封存設(shè)備時,應(yīng)由維修中心或維修組進行啟封檢查和試運行,確認合格后方可投入使用,并在原檔案中注明啟封日期和相關(guān)事項。
5.5.4維修零備件管理
維修中心負責組織維修零備件管理,各小區(qū)維修組負責本小區(qū)的維修零部件管理。具體操作詳見《維修零部件管理制度》。
5.6設(shè)施設(shè)備的改造和更新
當原有設(shè)施設(shè)備已不能適應(yīng)需要時,可由使用部門提出申請,經(jīng)工程部簽署意見后,報總經(jīng)理審批。所有權(quán)屬于業(yè)主的還需報業(yè)主委員會審批。如果屬于改造范疇,則由工程技術(shù)部會同有關(guān)部門實施,具體操作見《設(shè)備更新改造和大修管理規(guī)程》和《共用設(shè)施大中修管理規(guī)程》;如果屬于更新范疇,則由使用部門按《設(shè)備購置程序》辦理。
5.7設(shè)備的報廢
5.7.1設(shè)備的報廢應(yīng)由使用部門提出申請,由工程部負責進行技術(shù)鑒定,確認符合報廢要求后,填寫'設(shè)備報廢申請單',經(jīng)總經(jīng)理批準后由使用部門作報廢處理(所有權(quán)屬于業(yè)主的還需經(jīng)業(yè)主委員會批準),設(shè)備作報廢處理后,財務(wù)部應(yīng)注銷設(shè)備資產(chǎn),各建帳部門應(yīng)注銷設(shè)備臺帳。
5.7.2報廢設(shè)備有多種處理方法
具體可作如下處理:
a)出售;
b)零拆,對可利用零部件進行拆除備用;
c)無用部件作廢品處理;
d)處理資金交財務(wù)部作設(shè)備殘值處理。
5.8意外事件處理預(yù)案
5.8.1電梯緊急援救預(yù)案
維修組接到報告后,立即派人前往電梯機房,切斷機房主電源并對曳引機進行手動操作,使電梯轎廂移至最近層平層處,打開廳門、轎門放人或卸貨。具體操作見《電梯應(yīng)急處理規(guī)程》
5.8.2斷電預(yù)案
當發(fā)現(xiàn)停電時,配電房值班人員應(yīng)首先確認是外線停電還是內(nèi)部故障。如果是外線停電,應(yīng)立即進行倒閘操作,將負荷切換到另一個供電回路上。如果是內(nèi)部跳閘,則應(yīng)先把分開關(guān)拉開,進行檢查。沒有異常情況就試送總開關(guān),再試送各分開關(guān)。如果發(fā)現(xiàn)異常,應(yīng)迅速派出維修人員搶修。具體操作見《供電系統(tǒng)應(yīng)急處理規(guī)程》
5.8.3斷水預(yù)案
如果是內(nèi)部水管爆裂或其他故障而導(dǎo)致停水,維修組應(yīng)迅速派出人員搶修。如果是外部停水,維修組應(yīng)立即通知水廠搶修并切斷所有公共區(qū)域用水,以保證業(yè)主用水得以暫時維持。具體操作見《給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理規(guī)程》
6相關(guān)文件
《設(shè)施設(shè)備日常巡檢制度》
《設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程》
《維修零部件管理制度》
《維修工具管理制度》
《供電系統(tǒng)應(yīng)急處理規(guī)程》
《給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理規(guī)程》
《電梯應(yīng)急處理規(guī)程》
《日常報修規(guī)程》
《設(shè)備事故處理規(guī)程》
《設(shè)備更新改造和大修管理規(guī)程》
《共用設(shè)施大中修管理規(guī)程》
6.1資源提供
6.3基礎(chǔ)設(shè)施
6.4工作環(huán)境
