第1篇 物業(yè)管理設(shè)備維護(hù)成本控制
物業(yè)管理設(shè)備維護(hù)成本的控制
設(shè)備是物業(yè)的大腦、心臟、神經(jīng)和血液。是設(shè)備賦予物業(yè)以生命,現(xiàn)代化的設(shè)備賦予物業(yè)以現(xiàn)化的生命,智能化設(shè)備賦予物業(yè)以智能化的生命。離開了設(shè)備,物業(yè)就變成了黑暗中冰冷的空殼,就喪失了使用價(jià)值。設(shè)備維護(hù)事關(guān)重大。無(wú)論停電、跑水、漏氣,都會(huì)嚴(yán)重影響業(yè)主的生活和工作,都會(huì)直接威脅業(yè)主的生命和財(cái)產(chǎn)安全。對(duì)物業(yè)管理設(shè)備維護(hù)服務(wù)人員來(lái)說,真是“接到報(bào)修如聞警報(bào),排除故障刻不容緩!”
物業(yè)管理設(shè)備維護(hù)服務(wù)
(一)設(shè)備維護(hù)服務(wù)對(duì)象的構(gòu)成
以設(shè)備電氣性質(zhì)和機(jī)電結(jié)合的程序?yàn)闃?biāo)準(zhǔn),可以劃分為:1、強(qiáng)電設(shè)備:(1)高、低壓變配電設(shè)備。(2)緊急發(fā)電機(jī)組。(3)照明系統(tǒng)。2、弱電設(shè)備:(1)樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)(bas)(廣義的)。(2)通訊自動(dòng)化系統(tǒng)(cas)。(3)辦公自動(dòng)化系統(tǒng)(oas)。3、機(jī)電設(shè)備:(1)電梯。(2)中央空調(diào)。(3)燃?xì)馊加湾仩t。(4)給排水各類動(dòng)力機(jī)械等。
(二)設(shè)備維護(hù)服務(wù)形式的構(gòu)成
以人與設(shè)備相互間的互動(dòng)關(guān)系為標(biāo)準(zhǔn),可以劃分為:1、運(yùn)行:值班、操作、巡視、清掃、應(yīng)急處理等。2、維修:日常零修、緊急搶修、按計(jì)劃的小修、中修、大修。3、養(yǎng)護(hù):日養(yǎng)護(hù)、周養(yǎng)護(hù)、月養(yǎng)護(hù)、季度養(yǎng)護(hù)、年度養(yǎng)護(hù)。
(三)設(shè)備維護(hù)服務(wù)成本的構(gòu)成
以產(chǎn)生成本的對(duì)象為標(biāo)準(zhǔn),可以劃分為:1、能源成本:耗電、耗水、耗氣(油)等。2、維修成本:維修工具、常用維修材料、設(shè)備低值易損零部件、設(shè)備貴重核心零部件等。3、人工成本:定編人工成本、臨時(shí)人工成本、外包人工成本等。
設(shè)備維護(hù)服務(wù)成本控制的意義
(一)能源成本控制的重要性
在現(xiàn)代建筑中,隨著照度和舒適度等人工環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)的提高,各類強(qiáng)電、弱電、機(jī)電設(shè)備的大量應(yīng)用,使建筑能耗急劇增加。有專家統(tǒng)計(jì),當(dāng)今北京一幢大型公共建筑的用電量比1949年全北京市的總用電量還多。1994年廣州某酒店,夏季用全部建筑設(shè)備都開動(dòng),每天耗電13萬(wàn)度。一般每天耗電約9萬(wàn)度。其中約60%為空調(diào)耗電。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì),在發(fā)達(dá)國(guó)家,建筑物的耗能占全國(guó)總耗能的30%~40%左右。而在建筑物的耗能中,采暖、空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備的耗能占65%左右,是耗能大戶;生活熱水占15%;照明、電梯、電視占14%;廚事占6%。顯而易見,節(jié)約能源不僅直接影響到物業(yè)營(yíng)運(yùn)的成本和業(yè)主的經(jīng)濟(jì)效益,而且直接關(guān)系到環(huán)境效益和社會(huì)效益。
(二)維修成本控制的重要性
在一座現(xiàn)代化大廈的投資中,各類強(qiáng)電、弱電和機(jī)電設(shè)備的投資比重愈來(lái)愈大,甚至接近或超過整個(gè)建筑主體結(jié)構(gòu)的總體金額。位于北京朝陽(yáng)區(qū)的某5a級(jí)智能化大廈,在1996年投資安裝的部分設(shè)備的價(jià)格是:
1、大廈結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)(加拿大)1套:1,000萬(wàn)元。
2、智能自動(dòng)消防系統(tǒng)(美國(guó))1套:500萬(wàn)元。
3、燃?xì)?燃油自動(dòng)鍋爐(德國(guó))3臺(tái):360多萬(wàn)元。
4、離心式中央空調(diào)水冷機(jī)組(美國(guó))4臺(tái):385萬(wàn)元。
5、變頻式空氣處理機(jī)(法國(guó))61臺(tái):623萬(wàn)元。
6、三菱高速電梯(日本)14臺(tái):3,330萬(wàn)元。
該建筑建安總投資3億元,結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修基本上各占總投資的1/3。這些造價(jià)驚人的設(shè)備如果經(jīng)常發(fā)生故障,其維修成本是難以承受的。
(三)人工成本控制的重要性
本文雖然按論述序列將人工成本排在第三位,但實(shí)際上在大部分物業(yè)管理項(xiàng)目中,人工成本都是僅次于能源成本列第二位。例如:北京某智能型高檔商務(wù)寫字樓,1997年2月物業(yè)管理財(cái)務(wù)支出總計(jì)為96.8萬(wàn)元。其中能源費(fèi)(電費(fèi)、水費(fèi)、燃油費(fèi))為35.7萬(wàn)元,占總支出的36.9%;人工費(fèi)(員工工資、春節(jié)過節(jié)費(fèi)、午餐費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)、醫(yī)藥費(fèi))為29.7萬(wàn)元,占總支出的30.7%;維修費(fèi)(維修工具、設(shè)備零件、易耗材料、工程勞務(wù)、裝修費(fèi)等)為17.5萬(wàn)元,占總支出的18.1%。而且實(shí)踐證明,控制人工成本的難度要遠(yuǎn)大于控制其他成本的難度。
設(shè)備維護(hù)服務(wù)成本控制的方法
(一)控制能源成本的方法
管理方法:
1、編制能源成本控制計(jì)劃:(1)成本預(yù)算。(2)控制指標(biāo)。(3)控制標(biāo)準(zhǔn)。(4)控制措施。(5)控制過程。(6)控制崗位責(zé)任制。
2、實(shí)施“全員控制”和“全過程控制”。
技術(shù)方法:
1、對(duì)空調(diào)、照明、電梯系統(tǒng)的工況實(shí)時(shí)進(jìn)行監(jiān)測(cè),由計(jì)算機(jī)智能管理建筑物的能源。
2、提高樓內(nèi)溫度的控制精度,避免夏季室溫過冷與冬季室溫過熱的能源浪費(fèi)。據(jù)統(tǒng)計(jì),夏季設(shè)定溫度下調(diào)1℃,將增加能耗9%;冬季設(shè)定溫度上調(diào)1℃,將增加能耗12%。
3、空調(diào)設(shè)備采用高效率機(jī)組,以變頻調(diào)速控制電動(dòng)機(jī)運(yùn)行及合理的啟停操作。
4、冬季供暖嚴(yán)格按照供暖運(yùn)行技術(shù)指標(biāo)運(yùn)行(系統(tǒng)泄漏率、每平方米能耗控制指標(biāo)、每平方米循環(huán)流量控制指標(biāo)、每平方米循環(huán)水泵耗電控制指標(biāo)等)。
5、合理規(guī)定在初寒期、嚴(yán)寒期和末寒期的運(yùn)行調(diào)節(jié)方式。根據(jù)實(shí)際情況,靈活運(yùn)用質(zhì)調(diào)節(jié)、量調(diào)節(jié)、分階段變流量的質(zhì)調(diào)節(jié)、間歇調(diào)節(jié)等運(yùn)行調(diào)節(jié)方式。
6、嚴(yán)禁用工業(yè)用水進(jìn)行草地灌溉。
7、全部實(shí)現(xiàn)路燈的自動(dòng)控制(例如聲控)等。
(二)控制維修成本的方法
管理方法:
1、編制維修成本控制計(jì)劃。
2、制定嚴(yán)格的維修工具、材料、零部件的采購(gòu)、出入庫(kù)、配送和使用回收等規(guī)章制度。
技術(shù)方法:
1、在一座建筑物正常運(yùn)作的整個(gè)生命周期中,運(yùn)轉(zhuǎn)完全正常的設(shè)備,即近乎達(dá)到免維護(hù)水平的比例只有40%~60%;正常運(yùn)行但存在潛在故障增長(zhǎng)趨勢(shì)的設(shè)備比例為20~30%;運(yùn)行基本正常,但報(bào)警水平在增長(zhǎng)的設(shè)備比例為15%~20%;已經(jīng)存在嚴(yán)重問題,必須及時(shí)采取有效措施的設(shè)備比例達(dá)5%~20%。要實(shí)施有效的設(shè)備維修服務(wù)并控制維修成本,就必須針對(duì)以上四種狀態(tài)的設(shè)備編制不同的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃并嚴(yán)格實(shí)施,以保障安全運(yùn)行,降低維修成本。
2、設(shè)備在其壽命周期內(nèi)發(fā)生故障的情況,與人的一生很相似。人有幼兒期、青壯年期和老年期。設(shè)備相應(yīng)地有初期故障期、偶發(fā)故障期和磨耗故障期。
