物業(yè)管理工作程序范本【16篇】

更新時間：2024-11-20 查看人數(shù)：16

下載一鍵復制全文

物業(yè)管理工作程序范本

第1篇物業(yè)管理工作程序范本

物業(yè)管理服務初步展示

萬事開頭難

良好的第一印象

物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)

策劃階段、前期準備階段 (前期準備)

啟動階段(物業(yè)交付使用初期)

日常運作階段(正常運作期)

策劃階段 1、早期介入

1.1檢討設計方案

(對日后管理不利因素作出改善建議)

1.2參與有關承建商會議,檢討進度;

1.3協(xié)助列出遺漏工程供發(fā)展商跟進;

2、制定物業(yè)管理服務方案:

1.1確定管理檔次

1.2確定服務標準

1.3財務收支預算

3、選聘/組建物業(yè)管理機構: 前期準備階段 1、機構的設置/人員編制

2、人員選聘/培訓

3、編制公共公約/守則;

4、草擬工作細則;

5、設立財務制度;

6、物業(yè)租售的代理

啟動階段 1、物業(yè)的接管驗收

2、用戶入住

2.1宣傳物業(yè)管理

2.2協(xié)助用戶入住(衛(wèi)生、協(xié)助搬遷、協(xié)調交通)

2.3搬遷期間的安全

2.4裝修管理

3、產權備案/檔案資料的建立

4、首次業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的正式成立

日常運作階段

日常管理/維護(房屋管理、設施管理等)

綜合服務(安全、環(huán)境、便民服務等)

配套設施的完善

系統(tǒng)的協(xié)調(內/外)

房地產開發(fā)的一般過程前期階段之重點管理

――從使用者可持續(xù)發(fā)展參與規(guī)劃

外部

配套設施:道路、商業(yè)、活動場所、垃圾處理等、

能源:水、電、氣、備用、發(fā)展

保安、消防: 車場、住宅、設備

人文環(huán)境:綠化布置/選種/高度/搭配、園林境觀策劃等

建筑材料:外墻、公共場所材料易維護和更換

科技運用:智能化、網絡等

室內

物業(yè)規(guī)格:電梯數(shù)目/速度、底高度、洗手間數(shù)目、公共照明、空調采暖等

用戶單元:單元面積、管道、家電設備、陽臺綜合比例

內部空間:使用功能分區(qū)明顯(社交與起居、休閑與家務)、細節(jié)空間(陽臺、吊柜)

環(huán)保材料:涂料、門窗、管線物業(yè)管理介入的步驟

循序漸進

架構設立――人員準備

工程技術――環(huán)境維護――安全管理

――物業(yè)服務――超量布置――正常運作

入住的前提條件

物業(yè)管理接管驗收完成

已同發(fā)展商簽訂《物業(yè)管理服務合同》

物業(yè)達到入住條件:

1、正式水電供應已通

2、設施設備驗收合格

3、管理處有固定辦公場所

什么是物業(yè)的接管驗收

是房地產開發(fā)企業(yè)向接受委托的物業(yè)管理公司移交的過程,移交應辦理書面移交手續(xù)

是物業(yè)管理企業(yè)接管開發(fā)企業(yè)、建設單位或個人委托管理的新建房屋或原有房屋時,以物業(yè)主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗

在完成接管驗收后,整體物業(yè)連同設備就應移交給物業(yè)管理企業(yè)

物業(yè)的接管驗收的內容包括:

主體建筑

附屬設備

配套設施

道路

場地

環(huán)境綠化

接管驗收的作用明確交接雙方的責、權、利關系

確保物業(yè)具備正常的使用功能,充分維護業(yè)主的利益

為日后管理創(chuàng)造條件

物業(yè)接管驗收的法規(guī)條款

全國條例

第二十八條物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時,應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。

第二十九條在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時,建設單位應當向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料: (一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料; (二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料; (三)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件; (四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

接管驗收的依據

1、建設部1991年頒布的《房屋接管驗收標準》;

2、《工程竣工驗收報告》;

3、現(xiàn)行的施工、安裝技術規(guī)范,驗收規(guī)范;

4、設備使用說明書、設計資料和技術參數(shù);

5、消費者對質量的一般要求。接管驗收工作程序

一、查驗應提交的相關資料

新建房屋接管驗收應驗交的資料

產權資料(4項)+技術資料(14項)

原有房屋接管驗收應驗交的資料

產權資料(5項)+技術資料(3項)

掌握接管驗收的標準

新建房屋的接管驗收標準

質量與使用功能的檢驗

原有房屋的接管驗收標準

質量與使用功能的檢驗

危險與損壞問題的處理

接管驗收注意事項

準備、約定――驗收(復檢)――

交付――保修――爭議的解決接管驗收中常見

非結構性工程質量問題

1、屋面滲漏水。

2、有防水要求的地面滲水。

3、外墻面滲水。

4、室內地坪空鼓、開裂、起砂、面層松動。

5、抹灰層、面磚、油漆、墻紙等飾面脫落殘缺。

6、門窗開關不靈、縫隙過大、缺件。

7、廁所、廚房、盥洗室、陽臺積水、倒泛水。

8、供水、供熱系統(tǒng)漏水、漏氣、暖氣不熱。

9、電器、電線漏電,燈具安裝不牢。

10、排水管道堵塞,小區(qū)道路沉陷。

11、木地板、飾面磚不平整,發(fā)霉變色變形。

12、缺少信報箱、掛物鉤、晾衣架、門牌。交接雙方的責任

為盡快發(fā)揮投資效益,建設單位應按接管驗收應具備的條件和應檢索提交的資料提前好房屋交驗收準備,及時書面提請物業(yè)接管單位

進行接管驗收,接管單位一般應在15天內簽發(fā)驗收通知并約定時間驗收。經檢驗符合要求的,接管單位在7日內簽署驗收合格憑證,并應及時簽發(fā)接管文件。未經接管的新建房屋一律不得投入使用

接管驗收時,交接雙方均應嚴格按照標準執(zhí)行。驗收不合格時,雙方協(xié)議處理辦法,并商定時間復驗,建設單位應按約返修合格,組織復驗。

房屋接管交付使用后,如發(fā)生隱蔽的重大質量事故,應由接管單位會同建設單位組織設計、施工等單位,共同分析研究,查明原因,如屬設計、施工、材料的原因由建設單位負責處理,如屬使用不當、管理不善的原因,是應由接管單位負責處理。

新建房屋從驗收接管之日起,應執(zhí)行建筑工程保修的有關規(guī)定,由建設單位負責保修,并向接管單位預付保修保證金。接管單位在需要時用于代修。保修期滿,按實結算,也可在驗收接管時,雙方達成協(xié)議。建設單位一次性撥付保修費用,由接管單位負責保修。

在接管驗收中如有爭議而又不能解決時,可申請當?shù)乜h級人民政府房地產管理機關進行協(xié)調或裁決。

堅持(繼續(xù))接管驗收

原則性與靈活性結合

細致入微與整體把握相結合

入住程序

入住的概念

入住是指業(yè)主收到書面入住通知書并辦理完結相應手續(xù)的過程。

在我國香港和南方沿海城市,人們把“入住”又稱之為“入伙”。

業(yè)主入住前應準備的資料

(1)房屋買賣合同或建設單位開具的入住通知書

(2)用水(電)申請書

(3)業(yè)主(用戶)或法人代表身份證及復印件

(4)業(yè)主及家屬或法人代表一寸照片各二張

(5)代理人入住委托證明及代理人身份證

(6)法人購買者需提供法人資質證明及其復印件

(7)法人購買者需提供營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證明及其復印件

(8)建設單位注明應提供的其它文件資料

業(yè)主守則主要內容

入住準備

1、入住工作計劃

2、入住儀式策劃

根據物業(yè)管理的特點及小區(qū)實際情況,為了提高小區(qū)整體形象,有效加強與業(yè)主、用戶的溝通,通常由管理處組織舉行入住儀式。

3、環(huán)境準備

入住工作程序注意事項

合理辦理入住手續(xù),避免集中辦理產生混亂;

“一站式”和“專案小組”服務相結合,方便業(yè)主;

工作現(xiàn)場公開工作流程,提高效率和透明度;

設立專人引導車輛,維系有序現(xiàn)場;

明確修補隊伍的安排,重點屬單元室內遺留問題的修補;

充分運用機會宣傳物業(yè)管理知識。

因故未能按時辦理入住手續(xù)的,按照《入伙通知書》中規(guī)定的辦法另行辦理

入住時限的法律意義

入住時限是指《入住通知書》規(guī)定業(yè)主、用戶辦理入住手續(xù)的時間期限。

按規(guī)定,當新建商品房符合了交付使用的條件,建設單位或物業(yè)管理企業(yè)應適時發(fā)出入住通知,約定時間辦理收樓手續(xù),通常業(yè)主應在約定時間期限內辦妥房屋驗收手續(xù),如因特殊原因無法及時收樓,必須征得建設單位或物業(yè)管理企業(yè)同意。

