第1篇 某某物業(yè)管理公司企業(yè)理念
某物業(yè)管理公司企業(yè)理念
1.企業(yè)宗旨:
依法管理,業(yè)主至上,五心營造溫馨家園
2.企業(yè)精神:
敬業(yè)修德高效創(chuàng)優(yōu) 誠信進(jìn)取
3.工作態(tài)度:
主動熱情周到細(xì)致
4.服務(wù)準(zhǔn)則:
用我們的真心、熱心、愛心、細(xì)心、精心為業(yè)主提供五心服務(wù)
5.企業(yè)管理理念:
5.1什么叫做不簡單能夠把簡單的事情天天做好,就是不簡單;什么叫做不容易大家公認(rèn)的、非常容易的事情。非常認(rèn)真地做好它,就是不容易。
5.2 領(lǐng)導(dǎo)與管理不是耍威享福,而是引導(dǎo)與勸戒,更是支持與服務(wù)。
5.3 兼聽則明,偏信則暗。
5.4 上級不引導(dǎo),下級無目標(biāo)。
5.5要求下級做到的,自己要先做到。
5.6 誰砸企業(yè)的牌子,企業(yè)就砸誰的飯碗。
5.7 獎勵20%的優(yōu)秀者,鼓勵70%的普通者,淘汰10%的落后者。
6.員工修養(yǎng)理念:
6.1 勿以惡小而為之,勿以善小而不為。
6.2 天下大事,必做于細(xì);天下難事,必做于易。
6.3 決不內(nèi)耗。
6.4 無成見地對待團(tuán)隊(duì)中的每一位同事。
6.5 成就企業(yè),成就自己。
6.6 每日學(xué)習(xí),每日進(jìn)步。
7.企業(yè)服務(wù)理念:
7.1 我們所有的工作就是把客戶的不滿消除到零。
7.2 客戶對同一事件的投訴最多只能一次。
7.3 迅速反應(yīng),馬上行動。
7.4 不要計(jì)較客戶的態(tài)度如何,你需要做的就是把服務(wù)做到位,記住,這就是你的工作。
7.5 永遠(yuǎn)不要與客戶爭辯。
7.6 始終保持耐心,始終保持微笑。
7.7服務(wù)機(jī)制與服務(wù)理念創(chuàng)造企業(yè)最核心競爭力。
7.8 企業(yè)的每一位員工都是企業(yè)的形象代言人,每一個人的一舉一動都代表著公司形象。
7.9 客戶的事,既使是一件小事,也比其它任何事都重要,甚至是領(lǐng)導(dǎo)的事。
7.10客戶的關(guān)切是我們工作的重中之重。
7.11客戶服務(wù)無小事。
7.12專精創(chuàng)造卓越。
7.13有缺陷的服務(wù)等于無效服務(wù)。
7.14將投訴做成驚喜。
7.15日清日審。
業(yè)主的報(bào)修、投訴、求助事項(xiàng)每天都要清理匯總,檢查是否都已經(jīng)按要求的時限及時處理,是否有遺漏,由于工程復(fù)雜程度及難度因素沒有處理完畢的,要日日跟蹤,及時給業(yè)主回復(fù)處理的進(jìn)展情況。
8.企業(yè)愿景:
8.1 做本地最好的物業(yè)企業(yè),永遠(yuǎn)領(lǐng)先對手一步。
8.2 危機(jī)感不但是企業(yè)發(fā)展的動力,也是個人成長的動力。
8.3 學(xué)則逆水行舟,不進(jìn)則退;企業(yè)不發(fā)展就是退步。
第2篇 物業(yè)iso9000社區(qū)文化活動管理程序
公 司 程 序 文 件版號: a
修改號: 0
ej-qp4.12社區(qū)文化活動頁碼: 1/3
1.目的:
增進(jìn)住戶與住戶之間、住戶與物業(yè)職工之間的友誼,活躍生活氣氛,使住戶更好地了解、支持公司的物業(yè)管理工作。
2.適用范圍:
適用于各部門配合綜合辦公室組織住戶開展社區(qū)文化建設(shè)工作。
3.引用文件:
3.1質(zhì)量手冊第4.9章
3.2 iso9002標(biāo)準(zhǔn)第4.9章
4.職責(zé):
4.1綜合辦公室每年組織小區(qū)活動不少于一次,并制定《社區(qū)文化活動工作計(jì)劃》。
4.2承辦部門根據(jù)《社區(qū)文化活動工作計(jì)劃》,承辦本部門負(fù)責(zé)實(shí)施的社區(qū)文化活動工作。
4.3管理者副代表檢查、督促社區(qū)文化活動的實(shí)施過程。
5.工作程序:
5.1制訂計(jì)劃:
5.1.1綜合辦公室主任與小區(qū)家委會根據(jù)社會熱點(diǎn)和住戶關(guān)心的話題,每年度組織小區(qū)活動不少于一次,活動前制定《社區(qū)文化活動工作計(jì)劃》(以下簡稱計(jì)劃)。
5.1.2承辦部門根據(jù)活動計(jì)劃,討論計(jì)劃可行性,并提交《社區(qū)文化活動可行性報(bào)告》,并修改計(jì)劃。
5.1.3綜合辦公室主任匯集《社區(qū)文化活動可行性報(bào)告》和修改后的計(jì)劃,提交公司副總經(jīng)理審批,批準(zhǔn)后方可實(shí)施。
5.2實(shí)施計(jì)劃:
5.2.1各部門根據(jù)審批后的計(jì)劃,制定本部門所承辦《社區(qū)文化活動實(shí)施安排》,報(bào)管理者副代表審批。
5.2.2活動開展前兩周,物業(yè)管理員做好活動內(nèi)容的宣傳工作;家委會做好參加活動住戶的報(bào)名工作;承辦部門做好活動所需器材、錢、物的準(zhǔn)備工作和活動現(xiàn)場布置工作。
5.2.3活動開始前兩小時,承辦部門負(fù)責(zé)人根據(jù)《社區(qū)文化活動實(shí)施安排》安排、檢查各工作人員到位情況,所需設(shè)備安置情況。
5.2.4活動開展中,承辦部門負(fù)責(zé)人協(xié)調(diào)各活動點(diǎn)的工作,遇到特殊情況及時處理。
5.2.5活動開展后,承辦部門組織住戶有序撤離,保安服務(wù)部負(fù)責(zé)現(xiàn)場清理工作。
5.2.6承辦部門做好社區(qū)文化活動的文字、照片、音像的記錄工作。
5.3活動總結(jié):
5.3.1活動結(jié)束的兩日內(nèi),由管理者副代表召開本次活動總結(jié)會,各部門負(fù)責(zé)人、家委會主任、住戶代表參加。
5.3.2承辦部門主任根據(jù)本次活動計(jì)劃、記錄,做好總結(jié)。
5.3.3各部門負(fù)責(zé)人討論總結(jié)內(nèi)容,提出應(yīng)注意事項(xiàng)和應(yīng)改進(jìn)方面,記入《社區(qū)文化活動總結(jié)表》。
5.3.4管理者代表在總結(jié)表簽署意見后,由綜合辦公室歸檔收存。本次活動結(jié)束。
5.4社區(qū)文化建設(shè)的常規(guī)設(shè)置:
5.4.1建立《需重點(diǎn)照顧居民情況表》,隨時為他們提供各種服務(wù)。
5.4.2遇國家法定節(jié)日,按照《社區(qū)文化建設(shè)常規(guī)設(shè)置表》安排各項(xiàng)活動,不執(zhí)行本程序,只填寫《社區(qū)文化活動記錄表》。
5.4.3發(fā)生在小區(qū)的大事做好記錄。
6.支持性文件與質(zhì)量記錄:
6.1《社區(qū)文化活動工作計(jì)劃》 ej-qr-qp4.12-01
6.2《社區(qū)文化活動可行性報(bào)告》 ej-qr-qp4.12-02
6.3《社區(qū)文化活動實(shí)施安排》 ej-qr-qp4.12-03
6.4《社區(qū)文化活動記錄表》 ej-qr-qp4.12-04
6.5《社區(qū)文化活動總結(jié)表》 ej-qr-qp4.12-05
6.10《大事記錄表》ej-qr-qp4.12-06
6.7《需重點(diǎn)照顧居民情況表》 ej-qr-qp4.12-07
6
.8《提供為重點(diǎn)照顧居民服務(wù)記錄表》ej-qr-qp4.12-08
第3篇 某物業(yè)管理公司文件編號規(guī)則
物業(yè)管理公司文件編號規(guī)則
1.0質(zhì)量環(huán)境手冊代碼:zl
2.0部門代碼
2.1客戶服務(wù)中心代碼:01
2.2綜合事務(wù)部代碼:02
2.3工程技術(shù)部代碼:03
2.4環(huán)境管理部代碼:04
2.5護(hù)衛(wèi)服務(wù)部 代碼:05
2.6財(cái)務(wù)稽核部代碼:06
3.0質(zhì)量環(huán)境手冊 yshz-zl-××
yshz-表示公司名稱縮寫,zl-質(zhì)量環(huán)境手冊縮寫,××-標(biāo)準(zhǔn)條款號。
3.1程序文件yshz-c*-□□-××
yshz-表示公司名稱縮寫,c*-程序文件縮寫,□□-部門代碼,××-流水號。
3.2作業(yè)指導(dǎo)書 yshz-zy-□□-××
yshz-表示公司名稱縮寫,zy-作業(yè)指導(dǎo)書縮寫,□□-部門代碼,××-流水號。
3.3記錄 yshz-jl-□□-××
yshz-表示公司名稱縮寫,jl-記錄縮寫,□□-部門代碼,××-流水號。
3.4外來文件 yshz-wl-××
yshz-表示公司名稱縮寫,wl-外來文件縮寫,××-流水號。
3.5圖紙 yshz-tz-□□-××
yshz-表示公司名稱縮寫,tz-圖紙縮寫,□□-圖紙類別代碼,××-流水號。
其中類別代碼為:
dq--電氣 js--給排水 tj--土建
*f--消防kt--空調(diào)、暖通 yl--園林
編制: 審核: 批準(zhǔn): 日期:
第4篇 某公司物業(yè)管理模式
科信物業(yè)管理模式
本小區(qū)前期物業(yè)管理由科信物業(yè)管理公司承擔(dān)。聘請**物業(yè)管理有限公司做為物業(yè)管理顧問,全面指導(dǎo)本小區(qū)的物業(yè)管理工作。
科信物業(yè)在'嚴(yán)格苛求、精益求精'的管理理念之下,在2006年獲得了iso9000質(zhì)量保證體系,并在此基礎(chǔ)上創(chuàng)新、完善,形成了特有的科信物業(yè)管理模式:
(一)自我約束機(jī)制
科信物業(yè)的管理精神與服務(wù)質(zhì)量精神的深入宣傳貫徹,已在廣大員工中普遍形成了'自覺自律'的意識,'嚴(yán)格苛求、精益求精'是科信物業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的重要前提。
(二)檢查監(jiān)督體系
嚴(yán)密而科學(xué)的檢查監(jiān)督體系是確保優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基本保證?？菩盼飿I(yè)在幾年的不斷摸索中,已經(jīng)形成了一套獨(dú)具特色、卓有成效的檢查監(jiān)督體系。
(三)標(biāo)準(zhǔn)化管理模式
科信物業(yè)的管理運(yùn)作和服務(wù)嚴(yán)格遵循iso9001:2000國際質(zhì)量管理體系的要求,并得到了有效的實(shí)施,從人員素質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量、效率、提供手段、細(xì)致程度、完整性等六個方面保證了科信物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的高標(biāo)準(zhǔn)。
(四)專業(yè)化運(yùn)作模式
