舊村改造調(diào)研報告

第1篇 對舊村改造稅收征管的調(diào)研報告

對舊村改造稅收征管的調(diào)研報告

近年來，隨著城市規(guī)劃建設(shè)的推進(jìn)，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，社會主義新農(nóng)村建設(shè)步伐不斷加快，舊村改造已經(jīng)成為當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)的一種重要形式。為了徹底摸清全市舊村改造的開發(fā)運營模式和稅收管理現(xiàn)狀，__市地稅局文昌征收分局安排專人深入街道辦事處、相關(guān)村（居）委會及職能部門，進(jìn)行了全面調(diào)查，并就如何規(guī)范稅收征管提出建議。

一、舊村改造的現(xiàn)狀

舊村改造是指改造區(qū)域占地原本就屬于農(nóng)村集體土地，按自然條件和經(jīng)濟(jì)條件在有關(guān)政府部門的指導(dǎo)下對村民集體居住房屋、配套設(shè)施等按預(yù)定規(guī)劃進(jìn)行改造新建以提升居住條件和生活條件的一種方式。自國家停止福利分房制度、實行住房商品化以來，居民主要依賴商品化房屋以解決住房需要，導(dǎo)致城市化發(fā)展速度和城市房價攀升并存。由于通過招、拍、掛和協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地面積的增多，使得城中村和市郊村的土地越來越少，有力推動了農(nóng)村特別是具有地域和資源優(yōu)勢的村莊舊村改造的速度，由于房屋價格低廉，可以使村集體、村民和居民通過灰色地帶享受房價上漲和土地增值的特殊利益，村民通過舊村改造獲得了較大的福利。以文昌分局轄區(qū)為例，所轄33個自然村有40%進(jìn)行了舊村改造，城中村改造率高達(dá)60%，城中村入住率達(dá)80%以上，市郊及較偏僻的村入住率不高甚至無人入住。

二、舊村改造的形式

舊村改造主要分為由房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行統(tǒng)一開發(fā)和所在村（居）委會自行滾動開發(fā)兩種形式。按照房屋分配方案的不同，大體分為以下五種類型。

（一）村（居）委會負(fù)責(zé)規(guī)劃、拆遷，房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)。由于規(guī)劃區(qū)域?qū)儆邳S金地段，一般由所在村（居）委會依據(jù)城市規(guī)劃提出申請，由有關(guān)職能部門審批后，政府以劃撥的形式供給土地，村（居）委會負(fù)責(zé)落實前期拆遷和后期安置，交由房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行統(tǒng)一開發(fā)，樓房建成后，除安置拆遷戶外，其余全部對外銷售。建設(shè)項目主要包括住宅樓和沿街商業(yè)設(shè)施等，對內(nèi)安置綜合考慮舊村改造項目所處位置、村居委會集體經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、當(dāng)期市場銷售價格等多種因素，確定回遷安置方案。大多實行按舊房占地面積折算新房面積，超面積補(bǔ)差，不足面積退款的方法?；剡w戶不發(fā)房產(chǎn)證和土地使用證，對外銷售發(fā)放房產(chǎn)證和土地使用證。以某村委會為例，舊村改造由本村的房地產(chǎn)開發(fā)公司承建，首批于20__年建成后，確定了兩個回遷方案：一是拆遷戶按舊房占地面積1平方米1020元作價，直接以現(xiàn)金償付，拆遷戶自行決定是否購買安置住房；二是拆遷戶按舊房占地面積1平方米折算為樓房建筑面積0.85平方米, 超標(biāo)準(zhǔn)的面積按市場價格補(bǔ)差。

（二）村（居）委會以宅基地的名義規(guī)劃，借用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)開發(fā)。由于城市規(guī)劃建設(shè)原因，部分村（居）委會由于宅基地規(guī)劃面積不足，為滿足村民的居住需求，由村委會統(tǒng)一擇地規(guī)劃施工，建成后分配給本村村民，剩余部分進(jìn)行對外銷售，所獲收益歸集體所有。以某居委會為例，該村于20__年開工建設(shè)了70套住房，建筑面積7000平方米。村居委會給予每個村民補(bǔ)償1.5萬元，折算為樓房相當(dāng)于每人按優(yōu)惠價提供24.53平方米樓房，超優(yōu)惠面積按市場價購買的分配方案。村民購買47套后，其余23套全部由房地產(chǎn)公司代理銷售。由于對外銷售房屋為“小產(chǎn)權(quán)房”，且當(dāng)初銷售環(huán)節(jié)許諾給外銷戶辦理兩證，目前該村在繳納違法占地罰款和補(bǔ)繳土地出讓金后，正協(xié)調(diào)有關(guān)部門補(bǔ)辦房產(chǎn)證、土地使用證。

（三）村（居）委會以宅基地的名義統(tǒng)一規(guī)劃，村民自行建造住宅，出售轉(zhuǎn)讓不受限制。以某村委會為例，20__年該村以劃撥宅基地的名義擇址新建，按一處老房分配一處宅基地的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)村居委會統(tǒng)一規(guī)劃要求，每戶占地面積179.28平方米，每戶上交村委8000元后（其中3000元由村委會負(fù)責(zé)修路和水電的鋪設(shè)），由村民自行建造二層樓，新建房一律不辦理兩證。目前共建成二層樓241戶（本村有戶口172戶，戶口遷走分宅基地69戶），部分住房已經(jīng)對外轉(zhuǎn)讓。

（四）村（居）委會以宅基地的名義統(tǒng)一規(guī)劃，集中建造，出售轉(zhuǎn)讓不受限制。以某村委會為例，20__年以劃撥宅基地的名義擇址規(guī)劃，統(tǒng)一施工。建成后，對需要分配宅基地的村民收取成本價，統(tǒng)一抓鬮，決定住房位置。新建房不辦理兩證。目前已建戶型為3間的二層樓57戶，每戶占地183平方米，收費8.7萬元；已建戶型為2間的二層樓8戶，每戶占地127平方米，收費7.1萬元，部分住房已經(jīng)對外銷售。

（五）村（居）委會以宅基地的名義統(tǒng)一規(guī)劃，集中建造，出售轉(zhuǎn)讓嚴(yán)格限制。以某居委會為例，該村以劃撥宅基地的名義擇址規(guī)劃，統(tǒng)一建房后分配給村民，每平方米給予一定的優(yōu)惠政策，不辦理兩證，以按1800元/平方米收取樓房押金，三年內(nèi)不得轉(zhuǎn)賣，否則按2100元/平方米收取房款。

三、舊村改造稅收管理中存在的問題

凡舊村改造過程中規(guī)劃建設(shè)占用土地通過招、拍、 掛方式取得，以政府為主體進(jìn)行改造開發(fā)，在稅收管理方面不存在問題，以其他方式取得規(guī)劃建設(shè)用地的，存在問題較多。

(一)規(guī)避國家法律法規(guī)，追求利益最大化。近年來，、國務(wù)院連續(xù)下發(fā)嚴(yán)格土地管理、加強(qiáng)土地調(diào)控的政策文件，三令五申農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”；單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)；農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。不少村（居）委會在舊村改造前，一般都會對國家有關(guān)村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)的法律法規(guī)進(jìn)行系統(tǒng)研究，針對土地監(jiān)管和懲處上的漏洞，借鑒臨近村莊的成功模式，認(rèn)為村（居）委會作為基層群眾自治組織，以規(guī)劃宅基地名義開發(fā)房地產(chǎn)是為百姓辦事、為集體牟利，加上國家上下提倡建立和諧社會和社會主義新農(nóng)村建設(shè)，即使違法違規(guī)占地建設(shè)，國家有關(guān)行政執(zhí)法部門也不會大規(guī)模拆毀，無非就是“先乘車、后補(bǔ)票”或者干脆就是“乘車不補(bǔ)票”，擾亂了正常的房地產(chǎn)市場秩序,也給稅收管理造成困難。

（二）實際調(diào)查取證難，稅收征收阻力大。按照《中華人民共和國國營業(yè)稅暫行條例》及相關(guān)規(guī)范性文件規(guī)定，村（居）委會無論是以規(guī)劃宅基地名義還是以其他形式建造的房地產(chǎn)，對本村（居）委會以外的人員銷售取得的收入，應(yīng)當(dāng)按照“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅等相關(guān)稅費。由于稅負(fù)較高，對于稅務(wù)部門的調(diào)查詢證，無論是村（居）委會主任還是會計人員，一般都推委扯皮，加之近幾年來村（居）委會換屆選舉、人事更迭等原因，一些涉稅開發(fā)銷售的立項、審批、建設(shè)、分配方案等基礎(chǔ)資料難以核實，個別村（居）委會甚至對調(diào)查工作采取消極抵制的態(tài)度，以種種借口拒不提供資料。而以劃宅基地名義分房的村民，數(shù)量多、身份雜，不愿提供甚至故意隱瞞轉(zhuǎn)賣事實，給征管工作造成阻力。

（三）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)形式多樣，建筑業(yè)稅收大量流失。村級財務(wù)人員由于素質(zhì)差異和財務(wù)核算基礎(chǔ)薄弱，缺乏索要發(fā)票意識，對舊村改造涉及舊房拆遷以及規(guī)劃宅基地范圍內(nèi)修建道路等工程項目的單位或個人，多采取白條或工資表的形式結(jié)算拆遷工程款；缺乏協(xié)稅護(hù)稅意識，宅基地土建工程一般由村（居）委會或村（居）民自行選定個體建筑隊伍施工，施工方和建設(shè)方開票和索票意識較差，且村（居）委會經(jīng)常以房抵頂工程款項，造成建筑業(yè)稅收的流失。

（四）“小產(chǎn)權(quán)房”管理不力，難以應(yīng)收盡收。日前，國家有關(guān)部門發(fā)布新規(guī)，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”，單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。而在此之前，尚無法律法規(guī)對“小產(chǎn)權(quán)房”是合法還是非法作出界定。同時，對于農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)方式一直沒有明確規(guī)定。該局認(rèn)為稅收管理意義上的“小產(chǎn)權(quán)房”界定至少包括兩個要素：一是占用土地性質(zhì)為農(nóng)村集體所有制；二是城鎮(zhèn)居民通過購買村（居）委會開發(fā)或村（居）民轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)及住房的行為為非法行為。另外，城鎮(zhèn)居民通過各種變通方式取得的農(nóng)村集體所有制房屋產(chǎn)證、土地使用證的，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“小產(chǎn)權(quán)房”。目前，按照實質(zhì)重于形式的原則，依據(jù)營業(yè)稅暫行條例及其實施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，對部分已經(jīng)能夠明確界定“小產(chǎn)權(quán)房”銷售的村（居）委會進(jìn)行了征收管理，但是由于不能辦理產(chǎn)權(quán)證書，普遍存在拖欠房款的問題，另外部分對外銷售的“小產(chǎn)權(quán)房”不能準(zhǔn)確界定，實際工作中難以征收到位。

（五）監(jiān)管弱化和政策不明，稅收管理難以到位。稅務(wù)機(jī)關(guān)受傳統(tǒng)觀念影響，認(rèn)為農(nóng)村劃分宅基地屬于免稅事項，缺乏對實際運作中涉稅事項加強(qiáng)管理的清醒認(rèn)識，缺乏對舊村改造中發(fā)生應(yīng)稅行為規(guī)范管理的調(diào)查研究，實際稅收管理工作相對弱化。另外，因為現(xiàn)行稅收政策不明確，造成稅收征管措施無法落實。例如對于“小產(chǎn)權(quán)房”的征稅依據(jù)，除營業(yè)稅暫行條例及其實施細(xì)則有關(guān)規(guī)定外，目前沒有相應(yīng)的規(guī)范性文件明確。再比如舊村改造中的拆遷安置稅收政策問題，依據(jù)國稅函[1995]549號文件明確規(guī)定，對房地產(chǎn)企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國國營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營業(yè)額計征營業(yè)稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅，對最終轉(zhuǎn)讓時未作價結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施(如居委會用房、車棚、托兒所等)，凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價格中并已征收營業(yè)稅的，不再征收營業(yè)稅。目前各省市執(zhí)行情況不一致，省內(nèi)目前尚沒有明確政策，基層征收管理人員難以把握。

四、加強(qiáng)舊村改造稅收管理的建議

（一）加強(qiáng)稅務(wù)登記管理，納入正常申報征收。稅務(wù)登記是稅收管理的前提和基礎(chǔ)。要嚴(yán)格征管法及其實施細(xì)則以及稅務(wù)登記管理辦法的要求，結(jié)合村（居）委會應(yīng)稅項目較多的實際，及時辦理稅務(wù)登記，同時對于舊村改造中零散建筑工程項目較多的實際，及時辦理扣繳登記，改變以往按年查賬、一次征收的模式，實行按月申報、動態(tài)監(jiān)控的方法，確保實現(xiàn)稅款及時足額入庫。

（二）強(qiáng)化稅法宣傳，提高納稅意識。要增強(qiáng)稅法宣傳的針對性，深入開展稅法宣傳進(jìn)村（居）委會、進(jìn)社區(qū)活動，結(jié)合村（居）委會財務(wù)人員辦稅過程中常見問題以及舊村改造過程中涉稅問題，舉辦專題輔導(dǎo)班詳細(xì)講解，充實財務(wù)人員的稅收知識。同時，要借助村（居）委會這個宣傳平臺，進(jìn)行多形式、經(jīng)?；男麄?，將稅法、土地和房產(chǎn)管理等法律法規(guī)有機(jī)結(jié)合進(jìn)行宣傳，促使村（居）民增強(qiáng)索要發(fā)票和產(chǎn)權(quán)保護(hù)意識，增強(qiáng)依法納稅意識，避免村（居）民因不懂法而承擔(dān)法律風(fēng)險，為稅收征收管理打好基礎(chǔ)。

（三）實行區(qū)別對待，明確稅收政策。實施舊村改造，既是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化建設(shè)的必需,也是適應(yīng)社會主義新農(nóng)村建設(shè)、構(gòu)建和諧社會的需要。從舊村改造的開發(fā)動機(jī)和受益對象看，一方面要解決農(nóng)民住房問題，受益者是農(nóng)（居）民；另一方面要通過舊村改造運營土地資源、發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)和擴(kuò)大福利積累，受益者是村（居）委會和農(nóng)（居）民。因此，建議盡快出臺舊村改造的稅收政策，對具體涉稅行為應(yīng)區(qū)別對待：將房屋安置給拆遷戶的，暫不征收營業(yè)稅，但對安置過程中向村民收取超面積部分的價款，可按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；向非拆遷戶出售商品房，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。

（四）依托綜合治稅，實現(xiàn)源頭控管。舊村改造作為一項系統(tǒng)的社會工程，要加強(qiáng)涉稅管理，必須依靠地方黨委政府的有力支持，加強(qiáng)與城市規(guī)劃建設(shè)局、國土資源管理局、房管局、財政局、各街道辦事處鄉(xiāng)建辦以及村（居）委會等部門的配合協(xié)作。一方面要深化社會綜合治稅工作機(jī)制，完善舊村改造稅源監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)，完善涉稅信息的收集整理和定期交換，及時掌控“第一手”資料，為后續(xù)管理打好基礎(chǔ)。另一方面要密切關(guān)注國家對于“小產(chǎn)權(quán)房”的控制政策，一旦政策松動，要及時提請地方黨委政府，主動加強(qiáng)與土地、房管部門的配合，在辦證環(huán)節(jié)落實“以票控稅”，及時進(jìn)行稅款的追征。另外，對于土地管理部門對部分已經(jīng)規(guī)劃多年無產(chǎn)權(quán)的住宅小區(qū)，在責(zé)令補(bǔ)繳違法占地罰款和土地出讓金后準(zhǔn)備辦理國有土地使用權(quán)的，要及時跟進(jìn)管理，加強(qiáng)稅款清算。

（五）完善專業(yè)管理，努力挖潛增收。要抓住當(dāng)?shù)卣?guī)范舊村改造行為，整頓房地產(chǎn)開發(fā)市場的有利契機(jī)，及時將舊村改造納入綜合治稅管理網(wǎng)絡(luò)，加強(qiáng)與相關(guān)職能部門的配合聯(lián)動，制定完善控管辦法，有效推進(jìn)房地產(chǎn)稅收一體化管理進(jìn)程；同時，要根據(jù)舊村改造的投資規(guī)模，及時將舊村改造納入重大建設(shè)項目管理，通過立項建檔、跟蹤管理、納稅評估等手段規(guī)范流程，深化管理，促使村委會依法及時申報繳納稅款，確保應(yīng)收盡收。