商業(yè)地產(chǎn)策劃方案 第1篇
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營銷1,2,3班畢業(yè)設(shè)計(jì)題目 學(xué)號 姓名 指導(dǎo)教師 畢業(yè)設(shè)計(jì)題目 張曉丹 面向營銷網(wǎng)站規(guī)劃設(shè)計(jì) (3人) 利用電子郵件進(jìn)行外向營銷的方法設(shè)計(jì) 客戶滿意度調(diào)查與預(yù)測的模型設(shè)計(jì) 即時(shí)通信系統(tǒng)在呼叫中心的應(yīng)用設(shè)計(jì) 董志英 綜合購物中心購物環(huán)境研究 (4人) 大型購物超市購物環(huán)境研究 居民住房情況調(diào)查及需求發(fā)展趨勢 商業(yè)服務(wù)業(yè)的人力資源管理體系框架 消費(fèi)者消費(fèi)心態(tài)調(diào)整及商業(yè)服務(wù)業(yè)營銷活動(dòng)策劃 商業(yè)服務(wù)業(yè)特殊營銷活動(dòng)策劃 馬記 物流技術(shù)研究 (10人) 商品包裝設(shè)計(jì) 商品陳列設(shè)計(jì) 武洪斌 某公司營銷市場戰(zhàn)略決策設(shè)計(jì) (5人) 某公司營銷非市場戰(zhàn)略決策設(shè)計(jì) 某公司產(chǎn)品營銷戰(zhàn)略設(shè)計(jì) 企業(yè)營銷模式設(shè)計(jì) 產(chǎn)品促銷方式設(shè)計(jì) 企業(yè)營銷培訓(xùn)體系設(shè)計(jì) 石爽 診斷'保龍倉','盛福祥'在市場營銷方面有何不同?設(shè)計(jì)你的超市營銷方式及風(fēng)格. (6人) 分析'麥當(dāng)勞','肯德基'的市場定位和營銷策略 '早餐工程'的營銷設(shè)計(jì) 保險(xiǎn)公司的營銷設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)公司的營銷設(shè)計(jì) 張振旺 中國品牌現(xiàn)狀及發(fā)展策略 (4人) 某市場現(xiàn)狀分析(汽車,保健品,家電,白酒飲料) 某市場細(xì)分及營銷策略 某市場營銷渠道研究 某產(chǎn)品策劃 市場營銷體系的建設(shè)與管理 中國廣告市場分析 整合市場營銷 一則成功的案例分析 一則失敗的案例分析 營銷1,2,3班畢業(yè)設(shè)計(jì)題目 學(xué)號 姓名 指導(dǎo)教師 畢業(yè)設(shè)計(jì)題目 如何做好市場調(diào)查 劉建民 企業(yè)ci形象設(shè)計(jì) (7人) 企業(yè)產(chǎn)品廣告設(shè)計(jì) 公益廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì) 企業(yè)文化方案設(shè)計(jì) 企業(yè)理念方案設(shè)計(jì) 企業(yè)視覺系統(tǒng)方案設(shè)計(jì) 企業(yè)行為規(guī)范方案設(shè)計(jì) 企業(yè)標(biāo)志方案設(shè)計(jì) 企業(yè)營銷方案設(shè)計(jì) 企業(yè)廣告組織設(shè)計(jì) 陳軍須 服務(wù)質(zhì)量的評估模型設(shè)計(jì) (8人) 市場信息資源的開發(fā)方法 條碼技術(shù)在商品包裝中的應(yīng)用 問卷調(diào)查在客戶關(guān)系管理中的應(yīng)用——調(diào)查表設(shè)計(jì) 服務(wù)營銷的創(chuàng)意設(shè)計(jì) 客戶關(guān)系管理系統(tǒng)模式設(shè)計(jì) 互動(dòng)行銷在internet上的實(shí)現(xiàn) 網(wǎng)絡(luò)營銷的技術(shù)支持 商標(biāo)方案設(shè)計(jì)與營銷的關(guān)系 岳淑捷 企業(yè)營銷組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) (5人) 企業(yè)營銷培訓(xùn)體系設(shè)計(jì) 商品包裝設(shè)計(jì) 物流配送體系設(shè)計(jì) 營銷人員素質(zhì)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 營銷預(yù)測模式設(shè)計(jì) 商品質(zhì)量體系的構(gòu)成設(shè)計(jì) 劉宏偉 某產(chǎn)品定價(jià)設(shè)計(jì) (8人) 某產(chǎn)品客戶滿意度調(diào)查方案設(shè)計(jì) 某商店最佳服務(wù)范圍設(shè)計(jì) 某市場調(diào)查分析方案設(shè)計(jì) 某公司總體戰(zhàn)略決策設(shè)計(jì) 某產(chǎn)品目標(biāo)市場戰(zhàn)略模式設(shè)計(jì) 某公司市場定位設(shè)計(jì) 某產(chǎn)品市場細(xì)分設(shè)計(jì) 某公司經(jīng)營戰(zhàn)略策劃設(shè)計(jì) 營銷1,2,3班畢業(yè)設(shè)計(jì)題目 學(xué)號 姓名 指導(dǎo)教師 畢業(yè)設(shè)計(jì)題目 某公司分銷體系設(shè)計(jì) 某產(chǎn)品促銷手段設(shè)計(jì) 某產(chǎn)品市場傳播設(shè)計(jì) 某產(chǎn)品市場營銷組合設(shè)計(jì) 某產(chǎn)品 開發(fā)設(shè)計(jì) 某產(chǎn)品推廣設(shè)計(jì) 王力 某食品公司的戰(zhàn)略管理設(shè)計(jì)方案 (7人) 某飲料(酒類)公司的戰(zhàn)略管理設(shè)計(jì)方案 某家電公司的戰(zhàn)略管理設(shè)計(jì)方案 某大型超市的戰(zhàn)略管理設(shè)計(jì)方案 某服裝公司的戰(zhàn)略管理設(shè)計(jì)方案 張金成 入世后中國轎車(或手機(jī))市場的市場調(diào)查與需求分析 (7人) 某網(wǎng)絡(luò)商店的經(jīng)營管理策略分析 某公司網(wǎng)絡(luò)營銷目標(biāo)市場策略研究 分析加入wto對中國證券市場的影響 論知識經(jīng)濟(jì)時(shí)代的企業(yè)文化與營銷人員的素質(zhì) 某企業(yè)的業(yè)務(wù)流程重組(bpr)設(shè)計(jì) 某企業(yè)的供應(yīng)鏈管理(scm)改進(jìn)設(shè)計(jì)
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案 第2篇
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企業(yè)產(chǎn)品不同，營銷目標(biāo)不同,則所側(cè)重的各項(xiàng)內(nèi)容在策劃編制上也可有詳略取舍。
農(nóng)產(chǎn)品市場營銷隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷擴(kuò)展、延伸，在營銷發(fā)展的新思路、新趨勢中出現(xiàn)了策劃營銷。它是在一般市場營銷基礎(chǔ)上的一門更高層次的藝術(shù)，其實(shí)際操作性更強(qiáng)。隨著市場競爭日益激烈，好的農(nóng)產(chǎn)品營銷策劃更成為企業(yè)創(chuàng)名牌，迎戰(zhàn)市場的決勝利器。策劃書是農(nóng)產(chǎn)品營銷策劃的反映。在此談一談農(nóng)產(chǎn)品營銷策劃書的編制的問題。如何撰寫農(nóng)產(chǎn)品營銷策劃書呢？
一、農(nóng)產(chǎn)品營銷策劃書編制的原則。
為了提高農(nóng)產(chǎn)品策劃書撰寫的準(zhǔn)確性與科學(xué)性，應(yīng)首先把握其編制的幾個(gè)主要原則；
(一）、邏輯思維原則。策劃的目的在于解決企業(yè)營銷中的問題，按照邏輯性思維的構(gòu)思來編制策劃書。首先是設(shè)定情況，交代策劃背景，分析農(nóng)產(chǎn)品市場現(xiàn)狀，再把策劃中心目的全盤托出；其次進(jìn)行具體策劃內(nèi)容詳細(xì)闡述；三是明確提出解決問題的對策。
(二）、簡潔樸實(shí)原則。要注意突出重點(diǎn)，抓住企業(yè)營銷中所要解決的核心問題，深入分析，提出可行性的相應(yīng)對策，針對性強(qiáng)，具有實(shí)際操作指導(dǎo)意義。
(三）、可操作原則。編制的策劃書是要用于指導(dǎo)營銷活動(dòng)，其指導(dǎo)性涉及營銷活動(dòng)中的每個(gè)人的工作及各環(huán)節(jié)關(guān)系的處理。因此其可操作性非常重要。不能操作的方案創(chuàng)意再好也無任何價(jià)值。不易于操作也必然要耗費(fèi)大量人、財(cái)、物，管理復(fù)雜、顯效低。
(四）、創(chuàng)意新穎原則。要求策劃的“點(diǎn)子”（創(chuàng)意）新、內(nèi)容新、表現(xiàn)手法也要新，給人以全新的感受。新穎的創(chuàng)意是策劃書的核心內(nèi)容。
二、農(nóng)產(chǎn)品營銷策劃書的基本內(nèi)容。
策劃書按道理沒有一成不變的格式，它依據(jù)產(chǎn)品或營銷活動(dòng)的不同要求，在策劃的內(nèi)容與編制格式上也有變化。但是，從農(nóng)產(chǎn)品營銷策劃活動(dòng)一般規(guī)律來看，其中有些要素是共同的。
因此，我們可以共同探討農(nóng)產(chǎn)品營銷策劃書的一些基本內(nèi)容及編制格式。封面>;策劃書的封面可提供以下信息：①策劃書的名稱；②被策劃的客戶；③策劃機(jī)構(gòu)或策劃人的名稱；④策劃完成日期及本策劃適用時(shí)間段。因?yàn)檗r(nóng)產(chǎn)品營銷策劃具有一定時(shí)間性，不同時(shí)間段上市場的狀況不同，營銷執(zhí)行效果也不一樣。
策劃書的正文部分主要包括：
(一）、農(nóng)產(chǎn)品營銷策劃目的
要對本農(nóng)產(chǎn)品營銷策劃所要達(dá)到的目標(biāo)、宗旨樹立明確的觀點(diǎn)（如：提高市場占有率；擴(kuò)大產(chǎn)品知名度；樹立規(guī)模、優(yōu)質(zhì)、專業(yè)、服務(wù)的良好形象），作為執(zhí)行本策劃的動(dòng)力或強(qiáng)調(diào)其執(zhí)行的意義所在，以要求全員統(tǒng)一思想，協(xié)調(diào)行動(dòng)，共同努力保證策劃高質(zhì)量地完成。
企業(yè)營銷上存在的問題紛繁多樣，但概而言之，也無非六個(gè)方面：
>;企業(yè)開張伊始，尚無一套系統(tǒng)營銷方略，因而需要根據(jù)市場特點(diǎn)策劃出一套農(nóng)產(chǎn)品行銷計(jì)劃。
>;企業(yè)發(fā)展壯大，原有的營銷方案已不適應(yīng)新的形勢，因而需要重新設(shè)計(jì)新的農(nóng)產(chǎn)品營銷方案。
>;企業(yè)改革經(jīng)營方向，需要相應(yīng)地調(diào)整行銷策略。
>;企業(yè)原營銷方案嚴(yán)重失誤，不能再作為企業(yè)的行銷計(jì)劃。
>;市場行情發(fā)生變化，原經(jīng)銷方案已不適應(yīng)變化后的市場。
>;企業(yè)在總的營銷方案下，需在不同的時(shí)段，根據(jù)市場的特征和行情變化，設(shè)計(jì)新的階段性方案。
如:首先強(qiáng)調(diào)“農(nóng)產(chǎn)品的市場營銷不僅僅是公司的一個(gè)普通產(chǎn)品的市場營銷”，然后說明農(nóng)產(chǎn)品營銷成敗對公司長遠(yuǎn)、近期利益對長城系列的影響的重要性，要求公司各級人員及各環(huán)節(jié)部門達(dá)成共識，完成好任務(wù)，這一部分使得整個(gè)方案的目標(biāo)方向非常明確、突出。
(二）、分析當(dāng)前的農(nóng)產(chǎn)品營銷環(huán)境狀況
對同類產(chǎn)品市場狀況，競爭狀況及宏觀環(huán)境要有一個(gè)清醒的認(rèn)識。它是為指訂相應(yīng)的營銷策略，采取正確的營銷手段提供依據(jù)的。“知己知彼方能百戰(zhàn)不殆”，因此這一部分需要策劃者對市場比較了解，這部分主要分析：
1、當(dāng)前市場狀況及市場前景分析：
①產(chǎn)品的市場性、現(xiàn)實(shí)市場及潛在市場狀況。
②市場成長狀況，產(chǎn)品目前處于市場生命周期的哪一階段上。對于不同市場階段上的產(chǎn)品公司營銷側(cè)重點(diǎn)如何，相應(yīng)營銷策略效果怎樣，需求變化對產(chǎn)品市場的影響。
③消費(fèi)者的接受性，這一內(nèi)容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產(chǎn)品市場發(fā)展前景。
2、對產(chǎn)品市場影響因素進(jìn)行分析。
主要是對影響產(chǎn)品的不可控因素進(jìn)行分析：如宏觀環(huán)境、政治環(huán)境、居民經(jīng)濟(jì)條件，如消費(fèi)者收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化、消費(fèi)心理等，對一些受科技發(fā)展影響較大的產(chǎn)品(如：計(jì)算機(jī)、家用電器等產(chǎn)品)的營銷策劃中還需要考慮技術(shù)發(fā)展趨勢方向的影響。
(三）、市場機(jī)會(huì)與問題分析
農(nóng)產(chǎn)品營銷方案，是對市場機(jī)會(huì)的把握和策略的運(yùn)用，因此分析市場機(jī)會(huì)，就成了農(nóng)產(chǎn)品營銷策劃的關(guān)鍵。只是找準(zhǔn)了市場機(jī)會(huì)，策劃就成功了一半。
1、針對產(chǎn)品目前農(nóng)產(chǎn)品營銷現(xiàn)狀進(jìn)行問題分析。一般營銷中存在的具體問題，表現(xiàn)為多方面：
>;企業(yè)知名度不高，形象不佳影響產(chǎn)品銷售。
>;農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量不過關(guān)，功能不全，被消費(fèi)者冷落。
>;農(nóng)產(chǎn)品包裝太差，提不起消費(fèi)者的購買興趣。
>;農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格定位不當(dāng)。
>;銷售渠道不暢，或渠道選擇有誤，使銷售受阻。
>;促銷方式不務(wù)，消費(fèi)者不了解企業(yè)產(chǎn)品。
>;服務(wù)質(zhì)量太差，令消費(fèi)者不滿。
>;售后保證缺乏，消費(fèi)者購后顧慮多等都可以是營銷中存在的問題。
2、針對產(chǎn)品特點(diǎn)分析優(yōu)、劣勢。從問題中找劣勢予以克服，從優(yōu)勢中找機(jī)會(huì)，發(fā)掘其市場潛力。分析各目標(biāo)市場或消費(fèi)群特點(diǎn)進(jìn)行市場細(xì)分，對不同的消費(fèi)需求盡量予以滿足，抓住主要消費(fèi)群作為營銷重點(diǎn)，找出與競爭對手差距，把握利用好市場機(jī)會(huì)。
(四）、農(nóng)產(chǎn)品營銷目標(biāo)
營銷目標(biāo)是在前面目的任務(wù)基礎(chǔ)上公司所要實(shí)現(xiàn)的具體目標(biāo)，即農(nóng)產(chǎn)品營銷策劃方案執(zhí)行期間，經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)達(dá)到：總銷售量為萬件，預(yù)計(jì)毛利萬元，市場占有率實(shí)現(xiàn)。通過市場分析，找出市場機(jī)會(huì)，提煉自身優(yōu)勢，確定銷售目標(biāo)。例如確定的目標(biāo)市場：以行業(yè)銷售為主（利潤和穩(wěn)定市場）、渠道銷售為輔（提高知名度，擴(kuò)大市場占有率）；行業(yè)主要主要系指工礦，交通，建筑，
消防，制造，工廠等有一定采購規(guī)模的目標(biāo)客戶；渠道銷售主要系指區(qū)縣級的加盟或者商。(五）、農(nóng)產(chǎn)品營銷戰(zhàn)略（具體行銷方案）
1、農(nóng)產(chǎn)品營銷宗旨：
一般企業(yè)可以注重這樣幾方面：
>;以強(qiáng)有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場，為產(chǎn)品準(zhǔn)確定位，突出產(chǎn)品特色，采取差異化營銷策略。
>;以農(nóng)產(chǎn)品主要消費(fèi)群體為產(chǎn)品的營銷重點(diǎn)。
>;建立起點(diǎn)廣面寬的銷售渠道，不斷拓寬銷售區(qū)域等。
2、農(nóng)產(chǎn)品策略：通過前面產(chǎn)品市場機(jī)會(huì)與問題分析，提出合理的產(chǎn)品策略建議，形成有效的4p組合，達(dá)到最佳效果。
1）農(nóng)產(chǎn)品定位。產(chǎn)品市場定位的關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個(gè)空位，使產(chǎn)品迅速啟動(dòng)市場。
2）農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量功能方案。產(chǎn)品質(zhì)量就是產(chǎn)品的市場生命。企業(yè)對產(chǎn)品應(yīng)有完善的質(zhì)量保證體系。
3）農(nóng)產(chǎn)品品牌。要形成一定知名度、美譽(yù)度，樹立消費(fèi)者心目中的知名品牌，必須有強(qiáng)烈的創(chuàng)牌意識。
4）農(nóng)產(chǎn)品包裝。包裝作為產(chǎn)品給消費(fèi)者的第一印象，需要能迎合消費(fèi)者使其滿意的包裝策略。
5）農(nóng)產(chǎn)品服務(wù)。策劃中要注意產(chǎn)品服務(wù)方式、服務(wù)質(zhì)量的改善和提高。
3、價(jià)格策略。這里只強(qiáng)調(diào)幾個(gè)普遍性原則：
>;拉大批零差價(jià)，調(diào)動(dòng)批發(fā)商、中間商積極性。
>;給予適當(dāng)數(shù)量折扣，鼓勵(lì)多購。
>;以成本為基礎(chǔ)，以同類產(chǎn)品價(jià)格為參考。使產(chǎn)品價(jià)格更具競爭力。若企業(yè)以農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格為營銷優(yōu)勢的則更應(yīng)注重價(jià)格策略的制訂。
4、銷售渠道。農(nóng)產(chǎn)品目前銷售渠道狀況如何對銷售渠道的拓展有何計(jì)劃，采取一些實(shí)惠政策鼓勵(lì)中間商、商的銷售積極性或制定適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)政策
5、廣告宣傳。
1）原則：
①服從公司整體營銷宣傳策略，樹立產(chǎn)品形象，同時(shí)注重樹立公司形象。
②長期化：廣告宣傳商品個(gè)性不宜變來變?nèi)?，變多功能了，消費(fèi)者會(huì)不認(rèn)識商品，反而使老主顧也覺得陌生，所以，在一定時(shí)段上應(yīng)推出一致的廣告宣傳。
③廣泛化：選擇廣告宣傳媒體多樣式化的同時(shí)，注重抓宣傳效果好的方式。
④不定期的配合階段性的促銷活動(dòng)，掌握適當(dāng)時(shí)機(jī)，及時(shí)、靈活的進(jìn)行，如重大節(jié)假日，公司有紀(jì)念意義的活動(dòng)等。
2）實(shí)施步驟可按以下方式進(jìn)行：
①策劃期內(nèi)前期推出產(chǎn)品形象廣告。
②銷后適時(shí)推出誠征商廣告。
③節(jié)假日、重大活動(dòng)前推出促銷廣告。
④把握時(shí)機(jī)進(jìn)行公關(guān)活動(dòng)，接觸消費(fèi)者。
⑤積極利用新聞媒介，善于創(chuàng)造利用新聞事件提高企業(yè)產(chǎn)品知名度。
6、農(nóng)產(chǎn)品營銷具體行動(dòng)方案
根據(jù)策劃期內(nèi)各時(shí)間段特點(diǎn)，推出各項(xiàng)具體行動(dòng)方案。行動(dòng)方案要細(xì)致、周密，操作性強(qiáng)又不乏靈活性。還要考慮費(fèi)用支出，一切量力而行，盡量以較低費(fèi)用取得良好效果為原則。尤其應(yīng)該注意季節(jié)性產(chǎn)品淡、旺季營銷側(cè)重點(diǎn)，抓住旺季營銷優(yōu)勢。
(六）、農(nóng)產(chǎn)品策劃方案各項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算
這一部分記載的是整個(gè)營銷方案推進(jìn)過程中的費(fèi)用投入，包括農(nóng)產(chǎn)品營銷過程中的總費(fèi)用、階段費(fèi)用、項(xiàng)目費(fèi)用等，其原則是以較少投入獲得最優(yōu)效果。
(七）、銷售增長預(yù)測與效益分析
該部分對營銷行動(dòng)方案投入實(shí)施后的效益分析，包括農(nóng)產(chǎn)品營銷后未來1-5年的銷售增長、利潤與收益分析、現(xiàn)金流分析、投資回報(bào)率等。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案 第3篇
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房地產(chǎn)的持續(xù)低迷也影響了國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，所以很多 地產(chǎn)商在投資的時(shí)候更加謹(jǐn)慎了，一般的地段是不會(huì)再投資了，不過已經(jīng)蓋好的樓房卻需要銷售，我做房地產(chǎn)策劃工作已經(jīng)很多年了，奉命寫出了房地產(chǎn)公司營銷策劃書。
一般說來，“營銷策劃書”并沒有統(tǒng)一的格式和內(nèi)容，但是，大部分的“營銷策劃書”都是針對發(fā)展商的需要而撰寫的，通常包括下列內(nèi)容：
一、研展部分
1、項(xiàng)目簡介。其內(nèi)容包括開發(fā)商、基地面積、總建筑面積、住宅面積、公建面積、容積率、綠化率、建筑密度、停車位、自行車停放面積、住宅總套數(shù)、地理位置等。
2、區(qū)域市場分析。其內(nèi)容包括地理位置、交通配套、個(gè)案市調(diào)等。
3、swot分析。主要是在區(qū)域市場分析的基礎(chǔ)上分析本案的優(yōu)勢（strength）、弱點(diǎn)（weakness）、機(jī)會(huì)點(diǎn)（opportunist）及存在的問題（threats）。
4、客源分析。包含客層分析、年齡層分析、客戶來源分析等。通過對目標(biāo)客戶的分析，從而可以對產(chǎn)品進(jìn)行定位。這部分內(nèi)容通?？梢杂蔑瀳D來顯示，較直觀。
5、產(chǎn)品定位。包括產(chǎn)品建議、價(jià)格建議及付款建議。在產(chǎn)品建議中必須羅列出為什么這樣定論的理由和房型配比建議，在價(jià)格建議中也要羅列出定價(jià)的理由和隨工程進(jìn)度和銷售率可能達(dá)到的價(jià)格。
二、企劃部分
包括：
1、廣告總精神。
2、訴求重點(diǎn)。
3、np稿標(biāo)題初擬。
4、媒體計(jì)劃。
三、業(yè)務(wù)部分
主要包括銷售階段的分析、業(yè)務(wù)策略及執(zhí)行計(jì)劃兩大部分。其中銷售階段分析一般分為三階段（引導(dǎo)期、強(qiáng)銷期、持續(xù)期）做詳細(xì)闡述。業(yè)務(wù)策略及執(zhí)行計(jì)劃也分為三部分：策略擬定、銷售通路及業(yè)務(wù)執(zhí)行等做一一陳述。
完成了以上研展、企劃、業(yè)務(wù)三大部分的報(bào)告后，一份提案報(bào)告書基本上出來了，但最后不要忘記還有一個(gè)關(guān)鍵的事情必須在報(bào)告書里涉及，那就是與開發(fā)商的“合作方案”，營銷公司一般可以有三種的方式：
（1）純；
（2）（即包括廣告）；
（3）包銷。這三種方式的價(jià)格與傭金提取方式都是不同的，可以在報(bào)告書中羅列出來，由發(fā)展商去選擇，雙方再做進(jìn)一步的商討。 “提案報(bào)告書”寫出來后，做一個(gè)閃亮的包裝也是很必要的。這可以給開發(fā)商一個(gè)醒目的感覺，使開發(fā)商感覺營銷公司對提案報(bào)告是相當(dāng)重視的，也可以讓開發(fā)商對營銷公司的實(shí)力有充分的了解。從而贏得開發(fā)商的信任。
總之，撰寫“提案報(bào)告書”的主要目的在于能夠成功地取得銷售權(quán)，讓開發(fā)商覺得“非你莫屬”。
“以正合，以奇勝”房地產(chǎn)策劃之體會(huì)
成功的房地產(chǎn)策劃最重要的不是靠什么高招奇招，最重要是靠踏踏實(shí)實(shí)的規(guī)范操作；只要在每一步的操作都到位的基礎(chǔ)上，再加上一些突破之舉，策劃才能綻放異彩，取得成功！策劃工作中應(yīng)把握以下關(guān)鍵要點(diǎn)：
一、 定位（市場定位、產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)等）
你的市場定位是否適應(yīng)市場的需求，產(chǎn)品定位是否滿足目標(biāo)客戶需求，這是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵所在。“金×豪園”失敗的定位是一個(gè)有力的反面例證。
二、 時(shí)機(jī)（投資開發(fā)的時(shí)機(jī)）
投資時(shí)機(jī)的決定是建立在房地產(chǎn)市場把握的基礎(chǔ)上。如果對投資開發(fā)時(shí)機(jī)的決策失誤，則你所策劃的項(xiàng)目很可能在未出世前已注定失敗。“匯展閣、東海一期”的成功正是很好地把握時(shí)機(jī)的結(jié)果；“爵×大廈、中×?xí)r代廣場”的失敗正是生不逢時(shí)的例證。對時(shí)機(jī)的把握關(guān)鍵的要點(diǎn)是你要清楚在什么時(shí)候應(yīng)投資開發(fā)什么類型的房地產(chǎn)，還要清楚在不同的時(shí)期，房地產(chǎn)投資的利潤水平會(huì)有所不同。因此，做好項(xiàng)目的前期分析是策劃的第一步工作。
三、 位置（項(xiàng)目開發(fā)所在的地理位置）
位置的選擇取決于發(fā)展商的投資眼光。同樣一塊地，對于不同的投資者有不同的價(jià)值；不同位置的地塊，其地價(jià)水平也不同，在選擇位置時(shí)要清楚地價(jià)成本是樓宇總建造成本中決定的因素，能否取得物有所值的地塊將直接影響著投資的利潤水平。因此，了解發(fā)展商地價(jià)水平，做好項(xiàng)目的可行性分析是策劃的第二步工作。“羅湖商業(yè)城”地塊是物業(yè)集團(tuán)在90年以4億2千萬的天價(jià)投標(biāo)所得，這在當(dāng)時(shí)被認(rèn)為是一個(gè)失敗的投資項(xiàng)目，但現(xiàn)在看來，再?zèng)]人懷疑其敏銳的投資眼光了。
在接受樓盤時(shí)，發(fā)展商往往會(huì)要求其寫出“營銷策劃書”。根據(jù)“提案報(bào)告書”的好壞，發(fā)展商決定由哪一家營銷公司來其樓盤，所以，“提案報(bào)告書”制作的好壞，基本上決定了營銷公司生存的命運(yùn)。一份好的“營銷策劃書”，必須由營銷公司的研展部門、企劃部門、業(yè)務(wù)部門通力合作，才能很好地完成。撰寫“營銷策劃書”來時(shí)，首先必須要求發(fā)展商提供個(gè)案資料、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)初稿或藍(lán)圖，以及其他相關(guān)資料。在此基礎(chǔ)上，再收集個(gè)案所處區(qū)域的都市計(jì)劃圖、人口統(tǒng)計(jì)資料、交通建設(shè)計(jì)劃、公共工程建設(shè)計(jì)劃及其他利多利空資料。同時(shí)，還要收集該個(gè)案區(qū)域市場的市場調(diào)查資料表，作為“營銷策劃書”的附表,據(jù)以作為提出“價(jià)格建議”、“產(chǎn)品定位”的數(shù)據(jù)資料。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案 第4篇
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一、六大產(chǎn)業(yè)基地規(guī)劃策劃工作必要性
未來五年我區(qū)將通過在城郊西部、西南部區(qū)域布局交通裝備制造產(chǎn)業(yè)基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)基地、總部基地、文化創(chuàng)意和服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)基地等六大產(chǎn)業(yè)基地，著力打造布局合理、配套齊全、產(chǎn)城融合的現(xiàn)代化城市新區(qū)，形成全區(qū)發(fā)展新空間、產(chǎn)業(yè)聚集新格局和經(jīng)濟(jì)增長新引擎。加強(qiáng)六大產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)，規(guī)劃策劃是一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，規(guī)劃是產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)的龍頭，決定了基地的發(fā)展方向、規(guī)模和品質(zhì)，是指導(dǎo)整個(gè)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“路線圖”；策劃工作，特別是招商策劃是落實(shí)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的重要抓手，是產(chǎn)業(yè)基地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，是下一步招商選資工作的依據(jù)和準(zhǔn)繩。因此制定科學(xué)的、切實(shí)可行的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和招商策劃方案，為領(lǐng)導(dǎo)提供準(zhǔn)確的決策依據(jù)，才能促使六大產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)走上良性循環(huán)和健康發(fā)展的軌道。
二、主要工作要求和責(zé)任分工
（一）認(rèn)真研究發(fā)展思路，努力推動(dòng)規(guī)劃策劃順利進(jìn)行。根據(jù)區(qū)委、區(qū)政府工作部署，認(rèn)真學(xué)習(xí)文件精神，正確理解區(qū)委、區(qū)政府的總體思路，明確六大產(chǎn)業(yè)基地規(guī)劃策劃內(nèi)容要求，研讀國家相關(guān)政策法規(guī)，了解各類產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)對基地內(nèi)現(xiàn)有企業(yè)情況、土地存量、基地運(yùn)作模式、周邊環(huán)境、招商方向、政務(wù)服務(wù)、稅費(fèi)土地優(yōu)惠政策等情況認(rèn)真調(diào)查分析研究，盡快形成符合國家產(chǎn)業(yè)政策及我區(qū)產(chǎn)業(yè)和空間布局要求的六大基地產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和招商策劃方案，并就其可行性進(jìn)行專家論證，與上級部門加強(qiáng)溝通聯(lián)系，積極爭取相關(guān)扶持和優(yōu)惠政策，加快推進(jìn)六大產(chǎn)業(yè)基地的規(guī)劃建設(shè)。
（二）統(tǒng)一規(guī)劃布局，分步建設(shè)實(shí)施。在我區(qū)總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，各基地由牽頭單位負(fù)責(zé)，根據(jù)各自功能定位、產(chǎn)業(yè)定位、運(yùn)作模式和國家產(chǎn)業(yè)政策等要求，重點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃，完善重大基礎(chǔ)設(shè)施專項(xiàng)規(guī)劃，根據(jù)輕重緩急，合理安排建設(shè)時(shí)序，做到基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)先配套、公共服務(wù)設(shè)施優(yōu)先發(fā)展、生態(tài)環(huán)境優(yōu)先建設(shè)，加快基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)平臺建設(shè)，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)基地在資源配置、服務(wù)平臺、市場網(wǎng)絡(luò)、產(chǎn)業(yè)鏈條、技術(shù)創(chuàng)新、節(jié)能減排、循環(huán)經(jīng)濟(jì)等方面協(xié)同發(fā)展，有效降低企業(yè)交易成本、生產(chǎn)成本，確保各基地功能完善、建設(shè)到位，促進(jìn)六大產(chǎn)業(yè)基地健康持續(xù)發(fā)展。
（三）創(chuàng)新招商選資，強(qiáng)化招大引強(qiáng)。加強(qiáng)專業(yè)招商隊(duì)伍建設(shè)，深入研究各產(chǎn)業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)，及時(shí)捕捉專業(yè)產(chǎn)業(yè)基地?cái)U(kuò)展動(dòng)向，明確六大產(chǎn)業(yè)基地招商方向，確定招商引資有效的方式，嚴(yán)格準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，提升產(chǎn)業(yè)空間的地產(chǎn)強(qiáng)度和空間價(jià)值，主動(dòng)加強(qiáng)溝通聯(lián)系和服務(wù)對接，打造區(qū)六大產(chǎn)業(yè)基地品牌形象，以品牌優(yōu)勢促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展，通過產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展形成各大產(chǎn)業(yè)基地的競爭優(yōu)勢和比較優(yōu)勢。提升環(huán)境招商能力，在做好軟、硬環(huán)境的基礎(chǔ)上，各相關(guān)單位要明確招商重點(diǎn)，大力推進(jìn)主題概念招商、產(chǎn)業(yè)鏈招商、資源招商、引進(jìn)一批符合國家產(chǎn)業(yè)政策、投資規(guī)模大、吸納就業(yè)能力強(qiáng)、對財(cái)政貢獻(xiàn)突出的優(yōu)質(zhì)龍頭帶動(dòng)項(xiàng)目，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。
（四）明確分工責(zé)任，同步推進(jìn)六大基地產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和招商策劃工作。六大產(chǎn)業(yè)基地規(guī)劃策劃工作由區(qū)發(fā)改委負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，對內(nèi)制定工作方案，搭建好協(xié)調(diào)配合、信息傳遞平臺，做好銜接協(xié)調(diào)與督促落實(shí)工作，對外做好業(yè)務(wù)溝通，積極爭取政策扶持及聯(lián)絡(luò)專家學(xué)者等工作。相關(guān)部門要嚴(yán)格按照方案時(shí)間要求及責(zé)任分工做出六大產(chǎn)業(yè)基地產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和招商策劃方案；方案初步完成后，組織專家論證會(huì)，多方借智，以加強(qiáng)規(guī)劃的實(shí)用性和可操作性，區(qū)政府督查室負(fù)責(zé)工作督導(dǎo)。各部門要加強(qiáng)溝通、協(xié)調(diào)配合，共同深入扎實(shí)的推進(jìn)六大產(chǎn)業(yè)基地規(guī)劃建設(shè)工作。
1、交通裝備制造產(chǎn)業(yè)基地：以重汽集團(tuán)為龍頭，整合周邊資源，拓展延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，打造規(guī)?；?、高端化、集群化的交通裝備制造產(chǎn)業(yè)基地。牽頭單位：區(qū)經(jīng)信局，配合單位：區(qū)發(fā)改委、區(qū)科技局、黨家街道辦事處。
2、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地：以西客站片區(qū)智能經(jīng)濟(jì)區(qū)(臘山)為核心，依托西門子等高科技企業(yè)，打造人力資源豐富、科技成果顯著、發(fā)展?jié)摿薮蟮母咝录夹g(shù)產(chǎn)業(yè)基地。牽頭單位：區(qū)科技局，配合單位：區(qū)發(fā)改委、區(qū)經(jīng)信局、區(qū)商務(wù)局、臘山工業(yè)基地管委會(huì)、臘山創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心、白馬山街道辦事處。
3、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)基地：以新城工業(yè)基地為起步區(qū)，積極引進(jìn)大型現(xiàn)代物流項(xiàng)目，在黨家和陡溝區(qū)域打造組織化程度高、集散能力強(qiáng)、帶動(dòng)作用突出的現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)基地。牽頭單位：區(qū)經(jīng)信局、區(qū)商務(wù)局，配合單位：區(qū)發(fā)改委、新城工業(yè)基地管委會(huì)、七賢街道辦事處、白馬山街道辦事處、黨家街道辦事處、陡溝街道辦事處。
4、岳而總部基地：結(jié)合城中村改造開發(fā)，在岳而片區(qū)加快引進(jìn)聚合總部辦公室、研發(fā)設(shè)計(jì)、中試成果轉(zhuǎn)化等高端業(yè)態(tài)，打造制度環(huán)境良好、服務(wù)體系完善的總部基地。牽頭單位：區(qū)投資服務(wù)中心，配合單位：區(qū)發(fā)改委、區(qū)經(jīng)信局、陡溝街道辦事處。
5、文化創(chuàng)意基地：著力打造高知識性，強(qiáng)融合性的文化創(chuàng)意基地，加快鄭莊產(chǎn)業(yè)園的規(guī)劃建設(shè)。牽頭單位：區(qū)文化局，配合單位：區(qū)發(fā)改委、陡溝街道辦事處。
6、服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)基地：以鄭莊產(chǎn)業(yè)園為平臺，加強(qiáng)與專業(yè)化園區(qū)運(yùn)營機(jī)構(gòu)合作，搞好鄭莊外包產(chǎn)業(yè)園基地的規(guī)劃策劃。牽頭單位：區(qū)商務(wù)局，配合單位：區(qū)發(fā)改委、陡溝街道辦事處。
三、工作步驟和時(shí)間安排：
（一）開展調(diào)研，掌握情況（2012年2月16日-3月4日）
牽頭部門組織相關(guān)單位對產(chǎn)業(yè)基地進(jìn)行全面調(diào)研，并形成調(diào)研報(bào)告，附調(diào)查表格，表樣不做統(tǒng)一，根據(jù)各自產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)自行編制。
（二）對照標(biāo)準(zhǔn)，形成框架意見（2012年2月27日-3月11日）
牽頭部門在已形成的調(diào)研報(bào)告基礎(chǔ)上，對照國家、省、市對產(chǎn)業(yè)基地的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、招商條件及優(yōu)惠政策，初步形成規(guī)劃策劃方案框架意見。
（三）集思廣益，完成詳規(guī)（2012年3月12日-4月1日）
根據(jù)區(qū)委、區(qū)政府的發(fā)展思路及規(guī)劃策劃初步方案，各牽頭部門組織專家學(xué)者及企業(yè)代表召開論證會(huì)，積極聽取各方面建議和意見，集思廣益，在已有的基礎(chǔ)上進(jìn)行完善，拿出園區(qū)詳細(xì)的規(guī)劃策劃方案。
（四）明確扶持政策，完善招商策劃方案（2012年3月26日-4月15日）
在落實(shí)國家、省、市已有產(chǎn)業(yè)基地招商政策的基礎(chǔ)上，明確招商方向，制定準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)努力探索有利于產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)企業(yè)發(fā)展的扶持政策，積極爭取省市相關(guān)政策支持。
（五）論證審議，形成正式規(guī)劃策劃文件（2012年4月16日-4月30日）
將已經(jīng)過專家論證的六大產(chǎn)業(yè)基地產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和招商策劃方案提交區(qū)委區(qū)政府審議，方案通過后，報(bào)請區(qū)政府出臺正式文件。
四、保障措施
（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)工作責(zé)任。各牽頭部門要高度重視，把該項(xiàng)工作列入重要工作日程，主要領(lǐng)導(dǎo)負(fù)總責(zé)，分管領(lǐng)導(dǎo)靠上抓，抽調(diào)專職工作人員開展具體工作，相關(guān)部門加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，形成合力，共同推進(jìn)該項(xiàng)工作的順利進(jìn)行。
（二）加強(qiáng)財(cái)力保障，確保工作順利開展。各部門要積極發(fā)揮各自優(yōu)勢，扎實(shí)做好各項(xiàng)工作，切實(shí)做好經(jīng)費(fèi)保障和資金調(diào)度工作，保證各項(xiàng)經(jīng)費(fèi)及時(shí)足額到位，確保產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和招商策劃工作順利開展。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案 第5篇
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一、概述
二、市場現(xiàn)狀分析
三、目標(biāo)
四、營銷戰(zhàn)略
五、4p組合戰(zhàn)略
六、行動(dòng)計(jì)劃
正文
策劃書的正文部分主要包括：
一)策劃目的
企業(yè)開張伊始，尚無一套系統(tǒng)營銷方略，因而需要根據(jù)市場特點(diǎn)策劃出一套行銷計(jì)劃。
二)分析當(dāng)前的營銷環(huán)境狀況
1、當(dāng)前市場狀況及市場前景分析：
1)產(chǎn)品的市場性、現(xiàn)實(shí)市場及潛在市場狀況。
2)市場成長狀況，產(chǎn)品目前處于市場生命周期的哪一階段上。對于不同市場階段上的產(chǎn)品公司營銷側(cè)重點(diǎn)如何，相應(yīng)營銷策略效果怎樣，需求變化對產(chǎn)品市場的影響。
3)消費(fèi)者的接受性，這一內(nèi)容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產(chǎn)品市場發(fā)展前景。
如臺灣一品牌的漱口水《'德恩耐'行銷與廣告策劃案》中策劃者對德恩耐進(jìn)入市場風(fēng)險(xiǎn)的分析，產(chǎn)品市場的判斷頗為精彩。如對產(chǎn)品市場成長性分析中指出：①以同類產(chǎn)品'李施德林'的良好業(yè)績說明'德'進(jìn)入市場風(fēng)險(xiǎn)小。②另一同類產(chǎn)品'速可凈'上市受普遍接受說明'李施德林'有缺陷。③漱口水屬家庭成員使用品，市場大。④生活水平提高，中、上階層增多，顯示其將來市場成長。
2、對產(chǎn)品市場影響因素進(jìn)行分析。
主要是對影響產(chǎn)品的不可控因素進(jìn)行分析：如宏觀環(huán)境、政治環(huán)境、居民經(jīng)濟(jì)條件，如消費(fèi)者收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化、消費(fèi)心理等，對一些受科技發(fā)展影響較大的產(chǎn)品如：計(jì)算機(jī)、家用電器等產(chǎn)品的營銷策劃中還需要考慮技術(shù)發(fā)展趨勢方向的影響。
三)市場機(jī)會(huì)與問題分析
營銷方案，是對市場機(jī)會(huì)的把握和策略的運(yùn)用，因此分析市場機(jī)會(huì)，就成了營銷策劃的關(guān)鍵。只是找準(zhǔn)了市場機(jī)會(huì)，策劃就成功了一半。
1、針對產(chǎn)品目前營銷現(xiàn)狀進(jìn)行問題分析。一般營銷中存在的具體問題，表現(xiàn)為多方面：
企業(yè)知名度不高，形象不佳影響產(chǎn)品銷售。產(chǎn)品質(zhì)量不過關(guān)，功能不全，被消費(fèi)者冷落。產(chǎn)品包裝太差，提不起消費(fèi)者的購買興趣。產(chǎn)品價(jià)格定位不當(dāng)。
銷售渠道不暢，或渠道選擇有誤，使銷售受阻。促銷方式不務(wù)，消費(fèi)者不了解企業(yè)產(chǎn)品。服務(wù)質(zhì)量太差，令消費(fèi)者不滿。
售后保證缺乏，消費(fèi)者購后顧慮多等都可以是營銷中存在的問題。
2、針對產(chǎn)品特點(diǎn)分析優(yōu)、劣勢。
從問題中找劣勢予以克服，從優(yōu)勢中找機(jī)會(huì)，發(fā)掘其市場潛力。分析各目標(biāo)市場或消費(fèi)群特點(diǎn)進(jìn)行市場細(xì)分，對不同的消費(fèi)需求盡量予以滿足，抓住主要消費(fèi)群作為營銷重點(diǎn)，找出與競爭對手差距，把握利用好市場機(jī)會(huì)。
四)營銷目標(biāo)
營銷目標(biāo)是在前面目的任務(wù)基礎(chǔ)上公司所要實(shí)現(xiàn)的具體目標(biāo)，即營銷策劃方案執(zhí)行期間，經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)達(dá)到：總銷售量為×××萬件，預(yù)計(jì)毛利×××萬元，市場占有率實(shí)現(xiàn)××。
五)營銷戰(zhàn)略(具體行銷方案)
1、營銷宗旨：一般企業(yè)可以注重這樣幾方面：
以強(qiáng)有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場，為產(chǎn)品準(zhǔn)確定位，突出產(chǎn)品特色，采取差異化營銷策略。
以產(chǎn)品主要消費(fèi)群體為產(chǎn)品的營銷重點(diǎn)。
建立起點(diǎn)廣面寬的銷售渠道，不斷拓寬銷售區(qū)域等。
2、產(chǎn)品策略：通過前面產(chǎn)品市場機(jī)會(huì)與問題分析，提出合理的產(chǎn)品策略建議，形成有效的4p組合，達(dá)到最佳效果。
1)產(chǎn)品定位。產(chǎn)品市場定位的關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個(gè)空位，使產(chǎn)品迅速啟動(dòng)市場。
2)產(chǎn)品質(zhì)量功能方案。產(chǎn)品質(zhì)量就是產(chǎn)品的市場生命。企業(yè)對產(chǎn)品應(yīng)有完善的質(zhì)量保證體系。
3)產(chǎn)品品牌。要形成一定知名度，、美譽(yù)度，樹立消費(fèi)者心目中的知名品牌，必須有強(qiáng)烈的創(chuàng)牌意識。
4)產(chǎn)品包裝。包裝作為產(chǎn)品給消費(fèi)者的第一印象，需要能迎合消費(fèi)者使其滿意的包裝策略。
5)產(chǎn)品服務(wù)。策劃中要注意產(chǎn)品服務(wù)方式、服務(wù)質(zhì)量的改善和提高。
3、價(jià)格策略。這里只強(qiáng)調(diào)幾個(gè)普遍性原則：
拉大批零差價(jià)，調(diào)動(dòng)批發(fā)商、中間商積極性。給予適當(dāng)數(shù)量折扣，鼓勵(lì)多購。
以成本為基礎(chǔ)，以同類產(chǎn)品價(jià)格為參考。使產(chǎn)品價(jià)格更具競爭力。若企業(yè)以產(chǎn)品價(jià)格為營銷優(yōu)勢的則更應(yīng)注重價(jià)格策略的制訂。
4、銷售渠道。產(chǎn)品目前銷售渠道狀況如何對銷售渠道的拓展有何計(jì)劃，采取一些實(shí)惠政策鼓勵(lì)中間商、商的銷售積極性或制定適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)政策。
5、廣告宣傳。
1)原則：
①服從公司整體營銷宣傳策略，樹立產(chǎn)品形象，同時(shí)注重樹立公司形象。
②長期化：廣告宣傳商品個(gè)性不宜變來變?nèi)?，變多功能了，消費(fèi)者會(huì)不認(rèn)識商品，反而使老主顧也覺得陌生，所以，在一定時(shí)段上應(yīng)推出一致的廣告宣傳。
③廣泛化：選擇廣告宣傳媒體多樣式化的同時(shí)，注重抓宣傳效果好的方式。
④不定期的配合階段性的促銷活動(dòng)，掌握適當(dāng)時(shí)機(jī)，及時(shí)、靈活的進(jìn)行，如重大節(jié)假日，公司有紀(jì)念意義的活動(dòng)等。
2)實(shí)施步驟可按以下方式進(jìn)行：
①策劃期內(nèi)前期推出產(chǎn)品形象廣告。②銷后適時(shí)推出誠征商廣告。③節(jié)假日、重大活動(dòng)前推出促銷廣告。④把握時(shí)機(jī)進(jìn)行公關(guān)活動(dòng)，接觸消費(fèi)者。⑤積極利用新聞媒介，善于創(chuàng)造利用新聞事件提高企業(yè)產(chǎn)品知名度。
6、具體行動(dòng)方案。
根據(jù)策劃期內(nèi)各時(shí)間段特點(diǎn)，推出各項(xiàng)具體行動(dòng)方案。行動(dòng)方案要細(xì)致、周密，操作性強(qiáng)又不乏靈活性。還要考慮費(fèi)用支出，一切量力而行，盡量以較低費(fèi)用取得良好效果為原則。尤其應(yīng)該注意季節(jié)性產(chǎn)品淡、旺季營銷側(cè)重點(diǎn)，抓住旺季營銷優(yōu)勢。
六)策劃方案各項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算
這一部分記載的是整個(gè)營銷方案推進(jìn)過程中的費(fèi)用投入，包括營銷過程中的總費(fèi)用、階段費(fèi)用、項(xiàng)目費(fèi)用等，其原則是以較少投入獲得最優(yōu)效果。費(fèi)用預(yù)算方法在此不再詳談，企業(yè)可憑借經(jīng)驗(yàn)，具體分析制定。
七)方案調(diào)整
這一部分是作為策劃方案的補(bǔ)充部分。在方案執(zhí)行中都可能出現(xiàn)與現(xiàn)實(shí)情況不相適應(yīng)的地方，因此方案貫徹必須隨時(shí)根據(jù)市場的反饋及時(shí)對方案進(jìn)行調(diào)整。
營銷策劃書的編制一般由以上幾項(xiàng)內(nèi)容構(gòu)成。企業(yè)產(chǎn)品不同，營銷目標(biāo)不同則所側(cè)重的各項(xiàng)內(nèi)容在編制上也可有詳略取舍。
營銷計(jì)劃書（一）
一、保密要求：
（要強(qiáng)調(diào)營銷計(jì)劃是機(jī)密文件，不允許采用任何技術(shù)方法復(fù)制，除非事先得到作者的同意）
二、企業(yè)基本信息和管理概況：
（營銷計(jì)劃書是用來指導(dǎo)將來的營銷工作的，也是制訂決策的基本文件。因此，首先要列出所有的關(guān)鍵事項(xiàng)，當(dāng)然在后面還將進(jìn)行更深入的分析論證）
1、企業(yè)：（一些基本信息，如經(jīng)營范圍（員工人數(shù)、銷售量、經(jīng)營業(yè)績）、地理位置、歷史、聲譽(yù)和將來的計(jì)劃）
2、重要職員：（企業(yè)有哪些重要的職員，他們在哪些方面有過成就，將來的作用又是什么）
3、產(chǎn)品或服務(wù)：（介紹公司最重要的產(chǎn)品或服務(wù)）
4、市場和市場戰(zhàn)略：（簡單描述公司所經(jīng)營的市場，列出在過去和當(dāng)前的市場細(xì)分群體和企業(yè)的市場地位）
5、財(cái)務(wù)：（列出財(cái)務(wù)報(bào)表：預(yù)測損益表、資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流量）
三、企業(yè)：
（介紹關(guān)于企業(yè)的更詳細(xì)信息，諸如企業(yè)的成立和發(fā)展過程，它的現(xiàn)狀和前景如何，有何優(yōu)勢和劣勢、機(jī)會(huì)與威脅（swot））
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案 第6篇
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農(nóng)產(chǎn)品市場營銷隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷擴(kuò)展、延伸，在營銷發(fā)展的新思路、新趨勢中出現(xiàn)了策劃營銷。它是在一般市場營銷基礎(chǔ)上的一門更高層次的藝術(shù)，其實(shí)際操作性更強(qiáng)。隨著市場競爭日益激烈，好的農(nóng)產(chǎn)品營銷策劃更成為企業(yè)創(chuàng)名牌，迎戰(zhàn)市場的決勝利器。策劃書是農(nóng)產(chǎn)品營銷策劃的反映。在此談一談農(nóng)產(chǎn)品營銷策劃書的編制的問題。如何撰寫農(nóng)產(chǎn)品營銷策劃書呢？
一、農(nóng)產(chǎn)品營銷策劃書編制的原則。
為了提高農(nóng)產(chǎn)品策劃書撰寫的準(zhǔn)確性與科學(xué)性，應(yīng)首先把握其編制的幾個(gè)主要原則；
(一）、邏輯思維原則。策劃的目的在于解決企業(yè)營銷中的問題，按照邏輯性思維的構(gòu)思來編制策劃書。首先是設(shè)定情況，交代策劃背景，分析農(nóng)產(chǎn)品市場現(xiàn)狀，再把策劃中心目的全盤托出；其次進(jìn)行具體策劃內(nèi)容詳細(xì)闡述；三是明確提出解決問題的對策。
(二）、簡潔樸實(shí)原則。要注意突出重點(diǎn)，抓住企業(yè)營銷中所要解決的核心問題，深入分析，提出可行性的相應(yīng)對策，針對性強(qiáng)，具有實(shí)際操作指導(dǎo)意義。
(三）、可操作原則。編制的策劃書是要用于指導(dǎo)營銷活動(dòng)，其指導(dǎo)性涉及營銷活動(dòng)中的每個(gè)人的工作及各環(huán)節(jié)關(guān)系的處理。因此其可操作性非常重要。不能操作的方案創(chuàng)意再好也無任何價(jià)值。不易于操作也必然要耗費(fèi)大量人、財(cái)、物，管理復(fù)雜、顯效低。
(四）、創(chuàng)意新穎原則。要求策劃的“點(diǎn)子”（創(chuàng)意）新、內(nèi)容新、表現(xiàn)手法也要新，給人以全新的感受。新穎的創(chuàng)意是策劃書的核心內(nèi)容。
二、農(nóng)產(chǎn)品營銷策劃書的基本內(nèi)容。
策劃書按道理沒有一成不變的格式，它依據(jù)產(chǎn)品或營銷活動(dòng)的不同要求，在策劃的內(nèi)容與編制格式上也有變化。但是，從農(nóng)產(chǎn)品營銷策劃活動(dòng)一般規(guī)律來看，其中有些要素是共同的。
因此，我們可以共同探討農(nóng)產(chǎn)品營銷策劃書的一些基本內(nèi)容及編制格式。封面>;策劃書的封面可提供以下信息：①策劃書的名稱；②被策劃的客戶；③策劃機(jī)構(gòu)或策劃人的名稱；④策劃完成日期及本策劃適用時(shí)間段。因?yàn)檗r(nóng)產(chǎn)品營銷策劃具有一定時(shí)間性，不同時(shí)間段上市場的狀況不同，營銷執(zhí)行效果也不一樣。
策劃書的正文部分主要包括：
(一）、農(nóng)產(chǎn)品營銷策劃目的
要對本農(nóng)產(chǎn)品營銷策劃所要達(dá)到的目標(biāo)、宗旨樹立明確的觀點(diǎn)（如：提高市場占有率；擴(kuò)大產(chǎn)品知名度；樹立規(guī)模、優(yōu)質(zhì)、專業(yè)、服務(wù)的良好形象），作為執(zhí)行本策劃的動(dòng)力或強(qiáng)調(diào)其執(zhí)行的意義所在，以要求全員統(tǒng)一思想，協(xié)調(diào)行動(dòng)，共同努力保證策劃高質(zhì)量地完成。
企業(yè)營銷上存在的問題紛繁多樣，但概而言之，也無非六個(gè)方面：
>;企業(yè)開張伊始，尚無一套系統(tǒng)營銷方略，因而需要根據(jù)市場特點(diǎn)策劃出一套農(nóng)產(chǎn)品行銷計(jì)劃。
>;企業(yè)發(fā)展壯大，原有的營銷方案已不適應(yīng)新的形勢，因而需要重新設(shè)計(jì)新的農(nóng)產(chǎn)品營銷方案。
>;企業(yè)改革經(jīng)營方向，需要相應(yīng)地調(diào)整行銷策略。
>;企業(yè)原營銷方案嚴(yán)重失誤，不能再作為企業(yè)的行銷計(jì)劃。
>;市場行情發(fā)生變化，原經(jīng)銷方案已不適應(yīng)變化后的市場。
>;企業(yè)在總的營銷方案下，需在不同的時(shí)段，根據(jù)市場的特征和行情變化，設(shè)計(jì)新的階段性方案。
如:首先強(qiáng)調(diào)“農(nóng)產(chǎn)品的市場營銷不僅僅是公司的一個(gè)普通產(chǎn)品的市場營銷”，然后說明農(nóng)產(chǎn)品營銷成敗對公司長遠(yuǎn)、近期利益對長城系列的影響的重要性，要求公司各級人員及各環(huán)節(jié)部門達(dá)成共識，完成好任務(wù)，這一部分使得整個(gè)方案的目標(biāo)方向非常明確、突出。
(二）、分析當(dāng)前的農(nóng)產(chǎn)品營銷環(huán)境狀況
對同類產(chǎn)品市場狀況，競爭狀況及宏觀環(huán)境要有一個(gè)清醒的認(rèn)識。它是為指訂相應(yīng)的營銷策略，采取正確的營銷手段提供依據(jù)的。“知己知彼方能百戰(zhàn)不殆”，因此這一部分需要策劃者對市場比較了解，這部分主要分析：
1、當(dāng)前市場狀況及市場前景分析：
①產(chǎn)品的市場性、現(xiàn)實(shí)市場及潛在市場狀況。
②市場成長狀況，產(chǎn)品目前處于市場生命周期的哪一階段上。對于不同市場階段上的產(chǎn)品公司營銷側(cè)重點(diǎn)如何，相應(yīng)營銷策略效果怎樣，需求變化對產(chǎn)品市場的影響。
③消費(fèi)者的接受性，這一內(nèi)容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產(chǎn)品市場發(fā)展前景。
2、對產(chǎn)品市場影響因素進(jìn)行分析。
主要是對影響產(chǎn)品的不可控因素進(jìn)行分析：如宏觀環(huán)境、政治環(huán)境、居民經(jīng)濟(jì)條件，如消費(fèi)者收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化、消費(fèi)心理等，對一些受科技發(fā)展影響較大的產(chǎn)品(如：計(jì)算機(jī)、家用電器等產(chǎn)品)的營銷策劃中還需要考慮技術(shù)發(fā)展趨勢方向的影響。
(三）、市場機(jī)會(huì)與問題分析
農(nóng)產(chǎn)品營銷方案，是對市場機(jī)會(huì)的把握和策略的運(yùn)用，因此分析市場機(jī)會(huì)，就成了農(nóng)產(chǎn)品營銷策劃的關(guān)鍵。只是找準(zhǔn)了市場機(jī)會(huì)，策劃就成功了一半。
1、針對產(chǎn)品目前農(nóng)產(chǎn)品營銷現(xiàn)狀進(jìn)行問題分析。一般營銷中存在的具體問題，表現(xiàn)為多方面：
>;企業(yè)知名度不高，形象不佳影響產(chǎn)品銷售。
>;農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量不過關(guān)，功能不全，被消費(fèi)者冷落。
>;農(nóng)產(chǎn)品包裝太差，提不起消費(fèi)者的購買興趣。
>;農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格定位不當(dāng)。
>;銷售渠道不暢，或渠道選擇有誤，使銷售受阻。
>;促銷方式不務(wù)，消費(fèi)者不了解企業(yè)產(chǎn)品。
>;服務(wù)質(zhì)量太差，令消費(fèi)者不滿。
>;售后保證缺乏，消費(fèi)者購后顧慮多等都可以是營銷中存在的問題。
2、針對產(chǎn)品特點(diǎn)分析優(yōu)、劣勢。從問題中找劣勢予以克服，從優(yōu)勢中找機(jī)會(huì)，發(fā)掘其市場潛力。分析各目標(biāo)市場或消費(fèi)群特點(diǎn)進(jìn)行市場細(xì)分，對不同的消費(fèi)需求盡量予以滿足，抓住主要消費(fèi)群作為營銷重點(diǎn)，找出與競爭對手差距，把握利用好市場機(jī)會(huì)。
(四）、農(nóng)產(chǎn)品營銷目標(biāo)
營銷目標(biāo)是在前面目的任務(wù)基礎(chǔ)上公司所要實(shí)現(xiàn)的具體目標(biāo)，即農(nóng)產(chǎn)品營銷策劃方案執(zhí)行期間，經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)達(dá)到：總銷售量為萬件，預(yù)計(jì)毛利萬元，市場占有率實(shí)現(xiàn)。通過市場分析，找出市場機(jī)會(huì)，提煉自身優(yōu)勢，確定銷售目標(biāo)。例如確定的目標(biāo)市場：以行業(yè)銷售為主（利潤和穩(wěn)定市場）、渠道銷售為輔（提高知名度，擴(kuò)大市場占有率）；行業(yè)主要主要系指工礦，交通，建筑，消防，制造，工廠等有一定采購規(guī)模的目標(biāo)客戶；渠道銷售主要系指區(qū)縣級的加盟或者商。
(五）、農(nóng)產(chǎn)品營銷戰(zhàn)略（具體行銷方案）
1、農(nóng)產(chǎn)品營銷宗旨：
一般企業(yè)可以注重這樣幾方面：
>;以強(qiáng)有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場，為產(chǎn)品準(zhǔn)確定位，突出產(chǎn)品特色，采取差異化營銷策略。
>;以農(nóng)產(chǎn)品主要消費(fèi)群體為產(chǎn)品的營銷重點(diǎn)。
>;建立起點(diǎn)廣面寬的銷售渠道，不斷拓寬銷售區(qū)域等。
2、農(nóng)產(chǎn)品策略：通過前面產(chǎn)品市場機(jī)會(huì)與問題分析，提出合理的產(chǎn)品策略建議，形成有效的4p組合，達(dá)到最佳效果。
1）農(nóng)產(chǎn)品定位。產(chǎn)品市場定位的關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個(gè)空位，使產(chǎn)品迅速啟動(dòng)市場。
2）農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量功能方案。產(chǎn)品質(zhì)量就是產(chǎn)品的市場生命。企業(yè)對產(chǎn)品應(yīng)有完善的質(zhì)量保證體系。
3）農(nóng)產(chǎn)品品牌。要形成一定知名度、美譽(yù)度，樹立消費(fèi)者心目中的知名品牌，必須有強(qiáng)烈的創(chuàng)牌意識。
4）農(nóng)產(chǎn)品包裝。包裝作為產(chǎn)品給消費(fèi)者的第一印象，需要能迎合消費(fèi)者使其滿意的包裝策略。
5）農(nóng)產(chǎn)品服務(wù)。策劃中要注意產(chǎn)品服務(wù)方式、服務(wù)質(zhì)量的改善和提高。
3、價(jià)格策略。這里只強(qiáng)調(diào)幾個(gè)普遍性原則：
>;拉大批零差價(jià)，調(diào)動(dòng)批發(fā)商、中間商積極性。
>;給予適當(dāng)數(shù)量折扣，鼓勵(lì)多購。
>;以成本為基礎(chǔ)，以同類產(chǎn)品價(jià)格為參考。使產(chǎn)品價(jià)格更具競爭力。若企業(yè)以農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格為營銷優(yōu)勢的則更應(yīng)注重價(jià)格策略的制訂。
4、銷售渠道。農(nóng)產(chǎn)品目前銷售渠道狀況如何對銷售渠道的拓展有何計(jì)劃，采取一些實(shí)惠政策鼓勵(lì)中間商、商的銷售積極性或制定適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)政策
5、廣告宣傳。
1）原則：
①服從公司整體營銷宣傳策略，樹立產(chǎn)品形象，同時(shí)注重樹立公司形象。
②長期化：廣告宣傳商品個(gè)性不宜變來變?nèi)?，變多功能了，消費(fèi)者會(huì)不認(rèn)識商品，反而使老主顧也覺得陌生，所以，在一定時(shí)段上應(yīng)推出一致的廣告宣傳。
③廣泛化：選擇廣告宣傳媒體多樣式化的同時(shí)，注重抓宣傳效果好的方式。
④不定期的配合階段性的促銷活動(dòng)，掌握適當(dāng)時(shí)機(jī)，及時(shí)、靈活的進(jìn)行，如重大節(jié)假日，公司有紀(jì)念意義的活動(dòng)等。
2）實(shí)施步驟可按以下方式進(jìn)行：
①策劃期內(nèi)前期推出產(chǎn)品形象廣告。
②銷后適時(shí)推出誠征商廣告。
③節(jié)假日、重大活動(dòng)前推出促銷廣告。
④把握時(shí)機(jī)進(jìn)行公關(guān)活動(dòng)，接觸消費(fèi)者。
⑤積極利用新聞媒介，善于創(chuàng)造利用新聞事件提高企業(yè)產(chǎn)品知名度。
6、農(nóng)產(chǎn)品營銷具體行動(dòng)方案
根據(jù)策劃期內(nèi)各時(shí)間段特點(diǎn)，推出各項(xiàng)具體行動(dòng)方案。行動(dòng)方案要細(xì)致、周密，操作性強(qiáng)又不乏靈活性。還要考慮費(fèi)用支出，一切量力而行，盡量以較低費(fèi)用取得良好效果為原則。尤其應(yīng)該注意季節(jié)性產(chǎn)品淡、旺季營銷側(cè)重點(diǎn)，抓住旺季營銷優(yōu)勢。
(六）、農(nóng)產(chǎn)品策劃方案各項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算
這一部分記載的是整個(gè)營銷方案推進(jìn)過程中的費(fèi)用投入，包括農(nóng)產(chǎn)品營銷過程中的總費(fèi)用、階段費(fèi)用、項(xiàng)目費(fèi)用等，其原則是以較少投入獲得最優(yōu)效果。
(七）、銷售增長預(yù)測與效益分析
該部分對營銷行動(dòng)方案投入實(shí)施后的效益分析，包括農(nóng)產(chǎn)品營銷后未來1-5年的銷售增長、利潤與收益分析、現(xiàn)金流分析、投資回報(bào)率等。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案 第7篇
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房地產(chǎn)銷售合同范文一委 托 人： (以下簡稱“甲方”)
地址：
營業(yè)執(zhí)照號碼：
物業(yè)人： (以下簡稱“乙方”)
地址：
營業(yè)執(zhí)照號碼：
經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商，甲方現(xiàn)委托乙方為其旗下 物業(yè)獨(dú)家全程銷售商，雙方協(xié)議內(nèi)容如下：
項(xiàng)目名稱 ：
項(xiàng)目地理位置 ：
項(xiàng)目占地面積 ： 畝
項(xiàng)目總建筑面積 ： 平方米
1、 關(guān)于項(xiàng)目保證金
1.1 為表達(dá)雙方合作之誠意,乙方于簽署本合同書之日,向甲方支付本項(xiàng)目銷售保證金：人民 壹拾伍 萬元(￥ 150000 元)。本合同簽訂之日起七日內(nèi)，甲方返還乙方保證金中的金額：人民幣壹拾 萬元整(￥ 100000 元);剩余款項(xiàng)共計(jì)人民幣 伍 萬元整(￥ 50000 元),在雙方合同結(jié)束時(shí),由甲方返還予乙方。
2、銷售部分
2.1 本合同有效期限: 20xx年 月 日起至200 年 月 日止，共 個(gè)月。委托期結(jié)束，雙方可以協(xié)商續(xù)約或者終止合作;甲方應(yīng)于期屆滿前一個(gè)月以書面方式通知乙方續(xù)約條件或終止合作決定。
2.2 本合同簽訂后乙方成立由策劃及銷售精英組成的項(xiàng)目小組，為發(fā)展商提供貫穿整個(gè)項(xiàng)
目的策劃及銷售整體服務(wù);同時(shí)派出銷售隊(duì)伍，提供銷售全過程的優(yōu)質(zhì)及高效服務(wù)，從開發(fā)客戶、接待客戶、追蹤客戶至安排相關(guān)認(rèn)購手續(xù)，及售后追蹤服務(wù)等(銷售工作詳見合同附件)。
2.3 在委托期內(nèi)，對于所有可供銷售(住宅/商鋪/車位)面積，成功出售本項(xiàng)目之每一個(gè)單位后，甲方須按成交單位之合同金額總價(jià)的 3 % 支付予乙方作為銷售傭金;由于甲方自行聯(lián)系成交的團(tuán)購業(yè)務(wù),經(jīng)雙方確認(rèn)之后,按成交單位之合同金額總價(jià)的 1 % 由甲方支付予乙方作為銷售傭金。
2.4 在委托期內(nèi)若買家已交付定金并簽署【購房認(rèn)購書】后悔約或已交付臨時(shí)定金后擬訂，該定金將由甲方?jīng)]收，并即時(shí)由甲乙雙方均分。
2.5 在委托期內(nèi)，若買家已交付定金并簽署【購房認(rèn)購書】或已交付臨時(shí)定金，即使本 合同書之有效日期已過，該交易仍然屬于“成功出售”，甲方須按實(shí)際銷售收入金額和2.3、
2.4條款支付銷售傭金予乙方。
2.6 在委托期內(nèi)若買家于簽署【正式買賣合同】并交付首期款或促證金后悔約，該交易仍然屬于「成功出售，甲方仍須按實(shí)際銷售收入金額和2.3、2.4條款支付銷售傭金予乙方。
2.7 租賃傭金的計(jì)算方法：
在委托期內(nèi)，在本項(xiàng)目未出售部分成功完成的每一宗住宅、商鋪或車位租賃交易，甲方均須向乙方支付合同約定的一個(gè)月月租金金額的傭金。同時(shí)，乙方保留向承租客戶收取首月租金額作傭金的權(quán)利。
2.8 傭金的支付方法：
2.8.1 在上述條款中所規(guī)定的由甲方支付的銷售傭金、租賃傭金及均分的違約補(bǔ)償金，均采取月結(jié)方式結(jié)算;乙方每月25號與甲方財(cái)務(wù)結(jié)算人員進(jìn)行核對，甲方于次月3號前支付乙方上月應(yīng)付傭金;
2.8.2 如甲方未能在合約所定限期內(nèi)付款，則甲方除支付應(yīng)付傭金金額外，每逾期一天須向乙方支付應(yīng)付傭金的3‰作為滯納金。
3、甲方責(zé)任
3.1 本合同簽訂后，甲方須盡快向乙方提供有關(guān)本項(xiàng)目的詳細(xì)資料，包括但不限于甲方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、投資許可證、開發(fā)公司資質(zhì)審查、工商營業(yè)執(zhí)照等(復(fù)印件)、《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》等售房文件
3.2甲方承諾本項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)及相關(guān)文件及合同之合法性、因房屋產(chǎn)權(quán)所致瑕疵(包括但不限于抵押擔(dān)保等)及合同產(chǎn)生之一切后果，由甲方全權(quán)負(fù)責(zé)。乙方在銷售房屋過程中如發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)及所屬糾紛時(shí),甲方負(fù)全部責(zé)任;
3.3 甲方向乙方提供的資料包括：外形圖、平面圖、地理位置圖、室內(nèi)設(shè)備、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、電器配備、樓層高度、面積、規(guī)格、價(jià)格、其他費(fèi)用的估算等;
3.4 在收到乙方提供之意見或建議時(shí)，須盡快作出答復(fù)，不得拖延;
3.5 甲方在對項(xiàng)目所作任何形式之宣傳時(shí)(包括所有的宣傳冊、dm單、平面廣告以及戶外廣告等)，須在相應(yīng)位置顯示乙方為本項(xiàng)目之全程營銷商，并接受及維護(hù)乙方本身形象之規(guī)范，按照其原有商標(biāo)設(shè)計(jì)之使用方式;
3.6 負(fù)責(zé)確認(rèn)所有有關(guān)本項(xiàng)目之推廣方案及支付推廣費(fèi)用，包括售樓部設(shè)計(jì)施工、樣板間的設(shè)計(jì)施工、日常運(yùn)營費(fèi)用(不包括乙方銷售人員的工資、交通、以及其他福利待遇)、項(xiàng)目廣告設(shè)計(jì)、廣告投放、建筑模型制作、示范單位設(shè)計(jì)及施工、展銷會(huì)、新聞會(huì)等。
3.7甲方每月必須蓋章確認(rèn)由乙方提交的已(租/售)單位清單及傭金之明細(xì);
3.8 甲方應(yīng)開設(shè)專用收款帳戶，并派遣專人在現(xiàn)場收取售樓房款、定金和相關(guān)代收費(fèi)用。
4、乙方責(zé)任
4.1 乙方須從項(xiàng)目前期的市場分析、項(xiàng)目定位、建筑設(shè)計(jì)顧問、銷售建議、銷售方案、銷售管理等，向甲方提供完善和高效的專業(yè)服務(wù);
4.2 乙方承擔(dān)銷售現(xiàn)場銷售管理人員及置業(yè)顧問的全部費(fèi)用(包括員工工資、銷售提成、交通、生活費(fèi)、工傷、福利等);
4.3 成立由策劃及銷售精英組成的項(xiàng)目小組，為發(fā)展商提供貫穿整項(xiàng)目的策劃及銷售整體服務(wù)(包括從開發(fā)客戶、接待客戶、追蹤客戶至安排相關(guān)認(rèn)購手續(xù)，及售后追蹤服務(wù)等);
4.4 提出關(guān)于規(guī)劃、設(shè)計(jì)的專業(yè)意見;
4.5 利用乙方現(xiàn)有客戶資料庫存進(jìn)行本項(xiàng)目的宣傳;
4.6 派出從業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富的管理人員，全面統(tǒng)籌相關(guān)工作;
4.7 主持并出席相關(guān)例會(huì);
4.8 負(fù)責(zé)統(tǒng)籌、協(xié)助及安排宣傳工作;
4.9 協(xié)助發(fā)展商監(jiān)督廣告設(shè)計(jì)及制作進(jìn)度;
4.10 提供售樓場地布置的專業(yè)意見;
4.11 每日、周提交銷售報(bào)告及定期遞交市場狀況報(bào)告;
4.12乙方負(fù)責(zé)協(xié)助甲方與購房業(yè)主簽定正式《商品房買賣合同》;
4.13在正式銷售前，乙方須向甲方提交詳細(xì)銷售計(jì)劃書，并經(jīng)雙方簽字認(rèn)可后方可執(zhí)行銷售。
4.14 乙方在銷售過程中，不能向客戶作出虛假承諾或宣傳，如有發(fā)生甲方保留對乙方追究法律責(zé)任的權(quán)利。
5、合同的解除
5.1 根據(jù)合同雙方約定期限自動(dòng)解除合同;
5.2 乙方員工的行為、言語嚴(yán)重?fù)p害發(fā)展商信譽(yù)及利益(明確定義另行商議)情況時(shí)，甲方有權(quán)解除合同，只須在正式解除合同前清付本合同規(guī)定應(yīng)該支付的傭金，而無須支付任何賠償;
5.3 甲方出現(xiàn)以下情況時(shí)，乙方有權(quán)解除合同，則甲方須于乙方提出解約后七日內(nèi), 付清合同規(guī)定的所有應(yīng)付傭金及其他費(fèi)用：
5.3.1 工期延誤超過三個(gè)月(不可抗力情況除外);
5.3.2 協(xié)助推廣的措施未能兌現(xiàn)，如售樓部及樣板間工期無故延誤、已應(yīng)諾的廣告投入無故
延誤或取消等;
5.3.3 對乙方提交的推廣或銷售方案無故拖延，決策不及時(shí);
5.3.4員工的行為、言語嚴(yán)重?fù)p害商信譽(yù)及利益(明確定義另行商議)。
5.4 如約定雙方其中一方未能履行職責(zé)時(shí)，甲乙雙方可協(xié)商解決，在雙方同意的情況下，可中止此合約。屆時(shí)乙方仍可收取包括在此期間內(nèi)已出售/出租單位之傭金，按本合同第2.8條之約定執(zhí)行。
6、其他
6.1 乙方同意在簽署本合同書后立刻籌備策劃銷售工作，而甲方亦同意于簽署本協(xié)議書后立即履行第3條中甲方責(zé)任的條款，以使乙方能盡快開展銷售;
6.2 乙方派出的參與本項(xiàng)目相關(guān)工作所有人員，其管理權(quán)在乙方，其管理工作屬乙方的內(nèi)部事務(wù)，甲方不得干預(yù)。若甲方發(fā)現(xiàn)乙方人員出現(xiàn)有損甲方或本項(xiàng)目形象、利益等行為，可直接向乙方委派的負(fù)責(zé)人提出，乙方必須作出合理解釋及補(bǔ)救措施。
6.3 甲方在委托期間及期屆滿后十八個(gè)月內(nèi)，不可聘用曾參與本項(xiàng)目工作的所有乙方的在職或離職人員。否則，乙方有權(quán)要求甲方必須按本項(xiàng)目未售出部分總銷售額的0.8%對乙方作出賠償。
6.4 甲乙雙方均同意本合同在雙方簽署及蓋章后生效，若在執(zhí)行協(xié)議中發(fā)現(xiàn)未盡善事宜，可經(jīng)由雙方協(xié)商，并經(jīng)雙方同意后予以補(bǔ)充或修改;
6.5 若任何一方違反本合同約定，守約方可依照本協(xié)議及中華人民共和國法律在中國境內(nèi)向違約方索取損失賠償;
6.6 本合同適用《中華人民共和國合同法》及房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)，并受其管轄;
6.7 合同一式肆份，甲乙雙方各執(zhí)貳份，均具有同等法律效力。
委托方： 受托方：重慶鋼運(yùn) 代表： 代表：
日期： 年 月 日 日期： 年 月 日
房地產(chǎn)銷售合同范文二甲方：
乙方：
甲、乙雙方本著平等互利、友好協(xié)商的原則，就甲方委托乙方負(fù)責(zé)甲方開發(fā)的位于******的*****項(xiàng)目(以下簡稱本項(xiàng)目)的獨(dú)家策劃工作，特訂立以下合同條款： 第一部分 委托策劃工作方式
甲方委托乙方負(fù)責(zé)本項(xiàng)目前期策劃、營銷策劃、廣告策劃、銷售等工作。 第二部分 委托策劃工作期限
委托期限由本合同簽訂之日起至本項(xiàng)目交付使用后三個(gè)月止。
第三部分 委托策劃工作范圍
甲方委托乙方策劃之部分為本合同約定的全部商鋪、住宅等可銷售物業(yè)，可銷售面積約為40000平方米。
第四部分 甲方的責(zé)任與權(quán)利
一、甲方向乙方提供本項(xiàng)目所有相關(guān)證明文件及策劃過程中所需的資料，并確保一切資料的及時(shí)性、有效性、合法性和準(zhǔn)確性。
二、甲方負(fù)責(zé)本項(xiàng)目策劃過程中營銷推廣所需費(fèi)用，其中包括但不僅是所列部分：
(一)各種廣告推廣、銷售道具、建筑景觀及戶型效果圖及有關(guān)銷售資料的制作、派發(fā)及等費(fèi)用。
(二)各類公關(guān)活動(dòng)所需的展示場地(包括售樓部、展示會(huì)等)及有關(guān)設(shè)備的租用、布置、水電費(fèi)、電話費(fèi)等費(fèi)用，以及視項(xiàng)目需要赴外地進(jìn)行營銷活動(dòng)所需的費(fèi)用。
(三)廣告制作費(fèi)：本項(xiàng)目的廣告制作由甲方直接與制作公司簽署合同，由甲方直接向制作方付款。
(四)廣告費(fèi)：本項(xiàng)目的廣告由甲方與媒體單位直接簽署合同，由甲方直接向方付款。
三、全案廣告推廣費(fèi)用控制在本項(xiàng)目可銷售總額的1%左右，分期投入。詳細(xì)廣告計(jì)劃及費(fèi)用由乙方分階段提交，在征得甲方確認(rèn)后執(zhí)行。
四、甲方負(fù)責(zé)收取定金、購房款，負(fù)責(zé)合同的登記備案、銀行按揭審批手續(xù)及辦理產(chǎn)權(quán)。
五、甲方應(yīng)按時(shí)向乙方支付本合同約定的策劃費(fèi)。
六、甲方有權(quán)對乙方的策劃活動(dòng)進(jìn)行全程監(jiān)控，對策劃案享有獨(dú)家使用權(quán)。
七、若乙方違約或不能按時(shí)完成本項(xiàng)目的策劃工作，甲方有權(quán)按約終止合同。
第五部分 乙方的責(zé)任與權(quán)利
乙方按項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)展進(jìn)行相關(guān)的策劃工作，其中包括但不僅是所列部分或視項(xiàng)目 實(shí)際情況進(jìn)行增減：
一、前期策劃
(一)市場調(diào)研
1、**縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析。
2、**縣主要路段商業(yè)狀況。
3、消費(fèi)型商業(yè)業(yè)態(tài)分析。
4、現(xiàn)有商城營運(yùn)現(xiàn)狀分析。
5、典型業(yè)態(tài)經(jīng)營現(xiàn)狀分析。
6、住宅市場情況。
7、潛在客戶市場調(diào)查分析。
(二)項(xiàng)目定位
1、項(xiàng)目所在地塊的優(yōu)劣勢、機(jī)會(huì)點(diǎn)與威脅點(diǎn)分析。
2、項(xiàng)目產(chǎn)品定位。
3、項(xiàng)目概念定位
4、目標(biāo)客戶市場定位
5、項(xiàng)目定價(jià)范圍建議
(三)產(chǎn)品優(yōu)化建議
1、參與項(xiàng)目總平規(guī)劃討論。
2、參與建筑風(fēng)格方案討論及建議。
3、參與戶型平面方案討論及建議。
4、參與配套設(shè)施方案討論及建議。
二、營銷策劃
(一)項(xiàng)目營銷總體策略;
(二)項(xiàng)目階段性營銷計(jì)劃;
(三)入市時(shí)機(jī)選擇;
(四)銷售分期控制;
(五)價(jià)格定位及策略;
三、廣告策劃
(一)項(xiàng)目推廣口號
(二)項(xiàng)目賣點(diǎn)整合包裝
(三)整體廣告計(jì)劃
(四)廣告預(yù)算及媒體組合
(五)項(xiàng)目形象策劃
1、項(xiàng)目基本形象設(shè)計(jì)：
(1)標(biāo)志
(2)標(biāo)準(zhǔn)字
(3)標(biāo)準(zhǔn)色彩
(4)標(biāo)準(zhǔn)組合
2、項(xiàng)目標(biāo)志形象應(yīng)用設(shè)計(jì)：
(1)內(nèi)部應(yīng)用：名片、信封、信簽、識別卡、文件袋、賀卡、水杯、手提袋;
(2)銷售中心：裝修建議及展板設(shè)計(jì);
(3)戶外應(yīng)用：工地圍墻、引導(dǎo)旗、車體、廣告牌等
(六)傳播工具的創(chuàng)意與設(shè)計(jì)：
1、樓書創(chuàng)作(創(chuàng)意、文案、設(shè)計(jì))
2、折頁及海報(bào)創(chuàng)作(創(chuàng)意、文案、設(shè)計(jì))
3、報(bào)廣創(chuàng)作(創(chuàng)意、文案、設(shè)計(jì))
4、廣播、電視稿文案等
四、銷售
(一)建立銷售隊(duì)伍，依合同授權(quán)范圍內(nèi)執(zhí)行銷售行為
(二)銷售文件及管理文件的制訂
(三)銷售道具使用
(四)銷售人員培訓(xùn)
(五)制訂銷控計(jì)劃
(六)銷售執(zhí)行的內(nèi)部協(xié)調(diào)程序
(七)客戶資源庫的建立
(八)售后服務(wù)機(jī)制建立
(九)定期報(bào)送各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)報(bào)表
五、乙方針對本項(xiàng)目成立項(xiàng)目組，并實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。項(xiàng)目各階段策劃、計(jì)劃、文案、創(chuàng)意由乙方本部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目經(jīng)理主持本項(xiàng)目具體運(yùn)作和計(jì)劃實(shí)施。項(xiàng)目組人員構(gòu)成：項(xiàng)目經(jīng)理(兼現(xiàn)場經(jīng)理)壹名、策劃壹名、文案壹名、平面設(shè)計(jì)壹名、現(xiàn)場主管壹名、文檔管理專員壹名、置業(yè)顧問數(shù)名。除策劃、文案、平面設(shè)計(jì)外，其他人員長駐項(xiàng)目所在地，并根據(jù)項(xiàng)目需要，適時(shí)不定期另行派遣人員到**協(xié)助工作。乙方自行負(fù)責(zé)項(xiàng)目組的辦公費(fèi)用及其人員工資等各項(xiàng)開支。
六、乙方應(yīng)向甲方提供每月的銷售情況統(tǒng)計(jì)分析。
七、乙方獨(dú)家享有本項(xiàng)目的“****”策劃的署名權(quán)。
八、乙方有權(quán)按本合同約定如期向甲方收取策劃費(fèi)。
第六部分 本項(xiàng)目正式開盤銷售的基本條件
甲方取得本項(xiàng)目的預(yù)售許可證及相關(guān)法律文件，且整體銷售準(zhǔn)備工作已完成。 第七部分策劃收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及支付方式
一、策劃收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
甲方同意乙方按本項(xiàng)目商鋪、住宅等可銷售總額的百分之二(2%)收取策劃費(fèi)。成交金額以客戶簽訂的《商品房買賣合同》上的金額為準(zhǔn)。除物業(yè)管理用房外，其它任何形式的銷售成交都列入計(jì)算策劃費(fèi)的金額。
二、策劃費(fèi)計(jì)算及提取方式
(一)在本合同簽訂后，甲方同意在每月30日先按人民幣10000元/月的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)付給乙方，直至本項(xiàng)目開盤正式銷售當(dāng)月止，期間所產(chǎn)生的預(yù)付款從乙方第一期所提取的策劃費(fèi)中扣除。
(二)本項(xiàng)目正式開盤銷售后，乙方策劃費(fèi)按月結(jié)算。在購房者與甲方簽訂《商品房買賣合同》并支付定金，即視為乙方銷售成功，并計(jì)入銷售目標(biāo)考核業(yè)績。在甲方收到購房者支付的首期購房款(不低于合同總額的30%)時(shí)，即可進(jìn)行策劃費(fèi)的結(jié)算，其結(jié)算金額按《商品房買賣合同》總價(jià)金額進(jìn)行計(jì)算。
(三)乙方總體銷售目標(biāo)是本項(xiàng)目可銷售面積(不含二層商鋪)的90%以上，策劃費(fèi)的提取比例與銷售業(yè)績掛鉤：
1、乙方銷售目標(biāo)表(按可售面積計(jì)算，不含二層商鋪)：
階 段 時(shí) 間 銷售目標(biāo)
第一階段 項(xiàng)目開盤后45天內(nèi) 可售面積的30%
第二階段 項(xiàng)目結(jié)構(gòu)封頂30天內(nèi) 可售面積的50%
第三階段 項(xiàng)目交付使用后90天內(nèi) 可售面積的90%
2、 乙方策劃費(fèi)的提取比例：
階 段 完成的銷售面積比例 提取比例
第一階段 可售面積的50%前 已結(jié)算策劃傭金的60%
第二階段 可售面積的51-89% 已結(jié)算策劃傭金的90%
第三階段 可售面積的90%以上 已結(jié)算策劃傭金的100%
(四)二層商業(yè)部分不列入銷售目標(biāo)考核，甲方按實(shí)際銷售合同金額的2%向乙方支付策劃費(fèi)。
(五)策劃費(fèi)付款時(shí)間：策劃費(fèi)每月結(jié)算一次。在每月的30日，雙方結(jié)算當(dāng)月的款項(xiàng)，在次月的5日前雙方予以確認(rèn)，在確認(rèn)結(jié)算單后5日內(nèi)，甲方向乙方支付應(yīng)付策劃費(fèi)。
(六)若已交定金的客戶違約，其定金由甲方?jīng)]收，甲方應(yīng)將沒收總額的50%作為乙方該次的策劃費(fèi)(同時(shí)不重復(fù)計(jì)算該次成交的按2%提取的策劃傭金)。
三、溢價(jià)款(不含二層部分)的結(jié)算、分成比例、提取時(shí)間的約定
(一)甲方根據(jù)乙方提供的定價(jià)策略所制定的各期銷售底價(jià)表，經(jīng)甲、乙雙方確認(rèn)后未經(jīng)對方同意不得更改，并作為計(jì)算溢價(jià)款的依據(jù)。
(二)本項(xiàng)目之成交金額須在雙方確認(rèn)的銷售底價(jià)以上。若因特殊情況，甲方認(rèn)可以低于底價(jià)出售，可視為底價(jià)銷售，統(tǒng)計(jì)溢價(jià)部分時(shí)的銷售金額以底價(jià)計(jì)算。
(三)本項(xiàng)目實(shí)際成交總額超出雙方確認(rèn)的以銷售底價(jià)表計(jì)算的總額部分(合同期滿或終止時(shí)未售部分的單元以底價(jià)表金額視為實(shí)際成交金額)視為溢價(jià)。
(四)本項(xiàng)目之溢價(jià)部分，甲、乙雙方按8：2比例分配。
(五)溢價(jià)款的結(jié)算及支付時(shí)間：在本合同期滿或終止的五個(gè)工作日內(nèi)，雙方進(jìn)行溢價(jià)款的結(jié)算，在結(jié)算后的五個(gè)工作日內(nèi)甲方將乙方應(yīng)得溢價(jià)款一次性支付給乙方。
第八部分 雙方工作原則
一、甲、乙雙方已確認(rèn)的策劃計(jì)劃，在執(zhí)行過程中任何一方在未征得對方的許可下不 得變更，否則產(chǎn)生的責(zé)任由變更方負(fù)責(zé)。若需修改已確認(rèn)的文件，需事先征得對方同意，并以書面形式確認(rèn)。
二、甲方指定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為 ，乙方指定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為 。甲、乙雙方指令性文件均需項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽字，雙方負(fù)責(zé)人對遞交的文件負(fù)責(zé)。雙方項(xiàng)目負(fù)責(zé)人若有更改，需以書面形式通知對方。
三、乙方分階段向甲方提交 “項(xiàng)目工作計(jì)劃”，“項(xiàng)目工作計(jì)劃”將確定每一階段的執(zhí)行項(xiàng)目計(jì)劃。甲方在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)對乙方提交之“項(xiàng)目工作計(jì)劃”進(jìn)行核準(zhǔn)確認(rèn)，并由本項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽字后送交乙方。乙方依據(jù)甲方負(fù)責(zé)人簽署的“項(xiàng)目工作計(jì)劃” 開展工作。
四、在委托期限內(nèi)，甲、乙雙方收到對方提供的意見及文件時(shí)，應(yīng)在要求期限內(nèi)就對方意見做出答復(fù)。若因?qū)Ψ轿茨茉谝?guī)定日期內(nèi)提交書面答復(fù)，致使本項(xiàng)目工作產(chǎn)生延誤，并造成實(shí)際損失，由責(zé)任方承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
五、甲、乙雙方對本項(xiàng)目的策劃方案均負(fù)有對外保密責(zé)任。
第九部分 違約責(zé)任及合同終止
一、雙方按本合同約定享受權(quán)利與承擔(dān)義務(wù)，任何一方違約均要承擔(dān)違約責(zé)任。
二、若甲方未按規(guī)定的建筑標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量及交房日期將房屋交付使用，由此引起的法律責(zé)任由甲方自行承擔(dān)，與乙方無關(guān)。
三、如因甲方與、制作單位產(chǎn)生糾紛而導(dǎo)致媒體及廣告工具制作不能按計(jì)劃完成，乙方不承擔(dān)違約責(zé)任。
四、甲方在本合同期限內(nèi)，不得委托其它公司或個(gè)人從事本項(xiàng)目的策劃活動(dòng)。
五、若因甲方原因?qū)е乱曳讲邉澒ぷ鳠o法進(jìn)行或完成，甲方應(yīng)一次性支付人民幣壹拾萬元給乙方作為補(bǔ)償金。若因乙方違約而導(dǎo)致本合同提前終止，乙方也一次性支付人民幣壹拾萬元給甲方作為補(bǔ)償金。
六、甲方應(yīng)如期按本合同規(guī)定的方式及時(shí)間付款，若甲方延期支付策劃費(fèi)用超過10個(gè)工作日，甲方應(yīng)按應(yīng)付款額的每日萬分之五的違約金支付給乙方。
七、在策劃期間，若乙方連續(xù)兩期未能完成預(yù)定的銷售目標(biāo)，甲方有權(quán)終止合同。
八、由于乙方在策劃過程中因自身原因引起外界糾紛概由乙方負(fù)責(zé)。
九、合同期限內(nèi)，乙方享有獨(dú)占、排它的本項(xiàng)目廣告媒體上的策劃署名權(quán)。非經(jīng)甲、乙雙方許可，其它任何個(gè)人或單位不得冠以“策劃”等有關(guān)或同類字樣。
十、委托期的延續(xù)或終止在委托期限完結(jié)前14天內(nèi)決定。
第十部分 其他事宜
一、在條件成熟時(shí)，本項(xiàng)目的總平圖、建材設(shè)備及配套設(shè)施表、工程進(jìn)度表、銷售底價(jià)表由雙方加蓋公章，作為本合同的附件。
二、爭議的解決方式
本合同發(fā)生糾紛時(shí)，應(yīng)由雙方協(xié)商解決。若協(xié)商不成時(shí)，任何一方均可向合同標(biāo)的物所在地法院提請?jiān)V訟解決。
三、本合同正文共6頁，壹式肆份，雙方各執(zhí)貳份。其他未盡事宜另行協(xié)商，雙方可簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具備同等法律效力。
甲方： 乙方：
代表人簽章： 代表人簽章：
簽約日期： 簽約日期：通訊地址：
通訊地址：
聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話：
房地產(chǎn)銷售合同范文三甲 方： _____________________________
乙 方：藍(lán)盛琪(香港)商業(yè)管理集團(tuán)公司
甲方委托乙方負(fù)責(zé)河南省信陽市淮濱商貿(mào)城項(xiàng)目的營銷策劃設(shè)計(jì)、樓盤銷售指導(dǎo)、招商指導(dǎo)、商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)管理顧問的策劃咨詢工作。雙方在平等互利的基礎(chǔ)上，經(jīng)友好協(xié)商達(dá)成以下協(xié)議：
-、項(xiàng)目情況
項(xiàng)目名稱：淮濱商貿(mào)城
面 積：__________
項(xiàng)目地點(diǎn)：河南省信陽市淮濱縣南大街中段
項(xiàng)目類型：商業(yè)房地產(chǎn)商鋪銷售
合作方式：銷售策劃
二、甲方的權(quán)利和義務(wù)
1、 甲方作為本項(xiàng)目的開發(fā)商，有權(quán)決定項(xiàng)目經(jīng)營的大政方針。
2、 甲方有義務(wù)向乙方提供本項(xiàng)目有關(guān)的各種資料。
3、 甲方有義務(wù)按照合同規(guī)定及時(shí)支付乙方的各種費(fèi)用及提成。
4、 甲方在整個(gè)項(xiàng)目工作進(jìn)行中，有責(zé)任按照既定的方案要求，認(rèn)真組織實(shí)施具體各項(xiàng)工作，使乙方的方案得以充分的發(fā)揮。
5、 甲方承擔(dān)各種媒體的費(fèi)用和活動(dòng)實(shí)施費(fèi)用，整體的廣告宣傳投入不低于40萬元(人民幣)。
6、 甲方需要向乙方提供辦公場所、辦公設(shè)備、辦公用品、話費(fèi)補(bǔ)助。
7、 乙方派出人員在甲方項(xiàng)目地(淮濱)執(zhí)行工作期間食宿及生活配套設(shè)施費(fèi)用由甲方全權(quán)負(fù)責(zé)(可與甲方員工相同)。
三、乙方的權(quán)利和義務(wù)
2、 乙方為甲方項(xiàng)目開展?fàn)I銷策劃、商業(yè)運(yùn)營管理工作。 在合同期間，乙方派出的人員負(fù)責(zé)營銷策劃設(shè)計(jì)、樓盤銷售指導(dǎo)、招商指導(dǎo)、商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)管理顧問咨詢等工作。
3、 乙方在甲方預(yù)付款到帳個(gè)工作日內(nèi)提供項(xiàng)目的工作計(jì)劃書、策略執(zhí)行案和部分廣告案大綱。
4、 乙方有權(quán)在市場變化中經(jīng)與甲方協(xié)商認(rèn)可后，不斷修正工作方案，已達(dá)到最佳的工作效果。
6、 如果甲方不能按照合同規(guī)定付款，乙方有權(quán)利停止工作。 乙方在工作方案得到確定后，負(fù)責(zé)具體指導(dǎo)、監(jiān)督和實(shí)施各項(xiàng)工作。
7、 乙方人員應(yīng)參與當(dāng)擔(dān)相關(guān)部門的主要負(fù)責(zé)人。
四、乙方的主要工作內(nèi)容
1、 方案的策略研究與設(shè)計(jì)工作
a. 關(guān)于項(xiàng)目所在市場的定量、定性研究與分析
b. 營銷策略擬定及項(xiàng)目概念的設(shè)計(jì)與開發(fā)(概念包裝)
c. 營銷廣告策略的擬定
2、 前期方案策略設(shè)計(jì)、實(shí)施工作
a. 營銷推廣策略、階段性銷售策略及具體營銷工作中的執(zhí)行方案。
b. 招商策略及政策的制定、商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)計(jì)針對性的招商。
c. 銷售文本的擬定，包括樓書、宣傳單頁、宣傳手冊、認(rèn)購書、售樓程序說明書、價(jià)格表等各種售樓所需的文本資料(以上工作在具體執(zhí)行中完成)
d. 項(xiàng)目地的包裝設(shè)計(jì)，包括施工現(xiàn)場、售樓部、招商部等對外視覺形象的設(shè)計(jì)工作(以上工作在具體執(zhí)行中完成)
3、 中期方案策略修改、補(bǔ)充、實(shí)施工作
a. 細(xì)化具體營銷工作中的執(zhí)行方案，根據(jù)前階段的反饋及時(shí)修正營銷策略。
b. 招商策略及政策的修正、補(bǔ)充，持續(xù)的補(bǔ)充招商。
c. 宣傳廣告戰(zhàn)術(shù)的實(shí)施，各種媒體的投放，企業(yè)活動(dòng)的策劃推廣，企業(yè)形象的塑造，品牌的打造及延伸。(以上工作在具體執(zhí)行中完成)
4、 開業(yè)前期方案策略完善、實(shí)施工作，商業(yè)運(yùn)營管理工作的開展物業(yè)管理的介入
a. 后期的尾盤的營銷策略。
b. 招商策略的完善，引導(dǎo)商戶入場及簽定各項(xiàng)經(jīng)營合同。
c. 市場的整體包裝方案，商業(yè)氛圍的營造。
d. 商業(yè)管理工作的開展，“親商扶商”的具體工作，商業(yè)管理模式的擬定，租賃管理模塊的建立。
e. 物業(yè)管理的前期介入，物業(yè)管理模塊的建立。
f. 企業(yè)機(jī)構(gòu)，組織框架的形成，員工培訓(xùn)，文件匯編，檔案建立。
g. 企業(yè)形象的塑造，品牌的打造及延伸。
h. 企業(yè)文化的建立，經(jīng)營活動(dòng)的宣導(dǎo)，商戶活動(dòng)的開展。
五、費(fèi)用的估算及銷售提成付款方式
1、 前期調(diào)研、營銷、策劃方案的設(shè)計(jì)、宣傳設(shè)計(jì)、媒體執(zhí)行、活動(dòng)的組織實(shí)施、市場整體包裝、商業(yè)氛圍營造費(fèi)用為30萬元整，
a. 合同簽定(即萬元)派出人員做詳盡的調(diào)研工作。
b. 在個(gè)工作日方案設(shè)計(jì)完成后，一次性支付剩余款項(xiàng)。(即萬元)
c. 在方案執(zhí)行期逐步完成項(xiàng)目全部的宣傳設(shè)計(jì)、媒體執(zhí)行、活動(dòng)的組織實(shí)施、市場整體包裝設(shè)計(jì)、商業(yè)氛圍的設(shè)計(jì)。
2、 銷售提成辦法：
a. 商鋪合同銷售金額萬元)，乙方提成為1%。
b. 商鋪合同銷售金額萬元-元)，乙方提成為1.5%。
c. 商鋪合同銷售金額萬元-元)，乙方提成為2%。
d. 商鋪合同銷售金額乙方提成為
e. 合同銷售金額累計(jì)每達(dá)到定辦法結(jié)算(達(dá)到合同規(guī)定金額4日內(nèi)完成結(jié)算)后3天內(nèi)付清乙方銷售提成款。
3、 招商指導(dǎo)、商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)管理咨詢提成辦法：
a. 招入商戶所繳納的租金(或相當(dāng)于租金的費(fèi)用)的方所有。
b. 累計(jì)招入商戶簽約并繳納保證金達(dá)到甲方按合同約定辦法結(jié)算(達(dá)到合同規(guī)定金額算)后3日內(nèi)付清乙方招商提成。
c. 商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)管理咨詢進(jìn)入時(shí)間為商鋪交房前兩個(gè)月工作3個(gè)月至開業(yè)前結(jié)束。(定于進(jìn)入時(shí)間為___年___月___日)
d. 商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)管理咨詢按月收取費(fèi)用，每月為萬元。
e. 商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)管理人員進(jìn)入時(shí)間前應(yīng)提前支付一月費(fèi)用。
f. 以后為每完成當(dāng)月工作支付當(dāng)月費(fèi)用。
六、乙方保證不泄漏甲方商業(yè)機(jī)密：包括
1、 淮濱縣政府及各有關(guān)部門針對商貿(mào)城的各類合同、紀(jì)要、批復(fù)等所有文件。
2、 乙方為甲方本項(xiàng)目所做的全程營銷策劃方案、招商方案、運(yùn)營方案、物業(yè)管理及相關(guān)具體執(zhí)行方案、工作內(nèi)容。
3、 甲方涉及本項(xiàng)目的運(yùn)作情況和相關(guān)數(shù)據(jù)。
4、 如以后乙方在對外宣傳中以本項(xiàng)目為案例進(jìn)行書面宣傳，必須征得甲方書面同意。
七、乙方保證不在淮濱縣范圍內(nèi)涉及其他房地產(chǎn)項(xiàng)目或業(yè)務(wù)。
八、本合同自加意雙方簽字蓋章之日起生效至____年____月____日。合同失效后，不影響提成辦法的提成。
九、若有未盡事宜，雙方另行商定。
十、雙方產(chǎn)生爭執(zhí)可協(xié)商解決，協(xié)商解決不成，可由當(dāng)?shù)胤ㄔ褐俨谩?十一、本合同一式四份，雙方各執(zhí)兩份，具有同等效力。
甲 方： 乙 方:
負(fù)責(zé)人： 負(fù)責(zé)人：
地 址： 地 址：
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案 第8篇
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一、當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃中存在的問題
通過對于當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃工作情況的調(diào)查來看，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃不合理存在深刻的原因，如果不積極進(jìn)行改善和調(diào)整，將直接影響到商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃工作效能的發(fā)揮。具體來講，其主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
1.商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃的出發(fā)點(diǎn)失準(zhǔn)商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃的出發(fā)點(diǎn)失準(zhǔn)，是現(xiàn)階段很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商容易犯的錯(cuò)誤。其主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：其一，過分的相信銷售業(yè)績與廣告營銷之間的關(guān)系，覺得只要地產(chǎn)營銷策劃做得好，就可以保證比較好的銷售成功，在這樣錯(cuò)誤的思想意識下就有越來越多的商業(yè)地產(chǎn)開放商開始在營銷策劃上投入更多的資金，這種忽視了營銷效能的做法，是很不合理的；其二，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃方案的賣點(diǎn)缺乏特色，過度的炒作，常常出現(xiàn)營銷內(nèi)容與實(shí)際商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)不吻合的情況，這種偏離實(shí)際的營銷策劃方案往往也是難以起到理想的宣傳效果的，以概念炒作為例，很多時(shí)候都是徒有虛名，時(shí)間一長就引起消費(fèi)者的反感，是起不到任何營銷效果的。
2.商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃的能力很不足商業(yè)地產(chǎn)營銷策略的能力不足主要表現(xiàn)在策劃方案比較陳腐，缺乏實(shí)際的競爭能力。通過對于實(shí)際的商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的情況歸納來看，營銷策劃缺乏新元素，不具備創(chuàng)新精神，多數(shù)情況下都以同質(zhì)化的方式來進(jìn)行營銷，無論是取材，建筑外心，還是建筑特色，都以成詞濫調(diào)來進(jìn)行宣傳。當(dāng)然，這不僅僅與當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)創(chuàng)新機(jī)制不健全，商業(yè)地產(chǎn)建筑時(shí)尚元素，現(xiàn)代化裝修理念還在被大家慢慢接受的社會(huì)背景存在一定的關(guān)聯(lián)，但是其主要的還是內(nèi)因，那就是商業(yè)地產(chǎn)營銷團(tuán)隊(duì)策劃的能力不足，難以結(jié)合不同的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)有針對性的商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃。
3.商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃的準(zhǔn)備很欠缺完善科學(xué)的商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃方案的形成，往往需要做好充足的準(zhǔn)備工作，那就是市場調(diào)研工作的開展。但是實(shí)際上很多營銷策劃部門在確定策劃方法的時(shí)候，并沒有做好充足的市場調(diào)研的工作。具體表現(xiàn)為：以單一調(diào)查的方式去開展，忽視了樓盤規(guī)模，出現(xiàn)隨意取值，以偏概全的情況，策劃的宣傳內(nèi)容往往沒有將樓盤的全部信息展示出來；策劃方案程序化，機(jī)械化，脫離樓盤實(shí)際情況，忽略消費(fèi)者消費(fèi)能力，過度強(qiáng)調(diào)樓盤的高檔性，出現(xiàn)了策劃盲目性的情況。
二、商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃問題的解決策略
1.樹立正確的商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃理念樹立正確的商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃理念，簡單來講，就是正確審視營銷廣告的效能，看到其積極效能的同時(shí)，保證將廣告做的有針對性，而不是實(shí)現(xiàn)其與實(shí)際銷售業(yè)績之間的掛鉤。為此，需要積極做好以下幾個(gè)方面的工作：規(guī)避策劃炒作的現(xiàn)象，避免盲目炒作，實(shí)現(xiàn)廣告成本的控制和管理，保證廣告投入效能的合理發(fā)揮；樹立實(shí)事求是的基本原則，從消費(fèi)立場出發(fā)，做到廣告策劃內(nèi)容的真實(shí)性，和策劃方法的針對性，保證給予消費(fèi)者最理想的信息資訊。
2.打造專業(yè)的營銷策劃團(tuán)隊(duì)專業(yè)化的營銷策劃團(tuán)隊(duì)，也是解決當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃問題的關(guān)鍵所在。為此，我們需要做好的工作為：其一，立足提升在職營銷策劃團(tuán)隊(duì)成員業(yè)務(wù)素質(zhì)，積極開展專業(yè)化的營銷策劃培訓(xùn)，使得其不斷接觸全新的營銷策劃知識，以不斷提升自身的營銷策劃能力；其二，建立健全營銷策劃方案的評價(jià)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)營銷策劃方案與消費(fèi)者感興趣程序，消費(fèi)者參與程度，實(shí)際銷售業(yè)績之間的融合，實(shí)現(xiàn)對于具體營銷方案的考核，由此實(shí)現(xiàn)對于對應(yīng)營銷策劃方案人員的獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰，以最大化的激發(fā)營銷策劃人員的工作積極性。
3.實(shí)現(xiàn)科學(xué)的營銷策劃定位做好充足的營銷策劃準(zhǔn)備工作，是保證營銷策劃定位科學(xué)性的關(guān)鍵所在。為此，需要做好以下幾個(gè)方面的工作：首先，積極做好市場調(diào)研工作，收集和整理最前沿的市場數(shù)據(jù)，全面了解消費(fèi)主力和能力的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)對于建筑前景的預(yù)測；其二，在預(yù)測報(bào)告的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)對于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品金正能力的評估，并且借助計(jì)算機(jī)信息技術(shù)，實(shí)現(xiàn)具體數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)體系的構(gòu)建，為制定營銷策劃方案做好夯實(shí)的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)；其三，界定商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)消費(fèi)群體，對于其收入情況，購買力狀況進(jìn)行分析，由此明確不同階層的消費(fèi)需求，由此去確定其戶型需求程度，在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)對于消費(fèi)目標(biāo)的界定。
三、結(jié)束語
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案 第9篇
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隨著信息化和網(wǎng)絡(luò)化的電子商務(wù)應(yīng)用步伐的加快，社會(huì)跨入了網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)時(shí)代。這也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢。在市場競爭規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)增長的模式中，以及社會(huì)生活方式都發(fā)生深刻變化的形式里，企業(yè)將用何種策略來整合企業(yè)的資源，提高營銷效率，這是現(xiàn)在研究的課題。本文通過對電子商務(wù)下網(wǎng)絡(luò)營銷的研究，針對我國網(wǎng)絡(luò)營銷中存在的顯著問題，提出我國電子商務(wù)下在此方面的網(wǎng)絡(luò)營銷策略。
一、網(wǎng)絡(luò)營銷和營銷策略的含義
網(wǎng)絡(luò)營銷的產(chǎn)生是隨著internet的產(chǎn)生和發(fā)展而產(chǎn)生的新營銷方式。網(wǎng)絡(luò)銷是指利用internet等電子手段進(jìn)行的營銷活動(dòng)。網(wǎng)絡(luò)營銷是指企業(yè)借助機(jī)網(wǎng)絡(luò)、計(jì)算機(jī)通信和數(shù)字交互式媒體來實(shí)現(xiàn)營銷目標(biāo)的一種營銷方式。即用計(jì)算機(jī)通信系統(tǒng)和在線網(wǎng)絡(luò)，進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)、制定價(jià)格、促銷和分銷的一列活動(dòng)，它是有效地識別和滿足客戶的具體需求，以達(dá)到營銷目標(biāo)的一種營銷方式。營銷策略是按著品牌企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，對被營銷的對象作出有效引導(dǎo)，最終達(dá)到企業(yè)希望達(dá)到的行為模式。
二、我國網(wǎng)絡(luò)營銷中存在的一些問題及對策
網(wǎng)絡(luò)營銷模式不同于傳統(tǒng)的營銷模式。網(wǎng)絡(luò)營銷產(chǎn)品的虛擬性、真實(shí)性、安全性等讓消費(fèi)者們怯步，并阻礙了網(wǎng)絡(luò)營銷的發(fā)展。
1、 網(wǎng)絡(luò)營銷心理不足
我國電子商務(wù)的發(fā)展受阻，因素諸多。網(wǎng)絡(luò)營銷作為一種新興的營銷方式，有著強(qiáng)大的生命力，但就其本身特點(diǎn)和發(fā)展現(xiàn)狀而言，它仍存在著心理上的不足。
首先，顧客對網(wǎng)絡(luò)營銷缺乏信任感。網(wǎng)上購物帶有虛擬性，缺少實(shí)地購物的感受，使得長期以來消費(fèi)者形成的“眼看、手摸、耳聽”等傳統(tǒng)購物習(xí)慣受到束縛，增加了顧客鑒別、選擇企業(yè)或產(chǎn)品的難度；網(wǎng)上購物安全性仍然不足；顧客權(quán)益的保障有困難。其次，網(wǎng)絡(luò)營銷無法滿足某些特定的心理需求。網(wǎng)上購物不能滿足消費(fèi)者個(gè)人社交的需求；消費(fèi)者無法以網(wǎng)上購物過程來顯示自己的社會(huì)地位或支付能力，無法因購物而獲得注意和尊重。
2、產(chǎn)品的選擇
網(wǎng)絡(luò)營銷的時(shí)間性、空間性等對于一些產(chǎn)品不是很實(shí)用。在傳統(tǒng)的市場營銷組合策略中，產(chǎn)品策略是企業(yè)營銷策略的一個(gè)重要組成部分，但是，隨著社會(huì)生產(chǎn)力以及網(wǎng)絡(luò)和信息化的發(fā)展，傳統(tǒng)產(chǎn)品策略已開始變化，逐漸演變?yōu)闈M足消費(fèi)者需求的營銷策略。作為產(chǎn)品策略的內(nèi)容，主要可分為實(shí)物產(chǎn)品和信息產(chǎn)品。
(1)實(shí)物產(chǎn)品
a、實(shí)物產(chǎn)品選擇的基本原則。
從理論上來說，在網(wǎng)絡(luò)上可營銷任何形式的實(shí)物產(chǎn)品。但在現(xiàn)階段受各種因素的影響，網(wǎng)絡(luò)營銷還不能達(dá)到這一要求。一般而言，企業(yè)在網(wǎng)絡(luò)營銷時(shí)，目前可首先選擇下列產(chǎn)品：
一是具有高技術(shù)性能或與電腦相關(guān)的產(chǎn)品；
二是市場需要覆蓋較大地理范圍的產(chǎn)品；
三是不太容易設(shè)店的特殊產(chǎn)品；
四是網(wǎng)上營銷費(fèi)用遠(yuǎn)低于其它銷售渠道費(fèi)用的產(chǎn)品；
五是消費(fèi)者可從網(wǎng)上取得信息，即做出購買決策的產(chǎn)品；
六是網(wǎng)絡(luò)群體目標(biāo)市場容量較大的產(chǎn)品；
七是便于配送的產(chǎn)品；八是名牌產(chǎn)品。
b、選擇產(chǎn)品時(shí)應(yīng)注意的問題
一是要充分考慮自身產(chǎn)品的性能；
二是要充分考慮產(chǎn)品營銷的區(qū)域范圍及物流配送體系；
三是要充分考慮產(chǎn)品市場生命周期。
(2)信息產(chǎn)品
a、設(shè)立“虛擬展廳”。用立體逼真的圖像，輔之于方案、聲音等展示自己的產(chǎn)品，使消費(fèi)者如親臨其境一般，感受到產(chǎn)品的存在，對產(chǎn)品的各個(gè)方面有一個(gè)較為全面的了解。在建立“虛擬展廳”來傳遞信息時(shí)，為更好地滿足消費(fèi)者的需求，企業(yè)應(yīng)在“展廳”中設(shè)立不同產(chǎn)品的顯示器，并建立相應(yīng)的導(dǎo)航系統(tǒng)，使消費(fèi)者能迅速、快捷地尋找到自己所需要的產(chǎn)品信息。
b、設(shè)立“虛擬組裝室”。在“虛擬展廳”中，對于一些需要消費(fèi)者購買后進(jìn)行組裝的產(chǎn)品，可專門開辟一些空間，使消費(fèi)者能根據(jù)自己的需求，對同一產(chǎn)品或不同產(chǎn)品進(jìn)行組合，更好的滿足消費(fèi)者個(gè)性化需求。
c、建立自動(dòng)的信息傳遞系統(tǒng)。在該方面，企業(yè)一是要建立快捷、及時(shí)的信息系統(tǒng)，使企業(yè)的各種信息能及時(shí)地傳遞給消費(fèi)者；二是要建立信息的實(shí)時(shí)溝通系統(tǒng)，加強(qiáng)與消費(fèi)者在文化、情感上的溝通，并隨時(shí)收集、整理、分析消費(fèi)者的意見和建議，在改進(jìn)產(chǎn)品開發(fā)生產(chǎn)、營銷的同時(shí)，對于企業(yè)有幫助的好的建議，應(yīng)給予信息提供者以相應(yīng)的回報(bào)。
3、支付安全方面
目前我國支付的技術(shù)手段尚不成熟，安全通用的電子貨幣尚處于研究認(rèn)證階段，網(wǎng)絡(luò)交易成了“網(wǎng)上訂貨，網(wǎng)下付款”的四不像交易方式，極大影響了網(wǎng)絡(luò)營銷系統(tǒng)的發(fā)展，這對于提高網(wǎng)絡(luò)營銷系統(tǒng)的效益和水平是不利的。從技術(shù)上講，網(wǎng)絡(luò)營銷系統(tǒng)發(fā)展的核心和關(guān)鍵就是交易的安全性，如資金安全、信息安全、貨物安全、商業(yè)保密等：而由于internet本身的開放性、虛擬性和流動(dòng)性，使網(wǎng)上交易面臨著種種危險(xiǎn)，如網(wǎng)絡(luò)泄密、網(wǎng)絡(luò)欺詐等。企業(yè)害怕出現(xiàn)商業(yè)泄密，以及虛假購物，而消費(fèi)者則擔(dān)心虛假交貨、貨不符實(shí)等情況的發(fā)生。網(wǎng)上支付安全問題在一定程度上影響了人們對網(wǎng)上交易的信任度，制約了網(wǎng)絡(luò)營銷的發(fā)展。因此，馬云提出了第三方支付平臺，其流程操作簡單：
(1)消費(fèi)者在電子商務(wù)網(wǎng)站選購商品，最后決定購買，買賣雙方在網(wǎng)上達(dá)成交易意向。
(2)消費(fèi)者選擇利用第三方支付平臺作為交易中介，用借記卡或信用卡將貨款劃到第三方賬戶，并設(shè)定發(fā)貨期限。
(3)第三方支付平臺通知商家，消費(fèi)者的貨款已到賬，要求商家在規(guī)定時(shí)間內(nèi)發(fā)貨。
(4)商家收到消費(fèi)者已付款的通知后按訂單發(fā)貨，并在網(wǎng)站上做相應(yīng)記錄，消費(fèi)者可在網(wǎng)站上查看自己所購買商品的狀態(tài)；如果商家沒有發(fā)貨，則第三方支付平臺會(huì)通知顧客交易失敗，并詢問是將貨款劃回其賬戶還是暫存在支付平臺。
(5)消費(fèi)者收到貨物并確認(rèn)滿意后通知第三方支付平臺。如果消費(fèi)者對商品不滿意，或認(rèn)為與商家承諾有出入，可通知第三方支付平臺拒付貨款并將貨物退回商家。
(6)消費(fèi)者滿意，第三方支付平臺將貨款劃入商家賬戶，交易完成；消費(fèi)者對貨物不滿，第三方支付平臺確認(rèn)商家收到退貨后，將該商品貨款劃回消費(fèi)者賬戶或暫存在第三方賬戶中等待消費(fèi)者下一次交易的支付。
三、 做好網(wǎng)絡(luò)營銷應(yīng)遵循的原則
中小企業(yè)網(wǎng)絡(luò)營銷需要選好合理的方法，網(wǎng)絡(luò)營銷是借助一切被目標(biāo)用戶認(rèn)可的網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用服務(wù)平臺開展的引導(dǎo)用戶關(guān)注的行為或活動(dòng)，目的是促入產(chǎn)品在線銷售及擴(kuò)大品牌影響力。因此，企業(yè)要做好網(wǎng)絡(luò)營銷策劃，遵循以下四個(gè)原則：
1、 系統(tǒng)性原則
網(wǎng)絡(luò)營銷是以網(wǎng)絡(luò)為工具的系統(tǒng)性的企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)，它是在網(wǎng)絡(luò)環(huán)境下對市場營銷的信息流、商流、制造流、物流、資金流和服務(wù)流進(jìn)行管理的。因此，網(wǎng)絡(luò)營銷方案的策劃，是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。策劃人員必須以系統(tǒng)論為指導(dǎo)，對企業(yè)網(wǎng)絡(luò)營銷活動(dòng)的各種要素進(jìn)行整合和優(yōu)化，使‘六流’皆備，相得益彰。
2、 創(chuàng)新性原則
網(wǎng)絡(luò)為顧客對不同企業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)所帶來的效用和價(jià)值進(jìn)行比較帶來了極大的便利。在個(gè)性化消費(fèi)需求日益明顯的網(wǎng)絡(luò)營銷環(huán)境中，通過創(chuàng)新，創(chuàng)造和顧客的個(gè)性化需求相適應(yīng)的產(chǎn)品特色和服務(wù)特色，是提高效用和價(jià)值的關(guān)鍵。特別的奉獻(xiàn)才能換來特別的回報(bào)。創(chuàng)新帶來特色，特色不僅意味著與眾不同，而且意味著額外的價(jià)值。在網(wǎng)絡(luò)營銷方案的策劃過程中，必須在深入了解網(wǎng)絡(luò)營銷環(huán)境尤其是顧客需求和競爭者動(dòng)向的基礎(chǔ)上，努力營造旨在增加顧客價(jià)值和效用、為顧客所歡迎的產(chǎn)品特色和服務(wù)特色。
3、 操作性原則
網(wǎng)絡(luò)營銷策劃的第一個(gè)結(jié)果是形成網(wǎng)絡(luò)營銷方案。網(wǎng)絡(luò)營銷方案必須具有可操作性，否則毫無價(jià)值可言。這種可操作性，表現(xiàn)為在網(wǎng)絡(luò)營銷方案中，策劃者根據(jù)企業(yè)網(wǎng)絡(luò)營銷的目標(biāo)和環(huán)境條件，就企業(yè)在未來的網(wǎng)絡(luò)營銷活動(dòng)中做什么、何時(shí)做、何地做、何人做、如何做的問題進(jìn)行了周密的部署、詳細(xì)的闡述和具體的安排。也就是說，網(wǎng)絡(luò)營銷方案是一系列具體的、明確的、直接的、相互聯(lián)系的行動(dòng)計(jì)劃的指令，一旦付諸實(shí)施，企業(yè)的每一個(gè)部門、每一個(gè)員工都能明確自己的目標(biāo)、任務(wù)、責(zé)任以及完成任務(wù)的途徑和方法，并懂得如何與其他部門或員工相互協(xié)作。
4、 經(jīng)濟(jì)性原則
網(wǎng)絡(luò)營銷策劃必須以經(jīng)濟(jì)效益為核心。網(wǎng)絡(luò)營銷策劃不僅本身消耗一定的資源，而且通過網(wǎng)絡(luò)營銷方案的實(shí)施，改變企業(yè)經(jīng)營資源的配置狀態(tài)和利用效率。網(wǎng)絡(luò)營銷策劃的經(jīng)濟(jì)效益，是策劃所帶來的經(jīng)濟(jì)收益與策劃和方案實(shí)施成本之間的比率。成功的網(wǎng)絡(luò)營銷策劃，應(yīng)當(dāng)是在策劃和方案實(shí)施成本既定的情況下取得最大的經(jīng)濟(jì)收益，或花費(fèi)最小的策劃和方案實(shí)施成本取得目標(biāo)經(jīng)濟(jì)收益。
四、網(wǎng)絡(luò)營銷應(yīng)對策略
1、產(chǎn)品策略
企業(yè)使用網(wǎng)絡(luò)營銷方法必須明確自己的產(chǎn)品或服務(wù)項(xiàng)目，明確哪些是網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)者更愿意選擇的產(chǎn)品。并且定位目標(biāo)群體：年輕媽媽，成功人士，青少年……網(wǎng)絡(luò)銷售產(chǎn)品的費(fèi)用遠(yuǎn)低于其他銷售渠道的，因此企業(yè)如果選擇得當(dāng)可以通過網(wǎng)絡(luò)營銷獲得更大的利潤，可以迅速地吸引更多的消費(fèi)者。
2、價(jià)格策略
由于信息的開放性，消費(fèi)者很容易掌握同行業(yè)各個(gè)競爭者的價(jià)格，如何引導(dǎo)消費(fèi)者作出購買決策是關(guān)鍵。企業(yè)者如果想在價(jià)格上網(wǎng)絡(luò)營銷成功，應(yīng)著重強(qiáng)調(diào)自己產(chǎn)品的性能價(jià)格比以及與同行業(yè)競爭者相比自身產(chǎn)品的特點(diǎn)。另外，由于競爭者的沖擊，網(wǎng)絡(luò)營銷的價(jià)格策略應(yīng)適時(shí)調(diào)整，根據(jù)營銷目的不同，可分階段制定價(jià)格，如在自身品牌推廣階段可以以低價(jià)吸引消費(fèi)者，在考慮成本基礎(chǔ)上，通過減少利潤來占有市場；品牌優(yōu)勢發(fā)揮出來并形成一定銷售規(guī)模時(shí)，可以通過規(guī)模生產(chǎn)降低成本來提高企業(yè)利潤。
3、促銷策略
如使用大量的網(wǎng)絡(luò)廣告這種軟營銷模式來達(dá)到促銷效果，對企業(yè)來說可節(jié)省大量支出。利用網(wǎng)絡(luò)廣告的效應(yīng)可以挖掘更多的潛在消費(fèi)者，可以通過網(wǎng)絡(luò)的豐富資源與非競爭對手達(dá)到合作的聯(lián)盟，以此拓寬產(chǎn)品的消費(fèi)層面。網(wǎng)絡(luò)促銷還可以推廣本企業(yè)的文化，利于樹立企業(yè)的形象。
4、渠道策略
網(wǎng)絡(luò)營銷的渠道應(yīng)本著方便消費(fèi)者的原則制定。企業(yè)產(chǎn)品聯(lián)合其他企業(yè)的相關(guān)產(chǎn)品為自己企業(yè)的產(chǎn)品外延，相關(guān)產(chǎn)品的同時(shí)出現(xiàn)會(huì)更加吸引消費(fèi)者。為了促進(jìn)消費(fèi)者購買，應(yīng)該及時(shí)在網(wǎng)站促銷信息、新產(chǎn)品信息、公司動(dòng)態(tài)，為了方便購買還要提供多種支付模式，讓消費(fèi)者有多種選擇，在建設(shè)公司網(wǎng)站時(shí)設(shè)立網(wǎng)絡(luò)店鋪來促進(jìn)銷售。
5、服務(wù)策略
網(wǎng)絡(luò)營銷可根據(jù)自身產(chǎn)品的特性，根據(jù)特定的目標(biāo)客戶群，特有的企業(yè)文化來加強(qiáng)互動(dòng)，節(jié)約開支，形式新穎多樣，避免了原有營銷模式的老套單一化。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案 第10篇
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年輕人占絕對比例的中國網(wǎng)民數(shù)量是如此之龐大，而且還在急劇增長，這一點(diǎn)與筆者所總結(jié)的“產(chǎn)品大眾化”和“讓年輕人瘋狂，這個(gè)世界就會(huì)瘋狂”兩個(gè)規(guī)律與策劃思路相一致，所以筆者也一直在思考針對網(wǎng)民的產(chǎn)品特別是食品的問題，雖然已經(jīng)有一點(diǎn)眉目，但始終沒有找到一個(gè)自己認(rèn)為滿意的切入點(diǎn)和結(jié)合點(diǎn)，所以也輕易不敢拿出相關(guān)項(xiàng)目策劃方案框架。
但是，在糖酒會(huì)上熱熱鬧鬧的“網(wǎng)絡(luò)飯飯”，在筆者所在城市賣場隆重推出后不久（大概不到三個(gè)月）就不見蹤影。實(shí)際市場效果與糖酒會(huì)上的熱鬧場面的巨大差異很快就讓筆者冷靜下來，結(jié)合策劃者的全案策劃文章，筆者發(fā)現(xiàn)，一個(gè)普通的餅干加上時(shí)髦網(wǎng)絡(luò)的概念就讓那么多人興奮不已的“網(wǎng)絡(luò)飯飯”，其缺少針對消費(fèi)者進(jìn)行調(diào)查與研究的生硬和臆造的成份實(shí)在太重，在產(chǎn)品能否在市場上取得消費(fèi)者認(rèn)可的條件下，即以“首期招商成功”而為整個(gè)項(xiàng)目策劃案成功下結(jié)論似乎太早了一點(diǎn)，也有“策略短期性”嫌疑。況且，很多地方已經(jīng)出現(xiàn)經(jīng)銷商退出經(jīng)銷的情況，幾乎是預(yù)示整個(gè)產(chǎn)品的最終命運(yùn)——所謂“網(wǎng)絡(luò)飯飯”成功的策劃，很有可能成為又一個(gè)大師級的“文字成功策劃案例”。 我們知道，企業(yè)在賦予產(chǎn)品以某種概念、文化、情感、生活方式、自我表現(xiàn)意識等延伸利益時(shí)，必須要將產(chǎn)品的實(shí)際利益與目標(biāo)消費(fèi)者結(jié)合起來進(jìn)行分析，延伸利益與實(shí)際利益的結(jié)合必須合情、合理，才能得到目標(biāo)消費(fèi)者的認(rèn)同。也就是說，產(chǎn)品的延伸利益是建立在消費(fèi)者認(rèn)為其所提供的實(shí)際利益能夠自然提供這種延伸利益。 利用網(wǎng)絡(luò)概念取得成功或成名的例子也并不在少數(shù)，如“網(wǎng)絡(luò)飯飯”策劃者文章中所例舉的用以佐證網(wǎng)絡(luò)蘊(yùn)藏大量機(jī)會(huì)即所謂“挨上網(wǎng)絡(luò)，就代表財(cái)富和成名”的案例，如“可口可樂與魔獸”、“百事可樂與傳奇”、芙蓉姐姐、木子美、流氓燕等。因網(wǎng)絡(luò)而成名的人物我們暫且不說，在產(chǎn)品方面，可口可樂和百事可樂并沒有特意去提出、強(qiáng)化甚至開發(fā)“網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品”這一概念，前者與魔獸結(jié)合，只不過是利用時(shí)尚的網(wǎng)絡(luò)來延續(xù)其“最富時(shí)尚感的飲料”這一品牌內(nèi)涵，后者與傳奇相結(jié)合，是希望通過“年輕人喜歡電腦游戲”這一事實(shí)來強(qiáng)化“最年輕的飲料”這一品牌定位，他們的結(jié)合顯得十分自然而沒有痕跡。 “網(wǎng)絡(luò)飯飯”，一種普通的餅干，被賦予網(wǎng)絡(luò)概念，圍繞著這個(gè)概念，策劃者針對其目標(biāo)對象即上網(wǎng)人士的特殊性對產(chǎn)品進(jìn)行了特殊處理，如配以鍵盤按鈕造型加網(wǎng)絡(luò)符號@，如通過加入維生素a、β-胡蘿卜素和活性鈣以關(guān)懷因上網(wǎng)對健康的影響，如通過變小個(gè)頭、改變產(chǎn)品的包裝以解決掉渣和取用方面的問題等。如果放在市場上那些以休閑、代餐、功能、能量補(bǔ)充和娛樂等近百個(gè)產(chǎn)品概念產(chǎn)品中，除了首次見面給人以新鮮感以外，并沒有什么特殊之處。如果沒有“網(wǎng)絡(luò)飯飯”這個(gè)特殊概念，消費(fèi)者可能會(huì)因?yàn)槠涮厥獾脑煨?、具人文關(guān)懷的包裝形式而產(chǎn)生持續(xù)的興趣。 但是，策劃者的目的恰恰是希望通過強(qiáng)調(diào)與突出“網(wǎng)絡(luò)飯飯”這個(gè)概念，讓它從其它產(chǎn)品中突現(xiàn)出來。但是，讓策劃者所沒有想到的是，雖然特殊概念造成了消費(fèi)者的對產(chǎn)品的特殊期望，從而實(shí)現(xiàn)了策劃者“因新奇感而產(chǎn)生想嘗試”的效果，但當(dāng)他們發(fā)現(xiàn)這個(gè)產(chǎn)品實(shí)質(zhì)上不過是普通的餅干而已時(shí)，他們的特殊期望很快就變會(huì)成“不過爾爾”的失望，即所謂的“期望越高，失望越大” 而且，在消費(fèi)者意識中已經(jīng)形成了餅干的高、中、低品牌概念，當(dāng)他們還處于新奇期時(shí)，產(chǎn)品的價(jià)格和品牌或許會(huì)變得不太重要，但這種新奇感一過，價(jià)格與品牌因素就會(huì)突現(xiàn)出來——一個(gè)新品牌，僅以新奇但顯生硬的網(wǎng)絡(luò)概念和精美的包裝，就將價(jià)格拔得這么高，一般消費(fèi)者將會(huì)難以接受。所以才造成了前期消費(fèi)者的強(qiáng)烈關(guān)注，后期卻沒有重復(fù)消費(fèi)這種結(jié)果。這，也是“概念炒作”這一手法最大風(fēng)險(xiǎn)所在。 如果我們分析策劃者的全案策劃方案就會(huì)發(fā)現(xiàn)，整個(gè)方案中除了策劃者根據(jù)行業(yè)狀況的調(diào)查進(jìn)行主觀分析與對消費(fèi)者的臆斷，幾乎沒有真正對消費(fèi)者進(jìn)行實(shí)際調(diào)查的部分——一個(gè)沒有實(shí)際消費(fèi)者調(diào)查的項(xiàng)目方案，只能是臆斷。 策劃者認(rèn)識上網(wǎng)的人很多，每天上網(wǎng)的時(shí)間較長，所以他們需要在上網(wǎng)時(shí)補(bǔ)充食品。并且引用了相關(guān)數(shù)據(jù)作為依據(jù)：平均每周上網(wǎng)時(shí)間為14小時(shí)，55%的網(wǎng)民每周上網(wǎng)吃零食的平均次數(shù)為1.5次。
從前一個(gè)數(shù)據(jù)來看，平均到每天只有兩個(gè)小時(shí)，也就是說，網(wǎng)民的上網(wǎng)持續(xù)時(shí)間并不長，還沒有到餓的程度；從后面的數(shù)據(jù)來看，恰好說明網(wǎng)民并不習(xí)慣于上網(wǎng)吃零食，因?yàn)橹挥幸话氲木W(wǎng)民一周才吃1.5次。況且，我們必須要了解是什么樣的網(wǎng)民吃零食？吃的是東西零食？
我們知道，上網(wǎng)人士分為網(wǎng)吧、家庭和單位三類。
如果我們到網(wǎng)吧去觀察一下就會(huì)發(fā)現(xiàn)，飲料和方便面才是網(wǎng)吧最受歡迎的，其中方便面是網(wǎng)民到飯口時(shí)填飽肚子，其它食品則幾乎沒有，這說明什么？說明在網(wǎng)吧上網(wǎng)的網(wǎng)民并不習(xí)慣于在上網(wǎng)時(shí)一邊上網(wǎng)一邊吃東西。
一般單位上網(wǎng)本身就不是一種符合企業(yè)規(guī)定的行為，又會(huì)有多少人會(huì)準(zhǔn)備上食品邊吃邊上打持久戰(zhàn)？
一般的家庭上網(wǎng)并非持續(xù)很長時(shí)間，即使現(xiàn)在有soho一族，但這類人的規(guī)模有多大？況且他們是習(xí)慣于吃方便面或水果，還是習(xí)慣于吃餅干類食品？調(diào)查以后即可明了。
從以上分析，我們就可以看出，方案在關(guān)鍵的目標(biāo)消費(fèi)者習(xí)慣上是臆想的。 “網(wǎng)絡(luò)飯飯”將“紅了”這一品牌與“網(wǎng)絡(luò)紅人”這一概念進(jìn)行結(jié)合，以網(wǎng)游戰(zhàn)士形象和“想跟我斗，等你紅了再說”的廣告語來迎合年輕人喜歡酷，富有挑釁、叛逆和另類的特點(diǎn)，可以說有其獨(dú)到之處，也是最為成功之處，更體現(xiàn)出大師的水平。但是，策劃者在營銷策略上的“舍本”，可以說是對品牌形象與廣告語的創(chuàng)意的浪費(fèi)，也體現(xiàn)出策劃者的“策略短期性”行為。
第一，糖酒會(huì)上招商成功并不表示產(chǎn)品策劃的真正成功
筆者自1996年起參加過很多界糖酒會(huì)，因大批發(fā)時(shí)代而生的糖酒會(huì)現(xiàn)在變得越來越近似為雞肋。因?yàn)樘蔷茣?huì)不僅成為“燒錢會(huì)”，更成為許多新企業(yè)的“迷魂會(huì)”。許多新企業(yè)為求得糖酒會(huì)上的轟轟烈烈，大把大把地“燒錢”，少則十幾萬、幾十萬，多則上百萬、幾百萬，結(jié)果是訂單額巨大，但會(huì)后經(jīng)銷商的履約率卻很差，企業(yè)還得派出業(yè)務(wù)人員去各地開發(fā)市場；行業(yè)內(nèi)名聲大振，但消費(fèi)者茫然不知，企業(yè)還得投入資金向消費(fèi)者宣傳。
更為關(guān)鍵的問題是，很多企業(yè)卻因糖酒會(huì)的“巨大成功”而被“迷住了魂”，昏昏然以為這個(gè)世界已經(jīng)到手?！熬W(wǎng)絡(luò)飯飯”在濟(jì)南秋季糖酒會(huì)上取得了“經(jīng)銷商數(shù)量從0上升為250多位”、訂貨金額達(dá)2個(gè)多億和“回收首批現(xiàn)款達(dá)2000多萬元”的“驕人業(yè)績”，但是，理智的企業(yè)看重的不應(yīng)只是糖酒會(huì)上轟轟烈烈，而應(yīng)當(dāng)是會(huì)后持續(xù)的經(jīng)銷商數(shù)量增加和回款，許多企業(yè)也確實(shí)越來越注重于具體的市場運(yùn)作，而不再求得在糖酒會(huì)上的轟轟烈烈。
“網(wǎng)絡(luò)飯飯”在糖酒會(huì)上的成功，至多只能算作是整個(gè)策劃項(xiàng)目概念在行業(yè)內(nèi)的炒作和糖酒會(huì)個(gè)案策劃的成功，并不代表整個(gè)產(chǎn)品項(xiàng)目策劃的成功。因?yàn)楫a(chǎn)品策劃的成功需要通過消費(fèi)者的重復(fù)購買來檢驗(yàn)。如果企業(yè)將糖酒會(huì)的成功就視為產(chǎn)品的成功，那只能說企業(yè)已經(jīng)被虛假的數(shù)據(jù)所“迷惑”，如策劃者將糖酒會(huì)的成功就視為整個(gè)項(xiàng)目策劃的成功，那只能說策劃者的“策略性短視性”行為在作怪。
第二，產(chǎn)品到了經(jīng)銷商倉庫，到了部分零售點(diǎn)，并不代表市場啟動(dòng)的真正成功
通過強(qiáng)力的通路政策將產(chǎn)品盡可能廣地鋪向市場，這是“網(wǎng)絡(luò)飯飯”的快速啟動(dòng)市場思想。但是，將產(chǎn)品鋪向市場就是啟動(dòng)市場嗎？
一般營銷人都知道，“產(chǎn)品鋪市”與“市場啟動(dòng)”雖然聯(lián)系緊密，但是兩個(gè)絕然不同的概念?！爱a(chǎn)品鋪市”是針對通路成員，而“市場啟動(dòng)”則是針對消費(fèi)者，針對通種成員的“產(chǎn)品鋪市成功”，并不表示“市場啟動(dòng)成功”。很多產(chǎn)品的市場鋪得很廣，但是并沒有獲得消費(fèi)者的廣泛認(rèn)同。
就“網(wǎng)絡(luò)飯飯”而言，作為對形式和內(nèi)容均進(jìn)行了特別處理的產(chǎn)品，如關(guān)懷上網(wǎng)人士的健康，如獨(dú)特的產(chǎn)品造型，如產(chǎn)品個(gè)小的吃起來不掉渣，如包裝的取用方面，如創(chuàng)造了網(wǎng)游形象，如“想跟我斗，等你紅了再說”等，“網(wǎng)絡(luò)飯飯”在市場操作策略上出現(xiàn)了錯(cuò)位——僅僅將產(chǎn)品鋪向大賣場并做上地堆，卻不將策劃中的信息通過終端直接傳達(dá)給消費(fèi)者。而且，作為賦予了產(chǎn)品以特別概念針對上網(wǎng)人士的“網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品”，僅將產(chǎn)品按照大眾思維鋪向大賣場，卻忽視了網(wǎng)吧這個(gè)向目標(biāo)消費(fèi)者面對面宣傳甚至是直接銷售的場所。
為什么有的經(jīng)銷商做了三個(gè)月左右就退出？為什么整體市場效果并不象想像中的那樣成功？
可以說，對企業(yè)來說，“網(wǎng)絡(luò)飯飯”的市場操作策略，是犯了忽視目標(biāo)消費(fèi)者最容易接受信息和方便購買的錯(cuò)誤，也是典型的將向行業(yè)內(nèi)或渠道成員傳達(dá)的信息視為已經(jīng)向消費(fèi)者傳達(dá)的“業(yè)內(nèi)名聲大振，業(yè)外冷冷清清”的策略性錯(cuò)誤。對策劃者來，在營銷策略的策劃上，將“促進(jìn)消費(fèi)者重復(fù)購買”這一最為繁雜、實(shí)戰(zhàn)性最強(qiáng)，也最為關(guān)鍵部分有意無意間忽視掉，而將在行業(yè)內(nèi)的概念炒作成功，并將招商這一相對簡單的事情處理成功，即視為整個(gè)項(xiàng)目策劃的成功，同樣體現(xiàn)出策劃者的“策略性短視性”行為。
將產(chǎn)品與目前最為時(shí)尚的網(wǎng)絡(luò)相結(jié)合是好事，但是，筆者還是那個(gè)觀點(diǎn)，這個(gè)結(jié)合必須要自然，而且都認(rèn)為“這是一個(gè)競爭激烈的時(shí)代，也是一個(gè)產(chǎn)品成功難度越來越大的時(shí)代”，僅僅一個(gè)概念，僅僅在行業(yè)內(nèi)炒得熱火朝天并不能保證產(chǎn)品能夠成功，前期產(chǎn)品與招商的策劃固然重要，后期的實(shí)戰(zhàn)市場營銷策略更重要。
