第1篇 物業(yè)管理知識(shí)--社區(qū)工作篇
物業(yè)管理知識(shí)學(xué)習(xí)--社區(qū)工作篇
001物業(yè)管理的綜合配套服務(wù)的主要內(nèi)容是:餐飲服務(wù);康樂(lè)中心服務(wù);購(gòu)物中心服務(wù);便民服務(wù)。
002康樂(lè)中心服務(wù)的主要內(nèi)容有:運(yùn)動(dòng);娛樂(lè);美容美發(fā);健美。
003社區(qū)的概念是:社區(qū)是社會(huì)學(xué)概念。是指一個(gè)相對(duì)獨(dú)立和穩(wěn)定的地域,以及在該地域上由某種關(guān)系而產(chǎn)生的由某些共同意識(shí)、利益和行為的人群組成的一種相對(duì)完整的有機(jī)體。
004構(gòu)成社區(qū)的四個(gè)要索是:相對(duì)獨(dú)立和穩(wěn)定的區(qū)域;有一定關(guān)系和數(shù)量的人口集團(tuán);有公共利益的管理機(jī)構(gòu);居民有地域上的歸屬感、參與感和心理上的認(rèn)同感,及由此產(chǎn)生某些集體的意識(shí)和行為。
005社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理的關(guān)系是:都是以人為中心開(kāi)展活動(dòng),為人的生存、發(fā)展、享受提供各種方便。物業(yè)管理主要從完善物業(yè)及周?chē)h(huán)境的功能來(lái)體現(xiàn)以人為中心,為社區(qū)創(chuàng)造清潔、優(yōu)美、舒適、方便、文明、安全的居住環(huán)境。社區(qū)建設(shè)則著眼于協(xié)調(diào)人際關(guān)系,通過(guò)建立良好的人際關(guān)系來(lái)體現(xiàn)以人為中心的各項(xiàng)建設(shè)。
006社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理的一致的目標(biāo)是:形成區(qū)內(nèi)居民心靈溝通;形成社區(qū)整體獨(dú)特的文化品味。
007區(qū)域化綜合物業(yè)管理的涵義是:應(yīng)用城市管理理論、系統(tǒng)論及可持續(xù)發(fā)展理論,對(duì)轄區(qū)物業(yè)(包括建筑物土地、市政、環(huán)境、配套設(shè)施等)實(shí)行綜合管理,并承擔(dān)一定的社會(huì)職責(zé)(公用、公益事業(yè),城區(qū)管理,協(xié)助政府部門(mén)完成相關(guān)的責(zé)任目標(biāo)等),以社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益并重為目標(biāo)的綜合物業(yè)管理類(lèi)型。
第2篇 某物業(yè)管理公司出納工作守則
物業(yè)管理公司出納工作守則
1.牢固樹(shù)立服務(wù)意識(shí),為客戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
2.對(duì)客戶(hù)講話(huà)要有禮貌、耐心,盡可能回答客戶(hù)提出的問(wèn)題,如不清楚,應(yīng)及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示,以便給客戶(hù)一個(gè)滿(mǎn)意的答復(fù)。
3.每日及時(shí)登記流水帳,做到日清日結(jié),帳實(shí)相符。
4.保管好庫(kù)存現(xiàn)金,押金憑證、支票等。
5.保管好使用和未使用的發(fā)票。
6.按規(guī)定簽發(fā)支票,并催促領(lǐng)用者5日內(nèi)報(bào)帳。
7.按時(shí)登記各種現(xiàn)金、銀行存款帳,不延誤結(jié)帳。
8.平時(shí)收款、付款現(xiàn)金時(shí),無(wú)論是客戶(hù)還是內(nèi)部職工,做到當(dāng)面點(diǎn)清,唱收唱付。
9.協(xié)助收付款會(huì)計(jì)做好收款和付款工作。
10.定期將收款存入銀行,做到不坐支。
11.按時(shí)交納稅款,不得延期。
12.每月結(jié)帳后編制《銀行存款余額調(diào)節(jié)表》。
第3篇 物業(yè)總經(jīng)理辦公室主任工作目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)
物業(yè)總經(jīng)理辦公室主任年度工作目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)
為確?！痢痢痢廖飿I(yè)管理有限公司總經(jīng)理辦公室年度計(jì)劃目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn),經(jīng)公司與目標(biāo)責(zé)任人 總經(jīng)理辦公室主任 共同商討,已確定××××物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理辦公室二
第4篇 商場(chǎng)物業(yè)管理安全工作目標(biāo)規(guī)范
商場(chǎng)物業(yè)管理安全工作目標(biāo):
以人為本,保障企業(yè)價(jià)值與社會(huì)、員工價(jià)值相互依存。
公司致力于為職員提供安全的工作環(huán)境,安全防范是我們每個(gè)員工的責(zé)任。樹(shù)立“安全工作,人人有責(zé)”的思想。規(guī)范、條例建檔保管。
--各商場(chǎng)負(fù)責(zé)人牽頭定期召開(kāi)以安全主題的會(huì)議,及時(shí)了解本商場(chǎng)安全現(xiàn)狀,商場(chǎng)安全管理工作情況報(bào)告在要求時(shí)限內(nèi)向區(qū)域、集團(tuán)安全管理領(lǐng)導(dǎo)小組作出工作報(bào)告。
--造成經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)一萬(wàn)元定為較大經(jīng)濟(jì)損失。
--重大安全隱患是指由于該原因,一旦引發(fā)安全事故,造成人員或財(cái)產(chǎn)重大損失的隱患,即為重大安全隱患。
例如:日常管理大項(xiàng)(未按物業(yè)手冊(cè)執(zhí)行表格存檔缺失、商場(chǎng)存在使用違規(guī)大功率電器、商場(chǎng)展位存在易燃物超過(guò)3處、商場(chǎng)展位存在空開(kāi)表面溫度超過(guò)45℃超過(guò)3處、不合格電線超過(guò)10m、商場(chǎng)展位存在無(wú)滅火器超過(guò)3處、商場(chǎng)存在阻擋卷簾門(mén)超過(guò)3處等)
消防(消防設(shè)備設(shè)施癱瘓超1小時(shí)、故障萬(wàn)元價(jià)值以上、不能聯(lián)動(dòng)、管道缺水、重要部位缺滅火器等)。
空調(diào)(空調(diào)設(shè)備設(shè)施癱瘓超1小時(shí)、故障萬(wàn)元價(jià)值以上)。
高配、層配(高配、層配設(shè)備設(shè)施癱瘓超1小時(shí)、故障萬(wàn)元價(jià)值以上)
二次裝修管理(未使用阻燃線超10米、使用木材未刷防火涂料超5
第5篇 物業(yè)公司質(zhì)量管理體系內(nèi)部審核工作程序
物業(yè)公司質(zhì)量管理體系內(nèi)部審核程序
1 目的
驗(yàn)證質(zhì)量管理體系是否符合標(biāo)準(zhǔn)要求,是否得到有效地保持、實(shí)施和改進(jìn)。
2 適用范圍
適用于公司質(zhì)量管理體系所覆蓋的所有區(qū)域和所有要求的內(nèi)部審核。
審核是為獲得審核證據(jù)并對(duì)其進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià),以確定滿(mǎn)足審核準(zhǔn)則的程度所進(jìn)行的系統(tǒng)的、獨(dú)立的并形成文件的過(guò)程。
3 職責(zé)
3.1總經(jīng)理
a)批準(zhǔn)組織年度內(nèi)審計(jì)劃和審核實(shí)施計(jì)劃;
b)批準(zhǔn)內(nèi)部質(zhì)量管理體系審核報(bào)告;
3.2管理者代表
a)全面負(fù)責(zé)內(nèi)部質(zhì)量管理體系審核工作;
b)選定審核組長(zhǎng)及審核員,并審核年度內(nèi)審計(jì)劃、每次的審核實(shí)施計(jì)劃和內(nèi)部質(zhì)量體系審核報(bào)告。
3.3 物業(yè)部
a)編寫(xiě)《年度內(nèi)審實(shí)施計(jì)劃》并負(fù)責(zé)組織實(shí)施;
