物管培訓:物業(yè)管理財務分析【16篇】

第1篇 物管培訓:物業(yè)管理財務分析

任何管理工作都涉及分析現(xiàn)在、預測并規(guī)劃未來,物業(yè)管理公司理財亦不例外。物業(yè)管理公司財務分析是了解其經(jīng)營成果和財務狀況的重要途徑,同時也為預測和規(guī)劃未來提供了基礎(chǔ)。因而,物業(yè)管理公司的財務分析與效益評價是其財務管理活動的重要組成部分。

一、財務分析概述

財務分析的過程是對財務會計信息進行加工利用的過程。信息的使用者不同,其財務分析的目的、重點和運用的方法就不相同。在探討財務分析的具體方法之前,有必要了解財務分析的目的、要求和類型等。

(一)財務分析的目的

物業(yè)管理財務分析是以物業(yè)管理公司的財務報表等相關(guān)資料為基礎(chǔ),運用特定方法,對物業(yè)管理公司的財務狀況和經(jīng)營成果進行研究、評價和預測,從而為物業(yè)管理公司管理層和外部相關(guān)利益團體的經(jīng)濟決策提供決策信息的一種管理活動。

盡管財務分析對物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團體(包括業(yè)主)都至關(guān)重要,然而,只有物業(yè)管理公司進行的財務分析較全面、深入。外部各利益團體由于經(jīng)濟決策的具體目的不同,財務信息的需求不大一樣,因而其財務分析的目的各有不同。如債權(quán)人重點分析物業(yè)管理公司的償債能力,投資者偏重了解物業(yè)管理公司的獲利能力,而業(yè)主則側(cè)重評估物業(yè)管理公司的管理服務素質(zhì)和質(zhì)量等。物業(yè)管理公司管理層受投資者委托,全權(quán)負責物業(yè)管理公司的經(jīng)營管理,其財務分析不僅要包括物業(yè)管理公司償債能力、獲利能力及其發(fā)展趨勢分析,還涉及對管理效率等能力的評價。此外,外部各利益團體的財務分析以物業(yè)管理公司提供的財務報表為基礎(chǔ),為了滿足信息需求者的不同信息需求,按照我國會計準則及有關(guān)法規(guī)編制的財務報告僅提供各方共同需要的信息。物業(yè)管理公司進行財務分析時,除利用財務報表中反映的資料外,尚可借助于日常核算和經(jīng)營資料進行更深入的分析。可見,盡管財務分析對物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團體(包括業(yè)主)都至關(guān)重要,但由于他們在物業(yè)管理公司有著不同的經(jīng)濟利益,從而導致財務分析的具體目的和方法也有一定的差別。由此看來,財務分析的具體目的可歸納為:

1.評價公司的財務狀況

就公司管理層、業(yè)主和債權(quán)人而言,分析公司的財務狀況,可以了解公司在一定時日資產(chǎn)的水平、構(gòu)成狀況及其流動性,負債的水平、構(gòu)成狀況及其與資產(chǎn)的比例關(guān)系,從而對公司的經(jīng)營風險和償債能力作出正確的判斷。

2.評估公司的管理效率

管理效率的高低,是公司管理能力的集中反映。由于大多數(shù)負債一經(jīng)確定,就具有相對的固定性,同時,公司的生產(chǎn)經(jīng)營過程就是運用資產(chǎn)賺取收益的過程,負債融資僅是公司為增加所控制的經(jīng)濟資源而作出的經(jīng)濟決策,因此,管理效率的高低主要表現(xiàn)在資產(chǎn)的管理效率上。分析公司的資產(chǎn)管理效率,有助于評價公司的資金營運狀況、經(jīng)營管理水平乃至公司的整體素質(zhì)。

3.評價公司的獲利能力

物業(yè)管理公司的經(jīng)營目標有多種,盡管其基本業(yè)務――物業(yè)管理服務是一種盈利不多的業(yè)務,但毋庸置疑,作為一經(jīng)營性組織,盈利是其主要經(jīng)營目的之一。盈利的多少或獲利能力的高低,不僅對物業(yè)管理公司的投資者和管理層本身至關(guān)重要,而且對債權(quán)人,特別是長期債權(quán)人也十分重要;因為公司償付長期債務能力的強弱,在很大程度上取決于公司的獲利能力。此外,在充分履行物業(yè)管理服務合約的前提下,獲利能力的信息對業(yè)主也有一定價值,它至少反映了公司經(jīng)營素質(zhì)、特別是管理素質(zhì)的高低。

綜上所述,財務分析的一般目的在于,通過對公司的財務狀況和經(jīng)營成果進行分析、評價,為物業(yè)管理公司管理層和外部利益團體的相關(guān)經(jīng)濟決策提供依據(jù)。

(二)財務分析的要求

財務分析所提供的信息恰當與否,對經(jīng)濟決策的正確性有著十分重要的影響,因此,進行財務分析時需謹慎從事,并按以下要求進行:

1.分析依據(jù)的公允性和充分性

由于財務報表是財務分析的基本依據(jù),財務報表是否公允,直接影響著財務分析結(jié)論的正確性。判斷公司財務報表是否公允的標準為:①在報表的所有重要項目上,財務報表揭示的信息是否可靠、公允;②會計處理方法,包括會計核算方法和報表編制方法,是否前后期一致。如會計處理方法前后期發(fā)生變動,宜在財務分析之前進行必要的調(diào)整,以消除其對分析結(jié)論可能產(chǎn)生的影響。

進行財務分析,除利用公司財務報表反映的財務信息外,還需收集其他相關(guān)資料,主要包括物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展狀況、國家制訂的有關(guān)物業(yè)管理行業(yè)的法律法規(guī)和政策、公司在本行業(yè)中的地位、本行業(yè)中大多數(shù)公司的財務狀況和經(jīng)營成果等,所有這些信息都是進行物業(yè)管理財務分析所必需的。

2.分析方法的恰當性和綜合性

財務分析方法的選擇,取決于財務分析的目的?，F(xiàn)實中,財務分析的具體目的不盡相同,財務分析的方法也必然會有所差別。依據(jù)分析目的恰當?shù)剡x擇分析方法,是形成正確分析結(jié)論的前提之一。例如,

業(yè)主最關(guān)心物業(yè)管理公司的管理素質(zhì),分析時應選擇相應的方法,側(cè)重評估公司管理效率和經(jīng)營管理水平的高低;公司管理層為提高經(jīng)濟效益,十分關(guān)注經(jīng)營管理中存在的問題,其選擇的分析方法常常會涉及對償債能力、獲利能力和經(jīng)營管理效率等的評價。與此同時,值得注意的是每一種分析方法都有一定的局限性,因此,為提高分析結(jié)論的正確性,就一分析目的而言,有時要綜合運用多種不同的分析方法。

3.分析判斷的準確性

財務分析過程,是一去偽存真、去蕪取菁、由表及里的分析判斷過程。在判斷影響公司財務狀況、經(jīng)營成果的因素時,應進行深入的調(diào)查研究,重點區(qū)分主次因素及其影響,不被表象所迷惑,從而形成客觀、可靠的分析結(jié)論。

(三)財務分析的種類

物業(yè)管理公司的財務分析多種多樣,按不同的標志可作不同的分類。

1.按分析對象分類

按照分析對象的不同,可分為資產(chǎn)負債表分析、損益表分析和現(xiàn)金流量表分析三種。

(1)資產(chǎn)負債表分析,是指基于資產(chǎn)負債表而進行的財務分析。資產(chǎn)負債表反映了公司在特定時點的財務狀況,是公司的經(jīng)營管理活動結(jié)果的集中體現(xiàn)。通過分析公司的資產(chǎn)負債表,能夠揭示出公司償還短期債務的能力,公司經(jīng)營穩(wěn)健與否或經(jīng)營風險的大小,以及公司經(jīng)營管理總體水平的高低等。

(2)損益表分析,是指以損益表為對象進行的財務分析。損益表反映了公司在一定時期內(nèi)的經(jīng)營成果,解釋了公司財務狀況發(fā)生變動的主要原因。分析損益表,可直接了解公司的盈利狀況和獲利能力,并通過收入、成本費用的分析,較為具體地把握公司獲利能力高低的原因。就業(yè)主而言,它有助于分析公司管理收費的合理性及其使用效益。

(3)現(xiàn)金流量表分析,是以現(xiàn)金流量表為基礎(chǔ)進行的財務分析?，F(xiàn)金流量表揭示了公司在某一特定會計年度源于經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動的現(xiàn)金流入流出信息,反映了公司現(xiàn)金狀況變動的原因和結(jié)果。對現(xiàn)金流量表進行分析,有助于評價公司獲取現(xiàn)金及其等價物的能力,了解公司償債能力及公司未來經(jīng)營業(yè)績可能發(fā)生變化的方向,從而加深對公司財務狀況的認識。

值得注意的是:現(xiàn)實中,純粹的資產(chǎn)負債表、損益表或現(xiàn)金流量表分析不多。評價公司的償債能力、獲利能力和經(jīng)營管理水平時,通常需同時以資產(chǎn)負債表、損益表和現(xiàn)金流量表為對象進行財務分析。

2.按分析方法分類

按分析方法的不同,可分為橫向分析、縱向分析和綜合分析三類。

(1)橫向分析,又稱比較分析,是將同期財務報表中的兩個或多個項目進行比較,以反映它們之間的相互關(guān)系所處狀況的分析方法,它包括比率分析和構(gòu)成分析兩種。

(2)縱向分析,又稱趨勢分析,是通過對物業(yè)管理公司連續(xù)數(shù)期(年)的財務報表或財務比率進行對比,借以反映物業(yè)管理公司財務狀況變動趨勢的分析方法,它又具體分為指數(shù)分析和比率趨勢分析兩種。

(3)財務分析過程中,分析人員除重視比較分析和趨勢分析外,還十分重視綜合分析。盡管比較分析和趨勢分析可分別揭示出物業(yè)管理公司經(jīng)營狀況及其變化動態(tài)的信息,但為了能更清晰地描繪出物業(yè)管理公司經(jīng)營的總體狀況,并指明物業(yè)管理公司改善管理的努力方向,需將比較分析和趨勢分析揭示的信息進行綜合判斷,即綜合分析。常用的綜合分析方法之一是“杜邦體系”。

物業(yè)管理公司進行財務分析,研究、評價物業(yè)管理公司的財務狀況和經(jīng)營成果,必須以物業(yè)管理公司的財務報表為基礎(chǔ)。財務報表是物業(yè)管理公司的償債能力、獲利能力和經(jīng)營管理效率等的集中反映。目前,依據(jù)我國頒布實施的會計制度和公司法,物業(yè)管理公司提供的財務報表主要包括資產(chǎn)負債表、損益表、現(xiàn)金流量表和其他附表以及財務情況說明書。其中,進行財務分析主要運用資產(chǎn)負債表和損益表兩大基本報表。

二、橫向財務分析

現(xiàn)實財務分析中,橫向財務分析是運用最多的分析方法,主要包括比率分析和構(gòu)成分析兩種分析方法。這兩種分析方法有助于從不同的側(cè)面揭示物業(yè)管理公司的償債能力、獲利能力和經(jīng)營管理效率等方面的信息。

(一)比率分析

比率分析是財務分析中常用的分析方法,其分析過程就是計算和解釋財務比率的過程。財務比率繁多,涉及到物業(yè)管理公司經(jīng)營管理的各個方面,我們將其分為流動性比率、管理效率比率、獲利能力比率及債務比率四類(1995年,財政部公布了一套不同于國際慣例的評價指標體系,包括10個指標:收入利潤率=利潤總額÷產(chǎn)品營業(yè)凈額;總資產(chǎn)報酬率=〔利潤+利息支出〕÷平均資產(chǎn)總額;資本收益率=凈利潤÷實收資本;資產(chǎn)負債比率=負債總額÷資產(chǎn)總額;流動比率〔或速動比率〕;應收賬款周轉(zhuǎn)率=營業(yè)凈額÷應收賬款平均余額;存貨周轉(zhuǎn)率=營業(yè)成本÷平均存貨成本;資本保值增值率=期末所有者權(quán)益總額÷期初所有者權(quán)益總額;社會貢獻率=企業(yè)社會貢獻總額÷平均資產(chǎn)總額;社會積

累率=納稅總額÷企業(yè)社會貢獻總額)。

1.流動性比率

在正常經(jīng)營條件下,物業(yè)管理公司的流動負債需以其流動資產(chǎn)所產(chǎn)生的貨幣資金來償付。流動性比率亦稱變現(xiàn)能力比率,是用來反映償還短期債務能力的指標。該類指標主要有流動比率、速動比率。

(1)流動比率。流動比率是物業(yè)管理公司流動資產(chǎn)總額除以流動負債總額的比值,其計算公式為:

流動比率=流動資產(chǎn)÷流動負債

從表2-3-1求得天龍物業(yè)管理公司的流動比率為:2491÷946=2.63(1998年),2542÷950=2.68(1999年)。一般認為,該比率越高,表明公司的短期償債能力越強,短期負債得到償還的保障越大;但比率過高,則意味著物業(yè)管理公司在流動資產(chǎn)上投資過多,從而可能影響公司的獲利能力。因此,該比率大約為2比較合適。以上計算結(jié)果表明:天龍物業(yè)管理公司1998年、1999年的短期償債能力均很強,且1999年又進一步升高。有經(jīng)驗的分析人員都知道,該比率的恰當水平會因行業(yè)和企業(yè)具體情況的不同而不同。

(2)速動比率(酸性測試比率)。速動比率指速動資產(chǎn)和流動負債總額之比,計算公式為:

速動比率=速動資產(chǎn)÷流動負債

公式中,速動資產(chǎn)指扣除存貨后的流動資產(chǎn),包括貨幣資金、短期投資、應收票據(jù)、應收賬款等項目。

在評價短期償債能力上,流動比率存在一定的局限性。流動資產(chǎn)中,各項目的變現(xiàn)能力有所差別,除貨幣資金外,短期投資、應收票據(jù)和應收賬款均比存貨的流動性高。存貨須通過銷售(使用)和收款后,才能轉(zhuǎn)換為貨幣資金。如果存貨由于質(zhì)量、價格等原因而無法使用,其流動性會大打折扣。因此,在反映物業(yè)管理公司短期償債能力上,速動比率比流動比率更具有意義。

天龍物業(yè)管理公司的速動比率為:1487÷946=1.57(1998年),1370÷950=1.44(1999年)。習慣上,速動比率以1為宜。由計算結(jié)果可知,天龍物業(yè)管理公司兩年的短期償債能力都較強,1999年更趨向合理。盡管還應結(jié)合行業(yè)和物業(yè)管理公司的具體情況作進一步分析,但速動比率數(shù)字顯示,天龍物業(yè)管理公司流動資產(chǎn)的管理很可能存在問題。

2.管理效率比率

管理效率比率又稱運營效率比率,是用于衡量物業(yè)管理公司在資產(chǎn)管理上的效率和水平的財務指標,主要有應收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率以及總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。其中,前兩個指標反映了物業(yè)管理公司流動資產(chǎn)經(jīng)營管理水平的高低,直接影響著物業(yè)管理公司的短期償債能力。

(1)應收賬款周轉(zhuǎn)率。應收賬款周轉(zhuǎn)速度反映了應收賬款轉(zhuǎn)化為貨幣資金速度的快慢,它通常以一定時期內(nèi)的周轉(zhuǎn)次數(shù)或周轉(zhuǎn)一次所用天數(shù)表示。應收賬款周轉(zhuǎn)率表明了物業(yè)管理公司應收賬款一年內(nèi)的周轉(zhuǎn)次數(shù),應收賬款平均收現(xiàn)期則是反映周轉(zhuǎn)天數(shù)的財務比率。

應收賬款周轉(zhuǎn)率=營業(yè)收入÷應收賬款

應收賬款平均收現(xiàn)期=應收賬款÷(營業(yè)收入/360)=360÷應收賬款周轉(zhuǎn)率

從表2-3-1、表2-3-2可得出:1998年應收賬款周轉(zhuǎn)率為:2795÷515=5.43(次),平均收現(xiàn)期為:515÷(2795/360)=66.3(天),1999年應收賬款周轉(zhuǎn)率為:3117÷543=5.74(次),平均收現(xiàn)期為:543÷(3117/360)=62.7(天)。由此可以看出,天龍物業(yè)管理公司1999年應收賬款的管理水平有明顯提高;其速動比率的趨向合理,部分地同應收賬款周轉(zhuǎn)速度提高有關(guān)。一般而言,各物業(yè)管理公司通常會結(jié)合自身狀況和行業(yè)習慣制定應收賬款政策(即處理應收賬款的程序,包括給予一定的寬限期,逾期后去函催收、派人上門催收和采取強硬措施收款如訴諸法律等),所以難以定出對各物業(yè)管理公司都適宜的周轉(zhuǎn)次數(shù)和占用天數(shù)。對這一比率分析時,應重點同物業(yè)管理公司的應收賬款政策、歷史最好水平及行業(yè)的平均值進行比較。

(2)存貨周轉(zhuǎn)率。存貨周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)是衡量存貨周轉(zhuǎn)速度或流動性的財務指標,反映了物業(yè)管理公司存貨管理效率的高低。計算公式分別為:

存貨周轉(zhuǎn)率=營業(yè)成本÷存貨

存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)=存貨÷(營業(yè)成本/360)

利用表9.1、表9.2中資料可知:1998年天龍物業(yè)管理公司的存貨周轉(zhuǎn)率為:2140÷1004=2.13(次),周轉(zhuǎn)天數(shù)為:1004÷(2140/360)=168.9(天),1999年天龍物業(yè)管理公司的存貨周轉(zhuǎn)率為:2426÷1172=2.07(次),周轉(zhuǎn)天數(shù)為:1172÷(2426/360)=173.9(天),1999年存貨的周轉(zhuǎn)速度明顯降低?？梢?天龍物業(yè)管理公司流動比率偏高的原因,很大程度上同存貨周轉(zhuǎn)速度過慢有關(guān)。同樣,分析存貨管理效率時,應結(jié)合其具體情況,通過與其歷史最好水平、同行業(yè)平均值的比較,作出理性的判斷。

(3)固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率衡量的是固

定資產(chǎn)的利用效率,計算公式為:

固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=營業(yè)收入÷固定資產(chǎn)凈值

以天龍物業(yè)管理公司為例,1998年固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為:2795÷885=3.16(次),1999年為:3117÷1029=3.03(次)。1999年固定資產(chǎn)利用效率略有下降,其原因很可能同當年購置的固定資產(chǎn)投入服務的時間較遲有關(guān)。

(4)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是資產(chǎn)總額與營業(yè)收入的比值,計算公式為:

總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=營業(yè)收入÷資產(chǎn)總額

利用表2-3-1、表2-3-2中資料可計算出:1998年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為:2795÷3612=0.77(次),1999年為:3117÷3998=0.78(次)。要判斷這一指標是否合理,需同歷史最好水平和行業(yè)平均水平進行比較。近兩年,一些物業(yè)管理公司運用其資產(chǎn)獲取的營業(yè)收入低于資產(chǎn)數(shù)額,部分原因在于正在建設(shè)中的固定資產(chǎn)數(shù)額較大,但這些用于擴大服務能力的在建項目完工后,將有助于未來總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度的提高?？梢?評價時還應充分考慮各物業(yè)管理公司自身的具體情況和特點。

3.獲利能力比率

近年來,無論是物業(yè)管理公司的外部利益團體還是管理層,都越來越重視獲利能力。投資者投資的目的是財產(chǎn)增值,實現(xiàn)這一目的的程度同其所投資的物業(yè)管理公司的獲利能力高低密切相關(guān)。長期債權(quán)人的權(quán)益能否得到保障,除受物業(yè)管理公司短期償債能力的影響外,從深層而言,取決于債務人的長期獲利能力。物業(yè)管理公司管理層也十分重視這一能力,股東評價其受托代理責任的履行情況時,獲利能力是最主要的指標。此外,業(yè)主們也同樣關(guān)心這一能力,因為在正確處理盈利和服務關(guān)系的前提下,物業(yè)管理公司的獲利能力高低,很大程度上反映了服務質(zhì)量的好壞。獲利能力指標包括收入(銷售)利潤率、資產(chǎn)報酬率、權(quán)益報酬率等。

(1)營業(yè)毛利率。營業(yè)毛利率是毛利占營業(yè)收入的百分比,計算方法如下:

營業(yè)毛利率=(營業(yè)收入-營業(yè)成本)÷營業(yè)收入=毛利÷營業(yè)收入

從表2-3-2求得:1998年天龍物業(yè)管理公司的毛利率為:(2795-2140)÷2795=23.4%,1999年毛利率為:(3117-2426)÷3117=22.2%,比1998年下降了1.2個百分點。這說明1999年的營業(yè)成本有所提高,其原因要作具體分析,可能是物業(yè)管理公司材料成本、人工成本的提高或人工效率的降低等因素造成的。

(2)收入(銷售)利潤率。收入(銷售)利潤率是凈利潤和營業(yè)收入之比。一般認為,該比率是反映獲利能力的基本指標,它表明了一元營業(yè)收入中可用于形成稅后利潤的比重。在公司主營業(yè)務――物業(yè)管理突出的前提下,收入利潤率和營業(yè)毛利率結(jié)合在一起,可從整體上把握其經(jīng)營狀況。

收入利潤率=凈利潤÷營業(yè)收入

從表2-3-2求得:1998年天龍物業(yè)管理公司的收入利潤率為:456÷2795=16.31%,1999年為:488÷3117=15.66%,比1998年低了0.65個百分點。假定行業(yè)平均水平為14%,則天龍物業(yè)管理公司的營業(yè)獲利能力明顯較強。從計算結(jié)果知,營業(yè)毛利率和收入利潤率揭示的信息相同――1999年的獲利能力有所下降,其原因在于營業(yè)成本的增長速度大于成本費用的下降速度(有關(guān)分析見構(gòu)成分析部分)。造成天龍物業(yè)管理公司營業(yè)成本上漲的原因需結(jié)合物業(yè)管理公司的具體情況進行分析。

(3)資產(chǎn)報酬率。資產(chǎn)報酬率又稱投資報酬率(roi),是物業(yè)管理公司凈利潤和資產(chǎn)總額之比,表明了資產(chǎn)的綜合利用效果。

資產(chǎn)報酬率=凈利潤÷資產(chǎn)總額

從表2-3-1、表2-3-2中可求出,1998年天龍物業(yè)管理公司的資產(chǎn)報酬率為:456÷3612=12.62%,1999年為:488÷3998=12.21%。資產(chǎn)報酬率等于資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率乘以收入利潤率,它體現(xiàn)的資產(chǎn)利用效果更全面。計算結(jié)果表明:1999年,由于收入利潤率的降低,該比率略有下降。

(4)權(quán)益報酬率。權(quán)益報酬率或凈值報酬率,是凈利潤與所有者權(quán)益之比,其中,所有者權(quán)益是總資產(chǎn)扣除負債后的剩余權(quán)益。

權(quán)益報酬率=凈利潤÷所有者權(quán)益=凈利潤÷(總資產(chǎn)-負債)

從表2-3-1表、表2-3-2中可求出,1998年天龍物業(yè)管理公司的權(quán)益報酬率為:456÷2222=20.52%,1999年為:488÷2604=18.74%。該比率1999年下跌明顯,其原因有待進一步確定(有關(guān)分析見杜邦體系部分)。

4.債務比率

債務比率利用負債與資產(chǎn)、權(quán)益之間的關(guān)系,反映物業(yè)管理公司償付長期債務能力的高低以及物業(yè)管理公司財務風險的大小。對此,物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團體都十分關(guān)心。一般認為,這類比率主要包括:資產(chǎn)負債比率、負債權(quán)益比率和利息保障倍數(shù)等指標。

(1)資產(chǎn)負

債比率。資產(chǎn)負債比率是負債占總資產(chǎn)的百分比,直接體現(xiàn)出物業(yè)管理公司的資產(chǎn)依賴負債融通的比重,反映了物業(yè)管理公司的財務風險。此外,由于債權(quán)人的利益依靠總資產(chǎn)來保障,這一比率也反映出債權(quán)人利益的保障程度。

資產(chǎn)負債比率=負債總額÷資產(chǎn)總額

據(jù)表2-3-1中資料可知:1998年該物業(yè)管理公司的資產(chǎn)負債比率為:1390÷3612=38.48%,1999年為:1394÷3998=34.87%,負債融資的比重有所降低。

評價資產(chǎn)負債比率時,以行業(yè)平均水平作為判斷標準很重要。比重過高,投資者面臨的財務風險就會很高,債權(quán)人的利益得到償付的可能性就大大降低,物業(yè)管理公司的資金成本也會大幅升高,如我國國有企業(yè)的資產(chǎn)負債比率在70%~80%之間,這是造成國有企業(yè)效益不佳、銀行不良資產(chǎn)過多的重要原因;比率過低,物業(yè)管理公司的資金成本不一定就低,投資者難以享有負債經(jīng)營的利益。國際上,一般認為該比率為50%比較合適。由此看來,天龍物業(yè)管理公司的負債比重較低,經(jīng)營比較保守。

(2)負債權(quán)益比率。負債權(quán)益比率是負債總額與所有者權(quán)益總額相比較而求得的比值。該比率主要用于衡量所有者權(quán)益為債權(quán)人提供的保障程度,比值越小,債權(quán)人的利益越有保障。

負債權(quán)益比率=負債總額÷所有者權(quán)益總額

從表2-3-1求得:1998年該公司的負債權(quán)益比率為:1390÷2222=62.56%,1999年為:1394÷2604=53.53%。一般認為,負債權(quán)益比率以100%為宜。這一比率同資產(chǎn)負債比率反映的信息相同。

(3)利息保障倍數(shù)。利息保障倍數(shù)是營業(yè)利潤與利息費用的比率,用于反映物業(yè)管理公司支付債務利息的能力,計算方法為:

利息保障倍數(shù)=息稅前利潤÷利息費用=(利潤總額+利息費用)÷利息費用

經(jīng)計算可知:1998年該公司的利息保障倍數(shù)為:587÷50=11.74(倍);1999年為:620÷46=13.48(倍)。由于利潤總額的增大,天龍物業(yè)管理公司支付利息的能力大幅提高。這一比率的最低標準為1倍,恰當?shù)母断⒛芰λ綉Y(jié)合行業(yè)平均值和物業(yè)管理公司的最佳歷史水平而定。

5.比率分析的基準

為了反映物業(yè)管理公司的償債能力和獲利能力,物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團體的分析人員需計算許多比率,并按照一定標準對計算結(jié)果進行縱向和橫向判斷,從而取得決策所需信息。在縱向判斷過程中,常用的評價判斷標準或基準是物業(yè)管理公司自身的歷史最好水平,而橫向判斷主要運用行業(yè)平均水平及行業(yè)先進水平這兩個基準。

就縱向判斷而言,無論物業(yè)管理公司管理層還是外部各利益團體,都易于取得制定該標準所需要的資料,進而判斷特定比率是否有所改善或惡化,并總結(jié)出有助于改善經(jīng)營管理的經(jīng)驗教訓。

比率分析的主要優(yōu)點在于消除了物業(yè)管理公司間由于規(guī)模不同造成的不可比性,便于進行同行業(yè)間的比較分析――橫向分析。在橫向分析過程中,物業(yè)管理公司應結(jié)合自身的經(jīng)營業(yè)績選擇評價基準。盡管最常用的基準是行業(yè)平均值,但績優(yōu)物業(yè)管理公司適宜以行業(yè)先進水平為基準。因為行業(yè)平均值是高比率和低比率的簡單平均,以其為基準不利于績優(yōu)物業(yè)管理公司提高經(jīng)營管理水平。

目前,我國尚未有專門機構(gòu)或報刊定期公布分行業(yè)的平均財務比率,增加了橫向分析的難度。據(jù)《中國證券報》披露,財政部計劃定期公布分行業(yè)的財務比率標準,各項準備工作已在進行之中。

6.比率分析的局限性

比率分析方法簡明扼要、通俗易懂,為財務分析人士廣泛使用。但是,在實際運用中值得注意的問題是:

(1)會計政策和程序的可比性。按照我國會計準則和會計制度的規(guī)定,部分事項的會計處理多種方法并存,如存貨的計價方法等,物業(yè)管理公司可結(jié)合自身的實際情況進行選擇。盡管要求同一物業(yè)管理公司的會計處理盡可能保持前后期的一致性,但同行業(yè)的不同物業(yè)管理公司可能會選擇不同的處理方法,造成行業(yè)內(nèi)不同物業(yè)管理公司的會計報表在一定程度上不可比,使物業(yè)管理公司間財務比率的對比分析難度增大。

(2)分析的綜合性。每一個財務比率分別從一個角度提供著物業(yè)管理公司的財務信息,但單一的財務比率意義并不大,難以進行客觀的評價。例如資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高,一方面意味著資產(chǎn)利用效率好,另一方面,也可能表明物業(yè)管理公司無力購置資產(chǎn)、資產(chǎn)偏低。此外,某一比率的不利方面可能為另一比率的有利方面所抵銷。分析中應將各種比率反映的信息進行綜合,才能作出正確的判斷。

(3)經(jīng)營方式的影響。不同物業(yè)管理公司的經(jīng)營方式各不相同,如有些物業(yè)管理公司自己購置固定資產(chǎn),而另一些物業(yè)管理公司則租賃取得;即使是同一物業(yè)管理公司,在不同時期也可能會采用不同的經(jīng)營方式。會計報表反映的是資金運動的過程和結(jié)果,必然會體現(xiàn)出這種差異,從而也會給比率分析帶來不可比性。

(4)多元化的經(jīng)營戰(zhàn)略。目前,越來越多的物業(yè)管理公司進行跨行業(yè)

的多種或多元化經(jīng)營,有些物業(yè)管理公司的經(jīng)營甚至涉及多個行業(yè),而且這一趨勢正在進一步增強。在多元化經(jīng)營下,除非物業(yè)管理公司的主營業(yè)務突出,如天龍物業(yè)管理公司是一個以物業(yè)管理為主營業(yè)務的物業(yè)管理集團公司,經(jīng)營領(lǐng)域涉及室內(nèi)裝潢、零售等多個行業(yè),否則,比率分析時無法確定物業(yè)管理公司所屬的行業(yè),難以進行橫向比較。當然,在多元化物業(yè)管理公司內(nèi),各部門的經(jīng)營相對單一,管理層可按各部門所屬行業(yè)進行分析,但外部各利益團體很難取得分部門的財務報表,其分析的難度可想而知。

(5)季節(jié)性經(jīng)營的影響。在多元化經(jīng)營方式下,就帶有季節(jié)性的業(yè)務而言,月份和季度的比率分析通常難以說明問題。某些財務比率在淡季可能較低,而在旺季又會較高,難以通過對比分析判斷其變化情況。此時,理性的方法是采用全年平均數(shù),將季節(jié)性波動的影響降低至最小程度。

(6)會計數(shù)據(jù)的歷史性。比率分析中運用的會計資料是歷史數(shù)據(jù),是按照歷史成本原則編制的,未考慮通貨膨脹的影響,因此,以其為基礎(chǔ)計算的財務比率僅對預測未來有一定的參考價值,不能代表未來;如果物業(yè)管理公司的經(jīng)營外部環(huán)境發(fā)生重大變化,會計信息的歷史性會誤導分析的方向。

此外,比較分析中還應注意行業(yè)基準的選擇問題(前面已作分析),績優(yōu)物業(yè)管理公司不宜用行業(yè)平均值作為判斷的基礎(chǔ)。

(二)構(gòu)成分析

構(gòu)成分析又稱百分比財務報表分析,是以報表的特定項目為基礎(chǔ),將絕對數(shù)財務報表轉(zhuǎn)化為相對數(shù)(構(gòu)成百分比)財務報表,通過分析各項目在不同時期的百分比變化,借以揭示物業(yè)管理公司的資產(chǎn)、資金結(jié)構(gòu)變化狀況的一種比較分析方法。其中,百分比資產(chǎn)負債表一般以資產(chǎn)總額為基礎(chǔ)(即100%),百分比損益表常以營業(yè)收入為基礎(chǔ)。

某一項目所占百分比=(該項目金額÷資產(chǎn)總額或營業(yè)收入)×100%

表2-3-3、表2-3-4分別為天龍物業(yè)管理公司的百分比資產(chǎn)負債表和百分比損益表。實際工作中,需用多年的報表加以綜合分析。為方便起見,在此只用兩年的報表來說明。

由于構(gòu)成分析側(cè)重于揭示財務狀況變動的原因,在實際運用時,應以比率分析為主、構(gòu)成分析為輔,兩種分析相互補充。此外,構(gòu)成分析不僅可用于同一物業(yè)管理公司不同時期的財務狀況的比較,還可用于分析物業(yè)管理公司之間或與同行業(yè)平均數(shù)之間的差異及其原因。

構(gòu)成分析中,重點應放在比重較大、波動較大的項目以及影響重要財務比率的相關(guān)項目上。例如比率分析中的收入利潤率,從表2-3-4知,營業(yè)成本的比重升高了1.26個百分點,這是造成1999年收入利潤率降低0.65個百分點的根本原因。

表2-3-3中,流動資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重過高,達60%以上,這就導致了高流動比率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度過慢;應收賬款的比重降低(0.46個百分點),解釋了應收賬款周轉(zhuǎn)速度加快的原因;短期借款減少5.2個百分點,實收資本增加3.3個百分點,兩者是造成資產(chǎn)負債比率降低3.6個百分點的主要因素等。

從表2-3-4看,1999年天龍物業(yè)管理公司獲利能力的變動原因在于:營業(yè)成本上升了1.26個百分點,而同期期間費用降低了0.48個百分點。因此,盡管營業(yè)成本的變動不大,但它是造成收入利潤率下降的惟一因素,值得特別予以關(guān)注,并進一步具體分析其升高的原因。

三、縱向分析與綜合分析

盡管橫向財務分析很有價值,但它僅能提供某一時期物業(yè)管理的財務信息。為了解動態(tài)狀況,有必要進行縱向分析?？v向分析又稱趨勢分析,主要有指數(shù)分析和比率趨勢分析兩種方法。縱向分析和橫向財務分析的結(jié)合,即綜合分析實現(xiàn)了兩者優(yōu)勢的互補,是物業(yè)管理財務分析中不可或缺的方法。

(一)指數(shù)分析

指數(shù)分析又稱定基百分比報表分析,是以基期財務報表中的各項目為基礎(chǔ),揭示各報告期財務報表中各項目與基期報表中同一項目之間比例關(guān)系的一種縱向財務分析方法。

某一項目指數(shù)=(報告期金額÷基期金額)×100%

表2-3-5、表2-3-6分別表示天龍物業(yè)管理公司的指數(shù)資產(chǎn)負債表和指數(shù)損益表。分析時,重點應放在波動幅度較大的項目、波動不大但很重要的項目上。對于異常波動項目,如其絕對數(shù)較小時可不視為分析的重點。例如表2-3-5中,遞延資產(chǎn)增長高達133.33%,其絕對數(shù)僅增加4萬元。

如表2-3-5所示,從資產(chǎn)方看,存貨1999年比1998年升高了16.73%;在建工程升高了99.58%。從負債方看,短期借款的減幅突出,達21.94%;盈余公積的升幅也達26.56%。如表2-3-6所示,營業(yè)費用和財務費用分別降低了約8%,從而使期間費用下降,這就進一步解釋了為何收入利潤率的降幅低于營業(yè)成本的升幅?？梢?指數(shù)分析與構(gòu)成分析提供了大體相同的信息。

值得注意的是:指數(shù)分析和構(gòu)成分析的側(cè)重點不同,構(gòu)成分析側(cè)重于反映物業(yè)管理公司資產(chǎn)、資金結(jié)構(gòu)的短

期變化,指數(shù)分析的側(cè)重點在于反映物業(yè)管理公司財務報表中各項目的長期變動趨勢,但指數(shù)分析對構(gòu)成分析揭示的信息也有明確的反映?？傊?指數(shù)分析和構(gòu)成分析能揭示比率分析無法提供的信息,特別是較長時期內(nèi)物業(yè)管理公司資金的籌措和運用信息。三種分析方法結(jié)合起來,有助于較全面揭示物業(yè)管理公司的整體信息。

四、比率趨勢分析

比率趨勢分析,即將物業(yè)管理公司若干年的財務比率依時間先后順序予以排列,并作出比較,以加深對物業(yè)管理公司財務狀況及其變動趨勢的了解。值得注意的是,比率分析不同于比率趨勢分析,比率分析只能判定物業(yè)管理公司目前的財務狀況是好是壞,而比率趨勢分析有助于外界和管理層判斷目前的財務狀況是暫時的還是持續(xù)的。表2-3-7列出了近5年間天龍物業(yè)管理公司的財務比率。

從表2-3-7可以看出:①流動性比率方面。1995~1999年間,天龍物業(yè)管理公司的兩大比率都過高,其中,流動比率較穩(wěn)定,速動比率有降低趨勢,物業(yè)管理公司的短期償債能力較強。②管理效率比率方面。盡管存貨周轉(zhuǎn)速度逐步下降,但由于應收賬款周轉(zhuǎn)速度不斷加快,固定資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度有回升趨勢,因而,總資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度波動不大。③獲利能力比率方面。營業(yè)毛利率明顯下滑,收入利潤率向下波動,資產(chǎn)報酬率趨向穩(wěn)定,權(quán)益報酬率起伏較大?？傮w而言,天龍物業(yè)管理公司的獲利能力略有降低。④債務比率方面。物業(yè)管理公司的負債比率有升高傾向,但仍維持在較低水平,物業(yè)管理公司的長期償債能力并未受到影響?？梢?天龍物業(yè)管理公司的總體財務狀況惡化趨勢不明顯,基本上保持了穩(wěn)定。

五、綜合分析:杜邦財務分析體系

物業(yè)管理公司財務分析中,僅僅觀察財務報表無法洞察物業(yè)管理公司財務狀況的全貌,同時僅觀察單一的財務比率,也難以了解物業(yè)管理公司財務狀況的全面情況。為此,需要把各種財務比率結(jié)合起來,其方法就是杜邦財務分析體系。作為一種綜合分析方法,杜邦財務分析體系為物業(yè)管理公司改善內(nèi)部經(jīng)營管理提供了有益的分析框架。

杜邦財務分析體系是借助于幾個主要財務比率之間存在的既定關(guān)系,評判物業(yè)管理公司償債能力和獲利能力的高低及其原因的一種綜合分析方法。由于美國杜邦(dupont)公司的財務經(jīng)理最先提出并運用了這一方法,故稱為杜邦財務分析法。圖2-3-2稱為杜邦體系圖。其中,主要財務比率之間的關(guān)系為

權(quán)益報酬率18.74%=資產(chǎn)報酬率12.21%×權(quán)益乘數(shù)1.535

資產(chǎn)報酬率12.21%=總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.78×收入利潤率15.66%

其中,

權(quán)益乘數(shù)=資產(chǎn)總額÷所有者權(quán)益=1÷(1-資產(chǎn)負債比率)=1÷(1-34.87%)=1.535

權(quán)益報酬率是一個高度綜合性指標,投資者對其極為重視。從杜邦圖中可以看出,該比率是資產(chǎn)報酬率、收入利潤率和資產(chǎn)負債比率三大比率的綜合體。這一關(guān)系解釋了三大比率如何相互影響,并進而吸納其他財務比率共同決定權(quán)益報酬率的高低,同時,也為物業(yè)管理公司管理層指明了改善權(quán)益報酬率的途徑(若在該圖中加入同行業(yè)平均值,其價值會更大)。例如,經(jīng)與同行業(yè)比較,天龍物業(yè)管理公司管理層借助于杜邦圖發(fā)現(xiàn):權(quán)益報酬率低是總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度慢造成的,但物業(yè)管理公司的應收賬款周轉(zhuǎn)率高于同行業(yè)水平,固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度與同行業(yè)相當,問題在于物業(yè)管理公司存貨過多,影響了資產(chǎn)的總體周轉(zhuǎn)速度。因此,天龍物業(yè)管理公司可采取的策略主要有:①加強存貨管理,減少存貨積壓,實現(xiàn)資產(chǎn)加速周轉(zhuǎn)。②在存貨周轉(zhuǎn)近期難有較大改善的前提下,通過降低營業(yè)成本,實現(xiàn)收入利潤率的攀升。③舉債經(jīng)營,提高資產(chǎn)負債比率,利用權(quán)益乘數(shù)的倍增作用,改善權(quán)益報酬率等。實際工作中,天龍物業(yè)管理公司應結(jié)合自身的具體情況,選擇其中一個策略加以運用或綜合運用多個策略。

六、物業(yè)管理的效益評價

在當前整個國民經(jīng)濟從速度型向效益型轉(zhuǎn)變的大環(huán)境下,物業(yè)管理公司如何結(jié)合自身實際情況,合理利用有限資源,為物業(yè)業(yè)主和使用人提供優(yōu)質(zhì)、高效、低耗、適宜的服務,提高資源的使用效益,這是物業(yè)管理公司財務管理工作中亟需解決的重大實踐問題。為此,物業(yè)管理公司必須重視提高效益和開展效益評價工作。

(一)效益評價及意義

物業(yè)管理公司的效益評價是指用各種評價方法對公司的要素投入和產(chǎn)出效果進行比較分析,并給出評價結(jié)論的管理活動。物業(yè)管理公司進行效益評價具有重要的意義。

(1)物業(yè)管理公司是獨立的法人經(jīng)濟實體,以盈利為目的,其經(jīng)營活動是以創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益為導向的,因此,評價公司經(jīng)濟效益的好壞就顯得十分重要。

(2)物業(yè)管理公司是以從事物業(yè)管理為主的公司,作為獨立經(jīng)濟實體,它以盈利為目的,但是,公司所從事的物業(yè)管理活動又具有其特殊性,即物業(yè)管理是城市管理的重要內(nèi)容之一,同時,物業(yè)管理為業(yè)主和使用權(quán)人服務。因此,物業(yè)管理工作的好壞,直接影響到市容市貌和城市居民的工作和生活。良好的物業(yè)管理,能夠創(chuàng)

造優(yōu)美的市容市貌,為城市居民創(chuàng)造一個安全、舒適、祥和、高雅的工作環(huán)境和生活環(huán)境。從這個意義上說,物業(yè)管理公司所從事的物業(yè)管理活動牽涉到千家萬戶的居住環(huán)境、工作環(huán)境與生活質(zhì)量。所以,對服務質(zhì)量的評價也非常重要和非常必要。

(3)隨著社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展,物業(yè)管理公司之間的競爭必然加劇,因此,物業(yè)管理公司要求生存,謀發(fā)展,就必須采取發(fā)展外延與改造內(nèi)涵相結(jié)合的方針,通過深化改革,完善管理,提高現(xiàn)有資源使用的效益,減少資源使用中配置不合理、利用效益低和嚴重浪費的現(xiàn)象。物業(yè)管理公司只有加強效益評價工作,提高財務管理水平,實現(xiàn)資源的最佳組合和最優(yōu)利用,才能在市場競爭中立于不敗之地。

(4)物業(yè)管理公司的經(jīng)濟效益是指用最少的資源消耗,提供更多、有效、優(yōu)質(zhì)、適合業(yè)主需要的物業(yè)管理服務,是投入和產(chǎn)出的比例關(guān)系。過去,大多數(shù)物業(yè)管理公司都未開展效益評價工作,因而對自身的效益水平如何,哪些方面效益高,哪些方面效益低,哪些工作應達到什么水準的效益等問題難以說清。為了適應社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的需要,物業(yè)管理公司必須進一步強化財務管理職能,積極開展效益評價工作。只有這樣才能真實反映和客觀評價物業(yè)管理公司各部門資源配置的合理程度和各類業(yè)務經(jīng)濟活動的效益優(yōu)劣,從而根據(jù)評價過程和結(jié)果的分析、論證,找出效益高的運行機制、管理經(jīng)驗和效益低的問題及原因,建立和形成日趨合理的經(jīng)營機制和管理模式,為制定財務計劃、經(jīng)營決策和指導工作提供科學依據(jù)。因此,開展效益評價工作是提高資源使用綜合效益,強化財務管理的基礎(chǔ)。

(二)效益評價工作的開展

1.應將效益評價工作提到公司的重要議事日程上

效益評價工作涉及全公司的方方面面,關(guān)系公司發(fā)展的全局,做好效益評價工作的關(guān)鍵是公司領(lǐng)導的重視。因此,物業(yè)管理公司的領(lǐng)導要統(tǒng)一思想,提高認識,高度重視,不僅要深刻理解效益評價工作的作用及意義,而且要了解效益評價工作的基本內(nèi)容,并作為自己的重要職責提到議事日程卜。公司應有一位總經(jīng)理分管此項工作,定期研究重大問題,組織協(xié)調(diào)有關(guān)部門的工作。

2.調(diào)配力量,落實人員

物業(yè)管理公司的財務管理部門應是開展效益評價的工作機構(gòu),應在財務管理部門內(nèi)指定專人專職負責開展和協(xié)調(diào)效益評價工作。效益評價工作比較復雜,涉及面廣,技術(shù)性強,需要公司各部門的通力協(xié)作和密切配合。因此,為保證此項工作的落實,公司應為財務管理部門調(diào)配得力、精干的人員,專職從事效益評價工作,公司其他部門也應大力支持和密切配合,并為開展效益評價工作提供多方面的必要條件。

3.選擇評價領(lǐng)域

物業(yè)管理公司發(fā)展中涉及資源使用效益方面的問題很多。目前,根據(jù)市場競爭和深化改革中迫切需要解決的問題,效益評價應從以下四個方面開展相關(guān)工作:

(1)機構(gòu)設(shè)置、資源配置、設(shè)施功能與利用、資金籌措方式、總體管理與部門間橫向聯(lián)系等問題;

(2)項目評價、投資效益、技術(shù)裝備合理性、設(shè)備配置與使用效益,以及其他重大投資決策的可行性研究、論證等;

(3)公司各部門、機構(gòu)的效益評價;

(4)物業(yè)管理綜合效益評價。

(三)開展效益評價工作應注意的幾個問題

1.評價指標的確立

開展效益評價工作憑借的重要手段是科學、客觀的反映效益水平的評價指標體系。但建立評價指標體系難度很大,需要多方面的研究、探討,需要一定的時間和繁瑣的篩選過程。在未確立規(guī)范化評價指標體系前,財務管理部門可先優(yōu)選數(shù)個指標,如反映工作效率、服務質(zhì)量、投入與產(chǎn)出比等方面的指標開展評價工作。

通過探討、比較,初步確立公司效益評價指標體系。物業(yè)管理公司常用的物業(yè)管理效益評價指標主要有綜合效益指標和服務質(zhì)量指標兩類:

(1)綜合效益指標

①人均利潤。它是反映公司人均創(chuàng)利水平的指標。用公式表示為:

人均利潤=凈利潤÷職工總數(shù)

②權(quán)益報酬率。它是衡量所有者權(quán)益獲利水平高低的指標。權(quán)益報酬率越高,則說明公司運用資金的效果越好。權(quán)益報酬率可用下式來計算:

權(quán)益報酬率=(凈利潤÷所有者權(quán)益總額)×100%

③成本費用利潤率。它是反映公司所花代價的水平的指標。成本費用利潤率越高,說明花同樣代價所獲得的利潤越高。其計算公式為:

成本費用利潤率=(凈利潤÷成本費用總額)×100%

④營業(yè)收入利潤率。它反映了公司所創(chuàng)造的利潤與經(jīng)營收入的比例關(guān)系。營業(yè)收入利潤率越高,則表明相同營業(yè)收入所創(chuàng)造的利潤越多。計算公式如下:

&n

bsp; 營業(yè)收入利潤率=(凈利潤÷營業(yè)收入總額)×100%

⑤資產(chǎn)報酬率。它是反映公司利用資產(chǎn)創(chuàng)利效果的指標。資產(chǎn)報酬率越高,說明公司的資產(chǎn)利用效果好。計算公式如下:

資產(chǎn)報酬率=(凈利潤÷資產(chǎn)總額)×100%

⑥每股利潤,又稱每股收益。它是衡量股份公司普通股創(chuàng)利多少的指標,可用以下公式來計算:

普通股每股利潤=(凈利潤-優(yōu)先股股利)÷普通股流通股數(shù)

⑦股利報酬率。它是普通股每股股利與每股市場價格的比率,反映股票投資在股利方面所獲得的報酬。其計算公式為:

股利報酬率=每股股利÷每股市價

⑧市盈率,又稱價格盈余率或價格與收益比率,是普通股每股市價與每股利潤之比,可用公式表示:

市盈率=普通股每股市場價格÷普通股每股利潤

(2)服務質(zhì)量指標

物業(yè)管理公司的服務質(zhì)量指標通常難以確定和量化?，F(xiàn)實中常用的指標有:

①物業(yè)完好率。它是衡量物業(yè)管理好壞的一個重要指標,具體又可分為房屋完好率、附屬設(shè)備完好率和配套設(shè)施完好率。完好率越高,則說明物業(yè)維修、保養(yǎng)越好。