對于項(xiàng)目的專業(yè)性和技術(shù)性較強(qiáng)的管理服務(wù),都由科信物業(yè)結(jié)合社會力量提供專業(yè)服務(wù)和專業(yè)合作,以降低成本,提高效率,確保服務(wù)質(zhì)量。
(五)考核激勵機(jī)制
大力推行考核激勵機(jī)制,努力形成了一個'千斤重?fù)?dān)大家挑,人人肩上有指標(biāo)'的工作局面,真正體現(xiàn)在什么崗拿什么錢,以貢獻(xiàn)的大小來確定報(bào)酬的高低,真正實(shí)現(xiàn)了'風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān),利益共享'的考核激勵目標(biāo)。
(六)信息反饋機(jī)制
科信物業(yè)在標(biāo)準(zhǔn)化管理運(yùn)作的基礎(chǔ)上建立了信息反饋制度,以持續(xù)提高管理質(zhì)量和服務(wù)水平。
第5篇 永安物業(yè)管理公司經(jīng)營理念內(nèi)容
永安物業(yè)管理公司經(jīng)營理念:
中等收費(fèi)、高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù):公司承諾在整個行業(yè)中保持中等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),絕不低價(jià)的惡性競爭,也不追求高標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi),保持合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);把更多的實(shí)惠讓給客戶,讓客戶物有所值;為客戶提供高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù),讓客戶滿意是我們的追求。
以質(zhì)量立足市場:以高標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量服務(wù)立足市場,并不斷的超越市場服務(wù),使九洲物業(yè)獲得市場的認(rèn)同。
以品牌延續(xù)市場:要做就要做好,要做就要做精,并樹立良好的市場口碑和“一諾千金”的社會信譽(yù)。
企業(yè)管理理念:
用人理念:人盡其材,職以能分。
市場理念:市場就是我們的立足點(diǎn),沒有市場,其他一切都無從談起。
品位理念:品牌是客戶用心托起來的。
崗位理念:
對自己工作目標(biāo)要求的高低與自己對企業(yè)的忠誠度成正比。
“想干與不想干”是“德”的問題;“會干與不會干”是“才”的問題;“能干與不能干”是“創(chuàng)新”的問題。
面對業(yè)主的一線員工表現(xiàn)如何,決定了企業(yè)在市場中的成敗。
服務(wù)理念:
親情服務(wù):物業(yè)管理不是無所不能,但要竭盡所能;
到位服務(wù):想業(yè)主未想之前,做業(yè)主未做之前;
細(xì)微服務(wù):物業(yè)管理無小事;
員工座右銘:
將小事做成精品。
將細(xì)節(jié)做到極至。
將投訴做成驚喜。
時刻提醒:
天天做小事,件件非小事。
干部不引導(dǎo),員工無目標(biāo)。
投入業(yè)主的需求,才產(chǎn)出業(yè)。
第6篇 某物業(yè)治安管理記錄
物業(yè)治安管理記錄
1.任何有關(guān)管理工作的記錄,或公司指示文件記錄,必須妥為保存。
2.上述記錄必須要有系統(tǒng)方式處理,如以日期、地區(qū)、事故類型、編號分類等方式。
3.物業(yè)主管必須確保上述記錄完整及準(zhǔn)確。
4.公司不會容許任何職員疏忽處理及保存物業(yè)之記錄。
5.特別事件報(bào)告
如意外、偷竊、搶劫、火警或其他特別事件等。
i.凡物業(yè)范圍內(nèi)發(fā)生任何意外事件,如偷竊、打劫、火警或其他告別事件,管理職員應(yīng)立即通知上司處理。
ii.照顧傷者,而擁有救傷資格之職員,在救護(hù)人員未到時應(yīng)對僵者施以急救。
iii.在事件發(fā)生時,所有職員應(yīng)遵照大廈主管或在場最高級職員之指示去處理,或遵照上司的指示。
iv.各管理主管應(yīng)于事件后盡快向上提交報(bào)告。
v.管理員工在未得到公司之同意下,不得將事件資料提供予任何人士或傳媒。
第7篇 物業(yè)公司綜合管理部主任職務(wù)說明書
物業(yè)公司綜合管理部主任職務(wù)說明書(樣板)
職位名稱:主任
所屬部門:管理處
定員:1人
直接上級職務(wù):財(cái)務(wù)副總經(jīng)理
直接下級職務(wù):副主任、主任助理
所轄人員:全體員工
職位代碼:工資等級:
工作分析人員:z 工作分析日期:20**-3-20批準(zhǔn)人:
工作說明
工作概述
綜合管理本部門行政和客戶服務(wù)工作,協(xié)調(diào)所屬各部門的關(guān)系;編制部門工作計(jì)劃嚴(yán)格執(zhí)行公司各種計(jì)劃、方案和規(guī)章制度;參與績效目標(biāo)的分解與制定,并對部門績效目標(biāo)承擔(dān)首要責(zé)任;主持本部門各種計(jì)劃、活動和規(guī)章制度的編制并監(jiān)督實(shí)施;同時負(fù)有管理、指導(dǎo)和培訓(xùn)下屬員工責(zé)任。
工作職責(zé)
1、組織、調(diào)動、激勵本部門員工執(zhí)行公司各種計(jì)劃、方案和規(guī)章制度并報(bào)告工作;
2、參與績效目標(biāo)的分解與制定,并對部門績效目標(biāo)承擔(dān)首要責(zé)任,按公司要求在本部門實(shí)施績效管理活動,持續(xù)提高部門與員工工作績效;
3、主持編制管理處各種工作計(jì)劃、方案與規(guī)章制度并監(jiān)督實(shí)施和進(jìn)行評估;
4、綜合管理本部門行政事務(wù),指揮、安排、監(jiān)控本部門各項(xiàng)日常管理工作,協(xié)調(diào)所屬各部門及員工的工作關(guān)系;
5、與客戶保持密切聯(lián)系,采取措施持續(xù)提高客戶滿意度和部門間滿意度;
6、指導(dǎo)、培訓(xùn)、激勵下屬員工,幫助實(shí)現(xiàn)員工個人職業(yè)生涯規(guī)劃,持續(xù)提高員工滿意度;
7、貫徹三體系方針與要求,保持并持續(xù)提高經(jīng)營管理質(zhì)量和客戶服務(wù)質(zhì)量;
8、貫徹終身學(xué)習(xí)理念,持續(xù)提升自身專業(yè)水平、管理水平和領(lǐng)導(dǎo)水平;
9、完成上級安排的其他工作或任務(wù)。
應(yīng)負(fù)責(zé)任影響性質(zhì):直接影響管理處日常工作的正常運(yùn)作、影響公司的形象、管理水平以及公司經(jīng)營指標(biāo)的達(dá)成。
影響范圍:公司及管理處
職務(wù)權(quán)限自主事項(xiàng):依據(jù)相關(guān)的物業(yè)管理法規(guī)、政策及公司的各項(xiàng)制度處理管理處的日常事務(wù)。
請示事項(xiàng):業(yè)主重大投訴及計(jì)劃實(shí)施方案須按規(guī)定報(bào)上級領(lǐng)導(dǎo)審批。
任職規(guī)范
(一)生理要求1、年齡:不限 2、性別:不限
3、身高:不限4、體重:與身高成正常比例,在合理范圍內(nèi)就可
5、聽力:正常 6、視力:矯正視力正常
7、健康狀況:無殘疾,無傳染病8、外貌:無畸形,出眾更佳
9、聲音:普通話發(fā)音標(biāo)準(zhǔn),語音和語速正常
(二)知識與技能要求1、學(xué)歷要求:大專及以上學(xué)歷
2、專業(yè)要求:管理類專業(yè),物業(yè)管理專業(yè)更佳
3、工作經(jīng)驗(yàn):專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)三年以上,或同等職位工作經(jīng)驗(yàn)兩年以上
4、職業(yè)資格/職稱:初級以上職稱,有物業(yè)管理部門經(jīng)理崗位證書
5、計(jì)算機(jī)技能:熟練使用windows、office系列辦公軟件
(三)特殊技能要求素質(zhì)特點(diǎn):1、成就需求為主導(dǎo);2、權(quán)力需求為主導(dǎo);3、親和需求為主導(dǎo)。
職務(wù)核心能力:組織能力、協(xié)調(diào)能力
職務(wù)能力級別:1、信息處理能力級別5級
2、人員管理能力級別5級
3、工具操作能力級別2級
(四)其他要求
1、能隨時出差
2、能服從公司內(nèi)部崗位或職位調(diào)配
第8篇 物業(yè)管理師備考:不同類型物業(yè)管理公共關(guān)系
不同類型物業(yè)管理公共關(guān)系(6課時)
[內(nèi)容提要]
本章分別介紹住宅小區(qū),寫字樓,商業(yè)場所,酒店公寓和工業(yè)物業(yè)公共關(guān)系的特點(diǎn),要求和內(nèi)容.
[學(xué)習(xí)目標(biāo)]
通過本章學(xué)習(xí),應(yīng)達(dá)到以下目標(biāo):
素質(zhì)目標(biāo):培養(yǎng)分析公共關(guān)系信息和物業(yè)管理公共關(guān)系創(chuàng)意的素質(zhì).
知識目標(biāo):掌握不同類型物業(yè)管理公共關(guān)系的特點(diǎn)和內(nèi)容.
能力目標(biāo):培養(yǎng)觀察事物,分析問題和公共關(guān)系的創(chuàng)新能力.
技能目標(biāo):培養(yǎng)公共關(guān)系調(diào)查技能.
[學(xué)習(xí)建議]
物業(yè)是指已建成并具有使用功能和經(jīng)濟(jì)效用的各類供居住和非居住的屋宇及與之相配套的設(shè)備,市政,公用設(shè)施,屋宇所在的 建筑地塊與附屬的場地,庭院.物業(yè)根據(jù)其用途可分為:住宅,寫字樓,商場,酒店旅館,工業(yè)廠房等等.
物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人或使用人的委托,運(yùn)用現(xiàn)代管理與服務(wù)技術(shù),按照委托管理合同,對已投入使用的各類物業(yè)實(shí)施企業(yè)化,社會化,專業(yè)化,規(guī)范化的管理,為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供高效,周到的服務(wù),創(chuàng)造安全方便的居住和工 作環(huán)境,提高物業(yè)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值.
公共關(guān)系是社會組織有目的地運(yùn)用傳播手段,實(shí)現(xiàn)與公眾的雙向溝通,建立良好信譽(yù)與形象的一種管理活動.其主要目標(biāo)是建立社會組織與公眾相互了解和相互合作的良好關(guān)系,確立組織的整體形象,以提高組織在公眾心目中的知名度,信任度和美譽(yù)度,建立廣泛的公眾市場,促進(jìn)組織不斷向前發(fā)展,并與公眾獲得共同的利益.
