第1篇 物業(yè)管理企劃部崗位職能說明書
物業(yè)管理公司企劃部崗位職能說明書
1企劃部職責(zé)
對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查、分析及預(yù)測、項(xiàng)目洽談、公關(guān)。
編制前期介入方案、物業(yè)管理方案和物業(yè)管理委托合同。
負(fù)責(zé)各物業(yè)服務(wù)中心重大創(chuàng)收經(jīng)營項(xiàng)目的策劃。
2企劃部經(jīng)理崗位職責(zé)
對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查、分析及預(yù)測。
擬定物業(yè)管理方案。
擬定物業(yè)管理委托合同。
負(fù)責(zé)物業(yè)管理前期介入方案的制定。
對房屋租賃銷售市場進(jìn)行調(diào)查、分析、檢測。
負(fù)責(zé)各服務(wù)中心重大創(chuàng)收經(jīng)營項(xiàng)目的策劃。
負(fù)責(zé)項(xiàng)目洽談、公關(guān)。
負(fù)責(zé)新接項(xiàng)目的組建工作的協(xié)調(diào),并報(bào)送總經(jīng)理批準(zhǔn)后組織實(shí)施。
第2篇 x物業(yè)裝修管理程序
1.0 目的
對所轄物業(yè)裝修實(shí)施管理,確保建筑物結(jié)構(gòu)安全和裝修格調(diào)統(tǒng)一,并符合消防安全要求。
2.0 范圍
適用于物業(yè)集團(tuán)所屬各物業(yè)公司(管理處)轄區(qū)內(nèi)的裝修管理。
3.0 職責(zé)
3.1 物業(yè)公司(管理處)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)業(yè)戶裝修項(xiàng)目的審批。
3.2 客戶服務(wù)部辦證員負(fù)責(zé)受理業(yè)戶物業(yè)裝修申報(bào)手續(xù)的辦理, 并負(fù)責(zé)審核相關(guān)的裝修內(nèi)容以及各種證照。
3.3 客戶服務(wù)部收費(fèi)員負(fù)責(zé)裝修管理費(fèi)用的收取工作。
3.4 工程維護(hù)部負(fù)責(zé)土建、配電、給排水及消防等相關(guān)圖紙的審核,現(xiàn)場管理并參與驗(yàn)收。
3.5 保安部負(fù)責(zé)裝修現(xiàn)場的查證、裝修人員的進(jìn)出、材料和垃圾的清運(yùn)、貨梯的使用、消防管理等工作。
3.6 物業(yè)部負(fù)責(zé)對裝修現(xiàn)場進(jìn)行管理,組織裝修驗(yàn)收及辦理驗(yàn)收手續(xù)。
4.0 工作內(nèi)容
4.1 裝修申請
4.1.1 客戶服務(wù)部前臺人員負(fù)責(zé)接待前來申請裝修的業(yè)戶,并要求業(yè)戶填寫《裝修申請表》、《裝修委托書》、《承諾書》,同時(shí)向業(yè)戶說明《裝修管理規(guī)定》及相關(guān)費(fèi)用的收取事宜。
4.1.2 各單位客戶服務(wù)部前臺人員核實(shí)業(yè)戶提供的資料。
4.2 裝修審批
4.2.1 各單位物業(yè)部審核完業(yè)戶申請裝修項(xiàng)目資料后,轉(zhuǎn)交工程維護(hù)部審核圖紙,工程維護(hù)部負(fù)責(zé)填寫簽署《裝修圖紙審核意見》。
4.2.2 客戶服務(wù)部收費(fèi)員核算相關(guān)費(fèi)用后,報(bào)本單位負(fù)責(zé)人審批。
4.2.3 裝修項(xiàng)目手續(xù)齊全的,三個(gè)工作日內(nèi)予以答復(fù);
4.2.4 要求裝修業(yè)戶按照相關(guān)法規(guī)在裝修現(xiàn)場配備滅火器。
4.3 費(fèi)用的收取和證照的發(fā)放
4.3.1 裝修項(xiàng)目手續(xù)齊全后由客戶服務(wù)部收費(fèi)員向業(yè)戶收取相關(guān)費(fèi)用。
4.3.2業(yè)戶繳清各項(xiàng)裝修相關(guān)費(fèi)用后::,由各單位客戶服務(wù)部前臺人員負(fù)責(zé)向業(yè)戶發(fā)放《裝修施工許可證》和《裝修圖紙審核意見》并辦理施工人員《裝修人員出入證》。
4.4 裝修監(jiān)督
4.4.1 由各單位按《裝修管理規(guī)定》對裝修工程實(shí)施監(jiān)督。
4.4.2 物業(yè)助理應(yīng)告知巡邏隊(duì),巡邏隊(duì)?wèi)?yīng)配合物業(yè)助理對裝修戶的消防安全、垃圾清運(yùn)及施工人員等方面進(jìn)行監(jiān)督管理。
4.5 裝修驗(yàn)收
4.5.1 物業(yè)助理根據(jù)業(yè)戶裝修驗(yàn)收申請,組織相關(guān)人員對物業(yè)裝修項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收。
4.5.2 驗(yàn)收合格后相關(guān)人員在《裝修竣工驗(yàn)收表》上簽字認(rèn)可,管理員及時(shí)收回《裝修施工許可證》、《裝修人員臨時(shí)出入證》等相關(guān)證件,三個(gè)月后收費(fèi)員負(fù)責(zé)辦理業(yè)戶返還裝修費(fèi)用手續(xù)。達(dá)不到合格要求的,填寫《裝修整改通知書》由施工單位按整改通知要求整改,直至合格為止。
4.6 裝修資料管理
客戶服務(wù)部資料管理員負(fù)責(zé)對裝修資料分類建檔并保存。
5.0 相關(guān)文件
5.1《裝修管理規(guī)定》 (wi-7.5.1-06-01)
5.2《裝修監(jiān)管工作規(guī)范》 (wi-7.5.1-06-02)
6.0 記錄表格
無
第3篇 物業(yè)管理公司標(biāo)識和可追溯性控制程序-13
1.0目的:
通過對不同類型的服務(wù)過程進(jìn)行正確標(biāo)識(記錄),確保在使用時(shí)對服務(wù)質(zhì)量、工作過程作出評價(jià)并追溯。
2.0適用范圍:
2.1公司各類服務(wù)標(biāo)識、標(biāo)牌。
2.2相關(guān)服務(wù)的工作記錄。
3.0職責(zé):
3.1綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)公司相關(guān)標(biāo)識的設(shè)計(jì)。
3.2綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)員工工作服、工作證、標(biāo)識等的制作和管理。
3.3工程技術(shù)部負(fù)責(zé)對標(biāo)識(牌)進(jìn)行安裝和維護(hù)保養(yǎng)。
3.4各崗位員工按規(guī)定要求認(rèn)真填寫工作記錄,綜合管理部協(xié)同相關(guān)部門負(fù)責(zé)對不合格服務(wù)進(jìn)行評價(jià)和追溯。
4.0程序:
4.1公司員工上崗時(shí)必須穿著規(guī)定的制服,佩戴統(tǒng)一的工作證。不同崗位采用不同類型和顏色的服裝加以區(qū)別。
4.2物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)識應(yīng)包括如下內(nèi)容:
4.2.1小區(qū)區(qū)域位置標(biāo)識;
4.2.2交通類標(biāo)識;
4.2.3消防類標(biāo)識;
4.2.4辦公類標(biāo)識;
4.2.5公共設(shè)備、設(shè)施類標(biāo)識;
4.2.6宣傳類標(biāo)識;
4.2.7材料類標(biāo)識;
4.2.8其它標(biāo)識。
4.3相關(guān)部門在明顯的地方用清楚易懂的標(biāo)牌標(biāo)識有關(guān)服務(wù)過程。
5.0支持性工具
《標(biāo)識目錄一覽表》
編制:審核:批準(zhǔn):日期:
第4篇 物業(yè)轄區(qū)車輛停放管理程序怎么寫
物業(yè)轄區(qū)車輛停放管理程序
(七)
1.0目的做好停車場的安全管理,保證車輛停放有序和小區(qū)道路通暢,并確保停車場內(nèi)設(shè)施、設(shè)備的完好。
2. 0適用范圍 適用于本公司管轄的停車場。
3. 0職責(zé)3.1保安部負(fù)責(zé)停車場管理工作檢查、監(jiān)督、指導(dǎo)及內(nèi)外關(guān)系的協(xié)調(diào),管理部配合保安部的上述工作。
3. 2管理處主任(或分管副主任)負(fù)責(zé)停車場日常管理工作的組織、檢查、監(jiān)督、指導(dǎo)。
3. 3停車場管理員(以下簡稱車管員)負(fù)責(zé)停車場的車輛進(jìn)出登記、停放管理、安全及收費(fèi)工作。
4.0實(shí)施程序
4.1工作流程流程記錄責(zé)任人
4.2應(yīng)急情況處理
4.2.1 當(dāng)車輛駛出停車場時(shí),值班人員應(yīng)認(rèn)真查看有關(guān)記錄,若發(fā)現(xiàn)可疑,應(yīng)對司機(jī)進(jìn)行詳細(xì)詢問,如發(fā)現(xiàn)問題,應(yīng)立即扣留車輛,并及時(shí)通知管理處主任和保安隊(duì)長,做好應(yīng)對準(zhǔn)備。
4.2.2 當(dāng)司機(jī)丟失《車輛進(jìn)出登記卡》時(shí),由車主持本人身份證(屬公車的需出據(jù)所屬單位證明)、駕駛證、車輛行駛證到管理處處理,管理處主任(或分管副主任、保安隊(duì)長)在查驗(yàn)核實(shí)上述證件無疑后并記錄有關(guān)情況,交司機(jī)(車主)簽字確認(rèn)即可放行,同時(shí)將上述證件復(fù)印保存?zhèn)洳椤?/p>
4.2.3 當(dāng)發(fā)現(xiàn)車輛無卡欲沖閘時(shí),應(yīng)放下道閘,阻止其車輛駛出,并及時(shí)通知管理處主任、保安隊(duì)長做好應(yīng)對準(zhǔn)備,事態(tài)嚴(yán)重時(shí)及時(shí)報(bào)告公安機(jī)關(guān)和公司保安部到現(xiàn)場處理。
4.2.4 若發(fā)現(xiàn)車輛遺失,值班人員應(yīng)立即報(bào)告管理處,并協(xié)同車主到派出所報(bào)案,做好有關(guān)情況記錄。
同時(shí)管理處應(yīng)盡快將詳情書面報(bào)告管理部、保安部。
5.0 相關(guān)文件與記錄《深圳市居民住宅區(qū)機(jī)動車保管站(場)管理規(guī)定(試行)》011--0
1
第5篇 物業(yè)公司管理評審程序7
物業(yè)公司管理評審程序(七)
1.0目的
通過定期地對質(zhì)量體系的評審,保證本公司質(zhì)量體系持續(xù)有效地滿足gb/t19002-1994--iso9002;1994標(biāo)準(zhǔn)及本公司的質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)的要求。
2.0適用范圍
本程序適用于對公司質(zhì)量體系的適宜性和有效性進(jìn)行的評審。
3.0職責(zé)
3.1總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織管理評審活動,并批準(zhǔn)《管理評審計(jì)劃》和《管理評審報(bào)告》。
3.2管理者代表負(fù)責(zé)安排管理評審前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作,包括評審中所需的文件和資料的收集、《管理評審計(jì)劃》的編制和審核,并協(xié)助總經(jīng)理組織評審活動以及編寫《管理評審報(bào)告》。
3.3各部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)評審中提出的糾正和預(yù)防措施的實(shí)施工作。
3.4質(zhì)管部負(fù)責(zé)對各部門的糾正和預(yù)防措施實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)督,并及時(shí)向管理者代表匯報(bào)執(zhí)行情況。
4.0工作程序
4.1評審的依據(jù)
a用戶的期望和社會要求;
b前期評審的重要質(zhì)量記錄;
c質(zhì)量體系發(fā)生重大變化時(shí);
d市場情況發(fā)生重大變化時(shí);
e出現(xiàn)重大質(zhì)量事故或連續(xù)被顧客投訴時(shí);
f其他認(rèn)為有評審需要時(shí)。
4.2評審的計(jì)劃
a管理者代表負(fù)責(zé)組織編制《管理評審計(jì)劃》,并報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn);
b管理評審活動每年舉行一次,一般安排在內(nèi)部質(zhì)量審核完成之后;
c根據(jù)4.1項(xiàng)視情況的需要,可適時(shí)安排管理評審。
4.3評審的內(nèi)容
評審一般包括以下內(nèi)容:
a質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)貫徹和實(shí)施情況;
b組織架構(gòu)(包括人員配置和資源利用等)是否合理;
c質(zhì)量改進(jìn)和服務(wù)績效分析,如經(jīng)常發(fā)生的用戶投訴情況的分析、用戶反饋信息的分析等;
d是否發(fā)生重大安全、質(zhì)量事故;
e審批重大的糾正和預(yù)防措施;
f其他需評審的內(nèi)容。
4.4管理評審前的準(zhǔn)備
4.4.1管理者代表在組織編寫的《管理評審計(jì)劃》中必須明確:
a本次管理評審的目的、范圍、依據(jù);
b評審組成員名單;
c評審時(shí)間;
d評審議程安排;
e評審工作要求;
f所需的工作文件,包括上一次的管理評審報(bào)告、內(nèi)部質(zhì)量審核報(bào)告、不合格報(bào)告等。
4.4.2質(zhì)管部負(fù)責(zé)準(zhǔn)備管理評審所需的文件和資料,包括以下內(nèi)容:
a上次的《管理評審報(bào)告》
b上一次管理評審會議提出的各項(xiàng)糾正和預(yù)防措施落實(shí)情況的分析報(bào)告;
c最近一次內(nèi)部質(zhì)量審核或外部質(zhì)量審核報(bào)告;
d客戶投訴和各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)情況分析報(bào)告;
e重大預(yù)防措施建議報(bào)告等。
4.5評審的實(shí)施
4.5.1評審會議由總經(jīng)理或由其授權(quán)委托的人員主持。
4.5.2評審項(xiàng)目責(zé)任部門陳述被評審項(xiàng)目(活動)的現(xiàn)狀。
4.5.3與會人員對評審項(xiàng)目進(jìn)行評審,做好詳細(xì)的記錄并形成完整的評審報(bào)告。
4.6評審記錄和報(bào)告
4.6.1質(zhì)管部負(fù)責(zé)做會議記錄。
4.6.2管理者代表根據(jù)會議記錄進(jìn)行整理、編寫《管理評審報(bào)告》,負(fù)責(zé)對質(zhì)量體系的現(xiàn)關(guān)注和適用性作出評價(jià),經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后分發(fā)給各部門。
4.6.3《管理評審報(bào)告》、《管理評審計(jì)劃》由質(zhì)管部歸檔保存,并負(fù)責(zé)下發(fā)。
4.7糾正和預(yù)防措施
對管理評審中提出的不合格項(xiàng),各相關(guān)部門依據(jù)《糾正和預(yù)防措施控制程序》執(zhí)行。由管理者代表負(fù)責(zé)跟蹤驗(yàn)證。
5.0相關(guān)文件
5.1《質(zhì)理手冊》
5.2《糾正和預(yù)防措施控制程序》
5.3《管理評審計(jì)劃》
5.4《管理評審報(bào)告》
5.5《內(nèi)部質(zhì)量審核報(bào)告》
5.6《會議記錄》
第6篇 物業(yè)公司人員招聘甄選錄用管理程序
物業(yè)公司人員招聘、甄選與錄用管理程序
一、招聘的原則
1.人員招聘錄用以提高組織效率、提高組織競爭力、促進(jìn)組織發(fā)展為根本目標(biāo)。
2.人員招聘必須堅(jiān)持計(jì)劃性原則。
3.人員招聘必須堅(jiān)持任人唯賢、擇優(yōu)錄用的原則。
4.招聘錄用程序必須堅(jiān)持科學(xué)化、規(guī)范化原則,為部門提供可靠、及時(shí)、適當(dāng)?shù)娜肆Y源保障。
二、招聘條件
1.管理人員
大學(xué)?？埔陨衔幕潭?年齡22-40歲之間,身高男1.70米以上,女1.60米以上;有兩年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn),政歷清楚,身體健康,五官端正,思路清晰,無不良習(xí)慣。應(yīng)聘會計(jì)、出納者須持有效的**市財(cái)政局發(fā)放的《會計(jì)上崗證》,出納人員及汽車駕駛員本人須具有**市主城區(qū)常住戶口,或須由具有**市主城區(qū)常住戶口的人員提供擔(dān)保。
2.專業(yè)技術(shù)人員
中技以上文化程度,年齡22-45歲之間,身高男1.70米以上,女1.60米以上;有三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn),政歷清楚,身體健康,五官端正,思路清晰,無不良習(xí)慣。應(yīng)聘特殊崗位人員必須持有效的**市勞動局發(fā)放的《特種作業(yè)人員操作許可證》。
3.安全管理員
高中以上文化程度,年齡在18-28歲之間,身高1.75米以上,兩眼裸視視力均在0.80以上,退伍軍人優(yōu)先,政歷清楚,身體健康,五官端正,思路清晰,反應(yīng)靈敏,無不良習(xí)慣。
4.保潔員
初中以上文化程度,年齡18-40歲之間,男性身高1.60米以上,女性身高1.55米以上,政歷清楚,身體健康,五官端正,思路清晰,反應(yīng)靈敏,無不良習(xí)慣。
三、招聘與錄用程序
1、用人部門根據(jù)職位空缺情況,填寫《職位空缺申報(bào)表》報(bào)給人事管理員審核后,報(bào)經(jīng)理審批。
2、人事管理員統(tǒng)一組織、安排招聘場地、時(shí)間、人員及有關(guān)事宜。
3、人事管理員根據(jù)招聘情況、應(yīng)聘資料等對應(yīng)聘人員進(jìn)行初選。
4、人事管理員統(tǒng)一組織應(yīng)聘人員的筆試,合格后方可參加面試。
5、用人部門負(fù)責(zé)人須參加應(yīng)聘人員面試工作。
6、面試合格人員需參加由人事管理員組織的心理測評。
7、用人部門負(fù)責(zé)人與人事管理員協(xié)商,初步?jīng)Q定擬錄用人員。
8、安全管理員、保潔員由人事管理員確定錄用,管理及技術(shù)人員由部門經(jīng)理審批確定錄用。
9、人事管理員檢查擬錄用人員的各類證件之有效性及合法性。
10、人事管理員安排擬錄用人員在指定醫(yī)院進(jìn)行體檢。體檢表上須貼本人一寸近照,并由部門加蓋騎縫章。
11、人事管理員向體檢合格人員發(fā)放《錄用通知書》,并組織其參加入職培訓(xùn)。
12、參加部門入職培訓(xùn)并通過考核的人員方可被部門正式錄用。
四、被錄用人員必備資料
1.身份證復(fù)印件(須交驗(yàn)原件);
2.學(xué)歷證書、職稱證書復(fù)印件(須交驗(yàn)原件);
3.體檢合格表(部門指定醫(yī)院)原件;
4.婚育證明(結(jié)婚證、獨(dú)生子女證)復(fù)印件(須交驗(yàn)原件);
5.其它能證明自己特長、能力的資料;
6.***市**銀行活期存折復(fù)印件。
7.應(yīng)聘人員如無本市主城區(qū)常住戶口,還須備以下資料:
流動人口婚育證明(由戶籍所在地街道辦事處或居委會辦理,已婚、未婚均須)復(fù)印件(須交驗(yàn)原件);
有效的暫住證復(fù)印件(須交驗(yàn)原件);
本市常住戶口的擔(dān)保人身份證復(fù)印件(須交驗(yàn)原件);
該擔(dān)保人須有正式工作單位,并留存單位開具的有效身份證明、家庭住址、辦公或住宅電話;
擔(dān)保人在人事管理員親筆簽署的擔(dān)保書。
五、部門內(nèi)部招聘
1、人事管理員接到各部門職位空缺申請表后,根據(jù)職位性質(zhì)確定是否在部門內(nèi)部招聘;
2、人事管理員將需內(nèi)部招聘職位及條件向全部門公告,符合條件的員工經(jīng)所在部門經(jīng)理同意均可參加;
3、人事管理員審核報(bào)名人員的材料,組織考試、面試、考核;
4、考核合格后。由人事管理員開出調(diào)動通知單,方可上崗。
六、試用與轉(zhuǎn)正
1、員工試用兩個(gè)月后三個(gè)月內(nèi),須獨(dú)立填寫《新員工試用情況反饋表》,于參加部門組織的'強(qiáng)化培訓(xùn)'時(shí)交給培訓(xùn)老師。
2、通過強(qiáng)化培訓(xùn)考核的人員,由其主管上級根據(jù)其工作表現(xiàn)及能力,為擬轉(zhuǎn)正人員填寫《轉(zhuǎn)正審批表》,并于每月25日前報(bào)人事管理員審核。
3、經(jīng)人事管理員審核同意后,須將該員工的《轉(zhuǎn)正審批表》報(bào)部門經(jīng)理審批。
七、有關(guān)轉(zhuǎn)正的相關(guān)規(guī)定
1、試用期一般為兩個(gè)月,原則上試用期最長不超過四個(gè)月,錄用人員必備資料不齊全者不能轉(zhuǎn)正。
2、入職培訓(xùn)考核不合格者延期一個(gè)月轉(zhuǎn)正,可有一次補(bǔ)考機(jī)會,補(bǔ)考仍不合格者作解除勞動合同處理。
3、參加部門組織的強(qiáng)化培訓(xùn)并通過考核方具備轉(zhuǎn)正資格,考核不合格者延期一個(gè)月轉(zhuǎn)正,可有一次補(bǔ)考機(jī)會,補(bǔ)考仍不合格者作解除勞動合同處理。
4、員工延期轉(zhuǎn)正的,部門經(jīng)理須對其進(jìn)行延期轉(zhuǎn)正面談,每延長一個(gè)月試用期需面談一次,并填寫《面談表》經(jīng)當(dāng)事人簽名確認(rèn),《面談表》原件報(bào)人事管理員存檔,部門保留復(fù)印件。
八、附相關(guān)表格:
《職位空缺申報(bào)表》;
《求職表》;
《報(bào)到通知書》;
《面談表》;
《轉(zhuǎn)正審批表》;
《新員工試用情況反饋表》。
第7篇 某物業(yè)管理處印章使用流程
物業(yè)管理處印章使用流程
1 管理處印章的用印
1.1 門主管審核文件原件。
1.2信息中心/管理處登記,并核對公章、文件份數(shù)。
1.3填寫《印章使用管理登記表》后用印。
2 損壞、丟失的處理
2.1 印章丟失后,必須立即書面寫出報(bào)告,部門主管審核確認(rèn)后,報(bào)信息中心行政主辦登記。
2.2 管理處行政助理及時(shí)將報(bào)告管理處主任,并轉(zhuǎn)呈總經(jīng)理給出審批意見,由信息中心予以備案,須予以登報(bào) 明的由信息中心辦理。
2.3 管理處按責(zé)任后果輕重對責(zé)任人給予處罰。
2.4 管理處刻制新印章,需提出刻制申請,并經(jīng)審批、刻制。
2.5使用部門交還舊印章至信息中心并領(lǐng)取新印章 (丟失的直接領(lǐng)取)。
3 印章的廢止
3.1 管理處提出廢止印章意見書報(bào)總經(jīng)理審批。
3.2信息中心發(fā)出收回廢此印章通知并收回、核對作廢此印章,記錄歸檔。
4 印章的保管
4.1 管理處印章由管理處主任保管。
5 相關(guān)記錄
qpi-**-c-f035 《印章使用管理登記表》
qpi-**-c-f036 《印章領(lǐng)用登記表》
第8篇 物業(yè)管理公司內(nèi)部溝通信息交流程序
1.0目的:
建立各部門及職員與領(lǐng)導(dǎo)之間的溝通渠道,并形成制度,加強(qiáng)信息交流。
2.0適用范圍:
公司內(nèi)部溝通與信息交流。
3.0職責(zé)
3.1綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)公司通知制度、例會制度的管理與實(shí)施;
3.2綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)職員提議及申訴制度的管理、實(shí)施。
3.3各部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)本部門通知制度、例會制度及職員提議及申訴制度的管理;
4.0程序
4.1例會制度
4.1.1總經(jīng)理組織各部門負(fù)責(zé)人于每周一召開例會,對上周工作進(jìn)行總結(jié),對本周工作予以布署。
4.1.2各部門在公司例會召開前自行召開本部門工作例會,對本部門本周的工作進(jìn)行總結(jié),下周工作進(jìn)行布置。
4.1.3公司例會由綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)形成會議記錄,保存期限為一年。
4.1.4各部門例會由部門負(fù)責(zé)人指定人員做會議記錄,保存期限為一年。
4.2通知制度
4.2.1通知的形式有電話和書面等形式。
4.2.2客戶服務(wù)中心發(fā)布的書面通知,落款處應(yīng)加蓋客戶服務(wù)部章。
4.2.3公司發(fā)布的書面通知,落款處應(yīng)加蓋公司章。
4.2.4綜合事務(wù)部和客戶服務(wù)中心對通知的原件存檔,保存期限為一年。
4.3職員提議及申訴制度
4.3.1當(dāng)事人填寫《職員提議、申訴表》,把該單提交其直接上級。
4.3.2當(dāng)事人的直接上級受理后須在一周內(nèi)給予明確回復(fù)。
4.3.3若超過一周未予回復(fù)的或當(dāng)事人對處理結(jié)果有異議的,當(dāng)事人可直接向綜合事務(wù)部提交《職員提議、申訴表》。
4.3.4綜合事務(wù)部受理后于一周內(nèi)做出處理。
4.3.5各相關(guān)部門對以上記錄予以存檔。
5.0支持性工具
《職員提議、申訴表》
《會議記錄》
編制:審核:批準(zhǔn):日期:
第9篇 管理處物業(yè)管理收費(fèi)通知單使用程序
管理處《物業(yè)管理收費(fèi)通知單》使用程序
為規(guī)范物業(yè)管理中心各種收費(fèi)行為,物管處設(shè)計(jì)印制了《物業(yè)管理收費(fèi)通知單》并正式于20**年1月13日投入使用,所有物業(yè)管理收費(fèi)均以該收費(fèi)通知單按如下程序處理:
1、《物業(yè)管理收費(fèi)通知單》一式四聯(lián),由物管處保安隊(duì)、保潔隊(duì)、維修隊(duì)主管及辦公室信息檔案員根據(jù)收費(fèi)要求填制,并在制單人一項(xiàng)簽名。
2、填制好的《物業(yè)管理收費(fèi)通知單》經(jīng)交費(fèi)單位(租戶)確認(rèn)付費(fèi)方式是現(xiàn)金還是轉(zhuǎn)帳,然后根據(jù)權(quán)限需租戶具備簽字權(quán)的授權(quán)人簽字。簽字后第四聯(lián)由交費(fèi)單位(租戶)留存。其余三聯(lián)交物管處信息檔案員。
3、以上程序完成后,《物業(yè)管理收費(fèi)通知單》由物管處審核簽字,第一聯(lián)由信息檔案員留存,第二聯(lián)、第三聯(lián)交財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)收費(fèi)(現(xiàn)金、轉(zhuǎn)賬或其他方式),收取費(fèi)用后由財(cái)務(wù)部在第三聯(lián)(回執(zhí)單)蓋章并將回執(zhí)聯(lián)轉(zhuǎn)物管處信息檔案員。
4、信息檔案員收到財(cái)務(wù)部蓋章的《回執(zhí)聯(lián)》即確認(rèn)該收費(fèi)已執(zhí)行,可為租戶辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。
5、如屬先提供服務(wù)后收取費(fèi)用的,或轉(zhuǎn)賬方式收費(fèi)的,財(cái)務(wù)部接收《收費(fèi)通知單》時(shí),需在第一聯(lián)簽字后交物管處,物管處信息檔案員留存?zhèn)洳椤?/p>
簽署人:物業(yè)管理有限公司
第10篇 物業(yè)管理培訓(xùn)教材-概括
物業(yè)管理培訓(xùn)教材概括
一、目標(biāo)
-服務(wù)第一、顧客至上
-酒店式管理
二、工作態(tài)度
-服從
-熱誠
-有禮
-主動
-群體工作
三、物業(yè)的定義
物業(yè)是指土地及土地上建筑物形式存在的不動產(chǎn),概括地說,物業(yè)是指房屋建筑、附屬設(shè)施以及相關(guān)的場地,主要包括:-
已經(jīng)完成并具有規(guī)定使用功能和經(jīng)濟(jì)價(jià)值的各類房屋建筑;
與這些房屋建筑相配套的設(shè)備和市政公共設(shè)施;
房屋建筑所在的建筑地塊與場地(包括綠化)、庭院、停車場以及非主干交通道路。
四、物業(yè)管理
物業(yè)管理是有專門的機(jī)構(gòu)和人員,依法按照合同和契約,對前期開發(fā)和已經(jīng)竣工驗(yàn)收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場地,以經(jīng)營的方式進(jìn)行管理,并且對房屋周圍區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護(hù)等等統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理,以及對住用人多方面的綜合性服務(wù)。
1.對象是物業(yè)
2.服務(wù)對象是人
3.完善物業(yè)使用功能,提高使用效率及經(jīng)濟(jì)效率
4.采用現(xiàn)代科學(xué)管理進(jìn)行專業(yè)化、企業(yè)化管理
五、物業(yè)管理的對象
住宅:
小區(qū)、多層大廈、高層大廈、別墅。
商用:
寫字樓、商場、倉庫、工業(yè)廠房、停車場、俱樂部、地鐵站、土地等等。
周圍環(huán)境:
人、車、道的管理,綠化地的管理。
六、管理重點(diǎn)
滿足客戶、搞好關(guān)系,以預(yù)防為主,增強(qiáng)工作主動性。
1.寫字樓
目標(biāo)在為辦公人員提供不受干擾及有氣派的工作環(huán)境.
工作重點(diǎn)
公共走道的雅潔明亮、充裕及快速的電梯服務(wù)、辦公時(shí)間內(nèi)水、電、冷、暖氣的供應(yīng)來源,提供商務(wù)中心、便當(dāng)?shù)鹊姆奖?
