第1篇 物業(yè)管理維修保養(yǎng)實(shí)施方案
物業(yè)管理項(xiàng)目維修保養(yǎng)實(shí)施方案
目的:
加強(qiáng)辦公樓內(nèi)公用水、電設(shè)施設(shè)備日常維護(hù),確保其正常運(yùn)行、延長(zhǎng)其使用壽命。
范圍:
營(yíng)銷中心、辦公樓內(nèi)公用水、電設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù),以及中央空調(diào)、送風(fēng)機(jī)房的正常巡檢。
職責(zé):
1.定期巡查,掌握辦公樓內(nèi)公用水、電設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行和完好狀態(tài),若發(fā)現(xiàn)隱患或不正常情況,應(yīng)及時(shí)組織人員搶修,確保辦公樓內(nèi)公用水、電設(shè)施設(shè)備完好、設(shè)備正常運(yùn)行;
3.負(fù)責(zé)中央空調(diào)、送風(fēng)機(jī)房運(yùn)行情況的檢查、記錄,若有隱患應(yīng)立即向有關(guān)廠家反映,并積極配合中央空調(diào)、送風(fēng)機(jī)房廠家進(jìn)行維修;
4.定期巡視,保證上下水、排污管道暢通;保持污水不外溢、環(huán)境清潔;
5.人員持證上崗,維修及時(shí);維修時(shí)嚴(yán)格遵守安全生產(chǎn)條例和操作規(guī)程;
6.愛護(hù)工具,節(jié)約用材;不得將工具私自外借,不得將常備維修材料私自挪用或送人。
內(nèi)容、程序及標(biāo)準(zhǔn):
1.內(nèi)容:辦公樓內(nèi)公用水、電設(shè)施設(shè)備的日常管理、維修、養(yǎng)護(hù)、巡視工作。
2.程序及周期:
(1)、每日一次,公共設(shè)施、設(shè)備的巡視、檢查;掌握運(yùn)行情況,作好《日檢記錄》;
(2)、接到報(bào)修時(shí),應(yīng)在最短時(shí)間內(nèi)趕往報(bào)修現(xiàn)場(chǎng)維修,并作好《報(bào)修記錄》;
(3)、每日,對(duì)中央空調(diào)、送風(fēng)機(jī)房進(jìn)行開關(guān)機(jī)并進(jìn)行巡查,并作好《中央空調(diào)、送風(fēng)機(jī)房運(yùn)行情況記錄》;
(4)、積極配合相關(guān)廠家對(duì)中央空調(diào)、送風(fēng)機(jī)房檢查、維修;
(5)、積極配合相關(guān)廠家對(duì)設(shè)施、設(shè)備的大、中修(其材料、費(fèi)用由甲方提供);(無(wú)周期)
(6)、發(fā)現(xiàn)隱患或他人報(bào)修時(shí),應(yīng)組織人員及時(shí)搶修;(無(wú)周期)
(7)、維修時(shí),保證維修的及時(shí)率、維修的合格率;保養(yǎng)時(shí),保證運(yùn)行情況掌握。
3.標(biāo)準(zhǔn):
(1)、辦公樓內(nèi)公用水、電設(shè)施設(shè)備、中央空調(diào)、送風(fēng)機(jī)房等情況良好、運(yùn)行正常;
(2)、上下水、排污管道暢通,無(wú)外溢;
(3)、維修后,保持原地衛(wèi)生清潔,并將物品等按原位放回;
(4)、維修及時(shí)率98%以上、維修合格率98%以上;
(5)、設(shè)施、設(shè)備房?jī)?nèi)干凈、整潔,衛(wèi)生良好。
應(yīng)急措施:
1.接到緊急報(bào)修時(shí),應(yīng)在最短時(shí)間內(nèi)攜帶工具趕赴現(xiàn)場(chǎng),并組織人員進(jìn)行搶修;
2.若巡視、檢查發(fā)現(xiàn)隱患,應(yīng)及時(shí)維修或向有關(guān)部門反映,做到問(wèn)題不過(guò)夜;
3.對(duì)意外事件發(fā)生的維修情況,應(yīng)根據(jù)實(shí)際制定可行的維修規(guī)范或措施,并在短時(shí)間內(nèi)實(shí)施;
注意事項(xiàng):
1.高空作業(yè)時(shí),嚴(yán)格遵守《高空作業(yè)規(guī)范、程序》;
2.作業(yè)時(shí),嚴(yán)格操作程序和規(guī)程;穿好絕緣鞋、戴好絕緣手套等安全保護(hù)措施。
檢查、考核:
1.工作人員進(jìn)行日常自檢,掌握情況;
2.項(xiàng)目部每周一次,對(duì)維修、保養(yǎng)記錄以及中央空調(diào)、送風(fēng)機(jī)房情況進(jìn)行檢查,作好《周檢記錄》;
3.可向相關(guān)方了解維修的及時(shí)率、合格率,進(jìn)而考查服務(wù)的滿意率,以及是否符合標(biāo)準(zhǔn)、職責(zé)等;
4.總公司或項(xiàng)目部除周檢也可進(jìn)行抽檢,總體掌握維修、養(yǎng)護(hù)情況。
第2篇 合肥物業(yè)管理公司員工配置方案
合肥物業(yè)管理有限公司員工配置方案
一、目的
根據(jù)《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范及等級(jí)指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)(乙級(jí))》文件指導(dǎo),結(jié)合我司2023年終市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果,及2023年度我司實(shí)際接管面積及區(qū)域增加的實(shí)際情況,我司制定了2023年度職務(wù)設(shè)置與人員配置方案;
2023年擬設(shè)物業(yè)公司工作職能為:
一、基礎(chǔ)服務(wù)分為:
客戶前臺(tái)服務(wù)、客戶資料管理服務(wù)、客戶溫馨管家服務(wù)、物業(yè)有償服務(wù)、設(shè)施、設(shè)備維護(hù)管理服務(wù),環(huán)境維護(hù)管理服務(wù),秩序維護(hù)服務(wù);
1、客戶前臺(tái)服務(wù);
接待客戶對(duì)項(xiàng)目情況及售后服務(wù)相關(guān)情況的咨詢及解答、協(xié)調(diào)處理客戶的投訴,辦理裝修、工程報(bào)修、小區(qū)出入證、業(yè)戶卡等手續(xù),受理對(duì)業(yè)戶的有償服務(wù)工作、并協(xié)調(diào)相關(guān)部門進(jìn)行處理、樓宇交付手續(xù)辦理、協(xié)助跟進(jìn)遺漏工程的整改;
2、客戶資料管理服務(wù);
主要是負(fù)責(zé)服務(wù)中心內(nèi)部的各項(xiàng)工作,包括建立完善的業(yè)主檔案,發(fā)布各種通知及了解網(wǎng)上資訊及投訴,為前臺(tái)管家服務(wù)助理和區(qū)域管家服務(wù)助理開展工作提供必要的支持;
3、物業(yè)溫馨助理服務(wù);
負(fù)責(zé)協(xié)助財(cái)務(wù)進(jìn)行各項(xiàng)費(fèi)用的收取及催繳工作、協(xié)助做好業(yè)戶房屋裝修的接待、巡查、管理工作、接受業(yè)戶的投訴、建議和咨詢、協(xié)調(diào)有關(guān)部門做好相關(guān)對(duì)客服務(wù)工作,并做好回訪、協(xié)調(diào)相關(guān)部門為業(yè)戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),主動(dòng)深入了解各業(yè)戶不同的需要,并根據(jù)需求提供各種服務(wù)、區(qū)域內(nèi)清潔、衛(wèi)生、園林綠化、公共設(shè)施設(shè)備等的巡查及監(jiān)督協(xié)調(diào)管理;
4、設(shè)施、設(shè)備維護(hù)管理服務(wù);
小區(qū)內(nèi)的主要設(shè)施、設(shè)備,公共區(qū)域的配套設(shè)備的維修、保養(yǎng)工作,包含電梯機(jī)房、水泵房、暖氣機(jī)房的巡查;
5、環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù);
負(fù)責(zé)小區(qū)管轄區(qū)域內(nèi)公共區(qū)域的清潔、綠化維護(hù)工作;
6、秩序維護(hù)服務(wù);
負(fù)責(zé)小區(qū)的公共區(qū)域的公共安全秩序、車輛行駛、停放秩序,消防安全秩序;
二、物業(yè)公司管理運(yùn)營(yíng)工作需劃分為:
行政人事管理,財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)管理;
1、行政人事管理;
負(fù)責(zé)物業(yè)公司行政行文、對(duì)外函件、行政事務(wù)管理,員工的招聘、入職手續(xù)辦理、勞動(dòng)合同的簽訂及人事文件的管理,員工的各項(xiàng)保險(xiǎn)相關(guān)手續(xù)的完善,公司管理規(guī)章的培訓(xùn)工作;
2、財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)管理;
核實(shí)小區(qū)的收費(fèi)項(xiàng)目及費(fèi)用的收繳情況,核收相關(guān)租賃合同的計(jì)價(jià)和收繳工作;完善物業(yè)公司的稅務(wù)及預(yù)算報(bào)表;
二、2023年度物業(yè)公司具體職務(wù)設(shè)置與人員配置架構(gòu)圖:
跟據(jù)2023年度收樓戶數(shù)(蜀山閣二期北區(qū)6月份共入伙682戶,其中包括二期監(jiān)控中心一個(gè),實(shí)際增加管理面積約為6萬(wàn)多平米);物業(yè)公司人員的架構(gòu)安排及職務(wù)設(shè)置:
第3篇 物業(yè)管理公司籌建方案-參考
物業(yè)管理公司籌建方案參考
籌建物業(yè)管理公司主要要從以下幾方面考慮
一、物業(yè)管理公司的資質(zhì)要求:
為了加強(qiáng)和促進(jìn)物業(yè)管理工作的健康發(fā)展,保證物業(yè)管理公司組建質(zhì)量,根據(jù)《公司法》的要求,全國(guó)各地城市地方人民政府頒布了物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審查的規(guī)定。如上海的《上海市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)管理暫行辦法》中將物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)劃分為三級(jí)
1.一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)必備條件:
(1)管理物業(yè)規(guī)模一般在50萬(wàn)平米以上,或者管理涉及物業(yè)在20萬(wàn)平米以上;
(2)管理物業(yè)類型三種以上或管理涉外物業(yè)兩種以上,物業(yè)類型是指多層、高層住宅、公寓、別墅、商住樓、辦公樓、商場(chǎng)、廠房等以及其他特種房屋(下同);
(3)管理物業(yè)必須有兩個(gè)以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈,且管理達(dá)標(biāo)面在50%以上;
(4)企業(yè)經(jīng)理或者常務(wù)副經(jīng)理必須從事物業(yè)管理工作3年以上;
(5)具有經(jīng)濟(jì)類、工程類中級(jí)職稱管理人員10人以上;
(6)企業(yè)經(jīng)營(yíng)年限必須在3年以上;
(7)企業(yè)注冊(cè)資本50萬(wàn)元以上(含50萬(wàn)元)
2.三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)必備條件:
(1)管理物業(yè)規(guī)模一般在3萬(wàn)一20萬(wàn)平米,或者管理涉外物業(yè)1萬(wàn)~5萬(wàn)平米;
(2)有中級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱管理人員3人以上;
(3)企業(yè)注冊(cè)資本10萬(wàn)元以上(含10萬(wàn)元);
3.處于以上兩種類型之間的為二級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
對(duì)于物業(yè)管理公司在管理物業(yè)規(guī)模3萬(wàn)平米以下或涉外物業(yè)規(guī)模l萬(wàn)平米以下的暫不定級(jí)。
物業(yè)管理公司申報(bào)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批時(shí)所要提供的資料
1、內(nèi)資企業(yè)(全民、集體、股份制、股份合作制)
(1)物業(yè)管理公司資質(zhì)申請(qǐng)報(bào)告;
(2)設(shè)立物業(yè)管理公司的可行性報(bào)告和上級(jí)主管單位的批準(zhǔn)文件;
(3)管理章程;
(4)公司法定代表人任命或聘任書;
(5)驗(yàn)資證明;
(6)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所證明;
(7)擁有或委托管理物業(yè)證明(委托管理協(xié)議書);
(8)具有專業(yè)技術(shù)職稱的管理人員的資格證書或證明文件;
(9)其他有關(guān)資料。
2.外商投資企業(yè)(含中外合資、中外合作、外商獨(dú)資)
除需要提供內(nèi)資企業(yè)申報(bào)審批所需的有關(guān)資料外,還需要提供合資或合作項(xiàng)目議定書、合同等文件的副本及中方投資審批機(jī)關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)文件。 3.私營(yíng)企業(yè)
(1)業(yè)主身份證明(復(fù)印證);
(2)業(yè)主的工作簡(jiǎn)歷;
(3)申請(qǐng)資質(zhì)審批的報(bào)告;
(4)管理章程;
(5)驗(yàn)資證明;
(6)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所證明;
(7)擁有或委托管理物業(yè)的證明;
(8)雇員的名冊(cè);
(9)專業(yè)技術(shù)人員的資格證書;
(10)其他有關(guān)資料。
二、物業(yè)管理公司資質(zhì)審批程序
國(guó)家房產(chǎn)行政管理體系――各地區(qū)房產(chǎn)管理局收到物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)資質(zhì)報(bào)告及申報(bào)資料齊全后,在一定時(shí)間內(nèi)(通常規(guī)定為兩個(gè)星期內(nèi))審核完畢,符合經(jīng)營(yíng)資質(zhì)條件的,核發(fā)批準(zhǔn)文件,其他必須按有關(guān)規(guī)定向工商行政管理機(jī)構(gòu)辦理注冊(cè)登記,在手續(xù)辦完后才能對(duì)外營(yíng)業(yè)。
三、物業(yè)管理公司設(shè)立和工商登記
(一)組織機(jī)構(gòu)設(shè)立 物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置依照《公司法》可以成立“有限責(zé)任公司”、“股份合作公司”兩種。
(二)工商登記 根據(jù)《公司法》有關(guān)規(guī)定,物業(yè)管理公司登記的主管機(jī)關(guān)是工商行政管理機(jī)關(guān)。由于物業(yè)管理是一個(gè)新興行業(yè),在注冊(cè)登記中會(huì)遇到一些問(wèn)題,為了今后更好的開展工作,有必要搞清楚。
1.物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)宗旨 物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)宗旨應(yīng)含有以下幾個(gè)方面:
(1)物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善,是一個(gè)復(fù)雜、完整的系統(tǒng)工程。因此物業(yè)管理公司應(yīng)積極參與社會(huì)分工,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)良性循環(huán),促進(jìn)我國(guó)住房制度改革的深化。
(2)對(duì)所管理的房產(chǎn)及各類附屬設(shè)施進(jìn)行科學(xué)的管理與養(yǎng)護(hù),使其物業(yè)保值、增值, 延長(zhǎng)其使用壽命,最大限度地實(shí)現(xiàn)社會(huì)財(cái)富的節(jié)約。 (3)物業(yè)管理的對(duì)象是物業(yè),服務(wù)對(duì)象是人。所以應(yīng)以業(yè)主(使用人)為對(duì)象,開展各類經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù),寓經(jīng)營(yíng)與管理十服務(wù)之中,提供全方位的方便服務(wù)。
(4)發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能,為業(yè)主(使用人)創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境,最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個(gè)效益的統(tǒng)一。
(5)履行社會(huì)管理義務(wù),積極開展兩個(gè)文明建設(shè),致力于全社會(huì)的文明和進(jìn)步。
2.經(jīng)營(yíng)范圍 根據(jù)物業(yè)管理的行業(yè)特點(diǎn)和經(jīng)營(yíng)宗旨要求,物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)范圍有:
(1)管理方面: 樓宇(多層、高層)管理; 房屋的修繕管理; 設(shè)備的維修、保養(yǎng)管理; 車輛運(yùn)行及看護(hù)管理; 治安管理; 清潔環(huán)衛(wèi)管理;綠化管理; 消防管理; 物業(yè)保險(xiǎn)管理等。
(2)服務(wù)方面: 物業(yè)修繕; 物業(yè)租售代理; 物業(yè)清掃保潔; 搬家、裝潢服務(wù)。 車輛出租; 綠化工程及花木租售; 燃料供應(yīng);蔬菜糧食供應(yīng); 服裝清洗供應(yīng); 美容美發(fā); 康樂健身; 幼兒教育; 老年服務(wù); 家教服務(wù); 商業(yè)服務(wù)等。物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的范圍非常廣泛,但其目的是為所管物業(yè)范圍內(nèi)的居民或單位提供優(yōu) 質(zhì)、方便的各種服務(wù)。
第4篇 某物業(yè)管理權(quán)交接方案
物業(yè)管理權(quán)交接方案
更換正在實(shí)施管理的物業(yè)管理公司是一件艱巨的事務(wù),除需要發(fā)展商和業(yè)主委員會(huì)的支持,原物業(yè)管理公司的有效支持配合,更需要接管單位有策略有步驟的實(shí)施運(yùn)作。我公司在'更換'問(wèn)題上,有著深入的研究,并有多次案例和實(shí)踐,從九九年至今,親歷的更換事件,便有七起,并全部參與了更換方案的制訂。
根據(jù)我司以往經(jīng)驗(yàn),在更換前首先將必須考慮如下幾個(gè)重點(diǎn):
一、程序的合法性
