- 目錄
第1篇 市場設施租賃費調(diào)研報告
一、基本情況
目前我市共建有商品交易市場83個，其中“管辦分離”后由市威寧公司市場服務中心接管的市場35個。經(jīng)過二十多年的發(fā)展我市商品交易市場初步形成了投資主體多元化即部門單位、企業(yè)，個人、村委會、街道辦事處獨立或聯(lián)合投資興建的各類市場，多種經(jīng)濟形式共存發(fā)展，以城鄉(xiāng)市場為基礎，生鮮超市為補充集貿(mào)市場流通格局。改革開放以來，我市各類市場得到了較快發(fā)展，在促進經(jīng)濟流通，為方便人民生活方面起到了積極的作用，市場建設與管理水平也在不斷地提高。
二、存在問題
1、通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近年來我市社會舉辦的商品交易市場不斷加大投入，對市場硬件設施進行改造提升，逐步建成與經(jīng)濟發(fā)展、城市建設相適應的購物場所。由于桂價費字規(guī)定的市場設施租賃費標準偏低，市場業(yè)主無法執(zhí)行，因而采取與經(jīng)營戶簽訂合同以合同約定的形式自主確定市場設施租賃費收費標準。
2、受利益驅(qū)動，部分市場在短期類頻繁地較大幅度地提高市場設施租賃費，增加了經(jīng)營戶負擔，從而引發(fā)個別市場經(jīng)營戶罷市行為，給人民群眾生活帶來負面影響。近來，市政府自開展“城鄉(xiāng)清潔工程”工作以來，對馬路市場、占道經(jīng)營等現(xiàn)象進行了有效的整治，取締了無證經(jīng)營的馬路市場，但就業(yè)壓力隨之而來。使得我市的市場攤位一度緊張，部分市場開辦者趁機在短期類頻繁地較大幅度地提高市場設施租賃費。
3、部分市場違規(guī)收取各種形式的保證金、裝修費和進場費。
4、有的市場沒有按照國家規(guī)定設立收費公示欄進行收費公示或收費公示不規(guī)范。
三、建議
隨著市場經(jīng)濟的深入發(fā)展，目前我市的市場建設和經(jīng)營是以市場化運作為主，實行誰投資、誰收益、誰經(jīng)營、誰負責即“建設和運營分離，投資和經(jīng)營分離”的市場經(jīng)營新模式。近幾年來，國家不斷加強對市場的規(guī)范化管理，特別是當前全區(qū)開展“城鄉(xiāng)清潔工程”，對集貿(mào)市場提出了更高的要求。市為加快我市農(nóng)貿(mào)市場建設，促進農(nóng)貿(mào)市場上規(guī)模、上檔次，營造良好的消費環(huán)境和市容環(huán)境，提高市場服務水平，滿足城鄉(xiāng)居民生活需要沒，制定了加快農(nóng)貿(mào)市場的目標和任務。這些都需要投入大量的資金對集貿(mào)市場進行改造，我區(qū)2001年實施的《市場設施租賃費收費管理辦法》已不適應當前市場變化的實際情況，為鼓勵社會資金參與市場建設，促進市場經(jīng)營活動的健康發(fā)展，我局建議由各市、縣根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展狀況、群眾承受能力等實際情況制定收費管理辦法。
第2篇 2023房屋租賃調(diào)研報告
為了下一步集團公司租賃經(jīng)營用房的價格制定及調(diào)整提供依據(jù)，商業(yè)經(jīng)營管理部于20__年年末對集團公司現(xiàn)有租賃用房的周邊及市區(qū)內(nèi)主要路段的商鋪、部分寫字樓租賃情況進行了摸底調(diào)查，現(xiàn)將調(diào)查分析匯總?cè)缦拢?/p>
一、 公司現(xiàn)有租賃房屋周邊房租情況
商鋪租金影響因素較多，人流走向、消費需求、消費習慣、經(jīng)營業(yè)態(tài)、房屋布局等各方面的因素相互影響，不像住宅有類似區(qū)域標準，在同一條街面間距幾十米的兩間商鋪，租金就有可能相差很大。所以我們調(diào)查我公司現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營用房周邊時，盡量選擇最靠近我公司房屋的租戶作為調(diào)查對象。(一)沂州路中北部沿街
此路段我公司經(jīng)營用房主要為解放路以北的東方紅沿街、銀雀山路和金雀山路之間的桃花澗小區(qū)及陵園前街沿街。
2.租金水平比較 (1)周邊租戶
陵園前街與我公司房屋相鄰、結(jié)構(gòu)相似的其他出租房，當前租金水平為二層結(jié)構(gòu)的租賃用房租金水平24-33元/平方米/月，三層結(jié)構(gòu)的租賃用房租金水平為20-25元/平方米/月，其租期一般為三年，租金三年一調(diào)整;東方
紅沿街相鄰租金水平27-34元/平方米/月;桃花澗沿街相鄰租金水平22-75元/平方米/月。
與20__年上半年租金水平比較，東方紅及沂州路中段(解放路至銀雀山路段)的沿街商鋪租金水平基本無變化，僅陵園前街沿街有個別租戶調(diào)整。
(2)我公司承租戶
當前租金水平：東方紅沿街：36-57元/月/㎡;陵園前街：19-23元/月/㎡(三層);桃花澗沿街：17-21元/月/㎡(四層)。
與20__年年末租金水平比較，我公司東方紅、陵園前街20__年上半年到期租戶租金增幅在20-50%左右。下半年到期租戶繼續(xù)保持這一比例，全年租金增幅在20-50%左右。
總體分析，同周邊租金水平相比，東方紅、陵園前街的沿街當前租金屬平均偏上水平，桃花澗部分沿街到期后租金有一定提升的空間。
(二)通達路中北部沿街
此路段公司經(jīng)營用房主要為通達路與水田橋交匯的河畔沿街、成才路段的太子湖沿街。
2.租金水平比較 (1)周邊租戶
太子湖沿街周邊：當前租金年水平為一層結(jié)構(gòu)房屋的主流租金水平30元/月/㎡左右;二、三層沿街以餐飲為主，主流租金水平16-25元/月/㎡。
與20__年上半年租金的調(diào)查情況對比，成才路房屋大多因合約尚未到期，無明顯變化，但轉(zhuǎn)讓家數(shù)增加。
(2)我公司承租戶
當前租金水平：太子湖沿街：40-45元/月/㎡(一層)、24-30元/月/㎡
(二層)、20元/月/㎡(四層);河畔花園沿街一層37-55元/月/㎡。
與20__年上半年租金水平比較，我公司太子湖花園20__年下半年到期租戶租金增幅在10-20%左右。
匯總分析，同周邊租金水平相比，太子湖大部分沿街及河畔一層沿街租戶的租金屬中上水平，租金水平繼續(xù)提升空間相對有限。
(三)苗莊南區(qū)、七里園、三合園及銀鳳周邊沿街
此路段公司經(jīng)營用房主要為苗莊南區(qū)四路沿街、七里園、三合院東西沿街及銀鳳花園南北沿街房。
2.租金水平比較 (1)周邊租戶
苗莊南區(qū)周邊一層結(jié)構(gòu)商鋪的主流租金水平在30-50元/月/㎡，二層沿街主流租金水平15-21元/月/㎡;三合園周邊三層沿街租金水平11-18元/月/㎡。
(2)我公司承租戶
苗莊42#(a)：20-26元/月/㎡(一層);苗莊四路沿街：58元/月/㎡(一層)，16-21元/月/㎡(二層);七里園沿街： 18元/月/㎡(二層);三合園東沿街：22-25元/月/㎡(二層);銀鳳花園：23元/月/㎡(三層)。
我公司苗莊、三合園周邊20__年上半年到期租戶租金平均增幅在20-40%左右;銀鳳花園也有10%漲幅。下半年到期租戶繼續(xù)保持這一比例。
匯總分析，同周邊租金水平相比，苗莊四路沿街、七里園與周邊市場聚格相當，三合園東沿街租金水平已超過周邊平均租金水平，未來兩年內(nèi)租金大幅提升的空間已相對有限。
(四)蘭山區(qū)沂蒙路北端、蒙山大道南段沿街
公司此路段經(jīng)營用房主要為濱河花園沿街、c4及北二層沿街。
2.租金水平比較
與20__年上半年的租金水平比較，調(diào)查戶租金水平暫無變化。同樣，因蒙山大道高架橋施工，南段沿街租賃戶經(jīng)營都受到不同程度影響，有空臵情況出現(xiàn)。
(五)城區(qū)寫字樓
與20__年上半年寫字樓市場租賃價格調(diào)查對比，市區(qū)內(nèi)主要寫字樓租賃價格整體表現(xiàn)平穩(wěn)，我公司房源大廈平均租金水平為0.7-0.8元/天/㎡,20__年來到期租金平均遞增10%，考慮高架橋施工的持續(xù)影響，20__年大廈租賃大戶租金不宜再上漲。
二、重點商業(yè)項目周邊租金水平
20__年重點商業(yè)租賃項目：龍河灣、高第街及金域華府，南湖尚郡、尚都還有少量沿街房出租，本次市場調(diào)查對其調(diào)查，具體情況如下：
2.租金水平比較
龍河灣周邊金泉商業(yè)廣場、高第街南側(cè)的城建涑堤春曉沿街、金域華府南邊的汀香郡等處沿街共同特點就是空臵的多，出租的少，盡管空臵，但租金報價水平并不低，除金泉廣場五層租金較低(0.5元/平米/天，帶裝修、電梯等)外，一般租金水平都在1元/平米/天以上，協(xié)商都有3-6個月的免租期。
三、20__年上半年公司租賃經(jīng)營用房分析
(一)租金整體上保持繼續(xù)上漲趨勢，但上漲幅度將減小。
20__年，我公司到期租賃用房租金平均漲幅為22%，20__年預計到期租金整體保持繼續(xù)上漲，但漲幅將大幅縮小。原因如下：支持租金上漲的首要因素是通脹的壓力導致物價上漲;其次是臨沂的經(jīng)濟整體穩(wěn)步發(fā)展，商業(yè)活躍;近幾年城市拆遷，商用房暫時供需失衡也是導致租金持續(xù)上漲的原因之一。
但是，自20__年年初以來，由于宏觀經(jīng)濟增速和cpi持續(xù)下行，物價已趨于平穩(wěn)，通脹壓力基本消除，市場情緒普遍轉(zhuǎn)而擔憂通縮，而房地產(chǎn)市場更是快速降溫，宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場大環(huán)境的影響限制了20__年商鋪租金繼續(xù)大漲的可能。
從供需來看，當前臨沂在建擬建的城市綜合體項目、各類集中商業(yè)、社區(qū)商業(yè)等數(shù)量龐大，除廣場商圈成熟外，南坊、西部、大學城、涑河、河東和羅莊等次級或區(qū)域商圈都快速發(fā)展，城市中心分散化，商業(yè)分戶均衡化，周邊交通便利化為城市周邊商業(yè)發(fā)展提供利好，周邊商鋪價格較市中心價格明顯偏低，這一優(yōu)勢可以吸引商業(yè)進入，進而緩解城市中心地段商鋪供不應求的矛盾，從而抑制商業(yè)房租金上漲。
第三，隨著電商發(fā)展越來越快，網(wǎng)上購物直接沖擊實體零售商業(yè)，大量擠壓實體零售商業(yè)的利潤空間甚至生存空間，部分經(jīng)營不佳的商鋪面臨關(guān)閉風險。這種情況下，“提袋消費”的商鋪需求持續(xù)下降，進一步抑制租金上漲的動力。
房屋租賃調(diào)研報告范文
第3篇 寫字樓租賃經(jīng)營可行性分析調(diào)研報告
一、寫字樓租賃市場
大亞灣的企業(yè)主要集中分布在澳頭鎮(zhèn)、響水河一帶，中心區(qū)亦有少量企業(yè)設點，但外租外銷型寫字樓的供應則基本向澳頭傾斜，而且現(xiàn)有房源主要集合在安惠大道兩側(cè)。安惠寫字樓坐落在安惠大道盡頭，樓高12層?，F(xiàn)6至9層為f中國有限公司承租；10至12層業(yè)主安惠公司計劃自用；1至2層為商業(yè)用房現(xiàn)已全面進駐銀行、餐飲等；3層也已出租過半，分別由歐德油儲、三菱麗陽和平安保險承租，年底前普萊克斯公司將占用剩余部分。安惠寫字樓作為本地唯一的國標級寫字樓，中央空調(diào)、冷熱水、消防安全監(jiān)控等設施齊全，由假日酒店提供物業(yè)管理。業(yè)主對外租價為80元/㎡/月（含精裝修），綜合管理費為3元/㎡/月（不含空調(diào)使用費），檔次和收費均為本地之最，但因價格過高，除個別大型外資企業(yè)外還乏人問津。
其他沿安惠大道可做寫字樓租賃的場所在檔次及價格上均差異不大，通常在20—30元/㎡/月（簡裝/精裝），辦公條件普遍比較簡陋，管理費也平均在0。6元／m2／月左右，目前出租狀況一般；新建的豐華大廈100至300㎡中小型辦公室租金為30—40元/㎡/月（簡裝/精裝），綜合管理費為3元/㎡/月，無中央空調(diào)、熱水等設施，停車場也不完善，正式開盤5個月來租售業(yè)績約近三分之一。
二、租賃經(jīng)營策略
我公司擁有安惠寫字樓4層和5層的房產(chǎn)，單層建筑面積1262。84㎡，電梯間、洗手間已裝修。由于已經(jīng)形成了本地最高檔寫字樓形象，加之數(shù)家大型外企在此辦公，故對高端客戶的吸引力較大。
由于本地寫字樓租賃市場總體市道還較弱，新進入的企業(yè)特別是有實力的企業(yè)數(shù)量不大，而寫字樓的供應量還在持續(xù)增長，形勢不容樂觀。受南海石化項目帶動，一批中下游產(chǎn)業(yè)陸續(xù)來大亞灣考察，其中不乏世界級企業(yè)，但由于和中海殼牌的合作關(guān)系未確定，現(xiàn)階段設點進駐的可能性很小。因此預計近期難有大面積承租寫字樓的機會，租賃市場仍以中小企業(yè)為主。
伴隨著大亞灣石化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，明年可能出現(xiàn)一些轉(zhuǎn)折性變化。南海石化項目在下半年投產(chǎn)運營，投資265億元的中海油煉油項目也要在上半年啟動建設。中海殼牌鏈條企業(yè)及中海油15套煉油裝置承包商會逐一正式落腳本地，屆時寫字樓的高端租賃市場預期看好，我公司也正積極與中海油等有關(guān)企業(yè)進行對接聯(lián)絡，爭取引進。
我方的主要競爭對手是安惠公司。該公司是大亞灣假日酒店、公寓的業(yè)主，并擁有安惠寫字樓的大部分產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)中海殼牌及其承包商、下游配套企業(yè)幾乎全部承租安惠公司的物業(yè)。對方已與石化企業(yè)系統(tǒng)建立了長期穩(wěn)定的聯(lián)系且合作已久，有專業(yè)的市場營銷團隊和充足的開發(fā)經(jīng)費，具備配套物業(yè)和經(jīng)營資源，與之相比我方除價格外無其他優(yōu)勢。明年上半年其主要租戶將撤離寫字樓和公寓，由于在時間上及雙方的目標客源接近，勢必與我方在市場爭奪方面正面交鋒，成為最大的威脅。
寫字樓的營銷渠道主要有二個：自主經(jīng)營和外包與代理結(jié)合。公司可投入人力物力自己尋找客戶，成本雖大但回報可觀，問題是與競爭對手相比處于信息劣勢；外包可利用外部資源，共享收益，創(chuàng)造的機會更多，但會降低單位回報率。
通過前段時間的市場推廣，已與多家有意向承租寫字樓的客戶建立了聯(lián)系，包括中海油南海東部公司裂解汽油項目組、大亞灣財政局律師事務所、溫州四建工程公司等，每家需求面積在300㎡左右。
文秘站：我方正與大亞灣惠橋公司等一些機構(gòu)探討有關(guān)合作或外包事宜，對方均有此意愿，但也對現(xiàn)在的市場狀況持謹慎態(tài)度，同時認為明年上半年形勢較好，春節(jié)后至五月份之前有大規(guī)模出租的可能，眼下主要應做好散戶租賃業(yè)務。
現(xiàn)實存在的問題是未經(jīng)分隔裝修的寫字樓不符合中小客戶的租賃要求，并且由于長期閑置不動，公司的4、5層房產(chǎn)已被物業(yè)管理人封閉，帶領(lǐng)客戶進入?yún)⒂^極為不便。而帶有精裝修的寫字樓對大型高端企業(yè)也具有更強的吸引力，安惠公司投資1700萬元精裝修寫字樓和公寓引進中海殼牌和f公司即可作為佐證。因此急需進行寫字樓裝修，至少應將公共部位精裝修，其他部位簡單裝修。如能在今年底前完成裝修工程，將非常有利于把握機會，盤活寫字樓資產(chǎn)。
三、成本與價格
經(jīng)測算，安惠寫字樓精裝修成本應在520元/㎡左右，包括空調(diào)、消防系統(tǒng)的布置改裝。按每層1250㎡計，單層投資約為65萬元。若只進行公共區(qū)域的精裝修，其他部位簡單裝修，則成本會降低1/4左右，單層投資不超過50萬元。另外提供商務服務的必需設備預算投資4萬元（可考慮暫時押后），詳見“寫字樓裝飾設計工程預算表”，總造價最終以審核決算結(jié)果為準。
定價策略應針對主要競爭對手安惠公司的物業(yè)，參考本地的平均價格水平執(zhí)行。如前所述，市場調(diào)查結(jié)果顯示，在精裝修基礎上50—60元/㎡/月的租價是極具競爭力的，在局部精裝修的情況下租金最好不高于40元/㎡/月，相信可為大多數(shù)企業(yè)所接受。
按70的進駐率計算，以50元/㎡的價格出租，單層收入約為43750元/月，15個月收回裝修投入；局部裝修租價以40元/㎡計，單層收入約為35000元/月，14個月回收投資。
如采用外包形式，我方僅需進行局部精裝修，承包底價初步定為30元/㎡/月，單層收入約為37500元/月，投資回收期約13個月。我方還在和外界接觸商洽凈價承包的可能性，即我方不做任何投入，由承包方投資裝修尋找客戶。承包底價初步定為首年20元/㎡/月，次年30元/㎡/月，讓利約為15萬元，低于我方預計裝修投入。但落實以上方案尚需時日且無絕對把握。
四、總結(jié)與建議
1、目前大亞灣寫字樓租賃市場活躍程度不高，客戶資源非常寶貴。現(xiàn)有客戶基本是小面積需求，大企業(yè)進駐估計要等到半年后。
2、抓住現(xiàn)有中小客戶的前提是將寫字樓進行分隔裝修，同時也利于日后吸引大客戶。如在年底完成裝修工程，樂觀情況下明年五月份之前出租率可達80以上。
3、定價必須具有競爭力，靈活采取各種經(jīng)營合作方式，積極尋求外包等簡單實用的途徑，回避我方的弱勢。
4、可考慮先利用一層墊資裝修，降低風險成本，同時爭取銀行裝修貸款（約為物業(yè)評估值的30），以上負債可從租金收入中償還。
若上述方案能夠盡快落實執(zhí)行，我公司有信心盤活寫字樓資產(chǎn)，獲得穩(wěn)定收益，給假日美景項目的前期開發(fā)提供支持和保障。
第4篇 市場設施租賃費調(diào)研報告的范文
為了解我市市市場設施租賃費收費情況，進一步規(guī)范市場設施租賃費收費行為，創(chuàng)造良好的市場投資與經(jīng)營環(huán)境，由市物價局、市工商管理局、市商務局組成的聯(lián)合調(diào)查組于201_年2月3日至2月4日對我市市場、市場、市場、銀沙市場、農(nóng)貿(mào)市場、市場市場設施租賃費的情況進行了調(diào)查，聯(lián)合調(diào)查組通過深入走訪市場開辦者、經(jīng)營戶，召開座談會，發(fā)放調(diào)查表的形式向市場開辦者和經(jīng)營者了解我市市市場設施租賃費收費情況。
一、基本情況
目前我市共建有商品交易市場83個，其中“管辦分離”后由市威寧公司市場服務中心接管的市場35個。經(jīng)過二十多年的發(fā)展我市商品交易市場初步形成了投資主體多元化即部門單位、企業(yè)，個人、村委會、街道辦事處獨立或聯(lián)合投資興建的各類市場，多種經(jīng)濟形式共存發(fā)展，以城鄉(xiāng)市場為基礎，生鮮超市為補充集貿(mào)市場流通格局。改革開放以來，我市各類市場得到了較快發(fā)展，在促進經(jīng)濟流通，為方便人民生活方面起到了積極的作用，市場建設與管理水平也在不斷地提高。
目前，我市市場設施設施租賃費收費政策是根據(jù)自治區(qū)物價局《市場設施租賃費收費管理暫行辦法》制定的。1、各級各類市場的門面、攤位凡具備有招標條件的實行公開招標辦法。具體按《中華人民共和國國招標投標法》規(guī)定辦理。2、不具備招標條件的，按下列收費標準執(zhí)行；
二、存在問題
1、通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近年來我市社會舉辦的商品交易市場不斷加大投入，對市場硬件設施進行改造提升，逐步建成與經(jīng)濟發(fā)展、城市建設相適應的購物場所。由于桂價費字規(guī)定的市場設施租賃費標準偏低，市場業(yè)主無法執(zhí)行，因而采取與經(jīng)營戶簽訂合同以合同約定的形式自主確定市場設施租賃費收費標準。
2、受利益驅(qū)動，部分市場在短期類頻繁地較大幅度地提高市場設施租賃費，增加了經(jīng)營戶負擔，從而引發(fā)個別市場經(jīng)營戶罷市行為，給人民群眾生活帶來負面影響。近來，市政府自開展“城鄉(xiāng)清潔工程”工作以來，對馬路市場、占道經(jīng)營等現(xiàn)象進行了有效的整治，取締了無證經(jīng)營的馬路市場，但就業(yè)壓力隨之而來。使得我市的市場攤位一度緊張，部分市場開辦者趁機在短期類頻繁地較大幅度地提高市場設施租賃費。
3、部分市場違規(guī)收取各種形式的保證金、裝修費和進場費。
4、有的市場沒有按照國家規(guī)定設立收費公示欄進行收費公示或收費公示不規(guī)范。
三、建議
隨著市場經(jīng)濟的深入發(fā)展，目前我市的市場建設和經(jīng)營是以市場化運作為主，實行誰投資、誰收益、誰經(jīng)營、誰負責即“建設和運營分離，投資和經(jīng)營分離”的市場經(jīng)營新模式。近幾年來，國家不斷加強對市場的規(guī)范化管理，特別是當前全區(qū)開展“城鄉(xiāng)清潔工程”，對集貿(mào)市場提出了更高的要求。市為加快我市農(nóng)貿(mào)市場建設，促進農(nóng)貿(mào)市場上規(guī)模、上檔次，營造良好的消費環(huán)境和市容環(huán)境，提高市場服務水平，滿足城鄉(xiāng)居民生活需要沒，制定了加快農(nóng)貿(mào)市場的目標和任務。這些都需要投入大量的資金對集貿(mào)市場進行改造，我區(qū)2001年實施的《市場設施租賃費收費管理辦法》已不適應當前市場變化的實際情況，為鼓勵社會資金參與市場建設，促進市場經(jīng)營活動的健康發(fā)展，我局建議由各市、縣根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展狀況、群眾承受能力等實際情況制定收費管理辦法。
第5篇 融資租賃營改增的調(diào)研報告
為厘清融資租賃“營改增”存在的主要問題，找出原因，并在充分征求融資租賃界和地方稅務執(zhí)行部門意見的基礎上，嘗試提出解決問題的建議，中國融資租賃三十人論壇組織了全國范圍內(nèi)的“營改增”調(diào)研。
中國融資租賃三十人論壇聘請中央財經(jīng)大學稅務學院稅務管理系主任蔡昌，與論壇研究部共同組成調(diào)研課題組，在北京、上海、廣州三地分別召開了“營改增”座談會，調(diào)研了約50家融資租賃企業(yè)與北京、上海、廣州、天津4個“營改增”試點地區(qū)共5家稅務機關(guān)。為了更加全面深入地了解融資租賃公司面臨的問題，課題組還制作了調(diào)查問卷，廣泛地搜集融資租賃公司反映的問題和反饋的意見。
通過調(diào)研和實際案例測算，融資租賃業(yè)在“營改增”中遇到了不少問題，“營改增”執(zhí)行現(xiàn)偏差給企業(yè)和稅務部門均帶來了稅負增加、稅收減少的困惑。同時提出“兩率”并行方案，方案符合營改增的政策方向，也具有現(xiàn)實可行性。
執(zhí)行情況與“營改增”本意現(xiàn)偏差
作為國家推進調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式所采取的結(jié)構(gòu)性減稅的重大舉措，“營改增”的本意是：有利于完善稅制，消除重復征稅;有利于社會專業(yè)化分工，促進三次產(chǎn)業(yè)融合;有利于降低企業(yè)稅收成本，增強企業(yè)發(fā)展能力;有利于優(yōu)化投資、消費和出口結(jié)構(gòu)，促進國民經(jīng)濟健康協(xié)調(diào)發(fā)展。財稅[2023]110號文也明確“營改增”的基本原則是“改革試點行業(yè)總體稅負不增加或略有下降，基本消除重復征稅”。
而從目前融資租賃“營改增”的執(zhí)行情況來看，出現(xiàn)了許多與“營改增”本意和基本原則相違背的現(xiàn)象，如融資租賃企業(yè)稅負明顯增加，售后回租業(yè)務重復征稅，進口租賃業(yè)務重復征稅等。
課題組調(diào)研了北京、上海、廣州、天津4個試點地區(qū)共5家稅務主管部門，稅務主管部門的一致反映是，諸多融資租賃企業(yè)反映稅負增加，而稅務局從融資租賃企業(yè)實際收到的稅款減少，這無疑會給稅務主管部門帶來很大困惑。
融資租賃企業(yè)的困惑
首先是稅負增加，而實際繳納稅款減少。
營業(yè)稅方面，財稅[2003]16號文規(guī)定，經(jīng)中國人民銀行、外經(jīng)貿(mào)部和國家經(jīng)貿(mào)委批準經(jīng)營融資租賃業(yè)務的單位從事融資租賃業(yè)務的，以其向承租者收取的全部價款和價外費用(包括殘值)減除出租方承擔的出租貨物的實際成本后的余額為營業(yè)額。以上所稱出租貨物的實際成本，包括由出租方承擔的貨物的購入價、關(guān)稅、增值稅、消費稅、運雜費、安裝費、保險費和貸款的利息(包括外匯借款和人民幣借款利息)。適用稅率5%。增值稅方面，于2023年8月1日起施行的財稅[2023]37號文規(guī)定，經(jīng)中國人民銀行、商務部、銀監(jiān)會批準從事融資租賃業(yè)務的試點納稅人提供有形動產(chǎn)融資租賃服務，以取得的全部價款和價外費用(包括殘值)扣除由出租方承擔的有形動產(chǎn)的貸款利息(包括外匯借款和人民幣借款利息)、關(guān)稅、進口環(huán)節(jié)消費稅、安裝費、保險費的余額為銷售額。適用稅率17%。從銷售方或者提供方取得的增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進口增值稅專用繳款書、農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票、鐵路運輸費用結(jié)算單據(jù)和稅收繳款憑證等可作為增值稅扣稅憑證進行進項抵扣。
對比兩種稅制下的政策，我們可以發(fā)現(xiàn)，營業(yè)稅和增值稅下的稅基基本沒有改變，而稅率從5%提高到17%，提高了12個百分點，對應的城建稅及教育費附加也會提高12個百分點，這就直接導致“營改增”后，融資租賃企業(yè)稅負增加2倍多。
課題組調(diào)研的50家融資租賃企業(yè)一致反映：“營改增”后，融資租賃企業(yè)稅負明顯增加。
9家金融租賃公司的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2023年實際繳納營業(yè)稅6.87億元，若按增值稅模擬測算，繳稅金額約為19.95億元，增幅達190%。
我們對一份真實的融資租賃合同進行測算，同一筆業(yè)務，營業(yè)稅下應繳營業(yè)稅和城建稅及教育費附加總額為147971.70元，增值稅下應繳增值稅和城建稅及教育費附加總額為430003.22元?！盃I改增”后，稅負增加幅度高達190.60%。
而實際繳納稅款減少，原因在于稅負跨期效應。融資租賃企業(yè)普遍反映，“營改增”后稅負明顯增加，但是實際繳納的稅款明顯減少。這其中最主要的原因是直租業(yè)務存在稅負跨期效應。單個項目來看，項目前期進項大于銷項，無需繳納增值稅，項目后期集中繳稅。
下面舉例進行說明：
20_1年1月1日，a融資租賃公司與承租方簽訂一項租賃期限為5年的融資租賃合同，設備購買價款為5000萬元，租金總額為6000萬元，分五期，每年年末各收取1200萬元。
從上表可以看出，從單個項目考慮，20_1~20_4年，a公司每年都不用繳納增值稅，直到20_5年才需繳納170萬元增值稅。如果企業(yè)有持續(xù)的業(yè)務增長，只要當期進項稅額大于銷項稅額，則企業(yè)就可能一直不需要納稅。但企業(yè)的業(yè)務量一旦出現(xiàn)下滑，當期進項稅額減少，企業(yè)就會面臨集中繳稅。盡管進項抵扣可以為企業(yè)帶來延期納稅的好處，但是增值稅納稅時間與收入及現(xiàn)金流的不匹配，會給企業(yè)埋下潛在隱患。尤其對于中小企業(yè)和業(yè)務量波動較大的企業(yè)，稅務跨期效應會在集中繳稅時，給企業(yè)現(xiàn)金流帶來巨大壓力，不利于企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營與健康發(fā)展。
其次是售后回租“三流”難合一，出現(xiàn)重復征稅。
財稅[2023]37號文規(guī)定，納稅人憑稅收繳款憑證抵扣進項稅額的，應當具備書面合同、付款證明和境外單位的對賬單或者發(fā)票。資料不全的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。這一規(guī)定被業(yè)界稱為“三流合一”，如果不能達到“三流合一”則無法進行進項抵扣。
稅務主管在實際工作中也要求，合同流、票據(jù)流、資金流等必須保持一致，這樣便于稅務部門按照合同、票據(jù)實現(xiàn)控稅管理，嚴格檢查融資租賃業(yè)務的真實性。
國家稅務總局公告2023年第13號文規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務中承租方出售資產(chǎn)的行為，不屬于增值稅和營業(yè)稅征收范圍，不征收增值稅和營業(yè)稅。
根據(jù)該規(guī)定，售后回租業(yè)務中，承租人在向租賃公司“出售”有形動產(chǎn)時，不征收增值稅，所以承租人不能給融資租賃公司開具增值稅專用發(fā)票。因此融資租賃公司拿不到進項發(fā)票，卻需要開給承租人一張增值稅銷項發(fā)票，出現(xiàn)票據(jù)流與資金流、合同流不一致的現(xiàn)象，無法進行進項抵扣。
其三是售后回租重復征稅。
融資租賃公司在計算售后回租業(yè)務銷項稅額時，如果“全部價款和價外費用”中包含有形動產(chǎn)的購買價款部分，將導致承租人在購置有形動產(chǎn)時，對購買價款部分繳納過一次17%的增值稅，在售后回租業(yè)務過程中，融資租賃公司對這一有形動產(chǎn)購買價款部分再繳納一次17%的增值稅，造成增值稅重復征收。
此外，若承租人違約，承租人已經(jīng)將進項發(fā)票進行了抵扣，又無法給融資租賃公司開出銷項發(fā)票。使得租賃公司拿不到進項發(fā)票，對資產(chǎn)收回再處置時，還得再開出一張銷項發(fā)票，增加了租賃公司的稅收負擔。
售后回租重復征稅違背了“營改增”的本意“消除重復征稅”。調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，很多租賃公司已經(jīng)停止所有或者部分售后回租業(yè)務。而售后回租是融資租賃的主要業(yè)務類型之一，這一業(yè)務開展受阻，對于整個行業(yè)的打擊不言而喻。
其四是銀行利息等銷售額扣除項無法取得符合規(guī)定的有效憑證。
財稅[2023]37號文規(guī)定，經(jīng)中國人民銀行、商務部、銀監(jiān)會批準從事融資租賃業(yè)務的試點納稅人提供有形動產(chǎn)融資租賃服務，以取得的全部價款和價外費用(包括殘值)扣除由出租方承擔的有形動產(chǎn)的貸款利息(包括外匯借款和人民幣借款利息)、關(guān)稅、進口環(huán)節(jié)消費稅、安裝費、保險費的余額為銷售額。試點納稅人從全部價款和價外費用中扣除價款，應當取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務總局有關(guān)規(guī)定的有效憑證，包括發(fā)票、完稅憑證、簽收單據(jù)及國家稅務總局規(guī)定的其他憑證。
從這些規(guī)定可以看出，由出租方承擔的貸款利息可以在計算銷售額時扣除，但是一般的借款利息憑證都不在增值稅銷售額能夠抵扣的范圍之類，實際操作中無法計算扣除。融資租賃企業(yè)資金大多來源于銀行，銀行開具的票證是否屬于有效憑證、能否合法抵扣，成為困擾企業(yè)和基層稅務部門的重要問題。
上海、北京、廣州、天津各地稅務部門，對銀行票證能否作為抵扣憑證執(zhí)行情況不一。有些稅務部門明確，銀行票證不能作為扣稅憑證，這就導致融資租賃企業(yè)支付的罰款利息無法扣除，企業(yè)計稅銷售額過大，銷項稅額增大，稅負增加。有些稅務部門則默許銀行票證可以作為抵扣憑證，但若稅務主管部門之后對此做法不認可，可能會向融資租賃企業(yè)追繳稅款，甚至罰款。
除了從銀行貸款外，融資租賃企業(yè)還可能從非銀行金融機構(gòu)以發(fā)行債券、租約轉(zhuǎn)讓等方式借款。這些不同的借款渠道，如果不能獲得符合政策要求的扣除憑證，就不能在計算銷售額時扣除，增加企業(yè)的稅收負擔。
各地政策執(zhí)行的差異性，會導致相同經(jīng)營狀態(tài)下出現(xiàn)不同的稅收情況，這既有悖于政策統(tǒng)一原則，也不利于實現(xiàn)企業(yè)之間的橫向公平。
其五是免稅或低稅率購進租賃物進項抵扣不足和即征即退享受不到的優(yōu)惠。
“營改增”后，融資租賃行業(yè)增值稅繳納實行進項抵扣政策，如果購進的租賃物在購進環(huán)節(jié)享受了免稅政策或者低稅政策，則會造成能夠抵扣的進項稅額減少，融資租賃企業(yè)實際要繳納的增值稅會增加。例如，直接用于科學研究、科學實驗和教學的進口儀器、設備可享受免稅優(yōu)惠，租賃公司均難以取得租賃物價款的進項抵扣憑證。再如飛機融資租賃業(yè)務中，航空公司進口空載重量在25噸以上的客貨運飛機可享受進口增值稅4%優(yōu)惠稅率，融資租賃企業(yè)在出租這些飛機時，適用的17%的增值稅稅率，直接導致企業(yè)實際繳納的增值稅稅負增加。
財稅[2023]111號文規(guī)定，經(jīng)人民銀行、銀監(jiān)會、商務部批準經(jīng)營融資租賃業(yè)務的試點納稅人中的一般納稅人提供有形動產(chǎn)融資租賃服務，對其增值稅實際稅負超過3%的部分實行增值稅即征即退政策。但在實際操作中，基本沒有企業(yè)能享受到這項優(yōu)惠，主要原因是3%即征即退的分母不明確。財稅[2023]86號文規(guī)定，“增值稅實際稅負是指，納稅人當期實際繳納的增值稅稅額占納稅人當期提供應稅服務取得的全部價款和價外費用的比例”。
而對于全部價款和價外費用，各地區(qū)的稅務部門和融資租賃公司的理解不盡相同。目前主要有以下三種理解：一是息差(租息減去財務利息支出);二是租息;三是租金全額即本金加上利息。
通過實際案例測算，以不同的分母計算實際稅負，差別非常大：以息差作為分母，實際稅負約為5%;以租息作為分母，實際稅負約為2.5%;以租金全額作為分母，實際稅負約為0.5%。
也就是說，只有以息差作為分母時，租賃公司才能達到即征即退的水平。
受到調(diào)研的企業(yè)和稅務局普遍反映，財稅[2023]86號文出臺以后，稅務主管部門多數(shù)以租金全額作為即征即退的分母，無法給融資租賃企業(yè)退稅。
此外，財稅[2023]111號文中明確3%即征即退是試點期間優(yōu)惠政策。按照國家規(guī)劃，最快有望在“十二五”(2023年~2023年)期間完成“營改增”。待“營改增”全面完成后，過渡期優(yōu)惠政策能否延續(xù)還不得而知。而目前，多數(shù)試點地區(qū)租賃公司因進項稅額大于銷項稅額，在全面“營改增”之前可能都不會實際繳納增值稅，待試點期間結(jié)束，若即征即退政策不會延續(xù)，那么企業(yè)試點期間增加的稅負就得不到補償。
其六是令企業(yè)不得不改變設備業(yè)務模式。
如機動車直租業(yè)務無法開展，營業(yè)稅下，融資租賃企業(yè)可通過直租模式，開展機動車(包括汽車、吊車)、塔基吊裝等設備的融資租賃業(yè)務?！盃I改增”后，由于國內(nèi)對機動車等實行特許經(jīng)營，有特許經(jīng)營資質(zhì)才能開具機動車等的增值稅專用發(fā)票。融資租賃公司沒有特許經(jīng)營資質(zhì)，若開展此類資產(chǎn)的直租業(yè)務，拿到供應商開出的增值稅進項發(fā)票，卻不能給承租人開具增值稅銷項發(fā)票。承租人拿不到發(fā)票，就不能到車管所登記上牌，到安全部門備案。發(fā)票無法向承租人傳遞，直接導致所有機動車的直租業(yè)務全部停止。
此種情況下，融資租賃公司只能轉(zhuǎn)變業(yè)務模式，采用售后回租的方式，讓供應商把增值稅發(fā)票先開給承租人，承租人拿到發(fā)票，就能到車管所登記上牌。
這一方式雖然解決了發(fā)票傳遞和登記上牌的問題，但是會出現(xiàn)上述的售后回租“三流”不合一、重復征稅的問題。同時由于現(xiàn)行動產(chǎn)登記制度的缺失，也會給融資租賃企業(yè)帶來很大的法律風險。
此外，還有發(fā)票限額限量影響業(yè)務開展、存量資產(chǎn)購買價款的扣除、進口租賃重復征稅、出口租賃出口環(huán)節(jié)免稅難落地和資產(chǎn)賣斷業(yè)務重復征稅等問題。
根據(jù)《增值稅專用發(fā)票使用規(guī)定》(國稅發(fā)[2023]156號)第五條的規(guī)定，專用發(fā)票實行最高開票限額管理;最高開票限額由一般納稅人申請，稅務機關(guān)依法審批。最高開票限額為十萬元及以下的，由區(qū)縣級稅務機關(guān)審批;最高開票限額為一百萬元的，由地市級稅務機關(guān)審批;最高開票限額為一千萬元及以上的，由省級稅務機關(guān)審批。
根據(jù)這一規(guī)定，企業(yè)要領(lǐng)用大額專用發(fā)票，需經(jīng)過嚴格的稅務審批程序。且稅務管理部門為了控制發(fā)票管理的風險，一般也不愿意讓融資租賃公司開具大額發(fā)票。
而融資租賃業(yè)務一般單筆金額較大，達到幾千萬甚至幾個億，這樣一筆業(yè)務可能需要開十幾張甚至幾十張小額增值稅專用發(fā)票，給發(fā)票認證和管理工作帶來不少麻煩。
再加之企業(yè)每月能夠領(lǐng)取的發(fā)票數(shù)量有限，很容易造成企業(yè)當月增值稅發(fā)票用完之后無法及時領(lǐng)購新票的現(xiàn)象，造成部分業(yè)務無法及時開票，影響業(yè)務開展。
關(guān)于設備購買價款，“營改增”改革相關(guān)文件的規(guī)定有所不同。財稅[2023]111號文件允許設備價款是可以扣除，財稅[2023]37號文件規(guī)定扣除額不再包括設備價款。也就是說，若沒有拿到增值稅進項發(fā)票，既不能進行進項抵扣，也不能在銷售額中對設備購買價款部分予以扣除。這一政策變化對以后開展的融資租賃業(yè)務可能影響不大，但是對已有存量資產(chǎn)開展融資租賃業(yè)務會有很大影響。因為存量設備購進時若沒有取得增值稅專用發(fā)票，不能進行進項抵扣，也不能在銷售額中扣除，會使稅收大幅增加。
設備進口環(huán)節(jié)會繳納一次增值稅，將進口設備出租給承租人時，還需要繳納一次增值稅。這就是對同一業(yè)務征收兩道增值稅，存在重復征稅。
根據(jù)財稅[2023]131號文件的規(guī)定，承租人為境外承租人，資產(chǎn)在境外使用的出口租賃業(yè)務，能夠享受增值稅免稅。但從實際操作來看，出口免稅審批依然沒有落地，主要原因在于資產(chǎn)在境外使用沒有合理的依據(jù)來判定。
營業(yè)稅下開展資產(chǎn)買斷業(yè)務，只需銀行對租金的收益權(quán)繳納營業(yè)稅，租賃公司不承擔費用。
“營改增”之后，有些稅務局要求，融資租賃企業(yè)需要對租金全額繼續(xù)繳納增值稅，同時銀行要對買進來的租金繳納營業(yè)稅的，這就存在增值稅和營業(yè)稅的重復納稅問題。
此外，有些稅務局認為，資產(chǎn)賣斷后，資產(chǎn)所有權(quán)已不歸出租人，出租人不能再繼續(xù)給承租人開具增值稅發(fā)票。這就使得承租人無法拿到增值稅進項發(fā)票進行進項抵扣。
建議“兩率”并行
為有效解決融資租賃業(yè)在“營改增”中遇到的問題，課題組在吸收各調(diào)研企業(yè)和稅務主管部門建議的基礎上，提出了“兩率”的解決方案。
“兩率”即將融資租賃業(yè)務區(qū)分購買和租賃兩個環(huán)節(jié)，實行兩個稅率：有形動產(chǎn)價款部分適用稅率17%，符合國家政策的部分租賃物或承租人適用特殊稅率時，也同時適用租賃公司;租息等融資租賃收入部分適用稅率6%。
此外，建議對有形動產(chǎn)售后回租服務實行差別征稅，有形動產(chǎn)價款部分按零稅率或免稅計征，租息部分按6%稅率計征。
“兩率”并行既符合“營改增”的基本原則，也符合融資租賃的本質(zhì)特征，同時還能很好地化解“營改增”試點階段暴露的問題。融資租賃的本質(zhì)特征，是以融物的形式實現(xiàn)融資。在融資租賃業(yè)務的租賃環(huán)節(jié)，出租人銷售的只是租賃服務，取得的收入只包含租息部分。因此，應區(qū)分出租賃公司租息，按現(xiàn)代服務業(yè)適用的稅率征收增值稅。
“兩率”并行能夠保證在租賃公司與承租企業(yè)之間，圍繞著有形動產(chǎn)，形成環(huán)環(huán)相扣的完整的增值稅抵扣鏈條，保證融資租賃業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的暢通。也可很好地解決融資租賃業(yè)營改增后稅負大幅增加的問題。稅負增加，主要是增加在租賃公司的租息部分，稅率由營業(yè)稅的5%提高到17%。如果對租賃公司的租息部分按現(xiàn)代服務業(yè)的6%稅率征稅，考慮到抵扣因素，租賃公司稅負沒有增加，可能還會有所降低。同時解決售后回租重復征稅問題，實現(xiàn)“三流合一”。按照國稅公告[2023]13號文，售后回租中，承租人出售資產(chǎn)的行為不征收營業(yè)稅和增值稅，但如果用不開發(fā)票的辦法處理，在合法合規(guī)上存在著明顯瑕疵，是不健康的，也很難持續(xù)。在售后回租業(yè)務中區(qū)分出銷售環(huán)節(jié)，對有形動產(chǎn)開具增值稅普通發(fā)票，有形動產(chǎn)價款部分，按零稅率或免稅計征;租息部分，按6%稅率計征。亦可以使“3%即征即退政策”問題迎刃而解。3%即征即退政策由于計稅分母過高，導致政策形同虛設，租賃公司無法享受。按“兩率”的方式征稅，租賃公司稅負偏高的問題就可以得到徹底解決，即征即退政策也就不需要了。再者，有形動產(chǎn)價款部分適用稅率17%，但符合國家政策的部分租賃物或承租人適用特殊稅率時也同時適用租賃公司，這一規(guī)定可以在承租人直接購進/進口適用免稅或低稅率的租賃物時，避免有形動產(chǎn)價款部分抵扣在融資租賃環(huán)節(jié)不匹配或斷裂。
“兩率”并行具備可行性，營業(yè)稅下的稅基是租金當中的租息收入減掉資金成本，也就是說其實營業(yè)稅下融資租賃業(yè)務的本金和租息部分本來就要進行分拆，核算是非常清晰的，而并不是因為‘兩率’的政策導致本金和利息收入的分拆。融資租賃業(yè)務與現(xiàn)代服務業(yè)適用相同的稅率6%，一方面沒有否定原有“營改增”政策對融資租賃業(yè)本質(zhì)的界定，另一方面也沒有創(chuàng)造出新的稅率，而是適用了已有稅率。
