第1篇 商鋪管理培訓(xùn)教案
一、前言
在邁入21世紀(jì)的今天,我國商品經(jīng)濟(jì)越來越活躍和豐富,物業(yè)管理作為房地產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)環(huán)節(jié),也越來越呈現(xiàn)其房地產(chǎn)市場的延續(xù)和補(bǔ)充作用。在現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)源地的英美等西方商品經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的國家,物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目繁多,內(nèi)容非常廣泛,不僅包括了建設(shè)前后飛物業(yè)使用全過程,同時(shí)延展了物業(yè)功能布局和規(guī)劃、目標(biāo)客戶群認(rèn)定、市場行情調(diào)研和預(yù)測、項(xiàng)目建設(shè)融資、物業(yè)的處分(物業(yè)租售,推廣)等。
隨著商品經(jīng)濟(jì)意識在國人頭腦中的深入,為了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)、搞活流通,甚至增加就業(yè)機(jī)會,我國各地涌現(xiàn)出了大批的零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、商業(yè)樓字。而這類商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)與過去的國營百貨商場有所不同,它們的產(chǎn)權(quán)是獨(dú)立與多元化并存的。對于物業(yè)管理從業(yè)人員來說,這些購物、休閑的消費(fèi)性場所,服務(wù)的對象有業(yè)主、使用人、消費(fèi)者等多重顧客,服務(wù)內(nèi)容也由簡單勞動(dòng)密集性作業(yè),延展為以產(chǎn)權(quán)人經(jīng)營利潤最大化為目的的營運(yùn)服務(wù)的商服物業(yè)管理。
商服物業(yè)管理就是為了適應(yīng)商服物業(yè)產(chǎn)權(quán)及顧客多元化,以經(jīng)營效益為導(dǎo)向的特定需求,為促進(jìn)商品交換而提供服務(wù)的一個(gè)新的物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域。
二、商服物業(yè)的分類
商服物業(yè)是指集合各種商業(yè)形式的建筑場所。商服物業(yè)的發(fā)展是商品經(jīng)濟(jì)繁榮的結(jié)果。隨著改革開放的深入,個(gè)人收入的兩極分化,市場產(chǎn)生了多樣化、差異化的消費(fèi)需求;同時(shí)也隨著行業(yè)競爭,消費(fèi)者行為的改變,零售商業(yè)服務(wù)業(yè)出現(xiàn)了多種形式共存的事實(shí)?；旧蟻碚f,零售商業(yè)務(wù)業(yè)的經(jīng)營方式可分為以下幾個(gè)商業(yè)形式:
1、百貨商店
百貨商店實(shí)際上就是以銷售日用商為主的規(guī)模較大的商品零售店鋪。商品明碼標(biāo)價(jià)、買賣自由,商家多以薄利多銷為主要經(jīng)營方法,是一種較為傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)
2、超市
超市是一種彈性自選,顧客可以根據(jù)自己的需要自選的商店。售貨人員較少、貨物開放式放置、定量包裝、明碼標(biāo)價(jià)、以電子計(jì)算機(jī)進(jìn)行結(jié)算,多數(shù)提供購貨手把車以方便顧客購買。
3、專賣店
專賣店是專門經(jīng)營一類或幾種有關(guān)聯(lián)的商品,或經(jīng)營某一品牌的品種齊全的商店。專賣店的消費(fèi)特指性較強(qiáng),銷售人員的相關(guān)知識也較為豐富,對特定消費(fèi)群有一定的感召力。
4、連鎖店
連鎖店是由大集團(tuán)內(nèi)部分化或加盟產(chǎn)生出來的若干個(gè)小商店,這些小商店在具有一定自主經(jīng)營權(quán)的同時(shí),統(tǒng)一服從于中心組織的品牌經(jīng)營等的管理。連鎖店具有一定的名牌效益,經(jīng)營項(xiàng)目可為商品,也可為某項(xiàng)休閑活動(dòng)。
5.休閑場所
休閑場所主要以環(huán)境或氛圍為消費(fèi)附加,以提供消費(fèi)者舒適和快樂的感覺為經(jīng)營方法,經(jīng)營服務(wù)多為休息式娛樂性活動(dòng)場地。
三、商服物業(yè)管理的前期操作
商服物業(yè)主要的功能體現(xiàn)在兩個(gè)方面:商業(yè)功能和休閑功能。商業(yè)功能是以一定范圍內(nèi)的顧客面作為服務(wù)對象,使消費(fèi)者買到自己需要的商品,并且一次性地購足。同時(shí)商服物業(yè)應(yīng)當(dāng)在統(tǒng)一規(guī)劃,統(tǒng)一管理的基礎(chǔ)上,形成并保持獨(dú)有的風(fēng)格,使物業(yè)空間布局、服務(wù)品質(zhì)、氛圍營造方面盡可能符合消費(fèi)者的心理和生理的需求。
休閑功能是指商服物業(yè)不僅使消費(fèi)者能購物,面且也必須設(shè)置娛樂、文化、健身等休閑場所,使消費(fèi)者把商服物業(yè)看成現(xiàn)代信息的傳播地,感受到生活氣,息,是追趕生活步伐的一種方式。
物業(yè)管理從業(yè)人員在商服物業(yè)前期介人的過程中必須更多的從產(chǎn)權(quán)人今后經(jīng)營利潤最大化的角度上提供專業(yè)性意見,主要重點(diǎn)為:
1、規(guī)模
通常在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)介入時(shí),物業(yè)本身的地點(diǎn)已定,可更改的可能性較小,但在商服物業(yè)所占的規(guī)模上仍然可以提供建議。
影響商服物業(yè)規(guī)模選擇的決定性因素是區(qū)域居民的總數(shù),物業(yè)管理機(jī)構(gòu)將可以通過市場調(diào)研了解區(qū)域居民、流動(dòng)消費(fèi)等數(shù)字進(jìn)行分析。在消費(fèi)圈人數(shù)較多的區(qū)域應(yīng)該可以選擇設(shè)定規(guī)模大,綜合功能較全面的商服物業(yè)。
2、物業(yè)造形
商服物業(yè)的造形可按所處地理位置的不同情況和規(guī)模大小,功能的不同而進(jìn)行選擇。
在主要臨街點(diǎn)建造商服物業(yè),應(yīng)注意停車場及外廣場在前端,宜采用條型造形,使商服物業(yè)在相關(guān)服務(wù)設(shè)施后直線排開。而規(guī)模較大的商服物業(yè),應(yīng)采用四方型造型,停車場置于物業(yè)外圍,中心是大型休閑、聚會場所,頂層設(shè)娛樂觀光場所。如規(guī)模較小,則采用街道型造型,將大面積商鋪建于兩端,其它商鋪排成街道形狀。
3、主題形象
商服物業(yè)必須有自己鮮明的特色,也就是說要有自己的'主題'。商服物業(yè)的人流量和
經(jīng)營業(yè)績,是與物業(yè)的知名度成正比的。相同地點(diǎn)、規(guī)模及造型的商服物業(yè)如能突出'主題',將極大提高自己的知名度。
因此,商服物業(yè)競爭的焦點(diǎn)已不僅是具體的實(shí)物商品,而是以品牌為核心的無形資產(chǎn)。物業(yè)管理在介入時(shí)可對周邊商服物業(yè)和消費(fèi)水平、消費(fèi)習(xí)慣等因素進(jìn)行調(diào)研和分析,確定'主題',以突出物業(yè)形象。
4、配套
在物業(yè)管理前期介入的常規(guī)項(xiàng)目中,對物業(yè)公共設(shè)施如供配電、空調(diào)、電梯、道路、給排水、建筑材料等配套,必須從使用者的角度提供專業(yè)的意見,而商服物業(yè)在配套上的重點(diǎn)將視經(jīng)營的需要而定,值得更為突出的是內(nèi)外的通路。
通路條件的好壞將是商服物業(yè)能否取得良好效益的關(guān)健所在,通路要求包括兩個(gè)方面:一是外部通路,二是內(nèi)部通路。
外部通路首先是公共交通,必須有公共的汽車、電車或地鐵停車站,以方便消費(fèi)。其次是停車場,顧客開車消費(fèi)已成一種普遍行為,同時(shí),也為方便購物的攜帶,停車場的建造應(yīng)在商服物業(yè)消費(fèi)場所3-5分鐘步行時(shí)間內(nèi),要有足夠的停車位以供使用。再次是進(jìn)貨車輛停放和補(bǔ)貨場所,以保證商品流通的暢通。
商服物業(yè)的功能不僅僅是購物,也是運(yùn)動(dòng)、娛樂等休閑需求。在內(nèi)部通路的設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮消費(fèi)者行走的舒適和安全,顧客通道與進(jìn)出通道要分隔開,即使在超市,顧客通道寬度也應(yīng)超過1.2米。
5、門面、店面設(shè)計(jì)
商服物業(yè)是以經(jīng)營為目的的,門面無疑就像人的臉面一樣非常重要。門面的設(shè)計(jì)既要滿足精神上的美感要求,又要符合物質(zhì)上的使用要求,以及環(huán)境和諧及人的行為要求。同時(shí),還要使物業(yè)內(nèi)間具有一定的秘密性飛制約性、圍護(hù)性,以激發(fā)顧客的參與意識。另外還應(yīng)注意人流量,流通順暢性,疏散方便與安全性及氣候的影響。
商服物業(yè)內(nèi)部各商鋪既是獨(dú)立的個(gè)體,又是物業(yè)整體的組成部分。因而在前期操作中要對各商鋪單位店面的造形飛入口、照明飛廚窗招牌與文字材質(zhì)、裝飾,甚至內(nèi)外地面與規(guī)劃也應(yīng)進(jìn)行通盤考慮,使其既通過形象、個(gè)性、展示來提高消費(fèi)者精神需要,又維持了商服物業(yè)的整體形象。
四、管理與營運(yùn)
商服物業(yè)的管理過程不僅需要傳統(tǒng)物業(yè)管理的保安飛保潔、維修等被動(dòng)的服務(wù)項(xiàng)目,根據(jù)商服物業(yè)的特定需求,更多的是為整體物業(yè)中的使用者的經(jīng)營活動(dòng)提供主動(dòng)服務(wù),使產(chǎn)權(quán)人、使用者等各類顧客的利益最大化,其中工作的重點(diǎn)是:
1、商戶的組合
商服物業(yè)是各種商業(yè)形式和服務(wù)設(shè)施集合,通常包括零售商店、餐飲店廣場、休閑、娛樂場所等,其中各種類型的商店或超市占主導(dǎo)地位。
對于規(guī)模較小,在5000平方米以下的商服物業(yè)來說,主要是以食品、雜貨及一個(gè)主題商場等商業(yè)形式出現(xiàn)的,以滿足日常消費(fèi)為主;而面積在10000-30000平方米左右的中型商服物業(yè),將主要在一個(gè)主題下,以個(gè)人服務(wù)、家庭設(shè)施、生活用具、服裝、裝飾品和文化娛樂設(shè)施等商業(yè)形式出現(xiàn),以服務(wù)顧客多層次、多元化的需求為主;對于組30000平方米以上的大型商服物業(yè),管理者更是要提供全方位的綜合服務(wù)。
同時(shí)在商戶組合上,除了考慮商業(yè)形式外,還必須考慮各類商戶所占面積,一般來說,商服物業(yè)面積50%將租售予商業(yè)生命周期長,同時(shí)具有一定品牌,對消費(fèi)群有長期感召力的商戶,以突出和維持物業(yè)的,知名度和顧客的忠誠度。30%左右的面積租售予商業(yè)生命周期較長,有穩(wěn)定銷售業(yè)績的商戶,剩下其中20%毛的面積租售予商業(yè)周期短,但較時(shí)尚的商戶,雖然可能商戶變更較快,但租售收入較高,同時(shí)也使物業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目時(shí)尚化。
2、租金
租約是商服物業(yè)管理對店鋪經(jīng)營者施以管理的主要內(nèi)容。租金即物業(yè)產(chǎn)權(quán)人獲取經(jīng)營權(quán)的主要經(jīng)濟(jì)投資。
在操作中,租金的數(shù)額是根據(jù)店鋪的占地面積、店鋪的商業(yè)特征和店鋪所處位置來確定的。一般的做法是先按店鋪的單位面積,確定物業(yè)承租者的最低租金數(shù)額,作為標(biāo)準(zhǔn)起點(diǎn)線,亦即這個(gè)數(shù)額是承租人必須支付的最低租金限額。無論承租者在經(jīng)營銷售中的狀況如何,這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)租金都必須交納。當(dāng)承租人的店鋪經(jīng)營銷售額達(dá)到并超過規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)后,除了應(yīng)交納最低限額的租金外,承租人還應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際營業(yè)銷售額的一定比例交納比例租金。
3、營業(yè)時(shí)間
營業(yè)時(shí)間的統(tǒng)一規(guī)定是塑造和維護(hù)商服物業(yè)良好形象的重要內(nèi)容。許多商服物業(yè)管理把營業(yè)時(shí)間的規(guī)定納入到租約的范圍內(nèi)。
商服物業(yè)的開張之日,是形象塑造的第一步,所有的店鋪更應(yīng)該在這一天統(tǒng)一.營業(yè),以吸引顧客的注意力,給顧客商品豐富感覺,為商服物業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展奠定基礎(chǔ)。商服物業(yè)管理對店鋪平時(shí)的營業(yè)時(shí)間和休息時(shí)間,也應(yīng)有嚴(yán)格統(tǒng)一的規(guī)定。否則,如果各店鋪的營業(yè)時(shí)間不能整齊劃一,會令顧客失望,也會給人一種凄冷衰敗的印象。
4、商戶商品的陳列
商服物業(yè)各商鋪產(chǎn)權(quán)多元化,但物業(yè)本身有一定的整體性。在前期的操作上雖對店面進(jìn)行了規(guī)劃,但在運(yùn)作期各商家
的商品陳列也需進(jìn)行管理,以保持整體的內(nèi)在聯(lián)系,形成系統(tǒng)相互促進(jìn),方便消費(fèi)。
在商品陳列管理中,應(yīng)注意商品標(biāo)題,突出物業(yè)整體形象,使顧客了解性能;陳列柜應(yīng)巧妙利用空間,不占用太多商店面積,各商戶間的通道充分保留,保證顧客購買通路;各商戶商品陳列高度不影響相鄰商戶和整體視線等?？傊?陳列的商品得當(dāng),既方便顧客消費(fèi)又可以達(dá)到廣告宣傳的目的,塑造良好的商店形象。
5、整體推廣
商服物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)采用統(tǒng)一的整體公關(guān)宣傳活動(dòng)和統(tǒng)一的形象策略,因公關(guān)、宣傳活動(dòng)而產(chǎn)生的資金技入由各店鋪按一定的標(biāo)準(zhǔn)分擔(dān)。在商服物業(yè)管理剛建成投入使用的時(shí)候,商服物業(yè)在管理、營運(yùn)過程中就必須迅速樹立自己的商業(yè)形象,有利于物業(yè)的租售。
對各商家來說,統(tǒng)一的整體推廣活動(dòng),能為店鋪的經(jīng)營帶來聲勢浩大的宣傳效益,而推廣費(fèi)用開支又能降低到最低的水平,節(jié)費(fèi)了人力技人、時(shí)間投入,為商服物業(yè)其它工作的順利開展奠定了基礎(chǔ)。
五、商服物業(yè)的商業(yè)生命維系重點(diǎn)
商業(yè)生命是商服物業(yè)整體的信任度、美譽(yù)度和知名度三者和諧的統(tǒng)一。沒有信任度、美譽(yù)度、知名度,商服物業(yè)將沒有了人流量,沒有了人流量,經(jīng)營業(yè)績也隨之消失,沒有經(jīng)營的商服物業(yè)也將不能生存。因而,成功的商服物業(yè)管理不只是要去創(chuàng)造,更重要的是要去維系商業(yè)形象、商業(yè)生命,其中工作有:
1、cis操作
當(dāng)今商品經(jīng)濟(jì)競爭的焦點(diǎn)已經(jīng)不僅是具體的實(shí)物商品,而且是以品牌為核心的無形資產(chǎn),商服物業(yè)的無形資產(chǎn)和品牌,也就是物業(yè)給予公眾的整體形象。上世紀(jì)90年代初導(dǎo)人我國企業(yè)界的ci理論,經(jīng)過近10年的實(shí)踐表明,它在市場營銷及公共關(guān)系的建設(shè)上有非常直接的作用,運(yùn)用這一工具去占領(lǐng)市場是卓有成效的。
對于客戶而言,物業(yè)整體形象--品牌的存在代表了市場對物業(yè)的認(rèn)同,它給客戶信心,讓客戶在對相類似的產(chǎn)品進(jìn)行比較時(shí)有更直觀的判斷標(biāo)準(zhǔn)。品牌不僅是知名度,它還代表了品牌美譽(yù)度、品牌忠誠度和品牌聯(lián)想,因此它更多的是體現(xiàn)物業(yè)整體與客戶的關(guān)系。
2、公關(guān)活動(dòng)
公關(guān)活動(dòng)是商品經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家在營銷活動(dòng)中逐漸發(fā)展起來的一種推廣方式。在商服物業(yè)推廣中,我們可以把公關(guān)活動(dòng)定義為“商服物業(yè)在公眾中樹立良好的形象,擴(kuò)大知名度,從而促進(jìn)商品銷售的一種活動(dòng)”。
商服物業(yè)公關(guān)活動(dòng)對象有:商場員工、消費(fèi)者、社區(qū)、供貨單位、政府及其有關(guān)部門、新聞部門、社會活動(dòng)團(tuán)體等。
商服物業(yè)的公關(guān)活動(dòng)涉及各種對象,對不同的對象應(yīng)該采取不同的公關(guān)活動(dòng)方式。商服物業(yè)與消費(fèi)者公關(guān)活動(dòng)具體的工作內(nèi)容有:幫助消費(fèi)者充分了解商場的宗旨、政策、商品信息和服務(wù)方式;廣泛收集消費(fèi)者意見,向有關(guān)部門反映,以便及時(shí)改進(jìn),避免重犯錯(cuò)誤;爭取消費(fèi)者的信任與好感,與消費(fèi)者建立廣泛和經(jīng)常的聯(lián)系。從而促成顧客形成對商場及其商品的良好印象,在消費(fèi)者中建立商場的聲譽(yù)。
商服物業(yè)與新聞部門的具體工作的內(nèi)容是:熟悉新聞工作的特點(diǎn),為報(bào)道本企業(yè)新聞提供有利的條件;按新聞部門的要求..撰寫新聞稿件;通有重要活動(dòng),邀請記者參..加,提供真實(shí)的新聞素材;和編輯、記者建..立私人友誼,保持經(jīng)常的聯(lián)系,加強(qiáng)信息溝通,爭取對物業(yè)有利的社會輿論。
商服物業(yè)管理和營運(yùn)從本質(zhì)上來說與傳統(tǒng)的物業(yè)管理的目的是相同的,都是為產(chǎn)權(quán)人服務(wù),滿足需求。
第2篇 人園小區(qū)商鋪管理公約
豪園小區(qū)商鋪管理公約
甲方:aa物業(yè)管理發(fā)展有限公司zz豪園管理處
乙方:
乙方租用商鋪________區(qū)__ ____號,為保證房屋及公用設(shè)施的完好,維持小區(qū)整潔的環(huán)境和良好的秩序,以保障用戶的正常經(jīng)營活動(dòng),雙方協(xié)商一致,同意簽訂本公約,并共同遵守下列條款。
第一章 管理機(jī)構(gòu)及職責(zé)
第一條 物業(yè)管理有限公司對房地產(chǎn)公司委托的商鋪及其公用場地、公用設(shè)施擁有直接管理權(quán)。
第二條 物業(yè)管理有限公司下設(shè)的zz豪園管理處負(fù)責(zé)對商鋪進(jìn)行日常管理。
第三條 甲乙雙方必須遵守國家法律、南昌市法規(guī)以及有關(guān)房屋管理規(guī)定。
第二章 甲方權(quán)利義務(wù)
第四條 甲方有權(quán)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同規(guī)定,制訂該物業(yè)的各項(xiàng)管理辦法、規(guī)章制度、實(shí)施細(xì)則,自主開展各項(xiàng)管理活動(dòng)。
第五條 甲方有權(quán)按合同規(guī)定收取管理服務(wù)費(fèi)(根據(jù)乙方同房地產(chǎn)公司簽訂的租賃合同,管理服務(wù)費(fèi)由甲方公司與房地產(chǎn)公司結(jié)算)。
第六條 甲方有權(quán)依照物業(yè)管理法規(guī)政策、管理合同和管理公約規(guī)定,對乙方違反物業(yè)管理法規(guī)政策、管理合同和管理公約的行為進(jìn)行處理。
第七條 甲方有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)物業(yè)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)。
第八條 甲方承擔(dān)乙方承租商業(yè)用地紅宗線外屬甲方與房地產(chǎn)公司議定的物業(yè)管理工作。
第九條 甲方責(zé)任范圍內(nèi)的管理服務(wù)項(xiàng)目:
1、公用設(shè)施及場地的使用、維修、養(yǎng)護(hù);
2、公用機(jī)電設(shè)備的使用、維修、養(yǎng)護(hù);
3、公用綠化區(qū)域的維護(hù)、管理;
4、公用部位清潔衛(wèi)生、消殺管理;
5、垃圾清運(yùn)(不含裝修期間的裝修垃圾);
6、公共秩序的管理;
7、商業(yè)店鋪的管理(出租入伙管理、門前三包、裝修管理等);
8、消防宣傳和管理;
9、相關(guān)的檔案資料管理。
第三章乙方權(quán)利義務(wù)
第十條 乙方依法享有承租商業(yè)用地紅宗線以內(nèi)的土地使用權(quán)。
第十一條 乙方依法享有合理使用房屋建筑共用設(shè)施公共部位的權(quán)利。
第十二條 乙方有權(quán)自己或聘請他人對物業(yè)自用部分的各種管道、電線、水箱以及其他設(shè)施進(jìn)行合法修繕,但法規(guī)規(guī)定必須由專業(yè)部門或機(jī)構(gòu)施工的除外。
第十三條 乙方有權(quán)根據(jù)房屋建筑共同部位、公用設(shè)備設(shè)施和屬物業(yè)管理范圍內(nèi)的市政公用設(shè)施的狀況,建議物業(yè)管理公司及時(shí)組織修繕。
第十四條 乙方有權(quán)就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)向管理處和物業(yè)公司提出質(zhì)詢,并得到答復(fù)。
第十五條 乙方有權(quán)對甲方物業(yè)管理工作提出建議、意見或批評。
第十六條 乙方應(yīng)負(fù)責(zé)承租商業(yè)用地紅宗線內(nèi)的衛(wèi)生清潔工作和綠化工作,達(dá)到'門前三包,門內(nèi)達(dá)標(biāo)'。
乙方應(yīng)按甲方規(guī)定時(shí)間、指定地點(diǎn)放置垃圾,不得隨意放置,污染環(huán)境。
第十七條 乙方送貨車要遵守城區(qū)交通規(guī)定,服從管理,不翻壓綠地,注意小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生,搬運(yùn)貨物后及時(shí)清理周圍環(huán)境。
第十八條 為保持房屋整體外觀,乙方未經(jīng)批準(zhǔn)不得在房屋外墻加設(shè)檐篷、煙囪、天線、廣告、招牌等物件。乙方若欲立招牌、廣告等,必須向管理處申請,報(bào)集團(tuán)規(guī)劃委員會辦公室審批。
第十九條 乙方不得在房屋周圍搭建任何建筑物,不得在房屋內(nèi)外公用部分堆放任何物品。
第二十條 乙方不得使用瓶裝液化氣,嚴(yán)禁使用任何非正常渠道的液化石油氣。
第二十一條 乙方如欲對房屋內(nèi)部進(jìn)行間隔、裝修或其他工程,須先向房地產(chǎn)公司提出申請,獲準(zhǔn)后報(bào)zz豪園管理處審核備案。涉及消防方面的申報(bào)必須經(jīng)消防管理部門書面批準(zhǔn)以后方可動(dòng)工。
乙方應(yīng)遵守《裝修管理規(guī)定》。必須做到不亂堆材料、不亂倒垃圾,不得損壞綠化草地(如屬難以避免的,必須在工程完成后恢復(fù)原狀),不得損壞房屋共用設(shè)施,不得影響其他用戶。
第二十二條 乙方在房屋內(nèi)安裝機(jī)器、設(shè)備,存放物品不能超過樓面的設(shè)計(jì)承載能力。房屋內(nèi)不得堆放易燃易爆等危險(xiǎn)物品。每個(gè)鋪位必須按每50平方米一個(gè)滅火器的標(biāo)準(zhǔn)配置。
第二十三條 乙方不得有影響或妨礙其他用戶正常生活及經(jīng)營的行為。
第二十四條 乙方只能在房屋租賃合同列明的經(jīng)營范圍內(nèi)經(jīng)營,不得改作其它用途。
第四章 法律責(zé)任
第二十五條 對于乙方違反本公約的行為,甲方有權(quán)責(zé)成責(zé)任者排除妨害、恢復(fù)原狀、賠償損失,并根據(jù)有關(guān)規(guī)定對責(zé)任者處以罰款、停水停電等處罰措施。
第二十六條 乙方如違反本公約規(guī)定,對房屋設(shè)施或?qū)λ嗽斐蓢?yán)重?fù)p害、以及不服從管理情節(jié)嚴(yán)重者,甲方除追究其有關(guān)責(zé)任外,將向房地產(chǎn)公司建議取消乙方租賃權(quán)。
第二十七條 乙方不按照規(guī)定地點(diǎn)、時(shí)間擺放垃圾,經(jīng)甲方書面通知二次后仍不改過的,甲方將予停水、停電并處每次違章100元罰款(依南昌市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例第四十二條)。
第二十八條 若乙方車輛不按規(guī)定地點(diǎn)停放,損壞小區(qū)綠地或地面的按實(shí)際損失賠償;經(jīng)兩次勸阻教育仍不聽從管理者,甲方將報(bào)有關(guān)交通管理部門將車拖走。
第二十九條 乙方違章裝修造成損失的要恢復(fù)原狀、賠償損失,拒不恢復(fù)原狀的,甲方將強(qiáng)行恢復(fù),所發(fā)生費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)。
第三十條 乙方不按合同約定用途使用房屋,或非法用于法律禁止用途,則甲方有權(quán)采取停水停電或其它法律手段。
第三十一條 乙方如在租賃區(qū)域內(nèi)使用瓶裝液化石油氣,甲方有權(quán)勸阻、沒收;乙方如使用非正常渠道的液化石油氣(俗稱'黑氣'),甲方除有權(quán)予以沒收外,并視情節(jié)處以乙方1000元以上的罰款。
第五章 附則
第三十二條 本公約解釋權(quán)歸物業(yè)管理公司。
本公約執(zhí)行過程中,物業(yè)管理公司有權(quán)依據(jù)中華人民共和國法律、南昌市有關(guān)法規(guī),或基于多數(shù)用戶和業(yè)主意見、建議進(jìn)行修改,并通知簽約人。
第三十三條 本公約一式兩份,甲方一份,乙方一份,具有同等法律效力。
本公約甲乙雙方簽字后生效。
甲方:aa市物業(yè)管理有限公司乙方:
zz豪園管理處
代表: 代表:
電話:
電話:
第3篇 物業(yè)公司：商鋪管理程序
物業(yè)公司程序文件:商鋪管理程序
1.目的
規(guī)范商鋪管理,保持管理服務(wù)區(qū)域安全、文明的居住環(huán)境。
2.范圍
適用于公司各管理處商鋪的管理工作。
3.定義
無
4.職責(zé)
部門/崗位工作職責(zé)
管理處負(fù)責(zé)人簽定《商鋪管理服務(wù)協(xié)議書》等,協(xié)調(diào)、解決商鋪糾紛
部門指定人員商鋪日常巡查及管理
5.方法及過程控制
5.1房屋產(chǎn)權(quán)屬zz地產(chǎn)公司時(shí)
5.1.1地產(chǎn)委托管理處出租時(shí),管理處在商鋪開業(yè)前應(yīng)與商鋪經(jīng)營者簽訂商鋪?zhàn)赓U合同,地產(chǎn)直接出租時(shí),管理處須保存雙方簽訂的租賃合同復(fù)印件。
5.1.2以上商鋪須與管理處簽訂《商鋪管理服務(wù)協(xié)議書》、《商鋪消防安全管理責(zé)任書》、填寫《商鋪從業(yè)人員情況登記表》、《委托銀行收款協(xié)議書》,明確商鋪與管理處之間的責(zé)權(quán)關(guān)系及管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)等其他費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn),并實(shí)行門前三包責(zé)任制。
5.1.3如商鋪需要裝修,按《裝修管理程序》執(zhí)行。
5.1.4商鋪?zhàn)匀胱∑鹨恢軆?nèi),管理處應(yīng)收集以下資料,并建立商鋪管理檔案:
a、《營業(yè)執(zhí)照》復(fù)印件(因其它特殊原因未辦理營業(yè)執(zhí)照除外,過期或失效后需重新索取);
b、負(fù)責(zé)人的身份證復(fù)印件及照片;
c、主要從業(yè)人員身份證復(fù)印件、照片等資料。
d、經(jīng)營特種行業(yè)或政府有要求的特殊項(xiàng)目,還必須查驗(yàn)政府部門批準(zhǔn)的相關(guān)證明,保存復(fù)印件。
5.2房屋產(chǎn)權(quán)不屬zz地產(chǎn)時(shí)
商鋪憑與業(yè)主簽訂的租房合同書到管理處簽訂《商鋪管理服務(wù)協(xié)議書》、《商鋪消防安全管理責(zé)任書》、《委托銀行收款協(xié)議書》,填寫《商鋪從業(yè)人員情況登記表》,其它要求可參照4.1執(zhí)行。
5.3商鋪的管理
5.3.1管理處應(yīng)根據(jù)小區(qū)(大廈)具體情況,制定相應(yīng)得商鋪管理規(guī)定,規(guī)范商鋪經(jīng)營及從業(yè)人員的行為。
5.3.2如商鋪需要裝修,除按《裝修管理程序》執(zhí)行外,還應(yīng)提供外墻、燈箱、標(biāo)識燈的設(shè)計(jì)方案,確保外觀基本統(tǒng)一和整體美觀。
5.3.3管業(yè)部負(fù)責(zé)商鋪周圍清潔美觀衛(wèi)生,每季度一次對商鋪的環(huán)境衛(wèi)生、人員服務(wù)情況進(jìn)行檢查,填寫《商鋪管理檢查表》發(fā)現(xiàn)有違反商鋪管理規(guī)定的行為,下發(fā)《整改通知書》;同時(shí)應(yīng)定期檢查商鋪的經(jīng)營活動(dòng),發(fā)現(xiàn)無證經(jīng)營或涉嫌賭博、色情等違法行為時(shí),應(yīng)予以勸阻并向管理處負(fù)責(zé)人匯報(bào),管理處負(fù)責(zé)人視情況,決定是否采取更嚴(yán)厲的措施。
5.3.4工程管理部負(fù)責(zé)對商鋪消防安全、電器進(jìn)行管理,在現(xiàn)場設(shè)置《商鋪設(shè)施檢查記錄表》,每季度檢查、記錄一次,要求各商鋪配置足夠的消防器材,定期維護(hù)使用電器。
5.3.5排放油煙、噪音等符合環(huán)保標(biāo)準(zhǔn),無存放有毒有害物質(zhì)。
5.3.6如工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、公安、計(jì)生辦等政府部門工作人員對商鋪進(jìn)行檢查,管理處應(yīng)驗(yàn)明證件,登記后予以配合。
5.4其它事項(xiàng)
5.4.1如房屋用于生產(chǎn)或酒店、賓館、商場等公眾聚集場所,業(yè)主或經(jīng)營者應(yīng)向當(dāng)?shù)毓蚕罊C(jī)構(gòu)申報(bào),經(jīng)消防安全檢查合格,并將合格證明原件提交管理處查驗(yàn)(管理處保存復(fù)印件)后方可使用或開業(yè)。
6.支持性文件
tjzzwy7.5.1-g02《裝修管理程序》
7.質(zhì)量記錄表格
tjzzwy7.5.1-k04-f1 《商鋪管理服務(wù)協(xié)議書》
tjzzwy7.5.1-k04-f2 《商鋪消防安全管理責(zé)任書》
tjzzwy7.5.1-k04-f3 《商鋪從業(yè)人員情況登記表》
tjzzwy7.5.1-k04-f4 《委托銀行代收款協(xié)議書》
tjzzwy7.5.1-k04-f5 《商鋪管理檢查表》
tjzzwy7.5.1-k04-f6 《商鋪設(shè)施檢查記錄表》
tjzzwy7.5.1-k04-f7 《整改通知書》
第4篇 某園區(qū)商鋪管理守則
園區(qū)商鋪管理守則
為規(guī)范園區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的分布、經(jīng)營及管理,保障業(yè)主及租戶利益,方便居民生活,特制定以下規(guī)定:
1、在本園區(qū)經(jīng)營的網(wǎng)點(diǎn),必須到工商稅務(wù)等機(jī)關(guān)辦理相關(guān)證照(如需專業(yè)機(jī)關(guān)許可的必須辦理專業(yè)許可證),在有效證件齊備的情況下方可營業(yè),證照須懸掛到店鋪內(nèi)顯眼位置。
2、商鋪經(jīng)營行為須遵守國家法律、法規(guī)及園區(qū)有關(guān)管理規(guī)定。
3、商鋪內(nèi)的水、電等管道設(shè)施,未經(jīng)管理處批準(zhǔn)禁止改裝和封閉。
4、商鋪進(jìn)行裝修,須遵守《裝修守則》,并將招牌裝飾方案及商號、從業(yè)范圍一并報(bào)管理處及消防部門備案審批后,方可進(jìn)行裝修。商鋪裝設(shè)隔層者,下層凈高不低于2.2米。
5、各商鋪網(wǎng)點(diǎn)開業(yè)或變更經(jīng)營項(xiàng)目前,須到管理處登記備案。
6、商鋪空調(diào)位由管理處統(tǒng)一指定,安裝空調(diào)前,須事先向管理處申報(bào),并由管理處人員指定安裝位置。否則,我處有權(quán)責(zé)令強(qiáng)行拆除,并恢復(fù)原狀,有關(guān)費(fèi)用由商鋪業(yè)主承擔(dān)。
7、門前禁止張貼、懸掛帶有違反國家法律、法規(guī)、封建迷信色彩的飾品,不得在門前燒香、祭祀、供奉等活動(dòng)。
8、未裝設(shè)專用排煙道的商鋪不得進(jìn)行煎、炒、炸等的烹飪及其他產(chǎn)生強(qiáng)烈污染的活動(dòng)。
9、統(tǒng)一招牌、宣傳廣告牌及任何商號使用前應(yīng)經(jīng)嶺南z管理處批準(zhǔn),否則不得使用。不得在鋪面卷閘門以外的任何地方擺放物品,不得擅自懸掛除統(tǒng)一招牌以外的任何宣傳廣告牌。不得懸掛和張貼帶'嶺南z'的任何商號。廣告牌應(yīng)獲工商部門審批。
10、商鋪業(yè)主(租用戶)有責(zé)任實(shí)行'門前三包',不準(zhǔn)往門前人行道倒臟水,對未嚴(yán)格執(zhí)行'門前三包'的商鋪經(jīng)整改合格后方可經(jīng)營。
11、園區(qū)商號必須與管理處簽訂'防火責(zé)任書'并配齊消防器材。
12、商鋪業(yè)主及其承租人、使用人應(yīng)當(dāng)遵守小區(qū)內(nèi)有關(guān)的管理公約。
13、商鋪經(jīng)營過程中需要在小區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行推銷活動(dòng)的,應(yīng)將有關(guān)活動(dòng)時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容等向管理處報(bào)批,否則,不得隨意在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行推銷活動(dòng)。
第5篇 商場商鋪管理公約-6
商場(商鋪)管理公約6
一、商戶權(quán)利和義務(wù)
(一)權(quán)利
1、依法享有使用其租憑的商鋪的各項(xiàng)法定權(quán)利。
2、在不破壞、不影響物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)及外貌,以及不影響、不損壞公用設(shè)備和設(shè)施的前提下,并經(jīng)管理公司確認(rèn),可對其名下鋪位進(jìn)行裝修。
3、依法合理使用物業(yè)的公共場所的權(quán)利。
4、有權(quán)就物業(yè)的有關(guān)事項(xiàng)向管理公司咨詢。
5、有權(quán)對管理公司的工作提出建設(shè)性意見和批評。
(二)義務(wù)
1、必須按照合同約定經(jīng)營范圍進(jìn)行經(jīng)營。為劃分經(jīng)營區(qū)域,管理公司對物業(yè)經(jīng)營區(qū)域劃分為:一樓為陶瓷、板材專區(qū),二樓為衛(wèi)浴、五金、櫥柜、櫥電、門窗專區(qū),三樓為燈飾、窗簾布藝、地板衣柜、天花油漆、樓梯玻璃專區(qū)。商戶必須嚴(yán)格履行該義務(wù),以免擾亂物業(yè)整體規(guī)劃及功能分布。
2、商戶不得隨意轉(zhuǎn)讓商鋪,轉(zhuǎn)讓鋪位必須遵守鋪位轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定。
3、按規(guī)定繳交經(jīng)營管理服務(wù)費(fèi)及其它費(fèi)用。
4、自覺維護(hù)公共場所的整潔、美觀及公共設(shè)施的完整。
5、商戶如需進(jìn)行室內(nèi)裝修時(shí),必須遵守商場裝修管理規(guī)定。
6、商戶負(fù)責(zé)保管、維護(hù)所擁有鋪位的設(shè)備、設(shè)施、天花、地面,如有損壞及時(shí)維修。
7、商戶須遵守管理公司開歇業(yè)管理規(guī)定,不得早開、早收或遲開、遲收、甚至無故不開業(yè)。
8、本物業(yè)范圍內(nèi),不得有下列行為:
①擅自改變公共設(shè)備、設(shè)施的結(jié)構(gòu)、外觀、用途、功能等。
②私自占用或損壞通道、道路、停車場、樓梯等共用部分設(shè)施。
③以任何理由拒絕使用中央空調(diào)和拒付空調(diào)費(fèi)。
④對內(nèi)外進(jìn)行違章鑿、拆、搭、建。
⑤擅自損壞、拆除、改造供電、通訊、排污、消防等而下之共用設(shè)施。
⑥不按規(guī)定堆放物品、丟棄垃圾。
⑦存放易燃、易爆、有毒、有放射等危險(xiǎn)物品。
⑧違章占用公共場地、損壞公用設(shè)施。
⑨影響市容觀瞻或××城形象的亂搭、亂貼、亂掛、亂放設(shè)立廣告宣傳品等。
⑩利用商鋪進(jìn)行超出經(jīng)營范圍外的商業(yè)行為。
⑾法律、法規(guī)及政策規(guī)定禁止的菘他行為。
⑿商鋪內(nèi)使用明火及大功率電器。
(三)違章責(zé)任
1、違反本公約義務(wù)條款中各項(xiàng)規(guī)定,管理公司有權(quán)處理,并要求商戶限期整改。逾期不整改的,管理公司有權(quán)采取強(qiáng)制性措施,包括警告、扣罰、停電和停業(yè)整頓。對公共利益造成損失的,管理公司有權(quán)要求責(zé)任人承擔(dān)責(zé)任和賠償。
2、商戶不按規(guī)定繳交經(jīng)營管理服務(wù)費(fèi)用及其他費(fèi)用,按《租賃合同》的約定辦理。
二、管理公司權(quán)利和責(zé)任
1、一般事項(xiàng)
①管理公司享有各項(xiàng)管理權(quán)力,同時(shí)履行本公約中其應(yīng)遵守及履行的責(zé)任及義務(wù)。
②管理公司將被視為全部業(yè)主之代理人,而非個(gè)別代理,代表全體業(yè)主的利益開展各服務(wù)與管理。(包括對外宣傳推廣)
2、管理公司的權(quán)利及責(zé)任
①從全體商戶的利益出發(fā),管理者有權(quán)對進(jìn)行有效的管理和維護(hù),并為此負(fù)責(zé)包括以下但不限于各項(xiàng):
a、檢查、視察權(quán),必要時(shí)包括所有租賃范圍的內(nèi)部。
b、每一個(gè)商戶應(yīng)嚴(yán)格按照裝修管理規(guī)定,進(jìn)行本鋪位的裝修。管理者有權(quán)在裝修期間進(jìn)入商鋪進(jìn)行檢查、指導(dǎo)。
c、制定商戶守則及其人必要的規(guī)章制度,共同遵守。
d、處理各項(xiàng)投訴協(xié)調(diào)各商戶的糾紛。
e、按規(guī)定收取各項(xiàng)管理服務(wù)費(fèi)用和代收水、電費(fèi)及公共設(shè)施使用費(fèi)。
f、負(fù)責(zé)保安工作,維護(hù)正常秩序。
g、消除及拆去任何防礙環(huán)境美觀的違章搭建,擺放之貨物及雜物占用公共地方及公共服務(wù)設(shè)施的變更及損害,并向負(fù)責(zé)人征收因此發(fā)生的費(fèi)用。
h、其他需管理公司處理的事項(xiàng)。
②管理公共地方及公共設(shè)施。
a、保養(yǎng)維護(hù)化共地方和公共設(shè)施。
b、保持環(huán)境清潔、衛(wèi)生和環(huán)境的美化。
c、確保供水、供電、中央空調(diào)、通訊、電梯、消防的正常動(dòng)作及設(shè)備的良好性能。
d、做好環(huán)境管理。以車輛停放、保管、貨物裝卸的良好秩序。
e、統(tǒng)一安排公共地方的宣偉廣告申請及制作。
3、管理者在下列情況下所造成的服務(wù)中斷,無須對商戶及使用者負(fù)責(zé)。
a、因各項(xiàng)設(shè)備、設(shè)施、裝置必要之保養(yǎng)或消防測試、用電安全檢查等原因。
b、火災(zāi)、水災(zāi)等不可抗拒的自然災(zāi)害所造成的損失。
c、加外界(市電、市自來水)所造成的停水、停電。
d、管理公司無法控制的,使其無法履行管理和維護(hù)職責(zé)的其他原因。
第6篇 物業(yè)程序文件小區(qū)商鋪管理程序
1目的
規(guī)范商鋪管理行為,維護(hù)小區(qū)舒適、安全、文明的居住環(huán)境。
2范圍
適用于公司各管理處商鋪管理。
3職責(zé)
3.1管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)簽定商鋪管理協(xié)議書,協(xié)調(diào)、解決商鋪糾紛。
3.2由管理處經(jīng)理指定專人對商鋪進(jìn)行日常巡查及管理。
4方法和過程控制
4.1管理處應(yīng)根據(jù)本小區(qū)具體情況,制定相應(yīng)的商鋪管理規(guī)定,規(guī)范商鋪經(jīng)營及從業(yè)人員的行為。
4.2管理處經(jīng)理在商鋪開業(yè)前應(yīng)于商鋪經(jīng)營者簽定《商戶管理協(xié)議書》、《商鋪消防管理責(zé)任書》、《商鋪從業(yè)人員情況登記表》、《委托銀行代收款協(xié)議書》,明確商鋪經(jīng)營范圍和管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),并實(shí)行門前三包責(zé)任制。
4.3如商鋪需要裝修,除按程序文件編號**wy7.5.1-g03程序執(zhí)行外,還應(yīng)提供外墻、燈箱、標(biāo)識等的設(shè)計(jì)方案,確保外觀基本統(tǒng)一和整體美觀。
4.4各商鋪?zhàn)匀胱∑鹑齻€(gè)月內(nèi),須向管理處提供《營業(yè)執(zhí)照》、法人代表身份證的復(fù)印件,以及從業(yè)人員身份證明、計(jì)劃生育證明、相片等資料,并建立商鋪管理檔案,特殊經(jīng)營項(xiàng)目的商鋪,須取得相關(guān)政府部門簽發(fā)的許可證方可開業(yè)。
4.5管理處經(jīng)理應(yīng)指定專人對商鋪的環(huán)境衛(wèi)生、物品擺放進(jìn)行日常管理,發(fā)現(xiàn)有違反商鋪管理規(guī)定的行為,及時(shí)糾正并予以記錄。
4.6管理處經(jīng)理指定專人對商鋪消防、電器進(jìn)行管理,在現(xiàn)場設(shè)置《商鋪設(shè)施檢查記錄表》,每季度檢查、記錄一次,要求各商鋪配置足夠的消防器材,定期維護(hù)使用電器。
4.7商鋪管理人員應(yīng)定期檢查商鋪的經(jīng)營活動(dòng),發(fā)現(xiàn)無經(jīng)營或涉嫌賭博、販毒、吸毒、色情等違法行為時(shí),應(yīng)及時(shí)予以制止并向部門經(jīng)理匯報(bào),部門經(jīng)理視情況,決定是否采取更嚴(yán)厲的措施。
4.8如工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、公安、計(jì)生辦等政府部門工作人員對商鋪進(jìn)行檢查,管理處應(yīng)驗(yàn)明證件并登記后予以配合。
5支持性質(zhì)量記錄表格
**wy-7.5.1-g04-f1《商鋪管理協(xié)議書》
**wy-7.5.1-g04-f2《商鋪消防管理責(zé)任書》
**wy-7.5.1-g04-f3《商鋪從業(yè)人員情況登記表》
**wy-7.5.1-g04-f4《商鋪設(shè)施檢查記錄表》
第7篇 某商鋪管理公約
濱江豪園商鋪管理公約
甲方:江西科瑞生態(tài)物業(yè)管理發(fā)展有限公司濱江豪園管理處
乙方:
乙方租用商鋪___區(qū)__號,為保證房屋及公用設(shè)施的完好,維持小區(qū)整潔的環(huán)境和良好的秩序,以保障用戶的正常經(jīng)營活動(dòng),雙方協(xié)商一致,同意簽訂本公約,并共同遵守下列條款。
第一章 管理機(jī)構(gòu)及職責(zé)
第一條 物業(yè)管理有限公司對房地產(chǎn)公司委托的商鋪及其公用場地、公用設(shè)施擁有直接管理權(quán)。
第二條 物業(yè)管理有限公司下設(shè)的濱江豪園管理處負(fù)責(zé)對商鋪進(jìn)行日常管理。
第三條 甲乙雙方必須遵守國家法律、南昌市法規(guī)以及有關(guān)房屋管理規(guī)定。
第二章 甲方權(quán)利義務(wù)
第四條 甲方有權(quán)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同規(guī)定,制訂該物業(yè)的各項(xiàng)管理辦法、規(guī)章制度、實(shí)施細(xì)則,自主開展各項(xiàng)管理活動(dòng)。
第五條 甲方有權(quán)按合同規(guī)定收取管理服務(wù)費(fèi)(根據(jù)乙方同房地產(chǎn)公司簽訂的租賃合同,管理服務(wù)費(fèi)由甲方公司與房地產(chǎn)公司結(jié)算)。
第六條 甲方有權(quán)依照物業(yè)管理法規(guī)政策、管理合同和管理公約規(guī)定,對乙方違反物業(yè)管理法規(guī)政策、管理合同和管理公約的行為進(jìn)行處理。
第七條 甲方有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)物業(yè)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)。
第八條 甲方承擔(dān)乙方承租商業(yè)用地紅宗線外屬甲方與房地產(chǎn)公司議定的物業(yè)管理工作。
第九條 甲方責(zé)任范圍內(nèi)的管理服務(wù)項(xiàng)目:
1、公用設(shè)施及場地的使用、維修、養(yǎng)護(hù);
2、公用機(jī)電設(shè)備的使用、維修、養(yǎng)護(hù);
3、公用綠化區(qū)域的維護(hù)、管理;
4、公用部位清潔衛(wèi)生、消殺管理;
5、垃圾清運(yùn)(不含裝修期間的裝修垃圾);
6、公共秩序的管理;
7、商業(yè)店鋪的管理(出租入伙管理、門前三包、裝修管理等);
8、消防宣傳和管理;
9、相關(guān)的檔案資料管理。
第三章 乙方權(quán)利義務(wù)
第十條 乙方依法享有承租商業(yè)用地紅宗線以內(nèi)的土地使用權(quán)。
第十一條 乙方依法享有合理使用房屋建筑共用設(shè)施公共部位的權(quán)利。
第十二條 乙方有權(quán)自己或聘請他人對物業(yè)自用部分的各種管道、電線、水箱以及其他設(shè)施進(jìn)行合法修繕,但法規(guī)規(guī)定必須由專業(yè)部門或機(jī)構(gòu)施工的除外。
第十三條 乙方有權(quán)根據(jù)房屋建筑共同部位、公用設(shè)備設(shè)施和屬物業(yè)管理范圍內(nèi)的市政公用設(shè)施的狀況,建議物業(yè)管理公司及時(shí)組織修繕。
第十四條 乙方有權(quán)就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)向管理處和物業(yè)公司提出質(zhì)詢,并得到答復(fù)。
第十五條 乙方有權(quán)對甲方物業(yè)管理工作提出建議、意見或批評。
第十六條 乙方應(yīng)負(fù)責(zé)承租商業(yè)用地紅宗線內(nèi)的衛(wèi)生清潔工作和綠化工作,達(dá)到'門前三包,門內(nèi)達(dá)標(biāo)'。
乙方應(yīng)按甲方規(guī)定時(shí)間、指定地點(diǎn)放置垃圾,不得隨意放置,污染環(huán)境。
第十七條 乙方送貨車要遵守城區(qū)交通規(guī)定,服從管理,不翻壓綠地,注意小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生,搬運(yùn)貨物后及時(shí)清理周圍環(huán)境。
第十八條 為保持房屋整體外觀,乙方未經(jīng)批準(zhǔn)不得在房屋外墻加設(shè)檐篷、煙囪、天線、廣告、招牌等物件。乙方若欲立招牌、廣告等,必須向管理處申請,報(bào)集團(tuán)規(guī)劃委員會辦公室審批。
第十九條 乙方不得在房屋周圍搭建任何建筑物,不得在房屋內(nèi)外公用部分堆放任何物品。
第二十條 乙方不得使用瓶裝液化氣,嚴(yán)禁使用任何非正常渠道的液化石油氣。
第二十一條 乙方如欲對房屋內(nèi)部進(jìn)行間隔、裝修或其他工程,須先向房地產(chǎn)公司提出申請,獲準(zhǔn)后報(bào)濱江豪園管理處審核備案。涉及消防方面的申報(bào)必須經(jīng)消防管理部門書面批準(zhǔn)以后方可動(dòng)工。
乙方應(yīng)遵守《裝修管理規(guī)定》。必須做到不亂堆材料、不亂倒垃圾,不得損壞綠化草地(如屬難以避免的,必須在工程完成后恢復(fù)原狀),不得損壞房屋共用設(shè)施,不得影響其他用戶。
第二十二條 乙方在房屋內(nèi)安裝機(jī)器、設(shè)備,存放物品不能超過樓面的設(shè)計(jì)承載能力。房屋內(nèi)不得堆放易燃易爆等危險(xiǎn)物品。每個(gè)鋪位必須按每50平方米一個(gè)滅火器的標(biāo)準(zhǔn)配置。
第二十三條 乙方不得有影響或妨礙其他用戶正常生活及經(jīng)營的行為。
第二十四條 乙方只能在房屋租賃合同列明的經(jīng)營范圍內(nèi)經(jīng)營,不得改作其它用途。
第四章 法律責(zé)任
第二十五條 對于乙方違反本公約的行為,甲方有權(quán)責(zé)成責(zé)任者排除
妨害、恢復(fù)原狀、賠償損失,并根據(jù)有關(guān)規(guī)定對責(zé)任者處以罰款、停水停電等處罰措施。
第二十六條 乙方如違反本公約規(guī)定,對房屋設(shè)施或?qū)λ嗽斐蓢?yán)重?fù)p害、以及不服從管理情節(jié)嚴(yán)重者,甲方除追究其有關(guān)責(zé)任外,將向房地產(chǎn)公司建議取消乙方租賃權(quán)。
第二十七條 乙方不按照規(guī)定地點(diǎn)、時(shí)間擺放垃圾,經(jīng)甲方書面通知二次后仍不改過的,甲方將予停水、停電并處每次違章100元罰款(依南昌市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例第四十二條)。
第二十八條 若乙方車輛不按規(guī)定地點(diǎn)停放,損壞小區(qū)綠地或地面的按實(shí)際損失賠償;經(jīng)兩次勸阻教育仍不聽從管理者,甲方將報(bào)有關(guān)交通管理部門將車拖走。
第二十九條 乙方違章裝修造成損失的要恢復(fù)原狀、賠償損失,拒不恢復(fù)原狀的,甲方將強(qiáng)行恢復(fù),所發(fā)生費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)。
第三十條 乙方不按合同約定用途使用房屋,或非法用于法律禁止用途,則甲方有權(quán)采取停水停電或其它法律手段。
第三十一條 乙方如在租賃區(qū)域內(nèi)使用瓶裝液化石油氣,甲方有權(quán)勸阻、沒收;乙方如使用非正常渠道的液化石油氣(俗稱'黑氣'),甲方除有權(quán)予以沒收外,并視情節(jié)處以乙方1000元以上的罰款。
第五章 附則
第三十二條 本公約解釋權(quán)歸物業(yè)管理公司。
本公約執(zhí)行過程中,物業(yè)管理公司有權(quán)依據(jù)中華人民共和國法律、南昌市有關(guān)法規(guī),或基于多數(shù)用戶和業(yè)主意見、建議進(jìn)行修改,并通知簽約人。
第三十三條 本公約一式兩份,甲方一份,乙方一份,具有同等法律效力。
本公約甲乙雙方簽字后生效。
甲方:南昌市物業(yè)管理有限公司乙方:
濱江豪園管理處
代表:代表:
電話:電話:
第8篇 住宅區(qū)內(nèi)配套商鋪運(yùn)營物業(yè)管理設(shè)想
住宅區(qū)內(nèi)的配套商鋪運(yùn)營及物業(yè)管理設(shè)想
(一)商鋪運(yùn)營
商鋪是有計(jì)劃的商業(yè)聚集,對商鋪進(jìn)行'統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營'是商鋪區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點(diǎn)。
'統(tǒng)一管理',要求商鋪必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主、開發(fā)商委托的管理公司統(tǒng)一管理,沒有統(tǒng)一管理的商鋪是難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場競爭。
'分散經(jīng)營',是商鋪對消費(fèi)者和經(jīng)營者間的交易提供場所,商鋪的管理者不能直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營,只是在消費(fèi)者和經(jīng)營者之間搭建橋梁。
1.商鋪的統(tǒng)一管理的理念在于'統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管'
為了達(dá)到'統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營'的管理模式,在商鋪銷售合同中都應(yīng)該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。
1.1'統(tǒng)一招商管理'要求對招商的品牌審核管理和有完善的租約管理。
'品牌審核管理'指:招商對象需經(jīng)品牌審核后才能進(jìn)入。審核包括對廠商和產(chǎn)品的審核,須具有有效的營業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書(適用于批發(fā)代理商)、品牌代理委托書(適用于專賣代理商)、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書等。
'完善的租約管理'指:簽定租約、合同關(guān)鍵條款必須進(jìn)入。租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費(fèi)的收取等,還有其他比較關(guān)鍵的租約條款管理,比如:承租戶的經(jīng)營業(yè)態(tài)是受到整個(gè)商鋪的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制,例如:
①本項(xiàng)目擬定位于旅游紀(jì)念品市場。如果商場定位發(fā)生變化,須經(jīng)商鋪所有業(yè)主的認(rèn)可(業(yè)主委員會(商會)成立之前,經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可)
②承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統(tǒng)一管理;
③為整個(gè)商鋪促銷各單個(gè)經(jīng)營戶需承擔(dān)的義務(wù);
④承租人對停車場的使用,確定有償還是無償,有無限制;
⑤投保范圍事宜;
⑥是否統(tǒng)一收銀、事后結(jié)算等
另外營業(yè)時(shí)間的確定也要經(jīng)統(tǒng)一表決或經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可;
1.2'統(tǒng)一的營銷管理'有助于維護(hù)和提高經(jīng)營者的共同利益。
由于目前商業(yè)競爭激烈,打折降價(jià)的促銷競爭手段比較流行,以吸引購物者光顧。管理公司應(yīng)該為商鋪策劃好1年12個(gè)月的營銷計(jì)劃,所謂'大節(jié)大過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)過'。
組織策劃相關(guān)的促銷活動(dòng),所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)預(yù)先與業(yè)主溝通預(yù)算,經(jīng)業(yè)主同意后,對實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用按照承租戶銷售額的一定比例進(jìn)行分?jǐn)?。如果商鋪統(tǒng)一收銀管理,就能較好地執(zhí)行按銷售額分?jǐn)傎M(fèi)用。
1.3'統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督'有助于經(jīng)營者間的協(xié)調(diào)和合作。
商鋪須設(shè)立由開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)專家組成的管理委員會,指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營活動(dòng),保證商鋪的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。常見的方式有:
①指導(dǎo)項(xiàng)目:店鋪布置指導(dǎo)、促銷活動(dòng)安排;
②協(xié)調(diào)項(xiàng)目:協(xié)調(diào)經(jīng)營者之間的緊張關(guān)系,增進(jìn)經(jīng)營者之間合作;
③服務(wù)項(xiàng)目:行政事務(wù)管理;
④監(jiān)督項(xiàng)目:維護(hù)商鋪的紀(jì)律、信譽(yù),協(xié)助工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防等部門的管理。
2、商鋪的'統(tǒng)一管理'理念下的物業(yè)管理與服務(wù)內(nèi)容包括:
1.商鋪業(yè)戶服務(wù)管理
2.商鋪裝修服務(wù)管理
3.商鋪設(shè)備、設(shè)施維保服務(wù)管理
4.商鋪建筑物的養(yǎng)護(hù)及維修管理
5.商鋪保安服務(wù)管理
6.商鋪保潔服務(wù)管理
7.商鋪綠化服務(wù)管理
8.商鋪經(jīng)營服務(wù)管理
9.商鋪廣告管理
10.商鋪保險(xiǎn)管理
11.商鋪業(yè)戶服務(wù)管理
3、本項(xiàng)目商鋪物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員配備
商鋪管理的人員配備原則是因事設(shè)崗、一專多能、精簡高效、使業(yè)戶感覺沒有虛職,沒有閑人,業(yè)戶交納的管理費(fèi)都用在刀刃上。
對本項(xiàng)目商業(yè)部分?jǐn)M在'zz第一城物業(yè)管理中心'下設(shè)'商業(yè)物業(yè)管理點(diǎn)一',對人員和部門作如下配置:
1.業(yè)戶服務(wù)部
設(shè)主管一人,可由物業(yè)主任兼任。該部主要職能是業(yè)戶接待與內(nèi)部管理、下設(shè)業(yè)戶接待員若干名,分別兼任行政人事、文書檔案、計(jì)劃財(cái)務(wù)、物料管理等職。接待員的多少主要依據(jù)于業(yè)戶服務(wù)部的工作時(shí)間和工作量,通常每班保持1人便可。
2.維保服務(wù)部
設(shè)主管一人,全面負(fù)責(zé)房屋、設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行、保養(yǎng)和維修工作。該部門主要職能是保證商鋪不間斷地安全運(yùn)行,使物業(yè)保值和升值。維保服務(wù)部的作業(yè)人員應(yīng)根據(jù)商鋪經(jīng)營服務(wù)需要、商鋪設(shè)備的多少和技術(shù)難易程度進(jìn)行合理配置。
3.保安服務(wù)部
設(shè)主管一人,全面負(fù)責(zé)商鋪的門衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控、消防和車管工作。該部門主要職能使安全防范與消防管理。具體作業(yè)人員根據(jù)商鋪保安的值勤點(diǎn)、工作量和作業(yè)班次進(jìn)行配備。
4.保潔綠化部
設(shè)主管一人,全面負(fù)責(zé)商鋪的室內(nèi)保潔、室外保潔與綠地養(yǎng)護(hù)工作。該部門的主要職責(zé)是保潔服務(wù)管理和綠化服務(wù)管理。具體保潔和綠化作業(yè)人員根據(jù)商鋪保潔范圍、保潔面積、保潔頻次以及商鋪的綠化面積進(jìn)行安排。
5.經(jīng)營服務(wù)部
設(shè)主管或兼職主管一人,全面負(fù)責(zé)商鋪業(yè)戶委托給物業(yè)管理公司的租賃代理、廣告策劃及項(xiàng)目開發(fā)等經(jīng)營服務(wù)工作。該部門的主要職責(zé)是配合業(yè)戶的經(jīng)營活動(dòng),促進(jìn)商鋪經(jīng)營銷售和物業(yè)管理工作。
4、本項(xiàng)目商鋪物業(yè)管理分項(xiàng)細(xì)化方案
1、業(yè)戶服務(wù)部的工作職能。有兩部分工作職能,一是業(yè)戶服務(wù),二是內(nèi)部管理。
1.1接待與聯(lián)系
接待與聯(lián)系是業(yè)戶服務(wù)的重要內(nèi)容之一,是物業(yè)管理方為業(yè)戶、顧客提供服務(wù)并與業(yè)戶、顧客進(jìn)行交流的窗口。其主要職能與其他類型物業(yè)管理的業(yè)戶服務(wù)一樣,包括傾聽建議和意見,接受投訴,安排維修和回訪,收取管理費(fèi)與內(nèi)外聯(lián)系等。
1.2糾紛、投訴接待
顧客在商鋪購物因環(huán)境服務(wù)因素而來投訴。對物業(yè)管理方來說,所有投訴、處理結(jié)果都要有記錄,作為年終表彰與履行'管理公約'業(yè)績考核依據(jù)之一;
1.3報(bào)修接待
商鋪鋪位的照明或其他設(shè)施出問題,對業(yè)戶營業(yè)將造成很大的影響。業(yè)戶報(bào)修,應(yīng)迅速做記錄,填寫《維修任務(wù)單》,即時(shí)派維修工到現(xiàn)場搶修;
1.4走訪回訪
接待員的走訪內(nèi)容包括三方面:
一是聽取業(yè)戶和商鋪方對物業(yè)管理服務(wù)的意見、建議;
二是對報(bào)修后的維修結(jié)果進(jìn)行回訪;
三是對業(yè)戶的禮儀、形象、環(huán)境、廣告、裝潢等方面的不足之處作出提示、督促改進(jìn),曉之以理,動(dòng)之以情,用實(shí)際行動(dòng)去感化業(yè)戶,讓他們明白:我們所做的一切,都是為了商鋪的自身形象,我們的目標(biāo)是一致的。
1.5內(nèi)外聯(lián)系
商場內(nèi)部聯(lián)系:
商鋪的內(nèi)部聯(lián)系包括向業(yè)戶收取租金、管理費(fèi)、水電能耗費(fèi)、鋪位的報(bào)修搶修費(fèi)等;向商鋪方收取物業(yè)管理費(fèi)、能耗費(fèi)。商鋪服務(wù)管理做得如何,必將影響到收繳率的好壞。
商場的外部聯(lián)系:
商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動(dòng)、環(huán)保、水、電、煤、電信及媒體都有業(yè)務(wù)上的聯(lián)系,如處理不好這些關(guān)系,會使商鋪的經(jīng)營活動(dòng)很被動(dòng)。處理得好,往往事半功倍。
1.6、商鋪裝修服務(wù)管理
裝修管理應(yīng)包含在業(yè)戶管理中,因管理難度較大,故單獨(dú)列出論述。裝修管理職能主要包括:審核裝修申請、簽訂'裝修管理協(xié)議',現(xiàn)場監(jiān)督管理等。
1.61商鋪樓宇的租賃往往以整個(gè)層面向外出租,出租后,由承租商依據(jù)經(jīng)營要求,提出裝修申請;也有的業(yè)主把一個(gè)層面裝修完畢之后出租鋪面。承租商戶對鋪面只能通過申請批準(zhǔn)后作一些小的變動(dòng)裝修,裝修管理應(yīng)做好以下幾個(gè)方面:
建立周全、詳細(xì)、便于操作的管理制度;
專人負(fù)責(zé)對工程實(shí)行嚴(yán)格的監(jiān)督;
選定資質(zhì)高、信譽(yù)好的工程承包商進(jìn)行裝修;
對裝修現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)督管理。
1.62商業(yè)鋪面制定裝修管理規(guī)定的要點(diǎn)
二次裝修過程應(yīng)遵守物業(yè)管理處制訂的《二次裝修施工管理規(guī)定》;業(yè)戶裝修需使用電焊、氣焊、砂輪、切割機(jī)等設(shè)備的,應(yīng)嚴(yán)格遵守《商鋪動(dòng)火申請制度》的各項(xiàng)規(guī)定;禁止擅自更改水、電管線及負(fù)荷用電;裝修完畢后,物業(yè)管理處根據(jù)裝修前業(yè)戶遞交的經(jīng)認(rèn)可的裝修設(shè)計(jì)圖、裝修協(xié)議,對工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收,如發(fā)現(xiàn)有違反裝修設(shè)計(jì)圖及裝修協(xié)議某些條款的,應(yīng)視情節(jié)輕重作不同的處理;為了保證業(yè)戶在裝修過程中不損傷樓宇結(jié)構(gòu)等重要部位,裝修工程施工方事由物業(yè)管理處選定還是由業(yè)戶選定應(yīng)視工程涉及的方面來確定,通常分以下幾種情況:
凡涉及電力設(shè)備(由鋪外的配電架至鋪內(nèi)的終端空氣開關(guān)箱等)進(jìn)行增建、改裝的;為該層的消防設(shè)備(包括消防噴淋裝置、管道、警鈴等)進(jìn)行增建或改造的
;為該層的電梯、自動(dòng)扶梯進(jìn)行增建或改裝的,以及電視監(jiān)控系統(tǒng)、公共天線分布系統(tǒng)等進(jìn)行增建或改裝的,都由物業(yè)管理處選定工程實(shí)施工方。業(yè)戶則按工程費(fèi)用的一定比例支付給物業(yè)管理處作為工程監(jiān)督管理費(fèi)。
凡涉及鋪面、商號招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內(nèi)部間隔,水管、排水道、電力裝置,通風(fēng)設(shè)備、電話等小規(guī)模裝修可由業(yè)戶自行選定工程施工方,也可由物業(yè)管理處選定施工方。
業(yè)戶遞交的裝修設(shè)計(jì)方案所附的圖紙,應(yīng)包括:清楚顯示樓層內(nèi)部間隔的平面圖;樓層平面圖的正視圖、切面圖(附鋪面、商號招牌的細(xì)節(jié));排水系統(tǒng)的分布圖(附由關(guān)細(xì)節(jié));電力供應(yīng)設(shè)備分布圖及電線敷設(shè)簡圖(附有敷設(shè)電線資料及負(fù)荷量);照明設(shè)備位置圖;假天花的平面,切面圖;及其他一些物業(yè)管理處或商鋪要求提供的建筑細(xì)節(jié);裝修工期、開工期、防火措施、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)要求、違約責(zé)任、施工期保險(xiǎn)等。等等
1.63裝修現(xiàn)場監(jiān)督管理
在施工過程中,物業(yè)管理處應(yīng)派專人在現(xiàn)場進(jìn)行管理。管理的內(nèi)容主要包括3方面:
對施工人員的管理,以及對工程是否按圖施工、按'裝修協(xié)議'要求和對裝潢現(xiàn)場環(huán)境衛(wèi)生(裝潢垃圾)進(jìn)行監(jiān)督管理。一般建筑施工隊(duì)的人員情況復(fù)雜,大多是臨時(shí)工,施工方對他們可能也缺乏有效的控制;裝修施工與整個(gè)樓宇的建筑不同,他通常局限于一個(gè)單元或一個(gè)樓層內(nèi)施工,而其他層面則照常營業(yè),如對施工人員無有效管理,勢必會影響其他業(yè)戶的營業(yè)活動(dòng)。對于裝修的工程監(jiān)控主要著眼于施工人員有否嚴(yán)格按認(rèn)可的設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工,有否違反已簽訂的'裝修管理協(xié)議'上的條款,有否違反物業(yè)管理處的其他管理規(guī)定等,如有違反規(guī)定要及時(shí)聯(lián)系,發(fā)出'整改通知單'等。如裝修時(shí)損及商鋪的裝飾、裝置或公用設(shè)施,則由業(yè)戶負(fù)責(zé)將其修復(fù),直至商鋪方滿意為止。當(dāng)然,也可由物業(yè)管理處修理,但有關(guān)費(fèi)用則由業(yè)戶支付。這些管理服務(wù)都應(yīng)做好詳細(xì)記錄,作為竣工驗(yàn)收時(shí)的證據(jù)或參考。等等
2、維保服務(wù)部
2.1商鋪設(shè)備、設(shè)施維保服務(wù)管理
商業(yè)物業(yè)的日常養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)較高,維修要求嚴(yán),其內(nèi)容同辦公樓相似,但其方式不同。商業(yè)物業(yè)的重點(diǎn)在于各種設(shè)施,設(shè)備上,因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)設(shè)施設(shè)備使用頻率較其它物業(yè)相比是最高的一類,設(shè)備、設(shè)施養(yǎng)護(hù)及維修管理的好壞直接影響經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營活動(dòng)的正常運(yùn)行。一些設(shè)備如電梯,自動(dòng)扶梯等易出故障的設(shè)施設(shè)備,保證其正常運(yùn)行主要靠平時(shí)養(yǎng)護(hù)。
商鋪設(shè)備管理主要是防止商鋪停電和保證中央空調(diào)、自動(dòng)扶梯的正常使用。商鋪供電需要絕對保證,因?yàn)橐坏┩ｋ?漆黑的營業(yè)廳將給顧客、商品和營業(yè)款帶來不安全的因素,對商鋪聲譽(yù)帶來不利影響。所以應(yīng)選派優(yōu)秀員工,日夜監(jiān)測電氣運(yùn)行狀況和空調(diào)系統(tǒng)、自動(dòng)扶梯的運(yùn)行狀況,一有異常情況及時(shí)安排維修,確保電氣和中央空調(diào)、自動(dòng)扶梯正常運(yùn)行。
商鋪設(shè)備設(shè)施維保管理的具體實(shí)施過程與辦公項(xiàng)目類似,在此省略。
2.2、商鋪建筑物的養(yǎng)護(hù)及維修管理
2.21商鋪修繕的計(jì)劃、資金管理。
為了確保商鋪建筑物的完好,應(yīng)制訂完整的修繕制度,編制每年的修繕計(jì)劃,安排年度修繕投資,經(jīng)管理處審核后報(bào)商鋪業(yè)委會方審批(大中修要落實(shí)資金),檢查修繕結(jié)果。
2.22工程性質(zhì)的確定。
依據(jù)商鋪建筑物的損壞程度,將修繕工程大致分為大修、中修、小修三類。
大修工程是指建筑物主體結(jié)構(gòu)的大部分嚴(yán)重?fù)p壞,或有局部倒塌的危險(xiǎn);部分附屬設(shè)施必須拆換、改裝或新裝,如上、下水道等。由于大修工程施工場地和安全的要求,通常是經(jīng)營業(yè)戶必須停止?fàn)I業(yè)。因此,工期安排和開工前的籌備工作非常重要;
中修工程是指建筑物部分損壞,在局部維修中只牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件,保持原樓宇規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。如樓頂?shù)木植啃蘅樆虿糠种刈雒鎸?加固部分鋼筋混凝土梁柱,外墻的全面粉刷裝飾等。中修工程影響面為局部,商鋪發(fā)生突法事件,保安、管理人員應(yīng)按《應(yīng)急事件處理規(guī)程》操作。防止事態(tài)擴(kuò)大,注意保護(hù)現(xiàn)場,及時(shí)向上級報(bào)告或呼叫救護(hù)車。應(yīng)特別強(qiáng)調(diào),在發(fā)生惡性事件緊急疏散圍觀顧客時(shí)等等
3、保安服務(wù)部
3.1監(jiān)控中心管理
監(jiān)控是指利用電視監(jiān)控系統(tǒng)對商鋪進(jìn)行全方位多角度的監(jiān)視,尤其是對出售貴重商品如鉆石珠寶、高檔手表等鋪面應(yīng)進(jìn)行日夜監(jiān)視。
如發(fā)現(xiàn)可疑人員或突法事件、惡性事件的發(fā)生,監(jiān)控人員應(yīng)及時(shí)錄象,寸作查證。
另外地下車庫或露天停車場亦須安置監(jiān)控?cái)z像探頭,防止車輛被竊,萬一遭竊,錄象將提供證據(jù)、線索,有利破案等等。
這項(xiàng)工作的重要性要求監(jiān)控中心的保安人員工作認(rèn)真、敬業(yè)。
3.2消防管理
商鋪消防工作的重要性不言而喻,商鋪內(nèi)人流大,樓梯、通道(尤其是放火樓梯、通道)相對面積較小,這給火災(zāi)時(shí)的人員疏散帶來很大困難;
商品多(且大多是易燃品),火種容易迅速燃燒;面積廣,因無防火墻阻隔,烈火蔓延極快;如商廈火災(zāi),高樓內(nèi)的豎井多,煙囪效應(yīng)可使火災(zāi)熱煙上升速度達(dá)到每秒8米,瞬間整個(gè)商廈將全被煙霧籠罩。煙霧窒息死亡往往是火災(zāi)死亡率中最高的。鑒于防止火災(zāi)的重要性,商鋪都安裝有先進(jìn)的火災(zāi)探測裝置(煙感探測器和溫感探測器)和自動(dòng)滅火裝置(噴淋裝置)。這些裝置直接與火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。只要易各地方出現(xiàn)火情,煙霧和溫度各達(dá)到一定的限度,這兩種裝置便自動(dòng)通過導(dǎo)線將報(bào)警信號傳輸至報(bào)警器,進(jìn)行有效監(jiān)控與預(yù)防。
制定切合本商鋪實(shí)際的消防管理制度(包括幾套火災(zāi)應(yīng)急處理方案);商鋪的各部門及物業(yè)管理的各部門都要把各自放火職責(zé)、范圍規(guī)定清楚;消防監(jiān)控中心的保安員應(yīng)明確自身的職責(zé)范圍。做到'統(tǒng)一指揮,分區(qū)管理,層層負(fù)責(zé),責(zé)任明確,防患未然',切實(shí)貫徹'預(yù)防為主,防消結(jié)合'的消防方針。
發(fā)現(xiàn)監(jiān)控屏幕有火災(zāi)報(bào)警號時(shí),立即用對講機(jī)通知就近的保安人員赴現(xiàn)場核查與處置;如確為火警,按應(yīng)急方案實(shí)施,報(bào)告保安部主管組織撲救,重點(diǎn)是商鋪內(nèi)人員的疏散,保障人身安全,事故后作好調(diào)查分析報(bào)告并備案。
發(fā)現(xiàn)故障警報(bào),應(yīng)迅速消除警鈴使之還原,并立即通知維保部,協(xié)助維保部盡快排除故障,并作好詳細(xì)記錄。
定期對消防設(shè)施、設(shè)備、器材及消防通道、標(biāo)記、放火門進(jìn)行檢查,確保完好備用、通道暢通、標(biāo)記清晰。對一些業(yè)戶可能擅自增加電氣設(shè)備要認(rèn)真檢查,防止發(fā)生電氣超負(fù)荷火接觸電阻過大、線路老化、過載、摩擦等危險(xiǎn)現(xiàn)象。
在員工、管理人員和業(yè)戶中定期開展消防培訓(xùn)及消防演習(xí),使人人都會使用消防器具,掌握火災(zāi)逃生知識,不斷提高大家的防火意識和消防業(yè)務(wù)水平。等等
4、商鋪保潔服務(wù)管理
商鋪的環(huán)境有外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境。
外部環(huán)境包括樓宇的外墻、附屬建筑設(shè)施及周圍的綠地、廣場、停車場等;
內(nèi)部環(huán)境包括過道、扶梯、自動(dòng)扶梯、電梯、衛(wèi)生間、會議室等一切公用場所,以及業(yè)戶的鋪內(nèi)、辦公室內(nèi)等非公用部位。
搞好商鋪的環(huán)境衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護(hù)的主旨在于創(chuàng)造整潔優(yōu)美、和諧怡人的商業(yè)氛圍,為業(yè)戶提供一各理想的經(jīng)營環(huán)境,為顧客提供一個(gè)輕松愉快的購物環(huán)境。
4.1商鋪保潔管理方法
要做好商鋪的保潔服務(wù)管理,首先要確定做什么,即什么地方需要保潔,然后定出清潔的標(biāo)準(zhǔn),根據(jù)這些標(biāo)準(zhǔn)、要求再定出保潔的頻率(次數(shù)),還要再加上檢查手段,如目視檢查還室手摸檢查或白紙擦一米檢查等,制作《商業(yè)街商鋪環(huán)境清潔的作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》,內(nèi)容有檢查的部位、項(xiàng)目、清潔的標(biāo)準(zhǔn)、保潔的頻率、檢查的手段等。重要的問題是怎么做等,制訂《商業(yè)街保潔服務(wù)作業(yè)規(guī)程》,這個(gè)'規(guī)程'指導(dǎo)保潔工對商鋪各部位的清潔按規(guī)定的操作程序去做,是保潔工崗前崗中的培訓(xùn)教材,其要點(diǎn)有:地面清潔、打蠟;墻角線清潔;墻面除塵;大理石清潔、打蠟;不銹鋼面清潔;衛(wèi)生間清潔;玻璃幕墻清潔;窗戶清潔;地毯清洗干凈等。
4.2商鋪保潔管理的重點(diǎn)
商鋪的清潔管理重點(diǎn)之一是地坪清潔。隨著人流的進(jìn)出,給商鋪地坪帶來的灰塵、紙肖;定時(shí)的清潔能夠帶給顧客舒適、優(yōu)美的購物環(huán)境;
商鋪的玻璃無框門、室內(nèi)柱上鏡、電梯內(nèi)鏡面等,由于顧客觸摸頻率較高,留下的手印帶給人視覺上的不舒服,應(yīng)定時(shí)清潔以消除不潔現(xiàn)象;
商鋪盥洗室墻面、潔具、地坪的清潔、干燥和無異味,也是清潔工作的重點(diǎn);
商鋪外的銅牌,因暴露在室外,風(fēng)吹雨淋會使銅牌便黑,定期擦拭,能保持其程亮,提升商鋪的形象。
商戶鋪內(nèi)產(chǎn)生的垃圾須袋裝并放至指走位置,及時(shí)清理;
雨大進(jìn)門處及其他公用過道應(yīng)設(shè)置一些雨具存放器,盡量不要把帶雨水的雨具帶進(jìn)大廳,同時(shí)注意清潔衛(wèi)生。
對商鋪的殺蟲滅鼠工作要引起重視,但放置鼠藥時(shí),要充分考慮兒童的安全,要放在摸不到的地方;為了安全也可以聘請專業(yè)隊(duì)伍進(jìn)行消殺工作;
在商鋪的營業(yè)時(shí)間內(nèi),保潔工不能使用長柄拖把,更不能使用濕拖把拖地,以免造成顧客滑倒傷害事故;
在雨雪天,商鋪進(jìn)門處應(yīng)勤保潔并放置地毯或防滑提示牌;
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對一切能利用的再生垃圾(包裝紙、箱)要回收處理。等等。
5、商鋪綠化服務(wù)管理
綠化環(huán)境是保持生態(tài)平衡,營造舒適、美觀、清新、幽雅的購物環(huán)境的基礎(chǔ)。商鋪內(nèi)外的綠化搞得好,能使周圍得環(huán)境得到改善,又提升了商鋪得品位。綠化管理應(yīng)配備專業(yè)技術(shù)人員,依據(jù)季節(jié)、氣候,地域條件的不同和樹木花草的生長習(xí)性及要求,制定詳細(xì)的管理細(xì)則,指導(dǎo)養(yǎng)護(hù)人員實(shí)行。
5.1商鋪綠地管理
商鋪外圍的綠地,在基建時(shí)就已定型,商鋪得整體綠化風(fēng)格和局部獨(dú)立的構(gòu)圖要統(tǒng)一協(xié)調(diào),水平綠化和垂直綠化要相得益彰。
為保證草坪生長良好,勸阻顧客、游客進(jìn)入草坪;
保持綠地環(huán)境整潔;及時(shí)清除死株、病株,缺株要補(bǔ)檀:定期對花木修剪整形;
發(fā)現(xiàn)病蟲害要進(jìn)行捕捉或噴藥,藥物防治要注意安全,并掛警示標(biāo)識;
草坪要經(jīng)常除雜草:定期軋剪,每季度施肥一次,施后澆水或雨后施撒;
臺風(fēng)前對花木做好立支柱、疏剪枝葉的防風(fēng)工作,風(fēng)后清除花木折斷的枝干,扶正培植倒斜的花木。等等
5.2商鋪室內(nèi)綠化管理
花卉擺放前要有設(shè)計(jì)圖,造型變更要有小樣圖,與商鋪總體設(shè)計(jì)風(fēng)格相協(xié)調(diào);
花卉上掛名稱牌,簡介花卉學(xué)名、俗稱、習(xí)性,宣傳養(yǎng)花的常識,爭取業(yè)戶和顧客的配合,共同創(chuàng)造幽雅清新的購物環(huán)境,同時(shí)又陶冶情操,增加商鋪的文化氛圍;
花卉搬運(yùn)時(shí),注意保護(hù)花卉株形不受損傷,不散落盆泥,注意場地整潔;
商鋪人流量較大,因此商鋪內(nèi)擺放的花卉要經(jīng)常檢查,及時(shí)修剪,清除黃葉,枯萎的花卉立即更換:由于各點(diǎn)擺放位置的光照度不一,花卉就要定期相互調(diào)劑、更換位置;等等
5.3檢查督導(dǎo)
部門主管對保沽、綠化,服務(wù)各組工作時(shí)時(shí)進(jìn)行巡視,發(fā)現(xiàn)問題記錄在案,并追究各組長責(zé)任:管理處經(jīng)理、業(yè)戶部督導(dǎo)不定期對各組工作進(jìn)行抽查,發(fā)現(xiàn)問題立即督促主管部門整改,每月累積數(shù)次,對主管進(jìn)行處罰。
6、商鋪經(jīng)營服務(wù)管理
商鋪方和物業(yè)管理公司所簽訂的委托物業(yè)管理合同中,往往會把商鋪經(jīng)營管理范疇的租賃管理,廣告籌劃、新項(xiàng)目開發(fā)同時(shí)委托給物業(yè)管理公司,以配合其商鋪的經(jīng)營管理.作為物業(yè)管理公司也應(yīng)將商鋪經(jīng)營管理的好壞與自己的物業(yè)管理服務(wù)緊密地聯(lián)系起來。
6.1租賃管理
出租方式的管理主要是在租金商定時(shí)要考慮多方面因素,如商品經(jīng)營的范圍及類別;附近商鋪樓宇的空置率;承租戶的經(jīng)營特色;商鋪所處的位置。另外經(jīng)營商品給管理帶來的易難也應(yīng)作為一個(gè)因素。租金計(jì)算可采用兩種形式,一種先規(guī)定一個(gè)固定的月租金(根據(jù)面積),然后根據(jù)市場情況和貨幣升、貶值決定幾年后再增加合理的幅度。
一種是按面積定出最低租金,然后根據(jù)承租戶銷售總額按一定的百分比收取租金。
6.1.1競標(biāo)租賃的注意事項(xiàng):
嚴(yán)格審定投標(biāo)者的資格,主要是審核其個(gè)人或公司的商業(yè)零售管理經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)營業(yè)績,資信狀況及經(jīng)營品種是否符合行業(yè)規(guī)定等;
投標(biāo)的程序須規(guī)范、嚴(yán)密、全面,尤其是租金的計(jì)算方式及規(guī)定,預(yù)付競標(biāo)租金的保證方式,有關(guān)撤回投標(biāo)的規(guī)定,以及中標(biāo)后延時(shí)簽約的賠償,應(yīng)作更為周全和深人的考慮。
6.1.2協(xié)議租金出租的注意事項(xiàng):
在和業(yè)戶簽訂租賃協(xié)議之前亦應(yīng)了解承租人的資格、經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn),資金狀況,以及目前所經(jīng)營店鋪的數(shù)目,業(yè)績情況及所經(jīng)營品種是否符合行業(yè)的規(guī)定等;
承租人的經(jīng)營性質(zhì),經(jīng)營范圍,所經(jīng)營的商品檔次和質(zhì)量.是否有能力進(jìn)行一定投入的商業(yè)推廣活動(dòng),從而使商鋪的業(yè)務(wù)前景有較大的發(fā)展等。
6.1.3租金條款
租金制定的參考因素:
要參考周邊社區(qū)人口數(shù)目,流動(dòng)人口的數(shù)目及可能吸引其他社區(qū)的顧客量、商鋪地理位置的優(yōu)劣,交通是否便捷等情況:
要參考商品經(jīng)營的范圍及類別、附近區(qū)域商鋪的空置率、承租人的經(jīng)營特色、承租人要承租的層次、位置等情況等:
要參考周圍區(qū)域同行業(yè)的營業(yè)面積、租金狀況、及經(jīng)營狀況等。
租金的組成要素:
租金的組成包括商鋪固定投資的折舊、保險(xiǎn),貸款資金利息、投資回報(bào)率等。
水電能耗費(fèi)、商鋪管理酬金、商鋪利潤,物業(yè)管理費(fèi)等。
大中修整改更新基金等累加應(yīng)分?jǐn)偟矫科椒矫住?也有租金中不包含大中修整改更新基金要素的)等
7、商鋪廣告管理和統(tǒng)一策劃
7.1廣告統(tǒng)一管理
業(yè)戶為了樹立企業(yè)形象,追求經(jīng)濟(jì)利益,必然采取許多宣傳和促銷手段。除電視、報(bào)刊廣告以外,最有效、最直接的就是在商鋪主體周邊與商鋪內(nèi)部懸掛醒目的招牌、廣告牌、條幅,張貼宣傳品。物業(yè)管理處為了規(guī)范商鋪的環(huán)境秩序和整體形象,在支持商業(yè)宣傳策劃的同時(shí),必須加強(qiáng)商鋪的廣告宣傳管理。商鋪的整體布局設(shè)計(jì)是很重要的,而各鋪位上的宣傳廣告(包括燈光廣告、燈飾、條幅、張貼、懸掛品等)要和商鋪整體設(shè)計(jì)相協(xié)調(diào),這就要求承租業(yè)戶的廣告設(shè)計(jì)必須經(jīng)過物業(yè)管理處審核,以做到管理有序,不會破壞商鋪的整體設(shè)計(jì)格調(diào)。
7.2廣告策劃
樓宇內(nèi)外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等凡屬商戶鋪內(nèi)的,由商戶提出設(shè)計(jì)要求或制作,必須由物業(yè)管理公司統(tǒng)一安裝在合理位置;廣告策劃是商鋪經(jīng)營服務(wù)管理的一項(xiàng)重要任務(wù),就是要設(shè)法把顧客吸引進(jìn)來,把承租人留住。因此要策劃和組織各項(xiàng)商業(yè)推廣宣傳活動(dòng),如綜合表演、納涼晚會、模特表演,攝影展,商品使用演示等.
節(jié)日期間還可以相應(yīng)地進(jìn)行節(jié)日布置,既增添了商鋪熱鬧興旺的氣氛,提高了商鋪的文化氛圈,又?jǐn)U大了商鋪的知名度,吸引大批消費(fèi)者來購物助興。
協(xié)調(diào)好社會關(guān)系,與政府及其他組織機(jī)構(gòu)保持聯(lián)絡(luò),參與社會公益活動(dòng)如捐助失學(xué)兒童等,會給業(yè)戶帶來潛在的商業(yè)機(jī)會。
8、服務(wù)項(xiàng)目開發(fā)
物業(yè)管理處還應(yīng)不斷增加服務(wù)項(xiàng)目,擴(kuò)大服務(wù)領(lǐng)域.如:開辦商鋪兒童樂園,讓兒童能盡興地玩耍,父母能放心地購物:
開辦商務(wù)中心,為業(yè)戶提供傳真、復(fù)印、打字、電報(bào)、長途電話、電子郵件等服務(wù):
開辦為顧客提供休憩,飲茶、品味小吃的場地:舉辦卡拉o、節(jié)日慶祝,年終聯(lián)歡等文娛活動(dòng),活躍業(yè)戶的文化生活:
辦好商鋪內(nèi)部食堂.為業(yè)戶提供清潔衛(wèi)生、美味可口、物美價(jià)廉的飯萊,為顧客提供寄存包袋、代訂報(bào)刊、代辦保險(xiǎn)、兌換零幣等服務(wù):
開辦投幣洗衣店、快速?zèng)_印照相店,鮮花店、禮品店、電腦屋等
為顧客,業(yè)戶提供全方位的服務(wù),使顧客生活中的大多數(shù)服務(wù)要求都能在商業(yè)街中得到滿足。等等…
9、商鋪保險(xiǎn)管理
商鋪的物業(yè)管理中保險(xiǎn)管理是必不可少的。在商鋪的維修施工和廣告安裝中,均有可能發(fā)生意外的事故(包括火災(zāi)),對業(yè)戶、顧客、員工造成傷害;在保潔操作中,也有可能保潔工未按'規(guī)程'操作,用了濕拖造成顧客滑倒摔傷;或雨天地滑,顧客在商鋪進(jìn)門處滑跤跌傷;這些都有可能向物業(yè)管理方提出索賠。為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和最大限度地減低這方面的損失,商鋪的物業(yè)管理處應(yīng)采取兩種措施:
工程或服務(wù)的公眾責(zé)任險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)(火險(xiǎn));物業(yè)管理方可以向保險(xiǎn)公司投保公眾責(zé)任險(xiǎn)等險(xiǎn)種,在考慮保險(xiǎn)額度時(shí),可以根據(jù)事故發(fā)生率的高低選擇投保的金額。
還有一種是財(cái)產(chǎn)險(xiǎn),是為防止商鋪可能遭受火災(zāi)、臺風(fēng)、暴雨、水浸等損失而投保的,物業(yè)管理處應(yīng)主動(dòng)出面向商鋪方(大業(yè)戶)和各業(yè)戶的投保減災(zāi)提供建設(shè)性意見。
(二)本項(xiàng)目涉及商業(yè)街、酒店外圍廣場公共場所物業(yè)管理方案
為維護(hù)商業(yè)廣場、商業(yè)街、酒店門前廣場等公共場所的治安防范,泊車,人流、車流疏導(dǎo),綠化、景觀、市容的整潔有序,在'商業(yè)物業(yè)管理點(diǎn)一'下轄的保安一部、保潔一部必須同時(shí)擔(dān)負(fù)起針對商場、酒店外圍,即廣場部位的保安、保潔、門前綠化工作,擬由這兩個(gè)部門內(nèi)專門挑選形象較好和工作細(xì)心的保安、保潔人員負(fù)責(zé)。
具體配置:商城廣場部位保潔設(shè)2人,保安設(shè)外圍巡邏兼市容糾察兼停車指引3人,內(nèi)部巡邏2人;酒店廣場部位設(shè)保潔2人,外圍巡邏兼泊車指引4人,如有需要,酒店內(nèi)部的工程維修和動(dòng)力保障可交由物業(yè)公司代管。則酒店工程部需配備4人,24小時(shí)值班。
(三)'商業(yè)物業(yè)管理點(diǎn)一'總體人員配置表:
總計(jì):32人
(四)'商業(yè)物業(yè)管理點(diǎn)一'物業(yè)管理支出明細(xì)
(一)員工薪金:計(jì)30500元/月
1、酒店、商業(yè)區(qū)管理處主任1人
1500元/月人×1人=1500元/月
2、各部主管4人
1300元/月人×4人=5200元/月
3、保安隊(duì),保安員12人
(1)外保兼泊車員(6人):
950元/月人×6人=5700元/月
(2)內(nèi)保隊(duì)員(6人):
900元/月人×6人=5400元/月
4、保潔綠化部(7人):
700元/月人×6人=4200元/月
5、維保服務(wù)部,維修工2人
1100元/月人×2人=2200元/月
6、業(yè)戶服務(wù)部,接待員4人
1000元/月人×4人=4000元/月
7、經(jīng)營服務(wù)部,設(shè)計(jì)員1人,文員1人
設(shè)計(jì)員1300元/月人×1人=1300元/月
文員1000元/月人×1人=1000元/月
(二)員工福利計(jì)12121元/月
1、社會保險(xiǎn)金:
(生育0.8%工傷0.5%醫(yī)療8%失業(yè)2%養(yǎng)老20%)
工資總額×31.3%=30500元/年×31.3%=9455元/月
2、年終獎(jiǎng)及加班費(fèi)計(jì)2666元/月
按每人1000元/人/年計(jì),1000元/人×32人=32000元/年。
(三)辦公事業(yè)費(fèi)=800元/月
1、管理處辦公用水電費(fèi)
400元/月×12個(gè)月/年=4800元/年
2、辦公電話費(fèi)(含業(yè)主服務(wù)熱線)
200元/月部×2部=400元/月
(四)管理行政費(fèi)用=600元/月
1、辦公用品及印刷:300元/月
2、辦公行政(加檔案費(fèi)、交通費(fèi)等):200元/月
3、招聘費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi):100元/月
(五)設(shè)備維修及保養(yǎng)費(fèi)=4319元/月
1、公共照明、附屬設(shè)備、設(shè)施維護(hù)更新費(fèi)用(各類管道、閥門、龍頭等配件)
年度維護(hù)費(fèi):51823
第9篇 鉑金商鋪經(jīng)營管理公約
鉑金時(shí)代商鋪經(jīng)營管理公約
為維護(hù)【*.鉑金時(shí)代】商鋪業(yè)主及其他物業(yè)使用人員的合法權(quán)益,保持業(yè)態(tài)的協(xié)調(diào),創(chuàng)造一個(gè)安全、美觀、有序的商業(yè)環(huán)境, 保證商鋪的保值和升值,特訂立《商鋪經(jīng)營管理公約》(以下簡稱《商鋪公約》),作為商鋪業(yè)主及物業(yè)使用人的共同約定,所有業(yè)主必須以認(rèn)可本《商鋪公約》作為簽訂商鋪商品房買賣合同的前提條件。
第一條 【*.鉑金時(shí)代】商鋪各業(yè)主及其使用人均同意按照附件一區(qū)分地段經(jīng)營本區(qū)域所列商業(yè)項(xiàng)目,不得將所購商鋪用于經(jīng)營除附件一所列該區(qū)域項(xiàng)目以外的其他商業(yè)項(xiàng)目。
第二條 業(yè)主及其使用人在經(jīng)營期內(nèi)必須按照國家法律、法規(guī)合法經(jīng)營。
第三條 所有經(jīng)營者的商鋪,其裝飾裝修、店面形象應(yīng)保持整潔協(xié)調(diào)。嚴(yán)禁店面出現(xiàn)臟、亂、差現(xiàn)象。
第四條 商鋪各業(yè)主同意由商業(yè)經(jīng)營管理公司對全部商鋪及商鋪公共區(qū)域進(jìn)行統(tǒng)一的商業(yè)經(jīng)營管理,統(tǒng)一宣傳、策劃和推廣,各業(yè)主和使用人不得擅自自行占用公共區(qū)域進(jìn)行宣傳活動(dòng)。
第五條 商鋪各業(yè)主同意自開業(yè)之日起按月向商業(yè)管理公司支付商業(yè)管理服務(wù)費(fèi),費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)以與商業(yè)管理公司簽定的《商業(yè)管理協(xié)議》為準(zhǔn)。
第六條 商鋪業(yè)主有權(quán)討論決定與該商鋪經(jīng)營管理相關(guān)的重大事項(xiàng),維護(hù)全體商鋪業(yè)主或物業(yè)使用人的合法利益。
第七條 全體商鋪業(yè)主均同意委托商業(yè)經(jīng)營管理公司對本公約內(nèi)容的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督管理。
第八條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓其商鋪所有權(quán)的,必須將本公約明示受讓方,在其認(rèn)可本公約并承諾遵守本公約后,方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。
第九條 業(yè)主將商鋪以租賃等方式交由其他使用人經(jīng)營的,在使用權(quán)轉(zhuǎn)移之前,也必須將本公約明示該其他使用人,在其認(rèn)可本公約并承諾遵守本公約后,方可進(jìn)行辦理租賃合同簽訂、房屋移交、物業(yè)公司管理備案等使用權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。
第十條 各業(yè)主可就本公約未詳盡規(guī)定的事宜簽訂商鋪業(yè)主補(bǔ)充公約,該補(bǔ)充公約與本公約具有同等法律效力。
第十一條 本公約的訂立、效力、解釋、履行及爭議的解決均受中華人民共和國法律的保護(hù)和管轄。凡因執(zhí)行本公約所發(fā)生的或因本公約有關(guān)的一切爭議,由本公約各方協(xié)商解決。協(xié)商不能解決的,可提請商業(yè)經(jīng)營管理公司調(diào)解;協(xié)商或調(diào)解無效的,任何一方均可向物業(yè)所在地人民法院起訴。
第十二條 本公約經(jīng)商鋪各業(yè)主或授權(quán)人簽字、蓋章后即生效。本公約的有效期限直至各商鋪的使用年限終止之日止。本公約一經(jīng)業(yè)主簽署,其所列條款即對各業(yè)主及使用人具有同等法律約束力。本《公約》由每位業(yè)主簽署兩份,業(yè)主一份、商業(yè)經(jīng)營管理公司存留一份。
【*.鉑金時(shí)代】 層 區(qū) 號商鋪
業(yè)主簽名:
年 月 日
第10篇 科技園商鋪管理公約
科技園(商鋪)管理公約
第一章 總則
第一條租戶遷入時(shí),必須與**物業(yè)管理有限公司共同簽署本公約。
第二條公約雙方應(yīng)嚴(yán)格履行各自的職責(zé),權(quán)利和義務(wù),雙方在遵守本公約的同時(shí)還應(yīng)嚴(yán)格遵守國家的法律以及當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)政策,法規(guī)。
第三條本公約規(guī)則由**科技園管理中心執(zhí)行。
第二章 租戶的權(quán)利和義務(wù)
第四條 租戶應(yīng)履行正當(dāng)合理地根據(jù)租約規(guī)定使用其鋪位及公共地方,公共設(shè)施的權(quán)利,亦有義務(wù)維護(hù)公共地方的整潔,美觀及公共設(shè)施的完好。
第五條 租戶擁有如下權(quán)利
1.對所承租的面積有使用權(quán)。
2.享有公共地方和公用設(shè)施的使用權(quán)。
3.可根據(jù)本公約條款監(jiān)督管理者及管理工作人員的工作,對管理者及管理工作擁有建議權(quán),監(jiān)督權(quán)及投訴權(quán)。
4.有權(quán)要求和監(jiān)督管理部門對其在管理及維護(hù)范圍內(nèi)的地方進(jìn)行保修。
5.可根據(jù)本公約維護(hù)自身的合法權(quán)益。
第六條 租戶的義務(wù)
1.租戶在行使上述權(quán)利時(shí),須遵守本公約的規(guī)定。
2.租戶需保證其所租用的樓宇保持良好狀態(tài),不得令其損毀。
3.租戶需共同負(fù)責(zé)維護(hù)樓宇的結(jié)構(gòu)及公共設(shè)施的完好狀態(tài)。
4.租戶需依照公約的規(guī)定,負(fù)責(zé)及繳交其名下應(yīng)分擔(dān)的費(fèi)用款項(xiàng)。
5.租戶須繳交其名下單元須付的稅金、水電、垃圾清運(yùn)處理費(fèi)(管理公司代收)、稅項(xiàng)等費(fèi)用。
6.租戶須遵守**科技園所訂立的其它相關(guān)規(guī)章制度。
7、租戶需配合管理中心安排的定期安全用電檢查,對查出不合格部分應(yīng)及時(shí)整改。
第七條租戶責(zé)任
1.不得改變樓宇的結(jié)構(gòu),外貌和用途。
2.不得違章建、拆、搭占。
3.不得在任何公共地方搭建任何建筑物或堆放、棄置物品、垃圾,垃圾應(yīng)用垃圾桶裝,放置在指定的地方,統(tǒng)一傾倒,實(shí)行門前'三包'責(zé)任制。
4、廢棄食品、米稍水應(yīng)專門回收,不能與生活垃圾混為一起。
5.不得損壞、拆除、改造、供電、供水、通訊、交通、排水、排污、消防等公共設(shè)施。
6.園區(qū)范圍內(nèi)禁止堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品(生產(chǎn)燃料除外)。
7.租戶不得將其樓宇作非法或不道德用途,或在樓宇進(jìn)行任何足以妨礙或侵?jǐn)_其他租戶的事項(xiàng)。
8.如需對樓宇進(jìn)行裝修或改建,必須按規(guī)定辦理報(bào)批手續(xù)后方可施工。
9.應(yīng)教育屬下雇員遵守管理規(guī)定的義務(wù),否則對他們違反公約行為租戶需負(fù)連帶責(zé)任。
10、不得擅自增設(shè)大功率電器設(shè)備,嚴(yán)禁亂接亂拉;線路安裝要規(guī)范,不得自行更改給排水管道,如需增加用電設(shè)備,更改給排水管道必需申請,獲批準(zhǔn)并備案后方可施工。
11、違反上述規(guī)定的租戶需就所引致的損失負(fù)責(zé)及支付一切有關(guān)開支。
第八條 園區(qū)范圍內(nèi)禁止下列行為:
1.踐踏、占用綠化地、毀壞花木、偷摘花果、損壞綠化設(shè)施。
2.占用公用設(shè)施而影響其正常使用功能。
3.亂拋垃圾。
4.影響園區(qū)觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等。
5.聚眾喧鬧影響他人作息。
6.隨意停放車輛和鳴喇叭。
7.發(fā)出超出省、市有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音。
8.排放有毒、有害物質(zhì)。
9.法律、法規(guī)及市政府禁止的行為。
對于違反上述規(guī)定的行為,每個(gè)租戶都有制止和檢舉的權(quán)利和義務(wù),管理中心可按規(guī)定予以處罰。
第三章 管理機(jī)構(gòu)
第九條**科技園有限公司管理中心負(fù)責(zé)對本園區(qū)進(jìn)行管理。
管理宗旨:依法管理,租戶至上,服務(wù)第一,向租戶及使用者提供整齊,清潔,美觀,安全的良好工作環(huán)境。
第十條 管理中心之管理范圍
1.**科技園范圍內(nèi)公共場所和公共設(shè)施的管理,維修和養(yǎng)護(hù)。
2.為租戶提供有償維修服務(wù)。
3.消防及其它服務(wù)設(shè)施的管理。
4.治安和公共秩序的管理。
5.為租戶提供各種服務(wù)。
6.市房產(chǎn)管理部門規(guī)定及管理合同規(guī)定的物業(yè)管理事項(xiàng)。
第十一條 管理中心的權(quán)利和義務(wù)
1.根據(jù)國家有關(guān)法律,法規(guī)結(jié)合實(shí)際情況,制定園區(qū)物業(yè)管理的規(guī)章制度并實(shí)施管理。
2.統(tǒng)一管理,維修,養(yǎng)護(hù)園區(qū)范圍內(nèi)的道路、溝、渠、池、井、綠地等公共設(shè)施。
3.定期養(yǎng)護(hù)和維修園區(qū)的外墻面、屋面、上下水道、消防設(shè)施等公用設(shè)施。
4.負(fù)責(zé)園區(qū)范圍公共部分及水、電、路燈、通訊、土建及維修工作。
5.負(fù)責(zé)園區(qū)公共區(qū)域的生活垃圾的清運(yùn)。
6.負(fù)責(zé)園區(qū)范圍的消防、安全保衛(wèi)、巡邏、警衛(wèi)工作。
第四章 違約責(zé)任
1、租戶對無故欠交或不按時(shí)繳交各項(xiàng)應(yīng)交費(fèi)用的租戶,管理中心將按《租賃合同》中的約定處理,發(fā)生爭議可由雙方協(xié)商解決,如協(xié)商不成,則由甲方所在地司法機(jī)關(guān)裁決。
2、本公約對于**科技園及租戶(包括親屬、代理人、雇員、租戶授權(quán)代理人),均有約束力。凡違反本公約,應(yīng)自負(fù)相應(yīng)責(zé)任。
第五章附 則
第十二條 本公約在執(zhí)行過程中,管理中心可依據(jù)國家的法律,政府的法規(guī)并根據(jù)《租賃合同》的約定進(jìn)行修改,并通知各租戶。
第十三條 本公約自雙方簽字或蓋章之日起生效,公約一式二份,管理中心,租戶各執(zhí)一份。
**物業(yè)管理有限公司蓋章:租戶蓋章:
代表人: 代表人:
電話: 電話:
地址: 地址:
日期: 日期:
第11篇 嘉城小區(qū)商鋪及店面的管理要點(diǎn)
新城小區(qū)商鋪及店面的管理要點(diǎn)
1、定期對小區(qū)商業(yè)以及店面進(jìn)行消防檢查,讓商業(yè)經(jīng)營負(fù)責(zé)人簽訂消防責(zé)任書;
2、定期對商業(yè)以及店面作環(huán)保、消防宣傳;
3、對小區(qū)商業(yè)以及店面進(jìn)行普查登記備案;
4、主動(dòng)配合政府部門對商業(yè)店面檢查;
5、商業(yè)店面的裝修必須滿足消防安全的需要;
第12篇 商鋪管理公約范文-9
商鋪管理公約范文(九)
本公約主旨為針對商鋪之物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定,此管理規(guī)定旨在為了更好地加強(qiáng)商鋪管理,維護(hù)廣大經(jīng)營者的利益,保證商業(yè)中心環(huán)境、安全的可靠性和商鋪整體觀瞻的統(tǒng)一協(xié)調(diào),讓業(yè)主切實(shí)地感受到滿意的服務(wù),特對商鋪?zhàn)鋈缦乱?guī)定,敬請各進(jìn)場單位遵守:
一、商鋪的經(jīng)營管理
(1)各業(yè)主在進(jìn)場前,請先到百合花園客戶服務(wù)中心辦理裝修等手續(xù)后,方可進(jìn)場。
(2)所有入住商家必須嚴(yán)格遵守國家相關(guān)法律、法規(guī)以及《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《業(yè)主公約》之規(guī)定。
(3)凡在商業(yè)中心內(nèi)營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行裝修,特別強(qiáng)調(diào)不得隨意更改房屋結(jié)構(gòu),加大用電負(fù)荷。
(4)商業(yè)中心鋪面餐飲經(jīng)營必須取得國家相關(guān)部門的審批并取得相關(guān)證件,所產(chǎn)生的廢氣、油煙、噪音必須符合國家相關(guān)規(guī)定。
(5)凡在商業(yè)中心商鋪范圍內(nèi)從事經(jīng)營活動(dòng)的經(jīng)營者,均需服從管理處的統(tǒng)一管理;所有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)均應(yīng)文明經(jīng)商,合法經(jīng)營,不得出售偽劣、變質(zhì)有害健康的商品、食物,不得強(qiáng)買強(qiáng)賣,欺行霸市,違者交由工商部門處理。
二、商鋪的環(huán)境管理
(1)經(jīng)營者在經(jīng)營期間商鋪外不得亂擺放桌椅、隨意占用公共區(qū)域、肆意擴(kuò)大經(jīng)營范圍;未經(jīng)管理處同意,不得張貼有礙整體環(huán)境秩序的任何物品。
(2)愛護(hù)公共衛(wèi)生人人有責(zé),在商鋪外不得隨地亂扔、亂吐、亂堆、亂放,影響整個(gè)經(jīng)營環(huán)境,不得超出經(jīng)營范圍發(fā)放任何宣傳資料。
(3)店主應(yīng)保持店容店貌和門前環(huán)境的清潔,做好門前三包,如不能保持清潔,有蚊蠅孳生,情節(jié)嚴(yán)重,報(bào)請有關(guān)部門責(zé)令停業(yè)整頓。
(4)各單位應(yīng)愛護(hù)商業(yè)中心內(nèi)外的公共設(shè)施,不得任意損壞和有意破壞。
(5)商鋪的空調(diào)外機(jī)必須放置于物管處統(tǒng)一劃定的位置,并解決好出水問題,須安裝積水盤。
(6)鋪面燈箱廣告的制作、安裝,必須到物管中心備案審批,審批通過后按統(tǒng)一的尺寸制作、安放在預(yù)先審批指定的位置,以保持商業(yè)中心外觀整齊、美觀。
(7)任何營業(yè)網(wǎng)點(diǎn),不得產(chǎn)生影響居民生活的噪音(晚上10:30后噪音不得超過50分貝,飲食攤點(diǎn)所產(chǎn)生的油煙應(yīng)符合環(huán)保部門的排放標(biāo)準(zhǔn))。
三、商鋪的安全管理
(1)為保證商業(yè)中心業(yè)主的安全,要求鋪面的外來工作人員和其客戶不得進(jìn)入商業(yè)中心,以免導(dǎo)致治安事件。
(2)商鋪夜間有護(hù)衛(wèi)員在商業(yè)中心周邊巡邏,但仍請各經(jīng)營單位派人值守,以防不測;商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不得容留與經(jīng)營無關(guān)的人員,商場夜間留宿人員數(shù)目須報(bào)管理處。
(3)商鋪內(nèi)(含商鋪玻璃門等)所有物品財(cái)產(chǎn)安全由經(jīng)營戶自行保管。
(4)為保證消防安全,商鋪內(nèi)不得有消防隱患存在,必須加強(qiáng)防火措施,嚴(yán)禁私拉亂接電線,違者按相關(guān)規(guī)定處理。
(5)所有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)自覺遵守消防規(guī)定,配合消防部門所要求的消防器材;如擺設(shè)油漆和木器的商家,必須配置滅火器兩具。
四、商鋪的其它管理
業(yè)主如需出租本人商鋪,需帶上承租戶的身份證復(fù)印件及租賃協(xié)議復(fù)印件到物管中心備案。物業(yè)使用人(承租戶)在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定,但不得違反法律、法規(guī)和《業(yè)主公約》的有關(guān)規(guī)定,文明經(jīng)營,如違反《物業(yè)管條例》和《業(yè)主公約》的規(guī)定,有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
業(yè)主:
聯(lián)系電話:
年月日
第13篇 商鋪裝修施工人員現(xiàn)場管理規(guī)程
商鋪裝修施工人員現(xiàn)場管理
1、凡進(jìn)入裝修現(xiàn)場的施工人員,須佩戴由z市**天河城購物中心經(jīng)營有限公司統(tǒng)一制發(fā)的《施工人員臨時(shí)出入證》,施工人員需遵守各項(xiàng)裝修管理制度。施工現(xiàn)場:嚴(yán)禁吸煙、生火、煮水煮食、不得高聲喧嘩、打鬧、賭博、酗酒、睡覺,衣冠不整,穿拖鞋等。
2、施工的商鋪須辦理《場內(nèi)施工許可證》后才能進(jìn)場施工,裝修期間應(yīng)與外部隔離,做好圍蔽以防影響其他商鋪正常營業(yè)。配備足夠的消防器材(滅火器)并需要每日清理干凈施工現(xiàn)場的工程垃圾,嚴(yán)禁易燃、易爆物品在商鋪內(nèi)過夜。凡需在鋪內(nèi)扇灰、鉆孔、油漆、打墻等滋擾性嚴(yán)重的作業(yè)以及裝修材料、余泥清運(yùn)須在**天河城非營業(yè)時(shí)間內(nèi)(22:00至次日8:00時(shí))進(jìn)行,并須辦好非營業(yè)時(shí)間裝修手續(xù)。
3、每天施工完畢離場前,施工負(fù)責(zé)人須知會客戶服務(wù)中心總值班人員派工作人員到商鋪內(nèi)進(jìn)行安全檢查,檢查合格后施工人員才能離場。
第14篇 商鋪委托經(jīng)營管理返租協(xié)議
本協(xié)議雙方當(dāng)事人：
委托人（甲方）：
身份證號碼【個(gè)人填寫】：
或者營業(yè)執(zhí)照號碼【單位填寫】：
地址：
郵政編碼：
【法定代表人或負(fù)責(zé)人】【
單位填寫】：
聯(lián)系電話：
【購鋪合同號】
【商鋪編號】
受托人（乙方）:
×商業(yè)管理有限公司
營業(yè)執(zhí)照號碼
地址：
郵政編碼：
【法定代表人】姓名：
聯(lián)系電話：
鑒于：
甲方從
四川中奧利達(dá)置業(yè)有限公司
（以下簡稱開發(fā)商）處購買位于（
(以下簡稱項(xiàng)目，項(xiàng)目名稱的變更不影響本協(xié)議的效力與履行）內(nèi)物業(yè)第==層==號商鋪（以下簡稱該商鋪），具體內(nèi)容詳見《商品房買賣合同》；乙方為項(xiàng)目的統(tǒng)一經(jīng)營管理方，甲方同意將在該項(xiàng)目所購該商鋪委托乙方統(tǒng)一經(jīng)營管理。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》等相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，為明確雙方的權(quán)利義務(wù)，甲、乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，就甲方全權(quán)委托乙方經(jīng)營管理該商鋪的事宜，達(dá)成以下協(xié)議，以共同遵守。
第一條
合作目標(biāo)
乙方以專業(yè)服務(wù)運(yùn)作模式為基礎(chǔ)，依托完整的市場定位體系、優(yōu)勢資源，提升該商鋪的市場形象，保持良好的市場競爭優(yōu)勢，傳導(dǎo)先進(jìn)商業(yè)管理理念，促進(jìn)該商鋪整體運(yùn)營的可持續(xù)性發(fā)展，實(shí)現(xiàn)該商鋪保值與升值，最終達(dá)成甲、乙雙方的共贏局面。
第二條
商鋪概況
2.1商鋪位置：位于==省==市==區(qū)==第==層==第==層==號商鋪。
2.2商鋪建筑面積：該商鋪面積為==平方米（最終以該商鋪的房屋所有權(quán)證載明的建筑面積為準(zhǔn)），兩者載明的面積不一致時(shí)，不影響本協(xié)議的效力及本協(xié)議的履行。
2.3商鋪用途：由乙方負(fù)責(zé)對該商鋪統(tǒng)一招商、租賃、經(jīng)營、管理。
第三條
協(xié)議期限
3.1委托經(jīng)營管理的期限為==年==個(gè)月，自交鋪之日*年*月*日起===至*年*月*日止（以商鋪實(shí)際交付之日起計(jì)算）。
3.2協(xié)議期限內(nèi)，本協(xié)議為不可解除協(xié)議，乙方為該商鋪的唯一經(jīng)營管理者。
第四條
經(jīng)營管理回報(bào)
4.1裝修期為
個(gè)月，自交鋪之日*年*月*日起至*年*月*日止，裝修期內(nèi)乙方無需支付經(jīng)營管理回報(bào)給甲方（以商鋪實(shí)際交付之日起計(jì)算）。
4.2裝修期滿后的第一日起，無論乙方經(jīng)營管理的盈虧，本協(xié)議期內(nèi)乙方須向甲方支付經(jīng)營管理回報(bào)；協(xié)議期內(nèi)甲方認(rèn)同經(jīng)營管理回報(bào)低于市場均價(jià)，給予乙方市場培育期優(yōu)惠，協(xié)議期內(nèi)共計(jì)經(jīng)營管理回報(bào)金額為人民幣===圓（￥元）；經(jīng)營管理回報(bào)金額為固定價(jià)款，不因房產(chǎn)證登記面積與協(xié)議約定面積的差異而調(diào)整。
4.3付款方式：
4.3.1該經(jīng)營管理回報(bào)乙方應(yīng)于該協(xié)議期內(nèi)第===年按==年度分===次支付給甲方，每===年度第一個(gè)月15日前支付該半年度經(jīng)營管理回報(bào)（節(jié)假日順延）；每逾期一天支付，乙方應(yīng)按延付款項(xiàng)的萬分之三支付甲方違約金，本協(xié)議繼續(xù)履行。
4.3.2甲方指定的收款賬戶為：
甲方指定開戶銀行：,開戶名：,銀行賬號：,第5條
稅費(fèi)承擔(dān)
5.1甲方將該商鋪委托給乙方經(jīng)營管理所產(chǎn)生的相關(guān)稅費(fèi)以及國家政策變化導(dǎo)致的稅、費(fèi)負(fù)擔(dān)，由甲、乙雙方按法律法規(guī)規(guī)定各自承擔(dān)并繳納。甲方應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅、費(fèi)，經(jīng)乙方通告甲方后，乙方可在經(jīng)營管理回報(bào)款中代扣代繳。
5.2本協(xié)議期限內(nèi)，甲方不承擔(dān)因使用該商鋪而產(chǎn)生的水、電、氣、空調(diào)費(fèi)用以及物業(yè)管理費(fèi)用。
第六條
商鋪交付及返還
6.1甲方應(yīng)于該商鋪的開發(fā)商公告的交付日期與乙方共同辦理該商鋪交付手續(xù)，并在與開發(fā)商辦理完畢交付手續(xù)的同時(shí)將該商鋪移交給乙方，屆時(shí)甲、乙雙方應(yīng)當(dāng)辦理書面移交手續(xù)。
6.2為不影響乙方對該商鋪的使用期限，如若甲方不能如期至開發(fā)商處辦理商鋪交付手續(xù)，甲方同意授權(quán)乙方在開發(fā)商公告的交付日期屆滿后三日內(nèi)代為接收該商鋪的移交，開發(fā)商向乙方移交該商鋪即為甲方向乙方移交該商鋪。但依據(jù)《商品房買賣合同》應(yīng)由甲方在交房時(shí)應(yīng)繳納的稅、費(fèi)，甲方自行繳納并承擔(dān)逾期繳納的違約責(zé)任。
6.3雙方商定，如甲方不能按照開發(fā)商的公告日期將商鋪交付乙方使用，乙方將按照本協(xié)議期減免延期天數(shù)應(yīng)得經(jīng)營管理回報(bào)金額。
6.4本協(xié)議期滿時(shí)，雙方未就該商鋪的繼續(xù)委托經(jīng)營管理的事宜達(dá)成一致的，或者因本協(xié)議9.1條內(nèi)容所導(dǎo)致本協(xié)議提前終止的，甲方同意在本協(xié)議期滿或者提前終止后的30日內(nèi)，由乙方按交付時(shí)的商鋪結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀，并遵循來裝去丟的原則進(jìn)行交付（可移動(dòng)的設(shè)施設(shè)備乙方可予以拆除并歸乙方所有），返還時(shí)雙方簽署商鋪返還單，乙方即履行商鋪的返還義務(wù)；如甲方未在約定時(shí)間內(nèi)簽訂商鋪返還單，視為該商鋪返還給甲方，則所產(chǎn)生的費(fèi)用及責(zé)任由甲方自行承擔(dān)。
第七條
雙方權(quán)責(zé)
7.1本協(xié)議期內(nèi)，甲方將商鋪不可解除地全權(quán)委托乙方經(jīng)營管理，甲方委托乙方的權(quán)限包括：
7.1.1乙方有權(quán)決定是由乙方直接經(jīng)營或是交予第三方經(jīng)營（包括出租、承包、聯(lián)營等各種形式）；
7.1.2乙方有權(quán)決定該商鋪的經(jīng)營定位、經(jīng)營范圍及經(jīng)營方式；
7.1.3乙方有權(quán)決定是否同意承租方轉(zhuǎn)租；
7.1.4項(xiàng)目及商鋪的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、裝修、招商等；
7.1.5乙方因?qū)ι啼伡绊?xiàng)目統(tǒng)一經(jīng)營管理需要而需行使的其他權(quán)利。
7.2乙方享有該商鋪的出租、承包、聯(lián)營以及自營權(quán)等使用權(quán)，而無須另行通知甲方，因出租或者自營需要，或第三方因辦理工商營業(yè)證照等需要該商鋪的產(chǎn)權(quán)人提供相應(yīng)證明文件的，甲方同意無條件免費(fèi)提供和配合。
7.3甲方承諾對該商鋪擁有產(chǎn)權(quán)，并有權(quán)簽訂本協(xié)議；本協(xié)議期限內(nèi)，甲方保證乙方對該商鋪的占有、使用、收益權(quán)不受甲方以及任何第三人的影響和侵犯，否則，乙方有權(quán)停止支付、扣除經(jīng)營管理回報(bào)，并依本協(xié)議的約定由甲方承擔(dān)違約與賠償責(zé)任。
7.4本協(xié)議期內(nèi)，如甲方轉(zhuǎn)讓（轉(zhuǎn)賣、繼承、贈(zèng)與、分割等產(chǎn)權(quán)變更）該商鋪，應(yīng)提前10日通知乙方，乙方或者商鋪的承租人（使用人）在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)，甲方應(yīng)會同受讓方與乙方共同訂立本協(xié)議的權(quán)利、義務(wù)的轉(zhuǎn)讓協(xié)議；受讓方必須繼續(xù)履行本協(xié)議及其補(bǔ)充協(xié)議的規(guī)定，并不得阻礙乙方的正常經(jīng)營，因上述原因產(chǎn)生的任何糾紛及對乙方的損失由甲方承擔(dān)連帶責(zé)任。
7.5甲方同意乙方合理使用與商鋪相關(guān)聯(lián)的公共部位并同意由乙方自主對商鋪進(jìn)行裝修、改造，乙方有權(quán)根據(jù)經(jīng)營管理需要對商鋪的結(jié)構(gòu)布局、場地使用范圍等進(jìn)行調(diào)整，但所需費(fèi)用由乙方承擔(dān)。
7.6甲方同意乙方或者乙方引進(jìn)的經(jīng)營者、承租人（使用人）使用該商鋪的公共部位、立面任何部位、屋頂、地面等并設(shè)置相關(guān)標(biāo)識和標(biāo)志，不得據(jù)此向乙方或者乙方引進(jìn)的經(jīng)營者、承租人、（使用人）收取任何費(fèi)用和利益。
7.7本協(xié)議終止后，如果乙方或該商鋪的承租人（使用人）有意繼續(xù)租用甲方商鋪時(shí)，
甲方應(yīng)充分考慮到乙方和乙方承租人（使用人）使用活動(dòng)的延續(xù)性，
應(yīng)保證在同等條件下對乙方或承租人（使用人）繼續(xù)租用的優(yōu)先租用權(quán)；同時(shí)甲方承諾，委托經(jīng)營期滿后服從項(xiàng)目的統(tǒng)一規(guī)劃、經(jīng)營及管理，如經(jīng)業(yè)主委員會或有權(quán)機(jī)構(gòu)表決同意委托經(jīng)營延期，甲方應(yīng)支持并簽訂延期的相關(guān)協(xié)議。
7.8為保證項(xiàng)目的統(tǒng)一經(jīng)營管理和全部業(yè)主的利益，甲方承諾，本協(xié)議期內(nèi)無權(quán)自行或委托他人與該商鋪承租人（使用人）聯(lián)絡(luò)、收取租金或其他費(fèi)用，乙方因經(jīng)營管理該商鋪及項(xiàng)目所收取的租金、廣告費(fèi)、促銷費(fèi)及其它來源于該商鋪、項(xiàng)目的收益均歸乙方享有，乙方有權(quán)決定該商鋪的出租價(jià)格、年限（但不得超過本協(xié)議期限）及所有租賃條件及租賃協(xié)議的條款。
7.9本協(xié)議期內(nèi)，甲方同意不可解除地委托乙方代為選聘物業(yè)管理公司并由乙方代為選聘的物業(yè)管理公司對該商鋪和項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一的物業(yè)管理。
7.10乙方有權(quán)以自己的名義直接與乙方引進(jìn)的招商方、承租人（使用人）以及物業(yè)管理公司等簽訂有關(guān)甲方物業(yè)的租賃、經(jīng)營等相關(guān)合同，并直接以乙方的名義對承租人或者第三方違反相關(guān)租賃、經(jīng)營等合同或乙方管理制度等行為，向承租人或第三方提起訴訟，需甲方提供相關(guān)授權(quán)和證照等配合的，甲方應(yīng)予以協(xié)助；訴訟費(fèi)用及訴訟風(fēng)險(xiǎn)均無需甲方承擔(dān)，甲方未予協(xié)助而致乙方無法實(shí)現(xiàn)權(quán)利而造成損失的，乙方有權(quán)向甲方追償。
7.11本協(xié)議期內(nèi)，該商鋪的日常維護(hù)、管理由乙方負(fù)責(zé)并承擔(dān)所需費(fèi)用，涉及該商鋪的主體安全、房屋滲漏以及大修，由甲方負(fù)責(zé)并承擔(dān)所需費(fèi)用，房屋維修基金不足以支付公共部分維修費(fèi)用的，由甲方負(fù)責(zé)繳納。
7.12甲方享有的經(jīng)營管理回報(bào)，不因乙方對項(xiàng)目及該商鋪的經(jīng)營管理盈虧而發(fā)生任何變化，乙方承諾按本協(xié)議的約定支付甲方經(jīng)營管理回報(bào)。
第八條
違約責(zé)任
8.1甲方充分認(rèn)識到乙方將受托管理經(jīng)營的商鋪，用于項(xiàng)目的統(tǒng)一招商和租賃經(jīng)營，甲方違約單方解除本協(xié)議的，應(yīng)按該商鋪購房款總額的
30%支付乙方違約金、賠償款及乙方所有損失，如該商鋪和項(xiàng)目的經(jīng)營者（使用人）向乙方提出賠償?shù)?，均由甲方承?dān)全部責(zé)任。
8.2乙方單方解除本協(xié)議的，乙方尚未支付的甲方經(jīng)營管理回報(bào)，仍應(yīng)按本協(xié)議約定的繼續(xù)向甲方支付。
第九條
免責(zé)條款
9.1由于自然災(zāi)害、非乙方原因?qū)е碌幕馂?zāi)、爆炸以及其他不可抗力的因素，或者政府拆遷、征收商鋪，導(dǎo)致本協(xié)議無法履行的，本協(xié)議終止，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任。
9.2如乙方對該商鋪裝修后，當(dāng)?shù)卣块T發(fā)布拆遷公告的，甲方同意乙方參與拆遷方的拆遷補(bǔ)償談判，屆時(shí)，乙方有權(quán)獲得國家賠償范圍內(nèi)的裝修殘值（含二次裝修）的補(bǔ)償和經(jīng)營損失的補(bǔ)償，其它因該商鋪的補(bǔ)償款全部歸甲方所有；甲、乙、拆遷方（三方）未達(dá)成書面一致的前提下，甲方不單方面與拆遷方簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議。
第十條
爭議處理
10.1甲乙雙方因履行本協(xié)議發(fā)生爭議的應(yīng)協(xié)商解決，雙方協(xié)商解決不成的，向本協(xié)議簽訂地有管轄權(quán)的人民法院起訴。
10.2本協(xié)議簽訂地：。
第十一條
通知與送達(dá)
11.1任何與本協(xié)議有關(guān)的由本協(xié)議雙方當(dāng)事人發(fā)出的任何文件、通知及其他通訊往來，必須采取書面形式，并送達(dá)至本協(xié)議首文所述地址。
11.2任何文件、通知或其他通訊往來，可以郵寄方式或者直接當(dāng)面投遞方式進(jìn)行：如以直接當(dāng)面投遞的方式，則于對方簽收時(shí)視作已送達(dá)，收條將作為有效證明；如以郵寄方式送達(dá)，在寄出后第3個(gè)工作日將被視為已送達(dá)，郵政局出具的掛號投送收據(jù)，將作為有效證明。
11.3任何一方變更前述聯(lián)系地址，應(yīng)在變更后及時(shí)書面通知一方,如未通知視為沒有變化。
第十二條
協(xié)議簽署及修改
12.1本協(xié)議由乙方代表簽字并加蓋乙方公章（或者乙方自然人本人簽字）和甲方代表簽字并加蓋甲方公章后生效。
12.2雙方承認(rèn)并同意將本協(xié)議文本作為雙方協(xié)議完整的和唯一的表述，以取代此前雙方有關(guān)內(nèi)容的所有口頭、書面、及其他方式中的表述。
12.3對本協(xié)議進(jìn)行的任何更改和補(bǔ)充，均應(yīng)由乙方代表簽字并加蓋乙方公章（或者乙方自然人本人簽字）和甲方代表簽字并加蓋甲方公章后方有效，所有更改、補(bǔ)充文件將成為協(xié)議不可分割的部分。
12.4任何一方所作出的口頭承諾，對甲乙雙方均不具備約束力。
12.5一方對另一方違約行為的容忍、未追究，不能理解為對違約責(zé)任追償?shù)姆艞墶?/p>
第十三條
協(xié)議附件及其他
13.1本協(xié)議書的附件作為本協(xié)議的組成部分，包括以下內(nèi)容：
附件一：甲方身份證復(fù)印件及乙方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件
附件二：平面圖
附件三：商鋪設(shè)施移交表
13.2本協(xié)議附件與本協(xié)議具有同等法律效力。
13.3本協(xié)議連同附件一式叁份，甲方執(zhí)壹份、乙方持貳份，雙方簽署后生效。
甲方：
乙方：
代表【單位填寫】：
代表：*年*月*日*年*月*日
第15篇 小區(qū)商鋪?zhàn)赓U管理臨時(shí)公約
小區(qū)商鋪?zhàn)赓U管理(臨時(shí))公約
甲方:廣東**投資有限公司
乙方:
乙方租用甲方位于市區(qū) 路號商鋪,為保證房屋及公用設(shè)施的完好,維持小區(qū)整潔的環(huán)境和良好的秩序,以保障租戶的正常經(jīng)營活動(dòng),雙方協(xié)商一致,同意簽訂本公約,并共同遵守下列條款。
第一條、管理機(jī)構(gòu)及職責(zé)
一、廣東**投資有限公司下設(shè)的商鋪管理辦公室負(fù)責(zé)對商鋪進(jìn)行日常管理。
二、**商鋪管理辦公室對授權(quán)的商鋪及其商鋪室內(nèi)裝修、公共設(shè)施、公用場地以及支付使用商鋪月租金等有關(guān)產(chǎn)生的費(fèi)用,擁有直接管理權(quán)。
三、甲乙雙方必須遵守國家法律、法規(guī)以及有關(guān)房屋管理規(guī)定。
第二條、甲方權(quán)利義務(wù)
一、甲方有權(quán)根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)及租賃合同規(guī)定,制定和修改管理規(guī)則,訂立、增加、刪減或更改原商鋪管理規(guī)定;自主開展各項(xiàng)管理活動(dòng)。
二、甲方依照物業(yè)管理法規(guī)政策、租賃合同和管理公約規(guī)定,對乙方違反租賃合同和管理公約的行為有權(quán)進(jìn)行處理。
三、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、制作所有商戶的門頭廣告牌。
四、在商鋪門面外墻、屋面及各公共地方展示、安裝或附加任何招牌及其他廣告或結(jié)構(gòu),須報(bào)商鋪管理辦公室審批后方可實(shí)施。
五、阻止任何人(包括任何租戶)以任何方式違反租賃合同或本公約,占有或未經(jīng)商鋪管理辦公室書面批準(zhǔn)轉(zhuǎn)租第三人。
六、甲方有權(quán)對租戶任何違法、未經(jīng)批準(zhǔn)或違反本公約規(guī)定之設(shè)置物、招牌、廣告、裝飾、障礙天線或其他物體,并向擺放或裝置此物體的租戶收取移去或拆除物體以使租賃商鋪恢復(fù)原狀的一切有關(guān)費(fèi)用;
七、有權(quán)為商鋪管理需要,制定臨時(shí)措施或安排;
八、對進(jìn)行裝飾、修理的租戶有權(quán)采取相應(yīng)的如:收取押金、人員備案等管理措施
九、針對任何非法或違反本公約和其他有關(guān)規(guī)定的行為,甲方有權(quán)采取合法行動(dòng)、針對應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的有關(guān)人員進(jìn)行訴訟;
十、由商鋪管理辦公室按《租賃合同》中對營業(yè)時(shí)間的約定或商鋪的用途約定合理安排營業(yè)時(shí)間。
十一、可以在任何與租賃商鋪有關(guān)法律事務(wù)中作為全體租戶的代表
十二、甲方責(zé)任范圍內(nèi)的管理服務(wù)項(xiàng)目:
1、商鋪的日常管理;
2、租賃檔案資料管理;
3、消防宣傳和管理;
租戶的權(quán)利
一、租戶對其租用的商鋪享有獨(dú)占使用權(quán),并可按照租賃合同的規(guī)定享有商鋪管
理辦公室提供的全部經(jīng)營管理服務(wù);
二、按規(guī)定和設(shè)置目的,使用共用部位和共用設(shè)施設(shè)備;
三、租戶、雇員、顧客、訪客及其他往來客戶均可按本公約的規(guī)定合理使用及享受商鋪所屬范圍內(nèi)的公共地方及設(shè)施和服務(wù);
四、按照本公約以及有關(guān)的法律、法規(guī),經(jīng)業(yè)主和物業(yè)管理公司的書面同意后自費(fèi)對其擁有使用權(quán)的商鋪進(jìn)行內(nèi)部裝飾、裝修;
五、有權(quán)向商鋪管理辦公室就物業(yè)管理的有關(guān)問題提出合理化建議。
租戶的義務(wù)
六、依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)、規(guī)定、租賃合同和公約訂立的本商鋪物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的規(guī)章制度,接受**商鋪管理辦公室的管理。
七、租戶應(yīng)遵守本公約的各項(xiàng)規(guī)定,如有違反,致使業(yè)主的利益受損時(shí),須賠償因此產(chǎn)生的一切損失。有關(guān)租戶在收到**商鋪管理辦公室書面通知后必須按通知要求,履行本公約的義務(wù)或停止違反本公約規(guī)定的行為;
八、租戶除本人遵守外,亦有責(zé)任促使其雇員、顧客、訪客及客戶遵守租賃合同及本公約的規(guī)定。該等人士如違反租賃或本公約的規(guī)定,應(yīng)負(fù)法律和經(jīng)濟(jì)責(zé)任,有關(guān)租戶應(yīng)負(fù)連帶責(zé)任。
九、租戶應(yīng)準(zhǔn)時(shí)交付其應(yīng)繳的一切費(fèi)用,并負(fù)責(zé)賠償因遲繳或欠繳而造成的一切損失;
十、應(yīng)愛護(hù)并合理使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;
十一、乙方有權(quán)自己或聘請他人對物業(yè)自用部分的各種管道、電線、水箱以及其他設(shè)施進(jìn)行合法修繕,但法規(guī)規(guī)定必須由商鋪管理辦公室同意后方可,并由專業(yè)部門進(jìn)行施工。
十二、
十三、乙方有權(quán)對甲方商鋪物業(yè)管理工作提出建議、意見。
十四、為保持房屋整體外觀,乙方未經(jīng)批準(zhǔn)不得在房屋外墻加設(shè)檐篷、煙囪、天線、廣告、招牌等物件。乙方若欲立招牌、廣告等,必須向辦公室申請審批。
十五、乙方不得在房屋周圍搭建任何建筑物,不得在房屋內(nèi)外公用部分堆放任何物品。
十六、乙方應(yīng)遵守《裝修管理規(guī)定》。必須做到不亂堆材料、不亂倒垃圾,不得
損壞綠化草地(如屬難以避免的,必須在工程完成后恢復(fù)原狀),不得損壞房屋共用設(shè)施,不得影響其他用戶。
十七、。。。
十八、房屋內(nèi)不得堆放易燃易爆等危險(xiǎn)物品。每個(gè)鋪位必須按每50平方米一個(gè)滅火器的標(biāo)準(zhǔn)配置。
十九、乙方不得有影響或妨礙其他租戶的正常生活及經(jīng)營行為。
第四條、法律責(zé)任
一、對于乙方違反本公約的行為,甲方有權(quán)責(zé)成責(zé)任者排除妨害、恢復(fù)原狀、賠償損失,并根據(jù)有關(guān)規(guī)定對責(zé)任者處以罰款、停水停電等處罰措施。
二、乙方如違反本公約規(guī)定,對房屋設(shè)施或?qū)λ嗽斐蓢?yán)重?fù)p害、以及不服從管理情節(jié)嚴(yán)重者,甲方除追究其有關(guān)責(zé)任外,有權(quán)取消乙方租賃權(quán)。
三、乙方違章裝修造成損失的要恢復(fù)原狀、賠償損失,拒不恢復(fù)原狀的,甲方將強(qiáng)行恢復(fù),所發(fā)生費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)。
四、乙方不按合同約定用途使用房屋,或非法用于法律禁止用途,則甲方有權(quán)采取停水停電或其它法律手段。
五、乙方未經(jīng)甲方書面同意不得擅自將商鋪轉(zhuǎn)租第三人,一經(jīng)查處,甲方有權(quán)取消乙方租賃權(quán),因此造成的損失由乙方承擔(dān)。
第五條、附則
一、本公約解釋權(quán)歸廣東**投資有限公司所有。
二、本公約執(zhí)行過程中,廣東**投資有限公司有權(quán)依據(jù)中華人民共和國法律、廣州市有關(guān)法規(guī),或基于多數(shù)租戶意見、建議進(jìn)行修改,并通知簽約人。
三、本公約一式兩份,甲方一份,乙方一份,具有同等法律效力。
四、本公約甲乙雙方簽字后生效。
甲方:廣東**投資有限公司 乙方
法人:法人:
注冊地址:注冊地址:
開戶銀行:開戶銀行:
帳 號:帳 號:
簽字日期: 年 月日 簽字日期:年月日
