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第1篇 文化館物業(yè)管理總體要求規(guī)范
文化館物業(yè)管理總體要求
(一)管理服務(wù)要求高。__區(qū)文化館是國家一級文化館,集機(jī)關(guān)辦公和對外開放于一體,每年還經(jīng)常舉辦形式多樣的重要活動(含重要接待活動、畫展、文物展覽等),其安全性要求非常高,尤其是文物展覽,文物價值無法估算,鑒于其物業(yè)管理服務(wù)難度比常規(guī)性物業(yè)管理大,經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)也大,要求文物管理服務(wù)達(dá)到相關(guān)的專業(yè)水平并符合文化館的服務(wù)需求。
(二)__區(qū)文化館行政事務(wù)管理辦公室對中標(biāo)人組建的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行業(yè)務(wù)歸口管理。
(三)中標(biāo)人對__區(qū)文化館的物業(yè)管理方案、組織架構(gòu)、人員錄用、建立的各項(xiàng)規(guī)章制度,中標(biāo)人在實(shí)施前要報(bào)告__區(qū)文化館分管部門,__區(qū)文化館分管部門有審核權(quán)。
(四)一些車場、監(jiān)控、出入口的保安等重要崗位的設(shè)置,須經(jīng)__區(qū)文化館分管部門審核同意后實(shí)施。
(五)在處理特殊事件和緊急、突發(fā)事故時,__區(qū)文化館分管部門對物業(yè)管理公司的人員有直接指揮權(quán)。
(六)中標(biāo)人對所錄用人員要嚴(yán)格政審,保證錄用人員沒有刑事犯罪記錄、有上崗資格證。
(七)中標(biāo)人各類管理人員按崗位著裝要求統(tǒng)一,言行規(guī)范,要注意儀容儀表,公眾形象,一些公眾崗位錄用人員體形、身高要有規(guī)定。
(八)中標(biāo)人在做好工作的同時,有責(zé)任向__區(qū)文化館分管部門提供合理化建議,以提高管理效率和管理質(zhì)量。
第2篇 購物中心物業(yè)管理服務(wù)總體構(gòu)想規(guī)范
zz購物中心物業(yè)管理服務(wù)總體構(gòu)想
提要:
管理定位--高檔商業(yè)社區(qū)
管理目標(biāo)--句容市商場物業(yè)管理最佳
管理模式--現(xiàn)代化、專業(yè)化物業(yè)管理
四大理論--客戶關(guān)系管理、合工理論、目標(biāo)計(jì)劃管理、時間管理
五大優(yōu)勢--理念、團(tuán)隊(duì)、技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)、配套
四個重點(diǎn)--整體形象、安全、機(jī)電設(shè)備管理、建筑外觀
四大措施--全面投入,保障設(shè)備的良好運(yùn)行;不斷鉆研和學(xué)習(xí),利用高科技手段進(jìn)行管理;全面防范,治安事件發(fā)生率為零;發(fā)揮本公司規(guī)模優(yōu)勢,實(shí)施專業(yè)化低成本管理;
六大保障--整合型管理體系(iso9000、iso14000、ohsas18000)、科學(xué)的人力資源管理體系、完善的安全管理和保密體系、人、財(cái)、物的有力保障、專業(yè)的機(jī)電設(shè)備運(yùn)行管理保障能力、高效的客戶關(guān)系管理和信息處理平臺
持續(xù)超越--持續(xù)滿足和超越客戶市場需求的意識
一、管理定位
通過規(guī)范和統(tǒng)一商場的經(jīng)營秩序,打造干凈、清新、溫馨、時尚、安全、舒適的購物消費(fèi)環(huán)境。
二、管理目標(biāo)
全年不斷深化管理服務(wù)、提高物業(yè)管理水平,提升物業(yè)管理形象。
三、管理機(jī)制與模式
(一)實(shí)行執(zhí)行機(jī)構(gòu)、責(zé)任機(jī)構(gòu)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)有機(jī)結(jié)合的'三位一體'式的共管機(jī)制,推行科技型物業(yè)管理模式。
(二)現(xiàn)代化、專業(yè)化物業(yè)管理模式
現(xiàn)代化:充分吸收中國物業(yè)管理發(fā)展二十年的科技及理論成果,依托我公司管理人員多年物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),學(xué)習(xí)并借鑒國際同行的優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn),憑借我公司本土化運(yùn)作年的優(yōu)勢,結(jié)合句容本地實(shí)際,在購物中心實(shí)施既具備國際國內(nèi)一流水準(zhǔn),又符合句容市本地化的商場物業(yè)管理模式。
專業(yè)化:以我公司的精銳專業(yè)團(tuán)隊(duì),在公共秩序維護(hù)、保潔、綠化、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等方面為句容__國際購物中心全面實(shí)行專業(yè)管理及服務(wù)。
四、管理學(xué)理論運(yùn)用
句容__國際購物中心作為一流的購物中心,其物業(yè)管理素質(zhì)也必須達(dá)到與之相符合的高度。本公司長期致力于現(xiàn)代企業(yè)制度的建立與完善,并堅(jiān)信堅(jiān)實(shí)的管理理論是夯實(shí)一個企業(yè)內(nèi)部管理的重要基礎(chǔ)。針對句容__國際購物中心物業(yè)特質(zhì),我們將以詳盡的客戶關(guān)系管理、合工理論、目標(biāo)計(jì)劃管理、時間管理等一系列理論體系作為物業(yè)管理項(xiàng)目運(yùn)作的理論保障。
客戶關(guān)系管理:'以客戶為中心',不是一句空洞的口號,而是富有哲理的經(jīng)營理念。反映在企業(yè)當(dāng)中,就是所有的業(yè)務(wù)過程圍繞如何更多地為客戶創(chuàng)造價值,客戶獲得客戶價值是客戶滿意、客戶忠誠的根本理由。以客戶為中心的經(jīng)營模式的實(shí)現(xiàn),需要一套科學(xué)而有效的解決方案,它包括以客戶為中心的戰(zhàn)略規(guī)劃、管理咨詢、實(shí)施等核心環(huán)節(jié)。本公司將以此作為物業(yè)管理的核心理念,對句容__國際購物中心物業(yè)管理客戶市場有效開發(fā)和拓展。
合工理論:本公司倡導(dǎo),每一個員工都必須成為學(xué)習(xí)型的個人,由此,公司才能真正建立成為學(xué)習(xí)型的組織。因此,員工綜合素質(zhì)的培養(yǎng),在本公司一直受到重視。而在對員工進(jìn)行綜合素質(zhì)培訓(xùn)的同時,本公司越來越明顯感覺到,合工理論將在現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展中起到積極的作用。
200年以前,亞當(dāng)斯密以制造針為例論述了勞動分工的作用。而且,他的這一分工理論成了近代產(chǎn)業(yè)革命的起點(diǎn),也成了后來的管理學(xué)家創(chuàng)建管理學(xué)的理論前提。確實(shí)勞動分工較大幅度地提高了勞動生產(chǎn)率,也有利于專業(yè)化和職能化管理。但是,這種理論發(fā)展到今天,負(fù)面效應(yīng)日益顯露出來?，F(xiàn)代社會,一方面追求產(chǎn)品個性化,生產(chǎn)復(fù)雜化,企業(yè)經(jīng)營多元化,如果片面強(qiáng)調(diào)分工精細(xì)和專業(yè)化,則使得企業(yè)的整體協(xié)調(diào)作業(yè)過程和對過程的監(jiān)控越來越高,結(jié)果致使企業(yè)整體效率低下;同時,把人分成上下級關(guān)系的官僚體制,使人的積極性、主動性得不到充分發(fā)揮,相反腐蝕著人的精神,不利于人的身心健康,以至于走到了分工與協(xié)作原則初始動機(jī)的反面。另一方面,高科技的發(fā)展,特別是計(jì)算機(jī)的普及運(yùn)用,使簡化管理環(huán)節(jié)成為可能。同時,與市場變化和高科技發(fā)展相對應(yīng)的是勞動力素質(zhì)大大提高,員工不再滿足于從事單調(diào)、簡單的復(fù)雜性工作,對分享決策權(quán)的要求日益強(qiáng)烈。
因此,本公司打破分工理論的桎梏,在公司提出'合工理論',即借助信息技術(shù),以重整企業(yè)業(yè)務(wù)流程為突破口,將原先被分割得支離破碎的業(yè)務(wù)流程再合理地'組裝'回去,將幾道工序合并,歸一人完成,并將分別負(fù)責(zé)不同工序的人員組合成工作小組或團(tuán)隊(duì),以利于共享信息、簡化交接手續(xù)、縮短時間。另外,減少管理層次,提高管理幅度,建立扁平化的組織結(jié)構(gòu),從而打破官僚體制,減少了審核與監(jiān)督程序,降低了管理成本,減少了內(nèi)部沖突,增加了組織的凝聚力,大大調(diào)動了員工的積極性,促進(jìn)了員工的個人發(fā)展。本公司將在句容__國際購物中心物業(yè)管理中以合工理論作為工作流程組裝合并的基礎(chǔ)理論,最大限度地降低管理成本,提高工作效率。
目標(biāo)計(jì)劃管理:由本公司整體目標(biāo)延展出句容__國際購物中心物業(yè)管理處各工種分項(xiàng)活動、分項(xiàng)目標(biāo)與各項(xiàng)工作計(jì)劃的過程即所謂目標(biāo)計(jì)劃延展。即為目標(biāo)計(jì)劃管理的精髓。其實(shí)施則透過本公司組織架構(gòu),應(yīng)用目標(biāo)延展的方法來制定句容__國際購物中心物業(yè)管理處各項(xiàng)工作計(jì)劃,并建立績效指標(biāo)作為衡量目標(biāo)達(dá)成的考核標(biāo)準(zhǔn)。
時間管理:要求句容__國際購物中心物業(yè)管理處各工種員工務(wù)必了解時間管理的涵意、樹立時間成本的意識,掌握時間管理的遠(yuǎn)近分配、時間管理的優(yōu)先順序、時間管理的限制突破、時間管理的計(jì)劃效率、時間管理的結(jié)果及評估等,使句容__國際購物中心的各項(xiàng)物業(yè)管理工作得以高效率的展開。
五、管理優(yōu)勢
(一)理念優(yōu)勢
理念是服務(wù)的靈魂所在,是員工動力的源泉,公司以不斷提升服務(wù)水平為工作的指導(dǎo)思想。以'至情、至微、至效'的精神為理念,不懈追求更高的服務(wù)境界,極力員工的創(chuàng)造性思維和創(chuàng)造力,在這種理念的支撐下,近年來,公司所管理的眾多項(xiàng)目中,受到了業(yè)主的一致好評好信任。
以'至情、至微、至效'為基礎(chǔ),我們引伸出了以下獨(dú)具特色的理念:'至優(yōu)化'理念; '換位思考'理念以及'-∞(無窮小)'理念等。
至優(yōu)化理念
即每個員工都有明確的職責(zé)范圍,在服務(wù)過程中遇到的任何問題,都要設(shè)計(jì)出幾套解決問題的方案,從用戶(使用人)的角度、經(jīng)濟(jì)的角度選擇一個最佳的解決方案,達(dá)到最佳的效果,同時以最優(yōu)理念為根本引伸出了幾種提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的措施:'快捷服務(wù)'、'機(jī)務(wù)作風(fēng)'、'便民服務(wù)'等。'快捷服務(wù)'即在接到擁護(hù)需求信息或任務(wù)時,要求我們的員工立即行動并迅速解決問題,體現(xiàn)'效率就是生命'的精神;'機(jī)務(wù)作風(fēng)'即是采用嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致的航空系統(tǒng)維護(hù)管理方法,對每一項(xiàng)工作都嚴(yán)格按程序認(rèn)真細(xì)致去完成;'便民服務(wù)'即向業(yè)主(用戶)提供購物導(dǎo)向、室內(nèi)維修等正常物業(yè)管理范圍以外的服務(wù),體現(xiàn)公司的'周到服務(wù)'
。'至優(yōu)化理念'服務(wù)達(dá)到的效果是:當(dāng)您在繁忙工作的時候,優(yōu)美的購物環(huán)境、適宜的溫度、優(yōu)良的空氣質(zhì)量使您盡享消費(fèi)購物的樂趣;在您需要服務(wù)的時候,管理服務(wù)人員就會出現(xiàn)在您的身邊,每個員工的工作都是一絲不茍,彬彬有禮且規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化。
換位思考
即凡事都要設(shè)身處地站在客戶需求的角度進(jìn)行考慮,再反過來考慮如何滿足客戶的需求,真正做到以客戶為中心,把業(yè)主的滿意作為工作的出發(fā)點(diǎn)和工作的最終目標(biāo)。'你想到的我們都已做到,你沒有想到的我們超前做到',從而提供更適合客戶需要的服務(wù),滿足甚至超越客戶的需求。
-∞(無窮小)理念
_-∞(無窮小)磨合
即在物業(yè)管理介入中,深入物業(yè)現(xiàn)場、參與設(shè)備調(diào)試、熟悉各項(xiàng)功能,站在使用人的角度,發(fā)現(xiàn)影響使用功能的因素,及時提出合理化建議,將不利的因素消滅在萌芽狀態(tài),同時,結(jié)合其物業(yè)特點(diǎn),充分了解客戶需求,進(jìn)一步完善各項(xiàng)管理方案及制度,并理順各方面的關(guān)系,在正式接管物業(yè)時,使管理磨合期接近'零'。
_-∞(無窮小)風(fēng)險(xiǎn)
商業(yè)物業(yè)的管理有別于其他物業(yè),特別是安全、環(huán)境和技術(shù)含量方面。為防止意外事件的發(fā)生,公司在'人防'、'技防'和制度建設(shè)、監(jiān)督機(jī)制等方面都有嚴(yán)格的管理措施,確保萬無一失,為了解決業(yè)主和商戶后顧之憂,我們著眼于長遠(yuǎn)承擔(dān)物業(yè)管理責(zé)任,不斷完善硬件與軟件設(shè)施,確保物業(yè)的正常安全運(yùn)行,注重物業(yè)相關(guān)保險(xiǎn)事宜,按照有關(guān)規(guī)定投保公共責(zé)任險(xiǎn)、第三者責(zé)任險(xiǎn),并與事務(wù)管理部門協(xié)商安防設(shè)備保險(xiǎn)事宜,提高句容__國際購物中心物業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
_-∞(無窮小)干擾
--在購物中心正式開放時間以外完成所有公共部位的清潔工作,確保不會因清潔使地面濕滑造成行走不便,購物中心正式開放時,清潔員在所轄清潔范圍內(nèi)不斷巡視保潔,發(fā)現(xiàn)問題及時處理,不能因保潔而影響和干擾消費(fèi)都購物。
--在保證商戶正常工作的前提下,對會妨礙消費(fèi)者購物的維修保養(yǎng)工作,一律安排在購物中心開放時間以外(突發(fā)事件需緊急處理的情況除外),同時,在維修保養(yǎng)工作中,維修人員必須先做好維修區(qū)域防護(hù)及警示措施后,方可進(jìn)行工作。維修完畢,立即清理現(xiàn)場,以避免造成污染和給用戶帶來不便。
_-∞(無窮小)缺陷
就是要求每一個員工都要細(xì)心謹(jǐn)慎,把工作上可能發(fā)生的缺陷(缺點(diǎn))降低到'零'的一種管理方法,零缺陷并不是說絕對沒有缺陷,或缺陷絕對等于零,而是指以缺陷等于零為目標(biāo)的管理理念,每一個員工都要在自己的工作職責(zé)范圍內(nèi)力爭做到無缺陷,從而培養(yǎng)員工高度的責(zé)任感和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng),提高服務(wù)質(zhì)量。
(二)技術(shù)優(yōu)勢--技術(shù)過硬、裝備精良的樓宇設(shè)備管理隊(duì)伍
公司積累了多年的樓宇機(jī)電設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn),公司目前擁有各類專業(yè)技術(shù)人員三十多名,配備有大量維修設(shè)備,維修儀器儀表和專用工具,公司對電梯、中央空調(diào)、消防、給排水、供配電、秩序維護(hù)監(jiān)控以及先進(jìn)的智能化系統(tǒng)等均制訂了完善的技術(shù)管理規(guī)范和量化管理辦法,能制訂出高效、可操作性強(qiáng)的設(shè)備管理方案,確保各系統(tǒng)的正常運(yùn)行。
我們的技術(shù)優(yōu)勢還體現(xiàn)在能根據(jù)句容__國際購物中心的物業(yè)特點(diǎn),制訂出有效的機(jī)電設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方案,節(jié)能降耗,為客戶顯著降低物業(yè)運(yùn)行費(fèi)用。
(三)經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢--豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)
公司相關(guān)管理人員均有著多年的商業(yè)物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn),從管理專業(yè)理論和句容當(dāng)?shù)厥袌龆际值牧私?是我們有信心為句容__國際購物中心提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)的一大支撐及有力保障。
(四)配套優(yōu)勢--提供綜合性物業(yè)管理服務(wù)
我們?nèi)粘５奈飿I(yè)管理實(shí)踐中,積累了為客戶提供全方位、綜合性、專業(yè)化、個性化管理服務(wù)的豐富經(jīng)驗(yàn),在句容__國際購物中心的物業(yè)管理中,我們將潛心研究消費(fèi)者、業(yè)主、商戶的需求,提供優(yōu)質(zhì)的綜合服務(wù)。
六、工作重點(diǎn)
經(jīng)過全面深入的調(diào)研,了解了句容__國際購物中心物業(yè)狀況,并從業(yè)主(商戶)的角度出發(fā),分析了句容__國際購物中心物業(yè)管理的重點(diǎn),經(jīng)歸納整理,句容__國際購物中心的物業(yè)管理工作重點(diǎn)體現(xiàn)在以下五個方面:
(一)整體形象
項(xiàng)目位于市區(qū)中心,為政府重點(diǎn)招商項(xiàng)目,后期必將成為句容市標(biāo)志性商業(yè)'旗航'為此我們提出了--時尚、高雅、溫馨。
時尚--體現(xiàn)句容__國際購物中心改革的思想和與國際接軌的購物方式。
高雅--展示句容__國際購物中心購物的品味高檔。
溫馨--象征句容__國際購物中心為人性化消費(fèi)吸引力。
(二)安全防衛(wèi)
句容__國際購物中心商業(yè)運(yùn)作,均采用全開放式設(shè)計(jì),進(jìn)出中心的車輛和人員很多,成分復(fù)雜,因此,句容__國際購物中心的安全工作是物業(yè)管理的重中之重。
(三)設(shè)施設(shè)備
句容__國際購物中心是現(xiàn)代高新技術(shù)的結(jié)合體,是一座超大型的智能化建筑、機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)不僅裝機(jī)容量大、復(fù)雜,而且進(jìn)口設(shè)備多、技術(shù)先進(jìn)。設(shè)備系統(tǒng)包括供配電、給排水、中央空調(diào)、電梯、消防、智能化等系統(tǒng),其設(shè)備運(yùn)行安全正常是保證整個物業(yè)正常運(yùn)作的基本條件,所以,設(shè)施設(shè)備的管理顯得尤為重要。
(五)建筑物
句容__國際購物中心建設(shè)形象現(xiàn)代新穎,外型美觀,對維護(hù)管理要求高。裝飾材料的多樣性,決定了今后我們在物業(yè)管理工作中要針對不同的裝飾材料采取多樣化的管理手段,如木質(zhì)材料的防腐、防染色、防褪色、防蛀蝕;地毯的防潮、防蛀蝕、防染色;皮革材料的防腐蝕老化;大理石、花崗石等石質(zhì)材料的防腐蝕、防染色等。都是今后裝飾工程維護(hù)的重要內(nèi)容。與此同時,建筑物的外觀又是句容__國際購物中心的形象。所以,建筑物的管理十分重要。
七、主要措施
針對以上我們所列舉的管理重點(diǎn)及物業(yè)特性,我公司對句容__國際購物中心的管理將采取四大措施。
措施之一:全面投入,保障設(shè)備的良好運(yùn)行
句容__國際購物中心設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)作有著極高的管理維護(hù)要求。本物業(yè)投入使用的一些先進(jìn)設(shè)備設(shè)施將使得管理觀念、管理機(jī)構(gòu)、管理方式更現(xiàn)代化、科學(xué)化。設(shè)施設(shè)備要求高、操作嚴(yán)、范圍廣,涉及到管理、通訊、安防等方方面面。本公司在理論學(xué)習(xí)、現(xiàn)場參觀、實(shí)地演練的基礎(chǔ)上,將制訂科學(xué)合理、切實(shí)可行的維護(hù)、保養(yǎng)、運(yùn)行計(jì)劃,保證各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的良好、有效運(yùn)作。并且,本公司還將組織所有的設(shè)備養(yǎng)護(hù)人員針對句容__國際購物中心物業(yè)所投入的各種類設(shè)施設(shè)備進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)和學(xué)習(xí),保證意識到位,技術(shù)到位,服務(wù)到位。
措施之二:不斷鉆研和學(xué)習(xí),利用高科技手段進(jìn)行管理
中國物業(yè)管理的初期是屬于勞動密集型企業(yè),人員素質(zhì)要求相對較低,對于大量的日常工作主要以量取勝,而本公司正在不斷完善企業(yè)制度,逐步將企業(yè)向科技密集型轉(zhuǎn)化。
措施之三:全面防范,最大限度降低管理原因造成的治安事件發(fā)生率
句容__國際購物中心物業(yè)的人員數(shù)量多、流動性強(qiáng)、成分復(fù)雜且不易管理,這給物業(yè)管理的公共秩序及治安管理帶來了不小的困難,根據(jù)句容__國際購物中心的安防條件,結(jié)合本公司長期管理各類不同性質(zhì)物業(yè)的安防經(jīng)驗(yàn),依托本公司常年堅(jiān)持半軍事化管理的高素質(zhì)護(hù)衛(wèi)隊(duì)伍,從實(shí)際情況出發(fā),確立了句容__國際購物中心使用初期'人防為主、技防為輔',常規(guī)期'雙管齊下,全面防范'的整體治安思路,采用三重五層防范系統(tǒng),并將實(shí)行24小時安護(hù)員全方位便裝巡邏制、24小時監(jiān)控中心值守制。我們有理由相信,經(jīng)過本公司的管理,可以確保句容__國際購物中心因物業(yè)管理原因造成的治安事件發(fā)生率。
措施之四:發(fā)揮本公司規(guī)模優(yōu)勢,實(shí)施對電梯、秩序維護(hù)、環(huán)境等的專業(yè)化低成本管理
物業(yè)管理行業(yè)向?qū)I(yè)化、規(guī)模化、方向發(fā)展是市場的選擇和時代的要求。在句容__國際購物中心的管理工作中,針對該物業(yè)的諸多特點(diǎn),我們將充分發(fā)揮本公司管理規(guī)模優(yōu)勢,逐步實(shí)現(xiàn)綠化、保潔、秩序維護(hù)、設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)等方面的專業(yè)化管理,同時,本公司一貫倡導(dǎo)勤儉辦事精神,珍惜和用好來自客戶的每一分錢,力求所費(fèi)必有所值。我們組織了專門班子,對句容__國際購物中心物業(yè)位置、設(shè)計(jì)功能、占地面積、設(shè)備狀況、管理要求等各種因素在成本構(gòu)成中的權(quán)變系數(shù)進(jìn)行研究,并將采取'集中配送、貨比三家'和修舊利廢、獎節(jié)罰超等一系列具體措施,分項(xiàng)控制人力和物化消耗,力爭以低于市場價的收費(fèi)提供服務(wù),保證業(yè)主、商戶、社會全面受益。充分體現(xiàn)本公司'以嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致、追求完美的工作作風(fēng),使經(jīng)營品質(zhì)不斷提升,讓用戶獲得滿意服務(wù)'的質(zhì)量方針和'以客戶為中心'的經(jīng)營思想。
八、六項(xiàng)具體保障
(一)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾磉\(yùn)行體系--整合型管理體系
iso9000質(zhì)量管理體系、iso14000環(huán)境管理體系和ohsas18000職業(yè)安全健康管理體系是國際上通用的管理體系,在句容__國際購物中心的物業(yè)管理中,我們導(dǎo)入iso9000、iso14000、ohsas18000三種管理體系,并將這三種管理體系進(jìn)行完全整合,形成一個全新而充滿活力的整合型管理體系,進(jìn)而制訂綜合的管理方案,進(jìn)行綜合策劃、綜合預(yù)算、實(shí)現(xiàn)多種的管理目標(biāo),從而在句容__國際購物中心的物業(yè)管理中確保管理的高質(zhì)量,對用戶提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù),并且把句容__國際購物中心創(chuàng)建成為綠色環(huán)保型物業(yè),使其成為句容市一顆亮麗的明珠,同時,確保物業(yè)管理員工的職業(yè)健康和安全,消除各種事故隱患和減少疾病的發(fā)生。
整合型物業(yè)管理體系在其具體執(zhí)行過程中,將以全面質(zhì)量管理方法為基礎(chǔ),即將所有管理活動都?xì)w結(jié)為一個產(chǎn)生、形成、實(shí)施和驗(yàn)證的過程,并按'計(jì)劃--執(zhí)行--檢查--處理'四個階段運(yùn)行,即pdca循環(huán),這是我們整合型管理體系的運(yùn)作方式,也是做任何事情必須遵循的規(guī)律,我們開展每項(xiàng)工作,應(yīng)先有設(shè)想或打算(計(jì)劃),然后按計(jì)劃去實(shí)施,即執(zhí)行,計(jì)劃執(zhí)行過程中出現(xiàn)的偏差,應(yīng)及時糾偏與調(diào)整,即核對檢查;根據(jù)檢查結(jié)果,把成功的經(jīng)驗(yàn)加以肯定并列入標(biāo)準(zhǔn)中,沒有解決的問題反映給下一個循環(huán),繼續(xù)改進(jìn),即處理階段。
公司對句容__國際購物中心所有服務(wù)程序進(jìn)行全方位監(jiān)控,將物業(yè)管理的每一個環(huán)節(jié)程序化,通過月檢、巡檢、抽檢、內(nèi)檢、外檢等各項(xiàng)檢驗(yàn)控制手段,嚴(yán)格控制每一服務(wù)產(chǎn)品的提供及客戶滿意程度,使得各項(xiàng)工作以最規(guī)范的程序進(jìn)入市場,保持服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量的持續(xù)改進(jìn)和提高。
(二)科學(xué)的人力資源管理體系
物業(yè)管理行業(yè)提供的產(chǎn)品是'服務(wù)',物業(yè)管理的過程是物業(yè)管理人員向客戶提供服務(wù)的過程,物業(yè)管理人員素質(zhì)的高低直接影響到服務(wù)的質(zhì)量和效果,公司在句容__國際購物中心的物業(yè)管理中,并對人力資源管理進(jìn)行全程的有效控制。
定員、定崗、定編、定崗位工作標(biāo)準(zhǔn)。通過精干的人員達(dá)到高效運(yùn)作的目的。
人員錄用入職政審。確保句容__國際購物中心物業(yè)管理人員政治素質(zhì)過硬。
秩序員實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理。練就其過硬的思想和身體素質(zhì)。
實(shí)行人性化民主型內(nèi)部管理和'幫帶'制度。促進(jìn)能力較差的員工共同進(jìn)步,著力培養(yǎng)員工的團(tuán)隊(duì)精神,提高整體管理水平,增強(qiáng)凝聚力,使員工始終保持積極進(jìn)取的心態(tài)。
科學(xué)培訓(xùn)。通過崗位培訓(xùn)、外送培訓(xùn)、崗位輪訓(xùn)、跟班培訓(xùn)、參觀考察和專題討論,讓員工隨時掌握行業(yè)的發(fā)展動態(tài),積極學(xué)習(xí)國內(nèi)外較新的管理技術(shù)與方法,總結(jié)工作中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),進(jìn)一步提高員工的工作能力和工作標(biāo)準(zhǔn)。
量化考核和末尾淘汰制?？己税ㄞD(zhuǎn)正考核、月考核、年終考核、不定期考核和內(nèi)部上崗證考核等,專業(yè)技術(shù)人員和秩序維護(hù)人員每半年進(jìn)行一次考核,名次最后者淘汰;各部門負(fù)責(zé)人,工程技術(shù)人員、管理人員每年進(jìn)行一次考核,名列最后者降級或淘汰。
崗位'動態(tài)'管理,競爭上崗。激勵員工求知上進(jìn)。
內(nèi)部職稱評定。肯定并充分發(fā)揮員工的能力。
崗位薪酬實(shí)行管理、技術(shù)崗位兩條線,以崗定薪、保證管理、技術(shù)兩方面人才的平衡。
(三)嚴(yán)密的安全管理和保密體系
以'外弛內(nèi)張'為原則,以秩序維護(hù)、消防管理、車輛管理為主線,以訓(xùn)練有素、行動迅速、果斷干練的秩序隊(duì)伍為載體,利用現(xiàn)代化手段,依靠先進(jìn)的技術(shù)設(shè)備與工具,科學(xué)組織日常管理,精心布置重大活動的安全安排,迅速協(xié)助處理突發(fā)事件。
重大活動、按性質(zhì)采取一級加強(qiáng)保衛(wèi)、二級保衛(wèi)、三級保衛(wèi)等三種方案。
秩序狀態(tài)管理:根據(jù)報(bào)警信息反映的不同事件,定義一級、二級、三級、四級安全狀態(tài),并相應(yīng)規(guī)定一級、二級、三級、四級反應(yīng)力量、建立以監(jiān)控中心為指揮調(diào)度中心,相關(guān)部門負(fù)責(zé)人為分狀態(tài)、分階段現(xiàn)場指揮的指揮體系,針對不同的狀態(tài),調(diào)動不同的反應(yīng)力量,采取相應(yīng)的處理程序,分級應(yīng)對,限時到位,通過完善各狀態(tài)應(yīng)急處理的調(diào)度、組織、協(xié)調(diào),確保及時、迅速、有效地處理各類異常情況。
消防重點(diǎn)部位重點(diǎn)防范。
(四)人、財(cái)、物的有力保障
實(shí)施精英人才組合戰(zhàn)略。委派精銳骨干組成句容__國際購物中心專業(yè)管理團(tuán)隊(duì),我們將委派現(xiàn)任我公司項(xiàng)目經(jīng)理、具有打造'精品'物業(yè)經(jīng)驗(yàn)、組織能力強(qiáng)、責(zé)任心強(qiáng)的同志出任句容__國際購物中心物業(yè)管理處的經(jīng)理、委派具有精湛技術(shù)和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的工程師擔(dān)任句容__國際購物中心的物業(yè)管理處技術(shù)總工程師,從公司抽調(diào)專業(yè)技術(shù)骨干,組成質(zhì)量控制、工程技術(shù)等專業(yè)技術(shù)齊全的高效團(tuán)隊(duì)。
配置齊全、先進(jìn)的句容__國際購物中心物業(yè)管理設(shè)備,為實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化、專業(yè)化物業(yè)管理奠定堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)。
公司具備一定的資金實(shí)力和物質(zhì)基礎(chǔ),句容__國際購物中心項(xiàng)目將作為公司的管理重點(diǎn)之一,重點(diǎn)保障。
(五)提高設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理保障能力
正式進(jìn)駐后,立即完成
制度,確保電梯、中央空調(diào)、供水供電、消防控制及通訊等關(guān)鍵設(shè)備運(yùn)行良好。
日常管理
--預(yù)防為主,堅(jiān)持日常保養(yǎng)與計(jì)劃性維修保養(yǎng)并重,使設(shè)備處于良好運(yùn)行狀態(tài)。
--對設(shè)備做到'三好'、'四會'和'五定'。'三好'即用好、修好和管理好重要設(shè)備;'四會'即維修人員會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障;'五定'即對主要設(shè)備的清潔、潤滑、檢修做到定量、定人、定點(diǎn)、定時和定質(zhì)。
--實(shí)行專業(yè)人員修理與使用操作人員維護(hù)相結(jié)合的方式,以專業(yè)修理為主,同時要求設(shè)備的使用操作人員進(jìn)行日常的維修保養(yǎng)和小修。
--完善設(shè)備管理和定期維修制度。制訂科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程,完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理,合理制定定期維修計(jì)劃。
--修舊利廢,合理更新,降低設(shè)備維修材料費(fèi)用。
--制定各設(shè)備系統(tǒng)詳細(xì)的應(yīng)急處理方案,確保在出現(xiàn)應(yīng)急情況時及時有序處理。
(六)高效的客戶管理和信息處理平臺
本公司多年來一直把'以客戶為中心',追求最高程度客戶滿意率作為不懈努力的工作目標(biāo)。在句容__國際購物中心物業(yè)管理項(xiàng)目中,本公司將一如既往關(guān)注客戶需求,通過'管理報(bào)告制'、'定期回訪制'以及隨時溝通等方式在第一時間了解客戶的服務(wù)需求與服務(wù)咨詢,并以本公司的24小時客戶投訴中心配合本項(xiàng)目的物業(yè)管理工作,力爭讓客戶獲得滿意服務(wù)。我們的客戶:物業(yè)的所有人(業(yè)主)、使用人(商戶)、受益人(消費(fèi)者)--外部客戶;員工--內(nèi)部客戶,正確處理好這兩種客戶,及時處理各種信息,實(shí)現(xiàn)員工滿意,業(yè)主、用戶滿意。
九、持續(xù)滿足和超越客戶市場的意識
物業(yè)管理市場發(fā)展到現(xiàn)在,已經(jīng)超越了最初低成本、粗放性經(jīng)營的模式,更高、更精、更好的服務(wù)是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同追求的目標(biāo)。公司一直把持續(xù)持續(xù)滿足和超越客戶市場作為我們工作的終極目標(biāo),開掘句容__國際購物中心物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容的深度及廣度:
本公司在句容__國際購物中心確立的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn),將以國家建設(shè)部頒布的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)與星級酒店的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相結(jié)合。本公司所提供的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)可以用service(即中文'服務(wù)'一詞)中的7個字母來概述:
s,即smile(微笑),服務(wù)人員要對每一位客戶微笑;
e,即e_cellent(出色),服務(wù)人員要將每一項(xiàng)工作都做得很出色;
r,即ready(準(zhǔn)備),服務(wù)人員要隨時準(zhǔn)備為客戶服務(wù);
v,即viewing(看待),服務(wù)人員要把每一位客戶都當(dāng)做需要特殊照顧的貴賓看待;
i,即inviting(邀請),服務(wù)人員每一次服務(wù)結(jié)束都要向客戶發(fā)出下次再來的邀請;
c,即creation(創(chuàng)造),服務(wù)人員要善于創(chuàng)造溫暖的服務(wù)氣氛;
e,即eye(眼光),服務(wù)人員要始終用熱情的眼光關(guān)注客戶。
第3篇 鄰里小區(qū)總體物業(yè)管理目標(biāo)規(guī)范
左鄰右里小區(qū)總體物業(yè)管理目標(biāo)
指標(biāo)名稱管理標(biāo)準(zhǔn)管理指標(biāo)實(shí)現(xiàn)措施
房屋及配套設(shè)施、設(shè)備完好率98%建立設(shè)備巡查制度、健全房屋及設(shè)備檔案記錄
房屋零修、急修及時率100%建立嚴(yán)格的維修制度,要求小維修三分鐘之內(nèi)答復(fù)處理,零修工程及時完成,急修工程不過夜,回訪情況記錄,設(shè)立值班電話
維修工程質(zhì)量合格率100%分項(xiàng)監(jiān)督,按操作標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格把關(guān)
綠化完好率99%實(shí)行專業(yè)綠化養(yǎng)護(hù),加強(qiáng)監(jiān)管,確保公共綠化無破壞、無踐踏、無土地裸露
保潔率99%保潔落實(shí)到人,建立責(zé)任制,巡查記錄完善,監(jiān)督檢查得力
道路完好率98%落實(shí)責(zé)任人,進(jìn)行日常巡視檢修和定期維修保養(yǎng)
投訴處理率100%加強(qiáng)與業(yè)主(使用人)的溝通,定期走訪,征求管理意見,及時排憂解難。投訴處理有結(jié)果,有記錄和回訪
消防火災(zāi)發(fā)生率0全員義務(wù)消防制度,定期培訓(xùn)和演習(xí),加大宣傳力度,安保日常巡查,發(fā)現(xiàn)隱患及時處理
治安案件發(fā)生率因管理因素的發(fā)率低于1‰實(shí)行12小時站崗、24小時巡邏值班制度,確立入住期'人防為主、技防為輔、全面防范'的治安思路。明確治安職責(zé),層層防衛(wèi),以確保小區(qū)的人身財(cái)產(chǎn)安全,接受報(bào)警及實(shí)施調(diào)度
第4篇 花都小區(qū)物業(yè)管理總體設(shè)想規(guī)范
水木花都小區(qū)物業(yè)管理的總體設(shè)想
(1)、針對[__水木花都]物業(yè)集排屋、公寓為一體,多元化業(yè)態(tài)之間物業(yè)管理的策劃
__水木花都是浙西北地區(qū)最大的樓盤。東區(qū)和西區(qū)有城市道路分割兩個大組團(tuán)。根據(jù)金都物業(yè)十年來對多層公寓,別墅,排屋,小高層公寓的管理經(jīng)驗(yàn)。__水木花都在實(shí)施管理的過程中,在確保服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),服務(wù)規(guī)范統(tǒng)一的情況下。把小區(qū)分成3-4個組團(tuán)實(shí)施管理,物業(yè)公司下設(shè)3-4個客戶服務(wù)部,客戶服務(wù)經(jīng)理為本組團(tuán)管理的主要責(zé)任人,對本組團(tuán)所有服務(wù)項(xiàng)目責(zé)任到人負(fù)責(zé)監(jiān)督,落實(shí)管理,服務(wù)到位。
這樣操作的優(yōu)點(diǎn):a.縮小物業(yè)公司的服務(wù)半徑,確保物業(yè)公司服務(wù)過程中的時效性。b.最大限度方便業(yè)主,為業(yè)主節(jié)約時間
c.對客戶來訪人員有效分流,方便物業(yè)公司操作。
'多元化管理服務(wù)
物業(yè)公司將為廣大業(yè)主提供傳真、復(fù)印、打字、代訂購報(bào)紙雜志等代辦服務(wù);和其他有償服務(wù),如房屋設(shè)計(jì)裝飾、室內(nèi)維修、清潔服務(wù)等,為業(yè)主提供便利的同時,亦可增加管理收益。
(2)針對[__水木花都]治安管理的策劃:
保安服務(wù)在整個水木花都物業(yè)管理中,占著舉足輕重的作用,它是業(yè)主安居樂業(yè)的保證。小區(qū)面積大,戶數(shù)多,又是多種物業(yè)的復(fù)合型小區(qū)。水木花都保安部平時應(yīng)與當(dāng)?shù)嘏沙鏊３置芮新?lián)系,協(xié)助公安維護(hù)小區(qū)公共安全秩序。水木花都的治安防范堅(jiān)持人防,物防,技防結(jié)合的基礎(chǔ)上,在平時做好宣傳,充分發(fā)動群眾,增強(qiáng)自我安全防范意識,和業(yè)主一起做好群防,群治工作。我們通過教育和培訓(xùn),讓每個員工都樹立'優(yōu)質(zhì)的服務(wù)離不開安全'的意識。嚴(yán)格貫徹實(shí)施公司iso9001質(zhì)量文件。實(shí)行封閉式,全天候,全方位保安服務(wù)。為業(yè)主創(chuàng)造一個文明,安全和諧的生活環(huán)境。落實(shí)公司'全程關(guān)懷,全程服務(wù)'的服務(wù)理念。
a.建立一支合理,準(zhǔn)軍事化的正規(guī)保安隊(duì)伍。嚴(yán)格把好保安的入職關(guān),確保保安員的高素質(zhì),認(rèn)真落實(shí)崗前培訓(xùn),經(jīng)考試合格后方可上崗,并且有計(jì)劃的實(shí)施崗位培訓(xùn),不斷提高服務(wù)意識和服務(wù)質(zhì)量。做到紀(jì)律嚴(yán)明,作風(fēng)優(yōu)良,服從管理,發(fā)揚(yáng)金都物業(yè)的優(yōu)良傳統(tǒng),塑造'金都衛(wèi)士'良好的社會形象。
b.治安管理中,保安人員須時刻保持良好的儀容儀表,對來人來車詢問時必須敬禮示意。訪客須通過監(jiān)控中心聯(lián)系業(yè)主確認(rèn),門崗登記后放行。施工人員須憑有效證件辦理小區(qū)臨時出入證。對進(jìn)出小區(qū)的物品一律憑物業(yè)公司的物品放行單,嚴(yán)格檢查核實(shí)后放行。保安人員操作時做到三個一致,查驗(yàn)進(jìn)出人員和證件一致,查驗(yàn)出門物品和放行單物品清單一致,對待業(yè)主和外來人員的態(tài)度一致。
c.充分利用智能化系統(tǒng)配置,設(shè)置完善的電子巡更點(diǎn),使人防、物防、技防做到有機(jī)結(jié)合,巡邏人員按要求打點(diǎn)巡邏,對在小區(qū)的陌生人必要時進(jìn)行詢問,在巡查過程中確實(shí)用眼、耳、口、鼻、手去收集各種信息。去發(fā)現(xiàn)問題,查明原因,解決問題。
(3)、針對[__水木花都]小高層、高層消防管理的策劃:
a、消防是重點(diǎn),公寓對消防安全設(shè)施的配置到位,本司將成立'消防領(lǐng)導(dǎo)小組',著重在消防系統(tǒng)定期保養(yǎng)維護(hù)及測試、規(guī)章制度及緊急措施,做出適當(dāng)?shù)陌才拧?/p>
b、對各項(xiàng)圖紙及使用操作說明作系統(tǒng)的分析并妥善保存,本公司對其裝置的安裝分布進(jìn)行評估。
c、對監(jiān)控員的業(yè)務(wù)知識、各級員工的防火知識培訓(xùn),同時做好防火宣傳教育工作。組織員工內(nèi)部消防演習(xí),每年公開進(jìn)行一次消防演習(xí)。
d、制定相應(yīng)各種情況下的緊急措施及工作指引,在《業(yè)主手冊》中作詳細(xì)說明,盡量減低意外造成的損失。
f、在重要設(shè)備房中配置一定數(shù)量的消防器材,并定期檢查,預(yù)防為主。
作為現(xiàn)代化智能型小區(qū),消防系統(tǒng)的可靠性至關(guān)重要,物業(yè)公司將著重在系統(tǒng)定期保養(yǎng)維護(hù)及測試、規(guī)章制度及緊急措施,做出適當(dāng)?shù)陌才?例如:
'對各項(xiàng)圖紙及使用操作說明作系統(tǒng)的分析并妥善保存。
'加強(qiáng)對監(jiān)控員、各級員工的防火知識、業(yè)務(wù)知識培訓(xùn),同時做好業(yè)主的防火安全宣傳工作。
'定期對消防器材設(shè)備及消防通道、標(biāo)識、防火門進(jìn)行檢查,確保設(shè)施、設(shè)備完好,通道通暢,標(biāo)記清晰、明顯。
(4)、針對[__水木花都]其機(jī)電設(shè)備管理與維護(hù)的策劃:
a、 制定完善的維修保養(yǎng)計(jì)劃,對[__水木花都]所有設(shè)備均做出定期檢查,將一切有關(guān)項(xiàng)目列成表格,以便執(zhí)行檢查及保養(yǎng)項(xiàng)目。力求使機(jī)電系統(tǒng)發(fā)揮最大功效。
b、物業(yè)公司優(yōu)秀專業(yè)人員的管理保證高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)施設(shè)備運(yùn)作良好,是小區(qū)正常運(yùn)作的保障;制定24小時的工程人員當(dāng)值安排,務(wù)求于最短時間能處理突發(fā)情況,如漏水、停電、電梯故障等,降低對業(yè)主所造成不便。
(5)、針對[__水木花都]客戶接待的策劃:
客戶接待嚴(yán)格按照總公司的接待服務(wù)規(guī)范操作。水木花都根據(jù)分組團(tuán)管理總體指導(dǎo)思想,客戶的來訪、來電、報(bào)修及其他有償服務(wù)需求。由各服務(wù)部接待落實(shí),客戶服務(wù)部經(jīng)理及時組織協(xié)調(diào)相關(guān)部門、責(zé)任人實(shí)施服務(wù)。并跟蹤監(jiān)督處理過程,對不符合服務(wù)規(guī)范和服務(wù)不到位的,責(zé)令責(zé)任人即時改正,提出整改措施,落實(shí)到位并做好即時記錄,事后做好對業(yè)主的回訪工作,整理記錄存檔。
(6)、為[__水木花都]公寓提供個性化星級服務(wù)的策劃:
a、物業(yè)公司將根據(jù)[__水木花都]業(yè)主的層次,為業(yè)主們度身定制一套服務(wù)模式,為能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn),我們憑借對住宅物業(yè)管理多年來所積累的經(jīng)驗(yàn),制定各項(xiàng)規(guī)范的服務(wù)流程及準(zhǔn)則,并通過有效的培訓(xùn)提高服務(wù)水平及素質(zhì),使住戶享受舒適、自然、周到、熱情的服務(wù)。
b、服務(wù)個性多樣化,包括室內(nèi)清潔、綠化,客戶熱線,代洗燙衣物服務(wù),代訂報(bào)刊雜志,24小時醫(yī)療急救服務(wù),24小時緊急援助服務(wù),代辦保險(xiǎn),代辦訂花、訂水、訂餐、訂票服務(wù),失物招領(lǐng)等內(nèi)容。
(7)智能化維護(hù)的策劃
長興__房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在開發(fā)建設(shè)中,智能化設(shè)置做得比較到位,物業(yè)公司如何使其發(fā)揮最大功能,延長使用壽命,后期的維護(hù)就相當(dāng)重要。
a、通過前期介入提出合理化建議使智能化的設(shè)計(jì)方案具有一定的先進(jìn)性、合理性、實(shí)用性、可擴(kuò)展性。并且提前配備智能化維護(hù)人員,與前期施工一并跟進(jìn),對智能化設(shè)施設(shè)備熟悉掌握,利于今后管理當(dāng)中的維修養(yǎng)護(hù)。
b.根據(jù)金都物業(yè)多年的管理驗(yàn),對周界防越報(bào)警系統(tǒng),電子巡更系統(tǒng),車控系統(tǒng),電子監(jiān)控?cái)z像、錄像等設(shè)施設(shè)備。制定嚴(yán)密的日巡視,周、月、季度、年度檢查維護(hù)制度。專人落實(shí)檢查維護(hù),發(fā)現(xiàn)問題及時解決。
c.制定智能系統(tǒng)誤報(bào)的有效防范措施。
(8)為地下車庫提供服務(wù)的策劃
地下車庫的公共設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)劃歸物業(yè)公司。所以物業(yè)公司著重考慮如何延長公共設(shè)施壽命和節(jié)約費(fèi)用,同時地下車庫由于建筑死角較多,如何加強(qiáng)
安全防范是管理的重點(diǎn)。
為保持本小區(qū)良好秩序,確保車輛安全,為業(yè)主提供車輛停放管理服務(wù),特制定本規(guī)定:
1、凡購買地下車位的業(yè)主一律將車輛停放在自己的地下車位上,車位不得挪作它用。
2、對地下車位停車實(shí)行登記,凡已購買地下車位的業(yè)主須在物業(yè)服務(wù)中心登記車牌并領(lǐng)取進(jìn)入小區(qū)的'長期卡'憑卡進(jìn)入,停車入庫。
3、已購地下車位的業(yè)主按物價規(guī)定每月向物業(yè)服務(wù)中心交納地下車庫管理服務(wù)費(fèi)。管理服務(wù)費(fèi)包括車庫照明、通風(fēng)保潔、廢污水清理排放、消防設(shè)施設(shè)備、監(jiān)控設(shè)施設(shè)備運(yùn)行成本、維護(hù)等。
4、車輛進(jìn)出停車場地應(yīng)一看、二慢、三通過,必須服從保安員的指揮。
5、地下車位車輛停放時必須注意前后左右車輛的安全,在規(guī)定位置上停放,并與周圍車輛保持適當(dāng)距離,不得對其它車輛的進(jìn)出和其它車位的使用造成阻礙。地下車位車主必須鎖好車門車窗,調(diào)好防盜系統(tǒng)警備狀態(tài),車內(nèi)貴重物品須隨身攜帶,所有地下車位僅提供停車之用。車輛的任何擦損,物業(yè)服務(wù)中心概不負(fù)責(zé)。車主停好車輛后必須立即離開停車場,請勿在他人車輛旁停留。
6、停車場內(nèi)不得試剎車、練習(xí)車、修理車輛,禁止裝載有毒、易燃易爆物品和其它危險(xiǎn)品的車輛停放。
a照明和通風(fēng)系統(tǒng):電源接入上分為常規(guī)和應(yīng)急兩部分,在車輛通行稀疏的時間段只開常規(guī)部分,以節(jié)約電費(fèi)和延長設(shè)施設(shè)備壽命。
b 安全防范:利用閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)結(jié)合巡邏保安不定期巡邏來加強(qiáng)安全防范。另外,相隔一定距離還可通過設(shè)立的緊急呼叫和對講系統(tǒng),讓業(yè)主與保安取得聯(lián)系。
c警示系統(tǒng):在汽車泊車位上設(shè)立一些提醒標(biāo)識,來提醒業(yè)主鎖好車門,車輛辦理保險(xiǎn)。在轉(zhuǎn)角處設(shè)立明顯標(biāo)識,提醒駕駛員不要跟撞。
d消防系統(tǒng):定期測試煙感探頭、火災(zāi)探測頭的靈敏度,緊急按紐功能是否完好。檢查隔火門封閉是否完好。確保發(fā)生火災(zāi)時,設(shè)施設(shè)備能投入正常使用。
(9)為環(huán)境保潔提供服務(wù)的策劃
a環(huán)境保潔管理
為提高小區(qū)的品味,在小區(qū)整體交付使用前,物業(yè)公司將對小區(qū)從外到內(nèi)進(jìn)行一次全面、徹底的清潔工作,才投入使用。小區(qū)經(jīng)過'開荒'清潔,可清除裝修施工后遺留的污漬,此項(xiàng)工作做得好,還可為以后清潔保養(yǎng)工作打下基礎(chǔ)。
a 環(huán)境衛(wèi)生管理方案與措施
1.環(huán)衛(wèi)設(shè)施配置
根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況,提供合理環(huán)衛(wèi)設(shè)施配置建議。并在小區(qū)交付后,再予完善。
2.環(huán)衛(wèi)設(shè)施管理方案
b管理內(nèi)容
1、將環(huán)衛(wèi)設(shè)施設(shè)置于合理位置;
2、實(shí)行垃圾分類收集;
3、定期對環(huán)衛(wèi)設(shè)施進(jìn)行清潔、維護(hù)、保養(yǎng)及更換,保持設(shè)施的完好和整潔;
4、開展環(huán)境衛(wèi)生宣傳活動,增強(qiáng)全民環(huán)保意識。
c管理措施
1.根據(jù)園區(qū)情況,擬訂環(huán)衛(wèi)設(shè)施配置方案;
2.制訂環(huán)衛(wèi)設(shè)施的清潔、維護(hù)、保養(yǎng)規(guī)程,以及保潔標(biāo)準(zhǔn);
3.加強(qiáng)宣傳教育,全民參與環(huán)境保護(hù);
4.明確專人進(jìn)行清潔、維護(hù)、保養(yǎng)工作。
b 綠化管理
a管理內(nèi)容:綠化工應(yīng)做到管理日?；?、養(yǎng)護(hù)科學(xué)化。
1.綠化保養(yǎng)期內(nèi),協(xié)助開發(fā)商做好綠化管理、監(jiān)督工作;
2.根據(jù)氣候,給花木適量澆水;
3.及時清除綠化帶內(nèi)垃圾、雜物;
4.根據(jù)花木長勢,給花木適量施肥,適當(dāng)松土;
5.及時清除雜草、枯枝,春秋兩季定期修剪花木,對遭受損壞的花木及時扶正、整修或補(bǔ)苗;
6.制定預(yù)防措施,防治病蟲害;
7.做好惡劣天氣花草樹木的保護(hù)工作;
8.定期修剪草坪,使其生長茂盛,平整美觀;
9.公共部位綠化擺放委托專業(yè)園藝單位提供,協(xié)助監(jiān)督;
b管理措施
1.建立綠化管理制度;
2.按操作規(guī)程進(jìn)行規(guī)范操作;
3.加強(qiáng)綠化工的思想教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn),提高業(yè)務(wù)素質(zhì),增強(qiáng)專業(yè)技能;
4.以'三查'形式對綠化工作進(jìn)行經(jīng)常性監(jiān)督檢查('三查'指:綠化工自查、綜合管理部主管巡查、管理處主任抽查);
5.抓好綠化工的行為規(guī)范管理,要求統(tǒng)一著裝、標(biāo)識齊全、言行文明。
'管理要求
制定完善計(jì)劃結(jié)合定期維護(hù)、日常巡視及時調(diào)整達(dá)到目標(biāo)
(10)社區(qū)文化活動的策劃。
憑借總公司多年來實(shí)行'親情式服務(wù)'小區(qū)所積累的豐富的社區(qū)文化活動經(jīng)驗(yàn),根據(jù)小區(qū)業(yè)主的實(shí)際需要,與小區(qū)社區(qū)居委會配合,每年定時、定期開展不同形式、不同對象、不同規(guī)模的社區(qū)活動。社區(qū)文化活動將結(jié)合創(chuàng)建精神文明優(yōu)秀小區(qū)、培養(yǎng)精神文明、倡導(dǎo)小區(qū)高品位居住氛圍的目標(biāo)展開。
(一)制度建設(shè)
為了保證__水木花都小區(qū)社區(qū)文化工作的順利開展,公司以iso9001質(zhì)量保證體系為基礎(chǔ),制訂了《共建文明小區(qū)協(xié)議書》、《社區(qū)文化工作制度》、《社區(qū)文化活動實(shí)施流程》及各種活動場所管理制度等一套完善的規(guī)章制度。
(二)人員配備
由公司行政部負(fù)責(zé)__水木花都社區(qū)文化工作的全面開展。同時,充分挖掘業(yè)主中熱心公益的專業(yè)人士,組建相關(guān)有益社區(qū)成員身心健康的社區(qū)活動基層軟體組織,以擴(kuò)大社區(qū)成員自娛自樂的空間。
(三)場所安排
1、公司將充分利用小區(qū)的景觀架空層和會所開展活動,并適時走出小區(qū),把江南名勝風(fēng)景和高尚的活動場所設(shè)施作為我們開展活動的大舞臺。
2、在小區(qū)適合處設(shè)置宣傳欄和公告欄,作為園區(qū)對外對內(nèi)的窗口,適時開展社區(qū)文化宣傳,及時報(bào)道小區(qū)動態(tài)。
(四)活動計(jì)劃
圍繞'愛國主義、環(huán)境保護(hù)、社區(qū)公益、物管宣教、健康家居'等主題,并結(jié)合時勢,開展豐富多彩的社區(qū)文化活動,廣泛吸引社區(qū)成員的參與。社區(qū)文化活動的組織策略是:堅(jiān)持高雅藝術(shù)與本區(qū)群眾文化相結(jié)合,確保大中小型活動有計(jì)劃開展,兼顧老中青少,采用'走出去,請進(jìn)來',加強(qiáng)與街道及相關(guān)社會團(tuán)體的合作。
愛國主義教育活動:舉行'革命傳統(tǒng)教育'講座、'祖國風(fēng)光攝影作品展'等,以多種形式進(jìn)行愛國主義教育,加強(qiáng)社區(qū)精神文明建設(shè)。
社區(qū)環(huán)?；顒?制作環(huán)保知識宣傳欄,向業(yè)主贈送《環(huán)保手冊》,以提高社區(qū)居民的環(huán)保意識。
物管法規(guī)宣教活動:開展物業(yè)管理法規(guī)宣傳及《消防法》知識講座等。
社區(qū)公益活動:如'便民服務(wù)日'、'為殘疾人獻(xiàn)愛心'、'捐贈希望工程''賑災(zāi)
捐款、物'等活動。
健康家居活動:開展各種藝術(shù)活動和體育活動,如綜合文娛晚會、文化沙龍、棋類比賽,少兒夏令營、參觀博物館等。
(五)目的
精彩紛呈的社區(qū)文化活動將為社區(qū)成員提供更多的交流機(jī)會,'遠(yuǎn)親不如近鄰'的溫情將替代'老死不相往來'的遺憾,形成'與善人居,如入芝蘭之室'的人居理想境界。
通過社區(qū)文化活動,令社區(qū)成員在愉悅身心的同時更加理解和支持物業(yè)管理工作,產(chǎn)生'四兩拔千斤'的效果。讓各種隱性或顯性矛盾在活動過程中,在相互體諒相互理解的基礎(chǔ)上淡化或消除。
