第1篇 物業(yè)管理部文員職務說明書
工作概述:負責員工考勤、人事變動記錄;保管、整理各類文檔與保密;負責物資申購、歸類、保管與發(fā)放,做好來訪人員接待工作等。
(一).任職資格
1、性別:女
2、年齡要求:30歲以下;
3、身體要求:158cm以上,儀態(tài)端莊;
4、學歷要求:高中、中專或以上學歷;
5、工作經(jīng)歷:有一年以上辦公室文檔工作經(jīng)驗
6、工作技能要求
經(jīng)《辦公室文員錄用標準》評測合格后予以試用;并經(jīng)《辦公室文員試用合格轉(zhuǎn)正標準》評測合格后予以轉(zhuǎn)正。
(二)工作關(guān)系
1、直接上級:經(jīng)理助理
2、合作部門:人力資源部、財務部、客戶服務部、倉庫及管理處辦公室
(三)崗位職責
1、負責部門公文、函件、報刊、通訊、表格等資料的分類、登記、保管與保密;
2、負責辦公區(qū)域日常衛(wèi)生清潔及其公共用品、物件的整理;
3、負責接聽辦公電話并做好記錄,重要情況及時匯報;
4、做好來訪接待工作;
5、負責裝備物資、器材、辦公(崗位)用品的領(lǐng)取、保管;
6、做好部門會議記錄、整理;
7、負責員工的考勤、加班、休假、工傷、保險的跟進匯總及各類報表填寫工作;
8、對部門工作提出參考性意見、建議;
9、負責部門板報、通啟欄、評比欄、制度欄等各類宣傳欄的標貼、整理、布置等;
10、完成上級交辦的其它工作。
(四)工作目標及衡量標準
1、確保各類文件資料分類保管清晰,標簽齊全,無缺失;確保2分鐘內(nèi)可查閱到所需文檔資料;保密性好,無泄露或文件遺失;
2、確保辦公區(qū)內(nèi)無煙頭、紙屑,地面光亮。電腦網(wǎng)線無纏絞、混亂;門崗、柜、風扇及沿無積塵,墻面無蜘蛛網(wǎng)及痕跡,物品設(shè)置直線分明、簡潔;
3、確保來電號碼及要點記錄清晰,無誤記、漏報或轉(zhuǎn)告出錯;
4、按《來訪接待操作規(guī)程》接待客人,確保來訪客人無因接待不周,待客態(tài)度不積極而引致客人不悅、不滿或投訴;
5、確保辦公用品出入倉簽名確認核實,無因管理不善而致公用物品流失;
6、確保會議記錄內(nèi)容要點齊全、工整,不出現(xiàn)漏記或整理不齊全的情況;
7、確保每月工資報表于3日前上報至管理處經(jīng)理,確保各類報表無出錯、無退表或退單之情形出現(xiàn);
8、確保每季對部門工作提交可行性建議一條;
9、確保每兩月負責出一期板報,每月跟進整理宣傳評比欄;
10、確保在規(guī)定時間內(nèi)完成上級交辦的任務.
第2篇 某物業(yè)公司綜合管理辦公室職能
物業(yè)公司綜合管理辦公室職能
1、主要負責公司內(nèi)部日常行政事務,包括人事、后勤、檔案、培訓、綜治、消防等工作;
2、負責財務管理,包括做好資金運作的日常工作,負責管理服務費的收繳,做好財會帳冊、報表,繳納財稅等工作;
3、負責物業(yè)維修及設(shè)備運行的技術(shù)管理,包括房屋的設(shè)備檢驗、維修工程安排,對業(yè)主裝修的指導和監(jiān)督等工作;
4、負責監(jiān)督、檢查房屋及設(shè)備急修以及一般報修受理或作業(yè),保安、消防、車輛交通等工作以及轄區(qū)內(nèi)的環(huán)境保護和日常清掃,綠化設(shè)施的管理,樹木、綠地養(yǎng)護等工作;
5、負責“一業(yè)為主、多種經(jīng)營”的發(fā)展,包括管理各種文化、娛樂、生活、商業(yè)等公共服務經(jīng)營設(shè)施和部門,接受業(yè)主綜合性和個別性的委托、代辦服務等工作。
第3篇 交通中心物業(yè)管理處員工培訓計劃
交通指揮中心物業(yè)管理處員工培訓計劃
我司組建的交通指揮中心物業(yè)管理處之員工,均由在公司工作多年,在本專業(yè)范圍內(nèi)表現(xiàn)杰出者組成,具有豐富的專業(yè)工作經(jīng)驗。此培訓計劃旨在根據(jù)交通指揮中心物業(yè)管理的特殊性,進行有針對性的強化培訓,進一步提高其專業(yè)技能,激發(fā)其職業(yè)潛力,以保障交通指揮中心物業(yè)管理的規(guī)范化和創(chuàng)造性發(fā)展。為此,本培訓計劃特分為三個階段:
第一階段:交付管理前一個月
培訓主題:針對交通指揮中心物業(yè)管理的特點,結(jié)合普通物業(yè)管理之規(guī)律,對擬調(diào)配到交通指揮中心物業(yè)管理處之員工,進行物業(yè)管理相關(guān)基礎(chǔ)知識、技能及職業(yè)操守的強化培訓。旨在提高其專業(yè)技能和職業(yè)道德水準。
第二階段:交付管理后1―3個月
培訓主題:針對交通指揮中心物業(yè)管理這一全新的領(lǐng)域,結(jié)合國內(nèi)外先進的物業(yè)管理經(jīng)驗,及時調(diào)整、完善相關(guān)規(guī)章制度,明確物業(yè)環(huán)節(jié)和崗位職責,突出操作性、實務性。旨在為物業(yè)使用人提供和保持一個舒適、有序、整潔的辦公環(huán)境。
第三階段:交付管理后4―12個月
培訓主題:強化對員工專業(yè)技能和職業(yè)道德的培訓,結(jié)合交通指揮中心物業(yè)管理需要及員工職業(yè)生涯規(guī)劃,開發(fā)其潛能,激發(fā)其創(chuàng)造性思維和主動性。旨在塑造專業(yè)物業(yè)管理人才,保障交通指揮中心物業(yè)管理的規(guī)范化和創(chuàng)造性發(fā)展。
根據(jù)以上三個階段的不同培訓主題,按照交通指揮中心物業(yè)管理處管理人員、設(shè)備維護人員、安全管理員和保潔員等四類培訓對象,從而制訂各有側(cè)重點的、詳盡的培訓計劃(詳見附表1、2、3、4),以保證培訓的制度化、有效性。
附表1:
交通指揮中心物業(yè)管理處管理人員培訓計劃表
編號 課程內(nèi)容預定培訓 時間(13個月) 培訓方式 目標
1、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識、職業(yè)道德教育;
2、管理處組織架構(gòu)、人員崗位職責范圍;
3、物業(yè)管理法規(guī)及相關(guān)法律知識;
4、物業(yè)的竣工及驗收;
5、物業(yè)管理中的財務管理。
6、交通指揮中心物業(yè)基本情況介紹。
交付管理前1個月
采用集中授課、現(xiàn)場演示、外聘講師及案例分析等方法。
達致各崗位任職資格要求,滿足工作需求;
開發(fā)潛能、激勵自我完善與發(fā)展;
成為物業(yè)管理職業(yè)人才,擁有豐富的專業(yè)知識。
1、交通指揮中心物業(yè)管理的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)和業(yè)務范圍;
2、管理處組織架構(gòu)、各人員崗位職責范圍的調(diào)整、說明;
3、員工的有效管理及考核;
4、物業(yè)管理規(guī)章的調(diào)整;
5、物業(yè)管理檔案資料的管理;
6、緊急突發(fā)及特殊事件的處理與防范;
7、電腦網(wǎng)絡(luò)的管理運用技能。
交付管理后1―3個月
采用實地參觀、集中講授、角色扮演、模擬演練、案例分析等培訓方式。
1、品質(zhì)管理、系統(tǒng)分析與成本控制;
2、物業(yè)管理實務技能;
3、人力資源開發(fā)與管理、目標管理;
4、顧客公共關(guān)系處理;
5、治安、消防危機處理及模擬演練;
6、時間管理、情緒管理與壓力控制;
7、顧客服務理念及投訴處理;
8、溝通與表達技巧及訓練;
9、創(chuàng)新思維與績效管理;
10、白領(lǐng)人士形象與禮儀;
11、物業(yè)管理法規(guī)及相關(guān)法律知識;
12、危機控制與應急處理模擬演練;
13、電腦網(wǎng)絡(luò)化運用管理。交付管理后
4―12個月綜合采用集中授課、現(xiàn)場參觀、演示、外聘講師、外送培訓、角色扮演和案例分析等多種培訓方式。
附表2:
交通指揮中心物業(yè)管理處設(shè)備維護人員培訓計劃表
編號 課程內(nèi)容預定培訓時間(13個月) 培訓方式 目標
1.物業(yè)管理基礎(chǔ)知識、職業(yè)道德規(guī)范;
2.管理處組織架構(gòu)、各人員崗位職責范圍;
3.物業(yè)管理法規(guī)及法律知識
4.物業(yè)的竣工及驗收;
5.房屋維修管理、設(shè)備的維護和保養(yǎng)。
6. 交通指揮中心物業(yè)基本情況介紹。
交付管理前1個月
采用集中授課、實地參觀、現(xiàn)場演示、案例分析等培訓方式。
達致各崗位任職資格要求,滿足工作需求;
專業(yè)技能精益求精,專業(yè)知識豐富;
開發(fā)潛能、充分發(fā)揮主動性與創(chuàng)造性;
具備強烈的團隊合作精神。
1.交通指揮中心物業(yè)管理的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)和業(yè)務范圍;
2.公共設(shè)施、機電、消防設(shè)備的維護與管理;
3.空調(diào)、電梯、供配電及綜合維修的管理及崗位職責;
4.緊急突發(fā)及特殊事件的處理與防范;
5.物業(yè)管理規(guī)章學習;
6.服務禮儀規(guī)范。
交付管理后1―3個月
采用實地參觀、集中講授、角色扮演、模擬演練和外聘講師培訓等方式。
1.物業(yè)管理實務技能;
2.房屋管理與維修;
3.機電設(shè)備的維護管理;
4.機電專業(yè)知識及實用技能;
5.治安、消防危機處理及模擬演練;
6.溝通與合作;
7.創(chuàng)新思維與自我激勵;
8.消防設(shè)施的維護管理;
9.時間管理;
10.物業(yè)管理法規(guī)及相關(guān)法律知識;
11.品質(zhì)管理與成本控制;
12.顧客服務理念及投訴處理。交付管理后
4―12個月綜合采用集中授課、模擬演練、角色扮演、案例分析、外送培訓等有效之培訓方式。
附表3:
交通指揮中心物業(yè)管理處安全管理員培訓計劃表
編號 課程內(nèi)容預定培訓時間(13個月) 培訓方式 目標
1、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識、職業(yè)道德教育;
2、管理處組織架構(gòu)、人員崗位職責范圍;
3、物業(yè)管理法規(guī)及相關(guān)法律知識;
4、治安、消防基礎(chǔ)知識及實用技能;
5、軍事技術(shù)及體能素質(zhì)訓練、內(nèi)務管理;
6、安全巡邏勘察
之職責及程序。
7、交通指揮中心物業(yè)基本情況介紹。交付管理前
1個月采用集中授課、外聘講師、案例分析及實地訓練等培訓方式。
達致各崗位任職資格要求,滿足工作需求;
具備良好的職業(yè)道德和精湛的專業(yè)技能;
具備強烈的團隊意識和奉獻精神;
具備積極的進取精神,工作中充滿主動性和創(chuàng)造性。
1、交通指揮中心物業(yè)管理的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)和業(yè)務范圍;
2、大廈、停車場接待巡邏、安全勘察之職責及程序;
3、治安消防、交通管理及緊急事件的處理;
4、服務禮儀規(guī)范;
5、物業(yè)管理規(guī)章學習、5s的概念和作用;
6、安全、消防設(shè)備、電子保安的管理和使用。
交付管理后1―3個月
采用實地參觀、集中講授、角色扮演、外聘講師、模擬練習等培訓方式。
1、危機的預防、控制與模擬演練;
2、安全技防監(jiān)控系統(tǒng)的管理、危險品管理;
3、物業(yè)管理法規(guī)及相關(guān)法律知識;
4、團隊合作與有效溝通;
5、快速應急救援反應訓練;
6、顧客服務理念及投訴處理;
7、情緒管理與壓力控制;
7、電子文檔、文件的保密與管理;
9、人員控制、安全監(jiān)察技能;
10、顧客公共關(guān)系處理;
11、治安、消防技能訓練及模擬演習;
12、軍事技術(shù),體能素質(zhì)訓練,創(chuàng)新思維與個人發(fā)展;
13、物業(yè)管理實務技能。
交付管理后4―12個月
綜合采用集中授課、模擬演練、角色扮演、案例分析、外送培訓、外聘講師等有效之培訓方式。
附表4:
交通指揮中心物業(yè)管理處保潔員培訓計劃表
編號 課程內(nèi)容預定培訓時間(13個月) 培訓方式 目標
1.物業(yè)管理基礎(chǔ)知識、職業(yè)道德教育;
2.管理處組織架構(gòu)、各人員崗位職責范圍;
3.保潔、綠化工作職責及程序;
4.保潔、綠化基礎(chǔ)知識及技能;
5.物業(yè)管理法規(guī)及相關(guān)法律知識。
交付管理前1個月
采用集中授課、現(xiàn)場講解、案例分析等培訓方式。
達致各崗位任職資格要求,滿足工作需求;