②維修及時率。它是反映房屋、附屬設(shè)備及配套設(shè)施維修效率的指標,維修及時率越高,則說明公司的服務效率越高。

③維修合格率。這是反映維修質(zhì)量的指標,維修合格率越高,則說明公司服務質(zhì)量高。

④火災事故率、刑事發(fā)案率、交通事故率。這是反映保安質(zhì)量好壞的指標?；馂氖鹿事省⑿淌掳l(fā)案率、交通事故率越低,則說明保安工作做得越好;反之,保安工作做得不好。

⑤物業(yè)保值增值率。它也是反映物業(yè)管理好壞的綜合性指標。其計算公式如下:

物業(yè)保值增值率=(期末物業(yè)總價值÷期初物業(yè)總價值)×100%

⑥環(huán)境綠化率與綠化完好率。環(huán)境綠化率(人均環(huán)境綠化面積與標準人均綠化面積之比率)和綠化完好率越高,則說明公司的綠化與養(yǎng)護工作做得越好。

⑦衛(wèi)生保潔程度。這是反映環(huán)境衛(wèi)生工作做得好壞的指標。保潔程度越高,反映衛(wèi)生保潔工作做得越好。

⑧物業(yè)檔案資料完備率。它是反映對物業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理好壞的指標。檔案資料齊備,管理有序,容易查找,則說明對物業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理得越好。

⑨環(huán)境綜合效益指標。這是綜合反映環(huán)境效益高低的指標。物業(yè)的整體完好、整潔、美觀,無違章亂搭、亂建、亂設(shè)攤子、亂設(shè)廣告牌、亂貼、亂畫,無違反規(guī)定養(yǎng)家禽、家畜及寵物,車輛停放有序,路面完好、暢通,無三廢污染源和噪音污染源等,則環(huán)境綜合效益好;反之,環(huán)境綜合效益就差。

⑩居民滿意率。居民是物業(yè)管理的直接受益者,居民滿意率的高低也是衡量物業(yè)管理質(zhì)量好壞的一個重要指標。一般地,居民滿意率通過居民的調(diào)查和居民的反饋信息求得。居民滿意率是一個綜合性的動態(tài)指標。隨著居民生活水平的提高,衡量居民滿意程度的標準也在提高,因而居民滿意率會發(fā)生變化。

在評價過程中,財務管理部門要逐步摸索出本公司各評價指標的平均值,并進而研究最佳值,以便據(jù)此對公司各部門進行比較,使其向平均值或最佳值方向努力,逐步提高其物業(yè)管理水平。

2.評價手段的運用

根據(jù)物業(yè)管理活動的實施進程,物業(yè)管理公司可進行定期或不定期的效益評價,并通過與其他同類型的物業(yè)管理公司進行橫向比較,找出實際效益水平上的優(yōu)劣差異,以加強管理,提高經(jīng)濟效益。公司各部門也可進行定期或不定期的自我評價,通過自身動態(tài)變化的縱向比較,以及公司所做的橫向比較,發(fā)現(xiàn)問題,總結(jié)經(jīng)驗,及時調(diào)整對策,強化管理力度。

公司進行效益評價可采用的評價方法有很多,歸結(jié)起來有兩大類,即定性評價方法和定量評價方法。定性評價方法是對公司的經(jīng)濟效益進行定性描述,而定量評價方法則是用定量指標和數(shù)學模型進行效益評價的方法。一般地,進行效益評價時,應把定性方法和定量方法結(jié)合起來進行綜合分析。

3.評價工作的實施步驟

第2篇 物業(yè)清潔機械使用保養(yǎng)管理程序

物業(yè)清潔機械使用、保養(yǎng)、管理程序

洗地機:

1、于硬性地面清洗。

2、裝地刷與針盤,并使地刷與針盤按逆時針方向旋轉(zhuǎn)。

3、按比例往水箱內(nèi)注入清水和清潔劑。

4、插上電源,按下調(diào)節(jié)開關(guān),將手柄桿調(diào)至適合自己的高度。

5、從最靠電源插座的地方開始操作機器,防止機器壓過電線。

6、注意事項

6.1、工作時必須避免刷子接觸電源線,以免電源線卷進刷子內(nèi)。

6.2、開動洗地機時,電源線要在操作者的背后。

6.3、使用清潔劑時,注意不要讓水弄濕馬達。

6.4、使用完畢,要注意安全,不要隨便使手離開手柄,放開操縱桿,等機器完全停止后再切斷電源,卸下地刷與針盤。

7、保養(yǎng)工作

7.1、使用完畢,把機身及配件清洗干凈。

7.2、用干凈布擦凈機器、電線,將電線繞回機掛鉤,機器必須存放在干燥地方。

吸塵機:

1、用于地面、地毯、墻面等較平整部位吸塵的專用清潔設(shè)備。

2、把軟管接駁在機身上,插入220伏電源。

3、開動時按頂上的開關(guān)按鈕。

4、吸硬地面時,把吸嘴毛刷伸出,吸地毯時毛刷收入吸嘴內(nèi)。

5、注意事項

5.1、使用前,檢查機內(nèi)塵袋是否已清塵。

5.2、使用后,檢查塵袋,如滿塵需倒塵,用另一吸塵機吸去機內(nèi)及塵袋外微塵。

5.3、干性吸塵機,切勿把水份吸入機內(nèi)。

6、保養(yǎng)工作

6.1、使用完畢后切斷電源,取下軟管和管夾頭,將繞好的電線掛于機身外殼。

6.2、將軟管松開卷成一圈,或掛在墻上。

吸水機

1、專用于清除積水。

2、把軟管接駁在機身,插入220伏電源。

3、吸地面時用帶軟膠的吸扒,吸地毯時用鐵扒吸水。

4、吸水機如果滿水時,會發(fā)出不同的響聲,應及時把水倒掉。

5、注意事項

5.1、使用前,檢查機內(nèi)是否已倒水。

5.2、使用后,倒掉污水后用清水過,再用干布抹干凈。

5.3、如機內(nèi)吸入酸性清潔劑,用后即刻清洗干凈以免生銹。

6、保養(yǎng)工作

6.1、機器使用后切斷電源,卸下軟管和管把,然后將電源線繞好掛于機頭殼。

6.2、吸水機內(nèi)過濾器要拆開進行清潔。

6.3、機身不銹鋼殼用保養(yǎng)蠟進行保養(yǎng)。

拋光機

1、專用于地面拋光,適用于大理石、花崗石、木質(zhì)地板等各種平整硬質(zhì)地面的拋光。

2、拋光前需干擦以除去地坪表面廢物,并濕擦以除去砂石屑。

3、檢查拋光機的拋光刷是否干凈、是否要更換。

4、檢查調(diào)節(jié)機速的控制器是否在正常機速的位置。

5、接通電源,操作應從電源插座最近地方開始,行走路線為一直線,后面拋光的地面應重疊于前面已拋光的地面。

6、注意事項

6.1、在工作時不要將機速開行太快,以免碰撞。

6.2、不可用易燃的液體來洗地板,或者在易爆的空氣中操作機器。

6.3、操作機器時,不可抬起操作桿,這會導致機器失控。

6.4、機器必須放在室內(nèi),不可淋到雨和雪,絕不可以使機器頂端噴到任何液體。

6.5、不可在機器上壓東西,因為它有一個精密的平衡,當操作需移動操作桿時,

必須移動全部電線。

6.6、地線必須和開關(guān)盒、馬達相連,接錯將導致觸電、休克。

7、保養(yǎng)工作

7.1、每次使用后,需用干凈布擦凈機器表面,不用時,用一只不用的拋光墊放在驅(qū)動盤下面,并斷開機器。

7.2、檢查馬達罩上的通氣口是否暢通,如灰塵聚積較多,必須卸下馬達外殼并用吸塵器除去灰塵。

高壓水槍

1、用于沖洗外墻、玻璃、廣場地面、汽車、塑料地毯等。

2、把水管接駁在機身,然后把水管接在水龍頭上,插入220伏電源。

3、開動機身電源開關(guān)。

4、沖洗計劃好的地方。

5、注意事項

5.1、使用前檢查機器及水管是否損壞。

5.2、使用后必須將水管水放清。

清擦物品操作方法:

1、備:毛巾、刀片(必要時)、清潔劑(必要時)、呢絨布料(必要時)。

2、毛巾使用中要經(jīng)常清洗,保持干凈。

3、使用前將洗凈的毛巾擰干,對折多次后使用,一面擦臟后及時換另一面使用。

4、從物體的一端盡頭抹到另一端盡頭(避開有不平的一端)。

5、物體表面如有較厚的污漬,可先用刀片鏟干凈。

6、處理污漬時如無特殊情況,均使用中性清潔劑。

7、使用清潔劑時,需將清潔劑噴在毛巾上,再抹抹物,不可直接將清潔劑噴到物體上。

8、鏡面物體需要用質(zhì)量好的呢絨布料擦拭,不可用粗糙毛巾以免劃傷鏡面。

9、清潔完畢后,必須將抹布洗凈晾干。

拖地操作方法:

1、濕拖前要擺放'小心地滑'標識牌,拖布應盡量擰干。

2、拖地時,先拖擦邊角落,后拖擦中間,盡量避免使拖布碰到墻壁、拖把撞到墻身或玻璃。

3、水桶要擺放在適當位置,不能放在路中間,門口等以免影響客戶(應盡量放在墻邊或一角,并在工作人員的視線之內(nèi))。

4、地拖不可太濕,地上不能有印,水要勤換(不能太黑)。

5、清潔完畢后,必須將拖布洗凈,擰干,晾干放好備用。

玻璃刮刀操作方法:

1、清洗時,先用羊毛套將兌好清潔劑的水涂抹在玻璃上。

2、涂水完畢后,將玻璃刮上的膠條與玻璃保持一定的角度,從玻璃的上端均勻刮至下端,使刮過的玻璃上不見水痕。

3、用干毛巾擦干水跡,一刮一抹重復進行。

4、在刮鍍膜玻璃時,應注意操作,防止刮刀刮花玻璃。

5、如刮刀膠條有磨損而影響作業(yè)效果,應及時更換。

6、更換膠條時,可把膠條先放在水里面一會兒,以便套入玻璃刮內(nèi)。

洗手間清潔操作方法:

1、準備:工作前準備好保潔洗手間的基本清潔工具和清潔物品、'正在清潔指示牌'。

2、沖洗:進入洗手間,首先放水將衛(wèi)生潔具沖洗干凈。

3、清倒:掃除地面垃圾,清倒紙簍或垃圾桶。

4、清潔:按照先云臺、面盆、尿池、便池的順序,逐項逐個刷洗衛(wèi)生潔具,衛(wèi)生潔具要用專用刷子、抹布、百潔布、海棉塊等工具配合專用清潔劑刷洗。

5、抹凈:用抹布抹凈門窗、窗臺、隔板、墻面、鏡面、烘干機。

6、拖干:用地拖拖凈地面,使地面保持干凈,不留水跡。

7、補充:及時補充手紙、洗手液、香球,垃圾袋等。

8、噴灑:按規(guī)定噴灑除臭劑。

9、撤離:收拾所有清潔工具、清潔物品,撤除'正在清潔'指示牌,把門窗關(guān)好。

10、清洗頻率:每半小時至少巡視清潔一次。

11、環(huán)境主管每天至少檢查二次公共廁所清潔情況,并記錄于《洗手間檢查記錄表

12、清潔洗手間時,應在現(xiàn)場放置'正在清潔'指示牌,以便使用人注意并予以配合。

13、清潔人員應注意自我保護,清潔時應帶保護手套,防止清潔劑損害皮膚,清潔完畢后,應使用肥皂洗手。

第3篇 助理物業(yè)管理師試題

助理物業(yè)管理師習題

一、單選

1、與物業(yè)管理公司簽訂寫字樓物業(yè)管理合同的是( )

a、大廈業(yè)主委員會b、大廈承租人

c、大廈產(chǎn)權(quán)人d、大廈投資人

2、寫字樓商務服務中心是()為了方便客人,滿足客人需要而設(shè)立的商務服務機構(gòu)。

a、寫字樓業(yè)主b、大廈承租人 c、大廈業(yè)主委員會 d、物業(yè)管理公司

3、寫字樓商務中心服務保障的前提條件是( )

a、物業(yè)的保值增值b、物業(yè)的出租率

c、資金的良性循環(huán)d、設(shè)備的正常使用和保養(yǎng)

4、在客戶正式遷入寫字樓之前,營業(yè)部應向( )發(fā)出客戶遷入通知,并將合同中的特殊條款通知有關(guān)職能部門。

a、工程部b、客務部 c、保衛(wèi)部 d、各部門

5、客戶對承租的寫字樓辦公室進行裝修的過程時,工程部應協(xié)助()到寫字樓保衛(wèi)部辦理動工手續(xù)并監(jiān)理施工。

a、客戶b、裝修商 c、營業(yè)部 d、施工人

員

6、客戶辦公室裝修竣工后,由()進行工程驗收。

a、工程部b、客戶 c、裝修商 d、工程部和客戶

7、在客戶遷出過程中,()負責現(xiàn)場監(jiān)督管理工作。

a、保衛(wèi)部&n

bsp; b、經(jīng)營部 c、保衛(wèi)部與經(jīng)營部 d、保衛(wèi)部與工程部

8、在客戶遷出之日,由()安排專用貨梯服務。

a、經(jīng)營部b、保衛(wèi)部 c、工程部 d、客務部

9、寫字樓物業(yè)管理者核查承租戶財務狀況的目的主要是()

a、為了了解租戶心理b、為了掌握市場信息

c、為了確定收費標準d、為選擇租戶時作決策

10、為了實現(xiàn)商品的擴大再生產(chǎn),( )應當實現(xiàn)正常消耗完全得到補償,并可獲取一定利潤的租金。

a、商品租金b、成本租金 c、基礎(chǔ)租金 d、市場租

金

11、()是房屋租賃交換時要維持再生產(chǎn)所確定的最低租金標準。

a、商品租金b、成本租金 c、基礎(chǔ)租金 d、市場租

金

12、能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息,經(jīng)營費用和空置損失的租金為( )

a、抵押租金b、商品租金 c、成本租金 d、基礎(chǔ)租金

13、市場租金是在商品租金的基礎(chǔ)上,反映物業(yè)()而出現(xiàn)的一種租金。

a、新舊程度b、供求關(guān)系 c、償還能力 d、自身發(fā)展

14、寫字樓物業(yè)租約一般分為( ) &nbs

a、毛租約和純租約b、長租約和短租約

c、有償租約和無償租約d、成本租約和利潤租約

15、現(xiàn)在我國大型商廈一般是每()平方米的地上建筑面積設(shè)置一個停車位

a、10-100b、50-100 c、100-200

d、200-500

16、定期租賃大型購物中心或商廈10年以上的承租戶為( )

a、基本承租戶b、主要承租戶

c、次要承租戶d、一般承租戶

17、()是公共商業(yè)區(qū)發(fā)展的基礎(chǔ)。

a、基本承租戶b、特殊承租戶 c、主要承租戶 d、一般承租戶

18、根據(jù)國外經(jīng)驗,一座公共商業(yè)樓宇的基本承租戶和主要承租戶承租的商業(yè)區(qū)營業(yè)面積應達到( )以上。

a、50% b、60%c、80%d、95%

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19、在選擇商場承租戶時,首先在考慮的因素是承租戶的( )

a、聲譽b、社會地位 c、經(jīng)濟效益 d、財務狀況

20、商場物業(yè)管理者將每一個獨立的零售商都作為整個購物中心的一部分來對待,是使承租戶()的有效方法。

a、利潤最大化b、組合最優(yōu)化 c

、減少矛盾 d、增加知名度

21、商業(yè)場所的百分比租金通常以( )為基礎(chǔ)計算。

a、日營業(yè)額b、年總營業(yè)額 c、零售商總利潤 d、商場總利潤

22、商業(yè)場所物業(yè)租約一般分為( )

a、毛租約和純租約b、基本租約和百分比租約

c、一般租約和特殊租約d、毛租約、純租約和百分比租約

23、零售商業(yè)物業(yè)的出租一般以平方米可出租面積計算,可出租面積是指( )

a、營業(yè)面積b、分攤的公用面積

c、營業(yè)面積和分攤的公用面積d、營業(yè)面積和門前三包面積

24、在工業(yè)廠房外墻或屋頂設(shè)置企業(yè)標志和廣告,應()

a、 經(jīng)廠長辦公會同意b、經(jīng)職工代表大會批準

c、 事先向管理者申請d、事先經(jīng)工商部門批準

25、工業(yè)區(qū)內(nèi)各企業(yè)、車間應按照樓層的承受負荷要求放置設(shè)備和貨物,不按要求造成的損失由( )

a、責任企業(yè)負責b、物業(yè)管理公司負責c、由雙方負責d、施工單位負責

26、在物業(yè)管理法律關(guān)系中( )法律關(guān)系占大多數(shù) 。

a、刑事b、民事c、人事d、行政

27、民事法律關(guān)系的主要特點不包括()

a、主體法律地位平等

b、大多由當事人自愿設(shè)立

c、當事人權(quán)利義務對等 d、主體之間有隸屬關(guān)系

28、民事責任主要表現(xiàn)為一種()

a、財產(chǎn)責任b、侵害責任c、財務糾紛d、財力歸屬

29、為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護()的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,制定《物業(yè)管理條例》

a、業(yè)主b、開發(fā)商c、物業(yè)管理企業(yè) d、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)

30、國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的()選擇物業(yè)管理企業(yè)。

a、市場競爭機制b、民主法治機制c、法律法規(guī)意識 d、開拓創(chuàng)新意識

31、業(yè)主大會應當()物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

a、代表b、維護c、代表和維護 d、監(jiān)督和指導

32、召開業(yè)主大會會議,應當于會議召開()以前通知全體業(yè)主。

a、3日b、7日 c、15日d、30日

33、業(yè)主委員會是業(yè)主大會的()

a、權(quán)力機構(gòu)b、管理機構(gòu)c、執(zhí)行機構(gòu) d、附屬機構(gòu)

34、在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的,應當簽訂書面的()

a、業(yè)主公約b、物業(yè)服務合同c、前期物業(yè)服務協(xié)議 d、前期物業(yè)服務合同

35、建設(shè)單位應當按照()在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。

a、協(xié)議 &

nbsp;b、合同c、調(diào)解 d、規(guī)定

36、()應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔物業(yè)的保修責任。

a、施工單位b、建設(shè)單位c、物業(yè)管理企業(yè) d、業(yè)主委員會

37、國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行()制度。

a、資質(zhì)管理b、合格證書c、職業(yè)資格證書 d、自治管理

38、業(yè)主委員會應當與()選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。

a、業(yè)主b、業(yè)主委員會c、業(yè)主大會 d、建設(shè)單位

39、物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于()

a、業(yè)主b、業(yè)主委員會c、開發(fā)建設(shè)單位 d、物業(yè)管理企業(yè)

40、物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則,區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點,由()按照國務院價格主管部門會同國務院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法,在物業(yè)服務合同中約定。

a、業(yè)主b、物業(yè)管理企業(yè)c、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè) d、物價管理部門

41、已竣工但尚未出售或未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務費用由()交納。

a、業(yè)主b、建設(shè)單位c、施工單位 d、前期物業(yè)管理企業(yè)

42、物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目,服務報酬由()

a、雙方約定b、物業(yè)管理企業(yè)確定c、物價部門確定 d、業(yè)主委員會確定

43、因維修物業(yè)或者公共利益,業(yè)主確需在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得( )的同意。

a、業(yè)主委員會

; b、物業(yè)管理企業(yè)

c、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè) d、房產(chǎn)地行政管理部門

44、專項維修資金屬()所有,專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造、不得挪作他用。

a、業(yè)主b、業(yè)主委員會c、物業(yè)管理企業(yè) d、房地產(chǎn)行政管理部門

45、利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的,應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后,按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應用于()

a、補充開展多種經(jīng)營資金 b、補充專項維修資金

c、業(yè)主大會決定的使用范圍 d、補充專項維修資金,或按照業(yè)主大會的決定使用

46、物業(yè)存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權(quán)益時,()應當及時維修養(yǎng)護,有關(guān)業(yè)主應當給予配合。

a、建設(shè)單位b、物業(yè)管理企業(yè)c、責任人d、業(yè)主

47、違反物業(yè)管理條例的規(guī)定,不移交有關(guān)資料的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的,對()予以通報,處1萬元以上10萬元以下的罰款。

a、建設(shè)單位 b、業(yè)主委員會

c、物業(yè)管理企業(yè) d、建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)

48、違反物業(yè)管理條例的規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正,處委托合同價款( )的罰款。

a、30% b、40% c、50% d、30%-50%

49、違反物業(yè)管理條例的規(guī)定,挪用專項維修資金的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金,給予警告,沒收違法所得,可以并處挪用數(shù)額( )以下的罰款。

&

nbsp; a、2倍b、5倍 c、20% d、50%

50、違反物業(yè)管理條例的規(guī)定,未經(jīng)業(yè)主大會同意,物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正,給予警告,并處()的罰款。

a、1萬元-10萬元 b、10萬元-30元 c、30萬元-50萬元d、10萬元-50元

51、招標人對已發(fā)出的招標文件進行必要澄清或者修改的,應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少()前,以書面形式通知所有的招標文件收受人。

a、3日b、7日 c、15日d、30日

52、開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行,開標地點應當為()的地點。

a、招標文件中預先確定 b、招標人根據(jù)投標人的情況確定

c、雙方協(xié)商一致同意 d、多數(shù)投標人認可的

53、房地產(chǎn)行政主管部門應當對進入專家名冊的專家進行有關(guān)法律和業(yè)務培訓,對其()等進行綜合考評,及時取消不稱職或者違法違規(guī)人員的評標專家資格。

a、評標能力和廉潔公正 b、評標能力和評標水平

c、評標能力 d、廉潔公正

54、招標人應當在投標有效期截止時限()前確定中標人。投標有效期應當在招標文件中載明。

a、3日b、7日 c、15日d、30日

55、國家鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭,禁止價格欺詐,促進物業(yè)服務收費通過()形成。

a、國家指導 b、雙方協(xié)議 &nbs

p; c、市場競爭 d、降低成本

56、物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的()分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價,具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定。

a、性質(zhì)和特點 b、檔次和級別 c、業(yè)主和使用人 d、出租人和承租人

57、物業(yè)服務收費實行政府指導價的,具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價和浮動幅度在()中約定。

a、業(yè)主公約 b、物業(yè)服務合同 c、業(yè)主大會議事規(guī)則 d、物業(yè)管理規(guī)章制度

58、酬金制是指在預收的()中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè),其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出,結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

a、物業(yè)服務費用 b、物業(yè)服務成本 c、物業(yè)服務資金 d、物業(yè)服務支出

59、物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出中不包括管理服務人員的( )

a、工資 b、獎金c、社會保險d、按規(guī)定提取的福利

60、業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定()交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金。

a、按日 b、按月c、按年 d、按時足額

二、多選

61、商業(yè)場所物業(yè)租賃合同的內(nèi)容不包括( )

a、限制承租人在附近重復設(shè)店b、公用面積維修責任的承擔

c、公用面積維護費的分攤d、停車場的使用

62、大型商廈為了吸引承租人,常常給予承租一定的折讓優(yōu)惠。折讓優(yōu)惠的具體方式有( )

a、向承租人提供裝修補貼b、為承租人支付搬家費用

c、提供一段時間的免租期d、補貼一部分

經(jīng)營上的虧損

63、簽訂物業(yè)租賃合同時的注意事項有()

a、按統(tǒng)一規(guī)定填寫 b、不得擅自涂改變更

c、合同一式兩份,雙方各執(zhí)一份 d、起租日期按合同約定之日確定

64、商業(yè)場所的物業(yè)管理者必須重視對承租商的選擇和搭配,對承租商種類的劃分可以按( )。

a、零售商店員工素質(zhì) b、零售商店的經(jīng)營品種范圍

c、零售商店的不同形式 d、零售商店的經(jīng)濟效益

65、商業(yè)場所收取百分比租金取決于()

a、物業(yè)的規(guī)模b、物業(yè)的性質(zhì) c、物業(yè)的地點 d、承租人生意的類型

66、寫字樓和商業(yè)場所的租金可以按()調(diào)整

a、消費價格指數(shù)b、零售物價指數(shù) c、股票上漲指數(shù) d、資產(chǎn)評估指數(shù)

67、工業(yè)區(qū)物業(yè)管理包括()等房屋建筑的管理

a、工業(yè)廠房b、生產(chǎn)車間 c、倉庫 d、住宅區(qū)

68、工業(yè)區(qū)物業(yè)管理工作難度較大,主要是因為( )

a、管理面廣收益低b、噪聲污染大 c、固定資產(chǎn)比重大 d、維修保養(yǎng)費用高

69、工業(yè)區(qū)環(huán)境污染的類型有()

a、水體污染b、固體廢棄物污染 c、空氣和噪聲污染 d、電磁波污染

70、在學校物業(yè)管理中,安全管理尤為重要,應向?qū)W生明確提出安全要求,這些具體要求包括()。

a、不準在公寓內(nèi)使用電爐子 b、不準在公寓內(nèi)亂拉各種線路

c、不準留宿外來人員 d、不準往窗外扔各種物品

71、醫(yī)院物業(yè)管理的特點有()

a、設(shè)備運行具有連續(xù)性

第4篇 物業(yè)管理管理層培訓教案：面對不同性格的員工

物業(yè)管理公司管理層培訓教案:如何面對不同性格的員工

所謂性格,是指人對客觀現(xiàn)實的穩(wěn)固態(tài)度以及與之相適應的慣常的行為方式中表現(xiàn)出的個性心理特征。性格是一個人個性的核心,它直接影響到人的行為方式,進而影響到人際關(guān)系及工作效率。因此,在管理過程中,根據(jù)人的不同性格采用不同的管理方式是提高管理水平的重要手段。俗話說,“人心不同,各如其面”,人與人之間性格差異很大。一般來說,有幾類人的性格較為突出,也比較難管理,下面分別做出介紹,為管理者提供借鑒。

l.脾氣暴躁、常與人結(jié)怨者。某君出生于一個地位低下的家庭,自卑感很重。他在工作中表現(xiàn)很認真,也很執(zhí)著,但不順利時,他總認為是其他人故意刁難他,為此經(jīng)常大發(fā)雷霆,甚至到領(lǐng)導那里“投訴”,造成辦公室火藥味濃重,人際關(guān)系緊張,直接影響了其他人的工作情緒。

當這類情緒激動、怒氣沖沖的員工跑到你辦公室“投訴”時,你首先應讓他們坐下來,然后仔細聆聽他們的談話,不要發(fā)言,因為他們在激動時所說的話往往是雜亂無章的、未經(jīng)組織的,讓他們把事情的經(jīng)過說完,或者在一定程度上說,是讓他們渲泄完憤怒的情緒,處于相對冷靜之中,再來表示你的處理方法。

你不必試圖改變一個脾氣暴躁的人,也不要敷衍他們,更不能從中轉(zhuǎn)換話題。雖然任何一個公司的紀律都不會要求改變員工的不良性格,但你必須告訴他們,動輒發(fā)脾氣的人感情上通常不夠成熟,教會他們學習控制自己的情緒,并強調(diào)公司不贊成以亂發(fā)脾氣的方式來解決問題。也可以嘗試著給他們安排一些多見文件少見人的工作,鼓勵他們多參與同事們的活動,讓他們知道他們是跟大伙兒同一陣線的,沒人愿意也沒有人能阻礙他的工作。

2.自尊心極重,感情脆弱者。這類人多是一些職位較低的年輕女性,她們大部分剛踏出校門,對紛繁復雜、競爭激烈的社會不太適應。領(lǐng)導者幾句提醒她們的話,聽在她們耳中,就象被老師當眾責罵,心中極為不安,無形中產(chǎn)生了一股壓力,對工作喪失信心和興趣,甚至產(chǎn)生跳槽的念頭和行為。

具有這類性格的員工,行為上往往比較拘緊,她們總喜歡繃著瞼,緊張地工作,遇到困難時誠惶誠恐,對上級說話時語調(diào)總是戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢。

對待此類員工,說話時措詞必須小心謹慎,盡量避免從個人角度出發(fā),多強調(diào)“我們”和“公司”。在批評她們工作中的問題時,必須多顧及她們的自尊心。一絲溫和的笑容,一句關(guān)切的問候,都會增加她們的安全感和自信心。在平時例行的工作中,不妨把握機會稱贊她們的表現(xiàn)。再三的鼓勵或許讓你都感到自己嘮叨,但對她們來說卻是很受用的,而且有種被重視的感覺。同時,應該讓她們明白,在工作中發(fā)生錯誤時,可能是多種原因造成的,不一定與個人能力有關(guān)。因此,不必為此感到沮喪和喪失信心。

3.消極悲觀、缺乏自信者。公司召開會議、討論某項新建議時,有人提出反對是正常的。但你可能會發(fā)現(xiàn),在你的公司里有這樣一類人,他們不管提出的建議是什么,從不進行深入的思考,總是一味地阻撓和反對,這不僅會阻礙公司的變革,而且破壞了公司創(chuàng)新的氛圍。因此,你必須深入分析他們反對的真正原因。

有些人之所以反對各種建議,只是因為他們消極悲觀,缺乏信心,擔心失敗。如果你發(fā)現(xiàn)某位員工一貫努力工作,對公司忠心耿耿,而且還頗有業(yè)績,只是有些缺乏信心,你可以給他機會,培養(yǎng)他的自信心。例如,你可以找他談談你的新計劃,讓他負責實施。起初,他可能猶猶豫豫,面露難色,企圖勸說你取消該計劃。此時,你可以請他不要對任何事都采取否定的態(tài)度,應該提出積極而且有建設(shè)性的意見。如果他懷疑該項計劃的可行性時,你就鼓勵他找出可行的方法,并且全力幫助他實施,讓他體驗變革的樂趣及由此獲得的成就感。

當然,你不要企圖使消極、悲觀的人一下子變得積極、樂觀,日理萬機的你既沒有這個時間,也沒有這個能力。你只能讓他了解你是個樂觀進取、凡事采取積極態(tài)度的人,尤其是接洽一項艱巨的工作時,更應以肯定且樂觀的態(tài)度對待。如果他一向尊重你,多少也會被你感染而產(chǎn)生信心。

4.阿諛奉承者。在許多辦公室里,?？梢姷搅镯毰鸟R、阿諛奉承者,他們經(jīng)常稱贊你,且附和你所說的每一句話。如果有這種員工,就必然有愛戴高帽子的上司。盡管各位管理者都會表白自己明智、有自知之明和不介意下屬批評,但人們總是更喜歡被表揚。

有些管理者認為,只要自己不為他們的吹捧而迷惑,他們的表現(xiàn)也不差,就可以任由他們繼續(xù)奉承下去。但事實上,你的姑息態(tài)度,會使他們感覺你默認了這種吹捧,不僅會強化他們的這種行為,還會使他們輕視你,降低了對你的尊重。

對待這種下屬,在與他們溝通時,無須太嚴肅地拒絕他們的奉承,也不要任由他們隨意夸張。當他們向你賣弄奉承的本領(lǐng)時,你可以淡淡地回應:“別夸張了”。倘若他們再三附和你的計劃時,你可以說:“你最好給自己留一點時間,考慮新的計劃和建議,下次開會每個人都要談自己的意見”。如此一來,他們便不敢也不好意思再做“應聲蟲”了。

5.急功近利者。下屬中,總不乏雄心萬丈、積極進取的人,甚至你能感覺到下屬的目標直指你的職位,許多管理者因此而忌才。每當感到自己的地位受到威脅時,即用種種手段壓制下屬,不僅影響下屬的積極性,還會使下屬對你的尊敬大打折扣。

但是,對待下屬中急功近利者卻不能忽視。因為急功近利者往往為了個人利益不擇手段,影響其他員工的工作情緒和進度,造成人際關(guān)系緊張。

與急于表現(xiàn)自己的下屬溝通,切忌使用單刀直入式,免得讓他產(chǎn)生你忌才的錯覺,而不接受你提出的任何建議。你可以認真聆聽他的建議,適當稱贊他的表現(xiàn),表示你對他有某種程度的欣賞。得到你的稱贊,他一定會進一步表現(xiàn)自己,那時候,你可以漫不經(jīng)心地告訴他:“凡事都得按部就班,這樣才會對其他員工比較公平,如果其他人比你更急進,你能否容忍地象你現(xiàn)在這樣牽著別人鼻子走呢”你的語調(diào)要象平常說笑般輕松,既不傷害他的自尊心,也讓他設(shè)身處地,為其他人想一想。

6.郁郁寡歡、自以為懷才不遇者。這類下屬常為自己的才華不能受到重視而終日嘆息,缺乏工作熱情和積極性。

對待這類員工,千萬別用類似的打擊性語言:“你有多少才能

第5篇 物管師物業(yè)管理實務模擬練習題12

2022物管師《物業(yè)管理實務》模擬練習題12

(單選與多選部分)

一、單項選擇題(每題1分,每題的備選項中,只有1個最符合題意)

1. 物業(yè)服務企業(yè)是依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨立企業(yè)法人地位,依據(jù)(物業(yè)服務合同 )從事物業(yè)管理相關(guān)活動的經(jīng)濟實體。

a. 物業(yè)管理服務合同b. 物業(yè)管理服務標準

c. 管理規(guī)約d. 物業(yè)管理服務費用

2. 物業(yè)服務企業(yè)的(a)登記內(nèi)容包括:企業(yè)名稱的預先審核、公司地址、注冊資本、股東人數(shù)和法定代表人、公司人員和公司章程。

a. 工商注冊 b. 資質(zhì)申請

c. 稅務注冊 d.組織機構(gòu)代碼注冊

3. 新設(shè)立的物業(yè)服務企業(yè),其資質(zhì)等級按最低等級核定,并設(shè)(b)年的暫定期。

a. 半b. 一 c. 二d. 三

4. 物業(yè)服務企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起(c)天內(nèi),向當?shù)氐姆康禺a(chǎn)主管部門申請資質(zhì)。

a. 10b. 20c. 30d. 60

5.省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負責(b )級物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。

a. 一級 b. 二級c. 三級 d. 四級

6. 物業(yè)管理招標是由多家物業(yè)服務企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司參與競投,從中選擇(a )的競投者,并與之訂立物業(yè)管理服務合同的一種交易行為。

a. 最符合條件b. 服務費用最低

c. 服務標準最高 d. 性價比最高

7.物業(yè)管理投標,是對物業(yè)管理招標的響應,是指(b )的物業(yè)服務企業(yè),根據(jù)招標文件中確定的各項管理服務要求與標準,編制投標文件,參與投標競爭的行為。

a. 具有相應資質(zhì)b. 符合招標條件

c. 被指定參加 d. 由上級領(lǐng)導推薦

8.根據(jù)物業(yè)的不同類型,可以將物業(yè)管理招標分為(d )兩大類招標。

a. 住宅項目和寫字樓項目b. 住宅項目和商業(yè)項目

c. 商業(yè)項目和非商業(yè)項目d. 住宅項目和非住宅項目

9.物業(yè)管理招標的方式包括(a)。

a. 公開招標和邀請招標b. 公開招標和非公開招標

c. 協(xié)議招標和邀請招標d. 住宅項目招標和非住宅項目招標

10.物業(yè)管理招標投標的基本原則是:物業(yè)管理招標投標應依法組織實施,招標投標過程應(d)。

a. 公開、合理、平等b. 公開、公平、合理

c. 公開、合理、公正d. 公開、公平、公正

11.根據(jù)物業(yè)管理服務的方式可以將物業(yè)管理招標分為:(b)

a. 公開招標和邀請招標

b. 全權(quán)管理項目招標和顧問項目招標

c整體物業(yè)管理項目招標和單項服務項目招標.

d. 全方位服務型管理和顧問服務型管理

12.公開招標的主要特點是招標人以公開的方式邀請(d)的法人組織參與投標,招標程序和中標結(jié)果公開,評選條件及程序是預先設(shè)定的,且不允許在程序啟動后單方面變更。

a 確定 b 3-5家

c 符合要求d不確定

13.合同是當事人之間意思表示一致的結(jié)果。合同的訂立,必須經(jīng)過(c )兩個階段。

a、邀請要約、承諾b、要約、反要約

c、要約、承諾 d、邀請要約、反要約

14.《中華人民共和國合同法》第十二條規(guī)定:“當事人訂立合同,有書面形式、口頭形式和其他形式?！逼渲械钠渌问街饕感袨楹贤问?也就是通常人們所說的(c)合同。

a、書面合同b、口頭合同

c、事實合同d、其他合同

15.下面哪項不屬于前期物業(yè)服務合同內(nèi)容(c):

a、共用部位的承接驗收內(nèi)容b、共用設(shè)施設(shè)備的承接驗收標準

c、業(yè)主自用部位的承接驗收d、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接驗收

16.(b)是指新建物業(yè)竣工之前,建設(shè)單位根據(jù)項目開發(fā)建設(shè)的需要,引入的物業(yè)管理的咨詢活動。

a、前期管理b、早期介入

c、物業(yè)管理咨詢d、項目的可行性研究

17.下列哪個階段不屬于早期介入階段(d):

a、規(guī)劃設(shè)計階段 b、建設(shè)階段

c、銷售階段d、物業(yè)承接查驗階段

18.早期介入服務的對象是(b),并根據(jù)雙方約定支付早期介入服務費用。

a 施工單位 b 建設(shè)單位

c 業(yè)主大會 d 業(yè)主委員會

19.物業(yè)服務企業(yè)對新接管物業(yè)項目的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行的接管驗收通常稱為( b)。

a、前期管理b、物業(yè)的承接查驗

c、早期介入d、工程項目的竣工驗收

20.(b)是通過啟用設(shè)施或設(shè)備來直接檢驗被查驗對象的安裝質(zhì)量和使用功能,以直觀地了解其符合性、舒適性、安全性等。

a、檢測查驗 b、使用查驗

c、試驗查驗 d、觀感查驗

21.物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的承接查驗不同于新建物業(yè)的承接查驗,其承接查驗內(nèi)容、重點都有一定區(qū)別。下列不屬于物業(yè)管理機構(gòu)更迭時物業(yè)承接查驗的準備工作的是(c):

a、分析是否符合承接查驗條件 b、成立物業(yè)承接查驗小組

c、與建設(shè)單位共同開展查驗工作d、準備資料和工具

22.新建物業(yè)的物業(yè)管理工作移交中,移交方為該物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位,承接方為(a):

a、物業(yè)服務企業(yè)b、業(yè)主大會

b、社區(qū)居民委員會d、建設(shè)單位行政主管部門

23.物業(yè)管理機構(gòu)更迭時管理工作移交,如承接的部分物業(yè)項目還在保修期內(nèi),承接單位應與建設(shè)單位、移交單位共同簽訂(d),明確具體的保修項目、負責保修的單位及聯(lián)絡方式、保修方面遺留問題的處理情況。

a 保修協(xié)議b 驗收協(xié)議c 移交清單 d 移交協(xié)議

24.(b)是指建設(shè)單位將已具備使用條件的物業(yè)交付給業(yè)主并辦理相關(guān)手續(xù),同時物業(yè)管理單位為業(yè)主辦理物業(yè)管理事務手續(xù)的過程。

a、早期介入 b、物業(yè)入住c、前期管理 d、承接查驗

25.在物業(yè)辦理入住手續(xù)階段,建設(shè)單位或物業(yè)管理單位陪同業(yè)主一起驗收其名下的物業(yè),登記水、電、氣表起始數(shù)、房屋驗收情況,購房合同雙方應在(a)上簽字確認。

a、《業(yè)主入住房屋驗收表》b、《物業(yè)驗收須知》

c、《住宅質(zhì)量保證書》d、《業(yè)主(住戶)手冊》

26.驗房驗收不合格的部分,物業(yè)管理單位應協(xié)助業(yè)主敦促建設(shè)單位進行工程不合格整改、質(zhì)量返修等工作。發(fā)現(xiàn)重大質(zhì)量問題,建議采取的辦法是(b ):

a、向建設(shè)單位辦理退房手續(xù)b、暫不發(fā)放鑰匙。

c、向行業(yè)主管部門反映 d、由業(yè)主自行解決

27.物業(yè)管理單位實施裝飾裝修管理的依據(jù)主要是( b)以及國家和地方的其它規(guī)定。

a、《住宅使用說明書》

b、建設(shè)部110號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定》

c、《業(yè)主(住戶)手冊》

d、《管理規(guī)約》

28.在物業(yè)裝飾裝修之前,目前較為通常的做法是由物業(yè)管理單位和裝修人應簽訂(d),約定物業(yè)裝飾裝修管理相關(guān)事項。

a、《管理規(guī)約》 b、《前期物業(yè)管理協(xié)議》

c、《物業(yè)驗收須知》d、《物業(yè)裝飾裝修管理服務協(xié)議》

29.物業(yè)管理單位應詳細核查裝飾裝修申請登記表中的裝修內(nèi)容,下述哪些行為在物業(yè)管理單位允許動工范圍內(nèi)(d):

a、變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu);b、擴大承重墻上原有的門窗尺寸

c、拆改供暖管道和設(shè)施;d、在正常負荷范圍內(nèi)增加室內(nèi)隔墻數(shù)量

30.物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反相關(guān)法規(guī)規(guī)定的行為不及時向有關(guān)部門報告的,由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告,可處裝飾裝修管理服務協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務費(a)倍的罰款。

a、2-3 b、1-2 c、3-4d、4-5

31.在進行裝修管理服務時,下列不屬于重點檢查的裝飾裝修項目是:(b )

a有無變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu);

b 地板磚的品牌和顏色;

c有無將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間;

d有無拆改供暖管道和設(shè)施;

32.物業(yè)裝飾裝修行政主管部門的工作人員接到物業(yè)管理單位對裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違法行為的報告后,未及時處理,玩忽職守的,依法給予(c)。

a罰款b停職檢查c行政處分d行政拘留

33.垃圾清運費是指裝飾裝修工程產(chǎn)生垃圾的管理和清運費用。如裝修垃圾業(yè)主按照要求管理并自行清運,則該費用可免予繳納。否則,裝修人應向物業(yè)管理單位繳納該費用,裝修垃圾由(a )代為清運。

a物業(yè)管理單位b環(huán)衛(wèi)部門

c行政主管部門d居委會

34. 因裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等,(d )應當負責修復和賠償。

a物業(yè)管理單位b建設(shè)單位

c行政主管部門d裝修人

35.裝修人裝飾裝修活動侵占公共空間,對公共部位和設(shè)施造成損害的,(a)可以責令其改正,造成損失的,依法承擔賠償責任。

a城市房地產(chǎn)行政主管部門b物業(yè)管理單位

c建設(shè)單位 d街道辦事處

36.未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準,在住宅室內(nèi)裝飾裝修活動中搭建建筑物、構(gòu)筑物的,或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門、窗的,由城市規(guī)劃行政主管部門按照(b )及相關(guān)法規(guī)的規(guī)定處罰。

a《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》b《城市規(guī)劃法》

c《物業(yè)管理條例》 d《物業(yè)裝飾裝修管理服務協(xié)議》

37.( a)是指完好房屋與基本完好房屋建筑面積之和占房屋總建筑

面積的百分比。

a、房屋完好率b、危房率

c、房屋基本完好率d、設(shè)備設(shè)施完好率

38.房屋完好等級的評定方法是根據(jù)各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的完好及損壞程度進行的,通常把房屋的完損等級分為以下哪5類(c):

a、精品房、一般完好房、輕微損壞房、嚴重損壞房、危險房

b、精品房、完好房、一般損壞房、嚴重損壞房、危險房

c、完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴重損壞房、危險房

d、完好房、基本完好房、輕微損壞房、一般損壞房、嚴重損壞房

39.根據(jù)有關(guān)規(guī)定,電梯每(c)要由政府技術(shù)監(jiān)督部門進行檢驗合格才能繼續(xù)使用。

a半年b兩年c一年d九個月

40.常見電梯按用途分為(a ):

a、乘客電梯、載貨電梯和客貨梯b、直流電梯、交流電梯

c、單機控制電梯、集選控制電梯d、運行梯和高峰梯

41.房屋及設(shè)備設(shè)施管理的基本要求是:做好房屋及設(shè)備設(shè)施的維護保養(yǎng)工作,充分發(fā)揮設(shè)備功能,有效延長設(shè)備設(shè)施的( c),并自始至終把安全管理工作放在最重要的位置上。

a使用功能b技術(shù)壽命c使用壽命d技術(shù)更新

42.(b )是一種主動的具有預防作用的維修策略,是物業(yè)管理應提倡的主要維修養(yǎng)護方式。

a緊急搶修b預防性維修c事后維修d大、中修

43.在設(shè)施設(shè)備節(jié)能管理中,(d)是一種最常用、最經(jīng)濟的節(jié)能方式。

a經(jīng)常進行技術(shù)改造

b對設(shè)備的及時更新

c根據(jù)實際情況減少使用時間

d采用管理手段節(jié)能降耗

44.清潔衛(wèi)生服務管理的基本方法,大致可分為(a)兩大類:

a、外包管理及自行作業(yè) b、戶內(nèi)有償清潔及公區(qū)日常保潔

c、垃圾分類收集及統(tǒng)一存放管理d、專業(yè)化服務及提供差異化服務

45.對于校園布局緊湊、人員活動較多的區(qū)域如教學樓、學生及教職工生活區(qū)、實驗樓、辦公樓等場所等,應采用(a )管理。

a、精品式b、自然式

c、放養(yǎng)式d、間歇式

46.下列消滅白蚊的方法中屬于藥殺法的是( b ):

a、根據(jù)蟻路、空氣孔、分飛孔及兵蟻、工蟻的分布等判斷找出蟻巢后將其挖除的辦法。

b、通過在白蟻蛀食的食物中或在白蟻主要出入的蟻路中噴入白蟻藥物,使出入的白蟻身體粘上白蟻藥粉,藥粉通過相互傳染傳遞給其它白蟻,導致整巢白蟻中毒死亡。

c、通過藥物和燈光兩種方法誘殺

d、利用白蟻的天敵或病菌對白蟻進行生物滅殺

47.下列屬于綠化的日常管理內(nèi)容的是(b):

a、草坪翻新與補植、綠籬翻新補植、林下綠地改造、園林建筑小品翻新、花壇植物更換等

b、澆水、修剪造型、施肥、中耕除草、病蟲害防治、綠化保潔等

c、苗圃花木種植及工程苗木種植

d、節(jié)假日或喜慶等特殊場合對小區(qū)公共區(qū)域或會議場所等進行花木裝飾等布置

48.針對大型公共物業(yè)綠化的特點,在進行綠化管理時必須注意的問題不包括下列哪項(d ):

a、不宜使用帶刺、有毒、易斷的綠化植物。

b、不宜使用果樹或大花植物作綠化。

c、植物養(yǎng)護應注重對綠地的圍護,避免人為因素造成植物損壞。

d、不宜使用大喬木作綠化

49.日常綠化管理的方法包括:建立健全綠化管理制度,明確日常綠化(b)。

a基本內(nèi)容和標準 b檢查內(nèi)容與檢查重點

c基本要求和針對性要求 d標準和要求

50.. 工廠綠化植物受周圍環(huán)境影響較大,其植物綠化功能以(d )為主,在植物選用上多選用生長快、成活率高、抗性強的樹種。

a、莊嚴b、幽雅c、舒適d、環(huán)保

51.(a)是物業(yè)服務企業(yè)協(xié)助政府相關(guān)部門,為維護公共治安、施工安全等采取的一系列防范性管理服務活動。

a、公共安全防范管理服務 b、車輛停放服務

c、物業(yè)管理風險防范d、物業(yè)裝修管理服務

52.消防工作的指導原則是(b):

a、安全第一,預防為主b、預防為主,防消結(jié)合

c、不顧一切,滅火為主d、安全第一,財產(chǎn)第二

53. 在消防裝備的維護管理中,對配置在各項目的消防器材要實行定期統(tǒng)計制度,(d)應作一次全面統(tǒng)計工作,以保證項目配備的消防器材完整、齊全。

a每半年b每年

c每季d每月

54.消防器材的配置應結(jié)合物業(yè)的火災危險性,易燃易爆物品特點進行合理的配置,一般在高層和超高層物業(yè)每層樓放置的消防栓(箱)內(nèi)應配置(d)瓶滅火器。

a、 1b、 2c、 3d、 4

55.消防器材的配置應結(jié)合物業(yè)的火災危險性,易燃易爆物品特點進行合理的配置,一般在住宅區(qū)內(nèi),多層建筑中每層樓的消防栓(箱)內(nèi)均配置(b)瓶滅火器。

a、 1b、 2c、 3d、 4

56.在消防裝備的維護管理中,對常規(guī)消防裝備應定期檢查,至少(b)進行一次全面檢查,發(fā)現(xiàn)破損、泄漏、變形或工作壓力不夠時,應對器材進行維修和調(diào)換申購,以防發(fā)生事故。

a、每周b、每月c、每季 d、每年

57. (a)是物業(yè)管理服務活動過程中突然發(fā)生的,可能對服務對象、物業(yè)服務企業(yè)和公眾產(chǎn)生危害,需要立即處理的事件。

a. 物業(yè)管理緊急事件b. 風險

c. 物業(yè)管理風險d. 緊急避險

58.物業(yè)服務企業(yè)在處理火警時首先要確認和了解起火的(a)、范圍和程度。

a. 位置b. 原因

c. 時間d. 材料

59.易燃氣體泄漏時,物業(yè)服務企業(yè)應立即通知(c)。

a. 業(yè)主 b. 醫(yī)療急救單位

c. 燃氣公司d. 公安消防機關(guān)

