物業(yè)管理工作15篇

第1篇 物業(yè)治安管理工作宗旨職能工作內(nèi)容

物業(yè)治安管理的工作宗旨、職能及工作內(nèi)容

1.治安管理的工作宗旨

搞好物業(yè)的安全管理工作,確保住戶和員工的財產(chǎn)及人身安全。

2.治安管理的工作職能

2.1協(xié)助物業(yè)總經(jīng)理貫徹落實保安工作。

2.2服從公安部及國家分布的有關(guān)治安管理的指示、法規(guī)及法律。

2.3監(jiān)督檢查各項安全制度的執(zhí)行。

2.4宣傳教育員工提高全員意識和自防自救的能力。

2.5控制和處理各種突發(fā)事件。

2.6預防各類案件和治安事故的發(fā)生。

2.7強化安全管理。

2.8配合公安機關(guān)、消防監(jiān)督機關(guān)做好各類案件的偵破和火災(zāi)事故之預防。

3.治安管理的工作內(nèi)容

3.1保安人員應(yīng)熟悉與掌握物業(yè)內(nèi)各種安全措施的操作及性能,熟悉物業(yè)的情況,并與住戶保持密切的聯(lián)系,以便就安全問題經(jīng)常交換意見和信息,不斷完善治安管理體制。

3.2嚴格執(zhí)行巡邏檢查工作,做好巡邏情況記錄工作,在日常工作中及時消除治安隱患。

3.3按規(guī)定做好門衛(wèi)檢查工作,嚴格控制外來人員、車輛進出物業(yè),接待好住戶之訪客,保障區(qū)內(nèi)良好的居住環(huán)境。

3.4維持好物業(yè)內(nèi)舒適的生活環(huán)境,對于妨礙公共秩序的不良行為予以制止。禁止存放易燃易爆、劇毒及放射性物品;禁止在物業(yè)區(qū)域內(nèi)搞射擊活動;制止在物業(yè)區(qū)內(nèi)發(fā)生斗毆事件;制止外來因素對物業(yè)的滋擾。

3.5阻止安裝某些可能誤傷他人的設(shè)備,或改裝、破壞正常的公共設(shè)施的情況。

3.6記錄相關(guān)的國家機關(guān)聯(lián)系方法,并建立良好的工作關(guān)系,以便在需要時能得到及時的幫助。

3.7管理人員應(yīng)在日常工作中強調(diào)自身的工作作風和精神面貌。處理事務(wù)要求周密謹慎,以使個別不良分子不敢有窺覦之心。

3.8維持好物業(yè)的交通疏導及交通事故的防范。

3.9對物業(yè)內(nèi)施工改造人員進行有效監(jiān)管及人員安全、消防管理。

4.保安人員的主要職責

1.防止未經(jīng)許可的人士進入

i. 若大廈于入口設(shè)有對講機,訪客可按動要拜訪住戶單位之樓數(shù),該住戶便會與訪客透過對講機對話,決定是否開放入口大門讓訪客內(nèi)進。

ii.當你發(fā)現(xiàn)有可疑人物在門外徘徊,便應(yīng)上前查詢欲訪何人,如不能作出合理回答,便應(yīng)請他立即離去。

iii.請?zhí)貏e留意尾隨住客進入大廈的陌生人。

2.登記訪客

i.遇到訪客、修理工人或送貨工人,必須詢問他們欲訪哪一住戶,才準予入內(nèi)。他們的出入記錄,都要妥善地登記在事故記錄冊上。

ii.如有可疑人物闖入大廈,應(yīng)盡快通知警方。

3.記錄事故

大廈的事故記錄冊是用來登記的有已發(fā)生的事故,例如護尋衛(wèi)員交更、電梯損壞、停電、漏水、響警鐘等。每一事故所發(fā)生的時間都要準確地記錄冊內(nèi)。

4.應(yīng)付緊急事件

i.有些住戶單位內(nèi)設(shè)有防盜警鐘,如遇劫或有緊急事故,住客便會按動警鐘通知該座的管理處,你應(yīng)立刻前往查察及通知警方。

ii.有些大廈的公共地主,設(shè)有玻璃屏保式求救緊急掣,住客遇到盜劫或緊急事故,可將玻璃打碎,警鐘便會響動,管理處的防盜燈號指示板亦會亮起,指示何處發(fā)生事故,你應(yīng)趕往現(xiàn)場查察及通知警方。

5.監(jiān)察保安系統(tǒng)

有些管理處設(shè)有閉路電視,你要知道電視機的鏡頭對著哪一個方向,并留意電視屏幕,見到特別事故發(fā)生,便應(yīng)趕往現(xiàn)場支援及通知警方。

6.保管鑰匙

i.大廈內(nèi)通常設(shè)有服務(wù)室及雜用室,包括電梯機房、冷氣機房各電表柜等。為避免這些設(shè)施被人濫用,例如干擾電力供應(yīng)、讓不良分子藏匿在內(nèi),或暗藏違禁物品等,應(yīng)將這些房間全部鎖上。

ii.鑰匙應(yīng)當值的人員保管。個別鑰匙曾交于何人使用之詳情,應(yīng)記錄在登記冊上。

7.防止及值測罪案的發(fā)生

i.大廈的垃圾房或雜物房,應(yīng)設(shè)置在顯眼的位置,并盡可能性設(shè)在大廈保安人員視線可及的范圍內(nèi)。房間內(nèi)要有充足的照明,不需使用時要鎖上,并且要經(jīng)常視察,以防盜賊用作匿藏之所。

ii.留意安裝于大廈外墻供低層的水管。業(yè)主委員會負責人管理公司應(yīng)適當?shù)貙⑵浞忾],以防賊人用作攀爬。

8.巡邏

9.注意大廈的防火安全

10.處理投訴

你應(yīng)立刻處理所有投訴;如你遇到不能解決的問題,應(yīng)盡快通知管理公司或法定負責人。

11.請緊記保安人員不是警察,其權(quán)利與普通市民一樣

i.如你目睹罪案的發(fā)生,例如搶劫、惡意毀壞或傷人等,在確保本身安全情況下,你可盡力拘捕疑人,并須立刻通知警方到場接手辦理。

ii.盡可能以最低武力達到拘捕的效果。絕對不能以武力作為處罰,而且一旦達到拘捕的目的,便必須停止使用武力。

iii.作為市民,你并無搜查權(quán)力。

iv.盤問疑人時,必須保持禮貌,給人解釋其行為的機會。

第2篇 物業(yè)管理部部門職責工作目標

物業(yè)管理部部門職責與工作目標

物業(yè)管理部是維護社區(qū)公共利益,肩負社區(qū)安全管理重任,為業(yè)戶提供多元化服務(wù)的一職多能的物業(yè)管理隊伍,是協(xié)助公安機關(guān)對社區(qū)進行安全防范的重要力量;同時也是物業(yè)管理公司維系業(yè)主、住戶的'前沿部門',具有高度的組織性、紀律性的特點。

一.部門職責

(一)財務(wù)視角

1.嚴格執(zhí)行人員編制與《加班管理制度》(見第四節(jié)),控制人力成本;

2.開源節(jié)流,節(jié)能降耗;

3.規(guī)范管理機動車輛(消防車、摩托車);

4.嚴格執(zhí)行費用(指話費、油費)報銷制度;

5.控制辦公用品的申購與領(lǐng)用;

6.加強對設(shè)備的管理、維護、保養(yǎng);延長設(shè)備使用年限;

(二)顧客視角

1.拓寬客人投訴渠道,建全客人投訴與回訪機制,及時了解客戶期望值與掌握員工工作動態(tài),不斷改善隊伍工作質(zhì)效,完善服務(wù)質(zhì)量,超越客人的期望;

2.組織主管以上人員每季度對轄區(qū)住戶中的10%進行家訪,了解和掌握業(yè)戶的需求及對部門工作的期望值。

(三)內(nèi)部流程視角

1.不斷完善、健全安全管理體系,深化'五防'工作,隨時應(yīng)對與處置各類突發(fā)事件,為業(yè)戶提供安全、文明的居住環(huán)境;

2. 發(fā)揮物業(yè)管理員一職多能、三元合一的職能,與兄弟部門協(xié)同,為業(yè)戶提供周到熱情的人性化服務(wù);

3.嚴把員工招聘關(guān)及新訓關(guān),確保新員工基本質(zhì)素過硬;

4.落實各崗位規(guī)范化操作,促進崗位正規(guī)化建設(shè);

5.定期召開會議,適時總結(jié)、安排工作;

6.定期組織軍容風紀檢查;

7.建立建全各類檔案與管理;

8.負責監(jiān)督各部門員工的儀容儀表工作。

9.嚴格控制人員請銷假,確保崗位運作;

10.對調(diào)薪計劃進行審核;

11.每月30日向管理處經(jīng)理書面匯報工作。

(四)學習成長視角

1.開展安全生產(chǎn)競賽活動,嚴防各類事故發(fā)生;

2.強化員工隊伍培訓、學習,提高單兵素質(zhì)與團隊綜合競爭力;

3. 選拔培養(yǎng)各級骨干,提升管理隊伍綜合質(zhì)素;

4.加強員工隊伍思想品德、作風紀律與法制教育;

5.積極推進部門文化建設(shè),重視員工文體活動的開展,豐富員工業(yè)余文化生活;

6.全面開展各項評比競賽活動,促進提高員工學習,工作、訓練熱情。

二.物業(yè)管理部工作目標及衡量標準

(一)財務(wù)視角

1.工作目標:根據(jù)《物業(yè)管理員崗位定編標準》,合理配置當值崗位人員及管理人員、嚴格執(zhí)行《加班管理制度》(見第四節(jié)),確保人工成本支出不高于25萬元/月;

2.工作目標:嚴格執(zhí)行《物業(yè)管理部辦公室管理規(guī)定》(見第四節(jié)),確保辦公用電每月不得超過600度。

3.工作目標:對公司配置的消防車、摩托車應(yīng)嚴格按照《物業(yè)管理部機動車輛管理規(guī)定》(見第四節(jié))進行維護保養(yǎng)及給油,每月用油消防車不得超過100升;摩托車每月用油不超過50升/臺,維修費用不超過100元/臺。

4.工作目標:根據(jù)《物業(yè)管理部管理人員費用報銷標準》(見第四節(jié))執(zhí)行副主管以上人員話費、油費報銷,不得超額報銷;因部門外協(xié)公關(guān)較少,不宜產(chǎn)生其他費用,確因部門建設(shè)之需產(chǎn)生費用每年度不得超過1000元(因特殊情況需要公司支出應(yīng)以報告形式提出申請經(jīng)同意后方可實施)。

5.工作目標:對辦公用品實行計劃配額使用,確保辦公成本費用支出低于900元/月。

(二)顧客視角

1.工作目標:提升服務(wù)質(zhì)量,年度業(yè)主問卷調(diào)查滿意度達到95%(業(yè)主滿意人數(shù)/問卷回收總數(shù))以上,附《社區(qū)安全管理意見調(diào)查表》(見第六節(jié)附件);

2.工作目標:確保無因主觀過失、對客無禮、工作消極形象不佳之情形引起客人投訴不得超過2次/月(主觀過失投訴數(shù)/總投訴數(shù));

