第1篇 持擔(dān)保性委托書賣房的效力分析范文
近幾年，為了控制信貸風(fēng)險(xiǎn)，我國(guó)金融機(jī)構(gòu)采取了適度從緊的信貸政策，資金困難的中小企業(yè)和個(gè)人傾向于通過(guò)民間借貸進(jìn)行融資;而出借人為了保證在借款人不能按期還款時(shí)，盡快收回借款，減少訴累、縮短時(shí)間，采取以賣房為主要內(nèi)容的委托書公證方式，來(lái)保證還款，即所謂的擔(dān)保性委托書。
采取擔(dān)保性委托書的一般流程為：出借人與借款人簽訂借款抵押合同，由借款人或第三人將自有房屋抵押給出借人;同時(shí)出借人要求抵押人向出借人或出借人指定第三人出具授權(quán)委托書，委托受托人代為簽訂房屋買賣合同、繳納稅費(fèi)、辦理房產(chǎn)證、收取購(gòu)房款等內(nèi)容，并辦理公證;三方約定，在借款人到期不能還款時(shí)，由受托人代委托人出售房屋，以賣房款償還借款人對(duì)出借人的借款。
在民間借貸中，擔(dān)保公司或個(gè)人采用擔(dān)保性委托書方式作為借款擔(dān)保的方式越來(lái)越多，各地均有類似案例。借款人到期不能還款時(shí)，出借人依靠受托人持有的房屋所有權(quán)人出具的經(jīng)公證的委托書和房屋所有權(quán)證將房屋賣給自己或第三方，但房屋一般仍由原所有權(quán)人居住，待房屋買受人訴請(qǐng)?jiān)课菟袡?quán)人交付房屋或原房屋所有權(quán)人發(fā)現(xiàn)房屋易主時(shí)，往往產(chǎn)生新的訴訟。在該情形下，受托人代委托人簽訂的房屋買賣合同，是否有效，房屋買受人可否取得房屋所有權(quán)，現(xiàn)有法律法規(guī)并未對(duì)該情形作出規(guī)定，因而各地法院在審判實(shí)踐中，對(duì)該類案件理解不一，大致包括以下兩種觀點(diǎn)：
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，受托人持經(jīng)公證的委托書賣房，系有權(quán)代理，房屋所有權(quán)人應(yīng)承擔(dān)房屋買賣的法律后果;只要房屋買賣價(jià)格參照市場(chǎng)價(jià)格，是公平合理的，則房屋買賣合同應(yīng)為有效。
第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，出借人利用借款人急需用錢的心理，要求借款人或第三人出具賣房的委托書，是顯失公平的;委托人和受托人通常是不認(rèn)識(shí)的關(guān)系，在借款人到期不能還款時(shí)，雙方是對(duì)立關(guān)系，出借人通過(guò)賣房是為了實(shí)現(xiàn)自身利益，而非委托人利益，這與委托關(guān)系設(shè)立的初衷是相悖的;通常房屋設(shè)定抵押時(shí)商定的價(jià)格，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于該房屋的市場(chǎng)價(jià)格，往往損害房屋所有權(quán)人利益;有的出借人直接將房屋賣給自己，被認(rèn)為是虛假交易。基于以上四點(diǎn)理由，認(rèn)定房屋買賣合同應(yīng)無(wú)效，房屋應(yīng)歸原所有權(quán)人所有。
在以上兩種觀點(diǎn)基礎(chǔ)上，本律師認(rèn)為，判斷房屋買賣合同是否有效，主要應(yīng)從以下兩點(diǎn)進(jìn)行分析：
1、經(jīng)公證的授權(quán)委托書是否是房屋所有權(quán)人真實(shí)意思表示，公證程序是否合法。
如果委托書在辦理公證時(shí)，公證員向委托人詳細(xì)說(shuō)明了委托書內(nèi)容，委托人的權(quán)利義務(wù)，簽訂委托書的法律后果，并制作了筆錄，足以證明委托人對(duì)簽訂該份委托書可能產(chǎn)生的法律后果是充分知悉的。
《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第195條和《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第53條規(guī)定，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。根據(jù)該規(guī)定，如果出借人與借款人達(dá)成合意，借款期限到期，借款人無(wú)力償還，出借人有權(quán)出賣抵押房屋償還借款的情況下，應(yīng)認(rèn)為雙方對(duì)該事項(xiàng)達(dá)成合意，該授權(quán)委托書應(yīng)為有效。
反之，如果出借人在辦理委托書公證時(shí)，故意隱瞞委托人賣房的意思表示，既不告知委托賣房，也不將委托公證文書交付委托人，應(yīng)認(rèn)定房屋買賣非所有權(quán)人的真實(shí)意思表示，該委托書應(yīng)為無(wú)效。
2、房屋買賣合同約定購(gòu)房?jī)r(jià)格是否公平合理，是否存在惡意串通，故意損害房屋所有權(quán)人利益的情形。
由于出借人與借款人屬于利益相對(duì)方，受托人多為出借人或出借人指定第三人，往往站在出借人利益，急于房屋變現(xiàn)，償還借款，可能存在房屋買賣價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格相差甚大，甚至低價(jià)賣給出借人自己，該種情形下，由于房屋買賣價(jià)格顯失公平，嚴(yán)重?fù)p害了所有權(quán)人利益，應(yīng)認(rèn)定為惡意串通，根據(jù)《合同法》第52條第2款規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同。
如果房屋買賣價(jià)格是公平合理的，無(wú)論是出賣給出借人，還是第三人，都是可以的，房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定為有效合同。
除以上兩點(diǎn)意見外，有人認(rèn)為擔(dān)保性委托書構(gòu)成《物權(quán)法》第186條流質(zhì)條款，抵押權(quán)人在債務(wù)履行期限屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效條款。本律師認(rèn)為，擔(dān)保性委托書不構(gòu)成流質(zhì)條款，理由是：擔(dān)保性委托書本意是作為債權(quán)的擔(dān)保，但其實(shí)質(zhì)并不是擔(dān)保行為，不屬于《擔(dān)保法》中列明的擔(dān)保行為;同時(shí)，有些債權(quán)人、債務(wù)人在出借款項(xiàng)時(shí)，為了減輕所需負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)或縮短辦理抵押登記時(shí)間，并不去房屋主管部門辦理抵押登記。因此，該種行為不應(yīng)認(rèn)定為擔(dān)保行為，亦不構(gòu)成流質(zhì)條款的問(wèn)題。
綜上，本律師認(rèn)為，如果房屋所有權(quán)人清楚知悉委托書內(nèi)容及可能產(chǎn)生的法律后果，房屋買賣價(jià)格公平合理的話，應(yīng)認(rèn)定房屋買賣合同有效，買受人有權(quán)取得房屋所有權(quán)。
第2篇 房屋擔(dān)保人委托書
房屋擔(dān)保人委托書對(duì)于房主來(lái)說(shuō)是很重要的文件，下面是小編整理的房屋擔(dān)保人委托書，希望對(duì)你有幫助，僅供參考！
房屋擔(dān)保人委托書一
委托人：_____，男/女，_____年_____月_____日出生，公民身份證號(hào)碼：_______________
受托人：_____，男/女，_____年_____月_____日出生，公民身份證號(hào)碼：_______________
我們（委托人_____和受托人_____）系_____關(guān)系。我們欲以_____的名義購(gòu)買坐落在__________房產(chǎn)一套，因我事物繁忙，不能親自前往辦理，特委托_____作為我的合法代理人，全權(quán)代表我辦理如下事項(xiàng)：
1、簽訂購(gòu)房合同;
2、交納購(gòu)房款，繳納稅費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用;
3、辦理銀行按揭貸款手續(xù)，簽訂借款合同，抵押合同，辦理房屋抵押登記手續(xù);
4、辦理并領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證等證件;
5、辦理驗(yàn)房、入住等房屋交接手續(xù);
6、辦理水、電、天然氣、有線電視、電話、供暖設(shè)備等物業(yè)手續(xù);
7、辦理與購(gòu)買上述房產(chǎn)有關(guān)的其他一切事宜。
受托人在上述委托權(quán)限內(nèi)所簽署的一切有關(guān)文件，委托人均予以承認(rèn)，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
受托人有/無(wú)轉(zhuǎn)委托權(quán)。
委托期限：至上述委托事項(xiàng)辦理完畢為止。
委托人：__________
_____年_____月_____日
房屋擔(dān)保人委托書二
委托人： 劉xx
性別： 男
出生日期：
身份證號(hào)碼：
家庭住址：
被委托人： 唐xx
性別： 男
出生日期：
身份證號(hào)碼：
家庭住址：
授權(quán)委托原因及事項(xiàng)： 本人因在外地工作，不能親自辦理房產(chǎn)過(guò)戶的相關(guān)手續(xù)，特委托____________作為我的合法代理人全權(quán)代表我辦理相關(guān)事項(xiàng)， 對(duì)委托人在辦理上述事項(xiàng)過(guò)程中所簽署的有關(guān)文件，我均予以認(rèn)可，承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
委托期限：自簽字之日起至上述事項(xiàng)辦完為止
委托人無(wú)轉(zhuǎn)委托權(quán)
委托人： 劉xx
年 月 日
房屋擔(dān)保人委托書三
委托人：
姓名：_____ 身份證號(hào)碼：__________
受托人：
姓名：_____ 身份證號(hào)碼：__________
我擁有位于__________ [房屋所有權(quán)證：__________]的房產(chǎn)，現(xiàn)委托__________為我的代理人，并以我的名義在代理期限（____年____月____日至____年____月____日）內(nèi)，辦理如下事項(xiàng)：
1、全權(quán)辦理提前還清上述房產(chǎn)銀行按揭貸款（即贖樓）手續(xù)，代為簽署融資擔(dān)保協(xié)議，代辦抵押登記注銷手續(xù)、領(lǐng)取房地產(chǎn)買賣合同或房產(chǎn)證等產(chǎn)權(quán)證明。
2、全權(quán)辦理轉(zhuǎn)讓、出售上述房產(chǎn)的有關(guān)手續(xù)，打印房產(chǎn)買賣合同，代為簽署房產(chǎn)買賣合同及相關(guān)文件，受托人代為收取上述房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的全部樓款或銀行按揭樓款。
3、委托人辦理簽署上述房產(chǎn)的房款資金監(jiān)管協(xié)議及收取資金監(jiān)管協(xié)議中的全部樓款。
4、受托人辦理公證、到國(guó)土、房產(chǎn)等有關(guān)部門辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)及簽署、遞交有關(guān)文件，辦理水電、煤氣、電話、有線電視/數(shù)字電視、物業(yè)管理費(fèi)、繳稅或免稅等一切相關(guān)手續(xù)。
5、到有關(guān)部門辦理與房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓一切有關(guān)手續(xù)。
6、受托人辦理上述房產(chǎn)解除國(guó)土局買賣合同公證書以及簽署一切相關(guān)文件。
7、辦理出租管理房產(chǎn)及簽署租賃合同、收取租金，代理人有權(quán)選擇承租方并確定租賃價(jià)格。
受托人在其權(quán)限范圍及代理期限內(nèi)簽署的一切有關(guān)合法文件及辦理相關(guān)手續(xù)，我均予承認(rèn)。上述房產(chǎn)是指法律規(guī)定的本人份額的房產(chǎn)。
受托人（有/無(wú)）轉(zhuǎn)委托權(quán)。
委托人：__________
_____年_____月_____日
第3篇 持擔(dān)保性賣房的委托書
近幾年，為了控制信貸風(fēng)險(xiǎn)，我國(guó)金融機(jī)構(gòu)采取了適度從緊的信貸政策，資金困難的中小企業(yè)和個(gè)人傾向于通過(guò)民間借貸進(jìn)行融資;而出借人為了保證在借款人不能按期還款時(shí)，盡快收回借款，減少訴累、縮短時(shí)間，采取以賣房為主要內(nèi)容的委托書公證方式，來(lái)保證還款，即所謂的擔(dān)保性委托書。
采取擔(dān)保性委托書的一般流程為：
出借人與借款人簽訂借款抵押合同，由借款人或第三人將自有房屋抵押給出借人;同時(shí)出借人要求抵押人向出借人或出借人指定第三人出具授權(quán)委托書，委托受托人代為簽訂房屋買賣合同、繳納稅費(fèi)、辦理房產(chǎn)證、收取購(gòu)房款等內(nèi)容，并辦理公證;三方約定，在借款人到期不能還款時(shí)，由受托人代委托人出售房屋，以賣房款償還借款人對(duì)出借人的借款。
以委托寄售為業(yè)的商行當(dāng)眾出賣寄售的貨物，由許多顧客出價(jià)爭(zhēng)購(gòu)，到?jīng)]有人再出更高一些的價(jià)時(shí)，就拍板，表示成交。 另稱減價(jià)拋售;甩賣：大拍賣。 我國(guó)拍賣法中已確認(rèn)公開、公平、公正及誠(chéng)實(shí)信用為拍賣活動(dòng)必須遵守的基本原則。下面是為大家收集的關(guān)于拍賣委托書的范文，希望對(duì)大家有幫助!
社保轉(zhuǎn)移是指在對(duì)于參保人員跨省流動(dòng)就業(yè)的，轉(zhuǎn)移養(yǎng)老保險(xiǎn)關(guān)系需要走三個(gè)流程，參保人只要申請(qǐng)即可，剩下的工作將由兩地社保部門進(jìn)行對(duì)接轉(zhuǎn)移。下面是3則關(guān)于社保轉(zhuǎn)移的委托書!
在民間借貸中，擔(dān)保公司或個(gè)人采用擔(dān)保性委托書方式作為借款擔(dān)保的方式越來(lái)越多，各地均有類似案例。借款人到期不能還款時(shí)，出借人依靠受托人持有的房屋所有權(quán)人出具的經(jīng)公證的委托書和房屋所有權(quán)證將房屋賣給自己或第三方，但房屋一般仍由原所有權(quán)人居住，待房屋買受人訴請(qǐng)?jiān)课菟袡?quán)人交付房屋或原房屋所有權(quán)人發(fā)現(xiàn)房屋易主時(shí)，往往產(chǎn)生新的訴訟。在該情形下，受托人代委托人簽訂的房屋買賣合同，是否有效，房屋買受人可否取得房屋所有權(quán)，現(xiàn)有法律法規(guī)并未對(duì)該情形作出規(guī)定，因而各地法院在審判實(shí)踐中，對(duì)該類案件理解不一，大致包括以下兩種觀點(diǎn)：
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，受托人持經(jīng)公證的委托書賣房，系有權(quán)代理，房屋所有權(quán)人應(yīng)承擔(dān)房屋買賣的法律后果;只要房屋買賣價(jià)格參照市場(chǎng)價(jià)格，是公平合理的，則房屋買賣合同應(yīng)為有效。
第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，出借人利用借款人急需用錢的心理，要求借款人或第三人出具賣房的委托書，是顯失公平的;委托人和受托人通常是不認(rèn)識(shí)的關(guān)系，在借款人到期不能還款時(shí)，雙方是對(duì)立關(guān)系，出借人通過(guò)賣房是為了實(shí)現(xiàn)自身利益，而非委托人利益，這與委托關(guān)系設(shè)立的初衷是相悖的;通常房屋設(shè)定抵押時(shí)商定的價(jià)格，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于該房屋的市場(chǎng)價(jià)格，往往損害房屋所有權(quán)人利益;有的出借人直接將房屋賣給自己，被認(rèn)為是虛假交易。基于以上四點(diǎn)理由，認(rèn)定房屋買賣合同應(yīng)無(wú)效，房屋應(yīng)歸原所有權(quán)人所有。
本協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份，此協(xié)議在雙方簽字之日起生效，具有同等法律效力，未盡事宜，甲乙雙方協(xié)商解決。
在以上兩種觀點(diǎn)基礎(chǔ)上，本律師認(rèn)為，判斷房屋買賣合同是否有效，主要應(yīng)從以下兩點(diǎn)進(jìn)行分析：
本人 ，身份證號(hào)碼： ，因事不能親自至東莞市社會(huì)保障局 局辦理 等事宜，今委托 (身份證號(hào)碼： )為本人的代理人，代理本人辦理相關(guān)事宜，望貴局給予辦理。
1、經(jīng)公證的授權(quán)委托書是否是房屋所有權(quán)人真實(shí)意思表示，公證程序是否合法。
參保職工_____，身份證號(hào)：__________因故不能親自前往辦理社保相關(guān)(轉(zhuǎn)移□繼承□退付個(gè)賬□)手續(xù)，委托____社保局：____社保局：，身份證號(hào)：__________屆時(shí)代辦，請(qǐng)貴中心將本人的個(gè)人賬戶實(shí)際結(jié)余資金劃入廈門銀聯(lián)卡，卡號(hào)__________。
如果委托書在辦理公證時(shí)，公證員向委托人詳細(xì)說(shuō)明了委托書內(nèi)容，委托人的權(quán)利義務(wù)，簽訂委托書的法律后果，并制作了筆錄，足以證明委托人對(duì)簽訂該份委托書可能產(chǎn)生的法律后果是充分知悉的。
《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第195條和《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第53條規(guī)定，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。根據(jù)該規(guī)定，如果出借人與借款人達(dá)成合意，借款期限到期，借款人無(wú)力償還，出借人有權(quán)出賣抵押房屋償還借款的情況下，應(yīng)認(rèn)為雙方對(duì)該事項(xiàng)達(dá)成合意，該授權(quán)委托書應(yīng)為有效。
反之，如果出借人在辦理委托書公證時(shí)，故意隱瞞委托人賣房的意思表示，既不告知委托賣房，也不將委托公證文書交付委托人，應(yīng)認(rèn)定房屋買賣非所有權(quán)人的真實(shí)意思表示，該委托書應(yīng)為無(wú)效。
2、房屋買賣合同約定購(gòu)房?jī)r(jià)格是否公平合理，是否存在惡意串通，故意損害房屋所有權(quán)人利益的情形。
委托權(quán)限：參與調(diào)解和簽署和解協(xié)議;參加法庭開庭;調(diào)查、提交有關(guān)證據(jù);代書和代收法律文書;代為承認(rèn)和放棄訴訟請(qǐng)求;代為變更訴訟請(qǐng)求、撤訴、提起反訴等。
由于出借人與借款人屬于利益相對(duì)方，受托人多為出借人或出借人指定第三人，往往站在出借人利益，急于房屋變現(xiàn)，償還借款，可能存在房屋買賣價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格相差甚大，甚至低價(jià)賣給出借人自己，該種情形下，由于房屋買賣價(jià)格顯失公平，嚴(yán)重?fù)p害了所有權(quán)人利益，應(yīng)認(rèn)定為惡意串通，根據(jù)《合同法》第52條第2款規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同。
如出現(xiàn)甲方代償情況，乙方應(yīng)支付甲方代償金額10%的違約金，若因此給甲方造成損失且違約金不足以賠償?shù)?，乙方?yīng)支付相應(yīng)的賠償金。
如果房屋買賣價(jià)格是公平合理的，無(wú)論是出賣給出借人，還是第三人，都是可以的，房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定為有效合同。
簡(jiǎn)化人戶分離、戶籍遷移人員的《婚育情況證明》。針對(duì)人戶分離和戶籍遷移的現(xiàn)象，按照“老”辦法，需要先由現(xiàn)居住地或原戶籍地出具當(dāng)事人在現(xiàn)居住地或原戶籍所在地期間的婚育狀況，再由戶籍所在地出具當(dāng)事人的婚育情況證明。此次，再生育申請(qǐng)人只需提供現(xiàn)戶籍地開具的婚育情況證明，“一地一次”即可。
委托人因xxxx(寫明案件性質(zhì)及對(duì)方當(dāng)事人)一案，委托xxx為xxxx(一審、二審或再審)的代理人(或辯護(hù)人)，代理權(quán)限如下：
本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;
除以上兩點(diǎn)意見外，有人認(rèn)為擔(dān)保性委托書構(gòu)成《物權(quán)法》第186條流質(zhì)條款，“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期限屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有”，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效條款。本律師認(rèn)為，擔(dān)保性委托書不構(gòu)成流質(zhì)條款，理由是：擔(dān)保性委托書本意是作為債權(quán)的擔(dān)保，但其實(shí)質(zhì)并不是擔(dān)保行為，不屬于《擔(dān)保法》中列明的擔(dān)保行為;同時(shí)，有些債權(quán)人、債務(wù)人在出借款項(xiàng)時(shí)，為了減輕所需負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)或縮短辦理抵押登記時(shí)間，并不去房屋主管部門辦理抵押登記。因此，該種行為不應(yīng)認(rèn)定為擔(dān)保行為，亦不構(gòu)成流質(zhì)條款的問(wèn)題。
綜上，本律師認(rèn)為，如果房屋所有權(quán)人清楚知悉委托書內(nèi)容及可能產(chǎn)生的法律后果，房屋買賣價(jià)格公平合理的話，應(yīng)認(rèn)定房屋買賣合同有效，買受人有權(quán)取得房屋所有權(quán)。
第4篇 2022年持擔(dān)保性委托書賣房的效力分析
近幾年，為了控制信貸風(fēng)險(xiǎn)，我國(guó)金融機(jī)構(gòu)采取了適度從緊的信貸政策，資金困難的中小企業(yè)和個(gè)人傾向于通過(guò)民間借貸進(jìn)行融資;而出借人為了保證在借款人不能按期還款時(shí)，盡快收回借款，減少訴累、縮短時(shí)間，采取以賣房為主要內(nèi)容的委托書公證方式，來(lái)保證還款，即所謂的擔(dān)保性委托書。
采取擔(dān)保性委托書的一般流程為：出借人與借款人簽訂借款抵押合同，由借款人或第三人將自有房屋抵押給出借人;同時(shí)出借人要求抵押人向出借人或出借人指定第三人出具授權(quán)委托書，委托受托人代為簽訂房屋買賣合同、繳納稅費(fèi)、辦理房產(chǎn)證、收取購(gòu)房款等內(nèi)容，并辦理公證;三方約定，在借款人到期不能還款時(shí)，由受托人代委托人出售房屋，以賣房款償還借款人對(duì)出借人的借款。
在民間借貸中，擔(dān)保公司或個(gè)人采用擔(dān)保性委托書方式作為借款擔(dān)保的方式越來(lái)越多，各地均有類似案例。借款人到期不能還款時(shí)，出借人依靠受托人持有的房屋所有權(quán)人出具的經(jīng)公證的委托書和房屋所有權(quán)證將房屋賣給自己或第三方，但房屋一般仍由原所有權(quán)人居住，待房屋買受人訴請(qǐng)?jiān)课菟袡?quán)人交付房屋或原房屋所有權(quán)人發(fā)現(xiàn)房屋易主時(shí)，往往產(chǎn)生新的訴訟。在該情形下，受托人代委托人簽訂的房屋買賣合同，是否有效，房屋買受人可否取得房屋所有權(quán)，現(xiàn)有法律法規(guī)并未對(duì)該情形作出規(guī)定，因而各地法院在審判實(shí)踐中，對(duì)該類案件理解不一，大致包括以下兩種觀點(diǎn)：
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，受托人持經(jīng)公證的委托書賣房，系有權(quán)代理，房屋所有權(quán)人應(yīng)承擔(dān)房屋買賣的法律后果;只要房屋買賣價(jià)格參照市場(chǎng)價(jià)格，是公平合理的，則房屋買賣合同應(yīng)為有效。
第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，出借人利用借款人急需用錢的心理，要求借款人或第三人出具賣房的委托書，是顯失公平的;委托人和受托人通常是不認(rèn)識(shí)的關(guān)系，在借款人到期不能還款時(shí)，雙方是對(duì)立關(guān)系，出借人通過(guò)賣房是為了實(shí)現(xiàn)自身利益，而非委托人利益，這與委托關(guān)系設(shè)立的初衷是相悖的;通常房屋設(shè)定抵押時(shí)商定的價(jià)格，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于該房屋的市場(chǎng)價(jià)格，往往損害房屋所有權(quán)人利益;有的出借人直接將房屋賣給自己，被認(rèn)為是虛假交易。基于以上四點(diǎn)理由，認(rèn)定房屋買賣合同應(yīng)無(wú)效，房屋應(yīng)歸原所有權(quán)人所有。
在以上兩種觀點(diǎn)基礎(chǔ)上，本律師認(rèn)為，判斷房屋買賣合同是否有效，主要應(yīng)從以下兩點(diǎn)進(jìn)行分析：
1、經(jīng)公證的授權(quán)委托書是否是房屋所有權(quán)人真實(shí)意思表示，公證程序是否合法。
如果委托書在辦理公證時(shí)，公證員向委托人詳細(xì)說(shuō)明了委托書內(nèi)容，委托人的權(quán)利義務(wù)，簽訂委托書的法律后果，并制作了筆錄，足以證明委托人對(duì)簽訂該份委托書可能產(chǎn)生的法律后果是充分知悉的。
《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第195條和《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第53條規(guī)定，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。根據(jù)該規(guī)定，如果出借人與借款人達(dá)成合意，借款期限到期，借款人無(wú)力償還，出借人有權(quán)出賣抵押房屋償還借款的情況下，應(yīng)認(rèn)為雙方對(duì)該事項(xiàng)達(dá)成合意，該授權(quán)委托書應(yīng)為有效。
反之，如果出借人在辦理委托書公證時(shí)，故意隱瞞委托人賣房的意思表示，既不告知委托賣房，也不將委托公證文書交付委托人，應(yīng)認(rèn)定房屋買賣非所有權(quán)人的真實(shí)意思表示，該委托書應(yīng)為無(wú)效。
2、房屋買賣合同約定購(gòu)房?jī)r(jià)格是否公平合理，是否存在惡意串通，故意損害房屋所有權(quán)人利益的情形。
由于出借人與借款人屬于利益相對(duì)方，受托人多為出借人或出借人指定第三人，往往站在出借人利益，急于房屋變現(xiàn)，償還借款，可能存在房屋買賣價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格相差甚大，甚至低價(jià)賣給出借人自己，該種情形下，由于房屋買賣價(jià)格顯失公平，嚴(yán)重?fù)p害了所有權(quán)人利益，應(yīng)認(rèn)定為惡意串通，根據(jù)《合同法》第52條第2款規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同。
如果房屋買賣價(jià)格是公平合理的，無(wú)論是出賣給出借人，還是第三人，都是可以的，房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定為有效合同。
除以上兩點(diǎn)意見外，有人認(rèn)為擔(dān)保性委托書構(gòu)成《物權(quán)法》第186條流質(zhì)條款，“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期限屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有”，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效條款。本律師認(rèn)為，擔(dān)保性委托書不構(gòu)成流質(zhì)條款，理由是：擔(dān)保性委托書本意是作為債權(quán)的擔(dān)保，但其實(shí)質(zhì)并不是擔(dān)保行為，不屬于《擔(dān)保法》中列明的擔(dān)保行為;同時(shí)，有些債權(quán)人、債務(wù)人在出借款項(xiàng)時(shí)，為了減輕所需負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)或縮短辦理抵押登記時(shí)間，并不去房屋主管部門辦理抵押登記。因此，該種行為不應(yīng)認(rèn)定為擔(dān)保行為，亦不構(gòu)成流質(zhì)條款的問(wèn)題。
綜上，本律師認(rèn)為，如果房屋所有權(quán)人清楚知悉委托書內(nèi)容及可能產(chǎn)生的法律后果，房屋買賣價(jià)格公平合理的話，應(yīng)認(rèn)定房屋買賣合同有效，買受人有權(quán)取得房屋所有權(quán)。