5.1 住宅小區(qū)的物業(yè)管理公共關(guān)系
5.1.1 住宅小區(qū)概述
1)住宅小區(qū)的概念
備考資料下載:物業(yè)管理師備考-不同類型物業(yè)管理公共關(guān)系
第9篇 物業(yè)管理人事管理技巧及范例精解3
物業(yè)管理的勞動人事管理技巧及范例精解(3)
第三節(jié) 員工培訓(xùn)技巧與員工檔案管理辦法
一、培訓(xùn)工作的必要性、內(nèi)容與任務(wù)
人力資源培訓(xùn)與開發(fā)是重要的,在具體操作中又是復(fù)雜的。它包含了一系列過程,牽涉到時間、金錢、人員的投入,必須精心設(shè)計(jì)和組織。我們把它稱為一個系統(tǒng),使培訓(xùn)、開發(fā)與組織目標(biāo)緊密相連。同時其中每一環(huán)節(jié)都能實(shí)現(xiàn)員工個人、工作及企業(yè)三方面的優(yōu)化。人力資源培訓(xùn)與開發(fā)系統(tǒng)包括三大塊內(nèi)容:一是確定培訓(xùn)需要,設(shè)置目標(biāo)并擬定計(jì)劃;二是執(zhí)行階段,即施行培訓(xùn)和開發(fā)的各個項(xiàng)目;三是對培訓(xùn)開發(fā)工作進(jìn)行總結(jié)和評估。
(一)物業(yè)人員培訓(xùn)的必要性
1.人員素質(zhì)不高
目前我國城市相當(dāng)一部分物業(yè)管理人員是由房管單位或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)移過來的,專業(yè)知識欠缺,服務(wù)意識不強(qiáng),必須進(jìn)行必要的專業(yè)培訓(xùn)和學(xué)習(xí),掌握物業(yè)管理工作所必需的市場經(jīng)濟(jì)、城市規(guī)劃、建筑、公關(guān)、法律等方面的知識,提高物業(yè)管理人員的整體素質(zhì),逐步實(shí)現(xiàn)經(jīng)過專門培訓(xùn),通過專門機(jī)構(gòu)的考試,并取得資格證書的物業(yè)管理人員從事物業(yè)管理工作。
2.素質(zhì)轉(zhuǎn)化太慢
目前,我國物業(yè)正面臨著傳統(tǒng)管理向現(xiàn)代管理的轉(zhuǎn)變,由于現(xiàn)代物業(yè)管理與傳統(tǒng)管理的區(qū)別(見下表),因而許多物業(yè)管理人員不能適應(yīng)現(xiàn)代物業(yè)管理的需要,急需進(jìn)行培訓(xùn)。(表2-1)
表2-1傳統(tǒng)與現(xiàn)代物業(yè)管理區(qū)別
傳統(tǒng)房產(chǎn)管理市場化物業(yè)管理
產(chǎn)業(yè)(物業(yè))歸屬公有(國有)業(yè)主所有
管理者政府房管部門專業(yè)物業(yè)管理
管理人員政府委派的人員公開聘用專業(yè)人員
管理手段行政手段法律、經(jīng)濟(jì)手段
管理范圍僅限于使用服務(wù)、維修廣泛而深入
服務(wù)收費(fèi)多為無償有償服務(wù)與無償服務(wù)結(jié)合
管理費(fèi)來源政府或單位劃撥使用者(業(yè)主支付)
費(fèi)用狀況嚴(yán)重不足收支有余
管理效果物業(yè)壽命縮短,損壞嚴(yán)重,社會財(cái)富浪費(fèi)延長物業(yè)壽命,保值升值維護(hù)良好秩序
用戶態(tài)度無可奈何認(rèn)為合理而支持
3.物業(yè)管理人才缺乏
迄今為止從事物業(yè)管理的人員僅10萬余人,其中物業(yè)管理發(fā)展較早的深圳就有4萬余人,充分說明物業(yè)管理人才缺乏,特別是在內(nèi)地的廣大地區(qū)和城市,顯得更為突出。而目前從事物業(yè)管理的人員中,具有大中專以上文化程度的管理人員所占比例很少,大量的物業(yè)管理人員只具備高中文化程度,缺乏必要的文化知識和專業(yè)技能,尚未進(jìn)行過必要的技術(shù)培訓(xùn),專業(yè)水平普遍不高。很多管理人員只能做一些諸如收費(fèi)等簡單勞動。而從事住宅小區(qū)安全管理的保安人員更是缺乏嚴(yán)格的系統(tǒng)的訓(xùn)練,漏洞不少,常給壞人以可乘之機(jī),有的甚至里外勾結(jié),進(jìn)行盜竊、行兇等違法犯罪活動,使業(yè)主入住無安全感,無法保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益不受侵犯。
然而,目前對物業(yè)管理人員素質(zhì)低下,管理水平不高的狀況尚未得到充分重視,物業(yè)管理人才的培養(yǎng)工作還很欠缺。據(jù)了解,目前相當(dāng)一部分大專院校的房地產(chǎn)專業(yè)尚未開設(shè)物業(yè)管理課程,而物業(yè)管理的職業(yè)培訓(xùn)也很缺乏,全國性的物業(yè)管理人員培訓(xùn)僅在深圳舉辦過兩次,很多地方和城市還沒有制定物業(yè)管理人才培訓(xùn)計(jì)劃和舉辦過物業(yè)管理人員培訓(xùn)班。致使物業(yè)管理合格人才缺乏,管理水平低下的狀況無法得到改善。
(二)員工參加各類專業(yè)培訓(xùn)和業(yè)余學(xué)習(xí)的規(guī)定
1.員工參加各類專業(yè)培訓(xùn)和業(yè)務(wù)進(jìn)修,必須符合以下條件:
(1)專業(yè)對口,確因工作需要;
(2)部門同意或推薦,經(jīng)人事部審批。
2.凡為達(dá)到某種學(xué)歷報(bào)考各類業(yè)余院校及電大、函大的員工,其學(xué)費(fèi)一律自理,單位亦不提供學(xué)習(xí)時間。
3.凡經(jīng)批準(zhǔn)參加培訓(xùn)學(xué)習(xí)的學(xué)費(fèi),一律憑結(jié)業(yè)證或成績合格通知單報(bào)銷,其學(xué)習(xí)所占用的工作時間,可酌情按“公假”處理。
4.凡提出報(bào)考有關(guān)院校脫產(chǎn)學(xué)習(xí)的個人,必須按規(guī)定辦理辭職手續(xù)。
5.凡經(jīng)單位出資培訓(xùn)學(xué)習(xí)的員工,如本人在服務(wù)期內(nèi)提出調(diào)動或辭職的,須按規(guī)定交納培訓(xùn)費(fèi)。
(三)員工辭職和調(diào)動工作后收取培訓(xùn)費(fèi)
1.本規(guī)定適用于單位出資培訓(xùn)或由單位交納培訓(xùn)費(fèi)的全體在職員工。
2.由單位出資曾在國內(nèi)接受培訓(xùn)的員工(包括在大中專院校、函大業(yè)余學(xué)習(xí)、參加文化補(bǔ)習(xí)、技術(shù)工人考級等)辭職或調(diào)動工作時,向其收取培訓(xùn)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)如下:
(1)畢業(yè)或培訓(xùn)期滿后,工作滿5年,申請辭職或調(diào)動工作經(jīng)批準(zhǔn)后,免收全部培訓(xùn)費(fèi)。
(2)按本人合同期限,逐年遞減。
(3)非員工本人主動申請離開大廈的,(辭退、開除、除名者除外),可根據(jù)情況少收或免收培訓(xùn)費(fèi)。
3.單位出資出國培訓(xùn)的員工,申請辭職或調(diào)動工作時收取培訓(xùn)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)如下:
(1)從培訓(xùn)結(jié)束起工作滿5年,可免收全部培訓(xùn)費(fèi)。
(2)工作不滿5年者,每工作滿1年可減收全部費(fèi)用的20%,工作不滿1年者收取全部培訓(xùn)費(fèi)。
(3)初次接受出國培訓(xùn)者,工作期限從培訓(xùn)結(jié)束算起;再次接受培訓(xùn)者,工作期限及培訓(xùn)費(fèi)要前后合并計(jì)算,滿10年可免收全部培訓(xùn)費(fèi),每工作1年減收全部費(fèi)用的10%。
(4)非本人主動申請離開大廈時,(辭退、開除,除名者除外),可根據(jù)情況少收或免收培訓(xùn)費(fèi)。
4.既接受國內(nèi)培訓(xùn)又接受出國培訓(xùn)人員,在申請辭職或工作調(diào)動時,按上述規(guī)定分別收取培訓(xùn)費(fèi)。
5.申請辭職或調(diào)離者,須一次付清全部應(yīng)交培訓(xùn)費(fèi)后,方可辦理離職手續(xù)。
(四)培訓(xùn)與開發(fā)的需要分析
在進(jìn)行培訓(xùn)與開發(fā)前,為避免盲目性,也為了使培訓(xùn)更有效,首先要做的工作便是分析是否有培訓(xùn)與開發(fā)的必要性。培訓(xùn)開發(fā)的需要分析主要分為三個層次:組織分析、任務(wù)分析和個人分析。由此來了解組織中哪些部門需要培訓(xùn)個人需掌握些什么才能有效地完成某一工作誰需要培訓(xùn)及需要哪一類培訓(xùn)
三種培訓(xùn)需要的調(diào)查分析,可以具體采用以下六種方法:觀察法、問卷調(diào)查法、約見面談法、會議調(diào)查法、工作表現(xiàn)評估法、報(bào)告審評法(如需可展開)。
有了明確的目標(biāo)后,就要將目標(biāo)具體化、操作化。這往往通過擬定培訓(xùn)計(jì)劃來達(dá)到。培訓(xùn)計(jì)劃又可分長期計(jì)劃與短期計(jì)劃。長期的培訓(xùn)計(jì)劃考慮企業(yè)的發(fā)展及所要達(dá)到的目標(biāo),從長遠(yuǎn)出發(fā)來設(shè)立培訓(xùn)課程計(jì)劃并編制預(yù)算;短期的培訓(xùn)計(jì)劃則主要針對每個不同培訓(xùn)項(xiàng)目,對培訓(xùn)內(nèi)容、活動進(jìn)行具體規(guī)劃。在培訓(xùn)計(jì)劃中,根據(jù)培訓(xùn)目標(biāo),確定培訓(xùn)的組織形式、課程設(shè)置、培訓(xùn)教師、使用教材或講義、培訓(xùn)方式、考核方式、培訓(xùn)時限等。
培訓(xùn)計(jì)劃可以用國際上一種“5w1h法”來加以說明。所謂“5w1h”,即why(目的性、必要性)、what(目標(biāo))、who(主體和客體)、where(地點(diǎn))、when(時間)、how(方式方法)。在培訓(xùn)管理的計(jì)劃工作中,也可以用這“5w1h”來概括之。
why:為什么要培訓(xùn),培訓(xùn)的目的是什么。
what:要說明培訓(xùn)什么,欲達(dá)到何種目標(biāo)。通過培訓(xùn),是要員工掌握一些基本技能,還是要達(dá)到較高的技能水平。
who:確定哪些人員為培訓(xùn)對象,以及聘請什么人為教員。
where:在什么地方進(jìn)行培訓(xùn),是在公司內(nèi)部還在公司外部。
when:何時開始培訓(xùn),需歷經(jīng)多長時間,屬短期、中期還是長期。
how:采取什么方式進(jìn)行培訓(xùn)(how to)和提出經(jīng)費(fèi)預(yù)算報(bào)告(how much)。
物業(yè)管理公司培訓(xùn)工作的實(shí)施是一個復(fù)雜的實(shí)務(wù)過程,各種不同類型的培訓(xùn)實(shí)施程序,沒有統(tǒng)一的模式可以套用。培訓(xùn)活動的實(shí)施技巧,是根據(jù)培訓(xùn)的具體目標(biāo),靈活運(yùn)用合適的訓(xùn)練形式與方法,使培訓(xùn)獲得預(yù)期的效果。
上海廣播大廈物業(yè)管理的常規(guī)培訓(xùn)的程序是這樣的:
1.新員工入職培訓(xùn)(迎新培訓(xùn))。安排在報(bào)到后的前2天或延續(xù)至半個月視工種崗位而定。課程內(nèi)容包括辦理報(bào)到人事手續(xù),介紹公司的背景、提供的服務(wù)項(xiàng)目、經(jīng)營范圍、運(yùn)作方式,以及用工制度、福利待遇、工資結(jié)構(gòu)、發(fā)薪日、加班工資;物業(yè)管理從業(yè)人員的基本要求,教育上崗前的儀容儀表,平時的禮貌禮節(jié)要求;安全工作常識,物業(yè)管理基礎(chǔ)知識,《員工手冊》、《規(guī)章制度》的學(xué)習(xí)。培訓(xùn)方式以講解、觀看錄像、參觀大廈以及討論、漫談形式結(jié)合進(jìn)行,并配合簡單的考核以鞏固有關(guān)知識。
2.專業(yè)培訓(xùn)課程。這是針對不同的訓(xùn)練要求開展的,如保安人員在入職前要進(jìn)行為期兩個星期的軍訓(xùn)、政訓(xùn),由保安部門制訂具體計(jì)劃,人力資源部門組織協(xié)調(diào),外請武警部隊(duì)官兵進(jìn)行列隊(duì)擒拿格斗等專題培訓(xùn)。最后由所有學(xué)員討論、交流學(xué)習(xí)心得,并撰寫培訓(xùn)小結(jié)。
> 3.部門實(shí)務(wù)培訓(xùn)。公司內(nèi)經(jīng)常開展的部門崗位培訓(xùn),由人力資源部門配合各業(yè)務(wù)部門做好計(jì)劃安排。例如根據(jù)市電話話務(wù)員上崗證培訓(xùn)班開辦日程安排,協(xié)助電話通訊部門安排好人手,參加市話局的業(yè)務(wù)崗位培訓(xùn)。
(五)培訓(xùn)內(nèi)容
培訓(xùn)在于彌補(bǔ)員工的素質(zhì)與公司的要求之間的脫節(jié),這些脫節(jié)缺口就是需要培訓(xùn)的內(nèi)容。培訓(xùn)的分類可以形成一個立體的分類模式。
1.以培訓(xùn)對象的不同層次分類
(1)決策層管理層的培訓(xùn),指對物業(yè)管理公司的高級管理人員,包括正副總經(jīng)理、各部門正副經(jīng)理的培訓(xùn)。
(2)督導(dǎo)級管理層的培訓(xùn),指對物業(yè)管理公司部門經(jīng)理以下的督導(dǎo)(總領(lǐng)班、領(lǐng)班或班組長的培訓(xùn)。
(3)基層操作層的培訓(xùn),指對物業(yè)管理公司運(yùn)行的實(shí)際操作人員,包括保潔員、安保員、技術(shù)工人、操作工人及勤雜人員的培訓(xùn)。
2.以實(shí)施培訓(xùn)的不同階段分類
(1)職前培訓(xùn),指員工在上崗前接受的就業(yè)培訓(xùn)。
(2)在職培訓(xùn),指員工在工作場所、在完成生產(chǎn)任務(wù)過程中所接受的培訓(xùn)。
(3)職外培訓(xùn),指因物業(yè)管理公司業(yè)務(wù)發(fā)展或員工升職和工種變更需要,員工暫離崗位,全脫產(chǎn)或半脫產(chǎn)去參加學(xué)習(xí)或進(jìn)修的培訓(xùn)方式。
3.以培訓(xùn)的不同內(nèi)容與性質(zhì)分類
(1)新員工入職培訓(xùn)(迎新培訓(xùn)),指公司對新員工進(jìn)行的職前培訓(xùn)。