b)組織、協(xié)調(diào)內(nèi)審活動(dòng)的展開(kāi)。
3.4 內(nèi)審組長(zhǎng)
a)編制、實(shí)施本次內(nèi)審計(jì)劃;
b)編寫(xiě)內(nèi)審報(bào)告。
4 程序
4.1 年度內(nèi)審計(jì)劃
4.1.1根據(jù)擬審核的活動(dòng)和區(qū)域的狀況和重要程度,及以往審核的結(jié)果,由物業(yè)部負(fù)責(zé)策劃各部門(mén)全年審核方案,編制年度內(nèi)審計(jì)劃,確定審核的范圍、頻次和方法,經(jīng)管理者代表審核,總經(jīng)理批準(zhǔn)。每年內(nèi)審至少一次,并要求覆蓋本公司質(zhì)量管理體系的要求,另外出現(xiàn)以下情況時(shí)由管理者代表及時(shí)組織進(jìn)行內(nèi)部質(zhì)量審核:
a)組織機(jī)構(gòu)、管理體系發(fā)生重大變化;
b)出現(xiàn)重大質(zhì)量事故,或用戶(hù)對(duì)某一環(huán)節(jié)連續(xù)投訴;
c)法律、法規(guī)及其他外部要求的變更;
d)在接受第二、第三方審核之前;
e)在質(zhì)量認(rèn)證證書(shū)到期換證前。
4.1.2年度內(nèi)審計(jì)劃內(nèi)容
a)審核目的、范圍、依據(jù)和方法;
b)受審部門(mén)和審核時(shí)間。
c)審核組成員及分工安排。
4.1.3根據(jù)需要,可審核質(zhì)量體系覆蓋的全部要求和部門(mén),也可以專(zhuān)門(mén)針對(duì)某幾項(xiàng)要求或部門(mén)進(jìn)行重點(diǎn)審核;但全年的內(nèi)審必須覆蓋質(zhì)量管理體系全部要求。
4.2審核前的準(zhǔn)備
4.2.1管理者代表任命內(nèi)審組長(zhǎng)和內(nèi)審組員。內(nèi)審應(yīng)由與受審部門(mén)無(wú)直接關(guān)系的內(nèi)審員負(fù)責(zé)。
4.2.2由內(nèi)審組長(zhǎng)策劃審核并編制本次《審核實(shí)施計(jì)劃》,交管理者代表審核,總經(jīng)理批準(zhǔn)。計(jì)劃的編制要具有嚴(yán)肅性和靈活性,其內(nèi)容主要包括:
a)審核目的、范圍、方法、依據(jù);
b)內(nèi)部審核的工作安排;
c)審核組成員;
d)審核時(shí)間、地點(diǎn);
e)受審部門(mén)及審核要點(diǎn);
f)預(yù)定時(shí)間,持續(xù)時(shí)間;
g)開(kāi)會(huì)時(shí)間;
h)審核報(bào)告分發(fā)范圍、日期;
i)評(píng)審綜述;
j)評(píng)審工作文件 ;
k)審核的日程安排。
4.2.3在了解受審部門(mén)的具體情況后,內(nèi)審組長(zhǎng)組織編寫(xiě)《審核檢查記錄表表》,內(nèi)審檢查要詳細(xì)列出審核項(xiàng)目、依據(jù)、方法,確保無(wú)要求遺漏,審核能順利進(jìn)行。
4.2.4內(nèi)審組長(zhǎng)于內(nèi)審前5天將內(nèi)審計(jì)劃通知受審部門(mén),受審部門(mén)對(duì)內(nèi)審時(shí)間如有異議,應(yīng)在內(nèi)審前三天通知內(nèi)審組長(zhǎng)。
4.2.5內(nèi)部質(zhì)量體系審核員應(yīng)經(jīng)質(zhì)量體系認(rèn)證咨詢(xún)機(jī)構(gòu)培訓(xùn)、考核合格后方能擔(dān)任。
4.2.6審核組重點(diǎn)收集與受審部門(mén)質(zhì)量活動(dòng)有關(guān)的程序文件、作業(yè)指導(dǎo)書(shū)等文件,并以有關(guān)質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量手冊(cè)、合同和有關(guān)的法律的功能為依據(jù)對(duì)這些文件進(jìn)行審閱。
4.2.7編制《質(zhì)量審核檢查表》要對(duì)照質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和企業(yè)的質(zhì)量手冊(cè)的要求,結(jié)合受審部門(mén)的特點(diǎn),針對(duì)重要質(zhì)量要素,選擇典型、具有代表性的問(wèn)題抽樣檢查。
4.3內(nèi)審的實(shí)施
4.3.1首次會(huì)議
a)參加會(huì)議人員:公司領(lǐng)導(dǎo)、內(nèi)審組成員及各部門(mén)負(fù)責(zé)人,與會(huì)者簽到.并由物業(yè)部保留會(huì)議記錄。審核組長(zhǎng)主持會(huì)議。
b)會(huì)議內(nèi)容:由組長(zhǎng)介紹內(nèi)審目的、范圍、依據(jù)、方式、組員和內(nèi)審日程安排及其他有關(guān)事項(xiàng)。
4.3.2現(xiàn)場(chǎng)審核
a)內(nèi)審組根據(jù)《審核檢查記錄表》對(duì)受審部門(mén)的程序和文件執(zhí)行情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)審核,將體系運(yùn)行效果及不符合項(xiàng)詳細(xì)記錄在檢查表中。
b)內(nèi)審組長(zhǎng)需每日召開(kāi)內(nèi)審會(huì)議,全面了解該日內(nèi)審情況,對(duì)《不符合項(xiàng)報(bào)告單》進(jìn)行核對(duì)。
c)內(nèi)審時(shí)審核員要公正而又客觀地對(duì)待問(wèn)題。
4.3.3 審核報(bào)告
4.3.3.1現(xiàn)場(chǎng)審核后,審核組長(zhǎng)召開(kāi)審核組會(huì)議,綜合分析、檢查結(jié)果,依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)、體系文件及有關(guān)法律法規(guī)要求,必要時(shí)還要依據(jù)與顧客簽定的合同要求,確認(rèn)不合格項(xiàng),并發(fā)出不符合報(bào)告給相關(guān)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)后,由相關(guān)部門(mén)分析原因,制定糾正措施,經(jīng)審核員確認(rèn)后實(shí)施糾正,審核員負(fù)責(zé)對(duì)實(shí)施結(jié)果跟蹤驗(yàn)證,并報(bào)告驗(yàn)證結(jié)果。
4.3.3.2審核組填寫(xiě)《不合格項(xiàng)分布表》,記錄不合格分布情況。
4.3.3.3現(xiàn)場(chǎng)審核后一周內(nèi),審核組長(zhǎng)完成《內(nèi)部質(zhì)量管理體系審核報(bào)告》,交管理者代表審核,總經(jīng)理批準(zhǔn)。
審核報(bào)告內(nèi)容:
a)審核目的、范圍、方法和依據(jù);
b)審核組成員、受審核方代表名單;
c)審核計(jì)劃實(shí)施情況總結(jié);
d)不合格項(xiàng)分布情況分析、不合格數(shù)量及嚴(yán)重程度;
e)存在的主要問(wèn)題分析;
f)對(duì)公司質(zhì)量管理體系有效性、符合性結(jié)論及今后應(yīng)改進(jìn)的地方。
4.3.4未次會(huì)議
a)參加人員:領(lǐng)導(dǎo)層、內(nèi)審組成員及各部門(mén)領(lǐng)導(dǎo),與會(huì)者簽到,并由物業(yè)部保留會(huì)議記錄。審核組長(zhǎng)主持會(huì)議。
b)會(huì)議內(nèi)容:內(nèi)審組長(zhǎng)重申審核目的,宣讀不符合報(bào)告;宣讀《內(nèi)部質(zhì)量管理體系審核報(bào)告》;提出完成糾正措施的要求及日期;由總經(jīng)理講話(huà)。
c)由物業(yè)部發(fā)放《內(nèi)部質(zhì)量管理體系審核報(bào)告》到各相關(guān)部門(mén)。本次內(nèi)審結(jié)果要提交公司管理評(píng)審。
d)審核組應(yīng)定期跟蹤驗(yàn)證糾正/預(yù)防措施是否按計(jì)劃實(shí)施,以及糾正措施的效果是否能達(dá)到預(yù)期目標(biāo),并形成文件。
5 相關(guān)文件
5.1《改進(jìn)控制程序》。
5.2《管理評(píng)審控制程序》。
>
6.1《年度內(nèi)審計(jì)劃》。
6.2《審核實(shí)施計(jì)劃》。
6.3《審核檢查記錄表》。
6.4《不合格項(xiàng)報(bào)告單》。
6.5《內(nèi)部質(zhì)量管理體系審核報(bào)告》。
6.6《內(nèi)審首(未)次會(huì)議簽到表》。
