第1篇 物業(yè)管理委托合同協議
第一章總則
第一條本合同當事人
委托方(以下簡稱甲方):______________________
受托方(以下簡稱乙方):______________________
根據有關法律、法規(guī),在自愿、平等、協商一致的基礎上,甲方將_____
(物業(yè)名稱)委托于乙方實行物業(yè)管理,訂立本合同。
第二條物業(yè)基本情況
物業(yè)類型:____________________
座落位置:______市____區(qū)_____路(街道)______號
四至:東______南______西______北_________
占地面積:________平方米
建筑面積:________平方米
委托管理的物業(yè)構成細目見附件一。
第三條乙方提供服務的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人,本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應對履行本合同承擔相應的責任。
第二章委托管理事項
第四條房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護和管理,包括:樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳、______。
第五條共用設施、設備的維修、養(yǎng)護、運行和管理,包括:共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、樓內消防設施設備、電梯、_____。
第六條市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養(yǎng)護和管理,包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、_____。
第七條公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護與管理。
第八條附屬配套建筑和設施的維修、養(yǎng)護和管理,包括商業(yè)網點、文化體育娛樂場所、_____。
第九條公用環(huán)境衛(wèi)生,包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運、_____。
第十條交通與車輛停放秩序的管理。
第十一條維持公共秩序,包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、______。
第十二條管理與物業(yè)相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。
第十三條組織開展社區(qū)文化娛樂活動。
第十四條負責向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費用:
1.物業(yè)管理服務費;
2._______;
3._______。
第十五條業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設施及設備的維修、養(yǎng)護,在當事人提出委托時,乙方應接受委托并合理收費。
第十六條對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為,針對具體行為并根據情節(jié)輕重,采取批評、規(guī)勸、警告、制止、_______等措施。
第十七條其它委托事項
1.___________________;
2.___________________;
3.___________________。
第三章委托管理期限
第十八條委托管理期限為____年。自____年__月__日時起至_
___年__月__日時止。
第四章雙方權利義務
第十九條
A甲方權利義務(適用于業(yè)主委員會)
1.代表和維護產權人、使用人的合法權益;
2.制定業(yè)主公約并監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守公約;
3.審定乙方擬定的物業(yè)管理制度;
4.檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況;
5.審定乙方提出的物業(yè)管理服務年度計劃、財務預算及決算;
6.在合同生效之日起__日內向乙方提供____平方米建筑面積的經營性商業(yè)用戶,由乙方按每月每平方米____元租用,其租金收入用于___;
7.在合同生效之日起__日內向乙方提供___平方米建筑面積管理用房(產權屬甲方),由乙方按下列第__項執(zhí)行;
(1)無償使用;
(2)按建筑面積每月每平方米___元租用,其租金收入用于_____。
8.負責收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料,并于合同生效之日起__日內向乙方移交;9.當業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費時,負責催交或以其它方式償付;
10.協調、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題:
(1)___________________;
(2)___________________。
11.協助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動;
12.______________________。
B甲方權利義務(適用于房地產開發(fā)企業(yè))
1.在業(yè)主委員會成立之前,負責制定業(yè)主公約并將其作為房屋租售合同的附件要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守。
2.審定乙方擬定的物業(yè)管理制度;
3.檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況;
4.審定乙方提出的物業(yè)管理服務年度計劃、財務預算及決算;
5.委托乙方管理的房屋、設施、設備應達到國家驗收標準要求。
如存在質量問題,按以下方式處理:
(1)負責返修;
(2)委托乙方返修,支付全部費用;
(3)_______________。
6.在合同生效之日起__日內向乙方提供____平方米建筑面積的經營性商業(yè)用房,由乙方按每月每平方米___元租用,其租金收入用于______;
7.在合同生效之日起___日內向乙方提供____平方米建筑面積管理用房(產權屬甲方),由乙方按下列第___項執(zhí)行:
(1)無償使用;
(2)按建筑面積每月每平方米___元租用,其租金收入用于____。
8.負責收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料,并于合同生效之日起___日內向乙方移交;
9.當業(yè)務和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費用時,負責催交或以其它方式償付;
10.協調、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題:
(1)_____________________;
(2)_____________________。
11.協助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動;
12.______________________。
第二十條乙方權利義務
1.根據有關法律法規(guī)及本合同的約定,制訂物業(yè)管理制度;
2.對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為,提請有關部門處理;
3.按本合同第十六條的約定,對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為進行處理;
4.可選聘專營公司承擔本物業(yè)的專項管理業(yè)務,但不得將本物業(yè)的管理責任轉讓給第三方;
5.負責編制房屋、附屬建筑物、構筑物、設備、設備、綠化等的年度維修養(yǎng)護計劃和大中修方案,經雙方議定后由乙方組織實施;
6.向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關規(guī)定,當業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時,告知有關限制條件,訂立書面約定,并負責監(jiān)督;
7.負責編制物業(yè)管理年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告;
8.每__個月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次管理費用收支帳目;
9.對本物業(yè)的公用設施不得擅自占用和改變使用功能,如需在本物業(yè)內改、擴建或完善配套項目,須與甲方協商經甲方同意后報有關部門批準方可實施;
10.本合同終止時,乙方必須向甲方移交全部經營性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料;
11._______________________。
第五章物業(yè)管理服務質量
第二十一條乙方須按下列約定,實現目標管理。
1.房屋外觀:_____________________
2.設備運行:_____________________
3.房屋及設施、設備的維修、養(yǎng)護:___________
4.公共環(huán)境:_____________________
5.綠化:_______________________
6.交通秩序:_____________________
7.保安:_______________________
8.急修:_______________________
小修:_______________________
9.業(yè)主和物業(yè)使用人對乙方的滿意率達到:________
具體的物業(yè)管理服務質量要求見附件二。
第2篇 管理處物業(yè)檔案操作流程10
管理處物業(yè)檔案操作流程(十)
●收集資料(歸檔范圍):
一、工程技術資料:1、項目取得資料(批文等);2、各類建筑許可證;3、各類圖紙;4、開竣工、綜合驗收等報告、通知、會議紀要;5、物業(yè)接管驗收記錄;6、其他合同、資料。
二、客戶資料:
1、前期服務協議;2、交房清單;3、業(yè)主(客戶)入住驗房表; 4、裝修資料(包括申請、許可證、檢查記錄、[改建、增設]申請、人員出入登記、裝修違規(guī)記錄);5、家庭情況登記;6、租戶資料。
三、維修資料:
1、任務單;2、報修、約修記錄。
四、安全維護管理資料:
1、值勤記錄;2、交接班記錄;3、物品出入登記;4、外來人員出入登記5、車輛管理資料(包括情況、出入登記)。
五、設施、設備管理資料(包括消防):
1、購銷合同;2、安裝圖紙;3、說明書;4、養(yǎng)護計劃;5、運行、維修、養(yǎng)護、巡查記錄。
六、綠化管理資料:
1、圖紙;2、承包合同;3、養(yǎng)護工作計劃;4、檢查記錄。
七、環(huán)境衛(wèi)生管理資料:
1、工作計劃;2、檢查記錄。
八、社區(qū)文化資料:
1、活動計劃;2、活動通知;3、活動圖片。
九、業(yè)主反饋資料:回訪記錄、投訴記錄、維修回訪記錄。
十、行政文件資料:
1、規(guī)章制度;2、總結、通知、通報、決定等相關文件資料。
十一、業(yè)主委員會資料:
1、籌備、成立等文件資料;2、會議紀要、決議等。
十二、財務管理資料:
各種收費資料(包括綜合服務費、日常維修費、車輛管理費等報表、單)。
●資料整理、歸檔:
按照市、省、全國住宅轄區(qū)物業(yè)管理綜合考核的規(guī)定與物業(yè)管理檔案歸檔要求進行整理,然后歸檔立卷。
●檔案借閱:
文檔查閱須經檔案管理部門負責人批準。
范王碼●檔案的銷毀:
根據文檔的保存期限,定期對過期和作廢的文檔進行清理,防止文檔資料堆積和混淆。對已過期的檔案,經主管領導核實報公司領導審批后予以銷毀,同時建立銷毀的文檔清單備查。
第3篇 物業(yè)管理員理論試題
2005物業(yè)管理員理論
2005年廣東省職業(yè)技能鑒定考試
物業(yè)管理員(四級)知識試卷