物業(yè)管理委員會(huì)是代表物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人利益,負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查物業(yè)管理工作的非法人社團(tuán),是解決物業(yè)管理問(wèn)題的關(guān)鍵。所以必須依法確立業(yè)主委員會(huì)合法的法律地位。另一個(gè)是有關(guān)更換事宜,要經(jīng)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)通過(guò)。在保證廣大產(chǎn)權(quán)人、使用人支持的前提下召開產(chǎn)權(quán)人大會(huì),形成決議,使更換物業(yè)公司的行動(dòng)具備充分的群眾基礎(chǔ)和法律依據(jù)。
二、協(xié)調(diào)相關(guān)方面的關(guān)系,取得中正第三方的支持
協(xié)調(diào)相關(guān)單位的關(guān)系,包括發(fā)展商、業(yè)委會(huì)、原物管企業(yè)、新物管企業(yè)間的關(guān)系,使其盡可能得取得一致性意見,對(duì)于順利更換,尤為重要。
中正方的支持主要是指:
法律顧問(wèn),提供法律支持。
物管顧問(wèn)、財(cái)務(wù)顧問(wèn),提供專業(yè)支持。
政府主管部門,提供政策支持,取得指導(dǎo)、支持,不可忽視。
三、具體交接工作安排
1.發(fā)展商負(fù)責(zé)書面通知,現(xiàn)在管物業(yè)公司解除合同日期,確認(rèn)后與新入駐物業(yè)公司簽署物業(yè)管理合同。
2.雙方物業(yè)公司確認(rèn)交接步驟及內(nèi)容。
3.以書面形式發(fā)給每位業(yè)主更換物業(yè)通知。
4.在最大限度減低對(duì)客戶服務(wù)影響的情況下,按步驟進(jìn)行物業(yè)交接工作,并由第三方進(jìn)行監(jiān)督。
5.發(fā)展商與原物業(yè)公司的合同繕后事宜。
四、交接內(nèi)容
交接中涉及的內(nèi)容繁多:設(shè)計(jì)方案,配套設(shè)施,運(yùn)行記錄,外網(wǎng)聯(lián)絡(luò),固定資產(chǎn),管理費(fèi)余額及管理基金等等。具體大塊如下:
(一)工程交接
1.成立接收小組,由交、接雙方專業(yè)人員組成,指定工程驗(yàn)收負(fù)責(zé)人及各專業(yè)交驗(yàn)人員,一般由以下專業(yè)人員組成:電氣、暖通、給排水、土建、電梯(如有)、鍋爐(如有)。
2.召開工作會(huì)議,布置各專業(yè)組接收要求及具體事項(xiàng)。
3.接收工作要求
參照國(guó)家及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),規(guī)范及設(shè)計(jì)要求,對(duì)接收工作內(nèi)容中各條款逐項(xiàng)核對(duì),確保文件資料手續(xù)齊備,工程質(zhì)量及各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)符合標(biāo)準(zhǔn)。
4.物業(yè)交接工作程序
(1)接雙方簽定物業(yè)接收委托書,確定接收程序接收人員及接收時(shí)間。
(2)交方應(yīng)提供的資料、文件。
1)圖紙資料、文件、交接清單。
2)設(shè)備清單。
3)能源消耗情況(列表、雙方共同確認(rèn)電表水表、燃?xì)獗?、熱水表、熱力表等?jì)量?jī)x表交接時(shí)的表計(jì)數(shù)字)。
4)住戶交納能源費(fèi)情況統(tǒng)計(jì)表。
5)備品備件、材料物品庫(kù)存登記表。
6)設(shè)備運(yùn)行記錄。
7)交接班記錄。
8)值班記錄。
9)工具、儀表,維修設(shè)備登記表。
10)人員花名冊(cè)。
11)設(shè)備維保合同(有效期內(nèi))。
12)維修費(fèi)使用情況及盈虧。
(3)交接工作開始時(shí),雙主應(yīng)簽定物業(yè)交接協(xié)議書。
明確雙方交接人員名單、交接內(nèi)容、交接時(shí)間和日程安排等。
(4)交接工作中,雙方交接人員應(yīng)就交接物品的位置、數(shù)量、性能進(jìn)行清點(diǎn)檢查,并認(rèn)真填寫物業(yè)交接清單和運(yùn)行試驗(yàn)記錄。
(5)交接工作結(jié)束,雙方共同簽署交接報(bào)告。對(duì)交接中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,雙方應(yīng)認(rèn)真記錄,協(xié)商解決辦法,對(duì)交接中遇到的工程遺留問(wèn)題,若不能馬上解決,雙方應(yīng)簽署備忘錄,說(shuō)明存在的問(wèn)題,產(chǎn)生的原因、責(zé)任、解決的方法和時(shí)間等。
(6)鑰匙移交
(7)設(shè)備交接順序
1)變配電設(shè)備(變配電室)。
2)熱力設(shè)備(熱力站、鍋爐房、熱交換站)。
3)燃?xì)庠O(shè)備(調(diào)壓站或調(diào)壓裝置、燃?xì)獗矸?。
4)消防報(bào)警設(shè)備。
5)保安監(jiān)控設(shè)備(含攝像、可視對(duì)講等)。
6)泵房(生活水泵、消防泵、污水泵)。
7)運(yùn)輸設(shè)備(電梯)。
8)維修設(shè)備(工程維修用如,電焊機(jī)、鉆床、砂輪機(jī)、套絲機(jī)等)。
9)其它設(shè)備(電腦、辦公設(shè)備、電開水器等)。
(各類交接清單見附件。)
(二)財(cái)務(wù)交接
確定財(cái)務(wù)交接的日期,在正式交接之前,交接雙方均應(yīng)做好充分的準(zhǔn)備。交付方應(yīng)對(duì)帳、物、資金進(jìn)行清理造冊(cè);接受方應(yīng)對(duì)原物業(yè)管理的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作有定性的了解。在交接日始業(yè)務(wù)人員對(duì)口進(jìn)行交接。
交接內(nèi)容主要包括核實(shí)資產(chǎn)與負(fù)債;清理債權(quán)、債務(wù);重新認(rèn)定未執(zhí)行的合同;銀行、稅務(wù)等業(yè)務(wù)口的結(jié)束和新建、會(huì)計(jì)檔案的必要說(shuō)明和交付;原管理工作中遺留的財(cái)務(wù)問(wèn)題的說(shuō)明和擬定解決方式等。
交接方式上,應(yīng)做到交付方對(duì)交接內(nèi)容真實(shí)、明確;接收方對(duì)交接內(nèi)容查證、清楚。同時(shí),接收方要同交接內(nèi)容涉及的第三方見面,落實(shí)交接內(nèi)容,并履行必要的法律手續(xù)。
(三)文檔交接
鑒于各家管理公司所實(shí)施物業(yè)管理體系不同,文檔編制也有較大區(qū)別,建議物業(yè)管理文檔交接清單由原執(zhí)行機(jī)構(gòu)提供。如已通過(guò)iso-9002的企業(yè),文檔依據(jù)為三級(jí)文件中作業(yè)指導(dǎo)書目錄索引。如未通過(guò),則文檔依據(jù)為辦公室文檔管理文件目錄索引。
雙方交接按目錄內(nèi)容進(jìn)行簽收即可。
文檔中重點(diǎn)文件為各項(xiàng)法律文本和承諾性文本,主要包括:維修管理公約、客戶手冊(cè)、物業(yè)管理費(fèi)核定標(biāo)準(zhǔn)、政府批準(zhǔn)文件、與相關(guān)服務(wù)管理部門的合同文本。
(四)人事安排
1.崗位交接
根據(jù)我公司的交接方案及原物業(yè)管理公司所提交的交接內(nèi)容目錄,我公司派人對(duì)原物業(yè)管理公司的保安部、工程部、客戶關(guān)系部、保潔部等逐一進(jìn)行崗位交接,并以文字說(shuō)明交接完畢,經(jīng)雙方確認(rèn)簽字。
2.人事安排
在原有人員人事安排上,本著'雙向選擇,擇優(yōu)安排,加強(qiáng)培訓(xùn)'的原則,充分考慮原有員工的各人意向與職業(yè)特長(zhǎng),合理安排,調(diào)動(dòng)其工作積極性與主動(dòng)性,發(fā)揮潛能,實(shí)現(xiàn)企業(yè)與個(gè)人利益雙贏。對(duì)于工作熱情高但管理水平或崗位技能尚未過(guò)到崗位要求的員工,要組織培訓(xùn)、考核,使其達(dá)到上崗要求,確保服務(wù)質(zhì)量,維護(hù)物業(yè)管理公司的聲譽(yù)。對(duì)于員工的合理流動(dòng),積極做好人事的各環(huán)節(jié)工作,手續(xù)齊備、快捷。做到'留者安心,離者舒心'。
3.勞動(dòng)關(guān)系
對(duì)考核及經(jīng)培訓(xùn)考核通過(guò)達(dá)到上崗要求的人員,應(yīng)辦理相關(guān)的人事手續(xù),即終止與原物業(yè)管理公司的勞動(dòng)關(guān)系,與均豪物業(yè)管理公司簽定勞動(dòng)合同,并根據(jù)我公司的整體工作布置,安排在原項(xiàng)目部或我公司其它項(xiàng)目部的相應(yīng)工作崗位。
關(guān)于接管工作的其它說(shuō)明
1.接管工作需提前一個(gè)月進(jìn)行安排,其中
二周時(shí)間進(jìn)行接管機(jī)構(gòu)、干部的組建抽調(diào)員工招聘等籌備工作。
二周時(shí)間的全員培訓(xùn)。
2.崗位移交在二個(gè)工作日以內(nèi)完成,移交保駕需3-5個(gè)工作日。
3.物資文檔等其它交接約需5個(gè)工作日完成。
4.財(cái)務(wù)交接按劃線制進(jìn)行交接,我司承諾可進(jìn)行全程顧問(wèn),所需時(shí)間暫無(wú)法確定。
5.我司同意接收開辦費(fèi)所購(gòu)置的固定資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)防范
更換物管企業(yè)的過(guò)程中,經(jīng)常出現(xiàn)的'風(fēng)險(xiǎn)'有5種情況:
(1)原物管企業(yè)拒不退出,導(dǎo)致新物管企業(yè)難以進(jìn)入。
(2)原物管企業(yè)提出高額補(bǔ)償。
(3)交接不配合,導(dǎo)致物業(yè)管理工作無(wú)法延續(xù)。
(4)因管理真空導(dǎo)致部分業(yè)主對(duì)更換持不同意見甚或引發(fā)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的詰難。
(5)引發(fā)法律訟訴。引發(fā)法律訟訴不是壞事,但在客觀上給交接工作造成波折。
所以要做好風(fēng)險(xiǎn)防范工作,避免業(yè)主和使用人工作、生活受到影響。
第5篇 沈陽(yáng)x小區(qū)物業(yè)管理方案
沈陽(yáng)市z小區(qū)物業(yè)管理方案
為落實(shí)市十三屆人大三次會(huì)議審議通過(guò)的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》,進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),切實(shí)維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,努力提高物業(yè)管理水平,根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī), 結(jié)合我市物業(yè)管理工作實(shí)際,特制定本方案:
一、指導(dǎo)思想
以國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù),以沈陽(yáng)市城市管理工作會(huì)議精神為指導(dǎo),以落實(shí)《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點(diǎn),以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨,進(jìn)一步加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作,推動(dòng)我市物業(yè)管理健康發(fā)展。
二、目標(biāo)和范圍
(一)目標(biāo):
1、有效解決開發(fā)遺留問(wèn)題,年底前整改率達(dá)到90%;對(duì)存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要及時(shí)維修,維修及時(shí)率達(dá)到90%。
2、新建住宅小區(qū)推行招投標(biāo)率達(dá)到100%;20**年新進(jìn)入市場(chǎng)的樓盤,在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。
3、凡從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè),要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》。
4、強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn),物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率達(dá)到100%,并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。
5、大力推行物業(yè)管理,年底前對(duì)具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達(dá)到100%。6、加強(qiáng)業(yè)主自治自律行為,具備條件的住宅小區(qū)年底前要達(dá)到80%以上成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。
(二)范圍:對(duì)全市實(shí)行物業(yè)管理的244個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行排查。根據(jù)排查結(jié)果,進(jìn)行清理整頓,進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理行為。
三、工作內(nèi)容
(一)完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè)。依據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套法規(guī)、規(guī)章,結(jié)合我市物業(yè)管理實(shí)際情況,通過(guò)調(diào)研,同時(shí)借鑒國(guó)內(nèi)先進(jìn)城市取得的成功經(jīng)驗(yàn),盡快頒布實(shí)施《沈陽(yáng)市物業(yè)管理規(guī)定》,依法加強(qiáng)我市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。
(二)全力解決開發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題。開發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實(shí)承擔(dān)起責(zé)任,按照規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工標(biāo)準(zhǔn),對(duì)住宅小區(qū)存在的問(wèn)題從新進(jìn)行完善,建委、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門,按照各部門職責(zé),落實(shí)到責(zé)任單位,做到誰(shuí)的問(wèn)題、誰(shuí)負(fù)責(zé)、誰(shuí)解決。并對(duì)存在開發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題的住宅小區(qū),逐個(gè)建立整改檔案,制定整改措施,整改合格后再行消號(hào)。特別是存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要確保及時(shí)維修,年底前房屋維修責(zé)任要全實(shí)到單位、到個(gè)人,維修及時(shí)率確保在90%以上。同時(shí),有關(guān)部門要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施,明確住宅區(qū)的交付使用制度,杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題。
(三)加大對(duì)物業(yè)市場(chǎng)的監(jiān)管力度,規(guī)范物業(yè)管理行為。
一是加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo),全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制,創(chuàng)造公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境,促進(jìn)物業(yè)管理的專業(yè)化、市場(chǎng)化和社會(huì)化。依據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》,及時(shí)制定符合我市實(shí)際的《沈陽(yáng)市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法》。要求新建住宅小區(qū)實(shí)行招投標(biāo)制度,建筑面積在5萬(wàn)平方米以上的(含5萬(wàn)平方米)的新建住宅區(qū),必須采取公開招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè),建筑面積5萬(wàn)米以下的新建住宅區(qū)在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)行政主管部門的批準(zhǔn)下可以采用邀標(biāo)和議標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時(shí),鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)采用招投標(biāo)的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且,及時(shí)簽訂《(前期)物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主(臨時(shí))公約》,對(duì)于新建住宅小區(qū)要在商品房銷售前100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。
二是嚴(yán)格物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查。在我市從事物業(yè)管理活動(dòng)的物業(yè)管理企業(yè),要按照國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》,并遵照建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定,按物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)等級(jí),承接物業(yè)管理項(xiàng)目。同時(shí),加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質(zhì)評(píng)定,出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告,限期整改,情節(jié)嚴(yán)重的取消其物業(yè)管理資質(zhì)。
三是強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn),提高物業(yè)管理水平。建立物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準(zhǔn)入、退出機(jī)制,監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務(wù)合同》情況,對(duì)物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理,實(shí)行實(shí)名誠(chéng)信考評(píng)制度,如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理出現(xiàn)違法、違規(guī)、違諾現(xiàn)象,依據(jù)情節(jié)的嚴(yán)重程度,扣除相應(yīng)的分?jǐn)?shù),年終進(jìn)行綜合考評(píng),考評(píng)結(jié)果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級(jí)的要件,報(bào)房產(chǎn)行政主管部門,并在沈陽(yáng)房產(chǎn)信息網(wǎng)予以公布。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標(biāo)準(zhǔn)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù),提高管理服務(wù)水平。同時(shí),加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn),與建設(shè)部培訓(xùn)中心聯(lián)合,繼續(xù)對(duì)我市物業(yè)管理從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn),達(dá)到從業(yè)人員要持證上崗。特別是要對(duì)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理以及項(xiàng)目經(jīng)理(物業(yè)管理處主任)進(jìn)行培訓(xùn),在取得建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書》的基礎(chǔ)上,市房產(chǎn)行政主管部門與中國(guó)物業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合進(jìn)行上崗培訓(xùn)制度,經(jīng)過(guò)實(shí)務(wù)操作培訓(xùn),考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實(shí)務(wù)操作專業(yè)崗位證書》,不合格的取消其上崗資格。
四是規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì),積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。根據(jù)國(guó)家和建設(shè)部的有關(guān)文件,結(jié)合我市實(shí)際,爭(zhēng)取年底前出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)組建業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作的指導(dǎo)意見》,明確各部門職責(zé),充分調(diào)動(dòng)街道、社區(qū)的積極性,依據(jù)《條例》依法成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì),使這項(xiàng)關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作,更具規(guī)范性、操作性。引導(dǎo)業(yè)主大會(huì),在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上,按照合法程序選舉熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定組織能力的業(yè)主進(jìn)入業(yè)主委員會(huì)。規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的行為,促進(jìn)業(yè)主自律和民主決策,切實(shí)維護(hù)自身的合法權(quán)益。
(四)建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責(zé)明確責(zé)任體系。對(duì)于具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū),要明確由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理,爭(zhēng)取年底前物業(yè)化率達(dá)到100%;對(duì)于尚不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅區(qū),要確定管理單位,實(shí)行專項(xiàng)服務(wù),待具備條件后,推行物業(yè)管理。逐步形成以社區(qū)為主,專業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結(jié)合的新型管理體制。各涉及物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)單位、部門按各自的職責(zé)承擔(dān)社會(huì)管理的責(zé)任,為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境。
(五)采取多種形式,加大對(duì)物業(yè)管理方面法規(guī)的宣傳工作。制定具體的宣傳方案,分階段、有步驟、深入細(xì)致宣傳國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套文件,引起社會(huì)各界物業(yè)管理的重視,讓廣大業(yè)主不斷了解物業(yè)管理的政策法規(guī),引導(dǎo)全社會(huì)樹立正確的消費(fèi)觀念,促進(jìn)社會(huì)的和諧。
三、組織領(lǐng)導(dǎo)
為使這項(xiàng)工作落到實(shí)處,市政府成立領(lǐng)導(dǎo)小組。
組長(zhǎng):z
副組長(zhǎng):z
成員單位:市房產(chǎn)局、建委、規(guī)劃局、公安局、行政執(zhí)法局、民政局、各區(qū)政府。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市房產(chǎn)
局,負(fù)責(zé)日常的組織協(xié)調(diào)。各區(qū)政府也要成立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu),抓好具體的組織實(shí)施。
四、職責(zé)分工
規(guī)范物業(yè)管理工作是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,要堅(jiān)持“條塊結(jié)合、區(qū)域負(fù)責(zé)”的原則,市領(lǐng)導(dǎo)小組全面負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的監(jiān)督、指導(dǎo);市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室具體負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的日常指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督、檢查;各區(qū)政府要針對(duì)物業(yè)管理存在的問(wèn)題負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的具體實(shí)施;各相關(guān)部門按照職責(zé)分工,密切配合各區(qū)政府實(shí)施整改工作。各單位、各部門要明確分工,落實(shí)責(zé)任,相互配合,加強(qiáng)檢查驗(yàn)收,切實(shí)提高我市的物業(yè)管理水平。
市房產(chǎn)局為全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門,具體負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、監(jiān)督,并會(huì)同相關(guān)部門抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問(wèn)題的整改工作,如:物業(yè)管理立法、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建、物業(yè)管理工作的調(diào)研和宣傳等工作。
市建委、規(guī)劃局為開發(fā)、建設(shè)單位的管理部門。
一是在進(jìn)行住宅小區(qū)前期規(guī)劃時(shí),要規(guī)劃建設(shè)必要的物業(yè)管理服務(wù)用房等相關(guān)配套設(shè)施,以方便后期的物業(yè)管理工作;
二是嚴(yán)格按照規(guī)劃對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行竣工驗(yàn)收,不按規(guī)劃建設(shè)的住宅小區(qū),不能予以驗(yàn)收,并限期整改;
三是對(duì)開發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題,要制定整改工作方案,積極組織整改,達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)。市行政執(zhí)法局、公安局負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理行為的查處工作,使物業(yè)管理活動(dòng)更加規(guī)范,促進(jìn)物業(yè)管理水平的提高。
各區(qū)政府為**物業(yè)管理工作的責(zé)任主體,要針對(duì)目前物業(yè)管理工作存在的問(wèn)題,制定具體的整改工作方案,積極配合市政府相關(guān)部門,加大管理力度,認(rèn)真組織整改,使問(wèn)題得到及時(shí)有效的解決。
五、實(shí)施步驟
依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理是一項(xiàng)長(zhǎng)期工作,為確保完成本方案確定的工作內(nèi)容,今年要分三個(gè)階段進(jìn)行實(shí)施。
(一)排查階段(20**年5月10日至5月31日)
由市領(lǐng)導(dǎo)小組牽頭,建委、規(guī)劃、房產(chǎn)、公安、行政執(zhí)法等相關(guān)部門配合,各區(qū)政府組織實(shí)施,對(duì)開發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題、物業(yè)管理和住宅小區(qū)存在的問(wèn)題進(jìn)行一次拉網(wǎng)式排查,并進(jìn)行登記造冊(cè),建立管理檔案。
(二)整改完善階段(20**年6月1日至10月31日)
各區(qū)政府對(duì)排查中出現(xiàn)的各類問(wèn)題進(jìn)行認(rèn)真分析,查找根源,制定相應(yīng)的整改措施,報(bào)市領(lǐng)導(dǎo)小組審查,審查合格后,方可按責(zé)任分工認(rèn)真組織整改。
(三)驗(yàn)收階段(20**年11月1日至11月15日)
領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位按照工作內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn),集中時(shí)間,認(rèn)真組織,對(duì)整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區(qū)逐個(gè)進(jìn)行審核,確保達(dá)標(biāo)。
六、保障措施
(一)提高認(rèn)識(shí),明確責(zé)任。各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)要把加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作當(dāng)作重要工作來(lái)抓,實(shí)行“一把手”負(fù)責(zé)制,層層落實(shí)責(zé)任。建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責(zé)明確的責(zé)任體系和長(zhǎng)效管理機(jī)制。市政府有關(guān)職能部門要按照各自的職責(zé)承擔(dān)起社會(huì)管理責(zé)任,切實(shí)把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細(xì)、抓實(shí)、抓出成效。
(二)密切配合,抓好整改。市政府相關(guān)部門和各區(qū)政府要上下聯(lián)動(dòng),密切配合,針對(duì)物業(yè)管理存在的問(wèn)題,制定切實(shí)可行的整改措施,認(rèn)真抓好整改。對(duì)整改不及時(shí)或不徹底的,有關(guān)部門要按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行查處,確保全部達(dá)標(biāo)。
(三)加強(qiáng)宣傳,營(yíng)造氛圍。要結(jié)合開展“貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》,整頓規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)”活動(dòng),大力宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)及有關(guān)規(guī)章制度,使廣大居民了解物業(yè)管理的有關(guān)政策和權(quán)利義務(wù),進(jìn)一步增強(qiáng)參與意識(shí)和維權(quán)意識(shí),樹立正確的消費(fèi)觀念,使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。
第6篇 物業(yè)設(shè)備管理方案范本
提要:
設(shè)備管理做到'三好'、'四會(huì)'、'五定'。
制定各系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案。
量身訂做一套經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方案,提高運(yùn)行效率,節(jié)能降耗,為××廣場(chǎng)××號(hào)樓項(xiàng)目(---)節(jié)約運(yùn)行成本。重大會(huì)議、活動(dòng),早準(zhǔn)備、早落實(shí),加強(qiáng)值班和巡視,確保萬(wàn)無(wú)一失。
××廣場(chǎng)××號(hào)樓項(xiàng)目(--)是綜合性強(qiáng)的現(xiàn)代化物業(yè),其機(jī)電設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)較為復(fù)雜,運(yùn)行時(shí)間長(zhǎng),而且各系統(tǒng)大量運(yùn)用現(xiàn)代高新技術(shù),自動(dòng)化程度高。作為政府公益性物業(yè),其設(shè)備運(yùn)行安全正常是保證整個(gè)物業(yè)正常運(yùn)作的基本條件。所以,機(jī)電設(shè)備的管理顯得尤為重要。
2.1××廣場(chǎng)××號(hào)樓項(xiàng)目(--)機(jī)電設(shè)備設(shè)施特點(diǎn)
××廣場(chǎng)××號(hào)樓項(xiàng)目(--)的機(jī)電設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)主要由供配電系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)::及銀行專用設(shè)備設(shè)施等組成,整個(gè)機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)的特點(diǎn)主要體現(xiàn)在:
2.1.1裝機(jī)種類復(fù)雜,涉及專業(yè)面廣,設(shè)備先進(jìn),進(jìn)口設(shè)備多,現(xiàn)代高新技術(shù)被廣泛應(yīng)用于機(jī)電設(shè)備中,對(duì)設(shè)備管理與維修人員素質(zhì)要求高。
2.1.2機(jī)電設(shè)備性能先進(jìn),設(shè)備運(yùn)行管理與維修難度大。
2.1.3設(shè)備數(shù)量多,分布區(qū)域廣,停機(jī)影響大。
2.1.4機(jī)電設(shè)備容量大,運(yùn)行時(shí)間長(zhǎng),運(yùn)行費(fèi)用高,節(jié)能降耗是本物業(yè)高效運(yùn)作與管理的重要方面。
2.2機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)
2.2.1××廣場(chǎng)××號(hào)樓項(xiàng)目(---)機(jī)電設(shè)備裝機(jī)容量大、技術(shù)含量高,屬智能型物業(yè),管理的技術(shù)難度相對(duì)較大。
2.2.2××廣場(chǎng)××號(hào)樓項(xiàng)目(---)是商業(yè)性物業(yè),各區(qū)域能耗時(shí)間不同,這給機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行管理提出了更高的要求,如何控制不同設(shè)備的運(yùn)行時(shí)間,節(jié)能降耗,盡量降低運(yùn)行成本,是機(jī)電設(shè)備管理工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)。
2.3機(jī)電設(shè)備管理的原則和目標(biāo)
2.3.1機(jī)電設(shè)備管理的原則
2.3.1.1預(yù)防為主,堅(jiān)持日常保養(yǎng)與計(jì)劃性維修保養(yǎng)并重,使設(shè)備時(shí)刻處于良好狀態(tài)。
2.3.1.2對(duì)設(shè)備做到'三好'、'四會(huì)'和'五定'。'三好'即用好、修好和管理好設(shè)備;'四會(huì)'即維修人員會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障;'五定'即對(duì)主要設(shè)備的清潔、潤(rùn)滑、檢修做到定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)和定質(zhì)。
2.3.1.3實(shí)行操作人員維護(hù)與專業(yè)人員維修相結(jié)合。以操作人員進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)為主,同時(shí)要求專業(yè)維修人員對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)維修處理。
2.3.1.4完善設(shè)備管理和定期檢查、維修制度。制定科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程,完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理,合理制定定期維修計(jì)劃。
2.3.1.5修舊利廢,合理更新,降低設(shè)備維修費(fèi)用,提高經(jīng)濟(jì)效益。
2.3.1.6規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行與維修保養(yǎng)管理工作,確保供配電設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行。
2.3.1.7推行科技型物業(yè)管理模式,采用科學(xué)的管理::方法和手段,如采取冗余策略,即在設(shè)備備件儲(chǔ)備、技術(shù)支援服務(wù)等方面實(shí)現(xiàn)冗余,以備設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)能迅速處理。
2.3.2機(jī)電設(shè)備管理的目標(biāo)
通過(guò)經(jīng)常性養(yǎng)護(hù)與及時(shí)性維修,使設(shè)備設(shè)施時(shí)刻處于最佳的運(yùn)行狀態(tài),延長(zhǎng)設(shè)備設(shè)施使用壽命,提高物業(yè)的運(yùn)作效益,確保機(jī)電設(shè)備完好率99%以上,設(shè)備設(shè)施零修、急修及時(shí)率100%。
2.4加強(qiáng)與有關(guān)部門協(xié)調(diào),做好重大會(huì)議、活動(dòng)的設(shè)備管理
針對(duì)××廣場(chǎng)××號(hào)樓項(xiàng)目(---)機(jī)電設(shè)備特點(diǎn)及重要性,遇重大會(huì)議、活動(dòng),須做好以下工作,確保會(huì)議、活動(dòng)的順利進(jìn)行。
2.4.1維修人員全部到位,分工負(fù)責(zé)。
2.4.2預(yù)先檢查各系統(tǒng)的運(yùn)行情況,對(duì)會(huì)議、活動(dòng)中涉及的設(shè)備設(shè)施重點(diǎn)檢查,確保安全、正常運(yùn)行。
2.4.3備足備品備件,以被急用。
2.4.4加強(qiáng)與有關(guān)部門的協(xié)調(diào),提前通知下列部門:
①與供電部門聯(lián)系,將工作聯(lián)系函件親自送與供電部門,強(qiáng)調(diào)會(huì)議或活動(dòng)的重要性,并與屬同一供電線路上的外部單位協(xié)調(diào),避免會(huì)議或活動(dòng)期間進(jìn)行電力負(fù)荷試驗(yàn),盡量停止對(duì)其供電線路的改造工作,同時(shí)提前做好供電線路的檢查工作,確保萬(wàn)無(wú)一失。
②與自來(lái)水公司聯(lián)系并派發(fā)工作聯(lián)系函,指出會(huì)議或活動(dòng)期間避免進(jìn)行管道維修等不利于供水的活動(dòng)。
2.5機(jī)電設(shè)備管理維修保養(yǎng)方式
2.5.1日常維護(hù)保養(yǎng)。操作維修人員根據(jù)日常管理經(jīng)驗(yàn),用聽、聞、看、摸等方式,利用檢測(cè)儀器、儀表對(duì)設(shè)備的關(guān)鍵部位進(jìn)行重點(diǎn)檢查,發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)排除,并做好記錄。操作人員每班至少巡視兩次,維修人員每周至少檢查一次。
2.5.2一級(jí)保養(yǎng)。維修人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行局部解體,進(jìn)行清潔調(diào)整,每季進(jìn)行一次。
2.5.3二級(jí)保養(yǎng)。維修人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面清理,部分解體檢查和局部修理,更換或修復(fù)磨損件,每半年進(jìn)行一次。
2.5.4中修。對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面檢查,部分解體修理和更換磨損部件,調(diào)整部分機(jī)構(gòu),每年進(jìn)行一次。
2.5.5大修。對(duì)設(shè)備全部解體,更換主要部件或修理不合格的零部件,每三年進(jìn)行一次。
2.6實(shí)行機(jī)電設(shè)備的動(dòng)態(tài)管理
2.6.1設(shè)立24小時(shí)值班維修服務(wù)電話,隨時(shí)滿足各種維修服務(wù)需要。
2.6.2利用先進(jìn)的監(jiān)控設(shè)備,推行例行巡視抄表檢查制度,對(duì)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)實(shí)行動(dòng)態(tài)技術(shù)監(jiān)控。
2.6.3工程部除實(shí)行日常巡查、設(shè)備的例行保養(yǎng)工作外,每個(gè)維修工要求配備移動(dòng)電話等通訊工具,在24小時(shí)內(nèi)隨叫隨到,以便于開展應(yīng)急搶修工作,實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。
2.6.4積極實(shí)現(xiàn)與公司技術(shù)委員會(huì)在技術(shù)指導(dǎo)和質(zhì)量監(jiān)督、信息反饋等方面的相互支持和動(dòng)態(tài)協(xié)作。
2.6.5建立方便、暢通的溝通渠道,積極主動(dòng)與××廣場(chǎng)××號(hào)樓項(xiàng)目(---)相關(guān)部門溝通,提前了解有關(guān)活動(dòng)、會(huì)議、展覽的安排時(shí)間,充分做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。
2.6.6組建一支由專業(yè)技術(shù)人員組成的應(yīng)急維修隊(duì)伍,制定應(yīng)急程序和方案,并備齊各種應(yīng)急物品,經(jīng)常進(jìn)行各種應(yīng)急演練。
2.7各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的管理要點(diǎn)及措施
2.7.1供配電系統(tǒng)
2.7.1.1管理要點(diǎn)及措施:
2.7.1.2效果:
(1)保證24小時(shí)正常運(yùn)行。
(2)設(shè)備完好率99%以上。
(3)投訴處理率100%。
2.7.1.3記錄:
(1)供配電抄表記錄;
(2)供配電運(yùn)行值班記錄;
(3)供配電系統(tǒng)巡視維護(hù)表;
(4)供配電系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;
(5)接地電阻測(cè)試記錄表。
2.7.1.4其它:
入住之初,協(xié)助××廣場(chǎng)××號(hào)樓項(xiàng)目(---),與供電部門協(xié)商落實(shí)××廣場(chǎng)××號(hào)樓項(xiàng)目(---)用電戶類別。
在冬夏季,隨著用電量的變化,落實(shí)部分變壓器報(bào)停事宜。
2.7.2給排
2.7.2.2效果:
(1)建立用水、供水管理制度并落實(shí),積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計(jì)劃。
(2)建立給排水設(shè)備維修保養(yǎng)制度并嚴(yán)格執(zhí)行,設(shè)備和管道系統(tǒng)狀況良好,遇有事故,維修人員及時(shí)到場(chǎng)搶修,供水系統(tǒng)功能正常,排水系統(tǒng)通暢。
(3)限水、停水能預(yù)先通知用戶。
(4)按規(guī)定定期清洗大廈二次供水蓄水設(shè)備;設(shè)備及周圍環(huán)境整潔,有封閉措施;二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康合格證齊全,無(wú)二次污染發(fā)生。
(5)設(shè)備完好率99%以上。
(6)投訴處理率為100%。
2.7.2.3記錄:
(1)給水系統(tǒng)巡視維護(hù)表;
(2)給水系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;
(3)排水系統(tǒng)巡視維護(hù)表;
(4)排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;
(5)水池、水箱清洗記錄表;
(6)水池、水箱藥品投放記錄表;
(7)供水系統(tǒng)月測(cè)試記錄表。
2.7.3消防系統(tǒng)
本系統(tǒng)主要有火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)(fas)、消防水系統(tǒng)(含消火栓水系統(tǒng)、噴淋水系統(tǒng)等)、防排煙系統(tǒng)、氣體消防系統(tǒng)等。
2.7.3.1管理要點(diǎn)與措施:
2.7.3.2效果:
(1)消防控制及消防系統(tǒng)設(shè)施配備齊全,完好無(wú)損,隨時(shí)可啟用。
(2)落實(shí)區(qū)域消防安全責(zé)任人、義務(wù)消防人員,定期進(jìn)行演練,開展消防知識(shí)及法規(guī)的宣傳教育,保證火災(zāi)發(fā)生率為'0'。
(3)制定突發(fā)性火災(zāi)等應(yīng)急方案,設(shè)立消防疏散示意圖,緊急疏散通道暢通,照明設(shè)備、引路標(biāo)志完好。
(4)無(wú)火災(zāi)及其它安全隱患。
2.7.3.3記錄:
(1)消防報(bào)警系統(tǒng)巡視維護(hù)表;
(2)消防報(bào)警系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;
(3)值班記錄;
(4)氣體消防系統(tǒng)巡視維護(hù)表;
(5)氣體消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;
(6)消防演習(xí)記錄。
2.7.4空調(diào)系統(tǒng)
2.7.4.1管理要點(diǎn)及措施:
2.7.4.2效果:
(1)配備專業(yè)人員,維修和運(yùn)行人員持證上崗。
(2)建立規(guī)范完善的空調(diào)運(yùn)行制度和維修保養(yǎng)制度并嚴(yán)格執(zhí)行。
(3)空調(diào)系統(tǒng)安全、正常,保持狀況良好。設(shè)備及環(huán)境整潔,無(wú)異常噪聲及滴漏水現(xiàn)象。
(4)定期清洗風(fēng)機(jī)盤管,確保新風(fēng)的暢通,預(yù)防病毒在轄區(qū)內(nèi)的傳播。
(5)有準(zhǔn)確完整的空調(diào)系統(tǒng)檔案資料,各項(xiàng)運(yùn)行記錄和維修保養(yǎng)記錄齊全,并歸檔保存。
(6)制定切實(shí)可行節(jié)能運(yùn)行制度,有明顯節(jié)能降耗成果。
(7)系統(tǒng)設(shè)備完好率在99%以上。
2.7.4.3記錄:
(1)冷水機(jī)組運(yùn)行記錄表。
(2)空調(diào)系統(tǒng)巡視維護(hù)表;
(3)空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)表。
2.7.5電梯系統(tǒng)
2.7.5.1管理要點(diǎn)及措施。
2.7.5.2效果:
(1)電梯由專業(yè)隊(duì)伍維修保養(yǎng),電梯維修、保養(yǎng)人員均持證上崗,電梯各種年審證件齊全。
(2)嚴(yán)密的安全運(yùn)行和維修保養(yǎng)規(guī)章制度得到落實(shí),各種維護(hù)保養(yǎng)、巡視檢查記錄統(tǒng)一歸檔管理,資料完整。
(3)電梯運(yùn)行狀態(tài)良好,安全設(shè)施齊全有效,轎廂及機(jī)房整潔,通風(fēng)、照明及其他附屬設(shè)施完好。
(4)出現(xiàn)運(yùn)行故障后,維修人員在五分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修。
2.7.5.3記錄:
(1)電梯系統(tǒng)巡視維護(hù)表;
(2)電梯系統(tǒng)維修保養(yǎng)表。
2.7.6智能化樓宇自控系統(tǒng)
2.7.6.1效果:
(1)建立健全的維修保養(yǎng)規(guī)章制度并嚴(yán)格落實(shí),各種維護(hù)保養(yǎng)、巡視檢查記錄統(tǒng)一歸檔管理,資料完整。
(2)監(jiān)控和紅外線設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)良好,攝像效果清晰,紅外報(bào)警器能正常報(bào)警。
(4)出現(xiàn)運(yùn)行故障后,維修人員在五分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修。
2.7.6.2記錄:
(1)保安監(jiān)控系統(tǒng)巡視維護(hù)表;
(2)保安監(jiān)控系統(tǒng)維修保養(yǎng)表。
2.8機(jī)電設(shè)備設(shè)施搶修、應(yīng)急處理方案
2.8.1停電應(yīng)急處理措施
2.8.1.1市電停電
當(dāng)接到市電計(jì)劃停電通知后,立即檢查備用電源系統(tǒng),做好轉(zhuǎn)換備用電源的準(zhǔn)備工作。并立即將停電信息反饋給用戶,使用戶對(duì)工作進(jìn)行適當(dāng)安排,盡量減小停電所造成的影響。同時(shí),立即向供電部門了解停電原因和可能影響的時(shí)間,及時(shí)將信息反饋給用戶,并協(xié)助用戶解決因停電造成的困難。
2.8.1.2設(shè)備故障停電
(1)首先查明故障原因,根據(jù)具體情況啟用備用供電設(shè)備,并積極組織人員搶修故障供電設(shè)備,及時(shí)恢復(fù)供電,盡量縮小停電影響范圍。
(2)各設(shè)備機(jī)房、樓梯、通道、地下車庫(kù)等出口地方均安裝應(yīng)急燈,并保證運(yùn)作正常,作為人員疏散照明之用。
(3)管理處保安、清潔保潔等人員,現(xiàn)場(chǎng)安撫讀者等使用人,并安排有續(xù)疏散,避免出現(xiàn)混亂。
2.8.2給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理方案
2.8.2.1市政供水計(jì)劃性停水,管理處提前通知用戶,說(shuō)明停水原因、停水時(shí)限等,做好水池蓄水工作。
2.8.2.2市政供水管網(wǎng)故障造成突發(fā)性停水,來(lái)不及通知用戶時(shí),管理處設(shè)法滿足用戶生活用水,事后向用戶說(shuō)明原因。
2.8.2.3由于供水設(shè)備故障造成突發(fā)事故,按下列程序執(zhí)行:
(1)接到事故報(bào)警后,水電維修人員應(yīng)在5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)控制事態(tài)發(fā)展。
(2)水電維修人員在5分鐘內(nèi)查出事故原因并及時(shí)處理,不能及時(shí)處理的迅速向公司匯報(bào),請(qǐng)求支援。
(3)事故不能在2小時(shí)內(nèi)處理的,管理處經(jīng)理簽發(fā)停水通知單,并附上處理方案告知用戶。
(4)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的具體情況,關(guān)閉相關(guān)的供水設(shè)施,并啟動(dòng)相關(guān)的排污設(shè)施,防止水患。
2.8.3空調(diào)事故應(yīng)急處理方案
水電維修人員必須準(zhǔn)確掌握空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行情況,一旦發(fā)生故障,應(yīng)立即判定故障類別,馬上通知管理處綜合管理部。
2.8.3.1冷水機(jī)組發(fā)生故障。
(1)空調(diào)運(yùn)行人員立即啟動(dòng)備用空調(diào),恢復(fù)供冷。
(2)水電維修人員必須在出現(xiàn)故障后5分鐘以內(nèi)趕至現(xiàn)場(chǎng),確定事故原因,能自行處理的應(yīng)及時(shí)排除故障,恢復(fù)機(jī)組正常工作,不能處理的故障,應(yīng)在確定故障原因后3分鐘內(nèi)通知專業(yè)維修單位,專業(yè)維修單位在30分鐘內(nèi)趕至現(xiàn)場(chǎng)處理。
(3)故障不能在10分鐘內(nèi)處理的,管理處綜合管理部須及時(shí)通知用戶,并說(shuō)明故障原因。
2.8.3.2制冷機(jī)組附屬設(shè)備(如冷卻水泵、冷凍水泵、冷卻塔等)發(fā)生故障。
空調(diào)運(yùn)行人員立即啟動(dòng)備用設(shè)備,工程部及時(shí)組織人員維修,恢復(fù)設(shè)備正常使用。
2.8.3.3空調(diào)末端裝置發(fā)生故障。
工程部立即組織人員搶修,維修時(shí)應(yīng)盡量減小影響供冷的范圍。
2.8.3.4故障排除后,做好故障分析報(bào)告,總結(jié)經(jīng)驗(yàn),避免同類事故的發(fā)生。
2.8.4電梯應(yīng)急處理方案
無(wú)論是停電或電梯自身發(fā)生故障造成意外停梯,還是因?yàn)橄老到y(tǒng)報(bào)火警引起電梯迫降,都給乘梯人員帶來(lái)極大不便,甚至使乘客受到驚嚇。為此,須嚴(yán)格按以下程序執(zhí)行,保證乘客的人身安全。
2.8.4.1當(dāng)消防系統(tǒng)報(bào)火警引起停梯時(shí),消防值班人員應(yīng)沉著冷靜,迅速查清報(bào)警點(diǎn)位置和數(shù)量,電話通知保安值班人員急赴現(xiàn)場(chǎng)查看,同時(shí)用對(duì)講電話提醒乘客保持鎮(zhèn)靜?，F(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)發(fā)生火災(zāi)時(shí)必須立即通知管理處組織人員滅火救災(zāi),同時(shí)停止電梯運(yùn)行。若系誤報(bào),盡快排除故障,恢復(fù)電梯、扶梯正常運(yùn)行。
2.8.4.2突發(fā)性停電或電梯自身故障引起電梯停止運(yùn)行,消防值班人員應(yīng)通過(guò)對(duì)講電話告訴乘客不要驚慌失措,不可將身體任何部位探出轎廂外,然后立即通知::水電班人員,根據(jù)樓層燈指示或小心開啟外門察看,確定轎廂所在位置,在解救被困人員離開轎廂前,應(yīng)先切斷故障電梯電源,視情況依下列步驟釋放被困乘客。
(1)轎廂停于接近候梯廳門口的位置,且高于或低于樓面不超過(guò)0.5米時(shí),用專用外門鑰匙開啟外門,同時(shí)用力緩慢打開轎廂門,協(xié)助乘客安全離開轎廂,然后重新將外門關(guān)好。
(2)轎廂停于遠(yuǎn)離侯梯廳門口的位置,如果轎廂門處于半關(guān)閉狀態(tài),應(yīng)先將其完全關(guān)閉或開啟,然后通過(guò)手動(dòng)盤車使轎廂就近平層,用專用外門鑰匙打開轎廂門解救出被困人員,然后重新將外門關(guān)好。