(2)員工職業(yè)素質(zhì)培訓(xùn),指公司舉辦提高職業(yè)素質(zhì)水平的各種培訓(xùn)課程。
(3)物業(yè)管理基礎(chǔ)知識與操作技術(shù)技能培訓(xùn),指為了使員工能適應(yīng)工作崗位技術(shù)要求所開展的職前或職外系統(tǒng)業(yè)務(wù)訓(xùn)練(操作競賽、技術(shù)比武)。
(4)部門專業(yè)實(shí)務(wù)培訓(xùn),指公司各部門在人力資源部門協(xié)助下,對自己部門內(nèi)員工進(jìn)行旨在改進(jìn)工作方法、提高工作效率的在職培訓(xùn)。
(5)外語培訓(xùn),指為了適應(yīng)物業(yè)管理公司對涉外賓館、寫字樓、商場的管理,為加強(qiáng)員工外語能力所舉辦的各層次、各語種外語培訓(xùn)課程。(6)管理技巧專題培訓(xùn),指為了不斷提高公司的整體形象和管理水準(zhǔn),舉辦針對性較強(qiáng)的強(qiáng)化培訓(xùn)。
(7)外出參觀、考察、進(jìn)修、實(shí)習(xí)培訓(xùn),指公司組織員工外出進(jìn)行的業(yè)務(wù)培訓(xùn)活動。
(六)主要職能和任務(wù)
1.制訂并執(zhí)行公司的年度培訓(xùn)計(jì)劃。
2.制訂年度培訓(xùn)預(yù)算計(jì)劃,定期向上級匯報(bào)培訓(xùn)費(fèi)用開支情況。
3.確定各級人員的培訓(xùn)需求,并聽取各部門的培訓(xùn)要求,制訂相應(yīng)的訓(xùn)練計(jì)劃。
4.組織實(shí)施各種培訓(xùn)課程與活動。
5.做好員工的培訓(xùn)檔案管理工作。
6.做好收集培訓(xùn)資料,編制符合公司經(jīng)營管理特點(diǎn)的基礎(chǔ)教材。
7.維護(hù)培訓(xùn)設(shè)備與場地,充分開發(fā)與利用各類培訓(xùn)資源。
(七)培訓(xùn)的三個層次
員工培訓(xùn)內(nèi)容可按物業(yè)管理從業(yè)人員的不同工作范圍劃分為三個層次:
1.對于基層人員培訓(xùn)內(nèi)容主要著重在操作性上,應(yīng)學(xué)習(xí)有關(guān)物業(yè)管理法律法規(guī),房屋結(jié)構(gòu)營造和保養(yǎng)維修基本知識以及員工工作范圍內(nèi)的專業(yè)知識,如治安保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、綠化園藝、服務(wù)技能、水、電維修和機(jī)電設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等技能。
2.對于中層管理人員的培訓(xùn)內(nèi)容,除了物業(yè)的保養(yǎng)和維護(hù)、設(shè)備維修、園林綠化等知識外,更要對企業(yè)經(jīng)營管理、物業(yè)管理法律知識,有較全面的了解,還需要掌握相關(guān)專業(yè)知識,如經(jīng)紀(jì)中介專業(yè)知識、房產(chǎn)估價(jià)知識、財(cái)務(wù)專業(yè)知識等。
3.對于高級管理人員的培訓(xùn)內(nèi)容,應(yīng)重點(diǎn)培訓(xùn)掌握*建設(shè)中國特色社會主義理論、社會主義市場經(jīng)濟(jì)理論、企業(yè)管理學(xué)、城市社會學(xué)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)法律、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、金融保險(xiǎn)學(xué),以及國家有關(guān)法律法規(guī)。
二、培訓(xùn)方法和技巧
物業(yè)管理培訓(xùn)的方法多種多樣,需視培訓(xùn)目的與需求,培訓(xùn)內(nèi)容與教材,受訓(xùn)員工層次與水平,訓(xùn)練時間、場地與人數(shù)等因素,而考慮選用適當(dāng)?shù)姆椒ā?/p>
(一)不同培訓(xùn)方法的基本原理
1.利用確認(rèn)的培訓(xùn)課題引起受訓(xùn)員工的學(xué)習(xí)注意力;
2.通過傳授觀念與技巧使受訓(xùn)員工了解培訓(xùn)的內(nèi)容;
3.經(jīng)過培訓(xùn)技巧的應(yīng)用,使受訓(xùn)員工對培訓(xùn)內(nèi)容產(chǎn)生反應(yīng),并逐漸增強(qiáng)反應(yīng),由受命接受培訓(xùn)內(nèi)容而變成潛在的行為意向;
4.讓受訓(xùn)員工在新舊經(jīng)驗(yàn)的對照中作出選擇而順應(yīng)新經(jīng)驗(yàn),再經(jīng)過多次練習(xí)后,鞏固培訓(xùn)成效,達(dá)到改變受訓(xùn)員工行為的目的。
(二)培訓(xùn)的主要方法
1.講授法
這是一種較為傳統(tǒng)的培訓(xùn)方式。通常由教員向?qū)W員們宣講某一課題或講解某一方面的內(nèi)容。在用于企業(yè)的培訓(xùn)上,講授法可用于介紹企業(yè)的政策、制度而開設(shè)的普及型講座。它的好處是省時省錢,可同時面對多名學(xué)員,一次講授可使很多人了解有關(guān)方面的新信息。
2.研討會或討論法
在此種方法中,培訓(xùn)對象就某一主題講行廣泛的探討,交流各自的意見、看法。這種方法要求學(xué)員們積極參與,能夠各抒己見,最后達(dá)成共識。討論法的人數(shù)不宜過多,以20-30人為宜,可分成5-6人的小組進(jìn)行,先在各自小組中進(jìn)行討論,再由每個小組發(fā)表意見。
另一種類型是案例討論法。通過對某一案例的討論,培養(yǎng)學(xué)員們分析問題、解決問題的能力,并將這種能力運(yùn)用到日常工作中去。這種方法往往用于對中高級管理人員的培訓(xùn)。
3.視聽法
這是培訓(xùn)開發(fā)中常用的一種方法,即運(yùn)用電視機(jī)、錄像機(jī)、幻燈機(jī)、投影儀、收錄機(jī)、放映機(jī)等設(shè)備來向?qū)W員呈現(xiàn)有關(guān)資料、信息。
另外,隨著計(jì)算機(jī)的不斷發(fā)展,計(jì)算機(jī)輔助教學(xué)(c計(jì)算機(jī)技術(shù))也正日漸普及。c計(jì)算機(jī)技術(shù)通常可作為傳統(tǒng)講授法的補(bǔ)充。
4.情境模擬
情境模擬的方法除用在招聘遴選人員中,還可用在對人員的培訓(xùn)上。這種方法可使培訓(xùn)對象身臨其境地分析、解決問題,對他們的實(shí)際工作能力提高會有很大幫助。情境模擬通常用在對管理人員的培訓(xùn)上。通常用的方法是:
(1)公文處理法。即讓培訓(xùn)對象在一定時間內(nèi)完成若干文件的批閱,這些文件與他們?nèi)粘９ぷ髦杏龅降挠幸恍┫嗨菩浴?/p>
(2)角色扮演法。讓培訓(xùn)對象假想他們是公司中某一角色,以此角色身份來處理問題。
(3)管理游戲法。這種方法寓教于游戲中,通過完成事先設(shè)計(jì)好的精妙游戲,讓培訓(xùn)對象領(lǐng)悟到其中的管理思想。
(4)無領(lǐng)導(dǎo)小組討論。培訓(xùn)對象自由展開討論,主持者事先可給予一主題,然后就讓參加者自己組織討論,從中觀察每個人不同的人際交往能力、領(lǐng)導(dǎo)能力、說服能力、表達(dá)能力等。因其具有較強(qiáng)的針對性、實(shí)戰(zhàn)性、較受企業(yè)歡迎。
5.學(xué)徒制
這種培訓(xùn)方法具有悠久的歷史,在過去的各種手工藝人中,這是培訓(xùn)新人最常用的方法。直到現(xiàn)在,它仍是企業(yè)中用來培訓(xùn)生產(chǎn)一線員工的主要方法之一。它的特點(diǎn)就是由一位經(jīng)驗(yàn)豐富的師傅,負(fù)責(zé)幫帶一名或幾名新來的員工。它的傳授技能過程一般分為四步:傳授→示范→練習(xí)→檢查反饋。
(三)培訓(xùn)技巧與應(yīng)用
1.培訓(xùn)員的選擇
人力資源部門組織一支高質(zhì)量的培訓(xùn)員隊(duì)伍,是確保培訓(xùn)取得成效的基本因素。通常情況下,培訓(xùn)員是由各部門的經(jīng)理或有培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)的管理人員兼任,他們是執(zhí)行培訓(xùn)計(jì)劃、傳遞信息給受訓(xùn)員工的領(lǐng)隊(duì)與教練。受訓(xùn)員工的學(xué)習(xí)積極性在很大程度上,要靠培訓(xùn)員引導(dǎo)與激發(fā),因此,培訓(xùn)員應(yīng)具備的素質(zhì)與能力包括:
(1)熱愛培訓(xùn)工作,具有教的愿望;
(2)具有良好的職業(yè)素質(zhì)與個人修養(yǎng);
(3)具有能及時察覺到培訓(xùn)需要的敏感性;
(4)對業(yè)務(wù)工作有全面而深刻的了解;
(5)具備有效的溝通能力,必要的講授技巧與文字表達(dá)能力;
(6)具有群體培訓(xùn)的組織能力。
2.講授的技巧
課堂講演是培訓(xùn)中用以傳授知識或技能的最普遍應(yīng)用的方法。培訓(xùn)員對講授技巧的運(yùn)用,是講演法培訓(xùn)獲得成功的關(guān)鍵。培訓(xùn)員應(yīng)掌握好講授的各個環(huán)節(jié)是:
(1)授課前必須做好充足的準(zhǔn)備;
(2)注重適當(dāng)?shù)膬x容儀表及姿態(tài);
(3)良好的語言表達(dá)是講授的關(guān)鍵,要有清晰的口齒、適當(dāng)?shù)穆曇襞c語調(diào)和精確的表述;
(4)使用必要的輔助教具,使講授更加生動,有利于提高學(xué)員興趣,加深他們的理解記憶。
3.培訓(xùn)指導(dǎo)的方法與技巧
培訓(xùn)員對指導(dǎo)的方法與技巧的運(yùn)用,是培訓(xùn)質(zhì)量的重要體現(xiàn)。根據(jù)培訓(xùn)課題及形式不同需要,培訓(xùn)員應(yīng)有選擇地運(yùn)用以下各種指導(dǎo)技巧:
(1)用精確的語言表達(dá)即講授,來說明指導(dǎo)的內(nèi)容;
(2)使用各種視覺教具,以舉例來說明指導(dǎo)的內(nèi)容;
(3)由培訓(xùn)員做操作示范,說明指導(dǎo)內(nèi)容;
(4)通過回答問題,由學(xué)員復(fù)述指導(dǎo)內(nèi)容;
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(6)通過學(xué)員討論,復(fù)習(xí)指導(dǎo)內(nèi)容。
4.提問的技巧
提問與回答是任何形式的培訓(xùn)所廣泛采用的方法。培訓(xùn)員對提問技巧的運(yùn)用,體現(xiàn)培訓(xùn)的質(zhì)量水準(zhǔn)。其運(yùn)用時要注意:
(1)提問必須簡短、清晰,而且措詞簡單;
(2)避免發(fā)問回答“是”或“否”的問題;
(3)每次提問,盡可能只論及一點(diǎn),并注意問題范圍要方便學(xué)員回答;
(4)問題應(yīng)著重檢驗(yàn)學(xué)員對所學(xué)知識與技能的理解程度;
(5)提問后要留給學(xué)員充分的思考時間;
(6)注意點(diǎn)名提問的回答面要廣,以調(diào)動學(xué)員的思考積極性。
5.視聽教材的運(yùn)用
在培訓(xùn)中,受訓(xùn)員工主要依靠聽覺與視覺感官進(jìn)行學(xué)習(xí)。視聽教材的運(yùn)用,可以使培訓(xùn)教學(xué)活動更生動活潑,提高學(xué)員的學(xué)習(xí)興趣,幫助理解與記憶。
視聽教材包括視式教材、聽式教材及視聽兼式教材。不同種類的視聽教材要采用不同的教具或設(shè)備進(jìn)行展示。
對不同視聽教材的運(yùn)用,首先要根據(jù)培訓(xùn)設(shè)備條件,其次要考慮課程的目的、受訓(xùn)員工人數(shù)及培訓(xùn)場地條件,再次要根據(jù)培訓(xùn)內(nèi)容來選擇適當(dāng)?shù)慕滩摹?/p>
使用視聽教材進(jìn)行培訓(xùn),要求培訓(xùn)員對內(nèi)容充分熟悉、精心計(jì)劃與制作準(zhǔn)備,并熟練使用有關(guān)的教具或設(shè)備,才能使視聽教材達(dá)到滿足的效果。
6.激勵技巧的運(yùn)用
在培訓(xùn)中,運(yùn)用激勵技巧不斷激發(fā)受訓(xùn)員工的學(xué)習(xí)欲望,是使培訓(xùn)取得成功的重要環(huán)節(jié)。激勵技巧的運(yùn)用包括:
(1)把培訓(xùn)學(xué)習(xí)與受訓(xùn)員工的工作需求及個人前途掛鉤,增強(qiáng)他們的學(xué)習(xí)動力與進(jìn)取心;
(2)在培訓(xùn)中,培訓(xùn)員要為受訓(xùn)員工創(chuàng)造良好的學(xué)習(xí)環(huán)境,鼓勵學(xué)員積極參與培訓(xùn),激發(fā)他們的學(xué)習(xí)熱情;
(3)深入了解每位學(xué)員的具體情況,采用不同的方法,來促進(jìn)他們的學(xué)習(xí)。
(4)不失時機(jī)地對在培訓(xùn)過程中,學(xué)員所取得的成績給予適當(dāng)表揚(yáng)和獎勵。
(四)培訓(xùn)指導(dǎo)的三個階段
1.指導(dǎo)的準(zhǔn)備。培訓(xùn)員對指導(dǎo)的范圍及內(nèi)容、器材與設(shè)備的運(yùn)用、學(xué)員的知識及技能現(xiàn)狀等要有全面了解。
2.指導(dǎo)的進(jìn)行。包括介紹課題和要求,以及使用的材料、工具或設(shè)備,概述指導(dǎo)的過程,正確進(jìn)行示范等。
3.指導(dǎo)的結(jié)尾。對受訓(xùn)員工的學(xué)習(xí)予以鼓勵,并對指導(dǎo)內(nèi)容的重點(diǎn)進(jìn)行歸納和總結(jié)。
三、員工檔案管理辦法
為加強(qiáng)員工檔案建設(shè)和管理,結(jié)合實(shí)際,制定本辦法。
第一條檔案工作任務(wù)
1.保管員工檔案;
2.收集、鑒別和整理員工檔案材料;
3.辦理員工檔案的查閱、借用和轉(zhuǎn)遞;
4.通過檔案熟悉員工,為人事工作提供情況;
5.逐步實(shí)現(xiàn)員工檔案管理工作的科學(xué)化和現(xiàn)代化。
第二條檔案材料內(nèi)容:
1.履歷表;
2.自傳;
3.鑒定;
4.考核材料;
5.政治歷史問題的審查及甄別、復(fù)查材料;
6.參加黨、團(tuán)材料;
7.獎勵及先進(jìn)事跡材料;
8.處分、取消處分材料;