2.商場
工作重點(diǎn)
公共地方的管理,走火通道的暢通,行業(yè)編排,推廣活動,了解商戶。
3.停車場
目標(biāo)為停車者提供一個(gè)安全而方便的環(huán)境,亦為業(yè)主發(fā)揮停車場的最高經(jīng)濟(jì)效益;
七、物業(yè)管理的目標(biāo)
1.建立系統(tǒng)化管理程序及隊(duì)伍,制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),控制開支;
2.確保提供優(yōu)質(zhì)管理服務(wù),減少故障出現(xiàn)的機(jī)會,進(jìn)而延長物業(yè)壽命;
3.與客戶/租戶/住戶/業(yè)主/業(yè)主組織/街道里委會/政府部門/公用配套公司
等保持良好的溝通及關(guān)系;
4.保持或提高物業(yè)的價(jià)值,令投資者獲得更佳回報(bào);
5.提高發(fā)展商的聲譽(yù)。
其中,保持或提高物業(yè)的價(jià)值,令投資者獲得更佳回報(bào)是物業(yè)管理的最終目標(biāo)。
八、物業(yè)管理的內(nèi)容
1.以預(yù)防為主,矯正性為輔的維護(hù),保證公共設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)作。
2.清潔衛(wèi)生
3.綠化
4.安全保衛(wèi)
保安重點(diǎn)在于保護(hù)使用人、建筑物、附屬設(shè)施、公共設(shè)施等。而保安職責(zé)在于通過值班、看守和巡邏,防止或中止任何危及或影響業(yè)戶生命財(cái)產(chǎn)及身體的外界因素,提高警惕,避免損失,或?qū)p失降至最低限度,發(fā)生突發(fā)性事件時(shí)妥善處理,以便確保用戶的生命財(cái)產(chǎn)安全,生活、工作安全和社區(qū)安定。
(1)規(guī)章制度
a.確定安保人員的數(shù)目
b.確定安保巡邏的范圍和線路
c.確定安保工作的時(shí)間
d.確定安保工作的要求
(2)巡崗、查崗
(3)儀表儀容
(4)禮貌用語
(5)規(guī)范動作
5.車輛管理
(1)人車分道;
(2)車速控制;
(3)定點(diǎn)停放;
(4)防竊防盜;
(5)出入管制;
(6)標(biāo)識顯明;
(7)停車收費(fèi)。
6.處理投訴
7.財(cái)務(wù)管理
8.保險(xiǎn)購備
9.客戶溝通
10.配套服務(wù)
11.物業(yè)檔案
九、管理處運(yùn)作
1.管理日志
(1)作用
設(shè)置管理日志,有利于部門之間互相協(xié)調(diào)、補(bǔ)給;
(2)內(nèi)容
重大事故的發(fā)生、投訴、報(bào)修、對外聯(lián)絡(luò)、跟進(jìn)情況、突發(fā)事件、意外、影響正常運(yùn)作的事故等等。
(3)閱讀及跟進(jìn)
經(jīng)理級人員必須每日閱讀管理日志,在旁簽署確認(rèn),指導(dǎo)員工跟進(jìn)事項(xiàng),安排特別工作;對重大事故更應(yīng)即時(shí)向上級匯報(bào)及作書面報(bào)告。
2.溝通
部門例會:保安部、清潔部、維修部及物業(yè)部應(yīng)定期每星期一次與各領(lǐng)班進(jìn)行例會(如有需要可要求該部門全體員工參加),以作檢討及訊息交流,由部門主管主持。會議須作正式會議記錄,須于三天內(nèi)完成及分發(fā)到每名領(lǐng)班。
3.事件報(bào)告途徑:管理處應(yīng)制定事件報(bào)告途徑,讓下屬員工清楚當(dāng)那類事件時(shí)應(yīng)向誰作出報(bào)告的逐級途徑,尤其是在非辦公時(shí)間內(nèi)發(fā)生重大事故或緊急情況所需的支援渠道。
4.緊急事件處理程序手冊:管理處應(yīng)制定緊急應(yīng)變處理程序手冊,圖文并茂,將重要閥門、開關(guān)等分列,除可作應(yīng)急用途外,亦能對有關(guān)員工及新聘員工作為培訓(xùn)工具。
5.規(guī)章制度:員工絕對有權(quán)了解每工種人員的應(yīng)知應(yīng)會,知道公司對每人的工作要求標(biāo)準(zhǔn)。所謂“無規(guī)矩不能成方圓”,規(guī)章制度的建立,亦可作為管理人員對下屬員工的監(jiān)控及工作評估的依據(jù)。
6.員工考勤制度:上下班記錄,養(yǎng)成員工守時(shí)的習(xí)慣。如因公事離開工作崗位或單位,亦須有適當(dāng)紀(jì)錄。同時(shí),須訂立告假及調(diào)休,作出嚴(yán)謹(jǐn)監(jiān)管。
7.工作評估:制定員工工作考核評估制度,公平及公正地由上級作出定期評估,讓員工了解自己的長短,給予機(jī)會讓其修正,亦可作為獎勵或提升的依據(jù),建議最少每年進(jìn)行一次。
人事管理
-員工福利架構(gòu)
-員工崗位職責(zé)及權(quán)限
-員工招聘
-員工手冊、勞動合同
-制服設(shè)計(jì)
-員工培訓(xùn)
a.課程,實(shí)地培訓(xùn)
b.每六個(gè)月重溫
1.保安
-培訓(xùn)
-外來人員工控制
-二十四小時(shí)保安、監(jiān)控、消防
-巡邏制度
-貨物搬運(yùn)制度
-停車場管理
-二次裝修管理
-緊急事故處理
2.清潔
-不同材料的處理方法
-特別之處(大堂首層高)的清潔方式
-垃圾房之位置
-外判的原因
-外判合同的管理
a.清潔工安排
b.清潔內(nèi)容、程度及方法
c.每周進(jìn)度表
3.工程管理
-驗(yàn)收/跟進(jìn)
-保養(yǎng)/維修
a.緊急
b.計(jì)劃性(大)
c.防范保養(yǎng)(小控)
-節(jié)能
-二次裝修
-系統(tǒng)每周、月、季、半年、一年檢查及保養(yǎng)
-二十四小時(shí)當(dāng)值,處理突發(fā)事件
-上門維修
4.財(cái)務(wù)管理
-會計(jì)手冊、財(cái)務(wù)權(quán)限、有效控制
-公約、法律來處理欠款
-制訂電腦化會計(jì)程序
-稅項(xiàng)及稅率
-稽核制度
-預(yù)算、年度審核
5.行政及公共關(guān)系
-與業(yè)戶聯(lián)絡(luò)
-投訴處理
-購保險(xiǎn)
-通知一切突發(fā)事件
-與政府部門聯(lián)絡(luò)
-處理各項(xiàng)公約
-法律事務(wù)
-制定、修改公共守則
6.訂立規(guī)章制度
-管理公約、業(yè)戶手冊、裝修手冊
-員工指引、員工手冊
-崗位責(zé)任制
-管理工作匯總:入伙、收租、裝修、機(jī)電、消防管理制度及,保安、車場、會所、管理公司、清潔、財(cái)務(wù)、員工管理
-入伙(手續(xù)、收費(fèi))
十、物業(yè)管理進(jìn)階
1.物業(yè)的定義
物業(yè)(property):
物業(yè)管理行業(yè)定義:
各類有價(jià)值(經(jīng)濟(jì)價(jià)值和使用價(jià)值)的土地、房屋及附屬市政、公用設(shè)施、毗鄰場地等。如:未開發(fā)的土地、整個(gè)住宅小區(qū)或單體建筑,包括高層、多層住宅樓、別墅、綜合辦公寫字樓、商業(yè)大廈、旅游賓館、工業(yè)廠房、倉庫、地鐵站等。
2.物業(yè)管理
由使用或占用物業(yè)而衍生的人類間往來的行為來處理這些問題,物業(yè)可包括住宅、商業(yè)中心、辦公室、商場、工業(yè)樓宇、工業(yè)城、社區(qū)、俱樂部、運(yùn)動設(shè)施等。
受物業(yè)主的委托,運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)的先進(jìn)的專業(yè)維護(hù)技術(shù),借助經(jīng)濟(jì)和法律手段,對房屋及附屬設(shè)施、周圍環(huán)境實(shí)施統(tǒng)一的綜合管理,以祈為用房者創(chuàng)造一個(gè)整潔、安全、舒適、不受干擾、方便的居住或辦公環(huán)境。
運(yùn)用技能對物業(yè)作出看管、照料、保護(hù)、護(hù)理及為此而負(fù)責(zé),此外亦須建立業(yè)主與租客、住戶與住戶、管理人與住戶間之良好關(guān)系。由此而令物業(yè)本身能對業(yè)主及住戶發(fā)揮最佳價(jià)值及滿足其不同的目的,包括:-
(1)從業(yè)主角度而言:物業(yè)應(yīng)維護(hù)及管理在最高效能及經(jīng)濟(jì)效益為原則;
(2)從住戶/租戶角度而言:物業(yè)應(yīng)能提供一個(gè)安全而舒適的“家”,及從較宏觀而言提供一個(gè)全面性服務(wù)及環(huán)境優(yōu)良的社區(qū),令其享受到滿意的社交活動;
(3)從商業(yè)用戶而言:物業(yè)應(yīng)能提供一個(gè)優(yōu)良而穩(wěn)定的生財(cái)環(huán)境,令其獲得最佳回報(bào)。
3.物業(yè)管理的對象
(1)住宅:小區(qū)、多層大廈、高層大廈、別墅;
(2)商用:寫字樓、商場、倉庫、工業(yè)廠房、停車場、俱樂部、地鐵站、土地等等;
(3)周圍環(huán)境:人、車、道的管理,綠化地的管理。
4.管理重點(diǎn):滿足客戶、搞好關(guān)系,以預(yù)防為主,增強(qiáng)工作主動性。
(1)住宅:目標(biāo)在為住戶創(chuàng)造舒適的居住環(huán)境;
(2)工作重點(diǎn):安全保衛(wèi)、水電煤供應(yīng)保障、公共設(shè)施維護(hù)、清潔、園藝綠化、康樂設(shè)施的配備等;
(3)寫字樓:目標(biāo)在為辦公人員提供不受干擾及有氣派的工作環(huán)境;
(4)工作重點(diǎn):公共走道的雅潔明亮、充裕及快速的電梯服務(wù)、辦公時(shí)間內(nèi)水、電、冷、暖氣的供應(yīng)來源,提供商務(wù)中心、便當(dāng)?shù)鹊姆奖?
(5)商場:目標(biāo)在為商場保持一個(gè)安全而舒適以及創(chuàng)造一個(gè)有特色而吸引力的購物及經(jīng)營環(huán)境;
(6)工作重點(diǎn):公共地方的管理,走火通道的暢通,行業(yè)編排,推廣活動,了解商戶;
(7)工業(yè)廠房:目標(biāo)為廠家保持一個(gè)安全而方便的生產(chǎn)環(huán)境;
(8)工作重點(diǎn):保證水、電的合理供應(yīng),不受干擾;消防設(shè)備的可靠性,原料及貨物進(jìn)出時(shí)的運(yùn)輸安排等;
(9)停車場:目標(biāo)為停車者提供一個(gè)安全而方便的環(huán)境,亦為業(yè)主發(fā)揮停車場的最高經(jīng)濟(jì)效益;
(10)俱樂部:目標(biāo)在為用戶提供多元化而方便的康樂服務(wù)及配套設(shè)施最后達(dá)致盈利目標(biāo);
(11)其他:人、機(jī)、物、環(huán)境皆應(yīng)以安全為主、清潔為輔,同時(shí)兼顧方便性、合理性。
5.物業(yè)管理的目標(biāo)
(1)建立系統(tǒng)化管理程序及隊(duì)伍,制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),控制開支;
(2)確保提供優(yōu)質(zhì)管理服務(wù),減少故障出現(xiàn)的機(jī)會,進(jìn)而延長物業(yè)壽命;
(3)與客戶/租戶/住戶/業(yè)主/業(yè)主組織/街道里委會/政府部門/公用配套公司等保持良好的溝通及關(guān)系;
(4)保持或提高物業(yè)的價(jià)值,令投資者獲得更佳回報(bào);
(5)提高發(fā)展商的聲譽(yù)。
其中,保持或提高物業(yè)的價(jià)值,令投資者獲得更佳回報(bào)是物業(yè)管理的最終目標(biāo)。
6.物業(yè)管理的內(nèi)容
以預(yù)防為主,矯正性為輔的維護(hù),保證公共設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)作,包括:-
a.變配電設(shè)備
b.給排水系統(tǒng)
c.照明系統(tǒng)
d.中央空調(diào)系統(tǒng)
e.電梯運(yùn)行系統(tǒng)
f.供暖系統(tǒng)
g.保安系統(tǒng)
h.消防系統(tǒng)
i.公共電視天線系統(tǒng)
j.廣播系統(tǒng)
k.自動
監(jiān)察系統(tǒng)
l.各種器材、工具、應(yīng)急設(shè)備等。
清潔衛(wèi)生
在物業(yè)環(huán)境中,整潔及其所帶來的舒適和優(yōu)美,是物業(yè)管理中一個(gè)十分重要的評價(jià)指標(biāo)。由于清潔具有直觀性,會帶來心理上的直接感受,因而成為物業(yè)的第一印象和管理水平的重要標(biāo)志。整潔的物業(yè)環(huán)境需要常規(guī)性的清掃保潔服務(wù)來提供保障。
a.每日垃圾清運(yùn)
b.公共地方清潔
c.設(shè)備間清潔
d.防鼠滅蟲
e.外墻清洗
綠化
a.定期澆水、施肥、修剪、除蟲;
b.培植花苗、更換花木品種;
c.擺放節(jié)日鮮花;
d.改善整體布置及布局。
(4)安全保衛(wèi)
保安重點(diǎn)在于保護(hù)使用人、建筑物、附屬設(shè)施、公共設(shè)施等。而保安職責(zé)在于通過值班、看守和巡邏,防止或中止任何危及或影響業(yè)戶生命財(cái)產(chǎn)及身體的外界因素,提高警惕,避免損失,或?qū)p失降至最低限度,發(fā)生突發(fā)性事件時(shí)妥善處理,以便確保用戶的生命財(cái)產(chǎn)安全,生活、工作安全和社區(qū)安定。
a.規(guī)章制度
(a)確定安保人員的數(shù)目
(b)確定安保巡邏的范圍和線路
(c)確定安保工作的時(shí)間
(d)確定安保工作的要求
b.巡崗、查崗
c.儀表儀容
d.禮貌用語
e.規(guī)范動作
(5)車輛管理
a.人車分道;
b.車速控制;
c.定點(diǎn)停放;
d.防竊防盜;
e.出入管制;
f.標(biāo)識顯明;
g.停車收費(fèi)。
(6)處理投訴
a.處理投訴一般程序
(a)接到電話,首先要說:“你好,**管理處。”
(b)接訴人登記投訴時(shí)間,投訴者姓名,所屬公司,所屬單元。
(c)用簡潔明確的文字記錄投訴內(nèi)容。
(d)經(jīng)辦人立即通知相應(yīng)部門跟進(jìn)投訴內(nèi)容。
(e)將解決投訴的進(jìn)程即時(shí)反饋客戶。
(f)對于暫時(shí)無法解決的投訴要向客戶解釋原因,同時(shí)繼續(xù)跟進(jìn)相應(yīng)部門直到完成。
(g)將每日投訴內(nèi)容匯總后輸入電腦存檔。
(h)要定期回訪客戶,做好記錄。
(i)解決投訴的關(guān)鍵在于要讓客戶覺得你對他的投訴表示理解,并始終站在他的立場上。
(7)處理投訴要點(diǎn)
a.即時(shí)回應(yīng)
b.服務(wù)態(tài)度
c.跟進(jìn)
d.反饋
e.再跟進(jìn)
f.危機(jī)處理
(8)財(cái)務(wù)管理
a.管理費(fèi)收入
b.其他各項(xiàng)收入
c.管理開支
d.財(cái)務(wù)預(yù)算
e.收支公布
f.維修基金
(9)保險(xiǎn)購備
物業(yè)公司一般應(yīng)購置的險(xiǎn)種:
a.財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)
b.公眾責(zé)任險(xiǎn)
c.雇主責(zé)任險(xiǎn)
d.機(jī)器設(shè)備損壞險(xiǎn)
e.客戶溝通
f.增加透明度
g.問卷調(diào)查
h.客戶回訪
i.業(yè)主委員會
(10)配套服務(wù)
a.有償服務(wù)
b.交通設(shè)施
c.俱樂部
d.文娛康樂活動
e.經(jīng)營管理
(11)物業(yè)檔案
a.土地批文
b.建筑檔案
c.竣工圖
d.驗(yàn)收合格證
e.設(shè)備維修合約
f.供應(yīng)商資料
g.業(yè)主檔案
h.個(gè)別單元維修檔案
7.管理處運(yùn)作
(1)管理日志
管理處的操作,屬于組織性行為而非個(gè)人行為,各管理處管理級員工須對物業(yè)內(nèi)每日運(yùn)作了如指掌,以便部門之間互相協(xié)調(diào)、補(bǔ)給,達(dá)致“分工不分家”的原則。因此,管理處日志的設(shè)置非常重要,將每天管理處及物業(yè)內(nèi)所發(fā)生的大小事情一一登記,包括:重大事故的發(fā)生、投訴、報(bào)修、對外聯(lián)絡(luò)、跟進(jìn)情況、突發(fā)事件、意外、影響正常運(yùn)作的事故等等。每員工亦須養(yǎng)成良好習(xí)慣,不時(shí)翻閱管理日志,對物業(yè)內(nèi)所發(fā)生的事情了解,而經(jīng)理級人員更必須每日閱讀管理日志,在旁簽署確認(rèn),在適當(dāng)時(shí)采取跟進(jìn)行動,指導(dǎo)員工跟進(jìn)事項(xiàng),安排特別工作;對重大事故更應(yīng)即時(shí)向上級匯報(bào)及作書面報(bào)告。
(2)溝通
管理人員應(yīng)采取開明態(tài)度,鼓勵下屬員工提出困難,協(xié)助其解決,但切記要員工養(yǎng)成習(xí)慣,在提出困難的同時(shí),先作出思考,提供其意見及解決辦法,然后適當(dāng)?shù)刈鞒黾m正,更佳地解決建議,或員工意見不被采納的原因,這是作為一名領(lǐng)導(dǎo)對下屬員工的培訓(xùn)、潛能發(fā)揮所采取的應(yīng)有態(tài)度。
為建立正常的溝通渠道,管理處應(yīng)執(zhí)行定期會議:-
每日早會:每日早上開始工作前的短敘,由物業(yè)經(jīng)理主持管理部主干人員共同參與,旨于檢討每天工作,提出困難,及提出當(dāng)日工作重點(diǎn),分派工作。