具備良好的職業(yè)道德和服務意識,專業(yè)技能精湛。
激勵自我發(fā)展,提高個人綜合素質(zhì)。
1.交通指揮中心物業(yè)管理的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)和業(yè)務范圍;
2.保潔、綠化工作職責及程序的調(diào)整;
3.服務禮儀規(guī)范;
4.樓內(nèi)、樓外保潔、綠化工作職責;
5.物業(yè)管理規(guī)章學習;
6.緊急突發(fā)及特殊事件的處理與防范。
7.交通指揮中心物業(yè)基本情況介紹。
交付管理后
1―3個月采用實地參觀、集中講授、角色扮演、外聘講師、模擬練習等培訓方式。
1.物業(yè)管理實務技能;
2.實用保潔操作技巧;
3.大廈綠化實用技能;
4.治安、消防危機處理及模擬演練;
5.顧客服務理念及投訴處理;
6.有效溝通與表達技能;
7.創(chuàng)新思維與自我激勵;
8.物業(yè)管理法規(guī)及相關(guān)法律知識;
9.5s概念及作用;
10.自我激勵與個人成長;
11.品質(zhì)管理與成本控制;
12.顧客服務理念及投訴處理。
交付管理后 4―12個月
第4篇 教學樓物業(yè)管理投標書范本
服務模式設(shè)計部分
關(guān)鍵詞
◆服務理念: 用心服務,創(chuàng)過程精品
◆服務模式: 書香氛圍型物業(yè)管理模式
◆服務原則: 專業(yè)整合、創(chuàng)優(yōu)恒優(yōu)、嚴控成本、
零度干擾、隱形封閉、利潤返還、一票否決
◆服務措施: 選用一專多能型管理人才、實service
服務系統(tǒng)、 區(qū)域主管組織模式創(chuàng)新、
聘請港式清潔服務顧問、導入iso9000―iso14000質(zhì)量環(huán)境管理體系、開通服務便利車、加強細節(jié)關(guān)注、推進個性化增值服務
書香氛圍型物業(yè)管理模式設(shè)計
第5篇 物業(yè)治安管理手冊
第二章 治安管理
第一節(jié) 治安管理概述
一、治安管理人員崗位職責
1.部門主管的職責
(1)保安部主管應對整個物業(yè)范圍內(nèi)的安全負有組織領(lǐng)導的具體責任。
(2)根據(jù)國家治安的有關(guān)規(guī)定及物業(yè)管理公司的有關(guān)管理細則制定保安部門的工作計劃和目標,并督導下級管理人員的工作。
(3)主持部門例會,傳達貫徹經(jīng)理及有關(guān)部門的指示,并與廣大保安人員一道分析研究住宅小區(qū)的治安管理問題。
(4)熟悉和掌握住宅小區(qū)內(nèi)各種保安設(shè)施的操作和性能,熟悉住宅小區(qū)內(nèi)治安狀況,做到心中有數(shù)。
(5)對重大事件、事故親自組織調(diào)查、處理。
(6)負責完成經(jīng)理交辦的其他事項。
2.保安班長的職責
(1)對部門主管負責,做好所管轄區(qū)內(nèi)安全治安工作。
(2)帶領(lǐng)保安班全體人員,根據(jù)制定的崗位責任制,認真嚴肅、一絲不茍地搞好安全保衛(wèi)工作。
(3)根據(jù)崗位責任制所規(guī)定的項目和要求,嚴格進行檢查,督促全體保安人員落實崗位責任制。
(4)要有法律知識和法律觀念,熟悉保安業(yè)務,了解物業(yè)管理公司所制定的規(guī)章制度,掌握管區(qū)內(nèi)治安保衛(wèi)工作的規(guī)律、特點,嚴格管好、做好安全保衛(wèi)工作。
(5)做好部門主管和基層保安人員的協(xié)調(diào)工作,及時將保安人員反映的各種信息向上級匯報,為上級領(lǐng)導部門提供建設(shè)性的工作建議,同時及時傳達、落實上級的指示精神和工作安排。
(6)認真做好本班人員的考勤工作,詳細如實地記載工作中遇到的問題及處理情況。
(7)以身作則,做好本職工作。
3.保安員的職責
(1)保安員上崗必須身穿制服,配戴裝備,嚴整儀容。糾正違章時先敬禮,必須做到以禮待人。
(2)作風正派,遵紀守法,堅守崗位,提高警惕,發(fā)現(xiàn)違法犯罪分子要堅決設(shè)法抓獲。
(3)值班保安人員要認真做好防火、防盜、防搶劫工作,認真檢查設(shè)備設(shè)施,發(fā)現(xiàn)不安全因素立即查明情況,排除險情,并及時報告主管部門及領(lǐng)導,確保管區(qū)的安全。
(4)執(zhí)勤過程中要勤巡查,要有敏銳的目光,注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物,預防案件、事故的發(fā)生,力爭做到萬無一失。
(5)愛護設(shè)施設(shè)備、公共財物。對崗位內(nèi)一切設(shè)施、財物不得隨便亂用。
(6)嚴格遵守上下班時間及值班紀律,對崗位發(fā)生的各種情況要認真處理,并且做好詳細的書面記錄。
(7)遇到緊急、突發(fā)性重大事情,要及時向主管部門經(jīng)理請示報告。
(8)嚴格執(zhí)行交接班制度,按時、按規(guī)定交接班。
(9)對住宅小區(qū)內(nèi)的住戶做好公司的規(guī)章制度及治安保衛(wèi)的宣傳工作。
(10)應有禮貌地查詢進入住宅小區(qū)的訪客,并盡可能登記身份證,如有懷疑,應通知有關(guān)住戶及有關(guān)部門。
(11)詳細記錄各有關(guān)部門領(lǐng)導打來的電話,認真完成領(lǐng)導交辦的各項任務。
(12)若發(fā)生案件,應采取下列步驟以協(xié)助破案:
①立即報案并留在現(xiàn)場直至公安人員到達;
②切勿移動或容許他人移動、觸摸現(xiàn)場物品,保留現(xiàn)場證據(jù),方便取證工作;
③禁止任何人在現(xiàn)場走動,并禮貌地勸阻閑人進入現(xiàn)場,以方便公安人員現(xiàn)場調(diào)查;
④向公安人員提供有關(guān)案件詳情。
二、治安管理基本制度
1.保安人員工作紀律
(1)模范遵守國家的法律法規(guī)及公司內(nèi)部各項規(guī)章制度;
(2)堅守崗位,忠于職守,嚴格執(zhí)行崗位責任制;
(3)上崗堅決做到“五不準”,即不準喝酒,不準聊天,不準容留外來人員,不準擅離工作崗位,不準遲到、早退;
(4)服從管理,聽從安排,廉潔奉公,敢于同違法犯罪分子作斗爭;
(5)愛護各種警械器具裝備,不丟失、損壞
、轉(zhuǎn)借或隨意攜帶外出;
(6)嚴格執(zhí)行請、銷假制度,有事外出必須請假。
2.保安人員的交接班制度
治安保衛(wèi)交接班非常重要,因為這段間隙處理不好,就容易使罪犯乘機作案。為了杜絕 這些漏洞,必須強化交接班制度。
(1)接班保安人員要按規(guī)定提前10分鐘上崗接班,在登記簿上記錄接班時間;
(2)交接班時,交班的保安人員要把需要在值班中繼續(xù)注意或處理的問題以及警械器具等裝備器材向接班保安員交待、移交清楚;
(3)接班保安人員驗收時發(fā)現(xiàn)問題,應由交班保安人員承擔責任。驗收完畢,交班保安人員離開崗位后所發(fā)生的問題由當班保安人員承擔責任;
(4)所有事項交待清楚后,交班保安人員在離開工作崗位前在登記簿上記錄下班時間并簽名;
(5)接班人未到,交班人員不得下班。如果接班人員未到,交班人員下班,這期間發(fā)生的問題,兩人共同負責;
3.保安人員工作細則
(1)儀表著裝
①按公司配發(fā)制服統(tǒng)一著裝和佩戴,制服須保持潔凈、平整,各項配置標志齊全規(guī)范。
②風紀嚴整,不得敞開衣領(lǐng),翻卷衣袖、褲邊;上崗前須到更衣室鏡子前整理儀表。
③上崗前、下崗后須到指定點更衣;不得將制服及佩戴物帶離小區(qū);服裝清洗不得影響 正常上崗著裝。
④保安人員儀表須潔凈端正,不得留長發(fā)、胡須。
(2)上崗姿態(tài)
①在崗時須精神飽滿,精力集中。
②站崗時保持抬頭、挺胸、收腹、并腿,巡崗時須在站立的基礎(chǔ)上做到步伐穩(wěn)健,雙臂 前后自然擺動,不得有手插衣褲口袋、手叉腰間等散漫舉止。
③兩人巡崗時須并排,保持上崗姿態(tài)統(tǒng)一步伐行進;兩人以上巡邏或同行時須列縱隊, 保持上崗姿態(tài)統(tǒng)一步伐行進。
④在崗期間不得吸煙或吃零食,不得有閑聊、睡崗及其他懈怠行為。
(3)文明禮貌執(zhí)勤
①對待住戶或來賓須態(tài)度和藹、耐心周到,行為舉止須自然端正、落落大方。
②禮貌待人,遇住戶或外來人員需交涉或按章管理時,在開始前和完成后皆須先敬禮, 把“先生、女士、您好、請問、對不起、打擾了、感謝合作”等禮貌用語體現(xiàn)在實際工作中。
③禁止任何粗俗言談、污言穢語。
④回答住戶或來賓提問時應清楚扼要,并使用普通話。
(4)門衛(wèi)崗
①對出入小區(qū)的人員必要時進行查詢,言語文明,并做好登記和引導工作,來訪客人須 出示有效身份證明,填寫來訪人員登記表,說明來訪事由,被訪人姓名、住址、電話等。
②勸阻無關(guān)人員及未經(jīng)批準的商販進入小區(qū)。
③負責登記電視監(jiān)控情況。
④負責小區(qū)內(nèi)郵件的收發(fā)登記管理。
⑤門衛(wèi)崗須保持整潔美觀,無關(guān)人員不得進入門衛(wèi)崗。
(5)巡邏崗
①巡邏執(zhí)勤人員根據(jù)每日排班表按規(guī)定的區(qū)域及路線實施巡邏執(zhí)勤。
②巡邏崗執(zhí)勤主要內(nèi)容包括:小區(qū)內(nèi)陌生人員查詢,勸阻已進入小區(qū)的無關(guān)閑雜人員, 車輛停放情況;樓宇外觀、道路、路燈及有關(guān)配套設(shè)施完好情況,及時發(fā)現(xiàn)不安全隱患,制止不法行為及違反小區(qū)綜合管理制度的現(xiàn)象等。
③認真遵守姿態(tài)、禮貌用語等方面的規(guī)定。
④巡邏情況及時記錄。
4.保安工作人員的獎懲制度
為了鼓勵保安人員認真做好本職工作,杜絕一切不良行為,以責、權(quán)、利相結(jié)合為原則 ,制定保安人員獎懲制度。
(1)獎勵細則
①見義勇為,敢于同壞人壞事做斗爭,成績顯著者;
②積極協(xié)助公安機關(guān)抓獲違法犯罪分子和偵破案件,成績突出者;
③積極參加搶險救災,保衛(wèi)人民生命財產(chǎn)的安全,成績顯著者;
④為搞好住宅小區(qū)(大廈)的安全保衛(wèi)工作積極出謀劃策,所提的合理化建議實行后效果明顯者;
⑤拾金不昧者;
⑥年終被評為“先進保安班(組)”、“先進保安員”,被評為省、市政府“治安模范標兵”者。
(2)懲罰細則
1)值班時收聽收音機、錄音機,收看電視或進行其他與值班無關(guān)的事情。
2)擅離職守,經(jīng)常遲到、早退。
3)酒后執(zhí)勤上崗,并造成一定后果。
4)未按時交接班,或不按有關(guān)規(guī)定進行交接班,或交接班不清楚,檢查時相互推卸責任 者。
5)未經(jīng)部門領(lǐng)導批準,私自頂班者。
6)未經(jīng)部門領(lǐng)導同意,擅自帶人留宿者。
7)執(zhí)勤時,衣裝不整,佩戴不齊;執(zhí)勤中玩忽職守,疏于防范,致使在管轄范圍內(nèi)發(fā)生 案件或事故,造成極壞影響者。
8)對公司和保安部領(lǐng)導下達的工作任務,未能如期完成,而又沒有正當理由者。
9)扣留物品不登記,不上交;撿拾物品不報告,不上交者。
10)違反保安器材使用規(guī)定,私自隨便轉(zhuǎn)借和使用。
11)在突發(fā)性事件或緊急情況下,臨陣脫逃或坐視不管者。
12)法制觀念淡薄,參與社會聚眾鬧事、嫖娼、賭博等,與治安工作人員的應有素質(zhì)極不相稱者。
13)思想不純,見利忘義,監(jiān)守自盜或以權(quán)謀私,嚴重損壞公司形象者。
14)工作責任心不強,不服從分配,不執(zhí)行規(guī)章制度,并隨意頂撞領(lǐng)導且屢教不改者。根據(jù)錯誤情節(jié)輕重進行不同的處罰。對于一些性質(zhì)惡劣者,影響極壞者應辭退或開除;對違反國家有關(guān)法律法規(guī)者要追究其刑事責任。
5.電視監(jiān)視崗位職責與日常管理
(1)職責
①24小時嚴密監(jiān)視保安對象的各種情況,發(fā)現(xiàn)可疑或不安全跡象,及時通知值班保安就地處理,并通過對講機向辦公室報告。
②發(fā)現(xiàn)監(jiān)視設(shè)備出現(xiàn)故障,要立即通知值班保安加強防范,同時盡快找出原因,及時修理設(shè)備,使之正常運轉(zhuǎn)。
③嚴格執(zhí)行登記制度,凡是發(fā)現(xiàn)可疑情況,應認真記錄下來。
(2)要求
為了保證崗位職責的落實,要求全體電視監(jiān)視工作人員努力做到:
①提前做好上崗準備,按時接班。
②做好交接班手續(xù),無遺漏、無差錯,哨位設(shè)施無損壞,勤務登記準確及時、內(nèi)容清楚。
③嚴禁無關(guān)人員進入工作場地,不準帶親戚朋友在工作場所聊天。
④上班時精神集中,不準擅離崗位或做與工作無關(guān)的事情。