考試須知:本試卷適合物業(yè)管理員(四級)考試用,考生須按規(guī)定要求填寫姓名,單位,考生號碼,試卷滿分100分,考試時間為90分鐘,考試時用藍色圓珠筆或藍黑色鋼筆答,試卷上不準寫與考試內容無關的文字,考試時間一到,考生須將試卷反扣在課桌上,離開考場。
一 二 三 總 分 總分人
分 數 得分 評分人
一、單項選擇題(每小題1分,共60分)
請將答案按題號填入下列表格:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
31 32 33 34 35 36 37 38 39 40
41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
51 52 53 54 55 56 57 58 59 60
1、土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿、續(xù)期的到續(xù)期屆滿,(c )由國家無償收回。
a.土地收益權b.土地處分權c.土地使用權d.土地所有權
2、房地產開發(fā)企業(yè)銷售的商品房的質量保修期,從( c )之日起計算。
a.工程峻工驗收合格 b.綜合驗收合格
c.交付 d.購買人取得房屋所有權證
3、房地產具有保值增值的特性,就我國的土地政策來說,針對一宗具體的房地產,其價格從長遠來看是趨于( b )。
a.上升 b.下降c.不變 d.亦升亦降
4、物業(yè)管理人員應具備的職業(yè)道德之一是(b)。
a、儀表端莊,形象良好 b、忠于職守,盡職盡責
c、體魄健康,胸懷寬廣 d、語言流暢,表達能力強
5、物業(yè)管理人員在工作中互相推諉,辦事拖拉,不符合(a)的職業(yè)道德要求。
a、忠于職守,盡職盡責 b、實事求是,辦事公道
c、謙虛謹慎,文明禮貌&
nbsp;d、遵守紀律,奉公守法
6、物業(yè)管理人員要做到人找工作,不要讓工作找人。凡是用戶需要做的事都要分秒必爭,盡快干好。這體現了(a)。
a、積極主動,講求時效 b、謙虛謹慎,文明禮貌
c、刻苦學習,提高素質d、儀表端莊,良好形象
7、社區(qū)公眾是指(c)
a組織內部的公眾 b組織所有的公眾
c 組織所在地的公眾 d整個社會的公眾
8、在社交場合,無意與別人的目光相遇時,正確的選擇是(a)
a、眼神自然對視1-2秒,然后慢慢離開
b、馬上移開目光
c、眼神始終注視對方
d、無所謂
9、到他人家里做客拜訪,最適宜的時間是在(a)
a、上午十點或下午四點左右
b、中午十二點,或下午二點左右
c、晚上十點左右
d、沒有講究
10、物業(yè)指的是( a)的房地產。
a.單元性 b.單體性c.復合性d.綜合性
11、下列不是物業(yè)性質的是( d)。
a.二元性 b.位置固定性c.壽命長久性d.持續(xù)增值性
12、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間是( a)的關系。
a.服務與被服務 b.管理被管理c.雇傭被雇傭d.委托與代理
13、(b )是物業(yè)管理的基礎和本源。
a.安保服務
b.房屋管理服務
c.共用設備維修服務
d.保潔服務
14、區(qū)分所有權人多見于( a)。
a.居住物業(yè)b.商業(yè)物業(yè) c.工業(yè)物業(yè)d.特種物業(yè)
15、撤換業(yè)主委員會成員,一般應由( d)做出;
a.主管部門b.司法部門c.業(yè)主委員會d.業(yè)主大會
16、按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定,業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權依據( b)確定。
a.物業(yè)建筑面積 b.省、自治區(qū)、直轄市制定的具體辦法 c.物業(yè)套數 d.戶數
17、建設單位應當在銷售物業(yè)之前,制定( d),對有關物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應履行的義務,違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
a、管理契約 b、住戶手冊 c、管理規(guī)定d、業(yè)主臨時公約
18、業(yè)主購房的保修責任應由( a)承擔。
a. 建設單位
b. 施工單位 c.物業(yè)管理企業(yè) d.銷售單位
19、住宅物業(yè)建設單位,應通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè);投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的,經物業(yè)所在地房管理部門批準,可以采用( a)方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。
a、協議 b、批準 c、推薦 d、選派
20、建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含( c)約定的內容。
a、公共維修資金 b、物業(yè)裝飾裝修 c、前期物業(yè)服務合同 d、公用面積分攤
21、前期物業(yè)服務合同可以( a );但是,期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的,前期物業(yè)服務合同終止。
a、約定期限 b、不定期限 c、定期二年 d、定期三年
22、已竣工但尚未出售物業(yè),物業(yè)服務費用由(d )交納。
a.投資單位 b. 銷售單位 c.物業(yè)管理企業(yè) d. 建設單位
23、物業(yè)區(qū)域治安日常管理應以(b)為主;
a. 公安部們b.物業(yè)管理公司c.聯防隊d.門衛(wèi)
24、物業(yè)區(qū)域治安管理的自主性與機動靈活性以( c)為前提;
b. 公平性b.客觀性c.受制性d.實用性
25、(d)的形象從某種意義上代表著物業(yè)管理企業(yè)的形象。
a.保安部經理 b.保安領班c.巡邏員d.門衛(wèi)
26、下列不屬于停車場正常組織準備工作的是( d)。
a.使停車場清晰明亮
b.設置清晰標識
c.配備安全防范設備
d.配備汽車排污檢測設備
27、預防火災,就是要消除( d)。
a.可燃物b.助燃物c.著火源d.燃燒產生的條件
28、( d)是物業(yè)公司防火第一責任人;
a.保安領班b.保安隊長c.管理處經理d.物業(yè)公司總經理
29、(b)是指提供非人們居住的環(huán)境,包括內部居住環(huán)境和外部居住環(huán)境連個方面。
a、生產環(huán)境 b、居住環(huán)境 c、商業(yè)環(huán)境 d、辦公環(huán)境
30、下列不屬于物業(yè)環(huán)境中的硬環(huán)境的是(a )。
a、鄰里關系 b、房屋建筑 c、附屬設備d、公共設施和相關場地
31、下列不屬于環(huán)境管理中對資源利用的措施的是( d )。
a、利用工業(yè)廢渣做建筑材料;
&nbs
p; b、利用固體廢棄物做農業(yè)肥料
c、回收固體廢棄物中的可用資源和能源
d、舊家電的翻新利用
32、下列不是環(huán)境污染特點的是( a )。
a、作用時間短b、影響范圍廣c、作用時間短d、污染物的濃度變化性大
33、環(huán)境衛(wèi)生管理是維護轄區(qū)( c)公共場所、共用部位的清潔衛(wèi)生。
a、一定區(qū)域 b、部分區(qū)域 c、所有 d、不確定區(qū)域
34、所有的清潔“開荒”項目中,( c )的清潔“開荒”難度最大;
a.電梯b.大堂c.洗手間d.辦公室
35、一個居住區(qū)的規(guī)模是(a)萬戶,人口(a)萬人;
a.1~1.63~5b. 1.2~1.53.5~5c. 1.5~1.85~6d.1.5~2
36、中國物業(yè)管理協會制定的《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準》有(b)個服務等級。
a.2b.3c.4 d.5
37、按照中國物業(yè)管理協會制定的《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準》的三級標準,小區(qū)公共場所應每日清掃(a)次。
a.1 b.2c.3 d.4
38、為了保證物業(yè)檔案資料的完整性,對于新建物業(yè)應( b)。
a在接管物業(yè)時嚴格辦理物業(yè)管理檔案資料接管手續(xù)
b在早期介入階段就要做好資料收集規(guī)劃與安排,責成專人負責
c從原設計單位、施工單位、建設單位、管理單位、設備、材料供貨單位等處收集、核對、補充完善各類資料
d千方百計地得到業(yè)主用戶的資料
39、物業(yè)中的共用設施和房屋建筑的共用部位的維修養(yǎng)護費用應由共有人按(c )分攤。
a人口比例
b各自住房面積比例
c產權比例
d購房價格比例
40、房屋維護是物業(yè)管理的基礎性工作,認真貫徹( b)的方針是保持房屋完好的保證。
a、有償服務 b、以防為主 c、區(qū)別對待 d、經濟合理
41、房屋維修管理的基本原則是(d )
a、經濟合理原則 b、區(qū)別對待原則 c、有償服務原則 d、服務原則
42、房屋維修日常服務的首要指標是(d )
a、定額指標 b、經費指標 c、服務指標 d、安全指標
43、房屋維修管理的主要內容不包括(a )
a、房屋附屬設備的管理 b、房屋的安全與質量管理 c、房屋維修施工管理 d、房屋維修行政、技術管理
44、小修養(yǎng)護部位費用主要通過收取( b )籌集,不足部分從物業(yè)管理公司多種經營的收入中彌補。
a.公共性維修費b.物業(yè)管理服務費 c.物業(yè)的保修費 d.專項維修資金
45、.物業(yè)管理企業(yè)應按照房屋室內裝飾裝修管理服務協議實行管理,進行( b)的現場檢查。
a.定時b.不定時 c.每時每刻 d.定時或不定時
46、下列屬于物業(yè)綠化精神功能的是( d )。
&nb
sp;a、遮陽、隔聲b、改善氣候 c、凈化空氣 d、美化環(huán)境
47、聯合國確定的城市人均綠地指標為(c)m2,如此才能達到保證人類身心健康的基本標準。
a、30~40 b、40~50 c、50~60 d、60~70
48、不可用于水泥地面或墻身清潔開荒的是( c );
a.綠水b.燒堿c.鹽酸d.全能水
49、( b)是城市綠化系統中最廣泛、使用率最高的一部分;
a.公園綠化b.居住區(qū)綠化c.校園綠化d.道路綠化
50、居住小區(qū)中型游園服務半徑不得超過(c)米;
a.500b.600c.800d.1000
51、一般而言,2.5~4.0萬居民的居住區(qū)要設一個大游園,人均綠地(d)平方米;
a.10b.12c.14d.16
52、游園綠化要求綠化種植用地面積不低于綠地總面積的( c);
a.50% b.65% c.75%d.90%
53、物業(yè)綠化利用自然坡度排水,其綠化用地坡度應安排在(a)之間;
a.0.1%~0.3%b.0.3%~0.5%c.1%~3% d.3%~5%
54、物業(yè)綠化養(yǎng)護管理考核中,栽植1年以上的樹木保存率要大于(d)。
a.90% b.92%c.95% d.98%
55、下列不屬于綠化養(yǎng)護管理特點的是(b)。
a、經常性b、偶然性c、針對性 d、動態(tài)性
56、物業(yè)管理區(qū)域(簡稱轄區(qū))的給水系統(即供水部門向物業(yè)管理區(qū)域供水總表以內)一律由轄區(qū)的(d)管理。
a業(yè)主 b使用人
c供水部門 d物業(yè)管理公司
57、用電高峰期或潮濕天氣,(d )關燈檢查接頭是否有過流放電現象。
a 每天應不多于兩次 b每天應不少于兩次
c 每班應不多于兩次 d每班應不少于兩次
58、計劃停電時,物業(yè)管理主管部門至少提前(c)將停電事宜通知用戶;若不能,最遲應在實施停電前1小時,將停電通知送達用戶或啟用廣播系統緊急通知用戶。
a8小時&nb
sp;b12小時
c24小時d48小時
59、應(a)巡查安全防范系統運行情況,發(fā)現異常立即處理,并做記錄。
a每天 b每周
c每月 d每季
60、(c)電梯開梯后進行一次電梯全程運行檢查。
a每班b每周
c每天d每月
得分 評分人
二、多項選擇題(每小題1分,共20分)
請將答案按題號填入下列表格:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
1、 需要補地價的情形主要有( abcd )。
a.更改原出讓土地使用權時規(guī)定的用途
b.增加原出讓土地使用權時規(guī)定的容積率
c.轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的房地產
