房地產(chǎn)項(xiàng)目管理制度(15篇)

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理制度是一套規(guī)范化的管理流程，旨在確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的高效、合規(guī)和有序進(jìn)行。它涵蓋了從項(xiàng)目啟動(dòng)到竣工驗(yàn)收的各個(gè)階段，包括但不限于項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)管理、施工管理、成本控制、質(zhì)量監(jiān)督、風(fēng)險(xiǎn)防控以及后期的銷售與售后服務(wù)。

包括哪些方面

1. 項(xiàng)目策劃與立項(xiàng)：明確項(xiàng)目目標(biāo)，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，制定項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，完成立項(xiàng)審批。

2. 規(guī)劃設(shè)計(jì)：與設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)合作，確定項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，辦理相關(guān)規(guī)劃審批手續(xù)。

3. 招標(biāo)采購(gòu)：選擇合適的承包商和供應(yīng)商，進(jìn)行合同談判與簽訂。

4. 施工管理：監(jiān)督施工進(jìn)度，確保工程質(zhì)量和安全，處理施工過(guò)程中遇到的問(wèn)題。

5. 成本控制：編制預(yù)算，監(jiān)控項(xiàng)目成本，防止超支。

6. 風(fēng)險(xiǎn)管理：識(shí)別潛在風(fēng)險(xiǎn)，制定應(yīng)對(duì)策略，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與監(jiān)控。

7. 營(yíng)銷與銷售：制定營(yíng)銷策略，組織銷售活動(dòng)，處理客戶關(guān)系。

8. 售后服務(wù)：提供保修服務(wù)，解決業(yè)主投訴，維護(hù)公司聲譽(yù)。

重要性

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理制度的重要性體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1. 保障合規(guī)性：確保項(xiàng)目符合國(guó)家法律法規(guī)，避免因違規(guī)操作導(dǎo)致的法律風(fēng)險(xiǎn)。

2. 提高效率：通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化流程，減少?zèng)Q策延誤，加快項(xiàng)目進(jìn)度。

3. 保證質(zhì)量：嚴(yán)格的質(zhì)量控制體系能提升建筑品質(zhì)，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

4. 控制成本：有效的成本管理有助于保持項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。

5. 降低風(fēng)險(xiǎn)：提前預(yù)防和應(yīng)對(duì)潛在問(wèn)題，降低項(xiàng)目失敗的可能性。

6. 維護(hù)客戶滿意度：良好的售后服務(wù)可以提升品牌形象，促進(jìn)口碑傳播。

方案

為建立完善的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理制度，我們可以采取以下措施：

1. 制定詳細(xì)規(guī)章制度：編寫詳細(xì)的管理手冊(cè)，明確各崗位職責(zé)，規(guī)定工作流程。

2. 強(qiáng)化培訓(xùn)：定期對(duì)員工進(jìn)行制度培訓(xùn)，確保全員理解和執(zhí)行。

3. 實(shí)施信息化管理：利用項(xiàng)目管理軟件，實(shí)現(xiàn)信息共享，提高工作效率。

4. 設(shè)立審計(jì)機(jī)制：設(shè)立內(nèi)部審計(jì)部門，定期檢查制度執(zhí)行情況，提出改進(jìn)意見(jiàn)。

5. 激勵(lì)與考核：將制度執(zhí)行情況納入員工績(jī)效考核，激發(fā)積極性。

6. 持續(xù)優(yōu)化：根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施反饋，不斷調(diào)整和完善管理制度，以適應(yīng)市場(chǎng)變化。

通過(guò)上述方案，我們能夠建立起一套科學(xué)、高效的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理制度，從而推動(dòng)公司的穩(wěn)健發(fā)展。

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理制度范文

第1篇 房地產(chǎn)項(xiàng)目食堂膳材管理規(guī)定

房地產(chǎn)公司項(xiàng)目食堂膳材管理規(guī)定

編號(hào)_-_-004

版本ver1.0

日期2022/3/28

批準(zhǔn)審核編訂行政辦

1、目的:依據(jù)總公司員工食堂管理制度的經(jīng)營(yíng)管理及運(yùn)作規(guī)定,為了加強(qiáng)食堂膳材的管理與控制,保證膳材質(zhì)量,降低膳材成本,提高采購(gòu)作業(yè)及管理的透明度,特針對(duì)本項(xiàng)目員工食堂膳食材料的采購(gòu)、收發(fā)料管理等制定本規(guī)定。

2、適用范圍:__項(xiàng)目員工食堂之膳材管理。

3、管理職責(zé):

3.1行政辦:負(fù)責(zé)員工食堂所用膳材購(gòu)入與管理控制,保證膳材質(zhì)量,降低膳材成本,提升伙食水準(zhǔn),并持續(xù)改善。

3.2財(cái)務(wù)部:負(fù)責(zé)員工食堂膳食材料的驗(yàn)收監(jiān)督與膳食材料費(fèi)用的賬務(wù)處理及管理控制等。

3.3膳食委員會(huì):負(fù)責(zé)監(jiān)督員工食堂膳材管理及運(yùn)行,并及時(shí)向行政辦提供合理的改善建議或改善方案。

4、內(nèi)容:

4.1膳食材料供應(yīng)商的甄選與確定

4.1.1本項(xiàng)目員工食堂所用的每一類膳食材料,以市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)為原則,須甄選3家或以上的供應(yīng)商,擇優(yōu)錄用。

4.1.2供應(yīng)商可由其同行推薦,或由食堂管理員到市場(chǎng)上甄選,對(duì)供應(yīng)商的基本要求:有營(yíng)業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生經(jīng)營(yíng)許可證,有良好的商業(yè)信譽(yù)、行業(yè)道德。

4.1.3所甄選的供應(yīng)商,應(yīng)先填寫供應(yīng)商資格審查表(見(jiàn)附表1),詳盡列出供應(yīng)商姓名、商鋪名稱、商鋪地點(diǎn)、家庭住址、經(jīng)營(yíng)范圍、供貨品種、曾經(jīng)所供應(yīng)的廠商、服務(wù)承諾等內(nèi)容,并提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生經(jīng)營(yíng)許可證原件審查及影印件備存。

4.1.4行政辦依市場(chǎng)膳材價(jià)格制定價(jià)目表(蔬菜類除外),所選供應(yīng)商之報(bào)價(jià)應(yīng)低于或等于本項(xiàng)目制定的價(jià)位,行政辦并根據(jù)各供應(yīng)商所提供的資料進(jìn)行實(shí)地考察了解,綜合上述分析后簽署甄選意見(jiàn),呈報(bào)上級(jí)副總核準(zhǔn)確認(rèn)。

4.1.5所確定的供應(yīng)商,應(yīng)與行政辦簽定膳材供應(yīng)價(jià)格協(xié)議、膳材供應(yīng)質(zhì)量協(xié)議,明確員工食堂所需各類膳材的價(jià)格與品質(zhì)要求及對(duì)供應(yīng)商的約束條款等。

4.1.6行政辦所甄選確認(rèn)的供應(yīng)商提供的供應(yīng)商資格審批表、膳材供應(yīng)質(zhì)量協(xié)議、膳材供應(yīng)價(jià)格協(xié)議、營(yíng)業(yè)執(zhí)照和衛(wèi)生經(jīng)營(yíng)許可證的影印件、報(bào)價(jià)單等資料建立供應(yīng)商檔案體系。

4.2膳食材料供應(yīng)商的管理與評(píng)核

4.2.1 行政辦食堂管理人員每周至少有二次的市場(chǎng)膳材價(jià)格調(diào)查,并詳細(xì)地做好記錄,為本項(xiàng)目膳食材料制定價(jià)格提供依據(jù),如供應(yīng)商的膳材供應(yīng)價(jià)格高于市場(chǎng)批發(fā)價(jià)格時(shí),應(yīng)及時(shí)的對(duì)供應(yīng)商做出調(diào)整,并呈報(bào)上級(jí)核準(zhǔn)。

4.2.2供應(yīng)商必須每?jī)芍?15天)對(duì)其所供應(yīng)的膳食材料進(jìn)行一次報(bào)價(jià),供應(yīng)商在本報(bào)價(jià)期內(nèi),應(yīng)以確認(rèn)的價(jià)格供應(yīng)膳食材料,不可中途提價(jià),若某類膳材價(jià)格波動(dòng)特別大時(shí),必須由雙方協(xié)商做出價(jià)格調(diào)整。若供應(yīng)商連續(xù)三次私自提高價(jià)格者,應(yīng)取消其膳材供應(yīng)資格并及時(shí)對(duì)供應(yīng)商做出調(diào)整,并呈報(bào)上級(jí)核準(zhǔn)。

4.2.3供應(yīng)商所送膳材,驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)質(zhì)量不合格的則退貨、數(shù)量不足的則補(bǔ)貨、多出來(lái)的則不接收,若供應(yīng)商連續(xù)三次所送膳材不合格者,應(yīng)及時(shí)對(duì)供應(yīng)商做出調(diào)整,并呈報(bào)上級(jí)核準(zhǔn)。

4.2.4行政辦后勤管理人員應(yīng)每天對(duì)膳材驗(yàn)收的異常狀況做好記錄,填寫在膳材驗(yàn)收記錄評(píng)估表上,每月對(duì)供應(yīng)商的供貨狀況進(jìn)行評(píng)估,主要包括膳材的質(zhì)量合格率、價(jià)格、信譽(yù)、服務(wù)態(tài)度、供貨是否及時(shí)等。

4.3食堂膳食材料采購(gòu)計(jì)劃的確定

4.3.1根據(jù)本項(xiàng)目現(xiàn)有實(shí)際情況,食堂管理人員每天要統(tǒng)計(jì)出實(shí)際就餐人數(shù),此數(shù)據(jù)用來(lái)分析預(yù)算未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)的用餐人數(shù),以作為膳食材料采購(gòu)計(jì)劃的重要依據(jù)。

4.3.2行政辦食堂管理員與廚師,應(yīng)于每周五負(fù)責(zé)擬訂下周的周菜食譜,遞交行政辦主管或主任核準(zhǔn)確認(rèn),下星期一公布。每周的菜食譜必須考慮膳食營(yíng)養(yǎng)的均衡調(diào)配、菜色品種的搭配、時(shí)令季節(jié)膳材價(jià)格的變化等因素。

4.3.3行政辦食堂管理員同廚師依據(jù)周菜食普,按要求于每周五負(fù)責(zé)擬訂下周的膳材采購(gòu)計(jì)劃單,呈報(bào)行政辦主管或主任核準(zhǔn)確認(rèn);每周的膳材采購(gòu)計(jì)劃必須考慮膳食營(yíng)養(yǎng)的均衡調(diào)配、菜色品種的搭配、時(shí)令季節(jié)膳材價(jià)格的變化、膳食成本的控制等因素。

4.3.4行政辦管理員于每周六將下周的膳材采購(gòu)計(jì)劃單分別交給各膳材供應(yīng)商,供應(yīng)商則依此采購(gòu)計(jì)劃單給予供貨,若有采購(gòu)變動(dòng)食堂管理員應(yīng)提前通知供應(yīng)商給予相應(yīng)變更供貨。

4.4食堂膳食材料收、發(fā)的管理控制

4.4.1凡屬同本項(xiàng)目簽署經(jīng)營(yíng)協(xié)定的供應(yīng)商,每天均應(yīng)按規(guī)定時(shí)間要求送貨到指定地點(diǎn):早餐時(shí)間定為6:00,午晚餐定為8:00,地點(diǎn)定為綜合樓員工飯?zhí)脙?nèi)及會(huì)所員工食堂內(nèi)。

4.4.2每日早餐膳食材料(面包、蛋糕、粉面、油條等),必須經(jīng)由一執(zhí)勤保安及值班廚工的質(zhì)檢、過(guò)磅、簽單確認(rèn),再由行政后勤食堂管理員簽名審核后遞交行政辦主管或主任審批。

4.4.3每日午、晚餐膳食材料(米、油、疏菜、肉類食品、干貨、水果、其它調(diào)配料等),必須經(jīng)由行政辦食堂管理員、財(cái)務(wù)倉(cāng)庫(kù)管理員、主管廚師3人的質(zhì)檢、過(guò)磅、簽單確認(rèn),再由行政辦主管或主任審批確認(rèn)。

4.4.4行政辦食堂管理員、財(cái)務(wù)倉(cāng)庫(kù)管理員、主管廚師在質(zhì)檢、過(guò)磅收貨過(guò)程中,對(duì)供應(yīng)商的膳食材料有異常情況時(shí)要及時(shí)上報(bào)處理,并同時(shí)要如實(shí)做好記錄。

4.4.5所有膳材驗(yàn)收合格后,除早點(diǎn)、肉類、蔬菜類部分,其他食品如米、油、干料、副食品、五味等應(yīng)入庫(kù)儲(chǔ)存,做到分類標(biāo)識(shí)、先進(jìn)先出,盡可能減少庫(kù)存、甚至做到零庫(kù)存。

4.5食堂膳食費(fèi)用控制及帳目管理

4.5.1行政辦食堂管理員要統(tǒng)計(jì)當(dāng)天的就餐人數(shù)和上報(bào)膳材采購(gòu)日?qǐng)?bào)表,并于每月3日前統(tǒng)計(jì)上月食堂所用電費(fèi)、水費(fèi)、煤氣費(fèi)、柴油費(fèi)及人工費(fèi)等相應(yīng)數(shù)據(jù)。

4.5.2各部門于每月3日前將本部門上月使用的飯卡集中回收后交于行政辦總務(wù)文員,總務(wù)文員于每月5日前詳實(shí)的統(tǒng)計(jì)上月飯卡之就餐人數(shù)與就餐量,并計(jì)算用餐員工的餐費(fèi)報(bào)送財(cái)務(wù)部。

4.5.3行政辦將每次的膳材供應(yīng)價(jià)格協(xié)議送交財(cái)務(wù)部一份備案,食堂管理員每隔10天,將供應(yīng)商所簽認(rèn)的膳食材料領(lǐng)料單匯總核實(shí)、財(cái)務(wù)部門復(fù)核、行政辦主管或主任審核、副總審批后,送交財(cái)務(wù)部門帳務(wù)結(jié)算處理。

4.5.4行政辦食堂管理人員應(yīng)依據(jù)以上數(shù)據(jù),于每月10日前對(duì)上月食堂經(jīng)營(yíng)狀況的收支分析、員工人均每天實(shí)際伙食費(fèi)用與人均標(biāo)準(zhǔn)伙食費(fèi)用比較分析等,填報(bào)食堂經(jīng)營(yíng)分析表。

4.5.5行政辦于每月初向公司及員工公布上個(gè)月食堂資金費(fèi)用的使用情況,同時(shí)組織召開(kāi)膳食委員會(huì)議,依據(jù)食堂經(jīng)營(yíng)分析狀況,提出相應(yīng)的改善建議或方案。

4.6行政辦后勤工作人員的

素質(zhì)要求

4.6.1驗(yàn)收膳材的工作人員如發(fā)現(xiàn)供應(yīng)商提供的膳食材料在質(zhì)量、重量、品種、價(jià)格等存在問(wèn)題時(shí),應(yīng)堅(jiān)持原則拒收或做好詳盡登記,并將具體情況上報(bào)行政辦主管或主任。

4.6.2驗(yàn)收膳材的工作人員必須廉潔奉公、堅(jiān)持原則,不得串通供應(yīng)商一起營(yíng)私舞弊,如發(fā)現(xiàn)有收紅包、撈好處的任何違規(guī)行為,公司將給予嚴(yán)肅的行政處分直至解雇。

5、參考文件及使用表單

5.1膳材供應(yīng)質(zhì)量協(xié)議書(shū)

5.2膳材供應(yīng)價(jià)格協(xié)議

5.3供應(yīng)商資格審查表

5.4膳材驗(yàn)收記錄評(píng)估表

5.5膳材采購(gòu)計(jì)劃表

5.6食堂經(jīng)營(yíng)分析表

5.7膳材采購(gòu)日?qǐng)?bào)表

6、膳食材料管理流程圖:

第2篇 房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷中心管理制度

地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷中心管理制度

一、考勤/值班制度

1、日常工作時(shí)間為:8:30-14:30 13:30-20:30 ,公司原則上不再另行安排固定休息日。

2、值班:

3、員工如因病假、補(bǔ)休、休假、公差等原因未能上班,應(yīng)向所在部門經(jīng)理書(shū)面報(bào)告,并交辦公室核實(shí)后,方可執(zhí)行,否則按相關(guān)制度進(jìn)行處理。并及時(shí)在考勤表當(dāng)天欄內(nèi)注明事由,并根據(jù)公司具體情況做相應(yīng)處理。

4、遲到、早退者,每次扣10元;遲到、早退15-60分鐘,計(jì)扣半天工資;遲到、早退超過(guò)一小時(shí),計(jì)扣一天工資。

5、員工請(qǐng)事假一天,不核發(fā)當(dāng)日工資,連續(xù)事假三天算曠工處理,員工一個(gè)月累計(jì)曠工2次者予以開(kāi)除處理。

二、勞動(dòng)紀(jì)律

1、聽(tīng)從上級(jí)指揮、服從上級(jí)安排,員工除正式上訴外,不得越級(jí)報(bào)告,不得頂撞、侮辱、誹謗上司及同事,不得拉幫結(jié)派。

2、遵紀(jì)守法,不得攜帶兇器,不得參與賭博、打架、盜竊等違法犯罪活動(dòng)。

3、保守公司機(jī)密(機(jī)密包括信息、業(yè)務(wù)情況、制度等),愛(ài)護(hù)公物,不得有損害項(xiàng)目、開(kāi)發(fā)商以及公司利益和形象的言行。

4、工作時(shí)間內(nèi)在銷售現(xiàn)場(chǎng)不得吸煙、吃零食。不得在銷售及辦公場(chǎng)合奔跑、喧嘩、擅入其他部門,擅自翻拿他人物件。

5、工作時(shí)間內(nèi)不得談與公事無(wú)關(guān)的事情,不得在售樓部閱報(bào),讀與業(yè)務(wù)無(wú)關(guān)的書(shū)籍,寫私人信件、聽(tīng)收音機(jī)、有睡態(tài)、醉態(tài)、擅離職守。

6、廉潔奉公,不得私下交易,私收顧客小費(fèi)、好處費(fèi)。

7、工作時(shí)間內(nèi)銷售人員不得與客戶私下吃飯。

以上情況,如有違者將視情節(jié)輕重分別給予通報(bào)、警告、記過(guò)、除名、等處分。

三、例會(huì)制度

1、經(jīng)理應(yīng)實(shí)行例會(huì)制,并于每周一上交上周工作總結(jié)(上周目標(biāo)、完成情況、業(yè)務(wù)員工作情況、不足及改進(jìn)辦法和項(xiàng)目營(yíng)銷建議)及本周工作計(jì)劃(工作目標(biāo)、具體實(shí)施計(jì)劃),同時(shí)結(jié)合主管銷售總監(jiān)的建議、指導(dǎo),開(kāi)展工作。

2、日例會(huì):每天早上9:00-9:30為例會(huì)時(shí)間;

周例會(huì):每周日召開(kāi)全體銷售人員工作會(huì)議,由主管經(jīng)理主持召開(kāi);

月例會(huì):每月30日為例會(huì)時(shí)間。(如果30日為休息日則提前)。

3、周會(huì)及重要日會(huì)必須設(shè)專人作會(huì)議紀(jì)要。

四、請(qǐng)假制度

1、員工請(qǐng)病假一天以內(nèi)的須由部門經(jīng)理批準(zhǔn)并報(bào)辦公室核準(zhǔn)且不扣工資。一天以上(含二天)的請(qǐng)假,事先須經(jīng)部門經(jīng)理同意后報(bào)公司辦公室批準(zhǔn)后方可離崗,否則按日工資三倍予以處罰直至開(kāi)除處理。

2、員工因病不能提前請(qǐng)假,應(yīng)先請(qǐng)示部門經(jīng)理征得同意方可休假,并出具市級(jí)以上醫(yī)院的病假證明,上班第一天內(nèi)到辦公室補(bǔ)辦請(qǐng)假手續(xù),逾期作曠工處理。

3、無(wú)故曠工者,公司將予以除名處理。

五、離辭制度

員工自動(dòng)離職,置業(yè)顧問(wèn)應(yīng)提前10天,銷售主管應(yīng)提前20天,銷售經(jīng)理應(yīng)提前1個(gè)月向公司提出書(shū)面申請(qǐng)。自動(dòng)離職或由公司辭退,必須辦好所有交接手續(xù),包括售樓部的文件、文件夾、項(xiàng)目資料、客戶登記本、工作服、工作牌等;所交資料、文件等必須完好無(wú)損,否則按實(shí)際情況在工資或提成中予以扣除。

六、售樓部管理細(xì)則

為達(dá)到并保持工作高效率和優(yōu)質(zhì)服務(wù),除銷售人員守則外,特針對(duì)售樓部的具體情況,另行特定銷售人員行為準(zhǔn)則如下:

(一)、作息時(shí)間

早上8:30~下午8:30

(二)、考勤

1、遲到早退或委托他人及代他人簽到(扣10分)

2、午膳進(jìn)餐時(shí)間定為30分鐘

超過(guò)5分鐘(扣5分)

超出15分鐘(扣8分)

如無(wú)特殊情況或事前未經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)超出30分鐘當(dāng)曠工一天;

3、違反請(qǐng)假制度的(扣2分)

(三)、紀(jì)律

1.不服從上司合理、合法的命令或工作安排;(扣10分)

2.對(duì)上司不尊重,故意與上司作對(duì);(扣10分或開(kāi)除)

3.有影響公司聲譽(yù)之言行;(扣10分或開(kāi)除,并追究法律責(zé)任)

4.損壞公司財(cái)物;(扣10分或賠償)

5.泄露、出賣公司機(jī)密;(開(kāi)除)

6.偽造文件意圖行騙;(開(kāi)除)

7.與客人爭(zhēng)吵及對(duì)客人不禮貌;(扣10分或開(kāi)除)

8.向客人或發(fā)展商索取金錢或其他報(bào)酬;(開(kāi)除)

9.不按工作程序做事;(扣5分)

10.搬弄事非捏造事實(shí)誹謗他人,影響團(tuán)結(jié);(扣10分或開(kāi)除)

11.逃避工作,推卸責(zé)任;(扣10分)

12.工作馬虎;(扣5分)

13.儀容不整;(扣2分)

14.在售樓部不穿工衣;(扣2分)

15.在售樓部前臺(tái)化妝;(扣2分)

16.上班沒(méi)有佩戴員工證(扣8分,并扣50元)

17.在售樓部?jī)?nèi)吃零食;(扣2分)

18.在售樓部?jī)?nèi)吸煙;(扣2分)

19.有客人在場(chǎng)時(shí),在售樓部?jī)?nèi)閱讀報(bào)章刊物;(扣8分)

20.有客人在場(chǎng)時(shí)閑談;(扣2分)

21.當(dāng)值時(shí)間打瞌睡;(扣8分)

22.保持售樓部整潔,每天早上未對(duì)柜臺(tái)上雜物進(jìn)行清理;(扣3分)

23.當(dāng)值時(shí)擅自職守,干私人事情;(扣10分)

24.站或坐姿不規(guī)范;(扣1分)

25.毆打他人或互相打斗;(扣10分并開(kāi)除)

26.挪用公司錢銀;(退款及開(kāi)除并追究法律責(zé)任)

27.隱瞞包庇同事錯(cuò)誤;(扣10分)

28.當(dāng)值時(shí)講粗言穢語(yǔ)及行為不檢;(扣5分)

29.不參加每天售樓部例會(huì)的;(扣5分)

30.未經(jīng)許可,打私人電話;(扣5分)

31.當(dāng)值時(shí)出崗、閑游或干擾他人工作;(扣10分)

32.未到下班時(shí)間擅自更衣、簽名;(扣5分)

33.未做當(dāng)天工作記錄;(扣8分)

34.不按規(guī)定填寫客戶登記本者;(扣10分或開(kāi)除)

35.如無(wú)正當(dāng)理由三天內(nèi)沒(méi)有聯(lián)系到過(guò)公司的客戶;(扣10分)

36.展銷期間不到場(chǎng)者;(扣5分)

37.未經(jīng)許可私自收取客戶訂金;(扣10分或開(kāi)除)

