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第1篇 商場(chǎng)給排水設(shè)備設(shè)施管理工作規(guī)范
商場(chǎng)給排水設(shè)備(設(shè)施)管理工作規(guī)范
2.1目的
確保給排水設(shè)備(設(shè)施)處于良好技術(shù)狀態(tài),保證生活、消防用水的需要。及時(shí)處理給排水設(shè)備(設(shè)施)故障,確保設(shè)備性能良好。
2.2適用范圍
適用集團(tuán)商場(chǎng)各管理部給排水設(shè)備(設(shè)施)的運(yùn)行管理。
2.3職責(zé)
2.3.1負(fù)責(zé)給排水設(shè)備(設(shè)施)的操作、巡視、記錄及異常報(bào)告并負(fù)責(zé)設(shè)備房的清潔工作。
2.3.2設(shè)備主管負(fù)責(zé)給排水設(shè)備(設(shè)施)綜合管理及對(duì)上述工作的檢查督導(dǎo)。
2.4給排水設(shè)備(設(shè)施)運(yùn)行規(guī)程
2.4.1水泵房管理工作
--水泵房是提供生活、消防用水的關(guān)鍵部位,必須由工程維修人員根據(jù)〖水泵房巡檢表〗內(nèi)容進(jìn)行巡視保養(yǎng)。未經(jīng)管理部門許可,無關(guān)人員不得隨意進(jìn)入,如進(jìn)入必須在〖設(shè)備房出入登記表〗上進(jìn)行登記。
--水泵房?jī)?nèi)所有設(shè)備在正常運(yùn)轉(zhuǎn)狀況下,開關(guān)應(yīng)設(shè)在自動(dòng)位置,操作規(guī)程簡(jiǎn)單明確。
--生活水泵每周輪換運(yùn)行,并懸掛運(yùn)行告示牌。
--各類水泵、閘閥定期進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng),做好維修記錄。
--檢查水泵控制系統(tǒng)、主備泵自動(dòng)切換系統(tǒng)是否安全可靠。
--檢查水泵、電機(jī)軸承,油位、油質(zhì),進(jìn)行定期加油和調(diào)換。
--檢查電機(jī)運(yùn)行電流、溫升情況,機(jī)械傳動(dòng)是否完好。
--檢查水泵連軸器配根、各類閘閥有否滲漏水現(xiàn)象。
--保持泵房整潔,定期做好水泵房保潔工作。
--設(shè)備檢修保養(yǎng)需切斷電源,做好安全工作。
2.4.2管理人員工作程序
2.4.2.1工程維修主管
--負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料和檔案的收集、保管,負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件和材料的采購(gòu)計(jì)劃,外協(xié)維修的聯(lián)系工作。
--每年按運(yùn)行狀況制訂中、大修計(jì)劃。
--對(duì)給排水設(shè)備(設(shè)施)維修保養(yǎng)提供工作指導(dǎo)及檢查督導(dǎo)。
--負(fù)責(zé)編制給排水設(shè)備(設(shè)施)臺(tái)賬。
2.4.2.2區(qū)域物業(yè)部:區(qū)域物業(yè)部負(fù)責(zé)對(duì)上述工作的審核和檢查監(jiān)督。
2.4.2.3給排水設(shè)備(設(shè)施)巡檢、保養(yǎng)
2.4.2.3.1日常巡檢
--泵房保潔,水壓、水位符合使用要求,水泵、電動(dòng)機(jī)無異聲,啟、停運(yùn)作正常。
--油質(zhì)、油位正常,閘閥、盤根無滲漏。
--檢查盤根是否漏水,若磨損嚴(yán)重,應(yīng)更換。
--檢查給水泵軸承油位、油質(zhì)是否應(yīng)更換。
--檢查電動(dòng)機(jī)與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞,如損壞則應(yīng)更換。
--檢查地腳螺栓及主要連接螺栓是否有松動(dòng)現(xiàn)象。
--清潔電機(jī)、水泵外殼。
--檢查各檢測(cè)表指示是否正常。
--檢查各控制元件工作是否可靠有效。
2.4.2.3.2年度保養(yǎng)
--清潔電器箱外表、內(nèi)部和部件。
--檢查電氣接頭,電線接頭聯(lián)接牢固、可靠。
--對(duì)主要線路和部件進(jìn)行絕緣檢測(cè)。
--有降壓起動(dòng)的裝置,檢查起動(dòng)與運(yùn)轉(zhuǎn)的時(shí)間是否正常。
--控制裝置手動(dòng)與自動(dòng)裝置必須可靠正常。
--檢查水泵、電機(jī)軸承、軸套等運(yùn)動(dòng)部件磨損情況,若磨損嚴(yán)重,則應(yīng)更換。
--檢查密封件的密封情況,更換密封效果差的部件。
--檢查泵葉、泵殼的腐蝕情況,清潔泵葉、泵殼風(fēng)機(jī)表面。
--校對(duì)軸線,檢查磨損情況,若磨損嚴(yán)重,應(yīng)予以更換。
--檢查閘閥、止回閥、浮球閥密封膠墊處是否完好;配件磨損情況,如漏水則應(yīng)更換密封膠墊;若磨損嚴(yán)重,則應(yīng)更換易損件。對(duì)銹蝕嚴(yán)重的閘閥(明裝)應(yīng)徹底鏟除底漆后重新油漆。
--檢查電機(jī)、泵體外殼是否有腐蝕情況,如有需鏟除重新油漆。
第2篇 鷹展商場(chǎng)供配電設(shè)備設(shè)施管理工作規(guī)范
商場(chǎng)供配電設(shè)備設(shè)施管理工作規(guī)范
1目的
保證供配電設(shè)備的安全運(yùn)行,保證供配電設(shè)備操作正確性和安全性。
2適用范圍
適用各商場(chǎng)高壓配電設(shè)備、低壓配電設(shè)備、變壓器及附屬設(shè)備的運(yùn)行和操作管理。
3職責(zé)
3.1維修班電工負(fù)責(zé)供配電設(shè)備的巡檢、記錄、操作、清潔、異常情況報(bào)告及供配電系統(tǒng)
維修、保養(yǎng)。
3.2工程主管負(fù)責(zé)對(duì)上述工作的檢查督導(dǎo)。
4供配電設(shè)備(設(shè)施)運(yùn)行規(guī)程
4.1變配電房
--變配電房是商場(chǎng)供電系統(tǒng)的關(guān)鍵部位,設(shè)專職電工對(duì)其設(shè)備進(jìn)行運(yùn)行值班。未經(jīng)管理部門的許可,非工作人員不得入內(nèi),如進(jìn)入必須在〖設(shè)備房出入登記表〗上進(jìn)行登記。
--值班員必須持證上崗,熟悉配電設(shè)備狀況、操作方法和安全注意事項(xiàng)。
--值班員必須密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的記載情況;禁止過載運(yùn)行。
--保持配電房及設(shè)備清潔,保持良好通風(fēng)及照明,門窗開啟靈活。
--配電房設(shè)備的倒閘操作必須保證安全,采取有效的管理組織措施和制度。執(zhí)行工作票制度,認(rèn)真填寫〖倒/送閘操作票〗。
--因故需停某部分負(fù)荷時(shí),應(yīng)提前向使用該部分負(fù)荷的商戶發(fā)出停電通知。對(duì)于突發(fā)性的停電事故應(yīng)立即向部門領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)并向商戶作出解釋。
--保持配電房消防設(shè)施的完好齊備,保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常使用。
--做好配電房的防水、防潮工作,堵塞漏洞;嚴(yán)防蛇、鼠等小動(dòng)物進(jìn)入配電房。
--值班員應(yīng)認(rèn)真做好值班記錄和巡檢記錄。
4.2管理人員工作程序
4.2.1工程維修主管
--負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料和檔案的收集、保管,負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件和材料的采購(gòu)計(jì)劃,外協(xié)保養(yǎng)、檢測(cè)的聯(lián)系工作。
--每年按運(yùn)行狀況制訂中、大修計(jì)劃。
--對(duì)供配電設(shè)備維修保養(yǎng)提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。
--負(fù)責(zé)編制供配電設(shè)備臺(tái)賬。
4.2.2區(qū)域物業(yè)部負(fù)責(zé)對(duì)上述工作的審核和檢查督導(dǎo)。
4.3安全操作工作程序
--工程維修人員須嚴(yán)格按操作規(guī)范進(jìn)行作業(yè),保證設(shè)備安全、正常運(yùn)行。
--停電或部份停電作業(yè)時(shí),應(yīng)在斷開的開關(guān)處懸掛“有人工作,禁止合閘”的警示牌。
--自動(dòng)空氣開關(guān)跳閘或熔斷器熔斷時(shí),應(yīng)查明原因再進(jìn)行恢復(fù),必要時(shí)允許試送電一次。
--高壓開關(guān)操作須穿戴絕緣手套、絕緣鞋,確認(rèn)安全才可進(jìn)行。
--因工程維修或搶修原因停電須報(bào)管理部經(jīng)理批淮,提前告知相關(guān)商戶。
5供配電設(shè)備(設(shè)施)操作規(guī)程
5.1高、低壓配電柜維修保養(yǎng)
--為切實(shí)保證商場(chǎng)安全用電,必須定人定時(shí)做好巡視記錄工作,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。
--定時(shí)察看變壓器油位、油溫或溫升是否正常,外殼接地是否可靠,并且無裂縫滲漏,保持清潔。
--定時(shí)察看高、低壓母排以及刀排接頭是否變色,刀片是否到位,接觸可靠。
--察看指示標(biāo)具、監(jiān)視燈及電源指示燈是否完好,顯示正常,二次繼電器封印是否完好,無抖動(dòng)、無噪聲現(xiàn)象。
--檢查電容器散熱良好,電容有無膨脹、漏油或異常響聲,如有則應(yīng)更換。
--檢查接頭處,接地線是否有松脫或銹蝕,如有則應(yīng)除銹處理并擰緊。
--檢查電容三相不平衡電流是否超過額定值的15%或電容缺相,如是則更換電容。
--每年利用商場(chǎng)的假期視情況需要進(jìn)行一次停電大保養(yǎng),清潔結(jié)塵,刀排接頭螺絲緊固,機(jī)械轉(zhuǎn)動(dòng)器裝置試驗(yàn)靈活狀態(tài),并加牛油潤(rùn)滑,接地電阻測(cè)量,添加或調(diào)換變壓器油。
--每三年必須有供電部門進(jìn)行設(shè)備系統(tǒng)檢測(cè),確保設(shè)備(設(shè)施)安全、可靠運(yùn)行。
--巡檢、維修保養(yǎng)按表式〖高低壓配電系統(tǒng)巡檢記錄表〗、〖設(shè)備保養(yǎng)記錄表〗執(zhí)行。
5.2工作票制度執(zhí)行要求高壓配電系統(tǒng)作業(yè),須執(zhí)行工作票制度;工作許可、工作監(jiān)護(hù)、工作間段、轉(zhuǎn)移和終結(jié)。嚴(yán)禁兩人同時(shí)操作,以免發(fā)生錯(cuò)誤。
5.3供配電系統(tǒng)倒閘操作規(guī)程
5.3.1為保證供電系統(tǒng)設(shè)備正常運(yùn)行和人身安全,防止憑想象、憑記憶進(jìn)行變配電設(shè)備的操作,強(qiáng)電專業(yè)員工必須按本規(guī)程執(zhí)行操作,區(qū)域物業(yè)部負(fù)責(zé)監(jiān)督管理。
5.3.2倒閘操作前的準(zhǔn)備工作
--強(qiáng)電專業(yè)員工根據(jù)變配電操作任務(wù),填寫〖倒/送閘操作票〗,設(shè)備主管(電氣)負(fù)責(zé)審核操作內(nèi)容和倒閘操作順序是否符合規(guī)程,在監(jiān)護(hù)人欄簽名確認(rèn)。
--強(qiáng)電專業(yè)員工負(fù)責(zé)操作前的現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備檢查,區(qū)域物業(yè)部負(fù)責(zé)復(fù)查,確保不帶負(fù)荷、不帶接地線的誤操作。
--模擬預(yù)演--倒閘操作人與監(jiān)護(hù)人應(yīng)事先在模擬屏上根據(jù)倒閘操作順序進(jìn)行預(yù)演。
--安全措施--在監(jiān)護(hù)人的監(jiān)護(hù)下,操作人戴好絕緣手套及穿上高壓絕緣靴,帶上安全操作用具。
--核對(duì)銘牌--監(jiān)護(hù)人按操作項(xiàng)目核對(duì)操作設(shè)備銘牌是否正確。
5.3.3倒閘操作步驟
--監(jiān)護(hù)人記下操作開始時(shí)間,發(fā)布允許操作令。
--監(jiān)護(hù)人根據(jù)〖倒/送閘操作票〗操作順序唱票,每項(xiàng)只允許唱讀一次。
--倒閘操作人根據(jù)監(jiān)護(hù)人唱票內(nèi)容高聲復(fù)票,并按令進(jìn)行操作。
--倒閘操作人每進(jìn)行一步操作,監(jiān)護(hù)人應(yīng)檢查操作人每步操作是否準(zhǔn)確,由監(jiān)護(hù)人在〖倒/送閘操作票〗上打一次“√”。
5.3.4倒閘操作完畢后,由監(jiān)護(hù)人記下操作結(jié)束時(shí)間進(jìn)行最后復(fù)查,并做好各項(xiàng)操作記錄。
5.3.5倒閘操作結(jié)束后的工作物業(yè)設(shè)備主管安排各專業(yè)員工對(duì)相關(guān)的系統(tǒng)設(shè)備,如:電梯、自控設(shè)備、給/排水設(shè)備作一次檢查。
5.3.6在緊急情況下,如:發(fā)生火災(zāi)、水災(zāi)、地震等自然災(zāi)害、人身傷害等突發(fā)事故,可先進(jìn)行倒閘操作,但事后應(yīng)及時(shí)向管理處匯報(bào)和補(bǔ)填〖倒/送閘操作票〗。停電、送電必須嚴(yán)格按操作流程圖執(zhí)行。
第3篇 z小區(qū)設(shè)備設(shè)施、維修管理工作內(nèi)容
小區(qū)設(shè)備設(shè)施、維修管理工作內(nèi)容
崗位人員 分工情況
崗位名稱 崗位人數(shù) 崗位職責(zé)
維修班長(zhǎng)1:全面負(fù)責(zé)維修班日常管理工作、按計(jì)劃按規(guī)定對(duì)所設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng),確保設(shè)施設(shè)備的完好、負(fù)責(zé)每月小區(qū)水電費(fèi)統(tǒng)計(jì)上報(bào)、同供電局、自來水公司等單位協(xié)調(diào)、嚴(yán)格監(jiān)督審查業(yè)主裝修、日常維修、按計(jì)劃實(shí)施班組員工培訓(xùn)、配合主管完成公司交辦的事宜等工作。
低壓電工1:負(fù)責(zé)小區(qū)所有設(shè)備月度保養(yǎng)、維修倉(cāng)庫(kù)、外圍設(shè)施保養(yǎng)及日常維修工作。
電梯工1:負(fù)責(zé)小區(qū)電梯、所有設(shè)備房維護(hù)及日常維修工作。
合計(jì)3
1、設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)管理
為了提高公共設(shè)備的安全率,降低設(shè)備設(shè)施故障率,確保小區(qū)公共設(shè)備設(shè)施安全、正常穩(wěn)定運(yùn)行,設(shè)備設(shè)施完好率為98%以上,為小區(qū)業(yè)主/住戶提供安全優(yōu)質(zhì)服務(wù),規(guī)定維修班長(zhǎng)必須按照《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃表》實(shí)施操作,并認(rèn)真填寫《設(shè)備維修記錄表》。具體規(guī)定如下:
(1)設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng):要求所有設(shè)備均設(shè)立《設(shè)備標(biāo)識(shí)牌》,所有設(shè)備、管道、電氣、儀表、支架、設(shè)備房地面等必須經(jīng)常進(jìn)行清潔,所有設(shè)備應(yīng)無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象,保持無銹蝕、油漆無脫落,并定期檢查、維修和試運(yùn)行各種設(shè)備,注意防塵、防潮、防腐蝕。
(2)柴油發(fā)電機(jī)設(shè)備:要求每半個(gè)月按《柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行管理規(guī)程》試機(jī),并按照《柴油發(fā)電機(jī)保養(yǎng)計(jì)劃》進(jìn)行保養(yǎng)維護(hù)。
(3)通風(fēng)設(shè)備:要求所有機(jī)房每天巡查一次,并定期檢查機(jī)組、配電箱,皮帶張緊度,過濾網(wǎng)須完好無損且每月清潔一次,所有機(jī)房不得堆放雜物整潔干凈,機(jī)房?jī)?nèi)禁止吸煙,機(jī)房門靈活無破損。
(4)給排水設(shè)備:要求維修工每月必須對(duì)下水管道、雨水管、排污管進(jìn)行檢查清理干凈雜物垃圾,所有閘閥除銹打黃油,檢查潛水泵、電源線及漏水檢測(cè)探頭,并進(jìn)行絕緣測(cè)試。
2、房屋巡檢管理:要求管理員每天必須對(duì)小區(qū)樓宇樓梯通道、門窗玻璃、車場(chǎng)、公共場(chǎng)地、公共設(shè)備進(jìn)行巡檢,填寫《管理處日巡查表》,詳細(xì)記錄巡查情況,對(duì)存在的問題下單給相應(yīng)部門進(jìn)行整改;維修班負(fù)責(zé)所有設(shè)備、機(jī)房、管井房進(jìn)行巡檢,并及時(shí)發(fā)現(xiàn)存在問題于當(dāng)日進(jìn)行整改維修,保證小區(qū)公共設(shè)施的正常使用及樓宇完好,房屋完好率為100%。
3、維修管理:要求管理處前臺(tái)接到住戶家中維修時(shí),維修工接單后必須在3小時(shí)內(nèi)上門處理完畢,較大型的維修接單后12小時(shí)內(nèi)上門處理完畢,并讓業(yè)主在《服務(wù)工作單》上簽名確認(rèn)。公共區(qū)域小型維修要求維修工接單后4小時(shí)內(nèi)完成,一般維修接單后12小時(shí)內(nèi)完畢,復(fù)雜維修接單后7個(gè)工作日內(nèi)完成。同時(shí),對(duì)于復(fù)雜維修需專題報(bào)告公司設(shè)備部請(qǐng)求工程技術(shù)人員現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助。維修工程質(zhì)量合格率為98%以上。
第4篇 物業(yè)轄區(qū)弱電設(shè)備設(shè)施管理工作程序
質(zhì)量管理程序文件
--物業(yè)轄區(qū)弱電設(shè)備設(shè)施管理程序
1.0 目的
規(guī)范弱電設(shè)備設(shè)施的管理,確保其高效率、高質(zhì)量地正常工作,為用戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
2.0 適用范圍
適用于公司所轄物業(yè)的所有監(jiān)控設(shè)施系統(tǒng)的管理,如閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、公用電視天線及衛(wèi)星電視天線系統(tǒng)、防盜對(duì)講系統(tǒng)、消防廣播系統(tǒng)和煙感、溫感報(bào)警系統(tǒng)。
3.0 職責(zé)
3.1 管理處主任負(fù)責(zé)弱電設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)的日常運(yùn)行監(jiān)督管理;
3.2 安全員負(fù)責(zé)監(jiān)控設(shè)施的操作、日常巡視,管理處機(jī)電維修班電工負(fù)責(zé)弱電設(shè)備設(shè)施的維修、保養(yǎng)工作。
4.0 工作程序
4.1 設(shè)備運(yùn)行維護(hù)
4..1.1管理處每天對(duì)弱電設(shè)備進(jìn)行巡視檢查和清潔,確保設(shè)備運(yùn)行正常及機(jī)房衛(wèi)生整潔、無積塵、油污,并填寫《弱電設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)日巡查記錄表》。