d.出讓的土地使用權期滿后續(xù)期
2、忠于職守,盡職盡責是對物業(yè)管理人員職業(yè)道德的(bc)。
a、全部要求b、基本要求
c、首要要求d、最高要求
3、談話的雙方在交談過程中,應從對方的角度考慮,在確定了主要交談內容后,恰當地選用語言,尊重另一方,避免使用人們忌諱的交談方式和話題,應注意(acd)
a、重視禮節(jié)和習俗
b、使用行話、術語以及方言土語
c、不涉及疾病、死亡等不愉快的事情
d、不涉及對方反感的話題
4、以下屬于常規(guī)性公共服務的是( acd)。
a.房屋管理服務
b.家居裝修服務
c.共用設施維修服務
d.室外保潔服務
5、物業(yè)檔案資料主要包括( bd)。
a.建設單位資料 b.物業(yè)資料 c.管理企業(yè)資料
; d.物業(yè)業(yè)主和租戶資料
6、下列屬于業(yè)主義務的是( acd)。
a.遵守業(yè)主公約b.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作
c.按時交納物業(yè)服務費用d.執(zhí)行業(yè)主大會的決定
7、國家提倡業(yè)主通過( abc )的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。
a、公開b、公平 c、公正d、合理
8、國家鼓勵物業(yè)管理采用( ac),依靠科技進步提高管理和服務水平
a、新技術 b、新知識 c、新方法d、新成果
9、撲救火災的基本方法有(abcd)。
a.抑制滅火法 b.窒息滅火法c.冷卻滅火法d.隔離滅火法
10、巡邏的方式主要有( bcd)。
a.員工巡邏和領導巡邏
b.定時、不定時巡邏。
c.著制服巡邏和便衣巡邏
d.晝間巡邏和夜間巡邏
11、關于物業(yè)的清潔保養(yǎng),下列比較恰當的說法是(bcd);
a.沒有什么技術性b.專業(yè)性較強c.是物業(yè)管理的一項重要內容
d.不僅僅是簡單的清、掃、抹、擦
12、物業(yè)清潔保養(yǎng)的檢查有(abcd);
a.員工自查 b.領班作業(yè)檢查c.主管巡查d.部門經理抽查
13、用戶入住階段的物業(yè)檔案信息包括( abcd )。
a.入住通知書、住戶須知 b.業(yè)主公約
c.用戶手冊d.購樓須知
14、下列不屬于施工、竣工及驗收階段信息的是( abd)。
a項目批準文件
b地質勘察報告
c用戶進戶驗收表
d工程預決算資料
15、電梯井道內應(abcd)等。
a無積水、垃圾,b不得堆放雜物、
c不得敷設水管和d不得敷設煤氣管
16、用戶有以下(abcd)行為,物業(yè)管理公司將按用水量和用水時間追計水費,并按《業(yè)主公約》的約定予以處罰,造成的損失由行為人賠償。
&nbs
p;a私自裝表接水 b私自啟動水表的封印影響準確計量
c繞表接水 d私自啟用水表
17、中央空調系統開機前準備應(acd)等。
a檢查電源電壓是否正常 b檢查水源是否正常
c.檢查冷凍水系統d.檢查冷卻水系統
18、房屋日常維修急修項目包括(abc )
a房屋結構性損壞b室內線路故障引起停電漏電
c水泵水箱及故障和進水表以內水管暴烈和水龍頭嚴重漏水d屋面滲漏水
19、嚴禁帶電工作,緊急情況帶電作業(yè)時,必須在(abcd)進行操作。
a有監(jiān)護人 b有足夠的工作場地
c有充足光線 d帶絕緣手套、穿絕緣鞋
20、每月空載試運行發(fā)電機兩次,檢查(acd)運行情況,并做好試運行記錄。
a電池液位b發(fā)電機
c接線端子d外圍設備
得分 評分人
三、判斷題(每小題1分,正確的打√錯誤的打×,共20分)
請將答案按題號填入下列表格
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
1、建設單位必須首先依法取得國有土地使用權,繳納土地出讓金,才能辦理建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證。(×)
2、職業(yè)道德經常發(fā)生變化,缺乏必要的穩(wěn)定性和連續(xù)性。(×)
3、職業(yè)道德具有強烈的紀律性。(√)
4、發(fā)展物業(yè)管理的主要目的是改善城市環(huán)境(× )。
5、一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會( √)。
6、物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè),也可以將該區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。( ×)
7、業(yè)主應當根據物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用,業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的,從其約定,業(yè)主負連帶交納責任。(√)
8、潛在危險區(qū)域設置危險提示、警告標識可以避免物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生危險事故。( × )。
9、一般的固體、液體及帶電設備等都可用二氧化碳
滅火器滅火( √ )。
10、洗潔精是一種酸性類的清潔劑。(×)
11、綠化有兩個方面的功能:物質功能和精神功能。( √ )
12、物業(yè)的產權備案是一個物業(yè)管理區(qū)域的經營管理服務人員為便于實施物業(yè)管理服務進行的一項基礎性、強制性的工作( × )。
13、物業(yè)管理公司日常服務的房屋小修項目主要是通過走訪查房收集和住戶報修收集。( √ )
14、大修工程是指凡需牽動或拆換部分主體構件,但不需全部拆除的工程為大修工程。大修工程一次費用在該建筑物同類結構的新建造價的30%以上。( × )
15、返工性修繕是指對由于房屋設計或施工方法不當產生質量問題的房屋進行的修繕。維修費用應由設計部門或施工部門負責或撥?？罱鉀Q。( √ )
16、房屋安全管理是指定期和不定期地對房屋的使用情況和完損情況進行安全檢查,評定房屋完損等級,隨時掌握所管房屋的質量狀況和分布,組織對危險房屋的鑒定,并確定解危方法,預防和消除房屋的安全隱患等一系列工作的總和。( √ )
17、小修養(yǎng)護工人的勞動效率要98%達到或超過人工定額;材料消耗要不超過或低于材料消耗定額,達到小修養(yǎng)護工程定額的指標,是完成小修養(yǎng)護工作量,搞好日常服務的必要保證。( × )
18、關于走訪查房率。一般要求管理員每月對轄區(qū)的住(用)戶要走訪查房50%以上;每季對轄區(qū)內住(用)戶要逐戶走訪查房1遍。
19、外墻每10年應徹底進行1次檢修加固。( √ )
第4篇 物管培訓:物業(yè)管理公司的資金結算
物業(yè)管理公司的經營管理服務活動都涉及到貨幣資金的收付,需要連續(xù)、系統、全面地記載和核算,并實行有效的控制。理所當然,資金結算也是物業(yè)管理公司理財的主要內容之一。本章對物業(yè)管理公司資金結算的種類、原則、主要方式和票據作一個介紹。
一、物業(yè)管理公司資金結算的含義和作用
(一)物業(yè)管理公司資金結算的含義
結算,是指經濟活動過程中的資金了結和清算。物業(yè)管理公司因商品交換、勞務供應、資金調撥等業(yè)務而發(fā)生款項往來的清算。結算方式按支付方式的不同,可分為現金結算和轉賬結算兩種。收方和付方直接以現金進行結算叫現金結算,適用于單位對個人、個人對個人,以及單位之間的零星支付行為。通過銀行或金融機構劃撥轉賬將款項從付款人賬戶劃轉到收款人賬戶的貨幣收付結算叫轉賬結算,它是以存款的轉移代替現金的流通。
在商品經濟發(fā)達的社會里,轉賬結算是貨幣收付的主要形式。
在我國,各企業(yè)、單位、個人之間經濟往來的款項,除少數按《現金管理暫行條例》規(guī)定可以使用現金結算以外,大量的都通過轉賬結算來完成。這樣做,對物業(yè)管理公司來說,可以簡化結算手續(xù),縮短結算過程,有利于資金周轉速度的加快,促進資金流通。
由于轉賬結算是以信用支付代替現金支付,所以必須根據交易的性質、交易雙方所在的地點和交易發(fā)貨的時間等條件,制定出不同的結算方式,明確規(guī)定付款的條件、憑證及其傳遞等內容。因此,作為在物業(yè)管理公司工作的同志來說,應該在社會主義貨幣信用理論的基礎上,從貨幣與商品矛盾的運動規(guī)律中,學習我國社會主義市場經濟條件下的經濟關系,認識轉賬結算的規(guī)律性,不斷疏通結算渠道,使物資運動和貨幣資金運動緊密地結合起來。
在我國,轉賬結算是建立在金融機構同各經濟單位經常的、固定的信用關系基礎上的,通過金融機構賬戶的資金轉移來實現貨幣收付關系。其結果是收款單位的存款增加,付款單位的存款減少,形成貨幣周轉集中為銀行信用所代替?？梢?社會主義轉賬結算的實質是以銀行信用流通代替現金流通,并用于清算經濟往來關系,它是促進流通的一個工具。
(二)物業(yè)管理公司結算業(yè)務的作用
物業(yè)管理公司結算業(yè)務的作用表現在以下幾個方面:
(1)可以加快結算速度和資金周轉,為物業(yè)管理公司的健康發(fā)展提供保證。這里特別提出轉賬結算方式,一方面能夠適應經濟活動中不同特點的貨幣收付要求,另一方面能夠增強合同紀律和支付紀律,為公司及時收回款項和付出款項提供了一定的保證,密切了資金運動與物資運動的結合,提高了資金的使用效益。因此,能轉賬結算的業(yè)務應盡可能轉賬結算。
(2)能正確、迅速地反映物業(yè)管理公司的日常業(yè)務并進行有效監(jiān)督,使公司能及時了解業(yè)務活動的全面情況,以便發(fā)現并改進工作中存在的問題和缺點。
(3)結算業(yè)務關系到各部門、各單位的經濟往來,每筆結算業(yè)務一般都要涉及到收款單位、付款單位,轉賬結算還涉及到金融機構,從而為公司的計劃編制和計劃考核提供了重要證據。
二、物業(yè)管理公司資金結算的基本原則和要求
(一)物業(yè)管理公司資金結算的基本原則
(1)根據國家規(guī)定,各單位之間的經濟往來,除按照現金管理辦法規(guī)定可以使用現金的以外,都必須通過銀行辦理轉賬結算。
凡在銀行辦理結算的單位或個人,都必須按照規(guī)定,在銀行開有賬戶或交存現金。開有賬戶的單位,賬戶內必須有足夠的資金以保證支付。交存現金的,應按結算金額一次交足。
(2)恪守信用,履約付款。辦理結算的企業(yè)、單位和個人必須遵守信用,按照事先的承諾,履行資金的結算,使經濟往來雙方的資金往來得以及時清算。對于多次失信違約的單位,金融機構會按相應規(guī)定予以制裁。這一原則對履行付款義務的當事人具有約束力,是維護經濟合同秩序、保障當事人經濟利益的重要保證。
(3)誰的錢進誰的賬,由誰支配,銀行不予墊款。金融機構作為資金結算的中介機構,在辦理結算時必須遵循存款人的委托,按照其意志,保證將所收款項支付給其指定的收款人;對存款人的資金,除按國家法律規(guī)定可以凍結、扣款外,一律不得代任何單位凍結和扣款,也不得停止單位存款的正常支付。金融機構辦理結算只負責辦理結算當事人之間的資金轉移,而不能在結算過程中為其墊付資金。
(二)物業(yè)管理公司資金結算的要求
1.開立賬戶
開立賬戶不僅是辦理結算的必要條件,也是辦理結算的先決條件,只有開立賬戶,把應該交存的款項存入金融機構,金融機構才能為他們辦理結算業(yè)務。
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bsp; 金融機構賬戶分為基本存款賬戶、一般存款賬戶、臨時存款賬戶和專用存款賬戶,各類賬戶有不同的設置和開戶條件。
(1)基本存款賬戶的設置與開戶條件
基本存款賬戶是指存款人辦理日常轉賬結算和現金支付的賬戶。存款人的工資、獎金等現金的支取,只能通過賬戶辦理。
基本存款賬戶必須是編制預決算報表的獨立預算會計單位或實行獨立經濟核算、獨立編制財務報表的企業(yè)單位。一個獨立的經濟單位,只能在一個銀行開立一個基本賬戶。
基本存款賬戶開立所需的證明文件為當地工商行政管理機關核發(fā)的《企業(yè)法人執(zhí)照》或《營業(yè)執(zhí)照》。
基本存款賬戶開立的程序是:首先由存款人填制開戶申請書,提供規(guī)定的證件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經銀行審核同意,并憑中國人民銀行當地分支機構核發(fā)的開戶許可證,即可開立該賬戶。
(2)一般存款賬戶的設置與開戶條件
一般存款賬戶是指存款人在基本存款賬戶以外的銀行借款轉存,與基本存款人不在同一地點的附屬非獨立核算單位開立的賬戶。存款人可以通過本賬戶辦理轉賬結算和現金繳存,但不能辦理現金支取。