3.工作目標:對業(yè)戶投訴意見進行全部回訪(可家訪或電訪),確保二次投訴次數(shù)少于3次/季;

4.確保每季度組織主管以上人員參加的針對轄區(qū)10%業(yè)戶的家訪并詳細記錄、整理、總結(jié)、改進工作。

(三)內(nèi)部流程視角

1.工作目標:針對苑區(qū)道路規(guī)劃與物業(yè)設(shè)計特點制訂切實可行的《消防應(yīng)急方案》(見第五節(jié)),確保無因未嚴格執(zhí)行《消防檢查保養(yǎng)制度》《應(yīng)急機動方案》(見第五節(jié))屬消防管理責任引發(fā)的火災(zāi)事故發(fā)生。

2.工作目標:嚴格執(zhí)行《小區(qū)安全管理規(guī)定》及《裝修管理規(guī)定之安全管理部分》(見第六節(jié)附件)的要求,確保社區(qū)內(nèi)無重大刑事治安案件發(fā)生,確保盜竊或一般刑事治安案件每年不超過5宗(或按物業(yè)套數(shù)每年不超過物業(yè)總數(shù)千分之一),確保社區(qū)內(nèi)無人員傷亡(如綁架、搶劫、殺人等惡性案件的)發(fā)生。

3.工作目標:發(fā)揮一職多能、三元合一(物管員、工程員、清潔員為一體)的優(yōu)勢,協(xié)助兄弟部門搞好環(huán)境衛(wèi)生、水電維修、工程方面的工作(以安全管理為主,兼管工程、衛(wèi)生等工作),確保當值崗位無紙屑、煙頭、果皮、垃圾;確保對違規(guī)施工、搭建當日內(nèi)報工程部并協(xié)助其跟進;確保對社區(qū)內(nèi)路面水電設(shè)施運作故障當日2小時內(nèi)反饋至維修部;確保無亂停亂放車輛及物品設(shè)置不規(guī)范;無閑雜人員坐臥。

4.工作目標:執(zhí)行《物業(yè)管理員選聘與錄用標準》(見第四節(jié))的相關(guān)要求,嚴把招聘關(guān)和為期十日的新訓關(guān),選拔合格的物業(yè)管理員,并確保試用期結(jié)束后合格留用率90%以上。

5.工作目標:物業(yè)管理員上崗須遵守《物業(yè)管理員崗位操作規(guī)程與考核標準》(見第四節(jié))實行崗位正規(guī)化執(zhí)勤站崗,確保各崗位實操80分以上比率不低于(達標人數(shù)/總?cè)藬?shù))95%以上。

6.工作目標:嚴格按照《物業(yè)管理員儀容儀表規(guī)定》(見第四節(jié))進行軍容風紀檢查,確保部門每日扣分少于15分/月。

7.工作目標:各類檔案管理齊全、規(guī)范,標識清楚,歸類放置,確保遺失率為零。

8.工作目標:糾察公司各部員工儀容、著裝與工卡配戴情況,確保各部員工于社區(qū)內(nèi)工作期間無出現(xiàn)不配戴工卡、著裝邋遢之情形出現(xiàn);

9.工作目標:嚴格執(zhí)行《物業(yè)管理部請假制度》(見第四節(jié)),確保崗位正常運作;

10.工作目標:確保無因未按公司薪酬規(guī)定進行調(diào)薪之情形出現(xiàn);

11.工作目標:確保每月30日按時間管理處經(jīng)理提交書面月度工作匯報。

(四)學習成長視角

1.工作目標:教育和帶領(lǐng)全部門嚴格執(zhí)行等各項安全管理規(guī)定,開展安全生產(chǎn)競賽,確保部門全年無因安全教育不到位、管理不力而致傷亡、車禍等事故發(fā)生;

2.工作目標:每周不得少于3課時(1小時)業(yè)務(wù)理論或技能的培訓,單課目根據(jù)年度《物業(yè)管理員訓練課目考核大綱》實施考核,單科高于80分為合格,部門 總評達95%(各課目合格人數(shù)/總?cè)藬?shù))以上達到此標準;

3.工作目標:根據(jù)《骨干選拔程序》(見第三節(jié))選拔和培養(yǎng)在職與預提骨干,確保部門管理人員符合《物業(yè)管理部人員轉(zhuǎn)正標準》;

4.工作目標:部門每月通過集體上大課進行思想道德與法制教育,中隊每季度不得少于一次針對隊員進行個人談心活動;確保月嚴重違紀(扣分8分以上)不得高于3%(違紀人數(shù)/部門員工總?cè)藬?shù)),確保部門員工工作期間無違法犯罪事件的發(fā)生;

5.工作目標:部門通過每年舉辦1-2次大型文藝晚會,組建球隊、興趣班等,促進部門文化建設(shè),凝聚隊伍士氣,培養(yǎng)隊員強烈歸屬感,確保月離職率不高于2%(離職人數(shù)/部門員工總?cè)藬?shù));

6.工作目標:通過開展評比競賽活動,激活內(nèi)部動力,確保因工作懶散、責任心不強而致扣分,確保不得超過5人次/月。

(一)社區(qū)物業(yè)建筑主體構(gòu)成

超豪別墅

(二)主要區(qū)域崗位人員編制

物業(yè)管理員崗位定編應(yīng)根據(jù)實際工作量決定,主要綜合苑區(qū)面積大小、街區(qū)長短、地形地貌、入住率、技防能力、車輛保有量等因素考慮。應(yīng)在確保社區(qū)總體安全及物管工作正常開展的前提下,合理地精簡、調(diào)整、控制在編崗位人數(shù)。

1. 洋房區(qū)物業(yè)管理員配置:1人/1-2街,或1人/8-12幢洋房;

2. 別墅區(qū)域物業(yè)管理員配置,獨立別墅:1-2人/70-100戶,或1-2人/120-150畝;大型苑區(qū):1人/2-3街,或1人/50-60戶;

3. 卡口,全智能化主卡口:2-3人/班次;智能化程度低或人工操作型:3-4人/班次。附屬卡口白天汽車入?yún)^(qū)均量每小時小于100次,為:1人/班次;

4. 巴士站,通常按1人/線(以同時發(fā)車線路為準)設(shè)置,但應(yīng)對乘車人數(shù)較少及發(fā)車時間錯開的線

路、班次兼容;

5. 員工樓按1人/班次設(shè)置;

主要區(qū)域崗位人員編制圖:

洋房區(qū)別墅區(qū)卡口巴士站大門崗員工樓

方法一方法二獨立組團大型苑區(qū)智能化人工區(qū)內(nèi)區(qū)外

主卡附卡主卡附卡

崗位區(qū)分人數(shù)1人1人1-2人1人2-3人1人3-4人2人1人1人2人1人

負責寬度1-2街及車場8-12幢及車場獨立苑區(qū)70-100戶2-3街或50-60戶進出道口及通傳進出通傳進出道口及來訪通傳進出通道檢查每線每線/可兼容非同一時間發(fā)車線路進出道口及周邊50m以內(nèi)員工樓出入口

運作班次

(早、中、夜)3班3班3班3班3班3班夜間2人/3班夜間1人/3班早中班早中班3班3班

備注:1.巴士站如采用智能系統(tǒng)查卡或?qū)φ緢龅擒囂幏忾]只留1個出入口,當值人員相應(yīng)減少;

2.卡口附卡指不設(shè)來訪登記(或來訪登記較少),白天08:00-19:00,每小時入車均量少于100臺。

(三)部門管理人員編制

如苑區(qū)管理面積較大,物業(yè)苑區(qū)分屬明顯,則按區(qū)域劃分中隊,中隊主管則按區(qū)域確定責任范圍,領(lǐng)班在中隊架構(gòu)范圍內(nèi)按24小時三班制設(shè)定。苑區(qū)占地面積800畝以下,或物業(yè)套數(shù)不超過1500戶,且物業(yè)較為單一(如僅為住宅區(qū)),部門按中隊設(shè)置即可,即'物業(yè)管理中隊',往下按'中隊→班'的層級設(shè)定。部門負責人職務(wù)為主管,必要時可至經(jīng)理助理。

中隊崗位人數(shù)24小時運作三班平均人數(shù)中隊正副領(lǐng)班設(shè)置中隊正副主管設(shè)置

40-45人12-15人3-4人1人

45-60人15-20人5-6人2人

60人以上20人以上6人2人

(四)人員編制變動因素

1.小區(qū)開設(shè)卡口的數(shù)量與小區(qū)智能化程度的高低(含穩(wěn)定性)影響人員配置。卡口越多,對崗位人員需求越大;卡口越少,人員需求量越少;智能化程度越高,對人工的依賴減弱。

2. 后期物業(yè)成熟階段對崗位的需求低于前期物業(yè)①收樓裝修施工階段的需求;

3. 配套設(shè)施越多,如穿梭巴士、會所等,對崗位人員需求增加;

4. 建筑物本體安防能力的強弱影響人力配置,如花園柵欄的高低、建筑物門窗鎖結(jié)構(gòu)是否扎實等因素,影響人力的配置。如物業(yè)因先天設(shè)計的不足,安防能力較弱,那么對人防的依賴就相應(yīng)增強。

5. 周邊治安環(huán)境狀況影響崗位編制。

(五)物業(yè)結(jié)構(gòu)影響人員編制

第3篇 物業(yè)精細化管理--清潔服務(wù)工作精細化

物業(yè)精細化管理--清潔服務(wù)工作要精細化

在商場二層的休息廳內(nèi),餐桌旁一位小朋友突然將冰粒飲料碰翻在光滑的通道地板上,沒過多久一位老年顧客在此經(jīng)過,來看清地面的飲料而摔倒在地,家人找到管理處要求為老人進行體檢。

精細化操作建議:

1、保潔員應(yīng)立即采取緊急措施,置放'請繞行,防滑倒'的標識牌,并及時進行清潔;

2、如不能及時擺放標識牌,可臨時用椅子等障礙物放在灑落的飲料上,或工作人員站在潑灑的飲料處附近,告知顧客小心繞行,并迅速轉(zhuǎn)告保潔員立即清潔;

3、增加保潔員的巡視頻次,或者在客流高峰期內(nèi)合理調(diào)配。

第4篇 物業(yè)環(huán)境管理工作概述

物業(yè)環(huán)境管理工作概述

(一)清潔管理

現(xiàn)代清潔不但注重一般業(yè)務(wù)的'掃',更為注重專業(yè)的'保',防止建材的磨損、變色、生銹、發(fā)霉等。因此,我們的清潔作業(yè)更注重專業(yè)業(yè)務(wù)的含義是'保潔'。

清潔工作,選用適當?shù)那鍧嵱闷?不但能保持建材的外觀整潔,而且能更進一步減少各種腐蝕;使用無污染清潔劑保持環(huán)境的清新,并采取保護措施,還可以提高建材使用中的抗磨損能力。

