第1篇 z物業(yè)管理公司簡介物業(yè)投標(biāo)
z物業(yè)管理公司簡介(物業(yè)投標(biāo))
aa市z物業(yè)管理有限公司為20**年成立的現(xiàn)代新型物業(yè)管理企業(yè),公司注冊資本50萬元人民幣,物業(yè)管理暫定資質(zhì)。
z物業(yè)公司引進深圳先進的物業(yè)管理機制和運作模式,充分吸收豐富的物業(yè)管理行業(yè)管理經(jīng)驗。并從深圳高薪聘請一批資深物業(yè)管理人士擔(dān)任公司中**.鳳凰城職務(wù)。z物業(yè)公司現(xiàn)有員工12多人,中層管理人員物業(yè)管理專業(yè)大專以上文化程度占90%以上,所有管理人員均持有建設(shè)部頒發(fā)物業(yè)崗位證書。z物業(yè)將建成一支業(yè)務(wù)精干、專業(yè)豐富、訓(xùn)練有素的物業(yè)管理人才隊伍。
z物業(yè)目前正管理和服務(wù)著蔚藍(lán)水岸等aa市高檔住宅小區(qū)等,總管理面積達5萬平方米,業(yè)務(wù)范圍涵蓋多層和**.鳳凰城住宅、綜合商住樓的物業(yè)管理和服務(wù)。
z物業(yè)以“以客戶為中心”的管理理念和“360度生活管家”的管理模式,運用iso9000:2000國際質(zhì)量管理體系為手段,積極塑造aa市物業(yè)管理的新品牌和行業(yè)典范…
z物業(yè)從外地引進高級物業(yè)管理人才擔(dān)任公司**.鳳凰城管理人員以來,充分吸收深圳先進的物業(yè)管理理念,有著自己鮮明的管理特征,并在aa市物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)率先提出“客戶服務(wù)中心物業(yè)管理模式”、“360度生活管家服務(wù)”、 “個性化服務(wù)”等令行業(yè)人士耳目一新的管理理念。
第2篇 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)行政許可辦理指南福建省
一、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)行政許可依據(jù)
根據(jù)《物業(yè)管理條例》(國務(wù)院令第379號)第三十二條、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》(建設(shè)部令第125號)及《福建省建設(shè)廳關(guān)于下放審批權(quán)限簡化審批程序規(guī)范行政審批的通知》(閩建法[2004]56號)。
二、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)行政許可條件
(一)一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn):
1、注冊資本人民幣500萬元以上;
2、物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中,具有中級以上職稱的人員不少于20人,工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱;
3、物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書;
4、管理兩種類型以上物業(yè),并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%:
(1)多層住宅200萬平方米;
(2)高層住宅100萬平方米;
(3)獨立式住宅(別墅)15萬平方米;
(4)辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬平方米。
5、建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn),建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng),有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。
(二)二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn):
1、注冊資本人民幣300萬元以上;
2、物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中,具有中級以上職稱的人員不少于10人,工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱;
3、物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書;
4、管理兩種類型以上物業(yè),并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%:
(1)多層住宅100萬平方米;
(2)高層住宅50萬平方米;
(3)獨立式住宅(別墅)8萬平方米;
(4)辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬平方米。
5、建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn),建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng),有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。
(三)三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn):
1、注冊資本人民幣50萬元以上;
2、物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中,具有中級以上職稱的人員不少于5人,工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱;
3、物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書;
4、有委托的物業(yè)管理項目;
5、建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn),建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。
(四)新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)按照最低等級核定暫定資質(zhì),有效期一年。
三、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)行政許可程序
申報一級企業(yè)資質(zhì)的,申報單位持審批所需材料報省建設(shè)廳初審,由省建設(shè)廳提出初審意見后,報建設(shè)部核準(zhǔn)發(fā)證;
申報二級企業(yè)資質(zhì)的,由省建設(shè)廳審批核發(fā)資質(zhì)等級證書;
申報三級企業(yè)資質(zhì)、暫定資質(zhì)的,由設(shè)區(qū)市房地產(chǎn)行政主管部門審批發(fā)證。
其中二級企業(yè)資質(zhì)審批程序為:
(1)申請人先向所在地設(shè)區(qū)市房地產(chǎn)行政主管部門提出申請,提交有關(guān)材料;
(2)設(shè)區(qū)市房地產(chǎn)行政主管部門對申請材料進行初審,提出初審意見,并將初審意見和申報材料(加蓋主管部門原件核對專用章)上報省建設(shè)廳;
(3)省建設(shè)廳進行審核,作出行政許可決定。準(zhǔn)予許可的,于法定時間內(nèi)向申請人頒發(fā)資質(zhì)證書,在福建建設(shè)信息網(wǎng)上公告。
二級企業(yè)資質(zhì)辦理機構(gòu):
省建設(shè)廳政務(wù)服務(wù)中心,辦理地址:福州市北大路242號,聯(lián)系電話0591-。
四、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)行政許可期限20個工作日(報建設(shè)部審批的時間不
計算在內(nèi))
五、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)辦理流程:
1、新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)到所在地工商行政管理部門取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。
2、申報單位登陸福建物業(yè)管理信息網(wǎng)查看物業(yè)資質(zhì)管理辦法,下載《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申報表》。
3、申報單位持填寫完整的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申報表》一式三份和申報材料原件、復(fù)印件一份(按內(nèi)容分類裝訂成冊)到所在地房地產(chǎn)行政主管部門核對原件并進行受理確認(rèn),報設(shè)區(qū)市房地產(chǎn)行政主管部門審批。申報材料復(fù)印件由房地產(chǎn)行政主管理部門加蓋核對原件專用章。
六、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)行政許可材料目錄
(一)申請暫定資質(zhì)應(yīng)當(dāng)提交下列材料:
1、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申報表;
2、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件(加蓋單位印章);
3、企業(yè)章程;
4、企業(yè)驗資報告;
5、企業(yè)法定代表人任職文件及身份證復(fù)印件;
6、企業(yè)具有專業(yè)職稱人員的職稱證書、身份證、勞動合同復(fù)印件,有調(diào)動過工作的另附工作調(diào)動證明(或者與原聘用單位解除聘用勞動合同的證明文件、退休人員的退休證明);
7、企業(yè)人員中取得各類職業(yè)資格證書材料:
(1)取得物業(yè)崗位培訓(xùn)證書人員名單及崗位培訓(xùn)證書、勞動合同復(fù)印件;
(2)取得保安證、電工、安裝、維修等操作證書人員名單及證書、勞動合同復(fù)印件。
8、企業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等管理制度和標(biāo)準(zhǔn)。
外商投資企業(yè)除提供前款規(guī)定的資料,還應(yīng)當(dāng)依照外商投資法律、法規(guī)的規(guī)定辦理有關(guān)審批手續(xù)。
(二)申請一級、二級、三級資質(zhì)應(yīng)提交的材料目錄
1、上述暫定資質(zhì)的七項材料;
2、企業(yè)原資質(zhì)證書正、副本原件;
3、上年度企業(yè)財務(wù)審計報告;
4、管理各部門負(fù)責(zé)人任職文件,其中工程、財務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具備中級以上專業(yè)職稱
5、物業(yè)管理委托合同(復(fù)印件加蓋單位印章);
6、企業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等管理制度、標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行情況,企業(yè)獲得的良好業(yè)績材料。
