前期管理辦法4篇

第1篇 全委托項(xiàng)目前期工程介入管理辦法

全委項(xiàng)目前期工程介入管理辦法

1、為保證前期工程介入的效果,為今后項(xiàng)目的順利打下良好基礎(chǔ),特制定本辦法。

2、前期工程介入是指在前期物業(yè)管理服務(wù)合同簽定后,物業(yè)交付前,物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同的要求,從工程方面介入到項(xiàng)目中,了解工程狀況,提供工程建議,為今后的接管驗(yàn)收和委托管理做好準(zhǔn)備。

3、本辦法適用于公司所有全委托項(xiàng)目的前期工程管理

4、工程介入的內(nèi)容包括

(1)項(xiàng)目情況熟悉了解

了解規(guī)劃設(shè)計(jì)情況

了解配套設(shè)施情況

了解施工進(jìn)度與施工質(zhì)量狀況

了解施工隊(duì)情況

(2)建議

設(shè)計(jì)規(guī)劃建議

施工建議

局部修改建議

配套設(shè)施建議

(3)協(xié)助物業(yè)驗(yàn)收

協(xié)助物業(yè)竣工驗(yàn)收

協(xié)助管理處交接驗(yàn)收

(4)資料收集

規(guī)劃設(shè)計(jì)資料

竣工資料

驗(yàn)收資料

(5)項(xiàng)目移交

將前期介入過程中的往來函、顧問建議書、圖紙資料及其它相關(guān)文件與管理處進(jìn)行移交

5、前期介入人員管理

(1)前期介入人員屬顧問人員,由市場(chǎng)發(fā)展部顧問組管理

(2)前期介入人員應(yīng)按照服務(wù)合同的要求,定期出具顧問建議書

(3)前期介入人員在介入過程中,應(yīng)服從現(xiàn)場(chǎng)人員管理,進(jìn)工地須配備相應(yīng)的安全防護(hù)裝備。

(4)前期介入人員屬顧問人員,按顧問人員的要求定期向部門提交月度匯報(bào)。

第2篇 某商場(chǎng)前期工地安全管理辦法

商場(chǎng)前期工地安全管理辦法

--項(xiàng)目負(fù)責(zé)人要定期抽查夜間值班狀況,如果查到值班不負(fù)責(zé)任,對(duì)值班人員及主管將予以重罰、降職、勸退等嚴(yán)厲處置。

--商場(chǎng)前期工程施工期間,每個(gè)工程隊(duì)須交5~20萬元安全保證金,每臺(tái)電焊機(jī)增加2萬元保證金。保證金交安全部門,如違規(guī)施工由安全部門直接從保證金中扣罰。

--工程使用電線、電纜必須是阻燃系列,強(qiáng)、弱電要分開布線,不允許同一橋架、線管混合布線。

--電焊(氣割)工作場(chǎng)所,必須有防火設(shè)備,焊接氣割點(diǎn)周邊半徑5米以內(nèi),必須清除所有易燃物。監(jiān)護(hù)員要向焊工反復(fù)告知:是在商場(chǎng)施工,而不是工地、野外!作業(yè)前必須仔細(xì)檢查周邊地面上有沒有洞(如:排風(fēng)口、落水管洞、施工縫隙、小洞等),以防火星濺落下去。必須先堵塞洞口,再用鐵板墊上方可作業(yè)。新商場(chǎng)盡可能在主體驗(yàn)收后再進(jìn)場(chǎng)裝修,減少電焊(氣割)交叉施工。

--工程掃尾每次撤場(chǎng)后,首先要尋找地面小洞、縫隙,將其補(bǔ)好、堵嚴(yán)實(shí)(不能有空心馬蜂窩)。

--焊割點(diǎn)周圍和下方應(yīng)采取防火措施,并應(yīng)指定專人防火監(jiān)護(hù)。作業(yè)前施工人員和監(jiān)護(hù)員必須到下方各樓層檢查頂上有無洞,下方各樓層有無易燃易爆物品,確保無隱患后方可作業(yè);如下方有無法移走的可燃物(如冷卻塔、風(fēng)管等),必須用水和濕布(確保一直保濕)覆蓋,確保安全無虞。