一般存款賬戶設置的條件和所需的證明文件是:在基本存款賬戶以外銀行取得借款的單位和個人,并需向開戶銀行出具借款合同或借款借據;或是與基本存款賬戶的存款人不在同一地點的附屬非獨立核算單位,并需向開戶銀行出具基本存款賬戶的存款人同意其附屬非獨立核算單位開戶的證明。
一般存款賬戶設置的程序是:填制開戶申請書,提供相應的證明文件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經銀行審核同意后,即可開立賬戶。
(3)臨時存款賬戶的設置與開戶條件
臨時存款賬戶是指存款人因臨時經營活動需要開立的賬戶。存款人可以通過該賬戶辦理轉賬結算和根據國家現金管理規(guī)定辦理現金支付。
臨時存款賬戶設置的條件和所需的證明文件是:外地臨時機構,并需出具當地工商行政管理機關核發(fā)的臨時執(zhí)照;或是,臨時經營活動需要的單位和個人,并需出具當地有關部門同意設立外來臨時機構的批文。
臨時存款賬戶開立的程序是:填制開戶申請書,提供相應的證明文件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經銀行審核同意后,即可開立賬戶。
(4)專用存款賬戶的設置與開戶條件
專用存款賬戶是指存款人因特定用途需要開立的賬戶。
存款人對特定用途的資金,由存款人向開戶銀行出具相應證明即可開立該賬戶。
特定用途的資金范圍包括:基本建設的資金,更新改造的資金,特定用途且須專戶管理的資金。
存款人須向開戶銀行出具的證明文件是經有關部門批準立項的文件或國家有關文件的規(guī)定。
專用存款戶開立的程序是:填制開戶申請書,提供相應的證明文件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經銀行審核同意后開立賬戶。
2.經濟合同
經濟合同一經成立,就具有法律效力,雙方必須信守。要貫徹“重合同、守信用”的原則,認真履行規(guī)定的義務。如果一方違反合同規(guī)定,給對方造成損失時,應承擔經濟和法律責任。經濟合同是銀行辦理轉賬結算、進行結算監(jiān)督、執(zhí)行結算紀律的主要依據。沒有經濟合同,銀行將不予辦理。
3.結算紀律
物業(yè)管理公司是銀行結算的重要當事人,應嚴格遵守結算紀律,按照結算制度辦理結算,是嚴肅信用制度、維護結算程序的前提條件。公司必須遵守的結算紀律可以歸納為:
(1)不準套取銀行信用,簽發(fā)空頭支票、印章與預留印鑒不符的支票和遠期支票;
(2)不準無理拒付、任意占用賣方資金;
(3)不準利用多頭開戶轉移資金,逃避債務。
以上三不準要求物業(yè)管理公司只準在銀行賬戶余額內,按照規(guī)定向收款單位或個人支付款項,對應該支付其他單位的款項,必須依約履行義務。
物業(yè)管理公司向外發(fā)出的結算憑證,必須于當日,最遲于次日寄發(fā)。收到的結算憑證,必須及時將款項支付給收款人。結算時間,同城,一般不超過2天;異地(全國或省內直接通匯行之間),電匯一般不超過4天,信匯一般不超過7天。
三、物業(yè)管理公司資金結算方式
(一)異地結算
異地結算是指不同地區(qū)或城市各單位之間經濟往來資金的結算。我國物業(yè)管理公司現行的異地結算方式主要有匯兌結算、匯票結算、托收承付結算、異地委托收款結算、信用證結算。
1.匯兌結算
匯兌結算是指付款單位委托銀行將款項匯給外地收款單位或個人的結算方式。
(1)匯兌結算有關規(guī)定
①各單位通過銀行辦理匯兌結算是指資金調撥、清理交易舊欠、往來賬款和自提自運貨物以及采購資金等。
②匯兌有信匯和電匯,單位可選擇使用。銀行辦理匯款(指信匯)時,只代單位附寄與匯款有關的單證。
③單位因急事,將款項匯至交通不方便又無電訊設備的地區(qū),可以向開戶銀行申請自帶信匯。銀行一般對自帶信匯嚴格審查,經同意,會將信匯憑證連同銀行內部憑證一并密封后,交匯款單位帶交匯入行。作為匯款單位自帶信匯必須注意以下幾點:a.保證密封完整,按開戶行在信封上指定的日期帶交匯入行,不得自行拆封;b.妥善保管,發(fā)生丟失、冒領等事故,一律由匯款單位自己負責;c.不能將原信匯帶回匯出行。
④銀行會對匯款用途審查,必要時亦可向匯款單位索取有關匯款用途的證明材料。付款單位自提自運的物資必須向銀行提供合同,經查驗后,銀行應在匯款委托書上批注“已驗合同,可入收款單位賬戶”。
⑤匯入銀行解付匯款時,一般來說,對單位資金調撥、清理舊欠、往來賬款以及匯出行在匯款委托書上批注的已驗合同會直接收入收款單位賬戶。
⑥單位赴異地采購時,匯出銀行會審查有關準予外出采購的證明,并在匯款委托書上注有“采購資金”。匯入銀行對匯入的采購資金必須憑同意采購證明,以匯出單位名義開立采購賬戶,由銀行按當地市場管理的有關規(guī)定監(jiān)督支付。一般來說,采購資金除采購員攜帶少量必備現金外,其余均為轉賬且存款不計息。采購員無權隨意將采購資金轉匯,匯入行辦理采購資金轉匯必須由匯出單位在原匯款憑證上事先注明,或來函來電要求轉匯方可辦理。
⑦匯款單位對匯出款項要求退款時,應備正式文件,攜帶原匯款單向匯出行申請退匯。匯出行接到申請后,通知匯入行,匯入行對匯款尚未支付,方可退匯。如果已發(fā)生支付,匯入行將支付情況反饋于匯出行,并不予退匯。匯入行對于收款單位拒絕接收的匯款,應立即辦理退匯。匯入行發(fā)出通知,經過2個月的時間,查找后仍無法支付的匯款,也應主動辦理退匯。
(2)信匯和電匯的核算
①信匯。匯出單位辦理匯款時,應該填制四聯憑證,并在第二聯上簽蓋預留銀行印鑒,送交開戶行。其中,第一聯為匯款單位的回單;第二聯為匯款單位委托開戶行辦理信匯的支款憑證;第三聯為收款單位開戶行的收款憑證;第四聯為收款單位作為收款通知或代取款收據。
收款單位(或收款人)持匯入行書面通知去銀行辦理取款手續(xù)時,匯入行會取出信匯憑證第四聯,核對取款人的有關證件,并將名稱、姓名、證件號碼批注在空白處。取款人還應在“收款人蓋章”處蓋章、簽字。如果是信匯留交憑印鑒付款的,則所蓋印章必須同預留印鑒相符。如果是轉賬的,則由收款單位填制兩聯存款單,第一聯加蓋銀行業(yè)務公章后,退給收款單位作為收款依據,第二聯代收方記賬憑證。
②匯款單位辦理電匯時,應該填制三聯電匯憑證,在第二聯上簽蓋預留銀行印鑒,送交開戶行;第二聯,給匯款單位的回單;第三聯匯款單位委托開戶行辦理電匯的支款憑證;第三聯匯出行憑此拍發(fā)電報。
收款單位會收到第三聯上加蓋銀行業(yè)務公章的收賬通知,然后去銀行辦理有關手續(xù)。
2.匯票結算
匯票是出票人簽發(fā)的,委托付款人在見票時或者在指定日期無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據。匯票分為銀行匯票和商業(yè)匯票。銀行匯票是由匯款人將款項交給當地銀行,由銀行簽發(fā)給匯款人持往外地辦理轉賬結算或支取現金的票據。商業(yè)匯票是由收款人或付款人(或承兌申請人)簽發(fā),由承兌人承兌,并于到期日向收款或被背書人支付款項的票據。
(1)銀行匯票
匯票簽發(fā)由指定銀行辦理,匯票的轉賬解付由各銀行機構辦理,現金解付,只能在匯票指定的匯入行辦理,匯票一律記名,不準流通轉讓,不準涂改偽造。匯票的金額起點為500元。有效期為一個月,逾期的匯票,銀行不予受理。銀行簽發(fā)的匯票,銀行必須加蓋結算專用章和使用壓數機壓印匯款金額方為有效。匯款人可以持票直接向匯票指定的收款單位辦理結算。匯票上指定的收款人,也可以持轉賬支取的匯票向匯入地單位辦理結算。收款單位接受匯票時,應審查票面所記載各項內容是否無誤。收款人或背書人受理匯票后,應在匯票背面加蓋業(yè)務用章,連同匯款解訖通知、進賬單等,一并送開戶行進
賬。收款人需要在匯入地分期、分次支取的,可以開立臨時存款戶辦理支付,臨時存款戶只付不收,付完清戶,不計付利息。匯款人由于匯票超過有效期或其他原因要求退匯時,可持匯票和匯款解訖通知到匯出銀行辦理退匯。
匯款單位委托銀行辦理匯票結算,應填制匯票委托書,詳細填明匯入地點、匯款用途等項內容。有明確收款對象的應詳細填明收款單位或個人姓名。需要取現金的,應填明匯入行名稱。匯款委托書一式三聯:第一聯為存根;第二聯為支款憑證;第三聯為收入憑證。匯款單位交現金辦理匯票結算的,第二聯注銷。匯出行在辦完轉賬或收妥現金后,會簽發(fā)匯票結算憑證。匯票結算憑證一式四聯:第一聯為匯出匯款卡片;第二聯為匯票;第三聯為匯款解訖通知;第四聯為多余款收賬通知。
匯款單位由于匯票超期或其他原因要求退匯時,應當備函向匯出行說明其原因,并交回匯票和匯款解訖通知。匯款單位因匯票或匯款解訖通知發(fā)生短缺一聯而不能在匯入地辦理結算時,也應當按退匯處理。
匯票填明匯入銀行名稱和“現金”字樣的,收款人到匯入行或匯出行請求掛失時,應提交三聯“匯票掛失申請書”,一般以匯票委托書代替,在備注欄加蓋匯票掛失明顯戳記。掛失待有效期滿一個月后,確未發(fā)生問題才可按有關規(guī)定辦理退款手續(xù)。
(2)商業(yè)匯票
商業(yè)匯票按其承兌人不同,分為商業(yè)承兌匯票和銀行承兌匯票。商業(yè)承兌匯票,由收款人簽發(fā),經付款人承兌,或者由付款人簽發(fā)并承兌的票據。銀行承兌匯票,是由收款人或承兌申請人簽發(fā),并由承兌申請人向開戶銀行申請,經銀行審查同意承兌的票據。
辦理商業(yè)匯票時的規(guī)定有:
簽發(fā)商業(yè)匯票必須以合法的商品交易為基礎,嚴禁簽發(fā)無商品交易的匯票;使用商業(yè)匯票的單位是在銀行立賬的法人;商業(yè)匯票在承兌后,承兌人員有到期無條件支付票款的責任;商業(yè)匯票除可以向銀行貼現外,一律不允許作為流通手段;商業(yè)匯票承兌期限由交易雙方商定,一般為3~6個月,最長不超過9個月,特殊情況可適當延期。如屬分期付款,應一次簽發(fā)若干個不同期限的匯票。匯票到期,一律通過銀行轉賬。
商業(yè)匯票可以貼現。商業(yè)匯票貼現,是指收款單位需要資金時,把尚未到期的商業(yè)承兌匯票或者銀行承兌匯票轉讓給銀行,即由銀行支現,其貼現期一般以貼現之日起到匯票到期日止。貼現時,根據貼現金額和貼現率,計算出貼現利息,并在貼現金額中預先扣除,將其余的貼現金額支付給貼現申請人,匯票歸銀行所有。
貼現利息的計算公式如下:
未到期天數
銀行貼現的付款額=匯票面額×(1-年貼現率×―――――)
365
匯票到期后,貼現銀行應向貼現人索回貼現金額,如果貼現人在銀行的賬戶不足以支付的,無力贖回商業(yè)匯票,這在實質上如同把匯票賣給銀行,貼現銀行買進匯票而支付現款。
3.托收承付結算
托收承付結算是收款單位根據經濟合同,委托開戶行向異地付款單位收取貨款;付款單位根據經濟合同核對單證或驗貨后向銀行承付款,由銀行辦理款項劃轉的一種結算方式。
托收承付結算包括托收、承付、劃款和收賬四個階段。
托收,是收款單位委托銀行收款,收款單位應填制“托收承付結算憑證”,連同有關單證一并提交開戶行。
承付,是付款單位承認付款的過程。驗貨付款的承付期限為10天,從運輸部門向付款單位發(fā)出提貨通知次日起算起。如果付款單位在規(guī)定的承付期內沒有向其開戶行表示拒付,即為默認承付。
劃款和收賬。劃款是指付款單位開戶行從付款單位賬戶上劃款給收款單位。收賬是指收款單位開戶行將付款單位開戶行劃來的款項進到收款單位的賬戶上。每一筆托收承付金額起點為1000元。
4.異地委托收款結算
異地委托收款,是由收款單位向銀行提供收款依據,委托銀行向異地付款單位收取款項的結算方式。
單位之間的商品交換、勞務供應和其他應收款項,均可使用委托收款結算方式辦理結算。委托收款不受金額起點的限制,委托收款的款項劃回,分郵寄劃回和電報劃回兩種,由收款單位選用。委托收款的付款期限為3天。(從付款單位開戶行發(fā)出付款通知的次日計算,如遇法定假日,應當順延)付款單位在3天付款期滿,賬戶上沒有足夠的資金支付全部款項,可以允許延期5天(如遇法定假日不順延),如延付期滿賬戶上仍無足夠資金支付全部款項,銀行會立即通知付款單位,令其2天內將其有關單證退回銀行,由銀行填制無款支付通知書,連同有關單證退回收款單位開戶行,轉交收款單位。如果付款單位逾期不退回有關單證的,由其開戶行按每筆委托收款業(yè)務,每天收取罰金0.5元。
5.信用證結算
這種結算是付款單位把款項預先交給銀行,委托銀行開出信用證,通知異地收款單位開戶銀行轉給收款單位,收款單位按照合同和信用證規(guī)定條件發(fā)貨后,銀行代付款單位付給貨款的結算方式。開出信用證的金額起點,每份100元,每次清付款項起點為30元。信用證結算只能轉賬,不能提取現金。信用證有效期最長不超過60天。
(二)同城結算
同城結算是指同一城市或同一縣內各單位之間經濟往來的資金結算。我國物業(yè)管理公司現行的同城結算主要方式有:支票結算、同城委托收款結算、商業(yè)匯票結算、銀行本票結算。
1.支票結算
支票是出票人簽發(fā)的,委托辦理支票存款業(yè)務的銀行或者其他金融機構在見票時無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據。
支票分為現金支票和轉賬支票。按《中華人民共和國票據法》規(guī)定,現金支票只能用于支取現金;轉賬支票只能用于轉賬,不得支取現金。
支票必須記載:表明“支票”的字樣;無條件支付的委托;確定的金額;付款人名稱;出票日期;出票人簽章。支票上未記載前款規(guī)定事項之一的,支票無效。
單位簽發(fā)支票,賬戶內必須有足夠的資金,不準簽發(fā)空頭支票。凡超過銀行存款余額、貸款指標、撥款限額,都是空頭支票。對簽發(fā)空頭支票的單位,按票面金額處以1%的罰金。
支票實行有效期制。一般有效期為3~5天,從簽發(fā)的次日算起,到期如遇節(jié)假日順延。對過期支票,銀行不予受理。簽發(fā)支票時,要填寫當天日期,不準簽發(fā)遠期支票。
支票的簽發(fā)只能由單位財會部門指定專人負責,并加蓋存于銀行的預留印鑒,不準委托收款單位代填支票。支票填寫要清晰,不準涂改,也不準出借、出租、轉讓給其他單位使用,也不準攜帶蓋好印鑒的空白支票外來采購。每張支票的金額,不得低于當地規(guī)定的金額起點。
付款單位將已簽發(fā)的支票遺失時,應出具公函后向開戶行申請掛失止付(登報聲明不能作為向銀行掛失)。付款單位遺失未填日期、收款單位、金額的空白支票,銀行不受理掛失,由單位更換賬戶的支款印鑒來解決。收款單位將收進已簽妥的支票遺失,應出具公函,并經付款單位簽注意見蓋章證明后,到付款單位開戶行申請掛失。開戶單位將支款印章遺失,應由單位出具公函,向開戶銀行辦理掛失手續(xù),并將賬戶余額核對相符,經銀行同意后更換印鑒。
2.同城委托收款結算
同城委托收款是收款單位向開戶行提供依據,委托銀行向付款單位收取款項的一種結算方式。該結算方式不受金額起點限制。
同城委托收款結算與異地委托收款結算是不同的,主要區(qū)別是:
①同城委托收款的付款期為2天,異地委托收款的付款期為3天;
②同城委托收款結算只能用郵寄劃回資金,異地委托收款結算可用郵寄劃回與電報劃回資金。
3)商業(yè)匯票結算
商業(yè)匯票在異地和同城結算中均可使用。其余同前述。
4)銀行本票結算
銀行本票是申請人將款項交給銀行,由銀行簽發(fā)的,承諾自己在見票時無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據。
本票自出票日起,付款期限最長不得超過2個月。
銀行本票具有可以代替現金用以流通的特點,銀行見票付款。但是銀行本票與現鈔又有本質的區(qū)別,它是介于現鈔和支票之間的一種結算工具。收款或持票人可以直接將銀行本票用于商品交換、勞務供應和其他款項往來的結算。收款人拿到本票時應注意:本票是否屬真是否過期是否有涂改手續(xù)是否符合規(guī)定本票背書是否連續(xù)在同城結算中,銀行本票可以視同現金。
四、票據和票據行為
如前所述,我們可以清楚地看到在物業(yè)管理公司理財的資金結算中經常會遇到各種各樣的票據,作為物業(yè)管理公司的理財者也必須掌握票據方面的一些知識,本節(jié)就對票據作一個簡要介紹。
(一)票據
1.票據的概念
票據的含義有廣義和狹義。廣義的票據是指商業(yè)上的各種單據,例如發(fā)票、提貨單、核單、保險單等等;狹義的票據是指按規(guī)定格式簽發(fā)和流通的匯票、支票、本票等信用工具而言。本書中所指的票據是狹義的票據。
票據是由出票人簽發(fā)的,約定出票人自己,或要求他人按照規(guī)定
期限向收款人支付一定金額并可流通轉讓的書面憑證。票據是在商品或貨幣的讓渡中,為反映債權債務關系的發(fā)生、轉移和清償而使用的一種信用工具;它是一種權利財產,持有票據的人有權在約定期限向票據債務人索取票據上所表明的貨幣金額。它經過背書轉讓,可以成為支付手段和流通手段;也可以通過貼現成為融通資金的工具。
2.票據的特征
票據在長期的使用和流通過程中形成了各種特征,具體主要體現在:
①票據是一種有價證券。票據是一種表示財產權或債權的書面憑證,也以一定貨幣金額表示其價值。這種價值隨票據的設立而取得,隨票據的轉讓而轉讓,占有票據就是占有了票據的價值。票據權力的行使以提示票據為條件,以交還票據償付票款為目的。
②票據是一種設權證券。票據上的權力和義務,完全由票據行為創(chuàng)設。票據的權利和義務設立后,便于原對價關系相分離,到期必須償付。
③票據是一種法律要式證券。票據作為建立在信用基礎上的書面?zhèn)鶆盏闹Ц稇{證,必須具備法律規(guī)定的必要形式和內容。這就是說,票據必須具備法律要式,才能發(fā)生法律效力,否則票據無法律效力。換言之,在我國,凡符合《中華人民共和國票據法》規(guī)定的票據才具有法律效力。
④票據是一種無因證券。票據是根據一定的信用行為等原因而產生的,它的設立是有因的。但是,票據一經設立便具有獨立的權利義務關系,與它所產生或轉讓的原因相分離。持票人行使票據的權力時,不必向債務人證明取得票據的原因,只要具備法律要式,債務人應無條件支付。
⑤票據是一種名義證券。票據上的權利和義務須依據票據上所載名義來決定其效力。超出票據上的權利和義務,債務人概不履行。因此,票據可以說是一種名義證券。
⑥票據是一種流通證券。票據可以依據背書、交付程序而轉讓流通,這種轉讓流通無需通知債務人或征得債務人的同意,債務人也不能以未曾接到轉讓通知為理由而拒絕承擔義務。
⑦票據是一種返還債券。票據的債權人在接受給付時,必須將票據交還債務人,使票據關系終結。若票據金額是由次債務人因被追索而償還時,則債權人返還票據后,票據清償人可以向其前手進行追索。
3.票據的種類
①匯票
按不同標準,匯票還可分為:
a.按承兌人不同,可分為銀行承兌匯票和商業(yè)承兌匯票。
b.按付款時間的不同,可分為即期匯票(見票即付)和遠期匯票。
c.按有無附屬單證,可分為跟單匯票和光票。
d.按流通領域的不同,可分為國內匯票和國外匯票。
e.按使用貨幣的不同,可分為本國貨幣匯票和國外貨幣匯票。
f.按匯票上是否說明收款人名稱,可分為記名匯票和不記名匯票。
②本票
a.按出票人不同,可分為銀行本票和商業(yè)本票。
b.按付款時間的不同,可分為即期本票和遠期本票。
c.按本票上是否說明收款人名稱,可分為記名本票和不記名本票。
d.按本票產生基礎不同,可分為交易性本票和融資性本票。
③支票
a.按抬頭人不同,可分為記名支票和不記名支票。
b.按支票上有無劃線,可分為劃線支票和非劃線支票。
此外,票據根據主債務人不同,可分為商業(yè)票據和銀行票據;票據根據用途不同,可分為隨物性票據和融資性票據。
(二)票據行為
票據行為主要有以下八種:
1.出票
出票是創(chuàng)造票據的行為,即簽發(fā)票據。出票的具體行為是開票和交付。開票是出票人按照票據的要式和付款人的約定開出票據,并加上自己簽章的行為。交付是物權的自愿轉移,是指票據持有者從一個人轉移至另一個人的行為。不得簽發(fā)無代價的票據用以騙取銀行或者其他票據當事人的資金。
票據必須記載下列事項:
①表明某種票據的字樣;
②無條件支付的承諾或委托;
&
nbsp; ③確定的金額;
④付款人名稱;
⑤收款人名稱;
⑥出票日期;
⑦出票人簽章。
票據上未記載以上規(guī)定事項之一的,票據無效。
2.背書
背書是以票據權利轉讓為目的的行為。通過背書,使票據的權利從背書人轉移至被背書人,由被背書人取得票據所有權。背書由背書人簽章并記載背書日期。票據以背書轉讓或者以背書將一定的票據權利授予他人行使時,必須記載被背書人的名稱。以背書轉讓的票據,背書應當連續(xù)即轉讓票據的背書人與受讓票據的被背書人在票據上簽章依次前后銜接。以背書轉讓的票據,后手應當對其直接前手背書的真實性負責。背書不得附有條件,若背書時附有條件的,則所附條件不具有票據上的效力。背書人以背書轉讓票據后,承擔保證其后手所持票據承兌和付款的責任。背書人在票據上記載“不得轉讓”字樣,其后手再背書轉讓的,原背書對后手的被背書人不承擔保證責任。背書記載“委托收款”字樣的,被背書人有權代背書人行使被委托的票據權利,但被背書人不能再以背書轉讓票據權利。
3.承兌
承兌是指匯票付款人承諾在匯票到期日支付匯票金額的行為。性質上是一種附屬票據行為,但卻是確定付款人責任的一個重要步驟。
承兌有兩個具體行為:
(1)提示承兌。提示承兌是指持票人向付款人出示匯票,并要求付款人承諾付款的行為。定日付款或出票后定期付款的匯票,持票人應在到期日前向付款人提示承兌。見票后定期付款的匯票,持票人應自出票日起一個月內向付款人提示承兌。
(2)承兌或者拒絕承兌。承兌是指在票據上作文字記載并簽章,表明對票據承擔支付義務。若提示承兌時,付款人不同意承擔支付義務,則發(fā)生拒絕承兌行為。付款人對向其提示承兌的匯票,應當自收到提示承兌的匯票之日起3天內承兌或拒絕承兌。付款人承兌匯票,應當承擔到期必須付款的責任,不能附加條件。若附加條件可以看作是拒絕承兌。
4.保證
保證是保證人對于出票、承兌、背書行為所發(fā)生的債務予以擔保的票據行為。保證的目的是為了加強票據的可靠性,提高票據的信用程度。保證人由票據債務人以外的他人擔當,其承擔保證責任。保證不能附有條件,附有條件不影響對票據的保證責任。被保證的票據,保證人與被保證人對持票人承擔連帶責任。票據到期后不能付款的,持票人有權向保證人請求付款,保證人應該足額付款。
5.貼現
貼現是持票人在票據未到期時,為融通資金而向銀行貼付一定利息所作的票據轉讓行為。貼現有貼現、轉貼現和再貼現。具體情況,如前所述。
6.付款
付款是票據到期,持票人作出付款提示,主債務人支付票款的經濟行為。見票即付的票據,自出票日起一個月內持票人應向付款人提示付款;定日付款,出票后定期付款或者見票后定期付款的票據,自到期日10天內持票人向承兌人提示付款。在我國,匯票金額為外幣的,按照付款日的市場匯價,以人民幣支付,另有約定的,從其約定。當付款人依法足額付款后,票據的債權債務關系結束。
7.退票
退票是指承兌人把申請承兌的票據或付款人把持票人用以付款提示的票據退還給持票人的行為。實際上,退票就是拒絕承兌或拒絕付款。
8.追索
第5篇 某小區(qū)前期物業(yè)管理招標程序
小區(qū)前期物業(yè)管理招標程序
1、 2004.06.30成立招標機構
2、 2004.06.30編制招標文件完成
3、 2004.06.30申請招標(招標申請書)
4、 2004.06.30招標人資格預審通知
5、 2004.07.15投標人資格預審(投標人資格預審文件)
6、 2004.07.15投標單位確定
7、 2004.07.15招標邀請
8、 2004.07.30招標會
9、 2004.07.30編制投標書
10、2004.08.10投標(交投標保證金)
11、2004.08.11評標
12、2004.08.15議標
13、2004.08.15定標(中標通知書、中標承諾書、履約保證金)
14、2004.08.30簽訂前期物業(yè)管理委托合同
房地產開發(fā)有限公司
年 月 日
第6篇 物業(yè)突發(fā)事件管理控制程序作業(yè)指導文件
物業(yè)程序文件:突發(fā)事件管理控制程序
突發(fā)事件處理流程圖
發(fā)生部門部門負責人管理處經理公司領導/執(zhí)法部門品質管理部公司管理層/管理者代表
1.目的
對突發(fā)事件做出及時、正確的處理,降低經營管理風險,減少公司及顧客損失,維護公司信譽及顧客利益。
2.范圍
適用于公司各管理處對突發(fā)事件的處理。
3.定義
打破正常的管理或服務秩序,意外發(fā)生的具有一定影響或造成人身傷害或財產損失的事件。
4.職責
責任部門/崗位工作職責時效
公司管理層/管理者代表組織對質量事故的分析處理。事件發(fā)生后24小時內,并持續(xù)跟進事件落實情況直至事件關閉。
總經理辦公室向集團或地產公司反饋質量事故信息。事件發(fā)生后24小時內
品質管理部
判定突發(fā)事件是否屬于質量事故,并根據判定結果及時組織召集事件評審會。
提出突發(fā)事件處理和指導意見,并將信息傳遞給總經理辦公室。
現場驗證質量事故及突發(fā)事件糾正預防措施的落實情況。
統計分析。事件發(fā)生后12小時內
接到文字(含郵件)記錄后11小時內
整改期限到達后1周內
半年
管理處經理
突發(fā)事件現場協助處理。
若現場判定為質量事故通報公司管理層。
審批糾正預防措施并發(fā)送品質管理部。
監(jiān)督并驗證突發(fā)事件糾正預防措施的落實情況。及時
事件發(fā)生后30分鐘內
事件發(fā)生后12小時內
部門申請后持續(xù),整改期限到達后3天內
管理處部門負責人突發(fā)事件的現場協調處理、控制。
向管理處經理和品質管理部上報突發(fā)事件發(fā)生情況。
制定糾正預防措施并報管理處經理審批。
落實糾正預防措施并申請管理處經理驗證。及時
事件發(fā)生后30分鐘內
事發(fā)發(fā)生后8小時內
按整改期限完成