七、省外一、二級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)報備程序
(一)報備依據(jù)及報備管理部門
福建省建設(shè)廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法的通知》(閩建房[2004]39號)文件,規(guī)定省外一、二級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)在我省境內(nèi)從事物業(yè)管理服務(wù)活動的,應(yīng)到項目所在地設(shè)區(qū)市房地產(chǎn)主管部門報備。
(二)報備應(yīng)提交的材料:
1、申請進閩從事物業(yè)管理服務(wù)活動的報告;
2、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照(加蓋公司印章);
3、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書正、副本復(fù)印件(加蓋公司印章),同時提交證書副本原件核驗;
4、企業(yè)章程;
5、企業(yè)驗資報告;
6、企業(yè)法人授權(quán)委托書;
7、企業(yè)駐閩的所有人員名單和各類專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和勞動合同復(fù)印件,同時提供資格證書原件核驗;
8、擬管理項目的有關(guān)證明材料。
物業(yè)管理項目承接后,必須在項目所在地設(shè)立分支機構(gòu),到工商行政主管部門領(lǐng)取非法人營業(yè)執(zhí)照。
八、注意事項
第3篇 別墅項目物業(yè)管理人員配置培訓(xùn)
別墅項目物業(yè)管理人員配置與培訓(xùn)
人員配置:
1. 項目經(jīng)理:1人,本科以上學(xué)歷,年齡35歲以下,具有15萬平米以上物業(yè)管理經(jīng)驗,有親和力及應(yīng)變能力,有良好的組織、協(xié)調(diào)、溝通能力,有敬業(yè)和創(chuàng)新精神。
2.項目助理: 2人,?？埔陨蠈W(xué)歷,年齡24--30歲熟知物業(yè)管理并有酒店管理服務(wù)經(jīng)驗,具有一定生活經(jīng)驗,善于溝通,協(xié)調(diào)能力強。具有強烈的服務(wù)意識,和吃苦耐勞甘做業(yè)仆的思想理年。
3. 保安員: 16人,男性,年齡30歲以下,退伍軍人,具備游泳技能,身體健康,有較強的工作責(zé)任心,能吃苦耐勞,善于溝通,具有良好的團隊協(xié)作精神。
4. 維修員(水、電、智能化):4人,具有強弱電、水暖、土建、園林綠化、電梯、智能化等方面的專業(yè)技能,有上崗證書,專業(yè)技術(shù)掌握握熟練,有豐富的實際操作經(jīng)驗,溝通能力強,工作認(rèn)真、踏實。
5. 保潔員:4人,男女不限,年齡45歲以下,身體健康,工作責(zé)任心強,能吃苦耐撈,有敬業(yè)精神。能,品貌端正,責(zé)任心強,善于溝通,具有良好的團隊協(xié)作精神。
(架構(gòu)圖 共計27人)
部門崗位人數(shù)職責(zé)專業(yè)素質(zhì)
服務(wù)中心項目經(jīng)理 1人 全面負(fù)責(zé)悅
第4篇 物業(yè)環(huán)境污染控制管理手冊
物業(yè)公司質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)安全管理手冊
--環(huán)境污染控制
1.0 總則
建立文件化程序,以便對于廢水、廢氣、噪聲及固體廢棄物對環(huán)境產(chǎn)生的污染進行控制。
2.0 職責(zé)
管理部負(fù)責(zé)對各種污染物實行總的管理、控制,并負(fù)責(zé)定期檢查和監(jiān)測。
3.0 程序概況
3.1 公司將盡可能采取清潔生產(chǎn)技術(shù),使用無污染式少污染的原材料,減少廢棄物和產(chǎn)生,控制廢棄物質(zhì)的排放。
3.2 編制文件化的程序《污染控制程序》、《固體廢棄物污染控制程序》,以加強對于廢水、廢氣、噪聲、固體廢棄物和管理及光污染的控制。
3.3 對于新、改、擴建等新項目的環(huán)境管理,制定《新、改、擴建項目環(huán)境管理程序》,以便對其控制。
4.0 支持性文件
4.1《污染控制程序》(***-ep-03)
4.2《化學(xué)危險品管理程序》(***-ep-04)
4.3《對相關(guān)方環(huán)境施加影響程序》(***-ep-05)
4.4《環(huán)境/安全績效監(jiān)測控制程序》(***-ep-08)
4.5《固體廢棄物污染控制程序》(***-ep-09)
4.6《新、改、擴建項目環(huán)境管理程序》(***-ep-10)
第5篇 物業(yè)管理師考試:物業(yè)管理實務(wù)
物業(yè)管理師考試大綱-物業(yè)管理實務(wù)
第一章 物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立和組織機構(gòu)
(一)考試目的
本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理企業(yè)類型、特征、設(shè)立程序、內(nèi)部組織機構(gòu)設(shè)置以及物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)等知識的掌握程度和綜合運用能力。
(二)考試基本要求
掌握:物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立程序,物業(yè)管理企業(yè)的組織機構(gòu)及其職能。
熟悉:物業(yè)管理企業(yè)主要特性、組織結(jié)構(gòu)形式,物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度。
了解:物業(yè)管理企業(yè)主要類型,物業(yè)管理企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計的要求和主要影響因素。
(三)要點說明
1.物業(yè)管理企業(yè)的類型及特征
2.物業(yè)管理企業(yè)的常見模式
3.物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立程序
(1)工商注冊登記
(2)資質(zhì)管理
4.物業(yè)管理企業(yè)的組織形式與機構(gòu)設(shè)置
(1)物業(yè)管理企業(yè)的組織形式
(2)物業(yè)管理企業(yè)組織機構(gòu)設(shè)置的影響因素
(3)物業(yè)管理企業(yè)組織機構(gòu)設(shè)置的要求
(4)物業(yè)管理企業(yè)職能機構(gòu)及其職責(zé)
第二章 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)
(一)考試目的
本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理招投標(biāo)內(nèi)容、步驟、要求,以及物業(yè)管理方案編寫等知識的掌握程度和綜合運用能力。
(二)考試基本要求
掌握:物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)法規(guī),物業(yè)管理招、投標(biāo)的內(nèi)容、步驟和要求,物業(yè)管理投標(biāo)文件及方案的編寫。
熟悉:物業(yè)管理招標(biāo)的條件和程序,投標(biāo)的策略和技巧。
了解:物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求與原則。
(三)要點說明
1.物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)及其特點
2.物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的原則與要求
3.物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的策劃與實施
4.物業(yè)管理招標(biāo)的類型
5.物業(yè)管理招標(biāo)的方式
6.物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容
考試大綱下載:物業(yè)管理師考試大綱-物業(yè)管理實務(wù)
第6篇 銀行住宅區(qū)物業(yè)管理人員培訓(xùn)
某銀行支行住宅區(qū)物業(yè)管理人員培訓(xùn)
培訓(xùn),是dy公司內(nèi)部管理的一大特色,也是一大優(yōu)勢,不斷地對各級員工進行不同階段的在職培訓(xùn),也將是支行住宅區(qū)管理處圓滿完成合同期內(nèi)委托管理目標(biāo)的重要保證。管理處按照培訓(xùn)的總體要求,結(jié)合住宅區(qū)的實際情況,通過對人員周而復(fù)始的培訓(xùn),培養(yǎng)出一大批專業(yè)高級管理人員和既有專業(yè)知識技能,又具備現(xiàn)代管理水平的作業(yè)人員。使得支行住宅區(qū)在高素質(zhì)的管理隊伍的管理下,創(chuàng)造出精品住宅區(qū)的效應(yīng),達到物業(yè)保值增值的目的。
1、培訓(xùn)目標(biāo)
培訓(xùn)的目標(biāo)是針對管理者的目標(biāo)而言,其目的是在態(tài)度、知識、技能三個方面改變、加強或改進員工的意識和行為,提高管理人員的素質(zhì)、技能及管理水平。對dy物業(yè)而言,培訓(xùn)的目標(biāo)就是要使培訓(xùn)要求通過各級管理人員的現(xiàn)場管理展現(xiàn)出來,為廣大業(yè)戶提供盡善盡美的服務(wù)。
2、培訓(xùn)方式
培訓(xùn)方式分為三種,公司自行培訓(xùn)、公司外送培訓(xùn)和外聘培訓(xùn)。其中公司自行培訓(xùn)由總公司行政部和物管部負(fù)責(zé)統(tǒng)籌安排,外送培訓(xùn)由培訓(xùn)申請人填寫《培訓(xùn)申請表》經(jīng)總經(jīng)理審批后進行,外聘培訓(xùn)可結(jié)合實際情況予以采用。
3、培訓(xùn)組織機構(gòu)
公司成立員工培訓(xùn)領(lǐng)導(dǎo)小組,常設(shè)機構(gòu)在公司物管部,全面負(fù)責(zé)員工的培訓(xùn)及考核。小組設(shè)組長一名,由公司物管部主管擔(dān)任;宣講員2名,由行政部和物管部按各職能指定。
4、入職培訓(xùn)
(1)培訓(xùn)目的
通過培訓(xùn),使新入職員工對行業(yè)概況、員工手冊、公司紀(jì)律、禮貌禮節(jié)、職業(yè)道德規(guī)范等有初步的認(rèn)識,對公司保安、消防、設(shè)施設(shè)備及節(jié)能降耗的重要性有初步的了解。
5、在職培訓(xùn)
(1)培訓(xùn)目的
通過培訓(xùn),使在職員工重復(fù)加深對崗位職責(zé)、員工手冊、公司紀(jì)律、禮貌禮節(jié)、保安消防等的認(rèn)識,解決員工正式上崗后的實際問題和需要。
(2)培訓(xùn)內(nèi)容
a、《員工手冊》--加強培訓(xùn),提高員工素質(zhì);
b、《崗位職責(zé)》--工作責(zé)任感,反復(fù)加深理解、應(yīng)用;
c、《操作規(guī)程》--安全教育,事故案例分析;
d、各管理處業(yè)務(wù)協(xié)作及投訴問題,進行案例分析教育;
e、消防安全再培訓(xùn)或?qū)嵅傺菥?