第6篇 物業(yè)管理處法律咨詢(xún)工作人員職責(zé)
物業(yè)項(xiàng)目管理處法律咨詢(xún)工作人員職責(zé)
一、認(rèn)真學(xué)習(xí)國(guó)家法律、法規(guī),物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、條例、物業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài),有相當(dāng)?shù)姆▽W(xué)理論功底和科學(xué)常識(shí),熟悉了解管理處各項(xiàng)規(guī)章制度,管理模式等。
二、加強(qiáng)自身修養(yǎng),廉潔自律,樹(shù)立良好的職業(yè)形象,得到住戶(hù)、委托人信賴(lài)。
三、嚴(yán)格在咨詢(xún)范圍內(nèi)開(kāi)展工作,不得接受業(yè)務(wù)范圍以外的委托或兼職經(jīng)辦與法律有關(guān)的其他委托代理業(yè)務(wù),不得以職業(yè)律師的名義從事法律服務(wù)活動(dòng)。
四、嚴(yán)格按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取咨詢(xún)服務(wù)費(fèi),統(tǒng)一由管理處出納辦理,工作人員不得擅自收費(fèi),不得附加其他費(fèi)用或向委托人收取報(bào)酬。
五、遵守職業(yè)道德,不得利用工作之便泄露在咨詢(xún)業(yè)務(wù)中得悉的委托人的隱私、秘密和委托人不愿公開(kāi)的其他事實(shí)和材料。
六、不得在委托人未同意的情況下超越委托權(quán)限或利用委托關(guān)系從事與委托代理事務(wù)無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
七、工作人員樹(shù)立良好的敬業(yè)精神和全心全意為業(yè)主、住戶(hù)服務(wù)的思想,熱情為住戶(hù)排憂(yōu)解難,不得拒絕業(yè)主、住戶(hù)咨詢(xún)服務(wù)要求,不得無(wú)故拖延,玩忽職守,草率處理。
八、工作人員受理法律咨詢(xún)事務(wù)時(shí),應(yīng)堅(jiān)持以事實(shí)為根據(jù),以法律為準(zhǔn)繩,公正分析,提供服務(wù),不得歪曲事實(shí),迎合當(dāng)事人的需要,給咨詢(xún)?nèi)艘哉_的指引。
九、工作人員在開(kāi)展各項(xiàng)業(yè)務(wù)時(shí)不得以任何方式損害其他業(yè)主、住戶(hù)以及管理處的利益,不得違反管理處各項(xiàng)規(guī)章制度。
第7篇 物業(yè)管理顧問(wèn)咨詢(xún)組織工作職責(zé)
物業(yè)管理顧問(wèn)咨詢(xún)組織職責(zé)
顧問(wèn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)應(yīng)建立面向顧客的組織結(jié)構(gòu),以便于和客戶(hù)溝通,提供'客戶(hù)滿(mǎn)意'的服務(wù)。作為公司的主業(yè)之一,咨詢(xún)工作由公司總裁領(lǐng)導(dǎo),下設(shè)職能部門(mén)'顧問(wèn)咨詢(xún)部' 負(fù)責(zé)具體工作事宜。咨詢(xún)部是顧問(wèn)咨詢(xún)工作的管理部門(mén),也是面向客戶(hù)的服務(wù)中心。為保證組織形式的簡(jiǎn)約、高效,咨詢(xún)部人數(shù)不宜過(guò)多,應(yīng)通過(guò)調(diào)用公司資源、整合社會(huì)資源開(kāi)展顧問(wèn)咨詢(xún)工作。
第8篇 z小區(qū)物業(yè)工程維修部管理工作規(guī)定
1.0 目的
規(guī)范工程維修部管理工作,確保工程維修部管理高效有序。
2.0 適用范圍
適用于zz城服務(wù)中心工程維修部的管理工作。
3.0 職責(zé)
3.1服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)審批工程維修部的年度工作計(jì)劃,并組織監(jiān)控工程維修部的總體工作質(zhì)量。
3.2工程維修部主任負(fù)責(zé)組織本組的年度工作計(jì)劃、月度工作計(jì)劃的制定、實(shí)施 與控制,并對(duì)年度、月度工作進(jìn)行總結(jié)。
3.3工程維修部員工依照各相關(guān)規(guī)程按計(jì)劃進(jìn)行工作。
3. 4 工程維修部主任負(fù)責(zé)和外包施工方制定施工方案和審批工程方面的圖紙。
4.0 程序要點(diǎn)
4.1 工程維修部人員:工程維修主任1人, 維修技工3人。
4. 2 維修技工對(duì)設(shè)施、設(shè)備分管責(zé)任崗位實(shí)行每月輪流制。
4.3 設(shè)施、設(shè)備分管責(zé)任制:
供配電1人;電梯系統(tǒng)1人;水景系統(tǒng)、泳池系統(tǒng)、給排水系統(tǒng) 1人;智能安防、門(mén)禁系統(tǒng) 、消防系統(tǒng)1人;公共設(shè)備、設(shè)施的維修、維護(hù)由所有工程維 修 部人員實(shí)施。
4.4工程維修主任全面負(fù)責(zé)工程維修部的對(duì)外聯(lián)絡(luò)、日常工作。
4. 5 周例會(huì)
4.5.1 實(shí)行每周五例會(huì)制,每周五下午17:00準(zhǔn)時(shí)舉行例會(huì)。
4.5.2 用例會(huì)時(shí)間全面了解本周的工作完成情況,并計(jì)劃好下一周的工作安排和需要協(xié)助的部門(mén)。
4.5.3 每周四下午由主任組織培訓(xùn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)。
4.6 考核
4.6.1 考核的目的是為了獎(jiǎng)勤罰懶,考核的原則是公平、公開(kāi)、公正;
4.6.2 工程維修主任根據(jù)每人當(dāng)月的工作表現(xiàn)和成績(jī)進(jìn)行考核評(píng)分,并將考核結(jié)果上報(bào)服務(wù)中心經(jīng)理審核。
4.6.3工作業(yè)績(jī)和月考核積分相對(duì)應(yīng),月考核積分與個(gè)人經(jīng)濟(jì)利益掛鉤。
4. 7 維修原則
4.7.1上門(mén)維修:工程部接到報(bào)修電話(huà)后,在10分鐘內(nèi)派維修工到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),一般性故障處理不超過(guò)1小時(shí);
4.7.2公共設(shè)施、設(shè)備維修:小修不過(guò)夜,中修1-3天,大修3-5天;
4.7.3維修守則:約時(shí)不誤、便民利民、工完料清、業(yè)主簽收;
4.7.4語(yǔ)言規(guī)范,服務(wù)熱情。
4. 8 通訊保證
4.8.1上班時(shí)間必須保持所有對(duì)講機(jī)、手機(jī)都處于開(kāi)通狀態(tài),以便聯(lián)絡(luò)。
4.8.2通訊工具必須保持能隨時(shí)聯(lián)絡(luò),使用個(gè)人通訊工具不接聽(tīng)時(shí)要盡快采取其它方式與呼叫方取得聯(lián)絡(luò);
4.8.3遇突發(fā)事故(如臺(tái)風(fēng)、洪水、重大設(shè)備設(shè)施故障時(shí)等),在接到中控室的呼叫后應(yīng)立即與中控室聯(lián)絡(luò),并5分鐘內(nèi)趕赴現(xiàn)場(chǎng)處理。
4. 9 物品管理
4.9.1維修人員領(lǐng)用材料進(jìn)行維修作業(yè)時(shí),必須認(rèn)真填寫(xiě)《物資領(lǐng)用登記表》,加強(qiáng)成本意識(shí);
4.9.2使用公用工具必須及時(shí)歸還,公用工具每月由倉(cāng)管員清點(diǎn);
4.9.3每月月底工程維修主任做好下月材料購(gòu)買(mǎi)預(yù)算。
4. 10值班制度
4.10.1執(zhí)行夜班、周六、日值班負(fù)責(zé)人輪換制度;
4.10.2值班員應(yīng)盡量保證當(dāng)天的《工作聯(lián)系單》當(dāng)天解決處理,遇無(wú)法維修或需要購(gòu)買(mǎi)材料的維修事項(xiàng),應(yīng)及時(shí)匯報(bào)維修主任,并跟蹤轉(zhuǎn)交給誰(shuí)進(jìn)行維修,直至維修終結(jié),確實(shí)保證不出現(xiàn)'壓?jiǎn)?現(xiàn)象;
4.10.3值班員不得帶外人(或親朋)進(jìn)入工程部或在辦公室逗留打電話(huà)。
4.11工作調(diào)度
4.11.1工程維修主任根據(jù)服務(wù)中心或中控室的通知,隨時(shí)抽調(diào)本部門(mén)人員開(kāi)展臨時(shí)重要工作;
4.11.2工程維修主任根據(jù)維修部人員的變動(dòng)或?qū)嶋H工作需要,進(jìn)行輪流責(zé)任的調(diào)整。
5.0 支持性文件
無(wú)
6.0質(zhì)量記錄
6.1 《物資領(lǐng)用登記表》----qp-09-04-f001
第9篇 某公寓物業(yè)管理項(xiàng)目部主管工作職責(zé)
公寓物業(yè)管理項(xiàng)目部主管工作職責(zé)
1.學(xué)生公寓主管在部長(zhǎng)的直接領(lǐng)導(dǎo)下,檢查監(jiān)督管理考核保安、保潔、工程維修的工作質(zhì)量,突出項(xiàng)目部管理作用;
2.負(fù)責(zé)所管公寓的月工作計(jì)劃、工作總結(jié)、能耗報(bào)表(日?qǐng)?bào)、月報(bào))編制,每月三十日前將報(bào)告內(nèi)容及時(shí)報(bào)項(xiàng)目部長(zhǎng);
3.貫徹執(zhí)行各專(zhuān)業(yè)職能部門(mén)制定的工作方案,并以考核本部門(mén)工程、保潔、保安、環(huán)衛(wèi)綠化工作;
4.嚴(yán)格執(zhí)行院方制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與價(jià)格,學(xué)生1噸水/月、教師2噸水/月,價(jià)格2.5元噸/水,40千瓦時(shí)/月(指四人間),價(jià)格0.45元/千瓦時(shí);按標(biāo)準(zhǔn),按時(shí)為學(xué)院代收代交水、電費(fèi);
5.負(fù)責(zé)匯報(bào)物為產(chǎn)權(quán)人,使用人提出的問(wèn)題。并按部長(zhǎng)安排,及時(shí)組織解`決問(wèn)題,問(wèn)題解決后驗(yàn)收工作質(zhì)量,并將情況及時(shí)反饋有關(guān)部門(mén);
6.負(fù)責(zé)組織保安、保潔、工程維修,在學(xué)生公寓組織實(shí)施物業(yè)管理與服務(wù)工作,對(duì)各自工作質(zhì)量,進(jìn)行巡檢、抽檢,工作不達(dá)標(biāo)準(zhǔn)責(zé)令及時(shí)整改;
7.負(fù)責(zé)配合舍務(wù)老師每日查寢工作。詳細(xì)記錄查寢過(guò)程中發(fā)現(xiàn)學(xué)生違章違紀(jì)情況,及時(shí)將問(wèn)題反饋至部長(zhǎng),部長(zhǎng)以書(shū)面報(bào)告報(bào)信息學(xué)院有關(guān)部門(mén),以實(shí)現(xiàn)學(xué)院-物業(yè)聯(lián)合強(qiáng)化管理;
8.考核所管公寓規(guī)章制度執(zhí)行情況,對(duì)違章違紀(jì)員工,說(shuō)服教育、檢查處理。對(duì)嚴(yán)重違紀(jì)者報(bào)項(xiàng)目部長(zhǎng),通報(bào)批評(píng)、經(jīng)濟(jì)處罰、調(diào)出;
9.負(fù)責(zé)辦理學(xué)院師生入住及退宿工作,按財(cái)務(wù)管理制度收取鑰匙押金、工本費(fèi),負(fù)責(zé)將所收款項(xiàng)及時(shí)報(bào)交公司財(cái)務(wù)部;
10.認(rèn)真接待各種投訴,并及時(shí)加以糾正、解決。重大投訴影響極壞,報(bào)部長(zhǎng)嚴(yán)肅查處;
11.增強(qiáng)優(yōu)質(zhì)服務(wù)觀念,實(shí)行請(qǐng)進(jìn)來(lái)、走出去、深入實(shí)際、廣泛交流、溝通,征求各方意見(jiàn),改進(jìn)工作作風(fēng),提高服務(wù)質(zhì)量,做到'師生至上,服務(wù)第一'。
第10篇 物業(yè)管理招標(biāo)一般工作程序
1.成立招標(biāo)機(jī)構(gòu):
招標(biāo)人在招標(biāo)之前要成立物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)機(jī)構(gòu)。招標(biāo)機(jī)構(gòu)可聘請(qǐng)有關(guān)部門(mén)人員和物業(yè)管理專(zhuān)家組成。 主要任務(wù)是:負(fù)責(zé)招標(biāo)的整個(gè)活動(dòng);編制招標(biāo)文件;組織開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)和商務(wù)談判;與中標(biāo)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同
2.編制招標(biāo)文件:
招標(biāo)文件包括《招標(biāo)公告》或《招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)》、《招標(biāo)書(shū)》、《投標(biāo)單》、《投標(biāo)企業(yè)資格審查表》、《投標(biāo)須知》、《招標(biāo)章程》、《招標(biāo)項(xiàng)目說(shuō)明書(shū)》、《物業(yè)服務(wù)合同》等。
3.發(fā)布招標(biāo)消息:
招標(biāo)單位可以根椐招標(biāo)方式的不同,采用不同的途徑發(fā)布招標(biāo)消息,如召開(kāi)招標(biāo)新聞發(fā)布會(huì)、公布招標(biāo)公告(廣告)或函寄招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)等。采取公開(kāi)招標(biāo)方式的,應(yīng)當(dāng)在公共媒體上公布招標(biāo)公告。
4.招標(biāo)單位的資格預(yù)審:
公開(kāi)招標(biāo)的招標(biāo)人,可以根椐招標(biāo)文件的規(guī)定對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人進(jìn)行資格預(yù)審,但招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)中載明資格預(yù)審條件和獲取資格預(yù)審文件的方法。在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人過(guò)多時(shí),可以由招標(biāo)人從中選擇不少于3家資格預(yù)審合格的招標(biāo)申請(qǐng)人。資格預(yù)審的主要內(nèi)容通常有:企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)等級(jí)證書(shū)、質(zhì)量認(rèn)證證書(shū)、財(cái)務(wù)狀況、社會(huì)信譽(yù)、人員結(jié)構(gòu)、技術(shù)裝備、有無(wú)投票保證書(shū);管理規(guī)模;以住業(yè)績(jī),已承擔(dān)的項(xiàng)目,主要負(fù)責(zé)人的經(jīng)歷和企業(yè)背景情況等證明材料。經(jīng)資格預(yù)審后,公開(kāi)始標(biāo)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書(shū),并告知獲得招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)和方法。
5.發(fā)售招標(biāo)文件及有關(guān)設(shè)計(jì)圖紙、技術(shù)資料等:
招標(biāo)人應(yīng)在招標(biāo)公告規(guī)定的時(shí)間內(nèi),向符合條件的物業(yè)管理投標(biāo)單位發(fā)售標(biāo)書(shū),并根椐實(shí)際情況,向他們提供有關(guān)設(shè)計(jì)圖紙,技術(shù)資料等,以利于投標(biāo)單位在規(guī)定的期限內(nèi)編制出符合本物業(yè)區(qū)域管理具體情況的投標(biāo)書(shū)。
6.組織投標(biāo)單位現(xiàn)場(chǎng)勘察答疑。
投標(biāo)單位在準(zhǔn)備投標(biāo)文件時(shí),可能會(huì)向招標(biāo)單位提出一些問(wèn)題,要求招標(biāo)單位給以澄清或解釋。招標(biāo)單位應(yīng)根椐具體情況,盡快安排有關(guān)工作人員,在指定的時(shí)間和地點(diǎn)召開(kāi)投標(biāo)前會(huì)議,或安排投標(biāo)單位實(shí)地勘察物業(yè)現(xiàn)場(chǎng),由招標(biāo)單位負(fù)責(zé)對(duì)投標(biāo)單位提出的問(wèn)是給予解答或澄清,解答或澄清必須以書(shū)面形式發(fā)送給所有的招標(biāo)文件收受人,招標(biāo)人對(duì)發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或修改的,應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少15日前,澄清或修改文件為招標(biāo)文件的組成部分。