⑤嚴守崗位,保持高度的警惕性,發(fā)現(xiàn)可疑情況,嚴密監(jiān)視,同時通知該區(qū)域的保安和報告上級,密切配合,確保安全。
三、治安管理的內(nèi)容
根據(jù)公司制定的有關(guān)規(guī)定,確定治安管理的內(nèi)容如下:
1.小區(qū)治安管理內(nèi)容
(1)住宅小區(qū)開設(shè)的經(jīng)營攤點,未經(jīng)管理公司批準,領(lǐng)有經(jīng)營許可證的,治安人員有權(quán)禁止其活動。
(2)在住宅小區(qū)內(nèi)的公共場所晾曬衣物,在公用樓梯間、通道、天臺堆放雜物,飼養(yǎng)雞、鴨等家畜,治安人員應予以制止。
2.小區(qū)治安管理范圍
下列妨害公共安全和社會治安秩序的行為,都屬于治安管理范圍。
(1)使用音量過大或發(fā)出噪音的器材,影響他人正常的工作和休息。
(2)從樓上往下亂扔雜物。
(3)擅自撬開他人信箱,私自拆開他人郵件、電報信函等。
(4)非法攜帶、存放槍支彈藥;非法制造、販賣、攜帶匕首、彈簧刀等管制刀具。
(5)未經(jīng)批準,私自安裝、使用電網(wǎng)。
(6)非法侵入他人住宅,損毀他人財物。
(7)使用汽槍,在住宅小區(qū)內(nèi)進行各種射擊活動。
(8)制造、銷售各種賭具或利用住宅聚賭。
(9)利用住宅窩藏各類犯罪分子和嫌疑人員。
(10)利用住宅作據(jù)點,進行盜竊活動。
(11)制造、復制、出售、出租或傳播淫書淫畫、淫穢錄像。
(12
)利用住宅進行嫖娼**活動。
(13)在車輛、行人通行的地方施工;對溝井坎穴不設(shè)覆蓋物、標志,或故意損毀、移動覆蓋物或標志。
(14)故意損壞郵筒、公用電話等公共設(shè)施;故意損壞路燈、消防栓、公用天線、電梯等配套設(shè)備;故意損壞園林綠地、停車場、娛樂場等公共地方。
第二節(jié) 治安保衛(wèi)隊伍的建設(shè)
一、治安保衛(wèi)隊員的條件
(一)基本條件
1.退伍軍人(憑退伍證)或身體素質(zhì)好,具備一定的軍訓基本功。
2.身高1.7米以上。
3.20歲以上,28歲以下(憑身份證)。
4.初中以上文化程度(憑畢業(yè)證)。
5.身體健康(憑市、區(qū)級以上醫(yī)院的體檢表)。
6.思想品德好(當?shù)乜h以上公安機關(guān)出具的無犯罪前科的證明材料)。
7.符合計劃生育規(guī)定(憑計劃生育證或未婚證)。
優(yōu)先條件:
1.近年度退伍軍人優(yōu)先
2.黨員優(yōu)先
3.高中以上文化程度優(yōu)先
(二)保安隊伍的基本要求
1.保安隊長思想品德好,軍事素質(zhì)過硬;具有組織管理能力和一定的表達能力。
2.季度訓練考核,人均分數(shù)在85分以上為達標。
二、治安保衛(wèi)隊員的訓練
為培養(yǎng)一支紀律嚴明、訓練有素、文明執(zhí)勤的保安員隊伍,必須對保安人員進行常規(guī)性的軍事化、正規(guī)化、規(guī)范化的學習和訓練。
(一)上崗前培訓
對新錄用的保安員在上崗前必須進行崗前培訓,培訓內(nèi)容包括:
1.公司簡介。
2.物業(yè)管理的基本知識,主要學習《物業(yè)管理條例》及其實施細則。
3.企業(yè)內(nèi)部的管理制度:員工守則,工作紀律,勞動紀律,人事管理規(guī)定。
4.安全防火教育:消防基本知識。
5.iso9000質(zhì)量體系標準的基礎(chǔ)知識,主要學習質(zhì)量方針和質(zhì)量目標。
6.公司《安全管理手冊》中的基本要求。
7.其他有關(guān)知識:普法知識,職業(yè)道德教育。
8.軍訓:主要為隊列訓練。
(二)崗位培訓
對在崗的保安員要進行常規(guī)培訓,以便保持、提高其所需掌握的基本知識、技能和方法,培訓內(nèi)容包括:
1.詳細學習公司制定的《治安工作手冊》內(nèi)容:即職責權(quán)限,規(guī)章制度、規(guī)定,工作程序、規(guī)范、標準。
2.常規(guī)訓練:隊列訓練、擒拿格斗、體能訓練、消防滅火訓練、交通指揮訓練。
3.有關(guān)精神文明內(nèi)容的學習。
(三)培訓安排,見表6-2-1、表6-2-2
三、治安保衛(wèi)隊員的考核
(一)單兵隊列考核標準
1.軍人軍姿:頭要正,頸要直,挺胸收腹,兩眼平視前方,下額微收,兩臂下垂,五指并攏,拇指貼在食指第二關(guān)節(jié),中指貼在褲縫,精神面貌好。
2.停止間轉(zhuǎn)法:“兩快一穩(wěn)”,即轉(zhuǎn)體快,靠腳快,站得穩(wěn)。
3.齊步與立定:向前擺臂到作訓服的第三、第四顆紐扣之間,離身體約30厘米,不超過衣縫線,向后擺臂離身體約25厘米,步幅75厘米,步速112~116步/分鐘。
4.正步與立定:繃腳尖,小腿帶動大腳,腳掌離地約25厘米,步幅75厘米,步速110~ 115步/分鐘。
5.跑步與立定:第一步“躍”出去,運臂時“前不露肘,后不露手”,步幅85厘米, 步速170~180步/分鐘。
6.敬禮:手指并攏,手腕與小臂平直,大臂抬到與肩平,手指與帽檐接縫處約1~2厘米,取捷徑一步到位。
(二)擒敵應用技術(shù)動作
1.基本功:
(1)直打、側(cè)打、勾打:出拳以“快、準
、狠”為主,動作與力量結(jié)合。
(2)彈踢、側(cè)踹、勾踢:腿部穩(wěn)而有力,配合兩手動作。
(3)綜合練習:手與腳的巧妙配合,扭肩送膀,協(xié)調(diào)一致。
2.擒敵拳:動作準確、熟練,剛勁有力,干脆利落。
(三)軍事體能測試標準
1.百米跑14秒以內(nèi)。
2.俯臥撐50個以上。
3.爬樓20層樓45秒以內(nèi)。
四、保安隊員主要職責和權(quán)限
(1)保安隊長職責
①主持全隊工作,堅決執(zhí)行管理處主任指令,帶領(lǐng)全隊人員依據(jù)各自職責,認真做好安 全保衛(wèi)工作。
②熟悉治安各崗位職責、任務、工作要求、考核標準,掌握治安區(qū)內(nèi)的保安工作規(guī)律及 特點,加強重點崗位的安全防范。
③及時做好保安員的崗位培訓、軍事訓練及日常考核工作。
④做好保安隊的月工作安排(包括訓練、學習安排),每周召開班務會一次,每半月召開隊務會一次。
⑤經(jīng)常檢查各崗位工作情況,零點之后的夜間查崗每周不少于兩次。
⑥帶領(lǐng)保安隊配合其他管理服務工作,制止、糾正各類違章行為。
⑦負責全隊隊員的內(nèi)務管理和考勤工作。
⑧處事公道,言行文明,對自己的缺點勇于改正,虛心接受工作建議和意見。
(2)保安隊長權(quán)限
①對本管理處物業(yè)有權(quán)進行安全監(jiān)督。
②有權(quán)檢查各崗位保安員執(zhí)勤情況,對玩忽職守,違紀違章人員有權(quán)進行處罰。
③每月對考核不合格的保安人員有權(quán)予以處罰。
④對不稱職的保安人員有權(quán)提出調(diào)離和辭退建議。
⑤有權(quán)根據(jù)實際需要,對各崗位保安員進行調(diào)整。
(3)保安員的職責和權(quán)限
1)有權(quán)制止一切違法犯罪行為,在執(zhí)行任務時,對殺人、放火、搶劫、盜竊、強奸等現(xiàn)行違法犯罪分子,有權(quán)抓獲并扭送公安機關(guān),但無實施拘留、關(guān)押、審訊、沒收財產(chǎn)和罰款的權(quán)力。
2)對發(fā)生在所護衛(wèi)區(qū)內(nèi)刑事案件或治安案件,有權(quán)保護現(xiàn)場、保護證據(jù)、維持秩序、提 供情況,但無勘察現(xiàn)場的權(quán)力。
3)在防范和打擊犯罪活動時,保安員可以配備和使用非殺傷性防衛(wèi)械具。
4)對違反治安管理條例行為的人,保安員有權(quán)勸阻、制止和批評教育,但沒有罰款、裁決等處罰的權(quán)力。
5)對違法分子不服制止,甚至行兇、報復,可采取正當防衛(wèi)。
6)對攜帶和運送可疑物品,身帶匕首、三棱刀等管制刀具和自制火藥槍及其他形跡可疑 的人員有權(quán)進行盤查、監(jiān)視、報請當?shù)毓矙C關(guān)處理,但無權(quán)偵察、扣押、搜查。
7)對出入小區(qū)、大廈的可疑人員、車輛及所攜帶、運載的物品,按規(guī)定有權(quán)進行驗證、 檢查。
8)按照規(guī)定,有權(quán)制止未經(jīng)許可的人員、車輛進入小區(qū)、大廈內(nèi)。
9)積極配合衛(wèi)生、綠化、維修等其他服務,制止違章行為,防止破壞,不能制止解決的 向總值班室或班長報告(制止違章要先敬禮)。
10)熟悉和愛護小區(qū)(大廈)內(nèi)配套的公共設(shè)施、機電設(shè)備、消防器材,并熟練掌握各種滅火器材的使用方法。
廉潔奉公,堅持原則,是非分明,敢于同違法犯罪行為作斗爭。
11)積極協(xié)助公安機關(guān)開展各項治安防范活動或行動,努力完成各項治安服務工作。
12)密切聯(lián)系群眾,積極向業(yè)主(住戶)進行治安防范和管理方面的宣傳,協(xié)助業(yè)主( 住戶)做好“四防”工作,落實各項安全防范措施,發(fā)現(xiàn)不安全因素及時向業(yè)主(住戶)報告 ,協(xié)助整改。
第三節(jié) 情 況 處 理
一、常見可疑情況的處理
保安員在站崗或巡邏時,經(jīng)常會碰到一些可疑情況,對可疑情況要根據(jù)其嚴重程度采取相應的措施。下面介紹幾種常見的可疑情況及其處理方法。
①冒煙。了解確切的冒煙口,了解冒煙的原因(著火、電線短路等),并上報處理。
②冒水。了解冒水的確切位置,冒水的原因(上水管、下水管冒水、下雨等),及時堵漏并上報處理。
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sp; ③有焦味、硫酸味或其他化學品異味。尋找味源,如因電源短路造成,要及時切斷;如是其他化學品異味,要及時封鎖現(xiàn)場,并通知有關(guān)部門處理。
④在大廈通道游蕩(借找人卻說不出被訪者的單位及姓名)的人。密切觀察其舉動,必要時勸其離開。
⑤發(fā)現(xiàn)有人身上帶有管制刀具、鉗子、螺絲刀、鐵器等工具。詢問、核查其攜帶工具的用途,如用途不明的,帶回保安值班室處理,或者送當?shù)嘏沙鏊?/p>
⑥在偏僻、隱蔽地方清理皮包或錢包的人。立即設(shè)法攔截,詢問驗證,如屬盜竊、搶劫財物的,送交公安機關(guān)處理。
⑦自行車、摩托車無牌、無行駛證,有撬損痕跡的,或?qū)]開鎖的自行車背走或拖走的,當即扣車留人,待查明情況后再放行。
⑧機動車拿不出行駛證,說不出車牌號,沒有停車證的。立即聯(lián)系停車場車管員,暫扣車鑰匙,約束其人,待查明情況后再放行,如情況不明的,送公安機關(guān)查處。
⑨遇到保安員即轉(zhuǎn)身遠離或逃跑的人。設(shè)法攔截(用對講機向其他保安員通告)、擒獲,并帶到保安值班室處理,查明原因后根據(jù)情況放人或送公安機關(guān)處理。
二、常見的治安、刑事案件處理
1.發(fā)生打架、斗毆的處理方法
①積極果斷勸阻雙方離開現(xiàn)場,緩解矛盾,防止事態(tài)擴大。不要因雙方出手時誤打到自己而介入,同時立即向值班領(lǐng)班報告。
②如事態(tài)嚴重,有違反治安管理行為甚至犯罪傾向的,通知當?shù)毓矙C關(guān)前來處理或?qū)⑿袨槿伺に凸矙C關(guān)處理。
③提高警惕,防止壞人利用混亂偷竊財物。
④說服圍觀群眾離開,保證所轄范圍內(nèi)的正常治安秩序。
2.發(fā)生盜竊案件的處理
①發(fā)現(xiàn)盜竊分子正在作案,應立即當場抓獲,并報告管理處及公安機關(guān),連同證物送公安機關(guān)處理。
②如果是盜竊案發(fā)生后才發(fā)現(xiàn)的,立即報告管理處及公安機關(guān),同時保護好案發(fā)現(xiàn)場, 重點是犯罪分子經(jīng)過的通道、爬越的窗戶、打開的箱柜、抽屜等,不能擅自讓人觸摸現(xiàn)場痕跡和移動現(xiàn)場的遺留物品。
③對重大案發(fā)現(xiàn)場,可將事主和目擊者反映的情況,向公安機關(guān)作詳細報告。
3.發(fā)生兇殺案件的處理
①如發(fā)現(xiàn)歹徒正在作案的,應設(shè)法制服、阻攔歹徒,并召集各崗位保安員配合,同時, 迅速向上司和公安機關(guān)報案,如有傷員迅速送附近醫(yī)院救治。
②如事后接到報告,則保護案發(fā)現(xiàn)場,禁止無關(guān)人員進入,以免破壞現(xiàn)場遺留的痕跡、 物證,影響公安人員勘查現(xiàn)場,收集證物和線索。
③案發(fā)時,前門崗及后門崗要加強戒備,對外出人員、車輛逐一檢查登記。
④登記發(fā)現(xiàn)人和事主的情況,抓緊時機向發(fā)現(xiàn)人和周圍群眾了解案件、事故發(fā)生發(fā)現(xiàn)經(jīng)過,并做好記錄。
⑤案發(fā)時的現(xiàn)場人員一律不能離開,等待公安人員詢問。
