制訂管理制度原則(5篇)

在企業(yè)管理中，制定管理制度是一項(xiàng)至關(guān)重要的任務(wù)，它涵蓋了企業(yè)的日常運(yùn)營(yíng)、員工行為規(guī)范、決策流程、績(jī)效評(píng)估等多個(gè)層面。管理制度旨在確保企業(yè)運(yùn)行的有序性和效率，同時(shí)也為員工提供明確的行為指南。

包括哪些方面

1. 組織架構(gòu)與職責(zé)：明確各部門(mén)的職能分工，規(guī)定各級(jí)管理人員的權(quán)責(zé)范圍。

2. 工作流程：定義業(yè)務(wù)流程，包括決策流程、審批流程等，以提高工作效率。

3. 員工行為準(zhǔn)則：規(guī)定員工的職業(yè)道德、行為規(guī)范，確保企業(yè)文化的一致性。

4. 人力資源管理：涵蓋招聘、培訓(xùn)、績(jī)效考核、薪酬福利等方面，激勵(lì)員工積極性。

5. 質(zhì)量與安全管理：設(shè)定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，確保產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量，同時(shí)保障工作環(huán)境的安全。

6. 財(cái)務(wù)管理：規(guī)定財(cái)務(wù)管理政策，包括預(yù)算編制、成本控制、審計(jì)等。

7. 法規(guī)遵守：確保企業(yè)行為符合國(guó)家法律法規(guī)及行業(yè)規(guī)定。

重要性

1. 提高效率：清晰的管理制度能減少誤解和沖突，提高團(tuán)隊(duì)協(xié)作效率。

2. 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)：通過(guò)法規(guī)遵守和風(fēng)險(xiǎn)管理，降低法律糾紛和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

3. 塑造文化：制度是企業(yè)文化的重要載體，有助于形成積極的企業(yè)精神。

4. 激勵(lì)員工：公正公平的管理制度可以激發(fā)員工潛能，促進(jìn)其職業(yè)發(fā)展。

5. 維護(hù)形象：良好的管理制度對(duì)外展示企業(yè)的專(zhuān)業(yè)性和責(zé)任感，提升企業(yè)形象。

方案

1. 制度制定：由專(zhuān)門(mén)的制度編寫(xiě)小組負(fù)責(zé)，充分調(diào)研，廣泛征求意見(jiàn)，確保制度的全面性和適用性。

2. 審核與批準(zhǔn)：由高層管理者審核，確保制度與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略一致，符合法律法規(guī)要求。

3. 實(shí)施與培訓(xùn)：制度發(fā)布后，進(jìn)行全員培訓(xùn)，確保員工理解并遵守。

4. 反饋與修訂：定期收集執(zhí)行情況，根據(jù)反饋進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化，保持制度的時(shí)效性。

5. 監(jiān)督與執(zhí)行：設(shè)立監(jiān)督機(jī)制，確保制度的執(zhí)行力度，對(duì)違規(guī)行為進(jìn)行及時(shí)糾正。

管理制度的建立和完善是一個(gè)持續(xù)的過(guò)程，需要企業(yè)管理層的高度重視和全體員工的共同參與。只有這樣，企業(yè)才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。

制訂管理制度原則范文

第1篇 制訂的食堂管理制度

為保障企業(yè)員工身體健康,防止企業(yè)食物中毒和食源性疾患事故的發(fā)生,根據(jù)《中華人民共和國(guó)國(guó)食品衛(wèi)生法》等法律、法規(guī)和《企業(yè)食堂與員工集體用餐衛(wèi)生管理規(guī)定》等相關(guān)文件規(guī)定,結(jié)合本校實(shí)際情況,特制定本制度。

一、硬件設(shè)施:

1、企業(yè)必須確保經(jīng)費(fèi)投入,不斷改善企業(yè)食堂衛(wèi)生設(shè)施與條件,使食堂建筑、環(huán)境與設(shè)備符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和要求。

2、食堂應(yīng)按照“生進(jìn)熟出”的原則合理安排工作程序,防止生熟食品交叉污染。食堂應(yīng)設(shè)有食品原料儲(chǔ)存、原料初加工、烹飪加工、備餐、用餐、餐具工用具清洗消毒等相對(duì)獨(dú)立的專(zhuān)用場(chǎng)地,其中,備餐間必須單獨(dú)設(shè)立。

3、食堂應(yīng)建有通暢的污水排放系統(tǒng)和有效的防蠅、防塵、防鼠設(shè)施,配備專(zhuān)用冰箱,配備足夠的工具、容器,安裝機(jī)械通風(fēng)設(shè)備。

4、食堂各專(zhuān)用場(chǎng)地應(yīng)配置以下設(shè)施:

(1)食品原料儲(chǔ)存場(chǎng)地應(yīng)當(dāng)安裝機(jī)械通風(fēng)設(shè)備,配備有效的防鼠、防蠅設(shè)施。應(yīng)分別布置主食、副食品和調(diào)味品置放區(qū)域,各區(qū)域應(yīng)相對(duì)獨(dú)立。

(2)原料初加工場(chǎng)地應(yīng)分別設(shè)有蔬菜、水產(chǎn)品、禽肉類(lèi)等食品清洗池、切配加工操作臺(tái),并有明顯標(biāo)志;設(shè)置存放廢棄物的容器。

(3)烹飪加工場(chǎng)地的灶臺(tái)和蒸飯間應(yīng)當(dāng)安裝有效的排氣罩;應(yīng)當(dāng)設(shè)有烹飪時(shí)放置生食品(包括配料)、熟制品的操作臺(tái)或者貨架。

(4)備餐間應(yīng)設(shè)有二次更衣設(shè)施、空調(diào)、備餐臺(tái)、能開(kāi)合的食品傳遞窗及清洗消毒設(shè)施,并配備紫外線滅菌燈等空氣消毒設(shè)施。

(5)用餐場(chǎng)地應(yīng)設(shè)有就餐桌椅、餐具存放和洗刷、洗手等設(shè)施,并應(yīng)置有存放泔腳的容器,就餐出入口應(yīng)有防蠅設(shè)施。

(6) 餐具工用具清洗消毒場(chǎng)地應(yīng)配備專(zhuān)用清洗池、消毒池;配備餐具工用具專(zhuān)用保潔柜。

5、食堂要保持內(nèi)外環(huán)境整潔,10米內(nèi)無(wú)廁所、垃圾堆等污染源,并采取有效措施,消除老鼠、蟑螂、蒼蠅和其他有害昆蟲(chóng)及其孳生條件。

6、企業(yè)要為食堂全體從業(yè)人員配備兩套以上的專(zhuān)用工作服裝和帽子。

7、企業(yè)食堂要配置防盜門(mén)、窗等安全設(shè)施。

二、食堂軟件:

1、企業(yè)食堂必須取得衛(wèi)生行政部門(mén)發(fā)放的衛(wèi)生許可證,并積極配合當(dāng)?shù)匦l(wèi)生行政部門(mén)的衛(wèi)生監(jiān)督與指導(dǎo)。

2、企業(yè)實(shí)行食堂衛(wèi)生現(xiàn)場(chǎng)管理負(fù)責(zé)制,并配備食堂管理員、食堂衛(wèi)生監(jiān)督員,建立企業(yè)食堂及員工集體用餐衛(wèi)生管理制度,相關(guān)的衛(wèi)生管理?xiàng)l款應(yīng)在用餐場(chǎng)所公示,接受用餐者的監(jiān)督。

3、企業(yè)要切實(shí)加強(qiáng)對(duì)食堂從業(yè)人員的管理和教育,不斷提高食堂從業(yè)人員隊(duì)伍素質(zhì)。

4、食堂從業(yè)人員及集體餐分餐人員每年必須進(jìn)行健康檢查,取得健康證明后方可上崗工作。

5、食堂從業(yè)人員及集體餐分餐人員在出現(xiàn)咳嗽、腹瀉、發(fā)熱、嘔吐等有礙于食品衛(wèi)生的病癥時(shí),應(yīng)立即脫離工作崗位,待查明病因、排除有害食品衛(wèi)生的病癥或治愈后,方可重新上崗。

6、要加強(qiáng)食堂安全保衛(wèi)工作,嚴(yán)禁食堂工作人員以外的人員,隨意進(jìn)入企業(yè)食堂的食品加工操作間及食品原料存放間等,以防止投毒事件的發(fā)生,確保員工用餐的衛(wèi)生與安全。

7、要建立健全食物中毒事故或其他食源性疾患的報(bào)告制度和應(yīng)急處理機(jī)制。

三、食堂管理人員職責(zé):

1、企業(yè)實(shí)行食堂衛(wèi)生管理員負(fù)責(zé)制度,并建立分級(jí)責(zé)任制度,將相應(yīng)職責(zé)落實(shí)到人。

2、作為企業(yè)食堂衛(wèi)生第一責(zé)任人,現(xiàn)場(chǎng)管理員承擔(dān)以下具體責(zé)任:

(1)修訂完善涉及在廠員工集體飲食的各項(xiàng)規(guī)章制度與管理規(guī)范。

(2)建立分級(jí)責(zé)任制,層層簽訂責(zé)任書(shū)。

(3)建立學(xué)生食品衛(wèi)生安全突發(fā)事件報(bào)告制度,食物中毒預(yù)防制度,責(zé)任追究制度。

(4)建立企業(yè)食堂檔案,管理員對(duì)員工食堂的檢查每周至少一次,加強(qiáng)食堂的檢查和指導(dǎo)工作。

(5)堅(jiān)決杜絕沒(méi)有通過(guò)體質(zhì)健康檢查的相關(guān)從業(yè)人員無(wú)證上崗現(xiàn)象,保障員工用餐的安全。

3、作為企業(yè)食堂衛(wèi)生第二責(zé)任人,企業(yè)衛(wèi)生保健教師對(duì)企業(yè)食堂及員工集體用餐方面承擔(dān)如下衛(wèi)生監(jiān)督、指導(dǎo)的職責(zé):

(1)組織企業(yè)食堂從業(yè)人員進(jìn)行每?jī)稍乱淮蔚呐嘤?xùn),提高從業(yè)人員的責(zé)任意識(shí)和業(yè)務(wù)素質(zhì),每次培訓(xùn)有準(zhǔn)備,有記錄。

(2)執(zhí)行企業(yè)食堂每日檢制度,每天對(duì)食堂的食品采購(gòu)、清洗加工、烹制和餐具清洗、消毒以及從業(yè)人員操作的全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督、檢查和管理,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)立即整改,并做好相應(yīng)記錄。

(3)督促、檢查企業(yè)食堂長(zhǎng)假后的清掃消毒工作,做好檢查記錄。

(4)食堂衛(wèi)生監(jiān)督員要加強(qiáng)自身政治和管理業(yè)務(wù)專(zhuān)業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí),不斷提高自身素質(zhì)和管理水平。

第2篇 企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制訂、修訂實(shí)施管理辦法

企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制訂修訂實(shí)施管理辦法

第一章 總則

第一條 為了推進(jìn)公司企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化工作,規(guī)范公司企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的制定工作,根據(jù)《中華人民共和國(guó)國(guó)標(biāo)準(zhǔn)化法》和《企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化管理辦法》、《中華人民共和國(guó)國(guó)產(chǎn)品質(zhì)量法》及有關(guān)規(guī)定,企業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)品生產(chǎn)必須有依據(jù),企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品沒(méi)有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的,應(yīng)當(dāng)制定企業(yè)標(biāo)準(zhǔn),作為組織生產(chǎn)的依據(jù)。法律對(duì)標(biāo)準(zhǔn)的制定另有規(guī)定的,依照法律的規(guī)定執(zhí)行,特制訂貴研鉑業(yè)股份有限公司企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制(修)訂實(shí)施管理辦法。

第二條 企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)有以下幾種:

1.企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品,還沒(méi)有國(guó)家、行業(yè)和地方標(biāo)準(zhǔn)的,需制定的企業(yè)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn);

2.為提高產(chǎn)品質(zhì)量和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力,需制定的嚴(yán)于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或地方標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn);

3.對(duì)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的選擇或補(bǔ)充的標(biāo)準(zhǔn);

4.工藝、半成品和方法標(biāo)準(zhǔn);

5.生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的管理標(biāo)準(zhǔn)和工作標(biāo)準(zhǔn)。

第三條 企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是對(duì)企業(yè)范圍內(nèi)需要協(xié)調(diào)、統(tǒng)一的技術(shù)要求、管理要求和工作要求所制定的標(biāo)準(zhǔn),是公司組織生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的依據(jù)。

第四條 本管理辦法適用于公司制(修)訂的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn),包括企業(yè)軍用標(biāo)準(zhǔn)。

第二章 企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的制(修)訂原則

第五條 企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制(修)訂的原則:

1.落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀,有利于公司產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展,促進(jìn)科技創(chuàng)新,滿(mǎn)足循環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

的要求;

2. 該項(xiàng)產(chǎn)品已有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的,制定的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)嚴(yán)于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn);

3. 制定的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要以顧客關(guān)注為焦點(diǎn),既要體現(xiàn)公司產(chǎn)品的技術(shù)水平,并盡可能滿(mǎn)足顧客的需求,又要便于組織檢查驗(yàn)收,盡可能考慮不增加生產(chǎn)成本或檢測(cè)成本;

4. 凡屬開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品的項(xiàng)目,在新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)立項(xiàng)時(shí),項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)將該項(xiàng)目所需配套的檢測(cè)方法研究列入新產(chǎn)品研究?jī)?nèi)容中。新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)項(xiàng)目鑒定時(shí),應(yīng)提交該產(chǎn)品的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和相配套的檢測(cè)方法。

5. 通過(guò)鑒定的新產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和檢測(cè)方法,由科技部及時(shí)轉(zhuǎn)交生產(chǎn)質(zhì)量部,生產(chǎn)質(zhì)量部以此作為組織生產(chǎn)和質(zhì)量控制的依據(jù)。在新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)項(xiàng)目鑒定后半年內(nèi)由該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人提出,生產(chǎn)質(zhì)量部下達(dá)相應(yīng)的“企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)” 制定任務(wù)。

6. 對(duì)現(xiàn)有產(chǎn)品仿制的項(xiàng)目,可用國(guó)標(biāo)、國(guó)軍標(biāo)、行標(biāo)加以規(guī)范的,在項(xiàng)目鑒定時(shí),可以不再制定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),但必須提交對(duì)該產(chǎn)品的“適用標(biāo)準(zhǔn)的書(shū)面說(shuō)明”及配套“檢測(cè)方法”。

7. 對(duì)尚無(wú)規(guī)范的新老產(chǎn)品,各部門(mén)必須于每年的10月底將尚無(wú)規(guī)范的產(chǎn)品名細(xì)表報(bào)生產(chǎn)質(zhì)量部,由生產(chǎn)質(zhì)量部分批統(tǒng)一組織相應(yīng)“企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的制定和審定工作。

8. 為鼓勵(lì)公司員工積極提升公司技術(shù)水平參與制(修)訂企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和提高標(biāo)準(zhǔn)評(píng)審的專(zhuān)業(yè)性,標(biāo)準(zhǔn)審定會(huì)采用專(zhuān)家評(píng)審制,一般由該行業(yè)具有副高級(jí)職稱(chēng)以上的五位專(zhuān)家組成專(zhuān)家組進(jìn)行評(píng)審,以提高標(biāo)準(zhǔn)評(píng)審的專(zhuān)業(yè)性。

9. 修訂的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)自發(fā)布實(shí)施之日起自動(dòng)代替原標(biāo)準(zhǔn)。

第六條 企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的編寫(xiě)按gb/t1.1《標(biāo)準(zhǔn)化工作導(dǎo)則 第1部分:標(biāo)準(zhǔn)的結(jié)構(gòu)和編寫(xiě)規(guī)則》及《有色金屬工業(yè)國(guó)家、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)編寫(xiě)示例》的要求編寫(xiě)。企業(yè)軍用標(biāo)準(zhǔn)的編寫(xiě)按上級(jí)歸口管理部門(mén)的要求進(jìn)行編寫(xiě)。

第三章 企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制(修)訂程序

第七條 各部門(mén)于每年10月底之前將本部門(mén)下年度需要制(修)訂的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)劃(包括標(biāo)準(zhǔn)名稱(chēng)、制定或修訂、標(biāo)準(zhǔn)起草人、工作內(nèi)容、進(jìn)度安排),經(jīng)部門(mén)負(fù)責(zé)人審核后報(bào)生產(chǎn)質(zhì)量部。

第八條 生產(chǎn)質(zhì)量部對(duì)各部門(mén)提出的計(jì)劃進(jìn)行匯總,經(jīng)與科技部確認(rèn)后報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),于下一年一月底之前下達(dá)制(修)訂任務(wù)書(shū)。

第九條 對(duì)于需制定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、分析方法標(biāo)準(zhǔn)的科研項(xiàng)目,由科技部在項(xiàng)目立項(xiàng)后,書(shū)面通知生產(chǎn)質(zhì)量部,由生產(chǎn)質(zhì)量部負(fù)責(zé)組織制(修)訂標(biāo)準(zhǔn)。

第十條 根據(jù)公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的需要,生產(chǎn)質(zhì)量部可臨時(shí)下達(dá)公司急需制(修)訂的標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目。

第十一條 生產(chǎn)質(zhì)量部根據(jù)工作進(jìn)度的安排,一般在六月底對(duì)各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)的完成情況進(jìn)行監(jiān)督、檢查。