9.招聘、轉(zhuǎn)正定級、吸收錄用審批表、任免報(bào)告表、考評技術(shù)資格、學(xué)位審批表、出國人員審批表、調(diào)整工資審批表、離休退休、辭職審批表等;
10.其他可供組織上參考的材料,如員工個人寫的思想、工作、學(xué)習(xí)總結(jié)、檢查等。形成以上檔案材料的部門和職能人員應(yīng)及時將完備的材料轉(zhuǎn)交檔案室存檔。
第三條檔案的管理
員工檔案按照管理(任免)權(quán)限實(shí)行分級管理。
1.正、副總監(jiān)以上領(lǐng)導(dǎo)檔案,報(bào)送總公司人事部。
2.物業(yè)管理有限公司部門經(jīng)理以下員工檔案,由各單位人事部門自行管理。
3.根據(jù)人事回避原則,檔案管理人員的檔案由人事部領(lǐng)導(dǎo)直接保管。
4.出國(境)不歸及死亡員工檔案仍按上述分工管理。
5.員工辭職、自動離職、開除公職、降名及解除勞動合同后,檔案管理人員于15日內(nèi)將其檔案轉(zhuǎn)至戶口所在地的街道辦事處保管。
第四條檔案材料的收集和歸檔
1.人事檔案管理人員要根據(jù)檔案管理規(guī)定,通過有關(guān)部門收集入檔材料。有關(guān)部門應(yīng)積極配合,檔案管理人員對歸檔材料應(yīng)及時歸檔。
2.凡歸檔材料,均應(yīng)認(rèn)真鑒別,材料應(yīng)詳實(shí)、完整,用鋼筆或毛筆謄寫(不得用圓珠筆、鉛筆等書寫),并經(jīng)組織審查蓋章或本人簽字后生效,否則不得歸檔。
3.員工檔案必須分類明確,編排有序、目錄清楚、裝訂整齊。
第五條檔案的保管
1.員工檔案由人事部門設(shè)專人保管,檔案管理人員必須是*正式黨員。
2.員工檔案應(yīng)存入保險(xiǎn)柜。檔案室必須堅(jiān)固適用,有防盜、防火、防潮等安全措施
3.對保管的檔案要逐一登記造冊、編號,每年檢查一次,發(fā)現(xiàn)缺少,及時查找。
4.檔案移交要填寫移交清單,交接雙方應(yīng)共同清點(diǎn)并簽字留據(jù)。
5.嚴(yán)禁任何人私自保存他人的檔案材料,對造成泄密或其他后果的,視情節(jié)輕重,給予嚴(yán)肅處理。
6.逐步實(shí)現(xiàn)檔案管理工作的科學(xué)化、現(xiàn)代化。
第六條檔案的查閱和借用
1.外單位前來查閱員工檔案須憑黨組織或人事部門的介紹信、公檢法系統(tǒng)的組織介紹信,并經(jīng)人事部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。
2.大廈部門領(lǐng)導(dǎo)和黨組織、紀(jì)檢人員查閱員工檔案應(yīng)經(jīng)人事部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。
3.檔案管理人員應(yīng)根據(jù)主管領(lǐng)導(dǎo)指示提供有關(guān)材料。
4.員工檔案一般不外借,特殊情況,經(jīng)人事部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)亦可借閱,但必須嚴(yán)格履行登記手續(xù),按期歸還。
5.私人不得查閱或借用員工本人及其親屬的檔案。
6.查閱檔案必須嚴(yán)格遵守保密制度,嚴(yán)禁涂改、圈劃、拆換檔案材料,不得向無關(guān)人員談?wù)摶蛐孤稒n案內(nèi)容,違犯者將視情節(jié)輕重,給予批評教育甚至紀(jì)律處分。
第七條檔案的接收與轉(zhuǎn)遞
1.員工試用期滿轉(zhuǎn)正后,應(yīng)及時到人事檔案室辦理檔案調(diào)入手續(xù),檔案管理人員接收檔案后應(yīng)及時進(jìn)行登記,并將檔案回執(zhí)及時退回原單位。
2.員工調(diào)出或辭職后,檔案管理人員要及時辦理檔案轉(zhuǎn)遞手續(xù)。
3.員工檔案轉(zhuǎn)遞應(yīng)密封,一般應(yīng)通過機(jī)要交通轉(zhuǎn)遞,也可由組織指派專人傳送,但不得由員工本人自帶。4.有關(guān)職能部門應(yīng)及時將員工獎勵材料、入黨團(tuán)的材料轉(zhuǎn)交檔案室存檔。
第八條檔案工作人員守則
1.認(rèn)真學(xué)習(xí)黨和國家的勞動人事政策、檔案管理規(guī)定,不斷提高工作水平。
2.熱愛本職工作,忠于職守,刻苦鉆研業(yè)務(wù),提高業(yè)務(wù)水平和工作能力,努力為人事工作服務(wù)。
3.保護(hù)檔案安全,不得擅自轉(zhuǎn)移、分散和銷毀檔案。嚴(yán)禁在檔案室用火、吸煙或存放易燃、易爆等危險(xiǎn)品。
4.嚴(yán)格遵守保密制度,不得向他人提供或泄露檔案內(nèi)容,無關(guān)人員不得進(jìn)入檔案室
第10篇 某物業(yè)管理內(nèi)部質(zhì)量審核報(bào)告
編寫:** 批準(zhǔn):**
一、引言
本次內(nèi)審是公司iso9002-1994向iso9001-2000轉(zhuǎn)版審核前,組織的第一次內(nèi)審,隨著龍湖花園物業(yè)管理公司知名度、美譽(yù)度的不斷提高,其品牌形象已深入人心,客戶對我們的要求愈來愈高,這就要求我們注重服務(wù)改進(jìn)工作標(biāo)準(zhǔn)要愈來愈高。加之物管公司接管的物業(yè)面積驟增,組織架構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整。為驗(yàn)證iso9001質(zhì)量體系在各部門中的運(yùn)行情況,特安排本次內(nèi)審,擬達(dá)以下目的:
1、全面檢查各項(xiàng)工作,發(fā)現(xiàn)問題并促進(jìn)解決。
2、加深新老員工對iso9001質(zhì)量體系文件的應(yīng)用與理解。
3、為本轉(zhuǎn)版審核作準(zhǔn)備。
二、審核情況:
1、本次審核時間安排較緊,準(zhǔn)備不充分,對各部門的審核只是針對重點(diǎn),未全面開展。
2、審核前的準(zhǔn)備:依據(jù)以往的內(nèi)審經(jīng)驗(yàn),本次內(nèi)審采取新老搭配分組,新內(nèi)審員在審核過程中學(xué)到了很多審核的技巧和方法,::同時對審核過程的實(shí)操有了全面的了解。使之基本具備了獨(dú)立審核的能力。
3、本次內(nèi)審進(jìn)展較順利,各部門都很重視,均能正確對待審核,內(nèi)審員對各部門也能做出客觀公正的評價(jià)。
4、不足之處:
(1)由于iso9001體系運(yùn)行的時間不長,員工對體系的了解不夠深入,對文件的內(nèi)容不夠熟悉。
(2)且對內(nèi)審的質(zhì)量控制不夠,內(nèi)審員對不符合項(xiàng),觀察項(xiàng)的判斷不夠精確
(3)審核技巧也有待提高,審核方式比較直接;
(4)簽發(fā)《內(nèi)審不合格報(bào)告》中,對糾正預(yù)防措施的忽略,往往只提出'補(bǔ)救措施方案',很少提到要采取'原因分析和預(yù)防措施'無形中導(dǎo)致出現(xiàn)不合格的部門及負(fù)責(zé)人心存繞幸,出了問題也沒啥,補(bǔ)上就行,被動應(yīng)付而沒有心思放在主動預(yù)防上,違背了iso9001預(yù)防為主的思想,故要堅(jiān)定予以糾正此類情況。
5、本次內(nèi)審發(fā)現(xiàn)4個輕微不合格項(xiàng),簽發(fā)4張《內(nèi)審不合格報(bào)告》涉及保安保潔客戶服務(wù)中心及行政部,16個觀察項(xiàng),這次的內(nèi)審,在較大范圍內(nèi)發(fā)現(xiàn)了工作中存在的問題,同時指明了今后工作努力和改進(jìn)的方向及具體內(nèi)容。
三、原因分析及改進(jìn)方向
從本次審核工作
的結(jié)果分析其原因有以下幾個方面:
1、是物業(yè)公司急劇的擴(kuò)張,服務(wù)的深化,相應(yīng)人員配置未能跟上,且有較大的流動性,組織架構(gòu)新近調(diào)整,各部門的職能分工協(xié)調(diào)尚未達(dá)到理想狀態(tài),人員更多,而機(jī)構(gòu)更大,對品質(zhì)體系的維護(hù)、監(jiān)控缺乏力度,對人員的培訓(xùn)也較粗淺,對iso9001的理解不夠全面和深入,從本次內(nèi)審中審核員較多依靠三層文件而少于參考標(biāo)準(zhǔn)和手冊二層文件,就是個例子。
改進(jìn)方向:
1、公司行政部應(yīng)加強(qiáng)體系運(yùn)行的監(jiān)察力度,制定出可行的檢查計(jì)劃,確保體系的有效性。
2、對is9001體系的培訓(xùn),各部門須納入各自的入職培訓(xùn)和在職培訓(xùn),行政部須對各部門的助理、培訓(xùn)教員、資料員進(jìn)行針對性的培訓(xùn)。
第11篇 x園小區(qū)物業(yè)管理設(shè)想
御佳園小區(qū)物業(yè)管理設(shè)想
1、管理服務(wù)整體設(shè)想
**物業(yè)公司經(jīng)過近十年的實(shí)踐摸索,不斷總結(jié)、創(chuàng)新發(fā)展,形成了一套嚴(yán)謹(jǐn)、先進(jìn)的管理模式,并轉(zhuǎn)化成公司獨(dú)特的管理優(yōu)勢。對于福建龍巖這樣高檔、優(yōu)美的個性化健康豪宅小區(qū),我公司必將把各項(xiàng)優(yōu)勢全部運(yùn)用到實(shí)際工作中去,全力以赴,塑造精品,把**物業(yè)的品牌濃縮在龍巖御佳園的管理與服務(wù)之中。
1.1在御佳園物管中全面導(dǎo)入iso9000國際質(zhì)量體系。
作為國內(nèi)通過iso9001認(rèn)證的物業(yè)管理知名企業(yè),將通過實(shí)際的運(yùn)作,結(jié)合市場的需要將在御佳園實(shí)際管理過程中全面導(dǎo)入iso9000國際質(zhì)量體系。
1.2在日常物業(yè)管理中引入環(huán)保理念,將iso14001環(huán)境管理體系標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)用到日常管理中。
體現(xiàn)福建龍巖倡導(dǎo)的綠色、健康生態(tài)的居住環(huán)境。作為通過iso14001認(rèn)證的物業(yè)管理企業(yè),將通過管理保證環(huán)境的高度整潔與和諧,通過回歸自然的氛圍,培養(yǎng)物業(yè)使用人的自律意識,從而愛護(hù)環(huán)境、關(guān)心環(huán)境、關(guān)心生態(tài)的良好習(xí)慣,使御佳園成為 '綠色家園'。
1.3全面推行酒店式物業(yè)管理,寓管理于全面、細(xì)致的服務(wù)之中。
在公司多個項(xiàng)目成功實(shí)施的酒店式物管經(jīng)驗(yàn),并將由我司策劃部、質(zhì)量部會同龍巖分公司提供全天候、全方位、全過程的酒店式服務(wù),對建筑物、公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、綠化清潔實(shí)行嚴(yán)格的管理,對業(yè)主及物業(yè)使用人則體現(xiàn)為熱情服務(wù),提供全面的酒店式物業(yè)管理星級服務(wù)。物業(yè)管理公司與業(yè)主及物業(yè)使用人之間,不再僅僅局限于管理者與被管理者的關(guān)系,而是充分體現(xiàn)服務(wù)提供者與服務(wù)接受者的關(guān)系。
1.4全面推行智能化物業(yè)管理。
我司下屬工程部曾給深圳數(shù)個知名樓盤擔(dān)任智能化系統(tǒng)的前期介入和設(shè)計(jì),對施工、維修、保養(yǎng)工作,有其豐富的經(jīng)驗(yàn)將用于御佳園設(shè)置的樓宇智能化系統(tǒng),對小區(qū)智能化管理系統(tǒng)進(jìn)行全面、專業(yè)性的維護(hù)與管理,以期發(fā)揮智能化設(shè)施安全、高效、方便之優(yōu)點(diǎn)。
1.5公司將根據(jù)業(yè)主、用戶的實(shí)際需求提供' 個性化'服務(wù)。
加大服務(wù)深度及廣度,在管理上分公司營造的特定氛圍之下,使在御佳園生活的人們處處感受到舒適、便利,創(chuàng)造溫馨和諧的生活環(huán)境,真正使業(yè)主體會到'御佳園天下勝景 **情誠健康人生'的快樂 。
1.6分開管理方式
根據(jù)小區(qū)自然環(huán)境優(yōu)勢,小區(qū)將全部實(shí)行封閉式管理,加強(qiáng)人防與技放防相結(jié)合;強(qiáng)化技防,降低管理成本,提升服務(wù)質(zhì)量。
1.7創(chuàng)優(yōu)
條件具備后第一年創(chuàng)市優(yōu)秀住宅小區(qū),第二年創(chuàng)省優(yōu),第三年創(chuàng)國優(yōu)。
2、具體服務(wù)方式、內(nèi)容及辦法詳見:(略)
第12篇 居住小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來源測算
居住小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源與測算
一、居住小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源
居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對居住小區(qū)內(nèi)的房屋及其設(shè)備、專用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。為了規(guī)范居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)行為,維護(hù)正常收費(fèi)秩序,促進(jìn)物業(yè)管理事業(yè)健康發(fā)展,國家計(jì)委、建設(shè)部1996年2月9日聯(lián)合頒布了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》(以下簡稱“暫行辦法”)。為了貫徹“暫行辦法”各地根據(jù)自己的具體情況先后制定了《實(shí)施細(xì)則》和具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