a.每星期例會:在每星期工作完結(jié)的一天,由物業(yè)經(jīng)理主持,管理部主干人員及總經(jīng)理共同參與,旨于向總經(jīng)理匯報(bào)一星期的工作概況及重大事故,提出值得檢討或討論事項(xiàng)共同研究,讓員工從經(jīng)驗(yàn)中學(xué)習(xí),分享?？偨?jīng)理亦須藉此機(jī)會將公司所發(fā)放的消息向員工宣布。會議須作正式會議記錄,確定跟進(jìn)人員及預(yù)算完工時(shí)間,以方便跟進(jìn)及監(jiān)管。會議記錄以簡單為主,須于三天內(nèi)完成分發(fā)到每名與會者。
b.每月例會:物業(yè)經(jīng)理須每月提交書面的工作報(bào)告,報(bào)告在每月例會前完成及在會議中作出重點(diǎn)報(bào)告,每月例會須邀請委托人代表參加(如發(fā)展商代表),會議由總經(jīng)理主持,參與人員應(yīng)包括物業(yè)經(jīng)理,工程經(jīng)理或各部門負(fù)責(zé)人。會議須作正式會議記錄,須于七天內(nèi)完成及要發(fā)到每名與會者。
c.部門例會:保安部、清潔部及維修部應(yīng)定期每星期一次與各領(lǐng)班進(jìn)行例會,如有需要可要求該部門全體員工參加,以作檢討及訊息交流,由部門主管主持。會議須作正式會議記錄,須于三天內(nèi)完成及分發(fā)到每名領(lǐng)班。
d.業(yè)主管理委員會例會:由管理處組織,由業(yè)主管理委員會主席主持,參與人員包括管理委員會各委員、總經(jīng)理、物
業(yè)經(jīng)理、部門主管等,以匯報(bào)物業(yè)內(nèi)的管理狀況,及對保安、清潔、維修方面作出重點(diǎn)報(bào)告,另財(cái)政報(bào)告亦藉此會議向業(yè)主管理委員會用出簡報(bào)。
會議日期由委員會主席決定,必須有七天的書面通知,開會通知內(nèi)容須包括:-
(a)開會日期、時(shí)間及地點(diǎn);
(b)會議議程;
(c)其他臨時(shí)會議。
張貼于公告欄,讓有興趣出席旁聽的住戶向管理處報(bào)名參加。
會議須作正式記錄,初稿于七天內(nèi)完成送委員會主席作最后修改,正稿須于三星期內(nèi)完成,分發(fā)到每名與會者及張貼于公告欄。
(3)輪值制度:除高壓電工、消防監(jiān)控須安排24小時(shí)值班制度外,
如屬住宅物業(yè),建議管理處管理人員進(jìn)行24小時(shí)輪值制度,以能提供較佳的即時(shí)管理服務(wù),同時(shí)增強(qiáng)下屬員工,尤其是保安員的監(jiān)管。
(4)事件報(bào)告途徑:管理處應(yīng)制定事件報(bào)告途徑,讓下屬員工清楚
當(dāng)那類事件時(shí)應(yīng)向誰作出報(bào)告的逐級途徑,尤其是在非辦公時(shí)間內(nèi)發(fā)生重大事故或緊急情況所需的支援渠道。
(5)緊急事件處理程序手冊:管理處應(yīng)制定緊急應(yīng)變處理程序手冊,圖文并茂,將重要閥門、開關(guān)等分列,除可作應(yīng)急用途外,亦能對有關(guān)員工及新聘員工作為培訓(xùn)工具。
(6)規(guī)章制度:員工絕對有權(quán)了解每工種人員的應(yīng)知應(yīng)會,知道公司對每人的工作要求標(biāo)準(zhǔn)。所謂“無規(guī)矩不能成方圓”,規(guī)章制度的建立,亦可作為管理人員對下屬員工的監(jiān)控及工作評估的依據(jù)。
(7)員工考勤制度:上下班記錄,養(yǎng)成員工守時(shí)的習(xí)慣。如因公事離開工作崗位或單位,亦須有適當(dāng)紀(jì)錄。同時(shí),須訂立告假及調(diào)休,作出嚴(yán)謹(jǐn)監(jiān)管。
(8)工作評估:制定員工工作考核評估制度,公平及公正地由上級作出定期評估,讓員工了解自己的長短,給予機(jī)會讓其修正,亦可作為獎勵或提升的依據(jù),建議最少每年進(jìn)行一次。
(9)維修工作單:每項(xiàng)維修工作必須發(fā)出維修工作單,內(nèi)容包括發(fā)出時(shí)間、日期、完工時(shí)間、日期、維修內(nèi)容,用料、維修人員姓名,及須由報(bào)修者簽署證實(shí)。
維修工作單可作多種用途,包括:-
a.個(gè)人工作評估
b.維修部門整體工作評估
c.個(gè)別單元維修記錄
d.倉庫領(lǐng)料證明
e.工作分配的公平性
f.有償服務(wù)收費(fèi)依據(jù)
g.維修費(fèi)用開支的依據(jù)
(10)處理投訴
a.態(tài)度
b.效率
c.跟進(jìn)
d.反饋
e.檢討
(11)監(jiān)控
a.日常巡視
第11篇 某某物業(yè)管理公司員工入職聘用條件
某物業(yè)管理公司員工入職聘用條件
一、主要管理人員
1.物業(yè)管理處經(jīng)理:
大學(xué)專以上學(xué)歷
具有物業(yè)、星級酒店及商業(yè)運(yùn)作等相關(guān)產(chǎn)業(yè)5年以上的經(jīng)歷
熟悉國家物管工作方面的政策、法規(guī)等
一定的財(cái)會知識
很好的協(xié)調(diào)處事能力
熟悉電腦操作
熟悉一門外語
年齡32周歲以上45周歲以下
2.綜合科長
大專以上學(xué)歷
3年以上的物管工作經(jīng)歷,有國家頒發(fā)的物業(yè)管理崗位證書
書寫及口語交流能力良好
良好的組織管理能力
熟悉電腦操作
年齡30歲以上
3.工程科長:
大專以上學(xué)歷(機(jī)電等專業(yè))
3年以上的物業(yè)、酒店等的相關(guān)經(jīng)歷,從事工程管理工作至少5年以上
有豐富的機(jī)電、水暖專業(yè)的業(yè)務(wù)知識,并精通一個(gè)專業(yè)的業(yè)務(wù)
中級以上職稱
略通英文
年齡50歲以下
4.保安科長:
大專以上學(xué)歷
3年以上的物業(yè)、酒店的相關(guān)經(jīng)歷
5年以上的實(shí)際保安工作經(jīng)歷
熟悉國家有關(guān)治安、消防等的政策、法規(guī)及辦事程序
有國家頒發(fā)的崗位證書
年齡25歲以上
5.保潔科長:
大專以上學(xué)歷
3年以上的物業(yè)、酒店的相關(guān)經(jīng)歷
2年以上的實(shí)際保潔工作經(jīng)歷
有豐富的保潔專業(yè)的業(yè)務(wù)知識,熟悉保潔設(shè)備的使用
有國家頒發(fā)的崗位證書
有管理女員工的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)
二、其它人員:
序號聘任崗位性別年齡學(xué)歷招聘人數(shù)其它條件
1. 會計(jì)女45歲以下大專以上1人有上崗證,會電腦操作,3年以上工作經(jīng)驗(yàn)。
2.出納女45歲以下大專以上1人有上崗證,會電腦操作,3年以上工作經(jīng)驗(yàn)。
3.物業(yè)管理員40歲以下大專以上若干2年以上工作經(jīng)驗(yàn),有一定組織協(xié)調(diào)能力。
4.園藝綠化40歲以下高中以上若干3年以上工作經(jīng)驗(yàn),熱愛本職工作。
5.保潔員40歲以下初中以上若干熱愛保潔工作,下崗人員優(yōu)先。
6.保安領(lǐng)班男30歲以下高中以上若干3年以上工作經(jīng)驗(yàn),有上崗證。
7.保安員男28歲以下高中以上若干2年以上工作經(jīng)驗(yàn),有上崗證。
8.水暖技工男40歲以下高中以上若干3年以上工作經(jīng)驗(yàn),有上崗證。
9.強(qiáng)、弱電技工男40歲以下高中以上若干3年以上工作經(jīng)驗(yàn),有上崗證。
10.萬能工男40歲以下高中以上若干3年以上工作經(jīng)驗(yàn)。
第12篇 z物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案
3.7.1物業(yè)管理應(yīng)急處理原則
公共秩序管理員是公司對小區(qū)管理的重要力量,是保障小區(qū)業(yè)主的人身與財(cái)產(chǎn)安全的專門力量。同時(shí),其他員工均有義務(wù)承擔(dān)小區(qū)的安全保衛(wèi)職責(zé)。在日常協(xié)助公安人員維護(hù)本物業(yè)治安秩序和護(hù)衛(wèi)業(yè)主的安全中,必須及時(shí)處理各種問題。處理問題的原則應(yīng)遵循:依法辦事,嚴(yán)格按照法律,遵循公司各項(xiàng)規(guī)章,運(yùn)用恰當(dāng)?shù)姆椒皶r(shí)有效的處理,不徇私,以理服人及以德服人。
3.7.2物業(yè)管理應(yīng)急處理的方法
不同性質(zhì)的問題,采取不同的方法進(jìn)行處理。對業(yè)主之間一般違反公司規(guī)定和不配合物業(yè)管理工作的的內(nèi)部矛盾的問題,如因?yàn)榧m紛,可通過在充分尊重對方又不違反公司原則的條件下勸說、溝通、了解的辦法解決,主要是分清是非,耐心勸導(dǎo),禮貌待人。對一時(shí)解決不了又有擴(kuò)大趨勢的問題,應(yīng)采取'可散不可聚,可解不可結(jié)、可緩不可急、可順不可逆'的處理原則,盡力勸開,耐心調(diào)解,把問題引向緩解,千萬不要讓矛盾激化,不利于問題解決。a,
在處理問題時(shí),堅(jiān)持在充分尊重對方又不違反公司原則的前提下勸說、溝通、協(xié)調(diào)相結(jié)合的原則,如違反管理規(guī)定情節(jié)輕微,不構(gòu)成損失的、可在考慮尊重對方的原則下當(dāng)場予以勸說或通知其所在單位、家屬進(jìn)行教育。如需要給予治安處罰的,交公安機(jī)關(guān)處理;違反公司有關(guān)規(guī)章制度極其嚴(yán)重的,由公司領(lǐng)導(dǎo)出面協(xié)調(diào)處理。對于犯罪行為,及時(shí)予以制止,并通報(bào)公安機(jī)關(guān),盡可能的將犯罪現(xiàn)象控制在最小范圍內(nèi),一定要在保證自身安全的情況下爭取將犯罪嫌疑人抓獲送交公安機(jī)關(guān)。
3.7.3物業(yè)管理各種事件處理應(yīng)急預(yù)案
3.7.3.1匪警處理應(yīng)急預(yù)案
3.7.3.1.1公共秩序管理員在執(zhí)勤中(或接報(bào))遇有公開使用暴力或其它手段強(qiáng)行掠取集體和私人財(cái)務(wù)或危及他人人身安全的犯罪分子時(shí),要切實(shí)履行公共秩序管理職責(zé),迅速防止犯罪。
3.7.3.1.2凡持有對講機(jī)的公共秩序管理員(除門衛(wèi)外)在聽到求援信號后,應(yīng)立即前往案發(fā)現(xiàn)場,門衛(wèi)公共秩序管理員要嚴(yán)格控制外出人員,并及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。
3.7.3.1.3若發(fā)現(xiàn)犯罪分子作案后逃跑時(shí),一人又制止不了,首先要一邊監(jiān)視,一邊尾隨并看清人數(shù)、犯罪分子身高、衣著、相貌等明顯特征,若使用有交通工具,要記下顏色,車型及交通牌號,并迅速向門衛(wèi)和領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào),重大案件應(yīng)及時(shí)撥110報(bào)警。
3.7.3.1.4保護(hù)好現(xiàn)場,在公安機(jī)關(guān)未到達(dá)前任何人不準(zhǔn)破壞現(xiàn)場,應(yīng)采取簡易方法如:拉繩子、撒白灰或派公共秩序管理員小范圍警戒。
3.7.3.1.5抽出專人配合公安機(jī)關(guān)詢問當(dāng)事人,對提供的情況要做好記錄,對失物要清點(diǎn)數(shù)量、特征及物品價(jià)值。
3.7.3.1.6對犯罪分子逃離現(xiàn)場時(shí)遺留下的足跡或作案工具、贓物,應(yīng)立即通知公安機(jī)關(guān)提取,同時(shí)指定專人看護(hù)。
3.7.3.1.7在現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)有人受傷,要立即通知120或送往就近醫(yī)院搶救,同時(shí)報(bào)告公安機(jī)關(guān)和公司領(lǐng)導(dǎo)和受害人家屬。
3.7.3.1.8分公司應(yīng)對所發(fā)生的案件寫出書面報(bào)告,上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)和公安機(jī)關(guān)。
3.7.3.2火警處理應(yīng)急預(yù)案
3.7.3.2.1值班公共秩序管理員發(fā)現(xiàn)火情或接到報(bào)警后,應(yīng)迅速集合攜帶滅火器材,跑步到達(dá)現(xiàn)場,根據(jù)火勢采取撲救措施,同時(shí)向119和公司領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。
3.7.3.2.2分公司負(fù)責(zé)人派出公共秩序管理員對樓梯口、安全出口進(jìn)行警戒,維護(hù)秩序,嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入及壞人混入打劫。
3.7.3.2.3所有員工(固定崗除外)聽到火警信號后,應(yīng)主動前往現(xiàn)場,按照領(lǐng)導(dǎo)的分工,各司其職。如現(xiàn)場住戶家有人,應(yīng)本著'先人員,后財(cái)產(chǎn)'的原則進(jìn)行搶救。
3.7.3.2.4抽出專人配合公安消防部門對發(fā)生的火災(zāi)原因,損失等情況寫出書面材料,上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)和公安消防部門。
3.7.3.3天然氣泄漏的處理預(yù)案:
3.7.3.3.1接到業(yè)主投訴天然氣泄漏時(shí),應(yīng)立即派人趕往現(xiàn)場,且保持鎮(zhèn)定,嚴(yán)禁開關(guān)電氣設(shè)備,包括:手電筒、手機(jī)、對講機(jī)等。
3.7.3.3.2迅速將現(xiàn)場人員撤離危險(xiǎn)區(qū)域。到達(dá)安全地點(diǎn)后向公司領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告情況。
3.7.3.3.3打開業(yè)主家中所有窗戶進(jìn)行通風(fēng)。
3.7.3.3.4馬上通知技術(shù)人員關(guān)閉天然氣閥門。
3.7.3.3.5通知天然氣公司進(jìn)行搶險(xiǎn)。
3.7.3.4對業(yè)主室內(nèi)水浸事件的處理預(yù)案
3.7.3.4.1公司值班人員接到客戶投訴室內(nèi)浸水時(shí),要立即派人前往現(xiàn)場觀察。
3.7.3.4.2現(xiàn)場觀察人員到浸水業(yè)戶區(qū)域,必須得到的業(yè)戶/用戶同意,不能撬門強(qiáng)行入內(nèi),要設(shè)法找到閥門地點(diǎn),以關(guān)閉閥門。
3.7.3.4.3浸水情況嚴(yán)重,必須關(guān)閉本物業(yè)管理區(qū)域的總閥門,避免水浸擴(kuò)大。
3.7.3.4.4立即通知此轄區(qū)管理人員,派人攜帶清潔工具到業(yè)主家中清理積水。
3.7.3.4.5關(guān)閉本物業(yè)管理區(qū)域的總閥門后,影響本物業(yè)正常供水,必須書面通知各業(yè)主。
3.7.3.5交通事故處理預(yù)案
3.7.3.5.1維持秩序,保護(hù)好現(xiàn)場,疏導(dǎo)車輛,疏散圍觀人群,使現(xiàn)場交通恢復(fù)暢順。
3.7.3.5.2紀(jì)錄事件,包括文字及拍照以作存檔備案。
3.7.3.5.3將受傷者移離危險(xiǎn)位置進(jìn)行必要救治。
3.7.3.5.4通知公共秩序管理員班長,公司領(lǐng)導(dǎo)及交通事故報(bào)警。
3.7.3.5.5協(xié)助交通民警做好事故處理工作。
3.7.3.5.6公共秩序管理員班長以書面形式寫出報(bào)告。
3.7.3.6大面積停電事件應(yīng)急預(yù)案
3.7.3.6.1當(dāng)發(fā)生較大的停電事故時(shí),如屬管轄區(qū)供電事故,值班人
員迅速通知維修人員趕赴現(xiàn)場搶修,并記錄在《維修任務(wù)單》;
3.7.3.6.2電局事故,應(yīng)迅速通知供電局搶修,并向業(yè)主做好解釋工作。
第13篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算
在物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理過程中,財(cái)務(wù)預(yù)算居于十分重要的地位。任何管理活動都涉及了解過去、分析現(xiàn)在和規(guī)劃未來,物業(yè)管理財(cái)務(wù)也不例外。財(cái)務(wù)預(yù)算既是這些了解、分析和規(guī)劃活動結(jié)果的集中體現(xiàn),又是保證公司的規(guī)劃目標(biāo)或財(cái)務(wù)管理目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的管理控制工具。
一、財(cái)務(wù)預(yù)算的含義及其要求
財(cái)務(wù)預(yù)算是現(xiàn)代公司理財(cái)?shù)闹匾侄?通過對公司資金運(yùn)動規(guī)律的認(rèn)識,以及充分調(diào)動公司員工參與財(cái)務(wù)預(yù)算編制和實(shí)施的積極性,它實(shí)現(xiàn)了科學(xué)管理和民主管理的結(jié)合。
(一)財(cái)務(wù)預(yù)算及其作用
理論上,財(cái)務(wù)預(yù)算有廣義和狹義之分。廣義的財(cái)務(wù)預(yù)算是根據(jù)物業(yè)管理公司的經(jīng)營目標(biāo)和經(jīng)營方針,在了解過去、分析現(xiàn)在和預(yù)測未來的基礎(chǔ)上,對公司未來資金運(yùn)動的過程和結(jié)果(包括資金來源、資金運(yùn)用和資金結(jié)構(gòu)等)進(jìn)行事先安排的一種財(cái)務(wù)管理活動。具體而言,了解過去和分析現(xiàn)在是指了解公司過去和現(xiàn)在經(jīng)營成果及其財(cái)務(wù)狀況;預(yù)測未來是在了解過去和分析現(xiàn)在的基礎(chǔ)上,對未來可能出現(xiàn)的各種情況及其對公司資金運(yùn)動的影響進(jìn)行科學(xué)的推斷;而財(cái)務(wù)安排則是指為達(dá)成未來的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果,針對相關(guān)影響因素而進(jìn)行的各種財(cái)務(wù)決策活動。狹義的財(cái)務(wù)預(yù)算則是各種財(cái)務(wù)安排的系統(tǒng)化和具體化,即財(cái)務(wù)決策結(jié)果的匯總?？梢?財(cái)務(wù)預(yù)算是物業(yè)管理公司理財(cái)活動的重要環(huán)節(jié),它提供了物業(yè)管理公司未來資金運(yùn)動的信息,為物業(yè)管理公司管理層和業(yè)主等信息需求者評估物業(yè)管理公司未來的現(xiàn)金流量和經(jīng)營業(yè)績提供了基礎(chǔ)。
財(cái)務(wù)預(yù)算是物業(yè)管理公司理財(cái)活動的起點(diǎn)。廣義財(cái)務(wù)預(yù)算過程中,基于對公司資金運(yùn)動的分析和預(yù)測,管理層對物業(yè)管理公司未來財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行了各種安排,財(cái)務(wù)預(yù)算就是這些安排的匯總。就本質(zhì)而言,廣義財(cái)務(wù)預(yù)算確立了物業(yè)管理公司下一年度理財(cái)?shù)姆较蚝筒呗?因而,作為集中體現(xiàn)其結(jié)果的載體――財(cái)務(wù)預(yù)算,指明了物業(yè)管理公司理財(cái)?shù)木唧w目標(biāo),提供了對物業(yè)管理公司日常資金運(yùn)動進(jìn)行控制的依據(jù),并可作為物業(yè)管理公司經(jīng)營業(yè)績的考評標(biāo)準(zhǔn)。
(二)財(cái)務(wù)預(yù)算的要求
財(cái)務(wù)預(yù)算的編制過程,是對公司未來經(jīng)營活動和經(jīng)營結(jié)果的安排過程。為此,為了保證財(cái)務(wù)預(yù)算的有效性,編制財(cái)務(wù)預(yù)算時(shí),必須遵循以下原則或要求:
1.加強(qiáng)調(diào)查研究,認(rèn)識資金運(yùn)動規(guī)律
與其他企業(yè)的資金運(yùn)動相比,物業(yè)管理公司的主營業(yè)務(wù)――物業(yè)管理服務(wù)的資金運(yùn)動相對較為簡單,主要涉及收取管理費(fèi)和費(fèi)用支出兩個(gè)環(huán)節(jié)。盡管如此,為提高財(cái)務(wù)預(yù)算的準(zhǔn)確性和可操作性,仍需在編制財(cái)務(wù)預(yù)算之前,了解其資金運(yùn)動的特點(diǎn),特別是設(shè)備維修保養(yǎng)等費(fèi)用支出項(xiàng)目的規(guī)律性。
2.實(shí)行參與管理,調(diào)動員工積極性
財(cái)務(wù)預(yù)算是一種財(cái)務(wù)管理手段,其目的是對未來的資金運(yùn)動進(jìn)行控制。這一控制通過公司各部門全體員工的執(zhí)行得以實(shí)現(xiàn)。實(shí)質(zhì)上,財(cái)務(wù)預(yù)算的編制過程,就是財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的設(shè)置過程?，F(xiàn)代管理研究表明:員工參與其目標(biāo)的確定過程,能有效地增強(qiáng)對其目標(biāo)的認(rèn)同,從而提高達(dá)成目標(biāo)的可能性。由于公司全體員工都將參與財(cái)務(wù)預(yù)算的執(zhí)行,因此,應(yīng)盡可能讓員工參與財(cái)務(wù)預(yù)算的編制過程。
3.符合實(shí)際,適當(dāng)留有余地
預(yù)算作為一種控制目標(biāo),其水平的高低既應(yīng)該體現(xiàn)出挑戰(zhàn)性,同時(shí)也應(yīng)是可實(shí)現(xiàn)的,不應(yīng)是高不可攀的,否則,財(cái)務(wù)預(yù)算難以起到應(yīng)有的作用。具體而言,編制的財(cái)務(wù)預(yù)算既應(yīng)符合公司的實(shí)際情況,不宜過低,同時(shí)也不宜過高,通過全體員工的努力應(yīng)能夠?qū)崿F(xiàn)。
4.全面權(quán)衡,提高資金使用效益
現(xiàn)代管理研究證明:計(jì)劃帶來的節(jié)約是最大的節(jié)約。物業(yè)管理服務(wù)中,管理收費(fèi)有既定標(biāo)準(zhǔn),如何提高管理收費(fèi)的使用效益必然是物業(yè)管理公司始終關(guān)心的主題。為此,不僅要求嚴(yán)格控制費(fèi)用支出,更重要的是在財(cái)務(wù)預(yù)算過程中,應(yīng)充分考慮各費(fèi)用支出的必要性及其經(jīng)濟(jì)價(jià)值,防止預(yù)算中包含不應(yīng)發(fā)生的費(fèi)用項(xiàng)目。
(三)財(cái)務(wù)預(yù)算編制方法
財(cái)務(wù)預(yù)算有多種不同的編制方法。理論研究表明,財(cái)務(wù)預(yù)算的編制方法不同,其效益性和實(shí)現(xiàn)的可能性大不相同?，F(xiàn)實(shí)中,物業(yè)管理公司編制財(cái)務(wù)預(yù)算的常用方法為固定預(yù)算和零基預(yù)算兩種。
1.固定預(yù)算
固定預(yù)算,是指以過去的實(shí)際費(fèi)用支出為基礎(chǔ),考慮預(yù)算期內(nèi)相關(guān)因素可能發(fā)生的變動及其影響,在過去實(shí)際費(fèi)用基礎(chǔ)上增加或減少一定的百分比確定出的預(yù)算。這種預(yù)算編制方法也稱為增量預(yù)算或減量預(yù)算編制法。
固定預(yù)算是傳統(tǒng)的預(yù)算編制方法,在現(xiàn)實(shí)生活中得到了廣泛應(yīng)用。其優(yōu)點(diǎn)集中表現(xiàn)為:編制簡單,預(yù)算的編制成本較低;此外,由于固定預(yù)算以過去的費(fèi)用支出為基礎(chǔ),費(fèi)用支出水平的控制要求易于為各部門所接受。這一方法的缺點(diǎn)為:沒有結(jié)合預(yù)算期的情況,重新對各項(xiàng)費(fèi)用支出的必要性及其支出水平進(jìn)行論證,難以實(shí)現(xiàn)費(fèi)用支出效益的最大化;同時(shí),由于采用該方法編制的預(yù)
算缺乏挑戰(zhàn)性,因而,也難以調(diào)動各部門和全體員工控制費(fèi)用支出的積極性。
2.零基預(yù)算
零基預(yù)算是指一切從零開始,通過重新考慮費(fèi)用預(yù)算的必要性和各項(xiàng)支出的經(jīng)濟(jì)效益而編制的預(yù)算。該方法是美國學(xué)者p.德魯克等于20世紀(jì)60年代首先提出的,它很快就受到美國政府和工商界的重視。1976年,美國總統(tǒng)卡特將零基預(yù)算引入政府的預(yù)算管理,取得了較好的成效。在我國,零基預(yù)算作為成本費(fèi)用預(yù)算的一種編制方法,越來越多地應(yīng)用于政府部門和以微利為主要特征的行業(yè)(如物業(yè)管理行業(yè)等)。
零基預(yù)算不受以往實(shí)際費(fèi)用支出水平的限制,完全根據(jù)預(yù)算期業(yè)務(wù)活動的需要和各項(xiàng)業(yè)務(wù)的輕重緩急,對各支出項(xiàng)目進(jìn)行逐個(gè)分析和計(jì)量,從而制定出費(fèi)用預(yù)算。具體而言,零基預(yù)算的編制程序?yàn)?①由各部門提出預(yù)算期內(nèi)可能發(fā)生的費(fèi)用項(xiàng)目及費(fèi)用額,而不考慮這些費(fèi)用項(xiàng)目以往是否發(fā)生及發(fā)生額是多少;②將全部的費(fèi)用項(xiàng)目分為必須保證支出的費(fèi)用項(xiàng)目和費(fèi)用額可以增減變動的費(fèi)用項(xiàng)目兩大類;③對各費(fèi)用支出額可以增減變動的費(fèi)用項(xiàng)目進(jìn)行成本效益分析,并按照成本效益率的大小進(jìn)行排序;④將預(yù)算期內(nèi)可動用的經(jīng)濟(jì)資源在各費(fèi)用支出項(xiàng)目之間進(jìn)行分配。分配時(shí),首先滿足必須保證支出的費(fèi)用項(xiàng)目,然后再按成本效益率的高低,將經(jīng)濟(jì)資源在費(fèi)用額可以增減變動的費(fèi)用項(xiàng)目之間進(jìn)行優(yōu)化分配。
對物業(yè)管理公司而言,零基預(yù)算有著重要價(jià)值。在既定的管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下,它有助于提高管理收費(fèi)的使用效益,改善公司與業(yè)主之間的關(guān)系,從而增強(qiáng)物業(yè)管理公司的市場競爭能力。但值得注意的是,零基預(yù)算也有一定的不足,主要表現(xiàn)為:編制預(yù)算的工作量相對較大,各費(fèi)用項(xiàng)目的成本效益率的確定缺乏客觀依據(jù)等。
二、物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算的主要內(nèi)容
物業(yè)管理的財(cái)務(wù)預(yù)算,是對物業(yè)管理中資金運(yùn)動過程和結(jié)果的全面反映,它涉及到公司經(jīng)營活動的方方面面,內(nèi)容十分豐富。為此,有必要對其具體內(nèi)容作一認(rèn)識。
(一)編制財(cái)務(wù)預(yù)算的假定
現(xiàn)實(shí)中,物業(yè)管理公司的未來資金運(yùn)動面臨著較高的不確定性。編制財(cái)務(wù)預(yù)算時(shí),首先應(yīng)明確編制預(yù)算的前提條件,即為公司財(cái)務(wù)預(yù)算的編制作出必要的、合理的假定。
1.持續(xù)經(jīng)營假定
持續(xù)經(jīng)營假定與持續(xù)經(jīng)營會計(jì)假定相同,是指在可預(yù)見的將來,物業(yè)管理公司將繼續(xù)為目前所管理的物業(yè)提供服務(wù)。物業(yè)管理公司根據(jù)合同對物業(yè)進(jìn)行管理,除雙方或單方違約情形外,這一假定是合理的。
2.單一業(yè)務(wù)假定
單一業(yè)務(wù)假定是指物業(yè)管理公司僅提供物業(yè)管理服務(wù),不從事多種經(jīng)營?，F(xiàn)實(shí)中,許多物業(yè)管理公司從事多種經(jīng)營,但由于其非物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的預(yù)算與一般公司的預(yù)算并無差別,而物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算需經(jīng)業(yè)主大會批準(zhǔn),因此,有必要確立該假定,以簡化財(cái)務(wù)預(yù)算的編制。
3.現(xiàn)金收支假定
現(xiàn)金收支假定是假定公司有完善的財(cái)務(wù)管理制度,包括內(nèi)部牽制制度、內(nèi)部稽核制度和現(xiàn)金庫存量(上、下限)制度等。
4.存貨假定
存貨假定是指假定公司的存貨按經(jīng)濟(jì)批量(經(jīng)濟(jì)批量是確定存貨采購量的一種方式,在該方式下,預(yù)算期內(nèi)存貨的采購費(fèi)用和存儲費(fèi)用之和最小)訂購,且?guī)齑媪磕軡M足日常維修保養(yǎng)之用。由于物業(yè)管理服務(wù)所需存貨多可在本地購買,因此,公司無需儲備額外的存貨(也稱安全儲備量)以備不時(shí)之需。
5.營運(yùn)資金假定
營運(yùn)資金為任何公司從事生產(chǎn)經(jīng)營活動所必需。營運(yùn)資金假定是指假定公司的營運(yùn)資金由物業(yè)管理公約所規(guī)定的、由業(yè)主繳納的管理費(fèi)押金提供。確立這一假定的現(xiàn)實(shí)意義在于,物業(yè)管理公司僅在極少數(shù)情形下為日常物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行外部融資。
(二)財(cái)務(wù)預(yù)算的內(nèi)容
各物業(yè)管理公司的經(jīng)營活動是在財(cái)務(wù)預(yù)算的指導(dǎo)下展開的,財(cái)務(wù)預(yù)算綜合反映了公司預(yù)算期內(nèi)的資金運(yùn)動。一般而言,物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)預(yù)算包括收入預(yù)算、營業(yè)成本預(yù)算、管理費(fèi)用預(yù)算、財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)算、資本預(yù)算、預(yù)計(jì)損益表、現(xiàn)金預(yù)算和預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表等多項(xiàng)內(nèi)容。
財(cái)務(wù)預(yù)算的具體內(nèi)容,主要包括八部分:
1.收入預(yù)算
物業(yè)管理公司的收入來自物業(yè)管理服務(wù)和多種經(jīng)營(多種經(jīng)營部分的預(yù)算應(yīng)單獨(dú)編制預(yù)算,在此僅探討物業(yè)管理服務(wù)部分)兩個(gè)方面。管理服務(wù)收入是物業(yè)管理公司的主營業(yè)務(wù)收入,這一主營業(yè)務(wù)收入又可進(jìn)一步分為管理收入(包括公共服務(wù)、公眾代辦性服務(wù)和特約服務(wù)三部分)、經(jīng)營收入和大修收入等。
2.營業(yè)成本預(yù)算
營業(yè)成本是物業(yè)管理公司在從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項(xiàng)直接支出,其預(yù)算包括直接人工費(fèi)和直接材料費(fèi)預(yù)算兩部分。其中,直
接人工費(fèi)預(yù)算是公司在預(yù)算期內(nèi)直接從事物業(yè)管理活動人員的工資、獎金和福利費(fèi)等預(yù)計(jì)支出,而直接材料費(fèi)預(yù)算是物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、低值易耗品和包裝物等方面的預(yù)計(jì)支出。
3.管理費(fèi)用預(yù)算
管理費(fèi)用預(yù)算是財(cái)務(wù)預(yù)算的主要組成部分之一,是從事物業(yè)管理活動中所發(fā)生間接費(fèi)用的預(yù)算。其內(nèi)容包括物業(yè)管理公司管理人員的工資、獎金及職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)和修理費(fèi)、水電費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、租賃費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、低值易耗品攤銷和其他費(fèi)用等。
4.財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)算
財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)算是物業(yè)管理公司在預(yù)算期內(nèi)為籌措資金所發(fā)生費(fèi)用的預(yù)算,其構(gòu)成項(xiàng)目包括利息支出、匯兌損失、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用等。
5.資本預(yù)算
資本預(yù)算也稱設(shè)備維修更新計(jì)劃,是物業(yè)管理公司為實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值,根據(jù)設(shè)備的運(yùn)行狀況和管理服務(wù)的需要制定的有關(guān)長期資產(chǎn)(固定資產(chǎn)等)購入和更新改造支出的預(yù)算。
6.現(xiàn)金預(yù)算
現(xiàn)金預(yù)算亦稱現(xiàn)金流量表,是反映預(yù)算期內(nèi)貨幣資金的流入、流出以及資金調(diào)度的預(yù)算。在此,現(xiàn)金并非指現(xiàn)鈔,而是指公司的貨幣資金。該預(yù)算是物業(yè)管理公司進(jìn)行貨幣資金日常管理的基本手段。
7.預(yù)計(jì)損益表
預(yù)計(jì)損益表又稱年度利潤計(jì)劃,是在經(jīng)營決策(包括財(cái)務(wù)決策)基礎(chǔ)上,綜合反映物業(yè)管理公司預(yù)算期(通常為一年,下同)內(nèi)收入、成本費(fèi)用和凈利潤的預(yù)算。
8.預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表
預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表或稱預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)狀況表,是揭示物業(yè)管理公司資產(chǎn)、負(fù)債和股東權(quán)益在預(yù)算期末的水平及其構(gòu)成的預(yù)算。
(三)現(xiàn)金預(yù)算和現(xiàn)金持有量的確定
現(xiàn)金預(yù)算是財(cái)務(wù)預(yù)算中居于中心地位的預(yù)算,它由現(xiàn)金收入、現(xiàn)金支出、現(xiàn)金余缺及其籌措和運(yùn)用四部分組成。由于現(xiàn)金是無收益或收益較低的資產(chǎn),編制現(xiàn)金預(yù)算時(shí),確定現(xiàn)金持有量是一項(xiàng)十分重要的財(cái)務(wù)決策。
1.現(xiàn)金預(yù)算
現(xiàn)金預(yù)算集中反映了物業(yè)管理公司預(yù)算期內(nèi)現(xiàn)金或貨幣資金收支及余缺情況,為物業(yè)管理公司日常的資金管理、融資和投資決策提供了依據(jù),因而,在物業(yè)管理公司理財(cái)中,對這一工具應(yīng)予以足夠的重視。
通常,現(xiàn)金預(yù)算由四部分內(nèi)容組成:
(1)現(xiàn)金收入
現(xiàn)金收入是指公司物業(yè)管理服務(wù)取得的現(xiàn)金收入?，F(xiàn)金收入不同于營業(yè)收入,營業(yè)收入是一個(gè)會計(jì)概念,其確認(rèn)基礎(chǔ)是權(quán)責(zé)發(fā)生制,無論款項(xiàng)是否收到,只要取得了收取款項(xiàng)的權(quán)利,即可確認(rèn)為收入;現(xiàn)金收入是一個(gè)財(cái)務(wù)概念,其確認(rèn)以收付實(shí)現(xiàn)制為基礎(chǔ),即只有收到現(xiàn)金后才確認(rèn)為現(xiàn)金收入。兩者之間的差異主要體現(xiàn)在公司的應(yīng)收款項(xiàng)上。
(2)現(xiàn)金支出
現(xiàn)金支出的內(nèi)容很多,分為營業(yè)現(xiàn)金支出和其他現(xiàn)金支出兩部分。營業(yè)現(xiàn)金支出是預(yù)算期內(nèi)同物業(yè)管理公司管理服務(wù)有關(guān)的現(xiàn)金支出,包括采購材料、員工工資、營業(yè)費(fèi)用和管理費(fèi)用(不含折舊)等成本費(fèi)用中的付現(xiàn)部分;其他現(xiàn)金支出主要有固定資產(chǎn)更新、上交的營業(yè)稅和所得稅等方面的付現(xiàn)支出。
(3)現(xiàn)金余缺
現(xiàn)金余缺是現(xiàn)金收入和現(xiàn)金支出之間的差額。差額為正數(shù),說明現(xiàn)金有多余;差額為負(fù)數(shù),表明物業(yè)管理公司入不敷出,現(xiàn)金短缺。
(4)余缺的運(yùn)用或籌措
持有現(xiàn)金,收益很低;現(xiàn)金短缺,則公司的正常運(yùn)作難以為繼。為此,在保證現(xiàn)金最低余額的前提下,可將多余的現(xiàn)金用于償還物業(yè)管理公司的借款或作短期投資;現(xiàn)金短缺部分,應(yīng)考慮利用各種融資方式,如向銀行借款、調(diào)整物業(yè)管理收費(fèi)等加以解決。
2.現(xiàn)金持有量的確定
物業(yè)管理公司持有現(xiàn)金的動機(jī)不同,其現(xiàn)金持有量各不相同。合理確定現(xiàn)金持有量的方法很多,較為常用的有鮑摩爾模式等。
(1)持有現(xiàn)金的動機(jī)
現(xiàn)金持有量的確定,與公司持有現(xiàn)金的動機(jī)有密切關(guān)系。理論上,物業(yè)管理公司持有現(xiàn)金的動機(jī)主要表現(xiàn)為:
①交易性動機(jī)。交易性動機(jī)是指企業(yè)為了滿足日常營業(yè)的需要而持有現(xiàn)金。在任何企業(yè),現(xiàn)金收入和現(xiàn)金支出都不可能完全同步、同金額發(fā)生,為此,必須持有一定數(shù)量的現(xiàn)金,以滿足支出大于收入時(shí)的現(xiàn)金需求。對物業(yè)管理公司而言,由于其現(xiàn)金收入主要來自物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi),在時(shí)間上相對集中,而支出發(fā)生的時(shí)間又相對分散,出于交
易性動機(jī)而持有現(xiàn)金顯得尤為必要。
②預(yù)防性動機(jī)。預(yù)防性動機(jī)是指企業(yè)為了應(yīng)付意外情況而持有現(xiàn)金。構(gòu)成現(xiàn)金預(yù)算的現(xiàn)金收入和支出,都來源于公司對未來的預(yù)測。由于未來存在不確定性,任何預(yù)測都難以百分之百準(zhǔn)確,出現(xiàn)意外情況在所難免。為了滿足出現(xiàn)意外情況下的現(xiàn)金需求,有必要持有一定數(shù)量的現(xiàn)金作緩沖之用。如物業(yè)管理公司預(yù)計(jì)的公眾代辦性或特約服務(wù)收費(fèi)未能及時(shí)取得,或物業(yè)的供水(電)系統(tǒng)的維修支出大大超出計(jì)劃等,這些情況都要求公司有一定的、超出正常營業(yè)需要的現(xiàn)金儲備。
③投機(jī)性動機(jī)。投機(jī)性動機(jī)是指企業(yè)為了利用可能出現(xiàn)的有利機(jī)會而持有現(xiàn)金。如預(yù)期存貨價(jià)格可能會發(fā)生暫時(shí)性大幅波動時(shí),物業(yè)管理公司若計(jì)劃利用這一可能機(jī)會,則必須持有與之相應(yīng)的現(xiàn)金?，F(xiàn)實(shí)中,僅有極少數(shù)公司出于此動機(jī)而持有現(xiàn)金。
一般而言,公司持有現(xiàn)金的數(shù)量取決于上述三項(xiàng)動機(jī),但值得注意的是,若出現(xiàn)現(xiàn)金需求時(shí),公司能從銀行等外部渠道取得資金,則公司持有現(xiàn)金的數(shù)量可相應(yīng)地減少。
(2)現(xiàn)金持有量的確定
現(xiàn)金是一項(xiàng)無直接收益或收益甚低的資產(chǎn),為此,公司持有現(xiàn)金數(shù)量越少越好;但另一方面,持有現(xiàn)金不足,又會給公司帶來嚴(yán)重后果?？梢?合理確定公司的現(xiàn)金持有量十分重要。最佳現(xiàn)金持有量的確定方法有多種,物業(yè)管理公司常用的方法為鮑摩爾模式。
鮑摩爾模式中,假定公司將多余的現(xiàn)金投資于國庫券等有價(jià)證券。需要現(xiàn)金時(shí),則出售有價(jià)證券?，F(xiàn)金支出相對穩(wěn)定:即在0~t1或ti~ti+1期間內(nèi),公司的現(xiàn)金持有量n隨支出穩(wěn)步減少至0(見圖2-3-4)。最佳現(xiàn)金持有量是總成本最低時(shí)的持有量,它取決于兩個(gè)因素:持有現(xiàn)金的機(jī)會成本。即一筆資金既以現(xiàn)金形式持有,就無法同時(shí)以有價(jià)證券形式持有,此時(shí),因持有現(xiàn)金而損失的有價(jià)證券投資收益,稱為持有現(xiàn)金的機(jī)會成本。一般而言,持有現(xiàn)金的機(jī)會成本是一項(xiàng)變動成本,即與現(xiàn)金持有量成正比例變化;有價(jià)證券轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的成本。轉(zhuǎn)換成本是指出售有價(jià)證券所必須支付的費(fèi)用,如通訊費(fèi)、稅金和手續(xù)費(fèi)等。轉(zhuǎn)換成本是一項(xiàng)固定成本,即僅與轉(zhuǎn)換次數(shù)有關(guān)系,而與每次的轉(zhuǎn)換金額無關(guān)(注:即使轉(zhuǎn)換成本中存在變動成本,鮑摩爾模式仍然成立)。
三、物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算的編制
不同的物業(yè)管理公司,編制預(yù)算的方式和程序各不相同。一般而言,為調(diào)動廣大員工的積極性,在全面預(yù)算的編制過程中,應(yīng)盡可能讓物業(yè)管理公司的各個(gè)部門和所有員工共同參與,并由物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)編制財(cái)務(wù)預(yù)算。
(一)財(cái)務(wù)預(yù)算的編制程序
財(cái)務(wù)預(yù)算的編制涉及公司的各個(gè)部門,編制預(yù)算時(shí),需對財(cái)務(wù)預(yù)算的編制方式和編制程序作出具體、明確的規(guī)定?，F(xiàn)實(shí)中,財(cái)務(wù)預(yù)算的編制方式和程序?yàn)?
1.編制方式
各物業(yè)管理公司常用的預(yù)算編制方式為“二下一上式”。物業(yè)管理公司管理層首先將財(cái)務(wù)規(guī)劃確定的預(yù)計(jì)損益表分部門下達(dá),作為各部門編制預(yù)算的控制目標(biāo)(一下);各部門根據(jù)控制目標(biāo)的要求,結(jié)合自身的實(shí)際情況,編制出分季度的預(yù)算草案,并上報(bào)物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部門(一上);財(cái)務(wù)部門對各部門的預(yù)算草案進(jìn)行匯總和綜合平衡,編制出正式的財(cái)務(wù)預(yù)算,并報(bào)物業(yè)管理公司管理層,然后再由管理層交業(yè)主大會討論批準(zhǔn)后,正式下達(dá)給各部門執(zhí)行(二下)。
2.財(cái)務(wù)預(yù)算的編制程序
財(cái)務(wù)預(yù)算是經(jīng)營預(yù)算中其他預(yù)算的匯總,編制財(cái)務(wù)預(yù)算應(yīng)以其他預(yù)算為基礎(chǔ)。具體編制程序?yàn)?①根據(jù)相關(guān)法規(guī)和管理服務(wù)合同的要求(特別是物業(yè)管理的內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等),編制資本預(yù)算及年度收入預(yù)算;②以收入預(yù)算為基礎(chǔ),制訂營業(yè)成本預(yù)算,即直接材料費(fèi)和直接人工費(fèi)預(yù)算;③依據(jù)收入預(yù)算,編制管理費(fèi)用預(yù)算;④根據(jù)收入預(yù)算、營業(yè)成本和管理費(fèi)用預(yù)算等,并進(jìn)而結(jié)合物業(yè)管理公司的收付款政策和資本預(yù)算,編制現(xiàn)金預(yù)算;⑤最后,綜合所有各項(xiàng)預(yù)算,編制利潤預(yù)算(預(yù)計(jì)損益表)和預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表。值得注意的是,利潤預(yù)算與財(cái)務(wù)規(guī)劃中的預(yù)計(jì)損益表并無不同。因?yàn)?預(yù)計(jì)損益表作為物業(yè)管理公司的控制目標(biāo)下達(dá)給各部門,然后再由各部門按照以上程序編制相應(yīng)的預(yù)算。這一編制過程,一方面使預(yù)計(jì)損益表得以分解,具備了實(shí)現(xiàn)的可能;另一方面,為物業(yè)管理公司理財(cái)提供了所需的新信息,如現(xiàn)金預(yù)算等。
(二)財(cái)務(wù)預(yù)算的編制過程
財(cái)務(wù)預(yù)算的編制過程十分復(fù)雜,現(xiàn)以天馬物業(yè)管理公司為例,具體揭示財(cái)務(wù)預(yù)算的編制過程。
天馬物業(yè)管理公司僅負(fù)責(zé)一高層住宅小區(qū)――簡稱“閑逸小區(qū)”的物業(yè)管理服務(wù)。1999年10月,天馬物業(yè)管理公司管理層進(jìn)行調(diào)查研究后決定:2000年的財(cái)務(wù)預(yù)算按靜態(tài)預(yù)算進(jìn)行編制。此后,天馬物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部將預(yù)計(jì)損益表(表5.5)按部門進(jìn)行了分解,并下達(dá)給各部門。各部門根據(jù)下達(dá)的控制目標(biāo),結(jié)合自身的實(shí)際情況,編制了預(yù)算草案,其編制過程為:
1.收入預(yù)算
天馬公司的物業(yè)管理收入相對簡單,僅包括公共服務(wù)收入、公眾代辦
性服務(wù)收入和特約服務(wù)收入三部分。根據(jù)管理服務(wù)合同,公共服務(wù)的收費(fèi)執(zhí)行微利原則,并盡可能與政府指導(dǎo)定價(jià)相一致;公眾代辦性服務(wù)和特約服務(wù)的收費(fèi)執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)。原則上,各項(xiàng)收費(fèi)都應(yīng)按時(shí)收取,但據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)知,本季度的管理公共服務(wù)收入中,80%于當(dāng)季收到款項(xiàng),其余20%于下季度收到;其他服務(wù)收費(fèi)基本上都于當(dāng)季收取。
另外,按照我國現(xiàn)行稅法的規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)就其營業(yè)收入繳納營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加和防洪工程維護(hù)費(fèi)等流轉(zhuǎn)稅。由于其流轉(zhuǎn)稅的征稅對象為營業(yè)收入,為簡便起見,將付現(xiàn)支出――營業(yè)稅金列入了營業(yè)收入預(yù)算。
2.營業(yè)成本預(yù)算
營業(yè)成本是公司為賺取收入而發(fā)生的直接費(fèi)用,包括直接材料和直接人工費(fèi)。因此,編制營業(yè)成本預(yù)算,應(yīng)以收入預(yù)算為基礎(chǔ),分別確定公共服務(wù)收入、公眾代辦性服務(wù)收入和特約服務(wù)收入的直接成本。其中,公眾代辦性服務(wù)和特約服務(wù)直接成本的確定較為容易,可參照其他工商企業(yè)采用的方法確定;公共服務(wù)的直接人工費(fèi),據(jù)保安人員、維修工程人員和清潔人員等直接從事公共服務(wù)人員的人數(shù)和當(dāng)?shù)氐墓べY水平(包括職工福利費(fèi))確定,其材料成本可以上年度實(shí)際發(fā)生的成本為基礎(chǔ),增減一定百分比(通常為物價(jià)指數(shù))來確定。由于直接材料多定點(diǎn)采購,公司的付款政策為:本季度采購額或成本的70%于當(dāng)季支付,其余的30%于下季度付款。因此,本季度直接材料費(fèi)的現(xiàn)金支出=70%×本季度直接材料費(fèi)+30%×上季度直接材料費(fèi)。
3.管理費(fèi)用預(yù)算
管理費(fèi)用預(yù)算是財(cái)務(wù)預(yù)算的重要組成部分。它涵蓋了天馬物業(yè)管理公司在提供服務(wù)過程中發(fā)生的所有間接費(fèi)用,包括管理人員的工資和福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、固定資產(chǎn)的折舊、保險(xiǎn)費(fèi)等。編制管理費(fèi)用預(yù)算的最佳方法為零基預(yù)算,但為了簡便起見,天馬公司采用的仍然是固定預(yù)算。
4.現(xiàn)金預(yù)算
現(xiàn)金預(yù)算的編制,如上所述,以收入預(yù)算和成本費(fèi)用預(yù)算為依據(jù)。天馬物業(yè)管理公司所需營運(yùn)資金由管理費(fèi)押金提供,最低的現(xiàn)金余額為10萬元,多余資金用于償還借款或購買國庫券(年利率平均為7%);1999年度,物業(yè)管理公司無借款,也無投資。按物業(yè)管理合同,物業(yè)管理公司每季度收取經(jīng)理人酬金10萬元,預(yù)計(jì)所得稅為30萬元。
5.預(yù)計(jì)損益表
預(yù)計(jì)損益表是物業(yè)管理公司在預(yù)算期內(nèi)經(jīng)營成果的匯總反映。
由于缺少1999年度天馬物業(yè)管理公司的資產(chǎn)負(fù)債表,在此省略其預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表的編制。天馬物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)預(yù)算經(jīng)“閑逸小區(qū)”業(yè)主大會通過后,于2000年1月正式下達(dá)執(zhí)行。
四、物業(yè)管理的財(cái)務(wù)預(yù)算控制
財(cái)務(wù)預(yù)算,就其本質(zhì)而言,是一種控制手段。在物業(yè)管理公司,財(cái)務(wù)預(yù)算的實(shí)施就是借助于財(cái)務(wù)預(yù)算,對物業(yè)管理公司的資金運(yùn)動過程進(jìn)行控制,即財(cái)務(wù)預(yù)算控制。為了保證財(cái)務(wù)預(yù)算能真正落到實(shí)處,公司財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)搞好物業(yè)管理財(cái)務(wù)的預(yù)算控制工作。
(一)財(cái)務(wù)預(yù)算控制的目的
財(cái)務(wù)管理部門進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算控制的目的主要有:
(1)落實(shí)財(cái)務(wù)預(yù)算或財(cái)務(wù)計(jì)劃。財(cái)務(wù)預(yù)算能否有效地實(shí)施,很大程度上取決于財(cái)務(wù)預(yù)算控制是否有效。如果財(cái)務(wù)預(yù)算編制得好,但財(cái)務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)失效,則很難保證公司目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。
(2)及時(shí)糾正偏差。由于不可預(yù)見因素的存在,財(cái)務(wù)預(yù)算在實(shí)施過程中難免會出現(xiàn)偏差,因而需要通過財(cái)務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng),及早發(fā)現(xiàn)問題,找出產(chǎn)生偏差的原因,然后提出修改和補(bǔ)救辦法進(jìn)行糾正,保證財(cái)務(wù)預(yù)算任務(wù)的完成。
(3)提供決策依據(jù)。財(cái)務(wù)預(yù)算控制是對財(cái)務(wù)預(yù)算在實(shí)施過程中所進(jìn)行的定期性考核與檢查,因而在財(cái)務(wù)預(yù)算控制的過程中會形成各種反饋信息,這些反饋信息又將成為公司管理層決策時(shí)的重要參考依據(jù)。
財(cái)務(wù)預(yù)算控制的內(nèi)容很廣泛,主要有成本費(fèi)用控制、現(xiàn)金流轉(zhuǎn)控制、應(yīng)收票據(jù)控制、存貨控制、流動負(fù)債控制、長期負(fù)債控制和利潤分配控制等。
(二)財(cái)務(wù)預(yù)算控制的內(nèi)容
財(cái)務(wù)預(yù)算控制主要應(yīng)做好以下幾項(xiàng)工作:
(1)將財(cái)務(wù)計(jì)劃的各項(xiàng)預(yù)算指標(biāo)分配落實(shí)到公司各部門。
(2)通過會計(jì)核算反映和監(jiān)督公司各部門有關(guān)指標(biāo)的實(shí)際完成情況。
(3)定期(按年或月)把實(shí)際完成情況同財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行對比分析,找出存在的偏差,并分析產(chǎn)生偏差的原因,提出降低成本費(fèi)用的途徑,制定糾偏的有效措施。
(4)對責(zé)任部門和責(zé)任人進(jìn)行評價(jià)和考核。
(5)根據(jù)考核結(jié)果和獎懲辦法進(jìn)行獎勵和處罰。
(6)調(diào)整預(yù)算。在財(cái)務(wù)
預(yù)算執(zhí)行過程中會發(fā)生一些不可預(yù)見的因素,造成財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行發(fā)生偏差,為了做到考核合理,獎罰分明,一般在每年第三季度對財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行有依據(jù)的必要調(diào)整,保證預(yù)算的合理性和可行性。
(三)財(cái)務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)的構(gòu)成要素
為保證財(cái)務(wù)預(yù)算的貫徹落實(shí),物業(yè)管理公司應(yīng)建立有效的財(cái)務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)。一般來說,財(cái)務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)由組織系統(tǒng)、信息系統(tǒng)、考核和獎懲制度等組成。
(1)組織系統(tǒng)
組織系統(tǒng)對財(cái)務(wù)預(yù)算控制機(jī)構(gòu)及其各自工作職責(zé)作了規(guī)定。實(shí)施財(cái)務(wù)預(yù)算控制的基本要求是實(shí)行責(zé)任中心制,即在公司內(nèi)部劃小預(yù)算單位,各預(yù)算單位(公司內(nèi)部有特定責(zé)任的單位或部門)成為責(zé)任中心,每個(gè)責(zé)任中心都有明確的責(zé)任和控制范圍。根據(jù)所負(fù)責(zé)任和控制范圍的不同,責(zé)任中心又可分為成本中心、費(fèi)用中心,利潤中心和投資中心。一般地,物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)部門(如保安隊(duì)、綠化隊(duì)、維修隊(duì)等)和各職能科室成為成本中心,該成本中心負(fù)責(zé)將人工、原材料和機(jī)器設(shè)備等投入轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)管理服務(wù)。利潤中心是獲取最大凈利潤為經(jīng)營目標(biāo)的組織單位。對一般物業(yè)管理公司或物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)來說,投資中心和利潤中心應(yīng)分開,母公司或集團(tuán)公司是投資中心,而緊密層、松散層和各子公司則是利潤中心,母公司或集團(tuán)公司對子公司實(shí)行投資控股關(guān)系,集團(tuán)公司內(nèi)部的各分公司和具體業(yè)務(wù)部門則是成本中心。
(2)信息系統(tǒng)
信息系統(tǒng)是財(cái)務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)的重要組成部分。財(cái)務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)的信息分為公司內(nèi)部信息和外部信息。內(nèi)部信息包括財(cái)務(wù)預(yù)算數(shù)據(jù)和實(shí)際執(zhí)行結(jié)果的數(shù)據(jù),這些數(shù)據(jù)可從財(cái)務(wù)計(jì)劃(或財(cái)務(wù)預(yù)算)和會計(jì)信息系統(tǒng)中取得。而外部信息如市場預(yù)測、市場行情、政策法規(guī)變動等一般較難取得。在編制財(cái)務(wù)計(jì)劃預(yù)算時(shí),預(yù)算人員必須熟悉公司內(nèi)部和外部信息,計(jì)劃(預(yù)算)信息和現(xiàn)實(shí)信息。
(3)考核制度
考核是財(cái)務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)發(fā)揮其作用的重要因素?？己说囊话阕龇ㄊ?根據(jù)財(cái)務(wù)預(yù)算數(shù)據(jù),找出實(shí)際發(fā)生的結(jié)果與財(cái)務(wù)計(jì)劃(或財(cái)務(wù)預(yù)算)要求之間的差異,分析產(chǎn)生這種差異的原因,落實(shí)責(zé)任人,并提出補(bǔ)救辦法,最后形成財(cái)務(wù)報(bào)告,并作為公司決策和采取行動的依據(jù)。
(4)獎懲制度
獎懲是根據(jù)業(yè)績考核結(jié)果,對業(yè)績突出者給予獎勵,對造成嚴(yán)重?fù)p失的責(zé)任者給予處罰的行為。考核的結(jié)果必須與獎懲掛鉤,否則,財(cái)務(wù)預(yù)算控制就如同紙上談兵,財(cái)務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)也就形同虛設(shè)。
(四)財(cái)務(wù)預(yù)算控制的步驟
財(cái)務(wù)管理部門實(shí)施財(cái)務(wù)預(yù)算控制,一般應(yīng)遵循以下幾個(gè)步驟:
(1)建立財(cái)務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)。建立財(cái)務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)包括建立財(cái)務(wù)預(yù)算控制的組織系統(tǒng)和信息系統(tǒng),建立考核制度和獎懲制度。財(cái)務(wù)預(yù)算控制組織系統(tǒng)是財(cái)務(wù)預(yù)算控制的組織保證,包括專門機(jī)構(gòu)的設(shè)立、人員的配置、崗位責(zé)任的確立和責(zé)任中心、利潤中心與投資中心的建立。信息系統(tǒng)包括建立各種量化的控制標(biāo)準(zhǔn)(指標(biāo)),它是實(shí)施財(cái)務(wù)預(yù)算控制的依據(jù)。信息系統(tǒng)還應(yīng)包括信息反饋系統(tǒng),以保證各種信息能及時(shí)傳遞和反饋,保證控制措施的及時(shí)落實(shí)。考核制度和獎勵制度是實(shí)施控制以及對考核結(jié)果進(jìn)行處理的有關(guān)規(guī)定。它們在制度上保證了財(cái)務(wù)預(yù)算控制的有效實(shí)施及財(cái)務(wù)預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
(2)檢查監(jiān)督。根據(jù)信息系統(tǒng)確立的標(biāo)準(zhǔn),實(shí)行監(jiān)督、檢查,比較實(shí)際執(zhí)行結(jié)果與標(biāo)準(zhǔn)之間的差異。
(3)分析原因。實(shí)際執(zhí)行結(jié)果與財(cái)務(wù)預(yù)算的標(biāo)準(zhǔn)之間必然會產(chǎn)生偏差,那么,到底是什么原因產(chǎn)生這些偏差,責(zé)任者是誰,應(yīng)該予以明確。
(4)糾正偏差。提出糾正偏差的對策,并組織實(shí)施,盡最大努力減少損失。
第14篇 某物業(yè)員工招聘錄用離退職管理程序
城市花園物業(yè)管理公司質(zhì)量體系
物業(yè)員工招聘錄用及離退職管理程序
1.目的
規(guī)范公司員工招聘、錄用及離退管理,確保員工隊(duì)伍良好素質(zhì)和隊(duì)伍的
健康成長.
2.范圍
適用于部門經(jīng)理、總經(jīng)理助理及以下員工的人事安排程序.
3.職責(zé)
3.1 總經(jīng)理審批職位補(bǔ)缺申請,或新增職位申請,監(jiān)督人事工作.
3.2 部門經(jīng)理及時(shí)申報(bào)職位空缺.
3.3 總經(jīng)理辦公室及時(shí)以人才信息臺等公開途徑儲備各類人才建立人才庫,根據(jù)職位需要提供挑選職位人選,匯同各部門經(jīng)理組織面試工作.
3.4 總經(jīng)理辦公室主任負(fù)責(zé)人事監(jiān)察工作.
4.程序
4.1 各類崗位基本條件
4.1.1 保潔、勤雜員工基本條件.
4.1.1.1 18-40歲,身體健康、相貌端莊,初中畢業(yè),一年相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn).
4.1.2 警衛(wèi)員基本條件
4.1.2.1 18-25歲,身高170厘米至186厘米,身體健康,體形勻稱,相貌端莊,高中畢業(yè), 二年相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn),退伍軍人優(yōu)先.
4.1.3 廚師基本條件
4.1.3.1 23-45歲,職業(yè)高中畢業(yè),身體健康,無任何傳染病或皮膚病,四級廚師證或相當(dāng)水平.
4.1.4 幼教老師基本條件
4.1.4.1 23-35歲,幼師畢業(yè),從事幼教二年工作以上,相貌端正.
4.1.5 客戶班車司機(jī)
4.1.5.1 年齡22-30歲以下,男性,身高170厘米至186厘米以上,形象良好.身體健康,雙眼裸視達(dá)1.0以上,能值晚班a牌駕駛執(zhí)照,有三年以上大客車安全駕駛經(jīng)驗(yàn).具備一定的車輛維修保養(yǎng)常識,能夠診斷處理簡單故障.
4.1.6 辦公室司機(jī)
4.1.6.1 22-26歲,男性,a牌駕駛執(zhí)照.有三年以上高級小轎車駕駛經(jīng)驗(yàn)及維護(hù)保養(yǎng)經(jīng)驗(yàn)和常識.熟悉北京交通及商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn),具有一定行政與公關(guān)知識.
4.1.7 技術(shù)工人基本條件
4.1.7.1 22-28歲,身體健康,相貌端莊,技工以上學(xué)歷,二年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn),能獨(dú)立操作.
4.1.8 技術(shù)領(lǐng)班基本條件
4.1.8.1 25-30歲,身體健康,中等專業(yè)學(xué)校以上學(xué)歷,從事相關(guān)技術(shù)工作三年以上,從事領(lǐng)班工作一年以上.
4.1.8.2 技術(shù)管理知識較全面,物業(yè)設(shè)施保養(yǎng)維修經(jīng)驗(yàn)較豐富,能帶班,具有開放性心態(tài).
4.1.9 技術(shù)專業(yè)主管(工程師)基本條件.
4.1.9.1 25-35歲,身體健康,大專以上學(xué)歷,從事本技術(shù)工作五年以上,從事技術(shù)管理工作二年以上.
4.1.9.2 技術(shù)管理知識全面,物業(yè)設(shè)施保養(yǎng)維修經(jīng)驗(yàn)豐富.能獨(dú)立解決難題,較強(qiáng)的協(xié)調(diào)管理能力.
4.1.10 擬提升部門經(jīng)理、副經(jīng)理、總經(jīng)理助理職位招聘基本條件.
4.1.10.1 25-35歲,身體健康,相貌端莊,大專以上學(xué)歷,三年以上物業(yè)管理相關(guān)經(jīng)歷,管理知識全面,溝通協(xié)調(diào)控制管理能力較強(qiáng),管理的敏感度較高,具有開放性心態(tài).
4.1.12 各類人員必須是能勤勞奉獻(xiàn)、敬業(yè),責(zé)任感和服務(wù)意識較強(qiáng),無犯罪前科,無不良習(xí)慣.
4.1.13 公司不招用與原單位未解除勞動合同人員.
4.1.14 公司不招用與本公司員工有親朋關(guān)系的人員.
4.1.15 公司員工一律不得介紹或推薦其親朋來公司工作,若隱滿,一經(jīng)查實(shí),公司將進(jìn)行處分、處罰直至雙方都開除.
4.1.16 對通過各種關(guān)系、介紹來的人員,公司原則上婉拒,個(gè)別急需或緊缺人才崗位,可適當(dāng)考慮,但必須經(jīng)過聘用考試和面試,并經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn).
4.2 補(bǔ)缺、新增職位申請
4.2.1 部門經(jīng)理填寫《職位申請表》報(bào)總經(jīng)理辦公室.
4.2.2 總經(jīng)理辦公室,根據(jù)申請單位情況審核或重新組織審核定員定編,后加簽意見報(bào)總經(jīng)理審批和將審核結(jié)果反饋給用人單位.
4.2.3 經(jīng)總經(jīng)理審批后,總經(jīng)理辦公室安排招聘事項(xiàng).
4.2.4 職位補(bǔ)充以內(nèi)部調(diào)動為優(yōu)先,不足者再以外部招聘.
4.2.5 高級職位以內(nèi)部調(diào)動為優(yōu)先.
4.3 甄選
4.3.1 人事主管從人才庫挑選合適人選后由總經(jīng)理辦公室主任甄選.
4.3.2 人事主管對所有應(yīng)聘人員應(yīng)在一周內(nèi)作出相應(yīng)的初選,送總經(jīng)理辦公室主任甄別.
4.3.3 對已甄別出的候選人給予職務(wù)上的實(shí)際評價(jià)及其期望.
4.3.4 不以民族、信仰、性別、黨派、地域?yàn)榛A(chǔ)加以甄別應(yīng)聘者.
4.3.5 徹底甄別、處理、淘汰不合格的和那些沒有明確表示對職務(wù)真正感興趣的應(yīng)聘者.
4.3.6 至少有三個(gè)以上符合條件的合格應(yīng)聘者,參加面試.
4.4 面試
4.4.1 與面試者及用人部門預(yù)約面試時(shí)間;應(yīng)聘者填寫《員工履歷表》.
4.4.2 初次面談的接待者為用人部門相關(guān)專業(yè)主管和總經(jīng)理辦公室人事主管,以用人部門為主.
4.4.3 第一次復(fù)試面談接待者為用人部門部門經(jīng)理,相關(guān)專業(yè)主管和總經(jīng)理辦公室主任.
4.4.4 第二次復(fù)試面談接待者為總經(jīng)理辦公室主任,品質(zhì)管理部經(jīng)理和所分管的用人部門的總經(jīng)理助理或?qū)I(yè)總監(jiān).
4.4.5 第三次復(fù)試面談接待者為總經(jīng)理,或總經(jīng)理認(rèn)為有必要參加的相關(guān)人員.
4.4.6 警衛(wèi)、保潔、勤雜人員經(jīng)過第一次復(fù)試即可決定.
4.4.7 技術(shù)工人須經(jīng)過第二次復(fù)試;但第一次與第二次復(fù)試時(shí)間應(yīng)安排在半天時(shí)間內(nèi)完成.
4.4.8 技術(shù)領(lǐng)班以上人員須經(jīng)過第三次復(fù)試;但第一次與第二次復(fù)試時(shí)間應(yīng)安排在半天內(nèi)完成.
4.4.9 面試主要考察應(yīng)聘人運(yùn)用知識分析問題的熟練程序,實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),思維的敏捷性,語言表達(dá)能力、外表、氣質(zhì)、風(fēng)度、情緒的穩(wěn)定性,是否具備開放性心態(tài),對應(yīng)聘職位的認(rèn)識、態(tài)度、興趣、應(yīng)變能力等.
4.4.10用人部門評議人著重考察崗位知識能力、技術(shù)水平等;總經(jīng)理辦公室著重考察工作態(tài)度、法律觀念、紀(jì)律性、開發(fā)潛力、工作業(yè)績、公共關(guān)系能力,精神傾向,個(gè)性等.
4.4.11不僅要了解應(yīng)聘者過去的能力和業(yè)績,更應(yīng)判斷應(yīng)聘者是
否熱愛本職工作,以及應(yīng)聘者適合在怎樣具體的工作環(huán)境中和群體中工作.
4.4.12 技術(shù)工人以上人員第一次復(fù)試時(shí)應(yīng)安排筆試和專業(yè)技能測試.
4.4.13 測試應(yīng)針對職務(wù),測試合格才能參加第二次復(fù)試.
4.4.14 技術(shù)領(lǐng)班人員復(fù)試者應(yīng)參加體驗(yàn),合格才參加第三次復(fù)試.
4.4.15 技術(shù)工人以下人員面試合格后應(yīng)參加體驗(yàn)合格后才能錄用.
4.5 錄用
4.5.1 警衛(wèi)員、保潔員勤雜人員面試合格后由分管用人部門的總經(jīng)理助理審批錄用.
4.5.2 技術(shù)工人以上人員由總經(jīng)理審批或按集團(tuán)人事要求呈報(bào)審批.
4.5.3 按《員工培訓(xùn)程序》等完成入職引導(dǎo)、培訓(xùn)工作.
4.6 試用期
4.6.1 技術(shù)、專業(yè)主管及以下員工試用期一般為三個(gè)月.若需要繼續(xù)觀察,最長不應(yīng)超過半年.
4.6.2 部門副經(jīng)理以上職位,試用期為半年,若需繼續(xù)觀察,最長不應(yīng)超過一年.
4.6.3 試用期滿,不合格者應(yīng)予以辭退.
4.6.4 工作表現(xiàn)突出、成績優(yōu)異、發(fā)展?jié)摿Υ蟮穆殕T,或管理架構(gòu)改革期可根據(jù)情況縮短新職員試用期.
4.7 轉(zhuǎn)正
4.7.1 部門經(jīng)理以下員工,由部門經(jīng)理填寫《普通員工轉(zhuǎn)正審批表》或《專業(yè)技術(shù)及管理人員轉(zhuǎn)正審批表》報(bào)總經(jīng)理辦公室審核,報(bào)總經(jīng)理審批.
4.8 轉(zhuǎn)集團(tuán)人事關(guān)系
4.8.1 部門副經(jīng)理以上職位轉(zhuǎn)正后,以及工作表現(xiàn)優(yōu)良,有發(fā)展?jié)摿?工作滿一年的專業(yè)主管、管理人員可轉(zhuǎn)入集團(tuán)人事關(guān)系.
4.9 勞動合同
4.9.1 公司應(yīng)與員工簽訂勞動合同.
4.10 離退職
4.10.1 員工按與公司簽訂的勞動合同要求辦理離退手續(xù).
4.10.2 離退手續(xù)于批準(zhǔn)日起兩天內(nèi)辦理完畢,嚴(yán)重違反公司規(guī)定及國家法規(guī)被辭退者,應(yīng)在一天內(nèi)辦理完畢.
5.支持性和相關(guān)性文件.
**s4.18-01《員工培訓(xùn)程序》
**s4.10-05《員工考核及獎懲程序》
**s4.9-01 《職業(yè)規(guī)范》
**s4.1-04 《崗位職責(zé)》
《中華人民共和國勞動法》
《北京zz城市花園物業(yè)管理公司勞動合同》
6.質(zhì)量記錄及表格
**s4.1-03-f1-01《職位申請表》
**s4.1-03-f2-01《員工履歷表》
**s4.1-03-f3-01《入職培訓(xùn)通知》
**s4.1-03-f4-01《普通員工轉(zhuǎn)正審批表》
**s4.1-03-f5-01《專業(yè)技術(shù)及管理人員轉(zhuǎn)正審批表》
**s4.1-03-f6-01《員工辭職申請表》
**s4.1-03-f7-01《辭(勸)退通知書》
第15篇 物業(yè)管理員技能試題-案例題
物業(yè)管理員技能試題:案例題
二、案例題:
1. 某寫字樓原物業(yè)管理公司合同期滿后不在續(xù)聘,由新中標(biāo)的某物業(yè)管理公司接管該寫字樓的物業(yè)管理工作,該公司在接管寫寫字樓時(shí)應(yīng)按什么標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行接管驗(yàn)收
2. 你知道什么是自然解聘嗎某物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)美好家園小區(qū)物業(yè)管理工作。目前由于某種原因打算終止委托管理合同,你說可以嗎如果可以該怎樣做好撤管工作
3. 物業(yè)檔案資料收集時(shí)應(yīng)按保證內(nèi)容的豐富及渠道的廣泛央施工及驗(yàn)收階段的信息都包括哪些內(nèi)容
4. 某物業(yè)管理公司新業(yè)的小馬,要建立物業(yè)日常管理信息檔案資料,他只收集了業(yè)主租戶變動更換情況和各部門工作記錄。請你告訴他還應(yīng)該補(bǔ)充哪些資料
5. 指示性通知一般用于上級對所屬下級指示布署工作。你知道通知的正文應(yīng)由哪幾個(gè)部分組成你能擬寫一份指示性通知嗎
6. 告知性通知也叫發(fā)布性通知,你知道它的作用嗎請你代表某物業(yè)管理公司擬定一份'入戶通知書'
7. 計(jì)劃的種類很多,平時(shí)說的方案、安排、打算、設(shè)想、規(guī)劃等,都可以稱為計(jì)劃。你知道計(jì)劃的格式嗎某住宅小區(qū)經(jīng)常發(fā)生自行車被盜案件,業(yè)主對物業(yè)管理公司的治安保衛(wèi)工作強(qiáng)烈不滿,請你協(xié)助起草一份加強(qiáng)治安管理的工作計(jì)劃。
8. 張先生在房展會上咨詢一套看好的樓房,他想知道居住區(qū)哉的概況和業(yè)主須知的具體內(nèi)容,你能告訴他嗎
9. 王先生是剛剛搬入小區(qū)的業(yè)主,他很想知道物業(yè)管理區(qū)域的管理規(guī)定,你作為一個(gè)物業(yè)管理人員,請?jiān)敿?xì)告訴王先生有關(guān)具體內(nèi)容。
10. 御景園小區(qū)業(yè)主委員會通過招標(biāo)方式選聘一家新的物業(yè)管理公司,無論采取什么方式選聘物業(yè)管理企業(yè)都應(yīng)該簽訂物業(yè)管理委托合同。請你列出物業(yè)管理委托合同應(yīng)具備的主要條款。
11. 《合同法》第十條對合同采用的形式作了哪些明確規(guī)定請你寫出物業(yè)租賃合同應(yīng)包括的具體內(nèi)容。
12. 業(yè)主張先生擅自將自己閑置的小區(qū)商品住房對外出租,受到有關(guān)部門的查處,你知道房屋租賃的特別規(guī)定嗎
13. 國家紀(jì)委、建設(shè)部計(jì)價(jià)費(fèi)(1996)266號文《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》中第八條明確規(guī)定了住宅小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成,請你詳列具體內(nèi)容。
14. 你知道不可遇見費(fèi)和法定稅費(fèi)的比率嗎請你列出收益性物業(yè)管理中經(jīng)營費(fèi)用的具體項(xiàng)目。
15. 業(yè)主有享受物業(yè)管理公司提供服務(wù)的權(quán)利,同時(shí)也有承擔(dān)費(fèi)用繳納費(fèi)用的義務(wù),如果業(yè)主不按期繳納管理費(fèi),你知道該怎樣追討
16. 在物業(yè)管理員培訓(xùn)班上,小趙是剛剛畢業(yè)的高中學(xué)生,對定額指標(biāo),經(jīng)費(fèi)指標(biāo),服務(wù)指標(biāo)和安全指標(biāo)常?；煜?請你告訴他這幾項(xiàng)指標(biāo)的具體內(nèi)容。
17. 某物業(yè)管理公司工程部經(jīng)理在員工培訓(xùn)時(shí)間道:房屋質(zhì)量等級與房屋安全檢查的基本任務(wù)是什么他讓小周回答,小周沒能回答上來,你能回答這個(gè)問題嗎
18. 確保房屋住用安全,是房屋維修的最基本方針與原則。作為物業(yè)管理企業(yè)必須切實(shí)做好指定危房鑒定標(biāo)準(zhǔn)、建立健全危房鑒定機(jī)構(gòu)和危房處理措施工作,你知道這幾項(xiàng)工作的具體內(nèi)容嗎
19. 物業(yè)公司沒有自己的維修隊(duì)伍,能否在社會上隨便找一個(gè)維修施工管理工作的基本內(nèi)容有哪些
20. 作為物業(yè)管理公司工程部管理人員,應(yīng)該掌握房屋附屬設(shè)備日常性保養(yǎng)的內(nèi)容。你掌握這方面的知識嗎
21. 房屋附屬設(shè)備維修類型根據(jù)設(shè)施的完損狀況分為零修工程,中修工程,大修工程,你知道它們具體內(nèi)容嗎
22. 如果你被聘為工程部主管,你知道給水系統(tǒng)的管理養(yǎng)護(hù)和維修的內(nèi)容嗎
23. 給排水設(shè)備驗(yàn)收,執(zhí)行國家驗(yàn)收規(guī)范,凡不合格者不能接管,你知道驗(yàn)收時(shí)應(yīng)該注意哪些問題
24. 水泵房是提供生活用水和消防用水的要地,應(yīng)該怎樣制定相應(yīng)的規(guī)章制度,嚴(yán)格加強(qiáng)管理
25. 供電設(shè)備的管理與供電設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)都包括哪些內(nèi)容
26. 電梯的管理和維護(hù)直接關(guān)系到千家萬戶的安全和乘坐方便,如何做好電梯的管理與維護(hù)工作請你告訴我。
27. 暢春園物業(yè)管理公司采用擇有聘用的方法,從公司工作人員中選聘保安部經(jīng)理。如果你準(zhǔn)備參與競爭這個(gè)職位,請你回答一個(gè)保安部經(jīng)理的職責(zé)是什么
28. 新來的保安員小李被分配到欣龍大廈做門衛(wèi)工作,大廈門衛(wèi)保安的職責(zé)和工作要求都包括哪些請你告訴他。
29. 環(huán)宇物業(yè)管理公司要求保安部人員24小時(shí)負(fù)責(zé)管區(qū)的安全保衛(wèi)工作,保安部采取'四班三輪轉(zhuǎn)'的方式分班,每個(gè)班都有消防、巡邏、門衛(wèi)、電視監(jiān)控、車輛管理員等。如出現(xiàn)人員空缺,由班長替班。今天消防中心一名監(jiān)控員請假,班長在頂替消防監(jiān)控員工作時(shí)應(yīng)履行那些職責(zé)
30. 某住宅小區(qū)發(fā)生失竊案件,假如你是值班經(jīng)理,你會怎樣處理
31. 物業(yè)管理企業(yè)全體員工都是業(yè)務(wù)消防員,都要掌握各種器材操作技術(shù)和使用方式。你了解滅火器的種類、性能和方法嗎消防栓你會使用嗎
32. 物業(yè)管理員小李被臨時(shí)安排替補(bǔ)停車場門衛(wèi)老楊值班,小李不了解停車場門衛(wèi)的職責(zé),你能告訴嗎
33. 物業(yè)管理人員應(yīng)該知道水體污染防止的途徑,尤其是加強(qiáng)生活飲用水及其衛(wèi)生管理,按照有關(guān)規(guī)定應(yīng)該履行哪些職責(zé)
34. 你了解污水三級處理技術(shù)嗎
35. 假如有一天讓你擔(dān)任保潔主管工作,你知道他的崗位責(zé)任嗎
36. 你知道綠化主管的責(zé)任嗎他與綠化技術(shù)人員的責(zé)任有何不同
37. 某小區(qū)要搞一個(gè)新年聯(lián)歡活動,你作為這次活動的主辦者,在實(shí)施活動前應(yīng)了解的主要工作內(nèi)容包括哪些
38. 作為物業(yè)管理公司,在開展管區(qū)內(nèi)文體娛樂活動時(shí)制定管理規(guī)章制度的基本思路是什么
39. 管理者的素質(zhì)和水平?jīng)Q定了管理工作的效果。因此,開展文體娛樂活動主要負(fù)責(zé)人的素質(zhì)很重要。請你說出選擇活動主要負(fù)責(zé)人的條件及對一般工作人員培訓(xùn)的主要內(nèi)容。
40. 開展文體娛樂活動時(shí),發(fā)現(xiàn)違章行為,糾正、處理違章的主要措施是什么
第16篇 大廈物業(yè)管理搬運(yùn)物品責(zé)任書
大廈物業(yè)管理中心搬運(yùn)物品責(zé)任書
為確保本大廈全體客戶的利益、方便客戶乘坐電梯、保證大廈財(cái)產(chǎn)不受損失、給搬運(yùn)物品人員提供方便熱情的服務(wù),特制定本責(zé)任書:
一、為客戶提供物品運(yùn)輸(包括搬家等服務(wù)項(xiàng)目)的公司或人員(以下簡稱為:乘運(yùn)人);需要運(yùn)輸大件或多件物品出入本大廈時(shí),乘運(yùn)人代表在閱讀本文后,簽字確認(rèn)遵守本協(xié)議的全部條款。
二、在乘運(yùn)人代表簽署本責(zé)任書后,前臺將安排一名門衛(wèi)或保安人員(以下簡稱為服務(wù)人員)引領(lǐng)乘運(yùn)人進(jìn)行客戶物品的運(yùn)輸服務(wù),直至全部物品運(yùn)輸完畢為止。
三、**物業(yè)管理中心指定本大廈16號電梯為貨運(yùn)電梯,乘運(yùn)人在使用電梯時(shí)只能使用該部電梯進(jìn)行貨物的運(yùn)輸及人員的往返。
四、乘運(yùn)人在進(jìn)入本大廈后,應(yīng)服從服務(wù)人員的管理,禁止將易燃、易爆、有毒等危險(xiǎn)品帶入本大廈;禁止在公共區(qū)域內(nèi)吸煙、大聲喧嘩,嬉戲打鬧等不文明行為,禁止乘運(yùn)人進(jìn)入與運(yùn)輸貨物無關(guān)的區(qū)域,乘運(yùn)人如違反本規(guī)定所引起的一切后果,將由乘運(yùn)人負(fù)擔(dān)全部責(zé)任。
五、乘運(yùn)人在搬運(yùn)物品的過程中應(yīng)做好對公共區(qū)域及公用設(shè)備、設(shè)施的保護(hù)工作,如在運(yùn)輸物品過程中發(fā)生損壞公共設(shè)備、設(shè)施的情況,應(yīng)暫停運(yùn)輸服務(wù)并將損壞情況于第一時(shí)間通告前臺,前臺將請管理中心工程部對損壞部位進(jìn)行估價(jià)或維修,對于發(fā)生維修費(fèi)用的情況,管理中心將依據(jù)工程部出具的工程維修報(bào)價(jià)明細(xì)向乘運(yùn)人收取維修費(fèi)用,并加收10%的服務(wù)費(fèi),乘運(yùn)人故意隱瞞損毀情況、逃避責(zé)任者,管理中心將在要求承運(yùn)人賠償損失以外,視情節(jié)輕重,給予人民幣200至1000元罰款。
六、乘運(yùn)人的車輛進(jìn)入本大廈區(qū)域后,應(yīng)服從保安人員的調(diào)動,禁止私停亂放;乘運(yùn)人在運(yùn)送物品經(jīng)過大堂時(shí),嚴(yán)禁拖拽物品,以免造成地面損壞,嚴(yán)禁用物品撞擊大門,并禁止在大堂逗留以及將物品擺放在大堂內(nèi)。
七、乘運(yùn)人在運(yùn)輸物品的整個(gè)過程中,均不得阻塞公共區(qū)域的通道,包括樓內(nèi)的電梯廳、電梯門、消防樓梯、樓道,并不得妨礙大廈內(nèi)其他客戶對上述區(qū)域的正常使用;一旦發(fā)現(xiàn)乘運(yùn)人違反上述規(guī)定,管理人員均有權(quán)暫停乘運(yùn)人的搬運(yùn)工作,直至乘運(yùn)人將錯(cuò)誤更正后,方可繼續(xù)從事搬運(yùn)工作。
八.乘運(yùn)人在完成全部物品的搬運(yùn)工作后,如所提供的服務(wù)是將物品運(yùn)出本大廈,請乘運(yùn)人的代表到前臺辦理物品出門手續(xù)。
單元號碼:
搬入 搬出
搬運(yùn)內(nèi)容:
乘運(yùn)公司名稱:乘運(yùn) 人: .
聯(lián) 系 電 話 :日期/時(shí)間:.
**物業(yè)管理中心乘運(yùn)公司:
物業(yè)部 (公章):
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