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篇一 房產(chǎn)局物業(yè)辦科學(xué)發(fā)展觀調(diào)查報(bào)告
隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的逐步推進(jìn)，房屋所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化。個(gè)人擁有住房的比重越來(lái)越高，居民對(duì)居住環(huán)境、社區(qū)秩序的要求越來(lái)越高，與居住相關(guān)的各種消費(fèi)需求越來(lái)越多，住房成為大多數(shù)居民家庭的主要財(cái)產(chǎn)及財(cái)富積累的主要形式。居民對(duì)住房財(cái)產(chǎn)的使用、維護(hù)、保值提出了較強(qiáng)的服務(wù)需求，同時(shí)也產(chǎn)生了協(xié)調(diào)房屋所有權(quán)人公共空間、共用設(shè)施設(shè)備等共同利益的需要。
近年來(lái)，xx市區(qū)的物業(yè)管理工作，在市委、政府的大力支持下，經(jīng)過(guò)社會(huì)各界的共同努力，物業(yè)管理以規(guī)范發(fā)展為主題，以滿足業(yè)主、使用人的多層次物業(yè)服務(wù)需求為宗旨，以誠(chéng)信履約為倡導(dǎo)，以建立健全物業(yè)管理體制、規(guī)范物業(yè)管理行為、提高物業(yè)管理水平為重點(diǎn)，服務(wù)水平逐步提高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制逐步形成，效益逐步顯現(xiàn)，為提高城市管理水平，改善人居環(huán)境發(fā)揮了積極作用。
但是也應(yīng)看到，我市物業(yè)管理工作仍處于初級(jí)發(fā)展階段。我們結(jié)合深入學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動(dòng)，與掛鉤聯(lián)系點(diǎn)黨支部一起，成立調(diào)研小組，指定專人帶隊(duì)，深入市區(qū)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)和金星鎮(zhèn)、勝利鎮(zhèn)及相關(guān)社區(qū)，走訪50多戶居民，對(duì)市區(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)行了詳實(shí)的調(diào)研。
一、xx市區(qū)物業(yè)管理工作現(xiàn)狀
二、xx市區(qū)物業(yè)管理工作面臨的主要問(wèn)題
(一)社會(huì)評(píng)價(jià)方面：一是行業(yè)社會(huì)地位不高。社會(huì)普遍認(rèn)為物業(yè)服務(wù)屬于簡(jiǎn)單的勞務(wù)服務(wù)，勞動(dòng)強(qiáng)度大、行業(yè)技術(shù)含量低、從業(yè)人員待遇差。二是行業(yè)偏見(jiàn)普遍存在。社會(huì)上有一部分群眾把業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系看作是雇傭關(guān)系或主仆關(guān)系，動(dòng)不動(dòng)就故意找茬、小題大做，甚至不擇手段惡意貶低行業(yè)。三是輿論導(dǎo)向存在偏差。近年來(lái)，各種輿論媒體對(duì)于物業(yè)服務(wù)行業(yè)的正面報(bào)道少，少數(shù)媒體片面追求眼球效應(yīng)，不作深入的調(diào)查研究，不問(wèn)青紅皂白，肆意誤導(dǎo)業(yè)主，給行業(yè)造成很大負(fù)面影響。四是物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念不強(qiáng)。人們對(duì)物業(yè)管理行業(yè)提供管理服務(wù)的社會(huì)性、公共性、有償性認(rèn)識(shí)不足，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)活動(dòng)不積極支持、不主動(dòng)配合。
(二)政府監(jiān)督方面：一是地方立法跟不上，相關(guān)政策不配套。相關(guān)部門對(duì)物業(yè)管理不夠重視，對(duì)行業(yè)發(fā)展不夠關(guān)心。地方政府物業(yè)管理方面的法規(guī)性文件少，難以做到有法可依，有章可循。二是協(xié)調(diào)和執(zhí)法不力，與相關(guān)部門關(guān)系不夠順暢。政府協(xié)調(diào)工作不夠及時(shí)也不到位，缺位和執(zhí)法不力，與市區(qū)供水、供電、供氣、供暖等相關(guān)部門協(xié)調(diào)不力。三是物價(jià)部門執(zhí)行政府定價(jià)(指導(dǎo)價(jià))適用過(guò)寬。我市的住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是2023年制定的，最高一級(jí)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.44元/㎡月，最低的只有0.10元/㎡月，企業(yè)怨聲載道。四是現(xiàn)行稅賦政策不合理，對(duì)物業(yè)管理行業(yè)缺乏扶持和稅收優(yōu)惠政策，企業(yè)經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)重。
(三)開(kāi)發(fā)建設(shè)方面：一是建管不分，掩蓋和轉(zhuǎn)嫁前期矛盾，給物業(yè)管理帶來(lái)隱患和糾紛。開(kāi)發(fā)單位利用建管不分，掩蓋前期遺留問(wèn)題、轉(zhuǎn)嫁新建項(xiàng)目矛盾較多，有的新建項(xiàng)目房屋質(zhì)量問(wèn)題突出。二是利用物業(yè)服務(wù)促進(jìn)房屋銷售，拖欠空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)。有的開(kāi)發(fā)單位并不是真正重視物業(yè)管理，而是利用物業(yè)管理為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目搞包裝，打品牌，目的是促進(jìn)房屋銷售，為開(kāi)發(fā)單位的自身利益服務(wù)。并且常常拖欠空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)。三是住宅項(xiàng)目配套設(shè)施不全、不到位，增加了物業(yè)服務(wù)的難度。一些住宅項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)單位片面追求經(jīng)營(yíng)效益，壓縮配套設(shè)施項(xiàng)目，給今后物業(yè)企業(yè)入駐開(kāi)展物業(yè)管理工作留下隱患。
(四)業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)方面：一是公共意識(shí)不強(qiáng)，守約觀念淡薄。一些業(yè)主片面強(qiáng)調(diào)個(gè)人維權(quán)，把物業(yè)企業(yè)當(dāng)成對(duì)立面，不遵守規(guī)定，不服從管理，甚至故意刁難物業(yè)服務(wù)人員。部分業(yè)主只講權(quán)利、不講義務(wù)，業(yè)主公共意識(shí)普遍較差，業(yè)主參與物業(yè)管理的意識(shí)不強(qiáng)，業(yè)主不能自覺(jué)遵守管理規(guī)約和規(guī)定。二是配合支持不夠，欠費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。從調(diào)查情況來(lái)看，業(yè)主不配合、不支持物業(yè)管理，業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)問(wèn)題突出，業(yè)主不按規(guī)定交納物業(yè)維修資金。三是業(yè)主大會(huì)制度落實(shí)不力，運(yùn)作程序可操作性不強(qiáng)。國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》設(shè)立的業(yè)主大會(huì)制度，《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》規(guī)定了業(yè)主大會(huì)的運(yùn)作程序，但在具體執(zhí)行中感到可操作性不強(qiáng)。雖然《條例》已經(jīng)頒布近6年時(shí)間，但真正落實(shí)業(yè)主大會(huì)制度的社區(qū)不多。四是業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范，矛盾問(wèn)題呈上升趨勢(shì)。一方面是業(yè)主委員會(huì)成立難，另一方面成立了業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，作用沒(méi)有充分的發(fā)揮。有的業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范，有的業(yè)主委員會(huì)超范圍活
動(dòng)影響社區(qū)穩(wěn)定，還有的業(yè)主委員會(huì)有特權(quán)化傾向，甚至個(gè)別業(yè)主委員會(huì)成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)立面。
(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)方面：一是企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益較低，行業(yè)發(fā)展后勁不足。企業(yè)效益低、發(fā)展慢，發(fā)展后勁嚴(yán)重不足，連年虧損的占70%以上。主要是由于物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，也有部分原因是由于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率低造成的。二是人員素質(zhì)較低，專業(yè)人才缺乏。從業(yè)人員待遇低，人才難尋難留，人員流動(dòng)性大;企業(yè)缺乏規(guī)范管理和技術(shù)人才;從業(yè)人員整體素質(zhì)不能適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展要求，服務(wù)意識(shí)差。市區(qū)物業(yè)管理從業(yè)人員中，70%以上來(lái)自轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)和農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，其年齡、文化、專業(yè)知識(shí)、技能都需要進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整。一些從業(yè)人員責(zé)任心和服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，服務(wù)技能有待提高，面對(duì)物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中的矛盾和問(wèn)題不能及時(shí)、正確的解決，也是造成物業(yè)管理糾紛不斷、投訴增多的原因之一。三是服務(wù)市場(chǎng)不成熟、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不規(guī)范。由于社會(huì)、政府、開(kāi)發(fā)單位、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等多方面的原因，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)目前尚未達(dá)到公開(kāi)、公平、公正、誠(chéng)實(shí)守信和健康有序的良好狀態(tài)。
(六)舊小區(qū)、散居樓院方面：一是房屋建設(shè)年代早，年久失修功能殘缺;二是小區(qū)配套設(shè)施缺損，存在道路破損、場(chǎng)地不整、綠化率低、公共設(shè)施不齊，無(wú)管理用房、無(wú)路燈、無(wú)停車場(chǎng)、無(wú)健身設(shè)施等問(wèn)題;三是小區(qū)公共環(huán)境臟、亂、差，缺少必要的垃圾收集清運(yùn)設(shè)施;四是私搭亂建嚴(yán)重，小區(qū)內(nèi)臨時(shí)建筑、違章建筑多;四是低收入人群集中，低保戶比例大，下崗、失業(yè)、企業(yè)退休人員多;五是人員成分復(fù)雜，外來(lái)人員多、租房戶多，治安問(wèn)題突出。
三、對(duì)加強(qiáng)xx市區(qū)物業(yè)管理工作的幾點(diǎn)建議
物業(yè)管理的最終目標(biāo)是向社會(huì)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化的方向發(fā)展，做到嚴(yán)格管理、科學(xué)管理、長(zhǎng)效管理，針對(duì)xx市區(qū)的實(shí)際，我們提出如下建議：
(一)要加大宣傳教育力度，增強(qiáng)齊抓共管意識(shí)。物業(yè)管理工作關(guān)系到廣大居民的日常生活，關(guān)系xx社會(huì)的穩(wěn)定，關(guān)系到黨和政府在人民群眾中的形象。因此，各級(jí)黨委、政府要充分運(yùn)用多種宣傳載體，發(fā)揮新聞媒體和社會(huì)各界的力量，利用好社區(qū)、居委會(huì)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的陣地，經(jīng)常地、持久地、反復(fù)地深入機(jī)關(guān)、社區(qū)及大街小巷，認(rèn)真宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物權(quán)法》和建設(shè)部有關(guān)物業(yè)管理方面的法律法規(guī)及市委、政府有關(guān)物業(yè)管理工作的有關(guān)要求，教育廣大黨員干部和人民群眾做學(xué)法、懂法、用法、護(hù)法的帶頭人，切實(shí)增強(qiáng)廣大業(yè)主的自我約束、理性維權(quán)意識(shí)，真正形成齊抓共管物業(yè)管理工作的共識(shí)。
(二)要建立健全法規(guī)制度，提高依法辦事能力。一是要從源頭著手。要在認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的基礎(chǔ)上，盡快著手制定出臺(tái)符合我市實(shí)際的地方性法規(guī)、政策、規(guī)范性文件，及時(shí)調(diào)整物業(yè)管理工作中各種關(guān)系。如《物業(yè)管理辦法》、《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》、《前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)管理暫行辦法》，以及《物業(yè)管理合同》、《管理規(guī)約》等示范文本。制定出臺(tái)xx市物業(yè)管理考評(píng)細(xì)則、等級(jí)評(píng)定、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并會(huì)同市物價(jià)部門重新核定新的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。二是要從自身抓起。要認(rèn)真規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)，完善各項(xiàng)工作制度，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，明確權(quán)責(zé)。建立健全安全保衛(wèi)、保潔、維修等服務(wù)工作崗位職責(zé)，制定完善《從業(yè)人員工作標(biāo)準(zhǔn)和考核辦法》，規(guī)范物業(yè)從業(yè)人員行為規(guī)則。三是要從外圍搭臺(tái)。明確鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會(huì)及社區(qū)履行物業(yè)管理工作的職責(zé)，規(guī)范好《業(yè)主委員會(huì)成立程序》、《業(yè)主委員會(huì)選舉辦法》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》等示范文本，并落實(shí)到業(yè)主委員會(huì)選舉工作中，切實(shí)做到有法可依、有章可循。
(三)要切實(shí)加大輿論監(jiān)督，建立長(zhǎng)效管理機(jī)制。居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)中既是代表各自利益，有各自的分工，又同是物業(yè)管理的主體，不論哪一方出現(xiàn)不規(guī)范行為，勢(shì)必影響到整個(gè)小區(qū)物業(yè)管理水平的提高。一是要建立健全社會(huì)監(jiān)督、輿論監(jiān)督、媒體監(jiān)督制度，在社區(qū)設(shè)立監(jiān)督舉報(bào)箱，向社會(huì)公示監(jiān)督舉報(bào)電話，利用電視、廣播和報(bào)紙，及時(shí)宣傳報(bào)道物業(yè)服務(wù)管理與服務(wù)中的先進(jìn)集體和個(gè)人，接受社會(huì)監(jiān)督。二是要切實(shí)加強(qiáng)內(nèi)部管理，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)人員的政治思想、品質(zhì)道德、愛(ài)崗敬業(yè)等教育，加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，規(guī)范他們的言行。三是要建立健全考核評(píng)比制度，完善激勵(lì)機(jī)制，充分發(fā)揮物業(yè)服務(wù)人員的主觀能動(dòng)性，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，形成用制度管事，用制度管人的良好氛圍，使企業(yè)逐步走上制度化、規(guī)范化的良性發(fā)展軌道。
(四)要因地制宜管理物業(yè)，切實(shí)解決遺留問(wèn)題。歷史遺留問(wèn)題主要指舊小區(qū)綜合整治改造、無(wú)人管理小區(qū)的接軌和早期開(kāi)發(fā)房屋的專項(xiàng)維修資金收繳問(wèn)題。因此，一是要緊密結(jié)合目前市區(qū)體制實(shí)際，按照條塊結(jié)合、屬地管理原則，理順物業(yè)管理體制。建議由xx市區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)和各社區(qū)對(duì)無(wú)人管理的舊住宅小區(qū)進(jìn)行管理。二是加大政策扶持力度，建議市政府和社會(huì)各屆，加大對(duì)舊住宅小區(qū)綜合整治的政策傾斜。三是在資金投入上，擬采取政府補(bǔ)一點(diǎn)、公用設(shè)施運(yùn)營(yíng)單位投一點(diǎn)、原開(kāi)發(fā)建設(shè)單位拿一點(diǎn)、居民出一點(diǎn)的解決辦法，努力改善舊小區(qū)環(huán)境和舊小區(qū)無(wú)人管理的現(xiàn)狀。
(五)要經(jīng)常開(kāi)展物業(yè)整治，認(rèn)真清理衛(wèi)生死角。一是要清理物業(yè)服務(wù)不到位的問(wèn)題。每月開(kāi)展一次小區(qū)衛(wèi)生大清理活動(dòng)，做到地面無(wú)雜物、墻面無(wú)牛皮癬、空中無(wú)飄浮物、垃圾箱內(nèi)無(wú)堆積物、公共部位無(wú)堆砌物、死角部位無(wú)陳舊物。二是要規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)硬件和軟件設(shè)施。協(xié)調(diào)解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)辦公用房不到位問(wèn)題，規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督管理。三是要加大住宅專項(xiàng)維修資金的清繳力度，徹底清理物業(yè)管理費(fèi)用拖欠問(wèn)題。
(六)要認(rèn)真疏理管理渠道，主動(dòng)搭建和諧平臺(tái)。物業(yè)行政主管部門要及時(shí)向上級(jí)機(jī)關(guān)及相關(guān)部門反饋物業(yè)管理工作情況，定期與有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)協(xié)調(diào)會(huì)商物業(yè)管理中遇到的問(wèn)題，及時(shí)監(jiān)督指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)服務(wù)工作。要切實(shí)把前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)工作納入重要議事日程，在新建小區(qū)工程竣工驗(yàn)收時(shí)，物業(yè)主管部門要嚴(yán)格對(duì)物業(yè)管理用房問(wèn)題、公用設(shè)施設(shè)備的完善情況進(jìn)行驗(yàn)收，并督查移交相關(guān)資料。要從科學(xué)發(fā)展觀出發(fā)，緊密結(jié)合地域?qū)嶋H，及時(shí)與物價(jià)及相關(guān)單位會(huì)商，研究制定新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)和廣大人民群眾提供便利。
篇二 關(guān)于×市現(xiàn)階段物業(yè)管理發(fā)展情況的調(diào)研報(bào)告
關(guān)于×市現(xiàn)階段物業(yè)管理
發(fā)展情況的調(diào)研報(bào)告
物業(yè)管理作為新興的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，在我市已有十余年的發(fā)展歷史，這十幾年來(lái)，在各級(jí)政府領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持下，在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下，我市的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高，物業(yè)管理從一個(gè)新生事物發(fā)展成了貼近千家萬(wàn)戶、家喻戶曉的行業(yè)。為了更深入地了解我市物業(yè)管理現(xiàn)階段發(fā)展?fàn)顩r，結(jié)合實(shí)際情況，通過(guò)實(shí)地走訪及召開(kāi)座談會(huì)等方式對(duì)我市住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研，調(diào)研中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題歸納如下：
一、收費(fèi)難依然是制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的最大壁壘
在調(diào)研中我聽(tīng)到最多的字眼就是收費(fèi)難，似乎從有物業(yè)管理那天起就伴隨著這一問(wèn)題，即使是在《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布實(shí)施一年多的今天，在人們的消費(fèi)意識(shí)、物業(yè)管理觀念逐步加強(qiáng)的情況下，收費(fèi)難依然是困擾絕大部分物業(yè)管理企業(yè)的首要問(wèn)題。業(yè)主不交費(fèi)的理由眾多，物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位自不必說(shuō)，而如房屋質(zhì)量等開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題以及鄰里間糾紛等也被拿來(lái)作為不交費(fèi)的理由就實(shí)在讓人不得不對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)困境感到同情了。更有甚者，沒(méi)有任何理由，就想“搭車消費(fèi)”，用別人的錢享受自己的服務(wù)，于是效仿他們做法的人越來(lái)越多，物業(yè)管理企業(yè)收上來(lái)的物業(yè)費(fèi)越來(lái)越少，從企業(yè)追求利潤(rùn)的經(jīng)濟(jì)本性來(lái)說(shuō)，當(dāng)收入小于成本或者利潤(rùn)減少時(shí)，必然會(huì)降低成本，而降低成本的直接后果就是服務(wù)質(zhì)量下降，于是更多業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)不滿意，從而不交物業(yè)費(fèi)，這就進(jìn)入了一個(gè)惡性循環(huán)的怪圈。小區(qū)環(huán)境差了，住房自然貶值，到頭來(lái)受苦的其實(shí)不只是物業(yè)管理企業(yè)，還有園區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主。所以要搞好沈陽(yáng)的物業(yè)管理，必須從培養(yǎng)人們的交費(fèi)意識(shí)入手。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)是實(shí)現(xiàn)小區(qū)保值增值的關(guān)鍵，這一點(diǎn)必須讓廣大業(yè)主們清楚的認(rèn)識(shí)到。
二、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立、運(yùn)行不規(guī)范，作用發(fā)揮不當(dāng)
在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中，業(yè)主大會(huì)制度被作為一項(xiàng)重要制度再次明確，業(yè)主大會(huì)是全體業(yè)主的自治組織，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，作為產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)使用人的業(yè)主是小區(qū)真正的主人，管理好小區(qū)應(yīng)該是全體業(yè)主的共同愿望，所以物業(yè)管理不是物業(yè)管理企業(yè)一方的事，而是全體業(yè)主的事，業(yè)主應(yīng)通過(guò)業(yè)主大會(huì)這一渠道充分行使自己的權(quán)利，發(fā)表自己的觀點(diǎn)，參與到小區(qū)管理中去。但在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，很多小區(qū)的業(yè)主沒(méi)有意識(shí)到這一點(diǎn)，對(duì)小區(qū)物業(yè)狀況漠不關(guān)心，造成業(yè)主大會(huì)召開(kāi)困難，有些小區(qū)在全部入住幾年后仍沒(méi)有召開(kāi)過(guò)業(yè)主大會(huì)，沒(méi)有組建業(yè)主委員會(huì)，，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)，個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無(wú)法解決，為小區(qū)正常的物業(yè)管理埋下隱患。有的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立程序不規(guī)范，未通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，不具有合法性，其行為不具備法律效力，不能代表全體業(yè)主。還有的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會(huì)，但其成員對(duì)物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)了解甚少，對(duì)其職責(zé)認(rèn)識(shí)不清，缺乏足夠的精力、熱情，業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)，不能起到應(yīng)有作用。另外，個(gè)別社區(qū)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立比較漠然，未按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》要求發(fā)揮應(yīng)有的組織、指導(dǎo)作用，使部分物業(yè)的日常管理工作處于無(wú)序狀態(tài)。
三、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)有待提高
這一問(wèn)題主要表現(xiàn)在以下兩方面：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識(shí)，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時(shí)滿足，影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶滿意度的提升。其實(shí)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾很多是源于物業(yè)管理企業(yè)人員服務(wù)態(tài)度不好，很多問(wèn)題只要正確溝通都是可以解決的，物業(yè)管理企業(yè)人員一定要樹(shù)立“業(yè)戶至上”觀念，才能把物業(yè)管理這項(xiàng)工作做好；二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項(xiàng)很重要的工作，維修不及時(shí)、不到位都會(huì)使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。
四、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，有待規(guī)范
物業(yè)管理服務(wù)作為一種商品，不僅具有一般商品的特性，還具有一定公眾性的特性。業(yè)主在購(gòu)買本小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的時(shí)候會(huì)與其他小區(qū)相比較，看看自己所享受到的服務(wù)在價(jià)值、價(jià)格上是不是最優(yōu)的，但由于現(xiàn)在我市未對(duì)不同價(jià)格的物業(yè)費(fèi)應(yīng)具體提供那些服務(wù)做出細(xì)致明確的規(guī)定，所以在業(yè)主進(jìn)行比較的過(guò)程中難免會(huì)出現(xiàn)同質(zhì)不同價(jià)，或者同價(jià)不同質(zhì)的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象會(huì)對(duì)業(yè)主在評(píng)價(jià)物業(yè)服務(wù)上產(chǎn)生影響，質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的小區(qū)業(yè)主會(huì)認(rèn)為物業(yè)費(fèi)交得值，他們得到了應(yīng)有的服務(wù)，而那些質(zhì)優(yōu)價(jià)不廉，甚至是質(zhì)不優(yōu)價(jià)不廉的小區(qū)業(yè)主就會(huì)認(rèn)為他們應(yīng)該得到更多服務(wù)，或者減少物業(yè)費(fèi)的支出，從而不愿交物業(yè)費(fèi)。
五、開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題嚴(yán)重影響物業(yè)管理企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)
開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題主要包括兩方面：一是房屋質(zhì)量存在問(wèn)題；二是承諾未兌現(xiàn)，業(yè)主未得到承諾利益，園區(qū)內(nèi)配套設(shè)施未健全。調(diào)查中，有些物業(yè)管理企業(yè)管理人員反映他們小區(qū)內(nèi)沒(méi)交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主有90%是因?yàn)榉课葙|(zhì)量有問(wèn)題，還有的是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商承諾的配套設(shè)施沒(méi)有建，業(yè)主又找不到開(kāi)發(fā)商，于是物業(yè)管理企業(yè)便無(wú)奈地成了替罪羊。此外，有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴(kuò)大管量，對(duì)開(kāi)發(fā)商妥協(xié)，降低承接標(biāo)準(zhǔn)接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。
六、地方性法規(guī)建設(shè)滯后，影響物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范化
國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》已頒布實(shí)施一年多，對(duì)我市物業(yè)管理行業(yè)起到了積極的規(guī)范作用，但由于其全國(guó)性和指導(dǎo)性的特點(diǎn)，在解決物業(yè)管理中的一些具體問(wèn)題時(shí)可操作性差，這就要求我市能盡快出臺(tái)地方性配套法規(guī)、規(guī)章，如物業(yè)管理區(qū)域的劃分，業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)數(shù)的確定等。
針對(duì)以上問(wèn)題，提出如下建議：
一、盡快出臺(tái)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)
按照“分等定級(jí)、質(zhì)價(jià)相符”的原則制定物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，同質(zhì)同價(jià)，質(zhì)高價(jià)高，不同等級(jí)，價(jià)格不同，服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量也不同。由小區(qū)業(yè)主大會(huì)根據(jù)需要討論決定選擇具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，不搞服務(wù)不足，也不搞服務(wù)過(guò)剩。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)定期公布費(fèi)用收支賬目，讓業(yè)主明白消費(fèi)，避免雙方因費(fèi)用問(wèn)題產(chǎn)生懷疑。
二、加快業(yè)主大會(huì)制度規(guī)范化進(jìn)程
按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范成立業(yè)主大會(huì)，公開(kāi)選舉業(yè)主委員會(huì)，使業(yè)主的合法權(quán)利得到保護(hù)，正當(dāng)權(quán)益得到維護(hù)。經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)要熱心公益事業(yè)，對(duì)這項(xiàng)工作有足夠的熱情，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用，及時(shí)將業(yè)主意愿反映給物業(yè)管理企業(yè)，在遇有業(yè)主因開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題不交物業(yè)費(fèi)時(shí)及時(shí)向業(yè)主解釋，消除二者間誤會(huì)分歧，使小區(qū)物業(yè)管理在和諧的氛圍中正常運(yùn)行。
三、制定物業(yè)管理人員培訓(xùn)計(jì)劃，提高員工的專業(yè)素質(zhì)和道德素質(zhì)
在提高員工專業(yè)技能方面應(yīng)重點(diǎn)做好以下幾方面工作：
1、做好人力資源管理，提高員工的專業(yè)技能，提高管理服務(wù)水平；
2、制定計(jì)劃，分期分批對(duì)各類人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后持證上崗；
3、實(shí)行“末位淘汰制”，競(jìng)爭(zhēng)上崗，樹(shù)立崗位就是報(bào)酬的觀念；
4、多渠道吸納有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才，與本地實(shí)際相結(jié)合，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)。在提高員工道德素質(zhì)方面，要著力從培養(yǎng)其服務(wù)意識(shí)入手，說(shuō)話、辦事時(shí)刻從服務(wù)者的角度出發(fā)。因?yàn)樵谖飿I(yè)小區(qū)里，住戶人數(shù)多，人員素質(zhì)參差不齊，作為物業(yè)管理人員不能對(duì)業(yè)主要求太高，應(yīng)該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務(wù)態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平贏得業(yè)主的理解和支持。
四、嚴(yán)格把好驗(yàn)收關(guān)
事實(shí)證明，開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題是日后小區(qū)物業(yè)管理的最大難題，所以在小區(qū)竣工驗(yàn)收時(shí)，相關(guān)部門必須嚴(yán)格把關(guān)，房屋質(zhì)量、配套設(shè)施必須保質(zhì)保量。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)也要詳細(xì)檢查物業(yè)情況，包括小區(qū)業(yè)主檔案資料等，不能因盲目擴(kuò)大管量而為日后經(jīng)營(yíng)管理埋下隱患。
五、盡快出臺(tái)地方性法規(guī)、規(guī)章
由于各地物業(yè)管理實(shí)際情況存在差異，《物業(yè)管理?xiàng)l例》將一部分具體法規(guī)、規(guī)章的制定權(quán)交給地方，我們應(yīng)根據(jù)我市物業(yè)管理實(shí)際，結(jié)合《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施一年多以來(lái)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，盡快制定出臺(tái)實(shí)施細(xì)則，為解決具體問(wèn)題提供操作性強(qiáng)的法律依據(jù)。
六、加大宣傳力度，創(chuàng)造物業(yè)管理和諧的供給需求環(huán)境
深入細(xì)致宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》，讓廣大業(yè)主不但了解物業(yè)管理對(duì)小區(qū)環(huán)境的重要性，也能在適當(dāng)時(shí)候運(yùn)用法律武器保護(hù)自己的利益，充分行使自己作為物業(yè)主人的權(quán)利。同時(shí)通過(guò)宣傳，也要使物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，使物業(yè)小區(qū)形成業(yè)主要服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的互補(bǔ)狀態(tài)，促進(jìn)我市住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)化，推動(dòng)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展。
二○○五年一月十日
篇三 發(fā)展物業(yè)管理中心工程部經(jīng)理競(jìng)聘報(bào)告
各位領(lǐng)導(dǎo)、各位評(píng)委、同志們：
大家好！ 我今天演講的主要內(nèi)容分二個(gè)部分：一是我競(jìng)聘工程部經(jīng)理的優(yōu)勢(shì)；二是談?wù)勛龊霉こ滩拷?jīng)理的工作思路。
回顧本人近年來(lái)的工作情況，可以總結(jié)為三個(gè)方面。
一、盡職盡責(zé)為發(fā)展物業(yè)的初期建設(shè)鞠躬盡瘁。
1996年發(fā)展物業(yè)公司物業(yè)部組建初期百業(yè)待興，針對(duì)建筑設(shè)計(jì)及施工中的大量缺陷，我配合主管副總構(gòu)建了物業(yè)管理部的基本架構(gòu)，并力排眾議，從實(shí)際出發(fā)，力主建立一個(gè)精簡(jiǎn)、高效的物業(yè)管理隊(duì)伍，并制訂了一系列初期的規(guī)章制度。在這一時(shí)期，工程部重點(diǎn)做了二項(xiàng)工作，一是自主編制了一套計(jì)算機(jī)物業(yè)管理軟件，使物業(yè)管理初步納入到現(xiàn)代化管理軌道；二是改造及改正了大量大廈設(shè)計(jì)、安裝中的不恰當(dāng)、不適宜的缺陷，使得設(shè)備設(shè)施運(yùn)行更安全、更經(jīng)濟(jì)、更可靠。
二、盡心盡力為發(fā)展物業(yè)的發(fā)展做出了應(yīng)有的貢獻(xiàn)。 眾所周知，發(fā)展物業(yè)經(jīng)歷了多次變革，但我始終一如既往地尊重、支持各任領(lǐng)導(dǎo)的工作，維護(hù)領(lǐng)導(dǎo)的威信，愿當(dāng)配角、甘作綠葉。辯證的看待自己的長(zhǎng)處和短處、揚(yáng)長(zhǎng)避短，團(tuán)結(jié)協(xié)作，做到：到位而不越位，補(bǔ)臺(tái)而不拆臺(tái)。在保證自己所管轄的工程部工作符合公司要求外，還為公司主編了一套“發(fā)展大廈物業(yè)管理制度匯編”及以后輔助編制了一系列管理制度，為發(fā)展物業(yè)管理從無(wú)到有，從小到大，并且不斷走向規(guī)范、走向成熟，貢獻(xiàn)了自己的光和熱。
三、全心全意為發(fā)展物業(yè)的突破發(fā)揮自己的聰明才智。
為了發(fā)展物業(yè)有一個(gè)更好的未來(lái)，我已積累了各種資料約1xxxx萬(wàn)字，計(jì)有《物業(yè)管理招投標(biāo)方案》、《住戶手冊(cè)》、《員工手冊(cè)》、《質(zhì)量手冊(cè)》、《安保手冊(cè)》、《企業(yè)ci手冊(cè)》、《管理表格匯編》、《管理制度匯編》、《合同協(xié)議匯編》、《設(shè)備操作規(guī)程匯編》、《應(yīng)急處理程序匯編》等。
我沒(méi)有輝煌的過(guò)去，只求把握好現(xiàn)在和未來(lái)。今天，我參加工程部經(jīng)理職位的競(jìng)爭(zhēng)，主要基于以下幾個(gè)方面的考慮：
一是我有吃苦耐勞、默默無(wú)聞的敬業(yè)精神。在物業(yè)初創(chuàng)時(shí)期，我事必躬親，到過(guò)大廈的每個(gè)地方，摸過(guò)大廈的每個(gè)部件，工作上踏踏實(shí)實(shí)，兢兢業(yè)業(yè)，一絲不茍，充分體現(xiàn)出“特別能吃苦、特別能忍耐、特別能戰(zhàn)斗、特別能奉獻(xiàn)”的愛(ài)崗敬業(yè)的良好品質(zhì)。
二是我有虛心好學(xué)、開(kāi)拓進(jìn)取的創(chuàng)新意識(shí)。我從學(xué)校畢業(yè)后，從沒(méi)間斷過(guò)學(xué)習(xí)提高。84年參加××省首批漢語(yǔ)言文學(xué)專業(yè)自學(xué)考試，連續(xù)二年合格，后因參加新廠籌建設(shè)計(jì)及以后的安裝、調(diào)試、運(yùn)行等繁重的工作而中斷；為了進(jìn)口設(shè)備籌建、安裝工作的需要，我又參加了英語(yǔ)言專業(yè)學(xué)習(xí)；在擔(dān)任設(shè)備分廠副廠長(zhǎng)后，又針對(duì)所管工種需要，參加了電工、司爐、空調(diào)、管道等操作培訓(xùn)；隨著進(jìn)入發(fā)展物業(yè)公司工作，我又應(yīng)工作需要，學(xué)習(xí)了電信、消防設(shè)備維護(hù)、安裝和保養(yǎng)知識(shí)；根據(jù)現(xiàn)代化物業(yè)管理和公司實(shí)際需要，我又自學(xué)了計(jì)算機(jī)操作和編程，掌握了計(jì)算機(jī)輔助制圖、設(shè)計(jì)；當(dāng)國(guó)際軟件園入住我大廈后，我又很快掌握了網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)、施工和調(diào)試知識(shí)?，F(xiàn)在為適應(yīng)公司發(fā)展和自身學(xué)歷的需要，我正在讀物業(yè)管理專業(yè)大專。
三是我學(xué)以致用、從實(shí)踐中來(lái)到實(shí)踐中去的務(wù)實(shí)精神。一直來(lái)我不唯書(shū)、只唯用，不唯虛、只唯實(shí)。我基本做到了文理貫通、機(jī)電一體，既有廣博的理論基礎(chǔ)，又有實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，所以在我的工程技術(shù)工作中時(shí)常會(huì)揉和感性的審美元素和分析問(wèn)題的融會(huì)貫通、解決問(wèn)題的快捷實(shí)效；我水、電、暖、通、空、消防、電信、電腦、網(wǎng)絡(luò)皆有所學(xué)。我想，雖然我不是最專業(yè)，但我確實(shí)很全面，這對(duì)一個(gè)技術(shù)管理工作者來(lái)說(shuō)，非常重要。
四是我有勇于實(shí)踐、敢于挑戰(zhàn)的求是精神。經(jīng)過(guò)多個(gè)工作崗位的實(shí)踐鍛煉，培養(yǎng)了自己多方面的能力，能說(shuō)，能寫，能干事，干成事。工作二十年來(lái)我思想活躍，愛(ài)好廣泛，勇于實(shí)踐、接受新事物快；同時(shí)我朝氣蓬勃，精力旺盛，工作熱情高、工作干勁足。我分別參加了二個(gè)200xxxx萬(wàn)元投資的××廠的空調(diào)除塵專業(yè)設(shè)計(jì)、施工、安裝及調(diào)試，我還為多個(gè)工廠企業(yè)的水電專業(yè)設(shè)計(jì)、施工、安裝及調(diào)試，又為多個(gè)軟件、商貿(mào)企業(yè)裝潢、電氣、網(wǎng)絡(luò)專業(yè)設(shè)計(jì)、施工、安裝及調(diào)試，另為一物業(yè)公司設(shè)計(jì)了全套物業(yè)管理競(jìng)標(biāo)方案，并多次為大物業(yè)、控股公司上等級(jí)及技術(shù)問(wèn)題獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策、排憂解難。
五是我有嚴(yán)于律己、誠(chéng)信為本的優(yōu)良品質(zhì)。我信奉誠(chéng)實(shí)待人、嚴(yán)于律己的處世之道。我曾經(jīng)多年在上百人的分廠工作，既要維護(hù)分廠領(lǐng)導(dǎo)的權(quán)威，又要和工人師傅打成一片，正因?yàn)榫哂辛己玫娜烁聍攘妥鋈俗谥?，同工友們建立了親如兄弟的
深厚感情，受到了工友們的愛(ài)戴；到發(fā)展物業(yè)工作后，我在日常生活和工作中，不斷加強(qiáng)個(gè)人修養(yǎng)，以“老老實(shí)實(shí)做人、勤勤懇懇做事”為信條，嚴(yán)格要求自己，尊敬領(lǐng)導(dǎo)，團(tuán)結(jié)同志，得到了領(lǐng)導(dǎo)和同事的認(rèn)同。
六是我有一定的管理能力。我在基層管理崗位，已達(dá)10幾年之久，從事物業(yè)工程管理工作，也有6年了，所管設(shè)備從未出現(xiàn)過(guò)大的事故。
綜上所述，我認(rèn)為自己已具備擔(dān)任物業(yè)公司工程部經(jīng)理的素質(zhì)和才能。
那么如何做好一個(gè)合格又稱職的工程部經(jīng)理呢，我認(rèn)為首先應(yīng)該認(rèn)清角色、擺正位置、行權(quán)而不越權(quán)，到位而不越位，認(rèn)真履行好本職工作，具體概括為“一個(gè)原則”、“二個(gè)中心”、“三個(gè)轉(zhuǎn)變”、“四個(gè)做到”。
“一個(gè)原則”就是上為領(lǐng)導(dǎo)分憂，下為住戶服務(wù)，以管委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)提出的“三個(gè)滿意”為原則，作為全部工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。
“二個(gè)中心”就是圍繞服務(wù)與管理兩個(gè)中心，突出服務(wù)意識(shí)，以服務(wù)促管理，以管理帶服務(wù)，提高自身和部門的業(yè)務(wù)素質(zhì)，搞好隊(duì)伍思想政治工作建設(shè)。
“三個(gè)轉(zhuǎn)變”就是實(shí)現(xiàn)由管理型工作向服務(wù)型工作的轉(zhuǎn)變，由事務(wù)型工作向精品型工作的轉(zhuǎn)變，由管家型思維向主人翁精神的轉(zhuǎn)變。
“四個(gè)做到”就是：第
一、全面提高自己的綜合素質(zhì)，努力做到政治上成熟、業(yè)務(wù)上過(guò)硬、紀(jì)律上嚴(yán)明、作風(fēng)上優(yōu)良、為人上正派、工作上突破、業(yè)績(jī)上突出，不負(fù)眾望，不辱使命，做到“以為爭(zhēng)位，以位促為”。第
二、銳意進(jìn)取、增強(qiáng)改革創(chuàng)新意識(shí)，做到守法不舊、創(chuàng)新不變，與時(shí)俱進(jìn)，全面推動(dòng)工程部各項(xiàng)工作上臺(tái)階上水平。第
三、妥善處理三個(gè)關(guān)系，做到對(duì)上級(jí)要尊重，充分發(fā)揮自己的參謀助手作用；對(duì)下級(jí)要多關(guān)心、多幫助，充分調(diào)動(dòng)他們的積極性、主動(dòng)性、創(chuàng)造性；對(duì)同級(jí)要多溝通、多交流，相互配合、緊密合作；第
四、廉潔做事、樹(shù)立形象，做到有權(quán)不濫用、有名不自爭(zhēng)、有功不自居、有責(zé)不自推，以自己良好的形象和表率作用感召人、影響人、帶動(dòng)人、增強(qiáng)本部門的凝聚力、戰(zhàn)斗力。
尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位評(píng)委、全體同仁們，競(jìng)爭(zhēng)上崗有上有下、有進(jìn)有退，上固可喜、下也無(wú)悔，一如既往；進(jìn)也可賀、退也不餒，一片丹心。我沒(méi)有驚人的業(yè)績(jī)，也沒(méi)有耀眼的資歷，更沒(méi)有顯赫的學(xué)歷，優(yōu)勢(shì)也不足掛齒。我不敢奢求什么，只想讓大家認(rèn)識(shí)我、了解我、幫助我，抑或喜歡我、支持我。也正因?yàn)槿绱耍腋忧逍训乜吹搅俗陨泶嬖诘牟罹?，促使我在以后的工作?dāng)中，勵(lì)精圖治，恪盡職守，努力學(xué)習(xí)，勤奮工作，以綿薄之力來(lái)回報(bào)組織和同志們。
最后我要說(shuō)，在我多年的工作經(jīng)歷中，屬于我的舞臺(tái)不多，今天借此機(jī)會(huì)，表達(dá)一下我的心愿，感謝各位領(lǐng)導(dǎo)多年來(lái)對(duì)我的教育和培養(yǎng)，感謝與我同舟共濟(jì)、朝夕相處的全體同事對(duì)我的幫助和信任。
謝謝大家！
篇四 物業(yè)部門科學(xué)發(fā)展觀調(diào)研報(bào)告
物業(yè)部門科學(xué)發(fā)展觀調(diào)研報(bào)告
規(guī)范物業(yè)管理 促進(jìn)城市發(fā)展
隨著住房制度改革的不斷深化和房地產(chǎn)管理體制改革的加 快，被譽(yù)為二十一世紀(jì)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理在各地普遍開(kāi)展起 來(lái)。他對(duì)于改善人民群眾生活居住條件、工作環(huán)境多提高城市管 理水平，促進(jìn)住宅建設(shè)，提高社會(huì)再就業(yè)工程起到積極而重要的 作用。我縣的物業(yè)管理剛剛起步，由于觀念、體制、配套政策飛 資金運(yùn)作等方面的原因，健康有序的市場(chǎng)尚未形成，使物業(yè)管理 面對(duì)諸多棘手的難點(diǎn)問(wèn)題。幾家物業(yè)管理公司也不同程度存在著 一些問(wèn)題，有的管理資質(zhì)不健全，收費(fèi)項(xiàng)目不明確，有的也沒(méi)有簽訂服務(wù)合同，服務(wù)也不達(dá)標(biāo)。要正面引導(dǎo)物業(yè)管理健康發(fā)展，必須要理順物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、主管部門、物業(yè)協(xié)會(huì)、 開(kāi)發(fā)公司及相關(guān)部門的關(guān)系，以必要的配套辦法和實(shí)施細(xì)則為依 據(jù)，以改變觀念、理順管理機(jī)制和監(jiān)督約束機(jī)制為保障，強(qiáng)化物 業(yè)公司自身質(zhì)量，提高服務(wù)質(zhì)量，這樣，才能按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行 規(guī)律逐步完善發(fā)展。
一、_____縣物業(yè)管理的難點(diǎn)表現(xiàn)
(一)觀念落后，意識(shí)淡薄，物業(yè)管理運(yùn)作的大環(huán)境尚未形成
實(shí)行物業(yè)管理是住房制度改革和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 必然。任何新生事物起步都需要廣泛宣傳引導(dǎo)，人們正確地去認(rèn) 識(shí)。目前，對(duì)物業(yè)管理宣傳的力度不夠，人們對(duì)物業(yè)管理的基本 概念、內(nèi)涵、性質(zhì)、原則、作用知之甚少，甚至產(chǎn)生種種誤解和 錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。人們的觀念還停留在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下福利型的管理模 式，不能接受物業(yè)管理提供的有償服務(wù)。
(二)各自為政，條塊分割，健康有序的物業(yè)管理局面尚未 形成
目前我縣物業(yè)管理的類型有三類：專門成立的物業(yè)公司(xx縣物業(yè)中心)、開(kāi)發(fā)企業(yè)派生的物業(yè)公司(如：興隆物業(yè)公司、 常順物業(yè)公司、昌盛物業(yè)公司、華瑞物業(yè)公司、華能物業(yè)公司龜 龍林物業(yè)公司等)、各單位自行管理的隊(duì)伍(如縣水利局、國(guó)稅 局、發(fā)改委、興隆山管理局家屬樓的管理等)，顯然，還沒(méi)有形 成開(kāi)放式的物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，直接影響了物業(yè)管理的質(zhì)量和健 康有序物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展。
(三)地方性政策不配套，使物業(yè)管理難以步入正軌 隨著《物業(yè)管理?xiàng)l例》、 《_____省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《_____市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》的出臺(tái)，我縣只制定了相關(guān)的實(shí)施意 見(jiàn)，從實(shí)際情況而言，政府、職能部門、物業(yè)公司、業(yè)主之間的 責(zé)、權(quán)、利不清，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間常常出現(xiàn)矛盾和糾紛。同 時(shí)政府缺乏對(duì)物業(yè)管理發(fā)展的扶持政策，使我縣物業(yè)管理一開(kāi)始 就陷入困境，影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。
(四)建管分離,物業(yè)管理啟動(dòng)資金難以落實(shí)
由于建管脫節(jié)，給新建住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)物業(yè)管理埋下了許多隱 患。開(kāi)發(fā)商只考慮建設(shè)，很少考慮日后的物業(yè)管理，物業(yè)管理啟 動(dòng)資金以及維護(hù)，管理資金無(wú)法落實(shí)。根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定， 新開(kāi)發(fā)小區(qū)應(yīng)提留一定比例的資金作為小區(qū)物業(yè)管理的啟動(dòng)資金，但在我縣缺乏相應(yīng)配套政策和力度而無(wú)法落實(shí)。舊住宅小區(qū) 包括安居工程住宅小區(qū)，配套及設(shè)施不全，房屋設(shè)備超期服役，維修任務(wù)相當(dāng)繁重，恰好這類住宅小區(qū)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期建設(shè)單位 和開(kāi)發(fā)單位無(wú)這項(xiàng)費(fèi)用預(yù)留，在這種情況下開(kāi)展物業(yè)管理更是難 上加難。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，凡商品住房和公有住房出 售后都應(yīng)當(dāng)建立住戶公用部位、公用設(shè)施、設(shè)備維修基金，其繳 納比例為：住宅為售房款的3％，非住宅為售房款的6％，公有住房 出售后的維修基金按多層住宅不低于售房款的2 0％，高層住宅不低于售房款3 0％的比例提取。目前全縣共有住宅樓面積約100萬(wàn)平方米，其中縣物業(yè)中心托管面積約1 7萬(wàn)平方米，各開(kāi)發(fā)公司下屬物業(yè)公司托管面積約3 0萬(wàn)平方米，其余約5 0多萬(wàn)平方米的房產(chǎn)屬于自管或沒(méi)人管理狀態(tài)，都沒(méi)有按國(guó)家的政策、法律法規(guī)提取相應(yīng)的維修基金，致使建成后十年以上的房屋屋面出現(xiàn)滲漏、下水管道阻塞、破裂等現(xiàn)象無(wú)資金維修，也沒(méi)有物業(yè)公司接收托管。
(五)收費(fèi)低，收費(fèi)難使物業(yè)管理舉步維艱
《_____市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》規(guī)定批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，僅 達(dá)到小區(qū)公共衛(wèi)生、綠化，保安等項(xiàng)目基本管理服務(wù)所需的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，維護(hù)維修資金無(wú)著落，作為企業(yè)化的物業(yè)企業(yè)要自負(fù)盈虧，勢(shì)必影響其服務(wù)質(zhì)量和水平，對(duì)業(yè)主提出的一些服務(wù)需求特別是諸如屋面修復(fù)、下水疏通、化糞池清理等問(wèn)題想滿足也力不從心，無(wú)非將增加兩者之間的矛盾。受住戶觀念、經(jīng)濟(jì)發(fā)展特別是居民收入低下等因素的影響，收取物業(yè)管理費(fèi)十分困難，成為困擾物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)自我發(fā)展、自負(fù)盈虧的最大障礙。從我縣實(shí)際情況來(lái)看，物業(yè)管理費(fèi)的收繳率僅在6 o％左右。
二、要著重處理好幾個(gè)關(guān)系
物業(yè)管理說(shuō)起來(lái)很簡(jiǎn)單，就是“受委托、按合同、有償服務(wù)’’。但這十個(gè)字，做起來(lái)就不那么簡(jiǎn)單。因?yàn)樗婕暗皆S多復(fù)雜的社會(huì)關(guān)系。只有理順這些關(guān)系，才能使物業(yè)管理有序推行。
(一)物業(yè)公司與業(yè)主委員 會(huì)的關(guān)系
物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)都是物業(yè)管理關(guān)系中的主體，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，業(yè)主委員會(huì)對(duì)小區(qū)物業(yè)有終身管理權(quán)，物業(yè)公司具有終身服務(wù)權(quán)，雙方互為依存，缺一不可。在業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的體制中，共同管理著同一物業(yè)，這就決定了他們之間是有一定的法律和經(jīng)濟(jì)關(guān)系。兩者之間是平等的，其權(quán)利和義務(wù)由法律、合同約定。相互之間是一種提供服務(wù)與購(gòu)買服務(wù)的關(guān)系，而且還是一種相互選擇、自愿成交的關(guān)系。物業(yè)公司要履行業(yè)主委員會(huì)賦予的管理責(zé)任，提供統(tǒng)一專業(yè)化的周到服務(wù)；業(yè)主委員會(huì)要以主人翁的身份參與管理，監(jiān)督管理，決策管理。把兩 者結(jié)合起來(lái)，就是物業(yè)管理的新體制、新關(guān)系，這也是具有中國(guó) 特色的物業(yè)管理的一大特點(diǎn)。
在物業(yè)管理實(shí)際運(yùn)作中，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)如何擺正自己的位 置，正確處理好服務(wù)與管理的關(guān)系?一是對(duì)業(yè)主的各類服務(wù)需 求，應(yīng)當(dāng)盡職盡責(zé)，熱情周到地為業(yè)主排憂解難，真正樹(shù)立起“業(yè) 主需要，我要做好”服務(wù)觀念；二是對(duì)個(gè)別業(yè)主違規(guī)違章行為， 則應(yīng)依據(jù)法規(guī)、合同、公約等的約定，大膽地認(rèn)真地管理，以維 護(hù)全體業(yè)主的利益和公共設(shè)備設(shè)施的完好無(wú)損；使業(yè)主的物業(yè)得 到保值增值。
(二)業(yè)主與業(yè)主的關(guān)系
“遠(yuǎn)親不如近鄰”這一古訓(xùn)，突出了在鄰里關(guān)系戶中統(tǒng)一大于對(duì)立的一面，然而在現(xiàn)實(shí)生活中因毗連物業(yè)引發(fā)的鄰里糾紛，又表現(xiàn)出矛盾大于統(tǒng)一的一面。
成百上千個(gè)家庭同住一個(gè)小區(qū)，共同使用許多公用設(shè)施設(shè) 備，如道路、外墻、屋頂、綠化、環(huán)境等，但相互間由于許多主 客觀原因又疏于直接交往，這就需要物業(yè)公司去組織協(xié)調(diào)，要幫助所有業(yè)主形成一個(gè)共同遵守的業(yè)主公約，還要組織業(yè)主參加多種聯(lián)誼活動(dòng)，促進(jìn)睦鄰關(guān)系的形成，生活小事相互照應(yīng)，管理大事共同決策。這樣，“遠(yuǎn)親不如近鄰”的古訓(xùn)就會(huì)大放祥光，和睦融洽、相互關(guān)心、歡快舒暢的鄰里關(guān)系就會(huì)形成。這種“詳和”的鄰里關(guān)系，必須由物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)來(lái)為其創(chuàng)造。
(三)有關(guān)部門與物業(yè)公司的關(guān)系
按照國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定，住宅小區(qū)是各相關(guān)部門綜合服務(wù)的 對(duì)象，應(yīng)各負(fù)其責(zé)，各盡其職。如房屋建筑質(zhì)量方面的業(yè)務(wù)，應(yīng) 由工程質(zhì)量監(jiān)督部門的管理職能；房屋產(chǎn)權(quán)方面的業(yè)務(wù)，屬房地 產(chǎn)管理部門的管理職能；服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方面的業(yè)務(wù)， 屬物價(jià)部門的管理職能；社會(huì)治安綜合治理的業(yè)務(wù)，屬轄區(qū)派出 所的管理職能；水電暖方面的業(yè)務(wù)，屬相關(guān)部門的管理職。這些 部門都是服務(wù)性的，都應(yīng)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，按規(guī)定入戶抄表， 計(jì)量收費(fèi)，不應(yīng)將滴、冒、跑、漏等的損耗，都分?jǐn)偟綐I(yè)主的身 上，這種分?jǐn)偸沁`背國(guó)家政策的，業(yè)主應(yīng)該抵制，不應(yīng)把怨言和 責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司，而應(yīng)與物業(yè)公司配合起來(lái)，運(yùn)用法律武器 來(lái)保護(hù)自己的權(quán)利，扼制壟斷行業(yè)的違法行為。水電暖等相關(guān)部 門，如要讓物業(yè)公司為其代收費(fèi)用，須出具國(guó)家規(guī)定的委托書(shū)， 明確雙方的責(zé)、權(quán)、利，否則物業(yè)公司無(wú)權(quán)為其服務(wù)。
(四)物業(yè)管理主管部門與物業(yè)公司的關(guān)系
隨著政府管理職能的轉(zhuǎn)變，物業(yè)管理主管部門不能既當(dāng)運(yùn) 動(dòng)員又當(dāng)裁判員。政府對(duì)物業(yè)管理的職能就是依法行政，就是立 法、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、檢查、指導(dǎo)。物業(yè)管理主管部門只能做裁判員， 對(duì)小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司要按其雙方簽訂的合同吹哨子， 誰(shuí)犯規(guī)罰誰(shuí)。這樣物業(yè)公司的管理水平才可以提高，業(yè)主的觀念 才可能轉(zhuǎn)變，物業(yè)管理市場(chǎng)才可能形成，進(jìn)而發(fā)展產(chǎn)業(yè)，增加效 益，政府和企業(yè)也都將同時(shí)受益。_____縣物業(yè)管理所作為房地 產(chǎn)管理的一個(gè)職能部門，應(yīng)依據(jù)國(guó)家、省、市物業(yè)管理的政 策、法規(guī)制定全縣物業(yè)管理辦法，并組織實(shí)施，全面負(fù)責(zé)本縣區(qū)域內(nèi)各物業(yè)公司的審查、備案并依照有關(guān)政策、法規(guī)實(shí)施行業(yè)監(jiān)督管理；依法歸集并合理使用房屋維修基金；以為業(yè)主服務(wù)為宗旨，委托物業(yè)管理公司按照住宅主管部門的標(biāo)準(zhǔn)和委托管理合同對(duì)住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理；依據(jù)委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用，負(fù)責(zé)業(yè)主對(duì)物業(yè)公司創(chuàng)造質(zhì)量投訴的調(diào)解處理；政企分離，脫開(kāi)與縣物業(yè)中心上下級(jí)關(guān)系，對(duì)物業(yè)中心的體制進(jìn)行改制，使其自主經(jīng)營(yíng)，自主發(fā)展。
三、_____縣物業(yè)管理健康有序發(fā)展的對(duì)策
鑒于我縣物業(yè)管理的現(xiàn)狀和諸多問(wèn)題，如何規(guī)范物業(yè)管理市 場(chǎng)，目前已成為從政府到居民普遍關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。那么，究竟 如何引導(dǎo)物業(yè)管理工作朝著健康有序的方向發(fā)展?關(guān)鍵要從以 下幾個(gè)方面入手：
(一)盡快完善配套辦法和實(shí)施細(xì)則
社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，要用法制規(guī)范人們的行為。 從深圳、上海、大連等城市的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，自建設(shè)部《城市新建住 宅小區(qū)管理辦法》出臺(tái)后，這些城市結(jié)合實(shí)際先后出臺(tái)物業(yè)管理 的一系列地方性配套法規(guī)，極大地推動(dòng)了當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理的發(fā)展。 _____市在20xx年出臺(tái)了《_____市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》，但 作為縣區(qū)地域，借鑒實(shí)施畢竟不太切合我縣實(shí)際，因此，應(yīng)在廣 泛調(diào)查研究的前提下，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《_____省物業(yè)管 理?xiàng)l例》、《_____市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》盡快出臺(tái)_____縣物 業(yè)管理配套辦法和實(shí)施細(xì)則。同時(shí)，從體制上給予理順，從政策 上給予支持，特別是對(duì)未提留維修基金和未納入物業(yè)管理的已售 公有住房，政府應(yīng)以宏觀調(diào)控手段加以調(diào)控，對(duì)新建商品房維 修基金的歸集，應(yīng)在辦理《規(guī)劃許可證》時(shí)一次性按比例繳納， 對(duì)不按規(guī)定繳納者，建設(shè)行政主管部門應(yīng)不予辦理《規(guī)劃許可證》 和《開(kāi)工施工許可證》，使我縣物業(yè)管理工作逐步納入軌道。
(二)加大宣傳力度，引導(dǎo)觀念轉(zhuǎn)變
物業(yè)管理在我縣做為新興行業(yè)，目前人們對(duì)其了解甚少，能 夠正確地理解、認(rèn)識(shí)和支持的更少。這同輿論宣傳不到位有直接 的關(guān)系。人民群眾對(duì)物業(yè)管理的接受和支持，是物業(yè)管理行業(yè)發(fā) 展的社會(huì)基礎(chǔ)。應(yīng)利用廣播、電視、報(bào)紙等新聞媒體，向社會(huì)和 居民廣泛地宣傳物業(yè)管理，介紹國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，報(bào) 道物業(yè)管理的進(jìn)展，使更多的人了解、支持、關(guān)心物業(yè)管理，參 與和推進(jìn)物業(yè)管理。房管部門和物業(yè)公司要深入小區(qū)，面向住戶， 利用掛橫幅、發(fā)傳單、樹(shù)宣傳牌、設(shè)立咨詢點(diǎn)等方式，大張旗鼓 地做好宣傳動(dòng)員工作，使廣大居民認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理是為廣大居民 營(yíng)造一個(gè)安全舒適的生活環(huán)境，使居住區(qū)的環(huán)境和各種配套設(shè)施 保持完好，使房屋保值、增值。引導(dǎo)住戶轉(zhuǎn)變計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下的 無(wú)償服務(wù)的舊觀念，樹(shù)立起花錢買服務(wù)的新觀念，養(yǎng)成自覺(jué)交費(fèi) 的習(xí)慣，共建管理有序、和睦文明、環(huán)境幽雅的住宅小區(qū)。
(三)理順管理機(jī)制和監(jiān)督約束機(jī)制
政府應(yīng)出臺(tái)辦法和措施，理順小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)與公安、交通、市政、環(huán)衛(wèi)等職能部門和產(chǎn)權(quán)單位、居委會(huì)的關(guān)系，使物業(yè)管理真正實(shí)現(xiàn)對(duì)住宅小區(qū)的綜合性、專業(yè)化統(tǒng)一管理，克服服務(wù)多頭管理，互相扯皮的弊端，加快物業(yè)管理企業(yè)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì)化的進(jìn)程。完善物業(yè)管理監(jiān)督約束機(jī)制。業(yè)主和物業(yè)企業(yè)應(yīng)雙向選擇，平等協(xié)商，雙方應(yīng)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量以簽訂合同的方式明確彼此的權(quán)利義務(wù)。這樣，才能使物業(yè)管理企業(yè)的行為得到有效的監(jiān)督，才能發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)對(duì)小區(qū)住戶的宣傳、解釋、協(xié)調(diào)作用，才能要求業(yè)主遵守規(guī)章，履行義務(wù)，才能切實(shí)提高物業(yè)管理水平，促進(jìn)物業(yè)管理健康有序地發(fā)展。
(四)加強(qiáng)自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量 提高服務(wù)管理質(zhì)量，既是黨和政府一再?gòu)?qiáng)調(diào)和要求的，也是廣大群眾的實(shí)際需求。物業(yè)管理是一種社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的管理，只有不斷加強(qiáng)自身建設(shè)，才能使管理上檔次、上水平。首先，物業(yè)管理人員要樹(shù)立愛(ài)崗敬業(yè)，無(wú)私奉獻(xiàn)的精神。物業(yè)工作事無(wú)巨細(xì)，服務(wù)時(shí)間不分晝夜，服務(wù)空間不受限制，物業(yè)員工要樹(shù)立全心全意為住戶服務(wù)的思想，恪守“住戶至上，服務(wù)第一”的宗旨，以優(yōu)良的服務(wù)，滿足住戶日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化和精神需求，讓住戶體會(huì)到花錢買服務(wù)所帶來(lái)的方便和實(shí)惠。其次，健全小區(qū)的管理制度。包括報(bào)修制度、承諾服務(wù)制度、物業(yè)人員的考核獎(jiǎng)罰制度、文明優(yōu)質(zhì)服務(wù)制度等，用制度規(guī)范物業(yè)人員的行為，用服務(wù)調(diào)查來(lái)監(jiān)督物業(yè)人員的表現(xiàn)，用獎(jiǎng)懲實(shí)施調(diào)動(dòng)物業(yè)人員的積極性和創(chuàng)造性。再次，加強(qiáng)業(yè)務(wù)技能學(xué)習(xí)和培養(yǎng)。提高從業(yè)人員整體素質(zhì)，建立良好的專業(yè)隊(duì)伍，以此贏得住戶和社會(huì)的認(rèn)可。
(五)拓寬經(jīng)費(fèi)渠道，培育造血機(jī)能
政府要為物業(yè)公司開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)拓寬物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)渠道，增 強(qiáng)企業(yè)的造血機(jī)制提供政策上的支持。在新建小區(qū)中，應(yīng)嚴(yán)格按 照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《_____省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《_____市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》中的規(guī)定提取啟動(dòng)資金和維修養(yǎng)護(hù)基金用于小區(qū)物業(yè)管理，為物業(yè)管理提供必要的辦公用房和經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)。在舊小區(qū)，產(chǎn)權(quán)單位要進(jìn)一步完善小區(qū)的配套設(shè)施和房屋維修，避免讓物業(yè)企業(yè)一介入就背上沉重的包袱。對(duì)小區(qū)物業(yè)管理 費(fèi)的收交應(yīng)有明確的政策規(guī)定和制約措施，減少物業(yè)公司同業(yè)主 的沖突。
綜上所述，_____縣物業(yè)管理目前還存在著一定的問(wèn)題和困 難，但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，只要處理好各種 關(guān)系，完善配套政策，理順管理機(jī)制和監(jiān)督約束機(jī)制，不斷提高 服務(wù)質(zhì)量，它必將按照社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律發(fā)展，壯大和完 善起來(lái)，成為激活_____縣房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和完善城市管理的一個(gè)亮 點(diǎn)。
篇五 物業(yè)公司管理處科學(xué)發(fā)展觀分析檢查調(diào)研報(bào)告范文
為扎實(shí)開(kāi)展深入學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動(dòng)，堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，樹(shù)立以人為本的發(fā)展理念，實(shí)現(xiàn)管理處建設(shè)全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展。通過(guò)此次對(duì)科學(xué)發(fā)展觀的調(diào)研，使我們更加深刻地理解了科學(xué)發(fā)展觀的內(nèi)涵，明確了黨落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的及時(shí)性與必要性，學(xué)會(huì)要有意識(shí)地用科學(xué)發(fā)展的眼光來(lái)看待問(wèn)題、分析問(wèn)題、解決問(wèn)題。在落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的同時(shí)，不斷將其與管理處發(fā)展相結(jié)合，做到統(tǒng)籌兼顧，全面分析。近期，我們深入相關(guān)部門、隊(duì)及班組，通過(guò)走訪座談、征求意見(jiàn)等形式，對(duì)龍南管理處建設(shè)情況進(jìn)行了調(diào)研和思考。
一、落實(shí)科學(xué)發(fā)展存在問(wèn)題及差距
龍南管理處主任采取走入各隊(duì)、開(kāi)座談交流等形式，征集不同群體的意見(jiàn)和建議，經(jīng)過(guò)認(rèn)真歸納、分析，存在以下問(wèn)題及差距。其中主要體現(xiàn)在：一是運(yùn)行設(shè)備、管線老化，維修費(fèi)用逐年遞增，作用發(fā)揮不充分；二是可視門鈴、監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備老化，損壞嚴(yán)重，維修量大，造價(jià)高；三熱水虧損嚴(yán)重，四是外雇工福利待遇低；五管理崗人員較少，技術(shù)類人才急缺，不能隨公司壯大而增加。
二、學(xué)習(xí)落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，推動(dòng)物業(yè)和諧發(fā)展，必須從以下幾個(gè)方面努力：
（一）龍南管理處是物業(yè)公司成立最早的小區(qū)，運(yùn)行設(shè)備及管線老化問(wèn)題也逐年顯現(xiàn)。僅20xx年世紀(jì)家園小區(qū)業(yè)主室內(nèi)及室外冷熱水主管線共修復(fù)21處，管線腐蝕滲漏問(wèn)題已成為物業(yè)管理服務(wù)維修的重要項(xiàng)目。物業(yè)公司在資金允許的情況下，對(duì)世紀(jì)家園小區(qū)進(jìn)行管線改造，全面更換。
（二）電子門鈴系統(tǒng)是物業(yè)服務(wù)的門面，業(yè)主回家第一道門就是單元門，但世紀(jì)家園可視電子門鈴系統(tǒng)老化，損壞嚴(yán)重，維修量大，使公司每年維護(hù)費(fèi)用投入了大量資金。龍南管理處將與維保廠家協(xié)商、達(dá)成共識(shí)，原有電子產(chǎn)品損壞一律按現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買，系統(tǒng)兼容問(wèn)題由維保廠家解決；同時(shí)與維修廠簽訂維保合同應(yīng)包括損壞及更換配件費(fèi)用，不應(yīng)所有損壞的配件都由公司另行承擔(dān)費(fèi)用；成立維保小組對(duì)電子門鈴系統(tǒng)進(jìn)行統(tǒng)一管理，同時(shí)聘請(qǐng)一名技術(shù)顧問(wèn)進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)。
（三）龍南管理處要從政治、文化、生活等各個(gè)方面去關(guān)心員工，在為員工“送溫暖”上做文章、下功夫。生活上送溫暖，摸清困難員工的底數(shù)和情況，有針對(duì)性地幫助有特殊困難的員工解決好實(shí)際困難，真正建立幫扶工作的長(zhǎng)效機(jī)制。事業(yè)上送溫暖，提高員工群眾素質(zhì)，為員工發(fā)揮作用、施展才能搭建平臺(tái)，創(chuàng)造有利于員工成長(zhǎng)成才進(jìn)步的工作環(huán)境。權(quán)益上送溫暖，要依法堅(jiān)決維護(hù)員工群眾的各項(xiàng)合法權(quán)益，比如，加班加點(diǎn)工作的問(wèn)題，公司給與更多的關(guān)注。精神上送溫暖，要著眼于員工的精神文化需求，更多地開(kāi)展文化、體育、娛樂(lè)活動(dòng)，起到陶冶情操、振奮精神的作用。
（四）人才對(duì)一個(gè)企業(yè)的發(fā)展有著舉足輕重的作用，龍南管理處近幾年來(lái)發(fā)展迅速更是急需技術(shù)類、管理型人才來(lái)推動(dòng)企業(yè)的發(fā)展。管理崗位人員較少，技術(shù)類人才急缺問(wèn)題已成為物業(yè)企業(yè)的首要問(wèn)題，龍南管理處對(duì)學(xué)習(xí)能力較強(qiáng)的新生青年應(yīng)給予機(jī)會(huì)培訓(xùn)學(xué)習(xí)，發(fā)揮作用提供廣闊舞臺(tái)。有人才才能使企業(yè)穩(wěn)步向前，企業(yè)逐步發(fā)展壯大。
隨著學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動(dòng)的進(jìn)一步深入，龍南管理處將進(jìn)一步自查自糾，邊學(xué)習(xí)邊整改，以推動(dòng)物業(yè)公司和諧發(fā)展。
篇六 物業(yè)公司管理處科學(xué)發(fā)展觀分析檢查調(diào)研報(bào)告
為扎實(shí)開(kāi)展深入學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動(dòng)，堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，樹(shù)立以人為本的發(fā)展理念，實(shí)現(xiàn)管理處建設(shè)全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展。通過(guò)此次對(duì)科學(xué)發(fā)展觀的調(diào)研，使我們更加深刻地理解了科學(xué)發(fā)展觀的內(nèi)涵，明確了黨落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的'及時(shí)性與必要性，學(xué)會(huì)要有意識(shí)地用科學(xué)發(fā)展的眼光來(lái)看待問(wèn)題、分析問(wèn)題、解決問(wèn)題。在落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的同時(shí)，不斷將其與管理處發(fā)展相結(jié)合，做到統(tǒng)籌兼顧，全面分析。近期，我們深入相關(guān)部門、隊(duì)及班組，通過(guò)走訪座談、征求意見(jiàn)等形式，對(duì)龍南管理處建設(shè)情況進(jìn)行了調(diào)研和思考。
一、落實(shí)科學(xué)發(fā)展存在問(wèn)題及差距
龍南管理處主任采取走入各隊(duì)、開(kāi)座談交流等形式，征集不同群體的意見(jiàn)和建議，經(jīng)過(guò)認(rèn)真歸納、分析，存在以下問(wèn)題及差距。其中主要體現(xiàn)在：一是運(yùn)行設(shè)備、管線老化，維修費(fèi)用逐年遞增，作用發(fā)揮不充分；二是可視門鈴、監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備老化，損壞嚴(yán)重，維修量大，造價(jià)高；三熱水虧損嚴(yán)重，四是外雇工福利待遇低；五管理崗人員較少，技術(shù)類人才急缺，不能隨公司壯大而增加。
二、學(xué)習(xí)落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，推動(dòng)物業(yè)和諧發(fā)展，必須從以下幾個(gè)方面努力：
（一）龍南管理處是物業(yè)公司成立最早的小區(qū)，運(yùn)行設(shè)備及管線老化問(wèn)題也逐年顯現(xiàn)。僅xx年世紀(jì)家園小區(qū)業(yè)主室內(nèi)及室外冷熱水主管線共修復(fù)2 處，管線腐蝕滲漏問(wèn)題已成為物業(yè)管理服務(wù)維修的重要項(xiàng)目。物業(yè)公司在資金允許的情況下，對(duì)世紀(jì)家園小區(qū)進(jìn)行管線改造，全面更換。
（二）電子門鈴系統(tǒng)是物業(yè)服務(wù)的門面，業(yè)主回家第一道門就是單元門，但世紀(jì)家園可視電子門鈴系統(tǒng)老化，損壞嚴(yán)重，維修量大，使公司每年維護(hù)費(fèi)用投入了大量資金。龍南管理處將與維保廠家協(xié)商、達(dá)成共識(shí)，原有電子產(chǎn)品損壞一律按現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買，系統(tǒng)兼容問(wèn)題由維保廠家解決；同時(shí)與維修廠簽訂維保合同應(yīng)包括損壞及更換配件費(fèi)用，不應(yīng)所有損壞的配件都由公司另行承擔(dān)費(fèi)用；成立維保小組對(duì)電子門鈴系統(tǒng)進(jìn)行統(tǒng)一管理，同時(shí)聘請(qǐng)一名技術(shù)顧問(wèn)進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)。
（三）龍南管理處要從政治、文化、生活等各個(gè)方面去關(guān)心員工，在為員工“送溫暖”上做文章、下功夫。生活上送溫暖，摸清困難員工的底數(shù)和情況，有針對(duì)性地幫助有特殊困難的員工解決好實(shí)際困難，真正建立幫扶工作的長(zhǎng)效機(jī)制。事業(yè)上送溫暖，提高員工群眾素質(zhì)，為員工發(fā)揮作用、施展才能搭建平臺(tái)，創(chuàng)造有利于員工成長(zhǎng)成才進(jìn)步的工作環(huán)境。權(quán)益上送溫暖，要依法堅(jiān)決維護(hù)員工群眾的各項(xiàng)合法權(quán)益，比如，加班加點(diǎn)工作的問(wèn)題，公司給與更多的關(guān)注。精神上送溫暖，要著眼于員工的精神文化需求，更多地開(kāi)展文化、體育、娛樂(lè)活動(dòng)，起到陶冶情操、振奮精神的作用。
（四）人才對(duì)一個(gè)企業(yè)的發(fā)展有著舉足輕重的作用，龍南管理處近幾年來(lái)發(fā)展迅速更是急需技術(shù)類、管理型人才來(lái)推動(dòng)企業(yè)的發(fā)展。管理崗位人員較少，技術(shù)類人才急缺問(wèn)題已成為物業(yè)企業(yè)的首要問(wèn)題，龍南管理處對(duì)學(xué)習(xí)能力較強(qiáng)的新生青年應(yīng)給予機(jī)會(huì)培訓(xùn)學(xué)習(xí)，發(fā)揮作用提供廣闊舞臺(tái)。有人才才能使企業(yè)穩(wěn)步向前，企業(yè)逐步發(fā)展壯大。
隨著學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動(dòng)的進(jìn)一步深入，龍南管理處將進(jìn)一步自查自糾，邊學(xué)習(xí)邊整改，以推動(dòng)物業(yè)公司和諧發(fā)展。
