小區(qū)物業(yè)合同 第1篇
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住房貨幣化帶來物業(yè)管理市場化,房地產(chǎn)的欣欣向榮推動物業(yè)管理的蓬勃發(fā)展。但與此極不協(xié)調(diào)的是,全國各地大城市均出現(xiàn)了不同程度的“棍棒相加”、流血沖突等物業(yè)暴力事件，停水停電更是司空見慣。2005年11月8日在河南鄭州，河南電視臺一名攝相記者喋血中方園小區(qū)，攝像機與采訪車受損。此事被東方今報、鄭州晚報、河南電視臺等省內(nèi)媒體連續(xù)重點報道，引起相當(dāng)大的社會震動。
市場經(jīng)濟下的物業(yè)管理具有重要的地位，不僅涉及物業(yè)區(qū)域維修養(yǎng)護、安全防范、環(huán)境衛(wèi)生、綠化美化、車輛管理等多方面公共服務(wù)，而且影響市民工作生活的質(zhì)量、社會安定，更關(guān)系到現(xiàn)代化城市建設(shè)。物業(yè)管理因此牽涉多方面關(guān)系，包括房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費領(lǐng)域的眾多參與者，既有業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)之間平等的民事關(guān)系，也有相關(guān)政府部門對物業(yè)管理企業(yè)監(jiān)督的行政關(guān)系。在復(fù)雜的各種關(guān)系中，通過立法明確各方主體：政府、業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)商的地位、作用、權(quán)利義務(wù)，使物業(yè)管理有法可依，避免糾紛的產(chǎn)生或把糾紛解決在初期，促進物業(yè)管理的健康發(fā)展。
一、住宅小區(qū)物業(yè)管理的法律界定
（一）物業(yè)及住宅小區(qū)物業(yè)
“物業(yè)”對應(yīng)的英文是“real estate”或“real property”，含義是：“財產(chǎn)、資產(chǎn)、擁有物、房地產(chǎn)”，在我國粵港地區(qū)作為房地產(chǎn)的俗稱。隨著物業(yè)管理的發(fā)展，物業(yè)已成為有確切定義的規(guī)范化術(shù)語。一般認為，“物業(yè)”指已經(jīng)建成并竣工驗收投入使用的各類房屋建筑及其所屬配套設(shè)施與場地，由以下四個部分構(gòu)成 ：（1）建筑物本體（2）附屬設(shè)備（3）公共設(shè)施（4）建筑地塊?！逗幽鲜∥飿I(yè)管理條例》第三條 本條例所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。
住宅小區(qū)物業(yè)系指一個住宅小區(qū)的房地產(chǎn)的總稱。首先以小區(qū)宗地土地使用權(quán)的土地的四至為界，其次在該宗地上附著了可供所有權(quán)人或使用權(quán)人使用的各種房屋、設(shè)施、綠化等。住宅小區(qū)物業(yè)具有以下法律特點：1．房屋所有權(quán)具有多業(yè)主。2．土地具有共用性。3．小區(qū)配套房屋產(chǎn)權(quán)具有模糊性。
（二）住宅小區(qū)物業(yè)管理及界定
住宅小區(qū)物業(yè)管理，是對住宅小區(qū)作為房地產(chǎn)的物業(yè)管理：業(yè)主通過選聘具有相應(yīng)等級資質(zhì)的專業(yè)物業(yè)公司，由業(yè)主和物業(yè)公司按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
所謂住宅小區(qū)物業(yè)的界定，是指如何區(qū)分a小區(qū)與b小區(qū)的邊界。中華人民共和國成立以來，我國對待房屋所有權(quán)和該房屋占用的土地使用權(quán)的一貫原則是，不經(jīng)取得土地使用權(quán)，不得進行地上建筑；地上建筑物、構(gòu)筑物、定著物所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，連同其所占用的土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)移；合法取得的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，受國家法律保護。多年來，我國司法、規(guī)劃和房地產(chǎn)管理機關(guān)都是按照這一原則，處理有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬問題的。上述原則體現(xiàn)在相關(guān)憲法和法律條文中：中華人民共和國憲法第12條規(guī)定 “國家保護公民的合法的收入、儲蓄、房屋和其他合法財產(chǎn)的所有權(quán)?！?中華人民共和國土地法第11條規(guī)定“土地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯?！?/p>
《物業(yè)管理條例》第9條規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定?！庇捎陂_發(fā)商不同，規(guī)劃不同，各個小區(qū)的容積率、綠化率、配套設(shè)施的完善程度都各不相同。如果根據(jù)一定的評價指標(biāo)將住宅小區(qū)劃分為好、中、差的話，就會出現(xiàn)相鄰小區(qū)實際上處在不同居住環(huán)境等級中，不同小區(qū)的業(yè)主購買房屋的價格也不同。一個小區(qū)的業(yè)主出高價買了住房和與之配套的設(shè)施、環(huán)境，讓他的小區(qū)與居住環(huán)境較差的小區(qū)并為一個“物業(yè)管理區(qū)域”，顯然他對配套設(shè)施、綠化、土地使用權(quán)的權(quán)利都會受到不同程度的侵害。
所以，對住宅小區(qū)物業(yè)的法律界定，應(yīng)結(jié)合實際情況，確定合適級別以收取物業(yè)服務(wù)費用，以當(dāng)前中央提出的建立和諧社會為指導(dǎo)原則，把事情做細做好。鄭州中方園小區(qū)經(jīng)過11月8日事件使方圓物業(yè)退出后，原來的東西兩小區(qū)分別聘請不同的物業(yè)公司來服務(wù)，有利于競爭，提高服務(wù)質(zhì)量。
二、住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題
國務(wù)院《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）本條例所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。已建成用于出售、出租但尚未售出、租出的物業(yè)的所有權(quán)人除外。所謂業(yè)主管理物業(yè)，就是業(yè)主通過某種手段、措施達到所要的服務(wù)質(zhì)量。一般來說，都是在業(yè)主大會的基礎(chǔ)上成立業(yè)主委員會并聘請專業(yè)物業(yè)公司來具體管理，根據(jù)業(yè)主大會做出的決定行使一定的權(quán)限。
（一）現(xiàn)階段業(yè)主如何行使管理物業(yè)的權(quán)利
1．業(yè)主如何通過業(yè)主委員會管理物業(yè)
《物權(quán)法》草案第77條規(guī)定：“業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主會議，選舉業(yè)主委員會?？h級以上地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主會議或者選舉業(yè)主委員會，給予指導(dǎo)和協(xié)助。”所謂業(yè)主委員會，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織。根據(jù)政策規(guī)定：居住小區(qū)已交付使用并且入住率達到50％以上時，應(yīng)當(dāng)在該居住小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位、居住小區(qū)所在地的區(qū)、縣房屋土地管理機關(guān)指導(dǎo)下建立物業(yè)管理委員會（業(yè)主委員會）。如何計算參加投票的業(yè)主投票權(quán)問題？《河南省物業(yè)管理條例》第十一條 業(yè)主的投票權(quán)數(shù)，可以按下列規(guī)定計算，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定：（1）住宅物業(yè)按一戶一投票權(quán)數(shù)計算；（2）非住宅物業(yè)按建筑面積計算。確定業(yè)主投票權(quán)的具體辦法由業(yè)主大會制定。
2．業(yè)主委員履行職責(zé)不力
國務(wù)院頒布的《條例》第15條規(guī)定：業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，履行下列職責(zé)：（1）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（3）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（4）監(jiān)督業(yè)主公約的實施；（5）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。上述規(guī)定已經(jīng)明確了兩個問題：一是住宅小區(qū)的業(yè)主大會代表和維護小區(qū)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益；二是住宅小區(qū)業(yè)主大會的代表和維護活動是通過業(yè)主委員會實施。
3．業(yè)主委員會備案問題?！段飿I(yè)管理條例》第16條規(guī)定：業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。
備案的本意應(yīng)當(dāng)是登記備查。根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，業(yè)主委員會由業(yè)主選舉產(chǎn)生，不因備案產(chǎn)生。到所在地縣級房產(chǎn)管理部門辦理備案，是為了備查，方便工作。不能讓備案成為一道關(guān)卡。一方面我們在強調(diào)業(yè)主自治，另一方面我們又增加審批程序，這與當(dāng)前的市場經(jīng)濟體制是不相容的。解決的辦法就是明確規(guī)定由業(yè)主委員會將選舉結(jié)果報送房地產(chǎn)主管部門登記備案。只要選舉符合法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)主管部門就不得拒絕備案，簡化程序，合法即備，規(guī)定在若干個工作日內(nèi)作出給予備案或不與備案理由的答復(fù)。
小區(qū)物業(yè)合同 第2篇
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一、指導(dǎo)思想
以國家《物業(yè)管理條例》為依據(jù)，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導(dǎo)，以落實《關(guān)于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨，進一步加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。
二、目標(biāo)和范圍
（一）目標(biāo)：
1、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率達到9xxxx；對存在工程質(zhì)量問題的房屋要及時維修，維修及時率達到9xxxx。
2、新建住宅小區(qū)推行招投標(biāo)率達到10xxxx；*年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要10xxxx簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。
3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，要10xxxx取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》。
4、強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率達到10xxxx，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。5、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達到10xxxx。
6、加強業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要達到8xxxx以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。
（二）范圍：對全市實行物業(yè)管理的24xxxx住宅小區(qū)進行排查。根據(jù)排查結(jié)果，進行清理整頓，進一步規(guī)范物業(yè)管理行為。
三、工作內(nèi)容
（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè)。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》及相關(guān)配套法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合我市物業(yè)管理實際情況，通過調(diào)研，同時借鑒國內(nèi)先進城市取得的成功經(jīng)驗，盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。
（二）全力解決開發(fā)建設(shè)遺留問題。開發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實承擔(dān)起責(zé)任，按照規(guī)劃設(shè)計和施工標(biāo)準(zhǔn)，對住宅小區(qū)存在的問題從新進行完善，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門，按照各部門職責(zé)，落實到責(zé)任單位，做到誰的問題、誰負責(zé)、誰解決。并對存在開發(fā)建設(shè)遺留問題的住宅小區(qū)，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質(zhì)量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責(zé)任要全部落實到單位、到個人，維修及時率確保在9xxxx以上。同時，有關(guān)部門要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設(shè)遺留問題。
（三）加大對物業(yè)市場的監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)管理行為。
一是加強物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機制，創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境，促進物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和社會化。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》，及時制定符合我市實際的《沈陽市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法》。要求新建住宅小區(qū)實行招投標(biāo)制度，建筑面積在xxxx平方米以上的（含xxxx平方米）的新建住宅區(qū)，必須采取公開招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，建筑面積xxxx米以下的新建住宅區(qū)在區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門的批準(zhǔn)下可以采用邀標(biāo)和議標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時，鼓勵業(yè)主大會采用招投標(biāo)的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且，及時簽訂《（前期）物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主（臨時）公約》，對于新建住宅小區(qū)要在商品房銷售前10xxxx簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。
二是嚴(yán)格物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查。在我市從事物業(yè)管理活動的物業(yè)管理企業(yè)，要按照國家《物業(yè)管理條例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》，并遵照建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，按物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)等級，承接物業(yè)管理項目。同時，加強物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質(zhì)評定，出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節(jié)嚴(yán)重的取消其物業(yè)管理資質(zhì)。
三是強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，提高物業(yè)管理水平。建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準(zhǔn)入、退出機制，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務(wù)合同》情況，對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項目經(jīng)理，實行實名誠信考評制度，如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項目經(jīng)理出現(xiàn)違法、違規(guī)、違諾現(xiàn)象，依據(jù)情節(jié)的嚴(yán)重程度，扣除相應(yīng)的分數(shù)，年終進行綜合考評，考評結(jié)果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級的要件，報房產(chǎn)行政主管部門，并在沈陽房產(chǎn)信息網(wǎng)予以公布。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標(biāo)準(zhǔn)提供質(zhì)價相符的服務(wù)，提高管理服務(wù)水平。同時，加強對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)，與建設(shè)部培訓(xùn)中心聯(lián)合，繼續(xù)對我市物業(yè)管理從業(yè)人員進行培訓(xùn)，達到從業(yè)人員要持證上崗。特別是要對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理以及項目經(jīng)理（物業(yè)管理處主任）進行培訓(xùn)，在取得建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書》的基礎(chǔ)上，市房產(chǎn)行政主管部門與中國物業(yè)協(xié)會聯(lián)合進行上崗培訓(xùn)制度，經(jīng)過實務(wù)操作培訓(xùn)，考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實務(wù)操作專業(yè)崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。
四是規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會，積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。根據(jù)國家和建設(shè)部的有關(guān)文件，結(jié)合我市實際，爭取年底前出臺《關(guān)于加強組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作的指導(dǎo)意見》，明確各部門職責(zé)，充分調(diào)動街道、社區(qū)的積極性，依據(jù)《條例》依法成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會，使這項關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。引導(dǎo)業(yè)主大會，在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上，按照合法程序選舉熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、有一定組織能力的業(yè)主進入業(yè)主委員會。規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的行為，促進業(yè)主自律和民主決策，切實維護自身的合法權(quán)益。
（四）建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責(zé)明確責(zé)任體系。對于具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)，要明確由物業(yè)管理企業(yè)實行專業(yè)化管理，爭取年底前物業(yè)化率達到10xxxx；對于尚不具備物業(yè)管理條件的住宅區(qū)，要確定管理單位，實行專項服務(wù)，待具備條件后，推行物業(yè)管理。逐步形成以社區(qū)為主，專業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結(jié)合的新型管理體制。各涉及物業(yè)管理活動的相關(guān)單位、部門按各自的職責(zé)承擔(dān)社會管理的責(zé)任，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境。
（五）采取多種形式，加大對物業(yè)管理方面法規(guī)的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細致宣傳國家《物業(yè)管理條例》及相關(guān)配套文件，引起社會各界物業(yè)管理的重視，讓廣大業(yè)主不斷了解物業(yè)管理的政策法規(guī)，引導(dǎo)全社會樹立正確的消費觀念，促進社會的和諧。
三、組織領(lǐng)導(dǎo)
為使這項工作落到實處，市政府成立領(lǐng)導(dǎo)小組。
組長：邢凱
副組長：王鐵
成員單位：市房產(chǎn)局、建委、規(guī)劃局、公安局、行政執(zhí)法局、民政局、各區(qū)政府。
領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市房產(chǎn)局，負責(zé)日常的組織協(xié)調(diào)。各區(qū)政府也要成立相應(yīng)的組織機構(gòu)，抓好具體的組織實施。
四、職責(zé)分工
規(guī)范物業(yè)管理工作是一項系統(tǒng)工程，要堅持“條塊結(jié)合、區(qū)域負責(zé)”的原則，市領(lǐng)導(dǎo)小組全面負責(zé)此項工作的監(jiān)督、指導(dǎo)；市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室具體負責(zé)此項工作的日常指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督、檢查；各區(qū)政府要針對物業(yè)管理存在的問題負責(zé)此項工作的具體實施；各相關(guān)部門按照職責(zé)分工，密切配合各區(qū)政府實施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實責(zé)任，相互配合，加強檢查驗收，切實提高我市的物業(yè)管理水平。
市房產(chǎn)局為全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，具體負責(zé)全市物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、監(jiān)督，并會同相關(guān)部門抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問題的整改工作，如：物業(yè)管理立法、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、物業(yè)管理工作的調(diào)研和宣傳等工作。
市建委、規(guī)劃局為開發(fā)、建設(shè)單位的管理部門。一是在進行住宅小區(qū)前期規(guī)劃時，要規(guī)劃建設(shè)必要的物業(yè)管理服務(wù)用房等相關(guān)配套設(shè)施，以方便后期的物業(yè)管理工作；二是嚴(yán)格按照規(guī)劃對住宅小區(qū)進行竣工驗收，不按規(guī)劃建設(shè)的住宅小區(qū)，不能予以驗收，并限期整改；三是對開發(fā)建設(shè)遺留問題，要制定整改工作方案，積極組織整改，達到合格標(biāo)準(zhǔn)。
市行政執(zhí)法局、公安局負責(zé)對物業(yè)管理行為的查處工作，使物業(yè)管理活動更加規(guī)范，促進物業(yè)管理水平的提高。
各區(qū)政府為物業(yè)管理工作的責(zé)任主體，要針對目前物業(yè)管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關(guān)部門，加大管理力度，認真組織整改，使問題得到及時有效的解決。
五、實施步驟
依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理是一項長期工作，為確保完成本方案確定的工作內(nèi)容，今年要分三個階段進行實施。
（一）排查階段（*年5月10日至5月31日）
由市領(lǐng)導(dǎo)小組牽頭，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)、公安、行政執(zhí)法等相關(guān)部門配合，各區(qū)政府組織實施，對開發(fā)建設(shè)遺留問題、物業(yè)管理和住宅小區(qū)存在的問題進行一次拉網(wǎng)式排查，并進行登記造冊，建立管理檔案。
（二）整改完善階段（*年6月1日至10月31日）
各區(qū)政府對排查中出現(xiàn)的各類問題進行認真分析，查找根源，制定相應(yīng)的整改措施，報市領(lǐng)導(dǎo)小組審查，審查合格后，方可按責(zé)任分工認真組織整改。
（三）驗收階段（*年11月1日至11月15日）
領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位按照工作內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，集中時間，認真組織，對整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區(qū)逐個進行審核，確保達標(biāo)。
六、保障措施
（一）提高認識，明確責(zé)任。各級領(lǐng)導(dǎo)要把加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作當(dāng)作重要工作來抓，實行“一把手”負責(zé)制，層層落實責(zé)任。建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責(zé)明確的責(zé)任體系和長效管理機制。市政府有關(guān)職能部門要按照各自的職責(zé)承擔(dān)起社會管理責(zé)任，切實把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細、抓實、抓出成效。
（二）密切配合，抓好整改。市政府相關(guān)部門和各區(qū)政府要上下聯(lián)動，密切配合，針對物業(yè)管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認真抓好整改。對整改不及時或不徹底的，有關(guān)部門要按照相關(guān)規(guī)定進行查處，確保全部達標(biāo)。
小區(qū)物業(yè)合同 第3篇
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第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)按照城市規(guī)劃建設(shè)、配套設(shè)施齊全并達到一定規(guī)模的居住區(qū)、居住小區(qū)和危舊房改建區(qū)（以下統(tǒng)稱居住小區(qū)）。別墅和高級公寓的物業(yè)管理辦法另行規(guī)定。
第三條 新建居住小區(qū)必須按本辦法的規(guī)定統(tǒng)一實行物業(yè)管理。本辦法施行前已經(jīng)驗收交付使用的居住小區(qū)，應(yīng)當(dāng)依照本辦法逐步實行物業(yè)管理。
第四條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指居住小區(qū)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理企業(yè)對房屋及其設(shè)備以及相關(guān)的居住環(huán)境進行維護、修繕和服務(wù)的活動。
第五條 市和區(qū)、縣房屋土地管理機關(guān)主管本行政區(qū)域居住小區(qū)物業(yè)管理工作。
第六條 本市規(guī)劃、工商行政管理、物價、環(huán)境衛(wèi)生、綠化、市政、公安等行政管理機關(guān)和居住小區(qū)所在地的街道辦事處，按照各自的職責(zé)，對居住小區(qū)的物業(yè)管理工作進行指導(dǎo)和監(jiān)督、檢查。
第七條 居住小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位必須按照規(guī)劃要求配套建設(shè)相應(yīng)的設(shè)施。居住小區(qū)經(jīng)綜合驗收合格后，開發(fā)建設(shè)單位方可向居住小區(qū)物業(yè)管理委員會辦理移交。居住小區(qū)的綜合驗收，應(yīng)當(dāng)有區(qū)、縣人民政府和街道辦事處參加。
居住小區(qū)綜合驗收的具體辦法，由市市政管理委員會和市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會、市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會制定。
第八條 居住小區(qū)已交付使用并且入住率達到50％以上時，應(yīng)當(dāng)在該居住小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位、居住小區(qū)所在地的區(qū)、縣房屋土地管理機關(guān)指導(dǎo)下建立物業(yè)管理委員會。
物業(yè)管理委員會由居住小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的代表及居民委員會的代表組成。
居住小區(qū)開發(fā)建設(shè)周期較長的，在物業(yè)管理委員會成立之前，由該居住小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位負責(zé)物業(yè)管理，并可選擇物業(yè)管理企業(yè)進行前期管理。物業(yè)管理委員會成立后，由其決定物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘或解聘。
第九條 物業(yè)管理委員會代表和維護房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益。物業(yè)管理委員會在房屋土地管理機關(guān)及有關(guān)行政管理機關(guān)、當(dāng)?shù)亟值擂k事處的指導(dǎo)監(jiān)督下，負責(zé)制定物業(yè)管理委員會章程，選擇物業(yè)管理企業(yè)，監(jiān)督居住小區(qū)物業(yè)管理工作的實施，對物業(yè)管理企業(yè)進行檢查和監(jiān)督，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進行管理工作。
第十條 物業(yè)管理企業(yè)必須經(jīng)房屋土地管理機關(guān)資質(zhì)審查合格，向工商行政管理機關(guān)辦理注冊登記后，方可接受委托，承擔(dān)居住小區(qū)的物業(yè)管理。
第十一條 物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)管理委員會及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的委托，承擔(dān)居住小區(qū)的物業(yè)管理。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與委托單位簽訂委托管理合同。
合同應(yīng)當(dāng)明確委托管理的事項、管理標(biāo)準(zhǔn)、管理權(quán)限、管理期限、管理費收支、監(jiān)督檢查和違約責(zé)任。
合同簽訂后，由物業(yè)管理企業(yè)向所在地的區(qū)、縣房屋土地管理機關(guān)備案。
第十二條 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：
（一）依據(jù)物業(yè)管理合同和國家及本市的有關(guān)規(guī)定對居住小區(qū)實施物業(yè)管理；
（二）依據(jù)物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理費用；
（三）勸阻、制止損害他人物業(yè)或妨害物業(yè)管理的行為；對造成的損害，有權(quán)要求賠償；
（四）要求物業(yè)管理委員會協(xié)助管理；
（五）選聘專營公司或聘用專人承擔(dān)清潔、保安、綠化等專項服務(wù)業(yè)務(wù)；
（六）從事物業(yè)經(jīng)營或開展其他多種經(jīng)營和有償服務(wù)。
第十三條 物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：
（一）全面履行物業(yè)管理合同，對產(chǎn)權(quán)人委托管理的房屋、設(shè)施及其公共部位進行維護、修繕，承擔(dān)居住小區(qū)及小區(qū)內(nèi)物業(yè)的保安、防火、綠化維護、清掃保潔以及產(chǎn)權(quán)人和使用人日常生活必需的便民服務(wù)；
（二）接受物業(yè)管理委員會和居民的監(jiān)督；
（三）重大的管理措施提交物業(yè)管理委員會審議決定；
（四）接受房屋土地管理機關(guān)、其他行政管理機關(guān)及當(dāng)?shù)亟值擂k事處的指導(dǎo)監(jiān)督；
（五）發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，要及時向有關(guān)行政管理機關(guān)報告。
第十四條 居住小區(qū)物業(yè)管理的啟動性經(jīng)費由該居住小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位按照建安費2％的比例，一次性交付給物業(yè)管理委員會或物業(yè)管理企業(yè)。
居住小區(qū)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按委托內(nèi)容，每年向物業(yè)管理委員會或物業(yè)管理企業(yè)支付物業(yè)管理費用。
物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)及多種經(jīng)營和服務(wù)的收益，應(yīng)主要用于補充居住小區(qū)物業(yè)管理費用。
第十五條 房屋使用人應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定，按照規(guī)定使用房屋和其他公共設(shè)施，交納有關(guān)費用，自覺維護小區(qū)內(nèi)正常的生活秩序和管理秩序；有權(quán)要求物業(yè)管理委員會對服務(wù)不好的物業(yè)管理企業(yè)進行更換，有權(quán)對妨害小區(qū)管理秩序、生活秩序和損壞公共設(shè)施的行為進行勸阻、制止和舉報。
居民入住時，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理委員會簽訂住用合同，遵守合同中規(guī)定的義務(wù)。
第十六條 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人或使用人違反本辦法規(guī)定，有下列行為的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)勸阻、制止并向有關(guān)行政管理機關(guān)報告，并有權(quán)要求其恢復(fù)原狀、賠償損失：
（一）擅自占用居住小區(qū)內(nèi)的公共場地或者改變其用途的；
（二）擅自改變房屋、配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀，損毀設(shè)施、設(shè)備及有其他危及房屋安全行為的；
（三）私搭亂建，亂停放車輛，在房屋共用部位亂堆亂放，隨意占用綠地或破壞綠化，污染環(huán)境，影響居住小區(qū)景觀，制造噪聲擾民的。
第十七條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法，有下列行為之一的，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人有權(quán)向物業(yè)管理委員會投訴或者向房屋土地管理機關(guān)反映；物業(yè)管理委員會有權(quán)予以制止并要求其限期改正，對給產(chǎn)權(quán)人或使用人利益造成的損害有權(quán)要求賠償損失，情節(jié)嚴(yán)重的有權(quán)解除委托管理合同：
（一）房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時的；
（二）使用人利益造成的損害有權(quán)要求賠償損失，情節(jié)嚴(yán)重的有權(quán)解除委托管理合同：
（一）房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時的；
（二）管理制度不健全、管理混亂的；
（三）擅自擴大收費范圍，提高收費標(biāo)準(zhǔn)的；
（四）擅自改變房地產(chǎn)和公用設(shè)施用途的；
（五）其他不履行或者不完全履行物業(yè)管理合同及管理辦法規(guī)定的義務(wù)的。
第十八條 未經(jīng)房屋土地管理機關(guān)的資質(zhì)審查而擅自承攬居住小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由房屋土地管理機關(guān)責(zé)令其限期辦理資質(zhì)審查；逾期仍不辦理的，對其處以2000元至2萬元罰款，并責(zé)令其停止對居住小區(qū)物業(yè)的管理。
第十九條 因物業(yè)管理企業(yè)管理不善，造成居住小區(qū)物業(yè)及其居住環(huán)境狀況惡化的，由房屋土地管理機關(guān)予以警告、限期改正、處以5000元至5萬元罰款、降低資質(zhì)等級、吊銷資質(zhì)合格證書；對被吊銷資質(zhì)合格證書的，移送工商行政管理機關(guān)依法處理。
第二十條開展物業(yè)管理和多種經(jīng)營、服務(wù)所需收費的項目、標(biāo)準(zhǔn)由市物價局和市房層土地管理局制定。
第二十一條 本辦法執(zhí)行中的具體問題，由市房屋土地管理局負責(zé)解釋。
小區(qū)物業(yè)合同 第4篇
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第一條 本合同當(dāng)事人
委托方（以下簡稱甲方）：________________________________________
受托方（以下簡稱乙方）：________________________________________
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將____________________委托于乙方實行物業(yè)管理，訂立本合同。
第二條 物業(yè)基本情況
物業(yè)類型：____________________________________________
座落位置：____________________市____________________區(qū)
建筑面積：____________________平方米；________________
第三條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)對履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第二章 委托管理事項
第四條 房屋建筑共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備的管理、維修養(yǎng)護。
第五條 道路、排水管道等公用設(shè)施的使用管理和維修養(yǎng)護。
第六條 公用綠地、花木等的養(yǎng)護和管理。
第七條 公共環(huán)境衛(wèi)生。包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運。
第八條 交通與車輛停放秩序的管理。
第九條 維持公共秩序，巡視、門崗執(zhí)勤。
第十條 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。
第十一條 協(xié)助社區(qū)組織開展社區(qū)文化娛樂活動。
第十二條 負責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費用；
1.物業(yè)管理綜合服務(wù)費；
2.房屋共有部位和共用設(shè)施日常維修費；
3.停車費；
4.裝璜垃圾清運費。
第十三條 業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護，在當(dāng)事人提出委托時，乙方應(yīng)接受委托并合理收費。
第十四條 對業(yè)主和物業(yè)使用人有違反業(yè)主公約的行為，針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評、規(guī)勸、警告、制止等措施，并報有關(guān)執(zhí)法部門處理。
第三章 委托管理期限
第十五條 委托管理期限為________年。自________年________月________日起至________年________月________日止。
第四章 雙方權(quán)利義務(wù)
第十六條 甲方權(quán)利義務(wù)
1.代表和維護產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益；
2.制定業(yè)主公約并監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守公約；
3.審議乙方擬定的物業(yè)管理制度；
4.檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況；
5.審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、和房屋及設(shè)施維修計劃；
6.按《_________市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》向乙方提供物業(yè)用房，其租金用于物業(yè)管理；
7.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動；
8.業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，甲方協(xié)助做好協(xié)調(diào)和思想工作，幫助乙方催交。
第十七條 乙方權(quán)利義務(wù)
1.根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定，制訂物業(yè)管理制度；
2.對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有關(guān)部門處理；
3.按本合同第十四條的約定，對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為進行處理；
4.可選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)和管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方；
5.負責(zé)編制房屋、附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備 、綠化帶的年度維修養(yǎng)護計劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施；
6.向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時，告知有關(guān)限制條件，訂立書面約定，并負責(zé)監(jiān)督；
7.負責(zé)編制物業(yè)管理年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告；
8.每年第一季度底，向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布上年度相關(guān)管理經(jīng)費的使用情況；
9.對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴建或完善配套項目，須與甲方協(xié)商經(jīng)甲方同意后報有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實施；
10.本合同終止時，乙方必須向甲方移交全部經(jīng)營性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料；
第五章 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量
第十八條 乙方按《_________市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級參考標(biāo)準(zhǔn)》中“________級服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)”實現(xiàn)目標(biāo)管理，具體詳見附件。
第六章 物業(yè)管理服務(wù)費用
第十九條 物業(yè)管理綜合服務(wù)費
1.住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米_
_______元向業(yè)主或物業(yè)使用人收??；非住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米________元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取；
2.空置房屋的管理服務(wù)費，按全額收?。?/p>
3.業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納的，按下列方法處理：
從逾期之日起每天應(yīng)按費用的千分之一交納滯納金。
第二十條 公共設(shè)施日常維修費
房屋的共有部位、共用設(shè)施、設(shè)備、公共場地的日常維修、養(yǎng)護費用由乙方按多層住宅每年每平方米_________元收取，非住宅按每年每平方米_________收取，并按照下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：日常小修、養(yǎng)護費用，從房屋共有部位和共用設(shè)施日常維修費中承擔(dān)；大中修費用、更新費用，由乙方制定計劃，報甲方審核，由全體業(yè)主共同承擔(dān)。
第二十一條 車位使用費由乙方按照《_________市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理停車收費辦法》和《住宅小區(qū)機動車地下停車收費標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，由乙方向車位使用人收取，收入用于彌補物業(yè)管理成本。
第二十二條 乙方對業(yè)主和物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備、毗連部位的維修、養(yǎng)護及其它特約服務(wù)，由當(dāng)事人按實發(fā)生的費用計付，收費標(biāo)準(zhǔn)須經(jīng)甲方同意。
第七章 違約責(zé)任
第二十三條 甲方違反本合同第十六條的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同。
第二十四條 乙方違反本合同第五章的約定，未能達到約定的管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同。
第二十五條 乙方違反本合同第六章約定，擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方清退。
第八章 附則
第二十六條 本合同未盡事宜，可以甲、乙雙方共同協(xié)商解決?？梢杂脮嫘问胶炗喲a充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等效力。
第二十七條 合同期滿后，乙方全部完成合同并且管理成績優(yōu)秀，業(yè)主、物業(yè)使用人反映良好，甲、乙雙方可續(xù)訂合同。
第二十八條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同及附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。
第二十九條 本合同正本連同附件共_________頁，一式四份，甲乙雙方及街道辦事處、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
第三十條 因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準(zhǔn)。
第三十一條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時協(xié)商處理。
第三十二條 本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決或報請_________街道辦事處、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門進行調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成的，可以向人民法院。
第三十三條 合同期滿自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在合同期滿_________天前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>
第三十四條 本合同自簽字之日起生效。
甲方簽章：_____________ 乙方簽章：____________
代表人：_______________ 代表人：______________
小區(qū)物業(yè)合同 第5篇
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近年來，隨著城市化進程的不斷加快，物業(yè)管理在城市管理中的重要作用日益突出。物業(yè)管理工作涵蓋了從居民區(qū)到工業(yè)、商業(yè)、公益事業(yè)等各類物業(yè)項目的管理內(nèi)容。加強物業(yè)管理，有利于城市經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展，促進城市房地產(chǎn)的保值增值；有利于提高城市品位，不斷改善市民的生活和工作環(huán)境；有利于增加就業(yè)崗位，維護社會秩序，營造良好的社會環(huán)境。各級各有關(guān)部門和單位要從落實科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建社會主義和諧社會的高度，充分認識加強物業(yè)管理工作的重要性，進一步統(tǒng)一思想，以改善環(huán)境、營造和諧社會、創(chuàng)建平安城市為目標(biāo)，積極采取措施，全面加強物業(yè)管理工作，不斷擴大物業(yè)服務(wù)覆蓋面，建立健全長效管理機制，切實提高物業(yè)管理工作的整體水平。
二、構(gòu)建上下聯(lián)動的物業(yè)管理工作機制
按照各縣（市、區(qū)）人民政府、市開發(fā)區(qū)管委會負責(zé)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處具體組織，社區(qū)居委會協(xié)助落實，房管部門監(jiān)督管理，相關(guān)職能部門密切配合，物業(yè)服務(wù)企業(yè)具體承擔(dān)，“條塊結(jié)合、以塊為主”的原則，建立和完善物業(yè)管理體制，明確管理職責(zé)，落實工作責(zé)任，形成上下聯(lián)動、齊抓共管的工作機制，共同推進物業(yè)管理工作。
（一）各縣（市、區(qū)）人民政府、市開發(fā)區(qū)管委會負責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理工作。組織所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處貫徹落實各項政策措施，全面開展物業(yè)管理工作；落實辦事機構(gòu)，建立縣（市、區(qū)）、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)三級物業(yè)管理工作體系；落實管理責(zé)任，抓好本轄區(qū)物業(yè)管理工作的部署檢查、組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督指導(dǎo)。
（二）鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處負責(zé)組織開展本轄區(qū)物業(yè)管理工作。負責(zé)會同房產(chǎn)管理部門，科學(xué)劃定物業(yè)管理區(qū)域；指導(dǎo)同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)能夠獨立實施物業(yè)管理的非住宅項目組建業(yè)主委員會和實施物業(yè)管理；組織或參與物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的檢查考評；建立健全投訴處理機制，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的綜合性問題；對轄區(qū)物業(yè)管理工作進行監(jiān)督和檢查，協(xié)助綜治、公安、工商、文化、教育、衛(wèi)生、環(huán)保、房管等相關(guān)部門開展小區(qū)綜合整治工作。
（三）社區(qū)居委會負責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理的實施工作。負責(zé)業(yè)主大會籌建、業(yè)主委員會改選的組織工作，指導(dǎo)業(yè)主委員會制定管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；指導(dǎo)業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或建立自治性物業(yè)服務(wù)組織；協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)組織落實服務(wù)合同；協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務(wù)中的矛盾糾紛；對住宅小區(qū)內(nèi)損害業(yè)主利益的各類違章行為，及時上報相關(guān)行政執(zhí)法部門。
（四）房產(chǎn)行政主管部門負責(zé)物業(yè)管理的監(jiān)管和行業(yè)指導(dǎo)。負責(zé)研究制定本轄區(qū)物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃，制定相關(guān)配套政策和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；參與本轄區(qū)內(nèi)新建住宅項目的規(guī)劃建設(shè)和綜合驗收；負責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)審查；組織物業(yè)管理行業(yè)的檢查、考核和人員培訓(xùn)工作；指導(dǎo)、監(jiān)督選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的招投標(biāo)工作；負責(zé)對住宅專項維修資金的使用進行審查；負責(zé)指導(dǎo)物管機構(gòu)和街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）加強物業(yè)服務(wù)活動的日常監(jiān)管，牽頭協(xié)調(diào)相關(guān)部門共同做好物業(yè)管理相關(guān)工作，依法查處物業(yè)管理違法行為；市房產(chǎn)行政主管部門牽頭組織對各縣（市、區(qū)）人民政府、市開發(fā)區(qū)管委會、市各有關(guān)部門推進物業(yè)管理工作情況進行檢查考核。
（五）相關(guān)職能部門依據(jù)各自職責(zé)，共同抓好涉及物業(yè)管理的相關(guān)工作。規(guī)劃、建設(shè)、公安、工商、文化、教育、消防、衛(wèi)生、環(huán)保、城管、物價、質(zhì)監(jiān)等相關(guān)職能部門負責(zé)依法查處居住小區(qū)內(nèi)違章停車、違法搭建、占用綠地、無照經(jīng)營、污染環(huán)境以及裝飾裝修中擅自改變房屋結(jié)構(gòu)等違法行為，維護物管區(qū)域正常的公共管理秩序。
三、合理確定物業(yè)管理方式和組織形式
物業(yè)管理實行等級性或基礎(chǔ)性管理服務(wù)。根據(jù)各區(qū)域房屋建設(shè)、環(huán)境配套、居民需求、業(yè)主意愿及服務(wù)約定等情況，確定物業(yè)管理方式和組織形式。力爭三年內(nèi)，物業(yè)管理或基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)覆蓋到所有住宅小區(qū)，基本形成體系健全、政策完善、責(zé)任到位的物業(yè)管理工作機制。
（一）新建商品房住宅小區(qū)要嚴(yán)格遵循規(guī)劃設(shè)計方案，按照配套完善、環(huán)境優(yōu)美、交通安全等要求進行建設(shè)，并通過招投標(biāo)選聘符合資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。規(guī)劃、建設(shè)、房管等部門要各司其職，加大對新建住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、物業(yè)服務(wù)的監(jiān)管力度。新建住宅小區(qū)要嚴(yán)格落實公建配套驗收制度，驗收時，街道、社區(qū)、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須參加。開發(fā)建設(shè)單位要按前期物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，建立完善物業(yè)管理移交手續(xù)，保證前期物業(yè)管理落實到位。開發(fā)建設(shè)單位要強化售后服務(wù)，在保修期內(nèi)承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。業(yè)主委員會組建后，開發(fā)建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會三方要按規(guī)定做好物業(yè)管理的移交工作，確保新建住宅小區(qū)全面實行規(guī)范的物業(yè)服務(wù)。
（二）老舊住宅小區(qū)要根據(jù)居民的需求及承受能力，把物業(yè)管理同社區(qū)管理有機結(jié)合起來，以社區(qū)管轄范圍為依據(jù)，界定各物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域；以社區(qū)居委會為主體，組織召開業(yè)主大會，組建業(yè)主委員會；以物業(yè)服務(wù)企業(yè)或群眾性物業(yè)服務(wù)組織為載體，開展物業(yè)服務(wù)活動。要加大對老舊住宅小區(qū)的整治力度，逐步解決舊住宅小區(qū)環(huán)境、配套等方面的問題。對整治后具備條件的舊住宅小區(qū)，由業(yè)主委員會選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按等級實施物業(yè)管理服務(wù)；對不完全具備條件的小區(qū)，由社區(qū)居委會牽頭，組建物業(yè)服務(wù)隊伍，落實以保潔、保綠、保安為主要內(nèi)容的基礎(chǔ)性管理服務(wù)，也可以采取“樓幢管理”的模式，確保小區(qū)基礎(chǔ)落實到位。規(guī)模較小的零散住宅小區(qū)或樓幢，可并入相鄰小區(qū)實施統(tǒng)一管理、差異化服務(wù)，開展物業(yè)管理的經(jīng)費由小區(qū)全體業(yè)主承擔(dān)，經(jīng)費的籌集、管理、使用需經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表會議討論通過。經(jīng)費的使用情況定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，接受全體業(yè)主監(jiān)督。
（三）合理確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與收費標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容要區(qū)別不同的物業(yè)性質(zhì)和特點，確定服務(wù)的項目和等級。物業(yè)服務(wù)收費要遵循公正合理、質(zhì)價相符的原則，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。
新建商品房住宅小區(qū)和具備市場化物業(yè)管理條件已實施市場化物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)，根據(jù)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)、配套情況和設(shè)定的服務(wù)項目，依據(jù)物價、房管部門制定的物業(yè)管理等級評定標(biāo)準(zhǔn)，通過前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)，或者由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，確定服務(wù)等級和收費標(biāo)準(zhǔn)，并經(jīng)房管部門會同物價部門核定后實施。
不具備市場化物業(yè)管理條件的老舊住宅小區(qū)，由社區(qū)居委會負責(zé)落實基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)項目。由社區(qū)組建物業(yè)服務(wù)隊伍實施基礎(chǔ)性管理服務(wù)的，其收費標(biāo)準(zhǔn)由社區(qū)居委會組織召開業(yè)主大會或業(yè)主代表會議討論通過，在小區(qū)內(nèi)公示，由房管部門會同物價部門核定后實施。
四、規(guī)范物業(yè)管理的相關(guān)工作
（一）規(guī)范物業(yè)項目的前期管理工作。新建的物業(yè)項目，在業(yè)主委員會未成立前，必須實行前期物業(yè)管理。開發(fā)建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證時，應(yīng)提供《前期物業(yè)管理委托合同》、《業(yè)主臨時管理規(guī)約》和物業(yè)管理用房，并按規(guī)定程序招聘符合資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進行前期物業(yè)管理。
（二）規(guī)范業(yè)主委員會的組建和工作程序。進一步完善社區(qū)、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“三位一體”的工作機制。每個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)成立一個業(yè)主委員會。住宅小區(qū)業(yè)主委員會的組成人員，原則上從有關(guān)產(chǎn)權(quán)單位及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織協(xié)調(diào)能力的業(yè)主中推薦人選。業(yè)主委員會主要負責(zé)召集業(yè)主大會、監(jiān)督履行物業(yè)服務(wù)合同、監(jiān)督實施管理規(guī)約等工作，同時積極配合和支持社區(qū)居委會的工作。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）要支持業(yè)主委員會的工作，業(yè)主委員會集體換屆期間，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指定社區(qū)居委會代為履行業(yè)主委員會的職責(zé)，確保工作正常運轉(zhuǎn)。
（三）規(guī)范物業(yè)相關(guān)合同管理工作。開發(fā)建設(shè)單位與房屋買受人簽訂的商品房買賣合同中，要有物業(yè)服務(wù)的相關(guān)條款，約定房屋交付使用后物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容、服務(wù)等級及對應(yīng)的收費標(biāo)準(zhǔn)。
業(yè)主委員會成立前，開發(fā)建設(shè)單位要按規(guī)定程序與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托合同。
業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)要依據(jù)商品房買賣合同，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主臨時管理規(guī)約，并認真履行。
業(yè)主委員會成立后，應(yīng)當(dāng)代表業(yè)主與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂正式的物業(yè)服務(wù)合同，約定各自的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，按期交納物業(yè)服務(wù)費用。對逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會要協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行督促催交；經(jīng)督促仍不交納的，由房管部門會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法催交。建立業(yè)主交納物業(yè)管理服務(wù)費誠信檔案，凡無正當(dāng)理由超過一年不交納物業(yè)服務(wù)費的，在未交全物業(yè)服務(wù)費前，相關(guān)部門可限制房屋的轉(zhuǎn)讓交易。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反合同約定的，由業(yè)主委員會按合同約定予以處理；雙方有爭議的，由社區(qū)居委會調(diào)解處理；調(diào)解處理不成的依法解決。
（四）規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要依據(jù)服務(wù)合同，切實履行職責(zé)，提高服務(wù)質(zhì)量，對超出服務(wù)合同的事宜，要與業(yè)主委員會協(xié)商確定后實施。房產(chǎn)行政主管部門要會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管。加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的檢查，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)行為進行抽查，建立誠信檔案，規(guī)范其服務(wù)行為，認真評定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)績和誠信程度，并依據(jù)有關(guān)規(guī)定作為資質(zhì)評定和物業(yè)招投標(biāo)的重要依據(jù)。在強化對物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核的基礎(chǔ)上，建立優(yōu)勝劣汰新機制。對服務(wù)質(zhì)量差、業(yè)主滿意率低的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要依法吊銷其資質(zhì)證書。要嚴(yán)格招投標(biāo)管理，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在招投標(biāo)過程弄虛作假，串通投標(biāo)等違法違規(guī)行為，嚴(yán)肅處理，一年內(nèi)不得參加投標(biāo)活動。要建立健全物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理制度，切實提高物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)。要建立透明消費制度，研究出臺新的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，提高業(yè)主滿意率。要建立健全物業(yè)投訴處理責(zé)任機制，建立數(shù)字化物業(yè)管理信息系統(tǒng)，設(shè)立物業(yè)服務(wù)“”，及時查處物業(yè)服務(wù)中的不規(guī)范行為，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)整改，切實保障業(yè)主的合法權(quán)益。
五、確保物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康有序發(fā)展
（一）加強組織領(lǐng)導(dǎo)。物業(yè)管理事關(guān)城市長遠發(fā)展和群眾切身利益，工作覆蓋面廣，推進難度大。市政府將把物業(yè)管理作為民生和社會穩(wěn)定工作納入各縣（市、區(qū)）人民政府、市開發(fā)區(qū)管委會社會經(jīng)濟發(fā)展考核指標(biāo)。各縣（市、區(qū)）人民政府、市開發(fā)區(qū)管委會，市各有關(guān)部門要切實加強領(lǐng)導(dǎo)，加大措施，全力推進。要把強化物業(yè)管理工作作為提升城市管理水平、創(chuàng)建文明城市、維護社會穩(wěn)定工作的一項重要內(nèi)容，切實擺上議事日程，落實實施機構(gòu)，明確工作任務(wù)，建立一級抓一級、層層抓落實的工作體系，為物業(yè)管理工作提供有力保障。
（二）加強輿論宣傳。要采取多種形式，大力宣傳國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《省物業(yè)管理條例》和《市物業(yè)管理實施細則》等相關(guān)的政策法規(guī)和規(guī)定，宣傳物業(yè)管理工作的重要意義，讓廣大市民和社會各界了解政策，強化物權(quán)意識，樹立物業(yè)服務(wù)的商品消費觀念，引導(dǎo)廣大市民主動支持、參與物業(yè)管理活動，積極維護社區(qū)環(huán)境，及時繳納物業(yè)服務(wù)費用，努力形成人人關(guān)心支持物業(yè)管理的良好氛圍。
小區(qū)物業(yè)合同 第6篇
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為進一步加強物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，改善人民群眾生活質(zhì)量，提高我市城市建設(shè)管理水平，推進“幸?！苯ㄔO(shè)，根據(jù)《省物業(yè)管理條例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，提出以下意見。
一、充分認識加強物業(yè)管理的重要性
物業(yè)管理是住房商品化、社會化的產(chǎn)物。隨著我市城市化進程的加快，物業(yè)管理在城市管理中的重要作用日益突出。加強物業(yè)管理，對于提升城市形象、改善人居環(huán)境、增加就業(yè)崗位、建設(shè)和諧社會具有重要意義。各級政府、各有關(guān)部門要從落實科學(xué)發(fā)展觀、推進城市轉(zhuǎn)型的高度，充分認識加強物業(yè)管理工作的重要性，增強責(zé)任感、緊迫感，以改善居民環(huán)境、提高生活質(zhì)量、提升城市形象為目標(biāo)，加強領(lǐng)導(dǎo)，強化措施，健全長效管理機制，不斷擴大物業(yè)管理覆蓋面，推動物業(yè)管理工作上水平。
二、理順管理體制
社區(qū)物業(yè)管理工作，要按照“區(qū)（市）政府負責(zé)，街道辦事處組織，社區(qū)居委會落實，主管部門指導(dǎo)監(jiān)督，屬地管理，條塊結(jié)合”的原則，理順管理體制，明確管理職責(zé)，落實工作責(zé)任，將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)統(tǒng)一管理，形成上下聯(lián)動、齊抓共管的工作機制，共同推進物業(yè)管理工作。
（一）各區(qū)（市）政府、高新區(qū)管委會對本轄區(qū)物業(yè)管理工作負總責(zé)。組織落實各項物業(yè)管理政策措施，全面開展社區(qū)物業(yè)管理工作；建立健全區(qū)（市）、街道、社區(qū)三級物業(yè)管理工作體系和機構(gòu)；落實物業(yè)管理責(zé)任，抓好本轄區(qū)物業(yè)管理工作的組織協(xié)調(diào)、監(jiān)督指導(dǎo)和部署檢查。
（二）街道辦事處負責(zé)組織開展本轄區(qū)物業(yè)管理工作。會同物業(yè)主管部門，界定物業(yè)管理服務(wù)范圍，科學(xué)劃定社區(qū)物業(yè)管理區(qū)域；組織指導(dǎo)本轄區(qū)各物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作；組織并參與物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的檢查考評；組織開展舊住宅區(qū)的物業(yè)管理工作并予以監(jiān)督；負責(zé)建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，調(diào)解處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理方面的糾紛和工作。
（三）社區(qū)居委會具體組織本轄區(qū)物業(yè)管理的實施工作。配合街道辦事處協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動；組織業(yè)主委員會制定管理規(guī)章和業(yè)主大會議事規(guī)則，規(guī)范業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的公共行為；指導(dǎo)業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或建立群眾性物業(yè)服務(wù)組織，簽訂物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督物業(yè)管理活動，調(diào)處管理服務(wù)中的矛盾糾紛。
（四）市房產(chǎn)管理部門負責(zé)全市物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)管和指導(dǎo)。負責(zé)研究制定物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃，制定相關(guān)配套政策和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；參與新建住宅項目配套設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)和綜合驗收；負責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)審查，監(jiān)管物業(yè)服務(wù)企業(yè)，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為；負責(zé)物業(yè)專項維修資金和物業(yè)質(zhì)量保修金的歸集管理，會同財政等部門搞好監(jiān)督管理；落實物業(yè)管理項目招投標(biāo)制度，組織物業(yè)管理行業(yè)的檢查、考核和人員培訓(xùn)工作；牽頭組織檢查考核各區(qū)（市）、各有關(guān)部門推進物業(yè)管理工作情況。
（五）建立健全物業(yè)管理聯(lián)動工作機制。各級住建、規(guī)劃、公安、城市管理、工商、環(huán)保、物價、民政等相關(guān)部門依據(jù)各自職責(zé)，落實好部門職能進社區(qū)，共同抓好涉及物業(yè)管理的相關(guān)工作。各職能部門要建立違法行為投訴登記制度，公布部門職責(zé)和聯(lián)系方式，接受居民的投訴和監(jiān)督，依法查處糾正居住小區(qū)內(nèi)違章停車、違法搭建、占用綠地、無照經(jīng)營、物業(yè)服務(wù)收費、污染環(huán)境以及裝飾裝修中擅自改變房屋結(jié)構(gòu)等違法行為。
三、合理確定物業(yè)管理方式和組織形式
社區(qū)物業(yè)管理實行等級或基礎(chǔ)性管理服務(wù)。根據(jù)各個社區(qū)房屋建設(shè)環(huán)境配套、居民需求、業(yè)主意愿及服務(wù)約定等情況，確定物業(yè)管理模式。
（一）新建住宅小區(qū)。嚴(yán)格遵循規(guī)劃設(shè)計方案，按照配套完善、環(huán)境優(yōu)美、交通安全等要求進行建設(shè)，并通過招投標(biāo)選聘有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施等級化物業(yè)服務(wù)。規(guī)劃、住建、房管等部門要各司其職，把好新建住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、物業(yè)管理三道關(guān)。新建住宅小區(qū)要嚴(yán)格落實綜合驗收制度和配套設(shè)施交付使用制度。開發(fā)建設(shè)單位要按前期物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，建立完善物業(yè)管理移交手續(xù)，保證前期物業(yè)管理落實到位。業(yè)主委員會組建后，開發(fā)建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會三方要按規(guī)定做好物業(yè)管理的轉(zhuǎn)換銜接工作，確保新建住宅小區(qū)全面實行規(guī)范的等級性管理服務(wù)。
（二）老舊住宅小區(qū)。各區(qū)（市）要認真貫徹執(zhí)行《市人民政府關(guān)于加快推進棚戶區(qū)改造和舊住宅區(qū)整治的實施意見》，加大對轄區(qū)內(nèi)現(xiàn)有老舊住宅小區(qū)的整治力度，逐步解決現(xiàn)有住宅小區(qū)環(huán)境、配套等方面的問題。各街道辦事處和社區(qū)具體指導(dǎo)實施舊小區(qū)整治后的物業(yè)管理工作。根據(jù)居民的需求及承受能力，把物業(yè)管理同社區(qū)管理有機結(jié)合起來，以社區(qū)管轄范圍為基礎(chǔ)，界定物業(yè)服務(wù)區(qū)域；以社區(qū)居委會為基礎(chǔ)，組織召開業(yè)主大會，組建業(yè)主委員會；以物業(yè)服務(wù)企業(yè)或群眾性物業(yè)服務(wù)組織為基礎(chǔ)，開展物業(yè)服務(wù)活動。對整治后具備條件的住宅小區(qū)，由業(yè)主委員會選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按等級實施物業(yè)管理；對不完全具備條件的小區(qū)，推行居委會管理與物業(yè)管理相結(jié)合的管理模式。成立“兩站一中心”（物業(yè)管理矛盾調(diào)解站、物業(yè)應(yīng)急維修服務(wù)站和街道物業(yè)服務(wù)中心），由社區(qū)居委會牽頭組建物業(yè)服務(wù)隊伍，落實以保潔、保綠、保安為主要內(nèi)容的基礎(chǔ)。力爭到2014年底前，物業(yè)服務(wù)覆蓋每個老舊住宅小區(qū)社區(qū)，基本建立體系健全、政策完善、責(zé)任到位的物業(yè)管理工作機制。
(三)非住宅物業(yè)。黨政機關(guān)、事業(yè)單位、廠礦企業(yè)、商業(yè)、醫(yī)院、學(xué)校等非住宅項目的后勤管理應(yīng)向社會化物業(yè)管理轉(zhuǎn)制，通過公開招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。力爭在“十二五”期間，非住宅物業(yè)基本建立起政策完善、機構(gòu)健全、責(zé)任到位的管理工作機制。
四、規(guī)范運作有關(guān)工作
（一）規(guī)范新建住宅小區(qū)的前期管理工作。凡達到規(guī)定規(guī)模的住宅小區(qū)，必須采取招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實施前期物業(yè)管理。開發(fā)建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證前，應(yīng)提供項目竣工后的物業(yè)管理方案，并落實物業(yè)管理用房和社區(qū)辦公用房，招標(biāo)選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。市政公用基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)備設(shè)施、人防工程設(shè)施設(shè)備要與新建住宅小區(qū)住宅同步交付使用。竣工交付前，建設(shè)單位要按照規(guī)定與物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)交接手續(xù)，將物業(yè)圖紙等資料移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要進行查驗，做好交接記錄，明確責(zé)任。建設(shè)單位在辦理房屋初始登記時，必須提供前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管證明和房屋單體、設(shè)備設(shè)施等單項驗收合格證明。
前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強對住宅小區(qū)建設(shè)工程質(zhì)量的跟蹤，有權(quán)提出合理化建議，發(fā)現(xiàn)擅自變更設(shè)計方案、降低建設(shè)質(zhì)量和配套標(biāo)準(zhǔn)等違法行為，要及時向物業(yè)主管部門報告。
（二）規(guī)范業(yè)主委員會的組建和工作運作。各街道辦事處要根據(jù)社區(qū)管理和業(yè)主自治相結(jié)合的原則，按照規(guī)定的程序，推進業(yè)主委員會建設(shè)。每個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)成立一個業(yè)主委員會。住宅小區(qū)業(yè)主委員會的組成人員，原則上從社區(qū)居委會、有關(guān)產(chǎn)權(quán)單位及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)離退休人員、熱心公益事業(yè)人員中推薦人選；推行居委會成員和業(yè)主委員會成員交叉任職模式。業(yè)主委員會主要負責(zé)召集業(yè)主大會、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、監(jiān)督履行物業(yè)服務(wù)合同、監(jiān)督實施管理公約等工作，并積極配合和支持社區(qū)居委會的工作。業(yè)主委員會成立前或集體換屆期間，由街道辦事處指定社區(qū)居委會代為履行業(yè)主委員會的職責(zé)，確保物業(yè)工作正常運轉(zhuǎn)。
（三）規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費。根據(jù)住宅的種類、特點及物業(yè)服務(wù)階段，住宅物業(yè)服務(wù)收費分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費，實行政府指導(dǎo)價，由市價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門（市授權(quán)市價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門管理），制定本地區(qū)執(zhí)行的基準(zhǔn)價及浮動幅度，并每年向社會公布。具體收費標(biāo)準(zhǔn)，由建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在規(guī)定的基準(zhǔn)價和浮動幅度內(nèi)約定。非普通住宅以及業(yè)主委員會成立后的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主大會或者全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。
（四）規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出和移交程序。業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)本著維護社會穩(wěn)定、保證物業(yè)管理區(qū)域基本正常秩序、實現(xiàn)平穩(wěn)過渡的原則，在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出的具體程序和移交辦法，并接受物業(yè)管理部門、街道辦事處及社區(qū)居委會的監(jiān)督和指導(dǎo)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，將服務(wù)企業(yè)名稱、詳細服務(wù)內(nèi)容以及收費依據(jù)、價格舉報電話等進行公示，接受業(yè)主的監(jiān)督；不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取任何未予標(biāo)明的費用，未進行公示的或公示不規(guī)范的項目，不得收取費用。
（五）規(guī)范對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管。各級物業(yè)管理部門要加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管，建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案制度，完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)不良行為記錄公示制度和量化考評制度，引導(dǎo)誠信經(jīng)營、規(guī)范經(jīng)營；建立健全物業(yè)投訴責(zé)任機制，及時查處物業(yè)服務(wù)中的不規(guī)范行為，切實保障業(yè)主合法權(quán)益；建立健全物業(yè)企業(yè)淘汰、退出機制，重點培育資質(zhì)等級高的品牌型物業(yè)企業(yè)，發(fā)揮其龍頭帶動效應(yīng)，提升服務(wù)水平。
五、加強組織領(lǐng)導(dǎo)
（一）強化組織領(lǐng)導(dǎo)。市政府成立市物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由分管副市長任組長，市政府有關(guān)部門單位、各區(qū)（市）政府負責(zé)人為成員；領(lǐng)導(dǎo)小組實行聯(lián)席會議制度，由市住建局牽頭，定期會商重點工作。各區(qū)(市)也要加強對該項工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，根據(jù)轄區(qū)規(guī)模和任務(wù)建立相應(yīng)的物業(yè)管理機構(gòu)，確保經(jīng)費保障、推進措施等落實到位。
（二）加強政策扶持。各區(qū)（市）要研究出臺扶持物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策，鼓勵和引導(dǎo)物業(yè)管理向市場化、專業(yè)化、規(guī)?；较虬l(fā)展，提高城市物業(yè)服務(wù)水平。人社部門要結(jié)合實施擴大再就業(yè)工程、完善社會保障體系工程等，落實物業(yè)管理從業(yè)人員有關(guān)優(yōu)惠政策。
（三）加強輿論宣傳。各級、各有關(guān)部門要采取多種形式，大力宣傳《省物業(yè)管理條例》等相關(guān)政策法規(guī)，宣傳物業(yè)管理工作的重要意義，樹立物業(yè)管理商品消費觀念，引導(dǎo)社區(qū)居民主動支持、參與物業(yè)管理活動，積極維護社區(qū)良好環(huán)境。
小區(qū)物業(yè)合同 第7篇
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乙方（受委托方）：＿＿＿＿＿物業(yè)管理公司
為加強＿＿＿＿＿小區(qū)（大廈）的物業(yè)管理，保障房屋和公用設(shè)施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)＿＿＿＿＿市物業(yè)管理方面的法規(guī)和政策，經(jīng)雙方友好協(xié)商，達成如下協(xié)議，以便共同遵守。
第一條物業(yè)管理內(nèi)容
1.甲方將位于＿＿＿＿＿區(qū)＿＿＿＿＿路的＿＿＿＿＿范圍內(nèi)的物業(yè)委托給乙方實行統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)。
2.管理事項包括：
（1）房屋的使用、維修、養(yǎng)護；
（2）物業(yè)范圍的公用設(shè)施、設(shè)備及場所（地）（消防、電梯、機電設(shè)備、路燈、走廊、自行車、房、棚、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等）的使用、維修、養(yǎng)護和管理；
（3）清潔衛(wèi)生（不含垃圾運到中轉(zhuǎn)站后的工作）；
（4）公共生活秩序；
（5）文娛活動場所；
（6）便民服務(wù)網(wǎng)點及物業(yè)范圍內(nèi)所有營業(yè)場所；
（7）車輛行使及停泊；
（8）物業(yè)檔案管理；
（9）授權(quán)由物業(yè)管理公司管理的其他事項。
第二條委托物業(yè)管理形式
承包經(jīng)營、自負盈虧。
第三條物業(yè)管理期限
委托管理期限為＿＿＿＿＿年，自＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日起到＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日止。
第四條雙方權(quán)利、義務(wù)
1.甲方權(quán)利、義務(wù)：
（1）根據(jù)本合同規(guī)定甲方將住宅區(qū)委托乙方實行物業(yè)管理；
（2）監(jiān)督乙方對公用設(shè)施專用基金的合理使用，并按公用設(shè)施專用基金管理辦法撥付給乙方。
（3）按市政府規(guī)定的比例提供商業(yè)用房（總建設(shè)面積的＿＿％）＿＿平方米給乙方，按月租金＿元租用，并負責(zé)辦理使用手續(xù)；
（4）給乙方提供管理用房＿＿平方米（其中辦公用房＿＿平方米，員工宿舍＿＿平方米），按月租金＿＿元租用；
（5）負責(zé)向乙方提供本住宅區(qū)工程建設(shè)竣工資料一套并在乙方管理期滿時予以收回；
（6）不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進行的管理和經(jīng)營活動；
（7）對乙方的管理實施監(jiān)督檢查，每半年一次考核評定，如因乙方完不成第六條規(guī)定的目標(biāo)和指標(biāo)或管理不善造成重大經(jīng)濟損失，有權(quán)終止合同；
（8）負責(zé)確定本住宅區(qū)管理服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)；
（9）委托乙方對違反物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章制度以及業(yè)主公約的行為進行處理：包括予以罰款、責(zé)令停工、責(zé)令賠償經(jīng)濟損失，以停水、停電等措施對無故不繳有關(guān)費用或拒不改正違章行業(yè)責(zé)任人進行催交、催改；
（10）協(xié)助乙方做好宣傳教育、文化活動，協(xié)調(diào)乙方與行政管理部門、業(yè)主間的關(guān)系；
（11）政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。
2.乙方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)：
（1）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實際情況，制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理的各項
規(guī)章制度；
（2）遵守各項管理法規(guī)和合同規(guī)定的責(zé)任要求，根據(jù)甲方授權(quán)，對本住宅區(qū)物業(yè)實施綜合管理，確保實現(xiàn)管理目標(biāo)、經(jīng)濟指標(biāo)，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，自覺接受甲方檢查監(jiān)督；
（3）根據(jù)住宅區(qū)內(nèi)大、中修的需要制訂維修方案，報甲方審議通過后，從公用設(shè)施專用基金中領(lǐng)取所需的維修經(jīng)費；
（4）接受甲方對經(jīng)營管理過程中財務(wù)帳目的監(jiān)督并報告工作，每月向甲方和住宅區(qū)管理部門報送一次財務(wù)報表，每三個月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費收支帳目；
（5）對住宅區(qū)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區(qū)內(nèi)改擴建完善配套項目，須報甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實施；
（6）乙方須本著高效、精干的原則在本住宅區(qū)設(shè)置管理機構(gòu)和人員；
（7）建立本住宅區(qū)物業(yè)管理檔案并負責(zé)及時記載有關(guān)變更情況；
（8）負責(zé)測算住宅區(qū)管理服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)并向甲方提供測算標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)，嚴(yán)格按照甲方審議通過的收費標(biāo)準(zhǔn)收取，不得擅自加價；
（9）有權(quán)依照甲方委托和業(yè)主公約的規(guī)定對物業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)章制度進行處理；
（10）在管理期滿時向甲方移交全部專用房屋及有關(guān)財產(chǎn)、全部物業(yè)管理檔案及有關(guān)資料；
小區(qū)物業(yè)合同 第8篇
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一、 依法行政，加強物業(yè)管理，構(gòu)建科學(xué)、民主、和諧的社會環(huán)境。
物業(yè)管理是社區(qū)管理的重要組成部分，加強居住區(qū)的物業(yè)管理是創(chuàng)造科學(xué)、民主、穩(wěn)定社會的前提，作為物業(yè)行政管理部門，要牢牢抓住物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主這兩個市場主體，依法履行房地行政管理職能，指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主開展物業(yè)管理工作。
1、 加強黨的領(lǐng)導(dǎo)，依法組建業(yè)主大會和業(yè)主委員會。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展自治管理，是維護社區(qū)穩(wěn)定、建立規(guī)范物業(yè)市場的基礎(chǔ)。加強業(yè)主大會、業(yè)主委員會的指導(dǎo)和幫助，首先，在業(yè)主大會組建和業(yè)主委員會組建、換屆中，要把握好程序關(guān)、人選關(guān)。在業(yè)主委員會的人選上，要緊緊依靠社區(qū)黨組織的力量，充分發(fā)揮社區(qū)黨組織的核心作用，推薦一些守法、盡責(zé)、熱心的業(yè)主，通過房地局指導(dǎo)程序，組織業(yè)主選舉，依法規(guī)范組建業(yè)主委員會，使業(yè)主委員會正確行使職權(quán)，真正發(fā)揮作用；其次，加大業(yè)主委員會成員的綜合素質(zhì)和業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)。要結(jié)合當(dāng)前出臺的一系列物業(yè)管理政策法規(guī)，對業(yè)主委員會成員開展1-2次集中培訓(xùn)，使他們盡快熟悉《條例》、《規(guī)定》以及配套文件，能夠在日常工作中，依法維護廣大業(yè)主的利益。第三，探索建立業(yè)主自律、業(yè)主委員會監(jiān)督體系。將業(yè)主和業(yè)主委員會置于業(yè)主大會和廣大業(yè)主的監(jiān)督之下，通過業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則，引導(dǎo)業(yè)主間的自律機制。要在商品房小區(qū)內(nèi)，試點開展業(yè)主公約和業(yè)主議事規(guī)則主要內(nèi)容公示，采取樓道內(nèi)張貼，業(yè)主委員會辦公室上墻；建立業(yè)主委員會定期接待制度，業(yè)主委員會成員每周設(shè)立固定時間接待業(yè)主；幫助、指導(dǎo)業(yè)主委員會做好投訴、咨詢、會議記錄等臺帳。
2、 加強行業(yè)監(jiān)管，努力提升物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)水平。
房地辦事處要指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)依法開展物業(yè)管理活動，組織物業(yè)管理企業(yè)學(xué)習(xí)《條例》和《規(guī)定》，使之盡快掌握法律、法規(guī)的規(guī)定，并按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，科學(xué)規(guī)范地進行物業(yè)管理。要繼續(xù)以小區(qū)經(jīng)理為抓手，會同居委會、業(yè)主委員會開展小區(qū)經(jīng)理的日?？己?，從小區(qū)的房屋維修、綠化養(yǎng)護、保潔保安、裝修管理等方面，綜合評定小區(qū)經(jīng)理的管理水平，并在充分聽取業(yè)主意見的基礎(chǔ)上，實行小區(qū)經(jīng)理年檢制度，對一些不合格的小區(qū)經(jīng)理，堅決不予通過年檢。同時，將小區(qū)經(jīng)理的日?？己撕湍隀z，與企業(yè)資質(zhì)評定掛鉤，促使物業(yè)管理企業(yè)管理重心下移，真正做到管理責(zé)任落在小區(qū)。在物業(yè)行風(fēng)建設(shè)中，仍要以“維修、服務(wù)、收費”為重點，繼續(xù)與區(qū)糾風(fēng)部門聯(lián)合，聘請物業(yè)行風(fēng)監(jiān)督員，通過明查暗訪、征詢業(yè)主、輿論報道等外部門監(jiān)督機制，開展各種形式的物業(yè)行風(fēng)檢查，宣傳和發(fā)揚行風(fēng)建設(shè)中物業(yè)管理企業(yè)的先進事跡和規(guī)范做法，批評物業(yè)管理中存在的不規(guī)范行為，從而促進物業(yè)行風(fēng)建設(shè)的長效管理機制。
3、 加強自身建設(shè)，嚴(yán)格實施行政管理。
物業(yè)行政管理人員要認真學(xué)習(xí)法規(guī)、法章、相關(guān)業(yè)務(wù)和社區(qū)管理理論，在實踐中提高綜合知識的掌握運用能力，認真履行職責(zé)，開拓工作思路，規(guī)范行政行為，嚴(yán)格依法辦事。房地辦事處的屬地管理工作要落到實處，主任要定期向街道（鎮(zhèn)）匯報物業(yè)管理工作，溝通轄區(qū)的物業(yè)管理信息，接受街道（鎮(zhèn)）布置的物業(yè)管理工作，并保證每周有一天時間在小區(qū)內(nèi)檢查、指導(dǎo)；管理員要帶領(lǐng)今年上崗的房屋協(xié)管員，開展物業(yè)小區(qū)的巡查、指導(dǎo)、監(jiān)督工作，確保每月巡視小區(qū)一遍，每周走訪居委會、業(yè)委會，并做好記錄，及時解決物業(yè)小區(qū)內(nèi)的各類物業(yè)管理矛盾。房地辦事處要做好房屋協(xié)管員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)、指導(dǎo)、考核等工作，要發(fā)揮協(xié)管員在基層管理中的作用，使之成為房屋行政管理中的一支重要力量。同時，房地辦事處要繼續(xù)完善物業(yè)基礎(chǔ)資料信息，充分利用物業(yè)管理信息系統(tǒng)，強化物業(yè)行政管理，抓好日常來信、來訪、來電的處理，力爭將各類物業(yè)矛盾化解在基層。
4、 加強基層管理，切實推進物業(yè)管理網(wǎng)格化建設(shè)。
物業(yè)管理行政資源的合理配置，要結(jié)合社區(qū)網(wǎng)格化管理的要求。物業(yè)行政管理要充分運用社區(qū)網(wǎng)格化為載體，加強行政執(zhí)法和日常監(jiān)管。在組織管理機制上，街道（鎮(zhèn)）物業(yè)協(xié)調(diào)小組統(tǒng)攬全局，具體領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)物業(yè)管理的各項工作；在各網(wǎng)格管理中，以若干個居委會范圍劃成網(wǎng)格，以居民區(qū)黨組織為核心的“四位一體”為基礎(chǔ)，運用快速反應(yīng)機制、綜合協(xié)調(diào)機制，具體處理居住小區(qū)內(nèi)的物業(yè)矛盾。物業(yè)管理網(wǎng)格化，房地辦事處要在每個網(wǎng)格中按排管理人員，實行劃塊負責(zé)，責(zé)任到人。日常管理上，房地辦事處要服從街道（鎮(zhèn)）的統(tǒng)一指揮，實行12小時輪流值班制度，在工作效果上，體現(xiàn)各司其職，形成合力。物業(yè)管理網(wǎng)格化建設(shè)中“四位一體”的規(guī)范運作，是網(wǎng)格化推進的關(guān)鍵，房地辦事處要落實“四位一體”的各方職責(zé)，明確“四位一體”的操作程序，使物業(yè)管理網(wǎng)格化工作規(guī)范，有序的推進。
二、 抓住難點，加大行政執(zhí)法力度，規(guī)范違法建筑執(zhí)法體系。
已經(jīng)實施的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》明確了房地部門是物業(yè)小區(qū)違法建筑行政執(zhí)法的主體，這就要求，行政管理部門必須加大行政執(zhí)法力度，以進一步維護小區(qū)舒適、整潔的居住環(huán)境，因此，在違法建筑的處理上，必需依據(jù)法規(guī)，采用各種措施，力求達到整治拆除的效果。
1、 違法建筑整治的措施。
按照《條例》規(guī)定，對正在實施的違法建筑，房地辦事處在接到舉報或小區(qū)巡查中發(fā)現(xiàn)后，應(yīng)立即會同物業(yè)管理企業(yè)進行制止，制止無效的，暫扣施工工具、材料，并由房地辦事處組織物業(yè)管理企業(yè)代為改正；對老的違法建筑要結(jié)合小區(qū)綜合整治，會同街道、城監(jiān)、工商、市容等部門，開展集中整治；對嚴(yán)重影響小區(qū)環(huán)境、矛盾焦點較突出的違法建筑個案，運用行政處罰程序，通過司法途徑強制拆除。
2、 違法建筑整治的方法。
新建住宅小區(qū)，要督促物業(yè)管理企業(yè)加強管理，從源頭上控制違法建筑的行為。同時，小區(qū)內(nèi)要加大業(yè)主臨時公約或業(yè)主公約的宣傳力度，引導(dǎo)業(yè)主自覺維護小區(qū)環(huán)境，制止違法搭建。在一些高檔住宅小區(qū)內(nèi)，例如：新城花園、田園別墅等違法改建、搭建較突出的小區(qū)，要會同規(guī)劃部門開展專題研究，從房地、規(guī)劃執(zhí)法的程序上，尋找結(jié)合點，采取集中整治、聯(lián)合執(zhí)法的方式，進一步加大高檔住宅小區(qū)的執(zhí)法力度。
三、 明確目標(biāo)，開展房屋綜合整治，營造整潔安寧的居住環(huán)境。
歷年來，開展房屋綜合整治取得了明顯的效果，居民對居住小區(qū)環(huán)境的改善，表現(xiàn)出了極大的歡迎，為此，2005年房屋綜合整治工作要在已取得經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，進一步加大力度，切切實實將這件為民辦實事的好事做好。
1、 認真梳理，制定計劃。
要在深入小區(qū)、調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，廣泛聽取廣大市民和社會各方對居住物業(yè)管理的意見，認真梳理各類歷史遺留的險、漏、堵、水、電等“老大難”問題，合理編制整治計劃，集中力量開展整治，切實解決物業(yè)管理方面的“急、難、愁”問題。2005年房屋綜合整治的重點為：著重開展大樓整修，以電梯改造更新、墻面脫落、消防設(shè)施老化、管道堵塞等項目，明年整治58幢，計69萬平方米；舊公房小區(qū)整修，以屋面墻面滲漏、路面損壞、上下水管道堵塞、綠化缺損、門衛(wèi)、車棚整修等項目為整治目標(biāo)，突出小區(qū)的單項目整治，明年共整治48個小區(qū)，計110萬平方米。
2、 各方籌措，落實資金。
舊住宅小區(qū)的房屋整治資金，以業(yè)主維修基金和物業(yè)租金籌措為主，市房地局整治資金、街道（鎮(zhèn)）社區(qū)創(chuàng)建資金、建設(shè)單位資金等作相應(yīng)補貼，原則上區(qū)政府凈歸集款不作補貼；大樓房屋整治資金需求量大，資金籌措推行“六個一點”原則，即在上述五方共同籌集的基礎(chǔ)上，區(qū)政府凈歸集款再給予一定的補貼。
3、 落實責(zé)任，鞏固成果。
房屋綜合整治后，小區(qū)的各項管理措施要及時跟上。要督促物業(yè)管理企業(yè)抓好基礎(chǔ)設(shè)施的日常管理，要維護小區(qū)的整體環(huán)境，特別要防止違章搭建的“回潮”。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會要攜手共建文明小區(qū)、創(chuàng)優(yōu)小區(qū)、安全小區(qū)，使綜合整治成果在日常管理中加強和提升。
四、 強化機制，突出長效管理，提高管理水平和管理質(zhì)量。
1、 運用市場機制，建立舒適型小區(qū)的長效管理。
商品住宅小區(qū)要嚴(yán)格履行物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，突出保修、保安、保潔、保綠的服務(wù)特色，注重管理的效果性，體現(xiàn)人性化的管理理念。服務(wù)質(zhì)量的評價體系，要以業(yè)主的滿意度為標(biāo)準(zhǔn)，建立物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主互相監(jiān)督機制。物業(yè)管理企業(yè)的選聘要充分運用市場機制，采取招投標(biāo)的方式，建立優(yōu)勝劣汰，擇優(yōu)選聘的競爭機制。商品住宅小區(qū)要在物業(yè)管理法規(guī)的范圍內(nèi)，通過市場調(diào)節(jié)，建立完善的長效管理機制。
2、 運用指導(dǎo)、協(xié)調(diào)機制，建立改善型小區(qū)的長效管理。
舊售后房小區(qū)和動遷房小區(qū)要積極推進“一體化”管理，切實做好保修、保安、保潔、保綠等基本服務(wù)工作。服務(wù)要求上，做到維修及時、保安保潔盡責(zé)、綠化養(yǎng)護到位、收費規(guī)范。房地辦事處要會同街道（鎮(zhèn)）積極協(xié)調(diào)多家管理，引導(dǎo)業(yè)主大會在聽取業(yè)主意見基礎(chǔ)上，選聘一家物業(yè)管理企業(yè)管理，使小區(qū)物業(yè)管理開展規(guī)范有序。在小區(qū)管理層面要注重發(fā)揮“四位一體”作用，運用“四位一體”管理機制，切實解決小區(qū)中的難點、熱點問題。
3、 通過宣傳、引導(dǎo)，逐步推進保障型小區(qū)的規(guī)范管理。
無人管理房屋在綜合整治以后，落實了物業(yè)管理企業(yè)托管，但由于業(yè)主付費服務(wù)的觀念尚未轉(zhuǎn)變，業(yè)主大會、業(yè)主委員會又無法組建，因此物業(yè)管理以維持日常維修為主開展。為此，要充分發(fā)揮“兩級政府，三級管理”中街道（鎮(zhèn)）的綜合協(xié)調(diào)作用，通過居民的自治組織??居委會牽頭，會同房地辦，組織居民實行自我管理，將小區(qū)的維修、清潔、保安、綠化等分項委托專業(yè)部門實行有償代管。同時，社區(qū)和房地辦積極動員居民，實施有限產(chǎn)權(quán)房屋接軌，解繳房屋維修基金，對符合條件的幫助組建業(yè)主大會和業(yè)主委員會，然后選聘物業(yè)管理企業(yè)，落實物業(yè)管理，使無人管理房屋物業(yè)管理逐步向規(guī)范方向發(fā)展。
小區(qū)物業(yè)合同 第9篇
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建于上個世紀(jì)九十年代，位于成都市武侯區(qū)桐梓林中路1號的芳草地小區(qū)曾是成都最高檔住宅小區(qū)的代表。2000年成都市僅有兩個小區(qū)獲得“全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”稱號，芳草地小區(qū)榜上有名。然而2004年底小區(qū)物管公司更換后，小區(qū)環(huán)境明顯大不如前，社會聲譽下降。桐梓林中路一帶房屋價格在2009年12月時普遍在每平方米8,000元左右，而芳草地小區(qū)卻只能賣到每平方米5,000元左右，小區(qū)業(yè)主頗有怨言。
2009年10月小區(qū)業(yè)委會選聘了新的物管公司，-就在新物管要進駐小區(qū)的時候，一系列是非接踵而來。突然出現(xiàn)的黑字橫幅將新物管公司拒之門外，小區(qū)里貼上了大字報，謠言四起，而小區(qū)外道路則被實行了臨時交通管制。業(yè)主業(yè)委會，業(yè)委會老物管公司，曾經(jīng)的“明星”小區(qū)突然間深深地陷入了社區(qū)公共危機的泥沼之中。
這一切的亂象究竟從何而起?
達成“雙過半” 業(yè)委會決定選聘新物管
2008年8月30日，芳草地小區(qū)業(yè)委會正式成立?！鞍脖Ｈ藛T嚴(yán)重不足，長期實行12小時輪班制，停車混亂、設(shè)施設(shè)備損壞、人員隨意出入、安防系統(tǒng)形同虛設(shè)、圍墻年久失修導(dǎo)致入室盜竊多次發(fā)生……”針對小區(qū)業(yè)主對小區(qū)物管公司――成都三泰物業(yè)管理有限公司(以下簡稱三泰物業(yè))服務(wù)不滿，業(yè)委會多次向三泰物業(yè)提出提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的書面及口頭要求。2008年12月16日，業(yè)委會和三泰物業(yè)在整改方面達成共識。當(dāng)日，業(yè)委會公告，通報了業(yè)委會下一步的工作計劃和方案，主題就是選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，讓小區(qū)恢復(fù)到以前的優(yōu)秀和文明。業(yè)委會主任楊文清回憶說，小區(qū)業(yè)主總數(shù)為844戶，當(dāng)時考慮到召集業(yè)主大會舉行會議討論不太現(xiàn)實，業(yè)委會決定將選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)這一重大事項改為采用書面征求業(yè)主意見的形式。同時業(yè)委會還議定，按照《芳草地小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則》第十八條第(三)款規(guī)定，由業(yè)主委員會發(fā)放征詢意見表，將業(yè)主大會的議事內(nèi)容書面征求業(yè)主意見。
2009年3月20日起，由各幢各單元選出的業(yè)主代表逐戶上門送達征詢意見表，業(yè)主開始按幢按單元簽名投票。4月3日，上門書面征求意見的工作全部結(jié)束，4月6日，業(yè)委會組織部分業(yè)主代表參與計票統(tǒng)計工作。最終，同意授權(quán)業(yè)委會重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)主，總面積為83,292.53平方米，占整個芳草地小區(qū)總面積124,789平方米的67.25％；總戶數(shù)為558戶，占整個芳草地小區(qū)總戶數(shù)844戶的66.113％。業(yè)委會認為這一計票統(tǒng)計結(jié)果符合“雙過半”要求。
2009年6月24日，業(yè)委會在小區(qū)公示了《芳草地物業(yè)服務(wù)合同》及補充協(xié)議。業(yè)委會主任楊文清說，考慮到三泰物業(yè)在小區(qū)內(nèi)存繼物業(yè)管理，可以給予優(yōu)先續(xù)約權(quán)。于是從7月2日起，業(yè)委會首先將三泰物業(yè)作為簽訂物業(yè)服務(wù)合同的優(yōu)先考慮對象，與之洽談。業(yè)委會要求三泰物業(yè)拿出10萬元的履約保證金，并將包括停車場、游泳池、網(wǎng)球場等在內(nèi)的每年公共收益的70％，交給全體業(yè)主，余下的30％可作為物管公司的管理費。經(jīng)過近兩個月、先后6次合同談判，雙方未能達成一致意見。三泰物業(yè)的負責(zé)人認為，要接受業(yè)委會提出的方案比較困難。
“物管費16年都沒做過調(diào)整，小區(qū)管網(wǎng)老化，設(shè)施設(shè)備需要更新，以前的公共收益，都拿去補貼維修經(jīng)費的不足了?！比┪飿I(yè)總經(jīng)理李江接受《現(xiàn)代物業(yè)》采訪時表示，公司只要能做到微利，都愿意接受業(yè)委會的條件。但是按照那次談判時業(yè)委會的條件繼續(xù)服務(wù)小區(qū)企業(yè)將虧損，因此終止了談判。
2009年9月2日，芳草地業(yè)委會向成都市物業(yè)管理協(xié)會、武侯區(qū)房管局物管科、小區(qū)所在街道辦事處、社區(qū)四個部門作出書面匯報，匯報的內(nèi)容有當(dāng)前小區(qū)的物業(yè)服務(wù)情況、業(yè)委會的情況以及三泰物業(yè)拒絕簽訂合同等事宜。據(jù)此，以上相關(guān)部門同意業(yè)委會公開選聘新的物業(yè)公司。隨即，業(yè)委會著手面向社會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，先后與十三家企業(yè)接洽，并通過邀標(biāo)方式，收到四家物業(yè)企業(yè)的投標(biāo)書。經(jīng)評比篩選，業(yè)委會最終選定了四川艾明物業(yè)管理有限責(zé)任公司(以下簡稱艾明物業(yè))。業(yè)委會將中標(biāo)信息在小區(qū)內(nèi)公示后，于10月17日與艾明物業(yè)簽訂了《成都市武侯區(qū)芳草地小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》，次日公告選聘結(jié)果，并上報武侯區(qū)房管局、火車南站辦事處、桐梓林社區(qū)居委會。
2009年10月19日，業(yè)委會在小區(qū)公示了與艾明物業(yè)簽訂的合同。合同中艾明物業(yè)在維持現(xiàn)有的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的情況下，接受10萬元保證金及公共收益三七分成的約定事項，同時提高了滿意度百分比考核要求，承諾為業(yè)主提供上門服務(wù)時只收取材料費、不收取上門服務(wù)費(三泰物業(yè)的上門服務(wù)費是5元起計收)。另外還用分值考核物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，讓其接受大家的監(jiān)督。10月22日，業(yè)委會給三泰物業(yè)發(fā)出離場通知，定于10月28日離場并移交資料。當(dāng)日，業(yè)委會給艾明物業(yè)發(fā)出入場通知書，定于10月28日進場。
接到業(yè)委會離場通知后，三泰物業(yè)并沒有離場。“業(yè)委會選聘艾明物業(yè)的消息傳出后，小區(qū)許多業(yè)主聯(lián)合簽名向公司發(fā)出挽留信。”三泰物業(yè)總經(jīng)理李江說，鑒于小區(qū)部分業(yè)主堅決反對移交資料，不同意三泰物業(yè)離場，同時小區(qū)尚有業(yè)主拖欠大量費用未結(jié)清等情況，三泰物業(yè)暫不離場，不移交資料。業(yè)委會隨即將情況向當(dāng)?shù)卣畢R報，同時向艾明物業(yè)通報。艾明物業(yè)當(dāng)即把情況向成都市物業(yè)管理協(xié)會進行了報告。
業(yè)主分兩邊 新物管終被堵在門外邊
在更換物管的公告張貼后，小區(qū)出現(xiàn)了一份簽名表，200多戶業(yè)主聯(lián)名簽名要求業(yè)委會撤銷與新物管公司簽訂的服務(wù)合同。有業(yè)主將這份簽名交到業(yè)委會負責(zé)人手中，他們的要求未被業(yè)委會采納。10月25日，業(yè)主代表委托公證人員，對這份簽名中的業(yè)主簽名及身份進行確認并公證。10月26日，小區(qū)部分業(yè)主代表商量后，自費委托律師向武侯區(qū)法院遞交了訴狀，要求撤銷業(yè)委會與新物管公司簽訂的合同，并責(zé)令業(yè)委會自行承擔(dān)違約產(chǎn)生的損失。在這幾天內(nèi)，物管中心外的墻上，一些業(yè)主貼出了“業(yè)委會如此墮落”、“艾明草臺班子滾蛋”、“不作為的業(yè)委會必須下臺”等大字報，并在小區(qū)懸掛類似橫幅。同時，關(guān)于業(yè)委會成員假公濟私、簽訂合同繳納保證金和公共物業(yè)收益三七分成是業(yè)委會想將其“獨吞私分”的傳言在小區(qū)散布開來。
考慮到小區(qū)環(huán)境很差和部分業(yè)主還不了解企業(yè)的情況，艾明物業(yè)決定進場后在小區(qū)進行一
次實力展示，派出了兩百多名員工，身著工裝整齊地來到小區(qū)，準(zhǔn)備為小區(qū)開展一次清潔大掃除作為見面禮。然而10月28日上午，當(dāng)艾明物業(yè)列隊來到小區(qū)，小區(qū)門口卻懸掛起反對艾明物業(yè)進場的橫幅，部分業(yè)主也聚集在小區(qū)門口阻止新物管進場。艾明物業(yè)負責(zé)人當(dāng)即命令隊伍在小區(qū)20米外的地方列隊等候通知。反對新物管進場的業(yè)主表示，業(yè)委會制作的選聘意見表不規(guī)范，上面沒有寫明是要更換哪家物業(yè)公司，而且很多簽名都是業(yè)委會找家里的老人和小孩簽的字。根本不能代表業(yè)主的意見。另一名業(yè)主表示，業(yè)委會2008年8月成立，一直都沒有召開過業(yè)主大會，就算換新物管，除了沒有公示，大家也根本不知道是否招標(biāo)，業(yè)委會換新物管有暗箱操作的嫌疑。反對新物管進場的業(yè)主還認為，三泰物業(yè)所有工作人員都非常負責(zé)，這個小區(qū)的物管費為多層0.7元／平方米、含電梯高層1.2元／平方米，一直都算成都比較低的，但老物管仍把小區(qū)管理得很好。
然而，支持更換物管的業(yè)主并不認同。“從業(yè)委會成立起，三泰物業(yè)就對業(yè)委會強烈不滿和抵觸，唆使部分業(yè)主出面干擾業(yè)委會正常工作，這些業(yè)主要么不交納物管費，要么以極低租金租用小區(qū)共有部分的房產(chǎn)從事商業(yè)經(jīng)營……”，“哪個說三泰物業(yè)服務(wù)好?今年火車南站轄區(qū)小區(qū)院落衛(wèi)生評比，我們芳草地小區(qū)排名倒數(shù)第二!我們以前可是全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)哦!”支持業(yè)委會的業(yè)主態(tài)度也十分強烈。小區(qū)門口劍拔弩張的緊張態(tài)勢引起當(dāng)?shù)卣母叨戎匾?，政府相關(guān)部門迅速趕到現(xiàn)場，平息事件。
政府忙調(diào)停 協(xié)調(diào)會紀(jì)要暫時保穩(wěn)定
10月28日中午，經(jīng)過成都市房管局物管處、武侯區(qū)房管局、火車南站街道辦主持調(diào)解，一紙經(jīng)各方參會單位和個人簽名的會議紀(jì)要張貼在了芳草地小區(qū)門口，稱鑒于部分業(yè)主就物業(yè)管理選聘過程有異議向法院提訟的情況，從當(dāng)日起在法院7個工作日立案審查期間，艾明物業(yè)暫緩進場，三泰物業(yè)公司維持現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)。待法院立案審查期過后，如法院作出不予立案的決定，三泰物業(yè)立即退場，艾明物業(yè)依法進場；如法院作出立案的決定，則中止合同執(zhí)行，待法院判決后依判決結(jié)果執(zhí)行。立案審查期間，三泰物業(yè)負責(zé)保持現(xiàn)有公共秩序，做好小區(qū)物業(yè)服務(wù)。艾明公司負責(zé)人在紀(jì)要上簽署意見“以業(yè)委會通知為準(zhǔn)”。業(yè)委會主任楊文清在紀(jì)要上簽署“業(yè)委會對外的決定、意見，須經(jīng)業(yè)委會集體表決?！?/p>
當(dāng)日下午，楊文清回到小區(qū)看到小區(qū)內(nèi)大字報仍未清理，反對艾明物業(yè)進場橫幅仍掛在小區(qū)門口。楊文清認為“三泰物業(yè)并未按會議紀(jì)要要求履行負責(zé)保持現(xiàn)有公共秩序，做好小區(qū)物業(yè)服務(wù)的義務(wù)?！毕挛?點，業(yè)委會向艾明物業(yè)再次發(fā)出進場的書面通知。當(dāng)晚7點，艾明物業(yè)再次帶領(lǐng)員工進場。反對艾明物業(yè)進場的業(yè)主則坐在小區(qū)門口堅決反對新物管進場。當(dāng)?shù)卣芭沙鏊?、武侯區(qū)公安局防暴大隊立即趕到現(xiàn)場，防止事態(tài)擴大。當(dāng)晚，艾明物業(yè)總經(jīng)理楊斌向反對方業(yè)主表示艾明物業(yè)嚴(yán)格按照合同辦事，遵守國家法律、法規(guī)，服從行業(yè)主管部門的協(xié)調(diào)。他對業(yè)主說：“我們是一家遵紀(jì)守法、合法經(jīng)營的管理規(guī)范化、服務(wù)人性化的公司，我們一切按照法律程序及合同辦事，為了配合政府部門的工作，為我們構(gòu)建和諧社會，保持社會穩(wěn)定，避免發(fā)生大規(guī)模，我們暫緩進駐”，隨后帶領(lǐng)公司員工離開了現(xiàn)場。此后幾天，反對艾明物業(yè)進場的橫幅依舊掛在小區(qū)門口。
三泰物業(yè)總經(jīng)理李江對《現(xiàn)代物業(yè)》解釋了為什么會議紀(jì)要貼出的當(dāng)天楊文清還可以看到小區(qū)門口的條幅：10月28日政府會議紀(jì)要出來后，她即回到小區(qū)活動中心勸告懸掛橫幅的業(yè)主撤走橫幅?！皹I(yè)主懸掛的標(biāo)語、橫幅，物管無權(quán)強行撕毀，不能強行撤除，只能做到勸告?！崩罱硎静⒎俏锕懿蛔鳛椤?/p>
11月3日，武侯區(qū)房管局、武侯區(qū)火車南站街道辦主持召開業(yè)委會及反對方業(yè)主參加的協(xié)調(diào)會。會議就10月25日200多名業(yè)主代表簽名要求業(yè)委會撤銷與艾明物業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同進行協(xié)商，先對聯(lián)名反對新物管進場的簽名代表進行人數(shù)確認。
11月4日，火車南站街道辦徐金鳳，業(yè)委會楊文清、劉瓊?cè)A籌備確認具體工作，決定組織三個小組同時進行，每組成員有社區(qū)、提案方業(yè)主、業(yè)委會、業(yè)主代表各派1人組成，街道辦派人員現(xiàn)場指導(dǎo)監(jiān)督。
11月5日上午，業(yè)委會發(fā)出權(quán)數(shù)確認公告。告知小區(qū)業(yè)主確認工作的目的、時間、地點、要求等事項。公告在小區(qū)告示欄、54個住宅單元樓口張貼。應(yīng)提案方請求，確定時間由一天延長至兩天。
11月6日至7日，在小區(qū)球場壩子開展確認工作。聯(lián)合簽名的200多名業(yè)主，僅有11名業(yè)主現(xiàn)場確認。對此，業(yè)委會認為所謂的200多名業(yè)主聯(lián)合簽名系子虛烏有。
11月22日和27日，在主管部門的要求下，三泰物業(yè)向業(yè)委會移交資料?！叭┪飿I(yè)并未移交關(guān)鍵資料!小區(qū)總平面圖、供電線路圖、小區(qū)客戶資料等核心資料并未移交給業(yè)委會。”業(yè)委會委員黃宗群告訴記者。而到了12月23日，當(dāng)記者聯(lián)系三泰物業(yè)總經(jīng)理李江時，她說目前物管從開發(fā)商接收的小區(qū)資料已全部移交業(yè)委會。
有業(yè)內(nèi)人士提出了疑問：在法院未判決業(yè)委會與艾明物業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同無效前，該合同是否還具備法律效力?
遭通報批評 新物管向協(xié)會發(fā)律師函
11月4日，芳草地小區(qū)業(yè)委會引進的新物管――艾明物業(yè)遭到成都市物業(yè)管理協(xié)會的通報批評。在市物協(xié)發(fā)出的《關(guān)于對四川艾明物業(yè)管理有限公司全行業(yè)通報批評的決定》中稱，在此次事件中，艾明物業(yè)違反國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第二十八條，《成都市物業(yè)管理條例》第七十二、七十三條等規(guī)定，在沒有對建筑區(qū)劃內(nèi)共有部分及相應(yīng)的檔案進行查驗的情況下，擅自進駐芳草地小區(qū)，致其出現(xiàn)混亂局面，造成了不良的社會影響?！案鶕?jù)《成都市物業(yè)管理協(xié)會章程》，決定對四川艾明物業(yè)管理有限公司給予全行業(yè)通報批評，并提請會員大會終止其協(xié)會理事職務(wù)，同時提請市房產(chǎn)管理局按照《成都市房地產(chǎn)行業(yè)信用信息管理辦法》予以信用記減分。”
艾明物業(yè)立即向市物管協(xié)會提出意見：國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第二十八條是針對前期物業(yè)管理，而芳草地小區(qū)業(yè)委會此次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)已不屬于前期物業(yè)管理范疇。隨即，市物管協(xié)會對通報依據(jù)進行了調(diào)整，引用《物業(yè)管理條例》第三十七條，對艾明物業(yè)進行處罰。11月9日，四川盛豪律師事務(wù)所受艾明物業(yè)委托向市物管協(xié)會發(fā)出律師函。該函稱協(xié)會通報事實不清，情況不明，定性不準(zhǔn)。該律師函聲明：艾明物業(yè)并未正式進場，10月28日艾明物業(yè)只是在小區(qū)外20米列隊等候入場，且艾明物業(yè)是依據(jù)與業(yè)委會的合同，接業(yè)委會書面進場通報才進行入場準(zhǔn)備；至于未做物業(yè)設(shè)施設(shè)備承接驗收，業(yè)委會也有書面告知，三泰物業(yè)不愿意移交資料，根本無法驗收。該函件請市物管協(xié)會“撤銷對艾明物業(yè)的通報，同時向原傳播信息的渠道發(fā)出更正的通告，消除
負面影響?！痹撀蓭熀€提出希望協(xié)會謹慎和妥善處理，否則艾明物業(yè)將通過司法途徑維護自己的合法權(quán)益。函件同時抄送成都市物業(yè)管理處、四川省建設(shè)廳產(chǎn)權(quán)管理處。12月21日艾明物業(yè)公司董事長戚鑫對記者說，11月4日艾明物業(yè)委托律師向芳草地小區(qū)業(yè)委會發(fā)出律師函，函件的主要內(nèi)容是告知業(yè)委會，由于業(yè)委會未能讓艾明物業(yè)按照合同規(guī)定如約進場而給艾明物業(yè)帶來的一切經(jīng)濟損失將由業(yè)委會承擔(dān)。
艾明物業(yè)公司總經(jīng)理楊斌表示，公司按照相關(guān)規(guī)定合法取得入場資格，卻遭到阻撓，更是遭到了行業(yè)協(xié)會的批評。戚鑫說，公司為人場做了大量前期準(zhǔn)備，比如人員招聘、人職培訓(xùn)、服裝采購等，但現(xiàn)在過去了一個多月，卻還沒有入場的消息，不排除根據(jù)合同要求向業(yè)委會索賠10萬元。戚鑫認為艾明物業(yè)現(xiàn)在已是騎虎難下。如今，公司為進入芳草地小區(qū)而招聘的大量人員處于閑置狀態(tài)，人工成本使其很是頭痛。如果解聘這部分人員，公司又會受到勞動法的處罰；再者，如果業(yè)委會一旦提出進場通知，公司無人員儲備，將面臨違約的風(fēng)險。“不管事情怎么發(fā)展，我們公司是要隨時做好進場準(zhǔn)備的?！疾莸厥录压就七M了全社會的視野里，艾明公司將更好地為芳草地小區(qū)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，提升公司品牌形象?！逼蓥握f。
據(jù)了解，芳草地小區(qū)旁邊的豐和園小區(qū)也是艾明物業(yè)前兩年接手的一個舊小區(qū)，艾明物業(yè)在該小區(qū)的服務(wù)滿意度達到了95％。戚鑫說：“做好芳草地小區(qū)服務(wù)雖然會面臨很多困難，但我們公司有信心!同時也希望公司得到行業(yè)主管部門的公正待遇。”
三泰物業(yè)不愿意移交資料，以物管費用未結(jié)清而不愿意離場，市物管協(xié)會并未對其進行行業(yè)通報批評。三泰物業(yè)總經(jīng)理李江對本刊說，政府主管部門只對公司進行了監(jiān)督檢查，公司沒有收到什么處罰通知。成都物管行業(yè)一業(yè)內(nèi)人士對此表示不理解，不管三泰物業(yè)因何原因不離場，但該小區(qū)反對艾明物業(yè)進場的橫幅能在小區(qū)門口懸掛幾天，小區(qū)大字報在小區(qū)滿天飛，是嚴(yán)重不符合當(dāng)前成都構(gòu)建和諧物管要求的。但為什么只有艾明物業(yè)挨批呢?“艾明物業(yè)應(yīng)該按業(yè)委會通知依合同進場呢?還是違反合同不進場呢?”
“20％不存在” 業(yè)委會拒絕政府開大會
2009年12月4日，武侯區(qū)房管局向業(yè)委會發(fā)出關(guān)于限期召開芳草地業(yè)主大會會議的指導(dǎo)意見函。該意見函稱“小區(qū)在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)過程中，有部分業(yè)主聯(lián)名提出在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)過程中有侵害業(yè)主知情權(quán)和選擇權(quán)一事，請求召開業(yè)主大會會議?！备鶕?jù)《物業(yè)管理條例》第三十條，經(jīng)20％以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)該召開業(yè)主大會臨時會議、《成都市物業(yè)管理條例》第三十二條，業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會組織召開。業(yè)主委員會不依法依約履行召開業(yè)主大會會議職責(zé)的，區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期召開；逾期不召開的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府可以組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議。除前兩款規(guī)定外，任何單位和個人不得擅自召集業(yè)主大會會議。根據(jù)《芳草地業(yè)主大會議事規(guī)則》以及11月3日下午，業(yè)主代表與業(yè)委會代表在火車南站街道辦的協(xié)調(diào)意見，限定業(yè)委會5日內(nèi)召開業(yè)主大會會議。同時要求業(yè)委會依法履行職責(zé)，確保小區(qū)的正常秩序和穩(wěn)定。
12月11日，業(yè)委會針對武侯區(qū)房管局發(fā)出的指導(dǎo)函，向武侯房管局發(fā)出回函稱：11月3日，業(yè)主代表與業(yè)委會代表在火車南站街道辦的協(xié)調(diào)，明確要求對“20％以上業(yè)主”提議的業(yè)數(shù)進行確認核實，以便根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)召開業(yè)主大會臨時會議。11月6日至7日，火車南站街道辦派桐梓林社區(qū)工作人員組織三個小組，每個小組均由業(yè)主代表、業(yè)委會成員、社區(qū)工作人員等共同組成。在火車南站工作人員派員監(jiān)督指導(dǎo)下，經(jīng)查證“20％以上業(yè)主”提議的業(yè)數(shù)不實，只有11名業(yè)主現(xiàn)場確認，占小區(qū)844戶的1.3％，而且其中還有簽字確認聲明放棄召開業(yè)主大會的提議，因此不具備召開業(yè)主大會臨時會議的法定人數(shù)。業(yè)委會已于11月10日，將結(jié)果報告火車南站街道辦及武侯區(qū)房管局。因此，業(yè)委會認為不存在20％以上的業(yè)主提議召開業(yè)主大會臨時會議這一事實，故依法將不會召開議事內(nèi)容為指導(dǎo)函所要求的“把芳草地近期選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生事件、物業(yè)管理共同事項和業(yè)主書面提議內(nèi)容提交業(yè)主大會會議討論表決”的業(yè)主大會會議。業(yè)委會認為，芳草地小區(qū)發(fā)生的事件屬于不需要及時召開業(yè)主大會即能予以解決的范疇，而且引發(fā)這些事件的爭議和糾紛已進入司法程序。因此，業(yè)委會也可以決定不需要召開臨時業(yè)主大會會議。對芳草地小區(qū)目前狀態(tài)和發(fā)生的事件，業(yè)委會認為由人民法院司法判決處理為宜。否則，將容易引發(fā)新的不穩(wěn)定因素。如硬要以并不充分的理由和并不適用的法規(guī)。以行政命令強行組織召開臨時業(yè)主大會會議，一有行政干預(yù)司法之嫌，二來可能會激化芳草地小區(qū)當(dāng)前存在的矛盾。 鑒于芳草地小區(qū)目前狀態(tài)，且已有兩起糾紛已進人法院訴訟中，法院于2009年12月8日第一次開庭審理了張靜、范瑞華兩位業(yè)主訴業(yè)委會撤銷權(quán)一案，并于2009年12月21日開庭審理業(yè)委會訴三泰物業(yè)公司合同糾紛一案。 對于武侯區(qū)房管局發(fā)出的指導(dǎo)意見函，小區(qū)部分業(yè)主抱有怨言。有業(yè)主稱武侯區(qū)房管局置“20％以上業(yè)主”提議的業(yè)數(shù)不實的事實而不顧，依舊限定業(yè)委會召開業(yè)主大會臨時大會的行為是對業(yè)委會的打壓。確保小區(qū)的正常秩序和穩(wěn)定應(yīng)該是小區(qū)目前物業(yè)管理者三泰物業(yè)的職責(zé)，武侯區(qū)房管局卻將責(zé)任推向業(yè)委會。據(jù)記者了解，截至2009年12月23日，芳草地業(yè)委會一直沒有按照武侯區(qū)房管局的指導(dǎo)意見函召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)委會主任楊文清表示堅決按照法律法規(guī)及《芳草地業(yè)主大會議事規(guī)則》辦事。
業(yè)委會抗辯 “雙過半”公開公正應(yīng)有效
2009年12月8日下午2點半，成都市武侯區(qū)法院正式開庭審理成都芳草地小區(qū)部分業(yè)主代表張靜、范瑞華小區(qū)業(yè)委會一案。作為小區(qū)全體業(yè)主代表的業(yè)委會，與其所代表的業(yè)主對簿公堂。法庭上，原告律師遞交的狀稱，“業(yè)委會在選聘物業(yè)服務(wù)機構(gòu)的過程中，違反《芳草地小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則》、《物業(yè)管理條例》及《成都市物業(yè)管理條例》的規(guī)定，在未召開業(yè)主大會和未取得業(yè)主合法授權(quán)的情況下，違背廣大業(yè)主意愿，擅自與四川艾明物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理合同》?！闭埱蠓ㄔ号袥Q業(yè)委會與艾明物業(yè)合同無效。
對此，被告方辯護律師答說，被告人是經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，并依法在成都市武侯區(qū)房管局和武侯區(qū)火車南站辦事處備案的芳草地小區(qū)業(yè)主大會業(yè)主委員會，其產(chǎn)生符合國家法律法規(guī)規(guī)定，也受芳草地小區(qū)大多數(shù)業(yè)主支持和擁護。作為業(yè)主大會的常設(shè)辦事機構(gòu)，業(yè)主委員會是維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中合法權(quán)益的合法代表。本案涉訟的選聘物業(yè)公司行為，是在武侯區(qū)房管局、火車南站街道辦事處、桐梓林社區(qū)居委會的指導(dǎo)下，經(jīng)業(yè)主大會以書面形式
征求業(yè)主意見，并經(jīng)芳草地小區(qū)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主(“雙過半”)同意，授權(quán)業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并與其簽訂物業(yè)服務(wù)合同，不違反任何法律禁止規(guī)定，符合《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《成都市物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，符合《芳草地小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則》和《芳草地小區(qū)業(yè)主委員會工作規(guī)則》的規(guī)定，其過程公正公開，程序合法，合同有效。 業(yè)委會認為原告是對業(yè)主大會和業(yè)主大會會泌這兩個基本概念，以及對業(yè)主大會會議的形式有重大誤解所致。首先，業(yè)主大會是一種組織形式，而非原告理解的“召開大會”的一種行為方式；其次，業(yè)主大會會議有兩種形式，即《物業(yè)管理條例》第十二條規(guī)定的“業(yè)主大會會議可以采取集體討論，也可以用書面征求意見的形式”。而原告認為自己沒有參加過集體討論形式的會議，就輕率指責(zé)“沒有召開業(yè)主大會”，實則是對業(yè)主大會會議及其形式的片面理解和誤解。
業(yè)委會表示，原告之前對于業(yè)委會的公告、上門發(fā)放征詢意見表、征集意見和簽名表達業(yè)主是否授權(quán)選聘一事，并未向業(yè)委會提出過任何意見，僅是在選聘結(jié)果公布后持有異議，實則是因為業(yè)委會根據(jù)廣大業(yè)主意愿選聘物業(yè)公司，在與三泰物業(yè)談判破裂后，沒有與三泰公司簽署物業(yè)服務(wù)合同，從而與原告目的不一致導(dǎo)致的結(jié)果。
對于原告訴稱業(yè)委會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂合同“未取得業(yè)主合法授權(quán)”、“違背廣大業(yè)主意愿”，業(yè)委會認為，從業(yè)主意見征詢表可以得出判斷。業(yè)委會確已取得法定的“雙過半”的業(yè)主授權(quán)，因此原告的說法不成立。業(yè)委會說，有極個別業(yè)主，看到有人在三泰物業(yè)支持和慫恿下，在小區(qū)內(nèi)鋪天蓋地貼出大小字報，對業(yè)委會成員造謠中傷、誹謗誣蔑，聲稱簽訂合同繳納保證金和公共物業(yè)收益三七分成是業(yè)委會想將其“獨吞私分”，而又不清楚事實真相，又看到三泰物業(yè)多次動用保安制造威脅、聲稱斷電斷水這些類似黑社會暴力手段后，害怕受到報復(fù)牽連，提出反悔，改稱當(dāng)初是在不知情下簽字授權(quán)給業(yè)委會選聘并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同。業(yè)委會認為這一抗辯理由完全沒有法律依據(jù)和不足以抵抗書面授權(quán)的合法性和有效性。
至于實施新物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘并與選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的授權(quán)是否合法有效，業(yè)委會認為這也是不容置疑的。芳草地小區(qū)采用書面征求意見形式的業(yè)主大會會議，一旦經(jīng)全體業(yè)主人數(shù)過半面積過半“雙過半”的授權(quán)表決，業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，是其當(dāng)然的責(zé)任，完全符合《物業(yè)管理條例》第三十五條“業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同”的規(guī)定。與《成都市物業(yè)管理條例》第七十四條“業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議，對選聘方式、具體實施者、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容等進行表決”的規(guī)定也不矛盾。依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第六十三條“公民、法人可以通過人實施民事法律行為。人在權(quán)限內(nèi)，以被人的名義實施民事法律行為。被人對人的行為，承擔(dān)民事責(zé)任”的規(guī)定，只要這一授權(quán)簽署是業(yè)主本人真實意思的表達，芳草地小區(qū)業(yè)主委員會完全可以獲得這樣的授權(quán)。答辯人向法庭提交了2009年3月20日開始發(fā)放的書面征詢意見表這一證據(jù)，上面清楚地列出了授權(quán)事項。業(yè)主閱讀并簽署后，即是其真實意思的表達。
業(yè)委會認為本案涉訟糾紛所訴的行為和決定，完全符合這些法律法規(guī)的規(guī)定，程序和實體均合法有效。請求法院駁回原告的全部訴訟請求，并判令原告承擔(dān)訴訟費用。在當(dāng)日的審理上，法院決定擇日宣判。
“三泰”有兩個 老物管服務(wù)合同新疑點
2009年12月21日，武侯區(qū)法院公開審理業(yè)委會三泰物業(yè)一案。業(yè)委會提出三個訴求：一、請求人民法院依法判令被告移交芳草地小區(qū)屬于全體業(yè)主的物業(yè)房產(chǎn)、物業(yè)公用設(shè)施設(shè)備和《物業(yè)管理條例》第二十九條第一款規(guī)定的資料文件；二、請求人民法院依法判令被告全體工作人員撤離芳草地小區(qū)；三、判令被告承擔(dān)本案全部訴訟費用。 庭審時，業(yè)委會稱芳草地小區(qū)業(yè)主自1994年入住后即由開發(fā)商下屬的武城三泰物業(yè)管理公司管理(后來在小區(qū)內(nèi)實施物業(yè)管理的成都三泰物業(yè)管理有限公司，和與開發(fā)商簽訂有《前期物業(yè)管理合同》的成都武城三泰物業(yè)管理有限公司是兩個完全不同的法人主體)。被告注冊成立后接替原物業(yè)公司即武城三泰公司，在芳草地從事物業(yè)管理服務(wù)。因被告在進行物業(yè)管理過程中，未能盡職盡責(zé)，導(dǎo)致小區(qū)衛(wèi)生臟、亂、差；治安環(huán)境差、亂，芳草地小區(qū)大部分業(yè)主對被告的工作極不滿意。2009年10月22日原告向被告發(fā)出通知，通知其退出小區(qū)并移交各項資料，但被告卻以債務(wù)未結(jié)、部分業(yè)主挽留等為由，拒絕撤離芳草地小區(qū)，并造成沖突，對此原告多次請求政府、房管、社區(qū)出面協(xié)調(diào)，但至今被告仍拒絕撤離芳草地小區(qū)。依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第八十一條“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換?！焙汀段飿I(yè)管理條例》第三十九條“物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。”的規(guī)定，結(jié)合《成都市物業(yè)管理條例》第七十五條第(一)款“物業(yè)服務(wù)合同依法、依約解除的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)退出建筑區(qū)劃的物業(yè)服務(wù)，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出”的規(guī)定。
對此，三泰物業(yè)表示，業(yè)委會選聘艾明物業(yè)，并非為應(yīng)廣大業(yè)主要求進行，同時“雙過半”也不符合事實。此前，業(yè)主以此為由業(yè)委會一案也在審理之中。同時因有業(yè)主未結(jié)清物管費用，根據(jù)10月28日成都市房管局物管處、武侯區(qū)房管局、火車南站街道辦、桐梓林社區(qū)居委會、業(yè)主代表、業(yè)委會、艾明物業(yè)、三泰物業(yè)協(xié)調(diào)會議紀(jì)要精神，在業(yè)主大會未作表決之前，三泰物業(yè)暫留在小區(qū)從事物業(yè)服務(wù)。根據(jù)《物權(quán)法》第八十一條規(guī)定業(yè)主有權(quán)更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但前提是小區(qū)業(yè)主依法作出決定。三泰物業(yè)辯護律師提請法院中止本案訴訟。
三泰物業(yè)稱已于11月22日和27日把物業(yè)資料移交給業(yè)委會。業(yè)委會則稱物業(yè)管理用房、共用設(shè)施設(shè)備、業(yè)主客戶資料、小區(qū)總平面圖、供電總平面圖等未移交。庭審時三泰物業(yè)總經(jīng)理李江表示，三泰物業(yè)已于2008年9月把上述資料移交給業(yè)委會籌備組成員范瑞華和黃宗群。黃宗群當(dāng)庭表示不知情。
對于未簽訂物業(yè)合同，李江表示該公司為小區(qū)開發(fā)商下屬物業(yè)公司。芳草地小區(qū)開發(fā)商由三泰屋業(yè)等三個股東構(gòu)成。小區(qū)建成后，開發(fā)商與武城三泰物業(yè)公司簽訂了前期物業(yè)合同。后來，武城三泰物業(yè)公司注銷，三泰屋業(yè)與張友華共同出資500萬成立了三泰物業(yè)公司，三泰物業(yè)公司從武城三泰物業(yè)公司接手小區(qū)物業(yè)管理。
但業(yè)委會方面認定，小區(qū)前期物管企業(yè)為武城三泰物業(yè)公司。雖然武城三泰物業(yè)公司當(dāng)年確系開發(fā)商所屬物管公司，但并不代表武城三泰物業(yè)公司注銷后，三泰物業(yè)就可以在沒有合同的情況下在小區(qū)從事物業(yè)服務(wù)。自業(yè)委會成立后，三泰物業(yè)沒有與小區(qū)簽訂物業(yè)服務(wù)合同就是非法經(jīng)營。對于三泰物業(yè)提出的10月28日會議紀(jì)要精神，業(yè)委會則強調(diào)根本未接受10月28日的會議紀(jì)要，且該紀(jì)要不具備法律效力，無權(quán)指定三泰物業(yè)繼續(xù)在小區(qū)從事物業(yè)服務(wù)，更無權(quán)阻止艾明物業(yè)按合同進場。
頑癥與時弊 再考驗行政司法大智慧
小區(qū)物業(yè)合同 第10篇
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乙方（受托方）：_________（物業(yè)管理公司）
為加強_________（物業(yè)名稱）的物業(yè)管理，保障房屋和公用設(shè)施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國合同法》、建設(shè)部第33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》等國家、地方有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方委托乙方對_________（物業(yè)名稱）實行專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本合同。
第一條 物業(yè)管理內(nèi)容
1.物業(yè)基本情況
（1）物業(yè)類型：_________.
（2）座落位置：_________市_________區(qū)_________路（街道）_________號。
（3）四至：東_________，南_________，西_________，北_________.
（4）占地面積：_________平方米。
（5）建筑面積：_________平方米。
2.委托管理事項
（1）房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯問、走廊通道、門廳、設(shè)備機房、）的維修、養(yǎng)護和管理。
（2）房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水系統(tǒng)等）的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務(wù)。
（3）本物業(yè)規(guī)劃內(nèi)附屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場）的維修、養(yǎng)護和管理。
（4）本物業(yè)規(guī)劃內(nèi)的附屬配套服務(wù)設(shè)施（網(wǎng)球場、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點）的維修、養(yǎng)護和管理。
（5）公共環(huán)境（包括公共場地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運。
（6）交通、車輛行駛及停泊。
（7）配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)進行安全監(jiān)控和巡視等保安工作（但不含人身、財產(chǎn)保險保管責(zé)任）。
（8）社區(qū)文化娛樂活動。
（9）物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料（material）；
（10）法規(guī)和政策規(guī)定及授權(quán)由物業(yè)管理公司管理的其它事項。
第二條 委托物業(yè)管理形式
承包經(jīng)營，自負盈虧。
第三條 物業(yè)管理服務(wù)費用和住宅公共維修基金
1.本物業(yè)的管理服務(wù)費按下列第_________項執(zhí)行：
（1）按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主（住用戶）收取，即每月每平方米建筑面積_________元；
（2）按雙方協(xié)商的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主（住用戶）收取，即每月每平方米建筑面積_________元；
（3）由甲方按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)直接支付給乙方，即每年（月）每平方米建筑面積_________元。
2.管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整按下列第_________項執(zhí)行：
（1）按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整；
（2）按每年_________%的幅度上調(diào)；
（3）按每年_________%的幅度下調(diào)；
（4）按每年當(dāng)?shù)卣嫉奈飪r漲跌幅度調(diào)整；
（5）按雙方議定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整_________.
3.住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金
（1）共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的歸集、使用和管理按政府有關(guān)文件執(zhí)行。
（2）共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金不敷使用時，經(jīng)房地產(chǎn)
行政主管部門或物業(yè)管理委員會研究決定，按建筑面積比例向產(chǎn)權(quán)人續(xù)籌或由產(chǎn)權(quán)人按實分攤。
（3）產(chǎn)權(quán)人在出售、轉(zhuǎn)讓或饋贈其單元或因其他原因房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，所繳交的共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時過戶。
4.乙方在接管本物業(yè)中發(fā)生的前期管理費用_________元，按下列第_________項執(zhí)行：
（1）由甲方在本合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方支付；
（2）由乙方承擔(dān)；
（3）在_________費用中支付。
5.因甲方責(zé)任而造成的物業(yè)空置并產(chǎn)生的管理費用，按下列第_________項執(zhí)行：
（1）由甲方承擔(dān)全部空置物業(yè)的管理成本費用，即每平方米建筑面積每月_________元；
（2）由甲方承擔(dān)上述管理成本費用的_________%.
第四條 其他有償服務(wù)費用
1.車位及其使用管理服務(wù)費用：
（1）機動車：_________；
（2）非機動車：_________；
2.有線電視：_________；
3._________.
第五條 代收代繳收費服務(wù)
受有關(guān)部門或單位的委托，乙方可提供水費、電費、燃（煤）氣費、熱費、房租等代收代繳收費服務(wù)（代收代繳費用不屬于物業(yè)管理服務(wù)費用），收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行政府規(guī)定。
第六條 物業(yè)管理期限
委托管理期限為_________年，自_________年_________月_________日起到_________年_________月_________日止。
第七條 雙方權(quán)利、義務(wù)
1.甲方權(quán)利義務(wù)：
（1）根據(jù)本合同規(guī)定甲方將住宅區(qū)委托乙方實行物業(yè)管理；
（2）監(jiān)督乙方對公用設(shè)施專用基金的合理使用，并按公用設(shè)施專用基金管理辦法撥付給乙方。
（3）按市政府規(guī)定的比例提供商業(yè)用房（總建設(shè)面積的_________%）_________平方米給乙方，按月租金_________元租用，并負責(zé)辦理使用手續(xù)；
（4）給乙方提供管理用房_________平方米（其中辦公用房_________平方米，員工宿舍_________平方米），按月租金_________元租用；
（5）負責(zé)向乙方提供本住宅區(qū)工程建設(shè)竣工資料（material）一套并在乙方管理期滿時予以收回；
（6）不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進行的管理和經(jīng)營活動；
（7）對乙方的管理實施監(jiān)督檢查，就物業(yè)管理的有關(guān)問題向乙方提出意見和建議。每半年一次考核評定，如因乙方完不成第六條規(guī)定的目標(biāo)和指標(biāo)或管理不善造成重大經(jīng)濟損失，有權(quán)終止合同；
（8）負責(zé)確定本住宅區(qū)管理服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)；
（9）委托乙方對違反物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章制度以及業(yè)主公約的行為進行處理：包括予以罰款、責(zé)令停工、責(zé)令賠償經(jīng)濟損失，以停水、停電等措施對無故不繳有關(guān)費用或拒不改正違章行業(yè)責(zé)任人進行催交、催改；
（10）協(xié)助乙方做好宣傳教育、文化活動，協(xié)調(diào)乙方與行政管理部門、業(yè)主間的關(guān)系；
（11）政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。
2.乙方權(quán)利義務(wù)：
（1）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實際情況，制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理的各項規(guī)章制度；
（2）遵守各項管理法規(guī)和合同規(guī)定的責(zé)任要求，根據(jù)甲方授權(quán)，對本住宅區(qū)物業(yè)實施綜合管理，確保實現(xiàn)管理目標(biāo)、經(jīng)濟指標(biāo)，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，自覺接受甲方檢查監(jiān)督；
（3）根據(jù)住宅區(qū)內(nèi)大、中修的需要制訂維修方案，報甲方審議通過后，從公用設(shè)施專用基金中領(lǐng)取所需的維修經(jīng)費；
（4）接受甲方對經(jīng)營管理過程中財務(wù)帳目的監(jiān)督并報告工作，每月向甲方和住宅區(qū)管理部門報送一次財務(wù)報表，每三個月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費收支帳目；
（5）對住宅區(qū)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區(qū)內(nèi)改擴建完善配套項目，須報甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實施；
（6）乙方須本著高效、精干的原則在本住宅區(qū)設(shè)置管理機構(gòu)和人員；
（7）建立本住宅區(qū)物業(yè)管理檔案并負責(zé)及時記載有關(guān)變更情況；
（8）負責(zé)測算住宅區(qū)管理服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)并向甲方提供測算標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)，嚴(yán)格按照甲方審議通過的收費標(biāo)準(zhǔn)收取，不得擅自加價；
（9）有權(quán)依照甲方委托和業(yè)主公約的規(guī)定對物業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)章制度進行處理；
（10）在管理期滿時向甲方移交全部專用房屋及有關(guān)財產(chǎn)、全部物業(yè)管理檔案及有關(guān)資料（material）；
（11）開展卓有成效的社區(qū)文化活動和便民服務(wù)工作；
（12）有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)住宅區(qū)物業(yè)管理的專項業(yè)務(wù)并支付費用，但不得將住宅區(qū)物業(yè)管理的整體責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位。
第八條 物業(yè)管理目標(biāo)和經(jīng)濟指標(biāo)
1.各項管理指標(biāo)執(zhí)行物業(yè)行政主管部門規(guī)定的各項標(biāo)準(zhǔn)，要求住宅區(qū)在乙方接管后_________年內(nèi)達到_________標(biāo)準(zhǔn)。
2.確保年完成各項收費指標(biāo)_________元，合理支出_________元，乙方可提成所收取管理費的_________%作為經(jīng)營收入。
第九條 風(fēng)險抵押
1.乙方在合同簽訂之日起三日內(nèi)向甲方一次性支付人民幣_________元，作為風(fēng)險抵押金。
2.乙方完成合同規(guī)定的管理目標(biāo)和經(jīng)濟指標(biāo)，甲方在合同期滿后三日內(nèi)退還全部抵押金及銀行活期存款利息。
3.如由于甲方過錯致使本合同不能履行，
由甲方雙倍返還抵押金并賠償乙方經(jīng)濟損失。
4.如由于乙方過錯致使本合同不能履行，乙方無權(quán)要求返還抵押金，并應(yīng)賠償甲方經(jīng)濟損失。
第十條 獎罰措施
1.在各項管理目標(biāo)、經(jīng)濟指標(biāo)全面完成的前提下，管理費如有節(jié)余，甲方按節(jié)余額_________%獎勵乙方。
2.如該住宅區(qū)被評為全國、省、市文明住宅小區(qū)，甲方分別獎勵乙方人民幣_________元（全國）、_________元（?。?、_________元（市）；獲得上級部門單項獎或有關(guān)榮譽的獎金另訂；如在乙方管理期間，由乙方獲得的文明小區(qū)稱號被上級部門取消，則乙方應(yīng)全部返還上述獎金及銀行活期存款利息。
3.如果甲方不完成應(yīng)負的合同責(zé)任，由此而影響乙方的承包管理目標(biāo)和經(jīng)濟指標(biāo)，或給乙方造成直接經(jīng)濟損失，甲方應(yīng)當(dāng)給予補償或承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
4.如果乙方?jīng)]有完成合同責(zé)任或管理目標(biāo)和經(jīng)濟指標(biāo)，甲方應(yīng)當(dāng)責(zé)成乙方限期改正，情節(jié)嚴(yán)重的處以人民幣_________元至_________元的罰款，直至終止合同，經(jīng)濟損失由乙方承擔(dān)。
5.由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經(jīng)濟損失或生活嚴(yán)重不便的，應(yīng)當(dāng)賠償甲方或業(yè)主及使用人的經(jīng)濟損失。
第十一條 合同更改、補充與終止
1.經(jīng)雙方協(xié)商一致，可對本合同條款進行修訂更改或補充，補充協(xié)議與本合同具有同等效力。
2.合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續(xù)訂合同，須于期滿前的_________個月向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>
3.合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先承包管理。
第十二條 聲明及保證
甲方：
1.甲方為一家依法設(shè)立并合法存續(xù)的企業(yè)，有權(quán)簽署并有能力履行本合同。
2.甲方簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)_________均已辦妥并合法有效。
3.在簽署本合同時，任何法院、仲裁機構(gòu)、行政機關(guān)或監(jiān)管機構(gòu)均未作出任何足以對甲方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。
4.甲方為簽署本合同所需的內(nèi)部授權(quán)程序均已完成，本合同的簽署人是甲方的法定代表人或授權(quán)代表人。本合同生效后即對合同雙方具有法律約束力。
乙方：
1.乙方為一家依法設(shè)立并合法存續(xù)的企業(yè)，有權(quán)簽署并有能力履行本合同。
2.乙方簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)_________均已辦妥并合法有效。
3.在簽署本合同時，任何法院、仲裁機構(gòu)、行政機關(guān)或監(jiān)管機構(gòu)均未作出任何足以對乙方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。
4.乙方為簽署本合同所需的內(nèi)部授權(quán)程序均已完成，本合同的簽署人是乙方的法定代表人或授權(quán)代表人。本合同生效后即對合同雙方具有法律約束力。
第十三條 保密
雙方保證對從另一方取得且無法自公開渠道獲得的商業(yè)秘密（技術(shù)信息、經(jīng)營信息及其他商業(yè)秘密）予以保密。未經(jīng)該商業(yè)秘密的原提供方同意，一方不得向任何第三方泄露該商業(yè)秘密的全部或部分內(nèi)容。但法律、法規(guī)另有規(guī)定或雙方另有約定的除外。保密期限為_________年。
一方違反上述保密義務(wù)的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任并賠償由此造成的損失。
第十四條 不可抗力
本合同所稱不可抗力是指不能預(yù)見，不能克服、不能避免并對一方當(dāng)事人造成重大影響的客觀事件，包括但不限于自然災(zāi)害如洪水、地震、火災(zāi)和風(fēng)暴等以及社會事件如戰(zhàn)爭、動亂、政府行為等。
如因不可抗力事件的發(fā)生導(dǎo)致合同無法履行時，遇不可抗力的一方應(yīng)立即將事故情況書面告知另一方，并應(yīng)在_________天內(nèi)，提供事故詳情及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料（material），雙方認可后協(xié)商終止合同或暫時延遲合同的履行。
第十五條 通知
根據(jù)本合同需要發(fā)出的全部通知以及雙方的文件往來及與本合同有關(guān)的通知和要求等，必須用書面形式，可采用_________（書信、傳真、電報、當(dāng)面送交等）方式傳遞。以上方式無法送達的，方可采取公告送達的方式。
各方通訊地址如下：_________.
一方變更通知或通訊地址，應(yīng)自變更之日起_________日內(nèi)，以書面形式通知對方；否則，由未通知方承擔(dān)由此而引起的相應(yīng)責(zé)任。
第十六條 爭議的處理
1.本合同受_________國法律管轄并按其進行解釋。
2.本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，也可由有關(guān)部門調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第_________種方式解決：
（1）提交_________仲裁委員會仲裁；
（2）依法向人民法院。
第十七條 解釋
本合同的理解與解釋應(yīng)依據(jù)合同目的和文本原義進行，本合同的標(biāo)題僅是為了閱讀方便而設(shè)，不應(yīng)影響本合同的解釋。
第十八條 補充與附件
本合同未盡事宜，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，甲乙雙方可以達成書面補充協(xié)議。本合同的附件和補充協(xié)議均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。
第十九條 合同效力
本合同自雙方或雙方法定代表人或其授權(quán)代表人簽字并加蓋公章之日起生效。有效期為_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。本合同正本一式_________份，雙方各執(zhí)_________份，具有同等法律效力；合同副本_________份，送_________留存一份。
甲方（蓋章）：_________ 乙方（蓋章）：_________
代表（簽字）：_________ 代表（簽字）：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
