第1篇 中央空調(diào)管理與維修要求
人類在長(zhǎng)期的生活和生產(chǎn)過(guò)程中,一直在尋求能克服空氣環(huán)境對(duì)人類活動(dòng)造成威脅和影響的有效辦法,隨著知識(shí)的積累和科學(xué)技術(shù)水平的提高,人類由消極的防御逐步掌握了控制空氣環(huán)境的技術(shù),這種技術(shù)就稱之為空氣調(diào)節(jié)?？諝庹{(diào)節(jié)就是采用人工的方法,創(chuàng)造和保持能滿足一定溫度、相對(duì)濕度、潔凈度和氣流速度等參數(shù)要求的室內(nèi)空氣環(huán)境技術(shù)。空氣調(diào)節(jié)效果的好壞,直接影響到人們?nèi)粘Ｉ畹氖孢m性,而空氣調(diào)節(jié)管理的質(zhì)量直接體現(xiàn)了建筑物的功能層次,又影響著物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)成本,因此空調(diào)設(shè)備管理也是物業(yè)管理工作質(zhì)量的一個(gè)重要標(biāo)志。
第一節(jié) 中央空調(diào)設(shè)備管理概述
空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng),究其功能而言,可以分為工藝性空調(diào)和舒適性空調(diào)兩種。工藝性空調(diào)是指在生產(chǎn)和科學(xué)實(shí)驗(yàn)時(shí),其工作過(guò)程需在特定受控的空氣環(huán)境中進(jìn)行,以確保產(chǎn)品質(zhì)量和科學(xué)實(shí)驗(yàn)結(jié)果。這種滿足空氣環(huán)境的工程技術(shù)稱之為工藝性空調(diào)。舒適性空調(diào)一般指為滿足人的生理需要,使人感到舒適的空氣處理技術(shù)。一般情況下,辦公樓、住宅、醫(yī)院、商場(chǎng)等建筑物所應(yīng)用的空調(diào)均屬于舒適性空調(diào)。舒適性空調(diào)雖然對(duì)環(huán)境溫度、濕度等也有要求,但對(duì)這些參數(shù)的允許波動(dòng)范圍并不像工藝性空調(diào)那樣嚴(yán)格,因此物業(yè)管理公司對(duì)空調(diào)設(shè)備設(shè)施的管理主要是舒適性空調(diào)系統(tǒng)所涉及的設(shè)備設(shè)施管理,其設(shè)備設(shè)施管理有許多獨(dú)特的要求。要做好管理工作首先對(duì)舒適性空調(diào)系統(tǒng)有比較詳盡的了解。
一、空調(diào)系統(tǒng)的基本組成
空調(diào)系統(tǒng)主要由以下幾部分組成:
①工作區(qū)(或居住區(qū))。通常是指空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)所控制范圍的工作區(qū)域或生活區(qū)域,在此空間內(nèi),應(yīng)保持所要求的室內(nèi)空氣參數(shù)。
②空氣的輸送和分配部分。主要是指輸送和分配空氣的送、回風(fēng)機(jī),送風(fēng)管,送、回風(fēng)口等設(shè)備組成。
③空氣的處理部分。是指按照對(duì)空氣各種參數(shù)的要求,對(duì)空氣進(jìn)行過(guò)濾凈化、加熱、冷卻、加濕、減濕等處理的設(shè)備。
④空氣處理所需的輔助設(shè)備。這部分設(shè)備指的是為空調(diào)系統(tǒng)提供冷量和熱量的設(shè)備,如鍋爐房、冷凍站、冷水機(jī)組等。
二、空調(diào)系統(tǒng)的分類
空調(diào)系統(tǒng)分類方法很多,可以按性質(zhì)分、按空氣處理設(shè)置的設(shè)備情況分等,下面主要介紹按空氣處理設(shè)備的設(shè)置情況分類,主要分為:
①集中式空調(diào)系統(tǒng)。這種系統(tǒng)即把所有的空氣處理設(shè)備都設(shè)置在一個(gè)集中的空調(diào)機(jī)房里,空氣經(jīng)過(guò)集中處理后,再送往各個(gè)空調(diào)房間。
②半集中式空調(diào)系統(tǒng)。這種系統(tǒng)除了設(shè)有集中空調(diào)機(jī)房外,還設(shè)有分散在各個(gè)空調(diào)房間里的二次空氣處理設(shè)備,常見的有風(fēng)機(jī)盤管新風(fēng)系統(tǒng),這是最常見的空調(diào)系統(tǒng)形式。
③分散式系統(tǒng)。這是把冷、熱源和空氣處理、輸送設(shè)備集中在一個(gè)箱體內(nèi),就是通常所說(shuō)的窗式、柜式空調(diào)器。
三、中央空調(diào)系統(tǒng)的主要設(shè)備設(shè)施
中央空調(diào)設(shè)備設(shè)施主要有:冷水機(jī)組、組合式空調(diào)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、冷卻塔、水泵、控制裝置、風(fēng)道、風(fēng)閥、水管閥件等,下面分別介紹。
(1)冷水機(jī)組
冷水機(jī)組是中央空調(diào)系統(tǒng)的冷源,主要是指產(chǎn)生冷凍水的冷機(jī)。制冷機(jī)有活塞式、吸收式、離心式、地溫式等等,冷水機(jī)組按冷凝器的冷卻方式又分為風(fēng)冷式和水冷式兩種。
(2)組合式空調(diào)機(jī)組
組合式空調(diào)機(jī)組是在送回風(fēng)系統(tǒng)中,用來(lái)對(duì)空氣進(jìn)行處理的設(shè)備,它由不同功能的空氣處理段組合而成,有過(guò)濾段、換熱段、擋水段、風(fēng)機(jī)段等。
(3)風(fēng)機(jī)盤管
風(fēng)機(jī)盤管是安裝在空調(diào)層間內(nèi)對(duì)室內(nèi)空氣進(jìn)行循環(huán)處理的設(shè)備,主要有表面冷卻器、風(fēng)機(jī)和集水盤組成,風(fēng)機(jī)盤管有明裝、暗裝、立式、柜式等多種形式。
(4)冷卻塔
水冷式冷水機(jī)組需要大量的冷卻水對(duì)設(shè)備進(jìn)行冷卻,使升溫后的冷卻水與室外空氣進(jìn)行強(qiáng)制熱、濕交換,使之降溫從而可以循環(huán)使用。
(5)水泵
空調(diào)系統(tǒng)中的冷卻和冷凍水在循環(huán)運(yùn)行時(shí)為克服設(shè)備和管道阻力,需在系統(tǒng)中安設(shè)水泵。
(6)控制裝置
為了確保機(jī)械設(shè)備的安全運(yùn)行和空調(diào)裝置優(yōu)化工作,在系統(tǒng)中需要安裝許多控制儀表,如溫度計(jì)、壓力計(jì)、低壓保護(hù)、水流斷水保護(hù)等,有的設(shè)備設(shè)施還設(shè)有自動(dòng)控制器如室溫自動(dòng)控制,制冷機(jī)冷量自動(dòng)調(diào)節(jié)等。
(7)管道系統(tǒng)
空調(diào)系統(tǒng)中回風(fēng)道、風(fēng)閥、防火閥、冷凍水供回水管道、凝結(jié)水管道及附件、閥門等也是空調(diào)系統(tǒng)一個(gè)重要組成部分。風(fēng)道的截面形狀有圓形、矩形兩種,所使用材料有玻璃鋼、鍍鋅鐵皮、不
銹鋼等。水管道常用的有焊接鋼管、無(wú)縫鋼管、鋁型管等。
四、空氣調(diào)節(jié)的管理
空氣調(diào)節(jié)設(shè)備設(shè)施的管理是物業(yè)管理中的一項(xiàng)重要工作,空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)備工藝技術(shù)復(fù)雜,造價(jià)比較昂貴,運(yùn)行中能源消耗也很大,因此無(wú)論是空調(diào)系統(tǒng)的日常操作、日常運(yùn)行還是維修養(yǎng)護(hù)管理,都應(yīng)有專業(yè)管理隊(duì)伍,配套的規(guī)章制度,嚴(yán)格的管理標(biāo)準(zhǔn)和明確的職責(zé)。
(1)空調(diào)管理的資料準(zhǔn)備
物業(yè)管理人員最好能在工程項(xiàng)目的建設(shè)階段就參與設(shè)備訂貨、施工監(jiān)督、系統(tǒng)調(diào)試、工程驗(yàn)收等工作,這樣可以對(duì)整個(gè)裝置的技術(shù)狀態(tài)和質(zhì)量水平了如指掌,熟悉線路走向和隱蔽工程特征,有利于在物業(yè)管理工作中重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)系統(tǒng)關(guān)鍵部位、薄弱環(huán)節(jié)的監(jiān)控,易于判斷異常狀態(tài)和排除故障,因此物業(yè)管理負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)備設(shè)施管理的人員應(yīng)做好以下幾項(xiàng)工作:
①接受完整的空調(diào)施工圖尤其是對(duì)原設(shè)計(jì)進(jìn)行了修改和補(bǔ)充后的竣工圖。
②收集所有使用設(shè)備的產(chǎn)品樣本和使用說(shuō)明書。
③查驗(yàn)有關(guān)施工記錄,重點(diǎn)確認(rèn)設(shè)備調(diào)試、系統(tǒng)調(diào)試、隱蔽工程驗(yàn)收、水壓試驗(yàn)等應(yīng)符合規(guī)范及規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。
(2)中央空調(diào)的操作管理
中央空調(diào)的操作管理主要是中央空調(diào)主要設(shè)備如制冷機(jī)、冷凍水泵、冷卻水泵的開機(jī)、停機(jī)操作程序及規(guī)程。值班人員嚴(yán)格按規(guī)程操作,避免發(fā)生異常事故,造成重大損失。
(3)中央空調(diào)運(yùn)行管理
中央空調(diào)的運(yùn)行管理是指在中央空調(diào)運(yùn)行過(guò)程中,運(yùn)行組人員對(duì)系統(tǒng)中的規(guī)定部位進(jìn)行巡視,并明確巡視的內(nèi)容以及出現(xiàn)異常事故后的處理規(guī)定,使運(yùn)行組值班人員依照規(guī)程運(yùn)行管理。保證設(shè)備運(yùn)行正常,少出故障。
(4)中央空調(diào)的維修養(yǎng)護(hù)管理
中央空調(diào)維修養(yǎng)護(hù)管理是為了避免設(shè)備在運(yùn)行過(guò)程中出現(xiàn)重大故障,以便延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命,確保設(shè)備設(shè)施使用中的經(jīng)濟(jì)性而制定的維修養(yǎng)護(hù)方法及措施,從而使各種設(shè)備設(shè)施能得到及時(shí)維修和定期養(yǎng)護(hù)。
第二節(jié) 中央空調(diào)設(shè)備日常操作管理
一、中央空調(diào)操作管理職責(zé)
中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的操作管理是指空調(diào)系統(tǒng)中主要設(shè)備的開啟和停止的管理。在管理工作中,《中央空調(diào)操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》由工程部會(huì)同管理處來(lái)制定,并負(fù)責(zé)檢查其執(zhí)行情況,空調(diào)機(jī)房的管理員具體負(fù)責(zé)中央空調(diào)的日常操作。
二、中央空調(diào)操作的作業(yè)規(guī)程
(1)設(shè)備運(yùn)行前的檢查準(zhǔn)備工作
首先查看主機(jī)、副機(jī)的電源是否接通,查看電壓表是否正常,電壓波動(dòng)值不超過(guò)設(shè)計(jì)值的±10%,再檢查冷凍水系統(tǒng)及冷卻水系統(tǒng)是否已充滿水,若未充滿應(yīng)查找原因,排除故障后,補(bǔ)水至滿液狀態(tài)。然后查看管道上的閥門是否處于開啟狀態(tài)以及各種信號(hào)指示燈指示是否正常等。
(2)開機(jī)操作程序
首先啟動(dòng)冷凍水泵,先啟動(dòng)一臺(tái),當(dāng)運(yùn)行平穩(wěn)后再啟動(dòng)其余水泵(備用泵除外)。其次,啟動(dòng)冷卻水泵,運(yùn)行平穩(wěn)后,啟動(dòng)冷卻塔的風(fēng)機(jī),水系統(tǒng)啟動(dòng)以后,注意觀察電流、電壓、水量水壓是否正常,若有異常,立即停機(jī)。一切正常后過(guò)5~10min啟動(dòng)壓縮機(jī),壓縮機(jī)啟動(dòng)后,觀察壓縮機(jī)運(yùn)行電流,壓縮機(jī)的吸排氣壓力,觀察壓差、回油情況,出水的溫度和運(yùn)轉(zhuǎn)聲音,檢查有無(wú)異常振動(dòng)、噪聲或異常氣味,確定一切正常后說(shuō)明啟動(dòng)成功。一般停機(jī)1周以上重新開機(jī)時(shí)必須先預(yù)熱24h,并注意1h內(nèi)啟動(dòng)次數(shù)不得超過(guò)4次。
(3)停機(jī)日常操作
首先應(yīng)關(guān)掉壓縮機(jī)的電源,但保留總電源,以便主機(jī)處于預(yù)熱狀態(tài),若要長(zhǎng)時(shí)間停機(jī)應(yīng)關(guān)閉總電源,然后再關(guān)閉冷凍泵。在關(guān)閉冷凍水泵時(shí),先關(guān)閉冷凍泵出口的閥門,然后再關(guān)閉冷凍水泵,以免引起管道的劇烈振動(dòng),停泵后再將閥門開啟到正常位。確認(rèn)無(wú)異常情況后才算停機(jī)成功。
第三節(jié) 中央空調(diào)設(shè)備運(yùn)行管理
一、中央空調(diào)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理中的巡視監(jiān)控
開機(jī)成功后,為了保證空調(diào)系統(tǒng)的良好運(yùn)行,中央空調(diào)設(shè)備設(shè)施在正常運(yùn)行過(guò)程中值班管理員應(yīng)每隔2h巡視一次中央空調(diào)機(jī)組。巡視的部位主要包括:中央空調(diào)的主機(jī)、冷卻塔、控制柜及管道、閘閥附件。在運(yùn)行巡視過(guò)程中,主要巡視內(nèi)容包括:檢查電壓表指示是否正常,正常情況下為380v,不能超過(guò)額定值的±10%;檢查三相電流是否平衡,是否超過(guò)額定電流值;檢查油壓表是否正常,油壓的正常范圍100~150pa;冷卻水管理中主要檢查進(jìn)水、出水溫度(進(jìn)水溫度正常<35℃,出水溫度正常<40℃);冷凍水管理中同樣主要檢查進(jìn)水、出水溫度(正常進(jìn)水溫度10~18℃,出水正常溫度6~8℃);另外,辨聽主機(jī)在運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中
是否有異常振動(dòng)或噪聲;對(duì)于冷卻塔,應(yīng)查看冷卻塔風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)是否平穩(wěn),冷卻塔水位是否正常;檢查管道、閥門是否滲漏,冷凍保溫層是否完好;檢查控制柜各元件動(dòng)作是否正常,有無(wú)異常的氣味或噪聲等等。值班員在巡視監(jiān)察過(guò)程中,如發(fā)現(xiàn)情況應(yīng)及時(shí)采取措施,若處理不了的異常情況,應(yīng)報(bào)給工程部管理組,請(qǐng)求支援。管理組派維修組人員及時(shí)到場(chǎng),運(yùn)行組人員協(xié)助維修組人員處理情況。
二、中央空調(diào)設(shè)備運(yùn)行管理中異常情況的處理
(1)中央空調(diào)發(fā)生制冷機(jī)泄漏
發(fā)現(xiàn)這種情況,值班人員應(yīng)立即關(guān)停中央空調(diào)主機(jī),并關(guān)閉相關(guān)的閥門,打開機(jī)房的門窗或通風(fēng)設(shè)施加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)通風(fēng),立即告知值班主管,請(qǐng)求支援,救護(hù)人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)身穿防毒衣,頭戴防毒面具。對(duì)不同程度的中毒者采取不同的處理方法:對(duì)于中毒較輕者,如出現(xiàn)頭痛、嘔吐、脈搏加快者應(yīng)立即轉(zhuǎn)移到通風(fēng)良好的地方;對(duì)于中毒嚴(yán)重者,應(yīng)進(jìn)行人工呼吸或送醫(yī)院;若氟里昂濺入眼睛,應(yīng)用2%硼酸加消毒食鹽水反復(fù)清洗眼睛。尋找泄漏部位,排除泄漏源,啟動(dòng)中央空調(diào)試運(yùn)行,確認(rèn)不再泄漏后機(jī)組方可運(yùn)行。
(2)中央空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)發(fā)生水浸時(shí)的處理
當(dāng)中央空調(diào)機(jī)房值班員發(fā)現(xiàn)這種情況時(shí),應(yīng)按程序首先關(guān)掉中央空調(diào)機(jī)組,拉下總電源開關(guān),然后查找漏水源并堵住漏水源。如果漏水比較嚴(yán)重。在盡力阻滯漏水時(shí),應(yīng)立即通知工程部主管和管理組,請(qǐng)求支援。漏水源堵住后應(yīng)立即排水。當(dāng)水排除完畢后,應(yīng)對(duì)所有濕水設(shè)備進(jìn)行除濕處理,可以采用干布擦拭、熱風(fēng)吹干、自然通風(fēng)或更換相關(guān)的管線等辦法。然后確定濕水已消除,絕緣電阻符合要求后,開機(jī)試運(yùn)行。沒有異常情況可以投入正常運(yùn)行。
(3)發(fā)生火災(zāi)
發(fā)生火災(zāi)時(shí),應(yīng)同水泵房的處理一樣,按《火警、火災(zāi)應(yīng)急處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》操作。
三、中央空調(diào)設(shè)備管理職責(zé)及機(jī)房管理制度
工程部管理組結(jié)合所管轄范圍工程的特殊性,根據(jù)iso9002操作標(biāo)準(zhǔn)的要求制定《中央空調(diào)運(yùn)行管理操作規(guī)程》并檢查運(yùn)行管理的實(shí)施情況,中央空調(diào)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行組負(fù)責(zé)組織實(shí)施中央空調(diào)的運(yùn)行管理,當(dāng)值的管理員具體負(fù)責(zé)中央空調(diào)的運(yùn)行管理。
中央空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)管理除了技術(shù)操作要求外,還有一些其余的管理要求。主要包括:非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)入中央空調(diào)機(jī)房,若需要進(jìn)入,須經(jīng)過(guò)工程部主管的同意,并在值班人員的陪同下方可進(jìn)入中央空調(diào)機(jī)房;中央空調(diào)機(jī)房為了防止出現(xiàn)異常事故,嚴(yán)禁存放易燃、易爆危險(xiǎn)品;為了在出現(xiàn)異常情況時(shí)及時(shí)采取措施,中央空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)備齊消防器材,防毒用品,并放置在方便顯眼處;為了防止火災(zāi)的發(fā)生,還應(yīng)禁止在機(jī)房?jī)?nèi)吸煙;為了保證機(jī)房?jī)?nèi)的環(huán)境應(yīng)有嚴(yán)格的清潔制度,每班值班員打掃一次中央空調(diào)機(jī)房的衛(wèi)生,每周機(jī)房運(yùn)行組人員清潔一次中央空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)的設(shè)備設(shè)施,按照要求,應(yīng)做到地面、天花板、門窗、墻壁、設(shè)備設(shè)施表面無(wú)積塵、無(wú)油漬、無(wú)銹蝕、無(wú)污物,表面油漆完好、整潔光亮,并且門窗開啟靈活,通風(fēng)良好、光線充足;為了保證不出意外事故,機(jī)房應(yīng)隨時(shí)上鎖,鑰匙由當(dāng)值管理員保管,管理員不得私自配鑰匙;另外為了保證管理員的職責(zé)明確,應(yīng)有嚴(yán)格的交接班制度要求,接班人員應(yīng)準(zhǔn)時(shí)到崗,并應(yīng)認(rèn)真聽取交班人員交代,并查看《中央空調(diào)運(yùn)行日記》,清點(diǎn)工具、物品是否齊全,確定無(wú)誤后,在《中央空調(diào)運(yùn)行日記》表上簽名。當(dāng)出現(xiàn)下列情況時(shí),不準(zhǔn)交接班:上一班的運(yùn)行情況未交代或交代不清;記錄不完整、不規(guī)范、不清晰,交班人員沒有打掃中央空調(diào)機(jī)房,接班人未按時(shí)到崗,或遇異常情況正在處理中,事故仍由交班人處理,接班人協(xié)助進(jìn)行。
四、中央空調(diào)運(yùn)行記錄
對(duì)于中央空調(diào)運(yùn)行情況,當(dāng)值的管理員應(yīng)及時(shí)、準(zhǔn)確、完整、清晰地記錄在《中央空調(diào)運(yùn)行日記》表內(nèi),并由工程部中央空調(diào)運(yùn)行組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)裝訂成冊(cè),上交工程部管理組存檔,以便管理處掌握各種設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行情況,制定嚴(yán)格的運(yùn)行及操作管理規(guī)定,采取預(yù)防措施,調(diào)整維修養(yǎng)護(hù)制度,提供可靠的技術(shù)資料。
第四節(jié) 中央空調(diào)設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理
一、空調(diào)設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理職責(zé)
空調(diào)設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理主要是指對(duì)中央空調(diào)系統(tǒng)及設(shè)備設(shè)施定期養(yǎng)護(hù)和及時(shí)維修,以確保中央空調(diào)設(shè)備設(shè)施各項(xiàng)性能完好,增加各種設(shè)備設(shè)施的壽命,保證設(shè)備正常安全運(yùn)行。應(yīng)制定《中央空調(diào)維修保養(yǎng)計(jì)劃》,具體職責(zé)是:工程部管理組負(fù)責(zé)制定《中央空調(diào)維修保養(yǎng)計(jì)劃》并檢查該計(jì)劃的執(zhí)行情況,工程部中央空調(diào)維修組具體負(fù)責(zé)中央空調(diào)的維修養(yǎng)護(hù),公共事務(wù)部負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停用中央空調(diào)的情況。
二、空調(diào)設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的制定
空調(diào)設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù),技術(shù)性較強(qiáng),因此每年的年底就要制定下一年的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。制定計(jì)劃時(shí),為了使計(jì)劃制定的準(zhǔn)確合理、完整、明確,應(yīng)由工程部主管經(jīng)理與管理組及維修組人員共同研究制定《中央空調(diào)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃》并上報(bào)公司審批?！吨醒肟照{(diào)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃》在制定過(guò)程中,應(yīng)考慮到中央空調(diào)使用的頻度,中央空調(diào)的運(yùn)行狀況,有無(wú)故障隱患,合理維修
養(yǎng)護(hù)的時(shí)間(避開節(jié)假日、特殊活動(dòng)日等)。維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的內(nèi)容主要包括:維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目的內(nèi)容、具體實(shí)施維修養(yǎng)護(hù)的時(shí)間、預(yù)計(jì)的費(fèi)用以及所需備品、備件計(jì)劃等。
三、空調(diào)設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)
空調(diào)設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)主要是對(duì)冷水機(jī)組、冷卻風(fēng)機(jī)盤管、水泵機(jī)組、冷凍水、冷卻水及凝結(jié)水路及風(fēng)道、閥類、控制柜等的維修養(yǎng)護(hù),其具體的維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容如下:
(1)冷水機(jī)組
冷水機(jī)組是把整個(gè)制冷系統(tǒng)中的壓縮機(jī)、冷凝器、蒸發(fā)器、節(jié)流閥等設(shè)備以及電氣控制設(shè)備組裝在一起,提供冷凍水的設(shè)備。對(duì)于設(shè)有冷卻塔的水冷式制冷機(jī)中的冷凝器、蒸發(fā)器,每半年由制冷空調(diào)的維修組進(jìn)行一次清潔養(yǎng)護(hù),清洗時(shí),先配制10%鹽酸溶液(每1kg酸溶液里加0.5kg緩蝕劑)或用現(xiàn)在市場(chǎng)上使用的一種電子高效清洗劑,殺菌清洗,剝離水垢一次完成,并對(duì)銅鐵無(wú)腐蝕。然后拆開冷凝器,蒸發(fā)器兩端進(jìn)出水法蘭封閉,向里注清洗液,酸洗時(shí)間24h,也可用泵循環(huán)清洗,時(shí)間為12h,酸洗完后用1%的naoh溶液或5%na2co3清洗15min,最后用清水沖洗3遍,全部清洗完畢,檢查是否漏水,若不漏水則重新裝好,若法蘭膠墊老化,則需更換。同時(shí),檢查螺絲、螺栓、螺母及接頭緊密性,適當(dāng)緊固以消除振動(dòng),防止泄漏。壓縮機(jī)由制冷空調(diào)維修組每年進(jìn)行一次檢測(cè)、保養(yǎng)。檢測(cè)保養(yǎng)內(nèi)容包括:檢查壓縮機(jī)的油位、油色,如油位低于觀察鏡子的1/22位置,則應(yīng)查明漏油的原因并排除故障后再充注潤(rùn)滑油,如油已變色則應(yīng)徹底更換潤(rùn)滑油,檢查制冷系統(tǒng)內(nèi)是否存有空氣,如有則應(yīng)排放;檢查壓縮機(jī)和各項(xiàng)參數(shù)是否在正常范圍內(nèi),壓縮機(jī)電機(jī)絕緣電阻正常0.5mω以上,壓縮機(jī)運(yùn)行電流正常為額定值,三相基本平衡,壓縮機(jī)的油壓正常1~1.5mpa,壓縮機(jī)外殼溫度85℃以下,吸氣壓力正常值0.49~0.54mpa,排氣壓力正常值1.25mpa,并檢查壓縮機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)是否有異常的噪聲和振動(dòng),檢查壓縮機(jī)是否有異常的氣味。通過(guò)各項(xiàng)檢查確定壓縮機(jī)是否有故障,視情況進(jìn)行維修更換。
(2)冷卻塔的維修養(yǎng)護(hù)
制冷空調(diào)維修組每半年對(duì)冷卻塔進(jìn)行一次清潔保養(yǎng),先檢查冷卻塔電機(jī),其絕緣電阻應(yīng)不低于0.5mω,否則應(yīng)干燥處理電機(jī)線圈,干燥后仍達(dá)不到應(yīng)拆修電機(jī)線圈;檢查電機(jī)風(fēng)扇轉(zhuǎn)動(dòng)是否靈活,風(fēng)葉螺栓緊固,轉(zhuǎn)動(dòng)是否有振動(dòng);制塔壁有無(wú)阻滯現(xiàn)象,若有則應(yīng)加注潤(rùn)滑油或更換同型號(hào)規(guī)格軸承;檢查皮帶是否開裂或磨損嚴(yán)重,視情況進(jìn)行更換,檢查皮帶轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)松緊狀況(每半月檢查一次)并進(jìn)行調(diào)整;檢查布水器布水是否均勻,否則應(yīng)清潔管道及噴嘴,清洗冷卻塔(包括填料、集水槽)清潔風(fēng)扇、風(fēng)葉;檢查補(bǔ)水浮球閥動(dòng)作是否可靠,否則應(yīng)修復(fù);然后緊固所有緊固件,清潔整個(gè)冷卻塔外表,檢查冷卻塔架,金屬塔架每?jī)赡晖科嵋淮巍?/p>
(3)風(fēng)機(jī)盤管的維修養(yǎng)護(hù)
制冷空調(diào)維修組每半年對(duì)風(fēng)機(jī)盤管進(jìn)行一次清潔養(yǎng)護(hù),每周清洗一次空氣過(guò)濾網(wǎng),排除盤管內(nèi)的空氣,檢查風(fēng)機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)是否靈活,如果轉(zhuǎn)動(dòng)中有阻滯現(xiàn)象,則應(yīng)加注潤(rùn)滑油,如有異常的摩擦響聲應(yīng)更換風(fēng)機(jī)的軸承。對(duì)于帶動(dòng)風(fēng)機(jī)的電機(jī),用500v搖表檢測(cè)線圈絕緣電阻,應(yīng)不低于0.5mω,否則應(yīng)作干燥處理或整修更換,檢查電容是否變形,如是則應(yīng)更換同規(guī)格電容,檢查各接線頭是否牢固,清潔風(fēng)機(jī)風(fēng)葉、盤管、積水盤上的污物,同時(shí)用鹽酸溶液清洗盤管內(nèi)壁的污垢,然后擰緊所有的緊固件,清潔風(fēng)機(jī)盤管的外殼。
(4)水管道的維修保養(yǎng)
制冷空調(diào)維修組每半年對(duì)冷凍水管道、冷卻水管、冷凝給水管路進(jìn)行一次保養(yǎng),檢查冷凍水、凝結(jié)水管路是否有大量凝結(jié)水,保溫層是否已有破損,如是則應(yīng)重新做保溫層,尤其是檢查管路中閥件部位,保溫層做不到位或破壞,應(yīng)重點(diǎn)檢查,及時(shí)整修。
(5)閥類、儀表、檢測(cè)器件的維修養(yǎng)護(hù)
維修工每半年對(duì)中央空調(diào)系統(tǒng)所有閥類進(jìn)行一次養(yǎng)護(hù)。對(duì)于管道中節(jié)流閥及調(diào)節(jié)閥,應(yīng)檢查是否泄漏,如是則應(yīng)加壓填料,檢查閥門的開閉是否靈活,若開閉困難則應(yīng)加注潤(rùn)滑油,若閥門破裂,則應(yīng)更換同規(guī)格閥門,法蘭閥應(yīng)檢查法蘭連接處是否滲漏,如是應(yīng)更換密封膠墊;對(duì)于電磁調(diào)節(jié)閥,壓差調(diào)節(jié)閥,其中干燥過(guò)濾器要檢查是否堵塞或吸潮,如是則應(yīng)更換同規(guī)格的干燥過(guò)濾器,通過(guò)通斷電試驗(yàn)檢查電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥動(dòng)作是否可靠,如有問(wèn)題應(yīng)更換同規(guī)格電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥,對(duì)閥桿部位加注潤(rùn)滑油,壓填料處泄漏則應(yīng)加壓填料。
對(duì)于常用的溫度計(jì)、壓力表、傳感器,若有儀表讀數(shù)模糊不清應(yīng)拆換,更換合格的溫度計(jì)和壓力表,檢測(cè)傳感器的參數(shù)是否正常并做模擬實(shí)驗(yàn),對(duì)于不合格的傳感器應(yīng)拆換。
(6)送回風(fēng)系統(tǒng)及組合式空調(diào)機(jī)
現(xiàn)代中央空調(diào)空氣處理常用模塊或組合空調(diào)機(jī),是把空氣處理設(shè)備、風(fēng)機(jī)、消聲裝置、能量回收裝置等分別做成箱式的單元,按空氣處理過(guò)程的需要進(jìn)行選擇組成的空調(diào)器,空調(diào)機(jī)的標(biāo)準(zhǔn)分段分別為回風(fēng)機(jī)段、混合段、預(yù)熱段、過(guò)濾段、表冷段、噴水段、蒸汽加濕段、再熱段、送風(fēng)機(jī)段、能量回收段、消聲器段和中間段等。
對(duì)送風(fēng)系統(tǒng)每年初次運(yùn)行時(shí),應(yīng)先將通風(fēng)干管和組合式空調(diào)機(jī)內(nèi)的積塵清掃干凈,設(shè)備進(jìn)行清洗、加油,檢查風(fēng)量調(diào)節(jié)閥、防火閥、送風(fēng)口、回風(fēng)口的閥板,葉片的開啟角度和工作狀態(tài),若不正常,進(jìn)行調(diào)整,若開閉不靈
活應(yīng)更換。檢查水管系統(tǒng)調(diào)箱連接的軟接頭是否完好,空調(diào)箱是否有漏風(fēng)、漏水、凝結(jié)水管的堵塞現(xiàn)象,若有要及時(shí)整修。送風(fēng)管道連接處漏風(fēng)是否超規(guī)范,送風(fēng)噪聲是否超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)。若有則應(yīng)尋找原因加以處理。
對(duì)于噴淋段應(yīng)定期清洗噴水室的噴嘴、噴水管以防產(chǎn)生水垢,噴水室的前池半年左右清洗和刷底漆一次,以減少銹蝕。定期檢查底池中的自動(dòng)補(bǔ)水裝置,如閥針是否靈活,浮球是否好用等。清洗回水過(guò)濾網(wǎng)和進(jìn)水過(guò)濾器,在噴水室的回水管上裝設(shè)水封以防由于風(fēng)機(jī)吸風(fēng)產(chǎn)生的負(fù)壓,使回水受阻。
四、中央空調(diào)設(shè)備設(shè)施管理常見故障及處理
第2篇 中央空調(diào)制冷設(shè)備運(yùn)行管理
中央空調(diào)及制冷設(shè)備運(yùn)行管理
1、中央空調(diào)技術(shù)性較強(qiáng),必須掌握好溫度控制和調(diào)節(jié),使其降溫適度。
2、在炎熱的夏季里,必須保證空調(diào)機(jī)的正常運(yùn)行,適度的降溫,保證寫字樓職員舒適的工作環(huán)境。
3、空調(diào)機(jī)、制冷機(jī)必須經(jīng)常地檢查保養(yǎng),發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行修理保持其正常運(yùn)行,不得影響寫字樓工作秩序。
4、制冷人員必須由熟悉和掌握制冷原理和制冷機(jī)械操作規(guī)程及操作方法之專業(yè)技師操作。
5、操作人員必須定期、定時(shí)檢查,發(fā)現(xiàn)異常迅速查明原因,進(jìn)行修理,保證電動(dòng)機(jī)、制冷機(jī)正常運(yùn)行。
6、要定期或不定期地查漏,隨時(shí)檢查,隨時(shí)修理,使機(jī)械正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
7、發(fā)現(xiàn)如下情況之一,均必須停機(jī)查明原因,進(jìn)行及時(shí)修理或更換機(jī)件:
a.發(fā)現(xiàn)電動(dòng)機(jī)發(fā)出嗡嗡的響聲;
b.壓縮機(jī)發(fā)生敲擊聲和雜音;
c.發(fā)現(xiàn)因負(fù)荷過(guò)大而發(fā)出劇烈震動(dòng);
d.電動(dòng)機(jī)、壓縮機(jī)轉(zhuǎn)速明顯降低;
第3篇 zx醫(yī)院中央空調(diào)日常運(yùn)行管理維護(hù)計(jì)劃
醫(yī)院中央空調(diào)日常運(yùn)行管理及維護(hù)計(jì)劃
(一)、中央空調(diào)日常運(yùn)行管理
1、當(dāng)值管理員每隔兩小時(shí)巡視一次中央空調(diào)機(jī)組,巡視部位包括:中央空調(diào)主機(jī)、控制柜(箱)及管路、閘閥等附件。
2、巡視監(jiān)控的主要內(nèi)容如下:
a)檢查線電壓(正常380v,不能超額定值的±10%);
b)檢查三相電流(三相是否平衡,是否超額定值);
c)檢查油壓(正常10-15kg/cm2);
d)檢查高壓(<12kg/cm2);
e)檢查低壓(>2.5kg/cm2);
f)冷卻水進(jìn)水溫度(正常<35℃);
g)冷卻水出水溫度(正常<40℃);
h)冷凍水進(jìn)水溫度(正常10-18℃);
0)冷凍水出水溫度(正常6-10℃);
j)檢查中央空調(diào)主機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)是否有異常振動(dòng)或噪音;
k)檢查冷卻塔風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)是否平穩(wěn)、冷卻塔水位是否正常;檢查管道、閘閥是否有滲漏、冷凍保溫層是否完好;
m)檢查控制柜(箱)各元器件動(dòng)作是否正常,有無(wú)異常噪音或氣味。
3、巡視過(guò)程中如發(fā)現(xiàn)上述情況有不正常時(shí),當(dāng)值管理員應(yīng)及時(shí)采取措施予以解決,處理不了的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)詳細(xì)地匯報(bào)給管理中心工程部經(jīng)理,請(qǐng)求支援解決。應(yīng)嚴(yán)格遵守《中央空調(diào)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。
4、當(dāng)值管理員應(yīng)根據(jù)用冷部門的要求,按時(shí)開關(guān)中央空調(diào),并根據(jù)負(fù)荷情況啟用相應(yīng)的中央空調(diào)機(jī)組,調(diào)整相應(yīng)的制冷溫度,最大限度地節(jié)省能源。
(二)、中央空調(diào)機(jī)房安全管理
1、非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)入中央空調(diào)機(jī)房,若需要進(jìn)入,須經(jīng)管理中心工程部同意,并在值班人員的陪同下方可進(jìn)入中央空調(diào)機(jī)房。
2、中央空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆、危險(xiǎn)品。
3、中央空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)備齊消防器材、防毒用品,并應(yīng)放置在方便、顯眼處。中央空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙。
4、每班打掃一次中央空調(diào)機(jī)房的衛(wèi)生,每周清潔一次中央空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)的設(shè)備設(shè)施,做到地面、天花、門窗、墻壁、設(shè)備設(shè)施表面無(wú)積塵、無(wú)油漬、無(wú)銹蝕、無(wú)污物,表面油漆完好,整潔光亮。
5、中央空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)當(dāng)通風(fēng)良好,光線足夠、門窗開啟靈活。
6、中央空調(diào)機(jī)房應(yīng)當(dāng)做到隨時(shí)上鎖,鑰匙由當(dāng)值管理員保管,當(dāng)值管理員不得私自配鑰匙。
(三)、交接班要求
1、接班人員應(yīng)準(zhǔn)時(shí)接班。
2、接班人員應(yīng)認(rèn)真聽取交班人員交代、并查看《中央空調(diào)運(yùn)行日記》,檢查工具、物品是否齊全,確認(rèn)無(wú)誤后在《中央空調(diào)運(yùn)行日記》表上簽名。
3、有下列情況之一者不準(zhǔn)交接班:
a)上一班運(yùn)行情況未交代清楚;
b)記錄不規(guī)范、不清晰、不完整;
c)中央空調(diào)機(jī)房不干凈;
d)接班人員未到崗;
e)事故正在處理中或交班時(shí)發(fā)生故障,此時(shí)應(yīng)由交班人負(fù)責(zé)繼續(xù)處理,接人協(xié)助進(jìn)行。
4、對(duì)于中央空調(diào)的運(yùn)行情況,當(dāng)值管理員應(yīng)及時(shí)、完整、規(guī)范、清晰地記錄在《中央空調(diào)運(yùn)行日記》表內(nèi),并于每月的3號(hào)之前由管理中心維修部組長(zhǎng)把上一個(gè)月的記錄整理成冊(cè)后交管理中心維修部存檔,保存期為2年。
(四)、中央空調(diào)保養(yǎng)
1、日常保養(yǎng):
1)、冷凍機(jī):
1.1、保持冷凍空調(diào)機(jī)房清潔,保持設(shè)備表面清潔,無(wú)塵。
1.2、每小時(shí)檢查說(shuō)明中運(yùn)行檢查項(xiàng)目。
1.3、每班檢查高低壓壓力。是否在規(guī)定范圍內(nèi)
2)、空調(diào)水泵:
2.1、水泵,電機(jī)軸承溫升及運(yùn)轉(zhuǎn)是否有異響及震動(dòng)。
2.2、水泵壓力表讀書是否正常。
2.3、水泵機(jī)械密封是否漏水。
3)、冷卻水塔:
3.1、運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)是否有異響和震動(dòng)。
3.2、塔內(nèi)的水流及水位是否正常。
3.3、每天檢查噴嘴是否杜塞,
4)、風(fēng)機(jī)
4.1、每天檢查風(fēng)機(jī)軸承溫度及機(jī)組運(yùn)轉(zhuǎn)情況有否振動(dòng)和異響。
4.2、每周檢查離心風(fēng)機(jī)皮帶的張緊度及有否漏水漏氣。
4.3、每周檢查冷凝水排泄情況及時(shí)讀調(diào)節(jié)器的位置。
4.4、每周檢查盤管是否堵塞及風(fēng)閥是否在正常位置。
2、月度保養(yǎng):
1)、空調(diào)主機(jī):
1.1、更換不正常儀表。
1.2、檢查冷凍劑是否有泄漏或漏水漏油現(xiàn)象。
1.3、根據(jù)運(yùn)行記錄表分析機(jī)組運(yùn)行情況。
2)、空調(diào)水泵:
2.1、軸承加油。
2.2、檢查各緊固件是否松動(dòng)。檢查水泵密封水否漏水。
3)、冷卻塔:
3.1、冷卻風(fēng)機(jī)加油,
3.2、檢查連接螺栓是否松動(dòng)。
3.3、清洗冷卻塔內(nèi)外表面。
4)、風(fēng)機(jī)盤管:
4.1、檢查室內(nèi)空調(diào)效果、各風(fēng)機(jī)盤管風(fēng)機(jī)皮帶張緊度及磨損情況。
4.2、清洗風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)。
4.3、檢查冷凝水管及冷凍管暢通情況。
3、季度保養(yǎng):
1)、空調(diào)水泵:
1.1、電機(jī)軸承、水泵軸承的清潔、加油。
1.2、檢查官到過(guò)濾網(wǎng)。
2)、水系統(tǒng):
2.1、檢查水質(zhì),必要時(shí)換水。
2.2、清理閥門絲桿,并加油。
2.3、檢查管路是否有漏水現(xiàn)象。
4、年度保養(yǎng):
1)、空調(diào)主機(jī):
1.1、檢查各儀表的正確可靠性。
1.2、全面檢查冷凍機(jī)系統(tǒng)、潤(rùn)滑系統(tǒng)、水系統(tǒng)的密封性能。
1.3、清洗機(jī)油過(guò)濾器。必要時(shí)更換。
1.4、模擬試驗(yàn)各安全裝置的性能。
1.5、檢查控制電路,并保養(yǎng)控制柜。
2)、空調(diào)水泵:
2.1、檢查各運(yùn)動(dòng)部件的損耗情況。
2.2、做好風(fēng)葉輪,風(fēng)機(jī)殼及所有附屬件的防銹工作。
2.3、緊固所有連接螺栓。
3)、風(fēng)機(jī)盤管:
3.1、全面檢查各風(fēng)機(jī)盤管運(yùn)轉(zhuǎn)情
3.2、對(duì)盤管風(fēng)機(jī)加油或更換。
3.3、檢查風(fēng)機(jī)電機(jī)絕緣性。附屬閥件。
3.4、檢查皮帶輪的磨損情況。
3.5、檢查管系、盤管有否漏水、漏氣堵塞。
3.6、清潔風(fēng)機(jī)及散熱翹片。
4)、風(fēng)管:
4.1、檢修保溫層。
4.2、調(diào)節(jié)分支管的風(fēng)量。
4.3、檢查防火閥熱烷片的完好性。
第4篇 物業(yè)管理知識(shí)--中央空調(diào)管理篇
物業(yè)管理知識(shí)學(xué)習(xí)--中央空調(diào)管理篇
001制冷(暖)系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維護(hù)管理的基礎(chǔ)是:熟悉空調(diào)設(shè)備的工作原理及操作方法,制定相應(yīng)的操作規(guī)程,并嚴(yán)格執(zhí)行。定期巡查、記錄設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)情況,使設(shè)備的潤(rùn)滑、水、制冷劑等保持在正常范圍內(nèi)。
002制冷(暖)系統(tǒng)機(jī)組運(yùn)行時(shí),應(yīng)注意:應(yīng)注意觀察儀表讀數(shù)是否處于正常范圍內(nèi),如果不正常,應(yīng)及時(shí)調(diào)整.必要時(shí)可關(guān)機(jī),以防止事故發(fā)生。
003檢查各風(fēng)機(jī)、水泵應(yīng)注意:定期檢查各風(fēng)機(jī)、水泵的運(yùn)轉(zhuǎn)情況,有無(wú)雜音、振動(dòng)、滲水情況.并定時(shí)加潤(rùn)滑油及檢修。
004檢查各風(fēng)機(jī)、冷卻塔皮帶應(yīng)注意:定期檢查各風(fēng)機(jī)、冷卻塔皮帶的松緊情況.磨損太大時(shí)應(yīng)及時(shí)更換。
005巡查各管間應(yīng)注意:定期巡查各管間有無(wú)裂縫或漏水以及堵塞,有問(wèn)題及時(shí)排除保證水管暢通。
006檢查清理過(guò)濾器應(yīng)注意:定期檢查清理過(guò)濾器中積存的塵埃和雜物,對(duì)風(fēng)管中的各種風(fēng)閥要定期檢查,防止卡死。
007當(dāng)班空調(diào)工對(duì)空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行負(fù)有:全部責(zé)任。
008空調(diào)工按照巡回檢查制度,應(yīng)監(jiān)視:定時(shí)對(duì)外界及各空調(diào)區(qū)域的溫度、相對(duì)濕度進(jìn)行監(jiān)視,根據(jù)外界天氣變化及時(shí)進(jìn)行空調(diào)工況調(diào)節(jié),努力使空調(diào)區(qū)域的溫度、相對(duì)濕度符合要求的數(shù)值范圍。
009空調(diào)設(shè)備的日常保養(yǎng)和一般故障檢修由:空調(diào)值班人員。
010空調(diào)冷水機(jī)組操作規(guī)程中準(zhǔn)備工作包括:檢查冷水機(jī)組的蒸發(fā)器進(jìn)、出水閥是否全部開啟;檢查冷水泵、冷卻泵進(jìn)出水閥是否全部開啟;檢查分水管上的閥.根據(jù)樓層的空調(diào)需要,決定是否開啟或關(guān)閉;檢查回水總管兩端的閥是否開啟;檢查系統(tǒng)里的水壓、以在規(guī)定范圍內(nèi)為準(zhǔn);檢查加熱器,油溫必須大于50℃.并檢查油位是否到液位,電源電壓、閥門位置是否正常;啟動(dòng)手動(dòng)油泵,運(yùn)行時(shí)間不得少于一分鐘.并密切注意蒸發(fā)器壓力和油泵壓力。
011空調(diào)冷水機(jī)組操作規(guī)程中機(jī)組啟動(dòng)包括:觀看控制屏,要顯示:機(jī)組準(zhǔn)備啟動(dòng);啟用冷卻塔、冷凍水泵,并要保持進(jìn)出冷凍機(jī)的冷卻水的壓差,進(jìn)出冷凍機(jī)的冷凍壓差;若沒有問(wèn)題,按鍵啟動(dòng)機(jī)組(注意電流變化狀態(tài)),此時(shí)控制中心即置機(jī)組于運(yùn)行狀態(tài),注意顯示器上顯示信息,觀看機(jī)組是否有故障顯示。
012空調(diào)冷水機(jī)組操作規(guī)程中機(jī)組運(yùn)行包括:機(jī)組運(yùn)行時(shí).應(yīng)檢查油泵指示燈是否亮著;檢查油泵顯示情況;注意機(jī)組運(yùn)轉(zhuǎn)電流是否正常風(fēng)葉是否打開,把風(fēng)葉開到自動(dòng)控制檔;做好機(jī)組運(yùn)行記錄(每小時(shí)將冷水機(jī)組狀態(tài)記錄下來(lái))。
013空調(diào)冷水機(jī)組操作規(guī)程中關(guān)機(jī)程序包括:先停冷凍機(jī)組;再停冷凍水泵、冷卻水泵;切斷總電源。
014空調(diào)的定義是:空調(diào)是空氣調(diào)節(jié)的簡(jiǎn)稱,指的是使室內(nèi)空氣溫度、相對(duì)濕度、空氣流動(dòng)速度、壓力、潔凈度等參數(shù)保持在一定范圍內(nèi)的技術(shù)。
015空氣調(diào)節(jié)的“四度”是溫度、相對(duì)濕度、空氣流動(dòng)速度、清潔度。
016舒適性空調(diào)的標(biāo)準(zhǔn)是答:夏季:溫度在24-28℃,相對(duì)濕度40-65%,風(fēng)速不大于0.3m/s;冬季:溫度在18-22℃,相對(duì)濕度40-60%,風(fēng)速不大于0.2m/s。
017空調(diào)系統(tǒng)可以分為集中式空調(diào)系統(tǒng)、半集中式空調(diào)系統(tǒng)和分散式空調(diào)系統(tǒng)幾種形式。
018影響空調(diào)效果的主要因素有:室外氣溫、濕度的變化,太陽(yáng)照射強(qiáng)度的變化,室內(nèi)使用散熱設(shè)備的負(fù)荷,室內(nèi)人員密度的影響等。
019空調(diào)的對(duì)象是室內(nèi)的空氣。
020空調(diào)是如何實(shí)現(xiàn)對(duì)空氣的調(diào)節(jié)的:主要是通過(guò)冷處理或熱處理以及加濕控制空氣的溫度、濕度,并通過(guò)過(guò)濾控制空氣的含塵量,通過(guò)加新風(fēng)控制空氣的清新度。
021空調(diào)的過(guò)程是:空調(diào)是通過(guò)向空間輸送并合理分配一定質(zhì)量(按需要處理)的空氣,與內(nèi)部環(huán)境的空氣之間進(jìn)行熱質(zhì)交換。然后排出等量的已經(jīng)完成調(diào)節(jié)作用的空氣來(lái)實(shí)現(xiàn)。這實(shí)質(zhì)上主要是空氣的置換而不是一種封閉的“再造”過(guò)程。
022從制冷的角度來(lái)看,空氣的組成是:由于空氣中含有一定水分,并對(duì)人體舒適感有較大影響,故一般指的空氣都是濕空氣,包括于空氣和水蒸汽。
023濕空氣中水蒸汽的含量可以用含濕量、相對(duì)濕度、絕對(duì)濕度來(lái)表示(一般采用相對(duì)濕度)。
024空調(diào)中出現(xiàn)冷凝水是因?yàn)?當(dāng)空氣受到冷處理或碰到冷的表面時(shí),隨溫度下降水蒸汽的含量趨向飽和,從而把多余的水蒸汽凝結(jié)成水析出來(lái)。
025實(shí)現(xiàn)制冷的兩種途徑一是利用天然冷源,二是利用人造冷源?？照{(diào)用制冷一般采用人造冷源。
026制冷的辦法有多種,空調(diào)用制冷主要采用:液體氣化制冷法。
027空調(diào)用制冷要求達(dá)到的溫度一般為0℃以上。
028液體氣化制冷法的基本原理是:由于液體氣化過(guò)程要吸收熱量,而且液體壓力不同,其飽和溫度(沸點(diǎn))也不同,壓力越低,飽和溫度越低。因此,只要?jiǎng)?chuàng)造一定的低壓力條件,就可以利用液體的氣化獲取所要求的低溫。
029我們通常所說(shuō)的“雪種”指的是:“雪種”就是制冷劑,指的就是利用其在不同壓
力下氣化來(lái)制冷的液體。
030制冷主要包括壓縮、放熱、節(jié)流和吸熱四個(gè)主要熱力過(guò)程。
031制冷設(shè)備的“四大件”是壓縮機(jī)、冷凝器、膨脹閥和蒸發(fā)器。
032冷凝器對(duì)應(yīng)著的過(guò)程是放熱,蒸發(fā)器對(duì)應(yīng)著的過(guò)程是吸熱。
033冷凝器的冷卻方式有風(fēng)冷和水冷兩種。工作過(guò)程:風(fēng)冷是空氣直接吹過(guò)冷凝器表面,吸收冷凝器所放出來(lái)的熱量。水冷是由水流過(guò)冷凝器表面,吸收冷凝器所放出來(lái)的熱量,而水的熱量可以通過(guò)冷卻塔散發(fā)到空氣中去,這種水稱為冷卻水。
034蒸發(fā)器的冷卻方式有風(fēng)冷和水冷兩種。工作過(guò)程:風(fēng)冷是空氣直接吹過(guò)蒸發(fā)器表面,蒸發(fā)器里面的制冷劑吸收了空氣的熱量,從而使到空氣溫度降低。水冷是由水流過(guò)蒸發(fā)器表面,蒸發(fā)器里面的制冷劑吸收了水的熱量,從而使到水溫降低,水再流到末端空氣處理設(shè)備吸收空氣的熱量,降低空氣的溫度,這種水稱為冷凍
水。
035載冷劑是指一種中間物質(zhì),它在蒸發(fā)器內(nèi)被冷卻降溫,然后再用它冷卻被冷卻物。一般采用鹽水等。
036壓縮機(jī)按工作原理的不同,可分為兩類,即容積式制冷壓縮機(jī)和離心式制冷壓縮機(jī)。
037中央空調(diào)系統(tǒng)中冷凍水管、冷凝水管、膨脹水管、集水器、分水器、冷凍水泵、風(fēng)管、空調(diào)主機(jī)低溫部分設(shè)備設(shè)施是需要保溫的。
038冷凍水管的作用是向末端空氣處理設(shè)備輸送冷凍水的管道。
039冷凍水管保溫的主要原因是:冷凍水管因?yàn)榱鲃?dòng)的水溫度低于周圍空氣溫度,如果管道表面直接接觸空氣,會(huì)在表面產(chǎn)生大量冷凝水,從而造成滴水等不良現(xiàn)象。
040冷凍水是由空調(diào)主機(jī)蒸發(fā)器出來(lái)之后經(jīng)管道流向末端空氣處理設(shè)備,吸收熱量之后經(jīng)管道流回空調(diào)主機(jī)蒸發(fā)器,在蒸發(fā)器里被冷卻溫度降低后繼續(xù)循環(huán)流動(dòng)。
041冷凍水出水管的水流溫度是7℃左右。
042冷凍水回水管的水流溫度是12℃左右。
043冷卻水管的作用是向冷凝器冷卻方式的空調(diào)主機(jī)輸送冷卻水的管道。
044冷卻水從冷卻塔出來(lái)經(jīng)管道流向空調(diào)主機(jī)冷凝器,在冷凝器中吸收熱量之后經(jīng)管道流回冷卻塔,在冷卻塔中散發(fā)熱量,溫度降低后繼續(xù)循環(huán)流動(dòng)。
045冷卻水進(jìn)水管的水流溫度是32℃。
046冷卻水出水管的水流溫度是37℃。
047冷凝水管的作用是把末端空氣處理設(shè)備冷卻空氣過(guò)程中所產(chǎn)生的冷凝水收集起來(lái)排至泄漏或污水溝處。
048因?yàn)槔淠臏囟鹊陀谥車諝鉁囟?如果冷凝水管表面直接接觸空氣會(huì)產(chǎn)生冷凝水,造成滴水等不良現(xiàn)象。所以冷凝水管需要保溫。
049冷凝水的流動(dòng):冷凝水從末端空氣處理設(shè)備產(chǎn)生后,由集水盤經(jīng)冷凝水管直接排向泄漏或污水溝。
050膨脹水箱的作用:一是給冷凍水系統(tǒng)補(bǔ)水:一是在冷凍水由于溫度變化容積膨脹時(shí)能夠留有空間。
051膨脹水管的布置:膨脹水管從膨脹水箱引下來(lái),直接接在冷凍水的回水管上或是接在集水器上。
052冷卻塔工作原理:冷卻水從主機(jī)回來(lái)后,由冷卻塔上部的布水器分散流進(jìn)冷卻塔的填料中,在冷卻塔上方有一個(gè)風(fēng)扇往上抽風(fēng),這樣空氣從冷卻塔的百葉流進(jìn),經(jīng)過(guò)填料,吸收冷卻水的熱量后散發(fā)到空氣中去。
053冷卻塔接有:冷卻水進(jìn)水管、出水管、溢流管、補(bǔ)水管、排污管、泄水管。
054在冬天或室外溫度較低的情況下,如果空調(diào)系統(tǒng)開啟,因?yàn)槭彝饪諝鉁囟鹊陀诶鋮s水溫度,冷卻水散發(fā)出來(lái)的水蒸氣接觸到室外空氣時(shí)凝縮成小水滴,從而出現(xiàn)白霧。
055末端空氣處理設(shè)備接有:有冷凍水進(jìn)水管、冷凍水回水管和冷凝水管。
056空調(diào)主機(jī)接有:有冷凍水出水管、冷凍水回水管、冷卻水進(jìn)水管、冷卻水回水管。
057空調(diào)機(jī)工作原理:由于風(fēng)機(jī)的作用,室內(nèi)空氣從回風(fēng)口流進(jìn)設(shè)備,經(jīng)過(guò)濾器過(guò)濾之后,流過(guò)表冷器,在表冷器被冷卻降溫去濕,然后通過(guò)風(fēng)管經(jīng)各個(gè)送風(fēng)口分配入室內(nèi)。
058新風(fēng)機(jī)工作原理:由于風(fēng)機(jī)的作用,室外空氣流進(jìn)設(shè)備,經(jīng)過(guò)濾器過(guò)濾之后,流
過(guò)表冷器,在表冷器被冷卻降溫去濕,然后通過(guò)新風(fēng)管分配至各個(gè)地方,可以是
直接送入室內(nèi),也可以接在空調(diào)機(jī)送風(fēng)管上與送風(fēng)混合后進(jìn)入室內(nèi)。
059冷凍水是個(gè)密閉系統(tǒng),在充水時(shí)會(huì)在管道中積存空氣,只有通過(guò)排氣閥才能排除。所以冷凍水系統(tǒng)要裝排氣閥。
060空調(diào)主機(jī)的保護(hù)措施有:高壓保護(hù)、低壓保護(hù)、冷凍水?dāng)嗨Ｗo(hù)、冷卻水?dāng)嗨Ｗo(hù)、過(guò)電流保護(hù)、過(guò)電壓保護(hù)、缺相保護(hù)、油壓保護(hù)。
061空調(diào)主機(jī)開機(jī)注意事項(xiàng)有:檢查電壓是否正常、水泵啟動(dòng)后是否正常、水泵啟動(dòng)后進(jìn)出水端兩側(cè)壓力是否正常、空調(diào)主機(jī)高低壓壓力表是否正常、空調(diào)主機(jī)油溫是否正常。
062空調(diào)系統(tǒng)的開機(jī)順序是:末端空氣處理設(shè)備→冷凍、冷卻水管閥門→冷凍水泵→冷卻塔→冷卻水泵→空調(diào)主機(jī)。
063空調(diào)系統(tǒng)的關(guān)機(jī)順序是:空調(diào)主機(jī)→冷卻塔→冷卻水泵→冷凍水泵→末端空氣處理設(shè)備。
064空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備的控制方式是:空調(diào)系統(tǒng)的控制應(yīng)納入大廈的摟宇自控系統(tǒng),由控制中心對(duì)設(shè)備進(jìn)行自動(dòng)控制,按照預(yù)定的時(shí)間表,系統(tǒng)會(huì)定時(shí)按程序開啟主機(jī)、水泵、冷卻塔和末端設(shè)備。能夠根據(jù)負(fù)荷訣定開啟設(shè)備的數(shù)量和開度。
065空調(diào)機(jī)的自動(dòng)控制:自控系統(tǒng)按預(yù)定時(shí)間表啟動(dòng)空調(diào)機(jī),并根據(jù)溫度探頭所測(cè)的室內(nèi)室外溫度,并與設(shè)定值進(jìn)行比較,決定水閥的開度以及新回風(fēng)的比例,在達(dá)到舒適要求同時(shí)盡量節(jié)能。
066新風(fēng)機(jī)的自動(dòng)控制:自控系統(tǒng)按預(yù)定時(shí)間表啟動(dòng)新風(fēng)機(jī),并根據(jù)溫度探頭所測(cè)的送風(fēng)溫度,并與設(shè)定值進(jìn)行比較,決定水閥的開度。
067風(fēng)機(jī)盤管的控制方式是:自控系統(tǒng)對(duì)風(fēng)機(jī)盤管的控制采取電源控制,對(duì)于從同一個(gè)電井取電的風(fēng)機(jī)盤管進(jìn)行集體控制,按時(shí)間表送停電,同時(shí)風(fēng)機(jī)盤管帶有當(dāng)?shù)厝倏刂崎_關(guān),用戶可以按需要自行調(diào)節(jié)送風(fēng)速度和送風(fēng)溫度,本身的控制系統(tǒng)會(huì)根據(jù)測(cè)出的溫度調(diào)節(jié)水閥開度。
068在空調(diào)的冷凍水系統(tǒng)中,在集水器和分水器或是冷凍水進(jìn)出水總管之間要設(shè)有旁通管:因?yàn)樵谀┒嗽O(shè)備由于溫度調(diào)節(jié)而關(guān)閉部分水閥時(shí),會(huì)造成冷凍水出水管的壓力升高,這時(shí)可以通過(guò)旁通管達(dá)到進(jìn)出水管壓力平衡。
069旁通管是如何作用:在旁通管上裝有壓差控制水流開關(guān),當(dāng)進(jìn)出水管的壓差超過(guò)設(shè)定值時(shí),水閥就會(huì)打開,部分出水
管的水就會(huì)不經(jīng)過(guò)末端設(shè)備而直接流向回水管。直到壓力平衡,閥門關(guān)閉。
070出風(fēng)口為什么會(huì)滴水:這是因?yàn)槟┒丝諝馓幚碓O(shè)備的出風(fēng)溫度較低,使得出風(fēng)口溫度低于室內(nèi)空氣的露點(diǎn)溫度,因而在風(fēng)口會(huì)結(jié)露,產(chǎn)生凝結(jié)水往下滴。
071空調(diào)設(shè)備出現(xiàn)滴水或漏水的原因是:原來(lái)運(yùn)行正常的設(shè)備出現(xiàn)滴水,可能是因?yàn)樵O(shè)備的冷凝水管出現(xiàn)堵塞,冷凝水排不出,當(dāng)設(shè)備的冷凝水盤滿了之后,水就會(huì)往外流,往下滴。這種情況出現(xiàn)時(shí)必須對(duì)冷凝水管進(jìn)行疏通,使之恢復(fù)正常。
072水管出現(xiàn)滴水的原因是:水管出現(xiàn)滴水,如果不是接頭松動(dòng)密封不好導(dǎo)致管中的水流出,就是因?yàn)樗艿谋夭缓没蛘邲]有保溫,導(dǎo)致水管表面產(chǎn)生冷凝水把保溫棉滲透或直接往下滴。
073冷凍水從空調(diào)主機(jī)到末端設(shè)備要經(jīng)過(guò)三層閥門,第一是豎向于管與主管或分水器之間的閥門,第二是水平于管與豎向于管之間的閥門,第三是末端設(shè)備與水平平管之間的閥門。
074當(dāng)空調(diào)冷凍水系統(tǒng)出現(xiàn)漏水時(shí)應(yīng)采取的措施:首先應(yīng)確認(rèn)是在什么位置漏水,關(guān)閉漏水位置之前的閥門,并對(duì)漏水處進(jìn)行修補(bǔ),如果是必須進(jìn)行焊接或更換閥門,這時(shí)要把管道的水放干,為了節(jié)省水量,在操作之前應(yīng)做仔細(xì)全面的實(shí)施方案,爭(zhēng)取不影響其它管系的水量。
075當(dāng)末端設(shè)備由于冷凝水管堵塞滴水時(shí)應(yīng)采取的措施:應(yīng)先把滴水的末端設(shè)備的進(jìn)出水閥門關(guān)閉,從而阻止冷凝水的產(chǎn)生,然后對(duì)管道進(jìn)行疏通。
076冷凍及冷卻水泵在啟動(dòng)后電流過(guò)低的原因是:因?yàn)槔鋬鏊芑蚶鋮s水管的閥門沒開或開度不足,或是系統(tǒng)中水量不夠。如果是閥門沒開或開度不足,應(yīng)馬上打開,防止水壓過(guò)高造成閥門接口漏水甚至破裂,如果是水量不足則影響不大。
077冷凍及冷卻水泵在啟動(dòng)后電流過(guò)高的原因是:因?yàn)槔鋬龌蚶鋮s水管的閥門開度超過(guò)要求,導(dǎo)致水流量過(guò)大,這種情況會(huì)導(dǎo)致水泵過(guò)熱,應(yīng)采取措施加減閥門開度來(lái)降低電流到正常范圍。
078出風(fēng)口沒有出風(fēng)或是風(fēng)量減少的原因是:因?yàn)槟┒嗽O(shè)備的風(fēng)機(jī)馬達(dá)出現(xiàn)故障或是皮帶松動(dòng)甚至斷了,或是因?yàn)槲炊嗽O(shè)備的回風(fēng)不好,如回風(fēng)閥關(guān)閉或是回風(fēng)過(guò)濾網(wǎng)臟堵,必須打開風(fēng)閥或清洗過(guò)濾網(wǎng)。
079原來(lái)正常的房間或區(qū)域出現(xiàn)不冷的原因是:1)可能是室外溫度或室內(nèi)負(fù)荷較大地偏離了設(shè)計(jì)值,從而出現(xiàn)冷量不夠;2)可能是因?yàn)殡妱?dòng)比例調(diào)節(jié)閥由于執(zhí)行器出現(xiàn)故障打不開或是由于自控系統(tǒng)設(shè)置溫度過(guò)高導(dǎo)致執(zhí)行器沒有打開;3)如果是在系統(tǒng)維修放過(guò)水之后出現(xiàn)這種情況,則應(yīng)該是管道中由于有了空氣,導(dǎo)致水量不足或水流不通,也可能是維修時(shí)關(guān)閉的閥門沒有打開:4)如果是設(shè)備在運(yùn)行了較長(zhǎng)時(shí)間后逐漸顯得不如原來(lái)冷,則是因?yàn)楸砝淦鞅砻娣e垢過(guò)多導(dǎo)致?lián)Q熱效率大幅下降。
080空調(diào)水系統(tǒng)必須進(jìn)行水處理:這是控制冷凍水和冷卻水的酸性和堿性,以及硬度和污濁度,保證不對(duì)水管造成過(guò)大腐蝕或出現(xiàn)結(jié)垢。
081空調(diào)主機(jī)要保持連續(xù)通電,停電不能超過(guò)3小時(shí)。保持連續(xù)通電是為了給主機(jī)油箱持續(xù)加熱,如果停電超過(guò)3小時(shí)會(huì)導(dǎo)致潤(rùn)滑油凝結(jié),堵塞油管,油質(zhì)變差。
082空調(diào)主機(jī)運(yùn)行中突然停電了,工作人員應(yīng)馬上到現(xiàn)場(chǎng)等候電力恢復(fù)。在恢復(fù)供電后應(yīng)采取的措施:主機(jī)會(huì)自動(dòng)重新進(jìn)行檢測(cè)啟動(dòng),這時(shí)應(yīng)先停機(jī),確認(rèn)電力供應(yīng)正常后,開啟電動(dòng)閥門,啟動(dòng)水泵及冷卻塔,然后再開機(jī)。
083末端空氣處理設(shè)備必須定期清洗回風(fēng)過(guò)濾網(wǎng):因?yàn)樵诮?jīng)過(guò)一段時(shí)間運(yùn)行之后,過(guò)濾網(wǎng)會(huì)積滿灰塵,導(dǎo)致回風(fēng)口不能回風(fēng),空調(diào)區(qū)域風(fēng)壓過(guò)高,出風(fēng)出不了,因此必須定期進(jìn)行清洗。
084空調(diào)主機(jī)運(yùn)行大約是五年至八年需進(jìn)行一次大修。
085空調(diào)主機(jī)在室外氣溫較低情況下不能開啟:這是因?yàn)槔鋮s水溫度過(guò)低,導(dǎo)致蒸發(fā)溫度過(guò)低保護(hù)起作用,主機(jī)會(huì)自動(dòng)停機(jī)。
086防排煙系統(tǒng)包括防煙和排煙兩大系統(tǒng)。
087高層建筑的排煙方式有:機(jī)械排煙和可開啟外窗的自然排煙。
088高層建筑的防煙方式有:正壓送風(fēng)和可開啟外窗的自然防煙。
089排煙風(fēng)機(jī)在溫度280℃時(shí)最少應(yīng)保證連續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)30分鐘。
090排煙口的風(fēng)速規(guī)定:不宜大于10m/s。
091正壓送風(fēng)口的風(fēng)速規(guī)定:不宜大于7m/s。
092通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)管道等應(yīng)采用不燃材料制作.
093防煙分區(qū)內(nèi)的排煙口距最遠(yuǎn)點(diǎn)的水平距離規(guī)定不超過(guò)30米。
第5篇 中央空調(diào)管理程序流程
中央空調(diào)管理程序(流程)
一、中央空調(diào)操作規(guī)程
(一) 中央空調(diào)機(jī)房是重要設(shè)備機(jī)房,為保證中央空調(diào)系統(tǒng)安全、正常運(yùn)行,必須嚴(yán)格遵照操作規(guī)程進(jìn)行操作。
(二) 嚴(yán)格遵守《中央空調(diào)機(jī)組操作手冊(cè)》要求,保證安全運(yùn)行。
(三) 掌握中央空調(diào)系統(tǒng)各主要設(shè)備及管路系統(tǒng)的工作原理、構(gòu)造和實(shí)際運(yùn)行狀況,在規(guī)定時(shí)期內(nèi)巡視檢查各運(yùn)行參數(shù)是否在規(guī)定范圍內(nèi),作好運(yùn)行記錄,保證數(shù)據(jù)準(zhǔn)確無(wú)誤。
(四) 發(fā)現(xiàn)異常情況以及設(shè)備故障應(yīng)迅速查明原因,正確處理,及時(shí)報(bào)告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門,認(rèn)真作好記錄(內(nèi)容應(yīng)包括異常情況或故障的現(xiàn)象、過(guò)程、原由及處理方法、結(jié)果)。嚴(yán)格遵守設(shè)備檢修記錄歸案制度。
(五) 及時(shí)掌握外界環(huán)境溫度和內(nèi)部各部分空調(diào)負(fù)荷需求,合理調(diào)整機(jī)組、水泵等投入的數(shù)量及有關(guān)參數(shù),在保證安全生產(chǎn)和用戶需求前提下,做到經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。
(六) 空調(diào)機(jī)組開啟前的操作
1. 首先檢查所有電源(泵、風(fēng)機(jī)、主機(jī))處于正常狀態(tài),開關(guān)使用靈活、電壓、電流恒定。
2. 開啟欲啟動(dòng)之機(jī)組冷卻水進(jìn)出閥門,開啟欲啟動(dòng)之機(jī)組冷卻塔閥門,手動(dòng)或自動(dòng)啟動(dòng)冷卻塔風(fēng)扇,手動(dòng)或自動(dòng)啟動(dòng)冷卻泵。
3. 開啟欲啟動(dòng)之機(jī)組冷凍水進(jìn)出水閥門,手動(dòng)或自動(dòng)啟動(dòng)冷凍泵。
4. 在上述步驟完成后,檢查機(jī)組狀態(tài)是否滿足開機(jī)條件,確認(rèn)無(wú)誤后按照《中央空調(diào)機(jī)組操作手冊(cè)》啟動(dòng)機(jī)組。
(七) 停機(jī)操作在空調(diào)機(jī)組停機(jī)5-15分鐘后,按上述步驟反向操作。
二、空調(diào)運(yùn)行日常巡視工作規(guī)定
系統(tǒng)項(xiàng)目檢查內(nèi)容時(shí)間
空調(diào)機(jī)房1、空調(diào)機(jī)組
2、水泵、電機(jī)
3、閥門及管路
4、壓力表、溫度計(jì)
5、控制柜電氣裝置1、檢查并記錄有關(guān)運(yùn)行參數(shù)(溫度、壓力、電流等)
2、有無(wú)不正常之聲響、振動(dòng)及溫升。
3、有無(wú)跑冒滴漏現(xiàn)象。
4、指示是否正確。
控制系統(tǒng)信號(hào)指示是否正確,開關(guān)狀態(tài)是否正確。每2小時(shí)一次
空調(diào)末端裝置1、風(fēng)機(jī)盤管、新風(fēng)機(jī)組、空調(diào)器
2、電磁閥、溫控器
3、閥門
4、管路保溫
5、自動(dòng)排氣閥
6、冷凝水系統(tǒng)
7、控制柜電氣裝置1、檢查有無(wú)異響,有無(wú)不正常振動(dòng),過(guò)濾網(wǎng)是否臟堵
2、開啟是否靈活,溫度控制是否準(zhǔn)確
3、開啟是否靈活,有無(wú)跑冒滴漏現(xiàn)象
4、保溫材料是否損壞
5、排氣是否正常,有無(wú)跑冒滴漏現(xiàn)象
6、有無(wú)堵塞,滴漏
7、控制系統(tǒng)信號(hào)指示是否正確,開關(guān)狀態(tài)是否正確。每天一次
冷卻塔1、電機(jī)、風(fēng)扇、皮帶
2、布水器
3、填料
4、浮球閥
5、集水盤,濾網(wǎng)
6、控制柜電氣裝置
7、冷卻塔主體1、有無(wú)不正常聲響、振蕩;皮帶是否過(guò)松打滑
2、有無(wú)損壞、掉落
3、有無(wú)損壞、有無(wú)堵塞
4、位置是否正確、有無(wú)損壞
5、是否臟壞
6、控制系統(tǒng)信號(hào)指示是否正確,開關(guān)狀態(tài)是否正確。
7、有無(wú)跑冒滴漏現(xiàn)象每天二次
三、電動(dòng)離心泵的運(yùn)行操作
(一)啟動(dòng)前的檢查與準(zhǔn)備
1. 檢查水泵進(jìn)水閥門應(yīng)打開,水泵出水閥門應(yīng)全關(guān)。
2. 水泵出口壓力表應(yīng)完好,指針指示'0'位,開啟(旋塞)。
3. 檢查電動(dòng)機(jī)及水泵軸承,應(yīng)有足夠潤(rùn)滑油。
4. 檢查電動(dòng)機(jī)接地線是否完好,如該泵停用已超過(guò)半年,則在啟動(dòng)前應(yīng)通知電工做絕緣檢查。
5. 用手搬動(dòng)靠背輪(聯(lián)軸器),應(yīng)能輕快轉(zhuǎn)動(dòng),無(wú)摩擦及異聲。
6. 啟動(dòng)前應(yīng)開啟冷卻水閥門,檢查冷卻水是否暢通。
7. 檢查填料箱壓蓋,應(yīng)松緊適度,不偏不斜,不與軸接觸。
8. 檢查地腳螺絲是否牢固無(wú)松動(dòng)。
(二) 起動(dòng)
1. 合上開關(guān),起動(dòng)水泵,注意電流表,當(dāng)空載電流正常,無(wú)異聲、振動(dòng),而且水泵出水口壓力正常后,開啟出口閥門。
2. 注意補(bǔ)水泵出口壓力應(yīng)穩(wěn)定。
3. 注意熱水系統(tǒng)的循環(huán)水泵工作參數(shù)是否正常,如果壓力低,可用補(bǔ)水泵向系統(tǒng)內(nèi)補(bǔ)水。
(三) 正常運(yùn)行的維護(hù)工作
1. 按巡回檢查制的內(nèi)容檢查水泵及電動(dòng)機(jī),應(yīng)無(wú)異聲和振動(dòng),軸承潤(rùn)滑良好,軸承處溫度不應(yīng)超過(guò)70℃。
2. 注意各表指示穩(wěn)定在正常工作范圍內(nèi)。
3. 水泵進(jìn)、出口壓力正常穩(wěn)定。
4. 備用泵應(yīng)處于隨時(shí)可以投入使用的狀態(tài),每班應(yīng)檢查一次。
(四) 正常停用
1. 關(guān)閉水泵出口閥門。
2. 按停泵按扭停止電動(dòng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)。
3. 關(guān)閉冷卻水閥門。
四、空調(diào)運(yùn)行操作程序
(一) 起動(dòng)前的檢查
1. 各軸承的潤(rùn)滑油應(yīng)充足,加油設(shè)備應(yīng)齊全,冷卻水管應(yīng)暢通,軸承箱不漏油,防護(hù)設(shè)備齊全良好。
2. 電動(dòng)機(jī)地腳螺絲無(wú)松動(dòng),接地線可靠。
3. 風(fēng)量調(diào)節(jié)器開關(guān)靈活好用,遠(yuǎn)距離操作機(jī)構(gòu)齊全,動(dòng)作靈活。
(二) 起動(dòng)與運(yùn)行
1. 風(fēng)機(jī)啟動(dòng)前,一般將調(diào)節(jié)閥調(diào)到閉合的位置。
2. 按啟動(dòng)按鈕,啟動(dòng)后達(dá)到正常轉(zhuǎn)數(shù)時(shí),再逐漸開大調(diào)節(jié)閥,直至規(guī)定負(fù)荷為止。
3. 運(yùn)行過(guò)程中,軸承溫升不高于40℃,表面溫度不高于80℃。
4. 運(yùn)行過(guò)程中,注意檢查有無(wú)異聲和振動(dòng)。
(三) 風(fēng)機(jī)的緊急停機(jī)
1. 運(yùn)行中,風(fēng)機(jī)有劇烈的噪聲,必須緊急停機(jī)。
2. 運(yùn)行中,軸承溫度劇烈上升,必須緊急停機(jī)。
3. 運(yùn)行中,風(fēng)機(jī)發(fā)生劇烈的振動(dòng)和有撞擊的現(xiàn)象時(shí),必須緊急停機(jī)。
五、壓力表的維護(hù)與沖洗
(一) 壓力表的使用維護(hù):運(yùn)行中,壓力表的表管和旋塞均不應(yīng)泄漏,壓力表每周要沖洗一次,要保持壓力表表面清潔,(在校表時(shí)應(yīng)把工作壓力用紅線標(biāo)在刻度盤上)使表針指示清晰可見
。發(fā)現(xiàn)壓力表有異常變化,應(yīng)及時(shí)查明原因。在更換壓力表時(shí),必須使用經(jīng)過(guò)檢驗(yàn),并有鉛封的壓力表,使用壓力表每半年必須校驗(yàn)一次。
(二) 沖洗壓力表步驟:
1. 關(guān)閉壓力表的三通旋塞。
2. 開啟壓力表放水閥門沖洗兩分鐘。
3. 關(guān)閉放水閥門。
4. 停留三分鐘后開啟壓力表三通旋塞,壓力表投入運(yùn)行。
六、安全閥的使用與維護(hù)
(一) 熱水機(jī)組正式運(yùn)行之前,要先校對(duì)安全閥。
(二) 安全閥的裝置,零件必須齊全良好。
1. 彈簧式安全閥要有提升手把和防止隨意擰動(dòng)調(diào)整螺絲的裝置。
2. 杠桿式安全閥要有防止重錘自行移動(dòng)的裝置和限制杠桿越出的導(dǎo)架。
3. 運(yùn)行中,未經(jīng)主管人員的批準(zhǔn),嚴(yán)禁調(diào)整安全閥。
4. 安全閥的維護(hù)
(1)須定期做手動(dòng)或自動(dòng)排氣試驗(yàn),操作時(shí)防止?fàn)C傷,應(yīng)輕拉、輕放;
(2)如果發(fā)現(xiàn)安全閥嚴(yán)重泄漏,應(yīng)停機(jī)檢修;
(3)嚴(yán)禁將彈簧擰死或在杠桿上加壓重物。
七、運(yùn)行中臨時(shí)停機(jī)
因工程維修等原因臨時(shí)停機(jī),經(jīng)工程主管、管理處經(jīng)理批準(zhǔn)后,由管理處提前24小時(shí)通知用戶。因突發(fā)事件停機(jī),應(yīng)立即聯(lián)絡(luò)有關(guān)部門經(jīng)理,并向用戶作出解釋。
八、維護(hù)保養(yǎng)
(一) 新風(fēng)柜
1. 月保養(yǎng)
(1)清洗空氣過(guò)濾器1-2次;
(2)更換破損過(guò)濾網(wǎng);
(3)檢查出風(fēng)口避震喉,如有破損則更換。
2. 季保養(yǎng)
(1)給風(fēng)機(jī)軸承加黃油。加油時(shí),用手動(dòng)油槍加油,直到密封圈四周有小油珠出現(xiàn);
(2)檢查皮帶松緊情況,若皮帶緊但仍出現(xiàn)打滑現(xiàn)象,可將皮帶擦凈。
3. 年度保養(yǎng)
(1)檢查軸承是否良好,若磨損嚴(yán)重,則進(jìn)行更換;
(2)檢查機(jī)殼及附屬設(shè)備的油漆是否剝落或腐蝕,若出現(xiàn)損壞,則應(yīng)用優(yōu)質(zhì)防銹漆重新油漆;
(3)清洗風(fēng)機(jī)葉輪和軸,若軸上有銹斑,則可用砂皮將其磨光;
(4)檢查接水盤中有無(wú)淤泥或其他外來(lái)物,若有應(yīng)清除,以保證排水暢通;
(5)檢查附屬閥門(包括風(fēng)閥)是否正常工作,如有損壞,則更換;
(6)檢查管系是否漏氣、漏水;
(7)清洗翅片,折卸外殼后,用水槍將清洗藥水噴入翅片間,浸潤(rùn)數(shù)分鐘,再用清水沖洗干凈;
(8).檢查電機(jī)絕緣電阻、相間及相地間都應(yīng)不大于0.5歐姆。
(二) 冷卻水泵
1. 月保養(yǎng)
(1)清洗擾流板,散熱膠片上的外來(lái)雜物;
(2)清理灑水轉(zhuǎn)頭,灑水喉管處的污垢及藻類,以保證出水流暢;
(3)開啟水盆之排水閥門,清理水盆,隔入網(wǎng)及入風(fēng)網(wǎng)外的污垢、泥塵;
(4)檢查皮帶運(yùn)行狀況,若出現(xiàn)松動(dòng)打滑,則應(yīng)折下皮帶,清潔皮帶與皮帶輪之間接觸面;若皮帶變形、磨損嚴(yán)重或斷裂,則應(yīng)更換新皮帶。
2. 半年保養(yǎng)
(1)檢查電機(jī)、減速器及分扇聯(lián)接器上的螺絲及銷子是否堅(jiān)固;
(2)更換齒輪箱減速器內(nèi)的潤(rùn)滑油;
(3)更換電機(jī)、風(fēng)扇聯(lián)接器內(nèi)的潤(rùn)滑油;
(4)檢查水盆、灑水系統(tǒng)是否漏水;
(5)檢查浮球閥及其他閥門的工作是否正常。
3. 全年保養(yǎng)
(1)清洗玻璃纖維外殼;
(2)折卸并全面清洗,檢查齒輪箱減速器及聯(lián)接器,更換磨損嚴(yán)重的軸承;
(三) 風(fēng)冷冷水機(jī)組
1. 月保養(yǎng)
(1)清潔機(jī)器外殼,清除進(jìn)風(fēng)口附近的雜物;
(2)打掃儀表盤,避免塵土雜物影響控制電路;
(3)檢查溫度計(jì)、壓力表工作是否正常。
2. 年度保養(yǎng)
(1)檢查機(jī)組外殼,對(duì)油漆剝落或腐蝕處,應(yīng)重新刷防銹漆;
(2)應(yīng)加以更換清洗翅片,保證翅片間通道通暢,無(wú)障礙物;
(3).清洗風(fēng)扇葉片,確保處出風(fēng)效率;
(4)檢查風(fēng)扇電機(jī)軸承,若磨損嚴(yán)重,應(yīng)加以更換;
(5)更換風(fēng)扇電機(jī)潤(rùn)滑油;
(6)檢查壓縮機(jī)油位,對(duì)于缺油者補(bǔ)充潤(rùn)滑油;
(7)檢查機(jī)組內(nèi)的制冷劑充灌量,視需要給予補(bǔ)充;
(8)檢查控制機(jī)構(gòu)的各設(shè)定值,對(duì)不合適者,加以重新設(shè)定;
(9)檢查系統(tǒng)保溫,對(duì)破損處應(yīng)重新處理;
(10)檢查各閥門工作情況(包括水流開關(guān)),確保處于良好狀態(tài)。
(四) 水冷冷水機(jī)組
1. 月保養(yǎng)
(1)擦拭機(jī)身外殼,保持機(jī)身干凈整潔;
(2)檢查各儀表工作狀況是否正常,停機(jī)時(shí)對(duì)控制板及控制箱進(jìn)行除塵;
(3)檢查溫度計(jì)、壓力表工作是否正常。
2. 年度保養(yǎng)
(1)更換潤(rùn)滑油及油過(guò)濾器;
(2)檢查所有控制及安全裝置的設(shè)置及運(yùn)行是否正常;
(3)檢查是否出現(xiàn)制冷劑泄漏;
(4).檢查啟動(dòng)接觸器的磨損情況,需要時(shí)更換新的;
(5)檢查電機(jī)繞阻的絕緣;
(6)清洗冷凝器銅管內(nèi)壁;
(7)清洗蒸發(fā)器銅管內(nèi)壁;
(8)檢查管系是否漏水,各閥門運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常,水流開關(guān)工作是否正常;
(9)檢查保溫層完好度。
(五) 離心式清水泵
1. 月保養(yǎng)
(1)檢查盤根是否漏水,若磨損嚴(yán)重,應(yīng)更換;
(2)給軸承加油;
(3)給聯(lián)軸器加油;
(4)檢查地腳螺栓及主要連接螺栓是否有松動(dòng)現(xiàn)象;
(5)清潔電機(jī)、水泵外殼;
(6)檢查壓力表工作是否正常。
2. 年度保養(yǎng)
(1)檢查水泵、電機(jī)軸承、軸套等運(yùn)動(dòng)部件磨損情況,若磨損嚴(yán)重,則應(yīng)更換;
(2)檢查密封件的密封情況,更換密封效果差的部件;
(3)檢查泵葉、泵殼的腐蝕情況,清潔泵葉、泵殼的內(nèi)外表面;
(4)校對(duì)軸線,檢查鍵磨損情況
,若磨損嚴(yán)重,應(yīng)于以更換;
(5)檢查電機(jī)繞阻的絕緣;
(6)檢查管系是否漏水,各閥門是否工作正常;
第6篇 商業(yè)物業(yè)中央空調(diào)管理要求
商業(yè)物業(yè)中央空調(diào)管理問(wèn)題
商業(yè)物業(yè)包括各類商業(yè)廣場(chǎng)及shopping mall等,由于商業(yè)物業(yè)公共設(shè)施配套齊全,每年公共設(shè)施能源費(fèi)的消耗大都在數(shù)百萬(wàn)元乃至數(shù)千萬(wàn)元不等。中央空調(diào)系統(tǒng)作為公共設(shè)施中的一個(gè)重要組成部分,運(yùn)行期間水電費(fèi)的消耗頗巨,控制其運(yùn)行成本,并有效地處理實(shí)際管理中遇到的各類問(wèn)題,是商業(yè)物業(yè)管理工作中的一項(xiàng)不可或缺的重要環(huán)節(jié),特別是對(duì)多產(chǎn)權(quán)、多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)而言,尤為突出。
筆者根據(jù)對(duì)江蘇省首家shopping mall四年多的管理實(shí)踐,對(duì)中央空調(diào)運(yùn)行成本及相關(guān)管理工作在此做一初探。
一、中央空調(diào)運(yùn)行費(fèi)用
中央空調(diào)系統(tǒng),由于管道多,覆蓋面積大,運(yùn)行成本亦較高。在對(duì)商業(yè)物業(yè)的中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行成本進(jìn)行估算時(shí),應(yīng)主要考慮以上因素:
1、用電成本(p1、k1、p2)
主機(jī)(p1、k1)
根據(jù)商業(yè)物業(yè)所配備的空調(diào)主機(jī)數(shù)量、用電功率、營(yíng)運(yùn)時(shí)間、使用周期、用電價(jià)格等,對(duì)一年中夏冬二季的運(yùn)行成本進(jìn)行計(jì)算,然后按一年12個(gè)月進(jìn)行平均,得出每個(gè)月的平均電費(fèi)p1。
在實(shí)際操作過(guò)程中,由于主機(jī)并非滿負(fù)荷運(yùn)行,故根據(jù)具體情況,在計(jì)算中要考慮其負(fù)荷系數(shù)k1,k1≈0.6~0.9。
輔機(jī)(p2)
此處主要指中央空調(diào)系統(tǒng)中的冷卻塔、冷卻泵、冷凍泵、空氣處理機(jī)組、各類風(fēng)機(jī)盤管等?？筛鶕?jù)實(shí)際不同的類型、數(shù)量和功率,進(jìn)行估算。需注意的是因季節(jié)的不同,在制冷和供暖時(shí),輔機(jī)的數(shù)量和類型亦有所不同。
2、用水成本(p3)
中央空調(diào)管道內(nèi)的循環(huán)用水,開放式冷卻塔的日常消耗用水,應(yīng)根據(jù)空調(diào)供應(yīng)期間的實(shí)際耗水量及每天的日均正常用水量綜合進(jìn)行考慮。
3、用汽成本(p4)
對(duì)于以蒸汽為能源的溴化鋰機(jī)組,除考慮空調(diào)系統(tǒng)的用電成本外,還要考慮用汽費(fèi)用。根據(jù)每臺(tái)主機(jī)每小時(shí)耗汽量、每天運(yùn)行時(shí)間、蒸汽單價(jià)、每年空調(diào)運(yùn)行的天數(shù)等,計(jì)算出每月的平均蒸汽費(fèi)用。
4、管道損耗(k2)
冷暖氣在中央空調(diào)管道輸送過(guò)程中,因氣流的紊流損耗,管壁損失等所產(chǎn)生的管道損耗,以管道損耗系數(shù)k2表示,k2≈1.02~1.05。
5、預(yù)溫?fù)p耗(k3)
因管道內(nèi)外溫度差異,冷暖氣在輸送過(guò)程中,在管道內(nèi)要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的預(yù)熱或預(yù)冷后,才能達(dá)到一定的出口溫度,故冷暖氣在傳輸過(guò)程中的能量損失,可用預(yù)溫?fù)p耗系數(shù)k3表示,k3≈1.05~1.08。
夏季預(yù)溫時(shí)間隨管道長(zhǎng)短不同而有所變化,通常在40分鐘左右,冬季預(yù)溫時(shí)間較夏季短。
6、變損線損(k4)
廣場(chǎng)內(nèi)電能的變壓器損耗和線路損耗應(yīng)由所有用戶共同承擔(dān),變損線損約占供電量的1%~3%,作為中央空調(diào)系統(tǒng),該項(xiàng)損耗可在其用電成本中,取變損系數(shù)k4≈1.01~1.03加以考慮。
7、電價(jià)差異(k5、k6)
在估算上述用電成本中,注意各地動(dòng)力用電和照明用電的電價(jià)差異,動(dòng)力用電比照明用電通常約低15%左右,故應(yīng)根據(jù)各地實(shí)際電價(jià)對(duì)之進(jìn)行計(jì)算。
另外,白天用電高峰時(shí)期與夜間低谷時(shí)期電價(jià)也不同,在計(jì)算中,應(yīng)根據(jù)用電的不同時(shí)間段加以區(qū)分,在此白天和夜間的電價(jià)分別以k5、k6表示。
8、周期變化
由于一年中空調(diào)的使用周期主要集中在冬夏二季,同時(shí)冬夏季空調(diào)供應(yīng)的時(shí)間和耗能量亦有區(qū)別。長(zhǎng)江中下游地區(qū),通常一年中除三、四月份和十一月份不開空調(diào)外,其他月份每月耗能量均不同,因此計(jì)算中央空調(diào)運(yùn)行成本時(shí),在考慮到全年各種氣溫的變化因素后,按月均價(jià)格向業(yè)主收取費(fèi)用較為合適。
9、成本匯總(p)
以p表示空調(diào)運(yùn)行總成本,則考慮到上述各種因素后空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行成本可表示如下:
p=k2k3k4(k5+k6)(k1p1+k1p2+p3+p4)(1)
二、季節(jié)和溫度變化的影響
在長(zhǎng)江中下游地區(qū)(其他地區(qū)可根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況進(jìn)行修正),夏季空調(diào)供應(yīng)時(shí)間平均為五個(gè)多月,冬季約四個(gè)多月,根據(jù)總建筑面積達(dá)7萬(wàn)m2的揚(yáng)州時(shí)代廣場(chǎng)四年來(lái)的實(shí)際統(tǒng)計(jì)資料,如果將全年空調(diào)供應(yīng)成本的平均價(jià)格定為單位1,則全年不同月份,不同季節(jié)空調(diào)所耗費(fèi)用的不同比例詳見圖1。
由圖1可見,中央空調(diào)的能源耗費(fèi)高峰在夏季六至九月,其最高成本約為平均成本的178%,且整個(gè)空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行成本下半年的支出大于上半年。
三、公攤空調(diào)費(fèi)
對(duì)于單一產(chǎn)權(quán)的商業(yè)物業(yè),無(wú)須區(qū)分自用空調(diào)和公攤空調(diào)的費(fèi)用,但對(duì)于多產(chǎn)權(quán)多業(yè)態(tài)的商業(yè)廣場(chǎng)而言,計(jì)算公攤空調(diào)費(fèi)用則是一項(xiàng)不可或缺的重要工作。盡管在封閉的業(yè)主自用部位和敞開的公共部分設(shè)有隔墻,但由于冷暖氣的流動(dòng)和熱量的交換,自用部位和公共空間的空調(diào)溫度很快就會(huì)達(dá)到均衡。因此空調(diào)使用成本與空間容積大小成正比,故根據(jù)業(yè)主自用部位和公共部位各自的使用面積和層高,分別計(jì)算其容積,由此確定公共部位的容積(含室內(nèi)中庭、公共用房等)占商業(yè)物業(yè)室內(nèi)總?cè)莘e的比例,并由此初步確定公攤空調(diào)費(fèi)的大小。此處系用容積比例法,對(duì)公攤空調(diào)費(fèi)用的估算作一探討。
1、氣體的不均勻影響
由于冷暖空氣性質(zhì)的差異,存有暖升冷降的情況,同時(shí)由于公共部位如中庭等處,空間較大,溫度難以均衡,故存在溫度的不均勻性,因此在計(jì)算公共部位冷暖氣容積時(shí),應(yīng)考慮氣體的不均勻性影響,此處以影響系數(shù)k表示:k≈0.75~0.95。
2、計(jì)算步驟
①首先依據(jù)施工竣工圖,并根據(jù)商業(yè)物業(yè)室內(nèi)享用空調(diào)的各部位的使用面積和層高逐一進(jìn)行實(shí)地測(cè)量,對(duì)存有變化之處,做好記錄,對(duì)實(shí)際容積進(jìn)行修正,作為數(shù)字統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)。
②把修正過(guò)的實(shí)際數(shù)據(jù)填入表1中。
③業(yè)主自用和公攤空調(diào)費(fèi)估算
a、業(yè)主自用空調(diào)費(fèi)用成本a(元/ m2)=〔p/(∑s+∑f)〕×〔∑v/(∑v+k*∑g)〕 (2)
b、物業(yè)公攤空調(diào)費(fèi)用成本b(元/ m2)=〔p/(∑s+∑f)〕-a(3)
④使用實(shí)例
時(shí)代廣場(chǎng)五樓由某娛樂公司經(jīng)營(yíng),根據(jù)行業(yè)特點(diǎn),開發(fā)商按合同未為其在室內(nèi)安裝和配備中央空調(diào)設(shè)施,故室內(nèi)空調(diào)全由業(yè)主另行安裝,室內(nèi)空調(diào)費(fèi)用亦由業(yè)主自行承擔(dān)。而對(duì)于公攤空調(diào)費(fèi)用問(wèn)題,業(yè)主認(rèn)為應(yīng)該交,但要求管理公司作出合理的收費(fèi)依據(jù),在我們將上述計(jì)算過(guò)程向業(yè)主交待并進(jìn)行審核后,業(yè)主愉快接受了該項(xiàng)費(fèi)用。
四、延時(shí)空調(diào)費(fèi)
延時(shí)空調(diào)費(fèi)指在正常的營(yíng)業(yè)時(shí)間之外,按部分業(yè)主或使用人的要求,另外開啟空調(diào)系統(tǒng)所產(chǎn)生的費(fèi)用。
延時(shí)空調(diào)費(fèi)在多產(chǎn)權(quán)多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)內(nèi),使用較為頻繁,如揚(yáng)州時(shí)代
廣場(chǎng)因業(yè)態(tài)多,經(jīng)營(yíng)主題不同,在商場(chǎng)打烊后繼續(xù)使用中央空調(diào)至凌晨的商家不少,也有清晨即需供應(yīng)空調(diào)的商家。
延時(shí)空調(diào)費(fèi)的計(jì)算,除根據(jù)實(shí)際開機(jī)時(shí)間的長(zhǎng)短,按第一部分所述內(nèi)容逐一計(jì)算空調(diào)成本外,還需考慮加班人員的加班費(fèi)用,即管理公司的加班成本。然后根據(jù)申請(qǐng)使用延時(shí)空調(diào)的業(yè)主的數(shù)量和實(shí)際享用空調(diào)的室內(nèi)面積之和,計(jì)算延時(shí)空調(diào)費(fèi)成本,由申請(qǐng)供應(yīng)延時(shí)空調(diào)的業(yè)主或商戶共同承擔(dān)。由于單獨(dú)開機(jī)成本較高,如果業(yè)主較少或使用面積不大,則費(fèi)用相對(duì)較高。
五、小結(jié)
根據(jù)四年多的工作實(shí)踐,對(duì)商業(yè)物業(yè)中央空調(diào)管理工作的幾個(gè)問(wèn)題,小結(jié)如下:
1、對(duì)于單一產(chǎn)權(quán)的商業(yè)物業(yè)而言,計(jì)算中央空調(diào)的運(yùn)行成本和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),是一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)性工作,由于商業(yè)物業(yè)面積大,能源費(fèi)用運(yùn)行成本高,如對(duì)成本估算不足或?qū)κ召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定有誤,則對(duì)整個(gè)財(cái)務(wù)收支平衡會(huì)帶來(lái)顛覆性的嚴(yán)重后果,故應(yīng)引起各級(jí)管理人員高度重視。
2、對(duì)于多產(chǎn)權(quán),多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)而言,由于業(yè)主眾多,各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)時(shí)間差異較大,且業(yè)主入住的前期硬件條件又各有不同,故計(jì)算業(yè)主或商家的自用和公攤空調(diào)費(fèi)用,是理順收費(fèi)工作的一個(gè)不可或缺的重要工作。
3、在多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)中,延時(shí)空調(diào)費(fèi)的出現(xiàn)是一種常見的情況,由于前期建設(shè)和后期招商的變化,以及不同業(yè)態(tài)對(duì)中央空調(diào)的需求不同,導(dǎo)致空調(diào)運(yùn)行成本增加,也增加了業(yè)主的使用成本。改變此狀況的根本方法是定位設(shè)計(jì)并定位引進(jìn)商家,或是在商家入駐后,根據(jù)具體情況對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行局部改造。從節(jié)省能源的角度計(jì),應(yīng)盡量避免長(zhǎng)期延時(shí)使用空調(diào)。
4、中央空調(diào)費(fèi)的支出,在一年中起伏較大,夏季達(dá)到高峰,下半年的該項(xiàng)支出比上半年約增加30%~50%,為便于搞好成本控制和收費(fèi)工作,在全年應(yīng)按月均價(jià)收費(fèi),年終決算。