居住小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)是住宅商品化的產(chǎn)物,是對以往單純靠政府撥款、單位補(bǔ)貼的被動居面的重大改革。在目前我國廣大居民的收入水平相對較低,還不能承受較高的費(fèi)用,特別是我國長期實(shí)行住宅福利制度,一些居民對收取多項(xiàng)的管理費(fèi)用,心理準(zhǔn)備不足。因此,居住小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi),是一個政策性很強(qiáng),又十分復(fù)雜的問題。一方面,它關(guān)系到住房改革深入發(fā)展的問題,另方面,又涉及到廣大居民的經(jīng)濟(jì)利益問題。因此,制定合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),確保穩(wěn)定的資金來原,是居住小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)必須作好又十分棘手的問題。
要解決住室小區(qū)的管理經(jīng)費(fèi)問題,需要建立多渠道、多層次的籌集物業(yè)管理費(fèi)機(jī)制。物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來源主要有:
1.定期收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi);
2.小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金;
3.一業(yè)為主,多種經(jīng)營的收入;
4.依靠政府的政策和一定資金的扶持;
5.開發(fā)單位給予一定的支持。
現(xiàn)簡單分述為下:
1.定期收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。經(jīng)物價(jià)部門批準(zhǔn),物業(yè)管理企業(yè)可以定期向住宅小區(qū)內(nèi)的單位和居民收取一定數(shù)量的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。
物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。
在物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的籌集中,物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)是物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的穩(wěn)定的主要來源。
2.小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金。小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金(以下簡稱維修基金)是指用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新與大、中修基金。這些費(fèi)用一旦需要支出,數(shù)額巨大,單靠日常管理收費(fèi)無法負(fù)擔(dān)。因此,有必要以基金的形式事先提取。目前,各地對這項(xiàng)基金的名稱和繳納方法不盡一致,但都明確住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理應(yīng)設(shè)立專項(xiàng)維修基金。
維修基金是通過建立雙向籌集的渠道來收取的,分以下兩種情況:
(1)公有住房出售后維修基金的收取
公有住房出售后,維修基金由售房單位和業(yè)主(購房人)雙向籌集。
①由售房單位按照一定比例從售房款中提取,原則上,多層住宅不低于售房款的20%,高層住宅不低于售房款的30%。
②由業(yè)主一次性或分次籌集。一次性籌集是指在業(yè)主購房時一次性收取一定數(shù)額的維修基金,其具體標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)卣_定。如北京市規(guī)定,1997年公有住房出售后維修基金的交納標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積42元每平方米。分次籌集是指業(yè)主按月、按季或按年分次交納一定數(shù)額的維修基金。
(2)商品房出售后維修基金的收取
商品房出售后,維修基金由開發(fā)建設(shè)單位和業(yè)主(購房人)雙向籌集。
①在房屋銷售階段,建設(shè)單位可按住宅的綜合造價(jià)提取一定比例維修基金(納入住宅成本)。如有的城市規(guī)定,多層住宅提取2%,高層住宅提取3%。
②由業(yè)主一次性或分次籌集。一次性籌集是指業(yè)主購房后,在辦理簽約、入戶手續(xù)時一次性繳納維修基金。其具體標(biāo)準(zhǔn)為購房款的1%或建筑成本價(jià)的1.5%每平方米提取。分次籌集是指事先將維修基金計(jì)入物業(yè)管理費(fèi),然后逐月從收取的物業(yè)管理費(fèi)中按一定比例(如15%)提取并歸集到維修基金中去。
不管是公有住房出售后,還是商品房出售后,如遇某些重大原因,維修基金不敷使用時,經(jīng)業(yè)主委員會研究決定,還可臨時向業(yè)主籌集。
(3)維修基金的使用與管理
維修基金必須?？顚Ｓ?只能用于物業(yè)共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備的更新與大、中修。因此,必須加強(qiáng)對維修基金使用的管理。
維修基金歸全體業(yè)主所有,經(jīng)業(yè)主委員會批準(zhǔn),委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際操作使用。在業(yè)主委員會未成立前,可由政府主管部門負(fù)責(zé)管理。維修基金收繳后,應(yīng)專戶存入指定銀行,在需要使用時,由物業(yè)管理企業(yè)提出使用計(jì)劃與預(yù)算,報(bào)業(yè)主委員會批準(zhǔn);在使用過程中,接受業(yè)主委員會和銀行的監(jiān)督檢查。需要注意的是,一般不宜由物業(yè)管理企業(yè)直接掌管這項(xiàng)基金,因?yàn)檫@筆基金是永久存在的,而物業(yè)管理企業(yè)只是受業(yè)主委員會委托在一定時間內(nèi)管理該物業(yè)。為了防止物業(yè)管理企業(yè)的短期行為,或是因解聘該企業(yè)而影響這項(xiàng)基金的安全,必須由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)該基金的使用,做到?？顚Ｓ?防止挪作他用。
維修基金的突出特點(diǎn)就是它數(shù)額巨大并可以持續(xù)使用,因此應(yīng)在保證安全的基礎(chǔ)上,爭取產(chǎn)生最大的增值收益,如購買國庫券、債券等。產(chǎn)生的利息及收益一方面用于物業(yè)的更新維修,一方面也可彌補(bǔ)日常管理費(fèi)用的不足。
3.一業(yè)為主,多種經(jīng)營的收入。在不向政府要錢,不增加居民的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)情況下,物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)自身的情況,積極開辦多種經(jīng)濟(jì)實(shí)體,開展多種經(jīng)營,創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益,以業(yè)養(yǎng)業(yè),補(bǔ)充小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不足。如組建工程隊(duì),完善住宅小區(qū)配套建設(shè),建小區(qū)圍墻、自行車棚、車庫、鋪設(shè)甬路,建停車場等。組建裝修隊(duì)對新樓統(tǒng)一管理,統(tǒng)一裝修,開辦商店、餐飲、健身房、美容美發(fā)廳等。這些經(jīng)濟(jì)實(shí)體既為小區(qū)內(nèi)住用人服務(wù),也向社會承接業(yè)務(wù),用多種經(jīng)營取得的部分利潤,彌補(bǔ)管理經(jīng)費(fèi)的不足,實(shí)現(xiàn)以業(yè)養(yǎng)業(yè)的目的。
物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的收入和利潤,從性質(zhì)上講屬于物業(yè)管理企業(yè)的收入和經(jīng)營利潤。同時,其收入和利潤事先也無法準(zhǔn)確的測算和預(yù)計(jì)。因此,這種收入和利潤并不屬于物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)穩(wěn)定的來源。這里之所以將物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的部分利潤(注意,只是部分利潤)也做為物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源之一,主要是考慮目前我國市場經(jīng)濟(jì)體制尚不完善,從推動物業(yè)管理的運(yùn)作和人民群眾經(jīng)濟(jì)承受能力的實(shí)際出發(fā),而提出的在一定時期內(nèi)帶有較強(qiáng)過渡色彩的措施。
4.依靠政府多方面的扶持?？紤]到目前我國的實(shí)際情況,廣大居民的收入水平和低租金的住房政策,小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)完全由住戶負(fù)擔(dān),尚有較大困難。因此,為推動物業(yè)管理的發(fā)展和住房制度的改革,政府還在多方面對物業(yè)管理給予大力扶持。
目前,政府對物業(yè)管理的扶持主要體現(xiàn)在制定相關(guān)的政策和給予一定的資金支持,包括:
1.制定住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)方法和標(biāo)準(zhǔn),加強(qiáng)對收費(fèi)的管理。
2.規(guī)定對房改住房的電
梯、高壓水泵房、供暖鍋爐房等共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)和更新等費(fèi)用仍由使用人所在單位支付,以減輕使用人的負(fù)擔(dān)。
3.規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)可享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策,在開展多種經(jīng)營中可適當(dāng)減免部分稅金等。
4.劃撥一定的城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理,以減輕小區(qū)日常管理費(fèi)用的負(fù)擔(dān)。如北京市規(guī)定,小區(qū)內(nèi)道路寬度在3.5米(含3.5米)以上的,其道路和埋設(shè)在道路下的市政排水設(shè)施,由市政工程管理部門負(fù)責(zé)維護(hù)、管理;對小區(qū)內(nèi)供電、供熱、供氣等市政設(shè)施也做了相應(yīng)的規(guī)定,由市政各相應(yīng)部門承擔(dān)一定的維護(hù)、管理責(zé)任和費(fèi)用。
5.開發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持。開發(fā)建設(shè)單位的支持主要體現(xiàn)在以優(yōu)惠的方式提供一定數(shù)量的管理用戶和經(jīng)營性配套商業(yè)用戶。有以下2種優(yōu)惠方式:
按成本價(jià)出售。如有的城市規(guī)定,開發(fā)建設(shè)單位將規(guī)劃建設(shè)的專業(yè)管理用戶和小區(qū)住宅總建筑面積的0.5%~1%作為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房,按建筑成本價(jià)出售。物業(yè)管理企業(yè)利用商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用房開展方便住宅小區(qū)內(nèi)居民生活的各項(xiàng)服務(wù),由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營管理,經(jīng)營收入用于小區(qū)物業(yè)管理。
6.以成本租金租用。這是指對經(jīng)營性商業(yè)用房采取不全出售的辦法,物業(yè)管理企業(yè)以成本租金租用,再以市場租金標(biāo)準(zhǔn)租出,其租金差額部分用于小區(qū)物業(yè)管理。
隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善,以及人民群眾收入水平的逐步提高,政府的扶持和開發(fā)建設(shè)單位的支持將逐漸減小力度,但在現(xiàn)階段,這還是十分必要的。即使在完善的市場經(jīng)濟(jì)體制下,由于住宅帶有社會保障性的特點(diǎn),對中低收入者居住的普通住宅政府仍要給予一定的扶持;而開發(fā)建設(shè)單位為了自身的聲譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益,對所建造的住宅日后的物業(yè)管理也會給予必要的支持。
二、居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)原則
《暫行辦法》特別對收費(fèi)原則作出以下規(guī)定:物業(yè)管理單位開展正當(dāng)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開及與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的承受能力相適應(yīng)的原則。同時抽出,國家鼓勵物業(yè)管理收費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等情況,分別實(shí)行政府一定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營者定價(jià)。
