開發(fā)項目管理制度范本旨在規(guī)范企業(yè)內(nèi)部的項目開發(fā)流程，確保項目高效、有序地進行。該制度涵蓋了項目立項、團隊組建、需求分析、設(shè)計開發(fā)、測試驗收、上線運維等多個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，同時也強調(diào)了溝通協(xié)調(diào)、風(fēng)險管理、質(zhì)量控制和持續(xù)改進的重要性。
包括哪些方面
1. 項目立項：明確項目目標(biāo)、預(yù)期成果和預(yù)算，進行可行性分析。
2. 團隊組建：確定項目負(fù)責(zé)人，分配各角色職責(zé)，構(gòu)建高效協(xié)作的項目團隊。
3. 需求管理：收集、整理和確認(rèn)項目需求，制定詳細(xì)的需求規(guī)格說明書。
4. 設(shè)計開發(fā)：依據(jù)需求進行系統(tǒng)設(shè)計，編寫代碼，實現(xiàn)功能。
5. 測試驗收：制定測試計劃，執(zhí)行測試，確保產(chǎn)品質(zhì)量。
6. 上線運維：項目上線后的監(jiān)控、維護和優(yōu)化，處理用戶反饋。
7. 溝通協(xié)調(diào)：建立有效的溝通機制，確保信息的及時準(zhǔn)確傳遞。
8. 風(fēng)險管理：識別潛在風(fēng)險，制定預(yù)防和應(yīng)對措施。
9. 質(zhì)量控制：設(shè)定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行質(zhì)量檢查，保證項目質(zhì)量。
10. 持續(xù)改進：定期評估項目流程，尋找改進點，提升項目管理效率。
重要性
開發(fā)項目的成功與否直接影響企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展和市場競爭力。良好的項目管理制度能：
1. 提高效率：通過標(biāo)準(zhǔn)化流程，減少無效工作，提高項目執(zhí)行速度。
2. 保證質(zhì)量：明確的質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)和測試環(huán)節(jié)，確保產(chǎn)品的可靠性和穩(wěn)定性。
3. 降低風(fēng)險：提前識別和規(guī)避風(fēng)險，減少項目失敗的可能性。
4. 提升團隊協(xié)作：明確的職責(zé)分工和溝通機制，增強團隊凝聚力。
5. 優(yōu)化資源分配：合理調(diào)配人力物力，最大化資源利用效率。
方案
1. 制度編制：由項目經(jīng)理主導(dǎo)，各部門參與，共同制定符合企業(yè)實際情況的項目管理制度。
2. 培訓(xùn)推廣：組織全員培訓(xùn)，確保員工了解并理解制度內(nèi)容。
3. 執(zhí)行監(jiān)督：設(shè)立專門的項目管理部門，負(fù)責(zé)監(jiān)督制度執(zhí)行情況，處理違規(guī)行為。
4. 反饋調(diào)整：定期收集員工反饋，根據(jù)實際運行效果調(diào)整和完善制度。
5. 案例學(xué)習(xí)：分享成功和失敗的項目案例，作為制度實踐的參考和警示。
通過上述方案，企業(yè)能夠建立起一套切實可行的開發(fā)項目管理制度，為項目的順利進行提供有力保障。在實際操作中，應(yīng)注重靈活性和適應(yīng)性，根據(jù)項目特性和外部環(huán)境適時調(diào)整管理策略，以實現(xiàn)最佳的項目管理效果。
開發(fā)項目管理制度范本
第1篇 開發(fā)項目工程驗收移交管理規(guī)定
開發(fā)項目工程驗收、移交管理規(guī)定
為確保工程質(zhì)量、明確移交各方責(zé)任,不留隱患,特制定本規(guī)定。
一、工程驗收
1、驗收的組織與程序
a、預(yù)驗收:由工程部負(fù)責(zé)組織監(jiān)理公司、施工單位、物業(yè)公司進行工程預(yù)驗收。預(yù)驗工作要認(rèn)真、細(xì)致,檢查中發(fā)現(xiàn)的問題做好記錄,責(zé)承施工單位限期整改。
b、正式驗收:預(yù)驗通過后,由工程部報請市質(zhì)檢站組織設(shè)計、施工、監(jiān)理、物業(yè)等有關(guān)部門進行正式驗收。宣布驗收結(jié)果,確定項目質(zhì)量等級,并辦理竣工驗收簽證書。
2、驗收內(nèi)容:
a、設(shè)計完成情況;
b、施工質(zhì)量是否還有遺留問題,并做好記錄;
c、衛(wèi)生清理及現(xiàn)場撤出情況;
d、工程資料所列內(nèi)容是否齊備和完整;
e、簽定保修合同。
3、驗收中存在的問題由工程部記錄,并責(zé)承施工單位限期整改。
二、工程移交
1、移交的組織:由工程部組織物業(yè)公司、施工單位共同進行。
2、移交的程序:
a、工程部提前三天通知物業(yè)公司;
b、物業(yè)公司按驗收應(yīng)具備的條件和各種資料進行審核;
c、工程部、物業(yè)公司、施工單位對房屋及配套工程進行質(zhì)量與使用功能檢查驗收,并做好記錄;
d、驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題,在維修期內(nèi)由工程部負(fù)責(zé)組織維修,對重大質(zhì)量問題(如結(jié)構(gòu)及設(shè)備安全使用),物業(yè)公司有權(quán)拒絕驗收,直至合格;
e、驗收合格后由物業(yè)公司進行管理。
3、工程移交檢查范圍:
a、土建方面:地面是否合格,大白、墻地磚、廚房、衛(wèi)生間、窗戶、門窗配件、防盜門等是否按設(shè)計規(guī)范施工。
b、水暖方面:
上、下水暢通不滲漏;給水閥門、水表、水龍頭齊全,開啟靈活不漏;廚房、衛(wèi)生間潔具完好無損,配件齊全;供熱系統(tǒng)要求按規(guī)范施工。
c、電氣方面:電表柜及配電箱完好無損,開關(guān)靈活,柜箱內(nèi)設(shè)備齊全完好,按規(guī)范施工;戶總開關(guān)靈敏、耐用、安全;室內(nèi)外線路運行暢通,燈具、開關(guān)、插座齊全;電話、有線電視設(shè)備齊全,達到設(shè)計規(guī)范要求;衛(wèi)生必須清潔。
4、交驗時發(fā)現(xiàn)問題,做好記錄,由工程部指令施工單位及時修,維修要限定時間,維修過程中嚴(yán)格執(zhí)行維修單傳遞制度,不能拖延維修時間,如超過維修時間,工程部可以采取補償?shù)霓k法,由物業(yè)公司負(fù)責(zé)維修。
5、房屋移交應(yīng)具備條件:
a、工程施工結(jié)束是否經(jīng)有關(guān)部門驗收合格;
b、房屋幢戶、編號是否經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn);
c、供水、供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施是否能正常使用。
6、房屋移交資料
a、項目批準(zhǔn)文件;
b、用地批復(fù)文件;
c、拆遷資料;
d、竣工圖(包括平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙);
e、地質(zhì)勘察報告;
f、開竣工報告;
g、圖紙會審記錄;
h、工程設(shè)計變更通知單;
i、鋼材、水泥主要建材質(zhì)量證書;
j、新建材及配件合格證書;
k、水、電、暖三通、衛(wèi)生潔具等設(shè)備合格證書;
l、供水、暖、煤氣管道試壓報告。
7、參加驗收人員必須在交驗單據(jù)簽字。
8、工程移交單一式四份,參加單位各執(zhí)一份。
三、本規(guī)定由工程部負(fù)責(zé)解釋。
四、本規(guī)定自通過之日起施行。
第2篇 開發(fā)項目配套環(huán)境工程管理規(guī)定
開發(fā)項目配套及環(huán)境工程管理規(guī)定
為加強公司配套、環(huán)境工程的管理,特制定本規(guī)定:
一、組織管理:配套工作由專業(yè)工程師負(fù)責(zé)。熟悉并掌握所轄專業(yè)的所需手續(xù),辦理程序及有關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn)。認(rèn)真調(diào)查了解市政設(shè)施的大配套環(huán)境現(xiàn)狀,并結(jié)合單體設(shè)計,提出合理專業(yè)設(shè)計方案。小區(qū)環(huán)境設(shè)計與施工要求體現(xiàn)特色,并考慮物業(yè)管理便利。
二、技術(shù)管理:認(rèn)真學(xué)習(xí)自己主管項目的技術(shù)知識、新技術(shù)、新工藝,熟練掌握國家有關(guān)技術(shù)規(guī)范及行業(yè)規(guī)范,嚴(yán)格按照各種規(guī)范對所負(fù)責(zé)工程進行管理。做好施工圖會審工作,提出必要時修改意見,確保施工圖設(shè)計更加科學(xué)、合理、可行。
三、質(zhì)量管理:嚴(yán)格把好工程質(zhì)量關(guān),對于不符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的施工應(yīng)馬上制止,發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題應(yīng)堅決要求施工單位予以整改。
1、嚴(yán)格執(zhí)行國家質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn),對工程施工前、中、竣工后嚴(yán)格認(rèn)真、仔細(xì)、不留任何質(zhì)量隱患的檢查,杜絕質(zhì)量事故的發(fā)生。
2、配合質(zhì)檢部門,并做好工程隱蔽質(zhì)量簽證與質(zhì)量檔案保管工作。
3、若發(fā)生質(zhì)量事故,應(yīng)協(xié)同有關(guān)部門查找事故原因,并商定整改措施,解決技術(shù)上的難點,做到整改措施經(jīng)濟、有效、及時。
四、施工管理:
1、做好各種施工前的準(zhǔn)備工作,向施工單位做好技術(shù)交底工作,審查施工單位的施工方案與施工組織設(shè)計,盡快辦理好各項前期手續(xù),使各項工程得以順利進行。預(yù)算部并應(yīng)及時提供合理的材料、設(shè)備限價。
2、對工程中各隱蔽工程量要實事求是,嚴(yán)格按實際發(fā)生量簽證,不做任何損害公司利益的事。對于不符合各工藝標(biāo)準(zhǔn)及施工規(guī)范的現(xiàn)象應(yīng)立即勒令停止其施工,并不予簽證。
3、施工單位發(fā)生施工沖突,應(yīng)積極協(xié)調(diào)各施工單位之間的關(guān)系,以大局為重,一切為整個工程的總目標(biāo)著想,幫助解決,做到不耽誤工程進度。
五、工程檔案管理:負(fù)責(zé)發(fā)放相關(guān)工程的施工圖紙、設(shè)計變更簽。建立發(fā)放、領(lǐng)取各種資料的登記手續(xù)。定期檢查各施工單位進場材料、設(shè)備的合格證、型號、質(zhì)量證明、證書等,做到各種進場材料、設(shè)備與設(shè)計相符。認(rèn)真督促施工單位施工檔案的建立及有關(guān)資料的收集,做到施工檔案準(zhǔn)確、完全。保證工程竣工形成完整準(zhǔn)確的竣工檔案。
六、本規(guī)定由工程部負(fù)責(zé)解釋。
七、本規(guī)定自通過之日起施行。
第3篇 房地產(chǎn)開發(fā)項目施工現(xiàn)場管理制度
房地產(chǎn)開發(fā)項目施工現(xiàn)場管理制度
為加強本公司房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)場管理,保證房地產(chǎn)開發(fā)項目按公司計劃和開發(fā)項目的組織設(shè)計要求如期完成,特制定本制度。
一、管理機構(gòu)的職權(quán)
1、受公司領(lǐng)導(dǎo)或工程部直接指導(dǎo)代表公司支持和辦理開發(fā)項目的一切管理業(yè)務(wù),定期或不定期的向公司領(lǐng)導(dǎo)或向直接領(lǐng)導(dǎo)做出項目進展情況的匯報,重大事宜應(yīng)及時匯報。
2、按照有關(guān)要求,組織項目實施,使其項目工程優(yōu)質(zhì)、高效、節(jié)省、文明、安全的完成。
3、依據(jù)建筑工程承、發(fā)包合同簽辦工程價款的撥付和有關(guān)經(jīng)濟簽證。
4、當(dāng)發(fā)生影響開發(fā)項目工程質(zhì)量,施工單位混亂影響項目進度及違約、違章事宜時,除向領(lǐng)導(dǎo)做緊急報告外,由權(quán)做出臨時停工或應(yīng)急的決定。
5、組織辦理項目交工驗收。
二、施工現(xiàn)場管理的內(nèi)容及要求
1、前期階段現(xiàn)場施工的內(nèi)容及工作
(1)開發(fā)地塊內(nèi)的動員工作及舊建筑拆除工作;
(2)三通一平工作(接通施工用水、電;接通開發(fā)區(qū)通達外部的道路;現(xiàn)場要按規(guī)劃設(shè)計要求平整好場地)。
(3現(xiàn)場的其它前期工作(包括:伐樹、移樹、現(xiàn)場的臨搭建等)
2、施工建設(shè)期的現(xiàn)場管理內(nèi)容及工作
(1)做好充分完善的施工前準(zhǔn)備工作,及技術(shù)準(zhǔn)備(包括:組織有關(guān)人員審學(xué)、會審施工圖紙。通過審學(xué)、會審圖紙應(yīng)掌握設(shè)計意圖,澄清圖紙疑點,解決設(shè)計上的錯、漏、碰、缺;編制開發(fā)項目組織設(shè)計等)。
(2)組織有關(guān)人員踏勘現(xiàn)場,以明確現(xiàn)場地形地貌,放線定位依據(jù),平面坐標(biāo)及標(biāo)高原始點,鄰舍布置方案等。
(3)與各施工單位(包括土建工程、設(shè)備安裝工程等)協(xié)調(diào)平衡工程的組織進行與穿插;完善不良施工季節(jié)(雨季與冬季)的施工組織與措施。
(4)深入現(xiàn)場檢查了解施工中的全過程,定期召開現(xiàn)場平衡、協(xié)調(diào)會議,解決施工進度中的問題,做好施工中的進度、質(zhì)量、技術(shù)、供應(yīng)、成本等全面協(xié)調(diào)與控制。
(5)加強場容管理。包括:各施工單位作業(yè)場區(qū)與調(diào)整;物資與施工機械的合理堆放與布置;消防設(shè)施的設(shè)置;施工道路的暢通;場容整潔;施工用水、電的分配供應(yīng),安全施工文明作業(yè);環(huán)保措施的制定與貫徹等內(nèi)容。并建立檢查評比制度等。
3、現(xiàn)場技術(shù)管理的內(nèi)容及工作
(1)加強圖紙管理?，F(xiàn)場應(yīng)具有圖紙收發(fā)、登記、保管、回收等環(huán)節(jié)的圖紙管理制度(包括工程變更圖紙在內(nèi))。
(2)加強技術(shù)交底。在施工過程中施工單位提出的有關(guān)技術(shù)方面的問題,應(yīng)及時傳達設(shè)計部門,及時約其舉行設(shè)計技術(shù)交底會議會同施工單位一起研究解決。
(3)加強對材料、配件、設(shè)備試化驗的監(jiān)督檢查。建筑工程用的材料(半成品、成品、設(shè)備等),均應(yīng)具備合格證件,出廠證件及化實驗的證件。
(4)要記錄好工程日志和施工記錄。即工程開竣工日期及各分部分項施工起止日期;圖紙及文件收發(fā)日期;氣象情況(氣溫、風(fēng)力、風(fēng)向、陰、雨、晴、霧、霜、雪);每日施工部位及進度;隱蔽工程檢查及驗收;各類事故的發(fā)生、分析與處理;材料、配件、設(shè)備、供應(yīng)及短缺情況;上級部門的檢查及指示;其它重要事項如停水、停電、停工、現(xiàn)場治安等等。
(5)要做好施工記錄。如地基處理記錄;大型構(gòu)件安裝記錄;現(xiàn)場予應(yīng)件施工記錄;新技術(shù)、新材料、新工藝推廣應(yīng)用記錄;測量記錄;沉降觀測記錄;雨冬期施工記錄;構(gòu)件荷載實驗記錄;質(zhì)量與事故處理記錄。
三、加強現(xiàn)場管理工作
1、加強工程量的管理與控制;
2、加強工程簽證的管理;
3、加強工程資料及檔案的管理;
4、加強工程首尾及竣工驗收的管理;
5、加強保修期的管理及尾款支付的管理;
本管理制度是按現(xiàn)行公司實際情況擬訂的,日后新的開發(fā)項目根據(jù)現(xiàn)實環(huán)境、問題等可以刪增應(yīng)用。
監(jiān)理工作制度
1、文件
第4篇 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資計劃管理
房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資計劃管理
一、投資計劃管理是實現(xiàn)投資目標(biāo)利潤的基本保證
作為管理的一項基本職能,計劃是實現(xiàn)目標(biāo)的基本保證。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資所具有的投資額大、建設(shè)周期長、影響因素多、投資風(fēng)險和收益大等特點,決定了房地產(chǎn)開發(fā)投資行為的復(fù)雜性,使計劃管理工作顯得尤為重要。在房地產(chǎn)項目投資中必須強化計劃管理工作,確立計劃的龍頭作用,將計劃工作貫穿項目投資建設(shè)和售后服務(wù)的始終。
投資項目是計劃管理的對象。確立投資項目是實現(xiàn)投資計劃管理的前提條件。如果投資失誤,再好的計劃都只是無本之源。所以,企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵循市場規(guī)律,準(zhǔn)確地確立投資項目。在項目投資機會研究中要重點考慮產(chǎn)品的市場供求狀況、產(chǎn)品的定位及其市場競爭力、項目的投資成本預(yù)測、企業(yè)投資的能力等;其次,應(yīng)當(dāng)編制完整的項目投資可行性報告,作詳細(xì)的風(fēng)險分析以研究項目承受風(fēng)險的能力和項目的操作空間。在此基礎(chǔ)上確立項目,即投資目標(biāo)。
二、制訂項目開發(fā)經(jīng)營計劃是實施投資計劃管理的重要措施
投資項目一經(jīng)確立,投資計劃管理工作即進入實施階段,應(yīng)通過編制項目開發(fā)經(jīng)營計劃書,將土地購置、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)、房屋銷售、物業(yè)管理等過程納入計劃管理范疇,明確各階段工作的目標(biāo)、投資數(shù)額和工作進度安排。項目開發(fā)經(jīng)營計劃主要包括項目投資的計劃成本、項目建設(shè)的進度安排、項目投資的資金平?計劃三大內(nèi)容。
編制項目開發(fā)經(jīng)營實施計劃,首先要充分體現(xiàn)項目投資可行性研究報告中的策劃思想、市場定位和投資目標(biāo),確保前期工作的延續(xù)性;其次要充分考慮投資決策的時效性,尤其是那些早已決定投資、但拖了一段時間才付諸實施的項目,要注意重新研究市場,貼近市場,適應(yīng)市場變化,使計劃更具操作性。
1、編制項目投資的計劃成本。
在市場經(jīng)濟條件下,要確保投資獲利,產(chǎn)品的市場定位非常重要。唯有正確的定位,才能實現(xiàn)有效銷售和目標(biāo)效益。產(chǎn)品的市場定位來源于翔實的市場調(diào)查分析和銷售的反饋信息,要避免投資認(rèn)識上的誤區(qū),即片面地認(rèn)為使用最好的材料設(shè)備中建設(shè)最大型的配套項目就能獲得最好的收益。應(yīng)當(dāng)把市場需求、城市發(fā)展的取向、地塊區(qū)位、配套設(shè)施、消費層次、消費特點、市場售價等因素緊密結(jié)合起來,以確定產(chǎn)品定位及成本控制線。產(chǎn)品質(zhì)量和生產(chǎn)成本、項目區(qū)位是影響房屋產(chǎn)品競爭力的重要因素。市場定位準(zhǔn)確了,產(chǎn)品就有顧客,有市場的優(yōu)勢。
編制計劃成本的目的在于控制各分項工程的成本和客觀反映企業(yè)的經(jīng)營效果。由于房地產(chǎn)項目建設(shè)包含的專業(yè)分工較細(xì),牽涉的業(yè)務(wù)部門較多,各部門在建設(shè)過程中往往容易從本位主義出發(fā),造成投資成本膨脹,進而影響投資效益。壁如,銷售部門希望通過完善的配套和強勢的廣告宣傳促進銷售,設(shè)計部門希望通過采用新材料以增強樓宇觀感效果,監(jiān)理部門則希望盡量少用新材料和新工藝以避免出現(xiàn)質(zhì)量問題等。此外,大型項目和綜合開發(fā)小區(qū)由于建設(shè)周期長,常常需要分期投入使用,加上房屋預(yù)售政策的影響,不可避免地存在預(yù)提費用和待攤費用,使開發(fā)成本不能即期反映,利潤也只是預(yù)結(jié)利潤。在這種情況下,計劃成本的編制能夠準(zhǔn)確及時和均?地反映房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成果。
編制計劃成本要以項目投資可行性研究報告的測算數(shù)據(jù)作為參考,并與財務(wù)成本核算的口徑吻合,數(shù)據(jù)來源可以是經(jīng)驗數(shù)據(jù)、定額數(shù)據(jù)和政府有關(guān)稅費的計繳規(guī)定,但在確定具體成本劃分時應(yīng)比可行性報告更詳細(xì),要將地價(土地出讓金)、征地拆遷費用、前期費用、配套設(shè)施費用、土建工程費、經(jīng)營管理費用(含利息)、不可預(yù)見費、稅金等幾大類納入測算范圍,這樣才能保證計劃的科學(xué)性和嚴(yán)密性。
計劃成本一經(jīng)審定實施,則要維護其執(zhí)行的嚴(yán)肅性,保證成本控制工作的落實。具體的做法是:由計劃部門編制計劃成本并下達到各業(yè)務(wù)部門,用以指導(dǎo)、規(guī)范各執(zhí)行部門的用款計劃和財務(wù)部門的撥款計劃。計劃成本規(guī)定了各執(zhí)行部門的資金使用額度,執(zhí)行部門必須嚴(yán)格按照計劃將成本控制在指標(biāo)限定內(nèi),凡屬計劃外的超標(biāo)用款,須另行報批,由計劃部門在計劃成本許可范圍內(nèi)進行調(diào)整。
2、編制項目建設(shè)進度計劃。
編制進度計劃的目的主要是指導(dǎo)項目建設(shè)工作的開展,提高工作效率,同時實現(xiàn)對資金的動態(tài)平衡。房地產(chǎn)項目由于投資額大、建設(shè)周期長,資金使用的成本控制十分重要,尤其是通過拍賣轉(zhuǎn)讓取得的地塊,土地成本比重大,必須通過編制進度計劃保證建設(shè)進度,加快資金周轉(zhuǎn),提高資金的使用率。此外,編制進度計劃對銷售工作影響重大。企業(yè)開展銷售工作,特別是商品房預(yù)售工作,需要通過編制進度計劃,掌握、控制房屋交付使用期限,在銷售合同中明確交樓期,以便銷售部門組織銷售。同時,形象進度有助于堅定顧客信心和購買欲望,促進銷售。
3、編制項目投資的資金平?計劃。
資金平?計劃由資金使用計劃和資金來源計劃構(gòu)成。資金使用計劃可直接通過計劃成本和進度計劃來編制。資金來源主要是房屋預(yù)售收入、銀行貸款、企業(yè)借款或企業(yè)自有資金等。由于商品房允許預(yù)售,一些企業(yè)在項目開發(fā)落實時便投入建設(shè),根本不結(jié)合企業(yè)的實際情況,不考慮資金來源和資金平衡問題,超出企業(yè)自身的經(jīng)營能力,致使大量樓盤爛尾,企業(yè)抵御風(fēng)險的能力減弱,效益低下。隨著市場消費和房地產(chǎn)發(fā)展的日漸成熟,影響產(chǎn)品生命力的重要因素已不是產(chǎn)品的生產(chǎn)問題,而是產(chǎn)品的質(zhì)量問題,它直接決定著產(chǎn)品的市場競爭力。作為一種資金密集型的特殊商品,住宅產(chǎn)品的銷售尤顯重要,資金的回籠是每個房地產(chǎn)投資項目的重點,也是影響資金平?的關(guān)鍵因素。因此,合理控制土地資產(chǎn)、房屋資產(chǎn)和流動資金的比例是每個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視的問題,而這些問題有待通過資金平?計劃去實現(xiàn)。
三、計劃的控制和調(diào)整是實現(xiàn)投資計劃管理目標(biāo)的必要手段
1、計劃的控制作用。
計劃編制完畢,只有在實施階段加強控制,才能保證計劃的可行性和權(quán)威性,使計劃收到預(yù)期目標(biāo)。計劃的控制過程就是對計劃的監(jiān)督、檢查過程,主要通過投入產(chǎn)出報表即資金的流量來反映。房地產(chǎn)項目的投入產(chǎn)出報表(統(tǒng)計報表)可按季編制,用以反映每個項目的運作狀況,指導(dǎo)工作的進行。在編制過程中,管理費用、經(jīng)營費用和財務(wù)費用的攤銷辦法可按會計核算方法執(zhí)行。
2、計劃的調(diào)整作用。
計劃在實施過程中,需要根據(jù)項目環(huán)境的變化,定期進行調(diào)整,使之與實際不斷協(xié)調(diào)發(fā)展,始終保持正確的方向來指導(dǎo)工作。一般項目投資計劃每年調(diào)整一次,項目投資成本每年調(diào)整一次(報上級審批)。計劃調(diào)整的過程,就是實現(xiàn)計劃成本與最終的實際成本的漸近過程。
四、項目經(jīng)營效果評價是檢測投資計劃管理效果的重要方法
房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營效果分析工作,是計劃管理工作的重要組成部分,也是總結(jié)、反饋和提高投資計劃管理水平的重要方法。通過項目分析,可提取項目成本構(gòu)成的經(jīng)驗數(shù)據(jù),用以指導(dǎo)和
編制同類項目的計劃成本;通過項目分析,可以比照項目投資可行性研究報告的差異,提高有關(guān)項目策劃人員的水平;通過項目分析,可以吸取成功和失敗的經(jīng)驗,加深對市場和競爭對手的了解。
第5篇 產(chǎn)品開發(fā)項目管理崗位說明書
篇一
1.軸承新產(chǎn)品的設(shè)計和老產(chǎn)品的優(yōu)化和標(biāo)準(zhǔn)化的實施。
2.產(chǎn)品應(yīng)用研究和試驗。
3.產(chǎn)品信息的收集、分析和處理。
4.參與產(chǎn)品開發(fā)調(diào)研、論證。
5.參與新技術(shù)、新材料的應(yīng)用推廣。
6.為采購、生產(chǎn)制造和質(zhì)量檢驗提供標(biāo)準(zhǔn)。
7.確保使用技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)為現(xiàn)行有效版本。
8.對全體員工進行軸承基礎(chǔ)知識的培訓(xùn)。
篇二
1.負(fù)責(zé)化妝品原材料的測試、開發(fā)以及測試方法的建立,并建立化妝品原材料質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),對化妝品原料的采購提供技術(shù)支持。
2.根據(jù)新化妝品開發(fā)計劃進行新化妝品的配方開發(fā)和研制工作,進行新化妝品的功效性評估,配方穩(wěn)定性、包材相容性測試,微生物競爭測試。
3.總結(jié)新化妝品的開發(fā)經(jīng)驗,改善老化妝產(chǎn)品配方,提高化妝品品質(zhì),持續(xù)改進化妝品性能。
4.負(fù)責(zé)化妝品配制工藝的制定。
5.組織新化妝品試產(chǎn)并制訂相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)范,化妝品檢驗規(guī)范,轉(zhuǎn)移至化妝品生產(chǎn)部門和品保部門,并能根據(jù)實際進行修訂。
6.指定化妝品內(nèi)控以及化妝品原料的檢驗指標(biāo)。
7.協(xié)助處理相關(guān)化妝品的技術(shù)問題,保證化妝品生產(chǎn)正常進行。
8.溝通化妝品的市場部和生產(chǎn)部之間的信息,將市場部要求準(zhǔn)確傳達到生產(chǎn)中。
第6篇 產(chǎn)品開發(fā)項目管理:崗位說明書
一般來說,研發(fā)項目經(jīng)理的崗位職責(zé)主要有如下幾條:
1、負(fù)責(zé)產(chǎn)品的開發(fā)實現(xiàn),及開發(fā)過程中的項目管理,對于確定實施的新產(chǎn)品開發(fā)或老產(chǎn)品改良升級工作,制定開發(fā)計劃;
2、仔細(xì)閱讀產(chǎn)品經(jīng)理編寫的《可行性分析報告》及《需求分析說明書》等產(chǎn)品開發(fā)的輸入文檔,充分與產(chǎn)品經(jīng)理交流溝通,理解產(chǎn)品經(jīng)理的思想,確定產(chǎn)品開發(fā)實現(xiàn)方案;
3、組織開發(fā)團隊、明確各開發(fā)人員的分工,按計劃執(zhí)行并完成開發(fā)任務(wù);
4、指導(dǎo)審核產(chǎn)品核心模塊的詳細(xì)設(shè)計,負(fù)責(zé)指導(dǎo)開發(fā)團隊成員理解設(shè)計文檔、掌握開發(fā)技術(shù)等,檢查成員的工作是否達到要求;
5、組織協(xié)調(diào)團隊成員研究缺陷改進方案,并最終解決問題;
6、負(fù)責(zé)設(shè)計文檔、源代碼、等開發(fā)資料和文檔的管理,同時負(fù)責(zé)整合、組織、協(xié)調(diào)各種內(nèi)外部開發(fā)資源;
7、負(fù)責(zé)開發(fā)團隊的技術(shù)學(xué)習(xí)和能力提升,積極尋找學(xué)習(xí)資源,為團隊創(chuàng)造成長環(huán)境,組織并督促團隊成員學(xué)習(xí)并掌握產(chǎn)品開發(fā)中所需的技術(shù)和能力。
第7篇 軟件開發(fā)項目經(jīng)理(項目管理軟件方向)崗位職責(zé)范本
1.負(fù)責(zé)項目管理軟件的全部開發(fā)管理工作。
2.負(fù)責(zé)開發(fā)工作計劃的制訂、任務(wù)安排、工作檢查和考核。
3.負(fù)責(zé)項目管理軟件相關(guān)的開發(fā)代碼、配套文檔的管理工作。
4.負(fù)責(zé)開發(fā)隊伍的建設(shè)和培養(yǎng)。
第8篇 某房地產(chǎn)開發(fā)項目成本檔案管理作業(yè)指引
e地產(chǎn)開發(fā)項目成本檔案管理作業(yè)指引
一、目的
為規(guī)范成本檔案管理,現(xiàn)結(jié)合成本管理的實際情況,制定本管理辦法。
二、范圍
本管理辦法適用于e地產(chǎn)__區(qū)域事業(yè)部下屬各開發(fā)項目成本管理部。
三、職責(zé)
3.1 事業(yè)部經(jīng)濟合同部負(fù)責(zé)本管理辦法的制訂、修改、指導(dǎo)、解釋與檢查。
3.2 項目成本管理部負(fù)責(zé)本管理辦法的貫徹執(zhí)行。
四、方法與過程控制
4.1總則
4.1.1成本檔案是指各項目在開發(fā)過程中形成的與工程成本有關(guān)的且有保存價值的工程預(yù)算、工程合同、工程變更及現(xiàn)場簽證、招投標(biāo)、相關(guān)管理制度、成本數(shù)據(jù)庫、成本管理軟件內(nèi)容、付款臺帳、圖紙等應(yīng)歸檔保存的各種紙張介質(zhì)文件資料、電子文檔以及其他與成本管理有關(guān)的圖表、照片、錄相錄音、當(dāng)?shù)毓こ淘靸r定額、造價信息等資料的總稱;成本檔案管理的工作內(nèi)容包括對成本檔案的收集、分類、編制、存檔、查閱、保密及作廢等方面的管理。
4.1.2 成本檔案必須具備真實性、統(tǒng)一性。成本檔案必須真實、準(zhǔn)確地記載項目成本管理活動過程中形成的內(nèi)容;成本檔案的各組成部分必須統(tǒng)一,不同載體(紙質(zhì)資料、成本數(shù)據(jù)庫、成本管理軟件電子文檔)上的同一文件資料的名稱、編號、內(nèi)容、數(shù)據(jù)等必須完全一致。
4.1.3成本檔案(書面紙張資料)分為三類,即工程成本類、規(guī)范制度類、其他文件資料類;其中工程成本類又分為工程合同類、工程預(yù)結(jié)算類、工程變更及現(xiàn)場簽證類、工程招投標(biāo)類;工程成本類在分類時,還要按不同的竣工項目、在建項目、以及不同的建設(shè)項目開發(fā)期數(shù)進行區(qū)分。
4.1.4成本檔案必須具備可復(fù)查性,對每項工程,以合同為主線進行存檔。首先,對于每份《工程合同本》,必須把其《定標(biāo)簽報》(或《采購委員會會議紀(jì)要》)、《工程合同審批表》、《工程預(yù)、結(jié)算審批表》直接作為其附件,并合在一起存檔,同時做好相互對應(yīng)的編號鏈接標(biāo)識;而后,將隸屬該合同的其他有關(guān)工程預(yù)結(jié)算類、工程變更及現(xiàn)場簽證類、工程招投標(biāo)類文件資料也依次附后存檔。
4.1.5成本檔案必須具備安全性及對外保密性。成本檔案實行統(tǒng)一歸檔、集中存放、不得將集團公司、部門的成本檔案以個人名義保存在個人手中;嚴(yán)禁任何人未經(jīng)公司、部門的批準(zhǔn),就以個人名義私自外借(復(fù)印或郵件發(fā)送等方式)集團或公司的成本文件資料或泄露成本管理方法、成本數(shù)據(jù)等行為;如有關(guān)人員的換崗或離職,則必須及時做好資料的移交、回收及登記工作。
4.1.6 成本數(shù)據(jù)庫及成本管理軟件的內(nèi)容也是成本檔案的重要組成部分,不斷充實和完善成本數(shù)據(jù)庫以及持續(xù)應(yīng)用和改進成本管理軟件是成本管理部日常的重要工作。
4.1.7 成本管理應(yīng)設(shè)一兼職檔案管理員,該人員應(yīng)具備檔案基礎(chǔ)理論知識,熟練掌握自己所負(fù)責(zé)的檔案管理及相關(guān)業(yè)務(wù),對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)、細(xì)致耐心。
4.2主要成本檔案的組成及其管理辦法
4.2.1工程合同資料
4.2.1.1 資料組成
a已竣工項目的完整的合同文本,包括前期類合同、建安類合同、基礎(chǔ)設(shè)施類合同、配套設(shè)施類合同。
b正在開發(fā)項目的合同文本。
c成本管理軟件、成本數(shù)據(jù)庫所包括的各類合同內(nèi)容。
4.2.1.2 資料管理
a 使用專用檔案盒,按不同建設(shè)項目、不同開發(fā)期的單項工程的合同進行分類存檔,檔案盒上須注明編號并粘貼資料目錄清單。
b 對每項工程,以合同為主線進行存檔,每項工程的《工程合同文本》必須把其《定標(biāo)簽報》(或《采購委員會會議紀(jì)要》)、《工程合同審批表》、《工程預(yù)、結(jié)算審批表》作為附件,合在一起存檔,同時作好相互對應(yīng)的編號鏈接標(biāo)識,以便于工作快速復(fù)查。
c 《工程合同審批表》統(tǒng)一采用nc審批打印稿。
d 合同文本原件(包括合同文本、相關(guān)補充協(xié)議、合同審批表等)是由公司辦公室保管,成本管理部應(yīng)備有合同文本等資料的原件或復(fù)印件(復(fù)印件存檔,需加蓋辦公室的專用章以示確認(rèn))。
e 其他有關(guān)規(guī)定,結(jié)合《合同管理辦法》執(zhí)行。
4.2.2 工程預(yù)結(jié)算資料
4.2.2.1資料組成
a 已竣工項目的完整的決算書、結(jié)算書、預(yù)算書、估算書、預(yù)結(jié)算審批表、工程結(jié)算協(xié)議清單(或承包方確認(rèn)書)、付款臺帳、項目后評估報告等。
b 正在開發(fā)項目的估算書、預(yù)算書、結(jié)算資料、付款臺帳等。
c 成本數(shù)據(jù)庫及成本管理軟件所包括的目標(biāo)成本、動態(tài)成本、預(yù)結(jié)算等內(nèi)容。
4.2.2.2資料管理
a 以合同為主線進行每項工程預(yù)結(jié)算資料的歸類存檔,即每項工程的《工程合同文本》須把相關(guān)的預(yù)結(jié)算資料依次附后,合在一起存檔,以便快速復(fù)查。
b 《工程預(yù)、結(jié)算審批表》統(tǒng)一印制成固定格式(可手寫復(fù)印的),一式三聯(lián),第一聯(lián)辦公室存檔,第二聯(lián)成本管理部存檔,第三聯(lián)工程管理部存檔。
c 一份完整的工程預(yù)結(jié)算書應(yīng)包括編制說明、分部分項工程預(yù)結(jié)算表、工料分析、工程量計算表、計價依據(jù)。
d其中的計價依據(jù)又包括:材料價格(政府指導(dǎo)價格、市場價格、甲供材料、限價材料通知書)、施(竣)工圖、圖紙會審記錄、工程變更簽證的預(yù)算書、工程竣工驗收資料、其他與工程結(jié)算相關(guān)的甲乙雙方確認(rèn)的協(xié)議等。
e 編制說明、分部分項工程預(yù)結(jié)算表、工料分析、工程量計算表合訂成冊;計價依據(jù)作為附件,可分職能部門、分類別進行保管,但計價依據(jù)資料也必須具備全面、快速復(fù)查的條件。
f 使用專用檔案盒,并粘貼除合同目錄清單之外的工程預(yù)結(jié)算補充資料目錄備注清單。
g不同載體(各局面資料、成本數(shù)據(jù)庫、成本管理軟件電子文檔、光盤、服務(wù)器)的同一工程預(yù)結(jié)算資料的名稱、編號、內(nèi)容數(shù)據(jù)等必須完全一致。
h對于項目竣工結(jié)、決算書,在完成其書面紙張資料歸檔保存的同時,還須將其電子文檔該錄成光盤,或者在成本管理軟件的基礎(chǔ)資料設(shè)置中把項目竣工結(jié)、決算書的電子文檔打包并上傳至服務(wù)器,以方便保存與使用。
i 其他有相關(guān)規(guī)定,結(jié)合《工程預(yù)、結(jié)算管理辦法》執(zhí)行
4.2.3工程變更與現(xiàn)場簽證資料
4.2.3.1 資料組成
a 已竣工項目的完整的工程變更、現(xiàn)場簽證資料。
b 正在開發(fā)項目的工程變更、現(xiàn)場簽證資料。
c 成本管理軟件、成本數(shù)據(jù)庫所包括的工程變更、現(xiàn)場簽證內(nèi)容。
4.2.3.2資料管理
a 以合同為主線進行每項工程預(yù)結(jié)算資料的歸類存檔,即每項工程的《工程合同文本》須把相關(guān)的工程變更及現(xiàn)場簽證的資料依次附后,合在一起存檔,以便快速復(fù)查。
b 《工程變更通知單》、《現(xiàn)場簽證單》統(tǒng)一印制成固定格式(可手寫復(fù)印的),一式四聯(lián),第一聯(lián)項目部存檔,第二聯(lián)施工單位存檔,第三聯(lián)成本管理部存檔,第四工程管理部聯(lián)存檔(四聯(lián)皆須蓋有甲方的工程變更及現(xiàn)場簽證專用章);《工程變更通知單》、《現(xiàn)場簽證單》統(tǒng)一進行編號。
c 使用專用檔案盒,并粘貼除合同目錄清單之外的工程變更及現(xiàn)場簽證的補充資料目錄備注清單。
4.2.3.3其他有關(guān)規(guī)定,結(jié)合《工程變更與現(xiàn)場簽證管理辦法》執(zhí)行。
4.2.4 工程招投標(biāo)資料
4.2.4.1資料組成
a 已竣工項目的完整工程招標(biāo)資料(評定標(biāo)評審表、招標(biāo)文件、答疑記錄、開標(biāo)評標(biāo)記錄等)、工程投標(biāo)資料(主要是中標(biāo)單位的)。
b 正在開發(fā)項目的工程招投標(biāo)資料。
c 成本管理軟件、成本數(shù)據(jù)庫所包括的工程招標(biāo)內(nèi)容。
4.2.4.2 資料管理
a 以合同為主線進行每項工程招投標(biāo)資料的歸類存檔,即每項工程的《工程合同文本》須把相關(guān)的工程招投標(biāo)資料依次附后,合在一起存檔,以便快速復(fù)查。
b 《定標(biāo)簽報》及《采購委員會會議紀(jì)要》統(tǒng)一從eip辦公平臺打印,辦公室、成本管理部及工程管理部各存一份。
c項目招投標(biāo)資料(評定標(biāo)評審表、招標(biāo)文件、投標(biāo)文件、承包商考察結(jié)果審批表、答疑記錄、開標(biāo)和評標(biāo)的記錄、相關(guān)會議紀(jì)要等)的收集、整理、歸檔、保管工作由工程管理部負(fù)責(zé)。
d 但評定標(biāo)評審表(或議標(biāo)及直接委托審批表)、中標(biāo)單位投標(biāo)文件中報價書、招標(biāo)文件等作為工程預(yù)結(jié)算必要依據(jù)的招投標(biāo)資料,成本管理部則應(yīng)每項皆保存其原件或復(fù)印件。
e 其他有關(guān)規(guī)定,結(jié)合《工程招標(biāo)管理辦法》執(zhí)行
4.2.5 制度類文件
4.2.5.1文件組成
a國家及當(dāng)?shù)卣こ淘靸r管理等有關(guān)部門頒發(fā)的與成本管理有關(guān)的
規(guī)章制度、管理規(guī)范、通知、決定等文件資料。
b集團總部頒發(fā)的與成本管理有關(guān)的規(guī)章制度、管理辦法、操作指引、操作流程通知、決定等文件資料。
c本公司及本部門制訂的與成本管理有關(guān)的管理辦法、實施細(xì)則、通知、決定、相關(guān)會議紀(jì)要等文件資料。
4.2.5.2文件管理
a 成本管理制度要求在公司網(wǎng)站的相應(yīng)管理制度欄中或網(wǎng)絡(luò)驅(qū)動器中存放(政府有關(guān)部門頒發(fā)的法規(guī)文件可除外),以便網(wǎng)上查詢。
b主要的、常用的成本管理制度的成本管理部打印一份,裝訂成冊(活頁形式,可及時更新),以便書面查詢、使用。
4.2.6其他文件資料
其他文件資料包括目標(biāo)成本、有關(guān)設(shè)計階段成本控制的資料、相關(guān)會議紀(jì)要、同行成本比較資料、工程造價分析、相關(guān)往來文件、當(dāng)?shù)毓こ淘靸r定額、信息月刊、圖集等工程造價有關(guān)專業(yè)書強等。這類文件資料也是實行資料管理員專人負(fù)責(zé),分類保管。
4.3成本檔案管理的其他規(guī)定
4.3.1歸檔與立卷
4.3.1.1 項目立項后,資料管理員即應(yīng)制定該項目文件資料的收集整理工作計劃,設(shè)定階段性歸檔的時間,按照邊工作邊收集、整理、終結(jié)卷成的要求,就每個環(huán)節(jié)上形成的技術(shù)經(jīng)濟文件資料,隨時加以收集,并存放于事先準(zhǔn)備好檔案盒中,以備整理。
4.3.1.2對工程造價影響較大的文件資料需原件存檔,復(fù)印件存檔須加蓋公司相應(yīng)資料主管部門的印章以示確認(rèn)。
4.3.1.3在項目開發(fā)的過程中形成的與成本有關(guān)的文件資料均需統(tǒng)一歸檔、立卷,以合同為主線、以項目為單位進行立卷,一個項目的文件資料應(yīng)立成一卷或數(shù)卷,一卷即裝成一個檔案盒。
4.3.1.4 對卷內(nèi)無頁號的文件資料應(yīng)逐頁在有文字的資料的正面右下角用阿拉伯?dāng)?shù)字順序編寫頁號,并在合適處標(biāo)明案卷題名、案卷號、存檔人及時間等。
4.3.1.5 卷內(nèi)文件資料的排列次序為;開發(fā)前擁準(zhǔn)備、主體建安工程、社區(qū)管網(wǎng)工程、園林環(huán)境工程、配套設(shè)施工程類。
4.3.1.6 每卷成本檔案編號由部門統(tǒng)一擬定編號方案;各類檔案必須固定存放在卷柜內(nèi),排列方法為自左至右,從上到下。
4.3.1.7 對立好的案卷,成本檔案管理員應(yīng)定時進行檢查,對不符合要求的應(yīng)及時予以完善或返工
4.3.2 編目與裝訂
4.3.2.1 卷內(nèi)文件資料目錄按卷內(nèi)文件資料的排列順序和內(nèi)容進行編寫。第一列順序號,以文件資料排列先后順序逐件填寫;第二列字號,填寫文件資料制發(fā)部門的發(fā)文字號;第三列責(zé)任者,填寫對文件資料的著名者,即對文件資料負(fù)有責(zé)任的部門和個人;第四列題名,即文件資料標(biāo)題,一般應(yīng)照實抄錄:沒有標(biāo)題或標(biāo)題不能說明文件內(nèi)容的文件,可自擬標(biāo)題,外加[ ]以示區(qū)別:第五列日期,文件資料的形成時間;第六列頁號,填寫文件資料起止頁號。
4.3.2.2檔案案卷裝訂的基本要求:在建工程的檔案做活頁裝訂;己竣工工程的檔案做固定頁裝訂。裝訂時,去除文件上的金屬物;破損和褪色的文件材料,應(yīng)進行修補成復(fù)制;文件資料應(yīng)使用a4大小紙張,裝訂部分過窄或有字的,用紙加寬裝訂;紙面小的,加貼在標(biāo)準(zhǔn)的a4紙上;卷內(nèi)文件資料,一般不超過二百頁為宜,超過的可根據(jù)文件資料內(nèi)容的階段性分卷裝訂;裝訂要牢固、整齊、美觀、裝訂時文件的右邊和下邊要取齊,不丟頁、不壓字、不損壞文件、不妨礙閱讀;文件資料字跡難以辨認(rèn)的,應(yīng)附抄件并加以說明。
4.3.3保管與使用
4.3.3.1 歸集、接收成本檔案,檔案管理員必需認(rèn)真檢驗,并辦理好登記、交接手續(xù)。
4.3.3.2成本檔案要求集中存放于部門檔案柜,由檔案管理員管理,部門各職員手中只能持有正在處理的文件資料。
4.3.3.3成本檔案保管必須做到七防,即防火、防盜、防光、防潮、防塵、防有害生物、防污染。
4.3.3.4在現(xiàn)階段,保存期在十年之內(nèi)的成本檔案原則上皆不能作廢,須保存;保存期超過十年的成本檔案如需銷毀,須經(jīng)公司及總部的主管部門、領(lǐng)導(dǎo)的批準(zhǔn)。
4.3.3.5對易褪色、易磨損的圖紙、材料等,檔案員要進行定期檢查,檔案的修補對借閱次數(shù)頻繁、易損的案卷,可制作副本借閱,以加強對正本的保存。
4.3.3.6為維護成本檔案的真實性與安全性,任何人未經(jīng)批準(zhǔn),不得擅自涂改成本檔案;每天下班要鎖好檔案柜。
4.3.3.7如因工作需要,公司內(nèi)有關(guān)部門或人員借用成本檔案時,須填寫《成本檔案借閱登記表》(見支持文件一),經(jīng)部門或公司負(fù)責(zé)人(一股由成本管理部經(jīng)理批準(zhǔn),重要檔案的借閱還應(yīng)得到成本管理部主管副總的批準(zhǔn))批準(zhǔn)后方可借閱;檔案管理員負(fù)責(zé)檔案的借閱經(jīng)辦工作,辦理檔案借閱的登記手續(xù),在借閱人歸還檔案時,還應(yīng)負(fù)責(zé)檢查檔案的完好情況,借出的文件資料由檔案管理人員負(fù)責(zé)及時收回井檢查完整情況,如發(fā)現(xiàn)遺失,需在《成本檔案借閱登記表》的備注欄加以注明,追究借閱者責(zé)任。
4.3.3.8在與公司之外進行學(xué)習(xí)交流時,在維護成本檔案的機密性的同時,還要注意雙方應(yīng)進行對等交流。
4.3.3.9公司正常開展的審計、工作檢查,則成本管理部須全力配合,井做好資料借閱的登記、回收工作。
4.3.3.10應(yīng)建立成本檔案臺帳,以記載檔案收進、發(fā)出、保管、利用情況及兼職檔案管理人員的變動情況,檔案人員還要做好統(tǒng)計工作,統(tǒng)計數(shù)據(jù)以原始數(shù)據(jù)為準(zhǔn),以便輸入計算機,充分利用計算機進行工程成本檔案的輔助管理。
4.3.3.11各項目成本管理部務(wù)必嚴(yán)格執(zhí)行本管理辦法,在執(zhí)行過程中,如與實際情況有不適合之處,各公司成本管理部可根據(jù)實際情況作修改之請示,報事業(yè)部經(jīng)濟合同部核實,經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方可實施。
5.文件
5.1《工程成本檔案借閱登記表》
借閱
日期借閱
部門/人文件資料名稱數(shù)量借閱期限借閱
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第9篇 房地產(chǎn)開發(fā)項目論證成本管理作業(yè)指引
開發(fā)項目論證成本管理作業(yè)指引
1.目的:
明確項目論證階段的成本估算的主要方法和應(yīng)達到的深度要求。
2.適用范圍:
本細(xì)則適用于項目公司所有擬購買或合作的房地產(chǎn)項目和政府招標(biāo)拍賣土地項目可行性研究階段的建安成本估算工作。
3.定義:
3.1項目可行性研究階段成本估算:在項目可行性研究階段,對擬建項目所需要的建安工程投資,通過編制估算文件預(yù)先估算和確定的過程,是《項目可行性研究報告》的重要組成,是項目決策、籌集資金和控制造價的主要依據(jù)。
4.職責(zé):
4.1公司-造價部
4.1.1負(fù)責(zé)編制《新項目成本估算表》。
4.1.2負(fù)責(zé)項目可行性研究階段跟蹤執(zhí)行《新項目成本估算表》。
4.2公司-技術(shù)管理部(設(shè)計)
4.2.1負(fù)責(zé)提供項目初步規(guī)劃方案或要點分析。
5.工作流程
5.1項目基礎(chǔ)性成本分析
5.1.1造價部經(jīng)理每半年安排相關(guān)人員編制項目公司開發(fā)項目所在地區(qū)的《各類建筑各種檔次物業(yè)建造成本水平報告》,供公司領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)人員參考。
5.2項目可行性論證成本分析
5.2.1造價部經(jīng)理指定專業(yè)工程師負(fù)責(zé)項目可行性研究階段的成本估算工作。專業(yè)工程師負(fù)責(zé)跟蹤、配合,并編制項目可研階段成本估算報告。
5.2.2進行成本估算的依據(jù)包括:技術(shù)管理部(設(shè)計)提交的可研階段項目規(guī)劃要點分析,投資發(fā)展部提交的關(guān)于項目定位的《市場調(diào)查報告》、《土地規(guī)劃指標(biāo)》及相關(guān)土地狀況資料,成本信息庫中的該地區(qū)各類物業(yè)成本指標(biāo)和成本調(diào)研報告,市場同類檔次項目的建造標(biāo)準(zhǔn)及形式等信息。
5.2.3造價部專業(yè)工程師按《新項目成本估算表》格式要求,完成估算。
5.2.3.1填寫編制說明:包括項目概況、成本估算的依據(jù)、估算基準(zhǔn),即建筑的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)形式及建造檔次裝修、其他說明(例如估算時沒有考慮哪些費用)
5.2.3.2結(jié)合項目的定位、規(guī)劃指標(biāo)、規(guī)劃要點分析、建筑的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)形式及建造檔次裝修等,確定建安成本中各個項目的成本指標(biāo)取值。
5.2.3.3按政府相關(guān)規(guī)定和以往工程經(jīng)驗制定前期費用和開發(fā)間接費中屬造價部填寫的項目。
5.2.3.4有多方案需要比較的項目,成本估算人應(yīng)對各方案的成本差異性進行分析和說明,比較后提出成本建議。
5.2.4《新項目成本估算表》經(jīng)造價部經(jīng)理審核后提交投資發(fā)展部,作為可研分析報告的附件。
5.2.5公司進入新的城市進行房地產(chǎn)開發(fā),成本估算人員必須在進行項目成本估算前先完成該城市的《房地產(chǎn)開發(fā)成本水平調(diào)查報告》,內(nèi)容應(yīng)包括:
5.2.5.1該地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)適用的法律、法規(guī)、規(guī)定及其對工程成本的影響:包括定額計價模式、工程招投標(biāo)規(guī)定、地產(chǎn)項目開發(fā)稅費等。
5.2.5.2當(dāng)?shù)氐脑O(shè)計規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的特點,主要指工程建筑設(shè)計、人防要求、公建配套要求以及技術(shù)特點,以便考慮對造價的影響。
5.2.5.3當(dāng)?shù)亟ㄔ斐杀镜谋容^:包括定額造價水平的對比和實際建造成本的比較,完成該地區(qū)《各類建筑各種檔次物業(yè)建造成本水平表》
5.2.6造價部專業(yè)工程師應(yīng)在銷售分公司提供的競爭樓盤清單中,挑選1-2個樓盤深入調(diào)研,完成《競爭樓盤成本水平調(diào)研報告》。
5.3公司立項階段
5.3.1《項目可行性研究報告》獲得公司批準(zhǔn)及正式立項后,《新項目成本估算表》中有關(guān)的數(shù)據(jù)自動成為新項目建安成本的預(yù)控目標(biāo)。
5.3.2造價部專業(yè)工程師負(fù)責(zé)把預(yù)控目標(biāo)輸入成本信息庫。
5.4資料存檔
《新項目成本估算表》經(jīng)審批后,由造價部移交項目部資料信息員負(fù)責(zé)存檔保管。
6.支持文件
無
7.相關(guān)記錄表格
7.1《__地區(qū)各類建筑各種檔次物業(yè)建造成本水平表》
第10篇 房地產(chǎn)開發(fā)項目目標(biāo)成本管理作業(yè)指引
開發(fā)項目目標(biāo)成本管理作業(yè)指引
1.目的
指導(dǎo)項目開發(fā)成本控制,明確成本控制目標(biāo),規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險。
2.適用范圍
適用于公司及項目公司的開發(fā)項目在各階段成本目標(biāo)制定和分解工作。
3.術(shù)語和定義
3.1.目標(biāo)成本:通過確定成本目標(biāo)值,施工過程中各階段成本控制的指標(biāo)性文件。
3.2目標(biāo)成本版本:目標(biāo)成本按開發(fā)進度的不同階段始終處于動態(tài)調(diào)整之中,原則上,每一個版本的制訂都是在上一版本的指導(dǎo)下進行的。通常,目標(biāo)成本主要分為四個版本。
3.2.1第一版,可研階段目標(biāo)成本(也稱成本估算),采用會計科目形式,編制范圍為項目整體,定稿時間為項目可研報告通過時間;
3.2.2第二版,確定規(guī)劃方案目標(biāo)成本,采用會計科目形式,編制范圍為項目整體,定稿時間為項目詳細(xì)規(guī)劃方案確定后;
3.2.3第三版,年度開發(fā)目標(biāo)成本(也稱成本控制指導(dǎo)書),采用會計科目與單項成本支出目標(biāo)相結(jié)合的形式,編制范圍為當(dāng)期,定稿時間為確定年度開發(fā)經(jīng)營計劃,確定當(dāng)期項目規(guī)劃和單體方案后;
3.2.4第四版,施工圖預(yù)算修訂目標(biāo)成本,是在主體工程施工圖預(yù)算確定后對第三版目標(biāo)成本的修訂;
3.3.動態(tài)成本:指當(dāng)前工程項目中即時的成本。
4.職責(zé)
4.1公司及項目公司-造價部:
4.1.1負(fù)責(zé)編制項目施工圖設(shè)計階段建安成本目標(biāo)限額設(shè)計成本控制建議書;
4.1.2負(fù)責(zé)編制總包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議書;
4.1.3負(fù)責(zé)編制項目主要材料(設(shè)備)采購方式及成本控制目標(biāo)建議書;
4.1.4負(fù)責(zé)與相關(guān)部門就限額設(shè)計數(shù)值及成本建議進行溝通,達成共識形成《目標(biāo)成本指導(dǎo)書》。
5.工作流程
5.1制定總包工程、主要分包工程承包方式成本控制目標(biāo)建議書
5.1.1在項目施工圖設(shè)計階段,建安目標(biāo)限額設(shè)計成本控制建議書審批后,造價部根據(jù)審批的建議書,對總包、主要分包工程的承包方式提出初步成本目標(biāo)建議。
5.1.2工程承包方式及成本目標(biāo)建議書編制原則如下:
5.1.2.1總包及分包工程合同結(jié)算成本目標(biāo)由合同(招標(biāo))成本目標(biāo)和設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證控制目標(biāo)兩部分組成,設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證控制目標(biāo)一般根據(jù)各分項工程的性質(zhì)不同按合同(招標(biāo))成本目標(biāo)的10%左右的不同比例確定;
5.1.2.2為了加快項目開發(fā)的速度,一般在總包工程開工前,個別分項工程必須提前開工,需獨立到政府部門辦理相關(guān)的報建、招標(biāo)及開工手續(xù),由甲方直接發(fā)包。常見的如土方工程、邊坡支護與擋土工程、樁基工程等;此類工程建議采用單價包干的方式,根據(jù)估算總量及限定單價把分項工程招標(biāo)結(jié)果控制在分項成本目標(biāo)范圍內(nèi);
5.1.2.3對總包工程中一些專業(yè)性較強、行業(yè)競爭較激烈、市場水平與定額水平有一定差異性的工程建議作為總包工程的甲方指定分包工程,引入市場競爭機制,從而達到降低成本、保證成本目標(biāo)實現(xiàn)的目的。具體如下:
5.1.2.3.1采用總價包干方式:如人防工程、白蟻防治工程、電梯工程、通訊工程、發(fā)電機及配電房安裝工程等,在限額設(shè)計值下制定承包總價;
5.1.2.3.2采用單價包干方式:如防水工程、幕墻工程、鋁合金工程、鋼結(jié)構(gòu)工程、智能化設(shè)備等,根據(jù)限額設(shè)計指標(biāo)分解承包單價;
5.1.2.4總包工程承包方式可按招標(biāo)時施工圖紙的完善程度來定,一般來說,各分項工程根據(jù)不同情況可能會采用不同的承包方式,如固定總價、暫定總價、綜合單價包干、費率包干等;
5.1.3匯總完成項目總包及主要分包工程承包方式建議,部門經(jīng)理審核,常務(wù)副總經(jīng)理審批,指導(dǎo)總包及分包工程的招標(biāo)及實施,確?？偘胺职こ坛邪繕?biāo)實現(xiàn);
5.1.4項目實施過程中,造價部負(fù)責(zé)對成本情況進行動態(tài)監(jiān)控,及時預(yù)警,如有超目標(biāo)的項目,分析原因,及時報部門經(jīng)理、公司經(jīng)營管理班子決策。
5.2制定項目主要材料(設(shè)備)采購方式及成本控制目標(biāo)建議書
5.2.1施工圖完成后,項目負(fù)責(zé)人組織人員對常用的主要材料(設(shè)備)進行分類,據(jù)材料的各自特點及方便施工管理,分別建議采取不同的采購方式,并制定相應(yīng)的成本目標(biāo),控制材料(設(shè)備)成本的目的是材料(設(shè)備)選型定板一定要控制在成本目標(biāo)范圍內(nèi);
5.2.2對主要材料(設(shè)備)采購方式建議的主要原則如下:
5.2.2.1甲購材料(設(shè)備):對金額較大,質(zhì)量要求較高、對樓盤的質(zhì)素影響較大、施工進度配合要求不高,可以相對獨立施工的設(shè)備(安裝)及成品材料可以采取甲購方式。如:機房設(shè)備、電梯設(shè)備、空調(diào)機組、水景設(shè)備、雕塑小品、環(huán)境設(shè)施、公建配套工程中專用設(shè)備等。
5.2.2.2甲定乙購材料:設(shè)計階段無法定板、且該材料品牌差異(質(zhì)量、價格)較大,對樓盤的素質(zhì)及效果影響很大、甲方要重點控制,且與施工單位工期配合較密切;信息價相差很大的材料(信息價上沒有的)的材料適合采用甲定乙購材料。如:外墻磚、防火門、電梯大堂裝修材料、環(huán)境高檔及特別要求的石材、苗木、母線槽、應(yīng)急燈、及會所裝修面層材料等。
5.2.2.3甲方制定范圍、乙方采購材料:工程中常見,對樓盤效果及素質(zhì)影響不大,且有三家及以上價格、質(zhì)量相近;與信息價接近;與施工進度及配合較密切的材料;如:混凝土、砌體、鋁型材、玻璃、防水材料、普通的面磚及涂料油漆(功能房、樓梯間、地下室等次要位置)、特殊要求的五金件、環(huán)境普通石材(國產(chǎn)中低檔)、ppr管材、pvu排水管、開關(guān)插座等;
5.2.2.4乙定乙購的材料:市場上的所有同類材料價格都接近、對樓盤效果及素質(zhì)基本沒影響,與信息價很接近的材料。如:鋼材、電線電纜、電線預(yù)埋管、室外地下管道、模板、普通照明燈具(樓梯間、功能房、地下室);
5.2.3采購主管在完成項目主要材料(設(shè)備)采購匯總后報部門經(jīng)理審核,公司分管副總經(jīng)理審批。
5.3匯總目標(biāo)成本
5.3.1造價部匯總各項目標(biāo)成本形成《目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書》,報相關(guān)部門會簽分管副總經(jīng)理審批《目標(biāo)成本審批表》;
5.4目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書分解下發(fā)執(zhí)行
5.4.1造價部將目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書落實到各部門執(zhí)行;
5.4.2各部門根據(jù)目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書的要求進行實施按月度或季度進行反饋造價部;
5.4.5造價部對各階段的成本進行控制,所有項目的資金結(jié)算支付均經(jīng)過造價部的審核,是否超出目標(biāo)成本對于超出目標(biāo)成本的向責(zé)任部門發(fā)出成本預(yù)警;
5.
5項目成本動態(tài)監(jiān)控
5.5.1工程技術(shù)部控制設(shè)計變更,并將預(yù)算增加情況反饋造價部;
5.5.2造價部嚴(yán)格按照的限價要求進行材料及設(shè)備采購;
5.5.3項目部負(fù)責(zé)對工程變更的控制,并將預(yù)算增加的情況反饋造價部;
5.5.4造價部對招標(biāo)、工程變更、現(xiàn)場簽證進行成本預(yù)算控制;
5.6項目成本動態(tài)分析
5.6.1造價部根據(jù)各環(huán)節(jié)的成本反饋信息對照項目目標(biāo)成本分析提出成本預(yù)警或進行目標(biāo)成本調(diào)整,并按月(季)編報《綜合成本分析報告》
5.7目標(biāo)成本調(diào)整
5.7.1對于超過目標(biāo)成本的各類項目判斷是否有補充預(yù)算(設(shè)計變更、現(xiàn)場工程簽證),如果有補充預(yù)算則在目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書中調(diào)整目標(biāo)成本,由責(zé)任部門申請報造價部審核,分管副總經(jīng)理審批;
5.7.2對于無補充預(yù)算的項目又未在工程量清單中列出的其他發(fā)生項目成本在項目竣工結(jié)算中不與考慮。
6.支持文件
無
7.相關(guān)表格記錄
7.1.《項目總包及主要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議》
7.2.《項目主要材料(設(shè)備)采購方式及成本控制目標(biāo)建議》
7.4.《目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書》
第11篇 房地產(chǎn)開發(fā)項目施工組織設(shè)計管理規(guī)定
開發(fā)項目施工組織設(shè)計管理規(guī)定
為有效地對建設(shè)項目進行宏觀控制,計劃性、系統(tǒng)性地對開發(fā)項目進行全過程管理,明確各階段主要內(nèi)容及工作目標(biāo),協(xié)調(diào)各階段的工作,使項目按一定的程序高質(zhì)、高速、高效地進行,特制定本規(guī)定。
一、前期組織階段:主要由開發(fā)部負(fù)責(zé),其他各部門密切配合。
1、認(rèn)真做好項目的可行性研究,調(diào)查要細(xì)致、全面,測算數(shù)據(jù)要準(zhǔn)確,論證要有科學(xué)的預(yù)知性。
2、通過招投標(biāo),搞好規(guī)劃設(shè)計方案及施工圖設(shè)計方案。
3、準(zhǔn)確地做出項目的概預(yù)算。
4、及時辦理項目立項及審批工作。
5、按總體計劃要求,及時做好動遷、拆遷工作。
二、施工組織階段:工程部主要負(fù)責(zé),其他各部門密切合作。
1、做好項目總體施工組織計劃。
2、通過招投標(biāo)選擇最佳的施工隊伍組織實施。
3、認(rèn)真做好工程的質(zhì)量管理,進度管理,材料設(shè)備供應(yīng)管理及現(xiàn)場安全及文明施工管理等各項工作。
三、驗收組織階段:工程部主要負(fù)責(zé),其他各職能部門積極配合。
1、及時組織工程的預(yù)驗及竣工驗收工作。
2、工程技術(shù)資料準(zhǔn)確、齊全,并且分類成冊,竣工資料要及時歸檔。
3、積極做好項目交接工作,做到手續(xù)齊備、設(shè)施完善、資料完整。
四、及時總結(jié)經(jīng)驗、收集資料,為新項目的開發(fā)做好準(zhǔn)備。
五、本規(guī)定由工程部負(fù)責(zé)解釋。
六、本規(guī)定自通過之日起施行。
第12篇 某公司自開發(fā)項目前期物業(yè)管理控制程序
公司自開發(fā)項目前期物業(yè)管理控制程序
1.目的
通過對前期物業(yè)管理的控制,確保房屋保持正常的使用功能,為住戶提供良好的居住環(huán)境,滿足住戶的需要。
2.范圍
本程序適用于公司開發(fā)工程項目的前期物業(yè)管理工作。
3.職責(zé)
3.1策劃與營銷中心負(fù)責(zé)組織開展前期物業(yè)管理工作。
3.2工程部負(fù)責(zé)聯(lián)系施工單位進行工程質(zhì)量問題的處理工作。
4.控制程序
4.1 策劃與營銷中心參與工程項目的竣工驗收工作,掌握工程的基本情況和質(zhì)量狀況,根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、設(shè)施、環(huán)境等具體情況,組織物業(yè)管理機構(gòu)。
4.2 接管驗收
4.2.1 由策劃與營銷中心根據(jù)物業(yè)管理移交的安排,組織前期物業(yè)管理機構(gòu)、項目部和有關(guān)的設(shè)計、施工、監(jiān)理單位進行物業(yè)的接管驗收。
4.2.2 物業(yè)接管驗收各方共同清點房屋、裝修、設(shè)備和定、附著物,核實其質(zhì)量狀況和使用功能及有關(guān)的文件資料,對檢查驗收中發(fā)現(xiàn)的問題,由項目部組織在規(guī)定的期限內(nèi)進行整改。物業(yè)管理機構(gòu)負(fù)責(zé)對檢查整改情況在“物業(yè)管理接管驗收記錄表”中進行記錄。
4.2.3 接管驗收合格后,由參加驗收各方在“物業(yè)管理接管驗收記錄表”中簽署驗收合格意見,辦理工程項目的有關(guān)文件資料的移交工作,移交文件資料主要包括:
a)工程項目的整套技術(shù)資料;
b)工程質(zhì)量保修書和工程使用說明書。
4.3 由物業(yè)管理機構(gòu)負(fù)責(zé)組織物業(yè)管理隊伍,制定有關(guān)的管理制度:
4.3.1 根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、等級合理確定組織機構(gòu)和崗位設(shè)置,滿足前期物業(yè)管理的要求。
4.3.2 組建清潔、保安、綠化、維修等管理隊伍,對招聘人員簽定用工合同,作好崗前技能培訓(xùn)。
4.3.3 制定各項管理標(biāo)準(zhǔn)、崗位工作標(biāo)準(zhǔn)及其它的有關(guān)規(guī)章制度,并作好培訓(xùn)工作。
4.4 聯(lián)絡(luò)、溝通社會有關(guān)部門,包括:街道、公安、交通、環(huán)衛(wèi)、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)和文化娛樂等部門,建立代辦服務(wù)項目的管理網(wǎng)絡(luò)。
4.5 辦理前期物業(yè)管理的入伙手續(xù)
4.5.1 及時向住戶發(fā)送有關(guān)的入住函件,包括:“入伙通知書”、“入伙手續(xù)書”和“收費通知書”。
4.5.2 做好住戶入住的服務(wù)工作:
a)向住戶介紹物業(yè)區(qū)域的情況,接收住戶的咨詢;
b)住戶簽定“管理公約”;
c)組織住戶驗收房屋,驗收合格后進行房屋的移交;
d)根據(jù)房屋的設(shè)計結(jié)構(gòu)情況以及國家和地方有關(guān)裝修的法律法規(guī)要求,制訂“裝修管理規(guī)定”,做好對住戶裝修的有關(guān)服務(wù)工作。
4.6 由策劃與營銷中心組織物業(yè)管理機構(gòu)開展物業(yè)管理的日常工作:
4.6.1 保潔綠化工作,執(zhí)行q/tzh-wi-038《環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理辦法》。
4.6.2 治安保衛(wèi)工作執(zhí)行q/tzh-wi-037《前期物業(yè)安全管理辦法》。
4.6.3 工程質(zhì)量保修執(zhí)行q/tzh-wi-029《工程質(zhì)量保修管理制度》。
4.6.4 物業(yè)管理機構(gòu)根據(jù)“管理公約”規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)和方法,收繳物業(yè)管理費。
4.7依據(jù)q/tzh-wi-041《顧客滿意度調(diào)查及投訴處理規(guī)定》,做好顧客意見投訴的處理工作。
5.質(zhì)量記錄
5.1 qr23-01物業(yè)管理接管驗收登記表
5.2 qr23-02入伙通知書
5.3 qr23-03入伙手續(xù)書
6.支持性文件
6.1 q/tzh-wi-037《前期物業(yè)安全管理辦法》。
6.2 q/tzh-wi-038《環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理辦法》
6.3 q/tzh-wi-029《工程質(zhì)量保修管理制度》
6.4 q/tzh-wi-041《顧客滿意度調(diào)查及投訴處理規(guī)定》
房地產(chǎn)e網(wǎng)