(3)手動(dòng)盤車時(shí),至少兩人進(jìn)行,一人雙手抓牢盤車輪,另一人撬開抱閘,每松開抱閘一次,盤車一次,進(jìn)行間斷操作。若轎廂停于最高或最低層候梯廳門口以上或以下位置時(shí),應(yīng)在松開報(bào)閘的同時(shí)把握緊盤車輪,用人力盤車使轎廂向正確方向移動(dòng),嚴(yán)禁松閘后讓轎廂自行移動(dòng)。
(4)若電梯因安全鉗動(dòng)作停車,手動(dòng)盤車無(wú)法生效,則從安全窗解救出被困乘客。
2.8.4.3電梯自身發(fā)生故障時(shí),解救出被困人員后立即組織人員檢修,查明事故原因,消除隱患,如不能自修,必須盡快通知電梯維修專業(yè)人員排除故障,恢復(fù)電梯正常運(yùn)行,并寫出事故書面報(bào)告交管理處管理班。
2.8.5重視設(shè)備的使用管理和維修保養(yǎng),延長(zhǎng)設(shè)備的大修周期和使用壽命。
2.8.5.1重視機(jī)電設(shè)備的使用管理
建立完善的機(jī)電設(shè)備運(yùn)行值班制度、交接班制度及設(shè)備操作人員的崗位責(zé)任制。每臺(tái)大型的機(jī)電設(shè)備,都要由專人負(fù)責(zé)管理,隨時(shí)了解機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行狀況,保證設(shè)備設(shè)施時(shí)刻處于完好狀態(tài),杜絕設(shè)備帶病運(yùn)行,以免引起大的機(jī)電設(shè)備事故,導(dǎo)致維修成本的提高,影響設(shè)備的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。
2.8.5.2加強(qiáng)機(jī)電設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)
對(duì)設(shè)備實(shí)行三級(jí)保養(yǎng)(即日常維護(hù)保養(yǎng)、一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng))和設(shè)備點(diǎn)檢,及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備隱患,減少、避免突發(fā)故障,提高設(shè)備的完好率,使設(shè)備處于良好的運(yùn)行狀態(tài),延長(zhǎng)設(shè)備的大修周期和使用年限,從而避免因設(shè)備更新過(guò)快而引起過(guò)多的資金投入,其結(jié)果是降低了運(yùn)行成本。
根據(jù)我們管理政府物業(yè)的經(jīng)驗(yàn),維修養(yǎng)護(hù)好的設(shè)備,其壽命可以延長(zhǎng)15%至25%。
2.8.5.3提高設(shè)備的運(yùn)行效率,降低運(yùn)行成本。提高電梯運(yùn)行效率
①選擇全周自由式服務(wù)方式,提高電梯的運(yùn)行效率。
②采用先進(jìn)的操縱控制技術(shù)(如微機(jī)控制、并聯(lián)控制、群控控制、智能控制),優(yōu)化電梯運(yùn)行狀態(tài),有效地縮短乘客候梯時(shí)間。
實(shí)現(xiàn)水泵的高效經(jīng)濟(jì)運(yùn)行
在很多情況下,水泵提供的流量、壓力與實(shí)際需要的流量、壓力不同,不是偏大就是偏小,造成水電的浪費(fèi)。水泵運(yùn)行效率的高低除了與其自身的技術(shù)性能有關(guān)外,關(guān)鍵在于運(yùn)行工位點(diǎn)是否合理。采用微機(jī)控制變頻恒壓節(jié)對(duì)水泵進(jìn)行控制能保證水泵的工位點(diǎn)保持在高效區(qū),實(shí)現(xiàn)水泵的高效經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。因此,充分利用變頻控制技術(shù),對(duì)功率較大、運(yùn)行時(shí)間長(zhǎng)的水泵進(jìn)行技術(shù)改造,加強(qiáng)水泵的日常管理,對(duì)節(jié)能效果影響很大。
在運(yùn)行中,當(dāng)單臺(tái)水泵全速運(yùn)行不能保證供水壓力時(shí),系統(tǒng)將變頻運(yùn)行的泵轉(zhuǎn)為工頻運(yùn)行,變頻器起動(dòng)另一臺(tái)水泵變頻運(yùn)行;當(dāng)多臺(tái)水泵并聯(lián)運(yùn)行水壓偏高時(shí),系統(tǒng)能自動(dòng)切除一臺(tái)工頻運(yùn)行的水泵;當(dāng)單臺(tái)變頻水泵運(yùn)行且運(yùn)行頻率達(dá)到下限頻率時(shí),系統(tǒng)自動(dòng)轉(zhuǎn)入小泵運(yùn)行狀態(tài),自動(dòng)將變頻泵切除,并在管網(wǎng)水壓達(dá)到下限設(shè)定時(shí)自動(dòng)將變頻泵重新投入運(yùn)行。系統(tǒng)的恒壓和小泵運(yùn)行狀態(tài),根據(jù)管網(wǎng)水壓的變化自動(dòng)轉(zhuǎn)換。
做好水處理工作
(1)降低污垢對(duì)換熱設(shè)備的影響
空調(diào)系統(tǒng)存在大量的換熱設(shè)備,傳熱性能是影響高效運(yùn)行的關(guān)鍵因素。循環(huán)水系統(tǒng)中的污垢是惡化傳熱性能的首要因素,定期投放水處理藥劑,進(jìn)行除垢、阻垢處理,能提高傳熱性能。如在空調(diào)設(shè)備運(yùn)行階段每月取冷卻水樣和每季取冷凍水樣進(jìn)行水質(zhì)檢測(cè),然后依據(jù)檢測(cè)結(jié)果向水系統(tǒng)中投加藥劑;每周定期排污一次,以免系統(tǒng)中的礦物鹽成倍增加,給水垢的形成創(chuàng)造條件。
(2)清除和防止銹蝕
由于冷媒溶液對(duì)傳熱管有腐蝕性,將引起傳熱管外壁產(chǎn)生污垢,導(dǎo)致制冷量衰減,應(yīng)定期對(duì)冷卻/冷凍水用化學(xué)清洗劑進(jìn)行除銹,另外還要進(jìn)行預(yù)膜處理,使管壁形成一層均勻致密的抗腐蝕保護(hù)膜。
為了延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命,降低能耗,在接管物業(yè)后,立即對(duì)空調(diào)系統(tǒng)清洗除污、除銹,再進(jìn)行預(yù)膜處理(膜層極薄,對(duì)導(dǎo)熱系數(shù)無(wú)影響),以減輕腐蝕程度。據(jù)統(tǒng)計(jì),空調(diào)設(shè)備水系統(tǒng)使用中進(jìn)行預(yù)膜處理與不做預(yù)膜處理對(duì)設(shè)備使用壽命(年)的影響如表所示:
空調(diào)設(shè)備水系統(tǒng)進(jìn)行預(yù)膜處理對(duì)設(shè)備使用壽命影響對(duì)照表
設(shè)備
處理使用
方式壽命
供水管
揚(yáng)水泵
制冷機(jī)組
冷卻塔
風(fēng)機(jī)盤管/風(fēng)柜
運(yùn)行中作預(yù)膜處理
18
11
11.2
11.9
8.0
未進(jìn)行預(yù)膜處理
12.6
9
5
6
4.0
由于采用無(wú)機(jī)酸、有機(jī)酸等傳統(tǒng)水處理法會(huì)增加換熱器及管道的腐蝕性和避免二次結(jié)垢,在空調(diào)水處理時(shí),我們采用高分子多元聚合物復(fù)合水處理法,既保證水處理效果,又減低對(duì)換熱器和管道的腐蝕。
節(jié)約用水
××市是淡水資源比較缺乏的地區(qū),減少水資源的消耗意義重大。除大力提倡節(jié)約用水,防止供水設(shè)備及管路滲水、漏水外,推廣應(yīng)用性能卓越的節(jié)水器具與設(shè)備,是實(shí)現(xiàn)節(jié)約用水的重要措施和途徑。采用先進(jìn)的節(jié)水設(shè)備,雖然會(huì)增加設(shè)備初期的資金投入,但從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮,可以減少不必要的浪費(fèi)。既可以降低用水成本,又可以節(jié)省電力資源。
在本物業(yè)大廈中,我們將采用下列手段實(shí)現(xiàn)節(jié)約用水:
珍惜水資源,大力倡導(dǎo)節(jié)約用水的觀念。
②物業(yè)管理處水電及保安人員時(shí)常巡視,發(fā)現(xiàn)有跑、冒、滴、漏的供水設(shè)備及時(shí)組織人員予以修復(fù),維修時(shí)先切斷水源,以免造成浪費(fèi)。
③限定水池、水箱水位。在供水蓄水池中采用液位控制,避免水池溢水造成水資源浪費(fèi)。在大、小便器水箱中根據(jù)需要設(shè)定合適的水位,可收到一定程度的節(jié)水效果。
④推廣使用停水自閉水龍頭,避免因供水系統(tǒng)壓力不足或不穩(wěn)定引起管路'停水'等假象,造成用戶未適時(shí)關(guān)上水龍頭,在管路供水恢復(fù)正常時(shí)造成水浪費(fèi)。
⑤使用延時(shí)自閉水閥。在大便器和小便器沖洗系統(tǒng)中采用延時(shí)自閉水閥,根據(jù)需要調(diào)節(jié)延時(shí)關(guān)閉的時(shí)間,用較少的水量就可達(dá)到滿意的沖洗效果。如果采用感應(yīng)式延時(shí)自閉水閥,更可收到節(jié)水和衛(wèi)生的雙重效果。
⑥合理布置安裝減壓閥和使用節(jié)水水龍頭。減壓閥是將管路較高的水壓減至閥后管路所需的壓力水平,保證供水系統(tǒng)中各用水管獲得適當(dāng)?shù)乃畨汉土髁?。由于水的漏失率和浪費(fèi)程度幾乎同供水系統(tǒng)的水壓成正比,用戶存在一定程度的無(wú)意識(shí)浪費(fèi)水的現(xiàn)象,減壓閥具有改善系統(tǒng)運(yùn)行工況和潛在節(jié)水作用。使用節(jié)水水龍頭,也可以減少因水龍頭流量過(guò)大時(shí)用戶無(wú)意識(shí)浪費(fèi)水的水量。
提高供配電系統(tǒng)的節(jié)能效果
(1)供冷系統(tǒng)設(shè)備是主要的耗能設(shè)備,可在供冷高峰期和供冷淡季應(yīng)區(qū)別對(duì)待,根據(jù)需要投入不同容量的變壓器,降低變壓器基本費(fèi)用,減少變壓器的耗能量。
(2)根據(jù)實(shí)際用電負(fù)荷的變化調(diào)整變壓器的投入數(shù)量,保持運(yùn)行中的變壓器單臺(tái)負(fù)荷率在80%左右,以提高變壓器的運(yùn)行效率,實(shí)現(xiàn)調(diào)荷節(jié)電。
(3)配電系統(tǒng)中發(fā)揮無(wú)功負(fù)荷的補(bǔ)償作用,通過(guò)電容補(bǔ)償柜的投入和切換,將功率因數(shù)保持在0.95以上,以減少無(wú)功損耗,達(dá)到節(jié)能效果。
(4)室外燈光工程的燈具功率很大,在日后使用過(guò)程中,耗電量將非常大,采用優(yōu)質(zhì)高效的節(jié)能燈具,加強(qiáng)該系統(tǒng)啟停時(shí)間的控制,以對(duì)其實(shí)行有效控制和管理,可以實(shí)現(xiàn)顯著的節(jié)能效果。
第7篇 x物業(yè)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備管理工作方案
1、管理目標(biāo)
保證設(shè)備運(yùn)行正常,無(wú)重大管理責(zé)任事故。
2、管理措施
(1)制定設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期檢查維修保養(yǎng)運(yùn)行記錄、維修檔案等管理制度。
(2)配備所需專業(yè)技術(shù)人員,嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程,設(shè)備管理和維修人員持證上崗。
(3)設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔,無(wú)雜物、灰塵積垢,無(wú)鼠、蟲害發(fā)生,機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求。
(4)建立供電、供水的管理制度,供配電、供水系統(tǒng)配置人員24小時(shí)值班。
(5)監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行正常,有記錄并按規(guī)定定期保存。按工作標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間排除故障,保證系統(tǒng)工作正常。
(6)消防系統(tǒng)設(shè)施齊全,完好無(wú)損,確保隨時(shí)啟用。
(7)消防管理人員掌握消防設(shè)施、設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理設(shè)施、設(shè)備的各種問(wèn)題。
(8)制訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案,設(shè)立消防疏散示意圖,照明設(shè)施,引路標(biāo)志完好,緊急疏散通道暢通,無(wú)火災(zāi)安全隱患。
(9)給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常,無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象,按規(guī)定時(shí)間對(duì)二次供水蓄水池設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單等證齊全。水池、水箱清潔衛(wèi)生無(wú)二次污染。水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施,水池、水箱周圍無(wú)污染隱患。排水系統(tǒng)通暢,汛期無(wú)泛水,地下室、設(shè)備房無(wú)積水浸泡發(fā)生。遇有事故,維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修,保證無(wú)大面積跑水、泛水,長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象。建立事故應(yīng)急處理方案。
(10)公共配套服務(wù)設(shè)施維護(hù)周到,公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道,無(wú)架空管線,無(wú)礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好,項(xiàng)目范圍內(nèi)的道路暢通,路面平坦。
第8篇 物業(yè)管理治安突發(fā)事件應(yīng)急處理方案范本
1、處理各類治安突發(fā)事件的基本原則
快速反應(yīng)原則:當(dāng)班保安接警后應(yīng)在2-3分鐘以內(nèi)到達(dá)突發(fā)事件現(xiàn)場(chǎng)。
統(tǒng)一指揮原則:
a、管理突發(fā)事件時(shí),如管理處經(jīng)理在場(chǎng)時(shí)由其負(fù)責(zé)統(tǒng)一指揮;
b、管理處經(jīng)理不在場(chǎng)時(shí),由管理處經(jīng)理助理負(fù)責(zé)統(tǒng)一指揮,由分管保安工作的負(fù)責(zé)人協(xié)助指揮;
c、特殊的情況下,管理處領(lǐng)導(dǎo)不在場(chǎng)時(shí)由保安班長(zhǎng)負(fù)責(zé)統(tǒng)一指揮。
服從命令原則:保安班長(zhǎng)、保安員或其他員工須無(wú)條件服從現(xiàn)場(chǎng)指揮員的命令。
團(tuán)結(jié)協(xié)作原則:管理處領(lǐng)導(dǎo)或保安班長(zhǎng)為突發(fā)事件處理的指揮員,行使管理處賦予的指揮權(quán)和處理權(quán),各級(jí)員工不應(yīng)干預(yù)。在指揮員做出突發(fā)事件處理決定時(shí),相關(guān)員工均應(yīng)團(tuán)結(jié)一致、緊密協(xié)作,配合指揮員處理好突發(fā)事件。
2、各類突發(fā)事件的處理程序
(1)盜竊事件處理:
當(dāng)保安員發(fā)現(xiàn)盜竊情況或盜竊可疑人員時(shí),應(yīng)立即用對(duì)講機(jī)通知保安班長(zhǎng)或其他保安人員趕赴現(xiàn)場(chǎng),進(jìn)行圍捕,然后留在現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)視犯罪嫌疑人,當(dāng)條件許可時(shí),應(yīng)立即將犯罪嫌疑人抓獲;
當(dāng)保安員發(fā)現(xiàn)被盜現(xiàn)象或接到盜竊報(bào)案時(shí),應(yīng)立即用通訊器材(對(duì)講機(jī)或電話)向保安班長(zhǎng)報(bào)告案發(fā)現(xiàn)場(chǎng)具體位置,并通知值班人員封鎖出入口,嚴(yán)格控制車輛和人員的出入,然后留在被盜竊現(xiàn)場(chǎng),或迅速趕赴被盜竊現(xiàn)場(chǎng),維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)秩序,保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)免受破壞,禁止一切人員進(jìn)出現(xiàn)場(chǎng);
保安班長(zhǎng)接到報(bào)告后,立即用通訊器材指揮調(diào)遣保安員趕赴現(xiàn)場(chǎng)處理;
犯罪嫌疑人未逃離現(xiàn)場(chǎng)或正在逃離時(shí),應(yīng)立即組織抓捕;犯罪嫌疑人已逃離現(xiàn)場(chǎng)時(shí),應(yīng)立即向周圍目擊人員了解具體情況,指揮保安員對(duì)犯罪嫌疑人進(jìn)行搜捕;抓獲犯罪嫌疑人應(yīng)立即報(bào)告公安機(jī)關(guān)處理;
若案發(fā)時(shí)間不清,被盜竊時(shí)間過(guò)長(zhǎng)應(yīng)請(qǐng)示管理處領(lǐng)導(dǎo)后報(bào)警,并指揮人員保護(hù)現(xiàn)場(chǎng),待公安機(jī)關(guān)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)偵察;
保安班長(zhǎng)應(yīng)將事件處理情況及過(guò)程記錄在《突發(fā)事件處理登記表》上,并向分管保安工作負(fù)責(zé)人進(jìn)行匯報(bào);
分管保安工作負(fù)責(zé)人應(yīng)將事件材料及做出的處理情況向管理處經(jīng)理匯報(bào),請(qǐng)示做出下一步的工作指示;
管理處經(jīng)理應(yīng)視此次事件損失及影響的大小向總經(jīng)理報(bào)告。
(2)打架斗毆事件處理:
當(dāng)值班保安員發(fā)現(xiàn)有打架斗毆的行為或接到打架斗毆的報(bào)案時(shí),應(yīng)立即趕到案發(fā)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行制止,將雙方當(dāng)事人勸離;若不能制止應(yīng)立即通知保安班長(zhǎng)及其他保安員請(qǐng)求援助;
保安班長(zhǎng)接到報(bào)告后,立即調(diào)派保安員趕赴案發(fā)現(xiàn)場(chǎng),并指揮將人群隔離或勸離現(xiàn)場(chǎng),維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)的道路交通秩序,確保管理區(qū)域內(nèi)正常治安秩序。若事件不能控制應(yīng)立即撥打'110'報(bào)警;
協(xié)助公安人員斟查打斗現(xiàn)場(chǎng),收繳各種打架斗毆工具,辨認(rèn)為首分子。
若遇打架斗毆造成人員傷害,視其傷勢(shì)的輕重送醫(yī)院搶救,并對(duì)當(dāng)事人進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控,交公安機(jī)關(guān)處理;
(3)搶劫事件處理:
值班保安員發(fā)現(xiàn)搶劫行為或接到搶劫報(bào)案時(shí),應(yīng)立即趕赴案發(fā)現(xiàn)場(chǎng),同時(shí)向保安班長(zhǎng)報(bào)告,并通知值班人員封鎖出入口,嚴(yán)格控制車輛、行人出入;犯罪嫌疑人仍在現(xiàn)場(chǎng)時(shí),應(yīng)立即組織抓捕,并交由公安機(jī)關(guān)處理;
在追捕犯罪嫌疑人遇敵眾我寡、敵強(qiáng)我弱時(shí),應(yīng)采取'敵逃我追、敵追我避、邊追邊聯(lián)絡(luò)、邊追邊喊'的方法,等援助的人員到后一齊將犯罪嫌疑人抓獲,避免寡不敵眾造成不必要的損傷;
保安班長(zhǎng)接到報(bào)告后,應(yīng)立即組織援助隊(duì)伍趕赴現(xiàn)場(chǎng),進(jìn)行援助、圍捕、保護(hù)現(xiàn)場(chǎng),一起將犯罪嫌疑人抓獲;
若遇罪犯逃跑時(shí),保安人員應(yīng)用對(duì)講機(jī)呼叫門衛(wèi)保安員,講清罪犯的人數(shù)、外貌、衣著及其他特征。
對(duì)現(xiàn)場(chǎng)或追捕中罪犯所留下的遺物,千萬(wàn)不能擅作處理,應(yīng)交由公安機(jī)關(guān)處理偵破。
(4)兇殺事件處理:
保安員在值勤中,發(fā)現(xiàn)有兇殺行為或接到兇殺報(bào)案時(shí),立即報(bào)警并趕赴現(xiàn)場(chǎng)制止違法犯罪行為,并對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行保護(hù),同時(shí)向保安班長(zhǎng)報(bào)告。
保安班長(zhǎng)接到報(bào)告后,立即上報(bào)管理處領(lǐng)導(dǎo),并迅速趕赴現(xiàn)場(chǎng)指揮,調(diào)遣現(xiàn)場(chǎng)附近保安員和值班人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行警戒封鎖,嚴(yán)格檢查出入人員,對(duì)可疑人員應(yīng)果斷實(shí)施監(jiān)控,以便查清情況。
在公安人員到達(dá)前,禁止任何人進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng),如犯罪嫌疑人尚未逃離現(xiàn)場(chǎng)時(shí),應(yīng)將其抓獲,并交公安機(jī)關(guān)處理。
應(yīng)立即撥打'120' 把傷者送往醫(yī)院搶救。
管理處經(jīng)理應(yīng)視事件的嚴(yán)重性向總經(jīng)理報(bào)告。
(5)發(fā)現(xiàn)可疑人物的處理
先觀察1-2分鐘,然后上前盤問(wèn),注意對(duì)方的神態(tài),如有異樣,及時(shí)通知公安機(jī)關(guān)有關(guān)部門。
對(duì)可疑人嚴(yán)密跟蹤觀察,暗中監(jiān)視,防止其破壞或造成其他意外事故。
若發(fā)現(xiàn)可疑人與公安部門通緝犯體貌特征相似者,可采取措施,將其送至公安機(jī)關(guān)。
(6)發(fā)現(xiàn)酒醉者或精神病人的處理
進(jìn)行勸阻或阻攔,讓其離開管理區(qū)域范圍。
及時(shí)通知醉酒者、精神病人的有關(guān)單位或家屬,讓他們派人領(lǐng)回,并采取控制和監(jiān)護(hù)措施。
若醉酒者或精神病人有危害他人或正常社會(huì)秩序的行為時(shí),可將其強(qiáng)制送至有關(guān)部門處理。
(7)強(qiáng)行闖入小區(qū)的外來(lái)人員的處理
進(jìn)入小區(qū)的外來(lái)人員未能出示有效證件并強(qiáng)行進(jìn)入小區(qū)時(shí),當(dāng)值人員應(yīng)禮貌勸告、耐心引導(dǎo),并解釋和說(shuō)明有關(guān)規(guī)定。
勸導(dǎo)其退離出入口和大廳,避免大聲吵鬧,堵塞和擾亂公共秩序。
留意強(qiáng)行闖入人員的身份特征如外貌、年齡、衣著、身高、口音等,警惕是否與公安機(jī)關(guān)通緝犯的外貌相似。
在堵截強(qiáng)行闖入者時(shí),觀察其是否帶有兇器,注意自身安全,做到有勇有謀,防止蓄意傷人和搞破壞活動(dòng)。
視現(xiàn)場(chǎng)情況決定是否報(bào)警求援。
(8)爆炸物或可疑的易燃物件的處理程序
當(dāng)發(fā)現(xiàn)可疑物件或者接獲炸彈報(bào)告時(shí),管理服務(wù)人員須保持鎮(zhèn)定,并按下列程序處理:
立即通知管理處經(jīng)理和警方,并留在現(xiàn)場(chǎng)或趕赴現(xiàn)場(chǎng)密切監(jiān)視。
除警方或消防人員外,禁止任何人士及車輛進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)。
依照走火警路線,協(xié)助疏散現(xiàn)場(chǎng)人士。
在警方人員未到達(dá)前,應(yīng)視察四周是否留有可疑物品。
當(dāng)發(fā)現(xiàn)可疑物件時(shí),應(yīng)立即利用繩索或垃圾箱等障礙物圍繞它,禁止任何人行近。
切勿自行處理接觸該物件。
切勿在現(xiàn)場(chǎng)使用無(wú)線電通訊機(jī)、閃光機(jī)或開關(guān)電制等。
切勿遮蓋或移動(dòng)該物件。
第9篇 某小區(qū)物業(yè)管理客戶服務(wù)工作方案
小區(qū)物業(yè)管理客戶服務(wù)工作方案
為進(jìn)一步提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和效率,在短時(shí)間內(nèi)解決業(yè)主的投訴,同時(shí)全面提高員工職業(yè)道德水平和工作責(zé)任意識(shí),也為了提高業(yè)主的滿意度,最終滿足業(yè)主高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的健康生活需求,在客戶服務(wù)管理工作上推行'禮賓助理'服務(wù)。
(一)'禮賓助理'服務(wù)實(shí)施細(xì)則
1、分別于住宅大堂設(shè)'禮賓助理',24小時(shí)接受咨詢和服務(wù)
2、為更好地宣傳秘書管家服務(wù),方便業(yè)戶與助理取得聯(lián)系,將特定專職'助理'的相片、個(gè)人特長(zhǎng)、服務(wù)電話等助理資料鑲嵌在每一幢住宅公區(qū)內(nèi),并印制助理名片派發(fā)業(yè)戶。
3、每位助理必須了解其服務(wù)的家庭狀況,如家庭成員、家庭背景、工作行業(yè)、生活習(xí)慣、飲食偏愛、娛樂及運(yùn)動(dòng)愛好、身體情況、商務(wù)要求等以便隨時(shí)滿足各服務(wù)對(duì)象的需求。
4、'助理'定期向業(yè)戶通報(bào)社區(qū)最新訊息,向住戶講解物業(yè)相關(guān)法規(guī)政策;企業(yè)新聞及相關(guān)政策、制度改革最新動(dòng)態(tài);社區(qū)生活諸如:天氣預(yù)報(bào)、健康信息和安全常識(shí)等最新服務(wù)信息。
5、'助理'傾情奉獻(xiàn)秘書管家服務(wù),不僅提供購(gòu)物、訂餐、購(gòu)票、商務(wù)、家居、代召出租車等日常服務(wù),更是您商務(wù)與生活的貼心顧問(wèn)。
6、禮賓助理'出現(xiàn)以下情況要承擔(dān)過(guò)失責(zé)任,過(guò)失者視情節(jié)輕重給予口頭、書面警告并相應(yīng)扣減當(dāng)月獎(jiǎng)金或辭退;
(1)對(duì)自己職責(zé)范圍內(nèi)或自己可以即行處理的事情不予理睬或拖沓、推諉者;
(2)自己無(wú)法解決的投訴不及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)者;
(3)有證據(jù)顯示帶有情緒或缺乏誠(chéng)意地去處理投訴,令投訴人不滿意者。
(二)工作時(shí)間標(biāo)準(zhǔn):
1、業(yè)主投訴處理的工作時(shí)限:
(1)服務(wù)人員服務(wù)態(tài)度方面的投訴處理時(shí)限:情節(jié)一般的,不超過(guò)半天;情節(jié)嚴(yán)重,不超過(guò)2天;
(2)工程維修方面的投訴處理時(shí)限:
水浸、停電、停水、馬桶堵塞等,及時(shí)處理,維修人員到現(xiàn)場(chǎng)時(shí)間不超過(guò)10分鐘;換燈泡、換門鎖、更換小部件等簡(jiǎn)易維修項(xiàng)目,不超過(guò)半天;
其他維修,按與業(yè)主約定時(shí)限內(nèi)完成,一般不能超過(guò)7個(gè)工作日;
(3)小區(qū)公共部分維修方面的投訴處理時(shí)限
明顯影響業(yè)主生活起居,如:影響業(yè)主休息的公共設(shè)備噪音、沙井蓋丟失、污水溢流、路面或地面積水、天面排水口堵塞等可能危及業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)安全的,及時(shí)處理,處理人員到現(xiàn)場(chǎng)時(shí)間不得超過(guò)10分鐘;
其他公共部分維修,不得超過(guò)3個(gè)工作日;
(4)對(duì)其他業(yè)主行為的投訴,如鄰居裝修發(fā)出異味或過(guò)大噪音、休息時(shí)間鄰居活動(dòng)發(fā)出過(guò)大噪音等,物業(yè)助理在15分鐘內(nèi)到達(dá)被投訴業(yè)主家中并進(jìn)行處理。
(5)其他投訴的處理時(shí)限視具體情況而決定,到達(dá)處理時(shí)間不超過(guò)8小時(shí)。
2、業(yè)主咨詢回復(fù)工作時(shí)限:
(1)關(guān)于小區(qū)一般情況,不涉及管理中心內(nèi)部情況,不能馬上回復(fù)的,不超過(guò)30分鐘。
(2)關(guān)于各項(xiàng)物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn),要求馬上回復(fù),無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),需要確定的,征得業(yè)主同意,在30分鐘內(nèi)派人到現(xiàn)場(chǎng)確定收費(fèi),回復(fù)業(yè)主。
(3)關(guān)于管理中心以外的服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的咨詢,一般要求馬上回復(fù),確實(shí)無(wú)法落實(shí),不超過(guò)30分鐘回復(fù)對(duì)方。
(4)關(guān)于其它部門的辦事程序、收費(fèi)情況的咨詢,馬上答復(fù)或與業(yè)主約定時(shí)限內(nèi)回復(fù),但原則上不得超過(guò)2個(gè)工作日。
(三)工作質(zhì)量要求
1、業(yè)主投訴處理和咨詢回復(fù)工作時(shí)限除經(jīng)管理中心經(jīng)理特別同意,任何人員不得超過(guò)規(guī)定的時(shí)限;
2、物業(yè)分管業(yè)主投訴/咨詢回復(fù)工作的主任每月抽樣回訪,回訪率不得低于50%(重大投訴回訪率達(dá)100%),每月業(yè)主滿意率要達(dá)到90%以上。
第10篇 遠(yuǎn)華物業(yè)各項(xiàng)專業(yè)管理工作方案
一、公共設(shè)施設(shè)備管理工作方案
1.管理目標(biāo)
保證設(shè)備運(yùn)行正常,無(wú)重大管理責(zé)任事故。
2.管理措施
(1)制定設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期檢查維修保養(yǎng)運(yùn)行記錄、維修檔案等管理制度。
(2)配備所需專業(yè)技術(shù)人員,嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程,設(shè)備管理和維修人員持證上崗。
(3)設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔,無(wú)雜物、灰塵積垢,無(wú)鼠、蟲害發(fā)生,機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求。
(4)建立供電、供水的管理制度,供配電、供水系統(tǒng)配置人員24小時(shí)值班。
(5)監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行正常,有記錄并按規(guī)定定期保存。按工作標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間排除故障,保證系統(tǒng)工作正常。
(6)消防系統(tǒng)設(shè)施齊全,完好無(wú)損,確保隨時(shí)啟用。
(7)消防管理人員掌握消防設(shè)施、設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理設(shè)施、設(shè)備的各種問(wèn)題。
(8)制訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案,設(shè)立消防疏散示意圖,照明設(shè)施,引路標(biāo)志完好,緊急疏散通道暢通,無(wú)火災(zāi)安全隱患。
(9)給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常,無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象,按規(guī)定時(shí)間對(duì)二次供水蓄水池設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單等證齊全。水池、水箱清潔衛(wèi)生無(wú)二次污染。水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施,水池、水箱周圍無(wú)污染隱患。排水系統(tǒng)通暢,汛期無(wú)泛水,地下室、設(shè)備房無(wú)積水浸泡發(fā)生。遇有事故,維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修,保證無(wú)大面積跑水、泛水,長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象。建立事故應(yīng)急處理方案。
(10)公共配套服務(wù)設(shè)施維護(hù)周到,公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道,無(wú)架空管線,無(wú)礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好,大廈范圍內(nèi)的道路暢通,路面平坦。
二、安全管理工作方案
1.管理目標(biāo)
(1)確保大廈內(nèi)無(wú)因管理責(zé)任引發(fā)的重大火災(zāi)。
(2)維護(hù)好大廈內(nèi)的公共秩序,控制私設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現(xiàn)象;控制小商小販進(jìn)入。
(3)有預(yù)見性地對(duì)任何可能危急業(yè)戶的安全情況,采取防范措施。
2.建立交互式聯(lián)動(dòng)治安網(wǎng)絡(luò)
(1)在大廈設(shè)立流動(dòng)崗哨,實(shí)行24小時(shí)值班巡邏制。做到每?jī)尚r(shí)巡視一遍,并記錄安全情況及消防設(shè)備、公共物品的完好情況。
(2)遇有緊急情況或其他治安需要,管理處通過(guò)對(duì)講機(jī)下達(dá)指令,巡邏人員可在1至3分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行支援。
(3)與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒕窆步P(guān)系,并商請(qǐng)其警官兼任管理處安全管理指導(dǎo)員,定期與管理處安全管理員分析治安形勢(shì)、特點(diǎn)以及防范的方法和技能。
3.緊急情況下的應(yīng)急處理措施
(1)發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災(zāi)等異?，F(xiàn)象時(shí),管理處迅速調(diào)集巡邏安全管理員,以最快的速度趕到現(xiàn)場(chǎng),控制局面,爭(zhēng)取主動(dòng)。
(2)迅速調(diào)整人力、物力,以確保應(yīng)急工作的順利進(jìn)行。
(3)發(fā)生案件時(shí),立即報(bào)警并維護(hù)現(xiàn)場(chǎng),協(xié)助公安機(jī)關(guān)調(diào)查破案。
(4)管理處主任應(yīng)在突發(fā)事件發(fā)生的第一時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),沉著、機(jī)智實(shí)施處理,并向上級(jí)進(jìn)行報(bào)告。
三、裝修管理工作方案
1.日常裝修管理
(1)管理處安排人員辦理裝修隊(duì)伍的培訓(xùn)、驗(yàn)資、登記、審批和發(fā)放各類證件。
(2)跟蹤施工情況,管理處主任每日巡視,了解各施工點(diǎn)施工情況,安全管理主管每日三次不定時(shí)巡視,了解施工情況及糾察施工隊(duì)運(yùn)行情況。
(3)安全管理員24小時(shí)值班,控制人員進(jìn)出并做好相應(yīng)記錄。
(4
)裝修垃圾清運(yùn)。采取定時(shí)上門收集和業(yè)戶申請(qǐng)相結(jié)合的方法,袋裝清運(yùn),日清日運(yùn),不堆積、不滯留,不污染小區(qū)內(nèi)外環(huán)境。
2.裝修安全管理
(1)安全管理組負(fù)責(zé)裝修日常安全工作。
(2)與業(yè)戶和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人簽訂安全責(zé)任書。
(3)裝修材料按指定時(shí)間進(jìn)入,安全管理員進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn),發(fā)現(xiàn)有毒、易燃、未作處理的材料嚴(yán)禁入內(nèi)。
(4)需要進(jìn)行燒焊等動(dòng)火作業(yè),應(yīng)向管理處提出申請(qǐng),經(jīng)批準(zhǔn)后在管理人員監(jiān)護(hù)下,方可作業(yè)。
(5)安全管理員巡查時(shí),對(duì)裝修點(diǎn)的材料、裝修方式進(jìn)行認(rèn)真檢查,發(fā)現(xiàn)不安全隱患,及時(shí)處理報(bào)告。
(6)發(fā)生緊急事故時(shí),按緊急處理措施程序進(jìn)行。
四、消防管理工作方案
1.消防組織機(jī)構(gòu)的建立
(1)管理處負(fù)責(zé)建立消防安全小組。
(2)管理處主任為消防安全負(fù)責(zé)人。
(3)管理處其他人員為義務(wù)消防員。
(4)安全管理主管為專職安全監(jiān)督員。
(5)日常巡視安全管理員為兼職消防巡視員。
(6)管理處負(fù)責(zé)制定組織機(jī)構(gòu)圖及人員職責(zé)。
2.建立各項(xiàng)消防制度
(1)消防檢查制度。
(2)專職安全員每日檢查小區(qū)內(nèi)的消防安全情況,包括消防設(shè)備、動(dòng)火作業(yè)監(jiān)督、安全用水、用電情況等,檢查結(jié)果記錄在《安全檢查記錄》中,該記錄每周由管理處主任審核。
(3)兼職巡視員負(fù)責(zé)每樓、每層消防安全情況巡視,每?jī)尚r(shí)巡視一遍,并填寫《消防安全檢查登記表》。
(4)在安全檢查中發(fā)現(xiàn)消防隱患,應(yīng)及時(shí)采取整改措施,做到隱患不過(guò)夜。
(5)發(fā)現(xiàn)業(yè)戶因裝修造成的消防隱患,應(yīng)向業(yè)戶發(fā)放《整改通知》,限期整改,并跟蹤驗(yàn)證。
(6)管理處制定《動(dòng)火審批制度》,內(nèi)容包括動(dòng)火申請(qǐng)和審批程序及違章處理方法。
3.防火措施
(1)貫徹'預(yù)防為主,防消結(jié)合'的方針,業(yè)戶要樹立防火意識(shí),管理處每周確定一名主管以上的管理人員為防火值班員,全面負(fù)責(zé)小區(qū)的消防工作。
(2)嚴(yán)禁亂拉、亂接臨時(shí)用電線路,電器線路需維修時(shí)請(qǐng)及時(shí)找管理處安排施工。
(3)嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)燒廢紙、雜物,亂丟煙頭或燃放煙花爆竹等。
(4)不準(zhǔn)改變、拆除、封堵消防設(shè)施和通道。
(5)不準(zhǔn)在樓道、過(guò)道設(shè)立倉(cāng)庫(kù),堆放雜物,阻礙通道。
(6)嚴(yán)格裝修審批手續(xù),動(dòng)火審批手續(xù),保證每樓、每層有必要的消防設(shè)施。
(7)公共場(chǎng)所嚴(yán)禁使用可燃性裝修材料,室內(nèi)使用可燃性材料要嚴(yán)格控制,并加以處理。
(8)配備火警時(shí)刻的必須器材,如:應(yīng)急照明燈等。
4.消防知識(shí)培訓(xùn)
(1)對(duì)業(yè)戶的消防要求(包括安全用水、用電),通過(guò)《業(yè)戶須知》、《管理公約》傳達(dá)到各業(yè)戶,并向業(yè)戶發(fā)放有關(guān)消防學(xué)習(xí)資料,用宣傳欄等消防宣傳途徑對(duì)業(yè)戶進(jìn)行消防宣傳教育。
(2)管理處內(nèi)部每月的第一個(gè)星期一上午為各組安全消防學(xué)習(xí)時(shí)間,學(xué)習(xí)教材是安全消防管理?xiàng)l例,內(nèi)部的消防管理制度,設(shè)備設(shè)施的操作方法等,學(xué)習(xí)情況須詳細(xì)記錄。
(3)管理處主任每月檢查一次安全活動(dòng)記錄并簽字認(rèn)可。
(4)在安全消防活動(dòng)日查出的安全、消防隱患,由各組自行在活動(dòng)記錄中登記并整改。
(5)專、兼職消防員在上崗前必須接受消防常識(shí)和消防技能培訓(xùn),考試合格后方可任職,其資格每年確認(rèn)一次。
5.消防設(shè)備管理
(1)管理處負(fù)責(zé)建立消防檔案。
(2)管理處對(duì)各種消防設(shè)備和設(shè)施的標(biāo)識(shí)進(jìn)行設(shè)計(jì),編制《消防設(shè)備標(biāo)識(shí)登記》。消防設(shè)備標(biāo)識(shí)由管理處主任指定人專實(shí)施,并在各項(xiàng)安全檢查中作為檢
查內(nèi)容。
(3)制定《設(shè)備管理制度》,對(duì)消防設(shè)備進(jìn)行檢查和維護(hù)。
6.消防演習(xí)
(1)小區(qū)內(nèi)每年至少組織一到兩次消防演習(xí),具體辦法和內(nèi)容參見由管理處每次制定的《消防演習(xí)方案》并報(bào)政府消防部門。
(2)消防演習(xí)后,管理處主任編制《消防演習(xí)報(bào)告》。對(duì)演習(xí)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,及時(shí)調(diào)整、糾正并驗(yàn)證其結(jié)果。
五、車輛管理工作方案
1.小區(qū)停車場(chǎng)實(shí)行日夜24小時(shí)值班制度,由小區(qū)安全管理員負(fù)責(zé)管理,車輛可以隨時(shí)進(jìn)出、停放。
2.本小區(qū)停車場(chǎng)實(shí)行有償使用,車主須憑車輛進(jìn)出小區(qū)的磁卡(月卡或一次性卡)進(jìn)入停車場(chǎng)。
3.車輛進(jìn)入:車輛進(jìn)入停車場(chǎng)應(yīng)一停二慢,必須服從管理員的指揮和安排,取得管理員同意后方可進(jìn)入。
4.車輛停放:車輛停放時(shí)必須服從管理員指揮,注意前后左右車輛的安全,在規(guī)定位置上停放,并與周圍車輛保持適當(dāng)距離,::不得對(duì)其他車輛的進(jìn)出和其他車位的使用造成阻礙,車主必須鎖好車門,調(diào)整好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài),車內(nèi)貴重物品須隨身帶走,車主停好車輛后須立即離開停車場(chǎng),不得在他人車輛旁停留。管理員應(yīng)指揮車輛停放,查看車輛有無(wú)上鎖,有無(wú)外部破損,應(yīng)通知車主并登記,不服從指揮、亂停放車輛的按照交通亂停放車輛有關(guān)規(guī)定給予處罰。停車場(chǎng)車位分固定車位和非固定車位,車主按類使用車位。
5.駛離:車輛駛離停車場(chǎng)時(shí)應(yīng)注意周圍車輛的安全,緩慢駛離,并在出口處向管理員交回停車牌,管理員核對(duì)牌號(hào)相符,收回停車牌、收取停車費(fèi)后方可駛離。
6.管理員值班期間應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé),熱情服務(wù),不得會(huì)客、喝酒、睡覺,不得離開,不得讓親朋好友和其他無(wú)關(guān)人員進(jìn)入停車場(chǎng),嚴(yán)格核對(duì)駛離車輛的牌號(hào),對(duì)車主的合理要求應(yīng)給予滿足。管理員交接班時(shí)應(yīng)辦理交接手續(xù),核實(shí)停車場(chǎng)車輛內(nèi)登記記錄相符,并列簽字交接。
7.停車場(chǎng)內(nèi)不得試剎車、練習(xí)車、修理車輛,禁止裝載有毒、易燃、易爆物品和其他危險(xiǎn)品的車輛停放。
六、清潔管理工作方案
1.人員配置及分工詳見崗位架構(gòu)圖(略)。
2.工作流程及質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)。
第11篇 項(xiàng)目物業(yè)管理處工效掛鉤經(jīng)營(yíng)責(zé)任制方案
項(xiàng)目管理處工效掛鉤經(jīng)營(yíng)責(zé)任制方案
為充分調(diào)動(dòng)公司全員工作積極性和提高整體經(jīng)濟(jì)效益,達(dá)到降低成本費(fèi)用,增加經(jīng)營(yíng)收入的目的,體現(xiàn)責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合,根據(jù)公司實(shí)際,特制定本方案。
一、工效掛鉤總體原則
1、公司整體經(jīng)濟(jì)目標(biāo)同各部門經(jīng)營(yíng)、管理目標(biāo)、任務(wù)相結(jié)合,體現(xiàn)效益與風(fēng)險(xiǎn),投入與回報(bào)相結(jié)合;
2、部門員工工資中績(jī)效工資的50%參與各部門經(jīng)營(yíng)指標(biāo)掛鉤,工效工資部分與部門總體目標(biāo)的完成率比例上下浮動(dòng);但員工工效工資下浮額度不超過(guò)績(jī)效工資的50%。
3、體現(xiàn)整體與局部,集體與個(gè)體,一線與二線相結(jié)合及差異,實(shí)行二次、分級(jí)分配方案;
4、體現(xiàn)工作數(shù)量和質(zhì)量、效率和績(jī)效的統(tǒng)一,綜合收入、成本和費(fèi)用相掛鉤;
5、實(shí)行按勞分配、獎(jiǎng)優(yōu)罰劣、獎(jiǎng)勤罰懶,公平、公正、公開考核的激勵(lì)機(jī)制;
二、總體經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)
1、經(jīng)濟(jì)指標(biāo):總體營(yíng)業(yè)額指標(biāo)每月為26-28萬(wàn)元(其中寫字樓招商為10萬(wàn)元,客房銷售為16-18萬(wàn)元);成本、費(fèi)用控制在每月14萬(wàn)元之內(nèi)(含人工成本),經(jīng)營(yíng)毛利率達(dá)到80%以上;(各部門具體工效指標(biāo)分解表附后)
2、管理目標(biāo):
1)建立獨(dú)立、完善的物業(yè)+酒店管理運(yùn)作模式;
2)建立和運(yùn)行三星級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量管理體系;
3)公司運(yùn)行質(zhì)量員工滿意度達(dá)到90%以上;
4)實(shí)行規(guī)范化與個(gè)性化相結(jié)合的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),客戶滿意率達(dá)到100%;
5)無(wú)重大經(jīng)營(yíng)管理失誤和損失,實(shí)現(xiàn)零缺陷率和零事故率;
6)建立荊州最佳商務(wù)寫字樓酒店品牌;
7)全年人員流動(dòng)率控制在20%以內(nèi);
3、后勤目標(biāo):
1)人員素質(zhì)穩(wěn)步提高,達(dá)到相應(yīng)的質(zhì)量管理服務(wù)技能水平;
2)員工福利待遇穩(wěn)步提高,居于本市前列;
3)工程維護(hù)、設(shè)備維保正常,各項(xiàng)資產(chǎn)保值增值;
4)全年無(wú)消防、安全、工傷等責(zé)任事故。
4、實(shí)施范圍
1)定于20**年4月20日至5月20日兩個(gè)月,公司管理層(各部門主管以上員工)開始試行工效掛鉤方案。
2)20**年6月20日后實(shí)行全員工效掛鉤方案(除見習(xí)服務(wù)生)。
三、工效掛鉤及結(jié)算方案
1、總體辦法:
1、一般情況下,公司整體完成利潤(rùn)指標(biāo)為5.2-6.2萬(wàn)元;按公司總體營(yíng)業(yè)額完成超過(guò)額定指標(biāo),全員每月獎(jiǎng)勵(lì)總額為(月實(shí)際營(yíng)業(yè)利潤(rùn)-額定利潤(rùn)指標(biāo)6.2萬(wàn)元)×50%,按各部門工效掛鉤指標(biāo)以部門人員比例分配到人;并預(yù)留超額利潤(rùn)部分的10%作為年終獎(jiǎng)勵(lì)基金;
2、公司整體未完成營(yíng)業(yè)利潤(rùn)指標(biāo);按公司總體營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額低于額定指標(biāo)5.2萬(wàn)元,則各部門每月全員扣減工資總額為(額定指標(biāo)5.2萬(wàn)元-實(shí)際完成額)×10%,按各部門工效掛鉤指標(biāo)以部門人員分配比例分減到人;成本費(fèi)用超出額定指標(biāo),則按超支部分的50%由相關(guān)責(zé)任部門以部門人員比例分?jǐn)?扣減相應(yīng)績(jī)效工資,總體工資扣減額度不超過(guò)績(jī)效工資的50%;
3、各部門具體獎(jiǎng)金分配或扣減工資掛鉤范圍:
1)物管處、房務(wù)部等部門與本部門營(yíng)業(yè)收入、成本費(fèi)用、綜合毛利率相掛鉤;
2)營(yíng)銷部與營(yíng)銷指標(biāo)完成額、營(yíng)銷費(fèi)用相掛鉤;
3)財(cái)務(wù)部、行管部門與公司總體銷售額指標(biāo)、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、管理費(fèi)用相掛鉤;
4)對(duì)于除經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的其他工效掛鉤目標(biāo),將實(shí)行定期量化績(jī)效考核作出獎(jiǎng)懲;
4、各部門獎(jiǎng)金發(fā)放及扣減績(jī)效工資總額按以上辦法執(zhí)行,具體二次分配由部門上報(bào)二級(jí)分配方案結(jié)合績(jī)效考核予以施行。具體工效掛鉤指標(biāo)及實(shí)施細(xì)則附后。
四、工效掛鉤方案實(shí)施程序
1、行政部會(huì)同財(cái)務(wù)部制定的各部門相應(yīng)的工效掛鉤額定指標(biāo)掛鉤范圍及各部門總體薪金結(jié)算辦法,各部門對(duì)照?qǐng)?zhí)行;
2、各部門簽訂《經(jīng)營(yíng)責(zé)任狀》,提出部門工效掛鉤,月度開源節(jié)支計(jì)劃和二級(jí)分配方案并報(bào)批實(shí)施;
3、各部門公布各區(qū)域經(jīng)濟(jì)責(zé)任指標(biāo),全月強(qiáng)化實(shí)施;
4、定期由行政部會(huì)同財(cái)務(wù)部組織召開財(cái)務(wù)分析會(huì),通報(bào)階段經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù),提出經(jīng)營(yíng)整改及節(jié)能降耗指導(dǎo)意見;
5、財(cái)務(wù)部于月底,根據(jù)盤存表、領(lǐng)料單及收入報(bào)表結(jié)算各部門成本費(fèi)用和營(yíng)業(yè)收入并對(duì)照各部門責(zé)任目標(biāo)計(jì)算差額;
6、由行政部根據(jù)工資結(jié)構(gòu)會(huì)同財(cái)務(wù)當(dāng)月《工效掛鉤薪金結(jié)算表》及各部門《二級(jí)工效工資分配發(fā)放表》,制定每月實(shí)發(fā)工資表,報(bào)財(cái)務(wù)部審核,總經(jīng)理批準(zhǔn)執(zhí)行,并于員工大會(huì)通報(bào)有關(guān)情況;
7、由財(cái)務(wù)部按工資發(fā)放表于每月25日發(fā)放工資(含績(jī)效浮動(dòng)工資)。
簽署人:zz物業(yè)管理有限公司
第12篇 物業(yè)園區(qū)弱電智能化系統(tǒng)管理方案
物業(yè)園區(qū)弱電及智能化系統(tǒng)管理方案
根據(jù)本物業(yè)的實(shí)際情況,結(jié)合我司對(duì)智能化系統(tǒng)管理的經(jīng)驗(yàn),制定如下管理方案:
一、智能化系統(tǒng)的配置
消防控制系統(tǒng)
信息通信系統(tǒng)
周界防范管理系統(tǒng)
cctv監(jiān)控系統(tǒng)
樓宇訪客對(duì)講系統(tǒng)
家庭安全防范報(bào)警系統(tǒng)
離線式電子巡更系統(tǒng)
建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)
一卡通門禁管理系統(tǒng)
背景音響廣播系統(tǒng)
自動(dòng)化抄表系統(tǒng)
電子公告系統(tǒng)
家庭智能化系統(tǒng)
物業(yè)計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)
二、智能化系統(tǒng)的日常管理及維護(hù)
建立一支設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)人才隊(duì)伍
我們將從公司管理寫字樓的骨干隊(duì)伍中抽調(diào)多名專業(yè)技術(shù)人員組成一支精干的設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)隊(duì)伍,以專業(yè)的弱電工程師為主體,提前介入熟悉設(shè)備性能及隱蔽線路走向,并邀請(qǐng)相關(guān)單位(如系統(tǒng)設(shè)計(jì)、安裝單位)對(duì)所有技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn),確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù)。
管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)培訓(xùn)
我們將對(duì)所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn),讓每一個(gè)人員都能清楚知道隱蔽線路的具體位置。
建立設(shè)備技術(shù)檔案
我們將對(duì)系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案,包括型號(hào)、技術(shù)參數(shù)、外型尺寸、工作條件、原始資料等等,以便以最快的速度查得設(shè)備的各項(xiàng)參數(shù),確保系統(tǒng)的最佳運(yùn)行狀態(tài)。
建立設(shè)備運(yùn)行檔案
我們將建立信息通信系統(tǒng)周界防范管理系統(tǒng)、cctv監(jiān)控系統(tǒng)、家庭安全防范報(bào)警系統(tǒng)、離線式電子巡更系統(tǒng)、建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、一卡通門禁管理系統(tǒng)、背景音響廣播系統(tǒng)、自動(dòng)化抄表系統(tǒng)、電子公告系統(tǒng)物業(yè)計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)
等的實(shí)時(shí)運(yùn)行設(shè)備的臺(tái)帳,使操作人員對(duì)系統(tǒng)的正常運(yùn)行了如指掌,并對(duì)系統(tǒng)的報(bào)警信息作正確的分析及存盤。
建立供貨商檔案
我們將對(duì)所有的設(shè)備及配件建立詳細(xì)檔案,包括型號(hào)、產(chǎn)地、制造單位、供應(yīng)單位、原始檔案和技術(shù)參數(shù)等等,并與供貨商、制造商保持聯(lián)系,確保以最快速度取得所需配件,并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代。
做好業(yè)主入住裝修管理和系統(tǒng)應(yīng)用培訓(xùn)
業(yè)主能否正確使用室內(nèi)智能化系統(tǒng),是體現(xiàn)智能住宅先進(jìn)性的重要環(huán)節(jié),是減少誤報(bào)警及延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命的關(guān)鍵,我們將從第一位入住業(yè)主開始,通過(guò)提供詳細(xì)的竣工資料和現(xiàn)場(chǎng)裝修進(jìn)行督導(dǎo),來(lái)確保系統(tǒng)的完好性,同時(shí)對(duì)業(yè)主進(jìn)行正確使用的操作指導(dǎo)。
處理好入住初期的誤報(bào)警問(wèn)題
明豐綠都的智能化系統(tǒng)科技含量較高,住戶對(duì)這一系統(tǒng)必然有一個(gè)接受和熟悉的過(guò)程。在這過(guò)程中,各種誤操作隨時(shí)可能出現(xiàn),造成報(bào)警頻繁發(fā)生,所以區(qū)分及處理好這種誤報(bào)警是管理好這一套智能系統(tǒng)的關(guān)鍵。我們將根據(jù)實(shí)際情況在入住初期設(shè)定一個(gè)n秒滯后報(bào)警(可由軟件實(shí)現(xiàn)),當(dāng)住戶誤操作時(shí),可在n秒內(nèi)通過(guò)室內(nèi)的操作鍵盤,解除報(bào)警,這樣就不會(huì)發(fā)出報(bào)警信號(hào),從而有效地解決了初用頻繁誤報(bào)警的問(wèn)題。
日常巡視與定期保養(yǎng)
日常的巡視檢查是及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的最佳途徑,而定期維護(hù)是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患的最佳辦法。我們將采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法來(lái)確保設(shè)備安全運(yùn)行。
1、維護(hù)內(nèi)容
日檢:系統(tǒng)外觀;前端、終端傳輸線路信號(hào)日常檢查記錄;軟件測(cè)試。
例檢:系統(tǒng)外觀;前端、終端傳輸線路信號(hào)傳輸階段性檢查、記錄;軟件測(cè)試。
臨檢:對(duì)日常維護(hù)工作、例檢工作進(jìn)行監(jiān)督,對(duì)其工作成果進(jìn)行測(cè)評(píng)。
2、維護(hù)方式
3、維修計(jì)劃
小修計(jì)劃:根據(jù)日常記錄、月檢記錄及報(bào)告,制定每季一次的小修計(jì)劃。
中修計(jì)劃:根據(jù)季檢記錄及報(bào)告、年檢記錄及報(bào)告制定每年一次的中修計(jì)劃。
大修計(jì)劃:根據(jù)年檢記錄及報(bào)告,制定每三年一次的大修計(jì)劃。
4、智能化系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目
根據(jù)現(xiàn)有掌握的資料,結(jié)合以往物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn),我們制定了以下的維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目表。該表將根據(jù)以后掌握的資料進(jìn)行補(bǔ)充、調(diào)整和深化。(如下表)
類別對(duì)象項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)日常維護(hù)
日檢月檢季檢年檢臨檢
消防控制系統(tǒng)煙感探測(cè)器測(cè)試靈敏度用火災(zāi)測(cè)探試驗(yàn)器檢驗(yàn)符合標(biāo)準(zhǔn)√√
手動(dòng)報(bào)警按鈕外觀、接觸靈敏度符合使用標(biāo)準(zhǔn)√√
聲光報(bào)警器外觀、聲、旋光性能符合使用標(biāo)準(zhǔn)√√
聯(lián)動(dòng)控制器外觀、性能、自控符合使用標(biāo)準(zhǔn)√√
cctv監(jiān)控系統(tǒng)
監(jiān)視器外觀及布置清潔無(wú)塵、擺放有序、散熱部位無(wú)堵塞、遮蓋√√√
接插件及聯(lián)線聯(lián)接牢固、無(wú)接觸不良√√√
顯示性能畫面清晰、穩(wěn)定,調(diào)節(jié)旋鈕靈敏√√√√
控制器、畫面分割器、錄像機(jī)外觀清潔無(wú)塵、擺放有序√√√
接插件及聯(lián)線聯(lián)接牢固、無(wú)接觸不良√√√
控制性能各性能控制鍵有旋鈕靈敏、可靠,畫面分割穩(wěn)定、錄像清晰,干擾信號(hào)小
√√√√
攝像頭外觀清潔、完整、無(wú)破損、防水浸√√√
安裝與聯(lián)接安裝牢固、聯(lián)線聯(lián)接可靠√√√
攝像性能視頻信號(hào)清晰、完整、失真小,控制靈敏可靠√√√
離線式智能巡更系統(tǒng)信息發(fā)生器、固定接觸器測(cè)試接觸器靈敏度
符合使用標(biāo)準(zhǔn)√√√√
建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)化系統(tǒng)ba主機(jī)、繼電器外觀清潔、完整、無(wú)破損、防水浸√√√
安裝與連接安裝牢固、聯(lián)線連接可靠、各觸頭無(wú)燒蝕、過(guò)熱√√√√
控制性能
末端信號(hào)接受靈敏,完整符合標(biāo)準(zhǔn)√√√
傳感器、閥門外觀清潔、完整、無(wú)破損、防水浸√√√
顯示、接觸靈敏度符合使用標(biāo)準(zhǔn)√√√
測(cè)試靈敏度符合使用標(biāo)準(zhǔn)√√
控制性能
設(shè)備聯(lián)動(dòng)符合使用標(biāo)準(zhǔn)√√√
電子公告系統(tǒng)顯示屏外觀及布置清潔無(wú)塵、擺放有序、散熱部位無(wú)堵塞、遮蓋√√√
接插件及聯(lián)線聯(lián)接牢固、無(wú)接觸不良√√√
顯示性能清晰、穩(wěn)定 √√√√
控制器(計(jì)算機(jī)等)外觀清潔無(wú)塵、擺放有序√√√
接插件及聯(lián)線聯(lián)接牢固、無(wú)接觸不良√
√√
控制性能隨時(shí)調(diào)整顯示狀態(tài)、內(nèi)容
√√√
家庭安全防范報(bào)警系統(tǒng)探測(cè)器、報(bào)警按鈕、接收器外觀及布置清潔無(wú)塵、擺放有序、無(wú)堵塞遮蓋√√√
接插件及聯(lián)線聯(lián)接牢固、無(wú)接觸不良√√√
控制性能各性能控制鍵有旋鈕靈敏、可靠√√√
周界防范管理系統(tǒng)主機(jī)外觀及布置清潔無(wú)塵、√√√
接插件及聯(lián)線聯(lián)接牢固、無(wú)接觸不良√√√
性能可靠、方便、快捷√√
紅外探測(cè)器外觀及布置清潔無(wú)塵、√√
接插件及聯(lián)線聯(lián)接牢固、無(wú)接觸不良√√√
性能可靠、方便、快捷√
樓宇訪客對(duì)講系統(tǒng)
管理員機(jī)外觀及布置清潔無(wú)塵、擺放有序、散熱部位無(wú)堵塞、遮蓋√√√
接插件及聯(lián)線聯(lián)接牢固、無(wú)接觸不良√√√
顯示性能畫面清晰、穩(wěn)定,調(diào)節(jié)旋鈕靈敏√√√√
門口機(jī)外觀清潔、完整、無(wú)破損、防水浸√√√
安裝與聯(lián)接安裝牢固、聯(lián)線聯(lián)接可靠√√√
攝像性能視頻信號(hào)清晰、完整、失真小,控制靈敏可靠√√
第13篇 物業(yè)管理方案制定控制程序
公司程序文件版號(hào): a
修改號(hào): 0
ej-qp1.2 物業(yè)管理方案的制定和控制程序 頁(yè)碼: 1/3
1.目的:
擴(kuò)大公司業(yè)務(wù)范圍,在投標(biāo)或承接新物業(yè)項(xiàng)目中制定管理方案,體現(xiàn)開發(fā)商和產(chǎn)權(quán)人(單位)的要求,促進(jìn)管理合同的簽定。
2.適用范圍:
適用于公司新投標(biāo)或承接拳物業(yè)項(xiàng)目的管理。
3.引用文件:
3.1質(zhì)量手冊(cè)第4.2章
3.2iso9002標(biāo)準(zhǔn)第4.2章
4.職責(zé):
4.1在公司總經(jīng)理或副總經(jīng)理的主持下成立了物業(yè)項(xiàng)目的策劃小組。
4.2策劃小組對(duì)新物業(yè)項(xiàng)目管理進(jìn)行可行性分析。
4.3策劃小組制訂物業(yè)管理方案。
5.工作程序:
5.1策劃小組的建立。
5.1.1策劃小組由公司總經(jīng)理或副總經(jīng)理牽頭負(fù)責(zé)。
5.1.2公司各部門負(fù)責(zé)人為策劃小組的成員。
5.1.3經(jīng)營(yíng)管理部負(fù)責(zé)組織、策劃的具體工作。
5.2物業(yè)的考察:
5.2.1策劃人員到現(xiàn)場(chǎng)了解物業(yè)的現(xiàn)狀及周界環(huán)境,特別對(duì)物業(yè)的施工質(zhì)量重點(diǎn)檢查。
5.2.2策劃人員走訪開發(fā)商,弄清物業(yè)的設(shè)計(jì)、配置、內(nèi)外裝修程度,附近的配套服務(wù)設(shè)置等情況,并索要施工圖紙、物業(yè)平面圖及其它必要材料。
5.2.3策劃人員拜訪產(chǎn)權(quán)人(單位),征詢他們的要求,建議特別是物業(yè)的施工質(zhì)量、今后的服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)程度等。
5.2.4經(jīng)營(yíng)管理部根據(jù)物業(yè)管理委托合同及物業(yè)的特點(diǎn)來(lái)編制管理方案。
5.3管理方案的制定:
5.3.1策劃人員根據(jù)本章5.2考察到的情況,結(jié)合政府有關(guān)法規(guī)和本公司現(xiàn)有物業(yè)管理方案,編制該物業(yè)管理方案的草案。
5.3.2管理方案內(nèi)容:
a物業(yè)概況
b物業(yè)管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置及職責(zé)
c物業(yè)管理的近遠(yuǎn)期目標(biāo)
d物業(yè)管理日常服務(wù)項(xiàng)目設(shè)置及服務(wù)程度
e物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)
f物業(yè)配套設(shè)施的管理辦法
g物業(yè)管理收支預(yù)算
h物業(yè)管理質(zhì)量的評(píng)定方法
i糾正和預(yù)防物業(yè)管理發(fā)生的問(wèn)題的措施
5.3.3物業(yè)管理方案草案制定后要經(jīng)總經(jīng)理和副總經(jīng)理審批。
5.3.4策劃人員根據(jù)總經(jīng)理或副總經(jīng)理對(duì)草案審批的內(nèi)容修改草案,直至定案。
5.3.5定案后的物業(yè)管理方案須經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可生效。
5.4物業(yè)管理方案發(fā)放控制
5.4.1管理方案經(jīng)本章5.3.5程序后,可提供給開發(fā)商和產(chǎn)權(quán)人(單位)作為投標(biāo)書。開發(fā)商和產(chǎn)權(quán)人(單位)與公司正式簽定物業(yè)管理合同后,管理方案由綜合辦公室發(fā)放到各部門和新成立的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。
5.5物業(yè)管理方案的修改:
5.5.1開發(fā)商或產(chǎn)權(quán)人(單位)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)提出新的要求或出現(xiàn)其他新的情況時(shí),經(jīng)公司總經(jīng)理或副總經(jīng)理同意后,由經(jīng)營(yíng)管理部負(fù)責(zé)對(duì)管理方案進(jìn)行修改。
5.5.2修改后的管理方案,由總經(jīng)理或副總經(jīng)理批準(zhǔn)后方有效。
5.5.3批準(zhǔn)后的方案,由經(jīng)營(yíng)管理部轉(zhuǎn)交綜合辦公室,由綜合辦公室發(fā)放,收回已廢除的方案。
5.6本質(zhì)量體系文件針對(duì)思源小區(qū)而設(shè)計(jì),不另編制物業(yè)管理方案,當(dāng)合同提出新的要求時(shí),按上述程序進(jìn)行策劃。
6.支持性文件與質(zhì)量記錄:
6.1《物業(yè)管理方案》無(wú)固定格式
6.2《程序文件的控制》ej-qp6.1
第14篇 新城項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)指標(biāo)及方案
新星城項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)指標(biāo)及其方案
根據(jù)本公司的服務(wù)宗旨和管理目標(biāo),為搞好新星城項(xiàng)目的管理工作,參照《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)》和iso9000質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),制訂如下管理指標(biāo)及措施。
序號(hào)欄目名稱國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)計(jì)劃/指標(biāo)管理實(shí)施措施
1房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地管理標(biāo)準(zhǔn)與完好率98%98%落實(shí)責(zé)任人,實(shí)行巡檢制度,記錄建檔,確保房屋完好,無(wú)違章及公共設(shè)施損壞。
2房屋零星小修急修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和保持期99%100%接到維修通知20分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng),及時(shí)完成并建立回訪檔案。
3維修工程質(zhì)量合格率和回訪驗(yàn)收率100%100%分項(xiàng)檢查,一步到位,并進(jìn)行回訪,確保質(zhì)量合格,滿足客戶需要。
4電梯、二級(jí)生化、水泵等大型機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)和完好率100%100%以通過(guò)國(guó)家相關(guān)質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn),確保使用質(zhì)量。
5街坊道路、路燈、草坪及住宅內(nèi)樓道公共燈具設(shè)備完好率和亮燈率95%98%落實(shí)責(zé)任人養(yǎng)護(hù),實(shí)行巡查監(jiān)管制度,記錄建檔,確保設(shè)施完好,方便使用。
6住宅和非住宅物業(yè)建筑、地下停車庫(kù)內(nèi)消防設(shè)施管護(hù)100%100%落實(shí)責(zé)任人,實(shí)行巡視監(jiān)管制度,記錄建檔,確保設(shè)施完好,方便使用。
7小區(qū)街坊道路管護(hù)措施和完好率100%100%落實(shí)責(zé)任人,實(shí)行巡視監(jiān)管制度,記錄建檔,確保管路完好,方便使用。
8小區(qū)綠化喬灌木、草坪和園林建筑附屬設(shè)施的管護(hù)標(biāo)準(zhǔn)和苗木成活率95%98%落實(shí)責(zé)任人養(yǎng)護(hù),實(shí)行巡查監(jiān)管制度,記錄建檔,確保綠化無(wú)破壞、無(wú)踐踏,無(wú)黃土裸露現(xiàn)象,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即修復(fù)。
9管理服務(wù)質(zhì)量投訴處理及時(shí)率95%100%按政策法規(guī)做好管理服務(wù)工作,同時(shí)加強(qiáng)與客戶的溝通,定期舉行客戶懇談會(huì),了解客戶的愿望與要求,滿足客戶的需要。如發(fā)生投訴及時(shí)妥善處理,并做好記錄,建立檔案,跟蹤回訪。
10業(yè)主及使用人對(duì)管理服務(wù)滿意度95%98%加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)的超前意識(shí),及時(shí)收集客戶的需求信息,盡可能滿足客戶的需要,加強(qiáng)與客戶的溝通和感情聯(lián)絡(luò),以確保客戶對(duì)物業(yè)管理的滿意率。
第15篇 誠(chéng)粵物業(yè)日常服務(wù)與聯(lián)系管理方案
誠(chéng)基物業(yè)日常服務(wù)與聯(lián)系管理方案
管理處的日常服務(wù)與聯(lián)系是物業(yè)管理服務(wù)最基本的一項(xiàng)日常工作。物業(yè)管理的宗旨是為業(yè)戶提供服務(wù),物業(yè)公司通過(guò)有效的服務(wù)來(lái)保證業(yè)戶的需求樹立企業(yè)的形象。
管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)日常服務(wù)與聯(lián)系工作,對(duì)管理處業(yè)戶接待的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行檢查、指導(dǎo)。
1.日常服務(wù)與聯(lián)系的內(nèi)容
1.1日常服務(wù)內(nèi)容
1.1.1維修保養(yǎng)服務(wù);
1.1.2綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù);
1.1.3治安消防服務(wù);
1.1.4環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù);
1.1.5停車管理服務(wù);
1.1.6特約服務(wù);
1.2日常聯(lián)系內(nèi)容
1.2.1小區(qū)中設(shè)置業(yè)戶聯(lián)系箱,每天定時(shí)開箱;
1.2.2設(shè)立投訴電話接受業(yè)戶的投訴;
1.2.3及時(shí)回訪業(yè)戶征詢意見。
2.日常服務(wù)與聯(lián)系的質(zhì)量控制
2.1業(yè)戶人員應(yīng)多途徑與業(yè)戶保持溝通,經(jīng)常走訪業(yè)戶聽取意見,滿足合理要求,及時(shí)提供各類服務(wù)。
2.2每半年至少開展一次公益性活動(dòng),事先做好可行性調(diào)研,報(bào)計(jì)劃并做好策劃,事后要分析小結(jié),使該項(xiàng)工作不斷改進(jìn)提高。
2.3業(yè)戶接待要做好清潔、綠化、停車工作巡檢,保證服務(wù)質(zhì)量。
3.日常服務(wù)與聯(lián)系的質(zhì)量要求
質(zhì)量要求以《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù),以濟(jì)南市物業(yè)行業(yè)服務(wù)規(guī)范為依據(jù),嚴(yán)格按各項(xiàng)服務(wù)的管理制度及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作,做到業(yè)戶評(píng)議滿意率90%以上;業(yè)戶投訴率萬(wàn)分之五以下;投訴處理率100%。
第16篇 物業(yè)管理公司宣傳欄規(guī)范方案
物業(yè)管理有限公司宣傳欄規(guī)范方案
一、內(nèi)容:zz動(dòng)態(tài)、物業(yè)園地、社區(qū)廣角、科學(xué)生活、藝苑天地。(各小區(qū)宣傳欄必須有以上欄目,并在此基礎(chǔ)上自由發(fā)揮)
每月月中須對(duì)以上欄目的任兩個(gè)欄目進(jìn)行更新。
二、格式:各宣傳欄的刊頭必須有'××年第×期'的字樣,刊尾必須有'zz物業(yè)某某物業(yè)管理中心'字樣。
三、評(píng)比方式:1、每月月中由綜合管理部宣傳組牽頭與各個(gè)項(xiàng)目宣傳員一起對(duì)宣傳欄進(jìn)行互查及打分。2、每次評(píng)選結(jié)果在當(dāng)月內(nèi)刊上進(jìn)行刊登。3、每次評(píng)分作為評(píng)選每季度優(yōu)秀宣傳員的評(píng)選標(biāo)準(zhǔn)之一。
四、評(píng)比標(biāo)準(zhǔn):具體標(biāo)準(zhǔn)見宣傳欄評(píng)分表。
五、每月評(píng)比結(jié)果于當(dāng)月公司內(nèi)刊上予以公布,同時(shí)在宣傳員定期召開的例會(huì)上對(duì)宣傳欄工作進(jìn)行總結(jié)。
z物業(yè)公司綜合管理部