(二)綠化管理

在提高綠化植物的生長質(zhì)量、維護綠化植物優(yōu)美外型的同時,注重與園林藝術(shù)協(xié)調(diào)與融合。

(三)消殺管理

為有效控制'四害'密度,營造良好的工作和生活環(huán)境,將以'預防為主、全面達標'為原則,根據(jù)季節(jié)的變化,制定相應(yīng)的消殺工作計劃,把滅鼠、滅蠅、滅蚊、滅蟑螂、滅白蟻工作做好。

消殺區(qū)域主要包括:大樓地下室、各樓梯通道、各辦公室及功能廳、各機房、廁所、沙井、化糞池、垃圾箱等室內(nèi)外公共區(qū)域及值班室和食堂。

在消殺工作過程中,將以不影響人員正常辦公、生活為前提,把有噪音和刺激性氣味的消殺施藥工作盡量安排在夜間或周末進行,在第二天工作日開始前做好通風排氣。在消殺工作質(zhì)量控制方面,把周期性大區(qū)域普及消殺與重點區(qū)域強化管理相結(jié)合,嚴格控制蚊蠅滋生地和密集發(fā)生區(qū),控制鼠患,消滅白蟻危害。

(四)排污管理

服務(wù)中心對于項目的污水井、排污管、化糞池等將采取隱性化的管理,確保業(yè)戶或租戶有一個無污水、無廢氣、無臭氣的工作、生活環(huán)境。

(五)污染控制

服務(wù)中心對于各種可能的污染源如食堂排煙、風機噪音、冷卻塔飄散水、機器設(shè)備震動、玻璃眩光等采取有效的控制。并積極推行垃圾分類收集處理和節(jié)約能源活動。

(六)倡導洗手間文化

通過對洗手間內(nèi)的精心布置,如綠化擺設(shè)、墻面布置等,倡導洗手間文化,為環(huán)境管理提供一個示范點,同時也是環(huán)境管理的一種升華,展示的不但是一種風格,還是一種文化,還是一種讓人感慨萬千的感想。

第5篇 做好物業(yè)管理中保安工作培訓課件

如何做好物業(yè)管理中的保安工作--培訓課件

目錄

思想心態(tài)上

要認為保安工作很光榮,是業(yè)主生命財產(chǎn)的保護神

不要事事向錢看,做好一份職業(yè)也是一件有意義的事情

自尊自信,首先要自已看得起自已,做好工作,得到業(yè)主的認可

行為儀表上

著裝整潔規(guī)范

行為富陽剛之氣

警覺有禮

不貪小便宜

工作方法上

熟悉自已的管轄區(qū)域

認識所管轄區(qū)域的業(yè)主

了解本小區(qū)以往常發(fā)生的案件

做幾件得人心的事,長期堅持

做業(yè)主的朋友,有困難就想起咱

定期與業(yè)主開辦活動

可視化管理上

做好工作,還要讓業(yè)主知道

保安工作計劃

保安評比

保安警容

每日操練整隊

安全知識,常見安全情況處理宣傳

要認為保安工作很光榮,是業(yè)主生命財產(chǎn)的保護神

整個社會是一個互為依靠聯(lián)結(jié)的整體,不要總認為做老板就很光榮,做保安就不值得,要知道,再大的老板住在小區(qū),他的生命財產(chǎn)有賴我們的保護,在國外,很多人對職業(yè)很尊重,即使一個六十歲的人做侍者,他也不會覺得丟人,只要做好本職工作,得到上司同事和業(yè)主的認可,就是很光榮的一件事。

我們保安要熱愛我們物業(yè)公司,不要動不動就想離職,就想跳槽,雖然我們工資不高,但看到業(yè)主能在假日放心地出門旅行,我們欣慰,當看到孩童在小區(qū)的草地上安全在玩耍,我們欣慰,當傍晚,一群群的老人和小孩在游樂區(qū)嘻戲,我們也打心里地欣慰。

不要事事向錢看,做好一份職業(yè)也是一件有意義的事情

錢多當然好,工資高也當然好,但君子愛財,取之有道,我們應(yīng)不斷地提升我們的服務(wù)水平,提供更人性化更貼心更高效的服務(wù),來讓業(yè)主愿意出更多的管理費來提高我們的待遇,我們應(yīng)不斷提高我們的管理水平,提高名聲,接手管理更高檔的小區(qū)來提升我們的待遇,靜下心來,做內(nèi)功,而不是處處抱怨,看事的眼光很短,要愿吃小虧來換長遠的大便宜。

自尊自信,首先要自已看得起自已,做好工作,得到業(yè)主的認可

做保安首先要自尊自信,只有先自已看得起自已,精神抖擻,認真做好工作,才能得到業(yè)主的共鳴,我們很多保安同事抱著做一天和尚撞一天鐘的心態(tài)上班,上班時不用心,無精打采,衣冠不整,業(yè)主見面一百次也不認識,這樣的保安自已做著也覺無趣,業(yè)主當然也看不起。

著裝整潔規(guī)范

保安應(yīng)類同于軍隊,應(yīng)一年四季戴帽,穿制服,正謂人要衣裝,佛要金裝,一身得體威武的保安服極易讓業(yè)主產(chǎn)生安全感,讓不法分子產(chǎn)生威懾感。同時,整潔威武的服裝也讓保安更愛自已。

行為富陽剛之氣

做保安,要有陽剛之氣,走路要威風凜凜,站如松,坐如鐘,不能讓業(yè)主看到我們打不起精神,慵懶的樣子,在保安室,要時刻保持警惕,不能打瞌睡,玩手機,看小說等,對業(yè)主要象春天般溫暖,對不法分子要象冬天般無情。

警覺有禮

雖然我們威武,但要讓小區(qū)的老人、小孩、業(yè)主覺得我們和藹可親,對于熟悉的業(yè)主,要主動打招呼,遇到隨手的小困難,要主動前去幫忙,比如遇老人提重物,可主動協(xié)助,不隨便進業(yè)主的門。

不貪小便宜

不隨便要業(yè)主的東西,不喝業(yè)主的水,更不能主動要業(yè)主的禮物,在業(yè)主家,眼睛不可隨便亂找,實在要進去時,應(yīng)速進速出。

熟悉自已的管轄區(qū)域

對于自已管轄的區(qū)域,應(yīng)多巡視,有哪些危險隱患點,有哪些可能被不法分子利用的地方,在哪些部位有發(fā)生過事故,都應(yīng)調(diào)查清楚,并且重點留意。

認識所管轄區(qū)域的業(yè)主

業(yè)主是我們的衣食父母,業(yè)主交物業(yè)管理費,才有物業(yè)公司的生存,只有物業(yè)公司有收入,才有保安的收入,所以,應(yīng)一切工作圍繞如何服務(wù)好業(yè)主支開展。

我們每月的工資,有我們管理各樓層業(yè)主的一部分,可我們大多保安卻不認識業(yè)主,業(yè)主也不認識我們,是很可可悲的事情。

作為自已管轄區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,應(yīng)盡可能想辦法記住他們住的樓層,他們的姓名,基本情況,孩子情況,擁有的私家車情況,及業(yè)主主要的朋友親戚情況,甚或業(yè)主是否常出差,在家的情況,只有做好業(yè)主檔案,才能針對業(yè)主的服務(wù)有的放矢,令各業(yè)主高興,當有情況發(fā)生時,才能更快更好地處理問題。

比如上次某住戶遭竊,是業(yè)主長期不在家,被小偷了解了情況,如果保安能了解此情況,那么,他就能重點關(guān)注,及與業(yè)主作好溝通,也許損失就可避免,讓不法分子無可乘之機,業(yè)主受了損失,他平時交物業(yè)管理費就不情愿,也就影響到我們的收入。

認識我們的業(yè)主,當在路上碰面時,多與他們打招呼,其實大多業(yè)主很客氣,是好人,與他們交朋友有很多樂趣,很多業(yè)主是成功人士,與他們交往,向他們學習,可以得到很好的進步。

了解本小區(qū)以往常發(fā)生的案件

本小區(qū)以往發(fā)生過哪些案件,是如何發(fā)生的,有哪些經(jīng)驗教訓可以總結(jié),附近小區(qū)有哪些案件發(fā)生,是哪些人所為,有哪些經(jīng)驗教訓可以總結(jié),及國內(nèi)外做得好的物業(yè)管理公司是如何做的,我們應(yīng)不斷學習別人好的作法,來改進我們的工作,爭取在管理上不斷上臺階,以獲得更多的小區(qū)管理權(quán),甚至可以以參加評比,以增長我們物業(yè)公司的名氣。

做幾件得人心的事,長期堅持

我們要做幾件得人心的事,長期堅持下來,比如,每天早晚所有的保安進行隊列訓練,對全小區(qū)進行集體巡查,讓業(yè)主看到我們的訓練有素,從而放心。

對于小區(qū)中特別需照顧的孤寡老人堅持給予關(guān)懷,并讓所有的業(yè)主知道。

比如,常期堅持邀請業(yè)主與我們一起開檢討會,討論工作如何做得更好。

比如,邀請有興趣的業(yè)主與我們一起打球賽,以增進感情等,長期堅持,讓業(yè)主關(guān)注我們,了解我們,產(chǎn)生感情交流。

比如,在可能時,幫有困難的業(yè)主送水,偶爾接送或照顧一下小孩等,作為我們?nèi)粘１貍涞姆?wù)內(nèi)容。

參照酒店的大堂經(jīng)理方式,讓業(yè)主很容易知道今天我們物業(yè)公司誰當值,如何快速找到我們等。

做業(yè)主的朋友,有困難就想起咱 同上,略

定期與業(yè)主開辦活動 同上,略

做好工作,還要讓業(yè)主知道

俗話說,酒香不怕巷子深,我們做了很多工作,如果業(yè)主不知道,不清楚,當有問題發(fā)生時,他們就會責怪我們平時無作為,如果讓他們知道我們平時做了很多工作,那么當發(fā)生問題時,他們就

會認為是偶然性的事情,是難以避免的事情,對我們的責怪就會少很多。

所以,平時的很多工作,盡量想辦法予以公布,通報,讓業(yè)主盡可能多地了解我們,比如我們可以在各主要出口設(shè)一個公告欄,常更換我們的工作報告。

或者,定期召集業(yè)主,向他們作工作報告。

我們小區(qū)對面的陽光幼兒園有些作法值得學習,比如他們會將小孩每周的菜譜發(fā)給家長,定期與家長舉辦親子活動,每年春秋季還要求家長與小孩一起出游,以增進感情,每周幼兒園將小孩的表現(xiàn)作評價,同時要求家長也將小孩在家的表現(xiàn)作書面評價,我們很多人總以為將事做好就行了,但如果別人不知道,他們就可能認為我們沒有做。

保安工作計劃

將一年的工作計劃,每季,每月的工作計劃張貼,及執(zhí)行情況作對比,打鐵須得自身硬,只有自已將工作做得扎實,不怕部分業(yè)主心不改,最終相信,絕大部分業(yè)主會喜歡我們,依賴我們。

保安評比

每月將保安進行評比,將其照片,事跡公布,讓業(yè)主認識明星保安,增加保安的榮譽感。

保安警容

所有保安的照片及名字,工號,簡介及曾經(jīng)的光榮事跡上墻,讓業(yè)主認識我們。每幢樓負責的保安相片,名字,手機張貼在樓層門口,讓業(yè)主有需要時馬上可以找到我們,同時也增加了各個保安的責任感。