38.未經(jīng)許可擅自對(duì)客戶做出超權(quán)限的承諾;(扣10分或開(kāi)除)

39.違反公司其他規(guī)定的視乎情節(jié)做出處理。

40.私自對(duì)接開(kāi)發(fā)商;(扣10分或開(kāi)除)

如員工一個(gè)月內(nèi)違規(guī)次數(shù)超過(guò)兩次或扣分超過(guò)10分,則由公司發(fā)出警告信,一個(gè)月內(nèi)違規(guī)次數(shù)超過(guò)四次或扣分超過(guò)18分,則可考慮開(kāi)除。任何人當(dāng)年內(nèi)接獲兩封警告信者,則降職處分或即時(shí)開(kāi)除。

本制度由銷售經(jīng)理負(fù)責(zé)執(zhí)行并記錄各人之扣分情況,每月上報(bào)營(yíng)銷總監(jiān)及行政經(jīng)理備案處理。銷售經(jīng)理及銷售人員應(yīng)自覺(jué)遵守以上考勤及紀(jì)律制度,如發(fā)現(xiàn)互相包庇隱瞞的,則包庇者也視同違反同一規(guī)定并受同等處分,如縱容或包庇屬下人員違規(guī)而不做出即時(shí)處理的,則視為失職,將受同等處分或視乎情節(jié)處以降職或開(kāi)除處理。

附:員工綜合考評(píng)表

第3篇 房地產(chǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)制管理規(guī)定

一、現(xiàn)場(chǎng)銷售主管的產(chǎn)生

每上一個(gè)新項(xiàng)目之前,每一位銷售員可就本項(xiàng)目的定位、策劃、銷售方式、銷售員的管理提出自已的意見(jiàn)和建議,公司就提出的意見(jiàn)和建議擇優(yōu)選取項(xiàng)目主管。項(xiàng)目主管非終身制,并且實(shí)行考核制度,充分體現(xiàn)竟?fàn)?、平等?/p>

二、現(xiàn)場(chǎng)銷售主管待遇

每一位項(xiàng)目確定了現(xiàn)場(chǎng)銷售主管后,其基本工資可由原來(lái)的銷售員工資調(diào)升到部門業(yè)務(wù)主管,享受現(xiàn)場(chǎng)主管津貼,另可享受銷售提成。

三、項(xiàng)目主管獎(jiǎng)懲

1、若在考核期內(nèi)未能達(dá)到銷售經(jīng)理和本人既定的目標(biāo),銷售經(jīng)理有權(quán)撤銷該現(xiàn)場(chǎng)主管并另外選取主管。

2、項(xiàng)目封盤以后,若完成公司制訂的總銷售任務(wù),則以該項(xiàng)目總銷售額的萬(wàn)分之二獎(jiǎng)勵(lì)現(xiàn)場(chǎng)主管。

3、項(xiàng)目銷售提前完成,將會(huì)作為下一個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)主管或銷售經(jīng)理的優(yōu)先候選人。

4、項(xiàng)目結(jié)束后,現(xiàn)場(chǎng)主管的一切權(quán)力即告終止,其工資待遇即降為銷售員同級(jí)(優(yōu)秀項(xiàng)目主管除外)。

5、在項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中,如現(xiàn)場(chǎng)主管違反公司規(guī)章制度,視其情節(jié)輕重,可給予警告、降級(jí)、停職、開(kāi)除等處分,如給公司造成名譽(yù)及經(jīng)濟(jì)損失,應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律及經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

6、一個(gè)月本現(xiàn)場(chǎng)銷售部銷售人員違紀(jì)事件超過(guò)三次(以處罰單為準(zhǔn)),給予該現(xiàn)場(chǎng)主管銷售部?jī)?nèi)部通報(bào)批評(píng),并處以100元罰款,一個(gè)月內(nèi)本銷售組銷售人員違紀(jì)事件超過(guò)六件,全公司通報(bào)批評(píng)。自動(dòng)解除現(xiàn)場(chǎng)主管職務(wù),并處以300元處罰。

7、銷售部如未完成當(dāng)月銷售任務(wù),銷售部當(dāng)月銷售提成中項(xiàng)目系數(shù)降一檔以示處罰。

四、現(xiàn)場(chǎng)銷售主管職責(zé)

1、嚴(yán)格遵守公司的規(guī)章制度,檢查銷售員每天的工作情況,

組織現(xiàn)場(chǎng)銷售工作,發(fā)現(xiàn)糾正銷售過(guò)程中存在的不足,激發(fā)銷售員銷

售激情,保證銷售員以飽滿的熱情投入工作,對(duì)現(xiàn)場(chǎng)銷售工作的組織、人員的管理負(fù)有責(zé)任。

2、實(shí)行目標(biāo)管理制,每一位現(xiàn)場(chǎng)銷售主管上崗前需向銷售經(jīng)理提交一份項(xiàng)目銷售方案及管理草案,銷售經(jīng)理以此并根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況制定出本項(xiàng)目的銷售目標(biāo),并經(jīng)公司批準(zhǔn),作為本次對(duì)現(xiàn)場(chǎng)銷售主管的考核標(biāo)準(zhǔn)(如因公司原因調(diào)整銷售計(jì)劃,按調(diào)整后的銷售計(jì)劃執(zhí)行考核)。

3、現(xiàn)場(chǎng)銷售主管可根據(jù)銷售經(jīng)理的安排參加項(xiàng)目前期的準(zhǔn)備工作,包括項(xiàng)目定位、項(xiàng)目命名、項(xiàng)目市調(diào)、銷售政策、銷售口徑、銷售價(jià)格等和銷售過(guò)程中與廣告、策劃中心銜接工作。

4、現(xiàn)場(chǎng)銷售主管要根據(jù)公司的管理制度對(duì)銷售員進(jìn)行嚴(yán)格的管理,擁有對(duì)違反公司規(guī)章制度的銷售員提出處罰建議的權(quán)力。

5、妥善處理好現(xiàn)場(chǎng)的日常事務(wù),不能處理的及時(shí)上報(bào)。

6、將每天的銷售情況(客戶訪談?dòng)涗洝㈦娫捊勇?tīng)記錄,回訪客戶記錄)總結(jié)后上報(bào)銷售經(jīng)理。并完成每天的銷售日記。

7、安排銷售員輪流值班和輪休,每周一報(bào)表報(bào)銷售經(jīng)理,如有變動(dòng),應(yīng)提前一天通知銷售經(jīng)理。

8、掌握銷售進(jìn)度,提出銷售策略。

9、現(xiàn)場(chǎng)銷售主管絕不允許將本公司的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)給其他公司,若確實(shí)因特殊原因需和其他公司合作,可向銷售經(jīng)理上報(bào),由銷售經(jīng)理上報(bào)公司并由公司負(fù)責(zé)簽訂相關(guān)合同。

10、維持售房處的正常銷售秩序,維護(hù)售房處的整潔,接受銷售經(jīng)理的監(jiān)督與管理。

第4篇 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量管理

房地產(chǎn)公司項(xiàng)目工程質(zhì)量管理

1、各施工單位應(yīng)當(dāng)認(rèn)真貫徹國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》和《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文》,建立質(zhì)量管理機(jī)構(gòu),設(shè)置專職質(zhì)檢員,建立質(zhì)量責(zé)任制,強(qiáng)化工程質(zhì)量管理,對(duì)各自施工工程范圍的施工質(zhì)量負(fù)責(zé)。

2、施工單位應(yīng)按照新修訂的建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收系列規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn),控制工程質(zhì)量,按照驗(yàn)評(píng)分離、強(qiáng)化驗(yàn)收、完善手段、過(guò)程控制的指導(dǎo)思想,采取有效的手段,加強(qiáng)施工過(guò)程中的質(zhì)量控制。施工單位項(xiàng)目經(jīng)理為質(zhì)量的第一責(zé)任人。

3、業(yè)主要求總承包單位按照本工程的總體質(zhì)量目標(biāo)參與全部工程質(zhì)量管理,總承包單位應(yīng)按照總體質(zhì)量目標(biāo),針對(duì)充分滿足使用功能、設(shè)計(jì)效果和觀感質(zhì)量,全面提高工程質(zhì)量整體水平的目的,提出合理化建議,各分包施工單位應(yīng)給予配合執(zhí)行。

總承包單位配合監(jiān)理單位加強(qiáng)施工單位自身質(zhì)量管理能力,充分強(qiáng)化和調(diào)動(dòng)各施工單位的質(zhì)量意識(shí)和積極性,實(shí)現(xiàn)全員、全過(guò)程的質(zhì)量管理。

4、為了確保工程質(zhì)量達(dá)到優(yōu)質(zhì)標(biāo)準(zhǔn),每周至少定期一次由監(jiān)理組織,業(yè)主、總包單位和各分包單位責(zé)任人參加質(zhì)量檢查,對(duì)各施工單位本周完成的工程質(zhì)量進(jìn)行評(píng)定,對(duì)不合格工程或質(zhì)量隱患下達(dá)整改指令,并將評(píng)定結(jié)果在監(jiān)理例會(huì)上通報(bào)。

5、各分包施工單位應(yīng)服從總包單位質(zhì)檢員的各項(xiàng)口頭或書(shū)面的整改要求,對(duì)不服從管理的施工單位,總包單位應(yīng)報(bào)業(yè)主和監(jiān)理,經(jīng)批準(zhǔn)后可采取強(qiáng)制措施。

6、各分包單位必須編制分項(xiàng)工程作業(yè)設(shè)計(jì)或施工方案,由總包單位報(bào)業(yè)主和監(jiān)理單位審核后實(shí)施,方案必須符合工程總體質(zhì)量目標(biāo)要求。

7、各分項(xiàng)分部工程所用原材料、成品、半成品必須符合國(guó)家相關(guān)質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)和相關(guān)合同文件要求,材料進(jìn)場(chǎng)時(shí),提供產(chǎn)品合格證和有效質(zhì)量證明文件,按照規(guī)定需要復(fù)檢的材料,必須有施工單位和監(jiān)理方見(jiàn)證取樣,并送具有檢測(cè)資質(zhì)的單位檢驗(yàn)。

8、對(duì)施工單位私自更換工序做法及材料、成品、半成品的品牌或自行更換具有同樣效能的材料的行為,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)監(jiān)理單位將給予嚴(yán)厲處罰,并對(duì)已施工的部位予以返工處理。

9、施工過(guò)程中的上一道工序未經(jīng)驗(yàn)收,不得進(jìn)入下道工序的施工,監(jiān)理單位組織施工單位責(zé)任人對(duì)分項(xiàng)工程的工序節(jié)點(diǎn)和成品驗(yàn)收,驗(yàn)收時(shí)必須先向監(jiān)理報(bào)驗(yàn),并提前24小時(shí)向監(jiān)理單位送報(bào)驗(yàn)材料。

10、工程施工技術(shù)資料是施工質(zhì)量可追溯的依據(jù),各單位應(yīng)該與工程同步,及時(shí)有效的整理,要求項(xiàng)目齊全,內(nèi)容具體,手續(xù)完備,真實(shí)、準(zhǔn)確、可靠。

工程資料的填寫按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建設(shè)工程文件歸檔整理規(guī)范》和《新疆維吾爾自治區(qū)建筑工程施工統(tǒng)一用表》的規(guī)定整理填寫。

11、工程竣工時(shí),施工單位必須交業(yè)主一套完整的竣工資料(包括音像資料),必須是原件,復(fù)印件必須字跡清晰,有關(guān)簽字完整有效。

第5篇 健升房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展管理辦法

地產(chǎn)項(xiàng)目投資具有資金密度大、風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)。地產(chǎn)項(xiàng)目定案之前,須在詳細(xì)的調(diào)查和研究的基礎(chǔ)上,做好周密的可行性分析,逐級(jí)報(bào)請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)審定,積極慎重做好項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、物業(yè)租售階段的經(jīng)營(yíng)管理,力爭(zhēng)減少風(fēng)險(xiǎn),取得較好收益。

1.1 地產(chǎn)投資管理

地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策分立項(xiàng)、論證、報(bào)批和簽約四步驟進(jìn)行。

a、地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目的立項(xiàng)

⑴ 地產(chǎn)部或公司其他人員接觸土地項(xiàng)目后,指定地產(chǎn)部專人與土地介紹人聯(lián)系,查詢項(xiàng)目的情況,并做初步調(diào)查,對(duì)所得信息歸納整理歸檔。

⑵ 對(duì)接觸到的項(xiàng)目,根據(jù)初步調(diào)查及有關(guān)資料先做簡(jiǎn)要的經(jīng)濟(jì)測(cè)算,向部門經(jīng)理匯報(bào)后,進(jìn)行部門內(nèi)部分析討論,把有價(jià)值的項(xiàng)目報(bào)送公司總經(jīng)理和主管地產(chǎn)的副總經(jīng)理審批。

b、地產(chǎn)項(xiàng)目的投資論證

經(jīng)公司總經(jīng)理、主管地產(chǎn)副總經(jīng)理審定后,地產(chǎn)部組織力量對(duì)有發(fā)展?jié)摿Φ捻?xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查。調(diào)查內(nèi)容如下:

⑴項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)及有關(guān)法律文件(包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地通知書(shū)》、《紅線圖》、《征地許可證》、::《規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)》、《國(guó)有土地出讓金合同》、轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)情況、地塊有無(wú)抵押等有關(guān)資料)。

⑵現(xiàn)場(chǎng)情況(現(xiàn)有土地使用情況、交接情況、拆遷量、拆遷合同、七通一平情況等)。

⑶項(xiàng)目周邊情況(周邊的環(huán)境、交通狀況、市政配套現(xiàn)狀及規(guī)劃情況、區(qū)域發(fā)展遠(yuǎn)景等)。

⑷項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的物業(yè)情況(包括用地面積、建筑面積、租/售價(jià)格、發(fā)展商、投資商、物業(yè)使用情況、建筑標(biāo)準(zhǔn)、入伙時(shí)間、租售比例、戶型及戶型比例等)。

⑸項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)我公司接觸過(guò)或有了解的其他地塊的可比資料。

⑹合營(yíng)/轉(zhuǎn)讓單位資訊實(shí)力報(bào)告(財(cái)力、人力、經(jīng)營(yíng)操作等情況)及介紹人情況。

⑺合營(yíng)/轉(zhuǎn)讓單位的期望要求。

c、地產(chǎn)投資項(xiàng)目的報(bào)批

在上述調(diào)查的基礎(chǔ)上,由地產(chǎn)部牽頭,財(cái)務(wù)部、工程部聯(lián)合撰寫項(xiàng)目可行性報(bào)告,逐級(jí)報(bào)送公司主管地產(chǎn)副總、總經(jīng)理審批。

d、地產(chǎn)投資項(xiàng)目的簽約

項(xiàng)目一經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后,由公司總經(jīng)理/主管地產(chǎn)副總經(jīng)理出面與土地出讓/轉(zhuǎn)讓方洽商合同有關(guān)事宜,同時(shí)委托公司法律顧問(wèn)起草或修改土地出讓/轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)法律文件,報(bào)主管地產(chǎn)副總、總經(jīng)理審定后正式對(duì)外簽約。

e、項(xiàng)目正式簽約后應(yīng)建立完整的項(xiàng)目檔案。

f、由地產(chǎn)部牽頭,財(cái)務(wù)部、工程部協(xié)助擬定詳細(xì)的發(fā)展計(jì)劃,進(jìn)入項(xiàng)目發(fā)展階段。

1.2征地管理

在做好項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)上,地產(chǎn)部指定專人負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目的征地手續(xù)。征地程序如下:

a、與地方洽商有關(guān)征地補(bǔ)償及有關(guān)工作等事宜。

b、辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)用地通知書(shū)》。

c、申請(qǐng)《規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)》。

d、辦理拆遷有關(guān)手續(xù)。

e、向區(qū)和市國(guó)土局辦理用地結(jié)案手續(xù)。

f、向市房地局辦理土地估價(jià),簽定《土地出讓合同》。

g、向市房地局辦理《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》。

1.3項(xiàng)目實(shí)施前管理

項(xiàng)目實(shí)施前期階段分為項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目報(bào)建兩部分。

a、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理

規(guī)劃設(shè)計(jì)是項(xiàng)目實(shí)施階段的首要工作,建設(shè)工程技術(shù)是否先進(jìn),經(jīng)濟(jì)上是否合理,設(shè)計(jì)將起著決定性的作用,設(shè)計(jì)文件則是安排建設(shè)計(jì)劃和組織施工的主要依據(jù)。

⑴設(shè)計(jì)單位的選定,一般通過(guò)招標(biāo)來(lái)確定。

⑵項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的招標(biāo)與評(píng)選:

①根據(jù)公司的發(fā)展計(jì)劃,由地產(chǎn)部編寫設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)及設(shè)計(jì)招標(biāo)文件,報(bào)公司總經(jīng)理和主管副總經(jīng)理審批。

②地產(chǎn)部擬定合適的設(shè)計(jì)公司參加設(shè)計(jì)方案的招投標(biāo)。

③召開(kāi)設(shè)計(jì)方案的評(píng)審會(huì),選中方案及設(shè)計(jì)單位,經(jīng)公司總經(jīng)理及主管副總經(jīng)理審批。

⑶項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的確定

①地產(chǎn)部就入選方案征求各方面意見(jiàn),指導(dǎo)設(shè)計(jì)公司修改方案,直至符合公司對(duì)該項(xiàng)目的發(fā)展設(shè)想,并通過(guò)政府有關(guān)部門的審批。

②督促設(shè)計(jì)單位按發(fā)展計(jì)劃完成擴(kuò)初方案及施工圖設(shè)計(jì),直至獲得政府規(guī)劃部門及其它專業(yè)部門的批準(zhǔn)。

③地產(chǎn)部經(jīng)理需全面了解項(xiàng)目特性、規(guī)劃局批復(fù)的設(shè)計(jì)要點(diǎn),分別在方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)三個(gè)階段,召集有關(guān)部門及專家對(duì)圖紙進(jìn)行詳細(xì)會(huì)審,會(huì)審紀(jì)要報(bào)總經(jīng)理和主管副總。

④按照發(fā)展計(jì)劃,對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行必要的修改,重大修改須經(jīng)主管副總及總經(jīng)理審批,所有修改通知單需由修改人、審核人聯(lián)名簽署。

⑤上述方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)深度均應(yīng)按建設(shè)部頒布的《建筑工程設(shè)計(jì)文件編制的深度規(guī)定》執(zhí)行,并嚴(yán)格遵守國(guó)家有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范及《廣州市城市規(guī)劃條例》與《廣州市城市規(guī)劃條例實(shí)施細(xì)則》等有關(guān)文件。

⑷ 內(nèi)外裝修與設(shè)備選型

根據(jù)公司制定的項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃,從使用功能及建筑美觀的角度,參與內(nèi)外裝飾材料及有關(guān)設(shè)備的選擇。

①裝修標(biāo)準(zhǔn)的制定。地產(chǎn)部編制的項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)報(bào)公司總經(jīng)理及主管副總批準(zhǔn)。

②裝修材料及設(shè)備配置的選用。在保證質(zhì)量與裝修效果的前提下,首先考慮選用國(guó)產(chǎn)與合資產(chǎn)品,不能滿足要求時(shí)再選用進(jìn)口產(chǎn)品,并做到貨比三家,主要裝飾材料的選用、變更必須報(bào)主管副總審定后方能生效。

⑸ 樣板房的設(shè)計(jì)、施工管理

通過(guò)樣板房的設(shè)計(jì)、施工的管理,為今后大面積的項(xiàng)目開(kāi)展,提供必要的保證,減少不必要的浪費(fèi),應(yīng)遵循下列準(zhǔn)則:

① 地產(chǎn)部根據(jù)售樓的對(duì)象需求編制裝修標(biāo)準(zhǔn),報(bào)公司總經(jīng)理及主管副總經(jīng)理審批。

② 聯(lián)系有實(shí)力的裝修公司參加室內(nèi)設(shè)計(jì)投標(biāo),在確定設(shè)計(jì)中標(biāo)單位后,完成室內(nèi)裝修施工圖設(shè)計(jì)。

③ 在樣板房施工過(guò)程中進(jìn)行全面跟蹤。土建施工期間,樣板房的施工管理由地盤負(fù)責(zé),地產(chǎn)部確定所有的裝修標(biāo)準(zhǔn)、::材料及顏色等。

④ 會(huì)同工程部對(duì)樣板房的造價(jià)進(jìn)行結(jié)算。

⑤ 樣板房的驗(yàn)收應(yīng)由工程部牽頭,地產(chǎn)部、物資部、地盤參加,以上部門聯(lián)合發(fā)出整改意見(jiàn)供地盤參考。

b、項(xiàng)目報(bào)建管理

在做好項(xiàng)目投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上,地產(chǎn)部指定專人負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目報(bào)建手續(xù)。報(bào)建程序如下:

⑴向市、區(qū)計(jì)委辦理投資計(jì)劃任務(wù)書(shū)、項(xiàng)目的計(jì)劃及轉(zhuǎn)正手續(xù),取得省、市委對(duì)擬建項(xiàng)目的批文。

⑵辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

⑶申請(qǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)。

⑷送審總平面方案。

⑸送審四圖一書(shū)(道路、管線、綠化、豎直圖和規(guī)劃說(shuō)明書(shū))。

⑹送審單體建筑設(shè)計(jì)方案。

⑺送審初步設(shè)計(jì)方案。

⑻各專業(yè)部門報(bào)建(包括市政、消防、人防、衛(wèi)生防疫、交通、供電、供水、煤氣、電話、電視、民航、文物等)。

⑼施工圖報(bào)建。

⑽辦理市政配套設(shè)施費(fèi)、檔案合同、報(bào)建費(fèi)。

⑾辦理《建設(shè)工程報(bào)建審核書(shū)》。

⑿辦理《放線冊(cè)》、《余泥排放證》。

⒀辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

1.4 市場(chǎng)調(diào)查管理

a、地產(chǎn)部應(yīng)成立市場(chǎng)調(diào)研小組,多渠道、廣泛地收集有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息,特別是廣州市的。在科學(xué)統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)上,準(zhǔn)確分析廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)行情、消費(fèi)取向,建立地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫(kù),為項(xiàng)目的可行性研究、發(fā)展策劃、發(fā)展計(jì)劃及銷售策劃提供信息支持。

b、市場(chǎng)調(diào)研的主要方式及內(nèi)容

通過(guò)各種調(diào)研方式,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行日常調(diào)查,如土地的批租量、房地產(chǎn)市場(chǎng)中各類物業(yè)的存量、空置率等,并對(duì)已調(diào)查項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤對(duì)比研究。

⑴收集大眾傳播媒介的各種房地產(chǎn)市場(chǎng)信息。調(diào)研小組每日翻閱《廣州日?qǐng)?bào)》、《羊城晚報(bào)》、《南方日?qǐng)?bào)》、《南方都市報(bào)》等報(bào)刊、雜志以及其他大眾傳媒上的廣告及地產(chǎn)專版,收集包括各樓盤的租賃信息、專題房地產(chǎn)評(píng)論、有關(guān)政策法規(guī)在內(nèi)的房地產(chǎn)信息,以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有影響的各類統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。

⑵采用上門實(shí)地調(diào)查或參加展銷會(huì)的形式。每周至少有一天外出收集廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的的第一手資料。積極參加房地產(chǎn)展銷會(huì),力求全面了解樓盤信息,包括樓宇的類型、位置、高度、面積、戶型及比例、設(shè)備及裝修標(biāo)準(zhǔn)、入伙時(shí)間、租售價(jià)格、付款方式、發(fā)展商/投資商、預(yù)售時(shí)間、租售情況等,并對(duì)該物業(yè)做出綜合評(píng)價(jià)。

⑶對(duì)于特定的任務(wù)進(jìn)行專題調(diào)查研究或針對(duì)某一物業(yè)進(jìn)行專門的調(diào)查研究。

c、市場(chǎng)調(diào)研信息的處理

⑴對(duì)于接觸過(guò)的每一個(gè)地塊項(xiàng)目要做詳細(xì)記錄,并整理歸檔,建立廣州市地價(jià)信息庫(kù)。以此為基礎(chǔ),分析相鄰地塊的經(jīng)濟(jì)收益。

