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第1篇 市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設工程質(zhì)量監(jiān)督管理辦法
_市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設工程質(zhì)量監(jiān)督管理辦法
（試行）
第一條 為加強__市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設工程質(zhì)量監(jiān)督管理，保證建設工程使用安全和環(huán)境質(zhì)量，根據(jù)國務院《建設工程質(zhì)量管理條例》、建設部關于《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》，制定本辦法。
第二條 在經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)凡新建、擴建、改建的建設工程均執(zhí)行本辦法。
第三條 __市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)工程建設管理辦公室行使建設工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)的權(quán)力和義務。
第四條 工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)對工程質(zhì)量監(jiān)督的依據(jù)是國家的法律、法規(guī)和強制性標準。
第五條 建設單位在工程項目施工招標、投標工作完成后，在領取施工許可證之前，持規(guī)劃許可證、施工圖設計文件審查意見、施工中標通知書等文件資料辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)，填寫工程質(zhì)量監(jiān)督登記。
第六條 監(jiān)督機構(gòu)按有關規(guī)定審查符合要求時，發(fā)給建設單位《建設工程質(zhì)量監(jiān)督書》和《工程質(zhì)量監(jiān)督計劃》。
第七條 建設工程質(zhì)量監(jiān)督實行監(jiān)督工程師、監(jiān)督員責任制，具體承擔工程監(jiān)督任務。
第八條 工程質(zhì)量監(jiān)督的主要內(nèi)容是監(jiān)督工程建設各方主體質(zhì)量行為和地基、基礎、主體結(jié)構(gòu)及使用功能。其具體職責是：
1. 檢查勘察、設計單位的資質(zhì)等級及工農(nóng)業(yè)范圍，檢查主要基礎上負責人執(zhí)業(yè)資格證書與承擔任務是否相符，強制性標準執(zhí)行情況。
2． 審查建設單位工程項目報建審批手續(xù)、基本建設程序等是否齊全、符合要求。
3． 檢查施工單位資質(zhì)等級及營業(yè)范圍，監(jiān)督施工單位及構(gòu)件廠嚴格執(zhí)行技術標準，檢查其工程
（產(chǎn)品）質(zhì)量。
4． 對地基、基礎、主體結(jié)構(gòu)和其它涉及結(jié)構(gòu)安全的重要部位，使用功能和關鍵工序作出監(jiān)督計劃，并將必須監(jiān)督的重要部位及安裝中的重要環(huán)節(jié)及時通知有關單位。
5． 檢查施工單位技術資料是否齊全。
6． 參與重大工程質(zhì)量事故的處理。
7． 對建設工程實體質(zhì)量監(jiān)督：
① 地基及基礎工程抽查主要內(nèi)容：
a． 質(zhì)量保證及見證取樣送檢檢測資料；
b． 分項、分部工程質(zhì)量或評定資料及隱蔽工程驗收記錄；
c． 地基檢測報告及地基驗槽記錄；
d． 抽查基礎砌體、砼和防水等施工質(zhì)量。
② 主體結(jié)構(gòu)工程抽查主要內(nèi)容：
a． 質(zhì)量保證及見證取樣送檢檢測資料；
b． 分項、分部工程質(zhì)量或評定資料及隱蔽工程驗收記錄；
c． 結(jié)構(gòu)安全重點部位的砌塊、混凝土、鋼筋施工質(zhì)量仙查情況和檢測；
d． 砼構(gòu)件、鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)件制作和安裝質(zhì)量。
③ 竣工工程抽查主要內(nèi)容：
a． 質(zhì)量保證及見證取樣送檢檢測資料；
b． 分項、分部工程質(zhì)量或評定資料及隱蔽工程驗收記錄；
c． 地基基礎、主體結(jié)構(gòu)及工程安全檢測報告和抽查檢測；
d． 水、電、暖、通等工程重要部位、使用功能試驗資料及使用功能
抽查檢測記錄；
e． 工程觀感質(zhì)量。
8． 出具工程質(zhì)量監(jiān)督報告。
第九條 竣工驗收備案管理工作及竣工驗收備案資料的整理和移交工作。
第十條 本辦法自發(fā)布之日起執(zhí)行。
第十一條 本辦法如與上級文件不符時，按上級文件辦理。
第2篇 研究所研究開發(fā)基金管理辦法
研究所研究與開發(fā)基金管理辦法
第一章總論
第一條 z鉑業(yè)股份有限公司(以下簡稱鉑業(yè)公司)、昆明貴金屬研究所(以下簡稱昆貴所)設立研究與開發(fā)(r&d)基金的目的:
1、緊密結(jié)合市場需求開發(fā)新產(chǎn)品、改進現(xiàn)有產(chǎn)品質(zhì)量,使之商業(yè)化生產(chǎn),形成新的利潤增長點;
2、研究新技術、新工藝,實現(xiàn)常規(guī)產(chǎn)品生產(chǎn)效率提高、產(chǎn)業(yè)技術水平提升、規(guī)模擴大、成本降低、市場占有率和質(zhì)量提高的目的;
3、通過產(chǎn)品標準(含檢測方法、計量標準、評價技術)的制定,促進主導產(chǎn)品生產(chǎn)、評價有標可依;
4、針對貴金屬領域具有前瞻性、前沿性和潛在市場需求目標進行探索工作,為下一步的新產(chǎn)品開發(fā)進行準備性研究;
5、針對軍工配套項目、國家及云南省重大和重點項目的前期預研工作。
第二條 本辦法是建立在以人為本、拼搏奮進、嚴格管理、團隊協(xié)作的基礎上,并在有所為、有所不為的指導思想下,創(chuàng)造一種有利于研究開發(fā)的和諧環(huán)境。
第二章 研究與開發(fā)(r&d)基金項目分類
第三條 研究與開發(fā)(r&d)基金項目從研究內(nèi)容上分為新產(chǎn)品開發(fā)及現(xiàn)有產(chǎn)品改進、技術改造、標準或分析測試方法制定、前期預研、其它類別等:
1、新產(chǎn)品開發(fā)及現(xiàn)有產(chǎn)品制備新技術項目主要針對市場急需或因產(chǎn)品更新?lián)Q代而開展的研發(fā)活動,研制新產(chǎn)品,改進現(xiàn)有產(chǎn)品的性能指標,以滿足新的技術使用要求,形成新的經(jīng)濟增長點、擴大公司產(chǎn)品市場覆蓋面;
2、技術改造項目主要針對常規(guī)產(chǎn)品進行工藝技術、設備技術等方面的研究開發(fā),以達到提高產(chǎn)品質(zhì)量、性能、擴大生產(chǎn)及銷售規(guī)模、降低成本、提高市場占有率的目的;
3、標準制定、檢測方法、計量標準、評價技術項目主要為公司主導產(chǎn)品生產(chǎn)有標可依據(jù)而建立相應的標準和檢測、評價方法;
4、前期預研主要針對貴金屬領域具有前瞻性、前沿性和潛在市場需求,針對爭取軍工配套項目、國家及云南省重大和重點項目進行前期探索研究,為下一步新產(chǎn)品商品化和申報縱向項目打好前期基礎;
5、不屬上述范圍的其它項目。如資助貴金屬領域的專著撰寫與出版、昆貴所所史編寫、為生產(chǎn)或科研服務的管理軟件系統(tǒng)開發(fā)等等。
第三章研發(fā)基金來源及資助力度
第六條 鉑業(yè)公司每年從銷售收入中提取1-3%作為研發(fā)基金。
第七條 研發(fā)基金資助力度
1、新品開發(fā)及現(xiàn)有產(chǎn)品改進項目的資助金額為10~20萬元/項;
2、技術改造(工藝改進設備或設施改造)項目資助金額為8~15萬元;
3、前期預研項目或應用基礎研究項目資助金額為4~6萬元;
4、分析檢測方法、評價技術制定等項目資助金額為3~5萬元。
前兩類項目具體資助金額將根據(jù)完成的目標和經(jīng)濟指標而定;對于項目執(zhí)行期間確實能形成較大利潤的項目,經(jīng)費可適當增加,增加的金額由專家組進行評審,主管領導審批。
第四章 研究開發(fā)基金項目管理
第八條 研究與開發(fā)(r&d)基金項目策劃、輸入、輸出、評審、驗證、確認、更改必須嚴格按照iso9000質(zhì)量管理體系有關設計開發(fā)管理規(guī)定執(zhí)行。
第九條 申請人根據(jù)研究與開發(fā)(r&d)基金項目資助方向并結(jié)合市場需求及行業(yè)發(fā)展趨勢,填寫《研究與開發(fā)(r&d)基金項目申請書》(附表1)。
第十條 由科技部、生產(chǎn)質(zhì)量部、市場營銷部、財務部及專家評審組對新產(chǎn)品開發(fā)項目的“新產(chǎn)品”進行界定。
第十一條 科技部組織專家小組對《研究與開發(fā)(r&d)基金項目申請書》進行評審,同時科技部負責人根據(jù)專家組意見提出資助經(jīng)費額度,主管領導審批。
第十二條 項目立項后,項目負責人根據(jù)評審意見和批準經(jīng)費,與科技部簽訂《研究開發(fā)計劃書》。
第十三條 《研究開發(fā)計劃書》簽訂后20天內(nèi)下達《研究開發(fā)任務書》。
第十四條 項目負責人根據(jù)項目進度工作安排,認真組織實施,如有問題或困難即時向科技部反映,科技部盡快協(xié)調(diào)、解決。
第十五條 項目執(zhí)行期間,項目組每年提交年中和年度階段工作總結(jié)報告(格式見附表2),科技部定期或不定期對項目進行檢查,以便了解、掌握、監(jiān)控項目的進展情況;
第十六條 項目執(zhí)行中,必須建立完整的科研實驗記錄和相應檔案。同時,每提供一批樣品,都應請用戶單位出具反饋意見。各項目負責人對其項目科研檔案的科學性、準確性、完整性負責。相關部門不定期對項目的科研檔案進行檢查,發(fā)現(xiàn)問題有權(quán)責令其整改。
第十七條 對于新產(chǎn)品開發(fā)及現(xiàn)有產(chǎn)品改進項目和技術改造項目,應開展試生產(chǎn)評審和設備驗收,然后再進行結(jié)題驗收。
第十八條 在項目計劃完成時間的前三個月內(nèi),科技部下達項目結(jié)題驗收通知,各部門監(jiān)督課題負責人準備結(jié)題、驗收材料:
1、研究工作總結(jié);
2、研究技術報告;
3、研發(fā)經(jīng)費結(jié)算表(附表5);
4、詳細工藝報告和簡要工藝報告各一份(新產(chǎn)品及技改項目提供);
5、暫行技術條件或產(chǎn)品標準(新產(chǎn)品及技改項目提供);
6、市場營銷情況(新產(chǎn)品及技改項目提供);
7、用戶使用報告(新產(chǎn)品及技改項目提供);
8、驗證(產(chǎn)品成份、性能測試)報告(新產(chǎn)品及技改項目提供)。
第十九條 科技部組織專家小組對結(jié)題、驗收材料進行評審。
第二十條 項目不能按期結(jié)題驗收,項目負責人應根據(jù)實際情況寫出情況說明,需延期的提出延期申請,按相關程序?qū)徟?如不辦理延期手續(xù),又不進行結(jié)題的,其項目組成員不得申請新的研究與開發(fā)(r&d)基金項目。
第二十一條 如項目終止,項目負責人必須如實找出失敗的原因并形成書面報告,與該項目有關的一切技術資料交檔案部門歸檔。
第二十二條 不能按時、按質(zhì)完成研究內(nèi)容和目標的項目,結(jié)題、驗收評審為不合格的項目,兩年內(nèi)不審批其負責人新申請的研究與開發(fā)(r&d)基金項目。
第二十三條 項目結(jié)題、驗收后,項目所占用貴金屬材料(含原料、半成品、廢料)當年內(nèi)交回貴金屬管理庫房,按科研用料報貴金屬損耗,損耗率按3%報損,將貴金屬結(jié)算單復印交科技部;如需將剩余貴金屬轉(zhuǎn)
到項目組其它課題,應寫出情況說明交科技部。逾期不辦理的,暫不發(fā)預留完成獎。
第二十四條 項目完成驗收后,項目組負責盡快將相關技術資料(其中不能對外公開的材料必須注明)歸檔,復印歸檔證明交科技部,逾期不歸檔,暫不發(fā)預留完成獎。
第五章 其它
第二十五條 研究與開發(fā)(r&d)基金項目經(jīng)費管理、人員聘崗、績效考核、獎勵措施等按鉑業(yè)公司《研究開發(fā)管理辦法》、《研究開發(fā)系列崗位聘用辦法》參照執(zhí)行。
第二十六條 本辦法是在原z鉑業(yè)公司《研究與開發(fā)基金管理辦法(修訂)》的基礎上進行了修改。
第二十七條 本辦法自頒布之日起執(zhí)行,原《研究與開發(fā)基金管理辦法(修訂)》同時作廢。
第3篇 a開發(fā)區(qū)建設工程質(zhì)量監(jiān)督管理辦法
_市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設工程質(zhì)量監(jiān)督管理辦法
(試行)
第一條為加強__市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設工程質(zhì)量監(jiān)督管理,保證建設工程使用安全和環(huán)境質(zhì)量,根據(jù)國務院《建設工程質(zhì)量管理條例》、建設部關于《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》,制定本辦法。
第二條在經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)凡新建、擴建、改建的建設工程均執(zhí)行本辦法。
第三條__市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)工程建設管理辦公室行使建設工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)的權(quán)力和義務。
第四條工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)對工程質(zhì)量監(jiān)督的依據(jù)是國家的法律、法規(guī)和強制性標準。
第五條建設單位在工程項目施工招標、投標工作完成后,在領取施工許可證之前,持規(guī)劃許可證、施工圖設計文件審查意見、施工中標通知書等文件資料辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù),填寫工程質(zhì)量監(jiān)督登記。
第六條監(jiān)督機構(gòu)按有關規(guī)定審查符合要求時,發(fā)給建設單位《建設工程質(zhì)量監(jiān)督書》和《工程質(zhì)量監(jiān)督計劃》。
第七條建設工程質(zhì)量監(jiān)督實行監(jiān)督工程師、監(jiān)督員責任制,具體承擔工程監(jiān)督任務。
第八條工程質(zhì)量監(jiān)督的主要內(nèi)容是監(jiān)督工程建設各方主體質(zhì)量行為和地基、基礎、主體結(jié)構(gòu)及使用功能。其具體職責是:
1. 檢查勘察、設計單位的資質(zhì)等級及工農(nóng)業(yè)范圍,檢查主要基礎上負責人執(zhí)業(yè)資格證書與承擔任務是否相符,強制性標準執(zhí)行情況。
2. 審查建設單位工程項目報建審批手續(xù)、基本建設程序等是否齊全、符合要求。
3. 檢查施工單位資質(zhì)等級及營業(yè)范圍,監(jiān)督施工單位及構(gòu)件廠嚴格執(zhí)行技術標準,檢查其工程(產(chǎn)品)質(zhì)量。
4. 對地基、基礎、主體結(jié)構(gòu)和其它涉及結(jié)構(gòu)安全的重要部位,使用功能和關鍵工序作出監(jiān)督計劃,并將必須監(jiān)督的重要部位及安裝中的重要環(huán)節(jié)及時通知有關單位。
5. 檢查施工單位技術資料是否齊全。
6. 參與重大工程質(zhì)量事故的處理。
7. 對建設工程實體質(zhì)量監(jiān)督:
①地基及基礎工程抽查主要內(nèi)容:
a. 質(zhì)量保證及見證取樣送檢檢測資料;
b.分項、分部工程質(zhì)量或評定資料及隱蔽工程驗收記錄;
c.地基檢測報告及地基驗槽記錄;
d. 抽查基礎砌體、砼和防水等施工質(zhì)量。
②主體結(jié)構(gòu)工程抽查主要內(nèi)容:
a. 質(zhì)量保證及見證取樣送檢檢測資料;
b.分項、分部工程質(zhì)量或評定資料及隱蔽工程驗收記錄;
c.結(jié)構(gòu)安全重點部位的砌塊、混凝土、鋼筋施工質(zhì)量仙查情況和檢測;
d. 砼構(gòu)件、鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)件制作和安裝質(zhì)量。
③竣工工程抽查主要內(nèi)容:
a. 質(zhì)量保證及見證取樣送檢檢測資料;
b.分項、分部工程質(zhì)量或評定資料及隱蔽工程驗收記錄;
c.地基基礎、主體結(jié)構(gòu)及工程安全檢測報告和抽查檢測;
d. 水、電、暖、通等工程重要部位、使用功能試驗資料及使用功能抽查檢測記錄;
e.工程觀感質(zhì)量。
8. 出具工程質(zhì)量監(jiān)督報告。
第九條竣工驗收備案管理工作及竣工驗收備案資料的整理和移交工作。
第十條本辦法自發(fā)布之日起執(zhí)行。
第十一條本辦法如與上級文件不符時,按上級文件辦理。
第4篇 房地產(chǎn)開發(fā)公司材料設備管理辦法
房地產(chǎn)開發(fā)公司材料設備的管理辦法
隨著公司日新月異的發(fā)展,為了加強設備管理,理順管理關系,增強企業(yè)活力,提高經(jīng)濟效益,制訂如下管理辦法:
1、接受公司總經(jīng)理、工程部經(jīng)理的領導,負責公司材料、設備管理的工作。
2、按照工程部提供的甲方供貨總清單及工程部提供的施工進度計劃編制供貨總計劃。
3、按照工程部提供的材料設備規(guī)格、型號、性能參數(shù),組織提供3―5家供應商的產(chǎn)品樣本及技術資料。
4、編織材料設備招標文件,組織開標和評標,提出供應商的初步審核意見。
5、提出每一項設備材料進場時間、設備材料保管細則,以及出入庫手續(xù),建立相應臺賬內(nèi)容。
6、配合工程部提供供應商的相關資料給監(jiān)理和總包單位,以便安排材料的驗收,保管,施工等方面的工作。
7.根據(jù)現(xiàn)場考察與合同履行情況對供應商名冊進行調(diào)整,形成比較固定的供貨渠道,降低成本;對材料、設備采購合同進行整理、歸檔;對尚未完成或有索賠問題的,根據(jù)合同及時處理;對剩余材料妥善移交、處理,并將處理意見反饋給合同預算部。
8、負責材料、設備在項目保修階段出現(xiàn)問題時與供應商進行聯(lián)系并及時解決;協(xié)助保修人員對現(xiàn)場剩余材料、設備進行管理,并與供應商聯(lián)系取得保修工作所需的材料及設備配件等。
9、監(jiān)理材料設備市場價格庫與合同預算部共享。
10、負責公司現(xiàn)場材料設備檔案管理。
11、負責將甲供材料的數(shù)量、金額及合同的執(zhí)行情況匯總后及時反饋到合同預算部及財務部。
12、完成領導交辦的其他工作。
第5篇 市開發(fā)區(qū)建設工程質(zhì)量監(jiān)督管理辦法
市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設工程質(zhì)量監(jiān)督管理辦法
_市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設工程質(zhì)量監(jiān)督管理辦法
(試行)
第一條為加強__市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設工程質(zhì)量監(jiān)督管理,保證建設工程使用安全和環(huán)境質(zhì)量,根據(jù)國務院《建設工程質(zhì)量管理條例》、建設部關于《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》,制定本辦法。
第二條在經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)凡新建、擴建、改建的建設工程均執(zhí)行本辦法。
第三條__市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)工程建設管理辦公室行使建設工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)的權(quán)力和義務。
第四條工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)對工程質(zhì)量監(jiān)督的依據(jù)是國家的法律、法規(guī)和強制性標準。
第五條建設單位在工程項目施工招標、投標工作完成后,在領取施工許可證之前,持規(guī)劃許可證、施工圖設計文件審查意見、施工中標通知書等文件資料辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù),填寫工程質(zhì)量監(jiān)督登記。
第六條監(jiān)督機構(gòu)按有關規(guī)定審查符合要求時,發(fā)給建設單位《建設工程質(zhì)量監(jiān)督書》和《工程質(zhì)量監(jiān)督計劃》。
第七條建設工程質(zhì)量監(jiān)督實行監(jiān)督工程師、監(jiān)督員責任制,具體承擔工程監(jiān)督任務。
第八條工程質(zhì)量監(jiān)督的主要內(nèi)容是監(jiān)督工程建設各方主體質(zhì)量行為和地基、基礎、主體結(jié)構(gòu)及使用功能。其具體職責是:
1. 檢查勘察、設計單位的資質(zhì)等級及工農(nóng)業(yè)范圍,檢查主要基礎上負責人執(zhí)業(yè)資格證書與承擔任務是否相符,強制性標準執(zhí)行情況。
2. 審查建設單位工程項目報建審批手續(xù)、基本建設程序等是否齊全、符合要求。
3. 檢查施工單位資質(zhì)等級及營業(yè)范圍,監(jiān)督施工單位及構(gòu)件廠嚴格執(zhí)行技術標準,檢查其工程(產(chǎn)品)質(zhì)量。
4. 對地基、基礎、主體結(jié)構(gòu)和其它涉及結(jié)構(gòu)安全的重要部位,使用功能和關鍵工序作出監(jiān)督計劃,并將必須監(jiān)督的重要部位及安裝中的重要環(huán)節(jié)及時通知有關單位。
5. 檢查施工單位技術資料是否齊全。
6. 參與重大工程質(zhì)量事故的處理。
7. 對建設工程實體質(zhì)量監(jiān)督:
①地基及基礎工程抽查主要內(nèi)容:
a. 質(zhì)量保證及見證取樣送檢檢測資料;
b.分項、分部工程質(zhì)量或評定資料及隱蔽工程驗收記錄;
c.地基檢測報告及地基驗槽記錄;
d. 抽查基礎砌體、砼和防水等施工質(zhì)量。
②主體結(jié)構(gòu)工程抽查主要內(nèi)容:
a. 質(zhì)量保證及見證取樣送檢檢測資料;
b.分項、分部工程質(zhì)量或評定資料及隱蔽工程驗收記錄;
c.結(jié)構(gòu)安全重點部位的砌塊、混凝土、鋼筋施工質(zhì)量仙查情況和檢測;
d. 砼構(gòu)件、鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)件制作和安裝質(zhì)量。
③竣工工程抽查主要內(nèi)容:
a. 質(zhì)量保證及見證取樣送檢檢測資料;
b.分項、分部工程質(zhì)量或評定資料及隱蔽工程驗收記錄;
c.地基基礎、主體結(jié)構(gòu)及工程安全檢測報告和抽查檢測;
d. 水、電、暖、通等工程重要部位、使用功能試驗資料及使用功能抽查檢測記錄;
e.工程觀感質(zhì)量。
8. 出具工程質(zhì)量監(jiān)督報告。
第九條竣工驗收備案管理工作及竣工驗收備案資料的整理和移交工作。
第十條本辦法自發(fā)布之日起執(zhí)行。
第十一條本辦法如與上級文件不符時,按上級文件辦理。
第6篇 新客戶開發(fā)管理辦法
新客戶開發(fā)管理規(guī)定
第一條新客戶的定義。新客戶是指與公司沒有發(fā)生過業(yè)務往來的客戶或者3年沒有發(fā)生業(yè)務往來的客戶(不包括發(fā)樣品)。
第二條新客戶開發(fā)成功后,責任營銷員必須在首次交易后1個月內(nèi)認真填寫《新客戶開發(fā)申請表》(填寫的客戶名稱必須與開票資料的名稱一致),交銷售部經(jīng)理、市場分部進行認定。超過1個月,不給予認定。
第三條市場分部接到《新開發(fā)客戶申請表》后,對其內(nèi)容進行審核,并查找公司3年內(nèi)的歷史交易記錄,確認沒有業(yè)務往來后進行簽字確認,并把表交內(nèi)勤分部存檔。
第四條內(nèi)勤分部對確認后的新客戶進行建表保存。
第五條對于責任營銷員新開發(fā)客戶的獎勵,參照《薪酬設置及績效考核規(guī)定》的相關條款執(zhí)行。
附件:1、新客戶開發(fā)申請表
注:1、此表由開發(fā)營銷員填寫。
2、開拓經(jīng)過欄詳細填寫獲得該客戶信息及需求信息的途徑和過程,雙方聯(lián)絡的過程,以及雙方商談的過程和內(nèi)容等。
3、評價欄對該客戶業(yè)務進行一個長遠的評價,包括對我們的貢獻,對長遠銷售額的影響,以及客戶信用情況等。
4、需要支持欄填寫需要公司給予的各種支持條件,批示欄由主管領導批示簽字。
第7篇 開發(fā)建設工程質(zhì)量管理辦法
開發(fā)建設工程質(zhì)量管理規(guī)定
工程質(zhì)量是企業(yè)的生命,為加強工程質(zhì)量管理工作,特做以下規(guī)定:
一、建立公司內(nèi)部質(zhì)量保證體系,做好施工隊伍招標考察工作,隨時對工程質(zhì)量進行監(jiān)督、控制。
二、工程管理人員應加強業(yè)務學習,熟練掌握施工圖紙、施工規(guī)范、施工工藝及工程驗收標準,并且要常駐現(xiàn)場,及時了解掌握現(xiàn)場情況并對工程質(zhì)量具備預控能力。
三、工程管理人員要嚴格審查施工單位的施工組織設計及方案積極采用新材料、新工藝,并盡早在工程中應用,使工程質(zhì)量有較大的提高。
四、工程管理人員要把好原材料進場關,凡進場材料、成品、半成品必須具備符合要求的出廠合格證和材質(zhì)證明。
五、建立健全施工管理日志,做到真實、及時、準確,項目竣工后送公司存檔。
六、對施工工序要嚴格驗收制度,抓好隱蔽工程驗收工作。
七、審核整理工程竣工資料,督促檢查施工單位完成各階段的竣工資料和整理全套竣工資料。
八、加強對工程監(jiān)理人員的管理,充分發(fā)揮在工程建設質(zhì)量管理上的作用。
九、本規(guī)定由工程部負責解釋。
十、本規(guī)定自通過之日起施行。
第8篇 開發(fā)區(qū)建設工程質(zhì)量監(jiān)督管理辦法
市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設工程質(zhì)量監(jiān)督管理辦法
_市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設工程質(zhì)量監(jiān)督管理辦法
(試行)
第一條為加強__市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設工程質(zhì)量監(jiān)督管理,保證建設工程使用安全和環(huán)境質(zhì)量,根據(jù)國務院《建設工程質(zhì)量管理條例》、建設部關于《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》,制定本辦法。
第二條在經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)凡新建、擴建、改建的建設工程均執(zhí)行本辦法。
第三條__市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)工程建設管理辦公室行使建設工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)的權(quán)力和義務。
第四條工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)對工程質(zhì)量監(jiān)督的依據(jù)是國家的法律、法規(guī)和強制性標準。
第五條建設單位在工程項目施工招標、投標工作完成后,在領取施工許可證之前,持規(guī)劃許可證、施工圖設計文件審查意見、施工中標通知書等文件資料辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù),填寫工程質(zhì)量監(jiān)督登記。
第六條監(jiān)督機構(gòu)按有關規(guī)定審查符合要求時,發(fā)給建設單位《建設工程質(zhì)量監(jiān)督書》和《工程質(zhì)量監(jiān)督計劃》。
第七條建設工程質(zhì)量監(jiān)督實行監(jiān)督工程師、監(jiān)督員責任制,具體承擔工程監(jiān)督任務。
第八條工程質(zhì)量監(jiān)督的主要內(nèi)容是監(jiān)督工程建設各方主體質(zhì)量行為和地基、基礎、主體結(jié)構(gòu)及使用功能。其具體職責是:
1. 檢查勘察、設計單位的資質(zhì)等級及工農(nóng)業(yè)范圍,檢查主要基礎上負責人執(zhí)業(yè)資格證書與承擔任務是否相符,強制性標準執(zhí)行情況。
2. 審查建設單位工程項目報建審批手續(xù)、基本建設程序等是否齊全、符合要求。
3. 檢查施工單位資質(zhì)等級及營業(yè)范圍,監(jiān)督施工單位及構(gòu)件廠嚴格執(zhí)行技術標準,檢查其工程(產(chǎn)品)質(zhì)量。
4. 對地基、基礎、主體結(jié)構(gòu)和其它涉及結(jié)構(gòu)安全的重要部位,使用功能和關鍵工序作出監(jiān)督計劃,并將必須監(jiān)督的重要部位及安裝中的重要環(huán)節(jié)及時通知有關單位。
5. 檢查施工單位技術資料是否齊全。
6. 參與重大工程質(zhì)量事故的處理。
7. 對建設工程實體質(zhì)量監(jiān)督:
①地基及基礎工程抽查主要內(nèi)容:
a. 質(zhì)量保證及見證取樣送檢檢測資料;
b.分項、分部工程質(zhì)量或評定資料及隱蔽工程驗收記錄;
c.地基檢測報告及地基驗槽記錄;
d. 抽查基礎砌體、砼和防水等施工質(zhì)量。
②主體結(jié)構(gòu)工程抽查主要內(nèi)容:
a. 質(zhì)量保證及見證取樣送檢檢測資料;
b.分項、分部工程質(zhì)量或評定資料及隱蔽工程驗收記錄;
c.結(jié)構(gòu)安全重點部位的砌塊、混凝土、鋼筋施工質(zhì)量仙查情況和檢測;
d. 砼構(gòu)件、鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)件制作和安裝質(zhì)量。
③竣工工程抽查主要內(nèi)容:
a. 質(zhì)量保證及見證取樣送檢檢測資料;
b.分項、分部工程質(zhì)量或評定資料及隱蔽工程驗收記錄;
c.地基基礎、主體結(jié)構(gòu)及工程安全檢測報告和抽查檢測;
d. 水、電、暖、通等工程重要部位、使用功能試驗資料及使用功能抽查檢測記錄;
e.工程觀感質(zhì)量。
8. 出具工程質(zhì)量監(jiān)督報告。
第九條竣工驗收備案管理工作及竣工驗收備案資料的整理和移交工作。
第十條本辦法自發(fā)布之日起執(zhí)行。
第十一條本辦法如與上級文件不符時,按上級文件辦理。
第9篇 物業(yè)管理公司教育培訓開發(fā)管理辦法
物業(yè)管理公司教育培訓開發(fā)管理辦法
第一章總則
第一條為開發(fā)提高員工知識水平、工作能力、工作態(tài)度等綜合素質(zhì),通過形成人力資源優(yōu)勢提升公司綜合競爭力,為規(guī)范培訓管理,特制訂本制度。
第二條本規(guī)定適用于公司在職全體從業(yè)人員。
第三條教育培訓開發(fā)工作應遵循的原則:
1、需求性和前瞻性原則。培訓工作應根據(jù)公司戰(zhàn)略和新業(yè)務開拓以及崗位工作任務對人力資源素質(zhì)要求,前瞻性地組織開展。
2、專業(yè)性和針對性原則。培訓應根據(jù)員工所擔任崗位工作、所需掌握的知識、技能、態(tài)度的不同分專業(yè)有針對性地開展。
第四條公司提倡'團隊學習',通過團隊學習達成良好共識,形成共同工作語言和行為規(guī)范,追求共同進步。
第二章培訓權(quán)責分工
第五條公司的教育培訓管理職能部門為公司綜合服務部,各部門具有各自職能內(nèi)組織相應培訓的權(quán)責。
第六條公司綜合服務部的權(quán)責:
1、制定、修改公司培訓制度;
2、組織開展培訓需求分析,擬訂并呈報公司年度培訓計劃;
3、組織公司共同性培訓課程的實施;
4、檢查、評估各部門年度培訓計劃的實施;
5、建立、登記培訓統(tǒng)計臺帳;
6、審查各項培訓費用;
7、搜集、發(fā)布培訓信息;
8、簽訂培訓合同、培訓協(xié)議。
第七條各部門的權(quán)責:
1、提出部門年度培訓計劃;
2、組織開展部門年度培訓計劃并落實培訓實施的各項工作;
3、檢查、評估部門各項培訓計劃的實施情況,并根據(jù)情況對培訓計劃提出調(diào)整建議。
4、配合公司相關培訓活動組織。
第三章教育培訓開發(fā)體系
第八條為全面開發(fā)員工綜合素質(zhì),公司將形成分層次的教育培訓開發(fā)體系,倡導員工以自我教育和自我實現(xiàn)為目的的自我開發(fā),構(gòu)成公司整體的教育培訓開發(fā)體系。
第九條分層次教育培訓體系
1、新員工培訓
根據(jù)'先培訓、后上崗'的原則開展新員工教育培訓,主要有:
(1)入職培訓
為使新進員工適應新的工作環(huán)境和工作要求,使其具備最基本的知識、技能和素質(zhì),須對員工進行入職教育,以樹立相應的職業(yè)觀念和職業(yè)規(guī)范。
該培訓由公司綜合服務部協(xié)調(diào)相關部門集中開展,培訓時間最少1天,培訓內(nèi)容主要為:
①萬向創(chuàng)業(yè)發(fā)展簡史;
②萬向文化、職業(yè)道德與員工行為規(guī)范;
③公司業(yè)務范圍、組織機構(gòu)及職能職責;
④公司財務、行政、人事等基本管理制度;
⑤新老員工交流(視情安排)。
(2)崗前培訓
由部門負責人進行培訓并落實專人輔導,主要介紹部門情況、崗位職責與工作任務、崗位目標要求和操作規(guī)范,確保新員工盡快進入角色,適應工作需要。試用期內(nèi),公司綜合服務部須跟蹤并檢查評價用人部門對新員工崗位培訓效果。
2、在職培訓
在職培訓是教育培訓開發(fā)的主體,主要針對員工在正式上崗之后的工作技能與績效情況,結(jié)合公司經(jīng)營管理需要所安排開展的培訓,包括:
(1)工作技能完善性、提高性培訓,包括持續(xù)強化公司規(guī)章制度、崗位職責、操作規(guī)范的培訓,以及各類專業(yè)知識、管理知識的及時跟進和更新培訓;
(2)非工作技術性的綜合素質(zhì)培訓,包括企業(yè)文化、職業(yè)道德、團隊精神、安全教育、環(huán)境適應、人際關系等各類培訓。
3、提職、調(diào)職培訓
(1)提職培訓
員工從某一職位擬提任到另一職位,提任前需進行提職培訓,使其掌握新任職務必須具備的知識與技巧,提職培訓主要由所在提任部門負責人或分管負責人實施,綜合服務部配合提供崗位必備知識相關課程支持。
(2)調(diào)職培訓
員工調(diào)動工作前,須由調(diào)進部門負責人對調(diào)動人員進行一次調(diào)職培訓,使之對新的工作有一個基本的了解。
第十條自我開發(fā)教育培訓
公司鼓勵員工利用業(yè)余時間、在不影響本職工作前提下參加各種函授學習、資格考試等,并將員工這方面專業(yè)知識的掌握和提高作為內(nèi)部流動和晉升的重要參考條件。
第十一條根據(jù)'管理者就是培訓者'和'能者為師'原則,對于相應課程開設,公司提倡由管理者和優(yōu)秀員工擔任培訓講師。
第四章培訓計劃的擬定、實施與總結(jié)評估
第十二條各部門根據(jù)業(yè)務開展需要和人員素質(zhì)狀況,每年10月30日前填寫年度培訓計劃表,送交公司綜合服務部審核匯編呈報公司審批。
第十三條各部門按照下發(fā)的年度培訓計劃按時組織實施,并與公司綜合服務部就培訓相關事務做好協(xié)調(diào)。
第十四條對于臨時性培訓,由綜合服務部協(xié)調(diào)相關部門提出計劃呈報公司批準后實施。
第十五條培訓主辦部門應依據(jù)培訓實施計劃表按時實施培訓,并負責落實相關事宜:如講師落實、培訓教室與教學工具準備、教材印發(fā)、學員簽到、培訓紀律維護等。
第十六條參加培訓的學員必須遵守培訓紀律,準時上課,因故不能參加者,須事前履行請假手續(xù)經(jīng)部門負責人、分管副總裁或授權(quán)委托人審批后報培訓主辦部門備案。
第十七條培訓結(jié)束后,主辦部門應及時組織培訓效果評估與總結(jié)工作,包括學員意見調(diào)查表、知識測試。
培訓結(jié)束一周內(nèi),主辦部門負責評定出學員成績,填寫好培訓學員出勤情況表,收集整理由學員填寫的培訓意見調(diào)查表、試卷答卷以及培訓總結(jié)等材料送公司綜合服務部備案。
第十八條各部門如不能按計劃實施培訓,必須提前一周與公司綜合服務部說明原因,以便綜合服務部綜合協(xié)調(diào)安排。
第十九條公司綜合服務部根據(jù)備案的材料,定期檢查評估各項培訓課程的實施效果,呈報公司領導及相關部門參考。
第五章外派培訓管理
第二十條培訓是公司提供、幫助員工實現(xiàn)自我發(fā)展的良好學習機會,公司將更多外派培訓機會給予工作表現(xiàn)優(yōu)秀、具有發(fā)展?jié)摿凸蚕砭竦膯T工。
第二十一條&nbs
p; 除公司指定的外出培訓外,各部門員工為適應工作、業(yè)務等需要,申請外派培訓的,須填報培訓申請,經(jīng)部門負責人審核同意送交公司綜合服務部出具意見報公司審批后實施。
公司總裁、副總裁培訓計劃和員工的出國培訓、考察計劃須報公司董事長或董事長授權(quán)人批準后實施。
第二十二條受訓員工須在培訓結(jié)束一周內(nèi)將有關資料(畢業(yè)或結(jié)業(yè)證書復印件、培訓總結(jié)/心得報告)交公司綜合服務部處理、存檔。
外派培訓員工學成歸來后,有責任和義務向公司員工就所學內(nèi)容進行內(nèi)化培訓。
第二十三條對于批準的外派培訓,若由于個人原因?qū)е轮型就藢W、輟學,或者培訓結(jié)束后未能取得相應的畢業(yè)(結(jié)業(yè))證書的,培訓費一律自理,若已由公司代支的,須在回公司半個月內(nèi)繳還公司全部培訓費用。
凡為達到某種學歷、學位、職稱、資格報考學習的員工,未經(jīng)公司書面審批,學費一律自理。
第二十四條公司為員工出資進行培訓,根據(jù)'利益獲得原則',雙方應簽訂相應的培訓協(xié)議(附件1),作為公司與員工勞動合同的附件。
除因工作需要由公司調(diào)動或公司同意辭職、終止合同外,員工需在培訓結(jié)束后在公司繼續(xù)服務至期滿后方允許辭職,否則由本人或接收單位償付培訓費用,培訓費指與培訓相關的所有費用。
每期培訓費用(元)需服務年限違約賠償
_<30001違約金=培訓費×(約定年限-已服務年限)÷約定年限
3000≤_<60002
6000≤_<100003
10000≤_<200005
20000≤_<500008
_≥5000010
第二十五條經(jīng)公司批準員工脫產(chǎn)參加公司組織的為期30天以上的培訓,參加培訓的第一個月全額享受崗位收入,從參加培訓的第二個月起至結(jié)束,按員工基本工資序列表中基本工資的二倍發(fā)放。
第二十六條員工在職(業(yè)余)自發(fā)學習取得國家承認大學本科以上畢業(yè)文憑,經(jīng)個人申請、公司綜合服務部考核確認,報公司審批后按制度享受相應待遇。
第二十七條凡因個人需要參加有關院校脫產(chǎn)學習的,須按規(guī)定辦理離職手續(xù)。學習結(jié)束后重新回公司工作的,原則上工齡可以予以前后合并計算。
第六章獎懲辦法
第二十八條每項培訓結(jié)束后,主辦部門必須依據(jù)學員人數(shù)、考試成績、出勤情況等評選出優(yōu)秀學員1至3名并予以100-300元獎勵。
第二十九條對曠課、遲到、早退等不遵守培訓紀律的學員,按如下規(guī)定進行處罰:
1、遲到、早退(以20分鐘為限,超過20分鐘按曠課處理)一次罰款30元,曠課一次罰款100元;
2、不遵守培訓紀律、不尊重講師、影響別人上課的,如:上課睡覺、經(jīng)常走動、大聲喧嘩、交頭接耳、手機響鈴或接電話等,罰款30元;
3、全程無故不參加培訓,罰款200元。
第三十條凡無故不參加規(guī)定的培訓考試,或考試不及格的,過后一律補考;凡違反規(guī)定,無故不參加補考,或者補考后仍不及格的,處以100元罰款。
第三十一條對違反上述第二十八、二十九條規(guī)定,公司綜合服務部有權(quán)根據(jù)其當月違反情節(jié)的輕重程度對所在部門負責人處以100-500元罰款,并將之納入該部門的月度經(jīng)濟責任制考核。
個人若連續(xù)處罰3次或全年累計處罰5次以上,綜合服務部有權(quán)提出責令調(diào)離相應崗位,所在部門及個人不得評選公司先進集體、先進個人或優(yōu)秀員工。
第三十二條上述各項獎罰均由主辦部門在培訓結(jié)束一周內(nèi)將擬定人數(shù)、名單、獎罰原因、數(shù)額等情況列清,送至公司綜合服務部,公司綜合服務部確認后呈報公司審批執(zhí)行。
第三十三條員工培訓成績、培訓記錄將作為員工素質(zhì)考評、輪崗、提職等重要參考依據(jù)之一。
第七章教育培訓經(jīng)費管理
第三十四條培訓作為人力資本一項投資活動,需要適當投入保障,年度培訓經(jīng)費根據(jù)公司經(jīng)營發(fā)展、從實際出發(fā)進行預算,一般按當年工資預算總額的2-5%確定。
第三十五條教育培訓聘請公司或萬向以外員工授課的,授課金原則上以小時計,中級或中級以下職稱人員授課金一般為每小時500至1000元,具有高級職稱或?qū)嵺`經(jīng)驗豐富的專家一般為每小時800元至1500元,具體根據(jù)講師的社會知名度、教學質(zhì)量和市場價格水平確定,超過上述限額的,須報分管副總裁批準。
第三十六條教育培訓聘請公司或萬向員工授課的,公司象征性適當發(fā)放授課酬勞,一般按每小時50-200元計,超過限額的,須經(jīng)公司分管副總裁批準。
第三十七條為全面掌握培訓費用發(fā)生情況并統(tǒng)計分析,各主辦部門培訓費用造冊發(fā)放或外派培訓費用報銷須經(jīng)公司綜合服務部(培訓管理員)登記確認后按流程審批。
第三十八條培訓獎罰列入教育培訓經(jīng)費管理。
第八章附則
第三十九條本辦法由綜合服務部負責解釋。
第10篇 開發(fā)建設工程預算結(jié)算管理辦法
開發(fā)建設工程預算結(jié)算管理辦法
第一章 總則
一、為了規(guī)范建設工程預算、結(jié)算的管理工作,合理確定和有效控制工程造價,根據(jù)國家和地方相關法規(guī)和文件的規(guī)定,并結(jié)合公司的實際,制定本辦法。
二、本辦法所稱建設工程是指下列已簽訂建設工程施工合同的工程:
1、樓體基礎工程;
2、土建工程;
3、水暖、電氣、消防工程;
4、裝飾裝修工程;
5、大型設備、設施安裝工程;
6、公司認定的其他工程。
二、本辦法所稱工程預算是指:公司確定開發(fā)項目后,由其預算部門依據(jù)審定后的施工圖、現(xiàn)行預算定額、取費標準及現(xiàn)場條件等確定開發(fā)項目建筑安裝工程造價的文件。
三、本辦法所稱工程結(jié)算是指:公司對開發(fā)項目工程依據(jù)工程進度、施工合同、施工監(jiān)理情況辦理的工程價款結(jié)算,以及根據(jù)工程施工過程中發(fā)生的超出(或減少)施工合同的工程變更情況,調(diào)整施工圖預算價格而確定開發(fā)項目最終結(jié)算價格的文件。
第二章組織機構(gòu)及職責
一、公司預算部負責工程預算、決算書的編制工作,由預算部長負責。
成員由各專業(yè)預算員主成, 其職責是:
1、編制、審核單體工程預、結(jié)算書;
2、編制、審核配套工程預、結(jié)算書;
二、公司組成預、結(jié)算管理委員會,負責工程預算、結(jié)算管理工作。管理委員會主任由項目主管經(jīng)理擔任,其成員由總工辦、工程、預算、開發(fā)等部門負責人組成,其職責是:
1、負責擬開發(fā)項目的綜合造價成本分析;
2、審核確定工程招議標標底或投標書;
3、審核預算、結(jié)算書;
4、審核材料和設備的采購價格;
5、審核與工程項目相關的施工合同及材料.設備采購供應合同;
6、負責開發(fā)項目工程建造過程中造價或分包工程費用的管理控制;
7、負責對設計變更和現(xiàn)場簽證進行認證。
三、公司成立結(jié)算審核委員會,負責審核并最終確定工程結(jié)算工作。審核委員會主任由公司總經(jīng)理擔任,其成員由公司賬務部、行政部、監(jiān)事會及外委造價審核單位負責人組成。其職責是:
1、審核結(jié)算書;
2、確定工程進度及工程量;
3、確認隱蔽簽證,技術聯(lián)系單的有效性;
4、確定定額及取費標準執(zhí)行文書;
5、確定竣工工程造價;
第三章 預算管理
一、公司的招標、投標工程,承包、分包工程必須編制預算書;
第九條 預算書包括下列內(nèi)容;
1、項目概況;
2、編制時間;
3、編制人員;
4、建設工程項目內(nèi)容;
5、建設工程項目質(zhì)量標準;
6、建設工程項目造價;
7、編制預算遵循的定額.取費標準依據(jù);
8、編制預算說明;
9、有關文件、資料、圖紙等。
二、編制預算書必需依據(jù)下列資料:
1、建設依據(jù);
2、設計方案;
3、施工圖紙;
4、預算定額、取費證書;
5、市場價格或報價;
6、施工單位資質(zhì)等級、取費標準;
7、其它有關資料。
四、預算書由預算部編制,經(jīng)預(結(jié))算管理委員會審核后,報預(結(jié))算審核委員會審批。
第四章 結(jié)算管理
一、有下列情況之一者,必須編制結(jié)算書:
1、整個建設工程項目或單項工程全部竣工;
2、建設工程施工合同履行完畢;
3、其它情況;
二、結(jié)算書是在預算的基礎上,結(jié)合施工中的設計變更現(xiàn)場工程簽證等情況編制的,只在預算的基礎上部分增減調(diào)整,形成結(jié)算書。
三、編制結(jié)算書必須依據(jù)下列資料:
1、建設工程施工合同;
2、施工圖預算和施工組織設計;
3、設計變更、現(xiàn)場工程變更和工作聯(lián)絡單;
4、甲供材料明細;
5、所執(zhí)行的預算定額、取費標準;
6、雙方約定的材料限價表;
7、施工單位使用的水、電費情況表;
8、配合費、甲供材料保管費情況表;
9、合同約定事項違約扣罰額;
10其它有關資料及現(xiàn)場紀錄資料。
四、結(jié)算工作程序:
1、施工單位申報竣工驗收及工程結(jié)算申請;
2、結(jié)算管理委員會會同監(jiān)理單位對工程進行全面驗收;
3、總工辦、工程部、開發(fā)部會審竣工圖、設計變更、技術聯(lián)系單并確認;
4、工程部、預算部、監(jiān)理單位共同會審現(xiàn)場簽證;
5、預算部審核結(jié)算書:
a、各專業(yè)預算員審核結(jié)算書;
b、預算部內(nèi)部預算員互審;
c、預算部長審核;
6、結(jié)算委員會對預算部審核決算書進行會審后報公司結(jié)算審核委員審批;
第五章 審核管理
一、結(jié)算審核委員會定期、定項對工程預算、結(jié)算進行審核:
1、公司結(jié)算審核委員會每年年末對公司當年度已辦理完結(jié)算的開發(fā)項目進行審核:
2、公司結(jié)算審核委員會在每個工程項目竣工驗收后三個月內(nèi)對竣工項目進行結(jié)算審核;
3、結(jié)算審核委員會根據(jù)公司總經(jīng)理安排隨時對正在施工的工程項目進行預算或結(jié)算審核。
二、結(jié)算審核委員會在審核時組織有關人員組成審核小組進行審核。
三、審核人員在審核工程結(jié)算時,應當重點審查對工程項目價格產(chǎn)生影響的以下事項:
1、工程實施過程中發(fā)生的設計變更和現(xiàn)場簽證:
2、工程材料和設備價格的變化情況:
3、工程實施過程中的建筑經(jīng)濟政策變化情況:
4、補充合同內(nèi)容。
5、工程項目預算執(zhí)行情況;
6、工程項目合同工期執(zhí)行情況和質(zhì)量等級控制情況。
第六章 罰則
四、有下列情形之一者,扣罰當事人10-50%的月薪:
1、未按公司要求和規(guī)定時間內(nèi)完成預算.結(jié)算
書而影響工作進行的;
2、未能及時對設計變更和現(xiàn)場簽證進行認證的;
3、經(jīng)結(jié)算審核委員會認定的其它違規(guī)行為。
四、有下列情形之一者,對當事人予以解聘,造成經(jīng)濟損失的給予賠償:
1、玩忽職守,并有事實證明給公司造成經(jīng)濟損失達10萬元以上的;
2、受取賄賂,向施工單位.設備和材料供應商泄露底,編制虛假結(jié)算書的;
4、結(jié)算審核委員會認定的其他違紀行為;
五、本規(guī)定由公司董事會負責解釋。
第11篇 開發(fā)建設工程維修管理辦法
開發(fā)建設工程維修管理規(guī)定
一、為做好工程竣工驗收后的善后處理工作,維護企業(yè)信譽,對用戶負責,協(xié)調(diào)好與物業(yè)公司的關系,特制定本規(guī)定。
二、工程維修范圍與組織:
根據(jù)工程質(zhì)量保修規(guī)定,在工程保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量問題由工程部負責組織維修。
三、維修的組織:
1、工程部隨時與物業(yè)公司溝通,了解住戶反映的質(zhì)量問題,查出問題原因,提出解決辦法,安排施工單位進行及時維修。
2、施工單位不及時維修時,工程部可與物業(yè)公司協(xié)商另行委托施工單位維修,不得影響住戶使用,所發(fā)生的費用由工程部報預算部經(jīng)審核后從工程保修金中扣除。
3、工程部與物業(yè)公司對維修工程質(zhì)量進行跟蹤檢查,確保維修工作順利完成。
四、本規(guī)定由工程部負責解釋。
五、本規(guī)定自通過之日起施行。
第12篇 某湖南房地產(chǎn)開發(fā)公司薪酬管理辦法
第一章 總則
第一條 目的:提高工作效率,使員工能夠與公司一同成長,并分享公司發(fā)展所帶來的收益,特制訂本辦法。
第二條 適用范圍:本辦法適用于公司試用期結(jié)束正式聘用員工。公司高層管理人員薪酬不屬于本辦法范圍。公司顧問及特聘人員、臨時人員,視實際另行約定或參考本辦法確定。
第三條 支付原則:本辦法體現(xiàn)以下分配原則:
1、以效益為中心的原則。導入市場勞動價值理念,建立起同行業(yè)具有競爭力的薪酬制度。
2、有效激勵的原則。強化崗位勞動要素,以崗定薪,崗變薪變,體現(xiàn)崗位責任、任職能力、勞動條件、崗位業(yè)績與收入相對統(tǒng)一,體現(xiàn)內(nèi)部的公平。
3、堅持嚴考核、硬兌現(xiàn)的原則。薪酬分配以績效考核為依據(jù)。
第二章 薪酬體系與結(jié)構(gòu)
第四條 薪酬內(nèi)容與結(jié)構(gòu)
1、本辦法中所指的薪酬主要是指經(jīng)濟性的報酬,包括固定工資、績效工資、津貼、年終獎金、福利等。
2、員工工資采用崗位績效工資制,即以員工的教育程度,所從事工作或崗位的職責大小、勞動強度、智能要求、::崗位業(yè)績?yōu)榛A來確定員工的工資水平,其額度是結(jié)合公司經(jīng)營管理目標實現(xiàn)情況和市場行情等因素為依據(jù)來確定。
員工工資=固定工資+績效工資+津貼
3、薪酬內(nèi)容與結(jié)構(gòu)釋義:
(一)員工工資:
(1)為公司與員工最終合約確定的月工資收入,并按一定比例分為固定工資、績效工資、津貼(參見員工工資比例表)。
(2)員工工資依照公司員工職類共劃分為4個序列,各職類、各崗位的工資調(diào)整范圍詳見附表一《員工工資列表》;相同層級、相同崗位的員工工資級別可以不同,可在相應的調(diào)整范圍內(nèi)晉升或降級。
ⅰ.管理序列:涉及各部門中層經(jīng)理級(含副職、代理職)員工;
ⅱ.技術及工程專業(yè)序列:涉及工程、采購、裝飾、造價、設計等各類員工,依照《員工工資列表》主管及以上級標準確定工資級別;
ⅲ.營銷序列:涉及營銷體系相關職能部門各類員工,銷售部經(jīng)理、樓面主管、一線營銷人員按照《營銷部薪酬激勵管理辦法》執(zhí)行,營銷部其他人員在未出臺新規(guī)定之前依本辦法執(zhí)行,并參照職能及業(yè)務輔助序列工資比例標準;
ⅳ.職能及業(yè)務輔助序列:涉及財務、人力資源、行政、后勤、項目開發(fā)等各類員工。
(3)《員工工資列表》的定級標準僅適用于本制度施行后的工資調(diào)整和新員工入職定級。在此之前進入公司的員工在原工資不變的前提下進行套級和微調(diào)。
(4)員工工資比例表:
固定工資績效工資津貼備注
管理序列60 %
技術及工程專業(yè)序列65%15 %
職能及業(yè)務輔助序列70%10 %
(5)員工工資的確定:
所有新入職員工,由綜合部會同用人部門分管副總經(jīng)理參照《員工工資列表》擬定其工資及職級,報請總經(jīng)理確定;總經(jīng)理對公司所有員工工資有最終的審定權(quán)。
(二)固定工資:為員工的生活保障工資,屬于基本不變工資,按月度發(fā)放。
(三)績效工資:是指崗位工作效果的價值量化。視員工工作業(yè)績考核結(jié)果發(fā)放績效收益。其額度是彈性浮動的,并于考核周期結(jié)束后發(fā)放。不同崗位的員工績效工資不同?！犊冃Э己宿k法》另行制定。
(四)津貼:為員工完成工作所發(fā)生收益性補貼。含交通、通訊等其他補助,員工一律持有效票據(jù)報銷發(fā)放。
(五)年終獎金
(1)年終獎金是公司根據(jù)年度經(jīng)營業(yè)績和年度員工績效評估結(jié)果,進行的綜合獎勵。
(2)年終獎金以員工月工資為基礎,依據(jù)年度績效評估結(jié)果確定。具體計算公式為:年終獎金=員工工資×年度評估系數(shù)(或撥付專門資金,由總經(jīng)理及各部門主管副總經(jīng)理根據(jù)年度考核結(jié)果發(fā)放)。
(3)一年當中若發(fā)生崗位或職務變動,則取全年實際月平均工資基數(shù)。
(4)年終獎金按員工入職的實際月數(shù)發(fā)放(15日前入職算全月,15日后入職從下月開始計算)。(年終獎÷12月×實際工作月數(shù))
(5)年終獎金通常在春節(jié)放假前一周發(fā)放。在此之前離職的員工不再享有。
(六)福利:
(1)依國家政策規(guī)定,公司為正式員工(試用期滿)購買養(yǎng)老保險、失業(yè)保險、醫(yī)療保險、工傷保險、生育保險。
(2)其他福利是員工薪酬待遇的必要補充;其標準另行制定。
(3)試用期員工按正式員工標準的一半享受公司福利。
第五條 員工缺勤及請休假管理期間薪酬標準參見《人事行政事務管理制度》
第六條 扣除金
1、養(yǎng)老保險、失業(yè)保險、醫(yī)療保險等社會保險中依規(guī)定應由個人交納的部分。
2、員工依法應繳納的個人所得稅。
3、其他適用法律法規(guī)或公司規(guī)章制度規(guī)定的項目。
第三章 薪酬的發(fā)放與調(diào)整
第七條 薪酬的發(fā)放
1、綜合部具體負責全公司員工的薪酬發(fā)放以及對本辦法執(zhí)行情況的監(jiān)督與指導工作,并向員工出具薪酬發(fā)放單據(jù);
2、支付日:每月15日前發(fā)放上月(從上月1日起至上月月底止)基本薪資。如遇節(jié)假日或休息日則安排在最近工作日支付薪酬。
3、支付形式:由財務部匯入指定銀行員工個人賬戶。
4、員工薪酬自服務之日起薪至退職之日止停薪,新任用及辭職員工當月工資均以其實際服務之日數(shù)乘以日工資。
5、所有新入職的員工試用期為3個月,按工資80%換算發(fā)放,特殊崗位另行規(guī)定。
第八條 薪酬的動態(tài)調(diào)整
1、員工薪酬實行動態(tài)管理,分為整體調(diào)整和個別調(diào)整。
2、整體調(diào)整:指公司根據(jù)國家政策和物價水平等宏觀因素的變化,行業(yè)、地區(qū)競爭狀況和企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的變化以及公司整體效益情況而進行的調(diào)整,包括薪酬水平調(diào)整和薪酬結(jié)構(gòu)調(diào)整。
3、個別調(diào)整:指因員工試用轉(zhuǎn)正、職務變動、績效評估、獎懲等原因?qū)T工工資級別進行的調(diào)整,分為不定期調(diào)整與定期調(diào)整。
4、各崗位員工工資級別調(diào)整由公司總經(jīng)理辦公會審批,審批通過的調(diào)整方案和各項薪酬發(fā)放方案由綜合部執(zhí)行。
第四章附則
第九條 根據(jù)《勞動法》第四十七條的規(guī)定:公司在不違反國家勞動主管部門核定的工資最低標準的前提下,有權(quán)自主決定公司內(nèi)部一般員工的工資關系和工資標準;有權(quán)決定一般員工調(diào)崗調(diào)薪及其獎懲制度。
第十條 公司實行每年12個月工資制。
第十一條 公司薪酬管理實行制度標準公開、個人收入保密原則。任何員工不可泄露個人收入和打聽他人收入。
第十二條 本制度是公司人力資源管理制度的組成部分,由綜合部起草并負責解釋。
第十三條 本制度所未規(guī)定的事項,由綜合部依照其他管理制度執(zhí)行,需要時可及時編制新的補充辦法。
第十四條 本制度從2009年7月1日起開始執(zhí)行。
附表一:《員工工資列表》
湖南__房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
附表一:員工工資列表
工資標準(元/月)
第13篇 開發(fā)建設項目工地安全文明施工管理辦法
開發(fā)建設項目工地安全、文明施工管理辦法為確保施工安全,防止人身傷亡、設備故障及火災事故的發(fā)生,創(chuàng)造文明施工的良好環(huán)境,特制定本辦法。本辦法由工程部負責實施。工程部監(jiān)督監(jiān)理單位對施工單位進行如下管理:
一、安全
1、 制定安全管理目標
2、 建立安全生產(chǎn)責任制
3、 在施工組織設計中編制安全施工技術措施
4、 定期進行安全教育,加強安全防范意識
5、 進行分部(分項)工程安全技術交底
6、 定期進行安全檢查,消除安全隱患
7、 現(xiàn)場安全標志齊全、醒目
8、 特種作業(yè)人員應持證上崗
9、 按規(guī)定上報工傷事故
10、 完善現(xiàn)場安全設施
二、 文明施工
1、 制定文明施工管理目標
2、 按規(guī)定進行現(xiàn)場圍檔
3、 對施工現(xiàn)場進行封閉管理
4、 施工現(xiàn)場按要求進行地面硬化、排水、綠化等處理措施
5、 按規(guī)定標準為工人提供現(xiàn)場住宿設施
6、 完善施工現(xiàn)場防火制度和設施
7、 建立綜合治理制度并貫徹執(zhí)行
8、 完善施工現(xiàn)場標牌
9、 完善生產(chǎn)工人各種生活設施
10、 健全保健急救人員和器材
三、 突發(fā)事件處理在遇到危及生命、財產(chǎn)安全等突發(fā)事件時,工程部及監(jiān)理單位應及時根據(jù)現(xiàn)場情況的需要,采取必要的應急措施,避免事態(tài)擴大。有關情況應及時向總經(jīng)理報告。突發(fā)事件處理完畢后,應及時向總經(jīng)理提交處理報告。
第14篇 房地產(chǎn)開發(fā)管理規(guī)定辦法
房地產(chǎn)開發(fā)管理規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)國家有哪些規(guī)定呢下面是小編帶來的房地產(chǎn)開發(fā)管理規(guī)定,歡迎閱讀!
房地產(chǎn)開發(fā)管理規(guī)定【1】
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為,加強對城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理,促進和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的有關規(guī)定,制定本條例。
第二條 本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設,并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。
第三條 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應當按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則,實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。
第四條 國務院建設行政主管部門負責全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。
縣級以上地方政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。
縣級以上政府負責土地管理工作的部門依照有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定,負責與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關的土地管理工作。
第二章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
第五條 設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),除應當符合有關法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設立條件外,還應當具備下列條件:
(一)有100萬元以上的注冊資本;
(二)有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員,2名以上持有資格證書的專職會計人員。
省、自治區(qū)、直轄市政府可以根據(jù)本地方的實際情況,對設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術人員的條件作出高于前款的規(guī)定。
第六條 外商投資設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的,除應當符合本條例第五條的規(guī)定外,還應當依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定,辦理有關審批手續(xù)。
第七條 設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應當向縣級以上政府工商行政管理部門申請登記。
工商行政管理部門對符合本條例第五條規(guī)定條件的,應當自收到申請之日起30日內(nèi)予以登記;對不符合條件不予登記的,應當說明理由。
工商行政管理部門在對設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登記進行審查時,應當聽取同級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。
第八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi),持下列文件到登記機關所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案:
(一)營業(yè)執(zhí)照復印件;
(二)企業(yè)章程;
(三)驗資證明;
(四)企業(yè)法定代表人的身份證明;
(五)專業(yè)技術人員的資格證書和聘用合同。
第九條 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等,對備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照核定的資質(zhì)等級,承擔相應的房地產(chǎn)開發(fā)項目。
具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。
第三章 房地產(chǎn)開發(fā)建設
第十條 確定房地產(chǎn)開發(fā)項目,應當符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求;按照國家有關規(guī)定需要經(jīng)計劃主管部門批準的,還應當報計劃主管部門批準,并納入年度固定資產(chǎn)投資計劃。
第十一條 確定房地產(chǎn)開發(fā)項目,應當堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設相結(jié)合的原則,注重開發(fā)基礎設施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴重以及危舊房屋集中的區(qū)域,保護和改善城市生態(tài)環(huán)境,保護歷史文化遺產(chǎn)。
第十二條 房地產(chǎn)開發(fā)用地應當以出讓方式取得;但是,法律和國務院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。
土地使用權(quán)出讓或者劃撥前,縣級以上地方政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當對下列事項提出書面意見,作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一:
(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限;
(二)城市規(guī)劃設計條件;
(三)基礎設施和公共設施的建設要求;
(四)基礎設施建成后的產(chǎn)權(quán)界定;
(五)項目拆遷補償、安置要求。
第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)項目應當建立資本金制度,資本金占項目總投資的比例不得低于20%。
第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)建設應當統(tǒng)籌安排配套基礎設施,并根據(jù)先地下、后地上的原則實施。
第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限進行項目開發(fā)建設。
出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿1年未動工開發(fā)的,可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費;滿2年未動工開發(fā)的,可以無償收回土地使用權(quán)。
但是,因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工遲延的除外。
第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設的房地產(chǎn)項目,應當符合有關法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規(guī)范以及合同的約定。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對其開發(fā)建設的房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量承擔責任。
勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位應當依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定,承擔相應的責任。
第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工,經(jīng)驗收合格后,方可交付使用;未經(jīng)驗收或者驗收不合格的,不得交付使用。
房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地的縣級以上地方政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。
房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi),對涉及公共安全的內(nèi)容,組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。
第十八條 住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工,應當依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進行綜合驗收:
(一)城市規(guī)劃設計條件的落實情況;
(二)城市規(guī)劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況;
(三)單項工程的工程質(zhì)量驗收情況;
(四)拆遷安置方案的落實情況;
(五)物業(yè)管理的落實情況。
住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目實行分期開發(fā)的,可以分期驗收。
第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當將房地產(chǎn)開發(fā)項目建設過程中的主要事項記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊中,并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。
第四章 房地產(chǎn)經(jīng)營
第二十條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目,應當符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條、第四十條規(guī)定的條件。
第二十一條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目,轉(zhuǎn)讓人和受讓人應當自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi),持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。
第二十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時,尚未完成拆遷補償安置的,原拆遷補償安置合同中有關的權(quán)利、義務隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。
項目轉(zhuǎn)讓人應當書面通知被拆遷人。
第二十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房,應當符合下列條件:
(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書;
(二)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;
(三)按提供的預售商品房計算,投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,并已確定施工進度和竣工交付日期;
(四)已辦理預售登記,取得商品房預售許可證明。
第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預售登記,應當提交下列文件:
(一)本條例第二十三條第(一)項至第(三)項規(guī)定的證明材料;
(二)營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書;
(三)工程施工合同;
(四)預售商品房分層平面圖;
(五)商品房預售方案。
第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內(nèi),作出同意預售或者不同意預售的答復。
同意預售的,應當核發(fā)商品房預售許可證明;不同意預售的,應當說明理由。
第二十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進行虛假廣告宣傳,商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。
第二十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房時,應當向預購人出示商品房預售許可證明。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內(nèi),到商品房所在地的縣級以上政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負責土地管理工作的部門備案。
第二十八條 商品房銷售,當事人雙方應當簽訂書面合同。
合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責任。
第二十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機構(gòu)代理銷售商品房的,應當向中介機構(gòu)出具委托書。
中介機構(gòu)銷售商品房時,應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。
第三十條 房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價格,由當事人協(xié)商議定;但是,享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格,應當實行政府指導價或者政府定價。
第三十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時,向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。
住宅質(zhì)量保證書應當列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照住宅質(zhì)量保證書的約定,承擔商品房保修責任。
保修期內(nèi),因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進行維修,致使房屋原使用功能受到影響,給購買人造成損失的,應當依法承擔賠償責任。
第三十二條 商品房交付使用后,購買人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。
經(jīng)核驗,確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,購買人有權(quán)退房;給購買人造成損失的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。
第三十三條 預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內(nèi),辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi),辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù),并提供必要的證明文件。
第五章 法 律 責 任
第三十四條 違反本條例規(guī)定,未取得營業(yè)執(zhí)照,擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的,由縣級以上政府工商行政管理部門責令停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動,沒收違法所得,可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十五條 違反本條例規(guī)定,未取得資質(zhì)等級證書或者超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的,由縣級以上政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期改正,處5萬元以上10萬元以下的罰款;逾期不改正的,由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。
第三十六條 違反本條例規(guī)定,將未經(jīng)驗收的房屋交付使用的,由縣級以上政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期補辦驗收手續(xù);逾期不補辦驗收手續(xù)的,由縣級以上政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織有關部門和單位進行驗收,并處10萬元以上30萬元以下的罰款。
經(jīng)驗收不合格的,依照本條例第三十七條的規(guī)定處理。
第三十七條 違反本條例規(guī)定,將驗收不合格的房屋交付使用的,由縣級以上政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期返修,并處交付使用的房屋總造價2%以下的罰款;情節(jié)嚴重的,由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照;給購買人造成損失的,應當依法承擔賠償責任;造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責任。
第三十八條 違反本條例規(guī)定,擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的,由縣級以上政府負責土地管理工作的部門責令停止違法行為,沒收違法所得,可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十九條 違反本條例規(guī)定,擅自預售商品房的,由縣級以上政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令停止違法行為,沒收違法所得,可以并處已收取的預付款1%以下的罰款。
第四十條 國家機關工作人員在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理工作中玩忽職守、舞弊、濫用權(quán)力,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責任;尚不構(gòu)成犯罪的,依法給予行政處分。
第六章 附 則
第四十一條 在城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營,實施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理,參照本條例執(zhí)行。
第四十二條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地,經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國有土地后,方可用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。
第四十三條 本條例自發(fā)布之日起施行。
房地產(chǎn)開發(fā)管理規(guī)定【2】
第一條 為了加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理,規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為,根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》,制定本規(guī)定。
第二條 本規(guī)定所稱房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指依法設立、具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟實體。
第三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照本規(guī)定申請核定企業(yè)資質(zhì)等級。
未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書(以下簡稱資質(zhì)證書)的企業(yè),不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務。
第四條 國務院建設行政主管部門負責全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作;縣級以上地方政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作。
第五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四四個資質(zhì)等級。
各資質(zhì)等級企業(yè)的條件如下:
(一)一級資質(zhì):
1.注冊資本不低于5000萬元;
2.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上;
3.近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上,或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額;
4.連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達100%;
5.上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上,或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額;
6.有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于40人,其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人,持有資格證書的專職會計人員不少于4人;
7.工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱;
8.具有完善的質(zhì)量保證體系,商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度;
9.未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故
(二)二級資質(zhì):
1.注冊資本不低于2000萬元;
2.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上;
3.近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上,或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額;
4.連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達100%;
5.上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上,或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額;
6.有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于20人,其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人,持有資格證書的專職會計人員不少于3人;
7.工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱;
8.具有完善的質(zhì)量保證體系,商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度;
9.未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。
(三)三級資質(zhì):
1.注冊資本不低于800萬元;
2.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上;
3.房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上,或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額;
4.連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達100%;
5.有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于10人,其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人,持有資格證書的專職會計人員不少于2人;
6.工程技術、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱,統(tǒng)計等其他業(yè)務負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱;
7.具有完善的質(zhì)量保證體系,商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度;
8.未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。
(四)四級資質(zhì):
1.注冊資本不低于100萬元;
2.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年以上;
3.已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達100%;
4.有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于5人,持有資格證書的專職會計人員不少于2人;
5.工程技術負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱,財務負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱,配有專業(yè)統(tǒng)計人員;
6.商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度;
7.未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。
第六條 新設立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi),持下列文件到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案;
(一)營業(yè)執(zhí)照復印件;
(二)企業(yè)章程;
(三)驗資證明;
(四)企業(yè)法定代表人的身份證明;
(五)專業(yè)技術人員的資格證書和勞動合同;
(六)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門認為需要出示的其他文件。
房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當在收到備案申請后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》。
《暫定資質(zhì)證書》有效期1年。
房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況延長《暫定資質(zhì)證書》有效期,但延長期限不得超過2年。
自領取《暫定資質(zhì)證書》之日起1年內(nèi)無開發(fā)項目的,《暫定資質(zhì)證書》有效期不得延長。
第七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在《暫定資質(zhì)證書》有效期滿前1個月內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請核定資質(zhì)等級。
房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當根據(jù)其開發(fā)經(jīng)營業(yè)績核定相應的資質(zhì)等級。
第八條 申請《暫定資質(zhì)證書》的條件不得低于四級資質(zhì)企業(yè)的條件。
第九條 臨時聘用或者兼職的管理、技術人員不得計入企業(yè)管理、技術人員總數(shù)。
第十條 申請核定資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應當提交下列證明文件:
(一)企業(yè)資質(zhì)等級申報表;
(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(正、副本);
(三)企業(yè)資產(chǎn)負債表和驗資報告;
(四)企業(yè)法定代表人和經(jīng)濟、技術、財務負責人的職稱證件;
(五)已開發(fā)經(jīng)營項目的有關證明材料;
(六)房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》執(zhí)行情況報告;
(七)其他有關文件、證明。
第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級實行分級審批。
一級資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市政府建設行政主管部門初審,報國務院建設行政主管部門審批。
二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下企業(yè)的審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市政府建設行政主管部門制定。
經(jīng)資質(zhì)審查合格的企業(yè),由資質(zhì)審批部門發(fā)給相應等級的資質(zhì)證書。
第十二條 資質(zhì)證書由國務院建設行政主管部門統(tǒng)一制作。
資質(zhì)證書分為正本和副本,資質(zhì)審批部門可以根據(jù)需要核發(fā)資質(zhì)證書副本若干份。
第十三條 任何單位和個人不得涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書。
企業(yè)遺失資質(zhì)證書,必須在新聞媒體上聲明作廢后,方可補領。
第十四條 企業(yè)發(fā)生分立、合并的,應當在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后的30日內(nèi),到原資質(zhì)審批部門申請辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù),并重新申請資質(zhì)等級。
第十五條 企業(yè)變更名稱、法定代表人和主要管理、技術負責人,應當在變更30日內(nèi),向原資質(zhì)審批部門辦理變更手續(xù)。
第十六條 企業(yè)破產(chǎn)、歇業(yè)或者因其他原因終止業(yè)務時,應當在向工商行政管理部門辦理注銷營業(yè)執(zhí)照后的15日內(nèi),到原資質(zhì)審批部門注銷資質(zhì)證書。
第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)實行年檢制度。
對于不符合原定資質(zhì)條件或者有不良經(jīng)營行為的企業(yè),由原資質(zhì)審批部門予以降級或者注銷資質(zhì)證書。
一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)年檢由國務院建設行政主管部門或者其委托的機構(gòu)負責。
二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)年檢由省、自治區(qū)、直轄市政府建設行政主管部門制定辦法。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無正當理由不參加資質(zhì)年檢的,視為年檢不合格,由原資質(zhì)審批部門注銷資質(zhì)證書。
房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢結(jié)果向社會公布。
第十八條 一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔房地產(chǎn)項目的建設規(guī)模不受限制,可以在全國范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目。
二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設項目,承擔業(yè)務的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市政府建設行政主管部門確定。
各資質(zhì)等級企業(yè)應當在規(guī)定的業(yè)務范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務,不得越級承擔任務。
第十九條 企業(yè)未取得資質(zhì)證書從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的,由縣級以上地方政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期改正,處5萬元以上10萬元以下的罰款;逾期不改正的,由房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提請工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。
第二十條 企業(yè)超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的,由縣級以上地方政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期改正,處5萬元以上10萬元以下的罰款;逾期不改正的,由原資質(zhì)審批部門吊銷資質(zhì)證書,并提請工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。
第二十一條 企業(yè)有下列行為之一的,由原資質(zhì)審批部門公告資質(zhì)證書作廢,收回證書,并可處以1萬元以上3萬元以下的罰款:
(一)隱瞞真實情況、弄虛作假騙取資質(zhì)證書的;
(二)涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書的。
第二十二條 企業(yè)開發(fā)建設的項目工程質(zhì)量低劣,發(fā)生重大工程質(zhì)量事故的,由原資質(zhì)審批部門降低資質(zhì)等級;情節(jié)嚴重的吊銷資質(zhì)證書,并提請工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。
第二十三條 企業(yè)在商品住宅銷售中不按照規(guī)定發(fā)放《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》的,由原資質(zhì)審批部門予以警告、責令限期改正、降低資質(zhì)等級,并可處以1萬元以上2萬元以下的罰款。
第二十四條 企業(yè)不按照規(guī)定辦理變更手續(xù)的,由原資質(zhì)審批部門予以警告、責令限期改正,并可處以5000元以上1萬元以下的罰款。
第二十五條 各級建設行政主管部門工作人員在資質(zhì)審批和管理中玩忽職守、濫用權(quán)力,舞弊的,由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,由司法機關依法追究刑事責任。
第二十六條 省、自治區(qū)、直轄市政府建設行政主管部門可以根據(jù)本規(guī)定制定實施細則。
第二十七條 本規(guī)定由國務院建設行政主管部門負責解釋。
第二十八條 本規(guī)定自發(fā)布之日起施行。
1993年11月16日建設部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》(建設部令第28號)同時廢止。
房地產(chǎn)開發(fā)管理規(guī)定【3】
城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例釋義
第一章 總 則
《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》(以下簡稱《條例》),是根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的要求并以其有關規(guī)定為依據(jù)制定的。
《條例》主要對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)建設、房地產(chǎn)經(jīng)營的監(jiān)督管理作了具體、完善性的規(guī)定。
本章為總則,共4條,是整個條例的綱領性規(guī)定,明確了為什么制定本條例、條例管什么以及誰來管理等重大問題,具體規(guī)定是:(1)立法目的(第一條);(2)調(diào)整對象和適用范圍(第二條);(3)開發(fā)經(jīng)營的基本原則(第三條);(4)開發(fā)經(jīng)營的管理體制(第四條)。
第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為,加強對城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理,促進和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的有關規(guī)定,制定本條例。
[釋義]本條例是關于條例立法目的和制定依據(jù)的規(guī)定。
我國的房地產(chǎn)業(yè)是在黨的十一屆三中全會以后,隨著經(jīng)濟體制改革和社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展,在土地有償使用、住房制度改革、城市建設綜合開發(fā)三項重大改革基礎上發(fā)展起來的。
目前,已經(jīng)初步形成為一個包括土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營、房地產(chǎn)交易和中介服務等多種經(jīng)濟活動的高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)。
在房地產(chǎn)業(yè)的各項經(jīng)濟活動中,房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是發(fā)展最快的。
到90年代中期,房地產(chǎn)開發(fā)年完成投資占全社會固定資產(chǎn)年完成投資的16%,開發(fā)建設的商品住宅占城鎮(zhèn)住宅供應量的近一半,商品房的銷售額相當于全社會消費品零售總額的7%左右。
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營作為房地產(chǎn)業(yè)的重要環(huán)節(jié),直接關系到房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
也對國民經(jīng)濟的運行產(chǎn)生重要影響。
我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的迅猛發(fā)展,不僅帶動了土地使用制度改革的深入,而且加速了房屋建設和舊城改造的速度,使居住條件不斷改善,同時也促進了學校、商業(yè)服務網(wǎng)點、郵電通訊、文化醫(yī)療等配套設施的發(fā)展,改變了城市面貌,繁榮了城市經(jīng)濟,帶動了社會經(jīng)濟的發(fā)展。
但是,由于投資體制、管理體制以及一些管理制度不健全、措施不得力等原因,在現(xiàn)實房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中還存在著一些不容忽視的問題,如房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不盡合理;集體土地上的房地產(chǎn)開發(fā)比較嚴重;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設立不規(guī)范,“皮包”公司、“炒項目”現(xiàn)象仍然存在;房地產(chǎn)開發(fā)中土地使用權(quán)出讓與項目建設脫節(jié),與城市基礎設施配套建設脫節(jié),與拆遷安置脫節(jié)現(xiàn)象嚴重;房地產(chǎn)交易不規(guī)范,變相私下轉(zhuǎn)讓,影響被拆遷人、商品房預購人權(quán)益的現(xiàn)象時有發(fā)生;商品房價格居高不下、商品房質(zhì)量問題仍然比較突出等等,影響了廣大居民購房的積極性。
危及到居民的生活和財產(chǎn)安全,這些問題在全國各地不同程度的存在。
因此,為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為,加強對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為的監(jiān)督管理,促進和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的有關規(guī)定制定了本條例。
第二條 本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設,并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。
[釋義]本條是關于條例適用范圍和調(diào)整對象的規(guī)定。
條例適用范圍和調(diào)整對象是條例的效力范圍,是解決“是什么”和“管什么”的問題,在立法過程中,對調(diào)整對象上有以下幾種觀點:一種觀點認為,房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓、商品房銷售等行為應當在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關規(guī)定中調(diào)整,不宜在本條例中規(guī)范。
一種觀點認為,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)抵押都是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的重要組成部分,應當納入本條例調(diào)整。
還有一種觀點認為,條例只調(diào)整經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)活動,經(jīng)濟適用房等政策性房地產(chǎn)開發(fā)及劃撥土地上房地產(chǎn)開發(fā)不應當在本條例中規(guī)范。
上述意見實際上涉及到條例的調(diào)整對象問題,從目前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中存在的問題出發(fā),根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》,參考地方法規(guī),最終確定條例主要是從取得土地使用權(quán)之后到用戶領取房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書之前這一階段中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行為規(guī)范的調(diào)整,是對經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)行為的調(diào)整。
具體包含以下幾層意思:
1、以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)活動為主線,對經(jīng)營性開發(fā)行為的調(diào)整。
實質(zhì)上是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行為準則。
2、既包含基礎設施、房屋建設行為,也規(guī)范開發(fā)中房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓行為,以及開發(fā)后的銷售、出租行為,主要是房地產(chǎn)二級市場行為。
3、政策性房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和劃撥土地上的房地產(chǎn)開發(fā)行為也具有經(jīng)營的特點,其與一般房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為的差異在于前者在政策上享受優(yōu)惠和價格上受到限制,其它如企業(yè)的設立條件、房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量、開發(fā)經(jīng)營程序等方面應當是一致的。
因而也應當納入本條例的調(diào)整。
4、自建自用等非經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)行為,只是為了自用,開發(fā)產(chǎn)品僅僅為了滿足開發(fā)者自身進行其他生產(chǎn)、經(jīng)營或消費之需要,一般不直接進入市場。
而且隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展和社會分工的細化,房地產(chǎn)社會化、商品化程度的提高,企事業(yè)單位、個人的房地產(chǎn)需求將主要依賴市場,自建自用形式的房地產(chǎn)開發(fā)將越來越少。
因此,不適用本條例。
5、土地使用權(quán)出讓和劃撥行為是土地一級市場行為,適用于土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例,不適用本條例;房地產(chǎn)立項審批管理,屬投資法的調(diào)整對象,不適用本條例;購房者取得房屋產(chǎn)權(quán)證書后的商品房轉(zhuǎn)讓、出租、抵押,屬房地產(chǎn)三級市場行為,具體適用城市房地產(chǎn)管理法交易行為的規(guī)范和其他專門交易法規(guī)調(diào)整,也不適用本條例。
具體條例的適用范圍即管什么,應主要從對什么人、對哪些行為以及在多大地域范圍內(nèi)有效。
1、條例管什么人:
條例主要是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設立、項目取得、開發(fā)建設直至經(jīng)營活動進行規(guī)范,因而是以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主體規(guī)范的。
當然,對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理中有關行政主管部門及其工作人員也應當遵守本條例的規(guī)定。
2、管什么行為:
條例是從房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、取得土地使用權(quán)之后開始規(guī)范的,對項目立項審批和取得土地使用權(quán)的行為不直接涉及,僅作銜接性規(guī)定,主要規(guī)范下列行為:(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設立行為;(2)房地產(chǎn)開發(fā)建設行為;(3)房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓行為;(4)商品房銷售(包括預售、現(xiàn)售)行為;(5)對以上行為的監(jiān)督管理行為。
3、管多大地域:
條例適用于中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。
規(guī)劃區(qū)外國有土地上的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營參照適用。
依照城市規(guī)劃法規(guī)定,“城市”是指國家按行政建制設立的直轄市、市、鎮(zhèn);“城市規(guī)劃區(qū)”是指城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域。
每個城市的規(guī)劃區(qū)具體范圍,由城市政府在編制城市總體規(guī)劃時劃定。
依照我國憲法和土地管理法規(guī)定,“國有土地”包括(一)城市市區(qū)的土地;(二)農(nóng)村和城市郊區(qū)中依法沒收、征用、征收、征購、收歸國有的土地(依法劃定或者確定為集體所有的除外);(三)國家未確定為集體所有的林地、草地、山嶺、荒地、灘涂、河灘地以及其他土地。
集體土地不能直接用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營,必須先行征用轉(zhuǎn)為國有土地后,才能進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。
第三條 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應當按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則,實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。
[釋義]本條例是關于房地產(chǎn)開發(fā)總原則的規(guī)定。
一、房地產(chǎn)開發(fā)的總的原則,不僅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當遵循的原則,也是行政主管部門在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的監(jiān)督管理中應當掌握的原則。
這一總的原則是我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中長期經(jīng)驗和教訓的總結(jié)。
二、房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性強,涉及面廣的產(chǎn)業(yè),不僅關系到一個地區(qū)、一個城市長遠發(fā)展的大計,也關系到廣大居民安居樂業(yè)的切身利益。
在房地產(chǎn)開發(fā)過程中不僅應當考慮經(jīng)濟效益,還必須綜合考慮社會效益和環(huán)境效益,實行三個效益的統(tǒng)一。
經(jīng)濟效益是房地產(chǎn)開發(fā)的直接的主要的目的,也是推動房地產(chǎn)開發(fā)的直接動因。
但如果只片面追求經(jīng)濟效益,不顧社會效益和環(huán)境效益,其經(jīng)濟效益也不會持久,更難以長遠的發(fā)展。
同時,政府及其有關部門在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理中也應當通過政策和法律、經(jīng)濟、行政手段來加以引導和控制,確保房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。
三、城市規(guī)劃是為了實現(xiàn)一定時期內(nèi)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標,確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向,合理利用城市土地,協(xié)調(diào)城市空間布局和各項建設的綜合部署及具體安排。
城市規(guī)劃是城市建設和管理的基本依據(jù),是保證城市土地合理利用和開發(fā)經(jīng)營活動正常進行的前提和基礎。
要把城市建設好、管理好,首先必須規(guī)劃好,以城市規(guī)劃為依據(jù)指導城市建設和管理。
實踐證明,城市規(guī)劃對城市建設和發(fā)展起著重要的綜合、協(xié)調(diào)和指導作用。
但是,在一段時期以來,在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中,有些地方為了吸收投資,過分遷就投資者,盲目上開發(fā)項目,造成了城市規(guī)劃布局的混亂;有些地方不按規(guī)劃、不重視規(guī)劃的長期性,盲目設立開發(fā)區(qū)、居住小區(qū);有些地方在土地出讓中,沒有按“先規(guī)劃、后用地”的原則辦事,致使土地出讓與建設項目脫節(jié),與基礎配套設施脫節(jié)、與拆遷安置脫節(jié),土地長期閑置與浪費等問題嚴重。
因此,條例在總則將全面規(guī)劃、合理布置、綜合開發(fā)、配套建設以房地產(chǎn)開發(fā)的總原則確定下來。
四、所謂“全面規(guī)劃、合理布局”,就是強調(diào)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中應當先行規(guī)劃、合理安排開發(fā)項目,使開發(fā)建設統(tǒng)一納入規(guī)劃管理,嚴格按照規(guī)劃要求進行。
所謂“綜合開發(fā)、配套建設”就是在一定規(guī)模的建設區(qū)域內(nèi),按其使用性質(zhì)對建筑物、構(gòu)筑物和基礎設施有計劃、按步驟地分期分批地進行建設。
建設中要將供水、排水、供氣、供暖、道路交通、商業(yè)網(wǎng)點和幼兒園、學校、消防等方面一并考慮安排。
除一個開發(fā)項目本身的設施配套、公益設施的統(tǒng)籌安排外,還要考慮與城市大系統(tǒng)諸多設施的配套。
實現(xiàn)全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設,不僅表明我國房地產(chǎn)開發(fā)不斷完善,也是我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展的切實保證。
第四條 國務院建設行政主管部門負責全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。
縣級以上地方政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。
縣級以上政府負責土地管理工作的部門依照有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定,負責與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關的土地管理工作。
[釋義]本條是關于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理體制的規(guī)定。
一、所謂房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理,是指國務院建設行政主管部門和縣級以上地方政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門依據(jù)法律、行政法規(guī)以及規(guī)定的職權(quán)代表國家對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動進行監(jiān)督和管理的行為。
所謂與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關的土地管理工作,是指國土資源部和縣級以上地方政府負責土地管理工作的部門依據(jù)法律、行政法規(guī)以及其規(guī)定職權(quán)代表國家對土地資源的規(guī)劃、管理、保護與合理利用的管理,而不是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)活動的管理。
兩者都具有權(quán)威性、強制性和綜合性,但兩者側(cè)重點是不同的。
二、本條第一款規(guī)定了國務院建設行政主管部門即建設部在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方面的監(jiān)督管理職權(quán)。
依據(jù)國務院批準的建設部“三定”方案的規(guī)定,建設部在這方面具體職責有:(一)研究擬定城市規(guī)劃、村鎮(zhèn)規(guī)劃、工程建設、城市建設、村鎮(zhèn)建設、建筑業(yè)、住宅房地產(chǎn)業(yè)、勘察設計咨詢業(yè)、市政公用事業(yè)的方針、政策、法規(guī)以及相關的發(fā)展戰(zhàn)略、中長期規(guī)劃并指導實施,進行行業(yè)管理;(二)指導全國城市規(guī)劃、村鎮(zhèn)規(guī)劃、城市勘察和市政工程測量工作,負責國務院交辦的城市總體規(guī)劃和省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃的審查報批,參與土地利用總體規(guī)劃的審查,指導全國城市規(guī)劃執(zhí)法監(jiān)察;(三)負責制定各類房屋建筑及其附屬設施和城市市政設施的建設工程的抗震設計規(guī)范;指導城市地下空間的開發(fā)和利用;(四)指導全國建筑活動,規(guī)范建筑市場,監(jiān)督建筑市場準入、工作招投標、工程監(jiān)理以及工程質(zhì)量和安全;(五)指導全國城市和村鎮(zhèn)建設,指導城市供水節(jié)水、燃氣、熱力、市政設施、公共客運、園林、市容和環(huán)衛(wèi)工作;(六)指導規(guī)范房地產(chǎn)市場;(七)指導城鎮(zhèn)土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓和開發(fā)利用工作;(八)提出住宅建設與房地產(chǎn)業(yè)中長期規(guī)劃和科技發(fā)展戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)政策的規(guī)章,擬定住宅建設、房屋拆遷、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)評估、物業(yè)管理的規(guī)章制度并監(jiān)督執(zhí)行;(九)指導全國住宅建設和住房供應政策的實施;(十)擬定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、社會中介服務機構(gòu)的資質(zhì)標準;(十一)提出房地產(chǎn)估價專業(yè)技術人員執(zhí)業(yè)資格標準;(十二)貫徹落實國家關于推進城鎮(zhèn)往房制度改革的方針政策和措施;(十三)指導城鎮(zhèn)住房制度改革工作;(十四)負責住房公積金和其他房改資金的政策指導并監(jiān)督使用。
三、本條第二款規(guī)定了縣級以上地方政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門在本行政區(qū)域內(nèi)負責房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的監(jiān)督管理工作。
這里規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)主管部門”,是根據(jù)全國各地機構(gòu)設置的不同情況而簡稱的,是一個靈活性的規(guī)定。
從全國各地地方房地產(chǎn)主管部門的規(guī)定來看,主要有以下幾種情況:一是政府設立專門的房地產(chǎn)開發(fā)辦公室,負責政府賦予的有關房地產(chǎn)開發(fā)職權(quán),如大連、武漢市;一是由房屋土地管理局行使房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理職權(quán),如上海市;一是由建委與房屋土地管理局依其職權(quán)分工共同行使房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理職權(quán),如北京市建委負責房地產(chǎn)開發(fā)項目管理,市房屋土地管理局負責商品房預售管理;還有一種情況是由房地產(chǎn)管理局(或房產(chǎn)管理局)依法行使房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理工作。
因此,本條第二款規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的具體職責,應當依各地方有關規(guī)定執(zhí)行,行政法規(guī)不干預地方機構(gòu)改革和機構(gòu)的具體設置。
四、本條第三款規(guī)定了縣級以上政府負責土地管理工作的部門在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理的職責。
根據(jù)國務院批準的國土資源部的“三定”方案的規(guī)定,國土資源部在土地管理上的具體職責是:(一)發(fā)布土地資源規(guī)章、研究擬定管理、保護與合理利用土地資源政策,制訂土地資源管理的技術標準、規(guī)程、規(guī)范和辦法;(二)組織編制和實施國土規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和其他專項規(guī)劃,參與報國務院審批的城市總體規(guī)劃的審核,指導、審核地方土地利用總體現(xiàn)劃;(三)監(jiān)督檢查各級國土資源主管部門行政執(zhí)法和土地規(guī)劃執(zhí)行情況,依法保護土地資源所有者和使用者的合法權(quán)益,承辦并組織調(diào)處重大權(quán)屬糾紛,查處重大違法案件;(四)擬定實施耕地特殊保護和鼓勵耕地開發(fā)政策,實施農(nóng)地用途管制,組織基本農(nóng)田保護;(五)制訂地籍管理辦法,組織土地資源調(diào)查,地籍調(diào)查、土地統(tǒng)計和動態(tài)監(jiān)測,指導土地確權(quán)、城鄉(xiāng)地籍、土地定級和登記等工作;(六)擬定并按規(guī)定組織實施土地使用權(quán)出讓、租賃、作價出資、轉(zhuǎn)讓、交易和政府收購管理辦法,制訂國有土地劃撥使用目錄指南和鄉(xiāng)村用地管理辦法,指導農(nóng)村集體非農(nóng)土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)管理;(七)指導基準地價、標定地價評測,審定評估機構(gòu)從事土地評估的資格,確認土地使用權(quán)價格。
承擔報國務院審批的各類用地的審查對審查、報批工作。
(八)對省級政府國土資源主管部門實行業(yè)務領導,省級政府國土資源主管部門主要領導干部的任免,需征得國土資源部的同意。
根據(jù)一事由一個部門管理的原則和中央不干預地方機構(gòu)改革、不要上下對口的精神,地方政府負責土地管理工作的部門的職責由各地依照有關法律、行政法規(guī)具體確定。
第15篇 房地產(chǎn)用地開發(fā)利用誠信管理辦法范本
第一條為了加強房地產(chǎn)用地監(jiān)管,規(guī)范房地產(chǎn)用地開發(fā)利用主體簽約履約行為,建立失信懲戒的信用機制,根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國物權(quán)法》和省政府《關于印發(fā)省社會信用體系建設規(guī)劃(2022―2022年)的通知》(政發(fā)〔2022〕22號)精神,制定本辦法。
第二條本辦法所稱房地產(chǎn)用地開發(fā)利用誠信管理是指對房地產(chǎn)用地開發(fā)利用主體在房地產(chǎn)用地取得、開發(fā)利用過程中遵守國土資源法律法規(guī)、履行合約以及兌現(xiàn)整改等方面進行誠信評價,根據(jù)評價結(jié)果對存在失信房地產(chǎn)開發(fā)主體實施懲戒措施的行為。
本辦法所稱房地產(chǎn)用地開發(fā)利用主體包括從事房地產(chǎn)開發(fā)用地活動的自然人、法人和其他組織。
第三條市國土資源局統(tǒng)一負責全市房地產(chǎn)用地開發(fā)利用誠信管理工作。
市土地資產(chǎn)管理中心具體承辦城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)用地開發(fā)利用誠信管理工作。
各縣(市)、兗州區(qū)國土資源部門負責本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)用地開發(fā)利用誠信評價工作,每月8日前將更新后的房地產(chǎn)用地誠信評價信息報市土地資產(chǎn)管理中心備案。
本市行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)用地開發(fā)利用誠信管理,適用本辦法。
第四條建立共同責任機制。各級國土資源部門與人民銀行建立日常溝通協(xié)作制度,形成對房地產(chǎn)用地開發(fā)利用主體監(jiān)管的工作合力,建立國土資源領域與人民銀行金融領域守信激勵、失信懲戒的長效管理責任機制。
第五條實行市房地產(chǎn)用地開發(fā)利用誠信評價會議審查制度。
誠信評價會議成員由法規(guī)宣教、地籍管理、土地利用管理、國土監(jiān)察、土地儲備、土地資產(chǎn)管理等科室處、單位負責人員組成,做好房地產(chǎn)用地開發(fā)利用誠信管理工作。
第六條有下列情形之一的,屬房地產(chǎn)用地開發(fā)利用不誠信范圍,記入誠信檔案:
(一)擅自改變國有建設用地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、容積率;
(二)以招標、拍賣或者掛牌方式競得國有建設用地使用權(quán)后,不按規(guī)定時限簽訂成交確認書或國有建設用地使用權(quán)出讓合同;
(三)未按國有建設用地使用權(quán)出讓合同約定繳納土地價款;
(四)取得土地后不按合約開發(fā)利用,違規(guī)囤地,造成土地閑置;
(五)其他房地產(chǎn)用地開發(fā)利用不誠信行為。
第七條建立房地產(chǎn)用地開發(fā)利用主體誠信檔案。
國土資源部門對房地產(chǎn)用地開發(fā)利用的行為進行常態(tài)化評價,及時更新房地產(chǎn)用地開發(fā)利用主體誠信檔案。
第八條建立房地產(chǎn)用地開發(fā)利用主體信用聯(lián)動制約機制。房地產(chǎn)用地開發(fā)利用主體存在不誠信行為的,禁止該房地產(chǎn)用地主體及其控股的股東參加土地競買活動,并暫停其相關行政許可的審批。在查處整改到位、消除不誠信行為記錄后方可辦理相關土地手續(xù)。
人民銀行市中心支行指導各銀行業(yè)金融機構(gòu),出臺相關金融政策,將房地產(chǎn)開發(fā)利用主體用地信用情況,作為考察用地企業(yè)整體信用狀況的重要指標和發(fā)放貸款的重要參考。對存在不誠信行為的主體建立懲戒機制,采取嚴格信貸審批、提高資金成本、限定業(yè)務品種、降低信貸規(guī)模,情節(jié)嚴重的實施信貸退出等措施。
第九條房地產(chǎn)用地主體對誠信檔案的評價信息有異議的,持相關證實性材料,向市國土資源局申請復核,市國土資源局應在15日內(nèi)給予答復。房地產(chǎn)用地主體在申請過程中提報虛報證明材料的,退回申請,一年內(nèi)就同一問題提出申請,且不能提供新的有效證據(jù)的,國土資源部門不予受理。
第十條建立征信共享制度。在法律法規(guī)許可范圍內(nèi),利用市社會信用信息服務平臺,建立國土資源、人民銀行等部門信息互通機制,推進信息資源共享,推進房地產(chǎn)用地開發(fā)利用主體信用與金融信用資源的有效對接。
市國土資源局按照本辦法向中國人民銀行市中心支行提供房地產(chǎn)開發(fā)利用主體遵守國土資源法律法規(guī)、履行合約等方面的信用信息,中國人民銀行市中心支行將相關信息納入市社會信用信息服務平臺。
第十一條國土資源部門、人民銀行未依照本辦法規(guī)定的有關規(guī)定履行職責的,由其所在單位或上級機關責令改正;情節(jié)嚴重的,對負有責任的主管人員和其他直接責任人員依照有關規(guī)定予以處理。
第十二條本辦法自2022年7月23日起實施,有效期至2022年7月22日。
