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第1篇 論房改房、集資房、安居房、村證房買賣合同效力
目前，我國存在著多種性質(zhì)的房屋，主要可分為商品房和非商品房。商品房是指房地產(chǎn)公司開發(fā)建造的可在市場上自由流通的房屋。非商品房主要包括：公房改制出售給個人的房改房，按照地方人民政府政策指導(dǎo)價購買的經(jīng)濟(jì)適用房，這主要是指單位集資房和安居房，城鎮(zhèn)私有房屋以及在農(nóng)村集體土地上建造的村證房等。最高人民法院于2003年出臺了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，為審理商品房買賣合同糾紛提供了法律上的依據(jù)。而在現(xiàn)實生活中，更為常見的則是非商品房買賣合同糾紛。非商品房因其地理位置優(yōu)越，價格相對便宜，吸引了眾多二手房買主。但因為我國對非商品房的買賣設(shè)置了許多限制，又沒有很明確的對二手房買賣的司法解釋，致使在買賣發(fā)生后容易產(chǎn)生糾紛。大多數(shù)的情況是一方在買賣后反悔，要求認(rèn)定買賣合同無效。那么，這幾種房屋的買賣合同是否有效呢？
一。房改房買賣合同效力。
1．1994年，國務(wù)院出臺《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，將國有公房產(chǎn)權(quán)出售給職工。分為三種方式，一種是以市場價購買，產(chǎn)權(quán)完全歸個人；一種是以成本價購買，產(chǎn)權(quán)也歸個人；一種是低于成本價的標(biāo)準(zhǔn)價購買，產(chǎn)權(quán)由個人和單位共有。
2．1999年，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展和存量房的流通，建設(shè)部出臺了《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》，對房改房的首次上市出售規(guī)定了許多限制條件。比如：已取得房產(chǎn)證的房改房才允許買賣；個人擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房（指標(biāo)準(zhǔn)價房），還應(yīng)當(dāng)提供原產(chǎn)權(quán)單位在同等條件下保留或者放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見；如果有共有權(quán)人時應(yīng)當(dāng)征得共有人的同意；在出賣時應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交國有土地使用權(quán)出讓金或土地收益，以及交納其他稅費(fèi)等。《河北省公有住房售后首次交易管理暫行辦法》也規(guī)定了類似內(nèi)容。對于賣房款，辦法規(guī)定，以成本價購買的住房，其交易收入按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后歸住房所有權(quán)人所有。 以標(biāo)準(zhǔn)價購買的住房可以先按照成本價補(bǔ)足房價款，全部產(chǎn)權(quán)歸住房所有權(quán)人所有后再進(jìn)行交易，交易收入按前款的規(guī)定執(zhí)行。也可以直接進(jìn)行交易，按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后，交易收入由住房所有權(quán)人與原產(chǎn)權(quán)單位按房屋的產(chǎn)權(quán)比例分成。原產(chǎn)權(quán)單位撤銷的，其應(yīng)當(dāng)?shù)盟糠稚辖煌壺斦?，專項用于住房補(bǔ)貼。
3．實踐當(dāng)中，原房主享受福利分房政策以
三、四千元的價格從單位購買房改房，后以
三、四萬元的市場價格賣出，但兩三年以后房價漲至十幾萬時，連腸子都悔青了，拒不履行向新房主辦理房屋過戶登記的義務(wù)。原房主往往起訴至人民法院，以種種理由要求認(rèn)定原房改房買賣合同無效。其主要理由可能是：原房主在簽訂買賣合同時房產(chǎn)證尚在辦理之中，還沒有取得房主證，無權(quán)賣房；簽訂合同時夫妻一方未到場簽名，夫妻一方無權(quán)獨(dú)自處分夫妻共同財產(chǎn)；房改時是以標(biāo)準(zhǔn)價購買的房屋，單位有優(yōu)先購買權(quán)，在出賣時未征得單位同意應(yīng)屬無效；《城市房地產(chǎn)管理法》和〈〈城市私有房屋管理條例〉〉規(guī)定，城市房地產(chǎn)、私有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買賣時均需到房地產(chǎn)管理部門辦理變更登記手續(xù)，當(dāng)初買賣時違法沒有進(jìn)行登記導(dǎo)致合同無效等等。那么，原房主的說法是不是能站得住腳呢？是否能導(dǎo)致買賣合同無效呢？ 5．簽訂合同時夫妻一方未到場簽名的合同是否無效呢？趙律師認(rèn)為，如果房產(chǎn)證上明確寫明了夫妻兩個人的名字，則一方單獨(dú)對外所簽訂的合同是效力待定的合同，除非有另一方的授權(quán)委托書。因為買方此時應(yīng)當(dāng)知道此房系夫妻共有財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)征得另一方的同意，此時買方不構(gòu)成善意取得，沒有兩人的簽名也無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。如果有了授權(quán)委托書，買方則有理由相信是夫妻共同的決定，賣方構(gòu)成表見代理，買方構(gòu)成善意取得，合同是有效的。如果另一方事后對配偶的行為進(jìn)行了追認(rèn)，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。如果另一方在事后不予認(rèn)可，則買賣合同是無效的。而當(dāng)房產(chǎn)證上只有一個人的名字時，此時夫妻一方對外所簽買賣合同為有效合同，除非另一方能證明自己的配偶和買方有惡意串通損害自己的行為。因為，買房人為善意第三人，符合善意取得的條件時，法律為了維護(hù)市場交易秩序，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。趙律師認(rèn)為，在買賣任何性質(zhì)房屋時，為了將來沒有任何后顧之憂，買方應(yīng)當(dāng)讓賣方夫妻兩人共同簽名，以防將來產(chǎn)生爭端。本人就曾代理過相關(guān)訴訟，一個案子打了兩年，打完一審打二審，打完二審再發(fā)還重審，后來總算達(dá)成了調(diào)解。
6．房改時是以標(biāo)準(zhǔn)價購買的房屋，單位有優(yōu)先購買權(quán)，在出賣時未征得單位同意是否有效呢？在房改時是以市場價或成本價購買的公房不存在此問題，買房者取得房產(chǎn)證后公房即變成私房，此時可以自由買賣，不必征得單位同意。但當(dāng)房改是以標(biāo)準(zhǔn)價購買時，單位和個人對于房屋是共有關(guān)系，原房主對于房屋只享有部分產(chǎn)權(quán)，房產(chǎn)證上也肯定標(biāo)明了共有權(quán)人。此時，買房人應(yīng)當(dāng)知道此房的權(quán)利人并非只有原房主，應(yīng)當(dāng)知道還有單位的產(chǎn)權(quán)。買房人不構(gòu)成善意取得，買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為效力待定。如果事后單位予以了認(rèn)可，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。如果單位在知道或應(yīng)當(dāng)知道自己的合法權(quán)益受到侵害之日起一年內(nèi)申請撤銷合同的，應(yīng)當(dāng)予以撤銷。但原房主無申請撤銷的權(quán)利。
7．法律規(guī)定，對城市房地產(chǎn)、私有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買賣時，均需到房地產(chǎn)管理部門辦理變更登記手續(xù)，當(dāng)初買賣時沒有進(jìn)行登記是否導(dǎo)致合同必然無效呢？趙律師認(rèn)為，《城市房地產(chǎn)管理法》和相關(guān)法規(guī)定中要求買賣雙方對房產(chǎn)進(jìn)行過戶登記的規(guī)定是行政管理法規(guī)，而不是合同有效性的規(guī)定。合同的訂立有效性和進(jìn)行房產(chǎn)變更登記是兩種法律關(guān)系，合同有沒有效力在訂立時已經(jīng)確定，至于進(jìn)行房產(chǎn)過戶登記則是屬于合同履行的內(nèi)容，與合同的效力無關(guān)。我國〈〈合同法的司法解釋一〉〉第九條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》
56條規(guī)定：“買賣雙方自愿，并立有契約、買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)?！薄础次餀?quán)法〉〉第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！?/p>
8．總之，趙律師認(rèn)為，買賣房改房合同如果沒有極其特殊的情況，一般情況下是有效的。法律會支持已經(jīng)成立并生效的合同，保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益，維護(hù)合同的穩(wěn)定性，保護(hù)“誠實信用”這一民法的帝王規(guī)則。和商品房買賣合同相比，最大的不同點就是在交易時，必須支付土地使用權(quán)出讓金，在其他方面沒有很大的區(qū)別。
二．集資房、安居房買賣合同效力。
１．我國經(jīng)濟(jì)適用房包括集資房和安居工程房。集資房是單位為解決本單位內(nèi)部職工居住困難而在單位取得的國有劃撥地上興建的住房。由單位進(jìn)行了補(bǔ)貼，個人也出資購買，產(chǎn)權(quán)歸職工個人所有。安居工程房是由政府批準(zhǔn)并提供劃撥地興建、由符合購買經(jīng)濟(jì)適用房條件的個人出資購買的保本微利房。
２．按照建設(shè)部１９９９年出臺的《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》和２００４年出臺的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》及國務(wù)院２００７年８月７日出臺的《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政策性住房,購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年,不得直接上市交易,購房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的,由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進(jìn)行回購。購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年,購房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房,但應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等價款,具體交納比例由城市人民政府確定,政府可優(yōu)先回購；購房人向政府交納土地收益等價款后,也可以取得完全產(chǎn)權(quán)。同時還對單位集資房規(guī)定，在優(yōu)先滿足本單位住房困難職工購買基礎(chǔ)上房源仍有多余的,由城市人民政府統(tǒng)一向符合經(jīng)濟(jì)適用住房購買條件的家庭出售,或以成本價收購后用作廉租住房。各級國家機(jī)關(guān)一律不得搞單位集資合作建房；任何單位不得新征用或新購買土地搞集資合作建房；單位集資合作建房不得向非經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對象出售。
３．但在實踐中，也出現(xiàn)了買賣此兩種經(jīng)濟(jì)適用房的情況。經(jīng)濟(jì)適用房在有的是買賣房號，有的是在居住后五年內(nèi)出賣，有的是在居住五年后出賣。在房地產(chǎn)市場漲價的情況下，有的賣方反悔，起訴至人民法院請求確認(rèn)買賣合同無效。理由大致有：將單位集資房賣給了非本單位人員，其沒有本單位職工購房資格；在房產(chǎn)證未辦理下來之前就賣了樓號，買賣房屋必須要有房產(chǎn)證，無證買賣無效；原房主未居住滿五年就將經(jīng)濟(jì)適用房賣掉，違反國家政策；原房主將經(jīng)濟(jì)適用房賣給了不符合購買經(jīng)濟(jì)適用房的買方，違反國家政策無效等等情況。那么，他們的這些觀點是否能成立？是否能導(dǎo)致合同的無效呢？
３．趙律師認(rèn)為，在國務(wù)院２００７年８月７日出臺《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》以前，經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同依據(jù)《合同法》的規(guī)定是有效的，也是可以得到履行的，房管部門應(yīng)當(dāng)辦理過戶登記。合同是雙方真實意思的表示；買房人構(gòu)成善意第三人；將房屋賣給外單位職工，原房主居住未滿五年或賣給不符合購買經(jīng)濟(jì)適用房的條件的買方，雖然不符合相關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)的政策，但這些政策只是部門規(guī)章，不是法律或行政法規(guī)，不是人民法院判決合同是否具有有效性的依據(jù)，且房屋管理部門也會予以辦理過戶登記。
４．趙律師認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房和商品房有很大的區(qū)別，政策性極強(qiáng)，相關(guān)的政策規(guī)定越來越嚴(yán)格。經(jīng)濟(jì)適用房的原房主只有有限的產(chǎn)權(quán)，經(jīng)濟(jì)適用房不能自由在市場上流通。通過炒作經(jīng)濟(jì)適用房而獲利與政府投資興建經(jīng)濟(jì)適用房的目的背道而馳。為此，石家莊市已經(jīng)在２００７年６月份叫停了集資房和經(jīng)濟(jì)適用安居工程房的過戶登記?！秶鴦?wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》是國務(wù)院發(fā)布的意見，雖然不是行政法規(guī)，不是認(rèn)定合同有效性的依據(jù)，但具有強(qiáng)制性，房屋行政管理部門必須遵照執(zhí)行。買賣雙方如果違反了相關(guān)規(guī)定，則不能辦理過戶手續(xù)。因此，今后，雖然經(jīng)濟(jì)適用房的買賣合同是有效的，但存在履行上的障礙。即使原房主配合辦理過戶，房屋管理部門將不會單純依據(jù)雙方的合同，在交納相關(guān)出讓金后為新房主辦理過戶登記。新房主將無法取得房產(chǎn)證，不受法律的保護(hù)。因此，趙律師認(rèn)為，買賣合同雖然有效，但無法得到履行，經(jīng)濟(jì)適用房不能在市場上自由流通。如果想買經(jīng)濟(jì)適用房，只能通過正當(dāng)渠道，通過政府購買，而不要和原房主自由協(xié)商購買。
三．村證房（小產(chǎn)權(quán)房）買賣合同效力。
１．在農(nóng)村集體土地上，只為本集體內(nèi)部成員興建的房屋為村證房，或稱小產(chǎn)權(quán)房。由于是在集體土體上的房屋，而未經(jīng)過征收轉(zhuǎn)為國有土地，因此，無法取得市證，或稱大產(chǎn)權(quán)。
２．在本集體內(nèi)部成員之間的房屋買賣合同是有效的。
３．非本集體內(nèi)部的成員或城市居民，沒有在本集體購房的資格，雙方所簽訂的買賣合同是無效的。即使有的集體出臺相關(guān)政策，允許外集體或城市居民購買，但村規(guī)民約無法對抗法律和行政法規(guī)。首先，這類房屋買賣必然涉及到宅基地和集體土地的買賣，而宅基地買賣、集體土地的買賣是我國法律、法規(guī)所禁止的。其次，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。目前農(nóng)村私房買賣中買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋同時也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益，是法律法規(guī)明確禁止的。第三，目前，農(nóng)村這類房屋買賣無法辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，故買賣雖完成，但買受人始終無法獲得所有權(quán)人的保護(hù)。第四，認(rèn)定買賣合同有效不利于保護(hù)出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求關(guān)系到其生存權(quán)益。因此，所簽訂的合同均為無效。趙律師提醒那些圖便宜的買房者，村證房萬萬買不得，買房人不會取得房管部門的房產(chǎn)證，得不到法律保護(hù)，隨時都會被認(rèn)定為無效，在房屋拆遷時也不會得到充分的補(bǔ)償。
第2篇 回遷房買賣合同效力
出賣人：
買受人：
根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國____市房地產(chǎn)管理法》及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方就房屋買賣事項經(jīng)過友好協(xié)商，一致同意簽訂如下房屋買賣協(xié)議，共同遵守。
一、甲方愿意將坐落于，建筑面積為平方米的號自有樓房，出售給乙方。
二、上列房屋包括附屬設(shè)備，雙方議定房屋價款為人民幣萬元人民幣。
三、雙方約定，本協(xié)議簽訂之日，乙方一次性交清房款甲方同時將房屋鑰匙、與房產(chǎn)證明及各種身份證交付給乙方。雙方應(yīng)該同時為對方出具相應(yīng)的收到憑證。
四、甲方保證其出賣給乙方的房屋，產(chǎn)權(quán)清楚，絕無他項權(quán)利設(shè)定或其他糾紛。乙方買受后，如該房屋產(chǎn)權(quán)有糾葛，影響乙方權(quán)利的行使，概由甲方負(fù)責(zé)清理，并賠償乙方因此而受到的經(jīng)濟(jì)損失。
五、雙方對房屋質(zhì)量無異議，房屋交付后，因房屋質(zhì)量引起的糾紛，雙方不相互承擔(dān)賠償責(zé)任。
六、甲方所出售房屋為拆遷安置回遷房，甲方并未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，對此乙方完全知曉。乙方同意甲方關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)過戶的承諾：甲方在能辦理產(chǎn)權(quán)登記時應(yīng)該第第一時間辦理產(chǎn)權(quán)登記，甲方辦理完全產(chǎn)權(quán)登記后，應(yīng)立即協(xié)助乙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。甲方應(yīng)該于________年月底前協(xié)助乙方辦理完產(chǎn)權(quán)過戶事宜。
七、在辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶登記時，甲方應(yīng)予全力協(xié)助。如因甲方的延誤，致使影響產(chǎn)權(quán)過戶登記，因而使乙方遭受損失的，由甲方負(fù)賠償責(zé)任。
八、本協(xié)議簽訂前，該房屋如有應(yīng)繳納的一切稅收、費(fèi)用，概由甲方負(fù)責(zé)。本協(xié)議簽訂后辦理房屋所有權(quán)證書費(fèi)用為甲方負(fù)責(zé)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定，各自承擔(dān)。
九、甲方在房屋出售給乙方即乙方付清房款與甲方簽訂本合同后不得將房屋另行轉(zhuǎn)讓給他人，如若違約本約定應(yīng)賠償房款總價外還應(yīng)賠付房款總價款20%的違約金。
十、本協(xié)議簽訂后，雙方應(yīng)該共同遵守。如違約，違約方除賠償對方相應(yīng)經(jīng)濟(jì)損失外，還應(yīng)該賠償對方房屋總價款20%的違約金。
十一、甲方法定繼承人一致同意此次房屋買賣交易，并且同意本協(xié)議所有條款，甲方法定繼承人無此房屋的繼承權(quán)與使用權(quán)。
十二、在本協(xié)議履行過程中，雙方發(fā)生分歧應(yīng)該協(xié)商解決，可以簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。協(xié)商不成，任一方均可起訴至房屋所在地人民法院。
十三、本協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份為憑。
十四、本協(xié)議自雙方簽字之日起生效。
甲方：
身份證號：
通信地址：
電話：
日期：
乙方：
身份證號：
通信地址：
電話：
身份證號：
通信地址：
第3篇 確認(rèn)房屋買賣合同效力糾紛起訴狀
原告：_________________王__________，女，漢族，現(xiàn)就職于_____________市勞教所第_____大隊，電話：_____________
被告：_________________河北_______________房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，地址：_________________市__________路__________號，
法定代表人：_________________張__________，電話：__________________
訴訟請求
1、解除原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同;
2、判決被告返還原告剩余房款 _______ 元整;
3、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
事實和理由
原告于2007年9月10日與被告簽訂商品房買賣合同，約定由原告購買被告擬建造的位于__________縣_______________的一套面積為181.65平方米的商品房，該房屋為聽楓苑t11號，交房日期為2008年5月1日之前。協(xié)議生效后，原告如約向被告一次性支付總房款_______元。但是，被告卻遲遲沒有建造該房屋，超過交房日期也未能向原告交付此房屋。直至今日，被告一直違反合同約定，未履行交房義務(wù)，導(dǎo)致原告的入住權(quán)利無法實現(xiàn)。雙方在合同第九條中約定：_________________“出賣人逾期超過45日未能交房的，買受人有權(quán)解除合同。出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的1%向買受人支付違約金?！北M管原告多次向被告主張要求解除合同，返還已付房款，但被告到目前為止只返還給原告房款_______ 元，遲遲不予返還剩余房款，未能承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任?，F(xiàn)訴諸法院，請求法院判如所求!
此致
__________市__________區(qū)人民法院
具狀人：_________________王__________
_______ 年 _______ 月 _______ 日
附：_________________本訴狀一式二份
第4篇 買賣合同:商品房買賣合同被解除，借款合同效力如何？
案情介紹：
20xx年8月，劉某與某房地產(chǎn)公司(以下簡稱“房地產(chǎn)公司”)簽訂了商品房買賣合同：房屋總價款26萬元，劉某于20xx年9月15日前，支付首期30%房價款7.8萬元，余下房價款18.2萬元，以辦理銀行按揭的方式支付;房地產(chǎn)公司于20xx年2月15日前交房，如遇不可抗力或其他原因無法交付的，交房日期可延期至20xx年3月31日，并且房地產(chǎn)公司應(yīng)于交房后3個月內(nèi)，即20xx年6月30日前辦理房產(chǎn)登記手續(xù)。劉某按約定支付了首期7.8萬元房價款后于20xx年12月23日通過房地產(chǎn)公司同建設(shè)銀行江南支行(以下簡稱“江南支行)簽訂了借款合同及商品房抵押合同，并且房地產(chǎn)公司為劉某的借款提供了保證擔(dān)保，房地產(chǎn)公司與江南支行對商品房買賣合同的標(biāo)的物房產(chǎn)在房產(chǎn)管理部門辦理了抵押登記。20xx年12月，經(jīng)審批，江南支行對劉某發(fā)放了購房貸款，18.2萬元一次性劃入房地產(chǎn)公司在江南支行開立的賬戶中。20xx年3月，房地產(chǎn)公司如期交付了房屋，并于20xx年5月辦理了房產(chǎn)登記手續(xù)。劉某入住后，發(fā)現(xiàn)房屋結(jié)構(gòu)質(zhì)量與合同約定有所出入。經(jīng)交涉，房地產(chǎn)公司表示，因技術(shù)問題房屋結(jié)構(gòu)確實與合同預(yù)定不符。20xx年7月，劉某與房地產(chǎn)公司達(dá)成解除商品房買賣合同的協(xié)議，因涉及劉某同江南支行的借款合同與房產(chǎn)抵押合同，雙方通知了江南支行。三方在如何處理涉案房產(chǎn)問題上發(fā)生了爭議。20xx年8月15日，劉某向人民法院提起訴訟，要求解除與房地產(chǎn)公司之間的商品房買賣合同，雙方返還財產(chǎn)。案件審理中，江南支行以有獨(dú)立請求權(quán)第三人的身份參加了訴訟，對劉某與房地產(chǎn)公司爭議的房產(chǎn)主張優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，商品房買賣合同被解除或被認(rèn)定無效時，買受人和按揭銀行都有權(quán)請求解除借款合同。因此，判決在解除房地產(chǎn)公司與劉某之間商品房買賣合同的同時，依據(jù)第三人江南支行的請求，解除其與劉某的借款合同，各方財產(chǎn)恢復(fù)到合同成立前的狀況。
法律分析：
本案涉及商品房按揭糾紛，法律關(guān)系較為復(fù)雜。焦點在于商品房買賣合同被解除后，借款合同效力如何及對涉訴房產(chǎn)應(yīng)如何處理。
本案中三方當(dāng)事人(房屋買受人劉某、房地產(chǎn)公司及江南支行)之間存在四個基本合同關(guān)系，即劉某與房地產(chǎn)公司之間的商品房買賣合同關(guān)系，劉某與江南支行之間的借款合同關(guān)系，劉某與江南支行之間的以涉訴房屋為抵押物的抵押合同關(guān)系以及房地產(chǎn)公司與江南支行之間的保證合同關(guān)系。根據(jù)民法基本原理，兩個以上的合同相互關(guān)聯(lián)時，以他種合同的存在為前提，不能夠獨(dú)立存在的稱為從合同;不以他種合同的存在為前提，能夠獨(dú)立存在的稱為主合同。在商品房按揭中，抵押合同與保證合同是借款合同的從合同，因借款合同的變更、消滅而變更、消滅。借款合同并不是商品房買賣合同的從合同，因為在買受人依照約定支付首期房價款并委托按揭銀行將所貸款項支付給房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)公司交房并為買受人辦理房產(chǎn)證后，購房合同的權(quán)利義務(wù)即歸于消滅，但借款合同并不因此消滅，可獨(dú)立存在直到買受人還清貸款為止。同時，借款合同與商品房買賣合同又存在密切的聯(lián)系，借款合同的物的擔(dān)保的標(biāo)的物，與商品房買賣合同的標(biāo)的物具有同一性，按揭貸款的款項也用于支付商品房買賣合同的價款。
實踐中，商品房買受人解除與房地產(chǎn)公司之間的商品房買賣合同或請求確認(rèn)商品房買賣合同無效時，由于買受人已將所購房屋抵押給按揭銀行，因而實踐上是要求處理抵押物。買受人與房地產(chǎn)公司的訴訟中，在可能判決解除商品房買賣合同或認(rèn)定商品房買賣合同無效時，人民法院應(yīng)當(dāng)告知按揭銀行參加訴訟，此時，按揭銀行一般會參加訴訟主張權(quán)利，要求解除與買受人簽訂的借款合同，提前收回貸款。因為如果按照銀行此時仍不參加訴訟，由于法院已明確告知其將解除商品房買賣合同或認(rèn)定合同無效，抵押物將被處置，不參加訴訟主張權(quán)利，應(yīng)視為同意抵押人處分抵押物?！蛾P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條規(guī)定：“因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實踐，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持?！币虼?，如果按揭銀行參加訴訟，人民法院在判決解除商品房買賣合同或確認(rèn)商品房買賣合同無效的時候，可以一并解決房地產(chǎn)公司、商品房買受人、按揭銀行之間的法律關(guān)系。
在商品房買賣合同被解除或被認(rèn)定無效時，買受人和按揭銀行都有權(quán)請求解除借款合同?！逗贤ā返诰攀邨l的規(guī)定，“合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以可求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！苯杩詈贤獬?，能夠恢復(fù)原狀的，可以要求恢復(fù)原狀。
本案中，江南支行以有獨(dú)立請求權(quán)第三人身份參加到劉某與房地產(chǎn)公司的訴訟中，主張對抵押物的優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對三者之間的法律關(guān)系可以一并予以解決。在解除房地產(chǎn)公司與劉某之間的商品房買賣合同的同時，依據(jù)第三人江南支行的請求，解除其與劉某的借款合同，各方財產(chǎn)恢復(fù)到合同成立前的狀況，即房地產(chǎn)公司將劉某所欠江南支行的貸款18.2萬元直接支付給江南支行，其余款項7.8萬元支付給劉某，劉某返還給房地產(chǎn)公司權(quán)利完整的房屋，從而一并解決買受人、開發(fā)商、按揭銀行之間的多重法律關(guān)系。
第5篇 論房改房、集資房、安居房、村證房買賣合同效力新
目前，我國存在著多種性質(zhì)的房屋，主要可分為商品房和非商品房。商品房是指房地產(chǎn)公司開發(fā)建造的可在市場上自由流通的房屋。非商品房主要包括：公房改制出售給個人的房改房，按照地方人民政府政策指導(dǎo)價購買的經(jīng)濟(jì)適用房，這主要是指單位集資房和安居房，城鎮(zhèn)私有房屋以及在農(nóng)村集體土地上建造的村證房等。最高人民法院于2003年出臺了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，為審理商品房買賣合同糾紛提供了法律上的依據(jù)。而在現(xiàn)實生活中，更為常見的則是非商品房買賣合同糾紛。非商品房因其地理位置優(yōu)越，價格相對便宜，吸引了眾多二手房買主。但因為我國對非商品房的買賣設(shè)置了許多限制，又沒有很明確的對二手房買賣的司法解釋，致使在買賣發(fā)生后容易產(chǎn)生糾紛。大多數(shù)的情況是一方在買賣后反悔，要求認(rèn)定買賣合同無效。那么，這幾種房屋的買賣合同是否有效呢
一。房改房買賣合同效力。
1．1994年，國務(wù)院出臺《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，將國有公房產(chǎn)權(quán)出售給職工。分為三種方式，一種是以市場價購買，產(chǎn)權(quán)完全歸個人；一種是以成本價購買，產(chǎn)權(quán)也歸個人；一種是低于成本價的標(biāo)準(zhǔn)價購買，產(chǎn)權(quán)由個人和單位共有。
2．1999年，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展和存量房的流通，建設(shè)部出臺了《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》，對房改房的首次上市出售規(guī)定了許多限制條件。比如：已取得房產(chǎn)證的房改房才允許買賣；個人擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房（指標(biāo)準(zhǔn)價房），還應(yīng)當(dāng)提供原產(chǎn)權(quán)單位在同等條件下保留或者放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見；如果有共有權(quán)人時應(yīng)當(dāng)征得共有人的同意；在出賣時應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交國有土地使用權(quán)出讓金或土地收益，以及交納其他稅費(fèi)等?！逗颖笔」凶》渴酆笫状谓灰坠芾頃盒修k法》也規(guī)定了類似內(nèi)容。對于賣房款，辦法規(guī)定，以成本價購買的住房，其交易收入按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后歸住房所有權(quán)人所有。以標(biāo)準(zhǔn)價購買的住房可以先按照成本價補(bǔ)足房價款，全部產(chǎn)權(quán)歸住房所有權(quán)人所有后再進(jìn)行交易，交易收入按前款的規(guī)定執(zhí)行。也可以直接進(jìn)行交易，按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后，交易收入由住房所有權(quán)人與原產(chǎn)權(quán)單位按房屋的產(chǎn)權(quán)比例分成。原產(chǎn)權(quán)單位撤銷的，其應(yīng)當(dāng)?shù)盟糠稚辖煌壺斦?，專項用于住房補(bǔ)貼。
3．實踐當(dāng)中，原房主享受福利分房政策以三、四千元的價格從單位購買房改房，后以三、四萬元的市場價格賣出，但兩三年以后房價漲至十幾萬時，連腸子都悔青了，拒不履行向新房主辦理房屋過戶登記的義務(wù)。原房主往往起訴至人民法院，以種種理由要求認(rèn)定原房改房買賣合同無效。其主要理由可能是：原房主在簽訂買賣合同時房產(chǎn)證尚在辦理之中，還沒有取得房主證，無權(quán)賣房；簽訂合同時夫妻一方未到場簽名，夫妻一方無權(quán)獨(dú)自處分夫妻共同財產(chǎn)；房改時是以標(biāo)準(zhǔn)價購買的房屋，單位有優(yōu)先購買權(quán)，在出賣時未征得單位同意應(yīng)屬無效；《城市房地產(chǎn)管理法》和〈〈城市私有房屋管理條例〉〉規(guī)定，城市房地產(chǎn)、私有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買賣時均需到房地產(chǎn)管理部門辦理變更登記手續(xù)，當(dāng)初買賣時違法沒有進(jìn)行登記導(dǎo)致合同無效等等。那么，原房主的說法是不是能站得住腳呢是否能導(dǎo)致買賣合同無效呢5．簽訂合同時夫妻一方未到場簽名的合同是否無效呢趙律師認(rèn)為，如果房產(chǎn)證上明確寫明了夫妻兩個人的名字，則一方單獨(dú)對外所簽訂的合同是效力待定的合同，除非有另一方的授權(quán)委托書。因為買方此時應(yīng)當(dāng)知道此房系夫妻共有財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)征得另一方的同意，此時買方不構(gòu)成善意取得，沒有兩人的簽名也無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。如果有了授權(quán)委托書，買方則有理由相信是夫妻共同的決定，賣方構(gòu)成表見代理，買方構(gòu)成善意取得，合同是有效的。如果另一方事后對配偶的行為進(jìn)行了追認(rèn)，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。如果另一方在事后不予認(rèn)可，則買賣合同是無效的。而當(dāng)房產(chǎn)證上只有一個人的名字時，此時夫妻一方對外所簽買賣合同為有效合同，除非另一方能證明自己的配偶和買方有惡意串通損害自己的行為。因為，買房人為善意第三人，符合善意取得的條件時，法律為了維護(hù)市場交易秩序，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。趙律師認(rèn)為，在買賣任何性質(zhì)房屋時，為了將來沒有任何后顧之憂，買方應(yīng)當(dāng)讓賣方夫妻兩人共同簽名，以防將來產(chǎn)生爭端。本人就曾代理過相關(guān)訴訟，一個案子打了兩年，打完一審打二審，打完二審再發(fā)還重審，后來總算達(dá)成了調(diào)解。
6．房改時是以標(biāo)準(zhǔn)價購買的房屋，單位有優(yōu)先購買權(quán)，在出賣時未征得單位同意是否有效呢在房改時是以市場價或成本價購買的公房不存在此問題，買房者取得房產(chǎn)證后公房即變成私房，此時可以自由買賣，不必征得單位同意。但當(dāng)房改是以標(biāo)準(zhǔn)價購買時，單位和個人對于房屋是共有關(guān)系，原房主對于房屋只享有部分產(chǎn)權(quán)，房產(chǎn)證上也肯定標(biāo)明了共有權(quán)人。此時，買房人應(yīng)當(dāng)知道此房的權(quán)利人并非只有原房主，應(yīng)當(dāng)知道還有單位的產(chǎn)權(quán)。買房人不構(gòu)成善意取得，買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為效力待定。如果事后單位予以了認(rèn)可，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。如果單位在知道或應(yīng)當(dāng)知道自己的合法權(quán)益受到侵害之日起一年內(nèi)申請撤銷合同的，應(yīng)當(dāng)予以撤銷。但原房主無申請撤銷的權(quán)利。
7．法律規(guī)定，對城市房地產(chǎn)、私有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買賣時，均需到房地產(chǎn)管理部門辦理變更登記手續(xù)，當(dāng)初買賣時沒有進(jìn)行登記是否導(dǎo)致合同必然無效呢趙律師認(rèn)為，《城市房地產(chǎn)管理法》和相關(guān)法規(guī)定中要求買賣雙方對房產(chǎn)進(jìn)行過戶登記的規(guī)定是行政管理法規(guī)，而不是合同有效性的規(guī)定。合同的訂立有效性和進(jìn)行房產(chǎn)變更登記是兩種法律關(guān)系，合同有沒有效力在訂立時已經(jīng)確定，至于進(jìn)行房產(chǎn)過戶登記則是屬于合同履行的內(nèi)容，與合同的效力無關(guān)。我國〈〈合同法的司法解釋一〉〉第九條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》
56條規(guī)定：“買賣雙方自愿，并立有契約、買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)?！薄础疵穹ǖ洹怠档谑鍡l規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！?/p>
8．總之，趙律師認(rèn)為，買賣房改房合同如果沒有極其特殊的情況，一般情況下是有效的。法律會支持已經(jīng)成立并生效的合同，保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益，維護(hù)合同的穩(wěn)定性，保護(hù)“誠實信用”這一民法的帝王規(guī)則。和商品房買賣合同相比，最大的不同點就是在交易時，必須支付土地使用權(quán)出讓金，在其他方面沒有很大的區(qū)別。
二．集資房、安居房買賣合同效力。
１．我國經(jīng)濟(jì)適用房包括集資房和安居工程房。集資房是單位為解決本單位內(nèi)部職工居住困難而在單位取得的國有劃撥地上興建的住房。由單位進(jìn)行了補(bǔ)貼，個人也出資購買，產(chǎn)權(quán)歸職工個人所有。安居工程房是由政府批準(zhǔn)并提供劃撥地興建、由符合購買經(jīng)濟(jì)適用房條件的個人出資購買的保本微利房。
２．按照建設(shè)部１９９９年出臺的《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》和２００４年出臺的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》及國務(wù)院２００７年８月７日出臺的《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政策性住房,購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年,不得直接上市交易,購房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的,由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進(jìn)行回購。購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年,購房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房,但應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等價款,具體交納比例由城市人民政府確定,政府可優(yōu)先回購；購房人向政府交納土地收益等價款后,也可以取得完全產(chǎn)權(quán)。同時還對單位集資房規(guī)定，在優(yōu)先滿足本單位住房困難職工購買基礎(chǔ)上房源仍有多余的,由城市人民政府統(tǒng)一向符合經(jīng)濟(jì)適用住房購買條件的家庭出售,或以成本價收購后用作廉租住房。各級國家機(jī)關(guān)一律不得搞單位集資合作建房；任何單位不得新征用或新購買土地搞集資合作建房；單位集資合作建房不得向非經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對象出售。
３．但在實踐中，也出現(xiàn)了買賣此兩種經(jīng)濟(jì)適用房的情況。經(jīng)濟(jì)適用房在有的是買賣房號，有的是在居住后五年內(nèi)出賣，有的是在居住五年后出賣。在房地產(chǎn)市場漲價的情況下，有的賣方反悔，起訴至人民法院請求確認(rèn)買賣合同無效。理由大致有：將單位集資房賣給了非本單位人員，其沒有本單位職工購房資格；在房產(chǎn)證未辦理下來之前就賣了樓號，買賣房屋必須要有房產(chǎn)證，無證買賣無效；原房主未居住滿五年就將經(jīng)濟(jì)適用房賣掉，違反國家政策；原房主將經(jīng)濟(jì)適用房賣給了不符合購買經(jīng)濟(jì)適用房的買方，違反國家政策無效等等情況。那么，他們的這些觀點是否能成立是否能導(dǎo)致合同的無效呢
３．趙律師認(rèn)為，在國務(wù)院２００７年８月７日出臺《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》以前，經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同依據(jù)《民法典》的規(guī)定是有效的，也是可以得到履行的，房管部門應(yīng)當(dāng)辦理過戶登記。合同是雙方真實意思的表示；買房人構(gòu)成善意第三人；將房屋賣給外單位職工，原房主居住未滿五年或賣給不符合購買經(jīng)濟(jì)適用房的條件的買方，雖然不符合相關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)的政策，但這些政策只是部門規(guī)章，不是法律或行政法規(guī)，不是人民法院判決合同是否具有有效性的依據(jù)，且房屋管理部門也會予以辦理過戶登記。
４．趙律師認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房和商品房有很大的區(qū)別，政策性極強(qiáng)，相關(guān)的政策規(guī)定越來越嚴(yán)格。經(jīng)濟(jì)適用房的原房主只有有限的產(chǎn)權(quán)，經(jīng)濟(jì)適用房不能自由在市場上流通。通過炒作經(jīng)濟(jì)適用房而獲利與政府投資興建經(jīng)濟(jì)適用房的目的背道而馳。為此，石家莊市已經(jīng)在２００７年６月份叫停了集資房和經(jīng)濟(jì)適用安居工程房的過戶登記?！秶鴦?wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》是國務(wù)院發(fā)布的意見，雖然不是行政法規(guī)，不是認(rèn)定合同有效性的依據(jù)，但具有強(qiáng)制性，房屋行政管理部門必須遵照執(zhí)行。買賣雙方如果違反了相關(guān)規(guī)定，則不能辦理過戶手續(xù)。因此，今后，雖然經(jīng)濟(jì)適用房的買賣合同是有效的，但存在履行上的障礙。即使原房主配合辦理過戶，房屋管理部門將不會單純依據(jù)雙方的合同，在交納相關(guān)出讓金后為新房主辦理過戶登記。新房主將無法取得房產(chǎn)證，不受法律的保護(hù)。因此，趙律師認(rèn)為，買賣合同雖然有效，但無法得到履行，經(jīng)濟(jì)適用房不能在市場上自由流通。如果想買經(jīng)濟(jì)適用房，只能通過正當(dāng)渠道，通過政府購買，而不要和原房主自由協(xié)商購買。
三．村證房（小產(chǎn)權(quán)房）買賣合同效力。
１．在農(nóng)村集體土地上，只為本集體內(nèi)部成員興建的房屋為村證房，或稱小產(chǎn)權(quán)房。由于是在集體土體上的房屋，而未經(jīng)過征收轉(zhuǎn)為國有土地，因此，無法取得市證，或稱大產(chǎn)權(quán)。
２．在本集體內(nèi)部成員之間的房屋買賣合同是有效的。
第6篇 論房改房、集資房、安居房、村證房買賣合同效力新整理版
目前，我國存在著多種性質(zhì)的房屋，主要可分為商品房和非商品房。商品房是指房地產(chǎn)公司開發(fā)建造的可在市場上自由流通的房屋。非商品房主要包括：公房改制出售給個人的房改房，按照地方人民政府政策指導(dǎo)價購買的經(jīng)濟(jì)適用房，這主要是指單位集資房和安居房，城鎮(zhèn)私有房屋以及在農(nóng)村集體土地上建造的村證房等。最高人民法院于2003年出臺了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，為審理商品房買賣合同糾紛提供了法律上的依據(jù)。而在現(xiàn)實生活中，更為常見的則是非商品房買賣合同糾紛。非商品房因其地理位置優(yōu)越，價格相對便宜，吸引了眾多二手房買主。但因為我國對非商品房的買賣設(shè)置了許多限制，又沒有很明確的對二手房買賣的司法解釋，致使在買賣發(fā)生后容易產(chǎn)生糾紛。大多數(shù)的情況是一方在買賣后反悔，要求認(rèn)定買賣合同無效。那么，這幾種房屋的買賣合同是否有效呢
一。房改房買賣合同效力。
1．1994年，國務(wù)院出臺《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，將國有公房產(chǎn)權(quán)出售給職工。分為三種方式，一種是以市場價購買，產(chǎn)權(quán)完全歸個人；一種是以成本價購買，產(chǎn)權(quán)也歸個人；一種是低于成本價的標(biāo)準(zhǔn)價購買，產(chǎn)權(quán)由個人和單位共有。
2．1999年，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展和存量房的流通，建設(shè)部出臺了《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》，對房改房的首次上市出售規(guī)定了許多限制條件。比如：已取得房產(chǎn)證的房改房才允許買賣；個人擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房（指標(biāo)準(zhǔn)價房），還應(yīng)當(dāng)提供原產(chǎn)權(quán)單位在同等條件下保留或者放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見；如果有共有權(quán)人時應(yīng)當(dāng)征得共有人的同意；在出賣時應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交國有土地使用權(quán)出讓金或土地收益，以及交納其他稅費(fèi)等?！逗颖笔」凶》渴酆笫状谓灰坠芾頃盒修k法》也規(guī)定了類似內(nèi)容。對于賣房款，辦法規(guī)定，以成本價購買的住房，其交易收入按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后歸住房所有權(quán)人所有。 以標(biāo)準(zhǔn)價購買的住房可以先按照成本價補(bǔ)足房價款，全部產(chǎn)權(quán)歸住房所有權(quán)人所有后再進(jìn)行交易，交易收入按前款的規(guī)定執(zhí)行。也可以直接進(jìn)行交易，按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后，交易收入由住房所有權(quán)人與原產(chǎn)權(quán)單位按房屋的產(chǎn)權(quán)比例分成。原產(chǎn)權(quán)單位撤銷的，其應(yīng)當(dāng)?shù)盟糠稚辖煌壺斦瑢ｍ椨糜谧》垦a(bǔ)貼。
3．實踐當(dāng)中，原房主享受福利分房政策以三、四千元的價格從單位購買房改房，后以三、四萬元的市場價格賣出，但兩三年以后房價漲至十幾萬時，連腸子都悔青了，拒不履行向新房主辦理房屋過戶登記的義務(wù)。原房主往往起訴至人民法院，以種種理由要求認(rèn)定原房改房買賣合同無效。其主要理由可能是：原房主在簽訂買賣合同時房產(chǎn)證尚在辦理之中，還沒有取得房主證，無權(quán)賣房；簽訂合同時夫妻一方未到場簽名，夫妻一方無權(quán)獨(dú)自處分夫妻共同財產(chǎn)；房改時是以標(biāo)準(zhǔn)價購買的房屋，單位有優(yōu)先購買權(quán)，在出賣時未征得單位同意應(yīng)屬無效；《城市房地產(chǎn)管理法》和〈〈城市私有房屋管理條例〉〉規(guī)定，城市房地產(chǎn)、私有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買賣時均需到房地產(chǎn)管理部門辦理變更登記手續(xù)，當(dāng)初買賣時違法沒有進(jìn)行登記導(dǎo)致合同無效等等。那么，原房主的說法是不是能站得住腳呢是否能導(dǎo)致買賣合同無效呢 5．簽訂合同時夫妻一方未到場簽名的合同是否無效呢趙律師認(rèn)為，如果房產(chǎn)證上明確寫明了夫妻兩個人的名字，則一方單獨(dú)對外所簽訂的合同是效力待定的合同，除非有另一方的授權(quán)委托書。因為買方此時應(yīng)當(dāng)知道此房系夫妻共有財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)征得另一方的同意，此時買方不構(gòu)成善意取得，沒有兩人的簽名也無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。如果有了授權(quán)委托書，買方則有理由相信是夫妻共同的決定，賣方構(gòu)成表見代理，買方構(gòu)成善意取得，合同是有效的。如果另一方事后對配偶的行為進(jìn)行了追認(rèn)，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。如果另一方在事后不予認(rèn)可，則買賣合同是無效的。而當(dāng)房產(chǎn)證上只有一個人的名字時，此時夫妻一方對外所簽買賣合同為有效合同，除非另一方能證明自己的配偶和買方有惡意串通損害自己的行為。因為，買房人為善意第三人，符合善意取得的條件時，法律為了維護(hù)市場交易秩序，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。趙律師認(rèn)為，在買賣任何性質(zhì)房屋時，為了將來沒有任何后顧之憂，買方應(yīng)當(dāng)讓賣方夫妻兩人共同簽名，以防將來產(chǎn)生爭端。本人就曾代理過相關(guān)訴訟，一個案子打了兩年，打完一審打二審，打完二審再發(fā)還重審，后來總算達(dá)成了調(diào)解。
6．房改時是以標(biāo)準(zhǔn)價購買的房屋，單位有優(yōu)先購買權(quán)，在出賣時未征得單位同意是否有效呢在房改時是以市場價或成本價購買的公房不存在此問題，買房者取得房產(chǎn)證后公房即變成私房，此時可以自由買賣，不必征得單位同意。但當(dāng)房改是以標(biāo)準(zhǔn)價購買時，單位和個人對于房屋是共有關(guān)系，原房主對于房屋只享有部分產(chǎn)權(quán)，房產(chǎn)證上也肯定標(biāo)明了共有權(quán)人。此時，買房人應(yīng)當(dāng)知道此房的權(quán)利人并非只有原房主，應(yīng)當(dāng)知道還有單位的產(chǎn)權(quán)。買房人不構(gòu)成善意取得，買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為效力待定。如果事后單位予以了認(rèn)可，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。如果單位在知道或應(yīng)當(dāng)知道自己的合法權(quán)益受到侵害之日起一年內(nèi)申請撤銷合同的，應(yīng)當(dāng)予以撤銷。但原房主無申請撤銷的權(quán)利。
7．法律規(guī)定，對城市房地產(chǎn)、私有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買賣時，均需到房地產(chǎn)管理部門辦理變更登記手續(xù)，當(dāng)初買賣時沒有進(jìn)行登記是否導(dǎo)致合同必然無效呢趙律師認(rèn)為，《城市房地產(chǎn)管理法》和相關(guān)法規(guī)定中要求買賣雙方對房產(chǎn)進(jìn)行過戶登記的規(guī)定是行政管理法規(guī)，而不是合同有效性的規(guī)定。合同的訂立有效性和進(jìn)行房產(chǎn)變更登記是兩種法律關(guān)系，合同有沒有效力在訂立時已經(jīng)確定，至于進(jìn)行房產(chǎn)過戶登記則是屬于合同履行的內(nèi)容，與合同的效力無關(guān)。我國〈〈合同法的司法解釋一〉〉第九條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》
56條規(guī)定：“買賣雙方自愿，并立有契約、買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)。”〈〈物權(quán)法〉〉第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！?/p>
8．總之，趙律師認(rèn)為，買賣房改房合同如果沒有極其特殊的情況，一般情況下是有效的。法律會支持已經(jīng)成立并生效的合同，保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益，維護(hù)合同的穩(wěn)定性，保護(hù)“誠實信用”這一民法的帝王規(guī)則。和商品房買賣合同相比，最大的不同點就是在交易時，必須支付土地使用權(quán)出讓金，在其他方面沒有很大的區(qū)別。
二．集資房、安居房買賣合同效力。
１．我國經(jīng)濟(jì)適用房包括集資房和安居工程房。集資房是單位為解決本單位內(nèi)部職工居住困難而在單位取得的國有劃撥地上興建的住房。由單位進(jìn)行了補(bǔ)貼，個人也出資購買，產(chǎn)權(quán)歸職工個人所有。安居工程房是由政府批準(zhǔn)并提供劃撥地興建、由符合購買經(jīng)濟(jì)適用房條件的個人出資購買的保本微利房。
２．按照建設(shè)部１９９９年出臺的《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》和２００４年出臺的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》及國務(wù)院２００７年８月７日出臺的《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政策性住房,購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年,不得直接上市交易,購房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的,由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進(jìn)行回購。購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年,購房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房,但應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等價款,具體交納比例由城市人民政府確定,政府可優(yōu)先回購；購房人向政府交納土地收益等價款后,也可以取得完全產(chǎn)權(quán)。同時還對單位集資房規(guī)定，在優(yōu)先滿足本單位住房困難職工購買基礎(chǔ)上房源仍有多余的,由城市人民政府統(tǒng)一向符合經(jīng)濟(jì)適用住房購買條件的家庭出售,或以成本價收購后用作廉租住房。各級國家機(jī)關(guān)一律不得搞單位集資合作建房；任何單位不得新征用或新購買土地搞集資合作建房；單位集資合作建房不得向非經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對象出售。
３．但在實踐中，也出現(xiàn)了買賣此兩種經(jīng)濟(jì)適用房的情況。經(jīng)濟(jì)適用房在有的是買賣房號，有的是在居住后五年內(nèi)出賣，有的是在居住五年后出賣。在房地產(chǎn)市場漲價的情況下，有的賣方反悔，起訴至人民法院請求確認(rèn)買賣合同無效。理由大致有：將單位集資房賣給了非本單位人員，其沒有本單位職工購房資格；在房產(chǎn)證未辦理下來之前就賣了樓號，買賣房屋必須要有房產(chǎn)證，無證買賣無效；原房主未居住滿五年就將經(jīng)濟(jì)適用房賣掉，違反國家政策；原房主將經(jīng)濟(jì)適用房賣給了不符合購買經(jīng)濟(jì)適用房的買方，違反國家政策無效等等情況。那么，他們的這些觀點是否能成立是否能導(dǎo)致合同的無效呢
３．趙律師認(rèn)為，在國務(wù)院２００７年８月７日出臺《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》以前，經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同依據(jù)《合同法》的規(guī)定是有效的，也是可以得到履行的，房管部門應(yīng)當(dāng)辦理過戶登記。合同是雙方真實意思的表示；買房人構(gòu)成善意第三人；將房屋賣給外單位職工，原房主居住未滿五年或賣給不符合購買經(jīng)濟(jì)適用房的條件的買方，雖然不符合相關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)的政策，但這些政策只是部門規(guī)章，不是法律或行政法規(guī)，不是人民法院判決合同是否具有有效性的依據(jù)，且房屋管理部門也會予以辦理過戶登記。
４．趙律師認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房和商品房有很大的區(qū)別，政策性極強(qiáng)，相關(guān)的政策規(guī)定越來越嚴(yán)格。經(jīng)濟(jì)適用房的原房主只有有限的產(chǎn)權(quán)，經(jīng)濟(jì)適用房不能自由在市場上流通。通過炒作經(jīng)濟(jì)適用房而獲利與政府投資興建經(jīng)濟(jì)適用房的目的背道而馳。為此，石家莊市已經(jīng)在２００７年６月份叫停了集資房和經(jīng)濟(jì)適用安居工程房的過戶登記。《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》是國務(wù)院發(fā)布的意見，雖然不是行政法規(guī)，不是認(rèn)定合同有效性的依據(jù)，但具有強(qiáng)制性，房屋行政管理部門必須遵照執(zhí)行。買賣雙方如果違反了相關(guān)規(guī)定，則不能辦理過戶手續(xù)。因此，今后，雖然經(jīng)濟(jì)適用房的買賣合同是有效的，但存在履行上的障礙。即使原房主配合辦理過戶，房屋管理部門將不會單純依據(jù)雙方的合同，在交納相關(guān)出讓金后為新房主辦理過戶登記。新房主將無法取得房產(chǎn)證，不受法律的保護(hù)。因此，趙律師認(rèn)為，買賣合同雖然有效，但無法得到履行，經(jīng)濟(jì)適用房不能在市場上自由流通。如果想買經(jīng)濟(jì)適用房，只能通過正當(dāng)渠道，通過政府購買，而不要和原房主自由協(xié)商購買。
三．村證房（小產(chǎn)權(quán)房）買賣合同效力。
１．在農(nóng)村集體土地上，只為本集體內(nèi)部成員興建的房屋為村證房，或稱小產(chǎn)權(quán)房。由于是在集體土體上的房屋，而未經(jīng)過征收轉(zhuǎn)為國有土地，因此，無法取得市證，或稱大產(chǎn)權(quán)。
２．在本集體內(nèi)部成員之間的房屋買賣合同是有效的。
３．非本集體內(nèi)部的成員或城市居民，沒有在本集體購房的資格，雙方所簽訂的買賣合同是無效的。即使有的集體出臺相關(guān)政策，允許外集體或城市居民購買，但村規(guī)民約無法對抗法律和行政法規(guī)。首先，這類房屋買賣必然涉及到宅基地和集體土地的買賣，而宅基地買賣、集體土地的買賣是我國法律、法規(guī)所禁止的。其次，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。目前農(nóng)村私房買賣中買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋同時也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益，是法律法規(guī)明確禁止的。第三，目前，農(nóng)村這類房屋買賣無法辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，故買賣雖完成，但買受人始終無法獲得所有權(quán)人的保護(hù)。第四，認(rèn)定買賣合同有效不利于保護(hù)出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求關(guān)系到其生存權(quán)益。因此，所簽訂的合同均為無效。趙律師提醒那些圖便宜的買房者，村證房萬萬買不得，買房人不會取得房管部門的房產(chǎn)證，得不到法律保護(hù)，隨時都會被認(rèn)定為無效，在房屋拆遷時也不會得到充分的補(bǔ)償。
第7篇 房屋買賣合同效力上訴狀
原告_______________，男，_____________年__________月__________日出生，_____族，_____________技術(shù)員，
住________________號，
公民身份號碼：______________。
聯(lián)系電話：______________
被告_____________，男，_____________年_____月__________日出生，_____族，________________負(fù)責(zé)人，_________________二巷，
案由：_________________宅基地使用權(quán)糾紛
訴訟請求：_________________
1、請求法院判處被告_____________按照《宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》履行相關(guān)義務(wù)。
事實與理由：_________________
原告于2009年8月7日與被告_____________簽訂《宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，協(xié)議轉(zhuǎn)讓_____________第一間宅基地使用權(quán)，并于當(dāng)日支付_____________宅基地預(yù)付款人民幣5萬元整，但_______________至今未按照協(xié)議內(nèi)容履行義務(wù)，沒有辦理相關(guān)的手續(xù)，導(dǎo)致原告一直未取得該宅基地的使用權(quán)。原告多次與_______________協(xié)商未果，請求法院判處_______________及時履行協(xié)議義務(wù)。
證據(jù)和證據(jù)來源：_________________
1、《宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》
2、中國農(nóng)業(yè)銀行銀行卡存款業(yè)務(wù)回單
3、被告關(guān)于收到宅基地預(yù)付款的《收據(jù)》
此致
__________縣人民法院
具狀人：______________
_____年_____月_____日
第8篇 無權(quán)處分房屋買賣合同效力
一、無權(quán)處分的房屋買賣合同效力
該合同效力待定，權(quán)利人追認(rèn)即有效。
但是符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：
(一)受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的。
(二)以合理的價格轉(zhuǎn)讓。
(三)轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
法律依據(jù)
根據(jù)《民法典》第313條規(guī)定，善意受讓人取得動產(chǎn)后，該動產(chǎn)上的原有權(quán)利消滅。但是，善意受讓人在受讓時知道或者應(yīng)當(dāng)知道該權(quán)利的除外。
二、私有房屋買賣合同效力的確認(rèn)
這個問題是處理和解決房屋買賣糾紛首先應(yīng)當(dāng)解決的問題，私有房屋買賣是私有房屋所有權(quán)產(chǎn)生轉(zhuǎn)移、變動的重要原因，然而房屋是重要的不動產(chǎn)，房屋的買賣與一般動產(chǎn)的買賣有著不同的要求：1、房屋買賣合同為要件合同，即首先，應(yīng)以書面形式辦理，其次，它必須經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)和辦理有關(guān)手續(xù)。2、私有房屋買賣合同的主體上有特殊性，即買方一般須為公民個人，賣方須對房屋有完全的財產(chǎn)所有權(quán)?！冻鞘兴接蟹课莨芾項l例》規(guī)定“機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊、企業(yè)、事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋，如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)”。私有房屋分為農(nóng)村和城鎮(zhèn)兩方面，其中農(nóng)村私有房屋的買賣，國家并未明確規(guī)定需經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)和辦理任何手續(xù)，但國家對于宅基地的轉(zhuǎn)讓是有規(guī)定的，例如：1985年國務(wù)院《關(guān)于制止農(nóng)村建房侵占耕地的緊急通知》中規(guī)定：分配給社員的宅基地等，社員只有使用權(quán)，即不準(zhǔn)出租、買賣和擅自轉(zhuǎn)讓，也不準(zhǔn)在承包地、自留地上建房。1982年2月13日國務(wù)院發(fā)布的《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》中規(guī)定：由于買賣房屋轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，必需辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)，更換證書?！锻恋毓芾矸ā分幸惨?guī)定：依法改變土地的所有權(quán)和使用權(quán)的，必需辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)、更換證書。除以上規(guī)定，一般來說，農(nóng)村居民私有房屋的買賣也應(yīng)經(jīng)房屋所在村民委員會同意，否則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。這一方面不再多述。而對于城鎮(zhèn)私有房屋買賣，則與農(nóng)村私有房屋買賣有著不同的規(guī)定，主要的法律依據(jù)有：1、1983年12月國務(wù)院發(fā)布的《城市私有房屋管理條例》，該《條例》規(guī)定：買賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權(quán)證和身份證明，買方須持購房證明和身份證明，到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理手續(xù)，……任何單位或個人都不得私自買賣城市私有房屋。2、1987年最高人民法院民他字第42號文件中規(guī)定，《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第56條規(guī)定，只適用于解決《條例》實施前的歷史遺留問題，《條例》實施之后，應(yīng)嚴(yán)格按照《條例》辦理。
另外，《條例》還規(guī)定，買賣城市私有房屋，經(jīng)房屋所在地房管機(jī)關(guān)同意后才能成交。根據(jù)該規(guī)定，只有經(jīng)房屋管理部門同意的城鎮(zhèn)私有房屋買賣合同才能有效，但是辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)是否為私有房屋買賣合同生效的必要條件呢未辦理登記手續(xù)的買賣合同是否就無效呢對此在司法界有不同的認(rèn)識：一種觀點認(rèn)為，未辦理登記手續(xù)的應(yīng)認(rèn)定為無效，因為這違反了有關(guān)法律法規(guī)。另一種觀點認(rèn)為：辦理所有權(quán)過戶登記手續(xù)不應(yīng)是私有房屋買賣合同的有效要件，因為從《城市私有房屋管理條例》的規(guī)定看，所有權(quán)登記手續(xù)僅是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必經(jīng)程序，而不是買賣合同的有效條件，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不能認(rèn)定房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，但不能以此來認(rèn)定買賣合同無效;另一方面，買賣合同是辦理所有權(quán)登記的必須證件之一，而無效合同是不能作為產(chǎn)權(quán)登記證件的。所以最高人民法院在有關(guān)的文件中所指的“買賣無效”應(yīng)當(dāng)理解為不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，在實踐中，如果將登記要件絕對化，不區(qū)分具體情況，則不利于保護(hù)善意一方當(dāng)事人的利益，維護(hù)交易秩序和財產(chǎn)秩序。
三、沒有取得商品房預(yù)售許可證明買賣合同是否有效
應(yīng)視情況而定。商品房買賣所涉及的法律法規(guī)和政策方面的內(nèi)容，一般業(yè)主是難以全面了解的，尤其是商品房開發(fā)早期，管理不規(guī)范，是否需要預(yù)售許可證業(yè)主并不清楚，行政主管部門也疏于管理，開發(fā)商沒有依法領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證公開進(jìn)行商品房預(yù)售，業(yè)主沒有過錯，責(zé)任在開發(fā)商與地方政府。因此，在《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》頒發(fā)前，如果合同已經(jīng)基本履行完畢，商品樓盤有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程竣工驗收資料，但沒有商品房預(yù)售許可證，業(yè)主又請求繼續(xù)履行合同的，為維護(hù)交易安全與社會穩(wěn)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定商品房買賣合同有效，至于開發(fā)商違規(guī)開發(fā)問題應(yīng)當(dāng)由行政主管部門另行處理，不影響合同的履行?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效”，因此，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》頒發(fā)后，如果作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的出賣人一直沒有取得商品房預(yù)售許可證明，應(yīng)確認(rèn)買賣合同無效。
第9篇 2023年買賣合同司法解釋：買賣合同成立及效力
一、買賣合同的成立及效力
第一條 當(dāng)事人之間沒有書面合同，一方以送貨單、收貨單、結(jié)算單、發(fā)票等主張存在買賣合同關(guān)系的，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)事人之間的交易方式、交易習(xí)慣以及其他相關(guān)證據(jù)，對買賣合同是否成立作出認(rèn)定。
對賬確認(rèn)函、債權(quán)確認(rèn)書等函件、憑證沒有記載債權(quán)人名稱，買賣合同當(dāng)事人一方以此證明存在買賣合同關(guān)系的，人民法院應(yīng)予支持，但有相反證據(jù)足以*的除外。
第二條 當(dāng)事人簽訂認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對方請求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。
第三條 當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。
出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。
第四條 人民法院在按照合同法的規(guī)定認(rèn)定電子交易合同的成立及效力的同時，還應(yīng)當(dāng)適用電子簽名法的相關(guān)規(guī)定。
第10篇 集資房、安居房屋買賣合同效力問題
集資房、安居房屋買賣合同效力問題
集資房是單位為解決本單位內(nèi)部職工居住困難而在單位取得的國有劃撥地上興建的住房。由單位進(jìn)行了補(bǔ)貼，個人也出資購買，產(chǎn)權(quán)歸職工個人所有。安居工程房是由政府批準(zhǔn)并提供劃撥地興建、由符合購買經(jīng)濟(jì)適用房條件的個人出資購買的保本微利房。
集資房、安居房的有限產(chǎn)權(quán)。
按照建設(shè)部1999年出臺的《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》和2023年出臺的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》及國務(wù)院2023年8月7日出臺的《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房屬于政策性住房,購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。
購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年,不得直接上市交易,購房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的,由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進(jìn)行回購。
購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年,購房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房,但應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等價款,具體交納比例由城市人民政府確定,政府可優(yōu)先回購;購房人向政府交納土地收益等價款后,也可以取得完全產(chǎn)權(quán)。同時還對單位集資房規(guī)定，在優(yōu)先滿足本單位住房困難職工購買基礎(chǔ)上房源仍有多余的,由城市人民政府統(tǒng)一向符合經(jīng)濟(jì)適用住房購買條件的家庭出售,或以成本價收購后用作廉租住房。各級國家機(jī)關(guān)一律不得搞單位集資合作建房;任何單位不得新征用或新購買土地搞集資合作建房;單位集資合作建房不得向非經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對象出售。
集資房、安居房的買賣情況在實踐中出現(xiàn)。
經(jīng)濟(jì)適用房在有的是買賣房號，有的是在居住后五年內(nèi)出賣，有的是在居住五年后出賣。在房地產(chǎn)市場漲價的情況下，有的賣方反悔，起訴至人民法院請求確認(rèn)買賣合同無效。理由大致有：將單位集資房賣給了非本單位人員，其沒有本單位職工購房資格;在房產(chǎn)證未辦理下來之前就賣了樓號，買賣房屋必須要有房產(chǎn)證，無證買賣無效;原房主未居住滿五年就將經(jīng)濟(jì)適用房賣掉，違反國家政策;原房主將經(jīng)濟(jì)適用房賣給了不符合購買經(jīng)濟(jì)適用房的買方，違反國家政策無效等等情況。那么，他們的這些觀點是否能成立?是否能導(dǎo)致合同的無效呢?
律師認(rèn)為，在國務(wù)院2023年8月7日出臺《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》以前，經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同依據(jù)《合同法》的規(guī)定是有效的，也是可以得到履行的，房管部門應(yīng)當(dāng)辦理過戶登記。合同是雙方真實意思的表示;買房人構(gòu)成善意第三人;將房屋賣給外單位職工，原房主居住未滿五年或賣給不符合購買經(jīng)濟(jì)適用房的條件的買方，雖然不符合相關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)的政策，但這些政策只是部門規(guī)章，不是法律或行政法規(guī)，不是人民法院判決合同是否具有有效性的依據(jù)，且房屋管理部門也會予以辦理過戶登記。
經(jīng)濟(jì)適用房和商品房有很大的區(qū)別。
經(jīng)濟(jì)適用房的政策性極強(qiáng)，相關(guān)的政策規(guī)定越來越嚴(yán)格。經(jīng)濟(jì)適用房的原房主只有有限的產(chǎn)權(quán)，經(jīng)濟(jì)適用房不能自由在市場上流通。通過炒作經(jīng)濟(jì)適用房而獲利與政府投資興建經(jīng)濟(jì)適用房的目的背道而馳。為此，石家莊市已經(jīng)在2023年6月份叫停了集資房和經(jīng)濟(jì)適用安居工程房的過戶登記。《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》是國務(wù)院發(fā)布的意見，雖然不是行政法規(guī)，不是認(rèn)定合同有效性的依據(jù)，但具有強(qiáng)制性，房屋行政管理部門必須遵照執(zhí)行。買賣雙方如果違反了相關(guān)規(guī)定，則不能辦理過戶手續(xù)。
因此，今后，雖然經(jīng)濟(jì)適用房的買賣合同是有效的，但存在履行上的障礙。即使原房主配合辦理過戶，房屋管理部門將不會單純依據(jù)雙方的合同，在交納相關(guān)出讓金后為新房主辦理過戶登記。新房主將無法取得房產(chǎn)證，不受法律的保護(hù)。律師認(rèn)為，買賣合同雖然有效，但無法得到履行，經(jīng)濟(jì)適用房不能在市場上自由流通。如果想買經(jīng)濟(jì)適用房，只能通過正當(dāng)渠道，通過政府購買，而不要和原房主自由協(xié)商購買。
第11篇 2023年民法講義：共有人擅自出賣共有物買賣合同效力
買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。買受人接受此項財產(chǎn)并支付約定價款的合同法。
怎樣認(rèn)定共有人擅自出賣共有物買賣合同的效力？
答：在對共有人擅自出賣共有物行為的定性上，應(yīng)注意區(qū)分無權(quán)處分與無權(quán)代理。在無權(quán)處分中，處分人是以自己的名義將處分權(quán)不屬于自己的物進(jìn)行處分；而在無權(quán)代理中無權(quán)代理人是以他人的名義為民事行為，這一根本區(qū)別決定了無權(quán)處分與無權(quán)代理適用不同的處理規(guī)則。因此，應(yīng)以出賣人是否以共有人的名義出賣共有物為標(biāo)準(zhǔn)，分別予以定性。具體而言：
1、共有人擅自以自己的名義出賣共有物的，應(yīng)當(dāng)定性為無權(quán)處分。雖然合同有效，但對于出賣人的無權(quán)處分行為，應(yīng)適用《合同法》第51條的規(guī)定。
2、共有人擅自以其他共有人或全體共有人的名義出賣共有物的，則屬于無權(quán)代理行為，并應(yīng)根據(jù)買受人善意與否來判定是否適用表見代理。在法律適用上，應(yīng)按《合同法》第48條和49條的規(guī)定處理。
相關(guān)法律知識：
1.買賣合同是有償合同。買賣合同的實質(zhì)是以等價有償方式轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的所有權(quán)，即出賣人移轉(zhuǎn)標(biāo)的物的所有權(quán)于買方，買方向出賣人支付價款。這是買賣合同的基本特征，使其與贈與合同相區(qū)別。是有償民事法律行為。
2.買賣合同是雙務(wù)合同。在買賣合同中，買方和賣方都享有一定的權(quán)利，承擔(dān)一定的義務(wù)。而且，其權(quán)利和義務(wù)存在對應(yīng)關(guān)系，即買方的權(quán)利就是賣方的義務(wù)，買方的義務(wù)就是賣方的權(quán)利。是雙務(wù)民事法律行為。
3.買賣合同是諾成合同。買賣合同自雙方當(dāng)事人意思表示一致就可以成立，不需要交付標(biāo)的物。
4.買賣合同一般是不要式合同。通常情況下，買賣合同的成立、有效并不需要具備一定的形式，但法律另有規(guī)定者除外。
5.買賣合同是雙方民事法律行為。
第12篇 房屋買賣合同效力
房屋買賣合同效力
合同的效力，又稱合同的法律效力，是指法律賦予依法成立的合同具有約束當(dāng)事人的強(qiáng)制力。依法成立的合同在法律上產(chǎn)生既定力和約束力，無效合同不產(chǎn)生法律效力?！吨腥A人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)第四十四條第一款規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效?！薄睹穹ㄍ▌t》第五十五條規(guī)定：“民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：(一)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;(二)意思表示真實;(三)不違反法律或者社會公共利益。”這是《民法通則》規(guī)定的有效合同標(biāo)準(zhǔn)。判斷一個合同是否具有法律效力，應(yīng)主要依據(jù)上述《民法通則》所規(guī)定的條件，當(dāng)事人簽訂合同時同時具備上述條件，便確認(rèn)合同有效。
房屋買賣合同，是指當(dāng)事人雙方約定，一方交付房屋并移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)于他方，他方受領(lǐng)房屋并支付價金的合同。其中負(fù)轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)義務(wù)的一方當(dāng)事人稱為房屋出賣人，負(fù)給付價金義務(wù)的他方當(dāng)事人稱為房屋買受人。房屋買賣合同的訂立和履行，不僅要遵守《民法通則》、《合同法》等的規(guī)定，還應(yīng)當(dāng)受《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》等的規(guī)范和管理?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第五十九條規(guī)定：“國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。”第六十條第三款規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書?！贝颂幍摹皯?yīng)當(dāng)”應(yīng)理解為強(qiáng)制性規(guī)范，說明房地產(chǎn)物權(quán)的變動以登記為成立要件。
實踐中房屋買賣糾紛時有發(fā)生。房屋買賣糾紛涉及到產(chǎn)權(quán)、價款、面積、原承租戶的利益等多種問題，但都離不開買賣合同的有效性問題。那么，究竟哪些房屋買賣合同屬無效合同呢?歸納起來，主要有以下幾種：
1、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。
由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無效。
2、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。
出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效 。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為一般認(rèn)定無效 。
3、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。
房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。 房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。
