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地產(chǎn)開發(fā)管理制度是房地產(chǎn)企業(yè)運營的核心組成部分，旨在確保項目的高效、合規(guī)和可持續(xù)發(fā)展。它涵蓋了項目策劃、土地獲取、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)施工、市場營銷、財務(wù)管理等多個環(huán)節(jié)，旨在規(guī)范操作流程，降低風(fēng)險，提高經(jīng)濟效益。
包括哪些方面
1. 項目立項與審批：明確項目選擇標準，制定立項報告，規(guī)范審批流程，確保項目符合公司戰(zhàn)略目標和市場定位。
2. 土地獲取與管理：規(guī)定土地競拍、轉(zhuǎn)讓、租賃的程序，以及土地使用權(quán)的維護和更新機制。
3. 規(guī)劃設(shè)計：設(shè)定設(shè)計原則，規(guī)范設(shè)計招標、審查和修改流程，保證設(shè)計方案的創(chuàng)新性、實用性和合規(guī)性。
4. 工程管理：制定施工管理規(guī)定，包括招標、合同簽訂、工程進度、質(zhì)量控制和安全監(jiān)管等方面。
5. 市場營銷：設(shè)立銷售策略、價格政策、廣告宣傳和客戶服務(wù)的標準，提升品牌影響力和市場占有率。
6. 財務(wù)管理：規(guī)定資金籌集、成本控制、財務(wù)報告和審計流程，確保財務(wù)健康和透明。
7. 風(fēng)險管理：建立風(fēng)險評估和應(yīng)對機制，涵蓋市場風(fēng)險、法律風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險等。
8. 人力資源：設(shè)定招聘、培訓(xùn)、績效考核和激勵制度，激發(fā)團隊潛力。
重要性
地產(chǎn)開發(fā)管理制度的重要性不言而喻，它如同企業(yè)的導(dǎo)航系統(tǒng)，確保公司在復(fù)雜多變的市場環(huán)境中保持穩(wěn)定和競爭力。有效的制度可以規(guī)范操作，避免因決策失誤導(dǎo)致的重大損失；提升效率，減少資源浪費；防范風(fēng)險，保護企業(yè)免受不可預(yù)見因素的沖擊；保障員工權(quán)益，促進團隊和諧穩(wěn)定。
方案
1. 制度制定：由專業(yè)團隊負責(zé)，結(jié)合行業(yè)法規(guī)和企業(yè)實際情況，制定全面、實用的管理制度。
2. 制度實施：通過培訓(xùn)讓全體員工理解并遵守制度，定期評估執(zhí)行效果，及時調(diào)整和完善。
3. 監(jiān)督與反饋：設(shè)立專門的監(jiān)督機制，確保制度執(zhí)行不走樣，同時鼓勵員工提出改進建議，形成良性循環(huán)。
4. 持續(xù)優(yōu)化：隨著市場環(huán)境和企業(yè)狀況的變化，定期審查制度的有效性，適時進行修訂和升級。
5. 文化建設(shè)：將制度融入企業(yè)文化，使之成為企業(yè)行為的準則，增強員工的歸屬感和責(zé)任感。
地產(chǎn)開發(fā)管理制度的建立健全，不僅關(guān)乎企業(yè)短期的經(jīng)營效益，更關(guān)乎長遠的發(fā)展戰(zhàn)略和品牌形象。只有不斷適應(yīng)變化，才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。
地產(chǎn)開發(fā)管理制度范文
第1篇 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理流程
1、 市場條件判斷
開發(fā)商需要在項目初期,首先對項目擬選擇地區(qū)的市場條件進行初步分析判斷。該判斷可以稱之為初判斷:不進行針對項目微觀角度的分析,僅從所在地區(qū)的市場狀況及潛力入手判斷該城市或地區(qū)發(fā)展相應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)項目的可行性。和對該項目的定位有個宏觀的思考。因為商業(yè)房地產(chǎn)的形式種類比較多,而且各種商業(yè)房地產(chǎn)形式都存在市場成熟性的問題:如果某個地區(qū)的社會生產(chǎn)力水平比較低,人們的收入水平不高的話,投資商再有實力,也不可以在該地區(qū)投資建設(shè)大型商業(yè)房地產(chǎn)項目。
2、項目位置選擇
商業(yè)房地產(chǎn)項目的位置選擇問題對于項目的成功將是決定性的。實際上,并不是所有的地方都適合做商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā),只有某個地方具備了相應(yīng)的條件后,才可以做。商業(yè)房地產(chǎn)鑒于其功能特點,對位置和周邊條件的要求與普通房地產(chǎn)相比有過之而無不及。一個住宅社區(qū), 一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內(nèi),但商業(yè)房地產(chǎn)則不同,所要解決的客流會隨著經(jīng)營狀態(tài)的變化,會發(fā)生倍增,也會發(fā)生銳減。當(dāng)一個商業(yè)房地產(chǎn)項目的客流發(fā)生倍增的時候,項目所在位置能否適應(yīng)就成為一個重要的問題。針對不同的項目有不同的確定方案,開發(fā)商可以組織自己的團隊進行該項工作的研究分析,也可以委托專業(yè)咨詢機構(gòu)進行選址。
3、判斷可發(fā)展規(guī)模
在完成商業(yè)房地產(chǎn)項目選址工作后,需要針對特定項目地址進行市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析。將確定該項目的市場基礎(chǔ),周邊商圈覆蓋人口的情況,可能的客戶流量,客戶流產(chǎn)生的項目營業(yè)額及項目的可發(fā)展規(guī)模等一系列相關(guān)問題。
例:位于北京崇文門的新世界商場一期可出租面積達74000平方米,二期可出租面積達43000平方米,一期1998年投入運營后,生意興隆,但二期2000年開業(yè)后,二期長期經(jīng)營狀況不佳,管理商開始認為是因為商品組合不同的原因,但一、二期商品組合調(diào)整后二期依然經(jīng)營狀況不良。直到最近,二期經(jīng)營狀況才得到改觀。其實新世界二期運營不佳的原因在于市場規(guī)模判斷不準確:崇文門地區(qū)在2000年尚不足以支撐面積十多萬平方米的商業(yè),這說明開發(fā)商對市場可支撐的發(fā)展規(guī)模的判斷不夠準確。該項工作屬于微觀判斷,很多咨詢機構(gòu)分析時使用的方法是:以市場調(diào)查為基礎(chǔ),建立相關(guān)分析模型,測算出該項目地址可能發(fā)生的客戶流量,依據(jù)對所在地區(qū)人均零售消費額的判斷,可以測算出該項目可能的零售額,再參照所在地區(qū)商業(yè)設(shè)施每平方米平均零售額,即可以得出該項目地可發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)項目的規(guī)模。不同的咨詢機構(gòu)在進行上述分析時因為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息取得的渠道不同,分析結(jié)果可能有很大的不同。比如,有些咨詢機構(gòu)在為商業(yè)房地產(chǎn)項目做市場分析時采用政府年鑒作為基礎(chǔ)信息,并在分析過程中采用較多基于其市場經(jīng)驗的假設(shè),該種分析方法有其優(yōu)點,但缺點也是很明顯的。某些以市場調(diào)查為主業(yè)的咨詢機構(gòu)在做商業(yè)房地產(chǎn)項目的市場分析時充分發(fā)揮其優(yōu)勢,依靠其大量調(diào)查信息,建立全方位分析模型對項目的市場潛力進行分析判斷,假設(shè)較少,結(jié)論更具有時效性。個人認為最好是上述兩種咨詢機構(gòu)的融合。在做完市場咨詢及可承受發(fā)展規(guī)模的研究后,需要依據(jù)項目特定位置、市場潛力、商圈分析等資料對項目的客戶定位進行階段性判斷。雖然在此階段完成該項工作有存在偏差的可能性,但需要做初步確定,同時在后面的環(huán)節(jié)中可以作出豐富和調(diào)整。
4、項目土地取得及政府許可
完成商業(yè)房地產(chǎn)項目市場前景及可發(fā)展規(guī)模的分析后,將面臨項目土地取得及政府許可的問題。土地取得指投資商按照與政府土地主管部門商定的價格從政府土地部門得到相應(yīng)地塊一定期限的土地開發(fā)使用權(quán)。政府許可指向政府相關(guān)主管部門申請建設(shè)商業(yè)房地產(chǎn)項目,并得到政府相應(yīng)計劃委員會、規(guī)劃局、商業(yè)委員會等政府機構(gòu)的批準等。
項目土地取得有兩大標準:
1)、土地規(guī)模標準。商業(yè)房地產(chǎn)項目對土地規(guī)模的要求:要滿足該項目本身功能的需要,得夠用。
2)、土地價格標準。土地價格的高低將直接決定項目的競爭優(yōu)勢。尤其在項目運做初期,土地價格越低,前期資金壓力越小。
5、項目定位細化
徹底的,細致的研究分析項目的目標客戶,市場定位,產(chǎn)品形式,特點,啟動策略,財務(wù)測算等相關(guān)問題。此步驟是項目成功與否的重要因素,如果定位出現(xiàn)偏差,則項目沒有成功的可能。反復(fù)探討,反復(fù)修改定位,定位的準確程度取決于市場。通常第四與第五步同時實施,在取地的過程中修正項目定位,在項目定位過程中取地工作已開始。
6、項目規(guī)劃設(shè)計
項目的規(guī)劃設(shè)計包括項目的方案設(shè)計、初步設(shè)計及施工圖設(shè)計等。其中,尤其以方案設(shè)計為重中之重:方案設(shè)計可以稱之為宏觀設(shè)計,將決定商業(yè)房地產(chǎn)項目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內(nèi)空間的合理動線布局等。
初步設(shè)計及施工圖設(shè)計可以稱之為微觀設(shè)計,即在方案設(shè)計基礎(chǔ)上進行純建筑工程角度的深化、細化。一般開發(fā)商都委托外國的設(shè)計機構(gòu)進行方案設(shè)計階段的設(shè)計,委托國內(nèi)設(shè)計單位進行初步設(shè)計及施工圖的設(shè)計。該種組合即可以降低設(shè)計成本,又可以保證設(shè)計質(zhì)量。但必須要與國外設(shè)計機
構(gòu)明確方案設(shè)計的深度,否則方案設(shè)計的深度達不到應(yīng)有的要求,國內(nèi)設(shè)計機構(gòu)將無法正確完成初步設(shè)計及施工圖設(shè)計,或者盡管完成,但會有大量潛在問題遺留給開發(fā)商。
7、設(shè)計方案的市場化
指投資商必須將建筑師的概念設(shè)計方案提供給商業(yè)房地產(chǎn)市場專家或商業(yè)策劃公司,由市場專家或商業(yè)策劃公司針對此概念設(shè)計提出基于市場角度的修改建議,并且三方之間的溝通交流必須經(jīng)過幾次循環(huán),才可以最大限度保證最終設(shè)計方案的市場化理念,具有市場準確度。 這正是很多開發(fā)商忽略或不重視但又十分重要的環(huán)節(jié)。原因在于商業(yè)房地產(chǎn)項目必須強調(diào)經(jīng)營,無論是百貨店、超市、專賣店或任何業(yè)態(tài)都對商業(yè)房地產(chǎn)里面的合理布局、客流有效引導(dǎo)有需求,如果商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計不能最大限度滿足商戶的功能需求,那么商戶最簡單的選擇就是不選擇該項目,所以任何商業(yè)房地產(chǎn)項目的設(shè)計必須遵守市場需求。而建筑師的最大的長處是通過其建筑美學(xué)思路有效創(chuàng)造美學(xué)空間,而且不同建筑師將展現(xiàn)不同特點及風(fēng)格的美學(xué)空間概念。我們關(guān)注建筑師的美學(xué)空間概念本身并沒有錯誤,但把一個建筑藝術(shù)品轉(zhuǎn)化為商業(yè)產(chǎn)品必須將市場概念、功能概念融合進去,否則該項目將面臨空前的市場壓力。
例:第五大街商業(yè)街坊。商業(yè)房地產(chǎn)項目經(jīng)過建筑師和市場專家或咨詢公司的多循環(huán)溝通后,該項目的方案設(shè)計得以確定。
8、項目設(shè)計、市場調(diào)整方案及財務(wù)方案的系統(tǒng)化整合
在完成了上述項目設(shè)計、市場調(diào)整方案及財務(wù)融資方案后,需要就以上方案進行調(diào)整,即系統(tǒng)整合問題。通過調(diào)整整合,判斷項目規(guī)模和投資回報的關(guān)系是否合理;判斷項目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律;判斷投資商自身資金、資源和其對股權(quán)的期望之間是否合理可行等。如果上述判斷的結(jié)果存在問題,那么需要回到設(shè)計階段進行相關(guān)調(diào)整,并再循環(huán)進行市場調(diào)整方案及財務(wù)融資方案,驗證確定最終可行方案。
9、項目方案的政府許可
指完成項目方案的系統(tǒng)化整合后,需要向政府計劃部門提交可行性研究報告,向規(guī)劃部門提交方案設(shè)計,向交通部門提交交通方案,向消防部門提交消防方案,向環(huán)保部門提交環(huán)境評估報告,向供電部門提交項目用電方案,向天然氣、自來水公司、市政管理部門提交相應(yīng)方案以及向其他主管部門提交別的文件,并得到上述部門認可批準的過程。項目方案的政府許可過程,常規(guī)來講需要至少近半年的時間,需要認真對待。在上述政府許可的各項內(nèi)容中,可行性批復(fù)、規(guī)劃審批、交通審批、消防審批及市政審批是比較核心的部分,影響到項目的最終規(guī)劃,項目的交通條件保證,項目的方案能否滿足消防規(guī)范,以及項目是否有足夠的電力、其它市政配套條件。上述任何審批發(fā)生較大的變化都會影響項目的投資回報預(yù)測。
在項目可行性審批過程中,需要合理安排與政府的公關(guān)活動。
1)交通審批
交通審批指規(guī)劃部門協(xié)助交通主管部門對該商業(yè)房地產(chǎn)項目的交通進行審批。通常需要委托專業(yè)交通研究機構(gòu)進行項目的交通分析和研究,對商業(yè)房地產(chǎn)項目建成后對周邊交通系統(tǒng)的影響及項目自身交通的組織進行方案設(shè)定及分析研究其可行性。交通條件及交通組織對于其成功運營起決定性作用。交通問題可以成為項目的障礙,也可以成為項目成功的瓶頸。對于商業(yè)房地產(chǎn)項目來講,良好的外部交通環(huán)境會有效引導(dǎo)客流進入項目地來消費,否則會大大降低到訪客戶的數(shù)量;良好的內(nèi)部交通設(shè)置可以避免交通堵塞,促進項目的內(nèi)部交通循環(huán)。
2)消防審批
