第1篇 購(gòu)物中心停車場(chǎng)調(diào)研報(bào)告：智能化成大趨勢(shì)
隨著中國(guó)人均擁有車輛大幅提高，自駕購(gòu)物占比日益增加， 停車場(chǎng)這一配套設(shè)施在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中的地位也越來(lái)越重要。在ret睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心監(jiān)控的42個(gè)城市中，購(gòu)物中心停車場(chǎng)車位數(shù)量達(dá)到58.6萬(wàn)個(gè)，停車場(chǎng)建筑面積為2280萬(wàn)平方米，幾乎為總商業(yè)建筑面積的30%。
本報(bào)告以北京、上海、成都、沈陽(yáng)、西安、鄭州6個(gè)城市106個(gè)購(gòu)物中心停車場(chǎng)作為重點(diǎn)研究樣本，綜合分析購(gòu)物中心停車場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。
八成購(gòu)物中心有地下停車場(chǎng)
購(gòu)物中心停車場(chǎng)根據(jù)其結(jié)構(gòu)特征分類，可分為地下停車場(chǎng)、地面停車場(chǎng)、樓層停車場(chǎng)和屋頂停車場(chǎng);目前84% 的購(gòu)物中心為地下停車場(chǎng)。樓層停車場(chǎng)是新興的停車場(chǎng)類型，停車場(chǎng)可以與購(gòu)物中心各樓層直接接駁，增加每層客流的到達(dá)率，有效提升高區(qū)的租金水平;一般樓層數(shù)較高的購(gòu)物中心會(huì)采用這種停車場(chǎng)類型，如北京朝陽(yáng)大悅城、北京世紀(jì)金源購(gòu)物中心等。
此外，為了在固定空間中增加更多的停車位，不少購(gòu)物中心已增設(shè)機(jī)械式立體停車設(shè)備。例如，沈陽(yáng)大悅城在安裝機(jī)械式立體停車設(shè)備后，車位數(shù)量大幅增加。
購(gòu)物中心停車場(chǎng)車位配比分析
一個(gè)設(shè)計(jì)合理、泊位充足、擁有良好管理的停車場(chǎng)能為購(gòu)物中心帶來(lái)更多的人流及商機(jī)。根據(jù)國(guó)際慣例，每一百平方米商業(yè)建筑面積提供1個(gè)停車位比較合理。因此購(gòu)物中心能否提供充足、便利的停車服務(wù)，成為其提高競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段，近五年修建的購(gòu)物中心車位配比已達(dá)到1.37個(gè)/100 平方米。
從城市來(lái)看，北京、沈陽(yáng)的購(gòu)物中心停車場(chǎng)建設(shè)最為完備，車位比超過(guò)1：100。上海作為全國(guó)經(jīng)濟(jì)中心，商業(yè)地產(chǎn)起步較早，部分購(gòu)物中心建于十年前，配備的車位數(shù)量不足，拉低了整體車位配比;鄭州也面臨同樣問(wèn)題。成都近五年來(lái)新建購(gòu)物中心配比了大量停車位。然而與國(guó)際慣例相比，各地購(gòu)物中心停車場(chǎng)車位配比普遍偏低。
購(gòu)物中心停車場(chǎng)這樣運(yùn)營(yíng)
收費(fèi)模式
與購(gòu)物中心商業(yè)面積的平均租金相比，各地購(gòu)物中心停車場(chǎng)的坪效偏低，僅作為購(gòu)物中心補(bǔ)充收入來(lái)源。
上海購(gòu)物中心停車場(chǎng)收費(fèi)價(jià)格位居六城市之首，單個(gè)購(gòu)物中心停車場(chǎng)平均坪效也高于其他城市。沈陽(yáng)購(gòu)物中心停車場(chǎng)大都由第三方停車場(chǎng)管理公司承包經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧，因此收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要高于公共停車場(chǎng)平均時(shí)租價(jià)格。但沈陽(yáng)停車周轉(zhuǎn)率偏低，導(dǎo)致購(gòu)物中心停車場(chǎng)平均坪效不高。
西安和鄭州雖然時(shí)租價(jià)格最低，但由于車位配比不足，停車周轉(zhuǎn)率偏高，導(dǎo)致購(gòu)物中心停車場(chǎng)被有效利用，坪效居于各城市前列。
運(yùn)營(yíng)策略
受購(gòu)物消費(fèi)時(shí)間特性影響，購(gòu)物中心車位使用時(shí)段差別明顯，車位使用高峰期集中在周五晚上、雙休日和節(jié)假日;此外，同日時(shí)段中，用餐時(shí)段是車位使用的高峰，每車停放時(shí)間也會(huì)相應(yīng)增加。
針對(duì)以上特點(diǎn)，購(gòu)物中心推出了相應(yīng)的運(yùn)營(yíng)策略，一是針對(duì)時(shí)段差別利用價(jià)格杠桿如采取錯(cuò)時(shí)停車、分時(shí)收費(fèi)、縮短起步時(shí)長(zhǎng)等方式調(diào)節(jié)車流量，以提高車位周轉(zhuǎn)率。例如，上海正大廣場(chǎng)在工作日16：00 前累積消費(fèi)滿300 元可免費(fèi)停車1 小時(shí)，16：00 后消費(fèi)則無(wú)此優(yōu)惠;上海金橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)工作日中午任意非大賣場(chǎng)消費(fèi)，可免11時(shí)-14時(shí)3 小時(shí)停車費(fèi)。
二是在節(jié)假日購(gòu)物高峰期，不少購(gòu)物中心或提高消費(fèi)額度， 或縮短停車時(shí)間限制，加速停車場(chǎng)的周轉(zhuǎn)率，緩解停車壓力。
購(gòu)物中心停車場(chǎng)走向智能化
a、停車場(chǎng)管理將逐步走向智能化
智能停車場(chǎng)管理系統(tǒng)包括出入口管理、車位引導(dǎo)、停車定位及反向?qū)ぼ?、車牌自?dòng)識(shí)別、自助繳費(fèi)等子系統(tǒng)。同時(shí)需采用中央收費(fèi)模式、遠(yuǎn)距離讀卡技術(shù)等來(lái)實(shí)現(xiàn)智能化管理的功能。目前國(guó)內(nèi)智能停車場(chǎng)的發(fā)展呈良好上升趨勢(shì)，上海、北京、成都等地的購(gòu)物中心均出現(xiàn)了設(shè)備完善的智能停車場(chǎng)，未來(lái)智能停車場(chǎng)作為購(gòu)物中心智能化的一部分，將會(huì)越來(lái)越普及。
b、停車大數(shù)據(jù)將得到充分挖掘
伴隨智能停車場(chǎng)的發(fā)展，購(gòu)物中心停車場(chǎng)將實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)共享數(shù)據(jù)，可通過(guò)場(chǎng)內(nèi)停車量、停車收費(fèi)額、客流方向、商場(chǎng)銷售額等數(shù)據(jù)分析總結(jié)消費(fèi)者需求特征，為購(gòu)物中心決策提供數(shù)據(jù)支撐。
北京朝陽(yáng)大悅城開(kāi)業(yè)初期停車場(chǎng)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，駕車客戶是主要銷售貢獻(xiàn)者，銷售額的變化與車流變化幅度有近92% 的相關(guān)度。因此朝陽(yáng)大悅城對(duì)停車場(chǎng)進(jìn)行了智能化改造，如增加車輛進(jìn)出坡道、升級(jí)車牌自動(dòng)識(shí)別系統(tǒng)、調(diào)整車位導(dǎo)識(shí)體系等。改造完成后，當(dāng)年銷售額提升約17%。
而隨著周圍商圈逐漸成熟，朝陽(yáng)大悅城監(jiān)控到開(kāi)車購(gòu)物的比例正在下降，乘坐地鐵等公共交通前來(lái)購(gòu)物的客戶占比不斷提升。為此朝陽(yáng)大悅城決定對(duì)原先的高層停車位進(jìn)行改造，釋放出近2萬(wàn)平方米的面積，打造成面對(duì)年輕時(shí)尚消費(fèi)者的體驗(yàn)式主題街區(qū)。
c、無(wú)人化停車服務(wù)逐漸普及
全自動(dòng)機(jī)器人停車服務(wù)已在發(fā)達(dá)國(guó)家廣泛應(yīng)用， 沈陽(yáng)皇朝萬(wàn)鑫國(guó)際大廈引入了中國(guó)首個(gè)全自動(dòng)立體停車庫(kù)，將空間利用率提升60%-100%，停車效率提升73%，減少人為失誤，提高人車安全。隨著我國(guó)勞動(dòng)力成本的快速上升， 購(gòu)物中心停車場(chǎng)的管理人員將逐漸減少，自動(dòng)化程度越來(lái)越高，無(wú)人化服務(wù)將逐漸普及。
