第1篇 物業(yè)管理知識--社區(qū)工作篇
物業(yè)管理知識學習--社區(qū)工作篇
001物業(yè)管理的綜合配套服務的主要內容是:餐飲服務;康樂中心服務;購物中心服務;便民服務。
002康樂中心服務的主要內容有:運動;娛樂;美容美發(fā);健美。
003社區(qū)的概念是:社區(qū)是社會學概念。是指一個相對獨立和穩(wěn)定的地域,以及在該地域上由某種關系而產生的由某些共同意識、利益和行為的人群組成的一種相對完整的有機體。
004構成社區(qū)的四個要索是:相對獨立和穩(wěn)定的區(qū)域;有一定關系和數量的人口集團;有公共利益的管理機構;居民有地域上的歸屬感、參與感和心理上的認同感,及由此產生某些集體的意識和行為。
005社區(qū)建設與物業(yè)管理的關系是:都是以人為中心開展活動,為人的生存、發(fā)展、享受提供各種方便。物業(yè)管理主要從完善物業(yè)及周圍環(huán)境的功能來體現以人為中心,為社區(qū)創(chuàng)造清潔、優(yōu)美、舒適、方便、文明、安全的居住環(huán)境。社區(qū)建設則著眼于協調人際關系,通過建立良好的人際關系來體現以人為中心的各項建設。
006社區(qū)建設與物業(yè)管理的一致的目標是:形成區(qū)內居民心靈溝通;形成社區(qū)整體獨特的文化品味。
007區(qū)域化綜合物業(yè)管理的涵義是:應用城市管理理論、系統(tǒng)論及可持續(xù)發(fā)展理論,對轄區(qū)物業(yè)(包括建筑物土地、市政、環(huán)境、配套設施等)實行綜合管理,并承擔一定的社會職責(公用、公益事業(yè),城區(qū)管理,協助政府部門完成相關的責任目標等),以社會效益、經濟效益、生態(tài)效益并重為目標的綜合物業(yè)管理類型。
第2篇 某物業(yè)管理公司出納工作守則
物業(yè)管理公司出納工作守則
1.牢固樹立服務意識,為客戶提供優(yōu)質服務。
2.對客戶講話要有禮貌、耐心,盡可能回答客戶提出的問題,如不清楚,應及時向領導請示,以便給客戶一個滿意的答復。
3.每日及時登記流水帳,做到日清日結,帳實相符。
4.保管好庫存現金,押金憑證、支票等。
5.保管好使用和未使用的發(fā)票。
6.按規(guī)定簽發(fā)支票,并催促領用者5日內報帳。
7.按時登記各種現金、銀行存款帳,不延誤結帳。
8.平時收款、付款現金時,無論是客戶還是內部職工,做到當面點清,唱收唱付。
9.協助收付款會計做好收款和付款工作。
10.定期將收款存入銀行,做到不坐支。
11.按時交納稅款,不得延期。
12.每月結帳后編制《銀行存款余額調節(jié)表》。
第3篇 物業(yè)總經理辦公室主任工作目標管理責任書
物業(yè)總經理辦公室主任年度工作目標管理責任書
為確?！痢痢痢廖飿I(yè)管理有限公司總經理辦公室年度計劃目標得以實現,經公司與目標責任人 總經理辦公室主任 共同商討,已確定××××物業(yè)管理有限公司總經理辦公室二
第4篇 商場物業(yè)管理安全工作目標規(guī)范
商場物業(yè)管理安全工作目標:
以人為本,保障企業(yè)價值與社會、員工價值相互依存。
公司致力于為職員提供安全的工作環(huán)境,安全防范是我們每個員工的責任。樹立“安全工作,人人有責”的思想。規(guī)范、條例建檔保管。
--各商場負責人牽頭定期召開以安全主題的會議,及時了解本商場安全現狀,商場安全管理工作情況報告在要求時限內向區(qū)域、集團安全管理領導小組作出工作報告。
--造成經濟損失超過一萬元定為較大經濟損失。
--重大安全隱患是指由于該原因,一旦引發(fā)安全事故,造成人員或財產重大損失的隱患,即為重大安全隱患。
例如:日常管理大項(未按物業(yè)手冊執(zhí)行表格存檔缺失、商場存在使用違規(guī)大功率電器、商場展位存在易燃物超過3處、商場展位存在空開表面溫度超過45℃超過3處、不合格電線超過10m、商場展位存在無滅火器超過3處、商場存在阻擋卷簾門超過3處等)
消防(消防設備設施癱瘓超1小時、故障萬元價值以上、不能聯動、管道缺水、重要部位缺滅火器等)。
空調(空調設備設施癱瘓超1小時、故障萬元價值以上)。
高配、層配(高配、層配設備設施癱瘓超1小時、故障萬元價值以上)
二次裝修管理(未使用阻燃線超10米、使用木材未刷防火涂料超5
第5篇 物業(yè)公司質量管理體系內部審核工作程序
物業(yè)公司質量管理體系內部審核程序
1 目的
驗證質量管理體系是否符合標準要求,是否得到有效地保持、實施和改進。
2 適用范圍
適用于公司質量管理體系所覆蓋的所有區(qū)域和所有要求的內部審核。
審核是為獲得審核證據并對其進行客觀的評價,以確定滿足審核準則的程度所進行的系統(tǒng)的、獨立的并形成文件的過程。
3 職責
3.1總經理
a)批準組織年度內審計劃和審核實施計劃;
b)批準內部質量管理體系審核報告;
3.2管理者代表
a)全面負責內部質量管理體系審核工作;