裝修管理工作流程

物業(yè)管理裝修管理實務

建筑物按承重結構分類磚木結構--一般用于單層建筑及村鎮(zhèn)住宅磚-鋼筋混凝土結構(即磚混結構)--一般用于6層左右民用建筑和中小型工業(yè)建筑鋼-鋼筋混凝土結構--一般用于大型公共建筑及大跨度建筑鋼結構--一般用于超高層民用建筑和有特殊要求的工業(yè)建筑

哪些墻體屬于承重墻

大部分六層住宅均為磚混結構,房屋由磚墻承重。預制樓板擱置處的那堵墻即為承重墻。一般在房間中,長邊的墻多為承重墻。

高層住宅一般均為鋼筋混凝土結構,由混凝土剪力墻、混凝土框架梁柱承重。一般磚墻均為非承重填充墻。廚房間、廁所間的分隔墻一般多為非承重墻;而混凝土墻面一般均為承重墻。二次裝修程序

裝修的5個統(tǒng)一要求

(1)根據規(guī)定嚴禁的條款

(2)室內統(tǒng)一要求

(3)公共及室外統(tǒng)一要求

(4)特別情況的要求

(5)裝修材料上的統(tǒng)一要求。

施工期間的管理

每日不少于3次的現(xiàn)場巡查

無證人員不得入小區(qū)

施工人員按區(qū)域工作

控制作業(yè)時間、拆打時間。

檢查裝修項目是否為核查過的項目。

檢查施工人員的現(xiàn)場操作是否符合相關要求,如埋入墻體的電線是否穿管,是否用合格的套管

現(xiàn)場的防火設備是否配備,操作是否符合安全要求。

發(fā)現(xiàn)新增項目需指導用戶及時申報。

現(xiàn)場的材料堆放是否安全。

垃圾是否及時清運,有無亂堆放。

裝修戶門外是否保持清潔衛(wèi)生。

裝修責任

(1)裝修戶責任

①凡因裝修施工造成損壞公共設施、設備及公共部位或給他人財物造成損失的,由裝修戶承擔全部責任及后果。

②因裝修施工造成管道堵塞、漏水、停電、墜落等事故,裝修戶須負責修復(或承擔修復費用),并視情況予以必要的賠償。

③因裝修施工引起報修的,裝修戶應承擔全部維修費用。

(2)施工隊責任

①施工隊違反規(guī)定施工,不聽從勸阻和安排的,管理處有權責令其停止施工。

②施工隊需自行規(guī)范其行為。

③施工隊需具備安全意識。

常見違規(guī)行為

擅自開工

超負荷有電

改動煤氣管線

空調位置

改變門、窗、陽臺等樣式、顏色等

開鑿樓面

在室外添加設施

擅自動火作業(yè)

改變門的開啟方向

動用消防設施

隨意放置裝修材料和垃圾

違規(guī)使用電梯

不按時施工

施工證使用不當

。。。。。

住宅室內裝飾裝修管理辦法

中華人民共和國建設部令第110號

二○○二年三月五日頒布

2002年2月26日經第53次部常務會議討論通過,自2002年5月1日起施行。

第五條住宅室內裝飾裝修活動,禁止下列行為:

(一)未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案,變動建筑主體和承重結構;

(二)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間;

(三)擴大承重墻上原有的門窗尺寸,拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體;

(四)損壞房屋原有節(jié)能設施,降低節(jié)能效果;

(五)其他影響建筑結構和使用安全的行為。

第六條

裝修人從事住宅室內裝飾裝修活動,未經批準,不得有下列行為:

(一)

搭建建筑物、構筑物;

(二)改變住宅外立面,在非承重外墻上開門、窗;

(三)拆改供暖管道和設施;

(四)拆改燃氣管道和設施。

第七條住宅室內裝飾裝修超過設計標準或者規(guī)范增加樓面荷載的,應當經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案。

第八條改動衛(wèi)生間、廚房間防水層的,應當按照防水標準制訂施工方案,并做閉水試驗。

第九條裝修人經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案變動建筑主體和承重結構的,或者裝修活動涉及本辦法第六條、第七條、第八條內容的,必須委托具有相應資質的裝飾裝修企業(yè)承擔。

第三章開工申報與監(jiān)督

第十三條裝修人在住宅室內裝飾裝修工程開工前,應當向物業(yè)管理企業(yè)或者房屋管理機構(以下簡稱物業(yè)管理單位)申報登記。

非業(yè)主的住宅使用人對住宅室內進行裝飾裝修,應當取得業(yè)主的書面同意。

深圳市家庭居室裝修管理規(guī)定

深圳市人民政府令第90號

第二條承租人或其他使用人對房屋進行裝修,應經房屋所有權人書面授權。

第四條家居裝修應當保證建筑工程質量和結構安全,符合物業(yè)管理、消防、供水、供電、燃氣、環(huán)境保護等有關規(guī)定和標準。家居裝修不得涉及公共設施、公共空間。第二章從業(yè)資格第八條從事家居裝修者,應具備下列條件,并辦理工商注冊登記:一)有固定的辦公地點; (二)專業(yè)技術人員不少于3人,主要技術工人持有市主管部門頒發(fā)的上崗證;三)技術負責人具有3年以上裝修施工管理經驗,并具有助理級以上技術職稱;四)注冊資本或資金數(shù)額不低于50萬元人民幣。

第九條從事家居裝修者,應依市政府有關規(guī)章向市主管部門申領《承建資格證書》。

《承建資格證書》實行年度審驗制度。審驗內容包括施工業(yè)績、施工質量、安全生產和守法經營情況等。

第三章開工申報登記第十四條家居裝修工程實行開工申報登記制度。居民在對家居進行裝修前,必須會同其委托的裝修者向物業(yè)管理單位申報登記,填寫由市主管部門統(tǒng)一印制的《家居裝修申報表》一式三份,如實申報裝修項目、標準、施工人數(shù)、擬開工時間和竣工時間等內容,并提交裝修合同復印件、交驗裝修者《承建資格證書》原件,物業(yè)管理單位收件后應當出具回執(zhí)。對符合條件者,物業(yè)管理單位收到開工申報登記申請后三個工作日內予以登記。居民和裝修者在辦理開工申報登記時,應分別向物業(yè)管理單位交納1000元裝修保證金。第四章施工現(xiàn)場管理第十九條家居裝修活動必須保證建筑物結構和使用安全,禁止下列行為:一)改變房屋承重結構;二)在承重墻上穿洞,拆除連接陽臺的墻體、門窗;三)不適當增加樓面靜荷載,包括在室內砌墻、超負荷吊頂、安裝大型燈具、鋪設大理石地板等;(四)任意刨鑿、重擊頂板、外墻內側及排煙管道,不經穿管直接埋設電線或改線;五)破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層;六)使用不符合消防要求的裝修材料;七)其他違章裝修活動。確需改變建筑物主體或承重結構、明顯加大負荷的,居民應委托建筑物原設計單位或有相應資質的設計單位提出設計方案,報政府設計審批部門審批。第七章罰則第三十八條違反本規(guī)定第十二條,未取得《承建資格證書》承接家居裝修工程業(yè)務的,責令其停止違法行為,并處以違法所得兩倍的罰款,無違法所得或違法所得難以查清的,處以一萬元以上五萬元以下罰款。第三十九條違反本規(guī)定第十四條,未向物業(yè)管理單位申報登記擅自開工,或者在申報登記時提供虛假資料的,責令改正,補辦手續(xù),拒不改正的,可對居民、裝修者處以五百元以上一千元以下罰款。

案例一:

某日,某高層樓宇32樓b室(二層戶型)的業(yè)主向管理處報上一份裝修申報表,申請在陽臺裝一臺太陽能熱水器,管理處前臺工作人員審核后同意報裝修主管。裝修主管詢問情況時,發(fā)現(xiàn)地點不夠確認。于是,裝修主管去現(xiàn)場核實,但他核實情況后未同意裝修方案,并將申報表直接返還了管理處前臺工作人員,要求其檢查管理處裝修管理工作的各個工序。

案例分析:

第一,裝修主管對申報資料有疑問,說明資料填寫不明確,詢問中又發(fā)現(xiàn)業(yè)主申報地點與管理處對施工地點回答不一致,說明中間有疑問。于是裝修主管到現(xiàn)場核對,發(fā)現(xiàn)該戶申請的設置部位為共用天面,而非業(yè)主自用部分。這說明管理處前臺工作人員沒有準確把握有關規(guī)定盲目接受申請。所以將申報表直接返還了管理處,要求檢查各工序存在的問題并予以改進。

第二,管理處前臺工作人員在核查申報表

填寫情況時未認真落實所申報的情況及具體位置,填寫資料亦過于簡單,以至于上報后仍不明業(yè)主安裝設備的具體位置,應對相關人員加強培訓和約束。

案例二:

某日,某高層樓宇巡樓員在巡檢過程中,發(fā)現(xiàn)某戶業(yè)主未經申報擅自違章更換了4扇鋁合金窗。于是,巡樓員開出違章整改單,要求其進行整改。

案例分析:

此案例表面上看是巡查中發(fā)現(xiàn)了問題,但仔細分析就不難看出,更換4扇窗是需要一定時間的。此案例中有如下問題需引起注意,第一,在發(fā)現(xiàn)問題之前巡樓員的巡查工作做的是否到位為什么事前沒有發(fā)現(xiàn)違章這就需要檢查巡樓員的巡檢工作落實情況;

第二,大堂負責值班的崗位是如何控制材料進出的這需要檢查大堂值班的環(huán)節(jié);

第三,開出違章整改單,必須說明違章的依據、要求整改的時限、以及拒不整改時將采取的措施,而不能簡單要求其整改就行了。這是巡樓員如何出具整改通知單須掌握的基本要點。

案例三:

大堂巡樓員發(fā)現(xiàn)某棟高層頂樓有鋼材料堆放,即上前詢問,經了解發(fā)現(xiàn)業(yè)主準備利用坡頂加設鋼結構閣樓,為此,巡樓員告訴業(yè)主此項裝修工程應委托設計單位出設計圖,業(yè)主于是請裝修隊出了一張布置圖,但管理處認為不行。于是業(yè)主大為不滿,說管理處管得太多。案例分析:

這個案例是目前大多數(shù)裝修管理中容易出現(xiàn)的。但處理結果卻是五花八門,尤其是管理處主任如果沒有正確的指導意識,往往會出現(xiàn)指導錯誤,從而導致不安全因素的產生。

第2篇物業(yè)公司文件控制管理工作程序

1.0 目的

對麗江花園物業(yè)管理公司質量管理體系所要求的文件進行控制,確保在使用處獲得適用文件的有關版本。

2.0 適用范圍

適用于麗江花園物業(yè)管理公司與質量管理體系要求有關的文件的控制。

3.0 職責

3.1麗江花園物業(yè)管理公司與管理體系有關的文件由行政部歸口管理。

3.2技術部負責與維護有關的和網絡系統(tǒng)有關的技術性文件和資料的受控發(fā)放。

3.3配套服務部負責與服務有關的文件受控發(fā)放。

3.4各有關部門負責本部門文件管理。

4.0 定義

4.1文件的分類

按文件的來源分為:

4.1.1 內部文件:麗江花園物業(yè)管理公司內部形成的管理文件,包括質量管理體系文件和對內、對外的管理公文。

質量管理體系文件還可分成:

a)質量手冊,第一層次文件,代碼為(a);

b)程序文件,第二層次文件,代碼為(b);

c) 作業(yè)指導書、操作規(guī)程(規(guī)定),第三層次文件,代碼為(c);

d)質量記錄(為特殊類型文件),代碼為(d)。

4.1.2 外來文件:

a) 國家、行業(yè)、企業(yè)的技術標準、規(guī)范、規(guī)程等;

b) 主管部門的公文;

c) 顧客提供的基礎資料等;

d) 計算機應用軟件。

4.1.3 成果文件:麗江花園物業(yè)管理公司內部形成的與維護和服務有關的技術性文件,包括質量計劃、綱要、成果報告、圖紙圖片等。

4.2按受控狀態(tài)分為:

4.2.1 受控文件

即列入《受控文件清單》的文件,這些文件的批準、發(fā)布、更改、報廢、回收等必須按本程序規(guī)定的要求進行控制。

4.2.2 非受控文件

未列入《受控文件清單》的文件。

5.0 工作程序

5.1文件的編號與標識

5.1.1 質量管理體系文件按《文件編號規(guī)定》進行編號和標識。

5.1.2 管理性公文按《文件編號規(guī)定》進行編號和標識。

5.1.3 與維護和服務有關的文件按《文件編號規(guī)定》進行編號和標識。

5.1.4 外來文件沿用原文的編號,加蓋“外來文件”章。

5.2文件編寫

5.2.1 質量管理體系文件由各使用部門編寫,行政部匯總。

5.2.2 管理性公文由行政部組織編寫。

5.3文件的審批

5.3.1 質量手冊由管理者代表審核,總經理批準。

5.3.2 程序文件由行政部審核,管理者代表批準。

5.3.3 作業(yè)指導書文件由行政部組織相關部門審定,由管理者代表批準。

5.3.4 與維護和服務有關的成果性文件由技術部和配套服務部經理審批。

5.3.5 管理性公文由相關部門起草,主管領導審核,總經理批準。

5.4文件的發(fā)布與發(fā)放

5.4.1 文件一經批準,即可進行發(fā)布和發(fā)放。發(fā)布可以采用會議(即發(fā)布會)和非會議兩種形式。

5.4.2 質量管理體系文件、標準、規(guī)范、規(guī)程由行政部按《文件發(fā)放計劃審批表》發(fā)放。

5.4.3 技術類文件由技術部按《文件發(fā)放計劃審批表》發(fā)放。

5.4.4 服務類文件由配套服務部按《文件發(fā)放計劃審批表》發(fā)放。

5.4.5 文件的發(fā)放應確定文件發(fā)放范圍,確保與質量管理體系運行有關的場所,在使用處可獲得適用文件的有關版本。

5.4.6 各發(fā)放文件部門作好《文件發(fā)放、回收登記表》的記錄工作。

5.4.7 各單位相關部門的文件管理人員在收到和領取文件后,應及時分發(fā)到位。文件收取人在《文件發(fā)放、回收登記表》上簽收。

5.4.8麗江花園物業(yè)管理公司所有對外發(fā)布的文件均由行政部審定發(fā)放,重要文件需總經理批準后發(fā)放。

5.5文件的更改

5.5.1 質量管理體系文件需要更改時,應由提出文件修改部門填寫《文件更改申請表》,說明更改原因,對重要的更改應附充分理由和證據。

5.5.2 《文件更改申請表》的審批按文件審批條款進行,經批準后,由行政部填寫《文件更改通知單》。

5.5.3 更改采用換頁法或劃改法。劃改就是在原文件需修改處修改。更改后的文件應在文件修改記錄上予以記錄。

5.5.4 文件更改的具體程序是:

行政部將《文件更改通知單》,按原文件發(fā)放范圍發(fā)至各單位相關人員,并按通知單及時更改本單位使用文件,在通知單上做好記錄。

5.6文件的換版與作廢

5.6.1 文件經多次更改或文件需進行大幅度修改時,應進行換版。換版由行政部組織。

5.6.2 作廢的文件由行政部文件管理員負責收回,并在《文件發(fā)放、回收登記表》上做好記錄,在作廢文件上加蓋“作廢”印章,待統(tǒng)一銷毀。

5.6.3 由行政部填寫《文件銷毀申請表》,批準后統(tǒng)一銷毀。銷毀由行政部執(zhí)行,需兩人在場見證。需留用的作廢文件,填寫《文件留用申請表》,經行政部批準后,加蓋“保留資料”印章方可留用。留用的文件應單獨存放,以免混用。

5.7文件的管理

5.7.1 存檔文件應保存在通風、干燥的環(huán)境中并做好防火、防蟲、防潮工作,以免破損。

5.7.2 臨時借閱文件應由借閱者填寫《文件借閱登記表》,經文件管理部門負責人批準后方可借閱。借閱者應在指定日期歸還。

5.7.3 行政部定期(一年一次)發(fā)布《受控文件清單》,經管理者代表批準后,下發(fā)各單位。

5.7.4 各部門依據《受控文件清單》和實際情況,實時更新本部門的《受控文件清單》。

5.8外來文件的發(fā)放

麗江花園物業(yè)管理公司所有外來文件均由行政部負責收集匯總,并記錄于《外來文件登記表》中,其包括:國家、地方、行業(yè)技術性標準、規(guī)范、規(guī)程等文件,經過鑒定和確認其有效版本后,列入《受控文件清單》,經總經理批準后,按文件的發(fā)布與發(fā)放的路徑發(fā)放。

6.0相關文件

6.1《文件編號規(guī)定》 rgpm

第3篇物業(yè)工程管理工作職能職責

物業(yè)區(qū)域工程管理工作職能

工程部門是各類設備主管部門。在總經理室及管理處主任的領導下,全面負責本物業(yè)區(qū)域的電氣、電梯、通訊、智能化設備、空調、暖通、給排水、機械等設備的運行管理、維修保養(yǎng)、更新、改造以及土建裝飾的管理等業(yè)務,其職能如下:

一.按照國家有關法規(guī),負責制訂近、遠期各類設備的維修保養(yǎng)計劃。提出設備更新的設想、可行性研究方案、年度經費預算以及有關設備、物資的采購意見。

二.加強管理,建立健全各項規(guī)章制度和工作流程。認真落實崗位責任制,減少和杜絕各種違章、違紀現(xiàn)象、安全事故的發(fā)生。

三.嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程,確保安全維護維修。組織實施設備的定期點檢、保養(yǎng)和維修,負責各類設備的應急搶修,并及時排除故障,保證設備處于正常安全工作狀態(tài)。