第十二條 標(biāo)準(zhǔn)草案稿完成后,由標(biāo)準(zhǔn)起草人提交生產(chǎn)質(zhì)量部,生產(chǎn)質(zhì)量部進(jìn)行初審,經(jīng)初審合格后,由生產(chǎn)質(zhì)量部反饋給起草人,起草人修改完善后,經(jīng)部門(mén)負(fù)責(zé)人簽署意見(jiàn)后,由起草人正式提交生產(chǎn)質(zhì)量部,并由生產(chǎn)質(zhì)量部組織專(zhuān)家召開(kāi)審定會(huì)進(jìn)行審查,標(biāo)準(zhǔn)起草人必須按照按審定會(huì)專(zhuān)家審查意見(jiàn)進(jìn)行修改,在審定會(huì)召開(kāi)一個(gè)月后完成報(bào)批稿上報(bào)生產(chǎn)質(zhì)量部進(jìn)行審核。經(jīng)生產(chǎn)質(zhì)量部審核合格后,由生產(chǎn)質(zhì)量部上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)、發(fā)布、實(shí)施,產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)報(bào)標(biāo)準(zhǔn)化上級(jí)主管部門(mén)備案。

第四章 企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的使用

第十三條 企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)貫穿于公司產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的全過(guò)程,作為生產(chǎn)、檢測(cè)、驗(yàn)收、供貨的依據(jù),在公司內(nèi)部必須嚴(yán)格執(zhí)行。若公司以外的人員或單位需借閱或復(fù)制,須經(jīng)相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人審核,生產(chǎn)質(zhì)量部負(fù)責(zé)人批準(zhǔn),在生產(chǎn)質(zhì)量部登記后方可提供。

第五章 企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制(修)訂費(fèi)用

第十四條 標(biāo)準(zhǔn)制定完成后,由公司對(duì)每項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)的起草人給予300元~400元的標(biāo)準(zhǔn)制訂勞務(wù)費(fèi)或視具體情況下?lián)芤欢ǖ闹?修)訂經(jīng)費(fèi),如果是修訂標(biāo)準(zhǔn)則根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際完成情況以及標(biāo)準(zhǔn)起草人工作量大小在制定發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上酌情發(fā)放。標(biāo)準(zhǔn)化評(píng)審專(zhuān)家的評(píng)審費(fèi)由公司按評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)50元/項(xiàng)計(jì)發(fā)。

第十五條 企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制(修)訂任務(wù)必須按進(jìn)度完成,如當(dāng)年度確實(shí)不能按期完成的,經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后可滾動(dòng)進(jìn)入下一年度繼續(xù)進(jìn)行,待標(biāo)準(zhǔn)制(修)訂完成后再下發(fā)標(biāo)準(zhǔn)制(修)訂勞務(wù)費(fèi)。

第六章 企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制(修)訂的考核

第十六條 各部門(mén)負(fù)責(zé)人應(yīng)逐步建立本部門(mén)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)(檢測(cè)中心應(yīng)積極開(kāi)發(fā)或制訂相應(yīng)配套的分析方法標(biāo)準(zhǔn)),三年內(nèi)消除產(chǎn)品生產(chǎn)無(wú)標(biāo)準(zhǔn)的情況,并以此作為崗位 目標(biāo)之一。

第十七條 各部門(mén)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制(修)訂工作納入公司各部門(mén)綜合績(jī)效考核體系。按《貴研鉑業(yè)股份有限公司質(zhì)量考核辦法》執(zhí)行。

第七章 附則

第十八條 本實(shí)施管理辦法自發(fā)布之日起開(kāi)始實(shí)施,并同時(shí)代替zg-01-2002《貴研鉑業(yè)股份有限公司企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施細(xì)則》及_/spm―gl―15―2001《貴研鉑業(yè)股份有限公司企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施辦法》。

第十九條 本實(shí)施管理辦法由生產(chǎn)質(zhì)量部負(fù)責(zé)解釋。

第3篇 庫(kù)存合理控制訂貨優(yōu)化管理規(guī)范

庫(kù)存的合理控制與訂貨的優(yōu)化管理

銷(xiāo)售人員與經(jīng)銷(xiāo)商在正常情況下常規(guī)、關(guān)鍵的工作接口點(diǎn)就是:庫(kù)存的銷(xiāo)貨和再次訂貨的問(wèn)題。不識(shí)廬山真面目,只緣身在此山中不少做了多年銷(xiāo)售的業(yè)務(wù)員對(duì)這二項(xiàng)司空見(jiàn)慣的工作卻不知道其中的奧妙,當(dāng)然優(yōu)秀的銷(xiāo)售人員早就因人制宜地總結(jié)出一套行之有效的方法,本文僅就這二個(gè)問(wèn)題從實(shí)用性的角度做一個(gè)總結(jié)和介紹。

庫(kù)存的合理控制

怎樣才能進(jìn)行庫(kù)存的合理控制有幾觀念上的問(wèn)題必須要解決:什么是安全庫(kù)存怎么樣才能做到雙贏正常庫(kù)存與特殊情況庫(kù)存的辯證關(guān)系如何運(yùn)用好行進(jìn)行出的原則怎么樣進(jìn)行品類(lèi)管理等等。

首先,作為廠家的業(yè)務(wù)員一般是客戶(hù)庫(kù)存的多少與自己沒(méi)有多大直接的關(guān)系,關(guān)鍵是客戶(hù)能夠多進(jìn)貨自己的銷(xiāo)售任務(wù)完成的好,才是最關(guān)心的;而站在客戶(hù)的角度又擔(dān)心庫(kù)存的各積壓,往往是喜歡少數(shù)多次的進(jìn)貨,寧可因庫(kù)存不足減少一點(diǎn)銷(xiāo)量也不愿意多進(jìn)貨而積壓庫(kù)存。這里就有一個(gè)合理度的控制問(wèn)題。只有控制好這個(gè)合理的度,才能做到真正的雙贏,不僅業(yè)務(wù)員任務(wù)完成得好,經(jīng)銷(xiāo)商沒(méi)有庫(kù)存積壓風(fēng)險(xiǎn),貨賣(mài)的多,而且雙方的合作是愉快,輕松的。那么怎么才能把握好這人度呢

合理的正常庫(kù)存控制

假定每日正常出庫(kù)量為120件,即日最低安全庫(kù)存量為160件,如果經(jīng)銷(xiāo)商習(xí)慣是6天向公司報(bào)一次訂貨,而路途運(yùn)輸時(shí)間是七天,那么合理的正常庫(kù)存控制數(shù)應(yīng)該是:120_(6+7)+160=1720件[公式是:日銷(xiāo)量平均數(shù)_ (定單間隔天數(shù)+運(yùn)輸途中天數(shù))+日最低安全庫(kù)存量=合理的正常庫(kù)存控制數(shù)]。

根據(jù)這個(gè)合理的正常庫(kù)存控制數(shù)雙方就能做到心中有數(shù),但是這僅僅是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的參與數(shù),具體情況還應(yīng)考慮以下幾個(gè)變數(shù)。

二批商和零售終端的庫(kù)存情況

如果把經(jīng)銷(xiāo)商比喻為水庫(kù),那么二批商的倉(cāng)庫(kù)就是小水庫(kù),零售終端的倉(cāng)庫(kù)就是水箱。二批商和零售商的合理的正常庫(kù)存控制數(shù)市場(chǎng)繁榮方法同上, 應(yīng)注意減去其訂貨和送達(dá)周期的快捷性,加上日平均銷(xiāo)量的不準(zhǔn)確性等因素,所以一般應(yīng)該再加上20%左右的浮動(dòng)數(shù)。經(jīng)銷(xiāo)商不能只計(jì)算自己的庫(kù)存數(shù)量,要按整個(gè)區(qū)域的銷(xiāo)售總量計(jì)算包括二批商、零售商的總體庫(kù)存量,根據(jù)總體庫(kù)存量要求調(diào)整經(jīng)銷(xiāo)商的庫(kù)存數(shù)量,要按整個(gè)區(qū)域總量計(jì)算包括二批商、零售商的總體庫(kù)存量,根據(jù)總體庫(kù)存來(lái)調(diào)整經(jīng)銷(xiāo)商的庫(kù)存,要做到深入了解它們的動(dòng)作情況,定期對(duì)它們的銷(xiāo)售及庫(kù)存數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,避免出現(xiàn)太少的總體庫(kù)存而影響銷(xiāo)量,同時(shí)也要避免二批商零售商太多的庫(kù)存,因?yàn)槎?、零售商過(guò)多的滯留庫(kù)存最終會(huì)為經(jīng)銷(xiāo)商的定時(shí)炸彈。

季節(jié)和政策壓庫(kù)

以飲料為例,如遇五一節(jié)、國(guó)慶節(jié)等長(zhǎng)假,必須考慮節(jié)假日的天氣情況,天氣好可能是正常的日銷(xiāo)量的2至3倍,天氣不好可能是平時(shí)的1.5倍,節(jié)前二批商、零售商庫(kù)存是否已經(jīng)吃飽,節(jié)日長(zhǎng)假期內(nèi)廠家是否可以正常訂貨發(fā)運(yùn),運(yùn)輸途中時(shí)間一般會(huì)加長(zhǎng)等因素都要考慮在庫(kù)存數(shù)的調(diào)整幅度之中。

在某一時(shí)間段廠家若有訂貨政策百送幾,這時(shí)一般要考慮多訂一點(diǎn)貨,雖然超過(guò)了正常的庫(kù)存數(shù),但屬為所能極的范圍可以多訂,同時(shí)要留有余地,不能貪多,萬(wàn)一政策或市場(chǎng)有變動(dòng)以免造成積壓。

還可以借助計(jì)算機(jī)系統(tǒng)進(jìn)行科學(xué)的庫(kù)存管理。

嚴(yán)格按照先進(jìn)先出原則進(jìn)行庫(kù)存管理,以免商品批號(hào)過(guò)期。

abc分類(lèi)庫(kù)存管理法

在眾多的庫(kù)存商品中,不是每一個(gè)商品的比重和管理方法都相同的,根據(jù)2:8管理法則,一般規(guī)律是:僅占銷(xiāo)量的20%的商品,卻占銷(xiāo)售利潤(rùn)的80%,我們把這類(lèi)商品分類(lèi)命名為a類(lèi)商品,占銷(xiāo)量的40-60%的商品,銷(xiāo)售利潤(rùn)占15%,我們把這類(lèi)商品命名為b類(lèi)商品;而占銷(xiāo)量的30-40%的商品,銷(xiāo)售利潤(rùn)卻只占5%,我們把這類(lèi)商品命名為c類(lèi)商品。

雖然不同的行業(yè),不同的市場(chǎng)情況不一定像上述的比例,但是我們依然可以參與這種方法將商品進(jìn)行abc分類(lèi)庫(kù)存管理,在進(jìn)貨獎(jiǎng)金的傾斜上,在庫(kù)存商品的數(shù)量上,在庫(kù)存商品的擺放上,a類(lèi)商品應(yīng)擺放在進(jìn)出最方便的地方等等。

訂單的優(yōu)化管理

經(jīng)銷(xiāo)商的訂貨又稱(chēng)為報(bào)站,對(duì)于業(yè)務(wù)員來(lái)說(shuō)訂單就意味著回款,訂單是這一筆生意的結(jié)束又是下一筆生意的開(kāi)始,如何通過(guò)訂單的優(yōu)化管理,使生意形成一個(gè)良性的循環(huán)。

訂單管理一般有三種情況,一是自然的隨意性管理,也就是隨其自然,業(yè)務(wù)由經(jīng)銷(xiāo)商,報(bào)多少算多少,而經(jīng)銷(xiāo)商主要是憑感覺(jué)下訂單;二是憑經(jīng)經(jīng)管理,主要是根據(jù)去年同期的銷(xiāo)量和現(xiàn)有庫(kù)存情況憑經(jīng)驗(yàn)判斷求進(jìn)行訂貨管理;三是是科學(xué)的優(yōu)化管理,它主要是通過(guò)pdca計(jì)劃循環(huán)式的動(dòng)態(tài)理法。

先根據(jù)事前的銷(xiāo)售計(jì)劃和預(yù)報(bào)下階段的訂貨計(jì)劃,并盡量讓其準(zhǔn)確,這就是計(jì)劃;第二步是執(zhí)行,根據(jù)計(jì)劃認(rèn)真去執(zhí)行、落實(shí);第三步是檢查,檢查計(jì)劃執(zhí)行的情況,看看是否到位;第四步是調(diào)整,根據(jù)實(shí)際情況對(duì)原來(lái)的計(jì)劃進(jìn)行客觀的調(diào)整。如此動(dòng)態(tài)反復(fù),也就使計(jì)劃在動(dòng)態(tài)中循環(huán)提高。具體運(yùn)用在訂單的優(yōu)化管理上;一要學(xué)會(huì)制定要貨計(jì)劃,根據(jù)abc商品分類(lèi)管理法和合理控制庫(kù)存的各要素,力求準(zhǔn)確;二動(dòng)態(tài)管理訂單,根據(jù)業(yè)務(wù)員實(shí)地市場(chǎng)調(diào)研了解掌握二批商、零售商的庫(kù)存情況、近期商品的動(dòng)銷(xiāo)走勢(shì)、競(jìng)品的政策和市場(chǎng)需求總量所占的比例等情況國(guó),訂單進(jìn)行動(dòng)態(tài)的必要的調(diào)整和管理。

結(jié)合樊揚(yáng)__先生關(guān)于優(yōu)質(zhì)定單的經(jīng)驗(yàn),筆者訂為訂單優(yōu)化管理的基本流程應(yīng)該是這樣的:

1、根據(jù)現(xiàn)在庫(kù)存和以往的經(jīng)驗(yàn)加以預(yù)測(cè)和判斷制定一份初步的訂單;

2、由業(yè)務(wù)員實(shí)地收集各渠道客戶(hù)訂單及現(xiàn)有庫(kù)存統(tǒng)計(jì)數(shù);

3、銷(xiāo)售主管匯總二批商、零售商的實(shí)際6庫(kù)存數(shù)和需求數(shù),與經(jīng)銷(xiāo)商協(xié)商并考慮一些可變的因素,然后對(duì)初步的訂單做出相應(yīng)的調(diào)整;

4、若遇廠家有優(yōu)惠政策或節(jié)假日,要適當(dāng)多訂一些貨;

5、達(dá)不到廠家銷(xiāo)售任務(wù)的基本要求時(shí),要考慮制訂兼顧廠家要要求和經(jīng)銷(xiāo)商的實(shí)際能力的促銷(xiāo)方案,如招開(kāi)二批商的訂貨會(huì),對(duì)終端開(kāi)展一輪輔市活動(dòng)等。

6、要在通過(guò)努力能夠消化的情況下或抓住某個(gè)銷(xiāo)售機(jī)會(huì)盡可能讓經(jīng)銷(xiāo)商多訂一點(diǎn)貨,市場(chǎng)是人做出來(lái)的,15、經(jīng)銷(xiāo)商的胃是可以撐大的;

7、貨到后要及時(shí)做出分流計(jì)劃,并遵守先進(jìn)先出的原則,以免陳貨過(guò)期,隨時(shí)根據(jù)出貨情況及市場(chǎng)的需求制定補(bǔ)貨方案;

8、準(zhǔn)備開(kāi)始制定下一張訂單。

第4篇 物管師《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》輔導(dǎo)之物業(yè)管理方案制訂

物管師《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》輔導(dǎo)之物業(yè)管理方案的制訂

一、制訂物業(yè)管理方案的一般程序

物業(yè)管理企業(yè)在確定參與招標(biāo)活動(dòng)后,應(yīng)組織相關(guān)人員在對(duì)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目基本情況進(jìn)行分析和對(duì)物業(yè)管理模式進(jìn)行確定的基礎(chǔ)上,制訂切實(shí)可行的物業(yè)管理方案。制訂物業(yè)管理方案的一般程序?yàn)?

(1)組織經(jīng)營(yíng)、管理、技術(shù)、財(cái)務(wù)人員參與物業(yè)管理方案的制訂。

(2)對(duì)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行分析,收集相關(guān)信息及資料。

(3)根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的需求內(nèi)容進(jìn)行分工、協(xié)作。

(4)確定組織架構(gòu)和人員配置。

(5)根據(jù)物業(yè)資料及設(shè)施設(shè)備技術(shù)參數(shù)、組織架構(gòu)及人員配置、市場(chǎng)信息、管理經(jīng)驗(yàn)等情況詳細(xì)測(cè)算物業(yè)管理成本。

(6)根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的物業(yè)管理需求內(nèi)容制訂詳細(xì)的操作方案。

(7)測(cè)算物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用(合同總價(jià)和單價(jià))。

(8)對(duì)擬訂的物業(yè)管理方案進(jìn)行審核、校對(duì)、調(diào)整。

(9)排版、印制、裝幀。

二、制訂物業(yè)管理方案的要求

(1)物業(yè)管理方案的內(nèi)容、格式、投標(biāo)報(bào)價(jià)必須響應(yīng)并符合招標(biāo)文件(包括答疑文件)中對(duì)物業(yè)管理服務(wù)需求的規(guī)定,不能有缺項(xiàng)或漏項(xiàng)。

(2)方案的各項(xiàng)具體實(shí)施內(nèi)容必須是根據(jù)招標(biāo)物業(yè)的基本情況和特點(diǎn)制訂;整體方案必須是在調(diào)研、評(píng)估的基礎(chǔ)上制訂;方案的內(nèi)容必須符合國(guó)家及地方法律、法規(guī)的規(guī)定。

(3)方案中對(duì)招標(biāo)文件要求作出的實(shí)質(zhì)性響應(yīng)內(nèi)容必須是投標(biāo)企業(yè)能夠履行的,包括各項(xiàng)服務(wù)承諾、工作目標(biāo)及計(jì)劃、具體項(xiàng)目的實(shí)施方案等。

(4)制訂物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用價(jià)格必須合理,具體實(shí)施內(nèi)容應(yīng)該在滿(mǎn)足招標(biāo)方(或業(yè)主)需求的基礎(chǔ)上制訂設(shè)計(jì)科學(xué)、運(yùn)行經(jīng)濟(jì)的方案。如對(duì)于實(shí)行酬金制的物業(yè)管理項(xiàng)目,投標(biāo)方不能為了取得穩(wěn)定的利潤(rùn)而制訂加大成本投入的方案;實(shí)行包干制的物業(yè)管理企業(yè)不能為了控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)而制訂影響服務(wù)質(zhì)量的方案。

三、制訂物業(yè)管理方案的要點(diǎn)及方法

(一)物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容

物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容主要包括招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思、管理方式與運(yùn)作程序、組織架構(gòu)與人員配置、管理制度的制訂、檔案的建立與管理、早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述、費(fèi)用測(cè)算與成本控制、管理指標(biāo)與管理措施、物資裝備與工作計(jì)劃等。

上述各項(xiàng)內(nèi)容按其在物業(yè)管理投標(biāo)活動(dòng)中所起的作用可分為以下幾個(gè)方面。

1.關(guān)鍵性?xún)?nèi)容

(1)項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思(包括項(xiàng)目總體模式與物業(yè)管理服務(wù)工作重點(diǎn)的確定);

(2)組織架構(gòu)與人員的配置;

(3)費(fèi)用測(cè)算與成本控制;

(4)管理方式、運(yùn)作程序及管理措施。

以上是體現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)管理理念、管理優(yōu)勢(shì)和企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的關(guān)鍵內(nèi)容,因此,在物業(yè)管理方案的制訂過(guò)程中,需要認(rèn)真研究招標(biāo)文件、深入調(diào)查分析招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況和業(yè)主的服務(wù)需求,運(yùn)用科學(xué)、合理的方法編制切實(shí)可行的實(shí)施方案。

2.實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容

(1)管理制度的制訂;

(2)檔案的建立與管理;

(3)人員培訓(xùn)及管理;

(4)早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容;

(5)常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述;

(6)管理指標(biāo);

(7)物資裝備;

(8)工作計(jì)劃。

以上內(nèi)容一般是對(duì)招標(biāo)文件中物業(yè)管理服務(wù)需求的具體響應(yīng),也是具體實(shí)施物業(yè)管理各項(xiàng)服務(wù)的實(shí)質(zhì)性方案。在制訂方案時(shí)要結(jié)合物業(yè)的實(shí)際情況,在滿(mǎn)足招標(biāo)文件的規(guī)定和招標(biāo)人需求的基礎(chǔ)上,綜合反映企業(yè)的管理服務(wù)水平和管理特色,并注意不能缺失或遺漏,包括細(xì)節(jié)或單個(gè)項(xiàng)目的闡述。

(二)制訂物業(yè)管理方案的要點(diǎn)及方法

1.招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思

對(duì)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思必須在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析研究的基礎(chǔ)上實(shí)施,只有對(duì)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的基本情況和業(yè)主的需求進(jìn)行詳盡深入的調(diào)查、分析,才能制訂出科學(xué)、合理、可行的方案,因此,項(xiàng)目分析是編制物業(yè)管理方案的前提條件。

物業(yè)管理企業(yè)除了通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)踏勘、招標(biāo)方答疑會(huì)等渠道獲取資料外,主要是要對(duì)物業(yè)所在區(qū)域進(jìn)行詳細(xì)、深入的市場(chǎng)調(diào)查,并借助公共媒介、網(wǎng)絡(luò)等手段獲取相關(guān)信息。在當(dāng)?shù)卦O(shè)置分支機(jī)構(gòu)的物業(yè)管理企業(yè),可以形成周期性的物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告,為物業(yè)管理方案的制訂提供便利條件。

(1)項(xiàng)目簡(jiǎn)介

項(xiàng)目簡(jiǎn)介即指運(yùn)用簡(jiǎn)明扼要的語(yǔ)言介紹招標(biāo)物業(yè)的基本概況,如物業(yè)占地面積、建筑面積,物業(yè)的性質(zhì)、類(lèi)型與使用功能等,篇幅不宜過(guò)長(zhǎng)。

(2)客戶(hù)服務(wù)需求分析

客戶(hù)服務(wù)需求分析即指簡(jiǎn)明介紹包括客戶(hù)群體的定位及服務(wù)需求特征等內(nèi)容。

(3)項(xiàng)目的可行性研究與定位

項(xiàng)目的可行性研究與定位也力求用簡(jiǎn)練的語(yǔ)言概括招標(biāo)物業(yè)的市場(chǎng)定位、投標(biāo)企業(yè)承擔(dān)該項(xiàng)目的管理服務(wù)優(yōu)勢(shì)。

如在b市某國(guó)際大廈(建筑面積79000m2)的物業(yè)管理方案中,中標(biāo)企業(yè)根據(jù)該項(xiàng)目是以高檔寫(xiě)字樓為主,集商業(yè)零售、金融服務(wù)、酒店、會(huì)議中心于一體的項(xiàng)目特征,確定了該項(xiàng)目“現(xiàn)代、高效、環(huán)保、繁榮”的整體形象定位,完整地詮釋了項(xiàng)目展示現(xiàn)代化、國(guó)際化的商務(wù)辦公形象,塑造進(jìn)取、創(chuàng)新和富有效率的商務(wù)氛圍,樹(shù)立綠色環(huán)保的社會(huì)形象的總體服務(wù)要求。

(4)物業(yè)管理服務(wù)的重點(diǎn)及難點(diǎn)

招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)的重點(diǎn)及難點(diǎn),也是業(yè)主最關(guān)心的焦點(diǎn),若分析準(zhǔn)確,對(duì)策得當(dāng),就能成為彰顯投標(biāo)人能力與水平的投標(biāo)方案。投標(biāo)人要根據(jù)物業(yè)性質(zhì)、類(lèi)型以及業(yè)主的構(gòu)成、服務(wù)需求確定物業(yè)管理服務(wù)的重點(diǎn)及難點(diǎn),其目的是有針對(duì)性地提出相應(yīng)的措施。

一般而言,商用類(lèi)型的寫(xiě)字樓物業(yè)、綜合性商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的重點(diǎn)及難點(diǎn)主要體現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)和設(shè)施設(shè)備管理等方面;工業(yè)區(qū)物業(yè)在消防、污染控制及貨物、人員的出入管理有特殊的服務(wù)需求;政府物業(yè)管理的特殊性主要體現(xiàn)在維護(hù)政府形象、內(nèi)部特約服務(wù)、會(huì)議接待及慶典服務(wù)、安全及保密管理等方面;居住類(lèi)型的物業(yè)的重點(diǎn)主要集中在基礎(chǔ)性的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容層面;公用事業(yè)類(lèi)型的物業(yè)管理服務(wù)的重點(diǎn)及難點(diǎn)主要在于確保公用設(shè)施無(wú)故障的正常運(yùn)行,對(duì)緊急事件的預(yù)防與處理(包括惡性犯罪事件、重大事故、自然災(zāi)害等)。

(5)物業(yè)管理服務(wù)模式

確定招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的管理服務(wù)模式,是在對(duì)項(xiàng)目基本情況進(jìn)行深入調(diào)查分析的前提下,結(jié)合招標(biāo)文件的具體要求,確定最符合物業(yè)實(shí)際情況和業(yè)主需求的管理服務(wù)重點(diǎn)和主要措施,包括物業(yè)的功能定位、客戶(hù)定位和服務(wù)需求定位三方

面的內(nèi)容。

如在s市某國(guó)有商業(yè)銀行項(xiàng)目的物業(yè)管理方案中,中標(biāo)企業(yè)根據(jù)物業(yè)的定位、服務(wù)需求、客戶(hù)情況的分析以及項(xiàng)目全方位經(jīng)營(yíng)、整體形象的包裝和維護(hù)、樓宇設(shè)施設(shè)備管理的工作重點(diǎn)等因素,確定“經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式”作為該項(xiàng)目的管理服務(wù)模式,較好地適應(yīng)了業(yè)主的服務(wù)需求,取得了業(yè)主的認(rèn)同。再如s市某住宅區(qū)(由美式別墅群、高級(jí)公寓組成)的物業(yè)管理方案中,中標(biāo)企業(yè)根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的客戶(hù)定位、地理位置、居住環(huán)境條件、市場(chǎng)影響力、業(yè)主的需求層次等因素確定“五星級(jí)酒店物業(yè)管理”為該項(xiàng)目的物業(yè)管理模式,通過(guò)吸收和借鑒五星級(jí)酒店的高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)理念和科學(xué)、嚴(yán)格、規(guī)范的管理手段和操作,借以全面提升物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量,滿(mǎn)足業(yè)主不斷變化的服務(wù)需求。

2.管理方式與運(yùn)作程序

管理方式與運(yùn)作程序一般由組織架構(gòu)的設(shè)置、流程與支持系統(tǒng)的設(shè)計(jì)和管理機(jī)制的確定等內(nèi)容組成。

(1)組織架構(gòu)的設(shè)置

組織架構(gòu)的設(shè)置需要綜合考慮物業(yè)的規(guī)模和服務(wù)內(nèi)容,在確保最大限度滿(mǎn)足業(yè)主服務(wù)需求的前提下,設(shè)計(jì)高效運(yùn)作的組織架構(gòu)。

如在北京某國(guó)際大廈項(xiàng)目中,中標(biāo)企業(yè)設(shè)置了以客戶(hù)服務(wù)中心為中樞(負(fù)責(zé)承擔(dān)客戶(hù)服務(wù)、信息管理、協(xié)調(diào)調(diào)度、物業(yè)經(jīng)營(yíng)等職能),綜合部(負(fù)責(zé)承擔(dān)行政事務(wù)、人力資源、財(cái)務(wù)管理、后勤采購(gòu)等職能)、機(jī)電工程部(負(fù)責(zé)承擔(dān)設(shè)備運(yùn)行、工程維護(hù)、節(jié)能降耗、消防管理等職能)、管理部(負(fù)責(zé)質(zhì)量控制、安防管理、停車(chē)場(chǎng)管理、精神文明建設(shè)、環(huán)境工程維護(hù)等職能)等相關(guān)部門(mén)密切協(xié)同運(yùn)作的組織架構(gòu)。

(2)運(yùn)作程序與支持系統(tǒng)的設(shè)計(jì)

運(yùn)作程序包括項(xiàng)目整體運(yùn)作流程、內(nèi)部運(yùn)作流程與客戶(hù)服務(wù)及需求信息反饋流程,一般采用流程圖的方法進(jìn)行展示,流程設(shè)計(jì)要遵循全面、高效、合理的原則,準(zhǔn)確、真實(shí)地反映組織架構(gòu)的功能和運(yùn)作方式。

支持系統(tǒng)一般也設(shè)計(jì)為表格或流程圖的形式,綜合反映物業(yè)管理企業(yè)集中資源優(yōu)勢(shì)構(gòu)建對(duì)項(xiàng)目的支持體系。

(3)管理機(jī)制的確定

管理機(jī)制是反映物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)目標(biāo)的基礎(chǔ),一般由目標(biāo)管理責(zé)任制、激勵(lì)機(jī)制、監(jiān)督機(jī)制組成。其中目標(biāo)管理機(jī)制就是將項(xiàng)目的管理目標(biāo)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo)以量化的形式作為重要職責(zé)交給項(xiàng)目的管理團(tuán)隊(duì),并賦予相應(yīng)的權(quán)利,同時(shí)將目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)與管理團(tuán)隊(duì)的切身利益掛鉤;激勵(lì)機(jī)制是在目標(biāo)管理機(jī)制的基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)相應(yīng)的激勵(lì)辦法;監(jiān)督機(jī)制是通過(guò)政府、業(yè)主、社會(huì)輿論和企業(yè)內(nèi)部管理等渠道來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作的監(jiān)督。

3.人員的配備、培訓(xùn)與管理

(1)人員配備

人員配備包括擬為項(xiàng)目配置的各類(lèi)人員,各部門(mén)、各崗位的人員編制與專(zhuān)業(yè)素質(zhì)要求等。人員配備一般依據(jù)物業(yè)類(lèi)型、規(guī)模、服務(wù)內(nèi)容及需求標(biāo)準(zhǔn)、工作重點(diǎn)來(lái)確定,并可參照物業(yè)所在地區(qū)政府制訂的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)和同類(lèi)物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)。

(2)人員培訓(xùn)

人員培訓(xùn)方案要對(duì)各類(lèi)管理人員的培訓(xùn)內(nèi)容、培訓(xùn)計(jì)劃、方式、目標(biāo)進(jìn)行詳盡的描述,可以采取綜合性闡述與相關(guān)表格、流程圖相結(jié)合的方式。

(3)人員管理

人員管理包括錄用與考核、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、協(xié)調(diào)關(guān)系、服務(wù)意識(shí)、量化管理及標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作等,一般根據(jù)招標(biāo)文件的要求進(jìn)行描述。

4.管理指標(biāo)與措施

(1)管理指標(biāo)

管理指標(biāo)通常由物業(yè)管理質(zhì)量指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)兩部分組成,在招標(biāo)文件中一般都有具體的要求,在物業(yè)管理方案中要對(duì)招標(biāo)人提出的各項(xiàng)管理指標(biāo)進(jìn)行明確的響應(yīng)。

(2)管理措施

管理措施是物業(yè)管理企業(yè)為完成招標(biāo)文件規(guī)定的各項(xiàng)管理指標(biāo)和承諾擬采取的措施,可以采用表格的形式將管理指標(biāo)與主要的管理措施相對(duì)應(yīng),進(jìn)行詳細(xì)的闡述。

如某高層商業(yè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目的物業(yè)管理方案中關(guān)于項(xiàng)目機(jī)構(gòu)增收節(jié)支的有關(guān)措施為:

1)強(qiáng)化內(nèi)部管理,堅(jiān)持量入為出,在保障服務(wù)質(zhì)量基礎(chǔ)上降低成本。

2)對(duì)項(xiàng)目機(jī)構(gòu)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用按明細(xì)制訂預(yù)算,實(shí)行對(duì)項(xiàng)目機(jī)構(gòu)各部門(mén)的目標(biāo)成本考核管理。

3)從采購(gòu)、運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、使用等環(huán)節(jié)入手,控制各類(lèi)物資的質(zhì)量、數(shù)量以及采購(gòu)價(jià)格。對(duì)節(jié)約代用、修舊利廢、量材使用等方面取得效果的集體和個(gè)人給予相應(yīng)的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)。

4)對(duì)房屋附屬設(shè)備、公共設(shè)施中相關(guān)設(shè)備以及項(xiàng)目機(jī)構(gòu)自有設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)嚴(yán)格按照內(nèi)部作業(yè)指導(dǎo)書(shū)的要求進(jìn)行作業(yè),從設(shè)備的選型、能耗及完好率、利用率等方面分析臺(tái)班定額工效和臺(tái)班費(fèi)用成本,提高設(shè)備效率、延長(zhǎng)使用壽命及降低能耗。

5)對(duì)人員實(shí)行量化管理,制訂出一套適合小區(qū)管理的內(nèi)部定額標(biāo)準(zhǔn),嚴(yán)格內(nèi)部考核制度,做到各工種之間任務(wù)均衡,技術(shù)等級(jí)與工作要求匹配,杜絕人力資源的浪費(fèi)。

6)通過(guò)多種形式的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析以及提倡員工和業(yè)主開(kāi)展合理化建議活動(dòng),挖掘管理潛力,降低管理的內(nèi)外部成本。

5.管理制度的制訂

管理制度主要由公眾制度和內(nèi)部管理制度兩大部分組成,其中公眾制度主要包括精神文明建設(shè)、業(yè)主公約、裝修管理、消防管理、入住管理、電梯使用管理、物業(yè)接管驗(yàn)收管理、公用設(shè)施維護(hù)管理、臨時(shí)用水電管理、清潔衛(wèi)生及垃圾處理等內(nèi)容;內(nèi)部管理制度包括崗位職責(zé)、員工考核、行政管理、財(cái)務(wù)管理、客戶(hù)服務(wù)、工程技術(shù)管理、安防管理等內(nèi)容。一般在方案中以表格的形式列出各項(xiàng)制度的目錄即可,招標(biāo)文件有具體要求的除外。

6.檔案資料的建立與管理

檔案資料應(yīng)采取系統(tǒng)、科學(xué)的方法進(jìn)行收集、分類(lèi)、儲(chǔ)存和利用。分類(lèi)應(yīng)嚴(yán)格按照建設(shè)部《關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范大廈及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知》的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。檔案資料的體系內(nèi)容可以用表格的形式進(jìn)行闡述,具體的管理可以采用流程圖與文字表述相結(jié)合的方式。對(duì)于政府類(lèi)型的物業(yè),在檔案資料的管理方案中應(yīng)重點(diǎn)突出保密性的管理措施。

7.早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)的具體內(nèi)容可參照相關(guān)章節(jié)。在制訂此部分內(nèi)容的方案時(shí),需要依據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況和工程進(jìn)度、存在的隱患或問(wèn)題進(jìn)行編制,并對(duì)工作計(jì)劃進(jìn)行合理安排,使方案能夠全面真實(shí)地反映物業(yè)管理在早期介入和前期物業(yè)管理中起到的重要作用。

如在物業(yè)項(xiàng)目的管理方案中,早期介入及前期管理方案的內(nèi)容主要包括物業(yè)管理前期介人工作流程、施工期物業(yè)管理工作、設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收及接管驗(yàn)收期物業(yè)管理、其他前期準(zhǔn)備工作、入駐準(zhǔn)備預(yù)案、二次裝修管理、物業(yè)接管工作進(jìn)度計(jì)劃、后續(xù)工程的前期介入管理等。

8.常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述

在編制常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述中需要把握的重點(diǎn)是將各項(xiàng)管理服務(wù)內(nèi)容的工作要求、重點(diǎn)、運(yùn)行管理及應(yīng)急方案、計(jì)劃等進(jìn)行詳細(xì)闡述,對(duì)于招標(biāo)人或招標(biāo)物業(yè)有特殊性服務(wù)需求的要進(jìn)行突出的描述。

如某物業(yè)項(xiàng)

目,招標(biāo)人在招標(biāo)文件中要求投標(biāo)企業(yè)將常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)需求內(nèi)容中房屋及共用設(shè)施管理、機(jī)電設(shè)施設(shè)備管理、安全管理、綠化管理、清潔管理進(jìn)行分項(xiàng)闡述,并對(duì)重大活動(dòng)等項(xiàng)目列出詳細(xì)的實(shí)施方案。在此項(xiàng)目的物業(yè)管理方案中,房屋及公用設(shè)施的管理包括管理重點(diǎn)和維護(hù)養(yǎng)護(hù)范圍、標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)劃、實(shí)施細(xì)則等內(nèi)容;機(jī)電設(shè)施設(shè)備管理包括前期介入管理、日常運(yùn)行維護(hù)管理措施及運(yùn)作程序、緊急故障的處理等內(nèi)容;安全管理包括交通及車(chē)輛的管理、消防管理、保密管理、安全維護(hù)管理、緊急事件的處理等內(nèi)容;重大活動(dòng)的實(shí)施方案等內(nèi)容。

9.工作計(jì)劃

在物業(yè)管理方案中,整體工作計(jì)劃的制訂應(yīng)該緊扣物業(yè)管理項(xiàng)目總體策劃中的指導(dǎo)思想、工作重點(diǎn),并結(jié)合招標(biāo)文件的具體要求綜合考慮。工作計(jì)劃的制訂大體可以分成三個(gè)階段,即籌備期、交接期和正常運(yùn)作期。制訂計(jì)劃過(guò)程中,要考慮物業(yè)管理方案實(shí)施不同階段的工作重點(diǎn)、項(xiàng)目、內(nèi)容、時(shí)間要求等因素,可采用表格法、圖表法等表現(xiàn)方式。

籌備期的工作計(jì)劃內(nèi)容,主要包括擬訂物業(yè)管理方案、擬訂財(cái)務(wù)預(yù)算、簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議、籌建項(xiàng)目機(jī)構(gòu)、招聘培訓(xùn)員工、完善辦公住宿條件、前期介入?yún)⑴c設(shè)備安裝調(diào)試及建筑質(zhì)量把關(guān),提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)、制訂交接驗(yàn)收計(jì)劃及作好相關(guān)準(zhǔn)備、物業(yè)管理供應(yīng)商的評(píng)審和確定等。

交接期的工作計(jì)劃內(nèi)容,主要包括簽訂《前期物業(yè)管理協(xié)議》或《物業(yè)管理委托合同》、制訂《業(yè)主臨時(shí)公約》、完善物業(yè)管理方案、建筑物本體和設(shè)備資料的接收建檔、樓宇設(shè)施設(shè)備的交接驗(yàn)收試運(yùn)行、用戶(hù)入住搬遷服務(wù),檔案建立分類(lèi)管理等。

正常運(yùn)作期的工作計(jì)劃內(nèi)容,主要包括員工常規(guī)培訓(xùn)、物業(yè)管理方案的實(shí)施、設(shè)施設(shè)備管理的全面實(shí)施、社區(qū)文化活動(dòng)的實(shí)施、便民服務(wù)的開(kāi)展、用戶(hù)意見(jiàn)調(diào)查評(píng)估、財(cái)務(wù)收支情況分析報(bào)告、質(zhì)量管理體系的導(dǎo)入、配套服務(wù)項(xiàng)目啟動(dòng)、國(guó)家省市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)、大廈等的創(chuàng)建基礎(chǔ)工作等。

10.物資裝備

物資裝備必須以滿(mǎn)足項(xiàng)目管理需要為目的,在制訂物資裝備計(jì)劃時(shí),應(yīng)該圍繞物業(yè)管理的開(kāi)展為核心,從作業(yè)工具、項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的交通工具、員工辦公生活用品等方面進(jìn)行合理配置、綜合考慮,同時(shí)還應(yīng)根據(jù)工作進(jìn)度和需要分輕重緩急,根據(jù)不同階段的需求合理安排物資裝備的到位。工作計(jì)劃的內(nèi)容一般采用表格的方式進(jìn)行表述。

11.費(fèi)用測(cè)算

(1)費(fèi)用測(cè)算的依據(jù)

在測(cè)算費(fèi)用的過(guò)程中,物業(yè)管理企業(yè)要依據(jù)所接管的物業(yè)類(lèi)型、性質(zhì)、市場(chǎng)定位、配套設(shè)施設(shè)備的具體情況及管理要求和服務(wù)項(xiàng)目,并參考招標(biāo)物業(yè)所在區(qū)域物業(yè)管理市場(chǎng)同類(lèi)同質(zhì)物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及企業(yè)現(xiàn)有日常綜合管理的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行全面、具體的測(cè)算。

(2)費(fèi)用測(cè)算的內(nèi)容

測(cè)算的主要內(nèi)容包括項(xiàng)目所需的人力資源成本和日常管理成本的預(yù)測(cè);物業(yè)收入項(xiàng)目的預(yù)測(cè);管理風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和未來(lái)通貨膨脹率的評(píng)估、預(yù)測(cè)。

1)物業(yè)管理成本,主要包括人工費(fèi)用、行政辦公費(fèi)用、公共設(shè)施日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、機(jī)電設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用,環(huán)境物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、安防系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、公用水電費(fèi)用、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、法定稅費(fèi)、管理傭金(合理利潤(rùn))等。

2)物業(yè)管理收入,主要包括主營(yíng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入、停車(chē)場(chǎng)收入、物業(yè)租賃及經(jīng)營(yíng)收入、有償特約服務(wù)收入等。

(3)費(fèi)用測(cè)算的方法

1)根據(jù)管理成本推算物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)單價(jià)。首先依據(jù)招標(biāo)物業(yè)的基本資料、招標(biāo)方的物業(yè)管理服務(wù)需求、組織架構(gòu)和人員配置方案估算項(xiàng)目的各項(xiàng)管理成本,然后測(cè)算房屋保險(xiǎn)、設(shè)備保險(xiǎn)、公眾責(zé)任險(xiǎn)等費(fèi)用,并對(duì)管理期間可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè),估算不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用(一般按其他各項(xiàng)管理成本之和的2%~5%的比例進(jìn)行估算),最后根據(jù)上述各項(xiàng)推算出項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn),估算出在盈虧平衡點(diǎn)區(qū)間的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),在此標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上根據(jù)投標(biāo)策略進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整,測(cè)算出最接近標(biāo)底的投標(biāo)報(bào)價(jià)。

如由四棟高層建筑組成的某住宅區(qū),占地6萬(wàn)m2左右,建筑面積為22萬(wàn)m2,可計(jì)收物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的面積為18.5萬(wàn)m2,當(dāng)?shù)赝?lèi)同質(zhì)高層住宅的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用市場(chǎng)參考價(jià)格在3.2~3.6元/m2之間。該項(xiàng)目招標(biāo)方式為邀請(qǐng)招標(biāo),收費(fèi)方式為酬金制,招標(biāo)文件明確規(guī)定低于成本價(jià)10%的報(bào)價(jià)將作為無(wú)效標(biāo)處理。投標(biāo)企業(yè)依據(jù)各項(xiàng)成本及費(fèi)用測(cè)算出該項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)為3.10元/m2,由于招標(biāo)文件關(guān)于報(bào)價(jià)的要求和項(xiàng)目的高標(biāo)準(zhǔn)定位等因素,投標(biāo)企業(yè)根據(jù)投標(biāo)策略將投標(biāo)報(bào)價(jià)確定為3.30元/m2。

2)根據(jù)預(yù)定的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算物業(yè)管理成本。采用這種費(fèi)用測(cè)算方式一般有兩種情況,一種是在實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)行招標(biāo)時(shí),通常需要在預(yù)定的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)下制訂相應(yīng)的成本、費(fèi)用測(cè)算方案,如城市居民經(jīng)濟(jì)適用房、政府公用基礎(chǔ)設(shè)施等;另一種是在單一業(yè)主的招標(biāo)項(xiàng)目或小范圍的邀請(qǐng)招標(biāo)與協(xié)議招標(biāo)的項(xiàng)目中出現(xiàn)的,由招標(biāo)方根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格預(yù)定一個(gè)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用(或預(yù)定某一區(qū)間的價(jià)格),要求投標(biāo)方在此價(jià)格的基礎(chǔ)上制訂方案,再根據(jù)方案進(jìn)行評(píng)比、篩選。這種方式要求投標(biāo)企業(yè)不僅要準(zhǔn)確合理測(cè)算出每一項(xiàng)的成本及費(fèi)用的支出,還要根據(jù)測(cè)算結(jié)果對(duì)其他相關(guān)項(xiàng)目的方案內(nèi)容進(jìn)行科學(xué)設(shè)計(jì)或調(diào)整,以期符合招標(biāo)方的要求。

在實(shí)行包干制收費(fèi)方式的項(xiàng)目中,費(fèi)用測(cè)算有時(shí)需要將上述兩種測(cè)算方式有機(jī)結(jié)合,以確保成本控制和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)的全面和準(zhǔn)確。

如建筑面積為4.5萬(wàn)m2的某政府公益設(shè)施項(xiàng)目,其中可進(jìn)行商鋪?zhàn)赓U經(jīng)營(yíng)的面積為600m2,計(jì)收物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的面積為4.2萬(wàn)m2。招標(biāo)方要求投標(biāo)企業(yè)按不超過(guò)3元/m2的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行報(bào)價(jià),租賃收入彌補(bǔ)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的不足,收費(fèi)方式為包干制,投標(biāo)方自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧。投標(biāo)企業(yè)預(yù)測(cè)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用為126萬(wàn)元/年,物業(yè)租賃收入為18~21萬(wàn)元/年,合計(jì)收入約為144~147萬(wàn)元,而通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目成本、費(fèi)用的測(cè)算和各種經(jīng)營(yíng)、管理風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè),測(cè)算出該項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)為3.05元/m2,管理成本為128.1萬(wàn)元/年,即投標(biāo)企業(yè)在3元/m2的標(biāo)準(zhǔn)下有一定贏利的空間,根據(jù)投標(biāo)策略確定該項(xiàng)目的報(bào)價(jià)為2.9元/m2。

12.成本控制

(1)成本費(fèi)用控制在充分調(diào)動(dòng)全體職工控制成本費(fèi)用的積極性的基礎(chǔ)上,將成本費(fèi)用控制貫穿于成本費(fèi)用形成的全過(guò)程,而不僅僅是對(duì)于部分費(fèi)用支出的控制。

(2)成本費(fèi)用控制應(yīng)與提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合,不能為控制而控制,即不能為降低耗費(fèi)而不提供或少提供服務(wù)。

(3)在成本控制方案中,應(yīng)明確規(guī)定各部門(mén)和有關(guān)人員應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任,賦予其相應(yīng)的權(quán)限,并通過(guò)考核其責(zé)任履行情況,予以相應(yīng)的獎(jiǎng)罰,使成本費(fèi)用控制的目標(biāo)及相應(yīng)的管理措施真正落到實(shí)處。

(4)在成本全面控制的基礎(chǔ)上,對(duì)一些重要的、不正常的、不符合常規(guī)的關(guān)鍵性成本費(fèi)用差異(例外情況)進(jìn)行重點(diǎn)控制。其中,例外情況的常用判斷標(biāo)準(zhǔn)為金額的大小、持續(xù)時(shí)間的長(zhǎng)短以及是否可控

第5篇 物業(yè)管理方案制訂程序

物業(yè)管理方案的制訂程序

1目的

本程序規(guī)定了制定物業(yè)管理方案實(shí)施質(zhì)量控制的職責(zé)、方法和要求,以保證制定的物業(yè)管理方案符合法律法規(guī)的要求和滿(mǎn)足業(yè)主/委托方的服務(wù)需求。

2使用范圍

適用寫(xiě)字樓管理、工業(yè)廠房管理、停車(chē)場(chǎng)管理、商場(chǎng)管理、住宅管理等方案的制定。

3相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素

gb/t19002-iso90024.24.5

4相關(guān)文件

4.1質(zhì)量手冊(cè)第4.2章質(zhì)量體系

4.2《深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》

4.3《深圳市建設(shè)安全文明小區(qū)五條標(biāo)準(zhǔn)》

5職責(zé)

5.1物業(yè)管理項(xiàng)目小組負(fù)責(zé)物業(yè)管理方案的編制。

5.2物業(yè)管理部、沙河管理部、機(jī)電工程部、消防治安部、電梯維修中心負(fù)責(zé)提供物業(yè)管理方案的輸入,參與物業(yè)管理方案的制定。

5.3總經(jīng)理審核并批準(zhǔn)實(shí)施物業(yè)管理方案。

6實(shí)施程序

6.1物業(yè)管理方案的提出

公司在新接收物業(yè)管理項(xiàng)目時(shí),將制訂物業(yè)管理方案以保證滿(mǎn)足業(yè)主(客戶(hù))的要求。物業(yè)管理方案的制訂由總經(jīng)理指定物業(yè)管理項(xiàng)目小組負(fù)責(zé)。

6.2物業(yè)管理方案的編制

6.2.1物業(yè)管理項(xiàng)目小組在編制方案時(shí)應(yīng)考慮:

a.物業(yè)發(fā)展商的要求;

b.業(yè)主委員會(huì)的要求(必要時(shí));

c.國(guó)家/政府的法規(guī)要求。

6.2.2物業(yè)管理項(xiàng)目小組在組織編制物業(yè)管理方案時(shí),將要求物業(yè)管理部、沙河管理部、機(jī)電工程部、消防治安部、電梯維修中心提出與管理方案相關(guān)部分的內(nèi)容。即:

a.物業(yè)管理部/沙河管理部將提供物業(yè)維護(hù)、清潔、綠化管理的要求;

b.機(jī)電工程部將提供有關(guān)物業(yè)機(jī)電設(shè)備的控制管理要求;

c.消防治安部將提供有關(guān)物業(yè)消防治安的管理要求;

d.電梯維修中心將提供電梯維護(hù)保養(yǎng)的管理要求。

6.2.3物業(yè)管理項(xiàng)目小組在接收到各部門(mén)提出的要求后將進(jìn)行匯總,編制成公司規(guī)范的物業(yè)管理方案。物業(yè)管理方案文件的格式參見(jiàn)運(yùn)作程序文件格式。物業(yè)管理方案的內(nèi)容將包括:

1)物業(yè)管理范圍;

2)物業(yè)管理的財(cái)務(wù)預(yù)算;

3)本區(qū)物業(yè)管理的質(zhì)量目標(biāo);

4)本區(qū)物業(yè)管理的組織結(jié)構(gòu)和職責(zé)描述;

5)本區(qū)物業(yè)管理主要業(yè)務(wù)過(guò)程的描述:

a.物業(yè)的驗(yàn)收和入伙;物業(yè)的日常管理(供電、供水、供冷、清潔、綠化、保安、消防、高層電梯、物業(yè)收費(fèi)管理、車(chē)輛管理、裝修管理、對(duì)住戶(hù)的管理);物業(yè)管理的應(yīng)急處理(自然災(zāi)害、匪警、火災(zāi));物業(yè)管理中部分分包項(xiàng)目的管理。

a.6)本區(qū)物業(yè)的支持性業(yè)務(wù)過(guò)程描述:采購(gòu)管理;標(biāo)識(shí)和可追溯性管理;人員培訓(xùn)管理;文件和記錄的管理。

a.7)本區(qū)物業(yè)管理的質(zhì)量評(píng)價(jià)和改進(jìn):內(nèi)部評(píng)價(jià)(日常檢查、定期大檢查、內(nèi)部質(zhì)量審核);外部檢查(業(yè)主、客戶(hù)評(píng)價(jià)、國(guó)家/政府檢查評(píng)定);質(zhì)量改進(jìn)。

物業(yè)管理方案的審批和發(fā)放。物業(yè)管理項(xiàng)目小組完成物業(yè)管理方案的編制后,將提供相關(guān)部門(mén)進(jìn)行必要的審查,并根據(jù)審查意見(jiàn)進(jìn)行必要的修改定稿。定稿的物業(yè)管理方案提交總經(jīng)理進(jìn)行審批。經(jīng)審批的物業(yè)管理方案由物業(yè)管理項(xiàng)目小組控制發(fā)放。物業(yè)管理方案為公司受控文件,應(yīng)在發(fā)放的文件上加蓋紅色受控標(biāo)識(shí),發(fā)放前有物業(yè)管理項(xiàng)目小組確定發(fā)放范圍,發(fā)放時(shí)有接收人簽字,發(fā)放的記錄方式參考程序文件cpm-op-028《運(yùn)作程序文件的控制》。

物業(yè)管理方案的修改物業(yè)管理方案編制完畢后,由原物業(yè)管理項(xiàng)目小組形成的物業(yè)管理處進(jìn)行實(shí)施。在實(shí)施過(guò)程需修改時(shí),由修改提出人員提出書(shū)面申請(qǐng),交物業(yè)管理處主管批準(zhǔn)后,由物業(yè)管理處進(jìn)行修改。修改后的物業(yè)管理方案應(yīng)提交總經(jīng)理批準(zhǔn)。修改后的物業(yè)管理方案按6.3.3發(fā)放,并收回作廢章節(jié),統(tǒng)一銷(xiāo)毀,作廢的原件加蓋作廢章后保存一份。記錄物業(yè)管理方案