f、新設(shè)備、新技術(shù)、新操作技能培訓(xùn);
g、禮貌禮儀深化培訓(xùn);
h、政治素質(zhì)教育;
i、專題講座。
(3)培訓(xùn)進度:
在職培訓(xùn)系統(tǒng)不間斷地穿插進行,結(jié)合日常工作交叉開展。
(4)培訓(xùn)考核
a、考核方式:以實地技術(shù)考核及日常工作的抽查為主,理論考試、實操演練為輔;
b、考核時間:培訓(xùn)后一周內(nèi)為考試考核期;
c、考核標(biāo)準(zhǔn):理論考試以考試成績85分為合格,實操以熟練'上手'及日常無違規(guī)現(xiàn)象為合格;不合格者補考或重新開展針對性的再培訓(xùn)工作,補考不合格者,予以降薪或辭退處理。
6、培訓(xùn)匯總
(1)考核成績由宣講員統(tǒng)計匯總,交培訓(xùn)領(lǐng)導(dǎo)小組;
(2)宣講員定期以書面形式上報日常工作監(jiān)督和考核情況;
(3)培訓(xùn)領(lǐng)導(dǎo)小組半年就培訓(xùn)工作做一總結(jié),報總經(jīng)理審批;
(4)階段培訓(xùn)結(jié)束后,行政部將相關(guān)培訓(xùn)資料登記存檔。
7、獎懲條例
為提高培訓(xùn)質(zhì)量,保證培訓(xùn)計劃的順利進行,對在培訓(xùn)工作中涌現(xiàn)出來的優(yōu)質(zhì)個人或集體給予物質(zhì)及精神獎勵;但對于敷衍了事,不認(rèn)真按計劃、保質(zhì)保量完成工作導(dǎo)致工作出現(xiàn)滯后的個人或集體,將酌情給予處罰。
附件一:支行住宅區(qū)管理處二0**年管理人員培訓(xùn)計劃
序號培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)
時間授課人參加人員培訓(xùn)方式考核
方式
1《廣東省物業(yè)管理條例》及相關(guān)法規(guī)2課時總公司物管部管理層人員理論講解試卷 考核
2《員工手冊》1課時行政部全體員工理論講解試卷 考核
3《質(zhì)量手冊》作業(yè)指導(dǎo)書及公司規(guī)章制度3課時行政部全體員工理論講解
現(xiàn)場指導(dǎo)崗位考核 試卷考核
5經(jīng)理崗位培訓(xùn)十天建設(shè)部管理處經(jīng)理外培試卷考核
6禮儀禮貌知識培訓(xùn)3課時物管部全體員工理論講解實操培訓(xùn)實操考核
7消防知識培訓(xùn)5課時物管部全體員工理論講解實操培訓(xùn)試卷考核實操考核
8住戶裝修管理培訓(xùn)2課時物管部保安員操作講解實操考核
9治安工作目標(biāo)及作業(yè)程序5課時物管部保安員理論講解實操培訓(xùn)試卷考核實操考核
10清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序2課時物管部清潔員理論講解實操培訓(xùn)實操考核
11實操及考核1課時行政部全體員工
12合計24課時
注:此計劃培訓(xùn)期為兩個月。
附件二:員工禮儀禮貌培訓(xùn)課程表
時間培 訓(xùn) 內(nèi) 容達標(biāo)要求培訓(xùn)形式課時
安排培訓(xùn)員備注
1、員工隊列訓(xùn)練;(立正、向右看齊、報數(shù)等)
2、禮節(jié)禮貌理論講習(xí)(儀表上的禮節(jié))。
3、提出儀表上需改進的地方。1、隊列訓(xùn)練初級達標(biāo),能基本領(lǐng)會動作要領(lǐng);隊列操練
2、理論學(xué)習(xí)要點清楚、明了,能及時糾正存在的問題。理論講課
1、員工隊列訓(xùn)練;(同10日安排)
2、復(fù)習(xí)儀表禮節(jié)的要求,進行員工儀容、儀表及個人衛(wèi)生的檢查驗收。1、隊列訓(xùn)練基本達標(biāo),整齊規(guī)范。隊列操練
2、員工儀表達到著裝清潔整齊、大方得體、個人衛(wèi)生好、精神狀態(tài)佳的要求。實操評定
1、隊列訓(xùn)練;
2、表情禮儀理論培訓(xùn);
3、做'微笑大使'訓(xùn)練課程。1、隊列訓(xùn)練統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),進入強化鞏固階段;隊列操練
2、理論清楚,接受程度好,能自覺運用于實際工作之中。理論講習(xí)
1、隊列訓(xùn)練;
2、表情禮儀的實操點評,理論考試。1、隊列整齊,人員精神面貌好;隊列操練
2、表情自然、面帶微笑、待人坦誠、熱情耐心。實操評定
1、日常隊列訓(xùn)練;
2、儀態(tài)方面的理論培訓(xùn);
3、儀態(tài)方面的注意事項和存在的問題。1、隊列訓(xùn)練規(guī)范;隊列操練
2、要點明白,能完全理解儀態(tài)方面的標(biāo)準(zhǔn)及要求。理論講習(xí)
1、體能及隊列訓(xùn)練;
2、儀態(tài)禮儀的實操訓(xùn)練;1、隊列整齊規(guī)范;隊列
操練
2、站、行姿正確,手勢標(biāo)準(zhǔn),舉止自然親切。實操點評
1、體能及隊列訓(xùn)練;
2、繼續(xù)儀態(tài)禮儀的實操訓(xùn)練;1、隊列整齊規(guī)范;隊列操練
2、站、行姿正確,手勢標(biāo)準(zhǔn),舉止自然親切。實操訓(xùn)練
1、體能及隊列訓(xùn)練;
2、儀態(tài)禮儀的考核;1、隊列整齊規(guī)范;隊列操練
2、站、行姿正確,手勢標(biāo)準(zhǔn),舉止自然親切。實操考核
1、體能及隊列訓(xùn)練;
2、舉止上的禮節(jié)禮貌理論培訓(xùn);1、隊列整齊規(guī)范,體能達標(biāo);隊列操練
2、舉止端莊,動作文明,尊重業(yè)戶,熱情周到,應(yīng)對技巧好。理論講習(xí)
1、體能及隊列訓(xùn)練;
2、舉止上的禮節(jié)禮貌實操訓(xùn)練1、隊列整齊規(guī)范,體能達標(biāo);隊列操練
2、舉止端莊,動作文明,尊重業(yè)戶,熱情周到,應(yīng)對技巧好。實操點評
1、體能及隊列訓(xùn)練;
2、舉止上的禮節(jié)禮貌實操考核1、隊列整齊規(guī)范,體能達標(biāo);隊列操練
2、舉止端莊,動作文明,尊重業(yè)戶,熱情周到,應(yīng)對技巧好。實操考核
1、體能及隊列訓(xùn)練;
2、服務(wù)用語要求。1、隊列整齊規(guī)范,體能達標(biāo);隊列操練
2、禮貌用語、態(tài)度和藹、語言親切、熱情耐心。實操點評
1、體能及隊列訓(xùn)練;
第7篇 路發(fā)物業(yè)管理公司簡介材料
杭州路發(fā)物業(yè)管理有限公司的簡介
杭州路發(fā)物業(yè)管理有限公司成立于2023年1月,注冊資金50萬元,具有國家三級資質(zhì)。
公司是幾個志道合的物業(yè)管理專業(yè)人士合作成立,致力于提升物業(yè)管理行業(yè)品質(zhì)。
公司于2023年3月實施iso9002質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)。
公司設(shè)有總經(jīng)理辦公室、財務(wù)部、人力資源部、質(zhì)量管理部、保安部、企策劃與發(fā)展部、工程技術(shù)部、保潔中心等部門,目前在在安徽、杭州、江西等地有物業(yè)管理項目及單項服務(wù)外派項目。
公司按照市場化、專業(yè)化、集團化的管理模式,以住戶至上、服務(wù)第一為宗旨,建立了獨立核算、自負(fù)盈虧、依法管理、自主經(jīng)營、自我發(fā)展的運行機制,確定了科學(xué)規(guī)范、竭誠高效、安全文明、持續(xù)發(fā)展、依法管理的質(zhì)量方針,制定了一整套嚴(yán)格的管理制度和操作規(guī)程,通過科學(xué)的管理和優(yōu)質(zhì)的服務(wù),努力營造安全、文明、整潔、舒適、充滿親情的社區(qū)氛圍,同時,通過多年經(jīng)營,公司已形成了以人為本、和諧共存,“真誠、善意、精致、完美”的獨特文化理念,為企業(yè)的健康發(fā)展打下了厚實的人文基礎(chǔ)和強大的精神支撐。
公司的管理和服務(wù)在未來將會不斷上臺階、上檔次、上水平。
公司目前可對外接管物業(yè)的類型有別墅、多層公寓、小高層公寓、寫字樓、酒店式高層公寓、學(xué)校等。
公司目標(biāo)成為國內(nèi)介入顧問咨詢和接管面積最大、類型最多、覆蓋區(qū)域最廣的一流物業(yè)管理企業(yè)之一。
您正確的選擇將會是您企業(yè)的提升轉(zhuǎn)折!