(1)在初期故障期:設(shè)備維護(hù)服務(wù)人員要了解設(shè)備中壽命最短的零部件,編制管理檔案,并經(jīng)常加以特別關(guān)注。還要了解設(shè)備中最重要最昂貴的零部件,編制管理檔案和應(yīng)急處理預(yù)案。還要了解設(shè)備在設(shè)計(jì)、安裝、調(diào)試等方面的缺陷和不足,找出隱患并加以解決,盡快降低設(shè)備的初始故障率使其進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)行狀態(tài)。
(2)在偶發(fā)故障期:此時(shí)設(shè)備的故障率下降到準(zhǔn)許故障率之下。在這一階段,應(yīng)著重提高設(shè)備
維護(hù)服務(wù)人員對(duì)故障的檢測(cè)診斷能力和修理能力,加強(qiáng)對(duì)材料備品的管理。
(3)在磨耗故障期:這時(shí)設(shè)備或設(shè)備系統(tǒng)已接近或達(dá)到各自的壽命期,由于零部件的磨損和材質(zhì)的劣化故障率上升。但如果在磨耗故障期之前將部分零部件更新就可以降低此時(shí)的故障率,減少維修材料的更大消耗。在這個(gè)時(shí)期還應(yīng)精心進(jìn)行預(yù)防保養(yǎng),定期對(duì)零部件進(jìn)行檢測(cè),掌握其劣化,程度。同時(shí)堅(jiān)持平時(shí)的清掃、給油、調(diào)整,減緩零部件的磨損和劣化進(jìn)程,延長(zhǎng)使用壽命,降低維修成本。
(三)控制人工成本的方法
管理方法:
1、編制人工成本控制計(jì)劃。
2、因事設(shè)崗,因崗定員。
3、科技含量較高的物業(yè)管理項(xiàng)目(例如智能化大廈),其設(shè)備維護(hù)服務(wù)人員可以實(shí)行定編人員與外包人員相結(jié)合的人工管理模式。
4、科技含量較低的物業(yè)管理項(xiàng)目(例如普通住宅小區(qū)),其設(shè)備維護(hù)服務(wù)人員可以實(shí)行“一崗全責(zé)”的定崗定編管理模式。這種用工模式的特點(diǎn)就是改變崗位的單一性,強(qiáng)調(diào)崗位的綜合性,其本質(zhì)就是“減少崗位種類,增加崗位內(nèi)容”。實(shí)踐證明,這種方法非常適用于科技含量較低的物業(yè)管理項(xiàng)目,對(duì)減少用工、降低成本、提高效益(工作效率和員工收益)、做好工作具有顯著的效果。
技術(shù)措施:
1、組織實(shí)施“強(qiáng)化專業(yè),一專多能”的培訓(xùn)。
2、組織實(shí)施“強(qiáng)調(diào)綜合,一崗多責(zé)”的培訓(xùn)。
設(shè)備維護(hù)服務(wù)成本控制的效果
這里以一個(gè)能源成本控制的成功案例來(lái)論證“設(shè)備維護(hù)服務(wù)成本控制”的效果。
(一)設(shè)備情況
某物業(yè)管理項(xiàng)目部接受委托對(duì)一個(gè)普通居民住宅小區(qū)(建筑面積1萬(wàn)m2,兩棟6層磚混結(jié)構(gòu)的居民樓,120戶業(yè)主)提供冬季供暖服務(wù)。供暖設(shè)備是一臺(tái)drq-95型自動(dòng)燃?xì)忮仩t,輸出熱量為930kw,允許最高出水溫度為90℃。全年供暖費(fèi)收入33萬(wàn)元。
(二)節(jié)能控制
該項(xiàng)目在2001―2002年供暖期采取了以下節(jié)能措施:
1、在供暖前對(duì)全部地下管網(wǎng)實(shí)施了大檢修,使外網(wǎng)因跑、冒、滴、漏導(dǎo)致的熱損耗降低為零。
2、在供暖中嚴(yán)格控制出水溫度。不經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),任何人不得擅自升溫。同時(shí)定時(shí)入戶測(cè)溫,確保室溫不低于18℃(北京地區(qū)國(guó)家規(guī)定是16℃)。
3、在供暖全過程實(shí)行了“分階段變流量的質(zhì)調(diào)節(jié)”運(yùn)行調(diào)節(jié)方式。即:在整個(gè)冬季,把供暖期按室外氣溫的高低分為幾個(gè)階段。在室外溫度較低階段中保持較大的流量,而在室外氣溫較高的階段中保持較小的流量。但在每一個(gè)階段內(nèi)采用質(zhì)調(diào)節(jié)來(lái)保持室內(nèi)設(shè)定溫度。
(三)效果顯著
實(shí)施節(jié)能控制前:
燃?xì)馊站牧?894m3。
燃?xì)饪偤牧?894m3×145 = 129,630m3≈130,000m3。
燃?xì)饪傎M(fèi)用:1.8元×130,000m3 = 234,000元。
實(shí)施節(jié)能控制后:
燃?xì)馊站牧?614m3。
燃?xì)饪偤牧?614m3×145 = 89,030m3≈90,000m3。
燃?xì)饪傎M(fèi)用:1.8元×90,000m3 = 162,000元。
綜合效益:
社會(huì)效益:節(jié)省燃?xì)?0,000 m3。
環(huán)境效益:減少了燃燒廢氣向大氣的排放。
經(jīng)濟(jì)效益:
(1)節(jié)支(等于增收):72,000元。
第2篇 物業(yè)轄區(qū)空置房管理-2
物業(yè)轄區(qū)空置房管理(2)
一、空置房的登記建檔
管理處對(duì)轄區(qū)內(nèi)的空置房進(jìn)行登記,制作《空置房動(dòng)態(tài)記錄》,每月上報(bào)品質(zhì)部備案。
二、空置房的維護(hù)
1、管理處每年12月制定空置房維護(hù)計(jì)劃,內(nèi)容包括:維護(hù)項(xiàng)目、頻率、措施、費(fèi)用以及出處,報(bào)品質(zhì)部審批。
2、對(duì)空置的住宅、寫字樓,每三個(gè)月進(jìn)行一次室內(nèi)清潔。
3、對(duì)空置的商場(chǎng),每三個(gè)月進(jìn)行一次室內(nèi)清潔,每月對(duì)內(nèi)墻玻璃進(jìn)行清潔一次;每半月對(duì)首層玻璃進(jìn)行清潔一次。
4、每半年對(duì)室內(nèi)設(shè)施進(jìn)行一次保養(yǎng)
5、確保有客戶看房時(shí),都能提供整潔、完好的房屋供客戶選擇。
6、每季度的樓檢時(shí),應(yīng)抽樣檢查空置房維護(hù)情況。
三、空置房的租售
1、配合開發(fā)商售樓,降低空置率。
2、聯(lián)系未入伙的業(yè)主,使其盡快辦理入伙手續(xù)。
第3篇 大廈物業(yè)管理搬運(yùn)物品責(zé)任書
大廈物業(yè)管理中心搬運(yùn)物品責(zé)任書
為確保本大廈全體客戶的利益、方便客戶乘坐電梯、保證大廈財(cái)產(chǎn)不受損失、給搬運(yùn)物品人員提供方便熱情的服務(wù),特制定本責(zé)任書:
一、為客戶提供物品運(yùn)輸(包括搬家等服務(wù)項(xiàng)目)的公司或人員(以下簡(jiǎn)稱為:乘運(yùn)人);需要運(yùn)輸大件或多件物品出入本大廈時(shí),乘運(yùn)人代表在閱讀本文后,簽字確認(rèn)遵守本協(xié)議的全部條款。
二、在乘運(yùn)人代表簽署本責(zé)任書后,前臺(tái)將安排一名門衛(wèi)或保安人員(以下簡(jiǎn)稱為服務(wù)人員)引領(lǐng)乘運(yùn)人進(jìn)行客戶物品的運(yùn)輸服務(wù),直至全部物品運(yùn)輸完畢為止。
三、**物業(yè)管理中心指定本大廈16號(hào)電梯為貨運(yùn)電梯,乘運(yùn)人在使用電梯時(shí)只能使用該部電梯進(jìn)行貨物的運(yùn)輸及人員的往返。
四、乘運(yùn)人在進(jìn)入本大廈后,應(yīng)服從服務(wù)人員的管理,禁止將易燃、易爆、有毒等危險(xiǎn)品帶入本大廈;禁止在公共區(qū)域內(nèi)吸煙、大聲喧嘩,嬉戲打鬧等不文明行為,禁止乘運(yùn)人進(jìn)入與運(yùn)輸貨物無(wú)關(guān)的區(qū)域,乘運(yùn)人如違反本規(guī)定所引起的一切后果,將由乘運(yùn)人負(fù)擔(dān)全部責(zé)任。
五、乘運(yùn)人在搬運(yùn)物品的過程中應(yīng)做好對(duì)公共區(qū)域及公用設(shè)備、設(shè)施的保護(hù)工作,如在運(yùn)輸物品過程中發(fā)生損壞公共設(shè)備、設(shè)施的情況,應(yīng)暫停運(yùn)輸服務(wù)并將損壞情況于第一時(shí)間通告前臺(tái),前臺(tái)將請(qǐng)管理中心工程部對(duì)損壞部位進(jìn)行估價(jià)或維修,對(duì)于發(fā)生維修費(fèi)用的情況,管理中心將依據(jù)工程部出具的工程維修報(bào)價(jià)明細(xì)向乘運(yùn)人收取維修費(fèi)用,并加收10%的服務(wù)費(fèi),乘運(yùn)人故意隱瞞損毀情況、逃避責(zé)任者,管理中心將在要求承運(yùn)人賠償損失以外,視情節(jié)輕重,給予人民幣200至1000元罰款。
六、乘運(yùn)人的車輛進(jìn)入本大廈區(qū)域后,應(yīng)服從保安人員的調(diào)動(dòng),禁止私停亂放;乘運(yùn)人在運(yùn)送物品經(jīng)過大堂時(shí),嚴(yán)禁拖拽物品,以免造成地面損壞,嚴(yán)禁用物品撞擊大門,并禁止在大堂逗留以及將物品擺放在大堂內(nèi)。
七、乘運(yùn)人在運(yùn)輸物品的整個(gè)過程中,均不得阻塞公共區(qū)域的通道,包括樓內(nèi)的電梯廳、電梯門、消防樓梯、樓道,并不得妨礙大廈內(nèi)其他客戶對(duì)上述區(qū)域的正常使用;一旦發(fā)現(xiàn)乘運(yùn)人違反上述規(guī)定,管理人員均有權(quán)暫停乘運(yùn)人的搬運(yùn)工作,直至乘運(yùn)人將錯(cuò)誤更正后,方可繼續(xù)從事搬運(yùn)工作。
八.乘運(yùn)人在完成全部物品的搬運(yùn)工作后,如所提供的服務(wù)是將物品運(yùn)出本大廈,請(qǐng)乘運(yùn)人的代表到前臺(tái)辦理物品出門手續(xù)。
單元號(hào)碼:
搬入 搬出
搬運(yùn)內(nèi)容:
乘運(yùn)公司名稱:乘運(yùn) 人: .
聯(lián) 系 電 話 :日期/時(shí)間:.
**物業(yè)管理中心乘運(yùn)公司:
物業(yè)部 (公章):
負(fù)責(zé)人: 負(fù)責(zé)人:
日期:日期:
第4篇 物業(yè)工程管理部主管職務(wù)說明書
工作概述:
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和公司的有關(guān)規(guī)定,負(fù)責(zé)維護(hù)社區(qū)樓宇的安全使用和公共環(huán)境的整潔;規(guī)范裝飾裝修的管理;協(xié)調(diào)與各相關(guān)單位的工作關(guān)系;審查申報(bào)登記的裝飾裝修施工圖紙;監(jiān)督社區(qū)內(nèi)的重大維修工程;指導(dǎo)下屬處理重大投訴;以及完成上級(jí)交辦的其他事項(xiàng)。
(一)任職資格
1、性別:男;
2、年齡要求:35歲以下;
3、學(xué)歷要求:大?；蛞陨蠈W(xué)歷,土木工程或物業(yè)管理專業(yè);
4、工作經(jīng)驗(yàn):具備3年以上工程管理或物業(yè)管理行業(yè)的工作經(jīng)驗(yàn);
5、工作技能:持物業(yè)管理上崗證及物業(yè)管理職業(yè)資格證書;經(jīng)部門招聘考核標(biāo)準(zhǔn)(主管)評(píng)測(cè)合格可錄用;試用期經(jīng)員工轉(zhuǎn)正考核標(biāo)準(zhǔn)(主管)評(píng)測(cè)可轉(zhuǎn)正(見附表);經(jīng)晉升考核標(biāo)準(zhǔn)(主管)評(píng)測(cè)可晉升(見附表)。
(二)工作關(guān)系
1、直接上級(jí):屋村管理處副經(jīng)理
2、直接下級(jí):工程管理部副主管
3、合作部門:
(1)內(nèi)部部門:管理公司,建筑公司,售樓部,裝修公司,機(jī)電公司等;
(2)外部部門:規(guī)劃國(guó)土管理所,行政執(zhí)法分局(中隊(duì)),交通管理所等。
(三)崗位職責(zé)
履行部門職責(zé),確保實(shí)現(xiàn)部門所有工作目標(biāo)。
(四)工作要領(lǐng)和注意事項(xiàng)
1、處理問題時(shí)應(yīng)從全局上考慮;
2、審閱圖紙應(yīng)認(rèn)真細(xì)致,準(zhǔn)確標(biāo)明注意事項(xiàng)和禁止行為;
3、多與下屬溝通,了解各項(xiàng)工作的實(shí)際情況。
第5篇 某物業(yè)公司管理手冊(cè)前言
物業(yè)公司管理手冊(cè)前言
1、范圍
1.1總則
本手冊(cè)適用于對(duì)本公司質(zhì)量、環(huán)境管理體系所需全過程的內(nèi)部管理,也適用于證實(shí)本公司有能力滿足顧客及相關(guān)方的要求,產(chǎn)品/服務(wù)質(zhì)量、環(huán)境行為符合法律、法規(guī)的要求。通過管理體系的有效運(yùn)行和持續(xù)改進(jìn),增強(qiáng)顧客和相關(guān)方的滿意。
本手冊(cè)適用產(chǎn)品覆蓋的范圍:社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)
1.2適用范圍
本公司按iso9001:2000、iso14001:2004標(biāo)準(zhǔn)的要求,建立管理體系。
由于本公司的社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)過程控制是按照國(guó)家頒發(fā)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》及顧客的要求進(jìn)行的,不發(fā)生社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的設(shè)計(jì)和開發(fā)過程,因此對(duì)iso9001:2000《質(zhì)量管理體系-要求》標(biāo)準(zhǔn)中“7.3設(shè)計(jì)和開發(fā)”進(jìn)行刪減。
2、引用標(biāo)準(zhǔn)
本手冊(cè)引用標(biāo)準(zhǔn)為iso9001:2000、iso14001:2004標(biāo)準(zhǔn)的要求。
3、術(shù)語(yǔ)
3.1本手冊(cè)引用iso9001:2000、iso14001:2004標(biāo)準(zhǔn)的要求規(guī)范中所規(guī)定的術(shù)語(yǔ)。
第6篇 物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題
一、單項(xiàng)選擇題(在每小題的四個(gè)備選答案中,選出一個(gè)正確答案,并將正確答案的序號(hào)填在題干的括號(hào)內(nèi)。每小題1分,共16分)
1.根據(jù)使用功能的不同,物業(yè)可以分為:居住物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、其他用途物業(yè)和( )。
a.商業(yè)物業(yè) b.倉(cāng)庫(kù)物業(yè)
c.酒店、娛樂、辦公樓物業(yè) d.房產(chǎn)業(yè)物業(yè)
2.物業(yè)所有人和使用人自律的保證和實(shí)行自治的前提是全體業(yè)主建立、遵守( )。
a.業(yè)主大會(huì)決定 b.物業(yè)管理企業(yè)規(guī)章制度
c.業(yè)主委員會(huì)決議 d.《業(yè)主公約》
3.在物業(yè)管理的基本內(nèi)容中,必須做好的最基本工作是( )。
a.常規(guī)性公共服務(wù) b.針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)
c.委托性的特約服務(wù) d.經(jīng)營(yíng)性的有償服務(wù)
4.注冊(cè)資質(zhì)一級(jí)的物業(yè)管理企業(yè)所管理的各類物業(yè)管理總建筑面積中,其中獨(dú)立式住宅(別墅)建筑面積要求達(dá)( )。
a. 50萬(wàn)平方米以上 b.30萬(wàn)平方米以上
c. 20萬(wàn)平方米以上 d.15萬(wàn)平方米以上
5.資質(zhì)三級(jí)的物業(yè)管理企業(yè)注冊(cè)資本要求達(dá)( )。
a.50萬(wàn)元以上 b.40萬(wàn)元以上
c.30萬(wàn)元以上 d.20萬(wàn)元以上
6.不僅適用物業(yè)管理業(yè)務(wù)量比較單一的小型專業(yè)化公司,而且適用一些大廈或住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)的初期管理,但不適合較大規(guī)模。
a.職能制 b.直線制
c.直線職能制 d.事業(yè)部制
7.構(gòu)成物業(yè)管理主要內(nèi)容,貫穿于物業(yè)管理全過程,為實(shí)施物業(yè)管理依據(jù)和準(zhǔn)繩的,是物業(yè)管理主體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)間的法律關(guān)系內(nèi)容( )。
a.權(quán)責(zé)關(guān)系 b.管理與被管理關(guān)系
c.服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系 d.委托與被委托關(guān)系
8.單個(gè)業(yè)主在物業(yè)管理中所擁有的最基本權(quán)利是參與權(quán),其核心是( )。
a.監(jiān)督權(quán) b.管理權(quán)
c.知情權(quán) d.處分權(quán)
9.監(jiān)督、指導(dǎo)和管理物業(yè)管理業(yè)主委員會(huì)的是當(dāng)?shù)? )。
a.市、區(qū)行政領(lǐng)導(dǎo)部門 b.房地產(chǎn)行政主管部門
c.街道、社區(qū)部門 d.物業(yè)管理企業(yè)上級(jí)主管部門
10.物業(yè)管理的委托有實(shí)行招投標(biāo)和( )。
a.不實(shí)行招投標(biāo) b.政府指定
c.議標(biāo) d.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理
11.供暖設(shè)備物業(yè)管理模式有物業(yè)管理公司委托專門的供熱管理公司管理和( )。
a.物業(yè)管理公司自營(yíng)管理 b.業(yè)主自營(yíng)管理
c.業(yè)主委托專門的供熱管理公司管理 d.專業(yè)供熱公司統(tǒng)一管理
12.物業(yè)管理中治安管理的最大特點(diǎn)是( )。
a.責(zé)任重大、處理難 b.責(zé)任大、服務(wù)難
c.責(zé)任重大、權(quán)力有限 d.責(zé)任大、權(quán)力無(wú)
13.房屋租賃合同簽訂后,房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)辦理登記備案手續(xù),辦理的時(shí)限為租賃合同簽訂后( )。
a.15天內(nèi) b.30天內(nèi)
c.45天內(nèi) d.60天內(nèi)
14.對(duì)公房租賃實(shí)行國(guó)家限制性租金標(biāo)準(zhǔn),即政府定價(jià),對(duì)原有的私有住宅租賃,實(shí)行( )。
a.市場(chǎng)價(jià) b.政府定價(jià)
c.政府指導(dǎo)價(jià) d.政府指導(dǎo)價(jià)或雙方協(xié)商價(jià)
15.維修基金屬全體業(yè)主共同所有。在商品住宅房銷售時(shí),購(gòu)房者應(yīng)向售房單位交納( )。
a.購(gòu)房款1%的維修基金 b.購(gòu)房款1-2%的維修基金
; c.購(gòu)房款2-3%的維修基金 d.購(gòu)房款3%的維修基金
16.凡屬公益性質(zhì)的特種物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)來(lái)源主要( )。
a.依靠本單位自籌解決 b.依靠主管部門補(bǔ)助
c.依靠地方財(cái)政撥款 d.依靠國(guó)家出資
二、多項(xiàng)選擇題(在每小題的備選答案中,選出二個(gè)或二個(gè)以上正確的答案,并將正確答案的序號(hào)分別填在題干的括號(hào)內(nèi),多選、少選、錯(cuò)選均不得分。每小題2分,共28分)
1.物業(yè)管理的基本特點(diǎn)是( )。
a.現(xiàn)代化 b.專業(yè)化
c.市場(chǎng)化 d.社會(huì)化
e.科技化
2.物業(yè)管理前期準(zhǔn)備工作的基本環(huán)節(jié)包括( )。
a.物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置與擬定人員編制
b.物業(yè)管理企業(yè)的選聘或組建
c.物業(yè)管理人員的選聘和培訓(xùn)
d.物業(yè)的接管驗(yàn)收
e.規(guī)章制度的制定
3.物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立的程序一般分( )。
a.資質(zhì)審批 b.市房地產(chǎn)局批準(zhǔn)
c.工商注冊(cè)登記 d.稅務(wù)登記
e.公安部門辦理公章登記和刻制
4.物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位培訓(xùn)內(nèi)容,其中考試課是( )。
a.物業(yè)管理概論 b.房屋結(jié)構(gòu)、構(gòu)造與識(shí)圖
c.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理 d.物業(yè)管理法規(guī)(上)(下)
5.在物業(yè)管理中,業(yè)主自律意識(shí)中的公眾意識(shí)強(qiáng)調(diào)的是個(gè)人利益對(duì)集體利益的服從。它比法律意識(shí)要高一個(gè)檔次,主要靠( )。
a.業(yè)主的集體主義精神 b.業(yè)主的品質(zhì)
c.業(yè)主的道德心 d.業(yè)主的社會(huì)責(zé)任感
e.業(yè)主的思想覺悟
6.物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的收費(fèi),從總體上講有( )。
a.政府定價(jià) b.政府指導(dǎo)價(jià)