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第6篇 物業(yè)管理部部長崗位工作職責

1. 全面負責對所管轄的物業(yè)實施一體化綜合管理,完成與公司簽訂的年度管理目標和經(jīng)濟指標。

2. 組織本部門人員進行前期樓宇的接管驗收,業(yè)主入住資料準備。協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工作,落實安全、防火工作。

3. 協(xié)調(diào)本部門與供水、供電、工商等和物業(yè)管理有關(guān)部門的關(guān)系,以便于開展各項工作。

4. 定期對本部門員工進行培訓和考核工作,不斷提高員工的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量。

5. 負責物業(yè)管理部的崗位確定和編制人員招聘計劃,協(xié)助辦公室做好物業(yè)服務(wù)中心人員的招聘、考核、錄用及人員調(diào)整工作。

6. 負責編制物業(yè)服務(wù)工作所需的物品采購計劃,上報公司相關(guān)部門,并負責所購物品的保管和發(fā)放工作。

7. 負責制定物業(yè)服務(wù)中心工作計劃,并保證計劃的貫徹執(zhí)行。

8. 全面負責物業(yè)服務(wù)中心工作,保證物業(yè)服務(wù)中心管理范圍內(nèi)的工作質(zhì)量,為住戶提供良好的管理與服務(wù)。

9. 負責制定、貫徹、落實崗位責任制,制定工作要求,工作目的,建立各項管理制度。

10. 負責指導、監(jiān)督、檢查物業(yè)服務(wù)中心各項工作及基層人員的工作完成情況。

11. 完成總經(jīng)理交辦的其它工作任務(wù)。

第7篇 項目物業(yè)管理處綜合事務(wù)主管崗位工作職責

項目物業(yè)管理處綜合事務(wù)主管崗位工作職責

1.在物業(yè)管理處經(jīng)理領(lǐng)導下,全面負責管理處的行政人事工作。

2.負責制定并組織實施公司人事制度,并制定工作計劃和工作總結(jié)。

3.負責員工的招聘、面試、錄用、培訓、考核、晉升、獎懲等工作。

4.負責公司員工各種福利,如制服訂制、清洗,工作餐等工作。

5.負責對采購材料的詢價并實施采購工作。

第8篇 物業(yè)管理質(zhì)量記錄控制工作程序

物業(yè)管理質(zhì)量記錄控制程序

1.0目的

確保質(zhì)量記錄的完整、準確、清晰,為質(zhì)量體系的有效運行和產(chǎn)品質(zhì)量滿足規(guī)定的要求并為實現(xiàn)可追溯性、證實作用以及采取糾正措施提供客觀證據(jù)。

2.0范圍

適用于物業(yè)管理公司所有與質(zhì)量活動有關(guān)的質(zhì)量記錄控制。

3.0職責

3.1總辦負責本程序的歸口管理。

3.2各部門負責與該部門相關(guān)的質(zhì)量記錄的收集、歸檔、貯存及保管。

4.0工作程序流程圖

責任人/支持文件

質(zhì)量記錄

總辦

總辦

質(zhì)量記錄一覽表

相關(guān)部門

相關(guān)部門

總辦

相關(guān)部門

總辦過期記錄處理登記表

質(zhì)量體系文件更改申請表

5.0控制要求

5.1質(zhì)量記錄的標識和編目

5.1.1質(zhì)量記錄表格編碼按《文件控制程序》的編碼規(guī)定執(zhí)行;

5.1.2公司所有質(zhì)量記錄空白表格由總辦文件管理員統(tǒng)一管理,并編制質(zhì)量記錄清單。質(zhì)量記錄清單應(yīng)包括下述內(nèi)容:序號、質(zhì)量記錄名稱、記錄編號、保管部門、歸檔時限和保存期限。

5.2質(zhì)量記錄的填寫

質(zhì)量記錄應(yīng)填寫清晰、正確、內(nèi)容完整,填寫人、審核人、批準人應(yīng)履行簽字手續(xù)。

5.3質(zhì)量記錄的收集、歸檔、貯存及保管

5.3.1質(zhì)量記錄由最終送達部門(即保管部門)定期收集,按質(zhì)量記錄清單上相關(guān)的內(nèi)容要求進行歸檔、保管。

5.3.2各部門在接收質(zhì)量記錄時,應(yīng)檢查質(zhì)量記錄項目填寫是否齊全、有無簽名,確保所收集的質(zhì)量記錄有效。

5.3.3各部門應(yīng)將質(zhì)量記錄保存在物業(yè)管理公司指定的文件柜中或其它適宜的地方,確保在保存期內(nèi)不會丟失、損壞及變質(zhì)。

5.3.4總辦文件管理員將質(zhì)量記錄清單發(fā)給每個部門一份,并負責檢查各部門對質(zhì)量記錄的歸檔管理是否符合規(guī)定的要求,確保質(zhì)量記錄按時歸檔,并方便存取和檢索。

5.4質(zhì)量記錄的查閱、歸檔期限、保存期

5.4.1如因工作需要,需查閱存檔的質(zhì)量記錄,應(yīng)先填寫《質(zhì)量記錄查閱審批單》,經(jīng)主管領(lǐng)導批準,方可查閱。

5.4.2總辦根據(jù)有關(guān)規(guī)定,確定每種質(zhì)量記錄的保存期限,并詳細列入質(zhì)量記錄清單中。

5.5質(zhì)量記錄表格的增加和更改

5.5.1根據(jù)物業(yè)管理公司實際工作的需要和變化,可以增加新的質(zhì)量記錄表格,或?qū)σ巡荒軡M足要求的質(zhì)量記錄表格予以更改。由使用部門提出增加、更改申請,填寫《文件更改申請表》,按《文件控制程序》中的有關(guān)規(guī)定實施更改。

5.5.2總辦文件管理員在收到增加或更改的質(zhì)量記錄表格后,應(yīng)更改質(zhì)量記錄清單中的相應(yīng)內(nèi)容,并與更改后的質(zhì)量記錄表格一起發(fā)給各部門文件管理員,同時收回作廢的質(zhì)量記錄清單。

5.6質(zhì)量記錄的處理

對超過保存期限的質(zhì)量記錄,由各部門提出,并填寫《過期質(zhì)量記錄處理登記表》,報物業(yè)總經(jīng)理審批后,由相關(guān)部門銷毀。

6.0相關(guān)文件

6.1 《文件控制程序》

7.0質(zhì)量記錄

7.1 質(zhì)量記錄清單

7.2 《過期質(zhì)量記錄處理登記表》

7.3 《文件更改申請表》

第9篇 物業(yè)服務(wù)溝通管理工作程序格式怎樣的

溝通分為公司內(nèi)部溝通和公司外部溝通,公司外部溝通即與客戶的溝通。

第一部分:公司內(nèi)部溝通

一、公司應(yīng)建立適當?shù)臏贤ㄇ?保證積極的交流和有效的溝通。

溝通傳遞信息,交流意見。

有效溝通利于灌輸企業(yè)精神、增進相互理解,充分的理解是做好工作的必要前提,明確了工作的目的,消除了認識的偏差,提高了企業(yè)效率。

二、管理者代表負責保證溝通渠道的建立,匯總各單位的溝通信息。

溝通方式有文件、電話、會議、座談、局域網(wǎng)等。

三、品質(zhì)管理部是信息交流和溝通的綜合部門,對外負責與行業(yè)主管部門、環(huán)保部門及客戶的信息收集、傳遞和處理。

四、單位主管負責單位內(nèi)部溝通,并積極與相關(guān)單位進行有效溝通。

員工應(yīng)注意日常的信息收集和處理,為交流和內(nèi)部溝通提供良好的素材。

五、溝通的層次

(一)總裁辦公會議

由總裁組織,每月月初3個工作日內(nèi)召開,參加人員為公司領(lǐng)導層,主要采用會議形式。

對現(xiàn)階段的發(fā)展進行總結(jié),提出下一階段的發(fā)展方向。

必要時,由行政人事部負責會議記錄。

(二)訓話晨會

每周

一、周四上午8:30~8:50,地點在公司正門口,由公司領(lǐng)導輪流執(zhí)行,參加人員為公司機關(guān)所有人員。

如遇有當值領(lǐng)導外出,自動由順延領(lǐng)導替代執(zhí)行。

會議內(nèi)容為檢查儀容儀表、公司發(fā)展狀態(tài)。

(三)部門例會

各部門應(yīng)建立每周一次的例會制度,會議由部門主管負責召開。

例會內(nèi)容以總結(jié)上周工作完成情況和部署下周工作為主,并以簽到的形式保留相關(guān)記錄。

(四)部門間的交流

1、部門間因工作關(guān)系的原因,在有必要時應(yīng)對下周開展工作的情況與相關(guān)部門聯(lián)系。

2、各部門保留本部主動溝通的有關(guān)記錄,對協(xié)助其它部門的溝通只需在召集部門的會議記錄上簽字認可。

3、溝通的形式有以下幾種:參與對方例會,需要簽到;

與對方主管人員信息傳遞;

由副總裁組織相關(guān)部門主管的會議,::應(yīng)有簽到。

4、部門主管在接收任務(wù)后,對任務(wù)進行識別和評審,并在對方要求時間內(nèi)給予確定性的時間承諾和完成情況承諾。

5、各部門應(yīng)對本部門接手的事項按時、認真處理,并將處理結(jié)果反饋到傳遞部門。

(五)部門與管理處的交流

1、在管理 現(xiàn)不能解決的問題后,對一般的問題由管理處電話通知或上訪部門即可。

2、對較復雜或較嚴重的問題,由管理處填寫《故障轉(zhuǎn)呈單》,并及時反饋到相關(guān)部門。

3、相關(guān)部門應(yīng)迅速處理,并及時反饋到管理處。

4、部門主動反饋到管理處的信息,接聽電話人員必須及時將有關(guān)信息準確登記;

屬內(nèi)部事務(wù)的登記在工作日志上,屬客戶信息類的應(yīng)登記在《與客戶溝通登記表》中,并加以注明由部門轉(zhuǎn)遞。

5、公司與管理處之間每兩月進行一次的主任論壇,探討近來工作中出現(xiàn)的問題,提出改進方案,對好的經(jīng)驗進行總結(jié)并推廣。

(六)管理處內(nèi)部的溝通

1、管理處晨會。

每日進行一次,由管理處主任識別是否有必要即時開展。

晨會參與者為管理層員工,主要是人員考勤、了解狀態(tài)、布置工作,訓練基本禮儀,調(diào)整服務(wù)心態(tài),保證以最佳精神狀態(tài)投入到工作中。

2、員工大會。

::每月月底召開一次員工大會,參與者為管理處全體員工,由管理處主任組織,主要采用會議形式。

會議內(nèi)容 度工作計劃的實施情況及相關(guān)管理信息。

(七) 管理處間的溝通

1、管理處間應(yīng)主動加強交流和溝通,方式由互相參觀、派人培訓、學習等方式進行。

2、管

理處間的溝通應(yīng)記錄在主任的工作記錄上,接待方還應(yīng)登記在有關(guān)表格上,如員工培訓記錄、人員簽到表等。

(八) 信息調(diào)查

通過建立總裁信箱、每年一次的員工需求普查等方式加強員工與領(lǐng)導層的溝通,對員工普遍的需求應(yīng)以公司文件的形式予以回復,對個別員工提出的較尖銳的問題,應(yīng)由相關(guān)領(lǐng)導當面與之溝通。

