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第1篇 物業(yè)管理?xiàng)l例漏水規(guī)定模版
物業(yè)管理?xiàng)l例漏水規(guī)定是什么新買(mǎi)的房子漏水了找誰(shuí)負(fù)責(zé)來(lái)看下面:
物業(yè)管理?xiàng)l例漏水規(guī)定【1】
房屋漏水分情況可不同使用,例如《民法通則》,《物權(quán)法》,《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》,《物業(yè)管理?xiàng)l例》。
常見(jiàn)的滲漏原因,可以形成以下相關(guān)法律關(guān)系:
1、開(kāi)發(fā)商建房時(shí)因質(zhì)量問(wèn)題造成的滲漏,形成商品住宅質(zhì)量糾紛法律關(guān)系。
2、樓上住戶因裝修房屋、改建管道、不當(dāng)用水等造成的滲漏,形成財(cái)物損害的侵權(quán)法律關(guān)系。
3、樓下住戶裝修中對(duì)其樓頂造成損害而導(dǎo)致滲漏,形成相鄰法律關(guān)系。
4、房屋使用久遠(yuǎn)造成防水材料自然老化而導(dǎo)致滲漏,也是形成相鄰法律關(guān)系
5、共用設(shè)施、設(shè)備導(dǎo)致滲漏且已過(guò)保持期,則應(yīng)適用物業(yè)管理糾紛法律關(guān)系。
不同的滲漏原因適用不同法律
1、對(duì)商品住宅質(zhì)量糾紛法律的適用
《民法通則》第一百一十一條規(guī)定:“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定條件的,另一方有權(quán)要求履行或者采取補(bǔ)救措施,并有權(quán)要求賠償損失?！?/p>
《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條第二款之規(guī)定:“屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏,為5年?！?/p>
適用該規(guī)定的前提條件是要確定開(kāi)發(fā)商建造的房屋確實(shí)存在質(zhì)量問(wèn)題。
如果滲漏給受害人財(cái)物帶來(lái)?yè)p害的,開(kāi)發(fā)商則還要按照《民法通則》承擔(dān)侵權(quán)的民事賠償責(zé)任。
如果滲漏是受害人及其相鄰關(guān)系人造成的,即使在五年的質(zhì)保期內(nèi),開(kāi)發(fā)商也不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。
如果滲漏既有開(kāi)發(fā)商建造房屋的質(zhì)量問(wèn)題,又有滲漏受害人和其相鄰關(guān)系人裝修不當(dāng)?shù)脑?則應(yīng)相應(yīng)減輕開(kāi)發(fā)商的責(zé)任并讓有過(guò)錯(cuò)的一方承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
2、樓上住戶因裝修房屋、改建管道、不當(dāng)用水等造成的滲漏時(shí)的法律適用
民法通則》第一百零六條第二款規(guī)定:“公民、法人由于過(guò)錯(cuò)侵害國(guó)家的、集體的財(cái)產(chǎn),侵害他人財(cái)產(chǎn)、人身的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任”。
3、樓下住戶裝修中對(duì)其樓頂造成損害而導(dǎo)致滲漏、房屋使用久遠(yuǎn)造成防水材料自然老化而導(dǎo)致滲漏時(shí)的法律適用
樓下住戶裝修中對(duì)其樓頂造成損害而導(dǎo)致滲漏,是受害者自已的過(guò)錯(cuò),而房屋使用久遠(yuǎn)造成防水材料自然老化而導(dǎo)致滲漏,則相鄰各方均無(wú)過(guò)錯(cuò),在這樣的情況下,應(yīng)相鄰關(guān)系立案的目的僅是尋求解決的途徑,至于責(zé)任的承擔(dān),則要依據(jù)查明的滲漏原因來(lái)確定。
《民法通則》的第八十三條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方,應(yīng)當(dāng)按照有利于生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神,正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。
給相鄰方造成妨礙或者損失的,應(yīng)當(dāng)停止侵害,排除妨礙,賠償損失。”
《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第99條規(guī)定,“相鄰一方必須使用另一方的土地排水的,應(yīng)當(dāng)予以準(zhǔn)許;但應(yīng)在必要限度內(nèi)使用并采取適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)措施排水,如仍造成損失的,由受益人合理補(bǔ)償。
相鄰一方可以采取其他合理的措施排水而未采取,向他方土地排水毀損或者可能毀損他方財(cái)產(chǎn),他方要求致害人停止侵害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失的,應(yīng)當(dāng)予以支持?！?/p>
《物權(quán)法》第八十四條規(guī)定,“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則,正確處理相鄰關(guān)系。”
第八十六條規(guī)定,“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利。
對(duì)自然流水的利用,應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人之間合理分配。
對(duì)自然流水的排放,應(yīng)當(dāng)尊重自然流向?！钡诰攀l規(guī)定,
“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害;造成損害的,應(yīng)當(dāng)給予賠償。”
房屋漏水等質(zhì)量問(wèn)題的解決方案以及相關(guān)法律規(guī)定【2】
四、不同的滲漏原因適用不同法律
1、對(duì)商品住宅質(zhì)量糾紛法律的適用
《民法通則》第一百一十一條規(guī)定:“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定條件的,另一方有權(quán)要求履行或者采取補(bǔ)救措施,并有權(quán)要求賠償損失。”
《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條第二款之規(guī)定:“屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏,為5年?！?/p>
適用該規(guī)定的前提條件是要確定開(kāi)發(fā)商建造的房屋確實(shí)存在質(zhì)量問(wèn)題。
如果滲漏給受害人財(cái)物帶來(lái)?yè)p害的,開(kāi)發(fā)商則還要按照《民法通則》承擔(dān)侵權(quán)的民事賠償責(zé)任。
如果滲漏是受害人及其相鄰關(guān)系人造成的,即使在五年的質(zhì)保期內(nèi),開(kāi)發(fā)商也不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。
如果滲漏既有開(kāi)發(fā)商建造房屋的質(zhì)量問(wèn)題,又有滲漏受害人和其相鄰關(guān)系人裝修不當(dāng)?shù)脑?則應(yīng)相應(yīng)減輕開(kāi)發(fā)商的責(zé)任并讓有過(guò)錯(cuò)的一方承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
2、樓上住戶因裝修房屋、改建管道、不當(dāng)用水等造成的滲漏時(shí)的法律適用
民法通則》第一百零六條第二款規(guī)定:“公民、法人由于過(guò)錯(cuò)侵害國(guó)家的、集體的財(cái)產(chǎn),侵害他人財(cái)產(chǎn)、人身的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任”。
3、樓下住戶裝修中對(duì)其樓頂造成損害而導(dǎo)致滲漏、房屋使用久遠(yuǎn)造成防水材料自然老化而導(dǎo)致滲漏時(shí)的法律適用
樓下住戶裝修中對(duì)其樓頂造成損害而導(dǎo)致滲漏,是受害者自已的過(guò)錯(cuò),而房屋使用久遠(yuǎn)造成防水材料自然老化而導(dǎo)致滲漏,則相鄰各方均無(wú)過(guò)錯(cuò),在這樣的情況下,應(yīng)相鄰關(guān)系立案的目的僅是尋求解決的途徑,至于責(zé)任的承擔(dān),則要依據(jù)查明的滲漏原因來(lái)確定。
《民法通則》的第八十三條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方,應(yīng)當(dāng)按照有利于生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神,正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。
給相鄰方造成妨礙或者損失的,應(yīng)當(dāng)停止侵害,排除妨礙,賠償損失。”
《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第99條規(guī)定,“相鄰一方必須使用另一方的土地排水的,應(yīng)當(dāng)予以準(zhǔn)許;但應(yīng)在必要限度內(nèi)使用并采取適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)措施排水,如仍造成損失的,由受益人合理補(bǔ)償。
相鄰一方可以采取其他合理的措施排水而未采取,向他方土地排水毀損或者可能毀損他方財(cái)產(chǎn),他方要求致害人停止侵害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失的,應(yīng)當(dāng)予以支持。”
《物權(quán)法》第八十四條規(guī)定,“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則,正確處理相鄰關(guān)系?！钡诎耸鶙l規(guī)定,“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利。
對(duì)自然流水的利用,應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人之間合理分配。
對(duì)自然流水的排放,應(yīng)當(dāng)尊重自然流向。”
第九十二條規(guī)定,“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害;造成損害的,應(yīng)當(dāng)給予賠償?！?/p>
根據(jù)以上相鄰關(guān)系的規(guī)定,房屋用水與排水的相鄰關(guān)系歸納為:
(1)一方應(yīng)為另一方提供便利。
(2)相鄰的一方要為另一方提供便利,不得以任何理由推辭的義務(wù)。
(3)相鄰關(guān)系中責(zé)任的承擔(dān),應(yīng)當(dāng)根據(jù)物權(quán)侵權(quán)原理和《民法通則》中侵權(quán)規(guī)定來(lái)處理。
如果相鄰人主觀上沒(méi)有過(guò)錯(cuò),客觀上也不存在任何過(guò)錯(cuò)行為,或者行為與損害結(jié)果之間沒(méi)有因果關(guān)系的,依然不能構(gòu)成物權(quán)上侵權(quán)行為,也就不能因相鄰關(guān)系的存在讓相鄰關(guān)系人承擔(dān)責(zé)任。
(4)因?yàn)橛邢噜応P(guān)系,所以就要承擔(dān)責(zé)任,這是一個(gè)錯(cuò)誤的判斷。
但因?yàn)橛邢噜応P(guān)系,所以要提供便利,這是一個(gè)符合情理法理的正確認(rèn)識(shí)。
(5)處理相鄰關(guān)系糾紛應(yīng)遵守公平原則,互助兼顧相鄰權(quán)利人的利益,防止損人利已妨害社會(huì)公共利益。
4、共用設(shè)施、設(shè)備導(dǎo)致滲漏且已過(guò)保持期時(shí)的法律適用
共用水管的維修,除了人為破壞的情況由破壞人承擔(dān)修理責(zé)任外,在開(kāi)發(fā)商保修期滿后,應(yīng)當(dāng)有專項(xiàng)維修資金來(lái)承擔(dān)。
第2篇 住宅工程現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)定施工管理?xiàng)l例
花園住宅工程現(xiàn)場(chǎng)施工管理?xiàng)l例:有關(guān)管理規(guī)定
1會(huì)議制度
1. 1工程例會(huì)
根據(jù)合同和有關(guān)國(guó)家現(xiàn)行規(guī)范規(guī)定,確定星期五的下午3:00在規(guī)定地點(diǎn)召開(kāi)工程例會(huì),例會(huì)由監(jiān)理總監(jiān)或總監(jiān)代表主持,參加人員:建設(shè)方工程部經(jīng)理:主管工程師;監(jiān)理方:總監(jiān),總監(jiān)代表,專業(yè)監(jiān)理工程師及其它監(jiān)理人員;施工方:總包和分包施工項(xiàng)目經(jīng)理,副經(jīng)理,技術(shù)主管,工程施工、質(zhì)量、安全負(fù)責(zé)人。會(huì)議中心內(nèi)容:匯報(bào)、討論、解決施工中出現(xiàn)的進(jìn)度、技術(shù)、安全、質(zhì)量等問(wèn)題。
會(huì)議規(guī)定:應(yīng)參加會(huì)議的人員必須準(zhǔn)時(shí)到會(huì),一般情況下不給假,特殊情況應(yīng)經(jīng)總監(jiān)理工程師和建設(shè)單位工程部經(jīng)理同意后方可不參加,否則對(duì)不參加會(huì)議的人員罰款100元,遲到人員罰款50元,會(huì)議上任何人員手機(jī)調(diào)到振動(dòng)不允許接聽(tīng)。對(duì)連續(xù)不參加會(huì)議者將累計(jì)加倍給予處罰。
1. 2專題會(huì)議
在施工中出現(xiàn)的專業(yè)性質(zhì)量、技術(shù)、設(shè)備、材料等單一的問(wèn)題,需要有關(guān)方有關(guān)人員參加的會(huì)議解決的問(wèn)題,召開(kāi)專題會(huì)議,一般是由專業(yè)監(jiān)理工程師主持,被通知參加會(huì)議的人員應(yīng)準(zhǔn)時(shí)到會(huì),會(huì)議做出的決定有關(guān)責(zé)任方應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行,不然,按例會(huì)規(guī)定給予懲罰。對(duì)不執(zhí)行決定的單位給予500-5000元的罰款。
2報(bào)表制度
2. 1每周五的工程例會(huì)召開(kāi)前,各施工單位所編制的下周施工進(jìn)度計(jì)劃表和本周計(jì)劃完成情況報(bào)表必須按時(shí)報(bào)到監(jiān)理和甲方各兩份。'下周進(jìn)度計(jì)劃表'用橫道圖形式做;'本周計(jì)劃完成情況表'的內(nèi)容:①計(jì)劃工程名稱②計(jì)劃完成本項(xiàng)目量③計(jì)劃耗用工作日④實(shí)際耗用工作日⑤完成百分率=(實(shí)際工作日/計(jì)劃工作日_100%.
報(bào)表的單位、時(shí)間、編制人、審批人必須填寫(xiě)齊全,單位蓋章,個(gè)人簽字,兩種報(bào)表同時(shí)上報(bào),拖延上報(bào)的罰具體責(zé)任人200元,不報(bào)的罰具體責(zé)任人500元,內(nèi)容不全的罰具體責(zé)任人100元?！错?xiàng)目部直接支付〉
2. 2每月25日前,總包單位和分包單位應(yīng)上報(bào)業(yè)主和監(jiān)理的報(bào)表有一是'本月計(jì)劃完成情況報(bào)表',二是'下月施工進(jìn)度計(jì)劃表',三是'對(duì)比表'。以上三種報(bào)表于每月25日10:00前報(bào)給業(yè)主和監(jiān)理各兩份,三種報(bào)表內(nèi)容形式,在條例計(jì)劃部分已有規(guī)定,要求施工單位要按時(shí)提前上報(bào),對(duì)晚報(bào)者,罰具體責(zé)任人一種表200元,三種表300元,對(duì)不報(bào)者,罰具體責(zé)任人一種300元,三種表900元。
3行文制度
3. 1工程參建各單位互相行文時(shí)都應(yīng)實(shí)行發(fā)文簿,進(jìn)行文件編號(hào)、登記,收文人登記,以利于查找。
3. 2工程各單位互相發(fā)文均應(yīng)無(wú)條件簽收,收到后如對(duì)文件內(nèi)容有異議,可用報(bào)告,聯(lián)系單等文件形式提出理由和意見(jiàn),不準(zhǔn)因有異議拒收不簽收,否則給予拒收單位3000元的懲罰。
3. 3各單位對(duì)文件均應(yīng)分類歸檔妥善管理。
3. 4各種月報(bào)表,每月25日前必須報(bào)給監(jiān)理和甲方,周報(bào)每星期五上午10:00點(diǎn)前必須報(bào)到,否則罰款200元。
4 有關(guān)管理制度
4. 1施工人員管理制度
4. 1. 1 施工管理人員的配備及調(diào)入調(diào)出,施工項(xiàng)目部應(yīng)事先文字通知監(jiān)理,征求意見(jiàn),求得同意,管理人員應(yīng)按投標(biāo)所報(bào)人員要求進(jìn)行合理安排并保持穩(wěn)定,不能隨意變動(dòng)。
4. 1. 2 各施工項(xiàng)目經(jīng)理、主管工程師應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)堅(jiān)守工作崗位,有事離開(kāi)施工現(xiàn)場(chǎng)一天以上的,應(yīng)向總監(jiān)理工程師和建設(shè)單位工程部經(jīng)理請(qǐng)假并經(jīng)同意(但每月請(qǐng)假累計(jì)不得超過(guò)五天),否則將參照會(huì)議制度有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。
4. 2施工機(jī)械和工程設(shè)備的管理制度
4. 2. 1各項(xiàng)目部進(jìn)場(chǎng)的施工機(jī)械應(yīng)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)和安裝并對(duì)大型機(jī)械建檔管理,高層塔吊施工電梯的安裝應(yīng)由安裝資格證書(shū)的專業(yè)安裝單位安裝,安裝后經(jīng)安全監(jiān)督部門(mén)檢查后發(fā)給合格證書(shū),復(fù)印件及時(shí)報(bào)給業(yè)主和監(jiān)理備查。
4. 2. 2 施工機(jī)械使用應(yīng)實(shí)行掛牌制,'機(jī)械的操作規(guī)程'、'操作者的崗位責(zé)任制',機(jī)械名稱、型號(hào)、功率、廠家、操作人員姓名都應(yīng)標(biāo)明。
4. 2. 3工程設(shè)備進(jìn)場(chǎng)時(shí),由訂貨方負(fù)責(zé)安放,開(kāi)箱前由訂貨方組織監(jiān)理、業(yè)主、施工方的專業(yè)技術(shù)人員檢查貨單等資料與包裝箱的標(biāo)注是否有誤,外包裝有無(wú)損傷,開(kāi)箱時(shí)安裝單位和訂貨單位應(yīng)認(rèn)真檢查校對(duì)零部件、資料等,認(rèn)真做好開(kāi)箱記錄,有問(wèn)題應(yīng)共同查清認(rèn)證,并向廠家提出。
4. 3工程量計(jì)量審批制度
4. 3. 1各施工項(xiàng)目部每月施工所完成的工程量,應(yīng)由專業(yè)人員進(jìn)行認(rèn)真查對(duì),準(zhǔn)確計(jì)量,制作出當(dāng)月實(shí)際完成工程量的統(tǒng)計(jì)明細(xì)表,該明細(xì)表應(yīng)經(jīng)監(jiān)理工程師和業(yè)主主管工程師簽字認(rèn)證,有嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題和不合格的工程項(xiàng)目不準(zhǔn)統(tǒng)計(jì)。
4. 3. 2各施工項(xiàng)目部預(yù)算人員,根據(jù)被批準(zhǔn)的工程量統(tǒng)計(jì)表,結(jié)合合同規(guī)定,取費(fèi)規(guī)定,參考投標(biāo)工程造價(jià)預(yù)算,作出本月完成項(xiàng)目的施工預(yù)算表,計(jì)算出本期完成金額,、寫(xiě)出申請(qǐng)當(dāng)月工程款報(bào)告單,報(bào)給監(jiān)理單位審批。
4. 3. 3造價(jià)監(jiān)理工程師根據(jù)合同及有關(guān)規(guī)定對(duì)施工單位的申請(qǐng)工程款報(bào)告的內(nèi)容逐項(xiàng)進(jìn)行檢查,計(jì)算核對(duì),并將其審查結(jié)果簽署在核審欄內(nèi)。
4. 3. 4總監(jiān)理工程師對(duì)經(jīng)專業(yè)監(jiān)理工程師審批的工程款報(bào)告進(jìn)行審核,同意后在總監(jiān)批準(zhǔn)欄內(nèi)具體簽署批準(zhǔn)意見(jiàn)和署名及時(shí)轉(zhuǎn)報(bào)給業(yè)主工程部,業(yè)主部門(mén)按其規(guī)定進(jìn)行審查處理,業(yè)主處理完后將被批準(zhǔn)付款報(bào)告單返給監(jiān)理一份。
4. 3. 5所有文字往來(lái)簽證必須是責(zé)任人本人簽字。
4. 4對(duì)獎(jiǎng)罰金的規(guī)定
本條例規(guī)定的獎(jiǎng)罰辦法是激勵(lì)施工熱情,搞好工程施工的一種辦法,對(duì)工程各方都是一種約束,目的是為了各方的利益,較好實(shí)現(xiàn)合同規(guī)定工期、質(zhì)量目標(biāo)。獎(jiǎng)罰金共有兩種,一種是有條款注明的,從工程款中增加;一種是小金額的個(gè)人罰款動(dòng)現(xiàn)金,對(duì)個(gè)人的罰款,各項(xiàng)目部按罰款通知單進(jìn)行執(zhí)行,由項(xiàng)目部具體負(fù)責(zé)人將罰金交到甲方,獎(jiǎng)罰金由監(jiān)理指定專人入帳,業(yè)主工程部指定專人保管,未經(jīng)業(yè)主和監(jiān)理領(lǐng)導(dǎo)同意,任何人不準(zhǔn)私自動(dòng)用。否則要負(fù)紀(jì)律和法律責(zé)任。本條規(guī)定受罰單位和個(gè)人應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行,三天內(nèi)主動(dòng)將罰金交到業(yè)主負(fù)責(zé)人,不然,超一天加罰10%,二天加罰20%,以此類推。
4. 5建立施工現(xiàn)場(chǎng)統(tǒng)一管理的制度
4. 1在施工現(xiàn)場(chǎng)的所有施工人員和管理人員都必須聽(tīng)從業(yè)主單位工作人員和監(jiān)理人員的監(jiān)督管理,及特殊情況下的指揮和調(diào)動(dòng),對(duì)無(wú)故不服從和違抗者,酌情給予100-500元的罰款。
4. 2施工現(xiàn)場(chǎng)的平面布置、安全、文明施工、治安的工作統(tǒng)一由總包單位管理,各分包專業(yè)施工單位進(jìn)場(chǎng)后,怎樣給總包單位配合,由雙方協(xié)商解決,總包單位的要求應(yīng)合理并符合規(guī)定,分包單位應(yīng)積極配合服從管理。
4. 3總包單位應(yīng)制定'實(shí)現(xiàn)文明工地實(shí)施方案'寫(xiě)
明標(biāo)準(zhǔn)、步驟和時(shí)間及措施。
5技術(shù)及施工方案報(bào)審制度:
5.1施工單位的施工方案由技術(shù)負(fù)責(zé)人和項(xiàng)目經(jīng)理簽字。
5.2涉及重大技術(shù)或安全的施工方案必須由公司總工審核后上報(bào)。
第3篇 物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定問(wèn)答
1、為什么要制定《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)
答:為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境(第一條)。
2、什么是物業(yè)管理
答:《條例》中所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)(第二條)。
3、業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中有哪些權(quán)利和義務(wù)
答:針對(duì)實(shí)踐中業(yè)主權(quán)利和義務(wù)不明確的問(wèn)題,《條例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)享有10項(xiàng)權(quán)利:
(1)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);
(2)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
(3)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;
(4)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,::行使投票權(quán);
(5)選舉業(yè)主委員會(huì)委員,并享有被選舉權(quán);
(6)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(7)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(8)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(9)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用;
(10)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
同時(shí)規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中必須履行6項(xiàng)義務(wù):
(1)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(2)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生
的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(3)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;
(4)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;
(5)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
(6)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)(第六條)。
4、如何成立業(yè)主大會(huì),什么情況下可以不成立業(yè)主大會(huì)
答:同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政
主管部門(mén)的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)。
只有一個(gè)業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,可以不成立業(yè)主大會(huì)。
決定不成立業(yè)主大會(huì)的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)(第十條)。
5、業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)如何確定
答:業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上投票權(quán)的確定,應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定來(lái)確定。
但首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)時(shí),由于業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則尚未制定,《條例》規(guī)定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán),根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定,具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定(第十條、第十八條)。
6、業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用什么形式召開(kāi)如何作出決定
答:業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式,也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。業(yè)主
可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。但無(wú)論采用哪種方式召開(kāi)會(huì)議,都應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加(第十二條)。
召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議,應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)15日以前通知全體業(yè)主,住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)
會(huì)議,還應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)(第十四條)。
業(yè)主大會(huì)作出決定,必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)作出制定和
修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案的決定,必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)(第十二條)。
7、業(yè)主委員會(huì)是怎樣產(chǎn)生的,它和業(yè)主大會(huì)間是什么關(guān)系擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員必須具備哪些條件
答:業(yè)主大會(huì)成立時(shí),應(yīng)當(dāng)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案(第十條、第十五條、第十六條)。
業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任(第十六條)。
8、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和居民委員會(huì)之間有何關(guān)系
答:業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān),與居民委員會(huì)相互協(xié)作,共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé),支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作,并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定,應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì),并聽(tīng)取居民委員會(huì)的建議(第二十條)。
9、建設(shè)單位在前期物業(yè)管理活動(dòng)中承擔(dān)什么責(zé)任
答:建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之前,制定業(yè)主臨時(shí)公約,對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管
理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),::違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約,不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售前向物業(yè)買(mǎi)受人明示,并予以說(shuō)明(第二十二條、第二十三條)。
住宅物業(yè)的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)(第二十四條)。
建設(shè)單位不得擅自處分業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)(第二十七條);建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)向物業(yè)管理企業(yè)移交竣工總平面圖等資料(第二十九條);應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房(第三十條);應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任(第三十一條)。
10、《條例》對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同作了哪些要求
答:前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式訂立(第二十一條)。
建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容(第二十五條)。
前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。但前期物業(yè)服務(wù)合同是附終止條件的合同,約定的期限未滿,業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止(第二十六條)。
11、怎樣簽訂物業(yè)服務(wù)合同,物業(yè)服務(wù)合同包括哪些主要內(nèi)容
業(yè)主大會(huì)作出選聘物業(yè)管理企業(yè)的決定后,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定(第三十五條)。
12、物業(yè)管理用房歸誰(shuí)所有,如何使用
答:物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。物業(yè)管理企業(yè)使用物業(yè)管理用房,應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同中的約定。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房交還給業(yè)主委員會(huì)(第三十八條、第三十九條)。
13、物業(yè)管理企業(yè)能否把取得的物業(yè)管理服務(wù)再轉(zhuǎn)移給其他的物業(yè)管理企業(yè)
答:物業(yè)管理企業(yè)不能將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并再委托給其他物業(yè)管理企業(yè)。但為了有利于物業(yè)管理專業(yè)化水平的提高,物業(yè)管理企業(yè)可以把物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)(第四十條)。
14、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用如何確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由誰(shuí)交納不交納物業(yè)管理費(fèi)用的承擔(dān)什么法律責(zé)任
答:物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則,區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法,在物業(yè)服務(wù)合同中約定(第四十一條)。
業(yè)主應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納(第四十二條)。
業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定,逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴(第六十七條)。
15、《條例》對(duì)水、電、氣、熱等費(fèi)用的代收作了哪些規(guī)定
答:物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受有關(guān)單位委托代收費(fèi)用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用(第四十五條)。
16、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任對(duì)物業(yè)管理企業(yè)保安人員有什么要求
答:物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí),物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí),應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告,協(xié)助做好救助工作(第四十七條)。
物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的安全事故承擔(dān)的法律責(zé)任,應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定來(lái)確定,未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任(第三十六條)。
物業(yè)管理企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的,應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí),應(yīng)當(dāng)履行職責(zé),不得侵害公民的合法權(quán)益(第四十七條)。
17、《條例》對(duì)物業(yè)的使用與維護(hù)作了哪些規(guī)定
答:《條例》對(duì)物業(yè)的使用與維護(hù)作了四個(gè)方面的規(guī)定:
一是業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)都不得改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用
設(shè)施的用途。
二是供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任(第五十二條)。
三是業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主(第五十三條)。
四是利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的,應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后,按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金,也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用(第五十五條)。
18、哪些物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)交納住房維修資金住房專項(xiàng)維修資金歸誰(shuí)所有,什么用途
第4篇 班級(jí)管理?xiàng)l例規(guī)定
班級(jí)衛(wèi)生
1、每天上午和下午各班值日生要按時(shí)進(jìn)行清掃。
2、不亂扔紙屑、雜物,不隨地吐痰,不在教室內(nèi)吃東西。
3、教室內(nèi)無(wú)積存垃圾,無(wú)衛(wèi)生死角。
4、大掃除時(shí)班級(jí)同學(xué)應(yīng)積極參加,完成后衛(wèi)生委員認(rèn)真檢查,做到有質(zhì)量,效率高。
班級(jí)紀(jì)律
1、按時(shí)到校,不遲到、不早退、不曠課,認(rèn)真履行請(qǐng)假手續(xù)
2、上課專心聽(tīng)講,勤于思考,勤與老師交流,尊重教師的勞動(dòng),不看與上課無(wú)關(guān)的書(shū)
3、作業(yè)認(rèn)真完成,不抄襲,及時(shí)上交
4、熱愛(ài)集體,愛(ài)護(hù)公共財(cái)物,不做有損集體榮譽(yù)的事
5、
自習(xí)
1、自習(xí)課不大聲喧嘩,不私自離開(kāi)座位,不看與課業(yè)無(wú)關(guān)的書(shū)刊
2、有疑難問(wèn)題時(shí)要問(wèn)老師,如果要問(wèn)同學(xué),須在不能影響他人的基礎(chǔ)上進(jìn)行。
3、自習(xí)課要做到“六個(gè)自己”:自己計(jì)劃學(xué)習(xí),自己看書(shū)鉆研,自己查閱資料,自己整理筆記,自己完成作業(yè),自己總結(jié)知識(shí)規(guī)律。
課間休息
1、課間學(xué)生必須到教室外休息,但不能作劇烈活動(dòng)。
2、在教學(xué)樓內(nèi)不要大聲喧嘩。
3、語(yǔ)言文明,不說(shuō)臟話,不罵人。
4、行為文明,上樓梯時(shí)不推搡,不追逐打鬧
注:如有人違反以上的條例,寫(xiě)1000字的檢討,嚴(yán)重著酌情處理