四.配合開展各類專業(yè)技術培訓工作,提高員工的業(yè)務素質和技術水平,做好員工的晉級、考核、評聘工作。

五.樹立勤儉持家的精神,積極開展節(jié)能和技術改進工作,降低能耗,開源節(jié)流,提高物業(yè)管理費用使用效率。

六.加強工程設備、工具領用的管理,建立健全設備器材、備品備件的領用制度。

七.建立健全規(guī)范化的、先進的圖紙、技術資料、設備臺賬檔案、巡檢日制及相關技術資料、管理制度,加強對工程技術檔案的管理。

八.負責高壓容器、電梯、鍋爐、動力、消防設備及安全裝置的管理,定期檢查維護,發(fā)現(xiàn)問題及時解決。

九.在設備維護檢修時,做好必要的安全防范措施,定期組織維修人員進行安全操作教育,在大修、特殊工種操作時應做好現(xiàn)場監(jiān)護,保障人身、設備的安全。

第4篇物業(yè)管理費用收取工作程序

物業(yè)管理費用收取程序

1.目的

對費用收取實施控制,以保證及時、準確地收取相關費用。

2.適用范圍

適用公司物業(yè)管理費用的收取。

3.引用文件

3.1質量手冊第4.9章。

3.2iso9002標準4.9章。

4.職責

4.1物管部及保安部負責管理費、停車費、維修費等費用的收取。

5.工作程序

5.1物業(yè)管理費用包括:管理費及裝修按金、住宅維修基金、代收水費、維修費、停車場費用等。

5.2物管部管理員負責各項費用的收繳工作。

5.2.1管理員每月10日向客戶發(fā)放繳費通知單。

5.2.2管理員向客戶收取管理費用,開具發(fā)票,交予客戶作為款項收妥的依據。

5.2.3管理員16日考盤報銀行,根據銀行劃帳結果,管理員向未交款客戶發(fā)放第一次催交款通知書,三天后仍不交費的,經總經理或副總經理批準后,向客戶發(fā)第二次催款通知。

5.2.4收費員按停車費標準向車主收取停車費,每天早班下班后收費員將所收取的停車費上交公司財務室。

6.支持文件及質量記錄

6.1繳費通知單

6.2催交款通知書

6.3業(yè)主入伙費用收費標準

6.4停車場收費標準

第5篇物業(yè)安全管理工作監(jiān)控辦法

物業(yè)項目安全管理工作監(jiān)控辦法

1.0目的

加強對安全工作的監(jiān)控,確保安全工作質量。

2.0范圍

適用于**酒店物業(yè)各項目。

3.0職責

3.1禮賓部負責定期或不定期對安全管理過程進行檢查和監(jiān)督。

3.2項目經理負責安全管理工作的全面監(jiān)督、檢查和指導。

3.3禮賓主管負責客轄區(qū)域內安全管理工作的業(yè)務指導與監(jiān)督。

3.4禮賓領班負責本班日常業(yè)務操作的執(zhí)行和落實。

4.0方法和過程控制

4.1公司禮賓部監(jiān)控要求

4.1.1負責組織實施法定節(jié)假日(元旦節(jié)、五一節(jié)、國慶節(jié)、春節(jié))敏感日的治安、安全、消防檢查工作。

4.1.2不定期抽查各部門安全管理工作情況,分析治安、消防管理隱患,及時提出整改意見。

4.1.3每季度根據檢查情況編寫安全工作分析報告。

4.2項目經理監(jiān)控要求

4.2.1每月對本部門的安全、消防管理工作進行一次全面檢查,并予以記錄,就有關問題提出指導意見。

4.2.2監(jiān)督禮賓主管、領班的工作狀況,及時調整安全工作業(yè)務架構,不斷完善監(jiān)督機制。

4.2.3通過與顧客、業(yè)主的溝通、回訪,及時了解、掌握禮賓員的職業(yè)道德、溝通能力及服務水平,并給予有效的培訓和指導。

4.2.4及時檢查核實所安排工作的落實情況,跟進重大事項的處理結果。

4.2.5每季度組織對安全巡查工作進行評估,確保無治安盲點或隱患。

4.2.6掌握禮賓員的培訓情況,關心禮賓員的業(yè)余文化生活,及時調解內部矛盾,確保建立一支精誠團結的安全隊伍。

4.3禮賓主管監(jiān)控要求

4.3.1檢查本部門對安全管理制度的落實情況、工作規(guī)程執(zhí)行情況,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。

4.3.2每周對禮賓員質量記錄進行一次全面檢查,并予以記錄。

4.3.3每周對本部門的安全、消防管理情況全面巡查至少兩次,并將有關情況予以記錄。

4.3.4每半月召開一次安全業(yè)務會議,總結上半月、安排下半月工作,分析安全狀況,提出整改意見。

4.3.5每半月至少進行一次夜間查崗,對夜間禮賓員工作狀態(tài)、質量記錄、裝備使用情況進行抽查,并予以記錄。

4.3.6每季度組織一次緊急集合,以保證禮賓員的戰(zhàn)斗力和應變能力。緊急集合人員為不當班禮賓員,須準確記錄各人員在接到緊急集合命令后趕至指定地點的時間及裝備情況,并在《緊急集合情況記錄表》中予以記錄。

4.3.7每季度對巡邏路線、巡邏時間進行一次評估,并將修訂的巡邏路線圖報部門經理審核。

4.3.8根據轄區(qū)治安防范的要求和特點,有針對性地擬定突發(fā)事件應急預案并組織禮賓員進行突發(fā)事件演練。

4.4禮賓領班監(jiān)控要求

4.4.1嚴格執(zhí)行'班前點名,班后點評'的交接班制度,對本班的工作狀況進行評價,并提出改進要求。

4.4.2檢查本班班前執(zhí)勤設施、設備的完好情況,確保當班人員的正常使用。

4.4.3當班期間對安全各崗位的質量記錄必須進行一次全面檢查,及時糾正不合格現(xiàn)象。

4.4.4監(jiān)督各崗位對外來人員、物資放行、施工、裝修現(xiàn)場、車輛出入的管理力度、方式、方法,確保按規(guī)范運作,協(xié)助處理疑難問題或突發(fā)事件。

4.4.5全面監(jiān)控禮賓員的夜間工作情況,如有異常,及時處理或報告。

4.4.6監(jiān)督當班期間班員的考勤、紀律和工作狀態(tài),并予以記錄。

4.4.7監(jiān)督所有員工在轄區(qū)內的外在形象,及時糾正違章行為。

4.4.8規(guī)范禮賓員在參與集體、公眾活動中的形象。

4.4.9嚴格執(zhí)行內務管理規(guī)定,督促不合格者限期改正,并予以記錄。

4.4.10嚴格執(zhí)行月考核制度,公平公正地評價所屬員工。

4.5.11每月全面檢查、收集各崗位的質量記錄交主管審核存檔。

4.6夜間工作監(jiān)控要求

4.6.1夜間查崗是安全管理的一項主要內容,目的在于檢查各項目禮賓員夜間工作狀況,督促提高安全防范意識,保證安全管理工作質量。

4.6.2夜間查崗按照計劃制定和人員配置情況分為'a級檢查'、'b級檢查'和'c級檢查'三種,a、b級檢查事先必須制定年度檢查計劃,為保證查崗情況的真實性,須對制定的檢查計劃設立相應的保密范圍。

4.6.2.1'a級檢查'是全公司范圍的檢查,計劃時間的安排由品質督導部于每年1月10日前制定完成,報管理者代表審批,由品質督導部人員及其它部門主管以上人員擔任查崗人員,計劃保密范圍至總經理、管理者代表及品質督導部,由品質督導部于計劃實施前24小時內將抽查部門通知查崗人員。'a級檢查'須保證每月至少一次。

4.6.2.2'b級檢查'是以各項目為單位的內部檢查,計劃由各項目經理于每年1月10日前制

定完成,報禮賓部審批,由部門主管及以上人員擔任查崗人員,計劃保密范圍至總經理/管理者代表、品質督導部、禮賓部及項目經理,由項目經理于計劃實施前24小時內通知查崗人員。'b級檢查'須保證每月至少一次。

4.6.2.3'c級檢查'是臨時性突擊檢查,由公司、品質督導部、禮賓部或項目臨時決定檢查范圍、查崗人員和查崗時間,并組織實施。

4.6.3若檢查計劃在實施過程中因人員變動或其它原因需改變時,由原計劃編制部門負責調度、安排。

4.6.4查崗必須包括以下內容:

4.6.4.1禮賓員夜間工作狀況:精神狀態(tài)、反應靈敏度、安全意識等。

4.6.4.2通信設備使用情況:各類通訊設備的使用狀況,緊急狀態(tài)下的通訊使用是否正常。

4.6.4.3禮賓員配戴情況:禮賓員的應急裝備能否起到在緊急狀態(tài)下的正常使用。

4.6.4.4交接班記錄:各類質量記錄的填寫是否齊全、清晰,格式是否規(guī)范,有無亂撕、寫、畫等現(xiàn)象。

4.6.5 查崗人員須填寫《查崗情況登記表》,并由接受檢查的當值人員簽字確認。查崗人員需將填好的表格于檢查后的第一個工作日交還發(fā)表部門(人)。

4.6.6檢查結果的處理

4.6.6.1品質督導部須對a級檢查的結果進行全公司范圍的通報,并負責對相關部門的糾正和預防措施進行跟蹤驗證。

4.6.6.2 項目經理須對b級檢查的結果進行部門范圍內的通

報,制定實施糾正和預防措施,并保存相關記錄。

4.6.6.3由公司層面組織的c級檢查結果處理方式同a級檢查,由部門經理組織的c級檢查結果處理方式同b級檢查。

5.記錄表格

5.1 **wy/wi/8.2.3-02-f1 《夜間查崗計劃》

5.2 **wy/wi/8.2.3-02-f2 《查崗情況登記表》

5.3 **wy/wi/8.2.3-02-f3 《安全工作檢查記錄表》

第6篇某物業(yè)管理公司會計工作守則

物業(yè)管理公司會計工作守則

1.按照國家會計制度的規(guī)定記帳、算帳、報帳,做到手續(xù)完備,內容真實,數(shù)字準確,帳目清楚。按時報出有關各種報表,內容完整、及時、準確。

2.按照經濟核算原則,定期分析財務計劃,預算執(zhí)行情況,考核資金使用結果,做到合理利用資金。

3.對于會計資料及有關附屬資料要保存完整,不得遺失、損毀。

4.對客戶提出的各種問題及時解答、合理解釋,嚴禁推諉、拖延、造成不良后果,不得向客戶漏露其它客戶的各種情況。

5.對重大、疑難問題及早上報部門領導,做好跟進工作,直到問題得以解決。

6.負責完成公司的各項上繳任務,遵守一切財務規(guī)章制度,把好財務關。

7.保證工作質量,及時向公司領導提供準確數(shù)據。

8.遵守會計保密制度。

第7篇物業(yè)維修資金管理工作程序

1.公用設施的維修資金的管理程序:

a).公用設施的維修資金由區(qū)住宅管理部門設立專門賬戶管理,區(qū)管理部門不得干涉業(yè)主管理委員會對資金的正常使用,但應嚴格按使用審批程序審查無誤后支出;

b).公用設施專用資金的銀行利息可以作為維修資金的日常開支;

c). 財務部會計根據公用設施維修資金的收支單據編制記賬憑證、登記賬簿,按照會計核算標準作業(yè)規(guī)程中的相關規(guī)定進行獨立的賬務處理;

d).小區(qū)業(yè)主或其他相關人員及單位,如對設施維修資金的收支賬目有疑問,可向下列單位提出質詢;

-業(yè)主管理委員會;

-管理公司或下屬管理處。

e).管理公司或下屬管理處接到質詢后:

-原則上應在7日內予以答復;

-特殊情況可另行處理。

2.房屋本體維修資金的管理程序:

a).財務部會計應對房屋本體維修資金以房屋每棟為單位設立專賬管理,并設立專用賬號存儲各棟物業(yè)的本體維修資金;

b).經辦人憑房屋本體維修資金支出的原始任據,按費用審核報銷標準作業(yè)規(guī)程中的相關規(guī)定到財務部辦理報銷手續(xù);

c). 財務部會計將房屋本體維修資金的報銷單據按照會計核算標準作業(yè)規(guī)程中的相關規(guī)定進行賬務處理;

d).如小區(qū)內的日常小修超過了房屋本體維修資金的比例,則應:

-經過業(yè)主管理委員會或所需進行維修的單棟房屋的50%以上的業(yè)主同意;

-將超出的部分在下年度房屋本體維修資金的小修費里沖抵;

-經業(yè)主管理委員會決定提高本體資金標準來彌補。

e).小區(qū)內的業(yè)主、其他相關單位或個人如對房屋本體維修資金的收支存有疑問,可以;

-向業(yè)主管理委員會查詢;

-向公司財務部查詢。

第8篇某公寓物業(yè)管理項目管理員工作職責

公寓物業(yè)管理項目管理員工作職責

1.管理員在主管的直接領導下,嚴格按章行事。堅持以工作職責、服務質量標準檢查考核保安、保潔、工程維修人員工作情況,堅持查崗、查勤,做好日工作記錄?，F(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題,要求立即整改,并及時通報項目部主管;

2.管理員必須按信息學院提供的標準,在規(guī)定時間內完成水、電費代收代繳工作。每月28日抄電表,月初第一周到寢室收取學生超標電費,收費準確,交費及時;

3.按項目部要求,具體解決物業(yè)產權人和使用人提出的問題,綜合性管理學生公寓保安、保潔、工程維修工作,配合施工方、物資供應商工作。負責監(jiān)督、管理外來施工人員工作質量;

4.負責組織學生公寓保安、保潔、工程維修,具體執(zhí)行各專業(yè)部門下發(fā)的工作方案、管理條例實行規(guī)范化管理,并監(jiān)督檢查其工作質量,強化服務理念,改進工作作風,提高工作質量。

5.堅守工作崗位,認真記錄各種電話內容,及時通報各有關部門。樹立軟件園物業(yè)優(yōu)質管理、優(yōu)質服務的優(yōu)秀品牌;

6.認真(正楷字)填寫公寓工程維修記錄,并及時發(fā)送維修保養(yǎng)工作單,要求維修工五分鐘直接到現(xiàn)場解決問題,并做好維修單反饋工作,質量達標,閉環(huán)管理;

7.負責學生公寓全部鑰匙管理工作,嚴格鑰匙領取、退換、借用手續(xù)。嚴格按學生、工程、保潔分別填寫不同借用鑰匙登記表,確保住宿師生人身及財產安全;

8.負責辦理師生入住手續(xù),按院方制定標準收取鑰匙押金,開出有效財務收據。退舍前,協(xié)助主管清點室內所配物品,嚴格填寫行政部下發(fā)的退宿通知單,準確標明應收水、電費用,室內物品完好或短缺情況;

9.負責記錄、傳達各有關部門電話內容。主動、積極配合主管工作。保證學院---物業(yè)聯(lián)系暢通,保證各有關部門與學生公寓物業(yè)管理項目部內、外聯(lián)系暢通。

第9篇某物業(yè)管理公司常務副總經理工作職責

直接上級:總經理

直接下級:各部門經理及各小區(qū)管理處主任

管轄范圍:工程部、綜合事務部、保安部及各小區(qū)管理處:

1、參與制定全公司年度總預算和季度預算調整,參與制定全公司運營方案,參與制定全公司經營管理制度。

2、主持制定所管部門的工作程序,規(guī)章制度并組織實施。

3、按照公司財務管理制度、程序及總經理授權,預算計劃、監(jiān)督、審核公司經營管理活動及各部門成本費用的開支、采購、領用、申請。

4、負責公司重大經濟活動的具體實施組織工作。

5、隨時各總經理提出經營管理建議及措施。

6、決定公司副總經理以下人員招聘、解聘、升遷。

7、作為所轄部門的公司代表,對外進行聯(lián)絡,根據權限和經營管理制度作出工作決定。

8、就本職工作及所管轄部門人員的工作對總經理負責。

9、負責公司的日常管理工作和各部門的協(xié)調工作。

10、定期向總經理述職。

第10篇 sa物業(yè)園區(qū)空置房管理工作程序

物業(yè)園區(qū)空置房管理工作程序

一、空置房由客戶服務中心進行管理。日常的維護保養(yǎng)工作由工程維修人員完成。

二、根據季節(jié)變化定時對空置房進行開窗通風。

三、對于精裝修的房屋應按精裝房的保養(yǎng)標準執(zhí)行。

四、參照有關電器使用說明書,定期將電器打開試運行以保持電器良好的工作狀態(tài),還應注意及時關閉電源。

五、定期通知保潔部進行一次例行清潔養(yǎng)護。

六、工程維修人員巡樓時應注意空置房的防火、防盜工作,如發(fā)現(xiàn)空置房內有異常情況應及時向客戶服務中心匯報。

第11篇 d物業(yè)工作服管理規(guī)定

經典物業(yè)工作服管理規(guī)定

1.為了更好的保障職工對勞保的需求,合理發(fā)放、使用工作服,特制定本規(guī)定。

2.工作服是指凡在公司工作的聘用人員,在上班時間內必須穿著的統(tǒng)一服裝。

3.換季服更換時間:工作服每年進行兩次更換,定于六月上旬換領夏裝,十月上旬換領冬裝(由綜合部統(tǒng)一通知具體更換時間)。

4.更換范圍:工作服出現(xiàn)嚴重縮水,破損較大等無法穿著情況時,確實不符合公司著裝要求者,需以部門為單位,經部門經理以上領導簽字,方可領用。

5.如遇特殊情況,如:鈕扣脫落、拉鏈輕度損壞等,應隨時修補。如有人為損壞者,須照價賠償。

6.工作服應建立個人帳簿,領用時需由本人簽字,且以舊換新。如有丟失者,應及時寫明原因,視穿用年限賠償,領用后個人應愛惜穿著使用。

7.工作服不許轉借本公司以外任何人員,如調離或調崗不需使用時,應先將工作服退回,方可辦理其它手續(xù)。

8.工作服應保持干凈、整齊,非工作時間不得穿著使用,如有違反規(guī)定者,公司將給予處罰。

第12篇小區(qū)物業(yè)管理服務綠化工作標準

小區(qū)物業(yè)管理服務工作標準:綠化

三、綠化工作標準

項目內容

著裝1、上崗須著公司統(tǒng)一的工作制服。

2、上崗須佩戴好工作牌。工作牌統(tǒng)一佩戴在外衣左上衣袋上方。

3、噴灑農藥等易傷皮膚工作時應穿長袖衣服戴口罩等。

4、要求工作服干凈整潔。

行為舉止1、上崗時舉止應文明、大方。

2、精神振作,姿態(tài)良好。

3、使用禮貌用語。

工作制度1、愛崗敬業(yè)、服從指揮、積極主動、任勞任怨、遵紀守法、嚴以律己。

2、按規(guī)定著裝上崗。

3、遵守作息時間不遲到早退,有事請假。

4、認真參加培訓和學習。

5、綠化養(yǎng)護要培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神,加強業(yè)務培訓,使員工成為一專多能的骨干力量。