六、信息分為內(nèi)部信息和外部信息兩類,識別有價值的信息予以登記,并以''表示外來信息。

管理層員工都應(yīng)建立自己的信息記錄,操作層可將有關(guān)信息記錄在對應(yīng)表格上。

1、信息記錄以工作日志、值班記錄的形式存在,應(yīng)做到記錄及時、準確、清晰。

2、對于內(nèi)部有價值的信息,如報告、問題處理結(jié)果、法規(guī)變更后的內(nèi)部傳遞過程,相關(guān)人員應(yīng)在對應(yīng)的表格中予以登記。

3、對于特殊的或緊急狀態(tài)的信息由發(fā)生部門立即傳遞到品質(zhì)管理部,由其進行登記或組織成立,并報管理者代表。

事后填寫相關(guān)糾正預防措施報告。

4、對于外部信息,如法規(guī)標準變更、相關(guān)方(供方、開發(fā)商、客戶)的信息,在品質(zhì)部收集匯總后按時給予分發(fā)或通報。

對于客戶的投訴問題詳見程序文件16中有關(guān)處理規(guī)定。

5、全體員工都有責任接受信息和記錄相關(guān)信息,各單位應(yīng)將信息的處理情況在例會上進行有關(guān)評審,并將評審和處理情況作為會議記錄輸出。

6、品質(zhì)管理部將有關(guān)內(nèi)部和外部信息交流的情況登記在《信息交流表》。

七、會議制度

1、對有主題和材料的會議,會前與會人員應(yīng)準備相關(guān)資料,以免空口講白話。

2、一般會議時間為二小時以內(nèi),準時開始,準時結(jié)束。

3、每人每次發(fā)言時間控制在5-8分鐘之內(nèi),言簡意賅,掌握重點,不偏離主題。

4、虛懷若谷,認真傾聽,尊重別人不同的意見,分享他人的想法與感受。

5、主持人應(yīng)帶動討論,激發(fā)創(chuàng)意,控制論題偏差,立場中立,化解沖突。

6、會議務(wù)必達成決議,決議之事指派專人負責提供行動計劃。

7、會議記錄要準確和完整,三天內(nèi)分發(fā)給每位與會者及相關(guān)人士。

8、相關(guān)單位負責追蹤會后各項決議的行動及結(jié)果。

a、董事會

目的:對公司的發(fā)展戰(zhàn)略和方針或重大決策進行評議和決議。

責任部門:指定一位副總負責會議的準備工作和相關(guān)紀要

頻次:半年一次

人員:公司董事成員

形式:事前責任部門負責將會議議題于兩周前發(fā)放到與會人員,與會人員進行準備。

會議后,進行整理形成議案。

b、總裁辦公會

目的:處理和確定部門協(xié)作有關(guān)事項,討論人事、行政、市場、管理方面的工作。

責任部門:人事行政部

頻次:每月一次

人員:公司領(lǐng)導班子成員

形式:由行政人事部列出會議議題并于一周前發(fā)放到與會人員,與會人員進行準備。

會議后,進行整理形成決議或紀要。

c、部門之間的交流會

目的:以工作溝通,信息傳遞為主,實現(xiàn)資源共享,提高工作效率。

責任部門:人事行政部

人員:相關(guān)部門主管及人員

頻次:不定期(一般每月一次)

形式:主導部門在相關(guān)問題提出后,提高報告給行政人事部,由其策劃組織實施;

部門信息交流的結(jié)果以會議記錄的形式保留,對相關(guān)結(jié)論報總裁辦公會審批。

d、主任論壇

目的:制定新制度、新規(guī)定,與管理處溝通后進行推廣實施。

人員:品質(zhì)管理部、相關(guān)部門主管、公司領(lǐng)導、管理處主任

頻次:兩個月一次

責任部門:品質(zhì)管理部

形式:在新規(guī)定、制度、管理方法出臺前,由品質(zhì)部組織實施;

并以會議記錄的形式保留結(jié)果,對相關(guān)結(jié)論報總裁辦公會審批。

第二部分:與客戶的溝通

與客戶溝通的目的在于從客戶的角度和觀點來分析考慮客戶的需求,更好地滿足客戶的需求,最終達到客戶滿意,從而建立良好的客戶關(guān)系,建立一個強大的具有親和力的公司。

加強與客戶的溝通,更好地理解客戶,能提高客戶對服務(wù)的滿意程度,建立和鞏固客戶忠誠度,樹立公司品牌。

溝通的意義:為客戶提供了什么服務(wù)、就什么服務(wù)進行溝通是次要的,重要的是在這一過程中與他建立的良好關(guān)系,這就是品牌。

品牌構(gòu)成了公司的資產(chǎn),通過公司的品牌,可以

交叉向他提供幾乎所有適合他的服務(wù)/產(chǎn)品,也就是向客戶提供360°延伸服務(wù),在提供服務(wù)的過程中,可以不斷滿足并超越客戶的期望需求,進一步鞏固客戶忠誠度,公司的品牌也將延伸得更為深遠。

溝通方式:24小時服務(wù)熱線(分別為受理投訴、提供服務(wù)、24小時值班)、上門服務(wù)及回訪等。

溝通分為:服務(wù)前的溝通、服務(wù)中的溝通、服務(wù)后的溝通。

1、服務(wù)前的溝通

公司及管理處通過告示、通知、網(wǎng)絡(luò)等方式將管理、服務(wù)信息向客戶傳遞。

管理、服務(wù)信息包括服務(wù)項目、客戶公約、客戶手冊、客戶須知、政府文件、社團信息等。

公司及管理處將所有能提供的服務(wù)項目、服務(wù)時間、聯(lián)系電話、服務(wù)價格等信息,匯編成《服務(wù)指南》派發(fā)給客戶,既能加大管理與服務(wù)的透明度,又方便了客戶的查詢與聯(lián)系,增加客戶信賴感。

也可以通過舉辦形式多樣的社區(qū)活動與客戶作專題溝通。

如:'認識我們的家園'----管理處開放日,客戶可以與管理員一起參觀自己的小區(qū)(如設(shè)備房等),甚至參與小區(qū)的管理。

專項社區(qū)活動:如文化娛樂、幼兒教育、旅游常識、股票知識等。

服務(wù)前就客戶的需求進行溝通,對客戶的問詢,應(yīng)詳細予以解答,最后確認客戶需求的內(nèi)容及相關(guān)要求,超出服務(wù)范圍應(yīng)及時說明。

管理處必須在客戶要求的期限內(nèi)解決問題,如需延期,應(yīng)主動進行溝通,以得到客戶的諒解。

如需收費,應(yīng)在服務(wù)前將收費標準明示客戶。

2、服務(wù)過程中的溝通

員工在提供服務(wù)過程中,嚴格按照公司的程序和規(guī)范來操作,使客戶感受優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

詳見《服務(wù)的提供》。

3、服務(wù)后的溝通

溝通的方式有:客戶回訪、投訴處理、網(wǎng)上論壇、客戶需求資訊等。

客戶回訪分為定期和不定期。

定期回訪主要是公司每周對客戶維修情況進行抽樣回訪、每半年的客戶滿意率調(diào)查。

維修回訪:公司專人每周對各管理處維修派工單抽樣20%進行電話回訪。

對房屋大的缺陷(如屋面洗手間漏水、外墻開裂等)維修后,應(yīng)隨時觀察效果,由管理處派專人上門定期檢查回訪,并作專項記錄。

如收到客戶對維修后仍存在缺陷的投訴時,應(yīng)立即派人返修,并在24小時內(nèi)進行特殊回訪。

每半年客戶滿意率調(diào)查:公司每年于六月和十一月對管理轄區(qū)范圍內(nèi)的客戶進行全面的滿意率調(diào)查。

由管理處協(xié)助公司向所有客戶發(fā)放、回收調(diào)查表,公司在達到回收率要求和回收期限后的一周內(nèi)開展統(tǒng)計、分析、回訪等事后工作。

集中反映的問題要認真做出公開答復,對提出意見和建議的客戶應(yīng)逐戶回訪,重要客戶應(yīng)登門拜訪。

投訴處理:公司、管理處設(shè)專線投訴電話,受理投訴時,應(yīng)耐心傾聽,在客戶渲瀉完牢騷后,首先對客戶的觀

點表示理解,然后再做出相應(yīng)的正確的解釋。

公司由品質(zhì)管理部負責投訴問題的處理;

凡涉及經(jīng)濟賠償/補償、針對管理處主任的投訴,應(yīng)上報公司領(lǐng)導解決;

相關(guān)管理處必須按品質(zhì)管理部的糾正方案徹底解決問題,最后由品質(zhì)部回訪客戶。

管理處由服務(wù)中心負責投訴問題的處理,不能處理的,可以與品質(zhì)部聯(lián)系,處理完畢,應(yīng)主動與客戶進行溝通。

公司/管理處應(yīng)在投訴處理完后,就投訴事宜做出相應(yīng)的原因分析和采取預防措施。

對于重大的投訴的處理應(yīng)填寫糾正措施報告并全公司公告。

網(wǎng)上物業(yè)論壇:房地產(chǎn)e網(wǎng)負責收集客戶在網(wǎng)上對公司服務(wù)的評價,并與公司相關(guān)部門溝通,給予客戶回復。

客戶需求資訊:管理處每月至少一次主動與業(yè)委會及客戶代表就服務(wù)質(zhì)量等方面進行溝通,傾聽客戶的意見,積極改進,并對改進情況及時反饋給業(yè)委會及客戶代表。

第10篇 _物業(yè)機電設(shè)備管理人員工作規(guī)定

物業(yè)機電設(shè)備管理人員工作規(guī)定

1、維修員崗位規(guī)定:

1.1值班維修員須全權(quán)負責設(shè)備運行期間的全面工作。

1.2值班維修員必須堅守崗位,不得擅自離崗,工作去向須向工程主管報告。

1.3水、電維修員必須按規(guī)定時間巡視設(shè)備的運行情況,及時調(diào)整設(shè)備運行中的偏差,處理設(shè)備隱患。

1.4設(shè)備運行中遇設(shè)備故障而值班人員無法處理時,應(yīng)及時報告工程主管,以便組織搶修。重大設(shè)備故障時,工程主管應(yīng)立即組織修理,必要時聯(lián)系廠家維修。

1.5值班維修員必須做好本班工作記錄,發(fā)現(xiàn)問題未記錄,一切責任由當班人員負責。

1.6接班人員必須提前十五分鐘到達崗位,做好接班準備工作。在確認交接設(shè)備運行良好,使用設(shè)備齊全,值班場地清潔,值班記錄準確完整后進行交接班工作。

1.7除緊急事故外,任何承包出去的工程項目均須按供方管理規(guī)定和統(tǒng)一采購管理規(guī)定執(zhí)行,因工作需要的加班必須事先經(jīng)工程主管同意方可。