60. ( b)是指物業(yè)服務企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動所取得的各項收入,包括主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入。

a. 物業(yè)服務企業(yè)收入b. 物業(yè)服務企業(yè)營業(yè)收入

c. 物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營收入d. 物業(yè)服務企業(yè)總收入

61.(c)是指物業(yè)服務企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中,為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務所取得的收入。

a. 物業(yè)服務企業(yè)收入 b. 物業(yè)服務企業(yè)營業(yè)收入

c. 物業(yè)服務企業(yè)主營業(yè)務收入d. 物業(yè)服務企業(yè)其他業(yè)務收入

62.(d)是指物業(yè)服務企業(yè)從事主營業(yè)務以外的其他業(yè)務活動所取得的收入。

a. 物業(yè)服務企業(yè)收入 b. 物業(yè)服務企業(yè)營業(yè)收入

c. 物業(yè)服務企業(yè)主營業(yè)務收入d. 物業(yè)服務企業(yè)其他業(yè)務收入

63.( b)是指在一獨立行使管理權(quán)的基層物業(yè)管理單位內(nèi),獨立核算的財務主體所進行的以物業(yè)服務費為主要對象的費用計劃、編制、控制、使用及管理和分析的財務活動。

a.物業(yè)管理項目預算管理b. 物業(yè)管理項目財務管理

c.物業(yè)管理項目資產(chǎn)管理d.物業(yè)服務企業(yè)財務管理

64.物業(yè)管理專項維修資金屬于(a )所有。

a.全體業(yè)主b.行業(yè)主管

c.物業(yè)管理單位 d.建設(shè)單位

65.物業(yè)服務企業(yè)利潤總額包括營業(yè)利潤、投資凈收益、營業(yè)外收支凈額以及( a )。

a補貼收入b其他經(jīng)營凈收益

c政策性補貼收入d其他業(yè)務利潤

66.下列關(guān)于專項維修資金的敘述不正確的是:( d )

a可用于購買一級國債

b業(yè)主大會成立后,維修資金的使用由物業(yè)服務企業(yè)提出年度使用計劃,經(jīng)業(yè)主大會審定后實施

c專項維修資金屬于業(yè)主所有

d業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時,結(jié)余維修資金給予退還,或隨房屋所有權(quán)同時過戶

67.電子媒體檔案一般分為兩類,一類是保存于電腦硬盤的文字和圖形圖像資料,另一類是閉路視頻監(jiān)控設(shè)備產(chǎn)生的錄像資料。新的監(jiān)控設(shè)備已將二者合一為(c )形式存貯。

a.數(shù)字b.錄像磁帶

c.硬盤數(shù)位 d.磁帶

68.房屋共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的檢測、檢修與運行記錄檔案,在分析房屋本體安全、設(shè)備運行狀況和事故分析中有時起十分關(guān)鍵性的作用,因此這類檔案的真實性和保存期限一般不能低于設(shè)備的使用年限(b )倍。

a.1b.2

c.3d.4

69.(a)是指利用計算機和網(wǎng)絡信息手段,將物業(yè)服務企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員的基本情況,經(jīng)營業(yè)績,經(jīng)營中違規(guī)、違法劣跡及受到的處罰等按規(guī)定格式進行記錄,并向社會公示、接受社會監(jiān)督的信用信息管理系統(tǒng)。

a.物業(yè)服務企業(yè)信用檔案 b.物業(yè)服務企業(yè)信息檔案

c.物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營檔案 d.物業(yè)服務企業(yè)業(yè)績檔案

70.物業(yè)服務企業(yè)信用檔案的建立范圍是所有(d )等執(zhí)(從)業(yè)人員。

a.物業(yè)服務企業(yè)b.物業(yè)管理師

c.物業(yè)管理經(jīng)理d.物業(yè)服務企業(yè)和物業(yè)管理師

71.物業(yè)服務企業(yè)信用檔案的目標是以物業(yè)管理電子政務系統(tǒng)、( b )自律管理系統(tǒng)和企業(yè)經(jīng)營管理系統(tǒng)為基礎(chǔ),形成覆蓋物業(yè)管理行業(yè)所有企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員的信用檔案系統(tǒng),并通過中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)實現(xiàn)各級物業(yè)管理行政主管部門、行業(yè)協(xié)會網(wǎng)站的互聯(lián)互通。

a.政府部門b.物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會

c.物業(yè)服務企業(yè)d.執(zhí)(從)業(yè)人員

72.物業(yè)服務企業(yè)信用檔案投訴信息轉(zhuǎn)給被投訴企業(yè)后,被投訴企業(yè)應在(c)天內(nèi)將處理意見反饋給信用檔案管理部門,反饋意見應由當?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門

簽章。無正當理由不按期反饋的,可作為不良記錄記入企業(yè)或執(zhí)(從)業(yè)人員的信用檔案并進行公示。

a.3 b.10

c.15d.30

73.( b )期物業(yè)管理檔案收集范圍較為明確,主要是權(quán)屬資料檔案、技術(shù)資料檔案和驗收文件檔案,檔案收集的索取對象較單一,主要是建設(shè)單位。

a物業(yè)入住b物業(yè)承接查驗

c日常物業(yè)管理d早期介入

74.物業(yè)服務企業(yè)項目機構(gòu)的數(shù)量較多且分布較散,所管物業(yè)類型結(jié)構(gòu)復雜,員工整體素質(zhì)較高,培訓資源比較充裕,宜建立(b)級培訓體系。

a.一 b.二

c.三 d.四

75.(a)是指員工要求離開現(xiàn)任職位,與企業(yè)解除勞動合同,退出企業(yè)工作的人事調(diào)整活動。

a辭職 b 辭退c資遣d解聘

76.(c)是企業(yè)因故提出與員工終止勞動合同的一項人事調(diào)整活動。它不是員工過錯造成的。

a辭退 b辭職 c資遣d內(nèi)退

77.客戶滿意是指客戶感覺狀態(tài)的水平,它來源于一項服務的績效或產(chǎn)出與客戶的期望所進行的比較,( b ) 會達成客戶滿意。

a績效不及期望 b績效與期望相稱

c績效超過期望 d績效大于或等于期望

78.物業(yè)管理應用文書的類型有行政公文、事務文書、制度文書、禮儀文書和(d )。

a. 條據(jù)類文書 b. 告啟類文書

c. 告知類文書 d. 其他日常文書

79.下列行政公文屬于外行文的是:(b)

a決定b 函

c通知d報告

80. 物業(yè)管理行政公文中,(c)是唯一不受內(nèi)外、上下、用印等規(guī)范限制的文種。

a函b意見 c會議紀要d通報

二、多項選擇題(每題2分,每題中的備選項中,有2個或2個以上選項符合題意。錯選或多選,本題不得分;少選,選對每個選項得0.5分)

1. 物業(yè)服務企業(yè)的特征可以歸納為(abd )。

a. 獨立的企業(yè)法人b. 具有一定的公共管理性質(zhì)的職能

c. 實施標準化管理d. 屬于服務性企業(yè)

2. 物業(yè)服務企業(yè)按照投資主體的經(jīng)濟成分劃分,可分為全民所有制物業(yè)服務企業(yè)、集體所有制物業(yè)服務企業(yè)、(bc)和其它物業(yè)服務企業(yè)。

a. 物業(yè)管理有限責任公司b. 外資物業(yè)服務企業(yè)

c. 民營物業(yè)服務企業(yè) d. 物業(yè)管理股份有限公司

3. 物業(yè)服務企業(yè)按股東出資形式劃分,可分為(abc)。

a. 物業(yè)管理有限責任公司b. 物業(yè)管理股份有限公司

c. 股份合作型物業(yè)服務企業(yè) d. 外資物業(yè)服務企業(yè)

4.根據(jù)物業(yè)管理招標主體的不同,可以將物業(yè)管理招標分為(bcd)的招標。

a. 招標公司為主體b. 物業(yè)建設(shè)單位為主體

c. 業(yè)主大會為主體 d. 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人為主體

5.根據(jù)物業(yè)管理服務的方式不同,物業(yè)管理招標可以分為( ad)等。

a. 全權(quán)管理項目招標b. 單項服務項目招標

c. 分階段項目招標d. 顧問項目招標

6.物業(yè)管理招標程序包括成立招標領(lǐng)導小組、編制招標文件、公布招標公告或發(fā)出投標邀請書、發(fā)放招標文件、投標申請人資格預審、接受投標文件、成立評標委員會和( abd)等階段的內(nèi)容。

a. 開標b. 評標

c. 圍議d. 中標

7.物業(yè)管理投標的程序包括:( abd ) 、送交投標文件、接受招標方的資格審查、參加開標、現(xiàn)場答辯和評標、簽約并執(zhí)行合同等內(nèi)容。

a. 獲取招標信息 b. 項目評估與風險防范

c. 了解專家評委的組成 d. 準備投標文件

8.投標的策略和技巧主要包括:投標的組織策劃、項目的現(xiàn)場踏勘和( abc)等內(nèi)容。

a. 投標文件的編寫b. 投標報價的策略和技巧

c. 現(xiàn)場答辯的技巧d. 口頭表達的技巧

9、前期物業(yè)服務合同的內(nèi)容包含以下哪幾個主要部分(acd):

a、合同的當事人、物業(yè)基本情況

b、業(yè)主委員會的職責

c、物業(yè)的經(jīng)營與管理、承接查驗和使用維護

d、專項維修資金、違約責任、其他事項

10、物業(yè)服務合同與前期物業(yè)服務合同的主要區(qū)別在于(ac):

a、訂立合同的當事人不同b、服務內(nèi)容不同

c、合同期限不同d、服務費用不同

11、與前期物業(yè)服務合同相比,物業(yè)服務合同具有(bd)等特點。

a、合同期長b、期限明確c、服務費用高d、穩(wěn)定性強

12、下列哪些原因可以視為物業(yè)服務合同的終止條件(acd):

a、物業(yè)服務合同約定的期限屆

第6篇 某某物業(yè)管理公司質(zhì)量管理評審計劃

某物業(yè)管理公司質(zhì)量管理評審計劃

評審時間2023年10月29日

主持 人zzz

評審內(nèi)容

1、通報并總結(jié)首次內(nèi)審情況,著重對需要進入糾正預防措施程序的進行討論分析。

2、各部門(特別是各管理處)統(tǒng)計自半年滿意度調(diào)查以來客戶的重大投訴,在會上進行通報。

3、總結(jié)年初組織架構(gòu)變化后至今的運行情況,討論是否需要增設(shè)新的服務項目。

4、對去年至今的質(zhì)量體系運行情況進行討論總結(jié)。

5、評審是否有因素可能導致質(zhì)量體系發(fā)生變化,如有應討論怎能樣進行調(diào)整。

擬制人/日期:zz2022/10/23

審批人/日期曹zz 2022/10/23

第7篇 物業(yè)水電管理員崗位責任書

物業(yè)水、電管理員崗位責任書

1、崗位名稱:水、電管理員

2、直接上級:物業(yè)公司經(jīng)理

3、崗位職責:小區(qū)內(nèi)的水、電管理

4、主要工作:

◎ 公司制度規(guī)定的崗位職責

◎ 小區(qū)內(nèi)配電房、配電箱的管理、維護

◎ 小區(qū)內(nèi)水閥及各管線的管理、維護

◎ 住(租)戶常規(guī)性服務及請求性服務工作,并按標準收費,認真做好每天工作記錄

◎ 每月按計劃完成工作,做當月工作總結(jié),下月工作計劃,經(jīng)核查作為當月工資考核之標準

5、兼管工作:

◎ 協(xié)助管理員、規(guī)費管理員的收、查費工作

◎ 公司領(lǐng)導交辦的其他工作

崗位責任人:公司經(jīng)理:

第8篇 物業(yè)公司質(zhì)量手冊之質(zhì)量管理體系

物業(yè)公司《質(zhì)量手冊》之質(zhì)量管理體系

4.0質(zhì)量管理體系

4.1質(zhì)量管理體系總要求

物業(yè)管理公司依據(jù)is09001:2000《質(zhì)量管理體系要求》,在實施控制的質(zhì)量管理體系包括:為制定、實施、實現(xiàn)、評審和保持質(zhì)量方針所需的組織結(jié)構(gòu)、規(guī)劃活動、職責、程序、過程和資源。建立了文件化的質(zhì)量管理體系,在實施和保持過程中,不斷改進質(zhì)量管理體系有效性。策劃并建立的質(zhì)量管理體系符合iso9001標準要求,其控制范圍覆蓋物業(yè)管理公司全部的服務項目,通過對各項服務提供過程的深刻理解,在體系中明確了各過程之間的相互作用和相互聯(lián)系,并以大量的切實可行的服務規(guī)范和服務提供規(guī)范(即作業(yè)和管理類文件)的有效實施,以及提供相應的具有足夠勝任能力的各類資源,明確質(zhì)量管理體系的有效實施和持續(xù)改進。對需要外包的服務項目,物業(yè)管理公司進行認真的研究分析,并制訂了相關(guān)文件控制外包過程的實現(xiàn),以滿足客戶的要求。

物業(yè)管理公司質(zhì)量管理體系主要過程的相互作用和相互聯(lián)系,通過相應的程序文件和作業(yè)文件的流程圖的方式進行具體表達,以便對各項主要質(zhì)量活動實施控制時兼顧過程方面的相應接口的控制。

本物業(yè)管理公司采用pdca循環(huán)的方法識別和控制過程的有效性,使每一個過程都可以通過'策劃、實施、檢查、總結(jié)'達到持續(xù)改進有效性的目的。

本物業(yè)管理公司對任何影響服務質(zhì)量的外包過程,將按照標準is09001:2000標準7.4條款和《采購控制程序》,從供方的資源、采購品、接收準則等方面實施監(jiān)視和控制,并制定相應的二三級文件確保外包過程(項目)的符合性。

本物業(yè)管理公司的外包過程主要有:

1.清潔服務;

2.電梯維護保養(yǎng);

3.消防設(shè)備、設(shè)施維護保養(yǎng);

4.外保;

5.化糞池清掏;

6.綠植租擺、綠地養(yǎng)護;

熱力外線、電纜外線、有線電視為國家權(quán)威機構(gòu),不再做服務評價。

4.2文件要求

4.2.1總則

根據(jù)標準的要求,并依據(jù)物業(yè)管理公司的實際情況,制定了確保過程有效策劃運行和控制所需求的體系文件。

物業(yè)管理公司質(zhì)量管理體系的文件包括:質(zhì)量手冊、部門作業(yè)文件、質(zhì)量記錄等。

注:文件可采用書面文件及電子文件兩種形式。

4.2.2質(zhì)量手冊

本質(zhì)量手冊體現(xiàn)了is09001:2000的要求,明確了物業(yè)管理公司的質(zhì)量方針、目標、組織機構(gòu)、支持程序、作業(yè)指導書等查詢的途徑及各部職責權(quán)限是物業(yè)管理公司對質(zhì)量體系進行管理的綱領(lǐng)性文件。

本質(zhì)量手冊由總辦負責組織文件編寫小組編寫,管理者代表審核,物業(yè)總經(jīng)理批準、發(fā)布。

4.2.3文件控制

4.2.3.1總則

對物業(yè)管理公司質(zhì)量體系文件和資料及外來文件進行控制,以確保各個場所使用的文件和資料均為有效版本。

4.2.3.2文件的批準及發(fā)布

a、制訂《文件控制程序》,并由總辦負責對所有質(zhì)量體系文件的編制、標識、審核、批準、發(fā)放、使用、評審、修訂、回收、保管、作廢等過程實施總體管理控制;

b、物業(yè)總經(jīng)理負責批準發(fā)布質(zhì)量手冊;

c、管理者代表負責審核質(zhì)量手冊;

d、總辦負責組織質(zhì)量手冊的編制;

e、各部門負責相關(guān)作業(yè)文件的編制、使用、保管、部門經(jīng)理負責作業(yè)文件的編寫審核,管理者代表負責作業(yè)文件的批準;

f、部門文員負責本部門相關(guān)文件的收集、整理及歸檔等,確保文件保持清晰,易于識別。

4.2.4質(zhì)量記錄

4.2.4.1物業(yè)管理公司對質(zhì)量記錄的標識、收集、歸檔、檢索、保存期限和處理進行控制,以提供質(zhì)量管理體系有效運行的證據(jù)。

4.2.4.2制訂并實施《記錄控制程序》,對質(zhì)量記錄的管理控制進行規(guī)定。

4.2.4.3總辦是物業(yè)管理公司質(zhì)量記錄控制的主管部門。

4.2.4.4各部門負責本部門記錄的控制和管理。

4.2.5相關(guān)文件

《文件控制程序》

《記錄控制程序》

4.2.3文件控制程序

1.0目的

質(zhì)量管理體系對有關(guān)文件進行控制,確保與質(zhì)量管理體系運行有關(guān)的各部門、各環(huán)節(jié)都得到文件的有效版本。

2.0范圍

本程序適用物業(yè)管理公司所有質(zhì)量體系文件和相關(guān)外來文件的管理與控制。

3.0職責

3.1物業(yè)總經(jīng)理負責批準發(fā)布《質(zhì)量手冊》。

3.2管理者代表負責組織編寫、修改《質(zhì)量手冊》并審核《質(zhì)量手冊》和批準各部門作業(yè)文件。

3.3總辦是物業(yè)管理公司文件的歸口管理部門,負責質(zhì)量手冊和作業(yè)文件的發(fā)放、正本保存。并負責與質(zhì)量管理體系有關(guān)的外來文件的管理和控制。

3.4各部門負責相關(guān)作業(yè)文件的編制、使用和保管,部門經(jīng)理負責作業(yè)文件的審核,管理者代表負責作業(yè)文件的批準。

3.5各部門文員負責本部門與質(zhì)量管理體系有關(guān)文件的收集、整理和歸檔等。

4.0程序流程圖

文件控制流程圖

責任者/支持文件

質(zhì)量記錄

相關(guān)部門

文件編寫/更改申請單

物業(yè)總經(jīng)理

文件編寫/更改申請單

管理者代表

相關(guān)部門

文件修改記錄表

物業(yè)總經(jīng)理

管理者代表

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第9篇 物業(yè)管理質(zhì)量體系文件：采購控制程序

物業(yè)管理公司質(zhì)量體系文件:采購控制程序

1.0目的

確保采購的物資符合規(guī)定的要求,以保證公司利益。

2.0適用范圍

2.1物業(yè)管理所需要的物資(如工程保養(yǎng)、修繕用途的物資,保潔用的物資,消防用的物資,保安用的物資等)的采購活動。

2.2內(nèi)部管理用、辦公室用的采購活動也可參照實行。

3.0職責

3.1提出采購要求的部門負責制定采購計劃。

3.2物業(yè)管理公司經(jīng)理負責審核采購計劃及配備資源,各管理處主任或部門主管可根據(jù)權(quán)限審批采購計劃。

4.0程序

4.1物資的采購

4.1.1各部門負責人根據(jù)下月的物資預計用量并結(jié)合月末庫存情況,在每月30日之前提出下個月的物資采購計劃,說明物資的品種名稱、型號、規(guī)格、數(shù)量、單價等(如有特殊要求,須說明)。采購計劃也可以《采購申請單》提出。

4.1.2各部門將月份物資采購計劃交各管理處主任或部門主管審批,必要時應經(jīng)公司經(jīng)理審批,具體執(zhí)行參見《物業(yè)公司財務管理制度》。

4.1.3單項金額在2000元以上的應簽署合同、協(xié)議并經(jīng)評審,參見《采購與分包合同協(xié)議簽定程序的有關(guān)規(guī)定》。

4.1.4各部門將批準后的采購計劃交負責采購的人員,由其在合格供應商處進行采購。嚴格在計劃范圍內(nèi)組織采購和安排開支。

4.1.5如因特殊情況需追加計劃開支或超計劃開支的應由各部門提出追加申請,并詳細說明原因,并按4.1.2各款執(zhí)行,填寫《采購申請單》。

4.1.6對常用物資、貴重物資,采購人員應在合格供應商處進行采購,如有急需等特殊情況,經(jīng)部門主管或管理處主任批準后可在其他供應商處購買。

4.1.7各部門在支付費用及采購物資前需借款時,由經(jīng)辦人填寫《借款單》,財務部根據(jù)相關(guān)合同、協(xié)議或計劃審核后,按《物業(yè)公司財務管理制度》辦理借款。

4.2供應商的選擇

在采購物資時要選用符合要求的供應商,在指定的合格供應商名單內(nèi)進行采購活動,按《分供方管理程序》和《工程發(fā)包、采購、外協(xié)加工的詢價制度》。

4.3采購回來的物資由提出采購計劃的部門負責人驗收,交倉管員辦理入庫手續(xù)并留下記錄,入庫檢驗執(zhí)行《進貨檢驗程序》。

4.4采購資料的控制

4.4.1采購資料如有政府、地方法規(guī)關(guān)于建筑物業(yè)方面的規(guī)定用料要嚴格依照執(zhí)行(如消防物資,裝修禁用的石棉等)。

4.4.2對經(jīng)常要采購的物資如涉及圖樣,規(guī)格,樣板時,要經(jīng)過審批和批準確保依照這些資料正確購入物資,對外協(xié)加工及制作的產(chǎn)品,其圖紙要求必須要經(jīng)工程部的認可,確保符合要求才能發(fā)出。這些資料作為驗收的依據(jù)。

4.4.3對以上的采購資料要有準確的標識方法,如采購定單,分承包方的工程合同的編號。所簽合同應在《合同、協(xié)議收文登記目錄》上有記載。

4.4.4對服務項目的分承包方合同須說明各項服務質(zhì)量要求及服務的評價標準等。

4.4.5服務項目的分承包方合同由公司的法人代表或其授權(quán)人員簽訂后實施。

4.5對提供服務方面的供應商對其過程監(jiān)控參見《工程發(fā)包、采購、外協(xié)加工的詢價制度》。

4.6為確保采購的物資不受人為的影響,采購員應由各管理處主任或部門主管指定,并應遵守《員工手冊》及公司其它文件的相關(guān)規(guī)定。

5.0相關(guān)文件

5.1《分供方管理程序》

5.2《進貨檢驗程序》

5.3《工程發(fā)包、采購、外協(xié)加工的詢價制度》

5.4《采購與分包合同協(xié)議簽定程序的有關(guān)規(guī)定》

6.0 相關(guān)記錄

6.1《采購申請單》

6.2《借款單》

6.3《合同、協(xié)議收文登記目錄》

7.0 附錄

7.1《員工手冊》

7.2《物業(yè)公司財務管理制度》

編寫: 審批:

第10篇 助理物業(yè)管理師考試題

2004年9月助理物業(yè)管理師試題

助理物業(yè)管理師9月12日知識卷

第一部分職業(yè)道德(1~50題,共50道題)04.9

一、職業(yè)道德理論知識部分

答題指導:

◆該部分均為選擇題,每題均有四個備選項,其中單項選擇題只有一個選項正確,多項選擇題有兩個或兩個以上選項正確.

◆請根據(jù)題意的內(nèi)容和要求答題,并在答題卡上將所選答案的相應字母涂黑。

◆錯選、少選、多選均不得分。

(一)單項選擇題(請在下述每題的4個選項中,選擇1個選項,并將答題卡相應宇母涂黑)

l、你認為沒有顧客時,柜臺服務人員比較妥當?shù)淖龇ㄊ?)

(a)坐下來休息一下(b)與同事聊聊天 (c)整理一下貨架上的物品(d)看報紙

2、符合從業(yè)人員舉止得體要求的是()

(a)態(tài)度謙卑 (b)表情嚴肅(c)謹小慎微 (d)形象莊重

3、流傳于商界的諺語“悅來客店興旺,狗猛酒酸蕭條”,說明了()的重要性。

(a)愛崗敬業(yè) (b)團結(jié)協(xié)作 (c)勤勞節(jié)儉 (d)文明禮貌

4、下列關(guān)于職業(yè)興趣的表述中.你認為正確的是()。

(a)每個從業(yè)人員都可以完全依據(jù)自己的職業(yè)興趣選擇職業(yè)

(b)對不感興趣的崗位,從業(yè)人員有權(quán)不服從安排

(c)興趣和愛好是天生的.后天無法培養(yǎng)

(d)盡可能地把崗位需要與個人興趣結(jié)合起來

5、對于從業(yè)人員來說,關(guān)于學習的正確說法是()。

(a)學習技能就夠了,沒有必要強調(diào)知識的學習

(b)既要向同行學習,也要向行業(yè)以外的人學習

(c)學就學先進.比自己水平低、能力差的人不值得學習

(d)知識不都是有用的,不必學習與工作無關(guān)的知識

6、英國建筑設(shè)計師克里斯托夫霄恩曾在巴黎盧浮宮前感嘆:“要是能夠設(shè)計出這樣的建筑,即使粉身碎骨也心甘情愿?！睂Υ?你的感受是()。

(a)前人是無法超越的(b)雷思富有敬業(yè)精神

(c)雷恩設(shè)計水平太低(d)雷恩很嫉妒盧浮宮的設(shè)計水平

7、下列關(guān)于誠信的論述中.你認為正確的是()。

(a)誠信屬于個人品質(zhì).一般不會影響企業(yè)的正常發(fā)展

(b)誠信與否關(guān)系到企業(yè)員工能否與同事和諧相處

(c)信息社會強調(diào)的是技術(shù)問題.個人誠信無關(guān)緊要

(d)法律會對個人行為作出調(diào)節(jié).不必對員工開展誠信教育

8、下列觀念中,符合從業(yè)人員誠實勞動要求的是()。

(a)在其位,謀其職 (b)錢多就多干,錢少就少干 (c)出工不出力 (d)以次充好

9、關(guān)于保守企業(yè)秘密,從業(yè)人員下列做法或想法中正確的是()。

(a)對知根知底的好友,說說企業(yè)技術(shù)研發(fā)情況無妨

(b)不應該對家人隱瞞企業(yè)的事情

(c)對同一單位其他部門的同事可以談談企業(yè)技術(shù)研發(fā)情況

(d)保守企業(yè)秘密是從業(yè)人員是否忠實于企業(yè)的重要表現(xiàn)

10、下列說法中.符合堅持真理這一要求的是(

)。

(a)一切按照老師的要求去做(b)服從領(lǐng)導是堅持真理

(c)尊重師傅就是尊重真理(d)以事實為依據(jù).不怕得罪人

ll、在市場經(jīng)濟條件下,我們對艱苦奮斗應持的立場是()。

(a)繼承和發(fā)揚艱苦奮斗的光榮傳統(tǒng)

(b)大興艱苦奮斗之風。會降低人們的生活水平

(c)強調(diào)艱苦奮斗不利于刺激消費,會對經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生一定負面影響

(d)我國已經(jīng)進入小康社會,再講艱苦奮斗就難免有些不合時宜

12、正確處理與領(lǐng)導之間的關(guān)系.下列做法中正確的是()。

(a)維護領(lǐng)導權(quán)威,一般不越級匯報工作 (b)看領(lǐng)導臉色行事

(c)對領(lǐng)導有意見要當場提出來 (d)無法完成領(lǐng)導安排的工作時,可以不做

13、關(guān)于師徒之間的關(guān)系,你認為正確的是()。

(a)“弟子不必不如師,師不必賢于弟子” (b)弟子應完全按師父的話來行事

(c)徒弟年輕。接受新鮮事物快。許多方面沒必要向師父學習(d)“師徒如父子”

(二)多項選擇題(請在下述每題的4個選項中.選擇兩個或多個選項作為答案,并在答題卡上將相應的宇母涂)

14、職業(yè)道德包括()。

(a)職業(yè)觀念(b)職業(yè)良心(c)職業(yè)作風(d)職業(yè)紀律

15、道德與法律的區(qū)別是()。

(a)道德伴隨人類社會始終,法律僅與一定歷史階段相聯(lián)系

(b)道德依靠良心自律和輿論褒貶起作用,法律則依靠國家強制力來實施

(c)道德的作用范圍無處不在,法律的作用范圍則是有限的

(d)道德規(guī)范就是法律規(guī)范.法律規(guī)范就是道德規(guī)范

16、職業(yè)道德的特征包括()。

(a)范圍上的有限性 (b)內(nèi)容上的穩(wěn)定性和連續(xù)性

(c)功能上的普遍性 (d)形式上的多樣性

17、社會主義市場經(jīng)濟可以增強人們()的道德觀念。

(a)自主性 (b)競爭 (c)義利并重 (d)學習創(chuàng)新

18、以下說法中正確的有.職業(yè)道德建設(shè)()。

(a)應和個人利益掛鉤 (b)是各企業(yè)自己的事

(c)離不開領(lǐng)導干部的示范作用 (d)是社會主義精神文明建設(shè)的重要組成部分

19、1992年我國“長征二號”火箭發(fā)射失敗,原因是程序配電器上一個僅為0.15毫克的鋁質(zhì)多余物導致電爆管爆炸。它給我們的啟示是()

(a)“責任重于泰山”(b)“一招不慎,滿盤皆輸”

(c)“千里長堤。潰于蟻穴”(d)“智者千慮,必有一失”

20、企業(yè)要樹立良好的形象和信譽,根本在于()。

(a)產(chǎn)品的質(zhì)量好壞 (b)能否樹立服務意識

(c)廣告投入多少 (d)是否信守承諾

21、文明禮貌對從業(yè)人員的()提出了具體要求。

(a)儀表(b)語言(c)舉止(d)表情

22、在下列做法中。體現(xiàn)了誠實守信精神的是()

(a) 海爾奉行“真誠到永遠”的理念

(b)北京開關(guān)廠實行“99+‘1’=0”的做法

(c)麥克唐吐穿梭子歐洲各國,一一拜會約定的客戶

(d)小天鵝公司奉行“全心全意小天鵝”的價值觀

23、以下關(guān)于節(jié)儉的說法中,你認為正確的是()

(a)儉樸生活是一種很好的修身方法

(b)節(jié)儉與現(xiàn)代社會的消費理念相沖突

(c)在現(xiàn)代社會,節(jié)儉固然高尚,但奢侈并非過錯

(d)節(jié)儉不僅關(guān)乎個人修養(yǎng),也關(guān)乎個人事業(yè)發(fā)展

24、職業(yè)紀律要求從業(yè)人員必須()。

(a)履行崗位責任(b)嚴格執(zhí)行操作規(guī)程

(c)對有疑慮的規(guī)章制度拒絕執(zhí)行(d)依領(lǐng)導的意思辦事

25、下面關(guān)于團隊精神的說法中。正確的有()。

(a) 團隊精神是企業(yè)活動正常進行的重要保證

(b)企業(yè)內(nèi)聚力的形成與團隊精神密切相關(guān)

(c)市場經(jīng)濟靠的是個人奮斗,而不是團隊精神

(d)人際和諧氛圍有助于培育團隊精神

26、職業(yè)道德強調(diào)創(chuàng)新.是因為創(chuàng)新是()。

(a)企業(yè)效益增長的動力(b)企業(yè)健康發(fā)展的前提

(c)競爭取勝的最佳手段(d)個人事業(yè)獲得成功的關(guān)鍵

27、1988年1月75位諾貝爾獎獲得者在《巴黎宣言》中表示:“人類要在2l世紀生存下去必須從2500年前孔夫子那里尋找智慧。”這說明()。

(a)中華民族優(yōu)秀的傳統(tǒng)道德具有不朽的價值

(b)中華民族優(yōu)秀的傳統(tǒng)道德是全人類的共同精神財富

(c)孔子的智慧可以解決2l世紀人類面臨的一切生存難題

(d)孔子的倫理道德思想是不可超越的真理

根據(jù)下列案例,回答第28~30題.

某醫(yī)院將無消毒作用的消毒液用于臨床,致使46名患者在手術(shù)中受到感染.該事故被鑒定為嚴重醫(yī)療事故.患者向法院起訴醫(yī)院和醫(yī)療用品公司,索賠共迭2681.0975萬元.

28、你認為,上述事故是()造成的。

(a)管理不善(b)知識水平低(c)違反勞動紀律(d)責任心不強

29、看了此案例,你的感受是()。

(a)事故在所難免 (b)責任重于泰山

(c)職業(yè)道德不重要.關(guān)鍵是提高職業(yè)技能 (d)違反勞動紀律的行為害人害己

30、此案例說明,()。

(a)履行職業(yè)責任是每一個從業(yè)人員的基本要求

(b)遵守操作規(guī)程是履行職業(yè)責任的前提條件

(c)把好質(zhì)量關(guān)是關(guān)乎企業(yè)生死存亡的頭等大事

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bsp; (d)違反職業(yè)紀律的從業(yè)人員應該受到處罰

二、職業(yè)道德個人表現(xiàn)部分

答題指導:

◆該部分均為單項選擇題,每題均有四個備選項

◆請按照題意要求.根據(jù)自己的實際情況只選其中一個選項。并在答題卡上將所選答案的相應字母涂黑.

31、你的一個同事在工作上不如你,卻到處宣揚你的缺點。對此.你會()。

(a)無所謂.力爭做得更加出色,博得大家的信任

(b)非常生氣.從此不再搭理這個同事

(c)冷靜對待。誠懇地找這個同事面談.改善兩個人的關(guān)系

(d)找機會告誡該同事不要打小報告

32、你的上司是個急脾氣的人,批評下屬常不留情面,員工的情緒常因此受影響。作為下屬,你會()。

(a)委婉地要求上司在批評下屬時要注意下屬的感受

(b)做好自己的本職工作.爭取讓自己免受批評

(c)不冒犯上司,私下開導情緒受影響的同事

(d)深感壓抑.考慮跳槽

33、如果你聽說某個平時不愛喝酒的同事在家喝醉了,你一般會認為他(她)()。

(a)可能有什么不開心的事情,不然不會喝醉的(b)沒分寸,自控能力太差

(c)肯定是酒量太小。喝得太多了(d)多半是別人勸酒勸得太厲害了

34、和朋友在飯館吃飯.當服務員上菜的時候你通常()。

(a)幫他(她)擺動桌上盤子的位置 (b)當他(她)需要幫忙的時候就幫一下

(c)繼續(xù)吃飯.不太留意(d)坐著不動

35、你的上司要求你在撰寫工作報告時,加入一些虛假的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。你會()

(a)拒絕作假,并告訴上司作假可能導致的嚴重后果

(b)聽從上司,并表明自己不承擔責任

(c)聽從上司,相信上司有自己的理由

(d)表明自己決不作假的立場,建議上司找別人寫工作報告

36、你因急事去銀行取錢.排隊等待取錢的人很多,這時你會()

(a)徑直走到隊伍最前頭,取錢之后迅速離開

(b)埋怨銀行效率低下.老老實實地排隊等候

(c)與隊伍前頭的人商量,能否讓你先辦業(yè)務

(d)徑直走到隊伍前頭。取錢之后向排隊的人說明理由

37、假如你是某公司的副總經(jīng)理,你的秘書小王不慎打破了會客室的花瓶,此時你剛好路過看見,你會().

(a) 裝作沒看見,悄悄走開

(b)上去安慰她說:“壞了就壞了.別管它了”

(c)跟小王說:“打壞了花瓶需要一定的賠償,你主動去處理吧”

(d)跟小王說;“按規(guī)定打壞東西一定要賠償,但我會向行政主管證明你是不小心的”

38、一次.公司晚宴后.上司對你說:“為了感謝你對公司的貢獻,我請你去打保齡球”上司是個保齡球高手,而飯后你另有約會。你會說:()

(a)“好.我一定奉陪.”

(b)“我不會打保齡球,去了只會出丑,還是不去了”。

(c)“我不太喜歡打保齡球,不過有機會陪您吃飯,求之不得?！?/p>

(d)“謝謝您的邀請,但我今天還有事,改天行嗎”

39、一員工因為妻子重病,無力支付代昂是的醫(yī)療費用,只好挪用公款5000元對此,你的觀點是().

&

nbsp; (a)不能原諒,應該想其他辦法籌集費用

(b)這個員工挪用公款是出于對妻子的愛,不必追究

(c)如果自己是這個員工,也會這樣做

(d)這個員工挪用公款情有可原,但也需要接受一定的懲罰

40、你制定的學習或工作計劃最終得以順利完成.通常是因為()

(a)計劃本身難度小(b)自己堅持努力

(c)外界因素干擾小(d)計劃周密,切實可行

4l、如果你某天晚上加班至深夜11點多,在你著急趕車的路途上,忽然想起自己好像忘了關(guān)燈,這時你會()。

(a)給值班的看門老大爺打個電話,請他幫忙關(guān)燈

(b)繼續(xù)趕車,下次多留心就行了.

(c)努力忘記此事。繼續(xù)趕車

(d)返回去看一下。確認關(guān)了燈再走

42、你認為,父母給的零花錢,孩子們應該()。

(a)按照錢的多少,一次性地購買自己喜歡的東西

(b)還給父母,不要零花錢

(c)該花的就花,不該花的就不花

(d)最好不花,自己攢起來

43、如果你所在的工作單位由于財務緊張,不得不解雇你,你會()

(a)非常痛苦,擔心自己找不到這么好的工作

(b)正合我意,本來就想跳槽

(c)有點難受,但相信自己能找到更好的工作

(d)非常痛苦。舍不得離開

44、馬上要開會了,你第一個來到會議室,發(fā)現(xiàn)桌子上有幾個用過的一次性紙杯。你會( )

(a)找人來打掃(b)把紙杯收拾起來扔掉

(c)把紙杯收拾起來放在一邊(d)先不管,等別人來了再說

45、因為你工作出色,單位要給你獎勵,讓你從以下四種獎勵中選一個,你會選()

(a)出國旅游 (b)外出培訓的機會 (c)豪華精美的禮品 (d)公司的部分股權(quán)

46、總經(jīng)理邀請你共進午餐,讓你談談對你主管的看法。回到辦公室,你發(fā)現(xiàn)你的主管頗為好奇,此時你會()。

(a)告訴他(她)詳細內(nèi)容(b)不透露蛛絲馬跡

(c)粗略描述,淡化內(nèi)容的重要性(d)找其他話題把這事岔開

47、現(xiàn)在很多退休的老年人上老年大學,學習國畫、書法等,你認為()

(a)老有所樂,很值得提倡 (b)是消磨時間的好方法

(c)活到老學到老。自己將來也會這樣 (d)沒必要,不如在家好好休息,享受生活

48、當你主持會議時,有一位下屬一直以不相干的問題干擾會議。此時,你最有可能(.)

(a)要求所有的下屬先別提出問題,直到你把正題講完

(b)先簡單回答他(她).然后找人告訴此下屬別再提與會議無關(guān)的問題

(c)當著大家的面告訴該下屬在議程結(jié)束之前,先別提出別的問題

(d)批評他(她)的不禮貌行為

49、午飯時。你把錢包忘在辦公桌上,回來后發(fā)現(xiàn)錢包不見了.錢雖然不多,但你還是比較著急.當時只有小王在辦公室里,而小王平時的人緣又不太好。此時你會()

&nbs

p;(a)直接詢問小王是否看到自己的錢包

(b)向領(lǐng)導反映,請領(lǐng)導幫助解決

(c)先不動聲色.觀察小王的舉動

(d)努力尋找,實在找不到,只好吸取教訓,下次自己多注意

50、公司嚴禁打牌,如果你是新來的部門負責人,發(fā)現(xiàn)部分老員工總在辦公樓活動室里打牌他們這種活動已經(jīng)進行了好幾年了,你會()

(a)顧及到他們的情緒,就隨他們便吧

(b)找每個員工談話,說明打牌的害處

(c)開會強調(diào)以后不許再打牌,否則扣獎金

(d)設(shè)立舉報機制,誰舉報就給誰獎勵

卷冊一:職業(yè)'道德部分

一、單項選擇題(51~110題,每題血分,共60分。每小題只有一個最恰當?shù)拇鸢?

請在答題卡上將所選答的相應字母涂黑)

51、以下關(guān)于各項物業(yè)管理原則的理解中不正確的是( )。

(a)權(quán)責分明原則。是指物業(yè)管理相關(guān)各方即業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)等的權(quán)利與責任應當非常明確。

(b)依法行事原則,是指在物業(yè)管理活動中要以相關(guān)的法律、法規(guī)和簽訂的《物業(yè)服務合同》或《前期物業(yè)服務合同》為依據(jù)。

(c)業(yè)主主導原則,是指在物業(yè)管理活動中,業(yè)主永遠是對的。.

(d)服務第一原則.是指物業(yè)管理的根本任務是服務,應寓管理于服務中。

52、目前,建設(shè)部對全國范圍內(nèi)上報的物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)進行考評驗收后授予( )稱號。

(a)“全國城市文明住宅小區(qū)”(b)“全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)”

(c)“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”(d)“全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”

53、根據(jù)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》我國物業(yè)管理企業(yè)的注冊資本至少應為( )萬元。

(a)10 (b)30 (c)50 (d)100

54、業(yè)主大會的一項重要職責是( )。

(a)提出選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)的建議(b)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)

(c)組織實施選聘物業(yè)管理企業(yè)的招標活動(d)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同

55、兩個或兩個以上公民或產(chǎn)權(quán)主體對同一房屋客體共同享有一個完全產(chǎn)權(quán),即享有房屋的 ( )

(a)區(qū)分所有權(quán)(b)共有產(chǎn)權(quán)(c)不同產(chǎn)權(quán)(d)獨立產(chǎn)權(quán),

56、根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會制定的《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準(試行)》中的三級標準,物業(yè)管理企業(yè)至少應保證載人電梯( )正常運行。

(a)早6點至晚11點(b)早6點至晚il點半(c)旱6點至晚12點(d)全天24小時

57、物業(yè)已使用的年限比較長,建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求,建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊,但仍能滿足低收入承租人的需求。因租金較低,尚可保持合理的出租率,這類寫字樓屬于( )寫字樓。

(a)甲級(b)乙級(c)丙級(d)丁級

58、寫字樓的()由折舊費、維修費、管理費、利息、地租、稅金、保險費、利潤8項構(gòu)成。

(a)成本租金(b)商品租金(c)基礎(chǔ)租金(d)百分比租金

59、在零售商業(yè)物業(yè)租賃中,百分比租金一般是作為基礎(chǔ)租金的附加部分收取的,通常僅對超出承租人某一預定營業(yè)額之外的部分收取百分比租金,如果承租人的營業(yè)額達不到該營業(yè)額,則按基本租金收取如果某承租人的基礎(chǔ)租金為

2萬元/月,以營業(yè)額的5%作為百分比租金,則只有當承租人的月營業(yè)額超過( )萬元時,才應對超額部分的營業(yè)額收取百分比租金。

(a)2 (b)20(c)40(d)80

60、根據(jù)有關(guān)規(guī)定,工業(yè)區(qū)鍋爐廢水必須經(jīng)過冷凝降溫至( )以下后才能排入公共污水管道。

(a)15°c(b)25°c(c)35°c(d)45°c

61、根據(jù)建設(shè)部《全國物業(yè)管理示范工業(yè)區(qū)標準及評分細則》的規(guī)定,全國物業(yè)管理示范工業(yè)區(qū)在基礎(chǔ)管理方面至少應做到( ),設(shè)立服務電話。

(a)建立8小時值班制度(b)建立12小時值班制度

(c)建立18小時值班制度 (d)建立24小時值班制度,

62、物業(yè)管理法律關(guān)系中權(quán)利的享有者和義務的承擔者,是物業(yè)管理法律關(guān)系構(gòu)成要素中的( )

(a)主體(b)客體(c)載體(d)內(nèi)容

63、( )是指由國家特定政權(quán)機關(guān)制定或認可而具有普遍約束力,反映執(zhí)政集團對物業(yè)管理

社會秩序的利益要求和組控意志,并依靠政權(quán)強制力量保證實施的,用以組控物業(yè)管理社會關(guān)系中某一類具體關(guān)系或某一具體活動類型的行為規(guī)范。

(a)物業(yè)管理政策(b)物業(yè)管理法律規(guī)范

(c)物業(yè)管理關(guān)系(d)物業(yè)管理法律關(guān)系

64、吊銷違規(guī)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)證書,屬于( ).

(a)行政處分(b)行政處罰(c)追究民事責任(d)追究刑事責任

65、根據(jù)國家發(fā)展和改革委員會與建設(shè)部于2004年7月19日聯(lián)合發(fā)布的(物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定》:“實行明碼標價的物業(yè)服務收費的標準等發(fā)生變化時,物業(yè)管理企業(yè)應當在執(zhí)行新標準前(),將所標示的相關(guān)內(nèi)容進行調(diào)整。并應標示新標準開始實行的日期?！?/p>

(a)1個月(b)3個月(c)6個月(d)12個月

66、《物業(yè)管理條例》規(guī)定,建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正,給予警告,沒收違法所得,并處( )的罰款。

(a)10萬元以上50萬元以下(b)5萬元以上20萬元以下

(c)3萬元以上lo萬元以下 (d)l萬元以上3萬元以下

67、《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》規(guī)定,前期物業(yè)管理評標委員會由招標人代表和物業(yè)管理方面的專家組成.成員為()人以上單數(shù)。

(a)3(b)5(c)7(d)9

68、以下表述中()不符合《物業(yè)服務收費管理辦法》的規(guī)定。

(a)物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并相應收取服務費用的,其他部門和單位不得重復收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用..