第8篇 物業(yè)管理處租售業(yè)務(wù)管理程序
物業(yè)程序文件
--項目管理處租售業(yè)務(wù)管理程序
1目的
加強租售現(xiàn)場業(yè)務(wù)操作的規(guī)范性。
2范圍
適用于公司各管理處全體租售業(yè)務(wù)。
3職責(zé)
3.1管理處負(fù)責(zé)租賃業(yè)務(wù)的獨立操作,轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)的現(xiàn)場接待、委托受理工作。
3.2租售中心負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)的跟進、洽談和手續(xù)辦理,對管理處租賃業(yè)務(wù)進行管理監(jiān)督;并負(fù)責(zé)管理處租售專員租售業(yè)務(wù)的培訓(xùn)及指導(dǎo)。
3.3租售人員負(fù)責(zé)客戶收款工作的溝通,經(jīng)營管理組人員負(fù)責(zé)收款。
3.4經(jīng)營管理組負(fù)責(zé)監(jiān)督各項收款工作。
4方法和過程控制
4.1基本要求
4.1.1熟悉小區(qū)內(nèi)所有委托租、售房的信息,如朝向、面積、樓層、有無裝修、價格等,并清楚每套房的優(yōu)、劣勢。
4.1.2熟悉小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施及周邊相應(yīng)的配套設(shè)施。
4.1.3熟悉小區(qū)內(nèi)房屋總戶數(shù)、閑置戶數(shù)及閑置情況。
4.2接待
4.2.1對前來委托、咨詢的業(yè)主,給予及時、熱情的接待。
4.2.2業(yè)主委托房屋租售時,通過聽、問、看等方式,盡可能多了解其房屋的具體情況。
4.2.3當(dāng)業(yè)主確定委托時,與其簽訂《樓宇出租(售)委托書》,如業(yè)主通過電話委托,可先在《房屋出租/轉(zhuǎn)讓登記表》上登記。
4.2.4對前來委托、咨詢的客戶,與接待業(yè)主相同,在聽取客戶需求后,介紹適合的房屋,并帶領(lǐng)看房。如客戶選中意向房屋,要與其簽訂《樓宇求租(購)委托書》,并及時和業(yè)主和租售中心聯(lián)系,并把客戶需求告知,促進買賣雙方達成交易;如客戶當(dāng)時并沒有特別滿意的,要將其需求登記在《客戶委托登記表》中,有合適房源再通知。
4.2.5按業(yè)主的委托價向客戶報價,業(yè)主委托價如和市場價有很大差距,要建議業(yè)主采用市場價。
4.2.6對于登記委托的業(yè)主和客戶,要做好后續(xù)服務(wù),一個月至少要聯(lián)系一次,告知房屋的租售情況,并了解業(yè)主、客戶委托意向有沒有更改。溝通的方式不限,可以電話,也可以是面談。
4.3簽約
4.3.1《樓宇出租(售)委托書》,一式兩份,每份后面要印有《交易須知》。簽訂時要注意核實相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明、業(yè)主身份證等有關(guān)資料原件,并保存復(fù)印件。如委托代理人辦理須提交合法的委托書。
4.3.2租賃交易時,應(yīng)組織出租方與承租方簽訂房屋租賃合約;轉(zhuǎn)讓交易時,則應(yīng)由買賣雙方和租售中心三方共同簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》。
4.3.3房屋租賃合約一式叁份,由出租方、承租方簽字成立,租售中心、管理處均不可在房屋租賃合約上簽字或蓋章,但應(yīng)留存一份合約原件存檔。
4.3.4《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》一式叁份,簽訂時必須符合以下條件:買賣雙方共同自愿、買賣雙方具有合法的身份證明和行為能力、轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)清晰、無抵押(或即將無抵押)查封等限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的條件;《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》必須經(jīng)租售中心主管或授權(quán)人審核后,由所在業(yè)務(wù)部門蓋章。
4.3.5交易時,可向交易雙方提供房屋出租/轉(zhuǎn)讓設(shè)施清單,供交易雙方使用。
4.4收款
4.4.1收款原則:在房屋交易過程中,租售業(yè)務(wù)人員不得經(jīng)手訂金、房款、傭金及其他款項和現(xiàn)金,所有收款均由管理處經(jīng)營管理組人員經(jīng)手,并出具'正式收款收據(jù)'。
4.4.2租賃業(yè)務(wù)傭金,在出租方、承租方簽訂房屋租賃合約時由經(jīng)營管理組人員收取。
4.4.3轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)收款:傭金在買方進行產(chǎn)權(quán)登記(或出買方產(chǎn)權(quán)證明)時由經(jīng)營管理組人員收取;轉(zhuǎn)讓定金、購房款買方交管理處后,需轉(zhuǎn)付定金、購房款時,由經(jīng)辦人向管理處申請,經(jīng)租售中心主管核對后按管理處付款程序辦理。
4.4.4代理業(yè)務(wù)收款
a.客戶定金,根據(jù)委托代理協(xié)議確定。如委托方委托現(xiàn)場人員收款,現(xiàn)場人員必須開具由委托方提供的正式收款收據(jù)。
b.銷售代表在收到現(xiàn)金后,立即知會直接主管,并在一個工作日內(nèi)存入指定帳戶(或交委托方)。收款人員對所收款項負(fù)有保管責(zé)任。
c.定金款和收款收據(jù)財務(wù)聯(lián)交委托方時,必須要求委托方人員簽收。
d.收款收據(jù)不可遺失、損壞,作廢的收款收據(jù)必須完整保存,現(xiàn)場銷售人員對收據(jù)負(fù)保管責(zé)任。
e.所有租售業(yè)務(wù)人員不得接受客戶任何形式的物質(zhì)酬謝。
4.5轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)操作指引
4.5.1轉(zhuǎn)讓流程圖(略)
4.5.2簽定《房地產(chǎn)買賣合同》須提交的資料:買賣雙方身份證明;轉(zhuǎn)讓房屋的《房地產(chǎn)證》;賣方的婚姻證明,如已婚需提供配偶有效同意轉(zhuǎn)讓的證明。
4.5.3按揭申請人的條件:具有合法的身份證明、婚姻證明,年滿十八周歲的國內(nèi)公民;有穩(wěn)定的收入和充足的還款來源;同意以購買的房屋作貸款抵押。
5支持性質(zhì)量記錄表格
**wy7.5.1-g06-f1《樓宇求租委托書》
**wy7.5.1-g06-f2《樓宇出租委托書》
**wy7.5.1-g06-f3《樓宇求購委托書》
**wy7.5.1-g06-f4《樓宇出售委托書》
**wy7.5.1-g06-f5《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》
第9篇 物業(yè)管理名詞培訓(xùn)
新建住宅小區(qū):是指達到一定規(guī)模,基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全的新建住宅小區(qū)(含居住小區(qū)、住宅組團)。
住宅小區(qū)管理:是指對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕及整治。
物業(yè)管理:是指專業(yè)化的物業(yè)管理機構(gòu)接受業(yè)主或業(yè)主委員會的委托,對業(yè)主所擁有的房屋及其設(shè)施、設(shè)備進行維修養(yǎng)護,并對相關(guān)環(huán)境和秩序進行維護的一系列管理和服務(wù)活動。
產(chǎn)權(quán)人:指擁有全部或部分房屋所有權(quán)及相應(yīng)土地使用權(quán)的公民、法人和其他組織。
業(yè)主委員會:是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下,由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成,代表和維護住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益的法定組織。
物業(yè)管理公約:是指開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理公司就物業(yè)投入使用后,三方各自的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,房屋的維修、使用、管理等問題達成的契約性文件。
物業(yè)管理委托合同:是指業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司之間就雙方的權(quán)利、義務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)與收費等問題達成的契約性文件。
維修基金:是指商品住房和公有住房出售后建立的專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造的基金。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時,結(jié)余維修基金不予退還,隨房屋所有權(quán)同時過戶。因房屋拆遷或其他原因造成住房滅失的,維修基金代管單位應(yīng)當(dāng)將維修基金賬面余額按業(yè)主個人繳交比例退還給業(yè)主。
共用部位:是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設(shè)備設(shè)施:是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi),建設(shè)費用已分?jǐn)傔M入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