c.市場(chǎng)價(jià) d.協(xié)商價(jià)
e.經(jīng)營(yíng)者定價(jià)
7.房屋基本功能要求是( )。
a.安全性 b.耐久性
c.實(shí)用性 d.適用性
e.藝術(shù)性
8.對(duì)業(yè)主委托物業(yè)管理公司管理的物業(yè),物業(yè)管理公司承擔(dān)修繕責(zé)任的有( )。
a.房屋建筑物業(yè)內(nèi)自用部位
b.房屋建筑共用部位、共用設(shè)備設(shè)施
c.業(yè)主自用設(shè)備
d.物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政公用設(shè)施和附屬建筑
e.物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)附屬配套服務(wù)設(shè)施
9.電梯的安全管理的內(nèi)容有( )。
a.主管部門的安全管理 b.對(duì)司機(jī)、維修人員的安全管理
c.對(duì)設(shè)備安全的監(jiān)督、檢查 d.對(duì)用戶的安全教育
e.對(duì)設(shè)備保養(yǎng)、維修
10.物業(yè)智能化技術(shù)設(shè)備系統(tǒng)有( )。
a.通信自動(dòng)化系統(tǒng) b.辦公自動(dòng)化系統(tǒng)
c.別墅自動(dòng)化系統(tǒng) d.樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)
e.住宅自動(dòng)化系統(tǒng)
11.物業(yè)綜合管理的特點(diǎn)有( )。
a.委托性 b.有償性
c.政策性強(qiáng) d.專業(yè)性強(qiáng)
e.綜合性強(qiáng)
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bsp;12.保險(xiǎn)的一般原則有( )。
a.誠(chéng)信原則 b.公平原則
c.可保利益原則 d.近因原則
e.比例分?jǐn)傇瓌t
13.購(gòu)買物業(yè)保險(xiǎn)的目的有( )。
a.取得保險(xiǎn)金 b.分散意外損失
c.利于善后工作 d.移轉(zhuǎn)損失
e.減少損失
14.物業(yè)管理企業(yè)利潤(rùn)總額包括( )。
a.營(yíng)業(yè)利潤(rùn) b.管理服務(wù)費(fèi)利潤(rùn)
c.投資凈利潤(rùn) d.營(yíng)業(yè)外收入凈額
e.補(bǔ)貼收入
三、名詞解釋(每小題4分,共20分)
1.物業(yè)
2.物業(yè)使用人
3.物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)
4.物業(yè)檔案資料管理
5.住宅小區(qū)物業(yè)管理
四、簡(jiǎn)答題(每小題6分,共24分)
1.物業(yè)管理常規(guī)性公共服務(wù)包括哪些主要管理服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容
2.建立物業(yè)管理企業(yè)管理制度應(yīng)當(dāng)遵循的合法性基本原則有哪些要求
3.當(dāng)前物業(yè)管理中,加強(qiáng)業(yè)主自身素質(zhì)的培養(yǎng)可從哪幾方面努力
4.物業(yè)安全管理中常見問題的處置原則有哪些
五、論述題(12分)
第7篇 物業(yè)管理處會(huì)所管理程序
物業(yè)程序文件
--項(xiàng)目管理處會(huì)所管理程序
1目的
為會(huì)所管理工作提供指引。
2范圍
適用于各管理處的會(huì)所管理工作。
3方法和過程控制
3.1酒(水)吧管理
3.1.1提前十分鐘上班簽到,上崗前檢查自己的儀容、儀表。
3.1.2檢查酒吧臺(tái)內(nèi)的開檔所需材料是否充足,整理酒吧器具并擺放在指定的位置。
3.1.3酒水給顧客送上之后,應(yīng)立即離臺(tái),以保留顧客談話的私密性。
3.1.4服務(wù)時(shí)要按正確的服務(wù)流程進(jìn)行操作,所需的配料在送到顧客餐桌上時(shí),須跟配齊全。
3.1.5勤巡視臺(tái)面,注意觀察。顧客所需配料上齊后要準(zhǔn)備好相應(yīng)的單據(jù),以備顧客隨時(shí)買單。
3.1.6愛惜自己使用的設(shè)備、設(shè)施,嚴(yán)禁浪費(fèi),每日檢查物品的存放,不當(dāng)之處應(yīng)馬上報(bào)知主管解決。
3.1.7每天清潔餐具、用品、用具,對(duì)該消毒的物品進(jìn)行消毒,擦拭,并且擺放在方便操作的位置。
3.1.8每班交班時(shí)要交接清楚,并要做好質(zhì)理記錄。
3.1.9每日的營(yíng)業(yè)收入要和電腦小票、酒水單相符,帳目準(zhǔn)確無(wú)誤。
3.1.10嚴(yán)禁下列行為發(fā)生,違者經(jīng)查屬實(shí)予以嚴(yán)重警告直至開除:私自挪用收入款項(xiàng);自行開單;飛單;私自銷毀各類票據(jù);未經(jīng)主管認(rèn)可使用作廢票據(jù);拾到顧客物品不如實(shí)上交;向顧客索要小費(fèi);向外人透露營(yíng)業(yè)內(nèi)容方面的情況、資料或有關(guān)票據(jù)。
3.2健身房管理
3.2.1在開始營(yíng)業(yè)之前一小時(shí)內(nèi)做完日常清潔工作,檢查及整理好設(shè)備、設(shè)施,保持室內(nèi)空氣清新。
3.2.2積極、正確引導(dǎo)顧客正確使用健身器材,必要時(shí)給予保護(hù)和協(xié)助。
3.2.3按規(guī)定及時(shí)保養(yǎng)運(yùn)動(dòng)器具。在對(duì)健身器材進(jìn)行上潤(rùn)滑油或消毒后,必須進(jìn)行清潔處理,使之符合衛(wèi)生和保養(yǎng)要求。
3.2.4保持健身房地毯的潔凈,不得有煙頭和紙屑等雜物;玻璃門、窗、鏡子、室內(nèi)裝飾品、物、設(shè)備、設(shè)施每日清潔一次以上,正確使用保潔用品,并懂得節(jié)約。
3.2.5熟悉和掌握有關(guān)健身器材的性能和操作要求,提高服務(wù)素質(zhì),為顧客提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
3.2.6每日仔細(xì)檢查各健身器材,尤其是組合類器材各活動(dòng)、連接部位是否安全、牢固,發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)聯(lián)系相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行處理。
3.2.7健身器材零配件更換必須由專業(yè)人員進(jìn)行。
3.2.8對(duì)可能危及人身安全的情況,必須采取防護(hù)措施,并做好明顯的警識(shí)。
3.3泳池的管理
3.3.1泳池需保證在5月1日-10月31日開放,開放期間,各部門可視自身的情況確定泳池開放的時(shí)段,非泳池維修、換水時(shí)期的開放時(shí)間一般為上午9點(diǎn)至12點(diǎn),下午14點(diǎn)至22點(diǎn)。
3.3.2泳池現(xiàn)場(chǎng)要設(shè)有標(biāo)識(shí)牌,填寫當(dāng)天早晚測(cè)定的水溫和池水ph值。
3.3.3開放期間,救生員有義務(wù)引導(dǎo)顧客先經(jīng)過浸腳,淋浴后方可進(jìn)入泳池,有責(zé)任阻止醉酒者、皮膚病患者下池游泳。
3.3.4泳池必須按標(biāo)準(zhǔn)配備救生圈或救生器材。
3.3.5顧客未經(jīng)泳池管理人員許可不得入池游泳。
3.3.6嚴(yán)禁顧客在泳池區(qū)域范圍內(nèi)嬉逐玩耍,嚴(yán)禁裸泳及在泳池內(nèi)洗滌物品。
3.3.7游泳之顧客必須持有衛(wèi)生部門出具的《健康證》,同時(shí)到管理處辦理有關(guān)手續(xù)。
3.3.8泳客應(yīng)視自身水性選擇深、淺水區(qū)域進(jìn)行泳樂,凡10歲以下兒童在游泳時(shí)必須有家長(zhǎng)監(jiān)護(hù)。
3.3.9泳池內(nèi)嚴(yán)禁使用水床、橡皮艇等大型水上娛樂設(shè)施。
3.3.10泳池在營(yíng)業(yè)時(shí)間內(nèi)管理處應(yīng)安排救生人員值班,非營(yíng)業(yè)時(shí)間應(yīng)嚴(yán)禁任何人員下水泳樂。
3.3.11救生人員必須嚴(yán)格保證游樂期間人員的安全。
3.3.12發(fā)生溺水事故時(shí),救生管理員應(yīng)及時(shí)進(jìn)行搶救,嚴(yán)重者要盡快送至就近醫(yī)院搶救。
3.3.13救生員須參加市救生員培訓(xùn),持有《救生員證》。
3.3.14救生員必須每年進(jìn)行一次的健康檢查,持有《健康證》。
3.4桑拿房管理
3.4.1桑拿房通常24小時(shí)開放。
3.4.2值班人員在獲得顧客需要的信息后,應(yīng)積極熱情予以接待和安排。
3.4.3值班人員得到桑拿信息后,應(yīng)及時(shí)打開桑拿房相應(yīng)的電源開關(guān)和旋鈕,開啟蒸氣爐和蒸氣房燈,將溫度調(diào)節(jié)開關(guān)調(diào)至適當(dāng)位置,關(guān)閉蒸氣房木門,預(yù)熱20分鐘左右以達(dá)到使用效果。
3.4.4值班人員有權(quán)勸阻飲酒、皮膚病或身體不適者進(jìn)行桑拿。
3.4.5桑拿房必需裝設(shè)內(nèi)線電話,并保證正常使用。
3.4.6值班人員要加強(qiáng)對(duì)桑拿人員的安全保護(hù),一般每隔10分鐘要查看一次。如顧客桑拿時(shí)間過長(zhǎng)(20分鐘以上)應(yīng)與顧客進(jìn)行聯(lián)系,發(fā)現(xiàn)情況應(yīng)迅速報(bào)告上級(jí)并及時(shí)救護(hù)。
3.4.7顧客桑拿完后,應(yīng)請(qǐng)其按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行簽單確認(rèn)。
3.4.8值班人員隨即關(guān)閉桑拿房相應(yīng)的電源開關(guān)和旋鈕,并開門透氣。
3.4.9值班人員應(yīng)及時(shí)清洗和整理顧客使用過的大小浴巾和其它物品,并做好桑拿房消耗和使用物品的補(bǔ)充和擺放工作,以保持干凈整潔和正常運(yùn)作。
3.4.10發(fā)現(xiàn)顧客遺失的物品,應(yīng)及時(shí)交還給顧客本人或上交管理處。
3.4.11若兩戶或以上顧客預(yù)約桑拿時(shí),應(yīng)按照預(yù)約先桑拿的原則進(jìn)行,同時(shí)做好合理的解釋工作。
3.4.12值班人員應(yīng)每天對(duì)桑拿房進(jìn)行清潔并檢查照明、溫度計(jì)、計(jì)時(shí)器、體重表等設(shè)施的完好程度,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告管理處處理。
3.5棋牌室管理
3.5.1上班前檢查儀容、儀表,準(zhǔn)時(shí)上崗簽到,保持良好精神狀態(tài)。
3.5.2上班后一小時(shí)內(nèi)完成日常所有清潔工作(整理好臺(tái)、凳,吸塵)。
3.5.3檢查各種棋牌用品有無(wú)缺損。
3.5.4注意觀察及巡視各棋牌室,隨時(shí)保持區(qū)內(nèi)衛(wèi)生清潔,但不得影響顧客娛樂。
3.5.5客離后即清場(chǎng),將棋牌等娛樂設(shè)施收放并清理干凈。
3.5.6損壞的物品在沒有修好之前不得給顧客使用。
4質(zhì)量記錄表格
**wy7.5.1-h04-02-f1《泳池、泳樂設(shè)施運(yùn)行記錄表》
第8篇 澤京物業(yè)管理集團(tuán)公司簡(jiǎn)介材料
重慶澤京物業(yè)管理集團(tuán)有限公司成立于2005年,注冊(cè)資金500萬(wàn)元,是一家專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè),具備物業(yè)服務(wù)企業(yè)二級(jí)資質(zhì),重慶市物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)員單位。公司目前管理項(xiàng)目:南川具代表性的高檔商住小區(qū)――“香格里拉.花園”、“香格里拉.西苑”;銅梁高檔歐式洋房――“普羅旺斯.公館”、.“普羅旺斯.東岸”;大足宋風(fēng)宋韻歷史文化風(fēng)情城――“海棠香國(guó)”;彈子石公交樞紐物業(yè)――“澤京.九號(hào)線”等,管理業(yè)態(tài)多樣化,管理面積超一百五十萬(wàn)平米。
澤京物業(yè)致力于開創(chuàng)現(xiàn)代高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)的新思路,堅(jiān)持“以顧客為中心,持續(xù)改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量,創(chuàng)造安全、溫馨、舒適的居住環(huán)境”的質(zhì)量方針,秉承“做好每一個(gè)細(xì)節(jié),超越顧客期待”的服務(wù)理念,以業(yè)主滿意為工作中心,注重服務(wù)細(xì)節(jié),努力為客戶營(yíng)造高品質(zhì)生活環(huán)境。
澤京物業(yè)珍惜客戶的信任,以積極熱情的態(tài)度去滿足客戶不斷增長(zhǎng)的需求。把誠(chéng)信的服務(wù)和客戶發(fā)自內(nèi)心的贊譽(yù),視作公司發(fā)展最牢固的基礎(chǔ);高度重視并持續(xù)研究客戶需求,以專業(yè)化的人才隊(duì)伍、標(biāo)準(zhǔn)化的作業(yè)流程,努力為客戶提供人性化、一體化的高水準(zhǔn)專業(yè)物業(yè)管理服務(wù),贏得了廣大業(yè)主的信任;通過服務(wù)創(chuàng)新讓業(yè)主享有尊崇感,通過社區(qū)活動(dòng)豐富了業(yè)主的居家生活,形成健康和諧的鄰里氛圍。
澤京物業(yè)重視人才梯隊(duì)的建設(shè),視員工為公司的財(cái)富,努力營(yíng)造公平、公正的工作環(huán)境,致力于將企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與員工職業(yè)生涯規(guī)劃相結(jié)合,實(shí)現(xiàn)共同成長(zhǎng)、合作共贏。
真誠(chéng)的服務(wù)贏得了廣大業(yè)主的信任及政府和社會(huì)各屆的廣泛認(rèn)可。企業(yè)和所管理的小區(qū)先后獲得“中國(guó)金牌物業(yè)管理企業(yè)”、 “誠(chéng)信物業(yè)管理企業(yè)”、重慶市 “優(yōu)秀住宅小區(qū)”、重慶“十佳園林式小區(qū)”、 “安靜居住小區(qū)”、“文明小區(qū)”、 “最佳綠化小區(qū)”等榮譽(yù)稱號(hào)。
通過多年的發(fā)展,公司在隊(duì)伍建設(shè)、基礎(chǔ)管理、品牌塑造等方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn),目前,公司正在進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè),正在向著“創(chuàng)一流標(biāo)準(zhǔn),塑物業(yè)品牌”的目標(biāo)邁進(jìn)。
第9篇 物業(yè)保安員著裝管理作業(yè)指導(dǎo)書
1.保安員上崗值勤時(shí)必須按公司規(guī)定著裝。
2.員工工牌是員工工作證明,應(yīng)佩帶在左胸上衣口袋蓋上處。
3.上班時(shí)制服應(yīng)干凈、整齊、筆挺。
4.紐扣要全部扣齊,不得敞開外衣,卷起褲腳、衣袖,領(lǐng)帶必須結(jié)正。
5.制服外衣衣袖、衣領(lǐng)處、制服襯衣領(lǐng)口,不得顯露個(gè)人衣物,制服外不得顯有個(gè)人物品,如:紀(jì)念章、手鏈、項(xiàng)鏈等。制服口袋不得裝過大過厚的物品。
6.對(duì)講機(jī)掛于右側(cè)腰帶上,腰帶禁止佩帶手機(jī)等飾物。
7.上崗時(shí),統(tǒng)一穿著黑(棕)色皮鞋,并保持皮鞋光亮。
8.除因公或經(jīng)批準(zhǔn)外,不準(zhǔn)穿著或攜帶制服離開公司,下班后不得穿著制服外出。
9.換裝時(shí),應(yīng)統(tǒng)一著裝,不得有夏冬裝混穿現(xiàn)象。
10.離職時(shí)必須將制服交回公司,如有遺失或損壞,則需按有關(guān)規(guī)定賠償。
第10篇 物業(yè)管理軟件房產(chǎn)管理試題
思源軟件8.0考試試卷(房產(chǎn)管理模塊)
時(shí)間:90分鐘分值:60分
一、選擇題(此題為混選題,含單選和多選,多選題中部分選對(duì)的計(jì)半分,選錯(cuò)一個(gè)不計(jì)分。分值:20分,一題四分)
1.在房產(chǎn)管理模塊中登記完房產(chǎn)后,在'手工登記房產(chǎn)'中____修改管理區(qū)代碼和大樓代碼,在'自動(dòng)生成房間'中____更改房間代碼。
a.可以 b.不可以 c.有時(shí)可以,有時(shí)不可以d.上述說法均不正確
2.每個(gè)管理區(qū)、大樓、房間都有自己的代碼,這些代碼是唯一識(shí)別它們的標(biāo)識(shí)。代碼可由下列元素組成:_____。
a.漢字b.26個(gè)字母和0-9的數(shù)字 c.下劃線或短橫線 d.所有標(biāo)點(diǎn)符號(hào)
3.在房產(chǎn)管理模塊中,我們可以完成以下工作:______。
a.建立管理區(qū)、大樓、房間三級(jí)房產(chǎn)導(dǎo)航樹
b.建立管理區(qū)、大樓、房間的詳細(xì)檔案資料,如自動(dòng)生成房間、批量輸入房間的建筑面積等
c.建立房間的業(yè)主入伙情況資料
d.處理各房間的物業(yè)費(fèi)用
4.房產(chǎn)管理模塊中的導(dǎo)航樹中管理處是默認(rèn)的,在____中建立,管理處下可以有___個(gè)管理區(qū),任何一個(gè)管理區(qū)下可以有___棟大樓,任一大樓下可以有___個(gè)房間
a.房產(chǎn)管理 b.權(quán)限管理 c.0個(gè) d.一個(gè) e.兩個(gè)f.多個(gè)
5.在房產(chǎn)管理模塊主界面左邊的導(dǎo)航樹中選擇管理處時(shí),右邊的表格列出管理處下所有的____,選擇大樓時(shí),右邊的表格列出大樓下所有的____。
a.管理處 b.管理區(qū) c.大樓 d.房間
二、填空題(分值:20分,一題五分)
1.在房產(chǎn)管理模塊中,錄入管理區(qū)、大樓、房間的資料時(shí),資料類別包括:_____、____、____三項(xiàng)。
2.解釋下列房間代碼(帶單元號(hào)::)的意思:
y*g-08-09a 表示前綴代碼是___,該房房間號(hào)是_____,位于____樓,____單元,分隔符為____。
y*g-01-0208 表示前綴代碼是____,該房房間號(hào)是____,位于____樓,_____單元。
3.下圖1-1所示為房產(chǎn)管理模塊中'自動(dòng)生成房間'的操作頁(yè)面,請(qǐng)根據(jù)圖示回答下列問題:
①依照下圖填寫的房間描述資料可計(jì)算得出,該大樓下共可以生成_____個(gè)房間。
a.12b.22c.32d.42
②請(qǐng)問下列選項(xiàng)中哪兩項(xiàng)不是該次操作所生成的房間答:()
a.yq-01_02_04f b.yq-01_01_06e &n
bsp; c.yq-01_02_05c
d.yq-01_01_03a e.yq-01_01_04hf. yq-01_01_05e
③該次操作生成的房間代碼中,其前綴代碼為____,它是由____和____組成的。
圖1-1
4.下圖2-1所示為dbgrid表格的右鍵菜單項(xiàng),圖2-2和圖2-3為子菜單,請(qǐng)結(jié)合各圖片回答下列問題:
圖2-1(略)圖2-2(略)圖2-3(略)
①如上圖2-1所示,右鍵菜單項(xiàng)分為五個(gè)組成部分,第一部分為dbgrid表格的編輯,若欲按所選列題頭條件進(jìn)行分組,應(yīng)選_____;若欲暫時(shí)存放操作中不需用到的字段名,可選_____將其拖入,使用時(shí)再恢復(fù)初始欄位;第五部分為數(shù)據(jù)輸入輸出的操作,選用____可以一次性為某一列輸入相同的數(shù)據(jù),并且,如選擇____可鎖定在該字段輸入。
②右鍵菜單項(xiàng)中的'文件輸出'可實(shí)現(xiàn)將dbgrid表格中的數(shù)據(jù)輸出為文件的功能,如圖2-2所示,輸出方式可為五種,分別為:郵件、____、電子表格(e*cel文件)、___、打印。
③圖2-3所示為右鍵菜單項(xiàng)中計(jì)算功能的子菜單,其中'數(shù)目'項(xiàng)被選中,下列說法正確的是:( )
a.當(dāng)右鍵菜單項(xiàng)中的'匯總顯示條'被選中時(shí),系統(tǒng)自動(dòng)計(jì)算表格中的所有數(shù)據(jù)的總和
b.當(dāng)右鍵菜單項(xiàng)中的'匯總顯示條'被選中時(shí),系統(tǒng)自動(dòng)計(jì)算所選列中所有數(shù)據(jù)的總和
c.當(dāng)右鍵菜單項(xiàng)中的'匯總顯示條'被選中時(shí),系統(tǒng)自動(dòng)計(jì)算所選行中所有數(shù)據(jù)的總和
d.以上說法均不正確
④下列選項(xiàng)中關(guān)于dbgrid表格右鍵菜單項(xiàng)的功能敘述正確的是:()
a.右鍵菜單項(xiàng)第一部分中的'匯總顯示條'和'分組匯總顯示條'功能分別用于對(duì)不同表格界面的列項(xiàng)進(jìn)行數(shù)據(jù)匯總顯示;
b.右鍵菜單項(xiàng)第一部分中的'寬度匹配'功能用于自由調(diào)整各列項(xiàng)的寬度;
c.右鍵菜單項(xiàng)第二部分中的'平滑模式'和'標(biāo)準(zhǔn)模式'功能項(xiàng)是用于設(shè)置表格界面的查看方式;
d.右鍵菜單項(xiàng)第三部分中的'題頭字體'和'編輯字體'功能項(xiàng)是用于設(shè)置相應(yīng)列題頭的字體;
e.右鍵菜單項(xiàng)第四部分中的'查找'功能可以提供模糊查找的功能。
三、實(shí)際操作題(分值:10分,一題五分)
1.根據(jù)下面提供的資料及要求,生成房產(chǎn)代碼。(略)
2.批量錄入以下建筑面積:
a區(qū)一棟房間的建筑面積:a01_store01:300 ;a01_store02:400 ;其它:100
b區(qū)二棟所有戶間建筑面積:150
簡(jiǎn)述列項(xiàng)管理的功能,并在列項(xiàng)管理中為房間類型添加三種新的類型:二房二廳、三房一廳、三房二廳;房間a01_0201、a01_0202 、a01_0203的房間類型分別為:二房二廳、三房一廳、三房二廳。
四、簡(jiǎn)答題(分值:10分,一題五分)
1.請(qǐng)簡(jiǎn)述批量錄入房間'建筑面積'的操作步驟。
第11篇 物業(yè)管理綜合內(nèi)容試卷
物業(yè)管理綜合內(nèi)容試卷(2008)
學(xué)員單位 ________姓名________ 分?jǐn)?shù)________
一、填空題(15分,每空1分)
1、《物權(quán)法》從( 年月日)開始實(shí)施。
2、業(yè)主入伙時(shí)應(yīng)攜帶1、入伙通知書;2、( )原件及復(fù)印件;3、業(yè)主身份證原件及復(fù)印件;4、業(yè)主本人及其家庭成員1寸彩照(每人三張);5、若業(yè)主委托他人辦理入伙,需提供( )及被委托人《身份證》原件及復(fù)印件。
3、物業(yè)企業(yè)進(jìn)行裝修管理的法律依據(jù)是( )( )。
4、《物權(quán)法》規(guī)定下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:
a、改建、重建( );b、選舉()或者更換( );c、制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的( );d、制定和修改();e、籌集和使用建筑及其附屬設(shè)施的( );f、選聘和解聘( )或者();g、有關(guān)共有和共同()的其它重大事項(xiàng);
5、裝修管理分為裝修受理、裝修審批、()、裝修驗(yàn)收四個(gè)階段。
二、單項(xiàng)選擇題(每題1分,共10分)
1、下列()費(fèi)用不能列入物業(yè)服務(wù)成本。
a、清潔衛(wèi)生費(fèi)用 b、被稅務(wù)部門罰款費(fèi)用 c、辦公費(fèi)用d、公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用
2、在保修期內(nèi)房屋的建筑質(zhì)量問題,應(yīng)由()負(fù)責(zé)。
a、開發(fā)單位 b、施工單位 c、物業(yè)管理企業(yè) d、政府主管部門
3、裝修管理的行政主管部門是( )。
a、房管局 b、建委下屬的裝飾行業(yè)管理辦公室 c、建委d、物業(yè)公司
4、物業(yè)管理服務(wù)的特性包括( )
a、單一性b、無(wú)差異 c、私人性d、局限性
5、特約服務(wù)是應(yīng)某些業(yè)主的特殊需要而開設(shè),特約服務(wù)費(fèi)用的收取應(yīng)按( )的原則。
a、按面積計(jì)算 b、誰(shuí)受益、誰(shuí)付錢 c、按每個(gè)單元計(jì)算 d、象征性收取
6、()應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)服務(wù)用房。
a、開發(fā)單位 b、施工單位 c、房地產(chǎn)主管部門 d、業(yè)主委員會(huì)
7、物業(yè)管理的本質(zhì)是( )
a、業(yè)主滿意 b、領(lǐng)導(dǎo)滿意 c、預(yù)防糾紛 d、服務(wù)
8、某住宅小區(qū)位于長(zhǎng)江邊,夏季時(shí)面臨洪水的威脅,決定向保險(xiǎn)公司投保,這屬于()。
a、風(fēng)險(xiǎn)回避b、風(fēng)險(xiǎn)自留c、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防d、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移
9、下列不屬于勞動(dòng)合同范圍的是()
a、固定期限勞動(dòng)合同b、無(wú)固定期限勞動(dòng)合同
c、無(wú)限期勞動(dòng)合同d、和以完成一定工作任務(wù)為期限的勞動(dòng)合同
10、下列哪一項(xiàng)不屬于開發(fā)商向物業(yè)公司移交的資料()
a、綜合資料b、土建資料 c、竣工圖紙d、財(cái)務(wù)資料
三、判斷題,對(duì)的打'√',錯(cuò)的打'×'(每題1 分、共15分)
1.物業(yè)管理企業(yè)開展綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)可以提高物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平,也可以提高物業(yè)管理企業(yè)的收入。()
2.公共服務(wù)是為全體業(yè)主和使用人所提供的常規(guī)性服務(wù),是所有業(yè)主和使用人都可以享受的。()
3.物業(yè)管理企業(yè)開展綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)時(shí),服務(wù)報(bào)酬由物業(yè)管理企業(yè)自行確定。()
4.物業(yè)管理企業(yè)開展綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù),可以動(dòng)用企業(yè)的自有資金,也可以通過其它途徑籌集資金。()
5.物業(yè)管理企業(yè)開展綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目的劣勢(shì)是投資少,項(xiàng)目規(guī)模較小、市場(chǎng)集中度低,與大型商業(yè)服務(wù)企業(yè)相比,專業(yè)性差。()
6.物業(yè)管理行業(yè)在推行iso9000標(biāo)準(zhǔn)時(shí)要注意業(yè)主的評(píng)價(jià)常常帶有個(gè)人色彩。()
7.全國(guó)物業(yè)管理示范項(xiàng)目達(dá)標(biāo)獲得榮譽(yù)稱號(hào)后,由建設(shè)部每三年復(fù)檢一次,復(fù)檢合格的可繼續(xù)保持'國(guó)優(yōu)'稱號(hào)。()
8.質(zhì)量記錄是記載過程結(jié)果的文件。()
9.內(nèi)審的目的是發(fā)現(xiàn)執(zhí)行中出現(xiàn)的不合格;發(fā)現(xiàn)文件體系中不合格和有針對(duì)性地幫助員工解決推行中的各類問題。()
10.勞動(dòng)合同期限一年以上不滿三年的,試用期不得超過二個(gè)月。( )
11.房屋的共有權(quán)人為業(yè)主。( )
12.屬于《維修項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》中的報(bào)修項(xiàng)目,由工程部主管在接單后當(dāng)日內(nèi)對(duì)維修的可行性和維修費(fèi)用作出評(píng)審,回復(fù)客戶是否可以維修,經(jīng)征得客戶對(duì)維修費(fèi)用的認(rèn)可及同意維修后,再按上述時(shí)限和維修要求安排維修人員前往維修。( )
13.投訴接待服務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)在接待客戶投訴、意見、建議過程中的作業(yè)程序和禮儀規(guī)范。( )
14.立項(xiàng)是指管理處客戶部人員接到各有關(guān)人員或客戶的投訴后,按有關(guān)規(guī)定需要進(jìn)行完整的處理和跟進(jìn),為此在《投訴記錄表》上進(jìn)行詳細(xì)記錄,稱為立項(xiàng)。( )
15. 加強(qiáng)物業(yè)管理合同的管理是防范物業(yè)管理糾紛的有效方法。( )
四、名詞解釋(每題4分、共12分)
1、物業(yè)管理:
2、物權(quán):
3、業(yè)主:
五、簡(jiǎn)述題(每題6分、共18分)
1、物業(yè)收入分哪些種類
2、物業(yè)服務(wù)工作包括哪些方面的內(nèi)容
3、何為首問制一站式服務(wù)
六、案例分析題(每題12分、共24分)
1、建筑面積100萬(wàn)平方米的某住宅小區(qū)于2003年10月底建成,在選擇物業(yè)管理機(jī)構(gòu)時(shí),開發(fā)商沒有進(jìn)行招投標(biāo),而是自己成立了一個(gè)物業(yè)管理部直接接管了該小區(qū),請(qǐng)分析:
(1)開發(fā)商的做法是否合適為什么
&nb
sp; (2)根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,開發(fā)商應(yīng)受到怎樣的處理
(3)什么情況下可以不采用招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理公司
2、陳某是甲公司的職工,合同期為8年(1990.2.15----1998.2.15),承擔(dān)新產(chǎn)品開發(fā)、試制任務(wù)。1993年陳與他人共同出資設(shè)立乙公司,由于乙公司嚴(yán)重虧損,陳基于自身利益,于1996年、1997年經(jīng)常擅離崗位,到乙公司協(xié)助工作,主要精力用于乙公司的決策研究、整頓經(jīng)營(yíng)管理是、洽談業(yè)務(wù)、開拓市場(chǎng)等活動(dòng),直至乙公司走出困境,乙公司支付陳報(bào)酬5萬(wàn)元。因陳主要精力未用于甲公司的工作,導(dǎo)致1996年的新產(chǎn)品開發(fā)計(jì)劃延遲到1997年5月不能投產(chǎn),直接經(jīng)濟(jì)損失40萬(wàn)元。甲公司于1997年9月1日提出仲裁申請(qǐng),要求陳賠償直接經(jīng)濟(jì)損失,并要求乙公司負(fù)連帶責(zé)任。
請(qǐng)分析:(1)陳某在乙公司的行為是勞動(dòng)行為還是股東行為
(2)陳某與乙公司存在哪些關(guān)系
(3)乙公司應(yīng)否承擔(dān)連帶賠償責(zé)任
第12篇 物業(yè)公司人事管理聘用勞動(dòng)合同
物業(yè)公司人事管理之聘用與勞動(dòng)合同
1.聘用與勞動(dòng)合同
1.1.聘用辦法
本公司采用定崗定編的人事管理制度。如部門因工作確實(shí)需要增加人員時(shí),應(yīng)先提出申請(qǐng)并填寫《員工需求申請(qǐng)表》,由部門負(fù)責(zé)人簽名后交由人事行政部核實(shí),并報(bào)送經(jīng)理審批,最后由人事行政部辦理有關(guān)選聘事宜。
1.2.聘用條件
1.2.1 年滿十八歲,身體健康,證件齊全;
1.2.2 作風(fēng)正派,道德品質(zhì)好,無(wú)任何不良紀(jì)錄;
1.2.3 相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員須經(jīng)技術(shù)資質(zhì)評(píng)定,具有相應(yīng)資格證及職稱證;
1.2.4 符合公司招聘的其它條件;
1.2.5 有下列情形之一者不予錄用:
1)剝奪政治權(quán)力尚未恢復(fù)者;
2)被判有期徒刑或被通緝,尚未結(jié)案者;
3)體格檢查經(jīng)本公司認(rèn)定不適合者;
4)未同原單位解除、終止勞動(dòng)關(guān)系;
5)拖欠公款,有記錄在案者;
6)患有各種傳染病,身體或心理有缺陷者;
7)吸食毒品者;
8)曾被本公司開除免職者;
9)其它原因不予錄用者。
1.2.6 本公司實(shí)行用工回避制度。原則上公司的高層職員的親屬不得安排到所屬部門工作。
1.3.試用期
1.3.1 試用期原則上為一至三個(gè)月,特殊情況可適當(dāng)延長(zhǎng)或縮短試用期,但最長(zhǎng)不得超過六個(gè)月。
1.3.2 試用人員報(bào)到時(shí),應(yīng)向人事行政部送交下列證件:
1)身份證、健康證復(fù)印件(原件同時(shí)核對(duì));
2)學(xué)歷證、資格證書、專業(yè)培訓(xùn)證書等有關(guān)證件復(fù)印件(原件核對(duì));
3)國(guó)家規(guī)定的有關(guān)特殊工種必須持《資格上崗證》。
1.3.3 新進(jìn)人員須填寫《應(yīng)聘登記審批表》,辦妥入職手續(xù),并接受公司崗前培訓(xùn)后,方可上崗試用。
1.3.4 試用期間,員工如因品行不良或服務(wù)成績(jī)欠佳,應(yīng)隨時(shí)停止其試用,予以解雇;試用未滿3日者,不予發(fā)放工資。
1.3.5 試用期滿,員工需填寫《試用期員工轉(zhuǎn)正審批表》,以書面形式提出轉(zhuǎn)正申請(qǐng)。根據(jù)試用期的表現(xiàn)及試用期間考核成績(jī),經(jīng)部門負(fù)責(zé)人和人事行政部主管簽署意見,最后由經(jīng)理審批。
1.3.6 試用合格者,公司與其簽訂《勞動(dòng)合同書》;試用不合格者,終止試用關(guān)系。
1.4.晉升與調(diào)職
1.4.1 公司將根據(jù)工作需要,對(duì)員工進(jìn)行橫向、縱向兩種方式調(diào)動(dòng)或提升至其它部門、其它崗位工作。
1.4.2 所有員工均有被晉升的機(jī)會(huì),升職主要是對(duì)員工工作能力及潛在能力的一種肯定,以及給員工提供一個(gè)施展才華的舞臺(tái),同時(shí)也是為了確保公司及員工個(gè)人更好的得到發(fā)展。晉升將根據(jù)員工本人的工作表現(xiàn)、工作能力、業(yè)務(wù)水平及知識(shí)結(jié)構(gòu)、員工發(fā)展?jié)摿Φ母叩?、品德好壞等?以及滿足公司發(fā)展及擴(kuò)張的需要。
1.4.3 如員工晉升后,因工作不勝任或犯有重大過失的,公司可視實(shí)際情況作出降職或免職決定。
1.4.4 員工晉升及調(diào)動(dòng)屬公司重大人事決策,必須經(jīng)公司部門負(fù)責(zé)人、人事行政部主管及經(jīng)理討論研究決定。
1.4.5 員工升職加薪或降職減薪前,部門負(fù)責(zé)人應(yīng)填寫《員工薪資調(diào)整審批表》,并填寫詳細(xì)調(diào)整理由,交人事行政部核準(zhǔn),由經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)行。
1.5.離職
1.5.1 辭職
1)員工辭職應(yīng)以書面形式提出申請(qǐng),交部門負(fù)責(zé)人、人事行政部主管、經(jīng)理審批。試用員工須提前7個(gè)工作日遞交申請(qǐng)報(bào)告,正式員工須提前30天遞交申請(qǐng)報(bào)告。
2)員工辭職報(bào)告未獲批準(zhǔn)前,應(yīng)照常工作。
3)員工的辭職報(bào)告獲得批準(zhǔn),在離職時(shí)應(yīng)到人事行政部辦理離職手續(xù),填寫《員工離職手續(xù)表》,并辦理工作移交。員工辦妥相關(guān)手續(xù)并由相關(guān)人員簽名確認(rèn)后,持離職手續(xù)清單到財(cái)務(wù)部辦理工資結(jié)算,財(cái)務(wù)部填寫《員工工資結(jié)算表》,由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人審核后交經(jīng)理審批,再由財(cái)務(wù)部辦理工資結(jié)算事宜。
4)正式員工若未能提前30天書面申請(qǐng)報(bào)告通知人事行政部離職的,員工應(yīng)給予公司一定賠償金或扣減當(dāng)月工資(特殊情況經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)者除外)。
5)員工如未能全數(shù)歸還下列第1.5.3條中所列舉的物品,則需按一定金額進(jìn)行賠償,有價(jià)物品按原購(gòu)貨價(jià)賠償,無(wú)價(jià)物品按實(shí)際損失情況給予賠償。
下列物品賠償金額定額如下:
工作證:rmb20元 員工手冊(cè):rmb50元
1.5.2 辭退
1)公司可根據(jù)勞動(dòng)合同相關(guān)條款及人事管理制度規(guī)定,可單方面提出終止雇用關(guān)系。試用員工,違反公司規(guī)章制度者、不能勝任職務(wù)者或試用考核不合格者可辭退。正式員工,違反公司規(guī)章制度者,依據(jù)《獎(jiǎng)罰條例》可予辭退,不發(fā)資遣費(fèi)。
2)當(dāng)員工收到《辭退通知書》后,應(yīng)于24小時(shí)內(nèi)辦妥離職手續(xù)離開公司。
1.5.3 員工離職應(yīng)交還的物品
1)員工所負(fù)責(zé)的相關(guān)業(yè)務(wù)的文件、資料、數(shù)據(jù)、公函以及各類單據(jù)及其復(fù)印件。
2)辦公臺(tái)、辦公桌、文件柜及宿舍(或車輛)的鑰匙。
3)清退所有的借款、借物。
4)工作證、工作服、對(duì)講機(jī)、計(jì)算器、員工手冊(cè)、工具等或其它。
1.6.勞動(dòng)合同和社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)
1.6.1 經(jīng)面試合格試用者,試用合格后簽訂正式勞動(dòng)合同;
1.6.2 本公司與員工簽訂勞動(dòng)合同原則上期限一年,一年合同到期后根據(jù)雙向選擇原則再續(xù)簽合同;
1.6.3 凡簽訂正式勞動(dòng)合同的員工,本公司將依據(jù)政府有關(guān)規(guī)定安排員工參加社會(huì)保險(xiǎn)。
第13篇 港式物業(yè)管理專題介紹2
二、大廈保險(xiǎn)
大廈各單元內(nèi)部的保險(xiǎn)通常由業(yè)主或住戶自行負(fù)責(zé),但對(duì)物業(yè)和樓宇的公共地方及設(shè)施的保險(xiǎn)則應(yīng)由一個(gè)共同的團(tuán)體承擔(dān),以保障公共地方及設(shè)施意外損毀及對(duì)第三者的生命及財(cái)物安全。
專業(yè)的物業(yè)管理公司須依照大廈公契的規(guī)定為其接管物業(yè)的公共地方及其設(shè)施購(gòu)買保險(xiǎn),以便在意外發(fā)生后,全體業(yè)主的賠償問題有所保障。在香港,管理公司須考慮的大廈保險(xiǎn)有以下三類:
(一)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)
財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)通常又分為兩種情況:一種是只保公共地方及設(shè)施;另一種還包括大廈的結(jié)構(gòu)。購(gòu)買保險(xiǎn)之前,管理公司會(huì)依照大廈公契的投保要求,并聘請(qǐng)專業(yè)測(cè)量師對(duì)投保額進(jìn)行估價(jià),然后向信譽(yù)好的保險(xiǎn)公司投保,以便大廈在遭受火災(zāi)、水浸及其他受保的風(fēng)險(xiǎn)所造成毀壞時(shí),小業(yè)主的利益有所保障。
(二)公共責(zé)任險(xiǎn)
此類保險(xiǎn)通常沒有固定保額,保險(xiǎn)公司通常會(huì)以每次索償?shù)淖罡哔r償限額為依據(jù),再視其管理公司的物業(yè)大小及類型簽定保價(jià)。購(gòu)買此類保險(xiǎn)后,投保人對(duì)第三者在該物業(yè)公共地方所發(fā)生的意外造成的賠償責(zé)任,便由保險(xiǎn)公司承擔(dān)。比如:大廈外墻脫落擊傷行人或砸壞車輛、電梯困人造成第三者受傷、私家車被盜等情況發(fā)生,而管理公司被控并證明確有職責(zé)疏忽時(shí),保險(xiǎn)公司須對(duì)受害者依法例作出賠償。
(三)雇員賠償保險(xiǎn)
香港勞工法例規(guī)定:雇主必須為其雇員購(gòu)買意外傷害保險(xiǎn),保額是以所有受雇員的全年薪金總和(包括獎(jiǎng)金、花紅等)作為準(zhǔn)則。
購(gòu)買保險(xiǎn)之后,專業(yè)的管理公司卻會(huì)特別注意以下事項(xiàng):
1.復(fù)核保單資料,詳審?fù)侗Ｈ嗣Q、地址、保額、投保風(fēng)險(xiǎn)范圍、期限等是否準(zhǔn)確;
2.妥善保存保單;
3.每年重估保額并續(xù)保
當(dāng)真正有事故或意外事故發(fā)生時(shí),如管理公司認(rèn)為保險(xiǎn)公司賠償不足,則可以通過以下方式尋求解決:
1.向保險(xiǎn)索償委員會(huì)投訴;
2.向保險(xiǎn)業(yè)聯(lián)會(huì)投訴;
3.向消費(fèi)者委員會(huì)投訴;
4.通過法律途徑向保險(xiǎn)公司起訴。
應(yīng)該強(qiáng)調(diào)的是管理公司購(gòu)買的大廈保險(xiǎn)通常是不包括小業(yè)主單元內(nèi)部。如業(yè)主單元內(nèi)部水浸或火災(zāi)造成損失則由業(yè)主自行承擔(dān);又如業(yè)主水龍頭忘記關(guān)閉,其水流入公共地方或電梯間等遭受巨大損失或他人受傷,就需由該業(yè)主負(fù)責(zé)賠償。但是小業(yè)主是可以自行為其單元內(nèi)部購(gòu)買財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)及第三者責(zé)任保險(xiǎn),以進(jìn)一步保障其自身利益。
第14篇 物業(yè)管理事業(yè)單位優(yōu)秀法人申報(bào)材料
×××××××××中心是按照編辦發(fā)××號(hào)、編辦××號(hào)文件依法成立的國(guó)有企業(yè)化管理事業(yè)單位,位于人民路××號(hào),直屬××人民政府,主要職能是負(fù)責(zé)××××××××管理工作。經(jīng)××××編委辦依照法定條件和法定程序核準(zhǔn)登記,具備事業(yè)單位法人資格。本單位的宗旨是充分利用國(guó)有資產(chǎn)開展物業(yè)管理業(yè)務(wù),積極創(chuàng)造社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益。目前有職工人,管轄商業(yè)面積。作為具有經(jīng)營(yíng)資格的法人事業(yè)單位,我們依法開展物業(yè)管理和服務(wù)活動(dòng),從無(wú)到有,先后引進(jìn)家中型租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè),取得了良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益,三年來(lái)共實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)收入萬(wàn)元,上繳財(cái)政萬(wàn)元,實(shí)現(xiàn)稅金萬(wàn)元,為我區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)添磚加瓦,發(fā)揮了窗口表率作用,減輕了財(cái)政負(fù)擔(dān),為區(qū)政府創(chuàng)造了財(cái)源,連續(xù)三年被評(píng)為區(qū)級(jí)先進(jìn)單位,法人代表××同志兩度被記功嘉獎(jiǎng)。我們的主要做法是:
一、依法辦事,規(guī)范管理行為
首先,我們注重學(xué)習(xí)教育,強(qiáng)化法規(guī)意識(shí)。我們組織中心人員學(xué)習(xí)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和政策,如《關(guān)于事業(yè)單位機(jī)構(gòu)改革若干問題的意見》、《事業(yè)單位登記管理的暫行條件》、《現(xiàn)代化物業(yè)運(yùn)營(yíng)全書》、.《國(guó)土管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、新《合同法》、《民法通則》、《檔案法》、《會(huì)計(jì)法》等等,統(tǒng)一了認(rèn)識(shí),明確了事業(yè)單位機(jī)構(gòu)改革的方向,增強(qiáng)了法律意識(shí),促使我們始終嚴(yán)格遵守事業(yè)單位登記管理規(guī)定,依未能辦事,推進(jìn)物業(yè)管理工作現(xiàn)代化、法制化、科學(xué)化,在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的浪潮中站穩(wěn)腳根,不斷壯大。
其次是,取得主體資格,嚴(yán)格操作程序。一是依法組建機(jī)構(gòu)。年,我中心成立之時(shí),正值我省事業(yè)單位法人登記試點(diǎn)階段,為適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展,改革的需要,依照法律程序我中心申請(qǐng)事業(yè)單位法人登記,取得了獨(dú)立法人資格,成為了自我約束和自我發(fā)展的社會(huì)發(fā)展主體,依法享有獨(dú)立法人的權(quán)利,承擔(dān)相應(yīng)義務(wù);二是制定了組織章程,按章程規(guī)范管理。我們始終嚴(yán)格遵守事業(yè)單位登記管理規(guī)定和國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和政策,沒有擅自改變單位名稱、加掛牌子、增加機(jī)構(gòu);制訂公章管理制度,規(guī)范了公章使用;嚴(yán)格控編,沒有增加或變相增加人員編制和領(lǐng)導(dǎo)職數(shù);每年及時(shí)按規(guī)定報(bào)送年度報(bào)告,且連續(xù)兩年度報(bào)告被評(píng)為級(jí);我們規(guī)范了證書管理,運(yùn)用證書進(jìn)行稅務(wù)登、物價(jià)鑒定、國(guó)土、房地產(chǎn)管理登記等,無(wú)涂改、出租、出借、遺失法人證書行為;我們嚴(yán)格遵守組織章程,努力開展物業(yè)管理及服務(wù)工作,一年一個(gè)臺(tái)階,取得了良好的成效。
二、深化改革,提高辦事效率
我們有幸抓住了改革契機(jī),在社會(huì)發(fā)展、改革的激流中勇于開拓,努力進(jìn)取,從加大內(nèi)部管理著手,向管理要效益、充分體現(xiàn)了法人事業(yè)單位自我發(fā)展的廣闊空間。
、嚴(yán)格編制管理,單位自主用人。我中心定編人,現(xiàn)有在編人員人,空缺人。隨著黨政機(jī)構(gòu)改革臨近,也曾有人認(rèn)為可將精減人員充實(shí)到我單位,同時(shí),就我中心的實(shí)際情況,三人做六人的事,工作壓頭,我們的編制未滿,可以考慮進(jìn)人。但是,按照國(guó)家對(duì)事業(yè)單位改革的總體要求,要搞活內(nèi)部用人機(jī)制,精減富余人員,目前我中心人能承擔(dān)全部工作。辛是辛苦點(diǎn),但為減輕財(cái)政負(fù)擔(dān),充分發(fā)揮人員才干,適應(yīng)事業(yè)單位走向社會(huì)的改革方向,并沒有必要進(jìn)人,為此,我們?nèi)〉昧藚^(qū)領(lǐng)導(dǎo)的支持,最終沒有增加人員。而對(duì)找關(guān)系、講情面想進(jìn)入本單位的人,我們更是一一婉辭回絕。如此既關(guān)前門又堵后門,使我們的工作開展三年來(lái),沒有因進(jìn)人而增加單位負(fù)擔(dān)。
、建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度,用制度管人。麻雀雖小,五臟皆全。我中心雖只有人,但每人身兼數(shù)職,我們將中心工作分為三大塊:一是領(lǐng)導(dǎo)掌全局,定盤子;二是對(duì)外管理、服務(wù)、水電維修、租賃費(fèi)的收取及協(xié)調(diào)工作等等;三是對(duì)內(nèi)的人事勞資、接待、財(cái)務(wù)、檔案、信息管理等等。我們根據(jù)組織章程制定了辦公、接待、財(cái)務(wù)、廉政、檔案、保密等工作制度和中心領(lǐng)導(dǎo)、財(cái)務(wù)人員、檔案管理人員、動(dòng)力設(shè)備管理人員、人事專干等崗位責(zé)任制,并認(rèn)真監(jiān)督實(shí)施。因?yàn)橛性敱M的制度,工作有章可循。我們分工明確,工作中無(wú)推諉、扯皮、踢皮球現(xiàn)象,更無(wú)人浮于事,上班一杯茶、一張報(bào)的作風(fēng)。內(nèi)部人員團(tuán)結(jié)協(xié)用,為開展物業(yè)管理工作,群策群力,積極獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策,各項(xiàng)工作落到實(shí)處。
、加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理、努力增收開支。要實(shí)現(xiàn)事業(yè)單位的自我管理、自我發(fā)展、不斷壯大,財(cái)務(wù)管理是重要的一環(huán)。首先,我們建立了嚴(yán)格的財(cái)務(wù)管理和財(cái)物管理制度。堅(jiān)持財(cái)務(wù)審批一支筆,物資采購(gòu)、驗(yàn)收、管理專人負(fù)責(zé),定期財(cái)務(wù)公開,適時(shí)審計(jì),強(qiáng)化了財(cái)務(wù)監(jiān)督機(jī)制。在增加收入方面,我們積極維護(hù)財(cái)源。按合同定期收取租賃金及代收水電、衛(wèi)生等費(fèi)。對(duì)拖欠現(xiàn)象,我們及時(shí)耐心做說服工作,爭(zhēng)取租賃戶的大力支持,直到資金到位不流失。從開辦至今,共收取租金萬(wàn)元。另一方面,我們節(jié)省開支,不違規(guī)亂發(fā)錢、物,不鋪張浪費(fèi),亂請(qǐng)客、送禮,勤儉持家,積累財(cái)富。如我單位工程均采取招標(biāo)制,以最少的錢辦最好的事,我中心共招標(biāo)工程四項(xiàng),投資萬(wàn)元,通過招標(biāo)形式及工程審計(jì)節(jié)約資金萬(wàn)元。
三、加強(qiáng)服務(wù),社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益雙豐收
事業(yè)單位的主要任務(wù)是不斷完善社會(huì)化服務(wù),我中心自成立以來(lái),就一直以此為宗旨,抓住為政府服務(wù),為租賃戶服務(wù),為社會(huì)服務(wù)的總目標(biāo)開展工作。與此同時(shí),立足于我中心的實(shí)際,不斷增創(chuàng)經(jīng)濟(jì)效益,實(shí)現(xiàn)自我發(fā)展之路。一九九七年中心成立之時(shí),亞洲金融危機(jī)爆發(fā),帶給了我中心工作各種困難。為此,我中心一班人調(diào)整思路,積極應(yīng)戰(zhàn)。采取各種有力措施,增加服務(wù)手段,取得了良好成績(jī),實(shí)現(xiàn)了社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的雙豐收。我們主要是從兩個(gè)方面做好服務(wù)工作的:
一是創(chuàng)造良好軟環(huán)境。寬松的經(jīng)營(yíng)環(huán)境是投資商安心創(chuàng)業(yè)的根本保障。物業(yè)管理的核心工作就是搞好服務(wù),為投資商創(chuàng)造寬松的軟環(huán)境。我單位在區(qū)委、區(qū)政府的大力支持下,積極開展協(xié)調(diào)工作,既維護(hù)政府各部門的職能,又合理減輕投資商的稅費(fèi)負(fù)擔(dān),協(xié)調(diào)提供停車、就餐、有線收視、訂閱報(bào)刊等工作、生活便利。軟環(huán)境的寬松,為投資商提高了信心,加大了決心。
二是重資投入,建好硬環(huán)境。招商工作難度很大,本單位遵循既節(jié)約,又辦好事情原則,從硬件上創(chuàng)造招商條件:.我們首先抓好水電建設(shè),增置了一臺(tái)的變壓器,保障整幢大廈全負(fù)荷電力供應(yīng);其二是為保證有冷、暖氣供應(yīng),大廈能四季如春,我們安裝了萬(wàn)中央空調(diào)管道及末端設(shè)備;其三是消防安全有保障,大廈安裝了消防供水系統(tǒng),樓內(nèi)、外有消防栓個(gè);其四是為美化周邊環(huán)境,裝飾了一樓大廳和裙樓廣場(chǎng);再者就是加大了招商引資的宣傳力度,與省政府信息網(wǎng)絡(luò)中心聯(lián)絡(luò),將大廈招商信息網(wǎng)絡(luò)化。上述工程共投資萬(wàn)元,硬件的投入,顯示了我中心的實(shí)力,解除了投資商的憂慮。
通過我們竭誠(chéng)為投資商提供最完善的服務(wù),加強(qiáng)環(huán)境治理,收到了顯著成效。于年我中心先后與××計(jì)算機(jī)××分公司、××信用社、××服務(wù)中心、××大酒店、省高科技農(nóng)業(yè)產(chǎn)品××花卉公司、××美容美發(fā)廣角等六家公司簽訂了租賃合同,租出面積,合同年租金萬(wàn)元,實(shí)現(xiàn)收入萬(wàn)元,繳納稅金萬(wàn)元,上繳財(cái)政萬(wàn)元;于年招進(jìn)了擁有美國(guó)技術(shù)的××快車美容城、經(jīng)營(yíng)中高檔精美家俱的××××有限公司和深圳××××實(shí)業(yè)有限公司名居專店以及高科技民營(yíng)企業(yè)××集團(tuán)等四家企業(yè)。大廈的商業(yè)區(qū)全部租賃完畢,合同年租金達(dá)萬(wàn)元,于年底實(shí)現(xiàn)了租金收入萬(wàn)元,繳納稅金萬(wàn)元,上繳財(cái)政萬(wàn)元,為我區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作出了積極的貢獻(xiàn)。同時(shí),由于我們提供了良好的服務(wù),我單位得到了租賃戶的一致好評(píng)。
三年來(lái),通過我們?cè)谝婪ㄞk事、優(yōu)化環(huán)境、加強(qiáng)管理等方面的努力,已把過去資產(chǎn)閑置、生意淡薄的雨花大廈變成了人氣足、生意旺、欣欣向榮的商業(yè)旺區(qū),為我市、我區(qū)增添了一道亮麗的風(fēng)景線。作為一個(gè)法人事業(yè)單位,我們也感到了在改革發(fā)展道路上的勃勃生機(jī)。
第15篇 永金物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介材料
蘇州工業(yè)園區(qū)永金物業(yè)管理有限公司的簡(jiǎn)介
蘇州工業(yè)園區(qū)永金物業(yè)管理有限公司成立于2001年10月,并由中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)單位、北京第一家涉外物業(yè)管理公司――天鴻集團(tuán)燕僑物業(yè)加盟管理。經(jīng)過多年的實(shí)踐與摸索,在借鑒天鴻集團(tuán)先進(jìn)管理模式的基礎(chǔ)上,結(jié)合自身實(shí)際不斷修正強(qiáng)化,從而在公司內(nèi)部管理和對(duì)外服務(wù)兩方面逐步形成了一套較為成熟的、并符合蘇州地區(qū)物業(yè)管理實(shí)際情況的管理模式。
十幾年來(lái),我公司在社會(huì)各界的關(guān)心和支持下,由創(chuàng)業(yè)初期的總計(jì)30余人發(fā)展到今天的注冊(cè)資金五百萬(wàn)元,中高層管理人員25名(其中包括高級(jí)工程師2名、注冊(cè)會(huì)計(jì)師1名、注冊(cè)物業(yè)管理師1名,工程師3名、助理經(jīng)濟(jì)師18名),獲得物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理證書、物業(yè)管理員上崗資格證書及其他各類相關(guān)專業(yè)上崗證書人員40名,一線工作人員300余人,總管理面積達(dá)120萬(wàn)平方米以上的中型物業(yè)管理企業(yè)。
我公司所管理的物業(yè)類型眾多,包括豪華別墅、普通小區(qū)、老新村、寫字樓、商業(yè)大夏、度假區(qū)、大型停車場(chǎng)、學(xué)校、廠房及政府機(jī)關(guān)等,并為其竭誠(chéng)提供保安、保潔、綠化、客服及工程維修等各項(xiàng)專業(yè)服務(wù)。
我公司的組織架構(gòu)設(shè)為二室二部一處,分別為:總經(jīng)理室、綜合辦公室、客戶服務(wù)部、物業(yè)管理部與各小區(qū)物業(yè)管理處。近年來(lái),我公司進(jìn)行了大刀闊斧的內(nèi)部機(jī)構(gòu)調(diào)整,更進(jìn)一步明確了各相關(guān)崗位職責(zé)和工作實(shí)施流程,大大提升了工作效率及工作質(zhì)量,并按照管理觀念現(xiàn)代化、管理方式程序化、管理組織網(wǎng)絡(luò)化、管理手段現(xiàn)代化的要求,逐步建立和健全了一整套極具特色且高度切合實(shí)際的物業(yè)管理體系,由此向著更高、更廣、更遠(yuǎn)的目標(biāo)穩(wěn)步前進(jìn)!
第16篇 物業(yè)管理手冊(cè)編制目的
《物業(yè)管理手冊(cè)》編制目的
為實(shí)現(xiàn)公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)展,建立科學(xué)管理體系和運(yùn)作規(guī)范,整體提升wd品牌形象,大連wd集團(tuán)房地產(chǎn)管理有限公司組織編制了本《物業(yè)管理手冊(cè)》。
《物業(yè)管理手冊(cè)》是地產(chǎn)管理公司《經(jīng)營(yíng)管理制度》物業(yè)管理章節(jié)的進(jìn)一步細(xì)化,系統(tǒng)地闡明了物業(yè)管理業(yè)務(wù)的管理政策和業(yè)務(wù)運(yùn)作規(guī)范要求。管理公司期望通過《物業(yè)管理手冊(cè)》的編制和實(shí)施,能在以下方面促進(jìn)各地物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)和管理活動(dòng)。
1) 堅(jiān)持以顧客為關(guān)注焦點(diǎn),持續(xù)改進(jìn)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,贏得顧客滿意和忠誠(chéng);
2) 優(yōu)化、整合物業(yè)服務(wù)流程,全面提升物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效;
3) 明確企業(yè)責(zé)權(quán)體系,規(guī)范業(yè)務(wù)運(yùn)作過程;
4) 實(shí)現(xiàn)與地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的緊密銜接,確保企業(yè)整體運(yùn)行的有效性和效率;
5) 促進(jìn)組織的學(xué)習(xí)和創(chuàng)新,持續(xù)積累和提煉物業(yè)服務(wù)理論和技術(shù);
6) 秉承集團(tuán)“服務(wù)關(guān)注細(xì)節(jié)”的核心理念,具體詮釋、豐富和發(fā)展wd地產(chǎn)品牌。
