指導(dǎo)管理辦法15篇

發(fā)布時(shí)間：2022-10-22 19:15:06 查看人數(shù)：19

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指導(dǎo)管理辦法

第1篇物業(yè)出入口管理辦法作業(yè)指導(dǎo)文件

物業(yè)作業(yè)指導(dǎo)文件:出入口管理辦法

1.目的

對(duì)管理區(qū)域出入口進(jìn)行有效控制,維護(hù)管理區(qū)域內(nèi)的正常秩序。

2.范圍

適用于公司各管理處對(duì)管理區(qū)域出入口的管理

3.定義

無(wú)

4. 職責(zé)

部門/崗位工作職責(zé)

管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)出入口安全管理工作的全面指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查

安全部主管(辦)負(fù)責(zé)出入口安全管理工作的具體組織、落實(shí)、培訓(xùn)和考核

安全班長(zhǎng)負(fù)責(zé)出入口安全管理工作的日常巡查和監(jiān)督

安全員負(fù)責(zé)出入口安全管理工作的具體實(shí)施

5.方法及過程控制

5.1對(duì)普通來(lái)訪人員的管理

5.1.1管理處根據(jù)各自項(xiàng)目的特點(diǎn),在確保管理區(qū)域安全的情況下,可以選擇以下對(duì)普通來(lái)訪人員的管理辦法:

a、凡進(jìn)入封閉區(qū)域的來(lái)訪者,必須問明其來(lái)意,并與業(yè)主(住戶)取得聯(lián)系,經(jīng)過業(yè)主(住戶)同意,并在《來(lái)訪人員情況登記表》上登記后方可讓其進(jìn)入。離開時(shí),封閉式管理區(qū)域需登記離去時(shí)間,

b、對(duì)開放式管理區(qū)域的來(lái)訪者,可不做登記,但安全員及控制中心必須密切注意其行為,對(duì)形跡可疑的人員,安全員要及時(shí)采取妥善的方法進(jìn)行盤問、控制、確保轄區(qū)安全。

5.1.2禁止所有推銷、收廢品、發(fā)廣告和無(wú)明確探訪對(duì)象的外來(lái)人員進(jìn)入管理區(qū)域。由業(yè)主帶領(lǐng)進(jìn)入小區(qū)的收廢品人員或推銷人員,安全員必須對(duì)其進(jìn)入的時(shí)間進(jìn)行控制。禁止任何人員攜帶易燃、易爆、劇毒等危險(xiǎn)品進(jìn)入管理區(qū)域。

5.1.3如來(lái)訪人員在業(yè)主(住戶)家停留超時(shí),出入口崗或中心應(yīng)通知相關(guān)崗位核實(shí)情況,如發(fā)生異常情況時(shí)按照《突發(fā)事件處理程序》處理。

5.1.4管理域內(nèi)的所有設(shè)施、游樂場(chǎng)地,只為住戶開放,安全員應(yīng)制止外來(lái)人員使用,避免其損壞公共設(shè)施,破壞環(huán)境衛(wèi)生。

5.1.5安全員對(duì)來(lái)訪人員進(jìn)行合理有效的管理,在管理中禁止與來(lái)訪人員發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)或沖突,如遇勸阻無(wú)效時(shí)應(yīng)及時(shí)通知監(jiān)控中心或上級(jí)協(xié)調(diào)解決,同時(shí)注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)。

5.2執(zhí)行公務(wù)人員的管理

5.2.1執(zhí)行公務(wù)的執(zhí)法人員因公進(jìn)入管理區(qū)域,相應(yīng)崗位的安全員應(yīng)請(qǐng)其出示證件,予以登記,并及時(shí)通知管理處負(fù)責(zé)人,負(fù)責(zé)人接獲此信息后立即致電對(duì)方單位核實(shí)身份,同時(shí)安排人員陪同前往。

5.2.2執(zhí)行公務(wù)人員對(duì)管理區(qū)域業(yè)主房屋進(jìn)行搜查應(yīng)請(qǐng)其出示本市執(zhí)法部門開具的搜查證,需要查扣業(yè)主物品的應(yīng)請(qǐng)其列出清單雙方簽字認(rèn)可(確認(rèn))。

5.2.3外地執(zhí)法人員進(jìn)入管理區(qū)域,除上述內(nèi)容外,還必須有本市執(zhí)法部門陪同及本地相應(yīng)部門的證明,并需登記陪同人員的證件,予以核實(shí)后方可放行。

5.2.4執(zhí)行公務(wù)的其他部門的國(guó)家公務(wù)員進(jìn)入管理區(qū)域也須登記,并了解公干的目的,由管理處安排人員陪同前往。

5.2.5執(zhí)行公務(wù)人員因公務(wù)保密或其他特殊原因不能明示公干目的時(shí),當(dāng)值安全員必須及時(shí)聯(lián)系管理處經(jīng)理,由經(jīng)理或其指定授權(quán)人視具體情況處理。

5.3物資放行的管理

5.3.1物資搬運(yùn)時(shí),須到管理處或授權(quán)部門辦理申請(qǐng)手續(xù),申請(qǐng)人需按要求填寫《物資搬運(yùn)放行條》,寫明物資名稱、數(shù)量和本人資料,若非業(yè)主本人辦理,須提供業(yè)主書面委托書或業(yè)主電話委托,由搬運(yùn)人在《物資搬運(yùn)放行條》上簽名,經(jīng)手人員除查驗(yàn)申辦人員的身份證外還需與業(yè)主本人聯(lián)系確認(rèn),在裝修入伙期間,屬施工方工具材料的可由裝修負(fù)責(zé)人或申辦人員辦理,經(jīng)手人須查驗(yàn)身份證及臨時(shí)出入證或業(yè)主委托書。

5.3.2經(jīng)手人還需與管理處出納員核對(duì),追究尚未繳納的各項(xiàng)費(fèi)用并簽字認(rèn)可,否則不予辦理物資搬運(yùn)放行手續(xù)。出納員不當(dāng)班或外出時(shí)應(yīng)將尚未繳納費(fèi)用的住戶及其費(fèi)用清單交管理處或監(jiān)控中心值班人員,由委托人(主管以上人員)簽字認(rèn)可,手續(xù)完善后方可放行。

5.3.4由安全員核實(shí)所搬貨物與申請(qǐng)內(nèi)容是否相符。安全員負(fù)責(zé)記錄、核對(duì)搬運(yùn)車輛的車輛牌照號(hào)、司機(jī)有效證件號(hào)、姓名、單位或住址等,并請(qǐng)其簽字,手續(xù)完善后予以放行。

5.4施工人員的管理

5.4.1 所有施工人員憑管理處簽發(fā)的《臨時(shí)出入證》進(jìn)出管理區(qū)域。

5.4.2安全員在檢查《臨時(shí)出入證》時(shí)應(yīng)核對(duì)房號(hào)、相片、施工人員姓名、證件有效期及管理處公章。

5.4.3若出入憑證丟失或過期,施工人員應(yīng)到管理處補(bǔ)辦證件或延期后方可進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)。

5.4.4所有施工裝修人員必須嚴(yán)格按照《裝修管理責(zé)任書》的內(nèi)容進(jìn)行操作。如有違章,安全員有權(quán)進(jìn)行制止。需延時(shí)加班的裝修須經(jīng)管理處同意后法可進(jìn)行。但不得從事噪音過大的裝修項(xiàng)。

5.4.5管理區(qū)域內(nèi)政府配套公共設(shè)備設(shè)施施工,施工人員應(yīng)在管理處辦理相應(yīng)手續(xù),經(jīng)管理處經(jīng)理或相關(guān)專業(yè)人員同意后方可施工。

5.4.6服務(wù)供方人員進(jìn)入管理區(qū)域,需穿制服、佩戴工牌或工作證方可進(jìn)入。

5.5公司內(nèi)部人員的管理

5.5.1公司員工憑工牌進(jìn)入管理區(qū)域,應(yīng)自覺服從安全員的管理,身份核實(shí)后,可不做登記。

5.5.2公司員工在管理區(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)活動(dòng)要嚴(yán)格遵守各項(xiàng)規(guī)章制度,使用指定的員工通道和專用電梯。

5.6參觀人員的管理

5.6.1所有參觀人員必須經(jīng)過管理處同意后方可進(jìn)入,同時(shí)管理處須派人陪同。

5.6.2引導(dǎo)進(jìn)入管理區(qū)域的參觀人員注重禮儀,愛護(hù)環(huán)境,愛護(hù)公物。

5.6.3勸止參觀人員在管理區(qū)域內(nèi)的高聲談?wù)?引導(dǎo)自覺遵守公共秩序。

5.6.4請(qǐng)參觀人員在指定范圍內(nèi)活動(dòng),按指定路線行走,未經(jīng)允許應(yīng)禁止攝像和照相。

5.7特殊來(lái)訪人員(政府領(lǐng)導(dǎo))的管理

5.7.1認(rèn)真、細(xì)致、全面做好接待工作。

5.7.2各崗位安全員統(tǒng)一佩戴白手套,來(lái)訪者經(jīng)過崗位時(shí)致軍禮。

5.7.3注重儀容儀表,禮節(jié)禮貌,保持良好的崗位形象。

5.8對(duì)保險(xiǎn)、推銷、發(fā)廣告人員的管理

5.8.1對(duì)保險(xiǎn)、推銷、發(fā)廣告人員進(jìn)入管理區(qū)域必須事先與客戶有約,并進(jìn)行核實(shí)、登記后方可進(jìn)入。

5.8.2可從尊重顧客的角度,采取跟蹤、尾隨等方法,觀察其行為,如有違規(guī),立即進(jìn)行糾正或勸其離開管理區(qū)域。

5.8.3對(duì)保險(xiǎn)、推銷、發(fā)廣告人員,懷疑具有違法嫌疑時(shí),可對(duì)其身份進(jìn)行驗(yàn)證或向?qū)Ψ絾挝贿M(jìn)行證實(shí),如沒有合法身份,可交派出所處理。

5.8.4對(duì)每一位外來(lái)人員都應(yīng)友善、禮貌的對(duì)待,禁止發(fā)

生糾紛與沖突,若出現(xiàn)處理不了的事情,應(yīng)立即上報(bào)班長(zhǎng)或主管,由班長(zhǎng)或主管進(jìn)行協(xié)調(diào)解決,把糾紛控制在可處理范圍之內(nèi)。

5.9車輛管理:

按照《停車場(chǎng)管理辦法》執(zhí)行

6. 支持性文件

無(wú)

7.質(zhì)量記錄和表格

tjzzwy7.5.1-a01-01-f1 《安全員值班情況記錄表》

第2篇保安監(jiān)控中心管理辦法作業(yè)指導(dǎo)文件

保安作業(yè)指導(dǎo)文件:監(jiān)控中心管理辦法

1.目的

明確監(jiān)控中心的職責(zé),規(guī)范監(jiān)控中心的工作內(nèi)容,充分發(fā)揮監(jiān)控中心控制樞紐的作用。

2.范圍

適用于公司各管理處監(jiān)控中心工作有效實(shí)施

3. 定義

無(wú)

4. 職責(zé)

部門/崗位工作職責(zé)

管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)監(jiān)控中心的工作情況進(jìn)行監(jiān)督

安全主管負(fù)責(zé)對(duì)監(jiān)控中心工作的指導(dǎo)和檢查

監(jiān)控中心人員負(fù)責(zé)對(duì)監(jiān)控中心各項(xiàng)工作的具體組織、落實(shí)和執(zhí)行

5.方法及過程控制

5.1 控中心崗位交接

5.1.1負(fù)責(zé)對(duì)值勤用品器材(如:對(duì)講機(jī)、警棍、手電、值勤夾、執(zhí)勤大衣、巡更器材、消防器材等)及所保管的鑰匙等使用、完好情況進(jìn)行清點(diǎn)、核查。

5.1.2 每日交接班時(shí)配合相應(yīng)崗位人員對(duì)周界報(bào)警系統(tǒng)、監(jiān)控?cái)z錄像系統(tǒng)及居家報(bào)警系統(tǒng)的情況進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)向部門主管匯報(bào)并在《監(jiān)控中心信息記錄表中》予以記錄。

5.1.3 監(jiān)控中心人員接班時(shí)必須檢查消防控制主機(jī)分區(qū)隔離點(diǎn),檢查消防聯(lián)動(dòng)柜的監(jiān)控性能及信號(hào)燈狀況等,確保消防監(jiān)控系統(tǒng)處于正常有效運(yùn)作狀態(tài)。

5.1.4 檢查監(jiān)控中心室內(nèi)衛(wèi)生狀況,保持室內(nèi)衛(wèi)生清潔,空氣清新,物品擺放整齊有序,與工作無(wú)關(guān)物品不得擺放在室內(nèi)。

5.1.5 檢查監(jiān)控中心必備的資料是否齊全,并確保存放有序規(guī)范。

5.1.6 監(jiān)控中心交接班時(shí),要對(duì)當(dāng)班期間所發(fā)生的重點(diǎn)問題、注意事項(xiàng)(特別交代類)及遺留問題等進(jìn)行交接。

5.1.7 對(duì)崗位交接內(nèi)容檢查核實(shí)完畢后,如實(shí)填寫《監(jiān)控中心信息記錄表》,雙方交接人員簽字確認(rèn)。

5.1.8 監(jiān)控中心值班人員于每日交班前對(duì)監(jiān)控中心的衛(wèi)生進(jìn)行全面的清掃。包括:地面、桌面、監(jiān)控設(shè)備外表。所有物品進(jìn)行歸類擺放。

5.1.9每日管理處前臺(tái)人員下班后將前臺(tái)所有業(yè)務(wù)項(xiàng)移交給監(jiān)控中心,由監(jiān)控中心履行前臺(tái)職責(zé)。

5.2 監(jiān)控中心內(nèi)部管理

5.2.1.監(jiān)控中心值勤人員必須熟悉管理區(qū)域及周邊相鄰區(qū)域的環(huán)境、樓宇結(jié)構(gòu)及設(shè)計(jì)布局、公共設(shè)施設(shè)備及器材的分布等。

5.2.2監(jiān)控中心值勤人員要對(duì)所配置的機(jī)房設(shè)施做到'一懂三會(huì)',即懂所有設(shè)施的基本功能和特點(diǎn)、會(huì)操作使用、會(huì)維護(hù)保養(yǎng)、會(huì)排除一般故障。

5.2.3 當(dāng)監(jiān)控機(jī)房設(shè)施系統(tǒng)發(fā)生系統(tǒng)故障時(shí),監(jiān)控中心人員應(yīng)及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)并由其通知

工程部聯(lián)系安防系統(tǒng)維保單位進(jìn)行維修,并將系統(tǒng)故障情況及跟進(jìn)結(jié)果記錄在《監(jiān)控中心信息記錄表》上;

5.2.4 監(jiān)控中心值勤人員要熟悉了解各類突發(fā)事件處理流程,具備處理緊急突發(fā)事件的能力及組織協(xié)調(diào)能力。

5.2.5 監(jiān)控中心必須至少有一種有效方式(如:警鈴、電話等)與宿舍安全員及時(shí)聯(lián)系,以保證在緊急情況下得到應(yīng)急支援。

5.2.6 非監(jiān)控中心人員不得擅自進(jìn)入監(jiān)控中心,因工作需進(jìn)入監(jiān)控中心必須經(jīng)班長(zhǎng)以上人員同意,但不得在監(jiān)控中心室內(nèi)逗留。

5.3 監(jiān)控中心業(yè)務(wù)管理

5.3.1 信息處理收集

5.3.1.1監(jiān)控中心執(zhí)勤人員負(fù)責(zé)對(duì)接收到的信息進(jìn)行綜合處理,及時(shí)匯報(bào)、調(diào)度、安排相關(guān)人員執(zhí)行。

5.3.1.2監(jiān)控中心執(zhí)勤人員不得利用監(jiān)控設(shè)備做與工作無(wú)關(guān)事由,不得脫崗、空崗,不得與無(wú)關(guān)人員談?wù)撋婕氨Ｃ芊秶鷥?nèi)的資料和內(nèi)容。

5.3.1.3監(jiān)控中心執(zhí)勤人員有收集來(lái)自顧客反映的關(guān)于對(duì)物業(yè)管理的看法、建議、意見等義務(wù)和責(zé)任。

5.3.1.4監(jiān)控中心執(zhí)勤人員接聽顧客電話應(yīng)態(tài)度誠(chéng)懇,熱情禮貌,妥善解答顧客需求,不狡辯,不推脫責(zé)任。

5.3.1.5監(jiān)控中心值勤人員應(yīng)將崗位人員反饋、電話受理的顧客需求信息及時(shí)登記在《監(jiān)控中心信息記錄表》上,協(xié)調(diào)相關(guān)人員進(jìn)行處理,并持續(xù)跟進(jìn)處理結(jié)果。

5.3.1.6受理投訴時(shí),必須如實(shí)記錄或提出回避,認(rèn)真做好顧客投訴記錄,及時(shí)轉(zhuǎn)交相關(guān)部門處理,并嚴(yán)格為顧客保密。

5.3.1.7凡有市政設(shè)施(水、電、氣、道路、郵電、通訊等)所引起的顧客投訴,應(yīng)努力做好解釋工作,積極配合相關(guān)部門為顧客排憂解難,并及時(shí)做好回訪工作,決不允許推脫了事。

5.3.1.8凡屬內(nèi)部原因造成停水/電/氣維修不及時(shí)等引起的顧客投訴,必須如實(shí)向部門主管匯報(bào),并積極采取相應(yīng)應(yīng)急措施。

5.3.1.9被投訴服務(wù)態(tài)度、服務(wù)質(zhì)量差的當(dāng)事人及相關(guān)人員,必須誠(chéng)懇向顧客道歉,并如實(shí)向部門主管匯報(bào),不包庇、不袒護(hù)。

5.3.1.10遇有緊急、重大情況,通過各類通訊設(shè)施及時(shí)通知相關(guān)人員處理,并跟進(jìn)處理進(jìn)展情況隨時(shí)向上級(jí)匯報(bào)、請(qǐng)示。

5.3.1.11按照投訴接待的處理流程受理顧客的各類投訴,及時(shí)調(diào)配人員處理,并做好記錄,同時(shí)向管理處匯報(bào),及時(shí)跟蹤處理結(jié)果直至投訴關(guān)閉。

5.3.1.12監(jiān)控中心及時(shí)準(zhǔn)確傳達(dá)管理處各部門及公司傳遞的各類信息,對(duì)接到的任何報(bào)警都必須及時(shí)準(zhǔn)確記錄在《接報(bào)警記錄表》上;同時(shí)做好住戶資料及公司質(zhì)量記錄的保密工作。

5.3.2 技防設(shè)施信號(hào)處理

5.3.2.1根據(jù)管理區(qū)域?qū)嶋H情況,隨時(shí)選定調(diào)換監(jiān)控區(qū)域的畫面,通過監(jiān)視器密切監(jiān)視管理區(qū)域情況,發(fā)現(xiàn)可疑人員、異常情況及時(shí)通知就近崗位人員及時(shí)跟蹤處理結(jié)果,并在《監(jiān)控中心值班記錄表》上詳細(xì)記錄。

5.3.2.2對(duì)于消防控制主機(jī)或周界報(bào)警、居家報(bào)警設(shè)備的報(bào)警信號(hào),監(jiān)控中心應(yīng)及時(shí)通知班長(zhǎng)及就近崗位人員進(jìn)行核實(shí),如屬誤報(bào)應(yīng)及時(shí)復(fù)位,并做記錄通知工程部查找原因,如報(bào)警屬實(shí)則按照《突發(fā)事件處理辦法》執(zhí)行。

5.3.3 現(xiàn)場(chǎng)值勤狀態(tài)監(jiān)控

5.3.3.1監(jiān)控中心時(shí)刻通過監(jiān)控顯示器,監(jiān)督現(xiàn)場(chǎng)當(dāng)值人員值勤狀態(tài),發(fā)現(xiàn)不符狀態(tài)時(shí),應(yīng)及時(shí)通過通訊設(shè)施予以提示糾正。

5.3.3.2監(jiān)控中心每天22:00--次日早6:00每隔30分鐘對(duì)管理處各崗呼叫一次,詢問各崗位值班情況和巡邏崗所在位置等情況,確保全體在崗當(dāng)值人員人身安全并始終處于正常的執(zhí)勤狀態(tài)。

5.4 監(jiān)控中心必備的常用聯(lián)系電話、資料和消防設(shè)備

5.4.1 監(jiān)控中心必備的常用聯(lián)系電話:管理區(qū)域顧客的聯(lián)絡(luò)方式,供水、供電、供氣、有線電視、管理區(qū)域派出所、居委會(huì)、物業(yè)管理辦公室、房產(chǎn)管理局等部門的聯(lián)系電話,管理處指定的設(shè)備廠家及維保單位電話,公司內(nèi)部通訊錄

,常用緊急電話等。

5.4.2 監(jiān)控中心必須保存的資料:《國(guó)家物業(yè)管理?xiàng)l例》、《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》、《天津市裝修管理規(guī)定》、《天津市市容、環(huán)境、衛(wèi)生管理規(guī)定》、《天津市養(yǎng)犬管理?xiàng)l例》、業(yè)主公約、停車場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、有線電視、水、電、煤氣、電話收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、天津市有關(guān)出租屋管理規(guī)定、《治安管理處罰條例》、《天津市消防條例》等資料。

5.4.3 監(jiān)控中心必備的防火器材:監(jiān)控中心應(yīng)備有防火服兩套;滅火器四具;應(yīng)急燈、三節(jié)電池手電筒各一個(gè);消防工具箱一個(gè)(有:市政消火栓專用工具、消防扳手、斧頭、鐵鉤、管鉗、鐵錘、鐵鏨等各一個(gè);防毒面具兩個(gè))等消防設(shè)備,大廈必須有兩個(gè)或兩個(gè)以上消防工具箱,所有消防設(shè)施設(shè)備必須保存完好,并不得挪做他用。

5.5 對(duì)鑰匙的管理(沒有監(jiān)控中心的部門由管理處鑰匙管理員管理)。

5.5.1 本款所稱鑰匙是指安全管理部所必備的常用鑰匙。

5.5.2監(jiān)控中心存放保管鑰匙由部門經(jīng)理指定專人(一般為監(jiān)控中心執(zhí)勤人員)對(duì)鑰匙加以標(biāo)識(shí),進(jìn)行分類保管。

5.5.3 監(jiān)控中心值班人員負(fù)責(zé)每日監(jiān)督鑰匙的領(lǐng)用、歸還,鑰匙領(lǐng)用人必須當(dāng)天按時(shí)歸還,并填寫《鑰匙使用登記表》。

5.5.4 公司職員因工作需要需長(zhǎng)期領(lǐng)用的鑰匙,由部門經(jīng)理同意需填寫《鑰匙領(lǐng)借用登記表》,該表單獨(dú)存放于管理處。

5.5.5 監(jiān)控中心人員每天下班前應(yīng)清點(diǎn)鑰匙數(shù)量,發(fā)現(xiàn)忘交現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)追回,如有異常,應(yīng)在《鑰匙使用登記表》的備注欄中予以記錄。

5.5.6 鑰匙不慎遺失必須立刻向部門主管匯報(bào),要害部門的鑰匙遺失,必須立即更新?lián)Q鎖,費(fèi)用由當(dāng)事人承擔(dān),由部門經(jīng)理做出處理意見,監(jiān)控中心執(zhí)勤人員在《鑰匙使用登記表》上簽字備案,具體參照《鑰匙管理控制程序》執(zhí)行。

5.6 對(duì)硬盤錄像、錄像帶的管理。

5.6.1 管理處必須對(duì)硬盤錄像、錄像帶所錄內(nèi)容進(jìn)行控制,明確錄像重點(diǎn)部位(如:車場(chǎng)、各出入口)等。

5.6.2 監(jiān)控中心的錄像帶24小時(shí)密錄,錄像帶上必須有明確的錄制時(shí)間的標(biāo)識(shí),每個(gè)管理處必須有至少32盒以上的可用錄像帶(一盒備用),其他按日期不變,月份改變,錄像帶保存期限為一個(gè)月,必須保存在防潮、防陽(yáng)光直曬的地方。硬盤刻錄必須保存15天以上。

5.6.3 各管理處每日更換監(jiān)控錄像帶時(shí)需對(duì)硬盤刻錄、錄像帶內(nèi)容進(jìn)行5分鐘抽查回放,并準(zhǔn)確記錄于《監(jiān)控錄像時(shí)間表》,確保錄像帶的錄像效果良好。

5.6.4 錄像內(nèi)容硬盤刻錄保存期為半月,錄像帶保存期為1月,有問題的錄像帶向管理處經(jīng)理匯報(bào)立即封存,待問題解決完后,此盤錄像帶解除封存,如有重要或有保留價(jià)值的應(yīng)繼續(xù)封存,封存后應(yīng)加以標(biāo)識(shí),如有需要可申請(qǐng)保存,按《質(zhì)量記錄控制程序》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行;

5.6.5 觀看借用硬盤刻錄光盤、錄像帶需經(jīng)管理處經(jīng)理同意。

5.7 器材、物品的保管、領(lǐng)借用

5.7.1保管期間定期做好維護(hù)、保養(yǎng)(尤其是充放電的器材按照器材使用、保養(yǎng)的相關(guān)要求及時(shí)充滿、充足)。

5.7.2每日定時(shí)對(duì)保管的器材、物品擦拭一次,保持物品的干凈、擺放整齊。

5.7.3每日必須檢查、檢測(cè)器材、物品一次,確保無(wú)異常,發(fā)現(xiàn)情況及時(shí)登記匯報(bào);

5.7.4部門內(nèi)部領(lǐng)借用器材、物品,必須履行領(lǐng)借用的相關(guān)的登記手續(xù),并在下班前收回,與班組直接崗位交接的器材、物品,需在交接班記錄上逐項(xiàng)進(jìn)行登記。

5.7.5其他部門或外來(lái)人員借用器材、物品必須經(jīng)部門主管以上人員同意并在《監(jiān)控中心值班記錄表》上予以記錄,按時(shí)收回。

5.7.6器材、物品收回時(shí)必須認(rèn)真檢查,有問題必須跟進(jìn)責(zé)任到人,及時(shí)上報(bào)部門主管;

5.7.7當(dāng)值人員在接到拾遺物品時(shí),需填寫《拾遺物品登記表》,貴重物品交管理處出納員保管,一般物品保留三個(gè)月無(wú)人領(lǐng)時(shí)由管理處經(jīng)理做出處理決定并報(bào)公司備案,顧客認(rèn)領(lǐng)失物時(shí)必須說明失物的內(nèi)容,丟失地點(diǎn)和出示其他有效證明后方能簽字認(rèn)領(lǐng)。

6.支持性文件

7.相關(guān)的質(zhì)量記錄表格

tjvkwy7.5.1-a02-03-f1 《監(jiān)控中心值班信息記錄表》

tjvkwy7.5.1-a02-03-f2 《監(jiān)控錄像時(shí)間表》

tjvkwy7.5.1-a02-03-f3 《接報(bào)警記錄表》

tjvkwy7.5.1-k02-f3《鑰匙使用登記表》

tjvkwy7.5.1-a02-03-f4 《拾遺物品登記表》

tjvkwy7.5.1-a02-03-f5 《對(duì)講機(jī)電池充放電記錄表》

第3篇碩士研究生指導(dǎo)教師遴選管理辦法

碩士研究生指導(dǎo)教師遴選辦法

第一章總則

第一條為加強(qiáng)本所的學(xué)科建設(shè),提高碩士研究生的培養(yǎng)質(zhì)量,規(guī)范碩士研究生指導(dǎo)教師的遴選過程,特制定本辦法。

第二條本辦法的遴選范圍為本所已有碩士學(xué)位授予權(quán)的學(xué)科專業(yè)。

第二章遴選條件

第三條堅(jiān)持四項(xiàng)基本原則,為人師表,作風(fēng)正派,有較高的學(xué)術(shù)水平與嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度,能認(rèn)真履行碩士研究生指導(dǎo)教師的職責(zé)。

第四條具有大學(xué)本科以上學(xué)歷及副高級(jí)以上專業(yè)技術(shù)職務(wù),新遴選導(dǎo)師年齡一般不超過50周歲。

第五條有從事科研工作的經(jīng)歷及較強(qiáng)的研發(fā)能力,有穩(wěn)定的研究方向,有在研項(xiàng)目或課題及充足的科研經(jīng)費(fèi)。

第六條能熟練掌握一門外語(yǔ),具備指導(dǎo)碩士研究生專業(yè)外語(yǔ)的能力。

第七條近三年在國(guó)內(nèi)外公開出版的學(xué)術(shù)核心刊物上發(fā)表過三篇以上的學(xué)術(shù)論文、出版過學(xué)術(shù)專著、或獲得過科技成果獎(jiǎng),科研成績(jī)顯著。

第八條熟悉本專業(yè)領(lǐng)域碩士研究生的培養(yǎng)過程,能提出研究生的培養(yǎng)計(jì)劃,曾協(xié)助指導(dǎo)過碩士研究生的。

第九條有較為充足的時(shí)間和精力指導(dǎo)碩士研究生的工作。

第三章遴選程序

第十條由本人申請(qǐng)或由研究生管理部門進(jìn)行提名推薦,填寫《昆明貴金屬研究所碩士研究生指導(dǎo)教師資格申報(bào)表》。

第十一條《昆明貴金屬研究所碩士研究生指導(dǎo)教師資格申報(bào)表》交由所人事部進(jìn)行資格審查,審查通過后報(bào)所學(xué)位評(píng)定委員會(huì)進(jìn)行審核,學(xué)位評(píng)定委員會(huì)委員根據(jù)碩士研究生指導(dǎo)教師遴選條件進(jìn)行評(píng)審,并以無(wú)計(jì)名投票方式方式擇定,超過實(shí)到會(huì)人數(shù)的三分之二(含三分之二)為通過。

第十二條經(jīng)所學(xué)位評(píng)定委員會(huì)評(píng)審?fù)ㄟ^具備碩士研究生指導(dǎo)教師資格的導(dǎo)師名單由所學(xué)位辦公室(即人事部)進(jìn)行備案。

第十三條我所碩士研究生指導(dǎo)教師原則上每?jī)赡赍噙x一次。

第十四條有下列情況之一者,暫停招收碩士研究生:

(一)招生當(dāng)年無(wú)科研項(xiàng)目和充足的科研經(jīng)費(fèi)者。

(二)不能較好地履行導(dǎo)師職責(zé),不能為人師表,對(duì)所指導(dǎo)的碩士研究生不負(fù)責(zé)任,造成不良影響甚至嚴(yán)重后果者。

(三)連續(xù)兩屆不按我所碩士研究生培養(yǎng)的相關(guān)規(guī)定指導(dǎo)碩士研究生者。

(四)連續(xù)三年中斷招收指導(dǎo)碩士研究生者。

第四章附則

第十五條在本辦法頒行之前與本辦法內(nèi)容不一致之處,以本辦法內(nèi)容為準(zhǔn)。

第十六條本辦法由所人事部負(fù)責(zé)解釋。

第十七條本辦法自所學(xué)位評(píng)定委員會(huì)討論通過之日起頒行。

第4篇物業(yè)重要資料管理辦法作業(yè)指導(dǎo)書

物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書

重要資料管理辦法

1.目的

為質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)、政策法規(guī)、工程檔案、物業(yè)資料、顧客檔案、管理服務(wù)報(bào)告等重要資料的收集、存檔、保管等提供指引。

2.范圍

適用于公司各部門重要資料的管理。

3.職責(zé)

3.1總經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)收集、保存最新有效的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)政策法規(guī),及時(shí)整理下發(fā)給相關(guān)部門,并收集、保存各部門的管理服務(wù)報(bào)告。

3.2品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)收集、保存質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn),對(duì)其有效性負(fù)責(zé)。

3.3各部門負(fù)責(zé)收集和保管本部門相關(guān)的重要資料,并對(duì)其有效性、完好性負(fù)責(zé)。

4.方法和過程控制

4.1重要資料包括:相關(guān)政策法規(guī)資料、質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)資料、顧客、人事、行政、財(cái)務(wù)、工程檔案和管理服務(wù)報(bào)告等。

4.2相關(guān)政策法規(guī)資料的管理

4.2.1總經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)從各種媒體上收集最新有效的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)政策法規(guī),經(jīng)確定適用于公司的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)政策法規(guī),要予以復(fù)印或打印,并注明出處及日期。

4.2.2當(dāng)收集到適用于公司的最新行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或政策法規(guī)時(shí),總經(jīng)理辦公室要及時(shí)轉(zhuǎn)發(fā)職能部門,由各職能部門根據(jù)最新有效的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或政策法規(guī)進(jìn)行處理。

4.2.3如新收集到的政策法規(guī)資料涉及到公司目前的業(yè)務(wù)或管理工作,或公司體系文件不相符的,由相關(guān)職能部門在三天內(nèi)動(dòng)議編制或

修改相關(guān)文件,報(bào)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批后及時(shí)下發(fā)至各部門執(zhí)行,并同時(shí)更新《標(biāo)準(zhǔn)、政策法規(guī)一覽表》,各部門應(yīng)根據(jù)更改后的《標(biāo)準(zhǔn)、政策法規(guī)一覽表》及時(shí)核對(duì)、更新。

4.2.4各相關(guān)部門經(jīng)理有責(zé)任將收集最新的標(biāo)準(zhǔn)和政策法規(guī),并及時(shí)報(bào)總經(jīng)理辦公室。

4.2.5總經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)保存所收集的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)政策法規(guī),并應(yīng)將生效版本、作廢版本及新收集的資料分開保存,各部門負(fù)責(zé)保存與本部門業(yè)務(wù)相關(guān)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和政策法規(guī)。

4.2.6行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)政策法規(guī)過期或作廢后,各使用部門應(yīng)將所有正、副本(如有)加蓋作廢章或銷毀,但總經(jīng)理辦公室必須將作廢的政策法規(guī)至少留存一份(加蓋作廢章)。

4.3工程檔案的管理

4.3.1工程檔案指由發(fā)展商提供的住宅區(qū)規(guī)劃圖;竣工總平面圖;單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖;附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)竣工圖、隱蔽工程等竣工驗(yàn)收資料;設(shè)施設(shè)備安裝、使用、維修保養(yǎng)技術(shù)資料;物業(yè)質(zhì)量證明文件和物業(yè)使用說明文件;房屋本體和設(shè)備的改造變更資料及其它必要資料。其中設(shè)施設(shè)備安裝、使用、維修保養(yǎng)技術(shù)資料包括:

a.供配電系統(tǒng)圖紙資料:包括發(fā)電機(jī)、高壓環(huán)網(wǎng)柜、變壓器、配電柜、動(dòng)力柜、控制柜、公共照明、供電線路等資料。

b.給排水系統(tǒng)圖紙資料:包括各類泵、水箱等資料。

c.消防系統(tǒng)圖紙資料:包括煙霧、溫度探測(cè)器、報(bào)警裝置、消防控制主機(jī)、聯(lián)動(dòng)柜、消防水泵、消火栓、噴淋泵、防排煙系統(tǒng)、二氧化碳自動(dòng)滅火系統(tǒng)等資料。

d.電梯圖紙資料:扶梯、直升梯準(zhǔn)運(yùn)證等。

e.空調(diào)系統(tǒng)圖紙資料:包括冷水機(jī)組、空調(diào)泵類、冷卻塔、空氣處理機(jī)、新風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、自控箱等資料。

f.電訊系統(tǒng)圖紙資料:包括內(nèi)線電話、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、對(duì)講系統(tǒng)、

公用天線及衛(wèi)星電視系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等資料。

g.其它設(shè)備圖紙資料:立體車庫(kù)、娛樂場(chǎng)所及設(shè)備、泳池設(shè)備、桑拿房及設(shè)備、煤氣管道、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等資料。

4.3.2由發(fā)展商提供的小區(qū)/大廈各類工程檔案,各部門應(yīng)指定專人保管并核對(duì),如資料不全,應(yīng)及時(shí)向發(fā)展商索取。

4.3.3工程檔案須妥善保管,避免潮濕、污損。

4.3.4各部門應(yīng)將各類設(shè)備供應(yīng)商地址、聯(lián)系人及電話編制成表,以便維修保養(yǎng)之用。

4.4質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)的管理

4.4.1品質(zhì)管理部收集到質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)的最新有效版本后,要及時(shí)報(bào)送相關(guān)領(lǐng)導(dǎo),并列入《標(biāo)準(zhǔn)、政策法規(guī)一覽表》。

4.4.2質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)換版后,由品質(zhì)管理部組織對(duì)公司相關(guān)人員進(jìn)行新標(biāo)準(zhǔn)的培訓(xùn)。

4.4.3對(duì)作廢的質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn),由品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)回收,加蓋作廢章后保存一份,其余銷毀。

4.5物業(yè)資料的管理

4.5.1物業(yè)資料包括:用地批準(zhǔn)文件、項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、施工許可證、建筑執(zhí)照、用水指標(biāo)批文、用電指標(biāo)批文、管理用房資料、商業(yè)用房資料、住宅區(qū)基本資料、住宅區(qū)分區(qū)資料、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)資料、娛樂設(shè)施資料、公用設(shè)施資料及園林綠化設(shè)施資料等。

4.5.2各部門負(fù)責(zé)在小區(qū)(大廈)入伙后三個(gè)月內(nèi),收集整理以上物業(yè)資料,并妥善保管和培訓(xùn)到相關(guān)人員。

4.5.3以上資料如有變更,需及時(shí)更新。

4.6顧客檔案的管理

4.6.1顧客檔案:包括顧客基本資料、顧客房屋資料和顧客個(gè)性資料三方面內(nèi)容,其中顧客基本資料包括入伙通知書、業(yè)主委托書、業(yè)主公約、住戶登記資料(業(yè)主及家庭成員資料)、委托銀行代收款協(xié)議書、停車場(chǎng)服務(wù)協(xié)議書、停車場(chǎng)車位租用協(xié)議書等;顧客房屋資料包

括入住驗(yàn)收資料、裝修申請(qǐng)資料、室內(nèi)設(shè)備維修檔案等顧客房屋動(dòng)態(tài)資料;顧客個(gè)性資料包括顧客愛好、偏好、個(gè)性化需求等顧客需求動(dòng)態(tài)資料。

4.6.2顧客檔案須嚴(yán)格保密。

4.7管理服務(wù)報(bào)告的管理

4.7.1各管理處負(fù)責(zé)在每季度的首月20日前,將上季度的管理服務(wù)報(bào)告向業(yè)主公布,掛到公司內(nèi)部信息網(wǎng)上,并在向業(yè)主公布十天后收回存檔。

4.7.2各管理處負(fù)責(zé)保存本部門的管理服務(wù)報(bào)告。

4.7.3公司資料室負(fù)責(zé)將各管理處的管理服務(wù)報(bào)告裝訂成冊(cè),并妥善保管。

4.8重要資料須按照《管理處文檔管理辦法》編目歸檔,并在歸檔時(shí)登記在《文件資料存儲(chǔ)清單》上。

4.9重要資料查閱、借閱必須經(jīng)部門經(jīng)理或授權(quán)人同意,借閱須在《借閱登記表》上登記。

4.10如政府部門、司法機(jī)關(guān)因公需查詢重要資料,在出示合法證件(單位介紹信、工作證等)并核對(duì)無(wú)誤后,方可提供其查詢,并登記查閱時(shí)間、查閱單位、姓名、有效證件名稱、編號(hào)及其它證明材料等內(nèi)容,保存在查詢的檔案中。

5.質(zhì)量記錄表格

__wy4.2.3-z01-01-f1《標(biāo)準(zhǔn)、政策法規(guī)一覽表》

__wy4.2.3-z02-f1《文件資料存儲(chǔ)清單》

__wy4.2.3-z01-f5《借閱登記表》

第5篇物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目外包監(jiān)控管理辦法作業(yè)指導(dǎo)書

物業(yè)作業(yè)指導(dǎo)書:服務(wù)項(xiàng)目外包監(jiān)控管理辦法

1、目的

為服務(wù)項(xiàng)目外包過程監(jiān)控提供指引,提高服務(wù)專項(xiàng)管理水平,保證外包后的服務(wù)質(zhì)量

2、適用范圍

適用于物業(yè)公司各管理處對(duì)服務(wù)項(xiàng)目外包質(zhì)量的監(jiān)控管理

3、定義

無(wú)

4、職責(zé)

部門/崗位工作職責(zé)頻次

品質(zhì)管理部組織設(shè)備設(shè)施、環(huán)境大檢查,評(píng)估服務(wù)供方服務(wù)質(zhì)量

抽查供方服務(wù)質(zhì)量清潔、綠化每季度評(píng)估一次;設(shè)備設(shè)施每半年評(píng)估一次

每季度至少一次

管理處對(duì)設(shè)備設(shè)施、環(huán)境供方服務(wù)質(zhì)量全面檢查與監(jiān)督每月一次

監(jiān)控人員日常檢查服務(wù)供方的服務(wù)質(zhì)量及成本控制情況

定期評(píng)估服務(wù)供方服務(wù)質(zhì)量

監(jiān)督服務(wù)供方消耗我方資源的控制情況清潔每日檢查,綠化、設(shè)備設(shè)施每周檢查。

清潔、綠化每月,設(shè)備設(shè)施每季

持續(xù)

5、過程控制及方法

5.1 總則

5.1.1建立對(duì)各類業(yè)務(wù)外包的監(jiān)控管理辦法,監(jiān)控包括管理處和公司兩個(gè)層次,即管理處依據(jù)合同、公司規(guī)定督促供方和品質(zhì)部對(duì)供方進(jìn)行定期總結(jié)與評(píng)估,實(shí)施與供方中高層定期溝通

5.1.2物業(yè)公司指定品質(zhì)管理部對(duì)業(yè)務(wù)外包的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控

5.1.3各管理處根據(jù)管理區(qū)域的實(shí)際情況,指定一名或一名以上的專人負(fù)責(zé)對(duì)某項(xiàng)業(yè)務(wù)外包的服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)控。

5.1.4管理處責(zé)任部門通過每日巡查、每周檢查、每月、季、年評(píng)估等方式監(jiān)控供方提供的服務(wù),檢查內(nèi)容包括:服務(wù)質(zhì)量、人員禮儀、工具材料、水電消耗(我方承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用的)。對(duì)不符合要求的現(xiàn)象提出整改要求,如供方未按要求整改或未執(zhí)行合同條款,按合同附件處罰標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行處罰。

5.1.5品質(zhì)管理部每季度對(duì)清潔、綠化供方進(jìn)行評(píng)估,每半年對(duì)設(shè)備設(shè)施類外包方進(jìn)行評(píng)估,內(nèi)容包括對(duì)各項(xiàng)檢查中集中反映的問題、供方曾經(jīng)出現(xiàn)過的較嚴(yán)重的問題及改善情況、顧客的意見、各服務(wù)供方的服務(wù)質(zhì)量對(duì)比、現(xiàn)場(chǎng)抽查情況、目前存在的問題等。

5.1.6對(duì)于公司要求的新的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求,由管理處的有關(guān)人員組織對(duì)供方人員進(jìn)行培訓(xùn)并考核,培訓(xùn)記錄應(yīng)予以保存。

5.1.7客戶日常反映的投訴、意見和建議,顧客意見調(diào)查,外部質(zhì)量機(jī)構(gòu)的監(jiān)督檢查,政府各類評(píng)比活動(dòng)等也是對(duì)供方進(jìn)行監(jiān)控的一種方式,也應(yīng)作為對(duì)供方進(jìn)行月度或季度考核的參考。

5.1.8在供方進(jìn)場(chǎng)作業(yè)前,應(yīng)向管理處提供以下資料:現(xiàn)場(chǎng)操作規(guī)程、現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)人員架構(gòu)及基本概況(包括照片1張、身份證復(fù)印件、年齡、聯(lián)系方式等)、作業(yè)人員崗位職責(zé)及分管區(qū)域、作業(yè)時(shí)間、工作進(jìn)度計(jì)劃等,并指定與我方直接聯(lián)系人。供方所提供的資料有變動(dòng)時(shí),應(yīng)及時(shí)通知我方。

5.1.9管理處負(fù)責(zé)任人組織業(yè)務(wù)主管(辦)會(huì)同品質(zhì)管理部,根據(jù)管理區(qū)域的實(shí)際情況、顧客的需求等制定適合于本小區(qū)的服務(wù)質(zhì)量評(píng)審細(xì)則、檢查標(biāo)準(zhǔn),作為合同附件。評(píng)審細(xì)則應(yīng)包含評(píng)審及考核方法。

5.1.10除電梯服務(wù)供方提供年度計(jì)劃外,其它服務(wù)供方每月28日前提交下月的定期作業(yè)計(jì)劃。

5.2監(jiān)控辦法

5.2.1內(nèi)部監(jiān)控

5.2.1.1對(duì)供方的監(jiān)控主要包括日檢、周檢、月檢、季檢。各類檢查涉及人員層級(jí)及檢查的深度、廣度有所區(qū)別;

5.2.1.2日檢:管理處監(jiān)控人員每日會(huì)同供方現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人對(duì)供方服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行一次檢查,并記錄,雙方簽字確認(rèn)后各留一份。

5.2.1.3周檢:管理處監(jiān)控人員每周會(huì)同供方現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人至少對(duì)其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行一次全面檢查,并根據(jù)巡查結(jié)果填寫相關(guān)記錄,雙方簽字確認(rèn)后各自保留一份。

5.2.1.4月檢:管理處經(jīng)理組織專業(yè)主管、監(jiān)控人員,會(huì)同供方項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、現(xiàn)場(chǎng)工作人員,每月共同對(duì)其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行一次全面檢查和考評(píng)。管理處根據(jù)檢查結(jié)果填寫記錄,雙方簽字確認(rèn)后各自保留一份。月檢結(jié)束后,要對(duì)供方進(jìn)行月度評(píng)估,包含當(dāng)月檢查中的不合格項(xiàng)整改情況、服務(wù)達(dá)標(biāo)情況、顧客回訪情況、改進(jìn)建議等內(nèi)容。

5.2.1.5季檢:品質(zhì)管理部會(huì)同管理處經(jīng)理、專業(yè)主管、監(jiān)控人員、供方項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、現(xiàn)場(chǎng)工作人員,每季度共同對(duì)供方服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行一次全面檢查和評(píng)估。檢查可采用查閱質(zhì)量記錄、調(diào)查客戶意見、現(xiàn)場(chǎng)抽查等多種方式。品質(zhì)管理部根據(jù)對(duì)供方的服務(wù)質(zhì)量檢查情況及管理處每月上報(bào)的供方工作評(píng)估報(bào)告,對(duì)供方的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行綜合評(píng)估,內(nèi)容應(yīng)包括該季度各項(xiàng)檢查中曾經(jīng)出現(xiàn)過的較大問題及整改情況、業(yè)主的意見、現(xiàn)場(chǎng)抽查情況、目前存在的問題、對(duì)供方的進(jìn)一步要求等。季度評(píng)估報(bào)告由品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)存檔并按管理處進(jìn)行整理,同時(shí),交一份給管理處存檔,一份給供方存檔。管理處根據(jù)評(píng)估報(bào)告中匯總的問題要求供方采取糾正措施,并將供方的整改結(jié)果報(bào)告公司。品質(zhì)管理部根據(jù)報(bào)告內(nèi)容及對(duì)供方的現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)再驗(yàn)證,并將結(jié)果匯報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門,對(duì)未按公司要求予以整改的供方,公司將根據(jù)實(shí)際情況更換新的供方。

5.2.1.6半年檢:由品質(zhì)管理部每半年組織一次對(duì)各管理處的設(shè)備設(shè)施、環(huán)境大檢查,并全面評(píng)估。

5.2.1.7根據(jù)各類外包業(yè)務(wù)的特點(diǎn)及合同約定,選擇監(jiān)控頻次。如清潔外包日檢、周檢、月檢、季檢都需做,電梯外包則可不選擇日檢。

5.2.2外部監(jiān)控

5.2.2.1客戶評(píng)價(jià):客戶日常投訴;本公司組織的顧客意見調(diào)查等。

5.2.2.2社會(huì)評(píng)查:外部質(zhì)量審核機(jī)構(gòu)的監(jiān)督檢查;優(yōu)秀小區(qū)的驗(yàn)收檢查;勞動(dòng)局安檢部門的檢查;集團(tuán)內(nèi)組織的評(píng)比、檢查等。

5.2.3特殊供方監(jiān)控辦法

5.2.3.1對(duì)儀器儀表檢測(cè)、電氣安全檢測(cè)及小區(qū)垃圾外運(yùn)等由政府部門直接控制的特殊供方,不須定期評(píng)估,要保存好其提供的合格證等有效證明及資料。

5.2.3.2對(duì)處于保修期內(nèi)的設(shè)備維保供方,其對(duì)設(shè)備進(jìn)行的定期保養(yǎng)及故障處理,須予以記錄和報(bào)告,具體見《保修階段工程質(zhì)量和設(shè)備管理監(jiān)控辦法》。

5.2.3.3對(duì)提供短期服務(wù)的供方,管理處經(jīng)理安排相關(guān)專業(yè)主管對(duì)供方的服務(wù)過程及結(jié)果監(jiān)督檢查。

5.3評(píng)審方法

5.3.1管理處每月評(píng)審主要以日(周)檢和月檢記錄的不合格項(xiàng)作為評(píng)審依據(jù)。不合格包括輕微和嚴(yán)重不合格。在服務(wù)合同中應(yīng)確定每日、每月和每季度最高輕微及嚴(yán)重不合格數(shù)。

5.3.2管理處每月5日前對(duì)清潔、綠化服務(wù)供方的服務(wù)效

果進(jìn)行總結(jié)評(píng)估,每季首月5日前對(duì)設(shè)備設(shè)施服務(wù)供方的服務(wù)效果進(jìn)行總結(jié)評(píng)估,填寫《工作評(píng)估報(bào)告》,交服務(wù)供方確認(rèn),并抄送公司品質(zhì)管理部。評(píng)估報(bào)告作為是否扣減服務(wù)供方服務(wù)費(fèi)用的重要依據(jù)。

5.3.3輕微不合格的判定以各類服務(wù)質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。

5.3.4嚴(yán)重不合格的判定

5.3.4.1清潔服務(wù)

a.在同一天的檢查中,發(fā)現(xiàn)同一區(qū)域(指同一單元或方圓10平方米,下同)出現(xiàn)嚴(yán)重臟污或同一區(qū)域有三個(gè)或以上的保潔項(xiàng)目不到位。

b.在同一天的檢查中,發(fā)現(xiàn)三處或以上區(qū)域出現(xiàn)相同項(xiàng)目的不合格。

c.連續(xù)三日檢查中,同一區(qū)域出現(xiàn)兩次及以上相同項(xiàng)目的不合格。

d.在規(guī)定的整改時(shí)間內(nèi)未完成整改項(xiàng)目(排除不可抗力)。

e.員工離崗時(shí)間超過半小時(shí)或當(dāng)值時(shí)間內(nèi)干私事。

5.3.4.2消殺服務(wù)

a.連續(xù)兩個(gè)月實(shí)際消殺次數(shù)低于月工作計(jì)劃。

b.白天在公共區(qū)域內(nèi)發(fā)現(xiàn)老鼠活動(dòng)。

c.一個(gè)月內(nèi)出現(xiàn)兩次及以上同類顧客投訴。

d.員工離崗時(shí)間超過半小時(shí)或當(dāng)值時(shí)間內(nèi)干私事。

5.3.4.3綠化服務(wù)

a.在同一周的檢查中,發(fā)現(xiàn)三處以上區(qū)域出現(xiàn)相同項(xiàng)目的不合格。

b.連續(xù)一個(gè)月的檢查中,同一區(qū)域出現(xiàn)兩次及以上相同項(xiàng)目的不合格。

c.在約定的整改時(shí)間內(nèi)未完成整改項(xiàng)目(排除不可抗力)。

d.作業(yè)過程中出現(xiàn)因服務(wù)供方原因引起的有效顧客投訴

e.連續(xù)三個(gè)月不剪草、草皮雜草面積超過10%或覆蓋率低于90%

f.因養(yǎng)護(hù)原因造成的喬灌木枯死

5.3.4.4設(shè)備設(shè)施維護(hù)

a.因維護(hù)不當(dāng)造成質(zhì)量事故。

b.一個(gè)月內(nèi)出現(xiàn)兩次及以上因維護(hù)不當(dāng)造成顧客投訴或未及時(shí)處理。

c.在規(guī)定的整改時(shí)間內(nèi)未完成的整改項(xiàng)目(排除不可抗力和工程遺留問題)。

5.3.5 合同期滿前的評(píng)估

5.3.5.1不續(xù)簽合同:合同到期不再續(xù)簽時(shí),應(yīng)在合同期滿前兩個(gè)月由管理處進(jìn)行一次全面的效果評(píng)估,填寫《工作評(píng)估報(bào)告》,發(fā)送品質(zhì)管理部、財(cái)務(wù)管理部備案。

5.3.5.2 續(xù)簽合同:在合同期滿前一個(gè)月,由管理處對(duì)該項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和分析,按程序報(bào)批后續(xù)簽合同。

5.3.5.3如部門需重新選擇服務(wù)供方,須按《招投標(biāo)管理辦法》進(jìn)行。

5.4 考核方法

5.4.1環(huán)境類考核方法詳見《環(huán)境外包監(jiān)控作業(yè)指導(dǎo)書》

5.4.2設(shè)備設(shè)施、綠化類考核方法參照清潔類相關(guān)考核細(xì)則

5.4.3對(duì)項(xiàng)目施工的監(jiān)控與考核

5.4.3.1管理處監(jiān)控人員每天至少一次對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查,重點(diǎn)檢查是否按施工方案施工;所用設(shè)備工具、施工材料、施工工藝、施工進(jìn)度、施工質(zhì)量、安全措施、現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)識(shí)、現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境是否符合要求;有無(wú)違反合同規(guī)定等。

5.4.3.2安全員按照安全類體系文件的規(guī)定對(duì)施工人員、施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督檢查。

5.4.3.3對(duì)不按施工方案施工、不遵守管理規(guī)定、施工進(jìn)度或施工質(zhì)量不符合要求、違規(guī)施工導(dǎo)致顧客投訴等,應(yīng)及時(shí)制止、糾正,并依據(jù)雙方合同、管理責(zé)任書等進(jìn)行考核和處罰。

6 支持性文件

tjzzwy7.4-z01-01-04 《電梯維保監(jiān)控辦法》

tjzzwy7.4-z01-01-05 《環(huán)境外包監(jiān)控辦法》

tjzzwy7.4-z01-01-06 《保修階段工程質(zhì)量和設(shè)備管理監(jiān)控辦法》

7.質(zhì)量記錄表格

tjzzwy7.4-z01-03-f1《電梯服務(wù)供方服務(wù)效果評(píng)估表》

tjzzwy7.5.1-g01-f1《設(shè)備設(shè)施巡視記錄表》

tjzzwy7.5.1-h03-f1 《消殺(毒)工作記錄表》

tjzzwy7.5.1-h02-01-f1《綠化效果每日檢查記錄表》

第6篇物業(yè)安全巡邏管理辦法作業(yè)指導(dǎo)文件

物業(yè)作業(yè)指導(dǎo)文件:安全巡邏管理辦法

1.目的

明確安全員在巡邏過程中的方式、方法和需要注意的事項(xiàng)。做好巡邏工作。

2.范圍

適用于公司各管理處安全巡邏管理工作

3.定義

無(wú)

4.職責(zé)

部門/崗位工作職責(zé)

品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)對(duì)各管理處的巡邏路線進(jìn)行評(píng)估并提出改進(jìn)意見

管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)審批巡邏方案,并對(duì)巡邏情況進(jìn)行監(jiān)督。

安全主管(辦)負(fù)責(zé)巡邏路線的制定,定期進(jìn)行檢查、調(diào)整、改變巡邏方式,具體指導(dǎo)和檢查巡邏工作。

安全班長(zhǎng)負(fù)責(zé)對(duì)安全員的巡邏過程和質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控

安全員按照規(guī)定的巡邏路線圖和巡邏簽到點(diǎn)進(jìn)行巡邏簽到,如遇特殊情況不能準(zhǔn)時(shí)簽到需注明原因,經(jīng)班長(zhǎng)確認(rèn),并對(duì)巡邏路線進(jìn)行保密。

5.方法及過程控制

安全巡邏包括的內(nèi)容:日常巡邏、裝修監(jiān)控、空置房監(jiān)控。

5.1日常巡邏的內(nèi)容

5.1.1安全員在巡邏時(shí),應(yīng)增強(qiáng)險(xiǎn)情觀念,全神貫注、細(xì)心觀察,適當(dāng)運(yùn)用身體五官本能感覺,不可忽視任何異常情況和可疑點(diǎn)。

5.1.2樓內(nèi)巡邏時(shí)檢查公共設(shè)施有無(wú)異常。檢查公共通道、消防通道是否暢通無(wú)阻,有無(wú)堵塞、臟污等。樓道有無(wú)異味和危險(xiǎn)品。

5.1.3檢查設(shè)備房周邊有無(wú)異味、異常聲音和異?，F(xiàn)象。辦公室、倉(cāng)庫(kù)、資料室和業(yè)主房門、窗戶是否關(guān)閉、上鎖、有無(wú)異常。

5.1.4室外巡邏時(shí)觀察外墻及外墻附屬設(shè)施有無(wú)空鼓、起皮、懸吊物等。檢查采光井是否存在安全隱患。交通干道、廣場(chǎng)、圍欄圍墻是否暢通,是否有缺口或損壞等現(xiàn)象。

5.1.5檢查綠化帶是否有人破壞,娛樂設(shè)施是否安全、牢固,停車場(chǎng)、自行車棚內(nèi)車輛是否擺放整齊。每日交班前對(duì)安防設(shè)施進(jìn)行檢查。

5.1.6在巡邏過程中遇到陌生人或形跡可疑人員進(jìn)行禮貌的詢問或進(jìn)行跟蹤盤查和勸阻。

5.1.7及時(shí)發(fā)現(xiàn)、報(bào)告、處理各種異常情況、可疑情況。發(fā)現(xiàn)和制止各種違法犯罪行為,抓獲各種現(xiàn)型犯罪分子,加強(qiáng)對(duì)各種刑事案件、治安案件和災(zāi)害事故的現(xiàn)場(chǎng)保護(hù),疏散人群。平息巡邏中發(fā)現(xiàn)的突發(fā)事件和各種意外事件。

5.1.8安全員嚴(yán)格按照巡邏路線巡邏周期進(jìn)行巡邏,每天必須保證對(duì)所轄區(qū)域巡邏6次以上。

5.1.9安全員在巡邏過程中還需對(duì)外包方人員的工作狀態(tài)、服裝規(guī)范、禮節(jié)禮貌等進(jìn)行監(jiān)控并在《安全員值班記錄表》上予以記錄。巡邏過程中要主動(dòng)的發(fā)現(xiàn)管理服務(wù)區(qū)域的雜物,并將情況通知相應(yīng)的管理人員。

5.2裝修現(xiàn)場(chǎng)巡邏

5.2.1巡邏崗須對(duì)裝修戶的《裝修許可證》、《裝修工程施工責(zé)任書》進(jìn)行驗(yàn)證和張貼檢查,巡查時(shí)間為早晨8:00至晚上22:00,每班次巡查次數(shù)不少于1次,并在《裝修現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控記錄表》內(nèi)記錄,《裝修現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控記錄表》須張貼于裝修現(xiàn)場(chǎng)。

5.2.2查驗(yàn)施工人員有無(wú)出入證、證件與所持有人是否相符,有無(wú)過期,對(duì)已經(jīng)過期的證件要予以沒收并及時(shí)通知負(fù)責(zé)裝修手續(xù)辦理的崗位或部門。

5.2.3檢查施工場(chǎng)地有無(wú)按規(guī)定配備滅火器,裝修施工過程中有無(wú)違反《裝修申請(qǐng)表》中所核定的內(nèi)容。如有違反,通知管理處裝修負(fù)責(zé)人處理。

5.2.4裝修動(dòng)火作業(yè)時(shí),必須檢查操作人員有無(wú)上崗證,相關(guān)防范措施是否落實(shí),禁止裝修施工人員在裝修現(xiàn)場(chǎng)生火做飯。

5.2.5對(duì)裝修戶的裝修時(shí)間進(jìn)行檢查,天津市規(guī)定的裝修施工作業(yè)時(shí)間7時(shí)至12時(shí),14時(shí)至19時(shí),發(fā)現(xiàn)超時(shí)施工者應(yīng)立即制止,督促無(wú)留宿證明的施工人員立即離開管理區(qū)域,需留宿的施工人員應(yīng)出具管理處辦理的留宿證明。

5.2.6監(jiān)督施工人員只能使用貨梯或指定電梯及通道進(jìn)出及搬運(yùn)材料等,裝修施工人員搬運(yùn)垃圾按照管理處規(guī)定的時(shí)間進(jìn)行,禁止裝修隊(duì)在清運(yùn)車輛進(jìn)場(chǎng)前,把垃圾搬出戶外。

5.2.7制止裝修垃圾堆放占用和堵塞消防通道。垃圾清運(yùn)完畢后,檢查清運(yùn)垃圾的通道和墻面、地面、天花及公共設(shè)施有無(wú)損壞、磨花現(xiàn)象,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理或協(xié)助裝修巡查人員處理。

5.3空置房巡查

5.3.1部門安全負(fù)責(zé)人應(yīng)及時(shí)將空置房清單及空置房變化情況通知監(jiān)控中心,空置房每天巡邏一次。

5.3.2巡邏崗在巡查時(shí)應(yīng)特別注意空置房屋的門窗是否關(guān)閉,照明是否關(guān)閉,從房屋外部檢查房屋內(nèi)是否有異常聲響,是否存在房屋滲漏水等異常現(xiàn)象。

5.3.3巡邏崗在惡劣天氣來(lái)臨之前檢查空置房屋門窗關(guān)閉,排水暢通。

5.3.4如發(fā)現(xiàn)空置房?jī)?nèi)有可疑人員時(shí),巡邏崗應(yīng)立即通知控制中心,請(qǐng)求支援,同時(shí)密切注視空置房情況,支援人員到場(chǎng)后,對(duì)可疑人員進(jìn)行盤查控制。

5.4重點(diǎn)部位巡邏注意事項(xiàng)

5.4.1管理處、文件資料室、控制中心、設(shè)備房、倉(cāng)庫(kù)等為重點(diǎn)巡邏部位,非工作人員在非辦公時(shí)間未經(jīng)允許擅自進(jìn)入要害部門,應(yīng)予以制止。

5.4.2每班次至少對(duì)要害部門(位)巡查一次,當(dāng)自然災(zāi)害發(fā)生時(shí),應(yīng)加大巡邏力度。發(fā)現(xiàn)要害部門(位)有異常時(shí)應(yīng)立即向控制中心匯報(bào),隨時(shí)與控制中心保持聯(lián)系。

5.4.3巡邏到有危險(xiǎn)標(biāo)識(shí)的要害部門(時(shí)),應(yīng)注意自我安全保護(hù),碰到陌生人時(shí)注意自我安全防范。

5.5惡劣天氣發(fā)生時(shí)的巡邏注意事項(xiàng)

5.5.1檢查抗災(zāi)物資的完好與儲(chǔ)備情況。如:水泵、沙袋、應(yīng)急燈等。

5.5.2檢查公共設(shè)施如公共信息欄、廣告牌、燈箱、高腳架等是否牢固。如檢查公共區(qū)域門、窗及顧客陽(yáng)臺(tái)、門窗等部位花盆、雜物擺放情況,要求移到安全位置。下面停放有機(jī)動(dòng)車輛,應(yīng)采取防范措施或報(bào)告上級(jí)。

5.5.3檢查辦公室、資料室等要害部位門、窗是否關(guān)好,有無(wú)雨水進(jìn)入的可能,特別注意地勢(shì)較低的機(jī)電設(shè)備防護(hù)情況,發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)通知相關(guān)人員處理。

5.5.4檢查發(fā)現(xiàn)有安全隱患時(shí),立即向監(jiān)控中心或上級(jí)報(bào)告,并請(qǐng)求派人增援,將損失減少到最低限度。

5.5.5大風(fēng)、暴雨中巡邏應(yīng)佩戴相應(yīng)的保護(hù)裝備,如雨衣、雨靴、安全帽等,同時(shí)應(yīng)注意自身安全。

6.支持性文件

無(wú)

7.質(zhì)量記錄表格

tjzzwy7.5.1-a02-01-f1《安全員值班情況記錄表》

tjzzwy7.5.1-a02-01-f2《安全員巡邏簽到表》

第7篇物業(yè)出租屋空置房及租住人員管理辦法作業(yè)指導(dǎo)文件

物業(yè)作業(yè)指導(dǎo)文件:出租屋、空置房及租住人員管理辦法

1.目的

協(xié)助公安機(jī)關(guān)加強(qiáng)管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)出租屋租住人員的管理,維護(hù)空置房的安全,預(yù)防各種安全事故。

2.范圍

適用于公司各管理處對(duì)管理區(qū)域內(nèi)的出租屋、空置房及租住人員管理。

3.定義

3.1出租屋:凡小區(qū)/大廈內(nèi)除旅店業(yè)外以經(jīng)營(yíng)為目的向他人出租用于居住的房屋,含居住、辦公室、商業(yè)用房。

3.2空置房:是指開發(fā)商未售出房屋、業(yè)主未正式入住房屋、小區(qū)配套的空置管理用房。

4. 職責(zé)

部門/崗位工作職責(zé)

管理處經(jīng)理指定專人負(fù)責(zé)本部門出租屋、空置房的租賃及租住人員管理工作,并負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)

管理員定期統(tǒng)計(jì)出租屋、空置房清單,并知會(huì)監(jiān)控中心

定期對(duì)出租屋人員資料進(jìn)行檢查、核實(shí)、統(tǒng)計(jì)、及時(shí)掌握租住人員的情況,并向經(jīng)理匯報(bào)

發(fā)現(xiàn)安全隱患及時(shí)制止,并向經(jīng)理匯報(bào)

安全員熟悉管理服務(wù)區(qū)域空置房、出租屋情況,留意該房屋進(jìn)出人員是否經(jīng)常變動(dòng),發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)上報(bào)管理員進(jìn)行處理

每天巡視空置房、出租屋,異常情況需上報(bào)部門

保潔人員每月清掃一次空置房,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)反饋給相關(guān)部門

維修人員每月檢查保養(yǎng)一次空置房?jī)?nèi)的設(shè)備設(shè)施

5. 方法及過程控制

5.1出租屋、承租人的管理

5.1.1管理處協(xié)助公安機(jī)關(guān)對(duì)出租人進(jìn)行管理,要求租住人員遵守出租屋治安管理規(guī)定,落實(shí)各項(xiàng)治安防范措施。

5.1.2 業(yè)主或管理處在租賃合同中必須明確各自的消防安全管理責(zé)任。

5.1.3業(yè)主或管理處不得將住宅樓、未設(shè)用專用煙道的商用綜合樓出租、出借給他人興辦產(chǎn)生油煙、惡臭、噪音、振動(dòng)、熱污染等影響其它客戶正常工作和生活的服務(wù)項(xiàng)目。

5.1.4 通過管理處出租的房屋,租賃管理員必須嚴(yán)格把關(guān),嚴(yán)禁把房屋租給三無(wú)人員,對(duì)承租人承租的房屋用于商業(yè)或辦公用途時(shí),應(yīng)對(duì)其經(jīng)營(yíng)范圍和性質(zhì)是否符合物業(yè)功能和環(huán)境要求進(jìn)行評(píng)價(jià),符合要求后方可出租,并督促其辦理合法的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

5.1.5管理處協(xié)助公安機(jī)關(guān)對(duì)承租人進(jìn)行管理,將承租人及同住人的姓名、性別、年齡、國(guó)籍(或地區(qū))、常住戶口所在地、職業(yè)、服務(wù)處所、有效身份證等基本情況在《租住臨時(shí)人員情況登記表》上進(jìn)行登記,并定期檢查,人員變動(dòng)及時(shí)變更。

5.1.6 制止租住人利用承租的房屋生產(chǎn)、儲(chǔ)存、經(jīng)營(yíng)易燃易爆、有毒、放射性等危險(xiǎn)物品,必要時(shí)向公安機(jī)關(guān)報(bào)告。管理處發(fā)現(xiàn)承租人及其同住人員有違法犯罪行為或犯罪嫌疑的,應(yīng)及時(shí)舉報(bào)、制止、協(xié)助公安人員將犯罪嫌疑人送往公安機(jī)關(guān)。

5.1.7安全員必須熟悉掌握管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)租房和空置房情況,作為控制的重點(diǎn)。

5.1.8安全員必須督促管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)的租住人員,遵守管理服務(wù)區(qū)域各項(xiàng)管理規(guī)定,自覺愛護(hù)管理服務(wù)區(qū)域公共設(shè)施,設(shè)備,遵紀(jì)守法。

5.1.9 安全員在巡視時(shí),要留意管理服務(wù)區(qū)域出租屋人不得改變出租屋的用途,嚴(yán)禁利用出租屋從事違法犯罪活動(dòng)。

5.1.10安全員對(duì)租住人或商鋪經(jīng)營(yíng)人員搬運(yùn)物資出入管理服務(wù)區(qū)域時(shí)按《出入口管理辦法》執(zhí)行。

5.1.11保姆、家教、鐘點(diǎn)工、業(yè)主親友及其他相關(guān)人員的管理參照以上規(guī)定執(zhí)行。

5.2 空置房管理

5.2.1 空置房的鑰匙管理依據(jù)《鑰匙管理規(guī)定》執(zhí)行。

5.2.2清潔管理

5.2.2.1清潔范圍

主要包括空置房屋的門、窗、地面、屋頂、墻面以及室內(nèi)各種設(shè)備設(shè)施等。

5.2.2.2清潔順序

一般應(yīng)遵循由里至外,由上至下的順序操作。

5.2.2.3清潔方法

a、對(duì)覆蓋在門體表面的灰塵可采用板刷抹布等進(jìn)行擦拭;

b、地面可用掃帚清掃后用濕墩布等進(jìn)行擦拭;

c、窗戶可用板刷和掃帚清掃窗戶縫及窗臺(tái)塵土,再用濕抹布、玻璃刷、報(bào)紙等擦拭;

d、墻面、頂面可用撣子進(jìn)行清掃,對(duì)有污染的墻面可用細(xì)砂紙進(jìn)行打磨;

e、對(duì)于外露的室內(nèi)設(shè)備施設(shè)及管線、開關(guān)等可用抹布進(jìn)行擦拭;

5.2.2.4清潔標(biāo)準(zhǔn)

a、表面干凈整潔無(wú)明顯塵土;

b、無(wú)油性類、涂料類等污染;

c、玻璃明亮無(wú)明顯污跡;

5.2.2.5管業(yè)部設(shè)專人(空房管理員)定期對(duì)空房進(jìn)行統(tǒng)計(jì),制定清單。

5.2.2.6清潔人員依據(jù)空房清單每月對(duì)空置房屋進(jìn)行打掃至少一次,并注意室內(nèi)施是否完好,發(fā)現(xiàn)問題立即向上級(jí)主管匯報(bào),分析損壞原因并安排維修。

5.2.2.7管業(yè)部主管每月對(duì)空置房屋進(jìn)行檢查并記錄在《空房清潔工作記錄表》中。

5.2.3安全管理

5.2.3.1安全部巡視員依據(jù)空房清單每日對(duì)空房周邊進(jìn)行巡視,保證房屋門窗關(guān)閉完好,遇有異常情況及時(shí)向上級(jí)主管部門匯報(bào),具體參照《安全員巡邏管理辦法》。

5.2.4空置房設(shè)施檢查、防護(hù)與維修

5.2.4.1工程人員每月依據(jù)空房清單檢查空房?jī)?nèi)所有設(shè)施并將檢查情況記錄在《房屋設(shè)備/設(shè)施巡查記錄表》中,并判斷是否需要維修,在特殊惡劣天氣過后對(duì)頂層空置房屋增加一次檢查,供暖期對(duì)所有空置房屋加一次檢查。

5.2.4.2設(shè)施檢查內(nèi)容

a、門、柜是否開裂、開關(guān)是否順暢;

b、設(shè)施設(shè)備的各種配件是否齊全;

c、木地板是否開裂、起鼓、其它門、地、樓口是否過大;

d、天花墻線接口是否開裂,曲腳板是否開裂;

e、衛(wèi)生間龍頭、噴淋、恭桶等五金件是否完好,潔具瓷面是否正常無(wú)損,瓷磚有否色差、缺損;

f、廚房?jī)?nèi)灶具、排煙系統(tǒng)是否完整,臺(tái)面柜門是否完整無(wú)損;

g、供暖系統(tǒng)溫度是否正常,有無(wú)滲漏等現(xiàn)象;

h、灶具及開關(guān)是否缺損,插頭是否齊全,電視接收插頭是否缺損或失靈;

i、對(duì)講、門鈴是否正常等

5.2.4.3維修過程

a、根據(jù)《天津市商品住宅質(zhì)量保證書》上的保修期限,在保修期內(nèi)的,由工程部向開發(fā)商及時(shí)反饋,并跟蹤維修情況,作好相關(guān)記錄;

b、根據(jù)《天津市商品住宅質(zhì)量保證書》上的保修期限,小

區(qū)空房設(shè)施超出保修期則開具《工程維修單》進(jìn)行維修(采取有償服務(wù))并作好相關(guān)手續(xù)。

c、根據(jù)《天津市商品住宅質(zhì)量保證書》上的保修期限,大廈空房設(shè)施進(jìn)行維修,向工程部主管匯報(bào),由工程部開具《工程維修單》進(jìn)行維修;

d、維修人員對(duì)空置房屋內(nèi)的設(shè)施進(jìn)行保養(yǎng)、維修,及時(shí)填寫《設(shè)備/設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》;

6.支持性文件

無(wú)

7質(zhì)量記錄和表格

第8篇物業(yè)物業(yè)管理業(yè)務(wù)外包管理辦法作業(yè)指導(dǎo)書

物業(yè)作業(yè)指導(dǎo)書:物業(yè)管理業(yè)務(wù)外包管理辦法

1、目的

規(guī)范供方的選擇及操作辦法,提高業(yè)務(wù)專項(xiàng)管理水平,推進(jìn)集約化工作進(jìn)程。

2、適用范圍

適用于各管理處、部門。

3、職責(zé)

無(wú)

4、過程控制及方法

4.1外包業(yè)務(wù)范圍和形式

4.1.1目前,外部資源較多的業(yè)務(wù)包括:清潔綠化、園林、外墻清洗、消殺、電梯保養(yǎng)、消防系統(tǒng)保養(yǎng)、供配電系統(tǒng)保養(yǎng)及其它設(shè)備設(shè)施保養(yǎng),安全管理等。

4.1.2外包的方法可以有以下幾種形式:

4.1.2.1某項(xiàng)業(yè)務(wù)的整體外包,即由供方提供項(xiàng)目范圍內(nèi)的某類公共服務(wù)整體業(yè)務(wù),如清潔外包。

4.1.2.2業(yè)務(wù)分包,即將某類公共服務(wù)業(yè)務(wù)進(jìn)行細(xì)分,或根據(jù)業(yè)務(wù)的不同階段拆解的外包,如設(shè)備管理業(yè)務(wù)中的電梯保養(yǎng)分包,或把開盤前的清潔開荒分包。

4.2選擇外包的原由及控制流程

4.2.1選擇將業(yè)務(wù)進(jìn)行外包前提必須要保證服務(wù)的質(zhì)量,著重從以下幾方面考慮:

4.2.1.1政府對(duì)某些業(yè)務(wù)有強(qiáng)制性規(guī)定。

4.2.1.2由于技術(shù)保護(hù)或技術(shù)要求較高、相關(guān)的零部件較難獲得等原因,需要避免或處理緊急情況(如部分重要設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù))。

4.2.1.3外包業(yè)務(wù)在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)發(fā)展較為成熟。

4.2.1.4出于公司發(fā)展和管理的需要,引進(jìn)專業(yè)公司進(jìn)行規(guī)?；⒓s化操作。

4.2.1.5自主經(jīng)營(yíng)成本高于專業(yè)公司經(jīng)營(yíng)成本。

4.2.2 外包選擇流程

4.3供方的選擇

4.3.1選擇途徑

4.3.1.1選擇行政主管部門指定的供方。

4.3.1.2通過行業(yè)交流,向本地區(qū)的其它物業(yè)公司了解,選擇專業(yè)能力強(qiáng)及績(jī)效好的供方。

4.3.1.3選擇設(shè)備的制造商提供的、有產(chǎn)品的維護(hù)和修理服務(wù)能力的供方。

4.3.1.4通過行業(yè)協(xié)會(huì),選擇符合專業(yè)要求的供方。

4.3.1.5選擇集團(tuán)其它兄弟公司有良好合作關(guān)系的供方。

4.3.2供方評(píng)估

4.3.2.1通過調(diào)查選擇三家以上同類型有資格的供方進(jìn)行評(píng)估。供方評(píng)估的重要參考因素,具體考察以下方面:

a組織是否健全、合法并能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任,是否有足夠的經(jīng)驗(yàn);

b供方專業(yè)技術(shù)能力是否滿足項(xiàng)目要求;

c是否有足夠的專業(yè)人員支持本項(xiàng)目的完成;

d供方項(xiàng)目經(jīng)理的能力是否滿足項(xiàng)目要求;

e供方的專業(yè)服務(wù)是否及時(shí)、配套;

f供方是否擁有必要的設(shè)備、工具和設(shè)施以滿足運(yùn)作;

g供方激勵(lì)員工的方法和生產(chǎn)率計(jì)量的方法是否合理;

h評(píng)估供方承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力確信其能對(duì)任何責(zé)任事故完全能履行義務(wù)。

4.3.2.2必要時(shí),需要選擇供方目前正在履約的一些項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察。

4.3.2.3根據(jù)外包項(xiàng)目與供方洽談確定價(jià)格,并收集整理相關(guān)資料按公司規(guī)定的流程進(jìn)行報(bào)批,并簽訂合同。

4.3.2.4公司建立合格供方清單,對(duì)合格供方每年進(jìn)行一次評(píng)估以確定其資格。具體詳見《采購(gòu)管理程序》

4.3.2.5合同期滿前,對(duì)不續(xù)簽合同和續(xù)簽合同的供方均需進(jìn)行全面的履約效果評(píng)估。經(jīng)過評(píng)估合格的供方能與其續(xù)簽合同。

4.3.3合同價(jià)超過2萬(wàn)元以上的,以及某項(xiàng)業(yè)務(wù)全面外包(如清潔)需要按《招投標(biāo)管理辦法》規(guī)定的程序選擇供方。

4.4外包費(fèi)用測(cè)算方法

4.4.1經(jīng)驗(yàn)測(cè)算法:此方法較適用于供方評(píng)估確定外包的方式。

4.4.1.1統(tǒng)計(jì)擬外包項(xiàng)目過去兩年或同類型其他在管項(xiàng)目的年均費(fèi)用及構(gòu)成。

4.4.1.2確定擬外包項(xiàng)目服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),并與過去兩年服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)比提升程度而產(chǎn)生的費(fèi)用。

4.4.1.3根據(jù)經(jīng)驗(yàn)確定合理的人員配置及設(shè)備、工具配置和物料消耗費(fèi)用。

4.4.1.4考慮合理的酬金及稅費(fèi)確定外包費(fèi)用。

4.4.1.5根據(jù)以上結(jié)果初定外包可承受費(fèi)用限額。

4.4.2成本測(cè)算法:此方法較適用于招投標(biāo)確定外包的方式。

4.4.2.1確定擬外包項(xiàng)目服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);

4.4.2.2根據(jù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)確定人員數(shù)量、裝備配置、物料消耗,計(jì)算自營(yíng)的最小成本支出;

4.4.2.3考慮合理的酬金及稅費(fèi),確定外包費(fèi)用;

4.4.2.4根據(jù)以上結(jié)果確定外包費(fèi)用范圍。

4.5 外包合同

4.5.1確立公司各類外包業(yè)務(wù)的統(tǒng)一合同文本,合同評(píng)審詳見《合同(協(xié)議)、管理程序》。

4.5.2外包合同的內(nèi)容應(yīng)至少包括:合同標(biāo)的、數(shù)量、付款方式、雙方權(quán)利和義務(wù)、違約責(zé)任、解決爭(zhēng)議的方法等內(nèi)容。作為對(duì)供方服務(wù)質(zhì)量要求的相關(guān)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),以及對(duì)供方的監(jiān)控處罰辦法,以及供方提供的一些作業(yè)說明書等內(nèi)容,也應(yīng)作為合同的附件與合同具有同等的法律效力。

4.6 外包監(jiān)控辦法

4.6.1公司建立對(duì)各類業(yè)務(wù)外包的監(jiān)控管理辦法,監(jiān)控包括管理處和公司兩個(gè)層級(jí)。管理處根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況,指定一名或一名以上的專人負(fù)責(zé)對(duì)某項(xiàng)業(yè)務(wù)外包的服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)控。

4.6.2管理處通過每日巡查、每周檢查、每月、季、年評(píng)估等方式監(jiān)控供方提供的服務(wù),檢查內(nèi)容包括:服務(wù)質(zhì)量、人員禮儀、工具材料、水電消耗(我方承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用的)。對(duì)不符合要求的現(xiàn)象提出整改要求,如供方未按要求整改或未執(zhí)行合同條款,按合同附件處罰標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行處罰。

4.6.3公司品質(zhì)管理部每季度對(duì)清潔、綠化、消殺供方進(jìn)行評(píng)估,每半年對(duì)設(shè)備設(shè)施類外包方進(jìn)行評(píng)估,內(nèi)容包括對(duì)各項(xiàng)檢查中集中反映的問題、供方曾經(jīng)出現(xiàn)過的較嚴(yán)重的問題及改善情況、顧客的意見、各服務(wù)供方的服務(wù)質(zhì)量對(duì)比、現(xiàn)場(chǎng)抽查情況、目前存在的問題等。

4.6.4對(duì)于公司要求的新的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求,由管理處有關(guān)人員組織對(duì)供方人員進(jìn)行培訓(xùn)并考核,培訓(xùn)記錄應(yīng)予以保存。

4.6.5客戶日常反映的投訴、意見和建議,顧客意見調(diào)查,外部質(zhì)量機(jī)構(gòu)的監(jiān)督檢查,政府各類評(píng)比活動(dòng)等,也是對(duì)供方進(jìn)行監(jiān)控的一種方式,也應(yīng)作為對(duì)供方進(jìn)行月度或季度考核的參考。

4.6.6物業(yè)公司與供方信息溝通渠道:

4.6.6.1日常檢查發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)溝通反饋

4.6.6.2管理處每周召開與相關(guān)服務(wù)供方溝通會(huì)。參加人員管理處經(jīng)理、業(yè)務(wù)主管、管理處監(jiān)控人員、供方現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人,客戶助理可選參加。

4.6.6.3品質(zhì)管理部每月與相關(guān)服務(wù)供方進(jìn)行溝通,參加人員管理處經(jīng)理、品質(zhì)管理部相關(guān)人員、供方公司中高層領(lǐng)導(dǎo)。會(huì)議可采取集中會(huì)議形式或與相關(guān)供方負(fù)責(zé)人現(xiàn)場(chǎng)溝通,但至少保證每季度一次集中會(huì)議溝通。

4.6.6.4供方就現(xiàn)場(chǎng)問題及困難可直接反饋物業(yè)公司品質(zhì)管理部

4.6.7具體可詳見《服務(wù)項(xiàng)目外包監(jiān)控管理辦法》

4.7 外包工作其他注意事項(xiàng)

4.7.1對(duì)過去沒有外包的項(xiàng)目需要外包時(shí),要提前考慮現(xiàn)有人員的安排和分流工作,以及業(yè)主對(duì)服務(wù)外包的態(tài)度,提前進(jìn)行必要的溝通和宣傳。

4.7.2在將自我管理成本與外包費(fèi)用與效益進(jìn)行比較時(shí),注意將相關(guān)成本都考慮全面,包括管理成本、培訓(xùn)成本等。

4.7.3初期業(yè)務(wù)外包,會(huì)有磨合期現(xiàn)象存在,應(yīng)本著合作共贏,善待合作伙伴的態(tài)度,保證服務(wù)工作的正常進(jìn)行。同時(shí),需建立足夠的風(fēng)險(xiǎn)防范能力。當(dāng)供方確不能滿足要求時(shí),應(yīng)提前進(jìn)行安排和防范。

4.7.4對(duì)供方的控制和管理水平,決定業(yè)務(wù)的品質(zhì),因此,要重視對(duì)供方的管理。除了在監(jiān)控上要注意公司和管理處監(jiān)控相結(jié)合外,還應(yīng)注意處罰和獎(jiǎng)勵(lì)相結(jié)合,適時(shí)尤其是在合作初期向供方提供必要的培訓(xùn)和支持。供方現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人對(duì)現(xiàn)場(chǎng)品質(zhì)起到的影響作用也較大,應(yīng)該注意控制好供方對(duì)現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人的調(diào)配。

5.支持性文件

tjzzwy7.4-z01-02《招投標(biāo)管理辦法》

tjzzwy7.4-z01-03《服務(wù)項(xiàng)目外包監(jiān)控管理辦法》

tjzzwy7.2.2-z01《合同(協(xié)議)管理程序》

第9篇物業(yè)卡管理辦法作業(yè)指導(dǎo)文件

物業(yè)作業(yè)指導(dǎo)文件:ic卡管理辦法1.目的規(guī)范對(duì)ic卡的管理控制,避免ic卡的不合理使用。

2. 范圍適用各管理處ic卡的工作管理3.定義無(wú)4.職責(zé)部門/崗位工作職責(zé)管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)ic卡的發(fā)放工作的全面監(jiān)督和檢查管理處指定人員/崗位負(fù)責(zé)ic的日常辦理和授權(quán)、變更、回收等工作的具體操作安全部負(fù)責(zé)核對(duì)顧客的ic卡使用情況

5.方法及過程控制

5.1.ic卡的發(fā)放控制

5.1.1管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)ic卡發(fā)放管理工作進(jìn)行監(jiān)督、審批。

5.1.2管理處指定專人負(fù)責(zé)ic卡的授權(quán)發(fā)放管理工作,負(fù)責(zé)申請(qǐng)人的身份識(shí)別、房號(hào)和使用范圍等登記。

每季度對(duì)ic卡進(jìn)行統(tǒng)計(jì)整理,填寫《ic卡季度整理表》,對(duì)異常情況進(jìn)行核查處理,負(fù)責(zé)對(duì)電腦管理權(quán)限密碼每季度進(jìn)行更改。

5.2 ic卡的登記發(fā)放

5.2.1 業(yè)主申請(qǐng)領(lǐng)卡須出示有關(guān)證件及購(gòu)房合同,ic卡發(fā)放人員根據(jù)證件及購(gòu)房合同,進(jìn)行發(fā)卡、授權(quán),并在《ic卡發(fā)放/異常情況登記表》上進(jìn)行登記。

5.2.2 公司或相關(guān)工作人員如需申請(qǐng)領(lǐng)卡,需經(jīng)理或經(jīng)理授權(quán)人審批簽名,發(fā)放人員進(jìn)行ic卡的發(fā)放授權(quán),并在《ic卡發(fā)放/異常情況登記表》進(jìn)行登記。

5.2.3 ic卡持有人如需對(duì)卡的授權(quán)內(nèi)容進(jìn)行變更,須持有相關(guān)證件,由發(fā)卡人員予以變更,并登記。

5.2.4 業(yè)主和工作人員發(fā)卡情況應(yīng)分開登記。

5.3 ic卡的掛失、解掛

5.3.1 持卡人掛失/解掛ic卡時(shí),須出示本人身份證,經(jīng)ic卡發(fā)放人核對(duì)無(wú)誤后,予以掛失/解掛,并予以登記。

5.4 ic卡的更換、退還

5.4.1持卡人在保修期內(nèi)ic卡自然損壞,憑舊卡可在管理處換取新卡,發(fā)卡人回收舊卡并登記。

5.4.2持卡人因人為造成ic卡損壞,如打孔、折疊、機(jī)洗等只能重新申請(qǐng)領(lǐng)卡,不能更換。

5.4.3公司贈(zèng)送的ic卡辦理退還相關(guān)手續(xù)時(shí)不能退還押金。

5.4.4車主不再承租車位后,管理處應(yīng)及時(shí)知會(huì)發(fā)卡人員,取消其車場(chǎng)授權(quán),并經(jīng)車主確認(rèn)后方可辦理解除手續(xù),同時(shí)填寫《ic卡發(fā)放/異常情況登記表》。

5.5 ic卡的注銷

5.5.1如業(yè)主產(chǎn)權(quán)發(fā)生變更,管理處應(yīng)及時(shí)通知發(fā)卡人員,對(duì)其ic卡進(jìn)行注銷,并通知原業(yè)主。

5.5.2如果工作人員持有的ic卡存在不合理使用或丟失,發(fā)卡人應(yīng)立即予以掛失或收回ic卡并賠償損失,同時(shí)填寫《ic卡發(fā)放/異常情況登記表》。

5.6 ic卡的授權(quán)期限規(guī)定業(yè)主及家庭成員(管理處業(yè)主資料中有登記的)的門禁系統(tǒng)ic卡授權(quán)期限一般為十年;

車輛ic卡的授權(quán)期限根據(jù)業(yè)主租用車位的期限進(jìn)行授權(quán)。

其他人員ic卡授權(quán)期限一般為一年,最長(zhǎng)不得超過兩年。

5.7工作人員ic卡的回收工作人員調(diào)離或離職,由人事管理員協(xié)助授權(quán)人收回ic卡,登記在《ic 卡發(fā)放/異常情況登記表》。

6. 支持性文件無(wú)7.質(zhì)量記錄表格tjwy7.

5.1-a01-03-f1《ic卡發(fā)放/異常情況登記表》tjwy7.

5.1-a01-03-f2《ic卡季度整理表》tjwy7.

5.1-a01-03-f 3. 《機(jī)動(dòng)車ic卡辦理通知單》

第10篇物業(yè)高空作業(yè)管理辦法作業(yè)指導(dǎo)文件

物業(yè)作業(yè)指導(dǎo)文件:高空作業(yè)管理辦法

1.目的

加強(qiáng)管轄區(qū)域內(nèi)公共場(chǎng)所的高空作業(yè)管理,杜絕事故發(fā)生。

2.范圍

適用于公司各管理處高空作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理

3. 定義

高空作業(yè):指懸掛作業(yè)和高位作業(yè)。懸掛作業(yè)指從建筑物上部,沿立面用繩索通過懸掛機(jī)構(gòu),在專門搭載作業(yè)人員及其所用工具的裝置上進(jìn)行的一種作業(yè)。高位作業(yè)指在三米以上的部位或需用升降機(jī)、搭架等進(jìn)行的作業(yè)

4、職責(zé)。

部門/崗位工作職責(zé)

管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)所有高空作業(yè)的審批

安全主管(辦)、班長(zhǎng)長(zhǎng)負(fù)責(zé)具體高空作業(yè)的指揮監(jiān)督和落實(shí)工作。

安全員負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)秩序維護(hù)及作業(yè)過程監(jiān)護(hù)。

5方法及過程控制

5.1高空作業(yè)的手續(xù)辦理

5.1.1懸掛作業(yè),必須委托具備安全生產(chǎn)條件和相應(yīng)資質(zhì)的單位承擔(dān),作業(yè)人員必須具有高空作業(yè)資格。管理處事前必須與其簽訂協(xié)議,明確各自的安全觀路責(zé)任。

5.1.2管理服務(wù)區(qū)內(nèi)的高位作業(yè)必須實(shí)現(xiàn)報(bào)告管理處經(jīng)理,并由管理處經(jīng)理批準(zhǔn)后指定專人負(fù)責(zé)作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)指揮、監(jiān)護(hù)。

5.2作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)控

5.2.1懸高的高空作業(yè)如外墻涂補(bǔ)、清洗等,必須由專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行作業(yè),作業(yè)人員必須持有效的特種上崗證。

5.2.2現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)護(hù)安全管理員應(yīng)注意自身安全。檢查高空作業(yè)人員的吊繩有無(wú)異常,必須設(shè)用2根繩索(主繩和保險(xiǎn)繩)。

5.2.3安全管理員必須維護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)秩序,不得讓無(wú)關(guān)人員進(jìn)入施工區(qū)域。

5.2.4外來(lái)施工隊(duì)必須與管理處簽訂《高空作業(yè)責(zé)任書》,登記檢查相關(guān)的高空作業(yè)操作證。

5.2.5管轄區(qū)域內(nèi)公共場(chǎng)所的高空作業(yè)、吊裝及重物搬運(yùn)必須事先報(bào)告部門經(jīng)理,并由經(jīng)理批準(zhǔn)后指定專人負(fù)責(zé)作業(yè)指揮、監(jiān)護(hù)。

5.2.6現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人及安全員應(yīng)對(duì)施工作業(yè)人員交代'安全第一,預(yù)防為主'的方針。

5.2.7三米以上的高空作業(yè),必須上、下各設(shè)一名安全監(jiān)護(hù)員。

5.2.8施工現(xiàn)場(chǎng)必須用警戒帶圈出警戒區(qū),并在明顯位置放置'高空作業(yè),請(qǐng)勿靠近'等字樣的標(biāo)識(shí)。

5.2.9對(duì)車輛、人行通道上方處的高空作業(yè),必須在通道兩邊放置警告標(biāo)識(shí),在可行情況應(yīng)盡可能將通道臨時(shí)封閉,指揮行人、車輛繞行。

5.2.10高空作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)范圍附近停有車輛或其他重要設(shè)施時(shí),應(yīng)盡可能移走,確實(shí)不能移走時(shí),應(yīng)采取保護(hù)措施,以防造成不必要的損失。

5.2.11高空作業(yè)人員必須系安全帶、拴安全鉤、戴安全帽、穿膠鞋。不準(zhǔn)將吊繩、電纜等工作回線纏在身上。

5.2.12吊裝重物時(shí),安全監(jiān)護(hù)員應(yīng)提前勸阻無(wú)關(guān)人員進(jìn)入吊裝活動(dòng)范圍內(nèi),嚴(yán)禁超載吊裝。

5.2.13高空作業(yè)、吊裝以及四人以上抬動(dòng)的重物搬運(yùn),必須設(shè)專人指揮。

5.2.14作業(yè)完畢后應(yīng)及時(shí)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行清理,撤回警戒帶和標(biāo)識(shí),并及時(shí)將工作結(jié)果向部門經(jīng)理匯報(bào)。

5.2.15需要隔夜施工,對(duì)顧客出行造成不便或?qū)π^(qū)的有較大影響的高空作業(yè)必須至少提前2天發(fā)布有關(guān)通知,以便顧客提前準(zhǔn)備。

6.支持性文件

無(wú)

7.質(zhì)量記錄表格

tjzzwy7.5.1-a01-07-f1《高空作業(yè)責(zé)任書》

第11篇區(qū)二中學(xué)生公寓生活指導(dǎo)管理暫行辦法

二中學(xué)生公寓生活指導(dǎo)管理暫行辦法

為貫徹學(xué)校發(fā)展規(guī)劃綱要,推進(jìn)學(xué)生公寓生活指導(dǎo)工作的制度化、規(guī)范化、科學(xué)化、結(jié)合我校實(shí)際,特制定本辦法。

一、崗位職責(zé)

(一)生活指導(dǎo)應(yīng)以大局為重,努力適應(yīng)公寓思想政治工作的新形式,發(fā)揚(yáng)不怕苦、不怕累和樂于奉獻(xiàn)的精神,積極探索適合我校特點(diǎn)的學(xué)生公寓思想政治工作新模式。

(二)生活指導(dǎo)應(yīng)根據(jù)學(xué)校和政教處對(duì)學(xué)生思想政治工作和學(xué)生日常管理工作的總體要求,深入學(xué)生,廣泛開展調(diào)查研究,結(jié)合學(xué)生的思想特點(diǎn)創(chuàng)造性地開展工作。

(三)協(xié)助學(xué)校和政教處在公寓中組織和實(shí)施思想政治教育計(jì)劃,開展學(xué)生的日常思想品德、行為規(guī)范、校紀(jì)校規(guī)教育,以及愛國(guó)主義、集體主義、社會(huì)主義和法律法規(guī)教育活動(dòng),開展學(xué)風(fēng)建設(shè)活動(dòng),努力營(yíng)造積極向上的公寓思想政治教育氛圍。

(四)負(fù)責(zé)學(xué)生公寓團(tuán)組織建設(shè),加強(qiáng)對(duì)公寓團(tuán)組織工作的指導(dǎo),開展公寓學(xué)生團(tuán)組織活動(dòng),使公寓團(tuán)組織在學(xué)生思想政治工作中發(fā)揮應(yīng)有的作用。

(五)掌握學(xué)生在公寓中的思想政治表現(xiàn),建立相關(guān)檔案,并作出客觀、公正、準(zhǔn)確的評(píng)價(jià)。學(xué)生在入團(tuán)、評(píng)獎(jiǎng)評(píng)優(yōu),其在公寓中的表現(xiàn)在綜合評(píng)價(jià)中占重要比重,具有“一票否決權(quán)”;對(duì)公寓內(nèi)學(xué)生的違規(guī)違紀(jì)情況,公寓輔導(dǎo)員要及時(shí)上報(bào)政教處和總務(wù)處,并按照相關(guān)規(guī)定提出相應(yīng)的處理意見。

(六)生活指導(dǎo)應(yīng)積極主動(dòng)的引導(dǎo)和幫助全體學(xué)生、樓層、寢室開展健康向上、豐富多彩、富有實(shí)效的公寓活動(dòng),要以公寓樓為載體,努力營(yíng)造公寓文化氛圍,優(yōu)化育人環(huán)境,推動(dòng)公寓樓內(nèi)的精神文明建設(shè)。

(七)要本著以學(xué)生為本、服務(wù)學(xué)生的宗旨,經(jīng)常深入學(xué)生寢室,了解學(xué)生的思想動(dòng)態(tài),關(guān)心學(xué)生的學(xué)習(xí)、生活,幫助他們解決各類實(shí)際問題,特別是對(duì)家庭經(jīng)濟(jì)困難、心理健康狀況不良、學(xué)習(xí)上有困難等學(xué)生群體的思想狀況,要及時(shí)掌握,全面分析,以便采取有效措施及時(shí)予以解決。

(八)建立健全以學(xué)生團(tuán)員、入團(tuán)積極分子和學(xué)生干部為主要節(jié)點(diǎn)的學(xué)生安全穩(wěn)定信息網(wǎng)絡(luò),增強(qiáng)政治洞察力和敏感性,保證學(xué)生信息系統(tǒng)的靈敏和信息渠道的暢通,尤其對(duì)學(xué)生中所存在的不穩(wěn)定因素要盡早采取措施,切實(shí)有效的做好本幢公寓樓的穩(wěn)定工作;遇突發(fā)事件,須及時(shí)啟動(dòng)穩(wěn)定工作預(yù)案。

二、工作要求

(一)學(xué)校在公寓設(shè)立生活指導(dǎo)寢室,它既是生活指導(dǎo)的工作、休息場(chǎng)所,也是公寓學(xué)生思想政治工作的重要陣地。

(二)生活指導(dǎo)須制定每學(xué)期的工作計(jì)劃,經(jīng)常分析學(xué)生的思想情況,研究工作對(duì)策,完成工作總結(jié)。

(三)生活指導(dǎo)要及時(shí)掌握學(xué)生的思想脈搏,有針對(duì)性的開展思想政治工作,對(duì)在公寓中出現(xiàn)的各種問題要及時(shí)向年級(jí)和總務(wù)處反饋。

(四)生活指導(dǎo)的房號(hào)、聯(lián)系電話須向?qū)W生公布,值班期間要熱情接待學(xué)生來(lái)訪、來(lái)電,盡可能答復(fù)學(xué)生疑問,幫助學(xué)生解決問題,并認(rèn)真填寫《生活指導(dǎo)工作手冊(cè)》,不得以任何理由拒絕學(xué)生來(lái)訪或來(lái)電。

(五)生活指導(dǎo)在公寓中開展各項(xiàng)工作,特別是在接待學(xué)生來(lái)訪和走訪學(xué)生寢室時(shí),必須時(shí)刻注意自身形象。

(六)生活指導(dǎo)在正常工作日晚上必須入住學(xué)生公寓,在自己的職責(zé)范圍內(nèi)積極開展思想政治工作。雙休日及節(jié)假日(除寒、暑假外)實(shí)行輪班制,如確有需要請(qǐng)假者,須嚴(yán)格履行請(qǐng)假手續(xù),并確保通訊工作暢通,以便處理突發(fā)性事件。

(七)生活指導(dǎo)請(qǐng)假離開工作崗位必須事先將自己職責(zé)內(nèi)工作委托相關(guān)人員,然后向物業(yè)主任請(qǐng)假,并將被委托人姓名及聯(lián)系方式上報(bào)總務(wù)處備案;未請(qǐng)假或請(qǐng)假未被批準(zhǔn)擅離職守者,扣發(fā)當(dāng)月生活指導(dǎo)津貼。

三、管理與考核

(一)生活指導(dǎo)受總務(wù)處和物業(yè)雙重領(lǐng)導(dǎo),其在公寓工作期間的考核工作由總務(wù)處負(fù)責(zé)組織實(shí)施。生活指導(dǎo)每學(xué)期向總務(wù)處匯報(bào)工作情況,并按時(shí)參加總務(wù)處組織的學(xué)習(xí)和有關(guān)活動(dòng)。

(二)生活指導(dǎo)考核每學(xué)期進(jìn)行一次,采取定性與定量相結(jié)合、學(xué)生評(píng)議與組織評(píng)議相結(jié)合的方法進(jìn)行。學(xué)校按照生活指導(dǎo)自評(píng)占20%、學(xué)生評(píng)議占30%、總務(wù)處、政教處評(píng)議占50%的比例核算出生活指導(dǎo)綜合評(píng)分,確定其考核等級(jí),結(jié)果記入個(gè)人檔案。

(三)考核內(nèi)容分為工作態(tài)度與為人師表、思想政治教育與學(xué)習(xí)引導(dǎo)、日常管理工作、管理成效等四個(gè)方面。

第12篇物業(yè)ic卡管理辦法作業(yè)指導(dǎo)文件

物業(yè)作業(yè)指導(dǎo)文件:ic卡管理辦法

1.目的

規(guī)范對(duì)ic卡的管理控制,避免ic卡的不合理使用。

2.范圍

適用各管理處ic卡的工作管理

3.定義

無(wú)

4.職責(zé)

部門/崗位工作職責(zé)

管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)ic卡的發(fā)放工作的全面監(jiān)督和檢查

管理處指定人員/崗位負(fù)責(zé)ic的日常辦理和授權(quán)、變更、回收等工作的具體操作

安全部負(fù)責(zé)核對(duì)顧客的ic卡使用情況

5.方法及過程控制

5.1.ic卡的發(fā)放控制

5.1.1管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)ic卡發(fā)放管理工作進(jìn)行監(jiān)督、審批。

5.1.2管理處指定專人負(fù)責(zé)ic卡的授權(quán)發(fā)放管理工作,負(fù)責(zé)申請(qǐng)人的身份識(shí)別、房號(hào)和使用范圍等登記。每季度對(duì)ic卡進(jìn)行統(tǒng)計(jì)整理,填寫《ic卡季度整理表》,對(duì)異常情況進(jìn)行核查處理,負(fù)責(zé)對(duì)電腦管理權(quán)限密碼每季度進(jìn)行更改。

5.2 ic卡的登記發(fā)放

5.2.1業(yè)主申請(qǐng)領(lǐng)卡須出示有關(guān)證件及購(gòu)房合同,ic卡發(fā)放人員根據(jù)證件及購(gòu)房合同,進(jìn)行發(fā)卡、授權(quán),并在《ic卡發(fā)放/異常情況登記表》上進(jìn)行登記。

5.2.2公司或相關(guān)工作人員如需申請(qǐng)領(lǐng)卡,需經(jīng)理或經(jīng)理授權(quán)人審批簽名,發(fā)放人員進(jìn)行ic卡的發(fā)放授權(quán),并在《ic卡發(fā)放/異常情況登記表》進(jìn)行登記。

5.2.3 ic卡持有人如需對(duì)卡的授權(quán)內(nèi)容進(jìn)行變更,須持有相關(guān)證件,由發(fā)卡人員予以變更,并登記。

5.2.4業(yè)主和工作人員發(fā)卡情況應(yīng)分開登記。

5.3 ic卡的掛失、解掛

5.3.1持卡人掛失/解掛ic卡時(shí),須出示本人身份證,經(jīng)ic卡發(fā)放人核對(duì)無(wú)誤后,予以掛失/解掛,并予以登記。

5.4 ic卡的更換、退還

5.4.1持卡人在保修期內(nèi)ic卡自然損壞,憑舊卡可在管理處換取新卡,發(fā)卡人回收舊卡并登記。

5.4.2持卡人因人為造成ic卡損壞,如打孔、折疊、機(jī)洗等只能重新申請(qǐng)領(lǐng)卡,不能更換。

5.4.3公司贈(zèng)送的ic卡辦理退還相關(guān)手續(xù)時(shí)不能退還押金。

5.5 ic卡的注銷

5.5.1如業(yè)主產(chǎn)權(quán)發(fā)生變更,管理處應(yīng)及時(shí)通知發(fā)卡人員,對(duì)其ic卡進(jìn)行注銷,并通知原業(yè)主。

5.6 ic卡的授權(quán)期限規(guī)定

業(yè)主及家庭成員(管理處業(yè)主資料中有登記的)的門禁系統(tǒng)ic卡授權(quán)期限一般為十年;車輛ic卡的授權(quán)期限根據(jù)業(yè)主租用車位的期限進(jìn)行授權(quán)。其他人員ic卡授權(quán)期限一般為一年,最長(zhǎng)不得超過兩年。

5.7工作人員ic卡的回收

工作人員調(diào)離或離職,由人事管理員協(xié)助授權(quán)人收回ic卡,登記在《ic 卡發(fā)放/異常情況登記表》。

6.支持性文件

無(wú)

7.質(zhì)量記錄表格

tjzzwy7.5.1-a01-03-f1《ic卡發(fā)放/異常情況登記表》

tjzzwy7.5.1-a01-03-f2《ic卡季度整理表》

tjzzwy7.5.1-a01-03-f3 《機(jī)動(dòng)車ic卡辦理通知單》

第13篇物業(yè)消防管理辦法作業(yè)指導(dǎo)文件

物業(yè)作業(yè)指導(dǎo)文件:消防管理辦法

1.目的

為提高安全消防意識(shí),加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域的消防管理,保障顧客及公司生命財(cái)產(chǎn)安全。

2.范圍

適用于公司消防安全管理工作。

3.定義

無(wú)

4.職責(zé)

部門/崗位工作職責(zé)

總經(jīng)理公司消防安全第一責(zé)任人。

品質(zhì)管理部協(xié)助總經(jīng)理落實(shí)和監(jiān)督公司各部門的消防工作,督促完善消防安全責(zé)任制度。

管理處經(jīng)理管理處消防安全第一責(zé)任人,負(fù)責(zé)管理區(qū)域防火工作的全面監(jiān)督檢查

安全部負(fù)責(zé)人開展安全消防教育、防火檢查,消除火災(zāi)隱患。組織制定滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案,并實(shí)施演練,落實(shí)和監(jiān)督本管理處消防工作,完善防火安全責(zé)任制度。

安全員具體負(fù)責(zé)組織消防工作的具體實(shí)施,定期巡查,保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通;保障公共消防設(shè)施、器材以及消防安全標(biāo)志完好有效。

5.方法及過程控制

5.1 總則

5.1.1 消防工作貫徹'預(yù)防為主,防消結(jié)合'的方針。

5.1.2消防工作在所管轄區(qū)的消防管理機(jī)關(guān)的監(jiān)督、指導(dǎo)下,執(zhí)行落實(shí)有關(guān)消防法規(guī)。

5.1.3 公司任何職員都有維護(hù)消防安全、保護(hù)消防設(shè)施、預(yù)防火災(zāi)、報(bào)告火警、參與滅火工作的義務(wù)。

5.2 消防管理

5.2.1公司各管理處制定管理區(qū)域滅火方案、義務(wù)消防隊(duì)架構(gòu)圖,并懸掛于消防控制中心,落實(shí)各項(xiàng)防火安全措施,保障轄區(qū)防火安全;

5.2.2消防設(shè)施和器材的配置

5.2.2.1安全部應(yīng)在所管轄范圍內(nèi)建立《滅火器臺(tái)帳》、《消防設(shè)施及器材分布一覽表》。

5.2.2.2管理處配電室、發(fā)電機(jī)房、電梯機(jī)房、控制中心、計(jì)算機(jī)房等重要設(shè)備房、辦公室、圖書室、員工食堂、宿舍、車庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)、固定崗?fù)さ戎匾课粦?yīng)當(dāng)按規(guī)定配置相應(yīng)的滅火器材。

5.2.2.3管理處所管轄區(qū)域內(nèi)的商鋪、租戶公司辦公等經(jīng)營(yíng)性、娛樂性場(chǎng)所應(yīng)當(dāng)配置相應(yīng)的滅火器材。

5.2.2.4高層大廈每層必須配置不少于兩個(gè)2kg級(jí)以上的輕便滅火器,多層小區(qū)每個(gè)苑內(nèi)均應(yīng)設(shè)置滅火器放置點(diǎn)。

5.2.2.5管轄區(qū)域內(nèi)裝修施工戶聘用的裝修施工單位應(yīng)達(dá)到防火資質(zhì)要求,施工作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)配置相應(yīng)的滅火器材。

5.2.3設(shè)置消防安全標(biāo)志、消防疏散示意圖

5.2.3.1小區(qū)(大廈)須有首層消防設(shè)施平面圖,并懸掛于控制中心,圖中應(yīng)標(biāo)注滅火器、消防栓、水泵接合器等消防設(shè)施圖標(biāo)并與實(shí)際情況相符。

5.2.3.2高層樓宇每層明顯位置必須設(shè)消防疏散示意圖,各樓層安全出口暢通,安全疏散指示標(biāo)識(shí)應(yīng)統(tǒng)一、清晰、明確。

5.2.3.3管理處應(yīng)根據(jù)管理處需求制定滅火作戰(zhàn)示意圖,并懸掛于消防控制中心。

5.2.4消防檢查與預(yù)防

5.2.4.1管理處每月組織人員至少進(jìn)行一次防火檢查,對(duì)消防設(shè)施、器材等設(shè)備進(jìn)行管理和維護(hù),并填寫《消防設(shè)施及器材檢查表》及時(shí)消除火險(xiǎn)隱患,將檢查結(jié)果上報(bào)管理處經(jīng)理。

5.2.4.2定期檢查煤氣管道、儀表、閥門、和法蘭接頭等應(yīng)符合安全使用要求,具備使用管道液化石油氣條件的高層建筑,嚴(yán)禁使用瓶裝液化燃?xì)狻?/p>

5.2.4.3管理處應(yīng)保存有小區(qū)(大廈)的地下煤氣管網(wǎng)圖,小區(qū)內(nèi)挖掘地面必須經(jīng)部門經(jīng)理確認(rèn)方可動(dòng)工。

5.2.4.4 禁止在具有火災(zāi)、爆炸危險(xiǎn)隱患的物業(yè)場(chǎng)所使用明火,因特殊情況需要使用明火作業(yè)的,應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定提前辦理審批手續(xù),并采取相應(yīng)的消防安全防護(hù)措施。

5.2.4.5 施工作業(yè)使用電、氣焊等具有火災(zāi)危險(xiǎn)的人員需持有政府有關(guān)部門頒發(fā)的《特種作業(yè)人員上崗證》。

5.2.4.6 管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行室內(nèi)裝修戶,在需要增設(shè)電氣線路或進(jìn)行動(dòng)火作業(yè)時(shí),必須符合安全要求,施工人員做好安全措施,嚴(yán)禁亂掛、亂接臨時(shí)電線等。

5.2.4.7在防火范圍內(nèi),辦公和商場(chǎng)裝修面積在50平方米以下的,由管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)審批。超過50平方米的由消防機(jī)關(guān)審核。

5.2.4.8 舉辦各類集體活動(dòng),具有火災(zāi)危害的,管理處應(yīng)落實(shí)消防安全措施并至少提前1周上報(bào)相關(guān)政府部門。

5.2.4.9 禁止采用不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)或者行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的消防設(shè)施和器材,定期對(duì)消防器材設(shè)施進(jìn)行檢測(cè),以確保正常有效狀態(tài)。

5.2.4.10嚴(yán)格遵守明火、用電作業(yè)規(guī)定,易燃易爆、劇毒等危險(xiǎn)品嚴(yán)禁進(jìn)入管轄區(qū),具體參照《危險(xiǎn)品管理辦法》執(zhí)行。

5.2.5 消防器材器材維護(hù)及檢查

5.2.5.1滅火器材需每月檢查、清潔,并在《消防設(shè)施及檢查記錄表》中予以記錄。要求壓力表指針保持在綠色安全壓力范圍內(nèi),擺放整齊,標(biāo)簽、鉛封完好無(wú)損,核對(duì)使用說明及有效期限,按要求進(jìn)行壓力測(cè)試和充裝。滅火器應(yīng)掛置或裝入滅火器箱,須編制分布清單,列明品名、規(guī)格、數(shù)量、分布位置及有效期,并對(duì)滅火器統(tǒng)一編號(hào)。部門消防水帶投入使用五年以后,需要做水壓試驗(yàn),按分布位置均勻抽查1%,一般保證在5-20條之間,若其中有一條不合格,需要再次抽查同樣數(shù)量的水帶進(jìn)行試驗(yàn),試驗(yàn)壓力為5kg/cm2,試驗(yàn)時(shí)間為60秒,以后每二年進(jìn)行一次。

4.2.5.2防火服、消防工具、防火面具是大廈發(fā)生火災(zāi)或消防演習(xí)時(shí)為消防滅火專用,任何人不得挪做他用,必須按指定位置擺放,表面要保持清潔、整齊,標(biāo)識(shí)清晰,油漆完好。

5.3 消防演習(xí)

5.3.1消防培訓(xùn)

5.3.1.1定期對(duì)管理處職員工進(jìn)行消防知識(shí)培訓(xùn),義務(wù)消防隊(duì)員必須熟知火場(chǎng)避險(xiǎn)'三會(huì)'即:會(huì)報(bào)警(119)、會(huì)使用簡(jiǎn)易滅火器材,撲滅初期火災(zāi)、會(huì)組織疏散撤離。

5.3.1.2 每位員工應(yīng)熟悉自己的崗位的環(huán)境、設(shè)備及物品情況,熟悉安全出口等疏散通道的位置和消防器材設(shè)施的具體分布情況。

5.3.1.3每半年各管理處對(duì)管理處在職職員工進(jìn)行一次消防知識(shí)考核,積極協(xié)助消防工作機(jī)關(guān)對(duì)消防工作的檢查和指導(dǎo),每半年對(duì)小區(qū)(大廈)客戶至少進(jìn)行一次消防知識(shí)的宣傳、普及。

5.3.2消防緊急集合

5.3.2.1消防緊急集合每季度至少進(jìn)行一次,以安全部人員為主。

5.3.2.2管理處緊急集合的指定地點(diǎn)及所需時(shí)間依據(jù)《突發(fā)事件處理辦法》的相關(guān)要求執(zhí)行。

5.3.2.3準(zhǔn)確記錄義務(wù)消防隊(duì)員在接到緊急集合命令后趕至指定地點(diǎn)的時(shí)間及攜帶滅火裝備情況,并在《緊急集合情況記錄表》中予以記

錄。

5.3.2.4緊急集合中不能達(dá)到要求的人員,由部門主管負(fù)責(zé)制定整改措施,由部門經(jīng)理決定處理意見。

5.3.3消防演習(xí)

5.3.3.1每半年各管理管理處至少組織一次消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí),演習(xí)必須使用滅火器、消防水帶等。

5.3.3.2安全部負(fù)責(zé)人演習(xí)前一周制定演習(xí)方案經(jīng)部門經(jīng)理審批后,報(bào)品質(zhì)部備案。

5.3.3.3演習(xí)后應(yīng)有相應(yīng)的圖片記錄,并對(duì)演習(xí)情況進(jìn)行總結(jié),記錄在《演習(xí)計(jì)劃及情況登記表》上。

6.支持性相關(guān)文件

tjzzwy7.5.1-a01-08《危險(xiǎn)品管理辦法》

tjzzwy8.2.3-a01-01《突發(fā)事件處理辦法》

tjzzwy7.5.1-a01-05 《消防滅火操作辦法》

7.質(zhì)量記錄和表格

tjzzwy7.5.1-a01-04-f1 《滅火器臺(tái)帳》

tjzzwy7.5.1-a01-04-f2 《消防設(shè)施及器材分布一覽表》

tjzzwy7.5.1-a01-04-f3《消防設(shè)施及器材檢查表》

第14篇物業(yè)危險(xiǎn)品管理辦法作業(yè)指導(dǎo)文件

物業(yè)公司作業(yè)指導(dǎo)文件

危險(xiǎn)品管理辦法

1.目的

加強(qiáng)管理區(qū)域內(nèi)危險(xiǎn)品的管理。

2.范圍

適用于公司各管理處對(duì)危險(xiǎn)品的管理

3.定義

危險(xiǎn)品是指對(duì)人身、自然環(huán)境和財(cái)產(chǎn)有直接危害的物品,具有易燃、自燃、易爆、毒害、腐蝕、放射性等危險(xiǎn)性質(zhì)。

4.職責(zé)

部門/崗位工作職責(zé)

管理處經(jīng)理是各部門危險(xiǎn)品管理的第一責(zé)任人,負(fù)責(zé)對(duì)本管理處的危險(xiǎn)品管理工作進(jìn)行監(jiān)督檢查

主管(辦)負(fù)責(zé)危險(xiǎn)品管理工作的具體落實(shí)

危險(xiǎn)品管理員負(fù)責(zé)危險(xiǎn)品管理的具體操作

5.方法及過程控制定:

5.1易燃易爆品:天那水、柴油、汽油、酒精、油漆、液化氣罐等。

帶毒性藥物:敵敵畏、農(nóng)藥等。

5.2管理處應(yīng)根據(jù)部門的實(shí)際情況列出具體的危險(xiǎn)品清單進(jìn)行控制。

5.2.1危險(xiǎn)品的采購(gòu)需由部門經(jīng)理指定專人進(jìn)行。參見《采購(gòu)管理程序》。

5.2.2對(duì)于沒有設(shè)定供應(yīng)商的危險(xiǎn)品,采購(gòu)需遵照國(guó)家相關(guān)規(guī)定購(gòu)買。

5.3危險(xiǎn)品的運(yùn)輸、搬運(yùn)

5.3.1對(duì)轄區(qū)內(nèi)使用的危險(xiǎn)品由安全員監(jiān)督搬運(yùn)、存放和使用,并記錄在《安全部巡視記錄表》中。

5.3.2 對(duì)外包方使用的危險(xiǎn)品原則上要求其每天使用后帶離轄區(qū),不允許其存放在轄區(qū)內(nèi)。

5.3.3對(duì)業(yè)主裝修使用的危險(xiǎn)品,要求其妥善保管,具體執(zhí)行《裝修現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控辦法》。

5.3.4公司工程施工涉及使用危險(xiǎn)品時(shí),應(yīng)嚴(yán)格按相關(guān)作業(yè)指導(dǎo)書施工。

5.3.5對(duì)現(xiàn)階段節(jié)日業(yè)主有燃放煙花、炮竹的習(xí)俗,安全部應(yīng)劃定區(qū)域,要求業(yè)主指定地點(diǎn)燃放,當(dāng)法規(guī)、法令明確規(guī)定禁止燃放煙花、炮竹時(shí),按法規(guī)、法令執(zhí)行。

5.3.6輕拿輕放,防止碰擊、拖拉和傾倒。

5.3.7碰撞、互相接觸容易引起燃燒、爆炸或造成其它危險(xiǎn)的危險(xiǎn)品,以及化學(xué)性質(zhì)或防護(hù)滅火方法互相抵觸的危險(xiǎn)品,不得混合裝運(yùn)。

5.3.8遇熱、遇潮容易引起燃燒、爆炸或產(chǎn)生有毒氣體的化學(xué)危險(xiǎn)物品,在裝運(yùn)時(shí)應(yīng)當(dāng)采取隔熱防潮設(shè)施。

5.4危險(xiǎn)品的儲(chǔ)存、保管

5.4.1危險(xiǎn)品應(yīng)與其它物品隔離分開、分類、分項(xiàng)進(jìn)行保管,對(duì)有居毒的危險(xiǎn)物品,必須用帶鎖柜放置并上鎖,有條件時(shí)應(yīng)設(shè)立單獨(dú)的危險(xiǎn)倉(cāng)庫(kù),鑰匙由專人保管。

5.4.2存放危險(xiǎn)品的地點(diǎn)應(yīng)符合有關(guān)的安全規(guī)定,并根據(jù)物品的種類性質(zhì),設(shè)置相應(yīng)的通風(fēng)。防爆、泄壓、防火、防雷、防曬、報(bào)警、滅火等安全措施,確保危險(xiǎn)品的存放。

5.4.3危險(xiǎn)品入庫(kù)前,必須進(jìn)行檢查登記,入庫(kù)后應(yīng)定期檢查。

5.4.4危險(xiǎn)品的領(lǐng)用必須嚴(yán)格由專人負(fù)責(zé),倉(cāng)管員需妥善保管好鑰匙。避免危險(xiǎn)品的丟失。

5.4.5部門可根據(jù)本部門實(shí)際情況制定相應(yīng)的危險(xiǎn)品儲(chǔ)存、保管細(xì)則。

5.4.6對(duì)服務(wù)供方存放在部門內(nèi)范圍內(nèi)的危險(xiǎn)品也應(yīng)參照上述規(guī)定進(jìn)行。

5.5危險(xiǎn)品的使用

5.5.1危險(xiǎn)品的使用者要有相關(guān)的專業(yè)操作技能,資質(zhì)證明。

5.5.2使用危險(xiǎn)品時(shí)必須有安全防護(hù)措施和用具。如用有毒性或腐蝕性的藥物時(shí)必須戴上防護(hù)手套。對(duì)有揮發(fā)性的藥品還應(yīng)戴上口罩。使用完后及時(shí)用肥皂洗手。

5.5.3盛裝危險(xiǎn)品的容器,在使用前后,必須進(jìn)行檢查,消除隱患,防止火災(zāi),爆炸、中毒等事故發(fā)生。

5.5.4銷毀處理有燃燒、爆炸、中毒和其它危險(xiǎn)的廢棄危險(xiǎn)品。應(yīng)當(dāng)采取安全措施,并應(yīng)按環(huán)境保護(hù)的規(guī)定進(jìn)行處理。

5.6外來(lái)危險(xiǎn)品的管理

5.6.1出入口值班員需對(duì)出入人員嚴(yán)格檢查,對(duì)外來(lái)危險(xiǎn)品進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)。

5.6.2如發(fā)現(xiàn)有攜帶危險(xiǎn)品進(jìn)入管理區(qū)域需問清原因,視情況進(jìn)行制止或報(bào)部門指派專人監(jiān)控。

5.6.3每日巡視人員要認(rèn)真巡視及檢查,一旦發(fā)現(xiàn)不安全隱患要立即向主管部門匯報(bào)。

5.6.4 如危險(xiǎn)品發(fā)生事故要立即通知上級(jí)主管及相關(guān)部門,由主管著情況而定是否請(qǐng)求外援協(xié)助。

6.支持性文件

無(wú)

7.質(zhì)量記錄表格

無(wú)

第15篇某地產(chǎn)營(yíng)銷管理辦法作業(yè)指導(dǎo)書

1.目的

1.1.為配合公司的正常運(yùn)作,及時(shí)跟進(jìn)按揭款的到帳情況。

2.適用范圍

2.1.營(yíng)銷部全體人員。

3.定義

3.1.無(wú)

4.職責(zé)

4.1.銷售員確保在樓宇成交前告知客戶。

4.2.售后服務(wù)專員負(fù)責(zé)審核按揭貸款合同內(nèi)容。

4.3.營(yíng)銷經(jīng)理/主任與銀行及時(shí)溝通。

5.作業(yè)內(nèi)容

5.1.營(yíng)銷推廣的管理

5.2.營(yíng)銷推廣方式

5.3.營(yíng)銷推廣的方式包括報(bào)紙、雜志、電臺(tái)、海報(bào)、單張、夾報(bào)、dm廣告等方式。銷售部應(yīng)根據(jù)需要選擇合理的營(yíng)銷組合方式進(jìn)行立體全方位的營(yíng)銷推廣,以在合理的時(shí)間內(nèi)在樓市中形成品牌效應(yīng),使目標(biāo)客戶群能熟知樓盤的情況。

5.4.銷售部并根據(jù)銷售計(jì)劃分解至月度媒體的具體投放安排表。

6.電視廣告投放的管理

6.1.銷售部負(fù)責(zé)提出影視廣告創(chuàng)意分鏡頭腳本,報(bào)送地產(chǎn)公司對(duì)影視廣告創(chuàng)意分鏡頭腳本進(jìn)行共同評(píng)審,提出評(píng)審意見。

6.2.銷售部按公司領(lǐng)導(dǎo)評(píng)審意見執(zhí)行影視廣告制作。并安排影視廣告投放排期,按確認(rèn)后的投放排期進(jìn)行電視廣告宣傳投放。

7.戶外廣告宣傳的管理

7.1.包括車身、路牌廣告、銷售部負(fù)責(zé)提出戶外廣告投放及內(nèi)容方案,報(bào)送公司對(duì)投放計(jì)劃及廣告內(nèi)容進(jìn)行審批和確認(rèn)。

7.2.銷售部按公司領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)后的投放計(jì)劃和廣告內(nèi)容執(zhí)行。

8.樓書及宣傳品的管理

8.1.銷售部負(fù)責(zé)安排項(xiàng)目樓書及宣傳品的設(shè)計(jì),在定稿前,報(bào)送公司

8.2.銷售部會(huì)同項(xiàng)目部對(duì)樓書中有關(guān)總體規(guī)劃、建筑平面及立面圖、交樓標(biāo)準(zhǔn)、建筑特點(diǎn)等進(jìn)行評(píng)審,由相關(guān)負(fù)責(zé)人員簽字確認(rèn)后反饋給銷售部。

8.3.銷售部負(fù)責(zé)執(zhí)行正稿輸出以及印刷制作事宜。

8.4.銷售部每月對(duì)己制作的宣傳物料進(jìn)行清理檢查.制作宣傳物料制作使用情況記錄形成登記,以便及時(shí)補(bǔ)充。

9.現(xiàn)場(chǎng)包裝物料的管理

9.1.包括售樓部宣傳展板、廣告畫、燈箱、旗幟、指示牌、告示牌等包裝物料。銷售部負(fù)責(zé)會(huì)同廣告公司編制賣場(chǎng)包裝專題方案,報(bào)送公司批準(zhǔn)。

9.2.銷售部按公司評(píng)審確認(rèn)后的方案執(zhí)行。

10.宣傳禮品的管理

10.1.包括雨傘、t恤、水杯等為促進(jìn)銷售和項(xiàng)目宣傳宣傳而制作的禮品。銷售部在月度營(yíng)銷宣傳預(yù)算中說明禮品用途及制作計(jì)劃,經(jīng)公司審批完成后方可執(zhí)行。

10.2.銷售部在禮品發(fā)放時(shí)負(fù)責(zé)安排領(lǐng)取者做好禮品領(lǐng)取登記,形成登記文件并存檔。

11.營(yíng)銷公關(guān)活動(dòng)管理

11.1.銷售部在公關(guān)活動(dòng)預(yù)定舉辦日期的7天前(緊急情況不得少于3天),提交活動(dòng)方案及具體費(fèi)用預(yù)算給公司審核形成《營(yíng)銷活動(dòng)費(fèi)用申請(qǐng)表》及其附件《營(yíng)銷活動(dòng)日程表》、《營(yíng)銷活動(dòng)預(yù)算書》。

11.2.如需其他各部門的配合,銷售部至少提前5個(gè)工作日(緊急情況不得少于2個(gè)工作日)向各部門提交需各部門配合的函件;各部門負(fù)責(zé)根據(jù)函件幫助銷售部協(xié)調(diào)需要配合的事宜。

11.3.銷售部于每月10日前提交上月公關(guān)活動(dòng)的總結(jié)(在每月營(yíng)銷總結(jié)中體現(xiàn))。并根據(jù)該總結(jié)在每月15日前對(duì)上月公關(guān)活動(dòng)進(jìn)行評(píng)價(jià)形成《營(yíng)銷效果評(píng)審表》,每個(gè)月應(yīng)對(duì)此進(jìn)行統(tǒng)計(jì)形成《月營(yíng)銷活動(dòng)效果評(píng)估統(tǒng)計(jì)表》。

11.4.銷售部在活動(dòng)結(jié)束后,填寫與我司合作的公關(guān)公司(指雙方有合同關(guān)系)的檔案登記卡片,交檔案部存檔。

12.營(yíng)銷的計(jì)劃與總結(jié)

12.1.營(yíng)銷方案的策劃

12.2.在項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)確定后,銷售部應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)和市場(chǎng)宣傳銷售進(jìn)度,于項(xiàng)目開售前5個(gè)月提交一份完整的項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告形成《樓盤營(yíng)銷策劃方案》,包括銷售目標(biāo)、銷售策略、宣傳計(jì)劃、銷售計(jì)劃及定價(jià)初步方案,報(bào)送公司批準(zhǔn)執(zhí)行。

12.3.銷售部在每年的十二月十日前提出下一年的年度銷售計(jì)劃草案,包括相應(yīng)的市場(chǎng)分析,月度銷售目標(biāo)計(jì)劃、營(yíng)銷費(fèi)用開支計(jì)劃和宣傳計(jì)劃形成《年度營(yíng)銷計(jì)劃書》并應(yīng)于十二月三十一日前基本確定。

13.營(yíng)銷的計(jì)劃編制

13.1.銷售部應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和策劃主題,提出項(xiàng)目的營(yíng)銷宣傳策劃和實(shí)施計(jì)劃(包含相應(yīng)的宣傳手段及費(fèi)用計(jì)劃)形成《營(yíng)銷推廣專題報(bào)告》,具體包括廣告宣傳、新聞宣傳、宣傳渠道的選擇、現(xiàn)場(chǎng)包裝、售樓部及示范單位賣場(chǎng)包裝、公關(guān)活動(dòng)、促銷活動(dòng)、宣傳資料、銷售資料、認(rèn)購(gòu)資料的制作等內(nèi)容,批準(zhǔn)后落實(shí)執(zhí)行。

13.2.銷售部定期制定銷售工作計(jì)劃,匯報(bào)銷售業(yè)績(jī)及情況,并完成月度、季度、年度營(yíng)銷總結(jié),提交公司。

13.3.銷售部應(yīng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)客戶和銷售信息的收集和整理,并定期提交來(lái)訪客戶以及成交客戶的基本情況分析。

13.4.營(yíng)銷的主管部門應(yīng)對(duì)年度計(jì)劃進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整形成季度銷售計(jì)劃,并按季度銷售計(jì)劃進(jìn)行實(shí)施。

14.營(yíng)銷日常會(huì)議的主持

14.1.營(yíng)銷主管部門應(yīng)每天根據(jù)銷售地情況召開日會(huì),全面布置每天的營(yíng)銷任務(wù)。

14.2.召開月度營(yíng)銷工作例會(huì)(如需要可以召開緊急會(huì)議),會(huì)議將主要圍繞客戶來(lái)訪情況、需要情況、市場(chǎng)情況與銷售相關(guān)的各種問題展開,并形成會(huì)議紀(jì)要。

15.營(yíng)銷的招標(biāo)與簽約

15.1.競(jìng)爭(zhēng)性談判原則

15.2.首次投放某一類型的電視廣告時(shí),銷售部負(fù)責(zé)與電視廣告投放代理公司聯(lián)系,收集至少三家公司的投放時(shí)段、價(jià)格、付款條件及其優(yōu)劣勢(shì)等情況。首次投放某種類型的夾報(bào)及dm時(shí),收集至少三家公司的報(bào)價(jià)、付款條件及其優(yōu)劣勢(shì)等情況。并在此基礎(chǔ)上與之洽談并做初次還價(jià),填寫《營(yíng)銷合作商選擇報(bào)審表》報(bào)送公司審核確認(rèn)。

15.3.三個(gè)月內(nèi)投放相同類型的電視廣告,半年內(nèi)投放相同類型的夾報(bào)或dm,可不用比價(jià),注明此次投放參考哪次比價(jià)結(jié)果。電視廣告投放超過三個(gè)月時(shí)間,夾報(bào)或dm超過半年時(shí)間,需重新進(jìn)行價(jià)格比較。

16.營(yíng)銷合同版本管理

16.1.各類媒介投放,夾報(bào)及dm,各類活動(dòng)策劃、代理及贊助費(fèi)必須要簽署合同;印刷、物料制作類費(fèi)用大于1000元以上的)必須要有制作合同。

16.2.銷售部負(fù)責(zé)各類合同的審批工作:在收到乙方電子版本和書面版本合同后,并改版形成標(biāo)準(zhǔn)合同格式后,填寫并形成《合同會(huì)審表》報(bào)送公司,并按照審批結(jié)果落實(shí)合同修訂及簽訂。

16.3.銷售合同條款、補(bǔ)充協(xié)議等法律文件由公司確認(rèn),銷售部按確認(rèn)版本執(zhí)行。

17.合同的時(shí)間管理

17.1.公關(guān)活動(dòng)類合同必須在活動(dòng)舉行后5日內(nèi)送報(bào)公司。媒介投放類合同必須在媒介投放前將合同送公司。物料類合同必須在制作前將合同送公司。

18.電視廣告招標(biāo)的管理

18.1.針對(duì)在項(xiàng)目銷售過程中設(shè)計(jì)、代理平面廣告、銷售資料等工作的總代理廣告公司,原則上由其各類廣告、包裝的設(shè)計(jì)等內(nèi)容。

18.2.銷售部負(fù)責(zé)編制《招標(biāo)文件》。標(biāo)書對(duì)市場(chǎng)分析要盡可能全面,對(duì)目標(biāo)客戶群要有較準(zhǔn)確的定位,對(duì)產(chǎn)品的優(yōu)劣形勢(shì)有一定的分析。

18.3.銷售部負(fù)責(zé)向所有擬邀請(qǐng)招標(biāo)單位發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)函,在收到受邀請(qǐng)單位確定參與投標(biāo)的回執(zhí)回復(fù)后,發(fā)出招標(biāo)文件。為免市場(chǎng)信息的過度擴(kuò)散,要求在回標(biāo)的同時(shí)返還招標(biāo)文件。

18.4.銷售部負(fù)責(zé)組織由其他相關(guān)人員參加的應(yīng)標(biāo)廣告公司回標(biāo)方案的闡述會(huì)。銷售部負(fù)責(zé)在闡述會(huì)后整理匯總有關(guān)評(píng)審意見,形成初步評(píng)審建議。公司在初步評(píng)審意見的基礎(chǔ)上,形成最終評(píng)審意見并確定建議的中標(biāo)廣告公司。

18.5.由銷售部發(fā)出中標(biāo)通知書。在必要的情況下,可以進(jìn)行多輪投標(biāo),以確定最佳的廣告代理公司。

18.6.工作量大或特殊情況時(shí),銷售部可根據(jù)實(shí)際情況選用合適的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行補(bǔ)充設(shè)計(jì),但事前須取得認(rèn)可。

19.報(bào)紙廣告的招標(biāo)管理

19.1.報(bào)紙廣告簽約有兩種方式一:公司直接與報(bào)社簽訂折扣和投放合同,銷售部負(fù)責(zé)跟進(jìn)支付代理廣告公司設(shè)計(jì)和代理費(fèi)等事宜。方式二:通過廣告代理公司進(jìn)行投放,銷售部安排與廣告公司簽訂折扣和投放合同,支付廣告公司投放、代理和設(shè)計(jì)費(fèi)。

19.2.盡量選擇雜志或電臺(tái)的一級(jí)代理廣告公司進(jìn)行投放,特殊情況請(qǐng)說明原因,經(jīng)公司批準(zhǔn)后方可執(zhí)行

20.物料制作商的招標(biāo)管理

20.1.銷售部負(fù)責(zé)與相關(guān)專業(yè)制作商聯(lián)系,一般每項(xiàng)制作業(yè)務(wù)的第一次展開,印刷或物料制作由銷售部組織三家以上公司比價(jià)。并形成《宣傳物料合作商選擇報(bào)審表》公司批準(zhǔn)。

20.2.對(duì)相同物料進(jìn)行加印或重復(fù)制作時(shí),原則上沿用原制作商,除非我方對(duì)第一次印刷或制作的效果不滿意,銷售部負(fù)責(zé)另行選擇制作商。

20.3.對(duì)于相同類型的印刷或物料制作,一年之類可不用比價(jià),注明此次投放參考哪次比價(jià)結(jié)果。超過一年時(shí)間,需重新進(jìn)行價(jià)格比較。

20.4.對(duì)于宣傳物料的使用,銷售部應(yīng)對(duì)物料的使用情況進(jìn)行登記,填寫形成《營(yíng)銷類物料使用記錄統(tǒng)計(jì)表》。

21.營(yíng)銷合同的后評(píng)審管理

21.1.營(yíng)銷類合同在合作間,全面完成合同義務(wù)后,銷售部應(yīng)督促合作商填報(bào)《營(yíng)銷類合同執(zhí)行情況確認(rèn)表》,用為營(yíng)銷費(fèi)用的結(jié)算前置性條件。

21.2.營(yíng)銷類合同在合作間全面完成合同義務(wù)后,銷售部應(yīng)填寫形成《營(yíng)銷類合同執(zhí)行情況確認(rèn)表》。作為營(yíng)銷合同價(jià)款的結(jié)算前置依據(jù)。

22.營(yíng)銷費(fèi)用與支付

22.1.年度費(fèi)用預(yù)算的管理

22.2.銷售部每年負(fù)責(zé)根據(jù)樓盤所在地,行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)編制具體項(xiàng)目的年度營(yíng)銷費(fèi)用總預(yù)算形成《年度營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算表》。包括但不限于詳細(xì)的媒體、公關(guān)及促銷活動(dòng)、銷售物料制作、宣傳品等分類預(yù)算細(xì)目。

22.3.營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算書經(jīng)過公司的審核程序批準(zhǔn)后實(shí)施進(jìn)行。

23.月度營(yíng)銷費(fèi)用的管理

23.1.月度營(yíng)銷預(yù)算的管理:銷售部負(fù)責(zé)根據(jù)已確定的年度營(yíng)銷預(yù)算,每月25日前上報(bào)《月度營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算表》。

23.2.月度營(yíng)銷結(jié)算的管理:每月10日前應(yīng)完成上一月度的營(yíng)銷費(fèi)用的結(jié)算。

24.營(yíng)銷費(fèi)用報(bào)銷管理

24.1.經(jīng)辦人將發(fā)生費(fèi)用的發(fā)票及相關(guān)附件整理好,填寫費(fèi)用報(bào)銷審批單,需注明付款方式,按程序批準(zhǔn)。經(jīng)辦人將審批完成后的費(fèi)用報(bào)銷審批單交到財(cái)務(wù)部出納處,報(bào)銷費(fèi)用。

24.2.費(fèi)用報(bào)銷時(shí),費(fèi)用報(bào)銷審批單的附件均要有發(fā)票、該項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算審批文件、雙方已簽署蓋章完成的合同或報(bào)價(jià)單、確認(rèn)后的比價(jià)申請(qǐng)表(之前有比價(jià)程序的)以及驗(yàn)收記錄(如為物料)。

24.3.平面媒體投放類費(fèi)用報(bào)銷的憑證附件:需附兩份媒體投放樣刊(一份用于財(cái)務(wù)部存檔,一份用于檔案室存檔);電視、電臺(tái)投放類需要有dvd光盤或樣帶、媒體播放證明。印刷、制作類物料或禮品費(fèi)用報(bào)銷時(shí)需附樣品或?qū)嵨镎掌?。廣告設(shè)計(jì)費(fèi)用報(bào)銷時(shí),費(fèi)用報(bào)銷審批單需附雙方確認(rèn)的設(shè)計(jì)稿(

媒體投放類的除外)。

24.4.銷售中心各類物料添置購(gòu)買費(fèi)用報(bào)銷時(shí)需附有電腦小票或購(gòu)買清單,固定資產(chǎn)類需要有固定資產(chǎn)登記表。

25.費(fèi)用支付的管理

25.1.付款方式盡量采用事后支付,如需預(yù)付款,一般預(yù)付款項(xiàng)不得超過合同總金額的30%,且款項(xiàng)的支付必須是在合同(或其他約定文件)簽署之后(特殊情況除外)。

25.2.盡量采用轉(zhuǎn)帳支票、轉(zhuǎn)帳、電匯形式支付款項(xiàng)。如特殊情況,費(fèi)用可采用現(xiàn)金報(bào)銷方式。支票抬頭必須與發(fā)票章以及合同的當(dāng)事人的名字一致。采用現(xiàn)金支付的,為了便于審核,每張報(bào)銷審批單請(qǐng)盡量減少款項(xiàng)類別。

25.3.若有特殊情況與以上規(guī)定不符,可額外注明,經(jīng)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)審批通過方可。

26.樓盤的銷售與簽約

26.1.銷售價(jià)格的管理

26.2.銷售部提交詳細(xì)的銷售策略或促銷活動(dòng)方案和定價(jià)方案并形成《分期銷售營(yíng)銷方案》)報(bào)公司批準(zhǔn)后,由營(yíng)銷主管部門落實(shí)執(zhí)行。

27.認(rèn)購(gòu)的管理

27.1.銷售人員解答客戶的各種疑問,并將樓盤的《認(rèn)購(gòu)須知》等詳細(xì)資料交于客戶;

27.2.客戶確定購(gòu)買單元后,銷售中心與客戶簽訂購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書。認(rèn)購(gòu)書中需填寫清楚業(yè)主姓名、聯(lián)系方式、認(rèn)購(gòu)單元情況、價(jià)格、付款方式等,銷售部核對(duì)無(wú)誤后買賣雙方簽字蓋章。

27.3.認(rèn)購(gòu)變更:認(rèn)購(gòu)變更包括認(rèn)購(gòu)單元的轉(zhuǎn)換、認(rèn)購(gòu)單位的加名、減名等內(nèi)容,出現(xiàn)認(rèn)購(gòu)變更后,需在售樓軟件中按換房進(jìn)行操作形成《購(gòu)房變更證明書》

27.4.對(duì)于介紹購(gòu)房的應(yīng)由銷售部填寫《介紹購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)報(bào)審表》,報(bào)相關(guān)部門審批后,由財(cái)務(wù)部門進(jìn)行承兌。

28.定金的管理

28.1.認(rèn)購(gòu)書簽訂后經(jīng)營(yíng)銷部門負(fù)責(zé)人審核之后,由銷售經(jīng)辦人員陪同客戶到財(cái)務(wù)部交納定金,財(cái)務(wù)部收取定金無(wú)誤后開據(jù)定金收據(jù)。原則上定金不可退。

28.2.臨時(shí)定金:在準(zhǔn)買家未按照指定的時(shí)間補(bǔ)齊定金的情況下,銷售人員需聯(lián)系買家,解釋清楚各種情況。在準(zhǔn)買家肯定表示不予購(gòu)買時(shí),或在預(yù)定的時(shí)間沒有補(bǔ)齊定金,經(jīng)過銷售部門負(fù)責(zé)人確認(rèn)后,可同時(shí)可將該單元進(jìn)行另行銷售。

29.房款繳交的管理

29.1.銷售部應(yīng)配合財(cái)部收取銷售的應(yīng)收款項(xiàng),落實(shí)執(zhí)行各種資金回籠計(jì)劃,配合落實(shí)按揭資金。

29.2.根據(jù)購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書付款方式的繳款日期,由銷售部聯(lián)系客戶按期交款,如果銷售小業(yè)主特殊原因?qū)е虏荒馨雌诮豢?小業(yè)主可填寫《客戶延期付款報(bào)審表》,銷售主管部門可根據(jù)此原因的情況給予不超過15天的延期,如果超過15天,客戶仍不能按期交款,客戶可再次填寫《客戶延期付款報(bào)審表》,財(cái)務(wù)主管部門可根據(jù)此原因的情況給予不超過30天的延期,如果超過30天,客戶仍不能按時(shí)支付房款,主管法務(wù)的主管部門可委托律師發(fā)《催辦通知單》,將從發(fā)催辦通知單之日按合同約定收取滯納金處理。銷售部應(yīng)完整保存掛號(hào)信存根,以便將來(lái)查證。

30.簽署商品房買賣合同

30.1.客戶交付第一期樓款的同時(shí),必須簽署《商品房買賣合同》)。買賣合同須按公司確認(rèn)的版本簽署,原則上不能修改合同內(nèi)容,如特殊情況修改條款需公司確認(rèn)可后方修改。買賣合同需認(rèn)真填寫,字跡清晰整齊。經(jīng)業(yè)主簽署后銷售部要認(rèn)真核對(duì),確保各項(xiàng)條款準(zhǔn)確無(wú)誤。

30.2.合同簽署時(shí),銷售部必須提供鑒證所需的相關(guān)資料。買賣合同簽署后,在該商品房涂銷抵押手續(xù)按時(shí)完成情況下,銷售部部門將買賣合同移交銷售部門內(nèi)的售后服務(wù)組,在合同簽署之日起三十日內(nèi)將買賣合同送房管局交易所辦買賣合同登記備案手續(xù)。

30.3.如果按規(guī)定需要贈(zèng)品發(fā)送給客戶,則銷售部門應(yīng)實(shí)行登記制度《贈(zèng)品發(fā)放登記表》。

31.客戶特殊要求

31.1.特殊優(yōu)惠折扣:銷售部在其權(quán)利范圍內(nèi)給予客戶優(yōu)惠折扣的,則銷售部門直接在相關(guān)文件上簽署。對(duì)于授權(quán)以外的優(yōu)惠折扣,則由銷售部門填寫《特別優(yōu)惠銷售價(jià)格申請(qǐng)表》按審批程序逐級(jí)申報(bào)審批后,銷售部方可承諾買家。

31.2.滯納金,客戶可到銷售部填寫《客戶延期付款報(bào)審表》。對(duì)于沒有正常理由的,營(yíng)銷部門應(yīng)下達(dá)《催款通知單》。

31.3.發(fā)票:財(cái)務(wù)部門在收取定金與進(jìn)度款時(shí)出具收據(jù),房款全部收齊后出具發(fā)票,購(gòu)房人應(yīng)直接與銷售部門的售后服務(wù)組聯(lián)系。

32.客戶投訴管理

32.1.銷售人員接收客戶的投訴,并進(jìn)行投訴記錄登記,盡可能處理,如遇到無(wú)法解決的問題,逐級(jí)向上反映;銷售部及時(shí)將客戶投訴情況上報(bào)公司,由公司統(tǒng)籌安排處理。

32.2.銷售現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置客戶投訴意見箱,凡客戶需對(duì)現(xiàn)場(chǎng)相關(guān)問題進(jìn)行投訴時(shí),可直接到客戶投訴意見箱處投遞意見?！犊蛻敉对V問題處理表》

33.傭金計(jì)取

33.1.關(guān)于銷售的傭金計(jì)取,另行制訂辦法

34.樣板房的管理

34.1.樣板房的規(guī)劃方案

34.2.營(yíng)銷主管部門應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)情況與銷售的需要,提出樣板房的要求對(duì)樣板房的選址、戶型、提出樣板房規(guī)劃方案。

35.設(shè)計(jì)單位的選擇

35.1.營(yíng)銷主管部門應(yīng)與設(shè)計(jì)主管部門共同選擇室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)單位,設(shè)計(jì)承包方式有二種,一種為單一設(shè)計(jì)單位承包模式,另一種為設(shè)計(jì)施工一體化模式,根據(jù)具體情況選擇。合同主管部門主辦簽訂《樣板房室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)合同》、《樣板房施工合同》。

36.物料供應(yīng)商的選擇

36.1.營(yíng)銷主管部門應(yīng)與合同主管部門、預(yù)算主管部門

共同確討論樣板房物料供應(yīng)方式,預(yù)算主管部門計(jì)算出樣板房物料總清單并分離出《樣板房甲供物料清單》、《甲指乙購(gòu)物料清單》。由合同主管部門按合同管理辦法選定樣板房供應(yīng)商并與之簽訂《樣板房物料采購(gòu)合同》。

37.樣板房的施工過程管理

37.1.工程主管部門應(yīng)對(duì)整個(gè)施工質(zhì)量與工期進(jìn)行管理,設(shè)計(jì)主管部門與營(yíng)銷主管部門完成對(duì)樣板的確認(rèn)與對(duì)板。

38.樣板房的驗(yàn)收與移交

38.1.樣板房全面完工后,應(yīng)由工程主管部門組織驗(yàn)收并辦理相關(guān)手續(xù),在移交時(shí),應(yīng)辦理資產(chǎn)盤點(diǎn)登記造冊(cè)后,移交物業(yè)公司管理。

38.2.營(yíng)銷主管部門為樣板房的使用部門,應(yīng)對(duì)樣板房在展示過程中進(jìn)行日常管理。

39.樣板房的銷售

39.1.根據(jù)實(shí)際的銷售進(jìn)度,如果需要對(duì)樣板房進(jìn)行銷售,對(duì)樣板房的定價(jià)、裝修款的確定,由營(yíng)銷主管部門填報(bào)《樣板房銷售方案》報(bào)公司審批后執(zhí)行。

40.樣板房的交樓

40.1.營(yíng)銷主管部門應(yīng)根據(jù)購(gòu)房合同,通知客戶收樓,物業(yè)公司負(fù)責(zé)小業(yè)主的收樓工作。對(duì)于收樓過程小業(yè)主提出的問題,按公司相關(guān)規(guī)定辦理。

41.營(yíng)銷資料的管理

41.1.營(yíng)銷電子檔案庫(kù)的建立和分工

41.2.銷售部負(fù)責(zé)建立營(yíng)銷電子檔案庫(kù),包括項(xiàng)目營(yíng)銷電子檔案的匯總、分類、編號(hào)和按要求格式存儲(chǔ)。銷售部負(fù)責(zé)確認(rèn)的銷售面積數(shù)據(jù)、銷售圖紙、項(xiàng)目介紹說明、裝修標(biāo)準(zhǔn)等原始資料,完成項(xiàng)目售前的各項(xiàng)銷售資料的準(zhǔn)備和制作,并確保其準(zhǔn)確、完整和統(tǒng)一。

41.3.因項(xiàng)目發(fā)展、市場(chǎng)和銷售等方面的策略、資料發(fā)生變更,由公司及時(shí)以書面形式下達(dá)通知,銷售部必須自收到變更文件通知之日起執(zhí)行,確保按更新文件依據(jù)進(jìn)行銷售。

41.4.銷售部負(fù)責(zé)收集每季各類營(yíng)銷宣傳資料,并按地產(chǎn)公司檔案管理實(shí)施細(xì)則具體執(zhí)行,并向檔案室移交。項(xiàng)目的廣告創(chuàng)意成果(影視廣告過程稿及正稿、平面報(bào)廣創(chuàng)意過程稿及正稿、刊登稿、樓書、宣傳單張、平面圖等)由銷售部廣告管理人員負(fù)責(zé)整理。

41.5.按時(shí)將整理好的資料分類分期移交至檔案室統(tǒng)一管理,其中平面創(chuàng)意部分要求不少于一式二份,并要求廣告公司提供蘋果格式的光盤,影視創(chuàng)意廣告要求保存專業(yè)beta帶和dvd光盤。

42.資料存檔要求

42.1.檔案內(nèi)容包括文檔和圖檔兩類,為方便儲(chǔ)存、管理和利用。均需使用電子文檔或圖檔。

42.2.圖檔質(zhì)量要求:以滿足專業(yè)印刷為標(biāo)準(zhǔn),統(tǒng)一由專業(yè)公司按標(biāo)準(zhǔn)拷盤或刻錄。以tif格式為主.jpg格式為輔。精度分為a、b、c三級(jí),其中a級(jí)圖檔文件大小為2m以下(jpg格式)(供一般查找索引用),b級(jí)圖檔為2-20m,c級(jí)圖檔為20m以上(注供戶外展板用的圖檔要求大于40m)。

43.銷售資料的管理

43.1.銷售部負(fù)責(zé)銷售數(shù)據(jù)及客戶資料的收集和錄入,并確保有關(guān)客戶資料的準(zhǔn)確性;

43.2.銷售資料陳列管理:樓書、價(jià)格表等平面宣傳品日常所用的樓書、平面圖、價(jià)格表、認(rèn)購(gòu)須知由銷售部負(fù)責(zé)存放,并保證存放資料整齊統(tǒng)一。

43.3.銷售部負(fù)責(zé)宣傳海報(bào)、樓書等宣傳品的庫(kù)存與使用,并確保各種宣傳品的充足供應(yīng),但應(yīng)杜絕浪費(fèi)現(xiàn)象;模型、展板等立體宣傳品售樓部?jī)?nèi)的模型、展板等宣傳品必須合理布置;集中銷售期或公關(guān)活動(dòng)期間所用的宣傳品在擺放到位;

43.4.集中銷售期或公關(guān)活動(dòng)結(jié)束后,已收回的宣傳品并進(jìn)行交接登記,登記后放回售樓部指定的倉(cāng)庫(kù)。

44.資料的調(diào)用管理

44.1.檔案庫(kù)資料實(shí)行動(dòng)態(tài)管理,隨時(shí)更新和補(bǔ)充,并及時(shí)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)傳遞。營(yíng)銷電子檔案庫(kù)屬于保密資料,由專人制作、更新、管理。利用和拷貝資料應(yīng)事先進(jìn)行審批和登記,說明利用目的、方式。項(xiàng)目營(yíng)銷電子檔案由銷售部負(fù)責(zé)管理。

45.營(yíng)銷的流程管理

45.1.銷售過程作業(yè)流程

46.管理表格

46.1.營(yíng)銷活動(dòng)的管理

46.2.使用說明

46.3.營(yíng)銷費(fèi)用的預(yù)算、申請(qǐng)、審核是營(yíng)銷部門的日常工作。

47.執(zhí)行程序

序號(hào)管理表格執(zhí)行人執(zhí)行時(shí)效執(zhí)行內(nèi)容

101 樓盤整體營(yíng)銷方案營(yíng)銷部門在取得樓盤預(yù)售證之前對(duì)整體樓盤的銷售指導(dǎo)性文件

102 分期銷售營(yíng)銷方案營(yíng)銷部門當(dāng)期銷售之前一個(gè)月對(duì)當(dāng)期銷售進(jìn)行指導(dǎo)性文件

103 營(yíng)銷費(fèi)用年度預(yù)算表營(yíng)銷部門上年年底完成預(yù)算對(duì)每個(gè)年度的費(fèi)用控制

104 營(yíng)銷費(fèi)用月度預(yù)算表營(yíng)銷部門上月月未完成預(yù)算對(duì)每個(gè)月度費(fèi)用進(jìn)行控制