第1篇 物業(yè)管理公司財務部檢查考評辦法
1.0目的規(guī)范員工績效考評工作,確保公平、公開、公正考評員工德、績、能、勤。
2. 0適用范圍適用公司財務部、各項目處出納的績效考評工作。
3．0職責
3.1 財務部經理負責依照本辦法進行公司財務部出納、各項目出納的檢查工作。
3.2 分管副總經理負責依照本規(guī)定進行公司財務部經理、會計、出納、各項目處出納檢查工作。
4. 0程序要點
4.1 財務部各項目處會計員的工作標準:
4.1.1 財務部、各項目處會計員工作應符合《物業(yè)維修基金管理規(guī)定》、《服務收費標準作業(yè)規(guī)程》中的工作要求;
4.1.2 會計員必須參加本崗位的培訓和達到培訓要求,培訓合格后上崗。
4.1.3 財務部經理應按上述各項標準作業(yè)規(guī)程履行自己的職責,符合標準作業(yè)規(guī)程的要求。
4.1.4 會計員除應嚴格按照本部門的標準作業(yè)規(guī)程進行工作外,還應嚴格遵守公司其他相關標準作業(yè)規(guī)程的要求。
4.2 績效考評評分結構
4.2.1 績效考評由周檢、月檢、抽檢構成,各種檢查考評的要求詳見公司的《工作、服務績效綜合考評辦法》。
4.2.2 公司財務部出納、項目處出納績效考評的周檢、月檢、抽檢評出均按百分制進行。具體構成為:a)工作效果(滿分20分)b)執(zhí)行程序(滿分20分)c)工作時效(滿分20分)d)培訓質量(滿分10分)e)服務質量(滿分10分)f)執(zhí)行其他相關組規(guī)程質量(滿分10分)g)其他質量(滿分10分)
4.2.3 公司財務部經理、財務會計績效考評的周檢、月檢、抽檢評出均按百分制進行。具體構成為:a)崗位工作標準、作業(yè)規(guī)程的執(zhí)行質量(滿分10分)b)培訓質量(滿分10分)c)自身工作技能。(滿分10分)d)服務質量(滿分10分)e)工作效果(滿分10分)f)工作責任心質量。(滿分10分)g)處事公正性質量。(滿分10分)h)遵守相關作業(yè)規(guī)程質量(滿分10分)i)團結配合質量。(滿分10分)j)道德水準(滿分10分)
4.3 績效考評扣分細則:
4.3.1 出納員(含項目處)考評扣分細則:a)執(zhí)行標準作業(yè)規(guī)程質量考評扣分細則:公司/項目處出納員,不按照財務部相關標準作業(yè)規(guī)程操作的,每次檢查每發(fā)現一項,一般違規(guī)扣該項評分1-2分;嚴重違反作業(yè)規(guī)程操作的,每發(fā)現一項扣該項3-4分;引起不良后果的視情況扣減5-20分,扣完為止。b)不遵守公司其他相關標準作業(yè)規(guī)程的,每次檢查每發(fā)現一項,視程度在'相關規(guī)程'欄目內扣減相應項目分值(一般違規(guī)扣1-2分;嚴重失職扣減3-4分,引起不良后果的,視情況扣減5-10分)。
4.3.2 一般違規(guī)、一般程度、一般情況是指偶發(fā)性的,因粗心大意引起的,或因記錄簽名不清、不合要求或有一定的客觀因素(需經確認),造成的程度輕微不合格;造成不良后果是指引起連鎖反應,造成實際損害、惡劣影響或引起其他工作質量受到連帶影響的結果。
4.3.3 '其他'欄目是為本公司相關標準作業(yè)規(guī)程所未包括,或超出本規(guī)程4.3.1 和4.3.2 所列出的原因造成的不合格所致,如未發(fā)生或未出現,該欄目考評時應當給出滿分10分。
4.3.4 檢查、考評時,如出現《行政獎罰標準操作規(guī)程》中所列明的應受嘉獎事件,則應視情節(jié)在正?？荚u完畢后在總分中追加1-20分(但總分不應超過100分),另依據《行政獎罰標準操作規(guī)程》對受考人進行獎勵。
4.3.5 獎評時受考人的行為造成的不良后果已觸犯《行政獎罰標準操作規(guī)程》所列出的必須加以懲處的情形,則除在考評檢查表相應欄目內扣完相應分值外,另依據《行政獎罰標準操作規(guī)程》對受考人追加處罰。
4.4 考評評分細則的解釋權在公司質管部。
5. 0記錄
5.1 《財務部出納考評表》mps─a2─04
5.2 《財務經理/會計考評表》mps─a2─05
6. 0相關支持文件
6.1 《工作、服務績效綜合考評辦法》mps─z1─03
第2篇 物業(yè)檢測儀表管理辦法規(guī)定
物業(yè)檢測儀表管理辦法
對服務質量有影響的檢測儀表的使用、校準和保管,以保證其正常使用,并能達到所要求的測試能力。
【檢測儀表的分類】
為更好地加強檢測儀表管理,做到保證重點,兼顧全面,實行a、b、c三個等級管理。
a級:是指強制檢定的計量器具,即兆歐表。
b級:是指與設備安全運行、服務質量直接有關的主要檢測儀表。如手持式溫濕儀、萬用表、供水、供汽管道系統(tǒng)的主要進出口未端壓力表、測量計等。
c級:是指設備上的一般指示儀表(如電流表、電壓表)及空調風機控制器。
【檢測儀表的管理、檢定和控制】
a、b級檢測儀表,由檢測儀表管理員依據《鑒別號編制說明》進行編號,建立《檢測儀表管理臺帳》,并于每年12月編制《周期檢定日程(計劃)表》報管理部。
a級檢測儀表(兆歐表)每二年校準一次。
b級檢測儀表每一年校準或更換一次。
檢測儀表的校準委托有相應資格的授權機構進行。
對于新購檢測儀表,以產品有效的合格證或經鑒定合格作為發(fā)放使用的依據。
c級檢測儀表,檢測儀表管理員每年巡視核查一次,填寫《c級檢測儀表巡查表》并由設備主任批準,發(fā)現變形、損壞、失準按規(guī)定要求進行申購并更換。
【使用】
管理處保證檢測儀表在有效期內正確使用。
校準合格的a級檢測儀表,貼上合格標識。
校準合格或定期更換的b級檢測儀表,貼上'合格證'標識。
巡查合格的c級檢測儀表,貼上'準用證'標識。
發(fā)現檢測儀表不合格時,立即停止使用,并重新校準或更換。
確保在搬運存放時檢測儀表準確度保持完好。
在檢測儀表的技術資料按要求可以提供的場合,貴方主管部門要求時,**物業(yè)管理公司提供這些資料,以證明其功能的適宜性。
第3篇 某物業(yè)管理公司電話管理辦法
為加強和完善公司電話的管理,保證正常工作通訊需要,增強員工的節(jié)約意識,更好地做好開源節(jié)流工作,特制定本辦法。
第一條:本公司的電話(含各物管處值班電話),主要是作為方便與外界溝通、方便開展業(yè)務之用,不提倡員工在公司內打私人電話。
第二條:員工打電話,用語應盡量簡潔、明確,以減少通話時間。員工接聽電話的標準用語為:'您好,××××(崗位)'。其他內容視情回答,總的要求是規(guī)范、簡潔、禮貌。
第三條:工作時間內不得長時間的接聽私人電話,如確需接聽私人電話,每次通話時間不應超過3分鐘。
第四條:公司管理人員開會時必須將手機置于振動狀態(tài),日常必須保持24小時開通通訊工具。
第五條:各物管處員工不得使用值班電話(移動電話、固定電話)或業(yè)主電話打私人電話。打私人電話的,由物管處負責人核實責任人,按實際發(fā)生的電話費雙倍扣款。找不出責任人則由當班人員集體承擔。
第六條:值班電話工作話費,需嚴格控制在公司或業(yè)主規(guī)定的標準范圍內,對超出標準部分的話費,由物管處負責人承擔。因特殊情況超標的話費,由物管處提出書面申請,經公司總經理室批準方可減免。
第七條:堅決杜絕使用值班電話或業(yè)主電話,撥打信息臺或擅自上因特網;撥打惡意或色情、恐嚇電話。否則,由此產生的后果責任自負,涉及到法律責任的送交司法機關處理。由此產生的費用,責任人除雙倍扣款外,公司將視具體情況對其進行經濟處罰和相應的處分。
第八條:行政、管理部門因工作需要掛長途電話的,需填寫長途電話申請單,注明部門、通話人、對方地區(qū)及單位、因何業(yè)務通話等,并經該部門負責人簽字同意后方予掛撥。部門負責人不在的,應由總經理簽字同意,部門負責人及總經理均不在,又確因業(yè)務需要掛長途電話的,通過辦公室同意可先行掛撥,但事后通話一定要三日內補辦審批手續(xù),逾期不補辦者視為掛私人電話,電話費由其本人雙倍負責。
第九條:公司不允許員工在公司撥打私人長途電話。 員工私撥打國內長途電話,或以公事為由騙打國內人長途電話的,除按實際發(fā)生的電話費扣款外,每次罰款50元;私掛香港或澳門的,每次罰款100元;私掛國外長途電話的,每次罰款500元。
第十條:電話機屬公共(本公司或業(yè)主)財產,任何人不得以任何理由拆卸挪用。各物管處負責人為電話設施負責人,當班人員有使用的權利及保管電話設施的義務和責任。
第十一條:各物管處負責人要定期檢查電話設施,保持電話設施整齊清潔,完整無損,性能良好,運行正常。發(fā)現電話機故障后,及時報修。發(fā)現故意損壞、人為故障,責任人除承擔修復費用外,公司將視具體情況對其進行經濟處罰和相應的處分。找不出責任人則由當班人員集體承擔。
第十二條;未盡事宜,另作要求。本辦法自下發(fā)之日起執(zhí)行。
**物業(yè)管理有限公司
第4篇 工業(yè)園區(qū)廠房物業(yè)管理規(guī)定考核辦法
1.范圍
本標準規(guī)定了廠區(qū)物業(yè)管理的內容、范圍、要求及考核辦法。
本標準適用于龍巖卷煙廠廠區(qū)物業(yè)管理、綠化管理、車輛停放管理、零星工程管理、辦公用品管理。
2.職責:
2.1企管辦負責制定廠區(qū)物業(yè)管理規(guī)定文件,并按文件進行檢查考核。
2.2物業(yè)公司按合同及廠區(qū)物業(yè)管理規(guī)定文件規(guī)定向煙廠提供各種服務。
3.內容及要求:
3.1物業(yè)管理主要內容(除辦公大樓):
3.1.1廠區(qū)所有公共通道、樓梯、走廊、電梯口、頂樓衛(wèi)生(含小車庫頂棚)。
3.1.2廠區(qū)所有廁所衛(wèi)生,廁所設施檢查,化糞池清掏。
3.1.3廠區(qū)所有水溝下水道衛(wèi)生及公共通道、下水管道設施的檢查。
3.1.4廠區(qū)所有外墻、外窗戶、外墻管道、外風扇等清洗。
3.1.5廠區(qū)垃圾、木制廢品清理。
3.2物業(yè)管理具體補充范圍及要求
3.2.1廠門口宣傳欄保持清潔。
3.2.2公共通道包括:制絲車間一區(qū)東面通道;制絲一、二區(qū)門口大廳;成型車間大樓與制絲之間的走廊東至成型廁所,西至卷包一區(qū)南門天橋斜坡頂、北至卷包一區(qū)南門含卷包一區(qū)南門天橋;聯(lián)合工房各層倉庫外公共區(qū)域。
3.2.3所有公共通道、走廊應保持地面整潔,墻壁、天花板、照明燈、門、窗戶無蜘蛛網、無積塵。
3.2.4所有樓梯包括墻壁、天花板、窗戶、樓梯扶手、照明燈等,應保持清潔、無蜘蛛網、無積塵。
3.2.5車間樓梯、扶手及工藝質管科大樓的大廳、樓梯、扶手及制絲一、二區(qū)的大廳、大廳玻璃、廣告牌應每天擦洗。
3.2.6廠區(qū)路面保證全天整潔、無落葉、無積塵、無雜物。
3.2.7廁所包括墻壁、天花板、照明燈、地板、門、窗、水池等,保持無臭味、無堵塞、空氣清新、干凈整潔。
3.2.8下水道及水溝暢通、無堵塞、無垃圾、無積垢。
3.3綠化管理主要內容及要求:
3.3.1負責做好廠區(qū)的環(huán)境綠化,負責現有綠化的改造。
3.3.2做好廠區(qū)、車間的花卉、盆景擺放。
3.3.3按企管辦確定的位置和數量擺放花卉,不定期更換花卉,做到品種新鮮化、多樣化、高檔化,擺放整齊美觀,如有枯死花卉應及時更換,檔次與現有水平相當。
3.3.4花卉應定時澆水、施肥、除蟲,澆水后應及時將地面水跡擦干凈,不得留下積水,造成地面污跡,更換花卉應及時清掃地面。
3.3.5節(jié)日(元旦、春節(jié)、國慶節(jié))慶?；顒踊蛏霞夘I導參觀檢查應做到花色鮮艷、體現節(jié)日氣氛。
3.3.6草地、苗木應定時澆水、施肥、除蟲、修剪、拔雜草,確保草地、苗木造型整齊美觀、花池白凈、完整無缺,如有枯死應及時重新種植。
3.3.7及時清揀枯枝落葉,保證綠地整潔、美觀。
3.3.8如因管理不善造成的花卉苗木等枯死,所發(fā)生的費用由物業(yè)公司負責。
3.3.9如因自然條件或車間生產造成的死亡花卉苗木的重新種植,或因意外事件造成的花臺破損修復,經企管辦確認后費用由煙廠負責。
3.4車輛停放管理內容及要求:
3.4.1負責廠區(qū)摩托車、自行車的停放管理。
3.4.2設立廠區(qū)摩托車、自行車停車線,確保車輛停放整齊。
3.4.3專人指揮管理,維持良好的交通秩序,確保摩托車、自行車?？恳?guī)范、排列有序、走道暢通不堵塞。。
3.4.4負責停車場地環(huán)境清潔衛(wèi)生,定期清掃車庫地板、蜘蛛網,確保車庫環(huán)境整潔。
3.4.5確保車庫照明(除辦公大樓地下單車庫)。
3.4.6確保車輛安全,如發(fā)現車輛及相關車輛配件丟失,按責任大小,物業(yè)公司承擔相應的賠償。
3.5零星工程管理主要內容及范圍:
3.5.1負責廠區(qū)、復烤廠的水電、土建、裝修零星工程。
3.5.2負責新增綠化工程。
3.5.3所有工程應保質保量按
時完成,施工過程應確保施工現場整潔、安全,施工結束后將現場清理整潔。
3.5.4工程完成后由使用部門對工程效果及費用進行確認,物業(yè)公司每月底將經部門確認的工程進行登記,交企管辦備案,并附詳細的費用清單。
3.6辦公用品及計生管理內容及范圍:
3.6.1負責辦公用品的代購、發(fā)放工作。
3.6.2負責戶口管理工作、計生工作,確保計生工作四個百分百。
3.6.3負責固定資產的管理工作,廠區(qū)房屋的安全檢查及維修申報工作,確保房屋安全和正常使用。
3.6.4各部門應由固定人員領用辦公用品。
4.零星工程維修及辦公用品申購程序:
4.1在500元以內原有項目的廠區(qū)零星工程維修如房屋小范圍漏雨、窗戶玻璃更換、廁所、下水管道維修等,由部門或車間通知物業(yè)公司維修,物業(yè)公司維修后經部門或車間對工程效果及費用進行確認,物業(yè)公司填寫物業(yè)服務登記表rj/qg0402-2,公共部分設施的維修由企管辦確認。
4.2廠區(qū)所有500元以上的零星維修工程,申請部門填寫零星工程/辦公用品申請及確認表rj/qg0402-1,經分管廠長審批后交企管辦登記。工程完成后由使用部門對工程效果及費用進行確認。
4.3大額的零星工程,由物業(yè)公司進行費用預算,費用超過5萬元的工程應由物業(yè)分管領導審批同意后交廠長審批,并按有關審計程序執(zhí)行。
4.4辦公用品在500元以內原有用品的更換,如更換臺玻、臺布等,由部門或車間通知物業(yè)公司,物業(yè)公司重新購置或更換后經部門或車間確認(物業(yè)服務登記表rj/qg0402-2)。
4.5所有500元以上辦公用品的購置,申請部門填寫零星工程/辦公用品申請及確認表(rj/qg0402-1),經分管廠長審批后交企管辦登記。辦公用品交付使用部門后由使用部門確認。
4.6每月底由物業(yè)公司對所有項目進行匯總,交企管辦備案。
5.考核辦法:
5.1上級檢查如有不符合要求每項扣1000元。
5.2廠部組織檢查如有不符合每項扣100元。
5.3企管辦現場管理員檢查如有不符合每次扣50元,當月內重復發(fā)現第二次扣100元,第三次扣150元,依此類推,當月累加。
5.4如有部門對物業(yè)公司提供的服務不滿意可以向企管辦書面反映,經核實每次酌情扣50-200元。
第5篇 小區(qū)物業(yè)管理服務標準監(jiān)督考核辦法
總體要求: 通過明確本小區(qū)物業(yè)管理服務內容、標準和監(jiān)督考核辦法,體現'質價相符'和'明明白白'消費,為小區(qū)的廣大業(yè)主提供安全、舒適、溫馨的生活環(huán)境,為業(yè)主提供良好的服務。
管理服務標準
一、客戶服務
總體要求:服務有效投訴少于5%,處理及時率100%;業(yè)主滿意率80%以上。不達標即為違約。
具體要求:
1、佩戴統(tǒng)一標志,儀表端莊、大方,衣著整潔。對業(yè)主(使用人)的報修與求助耐心細致,對收費項目及時說明服務標準、服務方式、收費標準等事項,征求業(yè)主(使用人)的意見。
2、服務時限。急修服務15分鐘內到位,8小時內修復,若不能,要有緊急處理措施,并對業(yè)主(使用人)做出合理解釋,做出限時承諾。小修2日內修復,特殊情況必須做出說明和限時承諾。服務時限不得以節(jié)假日和休息時間順延。(居民預約、雨天筑漏可不受2日限制)。
3、對業(yè)主的投訴及時回訪,回訪率100%,并件件有記錄。
二、房屋、共用設施、設備維護與管理
總體要求:房屋完好率大于等于98%;設施設備完好率大于等于95%;不達標即為違約。
具體要求:
1、巡檢。(1)每年年底或年初對房屋共用部位、設施設備、道路、綠地等進行全面檢查1次,掌握房屋設施設備完損狀況,對完損程度做出評價,做好記錄;(2)每半年檢查巡視1次房屋主體結構,發(fā)現質量問題及時向業(yè)主或業(yè)主委員會報告與建議;根據業(yè)主或業(yè)主委員會的委托,組織維修工作;在冬、雨季和天氣異常時安排組織房屋設施巡視,對質量較差,易出問題的部位重點檢查;(3)每半年檢查清除1次屋面、檐溝內落葉雜物樹葉等,疏通雨水口、落水管等;每日巡視1次小區(qū)樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等;(4)每年秋季對共用部位門窗做專項檢查1次,發(fā)現問題及時解決;(5)巡檢有記錄;巡檢結束將檢查情況、維修計劃及需要進行大、中修或更新改造的項目報告業(yè)主或者業(yè)主委員會。
2、房屋。
(1)裝修管理。將住宅室內裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人;在業(yè)主(使用人)裝修房屋備案登記時,對不符合政府有關規(guī)定和業(yè)主公約的內容,應在2個工作日內給出修改意見;業(yè)主(使用人)裝修期間每日巡查裝修施工情況;對裝修中的違約行為及時勸阻;已造成事實后果或者拒不改正的,應當及時報告有關部門依法處理。
(2)油漆粉飾。木門窗、百葉門窗、封檐板、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木件應油飾;5年油飾1次;鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類構件(鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門)、鑄鐵污水管、水管等應3年油飾1次;樓梯間、共用走廊的室內墻面每5年應粉刷1次。
(3)建筑物外立面。本小區(qū)建筑物外立面原則上每8年粉飾1次。因施工等原因致使建筑物、構筑物外立面有明顯污跡的,應當及時進行清洗、粉飾。
2、給排水系統(tǒng)及其配套設施。
(1)給水設施,泵、管道、水箱、閥門、水表等運行正常,出現問題隨時處理。(2)排水設施?；S池每年清理1次,每季巡查1次。樓面落水管落水口等保持完好,開裂、破損等及時更換。每月清掃1次以上排水明溝,;每2個月對地下管井清理1次,每季度對地下管井疏通1次,保證通道清潔,排水暢通。
3、供配電系統(tǒng)
建立和完善有關規(guī)章制度,包括電氣設備運行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護制度、安全及交接班制度;所有供配電設備運行正常,沒有人為故障。
4、智能化系統(tǒng)
設備運行正常,專業(yè)人員24小時值班,監(jiān)控反應靈敏,異常情況及時檢修。
5、避雷接地系統(tǒng)。每年雨季來臨之前,對整個避雷接地系統(tǒng)進行檢查維護;在大雷雨過后也要及時對系統(tǒng)檢查,發(fā)現嚴重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。
6、電梯運行與管理
(1)與持有關行政主管部門核發(fā)的安全認可證書的企業(yè)簽訂維修保養(yǎng)、大中修更新改造合同,并明確被委托企業(yè)的責任。(2)每日監(jiān)督電梯運行狀況,加強日常維修保養(yǎng),電梯及其安全設施每月不少于2次,每年進行1次全面調整和測試,確保電梯及安全設施完好、齊全,通風、照明等附屬設施完好。電梯年故障率低于7%。(3)電梯維護保養(yǎng)提前一天通知業(yè)主(使用人),并盡可能減少對業(yè)主(使用人)正常生活的影響。(4)制定緊急救援方案和操作程序,在接到報警信號后迅速通知維保單位派人排除設備故障,并盡快設法解救乘客。
7、 道路、停車場(車棚、車庫)及配套設施
(1)保持本小區(qū)道路暢通,路面平坦整齊,排水暢通;發(fā)現損壞及時修補;(2)按照業(yè)主公約的約定,勸阻人為損壞路面,制止在路面焚燒垃圾、落葉或其他雜物;(3)停車場、棚、房完好無損,有大、中、小修計劃;(4)停車場內照明設施完好,通道暢通無阻,配備必要的消防設備。
三、清潔管理
總體要求:內外環(huán)境整潔,沒有衛(wèi)生死角,環(huán)境衛(wèi)生清潔率達99%。達不到此要求即為違約。
具體要求:
1、一般管理。每日打掃1次各樓層通道和樓梯臺階,并拖洗干凈;水磨石地面和水泥地面每月刷洗1次;每日收集2次業(yè)主(使用人)垃圾;每周用干凈的抹布擦抹2次樓梯扶手;各層和通道的防火門、消防栓、玻璃箱內側、墻面、地腳線、指示牌等公共設施每周循環(huán)清潔1次;各梯間墻面、天花板每周除塵1次;每月擦洗2次樓梯道共用門窗玻璃。地面、梯間潔凈,無污漬、水漬、灰塵,無亂貼亂劃,無擅自占用現象,無亂堆亂放;鐵欄油漆完好無脫皮;扶手護攔干凈、光亮;梯間頂面無蜘蛛網、灰塵,地腳線干凈無明顯灰塵,大理石地面干凈無明顯灰塵,水磨石、水泥地面目視干凈無雜物、污跡;玻璃、墻面、門窗保持干凈。燈具每季擦抹1次。
2、電梯及電梯廳保潔。保持電梯轎箱清潔,每日清潔1次;燈飾及轎箱頂部每周清潔1次。避免在客人多時清潔電梯,若有人乘搭電梯應暫停清潔工作。
3、停車場、共用車庫或車棚保潔,地面無垃圾、果皮、紙屑、無積水、無油跡、無污跡和雜物;無異味、空氣流通;管道標識清楚,油漆無脫落、無銹跡;標識、指示牌等公共設施目視無明顯灰塵;墻面、管線基本無污跡、無灰塵。
4、道路保潔,道路、人行道無垃圾、無雜物、積水、積雪、污漬、泥沙;地面垃圾滯留時間不能超過1小時;路邊燈具無灰塵,燈具內無蚊蟲,燈蓋、燈罩、燈座明亮清潔。
5、標識、宣傳牌、雕飾、信報箱保潔,無積塵,無污跡,無亂張貼。
6、休閑及綠化帶保潔,外觀整潔,地面垃圾滯留時間不超過1小時。
7、 垃圾桶、果皮箱保潔,垃圾桶、果皮箱周圍地面無散落垃圾、無污水、無明顯污跡;垃圾桶、果皮箱無明顯污跡、油污,無明顯異味。
8、垃圾收集與處理。 垃圾日產日清;垃圾桶、果皮箱垃圾,每日收集垃圾2次,保持垃圾桶清潔。建筑垃圾定點堆放;垃圾收集車表面潔凈,無污染,全封閉,無垃圾外溢、氣味四散、垃圾灑落。
9、衛(wèi)生消殺。夏季等蚊、蠅、孳生季節(jié)每月消殺1次;滅鼠:每季進行1次。
五、園林綠化養(yǎng)護與管理
總體要求:園林綠化與小區(qū)整體環(huán)境相協(xié)調,美觀,花草樹木長勢良好,符合季節(jié)氣候特點,沒有人為毀綠損綠事故。達不到此要求即為違約。
具體要求:
1、草坪。成活率在95%以上,生長茂盛;整塊草地沒有已開花雜草,整塊草地沒有明顯闊葉雜草;無病蟲害;綠地整潔,無堆物堆料、搭棚、侵占等現象;設施完好,無人為損壞,對違法行為能及時發(fā)現和處理;根據草坪種類、季節(jié)、生長周期、天氣、土質等情況實施淋水、施肥、修剪和滅蟲。
2、園林樹木。長勢強,生長超過該樹種、該樹木的平均年生長量;樹冠完整美觀,沒有死樹和枯枝死杈;樹木枝干無機械損傷,無明顯缺株;樹林無釘栓、捆綁現象;綠籬上下部枝葉茂密,整形修剪表面平整,棱角線條統(tǒng)一劃齊,生長健壯,葉色正常,修剪造型美觀,無死株和干枯枝。
3、花壇?；ɑ荛L勢良好,體現花壇設計要求,造型優(yōu)美,無枯枝,無病葉。保持假山、亭、廊、雕塑等建筑小品的清潔衛(wèi)生。
4、人工水系、噴水池,池底清澈見底,水面無雜物、池底無沉淀物、池邊無污跡。 四周安全設施狀況,發(fā)現損壞及時修復。
六、安全防范
總體要求:阻止或減少刑事案件,杜絕因管理不善而發(fā)生重大或較大治安案件。公安部門鑒定小區(qū)內發(fā)生的刑事案件或治安案件主要原因系由物業(yè)管理企業(yè)管理不善即為違約。
具體要求:
1、配備接受過專業(yè)訓練的專職保安人員。保安人員要身體健康,責任心強,無犯罪記錄,工作認真負責,掌握基本安全護衛(wèi)技能,熟悉物業(yè)管理及有關法律法規(guī);當班時佩戴統(tǒng)一標志和執(zhí)勤工號,穿戴統(tǒng)一制服,工具佩戴規(guī)范,儀容儀表規(guī)范整齊;上崗時精神振作,舉止文明,儀態(tài)良好。
2、門衛(wèi)。本小區(qū)實行封閉管理。主出入口24小時至少有2人有值班看守,本小區(qū)人員車輛憑卡進入,外來人員應進行驗證
、登記,杜絕閑雜人員進入,杜絕未經受訪業(yè)主同意的其他人員進入;大件物品搬出實行登記,實施交通指揮交通疏導等工作。交接班制度完善,并有工作及交接班記錄。
3、巡邏。白天巡邏次數不少于6次,夜間巡邏次數不少于8次,重點部位、重點時間以及特殊情況加強巡邏;每組巡邏人員不少于2人;及時發(fā)現和處理不安全隱患;接受業(yè)主(使用人)投訴和求助;回答用戶的詢問;在遇到突發(fā)事件時,及時報告警方與管理處,必要時采取正當防衛(wèi),防止事態(tài)擴大,協(xié)助保護現場和證據;安全巡邏有記錄有檢查。
4、緊急事故反應。(1)制定緊急事故處理預案,至少包括:火災、爆炸、地震、炸彈恐嚇、安全疏散、公共衛(wèi)生以及電梯應急等;(2)有緊急事件救護組織,并始終處于緊急事故反應狀態(tài);(3)高層住宅按消防要求組織進行疏散演習;(4)對緊急事故做出快速、正確的反應,盡可能減少破壞和損失程度;(5)組織恢復生活秩序。
5、其他防范措施。(1)設有業(yè)主(使用人)求助與報警電話,24小時有人值守;接到報警信號,確認后管理處應立即派人趕往現場查看,予以恰當的緊急處理;(2)涉及人身安全處,設有明顯標志并有防護措施;(3)協(xié)助有關部門維持小區(qū)正常生活秩序,防止不安全事件發(fā)生;(4)對小區(qū)內外圍邊界、角落、車庫、道路的照明設施加強維護,保持必要的照明;(5)建立空置房屋、設備室、垃圾房、雜物房巡查、鑰匙管理及登記備案制度。
七、交通、車輛管理
總體要求:車輛進出停放有序,避免交通事故,不因車輛停放和行駛的原因損壞綠化、其他設施。達不到此要求即為違約。
具體要求:
1、有較為完善的車輛管理制度,包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、過夜或臨時停放位置進行引導,保持車輛行駛通暢。停車按照物價部門核發(fā)的收費標準收費。
2、在交警部門協(xié)助下在小區(qū)設置明顯的交通標志,劃定禁止車輛停放的區(qū)域。杜絕車輛在禁止停放區(qū)域停放。
3、維持交通秩序,發(fā)現車輛亂停亂放進行忠告或糾正,發(fā)現偷盜車輛、破壞交通設施等現象及時制止。
4、封閉停車場由專人管理,車輛進場、離場有檢查、記錄。
5、對進入小區(qū)的機動車輛進行登記發(fā)放憑證,出門憑證放行。
6、杜絕外來車輛進小區(qū)停放過夜。杜絕非小型機動車停放過夜。
7、對業(yè)主違反業(yè)主公約和小區(qū)有關車輛管理的規(guī)定的行為進行及時勸阻。
八、消防管理
總體要求:設施齊全,標識清晰,使用功能良好,防止火災責任事故。
具體要求:
1、定期進行消防訓練,保證有關人員掌握基本消防技能;熟練掌握防火、滅火知識和消防器材的使用方法,提高自防自救的能力。
2、根據防火、滅火的需要,配置相應種類、數量的消防器材、設備和設施;保持消防通道暢通,禁止在消防通道設置路障。
3、制定防火安全管理辦法,指定專人維護、管理消防器材、設備和設施,保持完整好用。
4、發(fā)現火警迅速向消防隊報警,并馬上派人前往報警地點,迅速采取措施,組織力量救火,搶救生命和物資,派人接應消防車,服從火場總指揮員的統(tǒng)一指揮。
5、每月1次巡查消防栓、箱、煙感頭、噴淋頭、消防水閥、消防標志等消防設備是否完好、齊全,并及時給予維修;發(fā)現設備故障時,必須及時修理或通知廠方處理,保證設備24小時正常運轉。每年模擬火災操作1次,以熟悉操作和檢查消防監(jiān)控設備;消防監(jiān)控室保持清潔,每周至少保潔1次,要求地面無積灰,監(jiān)控箱表面無污漬;每日填寫工作記錄,建檔備查。
九、檔案資料管理
1、檔案資料齊全完整;
2、分類成冊,管理完善,合理分類,查閱方便;
3、及時變更登記,賬物相符。
監(jiān)督辦法和違約責任
一、日常監(jiān)督
甲方聘請專門人員并授權監(jiān)督人員按照本合同及各個附件的約定,代表甲方對乙方的履約情況進行全程監(jiān)督。發(fā)現問題,及時向乙方發(fā)出整改通知書,并記錄在案,定期向業(yè)主委員會報告。乙方有義務配合甲方聘請的專門監(jiān)督人員進行監(jiān)督,對監(jiān)督人員通知的整改事項要有積極的回應并認真整改。乙方沒有履行合同約定的管理服務職責,經甲方監(jiān)督人員監(jiān)督仍不改正的,視作違約。合同期內因同一問題或同一
情況監(jiān)督人員發(fā)出5次(含)以上整改通知書的,視作違約(不包括建設單位施工遣留問題及個別業(yè)主惡意破壞)。甲方及甲方聘請的監(jiān)督人員不得干涉乙方按合同的約定實施的日常管理與服務。
二、違約責任
乙方沒有達到本附件約定的管理服務標準,構成違約的,由甲方向乙方發(fā)出書面處罰通知,每一項違約扣減乙方按本合同附件2約定的利用本物業(yè)公共部位、共用設施和經營用房經營收入總額中乙方1個百分點的可得金額,相應增加甲方1個百分點的可得金額。(即如果沒有任何違約行為發(fā)生,乙方可獲得最高35%的經營總收入,甲方獲得65%;如果發(fā)生一項違約,則乙方所得減少到34%,甲方所得增加到66%,依此類推)。
考核辦法和結果處理
一、 每年年中和年底,乙方將半年和全年履行合同的情況、下半年和下一年度物業(yè)管理的主要計劃等,兩次向全體業(yè)主送發(fā)書面報告。
二、 業(yè)主委員會年中和年底兩次向全體業(yè)主送發(fā)評議打分表,對以下內容進行打分評議:1)供電管理;2)供水管理;3)消防治安管理;4)衛(wèi)生保潔管理;5)綠化管理;6)公共設施設備管理;7)車輛管理;8)維修服務;9)服務態(tài)度;10)遺留問題的解決;11)總體評價。打分的標準為:好、較好、一般、較差、差。
第6篇 萬科物業(yè)顧問客戶關系管理辦法
vk物業(yè)顧問客戶關系管理辦法
1.目的:
與合作方保持有效溝通,強化萬科物業(yè)顧問對合作方負責的品牌形象,進一步深化萬科物業(yè)在行業(yè)內的美譽度。
2.職責:
顧問經營部負責組織和落實。
3.方法與過程控制:
3.1建立客戶資料庫。
3.1.1業(yè)務拓展人員負責將客戶信息、聯(lián)系方式記錄在《顧問業(yè)務跟蹤記錄表》中。
3.1.2部門負責人負責整理合作中客戶與已合作客戶的聯(lián)系方式。
3.2意向合作客戶關系管理
3.2.1日常聯(lián)系。日常聯(lián)系參照《顧問談判工作指引》執(zhí)行。
3.1.2邀請參觀?？蛻舯憩F出較強合作意愿時,應主動邀請客戶到我司參觀,促進雙方的合作。
3.1.3贈閱書籍。根據業(yè)務拓展需要,可向客戶贈閱集團出版的書籍。
3.1.4年底節(jié)日問候、感謝。顧問經營部每年底整理以往曾聯(lián)系的客戶清單,統(tǒng)一寄送賀卡,感謝客戶對萬科的認可。
3.2合作中客戶關系管理
3.2.1定期聯(lián)系。顧問經營部每月至少與甲方溝通一次,分管領導每季度至少與甲方溝通一次,了解項目進展、甲方對顧問工作的評價與要求等,溝通情況記錄在《顧問工作溝通記錄表》中。
3.2.2現場拜訪。合同期內,顧問經營部或分管領導每年至少前往項目現場拜訪一次甲方領導,相關情況應記錄在《顧問工作溝通記錄表》中。
3.2.3贈閱書籍。顧問合同簽訂后,顧問經營部應將需贈閱《萬科周刊》的合作方高層名單及訂閱申請報送公司總經理辦公室,由總經理辦公室協(xié)助辦理贈閱事宜。合作方第一負責人應長期贈閱,其他人員由顧問經營部酌情考慮是否贈閱。
3.2.4項目關鍵節(jié)點祝賀。項目奠基、入伙等關鍵節(jié)點,顧問經營部應提醒分管領導與甲方高層聯(lián)系,向甲方表示祝賀,同時部門向甲方發(fā)送相應的賀函。
3.2.5節(jié)日問候。五一、國慶、中秋、元旦、春節(jié)等節(jié)日前,部門應以發(fā)送短信、郵件、電話、寄送賀卡等形式向甲方領導表示節(jié)日的問候。
3.3已合作客戶關系管理
3.3.1定期聯(lián)系。顧問經營部負責定期主動以電話、e-mail等方式與合作方高層聯(lián)系溝通,了解合作方企業(yè)動態(tài),保持雙方之間合作伙伴及朋友的關系。顧問經營部負責人每季度應至少與合作方進行一次溝通,從合作方獲取的有效信息,如合作方對加強雙方合作的設想等,應及時向分管領導匯報。分管領導視情況與合作方高層進行不定期的溝通。
3.3.2每年春節(jié)前,顧問經營部應整理需要郵寄賀卡的合作方人員名單,提請公司領導統(tǒng)一向合作方第一負責人寄送賀卡,其余合作方人員的賀卡,由顧問經營部負責寄送。
3.3.3拜訪。如公司人員出差地是對方所在城市或臨近城市,可考慮前往拜訪合作方。拜訪前應請示公司領導,明確拜訪目的。根據公司業(yè)務拓展及品牌推廣需要,顧問經營部可制定拜訪合作方的方案,并組織實施。方案實施前應經公司領導審批。
4.相關文件
vkwy7.5.1-j04-02《顧問談判工作指引》
5.記錄表格
vkwy7.5.1-j04-07-f1 《顧問業(yè)務跟蹤記錄表》
vkwy7.5.1-j04-07-f2 《顧問工作溝通記錄表》
第7篇 信蜀物業(yè)資產安全管理辦法
蜀信物業(yè)資產安全管理辦法
為保證公司資金安全和實物財產的安全、完整,免遭非自然毀損、流失或無故被他人占有,特制定本辦法。
應收款的管理
應收款管理包括應收費用、往來帳清理、應收票據管理以及壞帳損失的確認等,具體辦法如下:
(一)、各小區(qū)負責每月對當月發(fā)生的水電氣費、物管費的催收工作,編制各項費用的應收款統(tǒng)計表,并于每月25日向財務部和經理報送,報表必須如實反映當月費用發(fā)生總額,實際收回總額,尚未收取總額。
(二)、財務部據各小區(qū)報送應收費用統(tǒng)計表,對應收費用實行建帳管理,明確費用追溯責任人。
(三)、各小區(qū)管理處應在小區(qū)內公開小區(qū)費用的收取標準、收費責任人及公司專用收費憑據,密切與業(yè)主溝通收費相關事宜,避免小區(qū)收費與業(yè)主自行交費的脫節(jié),同時需制定相應激勵政策,以有效防止各項費用的錯收、漏收和截留,保證公司資金不受損失。
(四)、財務部需不定期地上門向業(yè)主詢問交費情況,以抽查各小區(qū)的收費管理情況,若抽查出有違紀違法行為,應立即提交經理及授權人處理。
(五)、財務部必須定期核對和清理公司的往來款項。
(六)、對壞帳損失的確認必須依據《會計法》,按嚴格的審核、審批程序進行。逾期三年的呆帳可報經總公司財務總監(jiān)審核、總經理審批后加以確認。
采購及庫房管理
(一)、實物采購管理
1、各小區(qū)及部門在每月25日前統(tǒng)一制定下月所需物品計劃,交予庫房管理員,經與庫存實物核對后,統(tǒng)一按以下格式制定下月采購計劃。
采 購 計 劃 表
編制單位: 所需時間:*年*月
采購物品需用數量預計單價預計總額需用時間使用部門及用途需用人簽字
部門負責人: 庫管: 審批人:
注:該表一式三份,一份部門留存,一份采購留存,一份交財務部。
采購計劃表需經部門負責人簽字,庫管復核,經理審批后方能交公司采購員采購。各部門不得自行采購物品,特殊原因需由經理審批。
2、各小區(qū)及部門當月所需的非常用物品及油料由部門主管填寫'請購單',并經公司經理簽字后交采購人員采購。
3、采購人員根據'采購計劃表'或'請購單',按所需時間采購物品。
4、采購人員經公司經理批準可借支一定數量的備用金,備用金的使用需受財務部出納的監(jiān)督。
5、所有采購物品必須經庫管人員清查、驗收后入庫,庫管人員開具'入庫單',直接交付使用的采購物品由庫管人員出具'驗收單'。財務部憑據有效發(fā)票和庫管開具的'入庫單'或'驗收單'予以報銷。
6、月末財務人員定期檢查采購人員所報'采購計劃表'及'請購單'是否與庫管人員開具的'入庫'或'驗收單'相符。財務人員應做好該項原始憑據的審核記錄,以備經理抽查。
(二)、實物的驗收入庫和退庫管理
1、庫管入庫時需仔細清查、驗收實物,并核對實物同購貨憑據上所記載的品種、數量、金額是否相符,核對無誤后,開具'入庫單'。
2、直接交付使用的采購物品,庫管人員仍需仔細清查、驗收實物,并核對實物同購貨憑據上所記載的品種、數量、金額是否相符,核對無誤后出具'驗收單'。
3、實物退庫必須填寫退庫清單,庫管按相關財務折舊方法計算折舊,按折抵后的價格填寫'入庫單'。離崗員工在退回領用衣物、辦公用品時,必須保持實物干凈、無損方可退回。
4、庫管人員需按月歸集和統(tǒng)計'入庫單',月末與財務部對帳。
(三)、實物的領用管理
5、各小區(qū)及部門在庫房領用物品必須填寫'領料單',經部門主管簽字后方能在庫房領取物品。
6、領料人在領取物品時嚴格按領料單上所填實物數量領取,出庫實物經領發(fā)雙方核對無誤后,由領料人簽字領取。
7、領用易耗品(如:保潔用抹布、燈泡、有外包裝的清潔劑等)必須以舊換新。到期需更換工作服的員工,需書面申請服裝更換,經部門主管批準后方可領取。
8、庫管人員需按月歸集和統(tǒng)計實物領用單,并交財務部作帳務處理。
(四)、實物的保管管理
1、入庫實物需分類堆放,標明品類。庫管按月檢查庫房實物,保證物品的存放安全。
2、對過期或變質的物品應及時登記、隔離,月末做統(tǒng)計報表經經理簽字確認后,報財務部作自然損耗處理。
3、未經庫管人員許可,任何人不得任意進出庫房。
4、庫管人員對庫房存放的實物負完全保管責任,如因遺失或無故毀損而對公司財產造成的損失由庫管負賠償責任。
(四)、實物的盤點管理
1、每月25日為庫房盤點日,庫管必須逐一對實物進行盤點,財務部出納監(jiān)督盤點。盤點日內,庫房不進出任何物品。
2、庫房盤點需逐一核對庫房登記帳與盤點實物是否相符,做到帳實相符,清點完畢需編制庫房盤點表交財務部對帳。
3、財務部會計據盤點表核對會計分類帳金額,做到帳帳相符,如有不吻合,會計應及時查明原因。因不可抗力原因造成的差異可作'待處理財產損溢'處理,其他原因均需追溯責任。
其他有形資產管理
(一)、凡單位價值在2000元以上,使用期超過一年的即是公司的固定資產,單位價值在2000元以下的有形實物視為低值易耗品,以上兩項均是公司的有形財產,屬于公司有形資產管理范圍。
(二)、固定資產、低值易耗品需按件設置卡片,并在實物上標明公司所屬標志。
(三)、根據有形資產的使用部門、放置地點及其性能劃分管理責任人,負責資產的安全與完整,做到實物資產有歸屬,資產使用有記錄。
第8篇 物業(yè)公司薪資管理辦法
為充分調動和發(fā)揮員工積極性,提高員工凝聚力,更好地體現出公司福利和條件的優(yōu)越性,促進人力資源工作的正常開展,特制定本辦法:
1、凡屬物業(yè)管理有限公司的試用(或實習)員工,在試用期間,必須接受公司的考察,根據相應的試用職務或工種,享受相應的級別工資待遇。
2、凡屬試用合格的員工,經公司轉正審批轉正后,可享相應轉正的工資待遇。
3、員工工資構成為:基本工資+崗位工資+住房補貼+超時工資+浮動工資;
員工個人每月的工資單分為一式兩聯(lián),即個人領取一聯(lián)、辦公室存根一聯(lián)。
4、凡屬試用或轉正的員工,每月交納個人所得稅的標準為:(基本工資金額+崗位工資+房屋補貼)-1200元=應納稅所得金額(再按比率等級扣除)。
5、凡屬轉正的員工,每月購買社保的標準為:(基本工資金額+超時工資+崗位工資)__8%。
6、員工在正常工作8小時以外的時間,屬公司或部門經理(主管)要求在崗完成某項額外的工作,可視為加班性質,加班時間超過1小時(含1小時)方可計發(fā)加班費(超時工資),計發(fā)前由辦公室負責審核。
加班工資的標準定為:基本工資金額÷30天__加班天數(或每小時工資值__加班時數)。
7、員工浮動工資,定為績效工資,每月可先預發(fā),每季度按績效考核的標準和效果進行審核、頒發(fā)或扣發(fā)下季度工資。
8、辦公室和財務部的工作人員按總公司規(guī)定休息除外(正常每月7天),根據服務行業(yè)需要,其它部門員工每月休息4天,加班工資天數統(tǒng)一定為3天。
9、凡屬我司保安人員,服務滿期1年者,可享15天的有薪假期,其它的法定假日如“春節(jié)、五一、國慶”假日上崗者,加班工資一律按普通加班性質計發(fā)。
10、員工每月的“交通補助”及“電話補貼”,須憑相應的發(fā)票交到辦公室審核后,方可領取相關補貼。
11、凡屬享受公司住房補貼的對象,若在公司住宿或在公司內部享受福利購房者,在每月工資發(fā)放中,按相應的級別扣除住房補貼。
12、凡屬享受公司用餐福利的員工(保安),只有上崗才享有用餐的資格;
公司不以現金形式兌換飯卡(飯票);
享受年假或休息者,沒有相應的飯卡(飯票)發(fā)放或餐費的補貼。
以上辦法,從2023年6月份開始試行
物業(yè)管理有限公司
簽發(fā): 2023年5月27日
抄 報:方總裁、鄭副總裁、總公司行政人事部 各1份
第9篇 物業(yè)出租屋空置房及租住人員管理辦法
物業(yè)管理公司質量管理體系文件
--出租屋、空置房及租住人員管理辦法
1.目的
協(xié)助公安機關加強管理服務區(qū)域內出租房屋租住人員的管理,維護空置房的安全,預防各種安全事故。
2.范圍
適用于公司各管理處。
3.職責
崗位工作內容
部門經理指定專人負責本部門空置房、出租屋的租賃及租住人員管理工作,并負責監(jiān)督、指導
管理員定期統(tǒng)計出租屋、空置房清單,并保留在控制中心
定期對出租屋人員資料進行檢查、核實、統(tǒng)計,及時掌握租住人員的情況,并向經理匯報
發(fā)現安全隱患及時制止,必要時報派出所協(xié)助處理
安全員熟悉管理服務區(qū)域空置房、出租屋情況,留意該房屋進出人員是否經常變動,發(fā)現問題及時上報管理員進行處理
每天巡視空置房、出租屋,異常情況須上報部門
保潔人員每季度清掃一次空置房
維修人員每季度檢查保養(yǎng)一次空置房內的設備設施
4.定義
4.1出租屋:凡小區(qū)/大廈內除旅店業(yè)外以經營為目的向他人出租用于居住的房屋,含居住、辦公室、商業(yè)用房。
4.2暫住人員:指非深圳市戶籍人員。
4.3暫住證:深圳市公安局簽發(fā)的暫住證明。
4.4空置房:是指開發(fā)商未售出房屋、業(yè)主未正式入住房屋、小區(qū)配套的空置管理用房。
5.方法和過程控制
5.1出租屋、承租人的管理
5.1.1管理處協(xié)助公安機關對出租人進行管理,要求租住人員遵守出租屋治安管理規(guī)定,落實各項治安防范措施。
5.1.2業(yè)主或管理處在租賃合同中必須明確各自的消防安全管理責任。業(yè)主或管理處不得將住宅樓、未設立專用煙道的商用綜合樓出租、出借給他人興辦產生油煙、惡臭、噪聲、振動、熱污染的服務項目。
5.1.3通過管理處出租的房屋,租賃管理員必須嚴格把關,嚴禁把房屋租給三無人員,對承租人承租的房屋用于商業(yè)或辦公用途時,應對其經營范圍和性質是否符合物業(yè)功能和環(huán)境要求進行評價,符合要求后方可出租,并督促其辦理合法的營業(yè)執(zhí)照。
5.1.4管理處協(xié)助公安機關對承租人進行管理,登記承租人及其同住人的姓名、性別、年齡、國籍(或地區(qū))、常住戶口所在地、職業(yè)、服務處所、有效身份證等基本情況。
5.1.5制止租住人利用承租的房屋生產、儲存、經營易燃易爆、有毒、放射性等危險物品,必要時向公安機關報告。管理處發(fā)現承租人及其同住人員有違法犯罪行為或犯罪嫌疑的,應當及時舉報、制止,協(xié)助公安人員將犯罪嫌疑人送交公安機關處理。
5.1.6安全員必須熟悉掌握管理服務區(qū)域內出租房和空置房情況,作為控制的重點。
5.1.7安全員必須督促管理服務區(qū)域內的租住人員,遵守管理服務區(qū)域各項管理規(guī)定,自覺愛護管理服務區(qū)域公共設施、設備,遵紀守法。
5.1.8安全員在巡邏時,要留意管理服務區(qū)域出租屋承租人不得改變出租屋的用途,嚴禁利用出租屋從事違法犯罪活動。
5.1.9安全員對租住人或商鋪經營人員搬運物資出入管理服務區(qū)域時按《出入口管理辦法》執(zhí)行。
5.1.10 保姆、家教、鐘點工、業(yè)主親友及其他相關人員的管理參照以上規(guī)定執(zhí)行。
5.2空置房管理
5.2.1空置房的鑰匙應統(tǒng)一保存在控制中心,并履行領用登記手續(xù)。
5.2.2保潔人員在清掃空置房時發(fā)現異常情況,有義務通知當班巡邏人員。
5.2.3維修人員定期對空置房內的電器設備、給排水設施進行檢查保養(yǎng),對房屋滲漏水情況進行處理。
5.2.4空置房的安全巡邏管理見《安全員巡邏管理辦法》。
6.支持性文件
gzwy7.5.1-a01-01《安全員巡邏管理辦法》
gzwy7.5.1-a01-02 《出入口管理辦法》
7.質量記錄和表格
gzwy7.5.1-a01-01-f2 《安全員巡查記錄表》
gzwy7.5.1-a01-02-f2 《 來訪人員情況登記表》
gzwy7.5.1-a01-02-f3 《人員臨時出入卡》
gzwy7.5.1-a01-09-f1 《租住人員情況登記表》
gzwy7.5.1-s01-f2 《設備/設施保養(yǎng)維修記錄表》
第10篇 物業(yè)管理公司公文處理辦法6
物業(yè)管理公司公文處理辦法(六)
第一章總則
第一條為使公司各部門、項目(以下簡稱各部門)的公文處理工作規(guī)范化、制度化、科學化,制定本辦法。
第二條各部門的公文(包括電報,下同),是各部門在行政管理過程中形成的具有法定效力和規(guī)范體式的文書,是依法行政和進行公務活動的重要工具。
第三條公文處理指公文的辦理、管理、整理(立卷)、歸檔等一系列相互關聯(lián)、銜接有序的工作。
第四條公文處理應當堅持實事求是、精簡、高效的原則,做到及時、準確、安全。
第五條公文處理必須嚴格執(zhí)行國家保密法律、法規(guī)以及公司的相關規(guī)定,確保公司秘密的安全。
第六條各部門的負責人應當高度重視公文處理工作,模范遵守本辦法并加強對本部門公文處理工作的領導和檢查。
第七條各部門的辦公室是公文處理的管理機構,主管本部門的公文處理工作并指導下級部門的公文處理工作。
第八條各部門的辦公室應當配備專職人員負責公文處理工作。
第二章公文種類
第九條各部門的公文種類主要有:
(一)命令(令)
適用于依照有關法律公布公司規(guī)章;宣布施行重大強制性行政措施;嘉獎有關部門/項目及人員。
(二)決定
適應于公司對重要事項或者重大行為及動作作出安排、獎懲有關單位及個人、變更或者撤銷下級單位不適當的決定事項,并要在公司內部以文件的形勢及下達。
(三)公告
適用于向企業(yè)內外宣布重要事項。
(四)通告
適用于公布公司各部門應當遵守或者周知的事項。
(五)通知
適用于公司批轉下級部門的公文、轉發(fā)上級部門和不相隸屬部門的公文、宣布實施某項制度、傳達要求下級部門辦理和需要有關部門周知或者執(zhí)行的事項、任免人員。
(六)通報
適用于表彰先進,批評錯誤,傳達重要精神或者情況。
(七)報告
適用于向上級部門匯報工作,反映情況,答復上級部門的詢問。
(八)請示
適用于向上級部門請求指示、批準。
(九)批復
適用于答復下級部門的請示事項。
(十)意見
適用于對重要問題提出見解和處理辦法。
(十一)函
適用于不相隸屬部門之間商洽工作,詢問和答復問題,請求批準和答復審批事項。
(十二)會議紀要
適用于記載、傳達會議情況和議定事項。
第三章公文格式
第十條公文一般由秘密等級和保密期限、緊急程度、發(fā)文部門標識、發(fā)文字號、簽發(fā)人、標題、主送部門、正文、附件說明、成文日期、印章、附注、附件、主題詞、抄送部門、印發(fā)部門和印發(fā)日期等部分組成。
(一)涉及公司秘密的公文應當標明密級和保密期限,其中,“絕密”、“機密”級公文還應當標明份數序號。
(二)緊急公文應當根據緊急程度分別標明“特急”、“急件”。
(三)發(fā)文部門標識應當使用發(fā)文部門全稱或者規(guī)范化簡稱;聯(lián)合行文,主辦部門排列在前。
(四)發(fā)文字號應當包括部門代字、年份、序號。聯(lián)合行文,只標明主辦部門發(fā)文字號。
(五)上行文應當注明簽發(fā)人、會簽人姓名。其中,“請示”應當在附注處注明聯(lián)系人的姓名和電話。
(六)公文標題應當準確簡要地概括公文的主要內容并標明公文種類,一般應當標明發(fā)文部門。公文標題中除法規(guī)、規(guī)章名稱加書名號外,一般不用標點符號。
(七)主送部門指公文的主要受理部門,應當使用全稱或者規(guī)范化簡稱、統(tǒng)稱。
(八)公文如有附件,應當注明附件順序和名稱。
(九)公文除“會議紀要”和以電子版形式發(fā)出的以外,應當加蓋印章。
(十)成文日期以負責人簽發(fā)的日期為準,聯(lián)合行文以最后簽發(fā)部門負責人的簽發(fā)日期為準。電子版形式公文以發(fā)出日期為準。
(十一)公文如有附注(需要說明的其他事項),應當加括號標注。
(十二)公文應當標注主題詞。上行文按照上級部門的要求標注主題詞。
(十三)抄送部門指除主送部門外需要執(zhí)行或知曉公文的其他部門,應當使用全稱或者規(guī)范化簡稱、統(tǒng)稱。
(十四)文字從左至右橫寫、橫排。
第十一條公文中各組成部分的標識規(guī)則,參照《國家各部門公文格式》國家標準執(zhí)行。
第十二條公文用紙一般采用國際標準a4型(210mm×297mm),左側裝訂。張貼的公文用紙大小,根據實際需要確定。
第四章行文規(guī)則
第十三條行文應當確有必要,注重效用。
第十四條行文關系根據隸屬關系和職權范圍確定,一般不得越級請示和報告。
第十五條各部門依據本部門職權可以相互行文和向下一級部門的相關業(yè)務部門行文;除以函的形式商洽工作、詢問和答復問題、審批事項外,一般不得向下一級政府正式行文。
第十六條同級部門、上級部門與下一級部門可以聯(lián)合行文;各部門之間、各項目之間可以聯(lián)合行文;
第十七條屬于部門職權范圍內的事務,應當由部門自行行文或聯(lián)合行文。聯(lián)合行文應當明確主辦部門。須經公司審批的事項,經公司同意也可以由部門行文,文中應當注明經公司同意。
第十八條屬于主管部門職權范圍內的具體問題,應當直接報送主管部門處理。
第十九條部門之間對有關問題未經協(xié)商一致,不得各自向下行文。如擅自行文,上級部門應當責令糾正或撤銷。
第二十條向下級部門或者本系統(tǒng)的重要行文,應當同時抄送直接上級部門。
第二十一條“請示”應當一文一事;一般只寫一個主送部門,需要同時送其他部門的,應當用抄送形式,但不得抄送其下級部門。
“報告”不得夾帶請示事項。
第二十二條除上級部門負責人直接交辦的事項外,不得以部門名義向上級部門負責人報送“請示”、“意見”和“報告”。
第二十三條受雙重領導的部門向上級部門行文,應當寫明主送部門和抄送部門。上級部門向受雙重領導的下級部門行文,必要時應當抄送其另一上級部門。
第五章發(fā)文辦理
第二十四條發(fā)文辦理指以本部門名義制發(fā)公文的過程,包括草擬、審核、簽發(fā)、復核、繕印、用印、登記、分發(fā)等程序。
第二十五條草擬公文應當做到:
> (一)符合國家的法律、法規(guī)及其他有關規(guī)定。如提出新的政策、規(guī)定等,要切實可行并加以說明。
(二)情況確實,觀點明確,表述準確,結構嚴謹,條理清楚,直述不曲,字詞規(guī)范,標點正確,篇幅力求簡短。
(三)公文的文種應當根據行文目的、發(fā)文部門的職權和與主送部門的行文關系確定。
(四)擬制緊急公文,應當體現緊急的原因,并根據實際需要確定緊急程度。
(五)人名、地名、數字、引文準確。引用公文應當先引標題,后引發(fā)文字號。引用外文應當注明中文含義。日期應當寫明具體的年、月、日。
(六)結構層次序數,第一層為“一、”,第二層為“(一)”,第三層為“1.”,第四層為“(1)”。
(七)應當使用國家法定計量單位。
(八)文內使用非規(guī)范化簡稱,應當先用全稱并注明簡稱。使用國際組織外文名稱或其縮寫形式,應當在第一次出現時注明準確的中文譯名。
(九)公文中的數字,除成文日期、部分結構層次序數和在詞、詞組、慣用語、縮略語、具有修辭色彩語句中作為詞素的數字必須使用漢字外,應當使用阿拉伯數字。
第二十六條擬制公文,對涉及其他部門職權范圍內的事項,主辦部門應當主動與有關部門協(xié)商,取得一致意見后方可行文;如有分歧,主辦部門的主要負責人應當出面協(xié)調,仍不能取得一致時,主辦部門可以列明各方理據,提出建設性意見,并與有關部門會簽后報請上級部門協(xié)調或裁定。
第二十七條公文送負責人簽發(fā)前,應當由辦公室進行審核。審核的重點是:是否確需行文,行文方式是否妥當,是否符合行文規(guī)則和擬制公文的有關要求,公文格式是否符合本辦法的規(guī)定等。
第二十八條以本部門名義制發(fā)的上行文,由主要負責人或者主持工作的負責人簽發(fā);以本部門名義制發(fā)的下行文或平行文,由主要負責人或者由主要負責人授權的其他負責人簽發(fā)。
第二十九條公文正式印制前,行政部應當進行復核,重點是:審批、簽發(fā)手續(xù)是否完備,附件材料是否齊全,格式是否統(tǒng)一、規(guī)范等。
經復核需要對文稿進行實質性修改的,應按程序復審。
第六章收文辦理
第三十條收文辦理指對收到公文的辦理過程,包括簽收、登記、審核、擬辦、批辦、承辦、催辦等程序。
第三十一條收到下級部門上報的需要辦理的公文,行政部應當進行審核。審核的重點是:是否應由本部門辦理;是否符合行文規(guī)則;內容是否符合公司的有關規(guī)定;涉及其他部門職權的事項是否已協(xié)商、會簽;文種使用、公文格式是否規(guī)范。
第三十二條經審核,對符合本辦法規(guī)定的公文,行政部應當及時提出擬辦意見送負責人批示或者交有關部門辦理,需要兩個以上部門辦理的應當明確主辦部門。緊急公文,應當明確辦理時限。對不符合本辦法規(guī)定的公文,經辦公室負責人批準后,可以退回呈報單位并說明理由。
第三十三條承辦部門收到交辦的公文后應當及時辦理,不得延誤、推諉。緊急公文應當按時限要求辦理,確有困難的,應當及時予以說明。對不屬于本部門職權范圍或者不宜由本部門辦理的,應當及時退回交辦的行政部并說明理由。
第三十四條收到上級部門下發(fā)或交辦的公文,由行政部提出擬辦意見,送負責人批示后辦理。
第三十五條公文辦理中遇有涉及其他部門職權的事項,主辦部門應當主動與有關部門協(xié)商;如有分歧,主辦部門主要負責人要出面協(xié)調,如仍不能取得一致,可以報請上級部門協(xié)調或裁定。
第三十六條審批公文時,對有具體請示事項的,主批人應當明確簽署意見、姓名和審批日期,其他審批人圈閱視為同意;沒有請示事項的,圈閱表示已閱知。
第三十七條送負責人批示或者交有關部門辦理的公文,行政部要負責催辦,做到緊急公文跟蹤催辦,重要公文重點催辦,一般公文定期催辦。
第七章公文歸檔
第三十八條公文辦理完畢后,應當根據《中華人民共和國檔案法》和其他有關規(guī)定,及時整理(立卷)、歸檔。
個人不得保存應當歸檔的公文。
第三十九條歸檔范圍內的公文,應當根據其相互聯(lián)系、特征和保存價值等整理(立卷),要保證歸檔公文的齊全、完整,能正確反映本部門的主要工作情況,便于保管和利用。
第四十條聯(lián)合辦理的公文,原件由主辦部門整理(立卷)、歸檔,其他部門保存復制件或其他形式的公文副本。
第四十一條本部門負責人兼任其他部門職務,在履行所兼職務職責過程中形成的公文,由其兼職部門整理(立卷)、歸檔。
第四十二條歸檔范圍內的公文應當確定保管期限,按照有關規(guī)定定期整理、存檔。
第四十三條擬制、修改和簽批公文,書寫及所用紙張和字跡材料必須符合存檔要求。
第八章公文管理
第四十四條公司行政公文由行政部統(tǒng)一收發(fā)、審核、用印、歸檔和銷毀。
第四十五條行政部應當建立健全公司公文處理的有關制度。
第四十六條上級部門的公文,除絕密級和注明不準翻印的以外,下一級部門經負責人或者辦公室負責人批準,可以翻印。翻印時,應當注明翻印的部門、日期、份數和印發(fā)范圍。
第四十七條公開發(fā)布各部門公文,必須經發(fā)文部門批準。經批準公開發(fā)布的公文,同發(fā)文部門正式印發(fā)的公文具有同等效力。
第四十八條公文復印件作為正式公文使用時,應當加蓋復印部門證明章。
第四十九條公文被撤銷,視作自始不產生效力;公文被廢止,視作自廢止之日起不產生效力。
第五十條不具備歸檔和存查價值的公文,經過鑒別并經各部門/項目負責人批準,可以銷毀。
第五十一條銷毀秘密公文應當到指定場所由二人以上監(jiān)銷,保證不丟失、不漏銷。其中,銷毀絕密公文應當進行登記。
第五十二條部門合并時,全部公文應當隨之合并管理。部門撤銷時,需要歸檔的公文整理(立卷)后按有關規(guī)定移交檔案部門。
工作人員調離工作崗位時,應當將本人暫存、借用的公文按照有關規(guī)定移交、清退。
第九章附則
第五十三條公文處理中涉及電子文件的有關規(guī)定另行制定。統(tǒng)一規(guī)定發(fā)布之前,各部門可以制定本部門或者本地區(qū)、本系統(tǒng)的試行規(guī)定。
第五十四條各部門對上級部門和本部門下發(fā)公文的貫徹落實情況應當進行督促檢查并建立督查制度。有關規(guī)定另行制定。
第五十五條本辦法自2023年3月1日起施行。
第11篇 z物業(yè)公司薪資管理辦法
為充分調動和發(fā)揮員工積極性,提高員工凝聚力,更好地體現出公司福利和條件的優(yōu)越性,促進人力資源工作的正常開展,特制定本辦法:
1、凡屬**物業(yè)管理有限公司的試用(或實習)員工,在試用期間,必須接受公司的考察,根據相應的試用職務或工種,享受相應的級別工資待遇。
2、凡屬試用合格的員工,經公司轉正審批轉正后,可享相應轉正的工資待遇。
3、員工工資構成為:基本工資+崗位工資+住房補貼+超時工資+浮動工資;員工個人每月的工資單分為一式兩聯(lián),即個人領取一聯(lián)、辦公室存根一聯(lián)。
4、凡屬試用或轉正的員工,每月交納個人所得稅的標準為:(基本工資金額+崗位工資+房屋補貼)-1200元=應納稅所得金額(再按比率等級扣除)。
5、凡屬轉正的員工,每月購買社保的標準為:(基本工資金額+超時工資+崗位工資)×8%。
6、員工在正常工作8小時以外的時間,屬公司或部門經理(主管)要求在崗完成某項額外的工作,可視為加班性質,加班時間超過1小時(含1小時)方可計發(fā)加班費(超時工資),計發(fā)前由辦公室負責審核。加班工資的標準定為:基本工資金額÷30天×加班天數(或每小時工資值×加班時數)。
7、員工浮動工資,定為績效工資,每月可先預發(fā),每季度按績效考核的標準和效果進行審核、頒發(fā)或扣發(fā)下季度工資。
8、辦公室和財務部的工作人員按總公司規(guī)定休息除外(正常每月7天),根據服務行業(yè)需要,其它部門員工每月休息4天,加班工資天數統(tǒng)一定為3天。
9、凡屬我司保安人員,服務滿期1年者,可享15天的有薪假期,其它的法定假日如“春節(jié)、五一、國慶”假日上崗者,加班工資一律按普通加班性質計發(fā)。
10、員工每月的“交通補助”及“電話補貼”,須憑相應的發(fā)票交到辦公室審核后,方可領取相關補貼。
11、凡屬享受公司住房補貼的對象,若在公司住宿或在公司內部享受福利購房者,在每月工資發(fā)放中,按相應的級別扣除住房補貼。
12、凡屬享受公司用餐福利的員工(保安),只有上崗才享有用餐的資格;公司不以現金形式兌換飯卡(飯票);享受年假或休息者,沒有相應的飯卡(飯票)發(fā)放或餐費的補貼。
以上辦法,從2003年6月份開始試行
**物業(yè)管理有限公司
簽發(fā): 2003年5月27日
抄 報:方總裁、鄭副總裁、總公司行政人事部 各1份
第12篇 某某物業(yè)分公司質量體系文件管理辦法
1 目的
運用科學有效的管理方法,規(guī)范上海分公司、各管理處對質量體系文件的控制,從而保證質量體系的有效運行。
2 適用范圍
適用于上海分公司、各管理處對質量體系文件的建立、使用和保存等等。
3 職責
3.1 管理部質量主管負責所有質量體系文件的控制。
3.2 分公司內部使用的作業(yè)指導書由部門內部人員編制;管理處內部使用的作業(yè)指導書由相關人員編制。
3.3 管理者分代表和相關主管人員負責分公司內部使用的質量體系文件的審核和日常督促改進工作;管理者分代表和管理處主任審核管理處內部使用的質量體系文件。
3.4 分公司經理負責分公司內部和管理處內部使用的質量體系文件的批準。
4 實施程序
4.1 質量體系文件的建立
4.1.1質量手冊和程序文件。質量手冊和程序文件由總公司質量部統(tǒng)一編制發(fā)放,分公司管理處不得涂改。
4.1.2 管理處作業(yè)指導書
4.1.2.1 管理處作業(yè)指導書由管理處各部門相關人員編寫、排版、打印。
4.1.2.2相關部門主管需要對作業(yè)指導書進行會審,分管副總經理負責復審,總經理負責審批。
4.1.2.3 質量主管對文件進行編號及排版檢查,并辦理《作業(yè)指導書審批單》。
a.編號方法為:
wi-sh(***)-**-***
順序號
文件類別號
上海分公司***管理處代碼
作業(yè)指導書代碼
文件類別號有九類,分別為:fa(物業(yè)管理方案)、zh(綜合管理)、gc(房屋、設施、設備)、ag(消防、安管、車輛管理)、hj(環(huán)境管理)、kh(客戶服務、
社區(qū)文化)、jy(經營、財務管理)、bm(部門工作指導)、st(食堂)。
b.排版格式見總公司《體系文件控制程序》。
4.1.2.4對于分公司各個部門的編號劃分:33-01為綜合部,33-02為管理部,33-03為市場部,33-04為工程部,33-05為財務部,33-06為凱迪克大廈管理處。
4.1.3 物業(yè)管理方案
4.1.3.1《物業(yè)管理方案》由各項目管理處負責編寫。
4.1.3.2管理者分代表負責《物業(yè)管理方案》的審核,總經理復審后報總公司主管領導批準。
4.1.3.3質量主管對《物業(yè)管理方案》進行編號、排版和打印。
4.2 質量體系文件的修改
4.2.1 在質量體系文件的建立過程中,對審核和批準不通過的質量體系文件要進行修改或重新編寫。
4.2.2 對投入使用的質量體系文件修改需經過審批,審批權限參照文件建立審批權限。
4.2.3 文件修改時,由提出人填寫《體系文件修改申請單》,經原文件審批人員審批后,由質量主管將修改的內容加到正式文件中。
4.2.4 文件內容修改后,對修改某頁要將修改狀態(tài)在《文件修改狀態(tài)頁》中注明。
4.2.5 當文件修改超過5次或修改內容較多時,應換版。
4.3 質量體系文件的使用
4.3.1 作業(yè)指導書的編制人員負責向文件執(zhí)行人員進行文件解讀和培訓,并對文件實施的情況進行檢查,質量主管負責建立《體系文件目錄》。
4.3.2 所有質量體系文件在使用中要保持版面清潔。
4.4 質量體系文件的發(fā)放
4.4.1 質量體系文件發(fā)放方式:質量體系文件發(fā)放給相關業(yè)務部門時,質量主管先將質量體系文件目錄發(fā)放給各部門主管,讓其自行選擇本部門需使用的文件,而后質量主管將其選定的文件內容復印發(fā)放給相關部門。
4.4.2 質量體系文件的發(fā)放需建立相應的《受控文件發(fā)放記錄表》,由領用人簽名登記。
4.4.3 除外來文件以外,發(fā)放到各部門的質量體系文件需在文件每頁的右上方(表格除外)加蓋紅色'受控文件章'。
4.5 質量體系文件的借閱
4.5.1除公司領導外,其他人員借閱質量體系文件均需經過質量主管的批準,并填寫《文件借閱登記表》。
4.5.2借出和歸還文件時,必須辦理清點手續(xù),由質量主管和借閱者當面核對清楚。
4.5.3未經批準不得對質量體系文件進行復制。
4.5.4文件如有丟失、損壞,需立即采取相應措施,并追究當事者責任。
4.6 質量體系文件的保存
4.6.1 管理處作業(yè)指導書保存一份原件,作業(yè)指導書的電子文檔要做備份。
4.6.2質量手冊、程序文件及管理處作業(yè)指導書原件存放于管理部文件架內,應排列整齊,以便查找。發(fā)放到各部門的質量體系文件由各部門自行保存,不得遺失。
4.6.3 文件存放應做到防火、防盜、防潮、防蟲、防塵。
4.6.4 作廢的質量手冊、程序文件要交還總公司質量部,不得自行銷毀。
4.6.5分公司、各管理處的作業(yè)指導書因不適用或因其它原因作廢的,可直接銷毀,
但須保存一份加蓋'作廢'章的作廢文件原件。對作廢文件保存2年后可銷毀,并建立《作廢文件保存清單》。
5 質量要求
所有質量體系文件都必須按照《體系文件控制程序》的規(guī)定進行管理。管理處的作業(yè)指導書還需按照本文件的規(guī)定進行控制。
6監(jiān)督檢查
總經理負責按照《體系文件控制程序》和本文件的要求對質量體系文件的控制進行監(jiān)督和檢查。
7改進分析
本文件的使用過程中如發(fā)現不適用的應及時修改,以保證質量體系文件控制的有效性。
8記錄、標識
8.1 《作業(yè)指導書審批單》
8.2 《文件借閱登記表》
8.3 《受控文件發(fā)放記錄表》
8.4 《作廢文件保存清單》
8.5 《文件修改狀態(tài)頁》
8.6 《體系文件目錄》
8.7 《體系文件修改申請單》
第13篇 物業(yè)公司物業(yè)維修基金使用及管理辦法
一、維修基金的使用范圍
1.公用設施維修基金的使用范圍:
①小區(qū)內的道路;
②小區(qū)內的路燈;
③小區(qū)內園林綠化地;
④小區(qū)內的地下排水管;
⑤小區(qū)內的文化體育場所;
⑥小區(qū)內的停車場;
⑦其他公用設施。
2.房屋本體維修基金的使用范圍:
①房屋的承重墻的結構部位;
②抗震結構部位;
③多墻面;
④樓梯間;
⑤公共通道;
⑥門廳;
⑦公共屋面;
⑧電梯;
⑨機電設備;
⑩本體消防設施;
⑾公共天線;
⑿本體上下水共用管道;
⒀共用防盜監(jiān)控設施;
⒁其他房屋本體共用部分。
二、物業(yè)維修基金的收取標準
1.發(fā)展商按本小區(qū)建設總投資的2%交納公用設施維修基金。
2.房屋本體維修基金的收取標準(請參照《附錄》,僅供參考):
①多層房屋(不帶電梯)
--外墻涂料(含水刷石):0.25元/平方米.月;
--外墻貼瓷磚、馬賽克:0.20元/平方米.月;
②高層房屋(含多層帶電梯):
--使用國產(含合資)電梯:0.30元/平方米.月
--使用進口電梯:0.35元/平方米.月
三、維修基金的收取程序
1.公用設施維修基金的收取程序:
①發(fā)展商在工程竣工驗收后,按小區(qū)建設總投資的2%計算公用設施維修基金;
②發(fā)展商應一次性將公用設施維修基金劃撥到區(qū)住宅管理部門的專用賬戶上。
2.房屋本體維修基金的收取程序:
①公司財務部應在小區(qū)住宅保修期滿以后開始計收房屋本體維修基金;
②財務部會計應在每月的20日編制住戶下月的《房屋本體維修基金應收明細表》;
③明細表交財務部經理審核:
--經審核存有疑問,應及時查明并予以更正;
--經審核無誤財務部經理應在明細表上審核欄內簽署姓名、日期。
④財務部會計根據審核無誤后的《房屋本體維修基金明細表》,按照《服務收費標準作業(yè)規(guī)程》中的相關規(guī)定填寫費用收取單;
⑤收費單經財務部經理審核無誤加蓋財務專用章后交管理處公共事務部的相關人員派發(fā);
⑥公共事務部的相關人員按照《服務收費標準作業(yè)規(guī)程》中的相關規(guī)定進行派發(fā);
⑦已辦理銀行托收的住戶,由出納員將托收明細表交銀行在規(guī)定的時間內托收,并直接劃歸代管基金專項賬戶上;
⑧出納員應在銀行每次托收后的二日內到銀行讀取托收數據,并及時將托收結果制表交財務部會計按《會計核算標準作業(yè)規(guī)程》中的相關規(guī)定進行賬務處理;
⑨住戶用現金交納的由出納員按照《現金管理標準作業(yè)規(guī)程》及《服務收費標準作業(yè)規(guī)程》中的相關規(guī)定進行收取;
⑩出納員應在每日下班前,將當日收取的房屋本體維修基金按照《現金管理標準作業(yè)規(guī)程》和《銀行存款標準作業(yè)規(guī)程》中的相關規(guī)定存入基金的專項帳戶內;
⑾出納員應在每日下班前將房屋本體維修基金的收款收據、收款清單、銀行解款書及時交財務部會計核對;
⑿財務部會計對沒有按時交納的房屋本體維修基金,應按照《服務收費標準作業(yè)規(guī)程》、《應收賬款標準作業(yè)流程》中的相關規(guī)定進行催繳;
⒀對尚未售出的空置房屋,其房屋本體維修基金由發(fā)展商交納;
⒁對催繳3次依然不交納房屋本體維修基金的業(yè)主,公司可按有關法規(guī)政策規(guī)定或根據《委托管理全合同》、《業(yè)主公約》中的相關規(guī)定采取相應的摧繳措施;
⒂對逾期未繳的房屋本體維修基金,財務部會計應按照《服務收費標準作業(yè)規(guī)程》中的相關規(guī)定計收滯納金。
四、物業(yè)維修基金的使用程序
1.公用設施維修基金的使用程序:
①管理公司根據實際情況需要使用公用設施維修基金時,應向小區(qū)業(yè)主管理委員會提供以下材料:
--公司總經理簽字并加蓋管理公司或管理處章的使用申請;
--相關項目的有關圖紙、預算資料;
--施工承接單位或人員資質資料。
②小區(qū)業(yè)主管理委員會在接到公用設施維修基金的使用申請后14日內召集業(yè)主大會審議:
--同意使用的,向區(qū)住宅管理部門報送由業(yè)主管理委員會主任和公司總經理或管理處經理共同簽字的《住宅小區(qū)共用設施專用基金使用申請表》;區(qū)住宅管理部門應在接到申請表后的14日內完成審批,并將款項劃撥到公司賬戶;
--不同意使用的,業(yè)主管理委員會應將不同意見書面通知管理公司。
③業(yè)主大會不同意使用公用設施維修基金,而管理公司認為有充足理由的,應向區(qū)住宅上級主管部門申請復議,經復議同意管理公司申請的,業(yè)主管理委員會必須執(zhí)行;
④業(yè)主管理委員會可以對使用維修基金工程項目的施工質量及材料消耗等進行監(jiān)控,并按工程要求進行驗收;
⑤公用設施維修基金賬目,應由下列單位每3個月張榜公布一次;
--業(yè)主管理委員會;
--管理公司或管理處。
2.房屋本體維修基金的使用程序:
①管理公司收取的房屋本體維修基金原則上30%用于房屋本體公用部位的日常維修和零星小修,70%用于房屋本體公用部位的中修以上維修工程,特殊情況可另行處理;
②管理公司因需要進行中修以上的維護工程時,應向業(yè)主委員會提供下列資料:
--有公司總經理或管理處經理簽名的申請計劃;
--該項目的預算資料;
--其他相關資料。
③申請計劃經業(yè)主委員會或該棟業(yè)主審議:
--如經審議,業(yè)主
管理委員或該棟50%的業(yè)主不同意,而公司或下屬管理處認為有足夠理由實施該項工程的,公司或下屬管理處可向小區(qū)住宅管理部門申請,經管理部門核定后實施;
--如經審議,業(yè)主管理委員會或該棟50%的業(yè)主書面同意后,管理公司或下屬管理處應按計劃執(zhí)行該項工程;
④整個小區(qū)的本體基金不夠支付的,經業(yè)主管理委員會同意,由全體業(yè)主分攤;
⑤單棟房屋本體維修基金不夠使用時,經業(yè)主管理委員會或該棟50%以上業(yè)主書面同意,由該棟各業(yè)主分攤;
⑥公司財務部應在每年12月31日前,向業(yè)主管理委員會提交下年度房屋本體維修基金的使用計劃及預算:
--業(yè)主委員會應在收到公司計劃及預算的15日內作出答復,逾期則視為同意;
--業(yè)主委員會在收到公司提交的急修工程計劃及預算的7日內應予以答復,逾期則視為同意。
⑦公司或下屬管理處使用房屋本體維修基金完成房屋本體共用部位維修養(yǎng)護項目后;
--日常維修和零星小修的費用支出證明由公司總經理簽字,作為房屋本體維修基金支出的記賬憑證;
--中修以上的工程應出具《施工項目清單》,由業(yè)主管理委員會主任或該棟樓長(或20%以上業(yè)主)、公司總經理簽字,作為房屋本體維修基金支出的記賬憑證。
⑧財務部應每3個月公布一次本體維修基金的收支賬目。
五、物業(yè)維修基金的管理程序
1.公用設施維修基金的管理程序:
①公用設施的維修基金由區(qū)住宅管理部門設立專門賬戶管理,區(qū)管理部門不得干涉業(yè)主管理委員會對基金的正常使用,但應嚴格按使用審批程序審查無誤后支出;
②公用設施專用基金的銀行利息可以作為維修基金的日常開支;
③財務部會計根據公用設施維修基金的收支單據編制記賬憑證、登記賬薄,按照《會計核算標準作業(yè)規(guī)程》中的相關規(guī)定進行獨立的財務處理;
④小區(qū)業(yè)主或其他相關人員及單位,如對設施維修基金的收支賬目有疑問,可向下列單位提出質詢:
--業(yè)主管理委員會;
--管理公司或下屬管理處。
⑤管理公司或下屬管理處接到質詢后:
--原則上應在7日內予以答復;
--特殊情況可另行處理。
2.房屋本體維修基金的管理程序:
①財務部會計應對房屋本體維修基金以房屋每棟為單位設立專賬管理,并設立專用賬號存儲各棟物業(yè)的本體維修基金;
②經辦人憑房屋本體維修基金支出的原始憑據,按《費用審核報銷標準作業(yè)規(guī)程》中的相關規(guī)定到財務部辦理報銷手續(xù);
③財務部會計將房屋本體維修基金的報銷單據按照《會計核算標準作業(yè)規(guī)程》中的相關規(guī)定進行賬務處理;
④如小區(qū)內的日常小修超過了房屋本體維修基金的比例,則應:
--經過業(yè)主管理委員會或所需進行維修的單棟房屋的50%以上的業(yè)主同意;
--將超出的部分在下年度房屋本體維修基金的小修費里沖抵;
--經業(yè)主管理委員會決定提高本體基金標準來彌補。
⑤小區(qū)內的業(yè)主、其他相關單位或個人如對房屋本體維修基金的收支存有疑問,可以:
--向業(yè)主管理委員會查詢;
--向公司財務部查詢。
六、物業(yè)維修基金資料的保管
1.財務部會計應在每月月末將本月物業(yè)維修基金的發(fā)生憑據匯總、記賬并按《會計核算標準作業(yè)規(guī)程》中的相關規(guī)定進行賬務處理。
第14篇 萬科物業(yè)智能化工程結算內部審核管理辦法
vk物業(yè)智能化工程結算內部審核管理辦法
1.目的
理順工程結算流程,提高工作效率,使部門結算工作規(guī)范化,標準化。
2.范圍
適用于智能化工程部工程結算內部審批辦理。
3.工作職責
部門/崗位工作內容
城市/施工負責人作為具體經辦人,負責工程結算的辦理,后續(xù)跟進。
規(guī)劃組主要負責核對簽證是否納入結算范圍。
物資計劃員負責工程物資發(fā)貨數量與結算數量核對工作。
財務負責工程結算的最終審核工作并報部門經理審批。
部門經理負責對結算價格的最后審核。
4.工程結算內部審核流程圖
施工/城市負責人規(guī)劃組物資計劃員財務部門經理
5.方法和過程控制
5.1由施工/城市負責人整理結算資料及相關數據并填寫《智能化工程結算表》及《智能化工程結算審核表》報部門審核。
5.2由規(guī)劃組對價格及取費方式(包括簽證及補充協(xié)議);物資計劃管理員核對物資結算數量。
5.3部門財務負責審核結算數據及簽證、補充協(xié)議收費項目。
5.4部門經理同意后可報至甲方結算。
5.5在結算過程中需將甲方相關意見反饋填寫在《智能化工程結算審核表》的'甲方意
見處理欄'經部門經理審批后方可與甲方辦理正式結算手續(xù)。
6.相關表格:
vkwy7.5.1-j02-11-f1 《智能化工程結算表》
vkwy7.5.1-j02-11-f2 《智能化工程結算審核表》
第15篇 物業(yè)裝修管理規(guī)定辦法
物業(yè)裝修管理規(guī)定【1】
一、裝修范圍
業(yè)主(辦公公司)應嚴格按照申報并經批準的裝修范圍和要求進行裝修,應委托具備裝修施工資質的專業(yè)裝修公司進行裝修。
二、裝修申請
業(yè)主(辦公公司)在規(guī)定范圍內要進行裝修、維修和改造,必須先向物業(yè)管理處提出申請《裝修申請審批表》一式一份,并提交裝修公司營業(yè)執(zhí)照及裝修施工資質證書等資料。
三、裝修審批
1.業(yè)主(辦公公司)必須如實填報《裝修申請審批表》各款內容,并于確定的裝修日期前7天攜帶裝修設計圖紙上報物業(yè)管理處,同時交納裝修管理的有關費用(裝修押金),詳見《裝修收費項目及標準》。
2.業(yè)主((辦公公司)收到批復后,應帶領選定的裝修公司負責人到管理處按規(guī)定辦理施工隊有關進場手續(xù)后,方可裝修施工。
四、施工管理
1.所有施工必須按照管理處審批的方案進行,不得隨意更改。如切實需要更改,必須報管理處審批,出具更改通知后方可施工。
2.施工期間,裝修公司及人員應嚴格遵守有關行業(yè)規(guī)定,按章作業(yè),文明施工。
3.裝修期限:由裝修公司申請。
4.施工時間:每天施工時間為8:00~12:00,14:00~18:00;節(jié)假日必須停止施工,特殊情況以管理處通知為準。
5.施工期間,施工人員必須佩戴由管理處頒發(fā)的《臨時施工工作證》,隨時接受并配合管理處管理人員的檢查和監(jiān)督。
6.裝修單位內每50平方米配備co2干粉滅火器一個(2
第16篇 研究院自管生活小區(qū)物業(yè)管理辦法
一、成立業(yè)主委員會
1、凡具備物業(yè)管理條件的本院自管生活小區(qū),分別召開物業(yè)產權人、使用人代表會議,采取選舉或自薦的形式,推選出部分熱心于小區(qū)公益事業(yè)、辦事公正的代表,組成業(yè)主委員會,業(yè)主委員會設主任一名,執(zhí)行秘書一名,委員若干名。
2、業(yè)主委員會審議物業(yè)管理部門制定的管理計劃和物業(yè)管理重大措施,維護物業(yè)產權人、使用人的合法權益。
3、業(yè)主委員會協(xié)調物業(yè)產權人、使用人與物業(yè)管理部門之間的矛盾。
4、業(yè)主委員會可以監(jiān)督物業(yè)管理部門各項管理工作的執(zhí)行情況,提出合理化建議。
5、協(xié)助物業(yè)管理部門落實各項管理措施。
6、業(yè)主委員會應接受物業(yè)產權人、使用人的監(jiān)督。
7、業(yè)主委員會應接受物業(yè)管理行政主管部門、各有關部門及物業(yè)所在地街道辦事處的指導和監(jiān)督。
二、物業(yè)管理的承擔部門
凡具備物業(yè)管理條件的本院自管生活小區(qū)的物業(yè)管理由院綜合服務中心承擔。
三、物業(yè)管理部門提供的服務內容:
1、負責房屋建筑共用部位的日常管理和維修、養(yǎng)護項目的申報。
2、負責建筑共用設施的日常管理和維修、養(yǎng)護項目的申報。
3、負責物業(yè)管理區(qū)域內的公共設施和附屬建筑的維修、養(yǎng)護。
4、負責物業(yè)管理區(qū)域內的綠化維護、::管理。
5、負責物業(yè)管理區(qū)域內公共環(huán)境及房屋建筑物共用部位的衛(wèi)生保潔和垃圾的收集清運。
6、負責物業(yè)管理區(qū)域內道路交通秩序和車輛的停放管理。
7、協(xié)助公安部門做好物業(yè)管理區(qū)域內的公共保安和消防管理。
8、負責物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料的收集和管理。
9、逐步提供政府規(guī)定的應由物業(yè)管理部門操作的其它服務項目。
四、小區(qū)管理制度
1、為保障小區(qū)安全,創(chuàng)造良好的衛(wèi)生環(huán)境和良好的生活秩序,居民應自覺遵守小區(qū)各項規(guī)章制度。
2、物業(yè)管理部門對任何破壞居民安寧、影響或騷擾他人、制造各種污染、破壞草坪和各種公共設施等不道德行為有權進行規(guī)勸,直至追究當事人的責任。禁止任何違章搭建。禁止種植蔬菜。
3、住戶應加強消防意識,不得損壞消防設施,不得堵塞、占用消防通道。引起火災的,肇事者應承擔相應的經濟及法律責任。
4、住戶應有法律意識,不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品;不超標準排放污染物或者發(fā)出超標準的噪聲和震動。對違法犯罪行為應積極主動舉報。
5、住宅內的供水、供電設施不得隨意更改,電表箱不得隨意開啟;不準亂接亂拉電線。
6、住戶不得在小區(qū)內放養(yǎng)犬只、家禽。
7、實行生活垃圾袋裝化,由住戶自行將袋裝垃圾帶到樓下放入垃圾桶;不得從窗口、陽臺向戶外拋擲垃圾。
8、住戶裝璜,必須符合房屋結構要求,不得隨意拆除承重結構。住戶裝璜前須報物業(yè)管理部門。不得擅自改變房屋用途。
9、外來人員來訪,由門衛(wèi)核實情況,登記后準入。
10、外來人員凡攜帶大件物品外出者,應有住戶陪同送出傳達室,否則不得帶出。
11、凡小區(qū)內暫住人員,必須持派出所暫住證方可居住,并嚴格遵守小區(qū)內各項規(guī)章制度。
12、凡小區(qū)內臨時工作人員,必須到物業(yè)管理部門辦理臨時出入證,進出小區(qū)時應主動出示,否則不得入內。
13、小商、小販、推銷、收舊等閑雜人員不得進入小區(qū)。
14、在不具備劃分停車位的小區(qū),外來機動車和住戶私家車未經允許不得進入小區(qū)(院車隊車輛、消防、救護、警車除外),不準在小區(qū)內泊車過夜。對具備停車條件的小區(qū),實行收費停車。
15、出租車一般不得駛入小區(qū)內,對住戶因病或攜帶重物確需出租車進入小區(qū)的,由門衛(wèi)核實情況,登記車牌號碼,并以'車輛準入牌'換取駕照暫押,方可讓其進入小區(qū)。
16、摩托車、自行車一律停放在車棚內,不準在小區(qū)公共場所隨意停放。
17、住戶應按時交納物業(yè)管理服務費及其它應交納的費用。
18、小區(qū)采用封閉式管理,根據小區(qū)各自情況,制定關門、開門時間。
五、物業(yè)管理服務收費標準
1、物業(yè)管理服務費是指由物業(yè)管理部門收取的公共性服務費,是為提供生活小區(qū)公共衛(wèi)生清潔、公用設施維護保養(yǎng)以及保安(門衛(wèi))、綠化等服務所收取的費用。
2、根據成本測算,結合南京市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費標準,目前,每月按0.15元/平方米(建筑面積)標準收取(垃圾費除外)。配有電梯的高層住宅的收費仍執(zhí)行原標準。
3、物業(yè)管理服務費每月從住戶工資中由院財務部門代扣。工資關系不在我院的住戶,每月初應主動向物業(yè)管理部門繳納當月物業(yè)管理費。
六、本暫行辦法自公布之日起執(zhí)行。