b)選定審核組長及審核員,并審核年度內審計劃、每次的審核實施計劃和內部質量體系審核報告。
3.3 物業(yè)部
a)編寫《年度內審實施計劃》并負責組織實施;
b)組織、協調內審活動的展開。
3.4 內審組長
a)編制、實施本次內審計劃;
b)編寫內審報告。
4 程序
4.1 年度內審計劃
4.1.1根據擬審核的活動和區(qū)域的狀況和重要程度,及以往審核的結果,由物業(yè)部負責策劃各部門全年審核方案,編制年度內審計劃,確定審核的范圍、頻次和方法,經管理者代表審核,總經理批準。每年內審至少一次,并要求覆蓋本公司質量管理體系的要求,另外出現以下情況時由管理者代表及時組織進行內部質量審核:
a)組織機構、管理體系發(fā)生重大變化;
b)出現重大質量事故,或用戶對某一環(huán)節(jié)連續(xù)投訴;
c)法律、法規(guī)及其他外部要求的變更;
d)在接受第二、第三方審核之前;
e)在質量認證證書到期換證前。
4.1.2年度內審計劃內容
a)審核目的、范圍、依據和方法;
b)受審部門和審核時間。
c)審核組成員及分工安排。
4.1.3根據需要,可審核質量體系覆蓋的全部要求和部門,也可以專門針對某幾項要求或部門進行重點審核;但全年的內審必須覆蓋質量管理體系全部要求。
4.2審核前的準備
4.2.1管理者代表任命內審組長和內審組員。內審應由與受審部門無直接關系的內審員負責。
4.2.2由內審組長策劃審核并編制本次《審核實施計劃》,交管理者代表審核,總經理批準。計劃的編制要具有嚴肅性和靈活性,其內容主要包括:
a)審核目的、范圍、方法、依據;
b)內部審核的工作安排;
c)審核組成員;
d)審核時間、地點;
e)受審部門及審核要點;
f)預定時間,持續(xù)時間;
g)開會時間;
h)審核報告分發(fā)范圍、日期;
i)評審綜述;
j)評審工作文件 ;
k)審核的日程安排。
4.2.3在了解受審部門的具體情況后,內審組長組織編寫《審核檢查記錄表表》,內審檢查要詳細列出審核項目、依據、方法,確保無要求遺漏,審核能順利進行。
4.2.4內審組長于內審前5天將內審計劃通知受審部門,受審部門對內審時間如有異議,應在內審前三天通知內審組長。
4.2.5內部質量體系審核員應經質量體系認證咨詢機構培訓、考核合格后方能擔任。
4.2.6審核組重點收集與受審部門質量活動有關的程序文件、作業(yè)指導書等文件,并以有關質量保證標準、質量手冊、合同和有關的法律的功能為依據對這些文件進行審閱。
4.2.7編制《質量審核檢查表》要對照質量標準和企業(yè)的質量手冊的要求,結合受審部門的特點,針對重要質量要素,選擇典型、具有代表性的問題抽樣檢查。
4.3內審的實施
4.3.1首次會議
a)參加會議人員:公司領導、內審組成員及各部門負責人,與會者簽到.并由物業(yè)部保留會議記錄。審核組長主持會議。
b)會議內容:由組長介紹內審目的、范圍、依據、方式、組員和內審日程安排及其他有關事項。
4.3.2現場審核
a)內審組根據《審核檢查記錄表》對受審部門的程序和文件執(zhí)行情況進行現場審核,將體系運行效果及不符合項詳細記錄在檢查表中。
b)內審組長需每日召開內審會議,全面了解該日內審情況,對《不符合項報告單》進行核對。
c)內審時審核員要公正而又客觀地對待問題。
4.3.3 審核報告
4.3.3.1現場審核后,審核組長召開審核組會議,綜合分析、檢查結果,依據標準、體系文件及有關法律法規(guī)要求,必要時還要依據與顧客簽定的合同要求,確認不合格項,并發(fā)出不符合報告給相關部門領導確認后,由相關部門分析原因,制定糾正措施,經審核員確認后實施糾正,審核員負責對實施結果跟蹤驗證,并報告驗證結果。
4.3.3.2審核組填寫《不合格項分布表》,記錄不合格分布情況。
4.3.3.3現場審核后一周內,審核組長完成《內部質量管理體系審核報告》,交管理者代表審核,總經理批準。
審核報告內容:
a)審核目的、范圍、方法和依據;
b)審核組成員、受審核方代表名單;
c)審核計劃實施情況總結;
d)不合格項分布情況分析、不合格數量及嚴重程度;
e)存在的主要問題分析;
f)對公司質量管理體系有效性、符合性結論及今后應改進的地方。
4.3.4未次會議
a)參加人員:領導層、內審組成員及各部門領導,與會者簽到,并由物業(yè)部保留會議記錄。審核組長主持會議。
b)會議內容:內審組長重申審核目的,宣讀不符合報告;宣讀《內部質量管理體系審核報告》;提出完成糾正措施的要求及日期;由總經理講話。
c)由物業(yè)部發(fā)放《內部質量管理體系審核報告》到各相關部門。本次內審結果要提交公司管理評審。
d)審核組應定期跟蹤驗證糾正/預防措施是否按計劃實施,以及糾正措施的效果是否能達到預期目標,并形成文件。
5 相關文件
5.1《改進控制程序》。
5.2《管理評審控制程序》。
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6.1《年度內審計劃》。
6.2《審核實施計劃》。
6.3《審核檢查記錄表》。
6.4《不合格項報告單》。
6.5《內部質量管理體系審核報告》。
6.6《內審首(未)次會議簽到表》。
第6篇 物業(yè)管理處法律咨詢工作人員職責
物業(yè)項目管理處法律咨詢工作人員職責
一、認真學習國家法律、法規(guī),物業(yè)管理相關法規(guī)、條例、物業(yè)發(fā)展動態(tài),有相當的法學理論功底和科學常識,熟悉了解管理處各項規(guī)章制度,管理模式等。
二、加強自身修養(yǎng),廉潔自律,樹立良好的職業(yè)形象,得到住戶、委托人信賴。
三、嚴格在咨詢范圍內開展工作,不得接受業(yè)務范圍以外的委托或兼職經辦與法律有關的其他委托代理業(yè)務,不得以職業(yè)律師的名義從事法律服務活動。
四、嚴格按收費標準收取咨詢服務費,統(tǒng)一由管理處出納辦理,工作人員不得擅自收費,不得附加其他費用或向委托人收取報酬。
五、遵守職業(yè)道德,不得利用工作之便泄露在咨詢業(yè)務中得悉的委托人的隱私、秘密和委托人不愿公開的其他事實和材料。
六、不得在委托人未同意的情況下超越委托權限或利用委托關系從事與委托代理事務無關的活動。
七、工作人員樹立良好的敬業(yè)精神和全心全意為業(yè)主、住戶服務的思想,熱情為住戶排憂解難,不得拒絕業(yè)主、住戶咨詢服務要求,不得無故拖延,玩忽職守,草率處理。
八、工作人員受理法律咨詢事務時,應堅持以事實為根據,以法律為準繩,公正分析,提供服務,不得歪曲事實,迎合當事人的需要,給咨詢人以正確的指引。
九、工作人員在開展各項業(yè)務時不得以任何方式損害其他業(yè)主、住戶以及管理處的利益,不得違反管理處各項規(guī)章制度。
第7篇 物業(yè)管理顧問咨詢組織工作職責
物業(yè)管理顧問咨詢組織職責
顧問咨詢機構應建立面向顧客的組織結構,以便于和客戶溝通,提供'客戶滿意'的服務。作為公司的主業(yè)之一,咨詢工作由公司總裁領導,下設職能部門'顧問咨詢部' 負責具體工作事宜。咨詢部是顧問咨詢工作的管理部門,也是面向客戶的服務中心。為保證組織形式的簡約、高效,咨詢部人數不宜過多,應通過調用公司資源、整合社會資源開展顧問咨詢工作。
第8篇 z小區(qū)物業(yè)工程維修部管理工作規(guī)定
1.0 目的
規(guī)范工程維修部管理工作,確保工程維修部管理高效有序。
2.0 適用范圍
適用于zz城服務中心工程維修部的管理工作。
3.0 職責
3.1服務中心經理負責審批工程維修部的年度工作計劃,并組織監(jiān)控工程維修部的總體工作質量。
3.2工程維修部主任負責組織本組的年度工作計劃、月度工作計劃的制定、實施 與控制,并對年度、月度工作進行總結。
3.3工程維修部員工依照各相關規(guī)程按計劃進行工作。
3. 4 工程維修部主任負責和外包施工方制定施工方案和審批工程方面的圖紙。
4.0 程序要點
4.1 工程維修部人員:工程維修主任1人, 維修技工3人。
4. 2 維修技工對設施、設備分管責任崗位實行每月輪流制。
4.3 設施、設備分管責任制:
供配電1人;電梯系統(tǒng)1人;水景系統(tǒng)、泳池系統(tǒng)、給排水系統(tǒng) 1人;智能安防、門禁系統(tǒng) 、消防系統(tǒng)1人;公共設備、設施的維修、維護由所有工程維 修 部人員實施。
4.4工程維修主任全面負責工程維修部的對外聯絡、日常工作。
4. 5 周例會
4.5.1 實行每周五例會制,每周五下午17:00準時舉行例會。
4.5.2 用例會時間全面了解本周的工作完成情況,并計劃好下一周的工作安排和需要協助的部門。
4.5.3 每周四下午由主任組織培訓專業(yè)知識。
4.6 考核
4.6.1 考核的目的是為了獎勤罰懶,考核的原則是公平、公開、公正;
4.6.2 工程維修主任根據每人當月的工作表現和成績進行考核評分,并將考核結果上報服務中心經理審核。
4.6.3工作業(yè)績和月考核積分相對應,月考核積分與個人經濟利益掛鉤。
4. 7 維修原則
4.7.1上門維修:工程部接到報修電話后,在10分鐘內派維修工到達現場,一般性故障處理不超過1小時;
4.7.2公共設施、設備維修:小修不過夜,中修1-3天,大修3-5天;
4.7.3維修守則:約時不誤、便民利民、工完料清、業(yè)主簽收;
4.7.4語言規(guī)范,服務熱情。
4. 8 通訊保證
4.8.1上班時間必須保持所有對講機、手機都處于開通狀態(tài),以便聯絡。
4.8.2通訊工具必須保持能隨時聯絡,使用個人通訊工具不接聽時要盡快采取其它方式與呼叫方取得聯絡;
4.8.3遇突發(fā)事故(如臺風、洪水、重大設備設施故障時等),在接到中控室的呼叫后應立即與中控室聯絡,并5分鐘內趕赴現場處理。
4. 9 物品管理
4.9.1維修人員領用材料進行維修作業(yè)時,必須認真填寫《物資領用登記表》,加強成本意識;
4.9.2使用公用工具必須及時歸還,公用工具每月由倉管員清點;
4.9.3每月月底工程維修主任做好下月材料購買預算。
4. 10值班制度
4.10.1執(zhí)行夜班、周六、日值班負責人輪換制度;
4.10.2值班員應盡量保證當天的《工作聯系單》當天解決處理,遇無法維修或需要購買材料的維修事項,應及時匯報維修主任,并跟蹤轉交給誰進行維修,直至維修終結,確實保證不出現'壓單'現象;
4.10.3值班員不得帶外人(或親朋)進入工程部或在辦公室逗留打電話。
4.11工作調度
4.11.1工程維修主任根據服務中心或中控室的通知,隨時抽調本部門人員開展臨時重要工作;
4.11.2工程維修主任根據維修部人員的變動或實際工作需要,進行輪流責任的調整。
5.0 支持性文件
無
6.0質量記錄
6.1 《物資領用登記表》----qp-09-04-f001
第9篇 某公寓物業(yè)管理項目部主管工作職責
公寓物業(yè)管理項目部主管工作職責
1.學生公寓主管在部長的直接領導下,檢查監(jiān)督管理考核保安、保潔、工程維修的工作質量,突出項目部管理作用;
2.負責所管公寓的月工作計劃、工作總結、能耗報表(日報、月報)編制,每月三十日前將報告內容及時報項目部長;
3.貫徹執(zhí)行各專業(yè)職能部門制定的工作方案,并以考核本部門工程、保潔、保安、環(huán)衛(wèi)綠化工作;
4.嚴格執(zhí)行院方制定的收費標準與價格,學生1噸水/月、教師2噸水/月,價格2.5元噸/水,40千瓦時/月(指四人間),價格0.45元/千瓦時;按標準,按時為學院代收代交水、電費;
5.負責匯報物為產權人,使用人提出的問題。并按部長安排,及時組織解`決問題,問題解決后驗收工作質量,并將情況及時反饋有關部門;
6.負責組織保安、保潔、工程維修,在學生公寓組織實施物業(yè)管理與服務工作,對各自工作質量,進行巡檢、抽檢,工作不達標準責令及時整改;
7.負責配合舍務老師每日查寢工作。詳細記錄查寢過程中發(fā)現學生違章違紀情況,及時將問題反饋至部長,部長以書面報告報信息學院有關部門,以實現學院-物業(yè)聯合強化管理;
8.考核所管公寓規(guī)章制度執(zhí)行情況,對違章違紀員工,說服教育、檢查處理。對嚴重違紀者報項目部長,通報批評、經濟處罰、調出;
9.負責辦理學院師生入住及退宿工作,按財務管理制度收取鑰匙押金、工本費,負責將所收款項及時報交公司財務部;
10.認真接待各種投訴,并及時加以糾正、解決。重大投訴影響極壞,報部長嚴肅查處;
11.增強優(yōu)質服務觀念,實行請進來、走出去、深入實際、廣泛交流、溝通,征求各方意見,改進工作作風,提高服務質量,做到'師生至上,服務第一'。
第10篇 物業(yè)管理招標一般工作程序
1.成立招標機構:
招標人在招標之前要成立物業(yè)管理項目招標機構。招標機構可聘請有關部門人員和物業(yè)管理專家組成。 主要任務是:負責招標的整個活動;編制招標文件;組織開標、評標、決標和商務談判;與中標企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同
2.編制招標文件:
招標文件包括《招標公告》或《招標邀請書》、《招標書》、《投標單》、《投標企業(yè)資格審查表》、《投標須知》、《招標章程》、《招標項目說明書》、《物業(yè)服務合同》等。
3.發(fā)布招標消息:
招標單位可以根椐招標方式的不同,采用不同的途徑發(fā)布招標消息,如召開招標新聞發(fā)布會、公布招標公告(廣告)或函寄招標邀請書等。采取公開招標方式的,應當在公共媒體上公布招標公告。
4.招標單位的資格預審:
公開招標的招標人,可以根椐招標文件的規(guī)定對投標申請人進行資格預審,但招標人應當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預審條件和獲取資格預審文件的方法。在資格預審合格的投標申請人過多時,可以由招標人從中選擇不少于3家資格預審合格的招標申請人。資格預審的主要內容通常有:企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質等級證書、質量認證證書、財務狀況、社會信譽、人員結構、技術裝備、有無投票保證書;管理規(guī)模;以住業(yè)績,已承擔的項目,主要負責人的經歷和企業(yè)背景情況等證明材料。經資格預審后,公開始標的招標人應當向資格預審合格的投標人發(fā)出資格預審合格通知書,并告知獲得招標文件的時間、地點和方法。
5.發(fā)售招標文件及有關設計圖紙、技術資料等:
招標人應在招標公告規(guī)定的時間內,向符合條件的物業(yè)管理投標單位發(fā)售標書,并根椐實際情況,向他們提供有關設計圖紙,技術資料等,以利于投標單位在規(guī)定的期限內編制出符合本物業(yè)區(qū)域管理具體情況的投標書。
6.組織投標單位現場勘察答疑。
投標單位在準備投標文件時,可能會向招標單位提出一些問題,要求招標單位給以澄清或解釋。招標單位應根椐具體情況,盡快安排有關工作人員,在指定的時間和地點召開投標前會議,或安排投標單位實地勘察物業(yè)現場,由招標單位負責對投標單位提出的問是給予解答或澄清,解答或澄清必須以書面形式發(fā)送給所有的招標文件收受人,招標人對發(fā)出的招標文件進行必要的澄清或修改的,應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前,澄清或修改文件為招標文件的組成部分。
7.接收和收存投標書 。
招標人要按招標文件規(guī)定的時間(公開招標的物業(yè)管理項目,自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止,最短不得少于20日)、地點接受投標單位的投標文件。經審查,如認為收到的文件各項手續(xù)齊全或符合招標文件規(guī)定,應向投標人出具標明簽收人和簽收日期的憑證,并妥善收存投標文件,對于在規(guī)定的時間之外送來的投標文件和沒有按招標文件中的要求辦理的(如沒有提交投標保證金),為無效的投標文件,招標人應該拒收,并原封不動地退回投標單位。
8.組織開標。
招標人應按招標文件中明確規(guī)定的時間和地點組織開標,開標時間由招標人主持,邀請所有投標人參加,招標人在招標文件中要求提交投標文件的截止時間前收到的所有投標文件都應在檢查密封后當眾給予拆封,并宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容,整個過程也可由招標人委托的公正機構進行檢查并公正。公開召開的物業(yè)管理招標、開標答辯會,邀請業(yè)主代表、物業(yè)管理主管部門、公證機構參加
9.評價和確定中標單位。
評標由招標人依法組建的評標委員會負責,在保密的情況下進行(除現在答辯部分外),評標委員會由招標人代表和物業(yè)管理方面的專家組成,成員為5人以上單數,其中招標人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數的三分之二。評標委員會應當按照招標文件的評標標準和方法,對投標文件進行評審和比較,并根椐標書評分、現場答辯等情況進行綜合評分,同時對評標結果簽字確認。完成評標后,應當向招標人提出書面評標報告,闡明評標委員會對各投標文件的評審和比較意見,并按照招標文件規(guī)定的評標標準和評標方,推薦不超過3名有排序的合格中標候選人,在評標過程中也可召開現場答辯會,但應當事先在招標文件中說明,并注明所占的評分比重。
招標人按照中標候選人的排序確定中標人,當確定中標的中標者放棄中標或因不可抗力提出不能履行合同的,招標人可以依序確定中標候選人為中標人。
10發(fā)出中標或未中標通知書。
招標人應在投標有效截止時限(投標有效期在招標文件中載明)30日前確定中標人,發(fā)出中標通知書,同時也應將中標結果通知所有投標人,并應
返還其投標書及投標保證書。
11.與中標單位簽訂物業(yè)服務合同。
招標方在通知投標單位中標時,應同時邀請中標單位在一定的期限內與招標方簽度物業(yè)服務合同。如果中標單位在期限內拒不簽約,則招標單位有權沒收該物業(yè)管理企業(yè)的投標保證金。招標人無正當理由不與中標人簽訂合同,給中標人造成損失的,招標人應當給予賠償。
12.招標結束。
第11篇 某某物業(yè)管理處各部門主要工作范圍
某物業(yè)管理處各部門主要工作范圍
(1)管理處經理、副經理:是日常工作的指揮者,同時又是監(jiān)督檢查者,各項指令下達后,策劃、安排和執(zhí)行機構即開始動作,執(zhí)行過程中的信息通過反饋渠道回到指揮機構,供經理、副經理作出校正、判斷、總結,在整個運作過程中,經理、副經理還要從檢查、評比結果中發(fā)現管理中存在的問題,并加以糾正,做到有布署、有檢查、有總結,從而保證管理的有效性。
(2)綜合管理部
--按iso9000要求對文件及各項質量記錄進行管理。
--負責對業(yè)主(住戶)進行意見調查和對調查結果進行分析。
--對糾正和預防措施報告進行有效驗證。
--負責業(yè)主(住戶)投訴、用戶意見、新聞媒體、上級主管部門信息的收集、記錄、歸納、統(tǒng)計、分析并及時傳遞,為決策者、管理人員、質量分析提供依據。
--負責與公司各有關職能部門的信息傳遞。
--充分利用現代化管理手段獲得信息并整理利用。
--負責對外接待工作。
--負責處理行政、總務的管理工作。
--負責收取各項費用收取與帳務公布。
--負責材料采購、驗收入庫、領料及庫房管理工作。
--負責管理處檔案資料的管理工作。
--制定社區(qū)文化活動計劃,豐富業(yè)主(住戶)的文化生活。
--按計劃組織有業(yè)主(住戶)參加的大型社區(qū)文娛、體育活動,致力營造健康向上、個性鮮明的社區(qū)文化。
--負責開展管理處宣傳教育工作和公益、精神文明活動。
--負責文化設施、場所的管理工作。
--組織開展便民服務。
(3)工程部
--負責工程監(jiān)督、驗收工作。
--負責各設備系統(tǒng)的安全運行、維護,并做好運行維護記錄。
--負責設備及設備房的清潔衛(wèi)生。
--負責處理設備設施的突發(fā)事故。
--配合供電公司、自來水公司、電話公司、有線電視臺等業(yè)務單位的維修檢查工作。
--負責對房屋建筑、設備設施的科學養(yǎng)護,保證房屋完好。
--根據業(yè)主(住戶)報修要求,及時進行維修,保證質量。
--負責監(jiān)控中心的24小時值班,發(fā)現異常情況迅速報告值班領導。
(4)環(huán)境管理部
--負責轄區(qū)內的清潔衛(wèi)生。
--做好 '四害'的消殺工作與白蟻防治工作。
--負責將樓內的垃圾清運到中轉站并監(jiān)督環(huán)衛(wèi)部門及時清運。
--負責所轄物業(yè)內綠化的養(yǎng)護管理、造型與修剪。
--按iso9000質量管理體系對綠化工作進行質量監(jiān)督。
--保證綠化設備設施完好,水源有保障。
(5)安全管理部
--負責大廈安全管理工作計劃的制訂并實施。
--負責各樓層的保衛(wèi)巡視、巡更,按巡邏路線圖和時間實行24小時巡查值班制度。
--控制來訪人員,按規(guī)定程序辦理來訪手續(xù)。
--維護大廈公共秩序。
--負責維持車輛進出秩序,做好車輛出入記錄。
--負責制訂突發(fā)事件應急方案及預防措施。
--協助公安、武警、派出所做好治安保衛(wèi)工作。
--負責大廈內消防監(jiān)督管理。
--參加義務勞動與便民服務活動。
第12篇 某某住宅前期物業(yè)管理工作設想
某住宅前期物業(yè)管理工作設想
**物業(yè)公司從得到中標通知起成立專門的工作小組(工作小組成員組成名單另附),針對'zz'的實際情況,盡快熟悉有關圖紙,從物業(yè)管理的角度對建筑結構、建筑材料、水電、保安消防、辦公通訊、環(huán)境衛(wèi)生、綠化環(huán)保、樓宇管理、配套設施提出合理化建議,定期派有關人員參加工程例會,參與工程驗收,做好各種資料的收集存檔工作。
1、物業(yè)公司提供前期物業(yè)管理的內容
對整個物業(yè)從結構構造到材料選購、裝飾、裝修、設備的安裝等以大樓使用者和管理者的角度提出建議。從實際出發(fā),對原設計中可能存在的缺項、漏項和非最優(yōu)化處理及有礙整體協調的部分,提出補充建議和改進建議。對小區(qū)的配套部分,包括客戶的進出通道和道閘等設置提出建議。
結合物業(yè)管理的實際經驗,對'zz'小區(qū)所用的設施設備的型號、質量、性能等提出參考意見,并配合開發(fā)商進行驗收,包括檢驗其質量是否符合國家有關標準要求,有無質檢合格證書,配件是否齊全,安裝是否平整,是否便于維修,各種儀器、儀表是否靈活、靈敏、安全、精確,運轉是否正常,輔機和工具是否齊全等。對工程后期設備的安裝調試及隱蔽工程從物業(yè)管理角度提出意見和建議。從實用性的角度對智能化設計提出補充和修改性建議。協助業(yè)主做好驗收和接管工作,制定驗收表格,清點物品數量,檢查施工質量。
2、配合開發(fā)商做好樓宇銷售工作
物業(yè)管理服務的前期介入重要任務之一,就是配合開發(fā)商的售樓工作,管理服務中心將按開發(fā)商的具體要求,擬定關于接待、陪同、解釋,樣板房管理等一系列方案確保開發(fā)商的信譽不受影響和售樓工作的方便,同時讓有購房意向的參觀者初步體會優(yōu)良物業(yè)管理服務的真諦,從而激發(fā)置業(yè)欲望。公司將遵循上述原則,為'zz'提供上佳的物業(yè)管理服務,并通過矢志不渝的努力,同開發(fā)商及全體業(yè)主一起,共創(chuàng)物業(yè)開發(fā)和管理的佳績,使該小區(qū)成為上海地區(qū)的亮點。
第13篇 物業(yè)管理工作內容設定規(guī)范
物業(yè)管理工作內容的設定
(一)日常管理工作
1.日常管理工作的內容
(1)物業(yè)管理區(qū)的安全保衛(wèi)、清潔、綠化及消防;
(2)房屋及建筑的公共部分、機電設備、公共配套設施的維修、管理;
(3)住戶裝修管理;
(4)車輛管理;
(5)客戶檔案管理;
2、安全保衛(wèi)
(1)向當地有關部門了解物業(yè)管理區(qū)可能存在的治安問題,制定治安案件
發(fā)生率控制標準;
(2)制定物業(yè)管理區(qū)治安管理條例,保安員崗位職責及保安工作作業(yè)流程;
3、清潔綠化
(1)根據物業(yè)管理區(qū)的房屋、公共場所及配套設備的特點、制定清潔保潔率;
(2)制定物業(yè)管理區(qū)清潔衛(wèi)主管理條例、保潔員崗位職責及保潔工作作業(yè)流程;
(3)制定物業(yè)管理區(qū)綠化完好率標準及綠化管理規(guī)定;
(4)明確綠化人員的管理規(guī)定、崗位職責及作業(yè)流程;
4、消防
(1)向當地有關部門了解物業(yè)管理區(qū)可能存在的消防隱患、制定消防設備、設備完善率及火災發(fā)生控制率的標準;
(2)制定物業(yè)管理區(qū)消防管理條例及消防工作內容、明確責任人;
(3)制定消防設備、設備的管理、維護、使用規(guī)定及作業(yè)流程、確保消防系統(tǒng)符合國家規(guī)定要求;
5水、電設備的管理、維護
(1)了解有關水、電設備可能出現的問題或存在的事故隱患,制定水、電設備的故障率、維修及時率和合格率控制標準;
(2)制定水、電設備的使用和維護條例及作業(yè)流程,以保證其達到應有的性能標準;
(3)制定水、電設備維護人員的管理規(guī)定及崗位職責;
6.房屋及建筑公共部分、公共配套設施的維護、管理
(1)了解物業(yè)管理區(qū)內房屋及建筑公共部分、公共配套設施可能存在的問題及事故隱患率,制定相應的完好率、維修及時率及驗收合格率指標;
(2)制定房屋及建筑公共部分、公共配套設施的使用及管理規(guī)定;
(3)制定房屋及公共配套設施維護人員的管理條例、崗位職責及作業(yè)流程;
(4)業(yè)主自行出租的房屋或公共配套設施,物業(yè)管理公司必須要求業(yè)主按照當地政府的有關規(guī)定完善相應的手續(xù),并制定對承租人的管理規(guī)定。
7.住戶裝修管理
(1)制定住戶裝修管理規(guī)定,明確裝修范圍、時間、垃圾的處理及裝修人員的管理,完善裝修申報手續(xù);
(2)建立裝修檢查監(jiān)督制度,明確責任人,以確保房屋結構、小區(qū)消防、
防盜安全及環(huán)境衛(wèi)生不受影響;
8.車輛管理
(1)車輛管理包括機動車及非機動車的管理;
(2)制定物業(yè)管理區(qū)內車輛的進出、停放和行駛的管理規(guī)定,明確責任
人的崗位職責及作業(yè)流程;
(3)制定停車場、自行車棚的完好率、維修及時率和合格率標準。
9.客戶檔案管理
(1)客戶檔案包括與客戶有關的各類入住資料、申請表格、維修記錄、合同、協議、收費記錄;
(2)建立客戶檔案的管理規(guī)定,明確責任人的崗位職責及作業(yè)流程。
(二)便民服務
.物業(yè)管理公司應在管理區(qū)內設立便民服務,具體項目可根據物業(yè)管理區(qū)的特點及自身的實際情況而定。
1.便民服務
(1)可分為無償服務和有償服務兩類,內容及價格應透明化;
(2)無償服務的成本費用從管理服務費中支出;有嘗服務的價格應按政府有關法規(guī)確定;
2.建立便民服務的管理程序及作業(yè)指導書,明確責任,規(guī)范服務人員的用語及行為。
(三)與業(yè)主日常溝通
1.與業(yè)主的日常溝通包括以下形式和內容:
(1)通過電話、信函、張貼公布及面對面等形式處理各項與客戶有關的事務;
(2)通過登門或約見的形式,定期或不定期拜訪客戶;
(3)通過組織專題或系列活動,開展社區(qū)文化活動;
(4)應邀參加或列席業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。
2.物業(yè)管理公司的高層管理人員應高度重視與業(yè)主的日常溝通,保持與每一業(yè)主的良好關系。
3.如遇業(yè)主發(fā)生違背管理規(guī)定或發(fā)生其他不愉快事件時,物業(yè)管理公司必須堅持不采取任何制裁性的措施,而應通過正面協調直至尋求法律援助。
(四)處理客戶投訴
1.物業(yè)管理公司應遵循公司的經營原則,規(guī)范客戶投訴的處理流程;
(1)接到投訴時,首先要假定我們的工作存在問題;
(2)出現投訴,一定要及時向上反映信息;
(3)面對重大的投訴問題,第一負責人要親自處理;
(5)在滿足客戶的要求時,應遵循公司的經營原則辦事。
2.物業(yè)管理公司應及時分析、總結客戶投訴的案例,并列入崗位培訓的教材中。
(五)營造社區(qū)文化
1.社區(qū)文化包括社區(qū)文化氛圍和社區(qū)文化活動兩方面。社區(qū)文化活動促進社區(qū)文化氛圍的形成;社區(qū)文化氛圍又促使社區(qū)文化活動層次的提高和住戶業(yè)余生活的豐富。
2.物業(yè)管理公司應把營造社區(qū)文化的工作列入日常工作日程并加以重視。
3.社區(qū)文化氛圍主要體現在以下方面:
(1)物業(yè)管理區(qū)的整體精神風貌;
(2)家庭的生活方式;
(3)住戶的鄰居關系;
4.建立物業(yè)管理區(qū)精神文明建設公約,通過設立專欄或印發(fā)信函等形式廣泛宣傳,物業(yè)管理公司的各位員工應嚴格遵守,起模范表率作用。
5.社區(qū)文化活動有各種類型,包括:各類競技、表演、旅游、購物、培訓班、夏令營、節(jié)日慶?；顒右约爱數卣M織的各類精神文明活動。
6.開展社區(qū)文化活動,物業(yè)管理公司應:
(1)分析住戶的構成,充分了解住戶的需求;
(2)針對不同的層面,制定各類社區(qū)文化活動方案及經費標準報業(yè)主委員會通過;
(3)提高并逐步改善活動場地。
第14篇 某物業(yè)項目業(yè)主委員會工作經費管理辦法
(20**年*月*日業(yè)委會會議通過)
第一條 根據《北京**業(yè)主大會議事規(guī)則》第二十五條規(guī)定制定本辦法。
第二條 本辦法規(guī)定的工作經費包括按照《物業(yè)服務合同》規(guī)定由物業(yè)公司提交給業(yè)主大會和業(yè)主委員會的費用、業(yè)主共有資產經營所得、業(yè)主捐贈等。
第三條 工作經費按照業(yè)主大會通過的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經費年度預算》執(zhí)行。
第四條 工作經費用于與**業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作有關的經費開支,包括業(yè)主委員會(含籌備階段)辦公經費、業(yè)主委員會委員工作補貼、聘用人員工資保險、業(yè)主大會會議開支、組織業(yè)主活動開支、代管會計事務所報酬、律師費、審計費、網站開發(fā)和托管運營費,經業(yè)主委員會批準的其他開支。
第五條 會計外聘,出納由業(yè)主委員會委員擔任。
第六條 工作經費報銷時,經辦人須填寫報銷單,報業(yè)主委員會秘書長審核、業(yè)主委員會主任簽批,方可交出納核報。業(yè)主委員會秘書長或主任為經辦人時,須報常務副主任或其他副主任簽批。金額超過兩千元的開支,開支項目須事先列入業(yè)委會會議議題,超過半數的業(yè)主委員會委員同意,秘書長和主任才能簽批,承辦人可交出納報銷。
第七條 工作經費預借申領時,經辦人須填寫申請單,報業(yè)主委員會秘書長審核、業(yè)主委員會主任簽批,方可交出納領用。業(yè)主委員會秘書長或主任為經辦人時,須報常務副主任或其他副主任簽批。金額超過兩千元的開支,開支項目須事先列入業(yè)委會會議議題,超過半數的業(yè)主委員會委員同意,秘書長和主任才能簽批,承辦人可從出納領用。預借經費,必須在開支后一個月內銷賬。
第八條 業(yè)主委員會秘書長在每月一次的業(yè)主委員會委員通報一次工作經費使用情況,接受全體委員的日常監(jiān)督。每位委員均有權查看工作經費開支賬簿,財務人員不得以任何理由加以拒絕。
第九條 業(yè)主委員會每半年須向全體業(yè)主公布一次工作經費使用情況,接受業(yè)主監(jiān)督。
第十條 業(yè)主委員會換屆時,由新一屆業(yè)主委員會聘請專業(yè)機構或人員對上一屆業(yè)主委員會工作經費使用情況進行審計,審計完畢后,方可進行財務交接。
第十條 本辦法的修改、補充、解釋須經主委員會會議全體委員三分之二同意,并按照《議事規(guī)則》第二十六條公示。
第十一條 本辦法經業(yè)主委員會會議三分之二委員同意通過,按照《議事規(guī)則》第二十六條公示后生效。
第15篇 物業(yè)管理員外勤崗位工作職責
崗位名稱:物業(yè)管理員(外勤)
主要職責及權限:
1、為業(yè)主及時、準確的辦理入伙手續(xù)。
2、對項目范圍每天至少兩次巡視,對裝修戶的衛(wèi)生、安全、文明施工、用電范圍等進行督促檢查,檢查項目道路、綠化、樓宇內外環(huán)境,發(fā)現違章和不文明行為及時制止。
3、熱情接待業(yè)主,及時處理業(yè)主要求和報修的項目,如無法及時解決,需向上級匯報,并向業(yè)主及時做出解釋。
4、統(tǒng)計水、電、煤氣表讀數,計算收費,發(fā)出收費通知,并按時收繳。
5、負責分發(fā)業(yè)主信件和各類通知等。
6、完成領導交辦的其他任務。
第16篇 物業(yè)精細化管理--維修講解記錄工作精細化
物業(yè)精細化管理--維修講解及記錄工作要精細化
一、維修程序
寫字樓內一業(yè)主入駐不久,辦公室里的小套間門鎖不能開關了,于是給管理處打電話,要求趕快檢查維修。維修人員立即趕到,熟練地將鎖芯拆掉,換了新的安上。鑰匙一開一試,門鎖正常,故障排除了,于是給業(yè)主開了單據收取維修費用。不料業(yè)主堅決不付,認為維修人員未經檢查測試,怎么就確認是這個鎖芯的故障呢定然是寫字樓內這種故障太多了,由此說明房地產開發(fā)公司選用的門鎖以次充好,應該由房地產開發(fā)公司支付這筆費用。維修人員拿著管理處近期的維修記錄,請業(yè)主查看,證明寫字樓內出現此類故障并不像業(yè)主所說,業(yè)主這才解除疑慮交了維修費用。
精細化操作建議:
1、首先向業(yè)主講明故障原因、維修方式和收費標準,經業(yè)主同意后再進行維修;
2、每次維修結束要做好工作記錄,以便關鍵時刻能派上用場;
3、物業(yè)管理服務工作要講究時效,如果事先將工作做細,則事后會規(guī)避諸多麻煩,同時也會取得客戶的信賴和認可。
二、維修方式
某日一業(yè)主投訴所住單元樓道內的聲控照明燈多處有不亮或長明現象,管理處隨即通知了地產公司進行更換和修復。因施工人員緊張,四天以后才能修復。又因該小區(qū)二期工程未竣工,地產施工人員通過管理處的協調,同意盡快在兩天后處理此事,管理處安排維修人員。兩天內,對長明燈白天將電源斷掉,天黑前再將電源連接上。
精細化操作建議:
1、暴露的照明燈電源在修復之前。其附近一定要有警示標識,必要時應有保護措施。以文字形式告知業(yè)主,嚴防有觸電或漏電現象。
2、加強巡視檢查次數,提高工作質量。