物業(yè)管理服務(wù)收費:是指物業(yè)管理單位在接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托,對其居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展的日常維護、修繕、整治服務(wù)及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費用。物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的的性質(zhì)、特點等不同情況、分別實行政府定價、政府指導(dǎo)價和經(jīng)營者定價。為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性的服務(wù)以及代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費,實行政府定價或政府指導(dǎo)價;凡屬為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個別需求提供的特約服務(wù)、除政府物價部門規(guī)定有統(tǒng)一收費標(biāo)準(zhǔn)外,服務(wù)收費實行經(jīng)營者定價。
特約服務(wù):是指物業(yè)管理單位為居住小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供的非標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù),如接送小孩、小區(qū)開設(shè)的專車、為住戶打掃室內(nèi)衛(wèi)生等服務(wù)。
第10篇 物業(yè)公司管理處辦公規(guī)則
物業(yè)公司項目管理處辦公規(guī)則
1 信件
所有寄予本管理中心的信件,均需交由獲授權(quán)人開啟和登記,然后交有關(guān)部門處理。
2 文件傳閱
內(nèi)部文件傳閱,由總經(jīng)理辦公室將文件送達相關(guān)的部門與人員,閱后立即交還總辦,中央存檔,從速完成文件要求的事項。
3會議室
使用會議室需提前一天與辦公室聯(lián)系,經(jīng)批準(zhǔn)后,服從辦公室的安排。使用完畢,關(guān)好門窗及電器開關(guān)。
4來訪接待
因公接待來訪者,有關(guān)部門需派適當(dāng)人員帶領(lǐng)客人進入會
客室或會議室或其他辦公地點,陪同來訪者直至離開公司。
5告示牌
管理中心內(nèi)部告示牌將設(shè)在明顯處,隨時將管理中心與政府的有關(guān)政策、要求、指示等的通知貼于此,敬告員工。
6就餐
午餐時間 小時,員工不可因用餐而遲到。
7差旅費
按差旅費規(guī)定辦理。
第11篇 x物業(yè)公司管理處人員任職條件
為加強員工隊伍的建設(shè),進一步本完善企業(yè)員工招聘考核制度,特制定以下職位分類及要求。
根據(jù)公司現(xiàn)狀,將公司各級員工分為管理層人員和一般操作層員工兩大類,人員總的要求是:品行端正、身體健康、有相關(guān)工作經(jīng)驗。
具體的職位分類及要求如下:
一、管理層人員職位分類及崗位要求
(一)區(qū)域經(jīng)理(管理處經(jīng)理)
文化水平要求:大專以上學(xué)歷,具備初級以上技術(shù)職稱
工作經(jīng)驗要求:具有從事物業(yè)管理行業(yè)二年以上工作經(jīng)驗,能全面地負(fù)責(zé)起管理處各項工作。工作能力要求:了解和掌握物業(yè)管理法規(guī)政策,對所負(fù)責(zé)區(qū)域的各項工作全面掌握,具全面管理一個物業(yè)管理管理處的經(jīng)驗,在工程管理、客戶投訴、社區(qū)文化、業(yè)務(wù)拓展等工作有良好的管理能力,
資格證書要求:取得全國物業(yè)管理部門經(jīng)理上崗資格證。
計算機應(yīng)用水平:熟練使用計算機,能運用常用辦公軟件及物業(yè)管理專用軟件
英語水平要求:具一定的英語運用能力
(二)物業(yè)助理(辦公室文員)
文化水平要求:中?；蛞陨蠈W(xué)歷,具備初級以上技術(shù)職稱
工作經(jīng)驗要求:具有從事物業(yè)管理行業(yè)一年以上工作經(jīng)驗,能協(xié)助經(jīng)理負(fù)責(zé)管理處各項工作。工作能力要求:掌握物業(yè)管理法規(guī)政策,對所在區(qū)域的各項管理工作有一定的掌握,在工程管理、處理客戶投訴、管理處日常管理工作等有良好的管理協(xié)調(diào)能力,
資格證書要求:取得省市物業(yè)管理上崗資格證。
計算機應(yīng)用水平:熟練運用計算機,熟練運用常用辦公軟件及物業(yè)管理專用軟件
英語水平要求:具一定的英語運用能力
(三)領(lǐng)班
文化水平要求:高中以上學(xué)歷,
工作經(jīng)驗要求:具有物業(yè)管理行業(yè)一年以上工作經(jīng)驗
工作能力要求:能對管理處經(jīng)理交辦的工作及時處理,了解和掌握物業(yè)管理常用法規(guī)政策,對所負(fù)責(zé)的管理工作能全面掌握,在處理客戶投訴、管理處日常管理工作等有一定的組織能力。
資格證書要求:取得省市物業(yè)管理上崗資格證。
計算機應(yīng)用水平:會運用計算機,能運用常用辦公軟件及物業(yè)管理專用軟件
英語水平要求:掌握基本的英語能力
二、操作層
(一)保安管理員
年齡及身高要求:18歲以上,男性身高170公分以上,女性身高160公分以上
文化水平要求:初中以上文化學(xué)歷,一般要求為高中畢業(yè)
工作經(jīng)驗要求:具有一定工作經(jīng)驗
工作能力要求:恪盡職守,敬崗愛業(yè),服務(wù)熱情,對待業(yè)主及客人彬彬有禮,工作認(rèn)真負(fù)責(zé),并具有處理日常管理事務(wù)的能力,有一定的房屋水電知識、消防設(shè)備使用知識。。
資格證書要求:有退伍證、士兵證、身份證、勞務(wù)證、計劃生育證及無犯罪記錄證明。
(二)大堂管理員
年齡及身體要求:60歲以下之男性,要求身體健康,能適應(yīng)管 理處工作要求
文化水平要求:初中以上文化學(xué)歷,
工作經(jīng)驗要求:具有一定工作經(jīng)驗
工作能力要求:工作認(rèn)真負(fù)責(zé),恪盡職守,敬崗愛業(yè),服務(wù)熱情,對待業(yè)主及客人彬彬有禮。
資格證書要求:有身份證等證明。
第12篇 物業(yè)管理處文件傳遞作業(yè)指導(dǎo)書
管理處文件傳遞作業(yè)指導(dǎo)書
1.0目的
為了員工正確地掌握文件處理程序,避免行文混亂,加速公文運轉(zhuǎn),從而提高管理職能和辦事效率。
2.0范圍
適用于zz廣場管理處文件傳遞作業(yè)。
3.0職責(zé)
管理處綜合主管負(fù)責(zé)將審批后的文件傳遞至相關(guān)部門。
4.0內(nèi)容
文件傳遞程序
管理處上報公司文件均按公司規(guī)范格式由相關(guān)責(zé)任部門起草、校對、打印報部門領(lǐng)導(dǎo)審批后交綜合主管傳遞,并記錄在《文件傳遞登記表》上;公司下達執(zhí)行文件交綜合主管經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批示后傳遞相關(guān)部門執(zhí)行,并記錄在《文件傳遞登記表》上。
1、內(nèi)部發(fā)文
1)上行文:指管理處上報公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)執(zhí)行的文件,包括報告、請示等,文件傳遞程序如下:
《發(fā)文處理單》、內(nèi)容、格式審查--簽發(fā)-- 傳遞--批準(zhǔn)
文件-- 部門簽署--綜合主管--公司
傳遞
相關(guān)部門(閱辦、存檔)--綜合主管
簽發(fā)(復(fù)印件)
2)平行文:指部門之間為共同完成某項工作而以部門名義發(fā)往其他部門的文件,包括通知等,文件傳遞程序如下:
存檔
文件 綜合主管部門簽署 相關(guān)部門
3)固定格式的表格及單據(jù)傳遞程序如下:
表格及單據(jù) 綜合主管經(jīng)部門簽署公司批準(zhǔn) 綜合主管相關(guān)部門
執(zhí)行、存檔
2、內(nèi)收文
公司向管理處下達的執(zhí)行文件,包括總公司來文、行政主管機關(guān)來文、業(yè)務(wù)單位來文、業(yè)戶來文等,文件傳遞程序如下:
傳遞
執(zhí)行文件綜合主管部門領(lǐng)導(dǎo)
簽發(fā)批示
相關(guān)部門執(zhí)行綜合主管
5.0 記錄
《文件傳遞登記表》
第13篇 物業(yè)公司住戶意見調(diào)查分析管理程序
公司程序文件版號: a
修改號: 1
ej-qp9.4物業(yè)公司住戶意見調(diào)查和分析管理程序頁碼: 1/2
1.目的:
對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量實施控制,及時有效地處理住戶意見,并采取糾正和預(yù)防措施,確保物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量,為住戶提供安全、舒適、優(yōu)美、整潔的居住環(huán)境。
2.適用范圍:
適用于本居住小區(qū)的物業(yè)管理。
3.引用文件:
3.1質(zhì)量手冊4.14、4.20章
3.2 iso9002標(biāo)準(zhǔn)第4.14、4.20章
4.職責(zé):
4.1在住宅小區(qū)門口明顯處標(biāo)明公司的投訴電話。
4.2綜合辦公室負(fù)責(zé)設(shè)計《住戶意見調(diào)查表》,管理者副代表審核同意后,由經(jīng)營管理部負(fù)責(zé)對住戶進行意見調(diào)查。
4.3綜合辦公室協(xié)同經(jīng)營管理部統(tǒng)計和分析住戶反饋意見,并將統(tǒng)計結(jié)果報送副總經(jīng)理和管理者副代表。
4.4管理者副代表會同綜合辦公室負(fù)責(zé)組織處理住戶的意見,對住戶意見的調(diào)查結(jié)果采取糾正和預(yù)防措施,并征求管理委員會的意見報副總經(jīng)理。
5.工作程序:
5.1綜合辦公室在住宅小區(qū)門口明顯處標(biāo)明公司投訴電話。
5.2綜合辦公室負(fù)責(zé)設(shè)計《住戶意見調(diào)查表》,管理者副代表審批后,由經(jīng)營管理部負(fù)責(zé)對住戶進行意見調(diào)查。
5.3每年不少于一次由經(jīng)營管理部向住戶發(fā)放和回收《住戶意見調(diào)查表》。發(fā)放比例占長期在小區(qū)居住戶數(shù)的90%;回收率應(yīng)達到發(fā)放數(shù)量的90%。
5.4綜合辦公室負(fù)責(zé)匯總調(diào)查結(jié)果,并形成《住戶意見調(diào)查統(tǒng)計表》送交總經(jīng)理、副總經(jīng)理及有關(guān)部門。
5.5公司副總經(jīng)理組織管理人員及相關(guān)人員召開分析會議,對住戶意見調(diào)查報告制定糾正和預(yù)防措施,并督促落實和實施情況記錄在《糾正及預(yù)防措施報告》中,報公司總經(jīng)理審核,由管理者副代表負(fù)責(zé)跟蹤實施情況。
5.6公司每年至少召開一次物業(yè)管理委員會會議,副總經(jīng)理(或管理者副代表)向物業(yè)管理委員會成員匯報本年度公司的經(jīng)營管理情況,征求管理工作的意見,以促進和提高公司的物業(yè)管理質(zhì)量水平,確保服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)管理委員會成員的意見由綜合辦公室整理后交副總經(jīng)理處理,必要時由綜合辦公室會同經(jīng)營管理部發(fā)出《糾正及預(yù)防措施報告》,責(zé)成有關(guān)部門采取必要措施,管理者副代表不定期征求物業(yè)管理委員會成員的意見。
5.7管理者副代表組織有關(guān)部門人員不定期的走、回訪住戶,對住戶反映的問題進行處理并記錄,填寫《走/回訪住戶記錄表》
5.8對住戶到公司來訪必須熱情接待,處理各種問題,聽取合理意見,并填寫《住戶來電/來函/來訪登記表》。
5.9根據(jù)住戶及物業(yè)管理委員會反映的問題,需要采取的糾正預(yù)防措施,參見 ej-qp10.1《糾正預(yù)防措施》程序。
6.支持文件與質(zhì)量記錄:
6.1《糾正及預(yù)防措施報告》 ej-qr-qp10.1-01
6.2《住戶意見調(diào)查表》 ej-qr-qp9.4-01
6.3《住戶來電/來函/來訪登記表》 ej-qr-qp9.3-02
6.4《走/回訪住戶記錄表》ej-qr-qp9.4-02
6.5《物業(yè)管理委員會會議記錄》 ej-qr-qp9.4-03(無固定格式)
6.6《住戶意見調(diào)查統(tǒng)計表》 ej-qr-qp9.4-04
第14篇 古城飲食文化街概況物業(yè)管理思路
古城飲食文化街項目概況與物業(yè)管理思路
一、古城飲食街項目概況
古城飲食街由**(zz)置業(yè)有限公司開發(fā),位于zz古城內(nèi)荊北路與內(nèi)環(huán)道之間的玄妙觀東側(cè),建筑規(guī)劃總面積20800平米,地理位置獨特,建筑風(fēng)格采用仿古結(jié)構(gòu),與盆景園、玄妙觀融為一體,更賦予了獨特的旅游文化內(nèi)涵。是一座集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、觀光六大功能的現(xiàn)代商業(yè)飲食文化街。
二、項目物業(yè)管理總體思路
1、客戶服務(wù)需求分析
根據(jù)項目特點,古城飲食文化街的物業(yè)管理服務(wù)對象為業(yè)主和商鋪租戶及消費客戶群,作為一個大型的開放式綜合商業(yè)街區(qū),對物業(yè)管理的服務(wù)總體需求是:
大型的集中式商業(yè)街區(qū)需要高效、有序、尊貴、舒適的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境的營造,物業(yè)管理正是提供這樣的基礎(chǔ)服務(wù)滿足業(yè)主需求,包括治安防范、車輛管理、消防管理、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、房屋公共部位和共用設(shè)施設(shè)備的管理等;
考慮到商業(yè)經(jīng)營的長期成本和對招商的有利,合理的消費價格與可靠、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)一樣同樣是客戶關(guān)注的重點,而依靠豐富的管理經(jīng)驗和在內(nèi)部管理上的優(yōu)勢,為客戶提供質(zhì)優(yōu)價廉的高性價比物業(yè)管理服務(wù)正是我們**物業(yè)公司的優(yōu)勢;
項目建筑本身及業(yè)態(tài)都非常有特色,物業(yè)管理的個性化和差異化增值服務(wù)能夠為項目增添更多的風(fēng)采,包括方便和提升經(jīng)營環(huán)境的各項特約服務(wù)等。
2、服務(wù)定位與管理思路
根據(jù)項目實際情況,我們對古城飲食街的物業(yè)管理服務(wù)定位為星級酒店式一體化管理服務(wù),即把各個分散經(jīng)營的街區(qū)商戶通過各項管理和服務(wù)措施重新整合為一個綜合星級酒店式的整體,實現(xiàn)有形資源共享和品牌形象共享兩大目標(biāo),切實為業(yè)主或商戶節(jié)約經(jīng)營成本、實現(xiàn)利潤最大化。主要的管理思路是:
客服中心式服務(wù)模式
在管理組織結(jié)構(gòu)上,設(shè)置客戶服務(wù)中心,作為街區(qū)物業(yè)管理的中樞,適應(yīng)項目商業(yè)經(jīng)營需要,提供高效的服務(wù):客戶服務(wù)中心對外統(tǒng)一協(xié)調(diào)和調(diào)度、提供一站式服務(wù)需求與投訴處理的響應(yīng),對內(nèi)同時是管理和控制核心。
星級酒店式服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
在服務(wù)操作標(biāo)準(zhǔn)上,按照星級酒店管理及服務(wù)模式執(zhí)行:所有工作人員統(tǒng)一著裝,微笑服務(wù),嚴(yán)格遵守作業(yè)流程確保服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化;在具體的操作上,為體現(xiàn)酒店式服務(wù)的規(guī)范和溫馨,貼合街區(qū)的商業(yè)氛圍,成為本地商業(yè)物業(yè)管理的亮點,我們將在服裝式樣、服務(wù)流程設(shè)計等方面進行特色創(chuàng)新,如安全護衛(wèi)人員我們就要求著西裝巡邏而不是生硬的制服,在提供安全防范巡邏和停車引導(dǎo)服務(wù)的同時充當(dāng)各店面的接應(yīng)生,主動為前來消費的客戶帶路等等。
一站無憂式服務(wù)產(chǎn)品
在服務(wù)產(chǎn)品設(shè)計上,更有針對性和實用性,提供體貼和周到的各項經(jīng)營協(xié)助服務(wù),讓街區(qū)商戶盡享物業(yè)管理帶來的便捷與尊貴:包括專業(yè)的地毯和店堂清洗、員工集中代招聘與培訓(xùn)、各項營銷活動整合等,物業(yè)管理服務(wù)讓整個街區(qū)能夠成為一個商業(yè)經(jīng)營整體形成集約化效果,對商戶經(jīng)營所需的一些專業(yè)分工的分擔(dān)則能夠大大降低經(jīng)營成本。
人性化的服務(wù)細(xì)節(jié)
在日常管理細(xì)節(jié)上,竭盡全力體現(xiàn)以人為本、以客為尊的宗旨,以客戶便利、安全防范和設(shè)施維護三個方面作為重點:從街區(qū)各業(yè)態(tài)商戶及消費客戶的角度,設(shè)計車輛停放等各項配套服務(wù)設(shè)施的服務(wù)流程與標(biāo)識系統(tǒng)等,遵循商戶的需求調(diào)整物業(yè)管理的作業(yè)時間,盡可能地方便客戶;安全防范方面做到外松內(nèi)緊、人防技防結(jié)合、消防常抓不懈;房屋公共部位和共用設(shè)施的維護則著重于店鋪裝修對房屋結(jié)構(gòu)與外觀的監(jiān)管和配套設(shè)施的及時維護等。
一體化的服務(wù)特色
在服務(wù)特色上,突出一體化管理和服務(wù),除了在周末節(jié)假日統(tǒng)一進行街區(qū)布置營造商業(yè)氛圍、統(tǒng)一提供招聘和培訓(xùn)輸送人力資源、統(tǒng)一進行商業(yè)促銷活動和對外宣傳、設(shè)置消費投訴服務(wù)中心統(tǒng)一代各商戶處理客戶投訴等特色服務(wù)外,還將充分利用現(xiàn)代it技術(shù),打造古城商業(yè)街的it信息島,統(tǒng)一制作精美網(wǎng)站宣傳推廣商戶吸引消費,將街區(qū)內(nèi)所有商戶進行聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)信息資源共享……。我們致力于通過物業(yè)管理技術(shù)實實在在的為客戶提供節(jié)約經(jīng)營成本、吸引消費客戶、增加回報利潤以及形成古城飲食街獨特品牌的特色服務(wù),并最終把古城商業(yè)街打造成為一個高效有序、尊貴舒適的經(jīng)營天堂,成為zz商業(yè)物業(yè)管理的成功典范。
三、項目管理目標(biāo)
1、總體目標(biāo)
公共服務(wù)達到等同于《zz市物業(yè)管理公共服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》中的一級標(biāo)準(zhǔn)。
2、管理目標(biāo)
全面參照iso9000質(zhì)量管理體系建立項目質(zhì)量管理體系,確保服務(wù)質(zhì)量持續(xù)改進。
3、分項目標(biāo)
客戶服務(wù):
客戶服務(wù)滿意率95%以上;
有效投訴率1%以下;
物業(yè)管理費收繳率95%以上;
回訪率100%。
安保服務(wù):
重大管理責(zé)任事故發(fā)生率0
一般管理責(zé)任事故發(fā)生率0.1%以下
維修保養(yǎng)服務(wù):
維修及時率98%
維修合格率98%
設(shè)備完好率98%
維修回訪率100%
維修服務(wù)滿意率95%
保潔服務(wù)
保潔合格率98%
保潔服務(wù)滿意率95%
綠化養(yǎng)護服務(wù)
綠化成活率98%
綠化養(yǎng)護合格率98%
四、工作計劃
如我公司獲聘成為古城飲食街的物業(yè)管理服務(wù)商,我公司將設(shè)立專門的古城飲食街管理處,采用逐級負(fù)責(zé)制,'互動式物業(yè)管理'模式,以全方位收集信息反饋,全面執(zhí)行質(zhì)量體系和相關(guān)崗位的'三定五按'操作方式,以確保物業(yè)管理質(zhì)量目標(biāo)的落實和提升,并利用反饋信息進行決策修改,循環(huán)往復(fù),千錘百煉。各階段的相關(guān)工作計劃如下。
(一)前期介入階段
1、與開發(fā)商簽訂《物業(yè)管理委托服務(wù)合同》
時間:雙方洽談確定意向后。
2、組建古城飲食街管理處
時間:第1項完成后十天內(nèi)
人員:管理處前期介入需要的人員約3人(管理處主任、助理、工程師各一名)在管理處成立后的一周內(nèi)到位。
3、管理處內(nèi)部人員培訓(xùn)
時間:人員到位后三天內(nèi)
培訓(xùn)內(nèi)容:見培訓(xùn)計劃(略)
4、研究項目規(guī)劃,設(shè)計方案,并向開發(fā)商有關(guān)人員學(xué)習(xí),交流
時間:管理處成立前后
內(nèi)容:全面熟悉掌握項目規(guī)劃設(shè)計思路和方案,以達到前期能有效
介入。
5、配合項目的展銷工作,派員參加銷售各環(huán)節(jié)的物業(yè)管理服務(wù)形象展示。
6、參加現(xiàn)場施工管理
時間:由管理處成立至工程竣工
內(nèi)容:全面了解施工過程,工程內(nèi)容,特別是隱蔽工程的情況
7、參與智能化系統(tǒng),機電設(shè)備的安裝、調(diào)試
時間:按工程進度要求
內(nèi)容:作為智能化系統(tǒng)的現(xiàn)場培訓(xùn),借此項工作充分了解項目的智能化系統(tǒng)、機電設(shè)備系統(tǒng)
8、參與項目的竣工驗收
時間:開發(fā)商安排
內(nèi)容:建立記錄檔案,督促施工單位修整,并進行復(fù)驗。
9、會同開發(fā)商行接管驗收并移交
時間:竣工驗收之后,與開發(fā)商商議
內(nèi)容:按建設(shè)部《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》進行
10、建立項目物業(yè)檔案資料
時間:接管驗收后即開始
內(nèi)容:有關(guān)的產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料
11、建立業(yè)主資料檔案
時間:接管驗收后即正式開始
內(nèi)容:產(chǎn)權(quán)資料、業(yè)主身份資料、特定資料
(二)入住階段
1、辦理入伙手續(xù),并組織策劃一大型活動儀式
時間:由開發(fā)商安排
內(nèi)容:辦理業(yè)主入伙事宜,并與開發(fā)商及其它相關(guān)部門聯(lián)合行動,
營造喜慶氣氛,達到宣傳效果。
2、舉辦'業(yè)主入住溝通座談會'
主要溝通內(nèi)容有:
(1)物業(yè)管理法規(guī)培訓(xùn);
(2)垃圾分類知識培訓(xùn);
(3)智能化系統(tǒng)使用培訓(xùn);
(4)裝修管理培訓(xùn)。
時間:用戶裝修前不定期舉辦
內(nèi)容:幫助業(yè)主物業(yè)管理情況等。
(三)日常管理階段
第15篇 物業(yè)管理公司質(zhì)量方針3
物業(yè)管理有限公司質(zhì)量方針(三)
真誠服務(wù),精益求精;
管理規(guī)范,求實創(chuàng)新。
我謹(jǐn)代表本公司的管理者,確定以上質(zhì)量方針,這不僅是對全體員工的要求,也是對顧客(業(yè)主)服務(wù)質(zhì)量的承諾。本公司將通過嚴(yán)格的培訓(xùn)和考核體系(機制),確保全體員工理解并堅決貫徹執(zhí)行本質(zhì)量方針。我們的目標(biāo)是持續(xù)滿足我們的顧客不斷增長的期望。
河南省**物業(yè)管理有限公司
總經(jīng)理(簽署):
二○**年五月二十日
第16篇 管理處年度物業(yè)部考核試卷
(說明:1、本試卷滿分100分;2、本試卷適用于管理處物業(yè)部考核使用。
一、單項選擇題(每題1分共20分)
1.一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)注冊資本應(yīng)為人民幣( c )萬元以上。
a.50 b.300c.500 d.1000
2. 某物業(yè)管理公司僅管理高層住宅類型的物業(yè),管理總面積達120萬平方米,從管理類型和面積上看,該公司符合申報( c )資質(zhì)條件。
a. 一級 b. 二級 c. 三級 d. 三級暫定
3. 在前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中,評標(biāo)委員會根據(jù)評標(biāo)結(jié)果向招標(biāo)人推薦不超過3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。招標(biāo)人( d )。
a. 可任選其中一個作為中標(biāo)人
b. 應(yīng)以報價最低的為中標(biāo)人
c. 應(yīng)報請房地產(chǎn)行政主管部門確定中標(biāo)人
d. 應(yīng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人
4. 物業(yè)管理投標(biāo)的過程包括:①準(zhǔn)備投標(biāo)文件,②獲取招標(biāo)信息,③登記并取得招標(biāo)文件,④參加開標(biāo)、現(xiàn)場答辯會議,⑤送交投標(biāo)文件,⑥簽訂物業(yè)服務(wù)合同(或前期物業(yè)服務(wù)合同)。正確的投標(biāo)步驟是(d )。
a. ③-②-①-④-⑤-⑥ b. ③-②-①-⑤-④-⑥
c. ②-③-①-④-⑤-⑥ d. ②-③-①-⑤-④-⑥
5. 物業(yè)服務(wù)合同由(c )與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂。
a. 各業(yè)主分別 b. 業(yè)主大會
c. 業(yè)主委員會代表業(yè)主 d. 物業(yè)建設(shè)單位
6. 業(yè)主臨時公約由(a )制定。
a. 建設(shè)單位b. 購房人c. 物業(yè)管理企業(yè)d. 房地產(chǎn)行政主管部門
7. 前期物業(yè)管理是指從前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起至(d )之日止的物業(yè)管理活動。
a. 首次業(yè)主大會會議召開 b. 業(yè)主大會成立
c. 50%業(yè)主入住 d. 物業(yè)服務(wù)合同生效
8. 業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè),原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向(b )交還有關(guān)的物業(yè)管理資料和物業(yè)管理用房等。
a. 建設(shè)單位b. 業(yè)主委員會c. 政府主管部門d. 新物業(yè)管理企業(yè)
9. 因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等,(a )應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。
a. 裝修人b. 裝修企業(yè)c. 裝修施工人員d. 物業(yè)管理公司
10. 檢查墻體裝飾面是否空鼓最適合采取(b )查驗方法。
a. 測量 b. 敲擊 c. 使用 d. 目測
11. 對于重點和重要設(shè)施設(shè)備的維修,應(yīng)該更加強調(diào)( c)。
a. 事后維修b. 緊急搶修c. 預(yù)防性維修d. 大修
12. 下列四項工作中,不屬于小區(qū)綠化日常養(yǎng)護工作的是(d )。
a. 澆水b. 病蟲害防治c. 雜草防治d. 綠化改造工程
13. 下列關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作責(zé)任的說法中,表述正確的是(a )。
a. 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作
b. 物業(yè)管理企業(yè)對管理區(qū)域內(nèi)的治安防范工作負(fù)有全部責(zé)任
c. 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生刑事案件時,物業(yè)管理企業(yè)不承擔(dān)任何責(zé)任
d. 物業(yè)管理企業(yè)可對嫌疑人進行留置訊問
14. 下列關(guān)于消防通道管理的說法中,正確的是(b )。
a、物業(yè)管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位
b、物業(yè)管理公司任何時候都不能將消防通道劃為停車位
c、物業(yè)管理公司如將消防通道劃為停車位,應(yīng)做好安全警示
d、業(yè)主在消防通道停車與物業(yè)管理公司無關(guān),無須進行管理
15. 電梯出現(xiàn)緊急情況時,乘客應(yīng)采取的正確措施是(c )。
a. 確認(rèn)電梯處于靜止?fàn)顟B(tài),撬開轎廂門逃生
b. 通過安全窗撤離轎廂
c. 通過電話或?qū)χv系統(tǒng)通知管理人員,靜候救援
d. 通過電話或?qū)χv系統(tǒng),在管理人員的指揮下采取措施自救
16. 實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每( c)不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況。