6、愛護各種機械器具,使用時按操作規(guī)程,使用完后妥善保管,未經主管同意不得外借。

草地養(yǎng)護1、清除綠地、花叢內磚石、鐵絲、干枯枝葉等雜物。

2、拔除綠地的雜草。

3、草坪修剪,綠籬、花球造型。

4、加土滾壓,填平坑洼。

5、適時松土、淋水、施肥。

6、裸露地、草皮死亡及時補植。

7、加強草坪病蟲防治工作。

蕎灌木養(yǎng)護1、做好喬、灌木修剪和造形,及時修剪枯枝、病蟲害枝、有礙觀瞻和影響行人的枝條。

2、及時除草、松土、培土。

3、臺風季節(jié)對蕎灌木進行加固,防止刮倒。臺風過后及時松綁,避免橡皮帶嵌入樹皮內。

4、淋水、施肥,保證喬、灌木水分和養(yǎng)分供給。

5、死亡喬、灌木及時補植。

6、做好喬、灌木病蟲防治工作。

7、修整樹穴。干旱的秋冬季修成水窩狀,多雨的春夏季修成丘狀。樹穴內經常松土、除草,保持土壤細粒疏松,不見雜草,清除石雜物。樹穴要美觀精致,大小、形狀與喬灌木地上部分相協(xié)調。

澆水、施肥1.草坪澆水

1.1在干旱和少雨季節(jié),要經常進行草坪澆水,保證草正常生長的需要。

1.2草坪澆水,最重要的是一次澆足透水,避免只澆表土。至少要澆濕透土層5cm以上。如草坪過分干旱,土層的濕潤度則應增至8cm,否則就難以解除旱象。

1.3草坪澆水最忌在中午陽光曝曬下進行,應盡可能安排在早上與傍晚前后進行。

1.4草坪澆水要噴灑均勻,免于遺漏,無固定噴灌設備的,澆水要先遠后近,逐步后移,避免重復踐踏。

1.5久旱不雨,可連續(xù)澆水2~3次,否則難以解除旱情。正常情況下,無雨季節(jié)每周可澆水2~3次。

2.草坪施肥

2.1 堆肥施用量一般為1000~1500kg/畝,每2~3年施用一次。

2.2 化肥施用多以氮肥為主,以促進其莖葉繁茂。施用磷、鉀肥以增加草坪的抗病與防病能力。

2.3 氮、磷、鉀三種化肥的施用比例,通?？刂圃?:4:3為宜。

2.4 化肥的施用量為3kg/100m2為宜,入冬前忌施氮肥。

2.5 施用化肥應在陰天或雨前撒于草坪場地,或與草坪灌溉澆水密切結合進行,以防施用不當損壞禾苗。

2.6 在每年的4、7月進行。在其它時間,應視其生長情況,適當補充追肥。

2.7 草坪施肥要適量、均勻,防止過量或不均勻引起肥傷。

3.喬、灌木施肥細則

3.1 在喬、灌木根部挖條形溝,或在樹冠外緣的投影線下,每株挖對稱兩穴。

3.2 喬木施肥穴的規(guī)格為30×30×40cm,灌木施肥穴的規(guī)格為20×20×30cm。

3.3 將肥料用鐵楸倒入溝內或穴內。

3.4 回填泥土,踏實,淋足水,切忌肥料裸露。

4. 注意事項

4.1 施肥要根據花卉不同品種及生育期,適時、適量、氮磷鉀配合施用。

4.2 施肥前要松土除草。

4.3 施肥后要淋足水,第二天早晨要淋清水,俗稱'回水',這有利肥料的分解吸收。

4.4 施肥時,不論哪種肥料,切忌施于花卉幼芽和新葉上,以防灼傷。

病蟲害防治1.病蟲檢查

1.1調查采用隨機抽樣法:以每個管理區(qū)為單位,根據面積大小,間隔20-30米為一檢查點,檢查有無病、蟲害存在。

2.噴施藥物

2.1 在噴藥前至少應提前12小時張貼通知告知業(yè)主(業(yè)主),提醒注意,避免對人、畜造成危害。

2.2 噴施后立即清洗噴霧器中剩余藥液,將藥物和用具回收庫房并清洗全身。

3.注意事項

3.1 配制、噴施農藥應穿長袖衣、褲;戴口罩、橡皮手套。

3.2 噴施時間以8:00~10:00點、14:00~15:00點為宜。

3.3 噴施時遇大風、下雨時要停止噴施。

3.4 不可隨意提高或降低藥液的使用濃度。

3.5 保管好農藥,不要隨意丟放,以免誤使人、畜中毒。

修剪1.草坪修剪

1.1 草坪修剪的標準是草坪高度不超過8cm-12cm。

1.2 正確使用割草機,嚴格按操作規(guī)程和注意事項使用。

1.3 在割草機不能操作的小塊草地或草坪邊緣,應用修剪刀進行人工修剪,使草坪修剪整齊。

1.4 草坪邊緣超出生長范圍而遮蓋路面、路牙影響美觀,應采用月牙鏟進行切邊。

2.喬木修剪

2.1喬木修剪要注意冠形美觀,下緣線整齊,枝葉不宜密集、重疊,也不能太疏。

2.2 剪口要平滑,避免粗糙,要盡量縮小傷口面,不能起'樹釘'。

2.3 剪除蔭枝、干枯枝、病蟲枝、下垂枝,下緣線以下的蔭蘗枝要及時剪除。

2.4 喬木移植后必須修剪,修剪程度以主枝2/3處修剪為度,保留4~5個主枝,每個主枝留取2~3個側枝,以利成活。

3. 灌木修剪

3.1 修剪以修枝為主,剪除枯枝、弱枝、病蟲枝、過長的徒長枝、過密枝、交叉枝等。

3.2 修剪要控制好株形。

4.注

意事項

修剪后要將剪下的草葉、喬灌木枝條清理干凈。

綠化設施管理

1、保護好綠化設施(護欄、護樹架、水管、水龍頭、噴頭等),對任何人的破壞要加以制止并及時將情況反映到管理處。發(fā)現(xiàn)綠地及設施受損壞要立即上報。

2、綠地和綠化帶內不準堆放東西,不準單車、機動車輛駛入和停放綠地,不準在綠地內設攤及擺賣。

3、不準在草地上踢足球及進行損害花木的體育活動,不準在樹上掛標語、晾曬衣物等。

4、保護好供水設施,節(jié)約用水,淋完水后要關好水閘開關,嚴禁任何人盜用綠化用水。

5、保護好護樹架。護樹架或護樹板霉爛或綁帶脫落斷裂要及時更換,使其達到護樹效果。

6、綠地設施遭到破壞,要自覺修補維護,保證綠地和設施完整。

工具使用

1、做好工具的領用、使用、保管、保養(yǎng)等記錄。

2、熟悉各種工具的使用方法,保養(yǎng)要點,愛護工具。

3、保持工具刀鋒利,定期打磨上油,隨時保潔,緊固接合部位。

第13篇區(qū)行政中心物業(yè)管理工作計劃

某區(qū)行政中心物業(yè)管理工作計劃

一、前期介入計劃

專業(yè)、科學、規(guī)范的物業(yè)管理前期介入,將為今后物業(yè)管理服務品質的提高及降底管理成本,打下堅實的基礎。針對行政中心,現(xiàn)代化、智能型、設施設備多規(guī)模大的物業(yè)特點,本公司如果中標,將成立前期物業(yè)管理介入工作組,以國際先進的物業(yè)管理理念,專業(yè)化、科學化的管理方式,介入某某區(qū)行政中心的前期物業(yè)管理工作。