現場員工及時上報部門負責人,現場處理、控制。及時
5.方法及過程控制
5.1突發(fā)事件的分類:
安全類:治安:報警(周界、居家)、搶劫、盜竊、斗毆等;
消防:易燃、易爆、危險品泄漏;居家火警、車輛著火等
交通:交通堵塞、車輛沖卡、憑證丟失、車輛損傷等。
設備類:房屋;設施、設備類;機電類;停電、停水、電梯困人等;
其他類:服務缺陷、公共傳媒類突發(fā)事件等:
災害類:酷熱、嚴寒、暴風雨、沙塵、地震等;
傷病類:疫情、中毒、危病、受傷等;
事務類:媒體報道、群眾*、客戶糾紛、擾亂辦公等。
5.3一類質量事故:公共媒體負面報道,負有管理責任的火災,員工盜竊客戶財產,員工與客戶打架,員工集體脫崗,負有管理責任的客戶群訴,10000元以上的賠償責任,經政府機構鑒定屬人員重大傷殘或非正常死亡的事故等。
5.4二類質量事故:小區(qū)發(fā)生的入室盜竊案(以戶為單位),汽車被盜,5000元以上的賠償責任,其他由公司確定的對公司聲譽造成較大影響的事件等。
5.2方法和過程控制
5.2.1突發(fā)事件信息傳遞原則
5.2.2及時性:事件發(fā)生部門應按規(guī)定時間將信息傳遞到指定對象,規(guī)定時間見'3.職責'。
5.2.3完整性:各管理處傳遞信息應包括事件發(fā)生的具體時間和地點、處突現場人員崗位名稱、事件發(fā)生起因、造成財產損失情況或人員傷亡情況、現場處理情況、從物業(yè)管理角度提出的原因分析以及制定相應的糾正措施。如現場判斷為質量事故的,在初次上報信息時應優(yōu)先保證及時性,同時通過后續(xù)信息上報保證其完整性。
5.2.4真實性:各管理處應根據事實制作信息,不得含糊其辭、隱瞞現場情況或加入主觀臆測。
5.3突發(fā)事件處理流程
5.3.1突發(fā)事件發(fā)生后,事件當事人或第一接報人應立即通知監(jiān)控中心和部門負責人,對現場情況作要點性敘述和處理需求。
5.3.2事件當事人應根據現場情況做好事態(tài)控制處理及保護工作,以先自救后救人再救物為原則,盡量減少損失,同時注意規(guī)避公司風險。
5.3.3監(jiān)控中心在得到突發(fā)事件的信息后,立即將信息傳遞至管理處前臺及管理處經理,并在《監(jiān)控室值班記錄表》上記錄接報準確時間、事件發(fā)生地點、事件主題以及報送人員。
5.3.4事發(fā)部門負責人接到信息后,應根據突發(fā)事件處理預案在第一時間趕赴現場協調處理,并須在突發(fā)事件發(fā)生后的30分鐘內以電話形式告知品質管理部經理或對口業(yè)務督導,并敘述事件發(fā)生時間、地點、原因、現場基本(損失)情況及當時采取的應急措施。
5.3.5管理處在處理完事件現場后,事發(fā)部門負責人應了解事件發(fā)生的全過程,分析事件發(fā)生主要原因,確定事件性質分類并制定糾正和預防措施,填寫《突發(fā)事件處理記錄表》上報管理處經理或管理處授權負責人審批,管理處須在事發(fā)后12小時內將記錄表發(fā)送品質管理部和總經理辦公室。
5.3.6品質管理部經理或對口業(yè)務督導根據傳遞信息或現場調查核實結果進行分析,按職責要求時間內在《突發(fā)事件處理記錄表》回復處理指導意見,并同時抄送總經理辦公室信息負責人。
5.3.7管理處判斷或品質管理部判斷為質量事故的突發(fā)事件,品質管理部應在獲悉事故發(fā)生后12小時內到達事故發(fā)生現場,調查事故發(fā)生原因、經過、涉及方、涉及人員情況、初步估計損失、現場糾正措施、對我司可能產生的影響等。
5.3.8總經理辦公室按照職責規(guī)定時間向集團和地產公司上報質量事故信息,并根據事態(tài)的進展情況及時報送后續(xù)信息及跟進落實集團或地產公司指導意見,品質管理部協助其跟進各管理處事態(tài)進展情況和監(jiān)督、驗證集團或地產公司指導意見。
5.3.9發(fā)生質量事故后,總經理辦公室應在職責規(guī)定時間內召集質量事故分析處理會議,參會人員至少包括總經理,分管事發(fā)管理處經理處理,事發(fā)管理處經理或負責人,事發(fā)部門負責人,事發(fā)當事人,品質管理部經理、對口業(yè)務督導,必要時相關職能部門負責人以及法務人員也應參加。
5.3.10管理處經理按職責規(guī)定時效監(jiān)督、驗證突發(fā)事件糾正預防措施的落實情況。品質管理部跟據管理處措施驗證反饋進行現場驗證。
5.3.11品質管理
部每半年對突發(fā)事件進行統計分析并提交管理評審。
5.4預警信息上報流程
5.4.1當發(fā)現突發(fā)事件的預兆時,應及時通過郵件形式告知相關責任部門,信息內容至少包括目前了解到的事件、可能產生的影響、事件涉及方、相關人員的情況簡介、管理處采取的預防措施等。
5.4.2相關部門在接到預警信息后,作出預防準備。
5.5突發(fā)事件處理預案
5.5.1突發(fā)事件發(fā)生后,應根據《突發(fā)事件處理辦法》(見附件)中規(guī)定的相應流程,按各管理處制定的突發(fā)事件處理預案進行現場應急處理。
5.5.2各管理處應結合本項目實際情況,編制各類突發(fā)事件處理預案,經管理處各部門負責人審核、管理處經理審批,在品質管理部備案后生效。
5.5.3各類突發(fā)事件處理預案的控制管理依《文件資料控制程序》執(zhí)行,編碼方法見《質量體系文件編寫導則》。
5.5.4各管理處將各類突發(fā)事件處理預案的培訓列入《管理處年度培訓計劃》,結合實際需求有計劃的開展相關人員的培訓和實戰(zhàn)演練,并對培訓和演練效果進行評估和總結,并填寫《演練情況記錄表》上報品質管理部備案。
5.5.5各管理中心依據演練及突發(fā)事件實際處理情況,不斷修改完善本管理處各類突發(fā)事件處理預案。
6.支持性文件
tjzzwy7.5.1-a01-04 《消防管理辦法》
tjzzwy8.2.3-a01-01《突發(fā)事件處理辦法》
7.質量記錄表格
第7篇 古城飲食文化街概況物業(yè)管理思路
古城飲食文化街項目概況與物業(yè)管理思路
一、古城飲食街項目概況
古城飲食街由**(zz)置業(yè)有限公司開發(fā),位于zz古城內荊北路與內環(huán)道之間的玄妙觀東側,建筑規(guī)劃總面積20800平米,地理位置獨特,建筑風格采用仿古結構,與盆景園、玄妙觀融為一體,更賦予了獨特的旅游文化內涵。是一座集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、觀光六大功能的現代商業(yè)飲食文化街。
二、項目物業(yè)管理總體思路
1、客戶服務需求分析
根據項目特點,古城飲食文化街的物業(yè)管理服務對象為業(yè)主和商鋪租戶及消費客戶群,作為一個大型的開放式綜合商業(yè)街區(qū),對物業(yè)管理的服務總體需求是:
大型的集中式商業(yè)街區(qū)需要高效、有序、尊貴、舒適的商業(yè)經營環(huán)境的營造,物業(yè)管理正是提供這樣的基礎服務滿足業(yè)主需求,包括治安防范、車輛管理、消防管理、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、房屋公共部位和共用設施設備的管理等;
考慮到商業(yè)經營的長期成本和對招商的有利,合理的消費價格與可靠、優(yōu)質的物業(yè)管理服務一樣同樣是客戶關注的重點,而依靠豐富的管理經驗和在內部管理上的優(yōu)勢,為客戶提供質優(yōu)價廉的高性價比物業(yè)管理服務正是我們**物業(yè)公司的優(yōu)勢;
項目建筑本身及業(yè)態(tài)都非常有特色,物業(yè)管理的個性化和差異化增值服務能夠為項目增添更多的風采,包括方便和提升經營環(huán)境的各項特約服務等。
2、服務定位與管理思路
根據項目實際情況,我們對古城飲食街的物業(yè)管理服務定位為星級酒店式一體化管理服務,即把各個分散經營的街區(qū)商戶通過各項管理和服務措施重新整合為一個綜合星級酒店式的整體,實現有形資源共享和品牌形象共享兩大目標,切實為業(yè)主或商戶節(jié)約經營成本、實現利潤最大化。主要的管理思路是:
客服中心式服務模式
在管理組織結構上,設置客戶服務中心,作為街區(qū)物業(yè)管理的中樞,適應項目商業(yè)經營需要,提供高效的服務:客戶服務中心對外統一協調和調度、提供一站式服務需求與投訴處理的響應,對內同時是管理和控制核心。
星級酒店式服務標準
在服務操作標準上,按照星級酒店管理及服務模式執(zhí)行:所有工作人員統一著裝,微笑服務,嚴格遵守作業(yè)流程確保服務標準化和規(guī)范化;在具體的操作上,為體現酒店式服務的規(guī)范和溫馨,貼合街區(qū)的商業(yè)氛圍,成為本地商業(yè)物業(yè)管理的亮點,我們將在服裝式樣、服務流程設計等方面進行特色創(chuàng)新,如安全護衛(wèi)人員我們就要求著西裝巡邏而不是生硬的制服,在提供安全防范巡邏和停車引導服務的同時充當各店面的接應生,主動為前來消費的客戶帶路等等。
一站無憂式服務產品
在服務產品設計上,更有針對性和實用性,提供體貼和周到的各項經營協助服務,讓街區(qū)商戶盡享物業(yè)管理帶來的便捷與尊貴:包括專業(yè)的地毯和店堂清洗、員工集中代招聘與培訓、各項營銷活動整合等,物業(yè)管理服務讓整個街區(qū)能夠成為一個商業(yè)經營整體形成集約化效果,對商戶經營所需的一些專業(yè)分工的分擔則能夠大大降低經營成本。
人性化的服務細節(jié)
在日常管理細節(jié)上,竭盡全力體現以人為本、以客為尊的宗旨,以客戶便利、安全防范和設施維護三個方面作為重點:從街區(qū)各業(yè)態(tài)商戶及消費客戶的角度,設計車輛停放等各項配套服務設施的服務流程與標識系統等,遵循商戶的需求調整物業(yè)管理的作業(yè)時間,盡可能地方便客戶;安全防范方面做到外松內緊、人防技防結合、消防常抓不懈;房屋公共部位和共用設施的維護則著重于店鋪裝修對房屋結構與外觀的監(jiān)管和配套設施的及時維護等。
一體化的服務特色
在服務特色上,突出一體化管理和服務,除了在周末節(jié)假日統一進行街區(qū)布置營造商業(yè)氛圍、統一提供招聘和培訓輸送人力資源、統一進行商業(yè)促銷活動和對外宣傳、設置消費投訴服務中心統一代各商戶處理客戶投訴等特色服務外,還將充分利用現代it技術,打造古城商業(yè)街的it信息島,統一制作精美網站宣傳推廣商戶吸引消費,將街區(qū)內所有商戶進行聯網實現信息資源共享……。我們致力于通過物業(yè)管理技術實實在在的為客戶提供節(jié)約經營成本、吸引消費客戶、增加回報利潤以及形成古城飲食街獨特品牌的特色服務,并最終把古城商業(yè)街打造成為一個高效有序、尊貴舒適的經營天堂,成為zz商業(yè)物業(yè)管理的成功典范。
三、項目管理目標
1、總體目標
公共服務達到等同于《zz市物業(yè)管理公共服務等級標準》中的一級標準。
2、管理目標
全面參照iso9000質量管理體系建立項目質量管理體系,確保服務質量持續(xù)改進。
3、分項目標
客戶服務:
客戶服務滿意率95%以上;
有效投訴率1%以下;
物業(yè)管理費收繳率95%以上;
回訪率100%。
安保服務:
重大管理責任事故發(fā)生率0
一般管理責任事故發(fā)生率0.1%以下
維修保養(yǎng)服務:
維修及時率98%
維修合格率98%
設備完好率98%
維修回訪率100%
維修服務滿意率95%
保潔服務
保潔合格率98%
保潔服務滿意率95%
綠化養(yǎng)護服務
綠化成活率98%
綠化養(yǎng)護合格率98%
四、工作計劃
如我公司獲聘成為古城飲食街的物業(yè)管理服務商,我公司將設立專門的古城飲食街管理處,采用逐級負責制,'互動式物業(yè)管理'模式,以全方位收集信息反饋,全面執(zhí)行質量體系和相關崗位的'三定五按'操作方式,以確保物業(yè)管理質量目標的落實和提升,并利用反饋信息進行決策修改,循環(huán)往復,千錘百煉。各階段的相關工作計劃如下。
(一)前期介入階段
1、與開發(fā)商簽訂《物業(yè)管理委托服務合同》
時間:雙方洽談確定意向后。
2、組建古城飲食街管理處
時間:第1項完成后十天內
人員:管理處前期介入需要的人員約3人(管理處主任、助理、工程師各一名)在管理處成立后的一周內到位。
3、管理處內部人員培訓
時間:人員到位后三天內
培訓內容:見培訓計劃(略)
4、研究項目規(guī)劃,設計方案,并向開發(fā)商有關人員學習,交流
時間:管理處成立前后
內容:全面熟悉掌握項目規(guī)劃設計思路和方案,以達到前期能有效
介入。
5、配合項目的展銷工作,派員參加銷售各環(huán)節(jié)的物業(yè)管理服務形象展示。
6、參加現場施工管理
時間:由管理處成立至工程竣工
內容:全面了解施工過程,工程內容,特別是隱蔽工程的情況
7、參與智能化系統,機電設備的安裝、調試
時間:按工程進度要求
內容:作為智能化系統的現場培訓,借此項工作充分了解項目的智能化系統、機電設備系統
8、參與項目的竣工驗收
時間:開發(fā)商安排
內容:建立記錄檔案,督促施工單位修整,并進行復驗。
9、會同開發(fā)商行接管驗收并移交
時間:竣工驗收之后,與開發(fā)商商議
內容:按建設部《房屋接管驗收標準》進行
10、建立項目物業(yè)檔案資料
時間:接管驗收后即開始
內容:有關的產權資料、技術資料
11、建立業(yè)主資料檔案
時間:接管驗收后即正式開始
內容:產權資料、業(yè)主身份資料、特定資料
(二)入住階段
1、辦理入伙手續(xù),并組織策劃一大型活動儀式
時間:由開發(fā)商安排
內容:辦理業(yè)主入伙事宜,并與開發(fā)商及其它相關部門聯合行動,
營造喜慶氣氛,達到宣傳效果。
2、舉辦'業(yè)主入住溝通座談會'
主要溝通內容有:
(1)物業(yè)管理法規(guī)培訓;
(2)垃圾分類知識培訓;
(3)智能化系統使用培訓;
(4)裝修管理培訓。
時間:用戶裝修前不定期舉辦
內容:幫助業(yè)主物業(yè)管理情況等。
(三)日常管理階段
第8篇 物業(yè)精細化管理培訓4
第四篇:清潔服務工作要精細化
在商場二層的休息廳內,餐桌旁一位小朋友突然將冰粒飲料碰翻在光滑的通道地板上,沒過多久一位老年顧客在此經過,來看清地面的飲料而摔倒在地,家人找到管理處要求為老人進行體檢。
精細化操作建議:
1、保潔員應立即采取緊急措施,置放'請繞行,防滑倒'的標識牌,并及時進行清潔;
2、如不能及時擺放標識牌,可臨時用椅子等障礙物放在灑落的飲料上,或工作人員站在潑灑的飲料處附近,告知顧客小心繞行,并迅速轉告保潔員立即清潔;
3、增加保潔員的巡視頻次,或者在客流高峰期內合理調配。
第五篇:鑰匙領用、借用、使用及歸還
寫字樓內有業(yè)主辦理入駐手續(xù)后,領了鑰匙由工作人員帶著去驗房,但鑰匙無論如何也打不開房間,業(yè)主因急于入駐而與工作人員爭吵起來。工作人員一邊安慰業(yè)主并致歉,一邊派維修人員火速換上一副新鎖,當場驗證后,業(yè)主才放心的領走鑰匙。
精細化操作建議:
1、房屋在接管驗收時,鑰匙一定要進行核對,確保接管的鑰匙準確無誤;
2、核對鑰匙時務必做到將每把鎖的每一把鑰匙--試開,而不能抽查;
3、如果發(fā)現鑰匙與門鎖不匹配的情況。應該馬上采取措施進行更換;
4、鑰匙由專人負責保管,做好記錄并有發(fā)放人和領、借、使用人的簽名,以及借出時間、事由和歸還時間,當面清點,發(fā)放人在限定時聞內負責追還;
5、鑰匙一律存放在指定的鑰匙箱內,由專人負責發(fā)放:
6、交還鑰匙時,應履行清點的程序,確保交還的鑰匙準確無誤,并雙方簽名;
7、租戶或業(yè)主領取鑰匙的記錄,要區(qū)分于領、借、使用人的記錄。
第9篇 物業(yè)工程管理部文員職務說明書
工作概述:
根據部門有關部門規(guī)定和制度,對辦公室內務和檔案資料的管理,以及完成上級交辦的其他事項。
(一)任職資格
1、性別:女性;
2、年齡要求:30歲以下;
3、學歷要求:中?；蛞陨蠈W歷;
4、工作經驗:具備1年以上的辦公室文職或檔案管理工作經驗;
5、工作技能:持物業(yè)管理上崗證及物業(yè)管理職業(yè)資格證書;經部門招聘考核標準(文員)評測合格可錄用,試用期經員工轉正考核標準(文員)評測可轉正。(見附表)
(二)工作關系
1、直接上級:工程管理部副主管
2、合作部門
(1)內部部門:管理公司,建筑公司,售樓部,裝修公司,機電公司等;
(三)崗位職責
1、負責區(qū)內日常服務單的管理工作;
2、負責部門資料檔案的管理工作;
3、負責部門辦公室內務的管理工作;
4、負責部門人員通訊費、車輛燃油費的報銷管理工作;
5、負責部門人員辦公用品的簽領管理工作;
6、負責區(qū)內裝飾裝修的指引工作。
(四)工作目標及衡量標準
1、目標:按《服務單管理規(guī)程》對日常服務單進行管理,確保每人每月違反規(guī)程扣分不超過10分;
2、目標:按《部門檔案資料管理規(guī)程》對檔案資料進行管理,確保每人每月違反規(guī)程扣分不超過10分;
3、目標:按《辦公室內務管理規(guī)程》對辦公室內務進行管理,確保每人每月違反規(guī)程扣分不超過10分;
4、目標:按《費用報銷管理規(guī)程》對費用報銷進行管理,確保每人每月違反規(guī)程扣分不超過10分;
5、目標:按《辦公室用品簽領管理規(guī)程》對辦公室用品進行管理,確保每人每月違反規(guī)程扣分不超過10分;
6、目標:按《裝飾裝修指引規(guī)程》進行指引,確保由于裝修指引不明而引起的投訴每人每月不超過3次。
(五)工作要領和注意事項
1、禮貌、熱情、大方,說話的語速、語調、語氣要恰當。
2、熟悉業(yè)務流程,快捷、準確。不擅自離崗、串崗,做與崗位職責無關的事。
3、切忌工作隨意,做事無計劃安排或做事無條理。
4、工作細心、認真負責。切忌粗心大意,馬虎應付。
5、切勿只顧手頭上的工作而怠慢客戶。
第10篇 某研發(fā)樓物業(yè)管理應急預案
研發(fā)樓物業(yè)管理應急預案
1.突發(fā)性水浸應急處理預案
1.1程序
a.任何人發(fā)現爆管浸水事故后,立即告知監(jiān)控中心。
b.監(jiān)控中心接到爆管浸水信息后,立即電告就近保安趕赴現場維持秩序,同時立即通知工程部領導、工程部、人員攜帶工具、設備趕赴現場。
c.工程經理立即到達現場擔當現場指揮,統一調度分派各部門人員。
d.工程部人員應立即關閉爆管或滲水的管道閥門,打開系統排水閥(如噴淋系統末端放水閥)減少事故水損,如現場積水較深應首先用手提排水泵進行排水;
e.保安人員首先用止水砂袋封堵設備機房門,防止機房設備因浸水產生觸電事故,防止事件進一步擴大,同時根據現場實際情況用水帶將爆管處水引至附近排水點;
f.工程部設備運行工將電梯手動提升至水浸區(qū)域以上樓層,同時暫時關閉此電梯的使用;
g.保潔人員用吸水器、推水器立即將機房及現場帶的積水排凈;
h.保安人員維持好現場秩序,同時協助工程及保潔人員搶險。
i.保安人員對現場進行疏散,對業(yè)主住戶及顧客進行解釋安慰,并告之故障將馬上消除;
j.故障消除后,各部門將現場恢復原狀,同時總工程師/工程經理向上級管理者有關人員匯報;
k.現場恢復原狀后,設備人員迅速查明原因,根據現場實際情況組織實施修復,修復過程中應盡可能減小對客戶的影響。
2.防臺、防汛應急預案
2.1接到、獲得有關臺風等信息后,通知各部應做好預防措施。
2.2設備組對戶外的燈具、廣告、天線、設備層等設施設備進行全面檢查,確保牢固。
2.3特別對排風機設備、設施進行檢查,確保完好和暢通。
2.4服務部向業(yè)主傳達臺風信息,及時做好關好門窗的工作。
2.5保安加強巡邏次數,各當值保安監(jiān)守崗位,無人接替不準擅離崗位。特別加強對物品的監(jiān)視,發(fā)現情況及時通知設備人員進行緊急維修。
2.6設備人員加強夜間值班人員,增加對設施設備的巡查。
2.7在夜間或節(jié)假日應派員進行值班。緊急情況及時向上級匯報。
2.8臺風過后,如對設施及服務產生后果或影響的,由各部立即實話修復或整改,提出糾正和預防措施。
3.設備故障應急處理預案
3.1一用一備的設備如有故障,立即停止使用故障設備起用備用設備,并立即通知相對應的維修人員前來修復。
3.2備用的設備如有故障,則立即通知維修人員前來修復。
3.3遇節(jié)假日,通知相關設備人員到場搶修。
3.4消防設備:
消防設備(如消防泵、噴淋泵、正壓風機、排煙風機等)在火警時如發(fā)生故障,應立即趕赴設備現場,將手、自動轉換開關扳至手動檔并手動起動,如還不能起動且在短時間內不能排故,應采用強制起動的方法,方法有二種:設法另接主接觸器線圈電源,使其吸合,保證設備強行起動工作。設法直接將設備主電源泉接在大容量開關上,然后合上電開關,保證設備強行起動工作。
4.觸電事故的應急處理預案
4.1變配電站、配用電設備、設施必須使彈簧門保持安全、可靠的狀態(tài);工程部人員要定期對供配用電設備、設施進行檢查。
4.2一旦發(fā)現供配用電設備、設施有會引起人員觸電的危險,應立即報告領導或工程部人員;緊急情況下可采取斷電措施。
4.3一旦發(fā)生觸電事故,現場人員要設法先斷開造成觸電事故的電源,然后立即對觸電者實施緊急救護。
4.4救護者要認真觀察觸電者的全身情況,用少于5秒的時間來觀察觸電者神志狀態(tài),用少于10秒的時間來觀察觸電者呼吸、心跳情況;發(fā)現呼吸、心跳停止時,應立即在現場用心肺復蘇法就地搶救,不得拖延。
5.電梯困人應急處理預案
5.1發(fā)生電梯困人,值班保安員應及時電話通知維保單位,并通過對講機/電話通知項目處管理人員及就近保安人員5分鐘內到達事故現場,加強安全防范,疏導客人流向,配合工程部采取各種措施,以避免因故障而發(fā)生各種人、財、物損失的事件。
5.2維修單位人員接報后在30分鐘內到達現場處理與維修,并應在事后完整填寫電梯急修單,并工程部電梯組審核備案。
5.3事故消除后,設備管理部應在當日將事故報告以書面形式向業(yè)主及公司匯報,事故報告中寫清事故發(fā)生時間、地點、處理事故時間、事故發(fā)生原因、以及今后防止事故發(fā)生的措施。
6.停電事故應急預案
6.1發(fā)生停電事件,立即通知管理人員。
6.2檢查后如屬本區(qū)域全部斷電,立即向變配電站查詢,如無法立即恢復則按應急程序疏散乘客。
6.3如一路斷電,則起用務用電源泉并用聯絡柜實行切換。
6.4如屬局部停電,立即組織搶修,同時向中心領導報告情況。
6.5檢修完畢恢復供電前,工程部應通知相關用電部門關閉所有設備,恢復后再開啟。停電恢復后,設備組檢查各有關設備,保證所有設備正常運作。
6.6事件結束后,工程部在當日將詳細情況報管理者,如存在管理問題應提出糾正和預防措施。
7.火災事故應急預案
7.1火災發(fā)生后消防設備聯運狀態(tài)
7.1.1層面噴淋頭(溫度>68℃)自動噴水
7.2消火栓啟用
7.3氣體滅火設備啟用
7.4火災發(fā)生后的聯動設備
7.5火災發(fā)生后的現場指揮
消控中心保安值班員接報警后,立即通知巡視保安三分鐘趕到現場,五分鐘內確認火警回復消控中心保安,及時報告第一責任人三分鐘趕到現場。如火警較小,即啟用樓層現有消防設備,組織現場補救。如現場火勢較大無法自行補救時,第一責任人出任應急總指揮,監(jiān)控室即為應急指揮中心,總指揮由現場回到指揮中心,指揮實施消防應急方案。以下行動必須有總指揮的命令:
7.6氣體滅火設備啟用
第11篇 s物業(yè)管理公司管理體系總則
廣州**物業(yè)管理有限公司管理體系總則
為加強公司的規(guī)范化管理,完善各項工作制度,促進公司發(fā)展壯大,提高經濟效益,根據國家有關法律、法規(guī)及公司章程的規(guī)定,特制訂本公司管理制度大綱。
一、公司全體員工必須遵守公司的各項規(guī)章制度和決定。
二、公司倡導樹立“一盤棋”思想,禁止任何部門、個人做有損公司利益、形象、聲譽或破壞公司發(fā)展的事情。
三、公司通過發(fā)揮全體員工的積極性、創(chuàng)造性和提高全體員工的技術、管理、經營水平,不斷完善公司的經營、管理體系,實行多種形式的責任制,不斷壯大公司實力和提高經濟效益。
四、公司提倡全體員工刻苦學習科學技術和文化知識,為員工提供學習、深造的條件和機會,努力提高員工的整體素質和水平,造就一支思想新、作風硬、業(yè)務強、技術精的員工隊伍。
五、公司鼓勵員工積極參與公司的決策和管理,鼓勵員工發(fā)揮才智,提出合理化建議。
六、公司實行“崗薪制”的分配制度,為員工提供收入和福利保證,并隨著經濟效益的提高逐步提高員工各方面待遇;公司為員工提供平等的競爭環(huán)境和晉升機會;公司推行崗位責任制,實行考勤、考核制度,評先樹優(yōu),對做出貢獻者予以表彰、獎勵。
七、公司提倡求真務實的工作作風,提高工作效率;提倡厲行節(jié)約,反對鋪張浪費;倡導員工團結互助,同舟共濟,發(fā)揚集體合作和集體創(chuàng)造精神,增強團體的凝聚力和向心力。
八、員工必須維護公司紀律,對任何違反公司章程和各項規(guī)章制度的行為,都要予以追究。
九、公司各項規(guī)章制度共分三等:一級制度為公司基礎性制度,二級為各職能部門制定的業(yè)務管理規(guī)定規(guī)程,三級為各項目制定的業(yè)務流程指引。如下級文件與上級文件表述有矛盾,以上級文件為準。
第12篇 物業(yè)入伙管理程序-5
物業(yè)入伙管理程序(五)
1目的
本程序明確了對物業(yè)的入伙管理實施控制的職責、方法和要求,以確保業(yè)主(客戶)準確而有秩序的入住。
2適用范圍
適用于公司所承接管理的住宅樓的入伙手續(xù)。
3相關標準要素
gb/t19002-iso90024.8 4.9 4.10
4相關文件
4.1質量手冊第4.8章、4.9章、4.10章
4.2物業(yè)的驗收程序
4.3業(yè)主(客戶)維修安裝服務
4.4物業(yè)裝修管理
4.5提供給業(yè)主(客戶)的文件的控制
4.6物業(yè)管理費用收取
5職責
5.1物業(yè)管理部負責入伙管理中的主要事務。
5.2財務部負責向業(yè)主(客戶)收取管理費押金及水電增容費等。
5.3機電工程部負責入伙管理中必要的維修服務。
5.4消防治安部負責入伙管理中消防設施的驗收。
5.5經營部負責制定入伙預交費用標準。
6實施程序
6.1入伙準備工作
6.1.1物業(yè)管理部在入伙前一個月應制定入伙工作計劃,該計劃中應明確:
a.入伙時間;
b.負責入伙工作的人員及其職責;
c.入伙手續(xù);
d.入伙過程中使用的文件和表格。
6.1.2入伙工作計劃應由物業(yè)管理部經理批準。
6.1.3開發(fā)商應提前一個月向業(yè)主(客戶)發(fā)出《入伙通知書》,詳細說明:
a.需業(yè)主(客戶)準備的證明材料;
b.需業(yè)主(客戶)填寫的表格;
c.辦理入伙手續(xù)的程序。
6.1.4辦理入伙手續(xù)的工作現場應張貼入伙公告和明確的指示標識,并指定專人負責業(yè)主(客戶)辦理入伙手續(xù)時的各類咨詢和引導,以便于業(yè)主(客戶)辦理各項手續(xù)。
6.2入伙審查登記
6.2.1管理處應建立入伙登記表,管理處對業(yè)主(客戶)提交的《入伙通知書》進行查驗,確認無誤后收取《入伙通知書》,在入伙登記冊中注明,并向入伙申請人發(fā)放資料,應包括:
a.《入住說明》;
b.《住戶手冊》;
c.《住戶公約》;
d.《管理協議》;
e.《預交費用標準》;
f.《裝修須知》;
g.《住戶登記表》;
h.《裝修審批表》;
i.《驗收交接表》。
6.2.2上述發(fā)放的資料應在《入伙登記冊》中由業(yè)主簽收,或由管理人員注明,并按運作程序文件《提供給業(yè)主(客戶)的文件的控制》進行控制。
6.2.3在提供給業(yè)主(客戶)的《入住說明》中應明確由業(yè)主(客戶)填寫并提交的資料,一般包括:
a.身份證或工作證復印件;
b.《業(yè)主(客戶)登記表》;
c.購/租房合同的正本及復印件;
d.已簽署的《住戶公約》、《管理協議》。
6.2.4管理處對業(yè)主(客戶)提交的資料進行審核驗證,驗證內容包括:
a.表格填寫是否完整、正確和清晰;
b.公約和管理協議是否已簽署;
c.身份證明文件與購/租房合同、及《業(yè)主(客戶)登記表》是否一致。
6.2.5審查通過后,入伙管理員收取購/租房合同復印件、《業(yè)主(客戶)登記表》、《住戶公約》一份、《管理協議》一份,在《入住通知書》注明簽收。
6.3預交費用
6.3.1經營部應根據政策、法規(guī)及發(fā)展商或業(yè)主委員會的規(guī)定,制定《入伙預交費用標準》。
6.3.2經營部在審查并接收業(yè)主(客戶)提交的文件后,應通知業(yè)主(客戶)去財務部交納相關的預交費用。(或由管理處代收繳后轉交財務部)。
6.3.3財務部根據《入伙預交費標準》向業(yè)主(客戶)收取各項費用,并開立相應票據給業(yè)主(客戶)。費用項目包括:預交管理費押金、水電增容費等。裝修保證金及清運費等由管理處負責核收和控制。
6.3.4財務部應通知管理處已交納預交費用業(yè)主(客戶)的姓名或單位,并由管理處在入伙登記冊中注明。
6.4發(fā)放鑰匙及房屋驗收
6.4.1上述手續(xù)完成后,管理處查驗入伙登記表及已簽署的《管理協議》、及各項收費票據后向業(yè)主(客戶)發(fā)放鑰匙,并在《鑰匙發(fā)放登記表》上登記。同時應和業(yè)主(客戶)協定驗收房屋的時間和方式。
6.4.2管理處與業(yè)主(客戶)一起驗收其名下的物業(yè),登記水、電、氣表底數,雙方在《驗收交接表》上簽字確認。
6.4.3驗收過程中雙方確認需維修的事項由管理處通知相關部門。具體參見運作程序《業(yè)主(客戶)維修安裝服務》。
6.5入伙后的裝修管理
6.5.1物業(yè)管理部在提供給業(yè)主(客戶)的文件中應明確裝修管理的要求,具體內容參見運作程序《物業(yè)裝修管理》。
7記錄
7.1入伙通知書
7.2入伙登記表
7.3住戶登記表
7.4驗收交接表
第13篇 物業(yè)管理公司董事會職權
物業(yè)管理有限公司董事會職權
(l)議定本公司的長遠規(guī)劃和經營方針。并報上級公司審定。
(2)依據公司的長遠規(guī)劃與經營范圍,討論和決定本公司的機構設置、人員編制和職責范圍,并報上級公司備案。
(3)討論和通過公司的年度工作計劃和財務預算。
(4) 定和通過公司的年度工作報告與財務決算。
(5)提出公司董事、總經理、副總經理以上管理人員的任免和獎懲的建議,報上級公司審定,討論和決定各部、室和管理處正副職人員的任免和獎懲。
(6)依據上級公司制定的工資政策和標準對本公司的工資標準進行制定和修定。
(7)討論和議定公司的重要規(guī)章制度和職工隊伍的組織建設、思想建設等重大問題。
(8)討論和審核有關購買房屋、汽車、開工建設等以及在*萬以上的非生產性設備、物品及開支,并報上級公司批準。
(9)根據工作需要作出授權的決議和討論其他重大問題。
第14篇 物業(yè)公司程序文件－裝修管理控制程序
物業(yè)公司程序文件:裝修管理控制程序
1.0目的
通過對顧客裝修過程的控制,確保裝修符合規(guī)定要求。
2.0范圍
適用于顧客入住后進行裝修的全部過程。
3.0職責
3.1工程部負責制定《建筑、裝飾管理手冊》,并對管理處進行不定期的裝修檢查。
3.2管理處負責辦理具體的裝修手續(xù)并進行裝修過程的管理。
3.3管理處負責一般裝修方案的審批。工程部負責對結構、室內管線等有重大改動的裝修方案的審批。(商場、寫字樓裝修方案由消防局主管部門審批)。
4.0內容
4.1裝修申報
4.1.1裝修方案的審批。業(yè)主裝修前需填寫房屋裝修的審批表,將擬定裝修方案及相關資料報管理處審批。
1)無違反相關規(guī)定的一般裝修方案(如:結構、管線、外觀的變更、防水層的破壞等),管理處可進行審批。
2)結構、管線、外觀等有重大變動的裝修,管理處需將相關資料報公司工程部審批。
3)商場、寫字樓部位的裝修需報消防局主管部門審批。
4.1.2裝修施工單位的審查。業(yè)主裝修前攜帶裝修施工單位營業(yè)執(zhí)照、資質證書、施工人員身份證明等資料報管理處審批。管理處對相關資料進行審查。
4.1.3辦理施工許可證。裝修方案審批合格,裝修施工單位審查合格后,管理處與業(yè)主簽定《房屋裝修管理協議書》,按照相關規(guī)定收取裝修押金,辦理裝修施工許可證及裝修施工人員出入證等相關手續(xù)。
4.2裝修施工過程的管理
4.2.1裝修過程中,管理處負責裝修管理的人員每天檢查裝修情況,嚴格按《建筑、裝飾管理手冊》的內容與標準檢查,發(fā)現有違反規(guī)定的,按相關規(guī)定要求業(yè)主整改,對于拒不執(zhí)行的,可根據《深圳市家庭居室裝修管理規(guī)定》及《業(yè)主公約》中相關規(guī)定強制執(zhí)行。
4.2.2房屋裝修完畢,管理處按《建筑、裝飾管理手冊》及協議中約定的相關標準進行驗收,對于不符合要求的,督促業(yè)主及時改正后再進行驗收。
4.2.3重大裝修,需經公司工程部驗收。商場、寫字樓裝修需經消防局主管部門驗收。
4.2.4從驗收合格之日起十日內管理處對裝修情況復驗,合格后將押金退還顧客和施工單位。
4.2.5對裝修檔案的管理應放入業(yè)主檔案內,保存期至業(yè)主搬遷后。
5.0引用文件與記錄
fg/g《北京市家庭居室裝修管理規(guī)定》
wi/z*《建筑、裝飾管理手冊》
第15篇 物業(yè)轄區(qū)車輛管理作業(yè)指導書
1.0目的
確保顧客車輛得到有效控制,達到顧客滿意的目的。
2.0范圍
適用于公司管理過程中涉及到的顧客車輛出入及停放管理。
3.0主要職責和權限
管理處保安隊全面負責管理區(qū)內顧客車輛的管理和有效控制。
4.0作業(yè)用具
太陽傘、停車場收費系統、設施、防盜樁、減速檔。
5.0作業(yè)準備(安全方面、環(huán)境方面)
5.1上崗作業(yè)準備:
5.1.1檢查道閘是否松動;
5.1.2檢查太陽傘安裝是否穩(wěn)固;
5.1.3檢查防盜樁及減速檔是否穩(wěn)固;
5.1.4檢查停車場收費系統運行是否正常;
5.1.5檢查通訊設備性能是否良好;
6.0作業(yè)內容
6.1管理處保安隊對停車場實行24小時三班運行制度,并在停車場設有閉路監(jiān)控鏡頭,確保車場全天候處于監(jiān)控狀態(tài)。
6.2財務部收費室負責將發(fā)展商出售的車位情況登記在《車位出售一覽表》中,并將車位的出售、出租信息反饋給保安隊,以便保安隊參照管理。
6.3出售或出租車位車輛出入管理
出售或出租的車位由用戶交款時在財務部收費室領取《停車場出入證》。車輛進入停車場時由用戶在感應器上刷卡自行進入。車輛離開停車場時由用戶在感應器上刷卡,車場管理員依據《聯合廣場停車場收費管理系統操作指導書》操作比對電腦顯示器中車輛的型號與車牌號是否與離場車輛相符,車場電腦圖像識別車輛如相符則予以放行。若發(fā)現問題應聯系值班領班處理。
6.4臨時車輛出入管理
臨時出入大廈的車輛進入停車場時,由車場管理員抽取一張《停車場出入證》(臨時卡)刷卡,待監(jiān)控系統攝入車型、車牌圖片并在顯示器中顯示后,將《停車場出入證》交給車主開閘放行。車輛離場時,車場管理員收回《停車場出入證》(臨時卡)刷卡,比對顯示器中車輛型號與車牌號是否與離場車輛相符,如果相符,則收取停車費,提交《發(fā)票》(特殊車輛除外),特殊車輛應將時間、卡號、車牌號、單位登記在《值班記錄》中。若發(fā)現問題應聯系值班領班處理。
6.5巡邏崗管理員應不斷巡視停車場,檢查車輛情況,檢查車輛是否有漏油、漏水、損壞現象,清點車場內車輛數量,并隨時與崗亭車管員聯系,以核對車輛數量,確保車輛安全。
6.6消防中心值班人員通過閉路監(jiān)控鏡頭密切注視車輛情況,如發(fā)現有可疑人員或異常情況,應及時通知車輛管理員和巡邏保安進行處理。
6.7車場管理員,每小時填寫一次《值班記錄》記錄發(fā)生情況,在交班時將相關問題和當值班收取停車費及票據交接清楚,填寫在《值班記錄》中。
6.8當發(fā)生車輛丟失、損壞時,值班領班應填寫《顧客財產丟失、損失報告》向業(yè)主報告,同時,應及時上報有關主管機關。
7.0異常情況處理
7.1遇車輛逆行,打出停止(打停止手勢時且不可站在車輛的正前方和后方,應站在車輛的左前方或右前方,以防車輛剎車不及和剎車失靈時被撞傷)手勢后敬禮:'您好,先生/小姐,本車場是單行道,為了安全,請您按路標指引的方向行駛,謝謝您的合作。'
7.2遇占用消防通道車輛,敬禮:'您好!先生/小姐,這是我們大廈的消防通道,請您把車停放在車位上(或地下車庫)好嗎謝謝您的合作。'遇用消防水洗車的車主應先敬禮:'您好!先生/小姐,消防水只能限于火災時使用,不可以改為其它用途,謝謝您的合作。'
7.3車場有閑逛人員時,敬禮:'您好!先生/小姐(或小朋友),停車場內車輛較多,為了安全,請您不要在車道上停留好嗎謝謝您的配合。'
7.4遇占用固定車位時,'您好!先生/小姐,這是大廈*層業(yè)戶的固定車位,請您把車輛停放到其它車位上,謝謝您的合作。'
7.5當發(fā)生緊急情況時,參照《應急事件處理作業(yè)指導書》執(zhí)行。
8.0質量記錄
《值班記錄》《顧客財產丟失、損失報告》
第16篇 別墅前期管理物業(yè)招標申請報告
關于別墅前期管理物業(yè)招標的申請報告
zz市房屋產權管理局:
我司是**投資有限公司,是由**集團和**國有資產投資經營總公司合資組建的高尚住宅開發(fā)建設的專業(yè)公司,成立于20**年7月16日,注冊資金壹仟萬元,目前正開發(fā)位于長沙望城含浦科教產業(yè)園的香格里o**別墅高檔住宅小區(qū)。**別墅小區(qū)總占地1300畝,總建筑面積35多萬平方米,容積率0.44,綠化率46%,規(guī)劃戶數約900戶,為澳大利亞五合國際擔綱設計,園林景觀由香港怡境景觀設計公司擔綱,風格為原生態(tài)景觀為主,設有超級會所、景觀游泳池、商業(yè)街、幼兒園等配套設施
香格里**別墅分三期開發(fā),在2004年初動工,預計2008年將全部完工?，F在一期已通過竣工驗收,預計在2005年12月交付使用,由于一期規(guī)模較小,我司經過市場調查,決定對**別墅一期前期物業(yè)管理權進行邀請招標,擬邀請**物業(yè)管理有限公司、**物業(yè)管理有限公司、長沙**物業(yè)管理有限公司三家在本地具一定知名度和市場贊譽的物業(yè)管理專業(yè)公司。
特此申請,望速批復。
zz投資有限責任公司
二零**年九月*日