a. 三個月 b. 半年 c. 一年 d. 二年
17. 住宅專項維修資金屬于( b)所有。
a. 物業(yè)管理企業(yè)b. 全體業(yè)主
c. 物業(yè)管理企業(yè)和全體業(yè)主d. 建設(shè)單位
18. 新建物業(yè)承接驗收時,物業(yè)管理公司應(yīng)向(b )索取物業(yè)檔案資料。
a. 業(yè)主 b. 建設(shè)單位 c. 施工單位 d. 監(jiān)理單位
19. 某項目管理處擬購置固定資產(chǎn),須書面報請公司批準(zhǔn),采用的文書類型應(yīng)是(c )。
a. 通知 b. 報告 c. 請示 d. 決定
20. 按照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》(建設(shè)部令第110號),業(yè)主在辦理住宅裝飾裝修手續(xù)時,物業(yè)管理企業(yè)(或指定方)可以按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議,收取(a )。
a.管理服務(wù)費b.審批費c.施工現(xiàn)場管理費d.裝修保證金
二、判斷題(每題1分共10
分)
1、 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。(√)第六條
2、 業(yè)主不可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。(×)答:可以。第十二條
3、 一個物業(yè)管理區(qū)域可以成立兩個業(yè)主大會。(×)答:一個。第九條
5、 業(yè)主大會的決定對居住在物業(yè)管理地域內(nèi)的業(yè)主具有約束力。(×)答:全體業(yè)主。第十二條第四款
6、 經(jīng)10%以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。(×)答:20%。第十三條第二款
7、 業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。(√)第十七條
8、 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。(√)第三十四條
9、 物業(yè)管理企業(yè)不能提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目。(×)第四十四條
10、 物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收供水、供電、供熱、通訊、有線電視等費用的,可向業(yè)主收取一定的手續(xù)費。(×)答:不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。第四十五條
三、簡答題(每題8分共40分)
1、 物業(yè)管理的作用主要表現(xiàn)在哪些方面
答:一是改善了人民群眾的居住條件,提高了人民群眾的居住質(zhì)量。二是維護了社區(qū)的安定團結(jié)。三是有利于擴大就業(yè)和實施再就業(yè)工程。四是刺激了城鎮(zhèn)居民服務(wù)消費支出的增長。五是推動了社區(qū)精神文明建設(shè)。
2、《物業(yè)管理條例》中建立的十項基本制度是什么
答:一、告知制度。二、業(yè)主委員會備案制度。三、招標(biāo)投標(biāo)制度。四、承接驗收制度。五、保修責(zé)任制度。六、資質(zhì)管理制度。七、人員資格制度。八、交接制度。九、報告制度。十、專項維修資金制度。
3、物業(yè)管理的基本原則
答:一、物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相分離的原則。二、公平競爭的原則。三、業(yè)主至上的原則。四、統(tǒng)一管理的原則。五、權(quán)責(zé)分離的原則。六、專業(yè)和高效的原則。七、經(jīng)濟合理的原則。八、依法管理的原則。
4、物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)主要有哪些
答:(一)履行物業(yè)服務(wù)合同,依法經(jīng)營。(二)接受業(yè)主委員會和業(yè)主、物業(yè)使用人的監(jiān)督。(三)定期公布物業(yè)服務(wù)費用和代管資金收支帳目,接受質(zhì)詢和審計。(四)接受有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督管理。(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù),如發(fā)現(xiàn)違法行為要及時向有關(guān)行政管理機關(guān)報告。
5、物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)包括哪些內(nèi)容
答:一、物業(yè)管理事項。二、服務(wù)質(zhì)量。三、服務(wù)費用。四、雙方的權(quán)利義務(wù)。五、專項維修資金的管理與使用。六、物業(yè)管理用房。七、合同期限。八、違約責(zé)任。除此之外,合同雙方還可以在合同中約定其他未盡事宜,如風(fēng)險責(zé)任的承擔(dān),合同附件的效力,合同的變更、補充,索賠及爭議解決方式等。
四、案例分析(每題10分共30分)
1、兩年前王先生在某小區(qū)購買了一套三房二廳的住宅,但一直沒有入住。最近物業(yè)管理公司多次發(fā)出通知,催他補交一年的物業(yè)管理費。王先生以未居住為由拒交。
試析:王先生的做法是否正確為什么
答:(要點)
1、王先生的做法不正確。
2、日常所說的物業(yè)管理費嚴(yán)格意義上大多屬于公共部位及公共服務(wù)的收費,像保安、清潔、綠化和公用維修等,是為整個樓宇、整個小區(qū)的服務(wù),不管你是否居住,你的房產(chǎn)都已享受到了,并因這些服務(wù)而得以保值和增值。還有,公共服務(wù)的收費不便以住戶多少來劃分,物業(yè)管理人員并不會因為個別住戶離開而減少工作量,何況這對其他業(yè)主也是不公平的。
因此,只要業(yè)主購買了住房,開發(fā)商又及時有效地發(fā)出了入住通知書,就不管房子是否有人居住(或居住頻率如何),原則上都應(yīng)支付物業(yè)管理費,但因居住才會發(fā)生的費用是不用繳的,至于公共費用收取多少則可以與物業(yè)管理公司協(xié)商。
2、張先生在某一住宅小區(qū)購買了一套高級住宅。因為他是位生意人,所以將住宅作抵押向某銀行進行了貸款。銀行為了確保貸款回收,將該套房進行了訴訟保全措施。張先生由于生意上的不成功,停止了向物業(yè)公司交付物業(yè)管理費。物業(yè)管理公司認(rèn)為張先生的房子在,暫時不交物業(yè)管理費也沒什么大的關(guān)系,只要房子在,不怕業(yè)主不交費。
由于張先生沒有及時返還銀行的貸款,銀行向法院提起訴訟。經(jīng)過長時間的訴訟,法院判決將張先生的房子進行拍賣,拍賣結(jié)果銀行竟買成功。于是,該套房子易主。該銀行又將該套房通過房地產(chǎn)中介代理機構(gòu)轉(zhuǎn)讓給了胡女士。這時,物業(yè)管理公司決定正式追討該房所欠的物業(yè)管理費。結(jié)果,銀行拒付,胡女士也拒付過戶前的物業(yè)管理費,張先生又不知去向,致使該房所欠的物業(yè)管理費一直沒能收繳。
分析:1、物業(yè)管理公司該向誰追討該房的物業(yè)管理費
2、物業(yè)管理公司的做法有什么缺陷該怎樣做才是正確的
答:(要點)
1、物業(yè)管理公司應(yīng)該向原業(yè)主張先生追討物業(yè)管理費。
2、在本案例中,物業(yè)管理公司混淆了物業(yè)管理法律關(guān)系。
3、物業(yè)管理公司在發(fā)現(xiàn)張先生未支付物業(yè)管理費時,首先應(yīng)當(dāng)直接要求張先生履行其義務(wù),而不是去消極等待。因為房產(chǎn)是不會也不可能承擔(dān)應(yīng)當(dāng)由法律關(guān)系中的主體承擔(dān)的義務(wù)的;其次,物業(yè)管理公司可以根據(jù)其與張先生所簽訂的物業(yè)管理協(xié)議去訴諸法律,以法律的強制力去保護自己的合法權(quán)益。如果不采取上述兩個措施,物業(yè)管理公司就會坐失良機。因為當(dāng)張先生的房產(chǎn)隨著主體的變更而易主,新的主體尚未與物業(yè)管理公司簽訂任何協(xié)議,所以在法律上新業(yè)主不會也不可能繼續(xù)履行張先生(原業(yè)主)的義務(wù),雖然房產(chǎn)還是原來的房產(chǎn),但房產(chǎn)的主人已經(jīng)變更,即原物業(yè)管理法律關(guān)系中的主體已變更,而房產(chǎn)本身已變成新的法律關(guān)系的客體,這一新的法律關(guān)系的客體是不可能為老的物業(yè)管理法律關(guān)系承擔(dān)任何義務(wù)的。所以,本案例中的物業(yè)管理公司這種收管理費跟著房產(chǎn)走的觀點和做法從一開始就是錯誤的。
3、某物業(yè)管理公司所管某公寓大廈的業(yè)主歐陽先生長期拖欠物業(yè)管理費,物業(yè)管理公司應(yīng)如何處理此事
答(要點):
1、首先,當(dāng)廖先生上月費用拖欠后,物業(yè)管理公司在第二個月即應(yīng)向其發(fā)催款通知書,此單將上月費用連同滯納金以及本月費用一起通知廖先生;
2、如果第二個月依然拖欠,物業(yè)管理公司應(yīng)在第三個月再次發(fā)催款通知書,將前兩個月的費用、滯納金和當(dāng)月的費用一并通知,并限期繳清;
3、業(yè)主廖先生長期拖欠物業(yè)管理費,物業(yè)管理人員以及經(jīng)理需親自登門進行勸導(dǎo)和解釋,爭取廖先生的理解和支持;
4、如果廖先生確有苦難,費用方面可以考慮適當(dāng)給予優(yōu)惠;
5、如果廖先生沒有特殊困
難,當(dāng)收費員上門催款時依然拒付,物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理公約停止對其提供服務(wù);
