房地產(chǎn)公司員工手冊：培訓管理【16篇】

發(fā)布時間：2023-12-24 08:22:02 查看人數(shù)：53

房地產(chǎn)公司員工手冊：培訓管理

第1篇房地產(chǎn)公司員工手冊：培訓管理

房地產(chǎn)開發(fā)公司員工手冊:培訓管理

新員工入職培訓

為了使新員工在短時間內(nèi)熟悉企業(yè)環(huán)境,盡快進入工作角色,人力資源部組織新員工進行入職培訓。該培訓內(nèi)容包括:公司的歷史、文化、政策、組織構(gòu)架、業(yè)務、發(fā)展戰(zhàn)略、員工手冊和公司規(guī)章制度等等。

新員工在入職時應參加入職培訓,部門主管有督促本部門新入職員工參加入職培訓的責任。新員工接到入職培訓通知,確因公務不能參加,應提前三天向人力資源部請假,并事后安排補訓。

公司內(nèi)部培訓

為保持公司人力資本存量不斷增長,公司將為員工安排與其工作相關(guān)的業(yè)務培訓或能力培訓。

部門內(nèi)部培訓:公司將組織系統(tǒng)培訓、鼓勵各專業(yè)之間的溝通與交流;各部門根據(jù)實際工作需要,對員工進行小規(guī)模的、靈活實用的培訓。

轉(zhuǎn)崗培訓:公司原有從業(yè)員工調(diào)換工作崗位時,按新崗位要求,對其實施的崗位技能培訓。

繼續(xù)教育培訓:具備專業(yè)技術(shù)職稱,從事專業(yè)技術(shù)管理工作的人員每年均須參加不少于72小時的繼續(xù)教育,各相關(guān)專業(yè)部門與人力資源部共同商議,并于本年度安排本專業(yè)繼續(xù)教育培訓計劃。

專業(yè)系統(tǒng)培訓:包括公司組織的針對不同層級員工的能力和素質(zhì)培訓,現(xiàn)有各崗位的專業(yè)技術(shù)培訓,以及不同專業(yè)系統(tǒng)之間的相互交流活動。

外派培訓

為了保證培訓與教育質(zhì)量,人力資源部與外派培訓提供方、接受方(本人和上級主管)共同研究制定培訓計劃。外派培訓包括住總集團公司組織的各種培訓、國內(nèi)外短期培訓,另外還包括研究生課程進修培訓、取證培訓等。

員工自我培訓

公司鼓勵員工利用業(yè)余時間,自覺、自愿積極參加各種提高自身素質(zhì)和業(yè)務能力的培訓。

培訓費用及相關(guān)規(guī)定

公司每年投入固定比例的培訓經(jīng)費,并做到?？顚Ｓ谩?/p>

確因工作需要經(jīng)領導批準,參加公司安排脫產(chǎn)培訓的員工,每月發(fā)放其固定工資和績效工資?？冃ЧべY考核系數(shù)根據(jù)外派時間長短決定。

脫產(chǎn)培訓時間培訓期間績效考核系數(shù)

1個月以內(nèi)1

1-3個月0.9

3-6個月0.8

6-12個月0.7

1年以上0.5

培訓成績不合格者扣發(fā)培訓期間應發(fā)的全部獎金。非組織調(diào)派的,只發(fā)基本工資和等級工資的50%,但對學習優(yōu)異者可以給予嘉獎。

公司為員工出資培訓達5000元,及安排員工脫產(chǎn)培訓,員工需與公司簽定培訓協(xié)議后執(zhí)行。

培訓運作流程(略)

第2篇公司管理人員培訓調(diào)查問卷范本

公司管理人員培訓調(diào)查問卷

(班長級及以上人員填寫)

填寫人(實名制):

“為將者,有勇不如有智,有智不如有學”,培訓是一項利公利私的投資,是實現(xiàn)組織戰(zhàn)略目標的有效手段,培訓工作的開展更有賴于大家的積極參與和支持。作為基層、中層管理人員,我們不僅僅要“充電”、參與培訓,同時我們也有義務和責任去培養(yǎng)和開發(fā)我們的員工。為使培訓工作更具針對性、操作性,總務課將在4月底進行問卷調(diào)查,旨在積極改進,使培訓成為員工成長的伙伴而不是負擔。

以下問題是針對班長級以上人員提出的,請認真思考后進行填寫,并請于5月7日前將調(diào)查問卷反饋至總務課zz。

1、作為公司的基層、中層管理人員,您希望進行的培訓課程有:

可根據(jù)自身實際情況填寫或參考以下課程:

(1)創(chuàng)建領導力與領導技巧(2)人際關(guān)系技巧(3)授權(quán)管理(4)時間管理(5)目標管理(6)有效的溝通(7)開會的藝術(shù)(8)怎樣培養(yǎng)執(zhí)行力(9)激勵技巧(10)一般財務知識(11)人力資源開發(fā)與管理 (如面試技巧、績效評估與面談、企業(yè)人員招聘與配置、培訓與開發(fā)、員工關(guān)系等)(12)團隊建設(13)會議管理(14)企業(yè)主管素質(zhì)素養(yǎng)提升培訓(15)管理心理學(16)雙贏談判技巧(17)員工激勵(18)演講和培訓技巧(19)禮儀學培訓(20)如何激勵下屬等等。

2、您對目前本部門的崗位技能培訓工作開展情況的評價:

對此您的建議是:

您對目前公司的公共管理方面的培訓工作開展情況評價是:

對此您的建議是:

3、哪些因素影響著培訓工作開展的效果(如:講師、內(nèi)容、員工意識、時間、培訓形式)我們(包括自身和總務課兩個角度)應該如何做,才能使得培訓真正的發(fā)揮實效作用

影響培訓工作開展的因素有:

如何做:

4、您認為比較好的培訓(課堂)頻次是()

(a) 2次/周;(b) 1次/周; (c) 1次/半月;(d) 1次/月;

5、您認為公司開展的各項培訓,其培訓結(jié)果及培訓時數(shù)是否要和晉升、考核掛鉤呢( )

(a)是 (b)否

6、為使您部門的員工崗位技能得到提高(或者滿足崗位要求),您認為其應該進行的崗位技能培訓課程包括哪些(可就整個部門而言,也可就各崗位而言)

作為部門員工:

崗位技能包括:

7、為使員工的綜合素質(zhì)得到提高,您認為您的下屬應該進行哪些公共管理技能的培訓呢其中:

普通員工:

班組長級:

主管級:

經(jīng)理級:

可自己填寫或參考以下課程:

(1)公司文化及制度培訓(2)人際關(guān)系技能(3)電腦操作(4)(5)公文寫作(6)時間管理(7)英文基礎知識培訓(8)團隊建設(9)公司產(chǎn)品簡介(10)iso/iso14001實務知識(11)企業(yè)文化(12)職業(yè)生涯規(guī)劃與工作態(tài)度(13)衛(wèi)生意識和6s簡介(14)辦公室工具的有效運用(15)創(chuàng)新意識與學習型組織(16)其它,如:

8、請寫下您在培訓方面的意見和建議。(紙張如不夠,請寫在背面)

謝謝合作!

第3篇物管培訓:物業(yè)管理公司資金籌措

物業(yè)管理公司需要的資金主要靠合適的籌措方式和最佳籌措方案來完成。

本章簡要介紹物業(yè)管理公司資金的基本籌措方式,物業(yè)投資的籌資成本、抵押貸款、對資金籌措方案的分析與評估。

一、物業(yè)管理公司資金的籌措方式

物業(yè)經(jīng)營的巨額資金,一般都遠遠超過大多數(shù)經(jīng)營者的財力。對多數(shù)經(jīng)營者而言,沒有外援就根本無法完成項目的建設,因而,資金籌措是物業(yè)經(jīng)營管理活動過程中關(guān)鍵的一環(huán)。而廣泛地尋找資金來源,大量獲取借貸資金,即俗語所謂“用別人的錢來賺錢”,幾乎成了物業(yè)經(jīng)營資金籌集措施的主導思想。即使經(jīng)營者手中有足夠的資金,由于其自有資金的價值可能大于借貸資金的價值,經(jīng)營者也愿意靠借貸去投資。也就是說,如果經(jīng)營者通過借貸資金而將其自有資金“分散”到更多的經(jīng)營項目中去,將會創(chuàng)造更多的收益。

(一)物業(yè)經(jīng)營的資金籌措方式

一般來講,物業(yè)經(jīng)營的資金籌措方式可分為自有資金與借貸資金兩大類。其具體的籌措方式主要有:

1.自有物業(yè)收入

主要指自有物業(yè)的銷售收入和出租收入。目前的趨勢是,為了應付市場行情與產(chǎn)業(yè)政策的波動與變化,許多經(jīng)營者將自己投資開發(fā)或購置的物業(yè)(主要是寫字樓、酒樓、商場之類的物業(yè))用于出租,以獲取穩(wěn)定的租金收入。

2.銀行借貸

從銀行透支以應付短期債務,或向銀行借貸利率較高的長期貸款。

3.抵押貸款

以自身所擁有的物業(yè)作抵押物,向銀行等金融機構(gòu)申請長期貸款。抵押貸款一般是經(jīng)營者籌集長期資金來源的重要途徑。

4.發(fā)行債券

在市場經(jīng)濟日益發(fā)展的今天,債券發(fā)行已成為資金籌措的重要渠道。按發(fā)行的主體不同,可分為企業(yè)債券和金融債券兩大類。

企業(yè)債券是項目投資公司(如房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)公司)以債務人身份發(fā)行的債權(quán)憑證。持券人可憑此債券取得規(guī)定的利息并到期還本。金融債券是銀行自身為籌集資金而發(fā)行的債權(quán)憑證,或受政府及企業(yè)委托而發(fā)行的債權(quán)憑證。債權(quán)人可憑債券到期收回本息,也可提前向銀行申請貼現(xiàn)。

債券有規(guī)定的期限,到期就要還本付息,靠發(fā)行債券籌集資金而開發(fā)的房地產(chǎn)項目,一般都靠出售來收回投資,償付債務本息及其他費用后即為投資利潤。因此,在制定項目的籌資方案時,債券的還本付息期限通常就是該物業(yè)的投資開發(fā)期限。

5.發(fā)行股票

股票是股份制企業(yè)以股份形式集資、發(fā)放股息的憑證。認購股票是一種投資行為。認股后就只有從企業(yè)經(jīng)營收入中按期領取股息的紅利(即超過規(guī)定股息標準的利潤)的權(quán)利。股票不能還本,只能在證券市場上轉(zhuǎn)讓和出售。故發(fā)行股票籌集的資金,可用作項目的長期資金。項目開發(fā)后可租賃經(jīng)營,靠每年的租金收入支付股息、紅利和其他費用后,形成投資者長期、穩(wěn)定的利潤。

在物業(yè)項目經(jīng)營中,經(jīng)營者自有資金所占的比例越少,其投資利潤率就越高。若同一物業(yè)的兩個投資方案(a、b)所獲利潤均為800萬元,a方案需投入自有資金1000萬元,b方案需投入自有資金2000萬元。即使經(jīng)營者可提供2000萬元的自有資金,他也愿意選擇a方案。因為a方案的自有資本利潤率為80%(800/1000),而b方案的自有資本利潤率只有40%(800/2000),經(jīng)營者寧肯拿它擁有的2000萬元資金投資兩個或更多的項目,而不愿集中投資在一個項目上。作為經(jīng)營者,他最關(guān)心的當然莫過于自有資金利潤率(或稱為自有資金收益率)了。

(二)物業(yè)經(jīng)營的籌資成本

籌資成本是指經(jīng)營者在一定時期為籌措資金而付出的全部費用。如前所述,資金的籌集就是依靠一定的手段購買資金在一定時期內(nèi)的使用權(quán)。因而籌集資金是要付出代價的,這個代價就是籌資成本?；I資成本的高低取決于籌資方式、籌資使用期、籌資數(shù)額等因素。目前,我國的物業(yè)經(jīng)營籌資成本主要是借款利息、發(fā)行股票與債券的股息及企業(yè)自有資金的存款利息等。

1.借款利息

指經(jīng)營者向銀行或其他金融信貸部門借款或抵押貸款、企業(yè)間資金拆借而付出的利息。借款利息按復利計算。利息的大小取決于借貸(還貸)方式、借貸期限、利率及借貸金額。

2.股息(或債券利息)

股息(或債券利息)是指公司發(fā)行股票與債券后,按一定的股息率(或債券利率)支付的利息。股息率的多少,取決于公司經(jīng)營狀況,投資分析時,應按當時的平均水平考慮。債券利率則是在發(fā)行時便已確定的。股息(或債券利息)的大小等于股息率(或債券利率)乘以發(fā)行股票(或債券)的總額。

3.公司自有

資金的存款利息

自有資金存款利息是一種虛擬的籌資成本,相當于把這筆自有資金存入銀行而得到的存款利息。其利息額等于存款利率與自有資金額之積。

籌資成本的構(gòu)成將隨著國家金融體制的改革,房地產(chǎn)金融市場的進一步開放,籌資方式的多樣化而發(fā)生變化?；I資成本的分析評價指標是籌資成本率,即籌資成本額與籌資總額之比:

籌資成本額

籌資成本率=―――――――――――――×100%

籌資總額

二、抵押貸款

抵押貸款屬于擔保貸款的一種,與信用放款相比具有風險小、安全性高的特點。在我國,由于社會主義市場經(jīng)濟體制的逐步建立與完善,市場機制的作用,加之許多歷史的原因,銀行貸款面臨著諸多的風險。商業(yè)銀行等金融企業(yè)也從自身的經(jīng)營原則出發(fā),借鑒發(fā)達國家的經(jīng)驗,更多地采用財產(chǎn)擔保方式發(fā)放抵押貸款,是其信貸資金運用的最佳選擇。抵押貸款既適宜于短期貸款,又適宜于長期貸款;既適宜于人民幣貸款,又適宜于外匯貸款。因此,有必要在此對抵押貸款進行探討。

(一)抵押貸款及其特點

抵押就是債務人在法律上把財產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人,作為債務人履行擔保的一種形式。在債務清償以前,債權(quán)人擁有財產(chǎn)的抵押權(quán),以避免遭受經(jīng)濟損失,當債務人按期償還債務,抵押財產(chǎn)關(guān)系結(jié)束;一旦債務人不能按期履行償債責任,債權(quán)人具有處分抵押財產(chǎn)并優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利,抵押的目的是為了擔保債務的履行。

抵押貸款是指銀行以及其他金融機構(gòu)要求借貸人提供自己合法的財產(chǎn)作為抵押物而發(fā)放的貸款。借款人按期償還貸款本息,貸款人把抵押物歸還給借款人;否則,貸款人根據(jù)借款合同以及抵押協(xié)議處分抵押物,并以所得價款優(yōu)先償還貸款。所以,抵押貸款是以財產(chǎn)為擔保物的一種放款方式。

抵押貸款相對于信用貸款而言,不僅具有銀行信用的一般特征,而且具有自己獨特的性質(zhì),具體體現(xiàn)在以下幾個方面:

(1)“兩權(quán)”分離具有雙重性質(zhì)。抵押貸款不僅具有信貸資金所有權(quán)和使用權(quán)分離的性質(zhì),而且具有抵押物抵押權(quán)和使用權(quán)分離的特點。抵押期間,抵押物抵押權(quán)屬貸款人,使用權(quán)通常仍歸借款人;只有按期償還貸款本息,抵押物才能重新歸還給借款人。因此,在整個抵押期間,無論是資金,還是抵押物,其抵押權(quán)和使用權(quán)都是分離的。

(2)貸款和抵押物具有融合性。抵押貸款是依靠抵押物價值而發(fā)放的貸款,也就是抵押數(shù)量受抵押物價值的制約。因此,抵押貸款將貸款與抵押物融合在一起,借款人為了取得定量的抵押貸款,必須提供足夠價值的抵押物。

(3)擔保具有憑物性。抵押貸款的擔保是以借款人的財產(chǎn)作為抵押標的,必須提供實實在在的抵押物,才能獲得貸款。因此,抵押物的擔保須憑借現(xiàn)實的財產(chǎn),可有效地避免貸款風險。

此外,相對于信用擔保貸款而言,抵押貸款還具有擔保責任現(xiàn)實性的特點。信用擔保貸款人的實際責任發(fā)生在借款人借款到期不能償還的時候,因而是一種“未來責任”;抵押貸款在辦理貸款時提供實實在在的抵押品,否則便不能取得貸款,擔保責任是現(xiàn)實的。

(二)抵押貸款的作用

抵押貸款是一種古老的貸款形式。在商品經(jīng)濟條件下,抵押貸款得到迅速的發(fā)展。在我國,抵押貸款業(yè)務尚在恢復,需要大膽實踐,所以應該不斷總結(jié)經(jīng)驗,提高其管理水平,以適應社會主義市場經(jīng)濟的要求,充分認識抵押貸款的作用,以利于進一步開展這項業(yè)務。

1.有利于物業(yè)管理公司增強信譽觀念,按期償還貸款

我國過去長期實行高度集中的計劃經(jīng)濟體制,銀行一直采用供給方式向工商企業(yè)提供貸款。隨著社會主義市場經(jīng)濟的逐步建立,原來那種單一信用放款方式已不能適應經(jīng)濟發(fā)展的要求,并暴露出許多弊端,概括起來為“三化、三高”。所謂“三化”就是短期貸款長期化,長期貸款固定化,信貸資金財政化;“三高”指三個居高不下,即產(chǎn)品資金占用居高不下,逾期貸款比例居高不下,虧損掛賬占用居高不下。這必然導致公司信譽度低,甚至發(fā)生賴賬有理的怪現(xiàn)象,致使銀行貸款不能按期收回,甚至根本不能收回。抵押貸款須將借款人所有的財產(chǎn)抵押給銀行,因而有利于增強借款公司的償債意識,提高其信譽觀念,促使其按時清償債務。

2.有利于保障信貸資金的安全性,提高銀行資產(chǎn)質(zhì)量

銀行資產(chǎn)質(zhì)量低下,大量逾期、呆滯貸款的出現(xiàn),不僅嚴重影響銀行的流動性和盈利性,而且直接威脅著信貸資金的安全和其債權(quán)人利益。抵押貸款所具有的擔保責任現(xiàn)實性和憑物性特點,使銀行在借款人一旦不能按期償還貸款本息時,可依據(jù)抵押貸款合同強制處分抵押物,并享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利;若借款企業(yè)破產(chǎn),依據(jù)《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第32條“破產(chǎn)宣告前成立的有財產(chǎn)擔保的債權(quán),債權(quán)人享有就該擔保物優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利”的規(guī)定,銀行同樣享有破產(chǎn)企業(yè)財產(chǎn)拍賣后以價款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利

,這就大大增強了信貸資金的安全。因此,銀行更多地以抵押方式放款,有利于提高資產(chǎn)的質(zhì)量,也有利于保護債權(quán)人的利益,保障銀行貸款的安全。

3.有利于物業(yè)管理公司增強風險約束機制,限制其短期行為

物業(yè)管理公司由于存在利益驅(qū)動性,因而具有強烈的擴大投資的需求。但是,因我國投資體制不完善,爭項目、爭投資現(xiàn)象普遍,缺乏投資風險意識,特別是對銀行貸款能否按期歸還,考慮甚少。采用抵押財產(chǎn)形式發(fā)放貸款,促使公司提高償還貸款的自覺性,迫使公司從自身的經(jīng)濟利益出發(fā)考慮投資項目的可行性,可有效地避免盲目投資。因此,開展抵押貸款業(yè)務,有利于公司增強風險約束機制,限制短期行為。

4.有利于物業(yè)管理公司加速資金周轉(zhuǎn),保證再生產(chǎn)順利進行

在生產(chǎn)經(jīng)營過程中,公司因某種臨時性原因亟須周轉(zhuǎn)資金,可將存貨、票據(jù)、證券等作為抵押物,向銀行申請抵押貸款。這樣,可使公司暫時閑置資產(chǎn)提前轉(zhuǎn)化為貨幣資金,滿足經(jīng)營過程對資金的需求,加速資金周轉(zhuǎn),提高經(jīng)濟效益,保證再生產(chǎn)的順利進行。

(三)抵押貸款的一般原則

如前所述,抵押貸款是以自己所擁有的物業(yè)作為抵押物向銀行或其他金融機構(gòu)申請長期貸款的籌資方式。公司在依賴抵押貸款而籌集資金時,應遵循如下原則:

1.公司的債務與其自有資產(chǎn)必須保持適當平衡關(guān)系的原則

盡管“負債經(jīng)營”已成為當代企業(yè)經(jīng)營的生財之道,然而恰當?shù)呐e債規(guī)模仍然是企業(yè)經(jīng)營要堅持的一個原則,不考慮自身的經(jīng)濟實力與承受能力,一味舉債借款對公司是危險的。一遇市場波動,就會帶來損失,甚至面臨破產(chǎn)的危險。因而“量力而行”,保持公司的負債額與自有資本恰當?shù)谋壤?是制定籌資方案,進行融資決策的一項基本原則。

2.盡可能均勻安排債務償還期原則

集中于一個時期償還債務,往往會使公司面臨巨大的壓力。為了保證公司有較穩(wěn)定的資金供給,最好同時安排有較長期限的貸款,應力爭借款有一定的償還寬限期。

3.妥善安排,有效利用的原則

應盡量安排長期貸款用于項目的開發(fā)建設,短期貸款用于支付貸款本息及維持項目經(jīng)營,充分利用好每一筆貸款。

4.統(tǒng)籌兼顧、全面考慮的原則

申請抵押貸款時不僅要認真考慮貸款利息,還應研究賦稅條例、法律咨詢等問題及因不能按時還貸而承受的懲罰性支出(滯納金)等支出成本問題。

5.妥善制定還貸計劃的原則

所有的抵押貸款均要按時償還本息。因此,在每一筆貸款借款時都應制定好切實可行的環(huán)節(jié)、計劃。盡可能均勻安排每年支付的貸款本息,以利于理財。

三、資金籌措方案的分析與評估

由于存在資金渠道多元化的現(xiàn)狀,物業(yè)管理公司的資金籌措方案也必然有多種。為此,應對各方案進行分析比較,取其優(yōu)者。

在對資金籌措方案進行分析以前,首先應剔除方案所存在的各種虛假因素,比較明顯的是不同方案服務的對象不一致,即不是為同一項目而籌集的方案,它們之間顯然沒有可比性;又如籌集不同方案中的資金來源不落實或根本不可能,則不用分析就應否定該方案,再如方案中對各種資金的安排不合理,不符合要求,則也應對方案中的具體安排調(diào)整落實后再進行分析評估。通過分析評估,選擇具有獲取方便、使用安排最佳和資金成本最低的籌資方案。

(一)籌資結(jié)構(gòu)分析

物業(yè)管理公司籌措資金的來源各有各的優(yōu)缺點。一般而言,銀行貸款手續(xù)比較簡便,利率較低,基本無發(fā)行費用,但銀行限制條件較多,使用貸款的風險較大。發(fā)行股票不需支付固定利息,股本不要歸還,使用無風險,但發(fā)行手續(xù)較繁,成本較高。發(fā)行債券有利于保證企業(yè)的控制權(quán),籌資成本較低,債息固定,而且是稅前支付并且較低,但使用債券風險較大,會在還本付息期間給企業(yè)造成資金壓力。企業(yè)自籌資金來源兼?zhèn)淞松鲜龈鞣N資金的優(yōu)點,但一般數(shù)量有限,無法保證需求。所以,應該選擇一個合理的籌資結(jié)構(gòu),使各種資金的組合達到風險最小、獲取容易、成本最低的目的。

(二)籌資成本分析

銀行貸款的資金成本是利息,利用國外貸款還要支付承諾費,股票的資金成本是各年的股利加發(fā)行費用,而債券則是固定利息加發(fā)行費用。自籌資金可以不計成本。資金成本一般用各項成本占各自資金總額的比例來表示。在成本支出時間不一致時,可以執(zhí)行折現(xiàn)計算。籌資成本分析,主要是通過比較分析,選擇條件優(yōu)惠的資金來源,使綜合資金成本最低。

綜合資金成本的計算可以用加權(quán)平均法。在求出各項資金成本的基礎上,將其分別乘以各項資金占總資金的比重并相加,即得加權(quán)平均資金成本。

(三)資金使用結(jié)構(gòu)分析

籌集資金以后如何使用,實際上也是關(guān)系到資金成本的重要問題。資金的使用一方面應當按需要在不同的時間投入,另一方面應考慮不同來源的資金如何進行適當?shù)陌才拧Ｓ捎谫Y金需求往往是跨年度的,資金的實際使用應該在必需的時候投入,以縮短資金占用時間。對于不同時期和不同成本的資金,應考慮得當,長期投資應用于固定資產(chǎn),短期資金應用于流動資產(chǎn);資金成本低的先投入,成本高的后投入。根據(jù)這些原則,將不同的資金作不同的搭配,形成最佳的使用結(jié)構(gòu)。

(四)利率與匯率風險分析

第4篇物業(yè)項目員工管理培訓計劃

物業(yè)項目員工的管理和培訓計劃

員工是我們最寶貴的資產(chǎn),我們強調(diào)人力資本增值目標優(yōu)先于財務資本增值的目標。所以從這層意義上未說,經(jīng)營企業(yè)其實就是做人的工作。為企業(yè)培養(yǎng)一支過硬的員工隊伍。員工管理的宗旨是以人為本,善待員工,規(guī)范管理,人盡其才。在物業(yè)管理工作中,我們提出的人員管理體系由三部分組成:

(一)、聘用與考核

1、聘用

對于操作層員工,依照相關(guān)人事勞動部門招聘人員規(guī)定,根據(jù)人員編制、用工條件擇優(yōu)錄取,錄用后經(jīng)過對員工進行上崗培訓和業(yè)務考核,試用3-6個月,依據(jù)《勞動法》的規(guī)定,簽訂勞動合同書。

2、考核考核是檢驗工作成效、業(yè)績以及培訓效果的重要手段。主要辦法如下:

a.每年對員工進行兩次崗位考核,根據(jù)考核業(yè)績實施獎懲?？己寺?00%,淘汰率5%,崗位輪換率10%。

b.對新員工在錄用前進行一次全面考核和面試,經(jīng)培訓后進行考核,考核率100%。

c.培訓項目結(jié)束后,對參加培訓人員進行一次全面考核,培訓考核率100%.

d.對分公司經(jīng)理每年進行兩次考評,充分征求甲方意見和員工民主評議,根據(jù)評議及考核結(jié)果決定是否續(xù)聘或調(diào)換。

(二)、量化管理與規(guī)范操作

(1)量化管理:

a.實行目標管理責任制,對相關(guān)崗位管理目標進行細化和量化,作出具體要求。

b.分公司對全體員工培訓指標進行量化,確定培訓課程、內(nèi)容及課時。

c.年度考核量化,年度崗位輪換率10%,淘汰率5%。

d.實行財務成本雙控制的管理模式。公司制定詳細的年度財務預算方案,有計劃的控制成本,提高企業(yè)效益。

(2)規(guī)范運作

a.按照is09001:2000的物業(yè)管理質(zhì)量體系運行。

b.運用公司《員工手冊》等,規(guī)范管理分部員工的行為。

c.實施企業(yè)形象戰(zhàn)略。

從員工選聘入手,獎懲機制貫穿整個管理服務運作中。獎勵包括外送培訓、職務提升、一次性物質(zhì)獎勵;懲罰包括辭退、降職、調(diào)崗、降低待遇、一次性罰款等形式。

(1)對選聘現(xiàn)有優(yōu)秀員工進行培訓、考核,合格者正式上崗。

(2)日常運作中采用 5% '末位'淘汰制,實行強制性淘汰(辭退、降職)。

(4)對工作不認真負責、不思上進者,堅決淘汰。

(三)、在項目進駐三個月前開始將進駐的人員開始培訓。

附:員工管理網(wǎng)絡圖

人員管理

1、素質(zhì)機制--公司企業(yè)精神,制定素質(zhì)標準,嚴格錄用考核,培訓培養(yǎng)提高

2、配置機制--工作崗位設計合理配置人力

3、組織機制--制訂規(guī)范管理形象規(guī)范管理分層管理措施

4、壓力機制--量化考核、素質(zhì)評價末位淘汰、優(yōu)化組合

5、激勵機制--工資福利等物質(zhì)保障,榮譽晉升等精神獎勵。

第5篇大學團干部管理與培訓制度

一、團干部管理

各學院團的干部管理以同級黨組織管理為主，內(nèi)蒙古大學團委協(xié)助管理。

各學院團的基層組織的書記一般按同級黨委(行政)職能部門或下一級黨組織主要負責干部的條件配備，并享受相應的待遇。各級黨委在任免、調(diào)動同級團委書記、副書記時，應事先征求上一級團委意見，然后按干部管理權(quán)限辦理手續(xù)。

二、團干部培訓

內(nèi)蒙古大學團干部的培訓工作要按照團干部一級崗位培訓的要求由內(nèi)蒙古大學團委組織實施，培訓時間不少于二十天。在培訓內(nèi)容上要按照《團干部一級崗位培訓業(yè)務教學大綱》要求，做到與理論學習、與黨的中心工作、與團的具體工作三結(jié)合。

各學院團總支在受訓的同時，要切實承擔起學院班級團支部干部的培訓工作。團支部干部的培訓工作以分散自學與集中培訓相結(jié)合的方式進行，每年集中培訓時間累計不少于三天，內(nèi)蒙古大學團委下發(fā)的《內(nèi)蒙古基層團干部工作手冊》可作為培訓的通用讀本。

各學院團干部培訓工作要做到年初有計劃，年終有總結(jié)，并及時向內(nèi)蒙古大學團委匯報培訓情況。

第6篇信審官中小企業(yè)風險管理培訓

中小企業(yè)風險管理培訓

一、保前調(diào)查企業(yè)階段

（一）行業(yè)分析，防范系統(tǒng)性風險

全球通貨緊縮，經(jīng)濟下行，產(chǎn)能過剩，開工不足，競爭激烈，盈利下降

※需求下降原因：國家重大政策變化，eg.酒

購買力不足，eg.房地產(chǎn)

※供給多余原因：技術(shù)進步

全球可輸入，自由貿(mào)易

1、上下游游戲規(guī)則：包括結(jié)算規(guī)律，資金占用的環(huán)節(jié)，付款方式，收款方式，存貨占用，固定資產(chǎn)投入占用

2、行業(yè)分析幾個簡單方法

（1）營業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營范圍——特殊要求

eg.江蘇威鵬金屬的馬口鐵，要酸洗，要鍍錫，環(huán)評是否過關(guān)

（2）行業(yè)資質(zhì)——準入不準入，級別有多高

eg.建筑、房地產(chǎn)、食品醫(yī)療衛(wèi)生、廢舊金屬回收、地溝油

（3）貿(mào)易類企業(yè)是代理商還是經(jīng)銷商

代理商要求高于經(jīng)銷商，資金量大，貨渠道寬裕

（4）上下游客戶結(jié)構(gòu)，結(jié)算方式

看出企業(yè)規(guī)模、質(zhì)量和行業(yè)內(nèi)地位、水準

（二）實際控制人情況

1、看其原始積累：包括財富積累與技術(shù)積累，下游人脈。如中途收購得來，則技術(shù)、資質(zhì)、渠道的掌控力差。

2、看實際控制人風險偏好：看其盈利的模式，盈利后的投資方向，激進的會投房地產(chǎn)、小貸、期貨等，保守的會在行業(yè)內(nèi)上下左右擴張。

3、看其關(guān)聯(lián)企業(yè)：資金統(tǒng)一調(diào)配到哪兒，主體現(xiàn)金流是否不正常。

4、看其抗壓能力與經(jīng)營意愿：在有風險的狀況下，宜興人違約意愿大，江陰人強韌、硬抗。

5、看其生活愛好與生活態(tài)度：是否有吃喝嫖賭抽等不良嗜好。

6、檢驗方法

（1）營業(yè)執(zhí)照、章程、驗資報告等基礎資料

股東變遷——經(jīng)營不穩(wěn)定

大股東、法人、實際控制人是否一致——關(guān)聯(lián)企業(yè)調(diào)查

（2）人行報告顯示關(guān)聯(lián)、互保情況

（三）現(xiàn)金流分析

1、現(xiàn)金流是第一還款來源，反擔保措施只是緩釋風險的措施

2、分現(xiàn)金流量表的三塊來分析

（1）投資、籌資相對穩(wěn)定，可不分析

（2）小企業(yè)生產(chǎn)簡單，存貨少，生產(chǎn)周期短，形勢不好可減產(chǎn)甚至停產(chǎn)，大企業(yè)，特別是重裝備企業(yè)不能減產(chǎn)或停產(chǎn)，因此相對而言小企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流更不穩(wěn)定

3、支付能力分析

（1）貨幣-原材料-產(chǎn)成品-應收賬款，整個生產(chǎn)周期越快，支付能力越強

（2）現(xiàn)金及非現(xiàn)金流動資產(chǎn)之和對應融資金額的倍數(shù)——體現(xiàn)支付能力

（3）除固定資產(chǎn)外的啟動資金（鋪底）+歷年累積，比例多高，看3-5年的資料

（4）收集真的資料很難，小企業(yè)科目少，金額不大，發(fā)生量也不大，還有很多現(xiàn)金交易，納稅報表可能由關(guān)聯(lián)銷售或原料進出來造假，卡流水可能非貿(mào)易背景，所以直接看會計系統(tǒng)，如果有賬外賬，直接問老板要，核實應收、應付、貨幣結(jié)余幾個重要科目

4、流動資金占用量分析方法

（1）隨機抽取一個月

（2）結(jié)合生產(chǎn)周期抽取

A．進行偏離度分析：統(tǒng)計流動資金占用量最大值、最小值和平均值，差異大，關(guān)注現(xiàn)金流來源的穩(wěn)定性，設計還貸時間與金額

B．結(jié)構(gòu)分析：原材料占比、產(chǎn)成品占比、應收款占比，應收款關(guān)注集中度

C．流動資金占用量與融資比較，與銷售收入比較（經(jīng)營能力），與凈利潤比較（盈利能力），與固定資產(chǎn)原值比較（杠桿）

二、保前與銀行人員交流階段

兜底還是增信，關(guān)注銀行從業(yè)人員道德風險

關(guān)注銀行信貸政策，行業(yè)傾向，激進/謹慎

三、擔保方案確定階段

（一）合作銀行多元化，行業(yè)多元化

（二）融資產(chǎn)品多元化，可多做低風險業(yè)務

1、中長期流動資金貸款

2、債務類保函、備用信用證

3、無追索權(quán)保理，短期流動資金貸款，銀票，國內(nèi)信用證

4、進口押匯（代付），打包貸款，提貨擔保

5、商票貼現(xiàn)，有追索權(quán)國內(nèi)保理

6、進口信用證，保付加簽，背對背信用證，投標保函、履約保函、預付款保函、信用證項下無不符點出口押匯

7、出口雙保理

8、低風險業(yè)務

Eg.保理：轉(zhuǎn)讓應收賬款

根據(jù)借款人有無責任分有追索和無追索

根據(jù)欠賬人有無金額、到期日、瑕疵、回專戶確認分明保理和暗保理

依據(jù)風險等級由低到高排序：有追明、有追暗、無追明（買斷）

我們的機會在于：強勢暗保理為企業(yè)增信

中型企業(yè)的上下游明保理增信

網(wǎng)絡金融暫無法律依據(jù)則擔保介入，如電子倉單質(zhì)押

四、保后管理

參考銀行

風險動態(tài)管理（應收賬款必須入會計系統(tǒng)看，政府項目要看驗收審計，看對方是否已成應付款）

第7篇物管培訓:會所的物業(yè)管理

隨著現(xiàn)代都市快節(jié)奏的生活,人們在緊張忙碌工作中度過一天之后,身心甚是疲憊;生活空間狹小,不如意的事時有發(fā)生,引起人們的心緒煩躁不安,需要通過一定的方式進行調(diào)節(jié),以重新恢復身體的平衡;由于物質(zhì)水平的提高,人們對科技文化知識的需求欲望也日益強烈,過去那種簡單的體育項目、體育器材已滿足不了人們的要求,這樣就需要較高的、較完善的配套設施及環(huán)境,使人們在這樣的場所中能夠消除疲勞,放松神經(jīng),舒暢身心,恢復平衡,以保持旺盛的精力去適應緊張的工作和快節(jié)奏的生活,“花錢買健康”已成為一種消費意識。會所正是在這樣的環(huán)境下產(chǎn)生發(fā)展起來的,而房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展為此提供了較好的物質(zhì)空間。

一、會所概述

會所是指能給人們提供健康、娛樂、溝通交流的場所。它所提供的活動內(nèi)容包括康體活動、娛樂活動、消閑活動、文藝活動、美容活動等,涉及到廣泛的知識領域,如體育、健美、衛(wèi)生、心理、審美、時裝等。因此,可以說,會所是現(xiàn)代物質(zhì)文明和精神文明發(fā)展的產(chǎn)物 ,也是人們精神文化生活水平提高的必然要求。

(一)會所的表現(xiàn)形式

現(xiàn)在會所主要有兩種形式:

1.以完善服務項目為目的的附屬形式

這類形式的會所不是以盈利為目的,而是為適應整個物業(yè)規(guī)劃的需要而設立的,以便適應市場,保證整個項目的運營。這類形式的會所包括住宅小區(qū)所屬會所和綜合大廈所屬會所。

2.以盈利為目的的形式

即經(jīng)濟形式會所。這類會所可以與其他房地產(chǎn)配套設施并列存在,也可以獨立存在,設立的目的偏向經(jīng)濟利益。這類會所也包括兩種類型:一種是只對內(nèi)開放,即它只面向業(yè)主和會員;一種是即對內(nèi)又對外開放。

(二)設立會所的意義

隨著社會的發(fā)展,會所在經(jīng)濟領域、社會領域起著越來越重要的作用,對綜合大廈、大型住宅小區(qū)有著積極的作用,主要表現(xiàn)在以下幾個方面:

1.會所的設立是綜合大廈和大型住宅小區(qū)必不可少的重要部分

隨著經(jīng)濟的發(fā)展,人們的物質(zhì)文化生活水平不斷提高,服務要求會越來越高。會所提供的健身、康樂等服務不但可以使消費者達到健身、休閑的目的,還可以在娛樂中進行社交活動。一個完備的會所還可以滿足居民文化、子女教育等其他多方面的需求。現(xiàn)在人們已普遍形成一種觀念,即綜合大廈、住宅小區(qū)與會所是一個整體,具有不可分割性,一幢綜合大廈和一個大型住宅小區(qū)沒有會所就不完善,不適宜居住、使用。

2.會所是房地產(chǎn)項目促銷的重要手段

綜合大廈、住宅小區(qū)競爭優(yōu)勢的一個重要方面就是擁有自己的會所。許多人都有在經(jīng)濟地位、判斷能力、知識廣度、審美觀等方面與眾不同、高于他人的心理需求。例如,業(yè)主邀請親朋好友到小區(qū)作客、游玩,并到所在會所里娛樂,會使業(yè)主有成就感、滿足感;又如, 對經(jīng)常光顧乒乓球場的客人給予一定的特殊待遇:保留他(她)用過的球拍、專用更衣箱,發(fā) 貴賓卡,在價格上給予一定的優(yōu)惠,會滿足他的特殊心理需求;還有,有的消費者對名望有一種特殊的渴慕,實行會員制的會所聘請一些社會知名人士為名譽會員創(chuàng)造一個上流社會的氛圍,就會滿足這些消費者求名的心理需求。所以,會所的設立能吸引許多此類住用戶,促進項目的租售。

3.會所是發(fā)展品牌的重要手段

在競爭日益激烈、消費者對樓盤的整體素質(zhì)要求日漸提高的情況下,開發(fā)商不但要開發(fā) 質(zhì)量過硬的產(chǎn)品,還要打造過硬的品牌,樹立企業(yè)良好的形象。房地產(chǎn)開發(fā)不再是建樓賣樓那樣簡單,而是賣品牌、賣服務質(zhì)量,品牌戰(zhàn)略已是市場競爭新的熱點。完善的會所設施設備、優(yōu)雅的會所氣氛環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的服務能夠充分顯示企業(yè)獨特的競爭優(yōu)勢,容易建立與市場定位相一致的形象,有利于塑造項目品牌。

4.會所能有力地推動社區(qū)文化的發(fā)展

文化有一種類似“社會基因”的特性,它通過長期作用,積淀于民族的心理中,從而發(fā) 生和發(fā)揮著持續(xù)不斷的作用,它是對社會各個方面最富支配性影響的核心的東西,左右或支撐著一個國家一個民族的生存和發(fā)展。而在某一地區(qū)、某一團體、某一企業(yè)也都存在著一種特有的文化氛圍,良好的地區(qū)、企業(yè)文化會使人們的生活、工作樂觀,積極向上。隨著人們對住宅的戶型、裝飾、環(huán)境、位置要求的提高,他們越來越關(guān)注其所在住宅小區(qū)、住宅大廈的社區(qū)文化的氛圍。一個沒有文化內(nèi)涵支撐的房地產(chǎn)項目必然會隨著市場的發(fā)展而被淘汰。一座大廈、一個小區(qū)硬件和外型只能給人一種文化表層的印象,只有會所才能使社區(qū)文化有一個依托的基礎,使之得到充實、發(fā)展,才能使文化真正地融入樓盤,形成核心競爭力,才能使人們切實地感受、認同、接受社區(qū)文化,融入社區(qū)。同時,會所又把歐洲的傳統(tǒng)文化、美國的制度文化、澳洲的風情文化和亞洲的人情文

化緊緊地融合在一起,促進了文化的發(fā)展。

二、會所的設立

(一)會所的定位

會所的定位在整個綜合性大廈、住宅小區(qū)的規(guī)劃、推銷中都占有重要的地位,如果不能科學合理、實事求是地分析預測,將會影響到主業(yè)的效益、聲譽,甚至導致整個物業(yè)經(jīng)營的失敗?？偟恼f來,會所的定位應把握以下事項:

1.會所的定位應該與主業(yè)的定位相符合

應該結(jié)合目標群的經(jīng)濟情況、生活習慣、文化層次來確定會所的規(guī)模、檔次、風格、項目種類及其他相關(guān)配套設施。做到既要在理念上有所創(chuàng)新,又不脫離實際。不應把會所的定位過于超前,更不要滯后。如前幾年廣州近郊某小區(qū)公開發(fā)售時,業(yè)績非常好,但會所的建立遲遲未能跟上,后來勉強建了一個2000多平方米的小會所,隨著小區(qū)規(guī)模的擴大,入住業(yè)主的不斷增加,會所越來越不能滿足需要,迫不得已,該小區(qū)后來只得重新建設一個80000 多平方米的新會所,這便是由于規(guī)劃者在規(guī)劃時未能對會所作恰當定位所至。反之,若會所過于龐大、設置的項目過于超出目標人群的消費能力,必然導致管理成本上升,經(jīng)營失敗, 更會影響整個項目的租售。

2.堅持服務至上的原則

綜合大廈、住宅小區(qū)會所的發(fā)展著眼點應放在服務上?，F(xiàn)代服務是物質(zhì)文明和精神文明的產(chǎn)物,會所要從自身所應具備的各要素出發(fā),營造出現(xiàn)代化的物質(zhì)環(huán)境,在經(jīng)營過程中形成完美的精神環(huán)境,使服務的作用充分完整地發(fā)揮出來。

3.從最佳使用角度配備會所的設施和項目

會所的設施設備與項目應本著科學合理的原則進行設置。如水力按摩、桑拿浴等項目的設計在空間、使用設置、濕度、溫度等相關(guān)指標上都有嚴格的、科學的要求。只有達到標準,才能使這些項目達到理想的效果,發(fā)揮出最佳的使用功效。最佳使用原則還要求各項設施設備與配套設施設備相匹配,即在規(guī)格、檔次、數(shù)量等各方面都要相適應。同時,會所內(nèi)部設施的配備應以市場為中心,既不能因為價格太高而使人望而生畏,也不能因為設備陳舊而無人問津。如一個中等規(guī)模的住宅小區(qū)就沒有必要設置一個高爾夫球練習場去浪費“寸土寸金”的空間。

(二)會所設置的可行性分析

會所能否充分發(fā)揮它的作用,取決于相關(guān)的諸多因素。如果其中的某些主要因素不具備或不完全具備,而且經(jīng)過后續(xù)經(jīng)營也不能得以有效改善,那么,這個會所就會形同虛設,影響物業(yè)的正常運行,帶來不良后果。因此,在進行可行性研究時,應全面、詳盡地搜集市場資料,進行客觀全面的分析,明確會所最合理的規(guī)模和最恰當?shù)脑O備質(zhì)量標準,并通過科學測算,判斷會所所能帶來的回報。

1.會所的可行性分析的內(nèi)容

(1)該地區(qū)的經(jīng)濟因素、生活習慣、消費導向、文化層次。

(2)該地區(qū)同等物業(yè)市場競爭分析。

(3)地理環(huán)境、交通情況。

(4)法律法規(guī)制度、公用設施情況。

(5)擬建設施項目。

這些內(nèi)容在物業(yè)規(guī)劃建設的總體可行性分析中已經(jīng)進行了研究和論證,應該利用原有的材料專門針對會所進行分析論證,有些資料還要針對性地進行調(diào)查補充,然后再作預測分析,以保證可行性分析的科學合理性。

2.會所籌建費用的估算

會所籌建的費用計算相對于其他行業(yè)的費用計算要簡單,關(guān)鍵在于其費用標準的準確性 ,費用標準的確定要建立在充分了解同類企業(yè)、同類項目費用和科學預測的基礎之上,應保證投資費的充足。

會所籌建費用的估算主要有以下幾項:

(1)房地產(chǎn)成本。即新建會所房地產(chǎn)項目的土地與房屋建筑開發(fā)建造費用。

(2)裝飾費用。即裝飾會所表面的費用和隔斷空間費用,包括墻壁、地面、門面、燈飾、勞務費等。

(1)(2)兩項的具體計算可參照同類同檔次物業(yè)的各項計費標準,乘以本項目相關(guān)數(shù)量值得出。

(3)設備設施成本。包括空調(diào)設備、公共區(qū)域設備、客用設備、員工用設備等各種設備成本。具體按所選設施設備的市場價進行核計。如,一個保齡球道須投資6萬元,會所欲建1 6個球道,則主要設備價格為96萬元,會所的其他設備也可以如此推算,然后再作累加。

(4)物具用品費用。指為保證會所的服務質(zhì)量、市場形象,布置和經(jīng)營過程中所使用的易耗物品,包括桌、床、臺、餐具、飲用器皿、工作服、紙張、筆墨、票據(jù)等。該項的計算可按房

地產(chǎn)成本、裝飾費用、設備設施成本三項的百分比進行,會所應根據(jù)自己的情況制定一個適合的百分比。如某會所房地產(chǎn)成本、裝飾費、設施設備費估算共投資800萬元,按3% 計算,則物品投資為:800×3%=24(萬元)。

(5)勞動力成本。指會所開業(yè)前各類人員的工資、獎金、福利,以及臨時人員報酬(如專家指導、講座費等)。它可以按時間、人數(shù)和相應的標準來測算。如,籌建期為6個月,工資分為三個級別,分別為經(jīng)理級、主管級、員工級,人數(shù)共計為55人,經(jīng)理級為月工資6000元,共2人;主管級月工資為3000元,共3人;員工級標準月工資為1500元,人數(shù)共計為50人。則:

工資總和=(6000×2+3000×3+1500×50)×6=576000(元)

獎金、福利可按當時的相關(guān)標準計算,臨時人員報酬可簡單估算。假設獎金8000元,福利8000元,臨時人員報酬2000元,則:

勞動力成本=576000+8000+8000+2000=594000(元)

(6)開辦費。即指籌辦會所開業(yè)的各項費用。此項也可參照同檔次物業(yè)標準測算。

(7)資本成本。即指企業(yè)為會所建設開辦籌集、使用資金所付的代價。主要包括利息與各項聯(lián)系、手續(xù)費用等。

(三)會所的設計布局

會所項目是人們利用一定的設備和環(huán)境,通過服務人員的服務進行消費,使消費者達到消除疲勞、滿足身心需求的目的。會所設計與布局的好壞直接影響到消費者,進而影響到會所整個物業(yè)的經(jīng)營。可以這樣說,在會所環(huán)境設計與布置上,從設計到實施,整個過程只許成功不許失敗。

會所的外觀設計要與主業(yè)的市場定位相符。比如某小區(qū),其主業(yè)的定位重點不是放在規(guī) 模、環(huán)境上,而是放在理念的創(chuàng)新、樓盤的精品化和社區(qū)文化上,體現(xiàn)的是個性化、時尚化,在市場上以澳洲風情作為訴求點。那么,會所的外觀設計重點就應放在創(chuàng)新上,既體現(xiàn)出澳洲的風貌,又注重東西方藝術(shù)與文化的融合,同時立足點應放在個性化與時尚化上。

會所內(nèi)部環(huán)境設計與布局應遵循以下原則:

(1)會所內(nèi)部環(huán)境設計布局與會所定位相一致的原則。會所內(nèi)部環(huán)境設計布局無論在格調(diào)、設施設備的選擇、服務上,還是其他相關(guān)因素,都要與會所的定位相一致。

(2)會所內(nèi)部環(huán)境設計布局科學合理原則。使環(huán)境與設施設備科學合理地結(jié)合起來,聯(lián)合成一個整體,以求各項目發(fā)揮出最大的功效。如,桑拿浴、保齡球等項目在空間面積、使用設施、溫度、濕度等各項相關(guān)指標都有嚴格、科學的要求,只有達到標準,才能使這些項目達到理想的使用效果。

(3)配套設施齊全的原則。會所除了提供設施與環(huán)境外,還需要相關(guān)的配套服務項目和設施,以保證消費者得到滿意的效果。例如,會所的配套設施一般有:接待收銀處、辦公室、員工休息室、洗衣房、儲物室等。

(4)匹配原則。它是指會所的項目,除了必要的項目設施設備和必須的相應的數(shù)量和質(zhì)量的相關(guān)設施及服務外,還要求各項目配套設施設備相匹配,即規(guī)格、檔次、數(shù)量等各方面都要相適應。如桑拿浴室的面積就要與更衣箱數(shù)量相匹配,健身房的設施的各種設備質(zhì)量和檔次要一致。

會所項目環(huán)境設計布局可分為康體項目環(huán)境設計布局、消閑項目環(huán)境設計布局和娛樂項目環(huán)境設計布局?？刁w、消閑、娛樂項目的環(huán)境設計布局各自有各自的特點,要求也各不相同。比如康體項目中的設計布局必須考慮到位置、面積、健身房內(nèi)設備、配套設施、環(huán)境質(zhì) 量、衛(wèi)生標準等,同時,有條件的還應進行區(qū)分歸類,如伸展區(qū)、心肺功能室、體能秩序訓練室、啞鈴練習區(qū)、精神放松區(qū)等。而娛樂項目中游藝室的設計布局相對來說就不那么嚴格。它在設計布局時主要應考慮到設備要求、環(huán)境質(zhì)量要求、衛(wèi)生質(zhì)量要求等。

總之,在設置布局時要考慮到各項目的設施設備情況、項目特點、環(huán)境要求、規(guī)則要求、衛(wèi)生要求、質(zhì)量要求、服務要求等要素,根據(jù)各自的要求進行設置。

三、會所經(jīng)營項目的種類

隨著經(jīng)濟的發(fā)展,人們物質(zhì)文化生活水平的提高,會所的項目不斷得到改進、創(chuàng)新、應用和推廣,涉及的領域也會越來越廣泛。從功能與特點來看,可以把會所的項目分為三類,即康體項目、消閑項目、娛樂項目。下面分別對之做簡單介紹。

(一)康體項目的種類

康體項目是人們借助一定的康體設施設備和環(huán)境,為人們鍛煉身體、增強體質(zhì)而設的健身項目?？刁w項目有別于專業(yè)體育項目,它不需要專業(yè)體育項目那么強的專業(yè)性、技巧性,人們參與康體項目,只為達到鍛煉目的,并從中享受到一定樂趣。

康體項目的特點是:

(1)須借助一定的設施和場所。如乒乓球室、游泳場等。

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p; (2)不是以競技為主,而是為了達到特定的目的。如健美、減肥等等。

(3)運動中講究科學方法。即運動有一定規(guī)律性,時間和運動量適中等。

康體項目種類如圖7-8-1所示:

圖7-8-1 康體項目種類

(二)消閑項目的種類

消閑項目是人們以趣味性的、輕松愉快的方式,在一定的設施環(huán)境中進行各種類型的既有利于身體健康,又放松精神、陶冶情操的活動項目。這種項目往往既可以提高人的智力、鍛煉毅力、培養(yǎng)興趣,又可以達到放松身心、恢復體力、振作精神的目的。

消閑項目的特點:

(1)借助特定的設施和服務,如保齡球室、人工按摩等。

(2)運動不激烈,趣味性、技巧性強。如高爾夫球、保齡球等。

(3)寓享受于消閑之中,強調(diào)一種精神上的滿足。

消閑項目的種類如圖7-8-2所示:

圖7-8-2 消閑項目種類

(三)娛樂項目的種類

娛樂項目是指利用一定的環(huán)境設施和服務,使人們能積極主動、全身心投入的、得到身心快樂和精神滿足的活動項目。娛樂項目往往由許多人聚在一起,在一定的環(huán)境氣氛中體驗個人樂趣。

娛樂項目的特點:

(1)環(huán)境氛圍感要求強;

(2)文化氣息濃;

(3)具有多樣性,限制條件少,沒有嚴格的操作程序和要求。

娛樂項目種類如圖7-8-3所示:

圖7-8-3 娛樂項目種類

會所項目種類的設置沒有嚴格的界定或標準。不同物業(yè)的會所應根據(jù)自身的定位和目標客戶,靈活確定設施設備的規(guī)格、數(shù)量、檔次。

四、會所的經(jīng)營

會所的經(jīng)營有許多種類型,就其經(jīng)營方式來看,主要有會員制和多方位經(jīng)營兩種方式。現(xiàn)在,我們分別來說明會員制和多方位經(jīng)營的經(jīng)營方法。

(一)會員制

會員制是指由會所組織的一個團體,對新加入者有選擇權(quán),成員必須交納會費,該團體必須向其成員提供娛樂、健身、社交等永久性設施。通常又把這種經(jīng)營形式叫做會員制俱樂部。

1.會員制會所存在和發(fā)展的原因

(1)當和有同樣經(jīng)歷、同樣社會地位以及同樣興趣的人聚在一起時人們會感到更安全些、更舒服些。他們可以彼此提供機會,交流經(jīng)驗,一起分享信息。

(2)可以享受到理想中的環(huán)境和設施。具備優(yōu)雅舒適、高格調(diào)的環(huán)境和先進的、高檔的設施設備是會所成立會員制的基本條件。

(3)成為某些高級會所的成員能提高自己的聲望,獲得一種榮譽感。同時,那里的氣氛從容、不喧鬧,服務殷勤周到,可以使會員輕松地用餐、娛樂、健身、修養(yǎng)和度假。

(4)作為會員制會所的成員有可能結(jié)識志趣相投的人,認識社會和本行業(yè)的知名人士或社會名流。

(5)實行會員制會所的活動與現(xiàn)代商務密切相關(guān),有部分會員入會費及每年或每月的活動費常常不是由個人支付的,而是由個人所屬或相關(guān)的公司支付的。

2.會員制的設計方案

如果會員制方案設計得好,會所就能成功地進行推廣,為會所的進一步經(jīng)營打下良好基礎。會所方案的設計應從自身的實際情況出發(fā),在對市場作出充分調(diào)查和分析之后,制定出一個市場整體計劃,根據(jù)整體計劃來制訂設計方案。

(1)會員的數(shù)量。會員的數(shù)量應根據(jù)市場的整體計劃和本身設施的容量來確定。同時,也不排除為增加會員的價值感而限制會員的數(shù)量。

(2)會費。會費的制定一是要根據(jù)俱樂部的定位來確定;二是要考慮到目標顧客的經(jīng)濟、文化層次、消費心理等各方面因素。

會費是否可退還,這一點將會影響會員資格的可銷售性和會費數(shù)額大小。時下關(guān)于這一問題有兩種方案,即可退還會費和不退還會費。據(jù)調(diào)查,人們更愿意付出更多的會費來購買可退還會會費的員身份。會所應利用這一點,這樣一方面可以獲得更多的收入,另

一方面又可以增加市場的競爭力。只是若經(jīng)營不善,退回會員多,會帶來巨大的財務困難。

(3)可轉(zhuǎn)讓性?？赊D(zhuǎn)讓性即是指會員的資格可以轉(zhuǎn)讓。會員資格可轉(zhuǎn)讓性越來越為市場所認同。

會員制會所的設計并不局限于以上這三點,可以根據(jù)自身的情況增加自己的特色,以提高會員的價值和會所的銷售。

3.會員入會程序設計

會員入會的程序不宜復雜,應本著簡單明了的原則進行設計。

(1)賦予準會員對會所充分的知情權(quán)。會所應派專職人員進行詳細的解釋說明,同時設制會所手冊并發(fā)放給準會員。

(2)入會手續(xù)的辦理。最明了的方法就是設定入會申請書或會員登記表。在入會申請書或會員登記表中應明確會員的性質(zhì)、繳費方式、姓名、住址、聯(lián)系方式、附交文件及備注。

(3)終止會員手續(xù)?？梢砸晕淖直硎?也可以設計表格,但二者都必須表明會員的姓名、編號、終止原因、入會日期、終止日期以及有關(guān)費用的詳細處理方式。

(4)轉(zhuǎn)讓授權(quán)書。實行會員可以轉(zhuǎn)讓身份的會所還應設置轉(zhuǎn)讓授權(quán)書,授權(quán)書中應明確轉(zhuǎn)讓人,受讓人各自的姓名、住址、聯(lián)系方式、會員數(shù)目、會員編號,轉(zhuǎn)讓條件及附交文件。

4.實行會員制會所會則的設計

會則設計的主題思想是要明確規(guī)定會員的權(quán)利和義務。在制定會則時,既要注意維護公司的權(quán)益,又要賦予會員以充分的權(quán)利,同時承擔相應的義務。會則的主要內(nèi)容應該包括以下幾點:

(1)釋義規(guī)定。應該詳細地注明一些專有名詞的含義范圍。當幾種語言并用時,注明以哪種語言為準。

(2)會員進會所的區(qū)域限制。會則中應明確會員進入會所的詳細活動范圍即活動區(qū)、非限制區(qū)和限制區(qū)。

(3)設施設備使用、管理的權(quán)限。明確客人對設施設備的使用權(quán)限以及會所的管理權(quán)限。

(4)時間限制。明確營業(yè)時間和除正常假日閉館規(guī)定。

(5)特殊或突發(fā)情況、事件的處理規(guī)定。明確對一些突發(fā)事件的詳細處理措施。

(6)對會所職員的要求。

(7)對投訴事項的規(guī)定。

(8)會員進入會所應遵守的事項。

(9)其他。會所可以根據(jù)自身的經(jīng)營需求而制定一些相關(guān)議項。

5.會員制會所經(jīng)營中應注意的問題

(1)不要把健身、娛樂、美容設施上的投入反作為提高整個物業(yè)的銷售量或成本中心來看待,通過科學合理有效的經(jīng)營,這種投入就會成為利潤中心。

(2)對于一些相關(guān)性設施的管理要進行嚴密的時間計算,以免會員和公眾散客發(fā)生時間上的沖突。

(3)建立輪流使用設施的制度。

(4)會所可以通過提供一些會員專用的設施,來創(chuàng)造一種會員獨尊的氣氛。

(5)建立會員顧問委員會,通過與會員的定期會晤獲得有關(guān)改進建議,以便更好地滿足顧客的需求。

(二)會所的多方位經(jīng)營

多方位經(jīng)營是指會所在一定的管理、技術(shù)和服務的條件下,同時提供兩種以上具有協(xié)同效應的服務,以求達到最佳社會效應、經(jīng)營效應的一種經(jīng)營方式。這里的協(xié)同效應是指一個會所開展的各種項目之間通過一定的策劃組織所達成的“配合性”。用數(shù)字表示就是產(chǎn)生2+ 2=5的綜合效果,在經(jīng)濟上往往表現(xiàn)為綜合投資報酬率高、成本低。因此,協(xié)同效應具有非常深遠的意義,會所是否采用多方位經(jīng)營是一個帶有全局性、長遠性的問題,關(guān)系到會所、主業(yè)經(jīng)營的成敗,所以必須統(tǒng)盤規(guī)劃、巧妙布置。

1.會所實施多方位經(jīng)營的必要性

(1)激烈的競爭要求會所實施多方位經(jīng)營。市場經(jīng)濟的突出特性之一就是競爭性。市場競爭必然使價值規(guī)律、優(yōu)勝劣汰規(guī)律發(fā)揮作用。競爭將迫使會所在環(huán)境、設施設備、技術(shù)、服務項目創(chuàng)新以及市場營銷等方面奮力拼搏。在這種情況下,如果沒有戰(zhàn)略思維,未能實施正確的經(jīng)營方式、經(jīng)營戰(zhàn)略,就會像沒有航標的船只在海洋中飄蕩,隨時有被市場競爭淹沒的可能。

(2)需求的變化迫使會所實施多方位經(jīng)營戰(zhàn)略。過去那種只設一個兵乓球臺、一個籃球架的時代已經(jīng)過去了。由于人們物質(zhì)文化水平的提高,需求也隨著變化,在健身、娛樂之余更追求一種享受感、一種新奇感,時尚化、個性化已成為一種會所消費的潮流。因此,會所必

須根據(jù)目標需求的變化來調(diào)整自己的經(jīng)營理念,確立自己的服務項目,以加強自己的競爭力。

(3)實行多方位經(jīng)營是會所進入戰(zhàn)略管理階段必需的一步?，F(xiàn)代企業(yè)形成以后,從企業(yè)的發(fā)展階段看,經(jīng)歷了傳統(tǒng)的經(jīng)驗管理階段――科學管理階段――現(xiàn)代管理階段――戰(zhàn)略管理階段。不同的階段始終將管理手段如何適應新的發(fā)展要求作為管理的側(cè)重點?，F(xiàn)代會所競爭優(yōu)勢的源泉已不僅是擁有低成本的特色服務,而且需要會所的應變能力。會所管理進入戰(zhàn) 略階段,會所管理的重點由項目管理向戰(zhàn)略管理發(fā)展。為實現(xiàn)會所的市場目標,會所需要制定各種對策和策略,必須將整體和長遠的利益相結(jié)合,就經(jīng)營目標、內(nèi)部資源以及同環(huán)境的積極適應等問題進行謀劃和決策,制定會所發(fā)展的方針、目標、項目結(jié)構(gòu)、方向等,以實現(xiàn)會所環(huán)境、會所能力、會所經(jīng)營目標的動態(tài)平衡和統(tǒng)一,謀取良好的經(jīng)濟效益。

2.多方位經(jīng)營的類型

多方位經(jīng)營在經(jīng)營過程中主要體現(xiàn)以下三種類型:

(1)充分利用自己的資源對市場進行滲透,提高市場占有率。進行市場滲透是會所在利用現(xiàn)有市場的基礎上,通過改善設施設備和服務等經(jīng)營手段、方法逐漸擴大會所的銷售,以占領市場更大的市場面,這種方式的核心是充分利用原有資源提高原有項目的市場占有率。其具體的實施方法主要有:擴大宣傳,增加客戶對會所的了解,使老顧客增加消費的次數(shù); 提高服務質(zhì)量,并通過降低價格的辦法吸引新顧客,刺激老顧客更多地消費;會所可以盡力將競爭者的顧客吸引到自己的項目上來。

(2)利用擁有項目開發(fā)市場。市場開發(fā)多方位經(jīng)營是企業(yè)利用原有項目和原有資源衍生的項目(我們統(tǒng)稱擁有項目)來爭取新的消費群,從而開拓新市場的一種經(jīng)營方式。其中心是為擁有項目尋找新用戶、新市場。其具體的實施方法主要有:在當?shù)貙ふ覞撛陬櫩?這些顧客目前尚未參與進來,但他們對項目的興趣有可能被激發(fā)。如,會所以前一直把太極拳作為老年人的項目,可以根據(jù)太極拳修身養(yǎng)性的特點,加以渲染、包裝,向中年人、青年人推廣;會所可以考慮利用老主顧把會所介紹給親戚朋友,邀他們加入,從而增加客流量,促進市場開發(fā);會所還可以利用各種商機來開發(fā)市場。

(3)開發(fā)新項目。項目開發(fā)、多方位經(jīng)營是以不斷改進原有項目或開發(fā)新項目的方法進入原有市場的一種經(jīng)營方式,它是會所創(chuàng)新的一個基本戰(zhàn)略。由于人們的需求不斷變化和提高,會所只有不斷改進項目,以新的外觀形式、服務質(zhì)量和享受感滿足人們的需要,鞏固原有市場,并進一步擴大市場占有率。如某會所所開發(fā)的項目:①改進型:室內(nèi)網(wǎng)球俱樂部、球拍出租和維修服務、先進的更衣室和沐浴室、風味小吃、日式餐廳。②新項目:電腦檢測健身、旋式浴池、獨立培訓、網(wǎng)吧、鋼琴吧、美式西部牛仔吧、池畔長廊(供應酒水、燒烤) 、陽光泳池、情人島。③多間興趣室:可提供鋼琴、芭蕾舞、插花、劍道等學習提高機會。

實踐證明,這家會所利用新項目鞏固了市場,擴大了市場占有率。

會所多方位經(jīng)營是經(jīng)營項目的擴展。擴展項目過程應科學地、理性地去發(fā)展,本著充分利用閑置資源,或利用營銷能力,或充分利用現(xiàn)有的開發(fā)能力,或利用現(xiàn)有顧客為基礎的原則,以該項目能否使自己充分發(fā)揮并增強競爭優(yōu)勢為指導思想,首先判斷自身現(xiàn)有的競爭優(yōu) 勢是否能夠延伸擴展至目標行業(yè)。切忌:

(1)不顧自身條件,盲目開發(fā)項目。如果開發(fā)那些不熟悉的且各方面要求太高的項目,一方面由于自身的管理、服務跟不上,另一方面與消費者的興趣和消費特點相適應需要較長時間,結(jié)果可能顧此失彼,造成被動。

(2)無所側(cè)重,一窩蜂式地發(fā)展。多方位經(jīng)營對那些非基本項目不宜趕時髦,即不宜發(fā)展偏向于古怪、刺激或許從短期來看收益率很高,但是從長期來看,隨時可能遭受風險打擊的項目。過分偏激的項目高潮來得快,消亡得也快,生命周期很短。

(3)主觀確定項目,采取反導向策略。立項的程序應是:確定市場目標顧客――確定會所的各方面條件及可挖掘潛力――確定能否獲得配套設施設備――確定能否立項。

會所的經(jīng)營并不拘泥于一種定式或局限于某一種經(jīng)營方式。它要求會所在經(jīng)營過程中充分利用自己的資源,去不斷創(chuàng)新、開拓。會所既要充分利用自己的設施設備,又不要被設施設備所局限。

會所的經(jīng)營是一種文化,更是一門藝術(shù)。它不需要刻意地去修飾,但需要去充實、去開拓、去創(chuàng)新,不斷發(fā)展完善,最終形成一個科學的管理體系。

五、服務的基本要求

服務是為滿足顧客的需求、供方和顧客之間的接觸活動以及供方內(nèi)部活動所產(chǎn)生的結(jié)果。服務的增值性特點正越來越受到現(xiàn)代企業(yè)重視。

“被時間所壓縮的現(xiàn)代人生活形態(tài),使得一般人會比過去更重視服務。他們沒時間忍受差勁的服務,只要能減輕時間的壓力,他們情愿多付點錢?！睍欠盏钠脚_,而服務是企業(yè)獲得經(jīng)濟效益、社會效益的主要來源。要留住老顧客、開發(fā)新客源,都必須依賴提高信譽、改善服務質(zhì)量、提升服務效率這些重要手段。會所服務以環(huán)境設施設備為基礎,以人的勞務為支持,具有高接觸性,是規(guī)范性與靈活性的結(jié)合體。因此,會

所的服務既要注意服務的規(guī)范性,又要注意在服務操作過程中服務的靈活性。

會所服務的基本要求:

1.服務態(tài)度積極主動、文明禮貌

管理人員、服務人員要主動熱情、文明禮貌,包括衣冠整潔、語言規(guī)范、談吐文雅、行為得體等。如,能準確運用迎接、問候、告別語言,同時語調(diào)關(guān)切得體;對回頭客和?？湍芊Q呼其姓名或職銜;服務動作要輕,手勢要得體適度,而且不宜過多等。

2.服務設施設備完好

良好完善的硬件設施是實現(xiàn)優(yōu)秀服務的先決條件,每日營業(yè)前要對各種設施設備如空調(diào) 、健身器材、消閑器材、娛樂器材、衛(wèi)生器材等進行檢修,使會所的設施設備始終處于完好狀態(tài),以保證會所的服務正常運營。

3.服務技能全面、專業(yè)

工程人員具備過硬的設備維修技術(shù),能迅速對設施設備進行調(diào)整,遇到故障能馬上解決 ;財務人員具備豐富的財務管理知識,業(yè)務熟練,具有良好的職業(yè)操守和職責感;保安人員具備過硬的治安消防本領,能應付突發(fā)事件;服務人員要積極主動、有禮貌、高效地為客人服務,達到職業(yè)化、專業(yè)化。

4.服務方式方便、靈活

本著設身處地為客人著想,急客人所急,想客人所未想,及時準確,方便優(yōu)質(zhì)的原則, 努力為客人提供各種靈活的服務方式,盡可能為客人提供方便,滿足需求。如,游泳客人休息時,服務人員主動上前詢問需要什么服務,并盡力迅速幫助客人解決。

5.服務程序規(guī)范化

服務程序也是衡量會所服務水平的重要標準之一,如設備操作程序、各項目服務程序、衛(wèi)生程序等都要嚴格執(zhí)行,不可隨心所欲。如,桑拿浴項目的服務程序:①熱情、禮貌地向客人打招呼;②登記客人的姓名、時間和需要的服務項目(干、濕桑拿等);③對新客人說明桑拿浴的費用標準,并按標準收費;④遞送服務用品,對不熟悉的客人作必要的介紹;⑤隨時滿足客人的服務要求;⑥隨時同后臺人員保持聯(lián)系,有情況及時同后臺溝通;⑦向客人致謝,歡迎客人再次光臨。

6.服務收費合理

各種款項的數(shù)額要根據(jù)市場、同行業(yè)的標準來制定,既符合政府規(guī)定的收費標準,又使業(yè)主能接受。開展特約或便民服務以滿足用戶需要為目的,做到“保底微利,以收定支”,不可亂收費或多收費。

7.服務制度健全

制定并健全一整套規(guī)范、系統(tǒng)和科學的服務制度,以確保提供穩(wěn)定、安全、優(yōu)質(zhì)的服務。如用人制度、清潔衛(wèi)生制度、設施設備使用制度等,這些制度應清晰有序、易于操作。

8.服務高效便捷

服務效率高節(jié)省了消費者的時間,等于為消費者帶來了間接的利益,會所應盡量減少工作環(huán)節(jié),簡化工作程序。

9.服務配套齊全

配套服務使服務更加完善,使顧客整個消費過程在健康、愉快、順利中進行。會所應根據(jù)各項目的需要配備相應的服務。如網(wǎng)球室設專門陪練員或教練員;保齡球室設配套酒吧,供消費者休息。

10.安全設備完善,措施齊全

會所在保證設施設備安全的前提下,應該根據(jù)各項目的特點制定相應的安全措施,防患于未然。如,游泳池“客人須知”中明確規(guī)定:“飲酒過量者謝絕入內(nèi)”;游泳池服務人員經(jīng)過救生訓練,池旁備有救生圈,配有兩倍于池寬的長竿救鉤;健身房配備氧氣袋、醫(yī)藥箱及急救藥品等。

11.增強服務理念,提升服務品位

一個企業(yè)的服務理念決定其服務的形象。在當前市場經(jīng)濟不斷發(fā)展、競爭日益激烈的形式下,會所必須更新自己的服務理念,改進技術(shù),提高質(zhì)量,提升自己的服務品位,才能適應市場,在競爭中立于不敗之地。

第8篇物管培訓:停車場的物業(yè)管理

隨著商品經(jīng)濟的迅速發(fā)展,車輛的密集行使已成為當今世界的一大景觀,停車管理隨之被日益提到重要日程。昔日街頭巷尾、路邊草地都可以成為車輛的落腳點,而今,人們對生活環(huán)境和樓宇系統(tǒng)的科學化、規(guī)范化要求越來越高,隨便停車再也不被允許;同時,激烈的市場競爭也使各房地產(chǎn)商不斷完善自己項目的系統(tǒng)配套。所以,管理高效、安全合理、快捷方便的停車場便應運而生。

一、停車場管理概述

(一)停車場的概念

停車場是指由專人管理,供車輛停放,實行有償服務的場所。由于它是由英語“park” 引譯而來的,所以,許多停車場都以“p”作牌示標志。

從停車場的設立形式和經(jīng)營運作特點看,停車場主要分為專用停車場和附設停車場?，F(xiàn) 今的專用停車場多是對公眾開放的大型、多層的綜合性停車場;附設停車場分為附設在綜合大廈底層、地面和附設在大型住宅小區(qū)內(nèi)的停車場兩種,主要是為大廈或小區(qū)內(nèi)業(yè)戶提供停車方便。

(二)停車場管理的重要性

車輛是人們生活工作必需的交通工具,隨著生活水平的提高,車輛擁有量逐年增加。車輛停放不當,會大大影響交通秩序、物業(yè)環(huán)境、人身財產(chǎn)安全,因此,停車場的管理極為重要,具體體現(xiàn)在以下幾個方面:

1.有利于維護交通秩序,保障人身、財產(chǎn)安全

搞好停車場的管理,可以避免車輛的亂停亂放,保證良好的交通秩序和停車安全,保證消防通道的通暢、行人的安全,有效防止車輛被偷、被盜、被毀造成的經(jīng)濟財產(chǎn)損失。

2.是物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)

物業(yè)管理是通過現(xiàn)代化的經(jīng)營管理手段為業(yè)主創(chuàng)造一個便捷、安全、安寧、整潔的居住或工作環(huán)境。良好的停車場管理可以促進整個物業(yè)的經(jīng)營管理,提高物業(yè)管理的綜合效益。

3.方便業(yè)主、顧客

好的車場管理不僅為業(yè)主、顧客帶來停車便利,同時能為其提供停車安全、清洗等多方面服務,解除他們的后顧之憂。

4.是市場競爭的重要手段

隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展,服務業(yè)的競爭已發(fā)展到了一些輔助性設施的競爭。從車輛存放方便、安全出發(fā)來吸引顧客,增加客流量,提高收入,已成為市場競爭的有效手段。

(三)停車場管理存在的問題

房地產(chǎn)的發(fā)展帶動了停車場的發(fā)展,并有蒸蒸日上之勢。但是,由于過去對停車場管理沒有足夠的認識,對停車收費沒有統(tǒng)一的標準,有關(guān)法律法規(guī)不健全,導致很多問題的產(chǎn)生,主要有:

(1)停車收費不規(guī)范,停車場管理秩序混亂。

(2)消費者對停車場缺乏了解,對自己應享有什么權(quán)利知之甚少。多數(shù)消費者認為停車費只是場地占用費,而未意識到自己還可享受其他權(quán)利。

(3)一些停車場管理環(huán)境差,特別是年久的地下停車場,廢氣排放不通暢、噪聲大,影響使用者的身體健康。

(4)許多大廈、住宅小區(qū),由于前期規(guī)劃不完善,造成停車場位嚴重不足,影響物業(yè)的正常使用。

(5)管理不善,造成停車時碰車、撞車,車輛被盜現(xiàn)象嚴重,產(chǎn)生糾紛多,解決困難。

二、停車場管理的內(nèi)容和要求

停車場本身是一個完整的系統(tǒng),只有各方面、各個環(huán)節(jié)都管好了,才能保證整個系統(tǒng)的良好運行,否則,任一環(huán)節(jié)的疏漏都影響整個系統(tǒng)的經(jīng)營運作,造成損失。停車場管理的內(nèi)容主要有以下幾點:

(一)安全管理

由于停車場停放車輛的流動性強,加之車輛價值昂貴,容易形成安全隱患,所以,做好安全防范工作十分重要。安全管理主要應抓好以下幾個方面:

1.建立高素質(zhì)的保安隊伍

高素質(zhì)的保安人員是搞好車場安全保衛(wèi)工作的根本。為此,在招聘車場保安人員時,要身體素質(zhì)、文化素質(zhì)、思想素質(zhì)兼顧,并注意做好崗前崗后保安知識的培訓,注重職業(yè)道德、法規(guī)制度教育,嚴格業(yè)務技能的訓練,搞好演習和管理,以真正建立起一支愛崗敬業(yè)、紀律嚴明、行為文明規(guī)范的高素質(zhì)的保安隊伍。

2.健全各種安全保衛(wèi)制度

為了使停車場的安全嚴密不漏,必須建立健全各種安全管理制度。健全的保安制度是安全的保證。為此,停車場應建立《停車場管理規(guī)定》、《巡邏保安員崗位職責》、《保安員應付緊急事件行動方案》等制度。

3.健全技術(shù)防范設施

技術(shù)防范設施是治案管理中的硬件,適當配備先進的技術(shù)防范器具設施是提高安全管理水平、管理效率,切實保障停車場安全必不可少的條件。綜合現(xiàn)有停車場管理技術(shù)防范設施配備情況,主要有以下一些設施設備:具有存儲、記錄、查詢和自動檢索功能的計算機安全管理系統(tǒng),重要部位場所的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng),可視對講系統(tǒng),通信聯(lián)絡系統(tǒng),機械防盜系統(tǒng),公共照明系統(tǒng)和總值班工作系統(tǒng)等。

(二)設施設備管理

由于停車場的使用面積、規(guī)模大小、檔次不同,管理的方式和配備的設施設備也不一樣。以下介紹兩種典型的管理方式及其有關(guān)設施配備。

1.簡單式管理

該種管理方式車輛進出由人員具體操作。一般由人工登記車輛牌號、進出時間、收取費用。常須設三名工作人員,一人登記收費,其他兩人指揮車輛出入和停放。設施設備相對簡單,一般只簡單配備電控閘桿、電動打卡鐘、照明燈具、指示標牌等。

2.智能化管理

智能化停車管理是當今停車管理的主流,主要是通過停車場智能管理系統(tǒng)來實現(xiàn)。停車場智能管理系統(tǒng)將計算機、自動控制、磁卡技術(shù)有機結(jié)合起來,通過電腦管理,實現(xiàn)脫機運行、自動存儲車輛進出記錄、自動核時、扣費、自動維護、語言報價、顯示車牌號碼和車牌確認、車位檢查、圖形攝像等功能要求,可以有效解決以往停車場管理中費用流失、亂收費、車被盜、泊車率低、管理成本高、服務效率低等各種弊端,具有科學管理、安全可靠、便捷公正的優(yōu)點。

智能停車管理系統(tǒng)組成及功能:

(1)各類卡片:主要有磁卡、條碼卡、接觸式ic卡以及同等感應讀卡方式的ic卡leg ic卡及帶有微處理器(cpu)的智能卡等類型,現(xiàn)在最流行的是感覺式ic卡。

(2)出入口控制機。是智能卡與系統(tǒng)溝通的橋梁。進出車輛通過智能卡與出入口控制機進行信息交流,從而啟動其他設備作出進出的相應動作。

(3)自動擋車閘。阻止或保證車輛的開出或進入。自動擋車閘一般都能抵御人為抬桿,具有砸車保護、發(fā)熱保護、時間保護等功能。

(4)數(shù)字式車輛地面檢測器。這是收費系統(tǒng)感知車輛進出停車場的“眼睛”,通過它電腦可以獲得可靠信息,從而保證系統(tǒng)安全準確運行。

(5)中文電子顯示屏。一般裝在讀卡機上以漢字形式顯示停車時間、收費金額、卡上金額、卡的有效期等,若系統(tǒng)判斷不予入場或出場,則顯示相關(guān)原因信息,直觀明了。

(6)對講系統(tǒng)。每部讀卡機都裝有對講系統(tǒng),以方便工作人員指示、指導用戶使用車場,同時也能方便用戶詢問有關(guān)情況。

(7)語音報價功能。語音報價器裝配在讀卡機上,與電子顯示屏配套,以聲音的形式提示,指導用戶科學地使用智能停車場系統(tǒng)。

(8)自動出卡功能。用于臨時泊車者取卡進場,泊車者駕車至讀卡機前,數(shù)字式車輛檢測器自動檢測,架車者按鍵取卡便可進入停車場(卡上已記錄入場信息),離場時將此卡交值班亭讀卡,電腦會自動核時、收款、收卡。

(9)錄入臨時車牌號,出場核對放行功能。當臨時車輛入場時,管理員可根據(jù)需要,輸入車牌號和車輛類型,電腦可進行自動記錄,并將數(shù)據(jù)寫入ic芯片內(nèi)儲存,當車輛出場讀卡時,電腦會自動顯示出原車的卡號和車牌號碼,從而便于進行出場核對,并根據(jù)車輛類型和時間,計算出合理費用。

停車場還可以根據(jù)自身的條件,選購設備其他配套系統(tǒng)。

(1)車位檢測系統(tǒng)。每一個車位有一套檢測器,通過處理器連入系統(tǒng),電子顯示屏會將當前最佳停車位置顯示給泊車者,省卻駕車者在車場找停車單位的苦惱。同時,主控電腦和每一個入口電腦可以隨時查尋車場中的車位情況,并以直觀圖形反映在電腦顯示器上。若車場內(nèi)已無空車位,每個入口讀卡就不會受理入場,并顯示“車場滿位”的字樣。

(2)防盜電子栓。對固定車主的泊車位,加設一套高碼位遙控器并行工作,則檢測器同時具有守車功效,車主泊車上碼、取車解碼,防盜電子栓如同一條無形的鐵鏈將車拴住。若不解碼就取車,報警系統(tǒng)會即時報警,有效地防止車輛被盜。

(3)路障機?？膳c道閘同步使用,有效防止沖閘及盜車、不繳費沖卡等現(xiàn)象。

(4)圖形攝像對比系統(tǒng)。該系統(tǒng)主要設備有攝像機、閃光燈、抓拍控制系統(tǒng)、圖像處理機。將該系統(tǒng)配備安裝于進出道口,車輛進場讀卡,控制系統(tǒng)工作,攝下有車牌號的圖像, 經(jīng)計算機處理,提取號碼與車主所持卡的信息一并存入系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫。出場讀卡時,攝像系統(tǒng)再次工作,拍攝出場車輛號碼并與進場時信息核對,若無誤則放行,否則不予出場。該攝像機也可以配置人工監(jiān)視器,監(jiān)視車輛通行。

3.智能停車系統(tǒng)的類型

bsp;(1)單車道進出系統(tǒng)。該系統(tǒng)中,進出讀卡機分別處理車輛的進出信息,各自控制同一道閘起落。適用于單一車道、少量車輛出入的場所。

(2)分道行使雙車道系統(tǒng)。該系統(tǒng)進出車輛分流,讀卡機分別控制各自的道閘。

(3)分散多車道、中央多車道、中央管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)適用于有多個進口通道和出口通道的大型停車場所。各通道可獨立工作,相互間通過網(wǎng)絡傳送信息到中央管理系統(tǒng),可實時通信,也可暫停網(wǎng)絡通信,讓終端獨立工作,定時通過網(wǎng)絡采集各終端信息匯總。

(4)無人管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)謝絕臨保車輛入場,對月保車輛,該系統(tǒng)能做到識別、核時、扣款、放行全自動化。

4.智能化停車管理設施系統(tǒng)的運行管理要求

(1)要建立合理的運行制度、運行操作規(guī)定及安全操作規(guī)程,文明運行,規(guī)范服務。

(2)操作和維修人員必須具備較高的專業(yè)知識技能水平。

(三)健全車輛停放管理制度

搞好停車場的管理,除了有良好的硬件條件(場地、設備),還應健全停車管理制度。雙管齊下才能保證車輛停放安全、管理有序,避免不必要的車輛管理、賠償糾紛。常見的車輛停放管理制度如下:

1.車場保安員崗位責任制

(1)帶車崗保安員職責:①禮貌待人、熱情服務,保持良好的服務形象;②認真執(zhí)行停車場管理規(guī)定,維護車輛良好的停放及行車秩序;③指揮車輛的進出,引導其停放在指定位置上;④認真檢查車型、車牌號,避免出現(xiàn)差錯;⑤掌握月租、時租等不同車主的車型、車牌號和車主基本情況,提高服務水平;⑥認真檢查停放車輛,發(fā)現(xiàn)漏水、漏油等現(xiàn)象,盡快設法通知車主,并提供相應的服務;⑦對車輛違章及時制止,并加以糾正;⑧提高警惕,發(fā)現(xiàn)可疑人員立即上報,并密切注意事態(tài)發(fā)展。

2.收費崗保安的崗位職責(主要針對未實行智能化管理停車場的相關(guān)崗位)。①認真執(zhí)行車輛停放收費管理制度,堅持原則,不徇私舞弊。②禮貌待人、熱情服務,做到錢票相符、日清月結(jié)。③認真做好財物的保管工作,防止財物被盜。④認真做好交接班工作。⑤協(xié)助帶車保安員維護車場秩序,保證車輛安全。

2.車輛管理規(guī)定

(1)進入停車場的車輛必須服從停車場的統(tǒng)一規(guī)定。

(2)車輛必須按停車場的導向標志和保安員的指引方位行使。不得逆行,不得在人行道、綠化帶上行使,不得高速行使,不得鳴喇叭,進入停車場時限速5公里/小時以下。

(3)月租車停泊固定車位,時租車不得停泊在月租車位,所有車輛的停放不得超出車位劃線范圍,以免阻塞交通,影響隔鄰車位的停放或造成兩車碰撞。

(4)用戶長期停放在停車場的車輛,必須在停車場辦理定位手續(xù),領取停車牌,停在指定位置,并憑牌出入,按月交納停車費。

(5)車主須為車輛購買“車輛綜合保險”,便于車輛丟失時向保險公司索賠,未買“車輛綜合保險”的,車場不予停放保管。

(6)車主將車停放后,應關(guān)閉車輛門窗,鎖好車門,勿將貴重物品放在車內(nèi)。

(7)嚴禁在停車場內(nèi)吸煙,嚴禁裝載易燃、易爆等物品進場。

(8)保持停車場清潔衛(wèi)生,不得在停車場洗車和修車,不得將車內(nèi)的垃圾廢物棄置在停車場內(nèi)。

3.車輛被損的處理規(guī)定

(1)當發(fā)現(xiàn)車輛被碰撞、磨擦造成損壞時,車管員應記下肇事車輛號碼,暫不放其駛出車場,并聯(lián)系值班主管及受損車主與肇事車主共同協(xié)商解決。

(2)如果車輛被損壞而未被當場發(fā)現(xiàn)時,車管員發(fā)現(xiàn)后也要立即通知車主,并報告主管及負責人,共商處理辦法。

4.車輛被盜的處理規(guī)定

(1)車輛在停車場被盜后,由上級主管確認后,立即通知車主,協(xié)同車主向當?shù)毓矙C關(guān)報案。

(2)事故發(fā)生后,投保人(車主、停車場)雙方應立即通知保險公司,保管單位要協(xié)助車主向保險公司索賠。

(3)車管員、停車場、車主應配合公安機關(guān)和保險公司做好調(diào)查處理工作。

5.停車場收費管理

車輛管理收費要根據(jù)各地物價部門核定的標準執(zhí)行。一般來說,停車場收費的標準與當地經(jīng)濟發(fā)展水平、車場檔次、所處城市區(qū)位密切相關(guān)。制定收費標準時應根據(jù)當?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定、自身情況和周圍停車場的收費情況來確定,并須報物價部門審核備案。在具體實施時 ,應嚴格按標準進行,分清臨時車,固定車,日保、月保、年保車,杜絕亂收費和徇私舞弊的行為。

(五)清潔衛(wèi)生管理

停車場由于車輛集中、車流量大、空余面積小,易臟易亂。因此,停車場的清潔衛(wèi)生管理不容忽視。要設專職人員,配備相應的衛(wèi)生清潔器具與用品,訂立專職制度、標準、工作程序,嚴格規(guī)定裝、堆、放、清垃圾的要求。除了有定時的清掃清洗之外,還要有巡邏保潔 ,并做好檢查監(jiān)督工作。

(六)消防管理

停車場的消防管理要貫徹“預防為主,防消結(jié)合”的方針,立足自防自救,實行嚴格管理和科學管理。應著重抓好以下工作:

(1)健全消防組織,明確消防責任。

(2)制定消防制度,加強消防意識教育。

(3)完善消防設施,并定期檢查,保證百分之百的完好率。

(4)制訂滅火應急方案,組織消防演習。

三、停車場的租賃

租賃是業(yè)主以租借的方式將商品在某段時間內(nèi)的使用權(quán)讓渡給承租方,按期收取租金的一種商品交易形式。其交易過程簡單靈活,適用于各種不同的環(huán)境和條件。停車場本身所具備的價值量大、使用期限長,以及不可移動性等特點,注定租賃形式在停車場經(jīng)營中廣泛應用。租賃是停車場管理的主要業(yè)務之一,它既是現(xiàn)實生活中的必然要求,也是停車場的重要收入來源。因而,租賃便成為停車場重要的經(jīng)濟活動。

停車場的租賃分為整個車場租賃和車位租賃,本節(jié)討論的主要是停車位的租賃。停車位的租賃又分為臨時出租和月租,臨時出租就是停車場按收費標準結(jié)合停放時間收費。下面我們著重介紹一下月租的情況。

(一)停車場租賃的特點

(1)停車場租賃只是轉(zhuǎn)移停車位的暫時使用權(quán),而不是所有權(quán)。承租人擁有的是停車位的占有權(quán)和使用權(quán),而停車位的處置權(quán)、收益權(quán)仍屬于停車場所有。承租人只能按照租賃合同中的規(guī)定合理使用停車位,并在租賃期滿后,將停車位歸還出租人。

(2)停車場租賃的流通過程與消費過程是同步進行的,即一邊交換,一邊使用。

(3)停車場的租賃是在停車場達到使用年限前,經(jīng)過多次交換轉(zhuǎn)移使用價值,分期逐步收回停車場的投資和利潤。

(二)停車場租賃的法律問題

1.必須有出租權(quán)

只有出租人對停車場享有出租權(quán),才能與人簽訂租賃合同。因停車場與整個物業(yè)是一體的(單獨的停車樓除外),因此,其也適用《城市房屋租賃管理辦法》。根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定,以下情況的停車場不允許辦理長時限的租賃:

(1)未取得物業(yè)/停車場所有權(quán)證的。

(2)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定,決定查封或者以其他方式限制停車場權(quán)利的。

(3)權(quán)屬有爭議的。

(4)屬違法建筑的。

(5)不符合安全標準的。

(6)已抵押未經(jīng)抵押權(quán)同意的。

(7)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的。

(8)與人共有,未取得共有人同意的。

(9)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情況。

停車場應本著服務于人的原則經(jīng)營管理,應作長期規(guī)劃,勿因只顧眼前利益而給自己帶來損失,甚至引起法律糾紛,給整個物業(yè)帶來不利影響。

2.制定完備的書面租賃合同

停車場租賃合同屬于正式合同,合同的形式必須是書面的。停車場租賃合同是指當事人之間約定的一方將停車場轉(zhuǎn)移給另一方使用,另一方支付租金的書面意思表達。停車場租賃合同應包括以下條款:

(1)當事人姓名或名稱住所。在租賃合同中應寫明出租人和承租人的姓名或名稱地址。如果出租人或承租人是自然人,則寫姓名;如果是單位,則寫單位的全稱、聯(lián)系電話等。

(2)停車場的位置、面積。座落位置最好標明號碼,同時也有必要標明使用面積。

(3)租賃用途。明確只用于停放車輛,并明確停放車輛的型號(大型、中型、小型)。

(4)租賃期限。合同中應明確具體的承租期限,并約定具體的交停車位的時間,租賃期過后,出租人便有權(quán)收回停車位。

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sp;(5)租金。這是合同的重要條款。合同中應明確租金的計算標準、付款方式(用現(xiàn)金或支票等方式)、支付時間、支付地點及每次支付的具體金額。

(6)有關(guān)轉(zhuǎn)租的約定。轉(zhuǎn)租是指承租人將所租車位再出租給別人。一般情況下,是不允許轉(zhuǎn)租的,但經(jīng)出租人同意的例外。因此,雙方應就是否可以轉(zhuǎn)租進行約定。

(7)變更和解除合同的條件。隨著時間和條件的變化,原租賃合同中的部分條款可能需要變更,或者需要解除原租賃合同。因此,租賃合同應明確規(guī)定在什么情況下可以解除合同 ,什么情況下可以變更合同。

(8)違約責任。即約定當事人如果違反合同的約定或不履行合同中規(guī)定的義務,應承擔什么樣的責任。這是一個懲罰條款,目的是督促雙方當事人都如約履行合同。

(9)當事人認為需要約定的其他條款。如糾紛的解決方式、合同的生效時間等。

訂立合同時,不僅各條款要完備,在措辭上也要盡量完善,考慮周全,防止引起誤解, 發(fā)生糾紛。

(三)停車場租用辦理程序及停車卡的使用規(guī)則

停車場為用戶辦理停車位租賃時,首先應驗證承租人的證件或證明,然后與其簽訂車位租用協(xié)議。在收取車位租金及管理費后,發(fā)停車卡及電子出入卡,并收取電子出入卡按金。

停車場應制定停車卡的使用規(guī)則,并詳細地介紹給用戶。一般停車卡的使用規(guī)則如下:

(1)車輛出入停車場時,要將停車卡放在車輛擋風玻璃左側(cè),電子出入卡隨身攜帶,以便檢查和車輛出入。

(2)用戶如更換車輛,須到停車場辦理停車卡、電子出入卡更換手續(xù)。

(3)若用戶遺失停車卡和電子出入卡,應及時告知停車場,并提供有效證明,然后辦理舊卡停止使用和新卡補辦手續(xù)。

(4)用戶停車卡、電子出入卡禁止外借給其他車輛使用。

(5)為保證車輛的停放安全,減少被盜的機會,停車卡應隨身攜帶。

(四)停車場租賃業(yè)務展開的方法

由于停車場租賃是一項長期的經(jīng)營活動,且辦理停車場租賃業(yè)務的規(guī)模較大,設施設備、管理等方面相對先進,因此,它需要充足的客源支持。目前,停車場開展租賃業(yè)務主要有以下幾種方法:

(1)實行一條龍服務。這種方法是指運用社會上的配套資源提供服務,除辦理停車業(yè)務外,還為用戶代辦各種交通手續(xù)、證件,代辦年審、檢測等。

(2)與附近的大公司、出租車公司、停車位不足的住宅小區(qū)、大廈聯(lián)系,進行推銷。

第9篇物管培訓--供電設備的運行管理

保證供電設備良好運行采取的一系列管理措施稱為供電設備的運行管理。供電設備的運行管理主要包括運行中的巡視管理、運行中的異常情況處置、變配電室管理和檔案管理等內(nèi)容。

一、供電設備運行中的巡視管理

供電設備運行中的巡視管理是根據(jù)公司工程部制定的運行巡視管理規(guī)范,由值班人員定期對設備設施進行巡視、檢查,以發(fā)現(xiàn)不良運行情況并及時整改解決的管理方式。

1.運行巡視制度

①變配電室的值班電工每班巡視兩次高壓開關(guān)柜,每2h巡視一次變壓器,每周巡視一次落地電表箱,每2周巡視一次轄區(qū)線路。如遇大風雨或發(fā)生故障時,應臨時增加巡視次數(shù)。

②變配電室的值班電工必須按照規(guī)定的次數(shù)進行檢查、巡視、監(jiān)控,將每次巡視的時間、設備、結(jié)果等記入《運行巡視記錄》。

2.運行巡視的內(nèi)容

(1)變配電室巡視的內(nèi)容

①巡視變壓器的油位、油色是否正常,運行是否過負荷,是否漏油。

②巡視配電柜有無聲響和異味,各種儀表指示是否正常,各種導線的接頭是否有過熱或燒傷的痕跡,接線是否良好。

③巡視配電室防小動物設施是否良好,各種標示物、標示牌是否完好,安全用具是否齊全、是否放于規(guī)定的位置。

④按時開關(guān)轄區(qū)內(nèi)的路燈或燈飾。

(2)線路巡視項目

①電桿有無傾斜、損壞、基礎下沉現(xiàn)象,有則采取措施。

②沿線有無堆積易燃物、危險建筑物,有應進行處理。

③拉線和扳樁是否完好,綁線是否緊固,若有缺陷設法處理。

④導線接頭是否良好,絕緣子有無破損,若有則更換。

⑤避雷裝置的接地是否良好,若有缺陷設法處理。

⑥對于電纜線路,應檢查電纜頭、瓷套管有無破損和放電痕跡,油浸紙電纜還應檢查是否漏油。

⑦檢查暗敷電纜沿線的蓋板是否完好,路線標樁是否完整,電纜溝內(nèi)是否有積水,接地是否良好。

3.巡視中發(fā)現(xiàn)問題的處置的管理

變配電室的值班電工在巡視中發(fā)現(xiàn)的問題,小問題由當班電工及時采取措施處理即可,如遇處理不了的問題應急時上報給組長,在組長協(xié)調(diào)下加以解決。處理問題時應嚴格遵守物業(yè)管理公司制定的《供配電設備設施安全操作標準作業(yè)規(guī)程》和《供配電設備設施維護保養(yǎng)標準》的規(guī)定。

二、異常情況的處置

1.觸電急救

在物業(yè)管理公司的轄區(qū)內(nèi),發(fā)現(xiàn)有人觸電時,當班電工應保持清醒的頭腦立即組織搶救。搶救的方法是:

(1)脫離電源

人體觸電較重時會失去知覺,往往不能自行脫離電源。救護人員應根據(jù)觸電場合和觸電電壓的不同,采取適當?shù)姆椒ㄊ褂|電者脫離電源。

①低壓觸電時,應首先拉開電源開關(guān),離開關(guān)太遠時用絕緣的桿棒把電線挑開。脫離電源要快,必須爭分奪秒,觸電時間越短救活觸電熔熔斷器。若離配電室較遠,可采用拋擲金屬物使高壓短路,迫使高壓短路器的自動保護裝置跳閘自動切斷電源。但拋擲金屬物時,救護人員應注意自身的安全。

(2)現(xiàn)場搶救

觸電人員脫離電源后,應根據(jù)傷勢情況作如下處理:

①觸電者尚未失去知覺時,應使其保持安靜,并立即請醫(yī)生進行救護,密切觀察癥狀變化。

②觸電者失去知覺,但有呼吸心跳。應使其安靜的仰臥,將衣服放松使其呼吸順暢。若出現(xiàn)呼吸困難并有抽筋現(xiàn)象,應進行人工呼吸和及時送醫(yī)院診治。

③觸電者呼吸和心跳都停止時,注意不能視為死亡,應立即對其進行人工呼吸,直到觸電者呼吸正?；蛘哚t(yī)生趕到為止。

2.變配電室發(fā)生火災時的處置

當變配電室發(fā)生火災時,當班人員應立即切斷電源,使用干粉滅火器和二氧化碳滅火器滅火。并立即打火警電話119報警,注意講清地點、失火對象,爭取在最短的時間內(nèi)得到有效的撲救。

3.變配電室被水浸時的處理

變配電室遭水浸時,應根據(jù)進水的多少進行處理。一般應先拉開電源開關(guān),同時盡力阻止進水。當漏水堵住后,立即排水并進行電器設備除濕處理。當確認濕氣已除,絕緣電阻達到規(guī)定值時,可開機試運行。判斷無異常情況后才能投入正常運行。

三、變配電室的管理

變配電室的值班人員,在公司工程部供電設備管理員的領導下工作。供電設備管理員負責制定變配電室的管理制度。變配電室的值班人員要嚴格執(zhí)行變配電室的管理制度。

變配電室的設備正常運行時,非值班人員不得入內(nèi),若要進入則需經(jīng)公司工程部同意,在值班人員的陪同下進入變配電室。變配電室內(nèi)禁止存放易燃、易爆物品,且消防器材齊全,禁止吸煙。要求每班打掃一次室內(nèi)衛(wèi)生。每周清掃一次設備衛(wèi)生。值班人員還應履行交接班制度,按規(guī)定時間交接班,值班員未辦完交接手續(xù)時,不得擅離崗位。接班人員應聽取交班人員的交代,查看運行記錄,檢查工具、物品是否齊全,確認無誤后,在《值班記錄》上簽名。《值班記錄》如表4-4-3所示。在處理事故時,一般不得交接班。如事故一時難于處理完畢,由交班人員負責繼續(xù)處理,接班人員協(xié)助處理。也可在接班的值班員同意和上級主管部門同意后,進行交接班。

四、供電設備的檔案管理

第10篇物業(yè)管理公司員工培訓計劃-范本

一、前言

羅伯特-歐文曾說過:把錢花在提高勞動力素質(zhì)上是企業(yè)經(jīng)理最佳的投資。被稱為朝陽產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理行業(yè),經(jīng)過20多年的發(fā)展,已顯現(xiàn)出越來越強的生機,為適應市場經(jīng)濟發(fā)展的需要,物業(yè)管理企業(yè)員工培訓工作已顯得十分重要。

二、目的和意義

(一)員工培訓是物業(yè)管理企業(yè)參與市場競爭的需要

物業(yè)管理企業(yè)的競爭,歸根到底是人才的競爭,物業(yè)管理企業(yè)除了從市場上招聘到合適的人才外,更為有效的方式是通過培訓提高現(xiàn)有員工的素質(zhì),使其成為滿足企業(yè)需要的人才。

(二)員工培訓是物業(yè)管理企業(yè)管理者激勵員工的方法

當今社會,學習培訓已成為很多人改變自己生活和環(huán)境的重要手段,幾乎每一個人都有對學習的需求和渴望。物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)濃郁的學習氛圍,以及有效的學習政策都會對員工產(chǎn)生足夠強的吸引力,有利于員工隊伍的穩(wěn)定。有遠見的管理者甚至還把學習培訓作為一種員工福利用來贈送或獎勵員工。

(三)員工培訓是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理現(xiàn)代化的基礎

經(jīng)過20多年的發(fā)展,物業(yè)管理行業(yè)已從過去傳統(tǒng)的房屋協(xié)作管理轉(zhuǎn)向以委托管理方式為主的市場化經(jīng)營管理。這種社會化、市場化的經(jīng)營管理方式對物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)提出了較高要求。物業(yè)管理已不僅是一個勞動密集型的行業(yè),需要有大批精通管理的優(yōu)秀人才來推動它的發(fā)展。因此,員工培訓是實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理現(xiàn)代化的基礎環(huán)節(jié)和可靠保證。

三、制定物業(yè)管理企業(yè)培訓規(guī)定

培訓工作對物業(yè)管理企業(yè)來說是一項長期工作,物業(yè)管理企業(yè)應結(jié)合自身情況制定培訓規(guī)定使培訓工作制度化、規(guī)范化。培訓規(guī)定主要包括培訓的目的和意義、培訓的基本內(nèi)容、培訓的方法、培訓的分類、培訓的組織實施、培訓的監(jiān)督管理、培訓的效果評估等內(nèi)容。

四、物業(yè)管理企業(yè)培訓的內(nèi)容

物業(yè)管理工作涉及內(nèi)容較多,培訓工作相對復雜,但總的來說,培訓可包括三個方面的內(nèi)容。

(一)企業(yè)相關(guān)知識的培訓

該類培訓是為了讓每一個員工對企業(yè)的歷史、現(xiàn)狀、未來規(guī)劃、管理服務理念、經(jīng)營范圍、內(nèi)部規(guī)章制度、人力資源管理等有一個全面的了解。

(二)物業(yè)管理工作基礎知識的培訓

該類培訓主要是讓管理人員及操作人員熟悉并掌握與企業(yè)管理、物業(yè)管理相關(guān)的基礎知識。

(三)物業(yè)管理從業(yè)人員專項技能培訓

該類培訓是為了提高基層管理者及操作者的實際工作技能。

五、物業(yè)管理企業(yè)培訓計劃

(一)培訓需求分析

1、培訓需求分析的內(nèi)容

在編制培訓計劃之前,首先要對企業(yè)的培訓需求進行全面的分析,培訓需求分析主要包括三個方面的內(nèi)容。

⑴組織分析

結(jié)合企業(yè)的年度經(jīng)營管理發(fā)展計劃,分析企業(yè)及各部門需要哪些培訓以保正計劃的實施。

⑵任務分析

依據(jù)企業(yè)的工作內(nèi)容,分析個人需要進行哪些培訓才能保證任務的完成。

⑶個人分析

依據(jù)企業(yè)的人力資源現(xiàn)狀,分析哪些人需要培訓,培訓的具體內(nèi)容是什么。

2、需求分析的方法

⑴問卷調(diào)查法

向企業(yè)員工發(fā)出培訓需求問卷,讓員工結(jié)合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略對企業(yè)應當組織怎樣的培訓提出建議。讓員工結(jié)合自己的工作任務提出培訓要求;讓員工結(jié)合自己的個人發(fā)展提出培訓需求。問卷法是一種非常普遍而又行之有效的方法。這種方法能培養(yǎng)員工關(guān)心學習、熱愛學習、參與學習的熱情,既是培訓需求分析方法又是企業(yè)文化建設的重要內(nèi)容,較為有效。

⑵約見面談法

挑選不同管理層次、不同工作部門的管理人員以及不同工種的操作人員進行面談,根據(jù)面談了解到的信息以確定公司的整體培訓需求。

⑶會議調(diào)查法

召開培訓需求分析會,讓參加會議的人員提出培訓需求。

⑷工作表現(xiàn)評估法

根據(jù)員工的日常工作表現(xiàn)以確定員工在哪些方面有缺陷,從而有針對性地進行培訓以提高這些方面的工作能力。

⑸報告審評法

根據(jù)各部門提供的培訓需求報告進行綜合評審以確定所需的培訓內(nèi)容。

(二)制定培訓計劃. 培訓計劃是為了規(guī)定培訓工作的目標,制定整體規(guī)劃以實現(xiàn)這些目標;以及將培訓計劃逐層展開,以便協(xié)調(diào)和將各種活動一體化。

1、制定程序

企業(yè)各部門根據(jù)培訓需求分析的內(nèi)容,結(jié)合部門培訓目標以及部門年度發(fā)展計劃制定出本部門的年度培訓計劃,上報到企業(yè)人力資源管理部門,再由企業(yè)人力資源管理部門結(jié)合企業(yè)年度發(fā)展計劃以及企業(yè)培訓總體目標制定整個企業(yè)的培訓計劃。

2、計劃內(nèi)容

為保證培訓工作按時、按質(zhì)地實施,培訓計劃應包括培訓目標、課程設置、培訓方式、培訓控制、培訓評估等五個方面的內(nèi)容。

⑴培訓目標

培訓目標是指通過培訓工作所期望取得的成果,這些成果包括個人的、部門的、整個企業(yè)所要求達到的培訓結(jié)果。培訓目標是制定培訓計劃的基礎,培訓目標決定了培訓課程、培訓方式等一系列的內(nèi)容。同時,培訓目標又是培訓考核和培訓評估的依據(jù)。所以,培訓目標的制定應該準確、細致并具有可測量性。

⑵課程設置

培訓課程包括了培訓課程的名稱、培訓的時間、培訓地點、培訓教員簡介、針對培訓課程的培訓要求等內(nèi)容。明確的培訓要求有利于員工提前對所培訓的內(nèi)容有所準備和有所側(cè)重,有利于提高培訓效果。

⑶培訓方式

根據(jù)培訓內(nèi)容以及培訓對象的不同,可采用不同的培訓方式。常用的培訓方式包括講授法、學徒制、小島討論法、角色扮演法、管理游戲法、觀摩范例法。

①講授法

講授法是最常用的一種教學方法,通常是讓一位教員向?qū)W員直接傳授某方面的知識。這種方法的優(yōu)點是節(jié)約經(jīng)費、教授對象多,可同時面對多名學員,一次教學可讓很多學員同時受益。

②學徒制

學徒制是最古老的教學方法,但至今為止仍然是企業(yè)培訓新人最常用的一種方法。它的特點是由一名經(jīng)驗豐富的老師傅,負責幫帶一名或幾名新來的員工,通過傳授、示范、練習、檢查反饋等一系列過程提高新人的工作技能。學徒制較適合物業(yè)管理工作實踐中保安、綠化、保潔、維修等技術(shù)性工種

③小島討論法

員工以5-7人為一組圍在一個圓形桌前(也稱“小島”),對特定的話題或主題進行討論。指導老師控制培訓的時間和進程。每一位員工都可以自由地發(fā)表自己的意見,但是不允許反駁別人的意見。指導老師將每個人的意見都寫在黑

板上,同時鼓勵員工說出更新或更古怪的想法。當大家將自己的想法全部講完后,在指導老師的指導下,員工對每一種意見進行評價,最后選出大家都滿意的答案。這種小島討論方式是引導員工自己解決管理問題的有效方法。

④角色扮演法

角色扮演法是讓培訓對象假想自己是公司的某一角色,并以此角色的身份來解決問題。這種方法能讓培訓對象身臨其境地分析問題和解決問題,對員工提高工作技能和改造工作習慣都很有幫助。例如:讓員工扮演業(yè)主要求提供相應的服務,以提高員工的服務意識;讓工作習慣不好的員工與上司角色轉(zhuǎn)換以達到改變工作習慣的目的。

⑤管理游戲法

這種方法寓教于游戲中,通過完成事先設計好的精妙游戲,讓培訓對象領悟到其中的管理思想。例如:組織員工對有爭議的物業(yè)管理事件進行辯論,在辯論中提高認識。

⑥觀摩范例法

通過組織實地參觀考察,運用電視機、錄像機、幻燈機、投影機、收錄機、放映機等設備來向?qū)W生呈現(xiàn)有關(guān)資料、信息,讓員工學習經(jīng)驗、發(fā)現(xiàn)問題、改進工作。

3、培訓控制

培訓控制的目的是為了監(jiān)視培訓活動以保證培訓活動按計劃進行并糾正培訓過程中的偏差?？刹捎门嘤柡灥街?、教員評語制等方法。還可在每次培訓結(jié)束時對員工進行考核,并將考核成績納入績效考評,與員工的待遇掛鉤。

4、培訓評估

每次培訓工作結(jié)束后可通過員工的培訓報告、員工的工作表現(xiàn)等對培訓工作的效果進行評估,以便在今后的培訓中采取更好的培訓措施。

六、培訓組織實施

培訓組織實施是物業(yè)管理培訓工作的核心,它包括了培訓工作做什么,培訓工作如何做,培訓工作由誰來做的問題。

(一)人力資源管理部門的職能和任務

員工培訓是人力資源管理部門的主要工作內(nèi)容之一,其主要職能包括計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督等內(nèi)容。具體職能和任務包括:

1、確定各級人員的培訓要求,聽取各部門的培訓需求,依據(jù)培訓需求制定培訓計劃;

2、組織執(zhí)行物業(yè)管理企業(yè)培訓計劃;

3、定期向上級匯報培訓費用開支情況;

4、組織實施各種培訓課程與活動;

5、做好員工的培訓檔案管理工作;

6、做好收集培訓資料,編制符合企業(yè)經(jīng)營管理特點的基礎教材;

7、維護培訓設施與場地,充分開發(fā)與利用各類培訓資源。

(二)培訓分類及實施要點

分類是為了建立一個立體的培訓模式,以便有針對性地組織實施培訓工作,培訓分類可根據(jù)培訓的對象、階段、內(nèi)容、類型不同來劃分。

1、以培訓對象的不同層次分類

⑴高層管理者

①培訓目的

精通企業(yè)管理相關(guān)知識,掌握物業(yè)管理基礎知識,熟悉與工作相關(guān)法律知識,了解財務管理相關(guān)知識。

②培訓內(nèi)容

a、企業(yè)管理類

管理基本職能、組織文化建設、決策、戰(zhàn)略管理、組織結(jié)構(gòu)與組織設計、人力資源管理、變革與創(chuàng)新管理、組織行為學、員工激勵、溝通與人際交往、控制系統(tǒng)、品牌策劃、公共關(guān)系。

b、物業(yè)管理類

房地產(chǎn)經(jīng)營理論知識、物業(yè)經(jīng)營管理知識、建筑知識、機電設備維護保養(yǎng)基礎知識、物業(yè)環(huán)境保護及管理基礎知識、治安管理基礎知識、綠化管理基礎知識。

c、法律知識類

公司法及相關(guān)法規(guī)、消費者權(quán)益法及相關(guān)法規(guī)、價格法及相關(guān)法規(guī)、物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、建筑物相關(guān)法規(guī)、房屋修繕相關(guān)法規(guī)、房屋裝飾裝修相關(guān)法規(guī)、價格法及相關(guān)法規(guī)、治安管理相關(guān)法規(guī)、消防管理相關(guān)法規(guī)、水電氣相關(guān)法規(guī)、環(huán)境衛(wèi)生相關(guān)法規(guī)、綠化管理相關(guān)法規(guī)、會計法及相關(guān)法規(guī)。

d、財務知識類

學會閱讀會計報表、了解基本會計科目、了解財務管理基本指標。

④培訓方式

專題講授、參觀考察、短期脫崗學習、在職學歷教育。

⑤組織實施

由公司人力資源管理部門直接組織實施。

⑥培訓評估

每次培訓工作結(jié)束后可通過面談法對培訓工作的效果進行評估,以便在以后的培訓中更好地采取培訓措施。

⑵中層管理者

①、培訓目的

掌握企業(yè)管理相關(guān)知識,精通物業(yè)管理基礎知識,熟悉與工作相關(guān)法律知識,了解財務管理相關(guān)知識。

②、培訓內(nèi)容

a、企業(yè)管理類

管理學基礎知識、物業(yè)管理相關(guān)公文寫作、決策學、組織行為學、員工激勵技巧、溝通與人際交往技巧、控制方法、公共關(guān)系學。

b、物業(yè)管理類

c、法律知識類

物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、消費者權(quán)益法及相關(guān)法規(guī)、價格法及相關(guān)法規(guī)、建筑物相關(guān)法規(guī)、房屋修繕相關(guān)法規(guī)、房屋裝飾裝修相關(guān)法規(guī)、價格法及相關(guān)法規(guī)、治安管理相關(guān)法規(guī)、消防管理相關(guān)法規(guī)、水電氣相關(guān)法規(guī)、環(huán)境衛(wèi)生相關(guān)法規(guī)、綠化管理相關(guān)法規(guī)。

③培訓方式

專題講授、觀摩教學法、小島討論法、角色扮演法、管理游戲法。

④組織實施

基礎課由公司人力資源管理部門直接組織實施,專業(yè)課由人力資源管理部門協(xié)助、指導各職能部門具體實施。

⑤培訓評估

每次培訓工作結(jié)束后可根據(jù)員工的培訓報告對培訓工作的效果進行評估,以便在今后采取更好的培訓措施。

⑶基層管理者

①培訓目的

了解企業(yè)管理基礎知識,掌握物業(yè)管理基礎知識,熟悉與工作相關(guān)法律知識。

②培訓內(nèi)容

a、企業(yè)管理類

管理基本職能、物業(yè)管理相關(guān)公文寫作、員工激勵、溝通與人際交往、公共關(guān)系。

b、物業(yè)管理類

物業(yè)經(jīng)營管理知識、建筑知識、機電設備維護保養(yǎng)基礎知識、物業(yè)環(huán)境保護及管理基礎知識、治安管理基礎知識、綠化管理基礎知識。

c、法律知識類

物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、建筑物相關(guān)法規(guī)、房屋修繕相關(guān)法規(guī)、房屋裝飾裝修相關(guān)法規(guī)、價格法及相關(guān)法規(guī)、治安管理相關(guān)法規(guī)、消防管理相關(guān)法規(guī)、水電氣相關(guān)法規(guī)、環(huán)境衛(wèi)生管理相關(guān)法規(guī)、綠化管理相關(guān)法規(guī)。

③培訓方式

專題講授、觀摩教學法、小島討論法、角色扮演法、管理游戲法。

基礎課由公司人力資源管理部門直接組織實施,專業(yè)課由人力資源管理部門協(xié)助、指導各職能部門具體實施。

⑤培訓評估

每次培訓工作結(jié)束后可根據(jù)員工的培訓報告、員工的工作表現(xiàn)等對培訓工作的效果進行評估,以便在今后采取更好的培訓措施。

⑷基層操作人員培訓

該類培訓的目的是為了讓基層操作人員熟練掌握基本操作規(guī)程,可由各部門具體組織實施。

2、以實施培訓的不同階段分

⑴崗前培訓

①培訓目的

為新聘員工提供基本的任職知識和技能進行的培訓,通過培訓認定其上崗資格。

②培訓內(nèi)容

公司的歷史、公司的組織結(jié)構(gòu)、各部門的工作職責和權(quán)限、對待顧客和員工的管理理念、公司的產(chǎn)品與服務、對員工的期望、公司的人力資源政策。

③組織實施

由公司人力資源部門組織實施。

④培訓評估

考核合格后上崗。

⑵在崗培訓

為在崗人員提供學習履行職務所必須的知識和技能進行的培訓。

⑶轉(zhuǎn)崗培訓

為在職人員崗位輪換之前進行的培訓,目的是讓輪崗人員熟悉新崗位所應具備的知識和技能。

3、以培訓的不同類型分

⑴學歷教育

是成人繼續(xù)教育的一種方式,公司應在工作時間上積極給予支持,如條件允許還可在經(jīng)濟上給予一定的支持。學歷教育的主要方式有夜校、函授等方式。

⑵職業(yè)技能培訓

根據(jù)國家勞動社會保障部的有關(guān)規(guī)定,物業(yè)管理、電工等技術(shù)性工種必須持有技術(shù)資格證方能上崗,凡從事這些工作的人員應參加相應的培訓并通過鑒定后取證。此類培訓一般是委托勞動部門批準的培訓機構(gòu)來進行。

⑶專項培訓

為提高員工某方面的專業(yè)技能而進行的培訓。此類培訓一般是通過專題講座的方式來進行。例如:為提高員工公文寫作能力而進行的寫作培訓;為提高員工服務水平而進行的禮節(jié)、禮儀培訓等。

七、培訓工作誤區(qū)

(一)員工培訓不重要

的管理者認為培訓工作不重要,這種觀點是非常錯誤的。員工培訓十分重要。只有通過培訓才能使管理者的意圖得到貫徹;只有通過培訓才能使公司的制度得到具體落實;只有通過培訓才能使員工的素質(zhì)得到提升;只有通過培訓才能使企業(yè)在市場中立于不敗之地。

(二)員工培訓有風險

有的管理者擔心自己培訓好的員工跳槽,因此不太重視培訓。其實這是一種非常短視的行為,其結(jié)果只會使公司員工素質(zhì)停留在一個較低的水平上好的員工會因為得不到培訓而離開企業(yè),最終企業(yè)只留下一些平庸的員工。

(三)員工培訓是人事部門的事

第11篇物管培訓:物業(yè)管理公司融資

融資即資金融通,是指以信用方式調(diào)劑資金余缺的一種經(jīng)濟活動。融資的特點是有償性。有多余資金的人,在融出資金后,處于債權(quán)人的地位,有權(quán)按期收回借出的資金,并獲得融出資金的報酬;暫時需要資金的人,在融入資金后,處于債務人的地位,可以暫時支配借來的資金,以彌補自身資金的不足,但是到期必須償還本息。

對物業(yè)管理公司來說,融資的功能是靈活調(diào)度資金,促進公司的發(fā)展,獲得更多更大的經(jīng)濟效益。

本章對物業(yè)管理公司融資的一般原則及融資的影響因素、盈利分析、融資決策、貸款種類等方面作介紹。

一、融資的一般原則

根據(jù)金融資產(chǎn)的性質(zhì)和特點,在進行融資時,物業(yè)管理公司一般要遵循以下原則:

(一)流動性原則

流動性是指金融資產(chǎn)在無損狀態(tài)下迅速變現(xiàn)的能力。

從物業(yè)管理公司的融資來看,它要求保持資金的流動性。因為物業(yè)管理公司融資的資金來源,主要是再生產(chǎn)過程中游離出來的暫時閑置的貨幣資金,閑置時間較短,在經(jīng)過短期閑置以后即要用于購買商品,這就決定了公司融出資金的期限不宜過長,以防長期被束縛在應收款項目上,影響再生產(chǎn)過程的正常進行。

(二)安全性原則

安全性是指融資所具有的安全保障程度。

融資是暫時讓渡資金使用權(quán),債務人在一定時期內(nèi)可以自主使用借來的資金,到期必須償還,并要按規(guī)定支付一定的利息。在融資過程中,資金融出者在一定時間內(nèi)與其資金相分離,而資金融入者在借入資金后,用于生產(chǎn)和商品流通的經(jīng)營活動,這種經(jīng)營活動本身具有一定風險,即經(jīng)營既可能成功,也可能失敗,如果經(jīng)營活動失敗,所借款項則難以歸還,從而使資金遭受損失。

融資風險主要來自于:

(1)由于債務人經(jīng)營失敗或其他各種原因,致使到期不能還本付息,作為債權(quán)人的公司不能按期收回資金,在一定條件下,可能遭受資金損失;

(2)由于利率變化或證券收益減少,引起有價證券價格下跌,使把資金投資于有價證券的公司遭受損失。

從公司間的融資來看,安全性原則也是很重要的。公司融出的資金是企業(yè)整個資金的組成部分,它只是在一定時期內(nèi)處于閑置狀態(tài),如果資金融通風險太大,那么易遭受損失,從而減少公司資金占用總量,當公司需要補充資金以購買物資時,則會感到資金緊缺,影響再生產(chǎn)過程的正常進行,不利于生產(chǎn)發(fā)展和擴大商品流通;此外,公司資金屬于公司所有,它代表相應的物質(zhì)財富,萬一公司融資不慎,造成資金損失,則會影響公司和職工的經(jīng)濟利益。

為了保證資金安全,從物業(yè)管理公司角度出發(fā),在融資時要加強可行性研究,進行風險預測,同時金融資產(chǎn)要適當分散,即將資金分別投放于不同期限、不同對象的貸款或證券上,以分散融資風險,在資金融通形式上應多樣化。

(三)盈利性原則

盈利性是指在融資過程中,資金獲得利潤的能力。

盈利是資金的基本屬性。在盈利目的的驅(qū)動下,暫時閑置的資金必須尋找運用資金的場所,以期使其增值。盈利性是資金融通的內(nèi)在動力,也是指導公司的投資行為,引導資金流向。

評價和判斷金融資產(chǎn)獲取盈利能力的指標主要有:

1.金融資產(chǎn)收益率。該指標反映一定數(shù)量的金融資產(chǎn)可以獲得的利潤數(shù)額。具體公式如下:

金融資產(chǎn)凈收益是指金融資產(chǎn)的全部收入扣除資金融通的全部成本。

2.信貸基金收益率。該指標反映一定數(shù)量的信貸基金獲利的能力。該指標主要適用于金融機構(gòu)。

二、融資的影響因素

一個物業(yè)管理公司的資金能否順利融通,以及能否取得較好的經(jīng)濟效益,要受諸多因素的影響,大致可分為宏觀因素和微觀因素兩類。

(一)影響融資的宏觀因素

由于融資與國民經(jīng)濟直接關(guān)聯(lián),從而決定了融資活動與宏觀環(huán)境緊密聯(lián)系。宏觀因素很多,主要有:

1.物價水平

從物業(yè)管理公司的融資活動來看,在物價上漲的情況下,融入資金的公司所需的資金量較大,而融出資金的公司會擔心融出的資金發(fā)生貶值,從而要求較高的代價,這就會給正常融資帶來困難。

貨幣主要用于購買商品,工業(yè)貸款主要用于購買生產(chǎn)資料,商業(yè)貸款則主要用于購買消費資料。

在購買商品數(shù)量已定的情況下,公司對資金的需求,取決于商品價格水平,商品價格水平越高,所需資金量越多,貸款投放則會增加;反之,貸款投放便會減少。

2.利率水平

從物業(yè)管理公司的融資來看,合理的利率水平,能夠保證融出資金的單位,通過運用閑置貨幣資金獲得一定利益;而融入資金的單位也能承受,通過運用借入資金所創(chuàng)造的利潤,在支付一定利息以后,尚有較多剩余,獲得較大經(jīng)濟效益。如果利率水平不合理,就會影響資金融通。在利率過高的情況下,高額利息支出便會超過資金融入單位的承受能力,影響融資積極性;在利率過低的情況下,特別是利率水平低于物價上漲幅度時,則會使資金融出單位遭受資金貶值的損失,而這種損失又難以用所得利息來彌補,這也會影響融通資金的積極性。

(二)影響融資的微觀因素

由于融資與公司內(nèi)部和外部的微觀環(huán)境緊密聯(lián)系,從而影響融資活動。其主要影響因素有:

1.公司經(jīng)營機制

物業(yè)管理公司是融資的直接參與者。

從公司融出資金來看,只有在公司機制完善的情況下,公司通過融出資金能夠得到相應的經(jīng)濟利益,才會有融資積極性。如果公司機制不完善,那么融出資金的內(nèi)在動力會缺乏,公司也不會積極尋找運用資金的場所,資金融通難以靈活進行。

從公司融入資金來看,融入資金主要是為了補充資金,以解決資金不足的困難。在公司經(jīng)營機制完善的情況下,借入資金轉(zhuǎn)入公司在銀行的存款賬戶,通過經(jīng)營管理活動,貨幣資金回流,則能按時歸還所借款項,融資能順暢進行,并獲得較好的經(jīng)濟效益。如果公司經(jīng)營機制不完善,借入資金參與公司資金周轉(zhuǎn)后,則會在某一環(huán)節(jié)發(fā)生沉淀,難以按時歸還所借款項,由此影響公司的資金周轉(zhuǎn),從而限制融資取得較好的經(jīng)濟效益。

2.公司經(jīng)營管理水平

物業(yè)管理公司作為一種特殊企業(yè),需要加強經(jīng)營管理,從而有效地把公司的人力、物力、財力結(jié)合起來,充分發(fā)揮各種經(jīng)營要素的效能。公司經(jīng)營管理狀況直接涉及到公司支出高低及利潤多少,在利潤同公司及職工經(jīng)濟利益掛鉤的情況下,利潤可作為內(nèi)在動力,促使公司靈活調(diào)度資金,提高借款經(jīng)濟效益,能更好地為業(yè)主和商品流通服務。

三、盈利分析

物業(yè)管理公司融資的目的是為了經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的最優(yōu)化。搞好盈利分析有利于公司的穩(wěn)定發(fā)展。根據(jù)公司內(nèi)部條件和外部環(huán)境而制定一定的盈利目標及實現(xiàn)盈利的措施是非常重要的。

(一)對盈利的認識和理解

多盈利是物業(yè)管理公司經(jīng)營和管理的目的,也是物業(yè)管理公司生存與發(fā)展的客觀需要。可是,公司的盈利會受到很多因素的制約。不能為了眼前的盈利而影響了長遠的盈利,不能為了少盈利而影響多盈利等等。為此,對盈利要有一個辯證的認識,應該用戰(zhàn)略眼光去理解盈利。

1.什么樣的利不能盈

影響公司形象、信譽,不利于公司長期穩(wěn)定發(fā)展的利不能盈,哪怕是一時的利再多,誘惑力再大都不行。

日本索尼公司創(chuàng)始人之一盛田昭夫曾在madeinjapan一書中回顧往事:“1995年試制成功的第一代晶體管收音機,體積雖小,但性能很好,而且非常實用,是我們手中的一張王牌。緊接著,我開始籌劃將目標移向美國市場?！覀兿纫酝跖飘a(chǎn)品投石問路,進入紐約市場。但面市之初,問津者寥寥無幾?！?jīng)過功能及優(yōu)越性宣傳介紹,還真使不少人動了心,一份份訂單開始接踵而至。但是有一回,我回絕了一宗能使我們發(fā)大財?shù)纳?布羅瓦公司對我們的收音機愛不釋手,進貨部長拍板定案:‘絕對購買,我們訂10萬臺!’我驚得目瞪口呆。買賣大得簡直令人不敢相信。但是他接著向我提出了一個條件,這些晶體管收音機必須換上布羅瓦公司的商標。頓時,我的頭上好像澆了一盆冷水。我們公司決不能當別人的轉(zhuǎn)包工廠。自己的產(chǎn)品,用自己的商標銷售,圖的是在世界上創(chuàng)牌子,揚名聲!我跟對方說,事關(guān)重大,必須和總公司商量。我馬上與東京取得聯(lián)系,匯報了事情的來龍去脈。很快,回電來了:‘10萬臺太可惜,接受條件為宜?！欢?我對此不以為然,經(jīng)過一番苦苦思索,我最后還是決定予以回絕。不能在我們的產(chǎn)品上貼上別人的商標。當我把這一決定告訴對方的時候,一開始他還以為我是在開玩笑,這么大筆的生意,難道還會有人回絕嗎他認為我是會接受這個條件的。及至看到我神情嚴肅,毫無讓步的表示,他的自尊心一下被刺傷了。‘本公司可是一個已有50年歷史的知名公司,你們公司的牌子哼!在美國根本沒人知道。不利用本公司的牌子,你們能行嗎’他沖著我叫。不錯,他的話不無道理。但是,我有我的信念?！?0年前的貴公司,不也和現(xiàn)在的敝公司一樣,毫無名氣嗎我現(xiàn)在正和我們的新產(chǎn)品一道,朝著50年后邁出第一步。請相信,50年后敝公司也一定能成為一家毫不遜色于今日貴公司的名牌大公司!’……對當時的做法,我不僅毫不后悔,相反,通過這次決斷,更激發(fā)了我新的自信和自尊。盡管有人為此感到十分惋惜,但我卻始終堅信不疑,這次決斷是我已往的所有決定當中最出色的一次!”

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sp; 我們可以想象一下,如果當時接受了那10萬臺的訂貨,當時能盈利應該說是沒有問題的,可是也許也就不會有享譽世界的“索尼”。換言之,為謀求公司的長遠發(fā)展,不能為一時之利所驅(qū)動,應該用戰(zhàn)略眼光去看盈利。

2.多盈與少盈

物業(yè)管理公司要賺錢,以賺錢多少來衡量其經(jīng)營管理的成敗,盈家似乎應該永遠是盈家。其實不然,殊不知物業(yè)管理公司這個有機體同人體一樣也需要勞逸結(jié)合,如果毫無節(jié)制地拼老本,最終將會加速公司生命力的衰敗。

日本有位企業(yè)家曾對經(jīng)銷商們講過:“各位都是認真努力的工作者,可是今年的景況顯示,前途黯淡不堪設想,因此各位都在煩惱,我覺得這是重大的問題:大前年賺錢,前年又賺錢,而去年又賺錢,要是今年再賺錢,那是再好不過的。但是世間之事是不可預料的。連續(xù)3年都賺錢,又希望第4年再賺錢,哪有這么簡單的事。連續(xù)賺了3年,假如今年不賺,退還一年的利潤,還剩下2年賺的嘛?！唧丁褪沁M二寸退一寸的,這是很好的現(xiàn)象。前3年賺錢,而第4年又想再賺,那就好比‘尺蠖’一樣,伸至極限之腿退不回來,只有死亡。那么是死好呢還是退還一年利益而生存好呢當然是選擇今年不賺,而期待明年再賺,后年又再賺?！埓蠹矣X悟到‘尺蠖’的精神。這才是應有的認識?！?/p>

“尺蠖”能退一進二,一個物業(yè)管理公司也應懂得持盈保泰、休生養(yǎng)息、健康生存、長足發(fā)展的道理。

(二)盈利預測

利潤是物業(yè)管理公司一定時期內(nèi)經(jīng)營管理的成果。利潤總額是指一定時期內(nèi)實現(xiàn)利潤的總數(shù)。

經(jīng)營管理利潤的計算公式為

年利潤=年收入-年成本-年期間費-年稅金

在實際工作中,可以編制“利潤預測表(損益表)”

(三)盈利的目標管理

公司利潤受多因素制約,所以目標利潤的實現(xiàn),要靠公司各部門及全體職工的共同努力和協(xié)調(diào)合作,要靠對公司經(jīng)營管理諸要素的合理配置和科學管理。對目標利潤要進行層層分解落實,并采取必要的保證措施。

目標利潤管理程序一般包括目標設置、目標分解、實施控制、信息處理和獎懲兌現(xiàn)。

目標設置是按合理、客觀的原則確定目標利潤,并將目標利潤在盈利計劃中反映出來,使其成為正式的財務目標。

目標分解是將公司一定時期的利潤作為一個總目標,再由總目標分解成分目標,層層展開,形成一個目標網(wǎng)絡。

實施控制是根據(jù)既定目標將實現(xiàn)目標過程中的有關(guān)影響因素作為控制點,對每一個控制點進行事前預測,規(guī)定其具體標準,事中進行比較分析,發(fā)現(xiàn)偏差,尋找原因,采取補救措施。

信息處理是指信息反饋系統(tǒng),及時地、準確地將目標實施情況予以反饋。

獎懲兌現(xiàn)是在目標執(zhí)行中獎優(yōu)罰劣,以確保利潤目標的不斷優(yōu)化。

(四)盈虧平衡分析

盈虧平衡分析是分析計算物業(yè)管理公司收入、支出和數(shù)量三者之間的平衡關(guān)系,確定收入等于支出時盈虧平衡點的一種方法。在盈虧平衡點上,公司既無盈利又無虧損。

1.線性盈虧平衡分析

一般可用圖解法處理。

四、融資決策

物業(yè)管理公司融資活動存在著一定的風險因素,一是可能得不到資金,二是可能得到資金的代價很高,以至于公司出現(xiàn)入不敷出的困難局面。融資決策正是為了避免上述情況而采取的一種策略。該策略對正確和有效地融通資金,提高資金使用效益具有非常重要的作用。

(一)公司融資決策的特點

1.綜合性

物業(yè)管理公司需求的流動資金,相當一部分來自于金融機構(gòu)的貸款,這就要綜合考慮國家宏觀金融政策、公司的資金需求、資金融通的風險性和收益性等因素。

2.政策性

物業(yè)管理公司融資決策必然要體現(xiàn)國家有關(guān)管理經(jīng)濟和調(diào)節(jié)經(jīng)濟的方針和政策要求,服從國民經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略目標、戰(zhàn)略重點和戰(zhàn)略步驟,從而體現(xiàn)較強的政策性。

3.調(diào)節(jié)性

公司融資決策是為了充分利用金融經(jīng)濟杠桿作用,這就使融資決策具有明顯的調(diào)節(jié)性。

(二)融資決策程序

融資決策

沒有一個固定的模式,而是一個動態(tài)過程,根據(jù)具體情況變化而相應調(diào)節(jié),但最基本的環(huán)節(jié)有:確立目標、擬定方案、選擇方案、實施方案、反饋調(diào)整。

確立目標,是指在一定的環(huán)境和條件下,在預測的基礎上,制定融資活動預期達到的結(jié)果。決策目標,要通過分析和研究各種信息資料,不僅要考慮需要,還要考慮可能,適時、準確地作出判斷,要求具體、明確。

擬定方案是融資決策的基礎,這個環(huán)節(jié)主要是尋找危害到?jīng)Q策目標的各種可能途徑。在擬定方案時,應充分了解決策對象的情況、性質(zhì)及所處環(huán)境,掌握盡可能多的經(jīng)濟信息,確保融資方案的可行性。擬定方案一般至少要有兩個,以便進行方案分析、比較和選擇。

選擇方案是融資決策的關(guān)鍵。它是根據(jù)融資目標,對多個決策方案全面分析比較,篩選擇優(yōu)。注意的是可以把各個方案的最佳之處綜合、優(yōu)化為一個新方案。

實施方案是制定周密的計劃和相應的措施,以保證融資決策方案的貫徹執(zhí)行。

反饋信息是指融資決策方案在實施的過程中,對出現(xiàn)偏離融資決策目標的情況需要及時檢查、反饋,以便適時調(diào)整融資方案。

(三)融資過程費用

物業(yè)管理公司對融入的資金不僅要支付利息,還要支付融資過程中的各種費用。這些費用主要有:

(1)中介費。一般為融入資金的0.25%~1%,付給金融機構(gòu)或融資中介機構(gòu)。

(2)承諾費。為融入資金額的1%左右,主要為補貼金融機構(gòu)籌款開支。

(3)律師費。為融入資金額的1%左右,比例浮動較大。

(4)評估費。一般為融入資金額的0.5%左右,主要是擔保物評估。

(5)罰金。

(6)融資申請過程中的行政辦公費等和貸款期結(jié)束時各金融機構(gòu)規(guī)定支付的部分費用。

(四)簽署融資合同的注意點

物業(yè)管理公司在簽署融資合同時,必須明確的問題和注意事項有:

(1)融資人;

(2)被融資人;

(3)融資的性質(zhì)和用途;

(4)融資金額,包括貨幣種類及其金額;

(5)融資期限;

(6)安全保障;

(7)利率;

(8)付息方式;

(9)還本方式;

(10)各種費用規(guī)定;

(11)提前還款處理;

(12)提款方式;

(13)金融機構(gòu)權(quán)利;

(14)其他重要事項,包括融資合同生效等。

五、貸款種類

為了適應主動式管理,物業(yè)管理公司經(jīng)營管理和服務離不開貸款,本節(jié)簡要介紹同物業(yè)管理公司相關(guān)的主要貸款種類。

(一)國內(nèi)貸款

1.流動基金貸款

該貸款是對公司自有流動資金不足,金融機構(gòu)按規(guī)定比例的資金需要而發(fā)放的貸款。當公司自有流動資金達不到全部流動資金規(guī)定的比例,金融機構(gòu)對暫時不足部分,可以用發(fā)放流動基金貸款加以解決。

流動基金貸款額度=上年流動資金平均占用額×規(guī)定的自有資金比例-自有和視同自有流動資金。

流動基金貸款的期限一般為2~3年,也可以一年簽訂一次借款合同。

2.臨時貸款

該貸款是金融機構(gòu)對公司由于季節(jié)性和臨時性原因引起的資金需要而發(fā)放的貸款。

臨時貸款期限一般根據(jù)流動資金計劃周轉(zhuǎn)期限而定,但一般不超過6個月。

3.基本建設投資貸款

該貸款是金融機構(gòu)對公司新建、擴建、改建的基本建設項目所需資金發(fā)放的貸款。貸款對象是實行獨立核算的公司,對于不實行獨立核算但確

有還款能力的公司,金融機構(gòu)亦可發(fā)放貸款。貸款申請時必須具有項目建議書、設計任務書和初步設計及概算和用于規(guī)定的基建項目。

4.技術(shù)改造貸款

技術(shù)改造貸款是金融機構(gòu)發(fā)放的一種主要的固定資金貸款,主要用于支持公司推廣應用新成果,降低能源和原材料損耗,開展綜合利用而增加或更新設備等。

技術(shù)改造貸款實行逐筆核貸,期限一般為1~5年。

為了用于公司少量更新設備或技術(shù)改造需要,在技術(shù)改造貸款基礎上擴大使用范圍,于是產(chǎn)生另一種叫小額技術(shù)改造設備貸款,其貸款額度在5萬元以內(nèi),貸款期限一般為一年半左右。

(二)國際貸款

1.世界銀行貸款

世界銀行是由國際復興開發(fā)銀行、國際開發(fā)協(xié)會和國際金融公司組成的世界銀行集團的簡稱。我國是世界銀行的創(chuàng)始國之一。

1980年5月15日,我國在世界銀行的合法席位得到恢復。我國向世界銀行派有理事和副理事。我國從1987年起開始向世界銀行借款,主管部門是財政部,中國投資銀行、中國建設銀行、交通銀行、工商銀行、中國銀行等均經(jīng)辦世界銀行貸款。

國際復興開發(fā)銀行重點是向發(fā)展中國家提供長期貸款,其中包括我國的非項目貸款。

國際開發(fā)協(xié)會專門從事對較貧窮的發(fā)展中國家提供期限長和無息貸款業(yè)務。

國際金融公司負責向會員國的私人企業(yè)提供貸款或直接投資,其中包括中外合資物業(yè)管理公司。

2.亞洲開發(fā)銀行貸款

亞洲開發(fā)銀行貸款范圍較廣,包括給排水、住宅小區(qū)建設和管理、衛(wèi)生和人口教育等。我國于1986年2月17日恢復在亞洲開發(fā)銀行的合法席位,為亞行第三大認股國。

3.外國政府貸款

該貸款是一國政府用其預算資金向另一國政府提供的具有雙邊經(jīng)濟援助性質(zhì)的貸款,條件較優(yōu)惠,利率較低,有的還無息,償還期限長,含有一定寬限期。我國利用外國政府貸款的窗口是經(jīng)貿(mào)部,具體組織管理工作由“外國貸款管理局”負責。其中包括對較大的中外合資物業(yè)管理公司的貸款。

4.國際商業(yè)銀行貸款

該貸款是一國借款人為了本國建設經(jīng)營和管理的需要而在國際金融市場上向外國銀行商借的貸款。

國際商業(yè)銀行一般是指跨國銀行、多國銀行和只設立在本國而在國外沒有分支機構(gòu)的經(jīng)營國際銀行業(yè)務的銀行。

第12篇 xz物業(yè)公司人力資源管理培訓控制程序

物業(yè)公司人力資源管理及培訓控制程序

1.0目的

為了給適當?shù)膷徫挥行У呐渲眠m當?shù)娜肆Y源,并且通過培訓,使員工掌握本崗位的技能,確保員工具備完成本崗位職責的能力。

2.0適用范圍

適用于公司崗位定崗、定編,人力資源開發(fā),人員錄用,人員培訓的管理。

3.0職責

3.1公司總經(jīng)理負責公司員工錄用的批準,公司主管保安工作副總經(jīng)理負責保安員錄用的批準。

3.2公司辦公室負責編制公司《年度培訓計劃》報公司總經(jīng)理批準。

3.3公司各部門、各管理處負責配合辦公室的各項工作開展。

4.0實施程序

4.1工作分析(定崗、定編)

4.1.1有以下三種情況:第一,當新組織(新管理處)建立時;第二,當組織發(fā)生變化產(chǎn)生新的工作時;第三,當工作由于新技術(shù)、新辦法出現(xiàn)或制度發(fā)生重要變革時,需進行工作性質(zhì)分析。

4.1.2工作性質(zhì)分析由相應職能部門及辦公室負責,辦公室根據(jù)具體情況進行崗位設置。

4.1.3各部室(各管理處)負責根據(jù)各部室(各管理處)崗位工作定額或工作任務量,制定出崗位定編計劃,報辦公室審核,由總經(jīng)理批準。

4.1.4崗位定編每年進行一次。

4.1.5辦公室及各職能部門負責對公司各崗位進行工作規(guī)范及工作人員條件分析,制定公司《崗位職責及崗位標準》,詳見該文件。

4.2人員招聘和選擇

4.2.1各單位缺編時,由各單位負責人提出增補申請,辦公室審核,增補時應優(yōu)先進行內(nèi)部調(diào)配,內(nèi)部調(diào)配不了的,對外公開招聘或內(nèi)部員工推薦。

4.2.2保安員招聘由保安部負責,報辦公室審核,主管保安工作副總經(jīng)理批準。

4.2.3除保安員外其他員工招聘由辦公室負責,公司總經(jīng)理批準。

4.3人力資源開發(fā)(培訓)

4.3.1新員工的培訓

新員工上崗前培訓由辦公室負責,培訓內(nèi)容:

(1)公司質(zhì)量方針、目標、企業(yè)精神及物業(yè)管理基本知識;

(2)職業(yè)道德及質(zhì)量意識教育;

(3)公司的規(guī)章制度

4.3.2在崗員工培訓

4.3.2.1辦公室根據(jù)各部門的年度培訓計劃制定公司《年度培訓計劃》,并組織實施及督促檢查。專業(yè)技術(shù)與技能的培訓,由主管部門負責。

4.3.2.2外部培訓由辦公室負責組織安排,并負責記錄。

4.3.2.3內(nèi)部培訓由主管部門或各部門、各管理處組織安排,內(nèi)部培訓是根據(jù)工作需要和公司總經(jīng)理及各部門提出的在公司范圍內(nèi)有計劃性的培訓項目。

4.3.3特殊工種和業(yè)務專業(yè)人員的培訓

4.3.3.1司機、電工、焊工特殊工種需經(jīng)市有關(guān)部門培訓、年審。

4.3.3.2各部門業(yè)務專業(yè)人員根據(jù)工作需要,經(jīng)公司領導批準可參加市等有關(guān)部門組織的培訓。

4.3.3.3特殊工種和業(yè)務專業(yè)人員將參加培訓獲得的等級證、操作證和其他證書交辦公室認可,并將復印件存入員工檔案內(nèi)。

4.3.4計劃外培訓

4.3.4.1公司根據(jù)實際情況,臨時提出的培訓活動由提出部門負責組織,公司總經(jīng)理提出的臨時培訓由辦公室統(tǒng)籌安排。計劃外培訓報辦公室存檔。

4.3.4.2公司鼓勵員工通過自學或參加專業(yè)培訓等途徑,從而提高專業(yè)技能和質(zhì)量管理意識,所取得的有關(guān)結(jié)業(yè)證或?qū)W歷證書交辦公室審核后存入員工的檔案內(nèi)。

4.3.5培訓記錄

4.3.5.1內(nèi)部培訓記錄由本部門存檔。

4.3.5.2其他培訓記錄由辦公室存檔。

5.0相關(guān)文件及記錄

《崗位職責及崗位標準》

zz021-01年度培訓計劃

zz021-02培訓記錄

第13篇物業(yè)園林綠化培訓-花卉栽培管理

(一)選定栽培花卉的品種

規(guī)格符合要求。行道樹苗木高度要求2米以上,分枝點高,高度與徑粗比在100:1以上。

良種壯苗。品種優(yōu)良,干形圓滿通直(行道樹),冠形好,有頂芽,根系發(fā)達,無病蟲害,無機械損傷。

觀賞樹,株姿株態(tài)美,下部枝葉茂密。

(二)配制培養(yǎng)土,裝盆備用

根據(jù)本地條件選擇適合其生長的樹種,達到樹與地的統(tǒng)一,樹木才能生長良好。如果配置的樹種,有某些部分不相適應,可通過人為的措施來改造栽植地,創(chuàng)造條件滿足其基本生態(tài)習性的要求。要是人為措施上不合算,在技術(shù)上難于達到,可更換樹種。

(三)栽培措施

挖苗。挖苗保留根系越完整,對成活越有利。但土球大,重量增加,給挖栽、裝卸、運輸?shù)葞砗艽罄щy。土球的大小,以樹木胸徑為依據(jù),胸徑30cm以下的樹木,土球的規(guī)格是胸徑的7倍~10倍。

包裝。包裝要求完整,捆扎結(jié)實,保護土球不裂、不碎,根系不受損。

運輸。苗木裝車不要過于擠壓,運輸要迅速及時,運輸車要有篷遮蔭擋風。途中要給苗木噴水,中途停車應停于蔽蔭的場所,行車要平穩(wěn),免振碎土球。裝卸要輕拿輕放,苗木要卸放在蔭涼的地方。

挖穴。位置要準確,規(guī)格要適當,寬度應大于根幅或土球。

下足基肥。用有機肥混少量化肥施下,促進樹木生長良好。

定植。栽植的品種要按設計圖紙對號入座,樹干要垂直,栽植深度以比原土痕深5cm~10cm為宜,風害嚴重的地區(qū)可適當深栽。行列樹要求整齊。

立支柱。大樹植后要立支柱,防止風斜風倒。

修剪。高大樹木在定植前修剪枝葉和受傷、過長的根系。低矮的灌木及綠籬應在定植后修剪。

澆水。水是保證植樹成活的關(guān)鍵。定植后必須連續(xù)澆水,在旱季尤為重要。通過澆水使土壤縫隙填實,使樹根與土壤緊密結(jié)合,澆水時樹身斜歪要及時扶正。

(四)注意事項

(1)要'適地適樹'。因為樹木生命周期長,如果選擇不當,將造成嚴重的后果,因此必須慎重;

(2)園路樹,應選擇樹干高大,樹冠濃密,根深耐旱,清潔無臭,速生抗性強的風土樹種;

(3)水池邊宜栽落葉少,不產(chǎn)生飛絮的花木,減少污染水面;

(4)綠地上栽的花木盡量不選用帶刺和有毒的品種;

(5)花壇、花境應栽種色彩鮮艷,花香果佳的植物;

(6)選用抗性強的植物,減少病蟲害和風害,保持較佳的景觀。

第14篇環(huán)保培訓管理

1.目的

為增強全體員工的環(huán)保意識和環(huán)保責任感，提高公司環(huán)保管理水平和環(huán)保應急處置能力，防止和減少各類環(huán)保事故，特制定本辦法。

2..職責

2.1安全環(huán)保部制定環(huán)保培訓計劃，負責組織各單位主要負責人、環(huán)保管理人員的法律法規(guī)、環(huán)保要求的培訓；

2.2安全環(huán)保部負責對新員工及相關(guān)方施工人員的公司級環(huán)保教育培訓；

2.3各車間負責本單位員工的環(huán)保培訓工作。

3.培訓內(nèi)容

3.1國家環(huán)境保護法律、法規(guī)、標準、制度和其他要求等；

3.2公司的環(huán)保管理制度；

3.3本單位環(huán)保基本情況、生產(chǎn)特點；

3.4 環(huán)境污染事故應急救援預案；

3.5其他環(huán)保相關(guān)知識、環(huán)保新技術(shù)、新工藝等。

4.考核

執(zhí)行公司考核制度

第15篇物管培訓:工業(yè)廠房與倉庫的物業(yè)管理

一、工業(yè)廠房與倉庫的管理

工業(yè)廠房是生產(chǎn)車間,關(guān)系到產(chǎn)品生產(chǎn)。倉庫是儲存保管的場所,關(guān)系到產(chǎn)品的丟失損壞等。特別是工業(yè)廠房的管理是最難管理的,主要因為有如下的問題存在:

(1)公用地方及走火通道經(jīng)常堆放雜物;

(2)廠房內(nèi)儲存易燃貨物與材料多,火警危險性較高;

(3)廠房內(nèi)的機械及存量過多的貨物可能超出樓面結(jié)構(gòu)的承載標準;

(4)機器開動時的震蕩噪音對環(huán)境產(chǎn)生滋擾;

(5)升降機使用頻繁,損耗較大;

(6)工業(yè)樓房老化磨損速度快,保養(yǎng)維護費;

(7)大多數(shù)工人的素質(zhì)較低。

因此,工業(yè)廠房與倉庫的管理工作是十分嚴謹細致的工作,必須做好。在實際管理中應做到:

1.制定嚴格的管理制度

包括:

(1)工業(yè)廠房倉庫的管理規(guī)定;

(2)各個崗位的工作職責及操作規(guī)程;

(3)機器設備的安裝、管理及使用規(guī)定;

(4)材料領取、加工及檢驗等規(guī)定;

(5)產(chǎn)品出廠入庫等規(guī)定;

(6)成品發(fā)貨出庫等制度。

2.加強對重點設備和公共設施及公共管網(wǎng)的管理

為了保證工廠工業(yè)生產(chǎn)的正常進行,必須對工廠一些主要的設備進行重點管理,如載貨電梯的管理、工業(yè)供水供電管理、變電房的管理等,同時,公共管網(wǎng)對整個工廠的正常運作事關(guān)重大,其維修養(yǎng)護十分重要,如電話線、污水管等的維修養(yǎng)護工作等。

(1)載貨電梯的管理。電梯是現(xiàn)代化的工業(yè)廠房中最常用的、使用最頻繁的運輸設備,保證電梯的正常運行,對保障所有企業(yè)的生產(chǎn)生活有重要作用。為了管好用好這些電梯,必須對電梯司機進行專門的培訓,并配備專業(yè)的維修技術(shù)人員,完全按照專業(yè)化的要求進行管理。為了更加有效地管理好電梯,物業(yè)管理人員應該參與電梯的選型、訂貨、安裝驗收以及年檢等工作。

(2)工業(yè)供水供電管理。工業(yè)用水用電不同于生活用水用電,其耗水量大,耗電量大,電容量也較生活用電之電容量大一些。而且水電的中止對廠家造成的損失有時是難以估計的,因此,水和電的正常供應是工廠進行工業(yè)生產(chǎn)的重要保障,對它們的管理是不容忽視的,為此,物業(yè)管理人員要做好工廠正常供水及供電的保障工作,應保證24小時供應。同時,要加強對高壓變電房的管理,完全按照供電部門的安全操作規(guī)程進行管理,高配值班室每天24小時要有人值班、節(jié)假日照常,確保電力供應。同時值班人員應根據(jù)用電情況適時地調(diào)節(jié)和補償功率因素,使電網(wǎng)保持在較為經(jīng)濟的運行狀態(tài),以降低電耗、節(jié)約能源。

(3)公共管網(wǎng)的維修養(yǎng)護。這方面的工作較為繁雜。比如污水管堵塞如不及時檢修,勢必影響工廠和工人的正常工作。因此,對公共管網(wǎng)的維修養(yǎng)護十分重要。

3.完善工業(yè)廠房與倉庫的消防保安管理

工業(yè)廠房的消防管理往往是廠家所忽視的內(nèi)容,從而導致許多工廠火災的發(fā)生,例如1993年11月在深圳龍崗區(qū)葵涌鎮(zhèn)致麗玩具廠發(fā)生的震驚海內(nèi)外的大火,致使84人死亡,41人受傷,廠家的經(jīng)濟損失更不用提。許多工廠企業(yè)其他的管理制度多如牛毛,惟獨沒有防火責任制,還有的企業(yè)不惜花巨資去購買豪華小轎車和對辦公室進行超檔次的裝修,卻沒有錢來添置消防設備。據(jù)調(diào)查,上述提到的葵涌鎮(zhèn),有50家工廠不符合消防規(guī)定,其中就包括了致麗玩具廠。因此,作為物業(yè)管理公司進行管理的工廠和倉庫,必須加強對所管轄廠房和倉庫的消防安全工作。具體包括:

(1)工業(yè)廠房與倉庫要建立嚴格的消防制度,明確各級消防人員的職責;

(2)要配備專門的消防管理人員,熟悉和掌握各種消防保安器材的使用;

(3)要建立嚴格的消防措施,配備消防用具,如消防帶、消防柱、滅火具、沙子等用品;

(4)要配備有先進的報警設備、工具等,如煙感報警監(jiān)控系統(tǒng)和自動噴淋滅火系統(tǒng)等;

(5)要不定期地組織消防教育和消防演習。

4.加強工業(yè)廠房倉庫的安全保衛(wèi)管理工作

(1)工業(yè)廠房和倉庫都要建立嚴格的值班守衛(wèi)制度,對人員、產(chǎn)品的進出都要進行認真的檢查登記;

(2)無關(guān)人員不得進入廠房和倉庫重地;

(3)下班后廠房與倉庫要嚴格執(zhí)行值班巡邏制度以及其他安全措施;

(4)嚴格執(zhí)行兩人以上進入倉庫、鎖門等制度。

二、工業(yè)廠房與倉庫的服務

工業(yè)廠房與倉庫的服務,主要是做好各項保障工作,如材料物資、設備、工具等供應保障;工作生活設施及條件的保障;廠容倉貌、優(yōu)美環(huán)境和工作、生活和娛樂的保障等。

搞好工業(yè)廠房和貨倉的綠化衛(wèi)生管理工作,能夠為工人工作、生活、娛樂提供一個優(yōu)美的環(huán)境,從而能夠讓工人工作時精神飽滿、心情舒暢,減少工傷事故的發(fā)生。因此,同其他物業(yè)一樣,工業(yè)廠房和貨倉的綠化衛(wèi)生管理也很重要。當然,在具體管理上有些差別。如綠化方面應根據(jù)工業(yè)廠房生產(chǎn)特點種植一些能適合排除工廠異味和廢氣的植物。衛(wèi)生保潔工作也會因工業(yè)生產(chǎn)內(nèi)容的不同而有不同的要求。由于工業(yè)廠房使用功能上的特殊性,有的廠房難于保持清潔,如重工業(yè)生產(chǎn)廠房;有的工業(yè)廠房要求清潔度相當高,甚至要求車間內(nèi)一塵不染,如生產(chǎn)精密化儀器儀表的工廠和食品加工生產(chǎn)工廠的廠房。因此,對不同的工業(yè)廠房應有不同的衛(wèi)生保潔制度和方法,對難以保持清潔的工業(yè)廠房,應勤清潔、清理、清

第16篇企業(yè)生產(chǎn)管理培訓計劃5

企業(yè)生產(chǎn)管理培訓計劃(五)

主要內(nèi)容:

(車間管理制度、車間安全管理、安全生產(chǎn)培訓)

企業(yè)課程名稱:生產(chǎn)車間管理實務培訓

所屬專業(yè):生產(chǎn)管理培訓

培訓時間:每周一期

培訓對象(whoshouldattend):

生產(chǎn)部長、經(jīng)理助理、車間主任、班組長、車間技術(shù)員、品質(zhì)管理員

培訓講師:***

企業(yè)內(nèi)訓培訓目標(format&keybenefits):

生產(chǎn)車間是制造企業(yè)的主戰(zhàn)場,產(chǎn)品質(zhì)量、生產(chǎn)效益、成本損耗和員工士氣基本源于生產(chǎn)車間管理,一線干部的管理水平、督導技巧的好壞,直接影響企業(yè)的經(jīng)營績效。因此,盡快讓一線干部掌握科學的管理知識,靈活地運用各種科學管理手段,對提高和穩(wěn)定產(chǎn)品質(zhì)量,降低成本,提高現(xiàn)場管理水平很有裨益。

生產(chǎn)管理培訓企業(yè)內(nèi)訓課程大綱(programcontent)

生產(chǎn)車間管理實務企業(yè)內(nèi)訓課程大綱

第一部分:現(xiàn)場管理實務篇

1.大量車間現(xiàn)場圖片問題分析與經(jīng)驗學習

2.現(xiàn)場管理的含義現(xiàn)場優(yōu)化的十大標志

3.如何開展現(xiàn)場定置管理車間“三定”案例

4.車間物料區(qū)、物流通道區(qū)、作業(yè)區(qū)、不良品區(qū)規(guī)劃及定置案例

5.如何開展“油漆作戰(zhàn)”

6.班組建設中“二個三制度”

7.6s推行工作中常見阻力及克服方法

8.如何開展“白手套檢查法”

9.車間干部如何做好現(xiàn)場巡查工作