指消防部門對該商業(yè)房地產(chǎn)項目的方案設(shè)計根據(jù)國家的消防規(guī)范進行審查,最終確定該方案是否符合國家消防規(guī)范,是否可以予以批準的過程。如果消防部門最終否定了該項目的消防設(shè)計,那么將意味著前面所作的工作很大程度上需要返工,這將造成極大的浪費。一般來說,項目的設(shè)計方案和目前國內(nèi)落后的消防規(guī)范之間存在沖突似乎是必然的事情,畢竟國內(nèi)的消防規(guī)范很保守,而作為當(dāng)今商業(yè)業(yè)態(tài)最復(fù)雜形式的商業(yè)房地產(chǎn)項目,不突破中國的消防規(guī)范的話,幾乎不可能真正按照其應(yīng)有的功能建設(shè)。面對這種沖突,開發(fā)商應(yīng)探索雙方的平衡點。
3)規(guī)劃審批
指項目所在地區(qū)規(guī)劃管理部門依據(jù)開發(fā)商上報的項目方案設(shè)計,以項目的規(guī)劃使用條件為基礎(chǔ),結(jié)合諸如交通審批、消防審批等專項審批的結(jié)果對項目的規(guī)劃方案進行批準的過程。規(guī)劃審批的結(jié)果將是商業(yè)房地產(chǎn)項目操作過程中又一個對項目成功起決定作用的環(huán)節(jié)。規(guī)劃審批一旦定案,商業(yè)房地產(chǎn)的方案就基本確定,原則上不再修改,而且也最好不要再修改,否則浪費太大。規(guī)劃審批的過程對于開發(fā)商極為關(guān)鍵:如果發(fā)生規(guī)劃審批方案和上報方案差距較大的情況,對投資商來說將面臨很多需要返工、損失利益的問題。要想保證規(guī)劃審批能按照計定目標實現(xiàn),必須有效與政府各主管部門進行溝通,做好對政府的公共關(guān)系工作等。
10、項目招投標
指開發(fā)商完成項目設(shè)計方案的深化后,在項目規(guī)劃得到審批、項目土地使用得到許可后,經(jīng)過招投標的程序確定項目的施工企業(yè)、監(jiān)理單位、工料測量師及后面階段的機電咨詢商等,以便做好項目施工準備的過程。
11、項目的財務(wù)核算
指開發(fā)商在完成項目的設(shè)計方案后,建立或委托專門的財務(wù)融資機構(gòu)對該商業(yè)房地產(chǎn)項目的成本、收益、投資回報率、投資回報的敏感性分析等進行專業(yè)化分析。這是投資商對項目進行投資的微觀量化的決策依據(jù)。在財務(wù)分析核算過程中,財務(wù)融資機構(gòu)需要以項目市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性為參考,并大量引用分析結(jié)論。對于小型商業(yè)房地產(chǎn)項目,該項工作需要,但不需要做的很細。尤其采取銷售模式的商業(yè)房地產(chǎn)項目,財務(wù)核算的工作很簡化很多。
12、資金需求方案
指財務(wù)融資機構(gòu)結(jié)合項目的財務(wù)核算進一步細化項目的資金需求量及資金流量的工作。該項工作需要首先對項目的工程資金量及資金流進行宏觀的方案編制,再結(jié)合項目他項資金的需求,最終完成該項目的資金需求方案
13、融資方案
指開發(fā)商結(jié)合其自有資金狀況、企業(yè)自身資源、股權(quán)策略等,以項目資金需求方案為參照對象,制定的資金供給計劃。在此強調(diào)以投資商的自有資金狀況、企業(yè)自身資源和股權(quán)策略為參照對象,是因為任何金融工具的基礎(chǔ)都只能是企業(yè)自身資源,否則除非非市場因素存在,企業(yè)是不可能有效得到金融支持的。有些國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)投資商不懂得金融投資依附于企業(yè)資源的特點,所以在項目運做時低估自身資源的重要性,過高評價自身在項目中的價值,并盲目產(chǎn)生對股權(quán)的過高期望,從而導(dǎo)致融資方案不可行。項目的財務(wù)核算、資金需求方案及融資方案對于開發(fā)商準確判斷項目的可操作性至關(guān)重要。以上測算及相關(guān)方案的準確度會直接影響投資商決策的準確度。
14、項目融資
除非開發(fā)商有足夠的資金做支持,除非項目采取出售的投資模式,投資商一旦完成對項目設(shè)計方案、財務(wù)融資方案的決策,就可以推進項目運做過程中最重要的工作,即項目融資工作。項目融資包括項目開發(fā)階段的資金準備及項目運營期間的資金準備兩階段的內(nèi)容。主要形式有股權(quán)融資和債權(quán)融資。 開發(fā)商在進行項目融資工作之前首先要進行項目融資的決策工作。準確對商業(yè)房地產(chǎn)項目的融資策略及方案進行決策,可以最大限度保證融資工作的有效進行。如果開發(fā)商過高估計其在該項目中的股權(quán)期望,在融資過程中必然面臨失敗,最終嚴重影響融資工作的進程。完成融資決策后,進行的首要工作是項目商業(yè)計劃書的編寫工作。項目商業(yè)計劃書是其他投資商及金融機構(gòu)了解該項目的有效渠道。在完成項目商業(yè)計劃書的編寫工作以后,開始該項目的融資操作工作。
融資操作的形式主要有兩種:
1)、委托專業(yè)融資服務(wù)機構(gòu)進行融資;
2)、自己組織融資團隊進行融資。這兩種融資方式相互之間并不沖突,如果協(xié)調(diào)好的話,會齊頭并進。
第一種融資操作對于初步進入商業(yè)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的投資商來講是必不可少的,因為專業(yè)商業(yè)房地產(chǎn)融資服務(wù)機構(gòu)可以通過其特殊的操作渠道將該商業(yè)房地產(chǎn)項目。與國際資本直接、快速兌接。國際上從事商業(yè)地產(chǎn)投資的金融機構(gòu)實際上局限在某個圈子里面,如果對這個金融圈子不了解、對這些機構(gòu)不熟悉,盲目的沖撞只會耽誤時間,不會取得任何進展。當(dāng)然委托專業(yè)融資服務(wù)機構(gòu)進行項目融資服務(wù)時,開發(fā)商是需要付出融資成本,即需要向融資服務(wù)機構(gòu)在支付一定融資啟動費用的同時,需要另外支付相當(dāng)于總?cè)谫Y金額2.5-5%的費用作為融資服務(wù)費。上述融資服務(wù)費的標準是國際上融資通行的收費標準。有些開發(fā)商可能認為上述標準太高,但可以明確的是,只要求1.5%左右融資費用的融資服務(wù)機構(gòu)其專業(yè)化能力絕大多數(shù)有問題,換言之,這種融資機構(gòu)是不太可能完成項目的融資。
第二種融資操作對于已經(jīng)有商業(yè)房地產(chǎn)項目操作經(jīng)驗、融資經(jīng)驗的投資商來講,是可以采納的。但是投資商自己進行融資操作也必須建立一個融資團隊,這個融資團隊并非簡單一兩個人就可以組成。
15、市場策劃
項目的市場策劃對于項目的成功至關(guān)重要,高明的市場策略可以降低項目的成本,并有效打開市場空間,收益空間和利潤空間。贏得市場必須面對市場競爭的局面,避免競爭的市場策略是制勝的關(guān)鍵之舉。
16、招商
項目招商的方式主要有兩種,即:
1)、委托專業(yè)招商咨詢機構(gòu)進行項目招商;
2)、自己搭建招商團隊進行招商工作。
對于商業(yè)房地產(chǎn)項目來講,將國際知名零售商請進來有利于整個項目的招商,也就是主力店。通常招商咨詢機構(gòu)更了解國際知名零售商的需求,所以委托專業(yè)咨詢機構(gòu)進行項目的前期招商更能有效促進項目的進展。
17、價格策略
對于采取商鋪出售方案的項目來講,開發(fā)商需要對商鋪的售價進行預(yù)測,并依據(jù)市場策略進行售價決策。商鋪的售價首先由商鋪自身價值決定,其次,市場策略將有效提升商鋪的價值。售價決策的準確性將有利于項目的出售操作。
價格策略主要有三種:高開低走,平開平走,低開高走。
18、租金策略
開發(fā)商在招商階段就需要對商鋪的租金進行科學(xué)預(yù)測。預(yù)測必須依靠對現(xiàn)狀市場的研究,和對未來市場的預(yù)測,不僅考慮自身市場空間,而且要考慮競爭市場的影響力。租金判斷對于項目招
商意義非常,準確的租金定位將提高項目的招商效率。
19、管理公司的選擇
第2篇 房地產(chǎn)開發(fā)公司檔案管理制度：總則
房地產(chǎn)開發(fā)公司檔案管理制度:總則
為了公司檔案管理的統(tǒng)一性、完整性、規(guī)范性和安全性,充分發(fā)揮檔案的有效作用,維護公司合法權(quán)益,防止檔案丟失、損壞、被盜、受潮、蛀蝕等,特制定本制度。
一、編制依據(jù):
(一)《中華人民共和國國檔案法》
(二)《國營企業(yè)檔案管理暫行規(guī)定》
(三)《__工業(yè)企業(yè)檔案分類規(guī)劃》
(四)《__企業(yè)網(wǎng)、機關(guān)檔案歸檔范圍及保管期限》
二、總則
(一)公司檔案是指各職能部門及個人在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中所形成的,對公司有保存、查考價值的文字、圖表、聲像等各種形式的文件材料。
(二)公司檔案是公司在各項工作中形成的全部檔案的總和,包括行政管理、營銷策劃、工程開發(fā)建設(shè)、財務(wù)審計、人事勞資、設(shè)備等。
(三)檔案是公司的寶貴財富,必須堅持集中統(tǒng)一管理,按照《檔案法》規(guī)定,任何部門和個人不得以任何形式和手段將應(yīng)歸檔的文件、資料據(jù)為己有。
(四)公司檔案由公司總工程師分管,行政隸屬總經(jīng)辦。
(五)公司開發(fā)建設(shè)的工程項目各施工、監(jiān)理單位應(yīng)遵照本制度有關(guān)條款執(zhí)行。
第3篇 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)隱蔽工程驗收管理管理制度
房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理制度之隱蔽工程驗收管理
第三章隱蔽工程驗收管理與考核
第六十條本章含以下隱蔽工程:
1、巖土工程勘察;
2、工程樁:預(yù)制樁、沖孔樁、攪拌樁、旋挖樁、人工挖孔樁;
3、基坑驗槽;
4、錨桿;
5、防水工程;
6、模板工程;
7、鋼筋工程;
8、磚砌體工程;
9、門窗塞縫;
10、墻體保溫;
11、地暖工程;
12、水電線管暗埋和預(yù)留;
13、防雷、接地工程。
第六十一條項目經(jīng)理必須建立隱蔽工程驗收臺帳(有關(guān)臺帳格式見附件),臺帳頁碼編號不能缺少,內(nèi)容不得涂改、不得代簽和弄虛作假。
隱蔽工程未辦理隱蔽工程驗收手續(xù)或經(jīng)抽檢仍不合格的不得進入下道工序。否則,每項扣罰工程部經(jīng)理200元。工程技術(shù)部考核。
第六十二條巖土工程勘察施工旁站監(jiān)理
1、項目經(jīng)理必須建立勘察臺帳,由監(jiān)理工程師負責(zé)填寫。
2、勘察施工前,勘察單位根據(jù)總工室提供的勘察方案、勘察點布
第4篇 房地產(chǎn)開發(fā)公司資產(chǎn)管理制度
房地產(chǎn)開發(fā)公司資產(chǎn)管理制度目的:為加強公司資產(chǎn)管理,保證公司資產(chǎn)合理、有效使用,維護公司資產(chǎn)安全和完整,結(jié)合本公司實際情況,制定本制度。適用范圍:本規(guī)定適用于公司范圍內(nèi)所有資產(chǎn)的管理。職責(zé)公司行政辦公室負責(zé)對資產(chǎn)實物進行歸口管理,負責(zé)資產(chǎn)的申請、購置、登記、維修、調(diào)配和報廢等各項程序。公司財務(wù)管理部負責(zé)對資產(chǎn)的賬務(wù)進行歸口管理,包括入銷賬、折舊等。資產(chǎn)的定義:本規(guī)定中的資產(chǎn)概念既包括固定資產(chǎn)(單價超過 元人民幣,使用年限超過1年的物品),也包括手機、辦公桌椅等價格低,但使用時間較長的耐用物品。具體指以下種類:建筑物:房屋、活動辦公室;交通工具及附屬品:小客車、小轎車;車載cd機、車載冰箱;辦公設(shè)備:筆記本電腦、計算機、打印機、復(fù)印機、傳真機、攝像機、打卡機、打孔機、裝訂機、碎紙機、數(shù)碼照相機、普通照相機;辦公家具:保險柜、文件柜、辦公桌、班臺、會議桌、折疊桌、電腦桌、臺案、折疊椅、班椅、辦公椅、沙發(fā)、茶幾;通訊設(shè)備:手機、對講機、集團電話、直線電話、車載電話。資產(chǎn)的購置各部門添置資產(chǎn),需向行政辦公室提交購買申請表,行政辦公室首先考慮在公司范圍內(nèi)進行調(diào)配。如必須購置,經(jīng)總經(jīng)理批準后由材料采購部按照有關(guān)規(guī)定購買。購置資產(chǎn)的發(fā)票,必須附所購置資產(chǎn)的清單明細,財務(wù)方可辦理報銷手續(xù)。必須由使用單位資產(chǎn)管理人員簽字后方能辦理出庫手續(xù),并將資產(chǎn)的相關(guān)材料交資產(chǎn)管理員歸檔。資產(chǎn)的調(diào)撥:因調(diào)配、借用等原因進行的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移由公司行政辦公室辦理,資產(chǎn)轉(zhuǎn)入單位負責(zé)人需在行政辦公室資產(chǎn)臺帳上簽字。其他個人和單位不得擅自對資產(chǎn)進行調(diào)用。資產(chǎn)的使用管理資產(chǎn)的使用:分配給個人使用的資產(chǎn),使用人員應(yīng)對資產(chǎn)的安全、完整負責(zé)。實行資產(chǎn)使用責(zé)任落實到人,當(dāng)責(zé)任人工作調(diào)整或離職時,須將使用的全部資產(chǎn)進行移交,在其辦理所用資產(chǎn)移交手續(xù)后,方可辦理離職手續(xù)。資產(chǎn)的處置:包括轉(zhuǎn)讓、報廢、借出、變賣等,需由使用單位說明情況,行政辦公室提交書面報告,經(jīng)財務(wù)部經(jīng)理簽字、行政副總經(jīng)理批準后方能進行。因保管或使用不當(dāng)以及其他人為因素造成資產(chǎn)的丟失或損壞,由責(zé)任人負責(zé)賠償或維修,如原因不明,則對使用部門負責(zé)人給予一定的處罰。閑置封存的資產(chǎn)由公司辦公室統(tǒng)一管理,閑置封存的資產(chǎn)由申請使用部門向行政辦公室提出申請,經(jīng)行政副總審批后,方可啟動閑置封存的資產(chǎn)。對車輛、電腦等固定資產(chǎn)的使用管理,同時遵循公司其他相關(guān)規(guī)定。資產(chǎn)的盤點清查行政辦公室在對公司現(xiàn)有資產(chǎn)進行一次性清理的基礎(chǔ)上,對資產(chǎn)進行臺帳管理。行政辦公室對各類物品進行登記,大件物品進行編號管理。物品的各項特征(如名稱、品牌、型號、購買日期、價格等)、轉(zhuǎn)移記錄(如轉(zhuǎn)移時間、去向、使用單位簽收等)以及報廢記錄(如報廢日期、報廢原因等)均在資產(chǎn)臺帳上體現(xiàn)。為了保證公司資產(chǎn)的安全和完整,做到資產(chǎn)的帳物相符,行政辦公室、各部門與財務(wù)部每季末25日-30日都要對本單位資產(chǎn)進行全面清查盤點,以掌握資產(chǎn)的實有數(shù)量,查明有無丟失、毀損或未列入帳的資產(chǎn),保證賬物相符,對于盤虧、毀損、報廢的資產(chǎn),要查明原因,寫出書面報告,上報集團總裁,經(jīng)批準后做報廢核減資產(chǎn)臺帳處理。行政辦公室資產(chǎn)管理人員要每月對各部門資產(chǎn)管理工作進行抽查,發(fā)現(xiàn)問題及時上報公司領(lǐng)導(dǎo)做出處理。
1.
第5篇 房地產(chǎn)開發(fā)公司安全生產(chǎn)管理制度
第一章 總則
第一條 為了加強公司各部門生產(chǎn)工作勞動保護，及建設(shè)工
程項目中對承包方施工企業(yè)安全生產(chǎn)的監(jiān)督管理，保護職工、施工企業(yè)為員在生產(chǎn)工作過程中的生命、健康及財產(chǎn)安全，根據(jù)《中華人民共和國國建筑法》、《中華人民共和國國安全生產(chǎn)法》等有關(guān)法規(guī)和規(guī)定，制定本制度。
第二條 公司各部門的安全生產(chǎn)工作必須貫徹“安全第一，預(yù)防為主”的方針，并貫穿工程建設(shè)全過程。要堅持“管生產(chǎn)必須管安全”的原則，生產(chǎn)要服從安全的需要，實現(xiàn)安全、文明生產(chǎn)。
本制度所稱建設(shè)工程，包括土木工程、建筑工程、線路管道
和設(shè)備安裝工程及裝修工程。
第三條 對在安全生產(chǎn)方面有突出貢獻的團體和個人要給
予獎勵，對違反安全生產(chǎn)制度和操作規(guī)程造成事故的責(zé)任者，要
嚴肅處理，觸犯刑律的，交由司法機關(guān)處理。
第四條 公司工程部是安全生產(chǎn)工作的管理機構(gòu)，其職責(zé)
是：全面負責(zé)公司的安全生產(chǎn)管理工作，研究制訂安全生產(chǎn)管理
措施，開展安全教育培訓(xùn)，實施安全生產(chǎn)檢查和監(jiān)督，調(diào)查處理
安全責(zé)任事故等工作。
公司各部門及承包方施工單位，應(yīng)當(dāng)在工程部的指導(dǎo)下，負
責(zé)對本部門、本單位職工進行安全生產(chǎn)教育，制訂安全生產(chǎn)實施細則和操作規(guī)程，實施安全生產(chǎn)監(jiān)督檢查，貫徹執(zhí)行工程部各項安全指令，確保生產(chǎn)安全。
第五條 公司總經(jīng)理是本公司的安全生產(chǎn)第一責(zé)任人，工程部安全負責(zé)人是本公司的安全生產(chǎn)主要負責(zé)人。
建設(shè)項目中，勘察、設(shè)計、工程監(jiān)理、施工承包方及其他有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)按照法規(guī)規(guī)定承擔(dān)各自的安全責(zé)任，公司相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)監(jiān)督其落實情況。
第二章? 建設(shè)項目現(xiàn)場的安全管理
第六條 項目建設(shè)過程中，公司工程部負責(zé)向施工單位提供施工現(xiàn)場及毗鄰區(qū)域內(nèi)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、廣播電視等地下管線資料，氣象和水文觀測資料，相鄰建筑物和構(gòu)筑物、地下工程的有關(guān)資料，并保證資料的真實、準確、完整。
第七條 在工程項目勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等階段，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)法規(guī)，不得向相關(guān)單位提出不符合建設(shè)工程安全生產(chǎn)法律、法規(guī)和強制性標準規(guī)定的要求，不得無合理要求壓縮合同約定的工期。
第八條 工程部預(yù)算人員在編制工程概算時，應(yīng)當(dāng)確定建設(shè)工程安全作業(yè)環(huán)境及安全施工措施所需費用，并按照程序報財務(wù)部門，各部門應(yīng)根據(jù)職責(zé)積極予以配合落實。
第九條 公司相關(guān)部門負責(zé)人員不得明示或者暗示施工單位購買、租賃、使用不符合安全施工要求的安全防護用具、機械設(shè)備、施工機具及配件、消防設(shè)施和器材。
第十條 工程項目建設(shè)應(yīng)嚴格實行招投標制度，應(yīng)當(dāng)將相關(guān)工程發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)等級的施工單位。建設(shè)工程的新建、擴建、改建和拆除等活動，應(yīng)當(dāng)由具備國家規(guī)定的注冊資本、專業(yè)技術(shù)人員、技術(shù)裝備和安全生產(chǎn)等條件，依法取得相應(yīng)等級的資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)承攬工程的企業(yè)承擔(dān)。
公司工程部應(yīng)當(dāng)審查督促施工單位建立健全安全生產(chǎn)責(zé)任制度和安全生產(chǎn)教育培訓(xùn)制度，制定安全生產(chǎn)規(guī)章制度和操作規(guī)程，并保證安全生產(chǎn)條件所需資金的投入。要對建設(shè)工程進行定期和專項安全檢查，做好安全檢查記錄。
第十一條 在建設(shè)項目現(xiàn)場安裝、拆卸施工起重機械和整體提升腳手架、模板等自升式架設(shè)設(shè)施，必須由具有相應(yīng)資質(zhì)的單位承擔(dān)。安裝、拆卸施工起重機械和整體提升腳手架、模板等自升式架設(shè)設(shè)施，應(yīng)當(dāng)編制拆裝方案、制定安全施工措施，并由專業(yè)技術(shù)人員現(xiàn)場監(jiān)督。
施工起重機械和整體提升腳手架、模板等自升式架設(shè)設(shè)施安裝完畢后，安裝單位應(yīng)當(dāng)自檢，出具自檢合格證明，并向施工單位進行安全使用說明，辦理驗收手續(xù)并簽字，工程部應(yīng)在整個建設(shè)驗收過程中進行監(jiān)督。
第十二條 建設(shè)項目的現(xiàn)場辦公、生活區(qū)應(yīng)與作業(yè)區(qū)分開設(shè)置，并保持安全距離；辦公、生活區(qū)的選址應(yīng)當(dāng)符合安全性要求。項目現(xiàn)場職工的膳食、飲水、休息場所等應(yīng)當(dāng)符合衛(wèi)生標準。不得在尚未竣工的建筑物內(nèi)設(shè)置員工集體宿舍。
施工現(xiàn)場臨時搭建的建筑物應(yīng)當(dāng)符合安全使用要求。施工現(xiàn)場使用的裝配式活動房屋應(yīng)當(dāng)具有產(chǎn)品合格證。
第十三條 在建設(shè)項目現(xiàn)場應(yīng)建立消防安全責(zé)任制度，確定消防安全責(zé)任人，制定用火、用電、使用易燃易爆材料等各項消防安全管理制度和操作規(guī)程，設(shè)置消防通道、消防水源，配備消防設(shè)施和滅火器材，并在建設(shè)項目現(xiàn)場入口處設(shè)置明顯標志。
第十四條 項目建設(shè)過程中，應(yīng)當(dāng)向現(xiàn)場管理及作業(yè)人員提供安全防護用具和安全防護服裝，并書面告知危險崗位的操作規(guī)程和違章操作的危害，積極宣傳自我安全保護意識。??? ‘
現(xiàn)場人員有權(quán)對施工現(xiàn)場的作業(yè)條件、作業(yè)程序和作業(yè)方式中存在的安全問題提出批評、檢舉和控告，有權(quán)拒絕違章指揮和強令冒險作業(yè)。
在建設(shè)項目中發(fā)生危及人身安全的緊急情況時，相關(guān)人員有權(quán)立即停止工作或者在采取必要的應(yīng)急措施后撤離危險區(qū)域。
第十五條 建設(shè)項目的主要負責(zé)人、項目負責(zé)人、專職安全生產(chǎn)管理人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門考核合格后方可任職，在簽訂施工合同時，應(yīng)審核施工單位相關(guān)管理人員和技術(shù)人員的資格、職稱證明材料。
第十六條 負責(zé)建設(shè)項目的公司相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)監(jiān)督落實施工單位為施工現(xiàn)場危險作業(yè)的人員辦理意外傷害保險。? ，
意外傷害保險費由施工單位支付。實行施工總承包的，由總承包單位支付意外傷害保險費。意外傷害保險期限自建設(shè)工程開工之日起至竣工驗收合格止。
第三章 安全事故的預(yù)防及處理
第十七條 工程部應(yīng)當(dāng)監(jiān)督施工單位開展安全事故的預(yù)防及處理工作，根據(jù)建設(shè)工程施工的特點、范圍，對建設(shè)項目現(xiàn)場易發(fā)生重大事故的部位、環(huán)節(jié)進行監(jiān)控、制定施工現(xiàn)場生產(chǎn)安全事故應(yīng)急救援預(yù)案。實行施工總承包的，由總承包單位統(tǒng)一組織編制建設(shè)工程生產(chǎn)安全事故應(yīng)急救援預(yù)案，公司工程部審核落實。公司、工程總承包單位和分包單位按照應(yīng)急預(yù)案，各自建立應(yīng)急救援組織或者配備應(yīng)急救援人員，配備救援器材、設(shè)備，并定期組織演練。
第十八條 施工單位發(fā)生生產(chǎn)安全師事故，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)傷亡事故報告和調(diào)查處理的規(guī)定，及時、如實地向公司工程部通報，同時向負責(zé)安全生產(chǎn)監(jiān)督管理的部門、建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門報告；特種設(shè)備發(fā)生事故的，還應(yīng)當(dāng)同時向特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門報告。
實行施工總承包的建設(shè)工程，由總承包單位負責(zé)上報事故。
第十九條 發(fā)生生產(chǎn)安全事故后，事故現(xiàn)場有關(guān)人員應(yīng)當(dāng)立即報告工程部負責(zé)人。負責(zé)人接到事故報告后，應(yīng)當(dāng)迅速采取有效措施，協(xié)助施工單位采取措施組織搶救，防止事故擴大，減少人員傷亡和財產(chǎn)損失，并按照國家有關(guān)規(guī)定立即如實報告當(dāng)?shù)刎撚邪踩a(chǎn)監(jiān)督管理職責(zé)的部門，不得隱瞞不報、謊報或者拖不報，不得故意破壞事故現(xiàn)場、毀滅有關(guān)證據(jù)。需要移動現(xiàn)場物品時，應(yīng)當(dāng)做出標記和書面記錄，妥善保管有關(guān)證物。
第二十條 建設(shè)工程生產(chǎn)安全事故的調(diào)查、對事故責(zé)任單位和責(zé)任人的處罰與處理，按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。
第二十一條 項目建設(shè)現(xiàn)場易燃、易爆物品的運輸、貯存、使用、廢品處理等，必須設(shè)有防火、防爆設(shè)施，嚴格執(zhí)行安全操作守則和定員定量定品種的安全規(guī)定。
第二十二條 易燃、易爆物品的使用地和貯存點，要嚴禁煙火，要嚴格消除可能發(fā)生火種的一切隱患。檢查設(shè)備需要動用明火時，必須采取妥善的防護措施，并經(jīng)有關(guān)負責(zé)人批準，在專人監(jiān)護下進行。
第四章 考核與獎罰
第二十三條 公司各部門管理范圍內(nèi)有下列情形之一，疏于管理，造成嚴重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究主要負責(zé)人和其他責(zé)任人員的刑事責(zé)任：
（一） 施工現(xiàn)場或生產(chǎn)經(jīng)營場所不符合國家規(guī)定的安全生產(chǎn)要求或者缺乏安全生產(chǎn)防范設(shè)施的；
（二） 使用不符合國家或者行業(yè)安全生產(chǎn)標準的設(shè)備、設(shè)施的；
（三） 使用危險性較大的設(shè)備未按規(guī)定進行監(jiān)測檢驗或者未取得安全使用證的；??? ．
（四） 未為從業(yè)人員提供符合國家或者行業(yè)安全標準的勞動防護用品的；
（五） 對重大危險源未登記建檔，或者未進行評估、監(jiān)控，或者未制訂應(yīng)急預(yù)案的；
（六） 經(jīng)營、儲存、使用危險物品，未嚴格執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定的。
第二十四條 不服從管理，違反安全生產(chǎn)規(guī)章制度或操作規(guī)程造成傷亡事故，構(gòu)成犯罪的人員，移送司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
第二十五條 公司建立安全生產(chǎn)獎罰考核體系，設(shè)立安全生產(chǎn)獎勵專項費用，與安全生產(chǎn)年度考核結(jié)果掛鉤。
第二十六條 管理范圍內(nèi)發(fā)生傷亡事故和重大經(jīng)濟損失的部門，根據(jù)情節(jié)輕重和責(zé)任大小，對事故單位安全生產(chǎn)責(zé)任人和有關(guān)責(zé)任人員分別給予相應(yīng)處分。
第二十七條 對安全生產(chǎn)責(zé)任人和有關(guān)責(zé)任人員的處分，按公司人事管理權(quán)限做出處罰決定；對安全生產(chǎn)責(zé)任人和有關(guān)責(zé)任人員的經(jīng)濟處罰，按公司財務(wù)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第五章? 附則
第二十八條 簽訂電梯訂貨、安裝、維修保養(yǎng)合同時，須遵守有關(guān)安全規(guī)定要求。
第二十九條 本制度由公司工程部負責(zé)解釋。
第三十條 本制度從下發(fā)之日起執(zhí)行。
河南無咎置業(yè)有限公司
2013年11月10日
第6篇 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)檔案管理制度
房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司檔案管理制度:
1.主要內(nèi)容及適用范圍本制度規(guī)定了本公司檔案資料的形成與歸檔、分類、鑒定與保管、借閱、保密、統(tǒng)計、銷毀等管理內(nèi)容。
2. 檔案的管理機構(gòu)
2.1 公司辦公室是檔案管理機構(gòu),公司辦公室主任具體負責(zé)檔案的日常管理工作,公司檔案員(兼)做日常具體工作。
2.2 文書結(jié)案后,財務(wù)資料,技術(shù)資料,房屋銷售資料、合同資料、法律資料的原件分別由財務(wù)部、技術(shù)部、銷售部、合同部歸檔并保存;工程技術(shù)資料由技術(shù)部負責(zé)歸檔,工程完工后移交濱海新區(qū)大港檔案館;其余資料原稿由公司辦公室歸檔并保存。
2.3 各部室、各單位或個人視實際需要,經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準后可留存影本。
2.4 公司檔案員(兼)主要工作職責(zé)
2.4 .1 制定或參與制定檔案工作的規(guī)章制度;
2.4 .2 對公司各部室、各單位文件材料的歸檔工作,進行指導(dǎo)和監(jiān)督;
2.4 .3 做好公司檔案的收集、整理、保管和利用工作;
2.4 .4 做好永久性檔案向有關(guān)檔案機構(gòu)的移交工作;
2.4 .5 提高檔案管理的水平和技術(shù),逐步實現(xiàn)檔案管理現(xiàn)代化、科學(xué)化。
3． 歸檔范圍
3.1 政府及上級部門法規(guī)性文件資料。包括上級頒發(fā)、需公司執(zhí)行的,或由行業(yè)發(fā)行的各種標準、規(guī)章制度等。(由辦公室負責(zé)歸檔并保存)
3.2 公司內(nèi)部文件資料。包括由公司股東會、董事會、監(jiān)事會、總經(jīng)理辦公會及其相關(guān)行政會議等形成的文件和會議材料、會議記錄;公司iso9000體系文件;公司總體計劃或規(guī)劃、開發(fā)計劃、項目質(zhì)量計劃、營銷計劃、財務(wù)計劃;公司年度、月度工作總結(jié)和調(diào)查報告。公司各類計劃指標、技術(shù)指標、營銷指標、公司大事記等。(由辦公室負責(zé)歸檔并保存)
3.3 公司內(nèi)部資質(zhì)資料。包括法人營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)代碼證、資質(zhì)證書。(由辦公室負責(zé)歸檔并保存)
3.4 公司項目開發(fā)資料。包括國有土地許可證、建設(shè)用地批準書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售許可證等。(由開發(fā)部負責(zé)歸檔移交辦公室保存)
3.5 公司工程技術(shù)資料。包括各類工程圖紙等。(由技術(shù)部負責(zé)歸檔并保存)
3.6 公司項目合同審計資料。包括各種合同、勤達公司的各種合同等。(由合同審計部負責(zé)歸檔并保存)
3.7 公司項目預(yù)決算資料。(由預(yù)決算部負責(zé)歸檔并保存)
3.8 公司項目施工資料。包括公司備案資料、樁基竣工資料、標志牌申請表、竣工備案通知書。(由工程部負責(zé)歸檔,并移交濱海新區(qū)大港檔案館保存)
3.9 公司房屋銷售資料。包括公司上報的、在日常房屋銷售活動中形成的原始記錄和憑證、合同書、協(xié)議書等的原始記錄和文本。(由銷售部負責(zé)歸檔并保存)
3.1 0公司財務(wù)憑證。(由財務(wù)料整理并保存)
3.1 1 公司勞資人力資源資料。包括公司員工招聘、勞動合同、獎懲、考核、培訓(xùn)、任命、工資審核記錄等相關(guān)資料。(由辦公室負責(zé)歸檔并保存)
3.1 2公司法律文書資料。(由合同部負責(zé)歸檔并保存)
3.1 3公司榮譽證書資料。公司和產(chǎn)品獲得各類榮譽牌匾和證書、達標證書和證明等。(由辦公室負責(zé)歸檔并保存)
3.1 4 聲像制品資料。包括企業(yè)及下屬各部門在其經(jīng)營活動或政治、文件娛樂活動中,以及在外學(xué)習(xí)、考察時或外部門提供的,以聲像形式記錄下來的各種資料,如照片資料、錄音資料、錄像資料、影片資料等。(由辦公室負責(zé)歸檔并保存)
3.1 5題贈性資料。包括上級領(lǐng)導(dǎo)和外協(xié)友好部門或個人提供的題詞、書畫、工藝制品等。(由辦公室負責(zé)歸檔并保存)
4. 檔案管理的基本程序包括檔案的收集、整理、鑒定、保管、銷毀、統(tǒng)計、檢索、編碼、利用,這九道工序是檔案工作的整體,它們之間相對獨立,但又相互制約。
5. 檔案的收集就是把分散的,以及散失到其他部門的各類檔案資料,按有關(guān)規(guī)定,有計劃地分別集中到檔案室。其收集的主要方式是歸檔,即把公司活動中產(chǎn)生的有保存價值的各種材料,由各部室、各單位定期進行整理、立卷、移交公司辦公室進行歸檔。
5.1 立卷歸檔的時間
5.1.1 凡已辦理完畢的具有保存價值的各種文件資料,均應(yīng)在十日內(nèi)整理并保存,需移交辦公室立卷歸檔的要在十日內(nèi)辦理交接手續(xù)。
5.1.2 對于在外地施工部門的文件,為方便日常工作,立卷歸檔時間可根據(jù)實際情況適當(dāng)延長。
5.3 立卷歸檔的要求
5.2.1 各部室設(shè)立兼職歸檔員,兼職歸檔員在規(guī)定的歸檔時間內(nèi),把整理審定完畢的檔案資料進行裝訂后,交檔案室立卷歸檔。
5.2.2 移交檔案要填寫移交清單,移交清單一式二份,雙方簽字后各執(zhí)一份。
5.2.3 歸檔的文件資料必須完整、真實、準確,請示和批復(fù)、印本和底稿、正文和附件必須立在一起
5.2.4 立卷時應(yīng)編制好案卷目錄,把文件的作者、標題、日期等項目填寫清楚,概括而簡潔地擬寫好案卷標題,把案卷內(nèi)容表達出來,裝訂整齊、牢固,無論何金屬物,填寫備考表,注明保管期限。
5.2.5 填寫案卷一律用碳素黑水鋼筆或毛筆,禁止用圓珠筆或鉛筆,字跡應(yīng)清楚、準確。
5.2.6 立卷應(yīng)以各部室形成的文件為主,根據(jù)文件形成的特點,保持文件的歷史聯(lián)系,適當(dāng)照顧文件的保存價值,使案卷能正確反映企業(yè)生產(chǎn)活動狀況和面貌。
5.2.7 立卷應(yīng)以部室為主,結(jié)合其他特征的方法組卷,把有密切聯(lián)系的文件組合在一起。
5.2.8 立卷應(yīng)把上級文件與公司文件(除請示、批復(fù)外)按保管期限和文件年限分開立卷。
5.2.9 立卷歸檔后,發(fā)現(xiàn)需立卷的文件資料,可按立卷原則進行插卷。
5.2.1 0 文件組成案卷后,卷內(nèi)文件應(yīng)按照一定規(guī)律進行排列,系統(tǒng)地反映問題,做到查找方便。
5.2.1 1 各種實物檔案(獎品、獎杯、錦旗、獎?wù)?、證書、牌匾、饋贈品等)歸檔必須有原件,并保持其完好無損。
5.2.1 2 聲像檔案攝錄必須詳細記錄事由、時間、 地點、主要人物、背景、攝錄者,歸檔聲像資料必須是原版、原件、清晰、完整。
6. 檔案的借閱
6.1 檔案只供本公司利用,一般不外借。如情況特殊,須經(jīng)公司總經(jīng)理批準后方可查閱。
6.2 各部室工作人員可直接查非密級檔案資料。公司重要文件和有密級的檔案,經(jīng)公司總經(jīng)理批準后方可借閱。
6.3 檔案借閱者應(yīng)負責(zé)檔案的完整和完全,不得私自影印、復(fù)制、翻印,不得擅自拆散、調(diào)換、抽取、污損、加標注證,不得轉(zhuǎn)借。
6.4 對珍貴或易損的檔案,應(yīng)制成復(fù)制品提供使用。復(fù)制可采用復(fù)印、照片、重印副本、摘錄等方式。復(fù)制件應(yīng)仔細校對,與原稿無誤后,注明檔案編號,然后提供使用。如有必要,給復(fù)制件加蓋公章,以示復(fù)制不會有誤。
6.5 必要時,檔案室應(yīng)對所提供檔案出具證明,證明材料寫好后應(yīng)仔細校對和審查,加蓋檔案室印章后才有效。檔案室證明材料只能證明某事在檔案上有無記載,而不能對某事下結(jié)論。檔案管理員不可擅自以檔案資料作解釋或下結(jié)論。
6.6 檔案一般不得借出檔案室。如有特殊情況,可以作短期外借,最多為十天,但必須經(jīng)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準并辦理借閱手續(xù)。如延長借閱時間,須辦理續(xù)借手續(xù)。逾期不還者,檔案管理員要及時催還。
6.7 借閱檔案須妥善保管,若有遺失,將根據(jù)檔案的價值和數(shù)量報公司領(lǐng)導(dǎo)批準后,責(zé)令其賠償一切損失。
7. 檔案保密要求
7.1 檔案管理員和借閱利用檔案的人員要樹立高度的政治責(zé)任心,加強保密意識,雙方共同做好保密工作。
7.2 有密級檔案只許在檔案室查閱,不許帶離本室。有密級檔案復(fù)制時,需經(jīng)公司總經(jīng)理批準。
7.4 有密級檔案只限歸檔人使用,其他人員利用需經(jīng)公司總經(jīng)理批準。
7.5 對已到保密期限的檔案要請相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)和辦公室主任鑒定解密,對解密檔案作一般檔案管理,及時提供利用。
7.6 企業(yè)在職工作人員調(diào)離本企業(yè)時,需按檔案室要求整理已形成的文件材料,并退還所借檔案,檔案室審查無誤簽字后,才能調(diào)離。檔案管理員調(diào)離,應(yīng)由辦公室主任監(jiān)督辦理,檔案交接之后,方能調(diào)離。
8. 超期檔案的銷毀
8.1 對超過保存期限檔案,由檔案管理員登記造冊,經(jīng)辦公室主任和檔案形成部門領(lǐng)導(dǎo)共同鑒定,報公司總經(jīng)理批準后,按規(guī)定銷毀。
8.2 經(jīng)批準銷毀的檔案,可單獨存放半年,經(jīng)驗證確無保留價值時,再行銷毀,以免誤毀。
8.3 銷毀文件必須在指定地點進行,并指派專人監(jiān)銷,嚴禁將銷毀的文件作為它用,或作廢紙出售。文件銷毀后,監(jiān)銷人應(yīng)在銷毀注冊上簽字。
9. 檔案的保管檔案保管工作應(yīng)做到四不:不散(不使檔案分散),不亂(不使檔案互相混亂),不丟(檔案不丟失不泄密),不壞(不使檔案遭到損壞)。同時,應(yīng)做好防火、防潮、防曬、防蟲、防損、防盜、防塵工作,以提高檔案的安全性,對破損檔案應(yīng)及時修補。
第7篇 房地產(chǎn)開發(fā)項目施工組織設(shè)計管理規(guī)定
開發(fā)項目施工組織設(shè)計管理規(guī)定
為有效地對建設(shè)項目進行宏觀控制,計劃性、系統(tǒng)性地對開發(fā)項目進行全過程管理,明確各階段主要內(nèi)容及工作目標,協(xié)調(diào)各階段的工作,使項目按一定的程序高質(zhì)、高速、高效地進行,特制定本規(guī)定。
一、前期組織階段:主要由開發(fā)部負責(zé),其他各部門密切配合。
1、認真做好項目的可行性研究,調(diào)查要細致、全面,測算數(shù)據(jù)要準確,論證要有科學(xué)的預(yù)知性。
2、通過招投標,搞好規(guī)劃設(shè)計方案及施工圖設(shè)計方案。
3、準確地做出項目的概預(yù)算。
4、及時辦理項目立項及審批工作。
5、按總體計劃要求,及時做好動遷、拆遷工作。
