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【第1篇 2023年地產(chǎn)成本管理學(xué)習(xí)總結(jié)
學(xué)習(xí)了第三天，今天看了些重慶公司的資料。其中中海的那個(gè)資料是比較好的，很實(shí)在。如果前2天學(xué)習(xí)的是一些基本知識(shí)，那么今天開(kāi)始進(jìn)行到了房地產(chǎn)領(lǐng)域的知識(shí)。先回顧下地產(chǎn)公司的成本控制。
地產(chǎn)公司的成本分類6個(gè)大大部分。
1、土地成本;2、前期費(fèi)用;3、工程成本;4、營(yíng)銷成本;5、管理成本;6、財(cái)務(wù)成本。
按照中海的分法我覺(jué)得還是不錯(cuò)的。
1、土地成本;土地成本(約占項(xiàng)目總成本的30-35%左右)，主要指土地獲得階段形成的種類費(fèi)用支出，包括地價(jià)、土地動(dòng)拆遷補(bǔ)償費(fèi)、各類補(bǔ)償費(fèi)、土地契稅等。
要點(diǎn)是三個(gè)：拿地時(shí)的成本分析準(zhǔn)確。采取一定的投標(biāo)報(bào)價(jià)策略、嚴(yán)格控制交地及付款風(fēng)險(xiǎn)。
具體到不同的拿地情況又有分類。
1) 舊城改造地塊。要點(diǎn)是3個(gè)：爭(zhēng)取盡可能的優(yōu)惠政策;爭(zhēng)取在稅收方面獲得一定程度的返還;盡可能爭(zhēng)取高容積率，間接降低土地成本。
2) 其它發(fā)展商轉(zhuǎn)讓(掛牌交易)的地塊：要點(diǎn)是2個(gè)：在地理位置、區(qū)位環(huán)境狀況、項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)狀況等方面對(duì)其進(jìn)行仔細(xì)認(rèn)真的調(diào)查，減少操作過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)(如是否有債務(wù)糾紛);同時(shí)積極與轉(zhuǎn)讓方進(jìn)行協(xié)商，延長(zhǎng)付款期限，降低資金成本。
3) 公開(kāi)招投標(biāo)或拍賣地塊：要點(diǎn)是3個(gè)：加強(qiáng)分析研究，做到正確客觀投標(biāo)。采取一定的投票策略，做好政府有權(quán)部門的公關(guān)工作。中標(biāo)后爭(zhēng)取對(duì)我司土地開(kāi)發(fā)、交地以及付款有利的條件，降低土地成本。
中海地產(chǎn)土地成本管理的主要責(zé)任部門為投資發(fā)展部。
2、前期費(fèi)用;(約占項(xiàng)目總成本的2-3%左右)，主要指設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)建費(fèi)、勘察測(cè)繪費(fèi)以及可研費(fèi)用，其中成本控制的重點(diǎn)為設(shè)計(jì)費(fèi)(報(bào)建費(fèi)、勘察費(fèi)等比重較小，且一般有相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn))。
對(duì)于設(shè)計(jì)費(fèi)用，主要從以下幾方面進(jìn)行控制
1)采取多單位、多輪次招標(biāo)，以爭(zhēng)取最佳的性價(jià)比;
2)嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)質(zhì)量，在項(xiàng)目前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù);
3)限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)等對(duì)工程造價(jià)影響大的內(nèi)容;
4)控制裝飾用料和建筑材料封樣對(duì)工程造價(jià)的影響。
眾所周知，設(shè)計(jì)結(jié)果決定了工程造價(jià)的85%甚至以上，因此設(shè)計(jì)管理(雖然整個(gè)設(shè)計(jì)費(fèi)用僅占總成本的2%)是工程成本管理的重中之重。一方面，合約及項(xiàng)目應(yīng)積極配合參與結(jié)構(gòu)選型設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等的評(píng)估，參與材料、設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)，盡可能為設(shè)計(jì)提供全面客觀的經(jīng)濟(jì)性建議、另一方面，設(shè)計(jì)部門自身應(yīng)以項(xiàng)目定位為原則，在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下盡可能做到限額設(shè)計(jì)，注重進(jìn)行設(shè)計(jì)成果性價(jià)比分析，著重抓好事前的設(shè)計(jì)修改、多選樣、多分析、避免完工后的返工及不必要的成本浪費(fèi)。
中海地產(chǎn)設(shè)計(jì)費(fèi)的管理責(zé)任部門為設(shè)計(jì)管理部。
3、工程成本;(約占項(xiàng)目總成本的50-55%左右)，主要由分項(xiàng)工程及甲供物資成本、配套
成本等構(gòu)成。主要通過(guò)以下具體措施來(lái)控制分項(xiàng)成本
1) 在項(xiàng)目前期盡早確定合理的成本控制目標(biāo)。
2) 成本管理部門(合約、財(cái)務(wù))應(yīng)及時(shí)對(duì)成本測(cè)算值作進(jìn)一步拆分。
3) 在工程分項(xiàng)和材料采購(gòu)過(guò)程中，堅(jiān)持“三堂會(huì)審、貨比三家，最低價(jià)中標(biāo)”的原則。
4) 加強(qiáng)對(duì)投標(biāo)單位的議標(biāo)制度。
5) 充分進(jìn)行建材市場(chǎng)調(diào)研，
【第2篇 地產(chǎn)成本管理學(xué)習(xí)總結(jié)
學(xué)習(xí)了第三天，今天看了些重慶公司的資料。其中中海的那個(gè)資料是比較好的，很實(shí)在。如果前2天學(xué)習(xí)的是一些基本知識(shí)，那么今天開(kāi)始進(jìn)行到了房地產(chǎn)領(lǐng)域的知識(shí)。先回顧下地產(chǎn)公司的成本控制。
地產(chǎn)公司的成本分類6個(gè)大大部分。
1、土地成本；
2、前期費(fèi)用；
3、工程成本；
4、營(yíng)銷成本；
5、管理成本；
6、財(cái)務(wù)成本。
按照中海的分法我覺(jué)得還是不錯(cuò)的。
1、土地成本；土地成本（約占項(xiàng)目總成本的30-35%左右），主要指土地獲得階段形成的種類費(fèi)用支出，包括地價(jià)、土地動(dòng)拆遷補(bǔ)償費(fèi)、各類補(bǔ)償費(fèi)、土地契稅等。
要點(diǎn)是三個(gè)：拿地時(shí)的成本分析準(zhǔn)確。采取一定的投標(biāo)報(bào)價(jià)策略、嚴(yán)格控制交地及付款風(fēng)險(xiǎn)。
具體到不同的拿地情況又有分類。
1） 舊城改造地塊。要點(diǎn)是3個(gè)：爭(zhēng)取盡可能的優(yōu)惠政策；爭(zhēng)取在稅收方面獲得一定程度的返還；盡可能爭(zhēng)取高容積率，間接降低土地成本。
2） 其它發(fā)展商轉(zhuǎn)讓（掛牌交易）的地塊：要點(diǎn)是2個(gè)：在地理位置、區(qū)位環(huán)境狀況、項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)狀況等方面對(duì)其進(jìn)行仔細(xì)認(rèn)真的調(diào)查，減少操作過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)（如是否有債務(wù)糾紛）；同時(shí)積極與轉(zhuǎn)讓方進(jìn)行協(xié)商，延長(zhǎng)付款期限，降低資金成本。
3） 公開(kāi)招投標(biāo)或拍賣地塊：要點(diǎn)是3個(gè)：加強(qiáng)分析研究，做到正確客觀投標(biāo)。采取一定的投票策略，做好政府有權(quán)部門的公關(guān)工作。中標(biāo)后爭(zhēng)取對(duì)我司土地開(kāi)發(fā)、交地以及付款有利的條件，降低土地成本。
中海地產(chǎn)土地成本管理的主要責(zé)任部門為投資發(fā)展部。
2、前期費(fèi)用；（約占項(xiàng)目總成本的2-3%左右），主要指設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)建費(fèi)、勘察測(cè)繪費(fèi)以及
可研費(fèi)用，其中成本控制的重點(diǎn)為設(shè)計(jì)費(fèi)（報(bào)建費(fèi)、勘察費(fèi)等比重較小，且一般有相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）。
對(duì)于設(shè)計(jì)費(fèi)用，主要從以下幾方面進(jìn)行控制：
1）采取多單位、多輪次招標(biāo)，以爭(zhēng)取最佳的性價(jià)比；
2）嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)質(zhì)量，在項(xiàng)目前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)；
3）限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)等對(duì)工程造價(jià)影響大的內(nèi)容；
4）控制裝飾用料和建筑材料封樣對(duì)工程造價(jià)的影響。
眾所周知，設(shè)計(jì)結(jié)果決定了工程造價(jià)的85%甚至以上，因此設(shè)計(jì)管理（雖然整個(gè)設(shè)計(jì)
費(fèi)用僅占總成本的2%）是工程成本管理的重中之重。一方面，合約及項(xiàng)目應(yīng)積極配合參與結(jié)構(gòu)選型設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等的評(píng)估，參與材料、設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)，盡可能為設(shè)計(jì)提供全面客觀的經(jīng)濟(jì)性建議、另一方面，設(shè)計(jì)部門自身應(yīng)以項(xiàng)目定位為原則，在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下盡可能做到限額設(shè)計(jì)，注重進(jìn)行設(shè)計(jì)成果性價(jià)比分析，著重抓好事前的設(shè)計(jì)修改、多選樣、多分析、避免完工后的返工及不必要的成本浪費(fèi)。
中海地產(chǎn)設(shè)計(jì)費(fèi)的管理責(zé)任部門為設(shè)計(jì)管理部。
3、工程成本；（約占項(xiàng)目總成本的50-55%左右），主要由分項(xiàng)工程及甲供物資成本、配套
成本等構(gòu)成。主要通過(guò)以下具體措施來(lái)控制分項(xiàng)成本：
1） 在項(xiàng)目前期盡早確定合理的成本控制目標(biāo)。
2） 成本管理部門（合約、財(cái)務(wù)）應(yīng)及時(shí)對(duì)成本測(cè)算值作進(jìn)一步拆分。
3） 在工程分項(xiàng)和材料采購(gòu)過(guò)程中，堅(jiān)持“三堂會(huì)審、貨比三家，最低價(jià)中標(biāo)”的原則。
4） 加強(qiáng)對(duì)投標(biāo)單位的議標(biāo)制度。
5） 充分進(jìn)行建材市場(chǎng)調(diào)研，
6） 設(shè)計(jì)圖紙、材料樣板提早開(kāi)始研究、完善，招標(biāo)準(zhǔn)備工作也應(yīng)早開(kāi)始。
7） 完善設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的流程、制度，完善設(shè)計(jì)變更前的成本評(píng)審制度，明確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限。設(shè)計(jì)變更引致的費(fèi)用調(diào)整是工程成本控制的重點(diǎn)和難點(diǎn)。
分項(xiàng)工程及甲供物資成本管理的主要責(zé)任部門為合約管理部和項(xiàng)目發(fā)展部。
特別要強(qiáng)調(diào)的是，近年來(lái)，在財(cái)務(wù)系統(tǒng)的配合下，合約管理部建立了成本分析預(yù)警制度，取得了較好的效果。成本分析預(yù)警制度指的是成本管理部門與有關(guān)部門配合，在項(xiàng)目發(fā)展的不同階段根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展的具體情況實(shí)時(shí)，定期調(diào)整成本臺(tái)帳，及時(shí)反饋有關(guān)成本變動(dòng)情況，預(yù)測(cè)成本變動(dòng)趨勢(shì)，并通過(guò)各種有效途徑（如成本控制小組會(huì)議制度）及時(shí)進(jìn)行調(diào)整、消除造成成本異常波動(dòng)的不合理因素。另外，在項(xiàng)目完工生，對(duì)由財(cái)務(wù)部、合約管理部共同牽頭，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的組成、分布、變化過(guò)程進(jìn)行深入分析，并做出合理的評(píng)估。
4、營(yíng)銷成本；（約占項(xiàng)目總成本的5-8%左右），主要指在項(xiàng)目銷售過(guò)程中形成的種類費(fèi)用
，包括廣告費(fèi)、推廣費(fèi)、售樓處費(fèi)用。
營(yíng)銷成本管理的主要措施為以下幾點(diǎn)：
1． 建立各項(xiàng)的廣告及市場(chǎng)推廣計(jì)劃、預(yù)算的執(zhí)行及監(jiān)督體制。
2． 完善營(yíng)銷成本管理的招標(biāo)體系，完善各項(xiàng)廣告制作的報(bào)價(jià)、比價(jià)、議價(jià)操作流程，用競(jìng)標(biāo)的方式，謀求各項(xiàng)廣告制作的優(yōu)質(zhì)低價(jià)，控制廣告制作的費(fèi)用成本。
3． 降低媒體發(fā)布的折扣點(diǎn)，。
營(yíng)銷成本管理的主要責(zé)任部門為營(yíng)銷策劃部。
5、管理成本；（約占項(xiàng)目總成本的2-3%左右），是指公司、項(xiàng)目部為組織和管理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)
經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的種類費(fèi)用，主要為人力資源成本及行政成本。
管理成本控制的措施主要是全員樹(shù)立降低成本、增加效益的觀念，全方位對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)
發(fā)間接費(fèi)進(jìn)行監(jiān)控，如提高工作效率，減少浪費(fèi)、減少管理費(fèi)用的開(kāi)支等。
6、財(cái)務(wù)成本。財(cái)務(wù)成本（約占項(xiàng)目總成本的6-8%左右），主要為資金成本和稅務(wù)成本，由項(xiàng)目總成本確定。
另外，與合約管理部配合，采取適當(dāng)緩付分項(xiàng)商工程款的方式也可以降低財(cái)務(wù)成本。
以上我覺(jué)得還是比較全的。
明天開(kāi)始就正式分析地產(chǎn)公司成本管理的細(xì)節(jié)。尤其是2個(gè)內(nèi)容。建設(shè)工程的成本管理。設(shè)計(jì)階段的成本管理。尤其是后者。最后用地產(chǎn)全項(xiàng)目的成本和融科的動(dòng)態(tài)全成本的學(xué)習(xí)作為結(jié)束吧。但愿這個(gè)周內(nèi)學(xué)習(xí)的完。
【第3篇 注冊(cè)會(huì)計(jì)師《財(cái)務(wù)成本管理》管理用報(bào)表的編制的公式總結(jié)
注冊(cè)會(huì)計(jì)師《財(cái)務(wù)成本管理》管理用報(bào)表的編制的公式總結(jié)
1.管理用資產(chǎn)負(fù)債表
核心公式：凈經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)=凈負(fù)債+股東權(quán)益
凈經(jīng)營(yíng)總產(chǎn)=經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)-經(jīng)營(yíng)負(fù)債=股東權(quán)益+股東權(quán)益=經(jīng)營(yíng)營(yíng)運(yùn)資本+凈經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期資產(chǎn)；
凈負(fù)債（凈金融負(fù)債）=金融負(fù)債-金融資產(chǎn)。
提示金融資產(chǎn)包括：持有至到期投資、交易性金融資產(chǎn)、應(yīng)收利息、短期權(quán)益性投資等；金融負(fù)債包括：短期借款、交易性金融負(fù)債、應(yīng)付利息、一年內(nèi)到期的`非流動(dòng)負(fù)債、長(zhǎng)期借款、應(yīng)付債券等。
2.管理用利潤(rùn)表
核心公式：凈利潤(rùn)=稅后經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)+金融損益=稅后經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)-稅后利息費(fèi)用
稅后經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)=稅前經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)_（1-平均所得稅稅率），平均所得稅稅率=所得稅費(fèi)用/利潤(rùn)總額，稅后利息費(fèi)用=稅前利息_（1-平均所得稅稅率）
3.管理用現(xiàn)金流量表
核心公式：實(shí)體現(xiàn)金流量=融資現(xiàn)金流量=股權(quán)現(xiàn)金流量+債務(wù)現(xiàn)金流量
實(shí)體現(xiàn)金流量＝稅后經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)＋折舊攤銷—經(jīng)營(yíng)營(yíng)運(yùn)資本增加—凈經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期資產(chǎn)總投資
＝稅后經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)＋折舊攤銷—經(jīng)營(yíng)營(yíng)運(yùn)資本增加—凈經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期資產(chǎn)增加—折舊攤銷
＝稅后經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)—（經(jīng)營(yíng)營(yíng)運(yùn)資本增加＋凈經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期資產(chǎn)增加）
＝稅后經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)—凈經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)凈投資
股權(quán)現(xiàn)金流量＝實(shí)體現(xiàn)金流量—債務(wù)現(xiàn)金流量
＝（稅后經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)—凈經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)凈投資）—（稅后利息支出—凈負(fù)債增加）
＝稅后經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)—凈經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)凈投資—稅后利息支出＋凈負(fù)債增加
＝稅后利潤(rùn)—（凈經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)凈投資—凈負(fù)債增加）
＝稅后利潤(rùn)—股權(quán)凈投資（股東權(quán)益增加）
上面這些公式都是非常重要的，是第二章和第七章學(xué)習(xí)的基礎(chǔ)，這兩章都是考試的重點(diǎn)，所以我們需要熟練掌握相關(guān)公式的運(yùn)用。
【第4篇 財(cái)務(wù)成本管理歷年考試命題規(guī)律總結(jié)
財(cái)務(wù)成本管理歷年考試命題規(guī)律總結(jié)
1.全面考核歷年試題的命題范圍以考試大綱為依據(jù)，基本覆蓋了考試大綱所規(guī)定的考試內(nèi)容。
考生要在規(guī)定的考試時(shí)間內(nèi)，完成大量的試題，不僅要求考生牢固掌握專業(yè)知識(shí)，而且要對(duì)教材內(nèi)容達(dá)到相當(dāng)熟悉的程度。這么多題目分布在15章的教材中，可以說(shuō)指定教材中的每一章都有考題，因此考生一定要按大綱規(guī)定范圍全面復(fù)習(xí)準(zhǔn)備，放棄盲目猜題、押題的僥幸心理。
2.計(jì)算題、綜合題比重加大《財(cái)務(wù)成本管理》試題的計(jì)算量較大，特別是近兩年，而且預(yù)計(jì)這種趨勢(shì)會(huì)保持下去。部分考生只看書復(fù)習(xí)，動(dòng)手解題練習(xí)少，運(yùn)用公式不熟練或計(jì)算能力差，這是失分的一個(gè)重要原因。因此，考生在牢固、熟練掌握教材內(nèi)容的同時(shí)，要善于歸納，分題型加強(qiáng)練習(xí)，尤其是對(duì)計(jì)算題和綜合題，要做到有所準(zhǔn)備，能快捷的作出判斷和處理，這是能否通過(guò)這門考試的關(guān)鍵。
計(jì)算題主要考查考生實(shí)務(wù)操作能力，計(jì)算題要求考生在平時(shí)復(fù)習(xí)時(shí)，要熟記公式和例題，教材中的每一道例題都要弄懂弄會(huì)，真正理解并能熟練靈活運(yùn)用。為了提高解題速度，平時(shí)一定要多做練習(xí)。一方面可以多見(jiàn)識(shí)一些不同類型的試題，另一方面，可鍛煉解題的思路，提高解題的技巧。綜合題主要考察考生全面綜合和熟練運(yùn)用能力。這類試題的特點(diǎn)是題量大，實(shí)務(wù)操作性強(qiáng)，通常涉及幾章的內(nèi)容，往往帶有案例分析的性質(zhì)。綜合題由于涉及的內(nèi)容多，一般要分成若干個(gè)步驟，所以，必須認(rèn)真審題，仔細(xì)閱讀題目中給出的資料、數(shù)據(jù)和具體要求，通過(guò)分析找出解題的思路。綜合題一般分成幾問(wèn)，這往往是一種提示，所以，一定要按照題目所問(wèn)的順序答題。這類考試一般不是只考某一個(gè)問(wèn)題，往往要把知識(shí)考查點(diǎn)聯(lián)系起來(lái)考查，所以，思路要開(kāi)闊，將各知識(shí)點(diǎn)聯(lián)系起來(lái)歸納和分析，要注意答題的系統(tǒng)性。
客觀題的比重雖有所下降，但占到全部分值的`40%左右已成定局，它是全面考核的具體體現(xiàn)，主要考察考生對(duì)知識(shí)的全面理解及分析判斷能力?？陀^題的得分順利通過(guò)考試的基本點(diǎn)。如果客觀題失分太多，即使主觀題答得較好也很難過(guò)關(guān)。因此建議考生要熟悉教材、理解教材的基本知識(shí)、基本理論與基本方法?？忌诮忸}時(shí)，首先要仔細(xì)看清楚題意和所有備選答案，解題時(shí)常用的方法一般有以下三種：（1）直接挑選法。這類試題一般屬于法規(guī)、制度和規(guī)定性的“應(yīng)知應(yīng)會(huì)”內(nèi)容，或者計(jì)算性的試題。考生只要掌握教材中知識(shí)的考查點(diǎn)，就能直接做出正確的選擇，或者通過(guò)計(jì)算，選擇正確的答案。（2）排除法，即將備選答案中不正確或不符題意的選項(xiàng)刪除，從剩余選項(xiàng)中選出正確答案。（3）猜測(cè)法，遇有確實(shí)不會(huì)的題目可選用猜測(cè)法，因單選和多選題，選錯(cuò)并不扣分，其選擇錯(cuò)誤的結(jié)果與不選是一樣的。但對(duì)于判斷題，因其評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)為判斷正確的得分，不選不得分也不扣分，判斷錯(cuò)誤則倒扣分，不宜采用猜測(cè)法。
3.理論結(jié)合實(shí)際、重點(diǎn)突出《財(cái)務(wù)成本管理》科目以現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理觀念為核心，以公司為背景系統(tǒng)闡述財(cái)務(wù)成本管理的基本觀點(diǎn)和決策方法。試題重點(diǎn)突出，著重于測(cè)試考生作為一名執(zhí)業(yè)注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)具備的業(yè)務(wù)知識(shí)和技能，《財(cái)務(wù)成本管理》考試的重點(diǎn)可歸納為以下三點(diǎn)：
（1）本學(xué)科核心內(nèi)容；
（2）與注冊(cè)會(huì)計(jì)師業(yè)務(wù)聯(lián)系緊密的內(nèi)容；
（3）新增內(nèi)容。
【第5篇 地產(chǎn)成本管理學(xué)習(xí)總結(jié)范文
學(xué)習(xí)了第三天，今天看了些重慶公司的資料。其中中海的那個(gè)資料是比較好的，很實(shí)在。如果前2天學(xué)習(xí)的是一些基本知識(shí)，那么今天開(kāi)始進(jìn)行到了房地產(chǎn)領(lǐng)域的知識(shí)。先回顧下地產(chǎn)公司的成本控制。
地產(chǎn)公司的成本分類6個(gè)大大部分。
1、土地成本；
2、前期費(fèi)用；
3、工程成本；
4、營(yíng)銷成本；
5、管理成本；
6、財(cái)務(wù)成本。
按照中海的分法我覺(jué)得還是不錯(cuò)的。
1、土地成本；土地成本（約占項(xiàng)目總成本的30-35%左右），主要指土地獲得階段形成的種類費(fèi)用支出，包括地價(jià)、土地動(dòng)拆遷補(bǔ)償費(fèi)、各類補(bǔ)償費(fèi)、土地契稅等。
要點(diǎn)是三個(gè)：拿地時(shí)的成本分析準(zhǔn)確。采取一定的投標(biāo)報(bào)價(jià)策略、嚴(yán)格控制交地及付款風(fēng)險(xiǎn)。
具體到不同的拿地情況又有分類。
1） 舊城改造地塊。要點(diǎn)是3個(gè)：爭(zhēng)取盡可能的優(yōu)惠政策；爭(zhēng)取在稅收方面獲得一定程度的返還；盡可能爭(zhēng)取高容積率，間接降低土地成本。
2） 其它發(fā)展商轉(zhuǎn)讓（掛牌交易）的地塊：要點(diǎn)是2個(gè)：在地理位置、區(qū)位環(huán)境狀況、項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)狀況等方面對(duì)其進(jìn)行仔細(xì)認(rèn)真的調(diào)查，減少操作過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)（如是否有債務(wù)糾紛）；同時(shí)積極與轉(zhuǎn)讓方進(jìn)行協(xié)商，延長(zhǎng)付款期限，降低資金成本。
3） 公開(kāi)招投標(biāo)或拍賣地塊：要點(diǎn)是3個(gè)：加強(qiáng)分析研究，做到正確客觀投標(biāo)。采取一定的投票策略，做好政府有權(quán)部門的公關(guān)工作。中標(biāo)后爭(zhēng)取對(duì)我司土地開(kāi)發(fā)、交地以及付款有利的條件，降低土地成本。
中海地產(chǎn)土地成本管理的主要責(zé)任部門為投資發(fā)展部。
2、前期費(fèi)用；（約占項(xiàng)目總成本的2-3%左右），主要指設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)建費(fèi)、勘察測(cè)繪費(fèi)以及
可研費(fèi)用，其中成本控制的重點(diǎn)為設(shè)計(jì)費(fèi)（報(bào)建費(fèi)、勘察費(fèi)等比重較小，且一般有相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）。
對(duì)于設(shè)計(jì)費(fèi)用，主要從以下幾方面進(jìn)行控制：
1）采取多單位、多輪次招標(biāo)，以爭(zhēng)取最佳的性價(jià)比；
2）嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)質(zhì)量，在項(xiàng)目前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)；
3）限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)等對(duì)工程造價(jià)影響大的內(nèi)容；
4）控制裝飾用料和建筑材料封樣對(duì)工程造價(jià)的影響。
眾所周知，設(shè)計(jì)結(jié)果決定了工程造價(jià)的85%甚至以上，因此設(shè)計(jì)管理（雖然整個(gè)設(shè)計(jì)
費(fèi)用僅占總成本的2%）是工程成本管理的重中之重。一方面，合約及項(xiàng)目應(yīng)積極配合參與結(jié)構(gòu)選型設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等的評(píng)估，參與材料、設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)，盡可能為設(shè)計(jì)提供全面客觀的經(jīng)濟(jì)性建議、另一方面，設(shè)計(jì)部門自身應(yīng)以項(xiàng)目定位為原則，在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下盡可能做到限額設(shè)計(jì)，注重進(jìn)行設(shè)計(jì)成果性價(jià)比分析，著重抓好事前的設(shè)計(jì)修改、多選樣、多分析、避免完工后的返工及不必要的成本浪費(fèi)。
中海地產(chǎn)設(shè)計(jì)費(fèi)的管理責(zé)任部門為設(shè)計(jì)管理部。
3、工程成本；（約占項(xiàng)目總成本的50-55%左右），主要由分項(xiàng)工程及甲供物資成本、配套
成本等構(gòu)成。主要通過(guò)以下具體措施來(lái)控制分項(xiàng)成本：
1） 在項(xiàng)目前期盡早確定合理的成本控制目標(biāo)。
2） 成本管理部門（合約、財(cái)務(wù)）應(yīng)及時(shí)對(duì)成本測(cè)算值作進(jìn)一步拆分。
3） 在工程分項(xiàng)和材料采購(gòu)過(guò)程中，堅(jiān)持“三堂會(huì)審、貨比三家，最低價(jià)中標(biāo)”的原則。
4） 加強(qiáng)對(duì)投標(biāo)單位的議標(biāo)制度。
5） 充分進(jìn)行建材市場(chǎng)調(diào)研，
6） 設(shè)計(jì)圖紙、材料樣板提早開(kāi)始研究、完善，招標(biāo)準(zhǔn)備工作也應(yīng)早開(kāi)始。
7） 完善設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的流程、制度，完善設(shè)計(jì)變更前的成本評(píng)審制度，明確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限。設(shè)計(jì)變更引致的費(fèi)用調(diào)整是工程成本控制的重點(diǎn)和難點(diǎn)。
分項(xiàng)工程及甲供物資成本管理的主要責(zé)任部門為合約管理部和項(xiàng)目發(fā)展部。
特別要強(qiáng)調(diào)的是，近年來(lái)，在財(cái)務(wù)系統(tǒng)的配合下，合約管理部建立了成本分析預(yù)警制度，取得了較好的效果。成本分析預(yù)警制度指的是成本管理部門與有關(guān)部門配合，在項(xiàng)目發(fā)展的不同階段根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展的具體情況實(shí)時(shí)，定期調(diào)整成本臺(tái)帳，及時(shí)反饋有關(guān)成本變動(dòng)情況，預(yù)測(cè)成本變動(dòng)趨勢(shì)，并通過(guò)各種有效途徑（如成本控制小組會(huì)議制度）及時(shí)進(jìn)行調(diào)整、消除造成成本異常波動(dòng)的不合理因素。另外，在項(xiàng)目完工生，對(duì)由財(cái)務(wù)部、合約管理部共同牽頭，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的組成、分布、變化過(guò)程進(jìn)行深入分析，并做出合理的評(píng)估。
4、營(yíng)銷成本；（約占項(xiàng)目總成本的5-8%左右），主要指在項(xiàng)目銷售過(guò)程中形成的種類費(fèi)用
，包括廣告費(fèi)、推廣費(fèi)、售樓處費(fèi)用。
營(yíng)銷成本管理的主要措施為以下幾點(diǎn)：
1． 建立各項(xiàng)的廣告及市場(chǎng)推廣計(jì)劃、預(yù)算的執(zhí)行及監(jiān)督體制。
2． 完善營(yíng)銷成本管理的招標(biāo)體系，完善各項(xiàng)廣告制作的報(bào)價(jià)、比價(jià)、議價(jià)操作流程，用競(jìng)標(biāo)的方式，謀求各項(xiàng)廣告制作的優(yōu)質(zhì)低價(jià)，控制廣告制作的費(fèi)用成本。
3． 降低媒體發(fā)布的折扣點(diǎn)，。
營(yíng)銷成本管理的主要責(zé)任部門為營(yíng)銷策劃部。
5、管理成本；（約占項(xiàng)目總成本的2-3%左右），是指公司、項(xiàng)目部為組織和管理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)
經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的種類費(fèi)用，主要為人力資源成本及行政成本。
管理成本控制的措施主要是全員樹(shù)立降低成本、增加效益的觀念，全方位對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)
發(fā)間接費(fèi)進(jìn)行監(jiān)控，如提高工作效率，減少浪費(fèi)、減少管理費(fèi)用的開(kāi)支等。
6、財(cái)務(wù)成本。財(cái)務(wù)成本（約占項(xiàng)目總成本的6-8%左右），主要為資金成本和稅務(wù)成本，由項(xiàng)目總成本確定。
另外，與合約管理部配合，采取適當(dāng)緩付分項(xiàng)商工程款的方式也可以降低財(cái)務(wù)成本。
以上我覺(jué)得還是比較全的。
明天開(kāi)始就正式分析地產(chǎn)公司成本管理的細(xì)節(jié)。尤其是2個(gè)內(nèi)容。建設(shè)工程的成本管理。設(shè)計(jì)階段的成本管理。尤其是后者。最后用地產(chǎn)全項(xiàng)目的成本和融科的動(dòng)態(tài)全成本的學(xué)習(xí)作為結(jié)束吧。但愿這個(gè)周內(nèi)學(xué)習(xí)的完。
