物業(yè)接管驗(yàn)收作業(yè)規(guī)程

包括什么內(nèi)容

1.1 接管前準(zhǔn)備 1.2 現(xiàn)場驗(yàn)收流程 1.3 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)與細(xì)則 1.4 整改與反饋機(jī)制 1.5 驗(yàn)收報(bào)告編制 1.6 資料歸檔與交接

編制指南

2.1 明確接管目標(biāo)：確保物業(yè)設(shè)施完好、功能完善，為業(yè)主提供安全、舒適的環(huán)境。

2. 2 組建驗(yàn)收團(tuán)隊(duì)：由物業(yè)管理專業(yè)人員組成，包括工程、客服、財(cái)務(wù)等多部門協(xié)同。

2. 3 制定詳細(xì)計(jì)劃：明確驗(yàn)收時(shí)間表，細(xì)化各環(huán)節(jié)任務(wù)，分配責(zé)任人。

2. 4 實(shí)地考察：全面了解物業(yè)現(xiàn)狀，包括建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施、公共區(qū)域、綠化景觀等。

2. 5 核實(shí)資料：審查開發(fā)商提供的各項(xiàng)圖紙、設(shè)備清單、使用手冊等，確保齊全、準(zhǔn)確。

2. 6 評估運(yùn)營成本：估算物業(yè)管理費(fèi)用，包括人力、能耗、維修保養(yǎng)等。

2. 7 驗(yàn)收記錄：詳細(xì)記錄驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)的問題，拍照存證。

復(fù)審規(guī)定

3.1 驗(yàn)收結(jié)果復(fù)核：驗(yàn)收完成后，由高級管理層對驗(yàn)收報(bào)告進(jìn)行復(fù)審，確認(rèn)無誤后簽字確認(rèn)。

3. 2 整改跟蹤：對發(fā)現(xiàn)的問題，督促開發(fā)商或施工單位及時(shí)整改，并進(jìn)行二次驗(yàn)收。

3. 3 溝通反饋：向業(yè)主通報(bào)驗(yàn)收情況，解答疑問，確保業(yè)主權(quán)益不受損害。

3. 4 法規(guī)遵守：確保驗(yàn)收過程符合國家和地方的法規(guī)政策，規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)。

3. 5 驗(yàn)收檔案管理：整理驗(yàn)收相關(guān)文件，妥善保管，以備后續(xù)查閱。

在物業(yè)接管驗(yàn)收過程中，需注重專業(yè)性與人性化服務(wù)的結(jié)合，既要保證設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行，也要關(guān)注業(yè)主的使用體驗(yàn)。對于驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)及時(shí)提出解決方案，并確保整改到位。在交接階段，務(wù)必做好資料的完整性與準(zhǔn)確性，以保障物業(yè)管理工作順利進(jìn)行。保持與各方的良好溝通，確保物業(yè)接管驗(yàn)收工作的高效、有序。

物業(yè)接管驗(yàn)收作業(yè)規(guī)程范文

1.0 目的

規(guī)范新接物業(yè)的接管驗(yàn)收工作,確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格。

2.0 范圍

適用于__物業(yè)集團(tuán)對新接物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。

3.0 職責(zé)

3.1 業(yè)務(wù)總部負(fù)責(zé)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組并同發(fā)展商具體辦理物業(yè)的接管手續(xù);

3.2 接管驗(yàn)收小組組長負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收的工作質(zhì)量;

3.3 接管驗(yàn)收小組具體負(fù)責(zé)依據(jù)本規(guī)程進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。

4.0 工作內(nèi)容

4.1 接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作

4.1.1新建物業(yè)竣工驗(yàn)收后、業(yè)主入住前,物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)組建物業(yè)管理驗(yàn)收小組,對所接管的物業(yè)進(jìn)行綜合性的接管驗(yàn)收,以確保所接管物業(yè)基本合格,滿足業(yè)主的質(zhì)量要求;

4.1.2成立物業(yè)接管小組;

4.1.3 在接到物業(yè)集團(tuán)負(fù)責(zé)人的接管驗(yàn)收指令后,單位各相關(guān)部門應(yīng)立即按照物業(yè)集團(tuán)負(fù)責(zé)人的要求抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組。

4.2 接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)由單位以下部門人員組成

4.2.1 公司行政部抽調(diào)檔案管理文員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗(yàn)收移交工作;

4.2.2 管理處客戶服務(wù)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗(yàn)收移交以及協(xié)助樓宇的驗(yàn)收移交工作;

4.2.3 管理機(jī)電維修部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干具體負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)備和機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收移交工作。

4.3接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備

4.3.1接管驗(yàn)收開始之前接管驗(yàn)收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作:

4.3.1.1與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等;

4.3.1.2派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場摸底,制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃;

4.3.1.3提前參與發(fā)展商申請的竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作,做到心里有數(shù)。

4.4 準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格:

4.4.1《 分戶驗(yàn)收檢查表》;

4.4.1《公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表》;

4.4.2《機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表》;

4.4.3《接管驗(yàn)收問題整改表》;

4.5 接管驗(yàn)收的工作程序

4.5.1資料的接管驗(yàn)收,發(fā)展商委托物業(yè)管理時(shí)需向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料;

4.5.2 物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料:

4.5.2.1 項(xiàng)目開發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告;

4.5.2.2 規(guī)劃許可證;

4.5.2.3 投資許可證;

4.5.2.4 土地使用合同;

4.5.2.5 建筑開工許可證;

4.5.2.6 用地紅線圖;

4.5.3 綜合竣工驗(yàn)收資料:

4.5.3.1竣工圖(包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖);

4.5.3.2 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格證;

4.5.3.3 建設(shè)消防驗(yàn)收合格證

4.5.3.4 公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書;

4.5.3.5 供水合同;

4.5.3.6 供電協(xié)議書、許可證;

4.5.3.7 供氣協(xié)議書、許可證;

4.5.3.8 有線電視合格證;

4.5.3.9 通信設(shè)施合格證;

4.5.3.10 電梯準(zhǔn)用證。

4.5.4 施工設(shè)計(jì)資料:

4.5.4.1 地質(zhì)報(bào)告書;

4.5.4.2 全套設(shè)計(jì)圖紙;

4.5.4.3 圖紙會(huì)審記錄;

4.5.4.4設(shè)計(jì)變更通知單;

;4.5.4.5工程預(yù)決算報(bào)告書;

4.5.4.6重要的施工會(huì)議紀(jì)要;

4.5.4.7隱蔽工程驗(yàn)收記錄;

4.5.4.8沉降觀測記錄;

4.5.4.9其他可能會(huì)影響將來管理的原始記錄。

4.5.5機(jī)電設(shè)備資料:

4.5.5.1機(jī)電設(shè)備出廠合格證;

4.5.5.2機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告;

4.5.5.3設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。

4.5.6業(yè)主資料:

4.5.6.1已購房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等;

4.5.6.2已購房業(yè)主的付款情況或付款方式。

4.6 物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收和竣工的區(qū)別

4.6.1 接管驗(yàn)收主要是觀感驗(yàn)收和使用驗(yàn)收,它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合業(yè)主要求;而竣工驗(yàn)收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗(yàn)收;

4.6.2接管驗(yàn)收是物業(yè)管理公司接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴(yán)重問題、將被業(yè)主廣泛投訴面采取::的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗(yàn)收,而非具有法律效力的政府評價(jià)行為。

4.6.3 接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收方法:

4.6.3.1 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及業(yè)主生活的合理要求;

4.6.3.2 驗(yàn)收方法為觀感驗(yàn)收法和驗(yàn)收法;

4.6.3.3 樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。

4.7主體結(jié)構(gòu)

4.7.1 外墻不得滲水;

4.7.2 屋面排水暢通、無積水、不滲漏;出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏;

4.7.3 樓地面面層與基層粘結(jié)牢固、不空鼓。整體面層平整、無裂縫、無脫皮、起砂;塊料面層表面平整,接縫均勻順直、無缺棱掉角、粘帖牢固、色澤均勻一致、無明顯色差。

4.8 內(nèi)墻面

4.8.1抹灰面平整,面層涂料均勻,無漏刷。無面層剝落,無明顯裂縫,無污漬;

4.8.2 塊料(如瓷磚)面層:粘帖牢固,無缺棱掉角;面層無裂縫、損傷、色澤一致;

4.8.3 對縫砂漿飽滿,線條順直;

4.8.4 頂棚抹灰面平整,面層涂料均勻,無漏刷、無脫皮、無裂紋、無霉點(diǎn)、無滲痕跡、無污漬;

4.8.5衛(wèi)生間、陽臺(tái)地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右,不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏;

4.8.6 木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。

4.8.7門、窗:

4.8.7.1門開啟自如,無晃動(dòng)和裂縫、零配件齊全、位置準(zhǔn)確,無翹曲變形;

4.8.7.2門鎖、窗銷連接牢固、開啟靈活;

4.8.7.3玻璃安裝牢固、膠封密實(shí),無明顯刮花痕跡、無損傷;

4.8.7.4油漆均勻,色澤光亮新鮮、完整;

4.8.7.5電子防盜門通話清晰、完好 、無銹跡。

4.8.7.6 不透鋼防盜門表面光亮,無刮花、變形;

4.8.7.7 高檔裝飾門裝飾完整。

4.8.8 樓梯、扶手:

4.8.8.1 鋼木樓梯安裝牢固、無銹蝕、彎曲,油漆完好、色澤均勻、表面平滑;

4.8.8.2 混凝土樓梯無裂縫、無表皮剝落;

4.8.8.3 木裝修工程表面光潔、線條順直對縫嚴(yán)密、牢固;

4.8.8.4 飾面磚表面平整、無空鼓裂縫、起泡和缺角,對縫平直;

4.8.8.5 油漆、刷漿色澤一致、無脫皮、漏?，F(xiàn)象;

4.8.8.6 電器插座安裝牢固、,符合“左零右火”規(guī)定,電源已接通正常;

4.8.8.7 有線電視已開通,收視良好;

4.8.8.8 開關(guān)安裝牢固、靈活、接觸良好;

4.8.8.9 燈具安裝牢固、完好無損、反應(yīng)靈敏、發(fā)光正常;

4.8.8.10 水表、電表、氣表安裝牢固、讀數(shù)正常、無損傷;

4.8.8.

11 衛(wèi)生潔具安裝牢固、配件齊全、無污跡和刮花、接口密實(shí),無滲漏現(xiàn)象、無堵塞排水通暢;

4.8.8.12 給水設(shè)施安裝牢固、接口密實(shí)、無滲漏、銹跡、流水通暢、有足夠壓力;

4.8.8.13 地漏、排水管道安裝牢固、配件齊全、接口密實(shí)、無滲漏現(xiàn)象、無堵塞、排水通暢、完好無損;

4.8.8.14 門鈴、對講電話安裝牢固、操作靈活、效果良好;

4.8.8.15 防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固、焊接密實(shí)、面漆完好均勻,無脫皮、銹跡、無裂紋、折損;

4.8.8.16 其他配備設(shè)施要求齊全、完好,型號與設(shè)計(jì)相符、工作正常;

4.8.8.17 公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。

4.9天臺(tái)

4.9.1 天溝、落水口暢通完好;

4.9.2 隔熱層、防水層完好;

4.9.3 散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離;坡度適宜、平整;

4.9.4 屋面避雷設(shè)施連接牢固;

4.9.5 路燈、裝飾燈安裝牢固、完好無損、工作正常;燈柱安裝牢固、油漆完好;

4.9.6 綠化符合設(shè)計(jì)要求,不缺株少苗,無死株、無大面積雜草;

4.9.7 綠化水管布局合理、閥門開關(guān)靈活、安裝穩(wěn)固。

4.10 道路

4.10.1 路面平整,無水泥塊、無起砂、斷裂;

4.10.2 路牙石砌筑整齊、灰縫飽滿、無缺角損傷;

4.10.3 塊料面層拼砌整齊、平整牢固、無明顯裂縫、缺棱掉角;

4.10.4 交通標(biāo)識線、路牌清楚完好。

4.10.5 室外消防栓:

4.10.5.1 消防箱標(biāo)識清楚、玻璃完好;

4.10.5.2 消防設(shè)施配件齊全;

4.10.5.3 消防管安裝牢固、標(biāo)識明顯,閥門完好、無滲漏水,水壓充足;

4.10.5.4 樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固、標(biāo)識清楚;

4.10.5.5 垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好,外表裝飾完整、油漆完好,使用方便 ;

4.10.5.6 保安崗?fù)ぐ惭b牢固、配件齊全、標(biāo)識清楚、完好無損;

4.10.5.7 保安道閘安裝牢固、開啟靈活、標(biāo)識清楚、完好無損;

4.10.5.8 停車場地面平整、照明充足、標(biāo)識清楚、安全防護(hù)和排水設(shè)施良好;

4.10.5.9 單車、摩托車棚安裝牢固、照明充足、標(biāo)識清楚、安全防護(hù)和排水設(shè)施良好;

4.10.5.10 明溝、暗溝排水暢通、不積水、無斷裂、池內(nèi)無雜物;

4.10.5.11 沙井、檢查井、化糞池排水暢通、池壁無裂縫、池內(nèi)無雜物;

4.10.5.12 護(hù)坡、擋土墻泄水通暢、砌筑牢固;

4.10.5.13 臺(tái)階、踏步砌筑平實(shí)、牢固、無裂縫;

4.10.5.14 水池、水箱衛(wèi)生清潔、無滲漏;

4.10.5.15 信報(bào)箱安裝牢固、完好無損、標(biāo)識清楚、表面平整光潔;

4.10.5.16 雕塑、小品牢固、完好、安全;

4.10.5.17 招牌、廣告牌安裝牢固、安全、表面平整光潔。

4.11 機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收

4.11.1 電梯設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符,運(yùn)行平穩(wěn)、安裝符合規(guī)范;有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證;機(jī)房設(shè)置合理、配件安全、標(biāo)識清楚、表面光潔平整、明亮;

4.11.2 變配電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符,工作狀態(tài)良好、安全防護(hù)裝置齊全、標(biāo)識清楚、機(jī)房配置齊全,通風(fēng)、采光良好、設(shè)備表面油漆完好、無損傷;

4.11.3 中央空調(diào)設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符,工作性能達(dá)到設(shè)計(jì)指標(biāo)、配置齊全、標(biāo)識清楚、機(jī)房通風(fēng)、采光良好,設(shè)備表面油漆完好、無損傷;

4.11.4 發(fā)電機(jī)型號與移交清單相符,工作狀態(tài)良好、配件齊全、標(biāo)識清楚,設(shè)備表面油漆完好無損傷、設(shè)備安裝牢固、機(jī)房隔音、防護(hù)設(shè)置完好,通風(fēng)、采光良好;

4.11.5 消防監(jiān)控設(shè)備型號與移交清單相符::,工作性能良好,反應(yīng)敏捷,標(biāo)識清楚,表面完好無損,設(shè)備安裝牢固,機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好;

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nbsp; 4.11.6 給排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符,工作狀態(tài)良好、標(biāo)識清楚、設(shè)備表油漆完好無損、安裝牢固、無滲漏現(xiàn)象、機(jī)房配置完整。

4.12 接管驗(yàn)收遺留問題處理

4.12.1 遺留問題的登記確認(rèn):

4.12.2 對資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問題,接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)對問題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收資料遺留問題登記表》中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。

4.12.3 給排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符,工作狀態(tài)良好、標(biāo)識清楚、設(shè)備表面油漆完好無損、安裝牢固、無滲漏現(xiàn)象、機(jī)房配置完整。

4.12.4 保安監(jiān)控設(shè)備:同消防監(jiān)控設(shè)備。

4.12.5 接管驗(yàn)收遺留問題的處理。

4.12.5.1遺留問題的登記確認(rèn):

4.12.5.2對資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問題,接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)問題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收資料遺留問題登記表》中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn);

4.12.5.3 對物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題,接管驗(yàn)收小組應(yīng)將問題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備問題登記表》中并請發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn);

4.12.5.4 對資料遺留的問題,接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同發(fā)展商聯(lián)系補(bǔ)齊,必要時(shí)公司經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行;

4.12.5.5 對物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題,一般問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在一周內(nèi)解決;重大問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在一個(gè)月內(nèi)解決。必要時(shí)公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行;

4.12.5.6 對長期解決不了、勢必會(huì)影響物業(yè)管理的問題,物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)以備忘錄的形式將問題登記后交給發(fā)展商進(jìn)行備錄。

5.0 相關(guān)文件

5.1《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》(wi-7..1-05-02)

6.0 表格及記錄

6.1《接管驗(yàn)收資料遺留問題登記表》(qr-7.5.1-05-04)

6.2《接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備問題登記表》(qr-7.5.1-05-05)

6.3《分戶驗(yàn)收檢查表》(qr-7.5.1-05-06)

6.4《公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表》(無固定格式)(qr-7.5.1-05-07)

6.5《機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表》(無固定格式)(qr-7.5.1-05-08)