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階段管理制度是企業(yè)管理中的核心組成部分，旨在確保項(xiàng)目或任務(wù)在各個(gè)階段得到有效管理和控制。它涵蓋了計(jì)劃制定、執(zhí)行監(jiān)控、反饋調(diào)整等多個(gè)環(huán)節(jié)，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的有序?qū)崿F(xiàn)。
包括哪些方面
1. 目標(biāo)設(shè)定：明確每個(gè)階段的目標(biāo)和預(yù)期成果，為團(tuán)隊(duì)提供清晰的方向。
2. 責(zé)任分配：定義各階段的責(zé)任人及其職責(zé)，確保責(zé)任落實(shí)到個(gè)人。
3. 時(shí)間規(guī)劃：設(shè)定每個(gè)階段的起止時(shí)間，保證進(jìn)度控制。
4. 資源調(diào)配：合理分配人力、物力和財(cái)力資源，以滿足階段需求。
5. 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：設(shè)立質(zhì)量控制點(diǎn)，確保階段成果符合企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。
6. 溝通機(jī)制：建立有效的信息交流渠道，確保信息暢通無(wú)阻。
7. 風(fēng)險(xiǎn)管理：識(shí)別潛在風(fēng)險(xiǎn)，制定應(yīng)對(duì)策略，降低影響。
8. 評(píng)估與改進(jìn)：定期評(píng)估階段績(jī)效，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并及時(shí)改進(jìn)。
重要性
階段管理制度的重要性在于：
1. 提高效率：通過(guò)明確的階段劃分，優(yōu)化工作流程，提高工作效率。
2. 控制質(zhì)量：每個(gè)階段都有明確的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有助于保證最終產(chǎn)品的質(zhì)量。
3. 降低風(fēng)險(xiǎn)：提前預(yù)見(jiàn)并管理風(fēng)險(xiǎn)，減少項(xiàng)目失敗的可能性。
4. 增強(qiáng)協(xié)作：清晰的責(zé)任分配和溝通機(jī)制，促進(jìn)團(tuán)隊(duì)協(xié)作。
5. 便于追蹤：階段性的評(píng)估使問(wèn)題暴露及時(shí)，便于調(diào)整策略。
方案
1. 制定詳細(xì)計(jì)劃：依據(jù)項(xiàng)目特性和企業(yè)目標(biāo)，制定詳實(shí)的階段計(jì)劃，明確每個(gè)階段的具體任務(wù)。
2. 培訓(xùn)與指導(dǎo)：對(duì)員工進(jìn)行階段管理制度的培訓(xùn)，確保理解和執(zhí)行到位。
3. 實(shí)施監(jiān)控：設(shè)立關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)（kpis），定期檢查階段進(jìn)度和質(zhì)量。
4. 反饋與改進(jìn)：鼓勵(lì)員工提供反饋，定期召開評(píng)審會(huì)議，根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整計(jì)劃。
5. 激勵(lì)機(jī)制：建立獎(jiǎng)勵(lì)制度，激勵(lì)員工在各階段表現(xiàn)出色。
6. 持續(xù)優(yōu)化：根據(jù)階段管理的實(shí)施效果，不斷修訂和完善管理制度。
以上方案旨在構(gòu)建一個(gè)動(dòng)態(tài)、靈活且高效的階段管理制度，助力企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。在執(zhí)行過(guò)程中，管理層需密切關(guān)注實(shí)際效果，適時(shí)調(diào)整策略，以確保管理制度的適應(yīng)性和有效性。
階段管理制度范文
第1篇 油庫(kù)施工階段安全管理措施
施工階段的安全管理是整個(gè)油庫(kù)建設(shè)施工中安全管理的核心階段,其時(shí)間最長(zhǎng)、任務(wù)最重、難度最大。這里僅就最常見(jiàn)、最易發(fā)生事故的幾種作業(yè)分別作些介紹。
(1)破土作業(yè)
所謂破土作業(yè)系指在施工現(xiàn)場(chǎng)的地面開挖、掘進(jìn)、鉆孔、打樁、爆破等作業(yè)。
油庫(kù)建設(shè)施工中的破土作業(yè)主要是油罐基礎(chǔ)開挖、管溝開挖,以及山區(qū)丘陵地帶的場(chǎng)地平整和道路建設(shè)等工程。
破土作業(yè)過(guò)程中有可能出現(xiàn)實(shí)施爆破時(shí)傷人損壞設(shè)備設(shè)施;有可能挖壞原有地下的各種管道、電纜、各種標(biāo)志物、文物古跡;有可能出現(xiàn)滑坡塌方等事故,為此進(jìn)行破土作業(yè)時(shí)從安全角度考慮,應(yīng)把握好以下幾個(gè)環(huán)節(jié)。
①交底
在破土作業(yè)前應(yīng)根據(jù)情況,組織營(yíng)房、供電、供水、供氣、通信、消防等部門,以及破土施工區(qū)域所屬單位和與其他地下設(shè)施的主管單位,聯(lián)合進(jìn)行破土施工現(xiàn)場(chǎng)地下情況交底,根據(jù)施工區(qū)域地質(zhì)水文、地下供排水管線、燃?xì)夤艿?、通信電纜、供電電纜、測(cè)量用的永久性標(biāo)志樁、地質(zhì)、地震部門設(shè)置的長(zhǎng)期觀測(cè)孔、不明物、砂基等情況向施工單位提出具體要求。
②施工方案及安全措施
交底后督促施工單位制定施工方案,針對(duì)地下和環(huán)境特點(diǎn),制定行之有效的防范應(yīng)急措施。
③明確安全負(fù)責(zé)人和監(jiān)護(hù)人
施工單位應(yīng)明確安全負(fù)責(zé)人。若在油庫(kù)儲(chǔ)油區(qū)內(nèi)施工,應(yīng)設(shè)專人進(jìn)行安全監(jiān)護(hù)。安全監(jiān)護(hù)人應(yīng)逐條對(duì)安全措施進(jìn)行落實(shí),確認(rèn)無(wú)誤后,方可通知作業(yè)人員進(jìn)行作業(yè)。作業(yè)中認(rèn)真監(jiān)督,以防意外發(fā)生。
④設(shè)警示標(biāo)志
破土作業(yè)施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)設(shè)圍檔,警告牌,警示燈。
⑤按規(guī)定著裝
作業(yè)人員必須按規(guī)定著裝,戴安全帽等勞保用品。
⑥危險(xiǎn)場(chǎng)所的施工
在坑、溝、槽、井、地道內(nèi)進(jìn)行破土作業(yè),應(yīng)嚴(yán)格按中國(guó)石化的《進(jìn)設(shè)備作業(yè)安全管理制度》進(jìn)行安全管理,軍隊(duì)油庫(kù)應(yīng)按總部的《軍用油庫(kù)油罐清洗、除銹、涂裝作業(yè)安全規(guī)程》辦事,注意有毒氣體和易燃易爆物的檢查檢測(cè),遇有可疑情況,應(yīng)立即停止作業(yè),報(bào)上級(jí)查清情況后定出防范措施,方可再行施工。
⑦土石方工程應(yīng)謹(jǐn)防塌方事故
破土作業(yè)前,應(yīng)先做好地面和地下排水,嚴(yán)防地面水滲入作業(yè)面,造成塌方。開挖時(shí)應(yīng)防滑坡、塌方。嚴(yán)防相鄰建筑物、道路、管道等下沉變形,必要時(shí)應(yīng)采取措施,加強(qiáng)觀測(cè)、防止位移和下沉。
挖掘時(shí)應(yīng)由上而下逐層挖掘,并留有安全防滑坡度,嚴(yán)禁采用挖空底腳和挖洞方法。
雨季和解凍期,土方工程應(yīng)及時(shí)檢查土方邊坡,當(dāng)發(fā)現(xiàn)有裂紋、支撐松動(dòng)、變形、折斷時(shí)應(yīng)立即停止作業(yè)。
⑧遇有文物正確處置
土石方工程中,挖掘時(shí)若發(fā)現(xiàn)不能辨認(rèn)物時(shí),不得打擊、移動(dòng),以及發(fā)現(xiàn)古代墓葬、文物、古文化遺址、古生物化石等,應(yīng)立即停止作業(yè),派專人看護(hù),保護(hù)現(xiàn)場(chǎng),立即報(bào)有關(guān)部門處理,切勿私自處理,防止哄搶、損壞,以免觸犯國(guó)家有關(guān)法律。
⑨遇有險(xiǎn)情正確處理
破土過(guò)程中,出現(xiàn)滑坡、塌方或其他險(xiǎn)情時(shí),應(yīng)做到:
a.立即停止作業(yè); ,
b.先撤出作業(yè)人員和設(shè)備;
c.出示警示牌,警示燈;
d.劃出警戒區(qū),設(shè)警戒員;
e.通知設(shè)計(jì)建設(shè)、安全等部門。
總之,破土作業(yè)應(yīng)做到摸清底情、保其安全、警示明顯、嚴(yán)防塌方,保護(hù)文物。
(3)動(dòng)火作業(yè)
施工中用火是免不了的,我們所說(shuō)的用火系指在危險(xiǎn)區(qū)域內(nèi)使用各種明火作業(yè)、明火取暖和明火照明。如進(jìn)行各種焊接、切割作業(yè);使用噴燈、火爐、液化氣爐、電爐;進(jìn)行燒烤、煨管、熬瀝青、炒砂子;使用非防爆電器、工具及能產(chǎn)生火花的作業(yè);進(jìn)行爆破土工作業(yè)等。
動(dòng)火作業(yè)的基本原則是:
①油庫(kù)收發(fā)油作業(yè)期間,禁止用火;
②在儲(chǔ)油區(qū)、作業(yè)區(qū)禁止燒荒、燒紙、燒烤;
③節(jié)假日原則上一律停止用火:
④可用可不用的一律不用;
⑤凡能拆卸施工的,一律拆下來(lái)移至安全地帶動(dòng)火;
⑥帶油、帶壓容器和管線,一般不允許動(dòng)火(負(fù)壓時(shí)絕對(duì)禁止用火),確需動(dòng)火時(shí)必須申請(qǐng)《用火作業(yè)證》,制定嚴(yán)格的安全防范措施。
第2篇 某物業(yè)管理策劃階段工作程序
__物業(yè)管理有限公司程序文件
--物業(yè)管理策劃階段工作程序
1.目的
規(guī)范物業(yè)管理策劃工作流程。
2.范圍
適用于公司待接管物業(yè)。
3.職責(zé)
3.1分管總經(jīng)理助理具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理策劃階段的組織工作。
3.2前期介入人員負(fù)責(zé)在對(duì)環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等向地產(chǎn)公司提供有益的建設(shè)性意見(jiàn)。
3.3相關(guān)部門負(fù)責(zé)前期介入工作的協(xié)助和配合。
4.方法和過(guò)程控制
4.1物業(yè)管理策劃階段包括物業(yè)管理的前期介入、制訂物業(yè)管理方案、組建新項(xiàng)目物業(yè)管理處三個(gè)基本環(huán)節(jié)。
4.2前期介入按照項(xiàng)目開發(fā)周期分為介入的早期、中期、后期三個(gè)階段。
4.2.1早期階段:從進(jìn)駐項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)到主體動(dòng)工之間的介入活動(dòng)。包括:
4.2.1.1拆遷、搬遷現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)建筑物。
4.2.1.2現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、設(shè)備維護(hù)、飲食等管理工作。
4.2.1.3提供項(xiàng)目營(yíng)銷活動(dòng)的后勤保障。
4.2.1.4項(xiàng)目樣板房、銷售廳、項(xiàng)目部等代管物資的驗(yàn)收、保管、發(fā)放、調(diào)撥、跟蹤等管理工作。
4.2.1.5審閱設(shè)計(jì)圖紙,對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括戶型設(shè)計(jì)、供電供水、污染處理、通訊網(wǎng)絡(luò)、道路、綠化、管線走向、服務(wù)配套設(shè)施及平面布局等提出建設(shè)性意見(jiàn)。
4.2.2中期階段:主體動(dòng)工到入伙前六個(gè)月之間的介入活動(dòng)。包括:
4.2.2.1專業(yè)技術(shù)人員參與了解委托項(xiàng)目各類機(jī)電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等,指出設(shè)計(jì)中缺陷、遺漏的工程項(xiàng)目。
4.2.2.2加強(qiáng)常見(jiàn)工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過(guò)程的監(jiān)控,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決。
4.2.2.3從顧客使用功能角度,向地產(chǎn)公司建議完善相關(guān)設(shè)施,修正缺陷,包括各類開關(guān)、空調(diào)位(孔)、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門的開啟方向等。
4.2.2.4根據(jù)相關(guān)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),從物業(yè)管理功能出發(fā),對(duì)未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備房、配套設(shè)施、管理用水電預(yù)留接口等需要完善的問(wèn)題,及時(shí)向地產(chǎn)公司建議完善、修正。
4.2.3后期階段:入伙前六個(gè)月到管理處成立之前的介入活動(dòng)。包括:
4.2.3.1各類管理用房和商業(yè)用房的確定及裝修標(biāo)準(zhǔn)。
4.2.3.2完善閉路監(jiān)控系統(tǒng)、停車場(chǎng)設(shè)施、背景音樂(lè)、泛光照明、信箱、康體休閑文化設(shè)施、園林綠化等公用設(shè)施。
4.2.3.3分批分期收集工程、配套設(shè)施設(shè)備資料,如收集整理竣工圖、驗(yàn)收資料、設(shè)備使用說(shuō)明書、保修卡及設(shè)備原理圖等。
4.2.3.4充分了解掌握房屋及配套設(shè)施狀況,做好物業(yè)接管驗(yàn)收的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。
4.2.3.5了解地產(chǎn)銷售承諾,如水、電、煤氣等配套設(shè)施及附屬服務(wù)設(shè)施的情況。
4.2.4專業(yè)技術(shù)人員將工作情況記錄在《--前期介入情況周記錄表》上,作為重要資料保存。
4.3物業(yè)管理方案的制訂
4.3.1根據(jù)物業(yè)情況,制定調(diào)查方案,對(duì)物業(yè)進(jìn)行調(diào)查。內(nèi)容包括:
4.3.1.1物業(yè)周邊人文環(huán)境、治安狀況、供方環(huán)境、物業(yè)管理水平、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及政策環(huán)境等。
4.3.1.2物業(yè)設(shè)備狀況、配套設(shè)施情況、辦公用房配備等。
4.3.1.3視情況在地產(chǎn)銷售前期實(shí)施顧客需求調(diào)查如服務(wù)需求及消費(fèi)水平等。在入伙前六個(gè)月,完成物業(yè)管理方案的編制,內(nèi)容包括:
4.3.2.1分析物業(yè)本身及周邊環(huán)境,從物業(yè)的特色和不足中尋找完善物業(yè)管理服務(wù)的切入點(diǎn)。
4.3.2.2新建項(xiàng)目的整體情況介紹,包括:位置、占地面積、建筑面積、綠化面積、交付使用時(shí)間、戶型、總戶數(shù)、車位數(shù)量、公用設(shè)施配套、機(jī)電設(shè)施設(shè)備等。
4.3.2.3分析顧客需求,針對(duì)顧客群體特征、個(gè)性特征和服務(wù)需求,創(chuàng)新服務(wù)項(xiàng)目。
4.3.2.4測(cè)算及擬定物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
4.3.2.5詳細(xì)介紹新小區(qū)管理的整體構(gòu)思和管理策劃思路,包括管理模式、管理承諾、管理重點(diǎn)、管理措施、管理目標(biāo)。
4.3.2.6確定需配置的資源, 制定物業(yè)管理處開辦費(fèi)計(jì)劃,包括:辦公用品、辦公設(shè)備及維修工具、設(shè)備、安全保潔工具等預(yù)算開支。
4.3.3由分管總經(jīng)理助理組織相關(guān)部門對(duì)物業(yè)管理方案進(jìn)行評(píng)審、驗(yàn)證,評(píng)審驗(yàn)證內(nèi)容包括服務(wù)模式、資源配置、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等,評(píng)審驗(yàn)證結(jié)果記錄于《策劃方案/合同評(píng)審記錄表》。
4.3.4物業(yè)管理方案制定后,試運(yùn)行六個(gè)月進(jìn)行確認(rèn),試運(yùn)行期間對(duì)不適宜的資源配置、流程規(guī)范等進(jìn)行調(diào)整或補(bǔ)充完善,確定能完全滿足要求后再全面施行。
4.3.5如物業(yè)管理方案在實(shí)施中發(fā)生更改,應(yīng)由原評(píng)審部門/人員重新評(píng)審,并得到批準(zhǔn)。
4.4組建物業(yè)管理處
4.4.1人力資源部根據(jù)物業(yè)管理方案,確定新建管理處人員編制。
4.4.2人力資源部編制新建管理處人員招聘計(jì)劃、培訓(xùn)計(jì)劃。
4.4.3入伙前三個(gè)月經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)議確定新建管理處經(jīng)理人選,并由人力資源部下發(fā)管理處成立的文件。
4.4.4各相關(guān)部門協(xié)助進(jìn)行相關(guān)各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。
5.質(zhì)量記錄表格
__wy7.3-g01-f1《前期介入情況周記錄表no1》
__wy7.3-g01-f2《前期介入情況周記錄表no2》
__wy7.3-g01-f3《前期介入情況周記錄表no3》
__wy7.3-g01-f4《前期介入情況周記錄表no4》
__wy7.3-g01-f5《前期介入情況周記錄表no5》
__wy7.3-g01-f6 《前期介入情況周記錄表no6》
__wy7.3-g01-f7 《前期介入情況周記錄表no7》
__wy7.3-g01-f8 《前期介入情況周記錄表no8》
__wy7.2.2-z01-f1《策劃方案/合同評(píng)審記錄表》
第3篇 施工階段砼砂漿級(jí)配試塊管理制度
施工階段的砼砂漿級(jí)配及試塊管理制度
一、砼、砂漿強(qiáng)度值
凡在設(shè)計(jì)圖紙中標(biāo)明強(qiáng)度等級(jí)的砼、砂漿均屬級(jí)配管理范圍。
二、試塊制作管理職責(zé)分工:
(1)項(xiàng)目工程師負(fù)責(zé)砼、砂漿強(qiáng)度評(píng)定(數(shù)理統(tǒng)計(jì)與非數(shù)理統(tǒng)計(jì))。
(2)項(xiàng)目技術(shù)員負(fù)責(zé)級(jí)配申請(qǐng)的復(fù)核,簽發(fā)配合比通知單。
(3)施工員負(fù)責(zé)開具級(jí)配申請(qǐng)單,負(fù)責(zé)計(jì)量工作的檢查和監(jiān)控。
(4)項(xiàng)目試驗(yàn)工負(fù)責(zé)接受配合比通知單,并根據(jù)通知單校驗(yàn)磅秤等計(jì)量器,負(fù)責(zé)向施工班組進(jìn)行級(jí)配交底中途檢查,負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)試塊制作,養(yǎng)護(hù)及送試工作。
(5)技術(shù)質(zhì)量科的試驗(yàn)員負(fù)責(zé)試塊的論壓及填表工作,監(jiān)督現(xiàn)場(chǎng)試塊制作及三過(guò)磅執(zhí)行。
第4篇 工程建設(shè)管理前期準(zhǔn)備階段工作指引
房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)管理工作指引之前期準(zhǔn)備階段
為了理順建設(shè)管理流程,更好地指引工程建設(shè),根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理制度》(_地司管字[2010]第056號(hào)),結(jié)合我司工程建設(shè)的實(shí)際情況,對(duì)工程建設(shè)實(shí)施中的各環(huán)節(jié)工作流程進(jìn)行了規(guī)定,提煉出各環(huán)節(jié)的管理控制要點(diǎn)。
一、前期準(zhǔn)備階段
工程建設(shè)前期準(zhǔn)備階段(基本取得用地到基礎(chǔ)開工)主要工作內(nèi)容包括:現(xiàn)場(chǎng)查勘;收地圍蔽;清表;組織詳勘;申報(bào)臨水臨電;前期綜合策劃;實(shí)施“三通一平”;大型土石方施工;與政府相關(guān)部門對(duì)接等。
(一)現(xiàn)場(chǎng)查勘
1、取得原始地形地貌圖和周邊道路市政管網(wǎng)圖
基本達(dá)成土地意向后,督促開發(fā)部及時(shí)向政府相關(guān)部門索取原始地形地貌圖和周邊道路市政管網(wǎng)圖,并進(jìn)行復(fù)核,如誤差較大,不滿足要求時(shí),應(yīng)外委有資質(zhì)的第三方重新繪制。
2、現(xiàn)場(chǎng)查勘
收地前,工程部應(yīng)組織現(xiàn)場(chǎng)查勘,詳細(xì)了解場(chǎng)地內(nèi)的情況:地上地下建(構(gòu))筑物、墳?zāi)?、高低壓電線(電纜)、通訊電纜(光纜)、排水(給水或灌溉)渠(管)、地上附著物等,尤其是有無(wú)礦產(chǎn)、文物、溶洞、防空洞等,并繪制在總圖上。
3、地形地貌、地質(zhì)資料、周邊道路管網(wǎng)資料和現(xiàn)場(chǎng)查勘資料是拿地決策、編制總規(guī)以及施工組織的重要依據(jù),應(yīng)及時(shí)取得并向有關(guān)部門提供。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)查勘和取得資料的情況,決定是否進(jìn)行普勘。
(二)綜合策劃
新開發(fā)項(xiàng)目在詳規(guī)批復(fù)一周內(nèi)或開工前,由工程部牽頭,地區(qū)公司負(fù)責(zé)人主持召開項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)綜合策劃方案審查會(huì)。參加部門及綜合策劃方案內(nèi)容詳見(jiàn)《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理制度》第四條。
(三)圍蔽
1、收地圍蔽
(1)準(zhǔn)備工作。
①辦理收地手續(xù)。
②明確征地紅線。工程部根據(jù)國(guó)土局提供的紅線控制坐標(biāo)點(diǎn)(一般找當(dāng)?shù)販y(cè)繪院取得),按征地紅線圖放出征地紅線,做好標(biāo)記。做好征地紅線的復(fù)測(cè)工作,紅線控制點(diǎn)坐標(biāo)須由測(cè)量工程師全數(shù)復(fù)核。若征地紅線圖中給出的坐標(biāo)點(diǎn)與國(guó)土局提供的紅線控制坐標(biāo)點(diǎn)出入較大,應(yīng)聯(lián)系開發(fā)部協(xié)調(diào)相關(guān)部門及時(shí)解決。
③測(cè)算圍蔽工程量,制訂圍蔽工程的實(shí)施方案。
④對(duì)可能引發(fā)的民眾阻擾事件有充分的估計(jì),積極與當(dāng)?shù)卣块T溝通取得支持,并做好預(yù)案。
⑤組織施工單位,做好圍蔽工程人員、材料、機(jī)械設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)準(zhǔn)備。
(2)圍蔽實(shí)施
①對(duì)征地圍蔽精心策劃,做到:范圍準(zhǔn)確、速度快捷、圍蔽實(shí)施時(shí)間保密并擇機(jī)實(shí)施,避免與當(dāng)?shù)厝罕娂m紛。
②圍蔽進(jìn)場(chǎng)和實(shí)施過(guò)程中做好拍照取證和新聞媒體解釋工作。
③圍蔽完成后,應(yīng)安排保安部門巡視,防止圍蔽遭受惡意破壞。
2、施工圍蔽
(1)施工圍墻
①根據(jù)集團(tuán)建筑設(shè)計(jì)院下發(fā)的《定型產(chǎn)品-標(biāo)準(zhǔn)做法》,萬(wàn)畝大盤(天下盤)在征地紅線上做施工圍欄,圍欄標(biāo)準(zhǔn):采用100_100_1500混凝土立柱拉鍍鋅刺繩鐵絲網(wǎng),砼立柱每隔5米一根,埋深500,鐵絲網(wǎng)高度1米。
②根據(jù)集團(tuán)建筑設(shè)計(jì)院下發(fā)的《定型產(chǎn)品-標(biāo)準(zhǔn)做法》,一般樓板的小區(qū)采用施工圍墻,圍墻標(biāo)準(zhǔn):采用磚砌圍墻,墻高2米,每隔6米一個(gè)磚砌墻柱,臨時(shí)圍墻外立面應(yīng)作抹灰,墻體做_大logo、廣告標(biāo)語(yǔ)(內(nèi)容須經(jīng)集團(tuán)營(yíng)銷品牌中心審批)等。
③圍墻施工時(shí)機(jī):收地后盡快組織施工圍墻的施工。
(2)場(chǎng)地內(nèi)施工圍蔽
①各標(biāo)段的施工圍蔽須采取統(tǒng)一的形式,布
第5篇 工程項(xiàng)目收尾階段 安全管理措施
各施工總承包單位:
目前工程項(xiàng)目已進(jìn)入了施工收尾階段;從以往的經(jīng)驗(yàn)和目前形勢(shì)來(lái)看,這一階段,管理人員和施工人員的安全思想放松,安全意識(shí)下降;作業(yè)人員點(diǎn)多面廣比較分散,交叉作業(yè)多,具有不確定性、偶然性、隱蔽性,非施工性的不可控因素增多等原因,是造成生產(chǎn)安全事故多發(fā)的階段,為加強(qiáng)工程項(xiàng)目收尾階段的安全管理,確保施工收尾階段的安全生產(chǎn),現(xiàn)制定以下安全管理措施:
1. 梳理剩余工作量,各施工總承包單位要組織各專業(yè)人員對(duì)剩余工作進(jìn)行整理和核實(shí),掌握作業(yè)環(huán)境情況,明確管理人員責(zé)任,落實(shí)安全技術(shù)措施,并對(duì)施工人員進(jìn)行有針對(duì)性地安全教育和安全技術(shù)交底;
2. 危險(xiǎn)源第二次辨識(shí)
對(duì)于工程收尾這一特殊階段,要求各單位組織專職安全員和各專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行一次安全隱患大排查,根據(jù)工作內(nèi)容及作業(yè)計(jì)劃進(jìn)行第二次危險(xiǎn)源辨識(shí),查找危險(xiǎn)因素,及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能發(fā)生工傷事故的苗頭,采取防控措施;
3. 對(duì)管理人員進(jìn)行責(zé)任心和安全意識(shí)教育
在工程收尾階段,有的管理人員認(rèn)為工程已基本結(jié)束,緊張危險(xiǎn)期也已過(guò)去了,從而思想放松,紀(jì)律松弛,責(zé)任心懈怠,安全意識(shí)淡化,務(wù)必對(duì)管理人員加強(qiáng)教育 嚴(yán)肅紀(jì)律 嚴(yán)明獎(jiǎng)懲使他們?cè)鰪?qiáng)安全意識(shí)和責(zé)任心在思想上高度重視在行為上嚴(yán)己律人
6. 對(duì)全體施工人員進(jìn)行安全教育
在工程收尾階段召集全體施工人員進(jìn)行嚴(yán)肅認(rèn)真的安全教育也是十分必要的 使他們?cè)鰪?qiáng)安全意識(shí)告知安全隱患教他們正確利用“三寶”確保操作質(zhì)量杜絕違章作業(yè)時(shí)時(shí)處處確保不傷害自己、不傷害別人、不被別人傷害
7. 編制安全方案、進(jìn)行安全技術(shù)交底
根據(jù)作業(yè)內(nèi)容、作業(yè)環(huán)境、危險(xiǎn)源辨識(shí)等情況編制安全生產(chǎn)方案指出不安全作業(yè)環(huán)境、危險(xiǎn)部位、危險(xiǎn)操作行為預(yù)測(cè)危險(xiǎn)程度掌握事故隱患出現(xiàn)的時(shí)間、地點(diǎn)、過(guò)程和演變規(guī)律制訂控制措施以達(dá)到“預(yù)”的目的 針對(duì)“預(yù)”的分析分別研究、制訂科學(xué)的防護(hù)技術(shù)措施和管理手段以達(dá)到“防”的目的 認(rèn)真進(jìn)行安全技術(shù)交底增強(qiáng)操作人員的安全意識(shí)了解安全隱患正確操作杜絕違章作業(yè) 不得因是工程收尾階段就不編制安全生產(chǎn)方案就省略安全技術(shù)交底
8. 明確管理人員職責(zé)分工
工程開工時(shí) 管理人員一般按專業(yè)分工 在工程收尾階段根據(jù)需要可按專業(yè)也可按區(qū)域進(jìn)行分工 每個(gè)管理人員都必須十分清楚所負(fù)責(zé)的工作內(nèi)容、作業(yè)環(huán)境、每項(xiàng)工作開始及完成時(shí)間、參加施工的人員數(shù)量以及采取的防護(hù)措施等
9. 加強(qiáng)安全巡檢執(zhí)行安全例會(huì)制度
在工程收尾階段因?yàn)辄c(diǎn)多面廣人員分散作業(yè)環(huán)境復(fù)雜交叉作業(yè)有偶然性所以專職安全員和管理人員必須加強(qiáng)施工過(guò)程中安全巡檢工作 查隱患、查違章、查防護(hù)、查操作發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立刻整改 每天召開安全例會(huì)落實(shí)當(dāng)天完成的工作內(nèi)容并總結(jié)施工過(guò)程中出現(xiàn)的安全問(wèn)題分析原因安排第二天工作提出預(yù)防措施要求專職安全員、管理人員高度負(fù)責(zé)等。
10. 制訂應(yīng)急預(yù)案 學(xué)習(xí)事故處理基本常識(shí)
對(duì)危險(xiǎn)工種和危險(xiǎn)作業(yè)必須制訂應(yīng)急預(yù)案 一旦發(fā)生事故分分秒秒都關(guān)系到傷者的生死 如果在醫(yī)護(hù)人員到來(lái)之前現(xiàn)場(chǎng)施工人員就能夠及時(shí)正確地做一些應(yīng)急處理傷者生存的希望就大一些所以施工人員學(xué)習(xí)一些事故的正確處理常識(shí)和搶救方法是十分必要的至少要做到以下幾點(diǎn)1 平時(shí)多學(xué)習(xí)了解一些事故處理基本知識(shí)和方法2 事故發(fā)生后能夠及時(shí)準(zhǔn)確地通報(bào)情況撥打急救電話“120”或“999”3 在醫(yī)救人員到來(lái)前采取正確的保護(hù)措施
11. 安全資金投入不將就
收尾階段有的設(shè)備損壞或不能正常使用有的工作需要購(gòu)置新的設(shè)備和安全防護(hù)監(jiān)測(cè)設(shè)備才能完成 管理人員不得因是收尾階段就認(rèn)為設(shè)備用不了多長(zhǎng)時(shí)間而湊合使用或索性不購(gòu)置 必須確保安全在安全資金投入上不眨眼該買的必須買該投入的要足額投入
12. 非施工性不可控因素的預(yù)防
技改項(xiàng)目與生產(chǎn)聯(lián)系十分緊密 如供電供水、供氣等系統(tǒng)必須停產(chǎn)一定時(shí)間才能完成施工 在合同約定工期內(nèi)經(jīng)過(guò)一定時(shí)間的停產(chǎn)有的工程已經(jīng)施工完畢并投入生產(chǎn)有的工程完成了設(shè)備安裝而電氣、儀表等其他專業(yè)項(xiàng)目沒(méi)有完成有的因不能停產(chǎn)尚未開始施工 在收尾階段施工單位為了整個(gè)項(xiàng)目的完成 往往需要完善未完工程建設(shè)單位往往因生產(chǎn)需要而送電、送氣、送水等增加了非施工性不可控因素此時(shí)容易發(fā)生觸電或煤氣中毒等事故 為避免不可控因素帶來(lái)的傷害施工單位必須采取以下預(yù)防措施在安排的停產(chǎn)時(shí)間內(nèi) 能一次性完成的工作必須一次全部完成僅能完成部分專業(yè)項(xiàng)目的 務(wù)必以文字告知建設(shè)、監(jiān)理單位詳細(xì)說(shuō)明各專業(yè)完成情況和下一次施工具體時(shí)間收尾階段的施工告知 完善某項(xiàng)內(nèi)容必須將施工內(nèi)容、停產(chǎn)時(shí)間、施工時(shí)間告知建設(shè)單位、監(jiān)理單位 以便安排停產(chǎn)、停電、停水、停氣等事宜施工期間建設(shè)單位必須安排專人進(jìn)行安全監(jiān)護(hù) 做好各生產(chǎn)系統(tǒng)協(xié)調(diào)工作嚴(yán)禁在未做安全確認(rèn)的情況下進(jìn)行生產(chǎn)操作如送電、送氣等
13. 收尾階段安全管理工作總結(jié)
沒(méi)有總結(jié)就沒(méi)有進(jìn)步無(wú)論是成功的經(jīng)驗(yàn)還是失敗的教訓(xùn)都是寶貴的財(cái)富都應(yīng)該認(rèn)真總結(jié)和歸納從而指導(dǎo)其他項(xiàng)目的施工安全管理應(yīng)貫穿施工全過(guò)程只有根據(jù)不同施工階段的特點(diǎn) 運(yùn)用工程技術(shù)手段消除“物”的不安全狀態(tài)通過(guò)多種形式的安全教育消除“人”的不安全行為才能預(yù)防事故的發(fā)生安全管理又是施工管理中的重
要一環(huán)只有始終貫徹團(tuán)隊(duì)思想使全體成員齊心努力、協(xié)調(diào)合作才能有所成效
二、切實(shí)落實(shí)建設(shè)工程安全生產(chǎn)主體責(zé)任,把握重點(diǎn),加強(qiáng)管理,堅(jiān)決杜絕各類事故發(fā)生。建設(shè)單位要提供保證工程安全生產(chǎn)的條件,督促施工、監(jiān)理單位強(qiáng)化安全生產(chǎn)保證體系的落實(shí),不得要求施工單位違反規(guī)定搶工期、簡(jiǎn)化施工程序。施工企業(yè)要認(rèn)真履行保證工程安全生產(chǎn)的主體責(zé)任。要加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理,保證各種安全防護(hù)設(shè)施符合標(biāo)準(zhǔn)要求,設(shè)置到位。重點(diǎn)把握一是要加強(qiáng)對(duì)腳手架拆除、起重設(shè)備拆除的管理,施工企業(yè)要指定專人負(fù)責(zé),明確責(zé)任;拆除人員要持證上崗,企業(yè)和現(xiàn)場(chǎng)管理人員要在職在位,拆除過(guò)程中要嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行,不蠻干亂干,杜絕違章作業(yè);二是加強(qiáng)安全防護(hù),預(yù)防高處墜落事故的發(fā)生,樓層臨邊、預(yù)留洞口要防護(hù)到位,按要求掛設(shè)安全平網(wǎng),任何人不得私自拆除,如工作需要,工作完畢后要立即恢復(fù)。三是要加強(qiáng)對(duì)一線作業(yè)人員的教育和培訓(xùn),增強(qiáng)安全意識(shí),確保安全生產(chǎn)。工程監(jiān)理企業(yè)要切實(shí)履行安全監(jiān)理職責(zé),要堅(jiān)持對(duì)工程全程進(jìn)行安全監(jiān)理,按作業(yè)程序即時(shí)跟班到位進(jìn)行監(jiān)督檢查,發(fā)現(xiàn)存在安全隱患或違章作業(yè)的,要立即制止,并通過(guò)下發(fā)監(jiān)理通知單、暫停施工令等方式要求施工單位整改,施工單位拒不整改的,要及時(shí)向建設(shè)單位和建設(shè)行政主管部門報(bào)告。
三、加強(qiáng)監(jiān)督檢查,市建委安全站將利用日常檢查之際,對(duì)全市建筑工程收尾階段進(jìn)行隨機(jī)檢查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題(隱患)要求立即整改,存在重大安全隱患的,要停工整改,并依據(jù)有關(guān)規(guī)定給予相關(guān)人員經(jīng)濟(jì)處罰。
在工程項(xiàng)目收尾階段由于原有參與該項(xiàng)目的管理人員部分已調(diào)離 素質(zhì)較高、較精干的施工隊(duì)伍已撤走管理人員勞動(dòng)紀(jì)律開始渙散安全意識(shí)開始淡化安全例會(huì)、檢查制度落實(shí)不認(rèn)真各工程進(jìn)展程度參差不齊作業(yè)人員點(diǎn)多面廣比較分散交叉作業(yè)具有不確定性、偶然性、隱蔽性非施工性的不可控因素增多等都是項(xiàng)目收尾階段會(huì)遇
到的問(wèn)題也容易發(fā)生事故。怎樣搞好技改項(xiàng)目收尾階段的安全管理工作提高企業(yè)安全管理水平提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力為企業(yè)
贏得最大化的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益是一個(gè)值得我們深入思考和探索的問(wèn)題。
1. 梳理剩余工作量及預(yù)驗(yàn)收整改工作內(nèi)容
組織土建電氣、儀表、機(jī)械、暖通、液壓等專業(yè)負(fù)責(zé)人到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)剩余工作及預(yù)驗(yàn)收提出的整改問(wèn)題進(jìn)行整理和核實(shí)確定以下事項(xiàng)1制訂作業(yè)計(jì)劃2勘察現(xiàn)場(chǎng)掌握作業(yè)環(huán)境情況排查安全隱患
進(jìn)行第二次危險(xiǎn)源辨識(shí)3 有針對(duì)性地進(jìn)行安全技術(shù)交底
落實(shí)安全技術(shù)措施 明確管理人員責(zé)任
選用合適的施工人員有針對(duì)性地進(jìn)行安全教育。
2. 制訂作業(yè)計(jì)劃
梳理工作量后 應(yīng)該及時(shí)制訂作業(yè)計(jì)劃使每項(xiàng)工作安全有序地進(jìn)行。制訂作業(yè)計(jì)劃應(yīng)把握如下原則:避免交叉保障安全集中點(diǎn)面起止鮮明細(xì)化責(zé)任。制訂計(jì)劃前應(yīng)對(duì)作業(yè)環(huán)境認(rèn)真觀察以保證計(jì)劃切實(shí)可行。制訂計(jì)劃應(yīng)避免交叉作業(yè)保證人員和設(shè)備的安全工作內(nèi)容點(diǎn)多面廣安排任務(wù)時(shí)應(yīng)使人員相對(duì)集中以便互相保護(hù)務(wù)必明確每項(xiàng)工作何時(shí)開始何時(shí)結(jié)束甚至精確到小時(shí)這樣有利于監(jiān)督根據(jù)具體情況管理人員再分工可按照作業(yè)區(qū)域?qū)I(yè)劃分職責(zé)使每項(xiàng)工作均有具體人員負(fù)責(zé)。
3. 危險(xiǎn)源第二次辨識(shí)
工程開工前往往要進(jìn)行危險(xiǎn)源辨識(shí)并制訂相應(yīng)安全施工方案。隨著工程的進(jìn)展現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境的變化一些新的危險(xiǎn)因素不斷出現(xiàn)雖然安全管理是動(dòng)態(tài)管理安全檢查每天也都在進(jìn)行但是對(duì)于工程收尾這一特殊階段必須適時(shí)地組織專職安全員和各專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行一次安全隱患大排查根據(jù)工作內(nèi)容及作業(yè)計(jì)劃進(jìn)行第二次危險(xiǎn)源辨
識(shí)查找危險(xiǎn)因素及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能發(fā)生工傷事故的苗頭采取防控措施有目的地進(jìn)行安全教育、安全交底。
4. 施工機(jī)具、物資回收及臨時(shí)設(shè)施拆除
為給竣工投產(chǎn)創(chuàng)造良好的條件消除非施工性危險(xiǎn)源同時(shí)給施工營(yíng)造整潔的作業(yè)環(huán)境應(yīng)及時(shí)將現(xiàn)場(chǎng)多余施工機(jī)具、物資清離例如電焊機(jī)、垂直運(yùn)輸設(shè)施、氧氣瓶、乙炔瓶、油漆等易燃、易爆物品 鋼材下腳料等拆除已經(jīng)不用的臨時(shí)電源施工配電箱、用電設(shè)備等
5. 對(duì)管理人員進(jìn)行責(zé)任心和安全意識(shí)教育
在工程收尾階段 有的管理人員認(rèn)為工程已基本結(jié)束緊張危險(xiǎn)期也已過(guò)去從而思想放松 紀(jì)律松弛 責(zé)任心懈怠 安全意識(shí)淡化 管理不力 自我感覺(jué)“天下太平” 。具體表現(xiàn)有 1 上下班時(shí)間不嚴(yán)格上班遲到 下班借故早走 2 不按管理程序工作 不進(jìn)行安全技術(shù)交底或交底不認(rèn)真也不認(rèn)真檢查落實(shí) 3 不以身作則反而帶頭違章進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)不戴安全帽造成管理松懈 管理力度不足 4 在施工過(guò)程中缺乏對(duì)所負(fù)責(zé)工作的周密考慮 沒(méi)有預(yù)案 沒(méi)有方案 表現(xiàn)為事前不做好預(yù)防事中不認(rèn)真檢查 事后不認(rèn)真總結(jié) 5 缺乏責(zé)任心 對(duì)重要部位的操作質(zhì)量不認(rèn)真檢查只憑經(jīng)驗(yàn)辦事 管理者的這些思想和行為是造成工傷事故的隱患 因此務(wù)必對(duì)管理人員加強(qiáng)教育 嚴(yán)肅紀(jì)律 嚴(yán)明獎(jiǎng)懲使他們?cè)鰪?qiáng)安全意識(shí)和責(zé)任心在思想上高度重視在行為上嚴(yán)己律人
6. 對(duì)全體施工人員進(jìn)行安全教育
在工程收尾階段召集全體施工人員進(jìn)行嚴(yán)肅認(rèn)真的安全教育也是十分必要的 使他們?cè)鰪?qiáng)安全意識(shí)告知安全隱患教他們正確利用“三寶”確保操作質(zhì)量杜絕違章作業(yè)時(shí)時(shí)處處確保不傷害自己、不傷害別人、不被別人傷害
7. 編制安全方案、進(jìn)行安全技術(shù)交底
根據(jù)作業(yè)內(nèi)容、作業(yè)環(huán)境、危險(xiǎn)源辨識(shí)等情況編制安全生產(chǎn)方案指出不安全作業(yè)環(huán)境、危險(xiǎn)部位、危險(xiǎn)操作行為預(yù)測(cè)危險(xiǎn)程度掌握事故隱患出現(xiàn)的時(shí)間、地點(diǎn)、過(guò)程和演變規(guī)律制訂控制措施以達(dá)到“預(yù)”的目的 針對(duì)“預(yù)”的分析分別研究、制訂科學(xué)的防護(hù)技術(shù)措施和管理手段以達(dá)到“防”的目的 認(rèn)真進(jìn)行安全技術(shù)交底增強(qiáng)操作人員的安全意識(shí)了解安全隱患正確操作杜絕違章作業(yè) 不得因是工程收尾階段就不編制安全生產(chǎn)方案就省略安全技術(shù)交底
8. 明確管理人員職責(zé)分工
工程開工時(shí) 管理人員一般按專業(yè)分工 在工程收尾階段根據(jù)需要可按專業(yè)也可按區(qū)域進(jìn)行分工 每個(gè)管理人員都必須十分清楚所負(fù)責(zé)的工作內(nèi)容、作業(yè)環(huán)境、每項(xiàng)工作開始及完成時(shí)間、參加施工的人員數(shù)量以及采取的防護(hù)措施等
9. 加強(qiáng)安全巡檢執(zhí)行安全例會(huì)制度
在工程收尾階段因?yàn)辄c(diǎn)多面廣人員分散作業(yè)環(huán)境復(fù)雜交叉作業(yè)有偶然性所以專職安全員和管理人員必須加強(qiáng)施工過(guò)程中安全巡檢工作 查隱患、查違章、查防護(hù)、查操作發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立刻整改 每天召開安全例會(huì)落實(shí)當(dāng)天完成的工作內(nèi)容并總結(jié)施工過(guò)程中出現(xiàn)的安全問(wèn)題分析原因安排第二天工作提出預(yù)防措施要求專職安全員、管理人員高度負(fù)責(zé)等。
10. 制訂應(yīng)急預(yù)案 學(xué)習(xí)事故處理基本常識(shí)
對(duì)危險(xiǎn)工種和危險(xiǎn)作業(yè)必須制訂應(yīng)急預(yù)案 一旦發(fā)生事故分分秒秒都關(guān)系到傷者的生死 如果在醫(yī)護(hù)人員到來(lái)之前現(xiàn)場(chǎng)施工人員就能夠及時(shí)正確地做一些應(yīng)急處理傷者生存的希望就大一些所以施工人員學(xué)習(xí)一些事故的正確處理常識(shí)和搶救方法是十分必要的至少要做到以下幾點(diǎn)1 平時(shí)多學(xué)習(xí)了解一些事故處理基本知識(shí)和方法2 事故發(fā)生后能夠及時(shí)準(zhǔn)確地通報(bào)情況撥打急救電話“120”或“999”3 在醫(yī)救人員到來(lái)前采取正確的保護(hù)措施
11. 安全資金投入不將就
收尾階段有的設(shè)備損壞或不能正常使用有的工作需要購(gòu)置新的設(shè)備和安全防護(hù)監(jiān)測(cè)設(shè)備才能完成 管理人員不得因是收尾階段就認(rèn)為設(shè)備用不了多長(zhǎng)時(shí)間而湊合使用或索性不購(gòu)置 必須確保安全在安全資金投入上不眨眼該買的必須買該投入的要足額投入
12. 非施工性不可控因素的預(yù)防
技改項(xiàng)目與生產(chǎn)聯(lián)系十分緊密 如供電供水、供氣等系統(tǒng)必須停產(chǎn)一定時(shí)間才能完成施工 在合同約定工期內(nèi)經(jīng)過(guò)一定時(shí)間的停產(chǎn)有的工程已經(jīng)施工完畢并投入生產(chǎn)有的工程完成了設(shè)備安裝而電氣、儀表等其他專業(yè)項(xiàng)目沒(méi)有完成有的因不能停產(chǎn)尚未開始施工 在收尾階段施工單位為了整個(gè)項(xiàng)目的完成 往往需要完善未完工程建設(shè)單位往往因生產(chǎn)需要而送電、送氣、送水等增加了非施工性不可控因素此時(shí)容易發(fā)生觸電或煤氣中毒等事故 為避免不可控因素帶來(lái)的傷害施工單位必須采取以下預(yù)防措施在安排的停產(chǎn)時(shí)間內(nèi) 能一次性完成的工作必須一次全部完成僅能完成部分專業(yè)項(xiàng)目的 務(wù)必以文字告知建設(shè)、監(jiān)理單位詳細(xì)說(shuō)明各專業(yè)完成情況和下一次施工具體時(shí)間收尾階段的施工告知 完善某項(xiàng)內(nèi)容必須將施工內(nèi)容、停產(chǎn)時(shí)間、施工時(shí)間告知建設(shè)單位、監(jiān)理單位 以便安排停產(chǎn)、停電、停水、停氣等事宜施工期間建設(shè)單位必須安排專人進(jìn)行安全監(jiān)護(hù) 做好各生產(chǎn)系統(tǒng)協(xié)調(diào)工作嚴(yán)禁在未做安全確認(rèn)的情況下進(jìn)行生產(chǎn)操作如送電、送氣等
13. 收尾階段安全管理工作總結(jié)
沒(méi)有總結(jié)就沒(méi)有進(jìn)步無(wú)論是成功的經(jīng)驗(yàn)還是失敗的教訓(xùn)都是寶貴的財(cái)富都應(yīng)該認(rèn)真總結(jié)和歸納從而指導(dǎo)其他項(xiàng)目的施工安全管理應(yīng)貫穿施工全過(guò)程只有根據(jù)不同施工階段的特點(diǎn) 運(yùn)用工程技術(shù)手段消除“物”的不安全狀態(tài)通過(guò)多種形式的安全教育消除“人”的不安全行為才能預(yù)防事故的發(fā)生安全管理又是施工管理中的重
要一環(huán)只有始終貫徹團(tuán)隊(duì)思想使全體成員齊心努力、協(xié)調(diào)合作才能有所成效
第6篇 裝飾公司項(xiàng)目收尾階段管理
裝飾公司項(xiàng)目收尾階段管理
1 項(xiàng)目竣工驗(yàn)收
1.1 竣工驗(yàn)收準(zhǔn)備
1.1.1 建立竣工收尾工作小組,明確分工,落實(shí)責(zé)任,限期完成。
1.1.2 落實(shí)收尾工作計(jì)劃。收尾工作計(jì)劃的內(nèi)容應(yīng)包括現(xiàn)場(chǎng)施工和資料整理兩部分。收尾計(jì)劃應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)檢查的基礎(chǔ)上制定,要求細(xì)化到每一項(xiàng)工作,并落實(shí)到人。過(guò)程中要按分工原則逐項(xiàng)檢查,做到完工一項(xiàng),驗(yàn)證一項(xiàng),消除一項(xiàng)。
1.1.3 組織竣工自檢。項(xiàng)目部在完成項(xiàng)目竣工收尾工作后,應(yīng)向公司工程部報(bào)告,由公司工程部組織進(jìn)行竣工預(yù)驗(yàn)收。
1.1.4 竣工報(bào)驗(yàn)?？⒐ぷ詸z合格后,由項(xiàng)目部向工程監(jiān)理單位提交工程竣工驗(yàn)收申請(qǐng)書,申請(qǐng)竣工驗(yàn)收。對(duì)于單位工程較多,工期較長(zhǎng)的大型項(xiàng)目,可與業(yè)主協(xié)商,分階段或分項(xiàng)目進(jìn)行竣工驗(yàn)收。
1.1.5 整理竣工資料?？⒐べY料的整理按公司技術(shù)管理制度有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
2項(xiàng)目竣工結(jié)算
按《公司經(jīng)濟(jì)管理辦法》、《工程項(xiàng)目核算實(shí)施辦法》、《外部外包結(jié)算管理規(guī)定》執(zhí)行。
3 項(xiàng)目考核評(píng)價(jià)
3.1 項(xiàng)目考核評(píng)價(jià)可按年度和按階段進(jìn)行。成本方面按開工、進(jìn)度至25%、55%、85%和完工五個(gè)階段進(jìn)行考核,進(jìn)度、質(zhì)量、安全方面根據(jù)工程進(jìn)展實(shí)施階段性檢查和考核。工程完工后,對(duì)項(xiàng)目管理進(jìn)行全面的總結(jié)性考核。
3.2 具體事宜按《項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書》執(zhí)行。
4 項(xiàng)目獎(jiǎng)罰
4.1 項(xiàng)目經(jīng)理及項(xiàng)目管理班子成員全面完成承包合同并經(jīng)過(guò)審計(jì)應(yīng)及時(shí)兌現(xiàn),按責(zé)任書規(guī)定的條款或本辦法的規(guī)定予以獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)做出突出貢獻(xiàn)的項(xiàng)目管理班子、項(xiàng)目經(jīng)理或其他成員,公司可給予表彰和重獎(jiǎng)。
4.2 項(xiàng)目部實(shí)現(xiàn)的成本節(jié)余或其他收益,公司與項(xiàng)目部分成,分成比例為3:7。
4.3 項(xiàng)目部用于分配的獎(jiǎng)金,由項(xiàng)目經(jīng)理或項(xiàng)目班子制定分配方案報(bào)公司審定后實(shí)施。
4.4 項(xiàng)目經(jīng)理及項(xiàng)目管理班子成員,未完成承包合同,應(yīng)按合同規(guī)定的條款或本辦法的規(guī)定予以處罰。對(duì)由于工作不負(fù)責(zé)任,嚴(yán)重失職等原因造成重大事故和經(jīng)濟(jì)損失或給公司信譽(yù)造成嚴(yán)重影響的管理班子或個(gè)人,應(yīng)追究其責(zé)任,給予必要的經(jīng)濟(jì)和行政處罰,構(gòu)成犯罪的,移交司法機(jī)關(guān)追究法律責(zé)任。
4.5 項(xiàng)目虧損的彌補(bǔ)方式:扣除工資。
5 項(xiàng)目部解體
5.1 項(xiàng)目部是以完成工程項(xiàng)目目標(biāo)組建的,是企業(yè)內(nèi)部的一次性組織機(jī)構(gòu),工程項(xiàng)目竣工結(jié)算后,應(yīng)當(dāng)隨著項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)而解體。
5.2 職責(zé)
5.2.1 公司工程部負(fù)責(zé)項(xiàng)目經(jīng)理部解體后工程項(xiàng)目在保修期間因質(zhì)量問(wèn)題造成的返(維)修工作(工程部經(jīng)理有權(quán)抽調(diào)公司的資源對(duì)工程進(jìn)行返修)。
5.2.2 公司材料設(shè)備部負(fù)責(zé)項(xiàng)目所有固定資產(chǎn)的接收工作。
5.2.3 內(nèi)業(yè)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目部撤退員工的接收管理工作。
5.2.4 預(yù)算合約部負(fù)責(zé)審核外部結(jié)算和內(nèi)部核算。
5.2.5 財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)對(duì)債權(quán)債務(wù)的回收和償還工作。
5.2.6 工程部和財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目的審計(jì)工作。
5.3 項(xiàng)目部在項(xiàng)目交付后,應(yīng)清退租賃的周轉(zhuǎn)材和設(shè)備,處理剩余物資,辦理工程結(jié)算,清理債權(quán)債務(wù);及時(shí)向公司提交工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告,并接受審計(jì)。
5.4 項(xiàng)目部解體的五個(gè)階段及工作內(nèi)容
5.4.1 預(yù)備階段:在進(jìn)行85%經(jīng)濟(jì)分析時(shí),初步測(cè)定90~95%項(xiàng)目(具體余留額視項(xiàng)目規(guī)模而定)完成的時(shí)間,預(yù)留工程量大小及所需投入的人、財(cái)、物的數(shù)量;并提出分階段解體計(jì)劃。
5.4.2 第二階段,當(dāng)各主要部位全部交付后,項(xiàng)目部只留守50%人員,以后逐步減少至第三階段。
5.4.3 第三階段,當(dāng)工程項(xiàng)目投產(chǎn)后10天內(nèi),項(xiàng)目部只留守項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)各一人和整理竣工資料1人,其余人員全部撤走。留守人員主要負(fù)責(zé)工程善后工作,處理剩余的材料、工程結(jié)算、工程價(jià)款的回收,財(cái)務(wù)帳目的結(jié)算移交以及解決與甲方的有關(guān)遺留事宜。
5.4.4 第四階段,工程竣工后一個(gè)月或按合同規(guī)定的時(shí)間內(nèi)移交竣工資料,剩余材料處理完成。整理竣工資料人員撤走。
5.4.5 第五階段,項(xiàng)目部財(cái)務(wù)帳本暫停使用(封帳)一切費(fèi)用由公司主管領(lǐng)導(dǎo)或工程部經(jīng)理批準(zhǔn)開支。
工程竣工后三個(gè)月內(nèi),工程結(jié)算,價(jià)款的回收,債權(quán)債務(wù)的處理、固定資產(chǎn)的移交、對(duì)整個(gè)項(xiàng)目綜合效益的審計(jì)評(píng)價(jià)等工作全部完成,項(xiàng)目部正式解體,全部人員撤走。
5.5 項(xiàng)目經(jīng)理部必須在項(xiàng)目投產(chǎn)后三個(gè)月內(nèi)按上述規(guī)定做到人走帳清、物凈。未清理完債權(quán)債務(wù)的,由項(xiàng)目經(jīng)理或指定的責(zé)任人負(fù)責(zé)清理債權(quán)債務(wù),債權(quán)債務(wù)未清理完畢,項(xiàng)目經(jīng)理或指定責(zé)任人不得到其它崗位工作。
5.6 項(xiàng)目部物資主管調(diào)走前必須與公司財(cái)務(wù),材設(shè)部對(duì)清楚物資、設(shè)備帳,并列清單辦理移交(包括設(shè)備的技術(shù)資料和檔案)方可調(diào)走。
6 項(xiàng)目回訪保修
6.1 回訪
6.1.1 公司工程部負(fù)責(zé)項(xiàng)目回訪的組織工作。負(fù)責(zé)建立與甲方和用戶的服務(wù)聯(lián)系網(wǎng)絡(luò),負(fù)責(zé)編制回訪工作計(jì)劃并組織實(shí)施。技術(shù)內(nèi)業(yè)部、材設(shè)部及公司相關(guān)部門參與項(xiàng)目回訪工作。
6.1.2 每次回訪結(jié)束后,工程部應(yīng)及時(shí)填寫回訪記錄,跟蹤顧客滿意度的變化情況。
6.1.3 回訪可采取以下方式:
a) 電話詢問(wèn)、會(huì)議座談、半年或一年的例行回訪。
b) 重點(diǎn)回訪防水工程、墻面防水、墻面及樓地面裂縫,漆面開裂、用電安全等事項(xiàng)。
c) 對(duì)施工中采用的新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備工程,回訪使用效果或技術(shù)狀態(tài)。
6.2 保修
6.2.1 工程保修范圍及內(nèi)容、保修期、保修責(zé)任、保修費(fèi)用等按合同或工程質(zhì)量保修書
的規(guī)定執(zhí)行。
6.2.2 項(xiàng)目交付及項(xiàng)目部解體后,對(duì)回訪中用戶提出的保修事項(xiàng)或甲方發(fā)出的保修要求由公司工程部負(fù)責(zé)組織落實(shí)。
6.2.3 工程保修金由項(xiàng)目部與公司共同分擔(dān),待保修期滿,多退少補(bǔ)。
第7篇 裝飾公司工程項(xiàng)目實(shí)施階段管理
裝飾公司工程項(xiàng)目實(shí)施階段管理
1 項(xiàng)目進(jìn)度控制
1.1 項(xiàng)目進(jìn)度控制的內(nèi)容包括:項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的分層次管理,進(jìn)度計(jì)劃的編制和審批,進(jìn)度計(jì)劃的動(dòng)態(tài)跟蹤與控制,進(jìn)度控制的總結(jié)。
]
1.2 為提高我公司計(jì)劃管理水平,要求各工程項(xiàng)目采用網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃圖或橫道圖技術(shù)進(jìn)行管理。
2 項(xiàng)目質(zhì)量控制
按公司質(zhì)量管理體系和質(zhì)量管理制度執(zhí)行(待定)。
3 項(xiàng)目安全控制
按公司安全、環(huán)境管理體系和安全、環(huán)境管理制度執(zhí)行(待定)。
4 項(xiàng)目成本控制
按公司《經(jīng)濟(jì)管理辦法》、《工程項(xiàng)目核算實(shí)施辦法》執(zhí)行。
5 施工現(xiàn)場(chǎng)管理
按公司安全環(huán)境管理制度、綜合管理制度和設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行(待定)。
6 項(xiàng)目合同管理
6.1 施工項(xiàng)目的合同管理包括施工項(xiàng)目投標(biāo)、施工合同的訂立、履行、變更、合同終止和評(píng)價(jià)。
6.2 施工項(xiàng)目投標(biāo)按《投標(biāo)評(píng)審制度》執(zhí)行。
6.3 施工合同的訂立
6.3.1 施工合同的簽訂按《合同評(píng)審程序》執(zhí)行。
6.3.2 外包合同管理按《采購(gòu)控制程序》和《外包結(jié)算管理制度》執(zhí)行。
6.4 施工合同的履行
6.4.1 施工合同簽訂后,預(yù)算合約部應(yīng)按照經(jīng)營(yíng)向生產(chǎn)移交的原則和要求及時(shí)組織移交和交底。同時(shí),根據(jù)成本測(cè)算結(jié)果,協(xié)助公司與項(xiàng)目部簽訂《項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書》。
6.4.2 項(xiàng)目部必須履行施工合同和《項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書》,并應(yīng)在施工合同履行前對(duì)合同內(nèi)容、風(fēng)險(xiǎn)、重點(diǎn)或關(guān)鍵性問(wèn)題做出特別說(shuō)明和提示,向各職能部門人員交底,落實(shí)和分解各項(xiàng)目標(biāo),依據(jù)施工合同和《項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書》指導(dǎo)工程實(shí)施和項(xiàng)目管理工作。項(xiàng)目部在施工合同履行期間,應(yīng)注意收集、記錄對(duì)方當(dāng)事人違約事實(shí)的證據(jù),作為索賠的依據(jù)。
6.4.3 項(xiàng)目部應(yīng)對(duì)施工合同實(shí)行動(dòng)態(tài)管理,跟蹤收集、整理、分析合同履行中的信息,合理、及時(shí)地進(jìn)行調(diào)整。對(duì)合同履行進(jìn)行預(yù)測(cè),及早提出和解決影響合同履行的問(wèn)題,以回避或減少風(fēng)險(xiǎn)。
6.5 合同的變更
按《設(shè)計(jì)變更管理制度》執(zhí)行。
6.6 違約、索賠、爭(zhēng)議
按合同相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
6.7 合同終止和評(píng)價(jià)
6.7.1 合同終止按合同相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
6.7.2 項(xiàng)目完成后,項(xiàng)目部應(yīng)對(duì)合同條款、合同履行情況、合同管理工作進(jìn)行總結(jié)。
7 項(xiàng)目信息管理
7.1 一般規(guī)定
7.1.1 項(xiàng)目信息管理應(yīng)適應(yīng)項(xiàng)目管理的需要,為預(yù)測(cè)未來(lái)和正確決策提供依據(jù),提高管理水平。項(xiàng)目部應(yīng)建立項(xiàng)目信息管理系統(tǒng),優(yōu)化信息結(jié)構(gòu),實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理信息化。
7.1.2 項(xiàng)目部應(yīng)及時(shí)收集信息,并將信息準(zhǔn)確、完整地傳遞給使用單位和人員。
7.1.3 項(xiàng)目信息應(yīng)包括項(xiàng)目部在項(xiàng)目管理過(guò)程中形成的各種數(shù)據(jù)、表格、圖紙、文字、音像資料等。
7.2項(xiàng)目信息的內(nèi)容
項(xiàng)目部應(yīng)收集并整理的信息包括有項(xiàng)目公共信息(法律、法規(guī)與部門規(guī)章信息,市場(chǎng)信息,自然條件信息,利率、匯率信息);工程概況信息;施工信息(施工記錄信息、施工技術(shù)資料信息);項(xiàng)目管理信息。
7.3 項(xiàng)目信息管理系統(tǒng)
7.3.1 項(xiàng)目部應(yīng)積極采用比較成熟的項(xiàng)目管理單項(xiàng)軟件,不斷提高項(xiàng)目管理水平。如概預(yù)算軟件、施工技術(shù)軟件、autocad繪圖軟件、office辦公軟件等。
8 項(xiàng)目生產(chǎn)要素管理
8.1 項(xiàng)目人力資源管理
8.1.1 項(xiàng)目人力資源管理體制
a) 堅(jiān)持管理層和勞務(wù)層的兩層分離,管理層由公司選派或選調(diào),勞務(wù)層的配置有兩種形式:一是逐步建立公司內(nèi)部勞務(wù)隊(duì)伍,即勞務(wù)作業(yè)公司;二是外部勞務(wù)市場(chǎng)的勞務(wù)分包企業(yè)。
b) 凡勞務(wù)費(fèi)在50萬(wàn)元以上的,需進(jìn)行勞務(wù)分包的項(xiàng)目,項(xiàng)目部均應(yīng)按照公司有關(guān)規(guī)定進(jìn)行勞務(wù)招投標(biāo),并與勞務(wù)分包單位簽訂勞務(wù)分包合同。
c) 人力資源的管理由工程局公司內(nèi)業(yè)部統(tǒng)一負(fù)責(zé),項(xiàng)目實(shí)施期間參加項(xiàng)目部工作人員由項(xiàng)目經(jīng)理按照工程局有關(guān)規(guī)定對(duì)成員的工作績(jī)效進(jìn)行管理,項(xiàng)目實(shí)施任務(wù)完成后成員返回公司內(nèi)業(yè)部。
d) 項(xiàng)目人力資源的管理既包括對(duì)參與項(xiàng)目管理工作人員工資獎(jiǎng)金等的分配管理,提高人員的工作積極性,最大限度地發(fā)揮參與項(xiàng)目人員的主觀能動(dòng)性;同時(shí)也包括對(duì)項(xiàng)目人力資源計(jì)劃的管理,項(xiàng)目部應(yīng)通過(guò)制定切實(shí)可行的項(xiàng)目人力資源計(jì)劃,防止由于人力資源不足或者人力資源過(guò)剩造成的經(jīng)濟(jì)損失。
8.1.2 人力資源的計(jì)劃管理
a) 項(xiàng)目經(jīng)理在組建項(xiàng)目部時(shí),應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目管理任務(wù)的需要確定項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu),并在此基礎(chǔ)上編制項(xiàng)目管理人員計(jì)劃報(bào)公司批準(zhǔn)。人員計(jì)劃批準(zhǔn)后,項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)在與公司內(nèi)業(yè)部商議后,首先在公司內(nèi)部選配參與項(xiàng)目管理工作的人員名單,對(duì)公司缺乏的人力資源,由公司行政部統(tǒng)一招聘。
b) 項(xiàng)目部應(yīng)根據(jù)施工進(jìn)度計(jì)劃和作業(yè)特點(diǎn)優(yōu)化配置人力資源,制定勞動(dòng)力需求計(jì)劃。
8.1.3 人力資源的薪酬管理
按公司《薪酬管理暫行規(guī)定》執(zhí)行。
8.1.4 人力資源的動(dòng)態(tài)管理
a) 項(xiàng)目部應(yīng)對(duì)勞動(dòng)力進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理,對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的勞動(dòng)力進(jìn)行跟蹤平衡、進(jìn)行勞動(dòng)力的補(bǔ)充與減員。
b) 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)對(duì)進(jìn)場(chǎng)的勞務(wù)隊(duì)伍進(jìn)行入廠教育,組織安全考試,進(jìn)行技術(shù)交底;在施工過(guò)程中,項(xiàng)目部應(yīng)加強(qiáng)對(duì)勞務(wù)隊(duì)伍和人員的管理,確保工程質(zhì)量、安全、進(jìn)度和成本處于受控。
c) 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)向進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)的作業(yè)班組下達(dá)施工任務(wù)書,進(jìn)行考核并兌現(xiàn)費(fèi)用支付和獎(jiǎng)懲。
8.2 項(xiàng)目材料管理
按公司物質(zhì)設(shè)備管理制度執(zhí)行。
8.3 項(xiàng)目機(jī)械設(shè)備管理
按公司物資設(shè)備管理制度執(zhí)行。
8.4 項(xiàng)目技術(shù)管理
按公司技術(shù)管理制度執(zhí)行。
8.5 項(xiàng)目資金管理
8.5.1 公司派項(xiàng)目部的財(cái)務(wù)主管由公司委派或管理,工程收入一律進(jìn)公司行帳戶(或公司指定的帳戶),公司派項(xiàng)目部參照?qǐng)?zhí)行。
8.5.2 項(xiàng)目竣工后收取的工程款,按下列順序使用:①上交公司費(fèi)用;②項(xiàng)目部全體員工的工資;③清理債務(wù);④最后進(jìn)行成本節(jié)余的獎(jiǎng)金分配。
請(qǐng)財(cái)務(wù)部門補(bǔ)充有關(guān)資金計(jì)劃申請(qǐng)、使用管理、財(cái)務(wù)臺(tái)帳等方面的要求。
第8篇 設(shè)計(jì)階段工程項(xiàng)目管理任務(wù)
1.投資控制的任務(wù):采用的基本工作原理是動(dòng)態(tài)控制原理,即采用計(jì)算機(jī)輔助的手段,在項(xiàng)目設(shè)計(jì)的各個(gè)階段,分析和審核投資計(jì)劃值,并將不同階段的投資計(jì)劃值和實(shí)際值進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤比較,當(dāng)其發(fā)生偏差時(shí),分析產(chǎn)生偏差的原因,提出糾偏的措施,使項(xiàng)目設(shè)計(jì)在確保項(xiàng)目質(zhì)量的前提下,充分考慮項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性,使項(xiàng)目總投資控制在計(jì)劃總投資范圍以內(nèi)。主要任務(wù)是:
⑴審核方案設(shè)計(jì),優(yōu)化估算,提出審核報(bào)告和建議;
⑵審核設(shè)計(jì)概算,提出審核報(bào)告和意見(jiàn);
⑶在審核設(shè)計(jì)概算的基礎(chǔ)上,確定項(xiàng)目總投資目標(biāo)值;
⑷對(duì)施工圖設(shè)計(jì)從設(shè)計(jì)、施工、材料和設(shè)備等多方面進(jìn)行必要的市場(chǎng)調(diào)查分析和技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較,并提出咨詢報(bào)告,供業(yè)主參考;
⑸審核施工圖預(yù)算,調(diào)整總投資計(jì)劃,在充分考慮滿足項(xiàng)目功能的條件下提出進(jìn)一步挖掘節(jié)約投資的可能性;
⑹在施工圖設(shè)計(jì)過(guò)程中,逐一進(jìn)行投資計(jì)劃值和實(shí)際值的跟蹤比較,并提交投資控制報(bào)告和建議;
⑺設(shè)計(jì)變更要經(jīng)過(guò)技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較,并看是否滿足業(yè)主的要求。
2.進(jìn)度控制的任務(wù):設(shè)計(jì)進(jìn)度如果控制不住,將直接影響到項(xiàng)目建設(shè)總進(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。為了縮短建設(shè)周期,項(xiàng)目管理人員應(yīng)協(xié)助設(shè)計(jì)單位進(jìn)行合理的安排,使設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃為施工招標(biāo)服務(wù),并盡量使設(shè)計(jì)滿足業(yè)主對(duì)開工日期的要求、同時(shí)兼顧采購(gòu)周期較長(zhǎng)的材料、設(shè)備供應(yīng)時(shí)間的要求,同時(shí)應(yīng)充分考慮到有關(guān)政府和市政部門對(duì)設(shè)計(jì)文件審批的時(shí)間要求。此外,對(duì)于由業(yè)主自身因素(如業(yè)主能否向設(shè)計(jì)方及時(shí)明確設(shè)計(jì)要求并提供設(shè)計(jì)所需的參數(shù)和條件、能否及時(shí)對(duì)設(shè)計(jì)文件進(jìn)行決策和認(rèn)可、能否盡量減少設(shè)計(jì)意圖的改變和反復(fù))造成對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度的影響,項(xiàng)目管理人員應(yīng)協(xié)助業(yè)主盡早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,并提出解決方案。主要任務(wù)是:
⑴審核設(shè)計(jì)方提出的詳細(xì)的設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃和出圖計(jì)劃,并控制其執(zhí)行,盡可能避免發(fā)生因設(shè)計(jì)推遲而影響項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃及造成施工單位要求工期賠償;
⑵協(xié)助起草主要甲供材料和設(shè)備的采購(gòu)計(jì)劃,編制甲供進(jìn)口材料設(shè)備清單,以便業(yè)主向有關(guān)部門辦理進(jìn)口手續(xù);
⑶協(xié)助研究分析分包合同、招投標(biāo)、施工進(jìn)度,與設(shè)計(jì)方協(xié)商,使設(shè)計(jì)進(jìn)度為招投標(biāo)及施工服務(wù),并作為進(jìn)度目標(biāo)值;
⑷協(xié)助業(yè)主對(duì)設(shè)計(jì)文件盡快做出審定和決策,以免影響設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃;
⑸在設(shè)計(jì)過(guò)程中進(jìn)行進(jìn)度計(jì)劃值和實(shí)際值的比較,并提交進(jìn)度控制報(bào)告和建議;
⑹協(xié)調(diào)各專業(yè)工種設(shè)計(jì)進(jìn)度,使其能滿足施工進(jìn)度要求。
3.質(zhì)量控制的任務(wù):設(shè)計(jì)質(zhì)量具有直接效用質(zhì)量和間接效用質(zhì)量雙重屬性。直接效用質(zhì)量目標(biāo)實(shí)質(zhì)設(shè)計(jì)文件(包括圖紙和說(shuō)明書)應(yīng)盡量滿足的質(zhì)量要求,其中關(guān)鍵的是設(shè)計(jì)是否符合國(guó)內(nèi)有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范、是否滿足業(yè)主的要求、各階段設(shè)計(jì)是否達(dá)到國(guó)家有關(guān)部門規(guī)定的設(shè)計(jì)深度,以及設(shè)計(jì)是否具有施工和安裝的可建造性。間接效用質(zhì)量目標(biāo)是指設(shè)計(jì)文件所體現(xiàn)的最終建筑產(chǎn)品質(zhì)量,該項(xiàng)目的間接效用質(zhì)量是指通過(guò)設(shè)計(jì)和施工的共同努力使項(xiàng)目建設(shè)成為造型新穎、功能齊全、布局合理、結(jié)構(gòu)可靠、環(huán)境協(xié)調(diào)的具有國(guó)際一流水平的郵電通信大樓。為了有效的進(jìn)行設(shè)計(jì)階段質(zhì)量控制,項(xiàng)目管理人員應(yīng)在透徹了解業(yè)主給出的要求的基礎(chǔ)上,詳細(xì)的閱讀,分析圖紙,一邊發(fā)現(xiàn)并提出問(wèn)題。對(duì)重要的細(xì)節(jié)問(wèn)題和關(guān)鍵問(wèn)題,如有必要建議組織中外專家論證。主要任務(wù)是:
⑴仔細(xì)分析設(shè)計(jì)圖紙,及時(shí)向設(shè)計(jì)單位提出圖紙中存在的問(wèn)題。對(duì)設(shè)計(jì)變更進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析,并按照規(guī)定的程序辦理設(shè)計(jì)變更手續(xù)。凡對(duì)投資及進(jìn)度帶來(lái)影響的設(shè)計(jì)變更,需會(huì)同業(yè)主核簽;
⑵審核各設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)圖紙與說(shuō)明是否符合國(guó)家有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范、設(shè)計(jì)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)要求,并根據(jù)需要提出修改意見(jiàn);
⑶在設(shè)計(jì)進(jìn)展過(guò)程中,協(xié)助審核設(shè)計(jì)是否符合業(yè)主對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量的特殊要求,并根據(jù)需要提出修改意見(jiàn);
⑷若有必要,建議組織有關(guān)專家對(duì)結(jié)構(gòu)方案進(jìn)行分析和論證,以確定施工可行性和結(jié)構(gòu)可靠性,以降低成本、提高效率;
⑸進(jìn)行大樓智能化總體方案設(shè)計(jì)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析;
⑹對(duì)常規(guī)設(shè)備系統(tǒng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行分析,并提出改進(jìn)意見(jiàn);
⑺審核有關(guān)水、電、氣等系統(tǒng)設(shè)計(jì)與有關(guān)市政工程規(guī)范、地塊市政條件是否相符合,一邊獲得有關(guān)政府部門的審批;
⑻審核施工設(shè)計(jì)是否有足夠的深度,是否滿足可視共性的要求,確保施工進(jìn)度計(jì)劃的順利進(jìn)行;
⑼對(duì)項(xiàng)目所采用的主要設(shè)備、材料充分了解其性能,并進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查分析;對(duì)設(shè)備、材料的選用提出咨詢報(bào)告,在滿足功能要求的條件下,盡可能降低工程成本。
4.合同管理的任務(wù):合同管理是項(xiàng)目管理工作中三大目標(biāo)控制外的另一項(xiàng)重要的工作,因?yàn)闃I(yè)主簽訂的任何合同,都與項(xiàng)目的投資、進(jìn)度和質(zhì)量有關(guān),因此,應(yīng)充分重視合同管理的重要性。主要任務(wù)是:
⑴協(xié)助業(yè)主選擇標(biāo)準(zhǔn)合同文件,起草設(shè)計(jì)合同及特殊條款;
⑵從投資控制、進(jìn)度控制和質(zhì)量控制的角度分析設(shè)計(jì)合同條款,分析合同執(zhí)行過(guò)程中可能會(huì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題;
⑶參與設(shè)計(jì)合同談判;
⑷進(jìn)行設(shè)計(jì)合同執(zhí)行期間的跟蹤管理,包括合同執(zhí)行情況的檢查,簽訂補(bǔ)充協(xié)議等事宜;
⑸分析可能發(fā)生索賠的原因,制定防范性的對(duì)策,減少業(yè)主被索賠的發(fā)生;協(xié)助業(yè)主處理有關(guān)實(shí)際合同的索賠事宜,并處理合同糾紛事宜。
5.信息管理的任務(wù):信息是規(guī)劃、控制、協(xié)調(diào)和決策的依據(jù),在整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中扮演著非常重要的角色,必須進(jìn)行良好的信息管理。信息管理的基本原則是通過(guò)對(duì)信息進(jìn)行合理的分類及編碼,制定信息管理制度,一邊迅速準(zhǔn)確的傳遞信息、全面有效的管理信息。在此基礎(chǔ)上建立完整的穩(wěn)當(dāng)系統(tǒng),客觀的記錄并反映項(xiàng)目建設(shè)的整個(gè)過(guò)程。主要任務(wù)是:
⑴建立設(shè)計(jì)階段工程信息的編碼體系;
⑵建立設(shè)計(jì)階段信息管理制度,并控制其執(zhí)行;
⑶進(jìn)行設(shè)計(jì)階段各類工程信息的收集、分類、整理和存檔;
⑷運(yùn)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行本項(xiàng)目的信息管理,隨時(shí)想業(yè)主提供有關(guān)項(xiàng)目管理的各類信息,并提供各種報(bào)表和報(bào)告;
⑸協(xié)助業(yè)主建立有關(guān)會(huì)議制度,整理各類會(huì)議記要;
⑹將所有設(shè)計(jì)文檔(包括圖紙、說(shuō)明文件、來(lái)往函件、會(huì)議紀(jì)要、政府批文等)裝訂成冊(cè),在項(xiàng)目結(jié)束后遞交業(yè)主。
6.組織協(xié)調(diào)的任務(wù):設(shè)計(jì)階段是有多家單位和眾多人員共同參與的,為了使這個(gè)過(guò)程能緊密結(jié)合、順利運(yùn)作,必須進(jìn)行有效的組織與協(xié)調(diào)。主要工作內(nèi)容為:
⑴協(xié)助業(yè)主協(xié)調(diào)與設(shè)計(jì)單位之間的關(guān)系,并處理有關(guān)問(wèn)題,使設(shè)計(jì)工作順利進(jìn)行;
⑵協(xié)助業(yè)主處理設(shè)計(jì)與有關(guān)政府主管部門和市政部門的聯(lián)系,了解有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)和要求;
⑶協(xié)助業(yè)主做好方案設(shè)計(jì)和擴(kuò)初設(shè)計(jì)的審批準(zhǔn)備工作,處理和解決方案設(shè)計(jì)和擴(kuò)初設(shè)計(jì)審批有關(guān)規(guī)定;
⑷協(xié)助業(yè)主處理設(shè)計(jì)階段各種糾紛事宜;
⑸協(xié)助業(yè)主協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)與招投標(biāo)、施工之間的關(guān)系;
⑹協(xié)助業(yè)主處理有關(guān)政府部門和市政部門對(duì)設(shè)計(jì)文件審批事宜。
7.甲供機(jī)電設(shè)備和材料招標(biāo)工作任務(wù):
⑴協(xié)助業(yè)主進(jìn)行甲供材料設(shè)備的合同結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì);
⑵協(xié)助業(yè)主進(jìn)行機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)和材料的招標(biāo)準(zhǔn)備工作,包括機(jī)電設(shè)備和材料的型號(hào)、性能詢價(jià)、資格預(yù)審等。重點(diǎn)考察其生產(chǎn)能力、供貨時(shí)間、產(chǎn)品質(zhì)量及使用工程的實(shí)際效果;
⑶編制甲供材料和機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)招標(biāo)文件;
⑷起草甲供材料和機(jī)電設(shè)備供貨及安裝合同;
⑸編制甲供
材料、機(jī)電設(shè)備標(biāo)底;
⑹分析投標(biāo)文件,參與甲供材料、機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)評(píng)標(biāo)、議標(biāo)和合同談判及起草、制定合同書;
⑺協(xié)助業(yè)主處理有關(guān)索賠事宜,制定防范性對(duì)策、減少想業(yè)主索賠的發(fā)生;
第9篇 項(xiàng)目實(shí)施階段工程管理程序
1.目的
使項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度、成本及資源得到最合理的控制。
2.適用范圍
適用于本公司開發(fā)的所有項(xiàng)目實(shí)施階段工程的質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全及現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)等的管理和控制。
3.術(shù)語(yǔ)和定義
3.1.項(xiàng)目實(shí)施階段工程管理:就是在項(xiàng)目開工后,為成功地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)而進(jìn)行的全過(guò)程、全方位的計(jì)劃、組織、控制與協(xié)調(diào);
3.2.供方:指提供產(chǎn)品的組織或個(gè)人。
3.3.工程供方:指向本公司提供用于工程的材料、設(shè)備,以及監(jiān)理、施工服務(wù)的組織或個(gè)人,如供應(yīng)商、承包商、監(jiān)理單位統(tǒng)稱工程供方。
3.4.總承包商:主體工程土建及安裝工程總承包單位;
3.5.分包商:分項(xiàng)工程承包單位;
3.6.承包商:總承包單位和分包單位統(tǒng)稱承包商;
3.7.供應(yīng)商:材料設(shè)備供應(yīng)單位。
4.職責(zé)
4.1.工程及采購(gòu)管理部
4.1.1.按照項(xiàng)目前期階段編寫的《工程管理指導(dǎo)書》實(shí)施項(xiàng)目工程管理;
4.1.2.負(fù)責(zé)監(jiān)督和協(xié)調(diào)監(jiān)理、施工單位履行合同;
4.1.3.協(xié)調(diào)與項(xiàng)目有關(guān)的外部周邊關(guān)系及公司各職能部門關(guān)于本項(xiàng)目的工作;
4.1.4.完成公司關(guān)于項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)和進(jìn)度目標(biāo);
4.1.5.協(xié)助成本管理部完成目標(biāo)成本控制;
4.1.6.銷售現(xiàn)場(chǎng)::配合管理。
4.1.7.負(fù)責(zé)經(jīng)辦單筆金額大于五萬(wàn)元以上的工程招投標(biāo)、材料設(shè)備采購(gòu)及合約簽署;
4.1.8.大于三萬(wàn)元、小于五萬(wàn)元由成本管理部、采購(gòu)管理部、項(xiàng)目經(jīng)理部在設(shè)計(jì)封樣的前提下評(píng)標(biāo)。
4.1.9.每月對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行檢查,并提交檢查報(bào)告;
4.1.10.為項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理提供技術(shù)支持;
4.1.11.組織項(xiàng)目單體竣工驗(yàn)收、入伙前全面驗(yàn)收。
4.2.監(jiān)理單位
4.2.1.全面履行監(jiān)理合同規(guī)定的監(jiān)理職責(zé);
4.2.2.主持圖紙會(huì)審、施工組織設(shè)計(jì)審核、主持召開開工預(yù)備會(huì)、工程例會(huì)和專題協(xié)調(diào)會(huì);
4.2.3.負(fù)責(zé)對(duì)承包合同執(zhí)行情況的監(jiān)督;
4.2.4.對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度、安全等進(jìn)行全面的監(jiān)控;
4.2.5.組織工程初驗(yàn)收。
4.3.承包商
4.3.1.按照合同、設(shè)計(jì)圖紙及規(guī)范提供產(chǎn)品或施工服務(wù);
4.3.2.確保工程進(jìn)度、質(zhì)量符合合同要求;
4.3.3.組織專項(xiàng)工程驗(yàn)收。
4.4.供應(yīng)商
4.4.1.按照合同提供設(shè)備、材料;
4.4.2.對(duì)提供的設(shè)備、材料進(jìn)行檢測(cè)并取得合格檢測(cè)報(bào)告。
5.工作程序
5.1.施工質(zhì)量控制
5.1.1.工程及采購(gòu)管理部作為公司派駐施工現(xiàn)場(chǎng)的專門機(jī)構(gòu),應(yīng)重視質(zhì)量控制工作。在施工過(guò)程中按照合同規(guī)定和規(guī)范的要求督促監(jiān)理單位和施工單位認(rèn)真履行合同,實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)。
5.1.2.施工預(yù)控:項(xiàng)目經(jīng)理部各分部分項(xiàng)開工前主要是督促監(jiān)理單位檢查施工單位的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作,檢查監(jiān)理單位的準(zhǔn)備工作。
5.1.3.過(guò)程控制
5.2.3.1.加強(qiáng)對(duì)測(cè)量及定位放線的監(jiān)控工作,監(jiān)督監(jiān)理單位按合同要求的儀器對(duì)測(cè)量定位進(jìn)行復(fù)核。
5.2.3.2.工程及采購(gòu)管理部每周定期召開協(xié)調(diào)會(huì),及時(shí)協(xié)調(diào)現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題。
5.2.3.3.對(duì)重要材料設(shè)備要檢查、監(jiān)督監(jiān)理單位是否按合同和有關(guān)規(guī)范的要求進(jìn)行進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收、抽樣、取樣復(fù)試。不定期地抽查材料的準(zhǔn)用證、質(zhì)保書、合格證、檢驗(yàn)報(bào)告等質(zhì)保材料。
5.2.3.4.工程及采購(gòu)管理部應(yīng)堅(jiān)持經(jīng)常性的質(zhì)量檢查制度,對(duì)隱蔽工程及重要和關(guān)鍵工序(如樁基工程、防水工程、裝修工程等)要會(huì)同監(jiān)理單位到施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查。
5.2.3.5.督促監(jiān)理單位負(fù)責(zé)進(jìn)行中間驗(yàn)收,項(xiàng)目經(jīng)理部組織進(jìn)行竣工驗(yàn)收。
5.1.4.事后控制
5.2.4.1.對(duì)于重要分部分項(xiàng)工程,如防滲漏的有關(guān)工序,在工序交接工前要督促監(jiān)理單位100%檢查驗(yàn)收,并落實(shí)整改。
5.2.4.2.對(duì)于出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題要進(jìn)行歸納總結(jié),分析產(chǎn)生問(wèn)題的原因,提出采取預(yù)防的辦法,并報(bào)總經(jīng)理辦公室歸檔。
5.2.4.3.督促監(jiān)理單位加強(qiáng)成品保護(hù)的管理工作。
5.2.施工進(jìn)度管理
5.2.1.總施工進(jìn)度計(jì)劃的編制
工程及采購(gòu)管理部要求總包單位根據(jù)《寧波萬(wàn)科工程主要節(jié)點(diǎn)統(tǒng)一工期》的要求,編制項(xiàng)目總施工進(jìn)度計(jì)劃;并將項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃分解為月度施工進(jìn)度計(jì)劃,關(guān)鍵線路上的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)可另行編制詳細(xì)計(jì)劃以便更好地組織和監(jiān)控施工。
5.2.2.總施工進(jìn)度控制計(jì)劃的調(diào)整
除非項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃或銷售計(jì)劃發(fā)生重大變化,否則一般不對(duì)項(xiàng)目總施工進(jìn)度控制計(jì)劃給予調(diào)整。若調(diào)整,進(jìn)度計(jì)劃必須經(jīng)分管副總經(jīng)理批準(zhǔn),并將調(diào)整后的計(jì)劃報(bào)總經(jīng)理辦公室備案。
5.2.3.施工進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)行
>針對(duì)影響進(jìn)度的因素前瞻性地采取措施,及時(shí)辦理報(bào)批報(bào)建等手續(xù),及時(shí)解決圖紙供應(yīng)、甲方分包、甲供(包括甲控)材料等甲方要協(xié)助的問(wèn)題。監(jiān)督監(jiān)理單位檢查施工單位的月進(jìn)度計(jì)劃及完成情況,檢查現(xiàn)場(chǎng)勞動(dòng)力安排、機(jī)械設(shè)備、材料的到位情況,在每月項(xiàng)目部編制的工程月報(bào)中對(duì)月進(jìn)度計(jì)劃與實(shí)際進(jìn)度進(jìn)行對(duì)比,分析進(jìn)度滯后的原因;根據(jù)進(jìn)度滯后情況提出追趕進(jìn)度的方法,督促監(jiān)理單位落實(shí)各項(xiàng)工作。
5.2.4.項(xiàng)目總施工進(jìn)度計(jì)劃審定后,工程及采購(gòu)管理部根據(jù)項(xiàng)目總施工進(jìn)度計(jì)劃制訂施工圖紙交付計(jì)劃以及項(xiàng)目材料一覽表中的要求進(jìn)場(chǎng)時(shí)間欄,并分別抄送設(shè)計(jì)管理部、成本管理部等,以便各職能部門根據(jù)項(xiàng)目時(shí)間要求和工作本身周期安排部門工作計(jì)劃。在項(xiàng)目工程月報(bào)中對(duì)下月需要職能部門的協(xié)助配合的工作列出時(shí)間清單,前瞻性地敦促和協(xié)助職能部門完成相關(guān)的工作。
5.3.工程物資采購(gòu)管理
5.3.1.設(shè)計(jì)管理部負(fù)責(zé)確定材料設(shè)備設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn);
5.3.2.工程及采購(gòu)管理部健全采購(gòu)材料設(shè)備及合格供應(yīng)商信息庫(kù);
5.3.3.設(shè)計(jì)管理部組織工程及采購(gòu)部建設(shè)材料設(shè)備樣品間;
5.3.4.工程及采購(gòu)::管理部負(fù)責(zé)采購(gòu)材料設(shè)備分類;
5.3.5.成本管理部負(fù)責(zé)材料設(shè)備采購(gòu)目標(biāo)成本控制;
5.3.6.工程及采購(gòu)管理部制定材料設(shè)備采購(gòu)目標(biāo)管理總體計(jì)劃;
5.3.7.工程及采購(gòu)管理部協(xié)助填寫項(xiàng)目材料一覽表并明確進(jìn)場(chǎng)時(shí)間,經(jīng)工程及采購(gòu)管理部經(jīng)理批準(zhǔn)后作為工程采購(gòu)依據(jù);
5.3.8.工程及采購(gòu)管理部負(fù)責(zé)材料設(shè)備上網(wǎng)招標(biāo)采購(gòu)及合同簽約;
5.3.9.工程及采購(gòu)管理部組織總包、監(jiān)理負(fù)責(zé)材料設(shè)備首批進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收,并填寫首批材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收表。
5.4.安全文明施工管理
5.4.1監(jiān)理單位每月定期對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查、提出相應(yīng)的整改通知并對(duì)提出整改項(xiàng)目及時(shí)進(jìn)行復(fù)查。
5.5.信息管理
5.5.1.項(xiàng)目信息管理由項(xiàng)目秘書負(fù)責(zé),各主辦工程師協(xié)助。
5.5.2.項(xiàng)目發(fā)文采用統(tǒng)一格式、統(tǒng)一編號(hào)的原則,文件進(jìn)出按規(guī)定的流程進(jìn)行閱處。
5.6.竣工驗(yàn)收
5.6.1.負(fù)責(zé)組織小區(qū)竣工驗(yàn)收、業(yè)主入住驗(yàn)收等工作。
5.6.2.負(fù)責(zé)組織小區(qū)工程質(zhì)量評(píng)獎(jiǎng)工作。
6.支持性文件
6.1.nbvk/wi/pr025《工程質(zhì)量控制作業(yè)指引》
6.2.nbvk/wi/pr026《工程進(jìn)度控制作業(yè)指引》
6.3.nbvk/wi/pr027《安全文明施工管理作業(yè)指引》
6.4.nbvk/wi/pr044《設(shè)備材料驗(yàn)收作業(yè)指引》
6.5.nbvk/qp/pr007《工程成本管理程序》
6.6.nbvk/wi/pr030《商鋪供電配套管理作業(yè)指引》
6.7.nbvk/wi/pr031《室外混凝土道路管理作業(yè)指引》
6.8.nbvk/wi/pr032《綠化工程管理作業(yè)指引》
7.相關(guān)記錄
7.1.工程管理指導(dǎo)書
7.2.工程月報(bào)
7.3.分項(xiàng)工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告
7.4.nbvk/qr/pr045《現(xiàn)場(chǎng)簽證單》
7.5.nbvk/qr/pr055《項(xiàng)目工作聯(lián)系函》
第10篇 地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理銷售管理流程--項(xiàng)目銷售階段
地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理銷售管理流程(2)--項(xiàng)目銷售階段
1、預(yù)銷售期(內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期)
目標(biāo):在業(yè)內(nèi)擴(kuò)大知名度;攔截其他樓盤客戶;塑造產(chǎn)品形象,引發(fā)客戶欲望;累計(jì)至少三成客戶以利公開發(fā)售。
(1)地點(diǎn):公司本部或現(xiàn)場(chǎng)售樓處
(2)階段工作安排和銷售目標(biāo)的確定
(3)進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)的詳細(xì)的詳細(xì)準(zhǔn)備(包括協(xié)助策劃人員的具體工作)
(4)部分收受定金,不足部分于公開銷售期補(bǔ)齊
(5)銷售培訓(xùn)和答客問(wèn)的反復(fù)練習(xí)
2、公開銷售期
目標(biāo):造成公開即暢銷的場(chǎng)面,收獲前期工作成果;將銷售成績(jī)迅速傳播并告之客戶;創(chuàng)造熱烈的銷售氣氛;評(píng)價(jià)銷售目標(biāo)并予以調(diào)整。
(1)銷售人員進(jìn)場(chǎng);
(2)老客戶的信息傳播和已聯(lián)絡(luò)的客戶的邀約,以創(chuàng)造人流;
(3)通知引導(dǎo)期已定的客戶,并于公開期補(bǔ)足定金,擴(kuò)大氣氛;
(4)各種現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)的組織;
3、強(qiáng)銷期:
目標(biāo):加強(qiáng)客戶的介紹;動(dòng)員客戶返回參加各種現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)]
(1)客戶追蹤、補(bǔ)足和簽約;
(2)利用已定客戶介紹客戶成交;
(3)現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)的組織;
4、穩(wěn)定強(qiáng)銷期
5、銷售后期
目標(biāo):加強(qiáng)有潛力地區(qū)宣傳;電話跟蹤有成交欲望的客戶;加強(qiáng)補(bǔ)足和簽約工作
(1)延續(xù)銷售氣氛;
(2)通過(guò)客戶資料過(guò)濾客戶,追蹤客戶;
(3)以利益加強(qiáng)客戶追蹤客戶;
(4)持續(xù)跟蹤客戶補(bǔ)足和簽約;
(5)研討未售出戶數(shù)之原因,加以改進(jìn);
(6)激勵(lì)現(xiàn)有人員士氣,達(dá)成銷售目標(biāo);
第11篇 小區(qū)常規(guī)管理運(yùn)作階段運(yùn)行方案
小區(qū)常規(guī)管理運(yùn)作階段的運(yùn)行方案
對(duì)小區(qū)的常規(guī)物業(yè)管理運(yùn)作階段,管管公司將全面按照物業(yè)管理質(zhì)量管理體系進(jìn)行,嚴(yán)格執(zhí)行各種規(guī)章制度,注重每一個(gè)服務(wù)項(xiàng)目人員的培訓(xùn)、考證、加強(qiáng)日檢、周檢、月檢工作。
(一)管理處內(nèi)部運(yùn)作管理
1、管理處內(nèi)部檢查工作
為規(guī)范管理處物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)督和檢查工作,確保提供的服務(wù)質(zhì)量能滿足規(guī)定的要求。
(1)管理處各部門主管負(fù)責(zé)轄內(nèi)各項(xiàng)工作的日檢。
(2)管理處主任負(fù)責(zé)主管工作的周檢。
(3)總公司部門主管及管理處主任負(fù)責(zé)組織每月的月檢。
(4)物業(yè)公司總物業(yè)經(jīng)理實(shí)施不定期巡檢。
2、用戶報(bào)修處理工作規(guī)程
盡快處理用戶的報(bào)修,規(guī)范維修工作,確保為用戶提供滿意的服務(wù)。
(1)中央值班調(diào)度室負(fù)責(zé)記錄報(bào)修,并傳達(dá)至工程部。
(2)工程人員負(fù)責(zé)報(bào)修內(nèi)容的現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)及維修。
(3)工程部主管負(fù)責(zé)維修監(jiān)督,對(duì)維修服務(wù)項(xiàng)目表以外的報(bào)修內(nèi)容進(jìn)行評(píng)審。
3、用戶投訴處理工作
確保用戶的投訴能及時(shí)、準(zhǔn)確、合理地得到解決。
(1)中央值班調(diào)度室負(fù)責(zé)對(duì)用戶投訴的記錄的協(xié)調(diào)處理工作。
(2)被投訴部門按照物業(yè)部投訴處理的安排具體解決有關(guān)問(wèn)題。
(3)管理處主任負(fù)責(zé)對(duì)投訴處理的效果進(jìn)行檢查。
4、服務(wù)收費(fèi)管理
規(guī)范管理處服務(wù)收費(fèi)(包括管理費(fèi)、水、電費(fèi))程序,確保用戶對(duì)服務(wù)的滿意。
(1)管理處為用戶提供有償維修服務(wù)收費(fèi)及每月管理費(fèi)、水電費(fèi)的收取。
(2)管理處財(cái)務(wù)人同負(fù)責(zé)辦理各項(xiàng)費(fèi)用的銀行托收工作。
(3)物業(yè)助理負(fù)責(zé)派發(fā)名項(xiàng)收費(fèi)通知單,并協(xié)助財(cái)務(wù)做好費(fèi)用的催繳工作。
(4)工程維修人員負(fù)責(zé)對(duì)有償維修服務(wù)進(jìn)行計(jì)費(fèi)。
(5)管理處主任對(duì)有償維修服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行審核。
5、社區(qū)文化活動(dòng)管理
管理處組織開展的各類社區(qū)文化活動(dòng),寓教育于社區(qū)文化活動(dòng)當(dāng)中,創(chuàng)建高品位的人文環(huán)境。
(1)物業(yè)部負(fù)責(zé)編制社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃,并具體組織實(shí)施。
(2)管理處主任負(fù)責(zé)審核、批準(zhǔn)社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃。
(3)管理處其他部門員員工有責(zé)任配合社區(qū)文化活支的順利開展。
6、突發(fā)事件或異常情況處理
確保管理處小區(qū)內(nèi)發(fā)生的盜竊、匪警、火警、爭(zhēng)吵、斗毆等各類突發(fā)事件或異常時(shí),能迅速、果斷進(jìn)行處理,保護(hù)業(yè)主的人身及其生命財(cái)產(chǎn)安全。
(1)管理處應(yīng)進(jìn)行突發(fā)事件及異常情況處理等的培訓(xùn),并負(fù)責(zé)搶救現(xiàn)場(chǎng)指揮及督導(dǎo)。
(2)當(dāng)值人員應(yīng)嚴(yán)守崗位。
(3)保安員負(fù)責(zé)安全防范,工程人員負(fù)責(zé)水電供應(yīng)及搶修。
(4)其他員工應(yīng)聽(tīng)從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)遣,積極參與救護(hù)或搶險(xiǎn)。
7、應(yīng)急分隊(duì)工作規(guī)程
(1)由管理處全體員工組成小區(qū)應(yīng)急分隊(duì),以應(yīng)付各類突發(fā)事件。
(2)管理處主任在緊急情況下負(fù)責(zé)應(yīng)急事件的全面處理。
(二)給排水設(shè)備(設(shè)施)管理
1、給排水設(shè)備(設(shè)施)運(yùn)行管理
確保給排水設(shè)備(設(shè)施)保持良好技術(shù)狀態(tài),保證生活、消防用水的需要。
(1)機(jī)電值班工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備的操作、監(jiān)控、記錄及異常報(bào)告。
(2)給排水維修工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備維修保養(yǎng)。
(3)工程部主管負(fù)責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督。
(4)管理處主任負(fù)責(zé)上述工作的檢查監(jiān)督。
(5)物業(yè)助理負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停水情況。
2、操作
使給排水設(shè)備(設(shè)施)性能穩(wěn)定,保證正常運(yùn)行。值班機(jī)電工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備(設(shè)施)的操作巡查、記錄及異常情況的報(bào)告。
3、排水設(shè)備(設(shè)施)的維修保養(yǎng)
及時(shí)處理給排水設(shè)備(設(shè)施)故障,確保設(shè)備性能。給排水維修工負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)工作指導(dǎo)、檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)絡(luò)工作。
(三)消防管理
1、中控室設(shè)備運(yùn)行管理
確保中控室設(shè)備(消防系統(tǒng)、保安閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報(bào)警對(duì)講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng))處于良好狀態(tài),保證用戶的生命和財(cái)產(chǎn)安全。
(1)中控室保安員負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的清潔、操作、監(jiān)控、記錄。
(2)中控室維修工負(fù)責(zé)中控室設(shè)備維修保養(yǎng)。
(3)工程部主管負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的綜合管理及對(duì)上述工作的檢查監(jiān)督。
(4)管理處主任負(fù)責(zé)上述工作檢查監(jiān)督。
2、中控室設(shè)備操作
確保消防設(shè)備、保安閉路電視系統(tǒng)操作的安全性,正確性。中控室保安員負(fù)責(zé)中控室機(jī)電設(shè)備操作。
3、中控室設(shè)備維修保養(yǎng)
確保中控室設(shè)備(消防系統(tǒng)、保安閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報(bào)警對(duì)講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng))性能良好,保證安全運(yùn)行。
(1)中控室維修工負(fù)責(zé)中控室設(shè)備維修保養(yǎng)。
(2)工程主管對(duì)維修保養(yǎng)工作進(jìn)行指導(dǎo),檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)系工作。
4、防火管理
建立行的有效的消防管理安全體系,保證小區(qū)內(nèi)用戶的生命和財(cái)產(chǎn)安全。
(1)中控室維修工負(fù)責(zé)消防培訓(xùn)、制訂演習(xí)方案、檢查、整改工作。
(2)工程主管對(duì)上述工作進(jìn)行檢查監(jiān)督。
(3)管理處唐人街對(duì)小區(qū)消防工作全面負(fù)責(zé)。
5、火警、火災(zāi)應(yīng)急處理
定期對(duì)迅速撲滅火災(zāi),保證用戶生命財(cái)產(chǎn)安全。
(1)中控室人員負(fù)責(zé)消防監(jiān)控、報(bào)警工作。
(2)工程人員負(fù)責(zé)消防設(shè)備運(yùn)行。
(3)義務(wù)消防隊(duì)員負(fù)責(zé)火場(chǎng)滅火。
(4)物業(yè)助理負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)維修警戒。
(四)機(jī)電設(shè)施養(yǎng)護(hù)和修繕管理
對(duì)e公共設(shè)施機(jī)運(yùn)行和保養(yǎng)工作,按公司物業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范動(dòng)作,具體主要工作內(nèi)容如下:
1、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行:
保障小區(qū)供電、供水,消防等正常運(yùn)作并做好記錄;巡視設(shè)備房和設(shè)備行情況,做好巡查記錄;搞好設(shè)備房的物品管理,加強(qiáng)安全防范工作。
2、保養(yǎng)維修:
負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)施,設(shè)備的務(wù)項(xiàng)維修、保養(yǎng)工作,并做好記錄;定期清潔所管理的設(shè)備的設(shè)備房;負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備
設(shè)施進(jìn)行全面巡視、檢查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。
(五)治安管理
1、保安隊(duì)管理
通過(guò)制定保安員內(nèi)務(wù)、作風(fēng)、紀(jì)律的管理規(guī)定,確保保安員自身素質(zhì)的提高,自覺(jué)維護(hù)保安工作的正常運(yùn)行。
(1)保安員負(fù)責(zé)本崗位的治安保衛(wèi)工作及小區(qū)內(nèi)正常秩序維護(hù)。
(2)保安班長(zhǎng)負(fù)責(zé)本班工作安排、檢查監(jiān)督、異常情況的處理。
(3)保安主管負(fù)責(zé)和小區(qū)治安工作的管理。
2、保安員儀容儀表要求及用語(yǔ)規(guī)范
保證保安員有良好形象、精神風(fēng)貌、言語(yǔ)行為規(guī)范,提高服務(wù)水平。
(1)保安員應(yīng)遵照儀容儀表要求執(zhí)行,并使用規(guī)范用語(yǔ)。
(2)當(dāng)班保安班長(zhǎng)負(fù)責(zé)督促檢查隊(duì)員的儀容、儀表和用語(yǔ)規(guī)范。
(3)保安主管負(fù)責(zé)檢查和考評(píng)。
3、保安員軍事培訓(xùn)
通過(guò)軍事化培訓(xùn),培養(yǎng)一支訓(xùn)練有素、紀(jì)律嚴(yán)明、文明執(zhí)勤的保安員隊(duì)伍。
(1)保安班長(zhǎng)負(fù)責(zé)保安員的軍體培訓(xùn)及考核。
(2)保安主管負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)保安隊(duì)全面軍體培訓(xùn)工作與考評(píng)。
(3)公司保安部經(jīng)理負(fù)責(zé)檢閱、考評(píng)保安隊(duì)員整體軍體素質(zhì)。
4、門衛(wèi)值班崗工作
通過(guò)對(duì)小區(qū)進(jìn)出人員的控制,確保小區(qū)的安全。
(1)熟悉本小區(qū)人員情況。
(2)維護(hù)小區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生。
(3)嚴(yán)格執(zhí)行來(lái)人來(lái)訪登記制度。
(4)嚴(yán)格執(zhí)行物品搬遷及人員出入管理制度。
(5)協(xié)助郵遞員做好郵件收發(fā)工作。
5、巡邏崗工作
監(jiān)視和巡察管理小區(qū),防止不安全事件發(fā)生。
(1)熟悉各執(zhí)勤崗的職責(zé)和任務(wù),協(xié)助各個(gè)崗位處理疑難問(wèn)題。
(2)巡查樓層等公共部位設(shè)施設(shè)備完好情況,做好記錄。
(3)維持小區(qū)內(nèi)的治安秩序和交通秩序。
(4)當(dāng)值班長(zhǎng)負(fù)責(zé)抽檢本班巡邏人員的工作,并做好記錄,及時(shí)將當(dāng)班情況反饋給相應(yīng)部門。
(5)主管負(fù)責(zé)、督導(dǎo)工作,對(duì)工作提出改進(jìn)方法及注意事項(xiàng)。
6、中控室崗位工作
監(jiān)控系統(tǒng),特別是消防、車場(chǎng)、人行道、車道、電梯監(jiān)視系統(tǒng)、安防系統(tǒng)的運(yùn)行狀況,確保出現(xiàn)異常情況時(shí)能及時(shí)處理。
(1)負(fù)責(zé)消防監(jiān)控及錄像。
(2)負(fù)責(zé)本責(zé)任區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)。
(3)負(fù)責(zé)相關(guān)消防表格的記錄。
(4)聽(tīng)從中控室工程師工作安排。
(5)保障消防電話的暢通。
(6)負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作。
(六)清潔管理
對(duì)小區(qū)清掃保潔實(shí)行垃圾日產(chǎn)日清,時(shí)時(shí)保潔服務(wù)。
物業(yè)公共區(qū)域清潔的工作內(nèi)容
序號(hào)場(chǎng)所日常作業(yè)定期作業(yè)
每日工序次數(shù)每周工序每月工序每季工序
1大堂電梯廳1.掃、拖地面
2.清潔地毯
3.清潔入口處周圍地面
4.擦拭不銹鋼電梯門及飾板
5.擦拭服務(wù)臺(tái)信箱消防設(shè)備
6.玻璃門、柱擦凈
7.噴灑空氣清新劑
8.煙灰缸垃圾清理、擦凈
9.門扇扶手擦凈
10.大理石拋光、保養(yǎng)
11.云石墻壁擦試適時(shí)
21.洗地毯
2.云石墻面除塵
3.刮大門玻璃
4.入口大門玻璃清洗
5.室內(nèi)綠色植物清潔
6.大理石地面水晶保養(yǎng)
7.消防通道及設(shè)施清潔
8.電梯溝槽清理
9.不銹鋼電梯門保養(yǎng)
10.垃圾桶清洗1.洗地打蠟并拋光
2.擦拭壁面
3.擦拭裝飾燈具
4.排風(fēng)口、空調(diào)口清潔
5.墻面清洗
6.指示牌清潔
7.大理石晶面保養(yǎng)
8.玻璃不銹鋼全面清洗
9.消防通道清洗1.高位照明燈具清潔
2.高位空調(diào)清潔
2樓梯走廊1.掃拖地面
2.擦拭扶手、玻璃窗
3.垃圾收集清運(yùn)處理
4.墻身擦拭
5.巡回清掃
6.隔門、門扇、窗臺(tái)擦凈
7.電梯按鍵擦拭2
適時(shí)1.墻面除塵
2.擦拭消防設(shè)備、窗臺(tái)
3.擦拭樓梯扶手電梯門
4.地面清洗
5.天花除塵
6.地腳線擦試
7.玻璃刮洗1.地面洗凈
2.洗垃圾桶
3.排風(fēng)口清洗
4.墻面清洗
5.走火梯清洗、拖凈
6.客戶大門外清潔1.高處、天花除塵
2.照明燈具清潔
3.洗防火門
4.高位消防設(shè)施清洗
5.機(jī)房、管井房清洗
3電梯1.掃、拖地面
2.擦拭不銹鋼
3.擦拭電梯門
4.按鍵擦凈
5.電梯溝槽吸塵2
1.擦拭高處壁面
2.擦拭頂部鏡面
3.上保護(hù)油
4.電梯除塵
5.立體面除污1.洗地面
2.墻面清洗
3.天花、地腳線除塵
4.不銹鋼清潔保養(yǎng)
5.電梯門槽除污、拋光
6.排風(fēng)口清潔1.照明燈具清潔
2.天花除塵
3.不銹鋼門槽保養(yǎng)
4裙樓1.巡回清掃1.沖洗清掃地面
序號(hào)場(chǎng)所日常作業(yè)次數(shù)定期作業(yè)
5外圍天面1.打掃及清潔走道及綠化帶
2.地面垃圾清理
3.垃圾桶清理、擦凈
4.清理花槽垃圾
5.擦拭指示牌、設(shè)施設(shè)備
6.清潔垃圾房
7.入口除沙墊
吸塵
8.地?zé)?、燈柱擦?/p>
9.不銹鋼護(hù)欄擦凈4
11.清理排水溝
2.洗煙灰缸、垃圾桶
3.地面清洗
4.消防設(shè)施擦凈
5.垃圾房清洗
6.地面沖洗.1.刷洗走道、樓梯
2.清潔標(biāo)志
3.鐵圍欄除塵
4.垃圾房全面清洗
5.下水道疏通
6.清理沙井垃圾雜物
7.擦拭地?zé)?.洗花槽瓷磚
2.擦拭路燈
.
6售樓部管理處1.地面清掃、吸塵
2.擦拭辦公桌、電話
3.垃圾處理
4.擦拭門、門扇
5.清潔服務(wù)臺(tái).1
21.清潔門
2.辦公設(shè)備清潔
3.玻璃內(nèi)外清潔
4.垃圾桶清洗
1.清洗墻面地面、上蠟
2.刮室內(nèi)、外玻璃
3.空調(diào)機(jī)面罩/百頁(yè)清潔
4.裝飾品、指示牌清潔
5.燈照清潔1.擦拭燈箱除塵
2.高位燈照清潔
3.高位空調(diào)清潔
4.高位消防設(shè)施清潔.
7停車1.巡回清理
2.掃拖電梯廳
3.擦拭玻璃、不銹鋼
4.清掃值班站崗2
21.擦拭排風(fēng)口
2.刮玻璃擦窗臺(tái)
3.擦拭消防設(shè)備
4.擦拭指示牌1.電梯廳地面洗凈
2.擦拭電梯廳墻壁
3.沖洗地面及排水溝
4.墻面、天花除塵5.清洗值班站崗1.擦拭燈管盤
2.水池水溝清理淤泥
3.清洗安全護(hù)欄
8會(huì)所1.清掃、拖凈地面
2.地面拋光、保養(yǎng)
3.清潔煙灰缸垃圾桶
4.擦拭服務(wù)臺(tái)、圍欄
5.擦拭門、門扇
6.噴灑空氣清新劑
7.不銹鋼電梯門擦凈保養(yǎng)
8.外周垃圾巡回清掃
9.裝飾物品清潔
10.臺(tái)面擦拭、清潔
11.墻壁清潔適時(shí)
21.洗煙灰缸、垃圾桶
2.擦拭壁燈
3.壁面、墻壁除塵清潔
4.室內(nèi)綠色植物清潔
5.不銹鋼保養(yǎng)
6.擦拭會(huì)所各用房壁燈
7.地面水晶保養(yǎng)
8.外周地面沖洗
9.電梯溝槽清理
10.消防設(shè)施清潔1.洗地打蠟、晶面積
2.金屬磨光
3.天花燈飾全面清掃
4.通道清潔
5.天花燈飾全面清掃
6.排風(fēng)口、空調(diào)口清潔
7.墻面清潔
8.裝飾燈、指示牌清潔
9.玻璃清潔
10.不銹鋼清潔1.擦拭排風(fēng)口
2.掃樓頂?shù)孛?/p>
3.高位燈照清潔
4.高位消防設(shè)施清潔
5.天花除塵、清潔
序號(hào)場(chǎng)所日常作業(yè)定期作業(yè)
9廁所1.掃、拖地面
2.處理垃圾
3.清洗衛(wèi)生陶器并消毒
4.清洗鏡子
5.刮玻璃
6.補(bǔ)充衛(wèi)生紙、皂液及香球4
11.沖洗地面
2.擦拭垃圾桶周圍
3.擦拭隔板、門1.用洗地機(jī)洗地面
2.全面刷洗墻壁
3.洗垃圾桶
4.擦拭排風(fēng)扇1.擦拭燈管盤
10商場(chǎng)1.掃拖地面
2.地面磨光
3.清洗煙灰缸、指示牌/架
4.擦拭服務(wù)臺(tái)、圍欄
5.擦拭門扇
6.清洗鏡子
7.地毯吸塵
8.處理垃圾4
11.洗煙灰缸
2.擦拭壁燈
3.壁面、墻壁塵
4.室內(nèi)綠色植物清潔
5.擦洗水龍帶卷箱外部
6.地毯除污
7.擦拭椅子裝飾
8.洗門扇
9.壁面除塵
10.擦洗鏡子、指示牌1.洗地打蠟
2.金屬磨光
3.天花燈飾全面清掃
4.乾洗地毯
5.清洗植物盆
6.洗大垃圾箱
7.空調(diào)機(jī)面罩/百頁(yè)清潔1.擦拭排風(fēng)口
2.擦拭燈管盤
3.高處除塵
4.擦洗天花板
5.每雨季清洗一次所有外墻部份
11設(shè)備房1.門扇外側(cè)擦拭
2.維修事務(wù)跟進(jìn)1
適時(shí)1.地面垃圾清掃
2.除塵清潔
3.特別事務(wù)跟進(jìn)1.地面清洗、拖凈1.高位燈照清潔
2.高位消防設(shè)施清潔
物業(yè)公共區(qū)域清潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)(參考內(nèi)容)
場(chǎng)所清潔效果要求備注
大堂地面無(wú)水漬、無(wú)垃圾、無(wú)灰塵、無(wú)污漬、光亮
墻面無(wú)灰塵、無(wú)污跡、光亮
不銹鋼架無(wú)污跡、無(wú)灰塵
結(jié)構(gòu)鋼架無(wú)污跡、無(wú)灰塵
玻璃無(wú)灰塵、無(wú)手印
防火門無(wú)污跡、無(wú)手印、上方無(wú)灰塵
垃圾桶光亮、無(wú)異味
植物花盆無(wú)污跡、無(wú)積水、無(wú)灰塵、光亮、植物葉面無(wú)灰塵
電梯門、按鍵無(wú)手印
照明燈具無(wú)灰塵
天花無(wú)蜘蛛網(wǎng)
電梯溝槽無(wú)砂石、雜物
信箱、消防器材、公告欄無(wú)灰塵、無(wú)手印、無(wú)污漬
公共走廊電梯廳消防器材無(wú)灰塵
地面光亮、無(wú)灰塵、無(wú)紙屑
墻面無(wú)污跡、無(wú)灰塵
不銹鋼光亮、無(wú)灰塵、無(wú)污跡、無(wú)手印
衛(wèi)生桶光亮、無(wú)異味
開關(guān)、照明燈具無(wú)灰塵
指示燈無(wú)灰塵
防火門無(wú)灰塵、無(wú)污跡、光亮
地腳線無(wú)灰塵、無(wú)污跡
天花無(wú)灰塵、無(wú)污跡、天棚無(wú)灰塵、無(wú)污跡
電梯天棚無(wú)灰塵、無(wú)污跡
照明燈無(wú)灰塵
墻面不銹鋼玻璃無(wú)灰塵、無(wú)污跡、無(wú)手印
按鍵無(wú)灰塵、無(wú)明顯手印
地面無(wú)水漬、無(wú)雜物、無(wú)灰塵
扶手光亮、無(wú)污跡、無(wú)灰塵
腳踏板無(wú)污跡、無(wú)雜物、無(wú)灰塵
不銹鋼光亮、無(wú)塵、無(wú)手印
消防器材無(wú)灰塵
場(chǎng)所清潔效果要求備注
管理處臺(tái)面無(wú)污跡、無(wú)雜物
鏡子無(wú)污跡
地面無(wú)雜物、無(wú)灰塵、無(wú)污跡
墻面無(wú)灰塵、無(wú)污跡、光亮
便器光亮無(wú)污跡污垢、無(wú)異味
隔墻光亮無(wú)污跡、無(wú)灰塵
開關(guān)、照明燈無(wú)灰塵
設(shè)施用具無(wú)灰塵、無(wú)污跡
門光亮無(wú)污跡、無(wú)灰塵、無(wú)手印
紙簍、衛(wèi)生桶無(wú)污跡、無(wú)異味
設(shè)備房地面無(wú)水漬、無(wú)污跡、無(wú)灰塵、雜物
照明燈具無(wú)灰塵
開關(guān)無(wú)灰塵
門光亮、無(wú)灰塵、無(wú)手印
消防設(shè)施無(wú)灰塵
特別事務(wù)跟進(jìn)及時(shí)
外周天面停車場(chǎng)地面無(wú)垃圾、無(wú)污漬、無(wú)積水
指示牌、廣告牌、燈無(wú)灰塵、無(wú)污跡、光亮
排水溝、無(wú)雜物
設(shè)備用具無(wú)灰塵
綠化帶里面無(wú)垃圾
門、玻璃、窗無(wú)污跡、無(wú)灰塵
排水溝無(wú)雜物
天棚無(wú)蜘蛛網(wǎng)
防火門光亮、無(wú)灰塵、無(wú)污跡
(七)、園林綠化管理
對(duì)小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)工作安排:
(1)每天上午6:30-9:30澆水。
(2)每天上午9:30-12:00除雜草、整形、造型、保潔、剔除枯枝葉,每天下午14:00-16:00殺蟲、補(bǔ)缺、保潔,16;00-18:30澆水。
對(duì)小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)工作內(nèi)容:
(1)整型造形:6次/年
(2)施肥:春秋各一遍
(3)澆水:因時(shí)因地制宜澆水,澆水時(shí)間夏季早晚為宜,冬季中午為宜。
(4)除雜草:中耕1遍/季,平時(shí)1遍/天,下雨天除外。
(5)補(bǔ)缺:視缺苗情況及時(shí)補(bǔ)缺。
(6)殺蟲:1遍/周,發(fā)現(xiàn)害蟲立即消滅
(7)保潔:12小時(shí)
(八)、車輛管理
對(duì)小區(qū)業(yè)主、車輛及外來(lái)車輛管理由小區(qū)車道出入口值班崗負(fù)責(zé)。小區(qū)業(yè)主車輛持固定保管卡進(jìn)出小區(qū),小區(qū)外來(lái)車輛持臨時(shí)保管卡進(jìn)出小區(qū)停車場(chǎng),否則不能進(jìn)入小區(qū)停放。具體管理方式如下:
1、車輛進(jìn)崗:
(1)當(dāng)發(fā)現(xiàn)有車輛需進(jìn)入小區(qū)時(shí),駛近道口擋車器(道閘)時(shí),應(yīng)立即走近車輛,向司機(jī)立正行舉手禮。
(2)當(dāng)司機(jī)開啟車窗遞上固定保管卡后,確認(rèn)業(yè)主車輛身份,并在卡上迅速記錄車輛駛?cè)霑r(shí)間及其他應(yīng)填項(xiàng)目,交還給業(yè)主后人車放行。
(3)當(dāng)司機(jī)開啟車窗后,聲明為外來(lái)車輛后,發(fā)給司機(jī)臨時(shí)停車保管卡,并在《車輛出入登記表》上準(zhǔn)確記錄車輛情況后,引導(dǎo)車進(jìn)入停車場(chǎng)。
(4)當(dāng)遇到公安、警察、政府部門執(zhí)行公務(wù)的車輛進(jìn)入時(shí),查證后放行,并迅速作好登記。
2、車輛出崗:
(1)當(dāng)發(fā)現(xiàn)有車輛駛出小區(qū)道口擋車器時(shí),即上前立正并請(qǐng)司機(jī)交還保管卡,并核對(duì)車牌號(hào)。如果是固定保管卡,迅速填寫車輛駛出時(shí)間,交還給業(yè)主后立即開啟擋車器。如果是臨時(shí)保管卡,核查進(jìn)場(chǎng)時(shí)間,如果沒(méi)有超過(guò)半小時(shí),開啟道閘放行,如果超過(guò)半小時(shí),則應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)收取停車費(fèi),隨手給發(fā)票,收費(fèi)手續(xù)完畢后開啟道閘放行。
(2)在收卡驗(yàn)證收費(fèi)后,迅速在《車輛出入登記表》上準(zhǔn)確填寫有關(guān)內(nèi)容。
(3)若后面有車緊跟,應(yīng)立即在車前示意停下后,立即放下道閘,再按上述規(guī)定處理下一輛車的放行。
(九)、房屋管理
對(duì)e的日常房管事務(wù)管理,按照公司物業(yè)管理理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范運(yùn)行。具體管理方式如下:
1、每天工作安排(參考方案):
上午8:00-8:30處理業(yè)戶申報(bào)投訴;8:30-9:30巡視;9:30-12:00跟蹤監(jiān)督;1:00-15:30學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、整理檔案;15:30-16:30巡視;16:30-18:30走訪、回訪。
2、房管服務(wù)內(nèi)容:
(1)跟蹤監(jiān)督:日常3遍/天,入伙期間8小時(shí)/天
(2)巡視:日常2遍/天,入伙期間8小時(shí)/天
(3)走訪:3次/月,1遍/月
3、房管日檢項(xiàng)目:
(1)裝修巡視(2)投訴接待(3)違章檢查(4)車輛管理
(5)治安(6)清潔(7)綠化(8)維修(9)機(jī)電設(shè)備
(10)社區(qū)活動(dòng)(11)員工宿舍(12)內(nèi)容巡視
4、房管日檢處理方法:
(1)記錄巡視發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,搜集業(yè)戶的反饋意見(jiàn)。
(2)對(duì)巡視中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,分類進(jìn)行處理。
a、填寫意見(jiàn)轉(zhuǎn)呈表
b、發(fā)現(xiàn)維修不合格,填寫維修記錄,安排維修。
c、發(fā)現(xiàn)違章行為按違章處理規(guī)定執(zhí)行。
d、發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重不合格的,填寫糾正措施報(bào)告。
(十)、物業(yè)管理工作抽查與考核管理
建立公司對(duì)管理處物業(yè)管理工作抽檢與考核規(guī)程,驗(yàn)證服務(wù)質(zhì)量是否符合規(guī)定的要求。
1、公司主管領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任抽檢小組組長(zhǎng),負(fù)責(zé)抽檢小組的建立和抽檢工作的組織。
第12篇 盛園小區(qū)前期介入階段管理方案
盛和園小區(qū)前期介入階段的管理方案
(一)介入、合理規(guī)劃
1、針對(duì)小區(qū)實(shí)際情況,提前準(zhǔn)備管理方案
在前期介入工作中,我們一方面參與小區(qū)規(guī)劃建設(shè),另一方面,緊密結(jié)合e的實(shí)際情況,提前準(zhǔn)備管理方案,提交詳實(shí)科學(xué)的物業(yè)管理可行性調(diào)研報(bào)告。對(duì)e的物業(yè)管理進(jìn)行準(zhǔn)確定位,并將有針對(duì)性地?cái)M訂智能化管理方案、裝修監(jiān)管方案、治安管理方案、住宅停車管理方案等。
(二)做好驗(yàn)收接管工作
在管理公司對(duì)e充分了解的基礎(chǔ)上,通過(guò)接管驗(yàn)收這一工作程序,進(jìn)一步熟悉物業(yè)整體的各項(xiàng)性能與特點(diǎn),預(yù)測(cè)管理中可能出現(xiàn)的問(wèn)題,準(zhǔn)備相應(yīng)的處理方案,真正做到有備無(wú)患,防范于未然。
e的驗(yàn)收與接管程序如下:
步驟如下:
1、移交接管前的準(zhǔn)備工作
a.成立物業(yè)管理處。委托管理合同簽訂后,提前介入管理,擬派管理處主任、物業(yè)助理和機(jī)電管理人員到位,其他管理人員分步到崗,落實(shí)管理用房和員工宿舍,做好各項(xiàng)籌備工作。
b.成立驗(yàn)收小組。工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng),了解小區(qū)設(shè)備設(shè)施、熟悉設(shè)備的構(gòu)造、性能、水、電、氣管道線路的鋪設(shè)位置及走向及存在問(wèn)題;填寫有關(guān)質(zhì)量記錄,以便盡快得到解決在。
1)移交接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表;
2)公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表;
3)公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表;
4)機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表。
2、物業(yè)資料的移交接管
a.接管樓宇資料的難證及部分移交的資料
3、產(chǎn)權(quán)資料
1)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件;
2)用地批準(zhǔn)文件;
3)建筑執(zhí)照;
4)小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、居住位置、建筑面積清單。
4、市府驗(yàn)收合格資料
1)市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書;
2)市建筑消防驗(yàn)收合格證;
3)物業(yè)綜合驗(yàn)收合格證書;
4)用電許可證;
5)住宅使用說(shuō)明書;
6)住宅保修書;
5、工程技術(shù)資料
1)竣工圖--包括平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水電、附屬
2)工程及隱蔽管線的全套圖紙;
3)地質(zhì)勘察報(bào)告;
4)工程合同及開、竣工報(bào)告;
5)圖紙會(huì)審記錄;
6)工程設(shè)計(jì)變更通知(包括質(zhì)量事故處理記錄)
7)隱蔽工程驗(yàn)收簽證;
8)沉降觀察記錄;
9、竣工驗(yàn)收證明書;
10)水、電、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書;
11)砂漿、混凝土塊試壓報(bào)告;
12)供水試壓報(bào)告。
6、物業(yè)接管驗(yàn)收程序
a.開發(fā)公司通知本公司接管驗(yàn)收;
b.本公司驗(yàn)收小組按《物業(yè)資料的接管移交》核對(duì)所接收的資料,簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函;
c.本公司驗(yàn)收小組同移交人對(duì)房屋質(zhì)量、使用功能、外觀選題、公共配套設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行竣工驗(yàn)收;
d.對(duì)竣工驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題,由驗(yàn)收小組填寫各類遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表,約定期限由移交人負(fù)責(zé)整改,并商定時(shí)間復(fù)核。
e.對(duì)住宅室內(nèi)物件無(wú)明顯不全,符合檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋,由管理處接收鎖匙,承擔(dān)保管責(zé)任。
f.業(yè)主(住戶)入住時(shí),由物業(yè)助理陪同對(duì)室內(nèi)進(jìn)行全面細(xì)致的質(zhì)量,對(duì)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題經(jīng)整理后報(bào)告管理處,并要求承建商在限期內(nèi)逐項(xiàng)返修,經(jīng)管理處或業(yè)主驗(yàn)收后消項(xiàng);
g.在保修期內(nèi),在使用過(guò)程中業(yè)主(住戶)或管理人員發(fā)現(xiàn)的由于建筑施工或產(chǎn)品制造上的缺陷時(shí),報(bào)告管理處查驗(yàn)證實(shí)后,大中修由開發(fā)商責(zé)令承建商更換或返修,小修、急修可委托管理處維修,費(fèi)用由承建商負(fù)責(zé)。
3)房屋接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)
a.驗(yàn)收項(xiàng)目
1)梁、柱、板主體;
2)頂棚;
3)墻面;
4)地(樓)面;
5)廳房;
6)樓梯、扶手;
7)插座(電器插座、公用電視天線插座、有線電視插座、電話插座);
8)接線盒;
9)開關(guān);
10)照明燈具;
11)供水系統(tǒng);
12)排污管;
13)地漏;
14)衛(wèi)生潔具;
15)防盜網(wǎng)(窗);
16)室內(nèi)配電箱;
17)水表、電表和煤氣表;
18)衛(wèi)廚之防水防滲處理。
b.驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)
住戶及房屋內(nèi)的水電配套設(shè)施等,參照建設(shè)部zbp30001-90標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)家1997年7月1日頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及達(dá)到業(yè)主(住戶)的合理要求。
4)物業(yè)公共設(shè)施接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)
a.驗(yàn)收項(xiàng)目:小區(qū)的公共場(chǎng)所、娛樂(lè)活動(dòng)設(shè)施及其水電等;
1)基礎(chǔ)設(shè)施;
2)天面;
3)公用天線;
4)消防設(shè)施(消防栓、消防箱);
5)公共路燈;
6)綠化;
7)公共道路;
8)垃圾箱(池);
9)垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站;
10)崗?fù)?
11)車庫(kù);
12)沙井、檢查井和化糞池;
13)明暗溝;
14)擋土墻、坡;
15)踏步;
16)臺(tái)階;
17)水池、水箱;
18)信箱;
19)景觀、雕塑及文化娛樂(lè)設(shè)施。
b.驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)
參照建設(shè)部zbp30001-90tlpe1997年7月1日頒布的《房屋按管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及達(dá)到設(shè)計(jì)要求。
5)工程完善和工程遺留問(wèn)題外理規(guī)定
a.工程完善
在房屋本體工程竣工進(jìn)行竣工驗(yàn)收后,才進(jìn)行的部分公共配套設(shè)施的工程完善。
b.工程遺留問(wèn)題
在竣工驗(yàn)收和樓宇使用過(guò)程中,存在的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設(shè)計(jì)無(wú)法達(dá)到使用的要求、保修無(wú)法解決的設(shè)計(jì)缺陷等方面內(nèi)容。
c.處理措
施
1)管理處對(duì)完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職能,指定專人作好協(xié)調(diào)工作;
2)地發(fā)出的遺留問(wèn)題及時(shí)向物業(yè)管理部匯報(bào);
3)限制噪音施工時(shí)間,確保業(yè)主(住戶)休息;
4)給進(jìn)場(chǎng)承建施工人員辦理出入證,避免與裝修施工人員混淆,確保安全;
5)培強(qiáng)保安力量,監(jiān)督施工隊(duì)的人員管理;
第13篇 籌備階段物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃方案
籌備階段物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃
物業(yè)籌備工作是項(xiàng)目施工建設(shè)接近竣工交付階段時(shí),物業(yè)管理公司有組織、有計(jì)劃、有秩序開展的一系列人力、技術(shù)、文檔、設(shè)施設(shè)備、內(nèi)外協(xié)調(diào)等資源整合與準(zhǔn)備活動(dòng)。基于本項(xiàng)目的具體情況,國(guó)貿(mào)物業(yè)在計(jì)劃物業(yè)籌備工作時(shí),擬重點(diǎn)抓住人員選拔培訓(xùn)、設(shè)施設(shè)備接管驗(yàn)收、遷入服務(wù)與成品保護(hù)等幾個(gè)主要環(huán)節(jié),在具體工作充分照顧本項(xiàng)目的服務(wù)需求,高質(zhì)量完成籌備期間的各項(xiàng)事務(wù),擬定計(jì)劃如下:
類別內(nèi)容提交形式
確認(rèn)類建議報(bào)告類提交方案類
工程類1、確定設(shè)備設(shè)施節(jié)點(diǎn)部位管理權(quán)責(zé)及設(shè)備的保養(yǎng)計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)√√
2、制定年度的節(jié)能計(jì)劃和方案√
3、制定機(jī)房管理制度√√
4、提交開業(yè)所需設(shè)備設(shè)施、物品材料及到貨時(shí)間表√
5、制定工程部崗位職責(zé)、工作指導(dǎo)書、規(guī)章制度、工作流程和表格√√
客服類1、《客戶手冊(cè)》及客戶遷入流程的制定√√
2、制定有償服務(wù)項(xiàng)目、設(shè)施設(shè)置及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)√
3、提交項(xiàng)目標(biāo)識(shí)標(biāo)牌的數(shù)量、標(biāo)準(zhǔn)、樣式√√
4、制定物業(yè)部崗位職責(zé)、工作指導(dǎo)書、規(guī)章制度、工作流程和表格√√
5、制定物業(yè)公司、客戶在突發(fā)事件中緊急處理程序√
6、提交迎接客戶遷入歡迎方案、重大節(jié)日及活動(dòng)方案√
安保類1、制定緊急情況處理預(yù)案√
2、制定安全、防火管理制度√
3、制定安保部崗位職責(zé)、工作指導(dǎo)書、規(guī)章制度、工作流程和表格√√
4、制定安保部后勤準(zhǔn)備方案(宿舍、伙食、衛(wèi)生間、辦公用品、辦公室等)及與其配套的表格√√
車管類1、提交車位管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)√√
2、制定正式運(yùn)行后地面交通組織方案√√
3、制定車管部崗位職責(zé)、工作指導(dǎo)書、規(guī)章制度、工作流程和表格√√
人事行政類1、制定行政人事部崗位職責(zé)、工作指導(dǎo)書√√
2、制定工作流程、人事管理規(guī)章制度和表格√√
3、制定正常期物業(yè)人員考核標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容,行政管理規(guī)章制度√√
財(cái)務(wù)類1、提交物業(yè)收費(fèi)流程、停車場(chǎng)收費(fèi)流程等的表格及臺(tái)帳√√
2、協(xié)助提交物業(yè)保險(xiǎn)險(xiǎn)種、保費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)√
3、能源費(fèi)用統(tǒng)計(jì)、物資管理、財(cái)務(wù)報(bào)告等模板的制定√
4、制定財(cái)務(wù)核算體系框架草案√
5、制定財(cái)務(wù)部崗位職責(zé)、工作指導(dǎo)書、規(guī)章制度、工作流程和表格√√
保潔類1、外墻清洗方案√√
2、制定綠化養(yǎng)護(hù)方案√√
3、制定環(huán)境部崗位職責(zé)、工作指導(dǎo)書、規(guī)章制度、工作流程和表格√√
外聯(lián)類1、協(xié)助提交政府相關(guān)部門適用于本物業(yè)的法規(guī)及規(guī)定√√
2、協(xié)助提交與外聯(lián)方聯(lián)系工作方式及協(xié)調(diào)內(nèi)容√√
3、協(xié)助提交各類審批報(bào)批手續(xù)的相關(guān)內(nèi)容及文件√√
第14篇 社區(qū)開發(fā)建設(shè)階段前期物業(yè)管理服務(wù)
社區(qū)開發(fā)建設(shè)階段的前期物業(yè)管理服務(wù)
鑒于__國(guó)際社區(qū)的特殊性,如果我公司中標(biāo),我們將在簽訂委托合同后及時(shí)從總公司抽調(diào)專業(yè)的安管員、水、電、土建工程師進(jìn)駐設(shè)區(qū),為社區(qū)的前期建設(shè)無(wú)償提供以下服務(wù):
1. 保安形象崗以及物業(yè)管理咨詢服務(wù)
中標(biāo)后,我們將為__國(guó)際社區(qū)售樓部門選派保安人員提供禮賓崗服務(wù),負(fù)責(zé)售樓中心的安全管理,維護(hù)正常銷售秩序。選派業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、形象好的管理人員到銷售中心,負(fù)責(zé)向業(yè)主提供有關(guān)物業(yè)管理方面的咨詢服務(wù)。
2.社區(qū)的水、電、土建工程質(zhì)量等方面的第三方監(jiān)督服務(wù)
中標(biāo)后,我公司將以第三方角度進(jìn)駐施工現(xiàn)場(chǎng),幫助開發(fā)商對(duì)社區(qū)的水暖、電氣、土建工程質(zhì)量等進(jìn)行監(jiān)督,及時(shí)了解并記載社區(qū)隱蔽工程及工程變更情況,以利于今后更好的開展物業(yè)管理工作。對(duì)于不利于今后物業(yè)管理的地方提出合理化建議,起到第二監(jiān)理的作用。
3.建筑材料選用的合理化建議
前期介入后,物業(yè)公司將根據(jù)以往的所管樓宇中選用建材的使用情況,向開發(fā)商提交一份各種品牌、型號(hào)建材使用情況的報(bào)告,以供開發(fā)商擇優(yōu)選用。
4.參與安全保衛(wèi)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)
前期介入后,在考慮成本的前提下,物業(yè)公司將盡可能為開發(fā)商提供防盜報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)及施工建議(必要時(shí),我公司可派員參與施工),通過(guò)完善的報(bào)警系統(tǒng),為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)安全的居住、辦公環(huán)境。
5.對(duì)一些細(xì)微之處的建議
前期介入后,我物業(yè)公司將從業(yè)主的立場(chǎng)出發(fā),根據(jù)北方地域的特點(diǎn)技實(shí)際情況,盡可能全面細(xì)致的考慮到各種可能的使用問(wèn)題尤其是供暖問(wèn)題,提請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)和施工單位注意,同時(shí)提出合理化建議。
第15篇 前期物業(yè)管理施工建設(shè)階段介入程序與內(nèi)容
新項(xiàng)目前期物業(yè)管理施工建設(shè)階段介入
1物業(yè)在施工建設(shè)階段的介入主要側(cè)重于項(xiàng)目土建工程的尾聲,即在設(shè)備、門窗安裝階段,時(shí)間上大致在竣工驗(yàn)收前5個(gè)月。
2施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容
2.1成立介入小組,一般2~3人,專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理,具有水電氣專業(yè)知識(shí)和良好的溝通技巧,并經(jīng)過(guò)相關(guān)工作的培訓(xùn)。地產(chǎn)項(xiàng)目部應(yīng)設(shè)定專人與物業(yè)對(duì)接,及時(shí)回復(fù)物業(yè)的建議。
2.2介入小組按照施工安裝進(jìn)度進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn),發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)通過(guò)與地產(chǎn)、施工方等進(jìn)行溝通解決。要建立對(duì)日常各項(xiàng)工作的監(jiān)督和記錄制度,通?？赏ㄟ^(guò)建立一套報(bào)表體系來(lái)實(shí)施,報(bào)表包括的主要內(nèi)容有:工作計(jì)劃、檢查情況及對(duì)問(wèn)題處理的建議。
2.3實(shí)行填報(bào)前期介入情況周報(bào)制度,將在施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題以周報(bào)的形式書面呈報(bào)給地產(chǎn)相關(guān)部門,并跟進(jìn)所呈報(bào)問(wèn)題解決情況。
2.4物業(yè)定期參加地產(chǎn)組織的項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工作協(xié)調(diào)會(huì),及時(shí)溝通相關(guān)問(wèn)題和進(jìn)度。
2.5物業(yè)對(duì)介入中發(fā)現(xiàn)的重要問(wèn)題應(yīng)以書面報(bào)告的形式上報(bào)給地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo),并跟進(jìn)問(wèn)題整改落實(shí)情況。
2.6物業(yè)公司在項(xiàng)目施工階段介入應(yīng)注意的要點(diǎn)
2.6.1了解委托項(xiàng)目各類機(jī)電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等,并指出設(shè)計(jì)中缺陷、遺漏的工程項(xiàng)目,加強(qiáng)常見(jiàn)工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過(guò)程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度,注意完善相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)劃缺陷,包括各類開關(guān)、空調(diào)位(孔)、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門的開啟方向等。
2.6.2地下室工程
地下室因其結(jié)構(gòu)埋藏于地表以下,受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境,是滲漏問(wèn)題的常發(fā)部位。因此,根據(jù)其設(shè)計(jì)采取的防水施工方案而相應(yīng)地重點(diǎn)監(jiān)理以下事項(xiàng):
a)無(wú)論采取何種防水設(shè)計(jì)施工,基坑中不應(yīng)積水,如有積水,應(yīng)予排除。嚴(yán)禁帶水或泥漿進(jìn)行防水工程施工。
b)采用防水混凝土結(jié)構(gòu)時(shí),除嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求計(jì)算混凝土的配合比之外,應(yīng)重點(diǎn)檢查:砼攪攔時(shí)間不得少于2分鐘(用機(jī)械攪攔);底板應(yīng)盡量連續(xù)澆注,須留設(shè)施工縫時(shí),應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)范中的留設(shè)要求和施工要求施工后,墻體只允許留水平施工縫;后澆帶、沉降縫等應(yīng)盡量要求在底板以下,墻體外側(cè)相應(yīng)部位加設(shè)防水層(可用卷材、涂膜等);預(yù)埋件的埋設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)范施工;養(yǎng)護(hù)時(shí)間和養(yǎng)護(hù)方式應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控,此項(xiàng)是承建商經(jīng)常忽視的工序,但對(duì)砼的防水能力有較大的影響。
c)采用水泥砂漿防水層,除按設(shè)計(jì)及規(guī)范施工外,應(yīng)注意陰陽(yáng)角應(yīng)做成圓弧形或鈍角;剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工,各層緊密貼合不留施工縫。
2.6.3回填土工程
回填土工程涉及首層樓地面(無(wú)地下室結(jié)構(gòu)的)、外地坪的工程質(zhì)量,如回填質(zhì)量不好,將會(huì)導(dǎo)致地面投入使用一段時(shí)間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設(shè)管道,使地面開裂等問(wèn)題。因此,應(yīng)對(duì)此項(xiàng)工程回填土成份、分層打夯厚度進(jìn)行監(jiān)控,有問(wèn)題應(yīng)堅(jiān)決要求返工,否則后患無(wú)窮。
2.6.4樓面、屋面砼工程
樓面、屋面砼工程質(zhì)量,通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個(gè)主要原因,亦是物業(yè)在以后的維修工作中無(wú)能為力的問(wèn)題,故在樓面、屋面砼工程中應(yīng)重點(diǎn)注意。
a)鋼筋綁扎:鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工,其開料長(zhǎng)度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問(wèn)題,均造成以后樓板的開裂,特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應(yīng)重點(diǎn)檢查,同時(shí)應(yīng)監(jiān)督施工單位切實(shí)做好鋼筋墊塊工作,以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。
b)砼澆注:除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外,鑒于物業(yè)常見(jiàn)質(zhì)量問(wèn)題,物業(yè)參與監(jiān)理的人員應(yīng)重點(diǎn)對(duì)廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進(jìn)行監(jiān)理,有剪力墻結(jié)構(gòu)的亦為重點(diǎn)監(jiān)督。如這些部位施工出現(xiàn)問(wèn)題,通常會(huì)引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水,還會(huì)出現(xiàn)難以檢查維修的問(wèn)題。如剪力墻因砼搗制不密實(shí),出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后,在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后滲出內(nèi)墻面,導(dǎo)致維修困難,故對(duì)以上部位砼的振搗應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控。
2.6.5砌筑工程
建成物業(yè)常有墻體與梁底的結(jié)合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象,造成此問(wèn)題,通常是墻體砌筑至梁底時(shí)的砌筑方式不對(duì),砂漿不飽。因此,在砌筑工程中應(yīng)對(duì)砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進(jìn)行監(jiān)督,墻頂與梁底間的砌磚,應(yīng)把磚體斜砌,使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底,并保證砂漿飽滿。
2.6.6裝飾工程
a)外墻面:外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個(gè)關(guān)鍵。以我國(guó)目前的常用做法,外墻面仍未做到對(duì)外來(lái)雨水作整體設(shè)防(無(wú)特別的防水層),僅是靠外墻面的砂漿抹灰層,外飾面作防水,故外墻底層抹灰的實(shí)度、外飾面粘貼層的飽滿(無(wú)空鼓、空殼)、抿縫飽滿等方面,應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)督。
b)內(nèi)墻面及天花板:內(nèi)墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料,應(yīng)注意砂漿的攪攔均勻,以免造成墻體飾面開裂,墻體與砼梁、柱搭接處,最好加設(shè)砂布等材料后再抹灰。
c)地面:廚、廁地面,作為濕區(qū)應(yīng)重點(diǎn)監(jiān)理,注意砂漿密實(shí)及查坡泄水方面。
2.6.7門窗工程
木門與墻體接合處,由于材質(zhì)的差別,經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)縫隙,外墻窗戶通常會(huì)出現(xiàn)窗框與墻體間滲水,這些都是施工問(wèn)題,應(yīng)按有關(guān)施工規(guī)范及設(shè)計(jì)方案嚴(yán)格監(jiān)理施工。
2.6.8給排水工程
a)給水工程:現(xiàn)有高層建筑通常采用高位水池供水,其低樓層的供水,常常因高差問(wèn)題造成水壓較大,而設(shè)計(jì)者通常會(huì)在由高位水池通往低層住宅的主管上設(shè)減壓閥。由于減壓閥的自身構(gòu)造,較易為細(xì)小雜物堵塞,故建議高位水池出水口的管口不要設(shè)為敞開管口式,應(yīng)改為密孔眼管道入水,以阻擋雜物進(jìn)入。如供水管道埋設(shè)在墻內(nèi),則應(yīng)在隱蔽前做試水、試壓試驗(yàn)。
b)排水工程:原有常用的鑄鐵管,常因質(zhì)量問(wèn)題,出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水,使用年限短等問(wèn)題,使物業(yè)管理公司維修困難、管理費(fèi)用增多,在可能的情況下建議改用pvc水管。
