小區(qū)物業(yè)合同 第1篇
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住房貨幣化帶來物業(yè)管理市場化,房地產的欣欣向榮推動物業(yè)管理的蓬勃發(fā)展。但與此極不協(xié)調的是,全國各地大城市均出現(xiàn)了不同程度的“棍棒相加”、流血沖突等物業(yè)暴力事件，停水停電更是司空見慣。2005年11月8日在河南鄭州，河南電視臺一名攝相記者喋血中方園小區(qū)，攝像機與采訪車受損。此事被東方今報、鄭州晚報、河南電視臺等省內媒體連續(xù)重點報道，引起相當大的社會震動。
市場經濟下的物業(yè)管理具有重要的地位，不僅涉及物業(yè)區(qū)域維修養(yǎng)護、安全防范、環(huán)境衛(wèi)生、綠化美化、車輛管理等多方面公共服務，而且影響市民工作生活的質量、社會安定，更關系到現(xiàn)代化城市建設。物業(yè)管理因此牽涉多方面關系，包括房地產生產、流通、消費領域的眾多參與者，既有業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)之間平等的民事關系，也有相關政府部門對物業(yè)管理企業(yè)監(jiān)督的行政關系。在復雜的各種關系中，通過立法明確各方主體：政府、業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)商的地位、作用、權利義務，使物業(yè)管理有法可依，避免糾紛的產生或把糾紛解決在初期，促進物業(yè)管理的健康發(fā)展。
一、住宅小區(qū)物業(yè)管理的法律界定
（一）物業(yè)及住宅小區(qū)物業(yè)
“物業(yè)”對應的英文是“real estate”或“real property”，含義是：“財產、資產、擁有物、房地產”，在我國粵港地區(qū)作為房地產的俗稱。隨著物業(yè)管理的發(fā)展，物業(yè)已成為有確切定義的規(guī)范化術語。一般認為，“物業(yè)”指已經建成并竣工驗收投入使用的各類房屋建筑及其所屬配套設施與場地，由以下四個部分構成 ：（1）建筑物本體（2）附屬設備（3）公共設施（4）建筑地塊。《河南省物業(yè)管理條例》第三條 本條例所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附屬的設施、設備和相關場地。
住宅小區(qū)物業(yè)系指一個住宅小區(qū)的房地產的總稱。首先以小區(qū)宗地土地使用權的土地的四至為界，其次在該宗地上附著了可供所有權人或使用權人使用的各種房屋、設施、綠化等。住宅小區(qū)物業(yè)具有以下法律特點：1．房屋所有權具有多業(yè)主。2．土地具有共用性。3．小區(qū)配套房屋產權具有模糊性。
（二）住宅小區(qū)物業(yè)管理及界定
住宅小區(qū)物業(yè)管理，是對住宅小區(qū)作為房地產的物業(yè)管理：業(yè)主通過選聘具有相應等級資質的專業(yè)物業(yè)公司，由業(yè)主和物業(yè)公司按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
所謂住宅小區(qū)物業(yè)的界定，是指如何區(qū)分a小區(qū)與b小區(qū)的邊界。中華人民共和國成立以來，我國對待房屋所有權和該房屋占用的土地使用權的一貫原則是，不經取得土地使用權，不得進行地上建筑；地上建筑物、構筑物、定著物所有權轉移時，連同其所占用的土地使用權一并轉移；合法取得的房屋所有權和土地使用權，受國家法律保護。多年來，我國司法、規(guī)劃和房地產管理機關都是按照這一原則，處理有關房地產權屬問題的。上述原則體現(xiàn)在相關憲法和法律條文中：中華人民共和國憲法第12條規(guī)定 “國家保護公民的合法的收入、儲蓄、房屋和其他合法財產的所有權?！?中華人民共和國土地法第11條規(guī)定“土地的所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯?！?/p>
《物業(yè)管理條例》第9條規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。”由于開發(fā)商不同，規(guī)劃不同，各個小區(qū)的容積率、綠化率、配套設施的完善程度都各不相同。如果根據一定的評價指標將住宅小區(qū)劃分為好、中、差的話，就會出現(xiàn)相鄰小區(qū)實際上處在不同居住環(huán)境等級中，不同小區(qū)的業(yè)主購買房屋的價格也不同。一個小區(qū)的業(yè)主出高價買了住房和與之配套的設施、環(huán)境，讓他的小區(qū)與居住環(huán)境較差的小區(qū)并為一個“物業(yè)管理區(qū)域”，顯然他對配套設施、綠化、土地使用權的權利都會受到不同程度的侵害。
所以，對住宅小區(qū)物業(yè)的法律界定，應結合實際情況，確定合適級別以收取物業(yè)服務費用，以當前中央提出的建立和諧社會為指導原則，把事情做細做好。鄭州中方園小區(qū)經過11月8日事件使方圓物業(yè)退出后，原來的東西兩小區(qū)分別聘請不同的物業(yè)公司來服務，有利于競爭，提高服務質量。
二、住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題
國務院《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）本條例所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權人。已建成用于出售、出租但尚未售出、租出的物業(yè)的所有權人除外。所謂業(yè)主管理物業(yè)，就是業(yè)主通過某種手段、措施達到所要的服務質量。一般來說，都是在業(yè)主大會的基礎上成立業(yè)主委員會并聘請專業(yè)物業(yè)公司來具體管理，根據業(yè)主大會做出的決定行使一定的權限。
（一）現(xiàn)階段業(yè)主如何行使管理物業(yè)的權利
1．業(yè)主如何通過業(yè)主委員會管理物業(yè)
《物權法》草案第77條規(guī)定：“業(yè)主可以設立業(yè)主會議，選舉業(yè)主委員會?？h級以上地方人民政府有關部門應當對設立業(yè)主會議或者選舉業(yè)主委員會，給予指導和協(xié)助?！彼^業(yè)主委員會，是指由物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織。根據政策規(guī)定：居住小區(qū)已交付使用并且入住率達到50％以上時，應當在該居住小區(qū)開發(fā)建設單位、居住小區(qū)所在地的區(qū)、縣房屋土地管理機關指導下建立物業(yè)管理委員會（業(yè)主委員會）。如何計算參加投票的業(yè)主投票權問題？《河南省物業(yè)管理條例》第十一條 業(yè)主的投票權數，可以按下列規(guī)定計算，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定：（1）住宅物業(yè)按一戶一投票權數計算；（2）非住宅物業(yè)按建筑面積計算。確定業(yè)主投票權的具體辦法由業(yè)主大會制定。
2．業(yè)主委員履行職責不力
國務院頒布的《條例》第15條規(guī)定：業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，履行下列職責：（1）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；（3）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；（4）監(jiān)督業(yè)主公約的實施；（5）業(yè)主大會賦予的其他職責。上述規(guī)定已經明確了兩個問題：一是住宅小區(qū)的業(yè)主大會代表和維護小區(qū)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益；二是住宅小區(qū)業(yè)主大會的代表和維護活動是通過業(yè)主委員會實施。
3．業(yè)主委員會備案問題?！段飿I(yè)管理條例》第16條規(guī)定：業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門備案。
備案的本意應當是登記備查。根據《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，業(yè)主委員會由業(yè)主選舉產生，不因備案產生。到所在地縣級房產管理部門辦理備案，是為了備查，方便工作。不能讓備案成為一道關卡。一方面我們在強調業(yè)主自治，另一方面我們又增加審批程序，這與當前的市場經濟體制是不相容的。解決的辦法就是明確規(guī)定由業(yè)主委員會將選舉結果報送房地產主管部門登記備案。只要選舉符合法規(guī)規(guī)定，房地產主管部門就不得拒絕備案，簡化程序，合法即備，規(guī)定在若干個工作日內作出給予備案或不與備案理由的答復。
小區(qū)物業(yè)合同 第2篇
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一、指導思想
以國家《物業(yè)管理條例》為依據，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務水平為宗旨，進一步加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。
二、目標和范圍
（一）目標：
1、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率達到9xxxx；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率達到9xxxx。
2、新建住宅小區(qū)推行招投標率達到10xxxx；*年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要10xxxx簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。
3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，要10xxxx取得《物業(yè)企業(yè)資質證書》。
4、強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓，物業(yè)企業(yè)經理持證率達到10xxxx，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經理信用檔案。5、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達到10xxxx。
6、加強業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要達到8xxxx以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。
（二）范圍：對全市實行物業(yè)管理的24xxxx住宅小區(qū)進行排查。根據排查結果，進行清理整頓，進一步規(guī)范物業(yè)管理行為。
三、工作內容
（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設。依據國家《物業(yè)管理條例》及相關配套法規(guī)、規(guī)章，結合我市物業(yè)管理實際情況，通過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗，盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。
（二）全力解決開發(fā)建設遺留問題。開發(fā)建設單位作為行為主體要切實承擔起責任，按照規(guī)劃設計和施工標準，對住宅小區(qū)存在的問題從新進行完善，建委、規(guī)劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到責任單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發(fā)建設遺留問題的住宅小區(qū)，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責任要全部落實到單位、到個人，維修及時率確保在9xxxx以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產生開發(fā)建設遺留問題。
（三）加大對物業(yè)市場的監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)管理行為。
一是加強物業(yè)管理招投標的監(jiān)督和指導，全面推行前期物業(yè)管理招投標機制，創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境，促進物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和社會化。依據國家《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招投標辦法》，及時制定符合我市實際的《沈陽市前期物業(yè)管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區(qū)實行招投標制度，建筑面積在xxxx平方米以上的（含xxxx平方米）的新建住宅區(qū)，必須采取公開招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，建筑面積xxxx米以下的新建住宅區(qū)在區(qū)、縣（市）房產行政主管部門的批準下可以采用邀標和議標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時，鼓勵業(yè)主大會采用招投標的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且，及時簽訂《（前期）物業(yè)服務合同》和《業(yè)主（臨時）公約》，對于新建住宅小區(qū)要在商品房銷售前10xxxx簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。
二是嚴格物業(yè)管理企業(yè)的資質審查。在我市從事物業(yè)管理活動的物業(yè)管理企業(yè)，要按照國家《物業(yè)管理條例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質證書》，并遵照建設部《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》的規(guī)定，按物業(yè)管理企業(yè)取得資質等級，承接物業(yè)管理項目。同時，加強物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質評定，出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節(jié)嚴重的取消其物業(yè)管理資質。
三是強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓，提高物業(yè)管理水平。建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經理信用檔案和準入、退出機制，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務合同》情況，對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項目經理，實行實名誠信考評制度，如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項目經理出現(xiàn)違法、違規(guī)、違諾現(xiàn)象，依據情節(jié)的嚴重程度，扣除相應的分數，年終進行綜合考評，考評結果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級的要件，報房產行政主管部門，并在沈陽房產信息網予以公布。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標準提供質價相符的服務，提高管理服務水平。同時，加強對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓，與建設部培訓中心聯(lián)合，繼續(xù)對我市物業(yè)管理從業(yè)人員進行培訓，達到從業(yè)人員要持證上崗。特別是要對物業(yè)管理企業(yè)經理以及項目經理（物業(yè)管理處主任）進行培訓，在取得建設部《物業(yè)管理企業(yè)經理崗位證書》的基礎上，市房產行政主管部門與中國物業(yè)協(xié)會聯(lián)合進行上崗培訓制度，經過實務操作培訓，考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實務操作專業(yè)崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。
四是規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會，積極引導業(yè)主正確行使權力和履行義務。根據國家和建設部的有關文件，結合我市實際，爭取年底前出臺《關于加強組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作的指導意見》，明確各部門職責，充分調動街道、社區(qū)的積極性，依據《條例》依法成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會，使這項關系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。引導業(yè)主大會，在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎上，按照合法程序選舉熱心公益事業(yè)、責任心強、有一定組織能力的業(yè)主進入業(yè)主委員會。規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的行為，促進業(yè)主自律和民主決策，切實維護自身的合法權益。
（四）建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責明確責任體系。對于具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)，要明確由物業(yè)管理企業(yè)實行專業(yè)化管理，爭取年底前物業(yè)化率達到10xxxx；對于尚不具備物業(yè)管理條件的住宅區(qū)，要確定管理單位，實行專項服務，待具備條件后，推行物業(yè)管理。逐步形成以社區(qū)為主，專業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結合的新型管理體制。各涉及物業(yè)管理活動的相關單位、部門按各自的職責承擔社會管理的責任，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境。
（五）采取多種形式，加大對物業(yè)管理方面法規(guī)的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細致宣傳國家《物業(yè)管理條例》及相關配套文件，引起社會各界物業(yè)管理的重視，讓廣大業(yè)主不斷了解物業(yè)管理的政策法規(guī)，引導全社會樹立正確的消費觀念，促進社會的和諧。
三、組織領導
為使這項工作落到實處，市政府成立領導小組。
組長：邢凱
副組長：王鐵
成員單位：市房產局、建委、規(guī)劃局、公安局、行政執(zhí)法局、民政局、各區(qū)政府。
領導小組辦公室設在市房產局，負責日常的組織協(xié)調。各區(qū)政府也要成立相應的組織機構，抓好具體的組織實施。
四、職責分工
規(guī)范物業(yè)管理工作是一項系統(tǒng)工程，要堅持“條塊結合、區(qū)域負責”的原則，市領導小組全面負責此項工作的監(jiān)督、指導；市領導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協(xié)調和監(jiān)督、檢查；各區(qū)政府要針對物業(yè)管理存在的問題負責此項工作的具體實施；各相關部門按照職責分工，密切配合各區(qū)政府實施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實責任，相互配合，加強檢查驗收，切實提高我市的物業(yè)管理水平。
市房產局為全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，具體負責全市物業(yè)管理工作的指導、監(jiān)督，并會同相關部門抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問題的整改工作，如：物業(yè)管理立法、前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)管理企業(yè)資質審查、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、物業(yè)管理工作的調研和宣傳等工作。
市建委、規(guī)劃局為開發(fā)、建設單位的管理部門。一是在進行住宅小區(qū)前期規(guī)劃時，要規(guī)劃建設必要的物業(yè)管理服務用房等相關配套設施，以方便后期的物業(yè)管理工作；二是嚴格按照規(guī)劃對住宅小區(qū)進行竣工驗收，不按規(guī)劃建設的住宅小區(qū)，不能予以驗收，并限期整改；三是對開發(fā)建設遺留問題，要制定整改工作方案，積極組織整改，達到合格標準。
市行政執(zhí)法局、公安局負責對物業(yè)管理行為的查處工作，使物業(yè)管理活動更加規(guī)范，促進物業(yè)管理水平的提高。
各區(qū)政府為物業(yè)管理工作的責任主體，要針對目前物業(yè)管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關部門，加大管理力度，認真組織整改，使問題得到及時有效的解決。
五、實施步驟
依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理是一項長期工作，為確保完成本方案確定的工作內容，今年要分三個階段進行實施。
（一）排查階段（*年5月10日至5月31日）
由市領導小組牽頭，建委、規(guī)劃、房產、公安、行政執(zhí)法等相關部門配合，各區(qū)政府組織實施，對開發(fā)建設遺留問題、物業(yè)管理和住宅小區(qū)存在的問題進行一次拉網式排查，并進行登記造冊，建立管理檔案。
（二）整改完善階段（*年6月1日至10月31日）
各區(qū)政府對排查中出現(xiàn)的各類問題進行認真分析，查找根源，制定相應的整改措施，報市領導小組審查，審查合格后，方可按責任分工認真組織整改。
（三）驗收階段（*年11月1日至11月15日）
領導小組成員單位按照工作內容和標準，集中時間，認真組織，對整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區(qū)逐個進行審核，確保達標。
六、保障措施
（一）提高認識，明確責任。各級領導要把加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作當作重要工作來抓，實行“一把手”負責制，層層落實責任。建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責明確的責任體系和長效管理機制。市政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理責任，切實把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細、抓實、抓出成效。
（二）密切配合，抓好整改。市政府相關部門和各區(qū)政府要上下聯(lián)動，密切配合，針對物業(yè)管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認真抓好整改。對整改不及時或不徹底的，有關部門要按照相關規(guī)定進行查處，確保全部達標。
小區(qū)物業(yè)合同 第3篇
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第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內按照城市規(guī)劃建設、配套設施齊全并達到一定規(guī)模的居住區(qū)、居住小區(qū)和危舊房改建區(qū)（以下統(tǒng)稱居住小區(qū)）。別墅和高級公寓的物業(yè)管理辦法另行規(guī)定。
第三條 新建居住小區(qū)必須按本辦法的規(guī)定統(tǒng)一實行物業(yè)管理。本辦法施行前已經驗收交付使用的居住小區(qū)，應當依照本辦法逐步實行物業(yè)管理。
第四條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指居住小區(qū)的物業(yè)產權人、使用人委托物業(yè)管理企業(yè)對房屋及其設備以及相關的居住環(huán)境進行維護、修繕和服務的活動。
第五條 市和區(qū)、縣房屋土地管理機關主管本行政區(qū)域居住小區(qū)物業(yè)管理工作。
第六條 本市規(guī)劃、工商行政管理、物價、環(huán)境衛(wèi)生、綠化、市政、公安等行政管理機關和居住小區(qū)所在地的街道辦事處，按照各自的職責，對居住小區(qū)的物業(yè)管理工作進行指導和監(jiān)督、檢查。
第七條 居住小區(qū)的開發(fā)建設單位必須按照規(guī)劃要求配套建設相應的設施。居住小區(qū)經綜合驗收合格后，開發(fā)建設單位方可向居住小區(qū)物業(yè)管理委員會辦理移交。居住小區(qū)的綜合驗收，應當有區(qū)、縣人民政府和街道辦事處參加。
居住小區(qū)綜合驗收的具體辦法，由市市政管理委員會和市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會、市城鄉(xiāng)建設委員會制定。
第八條 居住小區(qū)已交付使用并且入住率達到50％以上時，應當在該居住小區(qū)開發(fā)建設單位、居住小區(qū)所在地的區(qū)、縣房屋土地管理機關指導下建立物業(yè)管理委員會。
物業(yè)管理委員會由居住小區(qū)內房地產產權人和使用人的代表及居民委員會的代表組成。
居住小區(qū)開發(fā)建設周期較長的，在物業(yè)管理委員會成立之前，由該居住小區(qū)的開發(fā)建設單位負責物業(yè)管理，并可選擇物業(yè)管理企業(yè)進行前期管理。物業(yè)管理委員會成立后，由其決定物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘或解聘。
第九條 物業(yè)管理委員會代表和維護房地產產權人、使用人的合法權益。物業(yè)管理委員會在房屋土地管理機關及有關行政管理機關、當地街道辦事處的指導監(jiān)督下，負責制定物業(yè)管理委員會章程，選擇物業(yè)管理企業(yè)，監(jiān)督居住小區(qū)物業(yè)管理工作的實施，對物業(yè)管理企業(yè)進行檢查和監(jiān)督，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進行管理工作。
第十條 物業(yè)管理企業(yè)必須經房屋土地管理機關資質審查合格，向工商行政管理機關辦理注冊登記后，方可接受委托，承擔居住小區(qū)的物業(yè)管理。
第十一條 物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)管理委員會及房地產產權人的委托，承擔居住小區(qū)的物業(yè)管理。物業(yè)管理企業(yè)應當與委托單位簽訂委托管理合同。
合同應當明確委托管理的事項、管理標準、管理權限、管理期限、管理費收支、監(jiān)督檢查和違約責任。
合同簽訂后，由物業(yè)管理企業(yè)向所在地的區(qū)、縣房屋土地管理機關備案。
第十二條 物業(yè)管理企業(yè)的權利：
（一）依據物業(yè)管理合同和國家及本市的有關規(guī)定對居住小區(qū)實施物業(yè)管理；
（二）依據物業(yè)管理合同和有關規(guī)定收取物業(yè)管理費用；
（三）勸阻、制止損害他人物業(yè)或妨害物業(yè)管理的行為；對造成的損害，有權要求賠償；
（四）要求物業(yè)管理委員會協(xié)助管理；
（五）選聘專營公司或聘用專人承擔清潔、保安、綠化等專項服務業(yè)務；
（六）從事物業(yè)經營或開展其他多種經營和有償服務。
第十三條 物業(yè)管理企業(yè)的義務：
（一）全面履行物業(yè)管理合同，對產權人委托管理的房屋、設施及其公共部位進行維護、修繕，承擔居住小區(qū)及小區(qū)內物業(yè)的保安、防火、綠化維護、清掃保潔以及產權人和使用人日常生活必需的便民服務；
（二）接受物業(yè)管理委員會和居民的監(jiān)督；
（三）重大的管理措施提交物業(yè)管理委員會審議決定；
（四）接受房屋土地管理機關、其他行政管理機關及當地街道辦事處的指導監(jiān)督；
（五）發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，要及時向有關行政管理機關報告。
第十四條 居住小區(qū)物業(yè)管理的啟動性經費由該居住小區(qū)的開發(fā)建設單位按照建安費2％的比例，一次性交付給物業(yè)管理委員會或物業(yè)管理企業(yè)。
居住小區(qū)的房地產產權人應按委托內容，每年向物業(yè)管理委員會或物業(yè)管理企業(yè)支付物業(yè)管理費用。
物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)及多種經營和服務的收益，應主要用于補充居住小區(qū)物業(yè)管理費用。
第十五條 房屋使用人應當遵守有關物業(yè)管理規(guī)定，按照規(guī)定使用房屋和其他公共設施，交納有關費用，自覺維護小區(qū)內正常的生活秩序和管理秩序；有權要求物業(yè)管理委員會對服務不好的物業(yè)管理企業(yè)進行更換，有權對妨害小區(qū)管理秩序、生活秩序和損壞公共設施的行為進行勸阻、制止和舉報。
居民入住時，應當與物業(yè)管理委員會簽訂住用合同，遵守合同中規(guī)定的義務。
第十六條 房地產產權人或使用人違反本辦法規(guī)定，有下列行為的，物業(yè)管理企業(yè)應當勸阻、制止并向有關行政管理機關報告，并有權要求其恢復原狀、賠償損失：
（一）擅自占用居住小區(qū)內的公共場地或者改變其用途的；
（二）擅自改變房屋、配套設施的用途、結構、外觀，損毀設施、設備及有其他危及房屋安全行為的；
（三）私搭亂建，亂停放車輛，在房屋共用部位亂堆亂放，隨意占用綠地或破壞綠化，污染環(huán)境，影響居住小區(qū)景觀，制造噪聲擾民的。
第十七條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法，有下列行為之一的，房地產產權人和使用人有權向物業(yè)管理委員會投訴或者向房屋土地管理機關反映；物業(yè)管理委員會有權予以制止并要求其限期改正，對給產權人或使用人利益造成的損害有權要求賠償損失，情節(jié)嚴重的有權解除委托管理合同：
（一）房屋及公用設施、設備修繕不及時的；
（二）使用人利益造成的損害有權要求賠償損失，情節(jié)嚴重的有權解除委托管理合同：
（一）房屋及公用設施、設備修繕不及時的；
（二）管理制度不健全、管理混亂的；
（三）擅自擴大收費范圍，提高收費標準的；
（四）擅自改變房地產和公用設施用途的；
（五）其他不履行或者不完全履行物業(yè)管理合同及管理辦法規(guī)定的義務的。
第十八條 未經房屋土地管理機關的資質審查而擅自承攬居住小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務的，由房屋土地管理機關責令其限期辦理資質審查；逾期仍不辦理的，對其處以2000元至2萬元罰款，并責令其停止對居住小區(qū)物業(yè)的管理。
第十九條 因物業(yè)管理企業(yè)管理不善，造成居住小區(qū)物業(yè)及其居住環(huán)境狀況惡化的，由房屋土地管理機關予以警告、限期改正、處以5000元至5萬元罰款、降低資質等級、吊銷資質合格證書；對被吊銷資質合格證書的，移送工商行政管理機關依法處理。
第二十條開展物業(yè)管理和多種經營、服務所需收費的項目、標準由市物價局和市房層土地管理局制定。
第二十一條 本辦法執(zhí)行中的具體問題，由市房屋土地管理局負責解釋。
小區(qū)物業(yè)合同 第4篇
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第一條 本合同當事人
委托方（以下簡稱甲方）：________________________________________
受托方（以下簡稱乙方）：________________________________________
根據有關法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上，甲方將____________________委托于乙方實行物業(yè)管理，訂立本合同。
第二條 物業(yè)基本情況
物業(yè)類型：____________________________________________
座落位置：____________________市____________________區(qū)
建筑面積：____________________平方米；________________
第三條 乙方提供服務的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應對履行本合同承擔相應的責任。
第二章 委托管理事項
第四條 房屋建筑共用部位、共用設施、設備的管理、維修養(yǎng)護。
第五條 道路、排水管道等公用設施的使用管理和維修養(yǎng)護。
第六條 公用綠地、花木等的養(yǎng)護和管理。
第七條 公共環(huán)境衛(wèi)生。包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運。
第八條 交通與車輛停放秩序的管理。
第九條 維持公共秩序，巡視、門崗執(zhí)勤。
第十條 管理與物業(yè)相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。
第十一條 協(xié)助社區(qū)組織開展社區(qū)文化娛樂活動。
第十二條 負責向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費用；
1.物業(yè)管理綜合服務費；
2.房屋共有部位和共用設施日常維修費；
3.停車費；
4.裝璜垃圾清運費。
第十三條 業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設施及設備的維修、養(yǎng)護，在當事人提出委托時，乙方應接受委托并合理收費。
第十四條 對業(yè)主和物業(yè)使用人有違反業(yè)主公約的行為，針對具體行為并根據情節(jié)輕重，采取批評、規(guī)勸、警告、制止等措施，并報有關執(zhí)法部門處理。
第三章 委托管理期限
第十五條 委托管理期限為________年。自________年________月________日起至________年________月________日止。
第四章 雙方權利義務
第十六條 甲方權利義務
1.代表和維護產權人、使用人的合法權益；
2.制定業(yè)主公約并監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守公約；
3.審議乙方擬定的物業(yè)管理制度；
4.檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況；
5.審定乙方提出的物業(yè)管理服務年度計劃、和房屋及設施維修計劃；
6.按《_________市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》向乙方提供物業(yè)用房，其租金用于物業(yè)管理；
7.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動；
8.業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費應承擔違約責任，甲方協(xié)助做好協(xié)調和思想工作，幫助乙方催交。
第十七條 乙方權利義務
1.根據相關法律法規(guī)及本合同的約定，制訂物業(yè)管理制度；
2.對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有關部門處理；
3.按本合同第十四條的約定，對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為進行處理；
4.可選聘專營公司承擔本物業(yè)的專項管理業(yè)務，但不得將本物業(yè)和管理責任轉讓給第三方；
5.負責編制房屋、附屬建筑物、構筑物、設施、設備 、綠化帶的年度維修養(yǎng)護計劃和大中修方案，經雙方議定后由乙方組織實施；
6.向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關規(guī)定，當業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時，告知有關限制條件，訂立書面約定，并負責監(jiān)督；
7.負責編制物業(yè)管理年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告；
8.每年第一季度底，向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布上年度相關管理經費的使用情況；
9.對本物業(yè)的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內改、擴建或完善配套項目，須與甲方協(xié)商經甲方同意后報有關部門批準方可實施；
10.本合同終止時，乙方必須向甲方移交全部經營性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料；
第五章 物業(yè)管理服務質量
第十八條 乙方按《_________市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級參考標準》中“________級服務等級標準”實現(xiàn)目標管理，具體詳見附件。
第六章 物業(yè)管理服務費用
第十九條 物業(yè)管理綜合服務費
1.住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米_
_______元向業(yè)主或物業(yè)使用人收?。环亲≌课萦梢曳桨唇ㄖ娣e每月每平方米________元向業(yè)主或物業(yè)使用人收?。?/p>
2.空置房屋的管理服務費，按全額收??；
3.業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納的，按下列方法處理：
從逾期之日起每天應按費用的千分之一交納滯納金。
第二十條 公共設施日常維修費
房屋的共有部位、共用設施、設備、公共場地的日常維修、養(yǎng)護費用由乙方按多層住宅每年每平方米_________元收取，非住宅按每年每平方米_________收取，并按照下列標準執(zhí)行：日常小修、養(yǎng)護費用，從房屋共有部位和共用設施日常維修費中承擔；大中修費用、更新費用，由乙方制定計劃，報甲方審核，由全體業(yè)主共同承擔。
第二十一條 車位使用費由乙方按照《_________市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理停車收費辦法》和《住宅小區(qū)機動車地下停車收費標準》規(guī)定，由乙方向車位使用人收取，收入用于彌補物業(yè)管理成本。
第二十二條 乙方對業(yè)主和物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設備、毗連部位的維修、養(yǎng)護及其它特約服務，由當事人按實發(fā)生的費用計付，收費標準須經甲方同意。
第七章 違約責任
第二十三條 甲方違反本合同第十六條的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標，乙方有權要求甲方在一定期限內解決，逾期未解決的，乙方有權終止合同。
第二十四條 乙方違反本合同第五章的約定，未能達到約定的管理目標，甲方有權要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權終止合同。
第二十五條 乙方違反本合同第六章約定，擅自提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退。
第八章 附則
第二十六條 本合同未盡事宜，可以甲、乙雙方共同協(xié)商解決?？梢杂脮嫘问胶炗喲a充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等效力。
第二十七條 合同期滿后，乙方全部完成合同并且管理成績優(yōu)秀，業(yè)主、物業(yè)使用人反映良好，甲、乙雙方可續(xù)訂合同。
第二十八條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同及附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國有關法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。
第二十九條 本合同正本連同附件共_________頁，一式四份，甲乙雙方及街道辦事處、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
第三十條 因房屋建筑質量、設備設施質量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔并作善后處理。產生質量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準。
第三十一條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規(guī)定及時協(xié)商處理。
第三十二條 本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應協(xié)商解決或報請_________街道辦事處、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門進行調解，協(xié)商或調解不成的，可以向人民法院。
第三十三條 合同期滿自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應在合同期滿_________天前向對方提出書面意見。
第三十四條 本合同自簽字之日起生效。
甲方簽章：_____________ 乙方簽章：____________
代表人：_______________ 代表人：______________
小區(qū)物業(yè)合同 第5篇
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近年來，隨著城市化進程的不斷加快，物業(yè)管理在城市管理中的重要作用日益突出。物業(yè)管理工作涵蓋了從居民區(qū)到工業(yè)、商業(yè)、公益事業(yè)等各類物業(yè)項目的管理內容。加強物業(yè)管理，有利于城市經濟的持續(xù)健康發(fā)展，促進城市房地產的保值增值；有利于提高城市品位，不斷改善市民的生活和工作環(huán)境；有利于增加就業(yè)崗位，維護社會秩序，營造良好的社會環(huán)境。各級各有關部門和單位要從落實科學發(fā)展觀、構建社會主義和諧社會的高度，充分認識加強物業(yè)管理工作的重要性，進一步統(tǒng)一思想，以改善環(huán)境、營造和諧社會、創(chuàng)建平安城市為目標，積極采取措施，全面加強物業(yè)管理工作，不斷擴大物業(yè)服務覆蓋面，建立健全長效管理機制，切實提高物業(yè)管理工作的整體水平。
二、構建上下聯(lián)動的物業(yè)管理工作機制
按照各縣（市、區(qū)）人民政府、市開發(fā)區(qū)管委會負責，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處具體組織，社區(qū)居委會協(xié)助落實，房管部門監(jiān)督管理，相關職能部門密切配合，物業(yè)服務企業(yè)具體承擔，“條塊結合、以塊為主”的原則，建立和完善物業(yè)管理體制，明確管理職責，落實工作責任，形成上下聯(lián)動、齊抓共管的工作機制，共同推進物業(yè)管理工作。
（一）各縣（市、區(qū)）人民政府、市開發(fā)區(qū)管委會負責本轄區(qū)物業(yè)管理工作。組織所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處貫徹落實各項政策措施，全面開展物業(yè)管理工作；落實辦事機構，建立縣（市、區(qū)）、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)三級物業(yè)管理工作體系；落實管理責任，抓好本轄區(qū)物業(yè)管理工作的部署檢查、組織協(xié)調和監(jiān)督指導。
（二）鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處負責組織開展本轄區(qū)物業(yè)管理工作。負責會同房產管理部門，科學劃定物業(yè)管理區(qū)域；指導同一物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主成立業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會；指導轄區(qū)內能夠獨立實施物業(yè)管理的非住宅項目組建業(yè)主委員會和實施物業(yè)管理；組織或參與物業(yè)服務質量的檢查考評；建立健全投訴處理機制，協(xié)調解決物業(yè)管理中的綜合性問題；對轄區(qū)物業(yè)管理工作進行監(jiān)督和檢查，協(xié)助綜治、公安、工商、文化、教育、衛(wèi)生、環(huán)保、房管等相關部門開展小區(qū)綜合整治工作。
（三）社區(qū)居委會負責本轄區(qū)物業(yè)管理的實施工作。負責業(yè)主大會籌建、業(yè)主委員會改選的組織工作，指導業(yè)主委員會制定管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；指導業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務企業(yè)或建立自治性物業(yè)服務組織；協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)和物業(yè)服務組織落實服務合同；協(xié)調處理物業(yè)服務中的矛盾糾紛；對住宅小區(qū)內損害業(yè)主利益的各類違章行為，及時上報相關行政執(zhí)法部門。
（四）房產行政主管部門負責物業(yè)管理的監(jiān)管和行業(yè)指導。負責研究制定本轄區(qū)物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃，制定相關配套政策和行業(yè)標準；參與本轄區(qū)內新建住宅項目的規(guī)劃建設和綜合驗收；負責轄區(qū)內物業(yè)服務企業(yè)的資質審查；組織物業(yè)管理行業(yè)的檢查、考核和人員培訓工作；指導、監(jiān)督選聘物業(yè)服務企業(yè)的招投標工作；負責對住宅專項維修資金的使用進行審查；負責指導物管機構和街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）加強物業(yè)服務活動的日常監(jiān)管，牽頭協(xié)調相關部門共同做好物業(yè)管理相關工作，依法查處物業(yè)管理違法行為；市房產行政主管部門牽頭組織對各縣（市、區(qū)）人民政府、市開發(fā)區(qū)管委會、市各有關部門推進物業(yè)管理工作情況進行檢查考核。
（五）相關職能部門依據各自職責，共同抓好涉及物業(yè)管理的相關工作。規(guī)劃、建設、公安、工商、文化、教育、消防、衛(wèi)生、環(huán)保、城管、物價、質監(jiān)等相關職能部門負責依法查處居住小區(qū)內違章停車、違法搭建、占用綠地、無照經營、污染環(huán)境以及裝飾裝修中擅自改變房屋結構等違法行為，維護物管區(qū)域正常的公共管理秩序。
三、合理確定物業(yè)管理方式和組織形式
物業(yè)管理實行等級性或基礎性管理服務。根據各區(qū)域房屋建設、環(huán)境配套、居民需求、業(yè)主意愿及服務約定等情況，確定物業(yè)管理方式和組織形式。力爭三年內，物業(yè)管理或基礎性物業(yè)服務覆蓋到所有住宅小區(qū)，基本形成體系健全、政策完善、責任到位的物業(yè)管理工作機制。
（一）新建商品房住宅小區(qū)要嚴格遵循規(guī)劃設計方案，按照配套完善、環(huán)境優(yōu)美、交通安全等要求進行建設，并通過招投標選聘符合資質的物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。規(guī)劃、建設、房管等部門要各司其職，加大對新建住宅小區(qū)規(guī)劃設計、施工建設、物業(yè)服務的監(jiān)管力度。新建住宅小區(qū)要嚴格落實公建配套驗收制度，驗收時，街道、社區(qū)、前期物業(yè)服務企業(yè)必須參加。開發(fā)建設單位要按前期物業(yè)管理的相關規(guī)定，建立完善物業(yè)管理移交手續(xù)，保證前期物業(yè)管理落實到位。開發(fā)建設單位要強化售后服務，在保修期內承擔物業(yè)的保修責任。業(yè)主委員會組建后，開發(fā)建設單位、前期物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會三方要按規(guī)定做好物業(yè)管理的移交工作，確保新建住宅小區(qū)全面實行規(guī)范的物業(yè)服務。
（二）老舊住宅小區(qū)要根據居民的需求及承受能力，把物業(yè)管理同社區(qū)管理有機結合起來，以社區(qū)管轄范圍為依據，界定各物業(yè)管理服務區(qū)域；以社區(qū)居委會為主體，組織召開業(yè)主大會，組建業(yè)主委員會；以物業(yè)服務企業(yè)或群眾性物業(yè)服務組織為載體，開展物業(yè)服務活動。要加大對老舊住宅小區(qū)的整治力度，逐步解決舊住宅小區(qū)環(huán)境、配套等方面的問題。對整治后具備條件的舊住宅小區(qū)，由業(yè)主委員會選聘專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)按等級實施物業(yè)管理服務；對不完全具備條件的小區(qū)，由社區(qū)居委會牽頭，組建物業(yè)服務隊伍，落實以保潔、保綠、保安為主要內容的基礎性管理服務，也可以采取“樓幢管理”的模式，確保小區(qū)基礎落實到位。規(guī)模較小的零散住宅小區(qū)或樓幢，可并入相鄰小區(qū)實施統(tǒng)一管理、差異化服務，開展物業(yè)管理的經費由小區(qū)全體業(yè)主承擔，經費的籌集、管理、使用需經業(yè)主大會或業(yè)主代表會議討論通過。經費的使用情況定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公示，接受全體業(yè)主監(jiān)督。
（三）合理確定物業(yè)服務內容與收費標準。物業(yè)服務內容要區(qū)別不同的物業(yè)性質和特點，確定服務的項目和等級。物業(yè)服務收費要遵循公正合理、質價相符的原則，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。
新建商品房住宅小區(qū)和具備市場化物業(yè)管理條件已實施市場化物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)，根據區(qū)域內規(guī)劃建設、配套情況和設定的服務項目，依據物價、房管部門制定的物業(yè)管理等級評定標準，通過前期物業(yè)服務招投標，或者由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，確定服務等級和收費標準，并經房管部門會同物價部門核定后實施。
不具備市場化物業(yè)管理條件的老舊住宅小區(qū)，由社區(qū)居委會負責落實基礎性物業(yè)服務項目。由社區(qū)組建物業(yè)服務隊伍實施基礎性管理服務的，其收費標準由社區(qū)居委會組織召開業(yè)主大會或業(yè)主代表會議討論通過，在小區(qū)內公示，由房管部門會同物價部門核定后實施。
四、規(guī)范物業(yè)管理的相關工作
（一）規(guī)范物業(yè)項目的前期管理工作。新建的物業(yè)項目，在業(yè)主委員會未成立前，必須實行前期物業(yè)管理。開發(fā)建設單位在辦理商品房預售許可證時，應提供《前期物業(yè)管理委托合同》、《業(yè)主臨時管理規(guī)約》和物業(yè)管理用房，并按規(guī)定程序招聘符合資質的物業(yè)服務企業(yè)，進行前期物業(yè)管理。
（二）規(guī)范業(yè)主委員會的組建和工作程序。進一步完善社區(qū)、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)“三位一體”的工作機制。每個物業(yè)管理區(qū)域應當成立一個業(yè)主委員會。住宅小區(qū)業(yè)主委員會的組成人員，原則上從有關產權單位及物業(yè)管理區(qū)域內熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織協(xié)調能力的業(yè)主中推薦人選。業(yè)主委員會主要負責召集業(yè)主大會、監(jiān)督履行物業(yè)服務合同、監(jiān)督實施管理規(guī)約等工作，同時積極配合和支持社區(qū)居委會的工作。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）要支持業(yè)主委員會的工作，業(yè)主委員會集體換屆期間，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指定社區(qū)居委會代為履行業(yè)主委員會的職責，確保工作正常運轉。
（三）規(guī)范物業(yè)相關合同管理工作。開發(fā)建設單位與房屋買受人簽訂的商品房買賣合同中，要有物業(yè)服務的相關條款，約定房屋交付使用后物業(yè)服務的主要內容、服務等級及對應的收費標準。
業(yè)主委員會成立前，開發(fā)建設單位要按規(guī)定程序與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務委托合同。
業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)要依據商品房買賣合同，簽訂前期物業(yè)服務合同和業(yè)主臨時管理規(guī)約，并認真履行。
業(yè)主委員會成立后，應當代表業(yè)主與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂正式的物業(yè)服務合同，約定各自的權利、義務和責任。業(yè)主應當根據物業(yè)服務合同的約定，按期交納物業(yè)服務費用。對逾期不交納物業(yè)服務費的，業(yè)主委員會要協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)進行督促催交；經督促仍不交納的，由房管部門會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)依法催交。建立業(yè)主交納物業(yè)管理服務費誠信檔案，凡無正當理由超過一年不交納物業(yè)服務費的，在未交全物業(yè)服務費前，相關部門可限制房屋的轉讓交易。對物業(yè)服務企業(yè)違反合同約定的，由業(yè)主委員會按合同約定予以處理；雙方有爭議的，由社區(qū)居委會調解處理；調解處理不成的依法解決。
（四）規(guī)范物業(yè)服務行為。物業(yè)服務企業(yè)要依據服務合同，切實履行職責，提高服務質量，對超出服務合同的事宜，要與業(yè)主委員會協(xié)商確定后實施。房產行政主管部門要會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)管。加強對物業(yè)服務企業(yè)服務質量的檢查，對物業(yè)服務企業(yè)的服務行為進行抽查，建立誠信檔案，規(guī)范其服務行為，認真評定物業(yè)服務企業(yè)的業(yè)績和誠信程度，并依據有關規(guī)定作為資質評定和物業(yè)招投標的重要依據。在強化對物業(yè)服務企業(yè)考核的基礎上，建立優(yōu)勝劣汰新機制。對服務質量差、業(yè)主滿意率低的物業(yè)服務企業(yè)，要依法吊銷其資質證書。要嚴格招投標管理，對物業(yè)服務企業(yè)在招投標過程弄虛作假，串通投標等違法違規(guī)行為，嚴肅處理，一年內不得參加投標活動。要建立健全物業(yè)服務項目經理制度，切實提高物業(yè)服務行業(yè)從業(yè)人員素質。要建立透明消費制度，研究出臺新的物業(yè)服務收費標準，提高業(yè)主滿意率。要建立健全物業(yè)投訴處理責任機制，建立數字化物業(yè)管理信息系統(tǒng)，設立物業(yè)服務“”，及時查處物業(yè)服務中的不規(guī)范行為，督促物業(yè)服務企業(yè)整改，切實保障業(yè)主的合法權益。
五、確保物業(yè)服務行業(yè)健康有序發(fā)展
（一）加強組織領導。物業(yè)管理事關城市長遠發(fā)展和群眾切身利益，工作覆蓋面廣，推進難度大。市政府將把物業(yè)管理作為民生和社會穩(wěn)定工作納入各縣（市、區(qū)）人民政府、市開發(fā)區(qū)管委會社會經濟發(fā)展考核指標。各縣（市、區(qū)）人民政府、市開發(fā)區(qū)管委會，市各有關部門要切實加強領導，加大措施，全力推進。要把強化物業(yè)管理工作作為提升城市管理水平、創(chuàng)建文明城市、維護社會穩(wěn)定工作的一項重要內容，切實擺上議事日程，落實實施機構，明確工作任務，建立一級抓一級、層層抓落實的工作體系，為物業(yè)管理工作提供有力保障。
（二）加強輿論宣傳。要采取多種形式，大力宣傳國務院《物業(yè)管理條例》、《省物業(yè)管理條例》和《市物業(yè)管理實施細則》等相關的政策法規(guī)和規(guī)定，宣傳物業(yè)管理工作的重要意義，讓廣大市民和社會各界了解政策，強化物權意識，樹立物業(yè)服務的商品消費觀念，引導廣大市民主動支持、參與物業(yè)管理活動，積極維護社區(qū)環(huán)境，及時繳納物業(yè)服務費用，努力形成人人關心支持物業(yè)管理的良好氛圍。
小區(qū)物業(yè)合同 第6篇
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為進一步加強物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理服務水平，改善人民群眾生活質量，提高我市城市建設管理水平，推進“幸?！苯ㄔO，根據《省物業(yè)管理條例》等有關規(guī)定，結合我市實際，提出以下意見。
一、充分認識加強物業(yè)管理的重要性
物業(yè)管理是住房商品化、社會化的產物。隨著我市城市化進程的加快，物業(yè)管理在城市管理中的重要作用日益突出。加強物業(yè)管理，對于提升城市形象、改善人居環(huán)境、增加就業(yè)崗位、建設和諧社會具有重要意義。各級政府、各有關部門要從落實科學發(fā)展觀、推進城市轉型的高度，充分認識加強物業(yè)管理工作的重要性，增強責任感、緊迫感，以改善居民環(huán)境、提高生活質量、提升城市形象為目標，加強領導，強化措施，健全長效管理機制，不斷擴大物業(yè)管理覆蓋面，推動物業(yè)管理工作上水平。
二、理順管理體制
社區(qū)物業(yè)管理工作，要按照“區(qū)（市）政府負責，街道辦事處組織，社區(qū)居委會落實，主管部門指導監(jiān)督，屬地管理，條塊結合”的原則，理順管理體制，明確管理職責，落實工作責任，將物業(yè)管理納入社區(qū)建設統(tǒng)一管理，形成上下聯(lián)動、齊抓共管的工作機制，共同推進物業(yè)管理工作。
（一）各區(qū)（市）政府、高新區(qū)管委會對本轄區(qū)物業(yè)管理工作負總責。組織落實各項物業(yè)管理政策措施，全面開展社區(qū)物業(yè)管理工作；建立健全區(qū)（市）、街道、社區(qū)三級物業(yè)管理工作體系和機構；落實物業(yè)管理責任，抓好本轄區(qū)物業(yè)管理工作的組織協(xié)調、監(jiān)督指導和部署檢查。
（二）街道辦事處負責組織開展本轄區(qū)物業(yè)管理工作。會同物業(yè)主管部門，界定物業(yè)管理服務范圍，科學劃定社區(qū)物業(yè)管理區(qū)域；組織指導本轄區(qū)各物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作；組織并參與物業(yè)服務質量的檢查考評；組織開展舊住宅區(qū)的物業(yè)管理工作并予以監(jiān)督；負責建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，調解處理轄區(qū)內物業(yè)管理方面的糾紛和工作。
（三）社區(qū)居委會具體組織本轄區(qū)物業(yè)管理的實施工作。配合街道辦事處協(xié)調轄區(qū)內的物業(yè)管理活動；組織業(yè)主委員會制定管理規(guī)章和業(yè)主大會議事規(guī)則，規(guī)范業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的公共行為；指導業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務企業(yè)或建立群眾性物業(yè)服務組織，簽訂物業(yè)服務合同，監(jiān)督物業(yè)管理活動，調處管理服務中的矛盾糾紛。
（四）市房產管理部門負責全市物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)管和指導。負責研究制定物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃，制定相關配套政策和行業(yè)標準；參與新建住宅項目配套設施的規(guī)劃建設和綜合驗收；負責物業(yè)服務企業(yè)的資質審查，監(jiān)管物業(yè)服務企業(yè)，規(guī)范物業(yè)管理服務行為；負責物業(yè)專項維修資金和物業(yè)質量保修金的歸集管理，會同財政等部門搞好監(jiān)督管理；落實物業(yè)管理項目招投標制度，組織物業(yè)管理行業(yè)的檢查、考核和人員培訓工作；牽頭組織檢查考核各區(qū)（市）、各有關部門推進物業(yè)管理工作情況。
（五）建立健全物業(yè)管理聯(lián)動工作機制。各級住建、規(guī)劃、公安、城市管理、工商、環(huán)保、物價、民政等相關部門依據各自職責，落實好部門職能進社區(qū)，共同抓好涉及物業(yè)管理的相關工作。各職能部門要建立違法行為投訴登記制度，公布部門職責和聯(lián)系方式，接受居民的投訴和監(jiān)督，依法查處糾正居住小區(qū)內違章停車、違法搭建、占用綠地、無照經營、物業(yè)服務收費、污染環(huán)境以及裝飾裝修中擅自改變房屋結構等違法行為。
三、合理確定物業(yè)管理方式和組織形式
社區(qū)物業(yè)管理實行等級或基礎性管理服務。根據各個社區(qū)房屋建設環(huán)境配套、居民需求、業(yè)主意愿及服務約定等情況，確定物業(yè)管理模式。
（一）新建住宅小區(qū)。嚴格遵循規(guī)劃設計方案，按照配套完善、環(huán)境優(yōu)美、交通安全等要求進行建設，并通過招投標選聘有資質的物業(yè)服務企業(yè)實施等級化物業(yè)服務。規(guī)劃、住建、房管等部門要各司其職，把好新建住宅小區(qū)的規(guī)劃設計、施工建設、物業(yè)管理三道關。新建住宅小區(qū)要嚴格落實綜合驗收制度和配套設施交付使用制度。開發(fā)建設單位要按前期物業(yè)管理的相關規(guī)定，建立完善物業(yè)管理移交手續(xù)，保證前期物業(yè)管理落實到位。業(yè)主委員會組建后，開發(fā)建設單位、前期物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會三方要按規(guī)定做好物業(yè)管理的轉換銜接工作，確保新建住宅小區(qū)全面實行規(guī)范的等級性管理服務。
（二）老舊住宅小區(qū)。各區(qū)（市）要認真貫徹執(zhí)行《市人民政府關于加快推進棚戶區(qū)改造和舊住宅區(qū)整治的實施意見》，加大對轄區(qū)內現(xiàn)有老舊住宅小區(qū)的整治力度，逐步解決現(xiàn)有住宅小區(qū)環(huán)境、配套等方面的問題。各街道辦事處和社區(qū)具體指導實施舊小區(qū)整治后的物業(yè)管理工作。根據居民的需求及承受能力，把物業(yè)管理同社區(qū)管理有機結合起來，以社區(qū)管轄范圍為基礎，界定物業(yè)服務區(qū)域；以社區(qū)居委會為基礎，組織召開業(yè)主大會，組建業(yè)主委員會；以物業(yè)服務企業(yè)或群眾性物業(yè)服務組織為基礎，開展物業(yè)服務活動。對整治后具備條件的住宅小區(qū)，由業(yè)主委員會選聘專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)按等級實施物業(yè)管理；對不完全具備條件的小區(qū)，推行居委會管理與物業(yè)管理相結合的管理模式。成立“兩站一中心”（物業(yè)管理矛盾調解站、物業(yè)應急維修服務站和街道物業(yè)服務中心），由社區(qū)居委會牽頭組建物業(yè)服務隊伍，落實以保潔、保綠、保安為主要內容的基礎。力爭到2014年底前，物業(yè)服務覆蓋每個老舊住宅小區(qū)社區(qū)，基本建立體系健全、政策完善、責任到位的物業(yè)管理工作機制。
(三)非住宅物業(yè)。黨政機關、事業(yè)單位、廠礦企業(yè)、商業(yè)、醫(yī)院、學校等非住宅項目的后勤管理應向社會化物業(yè)管理轉制，通過公開招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。力爭在“十二五”期間，非住宅物業(yè)基本建立起政策完善、機構健全、責任到位的管理工作機制。
四、規(guī)范運作有關工作
（一）規(guī)范新建住宅小區(qū)的前期管理工作。凡達到規(guī)定規(guī)模的住宅小區(qū)，必須采取招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，實施前期物業(yè)管理。開發(fā)建設單位在辦理商品房預售許可證前，應提供項目竣工后的物業(yè)管理方案，并落實物業(yè)管理用房和社區(qū)辦公用房，招標選聘前期物業(yè)服務企業(yè)并簽訂前期物業(yè)服務合同。市政公用基礎設施、公用設備設施、人防工程設施設備要與新建住宅小區(qū)住宅同步交付使用?？⒐そ桓肚?，建設單位要按照規(guī)定與物業(yè)服務企業(yè)辦理物業(yè)交接手續(xù)，將物業(yè)圖紙等資料移交給物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)要進行查驗，做好交接記錄，明確責任。建設單位在辦理房屋初始登記時，必須提供前期物業(yè)服務企業(yè)接管證明和房屋單體、設備設施等單項驗收合格證明。
前期物業(yè)服務企業(yè)要加強對住宅小區(qū)建設工程質量的跟蹤，有權提出合理化建議，發(fā)現(xiàn)擅自變更設計方案、降低建設質量和配套標準等違法行為，要及時向物業(yè)主管部門報告。
（二）規(guī)范業(yè)主委員會的組建和工作運作。各街道辦事處要根據社區(qū)管理和業(yè)主自治相結合的原則，按照規(guī)定的程序，推進業(yè)主委員會建設。每個物業(yè)管理區(qū)域應當成立一個業(yè)主委員會。住宅小區(qū)業(yè)主委員會的組成人員，原則上從社區(qū)居委會、有關產權單位及物業(yè)管理區(qū)域內離退休人員、熱心公益事業(yè)人員中推薦人選；推行居委會成員和業(yè)主委員會成員交叉任職模式。業(yè)主委員會主要負責召集業(yè)主大會、選聘物業(yè)服務企業(yè)、監(jiān)督履行物業(yè)服務合同、監(jiān)督實施管理公約等工作，并積極配合和支持社區(qū)居委會的工作。業(yè)主委員會成立前或集體換屆期間，由街道辦事處指定社區(qū)居委會代為履行業(yè)主委員會的職責，確保物業(yè)工作正常運轉。
（三）規(guī)范物業(yè)服務收費。根據住宅的種類、特點及物業(yè)服務階段，住宅物業(yè)服務收費分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。普通住宅前期物業(yè)服務收費，實行政府指導價，由市價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門（市授權市價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門管理），制定本地區(qū)執(zhí)行的基準價及浮動幅度，并每年向社會公布。具體收費標準，由建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)在規(guī)定的基準價和浮動幅度內約定。非普通住宅以及業(yè)主委員會成立后的普通住宅物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價，由業(yè)主大會或者全體業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)約定。
（四）規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)退出和移交程序。業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)，應本著維護社會穩(wěn)定、保證物業(yè)管理區(qū)域基本正常秩序、實現(xiàn)平穩(wěn)過渡的原則，在物業(yè)服務合同中明確約定物業(yè)服務企業(yè)退出的具體程序和移交辦法，并接受物業(yè)管理部門、街道辦事處及社區(qū)居委會的監(jiān)督和指導。
物業(yè)服務企業(yè)應在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置，將服務企業(yè)名稱、詳細服務內容以及收費依據、價格舉報電話等進行公示，接受業(yè)主的監(jiān)督；不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取任何未予標明的費用，未進行公示的或公示不規(guī)范的項目，不得收取費用。
（五）規(guī)范對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)管。各級物業(yè)管理部門要加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)管，建立健全物業(yè)服務企業(yè)信用檔案制度，完善物業(yè)服務企業(yè)不良行為記錄公示制度和量化考評制度，引導誠信經營、規(guī)范經營；建立健全物業(yè)投訴責任機制，及時查處物業(yè)服務中的不規(guī)范行為，切實保障業(yè)主合法權益；建立健全物業(yè)企業(yè)淘汰、退出機制，重點培育資質等級高的品牌型物業(yè)企業(yè)，發(fā)揮其龍頭帶動效應，提升服務水平。
五、加強組織領導
（一）強化組織領導。市政府成立市物業(yè)管理工作領導小組，由分管副市長任組長，市政府有關部門單位、各區(qū)（市）政府負責人為成員；領導小組實行聯(lián)席會議制度，由市住建局牽頭，定期會商重點工作。各區(qū)(市)也要加強對該項工作的組織領導，根據轄區(qū)規(guī)模和任務建立相應的物業(yè)管理機構，確保經費保障、推進措施等落實到位。
（二）加強政策扶持。各區(qū)（市）要研究出臺扶持物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展的相關政策，鼓勵和引導物業(yè)管理向市場化、專業(yè)化、規(guī)?；较虬l(fā)展，提高城市物業(yè)服務水平。人社部門要結合實施擴大再就業(yè)工程、完善社會保障體系工程等，落實物業(yè)管理從業(yè)人員有關優(yōu)惠政策。
（三）加強輿論宣傳。各級、各有關部門要采取多種形式，大力宣傳《省物業(yè)管理條例》等相關政策法規(guī)，宣傳物業(yè)管理工作的重要意義，樹立物業(yè)管理商品消費觀念，引導社區(qū)居民主動支持、參與物業(yè)管理活動，積極維護社區(qū)良好環(huán)境。
小區(qū)物業(yè)合同 第7篇
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乙方（受委托方）：＿＿＿＿＿物業(yè)管理公司
為加強＿＿＿＿＿小區(qū)（大廈）的物業(yè)管理，保障房屋和公用設施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據＿＿＿＿＿市物業(yè)管理方面的法規(guī)和政策，經雙方友好協(xié)商，達成如下協(xié)議，以便共同遵守。
第一條物業(yè)管理內容
1.甲方將位于＿＿＿＿＿區(qū)＿＿＿＿＿路的＿＿＿＿＿范圍內的物業(yè)委托給乙方實行統(tǒng)一管理，綜合服務。
2.管理事項包括：
（1）房屋的使用、維修、養(yǎng)護；
（2）物業(yè)范圍的公用設施、設備及場所（地）（消防、電梯、機電設備、路燈、走廊、自行車、房、棚、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等）的使用、維修、養(yǎng)護和管理；
（3）清潔衛(wèi)生（不含垃圾運到中轉站后的工作）；
（4）公共生活秩序；
（5）文娛活動場所；
（6）便民服務網點及物業(yè)范圍內所有營業(yè)場所；
（7）車輛行使及停泊；
（8）物業(yè)檔案管理；
（9）授權由物業(yè)管理公司管理的其他事項。
第二條委托物業(yè)管理形式
承包經營、自負盈虧。
第三條物業(yè)管理期限
委托管理期限為＿＿＿＿＿年，自＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日起到＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日止。
第四條雙方權利、義務
1.甲方權利、義務：
（1）根據本合同規(guī)定甲方將住宅區(qū)委托乙方實行物業(yè)管理；
（2）監(jiān)督乙方對公用設施專用基金的合理使用，并按公用設施專用基金管理辦法撥付給乙方。
（3）按市政府規(guī)定的比例提供商業(yè)用房（總建設面積的＿＿％）＿＿平方米給乙方，按月租金＿元租用，并負責辦理使用手續(xù)；
（4）給乙方提供管理用房＿＿平方米（其中辦公用房＿＿平方米，員工宿舍＿＿平方米），按月租金＿＿元租用；
（5）負責向乙方提供本住宅區(qū)工程建設竣工資料一套并在乙方管理期滿時予以收回；
（6）不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內容所進行的管理和經營活動；
（7）對乙方的管理實施監(jiān)督檢查，每半年一次考核評定，如因乙方完不成第六條規(guī)定的目標和指標或管理不善造成重大經濟損失，有權終止合同；
（8）負責確定本住宅區(qū)管理服務費收費標準；
（9）委托乙方對違反物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章制度以及業(yè)主公約的行為進行處理：包括予以罰款、責令停工、責令賠償經濟損失，以停水、停電等措施對無故不繳有關費用或拒不改正違章行業(yè)責任人進行催交、催改；
（10）協(xié)助乙方做好宣傳教育、文化活動，協(xié)調乙方與行政管理部門、業(yè)主間的關系；
（11）政策規(guī)定由甲方承擔的其他責任。
2.乙方責任、權利、義務：
（1）根據有關法律、法規(guī)，結合實際情況，制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理的各項
規(guī)章制度；
（2）遵守各項管理法規(guī)和合同規(guī)定的責任要求，根據甲方授權，對本住宅區(qū)物業(yè)實施綜合管理，確保實現(xiàn)管理目標、經濟指標，并承擔相應責任，自覺接受甲方檢查監(jiān)督；
（3）根據住宅區(qū)內大、中修的需要制訂維修方案，報甲方審議通過后，從公用設施專用基金中領取所需的維修經費；
（4）接受甲方對經營管理過程中財務帳目的監(jiān)督并報告工作，每月向甲方和住宅區(qū)管理部門報送一次財務報表，每三個月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費收支帳目；
（5）對住宅區(qū)的公用設施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區(qū)內改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施；
（6）乙方須本著高效、精干的原則在本住宅區(qū)設置管理機構和人員；
（7）建立本住宅區(qū)物業(yè)管理檔案并負責及時記載有關變更情況；
（8）負責測算住宅區(qū)管理服務費收費標準并向甲方提供測算標準與依據，嚴格按照甲方審議通過的收費標準收取，不得擅自加價；
（9）有權依照甲方委托和業(yè)主公約的規(guī)定對物業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)章制度進行處理；
（10）在管理期滿時向甲方移交全部專用房屋及有關財產、全部物業(yè)管理檔案及有關資料；
小區(qū)物業(yè)合同 第8篇
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一、 依法行政，加強物業(yè)管理，構建科學、民主、和諧的社會環(huán)境。
物業(yè)管理是社區(qū)管理的重要組成部分，加強居住區(qū)的物業(yè)管理是創(chuàng)造科學、民主、穩(wěn)定社會的前提，作為物業(yè)行政管理部門，要牢牢抓住物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主這兩個市場主體，依法履行房地行政管理職能，指導和監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主開展物業(yè)管理工作。
1、 加強黨的領導，依法組建業(yè)主大會和業(yè)主委員會。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展自治管理，是維護社區(qū)穩(wěn)定、建立規(guī)范物業(yè)市場的基礎。加強業(yè)主大會、業(yè)主委員會的指導和幫助，首先，在業(yè)主大會組建和業(yè)主委員會組建、換屆中，要把握好程序關、人選關。在業(yè)主委員會的人選上，要緊緊依靠社區(qū)黨組織的力量，充分發(fā)揮社區(qū)黨組織的核心作用，推薦一些守法、盡責、熱心的業(yè)主，通過房地局指導程序，組織業(yè)主選舉，依法規(guī)范組建業(yè)主委員會，使業(yè)主委員會正確行使職權，真正發(fā)揮作用；其次，加大業(yè)主委員會成員的綜合素質和業(yè)務知識培訓。要結合當前出臺的一系列物業(yè)管理政策法規(guī)，對業(yè)主委員會成員開展1-2次集中培訓，使他們盡快熟悉《條例》、《規(guī)定》以及配套文件，能夠在日常工作中，依法維護廣大業(yè)主的利益。第三，探索建立業(yè)主自律、業(yè)主委員會監(jiān)督體系。將業(yè)主和業(yè)主委員會置于業(yè)主大會和廣大業(yè)主的監(jiān)督之下，通過業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則，引導業(yè)主間的自律機制。要在商品房小區(qū)內，試點開展業(yè)主公約和業(yè)主議事規(guī)則主要內容公示，采取樓道內張貼，業(yè)主委員會辦公室上墻；建立業(yè)主委員會定期接待制度，業(yè)主委員會成員每周設立固定時間接待業(yè)主；幫助、指導業(yè)主委員會做好投訴、咨詢、會議記錄等臺帳。
2、 加強行業(yè)監(jiān)管，努力提升物業(yè)管理企業(yè)的服務水平。
房地辦事處要指導和監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)依法開展物業(yè)管理活動，組織物業(yè)管理企業(yè)學習《條例》和《規(guī)定》，使之盡快掌握法律、法規(guī)的規(guī)定，并按照物業(yè)管理服務合同的約定，科學規(guī)范地進行物業(yè)管理。要繼續(xù)以小區(qū)經理為抓手，會同居委會、業(yè)主委員會開展小區(qū)經理的日常考核，從小區(qū)的房屋維修、綠化養(yǎng)護、保潔保安、裝修管理等方面，綜合評定小區(qū)經理的管理水平，并在充分聽取業(yè)主意見的基礎上，實行小區(qū)經理年檢制度，對一些不合格的小區(qū)經理，堅決不予通過年檢。同時，將小區(qū)經理的日?？己撕湍隀z，與企業(yè)資質評定掛鉤，促使物業(yè)管理企業(yè)管理重心下移，真正做到管理責任落在小區(qū)。在物業(yè)行風建設中，仍要以“維修、服務、收費”為重點，繼續(xù)與區(qū)糾風部門聯(lián)合，聘請物業(yè)行風監(jiān)督員，通過明查暗訪、征詢業(yè)主、輿論報道等外部門監(jiān)督機制，開展各種形式的物業(yè)行風檢查，宣傳和發(fā)揚行風建設中物業(yè)管理企業(yè)的先進事跡和規(guī)范做法，批評物業(yè)管理中存在的不規(guī)范行為，從而促進物業(yè)行風建設的長效管理機制。
3、 加強自身建設，嚴格實施行政管理。
物業(yè)行政管理人員要認真學習法規(guī)、法章、相關業(yè)務和社區(qū)管理理論，在實踐中提高綜合知識的掌握運用能力，認真履行職責，開拓工作思路，規(guī)范行政行為，嚴格依法辦事。房地辦事處的屬地管理工作要落到實處，主任要定期向街道（鎮(zhèn)）匯報物業(yè)管理工作，溝通轄區(qū)的物業(yè)管理信息，接受街道（鎮(zhèn)）布置的物業(yè)管理工作，并保證每周有一天時間在小區(qū)內檢查、指導；管理員要帶領今年上崗的房屋協(xié)管員，開展物業(yè)小區(qū)的巡查、指導、監(jiān)督工作，確保每月巡視小區(qū)一遍，每周走訪居委會、業(yè)委會，并做好記錄，及時解決物業(yè)小區(qū)內的各類物業(yè)管理矛盾。房地辦事處要做好房屋協(xié)管員的業(yè)務培訓、指導、考核等工作，要發(fā)揮協(xié)管員在基層管理中的作用，使之成為房屋行政管理中的一支重要力量。同時，房地辦事處要繼續(xù)完善物業(yè)基礎資料信息，充分利用物業(yè)管理信息系統(tǒng)，強化物業(yè)行政管理，抓好日常來信、來訪、來電的處理，力爭將各類物業(yè)矛盾化解在基層。
4、 加強基層管理，切實推進物業(yè)管理網格化建設。
物業(yè)管理行政資源的合理配置，要結合社區(qū)網格化管理的要求。物業(yè)行政管理要充分運用社區(qū)網格化為載體，加強行政執(zhí)法和日常監(jiān)管。在組織管理機制上，街道（鎮(zhèn)）物業(yè)協(xié)調小組統(tǒng)攬全局，具體領導和協(xié)調物業(yè)管理的各項工作；在各網格管理中，以若干個居委會范圍劃成網格，以居民區(qū)黨組織為核心的“四位一體”為基礎，運用快速反應機制、綜合協(xié)調機制，具體處理居住小區(qū)內的物業(yè)矛盾。物業(yè)管理網格化，房地辦事處要在每個網格中按排管理人員，實行劃塊負責，責任到人。日常管理上，房地辦事處要服從街道（鎮(zhèn)）的統(tǒng)一指揮，實行12小時輪流值班制度，在工作效果上，體現(xiàn)各司其職，形成合力。物業(yè)管理網格化建設中“四位一體”的規(guī)范運作，是網格化推進的關鍵，房地辦事處要落實“四位一體”的各方職責，明確“四位一體”的操作程序，使物業(yè)管理網格化工作規(guī)范，有序的推進。
二、 抓住難點，加大行政執(zhí)法力度，規(guī)范違法建筑執(zhí)法體系。
已經實施的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》明確了房地部門是物業(yè)小區(qū)違法建筑行政執(zhí)法的主體，這就要求，行政管理部門必須加大行政執(zhí)法力度，以進一步維護小區(qū)舒適、整潔的居住環(huán)境，因此，在違法建筑的處理上，必需依據法規(guī)，采用各種措施，力求達到整治拆除的效果。
1、 違法建筑整治的措施。
按照《條例》規(guī)定，對正在實施的違法建筑，房地辦事處在接到舉報或小區(qū)巡查中發(fā)現(xiàn)后，應立即會同物業(yè)管理企業(yè)進行制止，制止無效的，暫扣施工工具、材料，并由房地辦事處組織物業(yè)管理企業(yè)代為改正；對老的違法建筑要結合小區(qū)綜合整治，會同街道、城監(jiān)、工商、市容等部門，開展集中整治；對嚴重影響小區(qū)環(huán)境、矛盾焦點較突出的違法建筑個案，運用行政處罰程序，通過司法途徑強制拆除。
2、 違法建筑整治的方法。
新建住宅小區(qū)，要督促物業(yè)管理企業(yè)加強管理，從源頭上控制違法建筑的行為。同時，小區(qū)內要加大業(yè)主臨時公約或業(yè)主公約的宣傳力度，引導業(yè)主自覺維護小區(qū)環(huán)境，制止違法搭建。在一些高檔住宅小區(qū)內，例如：新城花園、田園別墅等違法改建、搭建較突出的小區(qū)，要會同規(guī)劃部門開展專題研究，從房地、規(guī)劃執(zhí)法的程序上，尋找結合點，采取集中整治、聯(lián)合執(zhí)法的方式，進一步加大高檔住宅小區(qū)的執(zhí)法力度。
三、 明確目標，開展房屋綜合整治，營造整潔安寧的居住環(huán)境。
歷年來，開展房屋綜合整治取得了明顯的效果，居民對居住小區(qū)環(huán)境的改善，表現(xiàn)出了極大的歡迎，為此，2005年房屋綜合整治工作要在已取得經驗的基礎上，進一步加大力度，切切實實將這件為民辦實事的好事做好。
1、 認真梳理，制定計劃。
要在深入小區(qū)、調查研究的基礎上，廣泛聽取廣大市民和社會各方對居住物業(yè)管理的意見，認真梳理各類歷史遺留的險、漏、堵、水、電等“老大難”問題，合理編制整治計劃，集中力量開展整治，切實解決物業(yè)管理方面的“急、難、愁”問題。2005年房屋綜合整治的重點為：著重開展大樓整修，以電梯改造更新、墻面脫落、消防設施老化、管道堵塞等項目，明年整治58幢，計69萬平方米；舊公房小區(qū)整修，以屋面墻面滲漏、路面損壞、上下水管道堵塞、綠化缺損、門衛(wèi)、車棚整修等項目為整治目標，突出小區(qū)的單項目整治，明年共整治48個小區(qū)，計110萬平方米。
2、 各方籌措，落實資金。
舊住宅小區(qū)的房屋整治資金，以業(yè)主維修基金和物業(yè)租金籌措為主，市房地局整治資金、街道（鎮(zhèn)）社區(qū)創(chuàng)建資金、建設單位資金等作相應補貼，原則上區(qū)政府凈歸集款不作補貼；大樓房屋整治資金需求量大，資金籌措推行“六個一點”原則，即在上述五方共同籌集的基礎上，區(qū)政府凈歸集款再給予一定的補貼。
3、 落實責任，鞏固成果。
房屋綜合整治后，小區(qū)的各項管理措施要及時跟上。要督促物業(yè)管理企業(yè)抓好基礎設施的日常管理，要維護小區(qū)的整體環(huán)境，特別要防止違章搭建的“回潮”。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會要攜手共建文明小區(qū)、創(chuàng)優(yōu)小區(qū)、安全小區(qū)，使綜合整治成果在日常管理中加強和提升。
四、 強化機制，突出長效管理，提高管理水平和管理質量。
1、 運用市場機制，建立舒適型小區(qū)的長效管理。
商品住宅小區(qū)要嚴格履行物業(yè)管理服務合同的約定，突出保修、保安、保潔、保綠的服務特色，注重管理的效果性，體現(xiàn)人性化的管理理念。服務質量的評價體系，要以業(yè)主的滿意度為標準，建立物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主互相監(jiān)督機制。物業(yè)管理企業(yè)的選聘要充分運用市場機制，采取招投標的方式，建立優(yōu)勝劣汰，擇優(yōu)選聘的競爭機制。商品住宅小區(qū)要在物業(yè)管理法規(guī)的范圍內，通過市場調節(jié)，建立完善的長效管理機制。
2、 運用指導、協(xié)調機制，建立改善型小區(qū)的長效管理。
舊售后房小區(qū)和動遷房小區(qū)要積極推進“一體化”管理，切實做好保修、保安、保潔、保綠等基本服務工作。服務要求上，做到維修及時、保安保潔盡責、綠化養(yǎng)護到位、收費規(guī)范。房地辦事處要會同街道（鎮(zhèn)）積極協(xié)調多家管理，引導業(yè)主大會在聽取業(yè)主意見基礎上，選聘一家物業(yè)管理企業(yè)管理，使小區(qū)物業(yè)管理開展規(guī)范有序。在小區(qū)管理層面要注重發(fā)揮“四位一體”作用，運用“四位一體”管理機制，切實解決小區(qū)中的難點、熱點問題。
3、 通過宣傳、引導，逐步推進保障型小區(qū)的規(guī)范管理。
無人管理房屋在綜合整治以后，落實了物業(yè)管理企業(yè)托管，但由于業(yè)主付費服務的觀念尚未轉變，業(yè)主大會、業(yè)主委員會又無法組建，因此物業(yè)管理以維持日常維修為主開展。為此，要充分發(fā)揮“兩級政府，三級管理”中街道（鎮(zhèn)）的綜合協(xié)調作用，通過居民的自治組織??居委會牽頭，會同房地辦，組織居民實行自我管理，將小區(qū)的維修、清潔、保安、綠化等分項委托專業(yè)部門實行有償代管。同時，社區(qū)和房地辦積極動員居民，實施有限產權房屋接軌，解繳房屋維修基金，對符合條件的幫助組建業(yè)主大會和業(yè)主委員會，然后選聘物業(yè)管理企業(yè)，落實物業(yè)管理，使無人管理房屋物業(yè)管理逐步向規(guī)范方向發(fā)展。
小區(qū)物業(yè)合同 第9篇
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建于上個世紀九十年代，位于成都市武侯區(qū)桐梓林中路1號的芳草地小區(qū)曾是成都最高檔住宅小區(qū)的代表。2000年成都市僅有兩個小區(qū)獲得“全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”稱號，芳草地小區(qū)榜上有名。然而2004年底小區(qū)物管公司更換后，小區(qū)環(huán)境明顯大不如前，社會聲譽下降。桐梓林中路一帶房屋價格在2009年12月時普遍在每平方米8,000元左右，而芳草地小區(qū)卻只能賣到每平方米5,000元左右，小區(qū)業(yè)主頗有怨言。
2009年10月小區(qū)業(yè)委會選聘了新的物管公司，-就在新物管要進駐小區(qū)的時候，一系列是非接踵而來。突然出現(xiàn)的黑字橫幅將新物管公司拒之門外，小區(qū)里貼上了大字報，謠言四起，而小區(qū)外道路則被實行了臨時交通管制。業(yè)主業(yè)委會，業(yè)委會老物管公司，曾經的“明星”小區(qū)突然間深深地陷入了社區(qū)公共危機的泥沼之中。
這一切的亂象究竟從何而起?
達成“雙過半” 業(yè)委會決定選聘新物管
2008年8月30日，芳草地小區(qū)業(yè)委會正式成立。“安保人員嚴重不足，長期實行12小時輪班制，停車混亂、設施設備損壞、人員隨意出入、安防系統(tǒng)形同虛設、圍墻年久失修導致入室盜竊多次發(fā)生……”針對小區(qū)業(yè)主對小區(qū)物管公司――成都三泰物業(yè)管理有限公司(以下簡稱三泰物業(yè))服務不滿，業(yè)委會多次向三泰物業(yè)提出提高物業(yè)服務質量的書面及口頭要求。2008年12月16日，業(yè)委會和三泰物業(yè)在整改方面達成共識。當日，業(yè)委會公告，通報了業(yè)委會下一步的工作計劃和方案，主題就是選聘物業(yè)服務企業(yè)，讓小區(qū)恢復到以前的優(yōu)秀和文明。業(yè)委會主任楊文清回憶說，小區(qū)業(yè)主總數為844戶，當時考慮到召集業(yè)主大會舉行會議討論不太現(xiàn)實，業(yè)委會決定將選聘物業(yè)服務企業(yè)這一重大事項改為采用書面征求業(yè)主意見的形式。同時業(yè)委會還議定，按照《芳草地小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則》第十八條第(三)款規(guī)定，由業(yè)主委員會發(fā)放征詢意見表，將業(yè)主大會的議事內容書面征求業(yè)主意見。
2009年3月20日起，由各幢各單元選出的業(yè)主代表逐戶上門送達征詢意見表，業(yè)主開始按幢按單元簽名投票。4月3日，上門書面征求意見的工作全部結束，4月6日，業(yè)委會組織部分業(yè)主代表參與計票統(tǒng)計工作。最終，同意授權業(yè)委會重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)主，總面積為83,292.53平方米，占整個芳草地小區(qū)總面積124,789平方米的67.25％；總戶數為558戶，占整個芳草地小區(qū)總戶數844戶的66.113％。業(yè)委會認為這一計票統(tǒng)計結果符合“雙過半”要求。
2009年6月24日，業(yè)委會在小區(qū)公示了《芳草地物業(yè)服務合同》及補充協(xié)議。業(yè)委會主任楊文清說，考慮到三泰物業(yè)在小區(qū)內存繼物業(yè)管理，可以給予優(yōu)先續(xù)約權。于是從7月2日起，業(yè)委會首先將三泰物業(yè)作為簽訂物業(yè)服務合同的優(yōu)先考慮對象，與之洽談。業(yè)委會要求三泰物業(yè)拿出10萬元的履約保證金，并將包括停車場、游泳池、網球場等在內的每年公共收益的70％，交給全體業(yè)主，余下的30％可作為物管公司的管理費。經過近兩個月、先后6次合同談判，雙方未能達成一致意見。三泰物業(yè)的負責人認為，要接受業(yè)委會提出的方案比較困難。
“物管費16年都沒做過調整，小區(qū)管網老化，設施設備需要更新，以前的公共收益，都拿去補貼維修經費的不足了?！比┪飿I(yè)總經理李江接受《現(xiàn)代物業(yè)》采訪時表示，公司只要能做到微利，都愿意接受業(yè)委會的條件。但是按照那次談判時業(yè)委會的條件繼續(xù)服務小區(qū)企業(yè)將虧損，因此終止了談判。
2009年9月2日，芳草地業(yè)委會向成都市物業(yè)管理協(xié)會、武侯區(qū)房管局物管科、小區(qū)所在街道辦事處、社區(qū)四個部門作出書面匯報，匯報的內容有當前小區(qū)的物業(yè)服務情況、業(yè)委會的情況以及三泰物業(yè)拒絕簽訂合同等事宜。據此，以上相關部門同意業(yè)委會公開選聘新的物業(yè)公司。隨即，業(yè)委會著手面向社會選聘物業(yè)服務企業(yè)，先后與十三家企業(yè)接洽，并通過邀標方式，收到四家物業(yè)企業(yè)的投標書。經評比篩選，業(yè)委會最終選定了四川艾明物業(yè)管理有限責任公司(以下簡稱艾明物業(yè))。業(yè)委會將中標信息在小區(qū)內公示后，于10月17日與艾明物業(yè)簽訂了《成都市武侯區(qū)芳草地小區(qū)物業(yè)服務合同》，次日公告選聘結果，并上報武侯區(qū)房管局、火車南站辦事處、桐梓林社區(qū)居委會。
2009年10月19日，業(yè)委會在小區(qū)公示了與艾明物業(yè)簽訂的合同。合同中艾明物業(yè)在維持現(xiàn)有的物業(yè)服務收費標準的情況下，接受10萬元保證金及公共收益三七分成的約定事項，同時提高了滿意度百分比考核要求，承諾為業(yè)主提供上門服務時只收取材料費、不收取上門服務費(三泰物業(yè)的上門服務費是5元起計收)。另外還用分值考核物業(yè)服務質量，讓其接受大家的監(jiān)督。10月22日，業(yè)委會給三泰物業(yè)發(fā)出離場通知，定于10月28日離場并移交資料。當日，業(yè)委會給艾明物業(yè)發(fā)出入場通知書，定于10月28日進場。
接到業(yè)委會離場通知后，三泰物業(yè)并沒有離場。“業(yè)委會選聘艾明物業(yè)的消息傳出后，小區(qū)許多業(yè)主聯(lián)合簽名向公司發(fā)出挽留信?！比┪飿I(yè)總經理李江說，鑒于小區(qū)部分業(yè)主堅決反對移交資料，不同意三泰物業(yè)離場，同時小區(qū)尚有業(yè)主拖欠大量費用未結清等情況，三泰物業(yè)暫不離場，不移交資料。業(yè)委會隨即將情況向當地政府匯報，同時向艾明物業(yè)通報。艾明物業(yè)當即把情況向成都市物業(yè)管理協(xié)會進行了報告。
業(yè)主分兩邊 新物管終被堵在門外邊
在更換物管的公告張貼后，小區(qū)出現(xiàn)了一份簽名表，200多戶業(yè)主聯(lián)名簽名要求業(yè)委會撤銷與新物管公司簽訂的服務合同。有業(yè)主將這份簽名交到業(yè)委會負責人手中，他們的要求未被業(yè)委會采納。10月25日，業(yè)主代表委托公證人員，對這份簽名中的業(yè)主簽名及身份進行確認并公證。10月26日，小區(qū)部分業(yè)主代表商量后，自費委托律師向武侯區(qū)法院遞交了訴狀，要求撤銷業(yè)委會與新物管公司簽訂的合同，并責令業(yè)委會自行承擔違約產生的損失。在這幾天內，物管中心外的墻上，一些業(yè)主貼出了“業(yè)委會如此墮落”、“艾明草臺班子滾蛋”、“不作為的業(yè)委會必須下臺”等大字報，并在小區(qū)懸掛類似橫幅。同時，關于業(yè)委會成員假公濟私、簽訂合同繳納保證金和公共物業(yè)收益三七分成是業(yè)委會想將其“獨吞私分”的傳言在小區(qū)散布開來。
考慮到小區(qū)環(huán)境很差和部分業(yè)主還不了解企業(yè)的情況，艾明物業(yè)決定進場后在小區(qū)進行一
次實力展示，派出了兩百多名員工，身著工裝整齊地來到小區(qū)，準備為小區(qū)開展一次清潔大掃除作為見面禮。然而10月28日上午，當艾明物業(yè)列隊來到小區(qū)，小區(qū)門口卻懸掛起反對艾明物業(yè)進場的橫幅，部分業(yè)主也聚集在小區(qū)門口阻止新物管進場。艾明物業(yè)負責人當即命令隊伍在小區(qū)20米外的地方列隊等候通知。反對新物管進場的業(yè)主表示，業(yè)委會制作的選聘意見表不規(guī)范，上面沒有寫明是要更換哪家物業(yè)公司，而且很多簽名都是業(yè)委會找家里的老人和小孩簽的字。根本不能代表業(yè)主的意見。另一名業(yè)主表示，業(yè)委會2008年8月成立，一直都沒有召開過業(yè)主大會，就算換新物管，除了沒有公示，大家也根本不知道是否招標，業(yè)委會換新物管有暗箱操作的嫌疑。反對新物管進場的業(yè)主還認為，三泰物業(yè)所有工作人員都非常負責，這個小區(qū)的物管費為多層0.7元／平方米、含電梯高層1.2元／平方米，一直都算成都比較低的，但老物管仍把小區(qū)管理得很好。
然而，支持更換物管的業(yè)主并不認同?！皬臉I(yè)委會成立起，三泰物業(yè)就對業(yè)委會強烈不滿和抵觸，唆使部分業(yè)主出面干擾業(yè)委會正常工作，這些業(yè)主要么不交納物管費，要么以極低租金租用小區(qū)共有部分的房產從事商業(yè)經營……”，“哪個說三泰物業(yè)服務好?今年火車南站轄區(qū)小區(qū)院落衛(wèi)生評比，我們芳草地小區(qū)排名倒數第二!我們以前可是全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)哦!”支持業(yè)委會的業(yè)主態(tài)度也十分強烈。小區(qū)門口劍拔弩張的緊張態(tài)勢引起當地政府的高度重視，政府相關部門迅速趕到現(xiàn)場，平息事件。
政府忙調停 協(xié)調會紀要暫時保穩(wěn)定
10月28日中午，經過成都市房管局物管處、武侯區(qū)房管局、火車南站街道辦主持調解，一紙經各方參會單位和個人簽名的會議紀要張貼在了芳草地小區(qū)門口，稱鑒于部分業(yè)主就物業(yè)管理選聘過程有異議向法院提訟的情況，從當日起在法院7個工作日立案審查期間，艾明物業(yè)暫緩進場，三泰物業(yè)公司維持現(xiàn)有物業(yè)服務。待法院立案審查期過后，如法院作出不予立案的決定，三泰物業(yè)立即退場，艾明物業(yè)依法進場；如法院作出立案的決定，則中止合同執(zhí)行，待法院判決后依判決結果執(zhí)行。立案審查期間，三泰物業(yè)負責保持現(xiàn)有公共秩序，做好小區(qū)物業(yè)服務。艾明公司負責人在紀要上簽署意見“以業(yè)委會通知為準”。業(yè)委會主任楊文清在紀要上簽署“業(yè)委會對外的決定、意見，須經業(yè)委會集體表決?！?/p>
當日下午，楊文清回到小區(qū)看到小區(qū)內大字報仍未清理，反對艾明物業(yè)進場橫幅仍掛在小區(qū)門口。楊文清認為“三泰物業(yè)并未按會議紀要要求履行負責保持現(xiàn)有公共秩序，做好小區(qū)物業(yè)服務的義務?！毕挛?點，業(yè)委會向艾明物業(yè)再次發(fā)出進場的書面通知。當晚7點，艾明物業(yè)再次帶領員工進場。反對艾明物業(yè)進場的業(yè)主則坐在小區(qū)門口堅決反對新物管進場。當地政府及派出所、武侯區(qū)公安局防暴大隊立即趕到現(xiàn)場，防止事態(tài)擴大。當晚，艾明物業(yè)總經理楊斌向反對方業(yè)主表示艾明物業(yè)嚴格按照合同辦事，遵守國家法律、法規(guī)，服從行業(yè)主管部門的協(xié)調。他對業(yè)主說：“我們是一家遵紀守法、合法經營的管理規(guī)范化、服務人性化的公司，我們一切按照法律程序及合同辦事，為了配合政府部門的工作，為我們構建和諧社會，保持社會穩(wěn)定，避免發(fā)生大規(guī)模，我們暫緩進駐”，隨后帶領公司員工離開了現(xiàn)場。此后幾天，反對艾明物業(yè)進場的橫幅依舊掛在小區(qū)門口。
三泰物業(yè)總經理李江對《現(xiàn)代物業(yè)》解釋了為什么會議紀要貼出的當天楊文清還可以看到小區(qū)門口的條幅：10月28日政府會議紀要出來后，她即回到小區(qū)活動中心勸告懸掛橫幅的業(yè)主撤走橫幅?！皹I(yè)主懸掛的標語、橫幅，物管無權強行撕毀，不能強行撤除，只能做到勸告。”李江表示并非物管不作為。
11月3日，武侯區(qū)房管局、武侯區(qū)火車南站街道辦主持召開業(yè)委會及反對方業(yè)主參加的協(xié)調會。會議就10月25日200多名業(yè)主代表簽名要求業(yè)委會撤銷與艾明物業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同進行協(xié)商，先對聯(lián)名反對新物管進場的簽名代表進行人數確認。
11月4日，火車南站街道辦徐金鳳，業(yè)委會楊文清、劉瓊華籌備確認具體工作，決定組織三個小組同時進行，每組成員有社區(qū)、提案方業(yè)主、業(yè)委會、業(yè)主代表各派1人組成，街道辦派人員現(xiàn)場指導監(jiān)督。
11月5日上午，業(yè)委會發(fā)出權數確認公告。告知小區(qū)業(yè)主確認工作的目的、時間、地點、要求等事項。公告在小區(qū)告示欄、54個住宅單元樓口張貼。應提案方請求，確定時間由一天延長至兩天。
11月6日至7日，在小區(qū)球場壩子開展確認工作。聯(lián)合簽名的200多名業(yè)主，僅有11名業(yè)主現(xiàn)場確認。對此，業(yè)委會認為所謂的200多名業(yè)主聯(lián)合簽名系子虛烏有。
11月22日和27日，在主管部門的要求下，三泰物業(yè)向業(yè)委會移交資料?！叭┪飿I(yè)并未移交關鍵資料!小區(qū)總平面圖、供電線路圖、小區(qū)客戶資料等核心資料并未移交給業(yè)委會?！睒I(yè)委會委員黃宗群告訴記者。而到了12月23日，當記者聯(lián)系三泰物業(yè)總經理李江時，她說目前物管從開發(fā)商接收的小區(qū)資料已全部移交業(yè)委會。
有業(yè)內人士提出了疑問：在法院未判決業(yè)委會與艾明物業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同無效前，該合同是否還具備法律效力?
遭通報批評 新物管向協(xié)會發(fā)律師函
11月4日，芳草地小區(qū)業(yè)委會引進的新物管――艾明物業(yè)遭到成都市物業(yè)管理協(xié)會的通報批評。在市物協(xié)發(fā)出的《關于對四川艾明物業(yè)管理有限公司全行業(yè)通報批評的決定》中稱，在此次事件中，艾明物業(yè)違反國務院《物業(yè)管理條例》第二十八條，《成都市物業(yè)管理條例》第七十二、七十三條等規(guī)定，在沒有對建筑區(qū)劃內共有部分及相應的檔案進行查驗的情況下，擅自進駐芳草地小區(qū)，致其出現(xiàn)混亂局面，造成了不良的社會影響?！案鶕冻啥际形飿I(yè)管理協(xié)會章程》，決定對四川艾明物業(yè)管理有限公司給予全行業(yè)通報批評，并提請會員大會終止其協(xié)會理事職務，同時提請市房產管理局按照《成都市房地產行業(yè)信用信息管理辦法》予以信用記減分。”
艾明物業(yè)立即向市物管協(xié)會提出意見：國務院《物業(yè)管理條例》第二十八條是針對前期物業(yè)管理，而芳草地小區(qū)業(yè)委會此次選聘物業(yè)服務企業(yè)已不屬于前期物業(yè)管理范疇。隨即，市物管協(xié)會對通報依據進行了調整，引用《物業(yè)管理條例》第三十七條，對艾明物業(yè)進行處罰。11月9日，四川盛豪律師事務所受艾明物業(yè)委托向市物管協(xié)會發(fā)出律師函。該函稱協(xié)會通報事實不清，情況不明，定性不準。該律師函聲明：艾明物業(yè)并未正式進場，10月28日艾明物業(yè)只是在小區(qū)外20米列隊等候入場，且艾明物業(yè)是依據與業(yè)委會的合同，接業(yè)委會書面進場通報才進行入場準備；至于未做物業(yè)設施設備承接驗收，業(yè)委會也有書面告知，三泰物業(yè)不愿意移交資料，根本無法驗收。該函件請市物管協(xié)會“撤銷對艾明物業(yè)的通報，同時向原傳播信息的渠道發(fā)出更正的通告，消除
負面影響?！痹撀蓭熀€提出希望協(xié)會謹慎和妥善處理，否則艾明物業(yè)將通過司法途徑維護自己的合法權益。函件同時抄送成都市物業(yè)管理處、四川省建設廳產權管理處。12月21日艾明物業(yè)公司董事長戚鑫對記者說，11月4日艾明物業(yè)委托律師向芳草地小區(qū)業(yè)委會發(fā)出律師函，函件的主要內容是告知業(yè)委會，由于業(yè)委會未能讓艾明物業(yè)按照合同規(guī)定如約進場而給艾明物業(yè)帶來的一切經濟損失將由業(yè)委會承擔。
艾明物業(yè)公司總經理楊斌表示，公司按照相關規(guī)定合法取得入場資格，卻遭到阻撓，更是遭到了行業(yè)協(xié)會的批評。戚鑫說，公司為人場做了大量前期準備，比如人員招聘、人職培訓、服裝采購等，但現(xiàn)在過去了一個多月，卻還沒有入場的消息，不排除根據合同要求向業(yè)委會索賠10萬元。戚鑫認為艾明物業(yè)現(xiàn)在已是騎虎難下。如今，公司為進入芳草地小區(qū)而招聘的大量人員處于閑置狀態(tài)，人工成本使其很是頭痛。如果解聘這部分人員，公司又會受到勞動法的處罰；再者，如果業(yè)委會一旦提出進場通知，公司無人員儲備，將面臨違約的風險。“不管事情怎么發(fā)展，我們公司是要隨時做好進場準備的?！疾莸厥录压就七M了全社會的視野里，艾明公司將更好地為芳草地小區(qū)提供優(yōu)質服務，提升公司品牌形象?！逼蓥握f。
據了解，芳草地小區(qū)旁邊的豐和園小區(qū)也是艾明物業(yè)前兩年接手的一個舊小區(qū)，艾明物業(yè)在該小區(qū)的服務滿意度達到了95％。戚鑫說：“做好芳草地小區(qū)服務雖然會面臨很多困難，但我們公司有信心!同時也希望公司得到行業(yè)主管部門的公正待遇?！?/p>
三泰物業(yè)不愿意移交資料，以物管費用未結清而不愿意離場，市物管協(xié)會并未對其進行行業(yè)通報批評。三泰物業(yè)總經理李江對本刊說，政府主管部門只對公司進行了監(jiān)督檢查，公司沒有收到什么處罰通知。成都物管行業(yè)一業(yè)內人士對此表示不理解，不管三泰物業(yè)因何原因不離場，但該小區(qū)反對艾明物業(yè)進場的橫幅能在小區(qū)門口懸掛幾天，小區(qū)大字報在小區(qū)滿天飛，是嚴重不符合當前成都構建和諧物管要求的。但為什么只有艾明物業(yè)挨批呢?“艾明物業(yè)應該按業(yè)委會通知依合同進場呢?還是違反合同不進場呢?”
“20％不存在” 業(yè)委會拒絕政府開大會
2009年12月4日，武侯區(qū)房管局向業(yè)委會發(fā)出關于限期召開芳草地業(yè)主大會會議的指導意見函。該意見函稱“小區(qū)在選聘物業(yè)服務企業(yè)過程中，有部分業(yè)主聯(lián)名提出在選聘物業(yè)服務企業(yè)過程中有侵害業(yè)主知情權和選擇權一事，請求召開業(yè)主大會會議。”根據《物業(yè)管理條例》第三十條，經20％以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會應該召開業(yè)主大會臨時會議、《成都市物業(yè)管理條例》第三十二條，業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會組織召開。業(yè)主委員會不依法依約履行召開業(yè)主大會會議職責的，區(qū)(市)縣房產行政主管部門應當責令其限期召開；逾期不召開的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府可以組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議。除前兩款規(guī)定外，任何單位和個人不得擅自召集業(yè)主大會會議。根據《芳草地業(yè)主大會議事規(guī)則》以及11月3日下午，業(yè)主代表與業(yè)委會代表在火車南站街道辦的協(xié)調意見，限定業(yè)委會5日內召開業(yè)主大會會議。同時要求業(yè)委會依法履行職責，確保小區(qū)的正常秩序和穩(wěn)定。
12月11日，業(yè)委會針對武侯區(qū)房管局發(fā)出的指導函，向武侯房管局發(fā)出回函稱：11月3日，業(yè)主代表與業(yè)委會代表在火車南站街道辦的協(xié)調，明確要求對“20％以上業(yè)主”提議的業(yè)數進行確認核實，以便根據相關法律法規(guī)召開業(yè)主大會臨時會議。11月6日至7日，火車南站街道辦派桐梓林社區(qū)工作人員組織三個小組，每個小組均由業(yè)主代表、業(yè)委會成員、社區(qū)工作人員等共同組成。在火車南站工作人員派員監(jiān)督指導下，經查證“20％以上業(yè)主”提議的業(yè)數不實，只有11名業(yè)主現(xiàn)場確認，占小區(qū)844戶的1.3％，而且其中還有簽字確認聲明放棄召開業(yè)主大會的提議，因此不具備召開業(yè)主大會臨時會議的法定人數。業(yè)委會已于11月10日，將結果報告火車南站街道辦及武侯區(qū)房管局。因此，業(yè)委會認為不存在20％以上的業(yè)主提議召開業(yè)主大會臨時會議這一事實，故依法將不會召開議事內容為指導函所要求的“把芳草地近期選聘物業(yè)服務企業(yè)發(fā)生事件、物業(yè)管理共同事項和業(yè)主書面提議內容提交業(yè)主大會會議討論表決”的業(yè)主大會會議。業(yè)委會認為，芳草地小區(qū)發(fā)生的事件屬于不需要及時召開業(yè)主大會即能予以解決的范疇，而且引發(fā)這些事件的爭議和糾紛已進入司法程序。因此，業(yè)委會也可以決定不需要召開臨時業(yè)主大會會議。對芳草地小區(qū)目前狀態(tài)和發(fā)生的事件，業(yè)委會認為由人民法院司法判決處理為宜。否則，將容易引發(fā)新的不穩(wěn)定因素。如硬要以并不充分的理由和并不適用的法規(guī)。以行政命令強行組織召開臨時業(yè)主大會會議，一有行政干預司法之嫌，二來可能會激化芳草地小區(qū)當前存在的矛盾。 鑒于芳草地小區(qū)目前狀態(tài)，且已有兩起糾紛已進人法院訴訟中，法院于2009年12月8日第一次開庭審理了張靜、范瑞華兩位業(yè)主訴業(yè)委會撤銷權一案，并于2009年12月21日開庭審理業(yè)委會訴三泰物業(yè)公司合同糾紛一案。 對于武侯區(qū)房管局發(fā)出的指導意見函，小區(qū)部分業(yè)主抱有怨言。有業(yè)主稱武侯區(qū)房管局置“20％以上業(yè)主”提議的業(yè)數不實的事實而不顧，依舊限定業(yè)委會召開業(yè)主大會臨時大會的行為是對業(yè)委會的打壓。確保小區(qū)的正常秩序和穩(wěn)定應該是小區(qū)目前物業(yè)管理者三泰物業(yè)的職責，武侯區(qū)房管局卻將責任推向業(yè)委會。據記者了解，截至2009年12月23日，芳草地業(yè)委會一直沒有按照武侯區(qū)房管局的指導意見函召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)委會主任楊文清表示堅決按照法律法規(guī)及《芳草地業(yè)主大會議事規(guī)則》辦事。
業(yè)委會抗辯 “雙過半”公開公正應有效
2009年12月8日下午2點半，成都市武侯區(qū)法院正式開庭審理成都芳草地小區(qū)部分業(yè)主代表張靜、范瑞華小區(qū)業(yè)委會一案。作為小區(qū)全體業(yè)主代表的業(yè)委會，與其所代表的業(yè)主對簿公堂。法庭上，原告律師遞交的狀稱，“業(yè)委會在選聘物業(yè)服務機構的過程中，違反《芳草地小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則》、《物業(yè)管理條例》及《成都市物業(yè)管理條例》的規(guī)定，在未召開業(yè)主大會和未取得業(yè)主合法授權的情況下，違背廣大業(yè)主意愿，擅自與四川艾明物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理合同》?！闭埱蠓ㄔ号袥Q業(yè)委會與艾明物業(yè)合同無效。
對此，被告方辯護律師答說，被告人是經業(yè)主大會選舉產生，并依法在成都市武侯區(qū)房管局和武侯區(qū)火車南站辦事處備案的芳草地小區(qū)業(yè)主大會業(yè)主委員會，其產生符合國家法律法規(guī)規(guī)定，也受芳草地小區(qū)大多數業(yè)主支持和擁護。作為業(yè)主大會的常設辦事機構，業(yè)主委員會是維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中合法權益的合法代表。本案涉訟的選聘物業(yè)公司行為，是在武侯區(qū)房管局、火車南站街道辦事處、桐梓林社區(qū)居委會的指導下，經業(yè)主大會以書面形式
征求業(yè)主意見，并經芳草地小區(qū)專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主(“雙過半”)同意，授權業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務企業(yè)并與其簽訂物業(yè)服務合同，不違反任何法律禁止規(guī)定，符合《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》、國務院《物業(yè)管理條例》和《成都市物業(yè)管理條例》等相關法律法規(guī)的有關規(guī)定，符合《芳草地小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則》和《芳草地小區(qū)業(yè)主委員會工作規(guī)則》的規(guī)定，其過程公正公開，程序合法，合同有效。 業(yè)委會認為原告是對業(yè)主大會和業(yè)主大會會泌這兩個基本概念，以及對業(yè)主大會會議的形式有重大誤解所致。首先，業(yè)主大會是一種組織形式，而非原告理解的“召開大會”的一種行為方式；其次，業(yè)主大會會議有兩種形式，即《物業(yè)管理條例》第十二條規(guī)定的“業(yè)主大會會議可以采取集體討論，也可以用書面征求意見的形式”。而原告認為自己沒有參加過集體討論形式的會議，就輕率指責“沒有召開業(yè)主大會”，實則是對業(yè)主大會會議及其形式的片面理解和誤解。
業(yè)委會表示，原告之前對于業(yè)委會的公告、上門發(fā)放征詢意見表、征集意見和簽名表達業(yè)主是否授權選聘一事，并未向業(yè)委會提出過任何意見，僅是在選聘結果公布后持有異議，實則是因為業(yè)委會根據廣大業(yè)主意愿選聘物業(yè)公司，在與三泰物業(yè)談判破裂后，沒有與三泰公司簽署物業(yè)服務合同，從而與原告目的不一致導致的結果。
對于原告訴稱業(yè)委會選聘物業(yè)服務企業(yè)并簽訂合同“未取得業(yè)主合法授權”、“違背廣大業(yè)主意愿”，業(yè)委會認為，從業(yè)主意見征詢表可以得出判斷。業(yè)委會確已取得法定的“雙過半”的業(yè)主授權，因此原告的說法不成立。業(yè)委會說，有極個別業(yè)主，看到有人在三泰物業(yè)支持和慫恿下，在小區(qū)內鋪天蓋地貼出大小字報，對業(yè)委會成員造謠中傷、誹謗誣蔑，聲稱簽訂合同繳納保證金和公共物業(yè)收益三七分成是業(yè)委會想將其“獨吞私分”，而又不清楚事實真相，又看到三泰物業(yè)多次動用保安制造威脅、聲稱斷電斷水這些類似黑社會暴力手段后，害怕受到報復牽連，提出反悔，改稱當初是在不知情下簽字授權給業(yè)委會選聘并與物業(yè)服務企業(yè)簽訂合同。業(yè)委會認為這一抗辯理由完全沒有法律依據和不足以抵抗書面授權的合法性和有效性。
至于實施新物業(yè)服務企業(yè)選聘并與選聘物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同的授權是否合法有效，業(yè)委會認為這也是不容置疑的。芳草地小區(qū)采用書面征求意見形式的業(yè)主大會會議，一旦經全體業(yè)主人數過半面積過半“雙過半”的授權表決，業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務合同，是其當然的責任，完全符合《物業(yè)管理條例》第三十五條“業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同”的規(guī)定。與《成都市物業(yè)管理條例》第七十四條“業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人前，應當召開業(yè)主大會會議，對選聘方式、具體實施者、物業(yè)服務合同的主要內容等進行表決”的規(guī)定也不矛盾。依據《中華人民共和國民法通則》第六十三條“公民、法人可以通過人實施民事法律行為。人在權限內，以被人的名義實施民事法律行為。被人對人的行為，承擔民事責任”的規(guī)定，只要這一授權簽署是業(yè)主本人真實意思的表達，芳草地小區(qū)業(yè)主委員會完全可以獲得這樣的授權。答辯人向法庭提交了2009年3月20日開始發(fā)放的書面征詢意見表這一證據，上面清楚地列出了授權事項。業(yè)主閱讀并簽署后，即是其真實意思的表達。
業(yè)委會認為本案涉訟糾紛所訴的行為和決定，完全符合這些法律法規(guī)的規(guī)定，程序和實體均合法有效。請求法院駁回原告的全部訴訟請求，并判令原告承擔訴訟費用。在當日的審理上，法院決定擇日宣判。
“三泰”有兩個 老物管服務合同新疑點
2009年12月21日，武侯區(qū)法院公開審理業(yè)委會三泰物業(yè)一案。業(yè)委會提出三個訴求：一、請求人民法院依法判令被告移交芳草地小區(qū)屬于全體業(yè)主的物業(yè)房產、物業(yè)公用設施設備和《物業(yè)管理條例》第二十九條第一款規(guī)定的資料文件；二、請求人民法院依法判令被告全體工作人員撤離芳草地小區(qū)；三、判令被告承擔本案全部訴訟費用。 庭審時，業(yè)委會稱芳草地小區(qū)業(yè)主自1994年入住后即由開發(fā)商下屬的武城三泰物業(yè)管理公司管理(后來在小區(qū)內實施物業(yè)管理的成都三泰物業(yè)管理有限公司，和與開發(fā)商簽訂有《前期物業(yè)管理合同》的成都武城三泰物業(yè)管理有限公司是兩個完全不同的法人主體)。被告注冊成立后接替原物業(yè)公司即武城三泰公司，在芳草地從事物業(yè)管理服務。因被告在進行物業(yè)管理過程中，未能盡職盡責，導致小區(qū)衛(wèi)生臟、亂、差；治安環(huán)境差、亂，芳草地小區(qū)大部分業(yè)主對被告的工作極不滿意。2009年10月22日原告向被告發(fā)出通知，通知其退出小區(qū)并移交各項資料，但被告卻以債務未結、部分業(yè)主挽留等為由，拒絕撤離芳草地小區(qū)，并造成沖突，對此原告多次請求政府、房管、社區(qū)出面協(xié)調，但至今被告仍拒絕撤離芳草地小區(qū)。依據《中華人民共和國物權法》第八十一條“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權依法更換?！焙汀段飿I(yè)管理條例》第三十九條“物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應當將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應當做好交接工作。”的規(guī)定，結合《成都市物業(yè)管理條例》第七十五條第(一)款“物業(yè)服務合同依法、依約解除的，物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人應當退出建筑區(qū)劃的物業(yè)服務，不得以物業(yè)服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出”的規(guī)定。
對此，三泰物業(yè)表示，業(yè)委會選聘艾明物業(yè)，并非為應廣大業(yè)主要求進行，同時“雙過半”也不符合事實。此前，業(yè)主以此為由業(yè)委會一案也在審理之中。同時因有業(yè)主未結清物管費用，根據10月28日成都市房管局物管處、武侯區(qū)房管局、火車南站街道辦、桐梓林社區(qū)居委會、業(yè)主代表、業(yè)委會、艾明物業(yè)、三泰物業(yè)協(xié)調會議紀要精神，在業(yè)主大會未作表決之前，三泰物業(yè)暫留在小區(qū)從事物業(yè)服務。根據《物權法》第八十一條規(guī)定業(yè)主有權更換物業(yè)服務企業(yè)，但前提是小區(qū)業(yè)主依法作出決定。三泰物業(yè)辯護律師提請法院中止本案訴訟。
三泰物業(yè)稱已于11月22日和27日把物業(yè)資料移交給業(yè)委會。業(yè)委會則稱物業(yè)管理用房、共用設施設備、業(yè)主客戶資料、小區(qū)總平面圖、供電總平面圖等未移交。庭審時三泰物業(yè)總經理李江表示，三泰物業(yè)已于2008年9月把上述資料移交給業(yè)委會籌備組成員范瑞華和黃宗群。黃宗群當庭表示不知情。
對于未簽訂物業(yè)合同，李江表示該公司為小區(qū)開發(fā)商下屬物業(yè)公司。芳草地小區(qū)開發(fā)商由三泰屋業(yè)等三個股東構成。小區(qū)建成后，開發(fā)商與武城三泰物業(yè)公司簽訂了前期物業(yè)合同。后來，武城三泰物業(yè)公司注銷，三泰屋業(yè)與張友華共同出資500萬成立了三泰物業(yè)公司，三泰物業(yè)公司從武城三泰物業(yè)公司接手小區(qū)物業(yè)管理。
但業(yè)委會方面認定，小區(qū)前期物管企業(yè)為武城三泰物業(yè)公司。雖然武城三泰物業(yè)公司當年確系開發(fā)商所屬物管公司，但并不代表武城三泰物業(yè)公司注銷后，三泰物業(yè)就可以在沒有合同的情況下在小區(qū)從事物業(yè)服務。自業(yè)委會成立后，三泰物業(yè)沒有與小區(qū)簽訂物業(yè)服務合同就是非法經營。對于三泰物業(yè)提出的10月28日會議紀要精神，業(yè)委會則強調根本未接受10月28日的會議紀要，且該紀要不具備法律效力，無權指定三泰物業(yè)繼續(xù)在小區(qū)從事物業(yè)服務，更無權阻止艾明物業(yè)按合同進場。
頑癥與時弊 再考驗行政司法大智慧
小區(qū)物業(yè)合同 第10篇
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乙方（受托方）：_________（物業(yè)管理公司）
為加強_________（物業(yè)名稱）的物業(yè)管理，保障房屋和公用設施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據《中華人民共和國合同法》、建設部第33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》等國家、地方有關物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上，就甲方委托乙方對_________（物業(yè)名稱）實行專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本合同。
第一條 物業(yè)管理內容
1.物業(yè)基本情況
（1）物業(yè)類型：_________.
（2）座落位置：_________市_________區(qū)_________路（街道）_________號。
（3）四至：東_________，南_________，西_________，北_________.
（4）占地面積：_________平方米。
（5）建筑面積：_________平方米。
2.委托管理事項
（1）房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯問、走廊通道、門廳、設備機房、）的維修、養(yǎng)護和管理。
（2）房屋建筑本體共用設施設備（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設備、配電系統(tǒng)、樓內消防設施設備、電梯、中水系統(tǒng)等）的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務。
（3）本物業(yè)規(guī)劃內附屬物業(yè)管理范圍的市政公用設施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場）的維修、養(yǎng)護和管理。
（4）本物業(yè)規(guī)劃內的附屬配套服務設施（網球場、游泳池、商業(yè)網點）的維修、養(yǎng)護和管理。
（5）公共環(huán)境（包括公共場地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運。
（6）交通、車輛行駛及停泊。
（7）配合和協(xié)助當地公安機關進行安全監(jiān)控和巡視等保安工作（但不含人身、財產保險保管責任）。
（8）社區(qū)文化娛樂活動。
（9）物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料（material）；
（10）法規(guī)和政策規(guī)定及授權由物業(yè)管理公司管理的其它事項。
第二條 委托物業(yè)管理形式
承包經營，自負盈虧。
第三條 物業(yè)管理服務費用和住宅公共維修基金
1.本物業(yè)的管理服務費按下列第_________項執(zhí)行：
（1）按政府規(guī)定的標準向業(yè)主（住用戶）收取，即每月每平方米建筑面積_________元；
（2）按雙方協(xié)商的標準向業(yè)主（住用戶）收取，即每月每平方米建筑面積_________元；
（3）由甲方按統(tǒng)一標準直接支付給乙方，即每年（月）每平方米建筑面積_________元。
2.管理服務費標準的調整按下列第_________項執(zhí)行：
（1）按政府規(guī)定的標準調整；
（2）按每年_________%的幅度上調；
（3）按每年_________%的幅度下調；
（4）按每年當地政府公布的物價漲跌幅度調整；
（5）按雙方議定的標準調整_________.
3.住宅共用部位共用設施設備維修基金
（1）共用部位共用設施設備維修基金的歸集、使用和管理按政府有關文件執(zhí)行。
（2）共用部位共用設施設備維修基金不敷使用時，經房地產
行政主管部門或物業(yè)管理委員會研究決定，按建筑面積比例向產權人續(xù)籌或由產權人按實分攤。
（3）產權人在出售、轉讓或饋贈其單元或因其他原因房屋產權轉移時，所繳交的共用部位共用設施設備維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。
4.乙方在接管本物業(yè)中發(fā)生的前期管理費用_________元，按下列第_________項執(zhí)行：
（1）由甲方在本合同生效之日起_________日內向乙方支付；
（2）由乙方承擔；
（3）在_________費用中支付。
5.因甲方責任而造成的物業(yè)空置并產生的管理費用，按下列第_________項執(zhí)行：
（1）由甲方承擔全部空置物業(yè)的管理成本費用，即每平方米建筑面積每月_________元；
（2）由甲方承擔上述管理成本費用的_________%.
第四條 其他有償服務費用
1.車位及其使用管理服務費用：
（1）機動車：_________；
（2）非機動車：_________；
2.有線電視：_________；
3._________.
第五條 代收代繳收費服務
受有關部門或單位的委托，乙方可提供水費、電費、燃（煤）氣費、熱費、房租等代收代繳收費服務（代收代繳費用不屬于物業(yè)管理服務費用），收費標準執(zhí)行政府規(guī)定。
第六條 物業(yè)管理期限
委托管理期限為_________年，自_________年_________月_________日起到_________年_________月_________日止。
第七條 雙方權利、義務
1.甲方權利義務：
（1）根據本合同規(guī)定甲方將住宅區(qū)委托乙方實行物業(yè)管理；
（2）監(jiān)督乙方對公用設施專用基金的合理使用，并按公用設施專用基金管理辦法撥付給乙方。
（3）按市政府規(guī)定的比例提供商業(yè)用房（總建設面積的_________%）_________平方米給乙方，按月租金_________元租用，并負責辦理使用手續(xù)；
（4）給乙方提供管理用房_________平方米（其中辦公用房_________平方米，員工宿舍_________平方米），按月租金_________元租用；
（5）負責向乙方提供本住宅區(qū)工程建設竣工資料（material）一套并在乙方管理期滿時予以收回；
（6）不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內容所進行的管理和經營活動；
（7）對乙方的管理實施監(jiān)督檢查，就物業(yè)管理的有關問題向乙方提出意見和建議。每半年一次考核評定，如因乙方完不成第六條規(guī)定的目標和指標或管理不善造成重大經濟損失，有權終止合同；
（8）負責確定本住宅區(qū)管理服務費收費標準；
（9）委托乙方對違反物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章制度以及業(yè)主公約的行為進行處理：包括予以罰款、責令停工、責令賠償經濟損失，以停水、停電等措施對無故不繳有關費用或拒不改正違章行業(yè)責任人進行催交、催改；
（10）協(xié)助乙方做好宣傳教育、文化活動，協(xié)調乙方與行政管理部門、業(yè)主間的關系；
（11）政策規(guī)定由甲方承擔的其他責任。
2.乙方權利義務：
（1）根據有關法律、法規(guī)，結合實際情況，制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理的各項規(guī)章制度；
（2）遵守各項管理法規(guī)和合同規(guī)定的責任要求，根據甲方授權，對本住宅區(qū)物業(yè)實施綜合管理，確保實現(xiàn)管理目標、經濟指標，并承擔相應責任，自覺接受甲方檢查監(jiān)督；
（3）根據住宅區(qū)內大、中修的需要制訂維修方案，報甲方審議通過后，從公用設施專用基金中領取所需的維修經費；
（4）接受甲方對經營管理過程中財務帳目的監(jiān)督并報告工作，每月向甲方和住宅區(qū)管理部門報送一次財務報表，每三個月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費收支帳目；
（5）對住宅區(qū)的公用設施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區(qū)內改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施；
（6）乙方須本著高效、精干的原則在本住宅區(qū)設置管理機構和人員；
（7）建立本住宅區(qū)物業(yè)管理檔案并負責及時記載有關變更情況；
（8）負責測算住宅區(qū)管理服務費收費標準并向甲方提供測算標準與依據，嚴格按照甲方審議通過的收費標準收取，不得擅自加價；
（9）有權依照甲方委托和業(yè)主公約的規(guī)定對物業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)章制度進行處理；
（10）在管理期滿時向甲方移交全部專用房屋及有關財產、全部物業(yè)管理檔案及有關資料（material）；
（11）開展卓有成效的社區(qū)文化活動和便民服務工作；
（12）有權選聘專營公司承擔住宅區(qū)物業(yè)管理的專項業(yè)務并支付費用，但不得將住宅區(qū)物業(yè)管理的整體責任及利益轉讓給其他人或單位。
第八條 物業(yè)管理目標和經濟指標
1.各項管理指標執(zhí)行物業(yè)行政主管部門規(guī)定的各項標準，要求住宅區(qū)在乙方接管后_________年內達到_________標準。
2.確保年完成各項收費指標_________元，合理支出_________元，乙方可提成所收取管理費的_________%作為經營收入。
第九條 風險抵押
1.乙方在合同簽訂之日起三日內向甲方一次性支付人民幣_________元，作為風險抵押金。
2.乙方完成合同規(guī)定的管理目標和經濟指標，甲方在合同期滿后三日內退還全部抵押金及銀行活期存款利息。
3.如由于甲方過錯致使本合同不能履行，
由甲方雙倍返還抵押金并賠償乙方經濟損失。
4.如由于乙方過錯致使本合同不能履行，乙方無權要求返還抵押金，并應賠償甲方經濟損失。
第十條 獎罰措施
1.在各項管理目標、經濟指標全面完成的前提下，管理費如有節(jié)余，甲方按節(jié)余額_________%獎勵乙方。
2.如該住宅區(qū)被評為全國、省、市文明住宅小區(qū)，甲方分別獎勵乙方人民幣_________元（全國）、_________元（省）、_________元（市）；獲得上級部門單項獎或有關榮譽的獎金另訂；如在乙方管理期間，由乙方獲得的文明小區(qū)稱號被上級部門取消，則乙方應全部返還上述獎金及銀行活期存款利息。
3.如果甲方不完成應負的合同責任，由此而影響乙方的承包管理目標和經濟指標，或給乙方造成直接經濟損失，甲方應當給予補償或承擔相應責任。
4.如果乙方沒有完成合同責任或管理目標和經濟指標，甲方應當責成乙方限期改正，情節(jié)嚴重的處以人民幣_________元至_________元的罰款，直至終止合同，經濟損失由乙方承擔。
5.由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經濟損失或生活嚴重不便的，應當賠償甲方或業(yè)主及使用人的經濟損失。
第十一條 合同更改、補充與終止
1.經雙方協(xié)商一致，可對本合同條款進行修訂更改或補充，補充協(xié)議與本合同具有同等效力。
2.合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續(xù)訂合同，須于期滿前的_________個月向對方提出書面意見。
3.合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標并在同等條件下優(yōu)先承包管理。
第十二條 聲明及保證
甲方：
1.甲方為一家依法設立并合法存續(xù)的企業(yè)，有權簽署并有能力履行本合同。
2.甲方簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)_________均已辦妥并合法有效。
3.在簽署本合同時，任何法院、仲裁機構、行政機關或監(jiān)管機構均未作出任何足以對甲方履行本合同產生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。
4.甲方為簽署本合同所需的內部授權程序均已完成，本合同的簽署人是甲方的法定代表人或授權代表人。本合同生效后即對合同雙方具有法律約束力。
乙方：
1.乙方為一家依法設立并合法存續(xù)的企業(yè)，有權簽署并有能力履行本合同。
2.乙方簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)_________均已辦妥并合法有效。
3.在簽署本合同時，任何法院、仲裁機構、行政機關或監(jiān)管機構均未作出任何足以對乙方履行本合同產生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。
4.乙方為簽署本合同所需的內部授權程序均已完成，本合同的簽署人是乙方的法定代表人或授權代表人。本合同生效后即對合同雙方具有法律約束力。
第十三條 保密
雙方保證對從另一方取得且無法自公開渠道獲得的商業(yè)秘密（技術信息、經營信息及其他商業(yè)秘密）予以保密。未經該商業(yè)秘密的原提供方同意，一方不得向任何第三方泄露該商業(yè)秘密的全部或部分內容。但法律、法規(guī)另有規(guī)定或雙方另有約定的除外。保密期限為_________年。
一方違反上述保密義務的，應承擔相應的違約責任并賠償由此造成的損失。
第十四條 不可抗力
本合同所稱不可抗力是指不能預見，不能克服、不能避免并對一方當事人造成重大影響的客觀事件，包括但不限于自然災害如洪水、地震、火災和風暴等以及社會事件如戰(zhàn)爭、動亂、政府行為等。
如因不可抗力事件的發(fā)生導致合同無法履行時，遇不可抗力的一方應立即將事故情況書面告知另一方，并應在_________天內，提供事故詳情及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料（material），雙方認可后協(xié)商終止合同或暫時延遲合同的履行。
第十五條 通知
根據本合同需要發(fā)出的全部通知以及雙方的文件往來及與本合同有關的通知和要求等，必須用書面形式，可采用_________（書信、傳真、電報、當面送交等）方式傳遞。以上方式無法送達的，方可采取公告送達的方式。
各方通訊地址如下：_________.
一方變更通知或通訊地址，應自變更之日起_________日內，以書面形式通知對方；否則，由未通知方承擔由此而引起的相應責任。
第十六條 爭議的處理
1.本合同受_________國法律管轄并按其進行解釋。
2.本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決，也可由有關部門調解；協(xié)商或調解不成的，按下列第_________種方式解決：
（1）提交_________仲裁委員會仲裁；
（2）依法向人民法院。
第十七條 解釋
本合同的理解與解釋應依據合同目的和文本原義進行，本合同的標題僅是為了閱讀方便而設，不應影響本合同的解釋。
第十八條 補充與附件
本合同未盡事宜，依照有關法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，甲乙雙方可以達成書面補充協(xié)議。本合同的附件和補充協(xié)議均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。
第十九條 合同效力
本合同自雙方或雙方法定代表人或其授權代表人簽字并加蓋公章之日起生效。有效期為_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。本合同正本一式_________份，雙方各執(zhí)_________份，具有同等法律效力；合同副本_________份，送_________留存一份。
甲方（蓋章）：_________ 乙方（蓋章）：_________
代表（簽字）：_________ 代表（簽字）：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