4.1.2 管理處機(jī)電維修班電工根據(jù)《弱電設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程》進(jìn)行設(shè)備的日常保養(yǎng),發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理,并填寫《設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》。
4.1.3 機(jī)電維修班電工每月定期對(duì)弱電設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng),需要停電/停機(jī)時(shí),填寫《停電停機(jī)申請(qǐng)表》,由維修班長(zhǎng)向管理處申請(qǐng),經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)后方可實(shí)施,并填寫《設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》。管理處應(yīng)提前三個(gè)工作日書面通知用戶。
4.1.4 日常和定期維修保養(yǎng)中出現(xiàn)未能解決的問題,應(yīng)通知相關(guān)的承包商,按合同執(zhí)行。
4.1.5 維修班長(zhǎng)負(fù)責(zé)建立弱電設(shè)備設(shè)施檔案,包括弱電管線圖、設(shè)備臺(tái)帳,并負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備設(shè)施作出適當(dāng)標(biāo)識(shí)。
4..2 用戶維修申請(qǐng)的處理按《維修服務(wù)管理程序》進(jìn)行。
4.3 應(yīng)急處理
4.3.1 監(jiān)控系統(tǒng)出現(xiàn)報(bào)警信號(hào)時(shí),安全員應(yīng)立即趕到出事地點(diǎn)處理問題,確保用戶人身、財(cái)產(chǎn)安全。
4.3.2 遇臺(tái)風(fēng)/暴雨及出現(xiàn)緊急維修要求時(shí),值班安全員應(yīng)報(bào)告維修班長(zhǎng),通知機(jī)電工程部到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),必要時(shí)請(qǐng)相關(guān)服務(wù)承包商到場(chǎng)。
4.4 技術(shù)整改
4.4.1 弱電設(shè)備的更新/改造,由管理處提出,經(jīng)機(jī)電工程部驗(yàn)證,并組織技術(shù)評(píng)定后,由公司機(jī)電工程部作出方案,總經(jīng)理審批后執(zhí)行。
4.4.2 凡所屬項(xiàng)目的技術(shù)整改工程,特別是消防報(bào)警系統(tǒng)的整改工程,由機(jī)電工程部上報(bào)公司總經(jīng)理審批。
5.0 相關(guān)文件
5.1《弱電設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程》(___-qp-07-w_-01)
5.2《維修服務(wù)管理程序》(___-qp-13)
5.3《供應(yīng)商/服務(wù)承包商管理與評(píng)審程序》(___-qp-10)
6.0 質(zhì)量記錄
6.1《弱電設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)日巡查記錄表》(___-qp-07-1/a)
6.2《設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表》(___-qp-07-2/a)
6.3《停電停機(jī)申請(qǐng)表》(___-qp-07-3/a)
第5篇 商場(chǎng)設(shè)備設(shè)施管理維護(hù)保養(yǎng)工作規(guī)范
商場(chǎng)設(shè)備/設(shè)施管理(維護(hù)保養(yǎng)工作)規(guī)范
1.目的
定期對(duì)房屋、設(shè)備(設(shè)施)維護(hù)保養(yǎng)和修繕,保持或恢復(fù)其使用功能。
2.適用范圍
房屋、設(shè)備(設(shè)施)維護(hù)保養(yǎng)和修繕。
3.職責(zé)
維修班負(fù)責(zé)確保房屋、設(shè)備(設(shè)施)正常運(yùn)行,延長(zhǎng)使用壽命,降低管理成本,充分發(fā)揮各設(shè)備(設(shè)施)的使用功能,最大限度滿足需求。
4.工作規(guī)程
4.1在房屋、設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行中由于各種因素的存在,總會(huì)發(fā)生破損,維修班就是要將所發(fā)生的破損進(jìn)行修復(fù)或更換零件,排除故障,使其恢復(fù)原有使用價(jià)值和功能;消除隱患,切實(shí)保障人身和設(shè)備安全。為此,在房屋、設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行中要建立一系列的安全操作制度,定期巡視檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理,用質(zhì)量來控制操作,用制度來約束規(guī)范。
4.1.1房屋、設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行中的保養(yǎng)是管理部維修班的重點(diǎn)工作,這項(xiàng)工作可分如下:三級(jí)保養(yǎng)制:
--日常維護(hù)保養(yǎng)(三級(jí)):是指經(jīng)常性的保養(yǎng)工作,主要包括定期檢查、清潔和潤(rùn)滑,發(fā)現(xiàn)小故障及時(shí)排除,及時(shí)作好緊固工作以及文字記錄存檔等。
--二級(jí)保養(yǎng):是由設(shè)備維修人員按計(jì)劃進(jìn)行保養(yǎng)維修工作,主要包括對(duì)設(shè)備局部解體,進(jìn)行清洗、調(diào)整,按照設(shè)備磨損規(guī)律進(jìn)行定期保養(yǎng)。
--一級(jí)保養(yǎng):是指設(shè)備維修人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面清洗、部分解體檢查和局部修理,更換或修復(fù)磨損件,使設(shè)備能夠達(dá)到完好狀態(tài)的保養(yǎng),并填寫〖設(shè)備保養(yǎng)記錄表〗。
4.2正確使用、合理養(yǎng)護(hù)、革新改進(jìn),以降低維修率,增加使用功能,延長(zhǎng)使用壽命,提高經(jīng)濟(jì)效益。
4.2.1更新和技術(shù)改造:當(dāng)房屋、設(shè)備(設(shè)施)使用到一定年限后,技術(shù)性能落后、效率低、能耗大、污染環(huán)境日益嚴(yán)重或已失去了修繕的價(jià)值,則須淘汰或更換、更新設(shè)備,以提高和改善技術(shù)性能。
4.2.2設(shè)備(設(shè)施)突發(fā)性事故的應(yīng)急處理,意外事故的發(fā)生較難預(yù)料,這就要求物業(yè)管理人員平時(shí)要有憂患意識(shí),防患于未然,在管理上要擬出各種突發(fā)事故應(yīng)急處理預(yù)案;在制度上要制定嚴(yán)格的巡回檢查制度,將事故隱患消滅在萌芽狀態(tài),強(qiáng)化員工應(yīng)變處理能力;在物質(zhì)上要儲(chǔ)備好各種處理突發(fā)事故的應(yīng)急器材。
4.2.3計(jì)劃管理:對(duì)所在商場(chǎng)的物業(yè),進(jìn)行全面驗(yàn)收,建立完善的管理檔案,并根據(jù)房屋、設(shè)備(設(shè)施)的實(shí)際情況、維修更新周期制定維保、修繕計(jì)劃,尤其是大、中修工程項(xiàng)目的計(jì)劃,并按時(shí)完成,確保房屋、設(shè)備(設(shè)施)的完好與正常使用。
4.2.4房屋、設(shè)備(設(shè)施)的檔案管理,對(duì)圖紙文件、技術(shù)資料、維修保養(yǎng)記錄等都應(yīng)建冊(cè)立賬、保存。它對(duì)房屋、設(shè)備(設(shè)施)的維修保養(yǎng)、更新、事故分析都有著極大的參考作用。