--電焊(氣割)作業(yè)完畢,監(jiān)護(hù)人在兩小時(shí)內(nèi)要仔細(xì)檢查焊接場(chǎng)地周圍及下方各樓層,反復(fù)檢查三次(半小時(shí)一次),特別是對(duì)有易燃物品的地方和以下樓層有易燃物品的地方。用鼻子聞(有無煙糊味)、用眼睛看(有無煙火),確認(rèn)沒有起火危險(xiǎn)后,方可離開現(xiàn)場(chǎng)。

--在高空和共享空間焊割時(shí),要用非燃材料做成火盤和風(fēng)擋,以接住和控制火花的濺落。特別是不能讓火星飄落或被風(fēng)吹落在以下樓層上。電氣焊的弧火花點(diǎn)必須與氧氣瓶、乙炔瓶、油類等危險(xiǎn)品的距離不少于15米,與易爆物品的距離不少于20米。氧氣、乙炔瓶均應(yīng)設(shè)有安全回火防止器。

--汽油、香蕉水、油漆等易燃、易爆、危險(xiǎn)品必須貯藏在專用倉庫內(nèi),不得和普通施工材料、物品混存或隨意亂放。倉庫設(shè)兩道門;倉庫必須設(shè)在距離已開商場(chǎng)或正在裝修商場(chǎng)15米以外的地方。倉庫易燃易爆危險(xiǎn)品存放量不能過大。

--倉庫必須專人管理,雙人保管。管理人要有較高的責(zé)任感,懂得法律法規(guī)和各種危險(xiǎn)品的危險(xiǎn)特性,具有一定的防護(hù)知識(shí)。危險(xiǎn)品倉庫要配備相應(yīng)的消防設(shè)施,如滅火器、消防桶、黃沙等,主管領(lǐng)導(dǎo)和專管人員要每天定時(shí)檢查。

--工地危險(xiǎn)品控量使用,須申報(bào)監(jiān)護(hù)人,由商場(chǎng)與工程部派監(jiān)護(hù)人監(jiān)護(hù)使用。對(duì)施工中未用完的危險(xiǎn)品,要及時(shí)收集,返還危險(xiǎn)品倉庫保管,不得遺棄在工地或隨意存放,更不得隨意倒在場(chǎng)地上或下水道內(nèi)。

--高空作業(yè)必須系保險(xiǎn)帶、穿防滑鞋,風(fēng)大嚴(yán)禁高空作業(yè)。塔吊吊運(yùn)材料時(shí),一定要收緊纜繩;謹(jǐn)防碰到腳手架;一定要有信號(hào)工指揮才能起吊;塔吊下方不得有人或走動(dòng)。如工地靠近高壓線,必須圍護(hù)到國家標(biāo)準(zhǔn),或設(shè)法拆除、移走再施工。

--裝修中的建筑體內(nèi)不準(zhǔn)住人,不準(zhǔn)在內(nèi)燒飯,不準(zhǔn)使用電加熱器及其他大功率生活電器。對(duì)工地民工宿舍,重點(diǎn)查處煤氣罐和電熱棒以及違規(guī)用電問題。民工宿舍不得使用易燃材料建造,宿舍和其它公共場(chǎng)所不能混用。施工現(xiàn)場(chǎng)不能帶酒,不得使用蠟燭、蚊香等。

--新商場(chǎng)施工期間,人、貨進(jìn)出口大商場(chǎng)最多只能各設(shè)兩個(gè),小商場(chǎng)各設(shè)一個(gè);所有管理人員和施工現(xiàn)場(chǎng)的每位人員,包括每個(gè)展位的裝修人員,都必須持證上崗進(jìn)出,進(jìn)出的每個(gè)人和貨物都要檢查。進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)的所有人員都必須戴安全帽,配戴上崗證或訪客證。

第3篇 物業(yè)工程部工作管理辦法-物業(yè)前期管理

物業(yè)工程部工作管理辦法:物業(yè)的前期管理

1.竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收

1.1竣工驗(yàn)收

當(dāng)一個(gè)建筑工程項(xiàng)目經(jīng)過建筑施工和設(shè)備安裝之后,達(dá)到了該工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求,具備了使用的條件,我們稱之為竣工。工程項(xiàng)目竣工以后,施工單位需向建設(shè)單位辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時(shí)需經(jīng)建設(shè)單位或?qū)ｉT組織的驗(yàn)收委員會(huì)對(duì)竣工項(xiàng)目進(jìn)行查驗(yàn),在認(rèn)為工程合格后辦理工程接收手續(xù),把產(chǎn)品移交給建設(shè)單位,這一交接過程稱為竣工驗(yàn)收?？⒐を?yàn)收是工程項(xiàng)目由建設(shè)投入使用的標(biāo)志,也是對(duì)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量和施工質(zhì)量的檢驗(yàn)。

1.2接管驗(yàn)收

接管驗(yàn)收是指物業(yè)管理公司接管開發(fā)公司、建設(shè)單位或個(gè)人托管的新建房屋或原有房屋時(shí),以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。在完成接管驗(yàn)收后,整個(gè)物業(yè)連同設(shè)備就應(yīng)移交給物業(yè)管理公司。之所以履行這一程序,是因?yàn)槲飿I(yè)在完成驗(yàn)收后,就進(jìn)入了使用階段,而使用管理是由物業(yè)管理公司來進(jìn)行的,加上物業(yè)管理公司參與了前期設(shè)計(jì)和施工,只有它才對(duì)各種情況十分清楚,而且早已為投入使用作了各種準(zhǔn)備,包括制定管理規(guī)章,組織人員進(jìn)行崗位培訓(xùn)等。另外,在房屋產(chǎn)權(quán)分散的情況下,也只有由物業(yè)管理公司代為接管驗(yàn)收,才能保證全體業(yè)主的權(quán)益不受侵犯。當(dāng)物業(yè)管理公司向業(yè)主移交時(shí),移交過程中還有許多與管理有關(guān)的程序需要完成,如簽訂管理公約、預(yù)交水電費(fèi)押金、領(lǐng)取《用戶手冊(cè)》等。

1.3質(zhì)量記錄:

《接管驗(yàn)收申請(qǐng)表》ed-tb-0309-001

2.接管驗(yàn)收的作用

接管驗(yàn)收是物業(yè)管理過程中重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。如果物業(yè)管理公司在接管驗(yàn)收是馬虎從事,放寬標(biāo)準(zhǔn),最后可能自食其果。因?yàn)橐坏庸芎贤?物業(yè)管理公司就必須承擔(dān)合同中規(guī)定的義務(wù)和責(zé)任。而且物業(yè)能夠長期使用,在日后使用中出現(xiàn)的問題必須由物業(yè)管理公司和業(yè)主來應(yīng)付。因此,物業(yè)管理公司應(yīng)充分利用自己在工程驗(yàn)收中的權(quán)力和爭取質(zhì)量補(bǔ)償?shù)臋?quán)力。一方面考慮質(zhì)量問題對(duì)自己日后管理的影響,另一方面還應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上,充分維護(hù)業(yè)主的權(quán)益。接管驗(yàn)收的作用主要體現(xiàn)在:

2.1明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。通過接管驗(yàn)收和接管合同的簽訂,實(shí)現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移,在法律上界定清楚各自的義務(wù)和權(quán)利。

2.2確保物業(yè)具備正常的使用功能,充分維護(hù)自身和業(yè)主的利益。通過物業(yè)管理公司的前期介入和接管驗(yàn)收,能進(jìn)一步促使開發(fā)或施工企業(yè)按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和建設(shè),減少日后管理中的麻煩和開支。同時(shí),能夠彌補(bǔ)部分業(yè)主專業(yè)知識(shí)的不足,從總體上把握整個(gè)物業(yè)的質(zhì)量。

2.3為后期管理創(chuàng)造條件。通過接管驗(yàn)收,一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求,減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護(hù)工作量。另一方面,根據(jù)接管中的有關(guān)物業(yè)的文件資料,可以摸清物業(yè)的性能與特點(diǎn),預(yù)防管理事務(wù)中可能出現(xiàn)的問題,計(jì)劃安排好各管理事項(xiàng),建立物業(yè)管理系統(tǒng),發(fā)揮專業(yè)化、社會(huì)化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢(shì)。

3.物業(yè)接管驗(yàn)收的程序及條件

3.1接管驗(yàn)收程序

3.1.1建設(shè)單位書面提請(qǐng)接管單位驗(yàn)收;

3.1.2接管單位按接管驗(yàn)收條件和應(yīng)提交的資料逐項(xiàng)進(jìn)行審核,對(duì)具備條件的應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間;

3.1.3接管單位會(huì)同建設(shè)單位對(duì)物業(yè)的質(zhì)量與使用功能進(jìn)行檢驗(yàn);

3.1.4對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題,按質(zhì)量問題處理辦法辦理;

3.1.5經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋,接管單位應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證,簽發(fā)接管文件。

3。2物業(yè)接管驗(yàn)收的條件

新建房屋的接管驗(yàn)收,是在竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上,以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。接管驗(yàn)收應(yīng)具備以下條件:

3.2.1建設(shè)工程全部施工完畢,并已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格;

3.2.2供電、空調(diào)采暖、通風(fēng)消防、給水排水、通信、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用;

3.2.3房屋幢、戶編號(hào)業(yè)經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。

3.3物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的資料

3.3.1產(chǎn)權(quán)資料:

a)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件;

b)用地批準(zhǔn)文件;

c)建筑執(zhí)照;

d)拆遷安置資料。

3.3.2技術(shù)資料:

a)竣工圖--包括總平面、結(jié)構(gòu)、建筑、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙;

b)地質(zhì)勘察報(bào)告;

c)工程合同及開、竣工報(bào)告;

d)工程預(yù)決算;

e)圖紙會(huì)審記錄;

f)工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄);

g)隱蔽工程驗(yàn)收簽證;

h)沉降觀察記錄;

i)竣工驗(yàn)收證明書;

j)鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書;

k)新材料、新配件的鑒定合格證書;

l)水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的說明書;檢驗(yàn)合格證書;保修單據(jù)等文件;

m)砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告;

n)供水、供暖的試壓報(bào)告。

3.4驗(yàn)收的組織

3.4.1驗(yàn)收由物業(yè)的總經(jīng)理、總工程師牽頭,各專業(yè)工程師帶領(lǐng)專業(yè)人員參與,會(huì)同發(fā)展商、監(jiān)理、施工單位,本著客觀、公正的原則進(jìn)行驗(yàn)收。

3.4.2參與驗(yàn)收人員須明確自己的身份。作為物業(yè)管理公司,在驗(yàn)收中須表明自己客觀的意見,反映物業(yè)的真實(shí)狀況。但由于物業(yè)公司特殊的身份,表達(dá)這些意見時(shí)應(yīng)與甲方、監(jiān)理相協(xié)調(diào),與他們?nèi)〉靡恢隆?/p>

3.4.3參與驗(yàn)收人員不可接受施工方的禮物、接待。除非事先得到物業(yè)總經(jīng)理或發(fā)展商的批準(zhǔn),否則一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將嚴(yán)肅處理。

3.5質(zhì)量記錄

《驗(yàn)收提交文件目錄》ed-tb-0309-002

接管驗(yàn)收程序

4物業(yè)接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)

在接管驗(yàn)收過程中,對(duì)工程質(zhì)量,要以北京市設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)中的相應(yīng)條文為準(zhǔn)。當(dāng)工程合同中另有規(guī)定時(shí),要以較高的標(biāo)準(zhǔn)為驗(yàn)收依據(jù)。依據(jù)各施工項(xiàng)目的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),對(duì)今后可能影響業(yè)主使用的、影響物業(yè)公司管理的及不利環(huán)保節(jié)能的問題要逐一指出,要求施工單位改進(jìn)。這些標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)包括但不限于下列項(xiàng)目:

4.1主體結(jié)構(gòu):

4.1.1地基基礎(chǔ)的沉降不得超過gbj202-83(地基與基礎(chǔ)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)的允許變形值;不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞;

4.1.2地下室防水工程應(yīng)符合gbj208-83(地下防水工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)的規(guī)定。

4.1.3鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生的變形、裂縫,不得超過gb50204-92(混凝土結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)的規(guī)定值;

4.1.4木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點(diǎn)牢固,支撐系統(tǒng)可靠,無蟻害,其構(gòu)件的選材必須符合gbj206-83(木結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)中的有關(guān)規(guī)定;

4.1.5磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度,不允許有明顯裂縫;

4.1.6凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋,必須符合gbj11(建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范)的規(guī)定

4.2外墻:

4.2.1不得滲水。

4.2.2保溫層完好。

4.2.3幕墻石材、玻璃安裝牢固,無損壞。

4.2.4符合jg102-96(玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)范)的有關(guān)規(guī)定。

4.3屋面:

4.3.1各類屋面必須符合gb50207-94(屋面工程技術(shù)規(guī)范)中的規(guī)定,排水暢通,無積水,不滲漏;

4.3.2平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施,三層以上房屋在公用部位設(shè)置屋面檢修孔;

4.3.3陽臺(tái)和三層以上的房屋的屋面應(yīng)有組織排水,出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固,接口嚴(yán)密、不滲漏。

4.4樓地面:

4.4.1面層與基層必須粘結(jié)牢固,不空鼓。整體面層平整,不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷;塊料面層應(yīng)表面平整、接縫均勻順直、無缺棱掉角;

4.4.2衛(wèi)生間、陽臺(tái)、盥洗間地面與相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求,不應(yīng)有積水,不允許倒泛水和滲漏;

4.4.3樓地面應(yīng)平整牢固,接縫密合。

4.4.4符合gb50209-95(建筑地面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)的規(guī)定。

4.5裝修:

4.5.1鋼木門窗應(yīng)安裝平整牢固,無翹曲變形,開關(guān)靈活,零配件裝配齊全,位置準(zhǔn)確,鋼門窗縫隙嚴(yán)密,木門窗縫隙適度:

4.5.2木裝修工程應(yīng)表面光潔,線條順直,對(duì)縫嚴(yán)密,不露釘帽,與基層必須釘牢;

4.5.3門窗玻璃應(yīng)安裝平整,油灰飽滿,粘貼牢固;

4.5.4抹灰應(yīng)表面平整,不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷;

4.5.5飾面磚應(yīng)表面潔

凈,粘貼牢固,陰陽角與線角順直,無缺棱掉角;

4.5.6油漆,刷漿應(yīng)色澤一致。表面不應(yīng)有脫皮、漏刷等現(xiàn)象。

4.5.7符合jgj73-91(建筑裝飾工程工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)的規(guī)定。

4.6強(qiáng)電:

4.6.1電氣線路應(yīng)安裝平整、牢固、順直,過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密,導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時(shí),連接點(diǎn)必須緊密、可靠,使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。

4.6.2應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位,并有電氣接地裝置;

4.6.3照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固,部件齊全,接觸良好,位置準(zhǔn)確;

4.6.4各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠,接地阻值必須符合gb50169-92(電氣裝置安裝工程接地裝置施工及驗(yàn)收規(guī)范〉的要求;

4.6.5電梯應(yīng)能準(zhǔn)確地啟動(dòng)運(yùn)行、選層、平層、停層、曳引機(jī)的噪聲相震動(dòng)聲不得超過gbj232的規(guī)定值。制動(dòng)器、限速器及其他安全役備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程,試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測(cè)記錄及完整和圖紙資料均應(yīng)符合要求;

4.6.6可電視信號(hào)有屏蔽影響的住宅,電視信號(hào)場(chǎng)強(qiáng)同微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅,應(yīng)設(shè)置共用天線;

4.6.7除上述要求外,同時(shí)應(yīng)符合'低壓電器安裝規(guī)程'的有關(guān)要求。

4.7水、衛(wèi)、消防:

4.7.1管道應(yīng)安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水路應(yīng)試驗(yàn),保溫及防腐措施必須符合gbj242-82(采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范〉的要求。

4.7.2高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修;

4.7.3衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè),地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏,管道排水必須流暢;

4.7.4衛(wèi)生器具質(zhì)量良好,接口不得滲漏,安裝應(yīng)平正、牢固,部件齊全、操作靈活;

4.7.5水泵安裝應(yīng)平穩(wěn),運(yùn)行時(shí)無較大震動(dòng);

4.7.6消防設(shè)施必須符合gbj16-87(建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范)、gb50045-95(高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范)的要求,并且有消防部門檢驗(yàn)合格簽證。

4.8空調(diào)采暖:

4.8.1箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平正、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后,必須有專業(yè)部門的檢驗(yàn)合格簽證;

4.8.2各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確,安全裝置必須靈敏、可靠,控制閥門應(yīng)開關(guān)靈活;

4.8.3管道的管徑、坡度及檢查井必須符合gbj242-82(采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)的要求,管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修,管架、支、吊架應(yīng)牢固;

4.8.4設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象;

4.8.5經(jīng)過48小時(shí)連續(xù)試運(yùn)行,冷凍機(jī)和附屬設(shè)備的熱工、機(jī)械性能和采溫必須符合設(shè)計(jì)要求。

4.9附屬工程及其他:

4.9.1室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、檢查井設(shè)置、管道坡度、管徑必須符合gbj14(室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范)第二章2、3、4節(jié)的要求。管道應(yīng)順直且排水通暢,井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈;

4.9.2化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置,池內(nèi)無垃圾雜物。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度,并不應(yīng)超過兩個(gè)彎;

4.9.3明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象;

4.9.4房屋入口處必須做室外道路,并與主干道相通。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象;

4.9.5煙道、通風(fēng)道應(yīng)暢通,無阻塞物;

4.9.6單位工程必須做到工完料盡場(chǎng)地清、臨時(shí)設(shè)施及過渡廚房拆除清理完畢。室外地面平整,室內(nèi)外高差符合設(shè)計(jì)要求;

4.9.7群體建筑應(yīng)檢驗(yàn)相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施,達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。

以上為接管驗(yàn)收的一般要求,具體驗(yàn)收區(qū)域、驗(yàn)收內(nèi)容、驗(yàn)收項(xiàng)目及運(yùn)作方式詳見附則《接管驗(yàn)收運(yùn)作手冊(cè)》。

5.物業(yè)移交

在完成了物業(yè)驗(yàn)收之后,所有物業(yè)連同設(shè)備就移交給物業(yè)管理公司。驗(yàn)收沒有問題的設(shè)備在驗(yàn)收簽字的同時(shí)就可予以移交。物業(yè)管理公司在接受移交時(shí)必須有全體專業(yè)人員參加,才能作最后的驗(yàn)收確認(rèn),尤其是要查對(duì)責(zé)成返工的工程是否保證質(zhì)量地完成了。在交接時(shí),每把鑰匙和門牌都要作好清楚的標(biāo)記,以免弄錯(cuò)。

5.1交接雙方的責(zé)任

5.1.1為盡快發(fā)揮投資效益,建設(shè)單位應(yīng)按接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件和應(yīng)提交的資料提前做好房屋交驗(yàn)準(zhǔn)備,房屋竣工后,及時(shí)提出接管驗(yàn)收申請(qǐng)。接管單位應(yīng)在15日內(nèi)審核完畢,及時(shí)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定時(shí)間驗(yàn)收,經(jīng)檢驗(yàn)符合要求,接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格憑證,并應(yīng)及時(shí)簽發(fā)接管文件。未經(jīng)接管的新建房屋一律不得使用。

5.1.2接管驗(yàn)收時(shí),交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。驗(yàn)收不合格時(shí),雙方協(xié)議處理辦法,并商定時(shí)間復(fù)驗(yàn),建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格,組織復(fù)驗(yàn)。

5.1.3房屋接管交付使用后,如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故,應(yīng)由接管單位會(huì)同建設(shè)單位,共同分析研究,查明原因,如屬設(shè)計(jì)、施工、材料的原因應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理,如屬使用不當(dāng),管理不善的原因,則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。

5.1.4新建房屋從驗(yàn)收之日起,應(yīng)執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定,由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修,并向接管單位預(yù)付保修保證金。接管單位在需要時(shí)用于代修。保修期滿,按實(shí)計(jì)算,也可以在驗(yàn)收接管時(shí),雙方達(dá)成協(xié)議。建設(shè)單位一次性撥付保修費(fèi)用,由接管單位負(fù)責(zé)保修。

5.2交樓流程

用戶入伙是指商貿(mào)樓宇中業(yè)主和用戶的遷入。用戶入伙是物業(yè)管理公司與服務(wù)對(duì)象的首次接觸。為了入伙手續(xù)及日后管理工作的順利進(jìn)行,物業(yè)管理公司需要做大量的工作。首先應(yīng)及時(shí)將入伙通知書、入伙手續(xù)辦理程序通知、收樓須知、收費(fèi)通知書寄給業(yè)主,以方便業(yè)主順利辦好入伙手續(xù)。其次還應(yīng)向用戶發(fā)放《用戶手冊(cè)》,并舉辦學(xué)習(xí)班貫徹物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)定,便于日后管理。物業(yè)管理公司與全體用戶代表簽訂公共契約后,組織用戶搬遷入伙。遷入新房的用戶,一般都要對(duì)房屋進(jìn)行不同程度的裝修,物業(yè)管理公司應(yīng)對(duì)其進(jìn)行管理,以保證物業(yè)的安全和其他用戶的合法權(quán)益。

5.3質(zhì)量記錄

《房屋及設(shè)備驗(yàn)收表》ed-tb-0309-003

《遺漏、缺陷工程申報(bào)表》ed-tb-0309-004

交樓流程圖

銷售部通知用戶或其代表前來

管理處收樓,并繳付有關(guān)費(fèi)用

第4篇 基建處項(xiàng)目前期管理實(shí)施辦法

學(xué)?；ㄌ庬?xiàng)目前期管理實(shí)施辦法

一.基建處負(fù)責(zé)學(xué)?；窘ㄔO(shè)項(xiàng)目前期管理工作。

二.重點(diǎn)作好各工程項(xiàng)目的前期工作,主要有:

1、項(xiàng)目前期管理

2、項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)管理

3、辦理報(bào)建手續(xù)、準(zhǔn)備施工場(chǎng)地

4、校園規(guī)劃管理工作

5、其他工作

三.根據(jù)學(xué)校校園建設(shè)規(guī)劃,按照學(xué)校建設(shè)設(shè)想,提出項(xiàng)目選址定點(diǎn)初步意見,經(jīng)主管校領(lǐng)導(dǎo)同意后報(bào)請(qǐng)學(xué)校批準(zhǔn)。

四.根據(jù)學(xué)校校園建設(shè)規(guī)劃和發(fā)展需要,編寫建設(shè)工程項(xiàng)目建議書,經(jīng)處長審定,主管校長簽字后,報(bào)教育部審批立項(xiàng)。

五.根據(jù)教育部的立項(xiàng)批復(fù),委托有咨詢資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位編寫項(xiàng)目可行性研究報(bào)告,并應(yīng)按照國家規(guī)定支付設(shè)計(jì)單位一定費(fèi)用?？尚行匝芯繄?bào)告經(jīng)處長審定,主管校長簽字后,報(bào)教育部審批。

六.基建處指派專人擔(dān)任單項(xiàng)工程的設(shè)計(jì)聯(lián)系人。設(shè)計(jì)聯(lián)系人要認(rèn)真熟悉已批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告,積極與使用單位聯(lián)系,了解使用要求,搜集相關(guān)資料,會(huì)同工程技術(shù)人員一起編制《設(shè)計(jì)任務(wù)書》,經(jīng)處長批準(zhǔn)后打印成冊(cè)。設(shè)計(jì)聯(lián)系人參加設(shè)計(jì)院及有關(guān)建筑物的考察調(diào)研工作。

七.對(duì)設(shè)計(jì)招標(biāo)的項(xiàng)目,基建處設(shè)計(jì)聯(lián)系人要作好設(shè)計(jì)招標(biāo)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作,并參與設(shè)計(jì)招標(biāo)的全過程。

八.委托設(shè)計(jì),草簽設(shè)計(jì)合同。

九.設(shè)計(jì)院完成方案后,需在主管校長主持下,基建處組織使用單位根據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)書的內(nèi)容反復(fù)論證方案設(shè)計(jì),設(shè)計(jì)聯(lián)系人整理修改意見,反饋給設(shè)計(jì)院修改方案設(shè)計(jì)。對(duì)于通過設(shè)計(jì)招標(biāo)的項(xiàng)目,設(shè)計(jì)聯(lián)系人把評(píng)審意見整理后,反饋給設(shè)計(jì)院完善方案設(shè)計(jì)。

十.在方案報(bào)學(xué)校主管校長審批確定后,設(shè)計(jì)聯(lián)系人要協(xié)助設(shè)計(jì)院做好初步設(shè)計(jì)工作,及時(shí)解決使用單位和設(shè)計(jì)院提出的問題,保證設(shè)計(jì)順利進(jìn)行。

十一.初步設(shè)計(jì)完成后,經(jīng)校、處領(lǐng)導(dǎo)及使用單位同意,草擬初步設(shè)計(jì)和概算的文稿,報(bào)教育部審批,初步設(shè)計(jì)圖紙報(bào)地方政府部門審批。

十二.根據(jù)項(xiàng)目選址批文,及時(shí)與設(shè)計(jì)院聯(lián)系,在主管校長主持下經(jīng)公開招標(biāo)選定具有資質(zhì)的工程地質(zhì)勘察單位,作好場(chǎng)地工程地質(zhì)勘察工作。

十三.初步設(shè)計(jì)經(jīng)上級(jí)主管部門批準(zhǔn)后,交設(shè)計(jì)院進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì),并協(xié)助設(shè)計(jì)院作好施工圖設(shè)計(jì)工作,督促設(shè)計(jì)院按合同期限保質(zhì)保量交付施工圖。

十四.按規(guī)定填寫施工圖綜合審查報(bào)表,并報(bào)建設(shè)行政主管部門進(jìn)行政策性審查,根據(jù)政府建設(shè)主管部門審查意見委托有資質(zhì)的施工圖審查機(jī)構(gòu)進(jìn)行施工圖紙審查。并將審查意見反饋給設(shè)計(jì)院,修改完善施工圖設(shè)計(jì)。

十五.草擬報(bào)建申請(qǐng)文件,到建設(shè)行政主管部門辦理規(guī)劃建設(shè)許可證。到各有關(guān)部門辦理各項(xiàng)報(bào)建手續(xù)。(附:工程建設(shè)報(bào)審程序圖)

十六、協(xié)助委托的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)作好工程施工的招標(biāo)工作。

十七.已招標(biāo)完工程,要及時(shí)到建設(shè)行政主管部門辦理施工許可證和質(zhì)量監(jiān)督委托手續(xù)。

十八.對(duì)擬進(jìn)入施工階段的項(xiàng)目,根據(jù)項(xiàng)目定點(diǎn)批文負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)工作。

十九.工程建設(shè)報(bào)審程序。