7.接收和收存投標(biāo)書(shū) 。
招標(biāo)人要按招標(biāo)文件規(guī)定的時(shí)間(公開(kāi)招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目,自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止,最短不得少于20日)、地點(diǎn)接受投標(biāo)單位的投標(biāo)文件。經(jīng)審查,如認(rèn)為收到的文件各項(xiàng)手續(xù)齊全或符合招標(biāo)文件規(guī)定,應(yīng)向投標(biāo)人出具標(biāo)明簽收人和簽收日期的憑證,并妥善收存投標(biāo)文件,對(duì)于在規(guī)定的時(shí)間之外送來(lái)的投標(biāo)文件和沒(méi)有按招標(biāo)文件中的要求辦理的(如沒(méi)有提交投標(biāo)保證金),為無(wú)效的投標(biāo)文件,招標(biāo)人應(yīng)該拒收,并原封不動(dòng)地退回投標(biāo)單位。
8.組織開(kāi)標(biāo)。
招標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件中明確規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)組織開(kāi)標(biāo),開(kāi)標(biāo)時(shí)間由招標(biāo)人主持,邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加,招標(biāo)人在招標(biāo)文件中要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前收到的所有投標(biāo)文件都應(yīng)在檢查密封后當(dāng)眾給予拆封,并宣讀投標(biāo)人名稱(chēng)、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容,整個(gè)過(guò)程也可由招標(biāo)人委托的公正機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查并公正。公開(kāi)召開(kāi)的物業(yè)管理招標(biāo)、開(kāi)標(biāo)答辯會(huì),邀請(qǐng)業(yè)主代表、物業(yè)管理主管部門(mén)、公證機(jī)構(gòu)參加
9.評(píng)價(jià)和確定中標(biāo)單位。
評(píng)標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé),在保密的情況下進(jìn)行(除現(xiàn)在答辯部分外),評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的專(zhuān)家組成,成員為5人以上單數(shù),其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專(zhuān)家不得少于成員總數(shù)的三分之二。評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法,對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審和比較,并根椐標(biāo)書(shū)評(píng)分、現(xiàn)場(chǎng)答辯等情況進(jìn)行綜合評(píng)分,同時(shí)對(duì)評(píng)標(biāo)結(jié)果簽字確認(rèn)。完成評(píng)標(biāo)后,應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書(shū)面評(píng)標(biāo)報(bào)告,闡明評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)各投標(biāo)文件的評(píng)審和比較意見(jiàn),并按照招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方,推薦不超過(guò)3名有排序的合格中標(biāo)候選人,在評(píng)標(biāo)過(guò)程中也可召開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)答辯會(huì),但應(yīng)當(dāng)事先在招標(biāo)文件中說(shuō)明,并注明所占的評(píng)分比重。
招標(biāo)人按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人,當(dāng)確定中標(biāo)的中標(biāo)者放棄中標(biāo)或因不可抗力提出不能履行合同的,招標(biāo)人可以依序確定中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。
10發(fā)出中標(biāo)或未中標(biāo)通知書(shū)。
招標(biāo)人應(yīng)在投標(biāo)有效截止時(shí)限(投標(biāo)有效期在招標(biāo)文件中載明)30日前確定中標(biāo)人,發(fā)出中標(biāo)通知書(shū),同時(shí)也應(yīng)將中標(biāo)結(jié)果通知所有投標(biāo)人,并應(yīng)
返還其投標(biāo)書(shū)及投標(biāo)保證書(shū)。
11.與中標(biāo)單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
招標(biāo)方在通知投標(biāo)單位中標(biāo)時(shí),應(yīng)同時(shí)邀請(qǐng)中標(biāo)單位在一定的期限內(nèi)與招標(biāo)方簽度物業(yè)服務(wù)合同。如果中標(biāo)單位在期限內(nèi)拒不簽約,則招標(biāo)單位有權(quán)沒(méi)收該物業(yè)管理企業(yè)的投標(biāo)保證金。招標(biāo)人無(wú)正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同,給中標(biāo)人造成損失的,招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)給予賠償。
12.招標(biāo)結(jié)束。
第11篇 某某物業(yè)管理處各部門(mén)主要工作范圍
某物業(yè)管理處各部門(mén)主要工作范圍
(1)管理處經(jīng)理、副經(jīng)理:是日常工作的指揮者,同時(shí)又是監(jiān)督檢查者,各項(xiàng)指令下達(dá)后,策劃、安排和執(zhí)行機(jī)構(gòu)即開(kāi)始動(dòng)作,執(zhí)行過(guò)程中的信息通過(guò)反饋渠道回到指揮機(jī)構(gòu),供經(jīng)理、副經(jīng)理作出校正、判斷、總結(jié),在整個(gè)運(yùn)作過(guò)程中,經(jīng)理、副經(jīng)理還要從檢查、評(píng)比結(jié)果中發(fā)現(xiàn)管理中存在的問(wèn)題,并加以糾正,做到有布署、有檢查、有總結(jié),從而保證管理的有效性。
(2)綜合管理部
--按iso9000要求對(duì)文件及各項(xiàng)質(zhì)量記錄進(jìn)行管理。
--負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主(住戶(hù))進(jìn)行意見(jiàn)調(diào)查和對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析。
--對(duì)糾正和預(yù)防措施報(bào)告進(jìn)行有效驗(yàn)證。
--負(fù)責(zé)業(yè)主(住戶(hù))投訴、用戶(hù)意見(jiàn)、新聞媒體、上級(jí)主管部門(mén)信息的收集、記錄、歸納、統(tǒng)計(jì)、分析并及時(shí)傳遞,為決策者、管理人員、質(zhì)量分析提供依據(jù)。
--負(fù)責(zé)與公司各有關(guān)職能部門(mén)的信息傳遞。
--充分利用現(xiàn)代化管理手段獲得信息并整理利用。
--負(fù)責(zé)對(duì)外接待工作。
--負(fù)責(zé)處理行政、總務(wù)的管理工作。
--負(fù)責(zé)收取各項(xiàng)費(fèi)用收取與帳務(wù)公布。
--負(fù)責(zé)材料采購(gòu)、驗(yàn)收入庫(kù)、領(lǐng)料及庫(kù)房管理工作。
--負(fù)責(zé)管理處檔案資料的管理工作。
--制定社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃,豐富業(yè)主(住戶(hù))的文化生活。
--按計(jì)劃組織有業(yè)主(住戶(hù))參加的大型社區(qū)文娛、體育活動(dòng),致力營(yíng)造健康向上、個(gè)性鮮明的社區(qū)文化。
--負(fù)責(zé)開(kāi)展管理處宣傳教育工作和公益、精神文明活動(dòng)。
--負(fù)責(zé)文化設(shè)施、場(chǎng)所的管理工作。
--組織開(kāi)展便民服務(wù)。
(3)工程部
--負(fù)責(zé)工程監(jiān)督、驗(yàn)收工作。
--負(fù)責(zé)各設(shè)備系統(tǒng)的安全運(yùn)行、維護(hù),并做好運(yùn)行維護(hù)記錄。
--負(fù)責(zé)設(shè)備及設(shè)備房的清潔衛(wèi)生。
--負(fù)責(zé)處理設(shè)備設(shè)施的突發(fā)事故。
--配合供電公司、自來(lái)水公司、電話(huà)公司、有線電視臺(tái)等業(yè)務(wù)單位的維修檢查工作。
--負(fù)責(zé)對(duì)房屋建筑、設(shè)備設(shè)施的科學(xué)養(yǎng)護(hù),保證房屋完好。
--根據(jù)業(yè)主(住戶(hù))報(bào)修要求,及時(shí)進(jìn)行維修,保證質(zhì)量。
--負(fù)責(zé)監(jiān)控中心的24小時(shí)值班,發(fā)現(xiàn)異常情況迅速報(bào)告值班領(lǐng)導(dǎo)。
(4)環(huán)境管理部
--負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生。
--做好 '四害'的消殺工作與白蟻防治工作。
--負(fù)責(zé)將樓內(nèi)的垃圾清運(yùn)到中轉(zhuǎn)站并監(jiān)督環(huán)衛(wèi)部門(mén)及時(shí)清運(yùn)。
--負(fù)責(zé)所轄物業(yè)內(nèi)綠化的養(yǎng)護(hù)管理、造型與修剪。
--按iso9000質(zhì)量管理體系對(duì)綠化工作進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督。
--保證綠化設(shè)備設(shè)施完好,水源有保障。
(5)安全管理部
--負(fù)責(zé)大廈安全管理工作計(jì)劃的制訂并實(shí)施。
--負(fù)責(zé)各樓層的保衛(wèi)巡視、巡更,按巡邏路線圖和時(shí)間實(shí)行24小時(shí)巡查值班制度。
--控制來(lái)訪人員,按規(guī)定程序辦理來(lái)訪手續(xù)。
--維護(hù)大廈公共秩序。
--負(fù)責(zé)維持車(chē)輛進(jìn)出秩序,做好車(chē)輛出入記錄。
--負(fù)責(zé)制訂突發(fā)事件應(yīng)急方案及預(yù)防措施。
--協(xié)助公安、武警、派出所做好治安保衛(wèi)工作。
--負(fù)責(zé)大廈內(nèi)消防監(jiān)督管理。
--參加義務(wù)勞動(dòng)與便民服務(wù)活動(dòng)。
第12篇 某某住宅前期物業(yè)管理工作設(shè)想
某住宅前期物業(yè)管理工作設(shè)想
**物業(yè)公司從得到中標(biāo)通知起成立專(zhuān)門(mén)的工作小組(工作小組成員組成名單另附),針對(duì)'zz'的實(shí)際情況,盡快熟悉有關(guān)圖紙,從物業(yè)管理的角度對(duì)建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料、水電、保安消防、辦公通訊、環(huán)境衛(wèi)生、綠化環(huán)保、樓宇管理、配套設(shè)施提出合理化建議,定期派有關(guān)人員參加工程例會(huì),參與工程驗(yàn)收,做好各種資料的收集存檔工作。
1、物業(yè)公司提供前期物業(yè)管理的內(nèi)容
對(duì)整個(gè)物業(yè)從結(jié)構(gòu)構(gòu)造到材料選購(gòu)、裝飾、裝修、設(shè)備的安裝等以大樓使用者和管理者的角度提出建議。從實(shí)際出發(fā),對(duì)原設(shè)計(jì)中可能存在的缺項(xiàng)、漏項(xiàng)和非最優(yōu)化處理及有礙整體協(xié)調(diào)的部分,提出補(bǔ)充建議和改進(jìn)建議。對(duì)小區(qū)的配套部分,包括客戶(hù)的進(jìn)出通道和道閘等設(shè)置提出建議。
結(jié)合物業(yè)管理的實(shí)際經(jīng)驗(yàn),對(duì)'zz'小區(qū)所用的設(shè)施設(shè)備的型號(hào)、質(zhì)量、性能等提出參考意見(jiàn),并配合開(kāi)發(fā)商進(jìn)行驗(yàn)收,包括檢驗(yàn)其質(zhì)量是否符合國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求,有無(wú)質(zhì)檢合格證書(shū),配件是否齊全,安裝是否平整,是否便于維修,各種儀器、儀表是否靈活、靈敏、安全、精確,運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常,輔機(jī)和工具是否齊全等。對(duì)工程后期設(shè)備的安裝調(diào)試及隱蔽工程從物業(yè)管理角度提出意見(jiàn)和建議。從實(shí)用性的角度對(duì)智能化設(shè)計(jì)提出補(bǔ)充和修改性建議。協(xié)助業(yè)主做好驗(yàn)收和接管工作,制定驗(yàn)收表格,清點(diǎn)物品數(shù)量,檢查施工質(zhì)量。
2、配合開(kāi)發(fā)商做好樓宇銷(xiāo)售工作
物業(yè)管理服務(wù)的前期介入重要任務(wù)之一,就是配合開(kāi)發(fā)商的售樓工作,管理服務(wù)中心將按開(kāi)發(fā)商的具體要求,擬定關(guān)于接待、陪同、解釋,樣板房管理等一系列方案確保開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)不受影響和售樓工作的方便,同時(shí)讓有購(gòu)房意向的參觀者初步體會(huì)優(yōu)良物業(yè)管理服務(wù)的真諦,從而激發(fā)置業(yè)欲望。公司將遵循上述原則,為'zz'提供上佳的物業(yè)管理服務(wù),并通過(guò)矢志不渝的努力,同開(kāi)發(fā)商及全體業(yè)主一起,共創(chuàng)物業(yè)開(kāi)發(fā)和管理的佳績(jī),使該小區(qū)成為上海地區(qū)的亮點(diǎn)。
第13篇 物業(yè)管理工作內(nèi)容設(shè)定規(guī)范
物業(yè)管理工作內(nèi)容的設(shè)定
(一)日常管理工作
1.日常管理工作的內(nèi)容
(1)物業(yè)管理區(qū)的安全保衛(wèi)、清潔、綠化及消防;
(2)房屋及建筑的公共部分、機(jī)電設(shè)備、公共配套設(shè)施的維修、管理;
(3)住戶(hù)裝修管理;
(4)車(chē)輛管理;
(5)客戶(hù)檔案管理;
2、安全保衛(wèi)
(1)向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)了解物業(yè)管理區(qū)可能存在的治安問(wèn)題,制定治安案件
發(fā)生率控制標(biāo)準(zhǔn);
(2)制定物業(yè)管理區(qū)治安管理?xiàng)l例,保安員崗位職責(zé)及保安工作作業(yè)流程;
3、清潔綠化
(1)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)的房屋、公共場(chǎng)所及配套設(shè)備的特點(diǎn)、制定清潔保潔率;
(2)制定物業(yè)管理區(qū)清潔衛(wèi)主管理?xiàng)l例、保潔員崗位職責(zé)及保潔工作作業(yè)流程;
(3)制定物業(yè)管理區(qū)綠化完好率標(biāo)準(zhǔn)及綠化管理規(guī)定;
(4)明確綠化人員的管理規(guī)定、崗位職責(zé)及作業(yè)流程;
4、消防
(1)向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)了解物業(yè)管理區(qū)可能存在的消防隱患、制定消防設(shè)備、設(shè)備完善率及火災(zāi)發(fā)生控制率的標(biāo)準(zhǔn);
(2)制定物業(yè)管理區(qū)消防管理?xiàng)l例及消防工作內(nèi)容、明確責(zé)任人;
(3)制定消防設(shè)備、設(shè)備的管理、維護(hù)、使用規(guī)定及作業(yè)流程、確保消防系統(tǒng)符合國(guó)家規(guī)定要求;
5水、電設(shè)備的管理、維護(hù)
(1)了解有關(guān)水、電設(shè)備可能出現(xiàn)的問(wèn)題或存在的事故隱患,制定水、電設(shè)備的故障率、維修及時(shí)率和合格率控制標(biāo)準(zhǔn);
(2)制定水、電設(shè)備的使用和維護(hù)條例及作業(yè)流程,以保證其達(dá)到應(yīng)有的性能標(biāo)準(zhǔn);
(3)制定水、電設(shè)備維護(hù)人員的管理規(guī)定及崗位職責(zé);
6.房屋及建筑公共部分、公共配套設(shè)施的維護(hù)、管理
(1)了解物業(yè)管理區(qū)內(nèi)房屋及建筑公共部分、公共配套設(shè)施可能存在的問(wèn)題及事故隱患率,制定相應(yīng)的完好率、維修及時(shí)率及驗(yàn)收合格率指標(biāo);
(2)制定房屋及建筑公共部分、公共配套設(shè)施的使用及管理規(guī)定;
(3)制定房屋及公共配套設(shè)施維護(hù)人員的管理?xiàng)l例、崗位職責(zé)及作業(yè)流程;
(4)業(yè)主自行出租的房屋或公共配套設(shè)施,物業(yè)管理公司必須要求業(yè)主按照當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定完善相應(yīng)的手續(xù),并制定對(duì)承租人的管理規(guī)定。
7.住戶(hù)裝修管理
(1)制定住戶(hù)裝修管理規(guī)定,明確裝修范圍、時(shí)間、垃圾的處理及裝修人員的管理,完善裝修申報(bào)手續(xù);
(2)建立裝修檢查監(jiān)督制度,明確責(zé)任人,以確保房屋結(jié)構(gòu)、小區(qū)消防、
防盜安全及環(huán)境衛(wèi)生不受影響;
8.車(chē)輛管理
(1)車(chē)輛管理包括機(jī)動(dòng)車(chē)及非機(jī)動(dòng)車(chē)的管理;
(2)制定物業(yè)管理區(qū)內(nèi)車(chē)輛的進(jìn)出、停放和行駛的管理規(guī)定,明確責(zé)任
人的崗位職責(zé)及作業(yè)流程;
(3)制定停車(chē)場(chǎng)、自行車(chē)棚的完好率、維修及時(shí)率和合格率標(biāo)準(zhǔn)。
9.客戶(hù)檔案管理
(1)客戶(hù)檔案包括與客戶(hù)有關(guān)的各類(lèi)入住資料、申請(qǐng)表格、維修記錄、合同、協(xié)議、收費(fèi)記錄;
(2)建立客戶(hù)檔案的管理規(guī)定,明確責(zé)任人的崗位職責(zé)及作業(yè)流程。
(二)便民服務(wù)
.物業(yè)管理公司應(yīng)在管理區(qū)內(nèi)設(shè)立便民服務(wù),具體項(xiàng)目可根據(jù)物業(yè)管理區(qū)的特點(diǎn)及自身的實(shí)際情況而定。
1.便民服務(wù)
(1)可分為無(wú)償服務(wù)和有償服務(wù)兩類(lèi),內(nèi)容及價(jià)格應(yīng)透明化;
(2)無(wú)償服務(wù)的成本費(fèi)用從管理服務(wù)費(fèi)中支出;有嘗服務(wù)的價(jià)格應(yīng)按政府有關(guān)法規(guī)確定;
2.建立便民服務(wù)的管理程序及作業(yè)指導(dǎo)書(shū),明確責(zé)任,規(guī)范服務(wù)人員的用語(yǔ)及行為。
(三)與業(yè)主日常溝通
1.與業(yè)主的日常溝通包括以下形式和內(nèi)容:
(1)通過(guò)電話(huà)、信函、張貼公布及面對(duì)面等形式處理各項(xiàng)與客戶(hù)有關(guān)的事務(wù);
(2)通過(guò)登門(mén)或約見(jiàn)的形式,定期或不定期拜訪客戶(hù);
(3)通過(guò)組織專(zhuān)題或系列活動(dòng),開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng);
(4)應(yīng)邀參加或列席業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。
2.物業(yè)管理公司的高層管理人員應(yīng)高度重視與業(yè)主的日常溝通,保持與每一業(yè)主的良好關(guān)系。
3.如遇業(yè)主發(fā)生違背管理規(guī)定或發(fā)生其他不愉快事件時(shí),物業(yè)管理公司必須堅(jiān)持不采取任何制裁性的措施,而應(yīng)通過(guò)正面協(xié)調(diào)直至尋求法律援助。
(四)處理客戶(hù)投訴
1.物業(yè)管理公司應(yīng)遵循公司的經(jīng)營(yíng)原則,規(guī)范客戶(hù)投訴的處理流程;
(1)接到投訴時(shí),首先要假定我們的工作存在問(wèn)題;
(2)出現(xiàn)投訴,一定要及時(shí)向上反映信息;
(3)面對(duì)重大的投訴問(wèn)題,第一負(fù)責(zé)人要親自處理;
(5)在滿(mǎn)足客戶(hù)的要求時(shí),應(yīng)遵循公司的經(jīng)營(yíng)原則辦事。
2.物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)分析、總結(jié)客戶(hù)投訴的案例,并列入崗位培訓(xùn)的教材中。
(五)營(yíng)造社區(qū)文化
1.社區(qū)文化包括社區(qū)文化氛圍和社區(qū)文化活動(dòng)兩方面。社區(qū)文化活動(dòng)促進(jìn)社區(qū)文化氛圍的形成;社區(qū)文化氛圍又促使社區(qū)文化活動(dòng)層次的提高和住戶(hù)業(yè)余生活的豐富。
2.物業(yè)管理公司應(yīng)把營(yíng)造社區(qū)文化的工作列入日常工作日程并加以重視。
3.社區(qū)文化氛圍主要體現(xiàn)在以下方面:
(1)物業(yè)管理區(qū)的整體精神風(fēng)貌;
(2)家庭的生活方式;
(3)住戶(hù)的鄰居關(guān)系;
4.建立物業(yè)管理區(qū)精神文明建設(shè)公約,通過(guò)設(shè)立專(zhuān)欄或印發(fā)信函等形式廣泛宣傳,物業(yè)管理公司的各位員工應(yīng)嚴(yán)格遵守,起模范表率作用。
5.社區(qū)文化活動(dòng)有各種類(lèi)型,包括:各類(lèi)競(jìng)技、表演、旅游、購(gòu)物、培訓(xùn)班、夏令營(yíng)、節(jié)日慶?；顒?dòng)以及當(dāng)?shù)卣M織的各類(lèi)精神文明活動(dòng)。
6.開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng),物業(yè)管理公司應(yīng):
(1)分析住戶(hù)的構(gòu)成,充分了解住戶(hù)的需求;
(2)針對(duì)不同的層面,制定各類(lèi)社區(qū)文化活動(dòng)方案及經(jīng)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)業(yè)主委員會(huì)通過(guò);
(3)提高并逐步改善活動(dòng)場(chǎng)地。
第14篇 某物業(yè)項(xiàng)目業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)管理辦法
(20**年*月*日業(yè)委會(huì)會(huì)議通過(guò))
第一條 根據(jù)《北京**業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》第二十五條規(guī)定制定本辦法。
第二條 本辦法規(guī)定的工作經(jīng)費(fèi)包括按照《物業(yè)服務(wù)合同》規(guī)定由物業(yè)公司提交給業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的費(fèi)用、業(yè)主共有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得、業(yè)主捐贈(zèng)等。