1.實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)。為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性的服務(wù)以及代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費(fèi),實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)。
其中對普通住宅提供的公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)實(shí)行政府定價(jià)。如北京市規(guī)定對水、電、房租、煤氣、衛(wèi)生5費(fèi)統(tǒng)收服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月每戶1元。對高級公寓、別墅區(qū)等高標(biāo)準(zhǔn)住宅小區(qū)提供的公眾代辦性服務(wù)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。
實(shí)行政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實(shí)際提供的服務(wù)項(xiàng)目和各項(xiàng)費(fèi)用開支情況,向物價(jià)部門申報(bào),由物價(jià)部門征求物業(yè)管理行政主管部門意見后,以獨(dú)立小區(qū)為單位核定。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理企業(yè)可在政府指導(dǎo)價(jià)格規(guī)定幅度內(nèi)確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
2.實(shí)行經(jīng)營者定價(jià)。凡屬為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個別需求提供的特約服務(wù),除政府物價(jià)部門規(guī)定有統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)者外,服務(wù)收費(fèi)實(shí)行經(jīng)營者定價(jià)。特約服務(wù)包括房屋裝修、家電修理、居室清潔、代購商品、找醫(yī)送藥、看護(hù)病人、接送子女上學(xué)等。
實(shí)行經(jīng)營者定價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理企業(yè)與小區(qū)業(yè)主委員會或產(chǎn)權(quán)人代表、使用人代表協(xié)商議定,并應(yīng)將收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門備案。
特約服務(wù)是應(yīng)某些住戶的特殊需要而開設(shè)的。特約服務(wù)費(fèi)用的收取應(yīng)該按“誰受益,誰付錢”的原則。其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對較鎬,各地情況不一,服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也不一樣,難以統(tǒng)一。
三、居住小區(qū)物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成與測算方法
(一)居住小區(qū)公共性收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成
“暫行辦法”第八條對居住小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成,作了如下的規(guī)定:
1.管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi);
2.公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi);
3.綠化管理費(fèi);
4.清潔衛(wèi)生費(fèi);
5.保安費(fèi);
6.辦公費(fèi);
7.物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)。
8.法定稅費(fèi);
其中第2項(xiàng)至第6項(xiàng)費(fèi)用支出是指除工資及福利費(fèi)以外的物質(zhì)損耗補(bǔ)償和其它費(fèi)用開支。
物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的利潤率暫由各省、自治區(qū)、直轄市政府物價(jià)主管部門根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況確定。
此外,對實(shí)行物業(yè)保險(xiǎn)的住宅小區(qū),還應(yīng)包括投保財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)(如火險(xiǎn)、災(zāi)害險(xiǎn)等)及各種責(zé)任保險(xiǎn)的支出。
(二)居住小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測算原則
居住小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)因服務(wù)的檔次、居民收入的水平以及各地的物價(jià)不同,其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)“暫行辦法”要求各地物價(jià)、物業(yè)管行政主管部門要密切配合,共同做好“暫行辦法”的實(shí)施工作。
第13篇 顧問物業(yè)管理公司組織架構(gòu)
顧問項(xiàng)目物業(yè)管理公司組織架構(gòu)
一、********公司組織建設(shè)的基本思路:
示范:
****物業(yè)管理有限公司成立初期,管理項(xiàng)目限于****花園一項(xiàng)目,若組織層級過多則易造成在工作溝通、銜接方面的不暢并導(dǎo)致管理效率低下。因此,在公司發(fā)展初期,應(yīng)先行規(guī)范業(yè)務(wù)管理,同時從發(fā)展的角度考慮,設(shè)立的組織架構(gòu)必須具有豐富的可塑性,必須既能滿足當(dāng)前階段發(fā)展的需要,又易于職能的擴(kuò)充與轉(zhuǎn)換。
項(xiàng)目初期擬設(shè)立****物業(yè)管理有限公司與****花園管理處合二為一的組織架構(gòu),在組織層級和部門設(shè)置上進(jìn)行了精簡與壓縮,易于工作協(xié)調(diào)。同時以業(yè)務(wù)管理和職能管理為兩大主干,組織職能的線條劃分比較明晰,避免了職能重疊,多頭管理。在該組織架構(gòu)中,物業(yè)公司總經(jīng)理下設(shè)兩名部門經(jīng)理,公司內(nèi)部分設(shè)綜合辦公室和客戶服務(wù)中心共兩個部門,兩位部門經(jīng)理向總經(jīng)理負(fù)責(zé)。
隨著公司業(yè)務(wù)的發(fā)展壯大,當(dāng)出現(xiàn)多項(xiàng)目操作時,可將原架構(gòu)中綜合辦公室的職能提升,設(shè)置為職能管理部門;客戶服務(wù)中心則轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)管理處,其中客戶服務(wù)中心對外代表公司接受客戶服務(wù),對內(nèi)代表客戶提出服務(wù)需求,因此客戶服務(wù)中心經(jīng)理具有組織協(xié)調(diào)其他業(yè)務(wù)部門的職責(zé)和權(quán)利,在組織上保證以客戶為中心原則的體現(xiàn)。
****物業(yè)管理有限公司組織架構(gòu)的基本思路是:全面順利介入****花園的物業(yè)管理,保證****花園的物業(yè)管理在一個較短時期內(nèi),達(dá)到較高的管理服務(wù)水平。在此基礎(chǔ)上逐步推進(jìn)物業(yè)公司的發(fā)展,豐富健全物業(yè)公司的各項(xiàng)職能。
二、該組織架構(gòu)特點(diǎn):
1)體現(xiàn)了以顧客為中心的服務(wù)理念。四個業(yè)務(wù)部門圍繞客戶服務(wù)中心運(yùn)作,客戶服務(wù)中心對內(nèi)代表客戶提出服務(wù)要求,對外代表管理處接受服務(wù)申請。
2)調(diào)整靈活。在業(yè)務(wù)范圍逐漸擴(kuò)大的過程中,可通過在業(yè)務(wù)口增加人員,在行政職能口崗位細(xì)分(品質(zhì)和培訓(xùn)分拆、人事、信息、資料分拆、行政后勤和采購分拆)來加以解決,而不必在架構(gòu)上進(jìn)行大的調(diào)整。
3)便于人才培養(yǎng)及儲備.除各業(yè)務(wù)口負(fù)責(zé)人外,客戶管理員、品質(zhì)培訓(xùn)人員均對部門的各項(xiàng)業(yè)務(wù)較熟悉,有利于公司管理梯隊(duì)的培養(yǎng)。
三、****物業(yè)管理有限公司組織架構(gòu)圖
四、****物業(yè)管理公司組織架構(gòu)說明
公司內(nèi)部共設(shè)置兩個部門,分別為:綜合辦公室、客戶服務(wù)中心。
公司總經(jīng)理下設(shè)一名綜合辦公室主任和一名客戶服務(wù)中心經(jīng)理。項(xiàng)目初期業(yè)務(wù)量不大且成本控制要求高時,客戶服務(wù)中心經(jīng)理可由總經(jīng)理兼任,也可在公司發(fā)展壯大或需要人員儲備時,單獨(dú)任命經(jīng)理。由于該經(jīng)理職責(zé)涉及管理處主要業(yè)務(wù),可作為管理處經(jīng)理的儲備人選,客戶服務(wù)中心經(jīng)理的選擇既可從客戶管理員中提拔也可從業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)人中抽調(diào);
客戶服務(wù)中心設(shè)立安全管理、工程技術(shù)、清潔綠化部門、客戶服務(wù)部門,下設(shè)現(xiàn)場操作崗位,安全班、公共維修班、設(shè)備運(yùn)行班、家政維修班、綠化運(yùn)行班、家政服務(wù)班、清潔運(yùn)行班、前臺接待、裝返修管理、經(jīng)營管理、客戶大使、社區(qū)文化的崗位。
綜合辦公室主任負(fù)責(zé)品質(zhì)、財(cái)務(wù)、人事和后勤等工作的管理。在初期部分崗位可以兼任(如人事與培訓(xùn),信息與資料管理),業(yè)務(wù)擴(kuò)大后則可拆分為品質(zhì)、人力資源、行政后勤部等職能部門。
以上組織架構(gòu)人員可考慮前期運(yùn)行階段的成本和工作量,適當(dāng)在人員上進(jìn)行兼職,待后期管理規(guī)模擴(kuò)大和收入正常后再分別設(shè)立。
第14篇 物業(yè)人力資源管理管理手冊
物業(yè)公司質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)安全管理手冊
--人力資源管理
1.0 總則
本公司建立并保持員工培訓(xùn)程序,明確培訓(xùn)需求,確保全體員工,尤其是重要崗位的相關(guān)人員能夠勝任其所擔(dān)負(fù)的工作,以滿足質(zhì)量/環(huán)境/安全管理體系建立及運(yùn)行要求。
2.0 職責(zé)
2.1 各部門負(fù)責(zé)提出相關(guān)的《培訓(xùn)需求計(jì)劃》。
2.2 公司管理部根據(jù)培訓(xùn)需求制訂年度的《培訓(xùn)計(jì)劃》,并組織實(shí)施。
2.3 管理者代表負(fù)責(zé)全體員工的培訓(xùn)批準(zhǔn)工作。
2.4 品質(zhì)部負(fù)責(zé)有關(guān)培訓(xùn)的支持性工作。
3.0 程序概況
3.1公司需經(jīng)培訓(xùn)的員工包括:
a. 管理層人員;
b. 技術(shù)人員;
c. 操作人員;
d. 新員工。
3.2培訓(xùn)需求
3.2.1 公司管理層人員需接受相關(guān)的質(zhì)量/環(huán)境/安全管理體系文件內(nèi)容培訓(xùn)。
3.2.2 技術(shù)人員和操作人員將規(guī)定崗位資格要求和安全衛(wèi)生意識的培訓(xùn)要求。對國家政策要求持證上崗的將按國家規(guī)定執(zhí)行。
3.2.3 對可能產(chǎn)生重大事故的崗位人員應(yīng)進(jìn)行培訓(xùn),使其明確自己的職責(zé),并熟悉本崗位應(yīng)急準(zhǔn)備與響應(yīng)措施。
3.2.4 特殊工種的員工必須接受相應(yīng)的特殊工種培訓(xùn)、安全操作規(guī)程訓(xùn)練,持有關(guān)證件才能正式上崗。
3.3培訓(xùn)實(shí)施
3.3.1 每年公司管理部根據(jù)各部門培訓(xùn)計(jì)劃制訂公司年度的《培訓(xùn)計(jì)劃》,管理者代表審核后,總經(jīng)理批準(zhǔn)。
3.3.2 各部門及管理處負(fù)責(zé)具體實(shí)施培訓(xùn),公司管理部進(jìn)行監(jiān)督檢查。
3.3.3 各項(xiàng)培訓(xùn)結(jié)果由相關(guān)部門建立相應(yīng)的《員工培訓(xùn)檔案》,培訓(xùn)考核不合格者不得上崗工作。
3.4培訓(xùn)績效考核
3.4.1 根據(jù)員工所受的教育、培訓(xùn)和經(jīng)歷情況,對員工的能力進(jìn)行考核,以確保其具備相應(yīng)的專業(yè)技能和必備的質(zhì)量/環(huán)境/安全衛(wèi)生意識。
3.5培訓(xùn)記錄
3.5.1 員工培訓(xùn)的結(jié)果將形成必要的記錄,以證實(shí)培訓(xùn)的實(shí)施。
4.0支持性文件
4.1《員工培訓(xùn)程序》(***-tp-08)
4.2《員工錄用管理程序》(***-qp-02)
第15篇 綠城物業(yè)管理有限公司概況
浙江綠城物業(yè)管理有限公司概況
浙江綠城物業(yè)管理有限公司成立于1995年3月,注冊資金500萬元,隸屬于綠城控股集團(tuán),是具有國家一級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè),被杭州市房地產(chǎn)管理局和浙江育英職業(yè)技術(shù)學(xué)院分別定點(diǎn)為'杭州市物業(yè)管理教學(xué)示范基地'和'教學(xué)實(shí)訓(xùn)基地'。
我司設(shè)有總經(jīng)理辦公室、財(cái)務(wù)部、人力資源部、質(zhì)量管理部、安保部、企業(yè)策劃部、企業(yè)發(fā)展部、企業(yè)文化部、工程技術(shù)部、維修中心、保潔中心等部門,并在北京、上海、安徽、湖北、湖南、河南和浙江紹興、舟山、慈溪、嘉興、寧波、金華等地設(shè)立分(子)公司和管理處。
目前,公司接管物業(yè)的類型有別墅、多層公寓、小高層公寓、寫字樓、酒店式高層公寓、學(xué)校等,介入咨詢和接管物業(yè)的總建筑面積達(dá)3098萬平方米。已成為國內(nèi)介入咨詢和接管面積最大、類型最多、覆蓋區(qū)域最廣的一流物業(yè)管理企業(yè)之一。
公司按照市場化、專業(yè)化、集團(tuán)化的管理模式,以依法管理、業(yè)主至上、服務(wù)第一為宗旨,建立了獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自主經(jīng)營、自我發(fā)展的運(yùn)行機(jī)制,確定了科學(xué)規(guī)范、依法管理、竭誠高效、安全文明、持續(xù)發(fā)展的質(zhì)量方針,制定了一整套嚴(yán)格的管理制度和操作規(guī)程,通過科學(xué)的管理和優(yōu)質(zhì)的服務(wù),努力營造安全、文明、整潔、舒適、充滿親情的社區(qū)氛圍,同時,通過多年經(jīng)營,公司已形成了以人為本、和諧共存,'真誠、善意、精致、完美'的獨(dú)特文化理念,為企業(yè)的健康發(fā)展建立了強(qiáng)大的精神支撐和厚實(shí)的人文基礎(chǔ)。
我司現(xiàn)有員工近2800人,其中80%以上的管理人員具有大專學(xué)歷。為了適應(yīng)我司企業(yè)發(fā)展的需要,我司開展了多層次、多形式的員工培訓(xùn),不斷提高員工素質(zhì),提高服務(wù)質(zhì)量,提高管理水平,為公司的可持續(xù)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
公司對未來充滿信心,通過不斷地自我完善、自我發(fā)展,正在努力創(chuàng)建全國一流的物業(yè)管理企業(yè),爭取為我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。
第16篇 物業(yè)管理目標(biāo)責(zé)任書范本
授權(quán)管理:深圳市ky物業(yè)管理有限公司
管理方: 管理處
根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》、建設(shè)部第33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則等國家、地方有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策,為貫徹公司工作方針,確保各項(xiàng)工作指標(biāo)順利實(shí)現(xiàn),長期為住戶提供安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活和工作環(huán)境,公司授權(quán)管理處對(物業(yè)名稱)實(shí)行專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理并訂立本責(zé)任書。
第一條 物業(yè)基本情況
座落位置:市區(qū)路(街道)號;
占地面積:平方米;
建筑面積:平方米;其中住宅平方米;
物業(yè)類型:
其它:
第二條:管理處應(yīng)管理事項(xiàng)
1、房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房、……)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。
2、房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水系統(tǒng)等)的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。
3、本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場、…)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。
4、本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的屬配套服務(wù)設(shè)施(網(wǎng)球場、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、…)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。
5、公共環(huán)境(包括公共場地、房屋建筑物共用部位)的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)。
6、交通、車輛行駛及停泊。
7、配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作(但含人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保管責(zé)任)。
8、社區(qū)文化娛樂活動。
9、物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料。
10、法規(guī)和政策規(guī)定由管理處管理的其它事項(xiàng);
第三條:管理期限
本責(zé)任書期限與開發(fā)商(業(yè)主委員會)同公司簽訂的合同期限相一致。
第四條:公司的權(quán)利和義務(wù)
1、與管理處議定年度管理計(jì)劃、年度費(fèi)用概預(yù)算、決算報(bào)告;
2、對管理處的管理實(shí)施監(jiān)督檢查,公司有關(guān)部門月、季度、年進(jìn)行考核評定,如因管理處管理不善,造成重大經(jīng)濟(jì)損失或管理失誤,經(jīng)公司認(rèn)定,有權(quán)免掉管理處主任及其他責(zé)任人的職務(wù)。
3、公司要求管理處對違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理:包括責(zé)令停止違章行為、要求賠償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金、對無故不繳交有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行為的責(zé)任人采取相應(yīng)的催繳催改措施。
4、公司負(fù)責(zé)處理非管理處原因而產(chǎn)生的各種糾紛;
5、協(xié)助管理處做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動;
6、公司人事部負(fù)責(zé)制定培訓(xùn)大鋼,協(xié)助管理處做好培訓(xùn)、考核工作。
7、公司管理部負(fù)責(zé)協(xié)助管理處制定各項(xiàng)規(guī)章制度,并監(jiān)督管理處的執(zhí)行情況。
8、公司工程部負(fù)責(zé)小區(qū)的全面驗(yàn)收。
9、法規(guī)政策規(guī)定由公司承擔(dān)的其他責(zé)任。
第五條:管理處的權(quán)利和義務(wù)
1、根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)政策及管理小區(qū)的特色的規(guī)定,應(yīng)制訂具有該物業(yè)特色的管理辦法、規(guī)章制度、實(shí)施細(xì)則,自主開展各項(xiàng)管理經(jīng)營活動(各種經(jīng)營應(yīng)申報(bào)公司),但不得損害大多數(shù)業(yè)主(客戶)的合法權(quán)益,獲取不當(dāng)
利益。
2、遵照國家、地方物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)規(guī)定,按物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)深度,測算物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),并向公司提供測算依據(jù),嚴(yán)格按合同規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取,不得擅自加價(jià),不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)。
3、負(fù)責(zé)參照公司有關(guān)文件編制所管轄房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案,經(jīng)公司工程部議定后由管理處組織實(shí)施。
4、有權(quán)依照法規(guī)政策、合同和業(yè)主公約的規(guī)定對違反業(yè)主公約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理;
5、接受公司和物業(yè)管理主管部門及有關(guān)政府部門的監(jiān)督、指導(dǎo),并接受業(yè)主的監(jiān)督。
6、至少每3個月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費(fèi)用收支賬目;
7、對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能,如需在本物業(yè)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項(xiàng)目,須報(bào)公司工程部批準(zhǔn)后方可實(shí)施;
8、建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時記載有關(guān)變更情況;
9、開展有效的社區(qū)文化活動和便民服務(wù)工作;
10、不承擔(dān)對業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)的保管保險(xiǎn)義務(wù)(另有專門合同規(guī)定除外)。
第六條:管理目標(biāo)
根據(jù)開發(fā)商(業(yè)主委員會)同公司簽訂的委托管理事項(xiàng)制定出本物業(yè)'管理分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)'(各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)和管理工作的標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)),與公司協(xié)商同意后作為本責(zé)任書的必備附件。
第七條:管理服務(wù)費(fèi)用
1、本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)按開發(fā)商(業(yè)主委員會)同公司的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主(住用戶)收取,即每月每平方米建筑面積元。
2、管理處對物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù),及其它特約服務(wù),采取成本核算方式,按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用計(jì)收;但公司有權(quán)對管理處的上述收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核和監(jiān)督。
3、房屋建筑(本體)的共同部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與更新改造,由管理處提出方案,經(jīng)與公司及開發(fā)商(業(yè)主委員會)議定后實(shí)施,所需經(jīng)費(fèi)按規(guī)定在房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金的收取執(zhí)行市政府物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。管理處有義務(wù)督促業(yè)主繳交上述基金并配合維護(hù)。
4、管理處在接管物業(yè)中發(fā)生的前期管理費(fèi)用由公司墊支管理處分5年從管理費(fèi)用中攤銷;
5、因開發(fā)商責(zé)任造成的物業(yè)空置并產(chǎn)生的管理費(fèi)用,按其與公司簽訂的委托管理合同有關(guān)約定執(zhí)行。
第八條:獎懲措施
1、管理處全面完成合同規(guī)定的各項(xiàng)管理目標(biāo),公司將視情況對管理處進(jìn)行獎勵。
2、管理處未完成合同規(guī)定的各項(xiàng)管理目標(biāo),公司分別下列情況,對管理處進(jìn)行處罰;
第九條:違約責(zé)任
1、如因公司原因,造成管理處未完成規(guī)定管理目標(biāo)或直接造成管理處經(jīng)濟(jì)損失的,公司應(yīng)給予管理處相應(yīng)補(bǔ)償。
2、如因管理處原因,造成不能完成管理目標(biāo)或直接造成管理處經(jīng)濟(jì)損失的,公司有權(quán)要求管理處限期整改,并提出警告,直至對主任及其他負(fù)責(zé)人進(jìn)行行政和經(jīng)濟(jì)處罰。。
3、因開發(fā)商房屋建筑和設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因,造成重大事故的,由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。因管理處管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实?由管理處承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。(產(chǎn)生事故的直接原因,以政府有關(guān)部門的鑒定結(jié)論為準(zhǔn))
第十條:其它事項(xiàng)
①
②
公司簽章: 管理處簽章:
法人代表: 管理處主任:
