第1篇 辦公大樓房屋建筑公用設施管理維護方案
科技園辦公大樓房屋建筑與公用設施管理維護方案
一、房屋建筑管理維護方案
(一)房屋建筑物業(yè)管理內(nèi)容與要求
目的:通過對建筑有計劃的保養(yǎng),使建筑美觀耐用,保持完好,延長其使用壽命。
原則:日常發(fā)現(xiàn)建筑有缺陷的,及時進行維修;并有計劃地對建筑物實行系統(tǒng)的保養(yǎng)。
職責:一般情況下,建筑物的清潔保養(yǎng)由清潔班按照有關規(guī)定負責執(zhí)行,填寫相應的清潔記錄;其它保養(yǎng)內(nèi)容由工程部負責執(zhí)行,填寫公共設施保養(yǎng)記錄。工程部主任每年初根據(jù)公共建筑設施保養(yǎng)計劃標準,結(jié)合管理公司實際情況,制定出公共設施年度保養(yǎng)計劃。
(二)房屋建筑本體共用部位的維修管理
1、標志明顯(由清潔工進行日常清潔,維修班根據(jù)損壞情況進行保養(yǎng)):
1)在商業(yè)設施和每層樓電梯廳和疏散樓梯處設樓層號標志,每層樓電梯廳設防火疏散示意圖(其中應注明電梯、消火栓、警鈴、住戶門、疏散樓梯的位置),安全出口疏散指示燈;
2)地下室設備房門貼設備房標志牌,各類設備應有標識牌。
3)物業(yè)的主入口處設大廈總平面圖、不銹鋼宣傳欄(電子公告屏)。
4)警示牌,如:“設備重地 非公勿入”、“機房重地 閑人免入”、“高壓帶電 打開危險”、“庫房重地 煙火禁入”、“線路工作 請勿合閘”、“高壓危險 請勿靠近”、“設備故障 暫停運行”、“火警無情 通道禁?！薄ⅰ坝须娢ｋU 閑人免進”、“消防通道 禁止停車”、“寧靜致遠 一鳴驚人”、“涂污毀面 廣告?zhèn)瘛?、“高空拋?人怨天怒”、“吐痰棄物 請移玉步”、“袖手旁觀 風度翩翩”、“你停我停 寸步難行”等。
5)為便于管理,對所有的強弱電配電箱、接線箱以及箱內(nèi)的進出線加設標識。
6)物業(yè)管理公司應設指示牌標識,并應在適當位置設置管理處導向牌。
7)綠化物種應有標識牌,綠化地應標有“小草休息,請勿打擾”等警示牌。
8)兒童游戲場等場地應標明“兒童玩耍時需有大人陪同”的警示標志。
9)施工場地應設有“施工危險,請繞行”的警示標志。
10)自行車、摩托車庫按指定位置做標識。
11)各棟樓梯走道的消防栓應注明“小心碰頭”。
12)衛(wèi)生間打掃時,有黃色標志牌“路滑,小心滑倒”
2、各部位無亂搭建、亂堆放現(xiàn)象為加強裝修管理,有效制止違章裝修行為,保障房屋的結(jié)構(gòu)安全和外觀統(tǒng)一,維護環(huán)境整潔、美觀,協(xié)調(diào)及住戶的正常生活秩序,使物業(yè)使用人有一個安全、清潔、優(yōu)美、舒適的工作環(huán)境,凡業(yè)戶進行室內(nèi)裝修,應當保證建筑工程質(zhì)量和結(jié)構(gòu)安全,符合物業(yè)管理、消防、供水、供電、燃氣、環(huán)境保護等有關規(guī)定和標準,并需遵守對房屋裝修有關問題的規(guī)定。垃圾/雜物清理區(qū)的裝修垃圾由管理公司委托清運公司集中統(tǒng)一清運。各戶裝修垃圾必須裝袋后按管理公司指定的方式和時間堆放到裝修垃圾中轉(zhuǎn)站內(nèi)。
原則上戶內(nèi)裝修垃圾清運時間定為每日中午12:00-14:00,晚上8:00-10:00。嚴禁將建筑材料、垃圾堆放在公共場所(包括公共走廊及馬路上),違者視情節(jié)給予處罰。嚴禁高空拋物,違者處以經(jīng)濟處罰,并由肇事者承擔由此造成的全部責任。如經(jīng)通告后,裝修工作未能作出適當?shù)那謇戆才?物業(yè)公司將自行雇用工人進行清理,而費用則從有關裝修戶的裝修保證金中扣除。
以下內(nèi)容為禁止之列:
1)擅自占用樓宇外墻、樓內(nèi)公共走廊及墻面,在公共走廊等公共用地上進行任何形式的搭建、安裝、鋪設。
2)一切屋外更改或加建。例如:遮蓬、天線、附加建筑物及標志等。
3、建筑物外觀始終保持完好、整潔;外墻建材貼面無脫落;玻璃幕墻清潔明亮、無破損;無亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象。
1)主體工程:屋蓋、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時應查清隱患。損壞、變形嚴重的,應加固、補強或拆換;不合理的舊結(jié)構(gòu)、節(jié)點,若影響安全使用的,大修時應整修改做;對鋼筋混凝土構(gòu)件,如有輕微剝落、破損的應及時修補;混凝土碳化產(chǎn)生裂縫、剝落,鋼筋銹蝕嚴重的,應通過檢測計算鑒定構(gòu)件承載力,采取加固或替代措施。
2)裝修工程:門窗修繕后應牢固、平整、美觀,開關靈活,接縫嚴密,不動。門窗開關不靈活、松動、脫榫、變形、腐爛的,應修理更換,小五金應修換配齊;大修時,內(nèi)外玻璃一次配齊,打好玻璃膠;門窗損壞嚴重、無法修復的,應更換,更換的門窗應與原門窗一致;掛鏡線、窗簾盒、窗臺板等的裝修,屬一般損壞的,應原樣修復;嚴重損壞的,應更新或在不降低標準、不影響使用的條件下,用其他材料代用更新;踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的,應修復。
3)樓地面工程:木地板的損壞占自然間地面面積25%以下的,可修復;損壞超過25%以上或缺乏材料時,可改做相應標準的高級地坪。普通水泥地面起砂、空鼓、開裂,應拆補、修補或重做;水磨石或塊料地面損壞時,應盡量修復,實在無法修復的,應改做相應標準樓地面。面磚地面損壞、破碎、高低不平的,應拆補或重鋪,室內(nèi)潮濕嚴重的,可增設防潮層或做塊料地面。
4)屋面工程:屋面結(jié)構(gòu)有損壞的,應修復或拆換;不穩(wěn)固的應加固;如因為原結(jié)構(gòu)本身的原因造成屋面滲水、漏雨嚴重,按原樣修復仍不能排除屋漏的應翻修改建。屋面上的壓頂、泛水、天溝、水落斗、水管等損壞滲水時,應修復;損壞嚴重時,應翻做。內(nèi)墻、煙囪等屋面附屬構(gòu)件損壞嚴重的,在不影響使用和市容的條件下,可改修或拆除。
5)飾面工程:外墻飾面起殼、開裂、剝落的,應照原樣修復;損壞面積過大的,可全部鏟除重做,重做時,在不降低用料標準、不影響色澤協(xié)調(diào)的前提下進行。外墻勒腳損壞的,應修復。內(nèi)墻飾面起殼、開裂、剝落的,應修復;每面墻損壞超過一半以上時,可鏟除重抹;原無踢腳線的,可加做踢腳線;各種墻裙損壞的情況應根據(jù)墻身的需要予以修復;因室內(nèi)外高差等原因,引起墻面長期潮濕,如有必要,可加做防水層。天棚損壞:抹灰層松動,有下墜危險的,須鏟除重抹;原線腳損壞的,按原樣修復;損壞嚴重的復雜線腳,應全部鏟除后,原樣修復或適當簡略。
6)油漆粉飾工程:木門、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護作用的,應周期性地進行保養(yǎng),上述木構(gòu)件整件或零件拆換應油漆。鋼門、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、空調(diào)架、上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或其他各類鐵構(gòu)件,其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕,應先除銹,再刷防銹涂料或防銹漆,然后刷其他面漆;鋼門或各類鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為2-3年。木地板原油漆褪落的,應重做。室內(nèi)墻面、天棚等修繕時可刷新,其用料應采取新型涂料,如膠白等;高級抹灰損壞應原樣修復。高層建筑外墻原油漆損壞的,應修復,其色澤應盡量與原建筑保持一致。
4、不得改變建筑物結(jié)構(gòu)和外觀。
以下內(nèi)容
為禁止之列:
1)隨意改動或損壞房屋主體和承重結(jié)構(gòu)(柱、梁、板、承重墻)。
2)在承重墻上穿洞,隨意剔鑿梁、板、柱,拆除連接陽臺門窗的墻體,擴大原有門窗尺寸或者另建門窗。
3)改動上下水管道、消防管道、煤氣管道、供電線路、通訊/智能化線路。
4)隨意增加樓地面靜荷載,在室內(nèi)砌墻或者超負荷吊頂、安裝大型燈具、鋪設大理石地板等。
5)任意蝕鑿頂板,不經(jīng)穿管直接埋設電線或者改線。
6)破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層,以及水、暖、電、煤氣等配套設施。
7)改動屋面的防水隔熱層。
8)改變廚房、衛(wèi)生間的結(jié)構(gòu)和功能,嚴禁將生活污水排入雨水管道。
9)改變建筑的外觀及造型,廳、房外陽臺封閉或安裝防盜網(wǎng),改變外墻的顏色及窗的形式和顏色(更換窗玻璃或在其上噴漆)。
10)改動進戶門的位置;改變房屋附屬的鐵柵欄、不銹鋼欄桿等。
11)安裝防盜門不得妨礙鄰近住戶出入及占用公共通道,不準改變原有門洞尺寸,不得損壞門洞四周的墻面。
12)窗戶允許在內(nèi)側(cè)安裝防盜窗花,允許在廚房內(nèi)陽臺安裝防盜網(wǎng)。
13)空調(diào)支架符合國家有關規(guī)范要求,必須安裝在管理公司指定的位置,必須使用不銹鋼材質(zhì),固定螺栓須經(jīng)防銹處理,以確保建筑美觀整齊。
二、共用設施的管理維護方案
1、共用設施完好,無隨意改變用途。
1)屋頂:每2年對隔熱層進行保養(yǎng)一次,對面磚破碎或裂縫較大的應及時更換,并對面磚表面用白水泥勾縫;
2)外墻飾面:每年對重點部位進行清洗;每3年進行全面清洗;在清洗時,發(fā)現(xiàn)有外墻飾面脫落的應及時進行修補,恢復原樣;對于外墻滲水的,須作防水補漏后,恢復原樣。
3)內(nèi)墻飾面:每3年進行全面保養(yǎng)。對粉刷面發(fā)現(xiàn)有裂縫應修補;對磁磚面裂縫較大的應予以更換,對認為可疑部位用小鐵錘輕輕敲擊,發(fā)現(xiàn)有空鼓的地方,進行更換或在以后日常巡查中注意,發(fā)現(xiàn)有脫落及時修補。
4)樓梯間:樓梯間踏步每3年進行保養(yǎng)一次,發(fā)現(xiàn)問題及時修理。樓梯間墻面粉刷,日常發(fā)現(xiàn)有裂紋、龜裂、剝落等應及時修理;每3年進行一次全面保養(yǎng),對粉刷內(nèi)部有損壞的,用小鐵錘在可疑的地方輕輕敲擊,如發(fā)出空殼聲,則有起殼現(xiàn)象,確定起殼范圍后進行修補;
5)門:對防火門日常發(fā)現(xiàn)有生銹或掉漆的,應及時修理;每年全面保養(yǎng)一次,對生銹、掉漆或起皮部位應重新刷漆;對防火門軸承上油一次。對其它類型門每年對軸承上油一次。
6)防盜網(wǎng)、花園圍欄:根據(jù)損壞程度確定重新刷油漆的周期,原則上每2年應刷油一次,最長時間不超過4年。
7)窗:每年保養(yǎng)一次,對門窗框松動、翹曲,應將錨固鐵腳的墻體鑿開,將鐵腳取出扭正,損壞的應焊接好,并將門窗框矯正后,用木楔固定,墻清理干凈灑水潤濕后,用高強度水泥砂漿把腳重新錨固,并填實墻洞,等砂漿強度達到要求后,撤去木楔,把門窗框與墻壁間的縫隙修補好。對斷裂損壞部位可按原截面型號用電焊接換。翹曲或損壞嚴重的門窗扇,應卸下進行矯正,焊接后重新安裝。每年對配件上油一次。
8)公共地磚:日常發(fā)現(xiàn)損壞及時維修,每3年進行全面保養(yǎng)一次,發(fā)現(xiàn)地磚損壞或裂縫嚴重的應更換。
9)吊頂:日常對吊頂進行檢查,發(fā)現(xiàn)有破損的應及時更換,每3年揭開石膏板查看吊頂鋼絲,有生銹嚴重的應取下更換。
10)玻璃幕墻(包括玻璃門):每年對玻璃幕墻進行一次全面清洗及保養(yǎng),對玻璃幕墻(玻璃門)的玻璃膠進行檢查,發(fā)現(xiàn)有脫膠的應補膠,對玻璃門軸上油一次。
11)擋雨篷:每年全面檢查一次,對螺絲部位進行加固,對脫膠部位進行補膠;在大雨或臺風等天氣來臨前,應視情況增加保養(yǎng)次數(shù)。
12)在臺風、大雨等來臨前夕,應對窗戶、玻璃幕墻仔細檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時處理,以免發(fā)生意外。
2、共用管線完好無損,使用正常,無礙觀瞻。
1)管道:原則上管道每3年應全部刷油一次,但對重點部位,有必要時可以增加次數(shù)(如室外一樓地面的管道可以每年刷油一次,對室內(nèi)管道,嚴重污染的應隨時刷油)。
2)污水井:每年揭蓋檢查清理污泥一次。
3、院內(nèi)路燈,公共照明完好。
1)保證路燈及公共照明的完好,確保樓宇電源線路安全和電氣設施設備安全運行,維護用戶正常的工作秩序和生活秩序。
2)物業(yè)公司對樓宇進行重大修繕工程使用施工電動設備和電動工具的用電量必須限度在不影響樓宇正常運作和在樓宇供電負荷量允許范圍。
3)以恢復原正常用電為標準,在維修完畢后應盡量保持原狀。
4)應達到原來照明標準,對物料需進行嚴格的驗證。
5)使電器能達到正常使用,保持原有外觀并試用效果。
6)使用方便、安全為標準,并把故障作好記錄。
4、建筑物范圍內(nèi)的道路通暢,路面平整、無阻礙。
第2篇 科技園辦公大樓安全消防、車輛管理方案
科技園辦公大樓安全消防、車輛管理方案
一、基本方案
1、服務范圍
科技園辦公大廈紅線內(nèi)與房屋本體以外的公共區(qū)域。主要任務是做好防火、防盜搶、防破壞、防停車場停放車輛丟失、防人身傷害、防自然災害工作及相關配套設施的日常管理。
2、管理思路
根據(jù)科技園辦公大廈人流(訪客、內(nèi)部人員)密度大,各區(qū)域功能不一的特點,安全護衛(wèi)工作將實行劃區(qū)域管理,主要采取兩個“結(jié)合”,即重點部位與一般區(qū)域的相結(jié)合,固定崗與巡邏崗的結(jié)合。竭力為科技園辦公大廈提供既有安全性、又富人性化的優(yōu)質(zhì)服務,給人以溫馨、自然、親切的感覺。
3、管理架構(gòu)
科技園辦公大廈安全管理設護衛(wèi)一班、二班及護衛(wèi)三班,早、中、晚輪流值班;
5、崗位設置
根據(jù)該項目的物業(yè)特點,分別要設置以下崗位,即巡邏崗、車場崗、道口崗以及不同位置的固定崗,如大堂禮儀崗、監(jiān)控值班崗等。另外白天要增加設置四人組合的巡邏應急小分隊,重點負責對重點區(qū)域每小時全面巡邏一次,以預防突發(fā)事件的發(fā)生。確切的崗位及護衛(wèi)員總?cè)藬?shù)將根據(jù)后期具體情況再行確定。
大堂禮儀堂要求形象好,有親和力。
二、要求
1、護衛(wèi)員條件與素質(zhì)要求
護衛(wèi)員招聘時,建議全部以復退軍人為主,直接到地方部隊挑選。年齡在18―25 周歲之間;身體健康、五官端正、平均身高在1.75米以上;具有高中(同等學歷)以上文化程度;護衛(wèi)員入職時必須提供由戶口所在地派出所出具的無犯罪記錄證明材料原件;上崗前必須通過保安服務公司組織的結(jié)業(yè)考試,取得保安員上崗證和資格證后方可上崗。
護衛(wèi)員素質(zhì)要求:具有嚴格的組織紀律性和良好的職業(yè)道德;要有較強的觀察、記憶、分析和辨別能力,有責任心;服從領導、聽從分配、積極主動、認真負責,能熟練處理本崗位的各項工作。實行嚴格的準軍事化管理,努力打造一支敬業(yè)愛崗形象好、業(yè)務熟、政治思想合格,作風過硬、經(jīng)驗豐富、敬業(yè)愛崗、紀律嚴明、管理到位、服務周到的護衛(wèi)隊伍。
2、服務時間、班次、著裝要求
_服務時間、班次
(1)實行24小時全天候服務;
(2)實行“三班制”作業(yè),為早班7:00―15:00,中班15:00―23:00,夜班23:00―翌日7:00。實際操作中,可根據(jù)科技園辦公大廈工作時間及要求進行調(diào)整。
_著裝要求
為保持科技園辦公大廈整體文化的和諧統(tǒng)一,可考慮:停車場、地面巡邏、巡樓、消防監(jiān)控中心值班護衛(wèi)員統(tǒng)一著科技園辦公大廈護衛(wèi)服裝,表現(xiàn)男士的莊重與威嚴。
3、隊伍管理
新入職的護衛(wèi)員上崗前應接受業(yè)務知識專項培訓。內(nèi)容包括物業(yè)管理有關的政策和法規(guī)、禮節(jié)禮儀、服務技巧、突發(fā)事件的處理、隊列、擒敵拳、車輛指揮手勢、體能及獎懲制度等。上崗后應堅持每周應安排一次業(yè)務知識培訓,二次實操訓練,每次訓練、學習時間不少于2小時。護衛(wèi)員在崗的培訓內(nèi)容包括科技園辦公大廈的基本概況及相關管理制度、物業(yè)管理有關的政策和法規(guī)、安全保衛(wèi)工作手冊、消防工作手冊、服務技巧、突發(fā)事件的處理等崗位專業(yè)知識及實操知識。
4、護衛(wèi)員宿舍
所有護衛(wèi)員必須考慮駐扎在科技園辦公大廈區(qū)域內(nèi),以預防突發(fā)事件的發(fā)生,如火警,匪警等。建議護衛(wèi)員宿舍要按區(qū)域設置,且護衛(wèi)員宿舍內(nèi)必須安裝警鈴,并要求與總控室連接,確保緊急情況保持聯(lián)動,使不當班護衛(wèi)員能在最短時間集合待命?；蛘呒性O置在第二區(qū)域。
5、護衛(wèi)、消防重要裝備
為保證科技園辦公大廈區(qū)域的消防安全,必須配備足夠的消防專用器械。
6、技防設施
公共區(qū)域必須安裝足夠數(shù)量且分辨率高的監(jiān)控攝像探頭。重點區(qū)域應每隔25―40米處安裝帶遙控全方位電動云臺變焦距攝像機,焦距為f1.4或f4。
a、重點區(qū)域必須安裝紅外線報警系統(tǒng),與“110”聯(lián)動,確保晚間該區(qū)域關門后,能有布防設防功能。
b、消防控制中心與監(jiān)控室要求分開設置,且要求室內(nèi)必須設置衛(wèi)生間。確保值班員能24小時嚴守崗位。
c、進入監(jiān)控室的門,要求按兩道門設置,第一道門用鑰匙,第二道門用密碼,并派雙人值班,確保不相關人員進入值班室內(nèi),更改或刪除記錄。交接班采用雙線平行交接法,即拿鑰匙的與知道密碼的互相不交叉交接。
d、監(jiān)控錄像存錄調(diào)放由級別較高的人負責,并實行專人負責制。
第3篇 工業(yè)園區(qū)辦公大樓管理方案目錄
管理方案目錄
工業(yè)園區(qū)辦公大樓管理方案目錄(例文)
目錄
第一章前言
第二章××物業(yè)管理公司簡介
第三章工業(yè)園物業(yè)管理方案
第一節(jié)提高管理服務水平的整體設想與策劃
第二節(jié)擬采取的管理方式、工作計劃和物質(zhì)需求情況
第三節(jié)各項指標的承諾及完成承諾的措施
第四節(jié)管理人員的配備、人員培訓及人員管理
第五節(jié)管理規(guī)章制度和建筑及附屬物檔案、設施、設備、業(yè)主檔案的建立與管理
第六節(jié)便民服務
第七節(jié)物業(yè)管理收費標準建議及收支測算
第八節(jié)日常物業(yè)管理
第四章部分公眾制度及應急措施
第一節(jié)精神文明公約
第二節(jié)安全防范方法管理規(guī)定
第三節(jié)消防安全管理規(guī)定
第四節(jié)道路及車輛管理規(guī)定
第五節(jié)工業(yè)園區(qū)設備安全運行制度
第六節(jié)智能控制中心管理規(guī)定
第七節(jié)消防給水設備保養(yǎng)制度
第八節(jié)空調(diào)設備巡視管理制度
第九節(jié)電梯巡視監(jiān)控管理制度
第十節(jié)水泵房運行操作規(guī)程
第十一節(jié)水泵房運行注意事項
第十二節(jié)綠化養(yǎng)護制度
第十三節(jié)清潔衛(wèi)生管理規(guī)定
第十四節(jié)清潔作業(yè)規(guī)程及操作要領
第十五節(jié)清潔服務質(zhì)量標準檢測方法
第十六節(jié)意外事件處理辦法
第十七節(jié)消防應急方案
第十八節(jié)停水及事故處理方案
第五章物業(yè)管理委托合同
第六章工業(yè)園區(qū)辦公大樓清洗(拓荒)方案及報價
第七章結(jié)束語
第4篇 辦公大樓房屋建筑與公用設施管理維護方案
一、房屋建筑管理維護方案
(一)房屋建筑物業(yè)管理內(nèi)容與要求
目的:通過對建筑有計劃的保養(yǎng),使建筑美觀耐用,保持完好,延長其使用壽命。
原則:日常發(fā)現(xiàn)建筑有缺陷的,及時進行維修;并有計劃地對建筑物實行系統(tǒng)的保養(yǎng)。
職責:一般情況下,建筑物的清潔保養(yǎng)由清潔班按照有關規(guī)定負責執(zhí)行,填寫相應的清潔記錄;其它保養(yǎng)內(nèi)容由工程部負責執(zhí)行,填寫公共設施保養(yǎng)記錄。工程部主任每年初根據(jù)公共建筑設施保養(yǎng)計劃標準,結(jié)合管理公司實際情況,制定出公共設施年度保養(yǎng)計劃。
(二)房屋建筑本體共用部位的維修管理
1、標志明顯(由清潔工進行日常清潔,維修班根據(jù)損壞情況進行保養(yǎng)):
1)在商業(yè)設施和每層樓電梯廳和疏散樓梯處設樓層號標志,每層樓電梯廳設防火疏散示意圖(其中應注明電梯、消火栓、警鈴、住戶門、疏散樓梯的位置),安全出口疏散指示燈;
2)地下室設備房門貼設備房標志牌,各類設備應有標識牌。
3)物業(yè)的主入口處設大廈總平面圖、不銹鋼宣傳欄(電子公告屏)。
4)警示牌,如:“設備重地 非公勿入”、“機房重地 閑人免入”、“高壓帶電 打開危險”、“庫房重地 煙火禁入”、“線路工作 請勿合閘”、“高壓危險 請勿靠近”、“設備故障 暫停運行”、“火警無情 通道禁?！薄ⅰ坝须娢ｋU 閑人免進”、“消防通道 禁止停車”、“寧靜致遠 一鳴驚人”、“涂污毀面 廣告?zhèn)瘛薄ⅰ案呖諕佄?人怨天怒”、“吐痰棄物 請移玉步”、“袖手旁觀 風度翩翩”、“你停我停 寸步難行”等。
5)為便于管理,對所有的強弱電配電箱、接線箱以及箱內(nèi)的進出線加設標識。
6)物業(yè)管理公司應設指示牌標識,并應在適當位置設置管理處導向牌。
7)綠化物種應有標識牌,綠化地應標有“小草休息,請勿打擾”等警示牌。
8)兒童游戲場等場地應標明“兒童玩耍時需有大人陪同”的警示標志。
9)施工場地應設有“施工危險,請繞行”的警示標志。
10)自行車、摩托車庫按指定位置做標識。
11)各棟樓梯走道的消防栓應注明“小心碰頭”。
12)衛(wèi)生間打掃時,有黃色標志牌“路滑,小心滑倒”
2、各部位無亂搭建、亂堆放現(xiàn)象為加強裝修管理,有效制止違章裝修行為,保障房屋的結(jié)構(gòu)安全和外觀統(tǒng)一,維護環(huán)境整潔、美觀,協(xié)調(diào)及住戶的正常生活秩序,使物業(yè)使用人有一個安全、清潔、優(yōu)美、舒適的工作環(huán)境,凡業(yè)戶進行室內(nèi)裝修,應當保證建筑工程質(zhì)量和結(jié)構(gòu)安全,符合物業(yè)管理、消防、供水、供電、燃氣、環(huán)境保護等有關規(guī)定和標準,并需遵守對房屋裝修有關問題的規(guī)定。垃圾/雜物清理區(qū)的裝修垃圾由管理公司委托清運公司集中統(tǒng)一清運。各戶裝修垃圾必須裝袋后按管理公司指定的方式和時間堆放到裝修垃圾中轉(zhuǎn)站內(nèi)。
原則上戶內(nèi)裝修垃圾清運時間定為每日中午12:00-14:00,晚上8:00-10:00。嚴禁將建筑材料、垃圾堆放在公共場所(包括公共走廊及馬路上),違者視情節(jié)給予處罰。嚴禁高空拋物,違者處以經(jīng)濟處罰,并由肇事者承擔由此造成的全部責任。如經(jīng)通告后,裝修工作未能作出適當?shù)那謇戆才?物業(yè)公司將自行雇用工人進行清理,而費用則從有關裝修戶的裝修保證金中扣除。
以下內(nèi)容為禁止之列:
1)擅自占用樓宇外墻、樓內(nèi)公共走廊及墻面,在公共走廊等公共用地上進行任何形式的搭建、安裝、鋪設。
2)一切屋外更改或加建。例如:遮蓬、天線、附加建筑物及標志等。
3、建筑物外觀始終保持完好、整潔;外墻建材貼面無脫落;玻璃幕墻清潔明亮、無破損;無亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象。
1)主體工程:屋蓋、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時應查清隱患。損壞、變形嚴重的,應加固、補強或拆換;不合理的舊結(jié)構(gòu)、節(jié)點,若影響安全使用的,大修時應整修改做;對鋼筋混凝土構(gòu)件,如有輕微剝落、破損的應及時修補;混凝土碳化產(chǎn)生裂縫、剝落,鋼筋銹蝕嚴重的,應通過檢測計算鑒定構(gòu)件承載力,采取加固或替代措施。
2)裝修工程:門窗修繕后應牢固、平整、美觀,開關靈活,接縫嚴密,不動。門窗開關不靈活、松動、脫榫、變形、腐爛的,應修理更換,小五金應修換配齊;大修時,內(nèi)外玻璃一次配齊,打好玻璃膠;門窗損壞嚴重、無法修復的,應更換,更換的門窗應與原門窗一致;掛鏡線、窗簾盒、窗臺板等的裝修,屬一般損壞的,應原樣修復;嚴重損壞的,應更新或在不降低標準、不影響使用的條件下,用其他材料代用更新;踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的,應修復。
3)樓地面工程:木地板的損壞占自然間地面面積25%以下的,可修復;損壞超過25%以上或缺乏材料時,可改做相應標準的高級地坪。普通水泥地面起砂、空鼓、開裂,應拆補、修補或重做;水磨石或塊料地面損壞時,應盡量修復,實在無法修復的,應改做相應標準樓地面。面磚地面損壞、破碎、高低不平的,應拆補或重鋪,室內(nèi)潮濕嚴重的,可增設防潮層或做塊料地面。
4)屋面工程:屋面結(jié)構(gòu)有損壞的,應修復或拆換;不穩(wěn)固的應加固;如因為原結(jié)構(gòu)本身的原因造成屋面滲水、漏雨嚴重,按原樣修復仍不能排除屋漏的應翻修改建。屋面上的壓頂、泛水、天溝、水落斗、水管等損壞滲水時,應修復;損壞嚴重時,應翻做。內(nèi)墻、煙囪等屋面附屬構(gòu)件損壞嚴重的,在不影響使用和市容的條件下,可改修或拆除。
5)飾面工程:外墻飾面起殼、開裂、剝落的,應照原樣修復;損壞面積過大的,可全部鏟除重做,重做時,在不降低用料標準、不影響色澤協(xié)調(diào)的前提下進行。外墻勒腳損壞的,應修復。內(nèi)墻飾面起殼、開裂、剝落的,應修復;每面墻損壞超過一半以上時,可鏟除重抹;原無踢腳線的,可加做踢腳線;各種墻裙損壞的情況應根據(jù)墻身的需要予以修復;因室內(nèi)外高差等原因,引起墻面長期潮濕,如有必要,可加做防水層。天棚損壞:抹灰層松動,有下墜危險的,須鏟除重抹;原線腳損壞的,按原樣修復;損壞嚴重的復雜線腳,應全部鏟除后,原樣修復或適當簡略。
6)油漆粉飾工程:木門、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護作用的,應周期性地進行保養(yǎng),上述木構(gòu)件整件或零件拆換應油漆。鋼門、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、空調(diào)架、上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或其他各類鐵構(gòu)件,其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕,應先除銹,再刷防銹涂料或防銹漆,然后刷其他面漆;鋼門或各類鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為2-3年。木地板原油漆褪落的,應重做。室內(nèi)墻面、天棚等修繕時可刷新,其用料應采取新型涂料,如膠白等;高級抹灰損壞應原樣修復。高層建筑外墻原油漆損壞的,應修復,其色澤應盡量與原建筑保持一致。
4、不得改變建筑物結(jié)構(gòu)和外觀。
以下內(nèi)容為禁止之列:
1)隨意改動或損壞房屋主體和承重結(jié)構(gòu)(柱、梁、板、承重墻)。
2)在承重墻上穿洞,隨意剔鑿梁、板、柱,拆除連接陽臺門窗的墻體,擴大原有門窗尺寸或者另建門窗。
3)改動上下水管道、消防管道、煤氣管道、供電線路、通訊/智能化線路。
4)隨意增加樓地面靜荷載,在室內(nèi)砌墻或者超負荷吊頂、安裝大型燈具、鋪設大理石地板等。
5)任意蝕鑿頂板,不經(jīng)穿管直接埋設電線或者改線。
6)破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層,以及水、暖、電、煤氣等配套設施。
7)改動屋面的防水隔熱層。
8)改變廚房、衛(wèi)生間的結(jié)構(gòu)和功能,嚴禁將生活污水排入雨水管道。
9)改變建筑的外觀及造型,廳、房外陽臺封閉或安裝防盜網(wǎng),改變外墻的顏色及窗的形式和顏色(更換窗玻璃或在其上噴漆)。
10)改動進戶門的位置;改變房屋附屬的鐵柵欄、不銹鋼欄桿等。
11)安裝防盜門不得妨礙鄰近住戶出入及占用公共通道,不準改變原有門洞尺寸,不得損壞門洞四周的墻面。
12)窗戶允許在內(nèi)側(cè)安裝防盜窗花,允許在廚房內(nèi)陽臺安裝防盜網(wǎng)。
13)空調(diào)支架符合國家有關規(guī)范要求,必須安裝在管理公司指定的位置,必須使用不銹鋼材質(zhì),固定螺栓須經(jīng)防銹處理,以確保建筑美觀整齊。
二、共用設施的管理維護方案
1、共用設施完好,無隨意改變用途。
1)屋頂:每2年對隔熱層進行保養(yǎng)一次,對面磚破碎或裂縫較大的應及時更換,并對面磚表面用白水泥勾縫;
2)外墻飾面:每年對重點部位進行清洗;每3年進行全面清洗;在清洗時,發(fā)現(xiàn)有外墻飾面脫落的應及時進行修補,恢復原樣;對于外墻滲水的,須作防水補漏后,恢復原樣。
3)內(nèi)墻飾面:每3年進行全面保養(yǎng)。對粉刷面發(fā)現(xiàn)有裂縫應修補;對磁磚面裂縫較大的應予以更換,對認為可疑部位用小鐵錘輕輕敲擊,發(fā)現(xiàn)有空鼓的地方,進行更換或在以后日常巡查中注意,發(fā)現(xiàn)有脫落及時修補。
4)樓梯間:樓梯間踏步每3年進行保養(yǎng)一次,發(fā)現(xiàn)問題及時修理。樓梯間墻面粉刷,日常發(fā)現(xiàn)有裂紋、龜裂、剝落等應及時修理;每3年進行一次全面保養(yǎng),對粉刷內(nèi)部有損壞的,用小鐵錘在可疑的地方輕輕敲擊,如發(fā)出空殼聲,則有起殼現(xiàn)象,確定起殼范圍后進行修補;
5)門:對防火門日常發(fā)現(xiàn)有生銹或掉漆的,應及時修理;每年全面保養(yǎng)一次,對生銹、掉漆或起皮部位應重新刷漆;對防火門軸承上油一次。對其它類型門每年對軸承上油一次。
6)防盜網(wǎng)、花園圍欄:根據(jù)損壞程度確定重新刷油漆的周期,原則上每2年應刷油一次,最長時間不超過4年。
7)窗:每年保養(yǎng)一次,對門窗框松動、翹曲,應將錨固鐵腳的墻體鑿開,將鐵腳取出扭正,損壞的應焊接好,并將門窗框矯正后,用木楔固定,墻清理干凈灑水潤濕后,用高強度水泥砂漿把腳重新錨固,并填實墻洞,等砂漿強度達到要求后,撤去木楔,把門窗框與墻壁間的縫隙修補好。對斷裂損壞部位可按原截面型號用電焊接換。翹曲或損壞嚴重的門窗扇,應卸下進行矯正,焊接后重新安裝。每年對配件上油一次。
8)公共地磚:日常發(fā)現(xiàn)損壞及時維修,每3年進行全面保養(yǎng)一次,發(fā)現(xiàn)地磚損壞或裂縫嚴重的應更換。
9)吊頂:日常對吊頂進行檢查,發(fā)現(xiàn)有破損的應及時更換,每3年揭開石膏板查看吊頂鋼絲,有生銹嚴重的應取下更換。
10)玻璃幕墻(包括玻璃門):每年對玻璃幕墻進行一次全面清洗及保養(yǎng),對玻璃幕墻(玻璃門)的玻璃膠進行檢查,發(fā)現(xiàn)有脫膠的應補膠,對玻璃門軸上油一次。
11)擋雨篷:每年全面檢查一次,對螺絲部位進行加固,對脫膠部位進行補膠;在大雨或臺風等天氣來臨前,應視情況增加保養(yǎng)次數(shù)。
12)在臺風、大雨等來臨前夕,應對窗戶、玻璃幕墻仔細檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時處理,以免發(fā)生意外。
2、共用管線完好無損,使用正常,無礙觀瞻。
1)管道:原則上管道每3年應全部刷油一次,但對重點部位,有必要時可以增加次數(shù)(如室外一樓地面的管道可以每年刷油一次,對室內(nèi)管道,嚴重污染的應隨時刷油)。
2)污水井:每年揭蓋檢查清理污泥一次。
3、院內(nèi)路燈,公共照明完好。
1)保證路燈及公共照明的完好,確保樓宇電源線路安全和電氣設施設備安全運行,維護用戶正常的工作秩序和生活秩序。
2)物業(yè)公司對樓宇進行重大修繕工程使用施工電動設備和電動工具的用電量必須限度在不影響樓宇正常運作和在樓宇供電負荷量允許范圍。
3)以恢復原正常用電為標準,在維修完畢后應盡量保持原狀。
4)應達到原來照明標準,對物料需進行嚴格的驗證。
5)使電器能達到正常使用,保持原有外觀并試用效果。
6)使用方便、安全為標準,并把故障作好記錄。
4、建筑物范圍內(nèi)的道路通暢,路面平整、無阻礙。
人行道、車行道:日常發(fā)現(xiàn)有損壞的人行道、車行道應及時修補;每年保養(yǎng)道路一次,對表面起砂的應先用榔頭把酥松起砂的部分敲松,然后用高壓水槍沖刷干凈后,用高強速凝水泥砂漿修復。