(一)、前期介入人員安排

組長:公司總經理兼任

副組長:行政中心物管事務所經理

其它成員:公司本部工程部工民建、電氣、弱電專業(yè)工程師各2名,項目經理2名、品質管理部、資源管理部、市場推廣部、計劃財務部主管級職員各1名。

(二)、工作方式

1.組長每周組織會議對一周工作作全面布署,并檢討各項工作的完成情況。

2.副組長全日制現(xiàn)場辦公,負責行政中心現(xiàn)場工作的協(xié)調與安排。

3.各專業(yè)工程師及中心物管員按工作內容全日制現(xiàn)場工作,副組長每日組織會議對當日工作作全面檢討。

4.工作組其它成員按現(xiàn)場半日工作制工作,按計劃完成各口工作,每周向副組長提供工作報告。

(三)、工作內容

內容完成時間落實部門備注

一、前期工程監(jiān)督

1)審閱樓宇、設備圖則及設計工程部、工作組

2)設施設備隱蔽線路的熟悉與標注工程部、工作組

3)從物業(yè)管理角度向業(yè)主方提供建議工程部、工作組

4)按工程合同承諾標準,編造驗收表格工程部、工作組

5)制定驗收程序并接管物業(yè)設施、初檢遺漏工程按工程進度工程部、工作組

6)向機關事務局提供樓宇、設施設備保養(yǎng)及維修建議工程部、中心物管事務所

二、人事

1)物管事務所架構制定及討論審定資源部、工作組

2)管理級員工的招聘

3)各級員工編制、職責、聘用條件及員工福利制度審批資源部

4)人事管理制度、員工手冊的討論審批資源部

a公開招聘資源部

b面試資源部

c聘用及入職培訓資源部

d熟悉物管事務所運作及在職培訓資源部、中心物管事務所

三、設立雨花區(qū)行政中心物管事務所

1)設立及裝修物管事務所工程部、工作組

2)辦公設備及工具設備的采購資源部、工作組

3)現(xiàn)場清潔及布置中心物管事務所

四、管理文件

1)中心公約、服務手冊制定及審批市場推廣部

2)各類文件、表格的制定及印刷品質部、資源部

五、管理預算、啟動預算及財務安排

1)制定初步管理預算、啟動預算及討倫計劃財務部

2)管理費及各項費用制定及申報市場推廣部

3)各項財務管理制度制定計劃財務部

六、樓宇基本設備預算

1)設計及審定各類標牌、指示牌市場推廣部

2)采購、制作及安裝市場推廣部

七、物業(yè)驗收之準備

1)樓宇各單項驗收根據情況確定工程部、工作組

2)公共地方的驗收(道路、停車場等)根據情況確定工程部、工作組

3)樓宇各項設施設備測試及驗收根據情況確定工程部、工作組

4)樓宇內部初驗根據情況確定工程部、工作組

5)遺漏工程跟進及監(jiān)督驗收根據情況確定工程部、工作組

6)綠化工程的驗收根據情況確定工程部、工作組

八、樓宇接管安排

1)制定接管計劃工作組

2)安排準備各類文件品質部、工作組

3)人員安排工程部、工作組

4)接管培訓工程部

5)清潔開荒中心物管事務所

6)現(xiàn)場氛圍布置市場部、中心物管事務所

7)進行接管工作工程部、中心物管事務所

九、遺漏工程跟進

1)整理資料及落實遺漏工程跟進按工程進度工程部、中心物管事務所

2)維修后復檢、通知業(yè)主方再次驗收按工程進度工程部、中心物管事務所

3)現(xiàn)場施工方的管理討論品質部、中心物管事務所

十、各服務項目檢討

1)物業(yè)保險事宜之建議計財部、中心物管事務所

2)檢討物業(yè)管理人力資源資源部、中心物管事務所

3)檢討保安安排中心物管事務所

4)檢討清潔服務之安排中心物管事務所

5)檢討維護保養(yǎng)服務之安排工程部、中心物管事務所

6)檢討處理客戶投訴之程序品質部、中心物管事務所

7)檢討園藝綠化保養(yǎng)及節(jié)日布置之安排工程部、中心物管事務所

8)檢討公共關系之安排市場部、中心物管事務所

第14篇物業(yè)管理公司工作報告程序3

物業(yè)管理公司工作報告程序(三)

1.目的

規(guī)范公司內部管理工作報告程序,確保公司領導及時、全面了解和掌握各職能部門、項目管理處的工作完成情況及下一步工作安排,從而作出相應的指示。

2.適用范圍

本程序適用于公司行政部、管理部、財務部及公司所屬各項目管理處,包括單項護衛(wèi)隊項目(以下簡稱報告人)。

3.職責

3.1行政部負責工作報告的收集(催交)、送達和歸檔工作。

3.2行政部、管理部和財務部依次負責對各項目管理處工作報告的初閱,并將部門意見報告總經理。

4.操作程序

4.1每周工作報告

4.1.1每星期五下班前,報告人將本周的部門/項目管理處的工作完成情況和下周工作計劃安排情況(簡稱周報)以條列形式報告公司總經理室,周報內容應真實、清楚、簡明、扼要。

4.1.2公司部門周報由報告人統(tǒng)一交行政部歸集后交總經理室;各項目管理處周報依次交公司行政部、管理部、財務部初閱后交總經理室。

4.1.3項目周報經公司各部門閱后,由行政部統(tǒng)一匯集送總經理室閱批。

4.2每月工作報告

4.2.1每月25日下班前,報告人應將當月的管理工作情況小結和下個月的工作計劃安排(簡稱月報)書面報告公司總經理。月報應書寫清楚,內容詳實,針對存在問題要有自己的分析、見解,并提出相應的解決措施和建議,以供公司領導參考、決策。

4.2.2月報的送呈程序與周報相同(見4.1.2、4.1.3)。

4.3工作報告格式要求

周報統(tǒng)一用“項目經理周工作安排檢查表”(附后)填報;月報用公司信箋紙書寫。報告抬頭統(tǒng)一為“致:公司總經理室”。報告人只須寫部門或項目管理處名稱。

4.4信息反饋

4.4.1工作報告經總經理批閱后發(fā)還行政部。行政部應在下周(月)歸集工作報告時,將上周(月)總經理批閱過的工作報告返還給報告人,同時收回前一周(月)的工作報告。

4.4.2報告人應認真閱看公司領導的批示意見,并且在實際工作中切實執(zhí)行,鞏固成績,跟進工作,整改不足。各部門/項目管理處負責人在閱看總經理批示后應簽署姓名,在下次遞交工作報告時一起帶交公司行政部歸檔。

4.4.3周(月)報的工作落實情況由行政部牽頭,管理部、財務部配合檢查、督促。

4.5報告的歸檔

行政部最后將總經理批示信息反饋給報告人后收回的工作報告及時分類、歸檔成冊。

第15篇物業(yè)管理公司主要工作職能

物業(yè)管理公司主要職能

一、**物業(yè)管理公司主要功能:

1.作為mm房地產對外的主要窗口,也是業(yè)主與mm房地產的聯(lián)系渠道;

2.協(xié)調管理處與業(yè)主或住戶的關系;

3.代表業(yè)主向公司反映意見,代表公司向業(yè)主傳達管理方的精神;

4.為業(yè)主提供全方位的配套服務;

二、目的:

1.最大限度地滿足業(yè)主或住戶的生活要求,使業(yè)主或住戶住得放心;

2.解決業(yè)主日常生活及使用物業(yè)過程中遇到的問題;

3.通過對進出小區(qū)人員及物品的管控,有效地降低小區(qū)罪案的發(fā)生;

4.通過對業(yè)主使用物業(yè)的指引及管理,能最大限度地使物業(yè)保值甚至增值,從以達到物業(yè)管理的目的;

5.通過對小區(qū)內公共設施進行定期養(yǎng)護,保證業(yè)主或住戶充分享用物業(yè)的最大功能。

三、職責范圍:

(一)辦公室

1.統(tǒng)籌計劃管理處各部門工作的分配安排;

2.負責與各公司(部門)的工作協(xié)調與溝通;

3.跟進會所范圍內的商鋪租賃手續(xù);

4.收發(fā)并整理管理處對外及外來文件;

5.每月匯總管理處各部門員工的考勤;

6.每月核對各部門領料記錄;

7.向各部門傳達經理室下達指示或向經理室匯報各部門情況;

8.整理收樓資料,建立及管理業(yè)主資料檔案;

(二)各區(qū)管理處

1.辦理業(yè)主收樓手續(xù);

2.辦理業(yè)主所需的各類服務申報手續(xù);

3.辦理裝修申請及各類出入證手續(xù);

4.辦理業(yè)主日常項目申報等有關手續(xù);

5.有償服務的咨詢及辦理有關手續(xù)。

6.協(xié)助業(yè)主處理日常生活中遇到的問題。

7.接待來訪單位或個人及其來電(函);

8.接收及記錄業(yè)主報修工程項目,并落工程單到各有關部門;

9.監(jiān)督并反饋業(yè)主工程檢修問題的處理進度及結果;