2、維修員工作規(guī)范:

2.1嚴格遵守各項規(guī)章制度,確保管轄范圍內(nèi)一切設(shè)施、設(shè)備的正常運行。

2.2每日進行維修工作時,發(fā)現(xiàn)問題及時檢查、處理。

2.3在巡視或進行維修工作時,嚴禁大聲喧嘩、打鬧嬉笑或工作時吸煙。

2.4在巡視或維修過程中,除在維修單上做好記錄外,必須在《巡視檢查記錄表》上的記事欄進行詳細記錄,以便主管隨時檢查。

2.5除非緊急情況(如斷電、漏水、電器或電路短路等)維修員不得接受其他部門或業(yè)戶的邀請私自進行維修。凡屬業(yè)戶委托維修項目,須由管理處統(tǒng)一安排方可進行,進行業(yè)戶室內(nèi)維修時,必須有業(yè)戶陪同或業(yè)戶代表在場方可進入室內(nèi)維修。

3、維修員工作安全措施:

3.1維修員在斷開自動開關(guān)或隔離刀閘工作時,必須把'禁止合閘'的標示牌掛在手柄上。

3.2帶電工作時必須使用絕緣柄的工具,戴好手套,穿長袖和長褲的工作服。

3.3電氣試驗時必須穿絕緣鞋。

3.4工作完畢后,應(yīng)檢查工具有無遺忘,并須將拆動部分恢復原狀。

3.5雷電時禁止進行任何電氣設(shè)備的維修工作。

3.6帶電高空作業(yè)時必須二人進行。

3.7在易燃易爆場所必須使用防爆燈,調(diào)換燈泡時須停電作業(yè)。

3.8在熾熱高溫場所作業(yè)時,必須做好通風降溫措施,禁用易燃油類或揮發(fā)性液體。

3.9禁止在潮濕場所進行帶電工作,要保持工作服干燥,養(yǎng)成穿絕緣鞋、戴絕緣手套的好習慣。

3.10消防設(shè)施必須擺放在顯眼處,便于取用的地方,且保持消防設(shè)施的良好使用狀態(tài)。

第11篇 物業(yè)合同管理工作程序

物業(yè)管理有限公司程序文件

--合同管理程序

1.目的

為合同的訂立、履行、保管提供指引,降低法律風險,規(guī)范公司及各部門的合同管理。

2.范圍

適用于公司或公司某部門作為一方當事人的所有合同和合同管理的各個階段。

3.職責

3.1總經(jīng)理辦公室是公司的合同管理部門。

3.2以公司名義簽訂的合同由總經(jīng)理辦公室負責管理。

3.3以部門名義簽訂的合同由本部門負責管理。

4.方法和過程控制

4.1合同的訂立

4.1.1合同的訂立應(yīng)遵循以下原則:

4.1.1.1事前簽訂原則

所有合同或協(xié)議應(yīng)在依照本程序完成訂立、審核、簽署、生效后才予以履行,不應(yīng)未簽合同即先行履行。

4.1.1.2合同審核原則

所有合同或協(xié)議需依照本程序相關(guān)條款所規(guī)定的程序報批,不得在合同內(nèi)容未經(jīng)審核的情況下即擅自簽訂或者直接報簽。采用合同標準文本或者政府有關(guān)部門制定的合同文本,且合同當事人對合同條款沒有提出增加或者刪減的合同,可作為本原則的例外。增加補充條款的,視為對合同條款的增加或者刪減。

4.1.2合同內(nèi)容

4.1.2.1合同內(nèi)容一般應(yīng)包括但不限于以下條款:

a.當事人的名稱或者姓名、住所、電話;

b.標的;

c.數(shù)量;

d.質(zhì)量;

e.價款或者報酬;

f.履行期限、地點和方式:買賣合同以及其他涉及標的轉(zhuǎn)讓(所有權(quán)、使用權(quán)或占有權(quán)轉(zhuǎn)讓)的合同,應(yīng)以公司或項目所在地為合同履行地;在公司為付款方時,應(yīng)將付款時間與對方當事人履行義務(wù)的時間相結(jié)合,若對方履行義務(wù)時間較長,應(yīng)盡量選擇分期付款的方式。采購、工程、勞務(wù)類合同合同期不得超過1年,以利于定期對其進行評估。

g.違約責任:包括構(gòu)成違約的條件、不構(gòu)成違約的除外條件、承擔違約責任的方式等;

h.解決爭議的方法。

4.1.2.2根據(jù)合同性質(zhì)與客觀需要,合同內(nèi)容還可以有保修、保密、驗收、風險、權(quán)利歸屬等條款:

a.工程合同、買賣合同等,在公司為付款方時,應(yīng)有保修條款;

b.涉及知識產(chǎn)權(quán)(包括商業(yè)秘密)的合同,應(yīng)有保密條款和權(quán)利歸屬的條款;

c.涉及標的轉(zhuǎn)讓(所有權(quán)、使用權(quán)或占有權(quán)轉(zhuǎn)讓)或成果移交的合同,應(yīng)有驗收條款和風險承擔或轉(zhuǎn)移條款。

4.1.2.3合同內(nèi)容應(yīng)具體、確定,能明確界定各方當事人的權(quán)利、義務(wù);客觀情況在簽約時確實無法明確規(guī)定的,應(yīng)規(guī)定能明確權(quán)利、義務(wù)的依據(jù)。

4.1.3合同的草擬

4.1.3.1合同由經(jīng)辦人員負責草擬,公司已制訂并實施合同標準文本的,應(yīng)采用標準文本。

4.1.3.2采用合同標準文本的,經(jīng)雙方協(xié)商,可以對標準條款進行修改,也可增加補充條款,但必須履行合同報批手續(xù)。

4.1.3.3政府有關(guān)部門有強制性規(guī)定的,可采用所要求的合同文本;公司尚未制定或不宜采用合同標準文本的業(yè)務(wù),應(yīng)參照以往的合同或最相類似的合同標準文本或合同示范文本另行擬定合同。

4.1.4合同的報批

4.1.4.1合同報批前,經(jīng)辦部門須對對方的主體資格、履約能力、資信情況、恪守合同的信譽狀況及背景等進行審查,并保存加蓋公章的營業(yè)執(zhí)照復印件和相關(guān)資格證明。

4.1.4.2經(jīng)辦人員應(yīng)將草擬好的合同分別報部門經(jīng)理及公司相關(guān)部門審批,各審批部門應(yīng)在各自職權(quán)范圍內(nèi)對合同提出書面修改意見,經(jīng)辦人員根據(jù)修改意見整理出最終的合同文本。

4.1.4.3不同性質(zhì)、類別和內(nèi)容的合同,審批程序可以有差異,但在合同范本有修改的情況下或公司沒有形成范本的、涉及總金額在5000元以上的合同,

必須經(jīng)過法律人員審核。并且將法律人員審核過的合同作為同類合同的范本,由總經(jīng)理辦公室存入'合同范本庫'。所有涉及款項收付的合同均須有財務(wù)人員審核。

4.1.4.4各管理處可以根據(jù)實際需要,對b類合同的范本動議更改,填寫《文件更改申請表》由部門經(jīng)理簽署意見后報品質(zhì)部和法律人員審核,總經(jīng)理辦公室審批并備案。然后由申請部門在本部門范圍內(nèi)使用。

4.1.5合同的簽署

4.1.5.1 物業(yè)委托管理合同、公司與其它方簽訂的保險及法律合同、公司統(tǒng)一結(jié)算的a類物資及其它采購合同、電梯維護保養(yǎng)合同、小區(qū)改造施工合同、出租公司的物業(yè)或公司租賃其它物業(yè)的租賃合同、新管理處成立前管理處有關(guān)業(yè)務(wù)合同及其它由公司職能部門經(jīng)手簽訂的合同,均以公司名義簽訂,加蓋公司印章。其他合同以業(yè)務(wù)部門名義簽訂,加蓋業(yè)務(wù)部門公章。

4.1.5.2對于以公司名義簽定,對方須由法人代表或經(jīng)法人書面授權(quán)的業(yè)務(wù)負責人親自簽約,法人授權(quán)書須與合同一同由總經(jīng)理辦公室保存。

4.1.5.3各審核部門在合同審批表上均簽字同意后,經(jīng)辦人員負責辦理合同簽章手續(xù)。合同規(guī)定由雙方代表簽字并蓋章生效的,應(yīng)先由公司代表(法定代表人或者法定代表人委托的代理人)簽字,然后報公司總經(jīng)理辦公室蓋章,未明確加蓋公章的,應(yīng)盡量蓋合同專用章。

4.1.5.4公司合同專用章由公司總經(jīng)理辦公室主任負責保管,除非公司法定代表人或者總經(jīng)理簽字同意,否則不得向任何人出借。合同內(nèi)容在一頁以上的,應(yīng)在每頁加蓋騎縫章。條件允許的,每件合同應(yīng)保證公司擁有兩份原件。

4.1.5.5部門對外簽訂合同必須由部門經(jīng)理簽約,如經(jīng)理出差、假休原因應(yīng)委托分管總經(jīng)理助理簽約,不允許向下授權(quán)。

4.1.5.6體系文件中格式化協(xié)議或合同、顧客委托租賃協(xié)議,可以長期授權(quán)形式(書面授權(quán)書)指定專人負責簽約。

4.1.5.7合同一般應(yīng)由雙方同時簽字蓋章;不能同時簽字蓋章的,應(yīng)避免我方先行簽字蓋章;對方簽字蓋章應(yīng)在我方報批審核程序結(jié)束之后進行。

4.2合同的履行

4.2.1合同訂立之后,經(jīng)辦部門與經(jīng)辦人員負責對合同的履行進行跟蹤;財務(wù)部負責對合同的收、付款內(nèi)容進行監(jiān)督;公司其他相關(guān)部門應(yīng)對合同的履行給予必要的協(xié)助。

4.2.2經(jīng)辦人員應(yīng)密切關(guān)注合同的履行情況,按照合同規(guī)定及時行使我方的權(quán)利,全面履行我方的義務(wù),特別是對應(yīng)收、應(yīng)付款須及時報批結(jié)算,不得擅自延期履行。

4.2.3合同訂立后,因客觀條件發(fā)生變化需變更合同內(nèi)容,或者對方提出變更要求的,經(jīng)辦人員應(yīng)及時向部門經(jīng)理請示,依照合同訂立的有關(guān)程序辦理報批,另行簽

訂合同或補充合同。

4.2.4合同訂立后,對方當事人提出把合同的全部或者部分義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人的,或者我方需要將合同的全部或者部分權(quán)利、義務(wù)轉(zhuǎn)讓給他人的,需由經(jīng)辦人員按照合同訂立的有關(guān)程序辦理報批,另行簽訂合同或補充合同。

4.2.5在合同當事人發(fā)生或可能發(fā)生違約時,或者發(fā)生與合同有關(guān)的爭議時,經(jīng)辦人員須及時向部門經(jīng)理報告并知會公司相關(guān)部門,由公司相關(guān)部門協(xié)商并請示公司領(lǐng)導決定依法采取何種措施。