⑥向到現(xiàn)場的公安人員匯報案情,協(xié)助破案。
4.遇到犯罪分子搶劫的處理
①在執(zhí)勤中遇到犯罪分子公開使用暴力進行打、砸、搶、強行奪取他人錢財時,應迅速制止,同時呼叫附近保安和周圍群眾一起制止犯罪,并立即報警。
②如劫匪逃離現(xiàn)場,要向目擊者問清劫匪的人數(shù)、衣著顏色和逃走的方向,并立即組織群眾堵截;如駕車逃跑的,應記下車牌號碼并報警及攔車追堵。
③保護搶劫現(xiàn)場,不要讓群眾進入現(xiàn)場,如現(xiàn)場在交通要道或公共場所人多擁擠的地方,無法將證物留放原處時,要收起交公安機關(guān)。
④訪問目擊群眾,收集劫案情況,做好記錄并提供給公安機關(guān)。
⑤事主或在場群眾若有受傷的,要立即送醫(yī)院并作報告。
三、爆炸緊急情況處理
1.收到被放置爆炸物品信息時的處理
①得知被放置爆炸物品,或者接到揚言爆炸的恐嚇電話時,要保持鎮(zhèn)靜,認真記錄,同 時以最快速度報告高層管理者,并立即向當?shù)毓矙C關(guān)報案。
②由管理處經(jīng)理負責立即成立防爆炸指揮部。增派保安,加強出入口管理,對于陌生或行跡可疑人員嚴加防范,認真查驗證件,檢查攜帶物品。
③立即通知各門崗,檢查車庫是否有遺失包物,并加強巡邏,發(fā)現(xiàn)無主物品不要隨便碰 觸,立即上報,并報公安機關(guān),請求協(xié)助。
④確定確有爆炸物品時,立即疏散人員,同時請求公安機關(guān)協(xié)助處理。
2.發(fā)生爆炸事件時
的緊急處理
①值班人員接到發(fā)生爆炸報告后,立即趕到現(xiàn)場,確認后立即向公司最高領(lǐng)導層報告, 同時向公安機關(guān)報案,如引起火災即刻報119火警;如有人員傷亡,立即向120急救中心呼救 ,并派人迎候公安、消防、急救部門的車輛、人員,引導其進入現(xiàn)場。
②立即成立臨時指揮部,由物業(yè)管理公司最高當值、工程部、物業(yè)部人員組成。
③工程人員迅速切斷必要電源,保安人員組織疏散爆炸現(xiàn)場附近的客戶,并在距爆炸中心30m處設(shè)警戒線,禁止無關(guān)人員進入,同時,組織保安及物業(yè)助理在公共區(qū)域巡視,檢查是否還有可疑爆炸物。
④消防監(jiān)控中心高度戒備,監(jiān)視有無火災等可疑情況,各在崗員工也要堅守崗位,密切 注意有無可疑情況。
⑤工程部負責提供樓層平面圖,供公安人員破案時使用。
四、遇到臺風、潮汛時的處理
①接到防風、防汛的通知后,管理處主任進行總動員,并根據(jù)各部門職責做出具體工作布置,積極做好搶險準備工作。
②物業(yè)部要張貼通知于大堂,要求業(yè)主(租戶)關(guān)好門窗,做好應急準備工作;在險情到來之前巡查大廈,做好補救措施,盡量消除有害隱患,減低損失程度;檢查高空懸掛物是否牢固,防止墜落;消防監(jiān)控中心及保安員加強警戒,以防其他事件發(fā)生。
③工程部要準備好防汛工具,加強值班力量,保證人力充足;保證地面排水通道暢通; 必要時放下防洪閘。
④每次防風、防汛工作結(jié)束后,各部門均要填寫緊急情況處理記錄,并由部門負責人簽字上報存檔。
五、遇到停電、停水時的處理
①接到停電、停水通知后,張貼通知,告知全體用戶,請用戶配合關(guān)閉室內(nèi)各種電器設(shè)備(照明除外)。
②準備充足的照明工具,保安員及物業(yè)管理員逐層檢查備用照明的配備情況,保證停電后照明系統(tǒng)正常啟用。
③工程部負責后備電源啟動的具體操作工作。
④物業(yè)部最高當值對各部門的準備工作做統(tǒng)籌安排及最后確認后,通知各部門準備轉(zhuǎn)電 。
⑤市電轉(zhuǎn)為備用發(fā)電。正式轉(zhuǎn)電前,要檢查低壓電房,確認設(shè)備及人員準備就緒,在監(jiān)控室查看客戶乘電梯情況,在確認無人乘梯情況下,通知工程部停梯,再通知低壓電房開始轉(zhuǎn)電,轉(zhuǎn)電工作完成后,最高當值通知工程部開梯。供電轉(zhuǎn)入正常后,最高當值仍要在監(jiān)控 室觀察電梯運行情況,在正常進行半小時后方可離開。
⑥備用發(fā)電轉(zhuǎn)為市電程序同⑤。
⑦保安員加緊巡邏,防止盜竊、火災等事件發(fā)生。同時,在大堂加派人員,加強進入大廈人員的登記工作。
⑧接到停水通知后,工程人員將蓄水池的水注滿。
第四節(jié) 管理規(guī)定規(guī)程
一、保安員巡邏簽到
①簽到箱的安裝。小區(qū)每2000m2安裝1個,大廈每座五層樓安裝1個。簽到箱型號統(tǒng)一,鑰匙統(tǒng)一(盡量能共用),具體位置由管理處確定。
②簽到箱鑰匙的保管。為方便簽到、檢查,物業(yè)管理部、分管房管員或副主任、班長、 治安隊長和一個班次治安巡邏員各配備一把鑰匙;班次輪換時由班長收齊后統(tǒng)一交到下一班的班長。
③保安員在巡邏中,小區(qū)每小時打開簽到箱在簽到卡上簽到一次,大廈90min簽到一次,責任區(qū)內(nèi)有多少簽到箱,均應簽到,每張簽到卡,不允許同時簽到,每個簽到箱之間間隔時間為20min左右。
④保安隊長在每個巡邏班次時間內(nèi)檢查不少于一次,每責任區(qū)抽查一次,班長全面檢查不少于兩次,物業(yè)管理部、管理處主任、房管員的夜間查崗必須進行抽查。
⑤簽到人、檢查人均要求在卡上簽名并注明時間,房管員發(fā)現(xiàn)不合格的可直接記錄在卡上,保安隊長作為考核依據(jù)。
⑥凡檢查不合格者記一次不合格。
⑦由保安隊長負責每周到簽到箱收發(fā)簽到卡一次,由保安隊長保管,保存時間1個月。
二、大廈大堂保安工作規(guī)程
1.工作程序
1)工作時間安排:大堂崗保安工作實行24h全天候值班制,三班倒,每班每崗1人工作8 h。值班時間分為早班:8:00~16:00,中班16:00~24:00,晚班:00:00~8:00,早 、中、晚三班每10天依次輪換1次,即每月10、20、30日為倒班日。
2)來人來訪登記:
①對外來人員(業(yè)主或住戶親友,各類訪客,裝修等作業(yè)人員,員工
親友等)一律實行進、出登記。
②必須登記有效證件,特指沒有過期的身份證、暫住證、回鄉(xiāng)證等。
③認真核對證件和持有人是否相符,若不符不予以登記和放行。
④來訪者必須說明所訪問業(yè)主(住戶)的姓名及棟、號等,必要時,須用對講機通話確認后方可登記進入。
⑤當接過來訪客人的證件時,應使用“謝謝”等文明用語。
⑥認真填寫《來訪登記表》,要求字跡清楚,逐項登記。
⑦若遇不登記強行進入大廈的,按有關(guān)規(guī)定處理。
⑧當業(yè)主(住戶)帶有親友或訪客時,應有禮貌的請其出示有效證件予以登記并做好必要的解釋工作,以消除業(yè)主(住戶)的不滿情緒。
⑨若遇公司(管理處)領(lǐng)導陪同指導。參觀、學習的社會各界人士來大廈,應立即起立敬禮,以示歡迎,并熱情回答客人的詢問。等客人走了之后,將參觀客人人數(shù)、單位、職務等情況記錄清楚備查。
⑩當外來人員出大廈時,保安員應及時核準訪客,并做好離開時間等登記工作。
2.嚴密監(jiān)視大堂和電梯
①提高警惕,嚴密注視進出大廈的各類人員,特別是外來人員,如有懷疑立即通知巡邏人員和班長,并做好值班記錄。
②發(fā)現(xiàn)電梯關(guān)人事件,應立即善言安慰乘客,同時通知電梯工馬上進行搶修,并報告班長及管理處,協(xié)助做好善后工作和值班記錄。
3.服務要求
①對住宅樓大堂崗要求熟悉本大廈業(yè)主(住戶)的基本情況,包括:業(yè)主姓名、樓座、家庭成員、相貌特征、經(jīng)常出入大樓的時間等,熟悉大樓情況。
②遵守公司制定的“文明禮貌用語規(guī)范”。
③到當業(yè)主(住戶)出入大堂時,應主動為業(yè)主(住戶)開啟門鎖,點頭微笑以示問候;
④發(fā)現(xiàn)有老、弱、病、殘、雙手拿重物的業(yè)主(住戶)進出大門有困難時,要主動幫助開門或提供必要的協(xié)助。
⑤當有業(yè)主(住戶)搬遷時,應協(xié)助維護進出秩序,指定其使用專用電梯和車輛、物品的停放位置。
三、治安巡邏規(guī)程
1.治安巡邏的基本要求
①巡邏保安員要在巡邏過程中,應多看、多聽,以確保完成巡視工作任務。
②檢查治安、防盜、防火、水浸等情況,發(fā)現(xiàn)問題立即處理,并報告上級領(lǐng)導及有關(guān)部門。
③巡查小區(qū)內(nèi)各個重點部位、治安死角等,發(fā)現(xiàn)有可疑人員應前往盤問,檢查證件,必要時檢查其所帶物品。
④對在小區(qū)內(nèi)流動擺賣的小販、推銷人員,應勸其離開轄區(qū),屬“三無”人員按要求對其進行處理。
⑤對小區(qū)內(nèi)的裝修工程進行監(jiān)管,對有礙交通或因超時裝修產(chǎn)生噪音影響他人休息的裝修工程進行管理或制止。
2. 巡邏時間及規(guī)律
(1)時間安排
值班崗保安實行24h值班制(根據(jù)環(huán)境具體安排)
(2)小區(qū)巡邏
①巡邏周期:20min一次,每小時打卡一次,每周將巡邏范圍內(nèi)所有樓宇的樓道、天臺巡查一遍。
②巡邏規(guī)律:不制定固定路線,但不留“死角”、“偏角”。
(3)大廈巡邏
①巡邏周期:90min巡邏打卡一次。
②巡邏規(guī)律:先從天臺起,自上而下,從每層樓依次巡邏到地下室,最后到室外。
(4)記錄
巡邏保安員將巡邏中發(fā)現(xiàn)或處理的情況認真詳細的記錄在治安巡邏簽到表內(nèi),保安班長 將本次的情況收集并記錄在《治安一日情況匯總表》、《值班情況記錄》內(nèi),存檔。
四.治安巡邏工作的檢查
①交接班時,交接雙方班長要到各崗位檢查:交接是否認真,手續(xù)是否辦妥,儀容儀表是否符合有關(guān)規(guī)定等,發(fā)現(xiàn)問題,及時糾正,并做好記錄。
②每1h巡邏班長到各崗位巡視一次,并不少于兩次檢查巡邏簽到情況,認真填寫《保安工作班檢表》。
③隊長巡視檢查各崗位每班不少于兩次,并填寫《員工考核表》。
④巡查時,發(fā)現(xiàn)有不認真或違紀等情況,要及時糾正,做好記錄并上報。
⑤本班執(zhí)勤中遇到疑難問題時,班長應立即到場,按有關(guān)規(guī)定處理,不能解決
時報告隊長或管理處處理。
五、保安員交接班
①按時交接班,接班人員應提前10min到達崗位,接班人員未到達前,當班人員不準離開崗位。
②接班人員要詳細了解上一班的值班情況和接班后應注意的事項。
③交班人員應將當班時發(fā)現(xiàn)的情況、發(fā)生的問題、處理情況及注意事項向接班人員交代清楚。
④當班人員發(fā)現(xiàn)的情況要及時處理,不能移交給下一班的事情要繼續(xù)在崗處理完畢,接 班人應協(xié)助完成。
⑤接班人員應注意檢查崗位范圍內(nèi)的物品、設(shè)施和器械裝備等,發(fā)現(xiàn)異常情況應立即報 告,必要時雙方簽名作證。
⑥交班人員應負責清理值班場地衛(wèi)生。
六、對講機的配備、使用管理規(guī)定
①對講機每崗1臺,固定編號。
②對講機只用于工作和突發(fā)事件時的聯(lián)系,嚴禁用對講機進行聊天、說笑,不得講一切 與工作無關(guān)的事。大廈有外來人員或施工人員進出運貨等,可用對講機通知相關(guān)人員留意或監(jiān)督檢查。
③注意愛護對講機,并認真做好對講機的交接工作,以防出現(xiàn)問題時互相推卸責任。
④誰使用誰保管,嚴禁外借,不用時由保安領(lǐng)班對對講機進行保管。不能使用或丟失時 要及時匯報,非因公丟失、損壞的,照價賠償。
⑤由保安領(lǐng)班負責每季度進行一次檢查,并填寫檢查記錄。
七、緊急集合方案
1.目的
緊急集合是處理重大突發(fā)事件所采取的緊急行動,訓練隊員對突發(fā)事件的反應能力,做到鎮(zhèn)靜自如,快速出擊,方法有效。通過方案演練,使每位隊員掌握對付各種突發(fā)事件的程序和方法,能在短時間內(nèi)到達預定地點。
2.適用范圍
①治安突發(fā)事件,如突然發(fā)生重大搶劫、殺人、業(yè)主(住戶)和公司管理人員遭到犯罪分子的突然襲擊等。
②受到水災、火災、臺風等自然災害的威脅。
③緊急集合方案演練。
④其他重大意外情況。
3.方法
①每個管理處保安員宿舍安裝一個報警鈴,治安值班室或消防中心,其他員工宿舍應盡 量安裝報警裝置。
②當電警鈴發(fā)生短促、斷續(xù)響聲時為治安案件報警,各保安隊員必須在90s內(nèi)到達指定地點待命。
③當電警鈴發(fā)生連續(xù)長響聲時為自然災害等其他情況報警,各保安隊員必須在120s(即鈴響的時間)內(nèi)到達指定位置待命。
4.信號控制
①在緊急狀態(tài)下管理處所有員工有責任和義務按規(guī)定的信號報警。
②每季度演練一次,在演練中只能由管理處主任控制報警,公司領(lǐng)導每年抽查一次。
5.注意事項
①必須穿制服,可以不戴帽、不扎腰帶、不系領(lǐng)帶,不能穿拖鞋或赤腳。
②各崗位必須留值班員堅守崗位。
③注意聯(lián)絡(luò)和匯報,發(fā)生緊急狀況,立即向領(lǐng)導匯報,將情況用對講機告知值班人員。
八、保安應急計劃和措施
1.目的
在發(fā)生緊急、突發(fā)事件時,以最有效的方法,在最短的時間內(nèi)控制事態(tài)的發(fā)展,或保證出色完成上級交辦的臨時任務。為增強應變能力和戰(zhàn)斗力,平時每個管理處保安員必須進行嚴格的學習、訓練、消防演習和緊急集合演練。
1.適用范圍
①治安突發(fā)事件,如突然發(fā)生的重大搶劫、殺人、業(yè)主(住戶)或公司管理人員遭到犯罪分子的突然襲擊等。
②對受到水災、火災、臺風等自然災害的威脅、襲擊。
③其他重大意外情況。
2.職責
①對可能發(fā)生的緊急、突發(fā)事件,由管理處負責制定保安應急計劃,報上審批。
②對即將發(fā)生或已發(fā)生的突發(fā)事件由保安隊長臨時確定應急措施,同時向上級匯報。
3.計劃
①計劃。對可能發(fā)生的治安突發(fā)事件和已發(fā)生或即將發(fā)生的自然災害由管理處組織制定 應急計劃和預防措施,并安排崗位人員按部署執(zhí)行;
在處理治安突發(fā)事件時,由值班員迅速向派出所報案,保安隊長臨時確定應急方案,安排人員迅速控制物業(yè)管理范圍內(nèi)各通道、樓 梯口,封鎖出事現(xiàn)場,嚴格盤查出入現(xiàn)場的人員,直到公安人員到來;制定的應急計劃必須慎重,考慮周詳,在制定自然災害應急措施時,要根據(jù)災情的程度、特性而定。
②實施。在執(zhí)行過程中,發(fā)現(xiàn)偏離實際情況應及時糾正,并上報相應審批人認可;對發(fā) 生的每一事件必須進行總結(jié),如是人為原因造成損失,應立即查找原因,認真填寫糾正措施報告,嚴防類似情況的再次發(fā)生;保存事件全過程的有關(guān)記錄,存檔3年。重大自然災害的 記錄長期保存。
九、保安工作時限規(guī)定
為了保證保安工作質(zhì)量,必須規(guī)定工作時限。某企業(yè)保安工作時限規(guī)定見下表:
十、保安員訓練考核標準
1.單兵隊列考核標準
①軍人軍姿:頭要正,頸要直,挺胸收腹,兩眼平視前方,下顎微收,兩臂下垂,五指 并攏,拇指貼在食指第二關(guān)節(jié),中指貼在褲縫,精神面貌好。
②停止間轉(zhuǎn)法:“兩快一穩(wěn)”,即轉(zhuǎn)體快,靠腳快,站得穩(wěn)。
③齊步與立定:向前擺臂到作訓服的第三、第四顆紐扣之間,離身體約30cm,不超過衣縫線,向后擺臂離身體約25cm,步幅75cm,步速112~116步/min。
④正步與立定:繃腳尖,小腿帶動大腿,腳掌離地約25cm,步幅75cm,步速110~115 步/min。
⑤跑步與立定:第一步“躍”出去,運臂時“前不露肘,后不露手”,步幅85cm,步速170~180步/min。
⑥敬禮:手指并攏,手腕與小臂平直,大臂抬到與肩平,手指與帽沿接縫處約1~2cm,取捷徑一步到位。
2.擒敵應用技術(shù)動作
1)基本功:
①直打、側(cè)打、勾打:出拳以“快、準、狠”為主,動作與力量結(jié)合;
②彈踢、側(cè)端、勾踢:腿部穩(wěn)而有力,配合兩手動作;
③綜合練習:手與腳的巧妙配合,扭肩送膀,協(xié)調(diào)一致。
2)擒敵拳:動作準確、熟練,剛勁有力,干脆利落。
3.軍事體能測試標準
①百米跑14s以內(nèi)。
②俯臥撐50個以上。
③爬樓20層樓45s以內(nèi)。
4.消防考核
①消防知識。熟悉撥打火警電話“119”的程序,能分清油火、氣體火、固體物質(zhì)火,懂得煤氣泄漏的處理方法,熟知小區(qū)(大廈)消防設(shè)施的位置。
②消防報警。會打報警電話,使用消防對講機,用報警按鈕報警。
③滅火器的使用。能正確使用1211和二氧化碳滅火器。
④消防水帶使用。會開閥門,能快速正確地接上水槍接合器,攜水帶不越線,1min內(nèi)完成,懂注意事項。
⑤掌握疏散、救援、警戒要領(lǐng)。
5.車輛指揮
①手臂動作標準。
②兩手有節(jié)奏。
③會識轉(zhuǎn)向燈。
④姿勢正確。
6.考核
每季度由物業(yè)部組織進行一次全面考核,并填寫考核表,85分為達標,補考兩次不達標者辭退。
第五節(jié) 治安保衛(wèi)工作的檢驗標準
一、守護保安檢驗標準
(一)儀容儀表
1.按規(guī)定著裝,佩戴工作證。
2.精神飽滿,姿態(tài)良好。
3.舉止文明,大方。
4.不袖手,背手,插手,不勾肩搭背。
(二)工作要求
1.能熟練掌握大廈業(yè)主(住戶)的基本情況,包括姓名、特征及經(jīng)常交往的社會關(guān)系等。
2.能準確填寫各種表格、記錄。
3.能熟練掌握報警監(jiān)控、對講、電梯等設(shè)施、設(shè)備的操作程序。
4.善于發(fā)現(xiàn)各種事故隱患和可疑人員,并能及時正確處理各種突發(fā)事件。
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第6篇 港式物業(yè)管理專題介紹4
四、管理費的迫討
一般大廈公契都會詳細列明每個單位所占的應付管理費的比率及繳款日期。如業(yè)主將該單位出租,就算在租約上列明由住客支付管理費,管理公司仍有權(quán)向業(yè)主追討欠款?？傊?業(yè)主有責任準時繳付管理費,管理公司亦有責任代表其他業(yè)主向有欠管理費的業(yè)主追討。
個別業(yè)主在決定購買物業(yè)之前,應透過負責買賣文件的律師向管理公司查清前業(yè)主是否已繳付所有大廈管理費用。如前業(yè)主欠交管理費,新業(yè)主一旦簽了屋契,則前業(yè)主所欠的管理費或大廈維修費用所承擔的部分,可能由新業(yè)主負責,管理公司可依法向新業(yè)主追討。故此,為免除不必要的麻煩及責任,業(yè)主在購買物業(yè)之前,應查清前業(yè)主是否已清繳所有大廈管理的有關(guān)費用。
當管理公司發(fā)現(xiàn)大廈有單位欠交管理費時,通常會采取以下途徑來追討:
1.向住客及業(yè)主同時發(fā)出通告,詳列所欠款項及清還期限及說明管理公司會采取什么行動。
2,過期未付,管理公司可采取法律行動,假如所涉及的款項少于一萬伍干元港幣,則可透過小額錢債審裁處解決;若款項超過此數(shù),管理公司便需入稟地方法院提出控訴。
3.假若管理公司無法與欠管理費的業(yè)主聯(lián)絡(luò)或者業(yè)主采取置之不理的態(tài)度,管理公司可向田土廳登記,特別注明該單位所欠管理費總數(shù),當該單位轉(zhuǎn)讓時業(yè)主必須先清付所欠的管理費,否則便不能將該單位轉(zhuǎn)讓。
4.對于出租單位,如租約訂明租金已包括管理費,但業(yè)主卻不交管理費,那么管理公司可向法庭申請封租令,要求租客在繳付租金時扣除業(yè)主所欠的管理費,直接付予管理公司,剩余的租金才歸還業(yè)主。
此外,一些舊大廈公契還有規(guī)定:業(yè)主若欠交管理費,管理公司有權(quán)截斷其水電供應及禁止其使用公共地方和設(shè)施,但實際上這種方法并不可以應用,因為在香港,水、電都由私人公司與業(yè)主有直接的服務關(guān)系,管理公司無權(quán)給小業(yè)主斷水斷電,而禁止業(yè)主使用公共設(shè)施亦容易惡化業(yè)主與管理公司之間的矛盾。
最后,倘涉及的款項非常龐大時,管理公司是可以入稟法庭申請強逼將該物業(yè)出售,將所得的款項用以償還管理費用。
專業(yè)的管理公司決不會待到個別業(yè)主拖欠管理費達到一萬伍干元港幣以上才采取行動,而最好的方法莫過于減少業(yè)主拖欠管理費的機會。為避免業(yè)主疏忽而忘記了交費,管理公司可安排住戶通過銀行每月自動轉(zhuǎn)帳方法支付管理費,此外還可以在大堂顯眼地方張貼一份管理費收支進度表,提醒那些經(jīng)常拖欠管理費的業(yè)主?？傊?收繳管理費通常是管理公司最頭痛的問題,業(yè)主不交管理費可以找出一萬個理由,但有效追討方法卻很有限,有時管理公司亦需根據(jù)實際情況而靈活處理。從長遠講,加強及改善管理公司與客戶住戶的關(guān)系非常重要。
第7篇 小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費構(gòu)成測算
一、居住小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費的來源
居住小區(qū)物業(yè)管理費是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對居住小區(qū)內(nèi)的房 屋及其設(shè)備、專用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其它與居民生活相關(guān)的服務所收取的費用。為了規(guī)范居住小區(qū)物業(yè)管理服務 收費行為,維護正常收費秩序,促進物業(yè)管理事業(yè)健康發(fā)展,國家計委、建設(shè)部1996年2月9 日聯(lián)合頒布了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》(以下簡稱“暫行辦法”)。為了 貫徹“暫行辦法”各地根據(jù)自己的具體情況先后制定了《實施細則》和具體的收費標準。
居住小區(qū)物業(yè)管理收費是住宅商品化的產(chǎn)物,是對以往單純靠政府撥款、單位補貼的被 動居面的重大改革。在目前我國廣大居民的收入水平相對較低,還不能承受較高的費用,特別是我國長期實行住宅福利制度,一些居民對收取多項的管理費用,心理準備不足。因此, 居住小區(qū)物業(yè)管理收費,是一個政策性很強,又十分復雜的問題。一方面,它關(guān)系到住房改革深入發(fā)展的問題,另方面,又涉及到廣大居民的經(jīng)濟利益問題。因此,制定合理的收費標 準,確保穩(wěn)定的資金來原,是居住小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)必須作好又十分棘手的問題。
要解決住室小區(qū)的管理經(jīng)費問題,需要建立多渠道、多層次的籌集物業(yè)管理費機制。物 業(yè)管理經(jīng)費來源主要有:
1.定期收取物業(yè)管理服務費;
2.小區(qū)維修養(yǎng)護專項基金;
3.一業(yè)為主,多種經(jīng)營的收入;
4.依靠政府的政策和一定資金的扶持;
5.開發(fā)單位給予一定的支持。
現(xiàn)簡單分述為下:
1.定期收取物業(yè)管理服務費。經(jīng)物價部門批準,物業(yè)管理企業(yè)可以定期向住宅小區(qū)內(nèi)的單位和居民收取一定數(shù)量的物業(yè)管理服務費。
物業(yè)管理服務費是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及 其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其它與居民生活相關(guān)的服務所收取的費用。
在物業(yè)管理經(jīng)費的籌集中,物業(yè)管理服務收費應是物業(yè)管理經(jīng)費的穩(wěn)定的主要來源。
2.小區(qū)維修養(yǎng)護專項基金。小區(qū)維修養(yǎng)護專項基金(以下簡稱維修基金)是指用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新與大、中修基金。這些費用一旦需要支出,數(shù)額巨大,單靠日 常管理收費無法負擔。因此,有必要以基金的形式事先提取。目前,各地對這項基金的名稱和繳納方法不盡一致,但都明確住宅小區(qū)實行物業(yè)管理應設(shè)立專項維修基金。
維修基金是通過建立雙向籌集的渠道來收取的,分以下兩種情況:
(1)公有住房出售后維修基金的收取
公有住房出售后,維修基金由售房單位和業(yè)主(購房人)雙向籌集。
①由售房單位按照一定比例從售房款中提取,原則上,多層住宅不低于售房款的20%,高層住宅不低于售房款的30%。
②由業(yè)主一次性或分次籌集。一次性籌集是指在業(yè)主購房時一次性收取一定數(shù)額的維修 基金,其具體標準由當?shù)卣_定。如北京市規(guī)定,1997年公有住房出售后維修基金的交納 標準為建筑面積42元每平方米。分次籌集是指業(yè)主按月、按季或按年分次交納一定數(shù)額的維 修基金。
(2)商品房出售后維修基金的收取
商品房出售后,維修基金由開發(fā)建設(shè)單位和業(yè)主(購房人)雙向籌集。
①在房屋銷售階段,建設(shè)單位可按住宅的綜合造價提取一定比例維修基金(納入住宅成本)。如有的城市規(guī)定,多層住宅提取2%,高層住宅提取3%。