第三條 工作經(jīng)費(fèi)按照業(yè)主大會(huì)通過(guò)的《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)年度預(yù)算》執(zhí)行。
第四條 工作經(jīng)費(fèi)用于與**業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作有關(guān)的經(jīng)費(fèi)開(kāi)支,包括業(yè)主委員會(huì)(含籌備階段)辦公經(jīng)費(fèi)、業(yè)主委員會(huì)委員工作補(bǔ)貼、聘用人員工資保險(xiǎn)、業(yè)主大會(huì)會(huì)議開(kāi)支、組織業(yè)主活動(dòng)開(kāi)支、代管會(huì)計(jì)事務(wù)所報(bào)酬、律師費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、網(wǎng)站開(kāi)發(fā)和托管運(yùn)營(yíng)費(fèi),經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)的其他開(kāi)支。
第五條 會(huì)計(jì)外聘,出納由業(yè)主委員會(huì)委員擔(dān)任。
第六條 工作經(jīng)費(fèi)報(bào)銷(xiāo)時(shí),經(jīng)辦人須填寫(xiě)報(bào)銷(xiāo)單,報(bào)業(yè)主委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)審核、業(yè)主委員會(huì)主任簽批,方可交出納核報(bào)。業(yè)主委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)或主任為經(jīng)辦人時(shí),須報(bào)常務(wù)副主任或其他副主任簽批。金額超過(guò)兩千元的開(kāi)支,開(kāi)支項(xiàng)目須事先列入業(yè)委會(huì)會(huì)議議題,超過(guò)半數(shù)的業(yè)主委員會(huì)委員同意,秘書(shū)長(zhǎng)和主任才能簽批,承辦人可交出納報(bào)銷(xiāo)。
第七條 工作經(jīng)費(fèi)預(yù)借申領(lǐng)時(shí),經(jīng)辦人須填寫(xiě)申請(qǐng)單,報(bào)業(yè)主委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)審核、業(yè)主委員會(huì)主任簽批,方可交出納領(lǐng)用。業(yè)主委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)或主任為經(jīng)辦人時(shí),須報(bào)常務(wù)副主任或其他副主任簽批。金額超過(guò)兩千元的開(kāi)支,開(kāi)支項(xiàng)目須事先列入業(yè)委會(huì)會(huì)議議題,超過(guò)半數(shù)的業(yè)主委員會(huì)委員同意,秘書(shū)長(zhǎng)和主任才能簽批,承辦人可從出納領(lǐng)用。預(yù)借經(jīng)費(fèi),必須在開(kāi)支后一個(gè)月內(nèi)銷(xiāo)賬。
第八條 業(yè)主委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)在每月一次的業(yè)主委員會(huì)委員通報(bào)一次工作經(jīng)費(fèi)使用情況,接受全體委員的日常監(jiān)督。每位委員均有權(quán)查看工作經(jīng)費(fèi)開(kāi)支賬簿,財(cái)務(wù)人員不得以任何理由加以拒絕。
第九條 業(yè)主委員會(huì)每半年須向全體業(yè)主公布一次工作經(jīng)費(fèi)使用情況,接受業(yè)主監(jiān)督。
第十條 業(yè)主委員會(huì)換屆時(shí),由新一屆業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)或人員對(duì)上一屆業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)使用情況進(jìn)行審計(jì),審計(jì)完畢后,方可進(jìn)行財(cái)務(wù)交接。
第十條 本辦法的修改、補(bǔ)充、解釋須經(jīng)主委員會(huì)會(huì)議全體委員三分之二同意,并按照《議事規(guī)則》第二十六條公示。
第十一條 本辦法經(jīng)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議三分之二委員同意通過(guò),按照《議事規(guī)則》第二十六條公示后生效。
第15篇 物業(yè)管理員外勤崗位工作職責(zé)
崗位名稱(chēng):物業(yè)管理員(外勤)
主要職責(zé)及權(quán)限:
1、為業(yè)主及時(shí)、準(zhǔn)確的辦理入伙手續(xù)。
2、對(duì)項(xiàng)目范圍每天至少兩次巡視,對(duì)裝修戶(hù)的衛(wèi)生、安全、文明施工、用電范圍等進(jìn)行督促檢查,檢查項(xiàng)目道路、綠化、樓宇內(nèi)外環(huán)境,發(fā)現(xiàn)違章和不文明行為及時(shí)制止。
3、熱情接待業(yè)主,及時(shí)處理業(yè)主要求和報(bào)修的項(xiàng)目,如無(wú)法及時(shí)解決,需向上級(jí)匯報(bào),并向業(yè)主及時(shí)做出解釋。
4、統(tǒng)計(jì)水、電、煤氣表讀數(shù),計(jì)算收費(fèi),發(fā)出收費(fèi)通知,并按時(shí)收繳。
5、負(fù)責(zé)分發(fā)業(yè)主信件和各類(lèi)通知等。
6、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。
第16篇 物業(yè)精細(xì)化管理--維修講解記錄工作精細(xì)化
物業(yè)精細(xì)化管理--維修講解及記錄工作要精細(xì)化
一、維修程序
寫(xiě)字樓內(nèi)一業(yè)主入駐不久,辦公室里的小套間門(mén)鎖不能開(kāi)關(guān)了,于是給管理處打電話(huà),要求趕快檢查維修。維修人員立即趕到,熟練地將鎖芯拆掉,換了新的安上。鑰匙一開(kāi)一試,門(mén)鎖正常,故障排除了,于是給業(yè)主開(kāi)了單據(jù)收取維修費(fèi)用。不料業(yè)主堅(jiān)決不付,認(rèn)為維修人員未經(jīng)檢查測(cè)試,怎么就確認(rèn)是這個(gè)鎖芯的故障呢定然是寫(xiě)字樓內(nèi)這種故障太多了,由此說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司選用的門(mén)鎖以次充好,應(yīng)該由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司支付這筆費(fèi)用。維修人員拿著管理處近期的維修記錄,請(qǐng)業(yè)主查看,證明寫(xiě)字樓內(nèi)出現(xiàn)此類(lèi)故障并不像業(yè)主所說(shuō),業(yè)主這才解除疑慮交了維修費(fèi)用。
精細(xì)化操作建議:
1、首先向業(yè)主講明故障原因、維修方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),經(jīng)業(yè)主同意后再進(jìn)行維修;
2、每次維修結(jié)束要做好工作記錄,以便關(guān)鍵時(shí)刻能派上用場(chǎng);
3、物業(yè)管理服務(wù)工作要講究時(shí)效,如果事先將工作做細(xì),則事后會(huì)規(guī)避諸多麻煩,同時(shí)也會(huì)取得客戶(hù)的信賴(lài)和認(rèn)可。
二、維修方式
某日一業(yè)主投訴所住單元樓道內(nèi)的聲控照明燈多處有不亮或長(zhǎng)明現(xiàn)象,管理處隨即通知了地產(chǎn)公司進(jìn)行更換和修復(fù)。因施工人員緊張,四天以后才能修復(fù)。又因該小區(qū)二期工程未竣工,地產(chǎn)施工人員通過(guò)管理處的協(xié)調(diào),同意盡快在兩天后處理此事,管理處安排維修人員。兩天內(nèi),對(duì)長(zhǎng)明燈白天將電源斷掉,天黑前再將電源連接上。
精細(xì)化操作建議:
1、暴露的照明燈電源在修復(fù)之前。其附近一定要有警示標(biāo)識(shí),必要時(shí)應(yīng)有保護(hù)措施。以文字形式告知業(yè)主,嚴(yán)防有觸電或漏電現(xiàn)象。
2、加強(qiáng)巡視檢查次數(shù),提高工作質(zhì)量。