(b)物業(yè)共用部位,共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用,應當通過專項維修資金予以列支,不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本‘

(c)物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時,業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結(jié)清物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金

(d)業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的.從其約定,業(yè)主不負連帶交納責任

69、房屋接管交付使用后,如發(fā)生隱蔽性重大質(zhì)量事敲,應由接管單位會同建設(shè)、設(shè)計、施工等單位,共同分析研究,查明原因。如屬施工、材料的原因,應由( )負責處理。

(a)設(shè)計單位&

nbsp; (b)施工單位(c)建設(shè)單位(d)接管單位

70、房地產(chǎn)開發(fā)項目的( ),由政府建設(shè)行政主管部門負責.組成綜合驗收小組,對施工質(zhì)

量和設(shè)計質(zhì)量進行全面檢驗和質(zhì)量評定。

(a)竣工驗收(b)接管驗收(c)使用驗收(d)設(shè)計驗收

71、在辦理新建物業(yè)承接驗收手續(xù)時,建設(shè)單位應當向物業(yè)管理企業(yè)移交的資料中不包括( )。

(a)竣工驗收資料(b)物業(yè)銷售資料(c)物業(yè)質(zhì)量保修文件(d)物業(yè)使用說明文件

72、按照(物業(yè)管理條例)的規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同終止時,( )不必交給業(yè)

主委員會。

(a)竣工驗收資料 (b)日常物業(yè)管理工作總結(jié)

(c)物業(yè)使用說明文件 (d)物業(yè)質(zhì)量保修文件

73、業(yè)主為物業(yè)管理企業(yè)定出最低的年租金收入任務和物業(yè)維修養(yǎng)護指標,完成后按租金收入的一定比例支付物業(yè)服務費,這種測算收益性物業(yè)服務費的方法是( )。

(a)成本法(b)市場法(c)定額法(d)比例法

74、()是在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè),其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出,結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

(a)包干制 (b)酬金制 (c)成本價 (d)市場價

75、根據(jù)國家發(fā)展和改革委員會、建設(shè)部印發(fā)的《物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定》,負責對物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行明碼標價規(guī)定的情況實施監(jiān)督檢查的部門是( )。

(a)房地產(chǎn)行政主管部門(b)政府價格主管部門(c)業(yè)主委員會(d)居民委員會

76、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的,可向( )收取手續(xù)費。

(a)業(yè)主(b)最終用戶(c)委托單位(d)政府部門

77、物業(yè)管理企業(yè)應定期向( )公開物業(yè)服務費的收支情況,接受監(jiān)督。

(a);房地產(chǎn)行政主管部門 (b)企業(yè)員工 (c)業(yè)主和使用人 (d)行業(yè)協(xié)會。

78、以詢問的方式作為收集資料的手段,以被詢問人的答復作為調(diào)查資料依據(jù)的市場調(diào)查方法是( )

(a)直接調(diào)查法(b)預測法(c)觀察法(d)實驗法

79、根據(jù)建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定.房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后( )日內(nèi),到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。

(a)10(b)15(c)30(d)60

80、物業(yè)管理企業(yè)日?？蛻絷P(guān)系管理的工作內(nèi)容不包括( )。

(a)宣傳有關(guān)物業(yè)管理的知識和相關(guān)的政策法規(guī)(b)協(xié)調(diào)客戶與政府的關(guān)系

(c)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一些重要事情及時告知客戶(d)客戶報修、投訴后的回訪

8l、為了及時了解客戶對物業(yè)服務的意見、建議以及滿意情況.中國物業(yè)管理協(xié)會發(fā)布的《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準(試行)》中的一級、二級、三級標準都要求物業(yè)管理企業(yè)每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見.而且三個級別物業(yè)服務的客戶滿意率分別應達到

( )以上。

(a)98%,95%,90%(b)90%,85%,80%

&

nbsp;(c) 85%,80%,75%(d)80%.75%,70%、

82、實施社區(qū)專題活動的步驟中不包括()。

(a)建立客戶信息檔案 (b)制定活動實施方案 (c)做好活動籌備工作 (d)開展具體活動

83、房屋結(jié)構(gòu)施工圖中常用的構(gòu)件代號“kb'’表示的是( )。

(a)樓梯板(b)墻板(c)空心板(d)槽形板

84、房屋給排水施工圖中常用的圖例符號“”表示的是()。

(a)閘閥 (b)截門 (c)流量表 (d)洗臉盆

85、下列房屋供暖施工圖暖通空調(diào)設(shè)備常用圖例符號中,()代表加濕器。

(a)

86、根據(jù)房屋完損等級的評定標準,房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好,裝修和設(shè)備齊全完整,管道暢通,現(xiàn)狀良好,使用正常:或雖個別分項有輕微損壞,但一般經(jīng)過小修就能修復的房屋,屬于()。

(a)完好房(b)基本完好房(c)一般損壞房(d)嚴重損壞房

87、物業(yè)管理區(qū)域房屋完好率是區(qū)域內(nèi)的()的百分比。

(a)完好房建筑面積占總的房屋建筑面積

(b)基本完好房建筑面積占總的房屋建筑面積

(c)完好房建筑面積和基本完好房建筑面積占總的房屋建筑面積

(d)完好房建筑面積占完好房建筑面積和基本完好房建筑面積之和

88、當業(yè)主或使用人房屋自用部位必須修繕,而房屋修繕責任人不及時修繕,或者在房屋修繕時,遭到責任人的借故阻撓,或發(fā)現(xiàn)有可能導致房屋危險情況出現(xiàn)時,房管部門可采取“排除解危的強制措施,費用由()承擔。

(a)房屋所有人(b)房屋使用人(c)房屋修繕責任人(d)房屋管理者

89、整幢房屋的門窗整修屬于房屋的( )工程。

(a)小修(b)中修(c)大修(d)翻修

90、以下物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主房屋裝修進行管理的做法中不正確的是( )。

(a)在發(fā)給業(yè)主的《住戶手冊》中寫明業(yè)主進行房屋裝修時應遵循的有關(guān)規(guī)定和程序

(b)與裝修人簽訂房屋裝修管理服務協(xié)議

(c)將房屋裝修工程的禁止行為告知裝修人

(d)對違反法律、法規(guī)和裝飾裝修管理服務協(xié)議的,及時依法進行處罰

91、房屋附屬設(shè)備的()保養(yǎng)是設(shè)各操作人員對設(shè)各進行的經(jīng)常性的保養(yǎng)工作,主要包括定期檢查、清潔和潤滑.發(fā)現(xiàn)小故障及時排除.做好必要記錄等。

(a)一級(b)二級(c)三級(d)日常

92、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋附屬設(shè)備設(shè)施的每日運行記錄應該由()填寫。

(a)設(shè)各操作人員(b)設(shè)備維修養(yǎng)護人員(c)設(shè)備養(yǎng)護班組長 (d)工程部經(jīng)理

93、房屋附屬設(shè)備的( )工程是指對設(shè)備進行日常的保養(yǎng)、檢修及為排除運行故障而進行的

局部維修,通常只要修復、更換少量易損零件,調(diào)整較少部分的機件和精度。

(a)零修(b)中修(c)大修(d)更新改造

; 94、物業(yè)管理公司一般應當( )對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的空調(diào)主機作一次全面的技術(shù)性能檢查。

(a)每月(b)每季度(c)每年(d)每三年

95、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)特種設(shè)備的所有維護保養(yǎng)、應急搶修、日常小修均由專業(yè)維修保養(yǎng)公司負責的設(shè)各維修養(yǎng)護委托合同,是( )合同。

(a)特大包(b)大包(c)申包(d)小包

96、智能化建筑的一個重要特點是( )。

(a)節(jié)能(b)}費電(c)給排水設(shè)備故障難以發(fā)現(xiàn)(d)需要管理人員較多

97、建筑設(shè)備自控系統(tǒng)運行管理及維修養(yǎng)護規(guī)程要求.網(wǎng)絡控制器、控制計算機故障一般應于()小時內(nèi)修復

(a)1(b)2(c)4(d)8

98、采取封閉式管理的物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)入口處應有保安人員( )。

(a)每天8小時值班。其他時間自由出入(b)每天白天值班,其他時間自由出入

(c)每天夜間值班,其他時間自由出入(d)24小時值班,外來人員進入須登記

99、電子巡更裝置是一種()的電子設(shè)備。

(a)記錄進入物業(yè)管理區(qū)域人員和車輛(b)用于監(jiān)測火災火警

(c)記錄維修人員維修工作量(d)記錄保安人員巡邏是否到位

100、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)火災預防總負貴人一般由物業(yè)管理企業(yè)()承擔。

(a)管理項目的總負責人(b)安保部經(jīng)理 (c)客服部經(jīng)理(d)安保部消防主管

101、根據(jù)功能要求和居住區(qū)規(guī)模大小,居住區(qū)道路一般可分為3級或4級,其中( )是居

住區(qū)的次要道路,解決居住區(qū)的內(nèi)部聯(lián)系。

(a)居住小區(qū)級道路(b)宅前小路(c)居住組團級道路(d)居住區(qū)級道路

102、按照有關(guān)規(guī)定,我國一般新建居住區(qū)綠化用地占建設(shè)用地總面積的比例最少應達到()。

(a)10%(b)20%(c)30%(d)40%

103、《中華人民共和國大氣污染防治法》規(guī)定:在露天焚燒秸稈、落葉等產(chǎn)生煙塵污染物質(zhì)的,要責令其停止違法行為;情節(jié)嚴重的,可以處( )以下罰款。

(a)200元(b)300元(c)400元(d)500元

104、在is014000系列標準中,制定環(huán)境管理體系的原則、體系和支持技術(shù)通用指南是()。

(a)is014001(b)is014004(c)is014010(d)is01401i

105、將企業(yè)的保潔制度、各項保潔管理工作的要求以及每一個工作崗位的職責告知保沽部每一位員工,使他們能夠自覺地按照具體的崗位職責去要求自己,這應是( )的工作職責。

(a)保潔部經(jīng)理(b)保潔技術(shù)人員(c)保潔班組長(d)保潔員

106、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的垃圾清運應做到每日清運率( ):

(a)50% (b)80%(

第11篇 物業(yè)管理公司治安防范逐級責任制

(一)主管安全工作的副總經(jīng)理責任

1.主管安全工作的副總經(jīng)理,對公司治安防范工作進行總體規(guī)劃。在公司下達各項任務、布置各項工作時,負責審查安全防范的可靠性,以保證各項工作的順利進行。

2.主持公司安全領(lǐng)導小組的工作,定期召開安全領(lǐng)導小組會議,聽取各部門工作匯報,確定一個時期安全防范工作的重點,審核、批準各項安全防范制度、措施的實施。

3.在定期召開的部門經(jīng)理工作會上,對安全防范工作不利或存在重大隱患的部門,提出限期整改意見,檢查落實情況,對因玩忽職守、工作失職給公司造成重大事故的部門或個人,提出處罰意見。

4.對各部門經(jīng)過努力仍無法解決的治安隱患,向公司提出書面報告后,負責及時協(xié)調(diào),責成有關(guān)部門采取安全防范措施,并提交保安部監(jiān)督實施。

5.定期組織職工安全防范教育,把安全防范工作與公司的工作、生產(chǎn)、經(jīng)營、服務、同計劃、同布置、同落實、同檢查、同總結(jié)、同評比。

(二)部門經(jīng)理責任

1、理范圍的人、財、物負安全責任,要建立、建全本部門各崗位、各工種的安全責任制,分級實行目標管理,把安全責任逐級落實到人、落實到位。

2、全面掌握本部門人、財、物安全防范狀況和易發(fā)案部位。定期組織部門有關(guān)人員進行安全檢查,做好文字記錄,發(fā)現(xiàn)漏洞立即采取措施。

3、組織部門職工進行經(jīng)常性的安全教育、法治教育、紀律教育,貫徹落實公司各項安全制度,在布置各部門工作、生產(chǎn)、經(jīng)營、服務過程中,要做到與安全工作同布置、同落實、同檢查、同總結(jié)、同評比,并有文字記錄。

4、了解本部門重點防范部們及要害部門防范措施的可靠性和安全管理制度的可行性,掌握本部門工作人員的素質(zhì),經(jīng)常檢查各項制度的落實情況,做到防范嚴密、人員可靠。

5、管理好本部門的設(shè)備、工具、儀器、儀表、原材料及各類物資,要指定專人建帳、定期檢查、核實,做到帳物相符、有手續(xù)、有記錄。存放的貴重器材和材料的位置要安全可靠,有防范措施。

6、各部門凡不符合存放現(xiàn)金、支票及有價證券安全要求的不準存放過夜,部門經(jīng)理要過問、把關(guān)。

7、本部門使用的辦公室和負責管理的設(shè)備、設(shè)施、控制室、房屋、倉庫、必須指定專人負責,堅持每天檢查門窗的安全可靠程度,出現(xiàn)損壞、失靈,要立即組織維修。

8、管理好本部門使用和保管的各部位鑰匙,指定專人管理,建全領(lǐng)用手續(xù)和記錄,存放位置要安全可靠。

9、職工向部門經(jīng)理提出存在的不安全隱患時,要及時組織力量解決,本部門經(jīng)努力仍無法解決的隱患,要書面向公司主管安全的副總經(jīng)理報告,同時,采取應急措施,不得延誤時間,以免造成事故。

10、接受保安部的監(jiān)督、檢查,對保安部發(fā)出的隱患通知書負責簽字,并按期限整改。

11、及時了解部門職工的思想情況,妥善處理職工的思想問題,不得激化矛盾,對勞動紀律差、安全意識不強、易在崗位上造成事故的職工,要及時采取措施,不得任其發(fā)展,不準包庇。

12、公司和保安部傳達的有關(guān)安全會議精神,提出的安全防范要求,要及時向本部門貫徹、落實,并做好記錄。

13、部門經(jīng)理在離任時要向新任經(jīng)理或負責人辦好本部門人、財、物的交接手續(xù),保證安全防范工作的連續(xù)性。新任部門經(jīng)理或負責人,自交接之日起,對本部門安全負全部責任。

(三)職工責任

1、職工在本崗位上,必須牢記各項安全管理制度,在盡職盡責做好本職工作的同時,對本崗位的安全負責,切實管好本崗位的設(shè)備、工具、鑰匙和其它責任范圍的物品。在工作崗位無人的情況下,最后離崗職工負有隨手關(guān)窗、鎖門的責任。

2、了解本崗位的安全防范重點和易發(fā)案部位,認真交接并做好記錄,夜間不準睡覺值班的崗位,要嚴格遵守紀律,不準離崗。需要離開崗位時,必須有人替班,在離崗時間該部位的安全由替班人負責。

3、職工要遵紀守法,自覺維護社會治安和公司的安全,在一切活動中,發(fā)現(xiàn)任何部位有不利于公司安全的問題,有責任立即向保安部報告,有權(quán)利立即制止,不準視而不見,知情不報。

4、職工在為小區(qū)居住住戶服務或接觸時,一切言行必須維護公司利益,不準與住戶建立私人關(guān)系,不準私人交往,不準將公司的文件及內(nèi)部情況私自轉(zhuǎn)交、轉(zhuǎn)告給住戶。在接受住戶的委托或要求時必須事先請示部門經(jīng)理,經(jīng)同意后再辦理。

5、在與居住住戶接觸中,不準私拿、借用、收受住戶的任何財物,不準搭乘住戶汽車辦理私事,不準在住戶家居住。

6、指定職工專人保管和使用的器材、設(shè)備、工具、材料,要存放在安全可靠的部位,未經(jīng)批準,不得外借、轉(zhuǎn)讓或拿出公司。在調(diào)離崗位時,要辦理交接手續(xù)。

7、職工個人的現(xiàn)金、貴重物品,不準在崗位上存放過夜,不準攜帶進入浴室。

8、在要害部位工作的職工,不準在崗位上接待來客,不準從事與本崗位工作無關(guān)的活動,前來參觀訪問必須經(jīng)領(lǐng)導批準,專人陪同。

9、職工不準私自留客在公司住宿過夜,需留宿的要事先經(jīng)公司主管經(jīng)理批準,并在保安部備案。

10、職工不準私自將外單位或個人資料拿到公司復印、打印,不準私自將公司內(nèi)部資料復制、轉(zhuǎn)交給外單位和個人。

11、職工在收到境外傳真、信件、刊物時,發(fā)現(xiàn)有違法內(nèi)容,必須立即交保安部,不準擴散、傳播或私人留存。

12、負責使用計算機、傳真機、復印機的職工,要對過機資料負有保密的責任。作廢資料不準亂扔、亂放,應粉碎處理。

13、嚴防計算機病毒,任何人不準將外單位軟盤在計算機上使用,不準將計算機作為游戲機使用。

14、在職工之間發(fā)生矛盾、職工與各級領(lǐng)導或部門發(fā)生矛盾時,應妥善解決,不準采取不正當手斷尋釁滋事,不準干擾正常辦公秩序。

第12篇 物業(yè)管理員考試試題

一、選擇題(共65題,每題只有一個答案是正確的,將正確的答案序號填寫在括號中)

1.()是指正在使用中和已經(jīng)投入使用的各類建筑物及附屬設(shè)備、配套設(shè)施、相關(guān)場地等組成的單宗房地產(chǎn)以及依托于該實體上的權(quán)益。

a物業(yè);b房地產(chǎn); c不動產(chǎn);d固定資產(chǎn)。

2.物業(yè)管理是指()通過選聘物業(yè)管理企業(yè),并和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生的秩序的活動。

a業(yè)主;b業(yè)主委員會;c政府主管部門;d開發(fā)商。

3.()是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。

a日常物業(yè)管理;b日常物業(yè)服務;

c物業(yè)管理的早期介入;d前期物業(yè)管理。

4.業(yè)主或業(yè)主大會,依法通過適當方式選聘有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)以后,應簽訂局面的()。

a《前期物業(yè)服務合同》;b《物業(yè)服務合同》;

c《物業(yè)管理服務合同》;d《物業(yè)管理合同》。

5.在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與責任應當非常明確,這體現(xiàn)了物業(yè)管理的()。

a權(quán)責分明原則;b依法行事原則;

c統(tǒng)一管理原則;d業(yè)主主導原則。

6.一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會,一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理,這主要體現(xiàn)了物業(yè)管理的()原則。

a專業(yè)高效;b統(tǒng)一管理;c公平競爭;d服務第一。

7.下列說法中,()不是物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利。

a實施物業(yè)管理;b收取物業(yè)服務費;

c決定專項維修資金的使用;d制止違法行為。

8.《物業(yè)管理條例》中規(guī)定,對未取得資質(zhì)證書人事物業(yè)管理的,由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收所得中,并處()罰款。

a5-20萬元;b1-10萬元;c1-5萬元;d5-10萬元。

9.業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起()日內(nèi),將業(yè)主大會的成立情況等材料向房地產(chǎn)行政主管部門備案。

a15;b20;c30;d10。

10.物業(yè)管理區(qū)域第一次業(yè)主大會會議的籌備組應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和()的指導下成立。

a建設(shè)單位;b行業(yè)協(xié)會;c居委會;d街道辦事處。

11.負責對物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營資質(zhì)進行審批的單位是()。

a業(yè)主委員會;b行業(yè)協(xié)會;

c房地產(chǎn)行政主管部門;d街道辦事處。

12.對違反《物業(yè)管理條例》規(guī)定者,執(zhí)行各種行政處罰和行政處分的單位是()。

a業(yè)主委員會;b行業(yè)協(xié)會;

c房地產(chǎn)行政主管部門;d物業(yè)管理企業(yè)。

13.住宅小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容主要包括()和綠化、保潔、治安等環(huán)境的管理。

a房屋建筑及其配套設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護;b住戶室內(nèi)環(huán)境美化;

c各戶自用設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護;d對環(huán)衛(wèi)部門的指導。

14.住宅小區(qū)()是住宅小區(qū)物業(yè)管理的重點。

a配套設(shè)備設(shè)施;b人文環(huán)境;

c小區(qū)內(nèi)居民;d自然環(huán)境。

15.寫字樓按現(xiàn)代化程度劃分有()。

a非商住型寫字樓、商住型寫字樓;b非特殊型寫字樓、特殊寫字樓;

c非綜合型寫字樓、綜合型寫字樓;d非智能型寫字樓、智能型寫字樓。

16.鑰匙的頒發(fā)屬于()工作內(nèi)容。

a前臺服務;b商務中心服務;

c客服中心;d綜合服務部。

17.我國一般商業(yè)場所停車位建設(shè)的建議指標是每()平方米營業(yè)面積設(shè)置0.30個停車位。

a100;b200;c150;d80。

18.根據(jù)國外經(jīng)驗,一座公共商業(yè)樓宇的()承租的商業(yè)區(qū)面積應達50%以上。

a基本承租戶;

b一般承租戶;c主要承租戶;d長期承租戶。

19.工業(yè)區(qū)內(nèi)不得設(shè)置以()為燃料的鍋爐等設(shè)施。

a煤炭;b氣;c油;d其他。

20.在工廠內(nèi)堆放易燃、易爆、有腐蝕性的危險品和有害物品,需經(jīng)()批準同意設(shè)立專用庫房。

a業(yè)主委員會;b物業(yè)管理企業(yè);c保衛(wèi)部門;d公安部門。

21.在靠近住宅區(qū)500米以內(nèi)的范圍里使用的油含硫量不得超過()。

a1%;b2%;c3%;d5%。

22.下列物業(yè)屬其它類物業(yè)的有()。

a住宅;b寫字樓;c商業(yè)場所;d學校。

23.其它類物業(yè)的特點有()。

a設(shè)施相同;b數(shù)量相對較多;c環(huán)境相近;d數(shù)量相對較少。

24.()頒布的《物業(yè)管理條例》于2003年9月1日開始實施,這標志著我國物業(yè)管理工作步入了新的發(fā)展階段。

a全國人民代表大會;b國務院;

c國家發(fā)展改革委員會;d建設(shè)部。

25.對違反《物業(yè)管理條例》規(guī)定者,執(zhí)行各種行政處罰和行政處分的單位是()。

a房地產(chǎn)行政主管部門;b物業(yè)管理企業(yè);

c業(yè)主委員會;d業(yè)主大會。

26.當客戶投訴物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)垃圾無人清理時,物業(yè)管理企業(yè)客服部的接待人員應該()。

a讓客戶找保潔服務公司負責人解決;b向客戶表示同情;

c表明是物業(yè)管理公司的責任并及時解決;d表示及時向上級領(lǐng)導反映。

27.當物業(yè)管理員在日常接待客戶時,如果無法滿足客戶的要求,應該()。

a明確拒絕;b表示抱歉;c推托責任;d滿口應承。

28.物業(yè)管理員在走訪客戶,與客戶進行面談時,應該做到()。

a仔細傾聽,耐心解答;b積極宣傳,影響對方;

c不斷解釋,消除誤會;d急于表態(tài),隨意中斷。

29.對于客戶的電話投訴、書面投訴、當面投訴,物業(yè)管理有關(guān)人員都應該()。

a承擔責任;b盡力解決;c立即表態(tài);d詳細記錄。

30.()是業(yè)主辦理完入住手續(xù)的標志。

a用房裝修完畢;b鑰匙交給業(yè)主;

c按合同付清房款;d得到房屋產(chǎn)權(quán)證。

31.下列()項屬于接待服務規(guī)范中禮節(jié)禮貌要求。

a佩戴工卡號;b雙手清潔;c講普通話;d不交頭接耳。

32.急修項目維修后,一般在()內(nèi)電話或上門回訪。

a12小時;b24小時;c36小時;d48小時。

33.在辦理入住手續(xù)時,請客戶簽署()。

a入伙通知書;b業(yè)主臨時公約;c結(jié)清余款通知書;d售房合同。

34.驗收合格辦理交接登記,應記錄()初始讀數(shù)。

a水、電、煤氣表;b水、電表;c電、煤氣表;dic卡。

35.接聽客戶來電時,要求在鈴響()前接聽。

a2聲;b3聲;c4聲;d5聲。

36.房屋租賃的標的物是()。

a種類物;b特定物;c替代物;d特殊物。

37.形成電子文件的關(guān)鍵是()。

a現(xiàn)代管理科學;b網(wǎng)絡化的形成;

c計算機系統(tǒng)的建立;d檔案信息資源的開發(fā)。

38.物業(yè)服務合同的標的是()。

a服務;b委托;c勞務;d物業(yè)。

39.為準確界定每個產(chǎn)權(quán)人擁有產(chǎn)權(quán)的范圍和比例,維護其合法權(quán)益,物業(yè)管理公司應建立()制度,這是在實施物業(yè)管理前必須做好的一項工作。

a管理服務;&

nbsp; b權(quán)屬登記;c產(chǎn)權(quán)備案;d委托合同。

40.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向()收取有關(guān)費用。

a物業(yè)產(chǎn)權(quán)人;b相關(guān)單位;c物業(yè)承租人;d最終用戶。

41.按照有關(guān)規(guī)定,對物業(yè)管理企業(yè)()應當征收營業(yè)稅。

a代收的水費、電費、燃氣費;b代收的房租;

c代收的專項維修資金;d代理收繳費用業(yè)務取得的手續(xù)費收入。

42.中高層建筑是指層數(shù)為()。

a1-3層;b4-6層;c7-9層;d10層以上。

43.屋面工程維修養(yǎng)護的中心內(nèi)容是()的養(yǎng)護。

a樓板;b保溫層;c保護層;d防水層。

44.建筑樓宇內(nèi)走廊及樓梯粉刷應()一次。

a3年;b4年;c1年;d5-6年。

45.業(yè)主報修項目分為急修項目和一般項目,對急修項目,物業(yè)管理企業(yè)應在接到報修()內(nèi)修理。

a24小時;b48小時;c72小時;d12小時

46.因維修、養(yǎng)護而正常停用電梯時,主要應在大廈()掛出電梯停用告示牌。

a一層;b維修所在層;c頂層;d所有樓層。

47.樓內(nèi)電梯機房要有明亮光照,通風良好,并必須配有()。

a電話;b空調(diào)設(shè)備;c取暖設(shè)備;d消防器材。

48.水泵房應()打掃一次衛(wèi)生,()清潔一次水泵房內(nèi)的設(shè)備設(shè)施。

a每天 每天;b每天 每周;c每班 每天;d每班 每周。

49.二次供水的水池(箱)應定期清洗、消毒,一般()清洗一次。

a每月;b每季度;c每半年;d每年。

50.國家對安全性能要求高的設(shè)備(電梯、鍋爐、消防設(shè)備) ()實施制度。

a安全檢查;b合格證;c特殊管理;d統(tǒng)一管理。

51.燃氣表的檢定有效年限一般為()年。

a3-5;b4-6;c5-7;d6-8。

52房屋附屬設(shè)備設(shè)施的日常維修單,原則上一般故障應在()內(nèi)完成。

a30分鐘;b1小時;c2小時;d4小時。

53物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)安全管理中的巡邏范圍是所管物業(yè)的()。

a所有地方;b公共區(qū)域;c周邊環(huán)境;d用戶房內(nèi)。

54發(fā)現(xiàn)可疑人員,對其(),子目其制造破壞事件。

a跟蹤觀察,暗中進行監(jiān)視;b進行檢查;

c進行盤問;d扭送公安機關(guān)。

55安保服務需要()小時提供。

a12;b6;c8;d24。

56.安保部保安人員崗位輪轉(zhuǎn)的原則是()。

a固定崗位,流動人員;b流動崗位,固定人員;

c流動崗位,流動人員;d固定崗位,固定人員。

57發(fā)生電器設(shè)備火災宜用()滅火。

a二氧化碳滅火器;b空氣泡沫滅火器;

c干粉滅火器;d鹵代烷滅火器。

58.干粉滅火器在噴粉滅火過程中應始終保持()狀態(tài),否則不能噴粉。

a直立;b橫臥;c顛倒;d傾斜。

59.干粉滅火器滿()或再次充裝前,應進行1.5倍設(shè)計壓力的水壓試驗。

a1年;b3年;c5年;d10年。

60低

層建筑室內(nèi)消防水箱應貯存()的室內(nèi)消防用水量。

a1分鐘;b5分鐘;c1小時;d10分鐘。

61輔酶在停車場被盜后,由物業(yè)管理部主管確認后,立即通知車主,()向當?shù)毓矙C關(guān)報案。

a協(xié)同車主;b車主本人;c停車場保安; d物業(yè)經(jīng)理。

62車輛在駛?cè)胪＼噲?庫)時應該 以() 慢速行駛,不得搶行或高速行駛,下雨、下雪天更應小心慢行。

a0.5公里/小時; b5公里/小時;

c10公里/小時; d20公里/小時。

63垃圾的來源主要是來自于()的過程。

a人類的生產(chǎn)和生活;b人類的生產(chǎn);c人類的生活;d動物生存。

64.對直接人事二次供水設(shè)備、設(shè)施清洗和消毒的工作人員,必須()體檢一次,取得衛(wèi)生行政主管部門統(tǒng)一發(fā)放的健康合格證。

a每月; b每天; c每二年;d每年。

65.根據(jù)《城市綠化規(guī)劃建設(shè)指標的規(guī)定》,2000年以后人均建設(shè)用地指標不同的城市,人均公共綠地面積在()以上,到2023年應在6-8

第13篇 物業(yè)公司管理理念簡介

zz物業(yè)公司管理理念系列

企業(yè)文化:積極向上、健康文明、團結(jié)合作

經(jīng)營理念:以人為本、專業(yè)管理、至誠服務

管理思想:以人為本、機會均等、優(yōu)勝劣汰

管理原則:創(chuàng)造良好的社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益。

企業(yè)精神:求實、創(chuàng)新、團結(jié)、互助

工作作風:工作嚴謹、精心策劃、辦事高效

工作宗旨:過程與結(jié)果雙滿意

服務宗旨:急業(yè)主所急、想業(yè)主所想,全心全意為業(yè)主服務

服務標準:一個結(jié)果兩種標準,即:一個結(jié)果指的是給業(yè)主滿意的結(jié)果,兩種標準指的是屬于物業(yè)管理業(yè)務范圍內(nèi)的,處理結(jié)果與過程都令業(yè)主滿意,屬于物業(yè)管理業(yè)務范圍之外的,處理過程令業(yè)主感動直至滿意。

特色服務:建設(shè)特色的保安隊伍、建設(shè)特色的物業(yè)服務、建設(shè)特色的社區(qū)文化。

管理目標:將管轄的物業(yè)建設(shè)成為'健康文明、安全舒適、和諧進步'的綠色家園。

投訴處理服務規(guī)范:熱心接待、虛心受理、用心處理、恒心跟蹤、盡心回訪

第14篇 物業(yè)質(zhì)量手冊之資源管理2

物業(yè)《質(zhì)量手冊》之資源管理(2)

基礎(chǔ)設(shè)施、工作環(huán)境控制程序

1.0目的

確定并提供和維護為實現(xiàn)服務的符合性所需要的設(shè)施,確定并管理為實現(xiàn)服務符合性所需的工作環(huán)境中的各種因素。

2.0適用范圍

適用于為實現(xiàn)服務符合性所需的設(shè)施,如工作場所、硬件和軟件、工具和設(shè)備、支持性服務如通訊、運輸設(shè)施等的控制;對工作環(huán)境中人和物的因素進行控制。

3.0職責

3.1工程部負責對實現(xiàn)服務符合性所需的設(shè)施進行控制。

3.2行政人事部負責對實現(xiàn)服務符合性所需的工作環(huán)境進行控制。

4.0程序

4.1基礎(chǔ)設(shè)施的確定

物業(yè)管理公司為實現(xiàn)服務符合性活動所需的基礎(chǔ)設(shè)施包括:工作場所(辦公場所、機房設(shè)備間、管道井等)、服務設(shè)施(包括軟件和硬件,如弱電設(shè)施、運輸設(shè)施、水、電、冷源、熱源供應、樓宇工程及給排水設(shè)施等)、支持性設(shè)施和工具(如維修用的設(shè)備和工具等)。

4.1.1根據(jù)建設(shè)部《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀物業(yè)管理公司評分標準》對于各類服務設(shè)施的管理應做到:

4.1.2各類設(shè)施圖紙、檔案資料齊全,管理良好;

4.1.3設(shè)施運行正常,有正常的保養(yǎng)、檢修制度和計劃;

4.1.4運行人員嚴格按照操作規(guī)程執(zhí)行和巡視;

4.1.5電梯按規(guī)定時間運行;

4.1.6高壓配電、制冷機組、供熱設(shè)備、生活水箱有嚴格的管理措施;

4.1.7消防系統(tǒng)設(shè)施完好,建立相應《消防設(shè)備臺帳》,可隨時啟用;

4.1.8供暖、供冷運行正常,按寫字樓設(shè)計標準為夏季不高于26℃,冬季不低于20℃。

4.2設(shè)施的管理

工程部根據(jù)物業(yè)管理公司設(shè)備設(shè)施實際情況和需求,負責編寫《設(shè)備管理規(guī)定》,并按照執(zhí)行。

4.2.1設(shè)施接管、驗收:在接管物業(yè)設(shè)施時,由工程驗收接管小組負責按設(shè)施使用說明書和相關(guān)資料對接管的設(shè)施進行驗收。達不到要求者,應通知有關(guān)單位限期整改。設(shè)施接管的相關(guān)資料由工程部復核存檔。

4.2.2設(shè)施的采購:工程部根據(jù)使用部門的要求及設(shè)備設(shè)施維護的需求。填寫《采購申請表》,注明設(shè)施名稱、用途、型號規(guī)格、技術(shù)參數(shù)、單價、數(shù)量等,報物業(yè)總經(jīng)理批準后,由行政人事部部組織具體實施采購。

4.3采購設(shè)施的驗收

4.3.1采購的設(shè)施,工程部負責組織進行安裝調(diào)試,確認滿足要求后,由工程部和使用部門在《設(shè)備驗收單》上簽字驗收,并將設(shè)施名稱、型號規(guī)格、技術(shù)參數(shù)、單價、數(shù)量、隨機附件及資料等內(nèi)容填寫在《設(shè)備驗收單》中,由工程部保管。

4.3.2驗收不合格的設(shè)施,工程部與供方協(xié)商要求退貨或換貨直至驗收合格。

4.4設(shè)施的登記建帳

4.4.1驗收合格的設(shè)施由工程主管進行編號,在《設(shè)備臺帳》上登記,并建立設(shè)施檔案,填寫《設(shè)備檔案》。

4.4.2設(shè)施的分類編號

設(shè)備設(shè)施的分類編號在《設(shè)備臺帳》、《設(shè)備檔案》、《設(shè)備卡》應相互一致。

4.4.3工程部將設(shè)備分類編號納入《設(shè)備卡》。

4.4.4各專業(yè)主管負責按照規(guī)定懸掛《設(shè)備卡》,并在《設(shè)備臺帳》上注明設(shè)備負責人。

4.5設(shè)施的使用、保養(yǎng)和維修

4.5.1根據(jù)實際工作要求,工程部組織編寫《設(shè)備、設(shè)施運行維護控制程序》及設(shè)施運行、維護、操作、和使用中所需要操作規(guī)程、規(guī)定、制度、計劃等,發(fā)放各專業(yè)執(zhí)行。

4.5.2對于重大或關(guān)鍵設(shè)備必須有相應的操作規(guī)程,相關(guān)操作人員應由工程部組織培訓、考核合格后上崗。對國家有規(guī)定的特殊工種,要求操作人持由相應的國家授權(quán)管理機構(gòu)頒發(fā)的上崗證方可上崗;

4.5.3工程部編寫專業(yè)巡視制度,各專業(yè)按照規(guī)定嚴格執(zhí)行;

4.5.4重要的服務設(shè)施的運行應編寫相應的工作記錄,由操作者按規(guī)定填寫相關(guān)的記錄;

4.5.5工程部編寫各專業(yè)的設(shè)備設(shè)施維修計劃,規(guī)定保養(yǎng)項目,頻次,發(fā)給各員工執(zhí)行,各專業(yè)主管人監(jiān)督檢查執(zhí)行情況;

4.5.6工程部每年12月核定下年度的年度工作計劃,發(fā)放至各專業(yè)主管執(zhí)行;

4.5.7日常運行中遇到的故障要及時處理,處理結(jié)果要在各專業(yè)的工作記錄中記

錄。檢修中的設(shè)施應掛檢修牌,檢修好的設(shè)施應由工程主管簽字驗收方可使用。大的維修應將檢修情況填寫在各專業(yè)相應的的設(shè)備維修記錄上。工程部在《設(shè)備檔案》中注明情況;

4.5.8日常運行中無法排除的故障,應逐級報告上級專業(yè)主管,由專業(yè)主管填寫對外委托維修報告上報工程經(jīng)理。需外包維修的設(shè)施,應執(zhí)行《采購控制程序》中對供方評定的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行

4.5.9現(xiàn)場使用的設(shè)施應有統(tǒng)一的編號,以便于維修保養(yǎng);

4.5.10對工作場所的管理由在該場所工作的相關(guān)部門管理,確保適宜的工作條件。

4.6設(shè)施的報廢

對無法修復或無使用價值的設(shè)施,由工程部填寫《設(shè)備報廢申請表》

大型設(shè)施經(jīng)物業(yè)總經(jīng)理批準后,再報業(yè)主批準報廢。對于一般設(shè)施,由使用部門填寫《設(shè)備報廢申請表》報工程部經(jīng)理審核后批準報廢。工程部在《設(shè)備臺帳》及《設(shè)備檔案》中注明情況;

4.6工作環(huán)境

行政人事部根據(jù)業(yè)務范圍確定并管理為實現(xiàn)服務符合性所需的工作和生活環(huán)境中人和物的因素,根據(jù)服務作業(yè)需要,負責確定并提供作業(yè)場所必須的基礎(chǔ)設(shè)施,創(chuàng)造良好的工作環(huán)境。

4.6.1配置適用的辦公用房并根據(jù)服務需要適當裝修,樹立良好的企業(yè)形象;

4.6.2配置必要的空調(diào)、消防器材,保持適宜的溫、濕度和職業(yè)衛(wèi)生、安全;

4.6.3工程部對供水、電、冷暖設(shè)施及設(shè)備間等實行定制管理,要考慮人體工效學的要求,努力提高工作效率。確保員工服務符合勞動法規(guī)的要求;

4.6.4為員工提供良好的辦公環(huán)境,禁止在非吸煙區(qū)域內(nèi)吸煙。

4.7.5辦公環(huán)境不得存放大量易燃物品、易燃料要及時清理,要采取可靠的防火措施,嚴格按照《辦公室、機房防火管理規(guī)定》執(zhí)行。

5相關(guān)文件

5.1《全國優(yōu)秀大廈評分標準》97年建房物字(第011號)

5.2《設(shè)備、設(shè)施運行維護控制程序》

5.3《采購控制程序》

5.4《設(shè)備管理規(guī)定》

5.5《機房設(shè)備間管理規(guī)定》

5.6《專業(yè)巡視制度》

5.7《日常維修控制流程》

5.8《臨時用電管理措施》

5.9《環(huán)境衛(wèi)生管理制定》

5.10《辦公室、機房防火管理規(guī)定》

6質(zhì)量記錄

6.1《設(shè)備驗收單》

6.2《設(shè)備臺帳》

6.3《設(shè)備檔案》

第15篇 學校物業(yè)管理委托協(xié)議

甲方：_________

乙方：_________

甲方將學校物業(yè)管理服務方面的工作委托乙方管理服務。乙方將通過嚴格科學的管理，熱情優(yōu)質(zhì)的服務為學校的教學、科研和生活創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、舒適、安全、寧靜、便捷，及時、可靠的環(huán)境，為此雙方達成如下協(xié)議：

一、甲方責任、權(quán)利、義務

1、對校園內(nèi)的一切公共設(shè)施及設(shè)備享有所有權(quán)，并有對國有資產(chǎn)的保護、使用和監(jiān)督權(quán)。

2、負責對乙方管理與服務進行工作查詢與質(zhì)疑。

3、負責制定學校綠化、美化及設(shè)施的更新改造計劃。聽取和采納乙方對校園綠化等改造工作提出的合理化建議。

4、負責按規(guī)定向乙方支付物業(yè)經(jīng)費和運行費。

5、負責了解掌握乙方經(jīng)費運行情況，對違反財務規(guī)定的行為提出意見。

6、甲方可視完成物業(yè)管理的優(yōu)劣向乙方提出獎勵意見和處罰意見。

二、乙方責任、權(quán)利、義務

1、按協(xié)議內(nèi)容保質(zhì)保量地完成物業(yè)管理與服務工作。按文明校園建設(shè)標準保持學校的花園式單位及文明校園的稱號。

2、對院內(nèi)的公共設(shè)施及地面不得擅自占用或改變其使用功能，如需要改變應經(jīng)甲方同意后方可實施。

3、定期向甲方通報工作情況，對甲方提出的合理的整改意見有義務執(zhí)行。

4、未經(jīng)甲方同意不得將本物業(yè)管理內(nèi)容和責任轉(zhuǎn)移給第三方。

5、乙方應建立并保存詳細的物業(yè)管理檔案資料。

三、委托管理主要內(nèi)容

1、全院的綠化、美化工作。

2、教室的衛(wèi)生保潔服務和管理工作(不含專用教室)。

3、公共環(huán)境、公共場所的保潔服務和管理工作。

4、公共設(shè)施、設(shè)備的維修、保養(yǎng)、運行和管理工作。

5、公共建筑部分的維修保養(yǎng)工作。

6、自管家屬樓的維修和保養(yǎng)工作。

7、水電暖的維修管理與服務工作。

8、院內(nèi)創(chuàng)收經(jīng)營水電費和供暖費的收支工作。

9、節(jié)能工作。

10、家屬水、電費的統(tǒng)計、收繳工作。

11、飲用水供應和洗浴工作。

12、院領(lǐng)導辦公室的保潔和開水供應工作。

13、家屬門衛(wèi)的管理工作。

14、校內(nèi)各商業(yè)網(wǎng)點的管理工作。

15、學校人防工程的管理工作。

16、其它甲方需要委托的工作。

四、服務標準

乙方應按以下標準實現(xiàn)物業(yè)管理目標。

(一)校園綠化美化工作

1、做到三季有花，四季常青。并承擔甲方大型活動及重大節(jié)日的花卉擺放工作。

2、按不同季節(jié)對花卉苗木的養(yǎng)護要求進行養(yǎng)護，并做到：樹灌木完整，長勢茂盛，無枯枝死杈，無病蟲害，樹木無釘槍捆綁;綠籬、綠地無雜草、雜物，無堆物料。完好率應達到98%以上。

3、校園綠化面積應達到應綠化面積的95%以上。

4、綠地、各種樹木的種植和調(diào)整工作應本著美觀合理的原則進行規(guī)劃管理。對各種古樹應重點保護，防止損傷和壞死。

5、院內(nèi)的建筑物能進行立體綠化的，應進行立體綠化。

6、綠地微噴面積應達到總面積的80%以上。樹木澆水應有計量。

(二)環(huán)境衛(wèi)生工作

1、道路環(huán)境應整潔。清掃要及時，做到無雜物、廢紙、煙頭、果皮、痰跡、積水等。

2、陰井、排水設(shè)施應通暢，無污水外溢，排水口處無淤泥和雜物。各井口蓋完好，化糞池應定期清理，無糞便外溢。

3、衛(wèi)生間應保持干凈整潔，無異味、無蚊蠅、無糞便、無污水外溢。

4、垃圾樓應保持無蛆、無蠅，四壁清潔，地面和周圍無堆放垃圾，應封閉集裝箱上蓋。應根據(jù)垃圾日產(chǎn)量及時調(diào)整集裝箱數(shù)量。垃圾樓吊裝設(shè)備應及時檢修和保養(yǎng)，杜絕事故發(fā)生。

5、院內(nèi)垃圾應日產(chǎn)日清，無暴露垃圾，無衛(wèi)生死角。垃圾箱及果皮箱應完好清潔，周圍地面無雜物污漬。

6、建筑物內(nèi)外無亂寫、亂劃、亂粘貼，無殘標;公共設(shè)施、牌匾、路標、雕塑、亭廊、石桌椅應定期擦拭，保持清潔。

7、校園主要干道的地面衛(wèi)生應在每日早7：30以前清掃完畢。公共場所應定期清掃，保持清潔。上課期間不得有任何影響授課的清掃活動。

8、道路、地面不得直接攪拌水泥沙漿，建筑材料應按指定地點擺放整齊。建筑垃圾應按指定地點堆放并及時清運，對建筑垃圾影響道路通暢和環(huán)境衛(wèi)生的現(xiàn)象要及時管理和清運。

9、門前三包工作應符合門前三包的標準和要求。

10、應及時清理院內(nèi)主要干道的積雪，保證道路通暢和安全。如灑鹽水除雪，不得將積雪清掃堆放到綠籬和綠地內(nèi)。

11、根據(jù)節(jié)假日的要求及時掛收國旗、彩旗、燈籠;開關(guān)大門彩燈、射燈。

(三)教室衛(wèi)生工作

1、教室衛(wèi)生應在每日晚自習后清掃完畢，鎖門。第二天早7：00應將各教室門打開(特殊情況除外)。

2、應保持教室地面清潔、四壁潔白、墻裙完好無污漬、黑板完好光亮、無粉筆痕跡、粉筆沫應及時清除;門牌完好、裝訂美觀;門窗、玻璃、紗窗、窗簾、小五金齊全完好;桌椅完好、擺放整齊、桌內(nèi)外無雜物灰塵。

3、吊扇、黑板燈、照明燈、各種開關(guān)及各類設(shè)備應完好無損。維修要及時，保持良好狀態(tài)。

4、粉筆(白色、彩色)板擦應保證供給并擺放整齊。要保持講臺、講臺桌的完好整潔。

5、制定教室服務制度化、規(guī)范化、科學化的管理制度，確保教學需要。

以上要求的完好率應在98%以上，各階梯教室和大教室的照明燈完好率應在90%以上。

(四)公共場所維護工作

1、各樓道(包括家屬樓物業(yè)范圍)地面清潔、門窗、玻璃、紗窗、小五金齊全完好，墻裙、樓道燈的照明完好率及滿意率應在98%以上。

2、電梯應按規(guī)定做好年檢并取得合格證及運行證，兩證應掛在電梯間內(nèi)。電梯應定期維修保養(yǎng)，不允許帶病開梯，運行應正點。電梯間應干凈、整潔、明亮。電梯工要持證上崗，嚴格執(zhí)行電梯交接班制度，認真做好運行記錄。嚴禁脫崗，確保安全。

3、要保證全院正常供水、供電、供暖工作。水、電、暖設(shè)備齊全，服務維修及時到位，設(shè)備完好率應在98%以上。

4、水、電、暖維修應24小時值班。要制定應急處置方案。確保服務安全、到位。

5、節(jié)能措施得力，杜絕長明燈、長流水和跑、冒、滴漏現(xiàn)象。

6、按規(guī)定做好飲用水箱的衛(wèi)生防疫和日常管理工作，要定期進行檢查、檢測，確保飲用水安全。

7、按要求供應全院飲用水和洗浴。對茶浴爐房要制定衛(wèi)生安全工作制度，確保正常供水和安全。對浴室內(nèi)衛(wèi)生、各種設(shè)施應及時檢修，杜絕發(fā)生事故。

8、按要求每年應集中時間對外收取供暖費，并支付供暖費。

9、按要求努力回收學校創(chuàng)收水電費。

10、按要求統(tǒng)計、收繳、上報家屬住戶水電費。

11、按要求對院內(nèi)人防工程進行檢查，防止發(fā)生意外事故。

五、違約責任

1、甲方違反合同規(guī)定，使乙方未能完成合同規(guī)定的服務和管理目標，乙方有權(quán)視不同情況限期向甲方提出解決意見(雙方協(xié)商)。如逾期仍未解決，乙方有權(quán)中止合同，所造成乙方經(jīng)濟損失由甲方予以經(jīng)濟賠償。

2、乙方違反合同所規(guī)定的內(nèi)容或未達到的服務標準，或師生員工反映強烈且不能及時解決的，甲方有權(quán)要求乙方限期改正(雙方協(xié)商)，如逾期不改，甲方有權(quán)終止本合同。另行安排其它物業(yè)管理機構(gòu)替代。給甲方造成的經(jīng)濟損失，乙方應給予賠償。

3、乙方違約擅自提高收費標準和降低服務標準，甲方有權(quán)要求乙方改正并清退多收費用。

六、其它

1、本協(xié)議未盡事宜由雙方協(xié)商解決，并以書面協(xié)議簽定補充協(xié)議。補充協(xié)議與本協(xié)議有同等效力。本協(xié)議有效期為一年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止。

2、本協(xié)議之委托協(xié)議書均為本協(xié)議的有效組成部分，具有同等法律效力。

3、本協(xié)議共4份，甲、乙雙方各執(zhí)2份，具有同等法律效力。經(jīng)雙方簽字蓋章后生效。

甲方(蓋章)：_________ 乙方(蓋章)：_________

甲方代表(簽字)：_________ 乙方代表(簽字)：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

第16篇 小區(qū)物業(yè)管理員工獎懲機制

我們將實行獎勤罰懶,根據(jù)公司檢查考核以及業(yè)主對小區(qū)管理處工作的考評,每季度評出最佳工作人員以及不稱職的員工,得到榮譽的進行獎勵,不稱職員工進行待崗培訓、限期改進、辭退等階段的處理;根據(jù)每季度的考評結(jié)果年末對管理處全年工作進行綜合評議,評出管理處先進個人。

一、目的

為維護公司聲譽,加強企業(yè)管理,提高管理水平,在加強事項教育的同時,對違反公司制度的員工給予必要的紀律處分。

二、種類

(一)警告

適用于第一次觸犯輕微過失的規(guī)定。

(二)嚴重警告

適用于第一次觸犯重大過失的規(guī)定及受過三次嚴重警告者

(三)最后警告

適用于第二次觸犯重大過失的規(guī)定及受過三次嚴重警告者

(四)開除(或辭退)

適用于觸犯開除規(guī)定以及受過二次最后警告者。

三、過失性質(zhì)

(一)輕微過失(違反下列一項者,給予警告一次)

1、一個月遲到或早退三次;

2、違反保安制度,拒絕保安人員檢查;

3、違反安全制度但未造成后果;

4、在小區(qū)內(nèi)行為不檢點,如大聲喧嘩、追逐打鬧;

5、不講衛(wèi)生,在小區(qū)公共場所說臟話,亂扔雜物、煙蒂及隨地吐痰;

6、工作時間做私活、吃零食、喝酒、串崗閑聊;

7、由于工作過失,造成公司財務損失達成100元以上1000元以下;

8、業(yè)主連續(xù)三次反映工作態(tài)度不好(經(jīng)查屬實);

9、私扣業(yè)主(使用人)提出的一般意見。

(二)嚴重過失(違反下列一項者,給予嚴重警告一次):

1、曠工一天;

2、利用職務之便收取戶主或客戶錢物;

3、對業(yè)主(使用人)態(tài)度蠻橫;

4、公開頂撞上級,不服從指揮或故意消極怠工;

5、由于工作過失,造成公司財務損失價值1000以上3000元以下。

(三)重大警告(違反下列一項者,給予最后警告一次):

1、連續(xù)曠工三天;

2、接受賄賂;

3、毆打他人或相互打架斗毆

4、由于工作過失,造成公司財務損失價值達3000元以上。

(四)開除(犯有下列錯誤,立即予以開除或辭退)

1、連續(xù)曠工七天或一年內(nèi)累計曠工十五天;

2、偷竊公司、同事或業(yè)主財務;

3、用非法手段涂改原始記錄,竊取賬單或單據(jù),從不牟取私利;

4、嚴重玩忽職守,給業(yè)主(使用人)或公司利益造成重大損失;

5、威脅上級,侮辱刁難業(yè)主及來訪客人;

6、因觸犯國家法律而被公安司法機關(guān)拘審;

7、犯有其他嚴重錯誤。

四、獎勵條例

(一)獎勵對象

1、在改進公司經(jīng)營管理,提高經(jīng)濟效益和管理效益方面有顯著成績者;

2、工作努力,深得業(yè)主表揚者;

3、在危急時刻為保護他人生命安全,保護小區(qū)財產(chǎn)方面有特殊成績者;

4、在防止業(yè)主被盜、丟失等事故方面有貢獻者;

5、因其行為為公司帶來榮譽者;

(二)獎勵辦法

凡符合獎勵條件者,經(jīng)公司批準予以確認,獎勵形式。

1、全公司通報表揚;

2、頒發(fā)獎品或獎金;

3、特別加薪;

4、晉級