②由業(yè)主一次性或分次籌集。一次性籌集是指業(yè)主購房后,在辦理簽約、入戶手續(xù)時一 次性繳納維修基金。其具體標準為購房款的1%或建筑成本價的1.5%每平方米提取。分次籌 集是指事先將維修基金計入物業(yè)管理費,然后逐月從收取的物業(yè)管理費中按一定比例(如15 %)提取并歸集到維修基金中去。
不管是公有住房出售后,還是商品房出售后,如遇某些重大原因,維修基金不敷使用時 ,經(jīng)業(yè)主委員會研究決定,還可臨時向業(yè)主籌集。
(3)維修基金的使用與管理
維修基金必須?？顚Ｓ?只能用于物業(yè)共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備的更新與大、中修。 因此,必須加強對維修基金使用的管理。
維修基金歸全體業(yè)主所有,經(jīng)業(yè)主委員會批準,委托物業(yè)管理企業(yè)實際操作使用。在業(yè) 主委員會未成立前,可由政府主管部門負責管理。維修基金收繳后,應專戶存入指定銀行,在需要使用時,由物業(yè)管理企業(yè)提出使用計劃與預算,報業(yè)主委員會批準;在使用過程中, 接受業(yè)主
委員會和銀行的監(jiān)督檢查。需要注意的是,一般不宜由物業(yè)管理企業(yè)直接掌管這項基金,因為這筆基金是永久存在的,而物業(yè)管理企業(yè)只是受業(yè)主委員會委托在一定時間內(nèi)管 理該物業(yè)。為了防止物業(yè)管理企業(yè)的短期行為,或是因解聘該企業(yè)而影響這項基金的安全,必須由業(yè)主委員會負責該基金的使用,做到?？顚Ｓ?防止挪作他用。
維修基金的突出特點就是它數(shù)額巨大并可以持續(xù)使用,因此應在保證安全的基礎(chǔ)上,爭 取產(chǎn)生最大的增值收益,如購買國庫券、債券等。產(chǎn)生的利息及收益一方面用于物業(yè)的更新維修,一方面也可彌補日常管理費用的不足。
3.一業(yè)為主,多種經(jīng)營的收入。在不向政府要錢,不增加居民的經(jīng)濟負擔情況下,物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)自身的情況,積極開辦多種經(jīng)濟實體,開展多種經(jīng)營,創(chuàng)造經(jīng)濟效益,以業(yè) 養(yǎng)業(yè),補充小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費不足。如組建工程隊,完善住宅小區(qū)配套建設(shè),建小區(qū)圍墻、自行車棚、車庫、鋪設(shè)甬路,建停車場等。組建裝修隊對新樓統(tǒng)一管理,統(tǒng)一裝修,開辦商 店、餐飲、健身房、美容美發(fā)廳等。這些經(jīng)濟實體既為小區(qū)內(nèi)住用人服務,也向社會承接業(yè)務,用多種經(jīng)營取得的部分利潤,彌補管理經(jīng)費的不足,實現(xiàn)以業(yè)養(yǎng)業(yè)的目的。
物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的收入和利潤,從性質(zhì)上講屬于物業(yè)管理企業(yè)的收入和經(jīng)營 利潤。同時,其收入和利潤事先也無法準確的測算和預計。因此,這種收入和利潤并不屬于物業(yè)管理經(jīng)費穩(wěn)定的來源。這里之所以將物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的部分利潤(注意,只 是部分利潤)也做為物業(yè)管理經(jīng)費的來源之一,主要是考慮目前我國市場經(jīng)濟體制尚不完善,從推動物業(yè)管理的運作和人民群眾經(jīng)濟承受能力的實際出發(fā),而提出的在一定時期內(nèi)帶有 較強過渡色彩的措施。
4.依靠政府多方面的扶持?？紤]到目前我國的實際情況,廣大居民的收入水平和低租金的住房政策,小區(qū)管理經(jīng)費完全由住戶負擔,尚有較大困難。因此,為推動物業(yè)管理的發(fā)展 和住房制度的改革,政府還在多方面對物業(yè)管理給予大力扶持。
目前,政府對物業(yè)管理的扶持主要體現(xiàn)在制定相關(guān)的政策和給予一定的資金支持,包括 :
1.制定住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費方法和標準,加強對收費的管理。
2.規(guī)定對房改住房的電梯、高壓水泵房、供暖鍋爐房等共用設(shè)施設(shè)備的運行、維護和更新等費用仍由使用人所在單位支付,以減輕使用人的負擔。
3.規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)可享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策,在開展多種經(jīng)營中可適當減免部分稅金等。
4.劃撥一定的城市建設(shè)維護費用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護管理,以減輕小區(qū)日常管理費用的負擔。如北京市規(guī)定,小區(qū)內(nèi)道路寬度在3.5米(含3.5米)以上的,其道路 和埋設(shè)在道路下的市政排水設(shè)施,由市政工程管理部門負責維護、管理;對小區(qū)內(nèi)供電、供熱、供氣等市政設(shè)施也做了相應的規(guī)定,由市政各相應部門承擔一定的維護、管理責任和費 用。
5.開發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持。開發(fā)建設(shè)單位的支持主要體現(xiàn)在以優(yōu)惠的方式提供一定數(shù)量的管理用戶和經(jīng)營性配套商業(yè)用戶。有以下2種優(yōu)惠方式:
按成本價出售。如有的城市規(guī)定,開發(fā)建設(shè)單位將規(guī)劃建設(shè)的專業(yè)管理用戶和小區(qū)住宅 總建筑面積的0.5%~1%作為商業(yè)網(wǎng)點房,按建筑成本價出售。物業(yè)管理企業(yè)利用商業(yè)網(wǎng)點 用房開展方便住宅小區(qū)內(nèi)居民生活的各項服務,由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營管理,經(jīng)營收入用于小區(qū)物業(yè)管理。
6.以成本租金租用。這是指對經(jīng)營性商業(yè)用房采取不全出售的辦法,物業(yè)管理企業(yè)以成本租金租用,再以市場租金標準租出,其租金差額部分用于小區(qū)物業(yè)管理。
隨著市場經(jīng)濟體制的建立和完善,以及人民群眾收入水平的逐步提高,政府的扶持和開 發(fā)建設(shè)單位的支持將逐漸減小力度,但在現(xiàn)階段,這還是十分必要的。即使在完善的市場經(jīng)濟體制下,由于住宅帶有社會保障性的特點,對中低收入者居住的普通住宅政府仍要給予一 定的扶持;而開發(fā)建設(shè)單位為了自身的聲譽和經(jīng)濟效益,對所建造的住宅日后的物業(yè)管理也會給予必要的支持。
二、居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費原則
《暫行辦法》特別對收費原則作出以下規(guī)定:物業(yè)管理單位開展正當物業(yè)管理服務收費 應當遵循合理、公開及與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的承受能力相適應的原則。同時抽出,國家鼓勵物業(yè)管理收費應當根據(jù)所提供服務的性質(zhì)、特點等情況,分別實行政府一定價、政府指導 價和經(jīng)營者定價。
1.實行政府定價、政府指導價。為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性的服務以及代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、 電話費等公眾代辦性質(zhì)的服務收費,實行政府定價或政府指導價。
其中對普通住宅提供的公眾代辦性質(zhì)的服務實行政府定價。如北京市規(guī)定對水、電、房 租、煤氣、衛(wèi)生5費統(tǒng)收服務費標準為每月每戶1元。對高級公寓、別墅區(qū)等高標準住宅小區(qū) 提供的公眾代辦性服務實行政府指導價。
實行政府定價和政府指導價的物業(yè)管理服務收費標準,由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實際提供的 服務項目和各項費用開支情況,向物價部門申報,由物價部門征求物業(yè)管理行
政主管部門意見后,以獨立小區(qū)為單位核定。實行政府指導價的物業(yè)管理企業(yè)可在政府指導價格規(guī)定幅度 內(nèi)確定具體收費標準。
2.實行經(jīng)營者定價。凡屬為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個別需求提供的特約服務,除政府物價部門規(guī)定有統(tǒng)一收費標準者外,服務收費實行經(jīng)營者定價。特約服務包括房屋裝修、家電修 理、居室清潔、代購商品、找醫(yī)送藥、看護病人、接送子女上學等。
實行經(jīng)營者定價的物業(yè)管理服務收費標準由物業(yè)管理企業(yè)與小區(qū)業(yè)主委員會或產(chǎn)權(quán)人代 表、使用人代表協(xié)商議定,并應將收費項目和收費標準向當?shù)匚飪r部門備案。
特約服務是應某些住戶的特殊需要而開設(shè)的。特約服務費用的收取應該按“誰受益,誰 付錢”的原則。其收費標準相對較鎬,各地情況不一,服務標準也不一樣,難以統(tǒng)一。
三、居住小區(qū)物業(yè)管理公共性服務收費的費用構(gòu)成與測算方法
(一)居住小區(qū)公共性收費的費用構(gòu)成
“暫行辦法”第八條對居住小區(qū)公共性服務收費的費用構(gòu)成,作了如下的規(guī)定:
1.管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費;
2.公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費;
3.綠化管理費;
4.清潔衛(wèi)生費;
5.保安費;
6.辦公費;
7.物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費。
8.法定稅費;
其中第2項至第6項費用支出是指除工資及福利費以外的物質(zhì)損耗補償和其它費用開支。
物業(yè)管理服務收費的利潤率暫由各省、自治區(qū)、直轄市政府物價主管部門根據(jù)本地區(qū)實 際情況確定。
此外,對實行物業(yè)保險的住宅小區(qū),還應包括投保財產(chǎn)保險(如火險、災害險等)及各種責任保險的支出。
(二)居住小區(qū)公共性服務收費標準測算原則
居住小區(qū)公共性服務收費標準因服務的檔次、居民收入的水平以及各地的物價不同,其 收費標準“暫行辦法”要求各地物價、物業(yè)管行政主管部門要密切配合,共同做好“暫行辦法”的實施工作。
第8篇 物業(yè)管理常見火災撲救方法
物業(yè)管理中常見火災的撲救方法
在物業(yè)管理過程中,由于管理不當或其他一些意外的原因而引發(fā)火災,給物業(yè)公司和住 用人帶來巨大的經(jīng)濟損失甚至危及人身安全。所以做好防火安全工作至關(guān)重要,本節(jié)主要介紹一些火災發(fā)生時人員的救助和疏散方法,以及物資保護的方法。
一、居民住宅火災撲救對策
1.煤氣和燃化石油氣器具火災
煤氣和液化石油器具起火時,應先用浸濕的麻袋、棉被等覆蓋起火的器具,使火窒息; 然后關(guān)閉氣門斷絕氣源;再用水撲滅燃燒物或起火部位的火。滅火后打開門窗通風。如切斷氣源不能實現(xiàn),則應立即將液化石油氣罐移至安全場所,并劃出不得用明火的警戒范圍。
2.廚房油鍋起火
油鍋起火時,不要慌,將鍋蓋蓋上即可滅火。不可將起火的油倒入其他器皿中或倒在地 上。
3.電器用具火災
當電器用具起火時,首先斷開電源,然后用干粉滅火器將線路上的火滅掉。確定電路無 電時,才可用水撲救。
4.兒童玩火引起火災
兒童玩火引起的火災起火部位多在廚房、床下等位置,在滅火的同時應將液化氣罐迅速 搬走,避免高溫作用使氣罐爆炸擴大火勢,然后用水滅火。
撲救居民住宅火宅時應注意:
1.發(fā)現(xiàn)室內(nèi)起火時,切忌打開門窗,以免氣體對流,使火勢擴大蔓延。滅火后,需打開門窗,將未燃盡的氣體或煙氣排除,防止復燃。
2.嗅到煤氣或液化氣罐漏氣或異常氣味,切忌用明火檢查,夜間禁忌開電燈,防止打火造成可燃氣體爆炸或發(fā)生火災。應關(guān)緊閥門斷絕氣源,并應立即打開門窗排除可燃氣體。
3.發(fā)現(xiàn)起火后,除自救外,夜間要喊醒鄰居,絕不可只顧搶救自己的財物,而不滅火,使火災擴大蔓延,造成人員傷亡。
二、人員密集場所火災撲救對策
商貿(mào)樓宇、住宅區(qū),都有一些方便工作、生活的配套設(shè)施,如醫(yī)院、學校、幼兒園、商 店、俱樂部、餐廳等,而這些地方往往又是人員比較集中的場所,發(fā)生火災后若不能及時搶救,容易造成較大的人員傷亡和財產(chǎn)損失。所以掌握一些救火知識是非常必要的。
1.人員集中場所起火后,首先應切斷電源,關(guān)閉通風設(shè)施;打開所有出入口,盡快疏散人員;啟動滅火設(shè)備及時滅火。
2.醫(yī)院、學?；炇液驮囼炇矣玫娜俭w、氣體起火,應及時撤離出未燃物質(zhì),同時用浸濕的織物覆蓋窒熄,或用二氧化碳干粉滅火器或水撲救,并用沙土圍堵地面流淌的液體。 滅火后,打開門窗排除可燃氣體。
3.電器設(shè)備、電路起火,要切斷電源,用干粉滅火器或水撲救。
4.當火勢威脅到病員、學生時,要盡快疏散或搶救,并將他們安頓到安全地帶。
5.幼兒園、托兒所起火,迅速搶救出孩子,并關(guān)閉著火房間。大班的孩子由教師引導疏散,小班的孩子應由教師用被褥裹身,抱、背、抬出燃燒地點。火大來不及疏散,要將孩 子轉(zhuǎn)移到安全房間,等待消防隊來搶救,千萬不可亂動。
6.在滅火的同時,要把起火點的未燃物資搬走或隔離,防止擴大燃燒。
撲救人員集中場所火災時應注意:
(1)當有化學、塑料類物質(zhì)燃燒時,要注意防毒氣和煙霧中毒。
(2)利用廣播形式宣傳、引導和穩(wěn)定人們的情緒,做到循序地按疏散計劃撤出被困人員,防止人群擁擠造成踏、壓傷亡事故。
(3)滅火時要沿墻根行動,防止燃燒點上部墜落,落下東西傷人。
三、高層建筑火災撲救對策
高層建筑具有樓高層多、人員密度大、出口相對較小等特點,給火災的營救工作帶來一 定困難。為此,我們應掌握一些針對高層建筑火災的救助方法。
撲救高層建筑火災、搶救和疏散人員是一項重要而巨大的任務,消防人員要針對不同情 況采取不同方法,及時進行疏散搶救,避免和減少人員傷亡及財產(chǎn)損失。
首先盡量利用建筑物內(nèi)已有的設(shè)施進行安全疏散,這是爭取疏散時間,提高疏散效率的 重要方法。利用消防電梯進行疏散;利用室內(nèi)的防煙樓梯、普通樓梯、封閉樓梯進行疏散;利用室內(nèi)的疏散陽臺、疏散通廊、室內(nèi)設(shè)置的緩降器、救生袋等進行疏散;利用擦窗工作機 疏散。
其次對于不同部位。不同條件采取不同的人員疏散方法:
1.當高層建筑發(fā)生火災,樓內(nèi)住有不同民族、不同國籍,使用不同語言的人員時,應用相應的語言廣播,告訴大家哪一層樓的哪一個部位著火,以及安全疏散的路線、方法等。 播音員在廣播時,語調(diào)要鎮(zhèn)靜,充滿信心,內(nèi)容簡明扼要,以安定樓內(nèi)人員心理,防止驚慌錯亂或跳樓事故的發(fā)生。
2.當某一樓層某一部位起火,且燃燒范圍不大時,應先通知著火樓層及其上一層和下一層的人員疏散。若火勢已經(jīng)開始發(fā)展,則應適時地用廣播通知著火層以上各樓層。不應一 有火警就通知全樓,以防造成樓內(nèi)人員驚慌混亂,對撞擁擠,影響疏散。
3.當某一房間內(nèi)起火,而門已被封住,使室內(nèi)人員不能走出時,若該房間有陽臺或有室外走廊,則房內(nèi)人員可從陽臺或室外走廊轉(zhuǎn)移到相鄰未起火的房間,再繞道到疏散樓梯間 疏散。
4.當某一防火分區(qū)著火,著火樓層的大火已將樓梯間封住,致使著火層以上樓層的人員無法從樓梯間向下疏散時,可先將人員疏散到屋頂,從相鄰未著火樓梯間往地面疏散。
5.當建筑物內(nèi)設(shè)有避難層時,人員可向避難層疏散,特別是老人、幼童等應優(yōu)先散到避難層。應重點護送老人、幼童等到可以脫險的部位,再轉(zhuǎn)移到安全地點。
6.當被困人員較多時,應調(diào)集民用或軍用直升飛機營救。直升飛機在沒有停機坪的建筑物上可以通過施放軟梯營救屋頂被困人員,或?qū)⑾廊藛T用軟梯運送到屋頂,或?qū)⒗K索、 救生袋、緩降器、防護裝具等運送到屋頂搶救被困人員。
火場上除了搶救人員,疏散和保護物資也是一項急迫的工作。搶救物資要據(jù)輕重緩急和 具體情況采取有針對性的措施。
第9篇 物業(yè)區(qū)域綠化管理程序
物業(yè)管理區(qū)域的綠化管理程序
1目的
本程序規(guī)定了本公司管理區(qū)域內(nèi)綠化管理的職責和要求,對綠化的工作質(zhì)量實施控制,為業(yè)主和用戶創(chuàng)建一個優(yōu)美的生活和工作環(huán)境。
2適用范圍
本程序適用于本公司管轄范圍內(nèi)的綠化管理。
3相關(guān)標準要素
gb/19002-iso90024.94.104.13
4相關(guān)文件
cpm-op-027《質(zhì)量記錄管理》
5職責
5.1物業(yè)管理部、沙河管理部分別負責組織領(lǐng)導各自管理區(qū)的綠化管理工作。
5.2房產(chǎn)維修隊按綠化方案和工作計劃實施操作。
5.3各管理處對本管理區(qū)域的綠化進行巡視檢查管理,防止人為毀壞花草樹木,并負責給管理處門前擺放的盆花澆水。
6實施程序
6.1管理部每年初擬定出本公司管理區(qū)域的綠化管理方案報總經(jīng)理批準執(zhí)行。綠化管理方案內(nèi)容包括:調(diào)整和栽植花草樹木的部位、品種、數(shù)量、時間、苗木來源、所需資金等內(nèi)容;新接樓盤并由本公司承擔綠化設(shè)計和施工的綠化實施方案還應包括整體規(guī)劃和造型設(shè)計等內(nèi)容。
6.2管理部根據(jù)總經(jīng)理批準執(zhí)行的綠化實施方案每月制定一個綠化工作計劃交給房產(chǎn)維修隊組織實施。綠化工作內(nèi)容包括:本月應做哪些綠化工作,什麼時間做完,有關(guān)質(zhì)量要求。
6.3房產(chǎn)維修隊按照物業(yè)管理部的工作計劃,每周制訂一個'綠化工作單'安排綠化工人執(zhí)行,并檢查上周綠化工作完成情況,檢查結(jié)果記錄在'綠化管理記錄'中。
6.4綠化工人每天按照房產(chǎn)維修隊安排的工作任務進行綠化工作,并發(fā)揮主觀能動性,對花草樹木進行養(yǎng)護管理和對擺放花壇澆水,進行養(yǎng)護。
6.5各管理處每天給擺放在本管理處門前的盆花澆水并看管。
6.6管理部分別制定本管理區(qū)的綠化考核標準。
6.7管理部每月對房產(chǎn)維修隊完成綠化工作任務情況進行一次考評,并將考評結(jié)果記錄在cpm-op-012文件中的'工作考評記錄表'中。
6.8對外承包的綠化管理區(qū)域和項目按cpm-op-023《物業(yè)管理分承包方的控制》文件規(guī)定和雙方簽訂的合同執(zhí)行。有關(guān)記錄盡可能使用本程序文件規(guī)定的記錄表格。
7質(zhì)量記錄
7.1綠化管理記錄
7.2工作考評記錄表
7.3綠化工作單
7.4綠化工作計劃
7.5綠化實施方案
第10篇 物業(yè)公司行政管理員工守則
物業(yè)公司行政管理之員工守則
1、準時上下班,按時按質(zhì)完成任務,不拖延、不積壓。
2、服從上級指揮,如有不同意見,應婉轉(zhuǎn)相告或以書面陳述,一經(jīng)上級主管決定,應立即遵照執(zhí)行。
3、盡忠職守,保守業(yè)務上的秘密。
4、愛護本公司財物,不浪費、不侵占。
5、遵守公司一切規(guī)章制度及工作守則。
6、維護公司聲譽,不做任何有損公司名譽的行為。
7、注意本身品德修養(yǎng),切戒不良嗜好。
8、不私自經(jīng)營與公司業(yè)務有關(guān)的商業(yè)或兼任公司以外的職務。
9、待人接物要態(tài)度謙和,以爭取同仁及顧客的合作。
10、嚴謹操守,不得收受饋贈、賄賂或挪用公款。
第11篇 物業(yè)保安隊伍管理溝通技巧
物業(yè)保安隊伍管理中的溝通技巧
溝通是指人與人之間傳達思想、觀念或交流信息的過程,是人與人之間的意見交流。就保安隊伍而言,溝通就是為了促進彼此的了解,從而維護隊伍穩(wěn)定,促進隊伍和諧發(fā)展,若是溝通不順暢,就會導致隊伍人心松散。筆者認為,在具體的保安隊伍管理工作,上級對下屬、下屬對上級、平級等不同層次的溝通中,必須注意不同的要領(lǐng)。
一、上級對下屬的溝通要領(lǐng):
1、多說小話,少說大話。部分管理者會說大話,好用專門術(shù)語或深奧難懂的名詞。其實常用具有親切感的小話,才夠生動,更容易打動下屬的心。
2、不急著說話,先聽聽下級的意見,如果不是緊急情況,上級應該是說最后一句話的人,而不是說第一句話便決定的人。能夠養(yǎng)成部屬主動開口的好習慣,對上下溝通十分有利。
3、不說長短。如果一個上司當著甲說乙的不是,又當著乙說甲的缺點,大家都會懷疑這樣的上司,是不是會在背后議論自己。
4、不厲聲指責,以免傷了彼此的和氣,引起意氣之爭,萬一忍不住要發(fā)火,要設(shè)法控制情緒。
5、廣開言路,接納意見。不要死不認錯,若上司敢于向部屬認錯,更能得到部屬的信任。
二、下屬對上級的溝通要領(lǐng):
1、有不同意見,不當面頂撞,要會選擇恰當?shù)臅r機開口,表達自己的意思,以供參考。
2、意見相同,要熱烈反映,加以支持。
3、有他人在的場合,要顧慮上司的面子,才能贏得他的信任。
三、同級溝通的要領(lǐng):
1、設(shè)身處地,站在對方的立場考慮,尊重對方,彼此尊重才能溝通。
2、互惠互利,增進彼此的感情。
3、以誠意促進了解,平常多建立關(guān)系,不要臨渴掘井,否則很難收效。
在隊伍管理中,可以圓通,卻不能圓滑。缺乏誠意,則很難達到溝通的效果。無論對上、對下,或者同級溝通,都要切實做到言之有理,才能順利達成目標,應該說的才說,不應該說的不說,該說的一句不可少,不該說的半句都不可多。良好的溝通必須以情為先,大家情緒平穩(wěn),當然樂于傾聽,只要在平常的工作中多點關(guān)懷,讓每個員工都能言論自如,不覺壓力,才能促進整個保安工作的和諧穩(wěn)定發(fā)展!
第12篇 物業(yè)管理標識牌內(nèi)容
物業(yè)管理標識牌的內(nèi)容
1)公司辦公區(qū)
公司牌總經(jīng)理副總經(jīng)理辦公室計財部物業(yè)部策劃部
資料室會議室值班室倉庫茶水房
2)管理處辦公區(qū)
物業(yè)管理人管理處牌管理處室外招牌主任室副主任室
會計室資料室收款處值班室業(yè)主管委會房管部
維修部保安隊治安辦倉庫衛(wèi)生間制度鏡框
3)員工生活區(qū)
員工食堂衛(wèi)生間(含男女衛(wèi)生間)員工宿舍(含男女宿舍)
員工活動室儲藏室
4)文娛、服務區(qū)
商務中心保健中心文化娛樂中心老年活動中心
美容室音樂室棋牌室卡拉ok室英語俱樂部
乒乓球室桌球室教室辦公室售票處值班室
義工站商務中心
倉庫電腦室
5)設(shè)施、設(shè)備區(qū)
高壓配電室低壓配電室發(fā)電機房電梯機房變壓器室
配電房空調(diào)機房水泵房風機房地下室值班室
消防中心設(shè)備房水池水箱
6)體育場地
游泳池網(wǎng)球場羽毛球場兒童娛樂場以上'各入場須知'等
7)停車場所、通道
機動車停車場非機動車停車場地下車庫自行車庫(棚)
摩托車庫(棚)值班室停車場收費表人行道通道
機動車通道(含單行)非機動車通道殘廢人通道貨物通道
工作人員通道緊急疏散通道
8)公共設(shè)施
小區(qū)村牌小區(qū)大門宣傳欄閱報欄通告欄意見箱信報箱
衣物晾曬處水池煤氣總閥煤氣分閥供水總閥供水分閥
消防總閥消防分閥生活水泵消防水泵噴淋泵冷卻水泵
冷凍水泵強電井弱電井電纜井供水管井空調(diào)管井
消防管井崗亭掛衣亭果皮箱垃圾桶(箱)垃圾車
9)平面及指示圖
小區(qū)總平面圖大廈總平面圖消防疏散圖
管理處位置指向停車場指向業(yè)主公約樓座牌單元號牌樓層指示牌
10)倉庫
綠化類清潔類電器類水暖類建筑類設(shè)備類
工具類消防類保安類化學品易燃類綜合類
辦公用品待檢類不合格品牌勞保用品
11)電梯
乘梯須知消防電梯貨梯電梯序號
12)辦公及桌面指示
人員去向板來訪請登記請出示證件工作人員名牌
13)公開電話
轄區(qū)派出所轄區(qū)局委會管理處值班電話醫(yī)院急救煤氣搶修
供電搶修供水搶修消防值班匪警110火警119
14)消防用語
請愛護消防設(shè)施嚴禁占用消防通道消防通道嚴禁停車
嚴禁煙火禁止吸煙消防用水,嚴禁他用消防器材,嚴禁挪用
大廈內(nèi)嚴禁使用瓶裝煤氣噴淋接合器消防栓接合器
15)設(shè)施設(shè)備的警告用語
機房重地,非請莫入高壓危險,請勿靠近小心觸電小心滑倒
小心墜物高空作業(yè),請您繞行設(shè)備檢修,暫停使用
有人作業(yè),嚴禁合閘
16)環(huán)衛(wèi)宣傳、警告用語
正在打掃,請稍候!正在清潔,請繞行!請勿亂扔果皮紙屑!
請將垃圾放入池內(nèi)愛護樹木,勿掛衣物愛護綠化,請勿跨越
青青綠草,請勿踐踏春意在腳下,草地請勿踐踏足下留情
請勿在草坪上坐臥愛護花木,請勿攀枝愛護家園,美化環(huán)境
創(chuàng)溫馨環(huán)境,樹美好心靈齊建文明大廈,共筑美好家園
各種樹木、雕塑名牌或簡介足下留情,家園常春
植物茂,家園美美化家園,從我做起生命常綠,需要用愛灌溉
樹環(huán)保意識,愛護小區(qū)環(huán)境花木共賞,人人呵護
17)車輛管理方面
專用車位標識收費一覽表請出示證件注意安全,小心駕駛
小心車輛禁止停車禁止鳴笛單行道,限速××公里
限高××米停車場進口停車場出口禁止駛?cè)?/p>
寧靜致遠,一'鳴'驚人
18)游泳池方面
售票處小賣部入場須知男更衣室女更衣室男士請進
女士請進體檢室衛(wèi)生間倉庫衣物保管處開放時間表
水深××米先淋浴后下池小心滑倒請憑健康證購票入場
請您出示票證請勿跳水、打鬧'深'不可測,請勿冒險
第13篇 物業(yè)管理知識--常識篇
物業(yè)管理知識學習---常識篇
001“物業(yè)”是粵港方言對房地產(chǎn)的稱呼,它最早在香港被普遍使用,其含義是單元性的房地產(chǎn)。被稱為物業(yè)的單元性房地產(chǎn)可大可小,一棟商業(yè)樓宇、一組標準廠房、一棟住宅樓或一套住宅都可稱為物業(yè)。
002物業(yè)的概念與房地產(chǎn)的概念的區(qū)別是在英語中,物業(yè)與房地產(chǎn)是一個詞(real― estate或real property)。在我們通常使用上,房地產(chǎn)一詞是一個宏觀的概念,物業(yè)一詞則是個微觀的概念。
003世界物業(yè)管理的起源物業(yè)管理作為一種不動產(chǎn)管理的模式起源于19世紀60年代的英國。當時是英國工業(yè)空前發(fā)展高漲的時候,一名叫奧克維亞.希爾(女)的住宅業(yè)主,率先為其出租的住宅制定了一套別開生面的管理辦法,并取得出人意料的成功,首開物業(yè)管理之先河。
004我國(大陸)的物業(yè)管理起源于1981年3月10日,深圳市成立我國(大陸)首家物業(yè)管理公司。標志著我國(大陸)物業(yè)管理工作擺脫行政―福利型傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟下的管理模式,走上了專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營性的市場運作軌道。
005我國(大陸)第一家物業(yè)管理公司是深圳市物業(yè)管理公司。
006號稱“深圳市物業(yè)管理第一村”的是深圳市“東湖麗苑”商品住宅小區(qū)。由深圳市物業(yè)管理公司實施對該小區(qū)的物業(yè)管理工作。
007深圳市物業(yè)管理行業(yè)管理的第一棟寫字樓是1983年由深圳市物業(yè)管理公司對特區(qū)內(nèi)第一棟涉外商品寫字樓―國際商業(yè)大廈實施物業(yè)管理。
008深圳市物業(yè)管理行業(yè)第一個對工業(yè)區(qū)實施物業(yè)管理的是1985年,由深圳市鵬基工業(yè)區(qū)管理服務公司對鵬基工業(yè)區(qū)實施物業(yè)管理。
009深圳市第一家實施綜合一體化物業(yè)管理的住宅小區(qū)是1990年,由深圳市蓮花物業(yè)管理有限公司對深圳市微、福利房住宅小區(qū)―蓮花二村實施綜合一體化物業(yè)管理。
010我國第一家實行招投標的物業(yè)是1993年,由深圳市住宅局主持,在住宅局所屬蓮花物業(yè)管理公司、萬廈居業(yè)公司、大眾物業(yè)管理公司中,對蓮花北、景田西兩住宅小區(qū)實施邀請招投標活動。
011真正意義上社會化公開招投標選擇物業(yè)管理公司的物業(yè)是1996年12月,對深圳市福利房住宅小區(qū)--鹿丹村的面向社會的公開招標活動。最后由深圳萬科物業(yè)管理有限公司中標。
012物業(yè)管理市場的特點是1、具有雙重職能的市場(要素市場、消費市場);2、對前級市場房地產(chǎn)開發(fā)市場、營銷市場)具有積極的激勵作用;3、勞務市場;4、雙向選擇。
013物業(yè)管理的要素市場是自用的居住用房管理、服務。
014物業(yè)管理的消費市場是出租的居住用房和經(jīng)營性用房的管理、服務。
015在房地產(chǎn)市場體系中,物業(yè)管理市場處于最后一級。
016物業(yè)管理市場的流通和交換的標的是提供商品性勞動服務。
017物業(yè)管理市場的關(guān)系是供方物業(yè)管理企業(yè)向需方物業(yè)業(yè)主和非業(yè)主使用人、承租人提供商品性勞動服務的市場關(guān)系,是雙方按合同建立起來的平等的互助互利的交換關(guān)系。
018物業(yè)管理市場的含義是物業(yè)管理企業(yè)采用經(jīng)營性的手段實施管理,對業(yè)主和非業(yè)主使用人、承租人提供服務,從而取得報酬。
019 深圳市物業(yè)管理目前需要解決的主要問題是繼續(xù)加強立法及完善配套政策文件;引導和推動規(guī)范化管理和規(guī)?；?jīng)營;繼續(xù)加快物業(yè)市場化進程;加大政府監(jiān)管力度;提高物業(yè)管理的科技水平;繼續(xù)探索,繼續(xù)創(chuàng)新。
020物業(yè)管理行業(yè)的主管部門是市政府住宅行政管理部門(市住宅局物業(yè)監(jiān)管處)及各區(qū)人民政府住宅行政管理部門(區(qū)建設(shè)局物業(yè)管理科)。
021物業(yè)管理市場的委托關(guān)系主要有委托管理型,自主經(jīng)營型。
022物業(yè)委托管理型的特征是開發(fā)商、業(yè)主(業(yè)主委員會)采用招投標或協(xié)議的方式,通過《物業(yè)管理委托合同》,委托專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè),按照“統(tǒng)一管理,綜合服務”的原則,提供勞務商品的市場交換關(guān)系。
023物業(yè)管理市場運行原則是業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合;統(tǒng)一管理、綜合服務;平等競爭。
024物業(yè)管理招投標的原則是公正、公平、公開;實事求是、合情合理;早期介入。
025物業(yè)管理招投標的內(nèi)外條件是物業(yè)管理招標方和投標方的成熟;規(guī)則的完善;市場信息網(wǎng)絡(luò)的建立。
026物業(yè)管理公司取得物業(yè)管理權(quán)的主要途徑是投標;協(xié)議;自管。
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028目前最新優(yōu)秀示范物業(yè)標準有哪幾個方面考評內(nèi)容:大廈、工業(yè)區(qū)各九項,包括:基礎(chǔ)管理;房屋管理及維修養(yǎng)護;共用設(shè)備管理;共用設(shè)施管理;保安及車輛管理;環(huán)境衛(wèi)生管理;綠化管理;精神文明建設(shè);管理效益。(兩者具體內(nèi)容評分側(cè)重不同)住宅小區(qū)八項,包括:基礎(chǔ)管理;房屋管理及維修養(yǎng)護;共用設(shè)施、設(shè)備管理;保安、消防及車輛管理,環(huán)境衛(wèi)生管理;綠化管理;精神文明建設(shè);管理效益。
029深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的性質(zhì)是依法登記成立的物業(yè)管理行業(yè)的自律性社團法人。
第14篇 物業(yè)管理基本思路
項目物業(yè)管理基本思路
考慮到****配套設(shè)施標準較高,又包含多種物業(yè)類型,作為該項目的物業(yè)管理商,除了需要具備專業(yè)細致的工作態(tài)度外,更需要以富有人情化的管理理念為業(yè)主打造一個工作與生活的理想空間。南都物業(yè)在充分了解開發(fā)商對物業(yè)的遠景規(guī)劃基礎(chǔ)上,盡可能地從****業(yè)主的生活需求去規(guī)劃物業(yè)管理工作思路:
1、采用酒店式服務管理模式與傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式有機結(jié)合。
****是集多層、小高層及各類商教娛樂設(shè)施為一體的、生活配套齊全的新型高檔住宅區(qū),在建筑功能、整體環(huán)境乃至客戶群體需求上,都有其特定的服務與管理要求。它與南都物業(yè)目前管理的杭州南都德加公寓、南都江濱花園有許多相似之外。在長期的物業(yè)管理工作中,**物業(yè)管理公司培養(yǎng)了大批物業(yè)管理專業(yè)人才,積累了豐富的管理經(jīng)驗。南都物業(yè)從接盤管理的第一個項目起至今,始終將星級酒店的服務理念和管理模式與傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式有機地結(jié)合起來,通過不斷地加強員工培訓和現(xiàn)場質(zhì)量控制,將公司的企業(yè)文化融入到每一位員工敬業(yè)愛崗的行動中。與業(yè)主、業(yè)主委員會保持經(jīng)常性的溝通、聯(lián)系,進行開放式的民主化管理,形成了特有的'南都物業(yè)管理模式',得到了業(yè)主、業(yè)主委員會、政府主管部門的認可和社會的廣泛好評,也引起了業(yè)界的關(guān)注。**物業(yè)管理公司將借鑒以往成功的經(jīng)驗,并針對長沙市物業(yè)管理的特點,對****實施'親情化'的居家型酒店服務管理模式。
2、爭創(chuàng)物業(yè)管理優(yōu)秀示范園區(qū),提高****美譽度,確保房產(chǎn)保值增值。
介入物業(yè)管理行業(yè)以來,南都物業(yè)以'專業(yè)+真誠'贏得了業(yè)主的信任和市場,成為行業(yè)內(nèi)少數(shù)幾家具有杭州市一級物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)之一。目前,在**物業(yè)管理公司管理的樓盤中,已有相當規(guī)模的樓盤榮獲國家和省、市級的優(yōu)秀物業(yè)管理榮譽稱號(詳見榮譽一覽表)。根據(jù)****的現(xiàn)有條件,南都物業(yè)計劃從接管之日起,制定詳細的工作目標,明確項目前期的具體工作人員,負責對****物業(yè)管理工作的籌劃和落實。公司人事行政部、品質(zhì)管理部、保安部、管家部、工程管理中心、綠化管理中心等專業(yè)部門將進行分工合作,對派駐管理員、當?shù)貑T工進行質(zhì)量管理、保安管理、設(shè)備管理、保潔綠化管理等專業(yè)化方面的培訓、管理、優(yōu)化組合人力資源,提高工作績效,通過公司和管理處全體員工的共同努力,力爭在交房后三年內(nèi)(依據(jù)入住戶數(shù))使****被評為省級物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū),或者相應類更高的榮譽稱號,使****的物業(yè)管理工作讓業(yè)主滿意、開發(fā)商滿意、物業(yè)公司滿意。
3、與在建項目聯(lián)片管理,做到區(qū)域資料共享,確保安全無憂。
由于****工程分三期建設(shè),分批交付使用,無形中給物業(yè)管理中心帶來了一定的難度,南都物業(yè)已在這方面積累了豐富的管理經(jīng)驗。如南都江濱花園分三期建設(shè),以以完全借鑒其分區(qū)管理經(jīng)驗,實現(xiàn)區(qū)域聯(lián)片管理,確保小區(qū)安全無憂。例如人流、車流、周邊環(huán)境、裝修與施工及小區(qū)各項配套設(shè)施、社區(qū)活動等各項管理和服務都是需要我們認真加以分類管理的方面。為了做好****的物業(yè)管理工作,根據(jù)****物業(yè)類別多、機電設(shè)備、智能化設(shè)施技術(shù)要求高的特點,**物業(yè)管理公司除了派駐專業(yè)人員進行日常管理外,還將充分發(fā)揮公司各專業(yè)管理中心的規(guī)模優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢和設(shè)備優(yōu)勢進行全方位的支持。
4、結(jié)合各類專業(yè)經(jīng)營公司,豐富物業(yè)管理內(nèi)容,為業(yè)主提供各類優(yōu)質(zhì)服務。
長沙****以其良好的居住品質(zhì)吸引了來自不同城市的購買力。據(jù)了解,****一期預售異?；鸨?除本地購買自住客戶以外,也有不少的購買客戶來自于浙江及其它周邊城市?？紤]到客戶的不同購買用途,南都物業(yè)將提供多種特約服務,例如與浙江省公眾房網(wǎng)聯(lián)手從事小區(qū)代租代售服務;由南都酒店服務公司提供會所服務;由工程管理中心全方位為業(yè)主提供一條龍裝修服務等,不僅使本地業(yè)主感受到星級管家服務,也使異地的投資客戶放心購買。
第15篇 物業(yè)管理費收取程序范例
1.0目的
為規(guī)范管理處費用收取程序,保證及時、足額地收取物業(yè)管理費用。
2.0適用范圍
適用于公司各管理處對管理費、本體基金、水電費(代收)和有償維修服務費等的收費管理。
3.0引用文件
3.1《質(zhì)量手冊》4.9
3.2iso9002標準4.9
4.0職責
4.1管理處收款員負責物業(yè)管理費用的收取。
4.2管理處維修部負責有償維修服務費的計價。
4.3財務部負責費用管理及與管理處進行帳目核對。
5.0工作程序
5.1物業(yè)管理費用的收取
5.1.1公司財務部負責編制《物業(yè)管理收費標準一覽表》,由財務部經(jīng)理審核后報公司總經(jīng)理批準執(zhí)行。
5.1.2管理處收款員負責按《應收用戶費用匯總清單》計算出各顧客每月的應繳費用,并打印《收費通知單》。
5.1.3綜合管理部負責組織于每月5日前向顧客發(fā)放《收費通知單》,由收款員收取相關(guān)費用并開具票據(jù)。
5.1.4對于逾期不交費或銀行帳戶金額不足的顧客,管理處收款員應及時將所欠金額填寫《收費明細表(欠收)》表上,并發(fā)放《催款通知書》,跟蹤催收。
5.2有償維修服務費的收取
5.2.1公司財務部負責根據(jù)市場情況及各住宅小區(qū)(大廈)實際編制有償維修服務收費標準,由公司財務部經(jīng)理審核后報總經(jīng)理批準執(zhí)行。
5.2.2采用銀行托收的,由維修人員提供維修顧客服務后,沒有異議,在《維修申請單》上驗收簽字,確認并注明付款方式后,管理處收款員負責于每月18日前編制托收清單報送銀行,及時核對收款情況開具票據(jù)。
5.2.3采用非銀行托收的,管理處收款員根據(jù)《維修申請單》所列金額向顧客收取維修費用并開具票據(jù)所收款項應及時交會計入帳。
5.2.4對于逾期不交或銀行帳戶金額不足的顧客,管理處收款員應及時發(fā)放《催款通知書》,并跟蹤催收。
5.3財務部每月與管理處收款員對物業(yè)管理費用收入帳目進行核對,并負責編制管理處財務收支季度報表,::交管理處綜合管理部向顧客公布。
5.4發(fā)現(xiàn)錯收款項時,收款員應及時向顧客說明情況,并協(xié)商處理。
6.0支持性文件和記錄
6.1《物業(yè)管理收費標準》
6.2《應收用戶費用匯總清單》
6.3《收費通知單》
6.4《收費明細表(欠收)》
6.5《催款通知書》
第16篇 物業(yè)管理知識競賽題答案
物業(yè)管理知識競賽題及答案
一、必答題
1、《物業(yè)管理條例》的立法目的是什么
答:為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。
2、什么是物業(yè)管理
答:物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
3、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主大會簽訂的《物業(yè)服務合同》中主要有什么內(nèi)容
答:有物業(yè)管理事項、服務質(zhì)量、服務費用、雙方的權(quán)利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容。
4、前期物業(yè)管理指的是什么
答:指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。
5、住房專項維修資金主要指的是什么
答:指專項用于住宅房屋保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造資金。
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