運作管理方案3篇

第1篇 某飯店人力資源管理運作方案

現(xiàn)今企業(yè),員工是最寶貴的財富,留住優(yōu)秀人才就等于留住忠誠客戶,也就等于經(jīng)濟效益,?？梢糇?yōu)秀人才的關(guān)鍵是什么所有企業(yè)都清楚這一點:關(guān)鍵是需要有吸引員工并促使員工愿意與企業(yè)共進退的管理體系,可有很多企業(yè)在真正實施和管理時,卻遇到各種因素阻止了企業(yè)達到預期的效果。我國飯店業(yè)就普遍存在著在人力資源管理運作方面的一些現(xiàn)實問題:

1、按勞分配的原則未能很好地貫徹落實,在一定程度上制約了飯店員工積極性和創(chuàng)造性的發(fā)揮。

我們在現(xiàn)實中,還存在著平均主義的傾向。大鍋飯、鐵飯碗雖然很少見到了,但小鍋飯仍舊存在,平均主義依舊盛行,分配差距拉得還不是很明顯,100元、200元的差距還不足以讓員工發(fā)揮“潛力”。如果差距拉得過大,又會影響飯店內(nèi)安定團結(jié)。

2、減員增效已成為許多飯店人力資源管理的有力工具,但適得其反。

分析原因有三:一是減員可以壓縮人力成本;二是技術(shù)進步可以使飯店更少的人力提供更多的服務;三是削去中間管理層,可以使飯店最高管理層直接面對基層,基層人員可以有更多的決策參與權(quán)。然而,減員導致的問題經(jīng)常與它所解決的問題一樣多,最大的問題之一涉及員工態(tài)度,當員工們在看到其他同事作為可犧牲的成員相繼離去之后開始擔心其工作安全性和工作前途的時候,飯店的士氣就會顯著下降。此外,可能由于人手不足,而導致工作效率和服務質(zhì)量下降,進而造成飯店經(jīng)濟效益滑坡,也是常有的事。

3、飯店員工績效評價具有不準確性。

現(xiàn)在飯店都會對員工實行績效評價,但在實施考核期間,考評者會有偏差,會以不準確的評分為基礎(chǔ)進行績效評價,導致員工對業(yè)績評估系統(tǒng)失去信任,造成士氣低落和流動率增加等問題。

4、飯店管理者的素質(zhì)有待于進一步提高。

首先,飯店管理者的傳統(tǒng)觀念有待于轉(zhuǎn)變。他們總是比較習慣于用固定的、靜止的、單一的觀點看待管理,在管理中總是注重管理目標的單一性,而忽視管理目標的多元性;注重管理的內(nèi)部環(huán)境,而忽視管理的外部環(huán)境;過分強調(diào)組織的一致性,而忽視了來自于不同立場的建議性;過分強調(diào)標準化、程序化和制度化,而忽視了科學化和合理化……

其次,由于社會的技術(shù)進步,使管理工作更加復雜化,管理者只靠思考,議論、估計、總結(jié)這類經(jīng)驗管理方法已遠遠不夠,而且只掌握一些較為簡單的定量管理技術(shù),是不能適應未來管理的需要的,難以解決日益增多的綜合性問題,如:人—組織、技術(shù)—經(jīng)濟、服務—市場、成本—質(zhì)量、結(jié)構(gòu)—規(guī)模等問題。所以,飯店管理者的管理方法和管理技術(shù)有待于改善。

5、飯店對人力資源管理者的使用問題。

人力資源管理者無法贏得飯店高層管理部門的信任和支持,給人力資源管理人員帶來兩個具體問題:第一,飯店高層經(jīng)理們經(jīng)常拒絕他們的勸告并且不推行人力資源管理的最佳實施方案;第二,很少有人在更廣泛的飯店管理問題上聽取人力資源管理人員的建議。正如一位從事人力資源管理的同行所說的一句話:“在過去,人力資源職能一直就像被保存在汽車車尾行李箱中的備用輪胎,出現(xiàn)緊急事件時,把它取出來,緊急事件一結(jié)束,它就被放到了一邊?！?/p>

……

面對飯店人力資源管理實踐中存在的種種現(xiàn)實問題,作為現(xiàn)代飯店管理者應該如何應對如何擺脫這種局面,是每一個飯店管理者必須認真思考的問題。

從事人力資源管理工作巳有多年的我,在工作中不斷地學習與積累經(jīng)驗,并根據(jù)其職能的多次實踐,在確保日常人力資源管理工作的基礎(chǔ)上,建議可從以下幾點著重經(jīng)營與管理,可減少企業(yè)的員工流失率,留住所需的人才,從而達到真正意義上的人力資源整合:

第2篇 小區(qū)常規(guī)管理運作階段運行方案

小區(qū)常規(guī)管理運作階段的運行方案

對小區(qū)的常規(guī)物業(yè)管理運作階段,管管公司將全面按照物業(yè)管理質(zhì)量管理體系進行,嚴格執(zhí)行各種規(guī)章制度,注重每一個服務項目人員的培訓、考證、加強日檢、周檢、月檢工作。

(一)管理處內(nèi)部運作管理

1、管理處內(nèi)部檢查工作

為規(guī)范管理處物業(yè)管理服務的監(jiān)督和檢查工作,確保提供的服務質(zhì)量能滿足規(guī)定的要求。

(1)管理處各部門主管負責轄內(nèi)各項工作的日檢。

(2)管理處主任負責主管工作的周檢。

(3)總公司部門主管及管理處主任負責組織每月的月檢。

(4)物業(yè)公司總物業(yè)經(jīng)理實施不定期巡檢。

2、用戶報修處理工作規(guī)程

盡快處理用戶的報修,規(guī)范維修工作,確保為用戶提供滿意的服務。

(1)中央值班調(diào)度室負責記錄報修,并傳達至工程部。

(2)工程人員負責報修內(nèi)容的現(xiàn)場確認及維修。

(3)工程部主管負責維修監(jiān)督,對'維修服務項目表'以外的報修內(nèi)容進行評審。

3、用戶投訴處理工作

確保用戶的投訴能及時、準確、合理地得到解決。

(1)中央值班調(diào)度室負責對用戶投訴的記錄的協(xié)調(diào)處理工作。

(2)被投訴部門按照物業(yè)部投訴處理的安排具體解決有關(guān)問題。

(3)管理處主任負責對投訴處理的效果進行檢查。

4、服務收費管理

規(guī)范管理處服務收費(包括管理費、水、電費)程序,確保用戶對服務的滿意。

(1)管理處為用戶提供有償維修服務收費及每月管理費、水電費的收取。

(2)管理處財務人同負責辦理各項費用的銀行托收工作。

(3)物業(yè)助理負責派發(fā)名項收費通知單,并協(xié)助財務做好費用的催繳工作。

(4)工程維修人員負責對有償維修服務進行計費。

(5)管理處主任對有償維修服務收費進行審核。

5、社區(qū)文化活動管理

管理處組織開展的各類社區(qū)文化活動,寓教育于社區(qū)文化活動當中,創(chuàng)建高品位的人文環(huán)境。

(1)物業(yè)部負責編制社區(qū)文化活動計劃,并具體組織實施。

(2)管理處主任負責審核、批準社區(qū)文化活動計劃。

(3)管理處其他部門員員工有責任配合社區(qū)文化活支的順利開展。

6、突發(fā)事件或異常情況處理

確保管理處小區(qū)內(nèi)發(fā)生的盜竊、匪警、火警、爭吵、斗毆等各類突發(fā)事件或異常時,能迅速、果斷進行處理,保護業(yè)主的人身及其生命財產(chǎn)安全。

(1)管理處應進行突發(fā)事件及異常情況處理等的培訓,并負責搶救現(xiàn)場指揮及督導。

(2)當值人員應嚴守崗位。

(3)保安員負責安全防范,工程人員負責水電供應及搶修。

(4)其他員工應聽從上級領(lǐng)導的調(diào)遣,積極參與救護或搶險。

7、應急分隊工作規(guī)程

(1)由管理處全體員工組成小區(qū)應急分隊,以應付各類突發(fā)事件。

(2)管理處主任在緊急情況下負責應急事件的全面處理。

(二)給排水設備(設施)管理

1、給排水設備(設施)運行管理

確保給排水設備(設施)保持良好技術(shù)狀態(tài),保證生活、消防用水的需要。

(1)機電值班工負責給排水設備的操作、監(jiān)控、記錄及異常報告。

(2)給排水維修工負責給排水設備維修保養(yǎng)。

(3)工程部主管負責給排水設備設施綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督。

(4)管理處主任負責上述工作的檢查監(jiān)督。

(5)物業(yè)助理負責向有關(guān)用戶通知停水情況。

2、操作

使給排水設備(設施)性能穩(wěn)定,保證正常運行。值班機電工負責給排水設備(設施)的操作巡查、記錄及異常情況的報告。

3、排水設備(設施)的維修保養(yǎng)

及時處理給排水設備(設施)故障,確保設備性能。給排水維修工負責維修保養(yǎng)工作指導、檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)絡工作。

(三)消防管理

1、中控室設備運行管理

確保中控室設備(消防系統(tǒng)、保安閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報警對講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng))處于良好狀態(tài),保證用戶的生命和財產(chǎn)安全。

(1)中控室保安員負責中控室設備的清潔、操作、監(jiān)控、記錄。

(2)中控室維修工負責中控室設備維修保養(yǎng)。

(3)工程部主管負責中控室設備的綜合管理及對上述工作的檢查監(jiān)督。

(4)管理處主任負責上述工作檢查監(jiān)督。

2、中控室設備操作

確保消防設備、保安閉路電視系統(tǒng)操作的安全性,正確性。中控室保安員負責中控室機電設備操作。

3、中控室設備維修保養(yǎng)

確保中控室設備(消防系統(tǒng)、保安閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報警對講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng))性能良好,保證安全運行。

(1)中控室維修工負責中控室設備維修保養(yǎng)。

(2)工程主管對維修保養(yǎng)工作進行指導,檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)系工作。

4、防火管理

建立行的有效的消防管理安全體系,保證小區(qū)內(nèi)用戶的生命和財產(chǎn)安全。

(1)中控室維修工負責消防培訓、制訂演習方案、檢查、整改工作。

(2)工程主管對上述工作進行檢查監(jiān)督。

(3)管理處唐人街對小區(qū)消防工作全面負責。

5、火警、火災應急處理

定期對迅速撲滅火災,保證用戶生命財產(chǎn)安全。

(1)中控室人員負責消防監(jiān)控、報警工作。

(2)工程人員負責消防設備運行。

(3)義務消防隊員負責火場滅火。

(4)物業(yè)助理負責現(xiàn)場維修警戒。

(四)機電設施養(yǎng)護和修繕管理

對e公共設施機運行和保養(yǎng)工作,按公司物業(yè)管理質(zhì)量標準規(guī)范動作,具體主要工作內(nèi)容如下:

1、設施設備運行:

保障小區(qū)供電、供水,消防等正常運作并做好記錄;巡視設備房和設備行情況,做好巡查記錄;搞好設備房的物品管理,加強安全防范工作。

2、保養(yǎng)維修:

負責機電設施,設備的務項維修、保養(yǎng)工作,并做好記錄;定期清潔所管理的設備的設備房;負責對設備

設施進行全面巡視、檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。

(五)治安管理

1、保安隊管理

通過制定保安員內(nèi)務、作風、紀律的管理規(guī)定,確保保安員自身素質(zhì)的提高,自覺維護保安工作的正常運行。

(1)保安員負責本崗位的治安保衛(wèi)工作及小區(qū)內(nèi)正常秩序維護。

(2)保安班長負責本班工作安排、檢查監(jiān)督、異常情況的處理。

(3)保安主管負責和小區(qū)治安工作的管理。

2、保安員儀容儀表要求及用語規(guī)范

保證保安員有良好形象、精神風貌、言語行為規(guī)范,提高服務水平。

(1)保安員應遵照'儀容儀表要求'執(zhí)行,并使用規(guī)范用語。

(2)當班保安班長負責督促檢查隊員的儀容、儀表和用語規(guī)范。

(3)保安主管負責檢查和考評。

3、保安員軍事培訓

通過軍事化培訓,培養(yǎng)一支訓練有素、紀律嚴明、文明執(zhí)勤的保安員隊伍。

(1)保安班長負責保安員的軍體培訓及考核。

(2)保安主管負責監(jiān)督、指導保安隊全面軍體培訓工作與考評。

(3)公司保安部經(jīng)理負責檢閱、考評保安隊員整體軍體素質(zhì)。

4、門衛(wèi)值班崗工作

通過對小區(qū)進出人員的控制,確保小區(qū)的安全。

(1)熟悉本小區(qū)人員情況。

(2)維護小區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生。

(3)嚴格執(zhí)行來人來訪登記制度。

(4)嚴格執(zhí)行物品搬遷及人員出入管理制度。

(5)協(xié)助郵遞員做好郵件收發(fā)工作。

5、巡邏崗工作

監(jiān)視和巡察管理小區(qū),防止不安全事件發(fā)生。

(1)熟悉各執(zhí)勤崗的職責和任務,協(xié)助各個崗位處理疑難問題。

(2)巡查樓層等公共部位設施設備完好情況,做好記錄。

(3)維持小區(qū)內(nèi)的治安秩序和交通秩序。

(4)當值班長負責抽檢本班巡邏人員的工作,并做好記錄,及時將當班情況反饋給相應部門。

(5)主管負責、督導工作,對工作提出改進方法及注意事項。

6、中控室崗位工作

監(jiān)控系統(tǒng),特別是消防、車場、人行道、車道、電梯監(jiān)視系統(tǒng)、安防系統(tǒng)的運行狀況,確保出現(xiàn)異常情況時能及時處理。

(1)負責消防監(jiān)控及錄像。

(2)負責本責任區(qū)內(nèi)設施設備的保養(yǎng)。

(3)負責相關(guān)消防表格的記錄。

(4)聽從中控室工程師工作安排。

(5)保障消防電話的暢通。

(6)負責責任區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作。

(六)清潔管理

對小區(qū)清掃保潔實行垃圾日產(chǎn)日清,時時保潔服務。

物業(yè)公共區(qū)域清潔的工作內(nèi)容

序號場所日常作業(yè)定期作業(yè)

每日工序次數(shù)每周工序每月工序每季工序

1大堂電梯廳1.掃、拖地面

2.清潔地毯

3.清潔入口處周圍地面

4.擦拭不銹鋼電梯門及飾板

5.擦拭服務臺信箱消防設備

6.玻璃門、柱擦凈

7.噴灑空氣清新劑

8.煙灰缸垃圾清理、擦凈

9.門扇扶手擦凈

10.大理石拋光、保養(yǎng)

11.云石墻壁擦試適時

21.洗地毯

2.云石墻面除塵

3.刮大門玻璃

4.入口大門玻璃清洗

5.室內(nèi)綠色植物清潔

6.大理石地面水晶保養(yǎng)

7.消防通道及設施清潔

8.電梯溝槽清理

9.不銹鋼電梯門保養(yǎng)

10.垃圾桶清洗1.洗地打蠟并拋光

2.擦拭壁面

3.擦拭裝飾燈具

4.排風口、空調(diào)口清潔

5.墻面清洗

6.指示牌清潔

7.大理石晶面保養(yǎng)

8.玻璃不銹鋼全面清洗

9.消防通道清洗1.高位照明燈具清潔

2.高位空調(diào)清潔

2樓梯走廊1.掃拖地面

2.擦拭扶手、玻璃窗

3.垃圾收集清運處理

4.墻身擦拭

5.巡回清掃

6.隔門、門扇、窗臺擦凈

7.電梯按鍵擦拭2

適時1.墻面除塵

2.擦拭消防設備、窗臺

3.擦拭樓梯扶手電梯門

4.地面清洗

5.天花除塵

6.地腳線擦試

7.玻璃刮洗1.地面洗凈

2.洗垃圾桶

3.排風口清洗

4.墻面清洗

5.走火梯清洗、拖凈

6.客戶大門外清潔1.高處、天花除塵

2.照明燈具清潔

3.洗防火門

4.高位消防設施清洗

5.機房、管井房清洗

3電梯1.掃、拖地面

2.擦拭不銹鋼

3.擦拭電梯門

4.按鍵擦凈

5.電梯溝槽吸塵2

1.擦拭高處壁面

2.擦拭頂部鏡面

3.上保護油

4.電梯除塵

5.立體面除污1.洗地面

2.墻面清洗

3.天花、地腳線除塵

4.不銹鋼清潔保養(yǎng)

5.電梯門槽除污、拋光

6.排風口清潔1.照明燈具清潔

2.天花除塵

3.不銹鋼門槽保養(yǎng)

4裙樓1.巡回清掃1.沖洗清掃地面

序號場所日常作業(yè)次數(shù)定期作業(yè)

5外圍天面1.打掃及清潔走道及綠化帶

2.地面垃圾清理

3.垃圾桶清理、擦凈

4.清理花槽垃圾

5.擦拭指示牌、設施設備

6.清潔垃圾房

7.入口除沙墊

吸塵

8.地燈、燈柱擦凈

9.不銹鋼護欄擦凈4

11.清理排水溝

2.洗煙灰缸、垃圾桶

3.地面清洗

4.消防設施擦凈

5.垃圾房清洗

6.地面沖洗.1.刷洗走道、樓梯

2.清潔標志

3.鐵圍欄除塵

4.垃圾房全面清洗

5.下水道疏通

6.清理沙井垃圾雜物

7.擦拭地燈1.洗花槽瓷磚

2.擦拭路燈

.

6售樓部管理處1.地面清掃、吸塵

2.擦拭辦公桌、電話

3.垃圾處理

4.擦拭門、門扇

5.清潔服務臺.1

21.清潔門

2.辦公設備清潔

3.玻璃內(nèi)外清潔

4.垃圾桶清洗

1.清洗墻面地面、上蠟

2.刮室內(nèi)、外玻璃

3.空調(diào)機面罩/百頁清潔

4.裝飾品、指示牌清潔

5.燈照清潔1.擦拭燈箱除塵

2.高位燈照清潔

3.高位空調(diào)清潔

4.高位消防設施清潔.

7停車1.巡回清理

2.掃拖電梯廳

3.擦拭玻璃、不銹鋼

4.清掃值班站崗2

21.擦拭排風口

2.刮玻璃擦窗臺

3.擦拭消防設備

4.擦拭指示牌1.電梯廳地面洗凈

2.擦拭電梯廳墻壁

3.沖洗地面及排水溝

4.墻面、天花除塵5.清洗值班站崗1.擦拭燈管盤

2.水池水溝清理淤泥

3.清洗安全護欄

8會所1.清掃、拖凈地面

2.地面拋光、保養(yǎng)

3.清潔煙灰缸垃圾桶

4.擦拭服務臺、圍欄

5.擦拭門、門扇

6.噴灑空氣清新劑

7.不銹鋼電梯門擦凈保養(yǎng)

8.外周垃圾巡回清掃

9.裝飾物品清潔

10.臺面擦拭、清潔

11.墻壁清潔適時

21.洗煙灰缸、垃圾桶

2.擦拭壁燈

3.壁面、墻壁除塵清潔

4.室內(nèi)綠色植物清潔

5.不銹鋼保養(yǎng)

6.擦拭會所各用房壁燈

7.地面水晶保養(yǎng)

8.外周地面沖洗

9.電梯溝槽清理

10.消防設施清潔1.洗地打蠟、晶面積

2.金屬磨光

3.天花燈飾全面清掃

4.通道清潔

5.天花燈飾全面清掃

6.排風口、空調(diào)口清潔

7.墻面清潔

8.裝飾燈、指示牌清潔

9.玻璃清潔

10.不銹鋼清潔1.擦拭排風口

2.掃樓頂?shù)孛?/p>

3.高位燈照清潔

4.高位消防設施清潔

5.天花除塵、清潔

序號場所日常作業(yè)定期作業(yè)

9廁所1.掃、拖地面

2.處理垃圾

3.清洗衛(wèi)生陶器并消毒

4.清洗鏡子

5.刮玻璃

6.補充衛(wèi)生紙、皂液及香球4

11.沖洗地面

2.擦拭垃圾桶周圍

3.擦拭隔板、門1.用洗地機洗地面

2.全面刷洗墻壁

3.洗垃圾桶

4.擦拭排風扇1.擦拭燈管盤

10商場1.掃拖地面

2.地面磨光

3.清洗煙灰缸、指示牌/架

4.擦拭服務臺、圍欄

5.擦拭門扇

6.清洗鏡子

7.地毯吸塵

8.處理垃圾4

11.洗煙灰缸

2.擦拭壁燈

3.壁面、墻壁塵

4.室內(nèi)綠色植物清潔

5.擦洗水龍帶卷箱外部

6.地毯除污

7.擦拭椅子裝飾

8.洗門扇

9.壁面除塵

10.擦洗鏡子、指示牌1.洗地打蠟

2.金屬磨光

3.天花燈飾全面清掃

4.乾洗地毯

5.清洗植物盆

6.洗大垃圾箱

7.空調(diào)機面罩/百頁清潔1.擦拭排風口

2.擦拭燈管盤

3.高處除塵

4.擦洗天花板

5.每雨季清洗一次所有外墻部份

11設備房1.門扇外側(cè)擦拭

2.維修事務跟進1

適時1.地面垃圾清掃

2.除塵清潔

3.特別事務跟進1.地面清洗、拖凈1.高位燈照清潔

2.高位消防設施清潔

物業(yè)公共區(qū)域清潔服務標準(參考內(nèi)容)

場所清潔效果要求備注

大堂地面無水漬、無垃圾、無灰塵、無污漬、光亮

墻面無灰塵、無污跡、光亮

不銹鋼架無污跡、無灰塵

結(jié)構(gòu)鋼架無污跡、無灰塵

玻璃無灰塵、無手印

防火門無污跡、無手印、上方無灰塵

垃圾桶光亮、無異味

植物花盆無污跡、無積水、無灰塵、光亮、植物葉面無灰塵

電梯門、按鍵無手印

照明燈具無灰塵

天花無蜘蛛網(wǎng)

電梯溝槽無砂石、雜物

信箱、消防器材、公告欄無灰塵、無手印、無污漬

公共走廊電梯廳消防器材無灰塵

地面光亮、無灰塵、無紙屑

墻面無污跡、無灰塵

不銹鋼光亮、無灰塵、無污跡、無手印

衛(wèi)生桶光亮、無異味

開關(guān)、照明燈具無灰塵

指示燈無灰塵

防火門無灰塵、無污跡、光亮

地腳線無灰塵、無污跡

天花無灰塵、無污跡、天棚無灰塵、無污跡

電梯天棚無灰塵、無污跡

照明燈無灰塵

墻面不銹鋼玻璃無灰塵、無污跡、無手印

按鍵無灰塵、無明顯手印

地面無水漬、無雜物、無灰塵

扶手光亮、無污跡、無灰塵

腳踏板無污跡、無雜物、無灰塵

不銹鋼光亮、無塵、無手印

消防器材無灰塵

場所清潔效果要求備注

管理處臺面無污跡、無雜物

鏡子無污跡

地面無雜物、無灰塵、無污跡

墻面無灰塵、無污跡、光亮

便器光亮無污跡污垢、無異味

隔墻光亮無污跡、無灰塵

開關(guān)、照明燈無灰塵

設施用具無灰塵、無污跡

門光亮無污跡、無灰塵、無手印

紙簍、衛(wèi)生桶無污跡、無異味

設備房地面無水漬、無污跡、無灰塵、雜物

照明燈具無灰塵

開關(guān)無灰塵

門光亮、無灰塵、無手印

消防設施無灰塵

特別事務跟進及時

外周天面停車場地面無垃圾、無污漬、無積水

指示牌、廣告牌、燈無灰塵、無污跡、光亮

排水溝、無雜物

設備用具無灰塵

綠化帶里面無垃圾

門、玻璃、窗無污跡、無灰塵

排水溝無雜物

天棚無蜘蛛網(wǎng)

防火門光亮、無灰塵、無污跡

(七)、園林綠化管理

對小區(qū)綠化養(yǎng)護工作安排:

(1)每天上午6:30-9:30澆水。

(2)每天上午9:30-12:00除雜草、整形、造型、保潔、剔除枯枝葉,每天下午14:00-16:00殺蟲、補缺、保潔,16;00-18:30澆水。

對小區(qū)綠化養(yǎng)護工作內(nèi)容:

(1)整型造形:6次/年

(2)施肥:春秋各一遍

(3)澆水:因時因地制宜澆水,澆水時間夏季早晚為宜,冬季中午為宜。

(4)除雜草:中耕1遍/季,平時1遍/天,下雨天除外。

(5)補缺:視缺苗情況及時補缺。

(6)殺蟲:1遍/周,發(fā)現(xiàn)害蟲立即消滅

(7)保潔:12小時

(八)、車輛管理

對小區(qū)業(yè)主、車輛及外來車輛管理由小區(qū)車道出入口值班崗負責。小區(qū)業(yè)主車輛持固定保管卡進出小區(qū),小區(qū)外來車輛持臨時保管卡進出小區(qū)停車場,否則不能進入小區(qū)停放。具體管理方式如下:

1、車輛進崗:

(1)當發(fā)現(xiàn)有車輛需進入小區(qū)時,駛近道口擋車器(道閘)時,應立即走近車輛,向司機立正行舉手禮。

(2)當司機開啟車窗遞上固定保管卡后,確認業(yè)主車輛身份,并在卡上迅速記錄車輛駛?cè)霑r間及其他應填項目,交還給業(yè)主后人車放行。

(3)當司機開啟車窗后,聲明為外來車輛后,發(fā)給司機臨時停車保管卡,并在《車輛出入登記表》上準確記錄車輛情況后,引導車進入停車場。

(4)當遇到公安、警察、政府部門執(zhí)行公務的車輛進入時,查證后放行,并迅速作好登記。

2、車輛出崗:

(1)當發(fā)現(xiàn)有車輛駛出小區(qū)道口擋車器時,即上前立正并請司機交還保管卡,并核對車牌號。如果是固定保管卡,迅速填寫車輛駛出時間,交還給業(yè)主后立即開啟擋車器。如果是臨時保管卡,核查進場時間,如果沒有超過半小時,開啟道閘放行,如果超過半小時,則應按標準收取停車費,隨手給發(fā)票,收費手續(xù)完畢后開啟道閘放行。

(2)在收卡驗證收費后,迅速在《車輛出入登記表》上準確填寫有關(guān)內(nèi)容。

(3)若后面有車緊跟,應立即在車前示意停下后,立即放下道閘,再按上述規(guī)定處理下一輛車的放行。

(九)、房屋管理

對e的日常房管事務管理,按照公司物業(yè)管理理質(zhì)量標準規(guī)范運行。具體管理方式如下:

1、每天工作安排(參考方案):

上午8:00-8:30處理業(yè)戶申報投訴;8:30-9:30巡視;9:30-12:00跟蹤監(jiān)督;1:00-15:30學習、培訓、整理檔案;15:30-16:30巡視;16:30-18:30走訪、回訪。

2、房管服務內(nèi)容:

(1)跟蹤監(jiān)督:日常3遍/天,入伙期間8小時/天

(2)巡視:日常2遍/天,入伙期間8小時/天

(3)走訪:3次/月,1遍/月

3、房管日檢項目:

(1)裝修巡視(2)投訴接待(3)違章檢查(4)車輛管理

(5)治安(6)清潔(7)綠化(8)維修(9)機電設備

(10)社區(qū)活動(11)員工宿舍(12)內(nèi)容巡視

4、房管日檢處理方法:

(1)記錄巡視發(fā)現(xiàn)問題,搜集業(yè)戶的反饋意見。

(2)對巡視中發(fā)現(xiàn)的問題,分類進行處理。

a、填寫意見轉(zhuǎn)呈表

b、發(fā)現(xiàn)維修不合格,填寫維修記錄,安排維修。

c、發(fā)現(xiàn)違章行為按'違章處理規(guī)定'執(zhí)行。

d、發(fā)現(xiàn)嚴重不合格的,填寫糾正措施報告。

(十)、物業(yè)管理工作抽查與考核管理

建立公司對管理處物業(yè)管理工作抽檢與考核規(guī)程,驗證服務質(zhì)量是否符合規(guī)定的要求。

1、公司主管領(lǐng)導擔任抽檢小組組長,負責抽檢小組的建立和抽檢工作的組織。

第3篇 保安管理運作方案范本

(一)保安員培訓規(guī)程

以通過軍事化培訓,培養(yǎng)成為一支訓練有素、紀律嚴明、文明執(zhí)勤的保安員隊伍。

其中各培訓人員之職責包括:-

i)保安領(lǐng)班負責本班保安員的軍體培訓及考核。

ii)保安主管負責監(jiān)督、指導保安隊全面軍體培訓工作與考評。

iii)中心主管保安領(lǐng)導負責檢閱、考評保安隊員整體素質(zhì)。而軍訓之內(nèi)容將根據(jù)國家之軍訓規(guī)范進行。

(二)保安員之工作規(guī)定

保安員須根據(jù)下列規(guī)定進行工作:-

1.0保安員一般守則職責

1.1執(zhí)行大樓管理辦和安管部主任指定之任務;

1.2於指定崗位當值;

1.3防止一切可疑人員和未經(jīng)允許之人員進入大樓;

1.4保障大樓內(nèi)人員及財物的安全;

1.5處理一切崗位內(nèi)發(fā)生的事件并上報領(lǐng)導;

1.6執(zhí)行上級臨時指派的工作;

1.7當值時必須著制服,未經(jīng)接替決不可離崗;

1.8不許與閑雜人員等包括當值員之親友在崗位上攀談;

1.9交接崗時,必須將崗位內(nèi)的情況,詳細交待清楚,提前十分鐘集隊并交接崗;

1.10熟記大樓各部門電話,以便應急聯(lián)系通知;

1.11當值時不管發(fā)生大、小事情都需稟報后記錄入薄;

1.12熟悉救火器材的位置及使用方法與實用范圍,電源總閘,總水閘等以便應急使用。

2.0保安員不可觸犯的紀律

2.1遲到、早退;

2.2衣冠不整;

2.3粗暴無禮;

2.4精神散漫;

2.5當值時不穿制服;

2.6當值擅離職守;

2.7曠工;

2.8不服從上級命令;

2.9當值時於崗位內(nèi)睡覺、吸煙看書報、收看電視、收聽錄音;

2.10上崗前飲含酒精類飲品;

2.11牽涉任何治安、刑事案件。

3.0保安員的許可權(quán)

3.1在執(zhí)行任務時,對現(xiàn)行違法犯罪分子,有權(quán)抓獲并扭送公安機關(guān),但無實施拘留、關(guān)押、審訊、沒收財產(chǎn)和罰款之權(quán)力;

3.2對發(fā)在護衛(wèi)區(qū)內(nèi)的刑事案件或治安案件,有保護現(xiàn)場、保護、維護秩序以及提供情況,但無勘察現(xiàn)場的權(quán)力;

3.3按照規(guī)定,制止未經(jīng)許可的人員、車輛進入護衛(wèi)區(qū);

3.4對於出入護衛(wèi)區(qū)內(nèi)的可疑人員、車輛及其所攜帶的物品,按照規(guī)定進行檢查;

3.5在執(zhí)行中,如遇不法分子反抗,甚至行兇報復,可采取正當防止;

3.6對攜帶匕首、三棱刀等管制刀具和槍支以及其他形跡可疑的人員有權(quán)進行盤查監(jiān)視,并報當?shù)毓矙C關(guān)處理;

3.7對違反《治安中心處罰條例》的人,有權(quán)勸阻、制止和批評教育,但無處罰權(quán)利;

3.8對有違法犯罪行為的嫌疑分子,可以進行監(jiān)視、檢舉、報告,但無權(quán)偵察、扣押、搜查。

4.0對講機的使用

4.1未經(jīng)領(lǐng)導同意,不得擅自把對講機帶離大樓范圍使用;

4.2未經(jīng)領(lǐng)導同意,不能把對講機借給與工作無關(guān)的人員使用;

4.3對講機是由保安部防管或領(lǐng)班負責保管,交接班時,領(lǐng)還人必須做好登記簽收工作;

4.4交接班時,雙方一定要檢查對講機是否有損壞,損壞或遺失的要及時上報;

4.5保安員有責任保護及愛護對講機,凡遺失或損壞對講機者按原價賠償(追犯罪分子,特殊情況損壞除外);

4.6攜帶對講機時,應把對講機放在腰帶的右側(cè)或用手拿著,不得任意擺弄;

4.7當值時,不得用對講機閑談與工作無關(guān)的事情;

4.8當值時不得把對講機調(diào)至其他頻道對講;

4.9在使用對講機對話時,不能說粗話。

5.0鎖匙的保管

5.1鎖匙必須小心保管,用完后需放回原處;

5.2發(fā)現(xiàn)鎖匙丟失現(xiàn)象,必須及時報告保安部領(lǐng)導。

6.0交接班

6.1每班當值員工必須提前十五分鐘到位整裝待命;

6.2交接班時要認真清點裝備之物;

6.3詳細記錄值班情況。

7.0警棍使用

7.1警棍只用於自衛(wèi)用途,使用時應避免敲擊頭部或要害,除警棍外,保安員決不能使用其他任何種類之物品作武器用。

8.0打卡

8.1必須按照公司制度,先檢查員工證后確準方可打卡;

8.2禁止允許其他部門人員替自己打卡或代人打卡;

8.3保安員禁止代本部同事或其他員工打卡。

9.0發(fā)生打架斗毆事件

9.1保安員發(fā)現(xiàn)大樓內(nèi)有打架斗毆現(xiàn)象,必須第一時間上前勸阻并呼叫同事,上報領(lǐng)導人員一同到場處理,禁止有不勸不管的怕事現(xiàn)象發(fā)生或參與一方的斗毆;

9.2對勸阻不了的打架斗毆現(xiàn)象,要第一時間報警,盡量避免大樓所屬范圍內(nèi)發(fā)生傷人事故。

10.0火災

10.1第一時間動用滅火器材撲救;

10.2呼叫同事協(xié)助并報告保安部和中心;

10.3同時利用走火通道迅速疏散樓層里的客戶。

11.0停電

11.1先及時通知工程部;

11.2檢查電梯有無降到底層并關(guān)閉;

11.3及時性通知各租戶做好停電后的照明工作。

12.0臺風

12.1一接到臺風消息先將大樓周邊所有屬本公司的物品搬移到安全地帶;

12.2檢查各樓層門、窗有無關(guān)好、防止水浸。

13.0防止水浸

13.1保安員必須熟記工程部值班電話和各值班人員之傳呼機,準備有急事時通知維修。

13.2如發(fā)現(xiàn)天花板或樓面有水跡,應立即檢查漏水之來源,以避免惡化及用容器盛載漏水,然后通知保安部領(lǐng)導或中心;

13.3如發(fā)現(xiàn)有水浸入大樓,應使用沙包或其他物品堵塞。

14.0防火措施

14.1必須熟悉自動淋水系統(tǒng)之總制位置,當聽到淋水系統(tǒng)之警鐘聲時應立即通知消防局和保安部領(lǐng)導,同時知會中心領(lǐng)導,如警鐘的恨生之聲為斷斷續(xù)續(xù),則應檢查水壓表

,如水壓表跌至零度則應通知工程部值班室;

14.2必須熟悉消防器材存放之位置及其使用之方法,如發(fā)現(xiàn)失效或損壞,應立即通知保安部或本管理辦領(lǐng)導。

14.3火警- -當發(fā)現(xiàn)有濃煙冒出或聞到有燃烤之焦味發(fā)出,應即前往查看,報告消防局及保安部或中心領(lǐng)導;如因電線短路而走火,首先關(guān)閉是電制,如撲救無效,則應立即通知消防局及中心,如發(fā)現(xiàn)大火應立即響警鐘,報告消防局疏散人員,然后備齊所有門匙等候消防員到達,當?shù)竭_后帶領(lǐng)至現(xiàn)場,然后交由消防員處理,疏散時盡可能將門窗關(guān)閉以避免火熱蔓延,應從走火通道走避,決不可乘搭電梯。

14.4事后消防員離開現(xiàn)場,應恢復巡更工作,特別留意保護火警現(xiàn)場。

15.0炸彈

15.1如接到電話聲稱大樓內(nèi)藏有炸彈,應立即報告大樓管理辦負責人及保安部最高領(lǐng)導,由有關(guān)負責人決定是否報警,同時保持鎮(zhèn)靜展開搜索,如發(fā)現(xiàn)有可疑物品,應立即報警,先以報告當?shù)刂沙鏊鶠橐?將該地區(qū)內(nèi)人員疏散,切勿觸摸該物體,只可用沙包堆喜人於四周,如人手不夠,可於崗位附過巡視,留意可疑人物,當警察到場后,將一切詳細情形報告警方,但絕不可向報界透露,事后應將詳細資料向中心報告。

16.0_或暴動

16.1無論因勞資糾紛或政治性發(fā)生之_行動,保安員處理此類事件,必須特別小心,應如有跡象顯示可能發(fā)生時,需立即通知有關(guān)負責人,然后:

16.2對_者不可回答任何問題或發(fā)表意見,保持沉默,以免影響對方之情緒,一切決策由有關(guān)負責人決定;

16.3密切注視_者之可能行動,例如張貼標語,投擲石塊、縱火、破壞大樓之設施或使用暴力等,未經(jīng)特別指示,決不可撕下標語,撕去標語時以警方在場控制局面為宜;

16.4如於夜間發(fā)生,應將周邊之燈光全部打開,以利於觀察;

16.5處理此類事件,保安員不宜與_者爭論,或以武力對待,此種行并不能解決問題,只能撩起對方之激動,如處理不當,則造成非常嚴重后果。

17.0拾遺之處理

17.1若於崗位內(nèi)獲現(xiàn)金或其他財物,必須交予保安部領(lǐng)導及落薄。

(三)保安員考核獎懲細則

為加強對物業(yè)管理部安全管理人員的管理,充分發(fā)揮員工的積極性、創(chuàng)造性,根據(jù)《獎懲條例》有的關(guān)規(guī)定,特制定本獎懲細則。

(1) 獎片細則以積分制形式具體,以安全管理日常工作準則為標準,個人的基數(shù)為10分,上下浮動。

(2)每人每月以人民幣元作為獎懲依據(jù),單位為元/分

(3)獎懲細則由領(lǐng)班或以上級別員工負責執(zhí)行,在工作中或其他檢查中如發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定者,可即時執(zhí)罰,并由被處罰人在獎懲細則執(zhí)行通知書上簽字。

(4)安全管理組次月2日前將上月之安全人員獎懲所得分報行政人事部,由行政人事部負責審核并報財務部計發(fā)工資或進行處分。

(5)每月實扣分數(shù)超過3分,或三個月累計實扣分數(shù)超過6分,或六個月累計實扣分數(shù)超過10分,管理處將予以書面警告處分。

(6)每月實扣分數(shù)超過5分,或三個月累計扣分超過10分,或六個月累計實扣分數(shù)超過15分,管理處將予以辭退而不作任何補償。

(7)違反'獎懲條款'中第1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11條者將即時予以解聘,在就職期間第二鎰違反'獎懲條款'12、13、14、15、16、17條任意一條也將予以解聘,并且一律不予作任何補償。

(8)計算個人當月獎懲所得分時可獎勵和懲罰之分數(shù)不得抵銷。

(9)本獎懲細則未盡之事項以管理處獎懲條例為準,管理處保留對扣分或處分的最后決策權(quán),管理處獎懲對本細則之扣分標準也可隨時作必要之更改。

(10)本獎懲細則由行政人事部監(jiān)督執(zhí)行。

(四)緊急應變方案

1.0火災應急方案

1.1接到火警后,消防中心人員往現(xiàn)場向現(xiàn)場人員問清情況和偵察火情后,根據(jù)火警范圍大小、程式多少確定報警范圍。

1.1. 1通知安全、保衛(wèi)部門及應急分隊;

1.1.2通知著火區(qū)域單位負責人到現(xiàn)場;

1.1. 3通知工程部人員到現(xiàn)場;

1.1. 4報告中心管理處主任和物業(yè)部主管。

1.1. 5應急分隊接到火警后,五分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場。

1.1. 6偵察火情再次確定報警范圍;立即搶救受困人員和疏散物資;

1.1. 7立即運用消防器材撲滅火災,并負責調(diào)查起火原因。

1.2安全、保衛(wèi)部門接到火警,應在最短的時間內(nèi)調(diào)義務消防醫(yī)療救護隊趕赴現(xiàn)場。

1.2. 1義務消防隊趕赴現(xiàn)場后,第一梯隊所有成員迅速攜帶滅火器材進行滅火,并啟動現(xiàn)場的 消防設施進行搶救火災;

1.2.2義務消防隊第二梯隊對現(xiàn)場通道進行清理,對人員和物資進行疏散,同時保障前線救火人員的消防器材供給;

1.2.3醫(yī)療救護隊在火災現(xiàn)場準備搶救火災傷病人員。

1.3工程部人員接到火警后,立即派人到現(xiàn)場協(xié)助撲救火災。

1.3. 1根據(jù)需要采取著火區(qū)域停電;

1.3.2保證消防所需的電力、水力的正常運行。

1.4設施服務中心負責人(即火場總指揮)視情況需要,調(diào)集人員援助。

1.5應急分隊應在起火后三分鐘內(nèi)到現(xiàn)場進行火勢控制和滅火,義務消防隊應在起火后五分鐘內(nèi)到現(xiàn)場搶救火災,其他協(xié)助人員應起火后十分鐘左右趕到現(xiàn)場進行消防搶教工作。

2.0防爆炸品事件及應采取之行動

2.1各物業(yè)管理員工在工作時必須特別小心,尤其是須留意下列各地點是否有可疑物體:

2.1.1會客地點

2.1.2升降機大堂

2.1.3升降費

2.1.4公眾廁所

2.1.5走火梯通道

2.1.6廢紙箱

2.1.7花盆

2.1.8放置垃圾的地方

2.2如發(fā)現(xiàn)有可疑物體或收到任何炸彈恐嚇,必須立即報告保安部及物業(yè)中心,同時須即時采取下列措施:

2.2.1報警

2.2.2通知安全管理員其他同事

2.2.3在警方人員及拆彈專家到場前,各員工須采取下列行動:

2.2.4隔離發(fā)現(xiàn)可疑物體的地方

2.2.5不準未被授權(quán)者進行該范圍

2.2.6如可疑物體放置在某升降機內(nèi),應將該部及同槽及升降機停在升降機大堂及關(guān)掉開關(guān),并且將該處范圍隔離。

2.3當須要疏散時,必須以平靜的語調(diào)發(fā)出指示,萬萬不能因緊張而引起恐慌(此行動通常由

警方執(zhí)

行)。在整個過程中,應避免提及'炸彈'的字眼。

2.4對一切新聞界所提出之問題必須指示其往管理處查詢。

2.5不能碰觸或嘗試干擾該可疑物體。

2.6緊記:報警、不要引起恐慌、平靜地疏散附近人群、封所現(xiàn)場。

2.7若發(fā)生爆炸后:保持冷靜、搶救生命、滅火、協(xié)助警方、消防員和救傷員搶救傷者。

2.8物業(yè)經(jīng)理負責對下屬或有關(guān)之清潔承辦商人員發(fā)出正確的指示。

2.9一切公眾地方,尤其是放置廢物處必須保持整齊及清潔,這樣如有任何可疑物體被放置當

能較易被及早發(fā)覺。

3.0電力中斷

3.1如果是全座大廈電力突然中斷,應立即致電供電公司查詢,若屬大廈供電系統(tǒng)有問題,則應立即通知工程部派員搶修,并且在當眼地方張貼停電通知及檢查客/貨升降機是否有人被困。

3.2如發(fā)現(xiàn)大廈公共設施電力突然中斷,控制室應立即派員到停電現(xiàn)場看正確位置。

3.3查看停電區(qū)域,通知工程部檢查停電原因及進行搶修。

3.4加派安全管理員往停電現(xiàn)場巡邏及查看各項公共電器有否受停電影響,避免住戶及訪客受驚恐及發(fā)生意外,同時避免不法之徒乘虛而入,招致小區(qū)之財物受損。

3.5於電力恢復后,應通知有關(guān)部門技工到現(xiàn)場檢查受影響之公共電器、設施是否也已恢復正常操作,同時須派員詳細巡樓一次,確保各項設備已恢復正常。

3.6於事后查明有關(guān)停電原因,以書面報告全部經(jīng)過。

3.7備注:分辨故障之原因

3.7.1若單是掣柜上的三盞來電訊號燈(紅、黃、綠)熄了,多數(shù)是供電公司供電系統(tǒng)有問題。

3.7.2若同時掣柜上的燈號熄掉,供電開關(guān)跳掣及水氣表旗躺下,多數(shù)是大廈供電系統(tǒng)失靈。

3.7.3若遇部份或個別單位電力中斷,應立即檢查大廈分層電掣中否有問題,如是則通知公司派員搶修,倘屬個別單位電掣有問題時,則通知該用戶雇人修理。

4.0供水中斷

4.1若屬個別單位供水中斷,處理如下:

4.1.1先到該單位內(nèi)檢查有關(guān)水喉閘掣是否被關(guān)上;

4.1.2然后到水表房檢查該單位的水表閘掣是否關(guān)上,及鄰近單位水表數(shù)碼有否轉(zhuǎn)動;

4.1.3再到天亮檢查加壓泵操作有否正常。倘上述各項正常的話,則通知自來水公司派員檢查或管理處工程部確認水表是否淤塞,然后進行維修疏通。

4.2如果全座大廈供水中斷,處理如下:

4.2.1先到地面泵房水缸檢查自來水公司的供水是否正常;

4.2.2接著檢查泵房的供水系統(tǒng)是否操作正常;

4.2.3然后到天臺檢查水缸泵系統(tǒng)及加壓泵是否操作正常;

4.2.4最后到大廈中層位置檢查中途泵系統(tǒng)是否操作正常。

5.0氣體泄漏

如發(fā)現(xiàn)或接獲煤氣/石油氣體泄漏事件發(fā)生,應迅速抵達現(xiàn)場,在安全情況下把懷疑泄漏氣體的地

方之所有門窗打開及打掉輸送該處氣體之分掣,然后立即通知氣體供應商處理?；蚯闆r嚴重的

話,應立即打電話報警,[[在消防人員到場前須采取下列行動;

5.1隔離情疑泄漏氣體的地方及不準未被授權(quán)者入該范圍;

5.2當需要疏散時,必須以平靜的語調(diào)發(fā)出批示,萬萬不能緊張而引起恐慌(此行動通常由保安

部執(zhí)行)。

5.3對一切新最界所提出之問題必須指示其往中心查詢。

5.4備注:

為安全計,到現(xiàn)場調(diào)查時,切記不要作出下列可能引爆氣體之行動:開關(guān)電筒、對講機、打電話,按動門鐘及燈掣等。

6.0意外受傷處理

如發(fā)現(xiàn)有人受傷,首先應通知控制室其正確位置及人數(shù),而控制員應按受傷者情況及傷勢分配人手增援或致電報案,在場同事應留意下列情況及按情況處理:-

6.1觀察傷者情況及傷勢,盡可能幫助減輕傷者痛楚,切忌阻延救傷工作及施救。

6.2如傷員傷勢輕微及少量流血,安全管理員可協(xié)助急嫠或包扎傷口。

6.3如傷者之傷口大量流血,安全管理員應用棉布等制止傷口繼續(xù)流血。

6.4如覺察傷者傷勢嚴重,則切忌移動傷者,避免影響其傷勢。

6.5 如傷者仍然清醒,應以關(guān)懷的語調(diào)安慰傷者,如有可能,可詢問傷者之姓名、地址等有關(guān)資料轉(zhuǎn)知主管、同時在場之安全管理員應陪同傷者至救護車或其他同事到場接替為止,於事后以書面報告形式報告事件經(jīng)過