二、施工組織階段:工程部主要負責(zé),其他各部門密切合作。
1、做好項目總體施工組織計劃。
2、通過招投標選擇最佳的施工隊伍組織實施。
3、認真做好工程的質(zhì)量管理,進度管理,材料設(shè)備供應(yīng)管理及現(xiàn)場安全及文明施工管理等各項工作。
三、驗收組織階段:工程部主要負責(zé),其他各職能部門積極配合。
1、及時組織工程的預(yù)驗及竣工驗收工作。
2、工程技術(shù)資料準確、齊全,并且分類成冊,竣工資料要及時歸檔。
3、積極做好項目交接工作,做到手續(xù)齊備、設(shè)施完善、資料完整。
四、及時總結(jié)經(jīng)驗、收集資料,為新項目的開發(fā)做好準備。
五、本規(guī)定由工程部負責(zé)解釋。
六、本規(guī)定自通過之日起施行。
第8篇 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)權(quán)屬管理制度
房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理制度之房地產(chǎn)權(quán)屬
第六章房地產(chǎn)權(quán)屬辦理與考核
第一節(jié)測定商品房面積考核辦法
第一百一十二條預(yù)售面積
1、總工室須在每期樓宇三層會驗后3天內(nèi),將確認的實際施工圖紙?zhí)峤唤o預(yù)決算部和開發(fā)部。會驗后確定的施工圖含地下室、裙樓、住宅、天面、機房等平面圖及陽臺飄窗大樣圖,并加蓋總工室章,總工室不得自行變更。沒有及時提供圖紙或未能按時索取圖紙的,扣罰總工室主任、預(yù)決算部、開發(fā)部經(jīng)理各500元。綜合計劃部考核。
2、三層會驗下發(fā)圖紙后,預(yù)決算部在7天內(nèi)完成預(yù)售面積的計算;同時開發(fā)部委托當(dāng)?shù)胤抗芫只蚍抗芫终J可的測繪公司進行面積測繪,并在三層會驗后10天內(nèi)取得預(yù)測結(jié)果,并于1天內(nèi)提交預(yù)決算部復(fù)核。預(yù)決算部在7天內(nèi)完成復(fù)核、協(xié)調(diào)并確認后,在1天內(nèi)將面積確認結(jié)果報集團預(yù)決算審計部審核。開發(fā)部沒有及時取得測繪結(jié)果的,扣罰開發(fā)部經(jīng)理500元。預(yù)決算部沒有按時完成審核的,扣罰預(yù)決算部經(jīng)理500元。綜合計劃部考核。
3、集團預(yù)決算審計部須在收齊預(yù)決算部報送的銷售面積書面資料次日起5天內(nèi)完成審核,并將審核結(jié)果書面反饋給預(yù)決算部,預(yù)決算部將面積審核結(jié)果呈報地區(qū)公司負責(zé)人審批后1天內(nèi)提交營銷部和開發(fā)部。預(yù)決算審計部沒有按時完成審核的,扣罰預(yù)決算審計部經(jīng)辦人200元,預(yù)決算審計部經(jīng)理500元。綜合計劃部考核
第一百一十三條確權(quán)面積
1、在竣工驗收后45天內(nèi)開發(fā)部必須取得測繪公司實測的確權(quán)面積,提交給預(yù)決算部;并于10天內(nèi)取得面積實測結(jié)果。沒有按時完成的,每延遲一天扣罰開發(fā)部經(jīng)理50元。營銷部考核。
2、預(yù)決算部收到實測的確權(quán)面積后,須在7天內(nèi)與開發(fā)部、測繪公司共同進行復(fù)核,復(fù)核無誤后形成書面報告,經(jīng)地區(qū)公司負責(zé)人簽名后1天內(nèi)報集團預(yù)決算審計部備案。未及時復(fù)核,每延遲1天扣罰預(yù)決算部、開發(fā)部經(jīng)辦人100元,部門經(jīng)理50元。由集團預(yù)決算審計部考核。
第一百一十四條開發(fā)部、預(yù)決算部必須準確做好商品房面積計算及審核工作,套內(nèi)建筑面積誤差比必須控制在-0.3%至-0.6%(含本數(shù))范圍內(nèi)。超過此范圍的戶數(shù)占該期樓宇總戶數(shù)30%的,每超1%,扣罰開發(fā)部經(jīng)理、預(yù)決算部經(jīng)理各50元;如其中又出現(xiàn)套內(nèi)建筑面積誤差比超出0至0.6%(含本數(shù))或-0.6%(不含本數(shù))至-3%范圍的,每戶扣罰開發(fā)部經(jīng)理、預(yù)決算部經(jīng)理各50元。倘若出現(xiàn)面積誤差比絕對值超過3%的,每戶扣罰開發(fā)部經(jīng)理、預(yù)決算部經(jīng)理各200元(注:面積誤差比系指實測計價面積與合同約定計價面積之差與合同約定計價面積之比)。營銷部考核。
第一百一十五條工程部未嚴格按施工圖紙施工,造成套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值在0.6%以上(不含本數(shù))至1%以內(nèi)的,每戶扣罰工程部經(jīng)理50元;套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值超過1%的,每戶扣罰工程部經(jīng)理200元。營銷部考核。
第二節(jié)確權(quán)考核辦法
第一百一十六條地區(qū)公司開發(fā)部必須在《商品房預(yù)售許可證》取
得后3個月內(nèi)辦理完畢該期樓宇的門牌號碼審批手續(xù)。否則,扣罰開發(fā)部經(jīng)理500元。營銷部考核。
第一百一十七條地區(qū)公司開發(fā)部必須在取得《房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》6天內(nèi)辦理完畢房管部門的權(quán)屬歸檔手續(xù)并具備查冊條件。否則,每遲一天扣罰開發(fā)部經(jīng)理100元。營銷部考核。
第一百一十八條《房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》每出現(xiàn)一次錯誤或漏項,扣罰開發(fā)部經(jīng)理100元。營銷部考核。
第一百一十九條商品房分戶圖出現(xiàn)錯誤或漏項,每出現(xiàn)一戶,扣罰開發(fā)部經(jīng)理100元。營銷部考核。
第三節(jié)開具購房發(fā)票(辦證聯(lián))考核辦法
第一百二十條財務(wù)部未能在收到營銷部提供須開購房發(fā)票清單3天內(nèi)開具購房發(fā)票(辦證聯(lián))交營銷部的,每遲一天,扣罰財務(wù)部經(jīng)理50元。營銷部考核。
第一百二十一條財務(wù)部、營銷部遺失購房發(fā)票(辦證聯(lián)),每遺失一張,扣罰財務(wù)部經(jīng)理、營銷部經(jīng)理各500元。綜合計劃部考核。
第四節(jié)辦理房地產(chǎn)權(quán)證考核辦法
第一百二十二條營銷部必須在確權(quán)歸檔后6天內(nèi),將整理完畢的該期樓宇辦證資料報房管部門,并將房管部門收件回執(zhí)及送案表復(fù)印后存檔。每違反一次,扣罰營銷部經(jīng)理100元;未能做好收件回執(zhí)及送案表的存檔工作,每次扣罰營銷部經(jīng)理50元(經(jīng)催收未收到資料的除外)。綜合計劃部考核。
第一百二十三條營銷部必須在報案后45天內(nèi),辦理完畢該期樓宇的《房地產(chǎn)權(quán)證》。如在46-60天內(nèi)完成的,每戶扣罰營銷部經(jīng)理5元;如在61-90天內(nèi)完成的,每戶扣罰營銷部經(jīng)理10元;如超過90天完成的,每戶扣罰營銷部經(jīng)理15元。綜合計劃部考核。
第一百二十四條在《房地產(chǎn)權(quán)證》的報批過程中,每錯報一戶,扣罰營銷部經(jīng)理100元。綜合計劃部考核。
第一百二十五條辦理完畢的《房地產(chǎn)權(quán)證》出現(xiàn)錯誤,而報案人員未發(fā)現(xiàn)的,每戶扣罰營銷部經(jīng)理100元;發(fā)現(xiàn)錯誤而未在2天內(nèi)報房管部門更改的,每戶扣罰營銷部經(jīng)理100元。綜合計劃部考核。
第一百二十六條營銷部辦證經(jīng)辦人員未分類管理好業(yè)主資料、回執(zhí),出現(xiàn)《商品房買賣合同》、《抵押備案證明》等辦證資料遺失情況的,每發(fā)現(xiàn)一次,每份扣罰營銷部經(jīng)理1000元。綜合計劃部考核。
第七章其它
第一百二十七條本制度在地區(qū)公司內(nèi)部的執(zhí)行由綜合計劃部負責(zé)監(jiān)督,并于每月底前匯總考核結(jié)果,每月5日前經(jīng)董事長批準后交財務(wù)部執(zhí)行;考核結(jié)果于每月8日前報管理中心備案。對于集團各部門的考核,由地區(qū)公司綜合計劃部匯總提出,管理中心負責(zé)考核。
第一百二十八條本制度自下發(fā)之日起執(zhí)行,如有規(guī)定與本制度不一致的以本制度為準。
第9篇 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)質(zhì)量管理與考核管理制度
房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理制度之質(zhì)量管理與考核
第二章工程建設(shè)質(zhì)量管理與考核
第一節(jié)設(shè)計質(zhì)量管理
第三十一條各地區(qū)項目的規(guī)劃、單體平面方案、外立面方案、外立面材料方案、裝修方案由集團設(shè)計院確定,報集團董事局主席審批后執(zhí)行。單體擴初設(shè)計條件和樣板房裝修施工圖及豪裝交樓裝修施工圖由集團設(shè)計院負責(zé)完成。
第三十二條各地區(qū)項目的園林方案由園林集團確定,報集團董事局主席審批后執(zhí)行。園林施工圖由園林集團負責(zé)完成。
第三十三條地區(qū)公司如要求對集團設(shè)計院下發(fā)的規(guī)劃方案、單體外立面方案、裝修方案或園林集團下發(fā)的園林景觀方案進行方案性的較大調(diào)整,必須由地區(qū)公司負責(zé)人報董事局主席批準后實施。未經(jīng)批準擅自調(diào)整并實施的,給予總工室主任降三級工資的處罰,管理中心考核。
第三十四條地區(qū)公司必須報集團設(shè)計院審批的有:單體擴初設(shè)計、單體施工圖、地勘布孔圖及技術(shù)要求、小型中央空調(diào)配
第10篇 f房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)檔案管理制度
房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司檔案管理制度:
1.主要內(nèi)容及適用范圍本制度規(guī)定了本公司檔案資料的形成與歸檔、分類、鑒定與保管、借閱、保密、統(tǒng)計、銷毀等管理內(nèi)容。
2.檔案的管理機構(gòu)
2.1公司辦公室是檔案管理機構(gòu),公司辦公室主任具體負責(zé)檔案的日常管理工作,公司檔案員(兼)做日常具體工作。
2.2 文書結(jié)案后,財務(wù)資料,技術(shù)資料,房屋銷售資料、合同資料、法律資料的原件分別由財務(wù)部、技術(shù)部、銷售部、合同部歸檔并保存;工程技術(shù)資料由技術(shù)部負責(zé)歸檔,工程完工后移交濱海新區(qū)大港檔案館;其余資料原稿由公司辦公室歸檔并保存。
2.3 各部室、各單位或個人視實際需要,經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準后可留存影本。
2.4公司檔案員(兼)主要工作職責(zé)
2.4.1 制定或參與制定檔案工作的規(guī)章制度;
2.4.2 對公司各部室、各單位文件材料的歸檔工作,進行指導(dǎo)和監(jiān)督;
2.4.3 做好公司檔案的收集、整理、保管和利用工作;
2.4.4 做好永久性檔案向有關(guān)檔案機構(gòu)的移交工作;
2.4.5 提高檔案管理的水平和技術(shù),逐步實現(xiàn)檔案管理現(xiàn)代化、科學(xué)化。
3. 歸檔范圍
3.1 政府及上級部門法規(guī)性文件資料。包括上級頒發(fā)、需公司執(zhí)行的,或由行業(yè)發(fā)行的各種標準、規(guī)章制度等。(由辦公室負責(zé)歸檔并保存)
3.2 公司內(nèi)部文件資料。包括由公司股東會、董事會、監(jiān)事會、總經(jīng)理辦公會及其相關(guān)行政會議等形成的文件和會議材料、會議記錄;公司iso9000體系文件;公司總體計劃或規(guī)劃、開發(fā)計劃、項目質(zhì)量計劃、營銷計劃、財務(wù)計劃;公司年度、月度工作總結(jié)和調(diào)查報告。公司各類計劃指標、技術(shù)指標、營銷指標、公司大事記等。(由辦公室負責(zé)歸檔并保存)
3.3公司內(nèi)部資質(zhì)資料。包括法人營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)代碼證、資質(zhì)證書。(由辦公室負責(zé)歸檔并保存)
3.4公司項目開發(fā)資料。包括國有土地許可證、建設(shè)用地批準書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售許可證等。(由開發(fā)部負責(zé)歸檔移交辦公室保存)
3.5公司工程技術(shù)資料。包括各類工程圖紙等。(由技術(shù)部負責(zé)歸檔并保存)
3.6公司項目合同審計資料。包括各種合同、勤達公司的各種合同等。(由合同審計部負責(zé)歸檔并保存)
3.7公司項目預(yù)決算資料。(由預(yù)決算部負責(zé)歸檔并保存)
3.8公司項目施工資料。包括公司備案資料、樁基竣工資料、標志牌申請表、竣工備案通知書。(由工程部負責(zé)歸檔,并移交濱海新區(qū)大港檔案館保存)
3.9公司房屋銷售資料。包括公司上報的、在日常房屋銷售活動中形成的原始記錄和憑證、合同書、協(xié)議書等的原始記錄和文本。(由銷售部負責(zé)歸檔并保存)
3.10公司財務(wù)憑證。(由財務(wù)料整理并保存)
3.11 公司勞資人力資源資料。包括公司員工招聘、勞動合同、獎懲、考核、培訓(xùn)、任命、工資審核記錄等相關(guān)資料。(由辦公室負責(zé)歸檔并保存)
3.12公司法律文書資料。(由合同部負責(zé)歸檔并保存)
3.13公司榮譽證書資料。公司和產(chǎn)品獲得各類榮譽牌匾和證書、達標證書和證明等。(由辦公室負責(zé)歸檔并保存)
3.14 聲像制品資料。包括企業(yè)及下屬各部門在其經(jīng)營活動或政治、文件娛樂活動中,以及在外學(xué)習(xí)、考察時或外部門提供的,以聲像形式記錄下來的各種資料,如照片資料、錄音資料、錄像資料、影片資料等。(由辦公室負責(zé)歸檔并保存)
3.15題贈性資料。包括上級領(lǐng)導(dǎo)和外協(xié)友好部門或個人提供的題詞、書畫、工藝制品等。(由辦公室負責(zé)歸檔并保存)
4.檔案管理的基本程序包括檔案的收集、整理、鑒定、保管、銷毀、統(tǒng)計、檢索、編碼、利用,這九道工序是檔案工作的整體,它們之間相對獨立,但又相互制約。
5.檔案的收集就是把分散的,以及散失到其他部門的各類檔案資料,按有關(guān)規(guī)定,有計劃地分別集中到檔案室。其收集的主要方式是歸檔,即把公司活動中產(chǎn)生的有保存價值的各種材料,由各部室、各單位定期進行整理、立卷、移交公司辦公室進行歸檔。
5.1 立卷歸檔的時間
5.1.1 凡已辦理完畢的具有保存價值的各種文件資料,均應(yīng)在十日內(nèi)整理并保存,需移交辦公室立卷歸檔的要在十日內(nèi)辦理交接手續(xù)。
5.1.2 對于在外地施工部門的文件,為方便日常工作,立卷歸檔時間可根據(jù)實際情況適當(dāng)延長。
5.3 立卷歸檔的要求
5.2.1 各部室設(shè)立兼職歸檔員,兼職歸檔員在規(guī)定的歸檔時間內(nèi),把整理審定完畢的檔案資料進行裝訂后,交檔案室立卷歸檔。
5.2.2 移交檔案要填寫移交清單,移交清單一式二份,雙方簽字后各執(zhí)一份。
5.2.3 歸檔的文件資料必須完整、真實、準確,請示和批復(fù)、印本和底稿、正文和附件必須立在一起
5.2.4 立卷時應(yīng)編制好案卷目錄,把文件的作者、標題、日期等項目填寫清楚,概括而簡潔地擬寫好案卷標題,把案卷內(nèi)容表達出來,裝訂整齊、牢固,無論何金屬物,填寫備考表,注明保管期限。
5.2.5 填寫案卷一律用碳素黑水鋼筆或毛筆,禁止用圓珠筆或鉛筆,字跡應(yīng)清楚、準確。
5.2.6 立卷應(yīng)以各部室形成的文件為主,根據(jù)文件形成的特點,保持文件的歷史聯(lián)系,適當(dāng)照顧文件的保存價值,使案卷能正確反映企業(yè)生產(chǎn)活動狀況和面貌。
5.2.7 立卷應(yīng)以部室為主,結(jié)合其他特征的方法組卷,把有密切聯(lián)系的文件組合在一起。
5.2.8 立卷應(yīng)把上級文件與公司文件(除請示、批復(fù)外)按保管期限和文件年限分開立卷。
5.2.9 立卷歸檔后,發(fā)現(xiàn)需立卷的文件資料,可按立卷原則進行插卷。
5.2.10 文件組成案卷后,卷內(nèi)文件應(yīng)按照一定規(guī)律進行排列,系統(tǒng)地反映問題,做到查找方便。
5.2.11 各種實物檔案(獎品、獎杯、錦旗、獎?wù)?、證書、牌匾、饋贈品等)歸檔必須有原件,并保持其完好無損。
5.2.12 聲像檔案攝錄必須詳細記錄事由、時間、 地點、主要人物、背景、攝錄者,歸檔聲像資料必須是原版、原件、清晰、完整。
6.檔案的借閱
6.1 檔案只供本公司利用,一般不外借。如情況特殊,須經(jīng)公司總經(jīng)理批準后方可查閱。
6.2 各部室工作人員可直接查非密級檔案資料。公司重要文件和有密級的檔案,經(jīng)公司總經(jīng)理批準后方可借閱。
6.3 檔案借閱者應(yīng)負責(zé)檔案的完整和完全,不得私自影印、復(fù)制、翻印,不得擅自拆散、調(diào)換、抽取、污損、加標注證,不得轉(zhuǎn)借。
6.4 對珍貴或易損的檔案,應(yīng)制成復(fù)制品提供使用。復(fù)制可采用復(fù)印、照片、重印副本、摘錄等方式。復(fù)制件應(yīng)仔細校對,與原稿無誤后,注明檔案編號,然后提供使用。如有必要,給復(fù)制件加蓋公章,以示復(fù)制不會有誤。
6.5 必要時,檔案室應(yīng)對所提供檔案出具證明,證明材料寫好后應(yīng)仔細校對和審查,加蓋檔案室印章后才有效。檔案室證明材料只能證明某事在檔案上有無記載,而不能對某事下結(jié)論。檔案管理員不可擅自以檔案資料作解釋或下結(jié)論。
6.6 檔案一般不得借出檔案室。如有特殊情況,可以作短期外借,最多為十天,但必須經(jīng)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準并辦理借閱手續(xù)。如延長借閱時間,須辦理續(xù)借手續(xù)。逾期不還者,檔案管理員要及時催還。
6.7 借閱檔案須妥善保管,若有遺失,將根據(jù)檔案的價值和數(shù)量報公司領(lǐng)導(dǎo)批準后,責(zé)令其賠償一切損失。
7.檔案保密要求
7.1 檔案管理員和借閱利用檔案的人員要樹立高度的政治責(zé)任心,加強保密意識,雙方共同做好保密工作。
7.2 有密級檔案只許在檔案室查閱,不許帶離本室。有密級檔案復(fù)制時,需經(jīng)公司總經(jīng)理批準。
7.4 有密級檔案只限歸檔人使用,其他人員利用需經(jīng)公司總經(jīng)理批準。
7.5 對已到保密期限的檔案要請相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)和辦公室主任鑒定解密,對解密檔案作一般檔案管理,及時提供利用。
7.6企業(yè)在職工作人員調(diào)離本企業(yè)時,需按檔案室要求整理已形成的文件材料,并退還所借檔案,檔案室審查無誤簽字后,才能調(diào)離。檔案管理員調(diào)離,應(yīng)由辦公室主任監(jiān)督辦理,檔案交接之后,方能調(diào)離。
8.超期檔案的銷毀
8.1對超過保存期限檔案,由檔案管理員登記造冊,經(jīng)辦公室主任和檔案形成部門領(lǐng)導(dǎo)共同鑒定,報公司總經(jīng)理批準后,按規(guī)定銷毀。
8.2 經(jīng)批準銷毀的檔案,可單獨存放半年,經(jīng)驗證確無保留價值時,再行銷毀,以免誤毀。
8.3 銷毀文件必須在指定地點進行,并指派專人監(jiān)銷,嚴禁將銷毀的文件作為它用,或作廢紙出售。文件銷毀后,監(jiān)銷人應(yīng)在銷毀注冊上簽字。
9.檔案的保管檔案保管工作應(yīng)做到四不:
不散(不使檔案分散),不亂(不使檔案互相混亂),不丟(檔案不丟失不泄密),不壞(不使檔案遭到損壞)。同時,應(yīng)做好防火、防潮、防曬、防蟲、防損、防盜、防塵工作,以提高檔案的安全性,對破損檔案應(yīng)及時修補。
第11篇 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)商品房交付管理制度
房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理制度之商品房交付
第五章商品房交付使用管理與考核
第一節(jié)總則
第九十一條營銷部為交樓管理的責(zé)任部門。
第九十二條商品房必須達到以下標準方可交付使用:
1、工程部必須確保交付使用的商品房符合本制度第二條規(guī)定的工程竣工標準及商品房買賣合同約定的交樓標準;
2、營銷部必須備齊《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》及《交樓通知書》;
3、必須經(jīng)物業(yè)公司分戶驗收合格。同時物業(yè)公司必須制定物業(yè)管理方案,并已開始實施物業(yè)管理。
第二節(jié)交樓工作的組織管理
第九十三條商品房交付使用組織管理工作由地區(qū)公司營銷部全面負責(zé)。
第九十四條各地區(qū)公司每批次實際交樓前,必須報經(jīng)集團交樓驗收領(lǐng)導(dǎo)小組現(xiàn)場驗收合格后方可交付;未經(jīng)集團驗收擅自交樓的,每次給予地區(qū)公司董事長及營銷部負責(zé)人降一級工資處分。
集團交樓驗收領(lǐng)導(dǎo)小組由集團主管營銷的副總裁任組長,組員由營銷品牌中心、管理中心、物業(yè)集團相關(guān)負責(zé)人組成。
第九十五條地區(qū)公司營銷部必須在實際交樓30天前牽頭組織成立交樓領(lǐng)導(dǎo)小組,并在成立當(dāng)天召開綜合協(xié)調(diào)會。會議由地區(qū)公司董事長主持,討論確定交樓方案(含交樓時間、進度、地點、應(yīng)收費用、現(xiàn)場布
第12篇 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)招投標管理制度
房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理制度之招投標管理
--地產(chǎn)集團地區(qū)公司招投標管理制度
第一章總則
第一條本制度適用于各地區(qū)公司工程項目的招標工作。非工程類項目參考本制度執(zhí)行。
第二條除預(yù)算金額20萬元以下(含20萬元)及集團下屬公司承建的項目可選擇招標或議標外,其他所有項目的發(fā)包必須進行招標;地區(qū)公司20萬元以上(不含20萬元)工程類項目的議標,必須報集團主管招投標的副總裁審批,同時將審批結(jié)果抄報總裁閱。若副總裁無法決定的,報集團總裁審批決定。
第二章招標工作流程
第三條招標項目的立項:原則上需求部門負責(zé)立項,立項書必須包括項目概況及單位資質(zhì)要求,并經(jīng)公司負責(zé)人簽名同意。所有項目由地區(qū)公司招投標部牽頭組織招標策劃會,公司負責(zé)人主持。
第四條投標單位的征召
1、投標單位的資格要求:必須是品牌和綜合實力全國30強單位、本省前5強或國際著名品牌和企業(yè);確無全國及全省行業(yè)排名的,入選企業(yè)應(yīng)為行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)。
2、地區(qū)公司負責(zé)人匯總由征召小組(招投標部、總工室及采購部)采用背靠背原則分別在網(wǎng)上搜索各10家以上單位,由地區(qū)公司負責(zé)人獨立篩選確定擬入選單位并親自或指定專人(一人)向入選單位發(fā)正式公函,表達初步建立合作關(guān)系的愿望,向入選單位落實具體情況,邀請有合作意愿單位的第一負責(zé)人見面,或根據(jù)需要由地區(qū)公司負責(zé)人帶隊對最終入圍單位進行考察,確定合格投標單位。
第五條區(qū)域合作伙伴單位庫
1、區(qū)域合作伙伴單位庫是指地區(qū)公司經(jīng)過征召流程合格的地區(qū)級單位庫,單位庫單位的屬地原則上是本地及鄰近地區(qū)。
2、主體區(qū)域合作伙伴由地區(qū)公司負責(zé)征召、考察,合格的單位名單提交給集團招投標中心,經(jīng)集團主管招投標中心副總裁或以上領(lǐng)導(dǎo)約見,合格的進入集團主體區(qū)域合作伙伴單位庫,由集團招投標中心使用。
3、區(qū)域合作伙伴單位庫必須報集團招投標中心備案,每次更新同時報備。
4、每類別區(qū)域合作伙伴單位數(shù)量5-8家,每年需對單位庫進行維護,入庫單位有效期二年。
5、地區(qū)公司做好對區(qū)域合作伙伴單位庫的保密工作,嚴禁外泄(包括集團內(nèi)地區(qū)公司之間)。
6、區(qū)域合作伙伴單位庫原則上嚴禁跨區(qū)使用。
7、只有區(qū)域合作伙伴單位庫內(nèi)的單位才能參與投標,集團招投標中心可根據(jù)需要增加戰(zhàn)略合作單位。
8、每次使用單位庫的單位都必須經(jīng)過地區(qū)公司第一負責(zé)人審批。
第六條招標文件的編制及會審
1、地區(qū)公司自行招標項目的招標文件由地區(qū)公司招投標部負責(zé)編制;集團組織招標的項目由地區(qū)公司負責(zé)編制招標文件,集團招投標中心進行修改定稿。招標文件原則上按集團的標準格式編制。招標文件必須附合同文本,合同文本原則上采用集團合同管理中心下發(fā)的標準合同范本。
2、對于具備量化條件的項目必須編制量化清單(例如工程量清單),并將其作為招標文件的重要組成部分。
3、工程類設(shè)計施工捆綁招標的項目應(yīng)在招標文件中明確統(tǒng)一標準的設(shè)計條件,并由總工室制訂必須要控制的標準或要求。
4、招投標部根據(jù)需要可組織立項部門、合同管理部及其他相關(guān)部門對招標文件進行會審,招標文件由主管領(lǐng)導(dǎo)審批。
第七條招標文件的發(fā)放及招標答疑
1、地區(qū)公司招投標部負責(zé)發(fā)標及招標答疑,招標答疑必須采用書面形式集中解答,投標單位數(shù)量達到三家(含三家)以上方可發(fā)標。
2、在投標單位領(lǐng)取招標文件、遞交投標文件時應(yīng)核對對方人員的身份證原件、法定代表人身份證明或法人授權(quán)委托書。
第八條開標及定標
1、開標必須有公司領(lǐng)導(dǎo)參加,由招投標部牽頭組織,現(xiàn)場開標人員不得少于5人,其中招投標部必須2人以上,合同管理部、監(jiān)察分室各1人以上。
2、若有技術(shù)標,技術(shù)標與經(jīng)濟標應(yīng)同時開標,開標前應(yīng)檢查投標文件的密封是否完好,回標單位少于3家的不得開標,不符合招標文件要求的投標文件作廢標處理。
3、由地區(qū)公司總工室牽頭組織技術(shù)標封閉評審,如涉及到施工工藝的,由工程技術(shù)部牽頭組織技術(shù)標封閉評審(必要時可外聘專家參加),并當(dāng)場確定評定結(jié)果。技術(shù)標只涉及施工組織方案的不進行評審,定標后技術(shù)標存檔備查。
4、中標原則:原則上投標總報價最低的單位中標。
5、經(jīng)濟標采用內(nèi)部公開開標,并當(dāng)場由各投標單位單獨進行二次報價,開標小組在技術(shù)標評審結(jié)果上,當(dāng)場確定擬中標單位。嚴禁二次報價之后再次接受其他投標單位的價格調(diào)整。
6、預(yù)算金額在300萬元以上且細項子目在15項以上的投標項目,開標后經(jīng)分析,投標結(jié)果達到要求的,原則上報價最低的投標單位中標;達不到要求的進行第二次投標和開標,原則上第二次報價最低的投標單位中標。
7、經(jīng)濟標評審必須對所有細項子目作列表對比分析,嚴禁簡單以總價對比的方式上報預(yù)決算審計部。
8、工程招標的審批:招投標部將100萬元以下項目的定標結(jié)果報地區(qū)公司預(yù)決算部審核后由地區(qū)公司負責(zé)人審批;100萬元以上300萬元以下(含300萬元)的項目的定標結(jié)果經(jīng)地區(qū)公司負責(zé)人簽署意見后報集團預(yù)決算審計部審核,再報集團主管招投標的副總裁審批;300萬元以上1000萬元以下(含1000萬元)的項目,再報集團總裁審批;1000萬元以上的項目,再報集團董事局主席審批。
9、履約過程中由于設(shè)計變更導(dǎo)致工程內(nèi)容變化涉及增加新工程子目以及原集團定標僅涉及工程量增減的補充定標,增加金額在20萬元以下(含20萬元)的項目,報地區(qū)公司預(yù)決算部審核后由地區(qū)公司負責(zé)人審批;增加金額在20萬元以上60萬元以下(含60萬元)的項目,經(jīng)地區(qū)公司負責(zé)人簽署意見后報集團預(yù)決算審計部審核,再報集團主管招投標的副總裁審批;增加金額在60萬元以上的項目報集團總裁審批后,再報董事局主席審批。
集團預(yù)決算審計部審核時間:永久用電、永久供水3天;消防、供暖4天;其它類2天。
第三章合同談判與合同簽訂
第九條招投標部(必須2人及以上)與中標單位進行合同談判,并做好談判記錄。
第十條中標單位對合同簽字蓋章后,招投標部填寫《合同審批表》按以下權(quán)限,合同金額300萬元以下(含300萬元)的報地區(qū)公司負責(zé)人審批;金額300萬元以上、1000萬元以下(含1000萬元)的經(jīng)
地區(qū)公司負責(zé)人簽署意見后報集團合同管理中心審核,再報集團主管招投標的副總裁審批;1000萬元以上的再報集團總裁審批。集團預(yù)決算審計部的定標價格審核報告作為合同報審的附件。
第十一條合同簽訂后,招投標部和合同管理部組織對立項部門及相關(guān)部門進行合同
交底。
第四章招標工作的管理
第十二條集團招投標中心對地區(qū)公司的工程招投標進行管理、監(jiān)督、檢查,每季度對每個地區(qū)公司工程招投標項目的10%進行抽檢。管理中心負責(zé)考核。
第十三條地區(qū)公司招投標部應(yīng)在招標完成后3天內(nèi)及時準確建立招標臺帳,未完成的每次扣罰招投標部經(jīng)理500元,扣罰地區(qū)公司負責(zé)人500元。
第十四條招投標部未在每月5日前及時準確上報招標項目月報表的,每次扣罰招投標部經(jīng)理500元,同時扣罰地區(qū)公司負責(zé)人500元。瞞報或故意拖延不報造成集團招投標中心無法完成抽檢的,上報集團董事局領(lǐng)導(dǎo)。
第十五條招投標部未按時組織招標策劃會并形成會議紀要的,每次扣罰招投標部經(jīng)理500元,同時扣罰地區(qū)公司負責(zé)人500元。
第十六條招投標部未及時、完整提供招標立項資料的,每次扣罰招投標部經(jīng)理500元,地區(qū)公司負責(zé)人500元。
第十七條地區(qū)公司上報定標資料,無細項子目分析表的,預(yù)決算審計部有權(quán)拒收,并將情況反饋招投標中心,招投標中心每月將此類問題匯總報管理中心予以問責(zé)。
第十八條集團招投標中心在地區(qū)公司抽查中發(fā)現(xiàn)違反招標管理制度的,每處每次扣罰招投標部經(jīng)理100元,同時扣罰地區(qū)公司負責(zé)人100元,發(fā)現(xiàn)重大問題的上報集團董事局領(lǐng)導(dǎo)。
第十九條集團招投標中心每月31日前將考核結(jié)果報管理中心。
第二十條集團招投標中心對地區(qū)公司的檢查,按《zz地產(chǎn)集團招投標管理辦法》執(zhí)行。
第五章招標紀律
第二十一條各地區(qū)公司所有工程項目的招標工作,(含對永久水、永久電、燃氣等公共設(shè)施類項目市場狀況的調(diào)研)必須由招投標部獨立負責(zé)。任何部門及個人不得推薦投標單位,不得打探招標工作情況,不得泄露所配合招標工作的信息,不得有任何干預(yù)招標工作的行為。
第二十二條開標期間,監(jiān)察室負責(zé)開標現(xiàn)場所有工作人員手機集中存放。
第二十三條參與招標的各部門獨立運作,禁止相互串通、干預(yù)。
第二十四條所有參與招標工作的人員不得接受投標單位的任何宴請、饋贈,不得與投標單位發(fā)生任何經(jīng)濟往來。
第二十五條評標小組成員須嚴格保守機密,應(yīng)對有關(guān)招標資料承擔(dān)保密責(zé)任,在定標前不得泄密、公開。
第二十六條招標人員必須注意保存并慎重地使用在履行工作職責(zé)時所獲取的資料,嚴禁以此謀求任何個人利益,嚴禁以有損于公司利益的方式濫用上述資料。
第二十七條凡違反招標紀律的,交集團監(jiān)察室查處。
第13篇 _房地產(chǎn)開發(fā)公司資產(chǎn)管理制度
房地產(chǎn)開發(fā)公司資產(chǎn)管理制度
目的:為加強公司資產(chǎn)管理,保證公司資產(chǎn)合理、有效使用,維護公司資產(chǎn)安全和完整,結(jié)合本公司實際情況,制定本制度。
適用范圍:本規(guī)定適用于公司范圍內(nèi)所有資產(chǎn)的管理。
職責(zé)
公司行政辦公室負責(zé)對資產(chǎn)實物進行歸口管理,負責(zé)資產(chǎn)的申請、購置、登記、維修、調(diào)配和報廢等各項程序。
公司財務(wù)管理部負責(zé)對資產(chǎn)的賬務(wù)進行歸口管理,包括入銷賬、折舊等。
資產(chǎn)的定義:本規(guī)定中的資產(chǎn)概念既包括固定資產(chǎn)(單價超過2000元人民幣,使用年限超過1年的物品),也包括手機、辦公桌椅等價格低,但使用時間較長的耐用物品。具體指以下種類:
建筑物:房屋、活動辦公室;
交通工具及附屬品:小客車、小轎車;車載cd機、車載冰箱;
辦公設(shè)備:筆記本電腦、計算機、打印機、復(fù)印機、傳真機、攝像機、打卡機、打孔機、裝訂機、碎紙機、數(shù)碼照相機、普通照相機;
辦公家具:保險柜、文件柜、辦公桌、班臺、會議桌、折疊桌、電腦桌、臺案、折疊椅、班椅、辦公椅、沙發(fā)、茶幾;
通訊設(shè)備:手機、對講機、集團電話、直線電話、車載電話。
資產(chǎn)的購置
各部門添置資產(chǎn),需向行政辦公室提交購買申請表,行政辦公室首先考慮在公司范圍內(nèi)進行調(diào)配。如必須購置,經(jīng)總經(jīng)理批準后由材料采購部按照有關(guān)規(guī)定購買。
購置資產(chǎn)的發(fā)票,必須附所購置資產(chǎn)的清單明細,財務(wù)方可辦理報銷手續(xù)。必須由使用單位資產(chǎn)管理人員簽字后方能辦理出庫手續(xù),并將資產(chǎn)的相關(guān)材料交資產(chǎn)管理員歸檔。
資產(chǎn)的調(diào)撥:因調(diào)配、借用等原因進行的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移由公司行政辦公室辦理,資產(chǎn)轉(zhuǎn)入單位負責(zé)人需在行政辦公室資產(chǎn)臺帳上簽字。其他個人和單位不得擅自對資產(chǎn)進行調(diào)用。
資產(chǎn)的使用管理
資產(chǎn)的使用:分配給個人使用的資產(chǎn),使用人員應(yīng)對資產(chǎn)的安全、完整負責(zé)。實行資產(chǎn)使用責(zé)任落實到人,當(dāng)責(zé)任人工作調(diào)整或離職時,須將使用的全部資產(chǎn)進行移交,在其辦理所用資產(chǎn)移交手續(xù)后,方可辦理離職手續(xù)。
資產(chǎn)的處置:包括轉(zhuǎn)讓、報廢、借出、變賣等,需由使用單位說明情況,行政辦公室提交書面報告,經(jīng)財務(wù)部經(jīng)理簽字、行政副總經(jīng)理批準后方能進行。
因保管或使用不當(dāng)以及其他人為因素造成資產(chǎn)的丟失或損壞,由責(zé)任人負責(zé)賠償或維修,如原因不明,則對使用部門負責(zé)人給予一定的處罰。
閑置封存的資產(chǎn)由公司辦公室統(tǒng)一管理,閑置封存的資產(chǎn)由申請使用部門向行政辦公室提出申請,經(jīng)行政副總審批后,方可啟動閑置封存的資產(chǎn)。
對車輛、電腦等固定資產(chǎn)的使用管理,同時遵循公司其他相關(guān)規(guī)定。
資產(chǎn)的盤點清查
行政辦公室在對公司現(xiàn)有資產(chǎn)進行一次性清理的基礎(chǔ)上,對資產(chǎn)進行臺帳管理。行政辦公室對各類物品進行登記,大件物品進行編號管理。物品的各項特征(如名稱、品牌、型號、購買日期、價格等)、轉(zhuǎn)移記錄(如轉(zhuǎn)移時間、去向、使用單位簽收等)以及報廢記錄(如報廢日期、報廢原因等)均在資產(chǎn)臺帳上體現(xiàn)。
為了保證公司資產(chǎn)的安全和完整,做到資產(chǎn)的帳物相符,行政辦公室、各部門與財務(wù)部每季末25日-30日都要對本單位資產(chǎn)進行全面清查盤點,以掌握資產(chǎn)的實有數(shù)量,查明有無丟失、毀損或未列入帳的資產(chǎn),保證賬物相符,對于盤虧、毀損、報廢的資產(chǎn),要查明原因,寫出書面報告,上報集團總裁,經(jīng)批準后做報廢核減資產(chǎn)臺帳處理。
行政辦公室資產(chǎn)管理人員要每月對各部門資產(chǎn)管理工作進行抽查,發(fā)現(xiàn)問題及時上報公司領(lǐng)導(dǎo)做出處理。
附件1.資產(chǎn)登記表
第14篇 房地產(chǎn)開發(fā)項目施工現(xiàn)場管理制度
房地產(chǎn)開發(fā)項目施工現(xiàn)場管理制度
為加強本公司房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)場管理,保證房地產(chǎn)開發(fā)項目按公司計劃和開發(fā)項目的組織設(shè)計要求如期完成,特制定本制度。
一、管理機構(gòu)的職權(quán)
1、受公司領(lǐng)導(dǎo)或工程部直接指導(dǎo)代表公司支持和辦理開發(fā)項目的一切管理業(yè)務(wù),定期或不定期的向公司領(lǐng)導(dǎo)或向直接領(lǐng)導(dǎo)做出項目進展情況的匯報,重大事宜應(yīng)及時匯報。
2、按照有關(guān)要求,組織項目實施,使其項目工程優(yōu)質(zhì)、高效、節(jié)省、文明、安全的完成。
3、依據(jù)建筑工程承、發(fā)包合同簽辦工程價款的撥付和有關(guān)經(jīng)濟簽證。
4、當(dāng)發(fā)生影響開發(fā)項目工程質(zhì)量,施工單位混亂影響項目進度及違約、違章事宜時,除向領(lǐng)導(dǎo)做緊急報告外,由權(quán)做出臨時停工或應(yīng)急的決定。
5、組織辦理項目交工驗收。
二、施工現(xiàn)場管理的內(nèi)容及要求
1、前期階段現(xiàn)場施工的內(nèi)容及工作
(1)開發(fā)地塊內(nèi)的動員工作及舊建筑拆除工作;
(2)三通一平工作(接通施工用水、電;接通開發(fā)區(qū)通達外部的道路;現(xiàn)場要按規(guī)劃設(shè)計要求平整好場地)。
(3現(xiàn)場的其它前期工作(包括:伐樹、移樹、現(xiàn)場的臨搭建等)
2、施工建設(shè)期的現(xiàn)場管理內(nèi)容及工作
(1)做好充分完善的施工前準備工作,及技術(shù)準備(包括:組織有關(guān)人員審學(xué)、會審施工圖紙。通過審學(xué)、會審圖紙應(yīng)掌握設(shè)計意圖,澄清圖紙疑點,解決設(shè)計上的錯、漏、碰、缺;編制開發(fā)項目組織設(shè)計等)。
(2)組織有關(guān)人員踏勘現(xiàn)場,以明確現(xiàn)場地形地貌,放線定位依據(jù),平面坐標及標高原始點,鄰舍布置方案等。
(3)與各施工單位(包括土建工程、設(shè)備安裝工程等)協(xié)調(diào)平衡工程的組織進行與穿插;完善不良施工季節(jié)(雨季與冬季)的施工組織與措施。
(4)深入現(xiàn)場檢查了解施工中的全過程,定期召開現(xiàn)場平衡、協(xié)調(diào)會議,解決施工進度中的問題,做好施工中的進度、質(zhì)量、技術(shù)、供應(yīng)、成本等全面協(xié)調(diào)與控制。
(5)加強場容管理。包括:各施工單位作業(yè)場區(qū)與調(diào)整;物資與施工機械的合理堆放與布置;消防設(shè)施的設(shè)置;施工道路的暢通;場容整潔;施工用水、電的分配供應(yīng),安全施工文明作業(yè);環(huán)保措施的制定與貫徹等內(nèi)容。并建立檢查評比制度等。
3、現(xiàn)場技術(shù)管理的內(nèi)容及工作
(1)加強圖紙管理?，F(xiàn)場應(yīng)具有圖紙收發(fā)、登記、保管、回收等環(huán)節(jié)的圖紙管理制度(包括工程變更圖紙在內(nèi))。
(2)加強技術(shù)交底。在施工過程中施工單位提出的有關(guān)技術(shù)方面的問題,應(yīng)及時傳達設(shè)計部門,及時約其舉行設(shè)計技術(shù)交底會議會同施工單位一起研究解決。
(3)加強對材料、配件、設(shè)備試化驗的監(jiān)督檢查。建筑工程用的材料(半成品、成品、設(shè)備等),均應(yīng)具備合格證件,出廠證件及化實驗的證件。
(4)要記錄好工程日志和施工記錄。即工程開竣工日期及各分部分項施工起止日期;圖紙及文件收發(fā)日期;氣象情況(氣溫、風(fēng)力、風(fēng)向、陰、雨、晴、霧、霜、雪);每日施工部位及進度;隱蔽工程檢查及驗收;各類事故的發(fā)生、分析與處理;材料、配件、設(shè)備、供應(yīng)及短缺情況;上級部門的檢查及指示;其它重要事項如停水、停電、停工、現(xiàn)場治安等等。
(5)要做好施工記錄。如地基處理記錄;大型構(gòu)件安裝記錄;現(xiàn)場予應(yīng)件施工記錄;新技術(shù)、新材料、新工藝推廣應(yīng)用記錄;測量記錄;沉降觀測記錄;雨冬期施工記錄;構(gòu)件荷載實驗記錄;質(zhì)量與事故處理記錄。
三、加強現(xiàn)場管理工作
1、加強工程量的管理與控制;
2、加強工程簽證的管理;
3、加強工程資料及檔案的管理;
4、加強工程首尾及竣工驗收的管理;
5、加強保修期的管理及尾款支付的管理;
本管理制度是按現(xiàn)行公司實際情況擬訂的,日后新的開發(fā)項目根據(jù)現(xiàn)實環(huán)境、問題等可以刪增應(yīng)用。
監(jiān)理工作制度
1、文件
第15篇 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程簽證管理制度
房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理制度之工程簽證管理
第四章工程簽證管理
第七十五條零星材料的定價辦法
1、總價不超過2萬元(含上浮)的單項材料為零星材料。
2、工程部將需確定單價的零星材料清單至少在使用前10天內(nèi)傳真至采購部,采購部必須在24小時內(nèi)(以工程部傳真時間為準)確定價格并將價格清單傳真至工程部。工程部可以在材料采購部確定的價格基礎(chǔ)上上浮不超過50%作為施工單位的采購價格,預(yù)決算部以此價格作為結(jié)算依據(jù)。工程部未及時提出采購清單導(dǎo)致采購工作倉促、滯后甚至影響工程建設(shè)的,每次給予項目經(jīng)理、工程部經(jīng)理各500元處罰。
采購部未按時限要求將零星材料價格回傳工程部的,每次扣罰采購部經(jīng)理500元,由工程技術(shù)部考核。
將大宗材料當(dāng)作零星材料的,每次扣罰工程部經(jīng)理500元,由工程技術(shù)部考核。
第七十六條非全國性、地區(qū)公司甲供大宗材料的采購辦法
1、總價超過2萬元(不含2萬元)的單項材料為大宗材料。
2、預(yù)算金額在10萬(含10萬)以下的,地區(qū)公司采購部根據(jù)三三制原則競價采購,工程部在使用前30天內(nèi)將經(jīng)主管工程公司領(lǐng)導(dǎo)審批后大宗材料采購清單傳真至采購部,采購部負責(zé)在15天內(nèi)采購到場。預(yù)算金額在10萬(不含10萬)以上的,由地區(qū)公司招投標部組織招標,采購部參與,簽訂合同后,采購部負責(zé)采購,工程部在使用前45天內(nèi)將經(jīng)主管工程公司領(lǐng)導(dǎo)審批后大宗材料采購清單傳真至招投標部;預(yù)算金額50萬以下(含50萬)的由地區(qū)公司自行定標;50萬以上的,報集團材料設(shè)備公司審核后,再報集團主管材料設(shè)備公司副總裁審批后定標。上述程序,招投標部負責(zé)在15天內(nèi)定標、再15天內(nèi)供應(yīng)到場。
由于特殊原因不能按正常程序?qū)嵤┱袠说?預(yù)算金額20萬元以下的可以議標,由地區(qū)公司負責(zé)人審批。
工程部未按時將大宗材料清單傳真至招投標部或采購部,每延遲1天,扣罰工程部經(jīng)理100元;招投標部或采購部未按時采購,每延遲1天,扣罰招投標部或采購部經(jīng)理100元。工程技術(shù)部考核。
第七十七條工程委托書中須明確工程范圍、工期、計價依據(jù)、委托暫定價、違約責(zé)任等;進度款按實際完成工程量的80%支付,無預(yù)付款。委托書的結(jié)算價不得超出暫定價的20%,超20%的須另下委托。
所有造價在3萬元以上的委托須找兩家以上單位競價;造價在10萬元以上的工程不得辦理委托,必須簽訂合同。工程部不得將同一工程項目肢解委托。否則,給予工程部經(jīng)理降三級工資處罰。
工程部必須提前進行詢價、談價等相關(guān)的委托過程,如因工程部貽誤時間,導(dǎo)致工程進度緊張,沒有足夠時間同施工單位商談價格,從而造成委托單價過高,給予工程部經(jīng)理降一級工資處罰。由于合同明顯漏洞造成委托的,每次扣罰招投標部負責(zé)人500元。綜合計劃部考核。
第七十八條嚴禁以聯(lián)系函等其它形式委托施工;嚴禁和自然人簽訂委托;委托必須經(jīng)施工單位有效授權(quán)人簽章方能生效;涉及較為重大質(zhì)量安全責(zé)任的專業(yè)工程如檢測類工程(如樁基檢測、基坑支護檢測)、臨電工程等禁止采用委托形式。否則,每違規(guī)一次給予工程部經(jīng)理降一級工資處罰。工程技術(shù)部考核。
第七十九條造價在3萬元以下的零星工程委托辦理流程由工程部負責(zé)委托,將委托書傳真到工程技術(shù)部,工程技術(shù)部必須在傳真發(fā)出時間起24小時內(nèi)核定價格,并與施工單位意見達成一致后在委托書審批表上簽字,手續(xù)完備后方可施工。
工程技術(shù)部未按時限要求核定價格的,扣罰工程技術(shù)部經(jīng)理500元;手續(xù)不完備先開工,扣罰工程部經(jīng)理500元;按造價3萬元以下零星工程委托程序辦理,而實際造價超過3萬元的,扣罰工程部經(jīng)理500元。工程部擅自上浮價格的,扣罰工程部經(jīng)理1000元,情節(jié)嚴重的另行嚴肅處理。綜合計劃部考核。
第八十條造價在3萬元以上10萬以下的零星工程委托辦理流程。
由工程部負責(zé)委托,將委托書傳真至招投標部,招投標部必須在傳真發(fā)出時間起24小時內(nèi)核定價格,并與施工單位意見達成一致后在工程委托審批表上簽字,再報地區(qū)公司主管工程領(lǐng)導(dǎo)批準,手續(xù)完備后方可施工。
招投標部未按時限要求核定價格的,扣罰招投標部經(jīng)理500元;手續(xù)不完備先開工,扣罰工程部經(jīng)理500元。綜合計劃部考核。
第八十一條工程部在委托書辦理完成后3天內(nèi)歸檔,并送合同管理部備案。否則,扣罰工程部經(jīng)理200元。合同管理部考核。
第八十二條委托工程竣工后三天內(nèi),工程部必須牽頭組織施工單位進行驗收并簽署意見。辦理工程委托結(jié)算必須附上《工程竣工驗收表》,《工程竣工驗收表》應(yīng)注明竣工時間、驗收時間。否則,扣罰工程部經(jīng)理100元。工程技術(shù)部考核。
第八十三條工程簽證辦理流程:施工單位報送簽證→監(jiān)理部及工程部在施工單位送達48小時內(nèi)簽署完意見→工程技術(shù)部24小時內(nèi)簽署完意見→報地區(qū)公司主管工程領(lǐng)導(dǎo)48小時內(nèi)審批完意見→蓋章→返回施工單位。
每違反一次,給予工程部經(jīng)理降一級工資的處罰;一個月內(nèi)累計超過3次的,予以開除處分。工程技術(shù)部考核。
工程簽證內(nèi)容不屬實,弄虛作假的,每發(fā)現(xiàn)一次,給予相關(guān)責(zé)任人降一級工資以上處分。工程技術(shù)部考核。
第八十四條項目經(jīng)理必須建立項目簽證臺帳并及時填寫;工程部在簽證單辦理完成后3天內(nèi)歸檔,并送預(yù)決算部作為結(jié)算依據(jù)。以上每違反一次,扣罰項目經(jīng)理200元、工程部經(jīng)理100元。工程技術(shù)部考核。
第八十五條工程簽證的原始憑證,必須由兩名或兩名以上監(jiān)理工程師當(dāng)天簽署完畢,并返回施工單位,同時留存一份,上報工程部經(jīng)理后存檔。每違反一次,給予監(jiān)理工程師降一級工資的處罰;一個月內(nèi)累計超過3次的,予以開除處分。工程技術(shù)部考核。
第八十六條工程部在收到簽證單后2天內(nèi)必須簽署完畢并在臺帳上記錄。若我方簽證意見與乙方有分歧時,工程部必須在規(guī)定期限內(nèi)簽署意見返還施工單位并存檔,同時必須在5天內(nèi)雙方協(xié)商解決完畢。如未在規(guī)定期限內(nèi)簽署意見的扣罰項目經(jīng)理500元、工程部經(jīng)理500元。工程技術(shù)部考核。
第八十七條工程簽證的內(nèi)容和要求:
1、工程簽證單、簽證原始記錄及所有的經(jīng)濟類文件不得由外委監(jiān)理單位辦理,必須由工程部簽署并經(jīng)主管工程領(lǐng)導(dǎo)簽字后加蓋工程部印章方為有效。
2、簽證單應(yīng)注明合同編號并按照公司的文件要求統(tǒng)一編號。簽證表格按集團統(tǒng)一制定的表格進行填報。
3、簽證單一式三聯(lián):施工單位、工程部和預(yù)決算部各一聯(lián)。簽證單必須加蓋監(jiān)理項目章和工程部章。
4、簽證單必須注明簽證理由、工程量和簽證內(nèi)容發(fā)生的起止時間。簽證理由和工程量要求與原始記錄憑證中監(jiān)理工程師簽署的意見一致,計量單位要求使用國際標準單位或習(xí)慣使用單位,機械臺班應(yīng)有設(shè)備型號。
5
、原始記錄上必須注明工程內(nèi)容的具體位