⑵對(duì)于收集到的資料、信息進(jìn)行分類、匯總、分析、提煉、整理、歸檔,建立各類物業(yè)的信息庫(kù)。在科學(xué)的統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)上,分析房地產(chǎn)市場(chǎng)中各類物業(yè)的走勢(shì)及消費(fèi)者的市場(chǎng)取向。

第6篇 房地產(chǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)制管理規(guī)范

一、現(xiàn)場(chǎng)銷售主管的產(chǎn)生

每上一個(gè)新項(xiàng)目之前,每一位銷售員可就本項(xiàng)目的定位、策劃、銷售方式、銷售員的管理提出自已的意見(jiàn)和建議,公司就提出的意見(jiàn)和建議擇優(yōu)選取項(xiàng)目主管。項(xiàng)目主管非終身制,并且實(shí)行考核制度,充分體現(xiàn)竟?fàn)帯⑵降取?/p>

二、現(xiàn)場(chǎng)銷售主管待遇

每一位項(xiàng)目確定了現(xiàn)場(chǎng)銷售主管后,其基本工資可由原來(lái)的銷售員工資調(diào)升到部門業(yè)務(wù)主管,享受現(xiàn)場(chǎng)主管津貼,另可享受銷售提成。

三、現(xiàn)場(chǎng)銷售主管職責(zé)

1、嚴(yán)格遵守公司的規(guī)章制度,檢查銷售員每天的工作情況,

組織現(xiàn)場(chǎng)銷售工作,發(fā)現(xiàn)糾正銷售過(guò)程中存在的不足,激發(fā)銷售員銷

售激情,保證銷售員以飽滿的熱情投入工作,對(duì)現(xiàn)場(chǎng)銷售工作的組織、

人員的管理負(fù)有責(zé)任。

2、實(shí)行目標(biāo)管理制,每一位現(xiàn)場(chǎng)銷售主管上崗前需向銷售經(jīng)理提交一份項(xiàng)目銷售方案及管理草案,銷售經(jīng)理以此并根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況制定出本項(xiàng)目的銷售目標(biāo),并經(jīng)公司批準(zhǔn),作為本次對(duì)現(xiàn)場(chǎng)銷售主管的考核標(biāo)準(zhǔn)(如因公司原因調(diào)整銷售計(jì)劃,按調(diào)整后的銷售計(jì)劃執(zhí)行考核)。

3、現(xiàn)場(chǎng)銷售主管可根據(jù)銷售經(jīng)理的安排參加項(xiàng)目前期的準(zhǔn)備工作,包括項(xiàng)目定位、項(xiàng)目命名、項(xiàng)目市調(diào)、銷售政策、銷售口徑、銷售價(jià)格等和銷售過(guò)程中與廣告、策劃中心銜接工作。

4、現(xiàn)場(chǎng)銷售主管要根據(jù)公司的管理制度對(duì)銷售員進(jìn)行嚴(yán)格的管理,擁有對(duì)違反公司規(guī)章制度的銷售員提出處罰建議的權(quán)力。

5、妥善處理好現(xiàn)場(chǎng)的日常事務(wù),不能處理的及時(shí)上報(bào)。

6、將每天的銷售情況(客戶訪談?dòng)涗?、電話接?tīng)記錄,回訪客戶記錄)總結(jié)后上報(bào)銷售經(jīng)理。并完成每天的銷售日記。

7、安排銷售員輪流值班和輪休,每周一報(bào)表報(bào)銷售經(jīng)理,如有變動(dòng),應(yīng)提前一天通知銷售經(jīng)理。

8、掌握銷售進(jìn)度,提出銷售策略。

9、現(xiàn)場(chǎng)銷售主管絕不允許將本公司的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)給其他公司,若確實(shí)因特殊原因需和其他公司合作,可向銷售經(jīng)理上報(bào),由銷售經(jīng)理上報(bào)公司并由公司負(fù)責(zé)簽訂相關(guān)合同。

10、維持售房處的正常銷售秩序,維護(hù)售房處的整潔,接受銷售經(jīng)理的監(jiān)督與管理。

四、項(xiàng)目主管獎(jiǎng)懲

1、若在考核期內(nèi)未能達(dá)到銷售經(jīng)理和本人既定的目標(biāo),銷售經(jīng)理有權(quán)撤銷該現(xiàn)場(chǎng)主管并另外選取主管。

2、項(xiàng)目封盤以后,若完成公司制訂的總銷售任務(wù),則以該項(xiàng)目總銷售額的萬(wàn)分之二獎(jiǎng)勵(lì)現(xiàn)場(chǎng)主管。

3、項(xiàng)目銷售提前完成,將會(huì)作為下一個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)主管或銷售經(jīng)理的優(yōu)先候選人。

4、項(xiàng)目結(jié)束后,現(xiàn)場(chǎng)主管的一切權(quán)力即告終止,其工資待遇即降為銷售員同級(jí)(優(yōu)秀項(xiàng)目主管除外)。

5、在項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中,如現(xiàn)場(chǎng)主管違反公司規(guī)章制度,視其情節(jié)輕重,可給予警告、降級(jí)、停職、開(kāi)除等處分,如給公司造成名譽(yù)及經(jīng)濟(jì)損失,應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律及經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

6、一個(gè)月本現(xiàn)場(chǎng)銷售部銷售人員違紀(jì)事件超過(guò)三次(以處罰單為準(zhǔn)),給予該現(xiàn)場(chǎng)主管銷售部?jī)?nèi)部通報(bào)批評(píng),并處以100元罰款,一個(gè)月內(nèi)本銷售組銷售人員違紀(jì)事件超過(guò)六件,全公司通報(bào)批評(píng)。自動(dòng)解除現(xiàn)場(chǎng)主管職務(wù),并處以300元處罰。

7、銷售部如未完成當(dāng)月銷售任務(wù),銷售部當(dāng)月銷售提成中項(xiàng)目系數(shù)降一檔以示處罰。

第7篇 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量安全文明管理

1工程質(zhì)量與安全管理目標(biāo)

1.1工程質(zhì)量管理目標(biāo)

(注:--應(yīng)以量化指標(biāo)說(shuō)明,如有效投訴率等)

1.2安全文明施工管理目標(biāo)

1.3 質(zhì)量與安全管理獎(jiǎng)罰措施

例,僅供參考

1)質(zhì)量目標(biāo)獎(jiǎng)罰措施

2棟多層住宅需達(dá)到區(qū)優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn),否則罰款10萬(wàn)元;單體工程質(zhì)量達(dá)到市優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn),則獎(jiǎng)勵(lì)5萬(wàn)元;單體工程被評(píng)為金牛獎(jiǎng),則獎(jiǎng)勵(lì)10萬(wàn)元。

2)文明施工的目標(biāo)處罰措施

工程必須獲得區(qū)文明工地稱號(hào),否則罰款10萬(wàn)元;工程若獲得市級(jí)文明工地的稱號(hào),則獎(jiǎng)勵(lì)10萬(wàn)元。工程施工過(guò)程中,業(yè)主和監(jiān)理每周對(duì)總包進(jìn)行綜合評(píng)分。周得分低于70分,罰1000元。月平均得分低于70分,罰10000元。月平均得分高于90分,每月獎(jiǎng)勵(lì)10000元。

2質(zhì)量與安全管理指導(dǎo)思想

2.1優(yōu)選隊(duì)伍,杜絕多層轉(zhuǎn)包

1)選擇承包方時(shí),要考察承包方的成本構(gòu)成、管理組織架構(gòu)是否適應(yīng)我們的成本控制目標(biāo)是有必要的。

2)杜絕層層轉(zhuǎn)包是我們選擇承包商的重要指標(biāo)。優(yōu)選選擇高效、重信譽(yù)、管理組織扁平化、管理成本低的工程公司。

3)提高自身管理能力。在一個(gè)項(xiàng)目按專業(yè)分工、適當(dāng)拆分分包,增加甲供比例,廣泛進(jìn)行社會(huì)資源的整合。

4)每次投標(biāo)的投標(biāo)方應(yīng)有足夠合格的數(shù)量,保證每次投標(biāo)的競(jìng)爭(zhēng)性是很有必要的。

2.2強(qiáng)化過(guò)程監(jiān)督

1)承建商的質(zhì)量保證體系、管理模式、管理水平、上級(jí)公司的支持等對(duì)工程質(zhì)量影響很大。

2)強(qiáng)調(diào)過(guò)程監(jiān)管,加強(qiáng)對(duì)監(jiān)理公司的管理,通過(guò)監(jiān)理公司實(shí)施對(duì)承建商嚴(yán)格質(zhì)量控制。

3)重點(diǎn)監(jiān)管工程承包商的管理體系是否足夠并有效運(yùn)作,協(xié)調(diào)各方的關(guān)系,關(guān)注承建商的成本控制,評(píng)價(jià)供方的表現(xiàn)。

2.3利用監(jiān)理的力量,強(qiáng)化質(zhì)量及安全控制

1)監(jiān)理單位是現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量、進(jìn)度、安全文明管理和施工單位間協(xié)調(diào)的主要責(zé)任單位,并協(xié)助項(xiàng)目部進(jìn)行成本控制,項(xiàng)目部依據(jù)監(jiān)理合同(包括招標(biāo)文件、投標(biāo)書(shū))、經(jīng)批準(zhǔn)的監(jiān)理規(guī)劃、現(xiàn)行的法規(guī)和規(guī)范,對(duì)監(jiān)理單位進(jìn)行有效管理和監(jiān)控是一項(xiàng)特別重要的工作,是保證項(xiàng)目管理正常進(jìn)行的重要保證。

2)現(xiàn)場(chǎng)工程師要經(jīng)常與監(jiān)理人員進(jìn)行有效溝通,使其了解公司的管理思路、工作方式,盡快與項(xiàng)目部合拍。

3)現(xiàn)場(chǎng)工程師要樹(shù)立監(jiān)理單位的威信,充分發(fā)揮監(jiān)理單位的作用,為監(jiān)理單位開(kāi)展工作創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。

2.4溝通與支持

1)溝通活動(dòng):與主要承建商,特別是其領(lǐng)導(dǎo)層建立正確的關(guān)系,工程應(yīng)獲得其公司層面的支持。

2)管理與技術(shù)支持:

_設(shè)計(jì)交底;

_施工節(jié)點(diǎn)與細(xì)部交底;

_技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)交底;

_施工工藝交底;

_施工組織與配合交底;

_質(zhì)量控制點(diǎn)交底;

_樣板驗(yàn)收交底。

3)財(cái)務(wù)支持:目前,工程承包方的注冊(cè)資金都很少,通常的承包模式都是:工程先干后付款,工程承包方的資金壓力是很大的,同時(shí)妨礙工程承包方組織優(yōu)秀的社會(huì)資源。我們應(yīng)按合同(同時(shí)合同支付條款也不要太苛刻)及時(shí)支付。

3工程質(zhì)量管理措施

3.1 圖紙審查制度

施工圖出圖前,由設(shè)計(jì)部組織,項(xiàng)目部配合,對(duì)施工圖紙進(jìn)行詳細(xì)的審查,重點(diǎn)檢查其與設(shè)計(jì)指導(dǎo)書(shū)、設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的符合性,施工做法的合理性,銷售承諾的落實(shí),對(duì)圖紙上出現(xiàn)的問(wèn)題,形成審查文件,轉(zhuǎn)設(shè)計(jì)院修改后重新出圖。

開(kāi)工前,由項(xiàng)目部組織,總承包商、設(shè)計(jì)院、監(jiān)理公司參加,進(jìn)行設(shè)計(jì)交底和圖紙會(huì)審,并形成圖紙會(huì)審紀(jì)要。對(duì)設(shè)計(jì)圖紙中容易忽略、容易出現(xiàn)錯(cuò)誤的地方進(jìn)行專項(xiàng)審查。

3.1.1 建筑專業(yè)施工圖紙核查要點(diǎn)

1)房屋的開(kāi)間、進(jìn)深、層高、平面布局等是否滿足《設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》的要求。

2)建筑說(shuō)明和裝修材料表是否有錯(cuò)漏或交待不清。

3)平面圖中分尺寸與總尺寸是否吻合,各隔間尺寸的標(biāo)注及每間平面的布局,平面相互交叉關(guān)系尺寸是否交待清楚;注意軸線與柱子、墻體的關(guān)系尺寸;核查立面圖中每層標(biāo)高、門窗位置與平面圖是否相符;注意核查剖面圖中各層標(biāo)高,特別是交叉層的標(biāo)高以及交叉層的處理;立面圖中應(yīng)標(biāo)明門窗的標(biāo)高;結(jié)構(gòu)梁、柱、板的表示等。

4)校對(duì)上電梯機(jī)房和上屋面的標(biāo)高尺寸;上屋面處的平臺(tái)標(biāo)高要略高于屋面最上層面層標(biāo)高,防止雨水倒泛;標(biāo)準(zhǔn)層以上電梯機(jī)房或屋面注意橫梁是否碰頭,標(biāo)高要核準(zhǔn)。

5)樓梯踏步的高寬、平臺(tái)寬度不宜小于梯段寬度;封閉式剪刀樓梯兩面開(kāi)門;如利用剪刀樓梯間作為排煙時(shí),必須有對(duì)外的窗戶等。

6)屋面上防水、隔熱、泛水等設(shè)計(jì)是否符合規(guī)范或《設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》的要求要求。

7)配合設(shè)備專業(yè),必須在建筑圖上表示的開(kāi)洞和預(yù)埋件是否有遺漏。尤其注意對(duì)空調(diào)留洞及冷凝水管的處理。

8)門窗表中的數(shù)量、尺寸、型號(hào)必須與平面圖核對(duì),有否遺漏或差錯(cuò)。

9)如有地下車庫(kù),需注意汽車入庫(kù)道與自行車入庫(kù)道的不同,同時(shí)要設(shè)有避免雨水進(jìn)庫(kù)的集水坑。

10)外陽(yáng)臺(tái)和衛(wèi)生間的地坪比室內(nèi)要低。

11)屋頂避雷裝置的設(shè)計(jì)是否符合規(guī)范。

12)圖紙必須交待的節(jié)點(diǎn)有無(wú)遺漏。

13)圖紙中采用的標(biāo)準(zhǔn)圖集,一律要注明標(biāo)準(zhǔn)圖集的型號(hào)。

14)建筑節(jié)點(diǎn)作法是否與《現(xiàn)行建筑施工規(guī)范》中的規(guī)定有沖突。

3.1.2結(jié)構(gòu)專業(yè)施工圖紙核查要點(diǎn)

1)結(jié)構(gòu)總說(shuō)明(核對(duì)地質(zhì)勘察報(bào)告),校對(duì)基礎(chǔ)部分的設(shè)計(jì)。

2)復(fù)核各類結(jié)構(gòu)的尺寸是否齊全,用料設(shè)計(jì)是否符合設(shè)計(jì)規(guī)范和抗震要求。

3)校核所有平面中各項(xiàng)分尺寸和外包總尺寸以及每層結(jié)構(gòu)平面的標(biāo)高。

4)校對(duì)所有結(jié)構(gòu)構(gòu)件的設(shè)計(jì)鋼筋和構(gòu)造鋼筋以及洞口加固鋼筋,主次梁交接處須加箍或吊筋,柱與墻、扶手與墻的聯(lián)接筋等是否表示完整。

5)如有懸挑構(gòu)件,懸挑構(gòu)件的主筋應(yīng)設(shè)置在上部;懸挑構(gòu)件的端頭如有集中力時(shí),懸挑主筋應(yīng)下彎鉤住集中力作用構(gòu)件的鋼筋。

6)電梯井內(nèi)埋件、牛腿、緩沖器及機(jī)房的喪計(jì)是否符合制造廠提供的電梯資料。

7)各設(shè)備專業(yè)所提出的洞孔、埋件、埋管、吊鉤、平臺(tái)等是否表示無(wú)誤。

8)樓面和梁面有高低差時(shí),要注意高低差的尺寸與鋼筋的搭接。

9)所有必須繪制的構(gòu)件詳圖,節(jié)點(diǎn)詳圖以及特殊結(jié)構(gòu)的詳圖有否遺漏。

10)防潮層的設(shè)置,女兒墻的壓頂,磚砌陽(yáng)臺(tái)欄桿轉(zhuǎn)角的小柱與壓頂?shù)仁欠裨O(shè)計(jì)完善。

11)構(gòu)件尺寸、鋼筋用料、混凝土強(qiáng)度等級(jí)比計(jì)算需要值超過(guò)太多時(shí),要提出合理化建議;反之用料不足的要提出增補(bǔ)。

12)凡選用的標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)件,必須注明標(biāo)準(zhǔn)圖集的型號(hào)。

13)避雷接地的設(shè)計(jì)是否符合構(gòu)造及規(guī)范要求。

3.1.3給排水專業(yè)施工圖紙核查要點(diǎn)

1)校對(duì)設(shè)計(jì)說(shuō)明和材料明細(xì)表,是否有錯(cuò)、漏。

2)校對(duì)用戶提供的數(shù)據(jù)和設(shè)計(jì)供水總量是否符合規(guī)范。

3)進(jìn)水管的直徑應(yīng)按最大用水量和揚(yáng)程的高度進(jìn)行設(shè)計(jì),但要考慮人員的增多以及其他的特殊情況。

4)核對(duì)水泵房的大小以及水泵的臺(tái)數(shù)是否符合工藝和規(guī)范的要求。

5)檢查各層平面布置圖,是否有遺漏,如衛(wèi)生間和盥洗的龍頭除三件套外,應(yīng)加設(shè)計(jì)洗衣機(jī)和淋浴器二個(gè)頭子。而廚房龍頭除了生活、污水外再加過(guò)濾水的頭子。

6)校對(duì)所有系統(tǒng)圖的管徑尺寸和標(biāo)高。

7)校對(duì)泵房間的設(shè)計(jì)和水箱的設(shè)計(jì)是否符合規(guī)范要求。

8)排水管的直徑按照排放量而定。校對(duì)排水管的直徑、尺寸、標(biāo)高及坡度;排進(jìn)市政集水井的坡度不小于0.3%。

9)校對(duì)各層平面圖和排水系統(tǒng)圖,特別是位置、數(shù)量、管徑、標(biāo)高是否符合規(guī)范。須設(shè)置地漏的地面是否做坡度。

10)凡有穿孔及預(yù)埋套管處都須在圖中表明。

11)屋面排水斗的設(shè)計(jì)和排水量是否符合規(guī)范要求。

12)注意變壓器室下面,是否須要設(shè)置隔油池。

13)化糞池的型號(hào)和數(shù)量按排放量定。

3.1.4 煤氣專業(yè)施工圖紙核查要點(diǎn)

1)煤氣設(shè)計(jì)量與實(shí)際使用及煤氣公司的供量三者之間是否符合要求。

2)煤氣管道是否設(shè)計(jì)到廚房及浴室。

3)校對(duì)煤氣管道的平面圖和系統(tǒng)圖。

4)對(duì)煤氣管道特殊要求的說(shuō)明是否遺漏。

5)設(shè)計(jì)應(yīng)考慮煤氣加熱器的排氣管。

3.1.5 強(qiáng)電專業(yè)施工圖紙核查要點(diǎn)

1)校對(duì)說(shuō)明書(shū)與材料表,是否有遺漏或須補(bǔ)充。

2)校對(duì)用戶總耗電量和設(shè)計(jì)總電量是否符合,并須所在區(qū)供電局批準(zhǔn)。

3)進(jìn)戶線的方位應(yīng)該離供電局距離最短的方向,節(jié)省用戶的電線、電纜。

4)根據(jù)總的用電量是否要設(shè)配電間還是變電所應(yīng)按規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)。

5)檢查每層分項(xiàng)的電表或配電箱的設(shè)計(jì)有否。

6)動(dòng)力與照明線路必須分開(kāi)。

7)校對(duì)每戶需用電氣設(shè)備的布局(如照明、空調(diào)、電視)以及高標(biāo)準(zhǔn)裝修所提出的要求是否都有設(shè)計(jì)。

8)校對(duì)所有平面圖的設(shè)計(jì)。

9)校對(duì)高壓及低壓的配電系統(tǒng)圖。

10)電纜溝的設(shè)計(jì)是否符合規(guī)范。

11)防雷系統(tǒng)的設(shè)計(jì)是否遺漏。

12)對(duì)建筑所須開(kāi)洞、預(yù)埋的都須在圖中交待清楚,并要注明標(biāo)高和尺寸。

3.1.6弱電專業(yè)施工圖紙核查要點(diǎn)

1)是否設(shè)總機(jī)房,根據(jù)電話門數(shù)而定?？倷C(jī)房必須木地板。

2)進(jìn)每戶的電話線除特殊要求外,每戶進(jìn)一路線,設(shè)二~三個(gè)分線盒。

3)衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)置一電話分線盒。

4)校對(duì)消防系統(tǒng)圖、電話系統(tǒng)圖、安防系統(tǒng)圖、有線電視共用天線系統(tǒng)圖。

3.2 施工單位質(zhì)量保證體系

總承包商在開(kāi)工前,根據(jù)項(xiàng)目工程特點(diǎn)和合同規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo),編制《項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃》,并上報(bào)項(xiàng)目部和監(jiān)理公司。項(xiàng)目部協(xié)助監(jiān)理公司審查其質(zhì)量保證體系、質(zhì)量保證措施、主要工程施工方案選擇的合理性和有效性,并將意見(jiàn)以書(shū)面形式反饋給總承包商進(jìn)行修改。

3.3 設(shè)備材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收制度

對(duì)于工程中甲供材料、甲定乙購(gòu)材料,施工前,項(xiàng)目部必須進(jìn)行實(shí)地考察,考察其規(guī)格、型號(hào)、施工工藝、節(jié)點(diǎn)處理、成品保護(hù)方式,并由相關(guān)部門進(jìn)行封樣。

不論是甲供材料設(shè)備、還是承包商供應(yīng)的材料設(shè)備,進(jìn)場(chǎng)時(shí),都由總包按照國(guó)家規(guī)范、合同要求和樣板進(jìn)行檢驗(yàn),影響結(jié)構(gòu)和使用功能的,還要按照要求進(jìn)行見(jiàn)證取樣試驗(yàn)。

未經(jīng)檢驗(yàn)合格,任何材料不得使用在工程上。

對(duì)檢驗(yàn)不合格者,應(yīng)將該設(shè)備材料做上標(biāo)志,進(jìn)行隔離,并盡快作退場(chǎng)處理。

3.4 戰(zhàn)前培訓(xùn)制度

3.4.1戰(zhàn)前培訓(xùn)對(duì)象

戰(zhàn)前培訓(xùn)是指在重要的分部分項(xiàng)工程施工之前,由項(xiàng)目部工程組內(nèi)部組織的關(guān)于該項(xiàng)工程施工管理要點(diǎn)的培訓(xùn)、學(xué)習(xí)制度。培訓(xùn)由項(xiàng)目部的工程經(jīng)理負(fù)責(zé)組織,整個(gè)項(xiàng)目的工程管理人員必須全體參加。

需進(jìn)行培訓(xùn)的分部分項(xiàng)工程包括:土方工程、擋土支護(hù)工程、樁基基礎(chǔ)工程、鋼筋混凝工程、砌體工程、建筑裝飾工程、屋面及防水工程、樓地面工程、門窗工程、電氣工程、給排水工程、通風(fēng)與空調(diào)工程、電梯工程、樣板房及精裝修工程、室外環(huán)境及綠化工程、驗(yàn)樓及入伙,以及其他有必要進(jìn)行培訓(xùn)的工程。

3.4.2培訓(xùn)時(shí)間

培訓(xùn)時(shí)間為各分部分項(xiàng)工程開(kāi)始實(shí)施前一周。

3.4.3培訓(xùn)制度要求

1)項(xiàng)目工程經(jīng)理在培訓(xùn)開(kāi)始前三天知會(huì)負(fù)責(zé)講評(píng)的工程師做好講評(píng)的準(zhǔn)備工作。該工程師必須認(rèn)真熟悉圖紙,針對(duì)該分部分項(xiàng)工程的施工流程,質(zhì)量控制要點(diǎn)難點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)的準(zhǔn)備,以保證培訓(xùn)工作能夠順利完成;

2)培訓(xùn)時(shí)首先由負(fù)責(zé)此次講評(píng)的現(xiàn)場(chǎng)工程師進(jìn)行講評(píng),講評(píng)的重點(diǎn)主要是該分項(xiàng)工程的施工流程和質(zhì)量控制要點(diǎn),難點(diǎn),以及作為甲方的工程管理人員必須嚴(yán)格把握的事項(xiàng)。還可以結(jié)合自己的工作經(jīng)驗(yàn)講一下在該分部分項(xiàng)工程施工或質(zhì)量控制中的一些優(yōu)秀做法和寶貴心得;

3)講評(píng)結(jié)束后,所有參會(huì)人員針對(duì)自己不懂的地方進(jìn)行提問(wèn),負(fù)責(zé)講評(píng)的工程師應(yīng)該給予詳細(xì)的解釋,務(wù)求使每位參會(huì)人員都能很好的理解該分部分項(xiàng)工程的施工流程和控制要點(diǎn)。特別是要讓負(fù)責(zé)其他分項(xiàng)的工程師也很好的理解該分項(xiàng)工程,使他們能夠更好的配合該分部分項(xiàng)工程工作的開(kāi)展。對(duì)于該分項(xiàng)工程質(zhì)量控制中的難點(diǎn)問(wèn)題大家一起進(jìn)行討論,最后拿出一個(gè)有效的控制手段;

4)會(huì)議結(jié)束后整理成會(huì)議紀(jì)要(格式附后),由項(xiàng)目工程主管副總簽發(fā);

5)會(huì)議紀(jì)要每位參會(huì)的工程師都應(yīng)仔細(xì)閱讀,務(wù)求在該分部分項(xiàng)工程實(shí)施之前消化吸收。

3.5 樣板驗(yàn)收制度

3.1樣板驗(yàn)收對(duì)象

應(yīng)作施工樣板的施工項(xiàng)目包括:支護(hù)錨桿、樁基工程(試樁)、鋼筋工程、砌體工程、抹灰工程、飾面磚粘貼工程、鋁合金窗安裝、木門安裝、欄桿工程、防水工程、保溫工程、電梯大堂裝修工程、油漆工程、轉(zhuǎn)換層施工,以及其他有必要作施工樣板的工程。

對(duì)于新材料,新設(shè)備、新工藝等,也要先做樣板,報(bào)監(jiān)理公司及項(xiàng)目部,通過(guò)試驗(yàn)和鑒定后,才可應(yīng)用的工程上。

3.2樣板驗(yàn)收時(shí)間要求

樣板驗(yàn)收應(yīng)在該項(xiàng)工程大面積施工前15天組織進(jìn)行(特殊項(xiàng)目根據(jù)工程實(shí)際情況提前),最遲提前一周完成。

3.3樣板驗(yàn)收工作程序

1)項(xiàng)目工程經(jīng)理負(fù)責(zé)項(xiàng)目各項(xiàng)樣板驗(yàn)收組織工作,甲方工程管理人員、監(jiān)理機(jī)構(gòu)、承建單位協(xié)同實(shí)施。

2)各分部分項(xiàng)工程開(kāi)始施工前15天,由項(xiàng)目工程經(jīng)理組織甲方工程管理人員、監(jiān)理機(jī)構(gòu)、施工單位,討論確定該項(xiàng)工程施工作業(yè)方法和施工工藝,明確質(zhì)量要求,由施工單位組織作施工樣板。

3)施工樣板完成后,由監(jiān)理組織進(jìn)行樣板驗(yàn)收,甲方項(xiàng)目工程經(jīng)理、工程師、監(jiān)理機(jī)構(gòu)項(xiàng)目總監(jiān)及專業(yè)工程師、施工單位項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人、專業(yè)施工員、施工班組長(zhǎng)參加。驗(yàn)收首先由施工單位施工班組長(zhǎng)和施工員介紹該樣板工程作業(yè)方法和施工工藝,施工單位技術(shù)負(fù)責(zé)人或項(xiàng)目經(jīng)理總結(jié)表述,然后參與驗(yàn)收各方分析該樣板工程質(zhì)量情況,并由甲方工程管理人員和監(jiān)理工程師進(jìn)一步講述該項(xiàng)工程施工工藝和質(zhì)量控制要點(diǎn),明確施工質(zhì)量要求,同時(shí)闡述該項(xiàng)工程管理流程,最后由工程經(jīng)理進(jìn)行驗(yàn)收總結(jié)。

4)樣板驗(yàn)收應(yīng)形成驗(yàn)收紀(jì)要,詳細(xì)記錄驗(yàn)收過(guò)程,清晰表述該項(xiàng)工程施工工藝、控制要點(diǎn)、質(zhì)量要求,驗(yàn)收紀(jì)要由項(xiàng)目主管工程副總簽發(fā),項(xiàng)目分管工程師應(yīng)跟蹤保證紀(jì)要分發(fā)至施工班組,并跟蹤參與施工班組交底會(huì)議。

3.6項(xiàng)目質(zhì)量管理要點(diǎn)

根據(jù)本工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)特點(diǎn),結(jié)合工程管理要求,擬將以下項(xiàng)目部位作為本工程的管理要點(diǎn),施工中應(yīng)加強(qiáng)管理:

例,僅供參考

1)定位放線

2)樁基施工

3)鋁合金門窗安裝

4)單元門、入戶門安裝

5)欄桿扶手安裝

6)地下室、屋面防水施工

7)衛(wèi)生間防水涂膜施工

8)水暖電管線預(yù)留預(yù)埋

9)配電箱、配電柜安裝

10)室外配套工程

11)會(huì)所鋼結(jié)構(gòu)、玻璃幕墻工程

12)會(huì)所泳池設(shè)備安裝工程

13)會(huì)所中央空調(diào)安裝工程

14)會(huì)所電梯安裝工程

15)外墻裝飾工程

16)外墻外保溫體系施工;

17)內(nèi)街鋪貼工程

18)精裝修工程

3.7技術(shù)方案先行制度

總承包商和各分包商在施工前,應(yīng)編制各分項(xiàng)工程施工技術(shù)方案,并報(bào)監(jiān)理公司和項(xiàng)目部審批,審批通過(guò)后,才能進(jìn)行施工。未報(bào)施工方案的,一律不得施工。

項(xiàng)目中擬審批的施工方案包括:(例,僅供參考,可作相應(yīng)的補(bǔ)充或調(diào)整)

1)施工組織設(shè)計(jì)

2)測(cè)量方案

3)雨季施工方案

4)冬季施工方案

5)樁基施工方案

6)基坑支護(hù)施工方案

7)地下防水施工方案

8)混凝土施工方案

9)鋼筋施工方案

10)模板施工方案

11)砌筑施工方案

12)腳手架施工方案

13)屋面工程施工方案

14)裝修施工組織設(shè)計(jì)

15)成品保護(hù)施工方案

16)外墻外保溫施工方案

17)設(shè)備專業(yè)施工組織設(shè)計(jì)

18)會(huì)所鋼結(jié)構(gòu)施工方案

19)會(huì)所玻璃幕墻施工方案

3.8質(zhì)量通病處理

針對(duì)經(jīng)常出現(xiàn)、易引起業(yè)主投訴的墻面開(kāi)裂、廚廁間漏水、窗臺(tái)滲漏水、出頂間外墻墻面開(kāi)裂,以及防水設(shè)計(jì)不合理、空調(diào)洞倒水、門窗質(zhì)量問(wèn)題、結(jié)構(gòu)施工洞和施工縫留設(shè)不合理、以及在施工中暴露出的管理問(wèn)題,由項(xiàng)目部組織、設(shè)計(jì)院、監(jiān)理公司、承包商參加,召開(kāi)專門的技術(shù)討論會(huì),制定有效的措施,有條件的可以作樣板,以提高工程質(zhì)量。

3.9日常質(zhì)量管理

項(xiàng)目部協(xié)助監(jiān)理公司,對(duì)承包商的日常施工進(jìn)行管理,嚴(yán)格施工工藝和工作流程,對(duì)重要的部位和工藝進(jìn)行旁站。

每周監(jiān)理例會(huì),總承包商負(fù)責(zé)將上周的工程質(zhì)量實(shí)施情況作總結(jié)匯報(bào),就工程中出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題,監(jiān)理公司協(xié)助總承包商分析原因,制定糾正措施和預(yù)防措施,杜絕在后續(xù)工程在類似問(wèn)題重復(fù)出現(xiàn)。

3.10設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)問(wèn)題

對(duì)于在設(shè)計(jì)中應(yīng)注意的問(wèn)題,項(xiàng)目部配合設(shè)計(jì)部,以設(shè)計(jì)指導(dǎo)書(shū)的形式向有關(guān)設(shè)計(jì)單位提出要求,明確設(shè)計(jì)要求和節(jié)點(diǎn)做法,確保設(shè)計(jì)圖紙的深度和質(zhì)量。

3.11質(zhì)量事故處理

對(duì)嚴(yán)重的質(zhì)量事故,由總承包商提出技術(shù)處理方案,并經(jīng)監(jiān)理公司和項(xiàng)目部認(rèn)可后,進(jìn)行處理。對(duì)經(jīng)處理的部位,應(yīng)重新檢查驗(yàn)收。

對(duì)于一般的質(zhì)量事故,由總承包商按技術(shù)處理方案處理后,重新檢查驗(yàn)收。

3.12分戶驗(yàn)收――把握竣工驗(yàn)收最后防線

工程完工驗(yàn)收、分戶竣工驗(yàn)收是最后防線,嚴(yán)格驗(yàn)收,不放行任何不合格的產(chǎn)品,將從政府的抽樣驗(yàn)收提高到100%的驗(yàn)收。

3.13入住前質(zhì)量檢查和維修

根據(jù)完工后內(nèi)部檢查的流程和方法,項(xiàng)目部與物業(yè)公司一起,對(duì)主體空間尺寸、觀感質(zhì)量、門窗質(zhì)量等進(jìn)行詳盡的檢查,并對(duì)廚房和衛(wèi)生間做滲水試驗(yàn),對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)要求總承包商進(jìn)行維修,確保業(yè)主入住交接的順利進(jìn)行。

3.13成品保護(hù)措施

1)鋁合金門窗:

運(yùn)輸時(shí)應(yīng)妥善捆扎,幢與幢之間用非金屬軟質(zhì)材料隔墊開(kāi),吊裝時(shí)選擇牢靠固定的著力點(diǎn),防止窗體互相磨損、擠壓、扭曲變形、損壞附件。

進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)后應(yīng)在室內(nèi)豎直排放,產(chǎn)品不能接觸地面,底部用枕木墊高10厘米,室內(nèi)保持清潔、干燥、通風(fēng)。

禁止人員踩踏,不得在其上面安放腳手架,懸掛重物。

在清潔時(shí),保護(hù)膠紙要妥善剝離,注意不得劃傷,刮花表面。

門窗在安裝過(guò)程中及驗(yàn)收前,采取可靠的保護(hù)措施不得污損。已安裝的門窗框洞口不得作為運(yùn)料通道。

嚴(yán)禁在門窗框上、扇上安裝腳手架、懸掛重物。外腳手架不得壓在門窗框上,并嚴(yán)禁瞪踩窗框、窗扇或窗撐。應(yīng)防止利器劃傷門窗表面;防止電、焊花燒傷或燙傷面層。

門窗框的上檻及兩側(cè)用膠帶紙、薄膜保護(hù)好,下檻用九夾板制成馬蹄形蓋板保護(hù)。

在玻璃安裝后,應(yīng)在玻璃上貼上保護(hù)膜,并貼上明顯提醒標(biāo)志。

2)入戶門:

運(yùn)輸時(shí)應(yīng)放在托架上,并妥善捆扎,起吊時(shí)不得將抬杠插入框內(nèi)抬運(yùn)。

進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)后應(yīng)進(jìn)專門倉(cāng)庫(kù)保存,豎直排放,產(chǎn)品不能接觸地面,底部用枕木墊高10厘米,室內(nèi)保持清潔、干燥、通風(fēng)。

進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)后安裝前應(yīng)測(cè)量其對(duì)角線的長(zhǎng)度和平平整度,并采用可靠的保護(hù)措施。

對(duì)選用門洞口作運(yùn)輸材料的出入口或進(jìn)出頻繁的門洞口,應(yīng)在門框邊加設(shè)防護(hù)板,以防碰傷撞壞框體;如果長(zhǎng)期作上料口時(shí)應(yīng)采取預(yù)留門洞開(kāi)的方法,作后塞口。

施工中嚴(yán)禁在門框上搭設(shè)腳手扳和懸掛重物。應(yīng)防止利器劃傷門窗表面;防止電、焊花燒傷或燙傷面層。

3)防水層

基層砂漿必須進(jìn)行養(yǎng)護(hù),可用蓄水養(yǎng)護(hù)或用草包、紙袋覆蓋后澆水養(yǎng)護(hù)。養(yǎng)護(hù)期間必須保持覆蓋層材料濕潤(rùn)并禁止閑人上層面踏踩火災(zāi)說(shuō)明繼續(xù)施工。合理安排施工流向,避免過(guò)早上人走動(dòng)。

已鋪貼的防水層,應(yīng)及時(shí)采取措施保護(hù),操作人員不得穿戴釘鞋作業(yè)。

穿過(guò)地面、墻面等處的管道根部、地漏等不得碰損、變形,以免鋪好后更換。

地漏、排水、變形縫等處應(yīng)保持暢通,施工中應(yīng)采取保護(hù)措施,防止基層積水或污染而影響防水層的施工質(zhì)量。

4)涂料與油漆

在涂刷涂料前,預(yù)先清理基層表面;涂料干燥前,應(yīng)防止塵土污染和熱空氣的侵蝕。

將門窗用風(fēng)鉤或用木鍥固定,防止扇框粘結(jié)涂層,影響質(zhì)量和美觀,同時(shí)防止門窗玻璃損壞。

涂料施工完畢,尚未干燥前,設(shè)置標(biāo)志牌,防止觸摸。

5)地坪

安裝施工有鐵爬梯或有鋼管等鐵制品等接觸地坪時(shí),必須事先墊好麻袋或夾板,以防劃傷地面

粉刷施工手推車運(yùn)輸材料時(shí),不得隨意碰磕地坪,同時(shí)粉刷時(shí)應(yīng)在墻面附近的地坪上墊好夾板或麻袋,防止砂漿污染地坪。

6)地磚

急促砂漿尚未達(dá)到強(qiáng)度前,其他各種不得進(jìn)入同一施工區(qū)操作。

不得使用鐵制爬梯,以防破壞地磚

其他各種施工時(shí),應(yīng)盡量避免尖利物品直接作用于瓷磚表面。

施工時(shí),人員應(yīng)穿軟包底鞋,并不準(zhǔn)其他人員走入;鋪設(shè)完畢以后,要做好圍檔,禁止人行;待砂漿達(dá)到設(shè)計(jì)強(qiáng)度后,上面覆蓋紙板后,方可允許人員行走,但仍需防止后道工序施工時(shí)有重物壓砸、拖拉。

7)電梯

電梯安裝完畢后內(nèi)部及門框用夾板包裹,防止污染及損壞。

調(diào)試運(yùn)行后一般不作施工運(yùn)輸用除特別需要征得同意后方可使用。

電梯在使用過(guò)程中派有證書(shū)的專人開(kāi)啟,并定期進(jìn)行保養(yǎng)。

4安全文明施工管理

4.1安全文明施工控制要點(diǎn)

1)在工程施工前,項(xiàng)目部應(yīng)組織學(xué)習(xí)國(guó)家安全法律和規(guī)章制度及地方性安全法律法規(guī),對(duì)施工圖紙中影響施工安全的因素提出改進(jìn)建議,以及對(duì)施工場(chǎng)地環(huán)境安全隱患提出糾正措施,并審查施工總平面圖中辦公室、宿舍、食堂、倉(cāng)庫(kù)等臨時(shí)設(shè)施的布置及施工現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)地、道路、排污、排水、防火措施是否符合有關(guān)安全技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和文明施工要求。

2)項(xiàng)目部應(yīng)對(duì)勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、工程機(jī)械設(shè)備供應(yīng)單位進(jìn)行安全資質(zhì)審查,審查各相關(guān)單位執(zhí)行《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例》的情況。

3)項(xiàng)目部要督促施工單位完善健全現(xiàn)場(chǎng)安全管理制度和安全保證體系,要求施工單位必須配備足夠的安全檢查人員。檢查項(xiàng)目經(jīng)理、工長(zhǎng)、安全檢查人員、特種作業(yè)人員配備及安全資格培訓(xùn)持證上崗情況。

4)項(xiàng)目部要審查承包商提供的施工組織設(shè)計(jì)中的安全技術(shù)措施和專項(xiàng)施工方案是否符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn),是否符合工程所在地的安全文明施工要求。并應(yīng)對(duì)臺(tái)風(fēng)、雷暴、高溫、雨期等季節(jié)性施工方案中的安全技術(shù)措施進(jìn)行審查。

5)在施工過(guò)程中項(xiàng)目部專業(yè)工程師要監(jiān)督施工單位實(shí)施安全技術(shù)措施的情況,每周組織監(jiān)理單位、施工單位對(duì)現(xiàn)場(chǎng)安全進(jìn)行檢查,并形成安全檢查記錄表。

6)項(xiàng)目部專業(yè)工程師要對(duì)基坑支護(hù)與降水工程、土方開(kāi)挖工程、模板工程、起重吊裝工程、腳手架工程、拆除工程、爆破工程等進(jìn)行專項(xiàng)工程安全控制技術(shù)措施審查,并對(duì)該專項(xiàng)工程的安全工作進(jìn)行旁站監(jiān)督檢查,做好記錄。

7)項(xiàng)目部應(yīng)每月檢查施工單位項(xiàng)目經(jīng)理、專職安全生產(chǎn)管理員安全生產(chǎn)考核、培訓(xùn)記錄。

8)監(jiān)督承包單位按審定后的安全技術(shù)措施規(guī)定搭設(shè)安全防護(hù)設(shè)施、起重機(jī)械和施工電梯等。

9)項(xiàng)目部應(yīng)要求施工單位建立各種作業(yè)機(jī)械設(shè)備的操作規(guī)程并定期檢查施工單位施行情況。

10)項(xiàng)目部應(yīng)督促施工單位對(duì)紅線區(qū)地下管網(wǎng)(水、電、氣)及紅線圍墻周界作好安全防護(hù)措施

11)項(xiàng)目部專業(yè)工程師每月檢查承包單位三寶、四口、臨邊防護(hù)、安全用電情況,督促總包單位及時(shí)整理現(xiàn)場(chǎng)安全管理資料。

12)項(xiàng)目部應(yīng)督促施工單位建立施工現(xiàn)場(chǎng)安全用電及防火管理制度,并設(shè)置符合消防要求的消防設(shè)施。

13)項(xiàng)目部應(yīng)要求施工單位在新結(jié)構(gòu)、新材料、新工藝的使用前必須編制安全技術(shù)措施并報(bào)審。施工時(shí)應(yīng)按審定后的安全技術(shù)措施進(jìn)行安全控制。。

14)項(xiàng)目部應(yīng)督促施工單位在開(kāi)盤前加強(qiáng)營(yíng)銷售樓通道的安全管理、并于開(kāi)盤前兩周對(duì)營(yíng)銷人員進(jìn)行安全培訓(xùn),形成《看樓人員安全注意事項(xiàng)》發(fā)給營(yíng)銷部。

15)項(xiàng)目部應(yīng)督促施工單位建立施工現(xiàn)場(chǎng)安全保衛(wèi)制度及出入證管理制度。

16)項(xiàng)目部在現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生安全事故后要立即向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào),并積極跟蹤事故的處理結(jié)果。弄清事故發(fā)生的原因,并督促施工單位制定相應(yīng)的防范措施。

4.2安全文明施工檢查制度

4.2.1安全文明巡檢及周檢制度

監(jiān)理公司負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)的日常巡視工作,檢查承包商現(xiàn)場(chǎng)各種材料是否按規(guī)定分類堆放整齊、臨時(shí)道路是否暢通清潔、各種設(shè)備標(biāo)識(shí)是否完整準(zhǔn)備、現(xiàn)場(chǎng)垃圾是否分類存于固定的垃圾站、基坑邊是否按規(guī)定作了安全防護(hù)、腳手架安全防護(hù)措施是否得力、現(xiàn)場(chǎng)夜間照明是否足夠、易燃易爆品是否存放于專門的庫(kù)房?jī)?nèi)。對(duì)于發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,要求承包商在規(guī)定期限內(nèi)整改,整改后報(bào)監(jiān)理公司進(jìn)行復(fù)查。

監(jiān)理公司對(duì)場(chǎng)地安全文明施工的檢查,以周報(bào)形式報(bào)送項(xiàng)目部;每月底組織一次對(duì)進(jìn)場(chǎng)施工單位的檢查、評(píng)比工作。

4.2.2安區(qū)文明月檢制度

項(xiàng)目安全文明施工狀況每月例行大檢查一次,由監(jiān)理單位組織,項(xiàng)目部及各施工單位參加。

_檢查依據(jù)包括:

(1)國(guó)家、地方相關(guān)文明施工和安全檢查的規(guī)范、規(guī)定;

(2)施工單位申報(bào)的安全文明施工措施;

(3)工程設(shè)計(jì)文件。

_檢查內(nèi)容包括:

(1)現(xiàn)場(chǎng)文明施工和安全情況;

(2)施工單位安全自檢記錄和文件資料管理情況;

(3)工地文明施工和安全技術(shù)交底和會(huì)議紀(jì)要;

(4)上月檢查整改意見(jiàn)落實(shí)情況。

_檢查方法:

(1)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)物檢查;

(2)相關(guān)資料抽查。

_檢查結(jié)論

(1)檢查結(jié)果現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)會(huì)講評(píng);

(2)存在問(wèn)題提出整改意見(jiàn),項(xiàng)目部負(fù)責(zé)監(jiān)督監(jiān)理、施工單位落實(shí);

(3)形成檢查記錄表(統(tǒng)一采用監(jiān)理規(guī)范表格)及會(huì)議紀(jì)要備案。

第8篇 房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售中心現(xiàn)場(chǎng)管理守則

地產(chǎn)項(xiàng)目銷售中心現(xiàn)場(chǎng)管理守則

1.考勤管理

1)工作時(shí)間

a.銷售人員工作時(shí)間為:9:00-18:00,上班前十五分鐘到場(chǎng)做各項(xiàng)準(zhǔn)備工作,下班時(shí)間以顧客全部離開(kāi)銷售中心為原則;冬季、展銷會(huì)、節(jié)假日等特殊情況的上下班時(shí)間另行通知;

b.代理公司銷售現(xiàn)場(chǎng)主管與代理公司銷售現(xiàn)場(chǎng)代理主管的休息日需交錯(cuò)執(zhí)行,確保日常事務(wù)的順利進(jìn)行。

2)考勤制度

a.嚴(yán)格執(zhí)行班表安排(每周班表排好后,提交一份至開(kāi)發(fā)商現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理處備案),月底將根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)考勤記錄進(jìn)行核對(duì);

b.如因特殊情況需要調(diào)休或補(bǔ)休,須征得代理公司當(dāng)值主管以上同意并簽字,并提前一天提出申請(qǐng);每月限定為一次,無(wú)法調(diào)休者做事假(或病假)處理,超過(guò)兩次做一日未到場(chǎng)(曠工)處理;

c.必須按時(shí)到崗,不得遲到早退,遲到或早退15分鐘以上做當(dāng)日未到場(chǎng)(曠工)處理;因特殊情況不能到達(dá)銷售中心的,應(yīng)于上班前通知所屬公司現(xiàn)場(chǎng)主管,如未能與所屬主管取得聯(lián)系取得同意簽字,則需向上一級(jí)人員提出申請(qǐng),直至有上級(jí)人員批準(zhǔn)后方可延遲到崗;

d.工作時(shí)間不得擅離崗位,禁止打瞌睡、睡覺(jué)或從事其它與工作無(wú)關(guān)的事情;若需外出應(yīng)說(shuō)明地點(diǎn)、事由和所需時(shí)間,并經(jīng)所屬代理公司銷售經(jīng)理同意,否則視情節(jié)輕重以事假或當(dāng)日未到場(chǎng)(曠工)處理;所有培訓(xùn)必須準(zhǔn)時(shí)參加,請(qǐng)假做事假處理,無(wú)故缺席做當(dāng)日未到場(chǎng)(曠工)處理;

e.銷售中心召開(kāi)會(huì)議,全體人員必須提前5分鐘到達(dá);

f.未經(jīng)所屬代理公司銷售經(jīng)理及上一級(jí)人員同意,不得擅自更改考勤表。

2.銷售人員行為規(guī)范

1)儀容、儀表要求

a.所有銷售人員在售樓現(xiàn)場(chǎng)必須穿著統(tǒng)一制工作裝、黑色皮鞋、上崗證明及工作卡;

b.所有銷售人員必須衣著整齊干凈、無(wú)污跡和明顯皺褶,衣領(lǐng)袖口要干凈?？酆眉~扣、結(jié)正領(lǐng)帶,不可將袖口疊起,衣袋中不要有過(guò)多物品;衣服應(yīng)熨平整,褲子應(yīng)熨出褲線;皮鞋要保持干凈、光亮;

c.女員工切忌濃妝艷抹,可以化淡妝,使人感到自然、美麗、精神好;女員工不得涂有色指甲油,不得佩帶除手表、戒指之外的飾物;忌用過(guò)多的香水或使用刺激性氣味強(qiáng)的香水;穿傳統(tǒng)黑色有跟皮鞋,不可穿反皮或涼鞋等,皮鞋應(yīng)保持光亮適度;不能穿黑色或白色襪子;

d.上班前不得吃異味食物,保持口氣清新;

e.要勤洗手,勤剪指甲,指甲邊縫不得藏有贓物;

f.必須保持儀容整潔,避免身體有異味、頭屑等現(xiàn)象;

g.不可染較明顯夸張顏色的頭發(fā),要干凈得體;

h.在為客戶服務(wù)時(shí),不得流露出厭煩、冷淡、憤怒、僵硬、緊張和恐懼的表情,要友好、熱情、精神飽滿和風(fēng)度優(yōu)雅地為客戶服務(wù)。

2)售樓人員的工作態(tài)度

a.基本原則

a)服從上司:切實(shí)服從上司的工作安排和調(diào)配,按時(shí)完成任務(wù),不得拖延、拒絕或終止工作;

b)嚴(yán)于職守:銷售人員必須按時(shí)上下班,不得遲到、早退或曠工,必須按編排表當(dāng)值,不得擅離職守,個(gè)人調(diào)離、調(diào)換更值時(shí)需先征得主管同意;

c)正直誠(chéng)實(shí):必須如實(shí)向上級(jí)匯報(bào)工作,堅(jiān)決杜絕偷盜、欺騙或陽(yáng)奉陰違等不道德的行為;

d)勤勉負(fù)責(zé):必須發(fā)揮高效率和勤勉精神,對(duì)自己從事的工作認(rèn)真負(fù)責(zé)、精益求精。

b.售樓人員的服務(wù)態(tài)度

a)友善,以微笑來(lái)迎接客人、與同事和睦相處;

b)禮貌,任何時(shí)刻均應(yīng)使用禮貌用語(yǔ);

c)熱情,工作中應(yīng)主動(dòng)為客戶著想;

d)耐心,對(duì)客人的要求應(yīng)認(rèn)真、耐心聆聽(tīng),并耐心的介紹、解釋。

c.售樓人員的舉止

a)站姿:軀干站直,頭部端正,面露微笑,目視前方,兩臂自然下垂。

b)坐姿:輕輕落座,避免扭臂尋座或動(dòng)作太大引起椅子亂動(dòng)發(fā)出響聲;接待客人時(shí),落座在座椅的1/3到2/3之間,不得靠依椅背;落座時(shí),應(yīng)用兩手將裙子向前輕攏,以免坐皺或顯出不雅;聽(tīng)客人講話時(shí),上身微微前傾,不可東張西望或顯得心不在焉;兩手平放腿上,不要插入兩腿間,也不要托腿或玩弄任何物品;兩腿自然平放,不得蹺二郎腿,應(yīng)兩腿并攏;工作時(shí)不得照鏡子,涂口紅等;不得將任何物件夾于腋下;不得隨地吐痰及亂丟雜物。

c)交談:與人交談時(shí),必須保持衣著整潔;交談時(shí),用柔和的目光注視對(duì)方,面帶微笑,并通過(guò)輕輕點(diǎn)頭表示理解客人談話的主題或內(nèi)容;與人交談時(shí),不可整理衣著、頭發(fā)、看表等;在售樓部?jī)?nèi)不得大聲說(shuō)笑或手舞足蹈;講話時(shí),請(qǐng)、您、謝謝、對(duì)不起等禮貌用語(yǔ)要經(jīng)常使用,不講粗言穢語(yǔ)或使用蔑視性和侮辱性的語(yǔ)言;不得以任何借口頂撞、諷刺、挖苦、嘲弄客人;稱呼客人時(shí),要用某先生或某小姐或女士,不知姓氏時(shí)要用這位先生或這位小姐或女士;任何時(shí)候招呼他人均不能用喂。

d.行為規(guī)范

a)對(duì)待客人態(tài)度要自然大方、熱情、穩(wěn)重、有禮、不以膚色種族、信仰、 服飾取人;

b)在與客人談話時(shí)應(yīng)注意站立姿勢(shì)端正,講究禮貌,用心聆聽(tīng),不搶話,爭(zhēng)辯;講話聲音適度,有分寸,語(yǔ)氣溫和、文雅,不大聲喧嘩,聽(tīng)到客人的意見(jiàn)或批評(píng)時(shí)不應(yīng)辯解,應(yīng)冷靜對(duì)待,及時(shí)上報(bào)銷售經(jīng)理;

c)對(duì)待客人的詢問(wèn),做到有問(wèn)必答,不得以生硬、冷淡的態(tài)度待客;如果遇到特別重要的問(wèn)題或困難,及時(shí)向銷售經(jīng)理請(qǐng)示解決,切記不可向客戶傳達(dá)不正確的樓盤信息;

d)如遇到客戶有特別要求,不得隨便承諾,例如:改變房屋結(jié)構(gòu)、推遲交款,要求特別折扣及物業(yè)管理方面等超出銷售人員范圍的問(wèn)題,一定要向經(jīng)理申請(qǐng),如因銷售人員的原因造成的影響,由銷售人員負(fù)責(zé);

e)銷售人員必須在每天上班時(shí)核對(duì)銷控表,了解成交情況,向客戶推介時(shí)要先核實(shí)單位;

f)銷售人員不能在售樓部外任何地方接待客戶或遞卡片,不能與客戶在售樓部以外的任何地方面談或者找其他銷售人員幫該客戶介紹;凡在售樓部外咨詢樓盤情況的新舊客戶(如咨詢會(huì)所、停車場(chǎng)、樣板房、小區(qū)內(nèi)等),銷售人員只能指引客戶自行到售樓部咨詢;或者盡量解答,但不能直接接待客人、遞卡片或者找指定銷售人員幫客戶介紹;

g)不得在工作場(chǎng)所化妝、照鏡,做不雅觀的動(dòng)作;

h)工作時(shí)間不得喧嘩、吵鬧及追逐,不能當(dāng)著客人談及與工作無(wú)關(guān)的事情,不能在公眾區(qū)域搭肩、挽手;發(fā)生爭(zhēng)客事件,不得在現(xiàn)場(chǎng)爭(zhēng)論,不能協(xié)商的可向銷售經(jīng)理報(bào)告,由銷售經(jīng)理協(xié)商解決,進(jìn)行處理;

i)銷售人員應(yīng)時(shí)刻保持良好的精神狀態(tài),注意坐姿端正,不可東倒西歪,無(wú)精打采;

j)銷售人員必須服從代理公司現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理的工作安排

,經(jīng)理分配的工作必須按時(shí)完成;銷售人員對(duì)經(jīng)理所安排的工作有任何異議,對(duì)同事有任何意見(jiàn),都不可當(dāng)著客人的面爭(zhēng)論;

k)每日須由銷售人員輪流在銷售大廳門口站崗,站崗時(shí)要保持良好形象,不允許打電話,發(fā)信息、聊天;如有特殊情況,須交接好崗位后再離開(kāi);

l)售樓部?jī)?nèi)行走應(yīng)注意姿勢(shì)自然大方,在門口處注意慢行,在通道、門口談話時(shí),盡量靠邊,不妨礙他人通行,嚴(yán)禁在門口處成群結(jié)隊(duì),阻塞通道;

m)電話應(yīng)先問(wèn)好,隨后報(bào)出樓盤名稱(如:您好!__花園),接聽(tīng)電話一定要注意禮貌,如遇到不會(huì)解答的問(wèn)題,應(yīng)找熟悉的同事解答;

n)上班時(shí)間不能用售樓部電話談私事,如因特殊情況需請(qǐng)示經(jīng)理,經(jīng)同意后時(shí)間不得超過(guò)3分鐘;

o)銷售人員在工作時(shí)間應(yīng)確保手機(jī)開(kāi)機(jī)并隨身攜帶,銷售經(jīng)理全天不得關(guān)機(jī);

p)不得隨意向外泄露發(fā)展商和銷售同事的聯(lián)絡(luò)電話;

q)早餐就餐時(shí)間為9:00之前,午餐時(shí)間為中午11:30至13:00,就餐地點(diǎn)為辦公室,就餐完畢,快餐盒等全部擲入戶外垃圾桶,不得放于辦公室內(nèi)。午餐時(shí)間應(yīng)分批安排并做好登記,平日一般在30分鐘內(nèi),展銷會(huì)或節(jié)假日等客流多的特殊時(shí)期,盡量控制在15分鐘內(nèi)完成,用餐后要及時(shí)整理好儀容才可上崗;

r)嚴(yán)禁在工作臺(tái)前翻閱報(bào)紙,雜志,工作臺(tái)上只能擺放銷售資料、電話、電腦等工作物品,其他物品如水杯、報(bào)紙、雜物只可放在抽屜里,用完的物品應(yīng)放回原處,離開(kāi)座位應(yīng)將椅子擺放好,保持工作場(chǎng)所整潔;

s)每天下班前各崗位必須整理好工作資料。

t)每次會(huì)后或接待完客戶后須及時(shí)將桌椅復(fù)位、收拾好水杯和工作資料;

u)每半月輪流由各組負(fù)責(zé)整理前臺(tái)和更衣室衛(wèi)生,并監(jiān)督其他組的組員做好保潔;

v)應(yīng)積極主動(dòng)承擔(dān)各類公益事務(wù),并服從相關(guān)負(fù)責(zé)人及主管的安排和指示;

w)銷售前臺(tái)的衛(wèi)生由全體銷售人員負(fù)責(zé),保持臺(tái)面的整潔。

違反以上規(guī)定程序者,經(jīng)發(fā)展商現(xiàn)場(chǎng)主管確認(rèn),視情況給予罰款50-100元。

3.聯(lián)合代理相關(guān)制度

1)接電

a.各代理公司分別負(fù)責(zé)一組電話,隔日輪換;

b.做好電話文本登記,作為來(lái)訪客戶歸屬查詢依據(jù);

c.每日及時(shí)錄入明源系統(tǒng)

2)詢客與接待

a.有客戶走進(jìn)售樓部,站在第一位的銷售員首先要有禮貌地詢問(wèn)客戶您好,請(qǐng)問(wèn)是第一次來(lái)訪嗎如客戶表示未聯(lián)系過(guò),則由站第一位的銷售人員負(fù)責(zé)跟進(jìn)。如客戶表示曾經(jīng)聯(lián)系過(guò)則繼續(xù)詢問(wèn)客戶:請(qǐng)問(wèn)是與哪位銷售人員聯(lián)系的如客戶能清楚講出此前聯(lián)系過(guò)的銷售人員姓名,則由該銷售人員跟進(jìn)。如客戶不能清楚講出此前是哪位銷售人員聯(lián)系過(guò),即視為新客戶處理,由站在第一位的銷售人員跟進(jìn);

b.在a銷售人員接待到訪新客后,如該客戶并未坐下在洽談桌進(jìn)行洽談或未離開(kāi)售樓部進(jìn)行參觀時(shí),此時(shí)該客戶與之前曾跟進(jìn)或曾相識(shí)的b銷售人員相認(rèn),b銷售人員則可無(wú)條件取回該客戶的權(quán)屬,而a銷售人員應(yīng)無(wú)條件讓出該客戶,a銷售人員可站回頭位重新輪后接待;

c.當(dāng)a銷售人員已經(jīng)和客戶在洽談桌洽談或已經(jīng)離開(kāi)售樓部進(jìn)行參觀后,此時(shí)客戶與之前曾跟進(jìn)的或曾相識(shí)的b銷售人員相認(rèn)(包括直系親屬),b銷售人員必須出示3天以內(nèi)有效的聯(lián)系記錄(明源系統(tǒng))且該客戶也承認(rèn)是該人員聯(lián)系過(guò)。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)銷售經(jīng)理確認(rèn)后,在3日內(nèi)(含3日)則可由原b銷售人員跟進(jìn),成交后業(yè)績(jī)及傭金歸原b銷售人員所有。如公共客戶接聽(tīng),接待聯(lián)系薄顯示在3日外,則由a銷售人員跟進(jìn);

d.客戶成交后在3日內(nèi)發(fā)現(xiàn)該業(yè)主及與其有夫妻及父子和母子關(guān)系之相同客戶,且客戶登記3日內(nèi)有效(含3日),成交后業(yè)績(jī)雙方公司對(duì)半。若成交超過(guò)3日才發(fā)現(xiàn)的,任何關(guān)系傭金均不作分成;

e.售樓部門口是客戶接待的起始點(diǎn),在場(chǎng)外遇到新的客戶,應(yīng)該引導(dǎo)來(lái)訪客戶到售樓部咨詢(在競(jìng)爭(zhēng)樓盤周邊截客另當(dāng)別論)。任何在售樓部外地方接待客戶、遞名片,或找其它銷售人員幫該客戶介紹的行為都被視為違規(guī)。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)并查實(shí),將此客戶交予另一方代理公司銷售主管指定人員跟進(jìn);

f.如一位銷售人員正在與客戶洽談成交過(guò)程中,而另一位銷售人員此時(shí)發(fā)現(xiàn)該客戶是他的舊客戶,該銷售人員只能與客戶正常打招呼,但不得以任何理由或借口通過(guò)與該客戶交談,通電話,或者其它任何形式阻礙成交;

g.若因銷售人員服務(wù)態(tài)度不好造成客人投訴,同時(shí)如該客戶要求指定其它銷售人員進(jìn)行跟進(jìn)的,則該客戶的權(quán)屬轉(zhuǎn)交給指定銷售人員并由該銷售人員跟進(jìn)。如果客戶未指定銷售人員,則由該代理公司銷售經(jīng)理指定銷售人員為其服務(wù);

h.當(dāng)接待參觀團(tuán)客戶時(shí),站第一位的銷售員位置不變,交由所屬代理公司經(jīng)理負(fù)責(zé)安排或親自接待;

i.雙方公司銷售人員均不能以任何方式私下聯(lián)絡(luò)對(duì)方的已接待客戶,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)查實(shí)后,直接清除出場(chǎng);

有關(guān)客戶的歸屬是現(xiàn)場(chǎng)的關(guān)鍵,出現(xiàn)糾紛在所難免,在客戶面前的爭(zhēng)吵是現(xiàn)場(chǎng)大忌,一旦出現(xiàn)造成不良影響者將直接清除出場(chǎng)。違反以上規(guī)定程序者,經(jīng)發(fā)展商現(xiàn)場(chǎng)主管確認(rèn),情節(jié)嚴(yán)重者直接清除出場(chǎng),視情況給予罰款500-1000元。

3)舊業(yè)主或舊客戶介紹新客戶到場(chǎng)按以下幾種情況處理

a.當(dāng)日業(yè)主或舊客戶介紹新客戶共同進(jìn)入售樓部指定找某位銷售人員,則該兩類客戶均由該銷售人員跟進(jìn);

b.當(dāng)日業(yè)主或舊客戶與新客戶共同進(jìn)場(chǎng),但業(yè)主或舊客戶并無(wú)指定銷售人員的情況下,則由站第一位的銷售人員接待;

c.當(dāng)新客戶獨(dú)立進(jìn)場(chǎng),在指定銷售人員的情況下,由該銷售人員或代理公司指定銷售人員跟進(jìn);

d.當(dāng)新客戶獨(dú)立進(jìn)場(chǎng),在無(wú)指名情況下,由站第一位的銷售人員接待;

e.當(dāng)新客戶到場(chǎng),無(wú)指定找哪一位銷售人員,則由站在第一位的銷售人員跟進(jìn)。當(dāng)已進(jìn)入介紹過(guò)程中,并開(kāi)始坐在洽談桌進(jìn)行洽談或已離開(kāi)售樓部到樣板間參觀,則無(wú)論舊業(yè)主或舊客戶到場(chǎng)后是否指定銷售人員跟進(jìn)均由站在第一位的銷售人員跟進(jìn),但在介紹時(shí)尚未坐在洽談桌進(jìn)行洽談或未離開(kāi)售樓部到樣板間參觀,而業(yè)主或舊客戶到場(chǎng),指定由某銷售人員跟進(jìn),則由該指定銷售人員跟進(jìn),原站第一位的銷售人員重新站回頭位。

4)辭退員工處理

對(duì)于雙方代理公司在所代理項(xiàng)目自動(dòng)離職或被辭退的員工,對(duì)方公司于該代理項(xiàng)目不得再錄用此員工。

5)銷售控制登記本

銷售現(xiàn)場(chǎng)只能使用一本銷售控制登記本,由當(dāng)天總值代理公司負(fù)責(zé)登記當(dāng)天銷控,各代理公司不得自行設(shè)立銷售控制登記本,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將按違規(guī)責(zé)任嚴(yán)肅處理。

6)關(guān)于保密

a.做好資料保密工作,銷售人員未經(jīng)開(kāi)發(fā)商同意,不得隨意進(jìn)入開(kāi)發(fā)商辦公室,不得私自翻閱柜臺(tái)資料,不得私

自索取銷控資料、認(rèn)購(gòu)書(shū)資料、客戶資料、報(bào)表等;

b.銷售人員未經(jīng)對(duì)方公司同意,不得隨意進(jìn)入對(duì)方辦公室,不得私自翻閱柜臺(tái)資料;

c.各銷售公司對(duì)己方明源系統(tǒng)的賬號(hào)與密碼嚴(yán)格保密;

d.銷售人員對(duì)來(lái)訪客戶資料、認(rèn)購(gòu)書(shū)資料必須妥善保管,嚴(yán)禁外泄;

e.嚴(yán)禁超權(quán)限承諾客戶,嚴(yán)格執(zhí)行公司簽發(fā)的統(tǒng)一口徑,不可超出此范圍允諾客戶,不知為不知;

f.公司內(nèi)部資料不得給客戶翻閱;

g.各類申請(qǐng)報(bào)告是公司的內(nèi)部文件,上級(jí)的批復(fù)意見(jiàn)不得給客戶查看。

以上處罰的同時(shí),現(xiàn)場(chǎng)主管可以要求相關(guān)人員做出相關(guān)檢查和說(shuō)明。

7)權(quán)屬與傭金分配

a.此條例只處理涉及兩家不同代理公司分傭的情況,而同一代理公司內(nèi)問(wèn)題由代理公司內(nèi)自行協(xié)調(diào)解決;

b.只有認(rèn)定為共同跟進(jìn)和共同成交的情況,可以在成交后傭金各占50%;

c.客戶的定義以認(rèn)購(gòu)書(shū)或合同上所列認(rèn)購(gòu)人或購(gòu)房人之姓名為準(zhǔn)認(rèn)購(gòu)書(shū)與合同有差異的,以合同為準(zhǔn);

d.所有成交客戶從成交日起3日后,不接受拆傭申請(qǐng);

e.共同跟進(jìn)的確認(rèn)依據(jù)上文中詢客與接待相關(guān)條款處理;

f.共同成交以認(rèn)購(gòu)書(shū)上確認(rèn)的姓名為主,是認(rèn)購(gòu)書(shū)中認(rèn)購(gòu)方(之一)且客戶登記是在3天內(nèi)的,經(jīng)客戶及雙方主管確認(rèn)后傭金各占50%;

g.如對(duì)客戶歸屬產(chǎn)生糾紛,不得在客戶面前出現(xiàn)任何爭(zhēng)吵及糾紛,待客戶離場(chǎng)/認(rèn)購(gòu)/簽約后可先與對(duì)方現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理協(xié)商解決,如協(xié)商不成則向現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)發(fā)商經(jīng)理提交書(shū)面申請(qǐng)要求審議,并提交相關(guān)客戶接待證據(jù),開(kāi)發(fā)商現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理經(jīng)審議完畢后出具處理意見(jiàn),若仍有爭(zhēng)議,則此客戶成交單位傭金沒(méi)收,算作開(kāi)發(fā)商客戶。

4.處罰條例

1)初級(jí)處罰條例(首次口頭警告,二次罰款50元,三次加倍)

a.在公司或售樓部不按公司要求坐、立、行、走,如上班時(shí)間雙手插衣服口袋站立等;

b.未按要求及時(shí)填寫并上交開(kāi)發(fā)商所要求的各種表格;

c.上班時(shí)間及銷售中心內(nèi)及周邊都嚴(yán)禁吸煙;

d.賣場(chǎng)談客區(qū)內(nèi)嚼口香糖;

e.在工作期間不按規(guī)定穿著工裝;

f.不使用問(wèn)候語(yǔ)言,不主動(dòng)問(wèn)候;

g.工作時(shí)間內(nèi)吵鬧,開(kāi)玩笑、玩耍、鉤肩搭背、閱讀與工作無(wú)關(guān)的資料、書(shū)籍、報(bào)刊等;

h.上班時(shí)間說(shuō)粗口,或聚集閑聊與工作無(wú)關(guān)的事;

i.前臺(tái)責(zé)任人擅自離開(kāi);

j.在銷售開(kāi)放區(qū)域吃午飯;

k.每日未能收好前臺(tái)各類銷售資料;

l.于樣板房?jī)?nèi)閑坐或使用房?jī)?nèi)擺設(shè);

m.填寫認(rèn)購(gòu)書(shū)錯(cuò)誤的;

n.明源錄入數(shù)據(jù)有誤。

2)中級(jí)處罰條例(首次罰款100元,二次罰款加倍并由做書(shū)面檢討)

a.工作時(shí)間內(nèi)吃早餐、零食及未批準(zhǔn)中午外出用餐;

b.工作時(shí)間內(nèi)利用銷售熱線撥打私人電話或電話閑談;

c.電話無(wú)人接聽(tīng)。

d.違反操作規(guī)程造成不良影響;

e.工作期間,在銷售開(kāi)放區(qū)域發(fā)生爭(zhēng)吵;

f.在填寫銷售性文書(shū)的過(guò)程出現(xiàn)錯(cuò)寫、漏寫等情況,未發(fā)生嚴(yán)重后果的。

g.非特殊情況,銷售中心大堂出現(xiàn)無(wú)銷售人員站位的。

h.認(rèn)購(gòu)書(shū)當(dāng)日未及時(shí)錄入明源的。

i.明源錄入數(shù)據(jù)有誤的,錯(cuò)誤處在3處以上的。

3)高級(jí)處罰條例(首次罰款200元并做檢討,二次罰款加倍并由經(jīng)理做書(shū)面檢討)

a.在銷售開(kāi)放區(qū)域睡覺(jué)者;

b.因服務(wù)態(tài)度被客戶投訴者,情況屬實(shí)的;

c.將項(xiàng)目的各項(xiàng)非公開(kāi)數(shù)據(jù)對(duì)外界發(fā)布的;

d.在填寫銷售性文書(shū)的過(guò)程出現(xiàn)錯(cuò)寫、漏寫等情況,導(dǎo)致嚴(yán)重后果的;

e.銷售人員內(nèi)部之間相互搶客,導(dǎo)致客戶不滿的;

f.擅自帶客戶到非開(kāi)放區(qū)域參觀的。

4)終極處罰條例(書(shū)面向代理公司、地產(chǎn)公司通報(bào)并罰款1000元,代理公司經(jīng)理做書(shū)面檢查,相關(guān)銷售人員離場(chǎng)觀察)

a.利用工作之便進(jìn)行炒樓行為(如賣籌、賣位、賣折扣等),或利用工作之便進(jìn)行二手樓交易,以及采用不正當(dāng)方式獲取其他非法收入;

b.在員工中制造消極情緒,四處散布謠言,組織員工聚眾鬧事,或打架斗毆,嚴(yán)重影響工作秩序和社會(huì)治安;

c.在銷售過(guò)程未經(jīng)開(kāi)發(fā)商同意承諾擅自承諾客戶,并造成嚴(yán)重后果的;

d.擅自出售未推房源或出售因換房、退房、撻定、保留而未通知可從新推售的房源;

e.擅自出售未經(jīng)發(fā)展商調(diào)價(jià)的房源,新價(jià)格與實(shí)際成交價(jià)格的差額從代理費(fèi)中扣除;

f.在銷售開(kāi)放區(qū)域打架斗毆,影響工作秩序和社會(huì)秩序的;

g.在銷售過(guò)程中未經(jīng)公司同意擅自承諾客戶,未造成嚴(yán)重后果的。

5)處罰執(zhí)行流程

a.開(kāi)發(fā)商現(xiàn)場(chǎng)主管確認(rèn)處罰事項(xiàng),并在處罰登記表上列明處罰時(shí)間、處罰事項(xiàng)、處罰金額等;

b.經(jīng)查實(shí)需要進(jìn)行處罰的,代理公司現(xiàn)場(chǎng)主管在處罰登記表上進(jìn)行確認(rèn)。代理公司現(xiàn)場(chǎng)主管拒絕簽字確認(rèn)的,由發(fā)展商營(yíng)銷部主管人員進(jìn)行確認(rèn),罰款金額雙倍計(jì)算,代理公司主管三次拒絕簽字確認(rèn)的該主管作退場(chǎng)處理;

c.每月對(duì)處罰登記表進(jìn)行匯總統(tǒng)計(jì),交公司財(cái)務(wù)部一份存檔;

d.每次的銷售提成結(jié)算,將在上一次提成及本次提成時(shí)間段期間的處罰金額在代理費(fèi)中扣除。

5.獎(jiǎng)勵(lì)規(guī)定

1)服務(wù)之星(獎(jiǎng)金300元)

本獎(jiǎng)項(xiàng)視各銷售中心具體情況每月評(píng)選一次一名,參評(píng)者須符合以下條件:在工作中沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)遲到早退現(xiàn)象;接電規(guī)范,客戶信息填寫完整;工作認(rèn)真按時(shí)完成;對(duì)待客戶真誠(chéng)熱情,沒(méi)有被客戶投訴過(guò)。

2)銷售之星(第一名獎(jiǎng)金500元,第二名獎(jiǎng)金300元)

本獎(jiǎng)項(xiàng)視各銷售中心具體情況每月評(píng)選一次,參評(píng)者須符合以下條件:在工作中無(wú)遲到早退現(xiàn)象;無(wú)客戶投訴;銷售業(yè)績(jī)排名其所屬銷售中心的第一、二位;銷售業(yè)績(jī)排名以當(dāng)月商品房買賣合同簽約金額為準(zhǔn)。

3)進(jìn)步之星(獎(jiǎng)金100-500元)

本獎(jiǎng)項(xiàng)在和理化建議被采納實(shí)施并出現(xiàn)效果后即予以獎(jiǎng)勵(lì),參評(píng)者須符合以下條件:在工作中善于思考,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并提出合理化建議,經(jīng)實(shí)踐證明對(duì)于提高工作效率和工作質(zhì)量具有明顯的效果;

4)附則

a.評(píng)獎(jiǎng)程序:由代理公司銷售經(jīng)理根據(jù)銷售人員

的工作情況,依據(jù)獎(jiǎng)項(xiàng)規(guī)定的要求,進(jìn)行申報(bào),并提交相關(guān)材料;開(kāi)發(fā)商現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理收集齊各項(xiàng)資料后,簽署個(gè)人意見(jiàn),匯集到開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷部;開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷部依據(jù)提交上來(lái)的材料,結(jié)合平日掌握的工作情況,并經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)考核,初步確定獲獎(jiǎng)?wù)呙麊?并進(jìn)行張榜公布;

b.在對(duì)初定名單進(jìn)行張榜公布時(shí),如有異議,可以向開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷部提出,并提交相應(yīng)的證據(jù),經(jīng)調(diào)查情況屬實(shí)者,應(yīng)予以修改;

c.所有獎(jiǎng)項(xiàng)在無(wú)合適的人選時(shí),均允許空缺;

第9篇 房地產(chǎn)項(xiàng)目水電配套管理工作內(nèi)容

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目水電配套管理工作內(nèi)容

一、前期準(zhǔn)備

立項(xiàng)同時(shí),供電問(wèn)題要作前期規(guī)劃。作為建設(shè)單位的電氣專業(yè)人員,應(yīng)作好以下工作:_根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的建筑面積,估算供電負(fù)荷:按50w/m2建筑面積指標(biāo)估算。見(jiàn)《北京市區(qū)民用建筑近期市政能源規(guī)劃指標(biāo)》。

再根據(jù)所需供電負(fù)荷量,估算供電方案:建筑面積40萬(wàn)m2需要由供電局的區(qū)域變電站用2根3×300mm2高壓電纜供電到建設(shè)方開(kāi)發(fā)區(qū)的開(kāi)閉站,再由開(kāi)閉站分別向小區(qū)各配電室供電。(2根3×150mm2電纜)

建筑面積4萬(wàn)m2時(shí))要設(shè)小區(qū)變配電室一座,其上一級(jí)10kv高壓電源由開(kāi)發(fā)區(qū)的開(kāi)閉站

第10篇 房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售案場(chǎng)管理制度

房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售案場(chǎng)管理制度(簽署版)

一、接待客戶制度

1、接待客戶必須嚴(yán)格遵守項(xiàng)目組制定的a、b位排位順序接待制度,在接客戶時(shí)候a、b位不能隨意走動(dòng),無(wú)故離開(kāi)視為自動(dòng)放棄,a位須把資料準(zhǔn)備好。如果因?yàn)橐燥埢蛘呤巧舷词珠g要離開(kāi)時(shí)必須找順位代替。否則也視為自動(dòng)放棄接待,一周內(nèi)無(wú)故自動(dòng)放棄接待客戶超過(guò)三次以上的銷售人員,立即停止接待客戶一周,并罰款20元扣10分。客戶進(jìn)入銷售大廳后a位同事還沒(méi)有上前迎接接待的,a位同事罰款10元,并扣分5分。

2、如在接待客戶過(guò)程中,如同事之間發(fā)生沖突,須馬上報(bào)以現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目經(jīng)理或主管妥善解決,不允許在銷售現(xiàn)場(chǎng)吵鬧、指責(zé)對(duì)方。如違反,罰款50元扣20分并上報(bào)公司行政部作除名處理。

3、銷售人員在客戶登記本上登記好后不得擅自進(jìn)行涂改,一切私自的修改都視為無(wú)效處理,如確實(shí)需要修改的地方須要先報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理或主管簽字確認(rèn)后才有效。

4、如銷售人員的客戶登記發(fā)生沖突的,以先登記的為準(zhǔn)。但特別說(shuō)明如客戶登記時(shí)姓名不完整的一定要求客戶登記全名,否則以后發(fā)生重復(fù)登記時(shí)只認(rèn)可全名登記并電話正確的記錄為準(zhǔn)。

5、如接待的客戶是以夫妻、父母、子女或準(zhǔn)未婚夫妻的姓名重復(fù)登記的親屬視為同一客戶處理,以先登記的為準(zhǔn)。

6、當(dāng)遇到老客戶回訪或者老客戶帶新客戶來(lái)訪時(shí),首先由原接待銷售人員優(yōu)先接待。如原銷售人員暫時(shí)沒(méi)有在現(xiàn)場(chǎng)(如:吃飯、樣板房、洗手間),則不管是老客戶還是老客戶帶新客戶都由a位同事先代其接待,等原銷售人員回到現(xiàn)場(chǎng)后交由其自己接待,a位同事則繼續(xù)補(bǔ)a位。但如原銷售人員沒(méi)有在現(xiàn)場(chǎng)上班,則由a位同事全程接待(現(xiàn)場(chǎng)同事有特殊委托的除外),當(dāng)天成交后如果是老客戶則業(yè)績(jī)分半,如果是新客戶則算a位接待同事業(yè)績(jī).接待同事接完后算接待名次,不予補(bǔ)位.

7、銷售人員在接待客戶時(shí),客戶主動(dòng)表明身份是同行、裝修、推銷、記者等非購(gòu)房目的的客戶由a位接待后補(bǔ)a位,(客戶表明身份時(shí)要讓其他同事聽(tīng)到),其他情況一律計(jì)a位接待名次。

二、現(xiàn)場(chǎng)銷售管理

1、工作時(shí)間嚴(yán)格執(zhí)行公司考勤制度,如違反遲到10分鐘以內(nèi)罰款10元扣5分;遲到10到20分鐘以內(nèi)罰款20元扣10分;遲到20到30分鐘以內(nèi)罰款30元扣15分;如果遲到30分鐘以上則按曠工處理,并罰款50元扣20分。

2、換工作服時(shí)間不得超過(guò)10分鐘。銷售中心9:10分前必須換好工作服裝坐在前臺(tái),外賣場(chǎng)10:10前必須換好工作服裝到前臺(tái)就位。如超過(guò)時(shí)間,每次罰款10元扣5分。

3、上班時(shí)間不能私自外出,有特殊情況必須得到項(xiàng)目經(jīng)理許可方可外出,中午吃飯時(shí)間為半個(gè)小時(shí)(接待客戶例外),如有違反罰款50元扣20分;沒(méi)到下班時(shí)間,不得提前換下工作服,如有違反,每次罰款10元扣5分。

4、在案場(chǎng)前臺(tái),不得高聲喧嘩、嬉笑打鬧。發(fā)現(xiàn)一次罰款10元扣5分。

5、如在接待客戶過(guò)程中,如同事之間發(fā)生沖突,須馬上報(bào)以項(xiàng)目經(jīng)理或主管妥善解決,不允許在銷售現(xiàn)場(chǎng)吵鬧、指責(zé)對(duì)方。如違反,罰款50元扣20分并上報(bào)公司行政部作除名處理。

6、每個(gè)銷售人員按照劃分的責(zé)任田進(jìn)行負(fù)責(zé),如責(zé)任管理不到位,每次罰款10元扣5分。

7、銷售人員在接待客戶光臨時(shí)必須說(shuō):“你好,歡迎光臨”。客戶離開(kāi)時(shí),必須把客戶送至門口說(shuō):“請(qǐng)慢走,如有什么不清楚的地方請(qǐng)隨時(shí)致電給我”。并且不得在客戶未離開(kāi)時(shí),討論客戶。如沒(méi)做到,每次罰款5元。

10、不準(zhǔn)在銷售中心前臺(tái)吃零食、看報(bào)、抽煙。違者罰款10元,扣5分。

11、銷售人員要認(rèn)真做好每一位客戶的來(lái)訪登記工作,且必須客觀真實(shí)有效。如有漏填,每一空罰款2元。

12、每天做報(bào)表的銷售人員要認(rèn)真做好每天以及每周的來(lái)訪、來(lái)電統(tǒng)計(jì)報(bào)表工作,并在下班之前知會(huì)項(xiàng)目經(jīng)理當(dāng)天的成交情況,如果發(fā)現(xiàn)報(bào)表統(tǒng)計(jì)錯(cuò)誤的每次罰款10元扣5分;如果當(dāng)值人員沒(méi)有做報(bào)表或下班前沒(méi)有知會(huì)項(xiàng)目經(jīng)理的罰款20元扣10分。

13、銷售人員必須按照正規(guī)禮儀接待和銷講,如有違者首次進(jìn)行口頭警告,再犯進(jìn)行書(shū)面檢查,屢教不改者停止樓盤銷售工作,罰款50元扣20分;并學(xué)習(xí)禮儀接待和銷講,直到考核合格為止。

14、銷售人員不得在前臺(tái)電腦上打游戲以及瀏覽一些不健康的網(wǎng)站,如有違反者罰款50元扣10分。如發(fā)現(xiàn)3次以上屢教不改者,立即停止接待客戶一周,并回公司行政部學(xué)習(xí)合格為止。

15、銷售人員須嚴(yán)格按照銷講資料統(tǒng)一說(shuō)詞,不得添改。如果發(fā)現(xiàn)有問(wèn)題,及時(shí)以書(shū)面形式交給銷售主管,主管及時(shí)匯總后交給銷售經(jīng)理。提交甲方,促使甲方盡快回復(fù),然后一周再匯總一次,甲方回復(fù)須簽字確認(rèn)方可執(zhí)行。如果發(fā)現(xiàn)銷售人員私自給客戶進(jìn)行亂承諾、亂銷講的,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即停止樓盤銷售工作一周,并回公司行政部學(xué)習(xí),等待公司處罰決定。

16、每天下班前須把自己的相關(guān)資料收回抽屜里保管好,如:客戶登記本、銷講資料、自己的辦公用具等,如發(fā)現(xiàn)下班后把自己東西隨意仍在前臺(tái)就離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)的每次罰款5元扣5分。

17、每周例會(huì)不能隨意請(qǐng)假,開(kāi)會(huì)時(shí)手機(jī)調(diào)為振動(dòng),如接聽(tīng)緊急電話時(shí)須向項(xiàng)目經(jīng)理請(qǐng)準(zhǔn)后外出接聽(tīng);不準(zhǔn)在會(huì)議期間隨意走動(dòng),交頭接耳,喧嘩,搞小動(dòng)作,散會(huì)后各自負(fù)責(zé)將座椅歸位,桌面物品清走,違者罰款10元扣5分;會(huì)議書(shū)記員做好每一次的會(huì)議記錄,會(huì)議記錄做好后須經(jīng)理簽閱,復(fù)印給每一位銷售人員,公司各種規(guī)章制度、通知須經(jīng)理簽字后復(fù)印給每位銷售人員,簽字確認(rèn)并留存?zhèn)浞菀环?便于查閱。

18、上級(jí)交代的任務(wù)必須如期完成,逾期者每超過(guò)一天罰款5元。(以此累加)。

19、銷售人員每天在下班之前必須將當(dāng)天接待的客戶資料錄入公司銷售系統(tǒng)內(nèi),如有特殊情況無(wú)法當(dāng)日錄入必須填[延后錄入申請(qǐng)表],經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方可延后錄入;開(kāi)盤后銷售人員要隨時(shí)跟進(jìn)自己的有效客戶,一個(gè)月為有效期限,如在有效期內(nèi)沒(méi)做任何跟進(jìn),則自動(dòng)失效并隨時(shí)成為他人客戶。銷售人員每跟進(jìn)客戶一次都要做好自己的記錄,并錄入到公司的售樓系統(tǒng)里,項(xiàng)目經(jīng)理會(huì)隨時(shí)登陸系統(tǒng)檢查跟進(jìn)情況,如超過(guò)5組客戶未跟進(jìn)則罰款20元扣10分。

20、銷售人員在上班時(shí)間用坐機(jī)打私人電話不得超過(guò)三分鐘,并且不得在前臺(tái)看與工作無(wú)關(guān)的書(shū)籍,發(fā)現(xiàn)一次罰款5元扣5分。

21、銷售人員不得在客戶面前討論公司傭金及管理制度等問(wèn)題;不得把一些關(guān)于公司公司的工資待遇及管理制度等機(jī)密的事宜告訴客戶。如有違反者每發(fā)現(xiàn)一次罰款10元扣5分。

22、銷售人員的手機(jī)在早上09:00----晚上10:00之間不能關(guān)機(jī),其他時(shí)間可以關(guān)機(jī),便于應(yīng)付突發(fā)事件的發(fā)生。如發(fā)現(xiàn)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有開(kāi)機(jī)的,發(fā)現(xiàn)一次罰款5元。

23、銷售人員在正常情況下不得遞自己

名片給其他銷售人員的客戶,除非得到原銷售人員的許可,如有違反發(fā)現(xiàn)一次罰款10元扣5分。如發(fā)現(xiàn)3次以上屢教不改者,立即停止樓盤銷售接待工作一周,并回公司行政部學(xué)習(xí)合格為止。

24、銷售人員在銷售期間無(wú)權(quán)直接找開(kāi)發(fā)商打折,必須通過(guò)項(xiàng)目經(jīng)理或主管進(jìn)行交流,違者罰款50元扣20分。

25、每位銷售人員有義務(wù)為客戶解答任何問(wèn)題,并做好記錄登記。

26、銷售人員在工作期間如違反管理制度遭到開(kāi)發(fā)商投訴的,每一次罰款50元扣20分。如遭到客戶投訴的,在項(xiàng)目經(jīng)理或者主管認(rèn)定后,確實(shí)是因?yàn)殇N售人員錯(cuò)誤造成投訴的,每一次罰款50元扣20分。

27、罰款收繳工作必須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成,不得延誤。如果超過(guò)時(shí)間不上繳,每超過(guò)一天罰款金額增加1倍,以此類推。

28、進(jìn)行手簽合同時(shí),要對(duì)領(lǐng)用合同進(jìn)行登記。如沒(méi)有特殊原因,無(wú)故浪費(fèi)合同的,每份合同按5元賠償。

29、中午飯后,銷售人員要對(duì)就餐現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行清潔,并把垃圾放在一樓衛(wèi)生間的垃圾捅里。如沒(méi)有做到,發(fā)現(xiàn)一次罰款10元。

30、銷售人員在客戶購(gòu)房后要承擔(dān)起提醒客戶及時(shí)付款,按時(shí)辦理按揭手續(xù),配合銀行準(zhǔn)備好相關(guān)資料等完善購(gòu)房手續(xù)的責(zé)任。如因銷售人員沒(méi)有及時(shí)通知客戶造成時(shí)間延遲的,公司將對(duì)其該套房屋的成交傭金做延后發(fā)放的處理。

31、銷售人員在簽定合同后一定要自己先進(jìn)行檢查,檢查完以后要統(tǒng)一交項(xiàng)目經(jīng)理處進(jìn)行復(fù)核后方可交到開(kāi)發(fā)商處理。如果沒(méi)有執(zhí)行以上規(guī)定流程,而發(fā)現(xiàn)合同簽定有錯(cuò)誤的,發(fā)現(xiàn)一次罰款10元,扣5分。

32、當(dāng)項(xiàng)目經(jīng)理沒(méi)有在銷售現(xiàn)場(chǎng)時(shí),銷售主管和高級(jí)置業(yè)顧問(wèn)要承擔(dān)起現(xiàn)場(chǎng)的管理和監(jiān)督工作,保證客戶個(gè)開(kāi)發(fā)商提出的相關(guān)問(wèn)題能及時(shí)解決。

33、銷售人員上班必須著工作服,如有違反罰款50元,扣10分處理。換下的便裝和鞋子統(tǒng)一安排擺放在一樓辦公室衣柜里,如果發(fā)現(xiàn)亂擺亂放的罰款20元,扣5分處理。

34、中午12:00―13:00為銷售人員輪換吃飯和休息時(shí)間,午休是分兩組進(jìn)行輪休,每組半小時(shí);休息時(shí)間的看報(bào)、看雜志等事宜全部安排在休息室內(nèi)進(jìn)行。銷售主管或高級(jí)置業(yè)顧問(wèn)至少要保證有一個(gè)人在前臺(tái),以便對(duì)現(xiàn)場(chǎng)工作的監(jiān)督,并且還有權(quán)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)客戶的接待量,對(duì)休息人員做出靈活的安排和調(diào)整;絕對(duì)杜絕在前臺(tái)發(fā)現(xiàn)以上行為,否則罰款20元,扣10分處理。

每月考核成績(jī)直接決定著銷售同事升職以及上崗安排,請(qǐng)各位同事切記認(rèn)真對(duì)待。每月考核結(jié)束后未達(dá)到70分的同事為不及格,有兩次以上不及格同事,將直接報(bào)送公司行政部做除名處理。

第11篇 房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售部管理制度

房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售部管理制度

1、項(xiàng)目體所有員工遲到/早退、20/次,如未與上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)假懲罰翻倍,經(jīng)理及以上50/次

2、請(qǐng)假需與銷售經(jīng)理說(shuō)明,得到同意后告之銷管客服部,如有一方不告之者,按礦工處理。200元/次

3、銷售人員出現(xiàn)換班換休,請(qǐng)通知銷管客服部,如未告之、20/次

4、在銷售現(xiàn)場(chǎng)時(shí)未穿著統(tǒng)一服裝、未佩戴工牌、未佩戴上崗證、20/次

5、銷售夾未按規(guī)定地點(diǎn)擺放、20/次

6、前臺(tái)桌椅、桌面未按規(guī)定擺放整齊、20/次

7、當(dāng)天接訪銷售在未接待客戶的情況下,應(yīng)在前臺(tái)坐齊,不在者、20/次

8、門前站崗人員缺崗,、當(dāng)天同組人員每人50/次

9、前臺(tái)接訪無(wú)人、50/次

10、將來(lái)電來(lái)訪表擅自帶離制定位置、100/次

11、在銷售大廳內(nèi)有來(lái)訪客戶的情況下隨意談?wù)摽蛻艏罢務(wù)搩?nèi)部工作事宜、50/次

12、在未進(jìn)場(chǎng)、臨時(shí)辦公區(qū)及進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)閱讀與銷售無(wú)光的報(bào)刊雜志、書(shū)籍及網(wǎng)絡(luò)、20/次

13、手機(jī)在早8點(diǎn)到晚10點(diǎn)之間不暢通者、100/次

14、挑客戶、搶客戶、100/次

15、與內(nèi)部員工發(fā)生爭(zhēng)吵與廝打、200/次

16、與客戶爭(zhēng)吵與廝打、勒令離職

17、在客戶面前發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)、停電訪兩周,,并罰款500元

18、冷落客戶、100/次

19、泄露客戶信息、兜售客服資料、勒令離職,并罰款500元

20、私自復(fù)印重要銷售資料(由北京萬(wàn)科蓋章的)、100/次

21、丟失重要銷售資料(由北京萬(wàn)科蓋章的)、500/份

22、未向客戶介紹__會(huì)及相關(guān)積分計(jì)劃、100/次

23、銷售口徑滯后或錯(cuò)誤、一處錯(cuò)誤50元,以此類推,第二次犯同樣的錯(cuò)誤予以辭退

24、在值班期間未保持熱線暢通、50/次

25、利用銷售電話長(zhǎng)時(shí)間打私人電話、50/次

26、客戶有效投訴、500/次

27、投訴轉(zhuǎn)由北京萬(wàn)科處理時(shí)未提交書(shū)面的投訴經(jīng)過(guò)說(shuō)明、200/次

28、crm當(dāng)天錄入不及時(shí),簽約后不及時(shí)更新,銷管客服部查處錯(cuò)誤從中提取50%的金額獎(jiǎng)勵(lì)、20/處、該項(xiàng)罰款中的50%

29、crm查處錯(cuò)誤,銷管客服部查處錯(cuò)誤從中提取50%的金額獎(jiǎng)勵(lì)、20/處,見(jiàn)crm罰款細(xì)則、該項(xiàng)罰款中的50%

30、銷售人員在填寫認(rèn)購(gòu)單,會(huì)簽單等各銷售單據(jù)時(shí)出現(xiàn)錯(cuò)誤,銷管客服部查出錯(cuò)誤從中提取50%的金額獎(jiǎng)勵(lì)、20/處、該項(xiàng)罰款中的50%

31、crm被公司查出錯(cuò)誤罰款者、處以公司2倍的罰款

32、認(rèn)購(gòu)書(shū)未按規(guī)定簽字蓋章,銷管客服部查出錯(cuò)誤從中提取50%的金額獎(jiǎng)勵(lì)、100/次、該項(xiàng)罰款中的50%

33、未經(jīng)萬(wàn)科現(xiàn)場(chǎng)銷售助理同意,隨意變更付款方式,付款折扣和付款期限、200/次

34、未經(jīng)萬(wàn)科現(xiàn)場(chǎng)銷售助理同意,隨意變更合同條款、500/次

35、私自向客戶承諾額外折扣,且客戶確定可享受額外折扣后才確定購(gòu)房、該折扣的這讓金額由銷售本人承擔(dān),再處以500/次的罰款

36、私自向客戶承諾退換房、更名、延期付款、200/次

37、經(jīng)核實(shí)未提醒客戶房款繳納時(shí)間及金額、50/次

38、經(jīng)核實(shí)未提醒客戶按揭應(yīng)提交資料、50/次

39、簽約各資料提交不齊全者,銷管客服部查出錯(cuò)誤從中提取50%的金額獎(jiǎng)勵(lì)、20/樣、該項(xiàng)罰款中的50%

40、業(yè)主臨時(shí)公約填寫不完整,提交不及時(shí),銷管客服部查出錯(cuò)誤從中提取50%的金額獎(jiǎng)勵(lì)、50/次、該項(xiàng)罰款中的50%

41、合同審理完畢后交于客服部,出現(xiàn)錯(cuò)誤如漏簽日期,裝訂順序等,視情節(jié)輕重給予處罰,銷管客服部查出錯(cuò)誤從中提取50%作為獎(jiǎng)勵(lì)、20/處、該項(xiàng)罰款中的50%

42、報(bào)表未按時(shí)提交(甲方與公司)、50/次

43、未按時(shí)提交工作總結(jié)、50/次

44、報(bào)表/工作總結(jié)未按照萬(wàn)科要求的格式、內(nèi)容撰寫、50/次

45、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)清晰、準(zhǔn)確、出現(xiàn)數(shù)據(jù)錯(cuò)誤、50/次

46、與甲方溝通即時(shí)通暢,如有不及時(shí)反應(yīng)、100/次

47、合同資料齊全,如出現(xiàn)遺落和丟失、100-500/次

48、客戶檔案建立完善、及時(shí),如出現(xiàn)遺漏或丟失、50-200/次

49、與各接口單位的良好溝通,如出現(xiàn)問(wèn)題、50/次

50、妥善處理客戶投訴,如出現(xiàn)未調(diào)節(jié)完整、100/次

51、各部門文檔歸檔完整,出現(xiàn)問(wèn)題、50/次

52、及時(shí)進(jìn)行對(duì)賬,如延誤、50/次

53、網(wǎng)上認(rèn)購(gòu),網(wǎng)上簽約如出現(xiàn)錯(cuò)誤、100-500/次

54、出色解決突發(fā)事件,視情節(jié)給予獎(jiǎng)勵(lì)、50-100/次

55、甲方予以表?yè)P(yáng)、100/次

56、以上錯(cuò)誤各部門經(jīng)理知情不報(bào)、處以兩倍的罰款

57、營(yíng)銷總監(jiān)與項(xiàng)目總監(jiān)有隨時(shí)制定獎(jiǎng)懲條例的權(quán)限

第12篇 房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售主管負(fù)責(zé)制管理規(guī)范

房產(chǎn)項(xiàng)目銷售主管負(fù)責(zé)制管理規(guī)范

一、現(xiàn)場(chǎng)銷售主管的產(chǎn)生

每上一個(gè)新項(xiàng)目之前,每一位銷售員可就本項(xiàng)目的定位、策劃、銷售方式、銷售員的管理提出自已的意見(jiàn)和建議,公司就提出的意見(jiàn)和建議擇優(yōu)選取項(xiàng)目主管。項(xiàng)目主管非終身制,并且實(shí)行考核制度,充分體現(xiàn)竟?fàn)帯⑵降取?/p>

二、現(xiàn)場(chǎng)銷售主管待遇

每一位項(xiàng)目確定了現(xiàn)場(chǎng)銷售主管后,其基本工資可由原來(lái)的銷售員工資調(diào)升到部門業(yè)務(wù)主管,享受現(xiàn)場(chǎng)主管津貼,另可享受銷售提成。

三、現(xiàn)場(chǎng)銷售主管職責(zé)

1、嚴(yán)格遵守公司的規(guī)章制度,檢查銷售員每天的工作情況,組織現(xiàn)場(chǎng)銷售工作,發(fā)現(xiàn)糾正銷售過(guò)程中存在的不足,激發(fā)銷售員銷售激情,保證銷售員以飽滿的熱情投入工作,對(duì)現(xiàn)場(chǎng)銷售工作的組織、人員的管理負(fù)有責(zé)任。

2、實(shí)行目標(biāo)管理制,每一位現(xiàn)場(chǎng)銷售主管上崗前需向銷售經(jīng)理提交一份項(xiàng)目銷售方案及管理草案,銷售經(jīng)理以此并根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況制定出本項(xiàng)目的銷售目標(biāo),并經(jīng)公司批準(zhǔn),作為本次對(duì)現(xiàn)場(chǎng)銷售主管的考核標(biāo)準(zhǔn)(如因公司原因調(diào)整銷售計(jì)劃,按調(diào)整后的銷售計(jì)劃執(zhí)行考核)。

3、現(xiàn)場(chǎng)銷售主管可根據(jù)銷售經(jīng)理的安排參加項(xiàng)目前期的準(zhǔn)備工作,包括項(xiàng)目定位、項(xiàng)目命名、項(xiàng)目市調(diào)、銷售政策、銷售口徑、銷售價(jià)格等和銷售過(guò)程中與廣告、策劃中心銜接工作。

4、現(xiàn)場(chǎng)銷售主管要根據(jù)公司的管理制度對(duì)銷售員進(jìn)行嚴(yán)格的管理,擁有對(duì)違反公司規(guī)章制度的銷售員提出處罰建議的權(quán)力。

5、妥善處理好現(xiàn)場(chǎng)的日常事務(wù),不能處理的及時(shí)上報(bào)。

6、將每天的銷售情況(客戶訪談?dòng)涗?、電話接?tīng)記錄,回訪客戶記錄)總結(jié)后上報(bào)銷售經(jīng)理。并完成每天的銷售日記。

7、安排銷售員輪流值班和輪休,每周一報(bào)表報(bào)銷售經(jīng)理,如有變動(dòng),應(yīng)提前一天通知銷售經(jīng)理。

8、掌握銷售進(jìn)度,提出銷售策略。

9、現(xiàn)場(chǎng)銷售主管絕不允許將本公司的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)給其他公司,若確實(shí)因特殊原因需和其他公司合作,可向銷售經(jīng)理上報(bào),由銷售經(jīng)理上報(bào)公司并由公司負(fù)責(zé)簽訂相關(guān)合同。

10、維持售房處的正常銷售秩序,維護(hù)售房處的整潔,接受銷售經(jīng)理的監(jiān)督與管理。

四、項(xiàng)目主管獎(jiǎng)懲

1、若在考核期內(nèi)未能達(dá)到銷售經(jīng)理和本人既定的目標(biāo),銷售經(jīng)理有權(quán)撤銷該現(xiàn)場(chǎng)主管并另外選取主管。

2、項(xiàng)目封盤以后,若完成公司制訂的總銷售任務(wù),則以該項(xiàng)目總銷售額的萬(wàn)分之二獎(jiǎng)勵(lì)現(xiàn)場(chǎng)主管。

3、項(xiàng)目銷售提前完成,將會(huì)作為下一個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)主管或銷售經(jīng)理的優(yōu)先候選人。

4、項(xiàng)目結(jié)束后,現(xiàn)場(chǎng)主管的一切權(quán)力即告終止,其工資待遇即降為銷售員同級(jí)(優(yōu)秀項(xiàng)目主管除外)。

5、在項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中,如現(xiàn)場(chǎng)主管違反公司規(guī)章制度,視其情節(jié)輕重,可給予警告、降級(jí)、停職、開(kāi)除等處分,如給公司造成名譽(yù)及經(jīng)濟(jì)損失,應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律及經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

6、一個(gè)月本現(xiàn)場(chǎng)銷售部銷售人員違紀(jì)事件超過(guò)三次(以處罰單為準(zhǔn)),給予該現(xiàn)場(chǎng)主管銷售部?jī)?nèi)部通報(bào)批評(píng),并處以100元罰款,一個(gè)月內(nèi)本銷售組銷售人員違紀(jì)事件超過(guò)六件,全公司通報(bào)批評(píng)。自動(dòng)解除現(xiàn)場(chǎng)主管職務(wù),并處以300元處罰。

7、銷售部如未完成當(dāng)月銷售任務(wù),銷售部當(dāng)月銷售提成中項(xiàng)目系數(shù)降一檔以示處罰。

第13篇 某某房地產(chǎn)項(xiàng)目中介管理制度

某房地產(chǎn)項(xiàng)目中介管理制度

1.目的:為規(guī)范集團(tuán)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備運(yùn)作和管理,為集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展提供項(xiàng)目?jī)?chǔ)備的支撐,拓寬項(xiàng)目信息獲取渠道,規(guī)范總部及各公司項(xiàng)目拓展部門與項(xiàng)目中介溝通過(guò)程中的工作,特制定本制度。

2.范圍:

2.1適用范圍:總部發(fā)展中心及各項(xiàng)目公司項(xiàng)目拓展部門

2.2發(fā)布范圍:總部發(fā)展中心及各項(xiàng)目公司項(xiàng)目拓展部門

3.名詞解釋:項(xiàng)目?jī)?chǔ)備包括土地儲(chǔ)備和在建房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。

3.1項(xiàng)目中介是指擁有房地產(chǎn)項(xiàng)目信息資源,能在我方與項(xiàng)目所有方之間進(jìn)行協(xié)調(diào)和溝通的個(gè)人或單位。

3.3項(xiàng)目所有方是指土地使用權(quán)人、房地產(chǎn)在建項(xiàng)目中土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人形成的共同體。

3.4項(xiàng)目拓展部門是指總部發(fā)展中心項(xiàng)目拓展部及各項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目拓展的部門或項(xiàng)目公司下屬項(xiàng)目部負(fù)責(zé)項(xiàng)目拓展的工作人員。

3.5項(xiàng)目責(zé)任人是指獲取中介項(xiàng)目信息的第一人、拓展項(xiàng)目小組的牽頭人。

3.6項(xiàng)目備案是指各項(xiàng)目公司拓展項(xiàng)目達(dá)到備案標(biāo)準(zhǔn)后,向總部發(fā)展中心進(jìn)行項(xiàng)目信息、項(xiàng)目資料及項(xiàng)目初步分析報(bào)告的備案,并留存項(xiàng)目資料。

4.職責(zé):

4.1總部發(fā)展中心:

4.1.1負(fù)責(zé)督促各項(xiàng)目公司項(xiàng)目拓展部門對(duì)拓展項(xiàng)目及項(xiàng)目中介信息進(jìn)行備案;

4.1.2審定中介服務(wù)協(xié)議的內(nèi)容;

4.1.3負(fù)責(zé)已簽訂中介服務(wù)協(xié)議的備案工作。

4.2項(xiàng)目公司主管領(lǐng)導(dǎo)/發(fā)展中心拓展部經(jīng)理:

4.2.1負(fù)責(zé)督促拓展部門項(xiàng)目責(zé)任人及時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目備案;

4.2.2協(xié)助拓展部門項(xiàng)目責(zé)任人進(jìn)行項(xiàng)目的溝通和談判。

4.2項(xiàng)目公司拓展部門項(xiàng)目責(zé)任人/發(fā)展中心拓展項(xiàng)目責(zé)任人:

4.2.1負(fù)責(zé)厘清項(xiàng)目關(guān)系,認(rèn)定所拓展項(xiàng)目的中介;

4.2.2負(fù)責(zé)向總部發(fā)展中心及時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目備案及中介信息的備案;

4.2.3及時(shí)通報(bào)項(xiàng)目中介變更或變動(dòng)的信息;

4.2.4負(fù)責(zé)解釋與項(xiàng)目中介有關(guān)的信息和情況;

4.2.5依制度中的中介服務(wù)協(xié)議范本,草擬中介服務(wù)協(xié)議書(shū)。

5.作業(yè)內(nèi)容:

5.1項(xiàng)目中介的分類:

5.1.1一類項(xiàng)目中介是指擁有房地產(chǎn)項(xiàng)目信息資源,能在我方與項(xiàng)目所有方之間進(jìn)行協(xié)調(diào)和溝通的,且對(duì)拓展項(xiàng)目合作能夠起關(guān)鍵性作用(能根據(jù)我方要求,對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全程溝通)的個(gè)人或單位。

5.1.2二類項(xiàng)目中介是指擁有房地產(chǎn)項(xiàng)目信息資源,能在我方與項(xiàng)目所有方之間進(jìn)行協(xié)調(diào)和溝通,且對(duì)拓展項(xiàng)目合作能夠起輔助性作用的個(gè)人或單位。

5.1.3三類項(xiàng)目中介是指擁有房地產(chǎn)項(xiàng)目信息資源,但不具備溝通和協(xié)調(diào)能力及資源的個(gè)人或單位。

5.2項(xiàng)目中介的認(rèn)定:

5.2.1可提供土地或在建房地產(chǎn)項(xiàng)目信息,并提供項(xiàng)目基礎(chǔ)資料及相關(guān)法律文件,達(dá)到總部發(fā)展中心項(xiàng)目備案標(biāo)準(zhǔn)的,即可認(rèn)定其為該項(xiàng)目的中介;

5.2.2不能提供項(xiàng)目所有方信息并進(jìn)行切實(shí)溝通和協(xié)調(diào)的,不能認(rèn)定其為該項(xiàng)目的中介;

5.2.3提供項(xiàng)目信息不完整或有明顯不真實(shí)的不能認(rèn)定其為該項(xiàng)目的中介;

5.2.4項(xiàng)目中介以項(xiàng)目為單位,就同一項(xiàng)目而言,項(xiàng)目中介只有一個(gè);中介為多人或多級(jí)時(shí),視為一個(gè)中介團(tuán)體;

5.2.5拓展項(xiàng)目在總部發(fā)展中心進(jìn)行項(xiàng)目備案時(shí),信息來(lái)源屬項(xiàng)目中介的,須同時(shí)對(duì)該項(xiàng)目中介備案,項(xiàng)目中介信息由該拓展項(xiàng)目實(shí)際負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)核實(shí)并解釋。

5.2.6項(xiàng)目責(zé)任人要保留項(xiàng)目中介在項(xiàng)目談判過(guò)程中起到中介服務(wù)作用的憑證,要在談判大綱、談判紀(jì)要等談判過(guò)程記錄文件中體現(xiàn),作為最終確定該項(xiàng)目中介認(rèn)定結(jié)果的重要依據(jù)。

5.2.7若同一項(xiàng)目出現(xiàn)多個(gè)中介時(shí),可視如下不同情況進(jìn)行選擇:

5.2.7.1同一項(xiàng)目拓展部門內(nèi),若針對(duì)同一項(xiàng)目出現(xiàn)多個(gè)中介,且多個(gè)中介互無(wú)關(guān)系時(shí),選擇能夠提供較詳盡資料和信息的,溝通和協(xié)調(diào)能力強(qiáng)的;

5.2.7.2同一項(xiàng)目拓展部門內(nèi),若針對(duì)同一項(xiàng)目出現(xiàn)多個(gè)中介,且多個(gè)中介同屬一個(gè)服務(wù)機(jī)構(gòu)時(shí),視其為一個(gè)中介團(tuán)體;

5.2.7.3不同項(xiàng)目拓展部門間,針對(duì)同一項(xiàng)目出現(xiàn)不同多個(gè)中介,以項(xiàng)目備案時(shí)間先后為準(zhǔn),確定項(xiàng)目歸屬及項(xiàng)目中介,或以上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)意見(jiàn)確定為準(zhǔn)。5.3項(xiàng)目備案標(biāo)準(zhǔn):

5.3.1項(xiàng)目簡(jiǎn)介清楚明確,應(yīng)包含如下內(nèi)容:項(xiàng)目座落、四至范圍、占地面積、規(guī)劃建筑面積、規(guī)劃容積率、各類建設(shè)產(chǎn)品及其規(guī)劃面積、地塊現(xiàn)狀、項(xiàng)目所有方的基本情況及意向轉(zhuǎn)讓價(jià)格。

5.3.2項(xiàng)目法律文件,應(yīng)有以下法律文件中的一個(gè)或多個(gè):立項(xiàng)批復(fù)、土地使用權(quán)證或土地出讓合同、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程用地許可證、建筑工程施工許可證等;

5.3.3項(xiàng)目中介信息的備案內(nèi)容包括聯(lián)系人姓名、聯(lián)絡(luò)方式及通訊地址等基本信息。

5.4項(xiàng)目中介接洽過(guò)程的工作原則:

5.4.1尊重第三方及其工作成果,承認(rèn)項(xiàng)目中介方的信息提供、溝通協(xié)調(diào)的服務(wù)功能和作用;

5.4.2注重接洽工作時(shí)的個(gè)人儀表,樹(shù)立良好的公司形象,詳細(xì)內(nèi)容參見(jiàn)《員工手冊(cè)》及《拓展項(xiàng)目談判管理制度》;

5.4.3在我方與項(xiàng)目所有方進(jìn)行溝通前,要求項(xiàng)目中介提供公開(kāi)的項(xiàng)目資料,原則上項(xiàng)目拓展工作人員不應(yīng)以任何名義簽訂保密協(xié)議。若確有必要簽訂保密協(xié)議的,須經(jīng)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)同意并授權(quán)執(zhí)行人,方可執(zhí)行;

5.5.項(xiàng)目拓展人員不應(yīng)向中介方承諾給付中介費(fèi)用的額度;中介費(fèi)用額度的最終審定權(quán)歸集于集團(tuán)副總級(jí)別以上人員;

5.5.1與項(xiàng)目中介接洽過(guò)程中,要注意保守公司機(jī)密,不得泄露公司機(jī)密。中介服務(wù)報(bào)酬及費(fèi)用:中介服務(wù)報(bào)酬的給付以項(xiàng)目中介提供中介服務(wù),使我方與項(xiàng)目所有方的合作達(dá)成,且合作協(xié)議正式生效為前提;

5.5.2若項(xiàng)目成交總額款項(xiàng)是分期給付的,則相應(yīng)的,項(xiàng)目中介服務(wù)報(bào)酬也同比例分期給付;

5.5.3三類項(xiàng)目中介的信息服務(wù)報(bào)酬付費(fèi)區(qū)間為:1――10萬(wàn)元人民幣;二類項(xiàng)目中介的中介服務(wù)報(bào)酬按市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)以項(xiàng)目成交合同額的1-3‰(含稅)累時(shí)比例額度給付,該中介服務(wù)報(bào)酬須中介費(fèi)出具正規(guī)發(fā)票;

5.5.4項(xiàng)目中介付費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目成交總價(jià)10億元以上8―10億元5―8億元2―5億元5.5.5付費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)0.10%0.15%0.20%0.25%2億元以下0.30%一類項(xiàng)目中介的中介服務(wù)報(bào)酬參照二類項(xiàng)目中介的付費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),上浮30―50%,或視項(xiàng)目具體情況,由雙方協(xié)商另行商定,經(jīng)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后確定;

5.5.6中介服務(wù)報(bào)酬額度中已包含項(xiàng)目中介應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅費(fèi),我方不負(fù)責(zé)代繳任何稅費(fèi);

5.5.7無(wú)論項(xiàng)目合作達(dá)成與否,項(xiàng)目中介在服務(wù)期間內(nèi)所發(fā)生的費(fèi)用自行承擔(dān),我方不予負(fù)擔(dān);

5.5.8若項(xiàng)目中介方發(fā)生如下情形,視情節(jié)輕重,予以核減中介費(fèi)給付額:5.5.8.1在合作過(guò)程中溝通協(xié)調(diào)不利的;

5.5.8.2在合作過(guò)程中有弄虛作假情節(jié)的;

5.5.8.3在合作過(guò)程中發(fā)現(xiàn)有意向我方工作人員進(jìn)行賄賂的;

5.5.8.4在合作過(guò)程中泄露我方公司機(jī)密的。

5.6從項(xiàng)目中介渠道獲取項(xiàng)目信息的操作流程:前期接洽中介認(rèn)定獲取項(xiàng)目信息資料及法律文件項(xiàng)目中介完成初步分析報(bào)告初步可行獲取詳細(xì)資料項(xiàng)目中介中介備案項(xiàng)目備案溝通協(xié)調(diào)與項(xiàng)目所有方接觸、溝通、談判項(xiàng)目中介簽訂合作協(xié)議簽訂中介服務(wù)協(xié)議

5.7中介服務(wù)協(xié)議:

5.7.1中介服務(wù)協(xié)議的簽訂以我方與項(xiàng)目所有方簽訂合作協(xié)議為前提;

5.7.2中介服務(wù)協(xié)議的簽訂須經(jīng)由集團(tuán)審批方生效,任何以個(gè)人名義簽訂的中介服務(wù)協(xié)議均屬無(wú)效。

5.7.3中介服務(wù)協(xié)議內(nèi)容參照本制度附件之中介服務(wù)協(xié)議范本執(zhí)行;

6.獎(jiǎng)懲條例:

6.1對(duì)于引薦項(xiàng)目中介并達(dá)成項(xiàng)目協(xié)議的公司拓展人員的獎(jiǎng)勵(lì)辦法,相關(guān)內(nèi)容詳見(jiàn)《土地儲(chǔ)備獎(jiǎng)勵(lì)制度》;

6.2與中介接洽過(guò)程中不得接受他方人員的賄賂或回扣,否則將按公司相關(guān)制度給予懲處;

6.3無(wú)

7.與中介接洽過(guò)程中泄露公司機(jī)密的,按公司相關(guān)制度給予懲處。

第14篇 某某房地產(chǎn)項(xiàng)目談判管理制度

某房地產(chǎn)總部項(xiàng)目談判管理制度

1.目的:

項(xiàng)目談判是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中非常重要的一環(huán),談判活動(dòng)貫穿于整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程。為了規(guī)范集團(tuán)談判工作,特制定此制度。

2.范圍:

2.1適用范圍:__總部發(fā)展中心

2.2發(fā)布范圍:__總部發(fā)展中心

3.名詞解釋:

3.1談判工作小組

3.1.1項(xiàng)目談判必須成立談判小組,談判小組應(yīng)由二名及以上成員組成,其中至少一人為經(jīng)理或副經(jīng)理級(jí)別及以上人員。

3.1.2每次談判應(yīng)由談判工作小組中至少2名工作人員共同前往。

3.1.3談判工作小組是代表公司對(duì)外談判的唯一代表,我方所有談判信息必須經(jīng)過(guò)項(xiàng)目談判小組向?qū)Ψ絺鬟f,其他任何人不得私自向?qū)Ψ叫孤墩勁行畔ⅰ?.1.4談判工作小組應(yīng)本著高效談判的原則,將談判進(jìn)展及時(shí)反饋給相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。

5.職責(zé):

總部發(fā)展中心負(fù)責(zé)該制度的制定及修改

5.1作業(yè)內(nèi)容:

5.1.1談判禮儀

談判代表要有良好的綜合素質(zhì),談判前應(yīng)整理好自己的儀容儀表,穿著要整潔正式、莊重。具體按《員工手冊(cè)》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

5.2談判要求談判前要確定談判人員,與對(duì)方談判代表的身份、職務(wù)要相當(dāng)。

5.2.1談判前應(yīng)制定談判大綱,談判大綱應(yīng)規(guī)范化,成為談判完成的考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)和獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)。

5.2.2談判大綱包括但不限于:

5.2.2.1合作方式

5.2.2.2合作條件

5.2.2.3項(xiàng)目操作方案

5.2.2.4雙方?jīng)Q策程序及時(shí)間

5.3談判后一定要做談判紀(jì)要,并報(bào)相關(guān)人員備案。談判結(jié)果應(yīng)及時(shí)反饋給上一級(jí)領(lǐng)導(dǎo),得到領(lǐng)導(dǎo)指示后進(jìn)行下一階段工作。

5.3.1經(jīng)總部發(fā)展中心立項(xiàng)審批的項(xiàng)目,方可進(jìn)行深入談判。談判工作程序初選階段

5.3.1.1項(xiàng)目初選階段談判工作主要內(nèi)容是調(diào)查項(xiàng)目:規(guī)劃情況、現(xiàn)狀、市政配套、政府批準(zhǔn)的有效文件、稅收優(yōu)惠政策等情況,并取回相關(guān)紙版及電子版資料。

5.3.1.2該階段招待飯店原則上安排在

5.3.2立項(xiàng)、可研階段星級(jí),招待費(fèi)用控制在元/餐。

5.3.2.1談判小組出具《項(xiàng)目建議書(shū)》,報(bào)總部發(fā)展中心立項(xiàng)審批后,談判小組提出立項(xiàng)項(xiàng)目工作計(jì)劃,并組織相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及部門召開(kāi)立項(xiàng)項(xiàng)目工作會(huì)議,匯報(bào)立項(xiàng)項(xiàng)目工作計(jì)劃及項(xiàng)目的談判要點(diǎn),并按會(huì)議精神與對(duì)方進(jìn)行談判。

5.3.2.2當(dāng)與合作方談判達(dá)成一致后,談判小組應(yīng)及時(shí)完成《項(xiàng)目可研報(bào)告》,可研報(bào)告要盡量詳盡對(duì)項(xiàng)目前期、法律、經(jīng)濟(jì)、合作方式、合作條件、項(xiàng)目運(yùn)作方案的可行性進(jìn)行判斷。

5.3.2.3該階段該階段應(yīng)簽訂合作意向,由法律部配合完成。

5.3.2.4招待飯店原則上安排在

5.3.3決策階段

星級(jí),招待費(fèi)用控制在元/餐。

5.3.3.1項(xiàng)目可研報(bào)告報(bào)決策委員會(huì),審核通過(guò)后,安排談判對(duì)等人員出面,落實(shí)決策委員會(huì)決議。

5.3.3.2該階段由法律部配合審計(jì)合作方財(cái)務(wù)等狀況并出具書(shū)面法律意見(jiàn)。

5.3.3.3該階段應(yīng)簽訂合作協(xié)議,由法律部配合完成。

5.3.3.4該階段飯店原則上安排在

6.獎(jiǎng)懲條例:星級(jí),招待費(fèi)用控制在元/餐。

6.1談判中要注意廉潔奉公、遵紀(jì)守法,不得接受對(duì)方人員或其他人員的賄賂或回扣,按公司相關(guān)制度給予獎(jiǎng)懲。

7.注意事項(xiàng):

7.1談判中要注意保守機(jī)密,不得將公司機(jī)密私自泄露給對(duì)方或無(wú)關(guān)人員,按照公司員工手冊(cè)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第15篇 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)管理制度

房地產(chǎn)總部項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)管理制度

__總部項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)管理制度總部項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)

1.目的:目的:為保證公司發(fā)展戰(zhàn)略認(rèn)真貫徹,建立良好的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制體系和審計(jì)指標(biāo)體系,特制定本辦法。

2.范圍:

2.1適用范圍:__房地產(chǎn)公司總部下屬各個(gè)項(xiàng)目公司

2.2發(fā)布范圍:__房地產(chǎn)公司總部下屬各個(gè)項(xiàng)目公司

3.名詞解釋:

3.1[項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)]:指項(xiàng)目在前期可行性研究階段,以投資估算為依據(jù)的,基礎(chǔ)數(shù)據(jù)指標(biāo)。

3.2[項(xiàng)目]:本制度所指的項(xiàng)目是公司總部和各項(xiàng)目公司2007年后新獲取并簽訂了項(xiàng)目合作或開(kāi)發(fā)協(xié)議,可進(jìn)行操作的項(xiàng)目。

[項(xiàng)目公司]:指獲取新項(xiàng)目后負(fù)責(zé)操作該項(xiàng)目的公司。

4.職責(zé):

總部發(fā)展中心風(fēng)險(xiǎn)控制部人員:負(fù)責(zé)編制指標(biāo)的依據(jù),項(xiàng)目投資測(cè)算和可行性研究報(bào)告;負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo);負(fù)責(zé)充分與總部管理中心、成本中心、財(cái)務(wù)中心、總工辦和營(yíng)銷中心溝通項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo);

項(xiàng)目運(yùn)行期間負(fù)責(zé)跟蹤和審計(jì)項(xiàng)目土地及大配套費(fèi)用指標(biāo);積極配合總部總部管理中心、成本中心、財(cái)務(wù)中心、總工辦和營(yíng)銷中心人員對(duì)項(xiàng)目成本基礎(chǔ)指標(biāo)的審計(jì)

總部管理中心、成本中心、財(cái)務(wù)中心、總工辦和營(yíng)銷中心人員:配合發(fā)展中心制訂投資成本基礎(chǔ)指標(biāo);配合發(fā)展中心下達(dá)投資成本基礎(chǔ)指標(biāo);

項(xiàng)目運(yùn)行期間管理中心主要跟蹤和審計(jì)項(xiàng)目直接成本合計(jì)指標(biāo)、管理費(fèi)用指標(biāo)和總成本合計(jì)指標(biāo);

項(xiàng)目運(yùn)行期間成本中心應(yīng)跟蹤和審計(jì)項(xiàng)目的各項(xiàng)成本指標(biāo);項(xiàng)目運(yùn)行期間財(cái)務(wù)中心主要跟蹤和審計(jì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用指標(biāo)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用指標(biāo);

項(xiàng)目運(yùn)行期間總工辦主要跟蹤和審計(jì)項(xiàng)目建安工程費(fèi)用指標(biāo)、市政基礎(chǔ)實(shí)施費(fèi)用指標(biāo)和公用配套費(fèi)用指標(biāo);

項(xiàng)目運(yùn)行期間營(yíng)銷中心主要跟蹤和審計(jì)項(xiàng)目銷售費(fèi)用指標(biāo);各項(xiàng)目公司相關(guān)負(fù)責(zé)部門和人員:負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的成本控制和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警;按要求填報(bào)項(xiàng)目投資成本指標(biāo)審核表;及時(shí)和總部各相應(yīng)中心進(jìn)行指標(biāo)控制工作的交流和溝通;根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展和需要,及時(shí)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)控制措施;如遇到特殊項(xiàng)目或特殊情況,需調(diào)整指標(biāo),及時(shí)上報(bào)發(fā)展中心或總部其他相關(guān)中心部門;

各項(xiàng)目公司下屬項(xiàng)目部相關(guān)負(fù)責(zé)部門和人員:負(fù)責(zé)自身項(xiàng)目的成本控制和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警;按要求填報(bào)項(xiàng)目投資成本指標(biāo)審核表;及時(shí)和項(xiàng)目公司或總部各相應(yīng)中心進(jìn)行指標(biāo)控制工作的交流和溝通;根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展和需要,及時(shí)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)控制措施;如遇到特殊項(xiàng)目或特殊情況,需調(diào)整指標(biāo),及時(shí)上報(bào)個(gè)項(xiàng)目公司或發(fā)展中心及總部其他相關(guān)中心部門;

5.作業(yè)內(nèi)容:

5.1項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)構(gòu)成如下:(祥見(jiàn)附件《投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)分解構(gòu)成表》)項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)成本指標(biāo)總額單方成本責(zé)任部門責(zé)任人備注

土地及大配套費(fèi)前期費(fèi)用建安工程費(fèi)用市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公用配套費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)直接成本合計(jì)財(cái)務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用銷售費(fèi)用總成本合計(jì)

5.1.1土地及大配套費(fèi)指標(biāo):土地費(fèi)用主要包含土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、契稅、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、征地費(fèi)用、土地使用費(fèi)和其他費(fèi)用;大配套費(fèi)用主要包含紅線外的供電、給水、排水;代征綠化、代征道路和代征市正用地的建設(shè)費(fèi)用。

5.1.1.1出讓金可以分解為住宅出讓金、商業(yè)出讓金、綜合配套級(jí)人防出讓金等;

5.1.1.2拆遷補(bǔ)償費(fèi)用一般指地上物的拆遷物的補(bǔ)償,如房屋、廠房和其他設(shè)施等,主要以拆遷協(xié)議為主要依據(jù);

5.1.1.3土地轉(zhuǎn)讓費(fèi),主要是根據(jù)土地獲取方式的不同和談判條件來(lái)制定的;5.1.1.4契稅,按合同金額繳納;

5.1.1.5市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),按北京市政府規(guī)定繳納;

5.1.1.6征地費(fèi)用,主要是項(xiàng)目用地如果是集體土地或一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及集體用地的項(xiàng)目要按北京市規(guī)定繳納征地各項(xiàng)費(fèi)用,主要有復(fù)墾費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)用等;

5.1.1.7土地使用費(fèi)按北京市政府規(guī)定繳納;

5.1.1.8土地其他費(fèi)用,包括各項(xiàng)因獲取土地而需要花費(fèi)地支出,如中介費(fèi)用等;

5.1.1.9紅線外供電費(fèi)用、給水費(fèi)用、排水費(fèi)用按項(xiàng)目相關(guān)規(guī)定繳納;5.1.1.10代征綠化用地建設(shè)費(fèi)用,根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況或拿地的協(xié)議規(guī)定,進(jìn)行評(píng)估測(cè)算;

5.1.1.11代征道路用地建設(shè)費(fèi)用,根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況或拿地的協(xié)議規(guī)定,進(jìn)行評(píng)估測(cè)算;

5.1.1.12代征市政用地建設(shè)費(fèi)用,根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況或拿地的協(xié)議規(guī)定,進(jìn)行評(píng)估測(cè)算;

5.1.2前期費(fèi)用指標(biāo):主要包含三通一平費(fèi)用、各種設(shè)計(jì)費(fèi)用、招投標(biāo)費(fèi)用、勘測(cè)費(fèi)、審圖費(fèi)用、各項(xiàng)手續(xù)費(fèi)用和其他費(fèi)用

5.1.2.1三通一平費(fèi)用主要指項(xiàng)目場(chǎng)地平整,通水,通電。通路的費(fèi)用;5.1.2.2各種設(shè)計(jì)費(fèi)用,主要包含規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、綜合網(wǎng)管設(shè)計(jì)費(fèi)、景觀設(shè)計(jì)費(fèi)、人防設(shè)計(jì)費(fèi)等;

5.1.2.3招投標(biāo)費(fèi)用主要用于工程的招標(biāo)工作,如招投標(biāo)代理、標(biāo)底制作等費(fèi)用;

5.1.2.4勘測(cè)費(fèi)是對(duì)項(xiàng)目地塊的測(cè)繪等費(fèi)用,主要用于拿地、設(shè)計(jì)前的勘測(cè);

5.1.2.5審圖費(fèi)用主要是施工圖審查費(fèi)用;

5.1.3建安工程費(fèi)用指標(biāo)該費(fèi)用是項(xiàng)目建設(shè)成本的核心,主要包含土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)和工程預(yù)算編制費(fèi)用等;

5.1.3.1.土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)在制定指標(biāo)時(shí),主要以北京市定額為依據(jù),制定估算的指標(biāo);

5.1.3.1.監(jiān)理費(fèi)用按行業(yè)常規(guī)制定指標(biāo),最終以和監(jiān)理單位的合同為準(zhǔn);5.1.3.1.工程預(yù)算編制費(fèi)用等,是在工程前后必須作的預(yù)算和決算費(fèi)用。5.1.4市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指標(biāo)主要包括供水、排水、中水、供電、供暖、智能化、燃?xì)?、綠化等各項(xiàng)項(xiàng)目必須的市政條件建設(shè)費(fèi)用;

5.1.5公用配套費(fèi)指標(biāo)主要指項(xiàng)目相應(yīng)的公用配套建設(shè)費(fèi)用,如小區(qū)配套的學(xué)校、會(huì)所等等;

5.1.6不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)指標(biāo)指項(xiàng)目實(shí)施操作過(guò)程中不可估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)存在,可能產(chǎn)生一些費(fèi)用;該費(fèi)用高低直接和項(xiàng)目管理水平相關(guān)聯(lián),一般為項(xiàng)目扣除此項(xiàng)后直接成本的1.5%

5.1.7直接成本合計(jì)指標(biāo)直接成本是項(xiàng)目操作過(guò)程中必須和直接發(fā)生在項(xiàng)目上的費(fèi)用;直接成本合計(jì)指標(biāo)指的就是土地及大配套費(fèi)指標(biāo)、前期費(fèi)用指標(biāo)、建安工程費(fèi)用、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公用配套費(fèi)指標(biāo)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)指標(biāo)之和;

5.1.9財(cái)務(wù)費(fèi)用指標(biāo)主要是就項(xiàng)目融資而發(fā)生的各項(xiàng)利息支出;管理費(fèi)用指標(biāo)主要包括項(xiàng)目操作過(guò)程中人員、行政、辦公等日常費(fèi)用支出,一般在前期測(cè)算階段按直接成本的2%估算;

5.1.10銷售費(fèi)用指標(biāo)是為了項(xiàng)目

銷售,所支出的推廣、宣傳、活動(dòng)等各項(xiàng)費(fèi)用;一般住宅為計(jì)劃銷售額的2%,而別墅和商業(yè)就要略高;但是由于項(xiàng)目具體定位和銷售手法的不同,要根據(jù)具體項(xiàng)目具體制定該指標(biāo);

5.1.11總成本合計(jì)指標(biāo)是項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)之和,反映了整個(gè)項(xiàng)目措作的全部成本費(fèi)用支出,也體現(xiàn)的項(xiàng)目操作和投資成本風(fēng)險(xiǎn)控制的整體能力。

5.2指標(biāo)的制定和下達(dá)

5.2.1由發(fā)展中心風(fēng)險(xiǎn)控制部根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況和可行性研究報(bào)告,在項(xiàng)目操作前期制定項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)。

5.2.2.土地及大配套費(fèi)指標(biāo)由發(fā)展中心同項(xiàng)目公司或負(fù)責(zé)獲取項(xiàng)目的人員核實(shí)后下達(dá);

5.2.3.前期費(fèi)用指標(biāo)由發(fā)展中心同總部總工辦及項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)前期的人員核實(shí)后下達(dá);

5.2.4.建安工程費(fèi)用指標(biāo)、市政基礎(chǔ)實(shí)施費(fèi)用指標(biāo)和公用配套費(fèi)用指標(biāo)由發(fā)展中心同總部總工辦及項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)工程的人員核實(shí)后下達(dá);

5.2.5.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用指標(biāo)、財(cái)務(wù)費(fèi)用指標(biāo)由發(fā)展中心同總部財(cái)務(wù)中心及項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目財(cái)務(wù)的人員核實(shí)后下達(dá);

5.2.6.直接成本合計(jì)指標(biāo)、管理費(fèi)用指標(biāo)、總成本合計(jì)指標(biāo)由發(fā)展中心同總部管理中心及項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理的人員核實(shí)后下達(dá);

5.2.7.銷售費(fèi)用指標(biāo)由發(fā)展中心同總部營(yíng)銷中心及項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷售的人員核實(shí)后下達(dá);

5.3指標(biāo)的執(zhí)行

5.3.1項(xiàng)目公司相應(yīng)部門和人員應(yīng)積極配合總部發(fā)展中心及總部其他各中心的審核工作,應(yīng)按各中心具體要求定期上報(bào)各項(xiàng)費(fèi)用的情況或提交指標(biāo)控制措施。

5.3.2項(xiàng)目操作期間項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)前期土地手續(xù)的部門及人員應(yīng)將土地獲取成本嚴(yán)格控制在土地成本指標(biāo)范圍內(nèi);

5.3.3項(xiàng)目操作期間項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)前期設(shè)計(jì)及報(bào)批手續(xù)的部門或人員應(yīng)將前期費(fèi)用成本嚴(yán)格控制在前期費(fèi)用成本指標(biāo)范圍內(nèi);

5.3.4項(xiàng)目操作期間項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)工程的部門及人員應(yīng)將上述各項(xiàng)工程費(fèi)用成本嚴(yán)格控制在建安工程費(fèi)用指標(biāo)、市政基礎(chǔ)實(shí)施費(fèi)用指標(biāo)和公用配套費(fèi)用指標(biāo)范圍內(nèi);

5.3.5項(xiàng)目操作期間項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)的部門及人員應(yīng)將財(cái)務(wù)費(fèi)用和不可預(yù)見(jiàn)成本嚴(yán)格控制在不可預(yù)見(jiàn)成本指標(biāo)范圍內(nèi);

5.3.6項(xiàng)目操作期間項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理的部門及人員應(yīng)將直接成本、管理費(fèi)用和總成本嚴(yán)格控制在直接成本、管理費(fèi)用和總成本合計(jì)指標(biāo)范圍內(nèi);5.3.7項(xiàng)目操作期間項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷售的部門及人員應(yīng)將銷售費(fèi)用嚴(yán)格控制在成本指標(biāo)范圍內(nèi);

5.4指標(biāo)的審計(jì)

5.4.1負(fù)責(zé)審計(jì)部門:該指標(biāo)主要下達(dá)項(xiàng)目公司相應(yīng)部門或人員負(fù)責(zé)填寫本制度5.1條的指標(biāo)表中負(fù)責(zé)部門及負(fù)責(zé)人,并由總部相關(guān)部門負(fù)責(zé)審計(jì)。

土地及大配套費(fèi)指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部成本中心負(fù)責(zé)審計(jì)。前期費(fèi)用指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部總工辦、成本中心負(fù)責(zé)審計(jì)。建安工程費(fèi)用指標(biāo)、市政基礎(chǔ)實(shí)施費(fèi)用指標(biāo)和公用配套費(fèi)用指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總工辦、成本中心負(fù)責(zé)審計(jì);

5.4.1.5不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用指標(biāo)、財(cái)務(wù)費(fèi)用指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部財(cái)務(wù)中心、成本中心負(fù)責(zé)審計(jì);

5.4.1.6直接成本合計(jì)指標(biāo)、管理費(fèi)用指標(biāo)、總成本合計(jì)指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部管理中心、成本中心負(fù)責(zé)審計(jì)。

5.4.1.7銷售費(fèi)用指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部營(yíng)銷中心、成本中心負(fù)責(zé)審計(jì)。

5.4.25.4.2.1審計(jì)方式總部各中心制訂審計(jì)計(jì)劃;

5.4.2.25.4.3各項(xiàng)目公司配合總部各中心工作,填報(bào)各總審計(jì)考核報(bào)表等;審計(jì)周期一般以項(xiàng)目操作周期為準(zhǔn),根據(jù)項(xiàng)目公司上報(bào)的計(jì)劃,由審計(jì)負(fù)責(zé)部門制定。6.獎(jiǎng)懲條例:

超額完成指標(biāo)獎(jiǎng)勵(lì)辦法獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)

6.1.1.1總指標(biāo)超額完成出色的將各項(xiàng)成本費(fèi)用都控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi),并成本總額節(jié)約超過(guò)20%以上;

6.1.1.2單項(xiàng)指標(biāo)超額完成出色的將單項(xiàng)成本費(fèi)用控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi),單項(xiàng)成本指標(biāo)節(jié)約超過(guò)20%以上;

6.1.1.3總額和單項(xiàng)指標(biāo)都超額完成出色的將各項(xiàng)成本費(fèi)用都控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi),成本總額和一些單項(xiàng)成本指標(biāo)節(jié)約都超過(guò)20%以上。

6.1.2獎(jiǎng)勵(lì)金額

6.1.2.1對(duì)于符合本制度

6.1.1.2,6.1.1.2條規(guī)定的,公司給于相應(yīng)部門或個(gè)人獎(jiǎng)金激勵(lì),獎(jiǎng)金額的相當(dāng)于節(jié)約成本0.3%;

6.1.2.2對(duì)于符合本制度6.1.1.3條規(guī)定的,公司給于相應(yīng)部門或個(gè)人獎(jiǎng)金激勵(lì),獎(jiǎng)金額的相當(dāng)于節(jié)約的總成本的0.5%;單項(xiàng)節(jié)約部分不再重復(fù)獎(jiǎng)勵(lì)。

6.1.3獎(jiǎng)勵(lì)申請(qǐng)

6.1.3.1達(dá)到獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)的部門或人員,應(yīng)由部門負(fù)責(zé)人或員工提交書(shū)面的獎(jiǎng)勵(lì)申請(qǐng)書(shū),經(jīng)項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)通過(guò)簽字后,上報(bào)集團(tuán)管理中心;

6.1.3.1管理中心咨詢各項(xiàng)指標(biāo)的主要審計(jì)部門或中心該獎(jiǎng)勵(lì)是否達(dá)到獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn),審核通過(guò)的,由管理中心上報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審議;

6.1.46.1.4.1獎(jiǎng)勵(lì)審核獎(jiǎng)勵(lì)審核負(fù)責(zé)部門主要是本制度5.4條規(guī)定的各項(xiàng)指標(biāo)的審計(jì)負(fù)責(zé)部門,包括管理中心、發(fā)展中心、成本中心、財(cái)務(wù)中心、總工辦和營(yíng)銷中心;

6.1.4.2負(fù)責(zé)審核的部門要根據(jù)書(shū)面的獎(jiǎng)勵(lì)申請(qǐng)書(shū)內(nèi)容,進(jìn)行詳細(xì)的審核和調(diào)查,確實(shí)達(dá)到獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)的,應(yīng)通知管理中心上報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審議;6.1.4.3獎(jiǎng)勵(lì)申請(qǐng)經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)審議通過(guò),并批準(zhǔn)具體的獎(jiǎng)勵(lì)金額和方式,由管理中心向被獎(jiǎng)勵(lì)部門下達(dá)獎(jiǎng)勵(lì)執(zhí)行的通知書(shū)。

6.1.5獎(jiǎng)勵(lì)的兌現(xiàn)

6.1.5.1獎(jiǎng)勵(lì)采取資金方式兌現(xiàn)的,由集團(tuán)財(cái)務(wù)部門向獎(jiǎng)勵(lì)主體發(fā)放獎(jiǎng)勵(lì)資金,接受獎(jiǎng)勵(lì)主體提供銀行存款帳號(hào);

6.1.5.2團(tuán)隊(duì)獲得的獎(jiǎng),金可以由團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人進(jìn)行分配和安排,但應(yīng)將分配或資金使用安排上報(bào)管理中心;

6.1.5.3個(gè)人獲得獎(jiǎng)金,應(yīng)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納個(gè)人所得稅。未完成指標(biāo)懲罰辦法懲罰標(biāo)準(zhǔn)

6.2.1.1總指標(biāo)未完成未能將各項(xiàng)成本費(fèi)用控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi),并成本總額超出總成本合計(jì)指標(biāo)20%以上;

6.2.1.2單項(xiàng)指標(biāo)未完成未能將單項(xiàng)成本費(fèi)用控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi),單項(xiàng)成本超出指標(biāo)20%以上;

6.2.2懲罰金額

6.2.2.1對(duì)于符合本制度成罰標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定的,公司給于相應(yīng)部門或個(gè)人進(jìn)行資金懲罰,金額的相當(dāng)于超出成本0.3%;

6.2.3懲罰審核

6.2.3.1懲罰審核負(fù)責(zé)部門主要是本制度5.4條規(guī)定的各項(xiàng)指標(biāo)的審計(jì)負(fù)責(zé)部門,包括管理中心、發(fā)展中心、成本中心、財(cái)務(wù)中心、總工辦和營(yíng)銷中心;

6.2.3.2負(fù)責(zé)審核

的部門要根據(jù)各項(xiàng)指標(biāo)的審計(jì)內(nèi)容,進(jìn)行詳細(xì)的審核和調(diào)查,確實(shí)達(dá)到懲罰標(biāo)準(zhǔn)的,應(yīng)形成書(shū)面懲罰通知單,通知管理中心上報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審議;

6.2.3.3懲罰通知單經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)審議通過(guò),并批準(zhǔn)具體的懲罰金額和方式,由管理中心向被懲罰部門下達(dá)懲罰執(zhí)行的通知書(shū)。

6.2.4懲罰的兌現(xiàn)

6.2.4.1懲罰通知下達(dá)的當(dāng)月,從被懲罰人員工資中直接扣除相當(dāng)于懲罰金額的工資;

6.2.4.2如果是懲罰相關(guān)部門,部門負(fù)責(zé)人承擔(dān)50%懲罰金額,其他部門員工平均承擔(dān)50%懲罰金額;

6.2.4.3如果金額較大,可以考慮每月扣除一部分工資作為懲罰,連續(xù)扣除部分工資幾個(gè)月,直至扣除工資總額達(dá)到懲罰金額。

7.2注意事項(xiàng):注意事項(xiàng):此制度各項(xiàng)指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)指標(biāo),各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目如出現(xiàn)特殊情況,可根據(jù)實(shí)際情況隨時(shí)調(diào)整審核指標(biāo)。

7.3本制度自發(fā)布之日起生效,由發(fā)展中心負(fù)責(zé)解釋。

8.附件: