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第1篇 2023年度房地產(chǎn)項目推廣策劃工作總結(jié)
我是敏捷地產(chǎn)增城錦繡御景苑項目策劃部的楊京城，主要負(fù)責(zé)御景苑項目的媒體推廣、現(xiàn)場包裝、物料跟進(jìn)、銷售促銷活動、月度推廣計劃初步擬定、配合策劃經(jīng)理，協(xié)助銷售部完成每月的項目推廣策劃工作。
回顧10年感觸頗多，由__年地產(chǎn)的瘋狂到10年地產(chǎn)的蕭條可謂冰火兩重天，10年一場由美國次貸危機引起的百年不遇的金融風(fēng)暴卷起千堆雪，在經(jīng)濟全球化的趨勢之下，持續(xù)10年高增長的中國經(jīng)濟也不能獨善其身，面對來勢洶洶的金融風(fēng)暴，中國地產(chǎn)更是首當(dāng)其沖，把地產(chǎn)行業(yè)推上了風(fēng)口浪尖，一場地產(chǎn)行業(yè)變革勢在必行。
__年年12月3日我從錦繡半島項目回到增城錦繡御景苑項目工作，又一次回到起點，正所謂歸零新起點，我重新梳理作為地產(chǎn)策劃人的工作思路，重新總結(jié)工作經(jīng)驗，一級地產(chǎn)市場的高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求；一級地產(chǎn)市場的信息敏感度；一級市場的推廣思路；一級市場的細(xì)節(jié)關(guān)注度等都是二級市場要借鑒的經(jīng)驗。10年度的樓市低迷，客戶持幣觀望，是危機，也是機遇，也是對地產(chǎn)從業(yè)人員的洗滌及教化，讓我們明白賣樓不是買菜，在低迷的樓市之下我們唯有練好內(nèi)功，方能度過寒冬，否則潮水褪去之時就是那些沒有穿泳褲的地產(chǎn)人士貽笑大方之時，所以我覺得10年就是一個心態(tài)的考驗，一個對地產(chǎn)行業(yè)是否動搖的考驗，10年地產(chǎn)從業(yè)人員是固守陣地還是放棄就成了心靈的煎熬。
錦繡御景苑項目在10年度銷售業(yè)績超4億，在大市低迷時期，御景苑項目不會大起大落，有如下特點：
其二：御景苑項目銷售團隊具有強有力的凝聚力，基層員工至高層領(lǐng)導(dǎo)齊心協(xié)力，項目的每次活動，每次推貨大家都是盡自己最大的力去做好，在荔城各個項目中我盤員工的精神面貌和素質(zhì)都是不錯的，在樓市低迷的時候，銷售團隊的一鼓作氣也是成敗的關(guān)鍵，在樓市不穩(wěn)定之時，心態(tài)也是戰(zhàn)勝市場的關(guān)鍵。
其三：有了好的銷售隊伍，還有好的產(chǎn)品，錦繡御景苑項目是荔城公認(rèn)的外立面最漂亮的社區(qū)，西瓦、米色圍墻、澳洲砂巖、精雕細(xì)琢，經(jīng)典無限；當(dāng)然還有香港貝爾高林打造的立體式園林景觀，移步換景，風(fēng)景如畫。
錦繡御景苑項目推廣回顧：
錦繡御景苑項目經(jīng)過近3年的開發(fā)，由一期到目前的四期，一步一步拉升項目的形象，由毛坯到裝修房，由洋房到別墅，一次又一次通過實踐來驗證市場，通過市場來調(diào)整推廣策略，調(diào)整推貨思路。
期數(shù)
推廣名
廣告主題語
推廣方式
效果評估
御景苑一期
錦繡御景苑
湖畔尚品美宅
單張、影視、戶外、電臺、增城日報
首期開盤通過線上線下多種推廣方式進(jìn)行推廣宣傳，在__年5月引領(lǐng)荔城樓市焦點
御景苑二期
湖畔豪園
觀山望湖寬生活
影視、短信、戶外、單張、
2期開盤是以產(chǎn)品為推廣的重點，以實景體驗生活為目標(biāo)，是對一期形象推廣的延伸和彌補，以10個標(biāo)準(zhǔn)來塑造好房子。
御景苑三期
御品名苑
榮耀人生享受非凡
影視、短信、戶外、南都、廣日、dm
3期開盤不但是御景苑產(chǎn)品的升級，更是項目形象的升級，別墅小區(qū)才是真正的精品社區(qū)，方能尊享非凡生活。
御景苑四期
峰景
生活在風(fēng)景之上
影視、短信
4期是洋房產(chǎn)品升級版，有別墅旁的花園洋房之稱，為滿足市場需要，御景苑項目也打造精裝修洋房，彌補毛坯交樓的單
“實踐是檢驗真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)”，那么地產(chǎn)樓市則是“市場才是檢驗樓市的唯一標(biāo)準(zhǔn)”只有市場才有話語權(quán)，市場認(rèn)可的產(chǎn)品、認(rèn)可的價格在10年低迷的樓市的大背景才能逆市飄紅，才不會被遺忘。
08年度御景苑項目策劃部配合銷售做了以下具體工作：
其一：常規(guī)的現(xiàn)場物料包裝，從細(xì)節(jié)入手，體現(xiàn)精品社區(qū)的細(xì)節(jié)，過程精品打造結(jié)果精品。
其二：銷售宣傳資料的準(zhǔn)備，及時無誤的準(zhǔn)備好樓書、單張、戶型圖等銷售道具。
其四：媒體推廣宣傳，戶外廣告以形象宣傳為主，手機短信鎖定目標(biāo)客戶群發(fā)送推貨信息，影視廣告從形象片到實景效果，然后又到形象片，頻繁更換畫面，增加新鮮度，幾乎每周修改標(biāo)版、走動字幕，為銷售推貨輸出大量有效的信息，吸引客戶到場。
其五：表演活動，10年樓市低迷，銷售現(xiàn)場人氣日趨下滑，而銷售現(xiàn)場人氣是否旺盛也是銷售成交的關(guān)鍵，御景苑項目幾乎每個月都舉辦一次銷售現(xiàn)場的表演活動，涵蓋高雅的舞臺表演、寓教于樂的攤位游戲、活潑可愛的卡通真人秀、吸引客戶參與的diy創(chuàng)意活動、讓客戶停留更多時間的美食品鑒活動，有新春派利是，喜慶的嘉年華活動、有抓住奧運熱點的泳池開放日活動、也有鎖定目標(biāo)客戶通過親子聯(lián)動的親子運動會活動。總之目的一個活動就是為了集聚人氣，為銷售現(xiàn)場營造良好的銷售氣氛，促進(jìn)銷售成交。
經(jīng)歷了中國地產(chǎn)與“?！蓖w，與“熊”共舞的之后的我，心態(tài)更加平和，“牛市賣概念，熊市產(chǎn)品”，平時練好內(nèi)功，抓好細(xì)節(jié)，做過程精品，在風(fēng)云變幻的樓市面前，唯有不變的是心態(tài)，是對地產(chǎn)的執(zhí)著，我堅信通過國家對樓市的扶持，由“危”轉(zhuǎn)“機”只是時間問題，09年挑戰(zhàn)與機遇并存，路漫漫其修遠(yuǎn)兮，吾將上下而求索。
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第2篇 房地產(chǎn)項目部年度工作總結(jié)報告
隨著時間的流逝,20__年的新年鐘聲即將響起,在這辭舊迎新之際,__項目工程在__公司的正確指導(dǎo)下,在__房地產(chǎn)開發(fā)公司的正確領(lǐng)導(dǎo)下,在__項目部全體員工及_家監(jiān)理公司派駐的_個監(jiān)理部全體人員的共同努力下,經(jīng)各參建施工單位廣大干部、工人的辛勤勞動,經(jīng)過近15個月的日夜奮戰(zhàn),終于迎來了_個單位工程全面竣工驗收階段,預(yù)計到20__年12月末,_個單位工程全部竣工驗收完畢,交付使用。
__項目工程占地面積:__.51公頃,總建筑面積:__.97㎡。其中:地上建筑面積:__.24㎡,計__棟住宅,1棟物業(yè)管理中心,地下建筑面積:__.73㎡,計_個地下車庫。一期開發(fā)建設(shè)近60萬平方米的住宅小區(qū),在__省的開發(fā)建設(shè)堪稱第一次。__項目部成立于2023年3月1日,到2023年12月31日止,計22個月時間。本著回顧過去,總結(jié)經(jīng)驗,找出不足,豐富自己,使企業(yè)具有長足發(fā)展的后勁,特對過去的工作總結(jié)如下:
一、定目標(biāo),建章建制,抓好組織建設(shè)。
1、__項目部成立后,根據(jù)本項目工程的特點和規(guī)模,__地產(chǎn)公司決定由地產(chǎn)公司的副總經(jīng)理擔(dān)任項目部項目經(jīng)理,主抓項目部的全面工作。在項目經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下,從組織結(jié)構(gòu)上入手,做好組織建設(shè)工作。項目部的組織結(jié)構(gòu)形式,采用直線式組織結(jié)構(gòu)形式,即:根據(jù)工程特點和平面分布,劃分了__個區(qū)域,成立了__個組團項目部和__個外網(wǎng)部,負(fù)責(zé)本區(qū)域所轄范圍內(nèi)的工程建設(shè)管理工作。
2、在項目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下,由總工程師負(fù)責(zé)制定工作目標(biāo),其中:安全目標(biāo)是:零死亡。進(jìn)度目標(biāo)是:2023年12月31工程竣工,交付使用。質(zhì)量目標(biāo)是:按'__'杯的標(biāo)準(zhǔn)要求,全部達(dá)到合格。投資目標(biāo)是:不突破投資概算,在投資概算范圍內(nèi),完成全部的建設(shè)內(nèi)容。
3、目標(biāo)確定后,為能實現(xiàn)上述工作目標(biāo),我們有針對性的制定了切實可行的各種規(guī)章制度,如:《考勤管理制度》、《崗位工作職責(zé)》、《項目例會管理制度》、《設(shè)計交底與圖紙會審制度》、《施工組織設(shè)計與施工方案審查制度》、《工程質(zhì)量與驗收管理制度》、《工程變更管理制度》、《文件資料管理制度》、《安全管理制度》、《安全教育培訓(xùn)制度》、《安全檢查、文明施工檢查工作制度》、《安全工作會議制度》、《文明施工管理辦法》、《質(zhì)量、進(jìn)度考核細(xì)則》、《安全考核細(xì)則》、《甲供材管理制度》等。做到了凡事有章可循、凡事有據(jù)可依、凡事有監(jiān)督、凡事有人管理,行為有約束、管理有依據(jù),減少了隨意性,增加了責(zé)任感。
二、做好事前控制
1、工期事前控制:
工期目標(biāo)確定后,項目部要求所有參建的施工單位編制工期進(jìn)度為了保證砼澆筑后的外觀質(zhì)量及幾何尺寸不發(fā)生變化及變形,我們要求施工單位必須使用新竹膠模板,而且質(zhì)量必須是合格品。特別是頂棚,我們要求是免抹灰頂棚,目的就是防止頂棚因砼澆筑后表面不平整、變形過大,基層表面處理不好,抹灰厚度太厚,發(fā)生裂縫,脫落傷人事故的發(fā)生。經(jīng)過嚴(yán)格檢查模板的質(zhì)量,模板施工中的嚴(yán)格控制,其結(jié)果基本令人滿意。在主體驗收中,基本滿足了觀感質(zhì)量的驗收標(biāo)準(zhǔn),項目部總工辦非常重視砼的澆筑質(zhì)量,加強平時巡視檢查的力度和巡視檢查的頻率,對在檢查中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題,除按違約罰款制度進(jìn)行處罰外,必須進(jìn)行推倒重來的,堅決砸掉拆除,重新施工,達(dá)到設(shè)計及規(guī)范要求標(biāo)準(zhǔn)為止。經(jīng)過對幾起質(zhì)量事故的嚴(yán)肅處理,使得工程質(zhì)量有了很大的提高,同時不重視質(zhì)量的現(xiàn)象得到了有效的遏制。
2.4砼工程
施工用的砼,全部為商品砼,為了保證商品砼的質(zhì)量,由項目總工辦組織組團項目部、監(jiān)理部的人員到商品砼供應(yīng)商的砼拌制廠進(jìn)行原材料的檢查、取樣、復(fù)試,經(jīng)取樣復(fù)試合格后,方可攪拌供應(yīng)到施工現(xiàn)場。我們采取了定期或不定期的檢查方式到砼拌制廠進(jìn)行檢查,防止了不合格的商品砼進(jìn)入施工現(xiàn)場,在施工現(xiàn)場嚴(yán)格檢查砼的坍落度,對不符合規(guī)范要求的施工單位可以拒收退出場外。采取這些有效的措施后,保證了砼的供應(yīng)質(zhì)量。經(jīng)主體檢測后,砼質(zhì)量全部滿足設(shè)計及砼規(guī)范要求,全部為合格。
2.5砌筑工程
為了保證砌筑工程的工程質(zhì)量,我們抓了如下幾個環(huán)節(jié):
2.5.1按設(shè)計及規(guī)范要求,放置墻體拉結(jié)筋。在施工中采用的是后在砼的墻體中植筋的方法,并且是沿墻體通長放置,我們重點檢查植筋是否牢固,在檢查中發(fā)現(xiàn)植筋不牢固及不通長放置接結(jié)筋的部位,必須拆除,重新植筋及布筋,同時進(jìn)行違約處罰。此舉,收到了良好的效果。
2.5.2外墻腳手眼的留設(shè)必須滿足補砌腳手眼時施工方便,避免造成補砌腳手眼時不按空心磚的模數(shù)砌筑,砌筑的灰縫不嚴(yán)、不密實、有透透亮現(xiàn)象,致使有透風(fēng)等現(xiàn)象的發(fā)生,失去了空心磚墻保溫墻體的作用。我們在檢查中發(fā)現(xiàn)這種現(xiàn)象的,必須拆除重新砌筑,達(dá)到要求為止。通過嚴(yán)格的管理,結(jié)果很奏效,使得施工單位重視起來,砌筑工程質(zhì)量得到了很大的提高。
2.5.3在內(nèi)墻砌筑時,按新的規(guī)范及圖集要求,衛(wèi)生間及廚房的墻體其底部必須澆筑與墻體寬度一致、高度200㎜的素砼,以防止衛(wèi)生間及廚房的生活用水對其它房間的滲透。在施工中,施工單位不理解,因為以前從沒有這樣施工過,為此,總工辦召開由監(jiān)理單位、組團項目部、施工單位技術(shù)人員參加的專題會議。講明不這樣做,會帶來哪些危害,使得施工單位有了正確的認(rèn)識,沒有按規(guī)范及圖集施工的,全部拆除,重新澆筑了砼,再砌筑,效果很好。
2.5.4在內(nèi)墻砌筑時,墻體與梁相連接部位,為防止墻體沉降、有裂縫出現(xiàn),砌筑時,不能連續(xù)砌筑到梁下用砂漿填滿,而是要按標(biāo)準(zhǔn)圖集及規(guī)范要求,砌筑到梁下留200㎜高度不砌筑,待砌筑砂漿有一定的強度及滿足技術(shù)間歇時間后,再用普通粘土紅磚斜砌,并用砌筑砂漿填塞密實。在實際施工中,有大部分施工單位沒有按要求施工,項目部為此加大了巡視檢查力度,并召開會議,提出嚴(yán)格要求,對凡是沒有按圖集及規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)施工的全部拆除,重新砌筑填塞,不拆除的將停工整改。采取了這一強制措施后收效很大,且經(jīng)實際驗證,內(nèi)墻抹灰后,墻體與梁連接處很少有裂縫出現(xiàn)。
3、粉飾工程
3.1內(nèi)墻抹灰工程
3.1.1內(nèi)墻抹灰最常見的質(zhì)量通病是墻體與剪力墻結(jié)合部,與梁結(jié)合部易發(fā)生貫通的裂縫,為避免此通病發(fā)生,項目部總工辦要求施工單位在結(jié)合部位用網(wǎng)格布粘貼,并經(jīng)檢查合格后才能進(jìn)入抹灰工序,并下發(fā)了節(jié)點作廢的通知單,把此做法作為一道工序,必須報驗。經(jīng)組團項目部、監(jiān)理部驗收合格后,方可進(jìn)入下道工序。此做法的實施,經(jīng)實際驗證,取得了非常好的效果,值得推廣。
3.1.2為保證內(nèi)墻抹灰的工程質(zhì)量及給以后用戶不遺留隱患,我們?nèi)∠嗽O(shè)計圖紙的墻體抹灰刮青的做法,直接采用混合砂漿抹灰的做法。這樣做給施工單位抹灰時增大了難度,多耗費了工時,但抹灰的工程質(zhì)量得到了保證,更為重要的是給用戶提供了今后裝飾后不發(fā)生質(zhì)量問題的可靠保證。
3.1.3頂棚刮灰膏前必須彈出四條水平的陰角線,如果砼基層不平整的,必須剔鑿打磨后才能刮灰膏,否則不能進(jìn)入下道工序的施工。同時,項目部要求各組團項目部、各監(jiān)理部加
大了平行檢查的頻率和力度,采取了組團與組團之間的互檢辦法,相互之間找毛病、查問題,之后整改。經(jīng)實際檢測的結(jié)果看,效果很好,內(nèi)墻抹灰的整體質(zhì)量都有很大的提高,墻面平整度、陰角、陽角方正、順直等全部達(dá)到了合格標(biāo)準(zhǔn)。
3.2外墻抹灰
為了保證外墻保溫系統(tǒng)粘貼擠塑板平整度4㎜的技術(shù)要求,在抹灰前,項目部總工辦要求施工單位必須把抹灰的基層處理好,砼脹模處必須鑿除,有污染的必須清洗干凈,從上到下掛垂直通線,之后沖筋、貼灰餅,然后才能開始抹灰,保證墻面的整體平整。為了實現(xiàn)上述要求,每棟樓都要做樣板墻,經(jīng)總工辦、組團項目部、監(jiān)理部共同檢查驗收后方可開始大面積施工。經(jīng)嚴(yán)格檢查、驗收,使外墻抹灰工程基本達(dá)到了4㎜平整度的要求,為外墻保溫系統(tǒng)的施工創(chuàng)造了條件。
3.3外墻外保溫系統(tǒng)
本工程的外墻外保溫系統(tǒng)采用的外墻粘貼擠塑板,擠塑板外粘貼網(wǎng)格布外刮干粉砂漿的做法。此做法在__地區(qū)采用的不多,沒有成熟的經(jīng)驗,為保證工程質(zhì)量,施工前,項目部收集了有關(guān)粘貼擠塑板的施工資料,原材料的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范要求等。同時,走訪和參觀有同類型保溫墻體的工程吸取經(jīng)驗。之后,我們從原材料入手,把住原材料的質(zhì)量關(guān),對欲使用的擠塑板、干粉砂漿、網(wǎng)格布、脹釘?shù)忍崆白鰪?fù)試,根據(jù)復(fù)試的結(jié)果再確定品種、規(guī)格等,以確保使用的材料是合格的。施工開始后,我們要求施工單位必須做樣板墻,且在施工中通知監(jiān)理部、組團項目部,由組團項目部通知總工辦到施工現(xiàn)場作業(yè)面處,實際檢測粘貼的質(zhì)量,如粘貼面積接縫的間隙、平整度、脹釘是否牢固等項目,經(jīng)實際檢測,認(rèn)為操作的方法正確,檢測項目符合圖集有關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的方可開始粘貼,否則必須整改,再經(jīng)組團項目部、監(jiān)理部驗收合格后方可施工。為了確保外墻外保溫的工程質(zhì)量,我們對進(jìn)入到各棟號的原材料全部進(jìn)行了抽樣復(fù)試檢測,以防止調(diào)包、更換原材料的現(xiàn)象發(fā)生。同時對__個棟號全部在實體上做了干粉砂漿與空心磚墻體(包括砼墻體)、干粉砂漿與擠塑板、網(wǎng)格布與擠塑板、脹釘與墻體之間的拉拔試驗,結(jié)果表明全部是合格的。由此可基本保證擠塑板在其服務(wù)壽命周期內(nèi)是不會脫落的。為了防止外墻外保溫系統(tǒng)常見的結(jié)露、上霜、長毛現(xiàn)象的發(fā)生,項目部總工辦對所有的節(jié)點都畫了節(jié)點詳圖,注明了尺寸及做法,從而補充完善了設(shè)計文件中未注明、未說明的地方,保證了設(shè)計文件的完整性。為工程施工提供了依據(jù),避免了可能發(fā)生的結(jié)露、上霜、長毛、發(fā)霉現(xiàn)象。
4、屋面保溫及防水工程
4.1屋面保溫:
屋面保溫是采用擠塑板保溫、找坡是采用1:8水泥珍珠巖找坡。為保證屋面保溫用擠塑板下無水,因此要求在拌制1:8水泥珍珠巖時不能在屋面上拌制,必須在地面上拌制,然后用吊車吊運到屋頂,此種做法是保證屋面防水不起鼓,以后頂層住戶室內(nèi)不結(jié)露、長毛的必要條件。為此,項目部總工辦下達(dá)有關(guān)通知,必須強制性執(zhí)行。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)在屋面拌制1:8水泥珍珠巖,將對施工單位給予重罰。此舉,收效甚好,達(dá)到了預(yù)期目的。
4.2屋面防水:
屋面防水工程是最易發(fā)生滲漏的,是常見的質(zhì)量通病。為防止此類質(zhì)量通病的出現(xiàn),在總結(jié)其它工程經(jīng)驗的基礎(chǔ)上,結(jié)合施工圖紙、標(biāo)準(zhǔn)圖集,項目部總工辦補充、細(xì)化了施工節(jié)點,增加了防水部位,畫出了節(jié)點詳圖及施工做法,為施工提供了圖紙依據(jù)。在施工中,要求監(jiān)理單位進(jìn)行全過程旁站監(jiān)理,防水工程施工完畢后進(jìn)行注水,進(jìn)行48小時蓄水試驗。如發(fā)現(xiàn)有漏點,泄水后補做防水層,再蓄水試驗,直到?jīng)]有漏點合格為止。柔性復(fù)合高分子卷材防水施工完畢后,再做一道細(xì)石砼剛性防水。同樣,剛性防水完成后,做48小時蓄水試驗,看是否有漏水點。如有漏水點,查找,返工處理。處理完畢后再做48小時蓄水試驗,再檢查,直到?jīng)]有漏水點合格為止。此項工程定為重點分部工程,不能經(jīng)組團項目部、監(jiān)理部的檢查驗收是不能進(jìn)入到下道工序施工的。同時從經(jīng)濟處罰入手,規(guī)定未經(jīng)檢查驗收進(jìn)入下道工序施工,建設(shè)單位將視為此項工作沒有完成,將不予結(jié)算。此項措施效果顯著。
5、塑鋼窗安裝、防盜門安裝、防火門及管道井門的安裝
5.1各種門、窗安裝前為防止安裝出現(xiàn)偏差,造成安裝完成后重新調(diào)整困難或不易調(diào)整,項目部總工辦要求總包施工單位及安裝分包施工單位在監(jiān)理部的組織下進(jìn)行安裝調(diào)試的交接工作。安裝分包施工單位必須對安裝洞口進(jìn)行驗收,總包施工單位負(fù)責(zé)給出墻體軸線、標(biāo)高線等必要基準(zhǔn)線,驗收時應(yīng)做好詳細(xì)記錄,滿足安裝條件的可進(jìn)行安裝。不滿足的總包施工單位必須整改經(jīng)再驗收后方可進(jìn)行安裝。安裝分包施工單位不經(jīng)檢查驗收就進(jìn)行安裝所造成安裝質(zhì)量缺陷的,由安裝施工單位負(fù)責(zé)自行處理調(diào)整,總包施工單位不積極配合驗收工作或驗收不合格強行讓安裝施工單位安裝的,造成的質(zhì)量缺陷由總包施工單位負(fù)責(zé),劃清責(zé)任,為安裝工程打下良好的基礎(chǔ)。
5.2為控制好安裝工程質(zhì)量,項目部總工辦收集大量的驗收標(biāo)準(zhǔn),組織監(jiān)理部、組團項目部的監(jiān)理工程師、專責(zé)工程師到制作廠家對原材料進(jìn)行抽檢及對加工制作過程進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督,從而保證原材料的產(chǎn)品質(zhì)量是合格的,加工制作的成品是合格品。制作的成品進(jìn)場后,由組團項目部、監(jiān)理部負(fù)責(zé)對成品門窗進(jìn)行抽樣解體檢測,同時在監(jiān)理單位的見證下取樣送強檢,合格后方可開始安裝。
5.3為防止出現(xiàn)透風(fēng)、結(jié)露、反霜、發(fā)霉、滲水現(xiàn)象的發(fā)生,我們項目部要求各組團項目部、各監(jiān)理部加強對發(fā)泡、窗框四周打膠的檢查力度,總工辦也加強了巡檢頻率,發(fā)現(xiàn)不合格的發(fā)泡部位及打膠不合格的窗位,要求施工單位必須清除原發(fā)泡及打膠,重新發(fā)泡和打膠,經(jīng)檢查合格后方可抹灰、粘貼擠塑板等工序的施工。
5.4項目部總工辦下發(fā)通知,要求各施工單位加強對成品的保護工作,對已造成成品的損壞,分清責(zé)任,由責(zé)任方承擔(dān)費用,制作安裝單位負(fù)責(zé)更換和維修,盡可能避免出現(xiàn)將損壞的不合格品交到用戶手中。
6、電梯安裝工程
6.1電梯安裝前,項目部總工辦就在監(jiān)理部組織總包施工單位與電梯安裝施工單位對井道進(jìn)行交接驗收,并做好驗收記錄,經(jīng)三方簽字確認(rèn)合格后方可開始安裝。對在檢查驗收中發(fā)現(xiàn)的問題,必須及時處理整改,否則電梯安裝施工單位可拒絕接收安裝。對電梯安裝單位因此發(fā)生的索賠費用由總包施工單位承擔(dān),并將對主包施工單位進(jìn)行違約處罰。
6.2在電梯安裝中,為防止土建施工中砼澆筑頂面的標(biāo)高誤差造成施工中地面上表面高于電梯門的下坎,造成物業(yè)沖掃地面時將水沖入電梯,造成電梯的損壞不能運行。因此在安裝時,我們要求總包施工單位與電梯安裝單位共同對砼頂表面標(biāo)高實測,根據(jù)實測的標(biāo)高確定電梯門下坎的安裝高度,這樣即可避免上述事故的發(fā)生。目前全小區(qū)__部電梯全部安裝調(diào)試完畢,經(jīng)驗收,全部合格,達(dá)到了使用要求。
四、事后控制、總結(jié)經(jīng)驗、去粗取精、吸取教訓(xùn)、長足發(fā)展
目前,__個單位工程雖已竣工驗收,但還存在很多問題,需要克服、改正,以求完善,使管理水平再上一個新臺階。
1、進(jìn)一步完善、細(xì)化各種規(guī)章制度,不是靠人管人,而是靠規(guī)章制度約束、規(guī)范人的行為,靠制度促使所有的管理人員去主動工作,而不是被動工作,真正做到'凡事有人負(fù)責(zé)、凡事有人監(jiān)督、凡事有章可循、凡事有據(jù)可查'。
2、加強業(yè)務(wù)培訓(xùn),利用'冬閑'的時間自我學(xué)習(xí),特別是對新標(biāo)準(zhǔn)、新規(guī)范、新工藝、新材料的使用等學(xué)習(xí)和掌握,使得自我的知識得到更新。
3、工程開發(fā)項目確定后,就應(yīng)進(jìn)入'早謀劃、早安排'的程序。加強部門之間的協(xié)調(diào)、溝通,做好一切施工前后準(zhǔn)備工作,特別是前期、技術(shù)、計劃、甲供物資等準(zhǔn)備工作,做到有備無患、恰好銜接。
4、協(xié)調(diào)好各方之間的關(guān)系,特別是與監(jiān)理單位的關(guān)系,如何調(diào)動監(jiān)理人員的積極性,充分發(fā)揮監(jiān)理人員的潛能,實現(xiàn)'小業(yè)主、大監(jiān)理'的管理模式,是擺在我們面前的大難題和大課題。因為目前的實際情況是監(jiān)理單位聘用的監(jiān)理人員業(yè)務(wù)水平普遍較低,而且責(zé)任心較差,監(jiān)督不到位,監(jiān)理工程師人員數(shù)量不足,不能滿足工程管理的實際需要。
5、有部分施工單位管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)較差,技術(shù)水平低下,不能滿足施工管理的實際需要,比如:不會編制施工組織設(shè)計及施工方案,照抄照搬,不符合本工程的實際,對施工圖紙不熟悉,吃的不透,不求甚解,不能正確的指導(dǎo)施工。造成返工現(xiàn)象嚴(yán)重。同時,自檢體系不健全,有些單位根本不自檢,只靠監(jiān)理單位及組團項目部的專責(zé)工程師檢查出問題后再整改。既影響了工期,又保證不了工程質(zhì)量。有些承包人在工程上不舍得投入資金和材料,以次充好,質(zhì)量意識不高或者嚴(yán)重的說沒有質(zhì)量意識,使得工程質(zhì)量很難控制。如在實際工程施工中不采取一些強有力的措施及時的扭轉(zhuǎn)事態(tài),靠承包人的修養(yǎng)和素質(zhì),其后果是不堪設(shè)想的。因此選擇優(yōu)秀的施工隊伍是尤為重要的。
6、__項目部在實際工程管理中,雖然取得了一定成績,但還是存在著一定的缺點和錯誤,我們有決心克服缺點,總結(jié)經(jīng)驗,不斷豐富和完善自我,在探索和摸索中發(fā)展自我,以取得更佳的業(yè)績,回報地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)對我們的支持和信任,回報廣大業(yè)戶和社會,為建設(shè)更加美好的家園和現(xiàn)代化住宅小區(qū)貢獻(xiàn)我們的力量。
第3篇 房地產(chǎn)項目部年度工作總結(jié)
隨著時間的流逝,20__年的新年鐘聲即將響起,在這辭舊迎新之際,__項目工程在__公司的正確指導(dǎo)下,在__房地產(chǎn)開發(fā)公司的正確領(lǐng)導(dǎo)下,在__項目部全體員工及_家監(jiān)理公司派駐的_個監(jiān)理部全體人員的共同努力下,經(jīng)各參建施工單位廣大干部、工人的辛勤勞動,經(jīng)過近15個月的日夜奮戰(zhàn),終于迎來了_個單位工程全面竣工驗收階段,預(yù)計到20__年12月末,_個單位工程全部竣工驗收完畢,交付使用。
__項目工程占地面積:__.51公頃,總建筑面積:__.97㎡。其中:地上建筑面積:__.24㎡,計__棟住宅,1棟物業(yè)管理中心,地下建筑面積:__.73㎡,計_個地下車庫。一期開發(fā)建設(shè)近60萬平方米的住宅小區(qū),在__省的開發(fā)建設(shè)堪稱第一次。__項目部成立于2023年3月1日,到2023年12月31日止,計22個月時間。本著回顧過去,總結(jié)經(jīng)驗,找出不足,豐富自己,使企業(yè)具有長足發(fā)展的后勁,特對過去的工作總結(jié)如下:
一、定目標(biāo),建章建制,抓好組織建設(shè)。
1、__項目部成立后,根據(jù)本項目工程的特點和規(guī)模,__地產(chǎn)公司決定由地產(chǎn)公司的副總經(jīng)理擔(dān)任項目部項目經(jīng)理,主抓項目部的全面工作。在項目經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下,從組織結(jié)構(gòu)上入手,做好組織建設(shè)工作。項目部的組織結(jié)構(gòu)形式,采用直線式組織結(jié)構(gòu)形式,即:根據(jù)工程特點和平面分布,劃分了__個區(qū)域,成立了__個組團項目部和__個外網(wǎng)部,負(fù)責(zé)本區(qū)域所轄范圍內(nèi)的工程建設(shè)管理工作。
2、在項目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下,由總工程師負(fù)責(zé)制定工作目標(biāo),其中:安全目標(biāo)是:零死亡。進(jìn)度目標(biāo)是:2023年12月31工程竣工,交付使用。質(zhì)量目標(biāo)是:按'__'杯的標(biāo)準(zhǔn)要求,全部達(dá)到合格。投資目標(biāo)是:不突破投資概算,在投資概算范圍內(nèi),完成全部的建設(shè)內(nèi)容。
3、目標(biāo)確定后,為能實現(xiàn)上述工作目標(biāo),我們有針對性的制定了切實可行的各種規(guī)章制度,如:《考勤管理制度》、《崗位工作職責(zé)》、《項目例會管理制度》、《設(shè)計交底與圖紙會審制度》、《施工組織設(shè)計與施工方案審查制度》、《工程質(zhì)量與驗收管理制度》、《工程變更管理制度》、《文件資料管理制度》、《安全管理制度》、《安全教育培訓(xùn)制度》、《安全檢查、文明施工檢查工作制度》、《安全工作會議制度》、《文明施工管理辦法》、《質(zhì)量、進(jìn)度考核細(xì)則》、《安全考核細(xì)則》、《甲供材管理制度》等。做到了凡事有章可循、凡事有據(jù)可依、凡事有監(jiān)督、凡事有人管理,行為有約束、管理有依據(jù),減少了隨意性,增加了責(zé)任感。
二、做好事前控制
1、工期事前控制:
工期目標(biāo)確定后,項目部要求所有參建的施工單位編制工期進(jìn)度為了保證砼澆筑后的外觀質(zhì)量及幾何尺寸不發(fā)生變化及變形,我們要求施工單位必須使用新竹膠模板,而且質(zhì)量必須是合格品。特別是頂棚,我們要求是免抹灰頂棚,目的就是防止頂棚因砼澆筑后表面不平整、變形過大,基層表面處理不好,抹灰厚度太厚,發(fā)生裂縫,脫落傷人事故的發(fā)生。經(jīng)過嚴(yán)格檢查模板的質(zhì)量,模板施工中的嚴(yán)格控制,其結(jié)果基本令人滿意。在主體驗收中,基本滿足了觀感質(zhì)量的驗收標(biāo)準(zhǔn),項目部總工辦非常重視砼的澆筑質(zhì)量,加強平時巡視檢查的力度和巡視檢查的頻率,對在檢查中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題,除按違約罰款制度進(jìn)行處罰外,必須進(jìn)行推倒重來的,堅決砸掉拆除,重新施工,達(dá)到設(shè)計及規(guī)范要求標(biāo)準(zhǔn)為止。經(jīng)過對幾起質(zhì)量事故的嚴(yán)肅處理,使得工程質(zhì)量有了很大的提高,同時不重視質(zhì)量的現(xiàn)象得到了有效的遏制。
2.4砼工程
施工用的砼,全部為商品砼,為了保證商品砼的質(zhì)量,由項目總工辦組織組團項目部、監(jiān)理部的人員到商品砼供應(yīng)商的砼拌制廠進(jìn)行原材料的檢查、取樣、復(fù)試,經(jīng)取樣復(fù)試合格后,方可攪拌供應(yīng)到施工現(xiàn)場。我們采取了定期或不定期的檢查方式到砼拌制廠進(jìn)行檢查,防止了不合格的商品砼進(jìn)入施工現(xiàn)場,在施工現(xiàn)場嚴(yán)格檢查砼的坍落度,對不符合規(guī)范要求的施工單位可以拒收退出場外。采取這些有效的措施后,保證了砼的供應(yīng)質(zhì)量。經(jīng)主體檢測后,砼質(zhì)量全部滿足設(shè)計及砼規(guī)范要求,全部為合格。
2.5砌筑工程
為了保證砌筑工程的工程質(zhì)量,我們抓了如下幾個環(huán)節(jié):
2.5.1按設(shè)計及規(guī)范要求,放置墻體拉結(jié)筋。在施工中采用的是后在砼的墻體中植筋的方法,并且是沿墻體通長放置,我們重點檢查植筋是否牢固,在檢查中發(fā)現(xiàn)植筋不牢固及不通長放置接結(jié)筋的部位,必須拆除,重新植筋及布筋,同時進(jìn)行違約處罰。此舉,收到了良好的效果。
2.5.2外墻腳手眼的留設(shè)必須滿足補砌腳手眼時施工方便,避免造成補砌腳手眼時不按空心磚的模數(shù)砌筑,砌筑的灰縫不嚴(yán)、不密實、有透透亮現(xiàn)象,致使有透風(fēng)等現(xiàn)象的發(fā)生,失去了空心磚墻保溫墻體的作用。我們在檢查中發(fā)現(xiàn)這種現(xiàn)象的,必須拆除重新砌筑,達(dá)到要求為止。通過嚴(yán)格的管理,結(jié)果很奏效,使得施工單位重視起來,砌筑工程質(zhì)量得到了很大的提高。
2.5.3在內(nèi)墻砌筑時,按新的規(guī)范及圖集要求,衛(wèi)生間及廚房的墻體其底部必須澆筑與墻體寬度一致、高度200㎜的素砼,以防止衛(wèi)生間及廚房的生活用水對其它房間的滲透。在施工中,施工單位不理解,因為以前從沒有這樣施工過,為此,總工辦召開由監(jiān)理單位、組團項目部、施工單位技術(shù)人員參加的專題會議。講明不這樣做,會帶來哪些危害,使得施工單位有了正確的認(rèn)識,沒有按規(guī)范及圖集施工的,全部拆除,重新澆筑了砼,再砌筑,效果很好。
2.5.4在內(nèi)墻砌筑時,墻體與梁相連接部位,為防止墻體沉降、有裂縫出現(xiàn),砌筑時,不能連續(xù)砌筑到梁下用砂漿填滿,而是要按標(biāo)準(zhǔn)圖集及規(guī)范要求,砌筑到梁下留200㎜高度不砌筑,待砌筑砂漿有一定的強度及滿足技術(shù)間歇時間后,再用普通粘土紅磚斜砌,并用砌筑砂漿填塞密實。在實際施工中,有大部分施工單位沒有按要求施工,項目部為此加大了巡視檢查力度,并召開會議,提出嚴(yán)格要求,對凡是沒有按圖集及規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)施工的全部拆除,重新砌筑填塞,不拆除的將停工整改。采取了這一強制措施后收效很大,且經(jīng)實際驗證,內(nèi)墻抹灰后,墻體與梁連接處很少有裂縫出現(xiàn)。
3、粉飾工程
3.1內(nèi)墻抹灰工程
3.1.1內(nèi)墻抹灰最常見的質(zhì)量通病是墻體與剪力墻結(jié)合部,與梁結(jié)合部易發(fā)生貫通的裂縫,為避免此通病發(fā)生,項目部總工辦要求施工單位在結(jié)合部位用網(wǎng)格布粘貼,并經(jīng)檢查合格后才能進(jìn)入抹灰工序,并下發(fā)了節(jié)點作廢的通知單,把此做法作為一道工序,必須報驗。經(jīng)組團項目部、監(jiān)理部驗收合格后,方可進(jìn)入下道工序。此做法的實施,經(jīng)實際驗證,取得了非常好的效果,值得推廣。
3.1.2為保證內(nèi)墻抹灰的工程質(zhì)量及給以后用戶不遺留隱患,我們?nèi)∠嗽O(shè)計圖紙的墻體抹灰刮青的做法,直接采用混合砂漿抹灰的做法。這樣做給施工單位抹灰時增大了難度,多耗費了工時,但抹灰的工程質(zhì)量得到了保證,更為重要的是給用戶提供了今后裝飾后不發(fā)生質(zhì)量問題的可靠保證。
3.1.3頂棚刮灰膏前必須彈出四條水平的陰角線,如果砼基層不平整的,必須剔鑿打磨后才能刮灰膏,否則不能進(jìn)入下道工序的施工。同時,項目部要求各組團項目部、各監(jiān)理部加
大了平行檢查的頻率和力度,采取了組團與組團之間的互檢辦法,相互之間找毛病、查問題,之后整改。經(jīng)實際檢測的結(jié)果看,效果很好,內(nèi)墻抹灰的整體質(zhì)量都有很大的提高,墻面平整度、陰角、陽角方正、順直等全部達(dá)到了合格標(biāo)準(zhǔn)。
3.2外墻抹灰
為了保證外墻保溫系統(tǒng)粘貼擠塑板平整度4㎜的技術(shù)要求,在抹灰前,項目部總工辦要求施工單位必須把抹灰的基層處理好,砼脹模處必須鑿除,有污染的必須清洗干凈,從上到下掛垂直通線,之后沖筋、貼灰餅,然后才能開始抹灰,保證墻面的整體平整。為了實現(xiàn)上述要求,每棟樓都要做樣板墻,經(jīng)總工辦、組團項目部、監(jiān)理部共同檢查驗收后方可開始大面積施工。經(jīng)嚴(yán)格檢查、驗收,使外墻抹灰工程基本達(dá)到了4㎜平整度的要求,為外墻保溫系統(tǒng)的施工創(chuàng)造了條件。
3.3外墻外保溫系統(tǒng)
本工程的外墻外保溫系統(tǒng)采用的外墻粘貼擠塑板,擠塑板外粘貼網(wǎng)格布外刮干粉砂漿的做法。此做法在__地區(qū)采用的不多,沒有成熟的經(jīng)驗,為保證工程質(zhì)量,施工前,項目部收集了有關(guān)粘貼擠塑板的施工資料,原材料的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范要求等。同時,走訪和參觀有同類型保溫墻體的工程吸取經(jīng)驗。之后,我們從原材料入手,把住原材料的質(zhì)量關(guān),對欲使用的擠塑板、干粉砂漿、網(wǎng)格布、脹釘?shù)忍崆白鰪?fù)試,根據(jù)復(fù)試的結(jié)果再確定品種、規(guī)格等,以確保使用的材料是合格的。施工開始后,我們要求施工單位必須做樣板墻,且在施工中通知監(jiān)理部、組團項目部,由組團項目部通知總工辦到施工現(xiàn)場作業(yè)面處,實際檢測粘貼的質(zhì)量,如粘貼面積接縫的間隙、平整度、脹釘是否牢固等項目,經(jīng)實際檢測,認(rèn)為操作的方法正確,檢測項目符合圖集有關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的方可開始粘貼,否則必須整改,再經(jīng)組團項目部、監(jiān)理部驗收合格后方可施工。為了確保外墻外保溫的工程質(zhì)量,我們對進(jìn)入到各棟號的原材料全部進(jìn)行了抽樣復(fù)試檢測,以防止調(diào)包、更換原材料的現(xiàn)象發(fā)生。同時對__個棟號全部在實體上做了干粉砂漿與空心磚墻體(包括砼墻體)、干粉砂漿與擠塑板、網(wǎng)格布與擠塑板、脹釘與墻體之間的拉拔試驗,結(jié)果表明全部是合格的。由此可基本保證擠塑板在其服務(wù)壽命周期內(nèi)是不會脫落的。為了防止外墻外保溫系統(tǒng)常見的結(jié)露、上霜、長毛現(xiàn)象的發(fā)生,項目部總工辦對所有的節(jié)點都畫了節(jié)點詳圖,注明了尺寸及做法,從而補充完善了設(shè)計文件中未注明、未說明的地方,保證了設(shè)計文件的完整性。為工程施工提供了依據(jù),避免了可能發(fā)生的結(jié)露、上霜、長毛、發(fā)霉現(xiàn)象。
4、屋面保溫及防水工程
4.1屋面保溫:
屋面保溫是采用擠塑板保溫、找坡是采用1:8水泥珍珠巖找坡。為保證屋面保溫用擠塑板下無水,因此要求在拌制1:8水泥珍珠巖時不能在屋面上拌制,必須在地面上拌制,然后用吊車吊運到屋頂,此種做法是保證屋面防水不起鼓,以后頂層住戶室內(nèi)不結(jié)露、長毛的必要條件。為此,項目部總工辦下達(dá)有關(guān)通知,必須強制性執(zhí)行。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)在屋面拌制1:8水泥珍珠巖,將對施工單位給予重罰。此舉,收效甚好,達(dá)到了預(yù)期目的。
4.2屋面防水:
屋面防水工程是最易發(fā)生滲漏的,是常見的質(zhì)量通病。為防止此類質(zhì)量通病的出現(xiàn),在總結(jié)其它工程經(jīng)驗的基礎(chǔ)上,結(jié)合施工圖紙、標(biāo)準(zhǔn)圖集,項目部總工辦補充、細(xì)化了施工節(jié)點,增加了防水部位,畫出了節(jié)點詳圖及施工做法,為施工提供了圖紙依據(jù)。在施工中,要求監(jiān)理單位進(jìn)行全過程旁站監(jiān)理,防水工程施工完畢后進(jìn)行注水,進(jìn)行48小時蓄水試驗。如發(fā)現(xiàn)有漏點,泄水后補做防水層,再蓄水試驗,直到?jīng)]有漏點合格為止。柔性復(fù)合高分子卷材防水施工完畢后,再做一道細(xì)石砼剛性防水。同樣,剛性防水完成后,做48小時蓄水試驗,看是否有漏水點。如有漏水點,查找,返工處理。處理完畢后再做48小時蓄水試驗,再檢查,直到?jīng)]有漏水點合格為止。此項工程定為重點分部工程,不能經(jīng)組團項目部、監(jiān)理部的檢查驗收是不能進(jìn)入到下道工序施工的。同時從經(jīng)濟處罰入手,規(guī)定未經(jīng)檢查驗收進(jìn)入下道工序施工,建設(shè)單位將視為此項工作沒有完成,將不予結(jié)算。此項措施效果顯著。
5、塑鋼窗安裝、防盜門安裝、防火門及管道井門的安裝
5.1各種門、窗安裝前為防止安裝出現(xiàn)偏差,造成安裝完成后重新調(diào)整困難或不易調(diào)整,項目部總工辦要求總包施工單位及安裝分包施工單位在監(jiān)理部的組織下進(jìn)行安裝調(diào)試的交接工作。安裝分包施工單位必須對安裝洞口進(jìn)行驗收,總包施工單位負(fù)責(zé)給出墻體軸線、標(biāo)高線等必要基準(zhǔn)線,驗收時應(yīng)做好詳細(xì)記錄,滿足安裝條件的可進(jìn)行安裝。不滿足的總包施工單位必須整改經(jīng)再驗收后方可進(jìn)行安裝。安裝分包施工單位不經(jīng)檢查驗收就進(jìn)行安裝所造成安裝質(zhì)量缺陷的,由安裝施工單位負(fù)責(zé)自行處理調(diào)整,總包施工單位不積極配合驗收工作或驗收不合格強行讓安裝施工單位安裝的,造成的質(zhì)量缺陷由總包施工單位負(fù)責(zé),劃清責(zé)任,為安裝工程打下良好的基礎(chǔ)。
5.2為控制好安裝工程質(zhì)量,項目部總工辦收集大量的驗收標(biāo)準(zhǔn),組織監(jiān)理部、組團項目部的監(jiān)理工程師、專責(zé)工程師到制作廠家對原材料進(jìn)行抽檢及對加工制作過程進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督,從而保證原材料的產(chǎn)品質(zhì)量是合格的,加工制作的成品是合格品。制作的成品進(jìn)場后,由組團項目部、監(jiān)理部負(fù)責(zé)對成品門窗進(jìn)行抽樣解體檢測,同時在監(jiān)理單位的見證下取樣送強檢,合格后方可開始安裝。
5.3為防止出現(xiàn)透風(fēng)、結(jié)露、反霜、發(fā)霉、滲水現(xiàn)象的發(fā)生,我們項目部要求各組團項目部、各監(jiān)理部加強對發(fā)泡、窗框四周打膠的檢查力度,總工辦也加強了巡檢頻率,發(fā)現(xiàn)不合格的發(fā)泡部位及打膠不合格的窗位,要求施工單位必須清除原發(fā)泡及打膠,重新發(fā)泡和打膠,經(jīng)檢查合格后方可抹灰、粘貼擠塑板等工序的施工。
5.4項目部總工辦下發(fā)通知,要求各施工單位加強對成品的保護工作,對已造成成品的損壞,分清責(zé)任,由責(zé)任方承擔(dān)費用,制作安裝單位負(fù)責(zé)更換和維修,盡可能避免出現(xiàn)將損壞的不合格品交到用戶手中。
6、電梯安裝工程
6.1電梯安裝前,項目部總工辦就在監(jiān)理部組織總包施工單位與電梯安裝施工單位對井道進(jìn)行交接驗收,并做好驗收記錄,經(jīng)三方簽字確認(rèn)合格后方可開始安裝。對在檢查驗收中發(fā)現(xiàn)的問題,必須及時處理整改,否則電梯安裝施工單位可拒絕接收安裝。對電梯安裝單位因此發(fā)生的索賠費用由總包施工單位承擔(dān),并將對主包施工單位進(jìn)行違約處罰。
6.2在電梯安裝中,為防止土建施工中砼澆筑頂面的標(biāo)高誤差造成施工中地面上表面高于電梯門的下坎,造成物業(yè)沖掃地面時將水沖入電梯,造成電梯的損壞不能運行。因此在安裝時,我們要求總包施工單位與電梯安裝單位共同對砼頂表面標(biāo)高實測,根據(jù)實測的標(biāo)高確定電梯門下坎的安裝高度,這樣即可避免上述事故的發(fā)生。目前全小區(qū)__部電梯全部安裝調(diào)試完畢,經(jīng)驗收,全部合格,達(dá)到了使用要求。
四、事后控制、總結(jié)經(jīng)驗、去粗取精、吸取教訓(xùn)、長足發(fā)展
目前,__個單位工程雖已竣工驗收,但還存在很多問題,需要克服、改正,以求完善,使管理水平再上一個新臺階。
1、進(jìn)一步完善、細(xì)化各種規(guī)章制度,不是靠人管人,而是靠規(guī)章制度約束、規(guī)范人的行為,靠制度促使所有的管理人員去主動工作,而不是被動工作,真正做到'凡事有人負(fù)責(zé)、凡事有人監(jiān)督、凡事有章可循、凡事有據(jù)可查'。
2、加強業(yè)務(wù)培訓(xùn),利用'冬閑'的時間自我學(xué)習(xí),特別是對新標(biāo)準(zhǔn)、新規(guī)范、新工藝、新材料的使用等學(xué)習(xí)和掌握,使得自我的知識得到更新。
3、工程開發(fā)項目確定后,就應(yīng)進(jìn)入'早謀劃、早安排'的程序。加強部門之間的協(xié)調(diào)、溝通,做好一切施工前后準(zhǔn)備工作,特別是前期、技術(shù)、計劃、甲供物資等準(zhǔn)備工作,做到有備無患、恰好銜接。
4、協(xié)調(diào)好各方之間的關(guān)系,特別是與監(jiān)理單位的關(guān)系,如何調(diào)動監(jiān)理人員的積極性,充分發(fā)揮監(jiān)理人員的潛能,實現(xiàn)'小業(yè)主、大監(jiān)理'的管理模式,是擺在我們面前的大難題和大課題。因為目前的實際情況是監(jiān)理單位聘用的監(jiān)理人員業(yè)務(wù)水平普遍較低,而且責(zé)任心較差,監(jiān)督不到位,監(jiān)理工程師人員數(shù)量不足,不能滿足工程管理的實際需要。
5、有部分施工單位管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)較差,技術(shù)水平低下,不能滿足施工管理的實際需要,比如:不會編制施工組織設(shè)計及施工方案,照抄照搬,不符合本工程的實際,對施工圖紙不熟悉,吃的不透,不求甚解,不能正確的指導(dǎo)施工。造成返工現(xiàn)象嚴(yán)重。同時,自檢體系不健全,有些單位根本不自檢,只靠監(jiān)理單位及組團項目部的專責(zé)工程師檢查出問題后再整改。既影響了工期,又保證不了工程質(zhì)量。有些承包人在工程上不舍得投入資金和材料,以次充好,質(zhì)量意識不高或者嚴(yán)重的說沒有質(zhì)量意識,使得工程質(zhì)量很難控制。如在實際工程施工中不采取一些強有力的措施及時的扭轉(zhuǎn)事態(tài),靠承包人的修養(yǎng)和素質(zhì),其后果是不堪設(shè)想的。因此選擇優(yōu)秀的施工隊伍是尤為重要的。
第4篇 2012年度房地產(chǎn)項目推廣策劃工作總結(jié)范文
我是敏捷地產(chǎn)增城錦繡御景苑項目策劃部的楊京城，主要負(fù)責(zé)御景苑項目的媒體推廣、現(xiàn)場包裝、物料跟進(jìn)、銷售促銷活動、月度推廣計劃初步擬定、配合策劃經(jīng)理，協(xié)助銷售部完成每月的項目推廣策劃工作。
回顧10年感觸頗多，由__年地產(chǎn)的瘋狂到10年地產(chǎn)的蕭條可謂冰火兩重天，10年一場由美國次貸危機引起的百年不遇的金融風(fēng)暴卷起千堆雪，在經(jīng)濟全球化的趨勢之下，持續(xù)10年高增長的中國經(jīng)濟也不能獨善其身，面對來勢洶洶的金融風(fēng)暴，中國地產(chǎn)更是首當(dāng)其沖，把地產(chǎn)行業(yè)推上了風(fēng)口浪尖，一場地產(chǎn)行業(yè)變革勢在必行。
__年年12月3日我從錦繡半島項目回到增城錦繡御景苑項目工作，又一次回到起點，正所謂歸零新起點，我重新梳理作為地產(chǎn)策劃人的工作思路，重新總結(jié)工作經(jīng)驗，一級地產(chǎn)市場的高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求；一級地產(chǎn)市場的信息敏感度；一級市場的推廣思路；一級市場的細(xì)節(jié)關(guān)注度等都是二級市場要借鑒的經(jīng)驗。10年度的樓市低迷，客戶持幣觀望，是危機，也是機遇，也是對地產(chǎn)從業(yè)人員的洗滌及教化，讓我們明白賣樓不是買菜，在低迷的樓市之下我們唯有練好內(nèi)功，方能度過寒冬，否則潮水褪去之時就是那些沒有穿泳褲的地產(chǎn)人士貽笑大方之時，所以我覺得10年就是一個心態(tài)的考驗，一個對地產(chǎn)行業(yè)是否動搖的考驗，10年地產(chǎn)從業(yè)人員是固守陣地還是放棄就成了心靈的煎熬。
錦繡御景苑項目在10年度銷售業(yè)績超4億，在大市低迷時期，御景苑項目不會大起大落，有如下特點：
其二：御景苑項目銷售團隊具有強有力的凝聚力，基層員工至高層領(lǐng)導(dǎo)齊心協(xié)力，項目的每次活動，每次推貨大家都是盡自己最大的力去做好，在荔城各個項目中我盤員工的精神面貌和素質(zhì)都是不錯的，在樓市低迷的時候，銷售團隊的一鼓作氣也是成敗的關(guān)鍵，在樓市不穩(wěn)定之時，心態(tài)也是戰(zhàn)勝市場的關(guān)鍵。
其三：有了好的銷售隊伍，還有好的產(chǎn)品，錦繡御景苑項目是荔城公認(rèn)的外立面最漂亮的社區(qū)，西瓦、米色圍墻、澳洲砂巖、精雕細(xì)琢，經(jīng)典無限；當(dāng)然還有香港貝爾高林打造的立體式園林景觀，移步換景，風(fēng)景如畫。
錦繡御景苑項目推廣回顧：
錦繡御景苑項目經(jīng)過近3年的開發(fā)，由一期到目前的四期，一步一步拉升項目的形象，由毛坯到裝修房，由洋房到別墅，一次又一次通過實踐來驗證市場，通過市場來調(diào)整推廣策略，調(diào)整推貨思路。
期數(shù)
推廣名
廣告主題語
推廣方式
效果評估
御景苑一期
錦繡御景苑
湖畔尚品美宅
單張、影視、戶外、電臺、增城日報
首期開盤通過線上線下多種推廣方式進(jìn)行推廣宣傳，在__年5月引領(lǐng)荔城樓市焦點
御景苑二期
湖畔豪園
觀山望湖寬生活
影視、短信、戶外、單張、
2期開盤是以產(chǎn)品為推廣的重點，以實景體驗生活為目標(biāo)，是對一期形象推廣的延伸和彌補，以10個標(biāo)準(zhǔn)來塑造好房子。
御景苑三期
御品名苑
榮耀人生享受非凡
影視、短信、戶外、南都、廣日、dm
3期開盤不但是御景苑產(chǎn)品的升級，更是項目形象的升級，別墅小區(qū)才是真正的精品社區(qū)，方能尊享非凡生活。
御景苑四期
峰景
生活在風(fēng)景之上
影視、短信
4期是洋房產(chǎn)品升級版，有別墅旁的花園洋房之稱，為滿足市場需要，御景苑項目也打造精裝修洋房，彌補毛坯交樓的單一
“實踐是檢驗真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)”，那么地產(chǎn)樓市則是“市場才是檢驗樓市的唯一標(biāo)準(zhǔn)”只有市場才有話語權(quán)，市場認(rèn)可的產(chǎn)品、認(rèn)可的價格在10年低迷的樓市的大背景才能逆市飄紅，才不會被遺忘。
08年度御景苑項目策劃部配合銷售做了以下具體工作：
其一：常規(guī)的現(xiàn)場物料包裝，從細(xì)節(jié)入手，體現(xiàn)精品社區(qū)的細(xì)節(jié)，過程精品打造結(jié)果精品。
其二：銷售宣傳資料的準(zhǔn)備，及時無誤的準(zhǔn)備好樓書、單張、戶型圖等銷售道具。
其四：媒體推廣宣傳，戶外廣告以形象宣傳為主，手機短信鎖定目標(biāo)客戶群發(fā)送推貨信息，影視廣告從形象片到實景效果，然后又到形象片，頻繁更換畫面，增加新鮮度，幾乎每周修改標(biāo)版、走動字幕，為銷售推貨輸出大量有效的信息，吸引客戶到場。
其五：表演活動，10年樓市低迷，銷售現(xiàn)場人氣日趨下滑，而銷售現(xiàn)場人氣是否旺盛也是銷售成交的關(guān)鍵，御景苑項目幾乎每個月都舉辦一次銷售現(xiàn)場的表演活動，涵蓋高雅的舞臺表演、寓教于樂的攤位游戲、活潑可愛的卡通真人秀、吸引客戶參與的diy創(chuàng)意活動、讓客戶停留更多時間的美食品鑒活動，有新春派利是，喜慶的嘉年華活動、有抓住奧運熱點的泳池開放日活動、也有鎖定目標(biāo)客戶通過親子聯(lián)動的親子運動會活動?？傊康囊粋€活動就是為了集聚人氣，為銷售現(xiàn)場營造良好的銷售氣氛，促進(jìn)銷售成交。
經(jīng)歷了中國地產(chǎn)與“?！蓖w，與“熊”共舞的之后的我，心態(tài)更加平和，“牛市賣概念，熊市產(chǎn)品”，平時練好內(nèi)功，抓好細(xì)節(jié)，做過程精品，在風(fēng)云變幻的樓市面前，唯有不變的是心態(tài)，是對地產(chǎn)的執(zhí)著，我堅信通過國家對樓市的扶持，由“危”轉(zhuǎn)“機”只是時間問題，09年挑戰(zhàn)與機遇并存，路漫漫其修遠(yuǎn)兮，吾將上下而求索。
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