10.管理未收樓單位或已收樓單位留下的門匙;

11.接聽業(yè)主日常來電咨詢,并落工程單跟進;

12.協(xié)助財務部處理有關業(yè)主繳(欠)費事宜;

(三)清潔綠化部

1.負責對小區(qū)的公用娛樂設施、公園、道路、車站、公共樓梯間、樓宇外墻、樣板房等地的衛(wèi)生清潔工作;

2.對未收樓的單位進行日常養(yǎng)護工作;

3.負責行政辦公樓的日常清潔;

4.看管樣板房,防止室內飾物被竊或破壞;

5.負責清運小區(qū)淤泥、垃圾;

6.為業(yè)主或住戶提供家居清潔、滅鼠滅蚊、收送洗衣等有償服務(暫未有);

7.服務過程中,聽取客人意見,及時向上級匯報并反饋有關部門;

8.定期對全區(qū)公共場所進行滅'四害'工作;

9.積極、認真地完成上級交辦的各項任務。

(四)工程維修部

1)水電維修組

1.保持小區(qū)內水、電等資源的供給與管理及其工程的養(yǎng)護與維修;

2.對小區(qū)內機電、消防、配電房、水泵房等設施、設備進行操作管理、維修、保養(yǎng)等工作;

3.負責協(xié)助小區(qū)的通訊設備、有線電視天線的維修保養(yǎng)和故障檢修;

4.對管理處各部門傳達或本部巡查發(fā)現(xiàn)所得有問題的公共設施進行檢修;

5.與相關部門保持良好關系,及時處理相關問題;

6.定期巡查區(qū)內設備房設備用及各游樂設施的運行情況,并認真做好巡查記錄和值班記錄;

7.每月抄錄住宅單位水電表,進行月度水電耗用分析對比,及時發(fā)現(xiàn)并杜絕浪費現(xiàn)象;

8.保持值班室、配電房、加壓泵的清潔、設備保養(yǎng)及維修等;

9.確保各苑區(qū)的電房設施、公用設備的運行、維修和保養(yǎng)工作有序開展,并在緊急情況下及時派遣相關工作人到現(xiàn)場排除故障;

10.遇到突然停電或其它突發(fā)性事故時,迅速趕往現(xiàn)場,保持鎮(zhèn)定,按操作規(guī)程及時排除故障或采取有效的應急措施,及時處理問題;

11.積極、認真地完成上級交辦的各項任務。

2)土建給排水維修組

1.嚴格遵守公司(部門)規(guī)章制度,維護公司(部門)利益,工作中按實際情況、實事求是地為業(yè)主解決問題;

2.在業(yè)主收樓前提前介入社區(qū)的管理工作,協(xié)助各部門對社區(qū)的管理,使業(yè)主的交樓工作能順利進行;

3.對小區(qū)物業(yè)進行維修、部分安裝、修改工程的計劃、組織施工、進度跟進、質量監(jiān)督;

4.定期與管理員陪同業(yè)主到樓宇現(xiàn)場進行驗收交接工作,并對物業(yè)手尾工程進行跟進;

5.負責跟進各部門傳達或巡查發(fā)現(xiàn)的小區(qū)公共設施問題及收樓后業(yè)主提出的物業(yè)更改工程,組織各施工部門施工及按實際情況制訂施工時間;

6.定期組織相關部門對小區(qū)內公共道路、設備設施、暗藏管網、給排水系統(tǒng)等進行維修工作;

7.跟進工程過程中保持與業(yè)主或各區(qū)管理處聯(lián)系,及時反饋工程情況,從而降低投訴率;

8.積極、認真地完成上級交辦的各項任務。

第16篇前期介入物業(yè)管理顧問工作內容

合作期限:由簽約之日起至h僑海景城一期入伙之日前二個月

結合物業(yè)管理角度在項目施工驗收階段提供合理化建議,為今后開展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎,同時為進入實操指導階段做好充分的準備工作。

(一)由顧問團對項目進行實地考察,通過研讀、消化、理解發(fā)展商所提供的項目方案、可行性研究報告、初步規(guī)劃、設計施工圖(包括土建和各類機電設備的)、項目模型等資料,了解項目的規(guī)劃意圖、設計內容和規(guī)范,確定項目檔次,協(xié)助管理商對管理檔次進行定位。

(二)根據我司長期從事物業(yè)管理實踐積累的豐富經驗,從物業(yè)管理的角度對項目的各種設施、設備、材料的設計、選型、選材、安裝等方面提供專業(yè)建議,使發(fā)展商在項目的投入上既能準確把握未來業(yè)主的實際需要,又有利于日后物業(yè)管理的成本控制及提高管理質量。

1、考查整體工程進度,協(xié)助發(fā)展商各專業(yè)工程的階段性實施進度計劃提議方案;

2、建筑設計(地下、地面、裙房、標準層、屋面)是否滿足物業(yè)管理的需求;

3、設備機房的環(huán)境、::通風是否滿足要求;

4、對住戶室外空調機位置確定,冷凝水的排放處理等問題的建議;

5、根據清潔管理經驗及物業(yè)規(guī)劃要求,提出垃圾房的建造位置和建造價格建議;

6、管理用房位置確定的原則及設計、裝修標準,管理用房位置的參考意見以及管理用房的布局;

7、在不增加發(fā)展商總投資的情況下,為配合國際環(huán)保理念的推行,對適當設置一些環(huán)保設施,如感應式開關、自閉式水喉、分類垃圾箱(房)等提出建議;

8、在空調工程施工前,根據設計圖紙從節(jié)能和便于管理的角度提出對設計的修改建議;在空調設施安裝時,為便于以后維修管理,對需改變安裝位置和工藝的地方提出建議;

9、對原電梯安裝設計及配套設施提出合理化建議,并依據我司對樓宇機電設備和電梯市場的了解,結合項目本身的市場定位,為發(fā)展商提供質量價格比最優(yōu)的品牌與型號建議,以供參考選擇。

10、從消防設施設計布局、產品選型等方面提出建議;

11、根據國家消防規(guī)范及公安消防主管部門的審核意見對設計中的缺陷(例如布局不合理造成人力浪費等),提出糾正及修改建議;

12、給排水專業(yè)從收集相關原始資料、氣象數(shù)據、城市配套工程等方面,提供修改意見;

13、根據物業(yè)所在地的氣候特點,審查植物設計圖紙,選擇因地制宜的環(huán)境綠化植物,使其既美觀又方便長期養(yǎng)護,對不利于以后物業(yè)管理的問題提出調整建議;

14、從治安管理、員工生活、社區(qū)文化活動需要等方面提出修改建議;

15、根據公共部位建筑材料的選用情況,提供保潔標準和程序建議;

16、對建筑外墻的選材和設計提供專業(yè)建議,以方便外墻清洗,使之保持長久的美觀;

17、根據地方物業(yè)管理法規(guī)、政策及z海物業(yè)長期以來的物管經驗對管理商的管理模式、崗位設置、人員配備等提出建議;

18、根據項目規(guī)模、物業(yè)管理目標及服務范圍、深度、當?shù)匦袠I(yè)管理相關法規(guī)政策等,對管理商的機構設置、定崗定編、各級各類員工的任職條件和素質要求等提出建議;

19、對會所的規(guī)模、結構、配套項目、裝修格局標準、面積分配、器材選配及經營模式等提供咨詢和建議。針對項目的市場定位,::準確推測準業(yè)主層次,從實用性上建議會所適合經營的項目,在此基礎上進一步建議哪些項目可收費,哪些項目不宜收費,其原則在于先聚人氣,進而達到既創(chuàng)造社會效益又有一定經濟收益的目的。

(三)從業(yè)主/住戶使用的角度

,提出專業(yè)建議:如從居家生活私密及安全角度考慮是否需要增設安全防護設施;如從業(yè)主使用的角度提供戶型設計、各種管道設計等方面的,以方便業(yè)主裝修及使用,減少將來物管的難度。

(四)從智能化的角度,提出專業(yè)建議:

1、考察整體工程進度,提出智能化工程的階段性實施進度計劃;

2、針對發(fā)展商對智能化工程的要求,對原智能化設計提出合理化建議,并根據當前市場情況,提出增加智能化功能的建議;

3、根據發(fā)展商的最終要求提出智能化系統(tǒng)設計方案,方案要求功能完善、先進,設計合理、實用;

4、協(xié)助發(fā)展商對多家智能化系統(tǒng)設計方案進行優(yōu)化選擇,從性能價格比等多方面確定最優(yōu)方案,并對智能化設備的選型提出建議。

(五)從環(huán)保的角度,提出專業(yè)建議:

1、根據顧問商在建筑給水與排水方面的節(jié)能、環(huán)保等的成功經驗提供專業(yè)建議;

2、對物業(yè)內商場(商鋪)、餐飲、娛樂性場所的油煙、污水及噪音的處理建議;

3、根據會所增設的項目及物業(yè)配套設施,從節(jié)能和環(huán)保的角度,提出建議。

(六)從物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢、服務以降低成本提高效益: