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第1篇 _灣公寓員工培訓管理方案
御景灣公寓員工培訓管理方案
一、管理服務人員的培訓
持續(xù)有效的員工培訓是人力資源開發(fā)最重要的基礎工作,是企業(yè)保持競爭力的重要手段。物業(yè)服務中心大多數(shù)的管理障礙,可以通過有效培訓加以改善?；鶎訂T工在某些工作上的不足,特別是服務觀念上的差距,也可以通過培訓得到解決。員工培訓是企業(yè)管理升級的重要環(huán)節(jié),同時也是向客戶提供優(yōu)質(zhì)服務的保證。為了有效的把'酒店式管理、禮賓式服務'的模式得到有效的貫徹落實,擬計劃開展以下培訓:
1、培訓體系
培訓體系圖
(1)體系描述
①貫徹員工培訓原則,堅持培訓體系不漏項,切實達到培訓效果;
②在物業(yè)服務中心管理骨干中,安排有培訓經(jīng)驗的專業(yè)人員負責培訓工作;
③通過培訓制度和運作機制的確定,使員工培訓成為物業(yè)服務中心整體工作的必備環(huán)節(jié),避免流于形式;
④注重課程開發(fā)和教材選定,解決培訓深度和特色問題;
⑤加強流程中的培訓績效評估和培訓需求分析兩個薄弱環(huán)節(jié)。
2、培訓原則
因需施教、培考結合、觀念在先、注重實效。
3、培訓目標
品德優(yōu)良、觀念到位、勝任崗位。
4、培訓內(nèi)客
(1)觀念培訓(針對全體人員)
服務觀念、競爭觀念、質(zhì)量觀念、創(chuàng)新觀念、效率觀念、成本觀念、安全觀念以及企業(yè)文化體系。
(2)管理培訓(針對骨干)
員工激勵、客戶溝通技巧、法律法規(guī)、成本核算、計算機應用、質(zhì)量體系、環(huán)境美學、突發(fā)事件處理、管理理論。
(3)崗位技術培訓門(針對操作層)
基本技能、物業(yè)管理基本概念和主要內(nèi)容、設備維護和使用、客戶管理、辦公自動化管理、消防及治安管理、房地產(chǎn)基礎。
(4)基礎培訓(針對新入職員工)
行為規(guī)范、物業(yè)管理概論、員工守則、職業(yè)道德教育、管理制度、崗位職責、企業(yè)管理目標等。
5、年度培訓計劃
物業(yè)服務中心擬將首年度員工培訓分為兩個階段,第一階段入駐前期培訓,采用集中、封閉、強化培訓,重點為基礎培訓和觀念培訓,配合兩輪培訓考核;第二階段為入駐后培訓,采用定期、實操、教練式培訓,激發(fā)潛能,啟導信心,配合業(yè)務考核與業(yè)績評估,鞏固培訓效果。
物業(yè)物業(yè)服務中心對員工培訓年度課時要求為:人均受訓130課時以上,保安員受訓260課時以上。
年度培訓計劃
培訓類別培訓內(nèi)容 培訓對象培訓方式學時
基礎培訓
管轄物業(yè)基本情況、管理重點新員工授課4
物業(yè)服務中心概況、理念、組織機構新員工講座4
管理制度及行為規(guī)范新員工授課4
崗位職責全體員工自學4
現(xiàn)場勘察相關人員研討32
服務觀念及溝通技巧新員工授課、示范4
物業(yè)管理法規(guī)及條例新員工授課、自學10
突發(fā)事件處理新員工授課、示范4
消防治安教育新員工錄像3
系統(tǒng)培訓
iso9000質(zhì)量管理體系全體員工外培、講課10
物業(yè)管理概論全體員工授課30
管理費收支概算管理人員研討3
成本控制全體員工講座4
房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理管理人員研討4
計算機應用全體員工授課、實操20
專業(yè)培訓
高層樓宇主要設備管理全體員工授課8
應急事件處理全體員工授課10
給排水系統(tǒng)運行、保養(yǎng)及裝修相關人員實操、外培20
供電系統(tǒng)運行、保養(yǎng)及裝修相關人員實操、外培20
樓宇設備自動化系統(tǒng)相關人員實操、外培20
樓宇綜合布線系統(tǒng)相關人員授課20
電梯運行與保養(yǎng)及維修相關人員授課20
房屋維修管理相關人員授課6
安管員專業(yè)技能安管員授課、演練10
消防設備、設施管理相關人員授課20
資質(zhì)培訓物業(yè)管理崗位培訓(取得證書)管理人員外送培訓
6、培訓方式
7、培訓效果:通過業(yè)務考核和業(yè)績評估檢驗培訓效果
培訓前安排測試,了解員工基礎和培訓需求,培訓中考核鞏固培訓效果,培訓后通過結業(yè)考核確保勝任崗位,并對員工工作業(yè)績進行跟蹤評估。
8、入伙前強化培訓計劃
序號培訓目錄培訓內(nèi)容培訓要求培訓教師參加人員培訓時間培訓課時備注
1應知應會物業(yè)基本情況、物業(yè)管理基本常識等熟練掌握全體人員4小時
2禮賓服務手冊熟悉掌握'酒店式管理禮賓式服務'的特色熟練掌握4小時
3住戶手冊2、住宅使用說明書
3、前期物業(yè)管理手冊
4、業(yè)主公約
5、裝修管理規(guī)定
6、服務手冊1、掌握手冊內(nèi)容
2、了解相關運作
3、能熟練運用相關知識解答客戶問題全體人員4小時
4入伙資料培訓1、入伙流程
2、資料填寫
3、資料分裝
4、接待禮儀
5、相關收費1、熟練掌握入伙流程
2、正確填寫.分裝資料
3、掌握所有收費依據(jù)、項目、流程
4、正確運用接待禮儀管理員、部分服務員2小時
5禮儀禮節(jié)培訓1、規(guī)范語言
2、規(guī)范行為
3、規(guī)范形象1、工作中能熟練運用規(guī)范語言.規(guī)范行為
2、樹立良好企業(yè)形象全體人員4小時
6突發(fā)事件處理培訓1、流程
2、現(xiàn)場控制
3、處理過程中應注意事項1、掌握突發(fā)事件處理流程
2、達到有效地處理突發(fā)事件之功效全體人員4小時
7門童服務程序1、崗位要求
2、工作內(nèi)容
3、工作標準1、熟悉掌握工作技能
2、提供優(yōu)質(zhì)服務門童8小時
8保安上崗技能培訓1、崗位職責
2、工作內(nèi)容
3、工作標準1、掌握工作技能
2、提供優(yōu)質(zhì)服務熟悉保安8小時
9房屋驗收1、建筑知識
2、驗收流程
3、驗收應注意事項1、掌握流程
2、掌握房屋驗收技巧驗房人員2小時
10物業(yè)管理方案培訓1、公司理念
2、管理處經(jīng)營與運作模式
3、操作流程基本了解、部分熟悉、重點掌握主管以上2小時
11消防管理培訓1、消防設施簡介
2、消防知識培訓
3、技能操作培訓1、了解小區(qū)消防設施布局
2、熟悉消防相關知識
3、掌握消防設施技能操作全體人員2小時
12裝修現(xiàn)場管理1、裝修基礎知識
2、小區(qū)裝修相關規(guī)定
3、裝修監(jiān)管知識
4、裝修現(xiàn)場記錄1、掌握裝修現(xiàn)場管理基礎知識
2、掌握裝修現(xiàn)場管理技能安管員、維修技工2小時
二、管理服務人員的管理
1、嚴格要求,規(guī)范管理,選好人,培育人
把好進人關,選擇熱愛物業(yè)管理、重事業(yè)、能吃苦的人員,不符合行業(yè)要求或基本素質(zhì)不夠的,堅決不進。在服務中心里,經(jīng)營和管理骨干是人才,為推進服務中心整體運作而在平凡崗位上踏實工作的員工也是人才。物業(yè)管理首先要管好人,其次才能管好事。做事先做人,正人先正己。重學歷而不惟學歷,德才兼?zhèn)湟紫瓤吹?。倡導敬業(yè)、服務、創(chuàng)新的企業(yè)精神,對員工的行為規(guī)范、儀表儀容在《員工手冊》中做出了明確的規(guī)定,并通過量化考核辦法,不斷強調(diào)員工的進取心、創(chuàng)造性,注重積極協(xié)調(diào)和主動投入的工作態(tài)度。
注重員工培訓的連續(xù)性和有效性。服務中心要求員工深刻理解在職教育和終身教育的重要內(nèi)涵,明確培訓需求,主動'充電'。還要求物業(yè)服務中心經(jīng)理(公寓主管)從上任之日起,就要注意培養(yǎng)自己的接班人,在這種培養(yǎng)過程中,推進了工作,增強了團隊實力,同時也提高了自己。堅持物業(yè)管理骨干自行培養(yǎng)為主、對外招聘為輔,按比例7:3的原則運作。我們提出關心員工、培養(yǎng)員工重于創(chuàng)造利潤的觀念,其含義在于提高內(nèi)部員工滿意率,建立一支訓練有素、能征善戰(zhàn)的優(yōu)秀團隊,實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標。
2、競爭上崗,優(yōu)勝劣汰,用好人,激勵人
員工隊伍綜合素質(zhì)中最重要的是觀念到位,服務觀念、客戶滿意、危機意識、創(chuàng)造性管理尤為重要。物業(yè)管理行業(yè),只有不斷學習,及時變革,才能爭取主動,贏得勝利。有效管理的關鍵在于員工全體的參與,因而我們在量化管理、成本管理和計算機應用各個領域,注意引導員工廣泛參與群策群力,實現(xiàn)各項管理目標。
堅持各級管理崗位在物業(yè)服務中心內(nèi)部公開招聘,競爭上崗,并實行年度聘任制,形成職位能上能下、待遇能高能低的用人機制,盤活人力資源。通過綜合考評,實行員工隊伍每年10%換崗、首數(shù)5%提薪和末數(shù)淘汰制,依法管理,以理服人,確保高水準、全方位的物業(yè)管理服務。
3、以企業(yè)文化感召人,留住人
第2篇 誠粵公寓業(yè)戶接待管理方案
誠基公寓業(yè)戶接待管理方案
1.管理處設接待窗口、監(jiān)督投訴電話受理業(yè)戶業(yè)務咨詢、報修、收費、投訴。
2.管理處實行周一至周日全天業(yè)戶接待,并公開辦事制度、公開收費項目和標準。
3.管理處監(jiān)督、投訴電話全天開通,72小時內(nèi)有回復。
4.管理處實行回訪制度。
4.1管理處必須及時對安全設施維修、房屋滲漏水項目維修進行回訪;管理處經(jīng)理每月隨機進行抽查,保證回訪質(zhì)量。
4.2回訪時間,安全設施維修2天內(nèi)回訪;房屋滲漏水項目維修3天內(nèi)回訪,雨天后再作一次回訪;其它項目維修一星期內(nèi)回訪。
5.對回訪中發(fā)現(xiàn)的問題,24小時內(nèi)書面通知維修人員整改。
6.接待窗口要認真聽取投訴意見并做好記錄。
7.處理投訴要做到讓業(yè)主滿意,及時與業(yè)主溝通,處理結果做好記錄。
第3篇 雅博公寓管理應急處理方案
博雅公寓管理應急處理方案
一、停電應急方案
1、主配置備用電源。
2、閉路監(jiān)視系統(tǒng)配置備用電源。
3、配置智能化系統(tǒng)的備用電源。
4、備用電源不起作用時,應急小組出動檢查。
二、火警應急方案
1、發(fā)生火警時,接到報警后,監(jiān)控中心應先將電梯停用。根據(jù)火警情況及時撥打'119'
2、按報警區(qū)域發(fā)布火警應急指令,迅速調(diào)動人力、啟動相關設備,將火勢撲滅在萌芽狀態(tài),杜絕火情的蔓延。
3、火警過后應急小組檢查智能化系統(tǒng)受損情況,并迅速修復。
三、自然災害應急方案
1、發(fā)生地震時,監(jiān)控中心應將電梯停用。
2、地震、臺風、暴雨之前,及時通知業(yè)主、商戶關好門窗,以防紅外線系統(tǒng)誤報頻繁;檢查閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)及巡更系統(tǒng),以保證地震、臺風、暴雨期間能正常運行。
3、地震、臺風、暴雨期間,閉路電視系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)出現(xiàn)損壞導致不能正常工作的,應急小組應迅速檢查,迅速檢查;若商戶家智能化系統(tǒng)紅外線探測器極易出現(xiàn)誤報頻繁的情況,應急小組配合安全管理部出動查明原因,對有可能引致系統(tǒng)損壞全力搶修,確保系統(tǒng)運作正常。
4、自然災害過后,應急小組應立即出動檢查智能化系統(tǒng)的受損情況。
四、突發(fā)事件應急處理
1、盜竊、匪警應急處理
(1)隊員在執(zhí)勤中遇有(或接報)公開使用暴力或其他手段(如打、砸、搶、偷等)強行索取或毀壞商戶區(qū)和商戶財物或威脅商戶人身安全的犯罪行為的,要切實履行安全管理員職責,迅速制止犯罪。
(2)當發(fā)生突發(fā)案件時,要保持鎮(zhèn)靜,設法制服罪犯,必要時立即通過通訊呼叫求援。
(3)所有持對講機的安全管理員在聽到求援信號后,要立即趕到現(xiàn)場,同時通知監(jiān)控中心并封鎖出事大堂出口或各出口并錄像,然后視情況向有關領導匯報。
(4)若犯罪分子逃跑,一時又追捕不上時,要看清人數(shù)、衣著、相貌、身體特征,所用交通工具及特征等,并及時報告管理處,重大案件要立即撥'110'電話報警。
(5)有案發(fā)現(xiàn)場的(包括在偷盜、搶動現(xiàn)場)要保持現(xiàn)場、任何人不得擅自移動任何東西,包括罪犯留下的一切手痕、腳印、煙頭等,不得讓外人進入現(xiàn)場;在公安機關人員未勘查現(xiàn)場或現(xiàn)場勘查完畢之前,不得離開。
(6)記錄業(yè)主、商戶提供的所有情況,記錄被搶(盜)物品及價值,詢問商戶是否有任何線索,懷疑對象等情況。
(7)若是運動過程作案,無固定現(xiàn)場的,對犯罪分子遺留下的各種物品,作案工具等,應用鉗子或其他工具提取,然后放進塑料袋內(nèi)妥善保存公安機關處理,切不可將安全管理員或其他人員的指紋等痕跡留在物品上。
(8)事主或現(xiàn)場如有人員受傷,要立即設法盡快送至醫(yī)院醫(yī)治搶救并報告公安機關。
(9)安全主管做好現(xiàn)場記錄,并寫出書面報告報上及主管部門。
2、發(fā)現(xiàn)公寓內(nèi)斗毆的處理
(1)執(zhí)勤中(或接到投拆)發(fā)現(xiàn)公寓內(nèi)有急吵、斗毆的現(xiàn)象時,要及時制止。
(2)制止原則
a、勸阻雙方住手、住口;
b、爭吵或斗毆的雙方或一方勸離現(xiàn)場;
c、持有器械斗毆則應先制止持械一方;
d、有傷員則先送傷員去醫(yī)院救治。
(3)迅速報告管理處領導、主管領導,由管理處出面調(diào)解,如個人力量單薄,應請求增援。
(4)在制止爭吵、斗毆雙方時,切記不可動粗,或惡言相向。
3、發(fā)現(xiàn)業(yè)主、商戶因醉酒鬧事或精神病人處理
(1)醉酒者或精神病人失去正常的理智,處于不能自控的狀態(tài)下,易對自身或其他人員造成傷害,安全管理員應及時對其采取控制監(jiān)督措施。
(2)及時通知醉酒者或精神病人的家屬,讓他們派人領回。
(3)若醉酒者或精神病人有危害社會公共秩序的行為,可上報主管將其強制送到公安部門處理。
4、遇急癥病人的處理
(1)第一時間趕到病人所在現(xiàn)場。
(2)立即通知主管領導。
(3)在有可能的情況下,通知用戶的單位及家屬。
(4)如情況危急,速打急救電話120。
5、觸電事故的應急處理
(1)發(fā)現(xiàn)有人觸電應馬上趕到現(xiàn)場關閉電源。
(2)在未關閉電源之前切不可用人體接觸觸電人,以防自己局限性觸電,應用絕緣的東西把線頭與人拉開。
(3)立即進行人工急救,并電告醫(yī)院馬上派醫(yī)生搶救或送院急救。
6、突發(fā)性水浸事故處理
(1)當接到業(yè)主、商戶投拆或報告后,即時前往現(xiàn)場檢查。
(2)抵達現(xiàn)場后,立刻查找出水的來源,檢查出水閥位置,并立即關閉有關的水閥。下水道堵塞,應立即疏通。
(3)觀察現(xiàn)場附近的電掣。如有浸水應立即切斷電源,以防水浸漏電傷人。
7、臺風襲擊前或吹強烈大風的預防措施
(1)檢查緊急應用工具并確定其性能良好
(2)檢查急救箱,確定各項基本藥物備齊。
(3)將緊急應用電話表貼于大堂顯眼的地方。
(4)用緊急廣播提醒用戶搬離放在窗臺及花架上的花盆及各類雜物。
(5)天臺溝渠、地漏的清掃工作,要落實到人。
(6)搬離放在圍墻頂及其他高處之各類可動物件;將安裝在擋風處燈罩、指示牌等綁好或移走;檢查天臺、平臺下水道及各水渠確保其暢通。
(7)緊閉所有的門窗、電梯機房及垃圾房等之門窗,還必須做好防水措施。
(8)加固所有樹林或用繩索捆好,將盆栽之花卉移至低處或隱蔽角落。
(9)留意電臺播放有關風暴進展消息,及時將最新臺風訊號用緊急廣播告知之。
(10)非當值員工須與管理處主任或本部門主管聯(lián)絡,聽候指示。
(11)員工為本身之安全應避免逗留在空曠地方,如須執(zhí)行緊急任務時,員工應采取適當?shù)陌踩胧┘爸獣渌麊T工。
(12
)如風暴持續(xù)晝夜不停,員工需輪流當值,無論任何時刻管理處應有值班員工撥聽電話。
第4篇 某公寓管理處員工培訓管理方案
zz公寓管理處員工培訓管理方案
一、管理服務人員的培訓
持續(xù)有效的員工培訓是人力資源開發(fā)最重要的基礎工作,是企業(yè)保持競爭力的重要手段。物業(yè)服務中心大多數(shù)的管理障礙,可以通過有效培訓加以改善?；鶎訂T工在某些工作上的不足,特別是服務觀念上的差距,也可以通過培訓得到解決。員工培訓是企業(yè)管理升級的重要環(huán)節(jié),同時也是向客戶提供優(yōu)質(zhì)服務的保證。為了有效的把“酒店式管理、禮賓式服務”的模式得到有效的貫徹落實,擬計劃開展以下培訓:
1、培訓體系
培訓體系圖
(1)體系描述
①貫徹員工培訓原則,堅持培訓體系不漏項,切實達到培訓效果;
②在物業(yè)服務中心管理骨干中,安排有培訓經(jīng)驗的專業(yè)人員負責培訓工作;
③通過培訓制度和運作機制的確定,使員工培訓成為物業(yè)服務中心整體工作
的必備環(huán)節(jié),避免流于形式;
④注重課程開發(fā)和教材選定,解決培訓深度和特色問題;
⑤加強流程中的培訓績效評估和培訓需求分析兩個薄弱環(huán)節(jié)。
2、培訓原則
因需施教、培考結合、觀念在先、注重實效。
3、培訓目標
品德優(yōu)良、觀念到位、勝任崗位。
4、培訓內(nèi)客
(1)觀念培訓(針對全體人員)
服務觀念、競爭觀念、質(zhì)量觀念、創(chuàng)新觀念、效率觀念、成本觀念、安全觀念以及企業(yè)文化體系。
(2)管理培訓(針對骨干)
員工激勵、客戶溝通技巧、法律法規(guī)、成本核算、計算機應用、質(zhì)量體系、環(huán)境美學、突發(fā)事件處理、管理理論。
(3) 崗位技術培訓門(針對操作層)
基本技能、物業(yè)管理基本概念和主要內(nèi)容、設備維護和使用、客戶管理、辦公自動化管理、消防及治安管理、房地產(chǎn)基礎。
(4)基礎培訓(針對新入職員工)
行為規(guī)范、物業(yè)管理概論、員工守則、職業(yè)道德教育、管理制度、崗位職責、企業(yè)管理目標等。
5、年度培訓計劃
物業(yè)服務中心擬將首年度員工培訓分為兩個階段,第一階段入駐前期培訓,采用集中、封閉、強化培訓,重點為基礎培訓和觀念培訓,配合兩輪培訓考核;
第二階段為入駐后培訓,采用定期、實操、教練式培訓,激發(fā)潛能,啟導信心,配合業(yè)務考核與業(yè)績評估,鞏固培訓效果。
物業(yè)物業(yè)服務中心對員工培訓年度課時要求為:人均受訓 130 課時以上,保安員受訓260 課時以上。
年度培訓計劃
培訓類別培訓內(nèi)容培訓對象培訓方式 學時
6、培訓方式
二、管理服務人員的管理
1、嚴格要求,規(guī)范管理,選好人,培育人
把好進人關,選擇熱愛物業(yè)管理、重事業(yè)、能吃苦的人員,不符合行業(yè)要求或基本素質(zhì)不夠的,堅決不進。在服務中心里,經(jīng)營和管理骨干是人才,為推進服務中心整體運作而在平凡崗位上踏實工作的員工也是人才。物業(yè)管理首先要管好人,其次才能管好事。做事先做人,正人先正己。重學歷而不惟學歷,德才兼?zhèn)湟紫瓤吹?。倡導敬業(yè)、服務、創(chuàng)新的企業(yè)精神,對員工的行為規(guī)范、儀表儀容在《員工手冊》中做出了明確的規(guī)定,并通過量化考核辦法,不斷強調(diào)員工的進取心、創(chuàng)造性,注重積極協(xié)調(diào)和主動投入的工作態(tài)度。
注重員工培訓的連續(xù)性和有效性。服務中心要求員工深刻理解在職教育和終身教育的重要內(nèi)涵,明確培訓需求,主動“充電”。還要求物業(yè)服務中心經(jīng)理(公寓主管)從上任之日起,就要注意培養(yǎng)自己的接班人,在這種培養(yǎng)過程中,推進了工作,增強了團隊實力,同時也提高了自己。堅持物業(yè)管理骨干自行培養(yǎng)為主、對外招聘為輔,按比例 7:3的原則運作。我們提出關心員工、培養(yǎng)員工重于創(chuàng)造利潤的觀念,其含義在于提高內(nèi)部員工滿意率,建立一支訓練有素、能征善戰(zhàn)的優(yōu)秀團隊,實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標。
2、競爭上崗,優(yōu)勝劣汰,用好人,激勵人
員工隊伍綜合素質(zhì)中最重要的是觀念到位,服務觀念、客戶滿意、危機意識、創(chuàng)造性管理尤為重要。物業(yè)管理行業(yè),只有不斷學習,及時變革,才能爭取主動,贏得勝利。有效管理的關鍵在于員工全體的參與,因而我們在量化管理、成本管理和計算機應用各個領域,注意引導員工廣泛參與群策群力,實現(xiàn)各項管理目標。堅持各級管理崗位在物業(yè)服務中心內(nèi)部公開招聘,競爭上崗,并實行年度聘任制,形成職位能上能下、待遇能高能低的用人機制,盤活人力資源。通過綜合考評,實行員工隊伍每年 10%換崗、首數(shù)5%提薪和末數(shù)淘汰制,依法管理,以理服人,確保高水準、全方位的物業(yè)管理服務。
3、以企業(yè)文化感召人,留住人
由企業(yè)精神、經(jīng)營管理理念和企業(yè)發(fā)展目標構成的企業(yè)文化是公司重要的無形資產(chǎn)。我們塑造和倡導這種企業(yè)文化,目的就是要使廣大員工在價值觀念、核心理念和目標追求上形成共識,調(diào)動員工隊伍的積極性,形成團隊合力。我們堅持定期征詢廣大員工對公司發(fā)展的意見和建議,高度重視員工提出的合理化建議,及時改善工作中的不足。幾年后,公司就會凝聚了一批熱愛物業(yè)管理、重事業(yè)、勤鉆研的骨干隊伍,他們不斷創(chuàng)新,敢于挑戰(zhàn),矢志不渝,為公司的發(fā)展做出了重要貢獻。
第5篇 某公寓秩序管理服務方案
誠基公寓秩序管理服務方案
1.秩序管理服務內(nèi)容
1.1小區(qū)基本實行封閉式管理;
1.2實行24小時值班及巡邏制度;
1.3執(zhí)行小區(qū)內(nèi)安全巡查,做好防火防盜安全防范工作及巡查時協(xié)助記錄維修事項,如:照明、漏水等;
1.4結合小區(qū)特點,制訂安全防范措施;
1.5進出小區(qū)各種車輛管理有序,無堵塞交通現(xiàn)象,不影響行人通行;
1.6小區(qū)停車有專人疏導,管理有序,排列整齊;
1.7非機動車輛有集中停放場地,管理制度落實,停放整齊,場地整潔;
1.8危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。
1.9及時處理小區(qū)內(nèi)各突發(fā)事件,必要時疏散人員,及時匯報物業(yè)管理部門并做好記錄;
1.10檢查小區(qū)設施是否完好;
1.11負責停車場區(qū)域的巡查、管理,保證車道暢通,設備、工具裝卸區(qū)的車輛、人員管理;
1.12檢查進口設備、工具及非開放時段進出人員的憑證,負責人員登記工作;
1.13監(jiān)督小區(qū)內(nèi)裝修項目的施工,裝修人員的出入登記,裝修工具物料的出入登記。
2.門崗服務
2.1門崗值崗時要認真、負責,在管理區(qū)域門崗實行24小時立崗秩序管理服務;
2.2在指定位置,指定面向立崗,嚴禁脫崗;
2.3立崗姿勢端正,面帶微笑行注目禮,熱情回答詢問,禁止與他人閑聊。
2.4外來人員進出管理
2.4.1裝修施工人員應到秩序管理服務處辦理手續(xù),經(jīng)核對身份后佩帶《施工人員出入證》,方可進入管理區(qū)域,離開管理區(qū)域應交回《施工人員出入證》;
2.4.2對裝修施工人員進出狀況,每天下午5:00核對一次,保證人、卡數(shù)量相符;
2.4.3非開放時外來人員,應到秩序管理服務處辦理手續(xù),佩帶《臨時出入證》,方可進入管理區(qū)域。
2.5物品進出管理
2.5.1非開放時大件物品應憑業(yè)主簽發(fā)的出門證,經(jīng)核對物品名稱、數(shù)量準確無誤后,方可放行;
2.5.2進入管理區(qū)域的裝修材料或貨物在指定地點卸貨,20:00-次日7:00放行。
2.6機動車輛進出、停放管理
2.6.1對機動車進出管理域區(qū)實行出入證制度、登記制度和收費制度,禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及有污染物品的車輛進入管理區(qū)域。
2.6.2向進入管理區(qū)域的車輛發(fā)放《臨時停放證》,放在車輛左側擋風玻璃后,并做好記錄。
2.6.3地面停車場車輛停放有序,并做好車輛狀況檢查,發(fā)現(xiàn)漏油、破損等缺陷立即提示車主,并向管理處報告,做好記錄。
2.6.4對于外來車輛實行計時收費制度。
2.6.5車輛駛出小區(qū)時,收回停放證,并按停放時間收取停車費,做好記錄。
2.7地下車庫管理
2.7.1車輛憑管理處所發(fā)《停車證》進出車庫;
2.7.2無《停車證》車輛,應經(jīng)管理處同意后方可進車庫,但不得占用業(yè)戶車位;
2.7.3督促進車庫車輛遵守車庫內(nèi)禁令標志,不得在車庫內(nèi)學習駕駛和洗車;
2.7.4保持車庫及車庫出入口清潔、通暢;
2.7.5經(jīng)常到車庫內(nèi)巡視,發(fā)現(xiàn)問題應作好記錄并向小區(qū)經(jīng)理報告;
2.7.6車庫內(nèi)發(fā)生事故應保持現(xiàn)場,立即向管理處報告。
2.7便民服務
2.7.1遇業(yè)主攜帶重物需幫助時,請業(yè)主將重物暫放在指定點,用對講機通知巡視崗為業(yè)主提供搬運服務;
2.7.2接到業(yè)主通知,要求代叫出租車時應為業(yè)主提供叫車服務。
3.巡崗服務
3.1管理區(qū)內(nèi)實行全年365天24小時全天候秩序管理巡視服務,確保每小時巡遍全部公共區(qū)域。
3.2區(qū)內(nèi)巡視
3.2.1巡視前檢查和佩帶好對講機、電筒、筆和巡視記錄表,并隨身攜帶裝小件垃圾的塑料袋;
3.2.2巡視內(nèi)容:走道清潔,公共場所、照明、消火栓、機房、門、窗、裝修現(xiàn)場等;
3.2.3按秩序管理服務處指定的巡視路線巡邏,巡視記錄中應記載發(fā)現(xiàn)情況及時間。
3.2.4客戶需要幫助時,應及時提供服務或通知有關人員到場處理;
3.2.5發(fā)現(xiàn)可疑的人和異常的事、物,通過對講機及時報告,并迅速查明情況,嚴密監(jiān)視;
3.2.6發(fā)現(xiàn)裝修違規(guī)情況,立即向客戶指出,及時阻止,并報告管理處做出相應處理;
3.2.7遇緊急情況,按《應急預案》執(zhí)行;
3.2.8巡視時看到小垃圾及時拾撿,投入就近的垃圾箱內(nèi);發(fā)現(xiàn)燈熄滅、水管及閥門漏水、煤氣管漏氣等,應及時通知設備人員修復;
3.2.9巡視結束后,交接巡視器材;
3.3夜間巡視
3.3.1夜間巡視的路線應經(jīng)常變化;
3.3.2巡視時注意扶梯、走廊、電表房及通道等,確認有無可疑人物藏匿于其內(nèi);
3.3.3若發(fā)現(xiàn)可疑人物,須立刻報警并封鎖各個出入口,進行處理;
3.4突發(fā)事件的處理
為應對突發(fā)事件,按指定的應急預案作業(yè),平時應定期參加演練。
3.5發(fā)生火警
3.5.1立即用對講機通知管理處采取必要的緊急措施或直撥火警電話119;
3.5.2通知火災周圍業(yè)戶撤離危險區(qū);
3.5.3做好現(xiàn)場安全保衛(wèi)工作,聽候指揮。
3.6發(fā)生刑案
3.6.1立即向管理處報告或報公安部門110并保護現(xiàn)場,并救護傷員;
3.6.2向發(fā)現(xiàn)人和周圍業(yè)戶了解情況并記錄。
3.6.3向公安人員提供情況,協(xié)助破案。
3.7發(fā)生盜、搶事件
3.7.1用對講機報告請求支援,同時設法抓住犯罪嫌疑人;
3.7.2對犯罪嫌疑人應認清特征、人數(shù)、作案工具,及時報告公安部門110;
3.7.3保護現(xiàn)場,協(xié)助破案。
3.8發(fā)現(xiàn)觸電事故
3.8.1切斷電源,使觸電者脫離電源;
3.8.2報告管理處經(jīng)理和監(jiān)控中心,同時盡快施行人工急救,并撥打醫(yī)務急救電話120,請求醫(yī)務急救中心派醫(yī)生來現(xiàn)場;
3.8.3引導救護車抵達現(xiàn)場;
3
.8.4無救護車時,臨時調(diào)車將觸電者即送醫(yī)院搶救。
3.9發(fā)現(xiàn)電梯困人
3.9.1立即用對講機報告,敦促設備人員迅速前往處理;
3.9.2安慰被困人員;
3.9.3協(xié)助設備人員搶險,安全接應被困人員。
3.10發(fā)現(xiàn)人員、車輛堵塞
立即用對講機報告,增派秩序管理員及時疏導。
4.監(jiān)控崗服務
4.1日常工作
4.1.1監(jiān)控系統(tǒng)24小時開通運行,監(jiān)控人員24小時監(jiān)控值班,錄像帶資料保存1個月,錄像帶循環(huán)使用。
4.1.2監(jiān)控人員密切注視屏幕,發(fā)現(xiàn)可疑情況立即定點錄像,跟蹤監(jiān)視,做好記錄并及時報告小區(qū)經(jīng)理。
4.1.3接到周界報警系統(tǒng)報警時,立即用對講機向經(jīng)理報告,并跟蹤處理過程,做好記錄,然后將系統(tǒng)復位,重新布防。
4.1.4負責對講機的保管、充電、調(diào)換、借用和登記。
4.2監(jiān)控設備系統(tǒng)及錄像帶的管理
4.2.1對監(jiān)控系統(tǒng)每天進行檢查,發(fā)現(xiàn)異常情況和故障立即報修,并做好記錄。
4.2.2任何人(包括秩序管理人員)未經(jīng)管理處經(jīng)理同意,不準查看監(jiān)控錄像保存內(nèi)容。
4.2.3錄像帶保存處要有防潮措施,避免錄像帶發(fā)霉。
4.2.4新的錄像帶啟用時應在標價欄注明開始使用日期;每次錄像后,注明錄像時間;錄像帶連續(xù)使用24個月應更換新帶;發(fā)現(xiàn)錄像模糊,不能有效分辨監(jiān)控對象的,應及時更換新帶。
4.2.5監(jiān)控人員每天擦拭監(jiān)控設備一次,保持顯示屏、錄像機等設備清潔。
4.3中央監(jiān)控室的出入管理
4.3.1與工作無關的人員不得擅自進入中央監(jiān)控室。
4.3.2因工作需要進入中央監(jiān)控室的管理人員,應經(jīng)管理處經(jīng)理批準;外來人員進入,應經(jīng)管理處經(jīng)理簽證認可,由秩序管理人員陪同進入。
4.3.3凡進入中央監(jiān)控室的人員都得辦理登記手續(xù)。
5秩序管理各崗位之間的輪換
5.1秩序管理崗位采用崗位固定,人員輪值的方法,即各崗當值人員每隔60分鐘循環(huán)換崗;
5.2換崗程序:巡視崗--→門崗--→監(jiān)控--→巡視崗;
5.3換崗必須從巡視崗開始輪換,不可從門崗或監(jiān)控崗開始輪換。
6秩序管理崗位設置
6.1秩序管理崗位每崗設置2人,由管理處經(jīng)理確定巡視點和巡視路線,每小時一次按巡視路線巡視所有巡視點。
6.2秩序管理人員品行端正,作風正派,無劣跡記錄;身體健康;具有初中以上文化水平,能處理秩序管理的日常工作,能作每日執(zhí)勤記錄。
7秩序管理服務檢查制度
7.1自查:秩序管理各崗位在換崗交接時按作業(yè)標準進行檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時糾正,做好記錄;
7.2秩序管理班長巡查:秩序管理班長巡回監(jiān)督檢查秩序管理各崗位的作業(yè)情況,每天巡回監(jiān)督檢查不少于4次,做好記錄;
第6篇 公寓物業(yè)管理方案附言
公寓項目物業(yè)管理方案附言
__名城作為開發(fā)公司在__的首席電梯公寓,系__區(qū)標志性建筑,在地理位置和商業(yè)品質(zhì)提升方面具有得天獨厚的條件,現(xiàn)如今已進入后期開發(fā)階段,擬定于20__年12月份交房。
__名城能否彰顯物業(yè)品質(zhì),使物業(yè)能夠保值增值,為開發(fā)公司創(chuàng)造更大的利潤,后期的物業(yè)管理起著至關重要的作用,而現(xiàn)實的情況是:
一、前期協(xié)議進駐的zz物業(yè)公司在物業(yè)公司前期介入中,不能夠積極配合銷售,為__名城樹立良好形象,使業(yè)主在銷售中心的咨詢或購房過程中沒有安全感,對后期的物業(yè)管理工作沒有信心,銷售大打折扣。
二、zz物業(yè)在銷售過程中不能及時為客戶做好物業(yè)服務咨詢和提供優(yōu)質(zhì)服務,為客服務的及時性和有效性不能夠得到體現(xiàn),服務意識較差,可見zz物業(yè)公司的管理工作極為不規(guī)范,為后期的物業(yè)管理工作帶來諸多隱患,不能提升__名城的物業(yè)品質(zhì)。
根據(jù)開發(fā)公司開發(fā)__名城的宏偉意圖,建議開發(fā)公司以__名城項目為龍頭,成立__名城經(jīng)營管理有限公司,做好__名城的前期物業(yè)管理工作,有力促進商業(yè)銷售力度,提升物業(yè)服務品質(zhì),在業(yè)主心目中樹立良好口碑,憑借__名城在__的良好聲譽,創(chuàng)屬于開發(fā)商自己的物業(yè)品牌,以此打開成都物業(yè)管理市場,使開發(fā)公司自己開發(fā)的物業(yè)品質(zhì)不減,增加升值空間。
為此,根據(jù)__名城項目的實際,特制定《__名城物業(yè)管理方案》(草案),請開發(fā)公司審閱。
第7篇 基誠公寓綠化服務管理方案
誠基公寓綠化服務管理方案
1.綠化服務內(nèi)容及標準
1.1草坪
1.1.1養(yǎng)護管理的質(zhì)量要求
a.草坪覆蓋度不少于95%;
b.每周巡查一次,并做好相關記錄;
c.應控制病蟲害,草坪色澤正常,生長良好,無雜草;
1.1.2灌溉、排水
a.灌溉必須濕透根系層,應浸濕的土層深度為100mm,不發(fā)生地面長時間積水;
b.灌溉量根據(jù)土質(zhì)、生長期、草種等因素確定;
c.灌溉時期和灌溉時間可按下列規(guī)定:
-冷地型草,春秋兩季度充分澆水,保持生長。夏季適量澆水,宜早晨澆,安全越夏。
-暖地型草,夏季應勤澆水,宜早、晚澆,保持生長。
1.1.3修剪
a.草坪長到60-70mm時,應進行修剪,修剪高度冷地型草坪宜為50mm,暖地型宜為40mm。
b.草坪修剪的頻率及次數(shù)根據(jù)情況而定。
9.1.1.4清除雜草
a.應及時清除雜草,除早、除小、除了;
b.清除雜草的方法有:人工除草、化學除草。
1.1.5施肥
a.冷地型草種追肥宜在春季和秋季,暖地型草種的施肥宜在晚春;
b.追肥應以復合肥料為主。追肥的時間和數(shù)量可根據(jù)土壤肥力、草種和幼苗生長等情況而定。早春、晚秋可施有機肥。施肥方法可撒施和根外追肥。
1.1.6病蟲害防治
a.病蟲害的防治都應以防為主,防治結合;
b.對不同種病蟲害的防治可根據(jù)具體情況選擇無公害藥劑或高效低毒的化學藥劑。
1.1.7草坪更新
a.更新復壯的方法有:補播草籽復壯法、條狀更新法、定期封閉法和斷根更新法。
1.1.8其他養(yǎng)護
a.草坪應有整齊的邊緣線,裝飾性草坪或花壇內(nèi),可運用切邊機切邊養(yǎng)護。邊緣斜坡宜為300mm;
1.2喬灌木
1.2.1灌溉與排水
a.對新栽植的樹木應根據(jù)不同樹種和不同立地條件進行適期、適量的灌溉,應保持土壤中有效水分;
b.已栽植成活的樹木,在久旱或立地
l各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好,顯像清晰,符合設計要求。
l各顯示器接線清楚,無隨意拉接線。
l監(jiān)視器安裝牢固、可靠。
[電源設備]條件較差,土壤干旱的環(huán)境中也應及時進行灌溉,對水分和空氣溫度要求較高的樹種,須在清晨或傍晚進行灌溉,有時還應適當進行葉面噴霧;
c.灌溉前應先松土。夏季灌溉宜早、晚進行,冬季灌溉選在中午進行。灌溉要一次性澆透,尤其是春、夏季節(jié);
d.樹木周圍暴雨后積水應排除,新栽樹木周圍積水尤應盡快排除。
1.2.2中耕除草
a.喬木、灌木下的大型野草必須鏟除,特別是對其危害嚴重的各類藤蔓植物,例如兔絲子等;
b.樹木根部附近的土壤要保持疏松,易板結的土壤,在蒸騰旺季須每月松土一次;
c.中耕除草應選在晴朗天氣,土壤不過分潮濕的時候進行;
d.中耕深度以不影響根系生長為限。
1.2.3施肥
a.樹木休眠期和栽植前,需施基肥。樹木生長期施追肥,可以按照植株的生長勢進行;
'注':花灌木應在開花前、開花后進行。果木應按有關果木種類不同的養(yǎng)護要求進行。
b.施肥量應根據(jù)樹種、樹齡、生長期和肥源以及土壤理化性狀等條件而定。一般喬木胸徑在15cm以下的,每3cm胸徑應施堆肥1.0kg,胸徑在15cm以上的,每3cm胸徑施堆肥1.0-2.0kg。樹木青壯年期欲擴大樹冠及觀花、觀果植物,適當增加施肥量;
c.喬木和灌木均應先挖好施肥環(huán)溝,其外徑應與樹木的冠幅相適應,深度和寬度均為25-30cm;
d.施用的肥料種類應視樹種、生長期及觀賞等不同要求而定。早期欲擴大冠幅,宜施氮肥,觀花觀果樹種應增施磷、鉀肥。注意應用微量元素和根外施肥技術,并逐步推廣應用復合肥料;
e.施肥宜在晴天;除根外施肥,肥料不得觸及樹葉。
1.2.4修剪、整形
a.樹木應通過修剪調(diào)整樹形,均衡樹勢,調(diào)節(jié)樹木通風透光和肥水分配,調(diào)整植物群落之間的關系,促使樹木生長茁壯。各類綠地中喬木和灌木的修剪以自然樹形為主。
-喬木類:
主要修除徒長枝、病蟲枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭傷枝以及枯枝和爛頭。行道樹主干要求3.2m高;遇有架空線者應按杯狀形修剪(懸鈴木按'三主六枝十二叉'杯狀形修剪);樹冠圓整,分枝均衡;樹冠幅度,不宜覆蓋全部路面,道路中間高空宜留有散發(fā)廢氣的空隙。
-灌木類
灌木修剪應使枝葉繁茂,分布勻稱;花灌木修剪,要有利于促進短枝和花芽的形成,修剪應遵循'先上后下,先內(nèi)后外,去弱留強,去老留新'的原則進行。
-綠籬類
綠籬修剪,應促其分枝,保持全株枝葉豐滿;也可作整形修剪,特殊造型綠籬應逐步修剪成型。花球確保春秋兩季各修剪一次。
-地被、攀緣類
地被,攀緣植物修剪應促進枝分,加速覆蓋和攀纏的功能;對多年生的攀緣植物要定期翻蔓,清除枯枝,疏刪老弱的藤蔓。
b.修剪時切口都必須靠節(jié),剪口應在剪口芽的反側成45度傾斜;剪口要平整,應涂抹園林用防腐劑,對于過于粗壯的大枝應采取分段截枝法,防扯裂,操作時必須保證安全;
c.休眠期修剪以整形為主,可稍重剪;生長期修剪以調(diào)整樹勢為主,宜輕剪。有傷流的樹種應在夏、秋兩季修剪。
1.3補植樹木
1.3.1樹木缺株應盡早補植;
1.3.2補植季節(jié)
a.落葉樹:應在春季土壤解凍以后,發(fā)芽以前補植或在秋季落葉以后土壤冰凍以前補植。
b.針葉樹、常綠闊葉樹:應在春季土壤解凍以后,發(fā)芽以前補植;或在秋季新梢停止生長后、降霜以前補植。
1.3.3補植的樹木,應選用原來樹種,規(guī)格也應近似;若改變樹種或規(guī)格則須與原來的景觀相協(xié)調(diào)。補植行道樹樹種必須與同路段樹種一致。
1.4枯死植株的挖除
1.4.1結合補植工作對枯死植株進行調(diào)整;
1.4.2枯死的大樹挖除前,必須報經(jīng)市園林主管部門審批,任何部門與個人無權擅自挖除。
1.5花壇花境
1.5.1花壇的養(yǎng)護、管理
a.根據(jù)天氣情況,保證水分供應,宜清晨澆水,澆水時應防止將泥土沖到莖、葉上;
b.做好排水措施,嚴禁雨季積水;
c.花卉生長旺盛期,應適當追肥,施肥量根據(jù)花卉種類而定。施肥后要立即噴灑清水,嚴禁肥料沾污莖、葉面;
d.及時做好病蟲害防治工作;
e.花壇保護設施應經(jīng)常保持清潔完好;
f.花壇換花期間,每年必須有1次以上土壤改良和土壤消毒。每次換花期間地裸露不得超過5天;
g.花卉應生長健壯、花型正、花色艷、花期長,并且注重做好'五一','十一'花卉管理;
h.花壇內(nèi)應及時做好清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾;及時補種、換苗?；▔瘍?nèi)缺株倒苗不得超過3-5處,無枯枝殘花(殘花量不得大于15%)。
1.5.2花境的養(yǎng)護、管理
a.應按計劃及時做好花卉的補種、填充;
b.應根據(jù)所用花卉的習性及時更新翻種;
c.花境全年可以某一季為主花期,觀賞期不得少于100天;
d.修剪、整枝及時?；ê蠹爸仓晷菝咂跉埢葜Σ坏么笥?5%;
e.每年休眠期必須適當耕翻表土層,施加有機肥;
f.及時做好病蟲害防治工作;
第8篇 zz廉租公寓水泵管理服務方案
廉租公寓水泵管理服務方案
1、目的:規(guī)范給排水設備設施保養(yǎng)工作,確保給排水設備設施各項性能完好。
2、適用范圍:適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)給排水設備設施(含消防供水機組)的維修保養(yǎng)。
3、職責
(1)主管經(jīng)理負責審核《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》并檢查該計劃的執(zhí)行情況。
(2)設備部主管負責組織制定《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》并組織、監(jiān)督該計劃的實施。
(3)水泵房組長/管理員具體負責實施給排水設備設施的維修保養(yǎng)。
(4)公共事務部負責向有關用戶通知停水的情況。
4、程序要點
(1)《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》的制定。
a、每年的12月15日之前,由設備部主管組織水泵房組長/管理員一起研究、制定《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》并上報公司審批。
b、制定《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》的原則:
a、給排水設備設施使用的頻度;
b、給排水設備設施運行狀況(故障隱患);
c、合理的時間(避開節(jié)假日、特殊活動日等)。
c、《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》應包括如下內(nèi)容:
a、維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容;
b、備品、備件計劃;
c、具體實施維修保養(yǎng)的時間;
d、預計費用。
(2)水泵房管理員對給排水設備設施進行維修保養(yǎng)時,應按《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》進行。
(3)小區(qū)內(nèi)主供水管(dn100以上加壓管)爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內(nèi)變頻器、pc中央處理器的維修保養(yǎng)由外委完成,其余維修保養(yǎng)由水泵房管理員負責。
(4)水泵機組維修保養(yǎng)。水泵房管理員每年的4月、10月份應對小區(qū)內(nèi)所有水泵機組進行一次清潔、保養(yǎng)。
a、電動機維修保養(yǎng):
a、用500v搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5mω以上,否則應烘干處理或修復;
b、檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響,如有則應更換同型號規(guī)格軸承;
c、檢查電動機風葉有無碰殼現(xiàn)象,如有則應修整處理;
d、清潔電動機外殼;
e、檢查電動機是否脫漆嚴重,如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。
b、水泵維修保養(yǎng):
a、檢查水泵軸承是否靈活,如有阻滯現(xiàn)象,則應加注潤滑油;如有異常磨擦聲響,則應更換同型號規(guī)格軸承;
b、轉動水泵軸,如果有卡住、碰撞現(xiàn)象,則應拆換同規(guī)格水泵葉輪;如果軸鍵槽損壞嚴重,則應更換同規(guī)格水泵軸;
c、檢查壓盤根處是否漏水成線,如是則應加壓盤根;
d、清潔水泵外表;
e、如水泵脫漆或銹蝕嚴重,則應徹底鏟除脫落層油漆,重新刷上油漆。
f、檢查電動機與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞,如損壞則應更換。
g、檢查水泵機組螺栓是否緊固,如松弛則應擰緊。
(5)控制柜維修保養(yǎng)。水泵房管理員每年的5月、11月應對小區(qū)內(nèi)水泵房的控制柜進行一次清潔、保養(yǎng)。
a、用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內(nèi)所有元器件,清潔控制柜外殼,務必使柜內(nèi)無積塵、無污物;
b、檢查、緊固所有接線頭,對于燒蝕嚴重的接線頭應更換;
c、檢查柜內(nèi)所有線頭的號碼管是否清晰,是否有脫落現(xiàn)象,如是則應整改;
d、交流接觸器維修保養(yǎng):
a、清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒;
b、清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭),燒蝕嚴重不能正常工作的觸頭應更換;
c、清潔鐵芯上的油污及臟物;
d、檢查復位調(diào)簧情況;
e、擰緊所有緊固件。
e、自耦減壓啟動器維修保養(yǎng):
a、用500v搖表測量絕緣電阻,應不低于0.5mi'~,否則應進行干燥處理;
b、外殼應可靠接地,如有松脫或銹蝕則應在除銹處理后,擰緊接地線。
f、熱繼電器維修保養(yǎng):
a、檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損,如損壞則應更換;
b、檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷,如有則整修處理,處理后達不到要求的應更換。
g、自動空氣開關維修保養(yǎng):
a、用500v搖表測量絕緣電阻,應不低于1oomω,否則應烘干處理;
b、清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒,如果滅弧罩破裂則應更換;
c、自動空氣開關在閉合或斷開過程中,其可動部分與滅弧室的零頭應無卡住現(xiàn)象;
d、檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒,如有則應將其清除,但不能修銼,只能輕輕擦拭。
h、中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng):對中間繼電器、信號繼電器應做模擬試驗,檢查二者的動作是否可靠,輸出信號是否正確,如有問題則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。
i、信號燈、指示儀表維修保養(yǎng):
a、檢查各信號燈是否正常,如有不亮則應更換相同規(guī)格的小燈泡;
b、檢查各指示儀表指示是否正確,如有偏差則應作適當調(diào)整,調(diào)整后偏差仍較大的則應更換同規(guī)格同型號的儀表。
j、遠傳壓力表維修保養(yǎng):
a、檢查表內(nèi)是否有積水,如有則應干燥處理;
b、檢查信號線接頭處是否腐蝕,如腐蝕較嚴重則應重新焊接;
c、偏差很大或信號線腐爛的遠傳壓力表應拆換。
k、閘閥維修保養(yǎng)。
a、閘閥維修保養(yǎng):
b、檢查密封膠墊處是否漏水,如漏水則應更換密封膠墊;
c、檢查壓黃油麻繩處是否漏水,如漏水則應重新加壓黃油麻油;
d、對閘閥閥桿加黃油潤滑;
e、對銹蝕嚴重的閘閥(明裝)應在徹底鏟除底漆后重新油漆。
l、止回閥維修保養(yǎng):
a、檢查止回閥密封膠墊是否損壞,如損壞則應更換;
b、檢查止回閥彈簧彈力是否足夠,如太軟則應更換同規(guī)格彈簧;
c、檢查止回閥油漆是否脫落,如脫落嚴重則應處理后重新油漆。
m、浮球閥維修保養(yǎng):
a、檢查浮球閥密封膠墊是否老化,如老化則應更換;
b、檢查浮球閥連桿是否彎曲,如彎曲則應校直
;
c、檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴重,如磨損嚴重則應更換。
n、液位控制器維修保養(yǎng):
a、檢查密封圈、密封膠墊是否損壞,如損壞則應更換;
b、清除壓力室內(nèi)污物,疏通控制水道;
c、檢查控制桿兩端螺母是否緊固,如松弛則應擰緊;
d、緊固所有螺母。
o、潛水泵或排污泵維修保養(yǎng)。
a、用500v搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25mω以上,否則應拆開潛水泵或排污泵,對線圈進行烘干處理。
b、檢查密封圈是否已老化,如已老化則應更換。
c、檢查軸承磨損情況,如轉動時有明顯的異常聲響或有阻滯現(xiàn)象,則應更換同型號同規(guī)格的軸承。
d、清潔潛水泵、排污泵外殼,如銹蝕嚴重則應在表面處理后重新油漆一遍。
e、檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固,如松弛則應緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。
p、明裝給排水管維修保養(yǎng)(每年10月進行一次)。
a、檢查支持托架是否牢固,否則應加強。
b、檢查流向標示是否鮮明醒目,否則應整改。
c、檢查保護漆是否完好,如脫漆較嚴重則應重新油漆一遍。
d、檢查各連接處是否有漏水現(xiàn)象,如漏水則應處理(更換膠墊)。
q、每次給排水設備設施的維修保養(yǎng)時間計劃不允許超過8小時,如必須超過8小時,則應由設備部主管填寫《申請延時維修保養(yǎng)表》經(jīng)主管經(jīng)理批準后方可延時。
r、對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作,應由設備部主管盡快補充至計劃中;對于突發(fā)性的設備設施故障,先經(jīng)設備部主管口頭批準后,可以先組織解決而后寫出《--事故報告》并上報公司。
s、水泵房管理員應將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi),并于每次維修保養(yǎng)后的三天之內(nèi)由水泵房組長整理成冊后交設備部存檔,保存期為長期。
第9篇 a灣公寓裝修管理方案
御景灣公寓裝修管理方案
為了確保房屋結構安全、外觀統(tǒng)一、美觀、達到有關衛(wèi)生、環(huán)保的要求和便于日后房屋修繕,根據(jù)御景灣的房屋特點,推行建立“房屋健康檔案”的特色服務,為業(yè)主的美好家園提供更全面的管理,制定以下二次裝修管理方案。
1、入伙前的裝修準備階段
1.1裝修宣傳
1.1.1將建設部《住宅室內(nèi)裝修管理辦法》和《合肥市家庭居室裝修管理規(guī)定》中有關家居裝修的規(guī)定要求匯編成冊,以及將《御景灣裝修指南》、《御景灣裝修流程》在辦理入伙手續(xù)時發(fā)給每位業(yè)主,讓業(yè)主了解家居裝修規(guī)定及禁止進行的裝修項目。
1.1.2向業(yè)主推介御景灣的特色服務――房屋“健康”檔案
1.1.2.1房屋“健康”檔案從第一次申請裝修開始建立,以戶為單位建檔;
1.1.2.2再次裝修時必須重新申報,并將全部裝修內(nèi)容及監(jiān)控記錄存入房屋“健康”檔案;
1.1.2.3當業(yè)主變更時,仍保留原有房屋“健康”檔案;
1.1.2.4房屋“健康”檔案在房屋使用有效期內(nèi)長期保存。
(3)御景灣的裝修監(jiān)管實行“樓棟分管責任制”,責任到人,指定專人對各樓棟的裝修工程實行全方位跟蹤服務。
2、裝修培訓
2.1請裝修專業(yè)人士為業(yè)主在裝修設計、材料選用、工程施工管理及預算等多方面提供專業(yè)意見;并組織幾家有合法資質(zhì)、信譽良好的裝修公司供業(yè)主選擇;
2.2管理服務中心組織全體裝修管理人員(包括維修技工和安管員),進行裝修規(guī)范的學習,并結合小區(qū)的房屋結構特點,統(tǒng)一空調(diào)室外機的安裝位置,窗花、不銹鋼拉閘以及安全規(guī)范、衛(wèi)生要求(主要是裝修垃圾的管理)、電梯的使用等。
3、裝修保護
3.1為保護公共設施在裝修戶搬運材料必經(jīng)的電梯入口,走道、貨梯內(nèi)鋪設木制夾板,作臨時性保護;
3.2規(guī)劃好各單元門前場地,指定臨時材料堆放區(qū)和停車通道,既保證材料運送到,又保持通道暢通;
3.3根據(jù)實際需要制作一批電梯運貨專用小車,既可以有效防止裝修垃圾掉
進井道,又可以縮短電梯上下貨的停梯時間。
4、裝修特設服務
為現(xiàn)場安全及長遠著想,入伙時每戶配備二個滅火器,既保證裝修施工消防安全,又作家庭防火之用。
5、入伙后的裝修實施階段:
5.1裝修申請手續(xù)辦理
基本流程圖如下:
5.1.1“申請表”為“裝修申請表”;
5.1.2相關資料包括:
5.1.2.1安徽省或合肥市等簽發(fā)的建筑裝飾企業(yè)《營業(yè)執(zhí)照》復印件(加蓋公司印章);
5.1.2.2安徽省或合肥市等簽發(fā)的建筑裝飾企業(yè)《資質(zhì)證書》復印件(加蓋公司章)。如果業(yè)主所聘請的裝修隊無裝修資質(zhì)證書,應由業(yè)主本人填寫《御景灣住宅裝修業(yè)主擔保書》;
5.1.2.3裝修公司負責人身份證復印件(審閱時可要求其出示原件);
5.1.2.4裝修公司負責人的《法人代表授權委托書》原件(由裝修公司簽發(fā));
5.1.2.5工程圖紙(室內(nèi)平面圖、天花平面圖、改動部分的水、電氣管線圖均為1:100);
5.1.2.6工程預算價格及裝修稅務登記表;
5.1.2.7施工區(qū)域防火責任書。
5.2、裝修的實施和監(jiān)控
5.2.1工程主管負責對裝修公司和裝修人員的資質(zhì)、資格進行嚴格審核把關;
5.2.2工程主管對裝修方案、圖紙進行全面審核,根據(jù)業(yè)主提供的裝修資料及現(xiàn)場了解的情況,在接到申請后的二個工作日內(nèi)提出意見,對不符合《御景灣裝修管理規(guī)定》及其他相關法律、法規(guī)的申請項目,將不合要求的原因在申請審批表上注明并簽字后交業(yè)主,要求業(yè)主修改施工設計圖,另行申請;
5.2.3裝修時間規(guī)定:7:00―12:00,14:00―19:00;
5.2.4裝修施工實行憑證進出,制止野蠻、不文明的行為;
5.2.5維修技工(樓棟分管責任人)和安管員負責對裝修過程進行嚴格的巡查和管理,實行樓棟分管責任人(維修技工)與安管員交叉管理的方式,保證每周裝修戶的現(xiàn)場維修工至少檢查記錄2次,安管員巡視至少記錄3次,將巡查中發(fā)現(xiàn)的裝修存在問題和應注意事項向裝修負責人提出,并將巡查結果記錄于《裝修巡查記錄表》;
5.2.6工程主管、班長定期或不定期對小區(qū)的裝修戶進行抽查或、全面檢查,對超出審批范圍的裝修項目及時予以糾正、整改,對違章裝修項目不配合管理處進行整改的,由服務中心填發(fā)《違反裝修規(guī)定整改通知書》;
5.2.7在監(jiān)控過程中,發(fā)現(xiàn)下列情況,應要求業(yè)主和施工單位立即改正:
5.2.7.1未按規(guī)定張貼《裝修申請表》;
5.2.7.2未按規(guī)定的施工時間施工;
5.2.7.3超出申報范圍內(nèi)的裝修項目;
5.2.7.4違反《御景灣裝修管理規(guī)定》及其他相關法律、法規(guī)的裝修項目。
5.2.8對裝修違章,管理處將根據(jù)情節(jié)輕重對責任人作出如下處理:
5.2.8.1責成限期修復、糾正;
5.2.8.2采取有效的方式責令停工,賠償(公共管理利益)經(jīng)濟損失;
5.2.8.3對裝修違章情節(jié)特別嚴重的,取消裝修隊在小區(qū)的裝修資格,并將循法律途徑追究當事人的責任;
5.2.8.4對違章裝修內(nèi)容、整改情況、處理結果全部如實錄入房屋健康檔案;
5.2.9裝修管理同安全管理緊密配合,由安管員協(xié)助對裝修工實行統(tǒng)一管理(包括治安、消防等)。
5.2.10業(yè)主就裝修事項提出請求協(xié)助或幫助時,管理處應予積極考慮,充分了解業(yè)主提出的請求,并給予協(xié)助處理。
5.2.11定期對小區(qū)的裝修工和保姆進行消防安全知識培訓和小區(qū)內(nèi)文明行為規(guī)范教育,減少不安全隱患,確保文明裝修。
5.3、裝修驗收:
裝修驗收采取以下兩個階段,以減少因隱蔽工程質(zhì)量而引起日后的管理不便。
5.3.1基層和隱蔽工程驗收:裝修公司應該對基層和隱蔽工程,請服務中心工程維修人員進行階段驗收,經(jīng)驗合格后,方可進行隱蔽處理(特別是改動、移位項目),并由驗收人將驗收結果記錄在《裝修巡查記錄表》上;
5.3.2面層和竣工驗收:由工程部派員對所有裝修項目均已完工的房屋進行驗收,重點對外立面的狀況(包括衛(wèi)生、排煙管的安裝、空調(diào)的安裝、窗花等)進行全面驗收;
5.3.3對驗收不合
格的裝修要求業(yè)主及時責成裝修公司進行整改,整改完工后再進行驗收,直至驗收合格;
5.3.4經(jīng)驗收合格,可在驗收合格后10日內(nèi)到服務中心退還裝修保證金。
5.4、將裝修的相關資料和記錄匯總并存入房屋健康檔案。
將裝修的相關資料和巡查記錄匯總并存入房屋健康檔案,以便日后對房屋進行養(yǎng)護和管理。
6.裝修驗收后的便利服務
業(yè)主搬遷時管理處將盡可能提供幫助和便利服務(如電梯的限時運貨在對住戶影響不大的情況下,可以在住戶搬遷時適當放寬時限。)
7、管理責任:對裝修發(fā)生的違章裝修的責任作如下劃分:
7.1樓棟分管責任人是第一責任人,要負責對分管樓棟的裝修行為進行全方位的管理,一旦出現(xiàn)違章裝修,第一責任人首先要介入違章裝修的處理工作,并跟蹤到處理結束;
7.2工程班長/主管要協(xié)助第一責任人做好違章裝修處理的協(xié)調(diào)工作;
7.3安管員對違章裝修行為負有監(jiān)視和制止的責任。
御景灣裝修流程
一、接待服務中心接待業(yè)主申請裝修(菲特國際前臺代辦)
二、申報業(yè)主、裝修隊填寫《裝修申請表》 不符合
1、查獲驗施工隊營業(yè)執(zhí)照或資質(zhì)書,或《住宅裝修業(yè)主擔保書》
三、審批
2、查驗裝修施工圖紙,審核裝修申請方案
3、簽署裝修方案審批意見
1、施工隊交納:1000元
四、交款2、或業(yè)主交納:1000元
1、施工人員帶身份證:照片2張,到派出所辦理臨時戶口
五、辦證(暫住證或常住身份證者除外)
2、在服務中心辦理臨時出入證(交照片2張、身份證復印件1張;工本費10元/證/人,押金50元/張)申請辦理完畢,按規(guī)定許可施工時間,進行水電再驗收后,佩帶臨
六、開工
時出入證進場施工
不合格
七、驗收裝修完畢工程驗收整改
八、退款退回裝修押金(驗收合格30日內(nèi))。
御景灣裝修指南
裝修申辦1、填寫裝修申請表3、交納裝修押金
2、提交裝修資質(zhì)證書圖紙4、辦理出入證
1、冷熱水管試壓3、檢查冷熱水管是否連通
認真驗房
2、地漏通水試驗4、廚房及衛(wèi)生間防水實驗
1、佩帶臨時出入證進場
裝修開工
2、將《裝修申請表》及《裝修巡查表》貼于進戶門背面
1、現(xiàn)場配備2個滅火器4、切勿高空拋物
安全施工2、施工現(xiàn)場動火要到期服務申請5、高空作業(yè)注意人身安全
3、施工現(xiàn)場禁止吸煙
1、墻,用小錘、先鋸后砸4、關門施工,減少噪聲/以免影響他人
文明施工2、凸窗,用小錘輕敲5、按時施工,爭做文明市民
3、改樓梯,先鋸后砸6、樓板或管道發(fā)生滲漏,上下樓應積極配合
1、氣:燃氣須請燃氣公司進行改造5、智能線改造需請專業(yè)人士
2、電:電線須由持證電工按規(guī)定改造6、陽臺不能封閉,不裝防盜網(wǎng)
裝修改造
3、水:注意防水處理,避免滲漏7、加砌隔墻用輕質(zhì)材料
(建議廚、衛(wèi)在裝修時再做一次防水)8、不得把生活污水接雨水管
4、包窗,改墻:注意產(chǎn)要損壞原有防水處理
1、廚房、衛(wèi)生間天花不能用吊頂封死,要預留檢修口
天花、地板2)
2、地面拒絕鋪大理石(但進門處允許鋪1―2m
3、注意環(huán)保裝修,有利健康
1、安裝在預留空調(diào)架上4、安裝牢固,以防不測
空調(diào)安裝2、沒有預留空調(diào)架,則統(tǒng)一在管理處指定位置5、冷水管裝在預留水管內(nèi)
3、材料選用不銹鋼架及螺栓
1、注意不要碰壞公共設施和墻體
材料搬運
2、使用電梯,杜絕超載和碰撞
1、袋裝搬運
垃圾處理2、定點,定時擺放
第10篇 某廉租公寓道車輛停放管理方案
廉租公寓道車輛停放管理方案
廉租公寓業(yè)主的自備汽車,保安部必須登記造冊,建立臺帳由保安部頒發(fā)有關準予進出、停放的許可證,車主進出必須自覺接受檢查,服從管理。
(一)使用人凡是有車輛,必須停放在車位內(nèi)。
(二)公用停車泊位實行有償使用,外來車輛須自覺交納相關費用,停車泊位費按照物價局文件執(zhí)行。
(三)進入廉租公寓的車輛必須須停放在規(guī)定的區(qū)塊之內(nèi),不得影響消防通道和其他通行需要。
(四)車輛進出廉租公寓須限速5公里時速之下,車停后,車主應認真鎖好門窗,調(diào)好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài),車內(nèi)貴重物品必須隨身帶走。
(五)保安人員應主動指點車輛的停放工作,提醒車主注意事項,察看車輛停放時有無擦損痕跡,發(fā)現(xiàn)異情,通告車主并在《巡查異常情況情況通知單》作好記錄,并要車主當場簽字確認。
(六)門崗保安在《車輛進出登記表》上做好外來汽車登記工作,對其進入和駛離廉租公寓應認真觀察,發(fā)現(xiàn)異常應立即示停進行檢查,登記項目要齊全。
(七)嚴禁在廉租公寓內(nèi)教練學車,嚴禁載有化學毒性易燃易爆的貨車進入廉租公寓。
(八)2.5噸以上貨車原則上禁止駛入廉租公寓,確需進入廉租公寓,在自覺接受查驗的情況下,換卡調(diào)證后方能駛入。否則,保安人員有權禁其入內(nèi),并要作好登記記錄。
(九)任何車輛不得在廉租公寓內(nèi)損壞消防栓、護欄桿等公共設施設備和綠化地帶,若有發(fā)生,照價賠償。
(十)摩托車、助動車按照廉租公寓物業(yè)管理規(guī)定,按指定地點,排列有序,認真停放。
(十一)外來人員自行車按指定地點集中停放,廉租公寓住戶自行車一律停放在地下室內(nèi),嚴禁亂停亂放。
第11篇 誠粵公寓業(yè)戶入住管理方案
誠基公寓業(yè)戶入住管理方案
通過有效的管理,使入住工作規(guī)范,為業(yè)戶入住提供方便,保證入住工作正常有序。同時做好入住資料的收集、歸檔。
1.管理處在業(yè)戶入住前準備好以下文件,此項工作由管理處經(jīng)理負責組織落實。
1.1房屋驗收表
1.2住宅使用公約
1.3業(yè)主手冊
1.4裝潢管理辦法
1.5裝潢管理協(xié)議
1.6業(yè)主入住手續(xù)流轉單
1.7代辦服務委托書
1.8保管鑰匙委托書
1.9保管鑰匙承諾書
1.10鑰匙簽收表
1.11業(yè)主信息表
1.12入住資料簽收表
1.13入住須知
2.入住發(fā)放文件
業(yè)戶入住時以下文件由業(yè)戶接待負責發(fā)放并請業(yè)戶簽收。
2.1入住須知
2.2業(yè)主手冊
2.3住宅使用公約
2.4裝修管理協(xié)議
3.入住記錄
管理處在受理業(yè)戶入住時由業(yè)戶接待和陪同驗房人員做好以下記錄。
3.1業(yè)戶登記。
3.2驗房簽收記錄。
3.3入住資料簽收記錄。
3.4領取鑰匙簽收記錄。
3.5委托代辦服務記錄。
3.6業(yè)主信息登記表。
3.7入住收費記錄。
4入住工作方式
4.1入住程序
4.1.1業(yè)戶辦妥售房手續(xù)后到管理處辦理入住手續(xù)。
4.1.2管理處接待人員審核業(yè)戶《入住通知書》、《業(yè)主入住手續(xù)流轉單》及售房單位要求的相關資料。
4.1.3管理處接待人員審核資料無誤后按入住收費項目開具票據(jù)并收費。
4.1.4管理處接待人員介紹小區(qū)管理服務情況,與業(yè)戶簽訂《住宅使用公約》、《裝修管理協(xié)議》。
4.1.5管理處接待人員向業(yè)戶發(fā)放入住文件并請業(yè)戶簽收。
4.1.6管理處接待人員登記業(yè)戶委托的代辦服務項目。
4.1.7管理處接待人員陪同業(yè)戶驗房,抄水、電表底數(shù),業(yè)戶驗房合格后辦理收房、鑰匙交付簽收手續(xù)。填寫《房屋驗收單》,驗收不合格限期整改。
5收費管理
5.1管理處按照物業(yè)管理委托合同的內(nèi)容向業(yè)戶收取物業(yè)管理費、有償服務費;向開發(fā)商收取空房管理費。
5.2物業(yè)收費項目、標準應上墻公布。
5.3業(yè)戶管理人員應做好費用的日清月結、解繳與妥善保管工作。
5.4管理處每月制作費用收繳月報表,由管理處經(jīng)理審核。
5.5對逾期不交納費用的業(yè)戶,管理處經(jīng)理應及時組織力量催繳。
5.6對無故逾期不交納費用的業(yè)戶,管理處應依據(jù)《住宅使用公約》或有關規(guī)定處理。
第12篇 廉租公寓內(nèi)文明飼養(yǎng)寵物管理方案
廉租公寓內(nèi)規(guī)范文明飼養(yǎng)寵物(尤其犬類)的管理方案
廉租公寓內(nèi)養(yǎng)犬容易引發(fā)許多事端,破壞綠化,污染環(huán)境,造成鄰里糾紛,甚至訴諸法律,故不提倡養(yǎng)犬。如確實需要,請按照市政府有關規(guī)定嚴格執(zhí)行。
為了維護各使用人的利益,我公司摘錄了《杭州市限制養(yǎng)犬規(guī)定》中部分條款結合本廉租公寓的實際情況,制訂如下管理辦法,請各位使用人遵照執(zhí)行:
廉租公寓內(nèi)嚴禁違章養(yǎng)犬,違章養(yǎng)犬者,物管公司有權將此犬送交杭州市容環(huán)境衛(wèi)生管理部門(以下簡稱犬類主管部門)處理;
(二)凡飼養(yǎng)犬類的單位和個人,每年必須憑市犬類主管部門發(fā)給《養(yǎng)犬許可證》及市獸醫(yī)衛(wèi)生防疫部門發(fā)給《犬類免疫證》至物管處辦理登記手續(xù),未辦登記手續(xù)者,不予攜帶進入廉租公寓;
(三)除領證、檢疫、免疫接種和診療外,禁止攜帶犬類進入道路、廣場和其它公共場所;
(四)因犬類領證、檢疫、免疫接種和診療而需攜犬進入道路、廣場和其它公共場所,則應束以犬鏈由成年人牽領,并采取防止犬類咬傷他人的措施;
(五)犬類在道路、廣場、綠化和其它公共場所便溺的,攜犬者應當立刻即予清除;嚴禁隨意引犬至戶外公共綠地排泄糞便。
(六)禁止攜犬乘坐電梯等公共交通工具,管理員有權拒絕并向物管處備案;
(七)犬只傷人或致人患病的,養(yǎng)犬人應當將被傷者送至衛(wèi)生防疫部門診治,依法負擔全部醫(yī)療費和賠償損失,并由犬類主管部門捕殺或沒收其犬只,吊銷《養(yǎng)犬許可證》及經(jīng)濟處罰。
(八)有下列行為之一的,由犬類主管部門暫扣犬只,對養(yǎng)犬人處以200元以上1000元以下的罰款;情節(jié)嚴重的,沒收犬只,吊銷《養(yǎng)犬許可證》:
1、攜犬進入公共場所或者乘坐公共交通工具的;
2、違反規(guī)定攜犬出戶的;
3、養(yǎng)犬侵擾他人正常生活,經(jīng)教育不改的;
4、不按期為犬注射預防狂犬病疫苗的;
5、養(yǎng)犬人對犬在戶外排泄糞便未及時清除的。
違反《杭州市限制養(yǎng)犬規(guī)定》的養(yǎng)犬戶,經(jīng)勸阻無效,任何住戶、任何單位和部門都有權向犬類主管部門舉報。
第13篇 廉租公寓電梯管理服務方案
廉租公寓電梯管理服務方案電梯維護保養(yǎng)可分為:周保養(yǎng)、月保養(yǎng)、半年保養(yǎng)、一年保養(yǎng)。如廠家有特殊要求的,遵照廠家要求。周保養(yǎng)基本要求:
1.電梯要求每周保養(yǎng)一次,時間不少于二小時,要求維護人員做到定人、定時、定梯進行保養(yǎng)。
2. 對電梯以下各部位要進行檢查,確保其工作正常、清潔、潤滑。
(1) 電源開關、安全開關。a、控制柜總閘及極限開關各電器元件齊全無損傷,接線牢固。b、檢查熔斷器、熔絲接觸情況,接點牢固,應無打火現(xiàn)象。c、急停、安全窗、井底、限位等安全開關應接觸良好,動作正常、可靠。不準跨接。
(2) 曳引機:外觀機體應保證清潔光亮。
⑶ 減速機a、運行時應平穩(wěn)無異常振動。b、減速箱油面高度應保持在規(guī)定的油位線之內(nèi)。
a. 減速箱油溫不超過85℃;
(4) 電動機a、電動機運行中不應有摩擦聲、碰撞聲或其它雜音,如有異聲應停梯檢查是否有異物侵入滑動軸承,軸承是否損壞。b、電動機油位應在油鏡中心附近。c、電動機使用時環(huán)境溫度不應高于40℃,溫升不應高于銘牌規(guī)定。d、電動機軸承竄量不大于4mm。
(5) 制動器。a、動作平穩(wěn)可靠,不打滑,閘瓦接觸面不小于70%。b、抱閘未打開時,閘瓦應抱合緊密,盤車輪不應用手能盤動。c、抱閘打開時,兩側間隙應一致,其四角間隙平均值兩側各不應大于0.7mm。d、抱閘開閉應靈活、自如,線圈溫升不超過60℃。
(6) 控制柜a、柜內(nèi)各電氣元件應工作正常,儀表準確。b、無發(fā)熱現(xiàn)象,各接觸點接觸嚴密無粘連燒損現(xiàn)象;c、柜內(nèi)反開關無油污無積塵。
(7) 限速系統(tǒng)a、限速輪:外觀清潔,動作靈活,無明顯月期打點,油路通暢,繩鉗口處無異物油污、輪槽無異常磨損。b、漲繩輪及安全鉗裝置:外觀清潔,油路通暢,轉動平穩(wěn),張緊輪氈墊加油,安全鉗各聯(lián)動機構靈活,鉗口與導軌側工作面間隙在2-3mm間。
(8) 選層系統(tǒng):選層器轉動及滑動部分清潔及油量充足,接點清潔,壓力適當。
(9) 廳、轎門系統(tǒng)a、廳、轎門正常關閉后,應能接通門鎖網(wǎng)絡;鎖緊元件的最小嚙合長度為7mm,此時外廳門不應能用手扒開。b、安全觸板、光電裝置功能可靠。c、廳門、轎門、轉動部位及滑道:轉動部件清潔,轉動自如,填加潤滑油,上、下滑道雜物清除,上滑道加油,吊門輪、門滑塊磨損的及時更換。d、開關門機構:開關門總程清潔,活動及轉動部位清潔加油,皮帶松緊度適當,不打滑,開門機清除積碳、保潔。
(10) 層顯系統(tǒng),內(nèi)選、外呼系統(tǒng)。a、各元件指示功能正常,按鈕活動自如無卡阻。b、燈光顯示正常,清潔無塵。
(11) 井道系統(tǒng)a、轎廂,對重導靴間隙均勻、靴襯無嚴重磨損。b、油盒、油刷無缺損,軌道潤滑良好。c、鋼絲繩張力均勻且無斷股。
(12) 衛(wèi)生,鐵門至機房間的樓道;機房;轎頂;底坑等部位應保持清潔,無垃圾,清除油污及灰塵。月保養(yǎng)月保養(yǎng)是在周保養(yǎng)的基礎上主要對電梯的各部件進行清潔、潤滑、檢查、特別是對安全裝置的檢查。
1、 減速機:減速機應無異常響聲,清除表面積塵油垢。
(1) 為蝸輪油的滾動軸承加油,檢查聯(lián)軸節(jié)有無損傷。
(2) 檢查曳引輪各繩槽磨損是否一致,緊固曳引輪各部位螺栓。
2、 電動機、發(fā)電機組
(1) 清除其內(nèi)外灰塵及油污。
(2) 測速系統(tǒng)工作正常,傳動系統(tǒng)無損傷。
3、 制動器
(1) 檢查電磁鐵心與銅套之間的潤滑情況。
(2) 緊固各連接螺栓。
⑶ 線圈溫升不超過60℃。
4、 限速系統(tǒng)
(1) 清除夾繩鉗口處異物、油污。
(2) 旋轉銷軸部位加油。
⑶ 檢查限速器輪和張緊輪的輪槽,有無異常磨損。
(4) 檢查張緊裝置及電氣開關及動作是否正常。
5、 控制柜、勵磁柜。
(1) 檢查各各電氣元件、儀表,對不靈敏及損壞元件應及時調(diào)整更換。
(2) 檢查接觸器、繼電器觸點燒蝕情況,如嚴重凸凹不平應修復或更換觸頭。
⑶ 檢查機械聯(lián)鎖裝置,對動作不可靠的應調(diào)整。
6、 鋼絲繩
(1) 檢查鋼絲繩銹蝕及磨損情況,繩頭螺栓應鎖緊,開口銷齊備。
(2) 鋼絲繩張力應均勻。
7、 廳轎門系統(tǒng):清除各部位灰塵、油污、檢查吊門輪,門導軌軸承,涂抹潤滑油。
8、 選層系統(tǒng)
(1) 清除各部位灰塵及油污,調(diào)整電氣選層器動作間隙或準確度。
(2) 為鋼帶輪及漲繩輪軸加油,為活動拖板導軌加注潤滑油。
9、 導軌:對有自動潤滑裝置的導軌,應加注機械潤滑油。
10、 安全裝置
(1) 檢查部位:斷相保護裝置、超速保護裝置、機械聯(lián)鎖裝置、廳轎門機電聯(lián)鎖裝置,急停開關,修檢開關、安全窗、限位、極限開關。
(2) 各安全裝置應靈活可靠,無卡阻現(xiàn)象,清除各安全裝置的油垢。
11、 底坑清掃底坑雜物,清除緩沖器及各部件的灰塵,保持底坑干燥。半年保養(yǎng):半年保養(yǎng)主要在月保養(yǎng)基礎上對電梯的重點部位檢查調(diào)整、維護保養(yǎng)。
1、 電動機、發(fā)電機組
(1) 添加軸承潤滑油。
(2) 檢查修理碳刷刷架、清理,向器。
2、 曳引鋼絲繩
(1) 調(diào)整張力與平均值相差不大于5%。
(2) 鋼絲繩表面油污過多,應清除。
⑶ 檢查鋼絲繩繩頭組合及繩頭板是否完好無損。
(4) 檢查鋼絲繩斷絲與銹蝕的情況
3、 導靴
(1) 清洗自動潤滑裝置,軸承處加注金屬基潤滑脂。
(2) 緊固導靴螺栓,固定式導靴與導軌正面間隙應符合規(guī)定。
⑶ 檢查滑動導靴襯墊磨損超過原厚度的1/4時應更換。滾動輪導靴的滾輪的無異常響聲,發(fā)現(xiàn)開膠、斷裂、磨損、軸承損壞的應更換。
4、 開門機
(1) 檢查整個系統(tǒng),轉動部位填充潤滑脂。
(2) 開門電機碳刷磨損超過原長度1/2的應更換。
⑶ 轉動系統(tǒng)可靠無損傷。
5、 導軌:檢查導軌連接板、導軌壓板、導軌支架、及焊接部位應無松動無開焊,并緊固各處螺栓。清洗、清除銹蝕部位。
6、 接線盒及電纜。
(1) 檢查各接線盒,緊固各接線端子,清除其灰塵。
(2) 檢查電纜有無掛碰、損傷,緊固電纜架螺栓。
7、 極限、限位開關
(1) 對極限開關做越程試驗,越程距離為150~250mm,銷軸部位應加注潤滑油。
(2) 限位開關越程50~150mm,銷軸部位應加注潤滑油。
第14篇 廉租公寓消防管理方案應急預案
為了證公共財產(chǎn)和廣大使用人的生命財產(chǎn)安全,根據(jù)廉租公寓的實際情況和《中華人民共和國消防法》及有關消防法律法規(guī),貫徹'預防為主,防消結合'的方針,制定本方案。
(一)建立廉租公寓消防組織,管理處主任為消防第一責任人,保安部主管為消防專管員,公司全體員工為義務消防員。其職責是:
1、貫徹執(zhí)行消防法規(guī)和上級有關消防規(guī)定,開展防火宣傳,普及消防知識,逐級落實消防責任制;
2、檢查消防安全工作,糾正消防違章,整改火災隱患;
3、根據(jù)各住宅樓、車庫等物業(yè)的具體情況,制定消防措施和緊急情況下的疏散方案;
4、接到火災報警后,迅速啟用消防設施進行撲救,同時視災情向消防部門報警,并協(xié)助消防進行撲救和查清火災原因。
(二)實行使用人防火責任制,各使用人為防火責任人,負責做好各自所屬范圍內(nèi)的防火安全工作。
(三)消防區(qū)域內(nèi)的通道和出入口,必須保持暢通無阻,任何單位和個人不得占用和封堵,嚴禁在消防通道上停放車輛和堆放物品。
(四)不得損壞廉租公寓內(nèi)的消防設施設備和器材,要妥善維護樓道、走道和出入口的疏散指示和應急照明設施。
(五)廉租公寓內(nèi)嚴禁經(jīng)營和儲存煙花爆竹、炸藥、雷管、汽油、香蕉水等易燃易爆物品,嚴禁在廉租公寓內(nèi)燃放煙花爆竹。若有特殊情況需要,需在安全管理人員指定地點燃放爆竹,但不允許燃放煙花等炮仗。
(六)廉租公寓使用人禁止在廉租公寓內(nèi)使用明火作業(yè),確需動用明火,要經(jīng)過管理處審批并指定安全地點和滅火設備等后方可作業(yè)。
(七)不能隨手亂扔煙蒂及火柴梗,及時熄滅。教育兒童不要玩火。
(八)若發(fā)現(xiàn)有人隨意玩火,安全管理人員有權進行制止,對不服從管理的人員,將移交公安部門處理;造成后果的自行負責。
(九)發(fā)生火警應立即報告管理處或撥打火警電話119,采取關閉電源等措施。其他使用人應聽從消防救火人員安排,迅速有序地從樓道疏散,切勿驚慌擁擠。
(十)消防的應急措施
1、報警
任何區(qū)域一旦著火,任何員工發(fā)現(xiàn)后應立即撲救,同時采取最快的方式向消防中心報警,報警人報清著火地點、起火部位、燃燒面積等,消防中心值班人員一旦發(fā)現(xiàn)消防監(jiān)控設備報警,應立即通知當值保安人員,現(xiàn)場確認,災情成立,應根據(jù)火災應急程序立即投入撲救。
2、接警
監(jiān)控中心值班人員將所報內(nèi)容詳細記錄下來,報警時間一定要記錄準確,同時迅速通知保安人員及設備技術工立即赴現(xiàn)場撲救,另外立即通知經(jīng)理、工程主管、上述人員接到通知后5分鐘之內(nèi)趕到現(xiàn)場成立撲救領導小組,到場的級別最高領導者為領導組總指揮。
3、各部門職責
(1)領導小組主要職責
根據(jù)火勢情況,決定是否報119,并及時調(diào)集力量,明確布置救人,疏散人員物資和滅火、供水。開啟應急廣播的區(qū)域,防排煙及停電或繼續(xù)供電,關閉空調(diào)、新風等任務,并檢查執(zhí)行情況。
(2)撲救小組的分工
a、主任作好所有員工的分工工作,主管集合全體義務消防隊員火速趕往現(xiàn)場,確保人員分配,確定鋪設水帶和使用滅火器等進行滅火。
b、水電維修組負責轄區(qū)設備的正常運作,切斷火災現(xiàn)場的電源、燃氣、關閉空調(diào)機組,把電梯降到最底層,保障水源正常運作。
c、 副主管或當班領班負責廉租公寓的安全警戒,維護公共秩序,保障道路暢通,并為直至的消防車作引導。
d、房管維修人員負責現(xiàn)場群眾的疏散疏導工作,確保人員從安全線路疏散到安全區(qū)。
e、副主任火災現(xiàn)場警戒,組織辦公室人員救人和搶救物資等工作。
f、保潔組這時是后勤支援組,調(diào)集滅火機、應急照明燈等器材供應。
(3)現(xiàn)場總指揮的工作任務是:
組織火情偵察、掌握火勢發(fā)展情況,確定火場的主要方向及時召集力量撲救。
消防隊到后,及時向消防隊領導報告火情,服從領導,按統(tǒng)一部署帶領員工執(zhí)行。
撲救火災后,向公司提交火災報告,分析著火原因,懲罰當事人、教育群眾。
4、撲救要點:
在火勢能夠控制的情況下,一般用滅火器撲救,但水帶須放到位,以防滅火器撲救力度不夠時,用消防水槍撲救。撲救時首先要控制火勢的蔓延,然后才考慮撲滅,盡量布置應首先考慮在火勢蔓延的方向設防,然后才考慮周圍及上層設防,電氣火災沒斷電前不可用水撲救。
5、解救方法:
指導客人和員工學會用濕手巾捂住鼻孔,盡可能貼近地面的防煙法,必要時根據(jù)當時風向、火勢和地形及時排煙進行解救。
6、安全警戒的任務和方法
(1)外圍警戒任務:
由保安人員(必要時其他員工協(xié)同)清除外圍的路障,疏散一切無關車輛,勸導過路行人撤離現(xiàn)場,維護好外圍秩序,為公安消防隊到場展開滅火創(chuàng)造有利條件。
(2)出入口警戒任務:
嚴禁無關人員進入廉租公寓,指導疏散人員離開房間,看管好疏散出來的物資,保證消防電梯為消防人員專用,引導消防人員進入著火區(qū)域,維持滅火行動的秩序。
(3)著火層的警戒任務:
嚴禁應疏散的人員進入著火樓層,防止趁火打劫,制造混亂,指導疏散人流向下一層有秩序的撤離。
(4)火災撲滅后在火災區(qū)域設立警戒區(qū),保護好火災現(xiàn)場,嚴禁無關人員進入,配合公安消防部門調(diào)查起火原因。
7、保持通訊暢通:
以消防中心為核心,采用電話聯(lián)系,對講機聯(lián)系相結合的方法,建立起有效的通訊網(wǎng)絡,使各級人員正確迅速接受火災信息。
8、應急廣播:
一旦發(fā)生火災,應急廣播應配合做好指導疏散、安定人心等工作,廣播范圍應視火勢情況而定,一般只限于著火層及上下一層。
9、設施保障:
一些機房值班人員必須要堅守崗位聽從領導小組的指令,保證消防用水,消防用電通訊等不間斷。
此火災應急程序任何部門、個人均有責任和義務按此方案嚴格執(zhí)行。
第15篇 誠粵公寓業(yè)戶檔案管理方案
誠基公寓業(yè)戶檔案管理方案
管理處建立業(yè)戶權籍檔案時,應將業(yè)戶的個人資料、報修記錄、服務記錄等一并歸檔。
1.管理處負責建立業(yè)戶檔案,業(yè)戶檔案一戶一檔。
2.業(yè)戶檔案的管理辦法按公司檔案要求操作。
3.物業(yè)管理處經(jīng)理負責業(yè)戶檔案的收集、整理、歸檔、利用。
4.管理處在每月5日前把上月的有關業(yè)戶資料、產(chǎn)權清單、租賃清單整理好并歸檔。
5.管理處經(jīng)理每季度檢查一次業(yè)戶檔案工作,對發(fā)現(xiàn)問題應立即整改。
5.1權籍檔案中包含以下內(nèi)容:
5.1.1入伙通知書
5.1.2入伙手續(xù)書
5.1.3業(yè)主使用公約
5.1.4裝修管理協(xié)議
5.1.5房屋驗收表
5.1.6入伙手續(xù)資料簽收單
5.1.7產(chǎn)權清單
5.1.8租賃清單
5.1.9合同復印件
5.1.10權證復印件
5.1.11有關業(yè)戶其他資料
5.1.12業(yè)主信息表
5.1.13報修項目表
5.1.14服務項目表
5.1.15保管鑰匙委托書
5.1.16代辦服務委托書
5.1.17安全責任書
每月由經(jīng)理將上述資料進行檢查歸檔,發(fā)現(xiàn)疏漏,立即補齊。
