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包括哪些
園區(qū)設備管理制度涵蓋了園區(qū)內所有公共設施和專用設備的管理，包括但不限于：建筑內的電梯、空調、照明系統(tǒng)；戶外的綠化設施、道路照明；生產或辦公設備如計算機、打印機、服務器；以及安全監(jiān)控系統(tǒng)、消防設備等。此外，還包括設備的采購、安裝、維護、更新、報廢等全生命周期管理。
重要性和意義
園區(qū)設備的有效管理對于保證園區(qū)的正常運營至關重要。一方面，良好的設備運行狀態(tài)可以確保員工的工作效率和生產安全，減少因設備故障造成的經濟損失。另一方面，定期的維護和保養(yǎng)能延長設備壽命，降低更換成本，從而實現(xiàn)經濟效益最大化。嚴格的設備管理制度有助于提升園區(qū)的整體形象，吸引優(yōu)質的租戶和合作伙伴，促進園區(qū)的持續(xù)發(fā)展。
措施
1. 設備登記：建立詳細的設備檔案，記錄設備的基本信息、購買日期、保修期限、責任人等，以便于追蹤和管理。
2. 定期檢查：制定周期性的設備檢查計劃，由專業(yè)人員進行設備性能檢測，確保設備處于良好工作狀態(tài)。
3. 維護保養(yǎng)：依據設備類型和使用情況，設定合理的維護保養(yǎng)周期，預防性地進行設備維修，減少突發(fā)故障。
4. 應急預案：制定設備故障應急處理流程，確保在設備出現(xiàn)問題時能迅速響應，減少影響范圍。
5. 使用培訓：對園區(qū)使用者進行設備使用培訓，提高設備使用效率，減少人為誤操作導致的設備損壞。
6. 能耗管理：實施能源審計，監(jiān)控設備能耗，推廣節(jié)能措施，降低運營成本。
7. 采購管理：根據設備使用狀況和預算，合理規(guī)劃設備采購，確保設備更新及時，滿足園區(qū)需求。
8. 合同管理：與供應商簽訂服務合同，明確服務內容、質量和期限，保障設備維護的及時性和質量。
9. 安全管理：強化設備安全操作規(guī)程，定期進行安全演練，防止設備事故的發(fā)生。
10. 報廢處理：對達到使用年限或無法修復的設備，按照環(huán)保規(guī)定進行報廢處理，避免環(huán)境污染。
11. 持續(xù)改進：定期評估設備管理制度的執(zhí)行效果，根據反饋和實際情況調整優(yōu)化，確保制度的適應性和有效性。
通過上述措施，我們旨在構建一個高效、安全、經濟的園區(qū)設備管理體系，為園區(qū)的穩(wěn)定運行和持續(xù)發(fā)展提供堅實保障。
園區(qū)設備管理制度范文
第1篇 園區(qū)設施設備管理制度（6）
園區(qū)設施設備管理制度(六)
1. 目的 規(guī)范設施設備管理,延長其使用壽命,保障設施設備正常運行。
2. 適用范圍 適用于園區(qū)內所有的設施設備。
3. 職責
3.1工程部資產管理員必須做好設施設備的臺帳,嚴格做好設施設備的庫存管理。
3.2工程部經理做好設施設備的保養(yǎng)計劃與申購計劃。
3.3其他各部門人員對設施設備的改裝、移位提出合理性建議。
4. 內容
4.1設備技術檔案管理
4.1.1各類技術資料必須分類裝訂成冊,編制目錄,專人管理,并按規(guī)定程序借用。
4.1.2每一臺設備應設立一張《設備登記卡》,并按設備系統(tǒng)分別裝訂成冊?！对O備登記卡》應包括設備檢查、維修保養(yǎng)記錄,設備缺陷記錄以及重大事故記錄。設備應每年按《設備登記卡》進行一次全面的清點核對,應該做到帳物相符。
4.1.3每一獨立用戶單元需設立一張《單元設備檔案卡》,以便于掌握對用戶設備設施的完好程度及設備返修率程度的了解。
4.1.4所有技術檔案如需復印,必須經工程部經理批準。
4.1.5工程部技術檔案管理人員必須嚴格執(zhí)行本制度,不得遺失技術檔案,未經工程部經理批準,不得隨意復印、外借,否則應按《員工守則》的相關規(guī)定進行處罰。
4.2新增、改裝及報廢設備管理
4.2.1凡各部門需新增設備,均應由各部門向工程部提出申請,經工程部按電力供應、建筑物承載允許值,安全及環(huán)保等要求核實后,報請上級批準后方可進行。
4.2.2工程部應提供產品信息和核查新增設備的產品,與使用部門共同制定安裝要求,并視工程大小,決定由工程部或委托專業(yè)施工單位施工。
4.2.3新增設備驗收后,驗收資料及技術文件,由工程部存檔,工具由使用部門保管。
4.2.4物業(yè)設備設施需改裝、移位時,對一般容易改裝、移位的設備設施,由使用專業(yè)提出申請,報請部門經理批準后,由工程部安排計劃進行。當改裝工程較大,技術復雜性和價格較高或需對原建筑結構做較大面積破損的,一定要由部門經理報請上級批準,并由工程部提出方案后再進行施工。設備設施改裝的資料及審批文件,應由工程部存檔,隱蔽工程設備設施的改裝、移位的資料除存檔外,還應對相應竣工圖紙作有關說明備案。凡任意改裝、移位設備設施或拆除建筑物結構者,應追究責任。
4.2.5相同設備的更新和報廢必須同時辦理。
4.2.6設備的報廢必須遵循以下原則:
4.2.6.1政府指定的淘汰產品
4.2.6.2已超過使用期限,損壞嚴重;或是雖能運轉,但是有嚴重隱患,而修理成本昂貴的設備。
4.2.6.3因為事故損壞,而修理費用接近或超過原價值的設備
4.2.6.4無法修復的設備
4.2.7設備的報廢,應由使用部門提出申請,由工程部進行技術鑒定后,方可辦理報廢手續(xù)。價值較大的設備,應經上級批準。
4.3工具、耗材和備品備件采購、庫存及領用管理
4.3.1日常手用工具應由庫房管理人員根據物業(yè)的耗用規(guī)律和使用情況,在保證數量又不造成積壓的原則下,制定最低備用量。
4.3.2日常手用工具的初次領用,必須經工程部經理批準;需要更新時,必須以舊換新,并經專業(yè)工程師批準。
4.3.3日常維修材料和備件,由各專業(yè)根據需要按月填寫《采購申請單》,制定月度采購計劃,報工程部經理審批后提交行政人事部匯總,經總物業(yè)經理審批后由行政人事部負責采購。
4.3.4特殊情況下,計劃采購未包含的,并且?guī)旆繘]有存貨時,可以提出臨時采購申請,由工程部各專業(yè)填寫《采購申請單》,經工程部經理和總物業(yè)經理批準后,交行政人事部執(zhí)行采購。
4.3.5所有采購物品必須交庫房管理員驗收并辦理入庫登記手續(xù)。
4.3.6本部工具分為公用工具、各專業(yè)自用工具及個人工具三部分。工具保管人必須認真建立工具臺帳,做到工具與臺帳相符。
4.3.7公用工具歸資產管理員負責保管及借出(各種電動工具原則上由庫房統(tǒng)一保管),需要時應進行使用登記。
4.3.8專業(yè)自用工具由專業(yè)工程師負責保管及使用,機房值班用工具,應放在固定的工具箱內并排列整齊,值班工具應作為交接班內容之一。
4.3.10根據工種的不同,檢修技工的常用工具,可由個人保管使用。
4.3.11所有工具保管人必須認真負責并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必須定期檢修并保養(yǎng)所屬工具,每月一次,以保證各類工具的正常使用。
4.3.12公用工具的借用,必須執(zhí)行公用工具的臨時借用程序,借用人必須認真填寫《工具借用記錄單》,工具借用最長時間為三天,如因工作原因,需繼續(xù)使用時,必須重新辦理借用手續(xù),工具用完后立即主動歸還,不得拖延。
4.3.13借用公用工具歸還時,須由庫管員和使用人共同進行檢驗,如有遺失或損壞,須由使用人負責照價賠償,如借用工具時未按規(guī)定填寫公用工具借用記錄單,或無法確定使用人時,造成公用工具的遺失或損壞,由庫管員負責照價賠償。
4.3.14專業(yè)自用工具必須由專業(yè)工程師進行每日清點,并保持完好,特別是常用小型工具,不得遺失或損壞,如有遺失或損壞,須由使用人照價賠償,如未能確定使用人,則由專業(yè)工程師照價賠償。
4.3.15全體員工必須愛護工具,必須正確使用工具。凡不正確使用工具、不愛護工具并因此造成工具損壞者,應由損壞者按工具原價賠償。
4.3.16所有工具一律不得外借,如因情況特殊,必須經工程部經理批準后方可借出,員工擅自外借、帶出,經查實要嚴肅處理。不得使用任何工具干私活。
4.3.17所有工具要愛惜使用。工具按規(guī)定的使用年限到期報廢時,無論公用工具還是個人領用工具,一律以舊換新。
4.3.18專業(yè)員工需領料時,應填寫領用單,完成報修后,填寫材料耗量單。主任對領用量和耗用量進行核銷,由專業(yè)工程師簽字,并由工程部經理確認。
4.3.19對進口備件或其他價值較高的物品應采用以舊換新的制度。
4.3.20材料使用后要在《客戶服務通知單》上填寫清楚,并經主任確認。多余材料必須退回庫房。
5 相關記錄
《采購申請單》 &
nbsp; hd__-gc-006-a-01
《工具借用記錄表》 hd__-gc-006-a-02
《設備登記卡》 hd__-gc-006-a-03
《單元設備檔案卡》 hd__-gc-006-a-04
《工程項目質保期及單位聯(lián)系情況一覽表》 hd__-gc-006-a-05
第2篇 _z物業(yè)園區(qū)設備維修管理制度
物業(yè)園區(qū)設備維修管理制度
1、接管驗收制度
設備驗收工作是設備安裝或檢修停用后轉入使用的一個重要過程,把住這一關,對日后的管理和使用有著很重要的意義。因此,在進行房屋設備的運行管理和維修管理之前,首先要做好房屋設備的接管驗收工作,接收好房屋設備的基礎資料。接管驗收不僅包括對新建房屋附屬設備的驗收,而且包括對維修后房屋設置的驗收以及委托加工或購置的更新設備的開箱驗收。房屋設備的第一次驗收為初驗,對發(fā)現(xiàn)的問題應商定解決意見,并確定復驗時間。對經復驗仍不合格的應限定解決期限。對設備的缺陷及不影響使用的問題可作為遺留問題簽定協(xié)議保修或賠款補償。這類協(xié)議必須是設備能夠使用、且不致出現(xiàn)重大問題時方可簽訂。驗收后的驗收單與協(xié)議等文件應保存好。
2、預防性計劃維修保養(yǎng)制度
為了延長設備的使用壽命,防止意外損壞而按照預定計劃進行一系列預防性設備修理、維護管理的組織措施和技術措施叫計劃維修保養(yǎng)制度。實行計劃性維修保養(yǎng)制度可以保證房屋設備經常保持正常的工作能力,防止設備在使用過程中發(fā)生不應有的磨損、老化、腐蝕等狀況,提高設備的運轉效率;實行預防性維修保養(yǎng)制度,既可以延長設備的修理間隔期,降低修理成本,提高維修質量,又可以保證房屋設備的安全運行,對延長設備使用壽命,樹立物業(yè)管理企業(yè)的良好形象都將起到很重要的作用。
一般來說,進行計劃維修保養(yǎng)的次序和期限是根據設備的使用特性和使用條件來決定的。
(1)確定維修保養(yǎng)的類別、等級、周期與內容。
這些應由物業(yè)管理企業(yè)根據設備的實際情況由工程技術人員制訂。一般根據維修與管理相結合的方法,采取大修集中、維修分散的組織形式。具體內容包括:日常定時定點的常規(guī)保養(yǎng)周期(分周保養(yǎng)、半年保養(yǎng)、一年保養(yǎng)三個保養(yǎng)等級);中修、大修、專項修理和更新改造的周期與內容。
(2)制訂設備維修保養(yǎng)要求。
(3)實施預防性計劃維修保養(yǎng)制度,并進行監(jiān)督檢查。各設到
備管理部門每年應根據設備維修保養(yǎng)工作的內容和要求,編制預防性維修保養(yǎng)制度,分期、分批、分項下達給維修管理人員和設備操作使用人員實施,并進行監(jiān)督和檢查。
3、值班制度
建立值班制度并嚴格執(zhí)行,可以及時發(fā)現(xiàn)事故隱患并排除故障,從而可保證設備安全、正常地操作運行。具體內容包括以下幾個方面:
(1)房屋設備值班人員必須堅守崗位,不得擅自離崗,如因工作需要離崗時,必須由符合條件的人替崗,并向其交待離崗時間、去向;
(2)按時巡查,作好記錄,及時發(fā)現(xiàn)事故隱患,及時解決、及時報告;
(3)接到請修通知,及時通知、安排有關人員搶修、急修;
(4)不得隨意調換值班崗位,就餐實行輪換制。
4、交接班制度
搞好交接班工作,可以保證值班制度的實施。具體內容有:
(1)值班人員做好交接班工作,包括按巡查表認真仔細巡查,發(fā)現(xiàn)問題及時解決,當班問題盡量不留給下一班,并做好記錄和環(huán)境衛(wèi)生工作;
(2)接班人員提前15分鐘時間上崗接班,清查了解所上班次,辦理好交接班手續(xù);
(3)值班人員辦完交接班手續(xù)后方可下班,若接班人員因故未到,值班人員應堅守崗位,待接班人員到達并辦完手續(xù)后才能離開;
(4)除值班人員外,無關人員不得進入值班室。
5、報告記錄制度
建立報告記錄制度可以讓物業(yè)經理、技術主管和班組長及時了解設備的運行情況及設備維修管理情況,及時發(fā)現(xiàn)設備管理中存在的問題,以便及時解決。具體內容有:
(1)向班組長報告。
發(fā)現(xiàn)以下情況時,應向班組長報告:主要設備非正常操作的開、停、調整及其他異常情況;設備出現(xiàn)故障或停機檢修;零部件更換或修理;維修人員工作去向;維修材料的領用;動作人員暫時離崗。
(2)向技術主管報告。
發(fā)現(xiàn)下列情況時,應向技術主管報告;重點設備非正常操作的啟動、調整及異常情況;采用新的運行方式;重點設備發(fā)生故障或停機搶修;系統(tǒng)故障及檢修;重要零件更換、修理、加工及改造;成批和大件工具、備件和材料領用;員工加班、調班、補休、請假。
(3)向物業(yè)經理報告。
發(fā)現(xiàn)下列情況時,應向物業(yè)經理報告:重點設備發(fā)生故障或停機修理;影響樓宇或小區(qū)的設備故障或施工;系統(tǒng)運行方式的重大改變,主要設備的技術改造;重點設備主要零部件更換、修理或向外委托加工,設備的增改或向外委托加工;班組長、技術骨干以上人員及班組結構調整。
除了上述設備管理制度外,還有設備清修制度,設備技術檔案資料保存、管理制度,房屋設備更新、改造、報廢規(guī)劃及審批制度,承租戶和保管房屋設備責任制度及房屋設備清點、盤點制度等一系統(tǒng)房屋設備管理制度體系,從而有效地實現(xiàn)專業(yè)化、制度化的房屋設備管理。
第3篇 物業(yè)園區(qū)設備管理規(guī)程制度
物業(yè)園區(qū)設備管理規(guī)程
1.0目的
保證所有為業(yè)主(住、用戶)提供各種服務的公共設備滿足服務要求。
2.0適用范圍
管理處管轄的電力(油)拖動設備、電機、電氣設備(含強電主線路)、電子設備(含弱電線路)、管道、風道、閥門及其它房屋附屬裝置。
3.0定義
3.1日常維護保養(yǎng)
指經常性的保養(yǎng)工作。包括定期檢查、清潔、反腐、緊固和潤滑,對不經常運行的機械進行盤車、試車(正壓風機、消防水泵、發(fā)電機),發(fā)現(xiàn)小故障及時排除,作好記錄。
3.2一級保養(yǎng)
對機械設備進行檢查、檢測,根據實際需要局部解體,進行清洗、調整、維修更換;對電機進行絕緣搖測;對電氣設備清掃,檢查儀表、電器(斷路器等);對電子設備除塵、觸頭研磨、更換,功能檢查、軟件檢查;對管道、風道局部除繡反腐、刷漆;對各種主要閥門(含風閥、防火閥)滲漏、故障進行處理。
3.3二級保養(yǎng)
對機械設備進行全面清洗、調整,部分解體檢查和局部修理,更換易損件,噪聲、振動、泄漏檢測,發(fā)電機帶負荷試車;對電機進行絕緣搖測,抽芯檢查,清掃、軸承上油;對電氣設備全面清掃,母線、導線、電器端子壓接面除氧化,電器參數整定,耐壓絕緣測試;對電子設備除塵、插接件接口清洗,系統(tǒng)功能、參數測試,工作點調整,軟件維護;對管道、風道部分除繡、反腐、刷漆;對各種主要閥門(含風閥、防火閥)滲漏、故障處理或更換。
3.4中修工程
中修工程是指對設備進行正常的和定期的全面檢修,對設備部分解體修理和更
換少量磨損零部件,保證設備能恢復和達到應有的標準和技術要求,使設備能正常運轉到下一次修理。更換率一般在10%--30%,周期3-5年。
3.5大修工程
大修工程是指對設備進行定期的全面檢修,對設備要求全面解體、更換主要部件或修理不合格的零部件,使設備基本恢復原有性能。更換率一般超過30%,周期6―10年。
3.6設備更新和技術改造
設備更新和技術改造是指設備使用到一定年限后,技術性能落后、效率低、耗能大或污染(腐蝕、排氣、粉塵、噪音)問題日益嚴重,須更新設備,提高和改善技術性能。
3.7事后維修(故障維修)
設備發(fā)生故障后,對失效、損壞部分作針對性的維修。
3.8狀態(tài)維修
通過監(jiān)測設備狀態(tài)參數的變化,出現(xiàn)明顯劣化后實施的維修。
4.0設備分類
根據設備對業(yè)主服務的重要性將其分為三級(風機類、泵類、機組類均含相應的電機、電氣控制柜):
ⅰ級設備:電梯、發(fā)電機、生活水泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、低壓配電柜、火災中央報警控制柜、消防聯(lián)動柜、冷水機組、ba中央管理計算機。
ⅱ級設備:正壓風機、空氣處理器、冷卻塔、公用天線系統(tǒng)、對講報警系統(tǒng)、防盜監(jiān)視系統(tǒng)、氣體自動滅火設施、高壓開關柜、變壓器、交通道閘、車場自動收費裝置、泳池水處理裝置、ddc現(xiàn)場控制器。
ⅲ級設備:除ⅰ、ⅱ級以外的所有設備。如:區(qū)域火災報警控制箱、小型控制箱(配電箱)、排風機、風機盤管、集中抄表裝置、維修機具以及辦公室、食堂、清潔、保安通訊設備等。
5.0設備管理模式
采用計劃預修制(三級保養(yǎng)--日常維護保養(yǎng)、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)、小修、中修、大修、設備更新和技術改造)與狀態(tài)維修、事后維修相結合的管理模式。
5.1對于符合磨損規(guī)律的ⅰ、ⅱ級設備(電梯、水泵、正壓風機、電動機、柴油發(fā)電機、冷水機組、道閘等),定期做三級保養(yǎng),定期進行小修、中修、大修。小修包含在三級養(yǎng)護中。中修、大修周期見附表《設備保養(yǎng)、中修、大修周期》。
5.2對于ⅰ、ⅱ級電氣設備(高壓柜、變壓器、低壓柜、控制柜等)、電子設備(火災報警控制柜、放大器、計算機等)進行三級保養(yǎng)、探測性維修(功能檢查)、狀態(tài)維修。
5.3對于ⅲ級設備,采取事后維修,每年一次保養(yǎng)。
6.0職責
6.1物業(yè)公司負責設備接管驗收,中修、大修及設備更新改造計劃制定、方案審批、工程監(jiān)督、組織驗收,保養(yǎng)計劃審批,設備(器具)維修、申購、報廢審批,組織招投標,選擇、評價設備維修養(yǎng)護供方,負責《公共機電設備維修保養(yǎng)合同》、《電梯維修保養(yǎng)合同》、設備缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的審核,辦理合同會簽手續(xù),組織專家對重要設備進行診斷,確定狀態(tài)維修時機。
6.2管理處工程主管負責機電設備維修保養(yǎng)情況及設備技術狀態(tài)的月檢查。
6.3管理處工程部負責機電設備日常操作、運行、巡查、點檢及《公共機電設備維修保養(yǎng)合同》委托范圍外的一切保養(yǎng)、維修工作,填寫相關記錄,編制保養(yǎng)計劃,與供方根據《公共機電設備維修保養(yǎng)合同》確定分包內容。維修養(yǎng)護合同簽訂后,按合同監(jiān)督檢查、評定供方。
7.0設備前期管理
7.1前期介入
設備選型、安裝要求等由物業(yè)公司有關物業(yè)考察后,向發(fā)展商提出。政府有關部門的驗收,管理處應參與。
7.2設備的接管驗收
7.2.1設備的接管驗收由物業(yè)公司組織專家及相關管理處技術人員組成驗收組,會同發(fā)展商、承包商進行。
驗收依據為設備出廠說明書及國家有關規(guī)范、標準。確實達不到上述條件的應在驗收單中寫明實際情況及原因,并限期整改,進行復驗。設備的接管憑證由物業(yè)公司對發(fā)展商辦理(驗收單接收人處簽字蓋設備管理部公章)。ⅰ、ⅱ級設備由物業(yè)公司組織專家及管理處人員一同檢驗,ⅲ級設備由管理處檢驗,填寫驗收單報物業(yè)公司復核蓋章。驗收單蓋章后,原件發(fā)展商、物業(yè)公司各留一份作為交接憑證,管理處留復印件。
7.2.2當供電設備、供水設備驗收合格接管后,方可與發(fā)展商辦理水、電用戶更名、過戶手續(xù),最好直接與供電局、自來水公司辦理抄表到戶手續(xù)。辦理手續(xù)前,管理處須向發(fā)展商索要原《供用電合同》、《供水合同》、《供水合同執(zhí)行單》及近期電費、水費單提交物業(yè)公司審核。審核通過后,由管理處具體辦理過戶、抄表到戶事宜,物業(yè)公司負責辦理《供用電合同》、《供水合同》、委托銀行代收水電費協(xié)議書等對外合同會簽手續(xù)。
7.3設備的編號
設備編號由以下四部分組成:
第一部分表示設備的類別:用數字01-99表示;
第二部分表示單位的名稱:用字母p表示;
第三部分表示單位設備序號:用數字1.2.3......表示;
第四部分表示設備的管理等級:用羅馬數字ⅰ、ⅱ、ⅲ表示;
例:
03-p-1-(ⅰ)
電梯保利城 1號梯ⅰ級管理設備
7.4設備的建帳
7.4.1管理處工程部負責給所管物業(yè)的全部設備編號,并用e_cel編制《機電設備統(tǒng)計表》,錄入電腦。
7.4.2管理處對所管理的所有設施設備都應建帳。
7.5設備質量缺陷整改
新入伙的管理處,機電設備接管后,由物業(yè)公司委托專業(yè)公司或該管理處對設備質量缺陷進行三個月整改,整改達到保利物業(yè)公司標準后,由物業(yè)公司和該管理處驗收,通過后,再與供方簽訂《公共機電設備維修保養(yǎng)合同》。
7.6設備標識管理
7.6.1設備標牌
未隱蔽的設備須在規(guī)定位置貼設備標牌。對新入伙的物業(yè),管理處可要求進行質量缺陷整改的供方按《機電設備統(tǒng)計表》填寫設備標牌,并按有關規(guī)定要求,貼在設備上。
7.6.2設備的顏色
設備一律按附表《設備顏色規(guī)定》的要求顏色進行刷漆。
7.6.3設備狀態(tài)標識
重要危險設備的工作狀態(tài)須標識(如配電柜掛“禁止合閘”等),報廢、封存的設備須標識。
7.6.4設備標識牌由物業(yè)公司統(tǒng)一設計。
8.0設備使用管理
8.1物業(yè)公共設備的操作使用權歸管理處,供方維修保養(yǎng)時,停電梯、停電、停水、操作設備須征得管理處同意。
8.2管理處維修人員必須按國家規(guī)范、公司有關制度、規(guī)定及作業(yè)指導書要求對本管理處管理的設備進行操作使用,確保對業(yè)主服務質量達標。須認真、全面、細致的作好運行監(jiān)視、檢查工作,并作記錄,記錄應保證準確性、及時性和真實性。
8.3管理處工程主管應定期分析各種設備狀態(tài)記錄(含水、電抄表記錄),確定系統(tǒng)工作是否正常。作經濟性分析,確保設備工作在節(jié)能狀態(tài),及時予以控制調整。
8.4重要設備(如變壓器、中央空調等)的投入、報停須經公司批準。
9.0設備維修保養(yǎng)管理
9.1計劃
9.1.1維修保養(yǎng)計劃
a.供方應將委托范圍內的設備下年度保養(yǎng)計劃于每年12月中旬報管理處,保養(yǎng)周期、級別應符合本文《設備保養(yǎng)、中修、大修周期》的規(guī)定及合同要求。管理處審核、調整后,與管理處保養(yǎng)范圍內的計劃匯總,于每年12月下旬報物業(yè)公司審批,審批后的設備保養(yǎng)計劃物業(yè)公司、管理處、專業(yè)公司各保留一份。
b.設備中修、大修、更新改造計劃由專業(yè)公司制定,并審查確定方案,編制或審查預算。
9.1.2檢定計劃
a.電梯檢定計劃由外包專業(yè)公司制定。
b.計量器具檢定計劃由管理處工程部制定。
9.2實施
9.2.1管理處工程部及供方維修人員須按國家標準、規(guī)范、公司有關制度、規(guī)定及作業(yè)指導書要求對設備進行保養(yǎng)維修。供方負責《公共機電設備維修保養(yǎng)合同》委托范圍內的設備維修、保養(yǎng)可采用供方手冊的表格作記錄,管理處工程部負責合同委托范圍外的設備維修、保養(yǎng)工作并采用本手冊表格做記錄。
9.2.2發(fā)現(xiàn)設備故障(不屬于工程部負責維修范圍內的故障維修),工程部應用《設備故障問題轉呈單》立即通知供方,供方接到轉呈單后,須在半個工作日內給管理處答復,確定維修時間。一時無法解決的問題應給管理處一書面說明,承諾修復時間。對于供方不能解決的問題,需要向其它專業(yè)公司委托維修時,供方負責人應先填寫《設備外委維修申請表》,報管理處審批走審批程序。
關鍵設備發(fā)生故障,造成大廈/小區(qū)停電、停水、停梯或嚴重影響業(yè)主生活(不含重大設備事故),須按應急程序進行搶修。首先應電話通知管理處,并立即組織搶修,恢復設備功能。搶修所用的配件、材料標識后可按緊急放行處理。事后須按常規(guī)程序補辦審批手續(xù)。
9.2.3設備中修、大修、更新改造工程由物業(yè)公司選擇供方(招標或指定合格的供方),組織訂立有關合同,辦理合同會簽手續(xù),并由物業(yè)公司組織有關人員(相關管理處技術人員、物業(yè)公司或聘請的專家)進行工程施工監(jiān)督。
9.3檢查
9.3.1維修保養(yǎng)檢查
a.工程部人員日常對設備進行巡視時,應對設備重點部位進行檢查(點檢),并作好記錄。發(fā)現(xiàn)問題及時解決,無法解決的問題用《設備故障轉呈單》提交專業(yè)公司解決。設備(ⅰ、ⅱ、ⅲ級設備)“日常維護保養(yǎng)、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)”計劃執(zhí)行情況由管理處工程部主管檢查,按同類設備的30%比例進行抽樣,并填寫保養(yǎng)檢查記錄。
b.設備維修完畢后,應對設備功能進行檢定,由管理處工程主管檢定,所有設備檢定記錄管理處都應備案。
c.管理處每月對保養(yǎng)計劃執(zhí)行情況、設備技術狀態(tài)、記錄資料,進行一次檢查、評定,并做相關月檢記錄。評定結果(分數)作為考核維修保養(yǎng)質量及分包方履約情況的依據。
d.設備中修、大修、更新改造工程竣工驗收由物業(yè)公司組織。驗收合格,填寫《工程竣工驗收證明》,由施工單位、管理處在單上簽字蓋章。不合格則由施工單位整改,進行復驗。復驗合格辦理《工程竣工驗收證明》,未辦理《工程竣工驗收證明》者不予結算工程款。
9.3.2設備的檢定
a.對于電梯,物業(yè)公司每年組織有關部門進行一次自檢,并按規(guī)定時限報送政府有關部門檢定。
b.有功電能表、無功電能表、水表、燃氣表由供電局、自來水公司、燃氣公司負責定期檢定,管理處須保護好計量表、柜上的鉛封。
c.計量器具萬用表、鉗形電流計,絕緣搖表等由管理處自行送檢,將檢定證書原件送管理處存檔。
9.3.3管理處負責人審批《測量設備統(tǒng)計表》及《計量器具檢定計劃》;
10.0設備安全管理
10.1持證上崗與安全檢查
從事特殊工種作業(yè)的員工(電工、電梯工、司爐工、消防中心值班員等),須持證上崗。
10.2事故處理程序
當管理處發(fā)生設備安全事故后,須立即通知物業(yè)公司(安委會)。在調查人員未趕到現(xiàn)場之前,應盡可能地保護現(xiàn)場,拍照或錄象。管理處工程部須組織人員搶修,保證對業(yè)主的服務。事后管理處須向安委會辦公室提交設備安全事故報告,物業(yè)公司根據管理處的報告及調查結果,向總經理提交設備安全事故調查報告,并提出處理意見。事故處理須堅持“三不放過”的原則。
11.0設備封存及報廢管理
11.1設備封存
擬封存的ⅰ、ⅱ級設備由管理處報物業(yè)公司,物業(yè)公司計劃安排設備封存前的處理工作(反腐、防護等)。封存地點應保持干燥、干凈、安全。管
理處應定期檢查。封存的設備,應貼封存標記,重新啟用時預先保養(yǎng)一次。
11.2設備報廢
對不能修復或維修后檢定不合格的設備,由工程部填寫《設備(機具)報廢單》,由管理處主任批示;上報物業(yè)公司經公司同意后審核后進行報廢。報廢的設備應在設備檔案中注明報廢日期,封存該設備檔案。設備維修過程中更換下來的器件(報廢件)應在《設備維修記錄》上寫明。報廢的設備及報廢件,管理處應妥善保管,并統(tǒng)一填寫《報器件清單》,清單每半年上報公司物業(yè)公司,由物業(yè)公司確認有利用價值的統(tǒng)一調配、回收。
12.0組織對供方的控制
12.1供方的選取原則上其應通過iso9000認證。
12.2物業(yè)公司每年(或一個合同期)對供方進行一次評價并做記錄,對于不符合要求的供方,不予續(xù)簽合同。
12.3當發(fā)生嚴重投訴或事故時,物業(yè)公司須組織人員對供方的質量體系進行審核。
12.4日常檢查、監(jiān)督供方按本規(guī)程要求執(zhí)行,按合同約定對供方是否按設備保養(yǎng)計劃進行保養(yǎng),按約定進行維修予以確認,在保養(yǎng)、維修記錄上簽字。管理處的確認(簽字)不免除供方對不合格保養(yǎng)、維修進行返工、返修的責任。
13.0設備技術檔案資料管理
13.1設備技術資料
資料的借閱必須辦理相關手續(xù)。
13.2質量記錄
13.2.1所有質量記錄均須采用保利物業(yè)公司標準表格。
13.2.2設備運行記錄、巡查記錄、值班記錄由管理處填寫保存。管理處實施保養(yǎng)、維修的設備,由管理處保養(yǎng)維修人填寫記錄,分包方實施保養(yǎng)維修的設備,由分包方填寫保養(yǎng)記錄、維修記錄。保養(yǎng)檢查記錄、維修檢定結論填寫按本文9.3.1.1、9.3.1.2條執(zhí)行。管理處維修班對所在物業(yè)所有的設備質量記錄應按時間順序裝訂成冊,專柜保存。
13.2.3機電設備月檢記錄由管理處工程部保管。
13.2.4管理處保存ⅰ、ⅱ級設備維修記錄,設備診斷記錄,設備完好率評定統(tǒng)計記錄。
14.0設備(機具)的申請、采購、驗證、入庫建帳
14.1申請
根據樓宇正常運作或維修需要,由工程部或辦公室申請,填寫《設備(設施)購置(維修)申請表》。管理處主任、公司財務審核;總經理批準購置;人事部負責購買。
14.2采購
采購人員應對所采購設備的用途、基本要求、質量標準等掌握清楚。購買時應會同機具使用人或申請人共同對設備性能、質量等作鑒定。確認質量優(yōu)良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格證書、價格合適才能辦理付款提貨手續(xù)。
14.3驗證
對于的設備(設施),購進后,在合同規(guī)定期內,由管理處工程主管會同有關人員驗證,填寫《采購設備驗收表》;方可辦理入庫建帳手續(xù)。所有購置的設備均須在采購記錄中登記。
附:設備代碼及分類
代碼 設備類別名稱
01 水泵
02 風機
03 電梯
04 發(fā)電機
05 變壓器
06 空調(冷水機組、冷卻塔、風機盤管、分體及窗式空調、風扇等)
07 消防設備(包括控制聯(lián)動柜.報警控制器(屏).防火卷簾門.巡檢箱.氣體自動滅火系統(tǒng))
08 公用天線、對講報警系統(tǒng)(包括對講主機、視頻監(jiān)視器等)、防盜監(jiān)視系統(tǒng)
09 電氣柜(箱)(包括高壓開關柜.低壓配電柜.控制柜(箱).照明配電箱.電表箱等)
10 維修機具(包括水電、電梯等的維修機具)
11 食堂設備
12 清潔設備
13 交通設備(包括機動車輛、擋車器、自動收費系統(tǒng)等)
14 保安通訊設備(包括手持式對講機)
15 辦公設備
16 自動抄表系統(tǒng)
17 ba系統(tǒng)
物業(yè)代碼及分類
大廈名稱 保利城
代碼 a
設備保養(yǎng)、中修、大修周期
序號 設備編號 名 稱 日常維護保養(yǎng)周期 一級保養(yǎng)周期 二級保養(yǎng)周期 中修周期 大修周期
01 01 生活水泵 半月 每季 每年 三年 六年
02 01 消防水泵 每月 每季 每年 五年 八年
03 02 風機 每月 每季 每年 五年 八年
04 03 電梯 半月 每季 每年 三年 六年
05 04 發(fā)電機 每月 每季度 每年 五年 八年
06 05 干式變壓器 // 半年 每年 // //
07 06 空冷水機組 每月 每半年 每年 三年 六年
08 07 火災報警系統(tǒng) 每月 每季 每年 // //
09 07 氣體滅火系統(tǒng) 每月 每季 每年 // //
10 07 消防聯(lián)動控制柜 每月 每季 每年 // //
11 08 公共天線系統(tǒng) 每月 每半年 每年 // //
12 08 對講報警系統(tǒng) 每月 每季 每年 // //
13 08 防盜監(jiān)視系統(tǒng) 每月 每季 每年 // //
14 09 低壓配電柜 半月 半年 每年 // //
15 09 高壓開關柜 每月 每年 //
16 13 交通道閘 每月 每季 每年 三年 六年
17 17 ba系統(tǒng) 每月 每季 每年 // //
注:逢高級保養(yǎng)的,低級保養(yǎng)可以不再做。對ⅲ級設備,每年至少保養(yǎng)一次。
設備顏色規(guī)定
序號 設 備 名 稱 油 漆 顏 色 附注
1 消火栓泵 紅色
2 噴淋泵 紅色
3 生活泵 藍色 深藍色
4 消火栓泵電機 灰色 深灰色油漆
5 噴淋泵電機 灰色 深灰色油漆
6 生活泵電機 灰色 深灰色油漆
7 潛水泵電機 黑色
8 空調水泵電機 灰色 深灰色油漆
9 空調主機原色
10 電梯曳引機、電機本色
11 設
備底座 黑色
12 高區(qū)噴淋管 紅色 明管“高噴”二字+箭頭
13 低區(qū)噴淋管 紅色 明管“低噴”二字+箭頭
14 高區(qū)消火栓管 紅色 明管+“高消”二字+箭頭
15 低區(qū)消火栓管 紅色 明管+“低消”二字+箭頭
16 生活管道 綠色
17 煤氣管道 銀灰色 明管+黃色環(huán)+“石油氣”三字+箭頭
18 氣體消防管 紅色
19 空調冷卻水管 綠色
20 空調冷凝管 銀灰色 銀粉漆
21 閥門本體 黑色
22 閥門手輪 紅色
23 單流閥 黑色
設備顏色規(guī)定(續(xù)一)
序號 設 備 名 稱 油 漆 顏 色 附注
24 排污閥 黑色
25 聯(lián)軸器 本色
26 防護罩 黑色
27 控制箱、開關箱 本色
28 配電柜、控制柜 本色
29 各種支架 紅色 防銹漆
30 電纜槽架 本色
31 室內接地扁鋼 黃綠雙色 100mm寬度,黃綠相間的條紋
32 屋面避雷帶 銀灰色 銀粉漆
33 天線支架 銀灰色 銀粉漆
34 風機 本色
35 送風閥 紅色 防銹漆
36 排風閥 紅色 防銹漆
37 防火閥 紅色 防銹漆
38 送風管 本色 防銹漆
39 排風管 本色 防銹漆
40 百葉 本色
41 排水管 本色
42 中水管 本色
說明:
1.適用于設備房內所有設備及管道。
2.管道的文字、箭頭應與管道直徑相適應。一般情況字體為宋體,
字的大小按管道直徑的0.5倍考慮,箭頭的長度按管道直徑考慮。
(直徑≤80mm,長度為管徑的2倍;>80mm,長度為200mm。)
3.所有的文字和箭頭一律用白色油漆,箭頭的方向以水的流向為準。
4.色環(huán)的寬度:管徑≤150mm,色環(huán)寬度為50mm,色環(huán)間距1.5~2m;
第4篇 榮發(fā)物業(yè)園區(qū)消防設備設施使用管理制度
物業(yè)園區(qū)消防設備設施使用管理制度
一、消防器材及設備由保安部消防中心進行統(tǒng)一管理,并對其設施設備器材統(tǒng)一定位,合理布置。
二、所有的消防設施設備均為公司及小區(qū)應急時使用,在未經得管理處經理同意之下,任何人不得動用消防設備。
三、配備的消防器材由保安部消防中心專人管理,每月要定期對小區(qū)及中心會所、停車場內的消防器材進行檢查和保養(yǎng),并將器材檢查情況以書面形式上報保安部主管,以便領導及時了解器材、設備的使用情況。
四、嚴格作好器材進出的登記情況,如有外單位或部門借用的消防器材,必須先征得部門主管同意后方可借用,并注明器材的歸還時間和其它事項,如有丟失或損壞,借用部門和個人按原價進行賠償。
五、員工要愛惜器材,在訓練中,應熟練掌握器材的正確操作方法,防止不當操作而導致器材和設備的損壞。
第5篇 物業(yè)園區(qū)工程部設備管理模式制度
物業(yè)園區(qū)工程部設備管理模式
1、工程部內按設備系統(tǒng)類別劃分區(qū)域,對整場進行物質備案。并將工作相應崗位合并為兩個班組。班組內人員由領班按任務所需和個人專業(yè)特長分配不同崗位,但可以根據排班和實際任務的需要,調整到本班組的其他崗位,滿足以精簡經濟的人力保持設備良好運行和維護的需要。
2、各崗位當班人員按職責范圍和崗位職責負責所屬設備的運行和維修保養(yǎng),嚴格遵守設備安全操作規(guī)程,按制訂的運作程序規(guī)范的完成工作任務。
3、設備維修作為工程部設備管理的主要內容,將按日常報修、日常巡查檢修、預防性維修和翻新改造四個功能塊來進行,具體說明如下:
一維修功能
所有設備設施維護、保養(yǎng)和檢修以四個功能塊來完成:
(1)預防性維修:所有設備設施均制訂維護保養(yǎng)和檢修計劃,按既定時間、項目和流程實施預防性的檢修。
(2)日常報修處理:設備設施的使用部門在日常使用過程中發(fā)現(xiàn)的故障以報修單的形式通知工程部采取維修措施。
(3)巡查檢修:工程部各班組值班人員在當班時段至少對責任范圍內的設備設施進行一次巡查,發(fā)現(xiàn)故障和異常及時處理。
(4)增改翻新:根據設備設施的具體情況和實際需要,對已有的設備設施進行增加、改進性能和翻新處理,使設備設施重新恢復使用價值,得到良好的利用。
二維修結構
(1)經理負責根據園區(qū)設施規(guī)模制訂維修程序和維修計劃。
(2)以各專業(yè)班組為單位,按既定的責任范圍,分別負責所屬區(qū)域或設備設施的維護、保養(yǎng)和檢修。
(3)重要設備設施和綜合專業(yè)性設備設施由經理負責組織相關班組共同進行維護、保養(yǎng)和檢修。
三維修控制
(1)經理負責監(jiān)督各班組按既定的程序和計劃實施,控制維修成本、效率和質量。各班組按程序和計劃在領班的組織和帶領下,實施并完成設備維護、保養(yǎng)和檢修。
(2)日常報修處理由報修部門負責驗收設備修復質量并簽收《工程報修單》。
《工程報修單》共三聯(lián)由報修部門驗收簽字后一份報修部門留存、一份工程部備查、一份由工程部每月匯總轉交財務核算材料成本。
(3)預防性維修項目由維修人填寫《維修記錄》,使用或保管部門進行驗收簽字;如有更換配件或耗用材料以《工程報修單》方式處理。
(4)工程部日常巡查中的檢修由檢修人填寫《巡查檢修記錄》,并由使用或保管部門驗收簽字;如有更換配件或耗用材料以《工程報修單》方式處理。
四技術與安全運行保障模式
(1)成立以主管為組長、各班領班為副組長、各崗位骨干為成員的工程部技術與安全運行保障小組,集中工程部優(yōu)勢力量及時迅速的解決工程部運作中的各種技術難題、加強和保證安全運行。
(2)技術與安全小組各成員在日常工作中同步負責所在班組或崗位的技術與安全保障。密切注意所屬責任范圍的設備設施及人身財產運行安全。
(3)領班負責制定本班技術與安全運行保障計劃,組織本班技術培訓和安全檢查;主管負責制定本部門技術與安全運行保障計劃,組織全部門的技術和安全檢查。班組和全部門按計劃時間和項目進行技術培訓和定期的安全檢查、評估,對發(fā)現(xiàn)和存在的隱患及時處理,確保工程部安全運行。
(4)工程部日常運作中各崗位出現(xiàn)的技術疑難問題當班人員不能解決時,主管及時組織技安小組成員共同想辦法處理。確認部內無力解決的,由主管及時向上反映,并盡快聯(lián)系專業(yè)公司或廠家支持,確保公司正常經營。
(5)實行安全操作一票否決制。各崗位人員嚴格遵守操作規(guī)程和安全制度,對工作認真負責,杜絕事故發(fā)生。在部門或公司組織的安全檢查中不能達標的班組和崗位,本月各項獎勵一律取消。凡發(fā)生安全責任事故的,情節(jié)嚴重的直接責任人立即調離工程部。
五、程部財務管理模式
1、主管對本部門的財務管理負有直接責任。
2、工程部所有物品申購領用均需主管審核簽字,嚴格控制備件庫存成本和非營業(yè)所需物品領用。
3、工程部工具和常用備件由各班組直接從公司倉庫領用,并負責保管。不另設保管員。
4、每月財務盤存日,先以班組為單位由領班負責進行物品清點,并與倉庫核對后,報表交主管匯總。主管5、負責將本月所有財務報表匯總交財務部。不另設財務或統(tǒng)計員。
6、其他嚴格按園區(qū)財務制度和程序處理。
第6篇 園區(qū)給排水設備設施日常運行管理制度
園區(qū)給排水設備設施日常運行管理
1、目的
規(guī)定給排水設備設施日常運行的管理工作流程,確保給排水設備設施正常工作。
2、適用范圍
適用于工程部給排水設備設施日常運行的管理。
3、職責
3.1工程部監(jiān)控值班人員負責給排水的具體管理工作。
4、工作流程
4.1值班人員應每班巡視二次水泵房(包括機房、水池、水箱);每周巡視一次大樓主供水管上閘閥以及道路上沙井、雨水井。
4.2巡視監(jiān)控內容如下:
4.2.1水泵房有無異常聲響或大的振動;
4.2.2電機、控制柜有無異常氣味;
4.2.3電機溫升是否正常(應不燙手);
4.2.4電壓表、電流表指示是否正常,控制柜上信號燈顯示是否正確,控制柜內各元器件是否工作正常;
4.2.5機械水壓表與顯示的壓力是否大致相符,是否滿足供水壓力要求;
4.2.6水池、水箱水位是否正常;
4.2.7閘閥、法蘭連接處是否漏水,水泵是否漏水成線;
4.2.8主供水管上閘閥的井蓋、井裙是否完好,閘閥是否漏水,標識是否清晰;
4.2.9止回閥、浮球閥、液位控制器是否動作可靠;
4.2.10雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞現(xiàn)象。
4.3值班人員在巡視過程中發(fā)現(xiàn)給排水設備設施有不正常情況時,應及時采取措施。
4.4巡視結果記錄在《設備(設施)巡視記錄》中。
5、相關文件和質量記錄表格
5.1《設備(設施)巡視記錄》