4.2.6合同的解除

4.2.6.1合同當事人提出解除合同或因客觀條件發(fā)生變化(如不可抗力)需要解除合同的,參照合同訂立的有關(guān)程序辦理審批手續(xù),合同當事雙方須就合同解除另行簽訂合同或補充合同。4.2.6.2合同一方當事人提出合同約定的解除合同條件成就,據(jù)此要求或通知或以其他方式解除合同的,經(jīng)辦人員應(yīng)立即報部門經(jīng)理并知會公司相關(guān)部門,以決定解約條件是否成就或解約方式是否有效。

4.3合同的保管

4.3.1合同保管應(yīng)遵循下列原則

4.3.1.1及時歸檔原則;

4.3.1.2完整保存原件原則;

4.3.1.4便于查找原則。

4.3.2合同保管的范圍應(yīng)包括但不限于以下內(nèi)容:

4.3.2.1合同(包括附件);

4.3.2.2合同評審的相關(guān)記錄;

4.3.2.3合同訂立與履行過程中的所有書面材料。

4.3.3合同保管部門

4.3.3.1公司業(yè)務(wù)部門在職權(quán)范圍內(nèi),對以本部門名義簽訂的合同原件進行保管。

4.3.3.2公司總經(jīng)理辦公室負責以公司名義簽訂的合同的保管工作。因履行合同進行款項結(jié)算而發(fā)生的單據(jù)由公司財務(wù)部負責保管。

4.3.3.3公司各業(yè)務(wù)部門以本公司名義對外簽訂合同時應(yīng)當一式兩份(含一式兩份)以上,公司總經(jīng)理辦公室備份一份合同原件,業(yè)務(wù)部門保留一份影印件存檔,其他由合同其他當事人和政府部門持有(具體份數(shù)根據(jù)合同當事人和需要報批部門數(shù)目確定)。

4.3.3.4財務(wù)部可保存有付款內(nèi)容的合同影印件;其它部門因業(yè)務(wù)需要,可經(jīng)公司總經(jīng)理辦公室主任批準保存有關(guān)合同復印件。

4.3.4合同的歸檔

4.3.4.1經(jīng)辦人員對合同履行過程中的各種材料,除款項結(jié)算與收、付款等原因而必須提交合同其他當事人或者公司其他部門的材料外,所有材料應(yīng)在合同履行過程中作為合同附件及時妥善歸檔;并在發(fā)生糾紛需要法律人員協(xié)助解決時,按要求將有關(guān)材料提交公司總經(jīng)理辦公室。

4.3.4.2與履行合同有關(guān)的材料必須提交給其他當事人且公司沒有備份的,經(jīng)辦人員應(yīng)保留影印件并按4.3.4.1的規(guī)定處理。

4.3.4.3各部門合同管理員負責保管應(yīng)由本部門保存的所有合同,并依照《合同登記表》進行分類、編號、登記、存檔,保證存檔的合同內(nèi)容完整,便于管理。

4.3.4.4所有合同均應(yīng)永久保存。

4.3.5合同的使用登記

4.3.5.1合同在歸檔之后,公司各部門調(diào)閱、復印合同須向總經(jīng)理辦公室申請,并在《借閱登記表》中進行登記。;絕密級合同的調(diào)閱,須經(jīng)總經(jīng)理辦公室主任與調(diào)閱者所在部門經(jīng)理簽字批準。

4.3.5.2歸還被調(diào)閱的合同時,合同管理員應(yīng)當場檢查合同是否有損壞、涂改或缺失,并予登記,由調(diào)閱者簽字確認;如合同有被損壞、涂改或缺失的情況,合同管理員應(yīng)及時登記并向總經(jīng)理辦公室主任及調(diào)閱者所在部門經(jīng)理做出書面匯報。

4.3.6合同的保管形式

4.3.6.1合同檔案保存形式為文本原件。

4.3.6.2為研究和借鑒需要,絕密級以外的合同可在保存文本原件的同時,由總經(jīng)理辦公室負責以電子文檔形式存放,并設(shè)定訪問權(quán)限。

4.3.7合同的保密

4.3.7.1各部門應(yīng)根據(jù)合同的重要性,將不同性質(zhì)和內(nèi)容的合同劃分適當?shù)拿芗墶?/p>

4.3.7.2合同密級一般分為絕密、機密和保密三級。絕密級合同僅限公司高層領(lǐng)導和為正常經(jīng)營管理而必須知悉合同內(nèi)容的人員知悉;機密級合同僅限公司中層領(lǐng)導以上人員和為正常經(jīng)營管理而必須知悉合同內(nèi)容的人員知悉;其他合同為保密級,除為正常開展業(yè)務(wù)所需外,不得對外傳播(集團內(nèi)各公司之間的交流除外)。

4.3.7.3合同經(jīng)辦人員、合同管理員對合同的保密負責;所有有條件知悉合同內(nèi)容的人員都應(yīng)按密級要求對合同內(nèi)容予以保密。

4.3.7.4經(jīng)辦部門須在合同扉頁上注明本合同的密級。

4.4.公司總經(jīng)理辦公室可根據(jù)公司合同管理的需要,會同相關(guān)職能部門就公司某類合同管理制定具體實施辦法。

5.質(zhì)量記錄表格

__wy7.2.2-z02-f1《合同登記表》

第12篇 某商業(yè)大廈物業(yè)管理工作思路

商業(yè)大廈物業(yè)管理工作思路

zz大廈一萬余平方米,是全裝修內(nèi)銷商辦房。該大廈造型獨特,地理位置優(yōu)越,交通便利,房型合理。簡福飴測量行(上海)有限公司提供物業(yè)管理,旨在為租戶提供一個'安全、整潔,秩序、便利、'的辦公和營業(yè)環(huán)境,全方位滿足住戶各種需要,提高大樓租售業(yè)績。

從上述目標出發(fā),我司制定管理思路如下:

一.安全管理 提供全天候24小時保安服務(wù),保障大廈安全。

1.保安的職責范圍為:管安全、管秩序、管環(huán)境、非辦公時間訪客進出登記、大件(或貴重)物品攜出物業(yè)需確認、消防設(shè)施點檢、裝修管理等。

2.各項保安制度 詳見目錄。

3.kf安保特點:

保安員執(zhí)行kf的規(guī)范流程、規(guī)范語言和規(guī)范行為

定期對保安員進行kf的專業(yè)培訓。

二.物業(yè)管理和服務(wù)內(nèi)容

1.房屋及設(shè)備的維修養(yǎng)護制度,確保供電、供水、供氣。保障大廈正常運作。

2.住戶交樓入住手續(xù)及一周內(nèi)跟進制度,為住戶解決實際問題。

3.確定財務(wù)收費程序,保障各項費用及時回收。

4.擬定工程報修程序及接待客戶投訴程序,加強管理處與客戶溝通,改善管理。

5.加強清潔衛(wèi)生管理,垃圾、廢物的及時收集清運、大堂等公共部位的保潔工作、水箱、外墻的定期清洗,保障大廈的環(huán)境美觀整潔。

6.管理處推出各項有償、無償服務(wù)項目,滿足住戶的多種需求,使客人滿意。

7.kf管理與服務(wù)特點

以人為本,推行kf'管家式服務(wù)'理念,設(shè)專人對口服務(wù)住戶,入住一周跟進制度,以便及時了解客戶的要求與想法,快速反映,使住戶感受溫馨的服務(wù)。以服務(wù)促進租售。

第13篇 麗景項目物業(yè)管理工作計劃和物資裝備

麗景嘉苑項目物業(yè)管理工作計劃和物資裝備

一、擬采取的工作計劃

為了使物業(yè)保值、增值,服務(wù)處在認真做好物業(yè)的接管驗收工作的基礎(chǔ)上,擬定進一步的工作計劃,加強裝修管理,增強業(yè)主和物業(yè)公司之間的溝通,以確保物業(yè)品質(zhì)不斷得到提升,同時為開發(fā)商提供一個后續(xù)的優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)工作,使開發(fā)商與物業(yè)公司的品牌共同提高,達到'雙贏'的目的。

1. 業(yè)主入住前

在小區(qū)工程建設(shè)收尾階段從物業(yè)管理的角度提出改進或布置措施,配合準備接管驗收所需要準備的資料及其他相關(guān)工作。

對于驗收中發(fā)現(xiàn)不合格情況由我公司提出整改單,在一定期限內(nèi)由開發(fā)施工單位整改修復,再由我公司驗收合格后接受。

協(xié)助發(fā)展商制定《臨時管理規(guī)約》、《業(yè)主手冊》等文件,同時準備好業(yè)主入戶所需要的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《房屋交付驗收表》、《物品領(lǐng)用登記表》、《業(yè)主信息登記表》、《裝修管理責任書》、《裝修防火責任書》、《裝修申請表》等其它管理規(guī)定。

在業(yè)主辦理入住前,做好小區(qū)的開荒保潔工作,進入日常工作狀態(tài);保安人員要熟悉小區(qū)情況;設(shè)備維修人員做好檢查工作,保證公共設(shè)備設(shè)施的完好,以一個整潔、舒適的環(huán)境迎接業(yè)主入戶。

2. 業(yè)主入住與裝修期間

業(yè)主辦理入住時由我公司設(shè)備維修人員陪同進行房屋內(nèi)部驗收、抄表,對于業(yè)主發(fā)現(xiàn)的問題予以記錄。

向業(yè)主交付相關(guān)入住資料,并介紹有關(guān)物業(yè)入住后的管理規(guī)定。

在業(yè)主裝修期間,在建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《沈陽市家庭居室裝修管理規(guī)定》和《業(yè)主臨時管理規(guī)約》等規(guī)定的指導下,進行現(xiàn)場巡查。保安門崗嚴格檢查施工人員的《臨時出入證》,并由保安巡邏崗與工程維修人員共同組成裝修巡檢小組,每日不低于一次的對裝修現(xiàn)場進行巡查,以避免裝修人員違章施工,督促其保持環(huán)境衛(wèi)生、愛護共用設(shè)施設(shè)備。對發(fā)現(xiàn)的違章裝修現(xiàn)象立即要求裝修人員進行整改,或報行政執(zhí)法部門處理。裝修結(jié)束后由業(yè)主提出裝修驗收申請,服務(wù)處人員在2個工作日內(nèi)到現(xiàn)場查看是否符合裝修標準。

3. 業(yè)主入伙后

進入正常管理階段后,物業(yè)服務(wù)處將按物業(yè)合同約定標準開展以下主要工作(但不限于):

房屋管理:建筑物以及其附屬物的保養(yǎng)、維修;

設(shè)備設(shè)施管理:對物業(yè)范圍內(nèi)的共用設(shè)備設(shè)施日常的運行、保養(yǎng)、維修;

清潔管理:加強清潔員工的管理,維護物業(yè)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生;

綠化管理:物業(yè)范圍內(nèi)的綠化建設(shè)和養(yǎng)護;

消防管理:建立消防隊伍,對物業(yè)范圍內(nèi)消防器材、消防設(shè)施等管理;

安全管理:加強保安隊伍的建設(shè)管理,確保物業(yè)內(nèi)安全、舒適;

車輛管理:維護行人、車輛的交通秩序,以及車輛停放秩序;

財務(wù)管理:對物業(yè)管理資金運作和管理;

協(xié)調(diào)因房屋質(zhì)量引起的業(yè)主與發(fā)展商之間的糾紛。

二、物資裝備情況

1. 物業(yè)管理用房

依據(jù)建設(shè)部《物業(yè)管理條例》的規(guī)定,以及結(jié)合'麗景嘉苑'住宅小區(qū)的特點,除各類設(shè)施設(shè)備機房外,物業(yè)管理用房還包括:

管理服務(wù)用房:服務(wù)處接待、辦公室;

保安、保潔、工程維修人員的更衣室,及存放工具設(shè)備、維修材料、清潔物料的倉庫;

2. 管理設(shè)施的配置要求

服務(wù)處開辦物品表

名稱數(shù)量/型號

一、辦公用品開辦物品

二、維修工器具開辦物品

三、保潔工具開辦物品

四、保安器具開辦物品

第14篇 某某物業(yè)管理處各部門主要工作范圍

某物業(yè)管理處各部門主要工作范圍

(1)管理處經(jīng)理、副經(jīng)理:是日常工作的指揮者,同時又是監(jiān)督檢查者,各項指令下達后,策劃、安排和執(zhí)行機構(gòu)即開始動作,執(zhí)行過程中的信息通過反饋渠道回到指揮機構(gòu),供經(jīng)理、副經(jīng)理作出校正、判斷、總結(jié),在整個運作過程中,經(jīng)理、副經(jīng)理還要從檢查、評比結(jié)果中發(fā)現(xiàn)管理中存在的問題,并加以糾正,做到有布署、有檢查、有總結(jié),從而保證管理的有效性。

(2)綜合管理部

--按iso9000要求對文件及各項質(zhì)量記錄進行管理。

--負責對業(yè)主(住戶)進行意見調(diào)查和對調(diào)查結(jié)果進行分析。

--對糾正和預防措施報告進行有效驗證。

--負責業(yè)主(住戶)投訴、用戶意見、新聞媒體、上級主管部門信息的收集、記錄、歸納、統(tǒng)計、分析并及時傳遞,為決策者、管理人員、質(zhì)量分析提供依據(jù)。

--負責與公司各有關(guān)職能部門的信息傳遞。

--充分利用現(xiàn)代化管理手段獲得信息并整理利用。

--負責對外接待工作。

--負責處理行政、總務(wù)的管理工作。

--負責收取各項費用收取與帳務(wù)公布。

--負責材料采購、驗收入庫、領(lǐng)料及庫房管理工作。

--負責管理處檔案資料的管理工作。

--制定社區(qū)文化活動計劃,豐富業(yè)主(住戶)的文化生活。

--按計劃組織有業(yè)主(住戶)參加的大型社區(qū)文娛、體育活動,致力營造健康向上、個性鮮明的社區(qū)文化。

--負責開展管理處宣傳教育工作和公益、精神文明活動。

--負責文化設(shè)施、場所的管理工作。

--組織開展便民服務(wù)。

(3)工程部

--負責工程監(jiān)督、驗收工作。

--負責各設(shè)備系統(tǒng)的安全運行、維護,并做好運行維護記錄。

--負責設(shè)備及設(shè)備房的清潔衛(wèi)生。

--負責處理設(shè)備設(shè)施的突發(fā)事故。

--配合供電公司、自來水公司、電話公司、有線電視臺等業(yè)務(wù)單位的維修檢查工作。

--負責對房屋建筑、設(shè)備設(shè)施的科學養(yǎng)護,保證房屋完好。

--根據(jù)業(yè)主(住戶)報修要求,及時進行維修,保證質(zhì)量。

--負責監(jiān)控中心的24小時值班,發(fā)現(xiàn)異常情況迅速報告值班領(lǐng)導。

(4)環(huán)境管理部

--負責轄區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生。

--做好 '四害'的消殺工作與白蟻防治工作。

--負責將樓內(nèi)的垃圾清運到中轉(zhuǎn)站并監(jiān)督環(huán)衛(wèi)部門及時清運。

--負責所轄物業(yè)內(nèi)綠化的養(yǎng)護管理、造型與修剪。

--按iso9000質(zhì)量管理體系對綠化工作進行質(zhì)量監(jiān)督。

--保證綠化設(shè)備設(shè)施完好,水源有保障。

(5)安全管理部

--負責大廈安全管理工作計劃的制訂并實施。

--負責各樓層的保衛(wèi)巡視、巡更,按巡邏路線圖和時間實行24小時巡查值班制度。

--控制來訪人員,按規(guī)定程序辦理來訪手續(xù)。

--維護大廈公共秩序。

--負責維持車輛進出秩序,做好車輛出入記錄。

--負責制訂突發(fā)事件應(yīng)急方案及預防措施。

--協(xié)助公安、武警、派出所做好治安保衛(wèi)工作。

--負責大廈內(nèi)消防監(jiān)督管理。

--參加義務(wù)勞動與便民服務(wù)活動。

第15篇 物業(yè)管理客服主管工作職責

職責一:物業(yè)管理客服主管職責

一、收取及審閱每天的投訴記錄、巡查報告及管理日志,并跟進處理;

二、定期對清潔、綠化、消殺等外包工作進行監(jiān)察協(xié)調(diào),審核各項清潔綠化工作計劃及實施方案,并定期組織對清潔綠化等外包方進行服務(wù)質(zhì)量評價;

三、制定本部門的規(guī)章制度及員工守則,編制及安排各級管理員工值班表,并負責對本部門員工的工作做出安排及進行指導、監(jiān)督及考核;

四、接受及處理業(yè)主(住戶)投訴,并予記錄,對違章操作或行為應(yīng)及時制止或按規(guī)定處理,重要事件要向管理處主任報告;

五、準時安排客服管理員向業(yè)主(住戶)派發(fā)各種費用的交費通知單,并督促下屬及時收繳各項物業(yè)管理費及其他費用,統(tǒng)計各項費用的收繳率并向主任匯報。

六、跟進處理突發(fā)事件;

七、編寫部門管理月/年報告

八、熟悉管理處各項管理制度、收費標準、客戶情況及轄區(qū)規(guī)劃、各類房屋、公共設(shè)施的分布、機構(gòu)和安全檢查要求,掌握各類管線的走向、位置和分布情況。

九、定期組織考試吧安排收集、整理、歸檔管理處各類檔案及運行記錄等,確保存檔記錄資料的齊全及有效性。

十、 負責定期對服務(wù)質(zhì)量進行統(tǒng)計、分析,并提出整改方案;

十一、負責本部門員工的日常培訓工作,制定培訓計劃,并報管理處主任審批后實施。

十二、協(xié)助工程維修部組織轄區(qū)內(nèi)房屋建筑、設(shè)施設(shè)備的大、中、小修及更新工作和業(yè)主(住戶)的裝修審核、監(jiān)督。

十三、組織策劃開展小區(qū)考試吧各種社區(qū)文化活動及宣傳工作,豐富社區(qū)文化生活。

十四、確保小區(qū)出租屋信息資料的完整、確切和及時性。

職責二:物業(yè)管理客服主管職責

客戶服務(wù)主管是在項目經(jīng)理及公司客戶部經(jīng)理的雙線管理下,負責客戶服務(wù)的日常管理業(yè)務(wù),接待客戶來訪、住戶投訴等工作,其具體職責如下:

1.積極同公司客戶部及公司外部保持聯(lián)系,收集相關(guān)業(yè)務(wù)信息和資料,根據(jù)小區(qū)居民需要,不斷開發(fā)、完善小區(qū)服務(wù)項目,不斷制定、完善客戶服務(wù)體系及服務(wù)流程。

2.加強內(nèi)部溝通和對所屬人員的管理,每天召開部門總結(jié)會議,解決工作難點,協(xié)調(diào)工作關(guān)系,掌握各工作的開展情況,發(fā)現(xiàn)問題并指導工作,確保各項工作任務(wù)的順利完成。

3.嚴格按照公司體系文件的規(guī)定,規(guī)范操作,監(jiān)督客戶資料檔案及服務(wù)檔案的管理。

4.負責服務(wù)中心與住戶之間的溝通,接待住戶來訪,閱辦和處理住戶的信函,滿足住戶的各種合理要求,爭取住戶和公眾對服務(wù)中心工作的支持和理解。

5.負責處理住戶投訴,及時處理、反饋,定期安排上門征求住戶意見和建議,根據(jù)公司每半年下發(fā)《顧客意見調(diào)查表》反饋內(nèi)容安排回訪工作。

6.負責組織與業(yè)主及各客戶單位的溝通和聯(lián)系,積極收集顧客意見,受理顧客投訴,認真解決客戶提出的合理要求,并定期組織召開懇談會。

7.加強業(yè)務(wù)知識的學習,不斷提高自身的業(yè)務(wù)素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能,遵守公司規(guī)定和職業(yè)道德,在同客戶接洽過程中,注意儀態(tài)、方式,維護公司形象。

8.協(xié)助其他部門完成有關(guān)返修、裝修、家政服務(wù)、安全防范的工作。

9.每月25日前編制下、月《工作計劃》報項目經(jīng)理及公司客戶部經(jīng)理審核后實施。

10.對本業(yè)務(wù)塊產(chǎn)生的各種相關(guān)工作記錄和記錄負責,根據(jù)要求及時匯總交資料員存檔。

11.每月底向項目經(jīng)理及公司客戶部經(jīng)理提交本月客戶服務(wù)方面的統(tǒng)計分析報告。

12.完成領(lǐng)導交辦的其他工作。

職責三:物業(yè)管理客服主管職責

1.熟悉有關(guān)物業(yè)管理及相關(guān)的法律、法規(guī)和政策以及各類物業(yè)管理知識,并能有效運用。

2.對小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作計劃積極提出意見和建議。

3.負責接待業(yè)主和來訪客人,對業(yè)主的投訴要耐心解釋,及時處理,投訴處理率達100%,投訴回訪率達100%。

4.建立與業(yè)主密切友好的關(guān)系,熟悉小區(qū)業(yè)主情況,積極與業(yè)主交流、溝通,定期訪問業(yè)主。

5.及時向項目經(jīng)理反映業(yè)主的意見和建議,定期提交小區(qū)業(yè)主提案。

6.熟悉小區(qū)房屋及各類公共設(shè)施的結(jié)構(gòu)和管理要求,及時滿足業(yè)主合理要求。

7.做好業(yè)主(用戶)進住工作,建立業(yè)主(用戶)檔案,簽署有關(guān)管理協(xié)議,配合工程部進行裝修監(jiān)管,裝修結(jié)束,組織驗收,建立業(yè)主(用戶)工程檔案。

8.負責接聽業(yè)主報修電話,認真做好記錄,迅速轉(zhuǎn)達相關(guān)部門,并及時對業(yè)主進行回訪。

9.做好編制物管費、公共分攤費、特服費用一覽表工作,做好收繳工作,妥當解釋業(yè)主提出的相關(guān)問題。

10.做好領(lǐng)導交辦的其他任務(wù)。